ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 128/7218/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves, obec Stehelčeves, okres Kladno, Středočeský kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 128/7218/2015
LV no.: 463
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves, obec Stehelčeves, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Stehelčeves Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota – za celek: Yield value: Výnosová hodnota – za celek: Comparative value: Porovnávací hodnota za celek: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci:
Infrastructure: Infrastruktura
148.020 Kč
Market value Tržní hodnota celku
1.700.000 Kč
Není stanovena Kč
Common price Obvyklá cena celku
1.700.000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
1.699.200 Kč
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
0
Čísla parcel Parcel of land nr.
předmětem ocenění není žádná hlavní stavba rozvodný pilíř s pojistkovou skříní elektro, elektroměrnou skříní elektro a hlavním uzávěrem plynu v intravilánu obce, při hlavní průjezdní komunikaci obcí, pozemek v současné době volný bez započaté výstavby, v jihovýchodní části obce (podrobněji viz. Situace širších vztahů) v obci Stehelčeves základní, úplná občanská vybavenost ve Statutárním městě Kladno
577/11
Size: Velikost
944 m2
Type: Druh
orná půda
Unit price: Jednotková cena
-2-
viz. níže Kč/m2
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 463 ze dne 8.3.2015 je oceňovaný pozemek ve vlastnictví: pana Josefa Skály, bytem Zázvorkova 2003/14, Stodůlky, 155 00 Praha 5. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 463 ze dne 8.3.2015 je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem zákonným k uspokojení pohledávek oprávněného v celkové výši 13.521,- Kč a jejich příslušenství ve prospěch České republiky (IČ 00000001), a to na základě Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č.j. 520484/11/005941109749 ze dne 1.9.2011, právní účinky vkladu práva ke dni 18.10.2011 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ve výši 2.900.000,- Kč a jejich příslušenství ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 158998149/1 ze dne 17.9.2004, právní účinky vkladu práva ke dni 1.10.2004 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zahájením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - rozhodnutím o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 463. Jiná omezení nebyla zjištěna. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 463 ze dne 8.3.2015 není vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 463 ze dne 8.3.2015 je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno následujícími zástavními právy: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem zákonným k uspokojení pohledávek oprávněného v celkové výši 13.521,- Kč a jejich příslušenství ve prospěch České republiky (IČ 00000001), a to na základě Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č.j. 520484/11/005941109749 ze dne 1.9.2011, právní účinky vkladu práva ke dni 18.10.2011 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ve výši 2.900.000,- Kč a jejich příslušenství ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 158998149/1 ze dne 17.9.2004, právní účinky vkladu práva ke dni 1.10.2004 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Legal state / právní stav: Oceňovaný pozemek je v katastru nemovitostí (KN) evidován v druhu pozemku jako orná půda. Při místním šetření a z informací z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek není v současné době jako pozemek orné půdy užíván. Podle písemného sdělení Magistrátu města Kladna - odboru výstavby, je pro danou lokalitu, kde se se nachází oceňovaný pozemek, vydáno Územní rozhodnutí č.j. Výst. 286/01-Čk-328 ze dne 24.4.2001 pro výstavbu 36 rodinných domů, k.ú. Stehelčeves. Z hlediska ocenění se tedy jedná o stavební pozemek – pozemek s možností výstavby rodinného domu. Weak points / slabé stránky: - v obci Stehelčeves není zavedena veřejná kanalizace, odkanalizování bude nutné řešit do vlastní kanalizační jímky Strong points / silné stránky: - dobrá dopravní dostupnost včetně dobré dostupnosti Hlavního města Prahy - dostupnost inženýrských sítí (inženýrské sítě na hranici pozemku, případně před pozemkem) - pozemek s možností výstavby rodinného domu - situování v lokalitě s již započatou rezidenční výstavbou - dostatečná výměra pozemku
-3-
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 463 pro k.ú. Stehelčeves, obec Stehelčeves, prokazující stav evidovaný k datu 8.3.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ kopie katastrální a ortofoto mapy pro část k.ú. Stehelčeves, vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace k územnímu rozhodnutí č.j. Výst. 286/01-Čk-328 doložené Magistrátem města Kladna, odborem výstavby Tour / prohlídka Prohlídka na místě byla provedena dne 29.4.2015. Při místním šetření nebyl přítomen vlastník/zástavce. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
755443 Stehelčeves 532851 Stehelčeves 727 CZ0203 Kladno Středočeský na jihovýchodním okraji intravilánu obce, orná půda
Short description property / stručný popis majetku:
Pozemek čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves: Oceňovaný pozemek se nalézá v katastrálním území Stehelčeves, v intravilánu obce, při hlavní průjezdní komunikaci obcí, ul. Hlavní, na kraji nové zástavby rodinných domů. Podrobné situování pozemku je patrné ze situace širších vztahů, katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci, pozemku čís. parcely 29/2 (silnice/ostatní plocha, vlastník Středočeský kraj), a dále přes pozemek čís. parcely 577/48 (orná půda, vlastník fyzická osoba), který tvoří nově vybudovanou komunikaci pro pěší. Vzhledem k celkovému charakteru přístupového pozemku (pozemek čís. parcely 577/48) a zároveň s přihlédnutím k předpokladu, že tento pozemek bude po kolaudaci převeden do vlastnictví obce Stehelčeves, lze přístup a příjezd k oceňovanému pozemku hodnotit jako bezproblémový. Jde o pozemek podle katastru nemovitostí (KN), evidovaný v druhu pozemku orná půda. Podle písemného sdělení Magistrátu města Kladna - odboru výstavby, je pro danou lokalitu, kde se se nachází oceňovaný pozemek, vydáno Územní rozhodnutí č.j. Výst. 286/01-Čk-328 ze dne 24.4.2001 pro výstavbu 36 rodinných domů, k.ú. Stehelčeves. Z hlediska ocenění se tedy jedná o stavební pozemek – pozemek s možností výstavby rodinného domu. Celková výměra oceňovaného pozemku činí 944 m2. Pozemek je v současné době volný bez započaté výstavby, na hranici pozemku jsou do zděného pilířku přivedeny IS (plyn, elektro), přípojka veřejné kanalizace není provedena, odkanalizování bude nutné řešit do vlastní kanalizační jímky, přípojka veřejného vodovodu je pravděpodobně v komunikaci před pozemkem. Další stavby (příslušenství): Na oceňovaném pozemku se nenachází žádné vedlejší stavby. Příslušenství tvoří rozvodný pilíř s umístěnou pojistkovou skříní elektro, elektroměrnou skříní elektro a hlavním uzávěrem plynu.
-4-
Pozemek čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves Věcná hodnota Cena pozemku je stanovena podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014. Z hlediska ocenění se jedná o pozemek s možností výstavby rezidenční stavby. Pozemek je oceněn dle §9 vyhlášky. Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _________________________________________________________________________________________ Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui _________________________________________________________________________________________ 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 4 0.65 501 - 1000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 2 1.03 Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovanou v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4. Technická infrastruktura v obci 2 0.85 Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00 Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci 4 0.90 Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) _________________________________________________________________________________________ Součin hodnot 0.307 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.307 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _________________________________________________________________________________________ Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi _________________________________________________________________________________________ 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů _________________________________________________________________________________________ Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000
-5-
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _________________________________________________________________________________________ Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti _________________________________________________________________________________________ 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.06 Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav _________________________________________________________________________________________ Celkem * 0.06 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.06) x 1 = 1.060 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) _________________________________________________________________________________________ Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi _________________________________________________________________________________________ 1. Druh a účel užití stavby 1 1.01 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3 -0.01 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 6 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 3 0.02 Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 3 0.02 Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů _________________________________________________________________________________________ Celkem * 0.06 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.06) x 1.01 = 1.071 Výpočet ceny pozemku (§ 9 vyhlášky) _________________________________________________________________________________________ = Kč 460,50 Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 1500 Kč x 0.307 = 460.5 Kč Index cenového porovnání x 1.1350 I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.060 x 1.071 Koeficient pozemku určeného k zastavění x 0.3000 -6-
_________________________________ Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 156,80 Cena za celou výměru 944.00 m2 = Kč 148.019,44 _________________________________________________________________________________________ Pozemková parcela čís. 577/11 Cena celkem Kč 148.019,Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky Kč 148.020,_________________________________________________________________________________________
Pozemek čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves - celkem : Věcná hodnota – za celek
148.020 Kč
Výnosová hodnota Výnosová hodnota oceňovaného pozemku není v řešeném případě stanovena, a to z důvodu, že nemá pro předmětný pozemek vypovídací schopnost. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny.
Pozemek čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves - celkem : Výnosová hodnota – za celek
Není stanovena
Porovnávací hodnota Přímá metoda Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity údaje z vlastní databáze realizovaných prodejů pozemků v dané lokalitě a dále z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitním serveru www.sreality.cz. Z realizovaných cen v lokalitě uvádíme např.: Stavební pozemek Unhošť, lokalita Amerika, okres Kladno Prodej rovinatého stavebního pozemku v obci Unhošť, okres Kladno: pozemek určený k výstavbě rodinného domu, situován v lokalitě zvané Amerika, v nově vznikající rezidenční zástavbě, která navazuje na stávající zástavbu, rovinný, IS na hranici pozemku (rozvodný pilíř s umístěnou pojistkovou skříní elektro, elektroměrnou skříní elektro a hlavním uzávěrem plynu, kanalizace, voda), nově budovaná zpevněná komunikace. Výměra: 938 m2 Sjednaná cena: 1.500.000,-Kč, tj., 1600,-Kč/m2 Realizovaný prodej 04/2015
-7-
Z nabídek prodejů pozemků s možností výstavby v dané lokalitě uvádíme např.: Stavební pozemek Stehelčeves, okres Kladno Prodej pozemku o výměře 732 m2 v obci Stehelčeves : pozemek určený k výstavbě rodinného domu, situován na okraji obce, v nově vznikající rezidenční zástavbě, v zástavbě novostaveb rodinných domů. IS na hranici pozemku (rozvodný pilíř s umístěnou pojistkovou skříní elektro, elektroměrnou skříní elektro a hlavním uzávěrem plynu, voda), zpevněná komunikace. Výměra: 732 m2 Nabídková cena: 1.570.000,-Kč, tj., 2145,-Kč/m2 Nabídka realitní kanceláře: M & M reality holding, Praha
Stavební pozemek Stehelčeves, K Homolce, okres Kladno Prodej rovinatého stavebního pozemku v obci Stehelčeves: pozemek určený k výstavbě rodinného domu o výměře 778 m². Stavební pozemek je vhodný k výstavbě rodinného domu, IS na hranici pozemku (rozvodný pilíř s umístěnou pojistkovou skříní elektro, elektroměrnou skříní elektro a hlavním uzávěrem plynu, kanalizace, voda), přístup po nově vybudované zpevněné komunikaci. Výměra: 778 m2 Nabídková cena: 1.660.000,-Kč, tj., 2134,-Kč/m2 Nabídka realitní kanceláře: Dumrealit.cz Best, Kralupy nad Vltavou
Z výše uvedených příkladů prodejů a nabídek prodejů pozemků s možností výstavby rodinných domů vyplívá, že obvyklá cena obdobných pozemků se v dané lokalitě pohybuje v cenovém rozpětí 1.600,-Kč/m2 až 2.000,- Kč/m2, a to v návaznosti na konkrétním situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaného pozemku byla odhadnuta vzhledem ke konkrétnímu situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti ve výši 1.800,00 Kč/m2. Stanovená hodnota ve výši 1.800,00,-Kč/m2 odpovídá současným reálným cenám na trhu s obdobnými pozemky v dané lokalitě, s přihlédnutím ke konkrétnímu situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti. Výpočet : 944*1.800,00 Porovnávací hodnota :
1 699 200 Kč
Pozemek čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves - celkem : Porovnávací hodnota – za celek
-8-
1 699 200 Kč
Rekapitulace hodnot Název Pozemek čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves
Věcná hodnota [Kč] 148 020
Výnosová hodnota [Kč] Není stanovena
Porovnávací hodnota [Kč] 1 699 200
Komentář : Pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. V předcházející části ocenění byly stanoveny takto: Věcná hodnota : Výnosová hodnota : Porovnávací hodnota :
148 020 Kč Není stanovena 1 699 200 Kč
Při stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) byla dána přednost porovnávací hodnotě, vycházející z údajů trhu nemovitostí v daném segmentu, tj. trh s pozemky s možností výstavby, a v dané lokalitě. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a tržní hodnota (obvyklá cena) oceňovaného pozemku byla odhadnuta vzhledem ke konkrétnímu situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti ve výši přibližně 1.800,00 Kč/m2.
Pozemek čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves - celkem : Tržní hodnota (obvyklá cena) :
-9-
1 700 000 Kč
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves, obec Stehelčeves, okres Kladno, Středočeský kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 463 pro k.ú. Stehelčeves, obec Stehelčeves, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Kladno, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 29. dubna 2015
1.700.000,- Kč Slovy: Jedenmiliónsedmsettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 463 ze dne 8.3.2015 je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem zákonným k uspokojení pohledávek oprávněného v celkové výši 13.521,- Kč a jejich příslušenství ve prospěch České republiky (IČ 00000001), a to na základě Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č.j. 520484/11/005941109749 ze dne 1.9.2011, právní účinky vkladu práva ke dni 18.10.2011 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ve výši 2.900.000,- Kč a jejich příslušenství ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 158998149/1 ze dne 17.9.2004, právní účinky vkladu práva ke dni 1.10.2004 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zahájením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - rozhodnutím o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 463. S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 128/7218/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 20. května 2015
- 10 -
