Znalecký posudek číslo 983/5/15 o ceně nemovitosti kraj Jihočeský, okres Jindřichův Hradec, obec a katastrální území Třeboň list vlastnictví č. 5019 a 4920 bytová jednotka č. 936/20 v bytovém domě čp. 935, 936 (ul. Vrchlického) na pozemku parc. č. 886/2 a podíl na společných částech domu a na pozemku s příslušenstvím a součástmi
Účel posudku: exekuce prodejem nemovitých věcí - 38 EX 523/14
Posudek vyžádal:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Komárek Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou Jihlavská 1007 59101 Žďár nad Sázavou
Posudek obsahuje: 11 stran včetně obálky a příloh
Posudek se předává v 1 vyhotovení
Posudek vyhotoven dne: 11.2.2015
Posudek vypracoval: Ing. Bárta Milan Konečná 3461 580 01 Havlíčkův Brod tel.: 737 379 299 e-mail:
[email protected]
strana 2
A. ÚVOD Předmětem tohoto posudku jsou nemovitosti v obci a katastrálním území Třeboň zapsané na listech vlastnictví č. 5019 a 4920 - bytová jednotka č. 936/20 v bytovém domě čp. 935, 936 (ul. Vrchlického) na pozemku parc. č. 886/2 a podíl na společných částech domu a na pozemku o velikosti 583/14971. K vypracování posudku jsem byl ustanoven usnesením soudního exekutora JUDr. Jiřího Komárka, Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, č.j. 038 EX 523/14-28 ze dne 7.1.2015, které jsem obdržel dne 12.1.2015, ve věci exekuce prodejem nemovitých věcí. Úkolem je stanovit obvyklou cenu předmětných nemovitostí včetně příslušenství a cenu závad s nimi spojených. Oprávněným ve věci je HK Investment s.r.o., se sídlem Velké náměstí 162/5, Hradec Králové, IČ 28806573, práv. zast. advokátem Mgr. Stanislavem Sochorem, se sídlem Pavelčákova 441/14, Olomouc. Povinným je vlastník oceňovaných nemovitostí Mgr. Ilona Stránská, bytem Vrchlického 936, Třeboň. Podklady pro vypracování posudku jsou: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (dále jen "vyhl"), výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 5019 pro katastrální území a obec Třeboň, ze dne 7.1.2015, mapa katastru nemovitostí, letecké snímky, informace získané na Městském úřadě Třeboň, vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, tiskoviny, vývěsky a internetové stránky v oboru trhu s nemovitostmi, konzultace s pracovníky realitních kanceláří, skutečnosti zjištěné na místě samém. Místní šetření s ohledáním bylo provedeno dne 28.1.2015 znalcem osobně za účasti dcery povinné Bc. Stránské.
B. POPIS - NÁLEZ Bytový dům čp. 936 se nachází v širším centru města Třeboň, ve smíšené městské převážně obytné zástavbě v klidné ulici Vrchlického, ze které je přímý přístup a příjezd. Dům je napojený na dostupné inženýrské sítě - elektřinu, vodovod i kanalizaci; na plyn napojený není. Dům je montovaný panelový a byl postavený v r. 1972 (jeho stáří je tedy 43 let). Má 6 nadzemních podlaží (NP), z toho v 1. NP jsou technické a společné prostory, 6. NP vzniklo jako nástavba v r. 1997, kdy bylo současně provedeno zateplení fasády a nová střešní konstrukce s krytinou. Vytápění a příprava teplé vody jsou centrální dálkové mimo objekt. Oceňovaná bytová jednotka č. 936/20 je ve 2. nadzemním podlaží (1. patro), má velikost 2+1 s podlahovou plochou 58,3 m2 (k tomu dva balkóny o celk. ploše 4,4 m2 a
znalecký posudek č. 983/5/15 ze dne 11.2.2015
strana 3
sklepní kóje o ploše 1,3 m2), orientace oken je k východu a západu. Podíl na společných částech budovy a pozemcích představuje 583/14971. V bytě byla v r. 2002 provedena rekonstrukce a modernizace (plastová okna a vnitřní dveře, menší změna dispozice, podlahové krytiny - plovoucí podlahy včetně zateplení a odhlučnění, zateplené a odhlučněné stropy, zděné jádro - kompletní koupelna se záchodem včetně instalací, dlažeb, obkladů a zařizovacích předmětů, kuchyňská linka včetně vestavěných spotřebičů, v chodbě vestavěná skříň).
Charakteristika obce: město Třeboň cca 8800 obyvatel obec s rozšířenou působností a s pověřeným obecním úřadem Dopravní dostupnost: autobus, vlak, silnice I. tř. Inž. sítě napojené: elektřina, vodovod, kanalizace Pracovní příležitosti: průměrné Infrastruktura: městský úřad, pošta, obchodní centra, základní škola, mateř. školka, střední škola, zdravotnické zařízení, policie Poloha budovy v obci: širší klidné centrum města, v ulici Vrchlického Konstrukční řešení budovy: montovaná panelová stavba, bez výtahu Podlaží (bytu/celkem v budově): 2. NP / 6 NP Podlahová plocha bytu: 58,3 m2 (+ dva balkony celkem 4,4 m2 a sklepní kóje 1,3 m2 ) Dispozice: byt 2+1 Stáří: domu 43 let Kvalita stavby/bytu: stav domu průměrný odpovídající stáří a provedené nástavbě se zateplením a střechou v r. 1997, byt je po rekonstrukci a modernizaci z r. 2002 v lepším dobrém stavu Příslušenství: není Pozemky: parc. č. 886/2 (zastavěná plocha a nádvoří)
366 m2
Právní stav: nemovitost (bytová jednotka) a podíl na společných částech budovy a pozemcích je ve (spolu)vlastnictví povinné Mgr. Ilony Stránské. Na nemovitostech neváznou podle výpisu z katastru nemovitostí kromě zástavních práv, zahájení exekuce a exekučních příkazů žádné závady typu věcného břemene ani s ní nejsou žádná práva spojená. Pozitivní faktory: + poloha v rámci města + infrastrukturní vybavenost města + byt po provedené rekonstrukci a modernizaci v r. 2002 Negativní faktory:
znalecký posudek č. 983/5/15 ze dne 11.2.2015
strana 4
- nedostupnost některých základních inženýrských sítí (plyn) - v současné době nízká poptávka po obdobných bytech (výrazný převis nabídky nad poptávkou)
C. ODHAD OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY Úkolem je stanovit obvyklou (tržní či obecnou) cenu výše popsané nemovitosti. Touto cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v daném místě ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího (zejm. vztahy majetkové a rodinné) ani vliv zvláštní obliby (zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní). Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Výše uvedené definici nejlépe odpovídá ocenění porovnávací metodou. Za účelem stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsem provedl analýzu vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, šetření a vyhledávání v tiskovinách s nemovitostmi, ve vývěskách týkajících se trhu s nemovitostmi, na internetových stránkách zabývajících se nemovitostmi a konzultace s pracovníky realitních kanceláří. Údaje o nemovitostech, s nimiž byla oceňovaná nemovitost porovnávána, jsou uvedeny dále v textu a v příloze tohoto posudku. Charakteristika předmětné nemovitosti je pro účel stanovení obvyklé ceny uvedena v kapitole "B - Popis - nález", kde uvádím i pozitivní a negativní (+ a -) faktory, na které byl vzat zřetel při stanovení obvyklé ceny při porovnávání s úrovní obvyklých cen.
I. obvyklá cena nemovitosti Porovnání s úrovní obvyklých cen: PorovCPOR cena KZ návaný porovnávaného objekt objektu (Kè) zdroj è.
KPOR
OC cena oceòovaného Poznámka obj. odvozená z porovnávaného (Kè)
1
999 000
0.8
0.685
1 166 715
A
2
1 499 000
0.8
1.063
1 128 128
B
3
1 390 000
1
0.96
1 447 917
C
Celkem prùmìr
1 247 587
Poznámky: A) byt v obdobné lokalitě, obdobná kvalita domu i bytu, menší podl. plocha
znalecký posudek č. 983/5/15 ze dne 11.2.2015
strana 5
B) byt v obdobné lokalitě, obdobná kvalita domu i bytu (dům je zděný), mírně větší podl. plocha C) byt byl prodaný za uvedenou cenu (realizovaná cena), lokalita na severním okraji města, dům zděný v lepším stavu, velikost bytu mírně menší LEGENDA: KZ (zdroj) - koeficient úpravy na zdroj zjištěné ceny; v případě realizované kupní ceny KZ = až 1,0 ; u inzerovaných nabídkových cen je přiměřeně nižší a s přihlédnutím na provizi KPOR - koeficient porovnání vyjadřující odlišnost porovnávaného objektu od oceňovaného, přičemž se sleduje odlišná poloha objektu, velikost (u budov a bytů je přednostně porovnávána užitná plocha), příslušenství, technický stav, konstrukční provedení a vybavení, pozemky (velikost a využitelnost pozemků), odborná úvaha znalce (např. pro případ nereálné nabídkové ceny) OC (odvozená cena oceňované nemovitosti) cena oceňované nemovitosti odvozená od porovnávaného objektu s úpravami zohledňujícími odlišnosti, OC = C x KZ / KPOR Po provedené analýze a porovnání stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti s výše uvedeným příslušenstvím na 1 248 000,- Kč
II. obvyklá cena práv a závad s nemovitostí spojených -- nejsou --
znalecký posudek č. 983/5/15 ze dne 11.2.2015
strana 6
D. ZÁVĚR I. obvyklá cena Nemovitost List vlastnictví č. 5019 a 4920 v k.ú. Třeboň
Obvyklá cena (Kč)
bytová jednotka č. 936/20 v bytovém domě čp. 935, 936 (ul. Vrchlického) na pozemku parc. č. 886/2 a podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti 583/14971, vše s příslušenstvím a součástmi
1 248 000
Celkem
1 248 000 Slovy: jedenmilion-dvěstěčtyřicetosmtisíc korun českých
II. obvyklá cena práv a závad s nemovitostí spojených -- nejsou --
V Havlíčkově Brodě dne 11.2.2015
znalecký posudek č. 983/5/15 ze dne 11.2.2015
strana 7
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4.10.1991 č.j. spr 2060/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 983/5/15 znaleckého deníku. Odměny a náhrady účtuji samostatně. Ing. Bárta Milan Konečná 3461 580 01 Havlíčkův Brod tel. 737 379 299 email:
[email protected]
PŘÍLOHY fotodokumentace . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . strana 8 porovnávané nemovitosti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . strana 9 - 11
znalecký posudek č. 983/5/15 ze dne 11.2.2015
strana 8
znalecký posudek č. 983/5/15 ze dne 11.2.2015
tuvwxyz{|}~zzz
z~v
zx{vzzx{vzzzux}|
/ 4 1 * & ' I ' $
Z :&45 381 4=K381 4=
J
}}ux}|wx}uvwxy{|}}ux{v}ux{v~v
\] \]^_`ab abcd cd e`f] fbbdg dgdf d] f\] \]hi hijjgklmmbbnn__oop]qk_ qk_a^n a^nrr____nsb sbkk
/41* &H 69&'I'524835819&D 381 49D 826 158 1 4&5:&45D&28 /4J61J951349&38K34&129 3&829D42 2 -281554 4*21156D9 12 3&&2 J9 3 9 /465615J19D4 2&9 413&54 31+*15269&1349&45 <*15 519
44& 25&0 5 9+* 3449 * 9+ 69 ,249+39518 43 J4569 5446D& 0123456819
91454 519451 632 9 219
363 !"#$ %3& 2 81 '$ ' # '! ( 5 ( )196 ( 54 *13& 4 + ,2 985 -4 9 . 9 4 *13& 019&4 81 /42 0 ' 42 0 812311
,4342 9 *11
.0962482 /2482 42 2456 ,4 3419 - 721389 4 5 4&93 81 ,+ 2
$ # $ # 62345+54454 443629 1213835 6 3
#1 ,$
, ,2 3(29819: %&4 & %; 2456
[
<&9: 381 4=/4281>?@#'AB <& 381 4= & 96 @! !B < 934 < 934 C79491< 93@$AB /4) >1364) @#"$B 45369 45369 /81D @"AB (445)D 3)E5 49@!AAB ?1 & 81 ,3415D@'F B - 824 G24@A FB
49 345
LMNOPQROSTU
94 2 I$# FF$''
F 7 2 8 2819&V1 2W 8 ?1 29 3 981268?1 2 X #" 8 *9 '!"$H#"'F
- 5 K:&2563 , 814421J94Y
zz
z
YZ[\]^_`abc_def_gd_hij_kl]`[m_n_kl]`[m_ooj_[pZ]q_rst\lsuvwx_yZz\]u_{_|}}} vbb~}qZ]zsba}u\]bzs~Z[\]^`abdefbZ]`[tnbZ]`[tnssnd
gf}}}
. 4 + 1 ) ( $ 6 1 $ S 2<1(4PT2<1(4P 431U9+<8 V5Q +18 >
*12 13,1349 45 9,( $6 19 8 651+94 12194+4526(434 285271(49% 5 )1544(952 98565, 1$$ 21/51"% 71%*( )13+48 4 968 9 + 28924/9444 )8: )51 5;943<9;314)4 ;94544948 4+(;%-39 )4 2 4565( 5196/ 2 156;92945,=#=3 4 <1554+ 29454 3 4 %4 129 )1 <19 5 +21(+11=0 8 45,34 1 )15949 >3 %*434)8 )4 424/19 3154 98 9418 )1+2 /( %( <+5 321%. 34569)1(14(24454 +4 % 0123456819 363 #3 2 81 ' 5( ' 54()13 *2 985
49 345
91454519 451519659 4 15
!" $!% %$ & 0 2456 *12+4(, -4(9
.4+2 / 0/96248 .248 4+2 456 '321 2419 51( 445,
%4+2 /81231& 1$$ 1$$
W 34362929454 X
?@ABC@DBE?FGHCIJF
212% 6 $"K !$"K"K L4(2 6 $1$" K M 2 9N4O1 21(49%8 %2<1(4P361 293 98126< Q 45 1"! 2<1(4P *814421>94R
f__f
}f}df_fdff
^_`abcdefghdijkkdlmdnopdqk_hrstpduvbe`wdxduvbe`wdyydzd{_b|}~gf
4 1 , # ' F 3 3 ) 1 [ .309 69 1,4:%9 1,4:!!
gg
_b|}~gf
abg|~}
_`abc
efg
ijkk
g_be`sxg_be`sx~~x`k_hs~
] ]+1 +199
* *866
****6] ] 55
112@ 2@. . 19+ +11117
7
E1 9614 4 1 ,#'F33, 2349159454 5,,#45@434 21G2*.309 ;342 81')<* -2 985 ,#44,9 63,#96210 345 8 4 1 41*/ 9 1 943# 151@ 1 4* 0 4584 ;B<4, 1 41 ,#45@ 1 943#*-#, 519 ,#54 38*293 1 4631 ;32431 3 < D14 6 4 2 45@3#9#,# 42 9645@ 24548 534,9 82 0,4* 4 129 1 8454341 H0*-129 3@ 4 2 3#,#I74094# 4@3# 09 J819#% 5# 1* 0123456819
91454 4963 3819 819 9 1 345 8 4 1 41 !" 363# $ %&' '$ (3 2 81 ')* *' ) + 5 4 694 + 5, 02456 + 54, 13 &454 5,
-2 985 .4,9
/ 9 4, 13 4 2 0 /096 248 248 4 2 456 2 2339 -453 4 -#, 519
.3 4,81 '* 4 2 0 81231' )1' )1'
' '61
\
-4342 9 11
278" 9 1,4:648*012**;')'< 2 9 1,4:6 *96 *;$< -2 3 9 1,4:;='< 2 934 2 934 419 , 93#; 1< 45 >136 45 6* *; 1< ?@369 ?@369 /AB01;CC'< A1 81 1 9.1D 94;)=< .,84 199#7 316**4*;' $<
49 345
KLMNOPQRS
74,2 F$'===''== T 2 9*U8V1% G*8 ATW7(X(%0# Y0345 11W )6)C1 E2 5
- 814 42194Z
dd
iild
