ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 140/7230/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 1708, k.ú. Obříství, obec Obříství, okres Mělník, Středočeský kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 140/7230/2015
LV no.: 143
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 1708, k.ú. Obříství, obec Obříství, okres Mělník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Obříství, ulice Na Plácku Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura
33.650 Kč
Market value Tržní hodnota
45.000 Kč
Není stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
45.000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
46.200 Kč
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
0
Čísla parcel Parcel of land nr.
předmětem ocenění není žádná hlavní stavba torzo stavby bývalého rodinného domu, přípojky inženýrských sítí v centrální části obce, v zástavbě rodinných domů (podrobněji viz. Situace širších vztahů) v obci Obříství rozšířená základní, úplná občanská vybavenost ve městech Neratovice a Mělník
1708
Size: Velikost
231 m2
Type: Druh
ostatní plocha/jiná plocha
Unit price: Jednotková cena
-2-
viz. níže Kč/m2
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 143 ze dne 29.4.2015 je oceňovaný pozemek ve vlastnictví: Mních Ivan a Mníchová Veronika, bytem Na Plácku 62, 277 42. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 143 ze dne 29.4.2015 je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním ve prospěch České spořitelny, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 143. Jiná omezení nebyla zjištěna. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 143 ze dne 29.4.2015 není vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 463 ze dne 8.3.2015 je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno následujícími zástavními právy: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním ve prospěch České spořitelny, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Legal state / právní stav: Oceňovaný pozemek je v katastru nemovitostí (KN) evidován v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha. Při místním šetření a z informací z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek byl v minulosti zastavěn stavbou rodinného domu a v současnosti se na pozemku nachází torzo bývalého rodinného domu. Z hlediska ocenění se tedy jedná o stavební pozemek – pozemek s možností výstavby rodinného domu. Weak points / slabé stránky: - na pozemku se nachází torzo bývalého rodinného domu, tzn., v případě výstavby nového objektu je nutné provedení odstranění - malá výměra pozemku - celkově poměrně špatná využitelnost pozemku - umístění v lokalitě, která byla v minulosti zasažena povodněmi Strong points / silné stránky: - dobrá dopravní dostupnost obce - poměrně dobrá občanská vybavenost obce Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 143 pro k.ú. a obec Obříství, prokazující stav evidovaný k datu 29.4.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ kopie katastrální a ortofoto mapy pro část k.ú. Obříství, vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka na místě byla provedena dne 30.4.2015 za účasti paní Veroniky Mníchové.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
708828 Obříství 535133 Obříství 1032 CZ0206 Mělník Středočeský Centrální část obce
Infrastructure / Infrastruktura: Obec Obříství se svými více než 1.000 obyvateli patří k větším obcím okresu Mělník, je situována jižně od města Mělník a severně od města Neratovice, které je městem s rozšířenou a úplnou občanskou vybaveností (cca 5 km). Obec Obříství se dělí na tři správní celky, a to Obříství, Dušníky a Semilkovice. Obec Obříství disponuje rozšířenou základní občanskou vybaveností (obecní úřad, pošta, školka, škola, obchod se základním sortimentem, restaurace, sportoviště), s rozšířenou a úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni zejména na město Neratovice, případně na město Mělník. Obec Obříství je dobře dostupná silniční a autobusovou. Po dopravní stránce je obec dostupná po silnici třetí třídy č. 101, která v dalším průběhu navazuje na silnici I/9 (Mělník – Neratovice), která v dalším průběhu navazuje na rychlostní komunikaci D8, po které je dobře dostupné Hlavní město Praha. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, veřejného vodovodu, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku:
Pozemek čís. parcely 1708, k.ú. Obříství: Oceňovaný pozemek se nalézá v katastrálním území Obříství, v centrální části obce, prakticky na rohu ulic K Hřbitovu a V Chaloupkách, přístupný je však z ulice Na Plácku, v zástavbě rodinných domů. Podrobné situování pozemku je patrné ze situace širších vztahů, katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění. Pozemek je přístupný z veřejného prostranství, pozemku čís. parcely 1600/11 (ostatní plocha/ostatní komunikace, vlastník Obec Obříství). Jde o pozemek podle katastru nemovitostí (KN), evidovaný v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha. Jedná se o pozemek, který byl v minulosti zastavěn stavbou rodinného domu a v současnosti se na pozemku nachází pouze torzo bývalého rodinného domu, které je prakticky nevyužitelné a v případě využití pozemku pro stavbu nového rodinného domu je nutné provedení úplného odstranění torza rodinného domu, který byl postaven z nepálených cihel, tzv., „vepřovic“. Pozemek byl v minulosti zasažen povodněmi, čímž mj. došlo ke značnému poškození původního rodinného domu. V roce 2015 byly místně příslušným stavebním úřadem provedeny kroky, jejichž výsledkem bylo provedení výmazu rodinného domu z evidence v katastru nemovitostí. Z hlediska ocenění se tedy jedná o stavební pozemek – pozemek s možností výstavby rodinného domu. Celková výměra oceňovaného pozemku činí 231 m2. Poznámka: Ke dni ocenění je na pozemku umístěn mobilní obytný přívěs, který je současnými vlastníky užíván pro potřeby bydlení. Další stavby (příslušenství): Na oceňovaném pozemku se nenachází žádné vedlejší stavby. Příslušenství tvoří přípojky inženýrských sítí a v podstatě výše uvedené torzo bývalého rodinného domu.
-4-
Pozemek čís. parcely 1708, k.ú. Obříství Věcná hodnota Cena pozemku je stanovena podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014. Z hlediska ocenění se jedná o pozemek s možností výstavby rezidenční stavby. Pozemek je oceněn dle §9 vyhlášky. Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _________________________________________________________________________________________ Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui _________________________________________________________________________________________ 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 3 0.75 1001 - 2000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 4 1.01 Obec vzdálená od hranice vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci 2 0.85 Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00 Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci 3 0.95 Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) _________________________________________________________________________________________ Součin hodnot 0.367 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.367 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _________________________________________________________________________________________ Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi _________________________________________________________________________________________ 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů _________________________________________________________________________________________ Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _________________________________________________________________________________________ Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti _________________________________________________________________________________________ 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 -5-
Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 2 0.80 Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) _________________________________________________________________________________________ Celkem * 0.00 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.00) x 0.8 = 0.800 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) _________________________________________________________________________________________ Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi _________________________________________________________________________________________ 1. Druh a účel užití stavby 1 1.01 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 6 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 3 0.00 Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů _________________________________________________________________________________________ Celkem * 0.03 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.03) x 1.01 = 1.040 Výpočet ceny pozemku (§ 9 vyhlášky) _________________________________________________________________________________________ Základní cena za m2 stavebního pozemku = Kč 583,53 ZC = ZCv x Iu = 1590 Kč x 0.367 = 583.53 Kč Index cenového porovnání x 0.8320 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.800 x 1.040 Koeficient pozemku určeného k zastavění x 0.3000 _________________________________ Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 145,65 Cena za celou výměru 231.00 m2 = Kč 33.644,94 _________________________________________________________________________________________ Pozemek čís. parcely 1708 Cena celkem Kč 33.645,Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky Kč 33.650,_________________________________________________________________________________________ -6-
Pozemek čís. parcely 1708, k.ú. Obříství - celkem : Věcná hodnota
33.650 Kč
Výnosová hodnota Výnosová hodnota oceňovaného pozemku není v řešeném případě stanovena, a to z důvodu, že nemá pro předmětný pozemek vypovídací schopnost. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny.
Pozemek čís. parcely 1708, k.ú. Obříství - celkem : Výnosová hodnota
Není stanovena
Porovnávací hodnota Přímá metoda Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity údaje z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitním serveru www.sreality.cz. Přímé porovnání není v řešeném případě snadné, a to z důvodu, že se jedná o poměrně atypický pozemek, na kterém se nachází torzo stavby bývalého rodinného domu. Z nabídek prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě uvádíme např.: Pozemek Liběchov, okres Mělník Prodej pozemku o výměře 962 m2 v obci Liběchov: pozemek určený k výstavbě rodinného domu, situován na okraji obce, okolní zástavbu tvoří rodinné domy, na pozemku se pravděpodobně nacházela stavba rodinného domu. Možnost připojení na veřejný vodovod, elektro, kanalizace na pozemku. Výměra: 962 m2 Nabídková cena: 395.000,-Kč, tj., 411,-Kč/m2 Nabídka realitní kanceláře: Ka - New Generation Reality, Praha
Pozemek Újezdec, okres Mělník Prodej pozemku v obci Újezdec: pozemek určený k výstavbě rodinného domu o výměře 593 m². Pozemek je vhodný k výstavbě rodinného domu, na pozemku se nachází stavba původní rodinného domu, který je ve velmi špatném technickém stavu a je prakticky nutné jeho odstranění. IS z nabídky realitní kanceláře nezjištěny. Výměra: 593 m2 Nabídková cena: 700.000,-Kč, tj., 1.180,-Kč/m2 – na běžném trhu prakticky nedosažitelná cena Nabídka realitní kanceláře: Realitní kancelář STING, s.r.o., Mělník
-7-
Pozemek Všestudy, okres Mělník Prodej pozemku v obci Všestudy - Dušníky: pozemek určený k výstavbě rodinného domu o celkové výměře 3.200 m², z čehož část o přibližné výměře 650 m² je určena k výstavbě rodinného domu. Na pozemku se v minulosti nacházela stavba rodinného domu, který byl odstraněn. IS: elektro na pozemku, vodu nutné řešit vlastní studnou. Výměra: 3.200 m2, z toho cca 650 m2 určeno k výstavbě RD Nabídková cena: 650.000,-Kč, tj., 203,-Kč/m2 Nabídka realitní kanceláře: Realitní kancelář Reality IQ, a.s., Praha
Z výše uvedených příkladů nabídek prodejů obdobných pozemků vyplívá, že obvyklá cena obdobných pozemků se v dané lokalitě pohybuje v cenovém rozpětí 200,-Kč/m2 až 500,- Kč/m2, a to v návaznosti na konkrétním situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaného pozemku byla odhadnuta vzhledem ke konkrétnímu situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti ve výši 200,00 Kč/m2. Stanovená hodnota ve výši 200,00,-Kč/m2 odpovídá současným reálným cenám na trhu s obdobnými pozemky v dané lokalitě, s přihlédnutím ke konkrétnímu situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti. Výpočet : 231*200,00 Porovnávací hodnota :
46 200 Kč
Pozemek čís. parcely 1708, k.ú. Obříství - celkem : Porovnávací hodnota
-8-
46 200 Kč
Rekapitulace hodnot Název Pozemek čís. parcely 1708, k.ú. Obříství
Věcná hodnota [Kč] 33 650
Výnosová hodnota [Kč] Není stanovena
Porovnávací hodnota [Kč] 46 200
Komentář : Pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. V předcházející části ocenění byly stanoveny takto: Věcná hodnota : Výnosová hodnota : Porovnávací hodnota :
33 650 Kč Není stanovena 46 200 Kč
Při stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) byla dána přednost porovnávací hodnotě, vycházející z údajů trhu nemovitostí v daném segmentu, tj. trh s pozemky s možností výstavby, a v dané lokalitě. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a tržní hodnota (obvyklá cena) oceňovaného pozemku byla odhadnuta vzhledem ke konkrétnímu situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti ve výši přibližně 200,00 Kč/m2.
Pozemek čís. parcely 1708, k.ú. Obříství - celkem : Tržní hodnota (obvyklá cena) :
-9-
45 000 Kč
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 1708, k.ú. Obříství, obec Obříství, okres Mělník, Středočeský kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 143 pro k.ú. a obec Obříství, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Mělník, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 30. dubna 2015
45.000,- Kč Slovy: Čtyřicetpěttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 143 ze dne 29.4.2015 je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním ve prospěch České spořitelny, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 143. S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 140/7230/2015.
Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 28. května 2015
- 10 -
