ZNALECKÝ POSUDEK č. 2254-122/2014 pozemku p.č.222/1 v kat.území: Slatina u Velvar, obec: Slatina, okres: Kladno.
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno - č.j.088 EX 4969/13 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno
Účel znaleckého posudku:
nařízení exekuce
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 26.11.2014 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení.
Ve Velké Dobré 21.12.2014
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu pozemku p.č.222/1 v kat.území: Slatina u Velvar, obec: Slatina, okres: Kladno a dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemek p.č.222/1 k.ú.Slatina u Velvar 273 26 Slatina Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Slatina Katastrální území: Slatina u Velvar Počet obyvatel: 498 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
č. V IV III
Pi 0,50 0,60 1,02
I
1,00
III IV
0,90 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 371,79 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.11.2014 za přítomnosti p.Pačanského Roberta.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka nemovitosti dne 26.11.2014 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 26.11.2014 při prohlídce - výpis z KN ze dne 4.11.2014 - snímek katastrální mapy ze dne 16.11.2014 - exekuční příkaz ze dne 13.12.2013 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 16.4.2014 (č.j.088 EX 4969/13) - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 4.11.2014 od Exekutorského úřadu Kladno - 5 porovnatelných nabídek k prodeji obdobných pozemků v této lokalitě ze dne 20.12.2014 - údaje zjištěné na OÚ Slatina: a/ pozemek je v územním plánu obce Slatina v obytných plochách (venkovské bydlení v rodinných domech)
-3-
5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku.
6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek na východním okraji obce Slatina vedený jako ovocný sad, ale v územním plánu obce je veden v ploše s možností k zastavění rodinnými domy (pro venkovské bydlení). Přístup k pozemku je po úzké asfaltové komunikaci (o šířce je pouze 3m...) ze severní strany pozemku; mezi touto komunikací a pozemkem p.č.222/1 protéká Slatinský potok (upravené koryto). Souběžně s jižní stranou pozemku vede cesta o šířce cca 5m, částečně zpevněná silničními panely, ale pod touto cestou je svah s výškovým rozdílem cca 3m. Na pozemku p.č.222/1 se nacházejí smíšené trvalé porosty (neudržované...).
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.222/1
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně
-4-
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,01 0,03 -0,01 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,010 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,980
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.222/1 Jedná se o pozemek přístupný po zpevněné komunikaci, s možností napojení na všechny inženýrské sítě. Pozemek na východním okraji obce Slatina je vedený jako ovocný sad, ale v územním plánu obce je veden v ploše s možností k zastavění rodinnými domy (pro venkovské bydlení). Přístup k pozemku je po úzké asfaltové komunikaci (o šířce je pouze 3m...) ze severní strany pozemku; mezi touto komunikací a pozemkem p.č.222/1 protéká Slatinský potok (upravené koryto). Souběžně s jižní stranou pozemku vede cesta o šířce cca 5m, částečně zpevněná silničními panely, ale pod touto cestou je svah s výškovým rozdílem cca 3m. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15%
č. II IV
Pi 0,00 0,00
-5-
včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Ze severní strany je příjezd úzkou asfaltovovanou cestou (šířka je pouze 3m) a z jižní strany je příjezd po částečně zpevněné komunikaci o šířce cca 5m nad svahem o výšce cca 3m; a proto byla zvolena srážka 10%...!
III I
0,00 0,00
I I
0,00 -0,10
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,900 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,010 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,900 * 1,010 = 0,882 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 371,79 0,882 Typ
Název
Parcelní číslo 222/1
§ 9 odst. 4 (§ 4 ovocný sad odst. 1) Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 4 086,00
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
0,300
98,38
Jedn. cena [Kč/m2] 98,38
Cena [Kč] 401 980,68 401 980,68
Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty na p.č.222/1 Jedná se o neudržované smíšené trvalé porosty. Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / [roků] Výměra jabloň 40 2 Ks vysokokmen
Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / / jedn.] [%] jedn] 771,- 50 % 385,50
Cena [Kč] 771,-
-6-
(jabloň) ořešák vlašský 40 (ořešák) višeň (višeň) 40 Součet: Celkem - ovocné dřeviny:
1 Ks
2 456,-
1 Ks
70,-
Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Typ
Jedn. cena [Kč / jedn.]
- 50 %
1 228,-
- 50 % min. 70,= = Stáří Úpravy [%]
listnatý strom Listnaté stromy I 19 650,Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) Celkem - okrasné rostliny
30 roků - 80 %
1 228,70,2 069,- Kč 2 069,- Kč
Počet / Výměra Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [Kč] 4,00 ks 3 930,15 720,15 720,* 0,750 * 0,800 = 9 432,- Kč
Trvalé porosty na p.č.222/1 - zjištěná cena
11 501,- Kč
Cena porostů celkem
=
11 501,- Kč
Pozemek p.č.222/1 - zjištěná cena
=
413 481,68 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.222/1
413 482,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
413 482,- Kč
Celkem
413 482,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
Závěr - stanovení obvyklé ceny(tržní hodnoty):
413 482,- Kč
413 480,- Kč
-7-
Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po srovnání s nabízeným prodeji v této lokalitě, po zhodnocení skutečnosti, že pozemek je přístupný úzkou komunikací ze severu a z jižní komunikace na svahu a že přípojky inž sítí nejsou k pozemku provedeny..., odhaduji současnou cenu tohoto pozemku ve výši cca 100,-Kč/m2, tj.4086m2 * 100,-Kč/m2
Tržní hodnota nemovitosti..............................408 600,-Kč (slovy:čtyřistaosmtisícšestsetKč) Jiná jednotlivá práva a závady (nájemní smlouvy, věcná břemena) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré 21.12.2014
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2254-122/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2254-122/2014.
-8-
Pozemek p.č.222/1, k.ú.Slatina u Velvar, obec: Slatina, okres: Kladno; pohled severovýchodní
Pohled severozápadní
Pohled jihozápadní
