Znalecký posudek číslo 1025/47/15 o ceně nemovitosti kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Štětí, katastrální území Štětí I - list vlastnictví č. 3322 a 2698: bytová jednotka č. 665/30 v bytovém domě Štětí čp. 664, 665 (ul. Dohnalova) na parc. č. 31/5 a podíl na společných částech domu a na pozemku o velikosti 9710/277474, včetně příslušenství a součástí
Účel posudku: exekuce prodejem nemovitých věcí - 038 EX 11/15
Posudek vyžádal:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Komárek Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou Jihlavská 1007 59101 Žďár nad Sázavou
Posudek obsahuje: 11 stran včetně obálky a příloh
Posudek se předává v 1 vyhotovení
Posudek vyhotoven dne: 28.8.2015
Posudek vypracoval: Ing. Bárta Milan Konečná 3461 580 01 Havlíčkův Brod tel.: 737 379 299 e-mail:
[email protected]
strana 2
A. ÚVOD Předmětem tohoto posudku jsou nemovitosti v obci Štětí, katastrálním území Štětí I zapsané na listech vlastnictví č. 3322 a 2698 - bytová jednotka č. 665/30 v bytovém domě Štětí čp. 664, 665 (ul. Dohnalova) na parc. č. 31/5 a podíl na společných částech domu a na pozemku o velikosti 9710/277474, včetně příslušenství a součástí. K vypracování posudku jsem byl ustanoven usnesením soudního exekutora JUDr. Jiřího Komárka, Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, č.j. 038 EX 11/15-52 ze dne 29.7.2015, které jsem obdržel dne 3.8.2015, ve věci exekuce prodejem nemovitých věcí. Úkolem je stanovit obvyklou cenu předmětných nemovitostí včetně příslušenství a cenu závad s nimi spojených. Oprávněným ve věci exekuce je HK Investment s.r.o., se sídlem Velké náměstí 162/5, Hradec Králové, IČ 28806573, práv. zast. advokát Mgr. Stanislav Sochor, se sídlem Pavelčákova 441/14, Olomouc, IČ 71334122. Povinným je spoluvlastník oceňovaných nemovitostí pan Miloš Kratochvíl, bytem Dohnalova 665, 411 08 Štětí. Podklady pro vypracování posudku jsou: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (dále jen "vyhl"), výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 3322 pro obec Štětí, katastrální území Štětí I, ze dne 29.7.2015, prohlášení vlastníka o vymezení jednotek dle zák. č. 72/1994 Sb., nahlížení do katastru nemovitostí na internetu - http://nahlizenidokn.cuzk.cz, mapa katastru nemovitostí, letecké snímky, vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, tiskoviny, vývěsky a internetové stránky v oboru trhu s nemovitostmi, konzultace s pracovníky realitních kanceláří, informace občanů bydlících v okolí oceňované nemovitosti, skutečnosti zjištěné na místě samém. Místní šetření s ohledáním jsem provedl osobně dne 26.8.2015. Povinnému jsem zaslal předem řádně a včas dopis s termínem ohledání a žádostí o umožnění prohlídky. V určený čas však na místě nebyl nikdo přítomný, prohlídka zevnitř mi tedy nebyla umožněna. Ocenění tak bude provedeno na základě výše uvedených získaných podkladů a informací.
B. POPIS - NÁLEZ Katastrální území Štětí I - list vlastnictví č. 3322 a 2698: bytová jednotka č. 665/30 v bytovém domě Štětí čp. 664, 665 (ul. Dohnalova) na parc. č. 31/5 a podíl na společných částech domu a na pozemku o velikosti 9710/277474, včetně příslušenství a součástí: Nemovitosti se nachází v západní části zastavěného území města Štětí v ulici Dohnalova, ze které je přístup a příjezd, v obytné zástavbě bytovými domy mezi ulicí Litoměřická (silnice II. tř.) a centrem města. Dům čp. 664, 665je součástí bloku obdobných obytných budov, které na sebe navzájem navazují, vchod čp. 665 je uvnitř tohoto bloku.
znalecký posudek č. 1025/47/15 ze dne 28.8.2015
strana 3
Dům je napojený na inženýrské sítě - elektřinu, vodovod, kanalizaci; na plyn napojený není. Dům je montovaný ze železobetonových panelů a byl postavený v r. 1986, jeho stáří je tedy cca 29 let. Dům má 8 nadzemních podlaží (NP) a 1 podzemní podlaží (PP). V každém NP jsou 2 bytové jednotky o různých velikostech (celkem je v domě v každém vchodu 16 jednotek), v PP jsou společné prostory a sklepní kóje. Dům má plochou střechu, je vybavený výtahem. Vytápění a příprava teplé vody je dálkové centrální mimo dům. Dům je v původním stavu bez významných úprav, v současné době jsou zahájeny práce na zateplení obvodového pláště. Oceňovaná bytová jednotka č. 665/30 je v 7. nadzemním podlaží, má velikost 4+1 s podlahovou plochou 97,1 m2. Výčet místností: 4x pokoj (20,4 m2, 18,4 m2, 14,3 m2, 14,8 m2), kuchyň (11,8 m2), předsíň (9,3 m2), spíž (0,4 m2), koupelna+WC (3,5 m2), chodba (4,3 m2), lodžie (3,3 m2). Orientace oken je k východu a západu. Podíl na společných částech budovy a na pozemku parc. č. 31/5 představuje 9710/277474. Předpokládám, že byt je převážně v původním stavu bez významných úprav.
Charakteristika: Obec: Město Štětí - 9130 obyv. obec s pověřeným obecním úřadem, ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Litoměřice Dopravní dostupnost: autobus, vlak, silnice II. tř Inž. sítě napojené: elektřina, vodovod a kanalizace; plyn je dostupný - není připojený Pracovní příležitosti: omezené Infrastruktura: mateřské školky, základní školy, střední školy, sportovní areály, obchodní centra, zdravotnické zařízení, kulturní středisko Poloha budovy v obci: západní část zastavěného území města Štětí v ulici Dohnalova Konstrukční řešení budovy: montovaná žel. bet. panelová stavba s plochou střechou, s výtahem Podlaží (bytu/celkem v budově): 7. NP / 8 NP Podlahová plocha bytu: 97,1 m2 Dispozice: byt 3+1 Stáří: domu 29 let Kvalita stavby/bytu: stav domu i bytu průměrný odpovídající stáří bez významných úprav, v současné době jsou zahájeny práce na zateplení obvodového pláště domu Příslušenství: není Pozemky: parc. č. 31/5 (zastavěná plocha a nádvoří)
znalecký posudek č. 1025/47/15 ze dne 28.8.2015
480 m2
strana 4
Právní stav: nemovitosti - bytová jednotka a podíl na společných částech budovy a pozemku jsou ve společném jmění manželů povinného Miloše Kratochvíla a Marcely Kratochvílové, oba bytem Dohnalova 665, 411 08 Štětí. Na nemovitostech neváznou podle výpisu z katastru nemovitostí kromě zástavních práv, zahájení exekuce a exekučních příkazů žádné závady typu věcného břemene ani s ní nejsou žádná práva spojená. Nemovitost není pronajatá - nájemní smlouva mi nebyla předložena Pozitivní faktory: + dobrá infrastrukturní vybavenost obce + dostupnost centra Negativní faktory: - stav domu i bytu bez významných úprav
C. ODHAD OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY Úkolem je stanovit obvyklou (tržní či obecnou) cenu výše popsané nemovitosti. Touto cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v daném místě ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího (zejm. vztahy majetkové a rodinné) ani vliv zvláštní obliby (zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní). Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Výše uvedené definici nejlépe odpovídá ocenění porovnávací metodou. Za účelem stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsem provedl analýzu vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, šetření a vyhledávání v tiskovinách s nemovitostmi, ve vývěskách týkajících se trhu s nemovitostmi, na internetových stránkách zabývajících se nemovitostmi a konzultace s pracovníky realitních kanceláří. Údaje o nemovitostech, s nimiž byla oceňovaná nemovitost porovnávána, jsou uvedeny dále v textu a v příloze tohoto posudku. Charakteristika předmětné nemovitosti je pro účel stanovení obvyklé ceny uvedena v kapitole "B - Popis - nález", kde uvádím i pozitivní a negativní (+ a -) faktory, na které byl vzat zřetel při stanovení obvyklé ceny při porovnávání s úrovní obvyklých cen.
I. obvyklá cena nemovitosti Porovnání s úrovní obvyklých cen:
znalecký posudek č. 1025/47/15 ze dne 28.8.2015
strana 5
PorovCPOR cena KZ návaný porovnávaného objekt objektu (Kè) zdroj è.
KPOR
OC cena oceòovaného Poznámka obj. odvozená z porovnávaného (Kè)
1
650 000
0.9
0.68
860 294
2
939 000
0.8
0.9
834 667
3
790 000
0.8
0.68
929 412
Celkem prùmìr
874 791
LEGENDA: KZ (zdroj) - koeficient úpravy na zdroj zjištěné ceny; v případě realizované kupní ceny KZ = až 1,0 ; u inzerovaných nabídkových cen je přiměřeně nižší a s přihlédnutím na provizi KPOR - koeficient porovnání vyjadřující odlišnost porovnávaného objektu od oceňovaného, přičemž se sleduje odlišná poloha objektu, velikost (u budov a bytů je přednostně porovnávána užitná plocha), příslušenství, technický stav, konstrukční provedení a vybavení, pozemky (velikost a využitelnost pozemků), odborná úvaha znalce (např. pro případ nereálné nabídkové ceny) OC (odvozená cena oceňované nemovitosti) cena oceňované nemovitosti odvozená od porovnávaného objektu s úpravami zohledňujícími odlišnosti, OC = C x KZ / KPOR Po provedené analýze a porovnání stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti s výše uvedeným příslušenstvím na 875 000,- Kč
II. obvyklá cena závad s nemovitostí spojených -- nejsou --
znalecký posudek č. 1025/47/15 ze dne 28.8.2015
strana 6
D. ZÁVĚR I. obvyklá cena Nemovitost
Obvyklá cena (Kč)
Katastrální území Štětí I - list vlastnictví č. 3322 a 2698: bytová jednotka č. 665/30 v bytovém domě Štětí čp. 664, 665 (ul. Dohnalova) na parc. č. 31/5 a podíl na společných částech domu a na pozemku o velikosti 9710/277474, včetně příslušenství a součástí
875 000
Celkem
875 000 Slovy: osmsetsedmdesátpěttisíc korun českých
II. obvyklá cena závad s nemovitostí spojených -- nejsou --
V Havlíčkově Brodě dne 28.8.2015
znalecký posudek č. 1025/47/15 ze dne 28.8.2015
strana 7
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4.10.1991 č.j. spr 2060/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1025/47/15 znaleckého deníku. Odměny a náhrady účtuji samostatně. Ing. Bárta Milan Konečná 3461 580 01 Havlíčkův Brod tel. 737 379 299 email:
[email protected]
PŘÍLOHY fotodokumentace . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . strana 8 porovnávané nemovitosti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . strana 9 - 11
znalecký posudek č. 1025/47/15 ze dne 28.8.2015
strana 8
znalecký posudek č. 1025/47/15 ze dne 28.8.2015
Z[\]^_`abcd`efg`hi`jkl`mn]nopql`rcsct`u`v[^wxncbyoz
4 #1 " /& =B( 4' V T#836W
{cc|}~~y[^wxncbyoz~]^cwnx~|[\]^_~abc~efg~c^cnc^cnxn]nopw~hyyy
Y Y-19
9 + + 8
+ ++ + Y Y:1 :19- 9-111>
>
4#<361 29 ++169 / /&=B(C5554#9 5 21914919+5&"1515128132#99 8 9#4415 2 8 694562 456439 + < "199 32#994342 #494 #4819
88 9D 8 +E14542189 9845 &4934 +.6#1643&911/22D 984 81 #54 14/ F19 96D18 245 900 0123456819
4#2 2 +4#2 2 81231, 91454519 3296248 4'' 45151942 3 519 519 5 2369 X 659 415 !3 "1#969 $ 712134 93 81 7121849%9191 /1245612151 4963 3819 51942 3519 /12459454#& 451519659 4 : 9 15 819 3"1#969 ;213<9 '=1 % 363& '( ( 4 5 12 3-2981> )3 2 81 (*+,+'( ) 4/ - 5 .11545694 4 93 81 262#96 - 5/ 912456 ;91?1836964947< # @A>4<6#9 / #45& 91 44#696 - 54/"13 4/0 12 985 2159 3 9 4/"13 2#9664/81
49 345
GHIJKLMNOPQ
>4/2 BR'4'4R=(4* ; 2 4 S4#3 1 29+8
4#<361 29 ++ 45496 R'R(=(.4 #9819 #T /1 1 81442194U
g`z`g
iyyi
g`g}
g
XYZ[\]^_`ab^cde^eff^ghi^jZklmnZomi^paqar^s^tY\mnua`vwx
6 2 )
(" %
8 .
.
9 !6-4163: T5 898
kaayz{{|||v}Y\mnua`vwx{[\amun{yYZ[\]{_`a{cde{}a\au~}a\au~[ZklmnZom{vvv
V
V '24 4+ + :
:+ ++: +
:V
V W 2 W 24' 4' 222N N
672 612 46 & 632%)2 62) 66 44-6 %*234-6 (" 8 . 16* 6 21634 35532 . 9: 2 5 2 4- 32 0+ 32 421634-6 6%+ ;" )2 32 3212 544 3%: 6
2 44 264 %+ 66 4 3% 4 -1 323545 345 6% 2 3- 6 )246135- 46: 2 4 )6% 644 42 -6+ 0 -6(" )2 3% 6 6% 214": 6)244 <=+ & 6% 2145 )2 624 463 34+ %-"45 4636% %-">6% 146% )214 6%2 )2 6 6)24 66 45 6(53 66)2+ & ("5 ("1 63224 264 %2 212 6412: 6" 3 6("45462-: 4 612 4634 &=+ 6 )6% 372-4" ' 65 1"4%: 6 24 ?324 1634+ 2 634 32354 64 *1%2+ ("% 412* 12 4 @)2+ ! 2 4- 3 544 (16 24 5 632> )2 %634 6 21245 35-122 4 32% /(2+ ! )2 145
5 35-2 12 46 2 A,+ 45-634 6-66%+ =247 898+ :B 632 6 A3+
167 9## + 012345467 898 61*7 9+ 61* 212 42636 ,*4 16-7 . 0 364 247 8 16- 61-637 . 0 64 2457 632 6 /6*27 U ! "7 9## '12 7 U $%127 & 2 6347 0 '3(7 42163 16 247 2324 1634 '3 6()2%7 6 264 % &5-7 U &1437 ! %*234
64637
CDEFGHIGJKLFM
N6(17 ##9 8 O PO A17 21Q 21"..+
21" .. 21 !16%- .8R98: 8.0 . /6532BN56 &2 6 612 46 S
e^x^e
vvfe^ezfe
ghijklmnopqmrstmuvmwxymzn{|ij}~ympp~mmhk
po{
0 7 1 /$ * (T8 ; d D/,:73 O 3
|pphk
po{jkp
hijklnoprstpkp
pkp
in{|ij}
vr
f f. 9 9 , 9 99 9 f fD D . . M M
S/33" 71/$(T""P(T8Q 9S0 !- > ;;D/,:73*+,O 39!U J+" +3 " *",3 +3E#7$ " B,: 2: * "$9-J" C+*4/$ J +C"B J"+"$ J"+$ VB7$ 4, J 1*7,:#"C7#+7'*9!/ C 13> B, ?*7, M +3" 0 :9S#17!=*?*7,I>8'"9S/$U41V 9 0123456819 ."+ % (; ?" " *",% ;8& -7% !#+"277 !"#"$% & '( @ 3% AB737#+"C )"*+,% - D7 7% -B1#"+, ./% 0+# @+"*",% @+E ./1"*% !/ 2 /+#+ -+,3% ! *43 F+"B% 8;- ;(- &53 3/1"*% 6 */, ! % .+, 07+43% 89 7+43,+" F G,"## @B376HA #9 8 73: /*7$% 8&=I; ./9 7+ 54# +,:% ;; $:+#J"$ ; 0+,: 7+:#% <= -$/3% K# >74% -2:% e e
-"+317%
L*MN!%O 3 , *P Q L*%O 3 *9#7 9P'<Q -+"%N ,P88'(Q L"%L"K"C B+$P8; Q 0J%K"# J 9 9P8; Q >C"# %>C"# 5.+*,P8;(Q . J %M "C"* +J O 3P<; Q ?* ,%R J"*,1P8( Q D/,:7%@,.* "HO 3P;&(Q
"%
WXYZ[\]^YX_`]\YZ
@+9%=8&&< M/+% ( '&'
F+%Ea +$9, MbM +$:+7G ""#8< 'I; 880 :HSCM -3, +c
tmmt
vvtmtt
