0088EX 1031/12-41
Znalecký posudek č. 3665/30/14 Š O ceně rodinného domu č.p. 15, parc.č. St. 145/1 v k.ú Bratkovice u Velvar, obec Černuc,o. Kladno Postup při zpracování posudku.: povinný František Svědínek, nepřijal poštu, nekomunikoval, prohlídku umožnil pan Josef Kalášek, vnuk dne 19.2.2014.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno IČ: 41948777 vystavil: Tomáš Komárek
Telefon: 312664522 Účel posudku: Stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 32 EXE 399/2012 ze dne 23. března 2012 pravomocného dnem 10.5.2012, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 23.1.2014 posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Železničářů 2286 272 01 Kladno Mob.602209515 Posudek obsahuje 12 stran textu a 15 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Kladně, 8.3.2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 32 EXE 399/2012 ze dne 23. března 2012 pravomocného dnem 10.5.2012, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu.
2.
Jedná se o nemovitosti : 1. pozemek č. parc. St.145/1 o výměře 271 m2, druh pozemku zastavěná plocha 2. budova č.p.15 v obci Bratkovice na pozemku č. parc. St. 145/1, způsob využití rodinný dům, vše zapsáno na LV č. 282 pro obec Černuc, k.ú Bratkovice u Velvar, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Slaný.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.2.2014 za přítomnosti : pana Josefa Kaláška, vnuka pana Františka Svědínka
4. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Kladno , vypracovaný dne 23.1.2014 pro katastrální území Bratkovice u Velvar , - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě.
z LV 282
5. Vlastnické a evidenční údaje Svědínek František, Bratkovice 15,27324 Černuc
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není , skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě.
7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o řadový, koncový, dvojdomek, rodinný dům z r. 1940 situovaný v k.ú Bratkovice u Velvar a obci Černuc o. Kladno. Dům je přízemní, částečně podsklepený , situovaný v rovinném. Orientace hlavních místností je na jih. Venkovní úpravy jsou zanedbatelné, poškozené. Napojení je provedeno na el.síť, kanalizaci, vodovod, přístup po nezpevněné komunikaci .
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
8. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům č.p. 15 b) Pozemky 1)Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost III. Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava II. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 0,762 i=2
Pi 1,03 0,00 –0,01 –0,10 –0,05 –0,05 –0,05
0,00 0,00 0,00 0,00
–5–
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 15 Jedná se o řadový, koncový, dvojdomek, rodinný dům z r. 1940 situovaný v k.ú Bratkovice u Velvar a obci Černuc o. Kladno. Dům je přízemní, částečně podsklepený , situovaný v rovinném terénu na okraji přístupného pozemku ve svažitém terénu na jih. Napojení je provedeno na el.síť, kanalizaci, vodovod, přístup po nezpevněné komunikaci . Střecha je sedlová s valbou, s taškovou krytinou se žlaby a svody , bez bleskosvodu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné o tloušťce zdiva 45 cm. Vnitřní omítky jsou hladké, štukové s částečným keramickým obkladem stěn v kuchyni, koupelně a WC, vnější omítky jsou břízolitové. Stropy jsou s rovným podhledem, okna jsou dvojitá , dveře jsou dřevěné hladké. Podlahy jsou z PVC, kobercové , dřevotřískové a z keramické dlažby. Elektřina je světelná , topení je etážové na tuháa paliva s plechovými radiátory. V domě je el. kuchyňský sporák ,v koupelně je umyvadlo a vana, WC je splachovací , proveden rozvod teplé a studené vody , zdroj teplé vody je el. boiler. Výčet místností : 1.PP : 1.NP :
kotelna, schodiště zádveří, chodba, kuchyně, 3 pokoje, koupelna s WC, spíž, schodiště.
Technický stav : Trhliny v obvodovém zdivu, nátěry oprýskané, zdivo vlhké, komín zvětralý, předpoklad stavebních prací ( výměna oken, podlahových povlaků, el. a ZT instalací , oprava omítek , komínu atd.)
b) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o pozemek v rovinném terénu, přístupný po nezpevněné komunikaci s napojením na veř.el. síť, vodovod.
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 15 – § 35 Podlaží: Název Přízemí podzemní podlaží Součet: Podlažnost:
Výška 3,45 m 2,20 m 5,65 m
Zastavěná plocha 9,55×6,0+9,55×4,50+5,30×3,25 2,90×6,90+2,90×1,20
140,99 / 117,50
= 1,20
= =
117,50 m2 23,49 m2 140,99 m2
–6–
Obestavěný prostor (OP): Přízemí 3,45 × (9,55×6,0+9,55×4,50)+2,75×(5,30×3,25) podzemní podlaží 2,20 × (2,90×6,90+2,90×1,20) Střecha 2,80×0,40×9,55×6,0+0,30×9,55×4,50 Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
393,32 m3 51,68 m3 77,07 m3 522,07 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Černuc Počet obyvatel: 980 Základní cena (ZC): 3 504,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) stavbou nebo do 300 m2 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Rok kolaudace: 1940 Stáří stavby (y): 74 Koeficient pro úpravu (s): 0,630
Vi A –0,01 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,05 0,00 –0,01 0,00 0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,385
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 349,04 Kč/m3 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 0,762 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 522,07 × 1 349,04 × 1,000 × 0,762 =
536 671,50 Kč
Rodinný dům č.p. 15 – určená cena:
536 671,50 Kč
–7–
b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Černuc Název okresu: Kladno Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
Oi 0,65 0,60 0,80 0,70 0,80 0,85
Základní cena výchozí: ZCv = 2 160,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 320,79 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,762 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,762 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 244,4420 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St. 145/1 Zastavěná pl. 271 Pozemky – určená cena:
Cena [Kč] 66 243,78 66 243,78 Kč
–8–
c) Ocenění porovnávací metodou Seznam porovnávaných objektů:
1.
pozemek 256 m2
2.
pozemek 547 m2
3.
pozemek 480 m2
Název
Výchozí cena (VC) Kmísta Kstavební stav Kvybav. Kpozemek KProdejnost Jednotková cena (JC) RD 3+1 Beřovice 890 000,– Kč 0,98 1,00 0,85 1,00 0,80 593 096,– Kč RD 3+1 Kamenný Most 1 290 000,– Kč 0,98 1,00 0,80 0,80 0,80 647 270,40 Kč RD 2+1Velvary 829 000,– Kč 0,90 1,00 1,00 0,90 0,80 537 192,– Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kstavební stav × Kvybav. × Kpozemek × KProdejnost)
Množství (M) Váha (V) 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0
Minimální jednotková cena za ks: Průměrná jednotková cena za ks ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za ks:
537 192,– Kč 592 519,47 Kč 647 270,40 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: Množství: Porovnávací hodnota:
592 519,47 Kč 1,00 ks 592 520,– Kč
× =
–9–
C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
536 670,– 66 240,– 602 910,– 592 520,–
Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 592 520,– Kč Cena slovy: pětsetdevadesátdvatisícepětsetdvacet Kč
Závěr : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a okolí do 5 km a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti , celkem včetně příslušenství : 1. pozemek č. parc. St.145/1 o výměře 271 m2, druh pozemku zastavěná plocha 2. budova č.p.15 v obci Bratkovice na pozemku č. parc. St. 145/1, způsob využití rodinný dům
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 592 520,– Kč Cena slovy: pětsetdevadesátdvatisícepětsetdvacet Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna
– 10 –
c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství :
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 592 520,– Kč
Cena slovy: pětsetdevadesátdvatisícepětsetdvacet Kč
V Kladně, 8.3.2014 Ing. Věra Šilhavá Železničářů 2286 272 01 Kladno
– 11 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29.6.1979 pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3665/30/14 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3665/30/14 Š podle připojené likvidace.
Ing. Věra Šilhavá Železničářů č. 2286 272 01 Kladno
v Kladně dne 8.3.2014
– 12 –
E. Seznam příloh 1) 2) 3) 4)
Výpis z KN LV Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace Mapa
(5 listů) (1 list) (8 listů) (1 list)
