Diskisnummer: Jaarverslag Domijn 2014

Jaarverslag Domijn 2014

Diskisnummer: 2567285

Diskisnummer: 2567285

INHOUDSOPGAVE

pagina

Deel 1 Volkshuisvestelijk Jaarverslag

5

1. Vaststelling jaarverslag door het bestuur

7

2. Bestuursverslag en Governancestructuur 2.1 Bestuurlijke organisatie 2.2 Risicomanagement, integriteit en Governance 2.3 De volkshuisvestelijke prestaties 2.4 Algehele conclusie

8 8 10 15 19

3. Verslag van de Raad van Commissarissen 3.1 Verantwoording 3.2 Personalia 3.3 Werkwijze 3.4 Inhoudelijk toezicht 3.5 Professionalisering Governance 3.6 Verantwoording aan belanghouders/consultatie stakeholders 3.7 Integriteit 3.8 Verantwoording beleid rondom de Wet Normering Bezoldiging Topfunctionarissen 3.9 Verantwoording beleid rondom commissarissen honorering

20 20 20 22 23 25 26 26 27 29

4. Verhuur van woningen 4.1 Strategisch doel 4.2 Huurbeleid 4.3 Doelstelling voor dit boekjaar 4.4 Toewijzingsbeleid 4.5 Verkoop van woningen 4.6 Huuropzeggingen 4.7 Huurderving 4.8 Achterstanden en incasso 4.9 Aanzeggingen en ontruimingen

30 30 30 30 30 33 34 34 35 37

5. Kwaliteit en samenstelling van de vastgoedportefeuille 5.1 Strategisch doel 5.2 Doelstelling voor dit boekjaar 5.3 Resultaten 2014: Omvang en samenstelling vastgoedportefeuille 5.4 Resultaten 2014: Beheeropgave 5.5 Resultaten 2014: Transformatieopgave 5.6 Speerpunt Duurzaamheid

38 38 38 39 39 41 43

6. Leefbaarheid 6.1 Strategisch doel; leefbare buurten en wijken 6.2 Beleid leefbaarheid en buurten 6.3 Sociale klachten 6.4 Verantwoording sponsoractiviteiten 2014

44 44 44 45 46

7.Wonen en zorg 7.1 Strategisch doel - algemeen 7.2 Gevoerde beleid en activiteiten in 2014 – meer specifiek 7.3 De belangrijkste (opgeleverde) projecten in 2014

47 47 47 47

8. Betrekken belanghouders en bewoners bij beleid en beheer 8.1 Strategisch doel 8.2 Klachtenadviescommissie Twente 8.3 De Huurderskoepel 8.4 Bewonerscommissies en projectcommissies 8.5 Prestatiecontracten gemeenten

49 49 49 49 50 50

Woningstichting Domijn – jaarverslag 2014

9. Financiële continuïteit 9.1 Kerncijfers 9.2 Analyse jaarresultaat 9.3 Analyse bedrijfswaarde 9.4 Financieel beleid 9.5 Financiële continuïteit 9.6 Treasury 9.7 Verbindingen

51 51 53 56 56 57 60 63

Deel 2 Jaarrekening 2014

69


Deel 1

Volkshuisvestelijk Verslag Domijn


5


6

1.

Vaststelling jaarverslag door het Bestuur

Het Bestuur van Woningstichting Domijn heeft het jaarverslag 2014 op 29 mei 2015 vastgesteld. Zij verklaart dat alle uitgaven door de Stichting gedaan, uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn geweest.

Enschede, 29 mei 2015

J. Salverda Bestuurder


7

2.

Bestuursverslag en Governancestructuur

2.1

Bestuurlijke organisatie

2.1.1

Bestuur en directie

Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie. Dit betekent onder meer dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de strategie, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultaatontwikkeling. Het bestuur is verder verantwoordelijk voor: • De naleving van alle relevante weten regelgeving; • Het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; • De financiering van de corporatie; • De naleving van de Governancecode voor corporaties. Het bestuur richt zich primair op de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van Domijn. In de statuten van Domijn staat precies geformuleerd wat de taken van het bestuur zijn. Domijn kent een directie die bestaat uit de bestuurder (Jan Salverda) en de directeur (Ineke Buursink). Besluiten worden in overleg tussen directeur en bestuurder genomen. De managers en medewerkers van Domijn hebben bij deze besluitvorming een adviserende functie. Zij beoordelen vanuit hun discipline de voorstellen waarover de directie moet besluiten. De directeur en de bestuurder hebben een onderlinge taakverdeling die is uitgewerkt in een directiestatuut dat in 2012 is vastgesteld. Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Dat betekent onder meer dat het bestuur op tijd alle relevante informatie aanlevert aan de Raad van Commissarissen. Hierdoor kan de Raad haar taak op een juiste wijze invullen. De Raad van Commissarissen is niet alleen afhankelijk van de informatie van de bestuurder. Zij informeert zich ook door gesprekken te voeren met de Ondernemingsraad van Domijn en door gesprekken te voeren met minimaal drie relevante stakeholders. De bestuurder is niet aanwezig bij deze gesprekken. Hiernaast voert de Raad van Commissarissen periodiek gesprekken met de externe accountant. De Raad van Commissarissen doet in hoofdstuk 3 verslag van haar toezichthoudende taak. De bestuurder is in deze functie benoemd voor een periode van vier jaar (de benoemingstermijn eindigt per 30 juni 2015 waarna herbenoeming kan plaatsvinden). De vaststelling van de beloning van de bestuurder is een verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen. De verantwoording van het beleid rondom de bestuurdersbeloning is opgenomen in het verslag van de Raad van Commissarissen (zie hoofdstuk 3). Domijn wil elke vorm van belangenverstrengeling tussen de organisatie en de bestuurder vermijden. Daarom moet de Raad van Commissarissen altijd goedkeuring geven voor transacties waarbij mogelijk tegenstrijdige belangen van de bestuurder spelen. Hetzelfde geldt voor transacties die van materiële betekenis kunnen zijn voor Domijn en/of de bestuurder. De bestuurder verklaart dat zich in 2014 geen tegenstrijdige belangen hebben voorgedaan. Op haar beurt moet het bestuur zorgen dat belangenverstrengeling tussen Domijn en medewerkers van Domijn wordt vermeden en wanneer er wel sprake is van mogelijke belangenverstrengeling dit op een juiste en integere wijze wordt opgelost. Domijn schept een klimaat waar over integriteitkwesties, dilemma’s en belangenverstrengeling wordt gesproken. In voortgangsgesprekken en functioneringsgesprekken wordt het onderwerp “integriteit” expliciet aan de orde gesteld. Deze expliciete aandacht heeft in 2014 geen aanleiding gegeven maatregelen te nemen. Alle medewerkers doen opgave van hun nevenwerkzaamheden. Daardoor is het mogelijk te beoordelen of er sprake is van mogelijke belangenverstrengeling. Indien een (mogelijke) belangenverstrengeling wordt geconstateerd, dienen de nevenwerkzaamheden te worden opgeheven. We zijn afhankelijk van de bereidheid van medewerkers om over zaken die met integriteit te maken hebben open en transparant te zijn. Het is daarom van essentieel belang dat er een klimaat en cultuur van openheid bestaat. Directie en management van de organisatie hebben daarbij een belangrijke (voorbeeld) functie. 2.1.2 Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen van Domijn bestaat uit 5 leden. De Raad van Commissarissen conformeert zich aan de Governancecode voor woningcorporaties. Dat betekent onder meer dat de maximale zittingstermijn in acht wordt genomen. In 2014 heeft de heer Johanns vanwege het verstrijken van de maximale zittingstermijn afscheid genomen. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2014

8

Om de ontstane vacature in de Raad van Commissarissen op te vullen heeft de Raad van Commissarissen op voordracht van de huurderorganisatie mevrouw Rine-Engwegen benoemd als lid van de Raad van Commissarissen. Mevrouw Rine-Engwegen is tevens benoemd in de auditcommissie van de Raad. Verder is de heer Arthur Burghouts in 2014 benoemd. Hij zal in 2015 de heer Albertjan Peters opvolgen als voorzitter van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen heeft in 2014 overleg gevoerd met een tweetal stakeholders van Domijn. De bestuurder is niet aanwezig bij deze overleggen. De gesprekken met stakeholders geven de Raad informatie over de prestaties van Domijn, de wijze waarop er met partners wordt samengewerkt en de positionering van Domijn in de samenleving. Naast deze gesprekken met stakeholders voert de Raad overleg (ook zonder aanwezigheid van de bestuurder) met de Huurderskoepel en met de Ondernemingsraad. De Raad van Commissarissen treedt op als opdrachtgever voor de accountant. De accountant informeert de Raad van Commissarissen over haar bevindingen in het kader van de interim-controle en in het kader van de jaarverslaggeving. De Raad kan de accountant vragen specifiek te controleren op onderdelen van de bedrijfsvoering. In 2014 is een dergelijke vraag niet gesteld. De Raad van Commissarissen heeft een bijzondere relatie met de controller van Domijn. De controller kan, indien noodzakelijk, zonder tussenkomst van de bestuurder de Raad informeren. De controller kan niet door de bestuurder worden ontslagen. Indien daartoe aanleiding zou bestaan, kan ontslag van de controller alleen plaatsvinden met toestemming van de Raad. De Raad van Commissarissen kent twee commissies: de remuneratiecommissie en de auditcommissie. Deze commissies adviseren de voltallige Raad. De vergaderingen van de Raad en van de commissies worden voorbereid met de secretaris van de Raad (een medewerker van Domijn), de bestuurder en de voorzitter van de Raad, dan wel van de commissie. De Raad van Commissarissen vergadert minimaal 6 keer per jaar. De Raad bereidt de vergaderingen in onderling overleg voor. De bestuurder is hierbij niet aanwezig. De vergaderingen van de Raad worden bijgewoond door de bestuurder, de directeur en de controller. De Raad van Commissarissen treedt op als werkgever van de bestuurder van Domijn. In dat kader voert zij beoordelingsgesprekken en bepaalt zij de bezoldiging van de bestuurder. De Raad conformeert zich daarbij aan de geldende regelgeving en eventueel daarbij behorende overgangsbepalingen. 2.1.3 Organisatie Bij Domijn is de afdeling Wonen verantwoordelijk voor klantrelaties en de verhuur en verkoop van ons vastgoed. De afdeling Vastgoed verzorgt het fysieke beheer van het vastgoed evenals de noodzakelijk geachte nieuwbouwprojecten. De ondersteuning van de operationele processen wordt uitgevoerd door de afdeling Beleid & Bedrijfsvoering. De afdeling Planning & Control bewaakt en controleert of de interne processen en procedures op een juiste, doelmatige en rechtmatige wijze worden uitgevoerd. Het team Vastgoedsturing adviseert de directie over de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille in relatie tot de markt en de wijze waarop het in vastgoed belegde vermogen zich ontwikkelt in relatie tot de financiële continuïteit (duurzaam businessmodel) van de organisatie. De directeur geeft leiding aan de werkorganisatie van Domijn. In 2014 zijn geen belangrijke wijzigingen doorgevoerd in de organisatie. Ten opzichte van 2013 is het aantal fte’s van de organisatie afgenomen van 212,2 tot 198,7. Binnen de organisatie ontstaat in toenemende mate het besef dat het primaire proces en de interactie met onze bewoners en toekomstige bewoners centraal moet staan. Dit heeft in 2014 geleid tot een voorzichtige start met andere manieren van werken waarbij kenmerkend is dat medewerkers van Domijn in dorpen en wijken intensiever contact hebben met de bewoners. In de komende periode zal deze nieuwe werkstijl, gebaseerd op de principes van de zogenaamde Rijnlandse organisatie, verder worden gestimuleerd. 2.1.4 Ondernemingsraad De Ondernemingsraad komt maandelijks bijeen. De Ondernemingsraad heeft jaarlijks een aantal bijeenkomsten met de bestuurder. In 2014 zijn in die gesprekken onderstaande onderwerpen aan de orde geweest: • Diverse ARBO gerelateerde onderwerpen, waaronder het contracteren van een nieuwe bedrijfsarts; • Jaarrekening 2013 en begroting 2015; • Aanpassing van het personeelshandboek in het kader van de invoering van de werkkostenregeling; • De mogelijke gevolgen van wijzigingen in weten regelgeving (onder andere de Herzieningswet); • Vervallen van de functie projectontwikkelaar en de daarbij horende gedwongen ontslagen; Woningstichting Domijn – jaarverslag 2014

9

• • • • • •

Gewijzigde inrichting van afdeling Vastgoed; Aanstelling teamleider Projecten; Inkrimping van team Makelaardij; Evaluatie van het besluit dat team OSB onder de Manager Wonen valt; Ontvangen brieven van VROM inzake wet en regelgeving in het kader van de Arbo-wet; De invulling van de functie vertrouwenspersoon binnen Domijn.

In 2014 zijn onderstaande advies- en instemmingsaanvragen door de Ondernemingsraad afgewikkeld: • Positief advies i.v.m. vervallen van functiegroep projectontwikkeling. • Positief advies i.v.m. gewijzigde inrichting afdeling Vastgoed. • Positief advies i.v.m. aanstelling van een teamleider Projecten. • Positief advies i.v.m. inkrimping Makelaardij. • Positief advies i.v.m. wijziging van het beloningssysteem (afbouw Resultaat Afhankelijke uitkering). De Ondernemingsraad voert jaarlijks een aantal gesprekken met de Raad van Commissarissen. Hierbij is de bestuurder niet aanwezig. De gesprekken met de bestuurder en de Raad van Commissarissen zijn open en constructief en hebben tot doel het ontwikkelen van de organisatie waarbij beide partijen hun belangen niet uit het oog verliezen. Tevens heeft er een gesprek met de vertrouwenspersoon plaatsgevonden. Eind 2013 was de zittingstermijn van de leden van de OR verstreken. In 2014 hebben de huidige leden van de Ondernemingsraad opnieuw het vertrouwen gekregen van de medewerkers. Zij zijn voor een periode van 4 jaar gekozen. De Ondernemingsraad is voor medewerkers van Domijn gemakkelijk toegankelijk. 2.2

Risicomanagement, integriteit en Governance

2.2.1 Rapportages Ieder kwartaal stellen we een kwartaalrapportage op. Deze rapportage bestaat onder meer uit: • Een inleiding en een algemene beschouwing van de bestuurder; • De voortgang op de gestelde doelen voor dat jaar; • De prestaties naar stakeholders; • De voortgang van de verbeteringen die door de externe accountant zijn aanbevolen in de managementletter; • De stand van zaken op basis van de financiële indicatoren en de daarbij gestelde normen; • De voortgang in onze ontwikkelen beheeropgave; • De resultaten van verhuur en verkoop; • De resultaten van de verbindingen; • De wijze waarop de organisatie met risico’s en risicomanagement omgaat; • Klachtenmanagement; • De treasury en de wijze waarop het treasury beleid wordt uitgevoerd. De kwartaalrapportage is een belangrijk instrument voor het kunnen volgen van de prestaties van de organisatie. Dit geldt voor zowel de Raad van Commissarissen als voor directie en werkorganisatie. De voorbereiding van besluitvorming over vastgoed wordt uitgevoerd met behulp van een procedure “Project Start Up (PSU)”. Een vanuit verschillende disciplines samengesteld team doet voorstellen waarbij gebruik wordt gemaakt van analyses die zijn uitgevoerd door het team vastgoedsturing. Dit resulteert in een advies aan de directie. Deze procedure waarborgt dat voorstellen niet alleen vanuit een technisch of financieel perspectief worden gedaan maar dat er sprake is van integrale afwegingen. Ten aanzien van de treasury (invulling geven aan de wijze waarop Domijn om wil gaan met liquiditeit en rentemanagement) wordt jaarlijks een zogenaamd treasuryplan opgesteld en voorgelegd aan de directie en vervolgens aan de Raad van Commissarissen. Belangrijk daarbij is de toets aan het treasurystatuut en de daarin benoemde uitgangspunten en grenzen. De afdeling Planning en Control voert jaarlijks een aantal audits uit op processen en procedures binnen Domijn. Het auditprogramma wordt in overleg met de auditcommissie van de Raad van Commissarissen, de directie en het managementteam vastgesteld.


10

De rapportages over de audits worden in zowel de auditcommissie als in directie- en managementteam overleg besproken. In de meeste gevallen worden de aanbevelingen van de afdeling Planning & Control overgenomen en geïmplementeerd met als doel te optimaliseren en te verbeteren. Duidelijk moet zijn dat processen en procedures een richtlijn vormen. Op basis van professioneel inzicht en beoordeling van een situatie moet het mogelijk zijn af te wijken zodat situationeel maatwerk geleverd kan worden. In opdracht van de Raad van Commissarissen controleert de accountant (KPMG) de jaarstukken. De bevindingen worden samen met het accountantsrapport besproken met de directie en vervolgens met de Raad van Commissarissen waarna de Raad een besluit neemt over de goedkeuring van de jaarstukken en het dechargeren van het bestuur. Verder voert de accountant jaarlijks een zogenaamde interim-controle uit. De resultaten van deze controle worden voorgelegd aan de directie en vervolgens aan de auditcommissie van de Raad van Commissarissen. De auditcommissie rapporteert vervolgens aan de gehele Raad van Commissarissen. De accountant verricht een controle bij de Verantwoordingsinformatie (dVi). De uitkomsten van deze controle worden in een assurance-rapport vastgelegd en ter beschikking gesteld aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Het assurance-rapport wordt ook besproken door de Raad van Commissarissen. Jaarlijks worden diverse rapportages (dPi, dVi, derivatenverklaringen) beschikbaar gesteld aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Op basis van dergelijke rapportages kunnen deze instanties zich een oordeel vormen over het beleid, de volkshuisvestelijke en financiële prestaties en de compliance van Domijn. Bovengenoemde rapportages hebben in 2014 geleid tot een aantal opmerkingen. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting heeft in haar rol als externe toezichthouder opmerkingen gemaakt over de kwaliteit van de aangeleverde informatie in dPi en dVi. Ze heeft daarbij gevraagd om een plan van aanpak voor verbetering. Dat plan is door Domijn verstrekt. Verder werd opgemerkt dat Domijn in verhouding tot andere corporaties veel geld besteed aan onderhoud. Opgemerkt werd dat deze uitgaven in de komende jaren kritisch zullen worden gevolgd. De rapportages (inclusief het jaarverslag en de jaarrekening) waren voor het ministerie (ILT) aanleiding om vragen te stellen over een door Domijn verstrekte lening en over sponsoruitgaven. Na beantwoording van de vragen meldde het ministerie in februari 2015 dat beide vragen afdoende zijn beantwoord en er geen aanleiding bestaat voor het maken van verdere opmerkingen. In 2014 is verder veel aandacht besteed aan het feit dat Domijn in 2013 onterecht woningen beneden 90% van de WOZ waarde op een veiling heeft verkocht. Deze kwestie is in 2014 nog niet geheel afgerond. Verder zijn vragen gesteld over de zogenaamde intermediaire verhuur. De controle over het verslagjaar 2013 van de woningtoewijzingen en woningverkopen en de aanbesteding van maatschappelijk vastgoed heeft geen aanleiding gegeven tot het maken van andere opmerkingen dan hierboven genoemd. 2.2.2 Risicomanagement Het risicomanagement is bij Domijn goed georganiseerd. • Er is binnen de organisatie altijd integrale aandacht voor risico’s. Dat geldt niet alleen voor (grote) investeringen en aankopen, maar ook voor de wijze waarop we onze woningen verhuren en verkopen, de wijze waarop we onze begroting opstellen, de wijze waarop we met onze klanten omgaan en de wijze waarop we extern opereren. • Bij alle besluiten die worden genomen is er aandacht voor de risico’s en consequenties van het betreffende besluit en de uitvoering daarvan. De aandacht voor risico’s is in processen en procedures opgenomen. Alle voorstellen die naar de directie gaan zijn voorzien van een paragraaf “risico’s”. • Directie, management en medewerkers spreken met elkaar over risico’s. De cultuur en de sfeer binnen de organisatie is zodanig dat het gesprek hierover gevoerd kan worden. In de rapportage over de interne audits die door de afdeling Planning & Control worden uitgevoerd, worden sinds 2012 de risico’s en de bijbehorende beheersingsmaatregelen van het onderwerp van de audit weergegeven. De verschillende procesrisico’s die naar aanleiding van interne audits worden gesignaleerd worden opgenomen in de kwartaalrapportage van Domijn en leiden tot verdere verbetering van de processen.


11

Risico’s die gepaard gaan met financiering worden besproken in de treasurycommissie. De treasurycommissie van Domijn wordt bijgestaan door een extern bureau (Zanders en partners). Het door Domijn gewenste risicoprofiel ten aanzien van treasury is “laag”. Eén en ander is vastgelegd in het treasurystatuut. Over de besluiten die in het kader van de financiering worden genomen wordt verantwoording afgelegd aan de Raad van Commissarissen in de kwartaalrapportage van Domijn. Eén en ander wordt expliciet besproken in de auditcommissie van de Raad van Commissarissen. Op basis van het bovenstaande kan worden geconstateerd dat Domijn impliciet voldoet aan de eisen die er gesteld mogen worden ten aanzien van risicobewustzijn, risicobeheersing en dat risicomanagement een integraal onderdeel vormt van het handelen van de organisatie. Er is sprake van risicobewustzijn. Echter, mede gelet op de eisen die gesteld worden door externe instanties en een opmerking gemaakt door de visitatiecommissie (“Een kanttekening is de neiging van de organisatie wars te zijn van formaliteiten en procedures: bij Domijn gaat het om de praktische aanpak. Dit blijkt ook uit het motto ‘controle is goed maar vertrouwen is beter’. De organisatie moet echter oppassen zich hierdoor niet tekort te doen in uitstraling naar de buitenwereld. Onder invloed van recente gebeurtenissen liggen corporaties immers onder een vergrootglas. De buitenwereld en de toezichthouders beoordelen corporaties hierbij steeds meer op het voldoen aan formele aspecten op bijvoorbeeld governance”.) is besloten het risicomanagement meer te expliciteren en formaliseren. Dit zal in 2015 verder worden vormgegeven. 2.2.3 Codes, Klokkenluidersregeling en Regeling Nevenwerkzaamheden Domijn conformeert zich aan en handelt naar de Aedescode en de Governancecode. Indien sprake is van afwijkingen wordt dat gemeld en gemotiveerd. In 2014 was er geen sprake van afwijkingen. We werken met middelen die mede beschikbaar zijn gekomen door publiek geld. We hebben wettelijk (BBSH en woningwet) een sterke band met de overheden en het publieke domein. Dat betekent dat wij het belangrijk vinden om over ons doen en laten verantwoording af te leggen. Door de positie die we innemen in de samenleving en de wetten en regels die daarbij horen vinden wij het belangrijk dat er sprake is van “Good Governance”: integer handelen en het bewust en juist omgaan met ter beschikking staande middelen. Integer handelen wordt verwacht van alle mensen en organisaties die bij Domijn betrokken zijn. Het is een belangrijke taak van zowel directie en medewerkers als van de Raad van Commissarissen toezicht te houden op de juiste naleving. In 2014 hebben er ten aanzien van governance en integriteit geen zaken gespeeld die aanleiding gaven tot interventies. Het is goed te constateren dat medewerkers van Domijn zich in hoge mate bewust zijn van het feit dat zij hierin een eigen verantwoordelijkheid hebben en dat de tolerantie voor wat betreft niet integer handelen laag is. Domijn beschikt over een gedragscode, een klokkenluidersregeling en een regeling nevenwerkzaamheden. Domijn kent een vertrouwenspersoon waarmee medewerkers in gesprek kunnen gaan als zij daar aanleiding voor zien. 2.2.4 Procedures en audits Domijn wil maatwerk en oplossingen kunnen bieden die aansluiten bij datgene wat er in een bepaalde situatie nodig is. De professionals van Domijn weten in de meeste gevallen welke oplossing de beste is. Domijn streeft er naar om de professionals van de organisatie ruimte te geven voor het maken van eigen (professionele) afwegingen over wat in bepaalde omstandigheden de manier van handelen is zodat de beste oplossing tot stand gebracht kan worden. Wanneer bestaande regels (zowel geschreven als ongeschreven) daarbij –gemotiveerd- moeten worden losgelaten moet dat mogelijk zijn. Bovenstaande werkwijze wil niet zeggen dat er geen kaders meer zijn voor het handelen van medewerkers of het handelen van de organisatie. De kaders zullen niet meer enkel en alleen worden gevormd door de regels maar vooral door wat Jaap Peters en Mathieu Weggeman in hun boekje “Het Rijnland Praktijkboekje” benoemen als “de collectieve ambitie” van de organisatie. Deze “bedoeling” van de organisatie zal voor een belangrijk deel het handelen van professionele medewerkers van de organisatie ingeven en bepalen. Domijn wil in de komende periode de beginselen van “de Rijnlandse organisatie” verder laten groeien.


12

De corporatiesector kent een (zeer) uitgebreide set van weten regelgeving waaraan moet worden voldaan. Er worden zowel intern als externe controles uitgevoerd om te kunnen beoordelen of Domijn aan de regels voldoet. In hoofdstuk 2.2.1 zijn de resultaten van de controles en de reacties van de verschillende externe partijen daarop benoemd. Intern hebben deze reacties geleid tot het verder verbeteren van de processen rond verkoop en verhuur en tot het verder verbeteren van de kwaliteit van de inrichting van de administratieve organisatie. Intern heeft het team Planning & Control in 2014 drie audits uitgevoerd over: Het proces servicekosten Het proces treasury Het proces woningtoewijzing. De interne audits hebben in alle gevallen geleid tot het verder verbeteren van de processen. 2.2.5 Visitatie In 2014 heeft EY de in de Governancecode verplicht gestelde visitatie bij Domijn uitgevoerd. De eindcijfers van de 4 prestatievelden die in het maatschappelijk visitatiestelsel worden onderzocht zijn goed. Gemiddeld scoort Domijn een 7,4. Een eindcijfer om trots op te zijn. De visitatiecommissie geeft in haar recensie daarover het volgende aan: “Domijn is naar eigen zeggen tevreden over de manier waarop de corporatie meters aan het maken is. De visitatiecommissie is van mening dat Domijn hier ook reden toe heeft. De tevredenheid wordt bovendien ook door de belanghebbenden bevestigd door de gemiddeld goede scores die zij toekennen”. De visitatiecommissie gaf een aantal aandachtspunten en aanbevelingen waaraan aandacht besteed zal worden: “Controle is goed, maar vertrouwen is beter” is een belangrijk uitgangspunt bij Domijn. Desalniettemin zijn er formele regels waaraan voldaan moet worden. Domijn neemt deze aanbeveling ter harte. Het toezichtskader zoals dat is vastgesteld door de Raad van Commissarissen moet worden geactualiseerd. Dit zal in de loop van 2015 worden uitgevoerd. Hoge scores moeten niet leiden tot zelfgenoegzaamheid. Het is belangrijk te blijven ontwikkelen en actief te blijven (onder andere in de regio Twente) hetgeen tot overleg en feedback leidt. Het visitatierapport is openbaar en is op de website van Domijn beschikbaar. 2.2.6 Verbindingen Het beleid van Domijn is er op gericht om zoveel mogelijk activiteiten binnen de Toegelaten Instelling uit te voeren en daarom het aantal verbindingen zo laag mogelijk te houden. Aan dit voornemen is in 2014 verder gewerkt. Domijn neemt deel aan de volgende verbindingen: IT Woon BV. IT Woon verleent ICT diensten aan een aantal woningcorporaties in de regio Twente. Domijn is voor 100% eigenaar van IT Woon BV. Het voornemen is om deze BV te handhaven. Hoge Bothof Ontwikkeling BV. De panden van het voormalige Polaroid zijn tot december 2014 in deze BV ondergebracht. Domijn is voor 100% eigenaar van Hoge Bothof Ontwikkeling BV. In december is het onroerend goed van de Hoge Bothof Ontwikkeling BV overgedragen aan de Toegelaten Instelling Domijn. De BV is inmiddels “leeg” maar zal nog niet worden geliquideerd. Over de activiteiten die werden ontplooid in de Hoge Bothof Ontwikkeling BV en die zijn overgenomen door Woningcorporatie Domijn zijn in de oordeelsbrief 2013 door de minister vragen gesteld. Deze vragen zijn beantwoord en er is in reactie op de antwoorden van Domijn door de inspectie (ILT) aangegeven (februari 2014) dat de activiteiten passend worden geacht binnen het werkdomein van corporaties. Neighbourhood Corporation Enschede BV. De aandeelhouders in deze BV zijn woningstichting Domijn 50% en woningstichting De Woonplaats 50%. Op de 5 nog aanwezige kavels in de BV is beslag gelegd in verband met een geschil. Zodra er een rechterlijke uitspraak is over dit geschil en het beslag is opgeheven kunnen de kavels worden verkocht waarna de BV kan worden geliquideerd. WOM Laares BV. De WOM Laares BV treedt op als beherend vennoot van WOM Laares CV. Woningstichting Domijn is voor 20% eigenaar van deze BV. Andere aandeelhouders zijn woningstichting Ons Huis, woningstichting De Woonplaats, AM Ontwikkelaars en Nijhuis-Hegeman, ook ieder 20%.


13

-

-

-

-

-

-

WOM Laares CV. De WOM Laares CV ontwikkelt de wijk “de Laares” te Enschede. Aandeelhouders zijn naast de aandeelhouders in de WOM Laares BV (ieder 19%) ook de WOM Laares BV (5%). Zodra de werkzaamheden in de Laares zijn afgerond kan zowel de WOM Laares CV als de WOM Laares BV worden geliquideerd. Domijn Projecten BV. Domijn Projecten BV is indertijd opgericht om registergoederen te ontwikkelen, beheren en exploiteren. Domijn Projecten BV neemt deel in de VOF Heemaf (zie hieronder). Wanneer de ontwikkelingen in de VOF Heemaf zijn afgerond kan de Domijn Projecten BV worden geliquideerd tenzij besloten wordt de niet DAEB portefeuille van Domijn in deze BV onder te brengen. VOF Heemaf. De VOF Heemaf is opgericht om het Heemaf terrein en “Het Heim” in Hengelo te ontwikkelen. Domijn Projecten BV (37,5%) is naast WBO projecten BV (12,5%) en Plegt-Vos (50%) vennoot in deze VOF. Vanwege ontwikkelingen op de vastgoedmarkt is het gebied nog niet ontwikkeld en is het vastgoed niet verkocht. De VOF Heemaf kan worden geliquideerd zodra ontwikkeling dan wel verkoop van de gronden en het vastgoed heeft plaats gevonden. VOF DnA Deze VOF is opgericht om huur- en koopwoningen binnen het werkgebied van Domijn te ontwikkelen en te exploiteren. Domijn is gezamenlijk met AM Wonen BV vennoot van deze VOF, ieder voor 50%. Er zijn geen activiteiten meer in de VOF. De vennoten hebben besloten de VOF te liquideren zodra de gemeente Enschede schriftelijk zal laten weten af te zien van een aantal geplande ontwikkelingen die in de VOF zouden plaatsvinden. GOS Enschede VOF. GOS Enschede VOF is opgericht door Woningstichting de Woonplaats en woningstichting Domijn. Beide corporaties zijn ieder voor 50% vennoot in de VOF. Het doel van de VOF is het gezamenlijk ontwikkelen en exploiteren van vastgoed ten behoeve van Gezondheid, Onderwijs en sport. In 2009 heeft toenmalig Minister van der Laan toestemming gegeven voor de activiteiten die binnen GOS Enschede VOF plaatsvinden. Stedelijk Wonen Holding B.V. is in 2014 verkocht aan VB&T.

2.2.7 Stakeholders Domijn heeft als organisatie met een specifieke doelstelling veel contacten met andere partijen. Er wordt intensief met andere relevante partijen afgestemd en samengewerkt om de kwaliteit van wonen voor mensen met een laag inkomen te handhaven en waar mogelijk te verbeteren. Belangrijke stakeholders voor Domijn zijn de huurderorganisaties (zowel bewonerscommissies als de Huurderkoepel Domijn), gemeenten in ons werkgebied en zorgen welzijnsorganisaties. De samenwerking wordt door de stakeholders positief gewaardeerd. Dat bleek uit de in 2014 uitgevoerde visitatie waarbij diverse stakeholders door de visitatiecommissie zijn geïnterviewd. Met de gemeenten Haaksbergen, Losser en Enschede zijn samenwerkingsafspraken gemaakt dan wel in voorbereiding. Deze samenwerkingsafspraken moeten in het kader van de Woningwet worden gezien als prestatieafspraken. Met de Huurderkoepel Domijn wordt intensief overleg gevoerd over onderwerpen van beheer en beleid. Het overleg wordt door beide partijen als constructief en goed ervaren. Beide partijen zijn van oordeel dat er intensief moet worden nagedacht over de wijze waarop bewoners invloed kunnen uitoefenen op het beleid van Domijn. Partijen zijn met elkaar in overleg om hiervoor voorstellen te ontwikkelen. Domijn is intensief betrokken bij de organisatie voor alle Twentse corporaties: WoON Twente. In 2014 is bijzondere aandacht besteed aan de inventarisatie van het zogenaamde zorgvastgoed in eigendom bij woningcorporaties in Twente. De inventarisatie heeft inmiddels plaats gevonden en geconcludeerd kan worden dat er ten aanzien van dit vastgoed geen sprake is van grote risico’s. Aan de Twentse zorgpartijen is gevraagd een zelfde inventarisatie uit te voeren om daarna gezamenlijk eventuele vastgoedrisico’s te kunnen beoordelen. Daarnaast heeft WoON Twente veel energie besteed om te komen tot een door de provincie en de 14 Twentse gemeenten onderschreven regionale woonvisie. In december 2014 is deze woonvisie tot stand gekomen en hebben alle Twentse gemeenten, de provincie Overijssel en de 18 bij WoON Twente aangesloten corporaties deze woonvisie onderschreven. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2014

14

Verder besteedt WoON Twente aandacht aan bedrijfslasten, governance, betaalbaarheid en beschikbaarheid van de sociale woningvoorraad in Twente en aan de zorg voor bijzondere doelgroepen. Domijn onderkent dat er in toenemende mate meer focus is op resultaten (oplossingen) en relaties dan op de eigen organisatie. Dit leidt tot samenwerking en afstemming met ander partijen waaronder ook marktpartijen die door middel van het zogenaamde professionele opdrachtgeverschap onderdelen van het vastgoedonderhoud voor hun rekening nemen. Dit leidt tot meer kwaliteit, minder kosten en minder fouten (faalkosten). Zoals eerder aangegeven heeft de Raad van Commissarissen van Domijn een specifieke rol ten aanzien van stakeholders. De Raad selecteert jaarlijks drie belangrijke stakeholders waarmee zij in gesprek gaat over specifieke ontwikkelingen en de relatie met Domijn. Domijn is lid van Aedes, vereniging van Woningcorporaties. Daarnaast is Domijn lid van de vereniging WoON, het platform van Twentse woningcorporaties. Verder is Domijn lid van De Vernieuwde Stad, het platform van de grotere stedelijke corporaties in Nederland. 2.3 De volkshuisvestelijke prestaties Domijn is een vastgoedorganisatie met een maatschappelijke taak. Onze kerntaak is het aanbieden van goede en betaalbare woningen aan mensen met een laag inkomen. Identiteit en missie zijn in het strategisch plan 2012 – 2016 als zodanig benoemd. In 2014 zijn de belangrijkste activiteiten van onze organisatie gericht geweest op deze kerntaak. We hebben vrijkomende woningen verhuurd en verkocht. Ruim 93% van de vrijgekomen woningen met een huurprijs lager dan € 699,48 zijn verhuurd aan mensen met een huishoudinkomen lager dan € 34.678,-. Hiermee voldoen wij aan de vanaf 2011 geldende toewijzingseisen. We hebben in 2014 in totaal 42 onroerende zaken verkocht (woningen, grond en bedrijfsonroerend goed). Met deze verkoop is een financieel resultaat van € 1.043.000,geboekt. De verkoop bracht € 5.740.000,- aan positieve kasstroom met zich mee. In 2013 is de verkoopambitie van Domijn naar beneden bijgesteld. In de begroting 2014 (en volgende jaren) werd rekening gehouden met 25 te verkopen woningen. Deze doelstelling is ruimschoots gehaald. Ruim 92% van het bezit van Domijn heeft een huurprijs lager dan de liberalisatiegrens (€ 699,48 per maand) en vormt de zogenaamde DAEB portefeuille. De gemiddelde huurprijs van het totale woningbezit van Domijn (inclusief de zogenaamde niet-DAEB portefeuille) bedraagt ongeveer € 488,- per maand). Op basis van deze cijfers beschouwen we onze woningen, rekening houdend met de regelgeving binnen de wet op de huurtoeslag, als betaalbaar voor mensen met een laag inkomen. In 2014 heeft Domijn er voor gekozen om de maximale (inkomensafhankelijke) huurverhoging te vragen. In de begroting 2015 en verdere jaren is uitgegaan van een huurprijsstijging alleen op basis van inflatie. Dit gegeven geeft ruimte om ieder jaar een weloverwogen keuze te maken ten aanzien van de jaarlijkse huurprijsaanpassingen. Domijn kiest er voor om niet langer woningen te bouwen boven de liberalisatiegrens. In ons beleid moet duidelijk zijn dat wij ons specifiek richten op de kerntaak van een corporatie. We bieden onze vrijkomende huurwoningen over het algemeen aan door ze op onze website te plaatsen. Als er meer mensen reageren wordt er door middel van loting bepaald aan wie de woning wordt aangeboden. Dat geldt voor woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens. Woningen daarboven worden verhuurd met als criterium ‘wie het eerst komt, wie het eerst maalt’. Het begrip “maatwerk” speelt een steeds grotere rol bij Domijn. Indien nodig kunnen uitzonderingen worden gemaakt op de regel om door middel van loting vrijkomende woningen te verhuren. Maatwerkoplossingen worden gebruikt in het geval er sprake is van “schrijnende omstandigheden” voor mensen en bij sloop en herstructurering. Eind 2014 werd duidelijk dat de minister een zogenaamde passendheidstoets wil invoeren. In de ogen van de minister moeten 95% van de huishoudens die “recht hebben op huurtoeslag” een woning krijgen toegewezen met een huurprijs die lager is dan de aftoppingsgrens zoals die wordt gehanteerd bij de Wet op de Huurtoeslag. Een eerste verkenning levert op dat Domijn aan deze regel kan voldoen. De regel brengt wel met zich mee dat Domijn haar markthuurbeleid dan wel streefhuurbeleid kritisch zal moeten bekijken. In 2014 zijn belangrijke maatregelen genomen ten aanzien van de problematiek “huurachterstanden”. De werkwijze is gewijzigd (in een vroeg stadium contact en maatwerkoplossingen, nauwe samenwerking met hulpverlenende instanties en een grotere inzet vanuit Domijn).


15

Deze gewijzigde werkwijze levert goede resultaten op. Een belangrijk cijfer daarbij is dat de huisuitzettingen vanwege huurschuld ten opzichte van 2013 fors gedaald zijn (2013:73, 2014:45). Gedurende een aantal jaren heeft Domijn geen huurschulden of oninbare vorderingen afgeboekt. In 2014 is dat wel gebeurd, namelijk ruim 2,4 miljoen euro. De vorderingen op huurders bedragen (na afboeking) 1,81% van de jaarhuur. De verwachting is dat dit cijfer de komende jaren verder zal dalen. Ondanks de relatief hoge achterstanden zijn we er door onze werkwijze en de samenwerking met in schuldhulpverlening gespecialiseerde partijen in geslaagd het aantal gedwongen huisuitzettingen ten opzicht van vorige jaren fors terug te dringen tot 45 huishoudens. We streven naar zodanige werkwijzen dat dit getal in de komende jaren nog verder teruggedrongen kan worden. Ten opzichte van 2013 is het percentage (van de totale bruto jaarhuur) leegstand gedaald tot 2,16% (in 2013 was dit 2,65% van de bruto jaarhuur). Een grote bijdrage aan dit cijfer wordt geleverd door de in ons bezit zijnde bedrijfspanden (0,51%). Belangrijke oorzaak daarvan zijn de economische omstandigheden. Woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens zijn moeilijker te verhuren. Ook hier is sprake van een grote bijdrage aan het totale leegstandscijfer (0,31%) Ook de woningen die leeg staan vanwege toekomstige sloop leveren een forse bijdrage (0,69%). Op basis van deze gegevens kan worden gezegd dat de leegstand in onze reguliere voorraad “slechts” 0,65% bedraagt van de totale bruto jaarhuur. Om onze kerntaak op een juiste wijze te kunnen uitvoeren stuurt Domijn op een vastgoedportefeuille die in de eerste jaren in omvang ongeveer gelijk zal blijven en in latere jaren (vanaf 2020) af zal nemen. Dit laatste vanwege demografische ontwikkelingen waarbij sprake is van een krimpende markt. We verwachten dat we op de lange termijn (2040) onder gelijkblijvende omstandigheden voor onze kerntaak voldoende zullen hebben aan een voorraad van 12.000 kwalitatief goede woningen. Met dat aantal kunnen we onze “volkshuisvestelijke” taak binnen ons huidige werkgebied uitvoeren. Gelet op deze “krimpstrategie” richt Domijn haar aandacht de komende periode vooral op de bestaande voorraad woningen. Speerpunten zijn betaalbaarheid en daarmee samenhangend “duurzaamheid”. Deze ontwikkeling brengt met zich mee dat er de komende jaren steeds minder nieuwe woningen in opdracht van Domijn gebouwd zullen worden waardoor het team nieuwbouwontwikkeling in 2014 kleiner is geworden. Onze belangrijkste stakeholders (huurders, gemeenten en zorgpartijen) kunnen zich in deze strategie vinden. Onder gelijkblijvende omstandigheden zijn er ook in de toekomst voldoende woningen beschikbaar voor mensen die op een corporatiewoning zijn aangewezen. Ten aanzien van het prijsbeleid (betaalbaarheid) hebben we in 2014 aangegeven dat in 2015 het huidige beleid moet worden herzien om ook in de toekomst voldoende betaalbare woningen beschikbaar te hebben. Het is absoluut noodzakelijk dat de corporaties die in één werkgebied opereren hun vastgoedstrategie en hun prijsbeleid op elkaar afstemmen om op basis van “wat in het werkgebied nodig is” beschikbaar te hebben. Zowel in Enschede als in de regio Twente wordt schoorvoetend naar die afstemming gezocht. Naarmate er meer concrete uitspraken worden gevraagd ten aanzien van de uitvoering blijkt afstemming en overeenstemming moeilijker te realiseren. Niet ondenkbeeldig is dat niet altijd wordt geredeneerd vanuit het stedelijk of het regionale belang (en dan met name van de inwoners daarvan) maar meer nog vanuit het organisatiebelang. Dit geldt niet alleen voor aangelegenheden als beschikbaarheid en prijsbeleid maar ook voor zaken die te maken hebben met rolopvatting, manier van werken en de aanwezigheid in buurten en wijken. De aandacht op de bestaande voorraad wordt door Domijn als volgt vertaald: Domijn heeft een plicht om haar bezit goed te onderhouden. Dit onderhoud is gericht op instandhouding van de woning en wordt met name aan de schil van de woning (de buitenkant) uitgevoerd. Huurders kunnen vragen om verbeteringen die tegen betaling kunnen worden aangebracht. Huurders bepalen zoveel mogelijk zelf of er binnenonderhoud plaats moet vinden. Het onderhoud van de woningen wordt zoveel als mogelijk volgens de principes van “resultaatgericht vastgoedonderhoud” in de markt gezet. In 2014 is veel tijd en energie besteed aan de zogenaamde conditiemeting van onze woningvoorraad. De uitvoering van deze meting heeft tot gevolg gehad dat we in de begroting 2015 en volgende jaren uit kunnen gaan van daadwerkelijk noodzakelijk onderhoud. In de begroting wordt daarom niet langer uitgegaan van “onderhoudsnormen”. Zowel het resultaatgericht vastgoedonderhoud als de uitvoering van conditiemetingen brengen met zich mee dat de komende jaren (ten opzichte van 2014) ruim 8 miljoen euro op onderhoud kan worden bespaard terwijl de kwaliteit minimaal gelijk blijft. Gelet op de vraag naar huurwoningen heeft Domijn in 2014 haar verkoopambities fors naar beneden bijgesteld. Vanwege onze kerntaak zijn te verkopen woningen vooral woningen uit het zogenaamde niet-DAEB segment. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2014

16

Gelet op de geringe verkoopambitie heeft Domijn er voor gekozen de werkzaamheden met betrekking tot verkoop zoveel mogelijk uit te besteden. Dit heeft tot gevolg gehad dat het interne team “makelaardij” in 2014 kleiner is geworden. De ontwikkelingen zoals hierboven geschetst brengen met zich mee dat de personeelsomvang van Domijn ook in 2014 verder is afgenomen met ongeveer 13 fte’s. 2.3.1 Ontwikkelingen en trends De parlementaire enquête woningcorporaties heeft in 2014 lange tijd het nieuws over corporaties bepaald. Het rapport van de parlementaire enquêtecommissie leverde uiteindelijk niet veel nieuwe gezichtspunten op. De meeste conclusies en aanbevelingen hadden al een plekje gekregen in de Herzieningswet. In december werd de Herzieningswet in de Tweede Kamer unaniem aangenomen. Behandeling in de Eerste Kamer heeft in maart 2015 plaatsgevonden. Onze verwachting is dat de implementatie van de Herzieningswet binnen Domijn geen grote problemen met zich mee zal brengen. Belangrijke keuzes zijn in feite al gemaakt: We richten ons op onze kerntaak, we investeren nauwelijks meer in niet-DAEB. De voorbereidingen voor de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB zijn in gang gezet. In de relatie met de gemeenten in ons werkgebied is al voorgesorteerd op de regelgeving zoals die in de Herzieningswet is aangegeven. We betrekken de Huurderorganisatie bij belangrijke besluiten en wijzigingen van beleid zoals dat staat aangegeven in de Herzieningswet. In 2014 is al een besluit genomen om op marktwaarde te waarderen en de jaarrekening 2014 als zodanig in te richten. De keuzes die wij in 2013 en 2014 al hebben gemaakt (zie hierboven) geven impliciet aan dat wij in belangrijke mate begrip hebben voor de opvattingen zoals die in de Herzieningswet hun weerslag gekregen hebben. De belangrijkste kanttekening die we plaatsen is dat meer regels geen garantie zijn voor goed presteren. Evenzeer zijn we er van overtuigd dat meer toezicht niet automatisch leidt tot betere prestaties. Naar onze opvatting leiden expliciete keuzes voor het uitvoeren van de kerntaak van corporaties tot goede prestaties en leidt goed intern en extern toezicht tot het doen van de goede dingen. Het is daarbij belangrijk om voortdurend de vraag te stellen voor wie we ons werk doen en wat onze kerntaak is en daar consequent naar te handelen. Overigens is het naar ons idee goed dat er eindelijk sprake is van een nieuwe, herziene woningwet waarin het domein van corporaties op een juiste manier wordt omschreven en waarin de kaders en de verhoudingen tot huurders, gemeenten en toezichthouders worden bepaald. Duidelijk is dat er vanuit het Kabinet wordt ingezet op de kerntaak van de corporaties, te weten het huisvesten van mensen met een laag inkomen. Om dat verder vorm te geven (en om het beslag op de huurtoeslag te beperken) is in 2014 het voorstel gedaan voor een zogenaamde passendheidstoets. Het voornemen van het kabinet is om met ingang van 2016 verplicht te stellen dat 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag te huisvesten in woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrenzen zoals genoemd in de Wet op de Huurtoeslag. Het is zeer waarschijnlijk dat dit voorstel, opgenomen in de uitwerking van de Herzieningswet (AMvB) zal worden doorgevoerd. Verder is het de bedoeling om er voor te zorgen dat corporaties die een meer dan marktconform direct rendement genereren uit hun vastgoed financieel aangeslagen zullen worden. De redenering is dat dergelijke corporaties zijn overgecompenseerd door de lagere rente op vreemd vermogen die voortkomt uit de borging van de leningen door het WSW. Op termijn zullen we te maken krijgen met de door de Tweede Kamer gewenste “autoriteit” woningcorporaties. Het externe toezicht op corporaties wordt daarmee gebundeld in één organisatie. Het doen van de juiste dingen en de juiste dingen goed doen is voor Domijn een belangrijk uitgangspunt. In toenemende mate zijn we ons ervan bewust dat het draait om bewoners en om de bijdrage die geleverd kan worden aan het oplossen van hun problemen. Wij richten ons daarbij steeds meer op het uitgangspunt dat het niet belangrijk is wie het probleem oplost als het maar wordt opgelost. Dit vraagt van de organisatie om professionele medewerkers die zelfstandig in staat zijn oplossingen te bewerkstelligen. Het is daarvoor nodig dat deze professionals ruimte hebben voor handelen en daarin ondersteund worden door de organisatie. Deze werkwijze die we intern “het nieuwe werken” noemen willen we in de komende jaren verder ontwikkelen. De overheveling van taken van het Rijk naar de gemeenten brengt met zich mee dat gemeenten en zorgen welzijnsorganisaties onderzoeken op welke wijze efficiency en effectiviteit van de uitvoering van deze taken kan worden verhoogd. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2014

17

Regionale en intergemeentelijke samenwerking en afstemming is één van de instrumenten die daarbij worden ingezet. Corporaties in Twente zien (in meer of mindere mate) ook de noodzaak om tot meer samenwerking te komen. In 2014 werd een inventarisatie uitgevoerd om de risico’s in beeld te brengen van het zogenaamde zorgvastgoed dat in eigendom is bij de Twentse corporaties. In 2015 wordt ook het vastgoed dat in eigendom is bij de Twentse zorgpartijen hierbij betrokken. Op de gezamenlijke agenda van de Twentse zorgpartijen en de Twentse corporaties is de wijze waarop zorgpartijen en corporaties samen kunnen werken geplaatst. De 14 Twentse gemeenten hebben in 2014 in nauwe samenwerking met de Provincie Overijssel en met WoON Twente een Twentse woonvisie gemaakt. Afgesproken is dat deze Twentse overkoepelende woonvisie als basis zal dienen voor de gemeentelijke woonvisies. Het is goed om te kunnen constateren dat ook de Twentse gemeenten inzien dat het noodzakelijk is om afstemming te zoeken ten aanzien van het wonen in Twente. De samenwerking tussen de gemeente Enschede en de Enschedese corporaties krijgt steeds meer vorm. In 2014 zijn de samenwerkingsafspraken tussen de gemeente en de corporaties ondertekend. De uitwerking van de afspraken in concrete uitvoering vraagt nog een behoorlijke inspanning. Belangrijkste voorwaarde is dat alle partijen de intentie hebben om te werken op basis van een gezamenlijke visie op “wat goed is voor de stad”. Het is goed dat er zo langzamerhand, na enkele turbulente jaren, duidelijkheid ontstaat over de wijze waarop de corporatiesector zich verder kan ontwikkelen. In 2014 zijn, door het afronden van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties en door de besluitvorming in de Tweede Kamer over de Herzieningswet hierin belangrijke stappen gemaakt. Natuurlijk betekent die duidelijkheid ook dat er voor Domijn zaken zullen veranderen. Wat door deze duidelijkheid niet zal veranderen is de koers die Domijn heeft ingezet en waaraan wordt gewerkt: De expliciete keuze voor de doelgroep van beleid; Verdere ontwikkeling van een professionele organisatie waarvan de medewerkers “in de samenleving staan”; Nauwelijks meer investeren in het zogenaamde niet-DAEB; Aandacht voor de bestaande voorraad woningen; Een evenwichtig en op de doelgroep afgestemd prijsbeleid; Een duurzame financiële huishouding. 2.3.2 Financiën In de jaarrekening over 2014 hebben we een belangrijke stelselwijziging doorgevoerd. We hebben in 2014 besloten tot waardering op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Gelet op de verandering van het waarderingsstelsel is er sprake van een zeer hoog resultaat in de Winst- en verliesrekening. Dit is uiteraard een boekhoudkundig resultaat als gevolg van een gewijzigde vorm van waarderen van het vastgoed. Het resultaat wordt toegevoegd aan het Eigen Vermogen. De financiële positie van Domijn is goed. De begroting 2015 en volgende jaren laten, als de omstandigheden niet sterk veranderen, een gezonde corporatie zien. De begroting 2015 en verdere jaren laten een stabiele financiële huidhouding zien. Voor de begroting zijn we uitgegaan van een aantal uitgangspunten die in lijn liggen met de keuzes die we maken: De begroting gaat uit van inflatievolgend huurbeleid; Er wordt rekening gehouden met “slechts” 25 te verkopen woningen;’ Er wordt financieel ingezet op de bestaande portefeuille vastgoed; Er zijn middelen gereserveerd voor de verduurzaming van onze woningvoorraad; Voor het onderhoud van onze woningvoorraad gaan we uit van het daadwerkelijke onderhoud dat nodig is. We doen dit op basis van conditiemetingen van het bezit. We voeren het onderhoud zoveel mogelijk uit volgens de methode van “professioneel opdrachtgeverschap” omdat we er vanuit gaan dat dit de beste kwaliteit geeft tegen zo laag mogelijke kosten. We doen dat met zorgvuldig geselecteerde bedrijven en consortia. Het begrip “vertrouwen” speelt daarbij een belangrijke rol. Domijn voert een behoudend beleid ten aanzien van treasury. Onze core business is het verhuren van betaalbare woningen. De geldstromen die daarmee zijn gemoeid moeten in onze ogen tamelijk conservatief worden beheerd. Uiteraard sturen we binnen dat kader op een zo laag mogelijke rente, maar altijd met inachtneming van onze kerntaak. In 2014 heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw aangekondigd een zogenaamde integrale review bij Domijn uit te voeren. In april 2015 heeft het WSW de concept bevindingen van de integrale review aan Domijn gestuurd. Uit dit concept blijkt dat het WSW concludeert dat Domijn een organisatie is die zich blijft ontwikkelen in professionaliteit en dat Domijn zich bewust is van actuele ontwikkelingen en daar blijk van geeft.


18

Verder wordt geconcludeerd dat Domijn voldoet (op basis van de meest recente dPi) aan de normen voor de financiële ratio’s zoals die door het WSW zijn vastgesteld. Het WSW verzoekt Domijn om de volgende zaken per 1 januari 2016 beschikbaar te stellen: • De geactualiseerde portefeuillestrategie met een concretisering van de wensportefeuille; • Het geactualiseerde huurbeleid waarin de onderzoeken naar de betaalbaarheid van de voorraad zijn verwerkt; • Een risico analyse van het zorgvastgoed van Domijn; • Een toelichting omtrent de genomen acties op het gebied van risicomanagement en hoe deze zich verhouden tot de interne doelstellingen. Op basis van deze conceptrapportage heeft Domijn aan het WSW gemeld dat de gevraagde zaken uiterlijk per 1 januari 2016 beschikbaar zullen zijn. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting heeft in 2014 opgemerkt dat Domijn meer geld aan onderhoud uitgeeft dan andere corporaties. Wij hebben het CFV aangegeven dat er met ingang van 2015 ten opzichte van eerdere jaren ruim 8 miljoen euro minder aan onderhoud zal worden uitgegeven. Het CFV (evenals de RvC van Domijn) heeft aangegeven één en ander te willen en zullen volgen. We kunnen concluderen dat Domijn beschikt over een solide financiële houding waarbij voortdurend aandacht is voor de langere termijn. Dit resulteert duurzaam in aandacht voor de financiële positie zodanig dat we de noodzakelijke activiteiten die samenhangen met onze kerntaak kunnen blijven uitvoeren en we een evenwichtig prijsbeleid kunnen hanteren rekening houdend met de bewoners die bij ons een woning huren. 2.4 Algehele conclusie We zijn van mening dat we in 2014 goed hebben gepresteerd ondanks dat er door toezichthouders aandachtspunten zijn geformuleerd. We hebben overigens deze aandachtspunten serieus genomen en verbeteringen doorgevoerd. We zijn trots op het feit dat de visitatiecommissie van Domijn in 2014 geconcludeerd heeft dat we met goede zaken bezig zijn en dat we die zaken over het algemeen naar tevredenheid van stakeholders uitvoeren. We zijn trots op het feit dat de cijfers die de klanttevredenheid weergeven stijgen. We hebben een koers geformuleerd en we willen aan deze koers blijven werken. Dat kunnen we alleen als onze medewerkers ook in de toekomst met plezier en met een gevoel van uitdaging werken voor onze bewoners. We kunnen constateren dat onze medewerkers er voor hebben gezorgd dat we het jaar 2014 met een positief gevoel hebben afgesloten.


Jan Salverda


19

3.

Verslag van de Raad van Commissarissen

Dit hoofdstuk gaat in op de verantwoording van de Raad van Commissarissen (verder genoemd: RvC). Aan de hand van de Governancecode legt de RvC verantwoording af over haar werkzaamheden, en de besluiten genomen door de RvC. Ook legt de RvC verantwoording af over de beloning die de commissarissen en de bestuurder hebben ontvangen. 3.1 Verantwoording Het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening zijn door KPMG gecontroleerd. Daarbij heeft de RvC kennis genomen van de afgegeven controleverklaring en de managementletter. De RvC heeft aan deze jaarverslaglegging haar goedkeuring verleend en het bestuur decharge verleend voor het in 2014 gevoerde beleid. 3.2 Personalia Bestuurder De heer Salverda (geboren op 9 februari 1955) is per 19 juli 2007 door de RvC benoemd tot bestuurder. Sinds 1 maart 1998 werkte de heer Salverda als directeur-bestuurder van Woningstichting Lucht & Licht, één van de fusiepartners van Domijn. Er is overeengekomen dat de Corporate Governance Code gehanteerd wordt. Na de evaluatie in 2010 heeft een herbenoeming plaatsgevonden voor de periode van 2011 tot 1 juli 2015. Los van zijn benoeming als bestuurder heeft de heer Salverda een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. De heer Salverda bekleedde in 2014 de volgende nevenfuncties: - lid van het bestuur van het Architectuurcentrum Twente; - lid Stichting Vrienden van Humanitas Onder Dak Groep; - lid van de RvC Arcon. Daarnaast heeft de heer Salverda een functiegebonden nevenfunctie: voorzitter van de Vereniging WoON. RvC De RvC bestaat uit vijf commissarissen. De commissarissen, de heer Gerard en mevrouw Rine, zijn benoemd op voordracht van de huurdersbelangenvereniging. Het huidige rooster van aftreden is conform Governancecode. Mevrouw Rine is per 1 juli dit jaar benoemd na het vertrek van de heer Johanns. Mevrouw Rine is tevens benoemd als lid van de auditcommissie. De heer Johanns is afgetreden na de maximale zittingsduur van 8 jaar. Per 1 januari 2015 treedt nog af de heer Dellepoort. De heer Dellepoort treedt een half jaar eerder af dan de maximale zittingstermijn om hiermee enige spreiding aan te brengen in het rooster van aftreden. Tabel 1; Personalia van de Raad van Commissarissen Naam

Functie

Benoeming

De heer dr. A. Peters (16-03-1946)

Hoofdfunctie: Voorzitter Nevenfuncties: - Voorzitter SER Overijssel - Voorzitter RvC Expertis Onderwijsadviseurs Kerncommissie: Lid remuneratiecommissie Professionele achtergrond: Directeur bouwen Ontwikkelingsprojecten Expertise: Advies/beleidsondersteuning op het gebied van Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Onderwijs, Zorg en Cultuur Aandachtsgebieden in RvC: Geen Nationaliteit: Nederlands

1e benoeming: 20-07-2007

De heer drs. R.F. Gerard (07-03-1967)

Hoofdfunctie: Lid Nevenfunctie(s): Geen Kerncommissie: Lid remuneratiecommissie Professionele achtergrond: Directeur Waterschap Rijn en IJssel Expertise:


1e herbenoeming: 01-09-2008 2e herbenoeming: 2011 Aftredend: 01-07-2015.

1e benoeming: 01-07-2012 1e herbenoeming: 01-07-2016

20

Projectmanagement Bestuurskunde Aandachtsgebieden in RvC: Huurdercommissaris Nationaliteit: Nederlands

Aftredend: 01-07-2020

Naam

Functie

Benoeming

De heer W.T.A. Dellepoort (03-08-1947)

Hoofdfunctie: Lid (vice-voorzitter) Nevenfuncties: Voorzitter RvT van Zinzia Zorggroep Renkum Vice-voorzitter RvT van J.P. van den Bent Stichting Deventer Lid RvT van Careaz te Lichtenvoorde Kerncommissie: Voorzitter remuneratiecommissie Professionele achtergrond: Directeur Patiëntenzorg Slingeland Ziekenhuis Doetinchem Expertise: Gezondheidszorg Operationeel management Human resource management Aandachtsgebieden in RvC: Geen Nationaliteit: Nederlands


Hoofdfunctie: Lid Nevenfuncties: Bestuurslid Stichting Voedselbank Almelo Kerncommissie: Lid auditcommissie Professionele achtergrond: Jurist Expertise: Rechten Vastgoed Sociaal beleid Governance Aandachtsgebieden in RvC: Huurdercommissaris Nationaliteit: Nederlands


Hoofdfunctie: Lid Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Bruggerbosch Enschede Bestuurder Stichting ZGT Overzee Kerncommissie: Voorzitter auditcommissie Professionele achtergrond: - Controller/adviseur Collectief Twentse Medisch Specialisten, ZGT Almelo/Hengelo Verbonden nevenwerkzaamheden: - Controller/adviseur Kamer Vrijgevestigden MST Enschede - Controller/adviseur OCON & Fertiliteitskliniek Twente Expertise: Maatschappelijk ondernemen Financial en management controlling Aandachtsgebieden in RvC: Geen Nationaliteit: Nederlands


Mevrouw drs. Rine-Engwegen (05-08-1964)

De heer drs. A.N. Kreuwel RA (21-06-1966)


1e herbenoeming: 2009 2e herbenoeming: 2012 Aftredend: 01-01-2015

1e herbenoeming: 2018 Aftredend: 01-07-2022

1e herbenoeming: 2010 2e herbenoeming: 01-07-2013 Aftredend: 01-07-2015

21

De heer drs. A.P.J Burghouts (24-08-1966)

Hoofdfunctie: Lid Nevenfunctie(s): Lid Raad van Toezicht Nationale Conventie Junior Kamer Twente Voorzitter Commissie van Beheer voor Volkspark Kerncommissie: Lid remuneratiecommissie Professionele achtergrond: Directeur/eigenaar Insights Improves en Zorg Expertise: Project- en programmamanagement Verandertrajecten in zorg en welzijn Nationaliteit: Nederlands

1e benoeming: 01-01-2015 1e herbenoeming: 01-01-2019 Aftredend: 01-01-2023

3.3 Werkwijze De vergaderfrequentie van de RvC is vastgesteld op tenminste vier keer per jaar. In 2014 is de RvC zes keer bijeen geweest waarvan 5 keer regulier. Tijdens de bijeenkomst in januari heeft de zelfevaluatie plaatsgevonden onder externe begeleiding. Los van deze vergaderingen heeft de RvC in navolging op het stakeholdersbeleid in 2014 een gesprek gevoerd met stakeholders CFV en de huurderskoepel. Naast 3 reguliere periodieke overleggen tussen een delegatie van de RvC met de Ondernemingsraad vindt in december een formeel overleg plaats tussen de voltallige RvC en de Ondernemingsraad. De accountant De externe accountant is belast met de controle van de jaarrekening. Uit die controle volgen rapportages (managementletters en jaarrekeningrapporten). De bevindingen van de accountant met betrekking tot de jaarrekening worden door de accountant aan de RvC gerapporteerd. De voortgang van de verbeteringen naar aanleiding van de bevindingen in de managementletters is een onderdeel van de kwartaalrapportages van de organisatie aan de RvC. De RvC benoemt de externe accountant. Benoeming van de huidige accountant was in 2008, voor een periode van vier jaar (boekjaar 2008 t/m 2011). De beoordeling van de accountant vindt ieder jaar plaats. Het contract met een accountantsorganisatie mag 1 keer voor maximaal vier jaar verlengd worden, dus een maximale looptijd van acht jaar. In 2011 heeft de RvC besloten om nog eens vier jaar met KPMG verder te gaan (boekjaar 2012 t/m 2015). De RvC is tevreden over de werkwijze van de accountant en over de branche gerichte deskundigheid. In mei is de accountant aanwezig geweest bij de vergadering van de RvC om toelichting te geven op het jaarverslag 2013. In december is de accountant aanwezig geweest bij de vergadering van de Auditcommissie om een toelichting te geven op de managementletter 2014. De RvC kent een Auditcommissie en een Remuneratiecommissie. In de tabel 1 is te zien wie in deze commissies zitting hebben. De voorzitter van de Auditcommissie is gevraagd om het verbindingenbeleid te volgen. Indien nodig zorgt de Auditcommissie ervoor dat in de RvC vergadering hier aandacht aan wordt besteed. Verder wordt hierover twee keer per jaar gerapporteerd in de kwartaalrapportage en geeft het nieuwe verbindingenbeleid voldoende houvast. Sinds 2010 heeft de RvC een onafhankelijke secretaris aangesteld. De secretaris, Rob Andela, neemt deel aan alle vergaderingen van de RvC, Auditcommissie en Remuneratiecommissie. De secretaris bewaakt de agenda, maakt rapportages en oplegnotities vanuit de diverse overleggen en formuleert waar nodig adviezen. 3.3.1 De remuneratiecommissie De remuneratiecommissie van Domijn heeft in 2014 twee keer vergaderd en heeft tot taak voorbereidende werkzaamheden te verrichten die tot voorstellen moeten leiden aan de RvC ten aanzien van: De beoordeling van het bestuur; De bezoldiging van het bestuur en commissarissen; De evaluatie van de RvC; (Her)benoeming bestuurder en commissarissen; De voorbereidingen ten aanzien van visitatie;


22

-

Stakeholdersbeleid; De governancecode; De wijze waarop Domijn integriteit inbedt in haar organisatie;

In december 2014 is de beoordeling van de bestuurder door de remuneratiecommissie voorbereid. In februari 2015 zal hierover een besluit worden genomen alsmede de mogelijke herbenoeming van de bestuurder per 1 juli 2015. Ter zake van de bezoldiging wordt de bestaande situatie uit 2011,“sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties”, bestendigd. Het salaris is destijds bevroren in de toen geldende functiegroep G en wordt gecorrigeerd met de gemiddelde inflatie van het voorgaande jaar. De RvC heeft aangegeven de, door het rijk, gestelde nieuwe salarisgrenzen per 1 januari 2013 te respecteren met dien verstande dat gedurende 4 jaar de afspraken nog kunnen worden bestendigd en dat deze daarna in 3 jaren worden afgebouwd. Onder punt 3.8 komt de WNT uitgebreid aan de orde. De zelfevaluatie van de RvC heeft plaatsgevonden in januari waarbij een externe adviseur aanwezig was om het proces van evaluatie zorgvuldig te begeleiden en waarbij sprake was zijn van een collectieve evaluatie (het functioneren van de Raad als geheel) en een doorkijk naar de toekomst mede i.v.m. de benoeming van 3 nieuwe commissarissen in 2015. In januari is de RvC met de Huurderskoepel gestart met invulling te geven aan de vacature per 1 juli 2014, van een nieuwe huurderscommissaris. Per deze datum is de heer Johanns afgetreden. De RvC en de Huurderskoepel zijn in dit proces gezamenlijk opgetrokken. Op voordracht van de Huurderskoepel heeft de RvC in de vergadering van maart mevrouw Rine benoemd tot huurderscommissaris per 1 juli 2014. In juni is de remuneratiecommissie gestart met de procedure voor een nieuwe commissaris per 1 januari 2015. De heer Dellepoort zal per deze datum aftreden. De heer Dellepoort vertrekt een half jaar eerder dan de maximale zittingstermijn om hiermee enige spreiding aan te brengen in het rooster van aftreden. In de vergadering van november heeft de RvC de heer Burghouts benoemd tot nieuwe commissaris per 1 januari 2015. Per 1 juli 2015 zal de heer Burghouts benoemd worden tot voorzitter omdat per deze datum de huidige voorzitter, de heer Peters zal aftreden. De RvC heeft in 2014 de volgende adviezen van de remuneratiecommissie opgevolgd: • Akkoord met beoordeling van de bestuurder 2013; • Akkoord met zelfevaluatie van het functioneren van de RvC; • Wijzigen van de algemene beschrijving van de RvC; • Akkoord met rooster van aftreden; • Besluit om mevrouw Rine per 1 juli te benoemen tot commissaris en tot lid van de Auditcommissie; • Benoeming van de heer Gerard als voorzitter van de remuneratiecommissie; • Akkoord met het verslag van de visitatie en de reactie hierop; • Besluit om de heer Burghouts per 1 januari 2015 te benoemen tot commissaris en per 1 juli 2015 tot voorzitter. 3.3.2 De auditcommissie De auditcommissie vergaderde in 2014 vier keer. In de vergadering van december is de accountant aanwezig geweest om een toelichting te geven op de managementletter 2014. De RvC heeft op basis van de adviezen van de auditcommissie in 2014 o.a. de volgende besluiten genomen: • Goedkeuren van het jaarverslag 2013; • Goedkeuren van het treasuryjaarplan 2015; • Goedkeuren van de begroting 2015; • De invoering van marktwaarde als waarderingsgrondslag m.i.v. de jaarverslaglegging 2014; • En verder ter kennis genomen: de kwartaalrapportages, de managementletter, e.o. stukken. 3.4 Inhoudelijk toezicht De RvC toetst jaarlijks, aan de hand van het strategisch plan, de jaarplannen en (meerjaren-)begroting, het te voeren financiële, maatschappelijke en het volkshuisvestelijk beleid voor het jaar. De begroting voor 2015 is door de RvC goedgekeurd.


23

Het bestuur houdt de RvC door middel van periodieke verslaglegging (kwartaalrapportages) op de hoogte van de stand van zaken en de voortgang van de organisatie. Hierin wordt ook verantwoording afgelegd over de ontwikkelingen ten aanzien van de maatschappelijke en volkshuisvestelijke functie van de woningcorporatie. 3.4.1 Besluiten In 2014 zijn de volgende besluiten genomen door de RvC: • Goedkeuring jaarverslag en jaarrekening 2013; • Dechargeverlening bestuur over 2013; • Goedkeuring treasuryjaarplan 2015; • Goedkeuring begroting 2015; • Benoeming van mevrouw Rine als commissaris per 1 juli 2014; • Benoeming van de heer Burghouts als commissaris per 1 januari 2015 en per 1 juli 2015 als voorzitter; • De invoering van marktwaarde als waarderingsgrondslag m.i.v. de jaarverslaglegging 2014; Verder is onder meer het volgende aan de orde geweest in de vergaderingen: • Kwartaalrapportages; • Managementletter; • Directiebesluiten; • Assurance-rapport inzake dVi; • Assurance-rapport inzake de naleving van specifieke weten regelgeving; • Rapportages kasstroomoverzicht 2013 WSW; • Vaststelling borgingsplafond en borgbaarheidsverklaring WSW; • De prestaties van de entiteiten waarin Domijn een belang heeft (deelnemingen); • Het financieel beleid; • Portefeuillestrategie; • Betaalbaarheid; • Participatiebeleid; • Strategisch risicomanagement; • Novelle minister Blok; • Verklaring i.v.m. gewijzigde wetgeving WSW; • Terugkoppeling van de gesprekken met de Ondernemingsraad; • Terugkoppeling van de gesprekken met de stakeholders; • Toezichtsbrief 2014 CFV; • Corporatie in perspectief van het CFV; • Wet Normering Topinkomens; • Overname vastgoed PPF vanuit Hoge Bothof Ontwikkeling BV; • Ontwikkelingen voormalig Polaroid terrein; • Opleidingen en voorstel PE-systeem commissarissen; 3.4.2 Financiële risicobeheersing De uitgangspunten voor risicobeheer zijn neergelegd in het financieel beleid. Hierin zijn normen vastgesteld met betrekking tot een aantal financiële kengetallen en zijn normen gesteld voor het (minimale) rendement op vastgoed. Per kwartaal wordt over de financiële kengetallen gerapporteerd in de kwartaalrapportages. Het financieel beleid wordt vertaald in de begroting en de meerjarenbegroting. Daarnaast wordt in het treasurystatuut bepaald op welke wijze Domijn in haar liquiditeiten voorziet en welk financieel instrumentarium daarvoor gebruikt wordt. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld waarin tevens het jaarplan van het voorafgaande jaar geëvalueerd wordt. Dit jaarplan wordt evenals de begroting ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. De treasurycommissie bestaat uit de bestuurder, de manager B&B en een senior adviseur financiën aangevuld met een externe adviseur. Alle voorstellen die moeten leiden tot besluiten door de directie, zijn voorzien van een financiële paragraaf. Wanneer het over besluiten gaat die te maken hebben met vastgoed, worden ook rendementspercentages in de voorstellen vermeld. Uiteraard kan de directie gemotiveerd afwijken van de (minimale) normen voor rendement op vastgoed.


24

3.4.3 Interne risicobeheersing en controlesystemen De operationele en financiële doelstellingen van Domijn worden neergelegd in de jaarplannen, de financiële meerjarenbegroting en het treasuryjaarplan. Het bestuur bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting. De begroting wordt vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. De doelstellingen zijn erop gericht om optimaal maatschappelijk rendement te behalen, onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. De belangrijkste risicogebieden treasury en projectontwikkeling worden door afzonderlijke beheersingsinstrumenten ondersteund. De afdeling Planning en Control voert jaarlijks een aantal audits uit zoals vastgelegd in de goedgekeurde jaarplannen. De verbetervoorstellen naar aanleiding van de interne audits worden besproken met de verschillende managers en teamleiders zodat Domijn de voorstellen kan implementeren. De RvC laat zich mede via de Auditcommissie informeren over de voortgang van ontwikkelingen op het gebied van de interne controle. De RvC deelt dan ook de mening van de accountant dat de administratieve organisatie en interne beheersing ruimschoots voldoet aan de minimaal daaraan te stellen vereisten. Domijn heeft in de afgelopen jaren een bewustwording met betrekking tot risicomanagement doorgemaakt. De implementatie van risicomanagement was voornamelijk instrumenteel. Deze strategie wordt nu doorontwikkeld. Er vindt een verdere professionalisering plaats waarbij een betere koppeling wordt gelegd tussen prestaties en de bijbehorende risico’s en kansen. Daarnaast wordt een verbeterslag doorgevoerd door middel van het gebruik van een rapportagetool die aansluit op het dynamisch karakter van prestatie- en risicomanagement. Hiermee levert praktisch en pragmatisch prestatie- en risicomanagement een waardevolle bijdrage aan de wijze waarop Domijn invulling geeft aan het begrip Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. 3.4.4 Toezicht op verbindingen/nevenstructuren Domijn houdt de RvC door middel van de kwartaalrapportages op de hoogte van ontwikkelingen en de stand van zaken over de verbindingen en nevenstructuren bij Woningstichting Domijn. Het aantal deelnemingen en daarmee ook de risico’s zijn de afgelopen jaren aanzienlijk verminderd. Na het goedkeuren van het verbindingenbeleid in 2011 is besloten geen nieuwe commissaris voor het verbindingenbeleid aan te wijzen. De voorzitter van de Auditcommissie zal het verbindingenbeleid in de gaten houdt. Indien nodig zorgt de Auditcommissie ervoor dat in de RvC vergadering hier aandacht aan wordt besteed. 3.5 Professionalisering Governance In deze paragraaf komen de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC en de Governancecode aan de orde. 3.5.1 Verantwoordelijkheden en bevoegdheden De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn vastgelegd in de statuten. De verantwoordelijkheden van de bestuurder zijn vastgelegd in de statuten en in het directiestatuut. Het directiestatuut is in 2012 geactualiseerd. 3.5.2 Tegenstrijdige belangen De RvC verklaart dat zich in 2014 geen transacties met tegenstrijdige belangen met leden van de RvC hebben voorgedaan. Hieruit blijkt de onafhankelijkheid van de leden van de RvC. 3.5.3 Visitatie Sinds 1 januari 2007 is iedere corporatie die lid is van de VTW en/of Aedes verplicht zich eens in de vier jaar te laten visiteren. In 2014 heeft een tweede visitatie bij Domijn plaatsgevonden. De uitgevoerde visitatie bij Domijn geeft ons een positief gevoel. Gemiddeld scoren we een 7,4. In vergelijking met de visitatie van 4 jaar terug (6,6 en voor zover die vergelijking mogelijk is) zijn de cijfers flink omhoog gegaan. Opmerkingen en aanbevelingen zullen we beoordelen en daar waar mogelijk opvolgen. “De cijfers die in dit visitatierapport worden gegeven kunnen niet anders gezien worden dan als een fors compliment voor de organisatie”. 3.5.4 Ontwikkelingen in de branche De RvC blijft op de hoogte van de ontwikkelingen in de branche door de informatieverstrekking van de bestuurder, door deelname aan congressen en door het lidmaatschap van de vereniging Toezichthouders Woningcorporaties. Ook volgt de RvC de ontwikkelingen in de branche nauwlettend, door de CFV-rapportages, Aedes-documentatie, VROM-informatie en VTW-informatie. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2014

25

3.5.5 Governance Code De RvC en het bestuur onderschrijven de Governance Code en de AedesCode. Alle principes en ‘best practice’ bepalingen uit de AedesCode worden door de RvC en het bestuur onderschreven. Op • • • • •

dit moment zijn er geen afwijkingen van de Governancecode. De volgende zaken zijn uitgewerkt: De beslissingsbevoegdheden zijn statutair geregeld; In het volkshuisvestingsjaarverslag worden diverse zaken transparant gemaakt volgens de AedesCode; Volgens de AedesCode zijn de reglementen, jaarverslagen en andere documenten beschikbaar op internet; Er is een rooster van aftreden samengesteld conform de Governancecode; Diverse reglementen zijn aanwezig.

3.5.6 Vertrouwenspersoon Volgens de gedragscode heeft de directie de heer Andela aangewezen als onafhankelijk vertrouwenspersoon. Deze benoeming kwam tot stand op advies en met instemming van de Ondernemingsraad. De gedragscode is op 15 oktober 2009 geactualiseerd en de RvC, het bestuur en de Ondernemingsraad hebben deze ondertekend. De vertrouwenspersoon doet jaarlijks verslag van zijn bevindingen. Dit voorziet hij van eventuele aanbevelingen voor nieuw beleid. Hij doet op hoofdlijnen verslag, zonder behandeling van individuele gevallen. Hiermee blijft geheimhouding/anonimiteit van de mensen gewaarborgd. In 2014 heeft de heer Andela 4 meldingen behandeld. Begin 2015 heeft de heer Andela zijn functie als onafhankelijk vertrouwenspersoon neergelegd en is per 1 maart 2015 opgevolgd door Robin Schoemaker. 3.6 Verantwoording aan belanghouders/consultatie stakeholders Bij Domijn zijn de stakeholdersgesprekken van de Raad verankerd in het stakeholdersbeleid van Domijn dat in 2011 is vastgesteld. Sindsdien organiseert de secretaris ieder jaar enkele gesprekken met uiteenlopende stakeholders. Dit jaar is een gesprek gevoerd met de huurderskoepel en met het CFV. Deze gesprekken worden zowel door de RvC als door de stakeholders als zeer positief ervaren en uit deze gesprekken worden de nodige conclusies getrokken en zijn de nodige aandachtspunten naar voren gekomen. De conclusies en aandachtspunten uit deze gesprekken worden aan de bestuurder meegegeven. Geconcludeerd kan worden dat er over en weer veel waarde wordt gehecht aan een goede relatie en er heerst wederzijds vertrouwen. Terugkerende vragen die tijdens deze gesprekken aan de orde komen zijn: Hoe zien we wederzijdse belangen, nu en in de toekomst? Welke rol, toegevoegde waarde kunnen we voor de organisatie vervullen? Doet Domijn de dingen goed, doen we de goede dingen, wat kan beter? Hoe verloopt de communicatie op de diverse niveaus? Hoe wordt er over Domijn gedacht op de diverse niveaus? Hoe wordt de toegankelijkheid en transparantie ervaren? Welke inbreng zou men willen hebben in beleid en projecten van Domijn? Daarnaast vinden er jaarlijks gesprekken plaats tussen huurderscommissarissen en de huurderskoepel. Voor wat betreft de contacten van de bestuurder en de organisatie met belanghouders verwijzen we naar hoofdstuk 9. In dit hoofdstuk gaan we nader in op de horizontale verantwoording en de horizontale dialoog, maar ook op de wijze waarop deze dialoog wordt gewaarborgd. Er is sprake van een periodiek regulier overleg wisselend met de leden van de remuneratiecommissie of de auditcommisie met de Ondernemingsraad. In dat kader heeft de RvC in 2013 in wisselende samenstelling diverse gesprekken gevoerd met de Ondernemingsraad. In december vindt een formeel overleg plaats tussen de voltallige RvC en de Ondernemingsraad. 3.7 Integriteit Voor alle medewerkers is een gedragscode van toepassing en een regeling voor nevenwerkzaamheden. De gedragscode omvat tevens een klokkenluidersregeling. De onafhankelijkheid van de leden van de RvC is gewaarborgd conform de gedragscode. Belangrijk is dat integriteit een “intrinsiek” onderdeel van de organisatie wordt waarbij het te allen tijde onderwerp van gesprek kan en moet zijn. In 2014 vond geen transactie plaats waarbij tegenstrijdige belangen van het bestuur en/of RvC speelden, die van materiële betekenis waren voor de corporatie en de leden van het bestuur en/of commissarissen.


26

3.8

Verantwoording beleid rondom de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen (WNT)

De WNT is in werking getreden met ingang van 1 januari 2013. Voor woningcorporaties is een specifieke regeling opgesteld waarbij de hoogte van de bezoldiging is gekoppeld aan de indeling van de corporatie op grond van het aantal verhuureenheden en het aantal inwoners van de grootste gemeente waarin de toegelaten instelling minimaal 20% van haar verhuureenheden in eigendom of beheer heeft. Deze regeling is met ingang van 1 januari 2014 in werking getreden en geldt ook voor 2015. Voor Domijn is bezoldigingsklasse H van toepassing met een maximale bezoldiging van €185.200,- op jaarbasis. WNT-2 en overgangsregime Voor 2014 is de algemene norm 130% van het ministersalaris. Met ingang van 1 januari 2015 is de bezoldigingsnorm verlaagd naar 100% van het ministersalaris. De vergoeding voor toezichthouders is verhoogd naar 10% (leden) of 15% (voorzitter) van de voor de betreffende instelling van toepassing zijn de bezoldigingsnorm. De staffel voor woningcorporaties zal in het komende jaar worden aangepast aan de nieuwe norm. De afspraken bij Domijn zijn aangegaan voor 6 december 2011 en daarna niet gewijzigd. De bezoldiging in 2013 was lager dan de WNT norm. Dit betekent dat de bestaande bezoldigingsafspraken vier jaar na inwerkingtreding van de sectorale regeling (1-1-2014) worden gerespecteerd tot 1 januari 2018, waarna de bezoldiging in drie jaar moet worden afgebouwd naar de norm die gold op het moment van de WNT-2, de WNT1 staffelnorm (= €185.200,-). Na afloop van dat overgangsrecht dient de bezoldiging vervolgens in twee jaar te worden teruggebracht tot de dan geldende norm op grond van de sectorale regeling. Wat de nieuwe norm voor schaal H wordt is nu nog niet duidelijk. Benoeming De RvC heeft de heer Salverda per 1 juli 2011 herbenoemd voor een periode van 4 jaar. Los van de benoeming tot bestuurder heeft de heer J. Salverda een arbeidscontract voor onbepaalde tijd bij Domijn. In 2010 is de bezoldiging vastgesteld op basis van de “sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties”. De toen geldende functiegroep G bleef gehandhaafd, waarbij de nullijn werd gehanteerd en inflatiecorrectie werd toegepast. De bestuurder heeft verklaard eenzijdig te willen afzien van de inflatiecorrectie. In de arbeidsovereenkomst is overeengekomen dat de bestuurder kan beschikken over een auto ter waarde van maximaal €45.000,- exclusief BTW. De CAO is niet op de bestuurder van toepassing. De bestuurder neemt wel deel aan de bij de stichting geldende pensioenregeling van de CAO Woondiensten. De beloning van de bestuurder en overige topfunctionarissen conform de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen (WNT) wordt hierna weergegeven. Topfunctionaris De WNT is van toepassing op topfunctionarissen in de publieke en semipublieke sector. Als topfunctionarissen worden aangemerkt: 1. De leden van de hoogste uitvoerende orgaan (RvB of bestuur) en de leden van het toezichthoudend orgaan (RvC of RvT); 2. De hoogst ondergeschikte of de leden van de groep hoogste ondergeschikten (aan dat orgaan); 3. Degene of degenen belast met de dagelijkse leiding. Op grond van bovenstaande kwalificeren de volgende personen als topfunctionaris van Domijn: Naam

Functie

Jan Salverda

Directeur-bestuurder

Ineke Buursink

Directeur

Bezoldiging Voor Domijn is sectornorm schaal H van toepassing. Hierna is per topfunctionaris van Domijn weergegeven hoe de bezoldiging over 2014 zich verhoudt tot de maximumbezoldiging van de WNT:


27

Bezoldiging 2014 bestuurder en directeur Bezoldigingscomponent

Directeur-bestuurder Jan Salverda

Directeur Ineke Buursink

Domijn WNT sectornorm, schaal H

Bruto beloning

€ 171.973

€ 152.733

Kostenvergoeding

n.v.t.

n.v.t.

Beloningen betaalbaar op termijn*)

€

37.584

€ 32.108

Totaal Jaarverslag 2014

€ 209.557

€ 184.841

€ 185.200

Jaarverslag 2013

€ 209.557

€ 185.690

€ 228.599

*) exclusief OVP premie (geen aanspraak op OVP vanwege geboortedatum na 1950). Onder de bruto beloning is voor de bestuurder ook de FLOW premie, invaliditeitspremie en arbeidsongeschiktheidspremie meegenomen. Dit wordt voor de WNT niet meegenomen voor de functie van directeur omdat op grond van de CAO Domijn verplicht is deze premies af te dragen. Overgangsrecht Voor de directeur-bestuurder en de directeur is het overgangsrecht van toepassing: Naam

Datum indienst/ benoeming

Datum herbenoeming

Looptijd actuele dienstbetrekking/ benoeming

Wijzigingen tussen 6-122011 en 1-12013

Wijziging afspraken na 1-12013

Jan Salverda

1 maart 1998

30 juni 2015

36 uur, onbepaalde tijd

nee

nee

Ineke Buursink

1 september 2005

n.v.t.

36 uur, onbepaalde tijd

nee

nee

Op basis van het voorgaande, en rekening houdend met de bepalingen in de WNT, gelden de volgende overgangsregelingen en termijnen: Naam

Overgangsrecht

Duur overgangsrecht

Datum einde overgangsrecht

Jan Salverda

ja

4 jaar + 3 jaar + 2 jaar

1 januari 2023

Ineke Buursink

ja

4 jaar + 3 jaar + 2 jaar

1 januari 2023

Vergoeding bij beëindiging dienstverband Onder de WNT bedraagt de maximale overeengekomen vergoeding voor topfunctionarissen bij het beëindigen van hun dienstverband € 75.000,-, tenzij de betaling voortvloeit uit een rechterlijke uitspraak. Domijn heeft contractueel geen afspraken gemaakt over een beëindigingsvergoeding bij beëindiging van het dienstverband. In 2014 is er geen sprake geweest van een beëindigingsuitkering die Domijn heeft gedaan aan topfunctionarissen. Non-activiteitsregeling Binnen Domijn is er geen sprake van non-activiteitsregelingen die zijn overeengekomen voor 1 januari 2013. Daarmee is er ook geen sprake van overgangsrecht. Bonussen of andere variabele beloningen De WNT kent een verbod op het verstrekken van winstdelingen, bonussen of andere vormen van variabele beloning aan topfunctionarissen. Onderstaand worden de bonussen en andere beloningen die Domijn in 2014 heeft gedaan aan topfunctionarissen: Naam

Variabele beloning

Soort variabele beloning

Jan Salverda

Nee

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Ineke Buursink

Ja

Resultaatafhankelijke uitkering geldend voor alle medewerkers in dienst met een maximum van 3% van de gemiddelde bruto loonsom per jaar. Afbouwregeling van toepassing.

Ja, afspraken gemaakt voor 6 december 2011

€ 3.421 bruto


Overgangsrecht van toepassing

Bedrag:

28

3.9 Verantwoording beleid rondom commissarissen honorering In onderstaande tabel worden de vergoedingen van de RvC gepresenteerd. De bezoldiging is afgestemd op de adviezen die zijn gegeven door de Vereniging van Toezichthouders woningcorporaties en worden conform de honoreringscode commissarissen toegekend. Er zijn in 2014 geen wijzigingen doorgevoerd t.o.v. de honorering in 2013. De commissarissen worden voor de omzetbelasting als ondernemers aangemerkt. Dit heeft een kosten verhogend effect tot gevolg van 21% btw over de vergoedingen. De maximale vergoedingen conform de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen bedraagt in 2014 voor de voorzitter 7,5% van de sectorale norm en voor de overige commissarissen 5%. Met ingang van 1 januari 2015 is de maximumbezoldiging van commissarissen verhoogd naar 10% voor een RvC-lid en 15% voor een RvCvoorzitter. Overgangsregeling De leden van de RvC die zijn benoemd voor 1 januari 2013 vallen onder de overgangsregeling. Het overgangsrecht betekent dat overeengekomen bezoldigingsafspraken gedurende een termijn van vier jaar worden gerespecteerd en vervolgens in een periode van drie jaar worden teruggebracht naar het wettelijk bezoldigingsmaximum. Commissaris

Honorering

A. Peters (vz)

€ 12.360

WNT € 13.890

R. Gerard

€ 9.270

€ 9.260

G. Johanns (tot 1 juli 2014)

€ 4.635

€ 4.630

R. Rine-Engwegen (m.i.v. 1 juli 2014)

€ 4.630

€ 4.630

B. Kreuwel

€ 9.270

€ 9.260

W. Dellepoort

€ 9.753

€ 9.260

Totaal vergoedingen

€ 49.918

Btw over deze vergoedingen

€ 10.382

Onkosten RvC

€ 14.046

De onkosten van de commissarissen bestaan uit onkosten die zij maken voor het bezoeken van diverse trainingen en seminars. Daarnaast maken de premie voor de bestuurders-aansprakelijkheidsverzekering, de kosten voor zelfevaluatie en de kosten voor een externe adviseur deel uit van deze onkosten.

De Raad van Commissarissen


A. Peters, voorzitter


29

4.

Verhuur van woningen

4.1 Strategisch doel Domijn levert goede en betaalbare woningen aan mensen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Domijn zet daarbij in op vitale en sterke steden, dorpen en wijken en buurten waar mensen worden gestimuleerd tot participatie en emancipatie. Domijn zet haar vastgoed en haar vermogen (geld en kennis) hiervoor in. 4.2 Huurbeleid Eind 2013 heeft de directie, bij de goedkeuring van de begroting 2014, besloten om in 2014 inkomensafhankelijk te verhogen. Voor 2015 is besloten geen maximale huurverhoging door te voeren, maar om te differentiëren naar huurklasse in combinatie met de inkomenscategorie. 4.3 Doelstelling voor dit boekjaar In 2013 zijn de EU regels toegepast bij de toewijzing van woningen. Door overheidregels is per 1 januari 2011 bepaald dat corporaties ten minste 90% van hun vrijkomende woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (2014: € 699,48) moeten toewijzen aan huishoudens met een gezamenlijk jaarinkomen tot en met € 34.678,- (2014). Voor de overige 10% zijn richtlijnen verstrekt, waarbij toegewezen mag worden aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.678,-. Het gaat hierbij onder meer om huishoudens waar woonruimte dringend noodzakelijk is uit het oogpunt van gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten. Domijn hanteert deze specifieke ruimte van 10% ook bij de zogeheten “middeninkomens”, woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 34.678,- maar lager dan € 43.000,- zodat deze zogenoemde middeninkomens niet tussen wal en schip vallen. Als Domijn deze 10% overschrijdt, bestaat de kans op het krijgen van een sanctie. Deze sanctie bestaat uit het beperken van het verkrijgen van staatssteun. Maandelijks monitoren wij de toewijzingen die vallen binnen dit percentage. In 2014 zijn er 1.558 verhuringen geweest met een huurprijs lager dan € 699,48. Hiervan is nog geen 7% verhuurd aan mensen met een hoger inkomen dan € 34.678,-. 4.4 Toewijzingsbeleid Het uitgangspunt in het toewijzingsbeleid is dat Domijn niet spreekt van woonruimteverdeling maar van woonruimtebemiddeling. Het begrip “bemiddelen” doet meer recht aan de missie van Domijn zoals de zelfredzaamheid, eigen verantwoordelijkheid en keuzevrijheid van haar toekomstige bewoners. Doelstelling Domijnsleutel Domijnsleutel is het basissysteem voor de toewijzing van woningen aan woningzoekenden voor alle locaties. Gezien de verschillen die er zijn tussen de volkshuisvestelijke taak in het stedelijke en plattelandsgebied is er voor bepaalde doelgroepen een verschil mogelijk door middel van maatwerk, oftewel woonruimtebemiddeling. Het model heeft een grote flexibiliteit, met mogelijkheden voor lokaal maatwerk. Hierbij is de informatievoorziening optimaal, zijn de effectiviteit en efficiëntie hoog, staat transparantie voorop en is er sprake van maximale integriteit. Domijnsleutel is een eerlijk systeem en inspanning loont. De zelfredzaamheid van de klant staat eveneens voorop. Kwetsbare groepen Naast het algemene beleid biedt Domijn ook maatwerk voor kwetsbare groepen zoals urgenten en dak- & thuislozen. Domijn kent diverse convenanten met stakeholders (bijvoorbeeld Leger des Heils, RIBW en Kadera) waarin de huisvesting van kwetsbare groepen gewaarborgd wordt. In 2014 hebben we 44 verhuringen gedaan op basis van afgesloten convenanten. Dit is 2,8% van het totaal aantal verhuringen. Zie paragraaf 4.3.3. Verhuur van woningen in 2014 In de navolgende paragrafen treft u gegevens aan over het aantal woningzoekenden, toewijzingen via convenanten, aantal reacties en het aantal verhuringen weer van 2014. Deze cijfers worden vergeleken met de cijfers van 2013.


30

Verhuringen en mutaties In het jaarverslag komen beide begrippen naar voren. Er is een onderscheid. Verhuringen geeft het aantal nieuwe afgesloten huurcontracten in een boekjaar aan. Mutaties leiden niet altijd in het boekjaar tot een nieuwe verhuring. Reden voor deze leegstand aan het einde van het boekjaar is bijvoorbeeld niet aansluitende verhuur, renovatie of mutatieonderhoud. Ook verkochte woningen bestaand bezit en sloop komen niet terug als een verhuring. 4.4.1

Verhuringen woningen Enschede, Haaksbergen en Losser

Tabel: verhuringen 2013 Categorie inkomen

Categorie Huurprijs

Gemeente

Sociaal

ENSCHEDE

Aantal verhuurd Totaal > € 34.085 verhuurd

10.330

1.229

35

1.264

HAAKSBERGEN

2.076

146

14

160

LOSSER

1.885

156

11

167

14.291

1.531

60

1.591

ENSCHEDE

768

22

116

138

HAAKSBERGEN

165

13

11

24

LOSSER

88

3

18

21

WEERSELO

58

0

0

0

1.079

38

145

183

15.370

1.569

205

1.774

Totaal Sociaal

Geliberaliseerd

Aantal Aantal woningen in verhuurd bezit < € 34.085

Totaal Geliberaliseerd

Eindtotaal Tabel: verhuringen 2014

Categorie inkomen

Categorie Huurprijs

Gemeente

Sociaal

ENSCHEDE

Aantal verhuurd Totaal > € 34.678 verhuurd

10.366

1.110

77

1.187

HAAKSBERGEN

2.053

167

17

184

LOSSER

1.878

179

8

187

14.297

1.456

102

1.558

ENSCHEDE

864

8

130

138

HAAKSBERGEN

193

2

6

8

LOSSER

101

2

16

18

58

0

0

0

1.216

12

152

164

15.513

1.468

254

1.722

Totaal Sociaal

Geliberaliseerd

Aantal Aantal woningen in verhuurd bezit < € 34.678

WEERSELO Totaal Geliberaliseerd

Eindtotaal


31

Toelichting verhuringen in het sociale segment In het sociale segment kunnen we constateren dat het aantal verhuringen is gedaald met 16 ten opzichte van 2013. Het aantal verhuringen in Enschede is gedaald met 5%. Het aantal verhuringen in Haaksbergen en Losser nam juist toe met respectievelijk 15,6% en 13,2%. Direct aanwijsbare redenen voor deze fluctuaties zijn er niet. Wel zijn er schommelingen binnen bepaalde gemeenten en complexen waarneembaar als gevolg van herstructurering, oplevering nieuwbouw of renovatie. In 2014 is er ruimte genomen binnen de doelgroep “middeninkomens” voor de plaatsing binnen de 10% norm. Begin 2012 hebben wij binnen Domijn afspraken gemaakt om de formele vastlegging van de wijze waarop Domijn de “overige” 10% van woningen onder de liberalisatiegrens (2014: zijnde € 699,48) toewijst. Het gaat om nadere uitwerking c.q. concretisering van een regeling van overheidswege en niet om een aanvulling en/of herijking van het bestaande beleid. In 2014 hebben wij bijna 7% van deze ruimte volgens deze spelregels ingevuld. Toelichting verhuringen in het geliberaliseerde segment Om voor een geliberaliseerde huurwoning in aanmerking te komen, worden de klanten getoetst aan het toewijzingsbeleid van Domijn voor woningen in dit segment. De overzichten van afgelopen jaar laten zien dat er soms woningen toegewezen worden aan mensen met een lager inkomen (bruto inkomen minder dan 4 keer de maandhuur). Dit heeft te maken met het feit dat deze mensen aan konden tonen dat zij dit lagere inkomen kunnen compenseren met een vermogenspositie. Het aantal verhuringen is in dit segment redelijk stabiel te noemen. Tabel: verhuringen woningbezit Domijn totaal Jaar

Aantal woningen

Aantal verhuringen

%

2012

15.669

1.866

11,9

2013

15.370

1.774

11,5

2014

15.513

1.739

11,2

4.4.2

Gemiddelde reacties Enschede, Haaksbergen en Losser

Tabel: gemiddelde reacties Enschede, Haakbergen en Losser Domijnsleutel Reguliere Jaar Woningzoekenden Verhuringen Reacties

Reactiegraad

2012

26.056

1.866

235.871

126,4

2013

30.181

1.774

246.921

139,2

2014

16.589

1.739

170.273

97,9

Het aantal woningzoekenden bestaat uit het totaal aantal registraties sinds de introductie van het basissysteem voor verhuur, genaamd Domijnsleutel. Begin 2014 heeft er een opschoonactie plaats gevonden in ons systeem. Niet actieve (ingeschrevenen die al een jaar of langer niet gereageerd hebben) of reeds bemiddelde woningzoekenden zijn hierbij verwijderd. Deze opschoonactie vindt sindsdien maandelijks plaats. Hierdoor is het aantal woningzoekenden drastisch gedaald. Het totaal aantal reacties en daarmee de reactiegraad valt dit jaar een stuk lager uit dan de jaren ervoor. De redenen hiervan worden onderzocht, een eerste verklaring is dat men langer blijft wonen in de huidige woning. 4.4.3 Convenanten In 2014 heeft Domijn samengewerkt met 13 convenant partners. In totaal heeft Domijn 44 woningen via deze convenanten verhuurd aan klanten. Het totaal aantal verhuringen in het sociale segment over 2014 is 1575. Het percentage verhuurd aan convenant partners ten opzichte van het totaal aantal verhuringen komt daarmee op 2,8%.


32

Tabel: verhuringen per convenant

Enschede

Haaksbergen

RIBW

10

1

Jarabee

12

Kadera

5

Losser

Totaal per convenant 2014

Convenanten: 11 1

13 5

Tactus

0

Humanitas

0

Aveleijn

0

de Wiem/Trasfore

1

1

St. Maathuis

2

2

All Care

2

2

Leger des Heils

6

Interactcontour

3

1

7 3

PITT

0

Step up now

0

Totaal

41

1

2

44

4.5 Verkoop van woningen Voor het jaar 2014 is er in de begroting uitgegaan van 25 verkopen. Uiteindelijk zijn er 42 verkopen gerealiseerd (inclusief grond en BOG). Tabel: verkoopresultaten 2014 Verkoopresultaten Enschede bestaande bouw

Normaal Appartementen

3

1

13

0

0

2

12

2

Appartementen

0

0

Eengezinswoningen

4

0

Appartementen

3

3

29

2

Garages

1

0

BOG

3

0

Kavel

1

0

Appartementen

0

0

Eengezinswoningen

0

0

Appartementen

0

0

Eengezinswoningen

0

0

Eengezinswoningen Haaksbergen bestaande bouw

Appartementen Eengezinswoningen

Losser bestaande bouw

Totaal bestaande bouw

Eengezinswoningen

Enschede nieuwbouw

Totaal nieuwbouw

Koopgarant


33

Tabel: gemiddelde verkoopopbrengst bestaande bouw 2014 Gemiddelde verkoopopbrengst bestaande bouw 2014 Recap

Aantal woningen

Reguliere woningen

Verkoopwaarde

Gem. verkoopwaarde

32

4.777.582

149.299

5

599.200

119.840

Totaal

37

5.376.782

145.318

Garages

1

9.750

9.750

BOG

3

1.042.750

347.583

Grond

1

7.650

7.650

42

6.436.932

153.260

Koopgarant woningen

Totaal

De verkoopopbrengst in de jaarrekening is lager. Reden hiervan is omdat de verkoopopbrengst van de koopgarant woningen rechtstreeks in het eigen vermogen wordt geboekt en de verkoop van de Leliestraat 60 is verantwoord in het resultaat deelneming in verband met de afwikkeling van Stedelijk Wonen. Verwachting 2015: De verkoopmarkt van de woningen trekt aan. De Vastgoedrapportages laten een licht stijgende lijn zien in het aantal transacties. De consument heeft weer meer vertouwen in het economisch herstel en is meer bereid tot het aankopen van een woning. Om de doelstelling voor 2015 te kunnen realiseren is het wel van belang om de correctheid van de labeling voortdurend te toetsen. Voor 2015 wordt de prognose voor het aantal te verkopen woningen gesteld op minimaal 25. 4.6 Huuropzeggingen Het aantal huuropzeggingen ofwel mutaties in 2014 wederom iets lager dan het jaar ervoor. Deze tabel geeft de aantallen per vestiging weer, voorzien van de mutatiegraad. Domijn bezit in 2014 totaal 15513 woningen.

Vestiging

Aantal opzeggingen Aantal opzeggingen 2012 2013

Aantal opzeggingen 2014

Aantal woningen 2014

Mutatiegraad 2014

Losser

190

186

220

1979

Haaksbergen

163

162

173

2246

7,7%

Enschede

1.522

1.508

1436

11230

12,8%

Weerselo

0

0

0

58

0%

1.875

1.856

1829

15513

11,8%

Totalen

11,1%

We zien een stijging in het aantal mutaties Losser, veroorzaakt door een verhuisbeweging welke weer veroorzaakt wordt door herstructurering. 4.7 Huurderving We willen het aantal leegstaande woningen natuurlijk zo laag mogelijk houden. Het totale leegstandspercentage over 2014 bedraagt 2,15% (€ 2.2 miljoen) van de totale brutohuur voor het jaar 2014 (€104.8 miljoen). De doelstelling voor geheel 2014 bedroeg 2,60%. De doelstelling voor 2014 is behaald.


34

Huurderving reden Bedrijfsruimte

Totaal

%Totaal

536.200

0,51%

Beheer panden Brand- / stormschade

542

0,00%

8.469

0,01%

Convenanten

2.703

0,00%

96.583

0,09%

267.027

0,25%

321.407

0,31%

642

0,00%

125.849

0,12%

13.881

0,01%

Sanering

719.237

0,69%

Verkoop bestaand

136.511

0,13%

33.566

0,03%

2.262.617

2,15%

Groot onderhoud Huurderving Algemeen Luxe huur bestaand MOG panden Mutatieonderhoud Nieuwbouw

WVG/WMO Eindtotaal

Waardoor deze leegstand ontstond? Een aantal highlights uit de cijfers hierboven; een aantal woningen kon niet aansluitend verhuurd worden vanwege verhuizingen of het ontbreken van een kandidaat (0,25%; ons streefcijfer was 0,20%). Een aantal te verkopen woningen heeft langer leeggestaan dan gewenst (0,13%). Daarnaast zijn er ook woningen die we niet of nog niet willen verhuren. Het gaat hierbij om woningen die we bewust leeg laten staan; vanwege renovatie, herstructurering, sloop (0,09% respectievelijk 0,69%, mutatiewerkzaamheden (0,12%) of andere ingrijpende maatregelen. Ten aanzien van de verhuur van ons bedrijfsonroerend goed zijn er ook in 2014 weer een behoorlijk aantal aanvragen voor huurprijsverlagingen binnengekomen. In deze economisch slechtere tijden hebben veel bedrijven het moeilijk en kunnen zij de overeengekomen m²-prijzen, die afgesloten zijn in economisch betere tijden, niet meer opbrengen. Er rest dan de keuze: de klant zegt op of het bestaande huurcontract wordt opengebroken en er worden meer marktconforme prijsafspraken gemaakt. Deze trend zal zich voorlopig gaan doorzetten is de verwachting. 4.8

Achterstanden en incasso

Domijn ervaart dat steeds meer huurders te maken krijgen met (huur)achterstanden door onder andere de crisis, stijgende woonlasten en gewijzigd consumentengedrag. We hadden te maken met oplopende schulden van onze klant. Ook het aantal ontruimingen liep op. Onze grootste groep huurders maakt goed huurderschap helemaal waar. Er is echter een groep van slecht betalingsgedrag. Dit risico voor Domijn vormt dan een lagere huuropbrengst en voor de huurder de mogelijkheid tot huisuitzetting in het meest extreme geval. Dit vraagt om een streng maar ook rechtvaardig incassobeleid, waarin we hard zijn op de inhoud (er moet betaald worden) en zacht op de relatie (wij benaderen klanten actief, gaan in gesprek en verwijzen door naar belanghebbende instanties). Als wij uiteindelijk moeten overgaan tot huisuitzetting, hebben alle voorgaande stappen vanuit ons beleid niet tot de gewenste (betaal)resultaten geleid. Kortom er is een nieuw incassobeleid geïmplementeerd in 2014.


35

We realiseerden ons hierbij dat: - het bestaande incassobeleid niet meer aansloot bij ons strategisch plan; We vinden nl. dat klanten ook moeten kunnen blijven wonen zodra wij onze klanten met een laag inkomen een goede en betaalbare woning hebben geboden. - we graag een klantgerichte, resultaatgerichte en proactieve rol innemen om de betaalproblemen van onze klant te beperken; - hierbij flexibiliteit en maatwerk van en door onze medewerkers gewenst is; - en dat deze aanpak zich niet alleen beperkt tot één enkele afdeling, het gaat om een integrale Domijn brede aanpak. Kort samengevat voeren een actief incassobeleid waarbij de activiteiten die een klant ertoe aanzetten op tijd aan zijn/haar betalingsverplichting te voldoen consequent en regelmatig uitgevoerd worden. Contact met de klant is essentieel om tot oplossingen te komen, waarbij ruimte bestaat voor maatwerk richting de klant. Bij het zoeken naar oplossingen ligt de focus op een persoonlijke benadering afhankelijk van een klantprofiel: het schriftelijk of telefonisch benaderen van klanten, het uitnodigen voor een gesprek op kantoor of het thuisbezoeken van klanten. De incassoproblematiek wordt inmiddels integraal opgepakt door de verschillende teams. Samen boeken ze goede resultaten in het terugdringen van de problemen van onze klant. Op 1 juni 2014 is het nieuwe incassobeleid in werking getreden en werken we volgens de genoemde uitgangsprincipes. Ook is in 2014 een belangrijk deel van onze oude openstaande vorderingen opgeschoond via een eenmalige actie. In voorgaande verslagen werden alleen de huurachterstanden beschreven. Vanwege de overgang in november 2013 naar een nieuw software pakket is het niet mogelijk om de overige vorderingen (stookkosten, servicekosten, OSB facturen etc.) te scheiden. De achterstand ultimo 2014 van € 1.9 miljoen (1,81% van de bruto jaarhuur) bestaat derhalve uit alle vorderingen op huurders. Daarnaast is er ultimo 2014 voor een bedrag van € 179.000 aan betalingsregelingen getroffen met huurders. De forse afname van de achterstand is veroorzaakt door een eenmalige afboeksessie van oude vorderingen. Daarnaast is dus het nieuwe incassobeleid en een afboekingsbeleid geïmplementeerd. Dit zorgt ervoor, dat onze incassobestanden te allen tijde actueel zijn en blijven. Totaal is in 2014 € 2.4 miljoen afgeboekt. Domijn int bij 75% van de huurders via automatische incasso (beleiduitgangspunt). Andere betalingsalternatieven die wij bieden zijn acceptgiro’s (9%), en overige betalingsvormen (16%). Dit kunnen zijn: pinbetalingen, contante betalingen via het GrensWisselKantoor (GWK), betalingen via vervangende betalers (denk aan de Stadsbank). Daarnaast is in 2014 accept e-mail toegevoegd en betalen via klantportaal (“ideal”). In echte uitzonderingsituaties zijn contante betalingen aan onze balie mogelijk. Het gaat hierbij om een incidentele (niet structurele) betaling en op inschatting van incasso medewerker. Evenals voorgaand jaar hebben de consulenten Huurschulden zeer proactief huisbezoeken afgelegd en betaalafspraken gemaakt met huurders waarmee het incassoteam in het reguliere proces geen oplossing wist te vinden. Tevens worden door het nieuwe integrale incassobeleid medewerkers ingezet om huisbezoeken af te leggen. Het gaat hierbij om wijkbeheerders en consulenten Wijkbeheer. De samenwerking tussen Domijn en instanties zoals de Stadsbank Oost Nederland en de Dienst Maatschappelijk Ontwikkeling (DMO) van de Gemeente levert goede resultaten op. Klanten worden sneller geholpen zodat de schulden beheersbaar blijven en makkelijker op te lossen zijn. In het ‘Team Vroegsignalering Huurschulden’ (VSHS), werken de gemeente Enschede, de corporaties Ons Huis, De Woonplaats en Domijn en de Stadsbank Oost Nederland samen om structureel huurbetalingsproblemen van huurders op te lossen. Huurders krijgen vanuit dit team ondersteuning die is afgestemd op hun financiële zelfredzaamheid via een in 2013 aangestelde budgetcoach. Er wordt geïnvesteerd in een integrale aanpak met structurele oplossing voor de betalingsproblemen waarbij de eigen verantwoordelijkheid en zelfredzaamheid van de huurder centraal staat.


36

4.9 Aanzeggingen en ontruimingen In 2014 zijn in totaal 237 aanzeggingen tot ontruiming gedaan door de deurwaarder. Totaal hebben 45 van alle ontruimingsaanzeggingen uiteindelijk geleid tot een daadwerkelijk ontruiming van het gehuurde. Dat is 18,9%. We spreken van een ontruiming als de deurwaarder na vonnis van de rechter en aanzegging tot ontruiming door hemzelf ook daadwerkelijk op de geplande dag de inboedel verwijdert. Tabel: aanzeggingen en ontruimingen in 2014 Vestiging

Aantal aanzeggingen

Totaal aantal uitzettingen

Procentueel uitgezet t.o.v. aanzeggingen

Losser

16

0

0,0%

Haaksbergen

22

2

9,1%

Enschede

199

43

21,6%

Totaal

237

45

18,9%

Voorkomen ontruiming Naast alle contactpogingen in het reguliere incassotraject zoeken wij en/of de deurwaarder nogmaals contact met alle klanten die een ontruimingsaanzegging hebben ontvangen. Dit doen we telefonisch en schriftelijk maar vooral door huisbezoeken Deze consulenten huurschulden hebben in ieder geval een poging tot huisbezoek afgelegd bij alle 237 huurders die een ontruimingsaanzegging hebben ontvangen. Het aantal aanzeggingen tot een ontruiming bedraagt 237. In 2014 werd 18,9% van de aanzeggingen daadwerkelijk ontruimd. Uit de eerste analyse zijn de volgende factoren te onderscheiden: • Extern: bezuinigingen in de schuldhulpverlening (minder verstrekking bijzondere bijstand); • Extern: economische/financiële crisis en de uitwerkingen daarvan in de maatschappij; • Extern: EU-norm waardoor middeninkomens aangewezen zijn op geliberaliseerde huurwoningen; • Intern: het niet toepassen van de inkomenseisen bij woningtoewijzing in het sociale segment.


37

5.

Kwaliteit en samenstelling van de vastgoedportefeuille

5.1 Strategisch doel “Domijn is een vastgoedorganisatie met een maatschappelijke taak. Bij de uitvoering van onze kerntaak en onze maatschappelijke taak staat ons vastgoed centraal. Wij kiezen ervoor om met name te werken in de gemeenten Enschede, Haaksbergen en Losser. In dat gebied bezitten wij ongeveer 15.500 woningen, voornamelijk met een huurprijs die onze klanten recht geeft op huurtoeslag. Onze missie en de daarvan afgeleide kerntaak zijn ons vertrekpunt. Van daaruit belichten we de ontwikkelingen die voor ons als corporatie van invloed zijn op ons handelen en daardoor invloed hebben op onze keuzes en onze strategie” Om het bovenstaande te kunnen realiseren moeten we de vastgoedportefeuille ‘sturen’ op volkshuisvestelijke inzet, kwaliteit, rendementsmogelijkheden en waardeontwikkeling (zowel maatschappelijk als financieel). Kortom: • Het in voldoende mate bedienen van klantgroepen die niet zelf in een huisvesting kunnen voorzien; • Een kwalitatief hoogwaardige en duurzame vastgoedportefeuille en leefomgeving. De mate waarin we in staat zijn onze visie te realiseren is mede afhankelijk van het financiële rendement dat we maken op ons vastgoed. Het sturen op inkomsten en uitgaven (kasstromen) en waardecreatie is hierbij noodzakelijk. Daarnaast worden de maatschappelijke meerwaarde in wijken en buurten en de betaalbaarheid niet uit het oog verloren. Dit wordt gewaarborgd vanuit een integrale, gebiedsgerichte manier van werken met als gevolg: noodzakelijke maar verantwoorde transformatie- en beheeropgaven binnen ons bezit. Een combinatie van (vastgoedgerelateerde) activiteiten die leiden tot een kwalitatief hoogwaardig en duurzame vastgoedportefeuille; geheel in het verlengde van onze missie en visie! 5.2 Doelstelling voor dit boekjaar Noodzakelijk voor deze opgave zijn ambities en doelstellingen die betrekking hebben op de samenstelling en kwaliteit van de vastgoedportefeuille (strategische keuzes) of die juist met de vastgoedportefeuille gerealiseerd moeten worden (rendementen). Hiervoor hebben we kaders gesteld aan de vastgoedportefeuille. De portefeuillestrategie spreekt zich –op de lange termijn- uit over zowel de bestaande vastgoedportefeuille (beheeropgave) als het aanpassen hiervan (transformatieopgave). Omvang en samenstelling vastgoedportefeuille We sturen op de lange termijn op een vastgoedportefeuille die de eerste jaren in omvang gelijk blijft en daarna gaat afnemen. Dit als gevolg van demografische ontwikkelingen die een trend tonen van een langdurig aanhoudende ‘krimpende markt’. Een krimpende portefeuille is hierdoor eerder te verantwoorden dan groei van het bezit. We zetten onze vastgoedportefeuille vooral in voor het bedienen van de primaire klantgroep. We verwachten hiervoor op lange termijn 80% van onze huidige voorraad (80% van ongeveer 15.000 = ongeveer 12.000 woningen) nodig te hebben. Dit percentage is nader gedifferentieerd per gemeente. Hiermee voldoen we aan de volkshuisvestelijke opgave binnen ons werkgebied. Uiteraard monitoren we de transformatie van ons bezit en de effecten hiervan frequent. Hiermee zijn we in staat tijdig in te spelen op veranderende behoefte op de korte termijn, zónder dat dit ten koste gaat van de lange termijn koers. Bij keuzes in de vastgoedportefeuille worden de volgende speerpunten gehanteerd: • Focus op de bestaande voorraad; • Duurzaamheid: zowel energetisch als functioneel en kwalitatief bestendig; • Betaalbaarheid: voor zowel de klant als voor Domijn. In het verlengde hiervan: • Kwaliteit: conform de normering NEN2767 (bestaande bouw) en het label Woonkeur c.q. het predicaat ‘doelgroeponafhankelijke bouw’ (nieuwbouw); • Diversiteit en passendheid: differentiatie binnen de woningportefeuille, zowel in woningtypes, (verschijningsvorm, grootte a.g.v. veranderende huishoudensamenstelling) als in huurprijsklassen. Kortom: beschikbaarheid, kwaliteit en betaalbaarheid. Met een integrale gebiedsgerichte benadering en aanpak, houden we ook rekening met de sociaaleconomische aspecten van een wijk/buurt, de wensen van de klant, de woonomgeving en leefbaarheid en veiligheid.


38

Beheer- en transformatieopgave We willen onze vastgoedportefeuille in de komende 30 jaar verversen zodat we aansluiten op de wensen die we van de markt verwachten. Dit doen we vooral door bestaande woningen in stand te houden en door selectief nieuwe woningen te bouwen. Woonlasten en duurzaamheid vinden wij belangrijk. Dit betekent dat Domijn investeert in maatregelen die de energievraag van woningen beperken of de energielasten – nu, maar vooral in de toekomst – gelijk houden. Domijn maakt een nadrukkelijk onderscheid tussen onderhoudsactiviteiten (plicht) en verbeteringen (keuze). Klanten worden nadrukkelijk betrokken bij de voorbereidingen van groot onderhoud, verbeteringen en andere ingrepen in ons vastgoed. Wanneer klanten vragen om verbeteringen aan ons vastgoed, betalen zij daarvoor. Op basis van onze portefeuillestrategie hanteren we een transformatieambitie van circa 2% van ons totale bezit per jaar. Belangrijke voorwaarde hierbij is dat dit op langere termijn per saldo niet leidt tot een toename van het woningaanbod in onze regio. Doordat wij streven naar een balans tussen sloop en nieuwbouw, maar daarnaast ook woningen uit ons bestaande bezit verkopen, daalt ons eigen bezit op termijn wel. Deze strategie vertaalt zich in de volgende meerjaargemiddelden op jaarbasis (voor de periode 2012-2016): Verkoop - 100 Sloop - 100 Nieuwbouw +100 Hiernaast wordt gemiddeld 2% van ons totale bezit kwalitatief ververst door groot onderhouden verbeteractiviteiten. Dit zijn ongeveer 300 woningen, die projectmatig óf versleuteld in ons regulier beheer worden uitgevoerd. 5.3 Resultaten 2014: Omvang en samenstelling vastgoedportefeuille Onderstaande tabel geeft de omvang en samenstelling van het bezit aan (uitsluitend woningen, exclusief bedrijfsruimten) na alle transformatieactiviteiten die in 2014 zijn gerealiseerd. De weergave toont het bezit in aantallen, percentages en technisch type, gespecificeerd naar gemeente en prijsklasse: Tabel: omvang en samenstelling vastgoedportefeuille Categorie <699,48 Totaal <699,48 >699,48 Totaal >699,48 Eindtotaal

Type EGW MGW

Enschede 3.868 6.499 10.367

EGW MGW

453 410 863 11.230

In % 34% 58%

4% 4%

100%

Haaksb. 1.350 703 2.053 63 130 193 2.246

In % 60% 31%

3% 6%

100%

Losser 1.338 540 1.878 90 11 101 1.979

In % 68% 27%

5% 1%

100%

Dinkell.

In %

58 58

100%

58

Totaal 6.556 7.742 14.298 606 609 1.215

4% 4%

15.513

100%

Constateringen: • Er is sprake van een lichte stijging in aantallen van de vastgoedportefeuille ten opzichte van 2013 (+143). De omvang van het bezit op 31 december 2013 was 15.370; • Er is sprake van een lichte daling van het DAEB bezit (<€ 699,48) en een lichte stijging van het niet-DAEB bezit (>€ 699,48). De samenstelling van het bezit op 31 december 2014 is 92,2% DAEB bezit en 7,8% niet-DAEB bezit (2013: 93,0% DAEB en 7,0% niet-DAEB bij een liberalisatiegrens van €681,02); • Het woningaantal, de percentages en de samenstelling van het bezit wijzigen licht onder invloed van uitgewerkte beleidskeuzes als gevolg van de verkoopstrategie en het (markt)huurbeleid. De mate van deze wijzigingen is afhankelijk van de som aan gerealiseerde transformatieactiviteiten over een jaar, de mutatiegraad en de mate waarin wij onze verkoopambities weten te realiseren. 5.4 Resultaten 2014: Beheeropgave Vastgoedbeheer is verantwoordelijk voor de begroting Technisch Beheer. Met het Technisch Beheer sturen we op de uitgaven en (met name) de inkomsten. Dit betekent een duidelijke scheiding in onderhoudskosten (plicht) en verbeteringen (keuze). Dit leidt tot een zuivere en transparante toewijzing van financiële middelen. Domijn heeft haar onderhoudsplicht aan het exterieur (‘de schil’) vastgoedgestuurd ingericht (actie bij Domijn) en haar onderhoudsplicht aan het interieur klantgestuurd (actie bij de klant).


In% 42% 50%

39

De totale onderhoudsopgave is hierbij bepaald door de technische noodzaak als plicht voor de beheerder. Sterker: met het ‘klantgestuurd onderhoud’ wordt de klant in staat gesteld om zelf te bepalen welke activiteiten aan het interieur uitgevoerd worden maar ook op welk moment. De activiteiten worden ook hier weer gespecificeerd naar plicht en keuze. De totale kwaliteitsimpuls/verbeteropgave wordt bepaald door vastgestelde beleidsvoornemens (waaronder het thema ‘Duurzaamheid’, punt 5.6) en wederom: (individuele) klantwensen. De uitgaven aan onderhoud zijn in 2014 als volgt gespecificeerd naar onderhoudscomponenten conform het Technisch Beheer: Tabel: specificatie uitgaven Technisch Beheer

Planmatig onderhoud

Begroot 2014

Werkelijk 2014

Werkelijk 2013

X € 1.000

X € 1.000

X € 1.000

16.390

16.903

20.487

Contractonderhoud

4.561

4.164

3.336

Mutatieonderhoud

2.539

3.257

3.069

Niet planmatig onderhoud

5.073

4.752

6.119

28.563

29.076

33.011

Totaal onderhoud aan gehuurde

Planmatig Onderhoud Planmatig Onderhoud is het in stand houden van de oorspronkelijke technische staat van het gehuurde, zonder huurverhoging of vergoeding van de huurder. Dit zijn alle te plannen onderhoudswerkzaamheden. Deze werkzaamheden kunnen zowel per complex als bij individuele woningen voorkomen. Aan de hand van de driejaarlijkse conditiemetingen (volgens de NEN 2767 methodiek), de ogen en oren van de wijk, de portefeuillestrategie, complexstrategieën en de projectendoorkijk wordt bepaald aan welke woningen we planmatige onderhoudswerkzaamheden uitvoeren. De besteding aan de grootste kostenposten van planmatig onderhoud zijn klantgestuurd onderhoud, schilderwerk, dakwerkzaamheden en onderhoud wat in projecten is uitgevoerd. De overschrijding van het planmatig onderhoud is te wijten aan het feit dat de vooraf opgelegde bezuiniging op het klantgestuurde onderhoud helaas niet is gerealiseerd. Deze opgelegde bezuinigingen is echter wel gerealiseerd binnen het totaal aan uitgaven binnen het ‘onderhoud aan gehuurde’. Contractonderhoud Bij contractonderhoud sluit Domijn een onderhoudscontract af met een hoofdcontractant. Deze hoofdcontractant wordt gedurende een langere periode verantwoordelijk voor resultaten die zijn vastgelegd in het onderhoudscontract. Domijn wordt regisseur en stuurt op de prestaties die de hoofdcontractant moet leveren. Over 2014 zien we dat het contractonderhoud is gestegen met 8 ton t.o.v. 2013. Dit heeft te maken dat er planmatige werkzaamheden worden weggezet in een langdurig resultaatcontract. Mutatieonderhoud Dit betreft onderhoud dat zich voordoet bij mutatie. Over 2014 hebben we € 3.257.000,- aan mutatieonderhoud uitgegeven. De werkelijke kosten in mutatieonderhoud zijn 28% hoger dan begroot. De belangrijkste reden hiervoor is dat ten opzichte van de begroting 2013 het aantal mutaties (standaard mutatiepakketten) met 15% is gestegen. Niet planmatig onderhoud Niet planmatig onderhoud (klachtenonderhoud) betreft het ad hoc oplossen van problemen, vaak door het verrichten van reparaties naar aanleiding van inspecties of verzoek van de klant. In 2014 hebben we hier € 4.752.000,- aan uitgegeven. Dit is lager dan het begrote bedrag. Door 'nieuwe' contracten, vernieuwde werkwijze, betere monitoring en sturing laat het klachtenonderhoud voor het eerst sinds jaren een significante daling zien t.o.v. voorgaande jaren (uitgave in 2013: € 6.119.000,-). De cijfers over 2014 schetsen een positief perspectief voor de toekomst. De verwachting is zelfs dat deze daling zich nog licht zal doorzetten.


40

5.5 Resultaten 2014: Transformatieopgave De volgende tabel geeft het totaal aan transformatieactiviteiten van woningen in 2014 gespecificeerd weer: Tabel: transformatieactiviteiten 2014 Begroot 2014

Gerealiseerd 2014

Nieuwbouw huur

254

+155

61%

Nieuwbouw koop

0

0

100%

25

-37

148%

100

÷70

70%

Verkoop Groot onderhoud en verbeteringen Sloop

% t.o.v. begroting

49

-16

33%

Aankoop

0

+15

n.v.t.

Transitie

0

+18

n.v.t.

Overig

0

+8

n.v.t.

Som van de activiteiten

+143

De verklaringen hiervoor zijn: • Het verschil in nieuwbouw huur komt door vertraging in geplande ontwikkelingen; • De verkoopambitie bestaande voorraad bedroeg over 2014 25 woningen. De verkoop van 37 woningen heeft het resultaat op 148% gebracht; • Het verschil in groot onderhoud en verbeteringen komt door vertraging in de realisatie c.q. oplevering na de jaarafsluiting van 2014; • De verklaring voor het verschil in aantal gesloopte woningen ligt in het naar voren halen van geplande sloop (sloop in december 2013 in plaats van 2014); • De aankopen betreffen 7 woningen die we hebben aangekocht in het kader van nieuwbouw- en groot onderhoudsprojecten; daarnaast hebben we in het kader van Koopgarant 8 woningen terug moeten kopen; • Transitie betreft de functieverandering van 2 bedrijfspanden naar respectievelijk 11 en 7 kamers (transformatie van BOG naar wonen); • Overig betreffen administratieve correcties. Gerealiseerde nieuwbouw 2014 De volgende tabel geeft weer waar we de nieuwbouw gerealiseerd hebben: Tabel: gerealiseerde nieuwbouw 2014 Plaats

Omschrijving

Huur

Doelgroep

Gehandicapten voorzieningen?

Haaksbergen

17 grondgebonden woningen DAEB

Huur

Doelgroep onafhankelijk

Nee

Enschede

24 appartementen DAEB

Huur

Dak- en thuislozen

Nee

Enschede


Huur


Nee

Enschede

6 grondgebonden woningen niet DAEB

Huur


Nee

Enschede


Huur


Nee

Losser


Huur

Zorg

Rolstoelvriendelijk

Overdinkel


Huur

Levensloopbestendig

Nee

Totaal

155

Constatering: • 30% van de opgeleverde nieuwbouw bestaat uit appartementen, de overige 70% zijn grondgebonden woningen; • Van de opgeleverde nieuwbouw huurappartementen wordt 25% verhuurd aan zorgpartijen en/of bijzondere doelgroepen. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2014

41

Groot onderhoud en verbeteringen De volgende tabel geeft de groot onderhouden verbeteractiviteiten in 2014 weer: Tabel: groot onderhoud en verbeteringen in 2014 Plaats

Aantal woningen

Enschede

70 woningen

Uitgevoerde werkzaamheden Exterieur: groot onderhoud aan daken, gevels en kozijnen + duurzaamheidmaatregelen (gevel- dak- en vloerisolatie) Interieur op verzoek bewoner: vervanging van douche, keuken en toilet + vervanging meterkast + vervanging zoldertrap

Sloop 2014 De volgende tabel geeft de sloop in 2014 weer: Tabel: sloop in 2014 Plaats Overdinkel

Aantal woningen 16 grondgebonden woningen

Toelichting Sloop t.b.v. vervangende nieuwbouw (start bouw in 2015)

Constateringen: • Alle gesloopte woningen zijn grondgebonden woningen. Verkopen in 2014 In 2014 heeft Domijn 37 woningen verkocht. Aan de zittende huurder zijn 14 woningen verkocht. De overige 23 woningen zijn bij mutatie verkocht. Van de 37 verkochte woningen zijn er 25 DAEB en 12 niet-DAEB. Van de 37 woningen zijn 5 woningen verkocht in het kader van koopgarant. Aankopen in 2014 In 2014 heeft Domijn 7 woningen aangekocht in het kader van nieuwbouw- en groot onderhoudsprojecten. Daarnaast zijn in het kader van Koopgarant 8 woningen teruggekocht. Overige transformatie activiteiten in 2014 (niet zijnde woningen) De volgende tabel geeft de transformatieactiviteiten van de niet-zijnde woningen in 2014 weer. Tabel: transformatieactiviteiten niet zijnde woningen in 2014 Plaats

Type transformatie

Enschede

Nieuwbouw huur

Toelichting Algemene ruimte bij zorgcomplex

Overdinkel

Aankoop

Sporthal t.b.v. realiseren Kulturhus

Enschede

Aankoop

Overgenomen bedrijfsruimte vanuit de deelneming Stedelijk Wonen

Enschede

Aankoop

Overgenomen bedrijfsruimtes (27 vhe’s) Performance Factory vanuit de deelneming Hoge Bothof Ontwikkeling BV

Enschede

Verkoop

Verkoop 9 bedrijfsruimtes

Haaksbergen

Sloop

Sloop van 1 bedrijfsruimte t.b.v. toekomstige ontwikkeling

Enschede

Verkoop

Verkoop 2 garages

Enschede

Sloop

Sloop 1 garage

Domijn

Overig

12: administratieve correctie bij bedrijfsruimtes

Domijn

Overig

-4: administratieve correcties bij garages

Domijn

Overig

5: administratieve correcties bij overig bezit

Nieuwbouw 2015 De volgende tabel geeft de verwachte op te leveren nieuwbouw in 2015 weer. Tabel: verwachte opgeleverde nieuwbouw in 2015 Plaats

Huur

Doelgroep

Gehandicapten voorzieningen?

Enschede

80 appartementen DAEB + 780 m2 MOG

Zorg

Ja

Enschede



Nee Nee

Enschede



Enschede



Nee

Overdinkel



Nee


42

5.6 Speerpunt Duurzaamheid Domijn investeert in maatregelen die de energievraag van woningen beperkt of die de energielasten, vooral in de toekomst, gelijk houden. We willen betaalbare woningen die comfortabel en gezond zijn voor onze klanten. We werken klantgestuurd; de klant betaalt en bepaalt. We willen efficiënt en effectief met onze middelen omgaan. Een duurzaam businessmodel en een duurzame bedrijfsvoering vinden we daarom belangrijk. We werken continue aan het vinden van een goede balans tussen klantwensen (vraag, acceptatie), onze producten (woningaanbod) in relatie tot het financiële resultaat voor Domijn (investering, rendement). Door onze inspanningen voor een duurzame, betaalbare en toekomstbestendige woningvoorraad leveren we tevens een positieve bijdrage aan nationale en internationale milieudoelstellingen. Doelen 2020 Voor het thema duurzaamheid hebben we in 2010 de volgende doelen gesteld: • CO2 uitstoot van de woningvoorraad omlaag met 20%; • Aandeel duurzame energie verhogen naar 20%; • Energiebesparing stimuleren bij huurders, streven is 2% per jaar; • Woonlasten bij huurders in evenwicht brengen (huur versus energielasten); • Duurzame gebiedsinrichting en exploitatie. Door middel van programmamanagement verwezenlijken en verankeren we de doelen en ambities in de uitvoering van de duurzaamheid als integraal onderdeel van onze bedrijfsvoering. De organisatie Reimarkt begint zijn eerste vruchten af te werpen. Vanuit de vraaggestuurde duurzaamheidverbeteringen (klant betaalt en bepaalt) zijn de eerste woningen duurzaam verbeterd. De klantverleiding en bewustwording is de as waarom het draait. Deze vernieuwende aanpak vraagt meer inspanning dan verwacht en we zien 2014 dan ook als een opstart jaar. Het project zonnestroom is in december 2014 afgerond met een mooi resultaat van 650 woningen die voorzien zijn van PV panelen. (Doel 1000 woningen. Resultaat 65%) Voor 2014 waren de volgende portefeuille doelstellingen geformuleerd: • 2% CO2 reductie via labelverbetering bij onderhoud, renovatie en nieuwbouw; • 2% energiebesparing via labelverbetering en gedragsbeïnvloeding bewoners; • 1% toevoeging duurzame energie via het starten met aanbieden van zonne-energie. Resultaten 2014 Monitoren op:

Doel 2020

Doel 2014

Gerealiseerd 2014

Gerealiseerd 2009 t/m 2014

CO2 reductie

20%

2%

4,07%

15,61%

Energiebesparing

20%

2%

1,02%

10,62%

Duurzame energie

20%

1%

3,91%

8.61%

Op 1 januari 2014 waren 15.043 woningen gelabeld. Op 31 december 2014 was dit aantal 15.460. Deze stijging wordt veroorzaakt door de mutaties sloop, verkoop en gerealiseerde nieuwbouw in het bezit (13 vhe’s ontrokken en 430 vhe’s toegevoegd.). In 2014 zijn 350 wijzigingen in energielabels gerealiseerd waarbij de energie index (EI) is verbeterd. Hiervan hebben woningen een labelverbetering ondergaan door ingrepen op het gebied van duurzaamheid. Het gevolg van het toevoegen van nieuwe labels, verkopen, mutaties en ingrepen (renovatie, onderhoud) is dat de totale CO2 uitstoot van het bezit over 2014 is gedaald met 4,07% (1.691.865 kg CO2). De aard van de ingegrepen bepaald het effect van de energiebesparing. Vanuit Vastgoedbeheer wordt hierbij niet alleen gekeken naar de besparing maar ook naar de kosten voor onderhoud en de levensduur. Met een percentage van 10,62% tot en met 2014 lopen we mooi op koers. Duurzame energie zit in de lift. Het klantgestuurde aanbod van met name de PV panelen zorgt voor een stijging in 2014. Gezien de aanvragen van uit Reimarkt verwachten wij hier ook in 2015 een goed resultaat te halen.


43

6.

Leefbaarheid

6.1 Strategisch doel; leefbare buurten en wijken Naast de woning die we bieden, vinden we de woonomgeving voor onze klanten en voor Domijn belangrijk. De klant kan prettig wonen en de waarde van ons vastgoed blijft gewaarborgd. Wij faciliteren een leefbare woonomgeving door goed sociaal en fysiek beheer van ons vastgoed. In gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat of de verhuurbaarheid in het geding komt, plegen we extra inzet. 6.2 Beleid leefbaarheid en buurten Gewoon waar het kan en bijzonder waar het moet Onze inzet is ‘gewoon waar het kan en bijzonder waar het moet’. Ofwel, we werken volgens ons leefbaarheidsbeleid dat deze titel draagt. We verrichten Bijzonder Beheer in wijken waar we veel bezit hebben en waar de situatie om extra inzet vraagt. Een leefbare buurt ontwikkelen we niet alleen. Daarom zoeken we actief de samenwerking op met bewoners en belanghouders. Bij samenwerkingsprojecten gaan we uit van een gezamenlijk belang en een gedeelde doelstelling, waarbij ieder zijn eigen verantwoordelijkheid neemt. Wij stimuleren verbondenheid en buurtbetrokkenheid. In de volgende buurten c.q. wijken hebben we het afgelopen jaar extra inzet gepleegd. Dit hebben we goed in beeld omdat we alle sociale klachten registreren en monitoren en koppelen aan leegstand- en verhuiscijfers. Aan de hand hiervan werken we per werkgebied met jaarplannen waardoor we de buurten en wijken beter kunnen monitoren. Extra inzet in 2014: • Overdinkel • Losser, gebied Iris- en Leliestraat • Haaksbergen, ’t Keampke • Enschede Noord: - Jupitercomplex Twekkelerveld - Torenflats Mekkelholt* • Enschede Oost: - Reizigersbuurt Glanerbrug - Complex Bentstraat Glanerbrug - Complex Themislaan Glanerbrug • Enschede West: - Stevenfenne - Torenflats Boswinkel* • Enschede Zuid: - Flats aan de Lintvelde- en Wienebrink - Muwiflats aan de Vlierstraat • Enschede Centrum: - Het gehele City-gebied - De Zuiderspoorflat* - Complex Dr. Benthemstraat* Deze extra inzet heeft ertoe geleid dat de leefbaarheid in deze gebieden op dit moment redelijk stabiel kan worden genoemd. We hebben in de complexen met een * een huismeester aangesteld die bijna dagelijks in deze complexen aanwezig is en zorgt dat hij zoveel mogelijk bewoners kent. Het veiligheidsgevoel onder bewoners is hierdoor fors toegenomen en het lijkt erop dat de leefbaarheid in deze complexen voorzichtig stabiel blijft. Fysiek aanwezig in buurten en wijken Domijn hecht sterk aan persoonlijk contact met onze klanten. Daarom zijn wij dagelijks aanwezig in de buurten en wijken waar wij woningbezit hebben. Wij onderhouden hierbij contact met huurders en belanghouders. Tijdens onze verschillende contactmomenten signaleren wij wensen en problemen. Deze beoordelen we en daarna voeren we, bij voorkeur samen met bewoners en/of partners, een plan uit als we denken dat dit tot verbetering van de situatie leidt. Door de krachten te bundelen ontstaat er een oplossing die door alle partijen gedragen wordt en wenselijk is.


44

6.3 Sociale klachten Zelfredzaamheid We vinden het belangrijk dat onze klant weet wat hij van ons mag verwachten. Daarom proberen we daar bij het aannemen van vragen en klachten, duidelijk over te zijn. Zodat onze klant weet wat hij wel en niet van ons kan verwachten. Dit vraagt van ons dat we nog beter leren duidelijk te zijn, de verwachting van de klant te managen en onze afspraken na te komen. Ook in het afgelopen jaar hebben we ons hier verder in ontwikkeld. Wij zijn terughoudend in het oppakken van sociale klachten tussen buren onderling. We zijn ons meer bewust van onze voornaamste rol: signaleren, doorverwijzen en hulp vragen aan experts in ons netwerk. We wijzen bewoners meer op hun eigen verantwoordelijkheid en zijn ook duidelijker in wat we wel en niet kunnen. Deze aanpak leidt ertoe dat op dit terrein de zelfredzaamheid van bewoners omhoog gaat = ambitie vorig jaar. Trend Vanuit signalen die wij ontvangen vermoeden we dat de groep kwetsbaren in onze woningen toeneemt. Een groep die het moeilijk heeft om zelf goed regie over haar leven te ontwikkelen. Hierop reageren we door nog intensiever contact met deze kwetsbare bewoners te onderhouden en onze zorgen zo snel mogelijk te delen met bewoners en partners. Op maat komen we vaak tot een goede oplossing voor de individuele bewoner. Maar we maken ons wel zorgen over deze trend en dit legt extra druk op de medewerkers die dagelijks de afweging moeten maken hoever de rol van de corporatiemedewerker gaat. Samenwerking We maken in Enschede deel uit van de wijkteams waarin we integraal samenwerken in het belang van de klant met problemen op meerdere leefgebieden. In veel van deze gevallen leveren we maatwerk door af te wijken van de standaard procedures en werkinstructies. In 5 gevallen verzorgden we bijvoorbeeld andere huisvesting waar het resultaat van is dat op het oude adres de rust is wedergekeerd en ook op het nieuwe adres geen woonoverlast meer is. De verdiensten van het team Wijkbeheer ten aanzien van het voorkomen van uitzettingen zijn dat er in 2014 ruim € 69.000,- aan betalingsachterstanden is opgelost bij dertig klanten. Hierdoor zijn tien uitzettingen voorkomen. Ook zijn er drie nieuwe woonkansen geboden in een nieuwe woning. Bij 2 van de 32 klanten heeft de inzet niet tot een oplossing geleid. Aantallen In 2014 hebben in totaal twee ontruimingen plaats gevonden op basis van overlast. In 2014 hebben we 77 verzoeken tot urgentie in behandeling genomen waar er 26 (33%) van zijn toegekend. Verder zijn er in onze woningen 31 hennepteelt constateringen geweest en 21 verdenkingen van hennepteelt. In 2014 hebben we ruim 3.300 sociale klachten ontvangen en opgepakt. Net als in 2013 zijn ruim 22% van deze klachten zijn in Enschede Oost geregistreerd. Het afgelopen jaar hebben we meer dan ooit samengewerkt met partners om klachten op te pakken. Het lijkt erop dat dit voorzichtig vruchten af begint te werpen. We hebben ruim 150 minder geluidsoverlastklachten geregistreerd en ruim 45 minder burenruzies. Ontwikkelingen Om de buurten ook in de toekomst leefbaar te houden hebben we het volgende geïnitieerd: • Een pilot buurtbemiddeling gestart in februari in in Enschede Oost in samenwerking met gemeente Enschede, woningcorporatie Ons Huis en de Politie. De eerste resultaten laten zich zeer goed aanzien en het lijkt erop dat de resultaten beter zijn en de inzet binnen onze organisatie verminderd. We vertrouwen erop dat het zelfoplossende vermogen van bewoners door inzet van buurtbemiddeling langzaam toeneemt. • In 2013 hebben we al bepaald waar we extra inzet moesten bieden en waar we ons beheer meer los konden laten. Voor 2015 zetten we deze lijn onverminderd voort. • We werken Domijn breed in toenemende mate integraal met alle afdelingen samen in wijken. Dit leidt ertoe dat we pro actiever kunnen werken, eenvoudiger maatwerk toe kunnen passen als we denken dat dat nodig is en we hopen dat we onze klanten nog prettiger kunnen laten wonen in onze woningen in leefbare buurten en wijken.


45

6.4 Verantwoording sponsoringsactiviteiten 2014 Bedrag

Ontvanger

Relatie met kerntaak Domijn

€

1.714

Architectuurcentrum Twente

Bijdrage aan het Architectuurcentrum Twente (Anbi) die als doel heeft het stimuleren van de discussie over architectuur, stedenbouw, tuin- en landschapsarchitectuur, interieurarchitectuur en vormgeving. Haar activiteiten zijn in eerste instantie gericht op bewustwording en kennisdeling en -bevordering van de hierboven genoemde gebieden. Deze kennis is voor Domijn van belang bij het uitwerken van haar gebiedsvisies en Portefeuillestrategie. De bijdrage wordt niet voortgezet.

€

2.500

Stichting Present

Bijdrage aan de stichting Present. Present is een organisatie die een brug wil slaan tussen mensen die iets hebben te bieden en mensen die daarmee geholpen kunnen worden. Present zorgt in samenwerking met maatschappelijke organisaties ervoor dat inzet terecht komt bij mensen met onvoldoende geld, gezondheid en sociaal netwerk. De werkzaamheden van Present bevorderen direct de leefbaarheid in de wijken waarin Domijn actief is en haar bezit heeft. De bijdrage wordt niet voortgezet.

€

605

€

6.050

St. Enschede Promotie Ijsbaan Twente

Dit bedrag komt ten goede aan het evenement Memphis. De bijdrage wordt niet voortgezet. Jaarlijkse termijnbetaling (2014) betreffende de realisatie van een kunstijsbaan in Enschede. Organisatie van sportactiviteiten voor o.a. huurders. De laatste termijnbetaling vindt plaats in 2016.

€

6.050

Ijsbaan Twente

Jaarlijkse termijnbetaling (2013) betreffende de realisatie van een kunstijsbaan in Enschede. Organisatie van sportactiviteiten voor o.a. huurders. De laatste termijnbetaling vindt plaats in 2016.

€ 16.919


46

7.

Wonen en zorg

7.1 Strategisch Doel - algemeen De in het strategisch plan 2012-2016 geformuleerde uitgangspunten met betrekking tot het beleidsveld Wonen, Welzijn en Zorg bleven ongewijzigd in 2014: • We zijn een vastgoedorganisatie met een maatschappelijke taak. Deze maatschappelijke taak komt onder meer tot uiting in het realiseren van betaalbare woningen tegen een laag financieel rendement. In dit geval specifiek voor die klanten die, naast een woning, ook zorg nodig hebben; • Wij werken gebiedsgericht. Dat wil zeggen dat we de vraag in zijn territoriale samenhang bekijken. De vraag naar ‘zorgwoningen’ maar ook zorggerelateerd maatschappelijk vastgoed maakt daar deel van uit; • We werken klantgestuurd. We richten ons op de vraag en behoefte van de (individuele) klant; • Wij faciliteren mensen zo lang mogelijk zelfstandig mee te doen in de samenleving. Dan gaat het over zelfredzaamheid en het zelf kunnen maken van keuzes; • We zetten in op partnership. Samen met organisaties op het gebied van zorg en welzijn blijven we onze maatschappelijke verantwoordelijkheid oppakken. Daarbij geldt het ‘schoenmaker blijf bij je leestprincipe’: iedereen doet waar hij of zij goed in is en samen realiseer je de gevraagde combinatie. Wij richten ons daarbij op het vastgoed. In onze strategische visie ten aanzien van wonen en zorg past dat we ons specifiek richten op de huisvesting van kwetsbare groepen, waaronder daken thuislozen. Daarbij onderscheiden wij ons van andere corporaties door veel energie te steken in: • Het voorkomen van dakloosheid door minimaliseren huisuitzettingen; • Het voeren van een sociaal nieuwe kans beleid; • Het aanbieden van adequate huisvesting voor deze kwetsbare groepen. 7.2 Gevoerde beleid en activiteiten in 2014 – meer specifiek Afgelopen jaar is veel tijd en energie ingezet op de samenwerking met stakeholders op het gebied van Wonen en Zorg. Zo is er regelmatig overleg geweest op zowel bestuurlijk als ambtelijk niveau met de verschillende gemeenten Enschede, Haaksbergen en Losser over de hervormingen in de langdurige ondersteuning en zorg per 1 januari 2015. Ook zijn hierover met verschillende zorgpartijen in ons werkgebied actief gesprekken gevoerd. Meer concreet is in de tweede helft van 2014 gestart met een risicoanalyse van het complexmatig verhuurde zorgvastgoed van de Woon corporaties, waarbij Domijn de rol van projectleider op zich heeft genomen binnen de expertise groep Wonen&Zorg. In januari 2015 wordt deze analyse afgerond. Onze beleidsdoelstellingen pasten we (nog) niet aan na een verkennende impactanalyse. In het tweede half jaar verdiepten we ons verder in de inkomensregistratie bij sociale woningbemiddeling. We deden dit ook specifiek bij woningbemiddeling door tussenkomst van een andere rechtspersoon dan Domijn, de zogeheten intermediaire verhuurders. Domijn dient er namelijk voor te zorgen dat de intermediairs de regels voor woningtoewijzing naleven en dat de intermediair Domijn juist en volledig over de toewijzingen informeert. Op deze wijze kan Domijn zich daarover verantwoorden naar de accountant. Afspraken hierover worden vastgelegd in een overeenkomst tussen Domijn en de intermediair. De beleidsuitgangspunten voor deze afspraken vanuit Domijn zijn in de tweede helft van 2013 vastgelegd en geïmplementeerd. In 2015 wordt verder uitgewerkt hoe Domijn de intermediaire verhuur in een efficiënter proces vorm kan geven. 7.3

De belangrijkste (opgeleverde) projecten in 2014:

Enschede • Voor de doelgroep Dak- & Thuislozen is de nieuwbouw aan de Zenderenbrink in gebruik genomen. Samen met het Leger des Heils zijn op deze locatie 24 appartementen (3x8) ontwikkeld voor cliënten van deze organisatie. Tevens zijn 3 gemeenschappelijke huiskamers gerealiseerd. • In 2013 is gestart met Erve Leppink, dat in 2015 in gebruik genomen zal worden. In opdracht van twee huurders (De Posten en de JP van den Bent Stichting) is een start gemaakt met dit project: 48 zorgappartementen voor PG patiënten voor De Posten (inclusief fysiotherapie ruimte en kantoorruimte), 32 zorgappartementen met een dagbestedingsruimte en kantoor/slaapruimte voor slaapwacht voor de JP van den Bent Stichting en een gezamenlijke (De Posten & JP van den Bent) huiskamerfunctie voor de wijk Helmerhoek.


47

Haaksbergen • In Haaksbergen werden geen projecten op het gebied van Wonen & Zorg opgeleverd. Losser Medio 2014 is ’t Winlo opgeleverd. In nauwe samenwerking met dit zogenaamde ouderinitiatief was in mei 2013 begonnen met de bouw van 13 zelfstandige woningen en een gemeenschappelijke huiskamer voor mensen met een handicap.

•


48

8.

Betrekken belanghouders en bewoners bij beleid en beheer

8.1 Strategisch doel Domijn wil continue in dialoog zijn met haar bewoners en partners. Dit kan alleen dankzij medewerkers die dicht bij bewoners staan en weten wat er in buurten en wijken aan de hand is. Die het netwerk kennen zodat zij met mandaat en ondersteuning van de organisatie kunnen bijdragen aan die leefbare omgeving. De gedachte daarbij is dat wij niet vóór de bewoners werken, maar mét de bewoners. We dóen, maar maken ook mogelijk. We signaleren, maar zetten ook onze kennis van het netwerk in. We participeren in de wijk in nauwe samenwerking met bewoners en andere partijen. We tonen inzet, maar verwachten ook inzet. Om dit mogelijk te maken hebben we het afgelopen jaar buurtteams opgericht. Medewerkers in deze teams zijn integraal verantwoordelijk voor alle primaire processen in de buurt. Vanuit hun kennis van de klant, het bezit, de collega’s en het buurtnetwerk ontstaat de continue dialoog waar wij naar op zoek zijn. Het afgelopen jaar hebben we veel energie gestoken in de oprichting van de buurtteams. De eerste ervaringen zijn positief. De vragen en ideeën van klanten zijn meer in beeld en klanten krijgen hierdoor meer ‘op maat’ een reactie. Ook de samenwerking met onze partners in het buurtnetwerk verloopt soepeler, omdat onze buurtteams nauw contact onderhouden. Het komende jaar zetten we de ontwikkeling van participatie via de buurteams door. Op organisatieniveau werken we nauw samen met de Huurderskoepel en de drie huurdersverenigingen. In de Herzieningswet van minister Blok krijgen huurdersorganisaties meer invloed op het beleid van corporaties. En dan met name bij het maken van prestatieafspraken met gemeentes. Het afgelopen jaar heeft Domijn hierop voorgesorteerd door de Huurderskoepel te betrekken bij het proces voor het maken van prestatieafspraken. Gezien het belang van participatie op organisatieniveau laten wij in 2015 een student van de UT een onderzoek uitvoeren naar de ontwikkeling van participatie op organisatieniveau en mogelijke scenario’s voor de toekomst. 8.2 Klachtenadviescommissie Twente We zijn aangesloten bij de regionale klachtenadviescommissie Twente. De klachtenadviescommissie werkt volgens een vastgesteld reglement en procedure. De klager moet de klacht op twee niveaus indienen voordat de commissie de klacht in behandeling neemt: • Niveau 1 is met de betrokken medewerker; • Niveau 2 is met de verantwoordelijke leidinggevende van deze medewerker. Er zijn het afgelopen jaar in totaal 362 klachten ingediend bij Domijn, welke als volgt zijn te verdelen; Enschede: 287, Haaksbergen: 43, Losser: 29 en Overig: 3. Er zijn 4 klachten ingediend bij de klachtenadviescommissie; 2 klachten zijn niet ontvankelijk verklaard door de klachtenadviescommissie, 2 klachten zijn ingetrokken door de klager. 8.3 De Huurderskoepel De koepel is een belangrijke gesprekspartner. De koepel vertegenwoordigt de samenwerkende huurdersverenigingen uit Enschede (Bewonersrijk), Haaksbergen (Huurdersvereniging Haaksbergen) en Losser (Huurders Belangen Vereniging Losser). De samenwerkingsovereenkomst tussen ons en de koepel regelt het doel van de samenwerking, de erkenning en representativiteit, de inrichting en de onderwerpen van het overleg, de informatievoorziening, het adviesrecht, het instemmingsrecht, de financiën en eventuele geschillen. Het overleg richt zich met name op beleidszaken. De partijen spreken elkaar vier keer per jaar. In 2014 is gesproken over de volgende onderwerpen: • Begroting 2014 (informatierecht); • Begroting Huurderskoepel 2014 (informatierecht); • Inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2014 (adviesrecht); • Jaarverslag 2013 (informatierecht); • Jaarrekening 2013 (informatierecht); • Iris/Leliestraat (adviesrecht); • Nieuw incassobeleid(informatierecht); • Keigoed (informatierecht) • Domijnsleutel (informatierecht/adviesrecht) • Prestatieafspraken (informatierecht) Woningstichting Domijn – jaarverslag 2014

49

•

Betaalbaarheid (informatierecht)

Op basis van de samenwerkingsovereenkomst zijn prestatieafspraken gemaakt. We spreken vier keer per jaar met de afzonderlijke huurdersverenigingen over onderwerpen die specifiek zijn voor de betreffende locatie. Via de website (www.domijn.nl) kunnen huurders kennis nemen van statuten, reglementen, jaarrekeningen, jaarverslagen en andere belangrijke stukken. 8.4 Bewonerscommissies en projectcommissies Wij vinden het belangrijk om in gesprek te zijn en te blijven met onze huurders. Dit doen wij op verschillende manieren, van een individueel gesprek tot overleg met bewonerscommissies. We werken op dit moment samen met 40 bewonerscommissies. We blijven in de toekomst kijken naar passende wijzen om in gesprek te zijn met onze huurders. In 2014 hebben er gesprekken plaatsgevonden over het afschaffen van het werken op basis van de samenwerkingsovereenkomst. Dit zal in 2015 plaatsvinden. 8.5 Prestatiecontracten gemeenten Enschede Begin 2014 zijn de procesafspraken over de samenwerking getekend door de drie corporaties en gemeente Enschede. Op basis van de procesafspraken zijn inhoudelijke afspraken gemaakt. Deze afspraken noemen we in Enschede samenwerkingsafspraken in plaats van prestatiecontracten. Op 26 november hebben de bestuurders van Domijn, Ons Huis, De Woonplaats en de gemeente de samenwerkingsafspraken Enschede ondertekend. Over de volgende onderwerpen zijn afspraken gemaakt: • Verkoop • Duurzaamheid • Betaalbaarheid • 1 op 1 terugbouwen • Gebiedsprioritering Haaksbergen In maart zijn de gemeenteraadsverkiezingen geweest, deze hebben in Haaksbergen geleid tot een nieuw college. Dit jaar hebben we gebruikt om nader kennis te maken met elkaar en de nieuwe weten regelgeving. Tijdens de inspiratiebijeenkomst van oktober hebben we gezamenlijk de thema’s bepaald. A.d.h.v. deze thema’s worden nieuwe prestatieafspraken opgesteld. Afgelopen jaar heeft daarmee in het teken gestaan van voorbereiding. In de dagelijkse praktijk zijn de oude prestatieafspraken gehanteerd. Per kwartaal wordt de voortgang besproken en waarnodig bijgestuurd. Losser Op dit moment zijn er geen actuele prestatieafspraken met de gemeente Losser. Wel zijn de voorbereidingen om te komen tot nieuwe afspraken in volle gang. Naar verwachting worden de prestatieafspraken in 2015 geformaliseerd. Eens per kwartaal vindt er overleg plaats met het college, waarnodig weten we elkaar ook in de tussenliggende periode te vinden.


50

9.

Financiële continuïteit

In dit hoofdstuk zetten we het gevoerde beleid en beheer op financieel gebied uiteen. Alle tabellen en financiële informatie die zijn opgenomen in het volkshuisvestingsverslag, betreft informatie die niet aan een accountantscontrole onderhevig is geweest. 9.1 Kerncijfers Tabel: kerncijfers Omschrijving Aantal verhuureenheden Woningen en woongebouwen In beheer (geen eigendom) Strategisch bezit woningen Garages, bergingen en parkeergarage Bedrijfsruimten Strategisch bezit bedrijfsruimte Overig bezit Totaal Mutaties in het boekjaar Woningen en woongebouwen - verkocht regulier - verkocht in het kader van koopgarant - verkocht vanuit voorraad - gekocht - gesloopt - opgeleverd - overige mutaties Aankoop Garages, bergingen en parkeergarage Bedrijfsruimten Strategisch bezit In beheer (geen eigendom) Overig bezit Correctie overig bezit Totaal In aanbouw Woningen en woongebouwen Bedrijfsruimten (aantal m2) Koopwoningen Onderhanden werk - opgeleverde koopwoningen - voorraad koopwoningen


2014

2013

2012

2011

2010

15.513 24

15.370 24

15.669 23

15.624 24

15.556 31

934 188

941 156

956 146

827 175

771 177

223 16.882

218 16.709

187 16.981

171 16.821

156 16.691

-32 -5

-57 -5

-64 -18

-65 -22

-57 -21 -5

15 -16 173 8

5 -334 95 -3

12 -25 127 13

13 -32 144 30

-7 32

-15 10

129 -29

56 -2

5

1 31

-1 15

-7 15

173

-272

160

130

157

219

61

222 1.245

77 10.294 32

32

112 54

-97 149 -7 5 13 5

21 -1 10

51

Omschrijving Aantal woningen naar huurprijsklasse Goedkope woningen (2014: < 389,05) Betaalbare woningen (2014: vanaf 389,05 tot 596,75) Dure huurwoningen (2014: vanaf 596,75 tot 699,48) Huurwoningen boven huurtoeslaggrens (2014: > 699,48) Het verhuren van woningen Aantal mutaties Mutatiegraad Huurmatigingen (m.i.v. 2014 niet meer) Huurachterstand in % jaarhuur *

2014

2013

2012

2011

2010

2.111 10.128

2.214 10.108

2.532 10.517

2.929 10.773

3.780 10.540

2.059

1.969

1.545

1.115

707

1.215

1.079

1.075

807

529

1.584 10.30% 0 1,87%

1.672 10.90% 3.253 3,84%

1.761 11,33% 3.333 2,38%

1.535 9,13% 3.645 1,70%

1.532 9,18% 3.907 2,27%

2,15% 45 4

2,65% 73 32

3,12% 53 18

2,59% 73 2

2,84% 44 2

0,33 60,02% 6,91% 3,28% 5,46% 16.049 -40.485 21.920

0,39 58,71% -6,99% 3,42% -2,69% 14.242 -22.094 23.063

0,17 41,84% -6,16% 3,60% -0,48% 25.175 -51.261 9.514

0,41 36,61% -4,95% 3,82% 0,61% 75.499 -42.917 -25.521

0,83 17,94% 2,76% 3,75% 3,58% 14.717 -54.842 51.702

1,87 1.584

1,90 1.672

1,61 1.761

1,73 1.535

1,71 1.532

126 2.056 1.358 70

162 1.836 1.550 91

196 1.440 1.076 93

186 1.468 659 118

167 1.501 701 66

m.i.v. 2011 excl. dubieuze debiteuren en uitgaande van brutohuren (voorgaande jaren % van nettohuren)

Huurderving in % jaarhuur Aantal ontruimingen Aantal ontruimingen wegens overlast Financiële continuïteit Liquiditeit (current ratio) Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Operationele kasstroom Investeringskasstroom Financieringskasstroom Kwaliteit woningbezit Aantal reparatieverzoeken per woning Aantal mutaties Kosten Kosten Kosten Kosten

per reparatieverzoek per mutatie planmatig onderhoud per woning overig onderhoud per woning

I.v.m. de stelselwijziging naar actuele waarde, zijn de cijfers over het jaar 2013 bij het onderdeel Financiële continuïteit aangepast.

Omschrijving Balans en winst- en verliesrekening (per woning) Eigen vermogen Voorziening onderhoud Overige voorzieningen Totaal bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfslasten Financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Jaarresultaat Personeelsbezetting (einde boekjaar) Totaal formatieplaatsen Werkelijk aantal personeelsleden

2014

2013

2012

2011

2010

62.089 0 641 6.778 4.527 -1.322 3.818 4.292

58.335 0 1.018 6.547 4.489 -1.295 -4.119 -4.078

27.958 0 498 6.393 6.149 -1.239 -1.540 -1.723

21.998 0 604 6.419 5.453 -1.360 -1.200 -1.088

8.348 0 167 6.390 5.157 -1.300 -67 230

198,72 218

212,18 235

210,08 234

211,48 237

219,18 241

I.v.m. de stelselwijziging naar actuele waarde, zijn de cijfers over het jaar 2013 bij het onderdeel Balans en winst- en verliesrekening (per woning) aangepast.


52

9.2 Analyse jaarresultaat Het jaar 2014 sloten we af met een positief resultaat van circa € 66,6 miljoen. Het jaar is begroot met een positief jaarresultaat van € 8,5 miljoen op basis van de “oude” grondslagen. Als we de realisatie 2014 vergelijken met de begroting 2014 (enkelvoudige jaarrekening) krijgen we het volgende beeld: Tabel: analyse jaarresultaat (enkelvoudig) Begroot 2014 Bedrijfsopbrengsten 1. Huren 2. Vergoedingen 3. Verkoopresultaat onroerende zaken 4. Geactiveerde productie 5. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten 6. Afschrijvingen 7. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 8. Lonen & Salarissen 9. Sociale lasten 10. Pensioenlasten 11. Lasten onderhoud 12. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

Werkelijk 2014

Verschil

97.772 5.757 -175 2.924 131 106.409

96.920 5.395 956 1.242 633 105.146

-852 -362 1.131 -1.682 502 -1.263

26.942 12.665 10.884 1.583 2.013 26.069 29.852 110.092

1.430 0 10.666 1.711 1.928 24.863 29.632 70.230

25.512 12.665 218 -128 85 1.206 220 39.778

Bedrijfsresultaat

-3.599

34.916

38.515

13. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

31.453

44.830

13.377

0 1.453 -21.158 0 -19.705

-13 892 -21.029 -362 -20.512

-13 -561 129 -362 -807

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 18. Resultaat deelnemingen 19. Vennootschapsbelasting

8.149 300 0

59.234 573 6.776

51.085 273 6.776

Jaarresultaat

8.449

66.583

58.134

Financiële baten en lasten 14. Waardeveranderingen Financiële Vaste Activa 15. Rentebaten 16. Rentelasten 17. Waardeveranderingen verplichting VOV Saldo financiële baten en lasten

Het hogere resultaat over 2014 wordt vooral veroorzaakt door de volgende factoren: • Onder de verkoopopbrengsten was ook een verkoopverlies op nieuwbouw verantwoord. Dit is niet doorgegaan. Daarnaast wordt de boekwaarde van de verkochte woningen nu o.b.v. marktwaarde bepaald, hierdoor is het verschil tussen verkoopprijs en boekwaarde stukken lager dan voorheen, derhalve een negatief effect; • In de begroting was de afschrijvingslast bepaald op een waardering op historische kostprijs met daarbij een annuïtaire afschrijving. Vanwege de waardering op marktwaarde is de afschrijvingslast komen te vervallen; • De overige waardeverandering is komen te vervallen door de waardering op marktwaarde. Onrendabele toppen worden nu verantwoord onder de niet gerealiseerde waardeveranderingen; • Met name op het klachten- en contractonderhoud is minder uitgegeven; • De niet-gerealiseerde waardeverandering betreft de waardemutatie gedurende 2014 van het gehele vastgoed in exploitatie en projecten in ontwikkeling. Met name door de verwachte positieve waardeontwikkeling van ons bestaande bezit, ontstaat er een groter positief resultaat; • Doordat de nieuwe financiering tegen een lager rentepercentage is aangetrokken, komen de rentelasten lager uit; • Vanwege de negatieve waardeontwikkeling in 2014 van de woningen verkocht onder koopgarant is er een waardeverlies verantwoord; • Het resultaat van de deelnemingen valt met name hoger uit door het resultaat uit de Hoge Bothof BV. • Vanwege het vormen van een actieve latentie voor de verrekenbare verliezen, is er een bate voor de vennootschapsbelasting opgevoerd.


53

Onder de post “niet gerealiseerde waardeveranderingen” zijn de waardeveranderingen van het bestaande bezit en van de projecten in ontwikkeling opgenomen. Hieronder volgt een opstelling van de (correcties op) waardeveranderingen inzake de projecten in ontwikkeling welke ten laste van 2014 zijn gekomen: Waardeveranderingen sociaal vastgoed in ontwikkeling Enschede Grondexploitatie Wesselerbrink Bijvank Enschede Groot onderhoud Wesselerbrink Bijvank Fase 1 Enschede Nieuwbouw Wesselerbrink Bijvank Fase 2 Enschede Nieuwbouw Wesselerbrink Bijvank Fase 3 Enschede Grondexploitatie Wesselerbrink Sociaal Economisch Plan Enschede Groot onderhoud Op de Wal Enschede Nieuwbouw Tulp-/Meidoornstraat De Laares Enschede Nieuwbouw Papaverstraat De Laares Enschede Groot onderhoud Geraniumstraat Florapark Enschede Nieuwbouw Schipholtstraat Enschede Grondexploitatie Schipholtstraat Enschede Groot onderhoud Schipholtstraat Enschede Nieuwbouw Zorgcluster Roombeek Enschede Nieuwbouw Zenderenbrink Enschede Grondexploitatie Zenderenbrink Enschede Groot Onderhoud Van Goolpand Oldenzaalsestraat Enschede Groot Onderhoud Esplanade Enschede Grondexploitatie Blekerstraat Enschede Groot onderhoud + Nieuwbouw Oostburgweg Enschede Nieuwbouw Blekerstraat/Janninksweg Enschede Nieuwbouw Erve Leppink Enschede Grondexploitatie Molukkenstraat Enschede Groot onderhoud Aldiflat Haaksbergerstraat Enschede Groot onderhoud De Klomp/Oldenzaalsestraat Enschede Grondexploitatie Marskant Hengelo (Ov.) Grondexploitatie Ariënsklooster Enschede Grondexploitatie Dennenbosweg Hengelo Planmatig onderhoud Veenstraat Enschede Groot onderhoud Landbouwstraat Enschede Schade Op den Klaver Haaksbergen Groot onderhoud Voortsweg Enschede Groot onderhoud Lonnekerweg Enschede Groot onderhoud Vlierstraat Enschede

Haaksbergen Nieuwbouw Frankenhuis Haaksbergen Grondexploitatie Julianastraat Haaksbergen Nieuwbouw Julianastraat Haaksbergen Grondexploitatie Kop van de Parallelweg Haaksbergen Groot onderhoud CLV gebouw Haaksbergen

Losser Groot onderhoud Neercasselstraat Losser Groot onderhoud Ariënsplein Overdinkel Nieuwbouw 't Zijland Fase 1 Losser Nieuwbouw 't Zijland Fase 2 Losser Grondexploitatie 't Zijland Fase 2 Losser Nieuwbouw Troelstrastraat Losser Nieuwbouw Prins Bernhardstraat Overdinkel Groot onderhoud + Nieuwbouw Kulturhus Overdinkel Nieuwbouw Tjibbe Knolstraat Overdinkel Grondexploitatie Tjibbe Knolstraat Overdinkel Groot onderhoud Julianastraat Overdinkel Nieuwbouw Willem Gamestraat Overdinkel Grondexploitatie Willem Gamestraat Overdinkel Nieuwbouw Julianastraat Overdinkel Grondexploitatie Julianastraat Overdinkel

2014 -3.505.509 -769 350.919 -2.138.791 -95 11.712 -824.219 -1.156 -34.373 41.608 719.908 -1.430.167 30.383 284.145 224.648 -4.435 1.418 40.756 32.733 -15.525 2.321.979 -125.267 -2.727.379 -426.000 -7.734 -8.456 -700 -207.771 -1.167.971 -15.930 -1.143.270 -1.029.004 -1.232.390 -11.986.702

242.355 574.541 -70.323 26.438 29.908 802.919

863 -329.555 -175.147 23.572 -9.882 8.082 40.963 -960.814 13.523 6.650 -3.290 -7.853 64.446 26.259 -988.068 -2.290.251

-13.474.034


54

Waardeveranderingen commercieel vastgoed in ontwikkeling Enschede Nieuwbouw De Kiepe Enschede Nieuwbouw Wesselerbrink Bijvank Fase 2 Enschede Nieuwbouw Begoniastraat De Laares Enschede

2014 -30.994 49.369 260 18.635

Haaksbergen Nieuwbouw Frankenhuis Haaksbergen

129.297 129.297

Losser Nieuwbouw 't Zijland Fase 2 Losser

-3.578 -3.578

144.354

Waardeverandering grondposities Grondexploitatie Kop van de Parallelweg Haaksbergen Grondexploitatie 't Zijland Fase 2 Losser Grondexploitatie Dennenbosweg Hengelo

2014 -117.000 -369.624 -125.000 -611.624

Indien de vergelijking tussen de begroting en realisatie over 2014 wordt gemaakt op basis van kasstromen (die beter vergelijkbaar zijn vanwege de onafhankelijkheid van boekhoudkundige grondslagen en principes), ontstaat het volgende beeld: Tabel: overzicht operationele kasstroom (enkelvoudig) Begroot 2014 Inkomsten Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Rentebaten Som der inkomsten

Werkelijk 2014 Verschil

97.772 5.757 3.351 144 64 107.088

96.920 5.395 5.402 633 84 108.434

-852 -362 2.051 489 20 1.346

Uitgaven Lonen & Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Rentelasten Som der uitgaven

10.884 1.583 2.013 26.069 29.852 21.158 91.559

10.666 1.711 1.928 24.863 29.632 21.029 89.829

218 -128 85 1.206 220 129 1.730

Operationele kasstroom

15.529

18.605

3.076

Bovenstaande operationele kasstroom wijkt af van de operationele kasstroom zoals deze wordt gepresenteerd in de kerncijfers en het kasstroomoverzicht. Deze afwijking zit in het niet meenemen van de mutatie in vlottende activa en kortlopende schulden. Hierbij is te constateren dat de werkelijke operationele kasstroom (inclusief verkoopopbrengsten) € 3,1 miljoen hoger uitvalt dan begroot. Het verschil wordt met name veroorzaakt door een hogere verkoopopbrengst en een lagere uitgave in het klachten- en contractonderhoud. Het saldo operationele kasstroom van ruim € 18 miljoen illustreert dat Domijn beschikt over een gezonde bedrijfsvoering, waarbij sprake is van een goede balans tussen inkomsten en uitgaven uit verhuur en verkoop van vastgoed.


55

9.3 Analyse bedrijfswaarde Hoewel Domijn in 2014 over is gegaan naar een waardering op basis van marktwaarde in verhuurde staat, maken wij nog steeds een bedrijfswaardeberekening van ons bestaande bezit om te zien in hoeverre onze complexen rendabel zijn. Dit is met name van belang voor de financierbaarheid van Domijn. De bedrijfswaarde verkrijgen we door de contante waarde van de toekomstige inkomsten te verminderen met de contante waarde van de toekomstige uitgaven. De bedrijfswaarde van het sociale vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging bedraagt in totaal € 713 miljoen (bedrijfswaarde 2013: € 716 miljoen), die van het commerciële vastgoed € 177 miljoen (bedrijfswaarde 2013: € 176 miljoen). De bedrijfswaarde van het totale bezit in exploitatie komt hiermee uit op € 890 miljoen (bedrijfswaarde 2013: € 892 miljoen). Analyse van de bedrijfswaarde De verlaging van de bedrijfswaarde van de woningen met ongeveer € 2 miljoen wordt voornamelijk verklaard door het hogere starthuren en inkomensafhankelijke huurverhoging voor 2015 (+ 15 miljoen) en per saldo parameter-/niveauwijzigingen (-/- 17 miljoen).

9.4 Financieel beleid De directie heeft in 2011 het strategisch plan 2012-2016 vastgesteld. Hierin heeft zij de missie, visie en strategie verwoord. Een concretisering hiervan staat in de plannen van de afdelingen Wonen, Beleid & Bedrijfsvoering en Ontwikkeling. Jaarlijks verstrekt de directie concrete opdrachten aan elke afdeling. Deze opdrachten beschrijven wat er dat jaar verwacht wordt van de realisatie van onze koers. Het uitvoeren van deze opdrachten en een aantal externe ontwikkelingen (onder meer vennootschapsbelasting, het dossier staatssteun, beperking huurverhogingen, marktontwikkelingen en de kredietcrisis) leiden tot inperking van de financiële ruimte. De vraag die we ons zodoende stellen is of onze ambities financieel haalbaar zijn. De verschillende beleidsvelden zijn onderling afhankelijk van elkaar. Het gaat hier over onder meer: • Portfoliomanagement; • Huurbeleid; • Onderhoudsbeleid; • Personeelsbeleid; • Investeringsbeleid; • Acquisitiebeleid; • Financieel beleid (inclusief treasurybeleid). Financiële continuïteit In het licht van de financiële continuïteit en voor de analyse van beleidskeuzes, willen we zicht hebben op vermogens- en resultaatontwikkelingen, financiële doelstellingen en de wijze waarop rapportering vorm moet krijgen. Om zicht op vermogens- en resultaatontwikkelingen te verkrijgen hebben we in 2009 het financieel beleidsplan vastgesteld. Dit beleidsplan is ultimo 2012 gewijzigd. Deze wijzigingen hebben met name betrekking op aanscherping van onze financiële grenswaarden, alsmede het toevoegen van de gemiddelde schuldrest per woning als belangrijke indicator voor onze financiële positie. Tevens is de DSCR toegevoegd, naast de ICR als kassstroomindicator. In het financieel beleid ligt de focus op kasstromen. Het geeft richting aan de gewenste verhouding tussen de kasstromen. Daarmee geeft het inzicht in de ruimte die bestaat om het gewenste rendement te behalen. Het behaalde rendement wordt omgezet in maatschappelijk dividend. Kortom: ‘zonder vastgoedrendement geen maatschappelijk dividend’. We sturen op resultaat- en rendementsdoelstellingen en vermogensontwikkelingen. Daarbij is een aantal indicatoren benoemd, die we gebruiken als strategische sturingsvariabelen. De financiële indicatoren zijn ingebed in de Planning & Control-cyclus. Hierbij hebben we een normenkader ontwikkeld. Vanuit het normenkader worden voorgenomen investeringen en beheerplannen getoetst op haalbaarheid en de gewenste financiële uitkomst. In het financieel beleid zijn rendementseisen voor voorgenomen investeringen vastgesteld. We hanteren de interne rendementseis als disconteringsvoet. Deze is nodig om de netto contante waarde van geprojecteerde Woningstichting Domijn – jaarverslag 2014

56

kasstromen van een investering in vastgoed gelijk te laten zijn aan de stichtingskosten van de investering zelf. De interne rendementseis wordt vaak aangeduid als de IRR, oftewel de Internal Rate of Return. Hieronder worden de actuele kengetallen en grenswaarden kort samengevat: Tabel: grenswaarden kengetallen financieel beleid Kengetal

Norm

Interest Dekkings Ratio

Minimaal 1,5

Debt Service Coverage Ratio

Minimaal 1,1

Direct rendement totaal

Minimaal 4,3%

Schuldrest per woning

Maximaal EUR 45.000

Financieringsratio (Loan to Value obv WOZ)

Maximaal 50%

Investerings-financieringsratio

Maximaal 10% over een tijdvak van 10 jaar

Rendement nieuwe projecten

Gemiddeld minimaal 4,3%

Vanwege de overgang in 2014 naar een waardering op marktwaarde in verhuurde staat, zal ook het financieel beleidsplan op onderdelen worden aangepast. Dit zal met name betrekking hebben op een aantal financiële kengetallen/ratio’s. In de eerste helft van 2015 zal dit worden afgerond.

9.5 Financiële continuïteit Woningcorporaties (toegelaten Instellingen) worden geconfronteerd met diverse kabinetsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer: De Wet verhuurderheffing. Deze wet geldt voor alle verhuurders met meer dan 10 huurwoningen in de gereguleerde sector. De heffing loopt naar verwachting op naar € 1,7 miljard in 2017; -

Een verruiming van het huurbeleid. In 2013 is de verruiming van het huurbeleid voor 2013 door de Eerste Kamer goedgekeurd. De basis voor de huurprijs blijft het Woning Waardering Systeem (WWS) met een toegestane huurverhoging boven inflatie gebaseerd op het inkomen van de huurder.

-

Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2015-2019 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2015 tot en met 2019 van respectievelijk 2%, 2%, 1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Ook voor de jaren daarna is 1% ingerekend.

Voor de komende jaren zijn de volgende bedragen aan sectorspecifieke heffingen in onze meerjarenramingen 2015 – 2019 en daarmee dPi 2014 opgenomen: Tabel: overzicht ingerekende heffingen Omschrijving Totaal sectorspecifieke heffingen Saneringsbijdragen CFV Verhuurdersheffing

Begroot 2015 1.907 6.954 8.861

Begroot 2016 1.939 7.470 9.409

Begroot 2017 990 8.169 9.159

Begroot 2018 1.015 8.107 9.122

Begroot 2019 1.040 8.103 9.143

Inmiddels is bekend geworden dat de saneringsbijdrage CFV voor 2015 is komen te vervallen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verstrekt borging voor financiering voor kwalificerende (vastgoed-)investeringen en de herfinanciering van eerdere geborgde financiering. Woningcorporaties zijn voor de financiering in hoge mate afhankelijk van het verkrijgen van borging. Voor het waarborgen van de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering van de individuele woningcorporatie is het voor de woningcorporatie van groot belang om te voldoen aan door externe partijen vereiste financiële kengetallen zoals ‘loan to value’, de interest dekkingsratio en de debt service coverage ratio. Op dit moment heeft het WSW het faciliteringsvolume voor Domijn voor de jaren 2015 en verder nog niet vrijgegeven. Het WSW heeft aangegeven dat het faciliteringsvolume voor 1 juli aan Domijn wordt vrijgegeven. Dit op basis van de aangeleverde gegevens uit de dPi 2014.


57

De gemeente Enschede heeft, op basis van de meerjarenbegroting 2015 van Domijn, de gelimiteerde achtervangovereenkomst met het WSW in januari 2015 met een jaar verlengd voor een maximaal bedrag van € 36,7 miljoen. De gemeentes Haaksbergen en Losser hebben met ingang van 1 januari 2015 een generieke achtervang voor 5 jaar afgegeven.

Onze financiële meerjarenraming laat het volgende beeld zien: Tabel: kasstroomoverzicht in meerjarenperspectief Omschrijving Operationele kasstroom - huren - vergoedingen - overige inkomsten

Begroot 2015

Begroot 2016

Begroot 2017

Begroot 2018

Begroot 2019

101.163 6.100 247

104.046 6.137 239

108.039 6.227 279

112.145 6.311 302

115.070 6.402 343

-14.165 -26.918 4.406 -20.793 -875 -8.861 -21.362 18.942

-14.184 -23.404 4.539 -21.046 -892 -9.409 -20.986 25.040

-14.462 -24.612 4.675 -20.858 -910 -9.159 -21.261 27.958

-14.924 -28.172 4.815 -21.245 -928 -9.122 -20.773 28.409

-15.363 -29.431 4.960 -21.627 -947 -9.143 -20.250 30.014

(des) investeringskasstroom - projecten nieuwbouw - verbeteringen - investeringen in activa tdv exploitatie - duurzaamheid - verkoop - deelnemingen/overige FVA Totaal (des) investeringskasstroom

-26.049 -5.872 -1.646 -3.699 3.574 313 -33.379

-32.090 -8.727 -1.275 -3.362 3.430 313 -41.711

-12.274 -3.454 -2.775 -3.929 3.258 313 -18.861

-7.365 -3.645 -910 -3.000 3.466 313 -11.141

-3.298 -8.303 -870 -3.000 3.285 313 -11.873

Financieringskasstroom - mutatie rekening courant faciliteit - aflossing bestaande leningenportefeuille Totaal financieringskasstroom

16.779 -28.605 -11.826

-23.025 -23.025

-30.480 -30.480

-20.405 -20.405

-20.961 -20.961

0

0

0

0

0

Nieuw aan te trekken financiering

26.263

39.696

21.383

3.137

2.820

Per saldo aan te trekken extra financiering

-2.342

16.671

-9.097

-17.268

-18.141

- personeel - onderhoud - dekking eigen dienst - overige bedrijfsuitgaven - leefbaarheid - heffingen overheid - renteuitgaven Totaal operationele kasstroom

Vennootschapsbelasting

De hierboven genoemde aan te trekken extra financiering heeft voor het merendeel betrekking op investeringen in DAEB (borgbaar) vastgoed. Op grond van de huursomverdeling tussen DAEB en niet DAEB activiteiten (bron: dPi 2014) kan de volgende verdeling worden gemaakt: Tabel: splitsing financieringsbehoefte in DAEB en niet-DAEB activiteiten Begroot Begroot Omschrijving 2015 2016 Additionele financieringsbehoefte 22.985 34.016 Waarvan betrekking op DAEB/borgbaar 3.278 5.680 Betrekking op niet-DAEB 26.263 39.696


Begroot 2017 18.086 3.297 21.383

Begroot 2018 2.608 529 3.137

Begroot 2019 2.317 503 2.820

58

De bovengenoemde investeringskasstroom heeft betrekking op de volgende mutaties in ons woningbezit: Tabel: investeringsopgave in aantallen Begroot 2015

Omschrijving Mutaties woningbezit - op te leveren nieuwbouw - aankoop - sloop - verkoop - verbeteringen aan bestaand bezit

Begroot 2016

Begroot 2017

Begroot 2018

Begroot 2019

157 0

134 0

135 0

4 0

0 0

-295 -25

-90 -25

-26 -25

-120 -25

0 -25

303

568

116

120

268

De kengetallen zoals benoemd in het financieel beleid ontwikkelen zich als volgt: Tabel: verloop financiële kasstromen Kengetal Norm

Begroot

Begroot

Begroot

Begroot

Begroot

2015

2016

2017

2018

2019 2,39

* ICR

Minimaal 1,5

1,89

2,16

2,26

2,28

* DSCR

Minimaal 1,1

1,22

1,39

1,44

1,46

1,52

* Schuld per woning

Maximaal € 45.000

38.267

39.470

38.893

38.219

37.195

In de jaarlijks in te dienen prognose-informatie dPi 2014 wordt op basis van de werkelijke opbouw van de huursom in 2014 een splitsing aangebracht in de operationele kasstroom. De verhouding tussen DAEB en nietDAEB huuropbrengsten bedroeg over 2013 circa 87,5% DAEB versus 12,5% niet-DAEB. Deze verhouding zal naar verwachting in 2019 82,2% DAEB versus 17,8% niet-DAEB bedragen. In dPi 2013 lag deze verhouding nog op 84% DAEB versus 16% niet-DAEB. Dit leidt in dPi 2014 tot de volgende toerekening van de operationele kasstroom: Tabel: overzicht verdeling operationele kasstroom DAEB – niet-DAEB Begroot Begroot Omschrijving 2015 2016 18.942 25.040 Operationele kasstroom DAEB activiteiten Niet-DAEB activiteiten Totale kasstroom

15.712 3.230 18.942

20.391 4.649 25.040

Begroot 2017 27.958

Begroot 2018 28.409

Begroot 2019 30.014

22.390 5.568 27.958

22.253 6.156 28.409

23.221 6.793 30.014

Zoals hierboven is te zien, komt ook na het opnemen van de voorgeschreven bedragen aan saneringsbijdragen en verhuurdersheffing positief uit. Eind 2013 stelde het WSW een nieuw risico beoordelingsmodel vast. Met behulp van dit model identificeert, analyseert en interpreteert het WSW de risico’s van een individuele corporatie en van de totale borg op een heldere en voorspelbare manier. Dit risico beoordelingsmodel bevat vijf financiële ratio’s. Deze ratio’s worden bepaald aan de hand van de gerealiseerde cijfers over de laatste drie jaren en over de komende vijf prognosejaren. Op basis van de meest recente gegevens (de dVi en dPi van Domijn) komen de ratio’s als volgt uit:


59

Ratio: -

ICR (operationele kasstroom / rente uitgaven) DSCR (operationele kasstroom / rente uitgaven + aflossing) Loan To Value (totaal vreemd vermogen / totale bedrijfswaarde) Solvabiliteit (eigen vermogen / balanstotaal o.b.v. bedrijfswaarde) Dekkingsratio (geborgde leningen / totale WOZ-waarde)

Norm WSW:

Domijn:

Minimaal 1,4 Minimaal 1,0 Maximaal 75% Minimaal 20% Maximaal 50%

1,74 1,29 66% 34% 33%

Op basis van deze indicatoren kan worden gesteld dat Domijn naar de maatstaven van het WSW financieel gezond en daarmee borgbaar is.

9.6 Treasury Het doel van Domijn is uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting (Artikel 2 lid 2 van de statuten) werkzaam te zijn. Alle activiteiten op het gebied van treasury zijn hieraan ondergeschikt en dienend. De hoofddoelstelling van de activiteiten op het gebied van treasury is: “Het waarborgen van de financiële continuïteit in brede zin.” In het treasurystatuut is het formele kader voor alle activiteiten op het gebied van treasury binnen Domijn vastgelegd, waaronder het financierings- en beleggingsbeleid. Met het treasurystatuut beoogt Domijn te waarborgen dat inzicht wordt geboden in de risico’s, die samenhangen met de treasuryactiviteiten. In december 2013 is het geactualiseerde treasurystatuut vastgesteld. De formulering en vaststelling van het treasurybeleid en de nadere uitwerking in (trans)acties op het gebied van treasury vindt plaats binnen het kader van het statuut, de treasuryjaarplannen en (meerjaren)begrotingen van Domijn. De verantwoording over het gevoerde treasurybeleid en de gerealiseerde (trans)acties vinden extern onder andere plaats in de jaarrekening en intern in de daarvoor benoemde documenten en rapportages. De belangrijkste doelstellingen die voor 2014 zijn gesteld en de ondernomen acties zijn hieronder weergegeven. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in financierbaarheid en renterisicobeheersing. Beleidsregels gebruik financiële derivaten en verantwoord beleggen Per 1 oktober 2012 zijn “beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting” van kracht geworden. Deze nieuwe beleidsregels zijn verwerkt in het geactualiseerde treasurystatuut van Domijn en goedgekeurd in december 2013. Per 1 februari 2015 zijn de “beleidsregels verantwoord beleggen” ingegaan. Domijn heeft bij het CFV gemeld geen beleggingen te hebben en zich voor nu en in de toekomst aan de beleidsregels te houden. Financierbaarheid en nieuw borgingsplafond Doel voor de korte termijn is voldoende middelen beschikbaar te hebben. Actief cash management is van belang om enerzijds toegang tot direct krediet zo groot mogelijk te houden en anderzijds de rentelasten te optimaliseren. De kredietfaciliteit van onze huisbank (BNG) bedraagt € 15 miljoen tegen 1-maands euribor + 150 basispunten met een bereidstellingsprovisie van 25 punten. Ter ondersteuning van het cashmanagement beleid heeft Domijn de beschikking over drie leningen met variabele hoofdsom voor een totaal bedrag van € 19 miljoen. In 2014 zijn 2 leningen met variabele hoofdsom, elk € 5 miljoen groot, afgelost en is hiervoor 1 nieuwe van € 10 miljoen aangetrokken. Ter vermindering van het renterisico van deze leningen heeft Domijn nog 1 CAP in de portefeuille groot € 5 miljoen met een strike van 5% welke afloopt op 1 september 2015. Geldgever BNG BNG NWB Tabel LVH’s

Hoofdsom

Opgenomen

Rente herziening

Type

einddatum

€ 5.000.000 € 4.000.000 € 10.000.000

€ 5.000.000 € 4.000.000 € 10.000.000

1 maand 1 maand 1 maand

LVH LVH LVH

01-09-2015 02-03-2016 21-02-2022

Met deze kredietfaciliteit en leningen met variabele hoofdsom is overliquiditeit voorkomen en is geprofiteerd van de lage korte rente. Voor de lange termijn is ten doel gesteld te allen tijde de benodigde financiële middelen beschikbaar te hebben voor het uitvoeren van de volkshuisvestelijke taak. Belangrijk daarbij is de continue monitoring van de actuele financieringsruimte bij het WSW waaraan gevolg is gegeven. Belangrijke randvoorwaarden voor het aantrekken van nieuwe leningen zijn het borgingsplafond en de WSWrentemaxima. Domijn voldoet aan alle de door WSW gestelde normen van de kwantitatieve criteria, uitgedrukt


60

in financiële en dekkingsratio’s. De kasstroomratio’s zijn vastgesteld op basis van de meerjarenbegroting. De gemeente Enschede een generieke achtervang voor 2014 getekend voor een bedrag van € 51,224 miljoen. De gemeente Haaksbergen en Losser hebben een generieke achtervang voor een periode van 5 jaar getekend met het WSW. Financiering van niet-DAEB huur De financieringsbehoefte uit hoofde van niet-DAEB investeringen is zeer gering en beperkt tot renovaties in niet-DAEB bezit. In 2014 kon deze behoefte nog worden ingevuld door “Eigen Middelen”, hetgeen in de praktijk betekent met geborgde leningen. Er dient rekening mee gehouden te worden dat dit vanaf 2015 niet meer mogelijk is. Aanbevolen wordt om de ontwikkelingen ten aanzien van de herzieningswet op dit punt af te wachten. Leningenportefeuille Per saldo is onze leningenportefeuille met € 24 miljoen gestegen, van € 559,6 miljoen naar € 583,6 miljoen. De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 € 798,3 miljoen. De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen is gedaald van 3,46% in 2013 tot 3,23% in 2014. De gewogen gemiddelde looptijd van de leningportefeuille bedraagt ultimo 2014 19 jaar. De nieuwe leningen passen ruimschoots binnen het WSW-renterisicoprofiel. Door het aantrekken van leningen met een lange rentelooptijd benut Domijn de huidige lage renteniveaus op de kapitaalmarkt. Gezien de verwachte krimp van de leningenportefeuille is in 2014 besloten een lening aan te trekken die aansluit bij het schema van eindaflossingen van de komende jaren. In onderstaande tabel staan de nieuwe leningen die in 2014 zijn aangetrokken om te voorzien in de financieringsbehoefte.

Soort LVH Fixe Fixe Fixe

Hoofdsom

Storting

€ 10.000.000 € 13.000.000 € 20.000.000 € 8.000.000

21 11 22 24

februari 2014 april 2014 augustus 2014 december 2014

Renteaanpassing spread 2 jr n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Looptijd

%

Geld gever

8 jaar 10,5 jaar 20 jaar 10,2 jaar

1mnds+ 0,45% 2,64% 2,618% 1,323%

BNG BNG NWB BNG

Tabel nieuwe leningen

x € miljoen

Het nieuwe renterisicoprofiel is in de figuur hieronder weergegeven. € 100 € 80 € 60 € 40 € 20

Eindaflossingen

Renteherzieningen

Variabel rentende leningen

Spreadherzieningen

Nieuwe lening

10% renterisico

2063

2061

2059

2057

2055

2053

2051

2049

2047

2045

2043

2041

2039

2037

2035

2033

2031

2029

2027

2025

2023

2021

2019

2017

2015

€0

15% renterisico

Grafiek risicoprofiel van de leningportefeuille Domijn kent, mede naar aanleiding van het verleden en naar aanleiding van eigen opvattingen, een zeer gematigd dan wel conservatief beleid ten aanzien van het gebruik van derivaten. Dat is ook als zodanig vastgesteld in het treasurystatuut. Binnen het treasurybeleid dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten beperkt, en geeft Domijn de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s door gebruik te maken van traditionele instrumenten (bijvoorbeeld contractuele renteafspraken met geldgevers over bestaande leningen, of het afsluiten van leningen met uitgestelde storting). In de voorstellen voor het afsluiten van Woningstichting Domijn – jaarverslag 2014

61

rentederivaten dient de toegevoegde waarde in vergelijking met traditionele instrumenten aangetoond te worden. In 2014 vonden de volgende renteaanpassingen en afspraken plaats. Soort

Restant hoofdsom Fixe € 10.000.000 Fixe € 9.000.000 Fixe € 10.000.000 € 3.630.653 Ann Fixe € 10.000.000 Tabel renteherzieningen

Datum RA

Nieuw %

Looptijd

Oud %

Geld gever

17-02-2014 03-05-2014 05-05-2014 03-06-2014 17-01-2015

1,705% 2,705% 1,90% 2,80% 1,670%

5 jaar 10 jaar 5 jaar 10 jaar 10 jaar

3,57% 3,40% 3,71% 7,00% 3,74%

Rabo Rabo BNG BNG BNG

Naast de renteaanpassingen en eindaflossingen vonden in 2014 spreadherzieningen van de basisrenteleningen plaats. In onderstaande tabel wordt deze weergegeven. Op het moment van spreadherziening wordt alleen de spread herzien, de basisrente van de lening is reeds bepaald en blijft derhalve ongewijzigd gedurende de looptijd van de lening. Geldgever

Restant hoofdsom NWB € 10.000.000 BNG € 10.000.000 NWB € 15.000.000 Tabel spreadherzieningen

Datum aanp.

Huidige%

27-04-2014 19-07-2014 20-10-2014

2,620% 3,615% 3,775%

Huidige spread 0,10% 0,17% 0,22%

Nieuwe spread 0,26% 0,25% 0,24%

In de volgende tabellen zijn de eindaflossingen in de leningenportefeuille voor de komende vier jaren weergegeven alsmede de renteconversies.

NWB Gem. Enschede NWB NWB Rabo Utrecht

Aflossingswijze FIX ANN VAR FIX ANN

10-01-2015 23-05-2015 01-09-2015 01-10-2015 01-10-2015

5,845% 3,860% 2,310% 4,370% 3,585%

8.000.000 2.103.515 5.000.000 5.000.000 4.263.041

Totaal 2015 13000034 15002066 13000029

BNG BNG NWB

VAR FIX FIX

01-03-2016 01-10-2016 01-11-2016

2,520% 4,245% 4,965%

€ 24.366.556 4.000.000 10.000.000 5.000.000

Totaal 2016 15002085 13000031 15002054 15002043

Rabo Utrecht NWB BNG NWB

FIX FIX FIX ANN

30-04-2017 01-09-2017 29-11-2017 01-12-2017

2,445% 4,480% 4,924% 4,565%

€ 19.000.000 10.000.000 5.000.000 10.000.000 1.295.508

Totaal 2017 13000030 15002060 15002049

NWB BNG NWB

FIX FIX ANN

01-05-2018 05-05-2018 01-09-2018

5,005% 1,900% 4,350%

€ 26.295.508 5.000.000 10.000.000 2.013.897

Nummer

Geldgever

15002056 15001008 12000001 13000032 15002019

Datum

Huidige coupon

Totaal 2018

Schuldrestant

€ 17.013.897

Tabel eindaflossingen 2015-2018

BNG Gem. Enschede

Aflossingswijze FIX ANN

17-1-2015 3-11-2015

Huidige coupon 3,740% 3,900%

Totaal 2015 15002071

NWB

FIX

15-6-2016

4,233%

€ 11.997.937 15.000.000

Totaal 2016 13000014

BNG

ANN

01-12-2017

4,730%

€ 15.000.000 583.898

Totaal 2017 15002044

BNG

ANN

02-02-2018

4,545%

€ 583.898 2.689.780

Nummer

Geldgever

15002067 15001037

Totaal 2018


Datum

Nieuwe coupon 1,670

Schuldrestant 10.000.000 1.997.937

€ 2.689.780

62

Tabel renteherzieningen 2015-2018 Nummer

Geldgever

15002091

BNG

Aflossingswijze FIX

Datum 15-3-2015

Huidige coupon 2,770%

Basisrente 2,590%

Schuldrestant 10.000.000

Totaal 2015 15002092 15002090 15002087

NWB BNG NWB

FIX FIX FIX

27-4-2016 19-7-2016 20-10-2016

2,880% 3,865% 4,015%

2,620% 3,615% 3,775%

€ 10.000.000 10.000.000 10.000.000 15.000.000

Totaal 2016 15002094

NWB

FIX

1-10-2017

4,050%

3,730%

€ 35.000.000 16.000.000

Totaal 2017

€ 16.000.000

Tabel spreadherzieningen 2015-2017

9.7

Verbindingen

Domijn beschouwt zichzelf als een vastgoedorganisatie met een maatschappelijke taak. Deze maatschappelijke taak bestaat primair uit het bieden van huisvesting voor huishoudens die hierin zelfstandig niet of onvoldoende kunnen voorzien. Secundair heeft Domijn een verantwoordelijkheid een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid en het sociale klimaat binnen haar werkgebied. Voor de uitvoering van de hieruit voortvloeiende activiteiten zoekt zij graag de samenwerking met andere maatschappelijke partijen. Zij gaat hiertoe verbindingen aan indien dit aantoonbare meerwaarde oplevert. Met een verbinding wordt bedoeld een duurzaam met Domijn verbonden zelfstandige juridische entiteit waarin Domijn een zakelijk belang heeft. Dit zakelijk belang kent meerdere verschijningsvormen, maar is vaak primair financieel van aard. Hiermee worden risico’s voor de corporaties zoveel mogelijk beperkt. De bestuurlijke betrokkenheid van de corporaties in deze verbindingen achten wij van groot belang. Uitgangspunt is dat de corporatie alleen of gezamenlijk met andere corporaties voor minimaal 50% zeggenschap heeft in de verbindingen. De zeggenschap is opgenomen in onderstaande tabel. Hieronder vindt u een overzicht van de verbindingen waarin Domijn deelneemt.


63

Algemene gegevens Naam van de verbinding

Domijn Projecten B.V.

Rechtsvorm

Besloten vennootschap

Oprichtingsdatum

17-02-2003 Op 14 december 2009 is Domijn Projecten BV gefuseerd met SWL Projecten BV en Lucht en Licht Ontwikkeling BV.

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0

Statutaire doelstelling

Het ontwikkelen, beheren en exploiteren van registergoederen. Tevens is als doel gesteld het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en financieren van andere ondernemingen en vennootschappen.

Administratie/contactpersoon

Woningstichting Domijn

Aandeelhouders

Woningstichting Domijn (100%)

Domijn Projecten BV neemt deel in:

- VOF Heemaf (37,5%)

Financiële gegevens 2014 Eigen Vermogen

-/- € 990.491

Balanstotaal

€ 2.766.230

Bedrijfsopbrengsten

€0

Resultaat

-/- € 4.152

Corporatiebelang in %

100%

Bestuurlijke zeggenschap

100%

Waarde op balans Domijn kapitaal

-/- € 990.491

Waarde op balans Domijn vordering

€ 2.931.721

Risico’s

Domijn Projecten BV is opgericht om risico’s in deelnemingen te beperken voor de TI. De risico’s van de diverse deelnemingen staan bij elke deelneming in dit overzicht benoemd.

Datum vaststelling jaarverslag en controleverklaring

Niet van toepassing: er wordt geen accountantscontrole toegepast.


IT Woon B.V.

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

30-09-2005

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

10


Het verlenen van diensten op het gebied van ICT aan woningcorporaties alsmede het aannemen van werken op ICT gebied.



Aandeelhouders



€ 385.773

Balanstotaal

€ 557.633

Bedrijfsopbrengst

€ 1.145.185

Resultaat

€ 97.772


100%


100%

Waarde op balans Domijn Kapitaal

€ 385.773

Waarde op balans Domijn Vordering

€0

Risico’s

Geen


28 mei 2015; accountantscontrole door KPMG.


64


Hoge Bothof Ontwikkeling B.V.

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

26-09-2006

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Het verwerven, ontwikkelen, bouwen en verkopen van onroerende zaken met name ten behoeve van de sociale volkshuisvesting alsmede het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en het financieren van andere ondernemingen en vennootschappen.



Aandeelhouders



€ 18.004

Balanstotaal

€ 547.958

Bedrijfsopbrengst

€ 1.225.521

Resultaat

€ 575.058


100%


100%

Waarde op balans Domijn

€ 18.004


€ 473.515

Risico’s

Geen




Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex V.O.F.

Rechtsvorm

Vennootschap onder firma

Oprichtingsdatum

05-08-2004

Statutaire zetel

Hengelo (Overijssel)

Aantal werknemers

0


Ontwikkelen en doen bouwen van appartementen zowel voor de koop- als huursector en het herontwikkelen van het gebouw ‘Het Heim’.



Vennoten

Bouwcomb. Plegt Vos Project IX B.V. (50%), Domijn Projecten B.V. (37,5%) en WBO Projecten B.V. (12,5%)


€ 500.872

Balanstotaal

€ 3.535.830

Jaaromzet

€ 13.628,-

Resultaat

-/- € 57.901


37,5%


37,5%

Waarde op balans Domijn Projecten BV

€ 187.824

Waarde op balans Domijn Projecten BV vordering

€ 2.211.897

Risico’s

Ontwikkelwaarde.




65


WOM Laares Beheer B.V.

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

15-05-2003

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Het optreden als beherende vennoot van de commanditaire vennootschap Laares CV, en het financieren van de CV.


Ons Huis

Aandeelhouders

Woningstichting Domijn (20%), R.K. Woningstichting Ons Huis (20%), Woningstichting Woonplaats (20%), Nijhuis/-Hegeman V.O.F. (20%), AM Wonen (20%).


€ 4.418.687

Balanstotaal

€ 4.667.508

Jaaromzet

€0

Resultaat

€ 188.153


20%


20%


-/- € 49.672


€0

Risico’s Datum vaststelling jaarverslag en controleverklaring

Datum nog niet bekend; wordt accountantscontrole toegepast door PwC.


WOM Laares C.V.

Rechtsvorm

Commanditaire vennootschap

Oprichtingsdatum

15-05-2003

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Het voor eigen rekening en risico (her)ontwikkelen van de wijk ‘de Laares’ te Enschede en het realiseren van woningen en het aanleggen van wegen en groenvoorzieningen.


Ons Huis

Vennoten

Woningstichting Domijn (19%), R.K. Woningstichting Ons Huis (19%), Woningstichting De Woonplaats (19%), Nijhuis/-Hegeman V.O.F. (19%), AM Wonen (19%), WOM Laares Beheer B.V. (5%).


€0

Balanstotaal

€ 4.995.541

Jaaromzet

€0

Resultaat

€ 197.259


19%


19%


€0


€0

Risico’s

De achtergestelde lening van € 1.555.682 per corporatie is bij de oprichting reeds als verlies genomen.


Datum nog niet bekend; accountantscontrole PWC


66


GOS Enschede VOF

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

21-04-2009

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Gezamenlijk investeren in Gezondheid, Onderwijs en Sport


Domijn

Vennoten

Woningstichting Domijn (50%) en Woningstichting De Woonplaats (50%)


€ 14.779.449

Balanstotaal

€ 14.969.153

Jaaromzet

€ 1.152.989

Resultaat

-/- € 2.808


50%


50%


€ 7.389.724


€0

Risico’s

Huurderving


28 mei 2015; accountantscontrole door KPMG.


DnA V.O.F.

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

26-04-2002

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Het verwerven van gronden, het (doen) voorbereiden en (doen) uitvoeren van het bouwrijp maken van die gronden, alsmede het (doen) ontwikkelen, het (doen) realiseren en (doen) verkopen van woningen en overige vastgoedprojecten, zulks inbegrip van de bijbehorende infrastructuur en openbare ruimte, op locaties gelegen in het statutaire werkgebied van Domijn.


AM Wonen

Vennoten

Woningstichting Domijn en AM Wonen B.V.


€ 177.000

Balanstotaal

€ 178.000

Jaaromzet

€ 100.000

Resultaat

€ 150.000


50%


50%


€ 88.500


€0

Risico’s

Geen


Aangezien er geen activiteiten meer plaats vinden wordt er geen controleopdracht meer verstrekt.


67


Neighbourhood Corporation Enschede B.V.

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

02-11-2001

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Het bevorderen van het economisch functioneren en de leefbaarheid in Enschede


Domijn

Vennoten

Woningstichting Domijn (50%) en Woningstichting De Woonplaats (50%)


-/- € 179.024

Balanstotaal

€ 406.251

Jaaromzet

€0

Resultaat

-/- € 7.024


50%


50%


-/- € 89.512


€ 214.773

Risico’s

Claim inzake 1e kooprecht.




J. Salverda bestuurder


68

Deel 2 Jaarrekening 2014 Domijn


69

GECONSOLIDEERDE BALANS VOOR RESULTAATBESTEMMING (bedragen x € 1.000)

A CT IVA

2014

2013

A. VASTE ACTIVA I. Materiële vaste activa 1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie Totaal materiële vaste activa

II. Vastgoedbeleggingen 2. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging 3. C ommercieel vastgoed in exploitatie 4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 5. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen

III. Financiële vaste activa 6. Deelnemingen 7. Latente belastingvordering(en) 8. Leningen u/g 9. Te vorderen BWS-subsidies Totaal financiële vaste activa

Totaal Vaste Activa

7.641

7.642

7.641

7.642

1.339.299 189.382 18.505 14.821

1.284.969 171.354 18.563 10.116

1.562.007

1.485.002

7.666 7.705 2.437 55

8.282 875 2.801 114

17.863

12.072

1.587.511

1.504.716

345 1.681 5.418

274 6.453

7.444

6.727

1.759 67 90 404 4.434

2.606 233 43 647 2.710 4.251

6.754

10.490

3.002

5.594

17.200

22.811

1.604.711

1.527.527

B. VLOTTENDE ACTIVA I. Voorraden 10. Vastgoed bestemd voor de verkoop 11. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 12. Overige voorraden Totaal voorraden II. Vorderingen 13. Huurdebiteuren 14. Gemeenten 15. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 16. Belastingen en premies sociale verzekeringen 17. Overige vorderingen 18. Overlopende activa Totaal vorderingen III. Liquide middelen

Totaal Vlottende Activa

TOTAAL ACTIVA


70

PA SSIVA

2014

2013

C. EIGEN VERMOGEN 19. Kapitaal 20. Overige reserves 21. Resultaat boekjaar

2 896.607 66.583

Totaal eigen vermogen

963.192

896.602

9.249 139 412

15.007 87 405

9.800

15.499

20.884 534.203 18.869

27.505 505.184 18.985

573.956

551.674

25.990 2.612 7.638 3.783 3.749 13.991

25.860 1.113 10.193 46 6.556 3.852 16.132

57.763

63.752

1.604.711

1.527.527

D. VOORZIENINGEN 22. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 23. Voorziening deelnemingen 24. Overige voorzieningen Totaal voorzieningen

E. LANGLOPENDE SCHULDEN 25. Leningen overheid 26. Leningen kredietinstellingen 27. Leningen collegiaal 28. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken VOV Totaal langlopende schulden

2 959.279 62.679-

F. KORTLOPENDE SCHULDEN 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35.

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

TOTAAL PASSIVA


71

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000)

2014

Bedrijfsopbrengsten 1. Huuropbrengsten 2. Opbrengsten servicecontracten 3. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 4. Geactiveerde productie eigen bedrijf 5. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten 6. Afschrijving op materiële vaste activa 7. Lonen en salarissen 8. Sociale lasten 9. Pensioenlasten 10. Onderhoudslasten 11. Leefbaarheid 12. Lasten servicecontracten 13. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa 14. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat

15. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten 16. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 17. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten 18. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 19. Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV 20. Rentelasten en soortgelijke lasten Totaal financiële baten en lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 21. Belastingen 22. Resultaat deelnemingen

2013

97.678 5.862 956 1.242 989 106.727

93.387 5.844 264 1.487 1.159 102.141

1.430 11.256 1.796 2.025 24.863 504 5.527 611 23.132 71.144

1.488 11.281 1.609 2.044 28.511 749 5.748 1.428 17.042 69.900

35.583

32.241

44.830

74.621-

13915 36221.02920.489-

712 953 21.54019.875-

59.924 6.776 117-

62.255800376

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

66.583

62.679-

Netto resultaat

66.583

62.679-


72

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT OVER 2014 (bedragen x € 1.000) 2014 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassing voor: • Afschrijvingen • Waardeveranderingen MVA, vastgoedbelegging en vl. activa • Dotatie/vrijval egalisatierekening • Dotatie/vrijval voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal • Voorraden • Onderhanden projecten • Vorderingen • Effecten • Kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Betaalde interest Ontvangen interest Ontvangen dividend Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

2013

35.583 1.445 611

32.241 1.488 825-

59

2.261

422-

2.427

3.682

4.913-

6.318-

8.464943-

21.777107

8.02621.54063-

-

21.670-

Saldo kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: • Onroerende zaken ten dienste van exploitatie Investeringen in vastgoedbeleggingen: • Sociaal vastgoed in exploitatie • C ommercieel vastgoed in exploitatie • Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Investeringen in financiële vaste activa: • Desinvesteringen in materiële vaste activa • Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen • Desinvesteringen in financiële vaste activa • Ontvangen termijnen in onderhanden werk

12.970

Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

Mutatie liquide middelen

2.612

1.453-

1.335-

4.851880478 38.482-

11.2773.78738 40.921-

2.934 2.234 909

31.644 2.529 2.081

Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten • Opname langlopende schulden • Aflossing langlopende schulden • Investeringen verplichting verkocht onder voorwaarden • Terugbetaling verplichting verkocht onder voorwaarden • Ontvangsten schulden kredietinstellingen • Overige schulden • Terugbetaling schulden kredietinstellingen

21.603-

39.111-

51.000 26.973599 1.077-

21.028-

51.850 28.749589 627-

23.549

23.063

2.592-

4.647

5.594 3.002 2.592-

947 5.594 4.647

Aansluiting saldo liquide middelen met balans: Beginstand liquide middelen (zie punt III in de toelichting) Eindstand liquide middelen (zie punt III en 29. in de toelichting) Mutatie liquide middelen/bankkrediet in boekjaar


73

1.

Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2014

Domijn Woningstichting Domijn, statutair gevestigd te Enschede, Boulevard 1945 324 a, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van Domijn betreft conform artikel 2 van de statuten: Enschede, Almelo, Borne, Dinkelland, Haaksbergen, Hardenberg, Hengelo (Overijssel), Hellendoorn, Hof van Twente, Holten, Losser, Berkelland, Oldenzaal, Raalte, Rijssen-Holten, Tubbergen, Twenterand, Wierden. Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst-en-verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing.

Verslaggevingsperiode Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van een verslaggevingsperiode van een kalenderjaar. Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.


74

2.

Grondslagen voor waardering van activa en passiva en resultaatbepaling

Stelselwijziging In april 2014 heeft Domijn het besluit genomen om over te gaan naar een integrale waardering van al haar vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat. De belangrijkste redenen hiervoor zijn: -

Één uniforme waardebegrip voor sociaal en commercieel vastgoed. Er is geen sprake meer van meerdere waarderingen die door elkaar lopen (historische kostprijs/bedrijfswaarde/marktwaarde);

-

met de integrale waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat is Domijn beter in staat de prestaties van haar bezit te vergelijken (benchmarken) met andere organisaties, zowel sociaal als meer commercieel;

-

een uniforme en in de markt geaccepteerde waarderingsgrondslag vormt één van de basisvoorwaarden voor de invoering van asset management;

-

de verwachte verplichte waardering van al het corporatiebezit tegen marktwaarde in verhuurde staat. Inmiddels is dit vastgelegd in wetgeving.

Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de integrale waardering op marktwaarde niet inhoudt dat Domijn zichzelf niet langer ziet als een vastgoedorganisatie met een maatschappelijke taak. Een andere waarderingsgrondslag betekent geen wijziging van de manier waarop Domijn haar vastgoed beschouwt. In het gehele sturings- en verantwoordingsspectrum ten aanzien van corporaties is een tendens waarneembaar van meer uniformering en transparantie, vooral met betrekking tot de waardering van ons vastgoed en het inzichtelijk maken van de financiële effecten van beleidskeuzes ten aanzien van die vastgoedportefeuille. Domijn kiest met de introductie van deze nieuwe waarderinggrondslag nadrukkelijk voor deze beide begrippen. Tot en met de jaarrekening 2013 bestond er binnen Domijn het onderscheid tussen de waardering van het sociale vastgoed (op bedrijfswaarde) en het commerciële vastgoed (op marktwaarde). Met ingang van het verslagjaar 2014 wordt de gehele vastgoedportefeuille van Domijn gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Deze overgang betekent dat er sprake is van een stelselwijziging. Het doorvoeren van de stelselwijziging heeft invloed op de volgende posten in de jaarrekening: In de balans: -

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging;

-

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging;

-

Commercieel vastgoed in exploitatie;

-

Latente belastingvordering;

-

Overlopende activa;

-

Voorziening onrendabele investeringen.

In de winst- en verliesrekening: -

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille;

-

Afschrijvingen op materiële vaste activa;

-

Overige waardeveranderingen vastgoed;

-

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

De vergelijkende cijfers volgens de enkelvoudige jaarrekening over het boekjaar 2013 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2014 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van EUR 570 mln. De toename van het eigen vermogen per 1 januari 2014 als gevolg van de stelselwijziging kan als volgt worden gespecificeerd:


75

327 mln.

Eigen vermogen per 1 januari 2014, voor stelselwijziging: Materiële vaste activa (model oud): Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie

716 mln. 18 mln. 158 mln.

-892 mln.

Vastgoedbeleggingen (model nieuw): Sociaal en Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Grondposities

1.446 mln. 10 mln. 6 mln. 1.462 mln. -1 mln.

Financiële vaste activa (latentie verkopen) Overlopende activa (latentie verkopen) (Voorziening) onrendabele investeringen Eigen vermogen per 1 januari 2014, na stelselwijziging

0 mln. 1 mln. 897 mln.

Financiële vaste activa Zowel in het oude als in het nieuwe stelsel wordt voor het sociale vastgoed een belastinglatentie opgenomen voor de verwachte verkopen binnen 5 jaar. Onder het nieuwe stelsel wordt – zoals hiervoor toegelicht – de actuele waarde voor het sociale vastgoed bepaald met de marktwaarde in verhuurde staat (voorheen bedrijfswaarde). Dit heeft invloed op de hoogte van de belastinglatentie zoals deze is verantwoord onder de financiële vaste activa en de overlopende activa. Voorzieningen De voorziening onrendabele investeringen is bepaald aan de hand van de gewijzigde actuele waarde (zoals hiervoor toegelicht). Resultaat Het resultaat over 2013 is als gevolg van de stelselwijziging afgenomen met EUR 12 miljoen tot een bedrag van EUR -63 miljoen. De afname van het resultaat volgens de enkelvoudige jaarrekening 2013 als gevolg van de stelselwijziging kan als volgt worden gespecificeerd. Resultaat over 2013, voor stelselwijziging:

-51 mln.

Netto verkoopresultaat

-2 mln.

Afschrijvingen op materiële vaste activa

34 mln.

Overige waardeveranderingen MVA Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Belastingen Resultaat over 2013, na stelselwijziging

46 mln. -92 mln. 2 mln. -63 mln.

Presentatiewijzigingen In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. Een onderdeel hierin is de voorraad grondposities. Voorheen werden deze door Domijn gepresenteerd onder de post “Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. Met ingang van de jaarrekening 2014 is dit aangepast naar de “overige voorraden”. Tevens zijn de vergelijkende cijfers over 2013 aangepast. De wijziging in presentatiegrondslag heeft geen effect op het vermogen per 1 januari 2014, het resultaat over 2013 en de kasstromen over 2013. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2014

76

Grondslagen voor waardering van activa en passiva en resultaatbepaling De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten tenzij anders vermeld. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld. Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: Commercieel vastgoed in exploitatie/Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-yield contractverlengingen en, -opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder vastgoedbeleggingen): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze Woningstichting Domijn – jaarverslag 2014

77

kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door Domijn zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw- en transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan de fase einde definitiefase in het besluitvormingsproces van Domijn. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen. Vastgoed bestemd voor de verkoop en Voorraad gronden ontwikkelposities: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en gronden ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat. Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name:

• •

De verwerking van projectontwikkelingresultaten; De verwerking van de transitorische rente in de vrijval van (dis)agio n.a.v marktwaardeberekening leningenportefeuille;

•

De uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen de commerciële en fiscale waarde van de te verkopen woningen;

•

de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;

•

de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.

Dientengevolge kan de fiscale last over 2014 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan.

Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Domijn zijn de financiële gegevens verwerkt van Domijn en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin Domijn een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht. Vanaf de oprichting-/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichting-/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa, tenzij in specifieke situaties hiervan wordt afgeweken. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; de consolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.


78

De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig opgenomen in consolidatie Naam

Vestigingsplaats

Aandeel in geplaatst kapitaal %

Domijn Projecten B.V.

Enschede

100

IT Woon B.V.

Enschede

100

Hoge Bothof Ontwikkeling B.V.

Enschede

100

Domijn Projecten B.V. De activiteiten van Domijn Projecten B.V. bestaan uit het ontwikkelen, beheren en exploiteren van registergoederen. Tevens is als doel gesteld het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en financieren van andere ondernemingen en vennootschappen. Domijn Projecten B.V. heeft een deelneming in VOF Heemaf (37,5%). IT Woon B.V. De activiteiten van IT Woon B.V. bestaat uit het verzorgen van de ICT voor Domijn, WBO Wonen en derden. Hoge Bothof Ontwikkeling BV Per 1 november 2012 heeft Domijn het aandeel (50%) in de Hoge Bothof Ontwikkeling B.V. overgenomen van Ons Huis waardoor Domijn nu 100% aandeelhouder is geworden. De cijfers van Hoge Bothof Ontwikkeling B.V. zijn in de jaarrekening van 2012 voor het eerst meegeconsolideerd. De activiteiten bestaan uit het verwerven, ontwikkelen, bouwen en verkopen van onroerende zaken met name ten behoeve van de sociale volkshuisvesting alsmede het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en het financieren van andere ondernemingen en vennootschappen. In december 2014 is het bezit van de Hoge Bothof BV in zijn geheel overgebracht naar Domijn. De volgende verbindingen zijn niet geconsolideerd: Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een meerderheidsbelang (>50%) in deze deelnemingen of geen sprake is van meerderheidsbelang in de zeggenschap (>50%). Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex vof Per 2 april 2007 neemt Domijn Projecten B.V. deel in de Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex vof (VOF Heemaf). De andere deelnemers zijn WBO Projecten B.V. en Plegt-Vos Projecten IX BV. Domijn Projecten B.V. neemt voor 37,5%, WBO Projecten B.V. voor 12,5%, en Plegt-Vos Projecten IX BV neemt voor 50% deel in de VOF Heemaf. De activiteiten van de Vof Heemaf bestaan uit het ontwikkelen en doen bouwen van appartementen zowel voor de koop- als huursector en de herontwikkeling van het gebouw “Het Heim”. Overige verbindingen Voorts heeft de Woningcorporatie Domijn naast bovengenoemde belangen de volgende verbindingen: Andere deelnemingen (niet opgenomen in consolidatie) Naam

Vestigingsplaats

Aandeel in geplaatst kapitaal %

WOM Laares Beheer BV

Enschede

20

WOM Laares CV

Enschede

19

VOF Dna

Enschede

50

NCE B.V.

Enschede

50

VOF GOS

Enschede

50


79

Financiële instrumenten Domijn kent, mede naar aanleiding van het verleden en naar aanleiding van eigen opvattingen, een zeer gematigd dan wel conservatief beleid ten aanzien van het gebruik van derivaten. Dat is ook als zodanig opnieuw vastgesteld in het geactualiseerde treasurystatuut 2013. Binnen het treasurybeleid van Domijn dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten beperkt tot rentederivaten, maar geeft Domijn de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s door gebruik te maken van traditionele instrumenten (bijvoorbeeld contractuele renteafspraken met geldgevers over bestaande leningen, of het afsluiten van leningen met uitgestelde storting). In de voorstellen voor het afsluiten van rentederivaten dient de toegevoegde waarde in vergelijking met traditionele instrumenten aangetoond te worden. In hoofdstuk 9.6 Treasury van het volkshuisvestingsverslag, wordt nader ingegaan op het gehanteerde treasurybeleid van Domijn en aanwezige financiële instrumenten. Financiële instrumenten omvatten bij Domijn vorderingen, liquide middelen en langlopende en kortlopende schulden. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Na de eerste opname worden financiële instrumenten gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op vorderingen wordt een noodzakelijke geachte voorziening getroffen voor risico van oninbaarheid. Daarnaast omvatten de financiële instrumenten bij Domijn tevens afgeleide financiële instrumenten. Afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen reële waarde en wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Domijn maakt gebruik van interest derivaten om interestrisico’s af te dekken. Daarbij wordt kostprijshedgeaccounting toegepast. De toepassing van kostprijshedge-accounting leidt tot de volgende uitzondering op de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor afgeleide financiële instrumenten. Bij het toepassen van het kostprijshedge-accounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winst- en verliesrekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt gewaardeerd. Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt wordt het derivaat niet geherwaardeerd. Domijn past kostprijshedge-accounting toe voor de interest derivaten die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende leningen. Eveneens past Domijn kostprijshedge-accounting toe voor de interest derivaten die het renterisico op toekomstige financieringtransacties afdekken, in zoverre deze transacties zeer waarschijnlijk zullen plaatsvinden. De resultaten uit het niet-effectieve deel van de hedgerelatie worden in de winst- en verliesrekening opgenomen. Indien een interest derivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor ‘hedge accounting’, afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies wordt overgeboekt naar de winst- en verliesrekening.

Voorwaarden aan hedge accounting Domijn en haar externe adviseur documenteert de hedgerelaties en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge respectievelijk dat er geen sprake is van overhedges. De effectiviteitstest vindt plaats door vergelijking van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument met de afgedekte positie. Indien sprake is van een overhedge wordt de hiermee samenhangende waarde op basis van marktwaarde direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.


80

Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. Indien er geen sprake is van agio of disagio is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Langlopende schulden en overige financiële verplichtingen Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt tezamen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. Indien er geen sprake is van agio of disagio is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. Bijzondere waardeverminderingen financiële activa Een financieel actief dat niet tegen reële waarde wordt verantwoord met waardewijzigingen in de winst-enverliesrekening wordt op iedere verslagdatum beoordeeld om te bepalen of er objectieve aanwijzingen bestaan dat het actief een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Een financieel actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een bijzondere waardevermindering indien er objectieve aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan die een negatief effect heeft gehad op de verwachte toekomstige kasstromen van dat actief en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt. Objectieve aanwijzingen dat financiële activa onderhevig zijn aan een bijzondere waardevermindering omvatten het niet nakomen van betalingsverplichtingen en achterstallige betaling door een debiteur, herstructurering van een aan Domijn toekomend bedrag onder voorwaarden die Domijn anders niet zou hebben overwogen, aanwijzingen dat een debiteur of emittent failliet zal gaan, en het verdwijnen van een actieve markt voor een bepaald effect. Aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen van vorderingen en beleggingen die door Domijn worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs worden zowel op het niveau van specifieke activa als op collectief niveau in aanmerking genomen. Van afzonderlijk belangrijke vorderingen en beleggingen wordt beoordeeld of deze individueel onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering. Van afzonderlijk belangrijke vorderingen en beleggingen die niet individueel onderhevig zijn gebleken aan bijzondere waardevermindering en van afzonderlijk niet belangrijke vorderingen wordt collectief beoordeeld of deze onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering, dit door samenvoeging van vorderingen en beleggingen met vergelijkbare risicokenmerken. Bij de beoordeling van de collectieve waardevermindering gebruikt Domijn historische trends met betrekking tot de waarschijnlijkheid van het niet nakomen van betalingsverplichtingen, het tijdsbestek waarbinnen incassering plaatsvindt en de hoogte van gemaakte verliezen. De uitkomsten worden bijgesteld als Domijns leiding van oordeel is dat de huidige economische en kredietomstandigheden zodanig zijn dat het waarschijnlijk is dat de daadwerkelijke verliezen hoger dan wel lager zullen zijn dan historische trends suggereren. Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrekking tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd financieel actief wordt berekend als het verschil tussen de boekwaarde en de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de oorspronkelijke effectieve rente van het actief. Verliezen worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Rente op het aan een bijzondere waardevermindering onderhevige actief blijft verantwoord worden via oprenting van het actief met de oorspronkelijke effectieve rente. Als in een latere periode het actief, onderhevig aan een bijzondere waardevermindering, stijgt en het herstel objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die plaatsvond na de opname van het bijzondere waardeverminderingsverlies wordt het bedrag uit hoofde van het herstel opgenomen in de winst-enverliesrekening tot maximaal de oorspronkelijke kostprijs.


81

Classificatie vastgoed naar typologie Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overige sociale vastgoed. Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatsteun voor Domijn. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar.

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven. De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd: Kantoorpanden Vervoermiddelen Inventaris Automatisering

35 jaar (lineair) 5 jaar (lineair) 10 jaar (lineair) 3 – 7 jaar (lineair)

Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Vastgoedbeleggingen Bij vastgoedbeleggingen blijven woningen die niet meer voor verhuur worden aangeboden en worden verkocht, gerubriceerd onder vastgoedbeleggingen. Alleen in geval van daadwerkelijke aanvang van ontwikkelingsactiviteiten ten behoeve van latere verkoop wordt een vastgoedbelegging gekwalificeerd naar voorraden. Als verkrijgingsprijs ten behoeve van opvolgende waardering dient de reële waarde op het moment van wijziging van het gebruik te worden genomen. Kwalificatie De portefeuillestrategie van Domijn is er op gericht de (sociale) vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, daarnaast vindt er maximalisatie van de huuropbrengsten plaats door bij mutatie de huurprijs naar de op dat moment vastgestelde markthuur te brengen. Daarmee kwalificeert ook het sociale bezit als vastgoedbelegging en wordt deze gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Hierbij rekening houdend met de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Domijn actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH.


82

Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Het commerciële vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Domijn actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Domijn die rusten op heet vastgoed. De overige aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop Domijn actief is. Kasstroomgenerende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Domijn is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De productmarktcombinaties sluiten aan op de marktwaardecomplexen (zijnde de kasstroomgenerende eenheden). De marktwaardecomplexen zijn samengesteld op grond van bezit (type woning), bouwjaar en plaats. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de marktwaarde van het object verhogen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Waardemutatie De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst-en-verliesrekening in de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen verantwoord. Waarderingsgrondslag Domijn waardeert haar commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Domijn actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Deze reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Hierbij wordt in alle gevallen rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Domijn zoals lopende huurcontracten. Waarderingsmethode Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal en commercieel vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt waarvan de waarde in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. Hierbij wordt voor de woningen gebruik gemaakt van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield). De marktwaarde in verhuurde staat voor het bedrijfsonroerende vastgoed is bepaald volgens de huurwaardekapitalisatie methode. Bij de huurwaardekapitalisatie methode betekent dit dat zo goed mogelijk de bruto huurwaarde wordt geschat en dat deze gekapitaliseerd wordt met een rendement op huurwaarde, waarna er nog correcties plaatsvinden voor onder andere kosten leegstand en wederverhuur. Hierbij wordt tevens nog rekening gehouden met de huurder, de looptijd van het contract en de onderhoudsstaat van het pand. De uitkomst hiervan wordt getoetst aan de hand van de BAR (k.k.) op bruto huurinkomsten. De BAR (k.k.) op huurinkomsten bedraagt circa 9% tot 11%.


83

Gehanteerde werkwijze taxaties Taxaties worden uitgevoerd door een extern taxateur. Voor alle hierbij gehanteerde aannames en uitgangspunten (inclusief de disconteringsvoet) wordt door de externe taxateur een aannemelijkheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven. Gehanteerde werkwijze validaties Jaarlijks wordt door de onafhankelijke taxateur 1/3e van de woningen in exploitatie gevalideerd door middel van gevel-/zichttaxatie. Hieronder vallen in ieder geval alle nieuw opgeleverde woningen en de in het verslagjaar gerenoveerde woningen. Dit betekent dat in 3 jaar de gehele woningvoorraad is getaxeerd. Daarnaast vindt er jaarlijks taxatie plaats van het volledige maatschappelijke en bedrijfsonroerende goed en de parkeervoorzieningen. Gehanteerde scenario’s en variabelen Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s: doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden (voorliggende 3 jaren). Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De huuropbrengsten worden ingerekend op basis van de huidige markthuur. De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme beheerkosten. De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van de te maken kosten koper. Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS (Interest Rate Swap) aangehouden. Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS zoals deze geldt op het moment van waardebepaling op peildatum en de IRS op de laatste dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden te middelen. Deze rentevoet wordt verhoogd met:

•

een vastgoedsectorgebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerend goedrisico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet;

•

een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerend goedrisico;

•

En een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico. Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage.

De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden:

• locatieveroudering; • economische/markttechnische veroudering en • technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaarsperiode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaatsgevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen Woningstichting Domijn – jaarverslag 2014

84

huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Waarderingsgrondslag Onder het commerciële vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde uitgangspunten en veronderstellingen nader toegelicht. Waardemutatie De waardemutaties van de vastgoedbeleggingen worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten en de ontwikkeling hiervan in de beschouwde 15 jaars periode, is door een onafhankelijke externe taxateur een aannemelijkheidsverklaring afgegeven. De taxateur valideert daarmee, als onderdeel van de validatie van de marktwaarde van de vastgoedportefeuille de marktconformiteit van de gehanteerde aannames en uitgangspunten. Hypothecaire zekerheden De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De onroerende zaken die in het kader van een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Domijn een terugkooprecht of -plicht kent worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste verwerking). De actuele waarde na eerste verwerking is de marktwaarde op basis van de regeling verkoop onder voorwaarden. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtwaarde wordt aan de creditzijde van de balans onder de langlopende schulden een terugkoopverplichting opgenomen. Deze schuld is een inschatting, gebaseerd op de reële waardeontwikkeling van het achterliggende actief. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd in overeenstemming met de contractvoorwaarden. De waardemutaties in onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden rechtstreeks in de winst-enverliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. De waardemutaties inzake de terugkoopverplichting worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening in de post “Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” verantwoord. De (onder)grond behorende bij de transactie wordt uitgegeven door middel van uitgifte in erfpacht. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting en/of recht die/dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting/recht wordt jaarlijks gewaardeerd. De waarde wordt jaarlijks getoetst aan marktontwikkelingen o.b.v. de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het CBS en gesplitst naar type woning. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord, indien terugkoop na één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder langlopende schulden verantwoord.


85

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (commercieel vastgoed) Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winsten-verliesrekening verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. Het toegepaste percentage bedraagt 2,5%. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbeterings- of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan de fase einde definitiefase’ in het besluitvormingsproces van Domijn. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per saldo opgenomen onder de post Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans. In het geval de geschatte marktwaarde in verhuurde staat van het project op een hoger niveau ligt dan de geschatte totale projectkosten, vindt de toerekening van deze waardemutatie plaats naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het project (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Deze waardemutaties worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst-en-verliesrekening in de post Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen verantwoord.

Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van Domijn gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Domijn garant staat voor de schulden van een deelneming, dan wel de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) in staat te stellen tot betaling van haar schulden, wordt een voorziening gevormd ter grootte van de verwachte betalingen door Domijn ten behoeve van de deelneming. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde. Indien sprake is van een stellig voornemen tot afstoting, vindt waardering plaats tegen de eventuele lagere verwachte verkoopwaarde. De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd Financiële instrumenten. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Eventuele winsten of verliezen worden verantwoord onder financiële baten en lasten.

Te vorderen BWS subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde Woningstichting Domijn – jaarverslag 2014

86

bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De contante waarde van de subsidie inclusief vervallen rente wordt als vordering opgenomen.

Bijzondere waardeverminderingen Vaste activa, niet zijnde vastgoedbeleggingen, dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Als het niet mogelijk is de realiseerbare waarde te bepalen voor een individueel actief, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Verder wordt op iedere balansdatum beoordeeld of er enige indicatie is dat een in eerdere jaren verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies is verminderd. Als een dergelijke indicatie aanwezig is, wordt de realiseerbare waarde van het betreffende actief (of kasstroomgenererende eenheid) geschat. Terugneming van een eerder verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies vindt alleen plaats als sprake is van een wijziging van de gehanteerde schattingen bij het bepalen van de realiseerbare waarde sinds de verantwoording van het laatste bijzonder waardeverminderingsverlies. In dat geval wordt de boekwaarde van het actief (of kasstroomgenererende eenheid) opgehoogd tot de geschatte realiseerbare waarde, maar niet hoger dan de boekwaarde die bepaald zou zijn (na afschrijvingen) als in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het actief (of kasstroomgenererende eenheid) zou zijn verantwoord. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor verkoop betreft gronden ontwikkelposities die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De gronden ontwikkelposities worden gewaardeerd tegen de overeengekomen verkoopprijs. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Op het moment dat gronden ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats van voorraad gronden ontwikkelposities naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor de verkoop. De investeringen worden bij de start als vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop geclassificeerd. Wanneer eenheden verkocht zijn wordt dat deel van de investering als onderhanden projecten geclassificeerd. In de waardering van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. Verwachte verliezen op vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt. Overige voorraden Onderhoudsmaterialen Waardering van onderhoudsmaterialen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Onderhanden projecten In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak


87

dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst-enverliesrekening als last verwerkt. De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden project. Indien op projectniveau de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans. Voorraad gronden ontwikkelposities De voorraad gronden ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op het moment dat gronden ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor verkoop/onderhanden projecten. Als de gronden ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de gronden ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.

Vorderingen De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofd Financiële Instrumenten.

Groepsvermogen Eigen vermogen Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in het eigen vermogen als ongerealiseerde waardeveranderingen. De ongerealiseerde waardeverandering wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de actuele waarde. Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de ongerealiseerde waardeverandering is een bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, berekend tegen het actuele belastingtarief. Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen. Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer:

•

sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden;

• •

een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.

Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de post “Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans. De voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen is gewaardeerd tegen nominale waarde.


88

Voorziening deelnemingen De voorziening deelneming betreft de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen indien de corporatie zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk zich stellig heeft voorgenomen de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen.

Overige voorzieningen Voorziening uitgestelde beloning De voorziening voor uitgestelde personeelsbeloningen bestaat uit de toekomstige verplichtingen uit hoofde van jubilea uitkeringen en wordt bepaald op basis van de contante waarde van toekomstige aanspraken, rekening houdend met de achterliggende diensttijd, de leeftijd en het verwachte verloop (blijfkans) van het huidige personeelsbestand. Bij het contant maken is 5% als disconteringsvoet gehanteerd. De verwachte uittredingsleeftijd is 67 jaar. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Langlopende schulden De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten. Voor de post Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar hetgeen onder de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is opgenomen. Kortlopende schulden De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten.


89

3.

Grondslagen voor resultaatbepaling

Opbrengstverantwoording Huuropbrengsten Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van Domijn. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoopresultaat koopprojecten. Verkoopresultaat bestaand bezit De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte). Verkoopresultaat koopprojecten De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen. De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten zijn gebracht en de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten. Geactiveerde productie eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van financiering ten behoeve van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden hieronder verantwoord.


90

Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en voornamelijk de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als Domijn de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar Domijn zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, klachtenonderhoud en contractonderhoud verantwoord. Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging, vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.

Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.


91

De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering danwel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil danwel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen. Resultaat Deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van Domijn in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen Domijn en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van Domijn. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de kasmiddelen en de tegoeden op bankrekeningen. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijshedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt toegepast, worden consistent met de aard van het instrument ingedeeld, vanaf de datum waarop de hedge accounting is beëindigd. Bepaling reële waarden financiële instrumenten Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereisen de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.


92

TOELICHTING OP DE AFZONDERLIJKE POSTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE BALANS (bedragen x € 1.000)

I. MATERIËLE VASTE ACTIVA

1.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2014 Stand per 1 januari Verkrijgingsprijzen C umulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde Mutaties in het boekjaar - Investeringen - Desinvesteringen - Afschijvingen - Overboeking van in ontwikkeling naar ten dienste van de exploitatie Saldo Stand per 31 december Verkrijgingprijzen C umulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde

2013

26.987 19.3457.642

25.655 17.8577.798

1.453 91.445-

1.335 31.488-

1-

156-

28.431 20.7907.641

26.987 19.3457.642

II. VASTGOEDBELEGGINGEN

2.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Stand per 1 januari Marktwaarde

Mutaties in het boekjaar - Aankopen in sociaal vastgoed in exploitatie - Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Desinvesteringen door verkoop - Desinvesteringen door sloop - Overboeking van/naar commercieel vastgoed in exploitatie - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december Marktwaarde

2014

2013

1.284.969

1.353.628

1.189 3.662 14.898 2.9251.31416.48355.303 54.330

1.339.299

123 257 10.897 4.76226.8799.78638.50968.659-

1.284.969

Actuele waarde De actuele waarde van het sociale vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt EUR 1.339 miljoen (2013: EUR 1.285 miljoen). Zie voor verdere toelichting op de uitgangspunten en parameters, de informatie die is opgenomen in de waarderingsgrondslagen.


93

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging bedraagt EUR 713 miljoen (2013: 716 miljoen). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de toekomstige kasstromen uit hoofde van direct vastgoedgerelateerde exploitatie-inkomsten en -uitgaven over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de nettokasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. De kasstroomprognose zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognose is ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, en erfpachtherzieningen. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt definieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. In de bedrijfswaarde zijn voor de komende 5 jaar 106 verkopen ingerekend met een verkoopwaarde van € 13,7 miljoen (nominaal). De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting (prijspeil ultimo 2014). Onder aftrek van de kosten komt de gemiddelde nominale waarde per woning uit op ca. € 12.500,-. De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Bij de bedrijfswaardeberekeningen gelden voorts de volgende parameters: • jaarlijkse huurverhoging voor 2015 bedraagt 1,0%, voor de jaren daarna wordt gerekend met 2%; • er is een inkomensafhankelijk huurverhoging voor 2015 ingerekend; • jaarlijkse huurderving van 1,0% voor woningen, 15% voor niet zijnde woningen; • mutatiegraad van 10% en huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar van 0,97%, 0,87%, 0,81%, 0,73% en 0,65% tot aan de eigen gedefinieerde markthuren ; • jaarlijkse stijgingen van de exploitatiekosten en beheerskosten voor 2015 van 1,5%, de jaren erna 2,0%, voor de onderhoudslasten voor 2015 t/m 2019 respectievelijk 1,75%, 2,13%, 2,39%, 2,57% en 3,0%. Voor de jaren erna geldt voor alle componenten een index van 3%; • jaarlijkse stijging van de kosten voor lonen en salarissen van 3%; • de restwaarde wordt o.b.v. de volgende waardeontwikkeling geïndexeerd, hiervoor geldt een jaarlijkse stijging van 2%; • de verhuurdersheffing is voor het sociale bezit voor alle exploitatiejaren ingerekend. Voor 2015 geldt een tarief van 0,449% van de WOZ-waarde, voor 2016 0,491% en voor 2017 en verder 0,536%. Tevens volgt de WOZ-waarde de waardeontwikkeling zoals hiervoor is beschreven bij de restwaarde; • verwachte economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar bij doorexploitatie; • disconteringsvoet van 5,25%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepalingen van RJ 121; • kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model. Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht om een eerste hypotheek te vestigen. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.


94

3.

Commercieel vastgoed in exploitatie 2014 Stand per 1 januari Marktwaarde Mutaties in het boekjaar - Aankopen in commercieel vastgoed in exploitatie - Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking van sociaal vastgoed in ontwikkeling - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Desinvesteringen door verkoop - Desinvesteringen door sloop - Overboeking van/naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van/naar sociaal vastgoed in exploitatie - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december Marktwaarde

171.354

860 20 991 2.2272516.483 1.926 18.028

189.382

2013 154.251

703 63 3.021 2.411699.786 6.010 17.103

171.354

Actuele waarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt EUR 190 miljoen (2013: EUR 171 miljoen). Zie voor verdere toelichting op de uitgangspunten en parameters, de informatie die is opgenomen in de waarderingsgrondslagen. Bedrijfswaarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt EUR 177 miljoen (2013: EUR 176 miljoen). Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde wordt verwezen naar punt 2. van deze toelichting. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt definieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. In de bedrijfswaarde zijn voor de komende 5 jaar 19 verkopen ingerekend met een verkoopwaarde van € 3,1 miljoen (nominaal). Hypothecaire zekerheden Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen met borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.


95

4.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2014 Stand per 1 januari C ontractprijs (verkochte woningen) C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties per 1 januari - Investeringen - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking van vastgoed bestemd voor de verkoop - Desinvesteringen - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking naar vastgoed bestemd voor de verkoop - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december C ontractprijs (verkochte woningen) C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

2013

21.383 2.82018.563

21.421 1.71419.707

1.077 599 1.077771306420 58-

627 589 6271235041.1061.144-

20.905 2.40018.505

21.383 2.82018.563

Het aantal woningen opgenomen onder 'Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden' bedraagt eind 2014: 159 (2013: 162). Dit zijn allemaal woningen verkocht met Koopgarant.

5.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2014 Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar - Investeringen sociaal vastgoed - Investeringen commercieel vastgoed - Waardeveranderingen sociaal vastgoed - Waardeveranderingen commercieel vastgoed - Overige waardeveranderingen - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking naar kortlopende schulden - Overboeking naar planmatig onderhoud - Overboeking naar verkoopresultaat - Overboeking voorziening ORT sociaal vastgoed - Overboeking voorziening ORT commercieel vastgoed - Overboeking naar onderhanden projecten Saldo Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Boekwaarde

2013

50.307 40.19110.116

8.611 8.611

40.380 1.540 13.474144 69014.898991552905.3404189064.705

50.596 4.472 37.9152.27610.8973.021854151202.049 478-

69.032 54.21114.821

50.307 40.19110.116

1.505

In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad EUR 808.000,- aan bouwrente geactiveerd (2013: EUR 775.000,-). Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,0% (2013: 2,5%) .


96

III. FINANCIËLE VASTE ACTIVA 2014 6.

Deelnemingen Deelneming VOF Heemaf Deelneming Stedelijk Wonen Holding BV Deelneming VOF DnA Deelneming VOF GOS

188 88 7.390 7.666

2013

22 281 88 7.891 8.282

Verloop deelnemingen: • VOF Heemaf (37,5% deelneming) Stand per 1 januari Storting / uitbetaald Resultaat

22 187 21-

Stand per 31 december

188

• Stedelijk Wonen Holding BV (50% deelneming) Stand per 1 januari Storting / uitbetaald C orrectie resutaat voorgaand jaar Resultaat Stand per 31 december

281 23843-

• VOF DnA (50% deelneming) Stand per 1 januari Storting / uitbetaald C orrectie resutaat voorgaand jaar Resultaat Stand per 31 december

88 88 2014

• VOF GOS (50% deelneming) Stand per 1 januari Storting / uitbetaald Resultaat Stand per 31 december

7.

7.891 50017.390

188 3313322

43 155 588 281

8 6 74 88 2013 9.220 1.500171 7.891

Latente belastingvordering(en) Sinds 1 januari 2008 is de toegelaten instelling voor al haar activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. Tot 2008 was de toegelaten instelling alleen voor haar commerciële activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. De integrale belastingplicht betekent dat woningcorporaties een fiscale openingsbalans moesten opstellen waarbij alle activa en passiva voor de marktwaarde op 1 januari 2008 zijn opgenomen. Daarover zijn in een vaststellingsovereenkomst sectorbrede afspraken gemaakt met de Belastingdienst (de zogenaamde VSO2). Naast afspraken over de openingsbalanswaardering bevat de VSO2 een aantal afspraken over de wijze waarop het fiscale resultaat moet worden berekend in een aantal sectorspecifieke gevallen, zoals bij combiprojecten. De toegelaten instelling heeft de VSO2 op 23 april 2009 ondertekend. De VSO2 heeft een looptijd tot en met 31 december 2012. Na deze periode wordt de VSO2 stilzwijgend voor steeds één jaar verlengd, tenzij een van de partijen vóór 1 december heeft opgezegd. De VSO2 is door de Belastingdienst noch door Domijn opgezegd vóór 1 december 2013 en is derhalve van toepassing op het jaar 2014. Vastgoed dat toegelaten instelling al op 1 januari 2008 bezat wordt op grond van VSO2 op de openingsbalans gewaardeerd op een percentage van de WOZ-waarde. Daarna verkregen vastgoed wordt fiscaal in beginsel gewaardeerd op kostprijs verminderd met afschrijvingen. Bij de fiscale waardering van vastgoed is verder van belang dat de fiscale afschrijvingslast wettelijk beperkt is. Leningen en derivaten zijn aan de hand van een van de VSO2 deel uitmakende rentecurve op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 gewaardeerd op marktwaarde.


97

Latente belastingvordering inzake opgenomen leningen: Nominale waarde leningenportefeuille per 1 januari 2008 Marktwaarde op basis van VSO2 per 1 januari 2008 Verschil

438.607 418.955 19.652 2014

Latente belastingvordering (25%) per 1 januari Toevoeging in verband met gewijzigde marktwaarde Vrijval in boekjaar Latente belastingvordering per 31 december

2013

1.228 614614

1.842 6141.228

De restant looptijd van dit tijdelijke verschil bedraagt ultimo 2014 nog 1 jaar. De verdeling van de latentie is als volgt: Onder Fin. Vaste Activa Verrekenbare tijdelijke verschillen

-

Onder Fin. Vaste Activa Verrekenbare tijdelijke verschillen

2014 Onder vlottende activa

Totaal

614

614

614

614


Totaal

614

614

1.228

614

614

1.228

Latente belastingvordering inzake woningverkopen: Het tijdelijke verschil inzake sociaal en commercieel vastgoed waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht bedraagt EUR 0,2 miljoen. De fiscale waarde van dit vastgoed is lager dan de boekwaarde (bedrijfswaarde). De gewaardeerde latente belastingschuld bedraagt nominaal EUR 53.000,(zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). Fiscale waarde te verkopen woningen voor de komende vijf jaar C ommerciële waarde te verkopen woningen voor de komende vijf jaar Verschil

12.040 11.826 214

2014 Latente belastingvordering (25%) per 1 januari Vorming in boekjaar Latente belastingvordering per 31 december

325 27253


Verrekenbare tijdelijke verschillen


2013


511 186325

Totaal

43

10

53

43

10

53

Onder Fin. Vaste Activa


Totaal

261

64

325

261

64

325

98

Latente belastingvorderingen inzake compensabele verliezen: Als gevolg van de invoering van de integrale VPB heffing bij woningcorporaties in 2008 zijn enkele tijdelijke verschillen ontstaan tussen de fiscale waardering en de commerciële waardering. Als gevolg hiervan ontstonden latenties. Op basis van de (concept) aangiftes VPB tot en met 2014 is het totaal van het fiscale compensabele verlies opgelopen tot ruim € 30 miljoen. Dit verlies is met name ontstaan door afboekingen als gevolg van dalende WOZ-waardes. Op basis van de opgestelde fiscale meerjarenbegroting is de verwachting dat deze verliezen de komende jaren kunnen worden verrekend. Derhalve is voor 2014 een latentie gevormd. In 2013 is deze latentie niet opgenomen in de jaarrekening vanwege de grote onzekerheid van verliesverrekening. Restant compensabel verlies Te vormen latentie inzake compensabele verliezen

25%

30.648 7.662

2014 Stand 1 januari Vorming latentie in boekjaar Stand 31 december

7.662 7.662

-

2013 -

Latente belastingvordering inzake waardering vastgoed in exploitatie Sociaal en commercieel vastgoed dat in de komende jaren naar verwachting blijvend zal worden verhuurd en waarvan de commerciële waarde lager ligt dan de fiscale waarde. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt EUR 46 miljoen (2013: EUR 104 miljoen). De reden hiervoor is dat dit vastgoed fiscaal niet afwikkelt. De fiscale waarde van dit vastgoed betreft een bedrag van EUR 1.575 miljoen. De boekwaarde van dit vastgoed betreft een bedrag van EUR 1.529 miljoen. De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt EUR 11,6 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). 2014 8.

Leningen u/g Stand 1 januari Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar: - Verstrekkingen - Aflossingen - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december Aanafschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

2.801 2.801

364364-

2.437 2.437

2013 3.114 3.114

313313-

2.801 2.801

In 2012 is er een lineaire lening verstrekt van € 250.000,- (inzake huurkoopverplichting) met een looptijd van 20 jaar en een rentepercentage van 3,5% aan Stichting Huize Heilige Hubertus. Hiervoor heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties goedkeuring verleend. Tevens is er een lening verstrekt aan de VOF Heemaf. Deze is tegen het 3-maands Euribor tarief + een toeslag van 1,15%. Gemiddeld over 2014 komt het percentage op 1,30%.


99

9.

Te vorderen BWS-subsidies Stand 1 januari Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

2014

2013

114 114

541 541

Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging rente - Ontvangen BWS-subsidies Saldo

5 6459-

18 445427-

Stand per 31 december Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

55 55

114 114

Het kortlopende deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt EUR 55.000,- (2013: EUR 114.000,-). I. Voorraden

10. Vastgoed bestemd voor de verkoop Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop

1

1

345

274

345

274

Dit betreft één grondpositie welke al wel is verkocht maar nog niet is geleverd.

11. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overheveling van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

1.681 1.681

-

In de kostprijs van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop is ultimo 2014 voor een bedrag van EUR 79.000,- aan rente geactiveerd met een rentevoet van 3,0%. 12. Overige voorraden Onderhoudsmaterialen Voorraad grondposities

225 5.193 5.418

403 6.050 6.453

Grond- en ontwikkelposities betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op een extern uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. II. Vorderingen

13. Huurdebiteuren Huurachterstand Betalingsregelingen Voorziening dubieuze debiteuren Totaal

14. Gemeenten Nog te ontvangen Subsidies WVG aanpassingen Totaal

2014 1.951 179 3711.759

-

2013 3.863 123 1.3802.606

61 172 233

Geen van bovenstaande vorderingen heeft een looptijd van langer dan 1 jaar.


100

15. Vordering op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vordering Hoge Bothof BV Vordering VOF GOS Vordering VOF Heemaf

2014

2013 32 35 67

43 43

90 -

647 -

90

647

436 436

2.792 972.695

Alle vorderingen hebben een looptijd van korter dan 1 jaar.

16. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzet belasting Premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting Totaal

17. Overige vorderingen Overige vorderingen overige debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren

Overige vorderingen Te ontvangen van verzekeringmaatschappij Totaal

18. Overlopende activa Kortlopende deel belastingen Te verrekenen creditnota's Nog te ontvangen bedragen Vooruitbetaalde kosten Vooruitbetaalde rente en aflossing Overig Totaal

32404

15 2.710

625 110 225 2.593 604 277

679 217 397 635 1.831 492

4.434

4.251

In de overlopende activa zijn geen bedragen opgenomen met een looptijd langer dan 1 jaar. 2014 III. Liquide middelen Vrij opneembare banktegoeden Deposito's Kasgelden Totaal

2013

2.997 5

5.583 11

3.002

5.594

De liquide middelen staan vrij ter beschikking en zijn terstond opeisbaar.


101

C. EIGEN VERMOGEN

2014

2013

19. Kapitaal

2

2

896.600

959.230

20. Overige reserves Saldo 1 januari Verkopen verkocht onder voorwaarden Jaarresultaat uit voorgestelde resultaatverdeling Saldo 31 december na resultaatbestemming

7 66.583 963.190

49 62.679896.600

Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot het sociale en commerciële vastgoed in exploitatie bedraagt EUR 861 miljoen (2013: EUR 808 miljoen).

Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden bedraagt EUR 6,3 miljoen (2013: EUR 6,4 miljoen). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot onroerende zaken verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar punt 7. van deze toelichting.

D. VOORZIENINGEN

22. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen - Vrijval ten gunste van resultaat - Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling - sociaal - Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling - commercieel Stand per 31 december

2014

2013

15.007

5.3404189.249

12.611

825 2.049 47815.007

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten. Naar verwachting lopen alle bedragen in de voorziening binnen 1 jaar af.

23. Voorziening deelnemingen Deelneming WOM Laares BV Deelneming VOF Heemaf Deelneming NC E Totaal

2014

2013

49 90 139

87 87

WOM Laares BV Stand per 1 januari Resultaat

87 38-


49

135 4887

VOF Heemaf Stand per 1 januari Overheveling van/naar deelnemingen

-

133 133-



-

-

102

NCE Stand per 1 januari C orrectie beginbalans Resultaat

86 4


90

24. Overige voorzieningen

2014

-

2013

Stand per 1 januari

405

346

Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen - Vrijval ten gunste van het resultaat

24 17-

70 11-


412

405

28.618

19.378

Betreft de voorziening inzake jubileumverplichtingen. E. LANGLOPENDE SCHULDEN 25. Leningen overheid Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties Saldo Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar Stand per 31 december 26. Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties Saldo Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar Stand per 31 december


1.1134.00923.496 23.496 2.61220.884 2014 531.044

51.000 25.8604.009 560.193 560.193 25.990534.203

10.750 1.51028.618 28.618 1.11327.505 2013 500.510

41.100 7.5003.066531.044 531.044 25.860505.184

103

27. Leningen collegiaal Stand per 1 januari

-

1.728

Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen

-

1.728-

Saldo

-

Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar

-

Stand per 31 december Specificatie naar restant looptijd: Leningen overheid Leningen kredietinstellingten Leningen collegiaal

-

31-12-2014 >5 jaar 18.886 416.958

31-12-2014 > 1 jaar 20.884 534.202

435.844

555.086

-

31-12-2013 >5 jaar 23.737 400.965 424.702

31-12-2013 > 1 jaar 27.505 505.184 532.689

2014

2013

De leningportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen Vastrentende leningen Variabel rentende leningen Extended leningen Basisrenteleningen Stand per 31 december

503.689 19.000

479.661 19.000

61.000

61.000

583.689

559.661

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Voor een overzicht van deze renteherzieningmomenten wordt verwezen naar punt de toelichting onder "Financiële instrumenten". De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode. De gemiddelde rentevoet (incl. roll-over leningen) van de leningen overheid bedraagt 2,46% (2013: 2,81%) die van de leningen kredietinstellingen 3,27% (2013: 3,50%) en die van de collegiale financiering 0% (2013: 0,0%). De gemiddelde rentevoet van alle uitstaande leningen bedraagt 3,23% (2013: 3,46%). Exclusief de rollover leningen bedraagt de gemiddelde rentevoet 3,33% (2013: 3,57%). De rente van de variabele rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn alle (op 1 na) gebaseerd op 1-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van 4 tot en met 14 punten boven Euribor. Het totaal van de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt EUR 583,7 miljoen (2013: EUR 557,5 miljoen). Zie voor de hypothecaire zekerheden de toelichting op pagina 94.

Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningportefeuille bedraagt ultimo 2014 19 jaar (2013: 19 jaar).


104

2014 28. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari - Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht - Verminderen a.g.v. terugkoop - Waardemutaties terugkoopverplichting Stand per 31 december

18.985 599 1.077362 18.869

2013

19.976 589 62795318.985

Het aantal woningen opgenomen onder 'Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden' bedraagt eind 2014: 159 (2013: 162). Dit zijn allemaal woningen verkocht met Koopgarant.

F. KORTLOPENDE SCHULDEN 29. Schulden aan kredietinstellingen Bankkrediet Kortlopend deel langlopende schulden kredietinstellingen Totaal

25.990 25.990

25.860 25.860

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) bedraagt per 31 december 2014 EUR 15 miljoen (2013: EUR 15 miljoen) en de rente Euribor plus 1,50%. 30. Schulden aan gemeenten Kortlopend deel langlopende schulden

2.612

1.113

7.638

10.193

31. Schulden aan leveranciers C rediteuren

32. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen VOF DnA (Amstelland) Totaal

-

46 46

33. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelastingen Premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting Totaal

34. Overige schulden

3.559 224 3.783

6.327 229 6.556

3.749

3.852

In de overige schulden is een bedrag inbegrepen van € 2,4 miljoen (2013: € 2,4 miljoen) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. 35. Overlopende passiva Vooruit ontvangen huur Niet vervallen rente geldlening Vooruit ontvangen bedragen Nog te betalen bedragen Service- en stookkosten nog af te rekenen Verplichting restant uren personeel Overige Totaal


1.117 9.710 71 1.067 867 439 720

957 10.458 181 2.328 677 488 1.043

13.991

16.132

105

Financiële instrumenten Algemeen

Domijn maakt in de normale bedrijfsuitoefening beperkt gebruik van financiële instrumenten die Domijn blootstelt aan markt-, reële waarde¬, rente- en kasstroom-, krediet- en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s te beheersen en om de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van Domijn te beperken, heeft Domijn een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures opgesteld. Domijn heeft nog 1 C AP in portefeuille welke is gekoppeld aan een Lening met Variabele Hoofdsom. Deze C AP heeft een marktwaarde van € 0,- per 31-12-2014. Kredietrisico

Het maximale kredietrisico dat de toegelaten instelling loopt bedraagt EUR 11,8 mln., bestaande uit leningen aan en vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen ad EUR 3,4 mln, huurdebiteuren ad EUR 1,8 mln, overige vorderingen ad EUR 4,8 mln en de liquide middelen ad EUR 1,8 mln. De grootste vordering is EUR 3,4 mln. op Domijn Projecten BV en Hoge Bothof BV. Deze partijen zijn 100% dochtermaatschappijen en hebben altijd tijdig aan haar betalingsverplichtingen voldaan. Kredietmitigerende aspecten • De vorderingen uit hoofde van de huurdebiteuren ad EUR 1,8 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders. Op basis van betalingsgedrag uit het verleden zijn hier geen grote risico’s uit voortgevloeid.

• De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal EUR 3,4 miljoen en hebben betrekking op meerdere deelnemingen. Voor nadere toelichting wordt verwezen naar punt 14 van de toelichting. • De liquide middelen zijn toevertrouwd aan 4 banken die volgens Standard & Poors een rating hebben van ten minste A.

x € miljoen

Rente- en kasstroomrisico De toegelaten instelling loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden en herfinanciering van bestaande schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de toegelaten instelling risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. Het rente- en looptijdenbeleid van de toegelaten instelling is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico inclusief herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is eveneens 15% van de restanthoofdsom van de leningen (inclusief derivaten [indien van toepassing]) bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in% van de restanthoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: • het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met • de restanthoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt, én • de restanthoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen zonder cap) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgt, verminderd met • de som van de schuldrestanten van de leningen waarvan de renterisico’s afgedekt zijn met derivaten. Het renterisico dat Domijn loopt bij renteherziening (€ 91,2 miljoen) en herfinanciering (€ 86,7 miljoen) bedraagt in totaal € 177,9 miljoen tot en met 2018. Voor meer informatie rond de leningenportefeuille, zie hoofdstuk 9.6 Treasury in het Volkshuisvestingsverslag. € 100 € 80 € 60 € 40 € 20

Eindaflossingen

Renteherzieningen


Spreadherzieningen

Nieuwe lening

10% renterisico

2063

2061

2059

2057

2055

2053

2051

2049

2047

2045

2043

2041

2039

2037

2035

2033

2031

2029

2027

2025

2023

2021

2019

2017

2015

€0

15% renterisico


106

Tegenpartijrisico Het tegenpartijrisico is het risico dat een tegenpartij in gebreke blijft en hierdoor haar verplichtingen niet meer kan nakomen. De partijen waarmee de leningen zijn afgesloten zijn de volgende instellingen:

N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Nationale Waterschapsbank N.V. Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) Financiële instellingen (niet zijnde banken) Overige Totale stand leningen per 31-12

2014

2013

329.278 189.602 36.312

308.894 161.500 55.650 33.617 559.661

28.497 583.689

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij de Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank . De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang en is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Gezien de omvang van de overige kredietverstrekkers is het risico beperkt. Valutarisico De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s. Prijsrisico De toegelaten instelling heeft geen beleggingen en loopt derhalve geen prijsrisico. Liquiditeitsrisico

De toegelaten instelling bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitsbegrotingen. Het management ziet erop toe dat steeds voldoende liquiditeiten beschikbaar zijn om aan de verplichtingen van de toegelaten instelling te kunnen voldoen en dat tevens voldoende financiële ruimte onder de beschikbare faciliteiten beschikbaar blijft zodat de toegelaten instelling steeds aan de gestelde leningconvenanten kan blijven voldoen. Daarnaast is sprake van liquiditeitsrisico bij basisrenteleningen. Indien op het moment van herziening van de kredietopslag de bank en de toegelaten instelling geen overeenstemming bereiken over de opslag, wordt de kredietovereenkomst beëindigd en dient de lening te worden terugbetaald. Op de herzieningsdatum dient de toegelaten instelling het verschil tussen de basisrente en de actuele kapitaalmarktrente over de resterende looptijd af te rekenen. Reële waarde De reële waarde van de schulden/leningen aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2014 EUR 798 miljoen en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van een 6 maands-Euribor disconteringscurve. De boekwaarde bedraagt ultimo 2014 EUR 583,7 miljoen (2013: EUR 559,6 miljoen).


107

Niet in de balans opgenomen verplichtingen: 1.

Obligo WSW Per 31 december 2014 heeft Domijn een obligo van € 22,3 mln. (2013: € 21,2 mln.) van door het WSW verstrekte borgstellingen. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Ultimo 2014 bedraagt het schuldrestant dat door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gegarandeerd is € 583,7 mln. Het obligo ad. € 22,3 mln. is opeisbaar indien blijkt dat het totale risicovermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar de liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij niet beschikken over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling op te kunnen vangen. Op het moment van opmaken van de jaarrekening zijn er geen indicaties dat dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden.

2.

Wet Keten Aansprakelijkheid Domijn betaalt de BTW over de aan haar geleverde onderhouds- en nieuwbouwwerkzaamheden rechtstreeks aan de fiscus. Het deel van de genoemde kosten dat betrekking heeft op loonbelasting en sociale verzekeringen wordt gestort op geblokkeerde rekening van de bedrijven. Van deze rekeningen worden alleen de fiscus of uitvoerende instellingen sociale verzekeringen betaald. Het aansprakelijkheidsrisico is door deze maatregelen laag.

3.

Aangegane verplichtingen Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 9.671.818,Specificatie Projecten in ontwikkeling: in € Nieuwbouw Wesselerbrink Het Bijvank Fase 2 Enschede 379.664 Grondexploitatie Julianastraat Haaksbergen 2.146 Nieuwbouw Julianastraat Haaksbergen 41.100 Grondexploitatie 't Meuke kavelverkoop Haaksbergen 627.912Grondexploitatie Kop van de Parallelweg Haaksbergen 54.256 Nieuwbouw 't Zijland Fase 2 Losser 49.500 Nieuwbouw + Groot Onderhoud Kulturhus Overdinkel 269.340 Nieuwbouw Tjibbe Knolstraat Overdinkel 1.532.505 Grondexploitatie Tjibbe Knolstraat Overdinkel 1.766 Nieuwbouw Julianastraat Overdinkel 27 Nieuwbouw Tulp-/Meidoornstraat De Laares Enschede 1.449.801 Nieuwbouw Schipholtstraat Enschede 197.870 Nieuwbouw Zorgcluster Roombeek Enschede 2.875 Nieuwbouw De Kiepe Enschede 2.644 Nieuwbouw Erve Leppink Enschede 1.431.684 Groot Onderhoud Polaroid Algemeen Enschede 5.750 Groot Onderhoud Polaroid Zuid/West Enschede 20.924 Groot Onderhoud Polaroid Noord-West Enschede 27.964 Grondexploitatie Polaroid Enschede 28.971 Groot Onderhoud Polaroid De Strip Enschede 26.441 Grondexploitatie Iris-/Leliestraat Losser 117.370 Groot Onderhoud Voortsweg Enschede 285.146 Grondexploitatie openbaar gebied Wesselerbrink Enschede 2.791.865 Grondexploitatie openbaar gebied + inrichting Domijn Wesselerbrink 1.391.297 Enschede Grondexploitatie inrichting Domijn Wesselerbrink Enschede 106.976 Grondexploitatie De Hoeve kavelverkoop Haaksbergen 81.848 9.671.818

4.

Latente belastingverplichting Vof DnA Binnen VOF DnA (50% deelname) is een latente belastingverplichting opgenomen inzake te betalen BTW van € 650.000. Naar de mening van de directie van VOF DnA is dit risico gering. Om die reden is hiervoor geen voorziening opgenomen.


108

5.

Aansprakelijkheid m.b.t. deelname in VOF's Domijn heeft deelnemingen in een drietal VOF's namelijk VOF Heemaf, VOF DnA en VOF GOS. Voor alle verplichtingen die door deze VOF's zijn / worden aangegaan is Domijn hoofdelijk aansprakelijk.

6.

Erfpacht Ten aanzien van onroerende zaken zijn er erfpachtverplichtingen aangegaan voor een periode van 50 jaren, eindigend op 3 juni 2060. De verplichting bedraagt in beginsel € 23.223 welke jaarlijks wordt herzien overeenkomstig een prijsindexcijfer en tienjaarlijks wordt herzien overeenkomstig een dan geldende kapitaalmarktrente.

7.

Huurverplichting Domijn heeft ten behoeve van de huur van haar kantoorpand aan de Boulevard 1945 Enschede een huurovereenkomst afgesloten. Deze overeenkomst loopt af op 31 december 2017. De ongeindexeerde huurprijs bedroeg op 1 januari 2010 € 685.000 per jaar. Vervolgens vindt jaarlijks indexatie plaats. Hierdoor bedraagt de geindexeerde huurprijs per 1 januari 2015 € 831.212 per jaar.

8.

Overige contracten Ten aanzien van schoonmaakcontracten is Domijn een verplichting aangegaan van € 101.000. Ten behoeve van het gebruik van copiers is een verplichting aangegaan van € 179.000. De einddatum van beide contracten is resp. 1 november 2015 en 1 november 2016.

9.

Procedure Het Lang en Florapark Domijn zal een gerechtelijke procedure starten inzake een verschil van inzicht met de Belastingdienst betreffende de toepassing van het verlaagde BTW tarief op de arbeidskosten van twee projecten. Waar Domijn vindt dat er op een van de kosten 6% BTW van toepassing is, is de Belastingdienst van mening dat dit 21% moet zijn. Een gerechtelijke uitspraak heeft alleen invloed op de gepresenteerde cijfers van Domijn als de uitspraak in ons voordeel is. In dat geval kan er een meevaller van maximaal € 1 miljoen gepresenteerd worden.


109

TOELICHTING OP DE POSTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE WINST & VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland. 1.

2014

2013

HUUROPBRENGSTEN Netto huur

99.827

Derving wegens leegstand en oninbaarheid

2.14997.678

Huurderving in % van de netto huur

95.860 2.47393.387

2,15%

2,65%

5.862

5.844

De netto huur is per 1 juli 2014 verhoogd met gemiddeld 3,77% (2013: 3,76%). 2. OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN Opbrengsten servicecontracten Derving wegens leegstand en oninbaarheid

-

-

5.862

5.844

956

284

3. NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopresultaat koopprojecten

-

20-

956

264

Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopopbrengst bestaand bezit

5.740

7.947

Actuele waarde bestaand bezit

4.446-

6.773-

Verkoopkosten bestaand bezit

338956

890284

Verkoopresultaat koopprojecten Netto omzet koopprojecten

-

Wijziging in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

-

-

-

-

Uitbesteed werk

20-

Aantal verkochte eenheden bestaand bezit Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten

2042

111

-

-

In het aantal verkochte eenheden van 2014 zitten 5 koopgarant woningen en is tevens de verkoop opgenomen van 3 bedrijfsruimtes, 1 garage en 1 perceel grond. 4. GEACTIVEERDE PRODUCTIE EIGEN BEDRIJF

5. OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN


1.242

1.487

989

1.159

110

BEDRIJFSLASTEN 2014 6.

2013

AFSCHRIJVINGEN OP MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

1.430

1.488

1.430

1.488

Bruto salarissen

10.786

10.762

Uitzendkrachten

559

7. LONEN EN SALARISSEN

Af: Ontvangen ziekengelden

648

8911.256

12911.281

Bezoldiging bestuurders en commissarissen (x € 1,-) Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van de toegelaten instelling en groepsmaatschappijen gekomen voor: 2014

2013

Bestuurders en voormalige bestuurders (incl. sociale lasten)

419.925

C ommissarissen en voormalige commissarissen (incl. BTW)

61.240

419.215 59.823

481.165

479.038

Het bedrag aan leningen, voorschotten en garanties dat door de toegelaten instelling aan de bestuurders en commissarissen is verstrekt bedraagt EUR 0,- (2013: EUR 0,-). Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur worden gespecificeerd: 2014

2013

Jan Salverda

222.445

221.795

Ineke Buursink

197.480

197.420

419.925

419.215

Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van de Raad van C ommissarissen worden gespecificeerd: 2014 A. Peters G.D. Johanns (uit dienst per 30 juni 2014) A.N. Kreuwel

2013

15.187

14.957

5.608

11.217

11.217

11.217

W.T.A. Dellepoort

12.264

11.217

R.F. Gerard

11.217

11.217

G.J.T. Rine-Engwegen (in dienst per 1 juli 2014)

5.747 61.240

59.823

Beloning van de commissarissen conform WNT (x € 1,-) De Raad van C ommissarissen van Domijn bestaat uit 5 personen. C ommissarissen A. Peters G.D. Johanns (uit dienst per 30 juni 2014) A.N. Kreuwel W.T.A. Dellepoort R.F. Gerard G.J.T. Rine-Engwegen (in dienst per 1 juli 2014)


Bezoldiging 12.360 4.635 9.270 9.753 9.270 4.630

111

Beloning van de bestuurder (x € 1,-)

2014 conform WNT Jan Salverda (directeur-bestuurder)

Vaste beloning 164.694

Bijtelling leaseauto 7.279

Beloning op termijn 37.584

2014 conform WNT Ineke Buursink (directeur)




De beloning op termijn is exclusief de OVP-premie. Hierop kan geen aanspraak worden gedaan vanwege een geboortedatum na 1950. Voor Domijn geldt de WNT sectornorm schaal H. De directeur-bestuurder overschrijdt deze norm, maar hierop is het overgangsrecht van toepassing. Personeelsbestand Ultimo het boekjaar 2014 bedroeg het aantal werknemers (exclusief ingehuurd personeel) bij de Domijn, omgerekend naar volledige mensjaren 198,72 fte (2013: 212,18 fte). Deze personeelsomvang is als volgt onder te verdelen naar de verschillende afdelingen: 2014 Bestuurder Directie Planning & C ontrol Vastgoedsturing Wonen Beleid & Bedrijfsvoering Vastgoed

2013

1,00 1,00 2,50 2,50 124,11 35,50 32,11 198,72

1,00 1,00 2,50 2,50 128,78 38,50 37,90 212,18

8. SOCIALE LASTEN

1.796

1.609

9. PENSIOENLASTEN

2.025

2.044

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland. De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) pensioenfonds daartoe ruimte laten en hiervan de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2014 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114 procent. De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.


112

10. ONDERHOUDSLASTEN

2014

2013

Dagelijks onderhoud

3.660

4.713

Mutatie onderhoud

3.257

3.069

Overig onderhoud Planmatig onderhoud C ontractonderhoud Reeds verantwoord onder personeels- en overige bedrijfslasten

11. LEEFBAARHEID

12. LASTEN SERVICECONTRACTEN

1.092

1.406

16.903

20.487

4.164

3.336

29.076

33.011

4.213-

4.500-

24.863

28.511

504

749

5.527

5.748

13. BIJZONDERE WAARDEVERANDERINGEN VAN VLOTTENDE ACTIVA Vastgoed bestemd voor de verkoop

-

-

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

-

-

Grond- en ontwikkelposities

611

1.428

611

1.428

4.003

4.001

14. OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Zakelijke lasten: Belastingen Verzekeringen

384

415

92

107

4.479

4.523

C ontributie landelijke federatie

Overige lasten: Huisvestingskosten

1.493

1.534

Beheer- en administratiekosten

2.615

2.145

Automatiseringskosten Overige personeelskosten

781

509

1.387

1.455

Bestuur- en toezichtskosten Heffingen overheid Overige exploitatielasten

74

77

9.036

4.351

3.267

2.448

18.653

12.519

15. NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

55.303 1.926

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie (sloop)

25-

Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling (sociaal vastgoed)

13.474-

38.5096.010 37.915-

Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling (commercieel vastgoed)

144

3.101-

Waardeveranderingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

420

1.106-

Overige waardeveranderingen

536 44.830


74.621-

113

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 2014

2013

16. WAARDEVERANDERINGEN VAN FINANCIËLE VASTE ACTIVA EN VAN EFFECTEN Financiële vaste activa

13-

Effecten

-

-

-

13-

-

17. OPBRENGSTEN VAN VORDERINGEN DIE TOT DE VASTE ACTIVA BEHOREN EN VAN EFFECTEN Financiële vaste activa

-

-

Effecten

-

-

-

-

18. ANDERE RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN Geactiveerde rente vastgoed in ontw. bestemd voor eigen exploitatie

808

775

Rente te vorderen BWS-subsidies

-

213-

Rente op overige financiële vaste activa Rente op uitgezette middelen

8

7

99

143

915

712

19. WAARDEVERANDERINGEN VERPLICHTINGEN UIT HOOFDE VAN ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken

362-

953

20. RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTEN Toegevoegde rente egalisatierekening Rente langlopende schulden

-

-

20.897-

21.457-

Rente kortlopende schulden

21. BELASTINGEN Acute belastingen boekjaar

132-

83-

21.029-

21.540-

2014

2013 -

-

Acute belastingen voorgaande jaren

-

-

Mutatie latente belastingen

-

-

- Mutatie compensabele verliezen - Mutatie tijdelijke verschillen - Tariefswijzigingen

7.662 8866.776

800800-

Acute vennootschapsbelasting 2014: Op basis van de huidige inzichten zal het verwachte positieve fiscale resultaat over 2014 € 13,4 miljoen bedragen. Het totale fiscale compensabele verlies op basis van de (concept) aangiftes VPB tot en met 2014 is opgelopen tot € 30 miljoen. Vanwege de compensatie zal er over 2014 geen VPB worden betaald. Derhalve is in de resultatenrekening geen bedrag opgenomen voor te betalen vennootschapsbelasting over 2014.


114

Het fiscale resultaat is als volgt af te leiden van het commerciële resultaat in de jaarrekening: 2014 Resultaat na belastingen

66.583

af: Vennootschapsbelasting

6.776-

C ommercieel resultaat voor VPB

59.807

Af: fiscaal resultaat wordt lager Verkoopresultaat; hiervoor wordt een HIR gevormd Resultaat deelnemingen

956559-

Afschrijvingen op bezit in exploitatie

850-

Vrijval agio leningenportefeuille

2.400-

Niet gerealiseerde waardeveranderingen

44.830-

Onderhoudslasten

1.092-

Bij: fiscaal resultaat wordt hoger Saneringsheffing

3.049

Overig

300

Waardeverandering verplichting woning VOV

362

Waardeveranderingen vlottende activa

611

Fiscaal resultaat

13.442

22. RESULTAAT DEELNEMINGEN V.O.F. DnA

-

109

WOM Laares C V

38

47

Stedelijk Wonen BV

43-

82

V.O.F. Heemaf

21-

VOF GOS

33-

1-

NC E

171

90-

-

117-

376

23. TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. Per 31 december 2014 bedroegen de vorderingen op verbonden partijen EUR 35.000,-.

24. HONORARIA VAN DE ACCOUNTANT De volgende honoraria van KPMG Accountants N.V. zijn in het boekjaar ten laste gebracht van de toegelaten instelling, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW.

Accountantskosten:

KPMG Accountants N.V. 2014

Overig KPMG netwerk 2014

Totaal KPMG 2014

C ontrole van de jaarrekening

68.970

68.970

Andere controlewerkzaamheden

18.513

18.513

3.025

3.025

Fiscale advisering Andere niet-controlediensten

90.508


-

90.508

115

Accountantskosten: C ontrole van de jaarrekening



Totaal KPMG 2013

84.095

84.095


-

Fiscale advisering

-

Andere niet-controlediensten

84.095


-

84.095

116


117

ENKELVOUDIGE BALANS VOOR RESULTAATBESTEMMING (bedragen x € 1.000)

A CT IVA

2014

2013

A. VASTE ACTIVA I. Materiële vaste activa 1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie Totaal materiële vaste activa

II. Vastgoedbeleggingen 2. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging 3. C ommercieel vastgoed in exploitatie 4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 5. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen

III. Financiële vaste activa 6. Deelnemingen 7. Latente belastingvordering(en) 8. Leningen u/g 9. Te vorderen BWS-subsidies Totaal financiële vaste activa

Totaal Vaste Activa

7.596

7.607

7.596

7.607

1.339.299 189.382 18.505 14.821

1.284.969 160.553 18.563 10.116

1.562.007

1.474.201

7.882 7.705 225 55

19.120 875 289 114

15.867

20.398

1.585.470

1.502.206

345 1.681 5.418

274 6.453

7.444

6.727

1.759 3.443 78 279 4.434

2.606 233 3.808 640 2.422 4.207

9.993

13.916

1.778

4.294

19.215

24.937

1.604.685

1.527.143

B. VLOTTENDE ACTIVA I. Voorraden 10. Vastgoed bestemd voor de verkoop 11. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 12. Overige voorraden Totaal voorraden

II. Vorderingen 13. Huurdebiteuren 14. Gemeenten 15. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 16. Belastingen en premies sociale verzekeringen 17. Overige vorderingen 18. Overlopende activa Totaal vorderingen

III. Liquide middelen

Totaal Vlottende Activa

TOTAAL ACTIVA


118

PA SSIVA

2014

2013

C. EIGEN VERMOGEN 19. Kapitaal 20. Overige reserves 21. Resultaat boekjaar

2 896.607 66.583

Totaal eigen vermogen

963.192

896.602

8.424 1.130 396

14.182 1.074 388

9.950

15.644

20.884 534.203 18.869

27.505 505.184 18.985

573.956

551.674

25.990 2.612 7.574 3.778 3.661 13.972

25.860 1.113 10.150 6.526 3.561 16.013

57.587

63.223

1.604.685

1.527.143

D. VOORZIENINGEN 22. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 23. Voorziening deelnemingen 24. Overige voorzieningen Totaal voorzieningen

E. LANGLOPENDE SCHULDEN 25. Leningen overheid 26. Leningen kredietinstellingen 27. Leningen collegiaal 28. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken VOV Totaal langlopende schulden

2 959.279 62.679-

F. KORTLOPENDE SCHULDEN 29. 30. 31. 32. 33. 34.

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

TOTAAL PASSIVA


119

ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000)

2014

Bedrijfsopbrengsten 1. Huuropbrengsten 2. Opbrengsten servicecontracten 3. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 4. Geactiveerde productie eigen bedrijf 5. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten 6. Afschrijving op materiële vaste activa 7. Lonen en salarissen 8. Sociale lasten 9. Pensioenlasten 10. Onderhoudslasten 11. Leefbaarheid 12. Lasten servicecontracten 13. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa 14. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat

15. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2013

96.920 5.395 956 1.242 633 105.146

92.686 5.387 264 1.487 811 100.635

1.430 10.666 1.711 1.928 24.863 504 4.960 611 23.557 70.230

1.476 10.682 1.527 1.943 28.511 749 5.191 1.428 17.488 68.995

34.916

31.640

44.830

75.043-

Financiële baten en lasten 16. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 17. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten 18. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 19. Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV 20. Rentelasten en soortgelijke lasten Totaal financiële baten en lasten

13892 36221.02920.512-

686 953 21.54019.901-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

59.234

63.304-

6.776 573

8001.425

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

66.583

62.679-

Netto resultaat

66.583

62.679-

21. Belastingen 22. Resultaat deelnemingen


120

ENKELVOUDIG KASSTROOMOVERZICHT OVER 2014 (bedragen x € 1.000) 2014 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassing voor: • Afschrijvingen • Waardeveranderingen MVA, vastgoedbelegging en vl. activa • Dotatie/vrijval egalisatierekening • Dotatie/vrijval voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal • Voorraden • Onderhanden projecten • Vorderingen • Effecten • Kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Betaalde interest Ontvangen interest Ontvangen dividend Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

2013

34.916

31.640

1.430 611

1.476 1.428

64

2.423

422-

999

3.808

4.804-

5.965-

2.734 474-

21.77784

4.256 21.54089-

-

21.693-

Saldo kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: • Onroerende zaken ten dienste van exploitatie Investeringen in vastgoedbeleggingen: • Sociaal vastgoed in exploitatie gekwal.als vastgoedbelegging • C ommercieel vastgoed in exploitatie • Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Investeringen in financiële vaste activa: • Desinvesteringen in materiële vaste activa • Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen • Desinvesteringen in financiële vaste activa • Ontvangen termijnen in onderhanden werk

12.749

Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

Mutatie liquide middelen

14.267

1.428-

1.323-

4.851880478 38.482-

11.2773.78738 40.921-

2.934 2.234 1.181

31.641 2.529 981

Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten • Opname langlopende schulden • Aflossing langlopende schulden • Investeringen verplichting verkocht onder voorwaarden • Terugbetaling verplichting verkocht onder voorwaarden • Ontvangsten schulden kredietinstellingen • Overige schulden • Terugbetaling schulden kredietinstellingen

21.629-

38.814-

51.000 26.973599 1.077-

22.119-

51.850 28.749589 627-

23.549

23.063

2.516-

15.211

4.294 1.778 2.516-

10.9174.294 15.211

Aansluiting saldo liquide middelen met balans: Beginstand liquide middelen (zie punt III in de toelichting) Eindstand liquide middelen (zie punt III en 29. in de toelichting) Mutatie liquide middelen/bankkrediet in boekjaar


121

4.

Algemene toelichting op de enkelvoudige jaarrekening

Algemeen Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met de grondslagen in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening.


122

TOELICHTING OP DE AFZONDERLIJKE POSTEN VAN DE ENKELVOUDIGE BALANS (bedragen x € 1.000)

I. MATERIËLE VASTE ACTIVA

1.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2014 Stand per 1 januari Verkrijgingsprijzen C umulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde Mutaties in het boekjaar - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijvingen - Overboeking van in ontwikkeling naar ten dienste van de exploitatie Saldo Stand per 31 december Verkrijgingprijzen C umulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde

2013

26.917 19.3107.607

25.594 17.8347.760

1.428 91.430-

1.323 1.476-

11-

153-

28.336 20.7407.596

26.917 19.3107.607

II. VASTGOEDBELEGGINGEN

2.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Stand per 1 januari Marktwaarde Mutaties in het boekjaar - Aankopen in sociaal vastgoed in exploitatie - Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Desinvesteringen door verkoop - Desinvesteringen door sloop - Overboeking van/naar commercieel vastgoed in exploitatie - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december Marktwaarde

2014

2013

1.284.969

1.353.628

1.189 3.662 14.898 2.9251.31416.48355.303 54.330

1.339.299

123 257 10.897 4.76226.8799.78638.50968.659-

1.284.969

Actuele waarde De actuele waarde van het sociale vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt EUR 1.339 miljoen (2013: EUR 1.285 miljoen). Zie voor verdere toelichting op de uitgangspunten en parameters, de informatie die is opgenomen in de waarderingsgrondslagen.


123

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging bedraagt EUR 713 miljoen (2013: 716 miljoen). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de toekomstige kasstromen uit hoofde van direct vastgoedgerelateerde exploitatie-inkomsten en -uitgaven over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de nettokasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. De kasstroomprognose zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognose is ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, en erfpachtherzieningen. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt definieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. In de bedrijfswaarde zijn voor de komende 5 jaar 106 verkopen ingerekend met een verkoopwaarde van € 13,7 miljoen (nominaal). De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting (prijspeil ultimo 2014). Onder aftrek van de kosten komt de gemiddelde nominale waarde per woning uit op ca. € 12.500,-. De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Bij de bedrijfswaardeberekeningen gelden voorts de volgende parameters: • jaarlijkse huurverhoging voor 2015 bedraagt 1,0%, voor de jaren daarna wordt gerekend met 2%; • er is een inkomensafhankelijk huurverhoging voor 2015 ingerekend; • jaarlijkse huurderving van 1,0% voor woningen, 15% voor niet zijnde woningen; • mutatiegraad van 10% en huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar van 0,97%, 0,87%, 0,81%, 0,73% en 0,65% tot aan de eigen gedefinieerde markthuren ; • jaarlijkse stijgingen van de exploitatiekosten en beheerskosten voor 2015 van 1,5%, de jaren erna 2,0%, voor de onderhoudslasten voor 2015 t/m 2019 respectievelijk 1,75%, 2,13%, 2,39%, 2,57% en 3,0%. Voor de jaren erna geldt voor alle componenten een index van 3%; • jaarlijkse stijging van de kosten voor lonen en salarissen van 3%; • de restwaarde wordt o.b.v. de volgende waardeontwikkeling geïndexeerd, hiervoor geldt een jaarlijkse stijging van 2%; • de verhuurdersheffing is voor het sociale bezit voor alle exploitatiejaren ingerekend. Voor 2015 geldt een tarief van 0,449% van de WOZ-waarde, voor 2016 0.491% en voor 2017 en verder 0,536%. Tevens volgt de WOZ-waarde de waardeontwikkeling zoals hiervoor is beschreven bij de restwaarde; • verwachte economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar bij doorexploitatie; • disconteringsvoet van 5,25%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepalingen van RJ 121; • kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model. Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht om een eerste hypotheek te vestigen. De toegelaten instelling heeft hiervoor een volmacht aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verstrekt. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kan indien het dit noodzakelijk acht hypotheek op het onderpand leggen. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder punt "Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen opgenomen".


124

3.

Commercieel vastgoed in exploitatie 2014

Stand per 1 januari Marktwaarde Mutaties in het boekjaar - Aankopen in commercieel vastgoed in exploitatie - Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking van sociaal vastgoed in ontwikkeling - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Desinvesteringen door verkoop - Desinvesteringen door sloop - Overboeking van/naar sociaal vastgoed in exploitatie - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december Marktwaarde

160.553

11.661 20 991 2.2272516.483 1.926 28.829

189.382

2013 144.697

703 63 3.021 2.411699.786 4.763 15.856

160.553

Actuele waarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt EUR 189 miljoen (2013: EUR 161 miljoen). Zie voor verdere toelichting op de uitgangspunten en parameters, de informatie die is opgenomen in de waarderingsgrondslagen. Bedrijfswaarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt EUR 177 miljoen (2013: EUR 176 miljoen). Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde wordt verwezen naar punt 2. van deze toelichting.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt definieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. In de bedrijfswaarde zijn voor de komende 5 jaar 19 verkopen ingerekend met een verkoopwaarde van € 3,1 miljoen (nominaal). Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht om een eerste hypotheek te vestigen. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.


125

4.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2014 Stand per 1 januari C ontractprijs (verkochte woningen) C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties per 1 januari - Investeringen - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking van vastgoed bestemd voor de verkoop - Desinvesteringen - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking naar vastgoed bestemd voor de verkoop - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december C ontractprijs (verkochte woningen) C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

2013

21.383 2.82018.563

21.421 1.71419.707

1.077 599 1.077771306420 58-

627 589 6271235041.1061.144-

20.905 2.40018.505

21.383 2.82018.563

Het aantal woningen opgenomen onder 'Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden' bedraagt eind 2014: 159 (2013: 162). Dit betreft allemaal woningen verkocht met Koopgarant. 5.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2014 Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar - Investeringen sociaal vastgoed - Investeringen commercieel vastgoed - Waardeveranderingen sociaal vastgoed - Waardeveranderingen commercieel vastgoed - Overige waardeveranderingen - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking naar kortlopende schulden - Overboeking naar planmatig onderhoud - Overboeking naar verkoopresultaat - Overboeking voorziening ORT sociaal vastgoed - Overboeking voorziening ORT commercieel vastgoed - Overboeking naar Onderhanden projecten Saldo Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Boekwaarde

2013

50.307 40.19110.116

8.611 8.611

40.380 1.540 13.474144 69014.898991552905.3404189064.705

50.596 4.472 37.9152.27610.8973.021854151202.049 4781.505

69.032 54.21114.821

50.307 40.19110.116

In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad EUR 808.000,- aan bouwrente geactiveerd (2013: EUR 775.000,-). Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,0% (2013: 2,5%) .


126

III. FINANCIËLE VASTE ACTIVA

6.

Deelnemingen Deelneming IT Woon BV Deelneming Stedelijk Wonen Holding BV Deelneming VOF DnA Deelneming VOF GOS Deelneming Hoge Bothof Ontwikkeling BV

386 88 7.390 18 7.882

677 281 88 7.891 10.183 19.120

Verloop deelnemingen: • IT Woon BV (100% deelneming) Stand per 1 januari Dividenduitkering Resultaat Stand per 31 december

677 38998 386

214 677

• Stedelijk Wonen Holding BV (50% deelneming) Stand per 1 januari Storting / uitbetaald C orrectie resutaat voorgaand jaar Resultaat Stand per 31 december

281 23843-

43 155 588 281

• VOF DnA (50% deelneming) Stand per 1 januari Storting / uitbetaald C orrectie resutaat voorgaand jaar Resultaat Stand per 31 december

88 88

2014

7.

• VOF GOS (50% deelneming) Stand per 1 januari C orrectie beginbalans Storting / uitbetaald Resultaat Stand per 31 december

7.891 50017.390

• Hoge Bothof Ontwikkeling BV (100% deelneming) Stand per 1 januari Overheveling naar Domijn Overname aandelen HBO Storting / uitbetaald Resultaat Stand per 31 december

10.183 10.740575 18

463

8 6 74 88

2013 9.220 1.500171 7.891

8.540 1.643 10.183

Latente belastingvordering(en) Sinds 1 januari 2008 is de toegelaten instelling voor al haar activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. Tot 2008 was de toegelaten instelling alleen voor haar commerciële activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. De integrale belastingplicht betekent dat woningcorporaties een fiscale openingsbalans moesten opstellen waarbij alle activa en passiva voor de marktwaarde op 1 januari 2008 zijn opgenomen. Daarover zijn in een vaststellingsovereenkomst sectorbrede afspraken gemaakt met de Belastingdienst (de zogenaamde VSO2). Naast afspraken over de openingsbalanswaardering bevat de VSO2 een aantal afspraken over de wijze waarop het fiscale resultaat moet worden berekend in een aantal sectorspecifieke gevallen, zoals bij combiprojecten. De toegelaten instelling heeft de VSO2 op 23 april 2009 ondertekend. De VSO2 heeft een looptijd tot en met 31 december 2012. Na deze periode wordt de VSO2 stilzwijgend voor steeds één jaar verlengd, tenzij een van de partijen vóór 1 december heeft opgezegd. De VSO2 is door de Belastingdienst noch door Domijn opgezegd vóór 1 december 2013 en is derhalve van toepassing op het jaar 2014. Vastgoed dat toegelaten instelling al op 1 januari 2008 bezat wordt op grond van VSO2 op de openingsbalans gewaardeerd op een percentage van de WOZ-waarde. Daarna verkregen vastgoed wordt fiscaal in beginsel gewaardeerd op kostprijs verminderd met afschrijvingen. Bij de fiscale waardering van vastgoed is verder van belang dat de fiscale afschrijvingslast wettelijk beperkt is.


127

Leningen en derivaten zijn aan de hand van een van de VSO2 deel uitmakende rentecurve op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 gewaardeerd op marktwaarde. Latente belastingvordering inzake opgenomen leningen: Nominale waarde leningenportefeuille per 1 januari 2008 Marktwaarde op basis van VSO2 per 1 januari 2008 Verschil

438.607 418.955 19.652

Latente belastingvordering (25%) per 1 januari Toevoeging in verband met gewijzigde marktwaarde Vrijval in boekjaar Latente belastingvordering per 31 december

1.228 614614

1.842 6141.228

De restant looptijd van dit tijdelijke verschil bedraagt ultimo 2014 nog 1 jaar. De verdeling van de latentie is als volgt: Onder Fin. Vaste Activa Verrekenbare tijdelijke verschillen

-



Totaal

614

614

614

614


Totaal

614

614

1.228

614

614

1.228

Latente belastingvordering inzake woningverkopen: Het tijdelijke verschil inzake sociaal en commercieel vastgoed waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht bedraagt EUR 0,2 miljoen. De fiscale waarde van dit vastgoed is lager dan de boekwaarde (bedrijfswaarde). De gewaardeerde latente belastingschuld bedraagt nominaal EUR 53.000,- (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). Fiscale waarde te verkopen woningen voor de komende vijf jaar C ommerciële waarde te verkopen woningen voor de komende vijf jaar Verschil

12.040 11.826 214

Latente belastingvordering (25%) per 1 januari Vorming in boekjaar Latente belastingvordering per 31 december

325 27253


Verrekenbare tijdelijke verschillen



511 186325

Totaal

43

10

53

43

10

53

Onder Fin. Vaste Activa


Totaal

261

64

325

261

64

325

128

Latente belastingvorderingen inzake compensabele verliezen: Als gevolg van de invoering van de integrale VPB heffing bij woningcorporaties in 2008 zijn enkele tijdelijke verschillen ontstaan tussen de fiscale waardering en de commerciële waardering. Als gevolg hiervan ontstonden latenties. Op basis van de (concept) aangiftes VPB tot en met 2014 is het totaal van het fiscale compensabele verlies opgelopen tot ruim € 30 miljoen. Dit verlies is met name ontstaan door afboekingen als gevolg van dalende WOZ-waardes. Op basis van de opgestelde fiscale meerjarenbegroting is de verwachting dat deze verliezen de komende jaren kunnen worden verrekend. Derhalve is voor 2014 een latentie gevormd. In 2013 is deze latentie niet opgenomen in de jaarrekening vanwege de grote onzekerheid van verliesverrekening.

Restant compensabel verlies Te vormen latentie inzake compensabele verliezen

25%

30.648 7.662

2014 Stand 1 januari Vorming latentie in boekjaar Stand 31 december

7.662 7.662

-

2013 -

Latente belastingvordering inzake waardering vastgoed in exploitatie Sociaal en commercieel vastgoed dat in de komende jaren naar verwachting blijvend zal worden verhuurd en waarvan de commerciële waarde lager ligt dan de fiscale waarde. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt EUR 46 miljoen (2013: EUR 104 miljoen). De reden hiervoor is dat dit vastgoed fiscaal niet afwikkelt. De fiscale waarde van dit vastgoed betreft een bedrag van EUR 1.575 miljoen. De boekwaarde van dit vastgoed betreft een bedrag van EUR 1.529 miljoen. De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt EUR 11,6 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde).

2014 8.

Leningen u/g Stand 1 januari Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar: - Verstrekkingen - Aflossingen - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december Aanafschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

289 289

6464-

225 225

2013 302 302

1313-

289 289

Betreft een lineaire lening verstrekt van € 250.000,- (inzake huurkoopverplichting) met een looptijd van 20 jaar en een rentepercentage van 3,5% aan Stichting Huize Heilige Hubertus. Hiervoor heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties toestemming verleend.


129

9.

Te vorderen BWS-subsidies Stand 1 januari Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

114 114

541 541

Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging rente - Ontvangen BWS-subsidies Saldo

5 6459-

18 445427-

Stand per 31 december Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

55 55

114 114

Het kortlopende deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt EUR 55.000,- (2013: EUR 114.000,-). I. Voorraden

10. Vastgoed bestemd voor de verkoop Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop

1

1

345 345

274 274

Dit betreft één grondpositie welke al wel is verkocht maar nog niet is geleverd.

11. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overheveling van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

1.681 1.681

-

In de kostprijs van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop is ultimo 2014 voor een bedrag van EUR 79.000,- aan rente geactiveerd met een rentevoet van 3,0%.

12. Overige voorraden Onderhoudsmaterialen Voorraad gronden ontwikkelposities

225 5.193 5.418

403 6.050 6.453

Grond- en ontwikkelposities betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op een extern uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar.

II. Vorderingen 2014

2013

13. Huurdebiteuren Huurachterstand Betalingsregelingen Voorziening dubieuze debiteuren Totaal

14. Gemeenten Nog te ontvangen Subsidies WVG aanpassingen Totaal

1.951 179 3711.759

-

3.863 123 1.3802.606

61 172 233

Geen van bovenstaande vorderingen heeft een looptijd van langer dan 1 jaar.


130

15. Vordering op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vordering Domijn Projecten BV Vordering Hoge Bothof Ontwikkeling BV Vordering IT WOON BV Vordering VOF GOS

2.932 474 5 32 3.443

3.200 608 3.808

78 -

640 -

78

640

311 311

2.504 972.407

Alle vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar.

16. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzet belasting Premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting Totaal

17. Overige vorderingen Overige vorderingen overige debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren

Overige vorderingen Te ontvangen van verzekeringmaatschappij Totaal

18. Overlopende activa Kortlopende deel belastingen Te verrekenen creditnota's Nog te ontvangen bedragen Vooruitbetaalde kosten Vooruitbetaalde rente en aflossing Overig Totaal

32279

15 2.422

625 110 225 2.593 604 277

679 217 397 614 1.831 469

4.434

4.207

In de overlopende activa zijn geen bedragen opgenomen met een looptijd langer dan 1 jaar. 2014 III. Liquide middelen Vrij opneembare banktegoeden Deposito's Kasgelden Totaal

2013

1.773 5

4.283 11

1.778

4.294

De liquide middelen staan vrij ter beschikking en zijn terstond opeisbaar.


131

C. EIGEN VERMOGEN

19. Kapitaal

2014

2013

2

2

Saldo 1 januari

896.600

959.230

Verkopen verkocht onder voorwaarden Jaarresultaat uit voorgestelde resultaatverdeling Saldo 31 december na resultaatbestemming

7 66.583 963.190

49 62.679896.600

20. Overige reserves

Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot het sociale en commerciële vastgoed in exploitatie bedraagt EUR 861 miljoen (2013: EUR 808 miljoen). Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden bedraagt EUR 6,3 miljoen (2013: EUR 6,4 miljoen). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot onroerende zaken verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar punt 7. van deze toelichting

D. VOORZIENINGEN

22. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen - Vrijval ten gunste van resultaat - Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling - sociaal - Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling - commercieel Stand per 31 december

14.182

5.3404188.424

12.611

2.049 47814.182

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten. Naar verwachting lopen alle bedragen in de voorziening binnen 1 jaar af.

23. Voorziening deelnemingen Deelneming Deelneming Deelneming Deelneming Totaal

WOM Laares BV Domijn Horeca BV Domijn Projecten BV NC E

WOM Laares BV (20% deelneming) Stand per 1 januari Resultaat Stand per 31 december


49 991 90 1.130

87 3849

87 987 1.074

135 4887

132

2014 Domijn Horeca BV (100% deelneming) Stand per 1 januari Resultaat Liquidatie Domijn Horeca BV

2013

-

919 919-


-

-

Domijn Projecten BV (100% deelneming) Stand per 1 januari Resultaat Overboeking van deelneming

987 4 -

146 841 -

991

987

Stand per 31 december NCE (50% deelneming) Stand per 1 januari C orrectie beginbalans Resultaat Overboeking van deelneming

-


90

86 4

-

24. Overige voorzieningen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen - Vrijval ten gunste van het resultaat Stand per 31 december

388

329

23 15396

70 11388

Betreft de voorziening inzake jubileumverplichtingen.

E. LANGLOPENDE SCHULDEN 2014

2013

25. Leningen overheid Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties Saldo Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar Stand per 31 december


28.618

1.1134.00923.496 23.496 2.61220.884

19.378

10.750 1.51028.618 28.618 1.11327.505

133

26. Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties

2014

2013

531.044

500.510

51.000 25.8604.009

Saldo

560.193


560.193 25.990-


534.203

41.100 7.5003.066531.044 531.044 25.860505.184

27. Leningen collegiaal Stand per 1 januari

-

1.728

Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen

-

1.728-

Saldo

-


-

Stand per 31 december Specificatie naar restant looptijd: Leningen overheid Leningen kredietinstellingten Leningen collegiaal

31-12-2014 >5 jaar 18.886 416.958

31-12-2014 > 1 jaar 20.884 534.202

435.844

555.086

-

31-12-2013 >5 jaar 23.737 400.965 424.702

31-12-2013 > 1 jaar 27.505 505.184 532.689

503.689 19.000 61.000

472.162 26.500 61.000

583.689

559.662

De leningportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen Vastrentende leningen Variabel rentende leningen Extended leningen Basisrenteleningen Stand per 31 december

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Voor een overzicht van deze renteherzieningmomenten wordt verwezen naar punt de toelichting onder "Financiële instrumenten". De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode. De gemiddelde rentevoet (incl. roll-over leningen) van de leningen overheid bedraagt 2,46% (2013: 2,81%) die van de leningen kredietinstellingen 3,27% (2013: 3,50%) en die van de collegiale financiering 0% (2013: 0,0%). De gemiddelde rentevoet van alle uitstaande leningen bedraagt 3,23% (2013: 3,46%). Exclusief de rollover leningen bedraagt de gemiddelde rentevoet 3,33% (2013: 3,57%). De rente van de variabele rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn alle (op 1 na) gebaseerd op 1-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van 4 tot en met 14 punten boven Euribor. Het totaal van de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt EUR 583,7 miljoen (2013: EUR 557,5 miljoen). Zie voor de hypothecaire zekerheden de toelichting op pagina 124. Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningportefeuille bedraagt ultimo 2014 19 jaar (2013: 19 jaar).


134

2014 28. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari - Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht - Verminderen a.g.v. terugkoop - Waardemutaties terugkoopverplichting Stand per 31 december

2013

18.985 599 1.077362

19.976 589 627953-

18.869

18.985

Het aantal woningen opgenomen onder 'Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden' bedraagt eind 2014: 159 (2013: 162). Dit betreft allemaal woningen verkocht met Koopgarant.

F. KORTLOPENDE SCHULDEN 29. Schulden aan kredietinstellingen Bankkrediet Kortlopend deel langlopende schulden kredietinstellingen Totaal

25.990 25.990

25.860 25.860

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) bedraagt per 31 december 2014 EUR 15 miljoen (2013: EUR 15 miljoen) en de rente Euribor plus 1,50%. 30. Schulden aan gemeenten Kortlopend deel langlopende schulden

2.612

1.113

7.574

10.150

3.554 224 3.778

6.297 229 6.526

31. Schulden aan leveranciers C rediteuren

32. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelastingen Premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting Totaal

2014

33. Overige schulden

2013

3.661

3.561

In de overige schulden is een bedrag inbegrepen van € 2,4 miljoen (2013: € 2,4 miljoen) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. 34. Overlopende passiva Vooruit ontvangen huur Niet vervallen rente geldlening Vooruit ontvangen bedragen Nog te betalen bedragen Service- en stookkosten nog af te rekenen Verplichting restant uren personeel Overige Totaal


1.117 9.710 71 1.067 867 439 701

957 10.458 181 2.328 600 450 1.039

13.972

16.013

135

FINANCIËLE INSTRUMENTEN

Algemeen Domijn maakt in de normale bedrijfsuitoefening beperkt gebruik van financiële instrumenten die Domijn blootstelt aan markt-, reële waarde¬, rente- en kasstroom-, krediet- en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s te beheersen en om de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van Domijn te beperken, heeft Domijn een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures opgesteld. Domijn heeft nog 1 C AP in portefeuille welke is gekoppeld aan een Lening met Variabele Hoofdsom. Deze C AP heeft een marktwaarde van € 0,- per 3112-2014.

Kredietrisico Het maximale kredietrisico dat de toegelaten instelling loopt bedraagt EUR 11,8 mln., bestaande uit leningen aan en vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen ad EUR 3,4 mln, huurdebiteuren ad EUR 1,8 mln, overige vorderingen ad EUR 4,8 mln en de liquide middelen ad EUR 1,8 mln. De grootste vordering is EUR 3,4 mln. op Domijn Projecten BV en Hoge Bothof BV. Deze partijen zijn 100% dochtermaatschappijen en hebben altijd tijdig aan haar betalingsverplichtingen voldaan.

Kredietmitigerende aspecten • De vorderingen uit hoofde van de huurdebiteuren ad EUR 1,8 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders. Op basis van betalingsgedrag uit het verleden zijn hier geen grote risico’s uit voortgevloeid. • De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal EUR 3,4 miljoen en hebben betrekking op meerdere deelnemingen. Voor nadere toelichting wordt verwezen naar punt 14 van de toelichting. • De liquide middelen zijn toevertrouwd aan 4 banken die volgens Standard & Poors een rating hebben van ten minste A.

Rente- en kasstroomrisico De toegelaten instelling loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden en herfinanciering van bestaande schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de toegelaten instelling risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. Het rente- en looptijdenbeleid van de toegelaten instelling is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico inclusief herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is eveneens 15% van de restanthoofdsom van de leningen (inclusief derivaten [indien van toepassing]) bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in% van de restanthoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: • het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met • de restanthoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt, én • de restanthoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen zonder cap) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgt, verminderd met • de som van de schuldrestanten van de leningen waarvan de renterisico’s afgedekt zijn met derivaten. Het renterisico dat Domijn loopt bij renteherziening (€ 91,2 miljoen) en herfinanciering (€ 86,7 miljoen) bedraagt in totaal € 177,9 miljoen tot en met 2018. Voor meer informatie rond de leningenportefeuille, zie hoofdstuk 9.6 Treasury in het Volkshuisvestingsverslag.


136

x € miljoen

€ 100 € 80 € 60 € 40 € 20

Eindaflossingen

Renteherzieningen


Spreadherzieningen

Nieuwe lening

10% renterisico

2063

2061

2059

2057

2055

2053

2051

2049

2047

2045

2043

2041

2039

2037

2035

2033

2031

2029

2027

2025

2023

2021

2019

2017

2015

€0

15% renterisico

Tegenpartijrisico Het tegenpartijrisico is het risico dat een tegenpartij in gebreke blijft en hierdoor haar verplichtingen niet meer kan nakomen. De partijen waarmee de leningen zijn afgesloten, zijn de volgende instellingen: 2014 N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Nationale Waterschapsbank N.V. Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) Financiële instellingen (niet zijnde banken) Overige Totale stand leningen per 31-12

329.278 189.602 36.312 28.497 583.689

2013 308.894 161.500 55.650 33.617 559.661

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij de Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank . De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Gezien de omvang van de overige kredietverstrekkers is het risico beperkt.

Valutarisico De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s. Prijsrisico De toegelaten instelling heeft geen beleggingen en loopt derhalve geen prijsrisico. Liquiditeitsrisico De toegelaten instelling bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitsbegrotingen. Het management ziet erop toe dat steeds voldoende liquiditeiten beschikbaar zijn om aan de verplichtingen van de toegelaten instelling te kunnen voldoen en dat tevens voldoende financiële ruimte onder de beschikbare faciliteiten beschikbaar blijft zodat de toegelaten instelling steeds aan de gestelde leningconvenanten kan blijven voldoen. Daarnaast is sprake van liquiditeitsrisico bij basisrenteleningen. Indien op het moment van herziening van de kredietopslag de bank en de toegelaten instelling geen overeenstemming bereiken over de opslag, wordt de kredietovereenkomst beëindigd en dient de lening te worden terugbetaald. Op de herzieningsdatum dient de toegelaten instelling het verschil tussen de basisrente en de actuele kapitaalmarktrente over de resterende looptijd af te rekenen.

Reële waarde De reële waarde van de schulden/leningen aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2014 EUR 798 miljoen en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van een 6 maands-Euribor disconteringscurve. De boekwaarde bedraagt ultimo 2014 EUR 583,7 miljoen (2013: EUR 559,6 miljoen).


137

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen: 1.

Obligo WSW Per 31 december 2014 heeft Domijn een obligo van € 22,3 mln. (2013: € 21,2 mln.) van door het WSW verstrekte borgstellingen. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Ultimo 2014 bedraagt het schuldrestant dat door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gegarandeerd is € 583,7 mln. Het obligo ad. € 22,3 mln. is opeisbaar indien blijkt dat het totale risicovermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar de liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij niet beschikken over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling op te kunnen vangen. Op het moment van opmaken van de jaarrekening zijn er geen indicaties dat dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden.

2.

Wet Keten Aansprakelijkheid Domijn betaalt de BTW over de aan haar geleverde onderhouds- en nieuwbouwwerkzaamheden rechtstreeks aan de fiscus. Het deel van de genoemde kosten dat betrekking heeft op loonbelasting en sociale verzekeringen wordt gestort op geblokkeerde rekening van de bedrijven. Van deze rekeningen worden alleen de fiscus of uitvoerende instellingen sociale verzekeringen betaald. Het aansprakelijkheidsrisico is door deze maatregelen zeer laag.

3.

Aangegane verplichtingen Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 9.671.818,in € Specificatie Projecten in ontwikkeling: Nieuwbouw Wesselerbrink Het Bijvank Fase 2 Enschede 379.664 Grondexploitatie Julianastraat Haaksbergen 2.146 Nieuwbouw Julianastraat Haaksbergen 41.100 Grondexploitatie 't Meuke kavelverkoop Haaksbergen 627.912Grondexploitatie Kop van de Parallelweg Haaksbergen 54.256 Nieuwbouw 't Zijland Fase 2 Losser 49.500 Nieuwbouw + Groot Onderhoud Kulturhus Overdinkel 269.340 Nieuwbouw Tjibbe Knolstraat Overdinkel 1.532.505 Grondexploitatie Tjibbe Knolstraat Overdinkel 1.766 Nieuwbouw Julianastraat Overdinkel 27 Nieuwbouw Tulp-/Meidoornstraat De Laares Enschede 1.449.801 Nieuwbouw Schipholtstraat Enschede 197.870 Nieuwbouw Zorgcluster Roombeek Enschede 2.875 Nieuwbouw De Kiepe Enschede 2.644 Nieuwbouw Erve Leppink Enschede 1.431.684 Groot Onderhoud Polaroid Algemeen Enschede 5.750 Groot Onderhoud Polaroid Zuid/West Enschede 20.924 Groot Onderhoud Polaroid Noord-West Enschede 27.964 Grondexploitatie Polaroid Enschede 28.971 Groot Onderhoud Polaroid De Strip Enschede 26.441 Grondexploitatie Iris-/Leliestraat Losser 117.370 Groot Onderhoud Voortsweg Enschede 285.146 Grondexploitatie openbaar gebied Wesselerbrink Enschede 2.791.865 Grondexploitatie openbaar gebied + inrichting Domijn Wesselerbrink 1.391.297 Enschede Grondexploitatie inrichting Domijn Wesselerbrink Enschede 106.976 Grondexploitatie De Hoeve kavelverkoop Haaksbergen 81.848 9.671.818


138

4.

Latente belastingverplichting Vof DnA Binnen VOF DnA (50% deelname) is een latente belastingverplichting opgenomen inzake te betalen BTW van € 650.000. Naar de mening van de directie van VOF DnA is dit risico gering. Om die reden is hiervoor geen voorziening opgenomen.

5.

Aansprakelijkheid m.b.t. deelname in VOF's Domijn heeft deelnemingen in een drietal VOF's namelijk VOF Heemaf, VOF DnA en VOF GOS. Voor alle verplichtingen die door deze VOF's zijn / worden aangegaan is Domijn hoofdelijk aansprakelijk.

6.

Erfpacht Ten aanzien van onroerende zaken zijn er erfpachtverplichtingen aangegaan voor een periode van 50 jaren, eindigend op 3 juni 2060. De verplichting bedraagt in beginsel € 23.223 welke jaarlijks wordt herzien overeenkomstig een prijsindexcijfer en tienjaarlijks wordt herzien overeenkomstig een dan geldende kapitaalmarktrente.

7.

Huurverplichting Domijn heeft ten behoeve van de huur van haar kantoorpand aan de Boulevard 1945 Enschede een huurovereenkomst afgesloten. Deze overeenkomst loopt af op 31 december 2017. De ongeindexeerde huurprijs bedroeg op 1 januari 2010 € 685.000 per jaar. Vervolgens vindt jaarlijks indexatie plaats. Hierdoor bedraagt de geindexeerde huurprijs per 1 januari 2015 € 831.212 per jaar.

8.

Overige contracten Ten aanzien van schoonmaakcontracten is Domijn een verplichting aangegaan van € 101.000. Ten behoeve van het gebruik van copiers is een verplichting aangegaan van € 179.000. De einddatum van beide contracten is resp. 1 november 2015 en 1 november 2016.

9.

Procedure Het Lang en Florapark Domijn zal een gerechtelijke procedure starten inzake een verschil van inzicht met de Belastingdienst betreffende de toepassing van het verlaagde BTW tarief op de arbeidskosten van twee projecten. Waar Domijn vindt dat er op een van de kosten 6% BTW van toepassing is, is de Belastingdienst van mening dat dit 21% moet zijn. Een gerechtelijke uitspraak heeft alleen invloed op de gepresenteerde cijfers van Domijn als de uitspraak in ons voordeel is. In dat geval kan er een meevaller van maximaal € 1 miljoen gepresenteerd worden.


139

TOELICHTING OP DE POSTEN VAN DE ENKELVOUDIGE WINST & VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland. 1.

2014

2013

HUUROPBRENGSTEN Netto huur

99.069

Derving wegens leegstand en oninbaarheid

2.14996.920

Huurderving in % van de netto huur

95.159 2.47392.686

2,17%

2,60%

5.395

5.387

5.395

5.387

Verkoopresultaat bestaand bezit

956

284

Verkoopresultaat koopprojecten

-

De netto huur is per 1 juli 2014 verhoogd met gemiddeld 3,77% (2013: 3,76%). 2.

OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN Opbrengsten servicecontracten Derving wegens leegstand en oninbaarheid

3.

NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE

20-

956

264

Verkoopopbrengst bestaand bezit

5.740

7.947

Actuele waarde bestaand bezit

4.446-

6.773-

Verkoopkosten bestaand bezit

338-

Verkoopresultaat bestaand bezit

956

890284

Verkoopresultaat koopprojecten Netto omzet koopprojecten

-

20-

Wijziging in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Uitbesteed werk Aantal verkochte eenheden bestaand bezit

2042

111

Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten

-

In het aantal verkochte eenheden van 2014 zitten 5 koopgarant woningen en is tevens de verkoop opgenomen van 3 bedrijfsruimtes, 1 garage en 1 perceel grond. 4.

GEACTIVEERDE PRODUCTIE EIGEN BEDRIJF

5.

OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN


1.242

1.487

633

811

140

BEDRIJFSLASTEN 2014 6.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

7.

2013

AFSCHRIJVINGEN OP MATERIËLE VASTE ACTIVA 1.430

1.476

1.430

1.476

Bruto salarissen

10.196

10.163

Uitzendkrachten

559

648

LONEN EN SALARISSEN

Af: Ontvangen ziekengelden

8910.666

12910.682

Bezoldiging bestuurders en commissarissen (x € 1,-) Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van de toegelaten instelling en groepsmaatschappijen gekomen voor: 2014

2013

Bestuurders en voormalige bestuurders (incl. sociale lasten)

419.925

C ommissarissen en voormalige commissarissen (incl. BTW)

61.240

419.215 89.823

481.165

509.038

Het bedrag aan leningen, voorschotten en garanties dat door de toegelaten instelling aan de bestuurders en commissarissen is verstrekt bedraagt EUR 0,- (2013: EUR 0,-). Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur worden gespecificeerd: 2014

2013

Jan Salverda

222.445

Ineke Buursink

197.480

221.795 197.420

419.925

419.215

Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van de Raad van C ommissarissen worden gespecificeerd: 2014 A. Peters

2013

15.187

14.957

5.608

11.217

A.N. Kreuwel

11.217

11.217

W.T.A. Dellepoort

12.264

11.217

R.F. Gerard

11.217

11.217

G.D. Johanns (uit dienst per 30 juni 2014)

G.J.T. Rine-Engwegen (in dienst per 1 juli 2014)

5.747 61.240

59.823

Beloning van de commissarissen conform WNT (x € 1,-) De Raad van C ommissarissen van Domijn bestaat uit 5 personen. C ommissarissen A. Peters G.D. Johanns (uit dienst per 30 juni 2014) A.N. Kreuwel W.T.A. Dellepoort R.F. Gerard G.J.T. Rine-Engwegen (in dienst per 1 juli 2014)


Bezoldiging 12.360 4.635 9.270 9.753 9.270 4.630

141

Beloning van de bestuurder (x € 1,-)

2014 conform WNT Jan Salverda (directeur-bestuurder)




2014 conform WNT Ineke Buursink (directeur)




De beloning op termijn betreft exclusief de OVP-premie. Hierop kan geen aanspraak worden gedaan vanwege een geboortedatum na 1950. Voor Domijn geldt de WNT sectornorm schaal H. De directeur-bestuurder overschrijdt deze norm, maar hierop is het overgangsrecht van toepassing. Personeelsbestand Ultimo het boekjaar 2014 bedroeg het aantal werknemers (exclusief ingehuurd personeel) bij de Domijn, omgerekend naar volledige mensjaren 198,72 fte (2013: 212,18 fte). Deze personeelsomvang is als volgt onder te verdelen naar de verschillende afdelingen: 2014

2013

Bestuurder

1,00

1,00

Directie

1,00

1,00

Planning & C ontrol

2,50

2,50

Vastgoedsturing

2,50

2,50

124,11

128,78

35,50

38,50

32,11 198,72

37,90 212,18

Wonen Beleid & Bedrijfsvoering Vastgoed

8.

SOCIALE LASTEN

1.711

1.527

9.

PENSIOENLASTEN

1.928

1.943

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland. De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) pensioenfonds daartoe ruimte laten en hiervan de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2014 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114 procent. De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.


142

2014

2013

10. ONDERHOUDSLASTEN Dagelijks onderhoud

3.660

4.713

Mutatie onderhoud

3.257

3.069

Overig onderhoud

1.092

1.406

16.903

20.487

Planmatig onderhoud C ontractonderhoud Reeds verantwoord onder personeels- en overige bedrijfslasten

11. LEEFBAARHEID

12. LASTEN SERVICECONTRACTEN

4.164

3.336

29.076

33.011

4.213-

4.500-

24.863

28.511

504

749

4.960

5.191

13. BIJZONDERE WAARDEVERANDERINGEN VAN VLOTTENDE ACTIVA Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Grond- en ontwikkelposities

611

1.428

611

1.428

4.003

4.001

14. OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Zakelijke lasten: Belastingen Verzekeringen

384

373

92

107

4.479

4.481

Huisvestingskosten

1.430

1.459

Beheer- en administratiekosten

2.533

2.145

Automatiseringskosten

1.574

1.301

Overige personeelskosten

1.247

1.414

C ontributie landelijke federatie

Overige lasten:

Bestuur- en toezichtskosten Heffingen overheid Overige exploitatielasten

74

77

9.036

4.351

3.184

2.260

19.078

13.007

15. NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

55.303 1.926

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie (sloop)

25-

Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling (sociaal vastgoed)

13.474-

38.5094.763 37.915-

Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling (commercieel vastgoed)

144

2.276-

Waardeveranderingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

420

1.106-

Overige waardeveranderingen

536 44.830


75.043-

143

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

2014

2013

16. WAARDEVERANDERINGEN VAN FINANCIËLE VASTE ACTIVA EN VAN EFFECTEN Financiële vaste activa

13-

-

Effecten 13-

-

17. OPBRENGSTEN VAN VORDERINGEN DIE TOT DE VASTE ACTIVA BEHOREN EN VAN EFFECTEN Financiële vaste activa Effecten -

-

18. ANDERE RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN Geactiveerde rente vastgoed in ontw. bestemd voor eigen exploitatie

808

Rente te vorderen BWS-subsidies Rente op overige financiële vaste activa Rente op uitgezette middelen

775 213-

8

7

76

117

892

686

19. WAARDEVERANDERINGEN VERPLICHTINGEN UIT HOOFDE VAN ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken

362-

953

20. RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTEN Toegevoegde rente egalisatierekening Rente langlopende schulden Rente kortlopende schulden

20.897-

21.457-

132-

83-

21.029-

21.540-

21. BELASTINGEN Acute belastingen boekjaar Acute belastingen voorgaande jaren Mutatie latente belastingen - Mutatie compensabele verliezen - Mutatie tijdelijke verschillen

7.662 886-

800-

- Tariefswijzigingen 6.776

800-

Acute vennootschapsbelasting 2014: Op basis van de huidige inzichten zal het verwachte positieve fiscale resultaat over 2014 € 13,4 miljoen bedragen. Het totale fiscale compensabele verlies op basis van de (concept) aangiftes VPB tot en met 2014 is opgelopen tot € 30 miljoen. Vanwege de compensatie zal er over 2014 geen VPB worden betaald. Derhalve is in de resultatenrekening geen bedrag opgenomen voor te betalen vennootschapsbelasting over 2014.


144

Het fiscale resultaat is als volgt af te leiden van het commerciële resultaat in de jaarrekening: 2014 Resultaat na belastingen

66.583

af: Vennootschapsbelasting

6.776-

C ommercieel resultaat voor VPB

59.807

Af: fiscaal resultaat wordt lager Verkoopresultaat; hiervoor wordt een HIR gevormd Resultaat deelnemingen

956559-

Afschrijvingen op bezit in exploitatie

850-

Vrijval agio leningenportefeuille

2.400-

Niet gerealiseerde waardeveranderingen

44.830-

Onderhoudslasten

1.092-

Bij: fiscaal resultaat wordt hoger Saneringsheffing

3.049

Overig

300

Waardeverandering verplichting woning VOV

362

Waardeveranderingen vlottende activa

611

Fiscaal resultaat

13.442

2014

2013

22. RESULTAAT DEELNEMINGEN V.O.F. DnA

109

Domijn Projecten B.V

4-

841-

WOM Laares C V

38

47

Hoge Bothof BV

575

1.643

Stedelijk Wonen BV VOF GOS

43-

82

1-

171

IT Woon BV

98

NC E

90573

214 1.425

23. TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. Per 31 december 2014 bedroegen de vorderingen op verbonden partijen EUR 3.443.000,-. 24. HONORARIA VAN DE ACCOUNTANT De volgende honoraria van KPMG Accountants N.V. zijn in het boekjaar ten laste gebracht van de toegelaten instelling, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW.

Accountantskosten:



Totaal KPMG 2014

C ontrole van de jaarrekening

68.970

68.970


18.513

18.513

3.025

3.025

Fiscale advisering Andere niet-controlediensten

90.508


-

90.508

145

Accountantskosten: C ontrole van de jaarrekening



Totaal KPMG 2013

84.095

84.095


-

Fiscale advisering

-

Andere niet-controlediensten

84.095


-

84.095

146

Vaststelling van de jaarrekening De Raad van Bestuur van Woningstichting Domijn stelt hierbij de jaarrekening vast. Vervolgens heeft de Raad van Commissarissen van Woningstichting Domijn de jaarrekening goedgekeurd.


J. Salverda

A. Peters

Bestuurder

Voorzitter Raad van Commissarissen

A.P.J. Burghouts

A.N. Kreuwel

Lid Raad van Commissarissen


G.J.T. Rine-Engwegen

R.F. Gerard




147


148

Overige gegevens Gebeurtenissen na balansdatum

Voorstel resultaatbestemming Voorgesteld wordt om het positieve resultaat 2014 ten bedrage van € 66.583.444,- ten gunste te brengen van de overige reserves van Domijn.


149


150

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Raad van Commissarissen van Woningstichting Domijn

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit jaarverslag, van pagina 69 tot en met pagina 147, opgenomen jaarrekening 2014 van Woningstichting Domijn te Enschede gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2014 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de WNT, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol WNT en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Domijn per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de WNT.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Enschede, 29 mei 2015 KPMG Accountants N.V.

A.G. Lohuis RA


151


152

Diskisnummer: Jaarverslag Domijn 2014

Recommend Documents