16 o cenì nemovitosti

Znalecký posudek èíslo 1070/22/16 o cenì nemovitosti kraj Vysoèina, okres Havlíèkùv Brod, obec Hnìvkovice, katastrální území Nová Ves u Dolních Kralovic, list vlastnictví è. 604 spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku parc. è. st. 16 (zastavìná plocha a nádvoøí), souèástí je rozestavìná stavba, a parc. è. 24/2 (trvalý travní porost), s pøísluenstvím a souèástmi

Úèel posudku: exekuce prodejem nemovitých vìcí - 160 EX 4524/14

Posudek vyádal:

Soudní exekutor Mgr. Marcela Petroová Exekutorský úøad Bøeclav 17. listopadu 1a 690 02

Bøeclav

Posudek obsahuje: 13 stran vèetnì obálky a pøíloh

Posudek se pøedává ve 2 vyhotoveních

Posudek vyhotoven dne: 11.6.2016

Posudek vypracoval:

Ing. Bárta Milan Koneèná 3461 580 01 Havlíèkùv Brod

tel.: 737 379 299 e-mail: [email protected]

strana 2

A. ÚVOD

Pøedmìtem

tohoto

posudku

jsou

nemovitosti

v

okrese

Havlíèkùv

Brod,

obci

Hnìvkovice, katastrálním území Nová Ves u Dolních Kralovic, zapsané na listu vlastnictví è. 604 jako spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 pozemku parc. è. st. 16 (zastavìná plocha a nádvoøí),

jeho

souèástí

je

rozestavìná

stavba,

a

parc.

è.

24/2

(trvalý

travní

porost),

s

pøísluenstvím a souèástmi. K

vypracování

posudku

jsem

byl

ustanoven

usnesením

soudního

exekutora

Mgr.

Marcely Petroové, Exekutorský úøad Bøeclav, è.j. 160 EX 4524/14-50 ze dne 10.5.2016, které jsem obdrel dne 23.5.2016. Oprávnìným ve vìci exekuce prodejem nemovitostí je Èeská kanceláø pojistitelù, se sídlem Na Pankráci 1724/129, 140 00 Praha 4, IÈ 70099618, práv. zast. advokát Mgr. Lubomír Vdovec, se sídlem Hlinky 135/68, 603 00 Brno, IÈ 71457801. Povinným je spoluvlastník oceòovaných nemovitostí Kamil Vavøièka, bytem Boeny Nìmcové 751, 584 01 Ledeè nad Sázavou. Úkolem

je

stanovit

obvyklou

cenu

pøedmìtných

nemovitostí,

vèetnì

souèástí

a

pøísluenství, a budou-li zjitìny té závady s nemovitostmi spojené. Podklady pro vypracování posudku jsou: zákon è. 151/1997 Sb., o oceòování majetku, a vyhláka è. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceòování majetku, ve znìní pozd. pøedpisù (dále jen "vyhl"), výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví è. 604 pro katastrální území Nová Ves u Dolních Kralovic, ze dne 10.5.2016, katastrální mapa, letecké snímky (mapy.cz), informace získané na Obecním úøadu Hnìvkovice a Mìstském úøadu Ledeè nad Sázavou, informace místních obyvatel, vlastní databáze o uskuteènìných prodejích obdobných nemovitostí, tiskoviny, vývìsky a internetové

stránky

v

oboru

trhu

s

nemovitostmi,

konzultace

s

pracovníky

realitních

kanceláøí, skuteènosti zjitìné na místì samém. Povinný byl øádnì a vèas obeslán dopisem se ádostí o umonìní prohlídky na den 3.6.2016,

ale

na

místì

nebyl

nikdo

pøítomný,

povinný

tak

neumonil

vnitøní

prohlídku.

Prohlídka tak mohla být provedena pouze zvenèí. Pro ocenìní bude tedy vyuito údajù z výe uvedených podkladù.

B. POPIS - NÁLEZ Katastrální území Nová Ves u Dolních Kralovic - list vlastnictví è. 604: spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 pozemku parc. è. st. 16 (zastavìná plocha a nádvoøí), jeho souèástí je rozestavìná stavba, a parc. è. 24/2 (trvalý travní porost), s pøísluenstvím a souèástmi: Obec

Hnìvkovice

leí

cca

5

km

západnì

od

mìsta

Ledeè

nad

Sázavou,

12

km

jihovýchodnì od mìsta Zruè nad Sázavou, do nich má dobrou dopravní dostupnost po silnici II. tø.

znalecký posudek è. 1070/22/16 ze dne 11.6.2016

strana 3

Oceòované

nemovitosti

tvoøí

jeden

funkèní

celek

a

jsou

umístìné

na

jiním

okraji

zastavìného území místní èásti Nová Ves u Dolních Kralovic cca 1,5 km severozápadnì od Hnìvkovic ve smíené venkovské zástavbì v terénu mírnì se svaujícím smìrem východním. Pøíjezd je po nezpevnìné a neudrované komunikaci v délce cca 120 m od silnice III. tø. Hnìvkovice - Kounice. Inenýrské sítì: nemovitost je napojená na veø. rozvod elektøiny. Jiné sítì v místì dostupné

nejsou.

Voda

je

do

oceòované

nemovitosti

pøivedena

z

vlastní

vrtané

studny,

umístìné na oceòovaném pozemku; kanalizace je pravdìpodobnì svedena do jímky (umpy). Rozestavìná stavba na parc. è. st. 16 je rozestavìný rodinný dùm (na nìkterých mapách má oznaèeno èíslo popisné 25), jeho výstavba zapoèala asi v r. 2002, do souèasného stavu byl uveden asi v r. 2004, kdy zaèal být uíván (uíván je zjevnì i v souèasné dobì). Dùm má pùdorys dvojitého obdélníka, je pøízemní bez podsklepení se sedlovou støechou s takovou betonovou krytinou, obvodový plá je zdìný z pórobetonových tvárnic. Stavba je pravdìpodobnì témìø dokonèená - z vnìjku chybí pouze èást povrchové úpravy fasády (plastové

lamelové

obklady).

Vnitøní

konstrukèní

provedení

a

vybavení

pøedpokládám

standardní. Na støee jsou dva komíny, klempíøské prvky nejsou provedeny, okna jsou plastová s izol. zasklením, dùm má dva vchody s døevìnými vchodovými dveømi s prosklením a jedny plastové dveøe k pøistavìnému pøístøeku. Pøísluenství: døevìný otevøený pøístøeek pøistavìný z jiní strany domu o zast. ploe 2

cca 16 m , nedokonèené zpevnìné plochy okolo domu, vrtaná studna s pøípojkou do domu. Oceòované pozemky: poz. parc. è. st. 16 je èásteènì zastavìný rodinným domem, èásteènì tvoøí zahradu s navazující parc. è. 24/2. Souèástí pozemkù jsou trvalé porosty bìné ovocné a okrasné døeviny a rostliny.

Charakteristika:

Obec: Obec Hnìvkovice - cca 570 obyvatel Dopravní dostupnost: autobus, silnice III. tø In. sítì - v místì: elektøina Pracovní pøíleitosti: nezamìstnanost obec/kraj

4,1 % / 4,9 %

Infrastruktura: mateø. kolka, zákl. kola, obchody, restaurace, pota, sportovní zaøízení.

Druh budovy, poèet podlaí (podzemních/nadzemních): rodinný dùm 0/1

Poèet bytù/velikost:

1 / --

Konstrukèní øeení budovy: zdìná stavba, sedlová støecha

2

2

Parametry stavby: zastavìná plocha domu 110 m , uitná plocha : odhadem 90 m ; dokonèenost stavby (podle objemových cenových podílù) odhadem 98 %.

Stáøí: stavba zapoèatá pøed cca 14 roky (do souèasného stavu dokonèenosti uvedena pøed cca 12 roky)

Kvalita stavby: témìø dokonèená stavba z r. 2004


strana 4

Pøísluenství: pøistavìný pøístøeek, zpevnìné plochy, vrtaná studna s pøípojkou do domu

parc. è. st. 16 (zastavìná plocha a nádvoøí)

Pozemky:

2

473 m

2

parc. è. 24/2 (zahrada)

803 m 1276 m

2

Právní stav: Podle výpisu z KN kromì zástavního práva a zahájení exekuce, které nejsou závadou pro ocenìní k danému úèelu, nevázne na nemovitosti jiná závada (napø. omezení typu vìcného bøemene). S nemovitostí nejsou spojená ádná práva. Nemovitost není pronajatá (nájemní smlouva mi nebyla pøedloena) Vlastník (dle výpisu z KN):

Kamil Vavøièka, bytem Boeny Nìmcové 751, 584 01 Ledeè nad Sázavou

Pozitivní faktory: + novostavba (aèkoliv ne zcela dokonèená)

Negativní faktory: - pouze spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2, - nedostupné inenýrské sítì, - odlouèenost od obèanské vybavenosti obce, - pøístup a pøíjezd je po nezpevnìné a neudrované komunikaci.

C. ODHAD OBVYKLÉ CENY

Úkolem je stanovit obvyklou (trní èi obecnou) cenu výe popsané nemovitosti. Touto cenou

se

rozumí

cena,

která

by

byla

dosaena

pøi

prodejích

stejné,

popøípadì

obdobné

nemovitosti v obvyklém obchodním styku v daném místì ke dni ocenìní. Pøitom se zvaují vechny

okolnosti,

které

mají

na

cenu

vliv,

avak

do

její

výe

se

nepromítají

vlivy

mimoøádných okolností trhu (napø. stav tísnì prodávajícího èi kupujícího, dùsledky pøírodních èi jiných kalamit), osobních pomìrù prodávajícího nebo kupujícího (zejm. vztahy majetkové a rodinné)

ani

vliv

zvlátní

obliby

(zvlátní

hodnota

pøikládaná

nemovitosti

vyplývající

z

osobního vztahu k ní). Obvyklá cena vyjadøuje hodnotu vìci a urèí se porovnáním. Výe uvedené definici nejlépe odpovídá ocenìní porovnávací metodou. Za tímto úèelem jsem provedl analýzu vlastní databáze o uskuteènìných prodejích obdobných nemovitostí, etøení

a

vyhledávání

nemovitostmi,

na

v

tiskovinách

internetových

s

nemovitostmi,

stránkách

ve

zabývajících

vývìskách

se

týkajících

nemovitostmi

a

trhu

s

konzultace

se

s

pracovníky realitních kanceláøí. Údaje o nemovitostech, s nimi byla oceòovaná nemovitost porovnávána, jsou uvedeny v pøíloze tohoto posudku. Charakteristika pøedmìtné nemovitosti je pro úèel stanovení obvyklé ceny uvedena v kapitole "B - Popis - nález", kde uvádím i pozitivní a negativní (+ a -) faktory, na které byl vzat zøetel pøi stanovení obvyklé ceny pøi porovnávání s úrovní obvyklých cen.

Porovnání s úrovní obvyklých cen:


strana 5

Porov-

C

POR

cena

K

K

Z

návaný

porovnávaného

objekt

objektu (Kè)

OC cena oceòovaného obj.

POR

Pozn.

odvozená z porovnávaného zdroj

(Kè)

è.

1

1 600 000.00

0.80

1.00

1 280 000

2

1 640 000.00

0.80

1.05

1 249 524

3

1 300 000.00

0.80

0.90

1 155 556

Celkem prùmìr

1 228 360

491 343.92

pozn. zde je nemovitost porovnávaná jako celek (nikoliv v podílu id. 1/2)

LEGENDA: KZ (zdroj) - koeficient úpravy na zdroj zjitìné ceny; v pøípadì realizované kupní ceny K

Z

= a 1,0 (je-li cena bez provize); u inzerovaných nabídkových cen je pøimìøenì

nií (té s pøihlédnutím na provizi) a podle odborné úvahy znalce (napø. pro pøípad nereálné nabídkové ceny) KPOR

-

koeficient

oceòovaného,

porovnání

pøièem

se

vyjadøující

sleduje

odlinost

odliná

poloha

porovnávaného objektu,

velikost

objektu (u

od

budov

je

pøednostnì porovnávána uitná plocha), pøísluenství, technický stav, konstrukèní provedení a vybavení, pozemky (velikost a vyuitelnost pozemkù), OC (odvozená cena oceòované nemovitosti)

cena oceòované nemovitosti odvozená od

porovnávaného objektu s úpravami zohledòujícími odlinosti, OC = CPOR x KZ / KPOR

Po

provedené

analýze

a

porovnání

lze

konstatovat,

e

prodejnost

(obchodovatelnost)

spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 bude nií ne aritmeticky vypoètený podíl, a to z mnohých dùvodù, zejm. takovýto spoluvlastnický podíl neumoòuje vymezit dvì shodné odpovídající reálné èásti nemovitosti k uívání, rozhodování spoluvlastníkù o èinnostech s nemovitostí

mùe

vést

k

neshodám

a

pod.

Tím

je

spoluvlastnický

podíl

vdy

hùøe

obchodovatelný (má nií prodejnost) ne prodej celku. Z tohoto dùvodu stanovuji obvyklou cenu

oceòované

nemovitosti

ve

spoluvlastnickém

aritmeticky zjitìného podílu 1/2, tedy:

podílu

id.

1/2 * 1228360* 0,80 =

1/2

na

úrovni

491344,- Kè

po zaokrouhlení : 490 000,- Kè


80

%

ceny

strana 6

D. ZÁVÌR

I. obvyklá cena nemovitosti

Nemovitost

Obvyklá cena

katastrální území Nová Ves u Dolních Kralovic

(Kè)

list vlastnictví è. 604 spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 pozemku parc. è. st. 16

490 000.00

(zastavìná plocha a nádvoøí), jeho souèástí je rozestavìná stavba, a parc. è. 24/2 (trvalý travní porost), s pøísluenstvím a souèástmi Celkem

490 000.00

Slovy: ètyøistadevadesáttisíc korun èeských

II. obvyklá cena práv a závad spojených s nemovitostí

- nejsou -

V Havlíèkovì Brodì dne 11.6.2016


strana 7

ZNALECKÁ DOLOKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4.10.1991 è.j. spr 2060/90, pro základní obor ekonomika, odvìtví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poø. è. 1070/22/16 znaleckého deníku. Odmìny a náhrady úètuji samostatnì.

Ing. Bárta Milan Koneèná 3461 580 01 Havlíèkùv Brod

tel. (mobil): 737 379 299 email: [email protected]

PØÍLOHY

fotodokumentace

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . strana 8 - 9

katastrální mapa na ortofotosnímku porovnávané nemovitosti

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . strana 10

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . strana 11 - 13


strana 8

znalecký posudek č. 1070/22/16 ze dne 11.6.2016

strana 9

znalecký posudek č. 1070/22/16 ze dne 11.6.2016

!"#$"%& '()*+,-

.)#//0-1.2131-2-2/&*./)*1-)4

01203401563789 32334 5

7

%2%

56-6-5"%7%8#5(

123456234899 343 35 5 9385325 !!!"25#$8%45#8$234564 234899%95385&9538

0

0

''(

123456234899 343 35 5 325 !!"##$$$258!%&#45!8#23456#4 #234899%#'5('5(#)*+,-

0

,

0

,"

123456234899 343 35 5 63851 !""###258$"458"23456"4 "234899$"5638538

0

0

%%!&

16 o cenì nemovitosti

Recommend Documents