ZNALECKÝ POSUDEK č. 2407/2010 O ceně obvyklé bytového domu č.p. 432 , st.p. 681/1 v k.ú. Cheb , obec Cheb , okres Cheb , kraj Karlovarský .
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ A.S. U Pískovny 890/1 Praha 8
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé v daném čase a místě pro nedobrovolnou dražbu č.j. 498/2010- N
-2Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 23.11.2010 posudek vypracovala: Eva Chmelíková Na Hradčanech 2336/1 350 02 Cheb Kontaktní : Lidická 51, Karlovy Vary Tel. 777118933
Posudek obsahuje včetně titulního listu 24 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Karlových Varech 30.11.2010
-3-
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé dle požadavku objednatele .
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytový dům Adresa nemovitosti: Hviezdoslavovo náměstí 432 350 02 Cheb Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Cheb Katastrální území: Cheb 34 873 Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.11.2010 za přítomnosti vlastníka nemovitosti . 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú Cheb , obec Cheb , okres Cheb ze dne 31.10.2010. Kopie katastrální mapy pořízená z internetové databáze . Prohlídka nemovitosti a podklady vypracované znalcem při místním šetření vč. zhotovení digitálních fotografií, dne 23.11.2010. Kupní smlouva z roku 2008 Odhad obvyklé ceny znalce Radky Karbanové ze dne 16.5.2008 . Informace o obchodovaných nemovitostech obdobného typu.
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle listu vlastnictví č. je vlastníkem nemovitosti: Le Quang Coi, Hviezdoslavovo nám. 432/3, Cheb, 350 02 vlastnický podíl 1/2 Cheb 2 Le Thi Van Anh, Hviezdoslavovo nám. 432/3, Cheb, 350 02 vlastnický podíl 1/2 Cheb 2
-46. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Obytný dům s nebytovými prostory b) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu b1) Výnosová hodnota c) Pozemky c1) Parcela č. 681/1
-5-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Všeobecné místopisné údaje Město Cheb je významným městem regionu ( bývalé okresní město ) a má 34873 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Cheb. Nejbližší správní centrum je Karlovy Vary , od kterého je nemovitost vzdálena cca 45.00 km. V místě je městská hromadná doprava (autobus), nejbližší stanice je cca 150 m. Nejbližší železniční stanice je v místě. Budova se nachází na okraji centrální části města ( Hviezdoslavovo náměstí ) . Okolní zástavbu tvoří bytové domy netypové, sportovní zařízení ( krytý zimní stadion ) a objekty občanské vybavenosti. Dům je situován jako řadový koncový původní řadové uliční zástavby Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou, protože se nachází na okraji centra města s docházkovou vzdáleností do jakékoliv části města, s dobrou dostupností veškerých služeb a obchodů, zastávka MHD ve vzdálenosti 50 m od domu. Velmi dobrá dostupnost školy , bazénu , parku – 200 m. Z pohledu oceňované nemovitosti se pro účel bydlení i případné komerční činnosti jeví poloha jako velmi dobrá.. Souhrnné informace o nemovitosti: Souhrnná velikost pozemku je 469 m2. Souhrnná velikost užitné plochy - bytové činí 468,20 m2 V budově se nachází 8 bytů, část jich je pronajata s neregulovaným nájemným a zbylé jsou obývány rodinnými příslušníky . V budově je 8 bytů v dispozičních skladbách: 1+ 1 , 1+2 , 1+3 Byty atypické , standardní vybavení a provedení.Budova nemá památkovou ochranu. V budově jsou 4 nebytové prostory , dva nebytové prostory jsou v 1.NP a jsou využívány jako bar a herny s automaty , dva nebytové prostory ( rekolaudovány ) nejsou v současné době využívány , jsou v 1.PP . Údaje o oceňované budově nadzemními Objekt je situován jako řadový koncový,je plně podsklepený , zděný s čtyřma podlažími a obytným podkrovím s mansardovou střechou . Obsahuje byty s příslušenstvím 2-5.NP a v 1.NP nebytové provozní prostory . Objekt je napojen na veř. rozvody elektro, vody, kanalizace a plynu a je přístupný z přilehlé místní zpevněné komunikace. Dům byl postaven na základě odborného odhadu v letech 1900- 1910 , k hodnocené nemovitosti nebyla doložena žádná právní ani projektová dokumentace , ale dle výpovědi současného vlastníka a na základě odborného odhadu proběhla na objektu částečná rekonstrukce oprava a vestavba podkrovního bytu a to v rozmezí let 1995 - 2009: nová plastová okna v celém domě , nová fasáda, rozvody vody, kanalizace a elektřiny, nové hygienické zařízení v jednotlivých bytech a nebytových prostorách , nová krytina střechy včetně klempířských konstrukcí . V 1.NP byly zřízeny dva nebytové prostory ( bar s hernou ) , v podzemním podlaží též dvě herny , které nejsou v současné době využívány . Při místním šetření byly zpřístupněny tři byty , všechny byty měly vlastní sociální vybavení a UT vytápění , zbylé byty dle vyjádření vlastníka nemovitosti jsou shodného vybavení a provedení . Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn, elektro, telefon. Přístupová komunikace je zpevněná ve vlastnictví Města Chebu p.č. 1637/12 .Tvar pozemku je přibližně obdélníkový. Pozemek je mírně sklonitý. Orientace pozemku je převážně na
-6východ. Po roce 2006 k převodu budovy došlo na základě kupní smlouvy ze dne 13.1.2008. Viz. srovnávací metoda. Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je koncová v řadě. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu. Technický popis budovy Jedná se o budovu koncovou v řadě. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: betonové prokládané kamenem. Izolace proti zemní vlhkosti: s porušenými izolacemi Krov: mansardový. Střešní krytina: živičný šindel. Ostatní vybavení: Svislé nosné konstrukce: zděné. Obvodové stěny: cihelného zdiva v tl. do 90 cm. Vnější úprava povrchů: omítka vápenná hladká. Stropy: klenbové, dřevěné trámové s podhledy. Schodiště: kamenné. Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka štuková. Okna: plastová s izolačním dvojsklem , dřevěné výkladce ( 1.NP) , střešní okna VELUX . Dveře: lakované ocelová zárubeň , dýhované ocelová zárubeň – 1.NP , v jednotlivých bytech dveře rámové náplňové , částečně i dvoukřídlé osazené do dřevěných zárubní . Podlahy obytných místností: prkenné s PVC a textilními krytinami . Podlahy nebytových místností: keramická dlažba, betonová mazanina. Vytápění: etážové kotle na plyn. Elektro: světelný a motorový rozvod. Rozvod vody: studené a teplé. Rozvod kanalizace: je proveden. Rozvod plynu: je proveden. Zdroj teplé vody: kotle etážového vytápění. Vybavení kuchyně: kuchyňské linky s běžnými sporáky . Vybavení koupelny: běžné sprchové kouty a umyvadla . V bytě v podkroví plastová vana , umyvadlo . Vybavení WC: combi WC v jednotlivých bytech , dále pak u nebytových prostorách . Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 5 Výčet bytů: výměra v m2, kategorie byt 1+1 I. kat. (47,5 m2) * 3 – 2, 3, 4, NP byt 1+2 I. kat. (69,5 m2) * 3 – 2, 3, 4, NP byt 1+1 I. kat. (28 m2) - 5.NP byt 2+kk I. kat. (89,2 m2) – 5.NP
-7Výčet nebytových prostorů: výměra v m2, kategorie Nebytový prostor herny s WC (45,5 m2) - 1. NP Nebytový prostor herny s WC (63,7 m2) - 1. NP Nebytové prostory – sklady 127 m2 – 1. PP
Počet garážových stání: 0 Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny následující závady : Koupelny ve všech bytech s výjimkou dvou bytů v podkroví jsou velmi malé , místy zde byla zjištěna přítomnost plísní , dále v jednotlivých bytech jsou původní dřevěné podlahy a dveře , prvky jsou již naprosto dožilé .Kuchyňské linky jsou též na pokraji své životnosti. Dále byly zjištěny místy vlhké omítky v podzemním podlaží včetně přítomnost plísní . Je patrné , že rekonstrukce jednotlivých bytů byly provedeny svépomocně , v ne příliš dobré kvalitě . Prvky dlouhodobé životnosti bez viditelných závad .
a) Hlavní stavby a1) Obytný dům s nebytovými prostory - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 13,07*13,10+0,9*2,3 1.NP: 13,07*13,10+0,9*2,3 2.NP: 13,07*13,10+0,9*2,3 3.NP: 13,07*13,10+0,9*2,3 4.NP: 13,07*13,10+0,9*2,3 5.NP: 13,07*13,10+0,9*2,3 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: 3.NP: 4.NP: 5.NP: Součet
Zastavěná plocha 173,29 m2 173,29 m2 173,29 m2 173,29 m2 173,29 m2 173,29 m2 1 039,74 m2
= = = = = = Konstrukční výška 2,67 m 3,78 m 3,65 m 3,71 m 3,37 m 2,97 m
Průměrná výška podlaží: PVP = 3 491,80 / 1 039,74 = 3,36 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 039,74 / 6 = 173,29 m2
173,29 m2 173,29 m2 173,29 m2 173,29 m2 173,29 m2 173,29 m2 Součin 462,68 m3 655,04 m3 632,51 m3 642,91 m3 583,99 m3 514,67 m3 3 491,80 m3
-8Obestavěný prostor: 1.PP: (13,07*13,10+0,9*2,3)*(2,67) 1.NP: (13,07*13,10+0,9*2,3)*(3,78) 2.NP: (13,07*13,10+0,9*2,3)*(3,65) 3.NP: (13,07*13,10+0,9*2,3)*(3,71) 4.NP: (13,07*13,10+0,9*2,3)*(3,37) Podkroví + 173,29*0,5+( 9,3*2,5*13,07) Zastřešení: Obestavěný prostor – celkem:
= = = = = =
462,68 m3 655,02 m3 632,50 m3 642,89 m3 583,98 m3 390,52 m3
=
3 367,59 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře:
betonové bez funkčních izolací zděné tl. 45 cm a více trámové polospalné dřevěný vázaný asfaltové šindele titanzinek dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné obklady kamenné náplňové rámové , hladké lakované ocel. zárubeň
12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:
plastová PVC , textilní krytiny , keramická dlažba etážové plynové světelná bleskosvod ocelové trubky, jen studená litinové rozvod zemního plynu kotel UT běžný plynový sporák WC, umyvadla, sprchové kouty běžné digestoře a odvětrání
Hodnocení standardu P S S S S N S N S S S
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
X S S S P S P S S S S S C S X
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů:
Hodnocení standardu P S S S S N S
Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 2,76 1,00 18,80 1,00 8,20 1,00 5,30 1,00 2,40 1,54 1,08 1,00 6,90
-98. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:
N S S S S S S P S P S S S S S C S
3,10 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
4,77 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 2,39 0,40 1,52 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 0,00 5,60 92,92 0,9292
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část [%] [%] 6,00 100,0 1. Základy: P 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,0 3. Stropy: S 8,20 100,0 4. Krov, střecha: S 5,30 100,0 5. Krytiny střech: S 2,40 100,0 6. Klempířské konstrukce: N 0,70 100,0 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,0 8. Úprava vnějších povrchů: N 3,10 100,0 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,0 10. Schody: S 3,00 100,0 11. Dveře: S 3,20 70,0 S 3,20 30,0 12. Vrata: X 0,00 100,0 13. Okna: S 5,40 100,0 14. Povrchy podlah: S 3,10 70,0 S 3,10 30,0 15. Vytápění: S 4,70 100,0 16. Elektroinstalace: P 5,20 100,0 17. Bleskosvod: S 0,40 100,0 18. Vnitřní vodovod: P 3,30 100,0 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,0 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,0 21. Ohřev vody: S 2,10 100,0 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,0 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 3,80 100,0 24. Výtahy: C 1,30 100,0 25. Ostatní: S 5,60 100,0 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 100,0 Součet upravených objemových podílů: Konstrukce, vybavení
K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00
UP PP Stáří Živ. [%] [%] 2,76 2,98 100 200 18,80 20,23 100 140 8,20 8,82 100 140 5,30 5,70 100 140 2,40 2,58 10 40 1,08 1,16 10 40 6,90 7,43 50 100 4,77 5,13 10 30 2,10 2,26 10 30 3,00 3,23 100 140 2,24 2,41 100 100 0,96 1,03 15 40 0,00 0,00 5,40 5,81 2 50 2,17 2,34 100 100 0,93 1,00 10 15 4,70 5,06 2 25 2,39 2,57 10 25 0,40 0,43 10 40 1,52 1,64 15 35 3,20 3,44 15 45 0,40 0,43 2 20 2,10 2,26 2 20 1,80 1,94 5 22 3,80 4,09 10 30 0,00 0,00 5,60 6,03 20 30 0,00 0,00 92,92Opotřebení:
Opotř. Opotř. z části celku 50,00 1,4900 71,43 14,4503 71,43 6,3001 71,43 4,0715 25,00 0,6450 25,00 0,2900 50,00 3,7150 33,33 1,7098 33,33 0,7533 71,43 2,3072 100,00 2,4100 37,50 0,3863 0,00 0,0000 4,00 0,2324 100,00 2,3400 66,67 0,6667 8,00 0,4048 40,00 1,0280 25,00 0,1075 42,86 0,7029 33,33 1,1466 10,00 0,0430 10,00 0,2260 22,73 0,4410 33,33 1,3632 0,00 0,0000 66,67 4,0202 0,00 0,0000 51,2508
- 10 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * * * *
2 150,- Kč/m3 0,9390 0,9581 0,9250 0,9292 1,0500 2,1620
Základní cena upravená
=
3 774,08 Kč/m3
Plná cena:
3 367,59 m3 * 3 774,08 Kč/m3
=
12 709 554,07 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 51,2508 % Úprava ceny za opotřebení
-
6 513 748,14 Kč
Obytný dům s nebytovými prostory - zjištěná cena
=
6 195 805,93 Kč
Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Obytný dům s nebytovými prostory
=
Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem
12 709 554,07 Kč 12 709 554,07 Kč
Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp): a) Obytný dům s nebytovými prostory
=
Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem
6 195 805,93 Kč 6 195 805,93 Kč
b) Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění b1) Výnosová hodnota Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Bytové domy Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 6,00 % Skupina: D) Výnosy z pronajímaných prostor: Název bytové prostory nebytové prostory - herny 1.NP nebytové prostory - herny 1.PP Výnosy celkem
Nájemné [Kč/m2] Plocha [m2] 468,20 1 150,110,00 2 400,127,50 600,-
Výnos [Kč] 538 430,264 000,76 500,878 930,-
- 11 Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor:
=
Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 567 012,44 Kč Výměra stavebního pozemku: 469 m2 Skutečně zastavěná plocha: 173 m2 Cena skutečně zastavěné plochy: 209 504,45 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného
-
878 930,- Kč
10 475,22 Kč
878 930,00 * 40 % = 351 572,00 Vypočtené odpočty celkem:
-
351 572,- Kč
Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4: Míra kapitalizace 6,00 %
= /
516 882,78 Kč 6,00 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
8 614 713,- Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): Vlastník nemovitosti mně při místním šetření sdělil , že herny v 1.NP provozuje sám , byty v jednotlivých podlažích jsou částečně obsazeny nájemníky bez regulovaného nájemného , nájemní smlouvy nebyly doloženy . Pro výpočet nájemného jsem vycházela z obvyklého nájemného v dané lokalitě při daném vybavení bytů ve výši 5000 ,- 6000,- měsíční nájem za byt 1+1 , 1+ 2, oby byty I. K. Ocenění nákladovým způsobem Ocenění výnosovým způsobem Rozdíl
CN = 6 195 805,93 CV = 8 614 713,00 R = 2 418 907,07
Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV - 0,10 R
=
8 372 822,29 Kč
Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu =
8 372 822,29 Kč
c) Pozemky c1) Parcela č. 681/1 - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název zastavěná plocha
Parcelní číslo 681/1
Jedn. cena Výměra [Kč/m2] [m2] 469,00 400,00
Cena [Kč] 187 600,-
- 12 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Parcela č. 681/1 - zjištěná cena
187 600,42 % 42 % + 10 % 10 % + * * =
78 792,266 392,26 639,20 293 031,20 0,8950 2,1620 567 012,44 567 012,44 Kč
- 13 -
C. Rekapitulace cen nemovitosti dle právního předpisu Výsledné ceny: b) Výnosová hodnota c) Parcela č. 681/1
= =
8 372 822,29 Kč 567 012,44 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
8 939 834,73 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
8 939 830,- Kč
slovy: Osmmilionůdevětsettřicetdevěttisícosmsettřicet Kč
- 14 -
Obvyklá cena Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí.
1 Porovnávací hodnota
D.1.1 Popis Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Bytový dům bez nebytových (provozních) prostor dokončený , uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze ARK získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti :
Vyhodnocení převodů uskutečněných po roce 2006 1/ nabídka prodeje bytového domu bývalý penzion s Cafe barem v historické části města Cheb - Růžový kopeček. Dům ze 14.století se skládá z podzemního podlaží, v přízemí se nachází garsoniéra o výměře 21m2, Cafe bar o výměře 42m2, v I. nadzemním podlaží se nachází byt 3+kk o výměře 68m2, ve II. nadzemním podlaží se nachází byt 3+kk o výměře 68m2 a v podkroví dále byt 5+kk o výměře 115m2. Dále se zde nachází dílna o výměře 42m2, sklep o výměře 50m2 a terasa o výměře 36m2. Budova v řadové ul. zástavbě požadovaná kupní cena 5.050.000,- Kč t.j. 12.438,- Kč/m2 PP, realitní inzerce Sreality, AREALITY - Plzen, dat. vložení inzerátu 1.4..2010, objekt v dobrém stavu, reálná cena po úpravě koef. x 0,90 = 11.190,- Kč/m2 PP 2/ nabídka prodeje obytného domu, využívaného jako hostel, Židovská ul. v Chebu naproti LŠU, městská památková rezervace, centrum, v 1.NP je recepce s jídelnou a kuchyňkou. V 1. a 2. patře se nachází 4 apartmány s jídelním koutem, koupelnou a komorou. Celková kapacita je 16
- 15 lůžek. V dalším patře je zbudován mezonetový půdní byt (3+1). Topení zajišťují 3 plynové kotle. Celý dům prošel kompletní rekonstrukcí před 10 lety. Součástí koupě je i malá zahrádka za domem. Nemovitost vhodná k investici i možnosti dalšího využití jako nájemního domu. ZP 131 m2, užitná plocha 240 m2, pozemek 250 m2, 1PP+4NP vč. podkroví, nízkorozpočtová rekonstrukce v r. 2000, požadovaná kupní cena 5.150.000,- Kč tj. 21.458,- Kč/m2 UP, datum vložení inzerátu 2.6.2010, poslední změna 4.8.2010, nabídka fa. REDOT s.r.o., Praha 1(v prodeji cca již 1 rok), reálná cena úprava koef. 0,7 = 15.021,- Kč/m2 PP 3/ nabídka prodeje obytného domu s nebyt. prostorem v Kamenné ul. v MPR Cheb, 1.NP nebyt. prostor (kavárna, bar nebo prodejna) + garsoniéra, ve 2. a 3.NP jsou byty 3+kk, ve 4. a 5.NP je mezonetový byt 5+1 se dvěma koupelnami a WC, objekt v dobrém stavu, pravidelně udržovaný, plynové topení, v řadové ul. zástavbě umístěný jako vnitřní, ZP 80 m2, užitná plocha 288 m2, aktivní realitní inzerce RK Happy Real Cheb, č.zak. 3400-000142, datum vložení inzerátu 11.12.2009, poslední změna 3.9.2010, požadovaná kupní cena 5.500.000,- Kč t.j. 19.097,- Kč/m2 UP reálná cena úprava koef. 0,8 = 15.278,- Kč/m2 UP Hodnota domu podle cen jednotlivých bytů. Ceny jednotlivých bytů z uskutečněných prodejů se pohybují v rozmezí hodnot 11 000,- – 17.000,Kč za m2 užitné plochy v závislosti na lokalitě, použitém standardu výbavy, dispoziční skladbě, opotřebení, podlaží atd. Pro výpočet hodnoty celého domu budou sečteny jednotlivé hodnoty bytů ( podílové vlastnictví ). Nebytové prostory jsou obchodovány individuelně v závislosti na lokalitě , v centru města byly obchodovány prostory herny za 21 000,Kč/m2 na základě KS z roku 2009 . V daném konkrétním případě jsem stanovila cenu ve výši 11 000,- byty 18 000,- Kč /m2 nebytové prostory a to vzhledem k tomu , že v dané lokalitě je těchto provozoven několik a z větší části je vlastní vietnamští občané , kteří v současné době z města Chebu odcházejí . Jednotlivé ceny bytů použité v agregované srovnávací hodnotě: 1.NP Garsoniéra 21,29 m2 15.000,- Kč/m2 319.350,- Kč Byt 2+1 59,62 m2 15.000,- Kč/m2 894.300,- Kč 2. – 4. NP Byt 1+1 47,50 m2 11.000,- Kč/m2 Byt 1+2 67,50 m2 11.000,- Kč/m2
522 500,- Kč * 3 742 500,- Kč * 3
Podkroví Byt 2+kk 89,20 m2 15.000,- Kč/m2 Byt 1 + 1 28.00 m2 15 000,- Kč/m2
Celkem byty
1 567 500,- Kč 2 227 500,- Kč
1 338 000,- Kč 420 000,- Kč
5 553 000,-Kč
Jednotlivé ceny nebytových prostorů použité v agregované srovnávací hodnotě: Nebytový prostor herny s WC (45,5 m2) - 1. NP 18 000,- Kč/m2 Nebytový prostor herny s WC (63,7 m2) - 1. NP 18 000,- Kč/m2 Nebytové prostory – sklady 127 m2 – 1. PP 5 000,- Kč/m2
819 000,- Kč 1 147 000,- Kč 635 000,- Kč
- 16 -
Celkem nebytové prostory Celkem byty
2 601 000,-Kč 5 553 000,-Kč
Porovnávací hodnota 8 154 000,-Kč
Odůvodnění srovnávací metody Pro porovnání byly použity k porovnání celé bytové domy v obdobné lokalitě, standardu výbavy a propozic a dále byly použita i dílčí metoda, kdy se hodnota celého domu určuje na základě dílčích cen jednotlivých bytů , nebytových prostorů a jejich součet pak tvoří hodnotu celé nemovitosti. Pro objektivní určení hodnoty byly použity data z internetových nabídek, neboť pro daný typ nemovitosti je na trhu dostatek nemovitostí k prodeji. Ceny zde uvedené jsou však ve většině spíše přáním vlastníka (či RK), které se ne vždy shoduje s realizovanou kupní cenou. Je proto nutné tyto ceny redukovat min. o 20 - 15%.
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Vlastník nemovitosti koupil celý objekt v roce 2008 od soukromého subjektu za cenu 9 000 000,Kč , jednalo se o cenu smluvní .Platná kupní smlouva byla předložena k nahlédnutí . Vlastník nemovitosti vypověděl , že do nemovitosti v průběhu let 2008 – 2010 vložil na opravu celkem 2 500 000,- Kč. Byty jsou standardně vybaveny a provedeny , jeden byt v podkroví v mírně nadstandardním provedení a vybavení . Všechny byty lze pronajmout za neregulované nájemné , vlastník nemovitosti sdělil , že nájem za byty je nepravidelný , vzhledem k tomu , že zde bydlí vietnamští obchodníci , nájemné vybíráno ve výši 5000 Kč byt 1+1 , 6000,- Kč – byt 1+2 jedná se o nájemné holé měsíční . Dle mého názoru se jedná o nájemné v dané lokalitě obvyklé .Nebytové prostory dle vyjádření vlastníka nemovitosti provozují příbuzní a rodina . Obvyklá cena je koncipována jako kombinace srovnávací a výnosové hodnoty, přičemž větší váha je kladena na srovnávací hodnotu z hlediska její větší objektivity s ohledem na současný realitní trh. Kladné stránky : Objekt v dobrém technickém stavu po opravě . Velmi dobrá poloha vzhledem k užívání – okraj centra města v těsné blízkosti veškeré občanské nemovitosti , nezhuštěná zástavba , přírodní park , velmi dobré parkovací možnosti . Přesto , že jsou v objektu dva bary s hernami ( 1.NP ) , nepředpokládá se , že by zde byla nadměrná hlučnost a to vzhledem k tomu , že navazující sousední objekt je využíván jako obvodní oddělení policie ČR . Záporné stránky : Využití nebytových prostorů jako baru a herny .
- 17 -
E.1.2 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Věcná hodnota (časová cena) Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč = Kč
8 939 830,6 195 805,8 614 713,8 154 000,-
= Kč
8 000 000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
Cena celkem Kč
8 000 000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY ________________________________________________________________ Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu Kč 8 000 000,- Kč ________________________________________________________________ Slovy : osmmilionůKč.
Výsledná cena obvyklá je platná bez promítnutí pohledávek zapsaných na LV č. 4487 , který je přílohou tohoto ocenění . Rizika : Dle LV č. 4487 : Zástavní právo smluvní Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4, RČ/IČO: 45244782 Stavba: Cheb, č.p. 432, Parcela: St. 681/1 a) pohledávky ve výši 2 651 652,- Kč s příslušenstvím b) budoucí pohledávky do výše 2 651 652,- Kč s příslušenstvím V Karlových Varech, 30.11.2010 Eva Chmelíková
- 18 -
D. Znalecká doložkaZnalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1994 č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2407/2010 znaleckého deníku.
Byt v podkroví
- 19 -
Byty v nižších podlažích Herny
- 20 -
Suterén
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
