Diskisnummer: Jaarverslag Domijn 2015

Jaarverslag Domijn 2015

Diskisnummer: 2828068

Diskisnummer: 2828068

INHOUDSOPGAVE

pagina

Deel 1 Volkshuisvestelijk Jaarverslag

5

1. Vaststelling jaarverslag door het bestuur

7

2. Bestuursverslag en Governancestructuur 2.1 Bestuurlijke organisatie 2.2 Risicomanagement, integriteit en Governance 2.3 De volkshuisvestelijke prestaties

8 8 11 17

3. Verslag van de Raad van Commissarissen 3.1 Verantwoording 3.2 Personalia 3.3 Werkwijze 3.4 Inhoudelijk toezicht 3.5 Governance 3.6 Verantwoording aan belanghouders/consultatie stakeholders 3.7 Integriteit 3.8 Verantwoording beleid rondom de Wet Normering Bezoldiging Topfunctionarissen 3.9 Verantwoording beleid rondom commissarissen honorering

22 22 22 24 26 28 29 29 29 31

4. Verhuur van woningen 4.1 Strategisch doel 4.2 Huurbeleid 4.3 Doelstelling voor dit boekjaar 4.4 Toewijzingsbeleid 4.5 Verkoop van woningen 4.6 Huuropzeggingen 4.7 Huurderving 4.8 Achterstanden en incasso 4.9 Vonnissen en ontruimingen

33 33 33 33 33 36 37 37 38 39

5. Kwaliteit en samenstelling van de vastgoedportefeuille 5.1 Strategisch doel 5.2 Doelstelling voor dit boekjaar 5.3 Resultaten 2015: Omvang en samenstelling vastgoedportefeuille 5.4 Resultaten 2015: Beheeropgave 5.5 Resultaten 2015: Transformatieopgave 5.6 Speerpunt Duurzaamheid

41 41 41 42 43 44 46

6. Leefbaarheid 6.1 Strategisch doel; leefbare buurten en wijken 6.2 Beleid leefbaarheid en buurten 6.3 Sociale klachten 6.4 Verantwoording sponsoractiviteiten 2015

47 47 47 48 49

7.Wonen en zorg 7.1 Strategisch doel - algemeen 7.2 Gevoerde beleid en activiteiten in 2015 – meer specifiek 7.3 De belangrijkste (opgeleverde) projecten in 2015

50 50 50 51

8. Betrekken belanghouders en bewoners bij beleid en beheer 8.1 Strategisch doel 8.2 Klachtenadviescommissie Twente 8.3 De Huurderskoepel 8.4 Bewonerscommissies en projectcommissies 8.5 Prestatiecontracten gemeenten

52 52 52 52 53 53

Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

9. Financiële continuïteit 9.1 Kerncijfers 9.2 Analyse jaarresultaat 9.3 Analyse bedrijfswaarde 9.4 Financieel beleid 9.5 Financiële continuïteit 9.6 Treasury 9.7 Verbindingen

54 54 56 59 59 60 64 67

Deel 2 Jaarrekening 2015

73


Deel 1

Volkshuisvestelijk Verslag Domijn


5


6

1.

Vaststelling jaarverslag door het Bestuur

Het Bestuur van Woningstichting Domijn heeft het jaarverslag 2015 op 31 mei 2016 vastgesteld. Zij verklaart dat alle uitgaven door de Stichting gedaan, uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn geweest.

Enschede, 31 mei 2016.

J. Salverda Bestuurder


7

2.

Bestuursverslag en Governancestructuur

2.1

Bestuurlijke organisatie

2.1.1 Bestuur en directie Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie. Dit betekent onder meer dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de strategie, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultaatontwikkeling. Het bestuur is verder verantwoordelijk voor:  De naleving van alle relevante weten regelgeving;  Het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;  De financiering van de corporatie;  De naleving van de Governancecode voor corporaties. Het bestuur richt zich primair op de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van Domijn. In de statuten van Domijn staat precies geformuleerd wat de taken van het bestuur zijn. Het bestuur van Domijn conformeert zich aan de Governancecode voor Woningcorporaties. Met ingang van 1 mei 2015 is de vernieuwde Governancecode ingegaan. Deze code vervangt de code uit 2011 in zijn geheel. Deze vernieuwde code is in april 2015 vastgesteld door de leden van Aedes vereniging van woningcorporaties en de leden van het VTW. Het is voor de leden verplicht deze code te volgen. Domijn heeft besloten de code toe te passen. In dit verslag wordt op diverse plaatsen aangegeven op welke wijze de principes van de Governancecode zijn toegepast door Domijn. Er dient te worden aangetekend dat een aantal “verplichte” notities en reglementen in 2016 zullen worden herzien en aangepast zodat deze volledig aansluiten bij de nieuwe Governancecode. Domijn kent een directie die bestaat uit de bestuurder (Jan Salverda) en de directeur (Ineke Buursink). Besluiten worden in overleg tussen directeur en bestuurder genomen. De managers en medewerkers van Domijn hebben bij deze besluitvorming een adviserende functie. Zij beoordelen vanuit hun discipline de voorstellen waarover de directie moet besluiten. De directeur en de bestuurder hebben een onderlinge taakverdeling die is uitgewerkt in een directiestatuut dat in 2012 is vastgesteld. Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Dat betekent onder meer dat het bestuur op tijd alle relevante informatie aanlevert aan de Raad van Commissarissen. Hierdoor kan de Raad haar taak op een juiste wijze invullen. De Raad van Commissarissen is niet alleen afhankelijk van de informatie van de bestuurder. Zij informeert zich ook door gesprekken te voeren met de Ondernemingsraad van Domijn en door jaarlijks gesprekken te voeren met minimaal drie relevante stakeholders. De bestuurder is niet aanwezig bij deze gesprekken. Hiernaast voert de Raad van Commissarissen periodiek gesprekken met de externe accountant. De Raad van Commissarissen doet in hoofdstuk 3 verslag van haar toezichthoudende taak. Het bestuur legt ook periodiek verantwoording af aan de Autoriteit Woningcorporaties (AW) op basis waarvan de Autoriteit een oordeel kan geven over een aantal relevante zaken van de corporatie. In de oordeelsbrief over 2014 gaf de Autoriteit Woningcorporaties namens de minister van BZK aan geen aanleiding te zien voor het maken van opmerkingen. Ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw vraagt veel informatie aan de corporatie om op die wijze zich een oordeel te kunnen vormen over de kredietwaardigheid van de corporatie. In de rapportage naar aanleiding van de integrale review, die in 2015 door het WSW werd afgerond, werd door het WSW aangegeven dat zij een positief beeld hebben van Woningstichting Domijn. Op verzoek van het WSW is rondom een aantal onderwerpen aanvullende informatie verstrekt. Hierop is tot nu toe nog geen reactie ontvangen van het WSW. De bestuurder is in deze functie benoemd voor een periode van vier jaar. In het voorjaar van 2015 heeft de Raad van Commissarissen van Domijn besloten de bestuurder voor een volgende termijn van vier jaar te benoemen in de functie bestuurder van Domijn. Deze nieuwe periode is per 1 juli 2015 ingegaan en loopt tot 1 juli 2019. De vaststelling van de beloning van de bestuurder is een verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen. De verantwoording van het beleid rondom de bestuurdersbeloning is opgenomen in het verslag van de Raad van Commissarissen (zie hoofdstuk 3). Over een periode van 3 kalenderjaren (ingaande 1 januari 2015) is de bestuurder verplicht om 108 punten in het kader van permanente educatie te halen (PE-punten). De bestuurder heeft in de afgelopen periode een aantal trainingen en cursussen gevolgd. In totaal zijn hiermee 67 PE punten behaald.


8

Domijn wil elke vorm van belangenverstrengeling tussen de organisatie en de bestuurder vermijden. Daarom moet de Raad van Commissarissen altijd goedkeuring geven voor transacties waarbij mogelijk tegenstrijdige belangen van de bestuurder spelen. Hetzelfde geldt voor transacties die van materiële betekenis kunnen zijn voor Domijn en/of de bestuurder. De bestuurder verklaart dat zich in 2015 geen tegenstrijdige belangen hebben voorgedaan. Op haar beurt moet het bestuur zorgen dat belangenverstrengeling tussen Domijn en medewerkers van Domijn wordt vermeden en wanneer er wel sprake is van mogelijke belangenverstrengeling dit op een juiste en integere wijze wordt opgelost. Domijn schept een klimaat waar over integriteitkwesties, dilemma’s en belangenverstrengeling wordt gesproken. In voortgangsgesprekken en functioneringsgesprekken wordt het onderwerp “integriteit” expliciet aan de orde gesteld. Deze expliciete aandacht heeft in 2015 geen aanleiding gegeven maatregelen te nemen. Alle medewerkers doen opgave van hun nevenwerkzaamheden. Daardoor is het mogelijk te beoordelen of er sprake is van mogelijke belangenverstrengeling. Indien een (mogelijke) belangenverstrengeling wordt geconstateerd, dienen de nevenwerkzaamheden te worden opgeheven. We zijn afhankelijk van de bereidheid van medewerkers om over zaken die met integriteit te maken hebben open en transparant te zijn. Het is daarom van essentieel belang dat er een klimaat en cultuur van openheid bestaat. Directie en management van de organisatie hebben daarbij een belangrijke (voorbeeld) functie. 2.1.2 Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen van Domijn bestaat uit 5 leden. De Raad van Commissarissen conformeert zich aan de Governancecode voor woningcorporaties. Dat betekent onder meer dat de maximale zittingstermijn in acht wordt genomen. In 2015 hebben drie leden van de Raad van Commissarissen vanwege het verstrijken van de zittingstermijn afscheid genomen: de heren Peters, Dellepoort en Kreuwel. In maart van 2015 heeft de Raad van Commissarissen besloten om de heren van Zijl en Ankoné te benoemen tot lid van de Raad van Commissarissen. Per 1 juli 2015 is de heer Burghouts de voorzitter van de Raad van Commissarissen van Domijn. De remuneratiecommissie wordt gevormd door mevrouw Rine en de heren Gerard (voorzitter) en Burghouts. De auditcommissie wordt per 1 juli gevormd door mevrouw Rine (tot 1 januari 2016) en de heren van Zijl en Ankoné. De Raad van Commissarissen beschikt over een secretaris die door Domijn beschikbaar wordt gesteld. De functie wordt ingevuld door de heer Andela. De Raad van Commissarissen heeft in 2015 overleg gevoerd met een drietal stakeholders van Domijn (de bewonerscommissie Leliestraat/Irisstraat uit Losser, het Waarborgfonds voor Sociale Woningbouw en de Bank Nederlandse Gemeenten). De bestuurder is niet aanwezig bij deze overleggen. De gesprekken met stakeholders geven de Raad informatie over de prestaties van Domijn, de wijze waarop er met partners wordt samengewerkt en de positionering van Domijn in de samenleving. De inhoud van de gesprekken wordt aan de bestuurder teruggekoppeld. Naast deze gesprekken met stakeholders voert de Raad overleg (ook zonder aanwezigheid van de bestuurder) met de Huurderskoepel en met de Ondernemingsraad. Ook de inhoud van deze gesprekken wordt teruggekoppeld. De Raad van Commissarissen treedt op als opdrachtgever voor de accountant. De accountant informeert de Raad van Commissarissen over haar bevindingen in het kader van de interim-controle en in het kader van de jaarverslaggeving. De Raad kan de accountant vragen specifiek te controleren op onderdelen van de bedrijfsvoering. In 2015 is een dergelijke vraag niet gesteld. In 2016 zal, vanwege het verstrijken van de maximale termijn van de huidige accountant (KPMG) een ander accountantskantoor worden gecontracteerd. De Raad van Commissarissen heeft een bijzondere relatie met de controller van Domijn. De controller kan, indien noodzakelijk, zonder tussenkomst van de bestuurder de Raad informeren. De controller kan niet door de bestuurder worden ontslagen. Indien daartoe aanleiding zou bestaan, kan ontslag van de controller alleen plaatsvinden met toestemming van de Raad. Daarmee heeft de controller een optimale onafhankelijke positie zoals voorgeschreven in de nieuwe Woningwet. De Raad van Commissarissen kent twee commissies: de remuneratiecommissie en de auditcommissie. Deze commissies adviseren de voltallige Raad. De vergaderingen van de Raad en van de commissies worden voorbereid met de secretaris van de Raad (een medewerker van Domijn), de bestuurder en de voorzitter van de Raad, dan wel van de commissie. De Raad van Commissarissen vergadert minimaal 4 keer per jaar. De Raad bereidt de vergaderingen in onderling overleg voor. De bestuurder is hierbij niet aanwezig.


9

De Raad van Commissarissen treedt op als werkgever van de bestuurder van Domijn. In dat kader voert zij beoordelingsgesprekken en bepaalt zij de bezoldiging van de bestuurder. De Raad conformeert zich daarbij aan de geldende regelgeving en eventueel daarbij behorende overgangsbepalingen. 2.1.3 Organisatie Bij Domijn is de afdeling Wonen verantwoordelijk voor klantrelaties en de verhuur en verkoop van ons vastgoed. De afdeling Vastgoed verzorgt het fysieke beheer van het vastgoed evenals de noodzakelijk geachte nieuwbouwprojecten. De ondersteuning van de operationele processen wordt uitgevoerd door de afdeling Beleid & Bedrijfsvoering. De afdeling Planning & Control bewaakt en controleert of de interne processen en procedures op een juiste, doelmatige en rechtmatige wijze worden uitgevoerd. Het team Vastgoedsturing adviseert de directie over de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille in relatie tot de markt en de wijze waarop het in vastgoed belegde vermogen zich ontwikkelt in relatie tot de financiële continuïteit (duurzaam businessmodel) van de organisatie. De directeur geeft leiding aan de werkorganisatie van Domijn. In 2015 zijn geen belangrijke wijzigingen doorgevoerd in de organisatie althans voor zover dat de structuur van de organisatie betreft. Voor wat betreft de wijze waarop Domijn wil werken en de betekenis die Domijn wil hebben zijn wel belangrijke ontwikkelingen te zien. In de eerste plaats zijn de teams die in buurten en wijken werken verder vormgegeven. Het betreft 8 multidisciplinair samengestelde teams die direct in dorpen, buurten en wijken aan de slag zijn rond thema’s als kwaliteit vastgoed, overlast, huurachterstanden, mutaties enz. Deze teams staan dicht bij de bewoners van onze woningen en kennen de wijk en de partners die ook in de betreffende wijk actief zijn. In de tweede plaats worden de principes van het zogenaamde Rijnlandse denken (en Rijnlands model) verder in de organisatie geïmplementeerd. Belangrijkste principe is dat het primaire proces (de relatie met onze huurders en toekomstige huurders) centraal staat en dat het secundaire proces ondersteunend is aan het primaire proces. Een ander belangrijk kenmerk is dat uitgegaan wordt van het vakmanschap van de medewerkers en dat deze vaklieden in hoge mate zelf bepalen wat in bepaalde situaties moet worden gedaan. Uitgangspunt daarbij is dat de vaklieden zo weinig mogelijk hinder hebben van regels, procedures en protocollen (zonder dat daarbij de wettelijke kaders en de kaders die door Domijn worden gesteld uit het oog worden verloren). Belangrijk kenmerk is ook dat de organisatie werkt vanuit een en dezelfde collectieve ambitie. In 2015 is die ambitie onder woorden gebracht door een belangrijk deel van de mensen die bij Domijn werken. De collectieve ambitie luidt als volgt: Thuis is de belangrijkste plek in ons leven. Wij vinden dat iedereen recht heeft op een ‘thuis’. Daarom zetten wij ons, samen met onze huurders en partners, in voor fijne woningen, straten en buurten. Ieder pakt daarbij zijn eigen verantwoordelijkheid. We zijn altijd duidelijk in wat wel of niet kan, maken dingen niet ingewikkelder dan ze zijn en denken graag mee. We houden van korte lijnen en vooral van persoonlijk contact. Hiervoor zetten we ons met hart en ziel in en dat voel je. Hiermee wordt aangegeven dat we vinden dat ons werk een diepere laag heeft binnen de taak die we als corporatie uitvoeren: het kwalitatief goed en betaalbaar huisvesten van mensen met een laag inkomen. De collectieve ambitie van Domijn en haar medewerkers en de manier waarop Domijn wil werken en in de samenleving wil staan zal in 2016 als basis dienen voor een nieuw strategisch plan 2016 – 2020. Tot slot hebben we in 2015 het besluit genomen om voorbereidingen te treffen om de hoofdvestiging van Domijn te verplaatsen naar de Polaroid Performance Factory. De verhuizing wordt momenteel voorbereid en de verwachting is dat we in 2017 daadwerkelijk kunnen verhuizen. Verwacht wordt dat de verhuizing een zeer positieve bijdrage zal geven aan de verdere ontwikkeling van de Performance Factory maar tegelijkertijd verwachten we ook dat de verhuizing een verdere impuls zal betekenen voor de ontwikkeling van de organisatie Domijn in de door ons gewenste richting van het Rijnlandse model. 2.1.4 Ondernemingsraad De Ondernemingsraad komt maandelijks bijeen. Daarnaast voert de Ondernemingsraad regulier overleg met de bestuurder. In 2015 zijn in die gesprekken onderstaande onderwerpen aan de orde geweest:  Jaarrekening 2014 en begroting 2016;  De mogelijke gevolgen van gewijzigd beleid uit Den Haag en/of Europa;  Mogelijke verlenging van het sociaal plan.


10

        

In 2015     

De herverdeling van de werkzaamheden van team Makelaardij binnen Domijn c.q. bevoegdheden binnen Domijn; De aanpassing van het personeelshandboek in verband met de invoering van de Werkkostenregeling waarbij door de Ondernemingsraad een enquête is gehouden; Pilot op het gebied van personeelsbeoordeling: ”Van beoordeling naar ontwikkeling”; Verhuizing van heel Domijn naar de Performance Factory in 2017; Benoeming van nieuwe leden in de Raad van Commissarissen; Het aanstellen van een nieuwe vertrouwenspersoon; Het bijpraten over een gewijzigd inkoopbeleid; De kanteling van de organisatie volgens de principes van het Rijnlandse model; Een pilot voor het team Onderzoek en Advies of we kunnen over gaan tot andere benadering van de functieprofielen. In plaats van een individueel profiel naar een teamprofiel. zijn onderstaande advies- en instemmingsaanvragen door de Ondernemingsraad afgewikkeld: Het aangaan van een samenwerkingovereenkomst met Vechtstad Consultancy(ARBO arts); De herverdeling van werkzaamheden team Makelaardij c.q. bevoegdheden binnen Domijn; Aanpassing van het personeelshandboek n.a.v. de invoering van de Werkkostenregeling; Pilot op het gebied van personeelsbeoordeling: ”Van beoordeling naar ontwikkeling”; Benoeming van twee nieuwe leden van de Raad van Commissarissen;

Naast de gesprekken met de bestuurder heeft de Ondernemingsraad jaarlijks gesprekken met de Raad van Commissarissen. Hierbij is de bestuurder niet aanwezig. De gesprekken met de bestuurder en de Raad van Commissarissen verlopen constructief en hebben tot doel het ontwikkelen van de organisatie waarbij beide partijen hun belangen niet uit het oog verliezen. Tevens heeft een gesprek met de vertrouwenspersoon plaatsgevonden (jaarlijks terugkerend gesprek). In 2015 is een start gemaakt met een periodiek overleg met de afdeling HR&O waar de ondernemingsraad wordt geïnformeerd over voorgenomen organisatie veranderingen. Doel is het voorsorteren op komende advies en instemmingaanvragen. Jaarlijks organiseert de ondernemingsraad een trainingsdag waarbij zij zich laat informeren over nieuwe ontwikkelingen. De ondernemingsraad vormt samen met de ondernemingsraden van enkele corporaties uit de regio Twente een platform. In dit platform worden onderwerpen behandeld zoals: de gevolgen van politieke besluiten, de invoering van de werkkostenregeling, CAO onderhandelingen. Daarnaast is het uitwisselen van kennis en ervaringen van belang. De Ondernemingsraad informeert periodiek via Domijnplein (intranet) de achterban over de onderwerpen waar zij zich mee bezig hielden. Het Domijnplein is één van de communicatiemiddelen waar de Ondernemingsraad gebruik van maakt. Daarnaast weten medewerkers van Domijn leden van de Ondernemingsraad te vinden. 2.2

Risicomanagement, integriteit en Governance

2.2.1 Rapportages De kwartaalrapportage is een belangrijk instrument voor het kunnen volgen van de prestaties van de organisatie. Dit geldt voor zowel de Raad van Commissarissen als voor directie en werkorganisatie. In 2015 is besloten om de opzet van de huidige kwartaalrapportage te evalueren. Zowel directie als Raad van Commissarissen kwamen tot de conclusie dat een compactere rapportage de efficiency en de leesbaarheid bevordert. Aan een nieuwe opzet wordt momenteel gewerkt waarbij het risicomanagement in de rapportage wordt geïntegreerd. Jaarlijks worden diverse rapportages (dPi, dVi, derivatenverklaringen) beschikbaar gesteld aan de Autoriteit Woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Op basis van dergelijke rapportages kunnen deze instanties zich een oordeel vormen over het beleid, de volkshuisvestelijke en financiële prestaties en de compliance van Domijn.


11

De rapportages hebben over 2015 niet geleid tot het maken van opmerkingen in de oordeelsbrief. De opmerkingen die in 2014 zijn gemaakt zijn in 2015 geheel naar tevredenheid van de Autoriteit Woningcorporaties afgehandeld. De controle van de accountant op de woningtoewijzingen, de woningverkopen en de aanbestedingen ten aanzien van maatschappelijk vastgoed had als resultaat dat geen oordeel kon worden gegeven over de woningtoewijzingen onderdeel intermediaire verhuur. Dit is een probleem dat landelijk speelt en waarvoor nog geen oplossing voorhanden is én waaruit vooralsnog geen sancties voortvloeien. Het team Planning en Control voert jaarlijks een aantal audits uit op processen en procedures binnen Domijn. Het auditprogramma wordt in overleg met de auditcommissie van de Raad van Commissarissen, de directie en het managementteam vastgesteld. De rapportages over de audits worden in zowel de auditcommissie als in directie- en managementteam besproken. In de meeste gevallen worden de aanbevelingen van het team Planning & Control overgenomen en geïmplementeerd met als doel te optimaliseren en te verbeteren. Duidelijk moet zijn dat processen en procedures een richtlijn vormen. Op basis van professioneel inzicht en beoordeling van een situatie moet het mogelijk zijn af te wijken zodat situationeel maatwerk geleverd kan worden. In opdracht van de Raad van Commissarissen controleert de accountant (KPMG) de jaarstukken. De bevindingen worden samen met het accountantsrapport besproken met de directie en vervolgens met de Raad van Commissarissen waarna de Raad een besluit neemt over de goedkeuring van de jaarstukken en het dechargeren van het bestuur. Verder voert de accountant jaarlijks een zogenaamde interim-controle uit. De resultaten van deze controle worden voorgelegd aan de directie en vervolgens aan de auditcommissie van de Raad van Commissarissen. De auditcommissie rapporteert vervolgens aan de gehele Raad van Commissarissen. De accountant verricht een controle bij de Verantwoordingsinformatie (dVi). De uitkomsten van deze controle worden in een assurance-rapport vastgelegd en ter beschikking gesteld aan de Autoriteit Woningcorporaties. Het assurance-rapport wordt besproken door de Raad van Commissarissen. Ten aanzien van de treasury (invulling geven aan de wijze waarop Domijn om wil gaan met liquiditeit en rentemanagement) wordt jaarlijks een zogenaamd treasuryplan opgesteld en voorgelegd aan de directie en vervolgens aan de Raad van Commissarissen. Belangrijk daarbij is de toets aan het treasurystatuut en de daarin benoemde uitgangspunten en grenzen. In 2015 is het treasurystatuut aangepast. Er is een hoofdstuk toegevoegd over de wijze waarop Domijn om wil gaan met (eventuele) financiële beleggingen. 2.2.2 Risicomanagement Het risicomanagement is bij Domijn goed georganiseerd.  Er is binnen de organisatie altijd integrale aandacht voor risico’s. Dat geldt niet alleen voor (grote) investeringen en aankopen, maar ook voor de wijze waarop we onze woningen verhuren en verkopen, de wijze waarop we onze begroting opstellen, de wijze waarop we met onze klanten omgaan en de wijze waarop we extern opereren.  Bij alle besluiten die worden genomen is er aandacht voor de risico’s en consequenties van het betreffende besluit en de uitvoering daarvan. De aandacht voor risico’s is in processen en procedures opgenomen. Alle voorstellen die naar de directie gaan zijn voorzien van een paragraaf “risico’s”.  Directie, management en medewerkers spreken met elkaar over risico’s. De cultuur en de sfeer binnen de organisatie is zodanig dat het gesprek hierover gevoerd kan worden. In 2015 is verder gewerkt aan het formaliseren en expliciteren van het risicomanagement(systeem). De wijze waarop wij dit verder vorm willen geven is neergelegd in een notitie “risicomanagement bij Domijn” van november 2015. We kiezen voor een aantal uitgangspunten: Risicomanagement is nooit een doel op zich maar een hulpmiddel om organisatiedoelstellingen te verwezenlijken; Risico’s ontstaan voortdurend en daardoor is risicomanagement “nooit af” maar een voortdurende activiteit en proces door alle lagen van de organisatie; Het succes van goed omgaan met risico’s (risicomanagement) staat of valt met de cultuur binnen Domijn;


12

-

-

Rendement en risico moeten zich evenwichtig tot elkaar verhouden en dat betekent dat juiste (bedrijfsmatige) afwegingen moeten worden gemaakt waarbij risico’s zo goed mogelijk in beeld moeten worden gebracht; Naast rationele analyses en emotionele betrokkenheid staat ‘gezond boerenverstand’.

Risicomanagement wordt bij Domijn gekoppeld aan de bedrijfsdoelstellingen en daarmee aan het dashboard zoals dat jaarlijks wordt gemaakt. Er wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, tactische en strategische doelen. Bij de doelen worden de risico’s geïnventariseerd en daar waar nodig bewaakt in een zogenaamde risicokaart. Deze verschillende risicokaarten vormen vervolgens het risicoregister. Domijn hanteert, gelet op het feit dat zij een maatschappelijke organisatie is en maatschappelijke middelen beheert, in de meeste gevallen een laag risicoprofiel (een lage risicobereidheid). Het beleidskader zoals dat is weergegeven in bovengenoemde notitie wordt momenteel praktisch geïmplementeerd. In de kwartaalrapportages zijn de toprisico’s 2015 onderverdeeld naar de vijf risicocategorieën te weten: strategie, operationele activiteiten, financiele positie, financiele verslaggeving en weten regelgeving. In de rapportage over de interne audits die door de afdeling Planning & Control worden uitgevoerd, worden de risico’s en de bijbehorende beheersingsmaatregelen van het onderwerp van de audit weergegeven. De verschillende procesrisico’s, die naar aanleiding van interne audits worden gesignaleerd, leiden tot verdere verbetering van de processen. Risico’s die gepaard gaan met financiering worden besproken in de treasurycommissie. De treasurycommissie van Domijn wordt bijgestaan door een extern bureau (Zanders en partners). Het door Domijn gewenste risicoprofiel ten aanzien van treasury is “laag”. Eén en ander is vastgelegd in het treasurystatuut. Dit statuut is in 2015 gewijzigd en aangevuld met een hoofdstuk “verantwoord beleggen” . Domijn presenteert ieder jaar voor het volgende jaar een treasury-jaarplan. Dit plan wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. De wijze waarop handelingen en transacties mogen worden uitgevoerd zijn vastgelegd in een draaiboek treasury. Over de transacties die in het kader van de financiering worden afgesloten wordt verantwoording afgelegd aan de Raad van Commissarissen in de kwartaalrapportage van Domijn. Eén en ander wordt expliciet besproken in de auditcommissie van de Raad van Commissarissen. De voorbereiding van besluitvorming over vastgoed wordt uitgevoerd met behulp van een procedure “Project Start Up (PSU)”. Een vanuit verschillende disciplines samengesteld team doet voorstellen waarbij gebruik wordt gemaakt van analyses die zijn uitgevoerd door het team vastgoedsturing. Dit resulteert in een advies aan de directie. Deze procedure waarborgt dat voorstellen worden gedaan vanuit integrale afwegingen. Risico’s die gepaard gaan met investeringen in en onderhoud aan ons vastgoed worden door het PSU team in beeld gebracht en zijn integraal onderdeel van het besluitvormingsproces. Daarmee worden de risico’s voldoende beheerst. Domijn kent een team vastgoedsturing dat op basis van (markt)gegevens en analyses de directie adviseert over de te volgen vastgoedstrategie. Het team verzamelt allerlei data die onder andere gebruikt worden voor het PSU traject (zie hierboven) en verder gebruikt worden om zowel de marktpositie als de financiële prestaties van het vastgoed van Domijn te analyseren en op basis daarvan te adviseren. Door deze werkwijze zijn de risico’s gerelateerd aan het vastgoed van Domijn goed in beeld waardoor tijdig maatregelen kunnen worden genomen. De lange termijn vastgoedstrategie is dat het aantal woningen tot 2040 met ongeveer 20% zal dalen naar een omvang van ongeveer 12.000 woningen. De ambitie is om te beschikken over een kwalitatief hoogwaardige en duurzame vastgoedportefeuille afgestemd op de omvang van de doelgroep. Een lange termijn strategie moet constant worden beoordeeld op realiteitszin en haalbaarheid. Om die reden wordt de portefeuillekoers van Domijn iedere vier jaar herzien en vastgelegd in een basisdocument (portefeuillestrategie 2016 – 2020, december 2015). De operationele risico’s komen vooral voort uit de operationele processen ten aanzien van verhuur, verkoop, onderhoud, administratie en het beschikbare informatiesysteem. Het dashboard zoals Domijn dat hanteert verschaft inzicht in de prestaties en de wijze waarop er met de aanwezige risico’s wordt omgegaan. Op de meest kritische risico’s wordt onder andere door het team Planning en Control gecontroleerd en geadviseerd. De audits die worden uitgevoerd zijn een hulpmiddel om de processen verder te optimaliseren en de risicobeheersing te vergroten.


13

De accountant van Domijn voert jaarlijks een zogenaamde interim-controle uit. Het resultaat van deze controle wordt verwoord in de managementletter. Hierdoor komen risico’s goed in beeld en kan de organisatie daarop goed anticiperen. De managementletter die in 2015 is uitgebracht gaf een positief oordeel over de wijze waarop Domijn haar risico’s beheerst en haar processen en administratieve organisatie heeft ingericht. In 2015 is besloten tot het vervangen van het primaire automatiseringssysteem van Domijn. Dit omdat het huidige systeem niet langer door de leverancier wordt ondersteund. Tegelijkertijd is besloten om met drie partijen (Welbions, De Woonplaats en Domijn) te komen tot een zelfde systeem om daarmee processen en procedures meer op elkaar af te stemmen zodat samenwerking in de toekomst eenvoudiger wordt en uiteraard ook om kosten te besparen. De implementatie van een nieuw systeem zal altijd risico’s met zich mee brengen. Deze risico’s worden zoveel mogelijk vermeden door onder andere Te kiezen voor een systeem dat zich heeft bewezen; Te kiezen voor zoveel mogelijk standaardisering; De inzet van vakbekwame medewerkers. Gelet op het feit dat Domijn heeft besloten haar kantoor in 2017 te verhuizen is afgesproken dat implementatie van het nieuwe automatiseringssysteem voor de verhuizing zal zijn afgerond. De risico’s voortvloeiend uit weten regelgeving zijn in beeld en worden voldoende beheerst. De implementatie van de Woningwet ligt op koers en is op sommige onderdelen afgerond. De verhuurprocessen zijn aangepast aan de eisen van de zogenaamde passendheidstoets en de eisen met betrekking tot inkomensgrenzen. Domijn heeft in de voorbereiding de keuze gemaakt om voor een aantal woningen huurprijzen en streefhuren naar beneden bij te stellen zodat de beschikbaarheid van voldoende woningen niet in gevaar komt; De cyclus prestatieafspraken met gemeenten (en de rol van huurdersorganisaties daarbij) is geïmplementeerd; De waardering van het vastgoed in de verslaglegging op marktwaarde is geïmplementeerd; Een interne werkgroep bereidt een scheidings- of splitsingsvoorstel DAEB – niet DAEB voor; Er wordt met gemeenten en corporaties overleg gevoerd om een woningmarktregio te definiëren; De processen ten aanzien van (her)benoemingen van toezichthouders en bestuurder zijn aangepast. Daar waar nodig worden externe partijen om advies gevraagd. Al langer besteedt Domijn veel aandacht aan de manier waarop zij haar rol als opdrachtgever invult. Domijn wil een professionele opdrachtgever zijn die op een voor opdrachtnemer en opdrachtgever verantwoorde wijze opereert. Veel van de opdrachten van Domijn worden “resultaat”gericht in de markt gezet waarbij nadrukkelijk aandacht is voor ketensamenwerking en relatie. Door deze vorm van opdrachtgeverschap wordt efficiënter en effectiever gepresteerd waardoor zowel opdrachtgever als opdrachtnemer voordeel voelt. Het brengt met zich mee dat er minder faalkosten ontstaan en dat projecten en opdrachten met meer deskundigheid en betrokkenheid worden uitgevoerd. De risico’s worden sterk gereduceerd omdat zowel opdrachtnemer als opdrachtgever de verantwoordelijkheid voelt te presteren. In de kwartaalrapportage over 2015 zijn de risico’s en maatregelen met betrekking tot het opdrachtgeverschap uiteengezet. Belangrijke en veel omvattende opdrachten worden goedgekeurd door de directie. Investeringen die een bepaald bedrag te boven gaan worden ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Eén en ander is in de statuten van Domijn vastgelegd. Over de voortgang van projecten wordt gerapporteerd in de kwartaalrapportage. Per 1 juli 2015 gelden uiteraard de regels zoals die zijn vastgelegd in de uitwerking van de woningwet. Op basis van het bovenstaande kan worden geconstateerd dat Domijn voldoet aan de eisen die er gesteld mogen worden ten aanzien van risicobewustzijn, risicobeheersing en dat risicomanagement een integraal onderdeel vormt van het handelen van de organisatie. Er is sprake van risicobewustzijn. In 2015 zijn de processen ten aanzien van risicomanagement verder geoptimaliseerd en tevens geformaliseerd. In 2016 volgt implementatie. 2.2.3 Codes, Klokkenluidersregeling en Regeling Nevenwerkzaamheden Domijn conformeert zich aan en handelt naar de Governancecode voor woningcorporaties. In de nieuwe Governancecode 2015 geldt voor de meeste bepalingen het “pas toe”principe. Voor de overige bepalingen geldt dat daarvan kan worden afgeweken als dit leidt tot een beter maatschappelijk resultaat. In 2015 was geen sprake van afwijkingen.


14

We werken met middelen die mede beschikbaar zijn gekomen door publiek geld. We hebben wettelijk een sterke band met de overheden en het publieke domein. Dat betekent dat wij het belangrijk vinden om over ons doen en laten verantwoording af te leggen. Dat doen we door rapportages en verslagen (zowel intern als extern), contacten met stakeholders, overleg over prestaties en te verwachten prestaties met gemeenten en collega corporaties. Door de positie die we innemen in de samenleving en de wetten en regels die daarbij horen vinden wij het belangrijk dat er sprake is van “Good Governance”: integer handelen en het bewust en juist omgaan met ter beschikking staande middelen. Integer handelen wordt verwacht van alle mensen en organisaties die bij Domijn betrokken zijn. Het is een belangrijke taak van zowel directie en medewerkers als van de Raad van Commissarissen toezicht te houden op de juiste naleving. In 2015 hebben er ten aanzien van governance en integriteit geen zaken gespeeld die aanleiding gaven tot interventies. Het is goed te constateren dat medewerkers van Domijn zich in hoge mate bewust zijn van het feit dat zij hierin een eigen verantwoordelijkheid hebben en dat de tolerantie voor wat betreft niet integer handelen laag is. Domijn beschikt over een gedragscode, een klokkenluidersregeling en een regeling nevenwerkzaamheden. Domijn kent een vertrouwenspersoon waarmee medewerkers in gesprek kunnen gaan als zij daar aanleiding voor zien. De vertrouwenspersoon geeft jaarlijks op een hoog abstractieniveau en geanonimiseerd in een verslag zijn bevindingen weer. Dit verslag wordt gedeeld met de Ondernemingsraad, het bestuur en met de Raad van Commissarissen van Domijn. Huurders en andere belanghebbenden kunnen klachten indienen bij Domijn en bij de regionale klachtencommissie. Bezwaren tegen de huurverhoging per 1 juli kunnen ingediend worden bij de huurcommissie. Over klachten wordt gerapporteerd in de kwartaalrapportage. In 2015 werden bij Domijn 241 klachten ingediend, een forse daling ten opzichte van het vorige jaar. Het merendeel van de ingediende klachten is snel en tot tevredenheid van de klager opgelost. Bij de regionale klachtencommissie werden 2 klachten ingediend waarvan 1 ongegrond werd verklaard en 1 klacht werd afgewezen. Bij Domijn werden 105 bezwaren tegen de huurverhoging ingediend. Hiervan zijn 10 bezwaren uiteindelijk doorgestuurd naar de Huurcommissie, waarbij de verhuurder bij 9 zaken in het gelijk is gesteld en 1 zaak loopt nog. De andere 95 bezwaren zijn door Domijn zelf afgehandeld. De meest ingebrachte reden bij een klacht betrof de reden van een lager inkomen. 2.2.4 Procedures en audits Domijn wil maatwerk en oplossingen kunnen bieden die aansluiten bij datgene wat er in een bepaalde situatie nodig is. De professionals van Domijn weten in de meeste gevallen welke oplossing de beste is. Domijn streeft er naar om de professionals van de organisatie ruimte te geven voor het maken van eigen (professionele) afwegingen over wat in bepaalde omstandigheden de manier van handelen is zodat de beste oplossing tot stand gebracht kan worden. Wanneer bestaande regels (zowel geschreven als ongeschreven) daarbij –gemotiveerd- moeten worden losgelaten moet dat mogelijk zijn (zie ook hoofdstuk 2.1.3., de organisatie). Deze werkwijze impliceert dat processen en procedures in hoge mate een richtlijn zijn voor het handelen van de professional, van de vakman of vakvrouw. Uiteraard behoort bij professioneel en vakmatig handelen het voldoen aan (wettelijke) kaders. De corporatiesector kent een (zeer) uitgebreide set van weten regelgeving waaraan moet worden voldaan. Er worden zowel interne als externe controles uitgevoerd om te kunnen beoordelen of Domijn aan de regels voldoet. In hoofdstuk 2.2.1 zijn de resultaten van de controles en de reacties van de verschillende externe partijen daarop benoemd. Intern heeft het team Planning & Control in 2015 drie audits uitgevoerd Woningverkopen 1e helft 2015 Woningtoewijzingen 2015 Overige betalingen 2015 De interne audits hebben in alle gevallen geleid tot een hogere vakbekwaamheid van onze medewerkers waardoor we beter voldoen aan datgene wat van ons wordt verwacht. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

15

2.2.5 Verbindingen Het beleid van Domijn is er op gericht om zoveel mogelijk activiteiten binnen de Toegelaten Instelling uit te voeren en daarom het aantal verbindingen zo laag mogelijk te houden. Aan dit voornemen is in 2015 verder gewerkt. Domijn neemt deel aan de volgende verbindingen: IT Woon BV. IT Woon verleent ICT diensten aan een aantal woningcorporaties in de regio Twente. Domijn is voor 100% eigenaar van IT Woon BV. Hoge Bothof Ontwikkeling BV. De BV is inmiddels “leeg” maar wordt nog niet geliquideerd. Neighbourhood Corporation Enschede BV. De aandeelhouders in deze BV zijn woningstichting Domijn 50% en woningstichting De Woonplaats 50%. Op de 5 nog aanwezige kavels in de BV is beslag gelegd in verband met een geschil. Zodra er een rechterlijke uitspraak is over dit geschil en het beslag is opgeheven kunnen de kavels worden verkocht waarna de BV kan worden geliquideerd. WOM Laares BV. De WOM Laares BV treedt op als beherend vennoot van WOM Laares CV. Woningstichting Domijn is voor 20% eigenaar van deze BV. Andere aandeelhouders zijn woningstichting Ons Huis, woningstichting De Woonplaats, AM Ontwikkelaars en Nijhuis-Hegeman, ook ieder 20%. WOM Laares CV. De WOM Laares CV ontwikkelt de wijk “de Laares” te Enschede. Aandeelhouders zijn naast de aandeelhouders in de WOM Laares BV (ieder 19%) ook de WOM Laares BV (5%). Zodra de werkzaamheden in de Laares zijn afgerond kan zowel de WOM Laares CV als de WOM Laares BV worden geliquideerd. Domijn Projecten BV. Domijn Projecten BV is indertijd opgericht om registergoederen te ontwikkelen, beheren en exploiteren. Domijn Projecten BV neemt deel in de VOF Heemaf (zie hieronder). Wanneer de ontwikkelingen in de VOF Heemaf zijn afgerond kan de Domijn Projecten BV worden geliquideerd. VOF Heemaf. De VOF Heemaf is opgericht om het Heemaf terrein en “Het Heim” in Hengelo te ontwikkelen. Domijn Projecten BV (37,5%) is naast WBO projecten BV (12,5%) en Plegt-Vos (50%) vennoot in deze VOF. Vanwege ontwikkelingen op de vastgoedmarkt is het gebied nog niet ontwikkeld en is het vastgoed niet verkocht. De VOF Heemaf kan worden geliquideerd zodra ontwikkeling dan wel verkoop van de gronden en het vastgoed heeft plaats gevonden. VOF DnA Deze VOF is opgericht om huur- en koopwoningen binnen het werkgebied van Domijn te ontwikkelen en te exploiteren. Domijn is gezamenlijk met AM Wonen BV vennoot van deze VOF, ieder voor 50%. Er zijn geen activiteiten meer in de VOF. De vennoten hebben besloten de VOF te liquideren zodra de gemeente Enschede schriftelijk zal laten weten af te zien van een aantal geplande ontwikkelingen die in de VOF zouden plaatsvinden. GOS Enschede VOF. GOS Enschede VOF is opgericht door Woningstichting de Woonplaats en Woningstichting Domijn. Beide corporaties zijn ieder voor 50% vennoot in de VOF. Het doel van de VOF is het gezamenlijk ontwikkelen en exploiteren van vastgoed ten behoeve van Gezondheid, Onderwijs en Sport. In 2009 heeft toenmalig Minister van der Laan toestemming gegeven voor de activiteiten die binnen GOS Enschede VOF plaatsvinden. 2.2.6 Stakeholders Domijn heeft als organisatie met een maatschappelijke taak en doelstelling veel contacten met andere partijen. Er wordt intensief met andere relevante partijen afgestemd en samengewerkt om de kwaliteit van wonen voor mensen met een laag inkomen te handhaven en waar mogelijk te verbeteren. Belangrijke stakeholders voor Domijn zijn de huurdersorganisaties (zowel bewonerscommissies als de Huurderskoepel Domijn), gemeenten in ons werkgebied en zorgen welzijnsorganisaties. Met deze partijen wordt overleg gevoerd over gezamenlijke projecten en de wijze waarop maatschappelijke onderwerpen op een goede manier benaderd kunnen worden. Domijn voert daarbij een zelfstandig beleid maar laat zich beïnvloeden door de opvattingen van stakeholders. Er zijn expliciet afspraken met de huurdersorganisatie over de wijze


16

waarop deze organisatie invloed uit kan oefenen op het beleid van Domijn. Met gemeenten worden de eisen die de woningwet stelt aan invloed gerespecteerd. De samenwerking wordt door de stakeholders positief gewaardeerd. De Raad van Commissarissen van Domijn voert jaarlijks met drie verschillende stakeholders gesprekken. Met de gemeenten Haaksbergen, Losser en Enschede zijn samenwerkingsafspraken gemaakt dan wel in voorbereiding. Deze samenwerkingsafspraken moeten in het kader van de Woningwet worden gezien als prestatieafspraken. Domijn heeft in 2015 in de drie gemeenten waar zij actief is een aanbod gedaan op welke wijze zij kan bijdragen aan het realiseren van de woonvisie van de betreffende gemeente. In Enschede hebben de corporaties gezamenlijk een aanbod gedaan aan de gemeente. Op basis van hetgeen aan de gemeente is aangeboden zijn er vervolgens afspraken gemaakt voor de aankomende periode. We verwachten de “biedingen” in drie gemeenten waar we actief zijn volgend jaar goed te kunnen uitbrengen in de periode die daarvoor in de nieuwe woningwet wordt genoemd. Met de Huurderskoepel Domijn wordt intensief overleg gevoerd over onderwerpen van beheer en beleid. Het overleg wordt door beide partijen als constructief en goed ervaren. De nieuwe Woningwet geeft aan dat huurders en hun vertegenwoordigers meer invloed zouden moeten krijgen. Domijn voert overleg met de Huurderskoepel daar waar dat wettelijk gevraagd wordt en daar waar Huurderskoepel of Domijn vinden dat overleg gevoerd zou moeten worden. Er zijn veel organisaties waar Domijn op de één of andere manier mee samenwerkt of een relatie onderhoudt vanwege gezamenlijke belangen, gezamenlijke projecten, uitvoering van door meerdere partijen gewenste activiteiten, gezamenlijke huisvesting. Een aantal van deze samenwerkingsvormen worden vanwege het bijzondere karakter hieronder genoemd: De samenwerking met de vele participanten en ondersteunende partijen binnen de Polaroid Performance Factory; De samenwerking met Pioneering en daarmee de samenwerking met andere Twentse corporaties met betrekking tot een initiatief om te komen tot Nul op de Meter woningen; De samenwerking met WoON en veertien Twentse gemeenten en de provincie Overijssel om tot afspraken te komen ten aanzien van het toekomstige wonen in Twente in kwalitatieve en kwantitatieve zin; De samenwerking met zorgpartijen om te komen tot een risico-inventarisatie van in Twente aanwezig zorgvastgoed; De samenwerking van drie woningcorporaties (De Woonplaats, Welbions en Domijn) om te komen tot één gezamenlijk primair automatiseringssysteem; De samenwerking met verschillende partijen om tot voor alle partijen meer efficiënte werkwijzen te komen ten aanzien van beheer, verduurzaming en onderhoud van vastgoed van Domijn. Domijn -

is lid van een aantal organisaties. De meest belangrijke zijn: het platform van Twentse woningcorporaties, de vereniging WoON Twente; Aedes, vereniging van Woningcorporaties; De Vernieuwde Stad, het platform van de grotere stedelijke corporaties in Nederland.

2.3 De volkshuisvestelijke prestaties Domijn is een woningcorporatie en daarmee is aangegeven dat het onze kerntaak is om goede en betaalbare woningen aan mensen met een laag inkomen beschikbaar te hebben en aan te bieden. Zoals eerder aangegeven vinden we dat iedereen recht heeft op een ‘thuis’. Daarom zetten we ons in, samen met huurders en partners, voor fijne woningen, straten en buurten. We vinden het daarbij belangrijk dat iedereen verantwoordelijkheid neemt. Wij zijn daarbij duidelijk wat wel en niet kan en we maken dingen niet ingewikkelder dan ze zijn. We denken graag mee voor de juiste en meest duurzame oplossingen. We houden van korte lijnen en van persoonlijk contact. We zetten ons hiervoor met hart en ziel in. Zowel “taak” als collectieve ambitie zullen worden verwerkt in het nieuwe strategisch plan van Domijn. In 2015 was het merendeel van onze activiteiten gericht op het uitvoeren van onze kerntaak. Verhuur en verkoop Ruim 96% van de vrijkomende woningen is verhuurd volgens de regels die de minister daaraan heeft gesteld. Hiermee wordt voldaan aan de geldende toewijzingseisen.


17

Voor 2016 zijn de toewijzingseisen verder aangescherpt door de invoering van de zogenaamde passendheidstoets. 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag moeten worden gehuisvest in woningen met een huurprijs beneden de voor dat huishouden geldende huurgrens in het kader van de huurtoeslag regelgeving. Op basis van onderzoek naar de verhuringen in voorgaande jaren zijn we in 2015 tot de conclusie gekomen dat bij ongewijzigd beleid de wachttijden voor huurtoeslaggerechtigden zou toenemen. Wij hebben vervolgens gesteld dat dit gelet op onze kerntaak niet acceptabel is. Beschikbaarheid van voldoende woningen gaat voor optimalisatie van de inkomende kasstroom. Deze redenering heeft geleid tot het bijstellen van markthuren c.q. streefhuren zodanig dat er op basis van onze gegevens voldoende woningen voor de doelgroep beschikbaar zijn. Domijn heeft ten aanzien van de verkoop van woningen een “passieve houding”. Desondanks zijn er in 2015 59 woningen verkocht terwijl we een aantal van 25 hadden begroot. Duidelijk is dat de economie aantrekt en veel mensen weer bereid zijn een woning te kopen. 42 van de 59 verkochte woningen vallen in het DAEB segment. Naast de 59 woningen zijn 34 kavels verkocht. De totale kasstroom die met de verkoop was gemoeid bedroeg ongeveer 10,3 miljoen euro. Het verkoopresultaat ruim 1 miljoen euro. In 2015 kon het dossier “veilingverkopen” (een aantal woningen die niet volgens de regels op een veiling waren verkocht) worden gesloten. Alle betrokken partijen (kopers, Domijn, ILT) konden hiertoe overgaan. We bieden onze vrijkomende huurwoningen over het algemeen aan door ze op onze website te plaatsen. Als er meer mensen reageren wordt er door middel van loting bepaald aan wie de woning wordt aangeboden. Dat geldt voor woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens. Woningen daarboven worden verhuurd met als criterium ‘wie het eerst komt, wie het eerst maalt’. Het begrip “maatwerk” speelt een steeds grotere rol bij Domijn. Indien nodig kunnen uitzonderingen worden gemaakt op de regel om door middel van loting vrijkomende woningen te verhuren. Maatwerkoplossingen worden gebruikt in het geval er sprake is van “schrijnende omstandigheden” voor mensen en bij sloop en herstructurering. Ten opzichte van eerdere jaren kan worden geconstateerd dat het aantal reacties op vrijkomende woningen afneemt. Dit gegeven zou kunnen wijzen op het verder ontspannen van de verhuurmarkt. Het gemiddelde aantal reacties op een vrijkomende woning is altijd nog ruim boven de 90. We kunnen constateren dat in 2015 de leegstand lager was dan in 2014. De derving vanwege leegstand over het gehele bezit van Domijn bedroeg in 2015 1,92% van de bruto jaarhuur (in 2014 was dit 2,16%). Het percentage huurachterstanden is ten opzichte van 2014 nauwelijks veranderd. In 2015 bedroeg het totaal aan huurachterstand 1,89 % van de bruto jaarhuur en in 2014 was dit 1,81% van de bruto jaarhuur. In 2015 werden in totaal 43 woningen ontruimd vanwege een huurachterstand. In 2014 waren er 45 uitzettingen. Het is goed te constateren dat de dalende tendens van het aantal uitzettingen die sinds 2009 is ingezet wordt gecontinueerd. De wijze waarop onze medewerkers het incassobeleid uitvoeren is hier in belangrijke mate debet aan. Naast het algemene verhuurbeleid biedt Domijn ook maatwerk voor kwetsbare groepen zoals urgenten en dak& thuislozen. Domijn kent diverse convenanten met stakeholders (bijvoorbeeld Leger des Heils, RIBW en Kadera) waarin de huisvesting van kwetsbare groepen gewaarborgd wordt. In 2015 hebben we 46 verhuringen gedaan op basis van afgesloten convenanten. Dit is 2,89 % van het totaal aantal verhuringen onder de liberalisatiegrens. In 2015 zijn een aantal woningen op verzoek van de gemeente Enschede toegewezen aan statushouders. We verwachten dat het aantal verhuringen aan deze groep in 2016 verder zal toenemen. Vastgoedstrategie en prijsbeleid. Ruim 92% van het bezit van Domijn heeft een huurprijs lager dan de liberalisatiegrens (€ 710,68 per maand) en vormt de zogenaamde DAEB portefeuille. De gemiddelde huurprijs van het totale woningbezit van Domijn (inclusief de zogenaamde niet-DAEB portefeuille) bedraagt ongeveer € 529,- per maand. Op basis van deze cijfers beschouwen we onze woningen, rekening houdend met de regelgeving binnen de wet op de huurtoeslag, als betaalbaar voor mensen met een laag inkomen. Om zoveel mogelijk woningen in de categorie betaalbaar te houden heeft Domijn er in 2015 voor gekozen om de huurprijzen per 1 juli “slechts” te verhogen met inflatie. Daarnaast zijn streefhuren bijgesteld om voldoende woningen beschikbaar te houden voor mensen met een laag inkomen (en de wachttijden niet op te laten lopen) bij de invoering van de zogenaamde passendheidstoets per 1 januari 2016.


18

In de begroting voor 2016 en volgende jaren zijn we eveneens uitgegaan van een huurprijsstijging niet hoger dan de verwachte inflatie. We verwachten dat de op stapel staande huursombenadering niet veel veranderingen in het prijsbeleid van Domijn met zich mee zal brengen. Eerder hebben we er al voor gekozen niet langer woningen te bouwen in het zogenaamde niet-DAEB segment althans geen nieuwe plannen daartoe op stapel te zetten. Deze keuze heeft er toe geleid dat bijvoorbeeld in het herstructureringsgebied Bijvank gronden zijn verkocht aan ontwikkelende aannemers om op die wijze toch aan het met de gemeente afgesproken programma te kunnen voldoen. Om onze kerntaak op een juiste wijze te kunnen uitvoeren stuurt Domijn op een vastgoedportefeuille die in de eerste jaren in omvang ongeveer gelijk zal blijven en in latere jaren (vanaf 2020) af zal nemen. Dit laatste vanwege demografische ontwikkelingen waarbij sprake is van een krimpende markt. We verwachten dat we op de lange termijn (2040) onder gelijkblijvende omstandigheden voor onze kerntaak voldoende zullen hebben aan een voorraad van 12.000 kwalitatief goede woningen. Met dat aantal kunnen we onze “volkshuisvestelijke” taak binnen ons huidige werkgebied uitvoeren. Gelet op deze “krimpstrategie” richt Domijn haar aandacht de komende periode vooral op de bestaande voorraad woningen. Speerpunten zijn betaalbaarheid en daarmee samenhangend “duurzaamheid”. Deze ontwikkeling brengt met zich mee dat er de komende jaren steeds minder nieuwe woningen in opdracht van Domijn gebouwd zullen worden. Onze belangrijkste stakeholders (huurders, gemeenten en zorgpartijen) kunnen zich in deze strategie vinden. Onder gelijkblijvende omstandigheden zijn er ook in de toekomst voldoende woningen beschikbaar voor mensen die op een corporatiewoning zijn aangewezen. De woningwet verplicht ons om een scheiding aan te brengen tussen het zogenaamde DAEB bezit en het nietDAEB bezit. In 2015 zijn we met de voorbereidingen gestart om in juni een goed scheidingsvoorstel te kunnen presenteren. In Twente maar zeker in Enschede zijn corporaties in toenemende mate bereid hun vastgoedstrategie en hun prijsbeleid met elkaar te bespreken teneinde uiteindelijk te komen tot afstemming. Wonen en zorg. Wonen en zorg was in 2015 voor Domijn een belangrijk aandachtspunt mede door de vele hervormingen die ten aanzien van het domein “zorg” zijn doorgevoerd. Het onderwerp maakt onderdeel uit van alle “biedingen” die door Domijn in het kader van te maken prestatieafspraken met gemeenten zijn gedaan. Verder is er in 2015 in samenwerking met de vereniging WoON Twente een onderzoek uitgevoerd naar de risico’s van het zorgvastgoed in bezit van Twentse corporaties. De algemene conclusie uit dit onderzoek was dat er zich geen grote risico’s in termen van leegstand, huuropzeggingen en dergelijke voordoen in Twente. Een enkel complex behoeft verdere aandacht. Eén van die complexen is in bezit van Domijn: het Wiedenbroek in Haaksbergen. In 2015 is veel aandacht besteed aan dit complex en is geprobeerd met de huurder tot overeenstemming te komen over (gedeeltelijke) herstructurering van het complex. De gesprekken hierover waren in 2015 nog niet afgerond. In 2015 is verder veel aandacht besteed aan de zogenaamde intermediaire verhuur en de regelgeving ten aanzien van de controle op juiste verhuur van woningen die niet direct door Domijn worden verhuurd aan eindgebruikers. We verwachten hierover in 2016 concrete stappen te kunnen zetten met onze partners die complexen van ons huren ten behoeve van hun cliënten. In 2013 is gestart met het project Erve Leppink, dat in 2015 in gebruik is genomen. De zorgorganisatie “De Posten” huurt 48 appartementen voor PG patiënten en 32 appartementen worden gehuurd door de JP van den Bentstichting. 2.3.1 Financiën Domijn is een financieel solide organisatie. We streven naar wat we noemen een “duurzaam businessmodel” waarbij de taak waarvoor we als corporatie staan opgesteld steeds de basis vormt. Dat betekent dat we nu en in de toekomst steeds voldoende betaalbare en kwalitatief goede woningen beschikbaar moeten hebben voor de doelgroep die nu en in de toekomst op ons is aangewezen. Onze uitgaven moeten daarop zijn afgestemd. Het risicoprofiel dat Domijn ten aanzien van financiën en daarmee ook ten aanzien van investeringen hanteert is “laag”. We beseffen ons dagelijks dat we niet met eigen middelen werken maar met maatschappelijke middelen. De optimalisatie van de financiële positie van Domijn is geen doel. We beschouwen financiën als een (uitermate belangrijk) middel om onze taak te kunnen uitvoeren. In 2015 zijn de resultaten bekend geworden van de integrale review die door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is uitgevoerd. De review gaf een positief beeld van Domijn en de wijze waarop we verder Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

19

professionaliseren. Een aantal aanvullende vragen ten aanzien van risicomanagement, vastgoedportefeuillestrategie, betaalbaarheid van het bezit en de risico’s van het zorgvastgoed zijn in 2015 beantwoord. Sinds 2014 waardeert Domijn haar bezit op marktwaarde in verhuurde staat. Gelet op deze stelselwijziging moet het financieel beleid worden aangepast. Dit zal in 2016 haar beslag krijgen. De Autoriteit Woningcorporaties geeft aan dat er voor 1 september 2016 een zogenaamd financieel reglement moet worden ingediend. In 2015 zijn een aantal wijzigingen doorgevoerd in het treasurystatuut van Domijn. De wijzigingen betreffen vooral de toevoegingen die worden vereist ten aanzien van beleggingen. Het jaar 2015 sluiten we af met een negatief resultaat van 65 miljoen euro. Voorgesteld wordt om het resultaat in mindering te brengen van het eigen vermogen van Domijn. Het negatieve resultaat is in hoge mate een gevolg van het waarderen op marktwaarde. Er zijn een aantal belangrijke oorzaken aan te geven: Ten opzichte van ultimo 2014 zijn er 230 woningen minder gewaardeerd (verkoop, sloop); In 2014 werd de markthuur geïndexeerd met inflatie + 1%. In 2015 wordt de markthuur geïndexeerd met alleen inflatie; In 2014 is voor enkele complexen geen waarde aftrek toegepast voor nog uit te voeren onderhoud. Dat is in 2015 hersteld. Omdat onze kasstroom positief is (en dat in de komende jaren bij ongewijzigde omstandigheden ook zal zijn) wordt het negatieve resultaat in hoge mate gekwalificeerd als een boekhoudkundig resultaat. Zoals eerder aangegeven streven we naar een duurzaam businessmodel waarbij uitgaven vooral ten dienste staan van de taak van de corporatie. We verwachten dat de uitgaven de komende jaren vooral zullen worden gedaan binnen de bestaande voorraad. Op basis van demografische ontwikkelingen, lokale en regionale afspraken wordt verwacht dat Domijn in de komende jaren weinig woningen toe zal voegen. Wel zal verder worden ingezet op het verbeteren en aanpassen van de bestaande voorraad woningen. Het betreft hier vooral onderhoud en investeringen op het gebied van duurzaamheid. In 2015 heeft Domijn besloten haar kantoor te verplaatsen naar de Polaroid Performance Factory. Bestaande gebouwen in eigendom van Domijn moeten daarvoor worden verbouwd. In 2016 en 2017 zullen hier middelen voor ingezet worden. Financiële risico’s zijn er uiteraard maar in onze ogen goed te beheersen. Op basis van de prognoses ten aanzien van de vastgoedportefeuille hebben we de verwachting dat het WSW ook in de toekomst borg wil staan voor benodigd vreemd vermogen. Op basis van dezelfde prognoses verwachten we overigens in de zeer nabije toekomst meer af te lossen dan dat we via nieuwe leningen op zullen nemen. Een risico is dat we verwachten dat de Nederlandse overheid verdere maatregelen zal nemen om de huurtoeslag beter te beheersen (minder te laten stijgen). Het is niet ondenkbeeldig dat corporaties aan die betere beheersing bij zullen moeten dragen. Dit kan op gespannen voet komen te staan met de betaalbaarheid van het wonen voor mensen met een smalle beurs. Omdat wij waarde hechten aan de betaalbaarheid, de kwaliteit en de beschikbaarheid van woningen zou dit op termijn kunnen betekenen dat de financiële positie van Domijn verslechtert. Een volgend risico vormt de vennootschapsbelasting. We verwachten dat we in de komende jaren niet langer kunnen beschikken over zogenaamde compensabele verliezen en dat we daarom rekening moeten houden met een vrij hoge uitgaande kasstroom vennootschapsbelasting. De prognoses zijn zodanig dat we deze uitgaande kasstroom kunnen dragen. De consequentie kan zijn dat het verminderen van de portefeuille vreemd vermogen langzamer zal gaan. Een belangrijk risico vormt het renterisico. Domijn heeft ruim 600 miljoen vreemd vermogen waarvan 570 miljoen rentedragend. Een stijging van de rente met 1% betekent een stijging van de rentelast van bijna 6 miljoen euro. We beheersen dit risico door een verstandig beleid te voeren ten aanzien van treasury. De leningportefeuille is zodanig gespreid dat we jaarlijks een gering renterisico hebben. Verder wordt (zonder dat dit ten koste gaat van onze taak en de uitgangspunten die we daarbinnen kiezen ten aanzien van betaalbaarheid, kwaliteit en beschikbaarheid) geprobeerd de omvang van het vreemde vermogen naar beneden bij te stellen waardoor het renterisico vermindert.


20

Verder zorgen we er voor dat onze medewerkers kostenbewust zijn en dat de professionaliteit van onze organisatie zodanig is dat in een zeer vroeg stadium risico’s worden onderkend en dat er op basis daarvan maatregelen kunnen worden genomen. Domijn kiest er voor om niet te werken met risicovolle financiële producten. Gelet op de maatschappelijke taak en vanwege het feit dat we werken met maatschappelijk vermogen hanteren we een lage risicobereidheid.

Enschede, 31 mei 2016

Jan Salverda


21

3.

Verslag van de Raad van Commissarissen

Dit hoofdstuk gaat in op de verantwoording van de Raad van Commissarissen (verder genoemd: RvC). Aan de hand van de Governancecode legt de RvC verantwoording af over haar werkzaamheden, en de besluiten genomen door de RvC. Ook legt de RvC verantwoording af over de beloning die de commissarissen en de bestuurder hebben ontvangen. 3.1 Verantwoording Het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening zijn door KPMG gecontroleerd. Daarbij heeft de RvC kennis genomen van de afgegeven controleverklaring en de managementletter. De RvC heeft aan deze jaarverslaglegging haar goedkeuring verleend en het bestuur decharge verleend voor het in 2015 gevoerde beleid. 3.2 Personalia Bestuurder De heer Salverda (geboren op 9 februari 1955) is per 19 juli 2007 door de RvC benoemd tot bestuurder. Sinds 1 maart 1998 werkte de heer Salverda als directeur-bestuurder van Woningstichting Lucht & Licht, één van de fusiepartners van Domijn. Er is overeengekomen dat de Governancecode gehanteerd wordt. Na de evaluatie in 2015 heeft een herbenoeming plaatsgevonden voor de periode van 2015 tot 1 juli 2019. Los van zijn benoeming als bestuurder heeft de heer Salverda een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. De heer Salverda bekleedde in 2015 de volgende nevenfuncties: - lid van het bestuur van het Architectuurcentrum Twente; - lid Stichting Vrienden van Humanitas Onder Dak Groep; - lid van het bestuur Stichting Stedelijk Wonen Onderhoud; - lid van de RvC Arcon. Daarnaast had de heer Salverda een functiegebonden nevenfunctie: voorzitter van de Vereniging WoON. RvC De RvC bestaat uit vijf commissarissen. De commissarissen, de heer Gerard en mevrouw Rine, zijn benoemd op voordracht van de huurdersbelangenvereniging. Het huidige rooster van aftreden is conform Governancecode. De heer Burghouts is per 1 januari benoemd na het vertrek van de heer Dellepoort. De heer Dellepoort treedt een half jaar eerder af dan de maximale zittingstermijn om hiermee meer spreiding aan te brengen in het rooster van aftreden. Per 1 juli zijn benoemd de heren Van Zijl en Ankoné. Zij vervangen de heren Peters en Kreuwel die aftreden na de maximale zittingstermijn. De functie van voorzitter, die werd vervuld door de heer Peters, is per 1 juli overgenomen door de heer Burghouts. Reeds bij de benoeming per 1 januari van de heer Burghouts was hier rekening mee gehouden. Per 1 juli zijn ook de beide subcommissies van samenstelling gewijzigd. De Auditcommissie bestaat per die datum uit de heren Ankoné (vz.) en Van Zijl en de Remuneratiecommissie uit de heren Burghouts, Gerard (vz.) en mevrouw Rine. Om een goede overdracht naar de nieuwe leden van de Auditcommissie te waarborgen heeft mevrouw Rine tot het eind van dit jaar nog deel genomen aan de vergaderingen van de Auditcommissie. Tabel 1; Personalia van de Raad van Commissarissen Naam

Functie

Benoeming

De heer dr. A. Peters (16-03-1946)

Hoofdfunctie: Voorzitter Nevenfuncties: - Voorzitter SER Overijssel - Voorzitter RvC Expertis Onderwijsadviseurs Kerncommissie: Lid Remuneratiecommissie Professionele achtergrond: Directeur bouwen Ontwikkelingsprojecten Expertise: Advies/beleidsondersteuning op het gebied van Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Onderwijs, Zorg en Cultuur Nationaliteit: Nederlands

1e benoeming: 20-07-2007


1e herbenoeming: 01-09-2008 2e herbenoeming: 2011 Aftredend: 01-07-2015.

22

Naam

Functie

Benoeming

De heer drs. R.F. Gerard (07-03-1967)

Hoofdfunctie: Lid Nevenfunctie(s): Geen Kerncommissie: Voorzitter Remuneratiecommissie Professionele achtergrond: Directeur Waterschap Rijn en IJssel Expertise: Projectmanagement Bestuurskunde Aandachtsgebied in RvC: Huurdercommissaris Nationaliteit: Nederlands


Hoofdfunctie: Lid Nevenfuncties: Lid Raad van toezicht CSG Het Noordik Kerncommissie: Lid Auditcommissie, per 1 januari lid Remuneratiecommissie Professionele achtergrond: Jurist Expertise: Rechten Vastgoed Sociaal beleid Governance Aandachtsgebied in RvC: Huurdercommissaris Nationaliteit: Nederlands


Hoofdfunctie: Lid Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Bruggerbosch Enschede Bestuurder Stichting ZGT Overzee Kerncommissie: Voorzitter Auditcommissie Professionele achtergrond: - Controller/adviseur Collectief Twentse Medisch Specialisten, ZGT Almelo/Hengelo Verbonden nevenwerkzaamheden: - Controller/adviseur Kamer Vrijgevestigden MST Enschede - Controller/adviseur OCON & Fertiliteitskliniek Twente Expertise: Maatschappelijk ondernemen Financial en management controlling Nationaliteit: Nederlands


Hoofdfunctie: Lid, voorzitter per 1 juli 2015 Nevenfunctie(s): Lid Raad van Toezicht Nationale Conventie Junior Kamer Twente Voorzitter Commissie van Beheer over het Volkspark Kerncommissie: Lid Remuneratiecommissie Professionele achtergrond: Directeur/eigenaar Project- en adviesbureau Borger & Burghouts, -Insights Improves en Insights Zorg Expertise: Project- en programmamanagement


Mevrouw mr. Rine-Engwegen (05-08-1964)

De heer drs. A.N. Kreuwel RA (21-06-1966)

De heer drs. A.P.J Burghouts (24-08-1966)


1e herbenoeming: 01-07-2016 Aftredend: 01-07-2020

1e herbenoeming: 2018 Aftredend: 01-07-2022

1e herbenoeming: 2010 2e herbenoeming: 01-07-2013 Aftredend: 01-07-2015


23

Verandertrajecten in zorg en welzijn Nationaliteit: Nederlands

Naam

Functie

Benoeming

De heer drs. G.H.A. Ankoné MMO (25-06-1964)

Hoofdfunctie: Lid Nevenfunctie(s): Bestuurslid Stichting Leergeld Oldenzaal Kerncommissie: Voorzitter Auditcommissie Professionele achtergrond: Manager Groot Zakelijk Rabobank Docent/onderzoeker Saxion, academie financieel economisch management Expertise: Financieel economisch management Vastgoedfinanciering Nationaliteit: Nederlands


Hoofdfunctie: Lid Nevenfunctie(s): Voorzitter tennisvereniging ELTC Kerncommissie: Lid Auditcommissie Professionele achtergrond: Directeur Financiën, Studentenadministratie & Control Stichting ROC van Twente te Hengelo Expertise: Financieel economisch Accountancy Volkshuisvesting Nationaliteit: Nederlands


De heer drs. D.P.E. van Zijl RA (12-07-1972)



3.3 Werkwijze De vergaderfrequentie van de RvC is vastgesteld op tenminste vier keer per jaar. In 2015 heeft de RvC 7 keer vergaderd. Daarnaast hebben nog 2 vergaderingen plaatsgevonden voor de zelfevaluatie. Los van deze vergaderingen heeft de RvC in 2015 een drietal stakeholdersgesprekken gevoerd met het WSW, een delegatie van huurders in de gemeente Losser en met de BNG bank. Naast 2 reguliere periodieke overleggen tussen een delegatie van de RvC met de Ondernemingsraad heeft in december een formeel overleg plaats gevonden tussen de voltallige RvC en de Ondernemingsraad. De RvC kent 2 subcommissies, een Auditcommissie en een Remuneratiecommissie. In tabel 1 is te zien wie in deze commissies zitting hebben. De voorzitter van de Auditcommissie is gevraagd om het verbindingenbeleid te volgen. Indien nodig zorgt de Auditcommissie ervoor dat in de RvC vergadering hier aandacht aan wordt besteed. De RvC heeft een onafhankelijke secretaris. De secretaris, Rob Andela, neemt deel aan alle vergaderingen van de RvC, Auditcommissie en Remuneratiecommissie. De secretaris bewaakt de agenda, maakt rapportages en oplegnotities vanuit de diverse overleggen en formuleert waar nodig adviezen. De accountant De externe accountant is belast met de controle van de jaarrekening. Uit die controle volgen rapportages (managementletters en jaarrekeningrapporten). De bevindingen van de accountant met betrekking tot de jaarrekening worden door de accountant aan de RvC gerapporteerd. De voortgang van de verbeteringen naar aanleiding van de bevindingen in de managementletters is een onderdeel van de kwartaalrapportages van de organisatie aan de RvC. De RvC benoemt de externe accountant. Benoeming van de huidige accountant was in 2008, voor een periode van 4 jaar (boekjaar 2008 t/m 2011). De beoordeling van de accountant vindt ieder jaar plaats. Het contract met een accountantsorganisatie mag 1 keer voor maximaal vier jaar verlengd worden, dus een maximale Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

24

looptijd van acht jaar. In 2011 heeft de RvC besloten om nog eens vier jaar met KPMG verder te gaan (boekjaar 2012 t/m 2015). De RvC is tevreden over de werkwijze van de accountant en over de branche gerichte deskundigheid. In 2015 is een aanvang gemaakt om voor het boekjaar 2016 een nieuwe externe accountant te benoemen voor een periode van 4 jaar. De Auditcommissie zal hiervoor begin 2016 met een voorstel komen. In mei is de accountant aanwezig geweest bij de vergadering van de Auditcommissie en de RvC om toelichting te geven op het jaarverslag 2014. In december is de accountant aanwezig geweest bij de vergadering van de Auditcommissie om een toelichting te geven op de managementletter 2015. 3.3.1 De Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie van Domijn heeft in 2015 2 keer vergaderd en heeft tot taak voorbereidende werkzaamheden te verrichten die tot voorstellen moeten leiden aan de RvC ten aanzien van: De beoordeling van het bestuur; De bezoldiging van het bestuur en commissarissen; De evaluatie van de RvC; (Her)benoeming bestuurder en commissarissen; De voorbereidingen ten aanzien van visitatie; Stakeholdersbeleid; De Governancecode; Permanente Educatie; De wijze waarop Domijn integriteit inbedt in haar organisatie; In oktober 2015 is de beoordeling van de bestuurder voorbereid. Op verzoek van de bestuurder zal de Remuneratiecommissie hiervoor ook gesprekken voeren met interne stakeholders zoals, directie, MT en OR. In januari 2016 zal hierover gerapporteerd worden door de RvC. De zelfevaluatie van de RvC 2014 heeft plaatsgevonden in januari 2015 en in oktober 2015 heeft de zelfevaluatie 2015 plaatsgevonden. Hierbij is het eigen functioneren alsook de samenwerking binnen de RvC en de relatie tot het bestuur onderwerp van gesprek geweest. Daarnaast is aandacht besteed aan de nieuwe Governancecode en het uitwerken van de Permanente Educatie systematiek. Voor 2016 zal de zelfevaluatie worden ingepland onder onafhankelijke, externe begeleiding. In juni 2014 is de Remuneratiecommissie gestart met de procedure voor een nieuwe commissaris per 1 januari 2015. De heer Dellepoort is per deze datum aftredend. De heer Dellepoort vertrekt een half jaar eerder dan de maximale zittingstermijn om hiermee meer spreiding aan te brengen in het rooster van aftreden. In de vergadering van november 2014 heeft de RvC de heer Burghouts benoemd tot nieuwe commissaris per 1 januari 2015. Per 1 juli 2015 is de heer Burghouts benoemd tot voorzitter omdat per deze datum de heer Peters aftredend is. In januari is de RvC vervolgens gestart met invulling te geven aan de vacatures per 1 juli 2015, van twee nieuwe commissarissen. Per deze datum is naast de voorzitter, de heer Peters, de heer Kreuwel aftredend. De vacatures zijn zowel in een landelijk als regionaal dagblad geplaatst en op de website van Domijn. De bestuurder heeft in dit proces uitsluitend een adviserende rol gehad. Na het openbronnenonderzoek van de kandidaten en het raadplegen van de OR heeft in de vergadering van maart de definitieve benoeming plaatsgevonden van de heren Ankoné en Van Zijl per 1 juli als commissarissen. In december heeft de remuneratiecommissie de procedure voor de herbenoeming van de heer Gerard ingebracht. Mede i.v.m. de introductie van de nieuwe commissarissen heeft in oktober een gezamenlijke inhouse training “Financial Mindmap” plaatsgevonden met MT en bestuur. Daarnaast dienen de bestuurder en de commissarissen hun kennis te blijven ontwikkelen door het volgen van bijeenkomsten, cursussen en trainingen conform de PE-systematiek. In 2015 zijn de volgende PE-punten behaald; De heer Burghouts

11

De heer Ankoné

5

De heer Gerard

9

De heer Van Zijl

14

Mevrouw Rine

14

De heer Salverda

67


25

De RvC heeft in 2015 de volgende adviezen van de Remuneratiecommissie opgevolgd:  Beoordeling van de bestuurder 2014;  Zelfevaluatie van de RvC;  Herzien functieprofiel bestuurder;  Procedure werving nieuwe commissarissen;  Keuze voor stakeholdersgesprekken;  Permanente educatie, inhouse training;  Herzien bezoldiging RvC;  Nieuwe bezetting Audit- en Remuneratiecommissie;  Procedure herbenoeming de heer Gerard. 3.3.2 De Auditcommissie De Auditcommissie vergaderde in 2014 6 keer. In de vergadering van mei is de accountant aanwezig geweest om de jaarrekening 2014 te bespreken en in december om een toelichting te geven op de managementletter. De Auditcommissie volgt in overleg met afdeling Planning en Control de jaarlijks uit te voeren audits. Daarnaast volgt de voorzitter het verbindingenbeleid van Domijn. In december heeft de Auditcommissie de procedure voor de benoeming van de nieuwe accountant ingebracht. De RvC heeft op basis van de adviezen van de Auditcommissie in 2015 de volgende besluiten genomen:  Goedkeuren van het jaarverslag 2014;  Goedkeuren van het treasuryjaarplan 2016;  Goedkeuren van de begroting 2016;  Liquidatie van de vof DnA;  Herzien van het treasurystatuut. Verder zijn op advies van de Auditcommissie diverse stukken ter kennis genomen zoals de managementletter, de kwartaalrapportages, en overige stukken. 3.4 Inhoudelijk toezicht De RvC toetst jaarlijks, aan de hand van het strategisch plan, de jaarplannen en (meerjaren-)begroting, het te voeren financiële, maatschappelijke en het volkshuisvestelijk beleid voor het jaar. De begroting voor 2016 is door de RvC goedgekeurd. Het bestuur houdt de RvC door middel van periodieke verslaglegging (kwartaalrapportages) op de hoogte van de stand van zaken en de voortgang van de organisatie. Hierin wordt ook verantwoording afgelegd over de ontwikkelingen ten aanzien van de maatschappelijke en volkshuisvestelijke functie van de woningcorporatie. 3.4.1 Besluiten In 2015 zijn de volgende besluiten genomen door de RvC:  Goedkeuring jaarverslag en jaarrekening 2014;  Dechargeverlening bestuur over 2014;  Goedkeuring treasuryjaarplan 2016;  Goedkeuring Treasurystatuut;  Goedkeuring begroting 2016;  Liquidatie vof DnA;  Akkoord driehoeksruil vastgoed Domijn/Mijande Wonen/ Beter Wonen;  Voortzetting project Performance Factory;  Functieprofiel bestuurder;  Herbenoeming bestuurder voor de periode 1 juli 2015 tot 1 juli 2019;  Benoeming van de heren Ankoné en Van Zijl als commissaris per 1 juli 2015;  Vergoedingen commissarissen per 1 januari 2015;  Nieuwe bezetting Remuneratiecommissie en Auditcommissie. Verder is onder meer het volgende aan de orde geweest in de vergaderingen:  Kwartaalrapportages;  Managementletter;  Directiebesluiten;  Assurance-rapport inzake dVi; Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

26

                     

Assurance-rapport inzake de naleving van specifieke weten regelgeving; Vaststelling borgingsplafond en borgbaarheidsverklaring WSW; De prestaties van de entiteiten waarin Domijn een belang heeft (deelnemingen); Overdrachtsdocument RvC; Integrale review WSW; Aedes Benchmark; Huurverhoging per 1 juli 2015; Passend toewijzen; Participatiebeleid; Waardering op marktwaarde; Terugkoppeling van de gesprekken met de Ondernemingsraad; Terugkoppeling van de gesprekken met de stakeholders; Toezichtsbrief 2015 ILT; Oordeelsbrief 2014 ILT; Brief verkoop/veiling acht woningen ILT; Nieuwe Governancecode; Nieuwe woningwet; Splitsing DAEB/niet DAEB Herbenoeming Accountant Ontwikkelingen voormalig Polaroid terrein; Project verzorgingshuis Het Wiedenbroek; Opleidingen en voorstel PE-systeem commissarissen.

3.4.2 Financiële risicobeheersing De uitgangspunten voor risicobeheer zijn neergelegd in het financieel beleid. Hierin zijn normen vastgesteld met betrekking tot een aantal financiële kengetallen en zijn normen gesteld voor het (minimale) rendement op vastgoed. Per kwartaal wordt over de financiële kengetallen gerapporteerd in de kwartaalrapportages. Het financieel beleid wordt vertaald in de begroting en de meerjarenbegroting. Daarnaast wordt in het treasurystatuut bepaald op welke wijze Domijn in haar liquiditeiten voorziet en welk financieel instrumentarium daarvoor gebruikt wordt. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld waarin tevens het jaarplan van het voorafgaande jaar geëvalueerd wordt. Dit jaarplan wordt evenals de begroting ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. De treasurycommissie bestaat uit de bestuurder, de manager Beleid & Bedrijfsvoering en een senior adviseur financiën aangevuld met een externe adviseur. Alle voorstellen die moeten leiden tot besluiten door het bestuur, zijn voorzien van een financiële paragraaf. Wanneer het over besluiten gaat die te maken hebben met vastgoed, worden ook rendementspercentages in de voorstellen vermeld. Het bestuur kan gemotiveerd afwijken van de (minimale) normen voor rendement op vastgoed. 3.4.3 Interne risicobeheersing en controlesystemen De operationele en financiële doelstellingen van Domijn worden neergelegd in de jaarplannen, de financiële meerjarenbegroting en het treasuryjaarplan. Het bestuur bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting. De begroting wordt vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. De doelstellingen zijn erop gericht om optimaal maatschappelijk rendement te behalen, onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. De belangrijkste risicogebieden treasury en projectontwikkeling worden door afzonderlijke beheersingsinstrumenten ondersteund. De afdeling Planning en Control voert jaarlijks een aantal audits uit zoals vastgelegd in de goedgekeurde jaarplannen. De verbetervoorstellen naar aanleiding van de interne audits worden besproken met de verschillende managers en teamleiders zodat Domijn de voorstellen kan implementeren. De RvC laat zich mede via de Auditcommissie informeren over de voortgang van ontwikkelingen op het gebied van de interne controle. De RvC heeft kennis genomen van de mening van de accountant dat de administratieve organisatie en interne beheersing ruimschoots voldoet aan de minimaal daaraan te stellen vereisten. Domijn heeft in 2015 een vervolgstap gezet op het gebied van risicomanagement. Bij Domijn was er begin 2015 nog geen sprake van een formeel en geïntegreerd risicomanagementsysteem. Daar is in 2015 volop aan gewerkt. Dit komt tot uiting door het in beeld brengen van toprisico’s 2015, het uitwerken en goedkeuren van Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

27

een beleidsnotitie risicomanagement en het per kwartaal zichtbaar maken van een aantal risico’s gekoppeld aan de doelstellingen door middel van het dashboard. Op die manier wordt per (sub)doelstelling de risico’s, risicobereidheid, kans en impact met de bijbehorende maatregelen in beeld gebracht. Dit systeem van risicomanagement wordt verder geïmplementeerd in 2016. Hiermee levert het risicomanagementsysteem een waardevolle bijdrage aan de wijze waarop Domijn invulling geeft aan het begrip Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. 3.4.4 Toezicht op verbindingen/nevenstructuren Domijn houdt de RvC door middel van de kwartaalrapportages op de hoogte van ontwikkelingen en de stand van zaken over de verbindingen en nevenstructuren bij Domijn. Het aantal deelnemingen en daarmee ook de risico’s zijn de afgelopen jaren aanzienlijk verminderd. De voorzitter van de Auditcommissie houdt het verbindingenbeleid in de gaten. Indien nodig zorgt de Auditcommissie ervoor dat in de RvC vergadering hier aandacht aan wordt besteed. 3.5 Governance In deze paragraaf komen de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC en de Governancecode aan de orde. 3.5.1 Verantwoordelijkheden en bevoegdheden De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn vastgelegd in de statuten, de Governancecode en de woningwet. De verantwoordelijkheden van de bestuurder zijn vastgelegd in de statuten, de Governancecode, de woningwet en in het directiestatuut. 3.5.2 Tegenstrijdige belangen De RvC verklaart dat zich in 2015 geen transacties met tegenstrijdige belangen met leden van de RvC hebben voorgedaan. Hieruit blijkt de onafhankelijkheid van de leden van de RvC. 3.5.3 Visitatie Sinds 1 januari 2007 is iedere corporatie die lid is van de VTW en/of Aedes verplicht zich eens in de vier jaar te laten visiteren. In 2014 heeft een tweede visitatie bij Domijn plaatsgevonden. De gemiddelde score was 7,4. In vergelijking met de visitatie van 4 jaar terug (6,6 en voor zover die vergelijking mogelijk is) zijn de cijfers flink omhoog gegaan. Opmerkingen en aanbevelingen worden beoordeeld en daar waar mogelijk opgevolgd. “De cijfers die in dit visitatierapport worden gegeven kunnen niet anders gezien worden dan als een fors compliment voor de organisatie”. 3.5.4 Ontwikkelingen in de branche De RvC blijft op de hoogte van de ontwikkelingen in de branche door de informatieverstrekking van de bestuurder, door deelname aan congressen en door het lidmaatschap van de vereniging Toezichthouders Woningcorporaties. Ook volgt de RvC de ontwikkelingen in de branche nauwlettend, door de Aedesdocumentatie en VTW-informatie. In 2015 is de PE-systematiek ingevoerd. Hiermee is de kennis ontwikkeling van de RvC gewaarborgd. 3.5.5 Governancecode De RvC en het bestuur onderschrijven de Governancecode en de AedesCode. Alle principes en ‘best practice’ bepalingen uit de AedesCode worden door de RvC en het bestuur onderschreven. De     

volgende zaken zijn uitgewerkt: De beslissingsbevoegdheden zijn statutair geregeld; In het volkshuisvestingsjaarverslag worden diverse zaken transparant gemaakt; De reglementen, jaarverslagen en andere documenten zijn beschikbaar op internet; Er is een rooster van aftreden samengesteld conform de Governancecode; Diverse reglementen zijn aanwezig.

Per 2015 is de nieuwe Governancecode en woningwet van kracht. In 2016 zullen de statuten, de diverse reglementen en overige documenten hierop aangepast worden.


28

3.5.6 Vertrouwenspersoon Volgens de gedragscode heeft de bestuurder een onafhankelijk vertrouwenspersoon benoemd. Per 1 januari 2015 heeft de heer Andela deze functie neergelegd en is de heer Schoemaker benoemd tot de nieuwe vertrouwenspersoon. Deze benoeming kwam tot stand met instemming van de Ondernemingsraad. De vertrouwenspersoon doet jaarlijks verslag van zijn bevindingen. Dit voorziet hij van eventuele aanbevelingen voor nieuw beleid. Hij doet op hoofdlijnen verslag, zonder behandeling van individuele gevallen. Hiermee blijft geheimhouding/anonimiteit van de mensen gewaarborgd. In 2015 heeft de heer Schoemaker in totaal 11 meldingen behandeld. 3.6 Verantwoording aan belanghouders/consultatie stakeholders Bij Domijn zijn de stakeholdersgesprekken van de Raad verankerd in het stakeholdersbeleid van Domijn dat in 2011 is vastgesteld. Sindsdien organiseert de secretaris ieder jaar enkele gesprekken met uiteenlopende stakeholders. Dit jaar is een gesprek gevoerd met het WSW, een delegatie van huurders in de gemeente Losser en met de BNG bank. Deze gesprekken worden zowel door de RvC als door de stakeholders als zeer positief ervaren. Uit deze gesprekken worden, de nodige conclusies en aandachtspunten vastgelegd. De conclusies en aandachtspunten uit deze gesprekken worden aan de bestuurder meegegeven. Geconcludeerd kan worden dat er over en weer veel waarde wordt gehecht aan een goede relatie en er heerst wederzijds vertrouwen. Terugkerende vragen die tijdens deze gesprekken aan de orde komen zijn: Hoe zien we wederzijdse belangen, nu en in de toekomst? Welke rol, toegevoegde waarde kunnen we voor de organisatie vervullen? Doet Domijn de dingen goed, doen we de goede dingen, wat kan beter? Hoe verloopt de communicatie op de diverse niveaus? Hoe wordt er over Domijn gedacht op de diverse niveaus? Hoe wordt de toegankelijkheid en transparantie ervaren? Welke inbreng zou men willen hebben in beleid en projecten van Domijn? De RvC voldoet ook aan de ‘informatiehaalplicht’ door met interne stakeholders/functionarissen gesprekken aan te gaan om te beschikken over relevante informatie. Daarnaast vinden er jaarlijks gesprekken plaats tussen huurderscommissarissen en de huurderskoepel. Voor wat betreft de contacten van de bestuurder en de organisatie met belanghouders verwijzen we naar hoofdstuk 8. In dit hoofdstuk gaan we nader in op de horizontale verantwoording en de horizontale dialoog, maar ook op de wijze waarop deze dialoog wordt gewaarborgd. Er is sprake van een periodiek regulier overleg wisselend met de leden van de Remuneratiecommissie of de Auditcommissie met de Ondernemingsraad. In dat kader heeft de RvC in 2015 in wisselende samenstelling diverse gesprekken gevoerd met de Ondernemingsraad. In december vindt een formeel overleg plaats tussen de voltallige RvC en de Ondernemingsraad. 3.7 Integriteit Voor alle medewerkers is een gedragscode van toepassing en een regeling voor nevenwerkzaamheden. De gedragscode omvat tevens een klokkenluidersregeling. De onafhankelijkheid van de leden van de RvC is gewaarborgd conform de gedragscode. Belangrijk is dat integriteit een “intrinsiek” onderdeel van de organisatie wordt waarbij het te allen tijde onderwerp van gesprek kan en moet zijn. In 2015 vond geen transactie plaats waarbij tegenstrijdige belangen van het bestuur en/of RvC speelden, die van materiële betekenis waren voor de corporatie en de leden van het bestuur en/of commissarissen. De gedragscode dateert van 15 oktober 2009 en is door de RvC, het bestuur en de Ondernemingsraad ondertekend. 3.8 Verantwoording beleid rondom de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen (WNT) De WNT is in werking getreden met ingang van 1 januari 2013. Voor woningcorporaties is een specifieke regeling opgesteld waarbij de hoogte van de bezoldiging is gekoppeld aan de indeling van de corporatie op basis van het aantal verhuureenheden en het aantal inwoners van de gemeente waarin de corporatie haar grootste deel van de verhuureenheden in bezit of beheer heeft. Deze regeling is met ingang van 1 januari 2014 in werking getreden en geldt ook voor 2015. Voor Domijn is in 2015 bezoldigingsklasse H van toepassing met een maximale bezoldiging van € 185.200,- op jaarbasis. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

29

WNT-2 en overgangsregime In 2014 bedroeg het maximum van de bezoldiging 130 procent van een ministersalaris. Dit maximum is per 1 januari 2015 verlaagd naar 100 procent (€ 178.000,=), via de Wet Verlaging bezoldigingsmaximum WNT (WNT-2). Dit verlaagde maximum gaat conform het overgangsrecht van de WNT-2 voor de corporatiesector pas in per 1 januari 2016. Het bleek eind 2014 te kort dag om de staffel voor corporaties aan te passen. In 2015 zijn de bovenste drie klassen H, I en J van de staffel samengevoegd tot een klasse waarvoor het maximum van de WNT-2 geldt. In 2016 bedraagt het maximum € 179.000,=. De afspraken bij Domijn zijn aangegaan voor 6 december 2011 en daarna niet gewijzigd. De bezoldiging in 2013 was lager dan de WNT norm. Dit betekent dat de bestaande bezoldigingsafspraken vier jaar na inwerkingtreding van de sectorale regeling (1-1-2014) worden gerespecteerd tot 1 januari 2018, waarna de bezoldiging in drie jaar moet worden afgebouwd naar de norm die gold op het moment van de WNT-1, de WNT2 staffelnorm (= € 185.200,-). Na afloop van dat overgangsrecht dient de bezoldiging vervolgens in twee jaar te worden teruggebracht tot schaal H (2016: € 179.000,=) van de sectorale regeling. Benoeming De RvC heeft de heer Salverda per 1 juli 2015 herbenoemd voor een periode van 4 jaar. Los van de benoeming tot bestuurder heeft de heer J. Salverda een arbeidscontract voor onbepaalde tijd bij Domijn. In 2010 is de bezoldiging vastgesteld op basis van de “sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties”. De toen geldende functiegroep G bleef gehandhaafd, waarbij de nullijn werd gehanteerd en inflatiecorrectie werd toegepast. De bestuurder heeft verklaard eenzijdig te willen afzien van de inflatiecorrectie. De CAO is niet op de bestuurder van toepassing. De bestuurder neemt wel deel aan de bij de stichting geldende pensioenregeling van de CAO Woondiensten. De beloning van de bestuurder en overige topfunctionarissen conform de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen (WNT) wordt hierna weergegeven. Topfunctionaris De WNT is van toepassing op topfunctionarissen in de publieke en semipublieke sector. Als topfunctionarissen worden aangemerkt: 1. De leden van het hoogst uitvoerend orgaan (RvB of bestuur) en de leden van het toezichthoudend orgaan (RvC of RvT); 2. De hoogst ondergeschikte of de leden van de groep hoogste ondergeschikten (aan dat orgaan); 3. Degene of degenen belast met de dagelijkse leiding. Op grond van bovenstaande kwalificeren de volgende personen als topfunctionaris van Domijn: Naam

Functie

Jan Salverda

Directeur-bestuurder

Ineke Buursink

Directeur

Bezoldiging Voor Domijn is sectornorm schaal H van toepassing. Hierna is per topfunctionaris van Domijn weergegeven hoe de bezoldiging over 2015 zich verhoudt tot de maximumbezoldiging van de WNT: Bezoldiging 2015 bestuurder en directeur Bezoldigingscomponent

Directeur-bestuurder Jan Salverda

Directeur Ineke Buursink

Bruto beloning *)

€ 173.062

€ 153.089

Kostenvergoeding

n.v.t.

n.v.t.

Beloningen betaalbaar op termijn **)

€

€ 23.360

Totaal Jaarverslag 2015

€ 197.418

€ 176.450

€ 185.200

Jaarverslag 2014

€ 209.557

€ 184.841

€ 185.200

24.356

Domijn WNT sectornorm, schaal H

*) Onder de bruto beloning is voor de bestuurder ook de FLOW premie, invaliditeitspremie en arbeidsongeschiktheidspremie meegenomen. Dit wordt voor de WNT niet meegenomen voor de functie van directeur omdat op grond van de CAO Domijn verplicht is deze premies af te dragen. **) In 2015 is het maximale opbouwpercentage verlaagd van 2,15% naar 1,875%. Daarnaast is het pensioengevend salaris wettelijk gemaximeerd tot € 100.000,=. Domijn compenseert de verlaagde pensioenopbouw niet.


30

Overgangsrecht Voor de directeur-bestuurder en de directeur is het overgangsrecht van toepassing: Naam

Datum in dienst/ benoeming

Datum herbenoeming

Looptijd actuele dienstbetrekking/ benoeming

Wijzigingen tussen 6-122011 en 1-12013

Wijziging afspraken na 1-12013

Jan Salverda

1 maart 1998

30 juni 2015

36 uur, onbepaalde tijd

nee

nee

Ineke Buursink

1 september 2005

n.v.t.

36 uur, onbepaalde tijd

nee

nee

Op basis van het voorgaande, en rekening houdend met de bepalingen in de WNT, gelden de volgende overgangsregelingen en termijnen: Naam

Overgangsrecht

Duur overgangsrecht

Datum einde overgangsrecht

Jan Salverda

ja

4 jaar + 3 jaar + 2 jaar

1 januari 2023

Ineke Buursink

ja

4 jaar + 3 jaar + 2 jaar

1 januari 2023

Vergoeding bij beëindiging dienstverband Onder de WNT bedraagt de maximale overeengekomen vergoeding voor topfunctionarissen bij het beëindigen van hun dienstverband € 75.000,-, tenzij de betaling voortvloeit uit een rechterlijke uitspraak. Domijn heeft contractueel geen afspraken gemaakt over een beëindigingsvergoeding bij beëindiging van het dienstverband. In 2015 is er geen sprake geweest van een beëindigingsuitkering die Domijn heeft gedaan aan topfunctionarissen. Non-activiteitsregeling Binnen Domijn is er geen sprake van non-activiteitsregelingen die zijn overeengekomen voor 1 januari 2013. Daarmee is er ook geen sprake van overgangsrecht. Bonussen of andere variabele beloningen De WNT kent een verbod op het verstrekken van winstdelingen, bonussen of andere vormen van variabele beloning aan topfunctionarissen. Onderstaand worden de bonussen en andere beloningen die Domijn in 2015 heeft gedaan aan topfunctionarissen: Naam

Variabele beloning

Soort variabele beloning

Overgangsrecht van toepassing

Bedrag:

Jan Salverda

Nee

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Ineke Buursink

Ja

Eindejaarsuitkering geldend voor alle medewerkers bedroeg 2% van de gemiddelde bruto loonsom in 2015. Afbouwregeling van toepassing. Eenmalige bruto uitkering conform CAO in november 2015

Ja, afspraken gemaakt voor 6 december 2011

€ 1.156 bruto

CAO is van toepassing

€ 900,= bruto

CAO

3.9 Verantwoording beleid rondom commissarissen honorering De WNT-2 is op 1 januari 2015 ingegaan, hierin is het percentage voor de bezoldiging van leden van een RvC verhoogd naar 10% van het maximum dat geldt voor de bestuurder en voor voorzitters van een RvC naar 15%. De percentages bedroegen eerst 5% en 7,5%. De RvC van Domijn heeft haar bezoldiging per 1 januari 2015 gewijzigd. Deze is afgestemd op de (bindende) beroepsregel van de vereniging van Toezichthouders woningcorporaties en lager dan het wettelijk bezoldigingsmaximum. De VTW vraagt haar leden zich te conformeren aan de maximale vergoeding van 7,7% (in plaats van 10%) voor RvC-leden en 11,55% (in plaats van 15%) voor RvC-voorzitters. De RvC van Domijn heeft de jaarlijkse vergoeding vastgesteld op € 10.750,= voor de leden en € 14.350,= voor de voorzitter. De commissarissen worden voor de omzetbelasting als ondernemers aangemerkt. Dit heeft een kosten verhogend effect tot gevolg van 21% btw over de vergoedingen.


31

Commissaris

Honorering

WNT, VTW beroepsregel

A. Peters (vz. tot 1 juli 2015)

€

7.175

€ 10.696

R. Gerard

€ 10.750

€ 14.260

A. Burghouts (lid vanaf 1 januari 2015, vz. vanaf 1 juli 2015)

€ 12.550

€ 17.826

R. Rine-Engwegen

€ 10.750

€ 14.260

B. Kreuwel (tot 1 juli 2015)

€

5.375

€

7.130

G. Ankoné (vanaf 1 juli 2015)

€

5.375

€

7.130

D. van Zijl (vanaf 1 juli 2015)

€

5.375

€

7.130

Totaal vergoedingen

€ 57.350

Btw over deze vergoedingen

€ 12.044

Overige kosten RvC

€ 34.941

De overige kosten van de RvC bestaan dit jaar uit onkosten die gemaakt zijn voor het bezoeken van diverse trainingen en seminars, bijdrage VTW, werving nieuwe commissarissen en de premie voor de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering.

De Raad van Commissarissen


A. Burghouts , voorzitter


32

4.

Verhuur van woningen

4.1 Strategisch doel Domijn levert goede en betaalbare woningen aan mensen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Domijn zet daarbij in op vitale en sterke steden, dorpen en wijken en buurten waar mensen worden gestimuleerd tot participatie en emancipatie. Domijn zet haar vastgoed en haar vermogen (geld en kennis) hiervoor in. 4.2 Huurbeleid Ons huidige, formele huurbeleid dateert van 2010-2012. Sinds 2010 is de wereld om ons heen veranderd. Domijn heeft in de praktijk ieder jaar gereageerd op de veranderingen. In 2014 is daarom besloten om inkomensafhankelijk te verhogen en in 2015 is besloten geen maximale huurverhoging door te voeren, maar om te differentiëren naar huurklasse in combinatie met de inkomenscategorie. Algemeen doel van het huurbeleid is en blijft dat Domijn er samen met de andere corporaties in haar werkgebied voor zorgt dat ook in de toekomst voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep van beleid beschikbaar blijven. 4.3 Doelstelling voor dit boekjaar In 2013 zijn de EU regels toegepast bij de toewijzing van woningen. Door overheidregels is per 1 januari 2011 bepaald dat corporaties ten minste 90% van hun vrijkomende woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (2015: € 710,68) moeten toewijzen aan huishoudens met een gezamenlijk jaarinkomen tot en met € 34.911,- (2015). Voor de overige 10% zijn richtlijnen verstrekt, waarbij toegewezen mag worden aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.911,-. Het gaat hierbij onder meer om huishoudens waar woonruimte dringend noodzakelijk is uit het oogpunt van gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten. Domijn hanteert deze specifieke ruimte van 10% ook bij de zogeheten “middeninkomens”, woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 34.911,- maar lager dan € 45.000,- zodat deze zogenoemde middeninkomens niet tussen wal en schip vallen. Als Domijn deze 10% overschrijdt, bestaat de kans op het krijgen van een sanctie. Deze sanctie bestaat uit het beperken van het verkrijgen van staatssteun. Maandelijks monitoren wij de toewijzingen die vallen binnen dit percentage. In 2015 zijn er 1594 verhuringen geweest met een huurprijs lager dan € 710.68. Hiervan zijn er 55 verhuurd aan mensen met een inkomen hoger dan € 34.911,-. 4.4 Toewijzingsbeleid Het uitgangspunt in het toewijzingsbeleid is dat Domijn niet spreekt van woonruimteverdeling maar van woonruimtebemiddeling. Het begrip “bemiddelen” doet meer recht aan de missie van Domijn zoals de zelfredzaamheid, eigen verantwoordelijkheid en keuzevrijheid van haar toekomstige bewoners. Doelstelling Domijnsleutel Domijnsleutel is het basissysteem voor de toewijzing van woningen aan woningzoekenden voor alle locaties. Gezien de verschillen die er zijn tussen de volkshuisvestelijke taak in het stedelijke en plattelandsgebied is er voor bepaalde doelgroepen een verschil mogelijk door middel van maatwerk, oftewel woonruimtebemiddeling. Het model heeft een grote flexibiliteit, met mogelijkheden voor lokaal maatwerk. Hierbij is de informatievoorziening optimaal, zijn de effectiviteit en efficiëntie hoog, staat transparantie voorop en is er sprake van maximale integriteit. Domijnsleutel is een eerlijk systeem en inspanning loont. De zelfredzaamheid van de klant staat eveneens voorop. Kwetsbare groepen Naast het algemene beleid biedt Domijn ook maatwerk voor kwetsbare groepen zoals urgenten en dak- & thuislozen. Domijn kent diverse convenanten met stakeholders (bijvoorbeeld Leger des Heils, RIBW en Kadera) waarin de huisvesting van kwetsbare groepen gewaarborgd wordt. In 2015 hebben we 46 verhuringen gedaan op basis van afgesloten convenanten. Dit is 2,89 % van het totaal aantal verhuringen onder de liberalisatiegrens. Zie paragraaf 4.4.3. Verhuur van woningen in 2015 In de navolgende paragrafen treft u gegevens aan over het aantal woningzoekenden, toewijzingen via convenanten, aantal reacties en het aantal verhuringen weer van 2015. Deze cijfers worden vergeleken met de cijfers van 2014.


33

Verhuringen en mutaties In het jaarverslag komen beide begrippen naar voren. Er is een onderscheid. Verhuringen geeft het aantal nieuwe afgesloten huurcontracten in een boekjaar aan. Mutaties leiden niet altijd in het boekjaar tot een nieuwe verhuring. Reden voor deze leegstand aan het einde van het boekjaar is bijvoorbeeld niet aansluitende verhuur, renovatie of mutatieonderhoud. Ook verkochte woningen bestaand bezit en sloop komen niet terug als een verhuring. 4.4.1

Verhuringen woningen Enschede, Haaksbergen en Losser

Tabel: verhuringen 2014 Categorie inkomen

Categorie Huurprijs

Gemeente

Aantal verhuurd < € 34.678

Sociaal

ENSCHEDE

1.110

77

1.187

HAAKSBERGEN

167

17

184

LOSSER

179

8

187

1.456

102

1.558

ENSCHEDE

8

130

138

HAAKSBERGEN

2

6

8

LOSSER

2

16

18

WEERSELO

0

0

0

12

152

164

1.468

254

1.722

Totaal Sociaal

Geliberaliseerd

Aantal verhuurd Totaal > € 34.678 verhuurd

Totaal Geliberaliseerd

Eindtotaal Tabel: verhuringen 2015

Categorie inkomen

Categorie Huurprijs

Gemeente

Aantal verhuurd < € 34.911

Sociaal

ENSCHEDE

1174

41

1215

HAAKSBERGEN

165

4

169

LOSSER

200

10

210

0

0

0

1.539

55

1.594

11

115

126

HAAKSBERGEN

1

7

8

LOSSER

0

8

8

12

130

142

1.551

185

1.736

WEERSELO Totaal Sociaal

Geliberaliseerd

ENSCHEDE

Totaal Geliberaliseerd

Eindtotaal


Aantal verhuurd Totaal > € 34.911 verhuurd

34

Toelichting verhuringen in het sociale segment In het sociale segment kunnen we constateren dat het aantal verhuringen is gestegen met 36 ten opzichte van 2014. Het aantal verhuringen in Enschede is gestegen met 2,4%. Het aantal verhuringen in Haaksbergen nam af met 8,2% en Losser nam toe met 12,3%. Direct aanwijsbare redenen voor deze fluctuaties zijn er niet. Wel zijn er schommelingen binnen bepaalde gemeenten en complexen waarneembaar als gevolg van herstructurering, oplevering nieuwbouw of renovatie. In 2015 is er ruimte genomen binnen de doelgroep “middeninkomens” voor de plaatsing binnen de 10% norm. Begin 2012 hebben wij binnen Domijn afspraken gemaakt om de formele vastlegging van de wijze waarop Domijn de “overige” 10% van woningen onder de liberalisatiegrens (2015: zijnde € 710,68) toewijst. Het gaat om nadere uitwerking c.q. concretisering van een regeling van overheidswege en niet om een aanvulling en/of herijking van het bestaande beleid. In 2015 hebben wij slechts 3,5 % van deze ruimte volgens deze spelregels ingevuld. Toelichting verhuringen in het geliberaliseerde segment Om voor een geliberaliseerde huurwoning in aanmerking te komen, worden de klanten getoetst aan het toewijzingsbeleid van Domijn voor woningen in dit segment. De overzichten van afgelopen jaar laten zien dat er soms woningen toegewezen worden aan mensen met een lager inkomen (bruto inkomen minder dan 4 keer de maandhuur). Dit heeft te maken met het feit dat deze mensen aan konden tonen dat zij dit lagere inkomen kunnen compenseren met een vermogenspositie. Het aantal verhuringen is in dit segment redelijk stabiel te noemen. Tabel: verhuringen woningbezit Domijn totaal Jaar

Aantal woningen

Aantal verhuringen

%

2012

15.669

1.866

11,9

2013

15.370

1.774

11,5

2014

15.497

1.722

11,2

2015 15.322* 1.736 (* inclusief 10 woningen verhuurd als maatschappelijk onroerend goed (MOG)) 4.4.2

11,3

Gemiddelde reacties Enschede, Haaksbergen en Losser

Tabel: gemiddelde reacties Enschede, Haakbergen en Losser Domijnsleutel Reguliere Jaar Woningzoekenden Verhuringen Reacties

Reactiegraad

2012

26.056

1.866

235.871

126,4

2013

30.181

1.774

246.921

139,2

2014

16.589

1.722

170.273

98,9

2015

51.827

1.736

154.281

88,9

Het aantal woningzoekenden bestaat uit het totaal aantal registraties sinds de introductie van het basissysteem voor verhuur, genaamd Domijnsleutel. Begin 2014 heeft er een opschoonactie plaats gevonden in ons systeem. Niet actieve (ingeschrevenen die al een jaar of langer niet gereageerd hebben) of reeds bemiddelde woningzoekenden zijn hierbij verwijderd. Deze opschoonactie had sindsdien maandelijks plaats moeten vinden, echter is in medio 2014 stil komen te liggen, wat een vertekend beeld geeft in de cijfers. Begin 2016 wordt dit weer opgepakt, vindt er een start opschoonactie plaats en wordt de maandelijkse opschoning weer in gang gezet. Afschaffing overgangsregeling De overgangsregeling is een regeling ingesteld voor woningzoekenden van Domijn in Haaksbergen en Losser, ingeschreven in het oude toewijzingssysteem. Bij deze mensen tellen de jaren van inschrijving zwaarder mee. Deze regeling is ontstaan in overleg met de huurderbelangenverenigingen omdat Domijn bij de fusie met Lucht & Licht (Haaksbergen) en SWL (Losser) is overgegaan van een aanbodmodel (toewijzing op inschrijfduur) naar een lotingsmodel (de Domijnsleutel). De overgangsregeling is in mei 2011 al vervallen voor woningzoekenden geboren in 1955 of later. Woningzoekenden geboren voor 1955 konden tot mei 2015 gebruik maken van deze overgangsregeling. Er is voor gekozen om deze woningzoekenden niet direct uit te schrijven bij het niet reageren op het woningaanbod, echter vanaf 2016 gaan ook deze woningzoekenden mee in de maandelijkse opschoonactie.


35

4.4.3 Convenanten In 2015 heeft Domijn samengewerkt met 8 convenant partners. In totaal heeft Domijn 46 woningen via deze convenanten verhuurd aan klanten. Tabel: verhuringen per convenant

Enschede

Haaksbergen

9

1

Losser

Totaal per convenant 2015

Convenanten: RIBW

10

Jarabee

11

11

Kadera

5

5

Tactus Humanitas

0 2

2

Aveleijn de Wiem/Trasfore

0 5

5

St. Maathuis

0

All Care

4

Leger des Heils

7

1

7

Interactcontour PITT

0 1

1

Step up now Totaal

5

0 44

2

46

4.5 Verkoop van woningen Voor het jaar 2015 is er in de begroting uitgegaan van 25 verkopen. Uiteindelijk zijn er 59 verkopen gerealiseerd (exclusief grond en BOG). Inclusief grond en BOG zijn er 90 verkopen gerealiseerd. Tabel: verkoopresultaten 2015 Verkoopresultaten Enschede bestaande bouw

Haaksbergen bestaande bouw

Losser bestaande bouw

Totaal bestaande bouw

Enschede nieuwbouw

Normaal

Koopgarant

Appartementen

15

2

Eengezinswoningen

25

0

Appartementen

0

3

Eengezinswoningen

8

1

Appartementen

0

0

Eengezinswoningen

5

0

Appartementen

15

5

Eengezinswoningen

38

1

Garages

0

0

BOG

0

0

Kavel

4

0

Appartementen

0

0

Eengezinswoningen

0

0


36

Totaal nieuwbouw

Appartementen

0

0

Eengezinswoningen

0

0

30

0

Kavel Tabel: gemiddelde verkoopopbrengst bestaande bouw 2015 Gemiddelde verkoopopbrengst bestaande bouw 2015 Recap

Aantal woningen

Reguliere woningen

Verkoopwaarde

Gem. verkoopwaarde

53

8.386.700

158.240

6

799.350

133.225

Totaal

59

9.186.050

155.696

Garages

0

0

0

BOG

0

0

0

Grond

34*

1.146.569

33.723

Totaal

93

10.332.619

111.103

Koopgarant woningen

(*inclusief 30 kavels bestemd voor nieuwbouw) Verwachting 2016: De verkoopmarkt van de woningen blijft aantrekken. De consument heeft weer meer vertouwen in het economisch herstel en is meer bereid tot het aankopen van een woning. Dit zien we niet alleen terug in woningen die Domijn te koop aanbiedt, maar ook in de vraag om de eigen huurwoning over te nemen. Om de doelstelling voor 2016 te kunnen realiseren is het wel van belang om de correctheid van de labeling voortdurend te toetsen. Voor 2016 wordt de prognose voor het aantal te verkopen woningen gesteld op minimaal 50 woningen. 4.6 Huuropzeggingen Het aantal huuropzeggingen ofwel mutaties in 2015 wederom iets lager dan het jaar ervoor. Deze tabel geeft de aantallen per vestiging weer, voorzien van de mutatiegraad. Domijn bezit in 2015 totaal 15332 woningen (inclusief woningen in het geliberaliseerde bezit en 10 woningen verhuurd als maatschappelijk onroerend goed).

Vestiging Losser Haaksbergen Enschede Weerselo Totalen

Aantal opzeggingen 2012 190




Aantal woningen 2015 1.967

Mutatie graad 2015 10,98%

163

162

173

185

2.239

8,26%

1.522

1.508

1436

1324

11.068

11,96%

0

0

0

0

58

0%

1.875

1.856

1829

1725

15.332

11,25%

4.7 Huurderving We willen het aantal leegstaande woningen natuurlijk zo laag mogelijk houden. Het totale leegstandspercentage over 2015 bedraagt 1,92 % (2 miljoen) van de totale brutohuur voor het jaar 2015 (108 miljoen). De doelstelling voor geheel 2015 bedroeg 2,6%. Hiermee is de doelstelling voor 2015 behaald.


37

Huurderving reden Bedrijfsruimte

Totaal

%Totaal

685.525

0,63

2.064

0,00

21.341

0,02

65.298

0,06

189.380

0,17

217.227

0,20

2.714

0,00

180.845

0,17

5.643

0,01

Reimarkt

121.552

0,11

Sanering

442.453

0,41

Verkoop bestaand

119.650

0,11

27.771

0,03

2.081.462

1,92

Beheer panden Brand- / stormschade Groot onderhoud Huurderving Algemeen Luxe huur bestaand MOG panden Mutatieonderhoud Nieuwbouw

WVG/WMO Eindtotaal

Waardoor deze leegstand ontstond? Een aantal highlights uit de cijfers hierboven; een aantal woningen kon niet aansluitend verhuurd worden vanwege verhuizingen of het ontbreken van een kandidaat (0,17%; ons streefcijfer was 0,20%). Een aantal te verkopen woningen heeft langer leeggestaan dan gewenst (0,11%). Daarnaast zijn er ook woningen die we niet of nog niet willen verhuren. Het gaat hierbij om woningen die we bewust leeg laten staan; vanwege renovatie, herstructurering, sloop (0,06% respectievelijk 0,41%), mutatiewerkzaamheden (0,17%) of andere ingrijpende maatregelen. Ten aanzien van de verhuur van ons bedrijfsonroerend goed zijn er ook in 2015 weer een behoorlijk aantal aanvragen voor huurprijsverlagingen binnengekomen. In deze economisch slechtere tijden hebben veel bedrijven het moeilijk en kunnen zij de overeengekomen m²-prijzen, die afgesloten zijn in economisch betere tijden, niet meer opbrengen. Er rest dan de keuze: de klant zegt op of het bestaande huurcontract wordt opengebroken en er worden meer marktconforme prijsafspraken gemaakt. Deze trend zal zich voorlopig gaan doorzetten is de verwachting. 4.8 Achterstanden en incasso Domijn ervaart dat steeds meer huurders te maken krijgen met (huur)achterstanden door onder andere de crisis, stijgende woonlasten en gewijzigd consumentengedrag. Onze grootste groep huurders maakt goed huurderschap helemaal waar. Er is echter een groep van moeizaam tot slecht betalingsgedrag. Dit risico voor Domijn vormt dan een lagere huuropbrengst en voor de huurder de mogelijkheid tot huisuitzetting in het meest extreme geval. Dit vraagt om een streng maar ook rechtvaardig incassobeleid, waarin we hard zijn op de inhoud (er moet betaald worden) en zacht op de relatie (wij benaderen klanten actief, gaan in gesprek en verwijzen door naar belanghebbende instanties). Als wij uiteindelijk moeten overgaan tot huisuitzetting, hebben alle voorgaande stappen vanuit ons beleid niet tot de gewenste (betaal)resultaten geleid. Via ons incassobeleid: - vinden wij dat klanten ook moeten kunnen blíjven wonen zodra wij onze klanten met een laag inkomen een goede en betaalbare woning hebben geboden; - nemen we graag een klantgerichte, resultaatgerichte en proactieve rol in om de betaalproblemen van onze klant te beperken; - vragen wij van onze medewerkers flexibiliteit en maatwerk; - zorgen wij dat onze aanpak zich niet alleen beperkt tot één enkele afdeling, maar dat het gaat om een integrale ‘Domijnbrede’ aanpak.


38

Kort samengevat voeren we een actief incassobeleid waarbij de activiteiten die een klant ertoe aanzetten op tijd aan zijn/haar betalingsverplichting te voldoen consequent en regelmatig uitgevoerd worden. Contact met de klant is essentieel om tot oplossingen te komen, waarbij ruimte bestaat voor maatwerk richting de klant. Bij het zoeken naar oplossingen ligt de focus op een persoonlijke benadering afhankelijk van een klantprofiel: het schriftelijk of telefonisch benaderen van klanten, het uitnodigen voor een gesprek op kantoor of het thuisbezoeken van klanten. In 2015 zijn we gestart om ook via ‘WhatsApp onze klanten te benaderen. Dit is persoonlijk en laagdrempelig: huurders kunnen contact met ons opnemen wanneer dat hen uitkomt, 24 uur per dag. De incassoproblematiek wordt integraal opgepakt door de verschillende wijkteams (keigoed). Samen boeken ze goede resultaten in het terugdringen van de problemen van onze klant. In voorgaande verslagen werden alleen de huurachterstanden beschreven. Vanwege de overgang in november 2013 naar een nieuw software pakket is het niet mogelijk om de overige vorderingen (stookkosten, servicekosten, OSB facturen etc.) te scheiden. De achterstand ultimo 2015 van € 2 miljoen (1,9% van de bruto jaarhuur) bestaat derhalve uit alle vorderingen inclusief door te belasten deurwaarderskosten (o.a. griffierecht). Daarnaast is naast het incassobeleid, dat in 2014 geïmplementeerd is, een afboekingsbeleid vastgesteld. Dit zorgt ervoor, dat onze incassobestanden te allen tijde actueel zijn en blijven. Totaal is in 2015 per saldo € 27.000,= afgeboekt. Dit saldo is het verschil tussen alle opbrengsten en afboekingen van dossiers, die zijn afgeboekt (ook van voorgaande jaren). Afgeboekte dossiers worden namelijk door de deurwaarder opgenomen als zogenaamde schuldbewaking dossiers. Domijn int bij 75% van de huurders via automatische incasso (beleiduitgangspunt). Andere betalingsalternatieven die wij bieden zijn acceptgiro’s (9%), en overige betalingsvormen (16%). Dit kunnen zijn: pinbetalingen, contante betalingen via het GrensWisselKantoor (GWK), betalingen via vervangende betalers (denk aan de Stadsbank). Daarnaast is in 2014 accept e-mail toegevoegd en betalen via klantportaal (“ideal”). In echte uitzonderingsituaties zijn contante betalingen aan onze balie mogelijk. Het gaat hierbij om een incidentele (niet structurele) betaling en op inschatting van incasso medewerker. Evenals voorgaand jaar hebben de consulenten Huurschulden zeer proactief huisbezoeken afgelegd en betaalafspraken gemaakt met huurders waarmee het incassoteam in het reguliere proces geen oplossing wist te vinden. Tevens worden door het nieuwe integrale incassobeleid medewerkers ingezet om huisbezoeken af te leggen. Het gaat hierbij om wijkbeheerders en consulenten Wijkbeheer. De samenwerking tussen Domijn en instanties zoals de Stadsbank Oost Nederland en de Dienst Maatschappelijk Ontwikkeling (DMO) van de Gemeente levert goede resultaten op. Klanten worden sneller geholpen zodat de schulden beheersbaar blijven en makkelijker op te lossen zijn. In het ‘Team Vroegsignalering Huurschulden’ (VSHS), werken de corporaties Ons Huis, De Woonplaats en Domijn en de Stadsbank Oost Nederland samen om structureel huurbetalingsproblemen van huurders op te lossen. Huurders krijgen vanuit dit team ondersteuning die is afgestemd op hun financiële zelfredzaamheid via een in 2013 aangestelde budgetcoach van de SMD. Er wordt geïnvesteerd in een integrale aanpak met structurele oplossing voor de betalingsproblemen waarbij de eigen verantwoordelijkheid en zelfredzaamheid van de huurder centraal staat. 4.9 Vonnissen en ontruimingen In 2015 zijn in totaal 246 vonnissen gehaald door onze deurwaarder. De meeste vonnissen worden gewezen in zaken betreffende zittende huurders. Slechts bij een huurachterstand van 3 maanden of meer kan ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd worden. Bij een huurachterstand van minder dan drie maanden kan uitsluitend betaling van de huurachterstand gevorderd worden.


39

De vonnissen kunnen als volgt gespecificeerd worden:

O + O staat voor ontbinding en ontruiming Opmerking: Een vonnis (betaling zonder O+O) in bovenstaand overzicht heeft betrekking op een veroordeling tot het betalen van een geldbedrag, bijvoorbeeld een eindfafrekening of huurvordering van lopende huur van maximaal 2 maand. In deze zaken kan geen ontbinding of ontruiming worden gevorderd, omdat de huurder bijvoorbeeld al vertrokken is of doordat de vordering niet hoog genoeg is. Met een vonnis kan bijvoorbeeld beslag gelegd worden op goederen, inkomen of bijvoorbeeld huurtoeslag. Ontruimingen: We spreken van een ontruiming als de deurwaarder na vonnis van de rechter en aanzegging tot ontruiming door hemzelf ook daadwerkelijk op de geplande dag de inboedel verwijdert.

Op basis van bovenstaand overzicht kunnen we stellen dat 85 huurcontracten (84 woningen en 1 garage) in 2015 geëindigd zijn als gevolg van huurbetalingsproblemen. Er zijn vier woningen ontruimd als gevolg van hennepteelt. Er zijn in 2015 180 aanzeggingen tot ontruiming gedaan door de deurwaarder. Totaal hebben 42 (exclusief 1 garage) van alle ontruimingsaanzeggingen uiteindelijk geleid tot een daadwerkelijk ontruiming van het gehuurde. Tabel: vonnissen en ontruimingen in 2015 Vestiging

Aantal vonnissen

Totaal aantal uitzettingen woningen

Procentueel uitgezet t.o.v. vonnissen

Losser

21

2

9,5%

Haaksbergen

24

6

25%

Enschede

214

34

15,8%

Totaal

259

42

16,2%

Voorkomen ontruiming Naast alle contactpogingen in het reguliere incassotraject zoeken wij en/of de deurwaarder nogmaals contact met alle klanten die een ontruimingsaanzegging hebben ontvangen. Dit doen we telefonisch en schriftelijk maar vooral door huisbezoeken Deze consulenten huurschulden hebben in ieder geval een poging tot huisbezoek afgelegd bij alle 153 huurders die een ontruimingsaanzegging hebben ontvangen. We kunnen ongeveer stellen dat bij deze 153 vonnissen met ontbinding en ontruiming er 86 huurovereenkomsten in 2015 beëindigd zijn als een direct gevolg van dit vonnis. We kunnen derhalve stellen dat er globaal 67 ontruimingen voorkomen c.q uitgesteld zijn. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

40

5.

Kwaliteit en samenstelling van de vastgoedportefeuille

5.1 Strategisch doel “Domijn is een vastgoedorganisatie met een maatschappelijke taak. Bij de uitvoering van onze kerntaak en onze maatschappelijke taak staat ons vastgoed centraal. Wij kiezen ervoor om met name te werken in de gemeenten Enschede, Haaksbergen en Losser. In dat gebied bezitten wij ongeveer 15.500 woningen, voornamelijk met een huurprijs die onze klanten recht geeft op huurtoeslag. Onze missie en de daarvan afgeleide kerntaak zijn ons vertrekpunt. Van daaruit belichten we de ontwikkelingen die voor ons als corporatie van invloed zijn op ons handelen en daardoor invloed hebben op onze keuzes en onze strategie” Om het bovenstaande te kunnen realiseren moeten we de vastgoedportefeuille ‘sturen’ op volkshuisvestelijke inzet, kwaliteit, rendementsmogelijkheden en waardeontwikkeling (zowel maatschappelijk als financieel). Kortom:  Het in voldoende mate bedienen van klantgroepen die niet zelf in een huisvesting kunnen voorzien;  Een kwalitatief hoogwaardige en duurzame vastgoedportefeuille en leefomgeving. De mate waarin we in staat zijn onze visie te realiseren is mede afhankelijk van het financiële rendement dat we maken op ons vastgoed. Het sturen op inkomsten en uitgaven (kasstromen) en waardecreatie is hierbij noodzakelijk. Daarnaast worden de maatschappelijke meerwaarde in wijken en buurten en de betaalbaarheid niet uit het oog verloren. Dit wordt gewaarborgd vanuit een integrale, gebiedsgerichte manier van werken met als gevolg: noodzakelijke maar verantwoorde transformatie- en beheeropgaven binnen ons bezit. Een combinatie van (vastgoedgerelateerde) activiteiten die leiden tot een kwalitatief hoogwaardig en duurzame vastgoedportefeuille; geheel in het verlengde van onze missie en visie! 5.2 Doelstelling voor dit boekjaar Noodzakelijk voor deze opgave zijn ambities en doelstellingen die betrekking hebben op de samenstelling en kwaliteit van de vastgoedportefeuille (strategische keuzes) of die juist met de vastgoedportefeuille gerealiseerd moeten worden (rendementen). Hiervoor hebben we kaders gesteld aan de vastgoedportefeuille. De portefeuillestrategie spreekt zich -op de lange termijn- uit over zowel de bestaande vastgoedportefeuille (beheeropgave) als het aanpassen hiervan (transformatieopgave). Omvang en samenstelling vastgoedportefeuille We sturen op de lange termijn op een vastgoedportefeuille die de eerste jaren in omvang gelijk blijft en daarna gaat afnemen. Dit als gevolg van demografische ontwikkelingen die een trend tonen van een langdurig aanhoudende ‘krimpende markt’. Een krimpende portefeuille is hierdoor eerder te verantwoorden dan groei van het bezit. We zetten onze vastgoedportefeuille vooral in voor het bedienen van de primaire klantgroep. We verwachten hiervoor op lange termijn 80% van onze huidige voorraad (80% van ongeveer 15.000 = ongeveer 12.000 woningen) nodig te hebben. Dit percentage is nader gedifferentieerd per gemeente. Hiermee voldoen we aan de volkshuisvestelijke opgave binnen ons werkgebied. Uiteraard monitoren we de transformatie van ons bezit en de effecten hiervan frequent. Hiermee zijn we in staat tijdig in te spelen op veranderende behoefte op de korte termijn, zónder dat dit ten koste gaat van de lange termijn koers. Bij keuzes in de vastgoedportefeuille worden de volgende speerpunten gehanteerd:  Diversiteit en passendheid: differentiatie binnen de woningportefeuille, zowel in woningtypes, (verschijningsvorm, grootte a.g.v. veranderende huishoudensamenstelling) als in huurprijsklassen.  Kwaliteit & Duurzaamheid: zowel energetisch als functioneel en kwalitatief bestendig;  Betaalbaarheid: voor zowel de klant als voor Domijn. Kortom: beschikbaarheid, kwaliteit en betaalbaarheid. Met een integrale gebiedsgerichte benadering en aanpak, houden we tevens rekening met de sociaaleconomische aspecten van een wijk/buurt, de wensen van de klant, de woonomgeving en leefbaarheid en veiligheid.


41

Beheer- en transformatieopgave We willen onze vastgoedportefeuille in de komende 30 jaar verversen zodat we aansluiten op de wensen die we van de markt verwachten. Dit doen we vooral door bestaande woningen in stand te houden (‘focus op de bestaande voorraad’) en door selectief nieuwe woningen te bouwen. Woonlasten en duurzaamheid vinden wij belangrijk. Dit betekent dat Domijn investeert in maatregelen die de energievraag van woningen beperken of de energielasten -nu, maar vooral in de toekomst- gelijk houden. Domijn maakt een nadrukkelijk onderscheid tussen onderhoudsactiviteiten (plicht) en verbeteringen (keuze). Klanten worden nadrukkelijk betrokken bij de voorbereidingen van groot onderhoud, verbeteringen en andere ingrepen in ons vastgoed. Wanneer klanten vragen om verbeteringen aan ons vastgoed, betalen zij daarvoor. Op basis van onze portefeuillestrategie hanteren we een transformatieambitie van circa 2% van ons totale bezit per jaar. Belangrijke voorwaarde hierbij is dat dit op langere termijn per saldo niet leidt tot een toename van het woningaanbod in onze regio. Doordat wij streven naar een balans tussen sloop en nieuwbouw, maar daarnaast ook woningen uit ons bestaande bezit verkopen, daalt ons eigen bezit op termijn wel. Deze strategie vertaalt zich in de volgende meerjaargemiddelden op jaarbasis (voor de periode 2012-2016): Verkoop - 100 Sloop - 100 Nieuwbouw +100 Hiernaast wordt gemiddeld 2% van ons totale bezit kwalitatief ververst door groot onderhouden verbeteractiviteiten. Dit zijn ongeveer 300 woningen, die projectmatig óf versleuteld in ons regulier beheer worden uitgevoerd. 5.3 Resultaten 2015: Omvang en samenstelling vastgoedportefeuille Onderstaande tabel geeft de omvang en samenstelling van het bezit aan (uitsluitend woningen, exclusief bedrijfsruimten) na alle transformatieactiviteiten die in 2015 zijn gerealiseerd. De weergave toont het bezit in aantallen, percentages en technisch type, gespecificeerd naar gemeente en de kwalificatie DAEB/niet-DAEB: Tabel: omvang en samenstelling vastgoedportefeuille Categorie DAEB Totaal DAEB Niet DAEB Totaal niet DAEB Eindtotaal

Type EGW MGW

Enschede 3.904 6.628 10.532

EGW MGW

280 256 536 11.068

In % 35% 60% 95%

Haaksbergen 1.379 817 2.196

3% 2% 5% 100%

28 15 43 2.239

In % 62% 36% 98% 1% 1% 2% 100%

Losser 1.364 542 1.906 52 9 61 1.967

In % 69% 27% 96%

Dinkelland 58 58

In % 100% 100 %

Totaal 6.647 8.045 14.692

3% 1% 4% 100%

360 280 640 58

15.332

(deze tabel is inclusief 10 woningen die in de kerncijfers (zie hoofdstuk 9.1) als maatschappelijk onroerend goed (MOG) worden gecategoriseerd) Algemeen geldt:  Het woningaantal, de percentages en de samenstelling van het bezit wijzigen licht onder invloed van uitgewerkte beleidskeuzes als gevolg van de verkoopstrategie en het (markt)huurbeleid. De mate van deze wijzigingen is afhankelijk van de som aan gerealiseerde transformatieactiviteiten over een jaar, de mutatiegraad en de mate waarin wij onze verkoopambities weten te realiseren. Constateringen expliciet voor 2015:  Er is sprake van een lichte daling in aantallen van de vastgoedportefeuille ten opzichte van 2014 (-177); Dit wordt nader gespecificeerd in paragraaf 5.5;  Er is sprake van een stijging van het DAEB bezit en een daling van het niet-DAEB bezit van 4% t.o.v. 2014. Deze verschuiving is als gevolg van de nieuw gehanteerde definitie m.b.t. DAEB/niet-DAEB (kale huur bij aanvang). Tevens is bij intramuraal vastgoed niet naar de huurprijs gekeken. De gemiddelde huurprijs is vaak >€710,- echter: intramuraal vastgoed is altijd DAEB bezit.


42

In% 43% 53%

2% 2%

100%

5.4 Resultaten 2015: Beheeropgave Vastgoedbeheer is verantwoordelijk voor de begroting Technisch Beheer. Met het Technisch Beheer sturen we op de uitgaven en (met name) de inkomsten. Dit betekent een duidelijke scheiding in onderhoudskosten (plicht) en verbeteringen (keuze). Dit leidt tot een zuivere en transparante toewijzing van financiële middelen. Domijn heeft haar onderhoudsplicht aan het exterieur (‘de schil’) vastgoedgestuurd ingericht (actie bij Domijn) en haar onderhoudsplicht aan het interieur klantgestuurd (actie bij de klant). De totale onderhoudsopgave is hierbij bepaald door de technische noodzaak als plicht voor de beheerder. Sterker: met het ‘klantgestuurd onderhoud’ wordt de klant in staat gesteld om zelf te bepalen welke activiteiten aan het interieur uitgevoerd worden maar ook op welk moment. De activiteiten worden ook hier weer gespecificeerd naar plicht en keuze. De totale kwaliteitsimpuls/verbeteropgave wordt bepaald door vastgestelde beleidsvoornemens (waaronder het thema ‘Duurzaamheid’, punt 5.6) en wederom: (individuele) klantwensen. De uitgaven aan onderhoud zijn in 2015 als volgt gespecificeerd naar onderhoudscomponenten conform het Technisch Beheer: Tabel: specificatie uitgaven Technisch Beheer Begroot 2015 X € 1.000

Werkelijk 2015 X € 1.000

Werkelijk 2014 X € 1.000

Niet planmatig onderhoud/ Dagelijks onderhoud

4.384

4.430

3.660

Mutatieonderhoud

2.630

3.156

3.257

Overig onderhoud

1.245

1.124

1.092

14.689

16.062

16.903

4.141

4.175

4.164

27.089

28.947

29.076

Planmatig onderhoud Contractonderhoud Totaal onderhoud aan gehuurde

Niet planmatig onderhoud/Dagelijks onderhoud Dagelijks onderhoud (klachtenonderhoud) betreft het ad hoc oplossen van problemen, vaak door het verrichten van reparaties naar aanleiding van inspecties of verzoek van de klant. Het jaar 2014 was een jaar met uitzonderlijk laag gemaakte kosten. Op basis daarvan is voor 2015 een hoger bedrag (meer realistisch) begroot dan voor 2014. Terugkijkend op de voorgaande jaren is er wel een dalende trendlijn te zien. Dit is het gevolg van een resultaat gerichte wijze van werken. Mutatieonderhoud Dit betreft onderhoud dat zich voordoet bij mutatie. Voor 2015 is een aanzienlijk lager bedrag opgenomen omdat de verwachting was dat er veel minder mutaties zouden plaatsvinden op basis van trendanalyse. Echter de praktijk laat zien dat deze daling niet zo groot is als verwacht. Wel is er een daling te zien in de uitgaven van 2015 ten opzichte van 2014. Deze daling is minder groot in verband met extra uitgaven voor asbest gerelateerde werkzaamheden. Overig onderhoud Het betreft hier voornamelijk verbeteringen die voor rekening van Domijn worden uitgevoerd. Je kunt hierbij denken aan valbeveiliging op platte daken en het aanpassen van centrale verwarming installaties in het kader van veiligheid. Planmatig Onderhoud Planmatig Onderhoud is het in stand houden van de oorspronkelijke technische staat van het gehuurde, zonder huurverhoging of vergoeding van de huurder. Dit zijn alle te plannen onderhoudswerkzaamheden. Deze werkzaamheden kunnen zowel per complex als bij individuele woningen voorkomen. Aan de hand van de driejaarlijkse conditiemetingen (volgens de NEN 2767 methodiek), de ogen en oren van de wijk, de portefeuillestrategie, complexstrategieën en de projectendoorkijk wordt bepaald aan welke woningen we planmatige onderhoudswerkzaamheden uitvoeren. In 2014 is voor ongeveer 1,4 miljoen groot onderhoud aan de terreinen en gebouwen van de Performance Factory uitgevoerd. Dit is een van de belangrijkste redenen van de hogere last in 2014.


43

Contractonderhoud Bij contractonderhoud sluit Domijn een onderhoudscontract af met een hoofdcontractant. Deze hoofdcontractant wordt gedurende een langere periode verantwoordelijk voor resultaten die zijn vastgelegd in het onderhoudscontract. Domijn wordt regisseur en stuurt op de prestaties die de hoofdcontractant moet leveren. Over 2015 zien we dat het contractonderhoud nagenoeg gelijk is gebleken t.o.v. 2014. 5.5 Resultaten 2015: Transformatieopgave De volgende tabel geeft het totaal aan transformatieactiviteiten van woningen in 2015 gespecificeerd weer: Tabel: transformatieactiviteiten woningen 2015 Begroot 2015

Gerealiseerd 2015

% t.o.v. begroting

Nieuwbouw huur

+135

+157

116%

Nieuwbouw koop

0

0

100%

-25

-59

236%

-295

-292

99%

Aankoop

0

+17

n.v.t.

Transitie

0

0

n.v.t.

Overig

0

0

n.v.t.

Verkoop Sloop

Som van de activiteiten

-177

Groot onderhoud en verbeteringen

÷303

÷389

128%

De verklaringen hiervoor zijn:  Het positieve verschil in nieuwbouw huur komt door oplevering van 22 woningen in 2015 die in 2014 begroot waren (vertraging in geplande ontwikkelingen);  De verkoopambitie bestaande voorraad bedroeg over 2015 25 woningen. De verkoop van 59 woningen heeft het resultaat op 236% gebracht (a.g.v. aantrekkende markt);  Het verschil in groot onderhoud en verbeteringen komt door vertraging in de realisatie c.q. oplevering na de jaarafsluiting van 2015;  De gesloopte woningen in 2015 zijn nagenoeg gelijk aan de planning;  De aankopen betreffen hoofdzakelijk terugkopen in het kader van Koopgarant. Opmerking: Bovenstaande aantallen en % zijn op jaarbasis en worden -conform de meerjaarsdoelstelling uit de portefeuillestrategie (paragraaf 5.2)- over meerdere jaren gemonitord. Gerealiseerde nieuwbouw 2015 De volgende tabel geeft weer waar we de nieuwbouw woningen gerealiseerd hebben: Tabel: gerealiseerde nieuwbouw woningen 2015 Plaats

Omschrijving

Huur

Doelgroep

Gehandicapten voorzieningen?

Enschede

22 grondgebonden woningen DAEB

Huur

Doelgroep onafhankelijk

Nee

Enschede


Huur


Nee

Overdinkel


Huur


Nee

Enschede


Huur

Levensloopbestendig

Nee

Enschede


Huur


Nee

Enschede

80 appartementen DAEB

Huur

Zorg

Rolstoelvriendelijk

Totaal

157


44

Constatering:  51% van de opgeleverde nieuwbouw bestaat uit appartementen, de overige 49% zijn grondgebonden woningen;  Van de opgeleverde nieuwbouw huurappartementen wordt 100% verhuurd aan zorgpartijen en/of bijzondere doelgroepen. Groot onderhoud en verbeteringen woningen De volgende tabel geeft de groot onderhouden verbeteractiviteiten in 2015 weer: Tabel: groot onderhoud en verbeteringen woningen in 2015 Plaats

Aantal woningen

Uitgevoerde werkzaamheden

Enschede

44 woningen

Keuken-, badkamer- en toiletverbetering + schilwerkzaamheden + kozijnvervanging + beperkte energiebesparende maatregelen + aanpassing plattegrond bovenverdieping

Enschede

147 woningen

Enschede

26 woningen

Keuken-, badkamer- en toiletverbetering + schilwerkzaamheden + dakwerkzaamheden +kozijnvervanging + beperkte energiebesparende maatregelen + aanpassing plattegrond bovenverdieping

Enschede

72 woningen

Vervanging balustrades voor- en achtergevel + duurzaamheidsmaatregelen + herstellen betonrot en standleidingen + leefbaarheidsmaatregelen (postkast naar buiten, entree ander gezicht geven, entree fietsenbergingen aanpassen en afsluitbaar maken) + keuken-, badkamer- en toiletverbetering

Enschede

100 woningen

Aanpak centrale entree/trappenhuis (coaten, nieuw tegelwerk, bellentableau en postkasten vervangen + hang en sluitwerk, schopplaten op de bergingsdeuren incl. schilderwerk) + vervangen dakbedekking + nooduitgang bij brand + vervangen klepramen (isolerende hardglazen klepraam plaatsen) + ongeïsoleerde borstweringspanelen wijzigen in geïsoleerde uitvoering + oplossing voor bergruimte, daar waar nodig

Plaatsen berging met elektrapunt + pilot 24 woningen met aanpassing bestrating, parkeergelegenheid, berging en privéafscheiding.

Sloop 2015 woningen De volgende tabel geeft de sloop in 2015 weer: Tabel: sloop woningen in 2015 Plaats Losser

Aantal woningen 22 grondgebonden woningen

Toelichting Sloop t.b.v. vervangende nieuwbouw (start bouw in 2016)

Enschede

178 grondgebonden woningen

Sloop t.b.v. vervangende nieuwbouw (start bouw in 2016 en 2017)

Enschede

92 meergezinswoningen

Sloop t.b.v. vervangende nieuwbouw (start bouw in 2016 en 2017)

Aankoop woningen in 2015 In 2015 heeft Domijn 17 woningen gekocht. Daarvan zijn 15 woningen teruggekocht in het kader van Koopgarant. Overige transformatie activiteiten in 2015 (niet zijnde woningen) De volgende tabel geeft de transformatieactiviteiten van de niet-zijnde woningen in 2015 weer. Tabel: transformatieactiviteiten niet zijnde woningen in 2015 Plaats

Type transformatie

Toelichting

Enschede

Nieuwbouw huur

Algemene ruimtes bij zorgcomplex 780 m2 (MOG)

Enschede

Sloop

Sloop 1 garage

Enschede

Overig

4 oplaadpunten in gebruik genomen

Enschede

Overig

Bedrijfsverzamelgebouw opnieuw in verhuur genomen (4 vhe’s)

Enschede

Overig

Bedrijfsruimtes Performance Factory herverdeeld (16 vhe’s)


45

Domijn

Overig

Domijn

Overig

-2: administratieve correcties 2: eigen kantoorpanden opgenomen in huuradministratie

Nieuwbouw 2016 De volgende tabel geeft de verwachte op te leveren nieuwbouw in 2016 weer. Tabel: verwachte opgeleverde nieuwbouw in 2016 Plaats

Huur

Doelgroep

Gehandicapten voorzieningen?

Enschede

22 appartementen DAEB

Zorg

Nee

Enschede



Nee

Losser



Nee

Overdinkel

Kulturhus + sporthal (MOG+BOG)

n.v.t.

Nee

5.6 Speerpunt Duurzaamheid Domijn investeert in maatregelen die de energievraag van woningen beperkt of die de energielasten, vooral in de toekomst, gelijk houden. We willen betaalbare woningen die comfortabel en gezond zijn voor onze klanten. We werken klantgestuurd; de klant betaalt en bepaalt. We willen efficiënt en effectief met onze middelen omgaan. Een duurzaam businessmodel en een duurzame bedrijfsvoering vinden we daarom belangrijk. We werken continue aan het vinden van een goede balans tussen klantwensen (vraag, acceptatie), onze producten (woningaanbod) in relatie tot het financiële resultaat voor Domijn (investering, rendement). Door onze inspanningen voor een duurzame, betaalbare en toekomstbestendige woningvoorraad leveren we tevens een positieve bijdrage aan nationale en internationale milieudoelstellingen. Doelen 2020 Voor het thema duurzaamheid hebben we in 2010 de volgende doelen gesteld:  CO2 uitstoot van de woningvoorraad omlaag met 20%;  Aandeel duurzame energie verhogen naar 20%;  Energiebesparing stimuleren bij huurders, streven is 2% per jaar;  Woonlasten bij huurders in evenwicht brengen (huur versus energielasten);  Duurzame gebiedsinrichting en exploitatie. Door middel van programmamanagement verwezenlijken en verankeren we de doelen en ambities in de uitvoering van de duurzaamheid als integraal onderdeel van onze bedrijfsvoering. De organisatie Reimarkt behaalde over 2015 de begrote aantallen. Vanuit de vraaggestuurde duurzaamheidverbeteringen (klant betaalt en bepaalt) zijn de woningen duurzaam verbeterd op basis van elementen dan wel producten. De klantverleiding en bewustwording is de as waarom het draait. Deze vernieuwende aanpak is intensief, echter: 2015 laat -na het leerjaar 2014- positieve resultaten zien. De effecten op de resultaten over 2015 worden in 2016 zichtbaar gemaakt in het monitorsysteem. Voor 2015 waren de volgende portefeuille doelstellingen geformuleerd:  2% CO2 reductie via labelverbetering bij onderhoud, renovatie en nieuwbouw;  2% energiebesparing via labelverbetering en gedragsbeïnvloeding bewoners;  2% toevoeging duurzame energie via het starten met aanbieden van zonne-energie. Resultaten 2015 Monitoren op:

Doel 2020

Doel 2015

Gerealiseerd 2015

Gerealiseerd 2009 t/m 2015

CO2 reductie

20%

2%

0,14%

15,76%

Energiebesparing

20%

2%

1,6%

12,20%

Duurzame energie

20%

2%

0%

8.61%

Het aantal gelabelde woningen is t.o.v. 2014 gedaald a.g.v. de transformatieactiviteiten uit paragraag 5.5. In 2015 zijn 52 wijzigingen in energielabels gerealiseerd waarbij de energie index (EI) is verbeterd. Hiervan hebben woningen een labelverbetering ondergaan door ingrepen op het gebied van duurzaamheid.


46

6.

Leefbaarheid

6.1 Strategisch doel; leefbare buurten en wijken Naast de woning die we bieden, vinden we de woonomgeving voor onze klanten en voor Domijn belangrijk. De klant kan prettig wonen en de waarde van ons vastgoed blijft gewaarborgd. Wij faciliteren een leefbare woonomgeving door goed sociaal en fysiek beheer van ons vastgoed. In gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat of de verhuurbaarheid in het geding komt, plegen we extra inzet. 6.2 Beleid leefbaarheid en buurten Gewoon waar het kan en bijzonder waar het moet Onze inzet is ‘gewoon waar het kan en bijzonder waar het moet’. Ofwel, we werken volgens ons leefbaarheidsbeleid dat deze titel draagt. We verrichten Bijzonder Beheer in wijken waar we veel bezit hebben en waar de situatie om extra inzet vraagt. Een leefbare buurt ontwikkelen we niet alleen. Daarom zoeken we actief de samenwerking op met bewoners en belanghouders. Bij samenwerkingsprojecten gaan we uit van een gezamenlijk belang en een gedeelde doelstelling, waarbij ieder zijn eigen verantwoordelijkheid neemt. Wij stimuleren verbondenheid en buurtbetrokkenheid. In de volgende buurten c.q. wijken hebben we het afgelopen jaar extra inzet gepleegd. Dit hebben we goed in beeld omdat we alle sociale klachten registreren en monitoren en koppelen aan leegstand- en verhuiscijfers. Aan de hand hiervan werken we per werkgebied met integrale teams die voortdurend monitoren of er extra inzet gewenst is of niet. Extra inzet in 2015:  Overdinkel  Losser, gebied Iris- en Leliestraat  Haaksbergen: ’t Keampke Meuke/De Braak Beatrixstraat/Zwarteland  Enschede Noord: - Jupitercomplex Twekkelerveld - Torenflats Mekkelholt*  Enschede Oost: - Reizigersbuurt Glanerbrug - Complex Oostveenweg in Velve Lindenhof  Enschede West: - Wicher Nijkampstraat (duplex) en Acaciaplantsoen e.o. - Torenflats Boswinkel* - Verder overwegen we in een aantal straten in West ons beheer te intensiveren in 2016.  Enschede Zuid: - Flats aan de Lintvelde- en Wienebrink - Muwiflats aan de Vlierstraat  Enschede Centrum: - De Zuiderspoorflat* - Complex Dr. Benthemstraat* Deze extra inzet heeft ertoe geleid dat de leefbaarheid in deze gebieden op dit moment redelijk stabiel kan worden genoemd. We hebben in de complexen met een * een huismeester aangesteld die bijna dagelijks in deze complexen aanwezig is en zorgt dat hij zoveel mogelijk bewoners kent. Het veiligheidsgevoel onder bewoners is hierdoor fors toegenomen en het lijkt erop dat de leefbaarheid in deze complexen voorzichtig stabiel blijft. We hebben nog geen aanleiding om te denken dat deze complexen al zonder huismeester kunnen. Geen inzet Om zo efficiënt mogelijk ons werk te kunnen doen, plegen we in sommige straten of complexen geen inzet. Hier komen we alleen als er een klacht wordt gemeld. Dit doen we omdat de ervaring heeft geleerd dat bewoners hier goed en prettig naast elkaar wonen. Fysiek aanwezig in buurten en wijken Domijn hecht sterk aan persoonlijk contact met onze klanten. Daarom zijn wij regelmatig aanwezig in de buurten en wijken waar wij woningbezit hebben. Wij onderhouden hierbij contact met huurders en Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

47

belanghouders. Tijdens onze verschillende contactmomenten signaleren wij wensen en problemen. Deze beoordelen we en daarna voeren we, bij voorkeur samen met bewoners en/of partners, een plan uit als we denken dat dit tot verbetering van de situatie leidt. Door de krachten te bundelen ontstaat er een oplossing die door alle partijen gedragen wordt en wenselijk is. Enkele voorbeelden van projecten die we samen met bewoners en/of partners hebben gerealiseerd: Redemptoristenpark in Glanerbrug: op advies van bewoners hebben we op het park 24 woningen voorzien van nieuwe schuurtjes, hebben we de tuinen opgeknapt en hekwerk en beplanting aangebracht. De veiligheid en de verhuurbaarheid van deze woningen heeft een goede impuls gekregen. ’t Meuke en Beatrixstraat/Zwarteland in Haaksbergen: politie, bewoners, gemeente en Domijn hebben de handen ineen geslagen en zijn met elkaar in gesprek over de leefbaarheid van deze gebieden. Iedereen kijkt, denkt en handelt vanuit zijn eigen expertise met maar 1 doel; prettiger wonen in dit gebied. Hangjongeren Etudestraat Glanerbrug: rond een hoekwoning was overlast van hangjongeren. Op verzoek van bewoners en in samenwerking met de gemeente zijn coniferen verwijderd en is een schutting geplaatst. Ook is het pad ernaast opnieuw betegeld waardoor er een plek is voor afvalcontainers. Deze plek is nu veilig en schoon. Kerkstraat in Glanerbrug: op de begane grond klommen jongeren over kozijnen waardoor er veel overlast was en regelmatig diefstallen werden gepleegd. Er zijn ramen in de kozijnen geplaatst en de bewoners zijn zeer tevreden. Op de Wal in het centrum van Enschede; hier was overlast van junks. De onderdoorgangen van dit complex zijn afgesloten waardoor het complex veiliger, rustiger en schoner is geworden. 6.3 Sociale klachten Zelfredzaamheid We vinden het belangrijk dat onze klant weet wat hij van ons mag verwachten. Daarom proberen we daar bij het aannemen van vragen en klachten, duidelijk over te zijn. Zodat onze klant weet wat hij wel en niet van ons kan verwachten. Dit vraagt van ons dat we nog beter leren duidelijk te zijn, de verwachting van de klant te managen en onze afspraken na te komen. Samenwerking We werken bij Domijn in alle gebieden integraal samen met alle afdelingen. Dit leidt ertoe dat we pro actiever kunnen werken, eenvoudiger maatwerk toe kunnen passen als we denken dat dat nodig is en we hopen dat we onze klanten nog prettiger kunnen laten wonen in onze woningen in leefbare buurten en wijken. Ook werken we nauw samen met wijkteams en hulpverleners in het belang van de klant en de leefbaarheid. Door vroegtijdig met elkaar te overleggen en vanuit meerdere brillen naar een gezin te kijken, lukt het steeds beter om preventiever te werken of complexe casuïstieken succesvol op te pakken. Waarbij het klantbelang altijd voorop staat. Enkele voorbeelden van zo’n integrale succesvolle samenwerking:  3 gezinnen zouden samen in 1 of 2 huizen moeten wonen om te voorkomen dat 2 kinderen uit huis zouden worden geplaatst. Met veel creativiteit, samenwerking tussen wijkcoach, jeugdzorg en andere hulpverlening heeft Domijn de bewoning weten te realiseren. De situatie is stabiel en de kinderen kunnen thuis blijven wonen.  Een gezin met 2 kinderen en diverse problematieken dreigde uitgezet te worden met een huurachterstand van ruim € 8000,-. Door een goede samenwerking met de wijkcoach is de situatie gestabiliseerd en hebben we een gebruikersovereenkomst afgesloten met een aantal voorwaarden waaraan het gezin moet voldoen om te kunnen blijven wonen én om de problemen aan te pakken. Inmiddels wordt de schuld afgelost, wordt er aan de ‘onderliggende’ problemen gewerkt i.s.m. de hulpverlening en wij ontvangen aan het einde van de periode het restant van de huurschuld waarbij het belangrijkste is dat het gezin met de kinderen, door alle interventies stabiel kan leven.  Een bewoner veroorzaakt al jaren overlast door geschreeuw, schelden en urinestank. Aan de andere kant is meneer een zeer betrokken en behulpzame buurman en medeburger. Ondanks de inzet van meerdere vormen van hulpverlening wint in de loop der jaren het ervaren van overlast het van de zorg om deze meneer. We zijn naar de rechter gegaan en hebben om een gedragsaanwijzing gevraagd en deze gekregen. Met deze aanwijzing verwachten we dat de overlast wordt teruggedrongen en het leven van deze bewoner ook verbetert. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

48







Een kliniek belt ons met het verzoek om woonruimte voor een jonge jongen. Deze woont nu bij zijn ouders. Door de thuissituatie heeft de jongen een paniekstoornis ontwikkeld die hem belemmerd een normaal leven te leiden. Hiervoor is hij in het verleden al eens succesvol behandeld, echter door terugkeer naar het ouderlijk huis is de problematiek weer toegenomen. Hij kan nu opnieuw worden behandeld waarbij de kliniek als voorwaarde stelt dat hij zelfstandig woont. De jongen heeft zichzelf optimaal ingespannen om de situatie op te lossen, zonder resultaat. Daarom zijn wij intern goed gaan overleggen én met de hulpverlening. We zijn tot het besluit gekomen urgentie te verlenen waardoor deze jongen weer zicht heeft op een redelijk normaal en sociaal leven. Een woningzoekende zocht contact met ons omdat hij steeds niet werd ingeloot. Het bleek dat hij een aantal zaken niet voor elkaar had (financiële en verslavingsproblemen) om in aanmerking te komen voor een woning. Hij was heel eerlijk en open over zijn situatie en we hadden de indruk dat hij erg gemotiveerd was zijn leven weer op orde te krijgen. Enkele maanden later ontstond er in Enschede West een heftige situatie waardoor wij een huurder zochten die bestand was tegen de woonsituatie zoals die op dat moment was. We hebben deze woningzoekende benaderd en samen met hulpverlenende partijen een goede overeenkomst opgesteld. Hij wordt op een aantal gebieden ondersteund waardoor het erg goed met deze bewoner gaat, het contact met de kinderen is hersteld en de situatie dusdanig is dat hij alle kansen heeft om zijn leven nog positiever te laten ontwikkelen. Een huurster die al 60 jaar in een portiekflat woont is volledig afhankelijk van de mantelzorg van haar dochters. De situatie is niet veilig omdat mevrouw haar woning niet uitkan als er niemand bij haar is. Haar dochters pleiten al jaren dat ze verhuist naar een benedenwoning zodat ook de verzorging minder intensief is, maar mevrouw wil en durft niet. Tot de eengezinswoning waar ze is opgegroeid vrij blijkt te komen. In dit geval hebben we maatwerk verleend en de woning aan deze mevrouw toegekend zodat ze niet naar een instelling hoeft, de mantelzorg door haar eigen dochters te verlenen is en haar eigen geluk een impuls krijgt doordat ze in een vertrouwde woning kan gaan wonen. Hier is in- en extern door meerdere partijen prachtig samengewerkt.

6.4 Verantwoording sponsoringsactiviteiten 2015 Bedrag

Ontvanger

Relatie met kerntaak Domijn

€ 6.050

IJsbaan Twente

Jaarlijkse termijnbetaling betreffende de realisatie van een kunstijsbaan in Enschede. Organisatie van sportactiviteiten voor o.a. huurders. De laatste termijnbetaling vindt plaats in 2016.

€ 1.000

Sterren stralen

De Stichting Sterren Stralen - een initiatief van Rotary Club Haaksbergen en Rotary Club Neede - zet zich in voor kinderen die opgroeien in armoede. Dit zijn kinderen uit gezinnen die om wat voor reden dan ook in zwaar weer verkeren. Vaak worden de wensen van kinderen dan sluitpost. Ten opzichte van leeftijdgenoten kunnen zij minder vaak meedoen, krijgen ze minder en voelen zij zich ook minder. In de regio Haaksbergen, Eibergen en Neede krijgen deze kinderen met Sinterklaas of Kerst een mooi cadeau en ontvangt het gezin een gezellig pakket met lekkere etenswaren.

€ 1.000

Sterren Stralen

Donatie Kerstactie 2014 Rotary Haaksbergen. Uitgifte kerstpakketten minderbedeelden in Haaksbergen.

€ 250

De Gaffel Oäskes

Beschikbaar stellen huurders bijeenkomst

€ 250

Stichting Ondersteuning Carnaval Losser

Donatie Boggelrieders

€ 8.500

Stichting Twentsewens Ambulance

Domijn heeft een prestatiecontract met de GEAS op basis van een bonus malusregeling. Met een bonus betaalt Domijn en met de malus GEAS. Onderling is afgesproken de bonus malus uitkering niet aan elkaar uit te keren maar aan een samen gekozen goed doel. Dit goede doel is de Stichting Twentse Wens Ambulance. Binnen de ambulancehulpverlening zijn veel patiënten, die aangewezen zijn op liggend vervoer. Een speciale groep vormen zij die chronisch ziek zijn of de patiënten die in een laatste levensfase verkeren. Dankzij deze donatie wordt het mogelijk gemaakt dat deze stichting wensen kan blijven vervullen.


49

7.

Wonen en zorg

7.1 Strategisch doel - algemeen De in het strategisch plan 2012-2016 geformuleerde uitgangspunten met betrekking tot het beleidsveld Wonen, Welzijn en Zorg bleven ongewijzigd in 2015:  We zijn een vastgoedorganisatie met een maatschappelijke taak. Deze maatschappelijke taak komt onder meer tot uiting in het realiseren van betaalbare woningen tegen een laag financieel rendement. In dit geval specifiek voor die klanten die, naast een woning, ook zorg nodig hebben;  Wij werken gebiedsgericht. Dat wil zeggen dat we de vraag in zijn territoriale samenhang bekijken. De vraag naar ‘zorgwoningen’ maar ook zorggerelateerd vastgoed maakt daar deel van uit;  We werken klantgestuurd. We richten ons op de vraag en behoefte van de (individuele) klant;  Wij faciliteren mensen zo lang mogelijk zelfstandig mee te doen in de samenleving. Dan gaat het over zelfredzaamheid en het zelf kunnen maken van keuzes, ook ten aanzien van het wonen;  We zetten in op partnership. Samen met organisaties op het gebied van zorg en welzijn blijven we onze maatschappelijke verantwoordelijkheid oppakken. Daarbij geldt het ‘schoenmaker blijf bij je leestprincipe’: iedereen doet waar hij of zij goed in is en samen realiseer je de gevraagde combinatie. Wij richten ons daarbij op het vastgoed, het wonen voor onze klanten. 7.2 Gevoerde beleid en activiteiten in 2015 – meer specifiek  Samenwerking met andere partijen Afgelopen jaar is (opnieuw) veel tijd en energie ingezet op de samenwerking met stakeholders op het gebied van Wonen en Zorg. Zo is regelmatig overleg geweest met de verschillende gemeenten Enschede, Haaksbergen en Losser op zowel bestuurlijk als ambtelijk niveau over de hervormingen in de langdurige ondersteuning en zorg per 1 januari 2015. Ook zijn hierover met verschillende zorgpartijen in ons werkgebied actief gesprekken gevoerd. Tevens is aan het onderwerp Wonen & Zorg aandacht geschonken in het bod aan de verschillende gemeenten.  Risicoanalyse op complexmatig verhuur (zorg) vastgoed In de eerste helft van 2015 is de risicoanalyse van het complexmatig verhuurde zorgvastgoed van de Woon corporaties afgerond. Domijn heeft de rol van projectleider op zich genomen binnen de expertise groep Wonen & Zorg van Woon die verantwoordelijk was voor deze risicoanalyse. Het risico is beoordeeld naar mogelijke financiële risico’s, risico naar type klant (bewoner/zorgorganisatie) en risico naar kwaliteit van het gebouw. Uit de analyse blijkt dat Domijn op dit moment de risico’s onder controle heeft onder het complexmatig verhuurde zorgvastgoed.  Inkomensregistratie, passendheidstoets en intermediaire verhuur In 2015 verdiepten we ons verder in de inkomensregistratie en introductie van de passendheidstoets bij sociale woningbemiddeling. We deden dit ook bij woningbemiddeling door tussenkomst van een andere rechtspersoon dan Domijn, de zogeheten intermediaire verhuur. Domijn dient er namelijk voor te zorgen dat de intermediairs de regels voor woningtoewijzing naleven en dat de intermediair Domijn juist en volledig over de toewijzingen informeert. Domijn moet zich hierover verantwoorden aan de accountant. Afspraken met intermediaire verhuurders worden vastgelegd in een overeenkomst tussen Domijn en de intermediair. De beleidsuitgangspunten en concrete tekstvoorstellen voor deze afspraken met intermediairs zijn in de tweede helft van 2015 verder uitgewerkt. Voor zover noodzakelijk worden deze in 2016 geïmplementeerd. Landelijk lopen nog enige inhoudelijke discussies over de uitwerking van deze specifieke wet- & regelgeving bij intermediaire verhuur. Deze worden ook in 2016 nauwgezet gevolgd omdat deze mogelijk een verandering op onze uitgangspunten en de werkwijze van Domijn hebben.  Langer Zelfstandig Thuis Wonen Lang Zult U Wonen heeft in opdracht van de Provincie Overijssel in de eerste helft van 2015 een onderzoek uitgevoerd naar de visies van verschillende verhuurorganisaties op het Langer Zelfstandig Thuis Wonen voor (oudere) huurders. Vanuit Woon is in de tweede helft van 2015 gewerkt aan het opstellen van een gezamenlijke visie, omdat deze bij veel corporaties ontbrak. Op de valreep is eind 2015 een nieuwe subsidieaanvraag goedgekeurd door de Provincie Overijssel. Het doel van dit project is om de zelfredzaamheid en eigen verantwoordelijkheid van huurders te stimuleren door hen in staat te stellen na te denken over de wijze waarop zij op een veilige en comfortabele manier in hun huis ouder kunnen worden. Óf we helpen hen tot een besluit te komen dat een verhuizing naar een passende woning het


50

overwegen waard is. Pilots binnen dit project zullen bij Domijn en Welbions ingevuld worden in de eerste helft van 2016.  Convenanten met intermediaire verhuurders binnen Domijn In de tweede helft van 2015 zijn met verschillende disciplines binnen de organisatie gesprekken gevoerd over de wijze waarop wij tegen convenanten aankijken. Er zijn op dit moment verschillende vormen van afspraken: van afspraken over jaarlijkse beschikbare aantallen woningen tot wijze waarop (met of zonder voorrang) gezocht kan worden met verschillende organisaties. Dit is geen wenselijke situatie. Er wordt onderzocht hoe we afspraken met derden inhoudelijk toekomstproof maken zodat deze aansluiten bij de weten regelgeving en onze collectieve ambitie. 7.3

De belangrijkste (opgeleverde) projecten in 2015:

Enschede  In 2013 is gestart met het project Erve Leppink, dat in 2015 in gebruik is genomen. In opdracht van twee huurders (De Posten en de JP van den Bent Stichting) is het volgende project opgeleverd: 48 zorgappartementen voor PG patiënten voor De Posten (inclusief fysiotherapie ruimte en kantoorruimte), 32 zorgappartementen met een dagbestedingsruimte en kantoor/slaapruimte voor slaapwacht voor de JP van den Bent Stichting en een gezamenlijke (De Posten & JP van den Bent) huiskamerfunctie voor de wijk Helmerhoek. Haaksbergen  In Haaksbergen werden geen projecten op het gebied van Wonen & Zorg opgeleverd. Losser  In Losser werden geen projecten op het gebied van Wonen & Zorg opgeleverd.


51

8.

Betrekken belanghouders en bewoners bij beleid en beheer

8.1 Strategisch doel Domijn wil continue in dialoog zijn met haar bewoners en partners. Dit kan alleen dankzij medewerkers die dicht bij bewoners staan en weten wat er in buurten en wijken aan de hand is. Die het netwerk kennen zodat zij met mandaat en ondersteuning van de organisatie kunnen bijdragen aan die leefbare omgeving. De gedachte daarbij is dat wij niet vóór de bewoners werken, maar mét de bewoners. We dóen, maar maken ook mogelijk. We signaleren, maar zetten ook onze kennis van het netwerk in. We participeren in de wijk in nauwe samenwerking met bewoners en andere partijen. We tonen inzet, maar verwachten ook inzet. Om dit mogelijk te maken hebben we twee jaar geleden buurtteams opgericht. Medewerkers in deze teams zijn integraal verantwoordelijk voor alle primaire processen in de buurt. Vanuit hun kennis van de klant, het bezit, de collega’s en het buurtnetwerk ontstaat de continue dialoog waar wij naar op zoek zijn. Het afgelopen jaar hebben we veel energie gestoken in het doorontwikkelen van de buurtteams. Door het directe contact met klanten zijn vragen en ideeën van klanten in beeld en krijgen klanten ‘op maat’ een reactie. Het komende jaar richten we ons op het versterken van bestaande buurtnetwerken. Hierbij sluiten we aan bij de contacten die er al zijn en bestaande initiatieven. Door het versterken van goede relaties en het ontwikkelen van een gezamenlijk beeld van de opgaven in een buurt betrekken we belanghouders en bewoners vanaf het begin bij de keuzes die we dagelijks maken. Op organisatieniveau werken we nauw samen met de Huurderskoepel en de drie huurdersverenigingen. In de Herzieningswet van minister Blok krijgen huurdersorganisaties meer invloed op het beleid van corporaties. En dan met name bij het maken van prestatieafspraken met gemeenten. Het afgelopen jaar heeft Domijn per gemeente met de huurdersverenigingen afgesproken op welke manier zij betrokken worden in dit proces. Hiermee zijn zij vanaf het komende jaar in de gelegenheid om hun rol te pakken. Gezien het belang van participatie op organisatieniveau is in 2015 een onderzoek gestart door een student van de UT. Dit onderzoek richt zich op de ontwikkeling van participatie op organisatieniveau en mogelijke scenario’s voor de toekomst. Begin 2016 is het onderzoek afgerond en bespreken we samen met de huurdersorganisaties de aanbevelingen. 8.2 Klachtenadviescommissie Twente We zijn aangesloten bij de regionale klachtenadviescommissie Twente. Deze klachtenadviescommissie werkt volgens een vastgesteld reglement en procedure. De klager moet de klacht op twee niveaus indienen voordat de commissie de klacht in behandeling neemt:  Niveau 1 is met de betrokken medewerker;  Niveau 2 is met de verantwoordelijke leidinggevende van deze medewerker. Er zijn het afgelopen jaar in totaal 241 klachten ingediend bij Domijn, een daling van 33,5% ten opzichte van 2014. De ontvangen klachten zijn als volgt te verdelen; Enschede: 195, Haaksbergen: 24 en Losser: 22. Er zijn 2 klachten ingediend bij de klachtenadviescommissie; 1 klacht is niet ontvankelijk verklaard door de klachtenadviescommissie omdat de klager niet reageerde op vragen/verzoeken van de klachtencommissie en 1 klacht is afgewezen door de klachtencommissie. 8.3 De Huurderskoepel De koepel is een belangrijke gesprekspartner. De koepel vertegenwoordigt de samenwerkende huurdersverenigingen uit Enschede (Bewonersrijk), Haaksbergen (Huurdersvereniging Haaksbergen) en Losser (Huurders Belangen Vereniging Losser). De samenwerkingsovereenkomst tussen ons en de koepel regelt het doel van de samenwerking, de erkenning en representativiteit, de inrichting en de onderwerpen van het overleg, de informatievoorziening, het adviesrecht, het instemmingsrecht, de financiën en eventuele geschillen. Het overleg richt zich met name op beleidszaken. De partijen spreken elkaar vier keer per jaar. In 2015 is gesproken over de volgende onderwerpen:  Begroting 2015 (informatierecht);  Jaarverslag 2014 (informatierecht);  Huurverhoging per 1 juli 2015 (adviesrecht);  Labeling van woningen (informatierecht);  Huurdersparticipatie (informatierecht)  Statushouders (informatierecht) Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

52



Prestatieafspraken (informatierecht)

Op basis van de samenwerkingsovereenkomst zijn prestatieafspraken gemaakt. We spreken vier keer per jaar met de afzonderlijke huurdersverenigingen over onderwerpen die specifiek zijn voor de betreffende locatie. Via de website (www.domijn.nl) kunnen huurders kennis nemen van statuten, reglementen, jaarrekeningen, jaarverslagen en andere belangrijke stukken. 8.4 Bewonerscommissies en projectcommissies Wij vinden het belangrijk om in gesprek te zijn en te blijven met onze huurders. Dit doen wij op verschillende manieren, van een individueel gesprek tot overleg met bewonerscommissies. We zien het aantal bewonerscommissies afnemen. Vorig jaar telden we er 40 en het afgelopen jaar is dit gedaald naar 28 commissies. We blijven kijken naar passende wijzen om in gesprek te zijn met onze huurders. We doen dit het liefst op projectbasis en starten in principe geen nieuwe bewonerscommissies op. Omdat we erin geloven dat in gesprek gaan met huurders het meest zinvol is als er op dat moment onderwerpen zijn die voor de huurders relevant zijn. Dan zijn mensen bereid er tijd in te steken en ons op de beste wijze te adviseren. 8.5 Prestatiecontracten gemeenten Enschede In oktober hebben de bestuurders van Domijn, Ons Huis, De Woonplaats het bod op de woonvisie aangeboden aan de gemeente en huurdersverenigingen. Hierbij is afgesproken dat open aanmerkingen en kanttekeningen worden meegenomen in het traject tot het opstellen van het bod in 2016. Het bod        

gaat in op de volgende onderwerpen: 1 op 1 terugbouwen betaalbaarheid verkoop corporatie huurwoningen duurzaamheid gebiedsprioritering Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed Wonen en Zorg Specifieke doelgroepen

Haaksbergen Afgelopen jaar heeft in het teken gestaan van het concretiseren van de prestatieafspraken. De prestatieafspraken zijn opgesteld aan de hand van onderstaande thema’s, waarbij komend jaar de focus ligt op de thema’s ‘Betaalbaarheid & beschikbaarheid’ en ‘Leefbare buurten & wijken’.  Betaalbaarheid & beschikbaarheid  Leefbare buurten & wijken  Begeleiding nieuwe huurders  Wonen & zorg  Investeringscapaciteit  Duurzaamheid Begin 2016 worden de prestatieafspraken ondertekend door de gemeente, Domijn en de Huurdersvereniging Haaksbergen. Losser In november heeft Domijn een bod gedaan op de reeds bestaande woonvisie van de gemeente Losser. Naar verwachting wordt het eerste kwartaal van 2016 gebruikt om de prestatieafspraken te formaliseren. Eens per kwartaal vindt er overleg plaats met het college, waarnodig weten we elkaar ook in de tussenliggende periode te vinden.


53

9.

Financiële continuïteit

In dit hoofdstuk zetten we het gevoerde beleid en beheer op financieel gebied uiteen. Alle tabellen en financiële informatie die zijn opgenomen in het volkshuisvestingsverslag, betreft informatie die niet aan een accountantscontrole onderhevig is geweest. 9.1 Kerncijfers Tabel: kerncijfers Omschrijving Aantal verhuureenheden Woningen en woongebouwen – totaal* Zelfstandige woongelegenheden DAEB Zelfstandige woongelegenheden niet-DAEB Onzelfstandige woongelegenheden DAEB Onzelfstandige woongelegenheden niet-DAEB De Aanleg Weerselo DAEB

In beheer (geen eigendom) Garages, bergingen en parkeergarage Bedrijfsruimten Strategisch bezit bedrijfsruimte Overig bezit Totaal Mutaties in het boekjaar Woningen en woongebouwen - verkocht regulier - verkocht in het kader van koopgarant - verkocht vanuit voorraad - gekocht - gesloopt - opgeleverd - overige mutaties Niet-woongelegenheden Aankoop Garages, bergingen en parkeergarage Bedrijfsruimten Strategisch bezit In beheer (geen eigendom) Overig bezit Correctie overig bezit Totaal In aanbouw Woningen en woongebouwen Niet woongelegenheden (aantal m2) Koopwoningen Onderhanden werk - opgeleverde koopwoningen - voorraad koopwoningen

2015

2014

2013

2012

2011

15.322 14.108 634 522 0 58

15.497 14.185 757 554 1 0

15.370

15.669

15.624

24

24

24

23

24

927 226

926 209

941 156

956 146

827 175

232 16.731

226 16.882

218 16.709

187 16.981

171 16.821

-53 -6

-32 -5

-57 -5

-64 -18

-65 -22

17 -292 157 2

15 -16 175 0

5 -334 95 -3

12 -25 127 13

13 -32 144 30

-1 25

-7 32

-15 10

129 -29

56 -2

1 31

-1 15

-7 15

-151

5 6 173

-272

160

130

157

219

61

222 1.245

1.663

32

* De cijfers over 2014 zijn aangepast i.v.m. de nieuwe classificatie van het bezit conform de nieuwe woningwet.


54

Omschrijving Aantal woningen naar huurprijsklasse Goedkope woningen (2015: < 403,06) Betaalbare woningen (2015: vanaf 403,06 tot 618,24) Dure huurwoningen (2015: vanaf 618,24 tot 710,68) Huurwoningen boven huurtoeslaggrens (2015: > 710,68) Het verhuren van woningen Aantal mutaties Mutatiegraad Huurmatigingen (m.i.v. 2014 niet meer) Huurachterstand in % jaarhuur * m.i.v. 2011 excl. dubieuze debiteuren en uitgaande van brutohuren (voorgaande jaren % van nettohuren)

Huurderving in % jaarhuur Aantal ontruimingen Aantal ontruimingen wegens overlast Financiële continuïteit Liquiditeit (current ratio) Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Operationele kasstroom Investeringskasstroom Financieringskasstroom Kwaliteit woningbezit Aantal reparatieverzoeken per woning Aantal mutaties Kosten Kosten Kosten Kosten

per reparatieverzoek per mutatie planmatig onderhoud per woning overig onderhoud per woning

Omschrijving Balans en winst- en verliesrekening (per woning) Eigen vermogen Voorziening onderhoud Overige voorzieningen Totaal bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfslasten Financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Jaarresultaat Personeelsbezetting (einde boekjaar) Totaal formatieplaatsen Werkelijk aantal personeelsleden


2015

2014

2013

2012

2011

2.139 10.112

2.111 10.128

2.214 10.108

2.532 10.517

2.929 10.773

1.982

2.059

1.969

1.545

1.115

1.089

1.215

1.079

1.075

807

1.690 11,10% 1,90%

1.584 10,30% 0 1,87%

1.672 10,90% 3.253 3,84%

1.761 11,33% 3.333 2,38%

1.535 9,13% 3.645 1,70%

1,87% 43 4

2,15% 45 4

2,65% 73 32

3,12% 53 18

2,59% 73 2

0,43 58,34% -7,81% 3,23% -3,21% 21.595 -17.630 -11.796

0,33 60,02% 6,91% 3,28% 5,46% 16.049 -40.485 21.920

0,39 58,71% -6,99% 3,42% -2,69% 14.242 -22.094 23.063

0,17 41,84% -6,16% 3,60% -0,48% 25.175 -51.261 9.514

0,41 36,61% -4,95% 3,82% 0,61% 75.499 -42.917 -25.521

1,71 1.690

1,87 1.584

1,90 1.672

1,61 1.761

1,73 1.535

169 1.867 1.321 73

126 2.056 1.358 70

162 1.836 1.550 91

196 1.440 1.076 93

186 1.468 659 118

2015

2014

2013

2012

2011

58.532 0 1.090 7.231 4.347 -1.331 -4.268 -4.570

62.089 0 641 6.778 4.527 -1.322 3.818 4.292

58.335 0 1.018 6.547 4.489 -1.295 -4.119 -4.078

27.958 0 498 6.393 6.149 -1.239 -1.540 -1.723

21.998 0 604 6.419 5.453 -1.360 -1.200 -1.088

201,65 221

198,72 218

212,18 235

210,08 234

211,48 237

55

9.2 Analyse jaarresultaat Het jaar 2015 sloten we af met een negatief resultaat van circa € 69,8 miljoen. Het jaar is begroot met een positief jaarresultaat van € 30,7 miljoen. Als we de realisatie 2015 vergelijken met de begroting 2015 (enkelvoudige jaarrekening) krijgen we het volgende beeld: Tabel: analyse jaarresultaat (enkelvoudig) Begroot 2015 Bedrijfsopbrengsten 1. Huren 2. Vergoedingen 3. Verkoopresultaat onroerende zaken 4. Geactiveerde productie 5. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten 6. Afschrijvingen 7. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 8. Lonen & Salarissen 9. Sociale lasten 10. Pensioenlasten 11. Lasten onderhoud 12. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat 13. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Financiële baten en lasten 14. Waardeveranderingen Financiële Vaste Activa 15. Rentebaten 16. Rentelasten 17. Waardeveranderingen verplichting VOV Saldo financiële baten en lasten

Werkelijk 2015

Verschil

101.163 6.101 756 1.888 194 110.102

101.026 5.128 1.454 991 1.769 110.368

-137 -973 698 -897 1.575 266

1.053 0 10.620 1.629 1.909 22.513 30.647 68.369

1.468 0 10.847 1.563 1.756 24.968 25.901 66.503

-415 0 -227 66 153 -2.455 4.746 1.866

41.733

43.865

2.132

8.621

-88.695

-97.316

24 1.008 -20.993

-24 -166 377 -541 -354

-19.961

0 842 -20.616 -541 -20.315

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 18. Resultaat deelnemingen 19. Vennootschapsbelasting

30.393 300 0

-65.145 546 -5.160

-95.538 246 -5.160

Jaarresultaat

30.693

-69.759

-100.452

Het lagere resultaat over 2015 wordt vooral veroorzaakt door de volgende factoren:  De verkoopopbrengstenvallen positiever uit doordat er 2x zoveel woningen zijn verkocht, dan was begroot;  In de overige opbrengsten zijn in 2015 de pro rata BTW opbrengsten voor 2009 t/m 2013 verantwoord, deze waren niet begroot;  De overige bedrijfslasten vallen met name lager door het wegvallen van de heffing saneringssteun,de exploitatiekosten van het Polaroid terrein en diverse algemeen beheer kosten;  De niet-gerealiseerde waardeverandering betreft de waardemutatie gedurende 2015 van het gehele vastgoed in exploitatie en projecten in ontwikkeling. Met name door een lager aantal woningen en het inrekenen van lagere markthuren ontstaat er een waardeverlies op ons bezit in exploitatie;  Doordat de nieuwe financiering tegen een lager rentepercentage is aangetrokken, komen de rentelasten lager uit;  Vanwege de waardeontwikkeling in 2015 van de woningen verkocht onder koopgarant is er een verlies verantwoord;  Het resultaat van de deelnemingen valt met name hoger uit door het resultaat uit de Vof GOS en IT Woon BV.  Vanwege het compenseren van de fiscale winst over 2015 met de verrekenbare verliezen, is er een last voor de vennootschapsbelasting opgevoerd.  Hogere lasten uit hoofde van asbest (€ 0,8 miljoen), luxere inrichting keukens dan basisinrichting (€ 0,4 miljoen) en toerekening van 14 maand i.p.v. 12 maand onderhoud KGO door wijziging bepaling transitoria onderhoud boekjaar (€ 1,5 miljoen).


56

Onder de post “niet gerealiseerde waardeveranderingen” zijn de waardeveranderingen van het bestaande bezit en van de projecten in ontwikkeling opgenomen. Hieronder volgt een opstelling van de (correcties op) waardeveranderingen inzake de projecten in ontwikkeling welke ten laste van 2015 zijn gekomen: Waardeveranderingen sociaal vastgoed in ontwikkeling Enschede Grondexploitatie Wesselerbrink Bijvank Enschede Groot onderhoud Wesselerbrink Bijvank Fase 1 Enschede Nieuwbouw Wesselerbrink Bijvank Fase 2 Enschede Nieuwbouw Wesselerbrink Bijvank Fase 3 Enschede Nieuwbouw Wesselerbrink Bijvank Fase 4 Enschede Nieuwbouw Wesselerbrink Bijvank Fase 5 Enschede Nieuwbouw Ramelerbrink Nieuwbouw Tulp-/Meidoornstraat De Laares Enschede Nieuwbouw Papaverstraat De Laares Enschede Nieuwbouw Schipholtstraat Enschede Grondexploitatie Schipholtstraat Enschede Nieuwbouw Zorgcluster Roombeek Enschede Nieuwbouw Zenderenbrink Enschede Grondexploitatie Zenderenbrink Enschede Groot Onderhoud Geraniumstraat Nieuwbouw Zuiderspoorflat Nieuwbouw Erve Leppink Enschede Polaroidterrein Groot onderhoud Aldiflat Haaksbergerstraat Enschede Groot onderhoud De Klomp/Oldenzaalsestraat Enschede Planmatig onderhoud Veenstraat Enschede Groot onderhoud Landbouwstraat Enschede Groot onderhoud Voortsweg Enschede Groot onderhoud Lonnekerweg Enschede Groot onderhoud Vlierstraat Enschede Redemptoristenpark Haaksbergen Nieuwbouw Wiedenbroek Nieuwbouw Frankenhuis Grondexploitatie Julianastraat Haaksbergen Nieuwbouw Julianastraat Haaksbergen Grondexploitatie Kop van de Parallelweg Haaksbergen Groot onderhoud CLV gebouw Haaksbergen Losser Groot onderhoud Neercasselstraat Losser Nieuwbouw 't Zijland Fase 1 Losser Nieuwbouw 't Zijland Fase 2 Losser Grondexploitatie 't Zijland Fase 2 Losser Nieuwbouw Troelstrastraat Losser Nieuwbouw Prins Bernhardstraat Overdinkel Groot onderhoud + Nieuwbouw Kulturhus Overdinkel Grondexploitatie Tjibbe Knolstraat Overdinkel Nieuwbouw Tjibbe Knolstraat Grondexploitatie Willem Gamestraat Overdinkel Nieuwbouw Julianastraat Overdinkel Grondexploitatie Julianastraat Overdinkel Grondexploitatie Iris- Leliestraat

2015 -24.554.404 -1.394 138.721 -219.739 -1.275.487 -11.607 16.157 286.629 48 -95.704 -64.359 -510 55.727 1.489 -137.846 -241.540 -736.214 -7.747.920 -473.000 99.708 -5.851 -124 59.381 441.933 -64.451 -151.401

-69.756 -3.204 14.918 42.643

-341 86.309 -1.116.080 3.579 -96.069 -1.443 -393.247 89.692 -64.824 -34.402 -774.048 144.260 -9.261.907 -46.115.680

Waardeveranderingen commercieel vastgoed in ontwikkeling Enschede Nieuwbouw Wesselerbrink Bijvank Fase 2 Enschede Polaroidterrein Haaksbergen Nieuwbouw Frankenhuis Haaksbergen

2015 13.169 -55.137 -1.709 -43.678


57

Waardeverandering grondposities Grondexploitatie Kop van de Parallelweg Haaksbergen Grondexploitatie De Hoeve Grondexploitatie 't Zijland Fase 2 Losser Grondexploitatie Dennenbosweg Hengelo

2015 489.820 -21.159 -278.372 -45.000 145.289

Indien de vergelijking tussen de begroting en realisatie over 2015 wordt gemaakt op basis van kasstromen (die beter vergelijkbaar zijn vanwege de onafhankelijkheid van boekhoudkundige grondslagen en principes), ontstaat het volgende beeld: Tabel: overzicht operationele kasstroom (enkelvoudig) Begroot 2015 Inkomsten Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Rentebaten Som der inkomsten

Werkelijk 2015 Verschil

101.163 6.101 3.527 207 53 111.051

101.026 5.128 8.084 1.769 90 116.097

-137 -973 4.557 1.562 37 5.046

Uitgaven Lonen & Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Rentelasten Som der uitgaven

10.618 1.629 1.909 22.513 30.647 21.412 88.728

10.847 1.563 1.756 24.968 25.901 20.616 85.651

-229 66 153 -2.455 4.746 796 3.077

Operationele kasstroom

22.323

30.446

8.123

Bovenstaande operationele kasstroom wijkt af van de operationele kasstroom zoals deze wordt gepresenteerd in de kerncijfers en het kasstroomoverzicht. Deze afwijking zit in het niet meenemen van de mutatie in vlottende activa en kortlopende schulden. Hierbij is te constateren dat de werkelijke operationele kasstroom (inclusief verkoopopbrengsten) € 8,1 miljoen hoger uitvalt dan begroot. Het verschil wordt met name veroorzaakt door een hogere verkoopopbrengst en een lagere uitgave in de overige bedrijfslasten. Het saldo operationele kasstroom van ruim € 30 miljoen illustreert dat Domijn beschikt over een gezonde bedrijfsvoering, waarbij sprake is van een goede balans tussen inkomsten en uitgaven uit verhuur en verkoop van vastgoed.


58

9.3 Analyse bedrijfswaarde Hoewel Domijn in 2014 over is gegaan naar een waardering op basis van marktwaarde in verhuurde staat, maken wij nog steeds een bedrijfswaardeberekening van ons bestaande bezit om te zien in hoeverre onze complexen rendabel zijn. Dit is met name van belang voor de financierbaarheid van Domijn. De bedrijfswaarde verkrijgen we door de contante waarde van de toekomstige inkomsten te verminderen met de contante waarde van de toekomstige uitgaven. De bedrijfswaarde van het sociale vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging bedraagt in totaal € 736 miljoen (bedrijfswaarde 2014: € 713 miljoen), die van het commerciële vastgoed € 141 miljoen (bedrijfswaarde 2014: € 177 miljoen). De bedrijfswaarde van het totale bezit in exploitatie komt hiermee uit op € 877 miljoen (bedrijfswaarde 2014: € 890 miljoen). Analyse van de bedrijfswaarde De verlaging van de bedrijfswaarde van het bezit met ongeveer € 13 miljoen wordt voornamelijk verklaard door de autonome ontwikkeling (+ 16 miljoen), parameterwijzigingen (+ 49 miljoen), voorraadmutaties (+ 11 miljoen) en niveauwijzigingen (-/- 89 miljoen).

9.4 Financieel beleid De directie heeft in 2011 het strategisch plan 2012-2016 vastgesteld. Hierin heeft zij de missie, visie en strategie verwoord. Een concretisering hiervan staat in de plannen van de afdelingen Wonen, Beleid & Bedrijfsvoering en Ontwikkeling. Jaarlijks verstrekt de directie concrete opdrachten aan elke afdeling. Deze opdrachten beschrijven wat er dat jaar verwacht wordt van de realisatie van onze koers. Het uitvoeren van deze opdrachten en een aantal externe ontwikkelingen (onder meer vennootschapsbelasting, het dossier staatssteun, beperking huurverhogingen, marktontwikkelingen en de kredietcrisis) leiden tot inperking van de financiële ruimte. De vraag die we ons zodoende stellen is of onze ambities financieel haalbaar zijn. De verschillende beleidsvelden zijn onderling afhankelijk van elkaar. Het gaat hier over onder meer:  Portfoliomanagement;  Huurbeleid;  Onderhoudsbeleid;  Personeelsbeleid;  Investeringsbeleid;  Acquisitiebeleid;  Financieel beleid (inclusief treasurybeleid). Financiële continuïteit In het licht van de financiële continuïteit en voor de analyse van beleidskeuzes, willen we zicht hebben op vermogens- en resultaatontwikkelingen, financiële doelstellingen en de wijze waarop rapportering vorm moet krijgen. Om zicht op vermogens- en resultaatontwikkelingen te verkrijgen hebben we in 2009 het financieel beleidsplan vastgesteld. Dit beleidsplan is ultimo 2012 gewijzigd. Deze wijzigingen hebben met name betrekking op aanscherping van onze financiële grenswaarden, alsmede het toevoegen van de gemiddelde schuldrest per woning als belangrijke indicator voor onze financiële positie. Tevens is de DSCR toegevoegd, naast de ICR als kassstroomindicator. In het financieel beleid ligt de focus op kasstromen. Het geeft richting aan de gewenste verhouding tussen de kasstromen. Daarmee geeft het inzicht in de ruimte die bestaat om het gewenste rendement te behalen. Het behaalde rendement wordt omgezet in maatschappelijk dividend. Kortom: ‘zonder vastgoedrendement geen maatschappelijk dividend’. We sturen op resultaat- en rendementsdoelstellingen en vermogensontwikkelingen. Daarbij is een aantal indicatoren benoemd, die we gebruiken als strategische sturingsvariabelen. De financiële indicatoren zijn ingebed in de Planning & Control-cyclus. Hierbij hebben we een normenkader ontwikkeld. Vanuit het normenkader worden voorgenomen investeringen en beheerplannen getoetst op haalbaarheid en de gewenste financiële uitkomst. In het financieel beleid zijn rendementseisen voor voorgenomen investeringen vastgesteld. We hanteren de interne rendementseis als disconteringsvoet. Deze is nodig om de netto contante waarde van geprojecteerde Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

59

kasstromen van een investering in vastgoed gelijk te laten zijn aan de stichtingskosten van de investering zelf. De interne rendementseis wordt vaak aangeduid als de IRR, oftewel de Internal Rate of Return. Hieronder worden de actuele kengetallen en grenswaarden kort samengevat: Tabel: grenswaarden kengetallen financieel beleid Kengetal

Norm

Interest Dekkings Ratio

Minimaal 1,5

Debt Service Coverage Ratio

Minimaal 1,1

Direct rendement totaal

Minimaal 4,3%

Schuldrest per woning

Maximaal EUR 45.000

Financieringsratio (Loan to Value obv WOZ)

Maximaal 50%

Investerings-financieringsratio

Maximaal 10% over een tijdvak van 10 jaar

Rendement nieuwe projecten

Gemiddeld minimaal 4,3%

Vanwege de overgang in 2014 naar een waardering op marktwaarde in verhuurde staat, zal ook het financieel beleidsplan op onderdelen worden aangepast. Dit zal met name betrekking hebben op een aantal financiële kengetallen/ratio’s. In de eerste helft van 2016 zal dit worden afgerond.

9.5 Financiële continuïteit Woningcorporaties (toegelaten Instellingen) worden geconfronteerd met diverse kabinetsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer: De Wet verhuurderheffing. Deze wet geldt voor alle verhuurders met meer dan 10 huurwoningen in de gereguleerde sector. De heffing loopt naar verwachting op naar € 1,7 miljard in 2017; -

Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2016-2020 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2016 tot en met 2020 van respectievelijk 0%, 1%, 1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Ook voor de jaren daarna is 1% ingerekend.

Voor de komende jaren zijn de volgende bedragen aan sectorspecifieke heffingen in onze meerjarenramingen 2016 – 2020 en daarmee dPi 2015 opgenomen: Tabel: overzicht ingerekende heffingen Omschrijving Totaal sectorspecifieke heffingen Saneringsbijdragen CFV Verhuurdersheffing

Begroot 2016 0 7.667

Begroot 2017 1.002 8.453

Begroot 2018 1.012 8.336

Begroot 2019 1.028 8.332

Begroot 2020 1.047 8.590

Voor 2016 is de saneringsbijdrage CFV komen te vervallen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verstrekt borging voor financiering voor kwalificerende (vastgoed-)investeringen en de herfinanciering van eerdere geborgde financiering. Woningcorporaties zijn voor de financiering in hoge mate afhankelijk van het verkrijgen van borging. Voor het waarborgen van de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering van de individuele woningcorporatie is het voor de woningcorporatie van groot belang om te voldoen aan door externe partijen vereiste financiële kengetallen zoals ‘loan to value’, de interest dekkingsratio en de debt service coverage ratio. Het WSW heeft in juni 2015 het faciliteringsvolume voor Domijn voor de jaren 2015 tot en met 2017 vrijgegeven. Het WSW heeft aangegeven dat het borgingsplafond in 2016 oploopt tot € 611,2 miljoen. Dit op basis van de aangeleverde gegevens uit de dPi 2015. De gemeente Enschede heeft, op basis van de meerjarenbegroting 2016 van Domijn, de gelimiteerde achtervangovereenkomst met het WSW met een jaar verlengd voor een maximaal bedrag van € 28,8 miljoen.


60

De gemeentes Haaksbergen en Losser hebben met ingang van 1 januari 2015 een generieke achtervang voor 5 jaar afgegeven.

Onze financiële meerjarenraming laat het volgende beeld zien: Tabel: kasstroomoverzicht in meerjarenperspectief Omschrijving Operationele kasstroom - huren - vergoedingen - overige inkomsten - personeel - onderhoud - overige bedrijfsuitgaven - leefbaarheid - heffingen overheid - renteuitgaven Totaal operationele kasstroom (des) investeringskasstroom - projecten nieuwbouw - verbeteringen - investeringen in activa tdv exploitatie - duurzaamheid - verkoop - deelnemingen/overige FVA Totaal (des) investeringskasstroom Financieringskasstroom - mutatie rekening courant faciliteit - aflossing bestaande leningenportefeuille - nieuw aan te trekken financiering Totaal financieringskasstroom Vennootschapsbelasting

Begroot 2016

Begroot 2017

Begroot 2018

Begroot 2019

Begroot 2020

101.984 4.880 325

104.486 4.957 224

107.389 5.042 222

111.076 5.132 230

113.398 5.235 265

-14.512 -24.097 -18.183 -1.718 -7.667 -20.345 20.577

-13.945 -22.374 -18.091 -1.242 -9.455 -19.910 24.650

-14.382 -21.693 -17.184 -1.263 -9.348 -19.769 29.014

-14.811 -26.734 -17.356 -1.286 -9.360 -19.426 27.465

-15.270 -22.780 -17.549 -1.309 -9.637 -18.884 33.469

-24.106 -4.432 -3.368 -2.552 4.290 227 -29.941

-23.468 -6.112 -5.020 -3.979 8.718 263 -29.598

-19.124 -3.391 -1.500 -3.000 8.768 263 -17.984

-5.769 -7.574 -980 -3.000 9.477 263 -7.583

17 0 -970 -3.000 8.595 263 4.871

1.607 -23.032 34.003 12.578

-10.306 -30.482 25.124 -15.664

42 -20.406 9.418 -10.946

769 -20.958 1.845 -18.344

1.499 -38.452 1.611 -35.342

0

0

0

0

0

De hierboven genoemde aan te trekken extra financiering heeft voor het merendeel betrekking op investeringen in DAEB (borgbaar) vastgoed. Op grond van de huursomverdeling tussen DAEB en niet DAEB activiteiten (bron: dPi 2015) kan de volgende verdeling worden gemaakt: Tabel: splitsing financieringsbehoefte in DAEB en niet-DAEB activiteiten Begroot Begroot Omschrijving 2016 2017 Additionele financieringsbehoefte 30.443 22.499 Waarvan betrekking op DAEB/borgbaar 3.560 2.625 Betrekking op niet-DAEB 34.003 25.124


Begroot 2018 8.446 972 9.418

Begroot 2019 1.650 195 1.845

Begroot 2020 1.443 168 1.611

61

De bovengenoemde investeringskasstroom heeft betrekking op de volgende mutaties in ons woningbezit: Tabel: investeringsopgave in aantallen Begroot 2016

Omschrijving Mutaties woningbezit - op te leveren nieuwbouw - aankoop - sloop - verkoop - verbeteringen aan bestaand bezit

Begroot 2017

Begroot 2018

Begroot 2019

Begroot 2020

111

100

99

56

0

-123 -25

-191 -50

-32 -50

0 -50

0 -50

344

298

120

268

0

De kengetallen zoals benoemd in het financieel beleid ontwikkelen zich als volgt: Tabel: verloop financiële kasstromen Kengetal Norm

Begroot

Begroot

Begroot

Begroot

Begroot

2016

2017

2018

2019

2020 2,43

* ICR

Minimaal 1,5

2,00

1,94

2,16

2,12

* DSCR

Minimaal 1,1

1,26

1,29

1,34

1,40

1,42

* Schuld per woning

Maximaal € 45.000

38.073

38.073

37.311

36.045

33.744

In de jaarlijks in te dienen prognose-informatie dPi 2015 wordt op basis van de werkelijke opbouw van de huursom in 2015 een splitsing aangebracht in de operationele kasstroom. De verhouding tussen DAEB en nietDAEB huuropbrengsten bedroeg over 2015 circa 89,5% DAEB versus 10,5% niet-DAEB. Deze verhouding zal naar verwachting in 2020 89,6% DAEB versus 10,4% niet-DAEB bedragen. In dPi 2014 lag deze verhouding nog op 87,5% DAEB versus 12,5% niet-DAEB. Dit leidt in dPi 2015 tot de volgende toerekening van de operationele kasstroom: Tabel: overzicht verdeling operationele kasstroom DAEB – niet-DAEB Begroot Begroot Omschrijving 2016 2017 Operationele kasstroom DAEB activiteiten Niet-DAEB activiteiten Totale kasstroom

17.620 2.957 20.577

21.193 3.457 24.650

Begroot 2018

25.160 3.854 29.014

Begroot 2019

23.676 3.789 27.465

Begroot 2020

29.088 4.381 33.469

Zoals hierboven is te zien, komt ook na het opnemen van de voorgeschreven bedragen aan saneringsbijdragen en verhuurdersheffing positief uit. Eind 2013 stelde het WSW een nieuw risico beoordelingsmodel vast. Met behulp van dit model identificeert, analyseert en interpreteert het WSW de risico’s van een individuele corporatie en van de totale borg op een heldere en voorspelbare manier. Dit risico beoordelingsmodel bevat vijf financiële ratio’s. Deze ratio’s worden bepaald aan de hand van de gerealiseerde cijfers over de laatste drie jaren en over de komende vijf prognosejaren. Op basis van de meest recente gegevens (de dVi en dPi van Domijn) komen de ratio’s als volgt uit:


62

Ratio: -

ICR (operationele kasstroom / rente uitgaven) DSCR (operationele kasstroom / rente uitgaven + aflossing) Loan To Value (totaal vreemd vermogen / totale bedrijfswaarde) Solvabiliteit (eigen vermogen / balanstotaal o.b.v. bedrijfswaarde) Dekkingsratio (geborgde leningen / totale WOZ-waarde)

Norm WSW:

Domijn:

Minimaal 1,4 Minimaal 1,0 Maximaal 75% Minimaal 20% Maximaal 50%

1,67 1,28 65% 32% 33%

Op basis van deze indicatoren kan worden gesteld dat Domijn naar de maatstaven van het WSW financieel gezond en daarmee borgbaar is.


63

9.6 Treasury Het doel van Domijn is uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting (Artikel 2 lid 2 van de statuten) werkzaam te zijn. Alle activiteiten op het gebied van treasury zijn hieraan ondergeschikt en dienend. De hoofddoelstelling van de activiteiten op het gebied van treasury is: “Het waarborgen van de financiële continuïteit in brede zin.” In het treasurystatuut is het formele kader voor alle activiteiten op het gebied van treasury binnen Domijn vastgelegd, waaronder het financierings- en beleggingsbeleid. Met het treasurystatuut beoogt Domijn te waarborgen dat inzicht wordt geboden in de risico’s, die samenhangen met de treasuryactiviteiten. In juni 2015 is het geactualiseerde treasurystatuut vastgesteld. In de beleidsregels van het ministerie van 30 januari 2015 is uitgewerkt welke beleggingen wel en niet zijn toegestaan. Er is voor gekozen om het bestaande treasury statuut hierop aan te passen en niet om een separaat beleggingsstatuut hiervoor op te stellen. De formulering en vaststelling van het treasurybeleid en de nadere uitwerking in (trans)acties op het gebied van treasury vindt plaats binnen het kader van het statuut, de treasuryjaarplannen en (meerjaren)begrotingen van Domijn. De verantwoording over het gevoerde treasurybeleid en de gerealiseerde (trans)acties vinden extern onder andere plaats in de jaarrekening en intern in de daarvoor benoemde documenten en rapportages. De belangrijkste doelstellingen die voor 2015 zijn gesteld en de ondernomen acties zijn hieronder weergegeven. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in financierbaarheid en renterisicobeheersing. Beleidsregels gebruik financiële derivaten en verantwoord beleggen Per 1 oktober 2012 zijn “beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting” van kracht geworden. Deze nieuwe beleidsregels zijn verwerkt in het geactualiseerde treasurystatuut van Domijn. Per 1 februari 2015 zijn de “beleidsregels verantwoord beleggen” ingegaan. Domijn heeft bij het CFV gemeld geen beleggingen te hebben en zich voor nu en in de toekomst aan de beleidsregels te houden. Financierbaarheid en nieuw borgingsplafond Doel voor de korte termijn is voldoende middelen beschikbaar te hebben. Actief cash management is van belang om enerzijds toegang tot direct krediet zo groot mogelijk te houden en anderzijds de rentelasten te optimaliseren. De kredietfaciliteit van onze huisbank (BNG) bedraagt € 15 miljoen tegen 1-maands euribor + 150 basispunten met een bereidstellingsprovisie van 25 punten. Ter ondersteuning van het cashmanagement beleid heeft Domijn de beschikking over drie leningen met variabele hoofdsom voor een totaal bedrag van € 29 miljoen. In 2015 is een lening met variabele hoofdsom, € 5 miljoen groot, afgelost en is een nieuwe van € 15 miljoen aangetrokken. Geldgever BNG NWB BNG Tabel LVH’s

Hoofdsom

Opgenomen

Rente herziening

Type

einddatum

€ 4.000.000 € 10.000.000 € 15.000.000

€ € €

1 maand 1 maand 1 maand

LVH LVH LVH

02-03-2016 21-02-2022 16-12-2025

4.000.000 5.000.000 3.000.000

Met deze kredietfaciliteit en leningen met variabele hoofdsom is overliquiditeit voorkomen en is geprofiteerd van de lage korte rente. Voor de lange termijn is ten doel gesteld te allen tijde de benodigde financiële middelen beschikbaar te hebben voor het uitvoeren van de volkshuisvestelijke taak. Belangrijk daarbij is de continue monitoring van de actuele financieringsruimte bij het WSW waaraan gevolg is gegeven. Belangrijke randvoorwaarden voor het aantrekken van nieuwe leningen zijn het borgingsplafond en de WSWrentemaxima. Domijn voldoet aan alle de door het WSW gestelde normen van de kwantitatieve criteria, uitgedrukt in financiële en dekkingsratio’s. De kasstroomratio’s zijn vastgesteld op basis van de meerjarenbegroting. De gemeente Enschede heeft een generieke achtervang voor 2015 getekend voor een bedrag van € 36.729 miljoen en voor 2016 van € 28.827 miljoen. De gemeente Haaksbergen en Losser hebben een generieke achtervang voor een periode van 5 jaar getekend met het WSW. Financiering van niet-DAEB huur De financieringsbehoefte uit hoofde van niet-DAEB investeringen is gering. Alle niet Daeb activiteiten in 2015 konden gefinancierd worden uit het eigen middelenbeleid conform de systematiek van het WSW. Het WSW heeft onlangs aangekondigd het eigen middelenbeleid in zijn huidige vorm ook in 2016 voort te zetten. Er dient rekening mee gehouden te worden dat in de toekomst dit niet meer mogelijk is.


64

Leningenportefeuille Per saldo is onze leningenportefeuille met ruim € 10 miljoen gedaald, van € 583,6 miljoen naar € 573 miljoen. De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2015 € 764,3 miljoen. De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen is gedaald van 3,23% in 2014 tot 3,10% in 2015. De gewogen gemiddelde looptijd van de leningportefeuille bedraagt ultimo 2015 18 jaar. De bepaling dat een individuele corporatie niet meer dan 15% van haar totale leningportefeuille jaarlijks mag blootstellen aan renterisico is komen te vervallen. WSW handhaaft wel de 15% als risicomaatstaf voor de maximum herfinanciering voor WSW op het collectief aan corporaties.De nieuwe leningen passen ruimschoots binnen het WSW-renterisicoprofiel. In onderstaande tabel staan de nieuwe leningen die in 2015 zijn aangetrokken om te voorzien in de financieringsbehoefte.

Soort LVH Fixe

Hoofdsom

Storting

€ 15.000.000 € 20.000.000

16 december 2015 1 september 2015

Renteaanpassing spread 2 jr n.v.t.

Looptijd

%

Geld gever

10 jaar 12 jaar

1mnds+ 0,34% 1,567%

BNG BNG

Tabel nieuwe leningen Het nieuwe renterisicoprofiel is in de figuur hieronder weergegeven.

€ 100.000 € 80.000 € 60.000 € 40.000 € 20.000

Nieuwe LVH

Variabel rentende leningen

Eindaflossingen

Renteherzieningen

Spreadherzieningen

10% renterisico

2062

2060

2058

2056

2054

2052

2050

2048

2046

2044

2042

2040

2038

2036

2034

2032

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

€0

15% renterisico Grafiek risicoprofiel van de leningportefeuille Domijn kent, mede naar aanleiding van het verleden en naar aanleiding van eigen opvattingen, een zeer gematigd dan wel conservatief beleid ten aanzien van het gebruik van derivaten. Dat is ook als zodanig vastgesteld in het treasurystatuut. Binnen het treasurybeleid dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten beperkt, en geeft Domijn de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s door gebruik te maken van traditionele instrumenten (bijvoorbeeld contractuele renteafspraken met geldgevers over bestaande leningen, of het afsluiten van leningen met uitgestelde storting). In de voorstellen voor het afsluiten van rentederivaten dient de toegevoegde waarde in vergelijking met traditionele instrumenten aangetoond te worden. In 2015 vonden de volgende renteaanpassingen en afspraken plaats. Soort

Restant hoofdsom Fixe € 10.000.000 Ann € 1.997.937 Tabel renteherzieningen

Datum RA

Nieuw %

Looptijd

Oud %

Geld gever

17-01-2015 03-11-2015

1,670% 0,55%

10 jaar 5 jaar

3,74% 3,90%

BNG Gemeente


65

Naast de renteaanpassingen en eindaflossingen vond in 2015 een spreadherzieningen van een basisrentelening plaats. In onderstaande tabel wordt deze weergegeven. Op het moment van spreadherziening wordt alleen de spread herzien, de basisrente van de lening is reeds bepaald en blijft derhalve ongewijzigd gedurende de looptijd van de lening. Geldgever

Restant hoofdsom BNG € 10.000.000 Tabel spreadherzieningen

Datum aanp.

Huidige%

16-03-2015

2,590%

Huidige spread 0,18%

Nieuwe spread 0,15%

In de volgende tabellen zijn de eindaflossingen in de leningenportefeuille voor de komende drie jaren weergegeven alsmede de renteconversies.

BNG BNG NWB

Aflossingswijze VAR FIX FIX

01-03-2016 01-10-2016 01-11-2016

2,520% 4,245% 4,965%

4.000.000 10.000.000 5.000.000

Totaal 2016 15002085 13000031 15002054 15002043

Rabo Utrecht NWB BNG NWB

FIX FIX FIX ANN

30-04-2017 01-09-2017 29-11-2017 01-12-2017

2,445% 4,480% 4,924% 4,565%

€ 19.000.000 10.000.000 5.000.000 10.000.000 1.295.508

Totaal 2017 13000030 15002060 15002049

NWB BNG NWB

FIX FIX ANN

01-05-2018 05-05-2018 01-09-2018

5,005% 1,900% 4,350%

€ 26.295.508 5.000.000 10.000.000 2.013.897

Nummer

Geldgever

13000034 15002066 13000029

Datum

Huidige coupon

Totaal 2018

Schuldrestant

€ 17.013.897

Tabel eindaflossingen 2016-2018 Nummer

Geldgever

15002071

NWB

Aflossingswijze FIX

Datum 15-6-2016

Huidige coupon 4,233%

Nieuwe coupon

Schuldrestant 15.000.000

Totaal 2016 13000014

BNG

ANN

01-12-2017

4,730%

€ 15.000.000 583.898

Totaal 2017 15002044

BNG

ANN

02-02-2018

4,545%

€ 583.898 2.689.780

Totaal 2018

€ 2.689.780

Tabel renteherzieningen 2016-2018

BNG NWB BNG NWB

Aflossingswijze LVH FIX FIX FIX

NWB

FIX

Nummer

Geldgever

15002099 15002092 15002090 15002087 Totaal 2016 15002094 Totaal 2017

21-2-2016 27-4-2016 19-7-2016 20-10-2016

Huidige coupon 1M eur+0,45% 2,880% 3,865% 4,015%

Basisrente n.v.t. 2,620% 3,615% 3,775%

1-10-2017

4,050%

3,730%

Datum

Schuldrestant 10.000.000 10.000.000 10.000.000 15.000.000 € 45.000.000 16.000.000 € 16.000.000

Tabel spreadherzieningen in portefeuille


66

9.7

Verbindingen

Domijn beschouwt zichzelf als een vastgoedorganisatie met een maatschappelijke taak. Deze maatschappelijke taak bestaat primair uit het bieden van huisvesting voor huishoudens die hierin zelfstandig niet of onvoldoende kunnen voorzien. Secundair heeft Domijn een verantwoordelijkheid een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid en het sociale klimaat binnen haar werkgebied. Voor de uitvoering van de hieruit voortvloeiende activiteiten zoekt zij graag de samenwerking met andere maatschappelijke partijen. Zij gaat hiertoe verbindingen aan indien dit aantoonbare meerwaarde oplevert. Met een verbinding wordt bedoeld een duurzaam met Domijn verbonden zelfstandige juridische entiteit waarin Domijn een zakelijk belang heeft. Dit zakelijk belang kent meerdere verschijningsvormen, maar is vaak primair financieel van aard. Hiermee worden risico’s voor de corporaties zoveel mogelijk beperkt. De bestuurlijke betrokkenheid van de corporaties in deze verbindingen achten wij van groot belang. Uitgangspunt is dat de corporatie alleen of gezamenlijk met andere corporaties voor minimaal 50% zeggenschap heeft in de verbindingen. De zeggenschap is opgenomen in onderstaande tabel. Hieronder vindt u een overzicht van de verbindingen waarin Domijn deelneemt.


67

Algemene gegevens Naam van de verbinding

Domijn Projecten B.V.

Rechtsvorm

Besloten vennootschap

Oprichtingsdatum

17-02-2003 Op 14 december 2009 is Domijn Projecten BV gefuseerd met SWL Projecten BV en Lucht en Licht Ontwikkeling BV.

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0

Statutaire doelstelling

Het ontwikkelen, beheren en exploiteren van registergoederen. Tevens is als doel gesteld het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en financieren van andere ondernemingen en vennootschappen.

Administratie/contactpersoon

Woningstichting Domijn

Aandeelhouders

Woningstichting Domijn (100%)

Domijn Projecten BV neemt deel in:

- VOF Heemaf (37,5%)

Financiële gegevens 2015 Eigen Vermogen

-/- € 1.038.791

Balanstotaal

€ 2.474.544

Bedrijfsopbrengsten

€0

Resultaat

-/- € 48.300

Corporatiebelang in %

100%

Bestuurlijke zeggenschap

100%

Waarde op balans Domijn kapitaal

-/- € 1.038.791

Waarde op balans Domijn vordering

€ 2.637.710

Risico’s

Domijn Projecten BV is opgericht om risico’s in deelnemingen te beperken voor de TI. De risico’s van de diverse deelnemingen staan bij elke deelneming in dit overzicht benoemd.

Datum vaststelling jaarverslag en controleverklaring

Niet van toepassing: er wordt geen accountantscontrole toegepast.


IT Woon B.V.

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

30-09-2005

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

10


Het verlenen van diensten op het gebied van ICT aan woningcorporaties alsmede het aannemen van werken op ICT gebied.



Aandeelhouders



€ 455.284

Balanstotaal

€ 1.169.531

Bedrijfsopbrengst

€ 1.246.822

Resultaat

€ 183.900


100%


100%

Waarde op balans Domijn Kapitaal

€ 475.384

Waarde op balans Domijn Vordering

€0

Risico’s

Geen


mei 2016; accountantscontrole door KPMG.


68


Hoge Bothof Ontwikkeling B.V.

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

26-09-2006

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Het verwerven, ontwikkelen, bouwen en verkopen van onroerende zaken met name ten behoeve van de sociale volkshuisvesting alsmede het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en het financieren van andere ondernemingen en vennootschappen.



Aandeelhouders



€ 18.004

Balanstotaal

€ 31.692

Bedrijfsopbrengst

€ 1.225.521

Resultaat

-/- € 46


100%


100%

Waarde op balans Domijn

€ 18.004


€ 13.688

Risico’s

Geen




Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex V.O.F.

Rechtsvorm

Vennootschap onder firma

Oprichtingsdatum

05-08-2004

Statutaire zetel

Hengelo (Overijssel)

Aantal werknemers

0


Ontwikkelen en doen bouwen van appartementen zowel voor de koop- als huursector en het herontwikkelen van het gebouw ‘Het Heim’.



Vennoten

Bouwcomb. Plegt Vos Project IX B.V. (50%), Domijn Projecten B.V. (37,5%) en WBO Projecten B.V. (12,5%)


€ 955.017

Balanstotaal

€ 3.547.476

Jaaromzet

€ 5.551

Resultaat

-/- € 45.911


37,5%


37,5%

Waarde op balans Domijn Projecten BV

€ 358.125

Waarde op balans Domijn Projecten BV vordering

€ 1.911.897

Risico’s

Ontwikkelwaarde.




69


WOM Laares Beheer B.V.

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

15-05-2003

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Het optreden als beherende vennoot van de commanditaire vennootschap Laares CV, en het financieren van de CV.


Ons Huis

Aandeelhouders

Woningstichting Domijn (20%), R.K. Woningstichting Ons Huis (20%), Woningstichting Woonplaats (20%), Nijhuis/-Hegeman V.O.F. (20%), AM Wonen (20%).


€ 4.558.102

Balanstotaal

€ 4.669.074

Jaaromzet

€0

Resultaat

€ 139.415


20%


20%


-/- € 21.789


€0

Risico’s Datum vaststelling jaarverslag en controleverklaring

Datum nog niet bekend; accountantscontrole PwC.


WOM Laares C.V.

Rechtsvorm

Commanditaire vennootschap

Oprichtingsdatum

15-05-2003

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Het voor eigen rekening en risico (her)ontwikkelen van de wijk ‘de Laares’ te Enschede en het realiseren van woningen en het aanleggen van wegen en groenvoorzieningen.


Ons Huis

Vennoten

Woningstichting Domijn (19%), R.K. Woningstichting Ons Huis (19%), Woningstichting De Woonplaats (19%), Nijhuis/-Hegeman V.O.F. (19%), AM Wonen (19%), WOM Laares Beheer B.V. (5%).


€ 20.902

Balanstotaal

€ 4.915.426

Jaaromzet

€ 8.535.778

Resultaat

€ 168.473


19%


19%


€0


€0

Risico’s

De achtergestelde lening van € 1.555.682 per corporatie is bij de oprichting door Domijn als verlies genomen.


Datum nog niet bekend; accountantscontrole PWC


70


GOS Enschede VOF

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

21-04-2009

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Gezamenlijk investeren in Gezondheid, Onderwijs en Sport


Domijn

Vennoten

Woningstichting Domijn (50%) en Woningstichting De Woonplaats (50%)


€ 15.511.085

Balanstotaal

€ 15.721.007

Jaaromzet

€ 1.167.607

Resultaat

€ 731.637


50%


50%


€ 7.755.543


€0

Risico’s

Huurderving


mei 2016; accountantscontrole door KPMG.


DnA V.O.F.

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

26-04-2002

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Het verwerven van gronden, het (doen) voorbereiden en (doen) uitvoeren van het bouwrijp maken van die gronden, alsmede het (doen) ontwikkelen, het (doen) realiseren en (doen) verkopen van woningen en overige vastgoedprojecten, zulks inbegrip van de bijbehorende infrastructuur en openbare ruimte, op locaties gelegen in het statutaire werkgebied van Domijn.


AM Wonen

Vennoten

Woningstichting Domijn en AM Wonen B.V.


€ 177.000

Balanstotaal

€ 177.000

Jaaromzet

€0

Resultaat

€0


50%


50%


€ 88.500


€0

Risico’s

Geen




71


Neighbourhood Corporation Enschede B.V.

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

02-11-2001

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Het bevorderen van het economisch functioneren en de leefbaarheid in Enschede


Domijn

Vennoten

Woningstichting Domijn (50%) en Woningstichting De Woonplaats (50%)


-/- € 190.675

Balanstotaal

€ 391.162

Jaaromzet

€0

Resultaat

-/- € -11.651


50%


50%


-/- € 95.338


€ 214.773

Risico’s

Claim inzake 1e kooprecht.




J. Salverda bestuurder


72

Deel 2 Jaarrekening 2015 Domijn


73

GECONSOLIDEERDE BALANS VOOR RESULTAATBESTEMMING (bedragen x € 1.000)

A CT IVA

2015

2014

A. VASTE ACTIVA I. Materiële vaste activa 1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie Totaal materiële vaste activa

II. Vastgoedbeleggingen 2. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging 3. C ommercieel vastgoed in exploitatie 4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 5. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen

III. Financiële vaste activa 6. Deelnemingen 7. Latente belastingvordering(en) 8. Leningen u/g 9. Te vorderen BWS-subsidies Totaal financiële vaste activa

Totaal Vaste Activa

7.835

7.641

7.835

7.641

1.320.640 147.340 17.942 3.350

1.365.678 163.003 18.505 14.821

1.489.272

1.562.007

8.203 3.141 2.124 3

7.666 7.705 2.437 55

13.471

17.863

1.510.578

1.587.511

7.354 2.060 5.354

345 1.681 5.418

14.768

7.444

1.715 62 76 60 2.552

1.759 67 90 404 4.434

4.465

6.754

1.535

3.002

20.768

17.200

1.531.346

1.604.711

B. VLOTTENDE ACTIVA I. Voorraden 10. Vastgoed bestemd voor de verkoop 11. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 12. Overige voorraden Totaal voorraden II. Vorderingen 13. Huurdebiteuren 14. Gemeenten 15. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 16. Belastingen en premies sociale verzekeringen 17. Overige vorderingen 18. Overlopende activa Totaal vorderingen III. Liquide middelen

Totaal Vlottende Activa

TOTAAL ACTIVA


74

PA SSIVA

2015

2014

C. EIGEN VERMOGEN 19. Kapitaal 20. Overige reserves 21. Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen

2 963.188 69.759-

2 896.607 66.583

893.431

963.192

15.937 117 435

9.249 139 412

Totaal voorzieningen

16.489

9.800

E. LANGLOPENDE SCHULDEN 25. Leningen overheid 26. Leningen kredietinstellingen 27. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken VOV

20.368 529.677 18.223

20.884 534.203 18.869

568.268

573.956

28.873 516 285 3.455 4.028 16.001

25.990 2.612 7.638 3.783 3.749 13.991

53.158

57.763

1.531.346

1.604.711

D. VOORZIENINGEN 22. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 23. Voorziening deelnemingen 24. Overige voorzieningen

Totaal langlopende schulden

F. KORTLOPENDE SCHULDEN 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34.

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

TOTAAL PASSIVA


75

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000)

2015

Bedrijfsopbrengsten 1. Huuropbrengsten 2. Opbrengsten servicecontracten 3. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 4. Geactiveerde productie eigen bedrijf 5. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten 6. Afschrijving op materiële vaste activa 7. Lonen en salarissen 8. Sociale lasten 9. Pensioenlasten 10. Onderhoudslasten 11. Leefbaarheid 12. Lasten servicecontracten 13. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa 14. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat

15. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten 16. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 17. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten 18. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 19. Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV 20. Rentelasten en soortgelijke lasten Totaal financiële baten en lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 21. Belastingen 22. Resultaat deelnemingen

101.026 5.128 1.454 991 2.026 110.625

1.485 11.518 1.651 1.851 24.968 906 5.320 9418.859 66.464

44.161

2014

97.678 5.862 956 1.242 989 106.727

1.430 11.256 1.796 2.025 24.863 504 5.527 611 23.132 71.144

35.583

88.840-

44.830

866 54120.61620.291-

13915 36221.02920.489-

64.9705.160371

59.924 6.776 117-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

69.759-

66.583

Netto resultaat

69.759-

66.583


76

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT OVER 2015 (bedragen x € 1.000) 2015 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassing voor: • Afschrijvingen • Waardeveranderingen MVA, vastgoedbelegging en vl. activa • Dotatie/vrijval egalisatierekening • Dotatie/vrijval voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal • Voorraden • Onderhanden projecten • Vorderingen • Effecten • Kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Betaalde interest Ontvangen interest Ontvangen dividend Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

2014

44.161

35.583

1.487 104

1.445 611

75

59

7-

422-

1.692

3.682

4.865-

6.3181.514-

21.143115

94321.777107

-

21.028-

Saldo kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: • Onroerende zaken ten dienste van exploitatie Investeringen in vastgoedbeleggingen: • Sociaal vastgoed in exploitatie • C ommercieel vastgoed in exploitatie • Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Investeringen in financiële vaste activa: • Desinvesteringen in materiële vaste activa • Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen • Desinvesteringen in financiële vaste activa • Ontvangen termijnen in onderhanden werk

21.619

Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

Mutatie liquide middelen

12.970

1.685-

1.453-

2.56032820.531-

4.851880478 38.482-

3.214 4.068 178

2.934 2.234 909

Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten • Opname langlopende schulden • Aflossing langlopende schulden • Investeringen verplichting verkocht onder voorwaarden • Terugbetaling verplichting verkocht onder voorwaarden • Ontvangsten schulden kredietinstellingen • Overige schulden • Terugbetaling schulden kredietinstellingen

21.670-

17.644-

23.000 33.609799 1.986-

39.111-

51.000 26.973599 1.077-

11.796-

23.549

7.821-

2.592-

3.002 4.8197.821-

5.594 3.002 2.592-

Aansluiting saldo liquide middelen met balans: Beginstand liquide middelen (zie punt III in de toelichting) Eindstand liquide middelen (zie punt III en 29. in de toelichting) Mutatie liquide middelen/bankkrediet in boekjaar


77

1.

Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2015

Domijn Woningstichting Domijn, statutair gevestigd te Enschede, Boulevard 1945 324 a, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van Domijn betreft conform artikel 2 van de statuten: Enschede, Almelo, Borne, Dinkelland, Haaksbergen, Hardenberg, Hengelo (Overijssel), Hellendoorn, Hof van Twente, Holten, Losser, Berkelland, Oldenzaal, Raalte, Rijssen-Holten, Tubbergen, Twenterand, Wierden. Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst-en-verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing.

Verslaggevingsperiode Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van een verslaggevingsperiode van een kalenderjaar. Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.


78

2.

Grondslagen voor waardering van activa en passiva en resultaatbepaling

Stelselwijziging Per 1 juli 2015 is de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (hierna: de nieuwe Woningwet) ingegaan. Daarmee zijn nieuwe regels van kracht geworden voor de corporaties. Een van de wijzigingen in de regelgeving uit hoofde van die nieuwe Woningwet betreft de wijziging in de classificatie van Daeb-bezit en niet-Daeb-bezit. Aangezien de nieuwe Woningwet gedurende het jaar werd ingevoerd (per 1 juli 2015) zou er voor het boekjaar 2015 sprake moeten zijn van zowel naleving van het BBSH (tot 1 juli 2015) als naleving van de nieuwe Woningwet (vanaf 1 juli 2015). Voor het jaarverslag over 2015 is bepaald door de wetgever dat het jaarverslag 2015 nog moet worden opgesteld volgens de regels die geldig zijn tot 1 juli 2015 (artikel 127, tweede lid van het BTIV). Voor het jaarverslag 2015 is daarom sprake van een overgangsrecht. Woningstichting Domijn heeft in 2015 de definitie van sociaal en commercieel vastgoed aangepast. Ten aanzien van deze definities is voor commercieel vastgoed aansluiting gezocht bij het nieuwe niet-DAEB begrip en voor sociaal vastgoed bij het nieuwe DAEB begrip, zoals opgenomen in de herziene Woningwet. Hieronder volgt een uiteenzetting van de wijzigingen die hierdoor zijn doorgevoerd. CorpoData Via CorpoData vragen het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), de Autoriteit woningcorporaties (Aw) ondergebracht bij de Inspectie Leefbaarheid en Transport (ILT) alsmede de DG Wonen Bouwen (WB) van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) voor de minister voor Wonen en Rijksdienst gezamenlijk financiële en volkshuisvestelijke gegevens van corporaties op. Voor Corpodata moeten de woningcorporaties voor het verslagjaar 2015 de nieuwe definitie volgens de nieuwe Woningwet hanteren in de dVi2015 voor DAEB en niet-DAEB-bezit, terwijl dit nog niet hoeft op grond van de RJ voor de jaarrekening 2015 (overgangsrecht). Woningstichting Domijn hanteert in de jaarrekening 2015 voor haar woningbezit de marktwaarde volgens de RJ 213 Actuele waarde en nog niet volgens de nieuwe Woningwet het Handboek marktwaarde. Wil Woningstichting Domijn de marktwaarde één op één kunnen overnemen in de dVi van CorpoData over het verslagjaar 2015, dan geldt de voorwaarde dat de classificatie van DAEB-bezit en niet-DAEB-bezit volgens de nieuwe Woningwet 2015 moet worden gehanteerd. Op grond van deze reden heeft Woningstichting Domijn op basis van de nieuwe Woningwet de grondslag voor de classificatie van haar DAEB-bezit en niet-Daeb-bezit per 31-12-2015 herzien. Woningstichting Domijn hanteerde tot en met 31 december 2014 de volgende grondslag voor de classificatie van het DAEB- bezit respectievelijk het niet-DAEB-bezit: -

Indien de actuele huur van een woning (vhe) lager is dan de liberalisatiegrens per ultimo boekjaar: dan wordt de woning (vhe) als DAEB-bezit geclassificeerd.

De nieuwe grondslag voor de classificatie per 31 december voor het DAEB-bezit respectievelijk het niet-DAEBbezit luidt als volgt volgens de nieuwe Woningwet: -


-

indien de actuele huur van een woning (vhe) hoger is dan de liberalisatiegrens per ultimo boekjaar maar deze woning heeft bij aanvang van het huurcontract een huurprijs die lager is dan de liberalisatiegrens, dan wordt deze woning als DAEB geclassificeerd.

Deze herziening in de classificatie leidt tot een presentatiewijziging (stelselwijziging) van een aantal posten in de jaarrekening. De wijziging is ook verwerkt in de vergelijkende cijfers over 2014. De berekening van de marktwaarde van DAEB-bezit resp. niet-DAEB-bezit wijkt op twee onderdelen af, te weten: Huurderving: de huurderving bij woningen die geclassificeerd zijn als niet-DAEB-bezit is 0,1% hoger dan bij woningen die geclassificeerd zijn als DAEB-bezit. Reguliere huurverhoging boven inflatie (boveninflatoire huurverhoging): bij woningen die geclassificeerd zijn als DAEB-bezit is in de berekening van de marktwaarde 0,5% per jaar voor de eerste drie jaar verwerkt. Bij woningen die geclassificeerd zijn als niet-DAEB-bezit bedraagt dit percentage 0%. Het woningbezit van Domijn is onderverdeeld voor de marktwaardeberekening in waarderingscomplexen. In een waarderingscomplex kunnen zowel DAEB als niet-DAEB woningen voorkomen. De percentages voor


79

huurderving en reguliere huurverhoging boven inflatie zijn per complex bepaald. Komen beide classificaties in één complex voor dan is voor de marktwaardeberekening het gemiddelde van het betreffende percentage opgenomen.

Het effect van de herclassificatie uit hoofde van de wijziging van grondslag van DAEB-bezit en niet-DAEB-bezit op de totale marktwaarde is berekend per 31-12-2015 naar omvang (aantallen) en waardering (€). Het betreft de volgende aantallen woningen die overgaan van niet-DAEB-bezit naar DAEB-bezit: per 31-12-2013 167 per 31-12-2014 195 Op grond van de verschillen in de waardering tussen DAEB-bezit en niet-DAEB-bezit is er een berekening gemaakt voor de aantallen ultimo 2015. Deze berekening wordt gelijk gesteld met de situatie ultimo 2013 en 2014. De berekening voor de overgang van de aantallen niet-DAEB-bezit naar DAEB-bezit leiden tot een geringe waarderingsverandering, te weten € 130.000 ultimo 2015 voor 167 woningen. Gezien het geringe bedrag wordt er geen wijziging in de totale waardering ultimo de boekjaren 2013 en 2014 doorgevoerd. Wel vindt er een herschikking plaats van de bijbehorende waarden in de balans tussen commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging zonder gevolgen voor vermogen en resultaat. Het betreft de volgende jaarrekeningposten in de balans: -

in de balans: sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging commercieel vastgoed in exploitatie

-

in de winst- en verliesrekening: Bij de niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille vindt een verschuiving plaats van waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie naar waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie

Waardering ultimo 2014 Bedragen x € 1.000 sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging commercieel vastgoed in exploitatie Totaal

Voor stelselwijziging

Na stelselwijziging

1.339.299 189.382 1.528.682

1.365.679 163.002 1.528.682

Verschil 26.380 - 26.380 0

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2014 Bedragen x € 1.000 waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie Totaal

Voor stelselwijziging 55.303

Na stelselwijziging 57.177

1.926 57.229

52 57.229

Verschil 1.874 - 1.874 0

Grondslagen voor waardering van activa en passiva en resultaatbepaling De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten tenzij anders vermeld. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.


80

In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld. Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: Commercieel vastgoed in exploitatie/Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-yield contractverlengingen en, -opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder vastgoedbeleggingen): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door Domijn zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw- en transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan de fase einde definitiefase in het besluitvormingsproces van Domijn. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen. Vastgoed bestemd voor de verkoop en Voorraad gronden ontwikkelposities: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en gronden ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

81

toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat. Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name:  De verwerking van projectontwikkelingresultaten;  De verwerking van de transitorische rente in de vrijval van (dis)agio n.a.v marktwaardeberekening leningenportefeuille;  De uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen de commerciële en fiscale waarde van de te verkopen woningen;  de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;  de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten. Dientengevolge kan de fiscale last over 2015 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan.

Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Domijn zijn de financiële gegevens verwerkt van Domijn en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin Domijn een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht. Vanaf de oprichting-/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichting-/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa, tenzij in specifieke situaties hiervan wordt afgeweken. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; de consolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig opgenomen in consolidatie Naam Domijn Projecten B.V. IT Woon B.V. Hoge Bothof Ontwikkeling B.V.

Vestigingsplaats

Aandeel in geplaatst kapitaal %

Enschede Enschede Enschede

100 100 100

Domijn Projecten B.V. De activiteiten van Domijn Projecten B.V. bestaan uit het ontwikkelen, beheren en exploiteren van registergoederen. Tevens is als doel gesteld het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en financieren van andere ondernemingen en vennootschappen. Domijn Projecten B.V. heeft een deelneming in VOF Heemaf (37,5%).


82

IT Woon B.V. De activiteiten van IT Woon B.V. bestaan uit het verzorgen van de ICT voor Domijn, Beter Wonen, WBO Wonen en overige derden. Hoge Bothof Ontwikkeling BV Per 1 november 2012 heeft Domijn het aandeel (50%) in de Hoge Bothof Ontwikkeling B.V. overgenomen van Ons Huis waardoor Domijn nu 100% aandeelhouder is geworden. De cijfers van Hoge Bothof Ontwikkeling B.V. zijn in de jaarrekening van 2012 voor het eerst meegeconsolideerd. De activiteiten bestaan uit het verwerven, ontwikkelen, bouwen en verkopen van onroerende zaken met name ten behoeve van de sociale volkshuisvesting alsmede het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en het financieren van andere ondernemingen en vennootschappen. In december 2014 is het bezit van de Hoge Bothof BV in zijn geheel overgebracht naar Domijn. De volgende verbindingen zijn niet geconsolideerd: Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een meerderheidsbelang (>50%) in deze deelnemingen of geen sprake is van meerderheidsbelang in de zeggenschap (>50%). Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex vof Per 2 april 2007 neemt Domijn Projecten B.V. deel in de Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex vof (VOF Heemaf). De andere deelnemers zijn WBO Projecten B.V. en Plegt-Vos Projecten IX BV. Domijn Projecten B.V. neemt voor 37,5%, WBO Projecten B.V. voor 12,5%, en Plegt-Vos Projecten IX BV neemt voor 50% deel in de VOF Heemaf. De activiteiten van de Vof Heemaf bestaan uit het ontwikkelen en doen bouwen van appartementen zowel voor de koop- als huursector en de herontwikkeling van het gebouw “Het Heim”. Overige verbindingen Voorts heeft de Woningcorporatie Domijn naast bovengenoemde belangen de volgende verbindingen: Andere deelnemingen (niet opgenomen in consolidatie) Naam WOM Laares Beheer BV WOM Laares CV VOF Dna NCE B.V. VOF GOS

Vestigingsplaats

Aandeel in geplaatst kapitaal %

Enschede Enschede Enschede Enschede Enschede

20 19 50 50 50

Financiële instrumenten Domijn kent, mede naar aanleiding van het verleden en naar aanleiding van eigen opvattingen, een zeer gematigd dan wel conservatief beleid ten aanzien van het gebruik van derivaten. Dat is ook als zodanig opnieuw vastgesteld in het geactualiseerde treasurystatuut 2015. Binnen het treasurybeleid van Domijn dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten beperkt tot rentederivaten, maar geeft Domijn de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s door gebruik te maken van traditionele instrumenten (bijvoorbeeld contractuele renteafspraken met geldgevers over bestaande leningen, of het afsluiten van leningen met uitgestelde storting). In de voorstellen voor het afsluiten van rentederivaten dient de toegevoegde waarde in vergelijking met traditionele instrumenten aangetoond te worden. In hoofdstuk 9.6 Treasury van het volkshuisvestingsverslag, wordt nader ingegaan op het gehanteerde treasurybeleid van Domijn en aanwezige financiële instrumenten. Financiële instrumenten omvatten bij Domijn vorderingen, liquide middelen en langlopende en kortlopende schulden. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Na de eerste opname worden financiële instrumenten gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

83

agio of disagio en direct toerekenbare transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op vorderingen wordt een noodzakelijke geachte voorziening getroffen voor risico van oninbaarheid. Daarnaast omvatten de financiële instrumenten bij Domijn tevens afgeleide financiële instrumenten. Afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen reële waarde en wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Domijn maakt gebruik van interest derivaten om interestrisico’s af te dekken. Daarbij wordt kostprijshedgeaccounting toegepast. De toepassing van kostprijshedge-accounting leidt tot de volgende uitzondering op de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor afgeleide financiële instrumenten. Bij het toepassen van het kostprijshedge-accounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winst- en verliesrekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt gewaardeerd. Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt wordt het derivaat niet geherwaardeerd. Domijn past kostprijshedge-accounting toe voor de interest derivaten die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende leningen. Eveneens past Domijn kostprijshedge-accounting toe voor de interest derivaten die het renterisico op toekomstige financieringtransacties afdekken, in zoverre deze transacties zeer waarschijnlijk zullen plaatsvinden. De resultaten uit het niet-effectieve deel van de hedgerelatie worden in de winst- en verliesrekening opgenomen. Indien een interest derivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor ‘hedge accounting’, afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies wordt overgeboekt naar de winst- en verliesrekening.

Voorwaarden aan hedge accounting Domijn en haar externe adviseur documenteert de hedgerelaties en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge respectievelijk dat er geen sprake is van overhedges. De effectiviteitstest vindt plaats door vergelijking van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument met de afgedekte positie. Indien sprake is van een overhedge wordt de hiermee samenhangende waarde op basis van marktwaarde direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. Indien er geen sprake is van agio of disagio is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Langlopende schulden en overige financiële verplichtingen Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt tezamen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. Indien er geen sprake is van agio of disagio is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. Bijzondere waardeverminderingen financiële activa Een financieel actief dat niet tegen reële waarde wordt verantwoord met waardewijzigingen in de winst-enverliesrekening wordt op iedere verslagdatum beoordeeld om te bepalen of er objectieve aanwijzingen bestaan dat het actief een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Een financieel actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een bijzondere waardevermindering indien er objectieve aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan die een negatief effect heeft gehad op de verwachte toekomstige kasstromen van dat actief en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

84

Objectieve aanwijzingen dat financiële activa onderhevig zijn aan een bijzondere waardevermindering omvatten het niet nakomen van betalingsverplichtingen en achterstallige betaling door een debiteur, herstructurering van een aan Domijn toekomend bedrag onder voorwaarden die Domijn anders niet zou hebben overwogen, aanwijzingen dat een debiteur of emittent failliet zal gaan, en het verdwijnen van een actieve markt voor een bepaald effect. Aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen van vorderingen en beleggingen die door Domijn worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs worden zowel op het niveau van specifieke activa als op collectief niveau in aanmerking genomen. Van afzonderlijk belangrijke vorderingen en beleggingen wordt beoordeeld of deze individueel onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering. Van afzonderlijk belangrijke vorderingen en beleggingen die niet individueel onderhevig zijn gebleken aan bijzondere waardevermindering en van afzonderlijk niet belangrijke vorderingen wordt collectief beoordeeld of deze onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering, dit door samenvoeging van vorderingen en beleggingen met vergelijkbare risicokenmerken. Bij de beoordeling van de collectieve waardevermindering gebruikt Domijn historische trends met betrekking tot de waarschijnlijkheid van het niet nakomen van betalingsverplichtingen, het tijdsbestek waarbinnen incassering plaatsvindt en de hoogte van gemaakte verliezen. De uitkomsten worden bijgesteld als Domijns leiding van oordeel is dat de huidige economische en kredietomstandigheden zodanig zijn dat het waarschijnlijk is dat de daadwerkelijke verliezen hoger dan wel lager zullen zijn dan historische trends suggereren. Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrekking tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd financieel actief wordt berekend als het verschil tussen de boekwaarde en de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de oorspronkelijke effectieve rente van het actief. Verliezen worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Rente op het aan een bijzondere waardevermindering onderhevige actief blijft verantwoord worden via oprenting van het actief met de oorspronkelijke effectieve rente. Als in een latere periode het actief, onderhevig aan een bijzondere waardevermindering, stijgt en het herstel objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die plaatsvond na de opname van het bijzondere waardeverminderingsverlies wordt het bedrag uit hoofde van het herstel opgenomen in de winst-enverliesrekening tot maximaal de oorspronkelijke kostprijs.

Classificatie vastgoed naar typologie Woningstichting Domijn heeft in 2015 de definitie van sociaal en commercieel vastgoed aangepast. Ten aanzien van deze definities is voor commercieel vastgoed aansluiting gezocht bij het nieuwe niet-DAEB begrip en voor sociaal vastgoed bij het nieuwe DAEB begrip, zoals opgenomen in de herziene Woningwet. Hieronder volgt een uiteenzetting van de wijzigingen die hierdoor zijn doorgevoerd. De nieuwe grondslag voor de classificatie per 31 december voor het DAEB-bezit respectievelijk het niet-DAEBbezit luidt als volgt volgens de nieuwe Woningwet: -


-


De liberalisatiegrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatsteun voor Domijn. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar.


85

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven. De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd: Kantoorpanden Vervoermiddelen Inventaris Automatisering

35 jaar (lineair) 5 jaar (lineair) 10 jaar (lineair) 3 – 7 jaar (lineair)

Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Vastgoedbeleggingen Bij vastgoedbeleggingen blijven woningen die niet meer voor verhuur worden aangeboden en worden verkocht, gerubriceerd onder vastgoedbeleggingen. Alleen in geval van daadwerkelijke aanvang van ontwikkelingsactiviteiten ten behoeve van latere verkoop wordt een vastgoedbelegging gekwalificeerd naar voorraden. Als verkrijgingsprijs ten behoeve van opvolgende waardering dient de reële waarde op het moment van wijziging van het gebruik te worden genomen. Kwalificatie De portefeuillestrategie van Domijn is er op gericht de (sociale) vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, daarnaast vindt er maximalisatie van de huuropbrengsten plaats door bij mutatie de huurprijs naar de op dat moment vastgestelde markthuur te brengen. Daarmee kwalificeert ook het sociale bezit als vastgoedbelegging en wordt deze gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Hierbij rekening houdend met de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Domijn actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH.

Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Het commerciële vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat. Woningstichting Domijn heeft in 2015 de definitie van sociaal en commercieel vastgoed aangepast. Ten aanzien van deze definities is voor commercieel vastgoed aansluiting gezocht bij het nieuwe niet-DAEB begrip en voor sociaal vastgoed bij het nieuwe DAEB begrip, zoals opgenomen in de herziene Woningwet. Hieronder volgt een uiteenzetting van de wijzigingen die hierdoor zijn doorgevoerd. De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Domijn actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Domijn die rusten op heet vastgoed. De overige aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop Domijn actief is. Kasstroomgenerende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Domijn is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De productmarktcombinaties sluiten aan


86

op de marktwaardecomplexen (zijnde de kasstroomgenerende eenheden). De marktwaardecomplexen zijn samengesteld op grond van bezit (type woning), bouwjaar en plaats.

Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de marktwaarde van het object verhogen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Waardemutatie De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst-en-verliesrekening in de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen verantwoord. Waarderingsgrondslag Domijn waardeert haar commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Domijn actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Deze reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Hierbij wordt in alle gevallen rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Domijn zoals lopende huurcontracten. Waarderingsmethode Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal en commercieel vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt waarvan de waarde in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. Hierbij wordt voor de woningen gebruik gemaakt van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield). De marktwaarde in verhuurde staat voor het bedrijfsonroerende vastgoed is bepaald volgens de huurwaardekapitalisatie methode. Bij de huurwaardekapitalisatie methode betekent dit dat zo goed mogelijk de bruto huurwaarde wordt geschat en dat deze gekapitaliseerd wordt met een rendement op huurwaarde, waarna er nog correcties plaatsvinden voor onder andere kosten leegstand en wederverhuur. Hierbij wordt tevens nog rekening gehouden met de huurder, de looptijd van het contract en de onderhoudsstaat van het pand. De uitkomst hiervan wordt getoetst aan de hand van de BAR (k.k.) op bruto huurinkomsten. De BAR (k.k.) op huurinkomsten bedraagt circa 9% tot 11%. Gehanteerde werkwijze taxaties Taxaties worden uitgevoerd door een extern taxateur. Voor alle hierbij gehanteerde aannames en uitgangspunten (inclusief de disconteringsvoet) wordt door de externe taxateur een aannemelijkheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven. Gehanteerde werkwijze validaties Jaarlijks wordt door de onafhankelijke taxateur 1/3e van de woningen in exploitatie gevalideerd door middel van gevel-/zichttaxatie. Hieronder vallen in ieder geval alle nieuw opgeleverde woningen en de in het verslagjaar gerenoveerde woningen. Dit betekent dat in 3 jaar de gehele woningvoorraad is getaxeerd. Daarnaast vindt er jaarlijks taxatie plaats van het volledige maatschappelijke en bedrijfsonroerende goed en de parkeervoorzieningen. Gehanteerde scenario’s en variabelen


87

Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s: doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden (voorliggende 3 jaren). Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De huuropbrengsten worden ingerekend op basis van de huidige markthuur. De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme beheerkosten. De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van de te maken kosten koper. Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS (Interest Rate Swap) aangehouden. Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS zoals deze geldt op het moment van waardebepaling op peildatum en de IRS op de laatste dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden te middelen. Deze rentevoet wordt verhoogd met:  



een vastgoedsectorgebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerend goedrisico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet; een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerend goedrisico; En een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico. Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage.

De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden:  locatieveroudering;  economische/markttechnische veroudering en  technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaarsperiode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaatsgevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Woningstichting Domijn heeft in 2015 de definitie van sociaal en commercieel vastgoed aangepast. Ten aanzien van deze definities is voor commercieel vastgoed aansluiting gezocht bij het nieuwe niet-DAEB begrip en voor sociaal vastgoed bij het nieuwe DAEB begrip, zoals opgenomen in de herziene Woningwet. Hieronder volgt een uiteenzetting van de wijzigingen die hierdoor zijn doorgevoerd. De nieuwe grondslag voor de classificatie per 31 december voor het DAEB-bezit respectievelijk het niet-DAEBbezit luidt als volgt volgens de nieuwe Woningwet: -


-


De liberalisatiegrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt vastgesteld.


88

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Waarderingsgrondslag Onder het commerciële vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde uitgangspunten en veronderstellingen nader toegelicht. Waardemutatie De waardemutaties van de vastgoedbeleggingen worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten en de ontwikkeling hiervan in de beschouwde 15 jaars periode, is door een onafhankelijke externe taxateur een aannemelijkheidsverklaring afgegeven. De taxateur valideert daarmee, als onderdeel van de validatie van de marktwaarde van de vastgoedportefeuille de marktconformiteit van de gehanteerde aannames en uitgangspunten. Hypothecaire zekerheden De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De onroerende zaken die in het kader van een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Domijn een terugkooprecht of -plicht kent worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste verwerking). De actuele waarde na eerste verwerking is de marktwaarde op basis van de regeling verkoop onder voorwaarden. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtwaarde wordt aan de creditzijde van de balans onder de langlopende schulden een terugkoopverplichting opgenomen. Deze schuld is een inschatting, gebaseerd op de reële waardeontwikkeling van het achterliggende actief. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd in overeenstemming met de contractvoorwaarden. De waardemutaties in onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden rechtstreeks in de winst-enverliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. De waardemutaties inzake de terugkoopverplichting worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening in de post “Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” verantwoord. De (onder)grond behorende bij de transactie wordt uitgegeven door middel van uitgifte in erfpacht. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting en/of recht die/dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting/recht wordt jaarlijks gewaardeerd. De waarde wordt jaarlijks getoetst aan marktontwikkelingen o.b.v. de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het CBS en gesplitst naar type woning. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord, indien terugkoop na één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder langlopende schulden verantwoord.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

89

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winsten-verliesrekening verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. Het toegepaste percentage bedraagt 2,5%. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbeterings- of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan de fase einde definitiefase’ in het besluitvormingsproces van Domijn. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per saldo opgenomen onder de post Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans. In het geval de geschatte marktwaarde in verhuurde staat van het project op een hoger niveau ligt dan de geschatte totale projectkosten, vindt de toerekening van deze waardemutatie plaats naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het project (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Deze waardemutaties worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst-en-verliesrekening in de post Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen verantwoord.

Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van Domijn gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Domijn garant staat voor de schulden van een deelneming, dan wel de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) in staat te stellen tot betaling van haar schulden, wordt een voorziening gevormd ter grootte van de verwachte betalingen door Domijn ten behoeve van de deelneming. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde. Indien sprake is van een stellig voornemen tot afstoting, vindt waardering plaats tegen de eventuele lagere verwachte verkoopwaarde. De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd Financiële instrumenten. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Eventuele winsten of verliezen worden verantwoord onder financiële baten en lasten.

Te vorderen BWS subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

90

vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De contante waarde van de subsidie inclusief vervallen rente wordt als vordering opgenomen.

Bijzondere waardeverminderingen Vaste activa, niet zijnde vastgoedbeleggingen, dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Als het niet mogelijk is de realiseerbare waarde te bepalen voor een individueel actief, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Verder wordt op iedere balansdatum beoordeeld of er enige indicatie is dat een in eerdere jaren verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies is verminderd. Als een dergelijke indicatie aanwezig is, wordt de realiseerbare waarde van het betreffende actief (of kasstroomgenererende eenheid) geschat. Terugneming van een eerder verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies vindt alleen plaats als sprake is van een wijziging van de gehanteerde schattingen bij het bepalen van de realiseerbare waarde sinds de verantwoording van het laatste bijzonder waardeverminderingsverlies. In dat geval wordt de boekwaarde van het actief (of kasstroomgenererende eenheid) opgehoogd tot de geschatte realiseerbare waarde, maar niet hoger dan de boekwaarde die bepaald zou zijn (na afschrijvingen) als in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het actief (of kasstroomgenererende eenheid) zou zijn verantwoord. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor verkoop betreft gronden ontwikkelposities die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De gronden ontwikkelposities worden gewaardeerd tegen de overeengekomen verkoopprijs. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Op het moment dat gronden ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats van voorraad gronden ontwikkelposities naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor de verkoop. De investeringen worden bij de start als vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop geclassificeerd. Wanneer eenheden verkocht zijn wordt dat deel van de investering als onderhanden projecten geclassificeerd. In de waardering van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. Verwachte verliezen op vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt. Overige voorraden Onderhoudsmaterialen Waardering van onderhoudsmaterialen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Onderhanden projecten In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

91

dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst-enverliesrekening als last verwerkt. De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden project. Indien op projectniveau de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans. Voorraad gronden ontwikkelposities De voorraad gronden ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op het moment dat gronden ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor verkoop/onderhanden projecten. Als de gronden ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de gronden ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.

Vorderingen De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofd Financiële Instrumenten.

Groepsvermogen Eigen vermogen Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in het eigen vermogen als ongerealiseerde waardeveranderingen. De ongerealiseerde waardeverandering wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de actuele waarde. Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de ongerealiseerde waardeverandering is een bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, berekend tegen het actuele belastingtarief. Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen. Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer:  sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden;  een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting;  het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de post “Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans. De voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen is gewaardeerd tegen nominale waarde.


92

Voorziening deelnemingen De voorziening deelneming betreft de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen indien de corporatie zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk zich stellig heeft voorgenomen de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen.

Overige voorzieningen Voorziening uitgestelde beloning De voorziening voor uitgestelde personeelsbeloningen bestaat uit de toekomstige verplichtingen uit hoofde van jubilea uitkeringen en wordt bepaald op basis van de contante waarde van toekomstige aanspraken, rekening houdend met de achterliggende diensttijd, de leeftijd en het verwachte verloop (blijfkans) van het huidige personeelsbestand. Bij het contant maken is 5% als disconteringsvoet gehanteerd. De verwachte uittredingsleeftijd is 67 jaar.

Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Langlopende schulden De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten. Voor de post Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar hetgeen onder de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is opgenomen. Kortlopende schulden De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten.


93

3.

Grondslagen voor resultaatbepaling

Opbrengstverantwoording Huuropbrengsten Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van Domijn. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoopresultaat koopprojecten. Verkoopresultaat bestaand bezit De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte). Verkoopresultaat koopprojecten De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen. De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten zijn gebracht en de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten. Geactiveerde productie eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van financiering ten behoeve van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden hieronder verantwoord.


94

Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en voornamelijk de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als Domijn de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar Domijn zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, klachtenonderhoud en contractonderhoud verantwoord. Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging, vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.

Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.


95

De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering danwel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil danwel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen. Resultaat Deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van Domijn in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen Domijn en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van Domijn. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de kasmiddelen en de tegoeden op bankrekeningen. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijshedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt toegepast, worden consistent met de aard van het instrument ingedeeld, vanaf de datum waarop de hedge accounting is beëindigd. Bepaling reële waarden financiële instrumenten Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereisen de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.


96

TOELICHTING OP DE AFZONDERLIJKE POSTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE BALANS (bedragen x € 1.000)

I. MATERIËLE VASTE ACTIVA

1.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2015 Stand per 1 januari Verkrijgingsprijzen C umulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde Mutaties in het boekjaar - Investeringen - Desinvesteringen - Afschijvingen - Overboeking van in ontwikkeling naar ten dienste van de exploitatie Saldo Stand per 31 december Verkrijgingprijzen C umulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde

2014

28.431 20.7907.641

26.987 19.3457.642

1.685 41.487-

1.453 91.445-

194

30.112 22.2777.835

1-

28.431 20.7907.641

II. VASTGOEDBELEGGINGEN

2.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Stand per 1 januari Marktwaarde

Mutaties in het boekjaar - Aankopen in sociaal vastgoed in exploitatie - Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Desinvesteringen door verkoop - Desinvesteringen door sloop - Overboeking van/naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking van/naar voorraad koop - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december Marktwaarde

2015

2014

1.365.678

1.307.262

976 2.334 19.130 3.38726.34113.681 6.36545.06645.038-

1.320.640

1.189 3.662 14.898 4.2531.31412.94357.177 58.416

1.365.678

Actuele waarde De actuele waarde van het sociale vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt EUR 1.321 miljoen (2014: EUR 1.366 miljoen). Zie voor verdere toelichting op de uitgangspunten en parameters, de informatie die is opgenomen in de waarderingsgrondslagen.


97

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging bedraagt EUR 736 miljoen (2014: 713 miljoen). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de toekomstige kasstromen uit hoofde van direct vastgoedgerelateerde exploitatie-inkomsten en -uitgaven over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de nettokasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. De kasstroomprognose zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognose is ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, en erfpachtherzieningen. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt definieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. In de bedrijfswaarde zijn voor de komende 5 jaar 142 verkopen ingerekend met een verkoopwaarde van € 18,6 miljoen (nominaal). De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting (prijspeil ultimo 2015). Onder aftrek van de kosten komt de gemiddelde nominale waarde per woning uit op ca. € 12.500,-. De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Bij de bedrijfswaardeberekeningen gelden voorts de volgende parameters: • jaarlijkse huurverhoging voor 2016 bedraagt 0,7%, voor de jaren 2017-2021, respectievelijk 1,40%, 1,58%, 1,71%, 1,79% en 2,0%; • er is geen rekening gehouden met een inkomensafhankelijk huurverhoging voor 2016 e.v.; • jaarlijkse huurderving van 1,0% voor woningen, 15% voor niet zijnde woningen; • mutatiegraad van gemiddeld 10% en huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar van 0,60%, 0,55%, 0,49%, 0,42% en 0,42% tot aan de eigen gedefinieerde streefhuren ; • jaarlijkse stijgingen van de exploitatiekosten en beheerskosten respectievelijk voor de jaren 2016-2020 van 1,40%, 1,58%, 1,71%, 1,79%, 2,0% en de jaren erna 2,5%, voor de onderhoudslasten voor de jaren 2016-2020 van 1,60%, 2,02%, 2,31%, 2,52%, 3,0% en de jaren erna 2,5%; • jaarlijkse stijging van de kosten voor lonen en salarissen van 3%; • de restwaarde wordt o.b.v. de volgende waardeontwikkeling geïndexeerd, hiervoor geldt een jaarlijkse stijging van 2%; • de verhuurdersheffing is voor het sociale bezit voor alle exploitatiejaren ingerekend. Voor 2016 geldt een tarief van 0,491% van de WOZ-waarde, en voor 2017 en verder 0,536%. Tevens volgt de WOZwaarde de waardeontwikkeling zoals hiervoor is beschreven bij de restwaarde; • verwachte economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar bij doorexploitatie; • disconteringsvoet van 5,0%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepalingen van RJ 121; • kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model. Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht om een eerste hypotheek te vestigen. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.


98

3.

Commercieel vastgoed in exploitatie 2015 Stand per 1 januari Marktwaarde Mutaties in het boekjaar - Aankopen in commercieel vastgoed in exploitatie - Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking van sociaal vastgoed in ontwikkeling - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Desinvesteringen door verkoop - Desinvesteringen door sloop - Overboeking van/naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van/naar voorraad koop - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december Marktwaarde

163.003

1.437 126 130 4.69013.6816431.658 15.663-

147.340

2014 138.260

11.661 20 991 8992512.943 52 24.743

163.003

Actuele waarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt EUR 147 miljoen (2014: EUR 163 miljoen). Zie voor verdere toelichting op de uitgangspunten en parameters, de informatie die is opgenomen in de waarderingsgrondslagen. Bedrijfswaarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt EUR 141 miljoen (2014: EUR 177 miljoen). Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde wordt verwezen naar punt 2. van deze toelichting. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt definieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. In de bedrijfswaarde zijn voor de komende 5 jaar 83 verkopen ingerekend met een verkoopwaarde van € 16,7 miljoen (nominaal). Hypothecaire zekerheden Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen met borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.


99

4.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2015 Stand per 1 januari C ontractprijs (verkochte woningen) C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties per 1 januari - Investeringen - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking van vastgoed bestemd voor de verkoop - Desinvesteringen - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking naar vastgoed bestemd voor de verkoop - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december C ontractprijs (verkochte woningen) C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

2014

20.905 2.40018.505

21.383 2.82018.563

1.986 799 1.9867511.235624 563-

1.077 599 1.077771306420 58-

19.718 1.77617.942

20.905 2.40018.505

Het aantal woningen opgenomen onder 'Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden' bedraagt eind 2015: 150 (2014: 159). Dit betreft allemaal woningen verkocht met Koopgarant.

5.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2015

2014

Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Boekwaarde per 1 januari

69.032 54.21114.821

50.307 40.19110.116

Mutaties in het boekjaar - Investeringen sociaal vastgoed - Investeringen commercieel vastgoed - Waardeveranderingen sociaal vastgoed - Waardeveranderingen commercieel vastgoed - Overige waardeveranderingen - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking naar kortlopende schulden - Overboeking naar planmatig onderhoud - Overboeking naar verkoopresultaat - Overboeking voorziening ORT sociaal vastgoed - Overboeking voorziening ORT commercieel vastgoed - Overboeking naar onderhanden projecten Saldo

46.625 5946.1164419.1301311.103 466.327 11.471-

40.380 1.540 13.474144 69014.898991552905.3404189064.705

Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Boekwaarde

103.721 100.3713.350

69.032 54.21114.821

In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad EUR 751.000,- aan bouwrente geactiveerd (2014: EUR 808.000,-). Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,0% (2014: 3,0%) .


100

III. FINANCIËLE VASTE ACTIVA 2015 6.

Deelnemingen Deelneming VOF Heemaf Deelneming Stedelijk Wonen Holding BV Deelneming VOF DnA Deelneming VOF GOS

2014

359 88 7.756 8.203

188 88 7.390 7.666

Verloop deelnemingen: • VOF Heemaf (37,5% deelneming) Stand per 1 januari Storting / uitbetaald Resultaat Stand per 31 december • Stedelijk Wonen Holding BV (50% deelneming) Stand per 1 januari Storting / uitbetaald C orrectie resutaat voorgaand jaar Resultaat Stand per 31 december

188 188 17359

-

88

88 2015

• VOF GOS (50% deelneming) Stand per 1 januari Storting / uitbetaald Resultaat Stand per 31 december

7.

188

281 23843-

-

• VOF DnA (50% deelneming) Stand per 1 januari Storting / uitbetaald C orrectie resutaat voorgaand jaar Resultaat Stand per 31 december

22 187 21-

7.390 366 7.756

88 88 2014 7.891 50017.390

Latente belastingvordering(en) Sinds 1 januari 2008 is de toegelaten instelling voor al haar activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. Tot 2008 was de toegelaten instelling alleen voor haar commerciële activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. De integrale belastingplicht betekent dat woningcorporaties een fiscale openingsbalans moesten opstellen waarbij alle activa en passiva voor de marktwaarde op 1 januari 2008 zijn opgenomen. Daarover zijn in een vaststellingsovereenkomst sectorbrede afspraken gemaakt met de Belastingdienst (de zogenaamde VSO2). Naast afspraken over de openingsbalanswaardering bevat de VSO2 een aantal afspraken over de wijze waarop het fiscale resultaat moet worden berekend in een aantal sectorspecifieke gevallen, zoals bij combiprojecten. De toegelaten instelling heeft de VSO2 op 23 april 2009 ondertekend. De VSO2 heeft een looptijd tot en met 31 december 2012. Na deze periode wordt de VSO2 stilzwijgend voor steeds één jaar verlengd, tenzij een van de partijen vóór 1 december heeft opgezegd. De VSO2 is door de Belastingdienst noch door Domijn opgezegd vóór 1 december 2014 en is derhalve van toepassing op het jaar 2015. Vastgoed dat toegelaten instelling al op 1 januari 2008 bezat wordt op grond van VSO2 op de openingsbalans gewaardeerd op een percentage van de WOZ-waarde. Daarna verkregen vastgoed wordt fiscaal in beginsel gewaardeerd op kostprijs verminderd met afschrijvingen. Bij de fiscale waardering van vastgoed is verder van belang dat de fiscale afschrijvingslast wettelijk beperkt is. Leningen en derivaten zijn aan de hand van een van de VSO2 deel uitmakende rentecurve op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 gewaardeerd op marktwaarde.


101

Latente belastingvordering inzake opgenomen leningen: Nominale waarde leningenportefeuille per 1 januari 2008 Marktwaarde op basis van VSO2 per 1 januari 2008 Verschil

438.607 418.955 19.652 2015

Latente belastingvordering (25%) per 1 januari Toevoeging in verband met gewijzigde marktwaarde Vrijval in boekjaar Latente belastingvordering per 31 december

2014

614 614-

1.228 614614

De latente belastingvordering inzake opgenomen leningen is ultimo 2015 vervallen. De verdeling van de latentie is als volgt: Onder Fin. Vaste Activa Verrekenbare tijdelijke verschillen

-

-

-

-

Totaal

-

-

Onder Fin. Vaste Activa Verrekenbare tijdelijke verschillen

2015 Onder vlottende activa

-


Totaal

614

614

614

614

Latente belastingvordering inzake woningverkopen: Het tijdelijke verschil inzake sociaal en commercieel vastgoed waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht bedraagt EUR 0,56 miljoen. De fiscale waarde van dit vastgoed is lager dan de boekwaarde (bedrijfswaarde). De gewaardeerde latente belastingschuld bedraagt nominaal EUR 139.000,(zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). Fiscale waarde te verkopen woningen voor de komende vijf jaar C ommerciële waarde te verkopen woningen voor de komende vijf jaar Verschil

21.294 20.738 556

2015 Latente belastingvordering (25%) per 1 januari Vorming in boekjaar Latente belastingvordering per 31 december

53 86 139


Verrekenbare tijdelijke verschillen


2014


325 27253

Totaal

111

28

139

111

28

139

Onder Fin. Vaste Activa


Totaal

43

10

53

43

10

53

102

Latente belastingvorderingen inzake compensabele verliezen: Als gevolg van de invoering van de integrale VPB heffing bij woningcorporaties in 2008 zijn enkele tijdelijke verschillen ontstaan tussen de fiscale waardering en de commerciële waardering. Als gevolg hiervan ontstonden latenties. Op basis van de (concept) aangiftes VPB tot en met 2015 is het totaal van het fiscale compensabele verlies opgelopen tot ruim € 12 miljoen. Dit verlies is met name ontstaan door afboekingen als gevolg van dalende WOZ-waardes. Op basis van de opgestelde fiscale meerjarenbegroting is de verwachting dat deze verliezen de komende jaren kunnen worden verrekend. Derhalve is vanaf 2014 een latentie gevormd.

Restant compensabel verlies Te vormen latentie inzake compensabele verliezen

25%

12.119 3.030

2015 Stand 1 januari Verrekend in boekjaar/vorming latentie in boekjaar Stand 31 december

7.662 4.6323.030

30.648 7.662

2014 7.662 7.662

Latente belastingvordering inzake waardering vastgoed in exploitatie Sociaal en commercieel vastgoed dat in de komende jaren naar verwachting blijvend zal worden verhuurd en waarvan de commerciële waarde lager ligt dan de fiscale waarde. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt EUR 105 miljoen (2014: EUR 46 miljoen). De reden hiervoor is dat dit vastgoed fiscaal niet afwikkelt. De fiscale waarde van dit vastgoed betreft een bedrag van EUR 1.574 miljoen. De boekwaarde van dit vastgoed betreft een bedrag van EUR 1.468 miljoen. De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt EUR 26,3 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). 2015 8.

Leningen u/g Stand 1 januari Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar: - Verstrekkingen - Aflossingen - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december Aanafschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

2.437 2.437

313313-

2.124 2.124

2014 2.801 2.801

364364-

2.437 2.437

In 2012 is er een lineaire lening verstrekt van € 250.000,- (inzake huurkoopverplichting) met een looptijd van 20 jaar en een rentepercentage van 3,5% aan Stichting Huize Heilige Hubertus. Hiervoor heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties goedkeuring verleend. Tevens is er een lening verstrekt aan de VOF Heemaf. Deze is tegen het 3-maands Euribor tarief + een toeslag van 1,15%. Gemiddeld over 2015 komt het percentage op 1,30%.


103

9.

Te vorderen BWS-subsidies Stand 1 januari Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

2015

2014

55 55

Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging rente - Ontvangen BWS-subsidies Saldo

114 114

5 6459-

5252-

Stand per 31 december Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

3

55 55

3

Het kortlopende deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt EUR 2.500,- (2014: EUR 55.000,-). I. Voorraden

10. Vastgoed bestemd voor de verkoop Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop

1

7.354

345

7.354

345

1

Dit betreft één grondpositie, één verzorgingshuis en twee overige panden welke al wel zijn verkocht maar nog niet zijn geleverd. 11. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overheveling van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2.060 2.060

1.681 1.681

In de kostprijs van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop is ultimo 2015 voor een bedrag van EUR 8.000,- aan rente geactiveerd met een rentevoet van 3,0%. 12. Overige voorraden Onderhoudsmaterialen Voorraad grondposities

225 5.129 5.354

225 5.193 5.418

Grond- en ontwikkelposities betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op een extern uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. II. Vorderingen

13. Huurdebiteuren Huurachterstand Betalingsregelingen Voorziening dubieuze debiteuren Totaal

14. Gemeenten Nog te ontvangen Subsidies WVG aanpassingen Totaal

2015

2014

2.055 214 5541.715

1.951 179 3711.759

-

-

Geen van bovenstaande vorderingen heeft een looptijd van langer dan 1 jaar.


104

15. Vordering op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vordering Hoge Bothof BV Vordering VOF GOS Vordering VOF Heemaf

2015

2014 36 26 62

32 35 67

Alle vorderingen hebben een looptijd van korter dan 1 jaar.

16. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzet belasting Premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting

76

90

-

-

76

90

161 161

436 436

10160

32404

Totaal

17. Overige vorderingen Overige vorderingen overige debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren

Overige vorderingen Te ontvangen van verzekeringmaatschappij Totaal

18. Overlopende activa Kortlopende deel belastingen Te verrekenen creditnota's Nog te ontvangen bedragen Vooruitbetaalde kosten Vooruitbetaalde rente en aflossing Overig Totaal

28 12 296 2 1.999 215

625 110 225 2.593 604 277

2.552

4.434

In de overlopende activa zijn geen bedragen opgenomen met een looptijd langer dan 1 jaar. 2015 III. Liquide middelen Vrij opneembare banktegoeden Deposito's Kasgelden Totaal

2014

1.524 11

2.997 5

1.535

3.002

De liquide middelen staan vrij ter beschikking en zijn terstond opeisbaar.


105

C. EIGEN VERMOGEN

2015

19. Kapitaal

2014

2

2

963.190

896.600

20. Overige reserves Saldo 1 januari Verkopen verkocht onder voorwaarden Jaarresultaat uit voorgestelde resultaatverdeling Saldo 31 december na resultaatbestemming

269.759893.429

7 66.583 963.190

Ultimo 2015 is in totaal € 810 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2014: € 861 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van het vastgoed is consistent met voorgaande jaren, in overeenstemming met geldende grondslagen voor de jaarrekening 2015 en tevens in lijn met de voor 2016 wettelijke voorgeschreven waarderingsgrondslag zoals opgenomen in de Woningwet en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarrekening. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Domijn. De mogelijkheden voor Domijn om vrijelijk door complexgewijze verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het sociaal bezit in exploitatie aangemerkt als vastgoedbeleging te realiseren worden meer en meer beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling behoefte aan sociale huurwoningen. Het bestuur van Domijn heeft een inschatting gemaakt van dat gedeelte van de ongerealiseerde herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het sociaal bezit aangemerkt als vastgoedbelegging (behoudend ingeschat) en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en beweegt zich in een bandbreedte van € 230 en € 815 miljoen. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden bedraagt EUR 6,2 miljoen (2014: EUR 6,3 miljoen). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot onroerende zaken verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar punt 7. van deze toelichting

D. VOORZIENINGEN

22. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen - Overboeking van grondposities/in ontwikkeling voor verkoop - Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling - sociaal - Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling - commercieel Stand per 31 december

2015

2014

9.249

51 310 6.327

15.937

15.007

5.3404189.249

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten. Naar verwachting lopen alle bedragen in de voorziening binnen 1 jaar af.

23. Voorziening deelnemingen Deelneming WOM Laares BV Deelneming VOF Heemaf Deelneming NC E Totaal


2015

2014 21

96 117

49 90 139

106

WOM Laares BV Stand per 1 januari Resultaat Stand per 31 december VOF Heemaf Stand per 1 januari Overheveling van/naar deelnemingen Stand per 31 december

49 2821

49

-

-

-

-

NCE Stand per 1 januari C orrectie beginbalans Resultaat

90

Stand per 31 december

24. Overige voorzieningen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen - Vrijval ten gunste van het resultaat Stand per 31 december

87 38-

-

6

86 4

96

90

2015

2014

412

405

63 40-

24 17-

435

412

23.496

28.618

Betreft de voorziening inzake jubileumverplichtingen. E. LANGLOPENDE SCHULDEN 25. Leningen overheid Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties Saldo Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar Stand per 31 december 26. Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties Saldo Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar Stand per 31 december


2.612-

20.884 20.884 51620.368 2015 560.193

23.000 5.00025.997552.196 552.196 22.519529.677

1.1134.00923.496 23.496 2.61220.884 2014 531.044

51.000 25.8604.009 560.193 560.193 25.990534.203

107

Specificatie naar restant looptijd: Leningen overheid Leningen kredietinstellingten

31-12-2015 >5 jaar 18.766 410.477 429.243

31-12-2015 > 1 jaar 20.368 529.677 550.045

31-12-2014 >5 jaar 18.886 416.958 435.844

31-12-2014 > 1 jaar 20.884 534.202 555.086

2015

2014

De leningportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen Vastrentende leningen Variabel rentende leningen Extended leningen Basisrenteleningen Stand per 31 december

500.080 12.000

503.689 19.000

61.000

61.000

573.080

583.689

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Voor een overzicht van deze renteherzieningmomenten wordt verwezen naar punt de toelichting onder "Financiële instrumenten". De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode. De gemiddelde rentevoet (incl. roll-over leningen) van de leningen overheid bedraagt 2,32% (2014: 2,48%) die van de leningen kredietinstellingen 3,54% (2014: 3,76%) . De gemiddelde rentevoet van alle uitstaande leningen bedraagt 3,50% (2014: 3,70%). Exclusief de rollover leningen bedraagt de gemiddelde rentevoet 3,60% (2014: 3,81%). De rente van de variabele rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn alle (op 1 na) gebaseerd op 1-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van 4 tot en met 44 punten boven Euribor. Het totaal van de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt EUR 590,1 miljoen (2014: EUR 583,7 miljoen). Zie voor de hypothecaire zekerheden de toelichting op pagina 124. Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningportefeuille bedraagt ultimo 2015 18 jaar (2014: 19 jaar).


108

2015 27. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari - Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht - Verminderen a.g.v. terugkoop - Waardemutaties terugkoopverplichting Stand per 31 december

2014

18.869 799 1.986541 18.223

18.985 599 1.077362 18.869


F. KORTLOPENDE SCHULDEN 28. Schulden aan kredietinstellingen Bankkrediet Kortlopend deel langlopende schulden kredietinstellingen Totaal

6.354 22.519 28.873

25.990 25.990

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) bedraagt per 31 december 2015 EUR 15 miljoen (2014: EUR 15 miljoen) en de rente Euribor plus 1,50%. 29. Schulden aan gemeenten Kortlopend deel langlopende schulden

516

2.612

285

7.638

30. Schulden aan leveranciers C rediteuren

31. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen VOF DnA (Amstelland) Totaal

-

-

3.258 197 3.455

3.559 224 3.783

4.028

3.749

32. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelastingen Premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting Totaal

33. Overige schulden

In de overige schulden is een bedrag inbegrepen van € 2,4 miljoen (2014: € 2,4 miljoen) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. 34. Overlopende passiva Vooruit ontvangen huur Niet vervallen rente geldlening Vooruit ontvangen bedragen Nog te betalen bedragen Service- en stookkosten nog af te rekenen Verplichting restant uren personeel Overige Totaal


983 8.997 39 2.222 986 531 2.243

1.117 9.710 71 1.067 867 439 720

16.001

13.991

109

Financiële instrumenten Algemeen Domijn maakt in de normale bedrijfsuitoefening beperkt gebruik van financiële instrumenten die Domijn blootstelt aan markt-, reële waarde¬, rente- en kasstroom-, krediet- en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s te beheersen en om de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van Domijn te beperken, heeft Domijn een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures opgesteld. Kredietrisico Het maximale kredietrisico dat de toegelaten instelling loopt bedraagt EUR 8,7 mln., bestaande uit leningen aan en vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen ad EUR 2,0 mln, huurdebiteuren ad EUR 1,9 mln, overige vorderingen ad EUR 3,3 mln en de liquide middelen ad EUR 1,5 mln. De grootste vordering is EUR 1,9 mln. op Domijn Projecten BV. Deze partij is een 100% dochtermaatschappij en heeft altijd tijdig aan haar betalingsverplichtingen voldaan. Kredietmitigerende aspecten • De vorderingen uit hoofde van de huurdebiteuren ad EUR 1,9 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders. Op basis van betalingsgedrag uit het verleden zijn hier geen grote risico’s uit voortgevloeid. • De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal EUR 0,1 miljoen en hebben betrekking op meerdere deelnemingen. Voor nadere toelichting wordt verwezen naar punt 14 van de toelichting. • De liquide middelen zijn toevertrouwd aan 4 banken die volgens Standard & Poors een rating hebben van ten minste A. Rente- en kasstroomrisico De toegelaten instelling loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden en herfinanciering van bestaande schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de toegelaten instelling risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. Het rente- en looptijdenbeleid van de toegelaten instelling is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico inclusief herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is eveneens 15% van de restanthoofdsom van de leningen (inclusief derivaten [indien van toepassing]) bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in% van de restanthoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: • het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met • de restanthoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt, én • de restanthoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen zonder cap) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgt, verminderd met • de som van de schuldrestanten van de leningen waarvan de renterisico’s afgedekt zijn met derivaten. Het renterisico dat Domijn loopt bij renteherziening (€ 109,2 miljoen) en herfinanciering (€ 62,3 miljoen) bedraagt in totaal € 171,5 miljoen tot en met 2018. Voor meer informatie rond de leningenportefeuille, zie hoofdstuk 9.6 Treasury in het Volkshuisvestingsverslag. € 100.000 € 80.000 € 60.000 € 40.000 € 20.000

Nieuwe LVH


Eindaflossingen

Renteherzieningen

Spreadherzieningen

10% renterisico

2062

2060

2058

2056

2054

2052

2050

2048

2046

2044

2042

2040

2038

2036

2034

2032

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

€ 0

15% renterisico


110

Tegenpartijrisico Het tegenpartijrisico is het risico dat een tegenpartij in gebreke blijft en hierdoor haar verplichtingen niet meer kan nakomen. De partijen waarmee de leningen zijn afgesloten zijn de volgende instellingen: 2015 N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Nationale Waterschapsbank N.V. Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) Financiële instellingen (niet zijnde banken) Overige Totale stand leningen per 31-12

2014

344.626 170.870 31.700

329.278 189.602 36.312

25.884 573.080

28.497 583.689

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij de Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank . De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang en is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Gezien de omvang van de overige kredietverstrekkers is het risico beperkt. Valutarisico De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s. Prijsrisico De toegelaten instelling heeft geen beleggingen en loopt derhalve geen prijsrisico. Liquiditeitsrisico De toegelaten instelling bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitsbegrotingen. Het management ziet erop toe dat steeds voldoende liquiditeiten beschikbaar zijn om aan de verplichtingen van de toegelaten instelling te kunnen voldoen en dat tevens voldoende financiële ruimte onder de beschikbare faciliteiten beschikbaar blijft zodat de toegelaten instelling steeds aan de gestelde leningconvenanten kan blijven voldoen. Daarnaast is sprake van liquiditeitsrisico bij basisrenteleningen. Indien op het moment van herziening van de kredietopslag de bank en de toegelaten instelling geen overeenstemming bereiken over de opslag, wordt de kredietovereenkomst beëindigd en dient de lening te worden terugbetaald. Op de herzieningsdatum dient de toegelaten instelling het verschil tussen de basisrente en de actuele kapitaalmarktrente over de resterende looptijd af te rekenen. Reële waarde De reële waarde van de schulden/leningen aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2015 EUR 764 miljoen (2014: EUR 798 miljoen) en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van een 6 maands-Euribor disconteringscurve. De boekwaarde bedraagt ultimo 2015 EUR 573,0 miljoen (2014: EUR 583,7 miljoen).


111

Niet in de balans opgenomen verplichtingen: 1.

Obligo WSW Per 31 december 2015 heeft Domijn een obligo van € 22,4 mln. (2014: € 22,3 mln.) van door het WSW verstrekte borgstellingen. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Ultimo 2015 bedraagt het schuldrestant dat door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gegarandeerd is € 573,1 mln. Het obligo ad. € 22,4 mln. is opeisbaar indien blijkt dat het totale risicovermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar de liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij niet beschikken over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling op te kunnen vangen. Op het moment van opmaken van de jaarrekening zijn er geen indicaties dat dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden.

2.

Wet Keten Aansprakelijkheid Domijn betaalt de BTW over de aan haar geleverde onderhouds- en nieuwbouwwerkzaamheden rechtstreeks aan de fiscus. Het deel van de genoemde kosten dat betrekking heeft op loonbelasting en sociale verzekeringen wordt gestort op geblokkeerde rekening van de bedrijven. Van deze rekeningen worden alleen de fiscus of uitvoerende instellingen sociale verzekeringen betaald. Het aansprakelijkheidsrisico is door deze maatregelen laag.

3.

Aangegane verplichtingen Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 9.051.790,Specificatie Projecten in ontwikkeling: Nieuwbouw Wesselerbrink Het Bijvank Fase 3 Enschede Grondexploitatie Kop van de Parallelweg Haaksbergen Nieuwbouw 't Zijland Fase 2 Losser Nieuwbouw + Groot Onderhoud Kulturhus Overdinkel Nieuwbouw De Kiepe Enschede Nieuwbouw Erve Leppink Enschede Groot Onderhoud Polaroid Zuid/West Enschede Grondexploitatie Polaroid Enschede Groot Onderhoud Polaroid De Strip Enschede Grondexploitatie Iris-/Leliestraat Losser Nieuwbouw Iris-/Leliestraat Losser Groot Onderhoud Torenflats Boswinkel en Mekkelholt Groot Onderhoud Geraniumstraat Enschede Groot Onderhoud Lonnekerweg Groot Onderhoud Aldi flat Enschede Groot Onderhoud Op de Wal Enschede Groot Onderhoud Vlierstraat Enschede Grondexploitatie openbaar gebied Wesselerbrink Enschede Grondexploitatie inrichting Domijn Wesselerbrink Enschede Grondexploitatie Wesselerbrink Enschede Grondexploitatie De Hoeve kavelverkoop Haaksbergen

in € 55.830 49.241 13.000 1.400.422 2.343 58.000 65.357 19.661 2.895 529.216 3.560.000 1.027.000 82.511 31.000 14.000 6.250 12.427 1.814.406 3.108 80.669 224.454 9.051.790

4.

Latente belastingverplichting Vof DnA Binnen VOF DnA (50% deelname) is een latente belastingverplichting opgenomen inzake te betalen BTW van € 650.000. Naar de mening van de directie van VOF DnA is dit risico gering. Om die reden is hiervoor geen voorziening opgenomen.


112

5.

Aansprakelijkheid m.b.t. deelname in VOF's Domijn heeft deelnemingen in een drietal VOF's namelijk VOF Heemaf, VOF DnA en VOF GOS. Voor alle verplichtingen die door deze VOF's zijn / worden aangegaan is Domijn hoofdelijk aansprakelijk.

6.

Erfpacht Ten aanzien van onroerende zaken zijn er erfpachtverplichtingen aangegaan voor een periode van 50 jaren, eindigend op 3 juni 2060. De verplichting bedraagt in beginsel € 23.223 welke jaarlijks wordt herzien overeenkomstig een prijsindexcijfer en tienjaarlijks wordt herzien overeenkomstig een dan geldende kapitaalmarktrente.

7.

Huurverplichting Domijn heeft ten behoeve van de huur van haar kantoorpand aan de Boulevard 1945 Enschede een huurovereenkomst afgesloten. Deze overeenkomst loopt af op 31 december 2017. De ongeindexeerde huurprijs bedroeg op 1 januari 2010 € 685.000 per jaar. Vervolgens vindt jaarlijks indexatie plaats. Hierdoor bedraagt de geindexeerde huurprijs per 1 januari 2016 € 940.000 inclusief service kosten per jaar.

8.

Overige contracten Ten aanzien van schoonmaak en catering is Domijn een verplichting aangegaan van € 154.000. Deze contracten lopen af op 31 december 2017. Ten behoeve van het gebruik van copiers is een verplichting aangegaan van € 93.500. De einddatum van dit contract is 31 oktober 2016. Voor de telefonie is een contract afgesloten met de KPN t/m 31 december 2019 voor een bedrag van € 156.000.

9.

Automatisering Domijn heeft de intentie om 2016 een nieuw primair systeem aan te verschaffen ter vervanging van haar huidige primaire systeem. Het voornemen is om dit gezamenlijk met de Woonplaats en Welbions te doen. De fase van contractering is op dit moment nog niet afgerond. Er kunnen daarom nog geen uitspraken gedaan worden over de financiële impact van deze vervanging.

10.

Onderhoudscontract CV instalaties Het contract bij de Geas voor individuele cv ketels loopt voor 18 jaar. In dit contract zijn Kritische Prestatie Indicatoren vastgelegd. Zolang deze gehaald worden hebben wij geen reden om dit contract te ontbinden. We zijn in 2011 gestart. Elk kwartaal is er een overleg en 1 keer per jaar een jaarevaluatie. Na 9 jaar is er een moment van evaluatie en kan het contract zonder opgave van reden ontbonden worden. De contractwaarde voor 2015 was € 1.470.000 excl. btw.

11.

Bankgarantie saneringskosten grond Deurningerstraat Domijn heeft een bankgarantie afgegeven aan Stichting Deurningerstraat Vastgoed voor de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de toekomstige saneringswerkzaamheden (bodemverontreiniging/asbest) behorend bij de verkoop van de Deurningerstraat 4, 6, 6a, 6b te Enschede, zulks tot ten hoogste € 100.000.


113

TOELICHTING OP DE POSTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE WINST & VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland. 1.

2015

2014

HUUROPBRENGSTEN Netto huur

102.951

Derving wegens leegstand en oninbaarheid

1.925101.026

Huurderving in % van de netto huur

99.827 2.14997.678

1,87%

2,15%

5.128

5.862

De netto huur is per 1 juli 2015 verhoogd met gemiddeld 0,64% (2014: 3,77%). 2. OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN Opbrengsten servicecontracten Derving wegens leegstand en oninbaarheid

-

-

5.128

5.862

809

956

3. NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopresultaat koopprojecten

645

-

1.454

956

Verkoopopbrengst bestaand bezit

8.443

5.740

Actuele waarde bestaand bezit

7.275-

4.446-

Verkoopkosten bestaand bezit

359-

Verkoopresultaat bestaand bezit

809

338956

Verkoopresultaat koopprojecten Netto omzet koopprojecten

645

-

Wijziging in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

-

Uitbesteed werk

645

Aantal verkochte eenheden bestaand bezit Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten

-

60

42

-

-

In het aantal verkochte eenheden van 2015 zitten 6 koopgarant woningen en is tevens de verkoop opgenomen van 2 percelen grond. 4. GEACTIVEERDE PRODUCTIE EIGEN BEDRIJF

5. OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN

991

1.242

2.026

989

In de overige bedrijfsopbrengsten zijn de BTW pro rata opbrengsten verantwoord over de jaren 2009 tot en met 2013, welke in 2015 zijn ontvangen.


114

BEDRIJFSLASTEN 2015 6.

2014

AFSCHRIJVINGEN OP MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

1.485

1.430

1.485

1.430

Bruto salarissen

10.648

10.786

Uitzendkrachten

1.006

559

7. LONEN EN SALARISSEN

Af: Ontvangen ziekengelden

13611.518

8911.256

Bezoldiging bestuurders en commissarissen (x € 1,-) Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van de toegelaten instelling en groepsmaatschappijen gekomen voor: 2015

2014

Bestuurders en voormalige bestuurders (incl. sociale lasten)

394.781

C ommissarissen en voormalige commissarissen (incl. BTW)

70.160

419.925 61.240

464.941

481.165

Het bedrag aan leningen, voorschotten en garanties dat door de toegelaten instelling aan de bestuurders en commissarissen is verstrekt bedraagt EUR 0,- (2014: EUR 0,-). Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur worden gespecificeerd: 2015

2014

Jan Salverda

207.905

Ineke Buursink

186.876

222.445 197.480

394.781

419.925

Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van de Raad van C ommissarissen worden gespecificeerd: 2015 A. Peters G.D. Johanns (uit dienst per 30 juni 2014) A.N. Kreuwel W.T.A. Dellepoort (uit dienst per 31 december 2014)

2014

8.798 -

15.187 5.608

6.504

11.217

-

12.264

R.F. Gerard

13.008

11.217

G.J.T. Rine-Engwegen (in dienst per 1 juli 2014)

13.598

5.747

A.P.J. Burghouts (in dienst per 1 januari 2015)

15.186

-

D.P.E. van Zijl (in dienst per 1 juli 2015)

6.562

-

G.H.A. Ankoné (in dienst per 1 juli 2015)

6.504 70.160

61.240

Beloning van de commissarissen conform WNT (x € 1,-) De Raad van C ommissarissen van Domijn bestaat uit 5 personen. C ommissarissen Bezoldiging A. Peters (voorzitter tot 1 juli 2015) A.N. Kreuwel (tot 1 juli 2015) A.P.J. Burghouts (lid vanaf 1 januari 2015, voorzitter vanaf 1 juli 2015) R.F. Gerard G.J.T. Rine-Engwegen G.H.A. Ankoné (vanaf 1 juli 2015) D.P.E. van Zijl (vanaf 1 juli 2015)


Bezoldiging 7.175 5.375 12.550 10.750 10.750 5.375 5.375

115

Beloning van de bestuurder (x € 1,-)

2015 conform WNT Jan Salverda (directeur-bestuurder)

Vaste beloning 165.781

Bijtelling leaseauto 7.281

Beloning op termijn 24.356

2015 conform WNT Ineke Buursink (directeur)




De beloning op termijn is exclusief de OVP-premie. Hierop kan geen aanspraak worden gedaan vanwege een geboortedatum na 1950. Voor Domijn geldt de WNT sectornorm schaal H. De directeur-bestuurder overschrijdt deze norm, maar hierop is het overgangsrecht van toepassing. Personeelsbestand Ultimo het boekjaar 2015 bedroeg het aantal werknemers (exclusief ingehuurd personeel) bij de Domijn, omgerekend naar volledige mensjaren 201,65 fte (2014: 198,72 fte). Deze personeelsomvang is als volgt onder te verdelen naar de verschillende afdelingen: 2015 Bestuurder Directie Planning & C ontrol Vastgoedsturing Wonen Beleid & Bedrijfsvoering Vastgoed

2014

1,00 1,00 2,50 2,50 124,00 36,70 33,95 201,65

1,00 1,00 2,50 2,50 124,11 35,50 32,11 198,72

8. SOCIALE LASTEN

1.651

1.796

9. PENSIOENLASTEN

1.851

2.025

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland. De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) pensioenfonds daartoe ruimte laten en hiervan de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2015 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 109 procent. De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.


116

10. ONDERHOUDSLASTEN

2015

2014

Dagelijks onderhoud

4.430

3.660

Mutatie onderhoud

3.156

3.257

Overig onderhoud

1.124

1.092

16.062

16.903

Planmatig onderhoud C ontractonderhoud Reeds verantwoord onder personeels- en overige bedrijfslasten

11. LEEFBAARHEID

12. LASTEN SERVICECONTRACTEN

4.175

4.164

28.947

29.076

3.979-

4.213-

24.968

24.863

906

504

5.320

5.527

13. BIJZONDERE WAARDEVERANDERINGEN VAN VLOTTENDE ACTIVA Vastgoed bestemd voor de verkoop

-

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

-

Grond- en ontwikkelposities

94-

611

94-

611

14. OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Zakelijke lasten: Belastingen

4.165

4.003

304

384

Verzekeringen C ontributie landelijke federatie

92

92

4.561

4.479

Huisvestingskosten

1.491

1.493

Beheer- en administratiekosten

2.148

2.615

Overige lasten:

Automatiseringskosten Overige personeelskosten

568

781

1.264

1.387

Bestuur- en toezichtskosten Heffingen overheid Overige exploitatielasten

104

74

6.581

9.036

2.142

3.267

14.298

18.653

15. NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

45.0661.658

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie (sloop)

-

Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling (sociaal vastgoed)

46.116-

Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling (commercieel vastgoed)

1.926 25-

44-

Waardeveranderingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

624

Overige waardeveranderingen

104 88.840-


55.303

13.474144 420 536 44.830

117

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 2015

2014

16. WAARDEVERANDERINGEN VAN FINANCIËLE VASTE ACTIVA EN VAN EFFECTEN Financiële vaste activa

-

Effecten

-

13-

-

13-

17. OPBRENGSTEN VAN VORDERINGEN DIE TOT DE VASTE ACTIVA BEHOREN EN VAN EFFECTEN Financiële vaste activa

-

Effecten

-

-

-

-

Geactiveerde rente vastgoed in ontw. bestemd voor eigen exploitatie

751

808

Rente te vorderen BWS-subsidies

-

-

18. ANDERE RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN

Rente op overige financiële vaste activa Rente op uitgezette middelen

8

8

107

99

866

915

19. WAARDEVERANDERINGEN VERPLICHTINGEN UIT HOOFDE VAN ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken

541-

362-

20. RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTEN Toegevoegde rente egalisatierekening Rente langlopende schulden

-

-

20.110-

20.897-

Rente kortlopende schulden

21. BELASTINGEN Acute belastingen boekjaar Acute belastingen voorgaande jaren Mutatie latente belastingen - Mutatie compensabele verliezen - Mutatie tijdelijke verschillen

506-

132-

20.616-

21.029-

2015

2014 -

-

-

-

-

-

4.632-

7.662

528-

- Tariefswijzigingen

886-

5.160-

6.776

Acute vennootschapsbelasting 2015: Op basis van de huidige inzichten zal het verwachte positieve fiscale resultaat over 2015 € 17,3 miljoen bedragen. Het totale fiscale compensabele verlies op basis van de (concept) aangiftes VPB tot en met 2015 is afgenomen tot € 12 miljoen. Vanwege de compensatie zal er over 2015 geen VPB worden betaald. Derhalve is in de resultatenrekening geen bedrag opgenomen voor te betalen vennootschapsbelasting over 2015.


118

Het fiscale resultaat is als volgt af te leiden van het commerciële resultaat in de jaarrekening: 2015 Resultaat na belastingen

69.759-

af: Vennootschapsbelasting

5.160

C ommercieel resultaat voor VPB

64.599-

Af: fiscaal resultaat wordt lager Verkoopresultaat; hiervoor wordt een HIR gevormd Resultaat deelnemingen

1.454220-

Afschrijvingen op bezit in exploitatie

809-

Vrijval agio leningenportefeuille

2.400-

Niet gerealiseerde waardeveranderingen

88.840

Onderhoudslasten

1.215-

Bij: fiscaal resultaat wordt hoger Saneringsheffing

-

Overig

1.269-

Waardeverandering verplichting woning VOV

541

Waardeveranderingen vlottende activa

145-

Fiscaal resultaat

17.270

22. RESULTAAT DEELNEMINGEN WOM Laares C V

28

Stedelijk Wonen BV

38

-

V.O.F. Heemaf

4317-

VOF GOS

21-

366

NC E

1-

6-

90-

371

117-

23. TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. Per 31 december 2015 bedroegen de vorderingen op verbonden partijen EUR 62.000,-.

24. HONORARIA VAN DE ACCOUNTANT De volgende honoraria van KPMG Accountants N.V. zijn in het boekjaar ten laste gebracht van de toegelaten instelling, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW.

Accountantskosten: C ontrole van de jaarrekening

KPMG Accountants N.V. 2015

Overig KPMG netwerk 2015

Totaal KPMG 2015

124.202

124.202

Nagekomen kosten controle jaarrekening 2014

42.646

42.646

Andere controlewerkzaamheden

10.588

10.588

Fiscale advisering Andere niet-controlediensten

-

-

3.354

3.354

180.790


-

180.790

119

Accountantskosten:



Totaal KPMG 2014

C ontrole van de jaarrekening

68.970

68.970


18.513

18.513

3.025

3.025


90.508


-

90.508

120


121

ENKELVOUDIGE BALANS VOOR RESULTAATBESTEMMING (bedragen x € 1.000)

A CT IVA

2015

2014

A. VASTE ACTIVA I. Materiële vaste activa 1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie Totaal materiële vaste activa

II. Vastgoedbeleggingen 2. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging 3. C ommercieel vastgoed in exploitatie 4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 5. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen

III. Financiële vaste activa 6. Deelnemingen 7. Latente belastingvordering(en) 8. Leningen u/g 9. Te vorderen BWS-subsidies Totaal financiële vaste activa

Totaal Vaste Activa

7.795

7.596

7.795

7.596

1.320.640 147.340 17.942 3.350

1.365.678 163.003 18.505 14.821

1.489.272

1.562.007

8.339 3.141 212 3

7.882 7.705 225 55

11.695

15.867

1.508.762

1.585.470

7.354 2.060 5.354

345 1.681 5.418

14.768

7.444

B. VLOTTENDE ACTIVA I. Voorraden 10. Vastgoed bestemd voor de verkoop 11. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 12. Overige voorraden Totaal voorraden

II. Vorderingen 13. Huurdebiteuren 14. Gemeenten 15. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 16. Belastingen en premies sociale verzekeringen 17. Overige vorderingen 18. Overlopende activa Totaal vorderingen

III. Liquide middelen

Totaal Vlottende Activa

TOTAAL ACTIVA


1.715 2.688 76 213.160

1.759 3.443 78 279 4.434

7.618

9.993

301

1.778

22.687

19.215

1.531.449

1.604.685

122

PA SSIVA

2015

2014

C. EIGEN VERMOGEN 19. Kapitaal 20. Overige reserves 21. Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen

2 963.188 69.759-

2 896.607 66.583

893.431

963.192

15.061 1.156 423

8.424 1.130 396

Totaal voorzieningen

16.640

9.950

E. LANGLOPENDE SCHULDEN 25. Leningen overheid 26. Leningen kredietinstellingen 27. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken VOV

20.368 529.677 18.223

20.884 534.203 18.869

568.268

573.956

28.873 516 274 25 3.448 4.028 15.946

25.990 2.612 7.574 3.778 3.661 13.972

53.110

57.587

1.531.449

1.604.685

D. VOORZIENINGEN 22. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 23. Voorziening deelnemingen 24. Overige voorzieningen

Totaal langlopende schulden

F. KORTLOPENDE SCHULDEN 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34.

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

TOTAAL PASSIVA


123

ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000)

2015

Bedrijfsopbrengsten 1. Huuropbrengsten 2. Opbrengsten servicecontracten 3. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 4. Geactiveerde productie eigen bedrijf 5. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten 6. Afschrijving op materiële vaste activa 7. Lonen en salarissen 8. Sociale lasten 9. Pensioenlasten 10. Onderhoudslasten 11. Leefbaarheid 12. Lasten servicecontracten 13. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa 14. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat

15. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

101.026 5.128 1.454 991 1.769 110.368

1.468 10.847 1.563 1.756 24.968 906 5.320 14519.675 66.358

44.010

2014

96.920 5.395 956 1.242 633 105.146

1.430 10.666 1.711 1.928 24.863 504 4.960 611 23.557 70.230

34.916

88.840-

44.830

Financiële baten en lasten 16. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 17. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten 18. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 19. Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV 20. Rentelasten en soortgelijke lasten Totaal financiële baten en lasten

842 54120.61620.315-

13892 36221.02920.512-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

65.145-

59.234

5.160546

6.776 573

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

69.759-

66.583

Netto resultaat

69.759-

66.583

21. Belastingen 22. Resultaat deelnemingen


124

ENKELVOUDIG KASSTROOMOVERZICHT OVER 2015 (bedragen x € 1.000) 2015 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassing voor: • Afschrijvingen • Waardeveranderingen MVA, vastgoedbelegging en vl. activa • Dotatie/vrijval egalisatierekening • Dotatie/vrijval voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal • Voorraden • Onderhanden projecten • Vorderingen • Effecten • Kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Betaalde interest Ontvangen interest Ontvangen dividend Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

2014

44.010

34.916

1.470 104

1.430 611

28

64

6-

422-

1.778

3.808

4.737-

5.9651.363-

21.14391

47421.77784

-

21.052-

Saldo kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: • Onroerende zaken ten dienste van exploitatie

21.693-

21.595

12.749

1.673-

1.428-

Investeringen in vastgoedbeleggingen: • Sociaal vastgoed in exploitatie gekwal.als vastgoedbelegging 2.559• C ommercieel vastgoed in exploitatie 328• Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 20.531-

4.851880478 38.482-

Investeringen in financiële vaste activa: • Desinvesteringen in materiële vaste activa • Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen • Desinvesteringen in financiële vaste activa • Ontvangen termijnen in onderhanden werk

3.214 4.066 181

Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten • Opname langlopende schulden • Aflossing langlopende schulden • Investeringen verplichting verkocht onder voorwaarden • Terugbetaling verplichting verkocht onder voorwaarden • Ontvangsten schulden kredietinstellingen • Overige schulden • Terugbetaling schulden kredietinstellingen Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

Mutatie liquide middelen

4.262 906 1.181

17.630-

23.000 33.609799 1.986-

38.814-

51.000 26.973599 1.077-

11.796-

23.549

7.831-

2.516-

1.778 6.0537.831-

4.294 1.778 2.516-

Aansluiting saldo liquide middelen met balans: Beginstand liquide middelen (zie punt III in de toelichting) Eindstand liquide middelen (zie punt III en 29. in de toelichting) Mutatie liquide middelen/bankkrediet in boekjaar


125

4.

Algemene toelichting op de enkelvoudige jaarrekening

Algemeen Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met de grondslagen in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening.


126

TOELICHTING OP DE AFZONDERLIJKE POSTEN VAN DE ENKELVOUDIGE BALANS (bedragen x € 1.000)

I. MATERIËLE VASTE ACTIVA

1.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2015 Stand per 1 januari Verkrijgingsprijzen C umulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde Mutaties in het boekjaar - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijvingen - Overboeking van in ontwikkeling naar ten dienste van de exploitatie Saldo

2014

28.336 20.7407.596

26.917 19.3107.607

1.673 41.470-

1.428 91.430-

199

Stand per 31 december Verkrijgingprijzen C umulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde

30.005 22.2107.795

11-

28.336 20.7407.596

II. VASTGOEDBELEGGINGEN

2.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Stand per 1 januari Marktwaarde Mutaties in het boekjaar - Aankopen in sociaal vastgoed in exploitatie - Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Desinvesteringen door verkoop - Desinvesteringen door sloop - Overboeking van/naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking van/naar voorraad koop - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december Marktwaarde

2015

2014

1.365.678

1.307.262

976 2.334 19.130 3.38726.34113.681 6.36545.06645.038-

1.320.640

1.189 3.662 14.898 4.2531.31412.94357.177 58.416

1.365.678

Actuele waarde De actuele waarde van het sociale vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt EUR 1.321 miljoen (2014: EUR 1.366 miljoen). Zie voor verdere toelichting op de uitgangspunten en parameters, de informatie die is opgenomen in de waarderingsgrondslagen.


127

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging bedraagt EUR 736 miljoen (2014: 713 miljoen). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de toekomstige kasstromen uit hoofde van direct vastgoedgerelateerde exploitatie-inkomsten en -uitgaven over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de nettokasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. De kasstroomprognose zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognose is ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, en erfpachtherzieningen. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt definieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. In de bedrijfswaarde zijn voor de komende 5 jaar 142 verkopen ingerekend met een verkoopwaarde van € 18,6 miljoen (nominaal). De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting (prijspeil ultimo 2015). Onder aftrek van de kosten komt de gemiddelde nominale waarde per woning uit op ca. € 12.500,-. De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Bij de bedrijfswaardeberekeningen gelden voorts de volgende parameters: • jaarlijkse huurverhoging voor 2016 bedraagt 0,7%, voor de jaren 2017-2021, respectievelijk 1,40%, 1,58%, 1,71%, 1,79% en 2,0%; • er is geen rekening gehouden met een inkomensafhankelijk huurverhoging voor 2016 e.v.; • jaarlijkse huurderving van 1,0% voor woningen, 15% voor niet zijnde woningen; • mutatiegraad van gemiddeld 10% en huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar van 0,60%, 0,55%, 0,49%, 0,42% en 0,42% tot aan de eigen gedefinieerde streefhuren ; • jaarlijkse stijgingen van de exploitatiekosten en beheerskosten respectievelijk voor de jaren 20162020 van 1,40%, 1,58%, 1,71%, 1,79%, 2,0% en de jaren erna 2,5%, voor de onderhoudslasten voor de jaren 2016-2020 van 1,60%, 2,02%, 2,31%, 2,52%, 3,0% en de jaren erna 2,5%; • jaarlijkse stijging van de kosten voor lonen en salarissen van 3%; • de restwaarde wordt o.b.v. de volgende waardeontwikkeling geïndexeerd, hiervoor geldt een jaarlijkse stijging van 2%; • de verhuurdersheffing is voor het sociale bezit voor alle exploitatiejaren ingerekend. Voor 2016 geldt een tarief van 0,491% van de WOZ-waarde, en voor 2017 en verder 0,536%. Tevens volgt de WOZwaarde de waardeontwikkeling zoals hiervoor is beschreven bij de restwaarde; • verwachte economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar bij doorexploitatie; • disconteringsvoet van 5,0%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepalingen van RJ 121; • kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model. Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht om een eerste hypotheek te vestigen. De toegelaten instelling heeft hiervoor een volmacht aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verstrekt. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kan indien het dit noodzakelijk acht hypotheek op het onderpand leggen. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder punt "Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen opgenomen".


128

3.

Commercieel vastgoed in exploitatie 2015 Stand per 1 januari Marktwaarde Mutaties in het boekjaar - Aankopen in commercieel vastgoed in exploitatie - Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking van sociaal vastgoed in ontwikkeling - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Desinvesteringen door verkoop - Desinvesteringen door sloop - Overboeking van/naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van/naar voorraad koop - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december Marktwaarde

163.003

1.437 126 130 4.69013.6816431.658 15.663-

147.340

2014 138.260

11.661 20 991 8992512.943 52 24.743

163.003

Actuele waarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt EUR 147 miljoen (2014: EUR 163 miljoen). Zie voor verdere toelichting op de uitgangspunten en parameters, de informatie die is opgenomen in de waarderingsgrondslagen. Bedrijfswaarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt EUR 141 miljoen (2014: EUR 177 miljoen). Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde wordt verwezen naar punt 2. van deze toelichting.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt definieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. In de bedrijfswaarde zijn voor de komende 5 jaar 83 verkopen ingerekend met een verkoopwaarde van € 16,7 miljoen (nominaal). Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht om een eerste hypotheek te vestigen. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.


129

4.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2015 Stand per 1 januari C ontractprijs (verkochte woningen) C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties per 1 januari - Investeringen - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking van vastgoed bestemd voor de verkoop - Desinvesteringen - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking naar vastgoed bestemd voor de verkoop - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december C ontractprijs (verkochte woningen) C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

2014

20.905 2.40018.505

21.383 2.82018.563

1.986 799 1.9867511.235624 563-

1.077 599 1.077771306420 58-

19.718 1.77617.942

20.905 2.40018.505

Het aantal woningen opgenomen onder 'Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden' bedraagt eind 2015: 150 (2014: 159). Dit betreft allemaal woningen verkocht met Koopgarant. 5.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2015

2014

Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Boekwaarde per 1 januari

69.032 54.21114.821

50.307 40.19110.116

Mutaties in het boekjaar - Investeringen sociaal vastgoed - Investeringen commercieel vastgoed - Waardeveranderingen sociaal vastgoed - Waardeveranderingen commercieel vastgoed - Overige waardeveranderingen - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking naar kortlopende schulden - Overboeking naar planmatig onderhoud - Overboeking naar verkoopresultaat - Overboeking voorziening ORT sociaal vastgoed - Overboeking voorziening ORT commercieel vastgoed - Overboeking naar Onderhanden projecten Saldo

46.625 5946.1164419.1301311.103 466.327 11.471-

40.380 1.540 13.474144 69014.898991552905.3404189064.705

Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Boekwaarde

103.721 100.3713.350

69.032 54.21114.821

In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad EUR 751.000,- aan bouwrente geactiveerd (2014: EUR 808.000,-). Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,0% (2014: 3,0%) .


130

III. FINANCIËLE VASTE ACTIVA

6.

Deelnemingen Deelneming IT Woon BV Deelneming Stedelijk Wonen Holding BV Deelneming VOF DnA Deelneming VOF GOS Deelneming Hoge Bothof Ontwikkeling BV

477 88 7.756 18 8.339

386 88 7.390 18 7.882

Verloop deelnemingen: • IT Woon BV (100% deelneming) Stand per 1 januari Dividenduitkering C orrectie resutaat voorgaand jaar Resultaat Stand per 31 december • Stedelijk Wonen Holding BV (50% deelneming) Stand per 1 januari Storting / uitbetaald C orrectie resutaat voorgaand jaar Resultaat Stand per 31 december • VOF DnA (50% deelneming) Stand per 1 januari Storting / uitbetaald C orrectie resutaat voorgaand jaar Resultaat Stand per 31 december

386 11521 185 477

-

-

88 88

2015 • VOF GOS (50% deelneming) Stand per 1 januari C orrectie beginbalans Storting / uitbetaald Resultaat Stand per 31 december • Hoge Bothof Ontwikkeling BV (100% deelneming) Stand per 1 januari Overheveling naar Domijn Overname aandelen HBO Storting / uitbetaald Resultaat Stand per 31 december 7.

7.390

677 38998 386

281 23843-

88 88

2014

366 7.756

7.891 50017.390

18 18

10.183 10.740575 18

Latente belastingvordering(en) Sinds 1 januari 2008 is de toegelaten instelling voor al haar activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. Tot 2008 was de toegelaten instelling alleen voor haar commerciële activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. De integrale belastingplicht betekent dat woningcorporaties een fiscale openingsbalans moesten opstellen waarbij alle activa en passiva voor de marktwaarde op 1 januari 2008 zijn opgenomen. Daarover zijn in een vaststellingsovereenkomst sectorbrede afspraken gemaakt met de Belastingdienst (de zogenaamde VSO2). Naast afspraken over de openingsbalanswaardering bevat de VSO2 een aantal afspraken over de wijze waarop het fiscale resultaat moet worden berekend in een aantal sectorspecifieke gevallen, zoals bij combiprojecten. De toegelaten instelling heeft de VSO2 op 23 april 2009 ondertekend. De VSO2 heeft een looptijd tot en met 31 december 2012. Na deze periode wordt de VSO2 stilzwijgend voor steeds één jaar verlengd, tenzij een van de partijen vóór 1 december heeft opgezegd. De VSO2 is door de Belastingdienst noch door Domijn opgezegd vóór 1 december 2014 en is derhalve van toepassing op het jaar 2015. Vastgoed dat toegelaten instelling al op 1 januari 2008 bezat wordt op grond van VSO2 op de openingsbalans gewaardeerd op een percentage van de WOZ-waarde. Daarna verkregen vastgoed wordt fiscaal in beginsel gewaardeerd op kostprijs verminderd met afschrijvingen. Bij de fiscale waardering van vastgoed is verder van belang dat de fiscale afschrijvingslast wettelijk beperkt is.


131

Leningen en derivaten zijn aan de hand van een van de VSO2 deel uitmakende rentecurve op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 gewaardeerd op marktwaarde. Latente belastingvordering inzake opgenomen leningen: Nominale waarde leningenportefeuille per 1 januari 2008 Marktwaarde op basis van VSO2 per 1 januari 2008 Verschil

438.607 418.955 19.652

Latente belastingvordering (25%) per 1 januari Toevoeging in verband met gewijzigde marktwaarde Vrijval in boekjaar Latente belastingvordering per 31 december

614 614-

De latente belastingvordering inzake opgenomen leningen is ultimo 2015 vervallen. De verdeling van de latentie is als volgt: 2015 Onder Fin. Onder Vaste vlottende Activa activa Verrekenbare tijdelijke verschillen

-

-

-


-

Totaal

-

-


1.228 614614

-


Totaal

614

614

614

614

Latente belastingvordering inzake woningverkopen: Het tijdelijke verschil inzake sociaal en commercieel vastgoed waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht bedraagt EUR 0,56 miljoen. De fiscale waarde van dit vastgoed is lager dan de boekwaarde (bedrijfswaarde). De gewaardeerde latente belastingschuld bedraagt nominaal EUR 139.000,- (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). Fiscale waarde te verkopen woningen voor de komende vijf jaar C ommerciële waarde te verkopen woningen voor de komende vijf jaar Verschil

21.294 20.738 556

Latente belastingvordering (25%) per 1 januari Vorming in boekjaar Latente belastingvordering per 31 december

53 86 139





325 27253

Totaal

111

28

139

111

28

139



Totaal

43

10

53

43

10

53

132

Latente belastingvorderingen inzake compensabele verliezen: Als gevolg van de invoering van de integrale VPB heffing bij woningcorporaties in 2008 zijn enkele tijdelijke verschillen ontstaan tussen de fiscale waardering en de commerciële waardering. Als gevolg hiervan ontstonden latenties. Op basis van de (concept) aangiftes VPB tot en met 2015 is het totaal van het fiscale compensabele verlies opgelopen tot ruim € 12 miljoen. Dit verlies is met name ontstaan door afboekingen als gevolg van dalende WOZ-waardes. Op basis van de opgestelde fiscale meerjarenbegroting is de verwachting dat deze verliezen de komende jaren kunnen worden verrekend. Derhalve is vanaf 2014 een latentie gevormd.

Restant compensabel verlies Te vormen latentie inzake compensabele verliezen

25%

12.119 3.030

2015 Stand 1 januari Verrekend in boekjaar/vorming latentie in boekjaar Stand 31 december

30.648 7.662

2014

7.662

-

4.6323.030

7.662 7.662

Latente belastingvordering inzake waardering vastgoed in exploitatie Sociaal en commercieel vastgoed dat in de komende jaren naar verwachting blijvend zal worden verhuurd en waarvan de commerciële waarde lager ligt dan de fiscale waarde. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt EUR 105 miljoen (2014: EUR 46 miljoen). De reden hiervoor is dat dit vastgoed fiscaal niet afwikkelt. De fiscale waarde van dit vastgoed betreft een bedrag van EUR 1.574 miljoen. De boekwaarde van dit vastgoed betreft een bedrag van EUR 1.468 miljoen. De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt EUR 26,3 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde).

2015 8.

Leningen u/g Stand 1 januari Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar: - Verstrekkingen - Aflossingen - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december Aanafschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

2014

225 225

-

289 289

13-

13-

212 212

6464-

225 225

Betreft een lineaire lening verstrekt van € 250.000,- (inzake huurkoopverplichting) met een looptijd van 20 jaar en een rentepercentage van 3,5% aan Stichting Huize Heilige Hubertus. Hiervoor heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties toestemming verleend.


133

9.

Te vorderen BWS-subsidies Stand 1 januari Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

55 55

Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging rente - Ontvangen BWS-subsidies Saldo

5252-

Stand per 31 december Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

114 114

5 6459-

3

55 55

3

Het kortlopende deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt EUR 2.500,- (2014: EUR 55.000,-). I. Voorraden

10. Vastgoed bestemd voor de verkoop Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop 1

7.354 7.354

345 345

1

Dit betreft één grondpositie, één verzorgingshuis en twee overige panden welke al wel zijn verkocht maar nog niet zijn geleverd.

11.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overheveling van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2.060 2.060

1.681 1.681

In de kostprijs van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop is ultimo 2015 voor een bedrag van EUR 8.000,- aan rente geactiveerd met een rentevoet van 3,0%.

12.

Overige voorraden Onderhoudsmaterialen Voorraad gronden ontwikkelposities

225 5.129 5.354

225 5.193 5.418

Grond- en ontwikkelposities betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op een extern uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar.

II. Vorderingen 2015 13.

Huurachterstand Betalingsregelingen Voorziening dubieuze debiteuren Totaal

14.

2014

Huurdebiteuren

Gemeenten Nog te ontvangen Subsidies WVG aanpassingen Totaal

2.055 214 5541.715

1.951 179 3711.759

-

-

Geen van bovenstaande vorderingen heeft een looptijd van langer dan 1 jaar.


134

2015 15.

Vordering op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vordering Domijn Projecten BV Vordering Hoge Bothof Ontwikkeling BV Vordering IT WOON BV Vordering VOF GOS

2014

2.638 14 36 2.688

2.932 474 5 32 3.443

Alle vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar.

16.

Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzet belasting Premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting

76

Totaal

17.

76

78

80

311

80

311

10121-

32279

Overige vorderingen Overige vorderingen overige debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren

Overige vorderingen Te ontvangen van verzekeringmaatschappij Totaal

18.

78 -

Overlopende activa Kortlopende deel belastingen Te verrekenen creditnota's Nog te ontvangen bedragen Vooruitbetaalde kosten Vooruitbetaalde rente en aflossing Overig Totaal

28 12 296 611 1.998 215

625 110 225 2.593 604 277

3.160

4.434

In de overlopende activa zijn geen bedragen opgenomen met een looptijd langer dan 1 jaar. 2015 III. Liquide middelen Vrij opneembare banktegoeden Deposito's Kasgelden Totaal

2014

290 11

1.773 5

301

1.778

De liquide middelen staan vrij ter beschikking en zijn terstond opeisbaar.


135

C. EIGEN VERMOGEN

19.

Kapitaal

20.

Overige reserves

2015

2014

2

2

Saldo 1 januari

963.190

896.600

Verkopen verkocht onder voorwaarden Jaarresultaat uit voorgestelde resultaatverdeling Saldo 31 december na resultaatbestemming

269.759893.429

7 66.583 963.190

Ultimo 2015 is in totaal € 810 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2014: € 861 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van het vastgoed is consistent met voorgaande jaren, in overeenstemming met geldende grondslagen voor de jaarrekening 2015 en tevens in lijn met de voor 2016 wettelijke voorgeschreven waarderingsgrondslag zoals opgenomen in de Woningwet en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarrekening. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Domijn. De mogelijkheden voor Domijn om vrijelijk door complexgewijze verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het sociaal bezit in exploitatie aangemerkt als vastgoedbeleging te realiseren worden meer en meer beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling behoefte aan sociale huurwoningen. Het bestuur van Domijn heeft een inschatting gemaakt van dat gedeelte van de ongerealiseerde herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het sociaal bezit aangemerkt als vastgoedbelegging (behoudend ingeschat) en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en beweegt zich in een bandbreedte van € 230 en € 815 miljoen.

Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden bedraagt EUR 6,2 miljoen (2014: EUR 6,3 miljoen). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot onroerende zaken verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar punt 7. van deze toelichting

D. VOORZIENINGEN

22.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen - Overboeking van grondposities/in ontwikkeling voor verkoop - Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling - sociaal - Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling - commercieel Stand per 31 december

8.424

310 6.327

15.061

14.182

5.3404188.424

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten. Naar verwachting lopen alle bedragen in de voorziening binnen 1 jaar af.

23.

Voorziening deelnemingen Deelneming WOM Laares BV Deelneming Domijn Projecten BV Deelneming NC E Totaal


21 1.039 96 1.156

49 991 90 1.130

136

WOM Laares BV (20% deelneming) Stand per 1 januari Resultaat Stand per 31 december

49 2821 2015

Domijn Projecten BV (100% deelneming) Stand per 1 januari Resultaat Overboeking van deelneming Stand per 31 december

24.

87 3849 2014

991 48 -

987 4 -

1.039

991

NCE (50% deelneming) Stand per 1 januari C orrectie beginbalans Resultaat Overboeking van deelneming

-

-

Stand per 31 december

96

90

396

388

90 86 4

6

Overige voorzieningen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen - Vrijval ten gunste van het resultaat Stand per 31 december

65 38423

23 15396

Betreft de voorziening inzake jubileumverplichtingen.

E. LANGLOPENDE SCHULDEN 2015 25.

2014

Leningen overheid Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties Saldo Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar Stand per 31 december


23.496

2.612-

20.884 20.884 51620.368

28.618

1.1134.00923.496 23.496 2.61220.884

137

26.

Leningen kredietinstellingen

2015

2014

Stand per 1 januari

560.193

531.044

Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties

23.000 5.00025.997-

Saldo

552.196

Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar

552.196 22.519-

Stand per 31 december Specificatie naar restant looptijd: Leningen overheid Leningen kredietinstellingten

31-12-2015 >5 jaar 18.766 410.477 429.243

31-12-2015 > 1 jaar 20.368 529.677 550.045

51.000 25.8604.009 560.193 560.193 25.990-

529.677

534.203

42.004 >5 jaar 18.886 416.958 435.844

31-12-2014 > 1 jaar 20.884 534.202 555.086

500.080 12.000 61.000

503.689 19.000 61.000

573.080

583.689

De leningportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen Vastrentende leningen Variabel rentende leningen Extended leningen Basisrenteleningen Stand per 31 december

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Voor een overzicht van deze renteherzieningmomenten wordt verwezen naar punt de toelichting onder "Financiële instrumenten". De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode. De gemiddelde rentevoet (incl. roll-over leningen) van de leningen overheid bedraagt 2,32% (2014: 2,48%) die van de leningen kredietinstellingen 3,54% (2014: 3,76%) . De gemiddelde rentevoet van alle uitstaande leningen bedraagt 3,50% (2014: 3,70%). Exclusief de rollover leningen bedraagt de gemiddelde rentevoet 3,60% (2014: 3,81%). De rente van de variabele rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn alle (op 1 na) gebaseerd op 1-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van 4 tot en met 44 punten boven Euribor. Het totaal van de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt EUR 590,1 miljoen (2014: EUR 583,7 miljoen). Zie voor de hypothecaire zekerheden de toelichting op pagina 124. Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningportefeuille bedraagt ultimo 2015 18 jaar (2014: 19 jaar).


138

27.

2015 Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari - Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht - Verminderen a.g.v. terugkoop - Waardemutaties terugkoopverplichting Stand per 31 december

2014

18.869 799 1.986541

18.985 599 1.077362

18.223

18.869


F. KORTLOPENDE SCHULDEN 28.

Schulden aan kredietinstellingen Bankkrediet Kortlopend deel langlopende schulden kredietinstellingen Totaal

6.354 22.519 28.873

25.990 25.990

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) bedraagt per 31 december 2015 EUR 15 miljoen (2014: EUR 15 miljoen) en de rente Euribor plus 1,50%. 29.

Schulden aan gemeenten Kortlopend deel langlopende schulden

30.

2.612

274

7.574

Schulden aan leveranciers C rediteuren

31.

516

Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen IT Woon Totaal

32.

25 25

Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelastingen Premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting Totaal

3.251 197 3.448 2015

33.

-

Overige schulden

4.028

3.554 224 3.778 2014 3.661

In de overige schulden is een bedrag inbegrepen van € 2,4 miljoen (2014: € 2,4 miljoen) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. 34.

Overlopende passiva Vooruit ontvangen huur Niet vervallen rente geldlening Vooruit ontvangen bedragen Nog te betalen bedragen Service- en stookkosten nog af te rekenen Verplichting restant uren personeel Overige Totaal


983 8.997 39 2.222 986 531 2.188

1.117 9.710 71 1.067 867 439 701

15.946

13.972

139

FINANCIËLE INSTRUMENTEN Algemeen Domijn maakt in de normale bedrijfsuitoefening beperkt gebruik van financiële instrumenten die Domijn blootstelt aan markt-, reële waarde¬, rente- en kasstroom-, krediet- en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s te beheersen en om de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van Domijn te beperken, heeft Domijn een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures opgesteld.

Kredietrisico Het maximale kredietrisico dat de toegelaten instelling loopt bedraagt EUR 8,1 mln., bestaande uit leningen aan en vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen ad EUR 2,7 mln, huurdebiteuren ad EUR 1,9 mln, overige vorderingen ad EUR 3,2 mln en de liquide middelen ad EUR 0,3 mln. De grootste vordering is EUR 2,6 mln. op Domijn Projecten BV. Deze partij is een 100% dochtermaatschappij en heeft altijd tijdig aan haar betalingsverplichtingen voldaan. Kredietmitigerende aspecten • De vorderingen uit hoofde van de huurdebiteuren ad EUR 1,9 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders. Op basis van betalingsgedrag uit het verleden zijn hier geen grote risico’s uit voortgevloeid. • De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal EUR 2,7 miljoen en hebben betrekking op meerdere deelnemingen. Voor nadere toelichting wordt verwezen naar punt 14 van de toelichting. • De liquide middelen zijn toevertrouwd aan 4 banken die volgens Standard & Poors een rating hebben van ten minste A. Rente- en kasstroomrisico De toegelaten instelling loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden en herfinanciering van bestaande schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de toegelaten instelling risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. Het rente- en looptijdenbeleid van de toegelaten instelling is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico inclusief herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is eveneens 15% van de restanthoofdsom van de leningen (inclusief derivaten [indien van toepassing]) bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in% van de restanthoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: • het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met • de restanthoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt, én • de restanthoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen zonder cap) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgt, verminderd met • de som van de schuldrestanten van de leningen waarvan de renterisico’s afgedekt zijn met derivaten. Het renterisico dat Domijn loopt bij renteherziening (€ 109,2 miljoen) en herfinanciering (€ 62,3 miljoen) bedraagt in totaal € 171,5 miljoen tot en met 2018. Voor meer informatie rond de leningenportefeuille, zie hoofdstuk 9.6 Treasury in het Volkshuisvestingsverslag.


140

€ 100.000 € 80.000 € 60.000

€ 40.000 € 20.000

Nieuwe LVH


Eindaflossingen

Renteherzieningen

Spreadherzieningen

10% renterisico

2062

2060

2058

2056

2054

2052

2050

2048

2046

2044

2042

2040

2038

2036

2034

2032

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

€0

15% renterisico Tegenpartijrisico Het tegenpartijrisico is het risico dat een tegenpartij in gebreke blijft en hierdoor haar verplichtingen niet meer kan nakomen. De partijen waarmee de leningen zijn afgesloten, zijn de volgende instellingen:

BNG bank Nationale Waterschapsbank N.V. Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) Financiële instellingen (niet zijnde banken) Overige Totale stand leningen per 31-12

2015

2014

344.626 170.870 31.700

329.278 189.602 36.312

25.884 573.080

28.497 583.689

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij de BNG bank en de Nederlandse Waterschapsbank . De BNG Bank is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Gezien de omvang van de overige kredietverstrekkers is het risico beperkt. Valutarisico De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s. Prijsrisico De toegelaten instelling heeft geen beleggingen en loopt derhalve geen prijsrisico. Liquiditeitsrisico De toegelaten instelling bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitsbegrotingen. Het management ziet erop toe dat steeds voldoende liquiditeiten beschikbaar zijn om aan de verplichtingen van de toegelaten instelling te kunnen voldoen en dat tevens voldoende financiële ruimte onder de beschikbare faciliteiten beschikbaar blijft zodat de toegelaten instelling steeds aan de gestelde leningconvenanten kan blijven voldoen. Daarnaast is sprake van liquiditeitsrisico bij basisrenteleningen. Indien op het moment van herziening van de kredietopslag de bank en de toegelaten instelling geen overeenstemming bereiken over de opslag, wordt de kredietovereenkomst beëindigd en dient de lening te worden terugbetaald. Op de herzieningsdatum dient de toegelaten instelling het verschil tussen de basisrente en de actuele kapitaalmarktrente over de resterende looptijd af te rekenen. Reële waarde De reële waarde van de schulden/leningen aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2015 EUR 764 miljoen (2014: EUR 798 miljoen) en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van een 6 maands-Euribor disconteringscurve. De boekwaarde bedraagt ultimo 2015 EUR 573,0 miljoen (2014: EUR 583,7 miljoen).


141

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen: 1.

Obligo WSW Per 31 december 2015 heeft Domijn een obligo van € 22,4 mln. (2014: € 22,3 mln.) van door het WSW verstrekte borgstellingen. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Ultimo 2015 bedraagt het schuldrestant dat door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gegarandeerd is € 573,1 mln. Het obligo ad. € 22,4 mln. is opeisbaar indien blijkt dat het totale risicovermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar de liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij niet beschikken over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling op te kunnen vangen. Op het moment van opmaken van de jaarrekening zijn er geen indicaties dat dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden.

2.

Wet Keten Aansprakelijkheid Domijn betaalt de BTW over de aan haar geleverde onderhouds- en nieuwbouwwerkzaamheden rechtstreeks aan de fiscus. Het deel van de genoemde kosten dat betrekking heeft op loonbelasting en sociale verzekeringen wordt gestort op geblokkeerde rekening van de bedrijven. Van deze rekeningen worden alleen de fiscus of uitvoerende instellingen sociale verzekeringen betaald. Het aansprakelijkheidsrisico is door deze maatregelen zeer laag.

3.

Aangegane verplichtingen Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 9.051.790,Specificatie Projecten in ontwikkeling: Nieuwbouw Wesselerbrink Het Bijvank Fase 3 Enschede Grondexploitatie Kop van de Parallelweg Haaksbergen Nieuwbouw 't Zijland Fase 2 Losser Nieuwbouw + Groot Onderhoud Kulturhus Overdinkel Nieuwbouw De Kiepe Enschede Nieuwbouw Erve Leppink Enschede Groot Onderhoud Polaroid Zuid/West Enschede Grondexploitatie Polaroid Enschede Groot Onderhoud Polaroid De Strip Enschede Grondexploitatie Iris-/Leliestraat Losser Nieuwbouw Iris-/Leliestraat Losser Groot Onderhoud Torenflats Boswinkel en Mekkelholt Groot Onderhoud Geraniumstraat Enschede Groot Onderhoud Lonnekerweg Groot Onderhoud Aldi flat Enschede Groot Onderhoud Op de Wal Enschede Groot Onderhoud Vlierstraat Enschede Grondexploitatie openbaar gebied Wesselerbrink Enschede Grondexploitatie inrichting Domijn Wesselerbrink Enschede Grondexploitatie Wesselerbrink Enschede Grondexploitatie De Hoeve kavelverkoop Haaksbergen

in € 55.830 49.241 13.000 1.400.422 2.343 58.000 65.357 19.661 2.895 529.216 3.560.000 1.027.000 82.511 31.000 14.000 6.250 12.427 1.814.406 3.108 80.669 224.454 9.051.790


142

4.

Latente belastingverplichting Vof DnA Binnen VOF DnA (50% deelname) is een latente belastingverplichting opgenomen inzake te betalen BTW van € 650.000. Naar de mening van de directie van VOF DnA is dit risico gering. Om die reden is hiervoor geen voorziening opgenomen.

5.

Aansprakelijkheid m.b.t. deelname in VOF's Domijn heeft deelnemingen in een drietal VOF's namelijk VOF Heemaf, VOF DnA en VOF GOS. Voor alle verplichtingen die door deze VOF's zijn / worden aangegaan is Domijn hoofdelijk aansprakelijk.

6.

Erfpacht Ten aanzien van onroerende zaken zijn er erfpachtverplichtingen aangegaan voor een periode van 50 jaren, eindigend op 3 juni 2060. De verplichting bedraagt in beginsel € 23.223 welke jaarlijks wordt herzien overeenkomstig een prijsindexcijfer en tienjaarlijks wordt herzien overeenkomstig een dan geldende kapitaalmarktrente.

7.

Huurverplichting Domijn heeft ten behoeve van de huur van haar kantoorpand aan de Boulevard 1945 Enschede een huurovereenkomst afgesloten. Deze overeenkomst loopt af op 31 december 2017. De ongeindexeerde huurprijs bedroeg op 1 januari 2010 € 685.000 per jaar. Vervolgens vindt jaarlijks indexatie plaats. Hierdoor bedraagt de geindexeerde huurprijs per 1 januari 2016 € 940.000 inclusief service kosten per jaar.

8.

Overige contracten Ten aanzien van schoonmaak en catering is Domijn een verplichting aangegaan van € 154.000. Deze contracten lopen af op 31 december 2017. Ten behoeve van het gebruik van copiers is een verplichting aangegaan van € 93.500. De einddatum van dit contract is 31 oktober 2016. Voor de telefonie is een contract afgesloten met de KPN t/m 31 december 2019 voor een bedrag van € 156.000.

9.

Automatisering Domijn heeft de intentie om 2016 een nieuw primair systeem aan te verschaffen ter vervanging van haar huidige primaire systeem. Het voornemen is om dit gezamenlijk met de Woonplaats en Welbions te doen. De fase van contractering is op dit moment nog niet afgerond. Er kunnen daarom nog geen uitspraken gedaan worden over de financiële impact van deze vervanging.

10.

Onderhoudscontract CV instalaties Het contract bij de Geas voor individuele cv ketels loopt voor 18 jaar. In dit contract zijn Kritische Prestatie Indicatoren vastgelegd. Zolang deze gehaald worden hebben wij geen reden om dit contract te ontbinden. We zijn in 2011 gestart. Elk kwartaal is er een overleg en 1 keer per jaar een jaarevaluatie. Na 9 jaar is er een moment van evaluatie en kan het contract zonder opgave van reden ontbonden worden. De contractwaarde voor 2015 was € 1.470.000 excl. btw.

11.

Bankgarantie saneringskosten grond Deurningerstraat Domijn heeft een bankgarantie afgegeven aan Stichting Deurningerstraat Vastgoed voor de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de toekomstige saneringswerkzaamheden (bodemverontreiniging/asbest) behorend bij de verkoop van de Deurningerstraat 4, 6, 6a, 6b te Enschede, zulks tot ten hoogste € 100.000.


143

TOELICHTING OP DE POSTEN VAN DE ENKELVOUDIGE WINST & VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland. 1.

2015

2014

HUUROPBRENGSTEN Netto huur

102.951

Derving wegens leegstand en oninbaarheid

1.925101.026

Huurderving in % van de netto huur

99.069 2.14996.920

1,87%

2,17%

5.128

5.395

5.128

5.395


809

956

Verkoopresultaat koopprojecten

645

De netto huur is per 1 juli 2015 verhoogd met gemiddeld 0,64% (2014: 3,77%). 2.

OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN Opbrengsten servicecontracten Derving wegens leegstand en oninbaarheid

3.

NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE

-

1.454

956

Verkoopopbrengst bestaand bezit

8.443

5.740

Actuele waarde bestaand bezit

7.275-

4.446-

Verkoopkosten bestaand bezit

359-


809

338956

Verkoopresultaat koopprojecten Netto omzet koopprojecten

645

-

Wijziging in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Uitbesteed werk 645 Aantal verkochte eenheden bestaand bezit

-

60

42

Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten

-

In het aantal verkochte eenheden van 2015 zitten 6 koopgarant woningen en is tevens de verkoop opgenomen van 2 percelen grond. 4.

GEACTIVEERDE PRODUCTIE EIGEN BEDRIJF

5.

OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN

991

1.242

1.769

633

In de overige bedrijfsopbrengsten zijn de BTW pro rata opbrengsten verantwoord over de jaren 2009 tot en met 2013, welke in 2015 zijn ontvangen.


144

BEDRIJFSLASTEN 2015 6.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

7.

2014

AFSCHRIJVINGEN OP MATERIËLE VASTE ACTIVA 1.468

1.430

1.468

1.430

Bruto salarissen

10.145

10.196

Uitzendkrachten

807

559

Af: Ontvangen ziekengelden

105-

LONEN EN SALARISSEN

10.847

8910.666

Bezoldiging bestuurders en commissarissen (x € 1,-) Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van de toegelaten instelling en groepsmaatschappijen gekomen voor: 2015

2014

Bestuurders en voormalige bestuurders (incl. sociale lasten)

394.781

C ommissarissen en voormalige commissarissen (incl. BTW)

70.160

419.925 61.240

464.941

481.165

Het bedrag aan leningen, voorschotten en garanties dat door de toegelaten instelling aan de bestuurders en commissarissen is verstrekt bedraagt EUR 0,- (2014: EUR 0,-). Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur worden gespecificeerd: 2015

2014

Jan Salverda

207.905

222.445

Ineke Buursink

186.876

197.480

394.781

419.925

Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van de Raad van C ommissarissen worden gespecificeerd: 2015 A. Peters G.D. Johanns (uit dienst per 30 juni 2014) A.N. Kreuwel W.T.A. Dellepoort (uit dienst per 31 december 2014)

2014

8.798 -

15.187 5.608

6.504

11.217

-

12.264

R.F. Gerard

13.008

11.217

G.J.T. Rine-Engwegen (in dienst per 1 juli 2014)

13.598

5.747

A.P.J. Burghouts (in dienst per 1 januari 2015)

15.186

-

D.P.E. van Zijl (in dienst per 1 juli 2015)

6.562

-

G.H.A. Ankoné (in dienst per 1 juli 2015)

6.504 70.160

61.240

Beloning van de commissarissen conform WNT (x € 1,-) De Raad van C ommissarissen van Domijn bestaat uit 5 personen. C ommissarissen Bezoldiging A. Peters (voorzitter tot 1 juli 2015) 7.175 A.N. Kreuwel (tot 1 juli 2015) 5.375 A.P.J. Burghouts (lid vanaf 1 januari 2015, voorzitter vanaf 1 juli 2015) 12.550 R.F. Gerard 10.750 G.J.T. Rine-Engwegen 10.750 G.H.A. Ankoné (vanaf 1 juli 2015) 5.375 D.P.E. van Zijl (vanaf 1 juli 2015) 5.375 Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

145

Beloning van de bestuurder (x € 1,-)

2015 conform WNT Jan Salverda (directeur-bestuurder)




2015 conform WNT Ineke Buursink (directeur)




De beloning op termijn betreft exclusief de OVP-premie. Hierop kan geen aanspraak worden gedaan vanwege een geboortedatum na 1950. Voor Domijn geldt de WNT sectornorm schaal H. De directeur-bestuurder overschrijdt deze norm, maar hierop is het overgangsrecht van toepassing. Personeelsbestand Ultimo het boekjaar 2015 bedroeg het aantal werknemers (exclusief ingehuurd personeel) bij de Domijn, omgerekend naar volledige mensjaren 201,65 fte (2014: 198,72 fte). Deze personeelsomvang is als volgt onder te verdelen naar de verschillende afdelingen: 2015

2014

Bestuurder

1,00

1,00

Directie

1,00

1,00

Planning & C ontrol

2,50

2,50

Vastgoedsturing

2,50

2,50

124,00

124,11

36,70

35,50

33,95 201,65

32,11 198,72

Wonen Beleid & Bedrijfsvoering Vastgoed

8.

SOCIALE LASTEN

1.563

1.711

9.

PENSIOENLASTEN

1.756

1.928

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland. De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) pensioenfonds daartoe ruimte laten en hiervan de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2015 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 109 procent. De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.


146

10. ONDERHOUDSLASTEN Dagelijks onderhoud

4.430

3.660

Mutatie onderhoud

3.156

3.257

Overig onderhoud

1.124

1.092

16.062

16.903

Planmatig onderhoud C ontractonderhoud Reeds verantwoord onder personeels- en overige bedrijfslasten

11. LEEFBAARHEID

12. LASTEN SERVICECONTRACTEN

4.175

4.164

28.947

29.076

3.979-

4.213-

24.968

24.863

906

504

5.320

4.960

13. BIJZONDERE WAARDEVERANDERINGEN VAN VLOTTENDE ACTIVA Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Grond- en ontwikkelposities

145-

611

145-

611

14. OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Zakelijke lasten: Belastingen Verzekeringen

4.165

4.003

304

384

C ontributie landelijke federatie

92

92

4.561

4.479

Huisvestingskosten

1.432

1.430

Beheer- en administratiekosten

2.115

2.533

Automatiseringskosten

1.533

1.574

Overige personeelskosten

1.207

1.247

Overige lasten:

Bestuur- en toezichtskosten Heffingen overheid Overige exploitatielasten

104

74

6.581

9.036

2.142

3.184

15.114

19.078

15. NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

45.0661.658

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie (sloop)

-

Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling (sociaal vastgoed)

46.116-

Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling (commercieel vastgoed)

52 25-

44-

Waardeveranderingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

624

Overige waardeveranderingen

104 88.840-


57.177

13.474144 420 536 44.830

147

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

2015

2014

16. WAARDEVERANDERINGEN VAN FINANCIËLE VASTE ACTIVA EN VAN EFFECTEN Financiële vaste activa

-

13-

Effecten -

13-

17. OPBRENGSTEN VAN VORDERINGEN DIE TOT DE VASTE ACTIVA BEHOREN EN VAN EFFECTEN Financiële vaste activa Effecten -

-

751

808

18. ANDERE RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN Geactiveerde rente vastgoed in ontw. bestemd voor eigen exploitatie Rente te vorderen BWS-subsidies Rente op overige financiële vaste activa

8

8

83

76

842

892

Rente op uitgezette middelen

19. WAARDEVERANDERINGEN VERPLICHTINGEN UIT HOOFDE VAN ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken

541-

362-

20. RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTEN Toegevoegde rente egalisatierekening Rente langlopende schulden Rente kortlopende schulden

-

-

20.110-

20.897-

506-

132-

20.616-

21.029-

21. BELASTINGEN Acute belastingen boekjaar Acute belastingen voorgaande jaren Mutatie latente belastingen - Mutatie compensabele verliezen - Mutatie tijdelijke verschillen

4.632528-

7.662 886-

- Tariefswijzigingen 5.160-

6.776

Acute vennootschapsbelasting 2015: Op basis van de huidige inzichten zal het verwachte positieve fiscale resultaat over 2015 € 17,3 miljoen bedragen. Het totale fiscale compensabele verlies op basis van de (concept) aangiftes VPB tot en met 2015 is afgenomen tot € 12 miljoen. Vanwege de compensatie zal er over 2015 geen VPB worden betaald. Derhalve is in de resultatenrekening geen bedrag opgenomen voor te betalen vennootschapsbelasting over 2015.


148

Het fiscale resultaat is als volgt af te leiden van het commerciële resultaat in de jaarrekening: 2015 Resultaat na belastingen

69.759-

af: Vennootschapsbelasting

5.160

C ommercieel resultaat voor VPB

64.599-

Af: fiscaal resultaat wordt lager Verkoopresultaat; hiervoor wordt een HIR gevormd Resultaat deelnemingen

1.454220-

Afschrijvingen op bezit in exploitatie

809-

Vrijval agio leningenportefeuille

2.400-

Niet gerealiseerde waardeveranderingen

88.840

Onderhoudslasten

1.215-

Bij: fiscaal resultaat wordt hoger Saneringsheffing

-

Overig

1.269-

Waardeverandering verplichting woning VOV

541

Waardeveranderingen vlottende activa

145-

Fiscaal resultaat

17.270

2015

2014

22. RESULTAAT DEELNEMINGEN Domijn Projecten B.V

48-

WOM Laares C V

28

Hoge Bothof BV

-

Stedelijk Wonen BV

-

VOF GOS

366

IT Woon BV

206

NC E

438 575 43198

6-

90-

546

573

23. TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. Per 31 december 2015 bedroegen de vorderingen op verbonden partijen EUR 2.688.000,-. 24. HONORARIA VAN DE ACCOUNTANT De volgende honoraria van KPMG Accountants N.V. zijn in het boekjaar ten laste gebracht van de toegelaten instelling, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW.

Accountantskosten: C ontrole van de jaarrekening



Totaal KPMG 2015

124.202

124.202

Nagekomen kosten controle jaarrekening 2014

42.646

42.646


10.588

10.588


-

-

3.354

3.354

180.790


-

180.790

149

Accountantskosten:



Totaal KPMG 2014

C ontrole van de jaarrekening

68.970

68.970


18.513

18.513

3.025

3.025


90.508


-

90.508

150

Vaststelling van de jaarrekening De Raad van Bestuur van Woningstichting Domijn stelt hierbij de jaarrekening vast. Vervolgens heeft de Raad van Commissarissen van Woningstichting Domijn de jaarrekening goedgekeurd.


J. Salverda Bestuurder

A.P.J. Burghouts Voorzitter Raad van Commissarissen

R.F. Gerard Lid Raad van Commissarissen

G.J.T. Rine-Engwegen Lid Raad van Commissarissen

G.H.A. Ankoné Lid Raad van Commissarissen

D.P.E. van Zijl Lid Raad van Commissarissen


151


152

Overige gegevens Gebeurtenissen na balansdatum

Voorstel resultaatbestemming Voorgesteld wordt om het negatieve resultaat 2015 ten bedrage van € 69.758.649,- ten laste te brengen van de overige reserves van Domijn.


153


154

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Raad van Commissarissen van Woningstichting Domijn Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit jaarverslag, van pagina 73 tot en met 151, opgenomen jaarrekening 2015 van Woningstichting Domijn te Enschede gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2015 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2015 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. In artikel 127, tweede lid, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 is bepaald dat het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) tot 1 januari van het eerstvolgende verslagjaar na inwerkingtreding van de Woningwet van toepassing blijft voor de jaarrekening, het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en het onderzoeken en beoordelen van die verslagen door de accountant. Dit betekent dat voor verslagjaar 2015 het Bbsh zijn kracht heeft behouden voor deze onderwerpen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijng 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol WNT en het controleprotocol in rubriek A van bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Domijn per per 31 december 2015 en van het resultaat over 2015 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Enschede, 31 mei 2016 KPMG Accountants N.V. A.G. Lohuis RA Woningstichting Domijn – jaarverslag 2015

155


156

Diskisnummer: Jaarverslag Domijn 2015

Recommend Documents