ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 177/7267/2015 o obvyklé ceně pozemků čís. parcel 229/24 a 364/9, k.ú. Postřižín, obec Postřižín, okres Mělník, Středočeský kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 177/7267/2015
LV no.: 126
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemky čís. parcel 229/24, 364/9, k.ú. Postřižín, obec Postřižín, okres Mělník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Postřižín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost price regulation: Cena dle cenového předpisu: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
177.960 Kč
Market value Tržní hodnota
215.000 Kč
Není stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
215.000 Kč
217.453 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
Number of properties: Počet objektů:
0
Main building: Hlavní stavba:
předmětem ocenění není žádná hlavní stavba
Appurtenances: Příslušenství:
pozemky nemají příslušenství
Location in the town: Poloha v obci:
Type: mimo souvisle zastavěnou část Druh obce, při silnici III/0081, na hranici s k.ú. Úžice u Kralup nad Vltavou (podrobněji viz. Situace širších vztahů) Unit price: obec Postřižín disponuje základní Jednotková cena občanskou vybaveností, rozšířená a úplná obč.vybavenost je ve městě Kralupy nad Vltavou (cca 6 km)
Infrastructure: Infrastruktura
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost
-2-
229/24, 364/9 8.827 m2 orná půda, ostatní plocha/ostatní komunikace
viz. níže Kč/m2
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 126 ze dne 19.6.2015 jsou oceňované pozemky ve vlastnictví: ATOLL DEVELOPMENT, a.s., Ovčí Hájek 2171/40, Stodůlky, 150 00 Praha. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 126 ze dne 19.6.2015 je vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno: - věcnými břemeny: ve prospěch RWE GasNet, s.r.o. (IČ 27295567) věcným břemenem - provozování plynárenského zařízení vč. příslušenství - vstupu a vjezdu za účelem rekonstrukce a oprav PZ, ve prospěch Tesco Stores ČR a.s. (IČ 45308314) věcným břemenem - zřízení plynárenského zařízení vč. příslušenství - vstupu a vjezdu za účelem zřízení PZ. Jiná omezení nebyla zjištěna. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 126 ze dne 19.6.2015 jsou pozemky čís. parcel 364/9 a 229/24 zatíženy věcnými břemeny: ve prospěch RWE GasNet, s.r.o. (IČ 27295567) věcným břemenem - provozování plynárenského zařízení vč. příslušenství - vstupu a vjezdu za účelem rekonstrukce a oprav PZ, ve prospěch Tesco Stores ČR a.s. (IČ 45308314) věcným břemenem - zřízení plynárenského zařízení vč. příslušenství - vstupu a vjezdu za účelem zřízení PZ. Podle údajů v katastru nemovitostí je věcnými břemeny dotčená část pozemků v ochranném pásmu vedení podél komunikace ve výměře 8 m2 (podrobněji viz. přílohy ocenění) Vyhodnocení věcných břemen ve vztahu k užívání: Výše uvedená věcná břemena zásadním způsobem neomezují užívání pozemků pro jejich účel, tj., jako pozemek orné půdy a pozemek komunikace. Z výše uvedeného lze konstatovat, že věcná břemena nemají zásadní vliv na obvyklou cenu. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 126 ze dne 19.6.2015 není vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno zástavními právy. Legal state / právní stav: Pozemek čís. parcely 229/24 je v katastru nemovitostí (KN) evidován v druhu pozemku jako orná půda. Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek tvoří část zemědělského lánu a je užíván jako orná půda. Dle územního plánu obce Postřižín, který je dostupný na webových stránkách obce, je pozemek zařazen do ploch NZ – orná půda/pole. Z hlediska ocenění se tedy jedná o zemědělský pozemek – ornou půdu. Pozemek čís. parcely 364/9 je v katastru nemovitostí (KN) evidován v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek tvoří převážně část silnice III/0081, spojující silnice II/608 a III/24211 jižně od obce. Z hlediska ocenění se tedy jedná o stavební pozemek – ostatní komunikace. Weak points / slabé stránky: - nebyly zjištěny Strong points / silné stránky: - dobrá kvalita zemědělské půdy Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 126 pro k.ú. a obec Postřižín, prokazující stav evidovaný k datu 19.06.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ kopie katastrální a ortofoto mapy pro část k.ú. Postřižín, vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace k územnímu plánu obce Postřižín dostupné na webových stránkách obce
-3-
Tour / prohlídka Prohlídka nemovité věci byla na základě písemného oznámení od společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na 22.6.2015, 10:00 hodin, místo setkání před obecním úřadem Postřižín. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovité věci nebyl přítomen vlastník. Bylo provedeno místní šetření bez účasti vlastníka. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje :
726206 Postřižín 538647 Postřižín 809 01.01.2013 CZ0206 Mělník Středočeský
Infrastructure / Infrastruktura: Obec Postřižín se nachází ve Středočeském kraji, okrese Mělník, cca 6 km jihovýchodním směrem od města Kralupy nad Vltavou. Obec Postřižín disponuje základní občanskou vybaveností, odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, obchod se základním sortimentem, částečně služby, restaurace, sportoviště). S rozšířenou a úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Kralupy nad Vltavou (cca 6 km severozápadním směrem). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná zejména po silnici II/608 (Veltrusy – Postřižín – Hlavní město Praha), dále po silnici II/522 (Postřižín – Odolená Voda), která v dalším průběhu navazuje na rychlostí komunikaci D 8 s exitem 9 Úžice (Lovosice –Hlavní město Praha). Obec Postřižín je dále dostupná autobusovou dopravou. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány mimo souvisle zastavěnou část obce, při silnici III/0081, na hranici s k.ú. Úžice u Kralup nad Vltavou (podrobněji viz. Situace širších vztahů). Short description property / stručný popis majetku: Pozemky v k.ú. Postřižín: Oceňované pozemky se nalézají v katastrálním území Postřižín, na hranici s k.ú. Úžice u Kralup nad Vltavou, mimo souvisle zastavěnou část obce, při silnici III/0081. Podrobné situování pozemků je patrné ze situace širších vztahů, katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění. Pozemek čís. parcely 229/24 je v katastru nemovitostí (KN) evidován v druhu pozemku jako orná půda. Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek tvoří část zemědělského lánu a je užíván jako orná půda. Dle územního plánu obce Postřižín, který je dostupný na webových stránkách obce, je pozemek zařazen do ploch NZ – orná půda/pole. Z hlediska ocenění se tedy jedná o zemědělský pozemek – ornou půdu. Pozemek čís. parcely 364/9 je v katastru nemovitostí (KN) evidován v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek tvoří převážně část silnice III/0081, spojující silnice II/608 a III/24211 jižně od obce. Z hlediska ocenění se tedy jedná o stavební pozemek – ostatní komunikace. Další stavby (příslušenství): Na oceňovaném pozemku čís. parcely 229/24 se nenachází žádné stavby. Na části pozemku čís. parcely 364/9 se nachází stavba silničního tělesa, která není předmětem ocenění.
-4-
Pozemky v k.ú. Postřižín Cena dle cenového předpisu Cena pozemků je stanovena podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014. Popis Jde o následující pozemky. Pozemková parcela čís. 229/24 Oceněno podle § 6 vyhlášky. Popis Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu orná půda, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek tvoří část zemědělského lánu a je užíván jako orná půda. Dle územního plánu obce Postřižín, který je dostupný na webových stránkách obce, je pozemek zařazen do ploch NZ – orná půda/pole. Z hlediska ocenění se tedy jedná o zemědělský pozemek – ornou půdu. Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 5-10 tis. obyvatel - sousední katastrální území (40%)
40%
Výpočet ceny zemědělského pozemku (§ 6 vyhlášky) _________________________________________________________________________________________ Základní cena za m2 zem. pozemku (BPEJ=10112) = Kč 11,03 Cena za celou výměru 8576.00 m2 = Kč 94.593,28 Po započtení 40.00% všech přirážek a srážek = Kč 132.430,59 _________________________________________________________________________________________ Pozemková parcela čís. 229/24 Cena celkem Kč 132.431,_________________________________________________________________________________________ Pozemková parcela čís. 364/9 Oceněno podle § 3 vyhlášky. Popis Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. Jde o převážně zpevněnou část tělesa silnice III/0081, spojující silnice II/608 a III/24211 jižně od obce. Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _________________________________________________________________________________________ Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui _________________________________________________________________________________________ 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 4 0.65 501 - 1000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 3 1.02 Obec vzdálená od hranice obce Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci 2 0.85 Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 3 0.90 Železniční, nebo autobusová zastávka -5-
6. Občanská vybavenost v obci 4 0.90 Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) _________________________________________________________________________________________ Součin hodnot 0.274 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.274 Výpočet Ik - úprava ceny komunikace (dle přílohy 3, tab.5) _________________________________________________________________________________________ Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ki _________________________________________________________________________________________ 1. Kategorie a charakter pozemní komunikace 1 -0.30 Dálnice, silnice, dráhy celostátní, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce 2 101 m a více 2. Charakter a zastavěnost území 1 0.00 V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území 3. Povrchy 1 0.00 Komunikace se zpevněným povrchem 4. Vlivy ostatní neuvedené 1 0.00 Bez dalších vlivů 5. Komerční využití 1 0.60 Bez možnosti komerčního využití _________________________________________________________________________________________ Celkem * -0.30 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává Ik = (1 + SUMA(Ki)) x K5 = (1 + -0.30) x 0.6 = 0.420 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _________________________________________________________________________________________ Základní cena za m2 stavebního pozemku = Kč 435,66 ZC = ZCv x Iu = 1590 Kč x 0.274 = 435.66 Kč Koeficient úpravy cen pozemků komunikací x 0.4200 Omezení ceny veř.komunikace se zpev.povrchem = Kč 182,98 ZC x 0.15 < ZCU < ZC x 0.75 = 65.35 < 182.98 < 326.75 = 182.98 _________________________________ Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 182,98 Cena za celou výměru 251.00 m2 = Kč 45.927,28 _________________________________________________________________________________________ Pozemková parcela čís. 364/9 Cena celkem Kč 45.927,_________________________________________________________________________________________ Pozemky v k.ú. Postřižín Cena celkem Kč 178.358,_________________________________________________________________________________________
Věcná břemena Popis Podle části C listu vlastnictví č. 126 jsou pozemky čís. parcel 364/9 a 229/24 zatíženy věcnými břemeny: ve prospěch RWE GasNet, s.r.o. (IČ 27295567) věcným břemenem - provozování plynárenského zařízení vč. příslušenství - vstupu a vjezdu za účelem rekonstrukce a oprav PZ, ve prospěch Tesco Stores ČR a.s. (IČ 45308314) věcným břemenem - zřízení plynárenského zařízení vč. příslušenství - vstupu a vjezdu za účelem zřízení PZ. Podle údajů v katastru nemovitostí je věcnými břemeny dotčená část pozemků v ochranném pásmu vedení podél komunikace ve výměře 8 m2.
-6-
Věcná břemena k p.p.č. 229/24 a 364/9 Popis Pozemky jsou zatíženy shora uvedenými věcnými břemeny (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 126 pro k.ú. Postřižín). 2.2.1.2 Dílčí výměry p.p.č. 229/24 p.p.č. 364/9
= 6.00 m2 = 2.00 m2 _________________________________ celkem = 8.00 m2
6 2
2.2.1.3 Výpočet ceny věcného břemene _________________________________________________________________________________________ Roční jednotkové nájemné dosažitelné = Kč 10,Roční užitek za celou výměru 8.00 m2 = Kč 80,Roční užitek zjištěný ze smlouvy = Kč 0,Min.roč.užitek pro výpočet (2/3 obvyklé ceny) = Kč 53,33 Uvažovaná výše ročního užitku pro výpočet = Kč 80,Počet let užívání práva podle smlouvy = neomezeně Uvažovaný počet let užívání práva pro výpočet = 5 roků Cena věcného břemene (roč.užitek x počet let) = Kč 400,_________________________________________________________________________________________ Věcná břemena k p.p.č. 229/24 a 364/9 Cena celkem Kč 400,_________________________________________________________________________________________ Věcná břemena Cena celkem Kč -400,_________________________________________________________________________________________ Zjištěná výsledná cena Kč 177.958,Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky Kč 177.960,_________________________________________________________________________________________
Pozemky v k.ú. Postřižín - celkem : Cena dle cenového předpisu
177.960 Kč
Výnosová hodnota Výnosová hodnota oceňovaných pozemků není v řešeném případě stanovena, a to z důvodu, že nemá pro předmětné pozemky vypovídací schopnost. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny.
Pozemky v k.ú. Postřižín - celkem : Výnosová hodnota
Není stanovena
-7-
Porovnávací hodnota Přímá metoda Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity údaje z trhu se zemědělskými pozemky v dané lokalitě, případně lokalitách podobných v rámci oblasti a údaje z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitních serverech www.sreality.cz, www.farmy.cz . Z nabídek prodeje zemědělských pozemků v dané lokalitě uvádíme např.: - prodej zemědělského pozemku o výměře 1,1744 ha na okraji obce Odolena Voda - Dolinek, okres Mělník, nabídková cena 28,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře CENTURY 21 Finem, Kralupy nad Vltavou - prodej zemědělského pozemku o celkové výměře 1,9943 ha poblíž obce Lešany u Nelahozevsi, okres Mělník, nabídková cena 19,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře RAK CZ a.s., Praha - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 9,9550 ha poblíž obce Minice – Kralupy nad Vltavou, okres Mělník, nabídková cena 21,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře Dumrealit.cz Best, Kralupy nad Vltavou Obvyklá cena zemědělské půdy se v dané lokalitě pohybuje v cenovém rozpětí 15,00 až 25,00,- Kč/m2, v ojedinělých případech, které jsou však stále běžnější, až 50,00,-Kč/m2 i více, a to v návaznosti na situování v lokalitě, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti. Ve stále častějších případech se vyskytují prodeje zemědělských pozemků za cenu 30,-Kč/m2 i více, avšak podle poznatků ze současné situace v daném segmentu trhu se v řadě případů nejedná o prodeje za účelem zemědělského podnikání. Výše uvedené má však za následek skutečnost, že i zemědělští podnikatelé jsou nuceni nakupovat zemědělské pozemky za cenu oscilující kolem 30,00 – 50,00,-Kč/m2. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaného zemědělského pozemku byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti ve výši 20,00 Kč/m2. Stanovená hodnota ve výši 20,00,-Kč/m2 odpovídá současným reálným cenám na trhu se zemědělskou půdou v dané lokalitě s předpokladem dalšího využití pro zemědělské účely, s přihlédnutím k situování pozemků v lokalitě, kvalitě půdy a jejich využitelnosti. Pro pozemek ostatní komunikace (p.p.č. 364/9) není přímá porovnávací hodnota stanovena, a to z důvodu, že nejsou k dispozici údaje z trhu z těmito typy pozemků, avšak jsou dostupné informace, že obdobné typy pozemků jsou od vlastníků vykupovány převážně obcemi, kraji nebo státem, a to za cenu dle cenového předpisu. Vzhledem ke skutečnosti, že reálný potencionální kupující je v řešeném případě správce a vlastník komunikace (pravděpodobně ČR), která se nachází na předmětném pozemku, je při ocenění pozemku čís. parcely 364/9 uvažováno s cenou ve shodné výši s cenou zjištěnou podle cenového předpisu, tj., 183,-Kč/m2. Výpočet : 8576*20,00+251*183,00 Porovnávací hodnota:
217 453 Kč
Pozemky v k.ú. Postřižín - celkem : Porovnávací hodnota
217 453 Kč
-8-
Rekapitulace hodnot Název Pozemky v k.ú. Postřižín
Cena dle cenového předpisu [Kč] 177 960
Výnosová hodnota [Kč]
Porovnávací hodnota [Kč]
Není stanovena
217 453
Komentář : Pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, respektive ceny dle cenového předpisu, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. V předcházející části ocenění byly stanoveny takto: Cena dle cenového předpisu : Výnosová hodnota : Porovnávací hodnota :
177 960 Kč Není stanovena 217 453 Kč
Při stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) byla dána přednost porovnávací hodnotě, vycházející z údajů trhu nemovitostí v daném segmentu, tj. trh se zemědělskými pozemky v dané lokalitě a s pozemky, na nichž se nachází stavby komunikací. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a tržní hodnota (obvyklá cena) oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem ke konkrétnímu situování v lokalitě a konkrétní využitelnosti ve výši přibližně 20,00 Kč/m2 pro pozemek zemědělský a ve výši přibližně 183,-Kč/m2 pro pozemek ostatní komunikace.
Pozemky v k.ú. Postřižín - celkem : Tržní hodnota (obvyklá cena) :
-9-
215 000 Kč
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel 229/24, 364/9, k.ú. Postřižín, obec Postřižín, okres Mělník, Středočeský kraj, zapsaných na listu vlastnictví č. 126 pro k.ú. a obec Postřižín, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Mělník, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 22. června 2015
215.000,- Kč Slovy: Dvěstěpatnácttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 126 ze dne 19.6.2015 jsou pozemky čís. parcel 364/9 a 229/24 zatíženy věcnými břemeny: ve prospěch RWE GasNet, s.r.o. (IČ 27295567) věcným břemenem - provozování plynárenského zařízení vč. příslušenství - vstupu a vjezdu za účelem rekonstrukce a oprav PZ, ve prospěch Tesco Stores ČR a.s. (IČ 45308314) věcným břemenem - zřízení plynárenského zařízení vč. příslušenství - vstupu a vjezdu za účelem zřízení PZ. Podle údajů v katastru nemovitostí je věcnými břemeny dotčená část pozemků v ochranném pásmu vedení podél komunikace ve výměře 8 m2 (podrobněji viz. přílohy ocenění) Vyhodnocení věcných břemen ve vztahu k užívání: Výše uvedená věcná břemena zásadním způsobem neomezují užívání pozemků pro jejich účel, tj., jako pozemek orné půdy a pozemek komunikace. Z výše uvedeného lze konstatovat, že věcná břemena nemají zásadní vliv na obvyklou cenu. Stanovená obvyklá cena nemovité věci zohledňuje výše uvedená věcná břemena evidovaná v části C listu vlastnictví č. 126. S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 177/7267/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 29. června 2015
- 10 -
