Jaarverslag Domijn 2012

Jaarverslag Domijn 2012

Woningstichting Domijn – jaarverslag 2012

1


2

INHOUDSOPGAVE

pagina

1. Inleiding

5

Deel 1 Volkshuisvestelijk Jaarverslag

7

2. Vaststelling jaarverslag door het bestuur

9

3. Bestuursverslag en Governancestructuur 3.1 Bestuurlijke organisatie 3.2 Risicomanagement, integriteit en Governance 3.3 De volkshuisvestelijke prestaties

10 10 12 14

4. Verslag van de Raad van Commissarissen 4.1 Verantwoording 4.2 Personalia 4.3 Werkwijze 4.4 Inhoudelijk toezicht 4.5 Professionalisering Governance 4.6 Verantwoording aan belanghouders/consultatie stakeholders 4.7 Integriteit 4.8 Verantwoording beleid rondom de bestuurdersbeloning: remuneratierapport 4.9 Verantwoording beleid rondom commissarissen honorering

18 18 18 20 22 23 24 25 25 26

5. Verhuur van woningen 5.1 Strategisch doel 5.2 Doelstelling voor dit boekjaar 5.3 Toewijzingsbeleid 5.4 Verkoop van woningen 5.5 Huuropzeggingen 5.6 Huurderving 5.7 Huurachterstanden en incasso 5.8 Aanzeggingen en ontruimingen 5.9 Samenvatting

27 27 27 27 30 31 31 32 32 33

6. Kwaliteit en samenstelling van de vastgoedportefeuille 6.1 Strategisch doel 6.2 Doelstelling voor dit boekjaar 6.3 Resultaten 2012: Omvang en samenstelling vastgoedportefeuille 6.4 Resultaten 2012: Beheeropgave 6.5 Resultaten 2012: Transformatieopgave 6.6 Speerpunt Duurzaamheid

34 34 34 35 35 37 39

7. Leefbaarheid 7.1 Strategisch doel 7.2 Beleid leefbaarheid en buurten 7.3 Sociale klachten 7.4 Sponsoring

41 41 41 42 42

8.Wonen en zorg 8.1 Strategisch doel 8.2 Gevoerde beleid en activiteiten in 2012

43 43 43

9. Betrekken belanghouders en bewoners bij beleid en beheer 9.1 Strategisch doel 9.2 Klachtenadviescommissie Twente 9.3 De Huurderskoepel 9.4 Bewonerscommissies en projectcommissies 9.5 Individuele bewoners 9.6 Prestatiecontracten gemeenten

45 45 45 45 46 46 46


3

10. Financiële continuïteit 10.1 Kerncijfers 10.2 Analyse jaarresultaat 10.3 Analyse bedrijfswaarde 10.4 Financieel beleid 10.5 Financiële continuïteit 10.6 Conclusie impact regeerakkoord 10.7 Treasury 10.8 Verbindingen

47 47 49 50 51 52 54 55 60

Deel 2 Jaarrekening 2012

65


4

1.

Inleiding

Ondanks het feit dat Domijn bij onze stakeholders een goed imago heeft, staat de corporatiesector in Nederland als geheel in een kwaad daglicht. Belangrijke oorzaak zijn incidenten of misschien beter gezegd, misstanden bij een aantal corporaties. “De sector” (de aanhalingstekens worden gebruikt omdat het de vraag is of er sprake is van één sector) is niet in staat (geweest) tot zelfregulering en een eensluidende Governance. Dat heeft waarschijnlijk te maken met het feit dat er een niet ophoudende discussie binnen corporatieland bestaat over kerntaken en aandachtsgebieden. De ene corporatie richt zich op “emancipatie”, de andere corporatie richt zich uitsluitend op vastgoed. En zo zijn er nog vele varianten. Er is overigens één gezamenlijk kenmerk. De zin “huisvesting voor mensen die zich niet zelf op de markt kunnen redden” zal nagenoeg door iedere corporatie in Nederland gebruikt worden. Opmerkelijk is dat verreweg de meeste gemeentebesturen waardering hebben voor de corporatie die in de betreffende gemeente werkzaam is. Dat ligt anders in “Den Haag”. Wellicht omdat daar besef is van andere belangen en risico’s. De miljarden vreemd vermogen van de corporatiesector moeten veilig en stabiel renderen en de omvang van het vreemd vermogen moet zo snel mogelijk aanzienlijk worden teruggebracht. En wellicht zijn er nog andere belangen. Het kabinet en waarschijnlijk ook veel kamerleden vinden dat er sprake is van een identiteitscrisis die niet binnen de sector kan worden opgelost. In de ogen van ‘Den Haag” zijn corporaties afgedreven van hun kerntaak en moeten zij worden geholpen om hun identiteit weer te vinden. In het regeerakkoord wordt één en ander duidelijk: corporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publieke belang; corporaties hebben tot taak om sociale huurwoningen te bouwen en te beheren; corporaties komen onder de directe aansturing van gemeenten; de schaal van de corporatie moet in overeenstemming zijn met de regionale opgave; beloningen van de top van corporaties wordt versneld aangepast. Het verband in deze zinnen uit het regeerakkoord is de wijzing op dienstbaarheid, taken en schaalgrootte. Betrokken bij klanten en partners, terug naar de oorspronkelijke taak en in overeenstemming en afstemming met belangrijke partners zoals gemeenten. De omvang terug brengen naar dat wat echt nodig is en de taken concentreren op diensten van algemeen economisch belang (“DAEB”). Gemeenten niet langer afhankelijk van corporaties maar corporaties dienstbaar aan het publieke belang. Binnen Domijn kunnen we ons in belangrijke mate vinden in deze uitgangspunten. We vinden ook dat we er voor een groot deel aan voldoen. In het nabije verleden hebben ook wij (en onze rechtsvoorgangers) activiteiten uitgevoerd en aankopen gedaan waarvan met de wijsheid van nu gezegd zou worden: “niet doen”. De tijd waarin die besluiten werden genomen is een gedeeltelijk excuus. In die tijd was nagenoeg iedereen er van overtuigd dat corporaties taken hadden om ontwikkelingen mogelijk te maken die niet door de markt werden opgepakt. Een breed takenpakket. Zowel door Den Haag als door gemeenten werden dergelijke activiteiten toegejuicht. Het is echter slechts een gedeeltelijk excuus (als er althans al sprake zou moeten zijn van een excuus). Immers, de corporatie was ook toen zelf verantwoordelijk voor de risico’s. Altijd dient de kerntaak van de corporatie centraal te staan. Domijn heeft de keuze gemaakt zich voornamelijk te richten op haar kerntaak: huisvesting beschikbaar hebben voor mensen met een laag inkomen. Domijn heeft ook de keuze gemaakt zich nauw te verbinden met haar partners en wil die verbindingen verder uitbouwen. Wat ons betreft is het niet nodig de verhouding tussen Domijn en gemeenten waar we werken in protocollen te vatten. Er is legitimatie voor de activiteiten die Domijn uitvoert en onze identiteit is duidelijk: Domijn is een vastgoedorganisatie met een maatschappelijke taak. En die maatschappelijke taak wordt voor het belangrijkste deel ingevuld door middel van het vastgoed dat Domijn in haar bezit heeft. Goede kwaliteit, betaalbaar en in voldoende mate beschikbaar.


5

Ondanks dat het woord “woningmarkt” te pas en te onpas wordt gebezigd is er op geen enkele wijze sprake van een markt. Zowel de koopmarkt (hypotheekrente aftrek) als de huurmarkt wordt gesubsidieerd (beneden de kostprijs verhuren en huurtoeslag). De belangrijke vraag doet zich voor of het huidige stelsel “duurzaam” is. Zo lang er sprake is van expliciete of impliciete subsidiëring kan gesteld worden dat er geen sprake is van duurzaamheid. Consumenten zullen kostprijzen moeten betalen, zowel in de koopsector als in de huursector. De onderlinge afhankelijkheid van anderen door achtervang en borging kan daarmee verminderen zodat de huursector minder kwetsbaar wordt. Deze solidariteit in het stelsel staat momenteel ook zeker ter discussie. Door het betalen van kostprijzen voor het wonen wordt de markt meer uitgedaagd om tot betaalbare producten te komen. De keuze vrijheid voor de consument zal toenemen doordat huren en kopen veel gelijkwaardiger zullen worden. Voor mensen die een te laag inkomen hebben zal er een woontoeslag moeten worden ontwikkeld. Er zijn mogelijkheden. Het moet anders maar dat vergt dat de handen in één geslagen moeten worden. Zowel in de corporatiesector als bij de politiek. Het streven is naar een duurzaam “woonmodel”. Domijn zal waar mogelijk daaraan bijdragen. Door te doen wat ze moet doen en door keuzes te maken vanuit eigen kracht en visie. In nauw overleg met partners.


6

Deel 1

Volkshuisvestelijk Verslag Domijn


7


8

2.

Vaststelling jaarverslag door het Bestuur

Het Bestuur van Woningstichting Domijn heeft het jaarverslag 2012 op 29 mei 2013 vastgesteld. Zij verklaart dat alle uitgaven door de Stichting gedaan, uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn geweest.

Enschede, 29 mei 2013

J. Salverda Bestuurder


9

3.

Bestuursverslag en Governancestructuur

3.1 Bestuurlijke organisatie 3.1.1 Bestuur en directie Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie. Dit betekent onder meer dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de strategie, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultaatontwikkeling. Het bestuur is verder verantwoordelijk voor:  De naleving van alle relevante weten regelgeving;  Het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;  De financiering van de corporatie. Het bestuur richt zich primair op de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van Domijn. In de statuten van Domijn staat precies geformuleerd wat de taken van het bestuur zijn. Domijn kent een directie die bestaat uit de bestuurder (Jan Salverda) en de directeur (Ineke Buursink). Besluiten worden in overleg tussen directeur en bestuurder genomen. De managers van de verschillende afdelingen binnen Domijn hebben bij deze besluitvorming een adviserende functie. Zij beoordelen vanuit hun discipline de voorstellen waarover de directie moet besluiten. De directeur en de bestuurder hebben een onderlinge taakverdeling die is uitgewerkt in een directiestatuut dat in 2012 is vastgesteld. Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Dat betekent onder meer dat het bestuur op tijd alle relevante informatie aanlevert aan de Raad van Commissarissen. Hierdoor kan de Raad haar taak op een juiste wijze invullen. De Raad van Commissarissen is niet alleen afhankelijk van de informatie van de bestuurder. Zij informeert zich ook door gesprekken te voeren met de Ondernemingsraad van Domijn en door per jaar minimaal drie gesprekken te voeren met relevante stakeholders. De bestuurder is niet aanwezig bij deze gesprekken. Hiernaast voert de Raad van Commissarissen periodiek gesprekken met de externe accountant. De Raad van Commissarissen doet in hoofdstuk 4 verslag van haar toezichthoudende taak. De bestuurder is in deze functie benoemd voor een periode van vier jaar (de benoemingstermijn eindigt per 30 juni 2015 waarna herbenoeming kan plaats vinden). De vaststelling van de beloning van de bestuurder is een verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen. Vanuit de Raad van Commissarissen is een Remuneratiecommissie ingesteld. Deze commissie adviseert en bereidt onder meer de beloning van de bestuurder voor. De voltallige Raad van Commissarissen beslist over de voorstellen. De verantwoording van het beleid rondom de bestuurdersbeloning is opgenomen in het verslag van de Raad van Commissarissen (zie hoofdstuk 4). Domijn wil elke vorm van belangenverstrengeling tussen de organisatie en de bestuurder vermijden. Daarom moet de Raad van Commissarissen altijd goedkeuring geven voor transacties waarbij mogelijk tegenstrijdige belangen van de bestuurder spelen. Hetzelfde geldt voor transacties die van materiële betekenis kunnen zijn voor Domijn en/of de bestuurder. De bestuurder verklaart dat zich in 2012 geen tegenstrijdige belangen hebben voorgedaan. Op haar beurt moet het bestuur zorgen dat belangenverstrengeling tussen Domijn en medewerkers van Domijn wordt vermeden en wanneer er wel sprake is van mogelijke belangenverstrengeling dit op een juiste en integere wijze wordt opgelost. Het is niet mogelijk om met 100% zekerheid te verklaren dat er in 2012 geen tegenstrijdige belangen tussen medewerkers en Domijn hebben gespeeld. Wel kan worden aangegeven dat Domijn een klimaat schept waar over integriteitkwesties, dilemma’s en belangenverstrengeling kan worden gesproken. In voortgangsgesprekken en functioneringsgesprekken wordt het onderwerp “integriteit” expliciet aan de orde gesteld. De expliciete aandacht heeft geen aanleiding gegeven maatregelen te nemen. Alle medewerkers doen opgave van hun nevenwerkzaamheden. Daardoor is het mogelijk te beoordelen of er sprake is van mogelijke belangenverstrengeling. Daar waar die verstrengeling werd geconstateerd, zijn de nevenwerkzaamheden in goed overleg opgeheven. Ook hier moet worden aangegeven dat er geen sprake is van een waterdicht systeem. We zijn afhankelijk van de bereidheid van medewerkers om over zaken die met integriteit te maken hebben open en transparant te zijn. Het is daarom van essentieel belang (meer nog dan van de systemen) dat er een klimaat en cultuur van openheid bestaat. Directie en management van de organisatie hebben daarbij een belangrijke (voorbeeld) functie.


10

3.1.2 Raad van Commissarissen In 2012 is de omvang van de Raad van Commissarissen teruggebracht tot 5 leden. In 2012 zijn twee leden door het verstrijken van de maximale zittingstermijn afgetreden en is 1 nieuw lid geworven in de functie van “huurdercommissaris”. Deze functie is ingevuld in samenwerking met de huurdersorganisatie van Domijn: de Huurderskoepel. De Raad van Commissarissen heeft in 2012 overleg gevoerd met een viertal stakeholders van Domijn. De bestuurder is niet aanwezig bij deze overleggen. De gesprekken met stakeholders geeft de Raad van Commissarissen informatie over de prestaties van Domijn, de wijze waarop er met partners wordt samengewerkt en de positionering van Domijn in de samenleving. Naast deze gesprekken met stakeholders voert de Raad overleg (ook zonder aanwezigheid van de bestuurder) met de Huurderskoepel en met de Ondernemingsraad. De Raad van Commissarissen conformeert zich aan de per 1 januari in werking getreden Wet Normering Topinkomens en de daarbij horende overgangsregeling. 3.1.3 Organisatie In 2012 is de organisatie van Domijn niet fundamenteel gewijzigd. De afdeling Wonen is verantwoordelijk voor het totale beheer van onze vastgoedportefeuille (klantencontacten, verhuur, verkoop, dagelijks- en planmatig onderhoud), de afdeling Ontwikkeling zorgt, in opdracht van de afdeling Wonen, voor de uitvoering van renovatie en herstructureringsprojecten en de realisatie van noodzakelijk geachte nieuwbouwprojecten. De ondersteuning van de operationele processen wordt uitgevoerd door de afdeling Beleid & Bedrijfsvoering. De afdeling Planning & Control bewaakt en controleert of de interne processen en procedures op een juiste, doelmatige en rechtmatige wijze worden uitgevoerd. Het team Vastgoedsturing adviseert de directie over de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille in relatie tot de markt en de wijze waarop het in vastgoed belegde vermogen zich ontwikkelt in relatie tot de financiële continuïteit (duurzaam businessmodel) van de organisatie. De directeur geeft leiding aan de werkorganisatie van Domijn. Onder deze paragraaf kan niet onvermeld blijven dat uit het medewerkerstevredenheidsonderzoek 2012 is gebleken dat onze medewerkers zeer tevreden zijn over Domijn en over de werkzaamheden die worden verwacht. Uit het onderzoek blijkt dat er sprake is van een zeer hoge betrokkenheid bij Domijn en bij de kerntaken van de corporatie. De overallscore was een ruime 8, een nauwelijks te verbeteren score. De wijze waarop medewerkers ruimte krijgen om hun werkzaamheden uit te voeren, de organisatiecultuur en de sfeer worden als uitermate positief ervaren. De tevredenheid van medewerkers is een belangrijke basis voor het leveren van kwaliteit op alle fronten. En geconstateerd kan worden dat die kwaliteit nog voordurend toeneemt. 3.1.4 Ondernemingsraad De ondernemingraad komt maandelijks bijeen om ondernemingsraad gerelateerde zaken te bespreken. Het afgelopen jaar zijn diverse zaken besproken en in gang gezet. Daarnaast voert de ondernemingsraad jaarlijks een aantal gesprekken met de bestuurder. In 2012 zijn in die gesprekken onderstaande onderwerpen aan de orde geweest:  Diverse ARBO gerelateerde onderwerpen.  Invoering van de werkkostenregeling.  De huisvesting van Domijn.  De toekomstvisie Wijkbeheer Domijn.  Jaarrekening 2011.  Uitkomsten medewerkerstevredenheidsonderzoek.  Evaluatie van eerder genomen advies- en instemmingaanvragen.  De ontwikkelingen met betrekking tot het voormalig Polaroid gebeid(Performance Factory)  De mogelijke gevolgen van gewijzigd beleid uit Den Haag en/of Europa. In 2012 zijn onderstaande advies- en instemmingaanvragen door de ondernemingsraad afgewikkeld:  Ingestemd met wijziging van het personeelshandboek i.v.m. een wettelijke wijziging vakantiedagen en CAO wijzigingen.  Advies uitgebracht om het Onderhoud Service Bedrijf te positioneren onder de Manager Wonen.


11

Naast de gesprekken met de bestuurder heeft de ondernemingsraad jaarlijks gesprekken met de Raad van Commissarissen. Hierbij is de bestuurder niet aanwezig. De gesprekken met de bestuurder en de Raad van Commissarissen verlopen constructief en hebben tot doel het ontwikkelen van de organisatie waarbij beide partijen hun belangen niet uit het oog verliezen. In 2012 had de ondernemingsraad, in verband met het stoppen van tweetal OR leden, te maken met vacatures. Beide vacatures zijn ingevuld. De samenstelling van de Ondernemingsraad is zodanig dat er sprake is van een goede vertegenwoordiging van de afdelingen binnen Domijn.

3.2 Risicomanagement, integriteit en Governance 3.2.1 Rapportages Ieder kwartaal leveren we een kwartaalrapportage op. Deze rapportage bestaat onder meer uit:  Een inleiding en een algemene beschouwing van de bestuurder;  De voortgang op de gestelde doelen voor dat jaar;  De voortgang van de verbeteringen die door de externe accountant zijn aangegeven in de managementletter;  De stand van zaken op basis van de financiële indicatoren en de daarbij gestelde normen;  De voortgang in onze ontwikkelen beheeropgave;  De resultaten van verhuur en verkoop;  De wijze waarop de organisatie met risico’s en risicomanagement omgaat;  Klachtenmanagement;  De treasury en de wijze waarop het treasury beleid en management vorm en inhoud wordt gegeven. De kwartaalrapportage is een belangrijk instrument voor het kunnen volgen van de prestaties van de organisatie. Dit geldt voor zowel de Raad van Commissarissen als voor directie en werkorganisatie. Daarnaast worden ten behoeve van de besluitvorming over vastgoed gebruik gemaakt van analyses die zijn uitgevoerd door het team vastgoedsturing De afdeling Planning en Control voert jaarlijks een aantal audits uit. Het auditprogramma wordt in overleg met de auditcommissie van de Raad van Commissarissen, de directie en het managementteam vastgesteld. De rapportage over de audits worden in zowel de auditcommissie als in directie- en managementteam overleg besproken. In de meeste gevallen worden de aanbevelingen van de afdeling Planning en Control overgenomen en geïmplementeerd. 3.2.2 Risicomanagement In 2012 hebben we verder gewerkt aan het managen van de risico’s die gepaard gaan met de activiteiten van Domijn. In mei 2012 is de notitie “Strategie risicomanagement 2012 en verder” vastgesteld. De hoofdlijnen van de strategie:  Er is binnen de organisatie altijd integrale aandacht voor risico’s. Dat geldt niet alleen voor (grote) investeringen en aankopen maar ook voor de wijze waarop we onze woningen verhuren en verkopen, de wijze waarop we onze begroting opstellen, de wijze waarop we met onze klanten omgaan en de wijze waarop we de pers te woord staan.  We moeten er voor zorgen dat bij alle besluiten die worden genomen er aandacht is voor de risico’s en consequenties van het betreffende besluit en de uitvoering daarvan. Dit gegeven wordt in processen en procedures opgenomen. In de voorstellen die naar de directie gaan is altijd een paragraaf “risico’s” opgenomen.  Directie, management en medewerkers spreken met elkaar over risico’s. De cultuur en de sfeer binnen de organisatie is zodanig dat het gesprek hierover gevoerd kan worden.  Instrumenteel is er aandacht voor risico’s en de wijze waarop we daarmee omgaan. We zijn echter kritisch op de werking van het instrumentarium. Het moet ons wat opleveren, we doen het niet omdat het moet.


12

De aandacht voor risico’s binnen en buiten de organisatie is voldoende. Bij de bespreking van (concept) directiebesluiten wordt integraal aandacht besteed aan de voorziene risico’s van het betreffende besluit. In de vergaderingen van directie en managementteam wordt consequent aandacht besteed aan risico’s. Bij de bespreking van de resultaten van intern uitgevoerde audits wordt ook consequent aandacht besteed aan de risico’s die worden geconstateerd. Alle directiebesluiten worden voorzien van een afzonderlijke risicoparagraaf. In 2012 is een proef gestart om voor investeringen in vastgoed om te komen tot een eenduidige en efficiënte vastlegging van risico’s per project en de wijze waarop de risico’s in de loop van de uitvoering worden gevolgd. Dit moet leiden tot een totaaloverzicht van de risico’s van alle projecten. In 2013 evalueren we deze proef. Een belangrijk instrument om risico’s te volgen is het dashboard van Domijn. In dit dashboard worden de doelen voor het betreffende jaar vastgelegd. Het is van belang om de risico’s die gepaard gaan met deze doelen in beeld te brengen, te beheersen en te monitoren. Voor de afdeling Wonen is naar aanleiding hiervan een maandrapportage ontwikkeld. In 2012 is de notitie “projectenprocedure en investeringsselectie” vastgesteld. Daarmee is het proces van ‘portfoliomanagement” verder ingekaderd. In 2013 zal een investeringsstatuut worden opgeleverd en vastgesteld. In dit statuut gaan we nader in op de wijze waarop risico’s beschreven worden en de manier waarop de vastgestelde risico’s beheerst kunnen worden. Belangrijk gegeven voor het investeringsstatuut zal het verder te ontwikkelen financiële beleid zijn. Het investeringsstatuut krijgt een beleidsmatig en kaderstellend karakter. In 2012 is duidelijk geworden dat vastgoed ten behoeve van zorg door regeringsmaatregelen ten aanzien van het scheiden van wonen en zorg extra risico met zich mee brengt. Een inventarisatie zal duidelijkheid moeten geven over de risico’s die Domijn loopt. In de rapportage over de interne audits die door de afdeling Planning en Control worden uitgevoerd worden sinds 2012 de risico’s en de bijbehorende beheersingsmaatregelen van het onderwerp van de audit weergegeven. De verschillende procesrisico’s die naar aanleiding van interne audits worden gesignaleerd worden opgenomen in de kwartaalrapportage van Domijn. Risico’s die gepaard gaan met financiering worden besproken in de treasurycommissie. Het door Domijn gewenste risicoprofiel ten aanzien van treasury is “laag”. Eén en ander is vastgelegd in het treasurystatuut. Over de handelingen die in het kader van de financiering worden genomen wordt verantwoording afgelegd aan de Raad van Commissarissen in de kwartaalrapportage van Domijn. Eén en ander wordt expliciet besproken in de auditcommissie van de Raad van Commissarissen. Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er binnen Domijn voldoende aandacht is voor risico’s en het beheersen van risico’s. Tevens kan worden geconcludeerd dat het management van risico’s zo langzamerhand een integraal onderdeel is van de gehele organisatie. Er is sprake van risicobewustzijn binnen de organisatie. 3.2.3 Codes, Klokkenluidersregeling en Regeling Nevenwerkzaamheden Domijn handelt naar de Aedescode en de Governancecode. Daar waar er sprake is van afwijkingen wordt dat gemeld en gemotiveerd. We werken met middelen die mede beschikbaar zijn gekomen door publiek geld (tot 1994). We hebben wettelijk (BBSH en woningwet) een sterke band met de overheden en het publieke domein. Dat betekent dat wij het belangrijk vinden om over ons doen en laten verantwoording af te leggen. Door de positie de we innemen in de samenleving en de wetten en regels die daarbij horen vinden wij het belangrijk dat er sprake is van “Good Governance” en integer handelen en het bewust omgaan met middelen die in ieder geval niet voortkomen uit privé investeringen en bijdragen van mensen die bij onze organisatie werken. Integer handelen wordt verwacht van alle mensen en organisaties die bij onze organisatie betrokken zijn. Het is een belangrijke taak van de Raad van Commissarissen toezicht te houden op de juiste naleving.


13

Daarnaast is er uiteraard ook een administratieve organisatie ingericht en is er sprake van interne controles. Beide zijn van belang voor “Good Governance” en integer handelen. Domijn kent een Gedragscode, een Klokkenluidersregeling en een Regeling Nevenwerkzaamheden. 3.2.4 Procedures en audits Eind 2011 is het “verbindingenbeleid” van Domijn vastgesteld. In 2012 zijn de verbindingen in overeenstemming gebracht met het vastgestelde beleid. Het verbindingenbeleid zal naar verwachting moeten worden aangepast op het moment dat de nieuwe Woningwet in werking zal treden. Het voornemen van de minister is om activiteiten die binnen verbindingen worden ondernomen ten allen tijde als “niet DAEB” (Dienst Algemeen Economisch Belang) te beschouwen. Daarnaast heeft de minister het voornemen om het bestuur van een verbinding “op afstand” van de toegelaten instelling te plaatsen. Het is nog onduidelijk of deze voornemens kracht van wet zullen krijgen. Onduidelijk is ook wanneer de herziene Woningwet in werking zal treden. Het beleid ten aanzien van het (fysieke) beheer van ons vastgoed is in 2012 nader omschreven. Belangrijk daarbij is dat er onderscheid wordt gemaakt in “onderhoud” (plicht) en “verbetering” (keuze) van het betreffende vastgoed. Daarbij is vastgelegd dat onderhoud van het vastgoed de verantwoordelijkheid is van Domijn en dat verbeteringen aan het vastgoed (intern) door de klant moeten worden betaald. Hierboven is al aangegeven dat procedures ten aanzien van investeringen verder vorm hebben gekregen. De kwaliteit en de transparantie van besluitvorming en besluitvormingsprocessen wordt daardoor steeds verder verbeterd. De diverse interne audits die worden uitgevoerd door de afdeling Planning en Control houden de organisatie scherp. De verkoopprocedure van Domijn is vastgelegd in de notitie “verkoopstrategie” (juni 2011). Op basis van deze notitie wordt de verkoopselectie getoetst aan de richtlijnen van de overheid. Binnen de organisatie is aandacht voor de spanning die kan ontstaan tussen aan de ene kant een procedure en aan de andere kant vragen van klanten. Die spanning wordt onderkend en medewerkers van Domijn worden getraind om daarover goede beslissingen te nemen. De afdeling Planning en Control heeft in het afgelopen jaar 10 audits uitgevoerd. De rapportages van de uitgevoerde audits zijn zowel met de directie als met de Auditcommissie besproken. De audits leiden in de meeste gevallen tot verdere verbeteringen van processen. De manager van de afdeling Planning en Control heeft een bijzondere positie. Deze functionaris heeft rechtstreeks toegang tot de Raad van Commissarissen en kan niet door de bestuurder worden ontslagen zonder instemming van de Raad van Commissarissen.

3.3 De volkshuisvestelijke prestaties 3.3.1 Prestaties Domijn is een vastgoedorganisatie met een maatschappelijke opdracht. Onze kerntaak is het aanbieden van goede en betaalbare woningen aan mensen met een laag inkomen. Identiteit en missie zijn in het strategisch plan 2012 – 2016 als zodanig benoemd. In 2012 zijn de belangrijkste activiteiten van onze organisatie gericht geweest op deze kerntaak. We hebben vrijkomende woningen verhuurd dan wel verkocht. 96% van vrijgekomen woningen met een huurprijs lager dan € 664,66 zijn verhuurd aan mensen met een huishoudinkomen lager dan € 34.085. Hiermee voldoen wij aan de vanaf 2011 geldende toewijzingseisen zoals die in de interim regeling diensten van algemeen economisch belang zijn opgenomen. We hebben in 2012 in totaal 85 woningen verkocht uit de bestaande voorraad. We hebben met de verkoop van de 85 woningen onze doelstelling van 100 verkochte woningen niet gehaald. De oorzaak daarvan is vooral het feit dat de koopmarkt een uitermate moeizame markt is. We bieden onze vrij komende huurwoningen over het algemeen aan door ze op onze website te plaatsen. Als er meer mensen reageren wordt er door middel van loting bepaald aan wie de woning wordt aangeboden. Dat geldt voor woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€ 664,66). Woningen daarboven worden verhuurd door onze afdeling makelaardij met als criterium wie het eerst komt, het eerst maalt. Onze kerntaak is het aanbieden van goede en betaalbare woningen aan mensen met een laag inkomen.


14

Wij vinden dat mensen in hoge mate zelf verantwoordelijk zijn voor de keuze die ze maken. Om die reden hanteren wij voor woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens geen minimum inkomenseisen. Opmerkelijk is dat de totale huurachterstand in 2012 ten opzichte van 2011 fors is gestegen terwijl het aantal klanten met een huurachterstand nagenoeg gelijk is gebleven. We veronderstellen dat het sociaaleconomisch klimaat hier (mede) debet aan is. De extra huurverhogingen die we in 2013 moeten vragen in verband met de op te leggen verhuurderheffing zal de financiële positie van onze klanten verder verslechteren. Het is niet ondenkbaar dat huurachterstanden verder oplopen. Positief is dat het aantal uitzettingen vanwege huurachterstand tegen de landelijke tendens in fors is gedaald ten opzichte van 2011 (daling ruim 25%). Met name het preventieve beleid en de samenwerking met (hulpverlenings-)instanties geeft uitstekende resultaten. De huurderving vanwege leegstand is ten opzichte van 2011 toegenomen. Belangrijkste oorzaken waren (en zijn) leegstand wegens renovatie, herstructurering, sloop en verkoop. Een andere trend is dat er voor bedrijfsonroerend goed gevraagd wordt het bestaande huurcontract open te breken. Dit heeft te maken met beschikbaar vastgoed met een lagere prijs (concurrentie) en met het feit dat bedrijven de gevolgen ondervinden van de recessie. Om de kerntaak op een juiste wijze te kunnen uitvoeren stuurt Domijn op een vastgoedportefeuille die in de eerste jaren in omvang ongeveer gelijk zal blijven en in latere jaren (vanaf 2016) af zal nemen. Dit laatste vanwege demografische ontwikkelingen waarbij sprake is van een krimpende markt. We verwachten dat we op de lange termijn (2040) onder gelijk blijvende omstandigheden voor onze kerntaak voldoende zullen hebben aan een voorraad van 12.000 kwalitatief goede woningen. Met dat aantal kunnen we onze “volkshuisvestelijke” taak binnen ons huidige werkgebied uitvoeren. Gelet op deze “krimpstrategie” richt Domijn haar aandacht de komende periode vooral op de bestaande voorraad woningen. Deze woningen kwalitatief op orde zijn. Speerpunten daarbij zijn “duurzaamheid”, het kwaliteitslabel Woonkeur (doelgroeponafhankelijk) en differentiatie in de portefeuille. We constateren een trend naar meer vraag naar huurwoningen. Oorzaken hiervan zijn “flexibilisering” van arbeid en relaties maar vooral ook de problematiek van financiering van een koopwoning en het risico wat gepaard gaat met bezit van een woning (waardedaling en verkoopbaarheid). Deze trend heeft niet geleid tot het bijstellen van de portefeuillestrategie. 3.3.2 Ontwikkelingen, trends en consequenties. In 2012 is zowel door de gemeente Enschede als de gemeente Losser de woonvisie vastgesteld. In beide visies wordt uitgegaan van geringe groei van de bevolking en derhalve van geringe toevoegingen aan de woningvoorraad. Eén en ander heeft consequenties voor de plannen van de gemeenten en van investerende partijen. Het feit dat er niet veel behoefte is aan de ontwikkeling van nieuwbouwlocaties brengt met zich mee dat er moet worden afgeschreven op die locaties en dat er naar alternatieve aanwendingen moet worden gezocht. Domijn is er van overtuigd dat deze consequenties in het totaal van een woningmarkt moeten worden geanalyseerd en dat op basis van die analyse tot een gemeenteoverstijgende strategie gekomen moet worden. Om die reden hebben de gezamenlijke Twentse corporaties in 2012 een woonvisie voor heel Twente gepresenteerd. Er kan worden geconstateerd dat het ontwikkelen van een gezamenlijke Twentse woonvisie door Twentse gemeenten een moeizaam proces is terwijl de noodzaak daarvoor nadrukkelijk aanwezig is. Domijn heeft vastgoedposities (grond en gebouwen) die in het verleden zijn aangekocht om op die gronden “wonen” mogelijk te maken. Het inzicht dat er niet veel nieuwe woningen nodig zijn op nieuwe locaties is toegenomen. Consequentie hiervan is dat gezocht moet worden naar alternatieven omdat verkoop van deze posities over het algemeen moeizaam zo niet onmogelijk is.


15

Een goed voorbeeld van alternatieve aanwending vormt het vastgoed van de voormalige Polaroid-fabrieken. Dit vastgoed is in handen van de Hoge Bothof Ontwikkeling BV. Van deze BV heeft Domijn in 2012 100% van de aandelen verworven. De panden worden gebruikt voor sport, talentontwikkeling en cultuur. De wijze waarop de panden worden gebruikt levert duurzaam rendement op, zowel maatschappelijk als financieel. Ook voor andere grondposities worden mogelijkheden onderzocht. Domijn zal zich in de komende periode vooral richten op haar kerntaken. Belangrijkste kerntaak is het beschikbaar hebben van kwalitatief goede woningen voor mensen met een laag inkomen. Bijzondere doelgroepen behoren daar nadrukkelijk bij. In het strategisch plan van Domijn hebben we geconstateerd dat het bovenstaande niet alleen de belangrijkste kerntaak is maar dat dit ook de belangrijkste maatschappelijke bijdrage van woningcorporatie Domijn is. Ten aanzien van de huisvesting van bijzondere doelgroepen moet nog worden opgemerkt dat de risico’s sterk toenemen. In het regeerakkoord van het kabinet Rutte II is opgenomen dat mensen met een zorgzwaartepakket (ZZP) tot en met 4 niet langer in aanmerking komen voor intramuraal wonen althans dat het wonen en de zorg qua financiering en betaling moet worden gescheiden. Daarmee wordt het risico van het in bezit en beheer hebben van vastgoed voor mensen die zorg nodig hebben of niet zelfstandig kunnen wonen sterk verhoogd; zeker wanneer er sprake is van specifiek vastgoed. Verder kan worden geconstateerd dat zorgpartijen hun risico’s verkleinen door geen lange termijn huurcontracten meer te aanvaarden. Domijn is op basis hiervan zeer terughoudend om specifiek vastgoed toe te voegen aan haar portefeuille. Domijn wil sturen op optimaliseren van inkomsten en beperking van woonlasten. In dat kader wordt er veel aandacht besteed aan vermindering van energieverbruik van woningen en locale opwekking. Bij onderhoudsprojecten wordt geïnvesteerd in isolatie van woningen. Een project waarbij aan ongeveer 800 klanten zonnepanelen zouden worden aangeboden is in 2012 “on hold” gezet in verband met voornemens van het kabinet Rutte II. Het voornemen om de maximale huurprijs te koppelen aan 4,5% van de waarde in het kader van de Wet Onroerende Zaakbelasting zou tot gevolg hebben dat de maximale huurprijs in veel gevallen al bereikt zou zijn waardoor er geen mogelijkheden meer zouden zijn de investering in zonnepanelen terug te verdienen door middel van een huurverhoging. Daarbij speelde ook dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw op basis van de kabinetsplannen de borging van financieringen beklemde. In 2013 zullen we dergelijke projecten opnieuw beoordelen op risico’s. Met de gemeente Enschede en woningcorporatie De Woonplaats wordt gewerkt aan een gezamenlijke aanpak om in Enschede een fors aantal woningen te verduurzamen. We hebben naar aanleiding van voorgenomen activiteiten veelvuldig overleg gevoerd met betrokken partijen bij deze activiteiten. Het betreft hier activiteiten die te maken hebben met gebiedsontwikkeling als ook activiteiten die te maken hebben met buurtbeheer, vastgoedbeheer en vastgoedonderhoud. We hebben veelvuldig overleg gevoerd met de wethouders van de gemeenten waar we actief zijn. De gemeenten hebben ons gevraagd te participeren bij het opstellen van woonvisies en we hebben gewerkt aan het maken van prestatieafspraken met deze gemeenten. In het verdere verslag wordt op alle hierboven genoemde aspecten nader ingegaan. 3.3.3 Financiën In 2012 zijn we tot de conclusie gekomen dat het financieel beleid van Domijn nader aangescherpt moet worden. Dit zal in 2013 leiden tot een herzien financieel beleid met als doel om nog scherper te kunnen sturen op rendement, kasstromen, eigen vermogen en daarom tot een zogenaamd duurzaam businessmodel. Eén en ander wordt niet alleen ingegeven door maatregelen die het kabinet Rutte II in het vooruitzicht stelt maar ook door de opvatting dat we onze middelen zoveel mogelijk ten goede moeten laten komen aan onze kerntaak. De verhuurderheffing die wordt opgelegd en de bijdragen die we moeten leveren aan de sanering van andere corporaties zullen het nagenoeg onmogelijk maken te verklaren dat alle uitgaven die door Domijn zijn gedaan “uitsluitend” in het belang van de volkshuisvesting zullen zijn. Corporaties zullen met ingang van 2013 moeten bijdragen aan de rijkskas oplopend tot 1,7 miljard euro per jaar in 2017. De wetgeving die deze zogenaamde verhuurderheffing mogelijk moet maken wordt rond de zomer 2013 verwacht (wetgeving die de afspraken van het zogenaamde lenteakkoord (2012) formaliseert is al aangenomen). Wetgeving die het mogelijk maakt huren inkomensafhankelijk boven inflatie extra te verhogen is in het vroege voorjaar van 2013 aangenomen. Domijn kiest er voor om de mogelijkheden die deze wet biedt te benutten. Huren zullen daarom per 1 juli 2013 extra worden verhoogd op basis van deze wetgeving.


16

Verderop in dit jaarverslag blijkt dat we de waarderingsgrondslagen hebben gewijzigd. Tot heden hanteerde Domijn als waarderingsgrondslag de historische kostprijs minus de afschrijvingen. De waardering van het vastgoed is gewijzigd in een waardering op basis van de actuele waarde. Hierbij worden met ingang van deze jaarverslaggeving over 2012 de bepalingen van de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 Toegelaten Instellingen gevolgd. Voor sociaal vastgoed betreft dit de bedrijfswaarde en voor commercieel vastgoed de marktwaarde (in verhuurde staat). Eerder was aangekondigd dat Domijn haar waarderingsgrondslagen zou willen wijzigen in de marktwaarde (in verhuurde staat) voor haar gehele bezit. Daar hebben we bij het bekend worden van de herziene richtlijn voor de jaarverslaggeving van afgezien. De afweging op basis van kerntaken en doelen die Domijn hanteert leidde tot de conclusie dat Domijn zich richt op de verhuur van betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen en derhalve tot een waardering op basis van bedrijfswaarde. In de financiële paragrafen van dit verslag wordt de verandering van de waarderingsgrondslagen en de impact van deze stelselwijziging verder toegelicht. In 2012 is besloten de onrendabele toppen op basis van bedrijfswaardeberekeningen over investeringen in vastgoed op een ander moment “te nemen”. Gebeurde dat eerder op het moment van aanbesteding, nu is besloten om deze (boekhoudkundige) last te nemen op het moment van besluitvorming over een investering. Domijn voert een behoudend beleid ten aanzien van treasury. Onze core business is het verhuren en verkopen van woningen. De geldstromen die daarmee zijn gemoeid moeten in onze ogen tamelijk conservatief worden beheerd. Uiteraard sturen we binnen dat kader op een zo laag mogelijke rente. Maar altijd met inachtneming van onze kerntaak. De winst- en verliesrekening sluit met een negatief resultaat van € 26.991.000. Het bestuur stelt voor dit verlies ten laste te brengen van het eigen vermogen van Domijn. Bij de bepaling van het resultaat moet in ogenschouw worden genomen dat de beide hiervoor genoemde aanpassingen voor een belangrijk deel debet zijn aan het verlies. Wellicht belangrijker is de constatering dat 2012 kan worden afgesloten met een positieve operationele kasstroom. We kunnen concluderen dat Domijn beschikt over een solide financiële houding waarbij voortdurend aandacht is voor de langere termijn. Dit resulteert duurzaam in aandacht voor de financiële positie zodanig dat we de noodzakelijke activiteiten die samenhangen met onze kerntaak langdurig uit kunnen voeren. Algehele conclusie De directie van Domijn is tevreden over de resultaten die we in 2012 hebben geboekt. Onze organisatie heeft zich verder ontwikkeld. We worden door klanten, stakeholders, externe toezichthouders en partners positief gewaardeerd. Dat blijkt niet alleen uit officiële documenten en brieven maar vooral ook uit gesprekken die we voeren en de waardering die we van klanten krijgen. Dat betekent niet dat er niets meer te doen is. De waardering van onze klanten kan op onderdelen verder omhoog. Ons vastgoed moet op orde blijven zodat ook toekomstige huurders graag van ons willen huren. De aandacht voor de financiële positie van Domijn moet op een hoog niveau blijven. De beeldvorming over corporaties bij politici, pers en klanten zal moeten worden verbeterd terwijl we ook weten dat de corporatiesector wat dat betreft in het jaar van de aangekondigde parlementaire enquête nog “even” op de tanden zal moeten bijten. Ondanks (of misschien wel dankzij) het feit dat er nog voldoende te doen is sluiten we het jaar 2012 af met een positief gevoel. De medewerkers van Domijn hebben daar een uitermate belangrijke bijdrage aan geleverd!!

Enschede, 29 mei 2013 Jan Salverda


17

4.

Verslag van de Raad van Commissarissen

Dit hoofdstuk gaat in op de verantwoording van de Raad van Commissarissen (verder genoemd: RvC). Aan de hand van de Governance Code legt de RvC verantwoording af over het gehouden toezicht en de besluiten genomen door de RvC. Ook legt de RvC verantwoording af over de beloning die de commissarissen en de bestuurder hebben ontvangen. 4.1 Verantwoording Het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening zijn door KPMG onderzocht. De RvC heeft aan deze jaarverslaglegging haar goedkeuring verleend en het bestuur decharge verleend voor het in 2012 gevoerde beleid. Daarbij heeft de RvC kennis genomen van de afgegeven controleverklaring en de managementletter. 4.2 Personalia Bestuurder De heer Salverda (geboren op 9 februari 1955) is per 19 juli 2007 door de RvC benoemd tot bestuurder. Sinds 1 maart 1998 werkte de heer Salverda als directeur-bestuurder van Woningstichting Lucht & Licht, één van de fusiepartners van Domijn. Er is overeengekomen dat de Corporate Governance Code gehanteerd wordt. Na de evaluatie in 2010 heeft een herbenoeming plaatsgevonden voor de periode van 2011 tot 2015. Los van zijn benoeming als bestuurder heeft de heer Salverda een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. De heer Salverda bekleedde in 2012 de volgende nevenfuncties: - lid van het bestuur van het Architectuurcentrum Twente; - lid van de RvA Regiobranding Twente; - lid van de RvC Arcon. Daarnaast heeft de heer Salverda een functiegebonden nevenfunctie: voorzitter van de Vereniging WoON. RvC De RvC telde tot juli 2012 zes commissarissen. Omdat de RvC terug wil naar een bezetting van vijf commissarissen is na het vertrek van commissarissen de heer Dercksen en mevrouw Reinders per 1 juli één nieuwe commissaris aangetrokken. De nieuwe commissaris, de heer Gerard, is benoemd op voordracht van de huurdersbelangenvereniging. De RvC bestaat nu uit vijf commissarissen. Het huidige rooster van aftreden is conform de Governancecode teruggebracht tot 2 x 4 jaar. Tabel: Personalia van de Raad van Commissarissen Naam Functie De heer dr. Hoofdfunctie: Voorzitter A. Peters Nevenfuncties: (16-03-1946) - Voorzitter SER Overijssel

-

Lid bestuur Nationaal Glasmuseum Lid Provinciale Adviescommissie Industrieel erfgoed Overijssel Voorzitter RvT Hogeschool Edith Stein/Onderwijscentrum Twente

Benoeming 1e benoeming: 20-07-2007 1e herbenoeming: 01-09-2008 2e herbenoeming: 2011 Aftredend: 01-07-2015.

Kerncommissie: Geen Professionele achtergrond: Directeur bouwen Ontwikkelingsprojecten Expertise: Advies/beleidsondersteuning op het gebied van Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Onderwijs, Zorg en Cultuur Aandachtsgebieden in RvC: Geen specifiek aandachtsgebied


18

Naam De heer

Functie Hoofdfunctie: Lid (vice-voorzitter)

Benoeming 1e benoeming: 20-07-2007

Nevenfuncties: Voorzitter RvT van Zinzia Zorggroep Renkum Lid RvT van J.P. van den Bent Stichting Deventer Lid RvC van Careaz te Lichtenvoorde

1e herbenoeming: 2009

Kerncommissie: Voorzitter remuneratiecommissie

Aftredend: 01-07-2014

W.T.A. Dellepoort (03-08-1947)


Professionele achtergrond: Directeur Patiëntenzorg Slingeland Ziekenhuis Doetinchem Expertise: Gezondheidszorg Operationeel management Human resource management Aandachtsgebieden in RvC: Geen specifiek aandachtsgebied Naam De heer drs.

Functie Hoofdfunctie: Lid

G.D. Johanns (08-06-1946)

Nevenfuncties: Voorzitter gemeentelijke rekenkamers van Groningen en Ommen Lid Raad van Toezicht Openbare Bibliotheek Enschede Gastdocent Hogeschool van Amsterdam

Benoeming 1e benoeming bij rechtsvoorganger: 01-09-2006 1e benoeming: 20-07-2007 1e herbenoeming: 2008

Kerncommissie: Lid auditcommissie


Professionele achtergrond: Econoom/rijksambtenaar


Expertise: Strategie ontwikkeling, besluitvorming en implementatie Financieel beleid en management Sociaal beleid Governance Aandachtsgebieden in RvC: Huurdercommissaris Naam De heer drs.



Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Bruggerbosch Enschede Bestuurder Stichting Osteo Bestuurder Stichting ZGT Overzee


A.N. Kreuwel RA (21-06-1966)


Mogelijke 2e herbenoeming: 01-07-2013

19

Kerncommissie: Voorzitter auditcommissie


Professionele achtergrond: -Controller/adviseur Collectief Twentse Medisch Specialisten, ZGT Almelo/Hengelo Verbonden nevenwerkzaamheden: -Controller/adviseur Kamer Vrijgevestigden MST Enschede -Controller OCON Expertise: Maatschappelijk ondernemen Financial en management controlling Aandachtsgebieden in RvC: Geen specifiek aandachtsgebied Naam De heer drs.



Nevenfunctie(s): Bestuurder bij de stichting Openbaar Primair Onderwijs in de Hof van Twente

1e herbenoeming: 01-07-2016

R.F. Gerard (07-03-1967)

Kerncommissie: Lid remuneratiecommissie


Professionele achtergrond: Directeur Waterschap Rijn en IJssel Expertise: Projectmanagement Bestuurskunde Aandachtsgebieden in RvC: Huurdercommissaris

4.3

Werkwijze

De vergaderfrequentie van de RvC is vastgesteld op tenminste vier keer per jaar. In 2012 is de RvC zes keer bijeen geweest waarvan vier keer regulier. Daarnaast is de RvC nog een dag bijeen geweest om strategische en organsatie-ontwikkelingsthema’s te bespreken, zoals: Zelfevaluatie RvC (deels); Profiel RvC naar de toekomst; Beoordeling, bezoldiging en eventuele herbenoeming bestuurder en commissarissen. Dit overleg vond deels plaats in oktober. In februari 2013 heeft een vervolg plaatsgevonden. Naast de vergaderingen heeft de RvC in navolging op het stakeholdersbeleid in 2012 een viertal gesprekken gevoerd met stakeholders. De gesprekken zijn dit jaar gevoerd met de gemeente Losser, Livio, Humanitas (z)onder dak en J.P. van den Bentstichting De accountant De externe accountant is belast met de controle van de jaarrekening. Uit die controle volgen rapportages (managementletters en jaarrekeningrapporten). De bevindingen van de accountant met betrekking tot de jaarrekening worden door de accountant aan de RvC gerapporteerd. De voortgang van de verbeteringen naar aanleiding van de bevindingen in de managementletters is een onderdeel van de kwartaalrapportages van de organisatie aan de RvC.


20

De RvC benoemt de externe accountant. Benoeming van de huidige accountant was in 2008, voor een periode van vier jaar (boekjaar 2008 t/m 2011). De beoordeling van de accountant vindt ieder jaar plaats. Het contract met een accountantsorganisatie mag slechts 1 keer voor maximaal vier jaar verlengd worden, dus een maximale looptijd van acht jaar. In 2011 heeft de RvC besloten om nog eens vier jaar met KPMG verder te gaan (boekjaar 2012 t/m 2015). De RvC is tevreden over de werkwijze van de accountant en over de branche gerichte deskundigheid. In mei is de accountant aanwezig geweest bij de vergadering van de RvC om toelichting te geven op het jaarverslag 2012. In december is de accountant aanwezig geweest bij de vergadering van de Auditcommissie om een toelichting te geven op de managementletter 2012. De RvC kent een Auditcommissie en een Remuneratiecommissie. In de tabel 1 is te zien wie in deze commissies zitting hebben. De voorzitter van de Auditcommissie is gevraagd om het verbindingenbeleid te volgen. Indien nodig zorgt de Auditcommissie ervoor dat in de RvC vergadering hier aandacht aan wordt besteed. Verder wordt hierover twee keer per jaar gerapporteerd in de kwartaalrapportage en geeft het nieuwe verbindingenbeleid voldoende houvast. Sinds 2010 heeft de RvC in een secretaris aangesteld. De secretaris, Rob Andela, neemt deel aan alle vergaderingen, Auditcommissie en Remuneratiecommissie. De secretaris bewaakt de agenda, maakt rapportages en oplegnotities vanuit de diverse overleggen en formuleert waar nodig adviezen. 4.3.1 De remuneratiecommissie De remuneratiecommissie van Domijn heeft in 2012 twee keer vergadert en heeft tot taak voorbereidende werkzaamheden te verrichten die tot voorstellen moet leiden aan de RvC ten aanzien van:  De beoordeling van het bestuur;  De bezoldiging van het bestuur en commissarissen;  De evaluatie van de RvC;  (Her)benoeming bestuurder en commissarissen;  De voorbereidingen ten aanzien van visitatie;  Stakeholdersbeleid;  De Governancecode;  De wijze waarop Domijn integriteit inbedt in haar organisatie; In oktober 2012 is de beoordeling van de bestuurder door de remuneratiecommissie voorbereid. In december heeft de RvC deze beoordeling met de bestuurder besproken. Ter zake van de bezoldiging wordt de bestaande situatie uit 2011,“sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties”, bestendigd. Het salaris is destijds bevroren in de toen geldende functiegroep G en wordt gecorrigeerd met de gemiddelde inflatie van het voorgaande jaar. De RvC heeft aangegeven de, door het rijk, gestelde nieuwe salarisgrenzen te respecteren met dien verstande dat gedurende 4 jaar de afspraken nog kunnen worden bestendigd en dat deze daarna in 3 jaren worden afgebouwd. De zelfevaluatie van de RvC is verschoven naar februari 2013. Tijdens deze bijeenkomst zijn ook afspraken gemaakt voor de zogenaamde grondige evaluatie waarbij een externe adviseur wordt ingeschakeld om het proces van evaluatie zorgvuldig te begeleiden en waarbij zowel sprake zal zijn van een collectieve evaluatie (het functioneren van de Raad als geheel) als van een individuele evaluatie. Deze zogenaamde grondige evaluatie heeft voor de eerste keer in het voorjaar van 2010 plaats gevonden en zal eind 2013 begin 2014 opnieuw plaatsvinden. In 2012 is de remuneratiecommissie opgetrokken met de huurderskoepel om aan de per 1 juli ontstane vacature van een nieuwe huurdercommissaris invulling te geven. Op voordracht van de huurderskoepel en met positief advies van de remuneratiecommissie heeft de RvC de heer R. Gerard per 1 juli benoemd tot commissaris. De    

RvC heeft op basis van de adviezen van de remuneratiecommissie in 2012 de volgende besluiten genomen: Akkoord met beoordeling van de bestuurder; Akkoord met beloning commissarissen; Akkoord met evaluatie van het functioneren van de RvC; Akkoord met benoeming van de nieuwe huurdercommissaris.


21

4.3.2 De auditcommissie De auditcommissie vergaderde in 2012 vier keer. In de vergadering van mei is de accountant aanwezig geweest om een toelichting te geven op het accountantsverslag 2011. In december heeft de accountant de management letter over 2012 toegelicht. De    

RvC heeft op basis van de adviezen van de auditcommissie in 2012 o.a. de volgende besluiten genomen: Goedkeuren van het jaarverslag 2011; Goedkeuren van het treasuryjaarplan 2013; Goedkeuren van de begroting 2013; en verder ter kennis genomen: de kwartaalrapportages, de managementletter e.o. stukken.

4.4 Inhoudelijk toezicht De RvC toetst jaarlijks, aan de hand van het strategisch plan, de jaarplannen en (meerjaren-)begroting, het te voeren financiële, maatschappelijke en het volkshuisvestelijk beleid voor het jaar. De begroting voor 2013 was aanvankelijk in november 2012 door de RvC goedgekeurd. Gezien de onzekerheden van de uitwerking van het regeerakkoord is de meerjarenbegroting 2013-2017 in januari 2013 opnieuw behandeld en goedgekeurd. Het bestuur houdt de RvC door middel van periodieke verslaglegging (kwartaalrapportages) op de hoogte van de stand van zaken en de voortgang van de organisatie. Hierin wordt ook verantwoording afgelegd over de ontwikkelingen ten aanzien van de maatschappelijke en volkshuisvestelijke functie van de woningcorporatie. 4.4.1 Besluiten In 2012 zijn de volgende besluiten genomen door de RvC:  Goedkeuring begroting 2013;  Goedkeuring treasuryjaarplan 2013;  Goedkeuring jaarverslag en jaarrekening 2011;  Dechargeverlening bestuur over 2011;  Beoordeling bestuur over 2011;  Benoeming van de nieuwe huurdercommissaris per 1 juli 2012;  Benoeming van de heer Dellepoort tot vicevoorzitter van de RvC en tot voorzitter van de remuneratiecommissie.  Goedkeuring aandelenovername van Ons Huis in de Hoge Bothof Ontwikkeling BV. Verder is onder meer het volgende aan de orde geweest in de vergaderingen:  Kwartaalrapportages;  Managementletter;  De prestaties van de entiteiten waarin Domijn een belang heeft (deelnemingen);  Het financieel beleid;  Meerjarenonderhoud;  Strategisch risicomanagement;  Terugkoppeling van de gesprekken met de Ondernemingsraad;  Continuïteitsoordeel 2012 van het CFV;  Corporatie in perspectief van het CFV;  Sanering Vestia en heffing CFV;  Wijziging waarderingsgrondslagen;  Kredietwaardigheid en faciliteringsvolume van het WSW;  Derivaten;  Fiscale commissie;  Medewerkertevredenheidsonderzoek 2012;  Directiestatuut;  Wet Normering Topinkomens;  Uitkomsten stakeholdersgesprekken;  Gevolgen regeerakkoord;  Ontwikkelingen voormalig Polaroid terrein;  Problematiek rond woningcorporatie Vestia.


22

4.4.2 Financiële risicobeheersing De uitgangspunten voor risicobeheer zijn neergelegd in het financieel beleid. Hierin zijn normen vastgesteld met betrekking tot een aantal financiële kengetallen en zijn normen gesteld voor het (minimale) rendement op vastgoed. Per kwartaal wordt over de financiële kengetallen gerapporteerd in de kwartaalrapportages. Het financieel beleid wordt vertaald in de begroting en de meerjarenbegroting. Daarnaast wordt in het treasurystatuut bepaald op welke wijze Domijn in haar liquiditeiten voorziet en welk financieel instrumentarium daarvoor gebruikt wordt. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld waarin tevens het jaarplan van het voorafgaande jaar geëvalueerd wordt. Dit jaarplan wordt evenals de begroting ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. De treasurycommissie bestaat uit de bestuurder , de manager B&B en een senior adviseur financiën aangevuld met een externe adviseur. Alle voorstellen die moeten leiden tot besluiten door de directie, zijn voorzien van een financiële paragraaf. Wanneer het over besluiten gaat die te maken hebben met vastgoed, worden ook rendementspercentages in de voorstellen vermeld. Uiteraard kan de directie gemotiveerd afwijken van de (minimale) normen voor rendement op vastgoed. 4.4.3 Interne risicobeheersing en controlesystemen De operationele en financiële doelstellingen van Domijn worden neergelegd in de jaarplannen, de financiële meerjarenbegroting en het treasuryjaarplan. Het bestuur bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting. De begroting wordt vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. De doelstellingen zijn erop gericht om optimaal maatschappelijk rendement te behalen, onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. De belangrijkste risicogebieden treasury en projectontwikkeling worden door afzonderlijke beheersingsinstrumenten ondersteund. De afdeling Planning & Control voert jaarlijks een aantal audits uit zoals vastgelegd in de goedgekeurde jaarplannen. De verbetervoorstellen naar aanleiding van de interne audits worden besproken met de verschillende managers en teamleiders zodanig besproken dat Domijn de voorstellen kan implementeren. De RvC laat zich mede via de Auditcommissie informeren over de voortgang van ontwikkelingen op het gebied van de interne controle. De RvC deelt dan ook de mening van de accountant dat de administratieve organisatie en interne beheersing ruimschoots voldoet aan de minimaal daaraan te stellen vereisten. Domijn heeft in de afgelopen jaren een bewustwording met betrekking tot risicomanagement doorgemaakt. De implementatie van risicomanagement was voornamelijk instrumenteel. Deze strategie wordt nu doorontwikkeld. Er vindt een verdere professionalisering plaats waarbij een betere koppeling wordt gelegd tussen prestaties en de bijbehorende risico’s en kansen. Daarnaast wordt een verbeterslag doorgevoerd door middel van het gebruik van een rapportagetool die aansluit op het dynamisch karakter van prestatie- en risicomanagement. Hiermee levert praktisch en pragmatisch prestatie- en risicomanagement een waardevolle bijdrage aan de wijze waarop Domijn invulling geeft aan het begrip Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. 4.4.4 Toezicht op verbindingen/nevenstructuren Domijn houdt de RvC door middel van de kwartaalrapportages op de hoogte van ontwikkelingen en de stand van zaken over de verbindingen en nevenstructuren bij Woningstichting Domijn. Het aantal deelnemingen en daarmee ook de risico’s zijn de afgelopen jaren aanzienlijk verminderd. Na het goedkeuren van het verbindingenbeleid in 2011 is besloten geen nieuwe commissaris voor het verbindingenbeleid aan te wijzen. De voorzitter van de Auditcommissie zal het verbindingenbeleid in de gaten houdt. Indien nodig zorgt de Auditcommissie ervoor dat in de RvC vergadering hier aandacht aan wordt besteed. 4.5 Professionalisering Governance In deze paragraaf komen de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC en de Governance Code aan de orde. 4.5.1 Verantwoordelijkheden en bevoegdheden, samenstelling De RvC bestond begin 2012 nog uit zes leden. Per 1 juli zijn twee commissarissen afgetreden. Aangezien de RvC besloten heeft het aantal commissarissen te beperken tot vijf leden is per 1 juli een nieuwe commissaris benoemd. De RvC streeft naar diversiteit in haar samenstelling qua geslacht, kleur en achtergrond en biedt gelijke kansen voor iedereen.


23

Omdat er op 1 juli geen vrouwen meer waren vertegenwoordigd in de RvC en de RvC naar een evenwichtige verdeling van zetels streeft heeft de RvC aangegeven bij gelijke geschiktheid de voorkeur te geven aan benoeming van een vrouwelijke commissaris. Dit is bij het selectietraject in 2012 helaas niet het geval geweest. Bij toekomstige benoemingen zal hier wederom rekening worden gehouden. De nieuwe aan te trekken commissaris is een huurdercommissaris en is op voordracht van de huurderskoepel benoemd. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn vastgelegd in de statuten. De verantwoordelijkheden van de bestuurder zijn vastgelegd in de statuten van Domijn en in het directiestatuut. Het directiestatuut is in 2012 geactualiseerd. 4.5.2 Tegenstrijdige belangen De RvC verklaart dat zich in 2012 geen transacties met tegenstrijdige belangen met leden van de RvC hebben voorgedaan. Hieruit blijkt de onafhankelijkheid van de leden van de RvC. 4.5.3 Visitatie Sinds 1 januari 2007 is iedere corporatie die lid is van de VTW en/of Aedes verplicht zich eens in de vier jaar te laten visiteren. In 2010 heeft de visitatie bij Domijn plaatsgevonden. De visitatiecommissie is van mening dat Domijn zich bijzonder heeft ingespannen om deze visitatie mogelijk te maken. Domijn heeft “ramen en deuren opengegooid” en zich hiermee kwetsbaar durven openstellen. De prestaties van Domijn worden gemiddeld met 6,6 gewaardeerd. De volgende visitatie zal mogelijk in 2014 plaatsvinden. 4.5.4 Ontwikkelingen in de branche De RvC blijft op de hoogte van de ontwikkelingen in de branche door de informatieverstrekking van de bestuurder, door deelname aan congressen en door het lidmaatschap van de vereniging Toezichthouders Woningcorporaties. Ook volgt de RvC de ontwikkelingen in de branche nauwlettend, door de CFV-rapportages, Aedes-documentatie, VROM-informatie en VTW-informatie. 4.5.5 Governance Code De RvC en het bestuur onderschrijven de Governance Code en de AedesCode. Alle principes en ‘best practice’ bepalingen uit de AedesCode worden door de RvC en het bestuur onderschreven. Op     

dit moment zijn er geen afwijkingen van de Governance Code. De volgende zaken zijn uitgewerkt: De beslissingsbevoegdheden zijn statutair geregeld; In het volkshuisvestingsjaarverslag worden diverse zaken transparant gemaakt volgens de AedesCode; Volgens de AedesCode zijn de reglementen, jaarverslagen en andere documenten beschikbaar op internet; Er is rooster van aftreden samengesteld conform de Governance Code; Diverse reglementen zijn aanwezig.

4.5.6 Vertrouwenspersoon Volgens de gedragscode heeft de directie de heer Andela aangewezen als onafhankelijk vertrouwenspersoon. Deze benoeming kwam tot stand op advies en met instemming van de Ondernemingsraad. De gedragscode is op 15 oktober 2009 geactualiseerd en de RvC, het bestuur en de Ondernemingsraad hebben deze ondertekend. De vertrouwenspersoon doet jaarlijks verslag van zijn bevindingen. Dit voorziet hij van eventuele aanbevelingen voor nieuw beleid. Hij doet op hoofdlijnen verslag, zonder behandeling van individuele gevallen. Hiermee blijft geheimhouding/anonimiteit van de mensen gewaarborgd. In 2012 heeft de heer Andela zeven meldingen behandeld, tegenover veertien in 2011. 4.6 Verantwoording aan belanghouders/consultatie stakeholders In 2011 is het stakeholdersbeleid vastgesteld en is de RvC gestart met het voeren van een aantal gesprekken met stakeholders. Ook in 2012 is hier een vervolg aangegeven en zijn gesprekken gevoerd met de gemeente Losser, Livio, Humanitas en Jp vd Bentstichting. Ook deze gesprekken zijn zowel door de RvC als door de stakeholders als zeer positief ervaren en uit deze gesprekken zijn de nodige conclusies getrokken en zijn de nodige aandachtspunten naar voren gekomen. De conclusies en aandachtspunten uit deze gesprekken worden aan de bestuurder meegegeven.


24

Ook heeft in 2012 in het kader van het stakeholdersbeleid een gesprek plaatsgevonden tussen de RvC en de huurderskoepel. Daarnaast vinden er jaarlijks gesprekken plaats tussen huurdercommissarissen en de huurderskoepel. Voor wat betreft de contacten van de bestuurder en de organisatie met belanghouders verwijzen we naar hoofdstuk 9. In dit hoofdstuk gaan we nader in op de horizontale verantwoording en de horizontale dialoog, maar ook op de wijze waarop deze dialoog wordt gewaarborgd. Er is sprake van een periodiek regulier overleg van de voorzitter van de RvC samen met één lid van de RvC met de Ondernemingsraad. In dat kader heeft de RvC in 2012 in wisselende samenstelling diverse gesprekken gevoerd met de Ondernemingsraad. 4.7 Integriteit Voor alle medewerkers is een gedragscode van toepassing én een regeling voor nevenwerkzaamheden. De gedragscode omvat tevens een Klokkenluidersregeling. De onafhankelijkheid van de leden van de RvC is gewaarborgd conform de gedragscode. Belangrijk is dat integriteit een “intrinsiek” onderdeel van de organisatie wordt waarbij het te allen tijde onderwerp van gesprek kan en moet zijn. In 2012 vond geen transactie plaats waarbij tegenstrijdige belangen van het bestuur en/of RvC speelden, die van materiële betekenis waren voor de corporatie en de leden van het bestuur en/of commissarissen. 4.8 Verantwoording beleid rondom de bestuurdersbeloning: remuneratierapport Onderstaand staan de kaders in hoofdlijnen beschreven, die leiden tot een verantwoorde salarisindeling van de bestuurder. Conform de Code is de bestuurder (de heer Salverda) per 1 juli 2011 opnieuw door de RvC benoemd voor een periode van vier jaar. Aan het eind van iedere ‘ambtstermijn’ beoordeelt de RvC of het gerechtvaardigd is, deze periode met nogmaals vier jaar te verlengen. Los van de benoeming tot bestuurder heeft de heer J. Salverda een arbeidscontract voor onbepaalde tijd bij Domijn. De bestuurder ontvangt een vast salaris en geen variabele beloning. De reden hiervan is dat de RvC en de bestuurder van mening zijn dat een variabele beloning niet past bij een maatschappelijke organisatie en men wil voorkomen dat een te grote focus op de korte termijn doelstellingen ontstaat. Ter zake van de bezoldiging wordt de bestaande situatie uit 2011,“sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties”, bestendigd. Het salaris is destijds bevroren in de toen geldende functiegroep G en wordt gecorrigeerd met de gemiddelde inflatie van het voorgaande jaar. De RvC heeft aangegeven de, door het rijk, gestelde nieuwe salarisgrenzen per 1 januari 2013 te respecteren met dien verstande dat gedurende 4 jaar de afspraken nog kunnen worden bestendigd en dat deze daarna in 3 jaren worden afgebouwd. Naast de ingrediënten voor de salarisinschaling (primaire arbeidsvoorwaarden) zijn de volgende secundaire arbeidsvoorwaarden van toepassing voor de heer Salverda. De bestuurder kan beschikken over een auto ter waarde van € 45.000,- exclusief BTW. De CAO is niet op de bestuurder van toepassing. Er zijn geen afspraken gemaakt over eventuele vervroegde uittreding. Evenmin zijn er afspraken gemaakt over een beëindigingregeling. De opzegtermijn is conform de CAO woondiensten. De bestuurdersbeloning voor de heer Salverda is in onderstaande tabel weergegeven. Tabel: Bestuurdersbeloning Categorie

€

Totaal vast inkomen) Variabele inkomen Bijtelling auto

€ 160.250 n.v.t. € 7.281

Vergoeding/inhouding

€ -11.020

Totaal belastbaar inkomen

€ 156.511

Pensioenkosten Uitkering bij einde dienstverband Totaal

€ 52.794 n.v.t. € 209.305

Verder bedraagt de werkgeverslast voor de sociale lasten € 10.788,--. De totale pensioenkosten bestaan uit een werkgeversdeel (€ 38.456,--) en een werknemersdeel (€ 14.338,--).


25

4.9 Verantwoording beleid rondom commissarissen honorering In onderstaande tabel worden de vergoedingen aan de RvC gepresenteerd. De bezoldiging is afgestemd op de adviezen die daaromtrent worden gegeven door de Vereniging van Toezichthouders woningcorporaties en worden conform de honoreringscode commissarissen toegekend. Er zijn in 2012 geen wijzigingen doorgevoerd t.o.v. de honorering in 2011. Wel hebben een aantal mutaties plaatsgevonden in de samenstelling van de RvC. Hiermee voldoen we aan de Governance Code. Tabel: Overzicht vergoedingen RvC 2012 Commissaris

Honorering(incl. onkosten)

A. Peters (vz)

€12.360

J. Dercksen (tot 1 juli)

€ 4.635

R. Gerard (vanaf 1 juli)

€ 4.635

E. Reinders (tot 1 juli)

€ 4.635

G. Johanns

€ 9.270

B. Kreuwel

€ 9.270

W. Dellepoort

€ 9.270

Onkosten RvC

€ 15.549

Totaal

€ 69.264

De onkosten van de commissarissen bestaan in hoge mate uit de onkosten die zij maken door het bezoeken van diverse trainingen seminars en/of de reiskosten. Daarnaast maken de premie voor de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering, de kosten voor zelfevaluatie en de kosten voor een externe adviseur deel uit van deze onkosten. De Raad van Commissarissen



A. Peters, voorzitter

26

5.

Verhuur van woningen

5.1 Strategisch doel Domijn levert goede en betaalbare woningen aan mensen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Domijn zet daarbij in op vitale en sterke steden, dorpen en wijken en buurten waar mensen worden gestimuleerd tot participatie en emancipatie. Domijn zet haar vastgoed en haar vermogen (geld en kennis) hiervoor in. 5.2 Doelstelling voor dit boekjaar In 2012 zijn de EU regels toegepast in de toewijzing van woningen. Door overheidregels is per 1 januari 2011 bepaald dat corporaties ten minste 90% van hun vrijkomende woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (€ 664,66) toewijzen aan huishoudens met een gezamenlijk jaarinkomen tot en met € 34.085. Voor de overige 10% zijn richtlijnen verstrekt, waarbij toegewezen mag worden aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.085. Het gaat om huishoudens waar woonruimte dringend noodzakelijk is uit het oogpunt van gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten. Domijn hanteert deze specifieke ruimte ook voor toewijzing onder de huurtoeslag grens van woningen ook voor de zogeheten “middeninkomens”. Als Domijn deze 10% overschrijdt, dan bestaat de kans bij vaststelling van deze overschrijding op het krijgen van een sanctie. Deze sanctie bestaat uit het beperken van het verkrijgen van staatssteun. Maandelijks monitoren wij de toewijzingen die vallen binnen dit percentage. In 2012 zijn er 1.692 verhuringen van woningen geweest met een huurprijs lager dan € 664,66. Hiervan zijn 68 woningen verhuurd aan mensen met een hoger inkomen dan € 34.085,-. Dit komt neer op 4%. 5.3 Toewijzingsbeleid Het uitgangspunt in het toewijzingsbeleid is dat Domijn niet spreekt van woonruimteverdeling maar van woonruimtebemiddeling. Het begrip “bemiddelen” doet meer recht aan de missie van Domijn zoals de zelfredzaamheid, eigen verantwoordelijkheid en keuzevrijheid van haar toekomstige bewoners. Doelstelling Domijnsleutel Domijnsleutel is het basissysteem voor de toewijzing van woningen aan woningzoekenden voor alle locaties. Gezien de verschillen die er zijn tussen de volkshuisvestelijke taak in het stedelijke en plattelandsgebied is er voor bepaalde doelgroepen een verschil mogelijk door middel van maatwerk, oftewel woonruimtebemiddeling. Het model heeft een grote flexibiliteit, met mogelijkheden voor lokaal maatwerk. Hierbij is de informatievoorziening optimaal, zijn de effectiviteit en efficiency hoog, staat transparantie voorop en is er sprake van maximale integriteit. Domijnsleutel is een eerlijk systeem en inspanning loont. De zelfredzaamheid van de klant staat eveneens voorop. Kwetsbare groepen Naast het algemene beleid biedt Domijn ook maatwerk voor kwetsbare groepen zoals urgenten en dak- & thuislozen. En we kennen bij Domijn diverse convenanten met stakeholders (bijvoorbeeld Avelijn, Humanitas en Jarabee) waarin de huisvesting van kwetsbare groepen gewaarborgd wordt. In 2012 hebben we 42 verhuringen gedaan op basis van afgesloten convenanten. Dit is 2,5% van het totaal aantal verhuringen. Zie paragraaf 5.3.3. Verhuur van woningen in 2012 In de navolgende paragrafen treft u gegevens aan over het aantal woningzoekenden, toewijzingen via convenanten, aantal reacties en het aantal verhuringen weer van 2012. Deze cijfers worden vergeleken met de cijfers van 2011. Verhuringen en mutaties In het jaarverslag komen beide begrippen naar voren. Er is een onderscheid. Verhuringen geeft het aantal nieuwe afgesloten huurcontracten in een boekjaar aan. Mutaties leiden niet altijd in het boekjaar tot een nieuwe verhuring. Reden daarvoor zijn leegstand aan het einde van het boekjaar bijvoorbeeld niet aansluitende verhuur, renovatie of mutatieonderhoud. Ook verkochte woningen bestaand bezit en sloop komen niet terug als een verhuring.


27

5.3.1 Verhuringen woningen Enschede, Haaksbergen en Losser Tabel: verhuringen 2011 Categorie inkomen

Aantal Aantal woningen

<33614

10727

1204

12

1216

HAAKSBERGEN

2174

143

5

148

LOSSER

1916

162

2

94

58

58

0

58

14817

1567

19

1586

ENSCHEDE

644

22

141

163

HAAKSBERGEN

109

5

8

13

54

15

19

34

1

1

0

1

807

43

168

211

15624

1610

187

1797

Categorie Huurprijs

Plaats

Sociaal

ENSCHEDE

WEERSELO* Totaal Sociaal

Geliberaliseerd

LOSSER WEERSELO * Totaal Geliberaliseerd

Eindtotaal

>33614 Eindtotaal

* oplevering nieuwbouwcomplex Weerselo

Tabel: verhuringen 2012 Categorie inkomen

Aantal

Categorie Huurprijs

Plaats

Sociaal

ENSCHEDE

Aantal woningen

Eindtotaal

10649

1344

54

1398

HAAKSBERGEN

2104

112

5

117

LOSSER

1885

168

9

103

14638

1624

68

1692

ENSCHEDE

792

22

120

142

HAAKSBERGEN

145

4

8

12

94

4

16

16

1031

30

144

174

15669

1654

212

1866

Totaal Sociaal

Geliberaliseerd

<34085 >34085

LOSSER Totaal Geliberaliseerd

Eindtotaal Toelichting verhuringen in het sociale segment

In het sociale segmenten kunnen we constateren dat het aantal verhuringen is gestegen met 106 ten opzichte van 2011 oftewel bijna 7%. Het aantal verhuringen in Losser is ten aanzien van vorig jaar redelijk stabiel te noemen. Het aantal verhuringen in Haaksbergen is gedaald met 31 woningen, dit is 21%. Enschede stijgt met 182 verhuringen, dit is 15%. Direct aanwijsbare redenen voor deze fluctuaties zijn er niet. Wel zijn er schommelingen binnen bepaalde complexen waarneembaar als gevolg van herstructurering, oplevering nieuwbouw of renovatie.


28

In 2012 is er meer ruimte genomen binnen de doelgroep “middeninkomens” voor de plaatsing binnen de 10% norm. Begin 2012 hebben wij binnen Domijn afspraken gemaakt om de formele vastlegging van de wijze waarop Domijn de “overige” 10% van woningen onder de liberalisatiegrens zijnde €664,66 toewijst. Het gaat om nadere uitwerking c.q. concretisering van een regeling van overheidswege en niet om een aanvulling en/of herijking van het bestaande beleid. In 2012 hebben wij 4% van deze ruimte volgens deze spelregels ingevuld. Acceptaties bij verhuringen Tijdens het verhuurproces worden na de trekking een drietal kandidaten ineens aangeschreven met een woningaanbod. Hierbij wordt 48% van alle verhuringen geaccepteerd door de 1 e kandidaat, 20% door de 2e en 11% door de derde kandidaat. Bij 21% van de verhuringen moeten we voor de woning een tweede aanbied ronde doen. Toelichting verhuringen in het geliberaliseerde segment Om voor een geliberaliseerde huurwoning in aanmerking te komen, worden de klanten getoetst aan het toewijzingsbeleid van Domijn voor woningen in dit segment. De overzichten van afgelopen jaar laten zien dat er soms woningen toegewezen worden aan mensen met lager inkomen (bruto inkomen minder dan 4 keer de maandhuur). Dit heeft te maken met het feit dat deze mensen aan konden tonen dat zij dit lagere inkomen kunnen compenseren met een vermogenspositie. De afname in het aantal verhuringen in 2012 t.o.v. 2011 is te verklaren door het feit dat er in 2011 veel nieuwbouwverhuringen zijn gedaan ten opzichte van het aantal in 2012. Tabel: verhuringen woningbezit Domijn totaal Jaar

Aantal woningen

Aantal verhuringen

%

2011

15.624

1797

11,5

2012

15.669

1866

11,9

5.3.2. Gemiddelde reacties Enschede, Haaksbergen en Losser Jaar

Woningzoekenden

Reguliere Verhuringen

Reacties

Reactiegraad

2011

20.750

1.586

194.004

122,3

2012

26.056

1.866

235.871

126,4

Het aantal woningzoekenden bestaat uit het totaal aantal registraties sinds de introductie van het basissysteem voor verhuur, genaamd Domijnsleutel. Het komend jaar verwachten we een opschoonactie te kunnen uitvoeren in het systeem. Niet actieve of bemiddelde woningzoekenden zullen hierbij verwijdert worden. De reactiegraad op vrijkomende woningen is stabiel te noemen. 5.3.3 Convenanten In 2012 heeft Domijn samengewerkt met 13 convenant partners. In totaal heeft Domijn 42 woningen in 2012 via de convenanten verhuurd aan klanten. In totaal heeft Domijn 1692 woningen in 2012 verhuurd in het sociale segment waarvan 42 aan convenanten. Dit is 2,5% van de totale verhuringen in 2012. Tabel: verhuringen per convenant Losser

Totaal per convenant 2012

Enschede

Haaksbergen

3

1

4

Jarabee

11

1

12

Kadera

1

1

Tactus

3

3

Humanitas

2

2

Aveleijn

1

de Wiem

2

2

St. Maathuis

2

2

Convenanten: RIBW


1

2

29

Enschede

Haaksbergen

Losser

Totaal per convenant 2012

All Care

2

2

Leger des Heils

9

9

Interactcontour

1

1

PITT

1

1

Step up now

1

1

Totaal

39

2

1

42

5.4 Verkoop van woningen Voor het jaar 2012 hadden we begroot 100 woningen uit onze bestaande voorraad te verkopen. In 2012 zijn 85 bestaande woningen en geen nieuwbouwwoningen verkocht. Dit zijn minder woningen dan begroot, voornamelijk als gevolg van de situatie op de woningmarkt. Toetsing bij verkoop van woningen Als eerste toetsen we op de richtlijnen van de overheid voor het verkopen van woningen van de corporatie. In juni 2011 is de notitie ’Verkoopstrategie, de route naar een verantwoorde verkoopselectie’ vastgesteld door de directie. Op basis van de criteria zoals omschreven in deze notitie wordt in overleg met de afdeling Vastgoedsturing bepaald welke woningen op de vrije markt aangeboden worden. Zittende huurder Bij huurwoningen die verkocht worden, komen de zittende huurders eerst in aanmerking voor het kopen van de woning. Als er geen interesse is wordt de woning bij mutatie op de vrije markt aangeboden. Tabel: overzicht totaal bestaande woningen Overzicht totaal bestaande woningen Totaal aantal gepasseerde aktes van levering (85 woningen en 1 kavel)

85

Totaal geleverd in euro's

€ 12.151.350,00

Tabel: overzicht totaal nieuwbouw Overzicht totaal nieuwbouw Totaal aantal gepasseerde aktes van levering

0

Totaal geleverd in euro's

€0

Tabel: verkoopresultaten 2012 Verkoopresultaten Enschede bestaande bouw

Normaal Appartementen

2

3

39

9

0

3

16

1

Appartementen

0

1

Kavels

1

0

10

1

Appartementen

2

7

Kavels

1

0

Eengezinswoningen Haaksbergen bestaande bouw

Appartementen Eengezinswoningen

Losser bestaande bouw

Eengezinswoningen Totaal bestaande bouw

Koopgarant


30

Eengezinswoningen Enschede nieuwbouw

Totaal nieuwbouw

65

11

Appartementen

0

0

Eengezinswoningen

0

0

Appartementen

0

0

Eengezinswoningen

0

0

Tabel: gemiddelde verkoopopbrengst bestaande bouw 2011 Gemiddelde verkoopopbrengst bestaande bouw 2011 €12.151.350 -€ 25.000 (kavel)/ 85 woningen = € 142.957,Opmerking: De verkoop van de Pegasusstraat 10 in Enschede zit hier ook bij in. Dit is € 296.100. De verkoop van de Wesselernering 50 en 50a in Enschede zit hier ook bij in. Dit is € 800.000. (Dit is opgenomen als 1 VHE). Verwachting 2013: De verwachting is dat 2013 ook een moeizaam jaar zal zijn voor de koopmarkt. Dit heeft te maken met de regelgevingen die telkens wijzigen en niet zeker en standvastig zijn. Vooral voor starters is het kopen van een woning moeilijk. Hiervoor gaat Domijn in 2013 een budget beschikbaar stellen om de startersrenteregeling te voeren. Deze regeling biedt meer starters de mogelijkheid om een woning te kopen. (onder voorwaarden. Daarnaast blijft het product PlusjeHuis bestaan. Met dit product wordt een verbouwing voor het passeren van de akte van levering uitgevoerd en deze kosten zijn dan verwerkt in de koopsom. 5.5 Huuropzeggingen Het aantal huuropzeggingen ofwel mutaties in 2012 is hoger dan in 2011. Deze tabel geeft de aantallen per vestiging weer, voorzien van de mutatiegraad. Domijn bezit in 2012 totaal 15.669 woningen. Aantal opzeggingen 2011

Aantal opzeggingen 2012

Aantal Woningen 2012

Mutatiegraad 2012

Losser

191

190

1.979

9,6%

Haaksbergen

170

163

2.249

7,2%

Enschede

1.494

1.522

11.441

13,3%

Totaal

1.855

1.875

15.669

12,0%

Vestiging

In Losser is het aantal opzeggingen nagenoeg gelijk gebleven Haaksbergen is iets gedaald. Enschede heeft een stijging gehad in het aantal opzeggingen 5.6 Huurderving We willen het aantal leegstaande woningen natuurlijk zo laag mogelijk houden. Het totale leegstandspercentage van 2012 bedraagt 3,35% (€ 3.241.688,=) van de totale brutohuur voor het jaar 2012 (€ 96.877.462,=). De doelstelling voor geheel 2012 bedroeg 2,38%. Hieruit blijkt dat er een overschrijding is ten opzichte van de doelstelling. Waardoor deze leegstand ontstond? Een aantal woningen konden we niet verhuren vanwege verhuizingen of omdat er niet meteen een kandidaat voor was (0,21%; ons streefcijfer was 0,15%). Ook zijn er woningen die we niet of nog niet willen verhuren. Het gaat dan om woningen die we bewust leeg laten staan: vanwege renovatie, herstructurering, sloop, verkoop of andere ingrijpende maatregelen (3,14%; ons streefcijfer was 2,23%).


31

Leegstand geliberaliseerde verhuur: In een ‘slechte’ koopmarkt is het over het algemeen een trend dat de geliberaliseerde verhuur goed loopt. Er kan dan relatief gemakkelijk verhuurd worden waarbij sturing op aansluitende verhuur zo veel mogelijk nagestreefd wordt. BOG: Voor de komende tijd worden er een behoorlijk aantal aanvragen voor huurprijsverlagingen verwacht. In deze economisch slechtere tijden hebben veel bedrijven het moeilijk en kunnen zij de overeengekomen m2-prijzen, die afgesloten zijn economisch betere tijden, niet meer opbrengen. Er rest dan de keuze: de klant zegt op of het bestaande huurcontract wordt opengebroken en er worden meer marktconforme prijsafspraken gemaakt. Deze trend zal zich in 2013-2014 duidelijk gaan doorzetten. 5.7 Huurachterstanden en incasso Het totaalbedrag aan huurachterstand is in 2012 zeer fors gestegen van €1.589.317 naar €2.295.759. Dit terwijl het aantal klanten met huurachterstand redelijk gelijk is gebleven ten opzichte van 2011. Dit betekent dat de hoogte van de achterstand per klant aanzienlijk is toegenomen. De stijging van het totaalbedrag en de hoogte van de achterstand per klant behoeft enige nuancering aangezien er 1 bedrijfspand op de peildatum een huurachterstand had van bijna €275.000,- en de maandbetaling van de Stadsbank in december was vertraagd waardoor er ook ongeveer €100.000 onterecht in de achterstand is opgenomen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de totalen van de huurachterstanden van alle verhuureenheden van Domijn in Losser, Haaksbergen en Enschede, peildatum 31 december 2012. In dit overzicht zijn alle achterstanden meegenomen dus sociale verhuur, geliberaliseerde verhuur, BOG, MOG, bergingen, parkeerplaatsen etc. Dit overzicht is aangevuld met het aantal klanten met huurachterstand. Tabel: huurachterstand op 31 december 2012 Gemeente

Huurachterst and in €

Huurachtersta nd in % bruto jaarhuur

Aantal klanten huurachterstand

Enschede

€ 1.959.073

2,02%

1555

Haaksbergen

€ 119.707

0,12%

138

Losser

€ 216.979

0,22%

182

Totaal

€ 2.295.759

2,37%

1876

Het percentage automatische incasso’s bedraagt circa 78%. Dit is gelijk gebleven ten opzichte van 2011. Ruim 9% van de klanten betaalt de huur per acceptgiro en de resterende 13% betaalt op de manier ‘overig’. Evenals voorgaand jaar hebben de consulenten Huurschulden zeer proactief huisbezoeken afgelegd en betaalafspraken gemaakt met huurders waarmee het incassoteam in het reguliere proces geen oplossing wist te vinden. Gezamenlijk hebben zij in 2012 circa 800 huisbezoeken afgelegd. Samenwerking tussen Domijn en instanties zoals de Stadsbank Oost Nederland en de Dienst Maatschappelijk Ontwikkeling (DMO) van de Gemeente levert goede resultaten op. Klanten worden sneller geholpen zodat de schulden beheersbaar blijven en makkelijker op te lossen zijn. In het ‘Team Vroegsignalering Huurschulden’ (TVH), werken de gemeente Enschede, de corporaties Ons Huis, De Woonplaats en Domijn en de Stadsbank Oost Nederland samen om structureel huurbetalingsproblemen van huurders op te lossen. Huurders krijgen vanuit dit team ondersteuning die is afgestemd op hun financiële zelfredzaamheid. Er wordt geïnvesteerd in een integrale aanpak met structurele oplossing voor de betalingsproblemen waarbij de eigen verantwoordelijkheid en zelfredzaamheid van de huurder centraal staat. Er wordt onderscheid gemaakt tussen huurders die ‘niet-willen’ en huurders die ‘niet-kunnen’. Door al deze inspanningen is het aantal huisuitzettingen als gevolg van een huurachterstand het afgelopen jaar in aantal met ruim 25% gedaald. In 2011 zijn er in de categorie woningen (garages e.d dus uitgezonderd) 70 huisuitzettingen geweest en dit is afgelopen jaar gedaald naar 51. 5.8 Aanzeggingen en ontruimingen Ondanks de toename van de huurachterstanden en de hoogte van de huurachterstanden hebben we het aantal huisuitzettingen fors naar beneden weten te krijgen. In de volgende tabel staat hoeveel aanzeggingen tot ontruiming de deurwaarder heeft gedaan en tot hoeveel uitzettingen (primair) op basis van huurschuld dit heeft geleid.


32

Tabel: aanzeggingen en ontruimingen in 2012 Vestiging

Aantal aanzeggingen

Totaal aantal uitzettingen

Procentueel uitgezet t.o.v. aanzeggingen

Losser

27

5

18,5% 14,3%

Haaksbergen

14

2

Enschede

144

46

31,9%

Totaal

185

53

28,6%

In het totale aantal zijn twee garages/bedrijfspanden opgenomen die met tussenkomst van de deurwaarder zijn ontruimd. Voorkomen ontruiming Naast alle contactpogingen in het reguliere incassotraject zoeken wij en/of de deurwaarder nogmaals contact met alle klanten die een ontruimingsaanzegging hebben ontvangen. Dit doen we telefonisch en schriftelijk maar vooral door huisbezoeken. De consulent Huurschulden van Domijn heeft in 2012 aanzienlijk meer huisbezoeken afgelegd, circa 800 in 2012 ten opzichte van 549 in 2011. Deze uitbreiding in aantallen huisbezoeken kon gerealiseerd worden door de aanstelling van een tweede fulltime consulent Huurschulden. Deze consulenten hebben in ieder geval een poging tot huisbezoek is afgelegd bij alle 185 huurders die een ontruimingsaanzegging hebben ontvangen. Desondanks is het aantal aanzeggingen waar uiteindelijk een ontruiming heeft plaatsgevonden gestegen. In 2011 werd 25,6% van de aanzeggingen daadwerkelijk ontruimd. In 2012 is dit licht gestegen naar 28,6%. Uit de eerste analyse over deze stijging zijn de volgende factoren te onderscheiden: Extern: bezuinigingen in de schuldhulpverlening (minder verstrekking bijzondere bijstand). Extern: economische/financiële crisis en de uitwerkingen daarvan in de maatschappij. Extern: EU-norm waardoor middeninkomens aangewezen zijn op geliberaliseerde huurwoningen. Intern: Loslaten van de inkomenseisen bij woningtoewijzing. 5.9

Samenvatting

Verhuur sociaal segment Online dienstverlening gaat een steeds grotere rol spelen in de maatschappij. De opkomst van social media, het afhandelen van transacties via internet, het op elk gewenst moment beschikbaar krijgen van gegevens etc. De afdeling klantrelaties geeft dit o.a. ook weer in haar jaarplannen en de middel lange termijn visie tot en met 2016. Dit is uiteindelijk aanleiding om met ingang van 2013 het verhuur- en mutatieproces binnen deze afdeling effectief en efficiënter te organiseren in de lijn van ons strategisch plan en zonder dat hierbij de klantgerichtheid in het geding komt. Nieuwe technologieën, samenwerking met andere partijen of innovatie worden hierbij ingezet. Dit meerjarig project, dat we “smile” noemen is inmiddels samen met team beleid opgestart. Verkoop In 2013 zal het lastig zijn om de verkoopdoelstellingen te realiseren. De klanten wachten lang voordat ze een besluit nemen. Er moet vaker een bezichtiging gedaan worden om een woning uiteindelijk te kunnen verkopen. Zodra de koopovereenkomst getekend is, is de doorlooptijd tot transport ongeveer 8 weken. Deze leegstandsfactoren zijn niet of nauwelijks te beïnvloeden. Er wordt een nieuw financieringsproduct de Startersrenteregeling toegevoegd aan de producten van Domijn. Hierdoor hopen we de startersmarkt te stimuleren en meer woningen te kunnen verkopen aan de starters. Hierdoor hopen we de kopersmarkt een stimulans te geven zodat als uiteindelijk doel: meer en sneller woningen verkopen, gerealiseerd kan worden. Huurderving Voor 2013 zijn naar leegstandssoort weer doelstellingen bepaald, die intensief bewaakt zullen worden. Over de hele linie is in 2012 gebleken, dat de doelstelling bij een aantal redenen niet realistisch was of te ambitieus. Met dit gegeven is in 2013 rekening gehouden.


33

6.

Kwaliteit en samenstelling van de vastgoedportefeuille

6.1 Strategisch doel “Domijn is een vastgoedorganisatie met een maatschappelijke taak. Bij de uitvoering van onze kerntaak en onze maatschappelijke taak staat ons vastgoed centraal. Wij kiezen ervoor om met name te werken in de gemeenten Enschede, Haaksbergen en Losser. In dat gebied bezitten wij ongeveer 15.500 woningen, voornamelijk met een huurprijs die onze klanten recht geeft op huurtoeslag. Onze missie en de daarvan afgeleide kerntaak zijn ons vertrekpunt. Van daaruit belichten we de ontwikkelingen die voor ons als corporatie van invloed zijn op ons handelen en daardoor invloed hebben op onze keuzes en onze strategie” Om het bovenstaande te kunnen realiseren moeten we de vastgoedportefeuille ‘sturen’ op volkshuisvestelijke inzet, kwaliteit, rendementsmogelijkheden en waardeontwikkeling (zowel maatschappelijk als financieel). Kortom:  Het in voldoende mate bedienen van klantgroepen die niet zelf in een huisvesting kunnen voorzien;  Een kwalitatief hoogwaardige en duurzame vastgoedportefeuille en leefomgeving. De mate waarin we in staat zijn onze visie te realiseren is mede afhankelijk van het financiële rendement dat we maken op ons vastgoed. Het sturen op inkomsten en uitgaven (kasstromen) en waardecreatie is hierbij noodzakelijk. Daarnaast worden de maatschappelijke meerwaarde in wijken en buurten en de betaalbaarheid niet uit het oog verloren. Dit wordt gewaarborgd vanuit een integrale, gebiedsgerichte manier van werken met als gevolg: noodzakelijke maar verantwoorde transformatie- en beheeropgaven binnen ons bezit. Een combinatie van (vastgoedgerelateerde) activiteiten die leiden tot een kwalitatief hoogwaardig en duurzame vastgoedportefeuille; geheel in het verlengde van onze missie en visie! 6.2 Doelstelling voor dit boekjaar Noodzakelijk voor deze opgave zijn ambities en doelstellingen die betrekking hebben op de samenstelling en kwaliteit van de vastgoedportefeuille (strategische keuzes) of die juist met de vastgoedportefeuille gerealiseerd moeten worden (rendementen). Hiervoor hebben we kaders gesteld aan de vastgoedportefeuille. De portefeuillestrategie spreekt zich –op de lange termijn- uit over zowel de bestaande vastgoedportefeuille (beheeropgave) als het aanpassen hiervan (transformatieopgave). Omvang en samenstelling vastgoedportefeuille We sturen op de lange termijn op een vastgoedportefeuille die de eerste jaren in omvang gelijk blijft en daarna gaat afnemen. Dit als gevolg van demografische ontwikkelingen die een trend tonen van een langdurig aanhoudende ‘krimpende markt’. Een krimpende portefeuille is hierdoor eerder te verantwoorden dan groei van het bezit; We zetten onze vastgoedportefeuille vooral in voor het bedienen van de primaire klantgroep. We verwachten hiervoor op lange termijn gemiddeld 80% van onze huidige voorraad (dit zijn ongeveer 12.000 woningen) nodig te hebben. Dit percentage is nader gedifferentieerd per gemeente. Hiermee voldoen we aan de volkshuisvestelijke opgave binnen ons werkgebied. Bij    

keuzes in de vastgoedportefeuille worden de volgende kwalitatieve speerpunten gehanteerd: Duurzaamheid; Kwaliteit volgens het label Woonkeur/doelgroeponafhankelijke bouw; Differentiatie binnen de woningportefeuille; Een toenemend aantal één- en tweepersoons huishoudens.

Met een integrale gebiedsgerichte benadering en aanpak, houden we ook rekening met de sociaaleconomische aspecten van een wijk/buurt, de wensen van de klant, de woonomgeving en leefbaarheid en veiligheid. Beheer- en transformatieopgave We willen onze vastgoedportefeuille in de komende 30 jaar verversen zodat we aansluiten op de wensen die we van de markt verwachten. Dit doen we vooral door bestaande woningen in stand te houden en te renoveren en door selectief nieuwe woningen te bouwen. Woonlasten en duurzaamheid vinden wij belangrijk. Dit betekent dat Domijn investeert in maatregelen die de energievraag van woningen beperken of de energielasten – nu, maar vooral in de toekomst – gelijk houden.


34

Domijn maakt een nadrukkelijk onderscheid tussen onderhoudsactiviteiten (plicht) en verbeteringen (keuze). Klanten worden nadrukkelijk betrokken bij de voorbereidingen van renovaties en andere ingrepen in ons vastgoed. Wanneer klanten vragen om verbeteringen aan ons vastgoed, betalen zij daarvoor. Op basis van onze actuele portefeuillestrategie hanteren we een transformatieambitie van circa 2% van ons totale bezit per jaar. Belangrijke voorwaarde hierbij is dat dit op langere termijn per saldo niet leidt tot een toename van het woningaanbod in onze regio. Doordat wij streven naar een balans tussen sloop en nieuwbouw, maar daarnaast ook woningen uit ons bestaande bezit verkopen, daalt ons eigen bezit op termijn wel. Deze strategie vertaalt zich in de volgende gemiddelde aantallen per jaar: Verkoop - 100 Sloop - 100 Nieuwbouw +100 Hiernaast renoveren wij jaarlijks gemiddeld 2% van ons totale bezit, dit zijn ongeveer 300 woningen. 6.3 Resultaten 2012: Omvang en samenstelling vastgoedportefeuille Onderstaande tabel geeft de omvang en samenstelling van het bezit aan (uitsluitend woningen, exclusief bedrijfsruimten) na alle transformatieactiviteiten die in 2012 zijn gerealiseerd. De weergave toont het bezit in aantallen, percentages en technisch type, gespecificeerd naar gemeente en prijsklasse. Tabel: omvang en samenstelling vastgoedportefeuille Categorie Type Enschede Haaksbergen Aantal % aantal % <664,66 EGW 4.200 36,7 1.402 62,3 <664,66 MGW 6.449 56,4 702 31,2 Totaal <664,66 10.649 2.105 >664,66 >664,66 Totaal >664,66 Eindtotaal

EGW MGW

312 480 792 11.441

2,7 4,2 100,0

34 111 145 2.249

1,5 5,0 100,0

Losser aantal % 1.372 69,3 513 25,9 1.885 67 27 94 1.979

3,4 1,4 100,0

Eindtotaal aantal % 6.975 44,5 7.664 48,9 14.638 413 618 1.031 15.669

2,6 4,0 100,0

Constateringen:  Er is sprake van een licht gegroeide vastgoedportefeuille ten opzichte van 2011 (+45). De omvang van het bezit op 31 december 2011 was 15.624;  Er is sprake van een lichte daling van het DAEB bezit (<€ 664,64) en een lichte stijging van het niet-DAEB bezit (>€ 664,64). De samenstelling van het bezit op 31 december 2012 is 93,4% DAEB bezit en 6,6% niet-DAEB bezit (2011: 94,9% DAEB en 5,1% niet-DAEB);  Het woningaantal, de percentages en de samenstelling van het bezit wijzigen licht onder invloed van uitgewerkte beleidskeuzes als gevolg van de verkoopstrategie en het (markt)huurbeleid. De mate van deze wijzigingen is afhankelijk van de som aan gerealiseerde transformatieactiviteiten over een jaar, de mutatiegraad en de mate waarin wij onze verkoopambities weten te realiseren. 6.4 Resultaten 2012: Beheeropgave Vastgoedbeheer is verantwoordelijk voor de begroting Technisch Beheer. Met het Technisch Beheer sturen we op de uitgaven en (met name) de inkomsten. Dit betekent een duidelijke scheiding in onderhoudskosten (plicht) en verbeteringen (keuze). Dit leidt tot een zuivere en transparante toewijzing van financiële middelen. Domijn heeft haar onderhoudsplicht aan het exterieur (‘de schil’) vastgoedgestuurd ingericht (actie bij Domijn) en haar onderhoudsplicht aan het interieur klantgestuurd (actie bij de klant). De totale onderhoudsopgave is hierbij bepaald door de technische noodzaak als plicht voor de beheerder. Sterker: met het ‘klantgestuurd onderhoud’ wordt de klant in staat gesteld om zelf te bepalen welke activiteiten aan het interieur uitgevoerd worden maar ook op welk moment. De activiteiten worden ook hier weer gespecificeerd naar plicht en keuze. De totale kwaliteitsimpuls/verbeteropgave wordt bepaald door vastgestelde beleidsvoornemens (waaronder het thema ‘Duurzaamheid’, punt 6.6) en wederom (individuele) klantwensen. In 2012 is voor het eerst gerapporteerd conform de uitgangspunten en kostenstructuur van het Technisch Beheer (geïmplementeerd in 2011).


35

De uitgaven aan onderhoud zijn in 2012 als volgt gespecificeerd naar onderhoudscomponenten conform het Technisch Beheer: Tabel: specificatie uitgaven Technisch Beheer Begroot 2012

Werkelijk 2012

Werkelijk 2011

X € 1.000

X € 1.000

X € 1.000

18.027

12.618

10.102

Planmatig onderhoudsprojecten

7.006

4.469

-

Mutatieonderhoud

2.292

2.404

2.253

Dagelijks onderhoud

4.700

4.943

5.034

32.512

24.955

17.389

Planmatig onderhoud

Totaal

Planmatig Onderhoud Planmatig Onderhoud is het in stand houden van de oorspronkelijke technische staat van het gehuurde, zonder huurverhoging of vergoeding van de huurder. Dit zijn alle te plannen onderhoudswerkzaamheden. Deze werkzaamheden kunnen zowel per complex als bij individuele woningen voorkomen. Aan de hand van de driejaarlijkse conditiemetingen (volgens de NEN 2767 methodiek), de ogen en oren van de wijk, de portefeuillestrategie, complexstrategieën en de projectendoorkijk wordt bepaald aan welke woningen we planmatige onderhoudswerkzaamheden uitvoeren. De besteding aan de grootste kostenposten van onderhoud zijn: Ongeveer 12% aan schilderwerk; Ongeveer 11% aan dakwerkzaamheden; Ongeveer 12% aan CV vervanging; Ongeveer 12% aan onderhoud dat in contracten is ondergebracht; Ongeveer 29% aan onderhoud wat in projecten is uitgevoerd. De     

overige 24% besteedden we aan overige planmatige activiteiten zoals: Gevelwerkzaamheden; Reinigingswerkzaamheden; Bestratingswerkzaamheden; Kozijnvervangingen; Diverse installatiewerkzaamheden (waaronder liftonderhoud/vervanging, integrale cv-installaties en mechanische ventilatie).

De werkelijke lasten van planmatig onderhoud zijn 30% lager dan begroot. De belangrijkste redenen zijn:  Overloop 2012 naar 2013: Dit zijn werken die in 2012 zijn begroot maar die in 2013 worden afgerond en gefactureerd. Er zijn twee soorten overloop: mét verplichting: € 1.164.000,-. Dit zijn werkzaamheden die in opdracht zijn gegeven maar waarvan de uitvoering nog niet is afgerond; zónder verplichting: € 1.840.850,-. Dit zijn werkzaamheden die nog niet in opdracht zijn gegeven inclusief € 750.000,- overloopbudget in het kader van duurzaamheid.  Gunstig aanbestedingsresultaat: € 1.584.000,-;  Vervallen werkzaamheden: € 1.131.150,-. Mutatieonderhoud Dit betreft onderhoud dat zich bij mutatie, inspectie of verzoek van de klant openbaart als achterstallig onderhoud. Over 2012 hebben we € 2.404.000,- aan mutatieonderhoud uitgegeven. De werkelijke kosten in mutatieonderhoud zijn 5% hoger dan begroot. Ten opzichte van 2011 is het mutatieonderhoud licht gestegen. Klachtenonderhoud Klachtenonderhoud betreft het ad hoc oplossen van problemen, vaak door het verrichten van reparaties. In 2012 hebben we hier € 4.943.000,- aan uitgegeven. Dit is 4% hoger dan begroot. Ten opzichte van 2011 is dit nagenoeg gelijk gebleven.


36

6.5 Resultaten 2012: Transformatieopgave De volgende tabel geeft het totaal aan transformatieactiviteiten van woningen in 2012 weer, gespecificeerd naar verkoop, sloop en nieuwbouw: Tabel: transformatieactiviteiten 2012 Begroot 2012

Gerealiseerd 2012

Nieuwbouw huur

145

127

88%

Nieuwbouw koop Verkoop

0 100

0 82

100% 82%

Renovatie / groot onderhoud

716

738

103%

Sloop

210

25

12%

Aankoop

6

12

100%

Overig

0

13

De      

% t.o.v. begroting

verklaringen hiervoor zijn: Het verschil in nieuwbouw huur komt door vertraging in geplande ontwikkelingen; De verkoopambitie bestaande voorraad bedroeg over 2012 100 woningen. Hiervan is 85% gerealiseerd; De gerealiseerde renovatieopgave ligt in lijn met de begroting; Het verschil in aantal gesloopte woningen komt door vertraging in geplande ontwikkelingen (vooral de gefaseerde herstructurering Wesselerbrink); De aankopen die in 2012 zijn woningen die we in het kader van Koopgarant terug hebben moeten kopen; Overig betreffen enkele samenvoegingen en administratieve correcties

Woningtypen  Alle gesloopte woningen zijn grondgebonden woningen;  Alle opgeleverde nieuwbouw huurwoningen zijn appartementen;  Van de opgeleverde nieuwbouw huurappartementen wordt 43% verhuurd aan zorgpartijen. In 2012 hebben we 103 woningen opgeleverd met gemiddelde stichtingskosten hoger dan € 200.000,-. Het gaat om de volgende woningen:  63 appartementen (Ramelerbrink) DAEB in Enschede: deze appartementen zijn voorzien van een parkeerkelder waardoor de gemiddelde kosten hoger zijn dan € 200.000,-;  31 appartementen (Ramelerbrink) DAEB in Enschede: deze zorgappartementen zijn voorzien van dure installaties m.b.t. zorgcommunicatie, waardoor de gemiddelde kosten hoger zijn dan € 200.000,-;  9 appartementen (Esplanade) niet-DAEB in Enschede; deze woningen zijn gerealiseerd in het kader van wonen boven winkels om daarmee de leefbaarheid en de sociale veiligheid in de binnenstad te bevorderen. Gerealiseerde nieuwbouw 2012 De volgende tabel geeft weer waar we de nieuwbouw gerealiseerd hebben. Tabel: gerealiseerde nieuwbouw 2012 Plaats

Omschrijving

Huur/koop

Doelgroep

Enschede

63 appartementen (DAEB)

Huur

Enschede

Huur Huur

Zorg

Rolstoelvriendelijk

Enschede

31 appartementen + 2 algemene ruimtes (DAEB) 23 appartementen + 2 algemene ruimtes (DAEB) 9 appartementen (niet-DAEB)

Doelgroep onafhankelijk Zorg

Huur

Rolstoelvriendelijk

Enschede

1 maatschappelijk vastgoed (DAEB)

Huur

Doelgroep onafhankelijk Opvang dak- en thuislozen

Enschede


Gehandicapten voorzieningen? Rolstoelvriendelijk Ja

Rolstoelvriendelijk

37

Renovatie en groot onderhoud De volgende tabel geeft de renovaties en groot onderhoudsactiviteiten in 2012 weer. Tabel: renovaties en groot onderhoud Plaats Aantal woningen Enschede 170 woningen Enschede 151 woningen Haaksbergen

5 woningen

Enschede

58 woningen

Enschede

149 woningen

Enschede

25 woningen

Enschede

93 woningen

Glanerbrug

87 woningen

in 2012 Uitgevoerde werkzaamheden Vervanging van douche, keuken en toilet Vervanging van douche, keuken en toilet Gevelrenovatie + vervanging elektrische installaties vervanging van douche, keuken en toilet + duurzaamheidmaatregelen Vervanging van douche, keuken en toilet + vervanging elektrische installaties + aanbrengen mechanische ventilatie + duurzaamheidmaatregelen Casco renovatie + kozijnvervanging + vervanging van douche, keuken en toilet + duurzaamheidmaatregelen (gevel- dak- en vloerisolatie) + vervanging vloeren en plafonds + vervanging elektrische installaties + aanbrengen mechanische ventilatie Diverse aanpassingen om appartementen geschikt te maken voor huisvesting voor mensen die door Tactus (instelling voor verslavingszorg) worden begeleidt Vervanging van douche, keuken en toilet + herinrichting algemene ruimtes Kozijnvervanging + vervanging van douche, keuken en toilet + vervanging meterkasten + schilderwerk + asbestverwijdering + duurzaamheidmaatregelen

Sloop 2012 De volgende tabel geeft de sloop in 2012 weer. Tabel: sloop in 2012 Plaats Aantal woningen Haaksbergen 20 woningen Enschede 5 woningen

Toelichting Sloop ten behoeve van vervangende nieuwbouw (start bouw in 2013) Sloop ten behoeve van vervangende nieuwbouw (start bouw in 2013)

Aankopen in 2012 In 2012 hebben we 12 woningen in het kader van koopgarant terug moeten kopen. Overige transformatie activiteiten in 2012 (niet zijnde woningen) De volgende tabel geeft de transformatieactiviteiten van de niet zijnde woningen in 2012 weer. Tabel: transformatieactiviteiten niet zijnde woningen in 2012 Plaats Type transformatie Toelichting Enschede Nieuwbouw huur Parkeerkelder met 36 parkeerplaatsen (in combinatie met nieuwbouw appartementen) Enschede Enschede Enschede

Nieuwbouw huur Nieuwbouw huur Transformatie huur

2 Algemene ruimtes (in combinatie met zorgappartementen) 2 Algemene ruimtes (in combinatie met zorgappartementen) Commerciële ruimte 384 m2

Enschede

Transformatie huur

Maatschappelijk onroerend goed / Ateliers 85 m2

Enschede

Transformatie huur

Commerciële ruimte 473 m2 (in combinatie met MOG)

Enschede Enschede

Aankoop Sloop

Enschede

Verkoop

49 Parkeerplaatsen grenzend aan bezit Domijn 4 Bedrijfspanden gesloopt; toekomstige ontwikkeling nog niet helemaal duidelijk 1 Bedrijfspand


38

Nieuwbouw 2013 De volgende tabel geeft de verwachte op te leveren nieuwbouw in 2013 weer. Tabel: verwachte opgeleverde nieuwbouw in 2013 Plaats Huur Losser Overdinkel Overdinkel Enschede Enschede Haaksbergen Haaksbergen Haaksbergen

Doelgroep

Gehandicapten voorzieningen? Ja Nee Nee Rolstoelvriendelijk Rolstoelvriendelijk Rolstoelvriendelijk Rolstoelvriendelijk Nee

14 appartementen DAEB 4 grondgebonden woningen DAEB 9 grondgebonden woningen DAEB 18 appartementen DAEB 24 appartementen DAEB 20 appartementen DAEB 1 appartement niet-DAEB 7 grondgebonden woningen nietDAEB Aankoop

Zorg Doelgroep Doelgroep Zorg Zorg Doelgroep Doelgroep Doelgroep

Doelgroep onafhankelijk Doelgroep onafhankelijk

Nee

Plaats

19 grondgebonden woningen DAEB 6 grondgebonden woningen nietDAEB Koop

Gehandicapten voorzieningen? Nee

Doelgroep

Haaksbergen

22 grondgebonden woningen

Doelgroep onafhankelijk

Gehandicapten voorzieningen? Nee

Plaats Enschede Enschede

onafhankelijk onafhankelijk

onafhankelijk onafhankelijk onafhankelijk

Doelgroep

6.6 Speerpunt Duurzaamheid Woonlasten en duurzaamheid vinden we belangrijk (strategisch plan 2012-2016 van Domijn). Dat betekent dat Domijn investeert in maatregelen die de energievraag van woningen beperkt of die de energielasten, vooral in de toekomst, gelijk houden. We willen betaalbare woningen die comfortabel en gezond zijn voor onze klanten. We werken klantgestuurd; de klant betaalt en bepaalt. We willen efficiënt en effectief met onze middelen omgaan. Een duurzaam businessmodel en een duurzame bedrijfsvoering vinden we daarom belangrijk. We werken continue aan het vinden van een goede balans tussen klantwensen (vraag, acceptatie), onze producten (woningaanbod) in relatie tot het financiële resultaat voor Domijn (investering, rendement). Door onze inspanningen voor een duurzame, betaalbare en toekomstbestendige woningvoorraad leveren we tevens een positieve bijdrage aan nationale en internationale milieudoelstellingen. Doelen 2020 Voor het thema duurzaamheid hebben we in 2010 de volgende doelen gesteld:  CO2 uitstoot van de woningvoorraad omlaag met 20%;  Aandeel duurzame energie verhogen naar 20%;  Energiebesparing stimuleren bij huurders, streven is 2% per jaar;  Woonlasten bij huurders in evenwicht brengen (huur versus energielasten);  Duurzame gebiedsinrichting en exploitatie. Duurzaamheid is een integraal onderdeel van onze bedrijfsvoering. Mede door een interne adviseur Duurzaamheid, specialist en aanjager, richten we ons op het verwezenlijken en verankeren van de doelen en ambities in de uitvoering. In 2012 is een haalbare business case uitgewerkt voor het grootschalig aanbieden van zonnepanelen aan onze huurders. Door de onzekere en mogelijke negatieve effecten van het regeerakkoord is deze uitol voorlopig on hold gezet. Bij meer duidelijkheid over consequenties / mogelijkheden Domijn wordt opnieuw gekeken naar haalbaarheid en planning van de uitrol. Voor 2012 waren de volgende portefeuille doelstellingen geformuleerd:  2% CO2 reductie via labelverbetering bij onderhoud, renovatie en nieuwbouw;  2% energiebesparing via labelverbetering en gedragsbeïnvloeding bewoners;  1% toevoeging duurzame energie via het starten met aanbieden van zonne-energie.


39

Resultaat Door ingrepen in het woningbezit en mutaties in de energielabels, in de periode 2009-2012, is het gemiddelde label verbeterd van label D naar C. Tabel: resultaten 2012 Monitoren op:

Doel 2020

Doel 2012

Gerealiseerd 2012

CO2 reductie

20%

2%

0,7%

Gerealiseerd 2009 t/m 2012 9,4%

Energiebesparing

20%

2%

2%

8,3%

Duurzame energie

20%

1%

0%

1,1%

Op 1 januari 2012 waren 15.146 woningen gelabeld. Op 31 december 2012 was dit aantal 15.127. Deze daling wordt veroorzaakt door de mutaties (sloop, verkoop) in het bezit. In 2012 zijn 989 wijzigingen in energielabels gerealiseerd. Hiervan hebben 867 woningen een labelverbetering ondergaan door ingrepen op het gebied van duurzaamheid. Daarnaast zijn nieuwe woningen gelabeld en zijn woningen verkocht. Dit alles heeft invloed op het resultaat. Het gevolg van het toevoegen van nieuwe labels, verkopen, mutaties en ingrepen (renovatie, onderhoud) is dat de totale CO2 uitstoot van het bezit over 2012 is gedaald met 0,67% (288.434 kg CO2). De gemiddelde CO2 uitstoot per woning is door de energetische ingrepen gedaald van 2.824 kg per woning naar 2.806 kg per woning. Dit is een daling van 0,6%. Daarmee voldoen we niet aan de gestelde opgave. De energiebesparing opgave (EI index) is van 1,56 gedaald naar 1,53. Hiermee voldoen we aan de gestelde opgave. Doordat de uitrol van zonnepanelen on hold is gezet is er 0% duurzame energie toegevoegd over 2012. Kijken we naar de 867 woningen waarbij een verbetering van het energielabel is behaald door duurzame ingrepen, dan blijkt dat bij die 867 woningen een CO2 reductie is gerealiseerd van 10,5% (van 2.756.667 kg CO2 naar 2.466.711 kg CO2 uitstoot).


40

7.

Leefbaarheid

7.1 Strategisch doel We werken vanuit een integrale (fysiek-, sociaal- en economisch) visie op een specifiek afgebakend gebied. Deze visie leidt tot een agenda/uitvoeringsplan voor het betreffende gebied. We zijn partner voor organisaties bij het vormgeven van:  Projecten die bijdragen aan een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving;  Het vergroten van de keuzemogelijkheden en zelfredzaamheid van onze klanten. 7.2 Beleid leefbaarheid en buurten Fysiek aanwezig in buurten en wijken Domijn hecht sterk aan persoonlijk contact met onze klanten. Daarom zijn wij dagelijks aanwezig in de buurten en wijken waar wij woningbezit hebben. Wij onderhouden hierbij contact met huurders en belanghouders. Tijdens onze verschillende contactmomenten signaleren wij wensen en problemen. Deze beoordelen we en daarna voeren we een plan uit als we denken dat dit tot verbetering van de situatie leidt. Door de krachten te bundelen ontstaat er een oplossing die door alle partijen gedragen wordt en wenselijk is. Zo zijn er in 2012 38 initiatieven ontwikkeld en uitgevoerd in verschillende buurten en wijken van Enschede, Haaksbergen en Losser waarin huurders nadrukkelijk participeren. De rol van Domijn is hierbij voornamelijk een faciliterende. Ook vinden er fysieke ingrepen in het kader van leefbaarheidsverbeteringen plaats. Een concreet voorbeeld hiervan uit 2012 is het Centrum in Enschede. Hier waren forse leefbaarheidsproblemen in enkele specifieke complexen. We startten in 2012 met het afsluiten van de entrees en het verplaatsen van de postkasten naar de buitenzijdes. In 2013 wordt het laatste complex zo aangepast. De reacties van de bewoners zijn uitermate positief. Hun gevoel van veiligheid is substantieel toegenomen door deze aanpassing. Zoals hierboven aangegeven voeren we in samenwerking met bewoners en andere belanghouders leefbaarheidprojecten uit. De totale investering hiervoor bedroeg in 2012 € 286.667,Sparen voor Geschenken In 2012 hebben wij het loyaliteitsprogramma Sparen voor Geschenken voor huurders beëindigd en afgerond met de deelnemers. Dit programma was alleen van toepassing in Enschede. Dit was een reden het te beëindigen maar de belangrijkste is dat we vinden dat we huurders niet extra willen belonen voor activiteiten die we van een ‘goede huurder’ mogen verwachten. In de praktijk is ook gebleken dat mensen zich inzetten voor de buurt of wijk vanuit een intrinsieke motivatie en overtuiging. Externe prikkels hebben weinig effect op het, gewenste, gedrag van een huurder. Gewoon waar het kan en bijzonder waar het moet Onze inzet is ‘gewoon waar het kan en bijzonder waar het moet’. Ofwel, we werken volgens ons leefbaarheidsbeleid dat deze titel draagt. Bijzonder is het in wijken waar we veel bezit hebben of waar de situatie om bijzondere inzet vraagt . Een leefbare buurt ontwikkelen we niet alleen. Daarom zoeken we actief de samenwerking op met bewoners en belanghouders. Bij samenwerkingsprojecten gaan we uit van een gezamenlijk belang en een gedeelde doelstelling, waarbij ieder zijn eigen verantwoordelijkheid neemt. Wij stimuleren verbondenheid en buurtbetrokkenheid. Het gemeenschappelijke belang gaat boven individueel belang. In het kader van dit leefbaarheidsbeleid zijn we in 2012 gestart met twee pilotbuurten. In één buurt vervullen we onze gewone rol (W. Nijkampstraat) en in één buurt vervullen we de bijzondere rol (Reizigersbuurt). We monitoren deze projecten en beschrijven de leereffecten. Het doel is om in 2014 in 4 buurten een pilot te hebben verricht. We willen per project inzicht in de klantwaardering. Na de eindevaluatie verwachten we alle leeraspecten inzichtelijk te hebben en in ons dagelijkse werk te kunnen toepassen. De Overdinkelgenerator In Overdinkel werkt Domijn samen met de gemeente en belanghouders deel aan het project De Overdinkelgenerator. Dit is een pilot die in 2011 is gestart. Het is een methodiek om Overdinkel socialer, leefbaar en vitaal te houden. Bewoners staan centraal in de generator. We kijken naar hun ambitie, grootste zorg en grootste kracht. Tot nu toe is de pilot een succes. Bewoners worden actiever, het dorp leefbaarder en socialer en de professionele partijen werken volledig gelijkwaardig samen in het belang van de bewoner. Dit leidt tot tijdswinst, korte lijnen en een tevreden bewoner. In 2013 zetten we het project voort.


41

Jaarplannen per stadsdeel Ter voorbereiding op het jaar 2012 is voor ieder stadsdeel een jaarplan geschreven. In de jaarplannen is geformuleerd wat op het gebied van leefbaarheid voor betreffende stadsdeel de doelen zijn voor 2012. Deze plannen zijn in samenwerking met belanghouders en bewoners tot stand gekomen en voor een groot deel gerealiseerd. De ambitie van Wijkbeheer, de gebiedsvisies en andere beleidskaders als leefbaarheidsbeleid en participatiebeleid zijn hiervoor leidend geweest. In 2013 herhalen we het werken met jaarplannen per stadsdeel. 7.3 Sociale klachten We vinden het belangrijk dat onze klant weet wat hij van ons mag verwachten. Daarom proberen we daar bij het aannemen van vragen en klachten, duidelijk over te zijn. Zodat onze klant weet wat hij wel en niet van ons kan verwachten. Hierin hebben we in 2012 veel geleerd waardoor we voor 2013 een aantal specifieke acties konden formuleren. Zo zal team Wijkbeheer in 2013 bij het melden en in behandeling nemen van sociale klachten, duidelijk maken wat de klant wel en wat de klant niet van Domijn kan verwachten. Hiermee verwachten we dat de klanttevredenheid en het zelfoplossend vermogen van klanten, toe zal nemen. Ook starten we in 2013 met een pilot ‘buurtbemiddeling’ met het doel om het zelfoplossende vermogen van klanten toe te laten nemen en het aantal sociale klachten te verminderen. Daarnaast hebben we in 2012 een betrouwbaar systeem geïmplementeerd voor het registeren van overlastklachten, onderhuur en onrechtmatige bewoning. Hierdoor kunnen we:  Sturen op klanttevredenheid  Beter samenwerken met andere afdelingen  Wijkanalyses maken  Gericht sturen op samenwerking en inzet bij wijkteamoverleggen / MDO’s. Door dit systeem kan de inzet van de wijkactiviteiten in 2013 nog beter worden afgestemd volgens het principe ‘gewoon waar het kan, bijzonder waar het moet’ . In 2012 zijn er 1594 nieuwe sociale klachten binnengekomen. Hierbij lag het zwaartepunt op geluidsoverlast. Als het om multiprobleemgezinnen gaat zoeken we de samenwerking op met andere partners. We maken in Enschede deel uit van de wijkteams waarin we integraal samenwerken in het belang van de klant. In veel van deze gevallen leveren we maatwerk door af te wijken van de standaard procedures en werkinstructies. In 39 gevallen verzorgden we andere huisvesting. De verdiensten van het team Wijkbeheer ten aanzien van het voorkomen van uitzettingen zijn dat er in 2011 7 betalingsregelingen zijn getroffen en 8 volledige huurachterstanden zijn betaald. Hierdoor hebben we 15 ontruimingen voorkomen. Het aantal huisuitzettingen werd teruggebracht van 72 in 2011 tot 53 in 2012. Voor meer informatie zie hoofdstuk 5.8 Toekomst Wijkbeheer In 2012 is er een visie voor team Wijkbeheer geformuleerd. Deze visie geeft antwoord op de vraag hoe Domijn haar wijkbeheer in een steeds veranderende omgeving het beste kan organiseren. Het geeft een praktisch vervolg aan de visie zoals die in ons Strategisch Plan en leefbaarheidsbeleid staat omschreven. Belangrijk voor de inhoud van de visie is een bijeenkomst met medewerkers, bewoners en stakeholders geweest. In die bijeenkomst is een wensbeeld tot stand gekomen, hoe bewoners hun rol en hun wijk in 2016 zien. Namelijk: de wijk is dan van bewoners, zij staan aan het stuur en regelen zoveel mogelijk zelf. Met hun talenten en netwerk voeren ze ook zoveel mogelijk uit. Domijn en alle andere professionele organisaties stimuleren ontmoetingen, halen actief op wat bewoners willen en ondersteunen en faciliteren hen. In 2013 bepalen we de te volgen route naar het wensbeeld van 2016. 7.4 Sponsoring We zetten sponsoring vooral in om onze klanten op directe of indirecte wijze te ondersteunen bij het ontwikkelen van activiteiten en voorzieningen in wijk, stad of dorp. Het gesponsorde moet de klant, maar ook Domijn een voordeel bieden. In 2012 heeft Domijn € 17.000,- aan sponsoring besteed. Dit bedrag is vooral toegekend op basis van diverse, kleinere lopende overeenkomsten. Als we kijken naar onze kerntaak dan vinden we dat we sponsoring alleen in moeten zetten als activering van mensen in buurten en wijken. We willen dat mensen hierin zelf een actieve rol vervullen.


42

8.

Wonen en zorg

8.1 Strategisch Doel In het strategisch plan zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd met betrekking tot het beleidsveld Wonen, Welzijn en Zorg:  We zijn een vastgoedorganisatie met een maatschappelijke opdracht. Deze maatschappelijke opdracht komt onder meer tot uiting in het realiseren van betaalbare woningen tegen een laag financieel rendement. In dit geval specifiek voor die klanten die, naast een woning, ook zorg nodig hebben;  Wij werken gebiedsgericht. Dat wil zeggen dat we de vraag in zijn territoriale samenhang bekijken. De vraag naar ‘zorgwoningen’ maar ook zorggerelateerd maatschappelijk vastgoed maakt daar deel van uit;  We werken klantgestuurd. We richten ons op de vraag en behoefte van de (individuele) klant;  Wij faciliteren mensen zo lang mogelijk zelfstandig mee te doen in de samenleving. Dan gaat het over zelfredzaamheid en het zelf kunnen maken van keuzes;  We zetten in op partnership. Samen met organisaties op het gebied van zorg en welzijn blijven we onze maatschappelijke verantwoordelijkheid oppakken. Daarbij geldt het ‘schoenmaker blijf bij je leest-principe’: iedereen doet waar hij of zij goed in is en samen realiseer je de gevraagde combinatie. Wij richten ons daarbij op het vastgoed. In onze strategische visie ten aanzien van wonen en zorg past dat we ons specifiek richten op de huisvesting van kwetsbare groepen, waaronder dak- en thuislozen. Daarbij onderscheiden wij ons van andere corporaties door veel energie te steken in:  Het voorkomen van dakloosheid door minimaliseren huisuitzettingen;  Het voeren van een sociaal nieuwe kans beleid;  Het aanbieden van adequate huisvesting. 8.2 Gevoerde beleid en activiteiten in 2012 Het jaar 2012 was het jaar waarin, naast de reguliere inspanningen voor ouderen en mensen met een beperking, vooral aandacht was voor kwetsbare groepen. We gaven verder invulling aan het in 2010 ingezette beleid ons te richten op dak- en thuislozen, (ex-)verslaafden en kwetsbare vrouwen. En daar waar in 2011 vooral de focus lag op het maken van nieuw beleid zijn in 2012 grote successen geboekt waar het gaat om het minimaliseren van de huisuitzettingen en het realiseren van adequate huisvesting. Samen met onder andere de gemeente Enschede en zorgpartijen is verder gewerkt aan de opgave om 250 mensen uit de opvang goed te huisvesten. Hoewel het geen gemakkelijke opgave blijkt (niet iedereen wil deze doelgroep in zijn ‘achtertuin’), konden we in 2012 diverse mensen aan passende huisvesting helpen. Zo werd het project Vlierstraat opgeleverd en werd er volop gebouwd aan het Oosterkerkje en het Van Goolpand. De plannen voor de nieuwbouw aan de Zenderenbrink waren eind 2012 in de ontwerpfase. De belangrijkste (opgeleverde) projecten in 2012 per gemeente zijn: Enschede  Aan de Vlierstraat werden 4x7 portiekflats verbouwd ten behoeve van 24 bewoners van Tactus verslavingszorg. Naast 24 woningen zijn er in het gebouw ook nog algemene voorzieningen gerealiseerd, zoals een huiskamer en kantoorruimte.  Na een langslepende procedure kon in 2012 eindelijk begonnen worden met de verbouw van het Van Goolpand aan de Oldenzaalsestraat. In het pand werden in 2012 47 woonunits gerealiseerd voor cliënten van Humanitas onder Dak. Ook in dit pand werden algemene voorzieningen toegevoegd zoals bijvoorbeeld een zestal huiskamers en een dagopvangvoorziening.  Aan de Oostburgweg werden 17 woningen gerealiseerd voor ex-verslaafden, cliënten van Tactus Verslavingszorg. Het Oosterkerkje werd verbouwd en geschikt gemaakt voor bewoning door 7 bewoners. In de tuin werden ook nog eens 10 nieuwe woningen toegevoegd. In het kerkje zelf is tevens een gemeenschappelijke huiskamer gerealiseerd alsook een ruimte voor de slaapwacht. De verhuur startte op 1 februari 2013.  Een vierde project voor de doelgroep Dak- & Thuislozen, de nieuwbouw aan de Zenderenbrink, verkeerde eind 2012 in de ontwerpfase. Samen met het Leger des Heils worden op deze locatie 24 appartementen ontwikkeld voor cliënten van deze organisatie. Start bouw wordt verwacht oktober 2013. Oplevering is dan voorzien medio 2014.


43





In de zomer van 2012 werd ook het project Het Eulderink opgeleverd. Op de plek van de oude boerderij zijn 23 nieuwe appartementen gebouwd ten behoeve van de crisisopvang. De oude schuur kreeg een nieuwe functie in het kader van dagbesteding voor mensen met een verstandelijke beperking. De monumentale bovenkamer is verbouwd tot kantoorruimte voor de JP van den Bent stichting. Zij zijn ook de huurder van het vastgoed. Erve Leppink werd in 2011 door Domijn aangekocht. Er werden plannen ontwikkeld, samen met De Posten (huisvesting 48 cliënten, fysio-ruimte en kantoorruimte) en de JP van den Bent Stichting (huisvesting 32 cliënten, dagbesteding en opvang kansarme jongeren). Het project is eind 2012 ‘on hold’ gezet in verband met de financierbaarheid. Naar verwachting is rond de zomer van 2013 duidelijk of en hoe het project een vervolg gaat krijgen.

Haaksbergen  In Haaksbergen werden geen projecten op het gebied van Wonen & Zorg opgeleverd. Losser  In Losser werden geen projecten op het gebied van Wonen & Zorg opgeleverd.  Wel werd vooruitgang geboekt met ’t Winlo. De bouwvergunning is verleend. In nauwe samenwerking met dit zogenaamde ouderinitiatief zal in mei van 2013 begonnen worden met de bouw van 13 zelfstandige woningen en een gemeenschappelijke huiskamer voor mensen met een handicap.


44

9.

Betrekken belanghouders en bewoners bij beleid en beheer

9.1 Strategisch doel We zoeken actief de samenwerking op met onze belanghouders. Dit kunnen bewoners zijn, maar ook partners die samen met ons in wijk, buurt en concrete projecten actief zijn. Door goed te luisteren naar de bewoners en partners willen we weten wat hen beweegt en wat de verwachtingen zijn over onze maatschappelijke bijdrage. In 2011 hebben we onze visie op ons belanghoudersbeleid geoperationaliseerd. In de notitie ‘Luister naar de klant en blijf je ontwikkelen’ staat hoe Domijn nieuwe vormen van participatie in wil zetten om bewoners en partners te betrekken bij onze activiteiten. Soms in aanvulling op en soms als vervanging van de bestaande vormen. Deze notitie geeft de richting, uitgangspunten en randvoorwaarden aan, maar laat veel ruimte over voor invulling in de praktijk. Met behulp van onze participatiekalender gaan we op ontdekkingsreis om de ‘participatie nieuwe stijl’ geleidelijk bij Domijn in te voeren. Op deze participatiekalender staan actuele onderwerpen waarbij we experimenten uitvoeren om in dialoog te gaan met bewoners en partners. We accepteren dat niet altijd alles goed gaat, en leren van de ervaringen die we onderweg opdoen. Tijdens deze ontdekkingsreis luisteren we goed naar onze klanten en ontwikkelen ons zo tot een corporatie die continu in dialoog is met haar bewoners en partners. 9.2 Klachtenadviescommissie Twente We zijn aangesloten bij de regionale klachtenadviescommissie Twente. De klachtenadviescommissie werkt volgens een vastgesteld reglement en procedure. De klager moet de klacht op twee niveaus indienen voordat de commissie de klacht in behandeling neemt:  Niveau 1 is met de betrokken medewerker;  Niveau 2 is met de verantwoordelijke leidinggevende van deze medewerker. Er zijn het afgelopen jaar in totaal 291 klachten ingediend bij Domijn, welke als volgt zijn te verdelen; Enschede: 238, Haaksbergen: 28, Losser: 22 en Overig: 3. Er zijn zes klachten ingediend bij de klachtenadviescommissie, waarvan drie tot een zitting heeft geleid, de andere drie zijn onontvankelijk verklaard door de Klachtenadviescommissie. 9.3 De Huurderskoepel De koepel is een belangrijke gesprekspartner. De koepel vertegenwoordigt de samenwerkende huurdersverenigingen uit Enschede (Bewonersrijk), Haaksbergen (Huurdersvereniging Haaksbergen) en Losser (Huurders Belangen Vereniging Losser). De samenwerkingsovereenkomst tussen ons en de koepel regelt het doel van de samenwerking, de erkenning en representativiteit, de inrichting en de onderwerpen van het overleg, de informatievoorziening, het adviesrecht, het instemmingsrecht, de financiën en eventuele geschillen. Het overleg richt zich met name op beleidszaken. De partijen spreken elkaar vier keer per jaar. In 2012 is gesproken over de volgende onderwerpen:  Begroting 2012 (informatierecht);  Begroting Huurderskoepel 2012 (informatierecht);  Huurverhoging per 1-7-2012 (adviesrecht);  Jaarverslag 2011 (informatierecht);  Jaarrekening 2011 (informatierecht);  Vestia Noord Nederland (informatierecht);  Klanttevredenheidsonderzoek (informatierecht);  Klantenportaal (informatierecht);  Standaard kwaliteitsniveau bestaand bezit (adviesrecht);  Klantgestuurd Onderhoud (informatierecht);  Seniorenlabel (adviesrecht);  Toekomst Wijkbeheer (informatierecht);  Voortgang Strategisch plan 2012-2016 (informatierecht);  Woonlastenbeleid, duurzaamheid/innovatie, duurzaamheid/betaalbaarheid, middeninkomens, klantfocus, marktconform huren, participatie, overlast, evaluatie Domijnsleutel, inclusief aanwezigheid bij loting, (informatierecht);


45

Op basis van de samenwerkingsovereenkomst zijn prestatieafspraken gemaakt. We spreken vier keer per jaar met de afzonderlijke huurdersverenigingen over onderwerpen die specifiek zijn voor de betreffende locatie. Via de website (www.domijn.nl) kunnen huurders kennis nemen van statuten, reglementen, jaarrekeningen, jaarverslagen en andere belangrijke stukken. 9.4 Bewonerscommissies en projectcommissies Wij vinden het belangrijk om in gesprek te zijn en te blijven met onze huurders. Dit doen wij op verschillende manieren, van een individueel gesprek tot bewonerscommissies. Mede in het kader van de overlegwet, is er een samenwerkingsovereenkomst opgesteld voor bewonerscommissies. We werken met 44 commissies volgens deze samenwerkingsovereenkomst. Daarnaast zijn we continu op zoek naar manieren om in contact te komen met individuele huurders, van jong tot oud. Dit doen we door bij elke vraag of situatie die zich voordoet, het gesprek met onze klanten aan te gaan. Zo is er een ontwikkeling dat we steeds vaker met projectcommissies, die bestaan uit bewoners, in gesprek zijn voor een specifiek project of een concreet onderwerp. Nadat het onderwerp is afgehandeld of het project is beëindigd, houdt de projectcommissie op te bestaan. Wij vinden deze manier van werken een hele goede aanvulling op, of vervanging van onze bewonerscommissies. 9.5 Individuele bewoners Ook in 2012 besteedden we veel aandacht aan het optimaliseren van de contacten met individuele huurders. Het project Tango is een goed voorbeeld van onze ambitie om de kwaliteit van onze eigen dienstverlening te verbeteren. We hebben veel aandacht besteed aan de informatievoorziening vanuit de verschillende kanalen zoals de website, telefonische contacten, schriftelijke contacten en mondelinge contacten. In 2012 is veel aandacht besteed aan het interviewen van onze huurders in relatie tot onze nieuwe kritische processen. Dit klanttevredenheidsonderzoek moet leiden tot een verdere optimalisering van onze dienstverlening. Het doel hiervan is om de kanalen beter op elkaar af te stemmen. De kwaliteit van onze dienstverlening en informatievoorziening heeft daarmee in 2012 een sterke impuls gekregen. Bewoners kunnen via onze website kennis nemen van de jaarverslagen van voorgaande jaren. 9.6 Prestatiecontracten gemeenten In de drie gemeenten waar we actief zijn, hebben we prestatieafspraken gemaakt met het lokale bestuur. In 2011 ontwikkelden we voor de gemeente Enschede en Haaksbergen een nieuwe woonvisie en op basis hiervan hebben we in 2012 nieuwe prestatieafspraken opgesteld. De prestatieafspraken met de gemeente Losser liepen tot en met 2012. Er is in 2012 samen met de gemeente Losser een nieuwe Woonvisie ontstaan en Domijn is nu bezig, om samen met de gemeente Losser, nieuwe prestatieafspraken op te stellen. Verder vinden in 2013 gesprekken plaats met de gemeente Haaksbergen om te komen tot prestatieafspraken voor de periode 2014 – 2016. In de drie gemeenten vindt drie keer per jaar een overleg plaats om deze prestatieafspraken te monitoren en waar nodig bij te sturen.


46

10.

Financiële continuïteit

In dit hoofdstuk zetten we het gevoerde beleid en beheer op financieel gebied uiteen. 10.1 Kerncijfers Tabel: kerncijfers Omschrijving Aantal verhuureenheden Woningen en woongebouwen In beheer (geen eigendom) Strategisch bezit woningen Garages, bergingen en parkeergarage Bedrijfsruimten Strategisch bezit bedrijfsruimte Overig bezit Totaal Mutaties in het boekjaar Woningen en woongebouwen - verkocht regulier - verkocht in het kader van koopgarant - verkocht vanuit voorraad - gekocht - gesloopt - opgeleverd - overige mutaties Aankoop Garages, bergingen en parkeergarage Bedrijfsruimten Strategisch bezit In beheer (geen eigendom) Overig bezit Correctie overig bezit In aanbouw Woningen en woongebouwen Bedrijfsruimten (aantal m2) Koopwoningen Onderhanden werk - opgeleverde koopwoningen - voorraad koopwoningen


2012

2011

2010

2009

2008

15.669 23

15.624 24

15.556 31

15.589 26

956 146

827 175

771 177

758 172

187 16.981

171 16.821

156 16.691

136 16.681

15.351 24 43 749 152 12 119 16.450

-64 -18

-65 -22

-57 -21 -5

-78 -21

-57 -22

12 -25 127 13

13 -32 144 30

143

24 -12 350 2

129 -29

56 -2

-1 16

-7 15

61

222 1.245

32

-97 149 -7 5 13 5

21 -1

128 23 9 8 2 -7 24

77 10.294 32

249

112 54

9 1

32

34 -33 33 -23 -1

290 4.495 156 102

47

Omschrijving Aantal woningen naar huurprijsklasse Goedkope woningen (2012: < 366,37) Betaalbare woningen (2012: vanaf 366,37 tot 561,98) Dure huurwoningen (2012: vanaf 561,98 tot 664,66) Huurwoningen boven huurtoeslaggrens (2012: > 664,66) Het verhuren van woningen Aantal mutaties Mutatiegraad Huurmatigingen Huurachterstand in % jaarhuur * m.i.v. 2011 excl. dubieuze debiteuren en uitgaande van brutohuren (voorgaande jaren % van nettohuren)

Huurderving in % jaarhuur Aantal ontruimingen Aantal ontruimingen wegens overlast Financiële continuïteit Liquiditeit (current ratio) Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Operationele kasstroom Investeringskasstroom Financieringskasstroom Kwaliteit woningbezit Aantal reparatieverzoeken per woning Aantal mutaties Kosten per reparatieverzoek Kosten per mutatie Kosten planmatig onderhoud per woning Kosten overig onderhoud per woning

2012

2011

2010

2009

2008

2.532 10.517

2.929 10.773

3.780 10.540

3.434 10.880

3.564 10.546

1.545

1.115

707

631

677

1.075

807

529

644

564

1.761 11,33% 3.333 2,38%

1.535 9,13% 3.645 1,70%

1.532 9,18% 3.907 2,27%

1.673 10,03% 3.643 2,53%

2.118 12,88% 4.477 2,51%

3,12% 53 18

2,59% 73 2

2,84% 44 2

3,13% 56 0

2,95% 71 0

0,17 41,84% -6,16% 3,60% -0,48% 26.637 -52.723 9.514

0,41 36,61% -4,95% 3,82% 0,61% 75.499 -42.917 -25.521

0,83 17,94% 2,76% 3,75% 3,58% 14.717 -54.842 51.702

0,31 18,50% -1,56% 3,95% 2,93% 34.142 -59.541 23.182

0,50 19,50% -8,57% 4,09% 1,62% 1.256 -66.587 36.235

1,61 1.761 196 1.440 1.076 93

1,73 1.535 186 1.468 659 118

1,71 1.532 167 1.501 701 66

1,81 1.673 152 1.926 635 61

1,73 2.118 166 2.282 584 14

I.v.m. de stelselwijziging naar actuele waarde, zijn de cijfers over het 2011 bij het onderdeel Financiële continuïteit aangepast.

Omschrijving Balans en winst- en verliesrekening (per woning) Eigen vermogen Voorziening onderhoud Overige voorzieningen Totaal bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfslasten Financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Jaarresultaat Personeelsbezetting (einde boekjaar) Totaal formatieplaatsen Werkelijk aantal personeelsleden

2012

2011

2010

2009

2008

27.958 0 498 6.393 6.149 -1.239 -1.540 -1.723

21.998 0 604 6.419 5.453 -1.360 -1.200 -1.088

8.348 0 167 6.390 5.157 -1.300 -67 230

8.100 0 163 6.152 5.241 -1.321 -410 -126

8.354 0 245 5.893 5.602 -1.061 -770 -716

210,08 234

211,48 237

219,18 241

220,65 242

183,51 201

I.v.m. de stelselwijziging naar actuele waarde, zijn de cijfers over het 2011 bij het onderdeel Balans en winsten verliesrekening (per woning) aangepast.


48

10.2 Analyse jaarresultaat Het jaar 2012 sloten we af met een negatief resultaat van circa € 27 miljoen. Het resultaat over 2011 is in verband met de stelselwijziging naar actuele waarde herrekend, en komt uit op een verlies van € 17 miljoen (oorspronkelijke jaarrekening 2011: winst van € 25 miljoen). Het jaar is begroot met een negatief jaarresultaat van € 4,3 miljoen op basis van de “oude” grondslagen. Als we de realisatie 2012 vergelijken met de begroting 2012 (enkelvoudige jaarrekening) krijgen we het volgende beeld: Tabel: analyse jaarresultaat (enkelvoudig) Begroot 2012 Bedrijfsopbrengsten 1. Huren 2. Vergoedingen 3. Verkoopresultaat onroerende zaken 4. Geactiveerde productie 5. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten 6. Afschrijvingen 7. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 8. Lonen & Salarissen 9. Sociale lasten 10. Pensioenlasten 11. Lasten onderhoud 12. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

Werkelijk 2012

Verschil

89.709 5.796 7.188 2.433 144 105.270

88.520 5.224 4.310 1.639 481 100.174

-1.189 -572 -2.878 -794 337 -5.096

13.565 15.823 10.676 1.587 1.991 24.211 19.354 87.207

31.872 9.956 10.237 1.575 1.924 21.694 19.085 96.343

-18.307 5.867 439 12 67 2.517 269 -9.136

18.063

3.831

-14.232

0

-8.546

-8.546

0 1.392 -23.277 0 -21.885

-7 1.775 -21.947 763 -19.416

-7 383 1.330 -117 2.469

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 18. Resultaat deelnemingen 19. Vennootschapsbelasting

-3.822 542 -1.042

-24.131 -641 -2.219

-20.309 -1.183 -1.177

Jaarresultaat

-4.322

-26.991

-22.669

Bedrijfsresultaat 13. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Financiële baten en lasten 14. Waardeveranderingen Financiële Vaste Activa 15. Rentebaten 16. Rentelasten 17. Waardeveranderingen verplichting VOV Saldo financiële baten en lasten

Het   



   

lagere resultaat over 2012 wordt vooral veroorzaakt door de volgende factoren: Lagere huuropbrengsten door een hogere (bewuste) leegstandsderving; Een lager aantal verkochte woningen dan begroot (86 t.o.v. 100); In de begroting was de afschrijvingslast bepaald op een waardering op historische kostprijs met daarbij een annuïtaire afschrijving. Dit is nu veranderd in een lineaire afschrijving op basis van bedrijfswaarde; deze valt veel hoger uit; De overige waardeverandering vallen per saldo lager uit. Het eerder nemen in de tijd van de onrendabele toppen bij projecten heeft hierbij een negatief effect, daarnaast heeft de (gerealiseerde) herwaardering van het sociale vastgoed hierop een positief effect; Met name op het planmatige onderhoud wordt een onderschrijding gerealiseerd (vooral veroorzaakt door het doorschuiven van werken en positieve aanbestedingsresultaten); De niet-gerealiseerde waardeveranderingen zijn niet begroot en betreffen de waardemutaties van het commerciële vastgoed dat met ingang van 2012 op marktwaarde wordt gewaardeerd; Doordat er minder financiering is aangetrokken en daarnaast de financiering tegen een lager rentepercentage is aangetrokken, komen de rentelasten lager uit; Het resultaat van de deelnemingen valt met name lager uit door afwaarderingen van activa binnen de Hoge Bothof BV en de VOF Heemaf.


49

Indien de vergelijking tussen de begroting en realisatie over 2012 wordt gemaakt op basis van kasstromen (die beter vergelijkbaar zijn vanwege de onafhankelijkheid van boekhoudkundige grondslagen en principes), ontstaat het volgende beeld: Tabel: overzicht operationele kasstroom (enkelvoudig) Begroot 2012 Inkomsten Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Rentebaten Som der inkomsten

Werkelijk 2012

Verschil

89.709 5.796 11.580 144 1.392 108.621

88.520 5.224 9.195 481 1.775 105.195

-1.189 -572 -2.385 337 383 -3.426

Uitgaven Lonen & Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Rentelasten Som der uitgaven

10.676 1.587 1.991 24.211 19.354 23.277 81.096

10.237 1.575 1.924 21.694 19.085 21.947 76.462

439 12 67 2.517 269 1.330 4.634

Operationele kasstroom

27.525

28.733

1.208

Hierbij is te constateren dat de werkelijke operationele kasstroom (inclusief verkoopopbrengsten) € 1,2 miljoen hoger uitvalt dat begroot. Het bedrag van ruim € 28 miljoen illustreert dat Domijn beschikt over een gezonde bedrijfsvoering, waarbij sprake is van een goede balans tussen inkomsten en uitgaven uit verhuur en verkoop van vastgoed. 10.3 Analyse bedrijfswaarde Wij maken een bedrijfswaardeberekening om te zien in hoeverre onze complexen rendabel zijn. De bedrijfswaarde verkrijgen we door de contante waarde van de toekomstige inkomsten te verminderen met de contante waarde van de toekomstige uitgaven. De bedrijfswaarde van het sociale vastgoed (woningen en activa, niet zijnde woningen) bedraagt in totaal € 837 miljoen (herrekende bedrijfswaarde 2011: € 700 miljoen). De totale boekwaarde op basis van historische kosten hiervan bedraagt € 499 miljoen (2011: € 480 miljoen). De bedrijfswaarde ligt daarmee € 338 miljoen boven de boekwaarde (2011: € 220 miljoen). Dat is ongeveer 68% (2011: 46%). Analyse van de bedrijfswaarde De verhoging van de bedrijfswaarde van de woningen met ongeveer € 137 miljoen wordt voornamelijk verklaard door de aanpassing van de parameters (+ € 108 miljoen), de voorraadmutaties (+ € 19 miljoen) en als laatste het niveauwijzigingen in de huren en normbedragen (+ 10 miljoen). De wijzigingen in de parameters hebben met name betrekking op: De toegepaste levensduurverlenging. In veel complexen is, conform de handreiking bij de herziene RJ645, de restant exploitatieduur van 10 naar 15 jaar verhoogd. Dit levert € 39 miljoen aan extra bedrijfswaarde op; Een hogere huurstijging inclusief huurharmonisatie voor de eerste 5 jaar. Een positief effect op de bedrijfswaarde van € 47 miljoen; De lagere stijging van de onderhoudslasten en overige variabele lasten. Hierdoor ontstaat een extra bedrijfswaarde van € 25 miljoen.


50

10.4 Financieel beleid De directie heeft in 2011 het strategisch plan 2012-2016 vastgesteld. Hierin heeft zij de missie, visie en strategie verwoord. Een concretisering hiervan staat in de plannen van de afdelingen Wonen, Beleid & Bedrijfsvoering en Ontwikkeling. Jaarlijks verstrekt de directie concrete opdrachten aan elke afdeling. Deze opdrachten beschrijven wat er dat jaar verwacht wordt van de realisatie van onze koers. Het uitvoeren van deze opdrachten en een aantal externe ontwikkelingen (onder meer vennootschapsbelasting, het dossier staatssteun, beperking huurverhogingen, marktontwikkelingen en de kredietcrisis) leiden tot inperking van de financiële ruimte. De vraag die we ons zodoende stellen is of onze ambities financieel haalbaar zijn. De verschillende beleidsvelden zijn onderling afhankelijk van elkaar. Het gaat hier over onder meer:  Portfoliomanagement;  Huurbeleid;  Onderhoudsbeleid;  Personeelsbeleid;  Investeringsbeleid;  Acquisitiebeleid;  Financieel beleid (inclusief treasurybeleid). Financiële continuïteit In het licht van de financiële continuïteit en voor de analyse van beleidskeuzes, willen we zicht hebben op vermogens- en resultaatontwikkelingen, financiële doelstellingen en de wijze waarop rapportering vorm moet krijgen. Om zicht op vermogens- en resultaatontwikkelingen te verkrijgen hebben we in 2009 het financieel beleidsplan vastgesteld. Dit beleidsplan is ultimo 2012 gewijzigd. Deze wijzigingen hebben met name betrekking op aanscherping van onze financiële grenswaarden, alsmede het toevoegen van de gemiddelde schuldrest per woning als belangrijke indicator voor onze financiële positie. Tevens is de DSCR toegevoegd, naast de ICR als kassstroomindicator. In het financieel beleid ligt de focus op kasstromen. Het geeft richting aan de gewenste verhouding tussen de kasstromen. Daarmee geeft het inzicht in de ruimte die bestaat om het gewenste rendement te behalen. Het behaalde rendement wordt omgezet in maatschappelijk dividend. Kortom: ‘zonder vastgoedrendement geen maatschappelijk dividend’. We sturen op resultaat- en rendementsdoelstellingen en vermogensontwikkelingen. Daarbij is een aantal indicatoren benoemd, die we gebruiken als strategische sturingsvariabelen. De financiële indicatoren zijn ingebed in de Planning & Control-cyclus. Hierbij hebben we een normenkader ontwikkeld. Vanuit het normenkader worden voorgenomen investeringen en beheerplannen getoetst op haalbaarheid en de gewenste financiële uitkomst. In het financieel beleid zijn rendementseisen voor voorgenomen investeringen vastgesteld. We hanteren de interne rendementseis als disconteringsvoet. Deze is nodig om de netto contante waarde van geprojecteerde kasstromen van een investering in vastgoed gelijk te laten zijn aan de stichtingskosten van de investering zelf. De interne rendementseis wordt vaak aangeduid als de IRR, oftewel de Internal Rate of Return. Hieronder worden de actuele kengetallen en grenswaarden kort samengevat: Tabel: grenswaarden kengetallen financieel beleid Kengetal

Norm

Interest Dekkings Ratio

Minimaal 1,5 (was 1,3)

Debt Service Coverage Ratio

Minimaal 1,1 (nieuw)

Direct rendement totaal

Minimaal 4,3% (was 4,3%)

Schuldrest per woning

Maximaal EUR 45.000 (nieuw)

Financieringsratio (Loan to Value obv WOZ)

Maximaal 50% (nieuw)

Investerings-financieringsratio

Maximaal 10% over een tijdvak van 10 jaar

Rendement nieuwe projecten

Gemiddeld minimaal 4,3%


51

10.5 Financiële continuïteit Woningcorporaties (toegelaten Instellingen) worden geconfronteerd met diverse (voorgenomen) kabinetsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer: De Wet verhuurderheffing. Deze wet geldt voor alle verhuurders met meer dan 10 huurwoningen in de gereguleerde sector. De heffing loopt naar verwachting op naar € 1,7 miljard in 2017; -

Een verruiming van het huurbeleid. In 2013 is de verruiming van het huurbeleid voor 2013 door de Eerste Kamer goedgekeurd. De basis voor de huurprijs blijft het Woning Waardering Systeem (WWS) met een toegestane huurverhoging boven inflatie gebaseerd op het inkomen van de huurder.

-

Prijsdalingen op de vastgoedmarkt en een door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) opgelegde heffing voor saneringssteun voor 2013 van € 503 miljoen (4% van de huursom). Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2013-2017 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2017 van respectievelijk 3%, 3%, 2% en 1% van de jaarlijkse huursom (2013: 4%).

Voor de komende jaren zijn de volgende bedragen aan sectorspecifieke heffingen in onze meerjarenramingen 2013 – 2017 en daarmee dPi 2012 opgenomen: Tabel: overzicht ingerekende heffingen Omschrijving Totaal sectorspecifieke heffingen Saneringsbijdragen CFV Verhuurdersheffing

Begroot 2013 3.488 220 3.708

Begroot 2014 2.696 5.700 8.396

Begroot 2015 2.773 6.800 9.573

Begroot 2016 1.885 7.800 9.685

Begroot 2017 970 8.800 9.770

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verstrekt borging voor financiering voor kwalificerende (vastgoed-)investeringen en de herfinanciering van eerdere geborgde financiering. Woningcorporaties zijn voor de financiering in hoge mate afhankelijk van het verkrijgen van borging. Voor het waarborgen van de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering van de individuele woningcorporatie is het voor de woningcorporatie van groot belang om te voldoen aan door externe partijen vereiste financiële kengetallen zoals ‘loan to value’, de interest dekkingsratio en de aflossingsfictie van 2% van de leningenportefeuille. Het WSW heeft als reactie op de combinatie van de heffing voor de saneringssteun en voorgenomen regeringsmaatregelen het door haar aan woningcorporaties gecommuniceerde faciliteringsvolume voor de jaren na 2013 ingetrokken en zal faciliteringsvolumes voor 2014 en later communiceren nadat de door de woningcorporaties in te dienen prognose-informatie (dPi) voor de komende 5 jaar zijn beoordeeld. De communicatie over het faciliteringsvolume voor 2014 en later zal door het WSW naar verwachting pas in de tweede helft van 2013 plaatsvinden. Wel heeft het WSW Domijn bij brief van 3 april 2013 laten weten dat zij in aanmerking komt voor een hernieuwde vrijgave van het faciliteringsvolume voor 2014, op basis van dPi 2011. Dit betekent dat de beklemming ad € 11,8 miljoen is komen te vervallen. De gemeente Enschede heeft, mede op basis van de beoordeling van de financiële positie ultimo 2011 van Domijn, de achtervangovereenkomst met het WSW op 15 april 2013 verlengd voor een maximaal bedrag van € 27,2 miljoen. Zij heeft in haar besluitvorming laten meewegen het feit dat Domijn geen derivaten in haar bezit heeft. Hiermee beschikt Domijn over voldoende faciliteringsvolume en daarmee leencapaciteit om aan haar op dit moment lopende verplichtingen voor 2013 en 2014 te voldoen. Gegeven de onzekerheid over het nieuw vast te stellen faciliteringsvolume op basis van dPi 2012, betracht Domijn de nodige terughoudendheid met betrekking tot het aangaan van omvangrijke financiële verplichtingen voor de komende jaren. Het feit dat er, in de vorm van de sanerings- en verhuurdersheffing, alsmede de voorgeschreven continuerende daling van WOZ-waardes en daarmee verkoopopbrengsten, extra druk is gelegd op onze kasstromen is ook voor Domijn aanleiding geweest kritisch te kijken waar bijstelling mogelijk is. Dit heeft geleid tot enkele aanpassingen in de begrote aanwending van middelen.


52

Deze aanpassingen kunnen als volgt worden samengevat: i. Actualisatie huurbeleid met de vastgestelde wettelijke huurverhoging per 1 juli 2013 (inflatie + 1,5% voor alle huishoudens) ii. Enkele omvangrijke nieuwbouw- en renovatieprojecten zijn qua timing en programma aangepast op basis van voortschrijdende inzichten iii. Taakstellende bezuiniging van 3% op vastgoedgestuurd onderhoud over 2013 iv. Herijking budgetten contractonderhoud v. Actualisatie investeringsopgave duurzaamheid vi. Taakstellende bezuiniging op investeringen in ICT Na verwerking van deze aanpassingen, laat onze financiële meerjarenraming het volgende beeld zien: Tabel: kasstroomoverzicht in meerjarenperspectief Omschrijving Operationele kasstroom - huren - overige inkomsten

Begroot 2013

Begroot 2014

Begroot 2015

Begroot 2016

Begroot 2017

92.623 128

96.654 131

100.798 159

104.146 174

109.587 139

-15.888 -29.417 4.169 -5.323 -971 -5.218 -1.106 -3.870 35.127

-16.036 -27.433 4.119 -5.135 -1.909 -5.369 -731 -9.294 34.997

-16.270 -27.618 4.134 -5.112 -975 -5.448 -729 -10.497 38.442

-16.323 -31.158 4.184 -5.049 -829 -5.506 -730 -9.685 39.224

-16.815 -34.118 4.282 -5.098 -837 -5.685 -740 -10.739 39.976

(des) investeringskasstroom - projecten nieuwbouw - verbeteringen - duurzaamheid - verkoop - deelnemingen Totaal (des) investeringskasstroom

-28.458 -11.209 0 10.641 362 -28.664

-47.038 -6.490 -2.985 10.502 560 -45.451

-26.286 -1.750 -2.983 9.866 606 -20.547

-48.774 -12.935 -2.986 9.288 617 -54.790

-23.645 -17.600 -3.058 10.610 632 -33.061

Financieringskasstroom - rentebaten - rentelasten - aflossing bestaande leningenportefeuille Totaal financieringskasstroom

994 -22.273 -21.756 -43.035

623 -22.627 -19.263 -41.267

508 -23.637 -28.893 -52.022

1.049 -23.904 -20.112 -42.967

561 -25.659 -30.789 -55.887

0

0

0

0

0

36.572

51.721

34.127

58.533

48.972

- personeel - onderhoud - dekking eigen dienst - algemeen beheer - investering in t.d.v. exploitatie - exploitatie - leefbaarheid - heffingen overheid Totaal operationele kasstroom

Vennootschapsbelasting Per saldo aan te trekken extra financiering

De hierboven genoemde aan te trekken extra financiering heeft voor het merendeel betrekking op investeringen in DAEB (borgbaar) vastgoed. Op grond van dPi 2012 kan de volgende verdeling (bron: dPi 2012) worden gemaakt: Tabel: splitsing financieringsbehoefte in DAEB en niet-DAEB investeringen Begroot Begroot Omschrijving 2013 2014 Additionele financieringsbehoefte 34.291 46.052 Waarvan betrekking op DAEB/borgbaar 2.281 5.669 Betrekking op niet-DAEB 36.572 51.721

Begroot 2015 33.413 714 34.127

Begroot 2016 50.684 7.849 58.533

Begroot 2017 48.337 635 48.972

De financieringsbehoefte inzake niet-DAEB investeringen heeft met name betrekking op projecten “Op de Wal”, Bijvank en Performance Factory. Hierover heeft nog geen definitieve besluitvorming plaatsgevonden.


53

De bovengenoemde investeringskasstroom heeft betrekking op de volgende mutaties in ons woningbezit: Tabel: investeringsopgave in aantallen Begroot 2013

Omschrijving Mutaties woningbezit - op te leveren nieuwbouw - aankoop - sloop - verkoop - verbeteringen aan bestaand bezit

Begroot 2014

Begroot 2015

Begroot 2016

Begroot 2017

97 25

227 0

82 0

233 0

16 0

-248 -90

-274 -90

-280 -90

0 -90

0 -100

216

130

35

274

352

De kengetallen zoals benoemd in het financieel beleid ontwikkelen zich als volgt: Tabel: verloop financiële kasstromen Kengetal Norm

Begroot

Begroot

Begroot

Begroot

Begroot

2013

2014

2015

2016

2017 1,59

* ICR

Minimaal 1,5

1,66

1,69

1,73

1,71

* DSCR

Minimaal 1,1

1,13

1,15

1,18

1,16

1,16

* Schuld per woning

Maximaal € 45.000

35.378

38.313

39.393

41.550

42.983

In de jaarlijks in te dienen prognose-informatie dPi 2012 wordt op basis van de werkelijke opbouw van de huursom in 2012 een splitsing aangebracht in de operationele kasstroom. De verhouding tussen DAEB en nietDAEB huuropbrengsten bedroeg over 2012 circa 88% DAEB versus 12% niet-DAEB. In dPi 2011 lag deze verhouding nog op 91% DAEB versus 9% niet-DAEB. Dit leidt in dPi 2012 tot de volgende toerekening van de operationele kasstroom: Tabel: overzicht verdeling operationele kasstroom DAEB – niet-DAEB Begroot Begroot Omschrijving 2013 2014 Opbouw operationele kasstroom 12.354 13.595 DAEB activiteiten 1.673 1.835 Niet-DAEB activiteiten 14.027 15.430 Totale kasstroom

Operationele kasstroom DAEB activiteiten Bij: toerekenbare rente en loonkosten Af: 2% genormeerde aflossing Saldo operationele kasstroom DAEB

12.354 1.709 -10.978 3.085

13.595 1.732 -11.265 4.062

Begroot 2015

Begroot 2016

Begroot 2017

14.982 2.018 17.000

14.451 1.930 16.381

14.531 1.952 16.483

14.982 1.461 -11.882 4.561

14.451 2.655 -11.965 5.141

14.531 1.212 -12.700 3.043

Zoals hierboven is te zien, komt ook na het opnemen van de voorgeschreven bedragen aan saneringsbijdragen en verhuurdersheffing de WSW-kasstroomindicator (na normatieve aflossingen van 2% van de uitstaande leningportefeuille) positief uit. Aangezien ook de verhouding tussen vastgoedwaarde (op basis van de WOZwaarde) en leningportefeuille ruimschoots lager is en blijft dan 40%, kan op basis van deze indicatoren worden gesteld dat Domijn naar de maatstaven van het WSW financieel gezond en daarmee borgbaar is. 10.6 Conclusie impact regeerakkoord Ook Domijn voelt de consequenties van de maatregelen in het regeerakkoord, bovenop de maatregelen uit het zogenoemde Kunduz-akkoord. Hoewel op onderdelen gematigde bijsturing heeft plaatsgevonden, hebben deze maatregelen vanuit financieel perspectief nog niet geleid tot wijzigingen in beleid, in de vastgoedstrategie en/of tot ingrijpende reorganisatieplannen. Wij hebben zoveel mogelijk vastgehouden aan onze eigen koers.


54

Dat betekent dat we de volgende uitgangspunten hebben gehanteerd bij de verwerking van het regeerakkoord:  Zoveel mogelijk vastgehouden aan het eerder vastgestelde huurbeleid.  Rekening houden met de woonlasten van onze klanten. Daarom hebben wij zoveel mogelijk de investeringen in energetische maatregelen (duurzaamheid) ontzien.  Vasthouden aan de gekozen lijn: focus op de bestaande voorraad  Vasthouden aan het uitgangspunt dat wij er zijn voor mensen met een laag inkomen en dat uitgaven aan dat uitgangspunt moeten bijdragen. Wij beschouwen het onze taak deze uitgangspunten in ons werk centraal te stellen. Indien nodig met minder beschikbare middelen. Wellicht is het goed om op te merken dat Domijn ook overeenkomsten ziet tussen haar koers en de visie van het kabinet. Het kabinetsbeleid vraagt echter wel om nadere uitwerking, waarbij bijvoorbeeld rekening wordt gehouden met regionale verschillen. 10.7 Treasury Het doel van Domijn is uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting (Artikel 2 lid 2 van de statuten) werkzaam te zijn. Alle activiteiten op het gebied van treasury zijn hieraan ondergeschikt en dienend. De hoofddoelstelling van de activiteiten op het gebied van treasury is: “Het waarborgen van de financiële continuïteit in brede zin.” In het treasurystatuut is het formele kader voor alle activiteiten op het gebied van treasury binnen Domijn vastgelegd, waaronder het financierings- en beleggingsbeleid. Met het treasurystatuut beoogt Domijn te waarborgen dat inzicht wordt geboden in de risico’s, die samenhangen met de treasuryactiviteiten. In november 2011 is het geactualiseerde treasurystatuut vastgesteld. De formulering en vaststelling van het treasurybeleid en de nadere uitwerking in (trans)acties op het gebied van treasury vindt plaats binnen het kader van het statuut, de treasuryjaarplannen en (meerjaren)begrotingen van Domijn. De verantwoording over het gevoerde treasurybeleid en de gerealiseerde (trans)acties vinden extern onder andere plaats in de jaarrekening en intern in de daarvoor benoemde documenten en rapportages. De belangrijkste doelstellingen die voor 2012 zijn gesteld en de ondernomen acties zijn hieronder weergegeven. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in financierbaarheid en renterisicobeheersing. Beleidsregels gebruik financiële derivaten Naar aanleiding van de Vestia-affaire, en liquiditeitstekorten door bijstortingsverplichtingen vanuit rentederivaten bij andere corporaties, zijn “beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting” opgesteld. Deze beleidsregels zijn per 1 oktober 2012 van kracht geworden. Deze nieuwe beleidsregels zijn tevens verwerkt in het concept Treasury Statuut van Domijn. De belangrijkste punten uit deze beleidsregels zijn:  Beperking gebruik van derivaten tot rente caps en payer swaps met een maximale looptijd van 10 jaar;  Derivaten mogen alleen worden aangetrokken als er direct een onderliggende lening is; in de praktijk betekend dit dat er géén forward starting swaps kunnen worden afgesloten;  Wanneer er sprake is van een verplichting tot storting van liquiditeit als gevolg van het ontwikkelen van een negatieve waarde, dan dient hiervoor een buffer te bestaan, die groot genoeg is om een daling van de rentecurve van 2% te kunnen opvangen. Wanneer de buffer kleiner is dan 1% mogen geen nieuwe swaps worden afgesloten.  Er zal gebruik gemaakt moeten worden van nog op te stellen voorbeeld-raamwerk-documentatie (Model Overeenkomst). Voorts is nog vermeldenswaardig dat bestaande raamwerkdocumentatie gescreend moest worden voor 22 oktober 2012 op “toezichtsbelemmerende bepalingen”. Naar aanleiding van deze inventarisatie kan het CFV mogelijk acties voorstellen om deze bepalingen door te (laten) halen. Ook gestructureerde producten met daarin opgenomen rentederivaten zullen te maken krijgen met de nieuwe regels. De rentederivaten in deze producten zullen ook gebonden zijn aan de maximale looptijd van 10 jaar. Financierbaarheid Doel voor de korte termijn is voldoende middelen beschikbaar te hebben. Actief cash management is van belang om enerzijds toegang tot direct krediet zo groot mogelijk te houden en anderzijds de rentelasten te optimaliseren. De kredietfaciliteit van onze huisbank (BNG) bedraagt € 15 miljoen. Ter ondersteuning van het cashmanagement beleid heeft Domijn de beschikking over vijf leningen met variabele hoofdsom. Onderstaande tabel geeft de condities van de kredietfaciliteit weer. Verderop worden de leningen met variabele hoofdsom gespecificeerd.


55

Tabel: condities kredietfaciliteit Bank:

Faciliteit:

Condities:

BNG

RC faciliteit EUR 15 mln.

Debet: Euribor +75 bp Credit: Euribor -10 bp

Met deze kredietfaciliteit en leningen met variabele hoofdsom is overliquiditeit voorkomen en is geprofiteerd van de lage korte rente. Voor de lange termijn is ten doel gesteld te allen tijde de benodigde financiële middelen beschikbaar te hebben voor het uitvoeren van de volkshuisvestelijke taak. Belangrijk daarbij is de continue monitoring van de actuele financieringsruimte bij het WSW waaraan gevolg is gegeven. Daarnaast wordt gekeken naar de ontwikkeling van het weerstandsvermogen. Daarbij is ten doel gesteld te analyseren of specifieke risico’s verminderd moeten worden, ter verkleining van het minimale weerstandsvermogen. In 2012 heeft Domijn twee treasuryactie uitgevoerd voor wat betreft het aantrekken van nieuwe leningen. Een van deze leningen dient ter herfinanciering van de lening verstrekt door woningcorporatie Beter Wonen Vechtdal te Hardenberg, welke vervalt in oktober 2013. Deze lening heeft een rente van 3,10%. De afweging om de rente vroegtijdig in te dekken werd ingegeven door de mogelijkheid om op een vergelijkbaar niveau te kunnen financieren. De tweede lening betreft een nieuwe financiering met een storting op 15 januari 2013. Deze transacties staan in onderstaande tabel vermeld. In deze tabel staan ook de leningen vermeld die al eerder zijn afgesloten maar die een stortingsdatum kenden in 2012. Tabel: transacties uit treasury RA

looptijd

3,02%

n.v.t.

9 jaar

€ 15.400.000

2.51%

n.v.t.

10 jaar

€ 10.000.000

2,62%

0,10%

s-2014

48 jaar

3,73%

0,32%

s-2017

50 jaar

Geldgever

Afgesloten

Storting

Soort

Hoofdsom

Rente

BNG

10-jul-12

1-okt-13

FIXE

€ 14.000.000

BNG

5-dec-12

15-jan-13

FIXE

NWB

31-aug-10

27-apr-12

FIXE

14-jun-11

1-okt-12

NWB

FIXE

€ 16.000.000

spread

€ 55.400.000 Renterisicobeheersing Naast het veilig stellen van de financierbaarheid is de beheersing van het renterisico een belangrijke taak om de financiële continuïteit te waarborgen. Domijn streeft naar een evenwichtige spreiding van het renterisico over de jaren om de kans op nadelige financiële gevolgen te verminderen. Voor een goede spreiding van het renterisico wordt een bandbreedte nagestreefd van 5% tot 15% van de restant hoofdsom van de leningportefeuille. In de volgende grafiek geven we het risicoprofiel van de leningportefeuille weer.

Grafiek: risicoprofiel van de leningportefeuille


56

De spreadherzieningen van 2012 zijn doorgerold naar 2014. Een langere looptijd was relatief duur. Hierdoor wordt de WSW-renterisiconorm van 15% in 2014 in zeer lichte mate overschreden. Domijn kent, mede naar aanleiding van het verleden en naar aanleiding van eigen opvattingen, een zeer gematigd dan wel conservatief beleid ten aanzien van het gebruik van derivaten. Dat is ook als zodanig vastgesteld in het treasurystatuut van november 2011. Binnen het treasurybeleid dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten beperkt, en geeft Domijn de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s door gebruik te maken van traditionele instrumenten (bijvoorbeeld contractuele renteafspraken met geldgevers over bestaande leningen, of het afsluiten van leningen met uitgestelde storting). In de voorstellen voor het afsluiten van rentederivaten dient de toegevoegde waarde in vergelijking met traditionele instrumenten aangetoond te worden. In 2012 vonden de volgende renteaanpassingen en afspraken plaats. Tabel: renteaanpassingen en afspraken Geldgever

Leningtype

Datum

Coupon

Volume

Nieuwe coupon

Looptijd

BNG

ANN

1-feb-12

5,55%

€ 3.314.037

3,35%

14 jaar

BNG

ANN

3-jun-12

6,91%

€ 3.982.999

3,49%

14 jaar 5 jaar

BNG

ANN

1-jul-12

5,13%

€ 3.314.036

2,25%

Enschede

FIXE

30-okt-12

5,06%

€ 1.120.751

afgelost

Haaksbergen

ANN

1-dec-12

4,92%

€ 883.023

2,60%

10 jaar

BNG

ANN

1-mrt-13

5,76%

€ 5.184.656

3,69%

13 jaar 10 jaar

NWB

ANN

1-sep-13

5,58%

€ 3.347.183

2,63%

BNG

FIXE

5-mei-14

3,71%

€ 10.000.000

1,90%

5 jaar

BNG

ANN

3-jun-14

7,00%

€ 3.630.653

2,80%

12 jaar

Domijn heeft in 2012 een tweetal nieuwe spreads van basisrenteleningen vastgelegd. De nieuwe spreads liggen op een hoger niveau, maar waren bij afsluiten marktconform. Er is in beide gevallen gekozen voor een nieuwe looptijd van 2 jaar, omdat het alternatief van 3 jaar relatief duur was. Tabel: spreadherzieningen in 2012

Nummer

Geldgever

Hoofdsom

15002090

BNG

€ 10.000.000

15002087

NWB

€ 15.000.000

Basis rente

Vorige spread

Nieuwe spread

Looptijd spread

19-jul-12

3,61%

0,01%

0,23%

2 jaar

20-okt-12

3,78%

0,00%

0,22%

2 jaar

Datum

De volgende tabel geeft aan voor welke leningen de komende jaren (2013 tot en met 2016) sprake is van finale aflossing en renteaanpassing, inclusief de drie maandelijkse renteaanpassingen op de LVH’s (lening variabele hoofdsom). Tabel: overzicht eindaflossingen en renteaanpassingen 2013 t/m 2016 Geldgever

Huidige rente

Rente aanpassing

Afl.wijze

Datum

Rabo Utrecht

FIXE

15-jun-13

3,15%

€ 10.000.000

NWB

ANN

1-sep-13

5,58%

€ 3.347.183

ABN AMRO

LVH

2-sep-13

Beter Wonen

FIXE

1-okt-13

3,10%

Haaksbergen

ANN

15-nov-13

5,10%

Gem. Enschede

ANN

1-dec-13

4,61%

3M EURIBOR+0,06%

Totaal 2013


Aflossing

€ 7.500.000 € 14.000.000 € 1.068.308 € 5.848.694 € 20.264.184

€ 21.500.000

57

Geldgever

Huidige rente

Rente aanpassing

Afl.wijze

Datum

BNG

LVH

15-jan-14

1M EURIBOR+0,14%

BNG

LVH

3-feb-14

1M EURIBOR+0,14%

Robeco

FIXE

17-mrt-14

3,57%

NWB

FIXE

11-apr-14

5,85%

NWB

ANN

1-mei-14

4,32%

Rabo Utrecht

FIXE

3-mei-14

4,40%

€ 9.000.000

BNG

FIXE

5-mei-14

3,71%

€ 10.000.000

BNG

ANN

3-jun-14

7,00%

€ 3.630.653

Totaal 2014

Aflossing

€ 5.000.000 € 5.000.000 € 10.000.000 € 8.000.000 € 4.588.006

€ 32.630.653

€ 22.588.006

NWB

FIXE

10-jan-15

5,85%

BNG

FIXE

17-jan-15

3,74%

Gem. Enschede

ANN

23-mei-15

3,86%

€ 2.103.515

NWB

LVH

1-sep-15

1M EURIBOR+0,0275%

€ 5.000.000

NWB

FIXE

1-okt-15

4,37%

€ 5.000.000

Rabo Utrecht

ANN

1-okt-15

3,59%

€ 4.263.041

Gem. Enschede

ANN

3-nov-15

3,90%

Totaal 2015

€ 8.000.000 € 10.000.000

€ 1.997.937 € 11.997.937

NWB

FIXE

15-jun-16

4,23%

BNG NWB

FIXE

1-okt-16

4,25%

FIXE

1-nov-16

4,97%

€ 15.000.000 € 10.000.000 € 15.000.000

Totaal 2016

€ 24.366.556

€ 5.000.000 € 15.000.000

Leningenportefeuille Per saldo is onze leningenportefeuille met € 1 miljoen gestegen, van € 534,6 miljoen naar € 535,6 miljoen. De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen is gedaald van 4,20% in 2011 tot 3,59% in 2012. Het renterisico wordt voor een belangrijk deel gevormd door de leningen met variabele hoofdsom. De LVH’s zijn nog van vóór de kredietcrisis en kennen daarom nagenoeg geen liquiditeitsopslag. Daarmee zijn ze uiterst gunstig geprijsd. De eerste LVH vervalt per 2 september 2013 en is verstrekt door ABN AMRO. Een overzicht daarvan is in de volgende tabel opgenomen. Tabel: overzicht LVH’S Rente herziening

Einddatum

€ 5.000.000

1-mnd

15-01-14

€ 5.000.000

€ 5.000.000

1-mnd

03-02-14

€ 5.000.000

€ 5.000.000

1-mnd

01-09-15

LVH

€ 7.500.000

€ 7.500.000

1-mnd

02-09-13

LVH

€ 4.000.000 € 26.500.000

€ 4.000.000 € 26.500.000

1-mnd

01-03-16

Leningnr.

Geldgever

Type

Hoofdsom

15002063

BNG

LVH

€ 5.000.000

15002064

BNG

LVH

12000001

NWB

LVH

12100100

Fortis

13000034

BNG


Opgenomen

58

Ter vermindering van het renterisico van deze leningen zijn CAP’s afgesloten, als volgt: Tabel: CAP’s Leningnr.

Hoofdsom CAP

Strike

Einddatum

12000001

€ 5.000.000

5,00%

01-09-15

12100100

€ 4.000.000 € 9.000.000

5,50%

01-09-13

Gedurende deze periode vinden de renteaanpassingen, eindaflossingen en leningen met variabele hoofdsom plaats. Zoals hiervoor al gemeld hebben we een aantal spreads herzien van basisrenteleningen. In onderstaande tabel is de data van de spreadherzieningen weergegeven. Op het moment van spreadherziening, herzien we alleen de spread: de basisrente van de lening is al bepaald en blijft ongewijzigd tijdens de looptijd van de lening. Tabel: spreadherzieningen basisrenteleningen Huidige Geldgever Basisrente spread

Datum

Huidige rente

Spread herziening

BNG

3,61%

0,23%

19-07-14

3,84%

€ 10.000.000

NWB

3,78%

0,22%

20-10-14

4.00%

€ 15.000.000

BNG

2,59%

0,00%

15-03-13

2,59%

€ 10.000.000

NWB

2,62%

0,10%

27-04-14

2,72%

€ 10.000.000

NWB

3,73%

0,32%

01-10-17

4,05%

€ 16.000.000 € 61.000.000


59

10.8 Verbindingen Ter ondersteuning van de kernactiviteiten worden regelmatig nevenactiviteiten ingezet. Deze nevenactiviteiten worden meestal ondergebracht in een verbinding. Hiermee worden risico’s voor de corporaties zoveel mogelijk beperkt. De bestuurlijke betrokkenheid van de corporaties in deze verbindingen achten wij van groot belang. Uitgangspunt is dat de corporatie alleen of gezamenlijk met andere corporaties voor minimaal 50% zeggenschap heeft in de verbindingen. De zeggenschap is opgenomen in onderstaande tabel. Hieronder vindt u een overzicht van de verbindingen waarin Domijn deelneemt. Algemene gegevens Naam van de verbinding

Domijn Projecten B.V.

Rechtsvorm

Besloten vennootschap

Oprichtingsdatum

17-02-2003 Op 14 december 2009 is Domijn Projecten BV gefuseerd met SWL Projecten BV en Lucht en Licht Ontwikkeling BV.

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0

Statutaire doelstelling

Het ontwikkelen, beheren en exploiteren van registergoederen. Tevens is als doel gesteld het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en financieren van andere ondernemingen en vennootschappen.

Administratie/contactpersoon

Woningstichting Domijn

Aandeelhouders

Woningstichting Domijn (100%)

Domijn Projecten BV neemt deel in:

- VOF Heemaf (37,5%)

Financiële gegevens 2012 Eigen Vermogen

-/- € 145.768

Balanstotaal

€ 3.185.087

Bedrijfsopbrengsten

€0

Resultaat

-/- € 476.382

Corporatiebelang in %

100%

Bestuurlijke zeggenschap

100%

Waarde op balans Domijn kapitaal

-/- € 145.768

Waarde op balans Domijn vordering

€ 3.330.855

Risico’s

Domijn Projecten BV is opgericht om risico’s in deelnemingen te beperken voor de TI. De risico’s van de diverse deelnemingen staan bij elke deelneming in dit overzicht benoemd.

Datum vaststelling jaarverslag en accountantsverklaring

Niet van toepassing: er wordt geen accountantscontrole toegepast.


60

Algemene gegevens Naam van de verbinding

IT Woon B.V.

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

30-09-2005

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

10


Het verlenen van diensten op het gebied van ICT aan woningcorporaties alsmede het aannemen van werken op ICT gebied.



Aandeelhouders



€ 463.001

Balanstotaal

€ 612.528

Bedrijfsopbrengst

€ 1.162.388

Resultaat

€ 156.251


100%


100%

Waarde op balans Domijn Kapitaal

€ 463.001

Waarde op balans Domijn Vordering

€0

Risico’s

Geen


29 mei 2013; er is accountantscontrole toegepast door KPMG.


Hoge Bothof Ontwikkeling B.V.

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

26-09-2006

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Het verwerven, ontwikkelen, bouwen en verkopen van onroerende zaken met name ten behoeve van de sociale volkshuisvesting alsmede het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en het financieren van andere ondernemingen en vennootschappen.



Aandeelhouders



€ 8.539.773

Balanstotaal

€ 9.781.108

Bedrijfsopbrengst

€ 1.028.325

Resultaat

€ 132.433


100%


100%

Waarde op balans Domijn

€ 8.539.773


€ 664.809

Risico’s

Huurderving en waardeontwikkeling van het vastgoed.


Datum nog niet bekend; wordt accountantscontrole toegepast door Deloitte.


61


Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex V.O.F.

Rechtsvorm

Vennootschap onder firma

Oprichtingsdatum

05-08-2004

Statutaire zetel

Hengelo (Overijssel)

Aantal werknemers

0


Ontwikkelen en doen bouwen van appartementen zowel voor de koop- als huursector en het herontwikkelen van het gebouw ‘Het Heim’.



Vennoten

Bouwcomb. Plegt Vos Project IX B.V. (50%), Domijn Projecten B.V. (37,5%) en WBO Projecten B.V. (12,5%)


-/- € 352.924

Balanstotaal

€ 3.506.353

Jaaromzet

€ 0,-

Resultaat

-/- € 1.322.332


37,5%


37,5%

Waarde op balans Domijn Projecten BV

-/- € 132.343

Waarde op balans Domijn Projecten BV vordering

€ 2.811.897

Risico’s

Inmiddels is in 2012 besloten om tot een afboeking over te gaan naar een nieuwe ontwikkelingswaarde. De totale activa is afgewaardeerd op € 3.500.000.


Datum nog niet bekend; wordt accountantscontrole toegepast door Ten Kate Huizinga


WOM Laares Beheer B.V.

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

15-05-2003

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Het optreden als beherende vennoot van de commanditaire vennootschap Laares CV, en het financieren van de CV.


Ons Huis

Aandeelhouders

Woningstichting Domijn (20%), R.K. Woningstichting Ons Huis (20%), Woningstichting Woonplaats (20%), Nijhuis/-Hegeman V.O.F. (20%), AM Wonen (20%).


€ 3.970.728

Balanstotaal

€ 4.667.289

Jaaromzet

€0

Resultaat

-/- € 9.699


20%


20%


€0


€0

Risico’s Datum vaststelling jaarverslag en accountantsverklaring


Datum nog niet bekend; wordt accountantscontrole toegepast door PwC.

62


WOM Laares C.V.

Rechtsvorm

Commanditaire vennootschap

Oprichtingsdatum

15-05-2003

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Het voor eigen rekening en risico (her)ontwikkelen van de wijk ‘de Laares’ te Enschede en het realiseren van woningen en het aanleggen van wegen en groenvoorzieningen.


Ons Huis

Vennoten

Woningstichting Domijn (19%), R.K. Woningstichting Ons Huis (19%), Woningstichting De Woonplaats (19%), Nijhuis/-Hegeman V.O.F. (19%), AM Wonen (19%), WOM Laares Beheer B.V. (5%).


€0

Balanstotaal

€ 6.624.323

Jaaromzet

€ 331.816

Resultaat

-/- € -1.786


19%


19%


€0


€0

Risico’s

De achtergestelde lening van € 1.555.682 per corporatie is bij de oprichting reeds als verlies genomen.


Datum nog niet bekend; wordt accountantscontrole toegepast door PwC.


Stedelijk Wonen Holding B.V.

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

14-10-2005

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Het deelnemen in, het voeren over, het verlenen van diensten aan en het financieren van andere ondernemingen en vennootschappen.


Stedelijk wonen

Aandeelhouders

Woningstichting Domijn (50%) en Woningstichting De Woonplaats (50%)

Stedelijk Wonen Holding B.V. is moeder van

Stedelijk Wonen B.V. Stedelijk Wonen Vastgoed B.V.


€ 86.968

Balanstotaal

€ 962.879

Jaaromzet

€ 1.337.381

Resultaat

-/- € 223.497


50%


50%


€ 43.484


€0


Nog niet bekend


63


GOS Enschede VOF

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

21-04-2009

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Gezamenlijk investeren in Gezondheid, Onderwijs en Sport


De Woonplaats/Domijn

Vennoten

Woningstichting Domijn (50%) en Woningstichting De Woonplaats (50%)


€ 18.440.463

Balanstotaal

€ 18.608.121

Jaaromzet

€ 994.494

Resultaat

€ 622.679


50%


50%


€ 9.220.232

Waarde op balans Domijn vordering

€0

Risico’s

Huurderving


29 mei 2013; er is accountantscontrole toegepast door KPMG


DnA V.O.F.

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

26-04-2002

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Het verwerven van gronden, het (doen) voorbereiden en (doen) uitvoeren van het bouwrijp maken van die gronden, alsmede het (doen) ontwikkelen, het (doen) realiseren en (doen) verkopen van woningen en overige vastgoedprojecten, zulks inbegrip van de bijbehorende infrastructuur en openbare ruimte, op locaties gelegen in het statutaire werkgebied van Domijn.


AM Wonen

Vennoten

Woningstichting Domijn en AM Wonen B.V.


€ 16.000

Balanstotaal

€ 136.000

Jaaromzet

€0

Resultaat

€ 16.000


50%


50%


€ 8.000


€0

Risico’s

Er zitten nog enkele posities in waarover afspraken moeten worden gemaakt.


Aangezien er geen activiteiten meer plaats vinden wordt er geen controleopdracht meer verstrekt.


64

Deel 2 Jaarrekening 2012 Domijn


65

GECONSOLIDEERDE BALANS VOOR RESULTAATBESTEMMING (bedragen x € 1.000)

A CT IVA

2012

2011

A. VASTE ACTIVA I. Immateriële vaste activa II. Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie Totaal materiële vaste activa

III. Vastgoedbeleggingen 4. C ommercieel vastgoed in exploitatie 5. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 6. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen

IV. Financiële vaste activa 7. Deelnemingen 8. Latente belastingvordering(en) 9. Leningen u/g 10. Te vorderen BWS-subsidies Totaal financiële vaste activa Totaal Vaste Activa

-

-

836.680 16.011 7.798

700.438 25.950 8.097

860.489

734.485

139.232 19.707 1.655

135.868 19.910 671

160.594

156.449

9.271 3.958 3.114 541

14.175 5.857 3.025 841

16.884

23.898

1.037.967

914.832

1.995 302

3.844 263

2.297

4.107

B. VLOTTENDE ACTIVA I. Voorraden 11. Vastgoed bestemd voor de verkoop 12. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 13. Overige voorraden Totaal voorraden

II. Onderhanden projecten

III. 14. 15. 16. 17. 18. 19.

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

-

995

1.975 241 56 14 1.191 2.965

1.685 281 779 685 8.454

6.442

11.884

IV. Liquide middelen

947

6.112

Totaal Vlottende Activa

9.686

23.098

1.047.653

937.930

Totaal vorderingen

TOTAAL ACTIVA


66

PA SSIVA

2012

2011

C. EIGEN VERMOGEN 20. Kapitaal 21. Overige reserves 22. Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen

D. VOORZIENINGEN 23. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 24. Voorziening deelnemingen 25. Overige voorzieningen Totaal voorzieningen

E. LANGLOPENDE SCHULDEN 26. Leningen overheid 27. Leningen kredietinstellingen 28. Leningen collegiaal 29. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken VOV Totaal langlopende schulden

2 465.060 26.991-

2 360.695 17.005-

438.071

343.692

7.189 268 346

8.066 134 332

7.803

8.532

17.917 489.943 1.728 19.976

20.498 464.511 15.728 20.061

529.564

520.798

35.608 1.461 8.349 29 6.130 3.947 16.691

32.466 1.386 5.112 4.787 2.963 18.194

72.215

64.908

1.047.653

937.930

F. KORTLOPENDE SCHULDEN 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36.

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

TOTAAL PASSIVA


67

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000)

2012

Bedrijfsopbrengsten 1. Huuropbrengsten 2. Opbrengsten servicecontracten 3. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 4. Geactiveerde productie eigen bedrijf 5. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

2011

89.179 5.646 4.310 1.639 756 101.530

85.951 5.308 5.755 2.975 974 100.963

Bedrijfslasten 6. Afschrijving op materiële vaste activa 7. Overige waardeveranderingen op MVA 8. Lonen en salarissen 9. Sociale lasten 10. Pensioenlasten 11. Onderhoudslasten 12. Leefbaarheid 13. Lasten servicecontracten 14. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa 15. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

32.210 9.772 10.870 1.662 2.026 21.694 677 5.643 12.870 97.424

29.223 7.910 11.113 1.615 1.992 15.709 529 4.694 13.021 85.806

Bedrijfsresultaat

4.106

15.157

16. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

8.546-

12.595-

Financiële baten en lasten 17. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 18. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 19. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 20. Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV 21. Rentelasten en soortgelijke lasten Totaal financiële baten en lasten

71.808 763 21.94719.383-

181.563 5022.72521.230-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

23.823-

18.668-

22. Belastingen 23. Resultaat deelnemingen

2.219949-

1.408 255

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

26.991-

17.005-

Netto resultaat

26.991-

17.005-


68

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT OVER 2012 (bedragen x € 1.000) 2012 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassing voor: • Afschrijvingen • Waardeveranderingen MVA, vastgoedbelegging en vl. activa • Dotatie/vrijval egalisatierekening • Dotatie/vrijval voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal • Voorraden • Onderhanden projecten • Vorderingen • Effecten • Kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Betaalde interest Ontvangen interest Ontvangen dividend Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

2011

4.106 31.885 10.861

15.157 29.209 6.084

729-

6.583

1.810 995 5.442

7.871 3.970 4.161

3.734-

22.258 46.530

21.9471.808

80.136 22.7251.563

2.219-

1.408 22.358-

Saldo kasstroom uit operationele activiteiten

19.754-

28.278

75.539

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: • Sociaal vastgoed in exploitatie • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie • Onroerende zaken ten dienste van exploitatie

29.51619.2861.159-

20.29710.6141.369-

Investeringen in vastgoedbeleggingen: • C ommercieel vastgoed in exploitatie • Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

12.7576781.712-

13.0783.0774.964-

3.062 1.983 6.065

4.420 1.154 5.139

Investeringen in financiële vaste activa: • Desinvesteringen in materiële vaste activa • Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen • Desinvesteringen in financiële vaste activa • Ontvangen termijnen in onderhanden werk Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten • Opname langlopende schulden • Aflossing langlopende schulden • Investeringen verplichting verkocht onder voorwaarden • Terugbetaling verplichting verkocht onder voorwaarden • Ontvangsten schulden kredietinstellingen • Overige schulden • Terugbetaling schulden kredietinstellingen Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

Mutatie liquide middelen

53.998-

36.000 27.1491.5592.222

42.686-

11.728 40.3758814.007

9.514

25.521-

16.206-

7.332

6.112 10.09416.206-

1.2206.112 7.332

Aansluiting saldo liquide middelen met balans: Beginstand liquide middelen (zie punt IV in de toelichting) Eindstand liquide middelen (zie punt IV en 30. in de toelichting) Mutatie liquide middelen in boekjaar


69

1.

Algemene toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Domijn Woningstichting Domijn, statutair gevestigd te Enschede, Boulevard 1945 324 a, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van Domijn betreft conform artikel 2 van de statuten: Enschede, Almelo, Borne, Dinkelland, Haaksbergen, Hardenberg, Hengelo (Overijssel), Hellendoorn, Hof van Twente, Holten, Losser, Berkelland, Oldenzaal, Raalte, Rijssen-Holten, Tubbergen, Twenterand, Wierden. Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst-en-verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het bepaalde in (de herziene) Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2012. Verslaggevingsperiode Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van een verslaggevingsperiode van een kalenderjaar. Continuïteitsveronderstelling De toegelaten instelling wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor de toegelaten instelling op van € 0,2 miljoen in 2013 naar € 8,8 miljoen in 2017 (totaal over de periode 2013 – 2017: € 29,3 miljoen). Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 3,4 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt de toegelaten instelling in de kasstroomprognose rekening met een totale saneringsteun heffing van € 8,3 miljoen. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft het bestuur een beleid ingezet van kostenbeheersing en temporisering c.q. beperking van de investeringen in zowel nieuwbouw, de bestaande voorraad als voorgenomen duurzaamheidsmaatregelen. Hiernaast zijn enkele besparingen gerealiseerd op onderhoudsuitgaven. Deze besparingen belopen gezamenlijk circa € 1,5 miljoen per jaar. Het bestuur heeft in haar projecties slechts beperkt gebruik gemaakt van inkomensafhankelijke huurstijgingen boven inflatie, namelijk 1,5%. Bovenstaande maatregelen betekenen dat het de verwachting van het bestuur is dat de toegelaten instelling zonder wezenlijke aanpassingen in de bedrijfsvoering beperkt gebruik hoeft te maken van de verruiming van het huurbeleid om aan de in de sector gebruikelijke kengetallen te kunnen blijven voldoen. Op grond hiervan is de jaarrekening opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

2. Grondslagen voor waardering van activa en passiva en resultaatbepaling De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten tenzij anders vermeld. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.


70

Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld. Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: Sociaal vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens, alsmede op de uitgangspunten en aannames zoals die overeengekomen zijn in de handreiking van de RJ 645. De interne beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid en technische meerjaren onderhoudsplanningen waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus. Commercieel vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-yield contractverlengingen en, -opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige.


71

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder materiële vaste activa en onder vastgoedbeleggingen): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door Domijn zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw- en transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan de fase einde definitiefase in het besluitvormingsproces van Domijn. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen. Vastgoed bestemd voor de verkoop en Voorraad gronden ontwikkelposities: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en gronden ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat. Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name:  De verwerking van projectontwikkelingresultaten;  De verwerking van de transitorische rente in de vrijval van (dis)agio n.a.v marktwaardeberekening leningenportefeuille.  De uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen de commerciële en fiscale waarde van de te verkopen woningen;  de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen  de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten. Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan. Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Domijn zijn de financiële gegevens verwerkt van Domijn en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin Domijn een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht. Vanaf de oprichting-/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichting-/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa, tenzij in specifieke situaties hiervan wordt afgeweken.


72

Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; de consolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd (100%) Domijn Projecten B.V. (100%) IT Woon B.V. (100%) Domijn Horeca B.V. (100%, geliquideerd per 01-09-2012) Hoge Bothof Ontwikkeling B.V. (100%) Domijn Projecten B.V. De activiteiten van Domijn Projecten B.V. bestaan uit het ontwikkelen, beheren en exploiteren van registergoederen. Tevens is als doel gesteld het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en financieren van andere ondernemingen en vennootschappen. Domijn Projecten B.V. heeft een deelneming in VOF Heemaf (37,5%). IT Woon B.V. De activiteiten van IT Woon B.V. bestaat uit het verzorgen van de ICT voor Domijn, WBO Wonen en derden. Domijn Horeca B.V. De activiteiten van Domijn Horeca B.V. bestaan uit het exploiteren van een horecaonderneming, het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan, het uitvoeren van sociaal-cultureel werk en het bevorderen van de leefbaarheid in de Gemeente Enschede. Het in deze vennootschap aanwezige onroerend goed en horeca-exploitatie is in 2011 verkocht. Domijn Horeca B.V. is op 1 september 2012 geliquideerd. Hoge Bothof Ontwikkeling BV Per 1 november 2012 heeft Domijn het aandeel (50%) in de Hoge Bothof Ontwikkeling B.V. overgenomen van Ons Huis waardoor Domijn nu 100% aandeelhouder is geworden. De cijfers van Hoge Bothof Ontwikkeling B.V. zijn in de jaarrekening van 2012 voor het eerst meegeconsolideerd. De activiteiten bestaan uit het verwerven, ontwikkelen, bouwen en verkopen van onroerende zaken met name ten behoeve van de sociale volkshuisvesting alsmede het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en het financieren van andere ondernemingen en vennootschappen. De volgende verbindingen zijn niet geconsolideerd: Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een meerderheidsbelang (>50%) in deze deelnemingen of geen sprake is van meerderheidsbelang in de zeggenschap (>50%). Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex vof Per 2 april 2007 neemt Domijn Projecten B.V. deel in de Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex vof (VOF Heemaf). De andere deelnemers zijn WBO Projecten B.V. en Plegt-Vos Projecten IX BV. Domijn Projecten B.V. neemt voor 37,5%, WBO Projecten B.V. voor 12,5%, en Plegt-Vos Projecten IX BV neemt voor 50% deel in de VOF Heemaf. De activiteiten van de Vof Heemaf bestaan uit het ontwikkelen en doen bouwen van appartementen zowel voor de koop- als huursector en de herontwikkeling van het gebouw “Het Heim”. Overige verbindingen Voorts heeft de Woningcorporatie Domijn naast bovengenoemde belangen de volgende verbindingen:  WOM Laares Beheer B.V. (20%)  WOM Laares C.V. (19%)  VOF DnA (50%)  VOF GOS (50%)  Stedelijk Wonen Holding B.V. (50%)


73

Stelselwijziging Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting gepubliceerd. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de vorige versie zijn:  het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening  het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie  het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed hetgeen doorwerkt bij impairments en voorzieningen voor onrendabele investeringen  het is niet langer toegestaan om bij de bepaling van de bedrijfswaarde de rentabiliteitswaarde correctie op de leningenportefeuille toe te passen  het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting  de methode van afschrijvingen  de verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (V.o.V.)  positieve en negatieve resultaten binnen gecombineerde bouwproducten kunnen niet langer gesaldeerd worden. De Richtlijn is van kracht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012. In 2012 zijn naast de overgang naar de herziene RJ645 geen andere stelselwijzigingen doorgevoerd door Domijn. Zoals toegelicht onder het hoofd ‘Kwalificatie sociaal vastgoed’ van deze toelichting zijn de visie, missie en het beleid van Domijn er primair op gericht om volkshuisvestelijke doelen te realiseren. Het sociaal vastgoed wordt dan ook vooral gezien als bedrijfsmiddel om sociale doelen te realiseren. Domijn blijft evenals voorgaande jaren het sociaal vastgoed waarderen tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor het sociaal vastgoed de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere huren, eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit van het bezit zien voor de resterende levensduur. Tot en met 2011 werd bij de bedrijfswaarde conform de Richtlijn 645 versie 2005 rekening gehouden met een rentabiliteitswaardecorrectie. Dit is het verschil tussen de nominale waarde van de leningen en de rentabiliteitswaarde. In de huidige bedrijfswaarde is deze rentabiliteitswaardecorrectie niet langer toegestaan om aansluiting te waarborgen met de bestaande Richtlijnen. Tevens werd tot en met 2011 niet afgeschreven op de bedrijfswaarde. In het huidige stelsel worden de kosten van het actief stelselmatig toegerekend aan de levensduur in de vorm van jaarlijkse afschrijvingen die ten laste van het resultaat worden gebracht. De actuele waarde voor het commercieel vastgoed was voorheen ook de bedrijfswaarde. In het nieuwe stelsel is de actuele waarde de marktwaarde in verhuurde staat. Een en ander is voor sociaal vastgoed nader toegelicht bij de grondslagen voor waardering van ‘Materiële Vaste Activa’ en voor commercieel vastgoed bij ‘Vastgoedbeleggingen’. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van € 205 miljoen.


74

De toename van het eigen vermogen per 1 januari 2012 als gevolg van de stelselwijziging kan als volgt worden gespecificeerd. Eigen vermogen per 1 januari 2012, voor stelselwijziging: Materiële vaste activa (model oud): Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden Onroerende zaken in ontwikkeling

155 mln.

632 mln. 20 mln. 33 mln. -685 mln.

Materiële vaste activa (model nieuw): Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

701 mln. 26 mln. 727 mln.

Vastgoedbeleggingen (model nieuw): Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

136 mln. 20 mln. 1 mln. 157 mln.

Financiële vaste activa Voorzieningen Eigen vermogen per 1 januari 2012, na stelselwijziging

-1 mln. 7 mln. 360 mln.

Financiële vaste activa Zowel in het oude als in het nieuwe stelsel wordt alleen voor sociaal vastgoed een belastinglatentie opgenomen voor de verwachte verkopen binnen 5 jaar. Onder het nieuwe stelsel wordt - zoals hiervoor toegelicht - de actuele waarde voor het sociaal vastgoed bepaald met de gewijzigde bedrijfswaarde (zoals hiervoor toegelicht) en voor commercieel vastgoed de marktwaarde in verhuurde staat, hetgeen ook invloed heeft op de belastinglatentie. Voorzieningen De voorziening voor onrendabele investeringen is bepaald aan de hand van de gewijzigde actuele waarde (zoals hiervoor toegelicht). Resultaat Het resultaat over 2011 is als gevolg van de stelselwijziging afgenomen met EUR 42 miljoen tot een bedrag van EUR -17 miljoen. De afname van het resultaat over 2011 als gevolg van de stelselwijziging kan als volgt worden gespecificeerd: Resultaat over 2011, voor stelselwijziging: Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Belastingen Resultaat over 2011, na stelselwijziging


25 mln. -1 mln. -35 mln. - 6 mln. 1 mln. -1 mln. -17 mln.

75

Presentatiewijzigingen In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans is een aantal posten toegevoegd, zoals sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie (voorheen samengevoegd als onroerende en roerende zaken in exploitatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (voorheen onroerende zaken in ontwikkeling). Ook is een nieuwe categorie vastgoedbeleggingen toegevoegd bij de activa, waar de hiervoor genoemde posten onderdeel van zijn. Tevens is voor de resultatenrekening naast een uitgebreider categoraal model tevens een functioneel model als optie voorgeschreven. Domijn kiest voor het categorale model. Financiële instrumenten Domijn kent, mede naar aanleiding van het verleden en naar aanleiding van eigen opvattingen, een zeer gematigd dan wel conservatief beleid ten aanzien van het gebruik van derivaten. Dat is ook als zodanig opnieuw vastgesteld in het geactualiseerde treasurystatuut van november 2011. Binnen het treasurybeleid van Domijn dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten beperkt tot rentederivaten, maar geeft Domijn de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s door gebruik te maken van traditionele instrumenten (bijvoorbeeld contractuele renteafspraken met geldgevers over bestaande leningen, of het afsluiten van leningen met uitgestelde storting). In de voorstellen voor het afsluiten van rentederivaten dient de toegevoegde waarde in vergelijking met traditionele instrumenten aangetoond te worden. In hoofdstuk 10.7 Treasury van het volkshuisvestingsverslag, wordt nader ingegaan op het gehanteerde treasurybeleid van Domijn en aanwezige financiële instrumenten. Financiële instrumenten omvatten bij Domijn vorderingen, liquide middelen en langlopende en kortlopende schulden. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Na de eerste opname worden financiële instrumenten gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op vorderingen wordt een noodzakelijke geachte voorziening getroffen voor risico van oninbaarheid. Daarnaast omvatten de financiële instrumenten bij Domijn tevens afgeleide financiële instrumenten. Afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen reële waarde en wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Domijn maakt gebruik van interest derivaten om interestrisico’s af te dekken. Daarbij wordt kostprijshedge accounting toegepast. De toepassing van kostprijshedge accounting leidt tot de volgende uitzondering op de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor afgeleide financiële instrumenten. Bij het toepassen van het kostprijshedge accounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winst- en verliesrekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt gewaardeerd. Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt wordt het derivaat niet geherwaardeerd. Domijn past kostprijshedge accounting toe voor de interest derivaten die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende leningen. Eveneens past Domijn kostprijshedge accounting toe voor de interest derivaten die het renterisico op toekomstige financieringtransacties afdekken, in zoverre deze transacties zeer waarschijnlijk zullen plaatsvinden. De resultaten uit het niet-effectieve deel van de hedgerelatie worden in de winst- en verliesrekening opgenomen. Indien een interest derivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor ‘hedge accounting’, afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies wordt overgeboekt naar de winst- en verliesrekening.


76

Voorwaarden aan hedge accounting Domijn, ondersteund door haar externe adviseur, documenteert de hedgerelaties en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge respectievelijk dat er geen sprake is van overhedges. De effectiviteitstest vindt plaats door vergelijking van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument met de afgedekte positie. Indien sprake is van een overhedge wordt de hiermee samenhangende waarde op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-enverliesrekening verwerkt. Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. Indien er geen sprake is van agio of disagio is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Langlopende schulden en overige financiële verplichtingen Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt tezamen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. Indien er geen sprake is van agio of disagio is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. Bijzondere waardeverminderingen financiële activa Een financieel actief dat niet tegen reële waarde wordt verantwoord met waardewijzigingen in de winst-enverliesrekening wordt op iedere verslagdatum beoordeeld om te bepalen of er objectieve aanwijzingen bestaan dat het actief een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Een financieel actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een bijzondere waardevermindering indien er objectieve aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan die een negatief effect heeft gehad op de verwachte toekomstige kasstromen van dat actief en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt. Objectieve aanwijzingen dat financiële activa onderhevig zijn aan een bijzondere waardevermindering omvatten het niet nakomen van betalingsverplichtingen en achterstallige betaling door een debiteur, herstructurering van een aan Domijn toekomend bedrag onder voorwaarden die Domijn anders niet zou hebben overwogen, aanwijzingen dat een debiteur of emittent failliet zal gaan, en het verdwijnen van een actieve markt voor een bepaald effect. Aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen van vorderingen en beleggingen die door Domijn worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs worden zowel op het niveau van specifieke activa als op collectief niveau in aanmerking genomen. Van alle individueel significante vorderingen en beleggingen wordt beoordeeld of deze specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering. Alle individueel significante vorderingen en beleggingen waarvan is vastgesteld dat deze niet specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering worden vervolgens collectief beoordeeld op een eventuele waardevermindering die zich al heeft voorgedaan maar nog niet is vastgesteld. Van individueel niet significante vorderingen wordt collectief beoordeeld of deze onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering door samenvoeging van vorderingen met vergelijkbare risicokenmerken. Bij de beoordeling van de collectieve waardevermindering gebruikt Domijn historische trends met betrekking tot de waarschijnlijkheid van het niet nakomen van betalingsverplichtingen, het tijdsbestek waarbinnen incassering plaatsvindt en de hoogte van gemaakte verliezen. De uitkomsten worden bijgesteld als Domijns leiding van oordeel is dat de huidige economische en kredietomstandigheden zodanig zijn dat het waarschijnlijk is dat de daadwerkelijke verliezen hoger dan wel lager zullen zijn dan historische trends suggereren. Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrekking tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd financieel actief wordt berekend als het verschil tussen de boekwaarde en de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de oorspronkelijke effectieve rente van het actief. Verliezen worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Rente op het aan een bijzondere waardevermindering onderhevige actief blijft verantwoord worden via oprenting van het actief.


77

Bijzondere waardeverminderingsverliezen onder de (geamortiseerde) kostprijs van de beleggingen in effecten die tegen reële waarde worden gewaardeerd, met verwerking van waardewijzigingen in het eigen vermogen, worden direct ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord. Als in een latere periode het actief, onderhevig aan een bijzondere waardevermindering, stijgt en het herstel objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die plaatsvond na de opname van het bijzondere waardeverminderingsverlies wordt het bedrag uit hoofde van het herstel opgenomen in de winst-enverliesrekening. Classificatie vastgoed naar typologie Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overige sociale vastgoed. Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatsteun voor Domijn. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar. Kwalificatie sociaal vastgoed Domijn heeft de keuze gemaakt om over te gaan naar een waardering tegen actuele waarde. Domijn kwalificeert haar sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel. Eén van de argumenten is dat Domijn haar vastgoed aanhoudt voor verhuur aan anderen en dat het vastgoed een bedrijfsmiddel is om doelgroepen op passende wijze te huisvesten en niet primair om huuropbrengsten of waardestijging te realiseren.

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Domijn waardeert haar sociaal vastgoed volgens het actuele waardemodel conform RJ 212. Dit houdt in dat de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde gehanteerd wordt. Domijn zal in de praktijk de bedrijfswaarde toepassen omdat deze veelal lager is dan de vervangingswaarde. Bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de netto kasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. In de Toelichting op de afzonderlijke balansposten onder punt 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Domijn is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan.


78

Afschrijvingen De afschrijvingen worden berekend volgens lineaire methode op basis van de economische levensduur. De volgende economische levensduren worden gehanteerd: Component: economische levensduur: Casco: 50 jaar (minimaal 15 jaar) Installaties: 20 jaar. Garages : 50 jaar Bedrijfsruimten: 50 jaar Overige roerende zaken: 15 jaar. Op grond wordt niet afgeschreven Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht Waardemutatie Waardevermeerderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen verwerkt. Waardevermeerderingen die echter een terugname zijn van eerder ten laste van de winsten verliesrekening verwerkte waardeverminderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) worden echter in de winst- en verliesrekening verwerkt, en wel onder de post “Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa”. Waardeverminderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor in het verleden waardevermeerderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen zijn verwerkt, rekening houdend met de realisatie van dergelijke waardeveranderingen door afschrijvingen. Indien de waardevermindering hoger is wordt het meerdere ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post “Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa”. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de bedrijfswaarde. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. Het toegepaste percentage bedraagt 2,5%. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door Domijn zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan de fase einde definitiefase in het besluitvormingsproces van Domijn. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans.


79

Voorraad gronden ontwikkelposities De voorraad gronden ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op het moment dat gronden ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling. Als de gronden ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de gronden ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven. De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd: Kantoorpanden Vervoermiddelen Inventaris Automatisering

35 jaar (lineair) 5 jaar (lineair) 10 jaar (lineair) 3 – 7 jaar (lineair)

Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Hypothecaire zekerheden De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat. Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Domijn actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Domijn die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop Domijn actief is. In de Toelichting op de afzonderlijke balansposten onder punt 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Domijn is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan.


80

Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Waardemutatie De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De onroerende zaken die in het kader van een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Domijn een terugkooprecht of -plicht kent worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste verwerking). De actuele waarde na eerste verwerking is de marktwaarde op basis van de regeling verkoop onder voorwaarden. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtwaarde wordt aan de creditzijde van de balans onder de langlopende schulden een terugkoopverplichting opgenomen. Deze schuld is een inschatting, gebaseerd op de reële waardeontwikkeling van het achterliggende actief. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd in overeenstemming met de contractvoorwaarden. De waardemutaties in onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden rechtstreeks in de winst-enverliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. De waardemutaties inzake de terugkoopverplichting worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening in de post “Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” verantwoord. De (onder)grond behorende bij de transactie wordt uitgegeven door middel van uitgifte in erfpacht. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting en/of recht die/dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting/recht wordt jaarlijks gewaardeerd. De waarde wordt jaarlijks getoetst aan marktontwikkelingen o.b.v. de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het CBS en gesplitst naar type woning. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord, indien terugkoop na één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder langlopende schulden verantwoord. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winsten-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. Het toegepaste percentage bedraagt 2,5%.


81

De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door Domijn zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan de fase einde definitiefase’ in het besluitvormingsproces van Domijn. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans.

Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van Domijn gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Domijn garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door Domijn ten behoeve van deze deelneming. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde. Domijn heeft geen deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend. De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd Financiële instrumenten. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Eventuele winsten of verliezen worden verantwoord onder financiële baten en lasten. Te vorderen BWS subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De contante waarde van de subsidie inclusief vervallen rente wordt als vordering opgenomen. Bijzondere waardeverminderingen Vaste activa, niet zijnde sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoedbeleggingen, met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde.


82

Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor verkoop betreft gronden ontwikkelposities die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De gronden ontwikkelposities worden gewaardeerd tegen de overeengekomen verkoopprijs. Overige voorraden Onderhoudsmaterialen Waardering van onderhoudsmaterialen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Onderhanden projecten In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingspijs. De winst wordt verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruitontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen. Vorderingen De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofd Financiële Instrumenten. Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen. Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer:  sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden;  een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting;  het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de post ‘vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. De voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen is gewaardeerd tegen nominale waarde.


83

Voorziening deelnemingen De voorziening deelneming betreft de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen indien de corporatie zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk zich stellig heeft voorgenomen de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen. Voorziening uitgestelde beloning De voorziening voor uitgestelde personeelsbeloningen bestaat uit de toekomstige verplichtingen uit hoofde van jubilea uitkeringen en wordt bepaald op basis van de contante waarde van toekomstige aanspraken, rekening houdend met de achterliggende diensttijd, de leeftijd en het verwachte verloop (blijfkans) van het huidige personeelsbestand. Bij het contant maken is 5% als disconteringsvoet gehanteerd. De verwachte uittredingsleeftijd is 65 jaar. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.


84

3.

Grondslagen voor resultaatbepaling

Huuropbrengsten Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van Domijn. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoopresultaat koopprojecten. Verkoopresultaat bestaand bezit De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte). Verkoopresultaat koopprojecten De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen. De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten zijn gebracht en uit de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten.


85

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van financiering ten behoeve van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden hieronder verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en voornamelijk de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed). De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als Domijn de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar Domijn zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, klachtenonderhoud en contractonderhoud verantwoord. Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten.


86

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie), vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen. Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van Domijn in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen Domijn en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van Domijn.


87

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijshedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt toegepast, worden consistent met de aard van het instrument ingedeeld, vanaf de datum waarop de hedge accounting is beëindigd. Bepaling reële waarden Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereisen de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.


88

TOELICHTING OP DE AFZONDERLIJKE POSTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE BALANS (bedragen x € 1.000)

I. IMMATERIËLE VASTE ACTIVA Goodwill 2012 Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar - Betaalde goodwill - Waardeveranderingen verantwoord in winst- en verliesrekening

Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve afschrijving en waardeveranderingen Boekwaarde

2011

-

-

586 586-

-

-

-

In 2012 is 50% van de aandelen van de Hoge Bothof Ontwikkeling BV overgenomen van Woningstichting Ons Huis. Hierbij is goodwill betaald. Deze goodwill bestaat voor circa EUR 270.000 uit overdrachtsbelasting. Gegeven de nodige onzekerheden die samenhangen met het huidige stadium van ontwikkeling, alsmede de verwachting dat de totale ontwikkeling van het voormalige Polaroidterrein financieel als onrendabel dient te worden aangemerkt, is besloten de goodwill in 2012 in één keer ten laste van het resultaat te brengen.

II. MATERIËLE VASTE ACTIVA 1.

Sociaal vastgoed in exploitatie 2012 Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Bedrijfswaarde Mutaties in het boekjaar - Aankopen in sociaal vastgoed in exploitatie - Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Overboeking van ten dienste van exploitatie - Desinvesteringen - Overboeking naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Overboeking van/naar vastgoed in exploitatie - Afschrijvingen - Waardeveranderingen verantwoord in winst- en verliesrekening - Waardeveranderingen verantwoord in eigen vermogen Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve afschrijving en waardeveranderingen Bedrijfswaarde

2011

485.875 214.563 700.438

469.998 174.579 644.577

1.097 2.131

752 200

27.185

21.005

3.06273844030530.42720.356 120.445 136.242 511.743 324.937 836.680

4.4209716256427.74714.667 53.064 55.861 485.875 214.563 700.438

Het totaal aan ongerealiseerde herwaardering bedraagt eind 2012: 337,6 miljoen (2011: 219,9 miljoen).


89

Bedrijfswaarde De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt EUR 837 miljoen (2011: 700 miljoen). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden. De kasstroomprognose zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognose is ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, en erfpachtherzieningen. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component (en zijn omgerekend naar een normbedrag). Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt definieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. In de bedrijfswaarde zijn voor de komende 5 jaar 460 verkopen ingerekend met een verkoopwaarde van € 51 miljoen. De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting (prijspeil ultimo 2012). Onder aftrek van de kosten komt de gemiddelde nominale waarde per woning uit op ca. € 12.500,-. De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Bij de bedrijfswaardeberekeningen gelden voorts de volgende parameters: • jaarlijkse huurverhoging van voor de jaren 2013 t/m 2017 bedragen respectievelijk 3,75%, 1,75%, 2,0%, 2,25% en 2,0%; • jaarlijkse huurderving van 0,75% voor woningen, 10% voor niet zijnde woningen • mutatiegraad van 10% en huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar van 1,45%, 1,30%, 1,03%, 1,00% en 0,83% tot aan de eigen gedefinieerde markthuren ; • jaarlijkse stijgingen van de exploitatiekosten voor de jaren 2013 t/m 2017 van respectievelijk 1,75%, 2,0%, 2,25%, 2,0% en 2,0%, voor de onderhoudslasten van 1,5%, 2,0%, 2,25%, 2,48% en 3,0% en voor de beheerkosten van 1,75%, 2,0%, 2,25%, 2,0% en 2,0%; • verwachte economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar; • disconteringsvoet van 5,25%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepalingen van RJ 121; • kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model. Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.


90

2.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2012 Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar - Wijziging als gevolg van herziene verdeling huur-koop - Investeringen - (Terugnemingen van) waardeverminderingen - Overboeking van onderhanden projecten - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overboeking voorziening onrendabele investeringen en herstructurering - Overboeking naar planmatig onderhoud - Overboeking naar kortlopende schulden - Overboeking van/naar voorraad - Overboeking naar activa in exploitatie Saldo Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve waardeverminderingen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Boekwaarde

41.249 15.29925.950

48.204 29.225-

1.050-

2011 36.766 36.766

229 27.570 21.430-

6.131

53115227.185-

21.005-

9.939-

10.816-

61.585 45.574-

41.249 15.299-

16.011

2.311-

25.950

In het boekjaar werk terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad EUR 1,46 miljoen aan bouwrente geactiveerd (2011: EUR 1,15 miljoen). Bij niet-specifieke gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 2,5% (2011: 2,5%).

3.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2012 Stand per 1 januari Verkrijgingsprijzen C umulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde Mutaties in het boekjaar - Investeringen - Desinvesteringen - Afschijvingen - Overboeking van in ontwikkeling naar ten dienste van de exploitatie Saldo Stand per 31 december Verkrijgingprijzen C umulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde


2011

24.496 16.3998.097

23.127 14.9378.190

1.159

1.538

1.458299-

1.46216993-

25.655 17.8577.798

24.496 16.3998.097

91

III. VASTGOEDBELEGGINGEN

4.

Commercieel vastgoed in exploitatie 2012 Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Marktwaarde

136.797 929135.868

Mutaties in het boekjaar - Aankopen in commercieel vastgoed in exploitatie - Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Desinvesteringen - Overboeking van/naar sociaal vastgoed in exploitatie - Hoge Bothof Ontwikkeling BV - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Marktwaarde

2011 124.873 4.982 129.855

1.234 194

1.107 45

1.480 1.983295 9.554 7.4103.364

11.745 1.154181

147.571 8.339139.232

136.797 929135.868

5.9116.013

Het totaal aan ongerealiseerde herwaardering bedraagt eind 2012 € -9,5 miljoen (2011: € -15,9 miljoen). In 2012 is 50% van de aandelen in de Hoge Bothof Ontwikkeling BV overgenomen. Hierdoor kreeg Domijn een 100% belang. De deelneming wordt met ingang van 2012 mee geconsolideerd. Actuele waarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt EUR 139 miljoen (2011: EUR 136 miljoen). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief zijn. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn: - een disconteringsvoet van ca. 7,5%; - een exit yield na 15 jaar van 7,5%. De op de markt, waarop de toegelaten instellingen actief, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand gekomen in samenwerking met een extern taxateur. In 2012 is de DC F methode toegepast en wordt de hoogste waarde verantwoord van het uitpondscenario en het scenario van doorexploiteren. Bedrijfswaarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt EUR 167 miljoen (2011: EUR 161 miljoen). Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde wordt verwezen naar punt 1. van deze toelichting. Hypothecaire zekerheden Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen met borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.


92

5.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari C ontractprijs (verkochte woningen) C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties per 1 januari - Investeringen - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking van vastgoed bestemd voor de verkoop - Desinvesteringen - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking naar vastgoed bestemd voor de verkoop - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december C ontractprijs (verkochte woningen) C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

2012

2011

20.743 83319.910

17.666 17.666

1.484

2.987

738

971

1.544-

881-

881203-

8332.244

21.421 1.71419.707

20.743 83319.910

Het aantal woningen opgenomen onder 'Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden' bedraagt eind 2012: 161 (2011: 155). Dit zijn allemaal woningen verkocht met Koopgarant. 6.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2012

2011

Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari

8.428 7.757671

3.464

Mutaties in het boekjaar - Investeringen - Waardeveranderingen - Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking naar voorraden/kortlopende schulden - Overboeking voorziening voor onrendabele investeringen Saldo

2.934 7281.671276 173 984

8.375 7.75710.8156.980 424 2.793-

10.140 8.4851.655

8.428 7.757671

Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde

3.464

Zie voor de toelichting van de geactiveerde bouwrente de toelichting onder punt 2. van deze toelichting. IV. FINANCIËLE VASTE ACTIVA 7.

Deelnemingen Deelneming VOF Heemaf Deelneming Stedelijk Wonen Holding BV Deelneming VOF DnA Deelneming VOF GOS Deelneming Hoge Bothof Ontwikkeling BV


2012 43 8 9.220 9.271

2011 276 173 6 8.911 4.809 14.175

93

Verloop deelnemingen: • VOF Heemaf Stand per 1 januari Storting / uitbetaald Resultaat Overheveling naar voorziening deelnemingen Stand per 31 december

276

276-

• Stedelijk Wonen Holding BV Stand per 1 januari C orrectie beginbalans Storting / uitbetaald Resultaat Stand per 31 december

276

173 18-

216 142-

11243

• VOF DnA Stand per 1 januari Storting / uitbetaald Resultaat Stand per 31 december

173

6 68 8

• VOF GOS Stand per 1 januari C orrectie beginbalans Storting / uitbetaald Resultaat Stand per 31 december

8.911 2311 9.220

• Hoge Bothof Ontwikkeling BV Stand per 1 januari Overname aandelen HBO Storting / uitbetaald Resultaat Stand per 31 december 8.

318 1 43-

843 800376

7.888 750 273 8.911

4.761

-

48 4.809

Latente belastingvordering(en) Latente belastingvordering inzake opgenomen leningen: Nominale waarde leningenportefeuille per 1 januari 2008 Marktwaarde op basis van VSO2 per 1 januari 2008 Verschil

438.607 418.955 19.652

Latente belastingvordering (25%) per 1 januari Toevoeging in verband met gewijzigde marktwaarde Vrijval in boekjaar C orrectie vrijval 2008 en 2009 Latente belastingvordering per 31 december

2.456 6141.842

3.070 6142.456

De restant looptijd van dit tijdelijke verschil bedraagt ultimo 2012 nog 3 jaar. De verdeling van de latentie (verrekenbare tijdelijke verschillen) en compensabele verliezen is als volgt:

Verrekenbare tijdelijke verliezen



Onder Fin. Vaste Activa

2012 Onder vlottende activa

1.228

614

1.842

1.228

614

1.842



1.842

614

2.456

1.842

614

2.456

Totaal

Totaal

94

Latente belastingvordering inzake woningverkopen: Het tijdelijke verschil inzake sociaal en commercieel vastgoed waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht bedraagt EUR 13,7 miljoen. De fiscale waarde van dit vastgoed is hoger dan de boekwaarde (bedrijfswaarde). De gewaardeerde latente belastingvordering bedraagt nominaal EUR 3,4 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). Fiscale waarde te verkopen woningen voor de komende vijf jaar C ommerciële waarde te verkopen woningen voor de komende vijf jaar Verschil

41.113 27.421 13.692

Latente belastingvordering (25%) per 1 januari Vorming in boekjaar Latente belastingvordering per 31 december



5.018 1.6053.413

6.708 1.6905.018



2.730

683

3.413

2.730

683

3.413



4.015

1.004

5.019

4.015

1.004

5.019

Totaal

Totaal

Latente belastingvorderingen inzake compensabele verliezen: Als gevolg van de invoering van de integrale VPB heffing bij woningcorporaties in 2008 zijn enkele tijdelijke verschillen ontstaan tussen de fiscale waardering en de commerciële waardering. Als gevolg hiervan ontstonden latenties. Op basis van de aangiftes VPB tot en met 2010 is het totaal van het fiscale compensabele verlies opgelopen tot ruim € 73 miljoen. Dit verlies is met name ontstaan door afboekingen als gevolg van dalende WOZ-waardes. Hiervoor zou in principe een actieve latentie moeten worden gevormd. Om deze latentie te kunnen vormen dient Domijn in de toekomst positieve fiscale resultaten te gaan realiseren. Zoals gezegd zijn de fiscale verliezen van Domijn met name het gevolg van waardedalingen van het bezit gebaseerd op de WOZ ontwikkeling. Op dit moment bestaat er een grote onzekerheid ten aanzien van de ontwikkeling van de WOZ waardebepaling in de komende jaren. Vanwege deze onzekerheid is besloten af te zien van het vormen van een actieve latentie uit hoofde van compensabele verliezen. 9.

Leningen u/g Stand 1 januari Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar: - Verstrekkingen - Aflossingen - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december Aanafschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

3.025

3.706

3.025

3.706

250 1501189

3.125 113.114

681681-

3.025 3.025

Betreft een achtergestelde lening via de Provincie Overijssel en heeft een looptijd van tien jaar en loopt tot 2015. Daarnaast is er in 2012 een lineaire lening verstrekt van € 250.000,- (inzake huurkoopverplichting) met een looptijd van 20 jaar en een rentepercentage van 3,5% aan Stichting Huize Heilige Hubertus. Tevens is er een lening verstrekt aan de VOF Heemaf.


95

10. Te vorderen BWS-subsidies Stand 1 januari Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

841

1.245

841

1.245

Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging rente - Ontvangen BWS-subsidies Saldo

51 351300-

73 477404-

Stand per 31 december Aanafschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

841 300541

1.245 404841

Het kortlopende deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt EUR 244.000,- (2011: EUR 319.000,-). I. Voorraden 2012 11. Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed bestemd voor de verkoop Voorziening

2011

1.995

3.844

1.995

3.844

Dit betreft een tweetal grondposities welke al wel zijn verkocht maar nog niet zijn geleverd.

12. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Kosten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Voorziening

13. Overige voorraden Onderhoudsmaterialen

-

-

302 302

263 263

II. Onderhanden projecten Geactiveerde kosten, toegerekende winsten verminderd met verliezen - Overboeking naar sociaal vastgoed in ontwikkeling Af: gedeclareerde termijnen kopers

6.393

-

5.398995

III. Vorderingen

14. Huurdebiteuren In de vorderingen huurdebiteuren is een bedrag begrepen ad EUR 107.000,- (2011: EUR 70.00,-) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. Dit betreft bijzondere betalingsafspraken met huurders. Huurachterstand actieve contracten Huurachterstand vertrokken bewoners Dubieuze debiteuren Overige vorderingen achterstand Betalingsregelingen Voorziening dubieuze debiteuren Totaal

1.114 1.186 401 547 107 1.3801.975

725 868 278 456 70 7121.685

De achterstand van de actieve contracten bedroeg 1,15% (2011: 0,77%) van de bruto jaarhuur. De huurachterstand kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd.


96

Specificatie huurachterstand naar maanden Aantal Tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden 3 tot 4 maanden 4 tot 5 maanden 5 tot 6 maanden 6 maanden of meer Totaal actieve contracten Totaal vertrokken huurders Totaal betalingsregelingen Totaal huurdebiteuren

257 549 124 60 32 24 59 1.105 1.071 236 2.412

Bedrag 2012 52 280 112 84 54 55 477 1.114 1.587 106 2.807

15. Gemeenten Nog te ontvangen Subsidies WVG aanpassingen Totaal

369 413 113 64 21 10 31 1.021 931 191 2.143

Bedrag 2011 84 229 112 98 42 24 136 725 1.146 70 1.941

43 198 241

40 241 281

56 56

682 23 74 779

Aantal

Geen van bovenstaande vorderingen heeft een looptijd van langer dan 1 jaar.

16. Vordering op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vordering Hoge Bothof BV Vordering VOF Beekveld Vordering VOF Heemaf

Alle vorderingen hebben een looptijd van korter dan 1 jaar.

17. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzet belasting Premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting Totaal

14

14

-

18. Overige vorderingen Overige vorderingen overige debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren

Overige vorderingen Te ontvangen van verzekeringmaatschappij Totaal

19. Overlopende activa Kortlopende deel belastingen Te verrekenen vennootschapsbelasting Te verrekenen creditnota's Nog te ontvangen bedragen Vooruitbetaalde kosten Vooruitbetaalde rente en aflossing Vooruitbetaalde rente-instrumenten (cap) Overig Totaal

834 99735

530 36494

307 149 1.191

191 685

1.581

119

1.618 5.228 24 220 609 590 7 158

2.965

8.454

20 221 223 801

In de overlopende activa zijn geen bedragen opgenomen met een looptijd van langer dan 1 jaar.


97

IV. Liquide middelen Vrij opneembare banktegoeden Deposito's Kasgelden Totaal

946

6.099

1

13

947

6.112

2

2

De liquide middelen staan vrij ter beschikking en zijn terstond opeisbaar.

C. EIGEN VERMOGEN

20. Kapitaal

21. Overige reserves Saldo 1 januari correctie 1-1-2011 in verband met stelselwijziging waardemutaties vastgoed in exploitatie Jaarresultaat (uit resultaatverdeling) Saldo 31 december

343.690 121.370 26.991438.069

129.856 177.117 53.722 17.005343.690

Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening.

D. VOORZIENINGEN

23. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen - Vrijval ten gunste van resultaat - Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Overboeking naar Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 31 december

2012 8.066

877-

7.189

2011 1.512

6.554

8.066

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten. Naar verwachting lopen alle bedragen in de voorziening binnen 1 jaar af.

24. Voorziening deelnemingen Deelneming WOM Laares BV Deelneming VOF Heemaf Totaal • WOM Laares BV Stand per 1 januari Resultaat Stand per 31 december

• VOF Heemaf Stand per 1 januari Overheveling van deelnemingen Storting / uitbetaald Resultaat Stand per 31 december


2012 135 133 268

134 1

2011 134 134

220 86-

135

134

27687496 133

-

-

98

25. Overige voorzieningen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen - Vrijval ten gunste van het resultaat Stand per 31 december

332

43 29-

217

122 7-

346

332

21.884

28.295

Betreft de voorziening inzake jubileumverplichtingen.

E. LANGLOPENDE SCHULDEN 26. Leningen overheid Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties Saldo Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar Stand per 31 december

2.506-

19.378 19.378 1.461-

6.411-

21.884 21.884 1.386-

17.917

20.498

496.977

499.894

27. Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties Saldo Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar Stand per 31 december

26.000 10.000 32.467-

500.510 500.510 10.567-

10.000 6.0006.917-

496.977 496.977 32.466-

489.943

464.511

15.728

14.000

28. Leningen collegiaal Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties Saldo

1.728

15.728

Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar

15.728 14.000-

Stand per 31 december

1.728


15.728 15.728

15.728

99

Specificatie naar restant looptijd: Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Leningen collegiaal

31-12-2012 >5 jaar 13.634 409.523 423.157

31-12-2012 > 1 jaar 17.917 489.943 1.728 509.588

31-12-2011 31-12-2011 >5 jaar > 1 jaar 15.586 20.499 399.499 464.510 15.728 415.085 500.737

De leningsportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen Vastrentende leningen Variabel rentende leningen Extended leningen Basisrenteleningen Stand per 31 december

448.116 26.500

457.089 16.500

61.000

61.000

535.616

534.589

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Voor een overzicht van deze renteherzieningmomenten wordt verwezen naar punt de toelichting onder "Financiële instrumenten". De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode. De gemiddelde rentevoet (incl. roll-over leningen) van de leningen overheid bedraagt 4,44% (2011: 4,61%), die van de leningen kredietinstellingen 3,77% (2011: 4,23%) en die van de collegiale financiering 2,76% (2011: 2,76%). De gemiddelde rentevoet van alle uitstaande leningen bedraagt 3,59% (2011: 4,20%). Exclusief de rollover leningen bedraagt de gemiddelde rentevoet 3,76% (2010: 4,29%). De rente van de variabele rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn alle (op 1 na) gebaseerd op 1-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van 4 tot en met 14 punten boven Euribor. Het totaal door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt EUR 515,2 miljoen (2011: EUR 526,9 miljoen). Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningportefeuille bedraagt ultimo 2012 21 jaar (2011: 19 jaar).

29. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari C orrectie stand 1 januari Mutaties 2012 - Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht - Verminderen a.g.v. terugkoop - Waardemutaties terugkoopverplichting Stand per 31 december

20.061

2.222 1.55974819.976

17.666 49 3.958 88173120.061

Het aantal woningen opgenomen onder 'Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden' bedraagt eind 2012: 161 (2011: 155). Dit zijn allemaal woningen verkocht met Koopgarant.


100

F. KORTLOPENDE SCHULDEN 30. Schulden aan kredietinstellingen Kasgeldleningen Bankkrediet Kortlopend deel langlopende schulden kredietinstellingen Totaal

11.041 24.567 35.608

32.466 32.466

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) bedraagt per 31 december 2012 EUR 15 miljoen (2011: EUR 15 miljoen) en de rente Euribor plus 0,75%.

31. Schulden aan gemeenten Kortlopend deel langlopende schulden

1.461

1.386

8.349

5.112

32. Schulden aan leveranciers C rediteuren

33. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vof DnA Totaal

29 29

-

34. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelastingen Premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting Totaal

35. Overige schulden

5.913 217

4.517 270

6.130

4.787

3.947

2.963

In de overige schulden is een bedrag inbegrepen van € 2,4 miljoen (2011: € 2,4 miljoen) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar.

36. Overlopende passiva Vooruit ontvangen huur Huursubsidie Niet vervallen rente geldlening Vooruit ontvangen bedragen Nog te betalen bedragen Service- en stookkosten nog af te rekenen Verplichting restant uren personeel Overige Totaal


1.220 635 10.264 306 2.445 627 487 707

1.118 646 10.722 306 3.716 550 479 657

16.691

18.194

101

Financiële instrumenten Algemeen Domijn maakt in de normale bedrijfsuitoefening beperkt gebruik van financiële instrumenten die de onderneming blootstelt aan diverse risico's. Rente- en herfinancieringsrisico Het renterisico dat Domijn loopt bij renteherziening (€ 79,9 miljoen) en herfinanciering (€ 83,4 miljoen) bedraagt in totaal € 163,3 miljoen tot en met 2016. Domijn blijft hierbij jaarlijks onder de geldende norm voor renterisico van maximaal 15% die door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw wordt gesteld. Voor meer informatie rond de leningenportefeuille, zie hoofdstuk 10.7 Treasury in het volkshuisvestingsverslag.

Tegenpartijrisico Het tegenpartijrisico is het risico dat een tegenpartij in gebreke blijft en hierdoor haar verplichtingen niet meer kan nakomen. De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende instellingen: 2012 N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Nationale Waterschapsbank N.V. Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) Financiële instellingen (niet zijnde banken) Overige Totale stand leningen per 31-12

281.783 161.952 41.775 10.000 40.106 535.616

2011 300.677 142.385 38.915 10.000 42.612 534.589

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij de Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank . De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Gezien de omvang van de overige kredietverstrekkers is het risico beperkt. Valutarisico De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s. Prijsrisico De toegelaten instelling heeft geen beleggingen en loopt derhalve geen prijsrisico.


102

Reële waarde De reële waarde van de schulden/leningen aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2012 EUR 682,6 miljoen en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van een 6 maands-Euribor disconteringscurve. De boekwaarde bedraagt ultimo 2012 EUR 535,6 miljoen (2011: EUR 534,6 miljoen).

Niet in de balans opgenomen verplichtingen: 1.

Obligo WSW Per 31 december 2012 heeft Domijn een obligo van € 19,8 mln. (2011: € 20,3 mln.) van door het WSW verstrekte borgstellingen. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2011: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Ultimo 2012 bedraagt het schuldrestant dat door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gegarandeerd is € 515,2 mln. Het obligo ad. € 19,8 is opeisbaar indien blijkt dat het totale risicovermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar de liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij niet beschikken over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling op te kunnen vangen. Onzeker is thans of dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden.

2.

Wet Keten Aansprakelijkheid Domijn betaalt de BTW over de aan haar geleverde onderhouds- en nieuwbouwwerkzaamheden rechtstreeks aan de fiscus. Het deel van de genoemde kosten dat betrekking heeft op loonbelasting en sociale verzekeringen wordt gestort op geblokkeerde rekening van de bedrijven. Van deze rekeningen worden alleen de fiscus of uitvoerende instellingen sociale verzekeringen betaald. Het aansprakelijkheidsrisico is door deze maatregelen zeer laag.


103

3. Aangegane verplichtingen Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 17.692.313,Specificatie Projecten in ontwikkeling: P129015 Frankenhuis P129015A Frankenhuis GREX P129017 NB Juliana/Spanbedde GREX P129017A NB Juliana/Spanbedde OPEX P129017E GO Spanbeddestraat 5 won. P129020 NB 't Meuke Nieuwbouw P129021 Kop Parallelweg P129024 Uitbreidingsplan Hoeve-Oost P130027 GO Ariensplein Overdinkel 40 won. P130063A Weiland Stanco P139002 NB Troelstra Overdinkel P139011 NB Pr Bernhardstraat Overdinkel P139014 NB + GO Kulturhus Overdinkel P139018VGB GO Tjibbeknolstraat, Kerkhofweg Overdinkel P139019A GREX NB Willem de Gamestraat Overdinkel P150010A POH Op de WAL P150016A NB Laares 6 woningen P150114 GO Geraniumstraat 195 won. P150130 Grondexploitatie Wesselerbrink P150130D NB Bijvank fase 2 P150130F Het Lang, GO (Lutte, Denekamp), fase 1 P150130G NB Ramelerbrink P150130I NB Bijvank fase 5 P150130J Herinrichting brinken-Bijvank P150130K Inrichting openbare ruimten-Bijvank P150130L Aanleg nieuwe weg P150130SEP Wesselerbrink Soc. Econ. Plan P150131A Unieke Brinken-Lang Zuid P150131C Herininrichting openbare infra-Lang Zuid P150146 NB Schipholtstraat P150146A Schipholtstraat GREX P150146VGB PO Schipholtstraat P150294D Klooster Ariens P159010 NB De Kiepe P159025 NB Locatie Zenderenbrink P159046 GO Van Goolpandpand P159048 GO Esplanade WBW P159054A Blekerstraat Sloop 103-109 P159066 GO Raadhuisstraat 2, WBW P159073 NB Janninksweg/Blekerstraat 23 app. P159075 Zuiderspoorflat P159077 NB + GO Erve Leppink (Enschede Zuid) P159080 Sloop Molukkenstraat 3-11 P159081 Herontwikkeling Polaroid P159081D Polaroid gebouw Noord (Impossible)

in € 3.975.716 88.000 46.878 10.295 8.949 220.094 88.583 27.720 950 4.370 240.018 40.732 130.570 2.770 200.000 68.344 1.200.000 530.365 710.112 1.051 1.550.630 235.083 4.172 1.000 2.150 2.652 23.660 2.631 2.125 400 2.820 400 4.000 559.065 164.360 131.371 13.940 14.145 10.288 950 15.671 7.321.317 300 29.677 3.990 17.692.313

4. Borg Stedelijk Wonen Vastgoed BV Domijn heeft inzake Stedelijk Wonen Vastgoed BV een borgtocht aan de Rabobank afgegeven voor een maximale kredietlimiet van € 200.000,-. 5. Latente belastingverplichting Vof DnA Vanuit de Vof DnA is een latente belastingverplichting opgenomen inzake te betalen BTW van € 650.000,-. Naar de mening van de directie van VOF DnA is dit risico zeer beperkt. Om die reden is hiervoor geen voorziening opgenomen.


104

6. Afgesloten nieuwe financiering In 2012 zijn er afspraken gemaakt voor het aantrekken nieuwe financiering. Er zijn een tweetal leningen aangetrokken met een totale hoofdsom van € 29,4 miljoen. Deze worden in 2013 gestort. 7. Aansprakelijkheid m.b.t. deelname in VOF's Domijn heeft deelnemingen in een drietal VOF's, nl. VOF Heemaf, VOF DnA en VOF GOS. Hiervoor is Domijn hoofdelijk aansprakelijk voor alle verplichtingen die zijn/worden aangegaan. 8. Erfpacht Ten aanzien van onroerende zaken zijn er erfpachtverplichtingen aangegaan voor een periode van 50 jaren, eindigend op 3 juni 2060. De verplichting bedraagt in beginsel € 23.223 welke jaarlijks wordt herzien overeenkomstig een prijsindexcijfer en tienjaarlijks wordt herzien overeenkomstig een dan geldende kapitaalmarktrente. 9.

Huurverplichting Domijn heeft ten behoeve van de huur van het pand aan de Boulevard 1945 Enschede een huurovereenkomst afgesloten. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, en loopt van 1 januari 2010 t/m 31 december 2014. De ongeïndexeerde huurprijs bedroeg op 1 januari 2010 € 685.000 per jaar. Vervolgens vindt jaarlijks indexatie plaats. Hierdoor bedraagt de geïndexeerde huurprijs per 1 januari 2013 € 804.238 per jaar.

10. Verhuurderheffing De Eerste Kamer heeft het Belastingplan 2013 goedgekeurd. Dit betekent voor Domijn een te betalen verhuurderheffing van ca. € 220.000,- in 2013. Deze heffing is in de bedrijfswaarde ingerekend.


105

TOELICHTING OP DE POSTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE WINST & VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland. 2012 1.

HUUROPBRENGSTEN Netto huur Derving wegens leegstand en oninbaarheid

2011

92.200 3.02189.179

88.376 2.42585.951

3,30% 3,07%

2,75% 2,20%

Huurderving in % van de netto huur Huurachterstand in % van de netto huur De netto huur is per 1 juli 2012 verhoogd met gemiddeld 2,30% (2011: 1,22%). 2.

OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN Opbrengsten servicecontracten Derving wegens leegstand en oninbaarheid

3.

NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopresultaat koopprojecten

Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopopbrengst bestaand bezit Actuele waarde bestaand bezit Verkoopkosten bestaand bezit

2012

2011

5.646

5.308

5.646

5.308

2012

2011

4.275 35 4.310

4.974 781 5.755

9.650 4.9204554.275

10.246 4.6476254.974

Verkoopresultaat koopprojecten Netto omzet koopprojecten

35

Wijzing in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en Onderhanden projecten Uitbesteed werk

Aantal verkochte eenheden bestaand bezit Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten

4.

GEACTIVEERDE PRODUCTIE EIGEN BEDRIJF

5.

OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN


20.732 19.951-

35

781

68

65 32

1.639

2.975

756

974

-

106

BEDRIJFSLASTEN 2012 6.

AFSCHRIJVINGEN OP MATERIËLE VASTE ACTIVA Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

2011

30.765 1.445 32.210 2012

7.

8.

OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN VAN MATERIËLE VASTE ACTIVA Waardevermindering/terugname waardevermindering sociaal vastgoed in exploitatie Waardevermindering/terugname waardevermindering vastgoed in ontw. bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) Waardevermindering immateriële vaste activa Overige projectkosten

2011

20.540-

14.667-

29.697

22.406

586 29 9.772

171 7.910

LONEN EN SALARISSEN Bruto salarissen Uitzendkrachten Af: Ontvangen ziekengelden

9.

27.747 1.476 29.223

SOCIALE LASTEN

10. PENSIOENLASTEN

2012 10.544 421 9510.870

2011 10.654 541 8211.113

1.662

1.615

2.026

1.992

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) pensioenfonds daartoe ruimte laten en hiervan de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2012 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 106 procent. De geschatte dekkingsgraad is e marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. 11. ONDERHOUDSLASTEN Dagelijks onderhoud Mutatie onderhoud Overig onderhoud Planmatig onderhoud C ontractonderhoud Reeds verantwoord onder personeels- en overige bedrijfslasten

12. LEEFBAARHEID

13. LASTEN SERVICECONTRACTEN

2012 4.944 2.536 1.462 14.476 2.382 25.800 4.10621.694

2011 5.034 2.253 1.845 8.591 1.712 19.435 3.72615.709

677

529

5.643

4.694

2012

2011

14. BIJZONDERE WAARDEVERANDERINGEN VAN VLOTTENDE ACTIVA Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Grond- en ontwikkelposities -


-

107

15. OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Zakelijke lasten: Belastingen Verzekeringen C ontributie landelijke federatie

Overige lasten: Huisvestingskosten Beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Overige personeelskosten Bestuur- en toezichtskosten Diverse bedrijfslasten

2012

2011

3.809 354 104 4.267

3.865 309 113 4.287

1.392 2.199 1.364 1.147 70 2.431 8.603

1.396 2.363 1.164 1.833 78 1.900 8.734

16. NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie 7.410Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen 256productie (met betrekking tot commercieel vastgoed) Vrijval/dotatie voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (met betrekking tot commercieel vastgoed) Waardeveranderingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 8808.546-

5.9125.850-

83312.595-

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 17. WAARDEVERANDERINGEN VAN FINANCIËLE VASTE ACTIVA EN VAN EFFECTEN Financiële vaste activa 7Effecten 7-

1818-

18. OPBRENGSTEN VAN VORDERINGEN DIE TOT DE VASTE ACTIVA BEHOREN EN VAN EFFECTEN Financiële vaste activa Effecten -

19. ANDERE RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN Geactiveerde rente vastgoed in ontw. bestemd voor eigen exploitatie Rente te vorderen BWS-subsidies Rente op overige financiële vaste activa Rente op uitgezette middelen

1.462 49 4 293 1.808

20. WAARDEVERANDERINGEN VERPLICHTINGEN UIT HOOFDE VAN ONROERENDE ZAKEN VERKOCHTE VOORWAARDEN Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken 763

21. RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTEN Toegevoegde rente egalisatierekening Rente langlopende schulden Rente kortlopende schulden


21.8519621.947-

1.150 73 14 326 1.563

50-

22.6596622.725-

108

22. BELASTINGEN Acute belastingen boekjaar Acute belastingen voorgaande jaren Mutatie latente belastingen - Mutatie compensabele verliezen - Mutatie tijdelijke verliezen - Tariefswijzigingen

3.712

2.2192.219-

2.3041.408

Acute vennootschapsbelasting 2012: Op basis van de huidige inzichten zal het verwachte negatieve fiscale resultaat over 2012 ruim € 1,1 miljoen bedragen. Het totale fiscale compensabele verlies op basis van de aangiftes VPB tot en met 2010 is opgelopen tot € 73 miljoen. Vanwege de compensatie zal er over 2012 geen VPB worden betaald. Derhalve is in de resultatenrekening geen bedrag opgenomen voor te betalen vennootschapsbelasting over 2012.

23. RESULTAAT DEELNEMINGEN V.O.F. DnA WOM Laares C V Hoge Bothof BV V.O.F. Heemaf NC E Stedelijk Wonen BV VOF GOS

26606496130309 949-

3686 48 472643273 255

24. TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. Per 31 december 2012 bedroegen de vorderingen op verbonden partijen EUR 56.000,- terwijl de schulden aan verbonden partijen EUR 29.000,- bedroegen.


109

OVERIGE INFORMATIE A. Werknemers Ultimo 2012 had de corporatie 234 werknemers in dienst (2011: 237). Het aantal fte's ultimo 2012 was 210,48 (2011: 211,48). B.

Toerekening jaarresultaat Het onverdeelde negatieve resultaat 2012 bedraagt per saldo € 26.991.000,-. Voorgesteld wordt dit ten laste van de overige reserves te brengen.

C.

Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad

D. Specificatie Waardeveranderingen Materiële Vaste Activa Onrendabele toppen Enschede P150016 WOM de Laares P150016C WOM de Laares P150019 Transburg P150056 Stadsveld fase 3 P150061 Landbouw/Tarwestraat P150130 Bijvank GREX P150130C Vlierstraat P150130G Ramelerbrink P150130J Bijvank GREX P150130K Bijvank GREX P150130L Bijvank GREX P150130M Bijvank GREX P150130SEP Bijvank GREX P150131A Bijvank GREX P150131B Bijvank GREX P150131C Bijvank GREX P150131D Bijvank GREX P150200 VOF DnA P150282 Michaellokatie P150285A Windroosschool P150294D Klooster Ariens P159004 Dennebosweg P159016 Weth. Nijhuisstraat P159031 Thomas de Keyserstraat P159041 Humanitas de Klomp P159046 Van Goolpand P159048 Esplanade P159054 Robson terrein P159055 Oosterkerk P159059 Het Eulderink P159060 GOS Ontwikkeling P159061 Alfonsusplein P159068 Voermanstraat P159072 Boswinkel&Mekkelholt P159077 Erve Leppink P159078 Haaksbergerstraat 210 P159083 Varvik / Diekman P169006 Woonzorgcomplex Weerselo

2012 294.221259.508 6.609 66.17112.693 6.708.739 250.145 3.950.631 116.852 18.875 22.239 20.005 351.577 203.592 553.396 153.303 1.002.244 19.785791 119.303232 57 3.564 40.214 113.079 869.748 245.457 170.352 58.15726.067 31.774 10.203 21.59922.899 372.966155 3.183 38.83114.177.148

Haaksbergen P129015 Frankenhuis P129017 Juliana/Spanbed GREX P129025A Huisvesting 15 Livio P129036 Van Heijdenstraat

1.910.590 862.624 84.5051.6662.687.042


110

Losser P130067A 't Zijland fase 1 P139002 Troelstra Overdinkel P139018A GREX P139019 Willem de Gamestraat P139019A GREX P139022 De Plus P139023 De Oetkiek

942.264 300.00061.205 612.514 452.746 45.155 45.155 1.859.039

Overige projectkosten

28.932

Totaal

Onrendabele toppen in verband met groot onderhoud/renovatie:

18.752.162

2012

Enschede P150010A Op de Wal

118.249

P150114 Floraparkstraat

9.130.015

P150117 Vlierstraat

543.200

P150135 Rechtvelderbrink POH

203.943

P150142 C antatestraat

1.235.215 11.230.622

Losser P130025 POH Talmaplein 42 w.

417417Totaal


11.230.205

111


112


113

ENKELVOUDIGE BALANS VOOR RESULTAATBESTEMMING (bedragen x € 1.000)

A CT IVA

2012

2011

A. VASTE ACTIVA I. Immateriële vaste activa II. Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie Totaal materiële vaste activa

III. Vastgoedbeleggingen 4. C ommercieel vastgoed in exploitatie 5. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 6. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen

IV. Financiële vaste activa 7. Deelnemingen 8. Latente belastingvordering(en) 9. Leningen u/g 10. Te vorderen BWS-subsidies Totaal financiële vaste activa

Totaal Vaste Activa

-

-

836.680 16.011 7.760

700.438 25.950 8.054

860.451

734.442

129.678 19.707 1.655

135.868 19.910 671

151.040

156.449

18.274 3.958 302 541

14.734 5.857 63 841

23.075

21.495

1.034.566

912.386

1.995 302

3.844 263

2.297

4.107

B. VLOTTENDE ACTIVA I. Voorraden 11. Vastgoed bestemd voor de verkoop 12. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 13. Overige voorraden Totaal voorraden

II. Onderhanden projecten

III. 14. 15. 16. 17. 18. 19.

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

-

995

1.975 241 3.912 884 2.965

1.685 281 4.628 504 8.441

9.977

15.539

IV. Liquide middelen

124

5.655

Totaal Vlottende Activa

12.398

26.296

1.046.964

938.682

Totaal vorderingen

TOTAAL ACTIVA


114

PA SSIVA

2012

2011

C. EIGEN VERMOGEN 20. Kapitaal 21. Overige reserves 22. Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen

D. VOORZIENINGEN 23. Voorziening onrendabele investeringen 24. Voorziening deelnemingen 25. Overige voorzieningen Totaal voorzieningen

E. LANGLOPENDE SCHULDEN 26. Leningen overheid 27. Leningen kredietinstellingen 28. Leningen collegiaal 29. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken VOV Totaal langlopende schulden

2 465.060 26.991-

2 360.695 17.005-

438.071

343.692

7.189 281 329

8.066 1.053 317

7.799

9.436

17.917 489.943 1.728 19.976

20.498 464.511 15.728 20.061

529.564

520.798

35.608 1.461 8.235 29 6.118 3.437 16.642

32.466 1.386 5.052 4.755 2.963 18.134

71.530

64.756

1.046.964

938.682

F. KORTLOPENDE SCHULDEN 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36.

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

TOTAAL PASSIVA


115

ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000)

2012

Bedrijfsopbrengsten 1. Huuropbrengsten 2. Opbrengsten servicecontracten 3. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 4. Geactiveerde productie eigen bedrijf 5. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

2011

88.520 5.224 4.310 1.639 481 100.174

85.951 5.308 5.755 2.975 304 100.293

Bedrijfslasten 6. Afschrijving op materiële vaste activa 7. Overige waardeveranderingen op MVA 8. Lonen en salarissen 9. Sociale lasten 10. Pensioenlasten 11. Onderhoudslasten 12. Leefbaarheid 13. Lasten servicecontracten 14. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa 15. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

31.872 9.956 10.237 1.575 1.924 21.694 677 5.221 13.187 96.343

29.213 7.910 10.382 1.509 1.902 15.709 529 4.694 13.347 85.195

Bedrijfsresultaat

3.831

15.098

16. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

8.546-

12.595-

Financiële baten en lasten 17. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 718. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten 19. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1.775 20. Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV 763 21. Rentelasten en soortgelijke lasten 21.947Totaal financiële baten en lasten 19.416-

181.540 5022.72321.251-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

18.748-

22. Belastingen 23. Resultaat deelnemingen

24.1312.219641-

1.408 335

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

26.991-

17.005-

Netto resultaat

26.991-

17.005-


116

ENKELVOUDIG KASSTROOMOVERZICHT OVER 2012 (bedragen x € 1.000) 2012 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassing voor: • Afschrijvingen • Waardeveranderingen MVA, vastgoedbelegging en vl. activa • Dotatie/vrijval egalisatierekening • Dotatie/vrijval voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal • Voorraden • Onderhanden projecten • Vorderingen • Effecten • Kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Betaalde interest Ontvangen interest Ontvangen dividend Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

2011

3.831 31.873 10.861

15.098 29.201 5.918

1.637-

6.837

1.810 995 5.562

7.863 3.970 4.034

4.267-

22.353 45.197

21.9471.775

80.176 22.7231.540

2.219-

1.408 22.391-

Saldo kasstroom uit operationele activiteiten

19.775-

26.637

75.499

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: • Sociaal vastgoed in exploitatie • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie • Onroerende zaken ten dienste van exploitatie

29.51619.2861.152-

20.29710.6141.345-

Investeringen in vastgoedbeleggingen: • C ommercieel vastgoed in exploitatie • Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

3.2036781.712-

13.0783.0774.964-

3.062 1.983 2.221-

4.420 1.154 4.884

Investeringen in financiële vaste activa: • Desinvesteringen in materiële vaste activa • Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen • Desinvesteringen in financiële vaste activa • Ontvangen termijnen in onderhanden werk Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten • Opname langlopende schulden • Aflossing langlopende schulden • Investeringen verplichting verkocht onder voorwaarden • Terugbetaling verplichting verkocht onder voorwaarden • Ontvangsten schulden kredietinstellingen • Overige schulden • Terugbetaling schulden kredietinstellingen Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

Mutatie liquide middelen

52.723-

36.000 27.1491.5592.222

42.917-

11.728 40.3758814.007

9.514

25.521-

16.572-

7.061

5.655 10.91716.572-

1.4065.655 7.061

Aansluiting saldo liquide middelen met balans: Beginstand liquide middelen (zie punt IV in de toelichting) Eindstand liquide middelen (zie punt IV en 30. in de toelichting) Mutatie liquide middelen in boekjaar


117

4.

Algemene toelichting op de enkelvoudige jaarrekening

Algemeen Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met de grondslagen in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening. Waardevermeerderingen van materiële vaste activa, niet zijnde (vastgoed)beleggingen, worden rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen. Herwaarderingen worden onder aftrek van de latent verschuldigde belastingen in de overige reserve opgenomen.


118

TOELICHTING OP DE AFZONDERLIJKE POSTEN VAN DE ENKELVOUDIGE BALANS (bedragen x € 1.000)

I. IMMATERIËLE VASTE ACTIVA Goodwill 2012 Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar - Betaalde goodwill - Waardeveranderingen verantwoord in winst- en verliesrekening

Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve afschrijving en waardeveranderingen Boekwaarde

2011

-

-

586 586-

-

-

-

In 2012 is 50% van de aandelen van de Hoge Bothof Ontwikkeling BV overgenomen van Woningstichting Ons Huis. Hierbij is goodwill betaald. Deze goodwill bestaat voor circa EUR 270.000 uit overdrachtsbelasting. Gegeven de nodige onzekerheden die samenhangen met het huidige stadium van ontwikkeling, alsmede de verwachting dat de totale ontwikkeling van het voormalige Polaroidterrein financieel als onrendabel dient te worden aangemerkt, is besloten de goodwill in 2012 in één keer ten laste van het resultaat te brengen.

II. MATERIËLE VASTE ACTIVA 1.

Sociaal vastgoed in exploitatie 2012 Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Bedrijfswaarde Mutaties in het boekjaar - Aankopen in sociaal vastgoed in exploitatie - Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Overboeking van ten dienste van exploitatie - Desinvesteringen - Overboeking naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Overboeking van/naar vastgoed in exploitatie - Afschrijvingen - Afschrijvingen op desinvesteringen - Waardeveranderingen verantwoord in winst- en verliesrekening - Waardeveranderingen verantwoord in eigen vermogen Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve afschrijving en waardeveranderingen Bedrijfswaarde

2011

485.875 214.563 700.438

469.998 174.579 644.577

1.097 2.131

752 200

27.185

21.005

3.06273844030530.427-

4.4209716256427.747-

20.356 120.445 136.242

14.667 53.064 55.861

511.743 324.937 836.680

485.875 214.563 700.438

Het totaal aan ongerealiseerde herwaardering bedraagt eind 2012: 337,6 miljoen (2011: 219,9 miljoen).


119

Bedrijfswaarde De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt EUR 837 miljoen (2011: 700 miljoen). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden. De kasstroomprognose zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognose is ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, en erfpachtherzieningen. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component (en zijn omgerekend naar een normbedrag). Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt definieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. In de bedrijfswaarde zijn voor de komende 5 jaar 460 verkopen ingerekend met een verkoopwaarde van € 51 miljoen. De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting (prijspeil ultimo 2012). Onder aftrek van de kosten komt de gemiddelde nominale waarde per woning uit op ca. € 12.500,-. De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Bij de bedrijfswaardeberekeningen gelden voorts de volgende parameters: • jaarlijkse huurverhoging van voor de jaren 2013 t/m 2017 bedragen respectievelijk 3,75%, 1,75%, 2,0%, 2,25% en 2,0%; • jaarlijkse huurderving van 0,75% voor woningen, 10% voor niet zijnde woningen • mutatiegraad van 10% en huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar van 1,45%, 1,30%, 1,03%, 1,00% en 0,83% tot aan de eigen gedefinieerde markthuren ; • jaarlijkse stijgingen van de exploitatiekosten voor de jaren 2013 t/m 2017 van respectievelijk 1,75%, 2,0%, 2,25%, 2,0% en 2,0%, voor de onderhoudslasten van 1,5%, 2,0%, 2,25%, 2,48% en 3,0% en voor de beheerkosten van 1,75%, 2,0%, 2,25%, 2,0% en 2,0%; • verwachte economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar; • disconteringsvoet van 5,25%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepalingen van RJ 121; • kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model. Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.


120

2.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2012 Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar - Wijziging als gevolg van herziene verdeling huur-koop - Investeringen - (Terugnemingen van) waardeverminderingen - Overboeking van onderhanden projecten - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overboeking voorziening onrendabele investeringen en herstructurering - Overboeking naar planmatig onderhoud - Overboeking naar kortlopende schulden - Overboeking van/naar voorraad - Overboeking naar activa in exploitatie Saldo Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

41.249 15.29925.950

48.204 29.225-

1.050-

2011 36.766 36.766

229 27.570 21.430-

6.131

53115227.185-

2.31121.005-

9.939-

10.816-

61.585 45.57416.011

41.249 15.29925.950

In het boekjaar werk te zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad EUR 1,46 miljoen aan bouwrente geactiveerd (2011: EUR 1,15 miljoen). Bij niet-specifieke gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 2,5% (2011: 2,5%). 3.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2012 Stand per 1 januari Verkrijgingsprijzen C umulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde Mutaties in het boekjaar - Investeringen - Desinvesteringen - Afschijvingen - Overboeking van in ontwikkeling naar ten dienste van de exploitatie Saldo Stand per 31 december Verkrijgingprijzen C umulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde


2011

24.442 16.3888.054

23.097 14.9348.163

1.152

1.514

1.446294-

1.454169109-

25.594 17.8347.760

24.442 16.3888.054

121

III. VASTGOEDBELEGGINGEN

4.

Commercieel vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Marktwaarde

2012

2011

136.797 929135.868

124.873 4.982 129.855

Mutaties in het boekjaar - Aankopen in commercieel vastgoed in exploitatie - Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Desinvesteringen - Overboeking van/naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Marktwaarde

1.234 194

1.107 45

1.480 1.983295

11.745 1.154181

7.4106.190-

5.9116.013

138.017 8.339129.678

136.797 929135.868

Het totaal aan ongerealiseerde herwaardering bedraagt eind 2012 € -9,5 miljoen (2011: € -15,9 miljoen). Actuele waarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt EUR 130 miljoen (2011: EUR 136 miljoen). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief zijn. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn: - een disconteringsvoet van ca. 7,5%; - een exit yield na 15 jaar van 7,5%. De op de markt, waarop de toegelaten instellingen actief, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand gekomen in samenwerking met een extern taxateur. In 2012 is de DC F methode toegepast en wordt de hoogste waarde verantwoord van het uitpondscenario en het scenario van doorexploiteren. Bedrijfswaarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt EUR 167 miljoen (2011: EUR 161 miljoen). Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde wordt verwezen naar punt 1. van deze toelichting. Hypothecaire zekerheden Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen met borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.


122

5.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari C ontractprijs (verkochte woningen) C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties per 1 januari - Investeringen - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking van vastgoed bestemd voor de verkoop - Desinvesteringen - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking naar vastgoed bestemd voor de verkoop - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december C ontractprijs (verkochte woningen) C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

2012

2011

20.743 83319.910

17.666 17.666

1.484

2.987

738

971

1.544-

881-

881203-

8332.244

21.421 1.71419.707

20.743 83319.910


6.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2012 Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar - Investeringen - Waardeveranderingen - Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking naar voorraden/kortlopende schulden - Overboeking naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overboeking voorziening voor onrendabele investeringen Saldo Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Boekwaarde

2011

8.428 7.757671

3.464

3.464

2.934 7281.671276

8.375 7.75710.8156.980

173 984

424 2.793-

10.140 8.485-

8.428 7.757-

1.655

671

Zie voor de toelichting van de geactiveerde bouwrente de toelichting onder punt 2. van deze toelichting.

IV. FINANCIËLE VASTE ACTIVA

7.

Deelnemingen Deelneming IT Woon BV Deelneming Stedelijk Wonen Holding BV Deelneming VOF DnA Deelneming VOF GOS Deelneming Hoge Bothof Ontwikkeling BV Deelneming Domijn Projecten BV


2012 463 43 8 9.220 8.540 18.274

2011 505 173 6 8.911 4.809 330 14.734

123

Verloop deelnemingen: • IT Woon BV Stand per 1 januari Dividenduitkering Resultaat Stand per 31 december • Stedelijk Wonen Holding BV Stand per 1 januari C orrectie beginbalans Storting / uitbetaald Resultaat Stand per 31 december • VOF DnA Stand per 1 januari Storting / uitbetaald Resultaat Stand per 31 december

177 328 505

173 1811243

216 142173

6 68 8

843 800376

• VOF GOS Stand per 1 januari C orrectie beginbalans Storting / uitbetaald Resultaat Stand per 31 december

311 9.220

• Hoge Bothof Ontwikkeling BV Stand per 1 januari C orrectie resultaat 2011 Overname aandelen HBO Storting / uitbetaald Resultaat Stand per 31 december

4.809 6054.204 132 8.540

• Domijn Projecten BV Stand per 1 januari Storting / uitbetaald Resultaat Overboeking naar voorziening Stand per 31 december

8.

505 198156 463

8.911 2-

330

330-

7.888 750 273 8.911

4.761

48 4.809

366 36330

Latente belastingvordering(en) Latente belastingvordering inzake opgenomen leningen: Nominale waarde leningenportefeuille per 1 januari 2008 Marktwaarde op basis van VSO2 per 1 januari 2008 Verschil

Latente belastingvordering (25%) per 1 januari Toevoeging in verband met gewijzigde marktwaarde Vrijval in boekjaar C orrectie vrijval 2008 en 2009 Latente belastingvordering per 31 december

438.607 418.955 19.652

2.456 6141.842

3.070 6142.456

De restant looptijd van dit tijdelijke verschil bedraagt ultimo 2012 nog 3 jaar.


124

De verdeling van de latentie (verrekenbare tijdelijke verschillen) en compensabele verliezen is als volgt: Onder Fin. Vaste Activa


1.228

614

1.842

1.228

614

1.842



1.842

614

2.456

1.842

614

2.456



Totaal

Totaal

Latente belastingvordering inzake woningverkopen: Het tijdelijke verschil inzake sociaal en commercieel vastgoed waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht bedraagt EUR 13,7 miljoen. De fiscale waarde van dit vastgoed is hoger dan de boekwaarde (bedrijfswaarde). De gewaardeerde latente belastingvordering bedraagt nominaal EUR 3,4 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). Fiscale waarde te verkopen woningen voor de komende vijf jaar C ommerciële waarde te verkopen woningen voor de komende vijf jaar Verschil

41.113 27.421 13.692

Latente belastingvordering (25%) per 1 januari Vorming in boekjaar Latente belastingvordering per 31 december



5.018 1.6053.413

6.708 1.6905.018



2.730

683

3.413

2.730

683

3.413



4.015

1.004

5.019

4.015

1.004

5.019

Totaal

Totaal

Latente belastingvorderingen inzake compensabele verliezen: Als gevolg van de invoering van de integrale VPB heffing bij woningcorporaties in 2008 zijn enkele tijdelijke verschillen ontstaan tussen de fiscale waardering en de commerciële waardering. Als gevolg hiervan ontstonden latenties. Op basis van de aangiftes VPB tot en met 2010 is het totaal van het fiscale compensabele verlies opgelopen tot ruim € 73 miljoen. Dit verlies is met name ontstaan door afboekingen als gevolg van dalende WOZ-waardes. Hiervoor zou in principe een actieve latentie moeten worden gevormd. Om deze latentie te kunnen vormen dient Domijn in de toekomst positieve fiscale resultaten te gaan realiseren. Zoals gezegd zijn de fiscale verliezen van Domijn met name het gevolg van waardedalingen van het bezit gebaseerd op de WOZ ontwikkeling. Op dit moment bestaat er een grote onzekerheid ten aanzien van de ontwikkeling van de WOZ waardebepaling in de komende jaren. Vanwege deze onzekerheid is besloten af te zien van het vormen van een actieve latentie uit hoofde van compensabele verliezen.


125

9.

Leningen u/g Stand 1 januari Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

63

63

63

63

Mutaties in het boekjaar: - Verstrekkingen - Aflossingen - Waardeveranderingen Saldo

11239


313 11302

250

-

63 63

Betreft een achtergestelde lening via de Provincie Overijssel en heeft een looptijd van tien jaar en loopt tot 2015. Daarnaast is er in 2012 een lineaire lening verstrekt van € 250.000,- (inzake huurkoopverplichting) met een looptijd van 20 jaar en een rentepercentage van 3,5% aan Stichting Huize Heilige Hubertus. Tevens is er een lening verstrekt aan de VOF Heemaf.

10. Te vorderen BWS-subsidies Stand 1 januari Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

841

1.245

841

1.245

Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging rente - Ontvangen BWS-subsidies Saldo

51 351300-

73 477404-


841 300541

1.245 404841

Het kortlopende deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt EUR 244.000,- (2011: EUR 319.000,-). I. Voorraden 2012 11. Vastgoed bestemd voor de verkoop Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop Voorziening

2011

1.995

3.844

1.995

3.844

Dit betreft een tweetal grondposities welke al wel zijn verkocht maar nog niet zijn geleverd.

12. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Kosten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Voorziening

13. Overige voorraden Onderhoudsmaterialen

-

-

302 302

263 263

II. Onderhanden projecten Geactiveerde kosten, toegerekende winsten verminderd met verliezen - Overboeking naar sociaal vastgoed in ontwikkeling Af: gedeclareerde termijnen kopers

681681 -


995

995

126

III. Vorderingen

14. Huurdebiteuren In de vorderingen huurdebiteuren is een bedrag begrepen ad EUR 107.000,- (2011: EUR 70.00,-) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. Dit betreft bijzondere betalingsafspraken met huurders. Huurachterstand actieve contracten Huurachterstand vertrokken bewoners Dubieuze debiteuren Overige vorderingen Betalingsregelingen Voorziening dubieuze debiteuren Totaal

1.114 1.186 401 547 106 1.3791.975

725 868 278 456 70 7121.685

De achterstand van de actieve contracten bedroeg 1,15% (2011: 0,77%) van de bruto jaarhuur. De huurachterstand kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd. Specificatie huurachterstand naar maanden Aantal Tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden 3 tot 4 maanden 4 tot 5 maanden 5 tot 6 maanden 6 maanden of meer Totaal actieve contracten Totaal vertrokken huurders Totaal betalingsregelingen Totaal huurdebiteuren

257 549 124 60 32 24 59 1.105 1.071 236 2.412

Bedrag 2012 52 280 112 84 54 55 477 1.114 1.587 106 2.807

15. Gemeenten Nog te ontvangen Subsidies WVG aanpassingen Totaal

Aantal

Bedrag 2011

369 413 113 64 21 10 31 1.021 931 191 2.143

84 229 112 98 42 24 136 725 1.146 70 1.941

43 198 241

41 240 281

3.331 581 3.912

3.323 906 396 3 4.628

-

-

Geen van bovenstaande vorderingen heeft een looptijd van langer dan 1 jaar.

16. Vordering op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vordering Domijn Projecten BV Vordering Domijn Horeca BV Vordering Hoge Bothof Ontwikkeling BV Vordering IT WOON BV

Alle vorderingen hebben een looptijd van korter dan 1 jaar.

17. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzet belasting Premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting Totaal


127

18. Overige vorderingen Overige vorderingen overige debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren

Overige vorderingen Te ontvangen van verzekeringmaatschappij Totaal

19. Overlopende activa Kortlopende deel belastingen Te verrekenen vennootschapsbelasting Te verrekenen creditnota's Nog te ontvangen bedragen Vooruitbetaalde kosten Vooruitbetaalde rente en aflossing Vooruitbetaalde rente-instrumenten (cap) Overig Totaal

834 99735

349 36313

149 884

191 504

1.581 20 221 223 801 119

1.618 5.227 24 221 609 590 7 145

2.965

8.441

In de overlopende activa zijn geen bedragen opgenomen met een looptijd van langer dan 1 jaar.

IV. Liquide middelen Vrij opneembare banktegoeden Deposito's Kasgelden Totaal

123 1

5.642 13

124

5.655

2

2

De liquide middelen staan vrij ter beschikking en zijn terstond opeisbaar.

C. EIGEN VERMOGEN

20. Kapitaal

21. Overige reserves Saldo 1 januari correctie 1-1-2011 in verband met stelselwijziging waardemutaties vastgoed in exploitatie Jaarresultaat (uit resultaatverdeling) Saldo 31 december

343.690 121.370 26.991438.069

129.856 177.117 53.722 17.005343.690

Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) bedraagt EUR 337,6 miljoen (2011: EUR 219,9 miljoen). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot sociaal vastgoed wordt verwezen naar punt 8. van deze toelichting. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) bedraagt EUR 9,5 miljoen negatief (2011: EUR 15,9 miljoen negatief). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot commercieel vastgoed wordt verwezen naar punt 8. van deze toelichting. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden bedraagt EUR 7,6 miljoen (2011: EUR 7,9 miljoen). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot onroerende zaken verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar punt 8. van deze toelichting


128

D. VOORZIENINGEN

23. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen - Vrijval ten gunste van resultaat - Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Overboeking naar Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 31 december

2012 8.066

877-

7.189

2011 1.512

6.554

8.066

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten. Naar verwachting lopen alle bedragen in de voorziening binnen 1 jaar af.

24. Voorziening deelnemingen Deelneming WOM Laares BV Deelneming Domijn Horeca BV Deelneming Domijn Projecten BV Totaal WOM Laares BV Stand per 1 januari Resultaat Stand per 31 december

Domijn Horeca BV Stand per 1 januari Resultaat Liquidatie Domijn Horeca BV Stand per 31 december

2012 135 146 281

134 1 135

220 86134

919

660 259

919-

Domijn Projecten BV Stand per 1 januari Resultaat Overboeking van deelneming Stand per 31 december

2011 134 919 1.053

919

476 330146

-

-

25. Overige voorzieningen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen - Vrijval ten gunste van het resultaat Stand per 31 december

317

41 29-

329

207

117 7-

317

Betreft de voorziening inzake jubileumverplichtingen.


129

E. LANGLOPENDE SCHULDEN 26. Leningen overheid Stand per 1 januari

21.884

Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties

2.506-

Saldo

19.378


19.378 1.461-


28.295

6.41121.884 21.884 1.386-

17.917

20.498

496.977

499.894

27. Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties

26.000 10.000 32.467-

Saldo

500.510


500.510 10.567-


10.000 6.0006.917496.977 496.977 32.466-

489.943

464.511

15.728

14.000

28. Leningen collegiaal Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties

1.728

Saldo

15.728


15.728 14.000-


1.728

Specificatie naar restant looptijd: Leningen overheid Leningen kredietinstellingten Leningen collegiaal

31-12-2012 >5 jaar 13.634 409.523 423.157

31-12-2012 > 1 jaar 17.917 489.943 1.728 509.588

15.728 15.728 15.728

31-12-2011 31-12-2011 >5 jaar > 1 jaar 15.586 20.499 399.499 464.510 15.728 415.085 500.737

De leningsportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen Vastrentende leningen Variabel rentende leningen Extended leningen Basisrenteleningen Stand per 31 december


448.116 26.500

457.089 16.500

61.000

61.000

535.616

534.589

130

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Voor een overzicht van deze renteherzieningmomenten wordt verwezen naar punt de toelichting onder "Financiële instrumenten". De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode. De gemiddelde rentevoet (incl. roll-over leningen) van de leningen overheid bedraagt 4,44% (2011: 4,61%), die van de leningen kredietinstellingen 3,77% (2011: 4,23%) en die van de collegiale financiering 2,76% (2011: 2,76%). De gemiddelde rentevoet van alle uitstaande leningen bedraagt 3,59% (2011: 4,20%). Exclusief de rollover leningen bedraagt de gemiddelde rentevoet 3,76% (2010: 4,29%). De rente van de variabele rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn alle (op 1 na) gebaseerd op 1-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van 4 tot en met 14 punten boven Euribor. Het totaal door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt EUR 515,2 miljoen (2011: EUR 526,9 miljoen) Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningportefeuille bedraagt ultimo 2012 21 jaar (2011: 19 jaar).

29. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari correctie stand 1-1-2011 Mutaties 2012 - Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht - Verminderen a.g.v. terugkoop - Waardemutaties terugkoopverplichting Stand per 31 december

20.061

17.666 49

2.222 1.55974819.976

3.958 88173120.061


F. KORTLOPENDE SCHULDEN 30. Schulden aan kredietinstellingen Kasgeldleningen Bankkrediet Kortlopend deel langlopende schulden kredietinstellingen Totaal

11.041 24.567 35.608

32.466 32.466

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) bedraagt per 31 december 2012 EUR 15 miljoen (2011: EUR 15 miljoen) en de rente Euribor plus 0,75%.

31. Schulden aan gemeenten Kortlopend deel langlopende schulden

1.461

1.386

8.235

5.052

32. Schulden aan leveranciers C rediteuren


131

33. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen VOF DnA (Amstelland) Totaal

29 29

-

34. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelastingen Premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting Totaal

35. Overige schulden

5.901 217 6.118

4.486 269 4.755

3.437

2.963

In de overige schulden is een bedrag inbegrepen van € 2,4 miljoen (2011: € 2,4 miljoen) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar.

36. Overlopende passiva Vooruit ontvangen huur Huursubsidie Niet vervallen rente geldlening Vooruit ontvangen bedragen Nog te betalen bedragen Service- en stookkosten nog af te rekenen Verplichting restant uren personeel Overige Totaal


605 635 10.264 306 3.053 627 445 707

738 646 10.723 306 4.096 550 437 638

16.642

18.134

132

Financiële instrumenten Algemeen Domijn maakt in de normale bedrijfsuitoefening beperkt gebruik van financiële instrumenten die de onderneming blootstelt aan diverse risico's. Rente- en herfinancieringsrisico Het renterisico dat Domijn loopt bij renteherziening (€ 79,9 miljoen) en herfinanciering (€ 83,4 miljoen) bedraagt in totaal € 163,3 miljoen tot en met 2016. Domijn blijft hierbij jaarlijks onder de geldende norm voor renterisico van maximaal 15% die door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw wordt gesteld. Voor meer informatie rond de leningenportefeuille, zie hoofdstuk 10.7 Treasury in het volkshuisvestingsverslag.

Tegenpartijrisico Het tegenpartijrisico is het risico dat een tegenpartij in gebreke blijft en hierdoor haar verplichtingen niet meer kan nakomen. De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende instellingen: 2012 N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Nationale Waterschapsbank N.V. Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) Financiële instellingen (niet zijnde banken) Overige Totale stand leningen per 31-12

281.783 161.952 41.775 10.000 40.106 535.616

2011 300.677 142.385 38.915 10.000 42.612 534.589

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij de Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank . De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Gezien de omvang van de overige kredietverstrekkers is het risico beperkt. Valutarisico De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s. Prijsrisico De toegelaten instelling heeft geen beleggingen en loopt derhalve geen prijsrisico.


133

Reële waarde De reële waarde van de schulden/leningen aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2012 EUR 682,6 miljoen en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van een 6 maands-Euribor disconteringscurve. De boekwaarde bedraagt ultimo 2012 EUR 535,6 miljoen (2011: EUR 534,6 miljoen).

Niet in de balans opgenomen verplichtingen: 1.

Obligo WSW Per 31 december 2012 heeft Domijn een obligo van € 19,8 mln. (2011: € 20,3 mln.) van door het WSW verstrekte borgstellingen. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2011: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Ultimo 2012 bedraagt het schuldrestant dat door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gegarandeerd is € 515,2 mln. Het obligo ad. € 19,8 is opeisbaar indien blijkt dat het totale risicovermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar de liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij niet beschikken over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling op te kunnen vangen. Onzeker is thans of dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden.

2.

Wet Keten Aansprakelijkheid Domijn betaalt de BTW over de aan haar geleverde onderhouds- en nieuwbouwwerkzaamheden rechtstreeks aan de fiscus. Het deel van de genoemde kosten dat betrekking heeft op loonbelasting en sociale verzekeringen wordt gestort op geblokkeerde rekening van de bedrijven. Van deze rekeningen worden alleen de fiscus of uitvoerende instellingen sociale verzekeringen betaald. Het aansprakelijkheidsrisico is door deze maatregelen zeer laag.


134

3. Aangegane verplichtingen Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 17.692.313,Specificatie Projecten in ontwikkeling: P129015 Frankenhuis P129015A Frankenhuis GREX P129017 NB Juliana/Spanbedde GREX P129017A NB Juliana/Spanbedde OPEX P129017E GO Spanbeddestraat 5 won. P129020 NB 't Meuke Nieuwbouw P129021 Kop Parallelweg P129024 Uitbreidingsplan Hoeve-Oost P130027 GO Ariensplein Overdinkel 40 won. P130063A Weiland Stanco P139002 NB Troelstra Overdinkel P139011 NB Pr Bernhardstraat Overdinkel P139014 NB + GO Kulturhus Overdinkel P139018VGB GO Tjibbeknolstraat, Kerkhofweg Overdinkel P139019A GREX NB Willem de Gamestraat Overdinkel P150010A POH Op de WAL P150016A NB Laares 6 woningen P150114 GO Geraniumstraat 195 won. P150130 Grondexploitatie Wesselerbrink P150130D NB Bijvank fase 2 P150130F Het Lang, GO (Lutte, Denekamp), fase 1 P150130G NB Ramelerbrink P150130I NB Bijvank fase 5 P150130J Herinrichting brinken-Bijvank P150130K Inrichting openbare ruimten-Bijvank P150130L Aanleg nieuwe weg P150130SEP Wesselerbrink Soc. Econ. Plan P150131A Unieke Brinken-Lang Zuid P150131C Herininrichting openbare infra-Lang Zuid P150146 NB Schipholtstraat P150146A Schipholtstraat GREX P150146VGB PO Schipholtstraat P150294D Klooster Ariens P159010 NB De Kiepe P159025 NB Locatie Zenderenbrink P159046 GO Van Goolpandpand P159048 GO Esplanade WBW P159054A Blekerstraat Sloop 103-109 P159066 GO Raadhuisstraat 2, WBW P159073 NB Janninksweg/Blekerstraat 23 app. P159075 Zuiderspoorflat P159077 NB + GO Erve Leppink (Enschede Zuid) P159080 Sloop Molukkenstraat 3-11 P159081 Herontwikkeling Polaroid P159081D Polaroid gebouw Noord (Impossible)

in € 3.975.716 88.000 46.878 10.295 8.949 220.094 88.583 27.720 950 4.370 240.018 40.732 130.570 2.770 200.000 68.344 1.200.000 530.365 710.112 1.051 1.550.630 235.083 4.172 1.000 2.150 2.652 23.660 2.631 2.125 400 2.820 400 4.000 559.065 164.360 131.371 13.940 14.145 10.288 950 15.671 7.321.317 300 29.677 3.990 17.692.313

4. Borg Stedelijk Wonen Vastgoed BV Domijn heeft inzake Stedelijk Wonen Vastgoed BV een borgtocht aan de Rabobank afgegeven voor een maximale kredietlimiet van € 200.000,-.

5. Latente belastingverplichting Vof DnA Vanuit de Vof DnA is een latente belastingverplichting opgenomen inzake te betalen BTW van € 650.000,-. Naar de mening van de directie van VOF DnA is dit risico zeer beperkt. Om die reden is hiervoor geen voorziening opgenomen.

6. Afgesloten nieuwe financiering In 2012 zijn er afspraken gemaakt voor het aantrekken nieuwe financiering. Er zijn een tweetal leningen aangetrokken met een totale hoofdsom van € 29,4 miljoen. Deze worden in 2013 gestort.


135

7. Aansprakelijkheid m.b.t. deelname in VOF's Domijn heeft deelnemingen in een drietal VOF's, nl. VOF Heemaf, VOF DnA en VOF GOS. Hiervoor is Domijn hoofdelijk aansprakelijk voor alle verplichtingen die zijn/worden aangegaan.

8. Erfpacht Ten aanzien van onroerende zaken zijn er erfpachtverplichtingen aangegaan voor een periode van 50 jaren, eindigend op 3 juni 2060. De verplichting bedraagt in beginsel € 23.222,81 welke jaarlijks wordt herzien overeenkomstig een prijsindexcijfer en tienjaarlijks wordt herzien overeenkomstig een dan geldende kapitaalmarktrente. 9.

Huurverplichting Domijn heeft ten behoeve van de huur van het pand aan de Boulevard 1945 Enschede een huurovereenkomst afgesloten. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, en loopt van 1 januari 2010 t/m 31 december 2014. De ongeïndexeerde huurprijs bedroeg op 1 januari 2010 € 685.000 per jaar. Vervolgens vindt jaarlijks indexatie plaats. Hierdoor bedraagt de geïndexeerde huurprijs per 1 januari 2013 € 804.237,61 per jaar.

10. Verhuurderheffing De Eerste Kamer heeft het Belastingplan 2013 goedgekeurd. Dit betekent voor Domijn een te betalen verhuurderheffing van ca. € 220.000,- in 2013. Deze heffing is in de bedrijfswaarde ingerekend.


136

TOELICHTING OP DE POSTEN VAN DE ENKELVOUDIGE WINST & VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland. 1.

HUUROPBRENGSTEN Netto huur

2012

2011

91.541

Derving wegens leegstand en oninbaarheid

3.02188.520

88.376 2.42585.951

Huurderving in % van de netto huur

3,30%

2,74%

Huurachterstand in % van de netto huur

3,07%

2,20%

De netto huur is per 1 juli 2012 verhoogd met gemiddeld 2,30% (2011: 1,22%). 2.

OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN Opbrengsten servicecontracten

2012

2011

5.224

5.308

5.224

5.308

Derving wegens leegstand en oninbaarheid

3.

NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE

2012

2011

Verkoopresultaat bestaand bezit

4.275

Verkoopresultaat koopprojecten

35

4.974 781

4.310

5.755

Verkoopopbrengst bestaand bezit

9.650

10.246

Actuele waarde bestaand bezit

4.920-

Verkoopkosten bestaand bezit

455-

Verkoopresultaat bestaand bezit 4.647625-

4.275

4.974

35

781

35

781

68

65

Verkoopresultaat koopprojecten Netto omzet koopprojecten Wijzing in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en Onderhanden projecten Uitbesteed werk

Aantal verkochte eenheden bestaand bezit Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten

4.

GEACTIVEERDE PRODUCTIE EIGEN BEDRIJF

5.

OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN


-

32

1.639

2.975

481

304

137

BEDRIJFSLASTEN 2012 6.

Sociaal vastgoed in exploitatie

30.427

Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

7.

2011

AFSCHRIJVINGEN OP MATERIËLE VASTE ACTIVA 27.747

1.445

1.466

31.872

29.213

OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN VAN MATERIËLE VASTE ACTIVA Waardevermindering/terugname waardevermindering sociaal vastgoed

20.356-

14.667-

29.697

22.406

in exploitatie Waardevermindering/terugname waardevermindering vastgoed in ontw. bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) Waardevermindering immateriële vaste activa

586


8.

29

171

9.956

7.910

LONEN EN SALARISSEN 2012

2011

Bruto salarissen

9.911

9.979

Uitzendkrachten

421

485

Af: Ontvangen ziekengelden

95-

82-

10.237

10.382

Beloning van de commissarissen (x € 1,-) De Raad van C ommissarissen van Domijn bestaat uit 5 personen. C ommissarissen A. Peters G.D. Johanns A.N. Kreuwel W.T.A. Dellepoort R.F. Gerard (vanaf 01-07-2012) J.B.H. Dercksen (tot 01-07-2012) E. Reinders (tot 01-07-2012)

Bezoldiging 12.360 9.270 9.270 9.270 4.635 4.635 4.635

Beloning van de bestuurder (x € 1,-)

2012 J. Salverda (bestuurder)

Vaste beloning 160.251

Bijtelling leaseauto 7.281

Pensioen- en sociale lasten 49.245

2011 J. Salverda (bestuurder)

Vaste beloning 157.892

Bijtelling leaseauto 7.281

Pensioen- en sociale lasten 47.805

De totale beloning van de directeur-bestuurder bedraagt over 2012 € 216.777,- (2011 € 212.978).

9.

SOCIALE LASTEN


1.575

1.509

138

2012

10. PENSIOENLASTEN

2011

1.924

1.902

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland. De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) pensioenfonds daartoe ruimte laten en hiervan de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2012 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 106 procent. De geschatte dekkingsgraad is e marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. 11. ONDERHOUDSLASTEN

2012

2011

Dagelijks onderhoud

4.944

5.034

Mutatie onderhoud

2.536

2.253

Overig onderhoud

1.462

1.845

14.476

8.591

Planmatig onderhoud C ontractonderhoud Reeds verantwoord onder personeels- en overige bedrijfslasten

12. LEEFBAARHEID

13. LASTEN SERVICECONTRACTEN

14. BIJZONDERE WAARDEVERANDERINGEN VAN VLOTTENDE ACTIVA

2.382

1.712

25.800

19.435

4.106-

3.726-

21.694

15.709

677

529

5.221

4.694

2012

2011

Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Grond- en ontwikkelposities 15. OVERIGE BEDRIJFSLASTEN

-

2012

2011

Zakelijke lasten: Belastingen

3.809

3.865

Verzekeringen

314

309

C ontributie landelijke federatie

104

113

4.227

4.287

Huisvestingskosten

1.323

1.396

Beheer- en administratiekosten

2.199

2.363

Automatiseringskosten

1.313

1.164

Overige personeelskosten

1.102

1.833

Overige lasten:

Bestuur- en toezichtskosten Diverse bedrijfslasten


70

78

2.953

2.226

8.960

9.060

139

16. NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie (met betrekking tot commercieel vastgoed)

7.410-

5.912-

256-

5.850-

Vrijval/dotatie voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (met betrekking tot commercieel vastgoed) Waardeveranderingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

880-

833-

8.546-

12.595-

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 17. WAARDEVERANDERINGEN VAN FINANCIËLE VASTE ACTIVA EN VAN EFFECTEN Financiële vaste activa

7-

18-

7-

18-

Effecten

18. OPBRENGSTEN VAN VORDERINGEN DIE TOT DE VASTE ACTIVA BEHOREN EN VAN EFFECTEN Financiële vaste activa Effecten -

-

19. ANDERE RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN Geactiveerde rente vastgoed in ontw. bestemd voor eigen exploitatie

1.462

1.150

49

73

Rente te vorderen BWS-subsidies Rente op overige financiële vaste activa Rente op uitgezette middelen

4

14

260

303

1.775

1.540

20. WAARDEVERANDERINGEN VERPLICHTINGEN UIT HOOFDE VAN ONROERENDE ZAKEN VERKOCHTE VOORWAARDEN Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken

763

50-

21. RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTEN Toegevoegde rente egalisatierekening Rente langlopende schulden Rente kortlopende schulden

-

-

21.851-

22.659-

96-

64-

21.947-

22.723-

22. BELASTINGEN Acute belastingen boekjaar Acute belastingen voorgaande jaren

3.712

Mutatie latente belastingen - Mutatie compensabele verliezen - Mutatie tijdelijke verliezen

2.219-

2.304-

- Tariefswijzigingen 2.219-

1.408

Acute vennootschapsbelasting 2012: Op basis van de huidige inzichten zal het verwachte negatieve fiscale resultaat over 2012 ruim € 1,1 miljoen bedragen. Het totale fiscale compensabele verlies op basis van de aangiftes VPB tot en met 2010 is opgelopen tot € 73 miljoen. Vanwege de compensatie zal er over 2012 geen VPB worden betaald. Derhalve is in de resultatenrekening geen bedrag opgenomen voor te betalen vennootschapsbelasting over 2012.


140

2012

2011

23. RESULTAAT DEELNEMINGEN V.O.F. DnA

26-

37-

Domijn Projecten B.V

477-

36-

WOM Laares C V

-

86

Hoge Bothof BV

473-

Domijn Horeca B.V.

-

259-

NC E

-

26-

Stedelijk Wonen BV

130-

VOF GOS

309

IT Woon BV

48

43273

156

329

641-

335

24. TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. Per 31 december 2012 bedroegen de vorderingen op verbonden partijen EUR 3.912.000,- terwijl de schulden aan verbonden partijen EUR 29.000,- bedroegen.

25. HONORARIA VAN DE ACCOUNTANT In het boekjaar zijn de volgende bedragen (x € 1,-) aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Accountantskosten: C ontrole van de jaarrekening

2012

2011

65.000

54.818

65.000

54.818

Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten


141

OVERIGE INFORMATIE A. Werknemers Ultimo 2012 had de corporatie 234 werknemers in dienst (2011: 237). Het aantal fte's ultimo 2012 was 210,48 (2011: 211,48). B.

Toerekening jaarresultaat Het onverdeelde negatieve resultaat 2012 bedraagt per saldo € 26.991.000,-. Voorgesteld wordt dit ten laste van de overige reserves te brengen.

C.

Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van C ommissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt.

D. Specificatie Waardeveranderingen Materiële Vaste Activa Onrendabele toppen

2012

Enschede P150016 WOM de Laares

294.221-

P150016C WOM de Laares

259.508

P150019 Transburg P150056 Stadsveld fase 3 P150061 Landbouw/Tarwestraat P150130 Bijvank GREX P150130C Vlierstraat

6.609 66.17112.693 6.708.739 250.145

P150130G Ramelerbrink

3.950.631

P150130J Bijvank GREX

116.852

P150130K Bijvank GREX

18.875

P150130L Bijvank GREX

22.239

P150130M Bijvank GREX

20.005

P150130SEP Bijvank GREX

351.577

P150131A Bijvank GREX

203.592

P150131B Bijvank GREX

553.396

P150131C Bijvank GREX

153.303

P150131D Bijvank GREX

1.002.244

P150200 VOF DnA P150282 Michaellokatie P150285A Windroosschool P150294D Klooster Ariens P159004 Dennebosweg P159016 Weth. Nijhuisstraat P159031 Thomas de Keyserstraat

19.785791 119.303232 57 3.564 40.214

P159041 Humanitas de Klomp

113.079

P159046 Van Goolpand

869.748

P159048 Esplanade

245.457

P159054 Robson terrein

170.352

P159055 Oosterkerk

58.157-

P159059 Het Eulderink

26.067

P159060 GOS Ontwikkeling

31.774

P159061 Alfonsusplein

10.203

P159068 Voermanstraat

21.599-

P159072 Boswinkel&Mekkelholt P159077 Erve Leppink P159078 Haaksbergerstraat 210 P159083 Varvik / Diekman P169006 Woonzorgcomplex Weerselo

22.899 372.966155 3.183 38.83114.177.148


142

Haaksbergen P129015 Frankenhuis

1.910.590

P129017 Juliana/Spanbed GREX

862.624

P129025A Huisvesting 15 Livio

84.505-

P129036 Van Heijdenstraat

1.6662.687.042

Losser P130067A 't Zijland fase 1

942.264

P139002 Troelstra Overdinkel

300.000-

P139018A GREX

61.205

P139019 Willem de Gamestraat

612.514

P139019A GREX

452.746

P139022 De Plus

45.155

P139023 De Oetkiek

45.155 1.859.039


28.932

Totaal

Onrendabele toppen in verband met groot onderhoud/renovatie:

18.752.162

2012

Enschede P150010A Op de Wal

118.249

P150114 Floraparkstraat

9.130.015

P150117 Vlierstraat

543.200

P150135 Rechtvelderbrink POH

203.943

P150142 C antatestraat

1.235.215 11.230.622

Losser P130025 POH Talmaplein 42 w.

417417Totaal


11.230.205

143


144

Vaststelling van de jaarrekening De Raad van Bestuur van Woningstichting Domijn stelt hierbij de jaarrekening vast. Vervolgens heeft de Raad van Commissarissen van Woningstichting Domijn de jaarrekening goedgekeurd.


J. Salverda Bestuurder

A. Peters Voorzitter Raad van Commissarissen

G.D. Johanns Lid Raad van Commissarissen

A.N. Kreuwel Lid Raad van Commissarissen

W.T.A. Dellepoort Lid Raad van Commissarissen

R.F. Gerard Lid Raad van Commissarissen


145


146

Overige gegevens Gebeurtenissen na balansdatum Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op het instellen van een verhuurdersheffing en een verruiming van het huurbeleid. Het regeringsbeleid was op balansdatum nog onderdeel van wetsvorming. Op 13 februari 2013 is het Woonakkoord tussen kabinet en een aantal oppositiepartijen gesloten. Op 16 maart 2013 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de verruiming van het huurbeleid voor de jaren 2013 en 2014. Het wetsvoorstel inzake de verhuurderheffing is op dit moment nog niet gereed. Voor Domijn zou de verhuurderheffing voor de jaren 2013-2017 circa € 29,3 miljoen kunnen bedragen op grond van de huidige kennis van de wetsontwikkeling, zijnde het Woonakkoord d.d. februari 2013. Daarnaast houdt de toegelaten instelling over de jaren 2013 tot en met 2017 rekening met € 11,8 miljoen aan heffing inzake saneringssteun. Indien deze voornemens daadwerkelijk in wetgeving worden verankerd dan heeft dit belangrijke invloed op de financiële positie van Domijn. In paragraaf “Continuiteitsveronderstelling” van de jaarrekening zijn de consequenties van deze voornoemde financiële effecten uitééngezet. De conclusie luidt kort samengevat dat het de verwachting van het bestuur is dat Domijn zonder wezenlijke aanpassingen in de bedrijfsvoering beperkt gebruik hoeft te maken van de verruiming van het huurbeleid om aan de in de sector gebruikelijke kengetallen te kunnen blijven voldoen. Op grond hiervan is de jaarrekening opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. In het jaarverslag is in hoofdstuk 10 een uitgebreide toelichting van de effecten van het (voorgenomen) regeringsbeleid opgenomen.

Resultaatbestemming Het negatieve resultaat 2012 ten bedrage van € 26.991.000 wordt ten laste van de overige reserves gebracht van Domijn. Dit conform het voorstel van de bestuurder en zoals verwerkt in deze jaarrekening.


147

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de directeur bestuurder en de Raad van Commissarissen van Woningstichting Domijn

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2012 van Woningstichting Domijn te Enschede (hierna: “de toegelaten instelling”) gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2012 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risicoinschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Domijn per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Enschede, 29 mei 2013 KPMG Accountants N.V. A.J. Voskamp RA


148

Jaarverslag Domijn 2012

Recommend Documents