Znalecký posudek číslo 799/56/11 o ceně nemovitosti okres Pelhřimov, obec Humpolec katastrální území Petrovice u Humpolce list vlastnictví č. 297 Petrovice čp. 69
Účel posudku: exekuce prodejem nemovitostí č.j. 79 EX 22/03
Posudek vyžádal:
Soudní exekutor JUDr. Marie Sárová Exekutorský úřad Jihlava Fritzova 2 586 01 Jihlava
Posudek obsahuje: 9 stran včetně obálky a příloh
Posudek se předává ve 3 vyhotoveních.
Posudek vyhotoven dne: 11.11.2011
Posudek vypracoval: Ing. Bárta Milan Konečná 3461 580 01 Havlíčkův Brod tel.: mobil: 737 379 299 e-mail:
[email protected]
strana 2
A. ÚVOD Předmětem tohoto posudku jsou nemovitosti v okrese Pelhřimov, obci Humpolec, katastrálním území Petrovice u Humpolce, zapsané na listu vlastnictví č. 297 - jako rodinný dům Petrovice čp. 69 na pozemku parc. č. st. 81 (zastavěná plocha a nádvoří), včetně tohoto pozemku a pozemky parc. č. 21 a 22 (oba zahrada), vše s příslušenstvím a součástmi. K vypracování posudku jsem byl ustanoven usnesením soudního exekutora JUDr. Marie Sárové, Exekutorský úřad Jihlava, č.j. 79 EX 22/03-62 ze dne 17.10.2011. Oprávněným ve věci exekuce prodejem nemovitostí je ICOM, a.s., Brněnská 2661/65, IČ 49454676. Povinným je vlastník (SJM) nemovitosti Libor Pavelec, Petrovice 69, 396 01 Humpolec. Úkolem je stanovit obvyklou cenu předmětných nemovitostí, včetně jejich součástí a příslušenství, a budou-li zjištěny též práva a závady s nemovitostmi spojené. Podklady pro vypracování posudku jsou: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zák. č. 151/1997 Sb., ve znění pozd. předpisů (dále jen "vyhl"), výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 297 pro katastrálním území Petrovice u Humpolce, ze dne 17.10.2011, katastrální mapa, letecké snímky, informace získané na Městském úřadu Humpolec, vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, tiskoviny, vývěsky a internetové stránky v oboru trhu s nemovitostmi, konzultace s pracovníky realitních kanceláří, informace od účastníků místního šetření, skutečnosti zjištěné na místě samém. Místní šetření bylo provedeno dne 7.11.2011 za účasti pana Libora Pavelce.
B. POPIS - NÁLEZ LV č. 297 v k.ú. Petrovice u Humpolce - rodinný dům Petrovice č.p. 69, pozemky parc. č. st. 81 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 21 a 22 (oba zahrada) s příslušenstvím a součástmi: Oceňované nemovitosti tvoří jeden funkční celek a jsou umístěné poblíž centra osady Petrovice (samostatné části města Humpolec vzdálené cca 5 km západně) ve smíšené venkovské zástavbě cca 50 m od místní komunikace. Přístup a příjezd je po nezpevněné cestě na pozemku parc. č. 596/1 (ostatní plocha - silnice) v majetku Města Humpolec. Terén je mírně svažitý jihozápadním směrem. Nemovitost je napojená na veř. rozvod elektřiny a kanalizace (přes vlastní žumpu); voda je odebírána z vlastní studny umístěné ve sklepě rod. domu. Plynovod v místě není. Nemovitost sestává z rodinného domu, stodoly, kůlny, venkovních úprav a pozemků s trvalými porosty. Rodinný dům Petrovice č.p. 69 byl vystavěn v r. 1939, je částečně podsklepený (cca z 1/3), přízemní bez podkroví se sedlovou střechou. V podzemním podlaží je jedna sklepní
znalecký posudek č. 799/56/11 ze dne 11.11.2011
strana 3
místnost; v přízemí jsou tři obytné místnosti a kuchyň, v přístavku je vstup, záchod a koupelna. Zastavěná plocha domu je 115 m2. Dům je zděný, má dřevěný sedlový krov se sedlovým vikýřem k jihu a krytinu z pálených tašek na laťování, okna plastová s izol. dvojskly, dveře dřev. hladké, podlahy v obyt. místnostech plovoucí nebo betonové s povlaky či keramická dlažba. Vytápění je ústřední teplovodní s elektrickým kotlem a lokálními krbovými kamny. Příprava teplé vody v el. bojleru. Od r. 2004 byly provedeny tyto stavební úpravy - výměna oken, nová elektroinstalace, oprava vnitřních omítek, některé podlahy. Celkově je budova kromě uvedených úprav ve zhoršeném stavu - přístavek vyznačuje statické poruchy (trhliny v obvod. zdivu, propadání stropní konstrukce), v kuchyni jsou na stropě pruhy plísně v místě stropních nosníků, střešní krytinou místně zatéká - skvrny na stropě. Stav budovy odpovídá spíše podprůměrné údržbě. Příslušenství domu tvoří stodola - přízemní stavba o zastavěné ploše 100 m2. Má zděné mohutné pilíře, dřevěné oplášťování a vrata, sedlovou střechu s betonovými taškami, bez podlahy a vybavení. Ke stodole je přistavěná kůlna - přízemní zděná stavba s dřevěným nadstropním pláštěm a vraty o zastavěné ploše 30 m2, se sedlovou střechou s betonovými taškami a betonovou podlahou. Obě tyto stavby jsou rovněž ve zhoršeném stavu s podprůměrnou údržbou. Další příslušenství tvoří: studna na pitnou vodu umístěná ve sklepě rodinného domu a venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení s vraty a vrátky, vše ve zhoršeném stavu s podprůměrnou údržbou. Oceňované pozemky včetně budovy rod. domu jsou každoročně z jara zatápěny vodou ze sousedních podmáčených pozemků od východu. Součástí oceňovaných pozemků jsou též trvalé porosty, které nemají výrazný cenový vliv. Charakteristika obce: Město Humpolec cca 10 700 obyv. obec s rozšířenou působností, obec s pověřeným obecním úřadem, Dopravní dostupnost: silnice II. tř., autobus Inž. sítě v místě dostupné: elektřina, vodovod, kanalizace Pracovní příležitosti: průměrné Infrastruktura: v místě pouze obchod se zákl. sortimentem, ostatní na úrovni obce s rozšířenou působností v Humpolci (cca 5 km) Druh budovy, počet podlaží (podzemních/nadzemních): rodinný dům 1/1 Počet bytů/velikost: 1 / 3 + 1 (koupelna a záchod) Konstrukční řešení budovy: zděná, sedlová střecha, vytápění ústřední s elektrickým kotlem Parametry stavby: zast. plocha domu 115 m2 Stáří: od r. 1939 tedy 72 let Kvalita stavby: ve zhoršeném stavu s podprůměrnou údržbou, technické závady - přístavek vyznačuje statické poruchy (trhliny v obvod. zdivu, propadání stropní konstrukce), v kuchyni
znalecký posudek č. 799/56/11 ze dne 11.11.2011
strana 4
jsou na stropě pruhy plísně v místě stropních nosníků, střešní krytinou místně zatéká - skvrny na stropě. Příslušenství: stodola (100 m2) s přistavěnou kůlnou (30 m2), studna na pitnou vodu (ve sklepě domu), venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení s vraty a vrátky. Pozemky:
poz.p.č. st. 81, zastavěná plocha a nádvoří poz.p.č. 21, zahrada poz.p.č. 22, zahrada
763 m2 982 m2 115 m2 1860 m2
Právní stav: Podle výpisu z KN kromě zástavních práv, nařízení exekuce a exekučních příkazů, které nejsou závadou pro ocenění k danému účelu, nevázne na nemovitosti žádná závada typu věcného břemene. S nemovitostí nejsou spojena jiná práva. Podle sdělení pana Libora Pavelce je nemovitost pronajatá rodičům manželky, avšak nájemní smlouva nebyla předložena. Vlastník (dle výpisu z KN): SJM Pavelec Libor a Pavelcová Leona, Petrovice 69, PSČ 396 01 Pozitivní faktory: --Negativní faktory: - zhoršený technický stav s podprůměrnou údržbou - v současné době nízká poptávka po obdobných nemovitostech - z hlediska dnešního standardu nevhodné dispoziční řešení - pravidelné zatápění vodou ze sousedních pozemků
C. ODHAD OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY Úkolem je stanovit obvyklou (tržní či obecnou) cenu výše popsané nemovitosti. Touto cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v daném místě ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího (zejm. vztahy majetkové a rodinné) ani vliv zvláštní obliby (zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní). Za účelem stanovení obvyklé ceny jsem provedl analýzu vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, šetření a vyhledávání v tiskovinách s nemovitostmi, ve vývěskách týkajících se trhu s nemovitostmi, na internetových stránkách zabývajících se nemovitostmi a konzultace s pracovníky realitních kanceláří. Údaje o nemovitostech, s nimiž byla oceňovaná nemovitost porovnávána, jsou uvedeny v příloze tohoto posudku. Charakteristika předmětné nemovitosti je pro účel stanovení obvyklé ceny uvedena v kapitole "B - Popis - nález", kde uvádím i pozitivní a negativní (+ a -) faktory, na které byl vzat zřetel při stanovení obvyklé ceny při srovnávání s úrovní obvyklých cen. Po provedeném rozboru a porovnání s úrovní obvyklých cen stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti takto:
znalecký posudek č. 799/56/11 ze dne 11.11.2011
strana 5
LV č. 297 v k.ú. Petrovice u Humpolce - rodinný dům Petrovice č.p. 69, pozemky parc. č. st. 81 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 21 a 22 (oba zahrada) s příslušenstvím a součástmi: 800 000,- Kč
D. ZÁVĚR I. obvyklá cena nemovitosti Nemovitost List vlastnictví
Obvyklá cena (Kč)
LV č. 297 v k.ú. Petrovice u Humpolce - rodinný dům Petrovice č.p. 69, - pozemky parc. č. st. 81 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 21 a 22 (oba zahrada) vše s příslušenstvím a součástmi:
800 000.00
Celkem
800 000.00 Slovy: osmsettisíc korun českých
II. obvyklá cena práv a závad s nemovitostí spojených nebyly zjištěny
V Havlíčkově Brodě dne 11.11.2011
znalecký posudek č. 799/56/11 ze dne 11.11.2011
strana 6
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4.10.1991 č.j. spr 2060/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 799/56/11 znaleckého deníku. Odměny a náhrady účtuji samostatně. Ing. Bárta Milan Konečná 3461 580 01 Havlíčkův Brod tel. /mobil: 737 379 299 email:
[email protected]
PŘÍLOHY porovnávané nemovitosti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . strana 7 fotodokumentace . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . strana 8- 9
znalecký posudek č. 799/56/11 ze dne 11.11.2011
Porovnávané nemovitosti Srovnávaná Srovnávaná Zdroj nemovitost
Popis
srovnání ve vztahu k oceòované nemovitosti
poloha obdobná, Petrovice u CENTURY Rodinný dùm o velikosti 3/4+1 na pozemku o celkové výmìøe 1434 m2 v obci Petrovice u Humpolce. Dùm se nachází na kvalita obdobná, Humpolce, 21 okraji obce u lesa, ze zahrady máte volný pøístup pøímo do lesa. Dispozièní èlenìní: vstupní chodba, chodba, jídelní pokoj, RD 3/4 + 1 Highland, kuchyò, pokoj I., pokoj II., pokoj III., vstup do sklepních prostor, kde je dílna, garáā, kotelna, uhelna. Z ināenýrských sítí je do velikost obdobná Humpolec domu zavedena elektøina, mìstský vodovod, odpad je øešen vlastní jímkou, topení je pouze lokální na tuhá paliva, a to ve dvou, místnostech. Dùm je v pùvodním stavu a k trvalému bydlení je nutná èásteèná rekonstrukce. Typ samostatný, Dopravní dostupnost autobus, auto, Podlaāí 1, Materiál zdìný, Rok výstavby 1967, Rok rekonstrukce 1987, Plocha pozemku 1437m2, Obytná plocha 90m2, Uāitná plocha 250m2, Velikost 4+1, Poèet bytových jednotek 1, Podsklepeno kompletnì, Parkování garáā, bez vedl. staveb, Vodovod obecní, Studna ano - nutno vyèistit, Kanalizace vlastní jímka na pozemku, Elektøina 220 V, 380 V, Plyn není, Topení lokální - na tuhá paliva, Obèanská vybavenost veškerá obèanská vybavenost ve mìstì Humpolec (4km), Dispozièní èlenìní - vstupní chodba - chodba - hala (jídelní místnost) - kuchyò - pokoj I. - pokoj II. - pokoj III. - velké sklepní prostory, Kuchynì pùvodní kuchyòská linka, Koupelna ano - pùvodní stav (vana, umyvadlo), WC spoleèné v koupelnì Petrovice u Humpolce, RD (býv. prodejna)
M&M reality holding a.s., Praha
Lhotice, okr. M&M Pelhøimov, reality RD 3+1 holding a.s., Praha
Prodej bývalé prodejny v obci Petrovice u Humpolce. Dùm je pøed rekonstrukcí, zast. plocha 129 m2, plocha zahrady 371 m2. Objekt je vhodný k pøestavbì. V domì jsou tøi velké místnosti, WC, koupelna a dvì menší místnosti. Objekt má velkou pùdu vhodnou k pùdní vestavbì. Na pozemku je studna kopaná. Zastavìná plocha: 129 m2, Uāitná plocha: 500 m2, Poèet NP: 2, Voda: Studna kopaná, Veøejný vodovod, Plyn: Není, Elektroinstalace: 230 (220) V, 400 (380) V, Kanalizace: Septik s pøepadem do veøejné kanalizace, Topení: Není, Sociální zaøízení: WC: Jeden, Splachovací, Stav objektu: Dobrý, Rok výstavby: 1900, Rok rekonstrukce: 1960
poloha obdobná, kvalita mírnì horší, velikost mírnì menší
Rodinný dùm 3+1 Lhotice, okr. Pelhøimov. V pøízemí se nachází ètyøi místnosti, z toho jedna slouāila jako prodejna. Zastavìná poloha obdobná, plocha 350 m2, zahrada 1 128 m2. Moānost vybudování dalších místností v podkroví. U domu jsou dva sklepy. Chlév, stodola kvalita mírnì horší, a garáā. Vytápìní je ústøední topení s kotlem na tuhá paliva a akumulaèní kamna. Obecní vodovod. Elektrika 220/380 V. velikost obdobná Umístìní v obci: Okraj obce, Plocha pozemku: 1.712 m2, Zastavìná plocha: 350 m2, Zahrada: 1.128 m2, Uāitná plocha: 140 m2, Výroba a sklad: 40 m2, Nebytové prostory: 170 m2, Poèet NP: 1, Poèet PP: 1, Poèet pokojù: 4, Stávající stavby: Garáā, Chlévy, stáje, Kùlna, Stodola, Voda: Veøejný vodovod, Plyn: Není, Elektroinstalace: 230 (220) V, 400 (380) V, Noèní proud, Vlastní mìøièe spotøeby, Kanalizace: Septik s pøepadem do trativodu, Topení: Elektøina, Pevná paliva, Sociální zaøízení: Koupelna: Sedací vana, Umyvadlo; WC: Jeden, Splachovací, Sklep: Ano, 45m2, Stav objektu: Pøed rekonstrukcí, Rok výstavby: 1905, Rok rekonstrukce: 1953
uvádìná cena 995 000,(nabídková cena v nabídce od 10/2011)
860 000,(nabídková cena v nabídce od 03/2011)
799 000,(nabídková cena v nabídce od 10/2011)
strana 8
znalecký posudek č. 799/56/11 ze dne 11.11.2011
strana 9
znalecký posudek č. 799/56/11 ze dne 11.11.2011