Diskisnummer Jaarverslag Domijn 2013

Jaarverslag Domijn 2013

Diskisnummer 2358255

Diskisnummer 2358255

INHOUDSOPGAVE

pagina

Deel 1 Volkshuisvestelijk Jaarverslag

5

1. Vaststelling jaarverslag door het bestuur

7

2. Bestuursverslag en Governancestructuur 2.1 Bestuurlijke organisatie 2.2 Risicomanagement, integriteit en Governance 2.3 De volkshuisvestelijke prestaties 2.4 Algehele conclusie

8 8 10 15 18

3. Verslag van de Raad van Commissarissen 3.1 Verantwoording 3.2 Personalia 3.3 Werkwijze 3.4 Inhoudelijk toezicht 3.5 Professionalisering Governance 3.6 Verantwoording aan belanghouders/consultatie stakeholders 3.7 Integriteit 3.8 Verantwoording beleid rondom de Wet Normering Bezoldiging Topfunctionarissen 3.9 Verantwoording beleid rondom commissarissen honorering

19 19 19 21 23 24 25 26 26 28

4. Verhuur van woningen 4.1 Strategisch doel 4.2 Doelstelling voor dit boekjaar 4.3 Toewijzingsbeleid 4.4 Verkoop van woningen 4.5 Huuropzeggingen 4.6 Huurderving 4.7 Achterstanden en incasso 4.8 Aanzeggingen en ontruimingen 4.9 Samenvatting

29 29 29 29 32 33 33 34 35 35

5. Kwaliteit en samenstelling van de vastgoedportefeuille 5.1 Strategisch doel 5.2 Doelstelling voor dit boekjaar 5.3 Resultaten 2013: Omvang en samenstelling vastgoedportefeuille 5.4 Resultaten 2013: Beheeropgave 5.5 Resultaten 2013: Transformatieopgave 5.6 Speerpunt Duurzaamheid

37 37 37 38 39 40 42

6. Leefbaarheid 6.1 Strategisch doel 6.2 Beleid leefbaarheid en buurten 6.3 Sociale klachten 6.4 Sponsoring

44 44 44 45 46

7.Wonen en zorg 7.1 Strategisch doel - algemeen 7.2 Gevoerde beleid en activiteiten in 2013 – meer specifiek

47 47 47

8. Betrekken belanghouders en bewoners bij beleid en beheer 8.1 Strategisch doel 8.2 Klachtenadviescommissie Twente 8.3 De Huurderskoepel 8.4 Bewonerscommissies en projectcommissies 8.5 Prestatiecontracten gemeenten

49 49 49 49 50 50

Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

9. Financiële continuïteit 9.1 Kerncijfers 9.2 Analyse jaarresultaat 9.3 Analyse bedrijfswaarde 9.4 Financieel beleid 9.5 Financiële continuïteit 9.6 Treasury 9.7 Verbindingen

51 51 53 54 55 56 60 64

Deel 2 Jaarrekening 2013

69


Deel 1

Volkshuisvestelijk Verslag Domijn


5


6

1.

Vaststelling jaarverslag door het Bestuur

Het Bestuur van Woningstichting Domijn heeft het jaarverslag 2013 op 23 mei 2014 vastgesteld. Zij verklaart dat alle uitgaven door de Stichting gedaan, uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn geweest.

Enschede, 27 mei 2014

J. Salverda Bestuurder


7

2.

Bestuursverslag en Governancestructuur

2.1

Bestuurlijke organisatie

2.1.1 Bestuur en directie Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie. Dit betekent onder meer dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de strategie, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultaatontwikkeling. Het bestuur is verder verantwoordelijk voor: • De naleving van alle relevante weten regelgeving; • Het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; • De financiering van de corporatie. Het bestuur richt zich primair op de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van Domijn. In de statuten van Domijn staat precies geformuleerd wat de taken van het bestuur zijn. Domijn kent een directie die bestaat uit de bestuurder (Jan Salverda) en de directeur (Ineke Buursink). Besluiten worden in overleg tussen directeur en bestuurder genomen. De managers van de verschillende afdelingen binnen Domijn hebben bij deze besluitvorming een adviserende functie. Zij beoordelen vanuit hun discipline de voorstellen waarover de directie moet besluiten. De directeur en de bestuurder hebben een onderlinge taakverdeling die is uitgewerkt in een directiestatuut dat in 2012 is vastgesteld. Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Dat betekent onder meer dat het bestuur op tijd alle relevante informatie aanlevert aan de Raad van Commissarissen. Hierdoor kan de Raad haar taak op een juiste wijze invullen. De Raad van Commissarissen is niet alleen afhankelijk van de informatie van de bestuurder. Zij informeert zich ook door gesprekken te voeren met de Ondernemingsraad van Domijn en door per jaar minimaal drie gesprekken te voeren met relevante stakeholders. De bestuurder is niet aanwezig bij deze gesprekken. Hiernaast voert de Raad van Commissarissen periodiek gesprekken met de externe accountant. De Raad van Commissarissen doet in hoofdstuk 3 verslag van haar toezichthoudende taak. De bestuurder is in deze functie benoemd voor een periode van vier jaar (de benoemingstermijn eindigt per 30 juni 2015 waarna herbenoeming kan plaats vinden). De vaststelling van de beloning van de bestuurder is een verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen. Vanuit de Raad van Commissarissen is een Remuneratiecommissie ingesteld. Deze commissie adviseert en bereidt onder meer de beloning van de bestuurder voor. De voltallige Raad van Commissarissen beslist over de voorstellen. De verantwoording van het beleid rondom de bestuurdersbeloning is opgenomen in het verslag van de Raad van Commissarissen (zie hoofdstuk 3). Domijn wil elke vorm van belangenverstrengeling tussen de organisatie en de bestuurder vermijden. Daarom moet de Raad van Commissarissen altijd goedkeuring geven voor transacties waarbij mogelijk tegenstrijdige belangen van de bestuurder spelen. Hetzelfde geldt voor transacties die van materiële betekenis kunnen zijn voor Domijn en/of de bestuurder. De bestuurder verklaart dat zich in 2013 geen tegenstrijdige belangen hebben voorgedaan. Op haar beurt moet het bestuur zorgen dat belangenverstrengeling tussen Domijn en medewerkers van Domijn wordt vermeden en wanneer er wel sprake is van mogelijke belangenverstrengeling dit op een juiste en integere wijze wordt opgelost. Domijn schept een klimaat waar over integriteitkwesties, dilemma’s en belangenverstrengeling wordt gesproken. In voortgangsgesprekken en functioneringsgesprekken wordt het onderwerp “integriteit” expliciet aan de orde gesteld. Deze expliciete aandacht heeft in 2013 geen aanleiding gegeven maatregelen te nemen. Alle medewerkers doen opgave van hun nevenwerkzaamheden. Daardoor is het mogelijk te beoordelen of er sprake is van mogelijke belangenverstrengeling. Indien een (mogelijke) belangenverstrengeling wordt geconstateerd, dienen de nevenwerkzaamheden te worden opgeheven. Ook hier moet worden aangegeven dat er geen sprake is van een waterdicht systeem. We zijn afhankelijk van de bereidheid van medewerkers om over zaken die met integriteit te maken hebben open en transparant te zijn. Het is daarom van essentieel belang (meer nog dan van de systemen) dat er een klimaat en cultuur van openheid bestaat. Directie en management van de organisatie hebben daarbij een belangrijke (voorbeeld) functie.


8

2.1.2 Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen van Domijn bestaat uit 5 leden. De Raad van Commissarissen conformeert zich aan de Governancecode voor woningcorporaties. Dat betekent onder meer dat de maximale zittingstermijn in acht wordt genomen. Volgens het schema van het rooster van aftreden is de heer Kreuwel in 2013 herbenoemd voor een volgende periode van 4 jaren. De Raad van Commissarissen heeft in 2013 overleg gevoerd met een viertal stakeholders van Domijn. De bestuurder is niet aanwezig bij deze overleggen. De gesprekken met stakeholders geven de Raad informatie over de prestaties van Domijn, de wijze waarop er met partners wordt samengewerkt en de positionering van Domijn in de samenleving. Naast deze gesprekken met stakeholders voert de Raad overleg (ook zonder aanwezigheid van de bestuurder) met de Huurderskoepel en met de Ondernemingsraad. De Raad van Commissarissen treedt op als opdrachtgever voor de accountant. De accountant informeert de Raad van Commissarissen over haar bevindingen in het kader van de interimcontrole en in het kader van de jaarverslaggeving. De Raad kan de accountant vragen specifiek te controleren op onderdelen van de bedrijfsvoering. In 2013 is een dergelijke vraag niet gesteld. De Raad van Commissarissen heeft een bijzondere relatie met de controller van Domijn. De controller kan, indien noodzakelijk, zonder tussenkomst van de bestuurder de Raad informeren. De controller kan niet door de bestuurder worden ontslagen. Indien daartoe aanleiding zou bestaan, kan ontslag van de controller alleen plaatsvinden met toestemming van de Raad. De Raad van Commissarissen kent twee commissies: de remuneratiecommissie en de auditcommissie. Deze commissies adviseren de voltallige Raad. De vergaderingen van de Raad en van de commissies worden voorbereid met de secretaris van de Raad (een medewerker van Domijn), de bestuurder en de voorzitter van de Raad, dan wel van de commissie. De Raad van Commissarissen vergadert minimaal 6 keer per jaar. De Raad bereidt de vergaderingen in onderling overleg voor. De bestuurder is hierbij niet aanwezig. De vergaderingen van de Raad worden bijgewoond door de bestuurder, de directeur en de controller. De Raad van Commissarissen treedt op als werkgever van de bestuurder van Domijn. In dat kader voert zij beoordelingsgesprekken en bepaalt zij de bezoldiging van de bestuurder. De Raad conformeert zich daarbij aan de geldende regelgeving en eventueel daarbij behorende overgangsbepalingen. 2.1.3 Organisatie Bij Domijn is de afdeling Wonen verantwoordelijk voor klantrelaties en de verhuur en verkoop van ons vastgoed. De afdeling Vastgoed verzorgt het fysieke beheer van het vastgoed evenals de noodzakelijk geachte nieuwbouwprojecten. De ondersteuning van de operationele processen wordt uitgevoerd door de afdeling Beleid & Bedrijfsvoering. De afdeling Planning & Control bewaakt en controleert of de interne processen en procedures op een juiste, doelmatige en rechtmatige wijze worden uitgevoerd. Het team Vastgoedsturing adviseert de directie over de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille in relatie tot de markt en de wijze waarop het in vastgoed belegde vermogen zich ontwikkelt in relatie tot de financiële continuïteit (duurzaam businessmodel) van de organisatie. De directeur geeft leiding aan de werkorganisatie van Domijn. In 2013 zijn een aantal wijzigingen doorgevoerd in de interne organisatie en zijn een aantal wijzigingen voorbereid. De teams klantrelaties en huurincasso zijn samengevoegd. Hetzelfde geldt voor de teams vastgoedbeheer en ontwikkeling, alsmede de teams financiën en huurzaken. Gelet op de omstandigheden in de markt (veel vraag naar huurwoningen, weinig vraag naar koopwoningen) is in 2013 besloten het team makelaardij in te krimpen. Ook is besloten om het samengevoegde team vastgoed in te krimpen. De procedures om deze reductie van het aantal personeelsleden van Domijn te realiseren zijn in 2013 gestart. In 2013 is gebleken dat de resultaten van het in 2012 uitgevoerde medewerkerstevredenheidsonderzoek aanleiding waren voor het uitroepen van Domijn tot de derde beste werkgever van Nederland en de beste werkgever binnen de sector woningcorporaties. De betrokkenheid en bevlogenheid van medewerkers van Domijn is bijzonder hoog waardoor er sprake is van een hoge motivatie, veel werkplezier en goede prestaties. Klanten en stakeholders van Domijn profiteren daarvan!


9

2.1.4 Ondernemingsraad De Ondernemingsraad komt maandelijks bijeen om Ondernemingsraad gerelateerde zaken te bespreken. Het afgelopen jaar zijn diverse zaken besproken en in gang gezet. Daarnaast voert de Ondernemingsraad jaarlijks een aantal gesprekken met de bestuurder. In 2013 zijn in die gesprekken onderstaande onderwerpen aan de orde geweest: • Diverse ARBO gerelateerde onderwerpen; • Jaarrekening 2012; • De invoering van de werkkostenregeling; • De mogelijke gevolgen van gewijzigd beleid uit Den Haag en/of Europa; • Vervallen van een functiegroep bij projectontwikkeling; • Gewijzigde inrichting van afdeling Vastgoed; • Aanstellen teamleider Projecten; • Inkrimping van team Makelaardij. In 2013 zijn onderstaande advies- en instemmingsaanvragen door de Ondernemingsraad afgewikkeld: • Protocol Agressie en Geweld; • Samenvoegen van team Vastgoedbeheer en Ontwikkeling; • Overhevelen van de projectadministratie van Ontwikkeling naar team Financiën; • Herverdeling van afdeling Huur- en Incassozaken naar team Financiën (Huurzaken) en Klantrelaties (Incasso); • Vaststellen Personeelshandboek d.d. juni 2013; • Vaststellen van het protocol Personeelsvolgsysteem en privacy bescherming. • Het samenvoegen van de bedrijfsactiviteiten naar het terrein van de Performance Factory te Enschede. Naast de gesprekken met de bestuurder heeft de Ondernemingsraad jaarlijks gesprekken met de Raad van Commissarissen. Hierbij is de bestuurder niet aanwezig. De gesprekken met de bestuurder en de Raad van Commissarissen verlopen constructief en hebben tot doel het ontwikkelen van de organisatie waarbij beide partijen hun belangen niet uit het oog verliezen. Tevens heeft er een gesprek met de vertrouwenspersoon plaats gevonden. In 2013 zat, conform het OR reglement, de zittingstermijn van vier jaar voor de leden van de Ondernemingsraad erop. De huidige OR leden hebben opnieuw het vertrouwen van de medewerkers gekregen en zijn weer voor een periode van vier jaar gekozen. De Ondernemingsraad heeft op het interne intranet een andere plek gekregen. Het afgelopen jaar heeft de Ondernemingsraad periodiek via intranet mededelingen gedaan over de onderwerpen waar zij zich mee bezig hielden. Het intranet is één van de communicatiemiddelen waar de Ondernemingsraad gebruik van maakt. Daarnaast weten medewerkers van Domijn leden van de Ondernemingsraad te vinden. 2.2

Risicomanagement, integriteit en Governance

2.2.1 Rapportages Ieder kwartaal leveren we een kwartaalrapportage op. Deze rapportage bestaat onder meer uit: • Een inleiding en een algemene beschouwing van de bestuurder; • De voortgang op de gestelde doelen voor dat jaar; • De prestaties naar stakeholders; • De voortgang van de verbeteringen die door de externe accountant zijn aangegeven in de managementletter; • De stand van zaken op basis van de financiële indicatoren en de daarbij gestelde normen; • De voortgang in onze ontwikkelen beheeropgave; • De resultaten van verhuur en verkoop; • De resultaten van de verbindingen; • De wijze waarop de organisatie met risico’s en risicomanagement omgaat; • Klachtenmanagement; • De treasury en de wijze waarop het treasury beleid wordt uitgevoerd. De kwartaalrapportage is een belangrijk instrument voor het kunnen volgen van de prestaties van de organisatie. Dit geldt voor zowel de Raad van Commissarissen als voor directie en werkorganisatie. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

10

Daarnaast wordt ten behoeve van de besluitvorming over vastgoed gebruik gemaakt van analyses die zijn uitgevoerd door het team vastgoedsturing. Deze analyses worden vanuit verschillende disciplines binnen Domijn beoordeeld. Dit resulteert in een advies aan de directie. Ten aanzien van de treasury (invulling geven aan de wijze waarop Domijn om wil gaan met liquiditeit en rentemanagement) wordt jaarlijks een zogenaamd treasuryplan opgesteld en voorgelegd aan directie en vervolgens aan de Raad van Commissarissen. Belangrijk daarbij is de toets aan het treasurystatuut en de daarin benoemde uitgangspunten en grenzen. De afdeling Planning en Control voert jaarlijks een aantal audits uit. Het auditprogramma wordt in overleg met de auditcommissie van de Raad van Commissarissen, de directie en het managementteam vastgesteld. De rapportages over de audits worden in zowel de auditcommissie als in directie- en managementteam overleg besproken. In de meeste gevallen worden de aanbevelingen van de afdeling Planning en Control overgenomen en geïmplementeerd. De accountant voert, in opdracht van de Raad van Commissarissen jaarlijks een zogenaamde interimcontrole uit. De accountant rapporteert de resultaten van deze controle (de managementletter) aan zowel directie als aan de auditcommissie van de Raad van Commissarissen. De auditcommissie brengt verslag uit aan de Raad van Commissarissen. Daarnaast voert de accountant de jaarlijkse controle uit ten behoeve van de jaarstukken. De bevindingen van de accountant worden tijdens de vergadering van de Raad van Commissarissen waarin de jaarstukken worden goedgekeurd besproken. Jaarlijks worden diverse rapportages (dPi, dVi, derivatenverklaringen,) beschikbaar gesteld aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het WSW. Op basis van dergelijke rapportages kunnen deze instanties zich een oordeel vormen over het beleid, de volkshuisvestelijke en financiële prestaties en de compliance van Domijn. In 2013 heeft de accountant bij de aanvullende controle ten aanzien van woningtoewijzing en woningverkopen (voortvloeiend uit het aangescherpte controleprotocol 2012) geconstateerd dat ten aanzien van een aantal onderdelen het niet mogelijk was een oordeel te geven en ten aanzien van één onderdeel (woningverkopen) geconstateerd dat Domijn een aantal woningen heeft verkocht waarbij de regelgeving niet op een juiste manier in acht was genomen. (verkoop heeft plaats gevonden tegen een prijs lager dan 90% van de taxatiewaarde). De minister heeft Domijn in 2014 meegedeeld achteraf geen toestemming te verlenen voor deze (onrechtmatige) woningverkopen en heeft aangegeven dat Domijn deze verkopen ongedaan dient te maken. In 2013 heeft Domijn zodanige maatregelen genomen dat er in 2014 naar verwachting een positief oordeel gegeven kan worden over de woningtoewijzing. Ook is geborgd dat de juiste procedures voor verkoop van woningen in acht worden genomen. 2.2.2 Risicomanagement Het risicomanagement is bij Domijn goed georganiseerd. • Er is binnen de organisatie altijd integrale aandacht voor risico’s. Dat geldt niet alleen voor (grote) investeringen en aankopen, maar ook voor de wijze waarop we onze woningen verhuren en verkopen, de wijze waarop we onze begroting opstellen, de wijze waarop we met onze klanten omgaan en de wijze waarop we de pers te woord staan. • Bij alle besluiten die worden genomen is er aandacht voor de risico’s en consequenties van het betreffende besluit en de uitvoering daarvan. De aandacht voor risico’s is in processen en procedures opgenomen. Alle de voorstellen die naar de directie gaan zijn voorzien van een paragraaf “risico’s”. • Directie, management en medewerkers spreken met elkaar over risico’s. De cultuur en de sfeer binnen de organisatie is zodanig dat het gesprek hierover gevoerd kan worden. • Instrumenteel is er aandacht voor risico’s en de wijze waarop we daarmee omgaan. We zijn echter kritisch op de werking van het instrumentarium. Het moet ons wat opleveren, we doen het niet omdat het moet. • Dit laatste punt brengt met zich mee dat de aandacht voor risico’s een intrinsieke aandacht is.


11

De aandacht voor meer strategische risico’s kan verder worden verbeterd. Daarmee wordt vooral bedoeld dat de organisatie van deze aandacht verder geoptimaliseerd kan worden. De meer strategische risico’s voor Domijn zijn: Betaalbaarheid van onze woningen; Markt, demografische veranderingen en portefeuille strategie inclusief maatschappelijk vastgoed; Dienstverlening en rolopvatting Samenwerking met andere partijen; Compliance; Implementatie en consequentie van wijzigende weten regelgeving (o.a. DAEB versus niet-DAEB); Een belangrijk instrument om risico’s te volgen is het dashboard van Domijn. In dit dashboard worden de doelen voor het betreffende jaar vastgelegd. Het is van belang om de risico’s die gepaard gaan met deze doelen in beeld te brengen, te beheersen en te monitoren. In de rapportage over de interne audits die door de afdeling Planning en Control worden uitgevoerd, worden sinds 2012 de risico’s en de bijbehorende beheersingsmaatregelen van het onderwerp van de audit weergegeven. De verschillende procesrisico’s die naar aanleiding van interne audits worden gesignaleerd worden opgenomen in de kwartaalrapportage van Domijn en leiden tot verdere verbetering van de processen. Risico’s die gepaard gaan met financiering worden besproken in de treasurycommissie. De treasurycommissie van Domijn wordt bijgestaan door een extern bureau (Zanders en partners). Het door Domijn gewenste risicoprofiel ten aanzien van treasury is “laag”. Eén en ander is vastgelegd in het treasurystatuut. Over de besluiten die in het kader van de financiering worden genomen wordt verantwoording afgelegd aan de Raad van Commissarissen in de kwartaalrapportage van Domijn. Eén en ander wordt expliciet besproken in de auditcommissie van de Raad van Commissarissen. Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er binnen Domijn voldoende aandacht is voor risico’s en het beheersen van risico’s. Tevens kan worden geconcludeerd dat het management van risico’s een integraal onderdeel vormt van het handelen van de organisatie. Er is sprake van risicobewustzijn binnen de organisatie. 2.2.3 Codes, Klokkenluidersregeling en Regeling Nevenwerkzaamheden Domijn handelt naar de Aedescode en de Governancecode. Indien sprake is van afwijkingen wordt dat gemeld en gemotiveerd. We werken met middelen die mede beschikbaar zijn gekomen door publiek geld (tot 1994). We hebben wettelijk (BBSH en woningwet) een sterke band met de overheden en het publieke domein. Dat betekent dat wij het belangrijk vinden om over ons doen en laten verantwoording af te leggen. Door de positie die we innemen in de samenleving en de wetten en regels die daarbij horen vinden wij het belangrijk dat er sprake is van “Good Governance”: integer handelen en het bewust en juist omgaan met ter beschikking staande middelen. Integer handelen wordt verwacht van alle mensen en organisaties die bij onze organisatie betrokken zijn. Het is een belangrijke taak van zowel directie als van de Raad van Commissarissen toezicht te houden op de juiste naleving. In 2013 hebben er ten aanzien van Governance en integriteit geen zaken gespeeld die aanleiding gaven tot interventies. Het is goed te constateren dat medewerkers van Domijn zich in hoge mate bewust zijn van het feit dat zij hierin een eigen verantwoordelijkheid hebben en dat de tolerantie voor wat betreft niet integer en volgens de bestaande codes handelen laag is. De administratieve organisatie is volgens processen en procedures ingericht (waarbij de beschrijvingen van deze processen en procedures een richtlijn vormen). De handelingen binnen deze processen worden met een zekere regelmaat door de afdeling Planning en Control geauditeerd. De bevindingen van deze audits worden in de meeste gevallen geïmplementeerd met als doel de processen te optimaliseren en te verbeteren. Bewust is hierboven aangegeven dat processen en procedures een richtlijn zijn voor onze medewerkers. In voorkomende gevallen moet het mogelijk zijn af te wijken zodat er maatwerk geleverd kan worden in een specifieke situatie. Domijn kent een gedragscode, een klokkenluidersregeling en een regeling nevenwerkzaamheden. Domijn heeft zich geconformeerd aan de Aedescode en de Governancecode. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

12

2.2.4 Procedures en audits In 2013 zijn enkele (kleine) wijzigingen doorgevoerd in het treasurystatuut. De hoofdlijn van het statuut is dezelfde gebleven: Domijn hanteert een uitermate laag risicoprofiel ten aanzien van het liquiditeitenbeheer en het rentemanagement. De aanwezige verbindingen zijn in overeenstemming met het verbindingenbeleid. Het beleid van Domijn is er op gericht om zoveel mogelijk activiteiten binnen de Toegelaten Instelling uit te voeren en daarom het aantal verbindingen zo laag mogelijk te houden. Wellicht dat dit verbindingenbeleid herzien moet worden wanneer de vernieuwde Woningwet en Novelle in werking treden. In 2013 heeft het beleid geleid tot het besluit om de activiteiten ten aanzien van VVE beheer uit de BV Stedelijk Wonen te verkopen. Deze verkoop (die in 2014 zijn beslag zal krijgen) moet uiteindelijk leiden tot liquidatie van deze BV (Domijn en de woningstichting de Woonplaats zijn ieder voor 50% aandeelhouder van deze BV). In 2013 zijn ook de nodige voorbereidingen getroffen om de VOF DNA te beëindigen. De overname van de aandelen in Hoge Bothof Ontwikkeling BV van Woningcorporatie Ons Huis in 2012 heeft geleid tot een versnelde verdere ontwikkeling van het hierin opgenomen voormalige Polaroid-fabrieksterrein (inmiddels omgedoopt tot Performance Factory ofwel PF). Op basis van een breed draagvlak binnen de gemeente Enschede ontstaan steeds meer initiatieven om binnen het concept van de PF (welzijn & zorg, sport, cultuur en ondernemerschap) activiteiten te ontplooien en gebruik te maken van de mogelijkheden van de PF. Het concept van de PF heeft een grote impact op de omliggende wijken en buurten (waarvan de woningen voor een groot deel in bezit zijn van Domijn en De Woonplaats), zowel op het gebied van leefbaarheid als op het gebied van duurzaamheid. Daarnaast vervult de PF een belangrijke stedelijke en mogelijk zelfs regionale functie. In de oordeelsbrief van de minister zijn in 2013 nadere vragen gesteld over deze ontwikkeling. In februari 2014 ontving Domijn het goede bericht van de inspectie dat zij de activiteiten passend acht binnen het werkdomein van corporaties, zoals beschreven in het BBSH. Verdere ontwikkelingen binnen de PF vinden plaats in nauwe samenwerking en afstemming met onder meer Gemeente Enschede en het Rijk. Domijn heeft haar activiteiten ten aanzien van ICT ondergebracht in ITwoon BV. Domijn is 100% eigenaar van deze BV. De BV voert uitsluitend ICT werkzaamheden uit voor woningcorporaties. Momenteel verricht ITwoon BV werkzaamheden voor Woningstichting Domijn, Woningstichting Beter Wonen te Almelo en woningstichting WBO te Oldenzaal. Domijn maakt deel uit van WOM De Laares. De WOM voert de herstructurering uit van deze wijk. Als de herstructurering is voltooid zal de WOM worden opgeheven. In de projecten BV van Domijn is het belang in VOF Heemaf ondergebracht. In deze VOF is een ontwikkellocatie in Hengelo ondergebracht. Medefirmanten zijn WBO Oldenzaal en aannemersbedrijf Plegt Vos. In dit jaarverslag wordt in hoofdstuk 10 specifiek gerapporteerd over de verbindingen. De processen ten aanzien van het fysieke beheer van ons vastgoed zijn in 2011 gewijzigd. In de loop van 2012 is dit beleid geïmplementeerd. Kern is dat er onderscheid gemaakt is tussen onderhoud als plicht van de corporatie en verbetering als keuze van de klant. Als onderdeel hiervan is het zogenaamde klantgestuurde binnenonderhoud ingevoerd. De verkoopambitie van Domijn is in 2013 gewijzigd. Belangrijkste wijziging betreft het terugbrengen van het aantal te verkopen woningen vanwege het feit dat er momenteel meer vraag is naar huur- dan naar koopwoningen. Dit betekende dat de kosten van de verkoop van woningen belangrijk opliepen (leegstand en productiviteit). Consequentie is dat het team Makelaardij moet worden verkleind. Besluiten ten aanzien van sloop, onderhoud en nieuwbouw moeten passen binnen de door Domijn vastgestelde vastgoedstrategie en moeten passen binnen de financiële kaders die zijn opgesteld. In 2013 is besloten om in de eerste helft van 2014 de vastgoedstrategie te evalueren. De noodzaak tot evalueren (en zo nodig bijstellen) komt voort uit analyses van de lange termijn financiële positie van Domijn, de invoering van de verhuurderheffing, de betaalbaarheid van onze woningvoorraad voor met name mensen met een laag inkomen en de vertaling van de Europese richtlijnen ten aanzien van staatssteun en de vertaling hiervan in Nederlandse weten regelgeving. Processen die te maken hebben met de verhuur van woningen zijn in 2013 verder verbeterd. Aanleiding vormde de aanvullende controle van de accountant op met name de controle op en wijze van inkomensregistratie bij de verhuur van woningen uit ons DAEB bezit.


13

In 2013 en 2014 zal er veel aandacht zijn voor het voorkomen van leegstand en huurachterstand. Dit proces kan verder worden verbeterd, gelet op de relatief hoge leegstandcijfers en huurachterstandcijfers. We verwachten dat we in 2014 deze getallen fors naar beneden kunnen bijstellen. In 2013 is het treasurystatuut van Domijn aangepast aan de verscherpte regelgeving ten aanzien van het gebruik van derivaten. In het kader van de transitie die plaats vindt in het domein van de zorg wordt regionaal in beeld gebracht welke risico’s te onderkennen zijn ten aanzien van het bezit van Domijn en overige corporaties in Twente ten aanzien van het bij corporaties in bezit zijnde zorgvastgoed. De afdeling Planning en Control heeft in het afgelopen jaar 6 audits uitgevoerd. De rapportages van de uitgevoerde audits zijn zowel met de directie als met de Auditcommissie besproken. De audits leiden in de meeste gevallen tot verdere verbeteringen van processen. Verder is de afdeling Planning en Control nauw betrokken geweest bij de controle van de jaarrekening en het jaarverslag, de interimcontrole door de accountant en de aanvullende controle ten aanzien van woningtoewijzing en woningverkopen (voortvloeiend uit het aangescherpte controleprotocol 2012). De afdeling heeft hierbij niet alleen een rol gespeeld bij de controle maar ook geadviseerd over de wijze waarop de geconstateerde fouten in de toekomst moeten worden voorkomen. Eens per jaar verzorgt onze accountant een zogenaamde interimcontrole. De controle over processen binnen Domijn wordt gerapporteerd in een zogenaamde managementletter. De aanbevelingen die hierin worden benoemd worden in nagenoeg alle gevallen opgevolgd door Domijn. De accountant bespreekt de bevindingen van de interimcontrole met de auditcommissie. De managementletter wordt behandeld in de Raad van Commissarissen. 2.2.5 Stakeholders. De taak van Domijn (huisvesten van mensen met een laag inkomen) brengt met zich mee dat er veel contacten zijn met stakeholders. Domijn kan haar taak niet alleen uitvoeren, althans niet als we vinden dat er meer moet gebeuren dan alleen het verhuren van woningen. Het beheer van de woningvoorraad ten aanzien van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit brengt met zich mee dat er afstemming plaatsvindt met diverse partijen. Belangrijke partijen daarbij zijn de huurdersorganisatie (Domijn Koepel), de gemeenten waar we werkzaam zijn en zorgpartijen. De relatie met de huurdersorganisatie en de gemeenten is goed en constructief. Het is van belang om in de regio Twente (anticipeergebied) te zorgen voor een evenwichtige woningvoorraad. Om dat te bewerkstelligen wordt afstemming gezocht met collega corporaties in de regio (de vereniging WoON), de 14 Twentse gemeenten en de provincie. Bijzondere aandacht daarbij is er voor het thema “wonen en zorg”. De veranderingen ten aanzien van het scheiden van wonen en zorg tot en met zzp 4 vragen om een juiste afstemming en risicobeheersing ten aanzien van specifiek vastgoed in het werkgebied van Domijn en in de regio Twente. Daarnaast is het van belang om de rol van corporaties in het sterk wijzigende sociale domein verder te ontwikkelen. Met de gemeenten in het werkgebied van Domijn (gemeente Enschede, Haaksbergen en Losser) vindt intensief overleg plaats. Op basis van de woonvisies van de betreffende gemeenten worden samenwerkingsafspraken gemaakt. Deze afspraken krijgen in toenemende mate het karakter van procesafspraken in plaats van prestatieafspraken. Dit is vooral mogelijk omdat er sprake is van een goede relatie met de gemeenten en er begrip is voor de andere partij. Partijen zien het nut en de noodzaak om samen te werken. In toenemende mate is er sprake van meer focus op resultaten en relaties (ook met collega corporaties) dan op de eigen organisatie. Dit leidt tot samenwerking en afstemming. Naar onze overtuiging is dat noodzakelijk voor meer effectiviteit, efficiency en kostenbeheersing. Zoals eerder aangegeven heeft de Raad van Commissarissen van Domijn een specifieke rol ten aanzien van stakeholders. De Raad selecteert jaarlijks drie belangrijke stakeholders waarmee zij in gesprek gaat over specifieke ontwikkelingen en de relatie met Domijn. Domijn is lid van Aedes, vereniging van Woningcorporaties. Daarnaast is Domijn lid van de vereniging WoON, het platform van Twentse woningcorporaties. De bestuurder van Domijn vervult hier de rol van voorzitter. Daarnaast is Domijn lid van De Vernieuwde Stad, het platform van de grotere stedelijke corporaties in Nederland. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

14

2.3 De volkshuisvestelijke prestaties Domijn is een vastgoedorganisatie met een maatschappelijke taak. Onze kerntaak is het aanbieden van goede en betaalbare woningen aan mensen met een laag inkomen. Identiteit en missie zijn in het strategisch plan 2012 – 2016 als zodanig benoemd. In 2013 zijn de belangrijkste activiteiten van onze organisatie gericht geweest op deze kerntaak. We hebben vrijkomende woningen verhuurd en verkocht. Ruim 90% van de vrijgekomen woningen met een huurprijs lager dan € 681,02 zijn verhuurd aan mensen met een huishoudinkomen lager dan € 34.229,-. Hiermee voldoen wij aan de vanaf 2011 geldende toewijzingseisen. We hebben in 2013 in totaal 62 woningen en 1 bedrijfsruimte verkocht uit de bestaande voorraad. We hebben met de verkoop van deze woningen onze doelstelling van 90 verkochte woningen niet gehaald. De oorzaak daarvan is vooral het feit dat de koopmarkt een uitermate moeizame markt is. Gelet op deze constatering en gelet op het feit dat er momenteel zeer veel vraag is naar (betaalbare) huurwoningen heeft Domijn in 2013 besloten de verkoopambities voor de komende jaren fors naar beneden bij te stellen. Er wordt in de begroting 2014 en volgende jaren rekening gehouden met een jaarlijkse verkoop van “slechts” 25 woningen. Verkopen zullen met name plaats vinden uit de voorraad geliberaliseerde woningen (niet-DAEB). Behalve woningen zijn er in 2013 ook 3 percelen grond verkocht, alsmede 45 garages. Ruim 93% van het bezit van Domijn heeft een huurprijs lager dan de liberalisatiegrens (€681,02 per maand) en vormt de zogenaamde DAEB portefeuille. De gemiddelde huurprijs van het totale woningbezit van Domijn (inclusief de zogenaamde niet-DAEB portefeuille) bedraagt ongeveer € 470,- per maand). Op basis van deze cijfers beschouwen we onze woningen, rekening houdend met de regelgeving binnen de wet op de huurtoeslag, als betaalbaar voor mensen met een laag inkomen. Het gesprek binnen Domijn over de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van onze woningen zal in 2014 verder worden gevoerd. De reden hiervoor is vooral gelegen in het feit dat we op de langere termijn problemen zien ontstaan doordat de betaalbare voorraad woningen vrij fors zal afnemen. Dit als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging die op zich weer het gevolg is van de invoering van de zogenaamde verhuurderheffing. Om middelen zoveel als mogelijk is in te zetten voor onze doelgroep heeft Domijn in 2013 besloten niet langer te investeren in zogenaamde geliberaliseerde woningen (niet-DAEB), maar ons specifiek te richten op het DAEB-segment. Deze logische en terechte keuze om middelen zoveel mogelijk in te zetten voor onze kerntaak brengt met zich mee dat we kritisch zijn op de bedrijfslasten en de inzet en beschikbaarheid van medewerkers. In vergelijking met andere corporaties (door benchmarking) zijn onze bedrijfslasten relatief laag te noemen. Door te sturen op effectiviteit en efficiëntie zien we mogelijkheden om de lasten verder naar beneden bij te stellen. We bieden onze vrij komende huurwoningen over het algemeen aan door ze op onze website te plaatsen. Als er meer mensen reageren wordt er door middel van loting bepaald aan wie de woning wordt aangeboden. Dat geldt voor woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€ 681,02). Woningen daarboven worden verhuurd door onze afdeling makelaardij met als criterium ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’. Wij vinden dat mensen in hoge mate zelf verantwoordelijk zijn voor de keuze die ze maken. Om die reden hanteren wij voor woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens geen minimum inkomenseisen. In 2014 zal deze werkwijze worden geëvalueerd waarbij we, gelet op de sociaaleconomische positie van onze klanten en de betaalbaarheid van het wonen, de vraag dienen te beantwoorden of er niet opnieuw eisen gesteld zouden moeten worden aan het inkomen van mensen die een woning willen huren met een huurprijs van €599,- tot €699,- (prijspeil 2014). De huurachterstanden zijn, ten opzichte van 2012 verder opgelopen. Dit heeft zowel interne redenen (ICT, wijziging van deurwaarder) als externe redenen (verslechtering sociaal economische positie huurders, extra huurverhogingen, kwaliteit binnenlands betalingsverkeer) We verwachten dat de achterstanden aan het einde van 2014 fors gedaald zullen zijn door extra aandacht, preventief beleid en samenwerking met andere instanties. In 2013 hebben er op basis van huurachterstanden 73 ontruimingen plaats gevonden. Ons beleid is er op gericht dat aantal naar beneden bij te stellen. De belangrijkste redenen voor leegstand in het bezit van Domijn betreffen renovatie van woningen, sloop en verkoop. Daarnaast zien we een toename in de leegstand van geliberaliseerd bezit. Woningen met huurprijzen boven €750,- zijn in ons werkgebied niet gemakkelijk te verhuren.


15

In 2013 zijn een aantal vragen gesteld over het open breken van huurcontracten voor bedrijfsonroerend goed omdat partijen de huidige huren vaak niet meer op kunnen brengen en omdat er sprake is van meer concurrentie. Om onze kerntaak op een juiste wijze te kunnen uitvoeren stuurt Domijn op een vastgoedportefeuille die in de eerste jaren in omvang ongeveer gelijk zal blijven en in latere jaren (vanaf 2020) af zal nemen. Dit laatste vanwege demografische ontwikkelingen waarbij sprake is van een krimpende markt. We verwachten dat we op de lange termijn (2040) onder gelijk blijvende omstandigheden voor onze kerntaak voldoende zullen hebben aan een voorraad van 12.000 kwalitatief goede woningen. Met dat aantal kunnen we onze “volkshuisvestelijke” taak binnen ons huidige werkgebied uitvoeren. Gelet op deze “krimpstrategie” richt Domijn haar aandacht de komende periode vooral op de bestaande voorraad woningen. Speerpunten zijn betaalbaarheid en daarmee samenhangend “duurzaamheid”. Deze ontwikkeling in relatie tot de financiële positie van Domijn brengt met zich mee dat er de komende jaren steeds minder nieuwe woningen in opdracht van Domijn gebouwd zullen worden. Gelet op de transities die er plaats vinden in het sociale domein verwachten we dat we in de komende jaren in nauwe samenwerking met de collega corporaties en de gemeenten de opvattingen over de rol van de corporatie in zowel het fysieke domein als het sociale domein verder zullen ontwikkelen. Belangrijke aandachtspunten daarbij zijn de relatie met onze klanten, snel en adequaat inspelen op wat klanten nodig hebben en het voorkomen van niet noodzakelijke maatschappelijke kosten. Eén en ander zal waarschijnlijk met zich mee brengen dat bestaande rol- en taakopvattingen kritisch tegen het licht gehouden zullen worden. We constateren een toenemende vraag naar (betaalbare) huurwoningen. Oorzaken hiervan zijn “flexibilisering” van arbeid en relaties maar vooral ook de problematiek van financiering van een koopwoning en het risico wat gepaard gaat met bezit van een woning (waardedaling en verkoopbaarheid). Dit heeft in 2013 geleid tot het besluit om de jaarlijkse verkoopdoelstelling naar beneden bij te stellen (van 100 per jaar naar 25) en vooral te verkopen uit het geliberaliseerde deel (niet DAEB) van ons bezit. De hierboven geschetste ontwikkelingen en koers van Domijn brengt met zich mee dat Domijn in 2014 qua omvang van het personeelsbestand kleiner zal worden. Belangrijk is dat we hier sturen op onze kerntaken en daarmee samenhangende werkzaamheden. Dit brengt met zich mee dat we onze bedrijfslasten en daarmee de omvang van ons personeelsbestand afstemmen op deze werkzaamheden. Eén en ander betekent dat we werken aan een kleine vaste kern met een flexibele schil. 2.3.1 Ontwikkelingen en trends. De maatregelen van het Kabinet Rutte 2 in het kader van het terugdringen van de overheidstekorten zijn veelomvattend in hun consequenties voor burgers, gemeenten en organisaties. Veel van de (beoogde) maatregelen bieden kansen en uitdaging en vragen om andere verantwoordelijkheden en daarmee om andere rollen en manieren van werken. Binnen Domijn zien we deze ontwikkelingen niet als belemmerend maar als een hefboom om in dorpen, buurten en wijken met bewoners en daar werkzame organisaties het netwerk te vormen gericht op probleemoplossing, eigen initiatief en ondersteuning waar nodig. Onder andere de volgende woorden zijn daarbij van belang: “ketensamenwerking”, “probleemgericht in plaats van organisatiegericht”, “maatwerk”, “mensgericht in plaats van proceduregericht”, “dicht bij klanten”, “mandaat” en “vertrouwen”. Binnen het kabinet en in het parlement is er (nog) geen overeenstemming over de visie op corporaties en hun taken. Verwacht wordt dat de duidelijkheid hieromtrent ook nog op zich zal laten wachten. Binnen Domijn hebben we onze koers bepaald en die koers is voor ons leidend. Belangrijke elementen uit die koers: Keuze voor mensen met een laag inkomen, geen investeringen in niet DEAB, zo laag mogelijke bedrijfslasten en last but not least, werkzaam dicht bij onze klanten in dorpen en wijken in nauwe samenwerking met andere partijen gericht op mensen die enige vorm van ondersteuning nodig hebben. In toenemende mate wordt belang gehecht aan de focus op een bepaalde regio ten aanzien van de invulling van specifieke maatregelen en woningbouwafspraken. Het blijkt dat maatregelen niet zonder meer landelijk kunnen worden geïmplementeerd maar dat rekening moet worden gehouden met specifieke omstandigheden van een regio. In Twente zijn de voorwaarden aanwezig om op regionale schaal invulling te geven aan maatregelen en woningbouwafspraken. De vereniging WoON kan hierbij een belangrijke rol vervullen en vervult hierbij al een belangrijke rol. Specifiek wordt samen met de provincie Overijssel en de 14 Twentse gemeenten gewerkt aan een regionale woonvisie. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

16

De ontwikkelingen in Netwerkstad Twente ten aanzien van de samenwerking op het gebied van ruimtelijke programmering leiden er toe dat de corporaties in de gemeenten die samen Netwerkstad vormen meer afstemming zoeken. In Enschede werken de aanwezige corporaties nauw samen met de gemeente om tot afspraken te komen over de wederzijdse bijdrages aan kwalitatief goed wonen in deze gemeente. Zowel de onderlinge samenwerking tussen corporaties als de samenwerking met de gemeente is constructief en in ontwikkeling. Het toezicht op corporaties wordt verder geïntensiveerd. Het is niet ondenkbaar dat de rapportage van de parlementaire enquêtecommissie op zal roepen tot nog meer en intensiever toezicht. Dat is onwenselijk en onnodig. De bestaande (reeds intensieve) toezichtstructuur is ruim voldoende als het toezicht ook op een goede wijze wordt uitgevoerd. Het is van belang om het totale stelsel rond het wonen op een goede manier te beschouwen en tot fundamentele keuzes te komen. De te maken keuzes dienen vervolgens te leiden tot een houdbaar en duurzaam Nederlands woonsysteem op basis van een reële kostprijs met aandacht voor die huishoudens die niet in staat zijn deze reële kostprijs op te brengen. 2.3.2 Financiën De financiële positie van Domijn is nog steeds goed te noemen ondanks het feit dat de winst- en verliesrekening over 2013 een fors verlies laat zien. Dit verlies wordt met name veroorzaakt door waarderingen van onroerend goed en kan daarmee “boekhoudkundig” worden genoemd. De kasstromen van Domijn zijn positief hetgeen betekent dat we aan al onze verplichtingen kunnen voldoen en ook voldaan hebben. Voorgesteld wordt om het verlies ten laste te brengen van het eigen vermogen van Domijn. De in 2013 vastgestelde begroting over 2014 en verdere jaren laat zien dat de financiële positie van Domijn goed blijft bij de voorgenomen en in deze begroting opgenomen noodzakelijke investeringen. Ondanks deze constatering zijn er een aantal aandachtspunten. Op lange termijn neemt onze voorraad woningen in het DAEB segment af. Nagegaan moet worden of Domijn door deze ontwikkeling haar kerntaak nog voldoende kan waarmaken. Indien dit niet het geval is moeten er verdere keuzes gemaakt worden ten aanzien van het aanwenden van middelen. De behoefte aan vreemd vermogen is de komende jaren nog vrij fors te noemen en zal op korte termijn tot balansverlenging leiden. Als gevolg van een toenemende operationele kasstroom in combinatie met dalende investeringen herstelt de financiële positie zich in de jaren na 2017. Dit gegeven zal in goed overleg met het WSW moeten worden besproken. De lange termijn financiële strategie van Domijn zal in 2014 meer vorm gegeven moeten worden waarbij de in de meerjarenraming geconstateerde financiële risico’s en onzekerheden worden weggenomen. De waarderingsgrondslagen van Domijn zijn in 2012 gewijzigd van historische kostprijs naar een waardering op basis van bedrijfswaarde van ons onroerend goed. Het lijkt een goede zaak om deze waarderingsgrondslag verder te ontwikkelen tot een waarderingsgrondslag op basis van de waarde van ons vastgoed in verhuurde staat. Domijn voert een behoudend beleid ten aanzien van treasury. Onze core business is het verhuren van betaalbare woningen. De geldstromen die daarmee zijn gemoeid moeten in onze ogen tamelijk conservatief worden beheerd. Uiteraard sturen we binnen dat kader op een zo laag mogelijke rente, maar altijd met inachtneming van onze kerntaak. We kunnen concluderen dat Domijn beschikt over een solide financiële houding waarbij voortdurend aandacht is voor de langere termijn. Dit resulteert duurzaam in aandacht voor de financiële positie zodanig dat we de noodzakelijke activiteiten die samenhangen met onze kerntaak uit kunnen blijven voeren.


17

2.4 Algehele conclusie Hoewel we 2013 hebben afgesloten met een verlies, zijn wij van mening dat we goed hebben gepresteerd in 2013 op de prestatievelden van het BBSH. Dat vinden we zelf maar dat blijkt ook uit de oordelen van de stakeholders. Klanten en andere stakeholders zijn positief over Domijn al nemen we niet altijd beslissingen waar zij (op korte termijn) blij van worden. Ondanks (of misschien wel dankzij) het feit dat er nog voldoende te doen is sluiten we het jaar 2013 af met een positief gevoel. De medewerkers van Domijn hebben daar een uitermate belangrijke bijdrage aan geleverd!!


Jan Salverda


18

3.

Verslag van de Raad van Commissarissen

Dit hoofdstuk gaat in op de verantwoording van de Raad van Commissarissen (verder genoemd: RvC). Aan de hand van de Governance Code legt de RvC verantwoording af over, en de besluiten genomen door de RvC. Ook legt de RvC verantwoording af over de beloning die de commissarissen en de bestuurder hebben ontvangen. 3.1 Verantwoording Het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening zijn door KPMG onderzocht. Daarbij heeft de RvC kennis genomen van de afgegeven controleverklaring, het accountantsverslag en de managementletter. De RvC heeft aan deze jaarverslaglegging haar goedkeuring verleend en het bestuur decharge verleend voor het in 2013 gevoerde beleid. 3.2 Personalia Bestuurder De heer Salverda (geboren op 9 februari 1955) is per 19 juli 2007 door de RvC benoemd tot bestuurder. Sinds 1 maart 1998 werkte de heer Salverda als directeur-bestuurder van Woningstichting Lucht & Licht, één van de fusiepartners van Domijn. Er is overeengekomen dat de Corporate Governance Code gehanteerd wordt. Na de evaluatie in 2010 heeft een herbenoeming plaatsgevonden voor de periode van 2011 tot 2015. Los van zijn benoeming als bestuurder heeft de heer Salverda een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. De heer Salverda bekleedde in 2013 de volgende nevenfuncties: - lid van het bestuur van het Architectuurcentrum Twente; - lid Stichting Vrienden van Humanitas Onder Dak Groep; - lid van de RvC Arcon. Daarnaast heeft de heer Salverda een functiegebonden nevenfunctie: voorzitter van de Vereniging WoON. RvC De RvC bestaat uit vijf commissarissen. De commissarissen, de heer Gerard en de heer Johanns zijn benoemd op voordracht van de huurdersbelangenvereniging. Het huidige rooster van aftreden is conform Governancecode. Tabel Personalia van de Raad van Commissarissen Naam

Functie

Benoeming

De heer dr.

Hoofdfunctie: Voorzitter

1e benoeming: 20-07-2007

Nevenfuncties: - Voorzitter SER Overijssel - Voorzitter RvC Expertis Onderwijsadviseurs

1e herbenoeming: 01-09-2008

A. Peters (16-03-1946)

Kerncommissie: Lid remuneratiecommissie Professionele achtergrond: Directeur bouwen Ontwikkelingsprojecten

2e herbenoeming: 2011 Aftredend: 01-07-2015.

Expertise: Advies/beleidsondersteuning op het gebied van Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Onderwijs, Zorg en Cultuur

Aandachtsgebieden in RvC: Geen specifiek aandachtsgebied


19

Naam

Functie

Benoeming

De heer

Hoofdfunctie: Lid (vice-voorzitter)


Nevenfuncties: Voorzitter RvT van Zinzia Zorggroep Renkum Lid RvT van J.P. van den Bent Stichting Deventer Lid RvT van Careaz te Lichtenvoorde

1e herbenoeming: 2009

Kerncommissie: Voorzitter remuneratiecommissie

Aftredend: 01-01-2015

W.T.A. Dellepoort (03-08-1947)


Professionele achtergrond: Directeur Patiëntenzorg Slingeland Ziekenhuis Doetinchem Expertise: Gezondheidszorg Operationeel management Human resource management Aandachtsgebieden in RvC: Geen specifiek aandachtsgebied Naam

Functie

Benoeming

De heer drs.

Hoofdfunctie: Llid

1e benoeming bij rechtsvoorganger: 01-09-2006

G.D. Johanns (08-06-1946)

Nevenfuncties: Geen Kerncommissie: Lid auditcommissie Professionele achtergrond: Econoom/rijksambtenaar Expertise: Strategie ontwikkeling, besluitvorming en implementatie Financieel beleid en management Sociaal beleid Governance

1e benoeming: 20-07-2007 1e herbenoeming: 2008 2e herbenoeming: 2011 Aftredend: 01-07-2014

Aandachtsgebieden in RvC: Huurdercommissaris Naam

Functie

Benoeming

De heer drs.

Hoofdfunctie: Lid


Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Bruggerbosch Enschede Bestuurder Stichting ZGT Overzee


A.N. Kreuwel RA (21-06-1966)

2e herbenoeming:


20

Kerncommissie: Voorzitter auditcommissie Professionele achtergrond: -Controller/adviseur Collectief Twentse Medisch Specialisten, ZGT Almelo/Hengelo Verbonden nevenwerkzaamheden: -Controller/adviseur Kamer Vrijgevestigden MST Enschede -Controller/adviseur OCON & Fertiliteitskliniek Twente

01-07-2013 Aftredend: 01-07-2015

Expertise: Maatschappelijk ondernemen Financial en management controlling Aandachtsgebieden in RvC: Geen specifiek aandachtsgebied Naam

Functie

Benoeming

De heer drs.

Hoofdfunctie: Lid


Nevenfunctie(s): Geen

1e herbenoeming: 01-07-2016

Kerncommissie: Lid remuneratiecommissie

Aftredend: 01-07-2020

R.F. Gerard (07-03-1967)

Professionele achtergrond: Directeur Waterschap Rijn en IJssel Expertise: Projectmanagement Bestuurskunde Aandachtsgebieden in RvC: Huurdercommissaris

3.3 Werkwijze De vergaderfrequentie van de RvC is vastgesteld op tenminste vier keer per jaar. In 2013 is de RvC acht keer bijeen geweest waarvan zeven keer regulier. Tijdens de vergadering in februari heeft de RvC zich laten bijpraten door een deskundige over de ontwikkelingen in de vastgoedwereld. Daarnaast is de RvC nog een dag bijeen geweest om strategische en organisatieontwikkelingthema’s te bespreken, zoals: Zelfevaluatie RvC (deels), Beoordeling, bezoldiging en eventuele herbenoeming bestuurder en commissarissen, De invloed van de klant op ons beleid, Strategische positionering Domijn, Ontwikkelingen in de volkshuisvesting. Dit overleg vond plaats in oktober waarbij de RvC zich heeft laten bijpraten over de ontwikkelingen in de volkshuisvesting door een deskundige op dit gebied. Naast de vergaderingen heeft de RvC in navolging op het stakeholdersbeleid in 2013 een viertal gesprekken gevoerd met stakeholders. De gesprekken zijn dit jaar gevoerd met de gemeente Haaksbergen, Ariëns Zorgpalet, FC Twente en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).


21

De accountant De externe accountant is belast met de controle van de jaarrekening. Uit die controle volgen rapportages (managementletters en accountantsverslagen). De bevindingen van de accountant met betrekking tot de jaarrekening worden door de accountant aan de RvC gerapporteerd. De voortgang van de verbeteringen naar aanleiding van de bevindingen in de managementletters is een onderdeel van de kwartaalrapportages van de organisatie aan de RvC. De RvC benoemt de externe accountant. Benoeming van de huidige accountant was in 2008, voor een periode van vier jaar (boekjaar 2008 t/m 2011). De beoordeling van de accountant vindt ieder jaar plaats. Het contract met een accountantsorganisatie mag 1 keer voor maximaal vier jaar verlengd worden, dus een maximale looptijd van acht jaar. In 2011 heeft de RvC besloten om nog eens vier jaar met KPMG verder te gaan (boekjaar 2012 t/m 2015). De RvC is tevreden over de werkwijze van de accountant en over de branche gerichte deskundigheid. In mei is de accountant aanwezig geweest bij de vergadering van de RvC om toelichting te geven op het accountantsverslag 2012. In december is de accountant aanwezig geweest bij de vergadering van de Auditcommissie om een toelichting te geven op de managementletter 2013. De RvC kent een Auditcommissie en een Remuneratiecommissie. In de tabel is te zien wie in deze commissies zitting hebben. De voorzitter van de Auditcommissie is gevraagd om het verbindingenbeleid te volgen. Indien nodig zorgt de Auditcommissie ervoor dat in de RvC vergadering hier aandacht aan wordt besteed. Verder wordt hierover twee keer per jaar gerapporteerd in de kwartaalrapportage en geeft het nieuwe verbindingenbeleid voldoende houvast. Sinds 2010 heeft de RvC een secretaris aangesteld. Deze secretaris, Rob Andela, neemt deel aan alle vergaderingen, Auditcommissie en Remuneratiecommissie. De secretaris bewaakt de agenda, maakt rapportages en oplegnotities vanuit de diverse overleggen en formuleert waar nodig adviezen. 3.3.1 De remuneratiecommissie De remuneratiecommissie van Domijn heeft in 2013 twee keer vergaderd en heeft tot taak voorbereidende werkzaamheden te verrichten die tot voorstellen moet leiden aan de RvC ten aanzien van: De beoordeling van het bestuur; De bezoldiging van het bestuur en commissarissen; De evaluatie van de RvC; (Her)benoeming bestuurder en commissarissen; De voorbereidingen ten aanzien van visitatie; Stakeholdersbeleid; De Governancecode; De wijze waarop Domijn integriteit inbedt in haar organisatie; In oktober 2013 is de beoordeling van de bestuurder door de remuneratiecommissie voorbereid. In december heeft de RvC deze beoordeling met de bestuurder besproken. Ter zake van de bezoldiging wordt de bestaande situatie uit 2011, ofwel de “sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties”, bestendigd. Het salaris is destijds bevroren in de toen geldende functiegroep G en wordt gecorrigeerd met de gemiddelde inflatie van het voorgaande jaar. De RvC heeft aangegeven de door het rijk gestelde nieuwe salarisgrenzen per 1 januari 2013 te respecteren met dien verstande dat gedurende vier jaar de afspraken nog kunnen worden bestendigd en dat deze daarna in drie jaren worden afgebouwd. De zelfevaluatie van de RvC heeft plaatsgevonden in februari. In de vergadering van oktober is besloten om de zelfevaluatie voor 2014 in januari te laten plaats vinden waarbij een externe adviseur wordt ingeschakeld om het proces van evaluatie zorgvuldig te begeleiden en waarbij sprake zal zijn van een collectieve evaluatie (het functioneren van de Raad als geheel) en een doorkijk naar de toekomst mede in verband met de benoeming van twee nieuwe commissarissen in 2014. Deze zogenaamde grondige evaluatie met een externe adviseur heeft voor de eerste keer in het voorjaar van 2010 plaats gevonden. In oktober heeft de remuneratiecommissie voorgesteld om met de huurderskoepel aan de komende vacature per 1 juli 2014, van een nieuwe huurderscommissaris, invulling te gaan geven. De RvC heeft in 2013 de volgende adviezen van de remuneratiecommissie opgevolgd: Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

22

• • • • • •

Akkoord met beoordeling van de bestuurder; Akkoord met de WNT Akkoord met beloning commissarissen als btw ondernemer; Besluit tot herbenoeming van dhr. Kreuwel als commissaris; Akkoord met zelfevaluatie van het functioneren van de RvC; Akkoord met rooster van aftreden.

3.3.2 De auditcommissie De auditcommissie vergaderde in 2013 drie keer. Twee reguliere vergaderingen ter voorbereiding van de RvC vergaderingen en een extra vergadering i.v.m. stelselwijzigingen en waarderingsgrondslagen voor de jaarrekening. In de vergadering van december is de accountant aanwezig geweest om een toelichting te geven op de managementletter 2013. De -

RvC heeft op basis van de adviezen van de auditcommissie in 2013 o.a. de volgende besluiten genomen: Goedkeuren van het jaarverslag 2012; Goedkeuren van het treasuryjaarplan 2014; Goedkeuring geactualiseerd treasurystatuut; Goedkeuren van de begroting 2014; en verder ter kennis genomen: de kwartaalrapportages, de managementletter e.o. stukken.

3.4 Inhoudelijk toezicht De RvC toetst jaarlijks, aan de hand van het strategisch plan, de jaarplannen en (meerjaren-)begroting, het te voeren financiële, maatschappelijke en het volkshuisvestelijk beleid voor het jaar. De begroting voor 2014 is door de RvC goedgekeurd. Het bestuur houdt de RvC door middel van periodieke verslaglegging (kwartaalrapportages) op de hoogte van de stand van zaken en de voortgang van de organisatie. Hierin wordt ook verantwoording afgelegd over de ontwikkelingen ten aanzien van de maatschappelijke en volkshuisvestelijke functie van de woningcorporatie. 3.4.1 Besluiten In 2013 zijn de volgende besluiten genomen door de RvC: • Goedkeuring bijgestelde begroting 2013; (gezien de onzekerheden van de uitwerking van het regeerakkoord in 2012 is besloten om de meerjarenbegroting 2013-2017 in januari 2013 opnieuw op de agenda te zetten) • Goedkeuring jaarverslag en jaarrekening 2012; • Dechargeverlening bestuur over 2012; • Goedkeuring treasuryjaarplan 2014; • Goedkeuring begroting 2014; • Goedkeuring geactualiseerd treasurystatuut; • Beoordeling bestuur over 2012; • Herbenoeming van dhr. Kreuwel als commissaris; • Goedkeuring tot verkoop van Stedelijk Woning Holding BV (VVE beheer); • Goedkeuring stappenplan tot nieuwe huisvesting in 2017. Verder is onder meer het volgende aan de orde geweest in de vergaderingen: • Kwartaalrapportages; • Managementletter; • De prestaties van de entiteiten waarin Domijn een belang heeft (deelnemingen); • Het financieel beleid; • Strategisch risicomanagement; • Terugkoppeling van de gesprekken met de Ondernemingsraad; • Continuïteitsoordeel 2013 van het CFV; • Corporatie in perspectief van het CFV; • Kredietwaardigheid en faciliteringsvolume van het WSW; • Wet Normering Topinkomens; • Uitkomsten stakeholdersgesprekken; • Ontwikkelingen voormalig Polaroid terrein; • Problematiek rond woningcorporatie Vestia. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

23

3.4.2 Financiële risicobeheersing De uitgangspunten voor financieel risicobeheer zijn neergelegd in het financieel beleid. Hierin zijn normen vastgesteld met betrekking tot een aantal financiële kengetallen en zijn normen gesteld voor het (minimale) rendement op vastgoed. Per kwartaal wordt over de financiële kengetallen gerapporteerd in de kwartaalrapportages. Het financieel beleid wordt vertaald in de begroting en de meerjarenbegroting. Daarnaast wordt in het treasurystatuut bepaald op welke wijze Domijn in haar liquiditeiten voorziet en welk financieel instrumentarium daarvoor gebruikt wordt. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld waarin tevens het jaarplan van het voorafgaande jaar geëvalueerd wordt. Dit jaarplan wordt, evenals de begroting, ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. De treasurycommissie bestaat uit de bestuurder, de manager B&B en een senior adviseur financiën aangevuld met een externe adviseur. Alle voorstellen die moeten leiden tot besluiten door de directie, zijn voorzien van een financiële paragraaf. Wanneer het over besluiten gaat die te maken hebben met vastgoed, worden ook rendementspercentages in de voorstellen vermeld. De directie kan gemotiveerd afwijken van de (minimale) normen voor rendement op vastgoed. 3.4.3 Interne risicobeheersing en controlesystemen De operationele en financiële doelstellingen van Domijn worden neergelegd in de jaarplannen, de financiële meerjarenbegroting en het treasuryjaarplan. Het bestuur bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting. De begroting wordt vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. De doelstellingen zijn erop gericht om optimaal maatschappelijk rendement te behalen, onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. De belangrijkste risicogebieden treasury en projectontwikkeling worden door afzonderlijke beheersingsinstrumenten ondersteund. De afdeling Planning en Control voert jaarlijks een aantal audits uit zoals vastgelegd in de goedgekeurde jaarplannen. De verbetervoorstellen naar aanleiding van de interne audits worden besproken met de verschillende managers en teamleiders, zodanig dat Domijn de voorstellen kan implementeren. De RvC laat zich mede via de Auditcommissie informeren over de voortgang van ontwikkelingen op het gebied van de interne controle. De RvC deelt dan ook de mening van de accountant dat de administratieve organisatie en interne beheersing ruimschoots voldoet aan de minimaal daaraan te stellen vereisten. Domijn heeft in de afgelopen jaren een bewustwording met betrekking tot risicomanagement doorgemaakt. De implementatie van risicomanagement was voornamelijk instrumenteel. Deze strategie wordt nu doorontwikkeld. Er vindt een verdere professionalisering plaats waarbij een betere koppeling wordt gelegd tussen prestaties en de bijbehorende risico’s en kansen. Daarnaast wordt een verbeterslag doorgevoerd door middel van het gebruik van een rapportagetool die aansluit op het dynamisch karakter van prestatie- en risicomanagement. Hiermee levert praktisch en pragmatisch prestatie- en risicomanagement een waardevolle bijdrage aan de wijze waarop Domijn invulling geeft aan het begrip Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. 3.4.4 Toezicht op verbindingen/nevenstructuren Domijn houdt de RvC door middel van de kwartaalrapportages op de hoogte van ontwikkelingen en de stand van zaken over de verbindingen en nevenstructuren bij Woningstichting Domijn. Het aantal deelnemingen en daarmee ook de risico’s zijn de afgelopen jaren aanzienlijk verminderd. Na het goedkeuren van het verbindingenbeleid in 2011 is besloten geen nieuwe commissaris voor het verbindingenbeleid aan te wijzen. De voorzitter van de Auditcommissie bewaakt de naleving van het verbindingenbeleid. Indien nodig zorgt de Auditcommissie ervoor dat in de RvC vergadering hier aandacht aan wordt besteed. 3.5 Professionalisering Governance In deze paragraaf komen de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC en de Governance Code aan de orde. 3.5.1 Verantwoordelijkheden en bevoegdheden De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn vastgelegd in de statuten. De verantwoordelijkheden van de bestuurder zijn vastgelegd in de statuten en in het directiestatuut. Het directiestatuut is in 2012 geactualiseerd.


24

3.5.2 Tegenstrijdige belangen De RvC verklaart dat zich in 2013 geen transacties met tegenstrijdige belangen met leden van de RvC hebben voorgedaan. Hieruit blijkt de onafhankelijkheid van de leden van de RvC. 3.5.3 Visitatie Sinds 1 januari 2007 is iedere corporatie die lid is van de VTW en/of Aedes verplicht zich eens in de vier jaar te laten visiteren. In 2010 heeft de visitatie bij Domijn plaatsgevonden. De visitatiecommissie is van mening dat Domijn zich bijzonder heeft ingespannen om deze visitatie mogelijk te maken. Domijn heeft “ramen en deuren opengegooid” en zich hiermee kwetsbaar durven openstellen. De prestaties van Domijn worden gemiddeld met 6,6 gewaardeerd. De volgende visitatie zal in 2014 plaatsvinden. 3.5.4 Ontwikkelingen in de branche De RvC blijft op de hoogte van de ontwikkelingen in de branche door de informatieverstrekking door de bestuurder, door deelname aan congressen en door het lidmaatschap van de vereniging Toezichthouders Woningcorporaties. Ook volgt de RvC de ontwikkelingen in de branche nauwlettend, door kennis te nemen van de CFV-rapportages, Aedes-documentatie, VROM-informatie en VTW-informatie. 3.5.5 Governance Code De RvC en het bestuur onderschrijven de Governancecode en de Aedescode. Alle principes en ‘best practice’ bepalingen uit de Aedescode worden door de RvC en het bestuur onderschreven. Op • • • • •

dit moment zijn er geen afwijkingen van de Governancecode. De volgende zaken zijn uitgewerkt: De beslissingsbevoegdheden zijn statutair geregeld; In het volkshuisvestingsjaarverslag worden diverse zaken transparant gemaakt volgens de Aedescode; Volgens de Aedescode zijn de reglementen, jaarverslagen en andere documenten beschikbaar op internet; Er is rooster van aftreden samengesteld conform de Governancecode; Diverse reglementen zijn aanwezig.

3.5.6 Vertrouwenspersoon Volgens de gedragscode heeft de directie de heer Andela aangewezen als onafhankelijk vertrouwenspersoon. Deze benoeming kwam tot stand op advies en met instemming van de Ondernemingsraad. De gedragscode is op 15 oktober 2009 geactualiseerd en de RvC, het bestuur en de Ondernemingsraad hebben deze ondertekend. De vertrouwenspersoon doet jaarlijks verslag van zijn bevindingen. Dit verslag voorziet hij van eventuele aanbevelingen voor nieuw beleid. Hij doet op hoofdlijnen verslag, zonder behandeling van individuele gevallen. Hiermee blijft geheimhouding/anonimiteit van de mensen gewaarborgd. In 2013 heeft de heer Andela vier meldingen behandeld, tegenover acht in 2012. 3.6 Verantwoording aan belanghouders/consultatie stakeholders Nadat in 2011 het stakeholdersbeleid is vastgesteld, is de RvC gestart met het jaarlijks voeren van een aantal gesprekken met stakeholders. Ook in 2013 is hier een vervolg aangegeven en zijn gesprekken gevoerd met de gemeente Haaksbergen, Ariëns Zorgpalet, FC Twente en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Deze gesprekken worden zowel door de RvC als door de stakeholders als zeer positief ervaren en uit deze gesprekken worden de nodige conclusies getrokken en zijn de nodige aandachtspunten naar voren gekomen. De conclusies en aandachtspunten uit deze gesprekken worden aan de bestuurder meegegeven. Geconcludeerd kan worden dat er over en weer veel waarde wordt gehecht aan een goede relatie en er heerst wederzijds vertrouwen. Op directieniveau is het makkelijk schakelen en de communicatie verloopt goed en men weet elkaar te vinden. Samenwerking, partnerschap, delen van kennis en kunde is en blijft belangrijk, ook naar de toekomst toe. Een aantal aandachtpunten welke naar voren kwamen waren professionaliteit en slagvaardigheid. Partijen voelen duidelijk dat alles financieel onder druk staat en dat hierdoor stagnaties in dossiers optreden. Er bestaat bezorgdheid over terugtrekkende beweging van corporaties. Men wil graag aandacht voor speciale doelgroepen in de wijk en in de bestaande voorraad. Men staat kritisch tegenover het toewijzingsbeleid van Domijn en men wil aandacht voor lokale zichtbaarheid en betrokkenheid. Daarnaast vinden er jaarlijks gesprekken plaats tussen huurderscommissarissen en de huurderskoepel.


25

Voor wat betreft de contacten van de bestuurder en de organisatie met belanghouders verwijzen we naar hoofdstuk 8. In dit hoofdstuk gaan we nader in op de horizontale verantwoording en de horizontale dialoog, maar ook op de wijze waarop deze dialoog wordt gewaarborgd. Er is sprake van een periodiek regulier overleg van de voorzitter van de RvC samen met één lid van de RvC met de Ondernemingsraad. In dat kader heeft de RvC in 2013 in wisselende samenstelling diverse gesprekken gevoerd met de Ondernemingsraad. In december vindt een formeel overleg plaats tussen de voltallige RvC en de Ondernemingsraad. 3.7 Integriteit Voor alle medewerkers is een gedragscode van toepassing en een regeling voor nevenwerkzaamheden. De gedragscode omvat tevens een klokkenluidersregeling. De onafhankelijkheid van de leden van de RvC is gewaarborgd conform de gedragscode. Belangrijk is dat integriteit een “intrinsiek” onderdeel van de organisatie wordt waarbij het te allen tijde onderwerp van gesprek kan en moet zijn. In 2013 vond geen transactie plaats waarbij tegenstrijdige belangen van het bestuur en/of RvC speelden, die van materiële betekenis waren voor de corporatie en de leden van het bestuur en/of commissarissen. 3.8

Verantwoording beleid rondom de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen (WNT)

Onderstaand zijn de kaders in hoofdlijnen beschreven, die leiden tot een verantwoorde salarisindeling van de bestuurder en overige topfunctionarissen. Conform de Code is de bestuurder (de heer Salverda) per 1 juli 2011 opnieuw door de RvC benoemd voor een periode van vier jaar. Aan het eind van iedere ‘ambtstermijn’ beoordeelt de RvC of het gerechtvaardigd is, deze periode met nogmaals vier jaar te verlengen. Los van de benoeming tot bestuurder heeft de heer J. Salverda een arbeidscontract voor onbepaalde tijd bij Domijn. De bestuurder ontvangt een vast salaris en geen variabele beloning. De reden hiervan is dat de RvC en de bestuurder van mening zijn dat een variabele beloning niet past bij een maatschappelijke organisatie en men wil voorkomen dat een te grote focus op de korte termijn doelstellingen ontstaat. Ter zake van de bezoldiging wordt de bestaande situatie uit 2011,“sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties”, bestendigd. Het salaris is destijds bevroren in de toen geldende functiegroep G en wordt gecorrigeerd met de gemiddelde inflatie van het voorgaande jaar. Vanaf 2014 is de functiegroep H van toepassing. De RvC heeft aangegeven de door het rijk gestelde nieuwe salarisgrenzen per 1 januari 2013 conform de WNT te respecteren met dien verstande dat gedurende 4 jaar de afspraken nog kunnen worden bestendigd en dat deze daarna in 3 jaren worden afgebouwd. Naast de ingrediënten voor de salarisinschaling (primaire arbeidsvoorwaarden) zijn de volgende secundaire arbeidsvoorwaarden van toepassing voor de heer Salverda. De bestuurder kan beschikken over een auto ter waarde van € 45.000,- exclusief BTW. De CAO is niet op de bestuurder van toepassing. Er zijn geen afspraken gemaakt over eventuele vervroegde uittreding. Evenmin zijn er afspraken gemaakt over een beëindigingregeling. De opzegtermijn is conform de CAO woondiensten. De beloning van de bestuurder en overige topfunctionarissen conform de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen (WNT) wordt hierna weergegeven. Topfunctionaris De WNT is van toepassing op topfunctionarissen in de publieke en semipublieke sector. Als topfunctionarissen worden aangemerkt: 1. De leden van de hoogste uitvoerende orgaan (RvB of bestuur) en de leden van het toezichthoudend orgaan (RvC of RvT); 2. De hoogst ondergeschikte of de leden van de groep hoogste ondergeschikten (aan dat orgaan); 3. Degene of degenen belast met de dagelijkse leiding. Op grond van bovenstaande kwalificeren de volgende personen als topfunctionaris van Domijn: Naam

Functie

Jan Salverda

Directeur-bestuurder

Ineke Buursink

Directeur


26

Bezoldiging De algemene bezoldigingsnorm van de WNT bedraagt na indexering voor 2013: € 228.599. Hierna is per topfunctionaris van Domijn weergegeven hoe de bezoldiging over 2013 zich verhoudt tot de maximumbezoldiging van de WNT: Directeur-bestuurder: Jan Salverda Bezoldigingscomponent

2013

Bruto beloning

€ 171.646

WNT € 187.340

Kostenvergoeding

n.v.t.

€ 8.069

Beloningen betaalbaar op termijn *)

€ 37.911

€ 33.190

Totaal

€ 209.557

€ 228.599

Bezoldigingscomponent

2013

WNT

Bruto beloning

€ 154.101

€ 187.340

Kostenvergoeding

n.v.t.

€ 8.069

Directeur: Ineke Buursink

Beloningen betaalbaar op termijn *)

€ 31.190

€ 33.190

Totaal

€ 185.690

€ 228.599

*) exclusief OVP premie (geen aanspraak op OVP vanwege geboortedatum na 1950)

Overgangsrecht Voor de directeur-bestuurder en de directeur is het overgangsrecht van toepassing: Naam

Datum indienst/benoeming

Datum herbenoeming

Looptijd actuele dienstbetrekking/benoeming

Wijzigingen tussen 6-122011 en 11-2013

Wijziging afspraken na 1-12013

Jan Salverda

1 maart 1998

30 juni 2015

36 uur, onbepaalde tijd

nee

nee

Ineke Buursink

1 september 2005

n.v.t.

36 uur, onbepaalde tijd

nee

nee

Op basis van het voorgaande, en rekening houdend met de bepalingen in de WNT, gelden de volgende overgangsregelingen en termijnen: Naa1m

Overgangsrecht

Duur overgangsrecht

Datum einde overgangsrecht

Jan Salverda

ja

4 jaar

1 januari 2017

Ineke Buursink

ja

4 jaar

1 januari 2017

Vergoeding bij beëindiging dienstverband Onder de WNT bedraagt de maximale overeengekomen vergoeding voor topfunctionarissen bij het beëindigen van hun dienstverband € 75.000,=, tenzij de betaling voortvloeit uit een rechterlijke uitspraak. Domijn heeft contractueel geen afspraken gemaakt over een beëindigingsvergoeding bij beëindiging van het dienstverband. In 2013 is er geen sprake geweest van een beëindigingsuitkering die Domijn heeft gedaan aan topfunctionarissen. Non-activiteitsregeling Onder de WNT is het niet toegestaan de bezoldiging door te betalen gedurende een periode waarin de topfunctionaris geen werkzaamheden verricht. Binnen Domijn is er geen sprake van non-activiteitsregelingen die zijn overeengekomen voor 1 januari 2013. Daarmee is er ook geen sprake van overgangsrecht.


27

Bonussen of andere variabele beloningen De WNT kent een verbod op het verstrekken van winstdelingen, bonussen of andere vormen van variabele beloning aan topfunctionarissen. Onderstaand worden de bonussen en andere beloningen die Domijn in 2013 heeft gedaan aan topfunctionarissen: Naam

Variabele beloning

Soort variabele beloning

Overgangsrecht van toepassing

Bedrag:

Jan Salverda

Nee

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Ineke Buursink

Ja

Resultaatafhankelijke uitkering geldend voor alle medewerkers in dienst met een maximum van 3% van de gemiddelde bruto loonsom per jaar. Gratificatie

Ja, afspraken gemaakt voor 6 december 2011

€ 1.687 bruto

Conform beloningsbeleid

€ 250,= netto

Ja

Onverschuldigde betaling De variabele beloning van € 250,= wordt onder de WNT beschouwd als een onverschuldigde betaling. Deze is conform regelgeving teruggevorderd en ontvangen op 20 mei 2014. 3.9 Verantwoording beleid rondom commissarissen honorering In onderstaande tabel worden de vergoedingen aan de RvC gepresenteerd. De bezoldiging is afgestemd op de adviezen die daaromtrent worden gegeven door de Vereniging van Toezichthouders woningcorporaties en worden conform de honoreringscode commissarissen toegekend. Er zijn in 2013 geen wijzigingen doorgevoerd t.o.v. de honorering in 2012. Wel is de nieuwe wetgeving doorgevoerd waarbij commissarissen voor de omzetbelasting als ondernemers worden aangemerkt. Dit heeft een kosten verhogend effect tot gevolg van 21% btw over de vergoedingen. De maximale vergoedingen conform de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen bedraagt voor de voorzitter € 17.145 en voor de overige commissarissen € 11.430. Tabel 3 Overzicht vergoedingen RvC 2013 Commissaris

Honorering

A. Peters (vz)

WNT € 12.360

€ 17.145

R. Gerard

€ 9.270

€ 11.430

G. Johanns

€ 9.270

€ 11.430

B. Kreuwel

€ 9.270

€ 11.430

€ 9.270

€ 11.430

W. Dellepoort Btw over deze vergoedingen

€ 10.383

Onkosten RvC

€ 16.795

De onkosten van de commissarissen bestaan uit onkosten die zij maken voor het bezoeken van diverse trainingen en seminars. Daarnaast maken de premie voor de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering, de kosten voor zelfevaluatie en de kosten voor een externe adviseur deel uit van deze onkosten.

De Raad van Commissarissen


A. Peters, voorzitter


28

4.

Verhuur van woningen

4.1 Strategisch doel Domijn levert goede en betaalbare woningen aan mensen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Domijn zet daarbij in op vitale en sterke steden, dorpen en wijken en buurten waar mensen worden gestimuleerd tot participatie en emancipatie. Domijn zet haar vastgoed en haar vermogen (geld en kennis) hiervoor in. 4.2 Doelstelling voor dit boekjaar In 2013 zijn de EU regels toegepast bij de toewijzing van woningen. Door overheidregels is per 1 januari 2011 bepaald dat corporaties ten minste 90% van hun vrijkomende woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (€ 681,02) moeten toewijzen aan huishoudens met een gezamenlijk jaarinkomen tot en met € 34.229. Voor de overige 10% zijn richtlijnen verstrekt, waarbij toegewezen mag worden aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.229. Het gaat hierbij onder meer om huishoudens waar woonruimte dringend noodzakelijk is uit het oogpunt van gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten. Domijn hanteert deze specifieke ruimte van 10% ook bij de zogeheten “middeninkomens”, woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 34.229, maar lager dan € 43.000 zodat deze zogenoemde middeninkomens niet tussen wal en schip vallen. Als Domijn deze 10% overschrijdt, bestaat de kans op het krijgen van een sanctie. Deze sanctie bestaat uit het beperken van het verkrijgen van staatssteun. Maandelijks monitoren wij de toewijzingen die vallen binnen dit percentage. In 2013 zijn er 1.598 verhuringen van woningen geweest met een huurprijs lager dan € 681,02. Hiervan zijn 122 woningen verhuurd aan mensen met een hoger inkomen dan € 34.229. Dit komt neer op 8%. 4.3 Toewijzingsbeleid Het uitgangspunt in het toewijzingsbeleid is dat Domijn niet spreekt van woonruimteverdeling maar van woonruimtebemiddeling. Het begrip “bemiddelen” doet meer recht aan de missie van Domijn zoals de zelfredzaamheid, eigen verantwoordelijkheid en keuzevrijheid van haar toekomstige bewoners. Doelstelling Domijnsleutel Domijnsleutel is het basissysteem voor de toewijzing van woningen aan woningzoekenden voor alle locaties. Gezien de verschillen die er zijn tussen de volkshuisvestelijke taak in het stedelijke en plattelandsgebied is er voor bepaalde doelgroepen een verschil mogelijk door middel van maatwerk, oftewel woonruimtebemiddeling. Het model heeft een grote flexibiliteit, met mogelijkheden voor lokaal maatwerk. Hierbij is de informatievoorziening optimaal, zijn de effectiviteit en efficiënctie hoog, staat transparantie voorop en is er sprake van maximale integriteit. Domijnsleutel is een eerlijk systeem en inspanning loont. De zelfredzaamheid van de klant staat eveneens voorop. Kwetsbare groepen Naast het algemene beleid biedt Domijn ook maatwerk voor kwetsbare groepen zoals urgenten en dak- & thuislozen. Domijn kent diverse convenanten met stakeholders (bijvoorbeeld Leger des Heils, RIBW en Kadera) waarin de huisvesting van kwetsbare groepen gewaarborgd wordt. In 2013 hebben we 38 verhuringen gedaan op basis van afgesloten convenanten. Dit is 2,4% van het totaal aantal verhuringen. Zie paragraaf 4.3.3. Verhuur van woningen in 2013 In de navolgende paragrafen treft u gegevens aan over het aantal woningzoekenden, toewijzingen via convenanten, aantal reacties en het aantal verhuringen weer van 2013. Deze cijfers worden vergeleken met de cijfers van 2012. Verhuringen en mutaties In het jaarverslag komen beide begrippen naar voren. Er is een onderscheid. Verhuringen geeft het aantal nieuwe afgesloten huurcontracten in een boekjaar aan. Mutaties leiden niet altijd in het boekjaar tot een nieuwe verhuring. Reden daarvoor zijn leegstand aan het einde van het boekjaar bijvoorbeeld niet aansluitende verhuur, renovatie of mutatieonderhoud. Ook verkochte woningen bestaand bezit en sloop komen niet terug als een verhuring.


29

4.3.1

Verhuringen woningen Enschede, Haaksbergen en Losser

Tabel: verhuringen 2012 Categorie inkomen

Categorie Huurprijs

Gemeente

Sociaal

ENSCHEDE

Aantal verhuurd Totaal > € 34.085 verhuurd

10.649

1.344

54

1.398

HAAKSBERGEN

2.104

112

5

117

LOSSER

1.885

168

9

177

14.638

1.624

68

1.692

ENSCHEDE

792

22

120

142

HAAKSBERGEN

145

4

8

12

94

4

16

20

1.031

30

144

174

15.669

1.654

212

1.866

Totaal Sociaal

Geliberaliseerd

Aantal Aantal woningen in verhuurd bezit < € 34.085

LOSSER Totaal Geliberaliseerd

Eindtotaal Tabel: verhuringen 2013

Categorie inkomen

Categorie Huurprijs

Gemeente

Sociaal

ENSCHEDE

Aantal verhuurd Totaal > € 34.085 verhuurd

10.330

1.229

35

1.264

HAAKSBERGEN

2.076

146

14

160

LOSSER

1.885

156

11

167

14.291

1.531

60

1.591

ENSCHEDE

768

22

116

138

HAAKSBERGEN

165

13

11

24

LOSSER

88

3

18

21

WEERSELO

58

0

0

0

1.079

38

145

183

15.370

1.569

205

1.774

Totaal Sociaal

Geliberaliseerd

Aantal Aantal woningen in verhuurd bezit < € 34.085

Totaal Geliberaliseerd

Eindtotaal Toelichting verhuringen in het sociale segment

In het sociale segment kunnen we constateren dat het aantal verhuringen is gedaald met 101 ten opzichte van 2012 oftewel bijna 6%. Het aantal verhuringen in Enschede en Losser zijn gedaald met respectievelijk bijna 10% en 7%. Het aantal verhuringen in Haaksbergen nam in dit segment toe met ruim 30%. Direct aanwijsbare redenen voor deze fluctuaties zijn er niet. Wel zijn er schommelingen binnen bepaalde gemeenten en complexen waarneembaar als gevolg van herstructurering, oplevering nieuwbouw of renovatie.


30

In 2013 is er ruimte genomen binnen de doelgroep “middeninkomens” voor de plaatsing binnen de 10% norm. Begin 2012 hebben wij binnen Domijn afspraken gemaakt om de formele vastlegging van de wijze waarop Domijn de “overige” 10% van woningen onder de liberalisatiegrens zijnde € 681,02 toewijst. Het gaat om nadere uitwerking c.q. concretisering van een regeling van overheidswege en niet om een aanvulling en/of herijking van het bestaande beleid. In 2013 hebben wij bijna 8% van deze ruimte volgens deze spelregels ingevuld. Acceptaties bij verhuringen Tijdens het verhuurproces worden na de trekking een drietal kandidaten ineens aangeschreven met een woningaanbod. Hierbij wordt 43% van alle verhuringen geaccepteerd door de 1e kandidaat, 21% door de 2e en 12% door de derde kandidaat. Bij 24% van de verhuringen moeten we voor de woning een tweede aanbiedronde doen. Toelichting verhuringen in het geliberaliseerde segment Om voor een geliberaliseerde huurwoning in aanmerking te komen, worden de klanten getoetst aan het toewijzingsbeleid van Domijn voor woningen in dit segment. De overzichten van afgelopen jaar laten zien dat er soms woningen toegewezen worden aan mensen met lager inkomen (bruto inkomen minder dan 4 keer de maandhuur). Dit heeft te maken met het feit dat deze mensen aan konden tonen dat zij dit lagere inkomen kunnen compenseren met een vermogenspositie. Het aantal verhuringen is in dit segment redelijk stabiel te noemen. Tabel: verhuringen woningbezit Domijn totaal Jaar

Aantal woningen

Aantal verhuringen

%

2012

15.669

1.866

11,9

2013

15.370

1.774

11,5

4.3.2

Gemiddelde reacties Enschede, Haaksbergen en Losser

Tabel: gemiddelde reacties Enschede, Haakbergen en Losser Reguliere Jaar Woningzoekenden Verhuringen

Reacties

Reactiegraad

2012

26.056

1.866

235.871

126,4

2013

30.181

1.774

246.921

139,2

Het aantal woningzoekenden bestaat uit het totaal aantal registraties sinds de introductie van het basissysteem voor verhuur, genaamd Domijnsleutel. Begin 2014 wordt een opschoonactie uitgevoerd in het systeem. Niet actieve of reeds bemiddelde woningzoekenden zullen hierbij verwijderd worden. Onder niet actief bedoelen we ingeschrevenen die al een jaar of langer niet gereageerd hebben op het woningaanbod. De reactiegraad op vrijkomende woningen neemt toe ten opzichte van het voorgaande jaar. 4.3.3 Convenanten In 2013 heeft Domijn samengewerkt met 13 convenant partners. In totaal heeft Domijn 38 woningen in 2013 via de convenanten verhuurd aan klanten. In totaal heeft Domijn 1.591 woningen in 2013 verhuurd in het sociale segment waarvan 38 aan convenanten. Dit is 2,4% van de totale verhuringen in 2013. Tabel: verhuringen per convenant Enschede

Haaksbergen

Losser

Totaal per convenant 2013

3

0

0

3

Jarabee

12

0

0

12

Kadera

2

0

0

2

Tactus

1

0

0

1

Humanitas

0

0

0

0

Aveleijn

0

0

0

0

de Wiem

1

0

0

1

Convenanten RIBW


31

Enschede

Haaksbergen

Losser

Totaal per convenant 2013

St. Maathuis

1

0

0

1

All Care

8

1

0

9

Leger des Heils

9

0

0

9

Interactcontour

0

0

0

0

PITT

0

0

0

0

Step up now

0

0

0

0

37

1

0

38

Convenanten

Totaal

4.4 Verkoop van woningen Voor het jaar 2013 hadden we begroot 100 woningen uit onze bestaande voorraad te verkopen. In 2013 zijn 62 bestaande woningen en geen nieuwbouwwoningen verkocht. Dit zijn minder woningen dan begroot, voornamelijk als gevolg van de situatie op de woningmarkt. Toetsing bij verkoop van woningen Als eerste toetsen we op de richtlijnen van de overheid voor het verkopen van woningen van de corporatie. In juni 2011 is de notitie ’Verkoopstrategie, de route naar een verantwoorde verkoopselectie’ vastgesteld door de directie. Op basis van de criteria zoals omschreven in deze notitie wordt in overleg met de afdeling Vastgoedsturing bepaald welke woningen op de vrije markt aangeboden worden. Zittende huurder Bij huurwoningen die verkocht worden, komen de zittende huurders eerst in aanmerking voor het kopen van de woning. Als er geen interesse is wordt de woning bij mutatie op de vrije markt aangeboden. Tabel: overzicht totaal bestaande woningen Overzicht totaal bestaande woningen Totaal aantal gepasseerde aktes van levering (62 woningen, 1 bedrijfsruimte, 3 percelen en 45 garageboxen)

111

Totaal geleverd in euro's

€ 8.536.399

Tabel: overzicht totaal nieuwbouw Overzicht totaal nieuwbouw Totaal aantal gepasseerde aktes van levering

0

Totaal geleverd in euro's

€0

Tabel: verkoopresultaten 2013 Verkoopresultaten Enschede bestaande bouw

Haaksbergen bestaande bouw

Normaal Appartementen

10

1

Eengezinswoningen

23

2

Kavel

1

0

Appartementen

0

2

17

0

Appartementen

0

0

Eengezinswoningen

8

0

Eengezinswoningen Losser bestaande bouw

Koopgarant


32

Totaal bestaande bouw

Enschede nieuwbouw

Totaal nieuwbouw

Appartementen

10

3

Eengezinswoningen

48

2

Garages

45

0

Kavel

3

0

Appartementen

0

0

Eengezinswoningen

0

0

Appartementen

0

0

Eengezinswoningen

0

0

Tabel: gemiddelde verkoopopbrengst bestaande bouw 2013 Gemiddelde verkoopopbrengst bestaande bouw 2013 Recap

Aantal woningen

Reguliere woningen

Verkoopwaarde

Gem. verkoopwaarde

58

7.626.049

131.484

5

589.250

117.850

Totaal

63

8.215.299

130.402

Garages

45

292.500

6.500

3

28.600

9.533

111

8.536.399

146.435

Koopgarant woningen

Grond Totaal

Verwachting 2014: De verkoopmarkt trekt iets aan. Het is echter de verwachting dat 2014 ook nog een moeizaam jaar zal zijn voor de koopmarkt. Dit heeft te maken met de regelgevingen die telkens wijzigen en niet zeker en standvastig zijn. Vooral voor starters is het kopen van een woning moeilijk. Om verdere hoge leegstandscijfers te voorkomen is er een notitie door de directie vastgesteld op basis waarvan het besluit genomen wordt om het verkoopaantal bij te stellen. Voor 2014 wordt de prognose voor het aantal te verkopen woningen gesteld op 25. Daarnaast zullen er woningen op verzoek van de zittende huurder verkocht worden aan deze huurder. 4.5 Huuropzeggingen Het aantal huuropzeggingen ofwel mutaties in 2013 is iets lager dan in 2012. Deze tabel geeft de aantallen per vestiging weer, voorzien van de mutatiegraad. Domijn bezit in 2013 totaal 15.370 woningen.

Vestiging

Aantal opzeggingen Aantal opzeggingen 2012 2013

Aantal woningen 2013

Mutatiegraad 2013

Losser

190

186

1.973

9,4%

Haaksbergen

163

162

2.241

7,2%

Enschede

1.522

1.508

11.098

13,6%

Weerselo

0

0

58

0,0%

1.875

1.856

15.370

12,1%

Totalen

Over alle gemeenten is de mutatiegraad stabiel te noemen. 4.6 Huurderving We willen het aantal leegstaande woningen natuurlijk zo laag mogelijk houden. Het totale leegstandspercentage van 2013 bedraagt 2,65% (€ 2.671.310) van de totale brutohuur voor het jaar 2013 (€ 100.913.055). De doelstelling voor geheel 2013 bedroeg 2,60%. Hieruit blijkt dat er een minimale overschrijding is ten opzichte van de doelstelling. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

33

Waardoor deze leegstand ontstond? Een aantal woningen konden we niet verhuren vanwege verhuizingen of omdat er niet meteen een kandidaat voor was (0,28%; ons streefcijfer was 0,20%). Ten aanzien van de verkoop van woningen ontstond er leegstand (0,29%: ons streefcijfer was 0,60%). Ook zijn er woningen die we niet of nog niet willen verhuren. Het gaat dan om woningen die we bewust leeg laten staan: vanwege renovatie, herstructurering, sloop, mutatiewerkzaamheden of andere ingrijpende maatregelen (2,08%; ons streefcijfer was 1,80%). Ten aanzien van de verhuur van ons bedrijfsonroerend goed zijn er ook in 2013 weer een behoorlijk aantal aanvragen voor huurprijsverlagingen binnengekomen. In deze economisch slechtere tijden hebben veel bedrijven het moeilijk en kunnen zij de overeengekomen m²-prijzen, die afgesloten zijn in economisch betere tijden, niet meer opbrengen. Er rest dan de keuze: de klant zegt op of het bestaande huurcontract wordt opengebroken en er worden meer marktconforme prijsafspraken gemaakt. Deze trend zal zich voorlopig gaan doorzetten is de verwachting. 4.7 Achterstanden en incasso Het totaalbedrag aan vorderingen is in 2013 gestegen van € 3.086.480 (2012) naar € 3.987.669. Begin 2014 wordt een nieuw incassobeleid ter goedkeuring aan de directie voorgelegd. Implementatie zal aansluitend plaatsvinden. Uitgangspunten in dit nieuwe beleid zijn: Klantgericht, Integraal, Resultaatgericht. Team Klantrelaties ervaart dat steeds meer huurders te maken krijgen met (huur)achterstanden door onder andere de crisis, stijgende woonlasten en gewijzigd consumentengedrag. We willen graag een klantgerichte, resultaatgerichte en proactieve rol innemen om de incassoproblematiek te beperken. Hierbij is flexibiliteit gewenst: bij het vinden van oplossingen houden we rekening met het type klant door middel van het bieden van maatwerk. Deze aanpak beperkt zich niet alleen tot één enkele afdeling, het gaat om een integrale Domijn brede aanpak. Daarnaast zal het incassotraject herijkt worden naar een doorlooptijd van 45 dagen (was 82 dagen). Het nieuwe incassobeleid zal leiden tot een sterke afname van de achterstanden. In voorgaande verslagen werden alleen de huurachterstanden beschreven. Vanwege de overgang in november 2013 naar een nieuw software pakket is het nu (nog) niet mogelijk om de overige vorderingen (stookkosten, servicekosten, OSB facturen etc.) te scheiden. De achterstand ultimo 2013 van € 3.987.669 (3,95% van de bruto jaarhuur) bestaat derhalve uit alle vorderingen. De toename van de achterstand wordt onder meer veroorzaakt door het stopzetten van automatische incasso’s, die 3x achter elkaar gestorneerd werden. Hiernaast vonden er geen afdrachten door de oude deurwaarder plaats (sinds januari 2013 werken we met een nieuwe deurwaarder) en incasseren we sinds eind 2013 via SEPA regels waardoor veel automatische incasso’s niet zijn uitgevoerd om onduidelijke redenen. Mede als gevolg van de implementatie van nieuwe software heeft het totale incassoproces ruim 2 weken stil gelegen. Domijn int bij 75% van de huurders via automatische incasso (beleiduitgangspunt). Andere betalingsalternatieven die wij bieden zijn acceptgiro’s (9%), en overige betalingsvormen (16%). Dit kunnen zijn: pinbetalingen, contante betalingen via het GrensWisselKantoor (GWK), betalingen via vervangende betalers (denk aan de Stadsbank). Begin 2014 voegen we daaraan toe accept e-mail en betalen via klantportaal (“ideal”). In echte uitzonderingsituaties zijn contante betalingen aan onze balie mogelijk. Het gaat hierbij om een incidentele (niet structurele) betaling en op inschatting van incasso medewerker. Evenals voorgaand jaar hebben de consulenten Huurschulden zeer proactief huisbezoeken afgelegd en betaalafspraken gemaakt met huurders waarmee het incassoteam in het reguliere proces geen oplossing wist te vinden. Gezamenlijk hebben zij 748 pogingen tot huisbezoeken afgelegd. In zo’n 60% van deze bezoeken troffen ze de huurder aan voor een gesprek. Samenwerking tussen Domijn en instanties zoals de Stadsbank Oost Nederland en de Dienst Maatschappelijk Ontwikkeling (DMO) van de Gemeente levert goede resultaten op. Klanten worden sneller geholpen zodat de schulden beheersbaar blijven en makkelijker op te lossen zijn.


34

In het ‘Team Vroegsignalering Huurschulden’ (TVH), werken de gemeente Enschede, de corporaties Ons Huis, De Woonplaats en Domijn en de Stadsbank Oost Nederland samen om structureel huurbetalingsproblemen van huurders op te lossen. Huurders krijgen vanuit dit team ondersteuning die is afgestemd op hun financiële zelfredzaamheid via een in 2013 aangestelde budgetcoach. Er wordt geïnvesteerd in een integrale aanpak met structurele oplossing voor de betalingsproblemen waarbij de eigen verantwoordelijkheid en zelfredzaamheid van de huurder centraal staat. 4.8 Aanzeggingen en ontruimingen In 2013 zijn in totaal 208 aanzeggingen gedaan door de deurwaarder. Totaal hebben 73 van alle ontruimingsaanzeggingen uiteindelijk geleid tot een daadwerkelijk ontruiming van het gehuurde. Dat is 35%. Tabel: aanzeggingen en ontruimingen in 2013 Vestiging Losser

Aantal aanzeggingen 18

Haaksbergen

Totaal aantal uitzettingen 5

Procentueel uitgezet t.o.v. aanzeggingen 27,7%

11

2

18,2%

Enschede

179

66

36,9%

Totaal

208

73

35,1%

Voorkomen ontruiming Naast alle contactpogingen in het reguliere incassotraject zoeken wij en/of de deurwaarder nogmaals contact met alle klanten die een ontruimingsaanzegging hebben ontvangen. Dit doen we telefonisch en schriftelijk maar vooral door huisbezoeken Deze consulenten huurschulden hebben in ieder geval een poging tot huisbezoek afgelegd bij alle 208 huurders die een ontruimingsaanzegging hebben ontvangen. Het aantal aanzeggingen tot een ontruiming bedraagt 208. In 2013 werd 35,1% van de aanzeggingen daadwerkelijk ontruimd. Uit de eerste analyse zijn de volgende factoren te onderscheiden: • Extern: bezuinigingen in de schuldhulpverlening (minder verstrekking bijzondere bijstand); • Extern: economische/financiële crisis en de uitwerkingen daarvan in de maatschappij; • Extern: EU-norm waardoor middeninkomens aangewezen zijn op geliberaliseerde huurwoningen; • Intern: het niet toepassen van de inkomenseisen bij woningtoewijzing in het sociale segment. 4.9

Samenvatting

Verhuur sociaal segment Online dienstverlening gaat een steeds grotere rol spelen in de maatschappij; onder meer blijkt dit uit de opkomst van social media, het afhandelen van transacties via internet en het op elk gewenst moment beschikbaar krijgen van gegevens. De afdeling klantrelaties geeft dit ook weer in haar jaarplannen en de middellange termijn visie tot en met 2016. Dit is uiteindelijk aanleiding geweest om met ingang van 2013 het verhuur- en mutatieproces binnen deze afdeling effectief en efficiënter te organiseren in de lijn van ons strategisch plan, zonder dat hierbij de klantgerichtheid in het geding komt. Nieuwe technologieën, samenwerking met andere partijen of innovatie worden hierbij ingezet. Dit meerjarig project, dat we “Smile” noemen is inmiddels samen met team beleid opgestart. Verkoop Voor 2014 is de verkoopdoelstelling op 25 gesteld. De labelling voor 2014 wordt herzien en vanaf het moment van herziening zullen de mutatiewoningen gemeld worden en zullen deze uitgezet worden naar een nader te bepalen externe makelaar zodat deze de woningen kan gaan verkopen. Verkoop aan de zittende huurders zal door de afdeling Makelaardij zelf uitgevoerd worden. Hiervoor is geen aantal begroot bovenop de 25 mutatiewoningen. Huurderving Voor 2014 zijn naar leegstandssoort weer doelstellingen bepaald, die intensief bewaakt zullen worden.


35

Incasso De achterstanden bij onze huurders lopen op. Het gaat hierbij niet alleen om huurachterstanden maar ook overige vorderingen. Begin 2014 wordt een nieuw incassobeleid geïmplementeerd, dat past bij de huidige tijd. Kort samengevat komt het er op neer dat het in het nieuwe beleid van Domijn het van groot belang is dat er doorlopend aandacht wordt besteed aan het beheer en de bewaking van de debiteurenportefeuille. We gaan een actief incassobeleid voeren waarbij de activiteiten die een klant ertoe aanzetten op tijd aan zijn/haar betalingsverplichting te voldoen consequent en regelmatig uitgevoerd worden. Contact met de klant is essentieel om tot oplossingen te komen, waarbij ruimte bestaat voor maatwerk richting de klant. Bij het zoeken naar oplossingen ligt de focus op een persoonlijke benadering.


36

5.

Kwaliteit en samenstelling van de vastgoedportefeuille

5.1 Strategisch doel “Domijn is een vastgoedorganisatie met een maatschappelijke taak. Bij de uitvoering van onze kerntaak en onze maatschappelijke taak staat ons vastgoed centraal. Wij kiezen ervoor om met name te werken in de gemeenten Enschede, Haaksbergen en Losser. In dat gebied bezitten wij ongeveer 15.500 woningen, voornamelijk met een huurprijs die onze klanten recht geeft op huurtoeslag. Onze missie en de daarvan afgeleide kerntaak zijn ons vertrekpunt. Van daaruit belichten we de ontwikkelingen die voor ons als corporatie van invloed zijn op ons handelen en daardoor invloed hebben op onze keuzes en onze strategie” Om het bovenstaande te kunnen realiseren moeten we de vastgoedportefeuille ‘sturen’ op volkshuisvestelijke inzet, kwaliteit, rendementsmogelijkheden en waardeontwikkeling (zowel maatschappelijk als financieel). Kortom: • Het in voldoende mate bedienen van klantgroepen die niet zelf in een huisvesting kunnen voorzien; • Een kwalitatief hoogwaardige en duurzame vastgoedportefeuille en leefomgeving. De mate waarin we in staat zijn onze visie te realiseren is mede afhankelijk van het financiële rendement dat we maken op ons vastgoed. Het sturen op inkomsten en uitgaven (kasstromen) en waardecreatie is hierbij noodzakelijk. Daarnaast worden de maatschappelijke meerwaarde in wijken en buurten en de betaalbaarheid niet uit het oog verloren. Dit wordt gewaarborgd vanuit een integrale, gebiedsgerichte manier van werken met als gevolg: noodzakelijke maar verantwoorde transformatie- en beheeropgaven binnen ons bezit. Een combinatie van (vastgoedgerelateerde) activiteiten die leiden tot een kwalitatief hoogwaardig en duurzame vastgoedportefeuille; geheel in het verlengde van onze missie en visie! 5.2 Doelstelling voor dit boekjaar Noodzakelijk voor deze opgave zijn ambities en doelstellingen die betrekking hebben op de samenstelling en kwaliteit van de vastgoedportefeuille (strategische keuzes) of die juist met de vastgoedportefeuille gerealiseerd moeten worden (rendementen). Hiervoor hebben we kaders gesteld aan de vastgoedportefeuille. De portefeuillestrategie spreekt zich –op de lange termijn- uit over zowel de bestaande vastgoedportefeuille (beheeropgave) als het aanpassen hiervan (transformatieopgave). Omvang en samenstelling vastgoedportefeuille We sturen op de lange termijn op een vastgoedportefeuille die de eerste jaren in omvang gelijk blijft en daarna gaat afnemen. Dit als gevolg van demografische ontwikkelingen die een trend tonen van een langdurig aanhoudende ‘krimpende markt’. Een krimpende portefeuille is hierdoor eerder te verantwoorden dan groei van het bezit. We zetten onze vastgoedportefeuille vooral in voor het bedienen van de primaire klantgroep. We verwachten hiervoor op lange termijn 80% van onze huidige voorraad (80% van ongeveer 15.000 = ongeveer 12.000 woningen) nodig te hebben. Dit percentage is nader gedifferentieerd per gemeente. Hiermee voldoen we aan de volkshuisvestelijke opgave binnen ons werkgebied. Uiteraard monitoren we de transformatie van ons bezit en de effecten hiervan frequent. Hiermee zijn we in staat tijdig in te spelen op veranderende behoefte op de korte termijn, zónder dat dit ten koste gaat van de lange termijn koers. Bij • • • •

keuzes in de vastgoedportefeuille worden de volgende kwalitatieve speerpunten gehanteerd: Duurzaamheid; Kwaliteit volgens het label Woonkeur/doelgroeponafhankelijke bouw; Differentiatie binnen de woningportefeuille; Een toenemend aantal één- en tweepersoons huishoudens.

Met een integrale gebiedsgerichte benadering en aanpak, houden we ook rekening met de sociaaleconomische aspecten van een wijk/buurt, de wensen van de klant, de woonomgeving en leefbaarheid en veiligheid.


37

Beheer- en transformatieopgave We willen onze vastgoedportefeuille in de komende 30 jaar verversen zodat we aansluiten op de wensen die we van de markt verwachten. Dit doen we vooral door bestaande woningen in stand te houden en door selectief nieuwe woningen te bouwen. Woonlasten en duurzaamheid vinden wij belangrijk. Dit betekent dat Domijn investeert in maatregelen die de energievraag van woningen beperken of de energielasten – nu, maar vooral in de toekomst – gelijk houden. Domijn maakt een nadrukkelijk onderscheid tussen onderhoudsactiviteiten (plicht) en verbeteringen (keuze). Klanten worden nadrukkelijk betrokken bij de voorbereidingen van groot onderhoud, verbeteringen en andere ingrepen in ons vastgoed. Wanneer klanten vragen om verbeteringen aan ons vastgoed, betalen zij daarvoor. Op basis van onze portefeuillestrategie hanteren we een transformatieambitie van circa 2% van ons totale bezit per jaar. Belangrijke voorwaarde hierbij is dat dit op langere termijn per saldo niet leidt tot een toename van het woningaanbod in onze regio. Doordat wij streven naar een balans tussen sloop en nieuwbouw, maar daarnaast ook woningen uit ons bestaande bezit verkopen, daalt ons eigen bezit op termijn wel. Deze strategie vertaalt zich in de volgende meerjaargemiddelden op jaarbasis: Verkoop - 100 Sloop - 100 Nieuwbouw +100 Hiernaast wordt gemiddeld 2% van ons totale bezit kwalitatief ververst door groot onderhouden verbeteractiviteiten. Dit zijn ongeveer 300 woningen, die projectmatig óf versleuteld in ons regulier beheer worden uitgevoerd. 5.3 Resultaten 2013: Omvang en samenstelling vastgoedportefeuille Onderstaande tabel geeft de omvang en samenstelling van het bezit aan (uitsluitend woningen, exclusief bedrijfsruimten) na alle transformatieactiviteiten die in 2013 zijn gerealiseerd. De weergave toont het bezit in aantallen, percentages en technisch type, gespecificeerd naar gemeente en prijsklasse: Tabel: omvang en samenstelling vastgoedportefeuille Categorie

Type

Haaksbergen

In %

Losser

In %

< 681,02

EGW

3.833

35%

1.356

61%

1.357

69%

6.596

43%

MGW

6.447

58%

720

32%

528

27%

7.695

50%

Totaal < 681,02 > 681,02 Totaal > 681,02 Eindtotaal

Enschede

In %

10.330

2.076

1.885

Totaal

In %

14.291

EGW

364

3%

53

2%

79

4%

496

3%

MGW

462

4%

112

5%

9

0%

583

4%

100%

2.241

100%

1.973

100%

15.370

826 11.156

165

88

1.079 100%

Constateringen: • Er is sprake van een licht krimpende vastgoedportefeuille ten opzichte van 2012 (-299). De omvang van het bezit op 31 december 2012 was 15.669; • Er is sprake van een lichte daling van het DAEB bezit (<€ 681,02) en een lichte stijging van het niet-DAEB bezit (>€ 681,02). De samenstelling van het bezit op 31 december 2013 is 93,0% DAEB bezit en 7,0% niet-DAEB bezit (2012: 93,4% DAEB en 6,6% niet-DAEB bij een liberalisatiegrens van €664,66); • Het woningaantal, de percentages en de samenstelling van het bezit wijzigen licht onder invloed van uitgewerkte beleidskeuzes als gevolg van de verkoopstrategie en het (markt)huurbeleid. De mate van deze wijzigingen is afhankelijk van de som aan gerealiseerde transformatieactiviteiten over een jaar, de mutatiegraad en de mate waarin wij onze verkoopambities weten te realiseren.


38

5.4 Resultaten 2013: Beheeropgave Vastgoedbeheer is verantwoordelijk voor de begroting Technisch Beheer. Met het Technisch Beheer sturen we op de uitgaven en (met name) de inkomsten. Dit betekent een duidelijke scheiding in onderhoudskosten (plicht) en verbeteringen (keuze). Dit leidt tot een zuivere en transparante toewijzing van financiële middelen. Domijn heeft haar onderhoudsplicht aan het exterieur (‘de schil’) vastgoedgestuurd ingericht (actie bij Domijn) en haar onderhoudsplicht aan het interieur klantgestuurd (actie bij de klant). De totale onderhoudsopgave is hierbij bepaald door de technische noodzaak als plicht voor de beheerder. Sterker: met het ‘klantgestuurd onderhoud’ wordt de klant in staat gesteld om zelf te bepalen welke activiteiten aan het interieur uitgevoerd worden maar ook op welk moment. De activiteiten worden ook hier weer gespecificeerd naar plicht en keuze. De totale kwaliteitsimpuls/verbeteropgave wordt bepaald door vastgestelde beleidsvoornemens (waaronder het thema ‘Duurzaamheid’, punt 5.6) en wederom: (individuele) klantwensen. De uitgaven aan onderhoud zijn in 2013 als volgt gespecificeerd naar onderhoudscomponenten conform het Technisch Beheer: Tabel: specificatie uitgaven Technisch Beheer Begroot 2013

Werkelijk 2013

Werkelijk 2012

X € 1.000

X € 1.000

X € 1.000

17.355

20.487

14.476

Planmatig onderhoud Contractonderhoud

3.205

3.336

2.382

Mutatieonderhoud

2.573

3.069

2.536

Niet planmatig onderhoud

5.968

6.119

6.406

29.101

33.011

25.800

Totaal onderhoud aan gehuurde

Planmatig Onderhoud Planmatig Onderhoud is het in stand houden van de oorspronkelijke technische staat van het gehuurde, zonder huurverhoging of vergoeding van de huurder. Dit zijn alle te plannen onderhoudswerkzaamheden. Deze werkzaamheden kunnen zowel per complex als bij individuele woningen voorkomen. Aan de hand van de driejaarlijkse conditiemetingen (volgens de NEN 2767 methodiek), de ogen en oren van de wijk, de portefeuillestrategie, complexstrategieën en de projectendoorkijk wordt bepaald aan welke woningen we planmatige onderhoudswerkzaamheden uitvoeren. De besteding aan de grootste kostenposten van planmatig onderhoud zijn klantgestuurd onderhoud, schilderwerk, dakwerkzaamheden en onderhoud wat in projecten is uitgevoerd. Contractonderhoud Bij contractonderhoud sluit Domijn een onderhoudscontract af met een hoofdcontractant. Deze hoofdcontractant wordt gedurende een langere periode verantwoordelijk voor resultaten die zijn vastgelegd in het onderhoudscontract. Domijn wordt regisseur en stuurt op de prestaties die de hoofdcontractant moet leveren. Over 2013 zien we dat het contractonderhoud is gestegen met een miljoen. Dit heeft te maken dat er planmatige werkzaamheden worden weggezet in een langdurig resultaatcontract. Mutatieonderhoud Dit betreft onderhoud dat zich bij mutatie, inspectie of verzoek van de klant openbaart als achterstallig onderhoud. Over 2013 hebben we € 3.069.000 aan mutatieonderhoud uitgegeven. De werkelijke kosten in mutatieonderhoud zijn 19 % hoger dan begroot. De grootste reden hiervan is dat ten opzichte van 2012 het aantal mutaties ook met 11 % is gestegen. Niet planmatig onderhoud Niet planmatig onderhoud (klachtenonderhoud) betreft het ad hoc oplossen van problemen, vaak door het verrichten van reparaties. In 2013 hebben we hier € 6.119.000 aan uitgegeven. Dit is nagenoeg gelijk aan het begrote bedrag.


39

5.5 Resultaten 2013: Transformatieopgave De volgende tabel geeft het totaal aan transformatieactiviteiten van woningen in 2013 gespecificeerd weer: Tabel: transformatieactiviteiten 2013 Begroot 2013

Gerealiseerd 2013

Nieuwbouw huur

122

95

78%

Nieuwbouw koop

0

0

100%

Verkoop

90

62

69%

Groot onderhoud en verbeteringen

216

233

108%

Sloop

135%

248

334

Aankoop

0

5

n.v.t.

Overig

0

-3

n.v.t.

De • • • • • •

% t.o.v. begroting

verklaringen hiervoor zijn: Het verschil in nieuwbouw huur komt door vertraging in geplande ontwikkelingen; De verkoopambitie bestaande voorraad bedroeg over 2013 90 woningen. Hiervan is 69% gerealiseerd; De gerealiseerde groot onderhoud en verbeteringen ligt in lijn met de begroting; Het verschil in aantal gesloopte woningen komt door het naar voren halen van geplande sloop (de gefaseerde herstructurering Wesselerbrink); De aankopen betreffen woningen die we in het kader van Koopgarant terug hebben moeten kopen; Overig betreffen enkele samenvoegingen en administratieve correcties

Gerealiseerde nieuwbouw 2013 De volgende tabel geeft weer waar we de nieuwbouw gerealiseerd hebben: Tabel: gerealiseerde nieuwbouw 2013 Plaats

Omschrijving

Huur/koop

Doelgroep

Gehandicapten voorzieningen?

Haaksbergen

7 grondgebonden woningen niet DAEB

Huur

Doelgroep onafhankelijk

Nee

Haaksbergen

20 appartementen DAEB

Huur


Rolstoelvriendelijk

Haaksbergen

1 appartement niet DAEB

Huur


Rolstoelvriendelijk

Overdinkel

4 grondgebonden woningen DAEB

Huur


Nee

Overdinkel


Huur


Rolstoelvriendelijk

Enschede


Huur


Nee

Enschede


Huur


Nee

Enschede


Huur

Zorg

Rolstoelvriendelijk

Enschede


Huur

Zorg

Rolstoelvriendelijk

Constatering: • 66% van de opgeleverde nieuwbouw bestaat uit appartementen, de overige 34% zijn grondgebonden woningen; • Van de opgeleverde nieuwbouw huurappartementen wordt 67% verhuurd aan zorgpartijen.


40

Groot onderhoud en verbeteringen De volgende tabel geeft de groot onderhouden verbeteractiviteiten in 2013 weer: Tabel: groot onderhoud en verbeteringen in 2013 Plaats

Aantal woningen

Uitgevoerde werkzaamheden

Enschede

102 woningen

Enschede

17 woningen

Casco renovatie + kozijnvervanging + vervanging van douche, keuken en toilet + duurzaamheidmaatregelen (gevel- dak- en vloerisolatie) + vervanging vloeren en plafonds + vervanging elektrische installaties + aanbrengen mechanische ventilatie

Vervanging van douche, keuken en toilet

Enschede

28 woningen

Casco renovatie + kozijnvervanging + vervanging van douche, keuken en toilet + vervanging vloeren en plafonds + vervanging elektrische installaties + duurzaamheidmaatregelen (gevel- dak- en vloerisolatie); woningen zijn gerenoveerd tot passief woningen (van label E naar label A++)

Losser

24 woningen

Vervanging van douche, keuken en toilet + vervanging elektrische installaties + vervanging dakkapel + duurzaamheidmaatregelen (dak- en vloerisolatie + isolerende beglazing)

Overdinkel

22 woningen

Vervanging van douche, keuken en toilet + reinigen dakpannen en vervangen voegwerk + schilderwerk en enkele kozijnvervangingen + duurzaamheidmaatregelen (dakisolatie + isolerende beglazing)

Glanerbrug

40 woningen

Vervanging van douche, keuken en toilet + vervanging elektrische installaties + vervanging dakpannen en vervangen voegwerk + kozijnvervangingen + duurzaamheidmaatregelen (dakisolatie + spouwisolatie + isolerende beglazing).

Sloop 2013 De volgende tabel geeft de sloop in 2013 weer: Tabel: sloop in 2013 Plaats

Aantal woningen

Toelichting

Haaksbergen

17 grondgebonden woningen

Sloop t.b.v. vervangende nieuwbouw (start bouw in 2014)

Glanerbrug



Overdinkel



Enschede

16 duplex woningen


Enschede

35 MUWI appartementen


Enschede



Constateringen: • 85% van de gesloopte woningen zijn grondgebonden woningen; Aankopen in 2013 In 2013 hebben we 5 woningen in het kader van koopgarant terug moeten kopen. Overige transformatie activiteiten in 2013 (niet zijnde woningen) De volgende tabel geeft de transformatieactiviteiten van de niet zijnde woningen in 2013 weer. Tabel: transformatieactiviteiten niet zijnde woningen in 2013 Plaats

Type transformatie

Toelichting

Haaksbergen

Nieuwbouw huur

Maatschappelijk onroerend goed 1.075 m2

Enschede

Sloop

13 garages; toekomstige ontwikkeling nog niet bekend

Enschede

Sloop

3 bedrijfspanden; toekomstige ontwikkeling nog niet bekend

Enschede

Verkoop

45 garages

Enschede

Verkoop

1 bedrijfspand

Enschede

Verkoop

Grondpositie (weiland) 4.010 m2

Losser

Overig

35: administratieve correcties


41

Haaksbergen

Overig

-15: garages uit exploitatie gehaald (openbaar parkeren)

Enschede

Overig

68: administratieve correcties

Nieuwbouw 2014 De volgende tabel geeft de verwachte op te leveren nieuwbouw in 2014 weer. Tabel: verwachte opgeleverde nieuwbouw in 2014 Plaats

Huur

Doelgroep

Gehandicapten voorzieningen?

Enschede

80 appartementen DAEB + 780 m2 MOG

Zorg

Ja

Enschede


Zorg

Rolstoelvriendelijk

Enschede



Nee

Enschede



Nee

Enschede



Nee

Haaksbergen



Nee

Losser


Zorg

Ja

Overdinkel



Nee

Enschede



Nee

5.6 Speerpunt Duurzaamheid Woonlasten en duurzaamheid vinden we belangrijk (strategisch plan 2012-2016 van Domijn). Dat betekent dat Domijn investeert in maatregelen die de energievraag van woningen beperkt of die de energielasten, vooral in de toekomst, gelijk houden. We willen betaalbare woningen die comfortabel en gezond zijn voor onze klanten. We werken klantgestuurd; de klant betaalt en bepaalt. We willen efficiënt en effectief met onze middelen omgaan. Een duurzaam businessmodel en een duurzame bedrijfsvoering vinden we daarom belangrijk. We werken continue aan het vinden van een goede balans tussen klantwensen (vraag, acceptatie), onze producten (woningaanbod) in relatie tot het financiële resultaat voor Domijn (investering, rendement). Door onze inspanningen voor een duurzame, betaalbare en toekomstbestendige woningvoorraad leveren we tevens een positieve bijdrage aan nationale en internationale milieudoelstellingen. Doelen 2020 Voor het thema duurzaamheid hebben we in 2010 de volgende doelen gesteld: • CO2 uitstoot van de woningvoorraad omlaag met 20%; • Aandeel duurzame energie verhogen naar 20%; • Energiebesparing stimuleren bij huurders, streven is 2% per jaar; • Woonlasten bij huurders in evenwicht brengen (huur versus energielasten); • Duurzame gebiedsinrichting en exploitatie. Duurzaamheid is een integraal onderdeel van onze bedrijfsvoering. Door middel van programmamanagement verwezenlijken en verankeren we de doelen en ambities in de uitvoering. Zo is in September aan Reimarkt Enschede (www.reimarkt.nl) de opdracht gegund om in ieder geval de komende drie jaar een impuls te geven aan vraaggestuurde duurzaamheidsverbeteringen (klant betaalt en bepaalt). Circa 250 woningen per jaar van Domijn zullen de komende drie jaar verbeterd worden door Reimarkt. Daarnaast hebben we in de tweede helft van 2013 bij een eerste groep klanten het aanbod zonnestroom uitgerold. We hebben hiervoor een sluitende business case met woonlastenverlagend aanbod voor de klant ontwikkeld. Voor 2013 waren de volgende portefeuille doelstellingen geformuleerd: • 2% CO2 reductie via labelverbetering bij onderhoud, renovatie en nieuwbouw; • 2% energiebesparing via labelverbetering en gedragsbeïnvloeding bewoners; • 1% toevoeging duurzame energie via het starten met aanbieden van zonne-energie.


42

Resultaat Door ingrepen in het woningbezit en mutaties in de energielabels, in de periode 2009-2013, is het gemiddelde label verbeterd van label D naar C. Tabel 27 Resultaten 2013 Monitoren op:

Doel 2020

Doel 2013

Gerealiseerd 2013

Gerealiseerd 2009 t/m 2013

CO2 reductie

20%

2%

2,14%

11,54%

Energiebesparing

20%

2%

1,3%

9,6%

Duurzame energie

20%

1%

3,6%

4,7%

We liggen goed op koers voor de doelen op energiebesparing en CO2 reductie. Sinds 2013 maken we ook vorderingen op het gebied van duurzame energie maar moeten hier nog flinke inhaalslag maken om het gestelde doel in 2020 te realiseren. Over 2013 kan het volgende gezegd worden: op 1 januari 2013 waren 15.127 woningen gelabeld. Op 31 december 2013 was dit aantal 15.043. Deze daling wordt veroorzaakt door de mutaties sloop, verkoop en gerealiseerde nieuwbouw in het bezit (140 vhe’s ontrokken en 56 vhe’s toegevoegd.). In 2013 zijn 1.012 wijzigingen in energielabels gerealiseerd waarbij de energie index (EI) is verbeterd. Hiervan hebben 756 woningen een labelverbetering ondergaan door ingrepen op het gebied van duurzaamheid. Het gevolg van het toevoegen van nieuwe labels, verkopen, mutaties en ingrepen (renovatie, onderhoud) is dat de totale CO2 uitstoot van het bezit over 2013 is gedaald met 2,14% (907.586 kg CO2). De energiebesparing opgave (EI index) is van 1,53 gedaald naar 1,51. Hiermee voldoen we niet aan de gestelde opgave. De doelstelling voor duurzame energie heeft in 2013 een sprong voorwaarts gemaakt door de start van de uitrol zonnepanelen en het plaatsen van gas absorptiepompen op drie flats in Boswinkel, alsmede de 28 passiefwoningen waar Domijn het passiefhuis certificaat bestaande bouw voor heeft ontvangen. Hier is een stijging van 3,6% gerealiseerd.


43

6.

Leefbaarheid

6.1 Strategisch doel; leefbare buurten en wijken Naast de woning die we bieden, vinden we de woonomgeving voor onze klanten en voor Domijn belangrijk. De klant kan prettig wonen en de waarde van ons vastgoed blijft gewaarborgd. Wij faciliteren een leefbare woonomgeving door goed sociaal en fysiek beheer van ons vastgoed. In gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat of de verhuurbaarheid in het geding komt, plegen we extra inzet. 6.2 Beleid leefbaarheid en buurten Fysiek aanwezig in buurten en wijken Domijn hecht sterk aan persoonlijk contact met onze klanten. Daarom zijn wij dagelijks aanwezig in de buurten en wijken waar wij woningbezit hebben. Wij onderhouden hierbij contact met huurders en belanghouders. Tijdens onze verschillende contactmomenten signaleren wij wensen en problemen. Deze beoordelen we en daarna voeren we, bij voorkeur samen met bewoners en/of partners, een plan uit als we denken dat dit tot verbetering van de situatie leidt. Door de krachten te bundelen ontstaat er een oplossing die door alle partijen gedragen wordt en wenselijk is. Zo zijn er in 2013 een tiental initiatieven ontwikkeld en uitgevoerd in verschillende buurten en wijken van Enschede, Haaksbergen en Losser waarin huurders nadrukkelijk participeren. De rol van Domijn is hierbij voornamelijk een faciliterende. Voorbeelden van dit soort projecten: • Leefbaarheidsonderzoek ’t Kempke in Haaksbergen. Na dit onderzoek zijn de tuinen samen met bewoners aangepakt en is de Ketenunit Zorg van de gemeente Haaksbergen aan de slag gegaan met individuele vraagstukken. • Het groenonderhoud in het Redemptoristenpark in Glanerbrug is eind 2013 overgenomen door de Dorpsraad die hiervoor mensen met een achterstand tot de arbeidsmarkt inzet. • De zolderbergingen (336 in totaal) van de woningen in het Jupitercomplex in Twekkelerveld zijn samen met bewoners leeggehaald en afgesloten. Dit project is zo goed als afgerond en het veiligheidsgevoel van bewoners is hierdoor fors toegenomen. Het brandgevaar is nu weg en er kunnen geen ongewenste gasten op deze zolders en in deze complexen meer verblijven. Ook vinden er fysieke ingrepen in het kader van leefbaarheidsverbeteringen plaats. Een voorbeeld hiervan is dat in het kader van project Leefbaarheid en Veiligheid in Transburg wij vier hallen aan de Kremersmaten en de Tusveldburg hebben afgesloten. Deze hallen hadden een open ingang waardoor iedereen vrij was om het complex in te kunnen. Mensen die er niks te zoeken hadden hielden zich op in de droge en beschutte hallen. Hier hadden bewoners veel last van. Daarom zijn er toegangsdeuren gekomen waar men alleen met een sleutel binnen komt en zijn de postkasten naar de buitenkant van de gevel verplaatst. Gewoon waar het kan en bijzonder waar het moet Onze inzet is ‘gewoon waar het kan en bijzonder waar het moet’. Ofwel, we werken volgens ons leefbaarheidsbeleid dat deze titel draagt. We verrichten Bijzonder Beheer in wijken waar we veel bezit hebben en waar de situatie om extra inzet vraagt. Een leefbare buurt ontwikkelen we niet alleen. Daarom zoeken we actief de samenwerking op met bewoners en belanghouders. Bij samenwerkingsprojecten gaan we uit van een gezamenlijk belang en een gedeelde doelstelling, waarbij ieder zijn eigen verantwoordelijkheid neemt. Wij stimuleren verbondenheid en buurtbetrokkenheid. In de volgende buurten c.q. wijken hebben we het afgelopen jaar extra inzet gepleegd. Dit hebben we goed in beeld omdat we alle sociale klachten registreren en monitoren en koppelen aan leegstand- en verhuiscijfers. Aan de hand hiervan werken we per werkgebied met jaarplannen waardoor we de buurten en wijken beter kunnen monitoren. Extra inzet in 2013: • Overdinkel • Losser, gebied Iris- en Leliestraat • Haaksbergen, ’t Keampke • Enschede Noord: - Jupitercomplex Twekkelerveld • Enschede Oost: - Reizigersbuurt Glanerbrug - Complex Bentstraat Glanerbrug - Complex Themislaan Glanerbrug Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

44

•

•

•

Enschede West: - Stevenfenne - Torenflats Boswinkel Enschede Zuid: - Flats aan de Lintvelde- en Wienebrink - Muwiflats aan de Vlierstraat Enschede Centrum: - Het gehele City-gebied - De Zuiderspoorflat - Complex Dr. Benthemstraat

Deze extra inzet heeft ertoe geleid dat de leefbaarheid in deze gebieden op dit moment stabiel kan worden genoemd. In 2014 perfectioneren we onze aanpak door systematisch alle gebieden te blijven monitoren en onze aanpak hier voortdurend op af te stemmen. Gewoon waar het kan: inzet terugdringen In Lonneker hebben we onze inzet in de loop van 2013 losgelaten. We gaan alleen naar Lonneker als er klantvragen zijn. In dit gebied blijft de leefbaarheid stabiel. Daarom kiezen we in 2014 meer gebieden waar we onze inzet terug kunnen dringen. In de pilotbuurten onderzoeken wat er leeft In 2012 zijn we gestart met twee pilotbuurten om te onderzoeken wat er in een buurt leeft en of we hier speciale aanpakken op moeten ontwikkelen. In 2012 is dit in de Reizigersbuurt en de Wicher Nijkampstraat gebeurd. In 2013 is de klantwaardering in de Reizigersbuurt, mede door extra inzet in deze wijk, onveranderd en wonen mensen prettig in deze buurt. In de Wicher Nijkampstraat heeft dit ertoe geleid dat we de woningen fysiek hebben aangepast en voorzien van centrale verwarming. De waardering van het woongenot van klanten is hierdoor toegenomen, hetgeen we terugzien in een daling van het aantal klachten over het complex. In 2013 hebben we een soortgelijk project gedaan in de Bentstraat, Themislaan en Dr. Benthemstraat. Aan de hand van de waardering van klanten over het wonen heeft Domijn samen met bewoners een aantal interventies verricht waardoor de situatie in deze complexen beheersbaar is, mensen er graag wonen en het aantal klachten of meldingen drastisch is teruggenomen. De Overdinkelgenerator In Overdinkel werkte Domijn samen met de gemeente en belanghouders aan het project ‘De Overdinkelgenerator’. Deze pilot is gestart in 2011 en beëindigd in december 2013. Het is een methodiek om Overdinkel socialer, leefbaar en vitaal te houden. Bewoners stonden centraal in de generator. Door de pilot werden bewoners actiever, het dorp leefbaarder en socialer en de professionele partijen werkten gelijkwaardig samen in het belang van de bewoner. Mede door het succes van deze methodiek werkt de gemeente Losser vanaf 2014 in sociale wijkteams, waar Domijn ook een actieve rol neemt. 6.3 Sociale klachten We vinden het belangrijk dat onze klant weet wat hij van ons mag verwachten. Daarom proberen we daar bij het aannemen van vragen en klachten, duidelijk over te zijn. Zodat onze klant weet wat hij wel en niet van ons kan verwachten. Dit vraagt van ons dat we nog beter leren duidelijk te zijn, de verwachting van de klant te managen en onze afspraken na te komen. In 2013 hebben we ons hierop doorontwikkeld. Dit leidt ertoe dat bewoners meer zelf oplossen of anders tegen hun problemen aankijken. In 2013 hebben we ruim 3.500 sociale klachten ontvangen en opgepakt. Ruim 22% van deze klachten zijn in Enschede Oost geregistreerd. De meest voorkomende klacht is geluidsoverlast, gevolgd door klachten waarvoor we partners consulteren en proberen hen in te schakelen bij het oplossen van de klachten. We maken in Enschede deel uit van de wijkteams waarin we integraal samenwerken in het belang van de klant met problemen op meerdere leefgebieden. In veel van deze gevallen leveren we maatwerk door af te wijken van de standaard procedures en werkinstructies. In 17 gevallen verzorgden we bijvoorbeeld andere huisvesting waar het resultaat van is dat op het oude adres de rust is wedergekeerd en ook op het nieuwe adres geen woonoverlast meer is. De verdiensten van het team Wijkbeheer ten aanzien van het voorkomen van uitzettingen zijn dat er in 2013 ruim € 230.000 aan betalingsachterstanden is opgelost. Hierdoor zijn 37 uitzettingen voorkomen.


45

In 2013 hebben in totaal vijf ontruimingen plaats gevonden op basis van overlast. In 2013 hebben we 87 verzoeken tot urgentie in behandeling genomen waar er 59% van zijn toegekend. Verder zijn er in onze woningen 33 hennepteelt constateringen geweest en 15 verdenkingen van hennepteelt. Toekomst Wijkbeheer In 2012 is er een visie geformuleerd die antwoord geeft op de vraag hoe Domijn haar wijkbeheer in een steeds veranderende omgeving het beste kan organiseren. In 2016 willen we dat bewoners zoveel mogelijk aan het stuur staan als het om de leefbaarheid in de wijk gaat en zoveel mogelijk zelf in hun wijk regelen. In 2013 hebben we de volgende zaken opgepakt, die er mede toe moeten leiden dat we in 2016 volgens ons wensbeeld kunnen werken: • Pilot buurtbemiddeling start 1 januari 2014 in Enschede Oost in samenwerking met gemeente Enschede en woningcorporatie Ons Huis • In 2013 hebben we bepaald waar we extra inzet moesten bieden en waar we ons beheer meer los konden laten. Voor 2014 wordt deze lijn doorgezet en verder ontwikkeld. • In de samenwerking met frontlijnsturing van de gemeente Enschede is in Enschede Oost een aanpak ontwikkeld om dreigende uitzettingen in verband met huurachterstand, effectiever aan te pakken waarin de motivatie en de prikkel om hun eigen situatie te verbeteren, nadrukkelijk bij bewoners ligt. • Wij zijn terughoudend in het oppakken van sociale klachten tussen buren onderling. Deze aanpak leidt ertoe dat op dit terrein de zelfredzaamheid van bewoners omhoog gaat 6.4 Sponsoring We zetten sponsoring vooral in om onze klanten op directe of indirecte wijze te ondersteunen bij het ontwikkelen van activiteiten en voorzieningen in wijk, stad of dorp. Het gesponsorde moet de klant, maar ook Domijn een voordeel bieden. In 2013 heeft Domijn € 35.567 aan sponsoring besteed. Dit bedrag is vooral toegekend op basis van diverse, kleinere lopende overeenkomsten. Als we kijken naar onze kerntaak dan vinden we dat we sponsoring alleen in moeten zetten als activering van mensen in buurten en wijken.


46

7.

Wonen en zorg

7.1 Strategisch Doel - algemeen De in het strategisch plan 2012-2016 geformuleerde uitgangspunten met betrekking tot het beleidsveld Wonen, Welzijn en Zorg bleven ongewijzigd in 2013: • We zijn een vastgoedorganisatie met een maatschappelijke taak. Deze maatschappelijke taak komt onder meer tot uiting in het realiseren van betaalbare woningen tegen een laag financieel rendement. In dit geval specifiek voor die klanten die, naast een woning, ook zorg nodig hebben; • Wij werken gebiedsgericht. Dat wil zeggen dat we de vraag in zijn territoriale samenhang bekijken. De vraag naar ‘zorgwoningen’ maar ook zorggerelateerd maatschappelijk vastgoed maakt daar deel van uit; • We werken klantgestuurd. We richten ons op de vraag en behoefte van de (individuele) klant; • Wij faciliteren mensen zo lang mogelijk zelfstandig mee te doen in de samenleving. Dan gaat het over zelfredzaamheid en het zelf kunnen maken van keuzes; • We zetten in op partnership. Samen met organisaties op het gebied van zorg en welzijn blijven we onze maatschappelijke verantwoordelijkheid oppakken. Daarbij geldt het ‘schoenmaker blijf bij je leestprincipe’: iedereen doet waar hij of zij goed in is en samen realiseer je de gevraagde combinatie. Wij richten ons daarbij op het vastgoed. In onze strategische visie ten aanzien van wonen en zorg past dat we ons specifiek richten op de huisvesting van kwetsbare groepen, waaronder dak- en thuislozen. Daarbij onderscheiden wij ons van andere corporaties door veel energie te steken in: • Het voorkomen van dakloosheid door minimaliseren huisuitzettingen; • Het voeren van een sociaal nieuwe kans beleid; • Het aanbieden van adequate huisvesting voor deze kwetsbare groepen. 7.2 Gevoerde beleid en activiteiten in 2013 – meer specifiek In de eerste helft van het jaar probeerden we de impact van het eind 2012 gepresenteerde nieuwe regeerakkoord in kaart te brengen. Meer specifiek betrof het de effecten van de rondom Wonen en Zorg benoemde aspecten in het zorgakkoord, dat in het voorjaar van 2013 volgde op het regeerakkoord. We probeerden deze impact niet alleen voor onze eigen organisatie te bepalen. Ook voerde onze bestuurder, mede namens de andere twee Enschedese woningcorporaties, hierover diverse gesprekken met de gemeente Enschede en de Enschedese zorgpartijen, waarop deze gewijzigde regelgeving van belang is. Ook in Haaksbergen is gestart om samen met de gemeente Haaksbergen en de zorgpartijen naar de betekenis van het zorgakkoord te kijken. Centraal in het zorgakkoord staan de hervormingen in de langdurige ondersteuning en zorg per 1 januari 2015. Onder meer is hierin het scheiden van wonen en zorg opgenomen. Het scheiden van wonen en zorg heeft niet alleen grote gevolgen voor burgers, zorginstellingen en gemeenten, maar ook voor ons als woningcorporatie. Met name de extramuralisering van lichtere zorgzwaartepakketten (ZZP 1 t/m 4), de overheveling van extramurale begeleiding vanuit de AWBZ naar de Wmo en de in 2012 ingevoerde normatieve huisvestingscomponent (NHC), hebben grote invloed. Onze beleidsdoelstellingen pasten we (nog) niet aan na deze verkennende impactanalyse. Volgend op de analyse zal in 2014 voor bepaalde aspecten een diepere analyse uitgevoerd worden (denk hierbij bijvoorbeeld aan risico inventarisatie op ons zorgvastgoed of een nadere strategiebepaling ten aanzien van een veranderende leefbaarheid in wijken en buurten als gevolg van de bovengenoemde veranderingen). In het tweede half jaar verdiepten we ons in de inkomensregistratie bij sociale woningbemiddeling. We deden dit niet alleen in algemene zin, maar ook meer specifiek in de inkomensregistratie bij woningbemiddeling door tussenkomst van een andere rechtspersoon dan Domijn. Deze intermediairs zijn namelijk verplicht het inkomen te toetsen conform de regels die voor woningcorporaties gelden. Domijn moet ervoor zorgen dat de intermediairs deze regels naleven en dat zij Domijn juist en volledig over de toewijzingen informeert. Op deze wijze kan Domijn zich daarover verantwoorden naar de accountant. Afspraken hierover worden vastgelegd in een overeenkomst tussen Domijn en de contractpartner. Uitzondering hierop vormen de convenantpartners met wie een convenant is afgesproken vóór 18 mei 2013. De beleidsuitgangspunten voor deze afspraken vanuit Domijn zijn in de tweede helft van 2013 vastgelegd en zijn vervolgens (gedeeltelijk) geïmplementeerd: een eerste inventarisatie is gemaakt samen met onze convenantpartners. Een diepere analyse en opstellen van gezamenlijke afspraken met convenantpartners worden in 2014 verder opgepakt.


47

De belangrijkste (opgeleverde) projecten in 2013 per gemeente zijn: Enschede • Aan de Oostburgweg zijn 17 woningen voor ex-verslaafden, cliënten van Tactus Verslavingszorg, in gebruik genomen. Het Oosterkerkje is verbouwd, geschikt gemaakt voor bewoning door 7 bewoners en is eveneens in 2013 in gebruik genomen. In de tuin zijn ook nog eens 10 nieuwe wooneenheden toegevoegd. In het kerkje zelf is tevens een gemeenschappelijke huiskamer gerealiseerd alsook een ruimte voor de slaapwacht. • In opdracht van het RIBW zijn 24 zelfstandige appartementen betrokken door RIBW cliënten (begeleid wonen project) aan de Janninksweg/Blekerstraat. • Voor de doelgroep Dak- & Thuislozen is een start gemaakt met de nieuwbouw aan de Zenderenbrink. Samen met het Leger des Heils zijn op deze locatie 24 appartementen (3x8) ontwikkeld voor cliënten van deze organisatie. Tevens zullen 3 gemeenschappelijke huiskamers gerealiseerd worden. Oplevering is dan voorzien in tweede helft 2014. • In 2013 is gestart met Erve Leppink, dat in 2011 door Domijn is aangekocht. Na een herbezinningperiode als gevolg van het bovengenoemde aangepaste overheidsbeleid is in opdracht van twee huurders (De Posten en de JP van den Bent Stichting) een start gemaakt met dit project: 48 zorgappartementen voor PG patiënten voor De Posten (inclusief fysiotherapie ruimte en kantoorruimte), 32 zorgappartementen met een dagbestedingsruimte en kantoor/slaapruimte voor slaapwacht voor de JP van den Bent Stichting en een gezamenlijke (De Posten & JP van den Bent) huiskamerfunctie voor de wijk Helmerhoek. Haaksbergen • In Haaksbergen werden geen projecten op het gebied van Wonen & Zorg opgeleverd. Losser • In Losser werden geen projecten op het gebied van Wonen & Zorg opgeleverd. • Medio 2014 verwachten we ’t Winlo op te leveren. In nauwe samenwerking met dit zogenaamde ouderinitiatief is in mei 2013 begonnen met de bouw van 13 zelfstandige woningen en een gemeenschappelijke huiskamer voor mensen met een handicap.


48

8.

Betrekken belanghouders en bewoners bij beleid en beheer

8.1 Strategisch doel Domijn wil continue in dialoog zijn met haar bewoners en partners. Dit kan zijn door concrete ideeën die bewoners of partners ons aanreiken, of door anderen te betrekken bij onze ideeën. Concrete ideeën komen op onze participatiekalender. Dit is een hulmiddel om goede ideeën uit te wisselen en van elkaar te leren. Door met elkaar in gesprek te gaan over de mogelijkheden en onmogelijkheden van participatie maken we per onderwerp een bewuste afweging of en hoe we bewoners en partners betrekken. De leden van de Huurderskoepel en alle medewerkers van Domijn hebben begin 2013 de mogelijkheid gehad om informatie op te halen, ervaringen uit te wisselen, elkaar tips te geven en ideeën aan te leveren voor concrete activiteiten. Dit vormde de basis voor de participatiekalender 2013. Gedurende het jaar zijn soms onderwerpen afgevallen en zijn er actuele onderwerpen toegevoegd. In verhouding tot voorgaande jaren hebben we in 2013 vooral meer ervaring met digitale vormen opgedaan. Concrete activiteit was bijvoorbeeld het digitale platform voor Transburg, waarop alle bewoners en partners mee konden denken over hun buurt en ideeën in konden leveren voor prettig en veilig wonen. Een ander voorbeeld is het ophalen van verwachtingen bij klanten over de vraag hoe Domijn bij kan dragen aan een gezonde leefomgeving via facebook. Het komende jaar willen we vooral de inbreng van klanten op de participatieagenda vergroten. Dat kan door nog meer aan te sluiten bij de leefwereld van onze klanten en zo ideeën op te halen én door actiever ideeën op te halen bij leden van de Huurderskoepel. 8.2 Klachtenadviescommissie Twente We zijn aangesloten bij de regionale klachtenadviescommissie Twente. De klachtenadviescommissie werkt volgens een vastgesteld reglement en procedure. De klager moet de klacht op twee niveaus indienen voordat de commissie de klacht in behandeling neemt: • Niveau 1 is met de betrokken medewerker; • Niveau 2 is met de verantwoordelijke leidinggevende van deze medewerker. Er zijn het afgelopen jaar in totaal 396 klachten ingediend bij Domijn, welke als volgt zijn te verdelen; Enschede: 313, Haaksbergen: 31, Losser: 51 en Overig: 1. Er zijn zeven klachten ingediend bij de klachtenadviescommissie; één klacht heeft tot een zitting geleid, één is schriftelijk afgehandeld, één is ingetrokken door de klager en drie klachten zijn niet-ontvankelijk verklaard door de Klachtenadviescommissie. 8.3 De Huurderskoepel De koepel is een belangrijke gesprekspartner. De koepel vertegenwoordigt de samenwerkende huurdersverenigingen uit Enschede (Bewonersrijk), Haaksbergen (Huurdersvereniging Haaksbergen) en Losser (Huurders Belangen Vereniging Losser). De samenwerkingsovereenkomst tussen ons en de koepel regelt het doel van de samenwerking, de erkenning en representativiteit, de inrichting en de onderwerpen van het overleg, de informatievoorziening, het adviesrecht, het instemmingsrecht, de financiën en eventuele geschillen. Het overleg richt zich met name op beleidszaken. De partijen spreken elkaar vier keer per jaar. In 2013 is gesproken over onder meer de volgende onderwerpen: • Begroting 2013 (informatierecht); • Begroting Huurderskoepel 2013 (informatierecht); • Inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013 (adviesrecht); • Jaarverslag 2012 (informatierecht); • Jaarrekening 2012 (informatierecht); • Vestia Noord Nederland (informatierecht); • Klanttevredenheidsonderzoek (informatierecht); • Klantportaal (informatierecht); • Seniorenlabel (adviesrecht); • Overlast, participatie, klantfocus, evaluatie samenwerkingsovereenkomst bewonerscommissies, het nieuwe kansbeleid, uitleg en live bijwonen bij trekking woonruimteverdeelsysteem (informatierecht);


49

Op basis van de samenwerkingsovereenkomst zijn prestatieafspraken gemaakt. We spreken vier keer per jaar met de afzonderlijke huurdersverenigingen over onderwerpen die specifiek zijn voor de betreffende locatie. Via de website (www.domijn.nl) kunnen huurders kennis nemen van statuten, reglementen, jaarrekeningen, jaarverslagen en andere belangrijke stukken. 8.4 Bewonerscommissies en projectcommissies Per 1 januari 2014 hebben we 31 bewonerscommissies. Dit jaar zijn enkele commissies gestopt en/of overgaan naar een activiteitencommissie voor hun complex. Met hen onderhouden wij wel actief contact maar er vindt geen formeel jaarlijks overleg meer plaats. In 2013 is de samenwerkingsovereenkomst met de individuele commissies en met de verenigingen geëvalueerd. Domijn en de commissies/verenigingen waarderen de samenwerking. Samen blijven we ook zoeken en investeren in vernieuwende participatievormen (zie 8.1) Projectcommissies In 2013 hebben we voor het project Schipholtstraat een projectcommissie opgeheven. Het project was in het stadium dat er voor de commissie geen werk meer was. Verder hadden we in 2013 geen projecten waarvoor een projectcommissie onze gesprekspartner was. 8.5 Prestatiecontracten gemeenten In de drie gemeenten waar we actief zijn, hebben we prestatieafspraken gemaakt met het lokale bestuur. De gemeenten hebben de lead om te komen tot de prestatieafspraken. Enschede In 2011 ontwikkelde de gemeente Enschede een nieuwe woonvisie waaraan wij hebben meegewerkt. Op basis hiervan hebben we in 2012 nieuwe prestatieafspraken opgesteld. In 2013 is samen met de gemeente en andere corporaties afgesproken hoe de samenwerking structureel vorm krijgt. Deze samenwerking zorgt voor de concrete uitwerking van de jaarlijkse afspraken die passen bij de Woonvisie. Dit heeft geleid tot een overeenkomst die begin 2014 ondertekend is door alle partijen. Haaksbergen Ook in Haaksbergen is in 2011 een nieuwe woonvisie ontwikkeld en hebben we op basis van deze visie in 2012 nieuwe prestatieafspraken opgesteld. In 2013 zijn deze afspraken ieder kwartaal gemonitord en waar nodig bijgesteld. Het overgrote deel van de afspraken is opgepakt en uitgevoerd. Een aantal bouwprojecten is in de loop van de tijd vooruitgeschoven of er zijn i.v.m. veranderende inzichten andere keuzes gemaakt. Verder hebben in 2013 voorbereidende gesprekken plaats gevonden te komen tot prestatieafspraken voor de periode juni 2014 – juni 2016 Losser De prestatieafspraken met de gemeente Losser liepen tot en met 2012. Er is in 2012 samen met de gemeente Losser een nieuwe Woonvisie ontstaan en Domijn is nu bezig, om samen met de gemeente Losser, nieuwe prestatieafspraken op te stellen. Naar verwachting worden de prestatieafspraken in het tweede kwartaal van 2014 geformaliseerd. . In de drie gemeenten vindt vier keer per jaar een overleg plaats om deze prestatieafspraken te monitoren en waar nodig bij te sturen.


50

9.

Financiële continuïteit

In dit hoofdstuk zetten we het gevoerde beleid en beheer op financieel gebied uiteen. Alle tabellen en financiële informatie die is opgenomen in het volkshuisvestingsverslag, betreft informatie die niet aan een accountantscontrole onderhevig is geweest. 9.1 Kerncijfers Tabel: kerncijfers Omschrijving Aantal verhuureenheden Woningen en woongebouwen In beheer (geen eigendom) Strategisch bezit woningen Garages, bergingen en parkeergarage Bedrijfsruimten Strategisch bezit bedrijfsruimte Overig bezit Totaal Mutaties in het boekjaar Woningen en woongebouwen - verkocht regulier - verkocht in het kader van koopgarant - verkocht vanuit voorraad - gekocht - gesloopt - opgeleverd - overige mutaties Aankoop Garages, bergingen en parkeergarage Bedrijfsruimten Strategisch bezit In beheer (geen eigendom) Overig bezit Correctie overig bezit Totaal In aanbouw Woningen en woongebouwen Bedrijfsruimten (aantal m2) Koopwoningen Onderhanden werk - opgeleverde koopwoningen - voorraad koopwoningen


2013

2012

2011

2010

2009

15.370 24

15.669 23

15.624 24

15.556 31

15.589 26

941 156

956 146

827 175

771 177

758 172

218 16.709

187 16.981

171 16.821

156 16.691

136 16.681

-57 -5

-64 -18

-65 -22

-57 -21 -5

-78 -21

5 -334 95 -3

12 -25 127 13

13 -32 144 30

-15 10

129 -29

56 -2

1 31

-1 16

-7 15

-272

160

130

219

61

222 1.245

32

143 -97 149 -7 5 13 5

21 -1 10

128 23 9 8 2 -7 24 231

77 10.294 32

249

112 54

9 1

32

51

Omschrijving Aantal woningen naar huurprijsklasse Goedkope woningen (2013: < 374,44) Betaalbare woningen (2013: vanaf 374,44 tot 574,35) Dure huurwoningen (2013: vanaf 574,35 tot 681,02) Huurwoningen boven huurtoeslaggrens (2013: > 681,02) Het verhuren van woningen Aantal mutaties Mutatiegraad Huurmatigingen Huurachterstand in % jaarhuur *

2013

2012

2011

2010

2009

2.214 10.108

2.532 10.517

2.929 10.773

3.780 10.540

3.434 10.880

1.969

1.545

1.115

707

631

1.079

1.075

807

529

644

1.672 10.90% 3.253 3,84%

1.761 11,33% 3.333 2,38%

1.535 9,13% 3.645 1,70%

1.532 9,18% 3.907 2,27%

1.673 10,03% 3.643 2,53%

2,65% 73 32

3,12% 53 18

2,59% 73 2

2,84% 44 2

3,13% 56 0

0,30 34,11% -15,62% 3,41% -3,08% 19.318 -28.898 24.791

0,17 41,84% -6,16% 3,60% -0,48% 25.175 -51.261 9.514

0,41 36,61% -4,95% 3,82% 0,61% 75.499 -42.917 -25.521

0,83 17,94% 2,76% 3,75% 3,58% 14.717 -54.842 51.702

0,31 18,50% -1,56% 3,95% 2,93% 34.142 -59.541 23.182

1,90 1.672 162 1.836 1.550 91

1,61 1.761 196 1.440 1.076 93

1,73 1.535 186 1.468 659 118

1,71 1.532 167 1.501 701 66

1,81 1.673 152 1.926 635 61

m.i.v. 2011 excl. dubieuze debiteuren en uitgaande van brutohuren (voorgaande jaren % van nettohuren)

Huurderving in % jaarhuur Aantal ontruimingen Aantal ontruimingen wegens overlast Financiële continuïteit Liquiditeit (current ratio) Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Operationele kasstroom Investeringskasstroom Financieringskasstroom Kwaliteit woningbezit Aantal reparatieverzoeken per woning Aantal mutaties Kosten per reparatieverzoek Kosten per mutatie Kosten planmatig onderhoud per woning Kosten overig onderhoud per woning

I.v.m. de stelselwijziging naar actuele waarde, zijn de cijfers over het jaar 2011 bij het onderdeel Financiële continuïteit aangepast.

Omschrijving Balans en winst- en verliesrekening (per woning) Eigen vermogen Voorziening onderhoud Overige voorzieningen Totaal bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfslasten Financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Jaarresultaat Personeelsbezetting (einde boekjaar) Totaal formatieplaatsen Werkelijk aantal personeelsleden

2013

2012

2011

2010

2009

21.281 0 1.096 6.665 9.597 -1.295 -3.210 -3.324

27.958 0 498 6.393 6.149 -1.239 -1.540 -1.723

21.998 0 604 6.419 5.453 -1.360 -1.200 -1.088

8.348 0 167 6.390 5.157 -1.300 -67 230

8.100 0 163 6.152 5.241 -1.321 -410 -126

212,18 235

210,08 234

211,48 237

219,18 241

220,65 242

I.v.m. de stelselwijziging naar actuele waarde, zijn de cijfers over het jaar 2011 bij het onderdeel Balans en winst- en verliesrekening (per woning) aangepast.


52

9.2 Analyse jaarresultaat Het jaar 2013 sloten we af met een negatief resultaat van circa € 51 miljoen. Het jaar is begroot met een negatief jaarresultaat van € 7,0 miljoen op basis van de “oude” grondslagen. Als we de realisatie 2013 vergelijken met de begroting 2013 (enkelvoudige jaarrekening) krijgen we het volgende beeld: Tabel: analyse jaarresultaat (enkelvoudig) Begroot 2013 Bedrijfsopbrengsten 1. Huren 2. Vergoedingen 3. Verkoopresultaat onroerende zaken 4. Geactiveerde productie 5. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten 6. Afschrijvingen 7. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 8. Lonen & Salarissen 9. Sociale lasten 10. Pensioenlasten 11. Lasten onderhoud 12. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

Werkelijk 2013

Verschil

92.623 5.682 8.447 1.037 128 107.917

92.686 5.387 2.076 1.487 811 102.447

63 -295 -6.371 450 683 -5.470

20.841 10.770 10.799 1.640 2.006 24.201 23.563 93.820

35.178 46.249 10.682 1.527 1.943 28.511 23.411 147.501

-14.337 -35.479 117 113 63 -4.310 152 -53.681

14.097

-45.054

-59.151

0

15.616

15.616

0 993 -22.440 0 -21.447

0 686 -21.540 953 -19.901

0 -307 900 953 1.546

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 18. Resultaat deelnemingen 19. Vennootschapsbelasting

-7.350 362 0

-49.339 1.425 -3.174

-41.989 1.063 -3.174

Jaarresultaat

-6.988

-51.088

-44.100

Bedrijfsresultaat 13. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Financiële baten en lasten 14. Waardeveranderingen Financiële Vaste Activa 15. Rentebaten 16. Rentelasten 17. Waardeveranderingen verplichting VOV Saldo financiële baten en lasten

Het lagere resultaat over 2013 wordt vooral veroorzaakt door de volgende factoren: • Een lager aantal verkochte woningen dan begroot (63 t.o.v. 90); daarnaast is in de begroting de boekwaarde van de verkochte nog bepaald op basis van historische kostprijs en in de jaarrekening op bedrijfswaarde/marktwaarde. Hierdoor valt het verkoopresultaat veel lager uit; • In de begroting was de afschrijvingslast bepaald op een waardering op historische kostprijs met daarbij een annuïtaire afschrijving. Dit is nu veranderd in een lineaire afschrijving op basis van bedrijfswaarde; deze valt veel hoger uit; • De overige waardeverandering vallen per saldo lager uit. Het eerder nemen in de tijd van de onrendabele toppen bij projecten heeft hierbij een negatief effect, daarnaast heeft de herwaardering van het sociale vastgoed de grootste invloed. De waarde van het sociale bezit is naar beneden bijgesteld door het inrekenen van de verhuurdersheffing voor de restant exploitatieduur en een hogere onderhoudslast; • Met name op het planmatige onderhoud wordt een overschrijding gerealiseerd. Dit wordt vooral veroorzaakt door de hoge uitgave in het klantgestuurd onderhoud; • De niet-gerealiseerde waardeverandering betreft de waardemutatie gedurende 2013 van het commerciële vastgoed; • Doordat er minder financiering is aangetrokken en daarnaast de financiering tegen een lager rentepercentage is aangetrokken, komen de rentelasten lager uit; • Het resultaat van de deelnemingen valt met name hoger uit door de herwaardering van activa binnen de Hoge Bothof BV.


53

Indien de vergelijking tussen de begroting en realisatie over 2013 wordt gemaakt op basis van kasstromen (die beter vergelijkbaar zijn vanwege de onafhankelijkheid van boekhoudkundige grondslagen en principes), ontstaat het volgende beeld: Tabel: overzicht operationele kasstroom (enkelvoudig) Begroot 2013 Inkomsten Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Rentebaten Som der inkomsten

Werkelijk 2013 Verschil

92.623 5.682 10.719 128 959 110.111

92.686 5.387 7.057 811 686 106.627

63 -295 -3.662 683 -273 -3.484

Uitgaven Lonen & Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Rentelasten Som der uitgaven

10.799 1.640 2.006 24.201 23.563 22.440 84.649

10.682 1.527 1.943 28.511 23.411 21.540 87.614

117 113 63 -4.310 152 900 -2.965

Operationele kasstroom

25.462

19.013

-6.449

Bovenstaande operationele kasstroom wijkt af van de operationele kasstroom zoals deze wordt gepresenteerd in de kerncijfers en het kasstroomoverzicht. Deze afwijking zit in het niet meenemen van de mutatie in vlottende activa en kortlopende schulden. Hierbij is te constateren dat de werkelijke operationele kasstroom (inclusief verkoopopbrengsten) € 6,4 miljoen lager uitvalt dan begroot. Het verschil wordt met name veroorzaakt door de achterblijvende verkopen en een hogere uitgave in het klantgestuurd onderhoud. Het saldo operationele kasstroom van ruim € 19 miljoen illustreert dat Domijn beschikt over een gezonde bedrijfsvoering, waarbij sprake is van een goede balans tussen inkomsten en uitgaven uit verhuur en verkoop van vastgoed. 9.3 Analyse bedrijfswaarde Wij maken een bedrijfswaardeberekening om te zien in hoeverre onze complexen rendabel zijn. De bedrijfswaarde verkrijgen we door de contante waarde van de toekomstige inkomsten te verminderen met de contante waarde van de toekomstige uitgaven. De bedrijfswaarde van het sociale vastgoed (woningen en activa, niet zijnde woningen) bedraagt in totaal € 716 miljoen (bedrijfswaarde 2012: € 837 miljoen). De totale boekwaarde op basis van historische kosten hiervan bedraagt € 476 miljoen (2012: € 499 miljoen). De bedrijfswaarde ligt daarmee € 240 miljoen boven de boekwaarde (2012: € 338 miljoen). Dat is ongeveer 50% (2012: 68%). Analyse van de bedrijfswaarde De verlaging van de bedrijfswaarde van de woningen met ongeveer € 121 miljoen wordt voornamelijk verklaard door het inrekenen van de verhuurdersheffing (-/- 99,3 miljoen), de inkomensafhankelijke huurverhoging voor 2014 (+ 23,5 miljoen) en per saldo parameter-/niveauwijzigingen (-/- 45,2 miljoen). Deze laatste betreft met name de ingerekende onderhoudslasten.


54

9.4 Financieel beleid De directie heeft in 2011 het strategisch plan 2012-2016 vastgesteld. Hierin heeft zij de missie, visie en strategie verwoord. Een concretisering hiervan staat in de plannen van de afdelingen Wonen, Beleid & Bedrijfsvoering en Ontwikkeling. Jaarlijks verstrekt de directie concrete opdrachten aan elke afdeling. Deze opdrachten beschrijven wat er dat jaar verwacht wordt van de realisatie van onze koers. Het uitvoeren van deze opdrachten en een aantal externe ontwikkelingen (onder meer vennootschapsbelasting, het dossier staatssteun, beperking huurverhogingen, marktontwikkelingen en de kredietcrisis) leiden tot inperking van de financiële ruimte. De vraag die we ons zodoende stellen is of onze ambities financieel haalbaar zijn. De verschillende beleidsvelden zijn onderling afhankelijk van elkaar. Het gaat hier over onder meer: • Portfoliomanagement; • Huurbeleid; • Onderhoudsbeleid; • Personeelsbeleid; • Investeringsbeleid; • Acquisitiebeleid; • Financieel beleid (inclusief treasurybeleid). Financiële continuïteit In het licht van de financiële continuïteit en voor de analyse van beleidskeuzes, willen we zicht hebben op vermogens- en resultaatontwikkelingen, financiële doelstellingen en de wijze waarop rapportering vorm moet krijgen. Om zicht op vermogens- en resultaatontwikkelingen te verkrijgen hebben we in 2009 het financieel beleidsplan vastgesteld. Dit beleidsplan is ultimo 2012 gewijzigd. Deze wijzigingen hebben met name betrekking op aanscherping van onze financiële grenswaarden, alsmede het toevoegen van de gemiddelde schuldrest per woning als belangrijke indicator voor onze financiële positie. Tevens is de DSCR toegevoegd, naast de ICR als kassstroomindicator. In het financieel beleid ligt de focus op kasstromen. Het geeft richting aan de gewenste verhouding tussen de kasstromen. Daarmee geeft het inzicht in de ruimte die bestaat om het gewenste rendement te behalen. Het behaalde rendement wordt omgezet in maatschappelijk dividend. Kortom: ‘zonder vastgoedrendement geen maatschappelijk dividend’. We sturen op resultaat- en rendementsdoelstellingen en vermogensontwikkelingen. Daarbij is een aantal indicatoren benoemd, die we gebruiken als strategische sturingsvariabelen. De financiële indicatoren zijn ingebed in de Planning & Control-cyclus. Hierbij hebben we een normenkader ontwikkeld. Vanuit het normenkader worden voorgenomen investeringen en beheerplannen getoetst op haalbaarheid en de gewenste financiële uitkomst. In het financieel beleid zijn rendementseisen voor voorgenomen investeringen vastgesteld. We hanteren de interne rendementseis als disconteringsvoet. Deze is nodig om de netto contante waarde van geprojecteerde kasstromen van een investering in vastgoed gelijk te laten zijn aan de stichtingskosten van de investering zelf. De interne rendementseis wordt vaak aangeduid als de IRR, oftewel de Internal Rate of Return. Hieronder worden de actuele kengetallen en grenswaarden kort samengevat: Tabel: grenswaarden kengetallen financieel beleid Kengetal

Norm

Interest Dekkings Ratio

Minimaal 1,5

Debt Service Coverage Ratio

Minimaal 1,1

Direct rendement totaal

Minimaal 4,3%

Schuldrest per woning

Maximaal EUR 45.000

Financieringsratio (Loan to Value obv WOZ)

Maximaal 50%

Investerings-financieringsratio

Maximaal 10% over een tijdvak van 10 jaar

Rendement nieuwe projecten

Gemiddeld minimaal 4,3%


55

9.5 Financiële continuïteit Woningcorporaties (toegelaten Instellingen) worden geconfronteerd met diverse (voorgenomen) kabinetsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer: De Wet verhuurderheffing. Deze wet geldt voor alle verhuurders met meer dan 10 huurwoningen in de gereguleerde sector. De heffing loopt naar verwachting op naar € 1,7 miljard in 2017; -

Een verruiming van het huurbeleid. In 2013 is de verruiming van het huurbeleid voor 2013 door de Eerste Kamer goedgekeurd. De basis voor de huurprijs blijft het Woning Waardering Systeem (WWS) met een toegestane huurverhoging boven inflatie gebaseerd op het inkomen van de huurder.

-

Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2014-2018 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2018 van respectievelijk 3,5%, 2%, 2% en 1% van de jaarlijkse huursom. Ook voor de jaren daarna is 1% ingerekend.

Voor de komende jaren zijn de volgende bedragen aan sectorspecifieke heffingen in onze meerjarenramingen 2014 – 2018 en daarmee dPi 2013 opgenomen: Tabel: overzicht ingerekende heffingen Omschrijving Totaal sectorspecifieke heffingen Saneringsbijdragen CFV Verhuurdersheffing

Begroot 2014 3.148 6.460 9.608

Begroot 2015 1.838 7.775 9.613

Begroot 2016 1.871 8.592 10.463

Begroot 2017 954 9.506 10.460

Begroot 2018 973 9.582 10.555

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verstrekt borging voor financiering voor kwalificerende (vastgoed-)investeringen en de herfinanciering van eerdere geborgde financiering. Woningcorporaties zijn voor de financiering in hoge mate afhankelijk van het verkrijgen van borging. Voor het waarborgen van de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering van de individuele woningcorporatie is het voor de woningcorporatie van groot belang om te voldoen aan door externe partijen vereiste financiële kengetallen zoals ‘loan to value’, de interest dekkingsratio en de aflossingsfictie van 2% van de leningenportefeuille. In december 2013 heeft het WSW het faciliteringsvolume voor Domijn opnieuw vrijgegeven voor de jaren 2014 en 2015. Rekening houdend met de reeds uitgegeven leningen in 2013 resteert er een faciliteringsvolume van in totaal € 57,4 miljoen. Deze is gebaseerd op het investeringsprogramma vanuit de dPi 2012. De gemeente Enschede heeft, mede op basis van de beoordeling van de financiële positie ultimo 2012 van Domijn, de gelimiteerde achtervangovereenkomst met het WSW in januari 2014 met een jaar verlengd voor een maximaal bedrag van € 51,2 miljoen. Hiermee beschikt Domijn over voldoende faciliteringsvolume en daarmee leencapaciteit om aan haar op dit moment lopende verplichtingen voor 2014 te voldoen. Gegeven de onzekerheid over het nieuw vast te stellen faciliteringsvolume op basis van dPi 2013, betracht Domijn de nodige terughoudendheid met betrekking tot het aangaan van omvangrijke financiële verplichtingen voor de komende jaren.


56

Onze financiële meerjarenraming laat het volgende beeld zien: Tabel: kasstroomoverzicht in meerjarenperspectief Omschrijving Operationele kasstroom - huren - overige inkomsten

Begroot 2014

Begroot 2015

Begroot 2016

Begroot 2017

Begroot 2018

99.494 130

105.743 131

109.828 135

114.261 142

118.041 142

-15.466 -30.334 4.106 -5.567 -6.420 -962 -9.608 35.373

-14.738 -32.163 4.186 -5.730 -6.688 -967 -9.613 40.161

-14.623 -35.612 4.281 -5.791 -6.987 -973 -10.463 39.795

-14.939 -34.585 4.388 -4.723 -7.206 -980 -10.460 45.898

-15.424 -32.239 4.519 -4.957 -7.436 -989 -10.555 51.102

(des) investeringskasstroom - projecten nieuwbouw - verbeteringen - investeringen in activa tdv exploitatie - duurzaamheid - verkoop - deelnemingen Totaal (des) investeringskasstroom

-38.265 -4.622 -1.783 -6.300 3.071 300 -47.599

-42.814 -3.428 -12.849 -4.184 2.798 300 -60.177

-27.680 -10.754 -815 -3.000 3.132 300 -38.817

-10.220 -17.148 -875 -3.000 3.202 300 -27.741

-10.489 -6.022 -815 -3.000 3.755 300 -16.271

Financieringskasstroom - rentebaten - rentelasten - aflossing bestaande leningenportefeuille Totaal financieringskasstroom

81 -21.579 -27.301 -48.799

63 -21.705 -30.669 -52.311

72 -22.537 -23.370 -45.835

103 -22.935 -30.833 -53.665

141 -22.877 -20.766 -43.502

0

0

0

0

0

61.025

72.327

44.857

35.508

8.671

- personeel - onderhoud - dekking eigen dienst - algemeen beheer - exploitatie - leefbaarheid - heffingen overheid Totaal operationele kasstroom

Vennootschapsbelasting Per saldo aan te trekken extra financiering

De hierboven genoemde aan te trekken extra financiering heeft voor het merendeel betrekking op investeringen in DAEB (borgbaar) vastgoed. Op grond van dPi 2013 kan de volgende verdeling (bron: dPi 2013) worden gemaakt: Tabel: splitsing financieringsbehoefte in DAEB en niet-DAEB investeringen Begroot Begroot Omschrijving 2014 2015 Additionele financieringsbehoefte 51.934 68.157 Waarvan betrekking op DAEB/borgbaar 9.091 4.170 Betrekking op niet-DAEB 61.025 72.327

Begroot 2016 40.309 4.548 44.857

Begroot 2017 33.854 1.654 35.508

Begroot 2018 8.545 126 8.671

De financieringsbehoefte inzake niet-DAEB investeringen heeft met name betrekking op het project Performance Factory. Hierover heeft nog geen definitieve besluitvorming plaatsgevonden. De bovengenoemde investeringskasstroom heeft betrekking op de volgende mutaties in ons woningbezit:


57

Tabel: investeringsopgave in aantallen Begroot 2014

Omschrijving Mutaties woningbezit - op te leveren nieuwbouw - aankoop

Begroot 2015

Begroot 2016

Begroot 2017

Begroot 2018

235 13

64 0

166 0

120 0

20 0

- sloop - verkoop

-49 -25

-322 -25

-107 -25

0 -25

-97 -25

- verbeteringen aan bestaand bezit

100

70

274

352

120

De kengetallen zoals benoemd in het financieel beleid ontwikkelen zich als volgt: Tabel: verloop financiële kasstromen Kengetal Norm

Begroot

Begroot

Begroot

Begroot

Begroot

2014

2015

2016

2017

2018 2,23

* ICR

Minimaal 1,5

1,64

1,85

1,77

2,00

* DSCR

Minimaal 1,1

1,08

1,20

1,13

1,28

1,42

* Schuld per woning

Maximaal € 45.000

37.805

41.230

42.539

42.579

42.071

In de jaarlijks in te dienen prognose-informatie dPi 2013 wordt op basis van de werkelijke opbouw van de huursom in 2013 een splitsing aangebracht in de operationele kasstroom. De verhouding tussen DAEB en nietDAEB huuropbrengsten bedroeg over 2013 circa 87% DAEB versus 13% niet-DAEB. Deze verhouding zal naar verwachting in 2018 84% DAEB versus 16% niet-DAEB bedragen. In dPi 2012 lag deze verhouding nog op 88% DAEB versus 12% niet-DAEB. Dit leidt in dPi 2013 tot de volgende toerekening van de operationele kasstroom: Tabel: overzicht verdeling operationele kasstroom DAEB – niet-DAEB Begroot Begroot Omschrijving 2014 2015 35.373 40.161 Operationele kasstroom 81 63 - rentebaten -21.579 -21.705 - rentelasten 13.875 18.519 Operat. kasstroom na rentebaten/-lasten

Begroot 2016 39.795 72 -22.537 17.330

Begroot 2017 45.898 103 -22.935 23.066

Begroot 2018 51.102 141 -22.877 28.366

DAEB activiteiten Niet-DAEB activiteiten Totale kasstroom

10.862 3.013 13.875

14.677 3.842 18.519

13.315 4.015 17.330

17.884 5.182 23.066

21.984 6.382 28.366

Operationele kasstroom DAEB activiteiten Bij: toerekenbare rente en loonkosten Af: 2% genormeerde aflossing Saldo operationele kasstroom DAEB

10.862 3.074 -11.528 2.408

14.677 2.729 -12.202 5.204

13.315 2.953 -13.035 3.233

17.884 2.742 -13.464 7.162

21.984 1.356 -13.557 9.783

Zoals hierboven is te zien, komt ook na het opnemen van de voorgeschreven bedragen aan saneringsbijdragen en verhuurdersheffing de WSW-kasstroomindicator (na normatieve aflossingen van 2% van de uitstaande leningportefeuille) positief uit. Eind 2013 stelde het WSW een nieuw risico beoordelingsmodel vast. Met behulp van dit model identificeert, analyseert en interpreteert het WSW de risico’s van een individuele corporatie en van de totale borg op een heldere en voorspelbare manier. Dit risico beoordelingsmodel bevat vijf financiële ratio’s. Deze ratio’s worden bepaald aan de hand van de gerealiseerde cijfers over de laatste drie jaren en over de komende vijf prognosejaren. Op basis van de meest recente gegevens (de dVi en dPi van Domijn) komen de ratio’s als volgt uit:


58

Ratio: -

ICR (operationele kasstroom / rente uitgaven) DSCR (operationele kasstroom / rente uitgaven + aflossing) Loan To Value (totaal vreemd vermogen / totale bedrijfswaarde) Solvabiliteit (eigen vermogen / balanstotaal o.b.v. bedrijfswaarde) Dekkingsratio (geborgde leningen / totale WOZ-waarde)

Norm WSW:

Domijn:

Minimaal 1,4 Minimaal 1,0 Maximaal 75% Minimaal 20% Maximaal 50%

1,75 1,38 63% 35% 34%

Op basis van deze indicatoren kan worden gesteld dat Domijn naar de maatstaven van het WSW financieel gezond en daarmee borgbaar is.


59

9.6

Treasury

Het doel van Domijn is uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting (Artikel 2 lid 2 van de statuten) werkzaam te zijn. Alle activiteiten op het gebied van treasury zijn hieraan ondergeschikt en dienend. De hoofddoelstelling van de activiteiten op het gebied van treasury is: “Het waarborgen van de financiële continuïteit in brede zin.” In het treasurystatuut is het formele kader voor alle activiteiten op het gebied van treasury binnen Domijn vastgelegd, waaronder het financierings- en beleggingsbeleid. Met het treasurystatuut beoogt Domijn te waarborgen dat inzicht wordt geboden in de risico’s, die samenhangen met de treasuryactiviteiten. In december 2013 is het geactualiseerde treasurystatuut vastgesteld. De formulering en vaststelling van het treasurybeleid en de nadere uitwerking in (trans)acties op het gebied van treasury vindt plaats binnen het kader van het statuut, de treasuryjaarplannen en (meerjaren)begrotingen van Domijn. De verantwoording over het gevoerde treasurybeleid en de gerealiseerde (trans)acties vinden extern onder andere plaats in de jaarrekening en intern in de daarvoor benoemde documenten en rapportages. De belangrijkste doelstellingen die voor 2013 zijn gesteld en de ondernomen acties zijn hieronder weergegeven. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in financierbaarheid en renterisicobeheersing. Beleidsregels gebruik financiële derivaten Naar aanleiding van de Vestia-affaire, en liquiditeitstekorten door bijstortingsverplichtingen vanuit rentederivaten bij andere corporaties, zijn “beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting” opgesteld. Deze beleidsregels zijn per 1 oktober 2012 van kracht geworden. Deze nieuwe beleidsregels zijn tevens verwerkt in het geactualiseerde treasurystatuut van Domijn en goedgekeurd in december 2013. De belangrijkste punten uit deze beleidsregels zijn: • Beperking gebruik van derivaten tot rente caps en payer swaps met een maximale looptijd van 10 jaar; • Derivaten mogen alleen worden aangetrokken als er direct een onderliggende lening is; in de praktijk betekend dit dat er géén forward starting swaps kunnen worden afgesloten; • Wanneer er sprake is van een verplichting tot storting van liquiditeit als gevolg van het ontwikkelen van een negatieve waarde, dan dient hiervoor een buffer te bestaan, die groot genoeg is om een daling van de rentecurve van 2% te kunnen opvangen. Wanneer de buffer kleiner is dan 1% mogen geen nieuwe swaps worden afgesloten. • Er zal gebruik gemaakt moeten worden van nog op te stellen voorbeeld-raamwerk-documentatie (Model Overeenkomst). Financierbaarheid Doel voor de korte termijn is voldoende middelen beschikbaar te hebben. Actief cash management is van belang om enerzijds toegang tot direct krediet zo groot mogelijk te houden en anderzijds de rentelasten te optimaliseren. De kredietfaciliteit van onze huisbank (BNG) bedraagt € 15 miljoen. Ter ondersteuning van het cashmanagement beleid heeft Domijn de beschikking over drie leningen met variabele hoofdsom. Onderstaande tabel geeft de condities van de kredietfaciliteit weer. Verderop worden de leningen met variabele hoofdsom gespecificeerd. In 2013 is één lening met variabele hoofdsom afgelost en begin 2014 zullen er nog twee worden afgelost. In de Treasurycommissie is aangegeven om begin 2014 hieraan opnieuw invulling te geven. Bank:

Faciliteit:

Condities:

BNG

RC faciliteit EUR 15 mln.

Debet: Euribor +75 bp Credit: Euribor -10 bp

Tabel: condities kredietfaciliteit Met deze kredietfaciliteit en leningen met variabele hoofdsom is overliquiditeit voorkomen en is geprofiteerd van de lage korte rente. Voor de lange termijn is ten doel gesteld te allen tijde de benodigde financiële middelen beschikbaar te hebben voor het uitvoeren van de volkshuisvestelijke taak. Belangrijk daarbij is de continue monitoring van de actuele financieringsruimte bij het WSW waaraan gevolg is gegeven. Daarnaast wordt gekeken naar de ontwikkeling van het weerstandsvermogen. Daarbij is ten doel gesteld te analyseren of specifieke risico’s verminderd moeten worden, ter verkleining van het minimale weerstandsvermogen. In 2013 heeft Domijn twee treasuryacties uitgevoerd voor wat betreft het aantrekken van nieuwe leningen. Een van deze leningen betreft een lening van de provincie Overijssel t.l.v. het energiefonds. Deze lening is verstrekt onder gunstige condities en dient aangewend te worden voor duurzaamheidinvesteringen. Deze transacties staan in onderstaande tabel vermeld. In deze tabel staan ook de leningen vermeld die al eerder zijn afgesloten maar die een stortingsdatum kenden in 2013. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

60

Geldgever

Afgesloten

Storting

Soort

Hoofdsom

Rente

RA

looptijd

BNG

10-jul-12

1-okt-13

FIXE

€ 14.000.000

3,02%

n.v.t.

9 jaar

BNG

5-dec-12

15-jan-13

FIXE

€ 15.400.000

2.51%

n.v.t.

10 jaar

Rabo

26-jun-13

2-sep-13

FIXE

€ 11.700.000

2,68%

n.v.t.

10 jaar

24-mei-2013

1-okt-12

1,50%

n.v.t.

15 jaar

Provincie

FIXE

€ 10.750.000 € 51.850.000

Tabel: transacties uit treasury

€ miljoen

Het renterisicoprofiel is in de figuur hieronder weergegeven.

90 80 70 60 50 40 30 20 10

Spreadherzieningen

Variabel rentende leningen

Renteaanpassingen

Eindaflossingen

15% renterisico

10% renterisico

2066

2064

2062

2060

2058

2056

2054

2052

2050

2048

2046

2044

2042

2040

2038

2036

2034

2032

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

0

5% renterisico

Grafiek: risicoprofiel van de leningportefeuille Domijn kent, mede naar aanleiding van het verleden en naar aanleiding van eigen opvattingen, een zeer gematigd dan wel conservatief beleid ten aanzien van het gebruik van derivaten. Dat is ook als zodanig vastgesteld in het treasurystatuut van december 2013. Binnen het treasurybeleid dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten beperkt, en geeft Domijn de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s door gebruik te maken van traditionele instrumenten (bijvoorbeeld contractuele renteafspraken met geldgevers over bestaande leningen, of het afsluiten van leningen met uitgestelde storting). In de voorstellen voor het afsluiten van rentederivaten dient de toegevoegde waarde in vergelijking met traditionele instrumenten aangetoond te worden. In 2013 vonden de volgende renteaanpassingen en afspraken plaats.

Geldgever

Leningtype

Datum

Coupon

Volume

Nieuwe coupon

Looptijd

BNG

ANN

1-mrt-13

5,76%

€ 5.184.656

3,69%

13 jaar

Rabo

FIXE

15-jun-13

3,15%

€ 10.000.000

1,945%

7 jaar 25 jaar

NWB

ANN

1-sep-13

5,58%

€ 3.347.183

2,63%

BNG

FIXE

5-mei-13

3,71%

€ 10.000.000

1,90%

4 jaar

BNG

ANN

3-jun-13

7,00%

€ 3.630.653

2,80%

13 jaar

Haaksbergen

ANN

15-nov-13

2,20%

€ 1.068.308

2,20%

10 jaar

Enschede

FIXE

1-dec-13

4,61%

€ 5.800.000

2,67%

10 jaar

Tabel: renteaanpassingen en afspraken


61

Naast de renteaanpassingen en eindaflossingen vindt in 2013 een spreadherziening van de basisrentelening bij de BNG plaats. In onderstaande tabel wordt deze weergegeven. Op het moment van spreadherziening wordt alleen de spread herzien, de basisrente van de lening is reeds bepaald en blijft derhalve ongewijzigd gedurende de looptijd van de lening.

Geldgever

Restant hoofdsom

Datum aanpassing

BNG € 10.000.000 15-03-2013 Tabel: spreadherziening van de basisrentelening

Huidige %

Huidige spread

2,59%

0,00%

Nieuwe spread 0,18%

In de onderstaande tabellen zijn de eindaflossingen in de leningenportefeuille voor de komende vier jaren weergegeven alsmede de renteconversies. Nummer

Geldgever

15002063 15002064 15002057 15002018

BNG BNG NWB NWB

Aflossingswijze VAR VAR FIX ANN

Datum

Huidige coupon

15-01-2014 03-02-2014 11-04-2014 01-05-2014

1,60% 2,02% 5,85% 4,32%

Totaal 2014 15002056 15001008 12000001 13000032 15002019

NWB Gem. Enschede NWB NWB Rabo Utrecht

FIX ANN VAR FIX ANN

10-01-2015 23-05-2015 01-09-2015 01-10-2015 01-10-2015

5,85% 3,86% 2,31% 4,37% 3,59%

8.000.000 2.103.515 5.000.000 5.000.000 4.263.041 € 24.366.556

BNG BNG NWB

VAR FIX FIX

01-03-2016 01-10-2016 01-11-2016

2,52% 4,25% 4,97%

Totaal 2016 15002085 13000031 15002054 15002043

5.000.000 5.000.000 8.000.000 4.588.006 € 22.588.006

Totaal 2015 13000034 15002066 13000029

Schuldrestant

4.000.000 10.000.000 5.000.000 € 19.000.000

Rabo Utrecht NWB BNG NWB

FIX FIX FIX ANN

30-04-2017 01-09-2017 29-11-2017 01-12-2017

2,45% 4,48% 4,92% 4,57%

Totaal 2017

10.000.000 5.000.000 10.000.000 1.295.508 € 26.295.508

Tabel: Eindaflossingen 2014-2017

Nummer

Geldgever

15002084 15002065 15002060 15002038

Rabo Utrecht Rabo Utrecht BNG BNG

Aflossingswijze FIX FIX FIX ANN

Datum 17-3-2014 3-5-2014 5-5-2014 3-6-2014

Huidige coupon 3,57% 4,40% 3,71% 7,00%

Totaal 2014 15002067 15001037

BNG Gem. Enschede

FIX ANN

17-1-2015 3-11-2015

3,74% 3,90%

10.000.000 9.000.000 10.000.000 3.630.653

10.000.000 1.997.937 € 11.997.937

NWB

FIX

15-6-2016

4,23%

Totaal 2016 13000014

1,90% 2,80%

Schuldrestant

€ 32.630.653

Totaal 2015 15002071

Nieuwe coupon

15.000.000 € 15.000.000

BNG

ANN

Totaal 2017

1-12-2017

4,73%

583.898 € 583.898

Tabel: Renteherzieningen 2014-2017


62

Nummer

Geldgever

15002092 15002090 15002087

NWB BNG NWB

Aflossingswijze FIX FIX FIX

Huidige coupon 2,72% 3,79% 4,00%

Datum 27-4-2014 19-7-2014 20-10-2014

BasisSchuldrestant rente 2,62% 10.000.000 3,62% 10.000.000 3,78% 15.000.000

Totaal 2014 15002091

€ 35.000.000 BNG

FIX

15-3-2015

2,77%

2,59%

Totaal 2015 15002094

10.000.000 € 10.000.000

NWB

FIX

1-10-2017

4,05%

3,73%

Totaal 2017

16.000.000 € 16.000.000

Tabel: Spreadherzieningen

Leningenportefeuille Per saldo is onze leningenportefeuille met € 24 miljoen gestegen, van € 535,6 miljoen naar € 559,6 miljoen. De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen is gedaald van 3,59% in 2012 tot 3,46% in 2013. Het renterisico wordt voor een belangrijk deel gevormd door de leningen met variabele hoofdsom. De LVH’s zijn nog van vóór de kredietcrisis en kennen daarom nagenoeg geen liquiditeitsopslag. Daarmee zijn ze uiterst gunstig geprijsd. De LVH welke per 2 september 2013 is vervallen en is verstrekt door ABN AMRO groot € 7,5 miljoen wordt niet meer in onderstaande tabel vermeld.

Nummer

Geldgever

Type

15002063

BNG

LVH

Hoofdsom

Opgenomen

Rente herziening

Einddatum

€ 5.000.000

€ 5.000.000

1-mnd

15-01-14

15002064

BNG

LVH

€ 5.000.000

€ 5.000.000

1-mnd

03-02-14

12000001

NWB

LVH

€ 5.000.000

€ 5.000.000

1-mnd

01-09-15

13000034

BNG

LVH

€ 4.000.000 € 19.000.000

€ 4.000.000 € 19.000.000

1-mnd

01-03-16

Tabel: overzicht LVH’S Ter vermindering van het renterisico van deze leningen heeft Domijn nog 1 CAP in de portefeuille.

Nummer 12000001

Hoofdsom CAP € 5.000.000

Strike

Einddatum

5,00%

01-09-15

Tabel: CAP’s Gedurende deze periode vinden de renteaanpassingen, eindaflossingen en leningen met variabele hoofdsom plaats. Zoals hiervoor al gemeld hebben we een aantal spreads herzien van basisrenteleningen. In onderstaande tabel is de data van de spreadherzieningen weergegeven. Op het moment van spreadherziening, herzien we alleen de spread: de basisrente van de lening is al bepaald en blijft ongewijzigd tijdens de looptijd van de lening.

Geldgever

Basisrente

Huidige spread

Datum

Huidige rente

Spread herziening

BNG

3,61%

0,23%

19-07-14

3,84%

NWB

3,78%

0,22%

20-10-14

4.00%

€ 15.000.000

BNG

2,59%

0,18%

15-03-13

2,77%

€ 10.000.000

NWB

2,62%

0,10%

27-04-14

2,72%

€ 10.000.000

NWB

3,73%

0,32%

01-10-17

4,05%

€ 16.000.000 € 61.000.000

€ 10.000.000

Tabel: spreadherzieningen basisrenteleningen


63

9.7 Verbindingen Ter ondersteuning van de kernactiviteiten worden regelmatig nevenactiviteiten ingezet. Deze nevenactiviteiten worden meestal ondergebracht in een verbinding. Hiermee worden risico’s voor de corporaties zoveel mogelijk beperkt. De bestuurlijke betrokkenheid van de corporaties in deze verbindingen achten wij van groot belang. Uitgangspunt is dat de corporatie alleen of gezamenlijk met andere corporaties voor minimaal 50% zeggenschap heeft in de verbindingen. De zeggenschap is opgenomen in onderstaande tabel. Hieronder vindt u een overzicht van de verbindingen waarin Domijn deelneemt. Algemene gegevens Naam van de verbinding

Domijn Projecten B.V.

Rechtsvorm

Besloten vennootschap

Oprichtingsdatum

17-02-2003 Op 14 december 2009 is Domijn Projecten BV gefuseerd met SWL Projecten BV en Lucht en Licht Ontwikkeling BV.

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0

Statutaire doelstelling

Het ontwikkelen, beheren en exploiteren van registergoederen. Tevens is als doel gesteld het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en financieren van andere ondernemingen en vennootschappen.

Administratie/contactpersoon

Woningstichting Domijn

Aandeelhouders

Woningstichting Domijn (100%)

Domijn Projecten BV neemt deel in:

- VOF Heemaf (37,5%)

Financiële gegevens 2013 Eigen Vermogen

-/- € 986.339

Balanstotaal

€ 3.038.886

Bedrijfsopbrengsten

€0

Resultaat

-/- € 840.571

Corporatiebelang in %

100%

Bestuurlijke zeggenschap

100%

Waarde op balans Domijn kapitaal

-/- € 986.339

Waarde op balans Domijn vordering

€ 3.200.225

Risico’s

Domijn Projecten BV is opgericht om risico’s in deelnemingen te beperken voor de TI. De risico’s van de diverse deelnemingen staan bij elke deelneming in dit overzicht benoemd.

Datum vaststelling jaarverslag en controleverklaring

Niet van toepassing: er wordt geen accountantscontrole toegepast.


64

Algemene gegevens Naam van de verbinding

IT Woon B.V.

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

30-09-2005

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

10


Het verlenen van diensten op het gebied van ICT aan woningcorporaties alsmede het aannemen van werken op ICT gebied.



Aandeelhouders



€ 676.522

Balanstotaal

€ 823.031

Bedrijfsopbrengst

€ 1.172.462

Resultaat

€ 213.521


100%


100%

Waarde op balans Domijn Kapitaal

€ 676.522

Waarde op balans Domijn Vordering

€0

Risico’s

Geen


23 mei 2014; er is accountantscontrole toegepast door KPMG.


Hoge Bothof Ontwikkeling B.V.

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

26-09-2006

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Het verwerven, ontwikkelen, bouwen en verkopen van onroerende zaken met name ten behoeve van de sociale volkshuisvesting alsmede het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en het financieren van andere ondernemingen en vennootschappen.



Aandeelhouders



€ 10.182.870

Balanstotaal

€ 11.289.293

Bedrijfsopbrengst

€ 1.157.509

Resultaat

€ 1.643.097


100%


100%

Waarde op balans Domijn

€ 10.182.870


€ 649.383

Risico’s

Huurderving en waardeontwikkeling van het vastgoed.


23 mei 2014; er is accountantscontrole toegepast door KPMG.


65


Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex V.O.F.

Rechtsvorm

Vennootschap onder firma

Oprichtingsdatum

05-08-2004

Statutaire zetel

Hengelo (Overijssel)

Aantal werknemers

0


Ontwikkelen en doen bouwen van appartementen zowel voor de koop- als huursector en het herontwikkelen van het gebouw ‘Het Heim’.



Vennoten

Bouwcomb. Plegt Vos Project IX B.V. (50%), Domijn Projecten B.V. (37,5%) en WBO Projecten B.V. (12,5%)


€ 58.653

Balanstotaal

€ 3.518.494

Jaaromzet

€ 0,-

Resultaat

-/- € 87.677


37,5%


37,5%

Waarde op balans Domijn Projecten BV

-/- € 21.988

Waarde op balans Domijn Projecten BV vordering

€ 2.511.897

Risico’s

In 2012 is besloten om tot een afboeking over te gaan naar een nieuwe ontwikkelingswaarde. De totale activa is afgewaardeerd op € 3.500.000.


Niet van toepassing: er wordt geen accountantscontrole toegepast.


WOM Laares Beheer B.V.

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

15-05-2003

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Het optreden als beherende vennoot van de commanditaire vennootschap Laares CV, en het financieren van de CV.


Ons Huis

Aandeelhouders

Woningstichting Domijn (20%), R.K. Woningstichting Ons Huis (20%), Woningstichting Woonplaats (20%), Nijhuis/-Hegeman V.O.F. (20%), AM Wonen (20%).


€ 4.230.534

Balanstotaal

€ 4.668.031

Jaaromzet

€0

Resultaat

€ 259.806


20%


20%


-/- € 87.302


€0

Risico’s Datum vaststelling jaarverslag en controleverklaring


Datum nog niet bekend; wordt accountantscontrole toegepast door PwC.

66


WOM Laares C.V.

Rechtsvorm

Commanditaire vennootschap

Oprichtingsdatum

15-05-2003

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Het voor eigen rekening en risico (her)ontwikkelen van de wijk ‘de Laares’ te Enschede en het realiseren van woningen en het aanleggen van wegen en groenvoorzieningen.


Ons Huis

Vennoten

Woningstichting Domijn (19%), R.K. Woningstichting Ons Huis (19%), Woningstichting De Woonplaats (19%), Nijhuis/-Hegeman V.O.F. (19%), AM Wonen (19%), WOM Laares Beheer B.V. (5%).


€0

Balanstotaal

€ 4.977.753

Jaaromzet

€ 8.863.208

Resultaat

€ 268.316


19%


19%


€0


€0

Risico’s

De achtergestelde lening van € 1.555.682 per corporatie is bij de oprichting reeds als verlies genomen.


Datum nog niet bekend; wordt accountantscontrole toegepast door PwC.


GOS Enschede VOF

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

21-04-2009

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Gezamenlijk investeren in Gezondheid, Onderwijs en Sport


De Woonplaats/Domijn

Vennoten

Woningstichting Domijn (50%) en Woningstichting De Woonplaats (50%)


€ 15.782.257

Balanstotaal

€ 15.929.361

Jaaromzet

€ 1.015.121

Resultaat

€ 341.794


50%


50%


€ 7.891.129

Waarde op balans Domijn vordering

€0

Risico’s

Huurderving


23 mei 2014; er is accountantscontrole toegepast door KPMG


67


DnA V.O.F.

Rechtsvorm


Oprichtingsdatum

26-04-2002

Statutaire zetel

Enschede

Aantal werknemers

0


Het verwerven van gronden, het (doen) voorbereiden en (doen) uitvoeren van het bouwrijp maken van die gronden, alsmede het (doen) ontwikkelen, het (doen) realiseren en (doen) verkopen van woningen en overige vastgoedprojecten, zulks inbegrip van de bijbehorende infrastructuur en openbare ruimte, op locaties gelegen in het statutaire werkgebied van Domijn.


AM Wonen

Vennoten

Woningstichting Domijn en AM Wonen B.V.


€ 177.000

Balanstotaal

€ 178.000

Jaaromzet

€ 100.000

Resultaat

€ 150.000


50%


50%


€ 88.500


€0

Risico’s

Er zitten nog enkele posities in waarover afspraken moeten worden gemaakt.


Aangezien er geen activiteiten meer plaats vinden wordt er geen controleopdracht meer verstrekt.




68

Deel 2 Jaarrekening 2013 Domijn


69

GECONSOLIDEERDE BALANS VOOR RESULTAATBESTEMMING (bedragen x € 1.000)

A CT IVA

2013

2012

-

-

A. VASTE ACTIVA I. Immateriële vaste activa II. Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

716.044 17.962 7.642

836.680 16.011 7.798

741.648

860.489

176.299 18.563 302

146.782 19.707 1.655

195.164

168.144

391 1.524 2.801 114

51 3.958 3.114 541

4.830

7.664

941.642

1.036.297

274 403

1.995 302

Totaal voorraden

677

2.297

II. Onderhanden projecten

-

Totaal materiële vaste activa

III. Vastgoedbeleggingen 4. C ommercieel vastgoed in exploitatie 5. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 6. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen IV. Financiële vaste activa 7. Deelnemingen 8. Latente belastingvordering(en) 9. Leningen u/g 10. Te vorderen BWS-subsidies Totaal financiële vaste activa

Totaal Vaste Activa B. VLOTTENDE ACTIVA I. Voorraden 11. Vastgoed bestemd voor de verkoop 12. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 13. Overige voorraden

III. 14. 15. 16. 17. 18. 19.

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

-

2.606 233 43 647 2.755 4.463

1.975 241 56 16 1.201 3.088

10.747

6.577

IV. Liquide middelen

6.188

2.545

Totaal Vlottende Activa

17.612

11.419

959.254

1.047.716

Totaal vorderingen

TOTAAL ACTIVA


70

PASSIVA

2013

2012

2 378.173 51.088-

2 465.060 26.991-

C. EIGEN VERMOGEN 20. Kapitaal 21. Overige reserves 22. Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen

327.087

438.071

16.202 87 405

7.189 268 346

Totaal voorzieningen

16.694

7.803

E. LANGLOPENDE SCHULDEN 26. Leningen overheid 27. Leningen kredietinstellingen 28. Leningen collegiaal 29. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken VOV

27.505 505.184 18.985

17.917 489.943 1.728 19.976

551.674

529.564

25.860 1.113 10.200 35 6.557 3.900 16.134

35.608 1.461 8.361 29 6.132 3.995 16.692

63.799

72.278

959.254

1.047.716

D. VOORZIENINGEN 23. Voorziening onrendabele investeringen 24. Voorziening deelnemingen 25. Overige voorzieningen

Totaal langlopende schulden

F. KORTLOPENDE SCHULDEN 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36.

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

TOTAAL PASSIVA


71

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000)

2013

2012

Bedrijfsopbrengsten 1. Huuropbrengsten 2. Opbrengsten servicecontracten 3. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 4. Geactiveerde productie eigen bedrijf 5. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

93.895 5.892 2.076 1.487 1.132 104.482

89.676 5.689 4.310 1.639 756 102.070

Bedrijfslasten 6. Afschrijving op materiële vaste activa 7. Overige waardeveranderingen op MVA 8. Lonen en salarissen 9. Sociale lasten 10. Pensioenlasten 11. Onderhoudslasten 12. Leefbaarheid 13. Lasten servicecontracten 14. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa 15. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

35.190 46.249 11.281 1.609 2.044 28.538 749 5.796 17.014 148.470

32.210 9.772 10.870 1.662 2.026 21.713 677 5.686 12.887 97.503

Bedrijfsresultaat

43.988-

4.567

16. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

15.738

8.698-

Financiële baten en lasten 17. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 18. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 19. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 20. Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV 21. Rentelasten en soortgelijke lasten Totaal financiële baten en lasten

718 953 21.54019.869-

71.808 763 21.94719.383-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

48.119-

23.514-

3.174205

2.2191.258-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

51.088-

26.991-

Netto resultaat

51.088-

26.991-

22. Belastingen 23. Resultaat deelnemingen


72

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT OVER 2013 (bedragen x € 1.000) 2013 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassing voor: • Afschrijvingen • Waardeveranderingen MVA, vastgoedbelegging en vl. activa • Dotatie/vrijval egalisatierekening • Dotatie/vrijval voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal • Voorraden • Onderhanden projecten • Vorderingen • Effecten • Kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Betaalde interest Ontvangen interest Ontvangen dividend Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

2012

43.98835.190 45.519

4.567 31.885 10.861

8.891

729-

108-

1.810 995 5.295

4.1702.562

3.67187.884

21.54032

46.446 21.947346

3.174-

2.21924.682-

Saldo kasstroom uit operationele activiteiten

23.820-

19.214

27.193

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: • Sociaal vastgoed in exploitatie • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie • Onroerende zaken ten dienste van exploitatie

4.92424.6041.335-

37.21817.8241.159-

Investeringen in vastgoedbeleggingen: • C ommercieel vastgoed in exploitatie • Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

11.300665 1.036-

12.7576781.712-

8.578 1.596 3.039

3.062 1.983 14.988

Investeringen in financiële vaste activa: • Desinvesteringen in materiële vaste activa • Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen • Desinvesteringen in financiële vaste activa • Ontvangen termijnen in onderhanden werk Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten • Opname langlopende schulden • Aflossing langlopende schulden • Investeringen verplichting verkocht onder voorwaarden • Terugbetaling verplichting verkocht onder voorwaarden • Ontvangsten schulden kredietinstellingen • Overige schulden • Terugbetaling schulden kredietinstellingen

29.321-

51.850 27.021627589

51.315-

36.000 27.1491.5592.222

Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

24.791

9.514

Mutatie liquide middelen

14.684

14.608-

8.4966.188 14.684

6.112 8.49614.608-

Aansluiting saldo liquide middelen met balans: Beginstand liquide middelen (zie punt IV in de toelichting) Eindstand liquide middelen (zie punt IV en 30. in de toelichting) Mutatie liquide middelen/bankkrediet in boekjaar Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

73

1.

Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2013

Domijn Woningstichting Domijn, statutair gevestigd te Enschede, Boulevard 1945 324 a, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van Domijn betreft conform artikel 2 van de statuten: Enschede, Almelo, Borne, Dinkelland, Haaksbergen, Hardenberg, Hengelo (Overijssel), Hellendoorn, Hof van Twente, Holten, Losser, Berkelland, Oldenzaal, Raalte, Rijssen-Holten, Tubbergen, Twenterand, Wierden. Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst-en-verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing.

Verslaggevingsperiode Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van een verslaggevingsperiode van een kalenderjaar. Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

2.

Grondslagen voor waardering van activa en passiva en resultaatbepaling

De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten tenzij anders vermeld. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.


74

Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: Sociaal vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens, alsmede op de uitgangspunten en aannames zoals die overeengekomen zijn in de handreiking van de RJ 645. De interne beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid en technische meerjaren onderhoudsplanningen waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus. Commercieel vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-yield contractverlengingen en, -opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder materiële vaste activa en onder vastgoedbeleggingen): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door Domijn zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw- en transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan de fase einde definitiefase in het besluitvormingsproces van Domijn. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen. Vastgoed bestemd voor de verkoop en Voorraad gronden ontwikkelposities: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en gronden ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat. Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name:

• •

De verwerking van projectontwikkelingresultaten; De verwerking van de transitorische rente in de vrijval van (dis)agio n.a.v marktwaardeberekening leningenportefeuille;

•

De uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen de commerciële en fiscale waarde van de te verkopen woningen;

•

de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;

•

de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.

Dientengevolge kan de fiscale last over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan.

Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Domijn zijn de financiële gegevens verwerkt van Domijn en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin Domijn een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

75

Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht. Vanaf de oprichting-/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichting-/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa, tenzij in specifieke situaties hiervan wordt afgeweken. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; de consolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd (100%) Domijn Projecten B.V. (100%) IT Woon B.V. (100%) Hoge Bothof Ontwikkeling B.V. (100%) Domijn Projecten B.V. De activiteiten van Domijn Projecten B.V. bestaan uit het ontwikkelen, beheren en exploiteren van registergoederen. Tevens is als doel gesteld het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en financieren van andere ondernemingen en vennootschappen. Domijn Projecten B.V. heeft een deelneming in VOF Heemaf (37,5%). IT Woon B.V. De activiteiten van IT Woon B.V. bestaat uit het verzorgen van de ICT voor Domijn, WBO Wonen en derden. Hoge Bothof Ontwikkeling BV Per 1 november 2012 heeft Domijn het aandeel (50%) in de Hoge Bothof Ontwikkeling B.V. overgenomen van Ons Huis waardoor Domijn nu 100% aandeelhouder is geworden. De cijfers van Hoge Bothof Ontwikkeling B.V. zijn in de jaarrekening van 2012 voor het eerst meegeconsolideerd. De activiteiten bestaan uit het verwerven, ontwikkelen, bouwen en verkopen van onroerende zaken met name ten behoeve van de sociale volkshuisvesting alsmede het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en het financieren van andere ondernemingen en vennootschappen. Partieel geconsolideerd: (50%) VOF GOS Domijn en de Woonplaats vormen samen de VOF GOS. Beiden nemen deel voor 50%. De activiteiten van VOF GOS bestaan uit het ontwikkelen, bouwen en exploiteren van een ruimte onder de korte tribunezijde van de Grolsch-Veste. Vanwege de (financiële) omvang van de VOF en om een beter inzicht te geven wordt de VOF in 2013 voor het eerst (gedeeltelijk) meegeconsolideerd. Daarnaast zijn de vergelijkende cijfers van 2012 aangepast. De volgende verbindingen zijn niet geconsolideerd: Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een meerderheidsbelang (>50%) in deze deelnemingen of geen sprake is van meerderheidsbelang in de zeggenschap (>50%). Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex vof Per 2 april 2007 neemt Domijn Projecten B.V. deel in de Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex vof (VOF Heemaf). De andere deelnemers zijn WBO Projecten B.V. en Plegt-Vos Projecten IX BV. Domijn Projecten B.V. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

76

neemt voor 37,5%, WBO Projecten B.V. voor 12,5%, en Plegt-Vos Projecten IX BV neemt voor 50% deel in de VOF Heemaf. De activiteiten van de Vof Heemaf bestaan uit het ontwikkelen en doen bouwen van appartementen zowel voor de koop- als huursector en de herontwikkeling van het gebouw “Het Heim”. Overige verbindingen Voorts heeft de Woningcorporatie Domijn naast bovengenoemde belangen de volgende verbindingen:

•

WOM Laares Beheer B.V. (20%)

•

WOM Laares C.V. (19%)

•

VOF DnA (50%)

•

Stedelijk Wonen Holding B.V. (50%)

Financiële instrumenten Domijn kent, mede naar aanleiding van het verleden en naar aanleiding van eigen opvattingen, een zeer gematigd dan wel conservatief beleid ten aanzien van het gebruik van derivaten. Dat is ook als zodanig opnieuw vastgesteld in het geactualiseerde treasurystatuut 2013. Binnen het treasurybeleid van Domijn dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten beperkt tot rentederivaten, maar geeft Domijn de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s door gebruik te maken van traditionele instrumenten (bijvoorbeeld contractuele renteafspraken met geldgevers over bestaande leningen, of het afsluiten van leningen met uitgestelde storting). In de voorstellen voor het afsluiten van rentederivaten dient de toegevoegde waarde in vergelijking met traditionele instrumenten aangetoond te worden. In hoofdstuk 10.7 Treasury van het volkshuisvestingsverslag, wordt nader ingegaan op het gehanteerde treasurybeleid van Domijn en aanwezige financiele instrumenten. Financiële instrumenten omvatten bij Domijn vorderingen, liquide middelen en langlopende en kortlopende schulden. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Na de eerste opname worden financiële instrumenten gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op vorderingen wordt een noodzakelijke geachte voorziening getroffen voor risico van oninbaarheid. Daarnaast omvatten de financiële instrumenten bij Domijn tevens afgeleide financiële instrumenten. Afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen reële waarde en wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Domijn maakt gebruik van interest derivaten om interestrisico’s af te dekken. Daarbij wordt kostprijshedgeaccounting toegepast. De toepassing van kostprijshedge-accounting leidt tot de volgende uitzondering op de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor afgeleide financiële instrumenten. Bij het toepassen van het kostprijshedge-accounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winst- en verliesrekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt gewaardeerd. Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt wordt het derivaat niet geherwaardeerd. Domijn past kostprijshedge-accounting toe voor de interest derivaten die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende leningen. Eveneens past Domijn kostprijshedge-accounting toe voor de interest derivaten die het renterisico op toekomstige financieringtransacties afdekken, in zoverre deze transacties zeer waarschijnlijk zullen plaatsvinden. De resultaten uit het niet-effectieve deel van de hedgerelatie worden in de winst- en verliesrekening opgenomen. Indien een interest derivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor ‘hedge accounting’, afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies wordt overgeboekt naar de winst- en verliesrekening. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

77

Voorwaarden aan hedge accounting Domijn en haar externe adviseur documenteert de hedgerelaties en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge respectievelijk dat er geen sprake is van overhedges. De effectiviteitstest vindt plaats door vergelijking van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument met de afgedekte positie. Indien sprake is van een overhedge wordt de hiermee samenhangende waarde op basis van marktwaarde direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. Indien er geen sprake is van agio of disagio is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Langlopende schulden en overige financiele verplichtingen Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt tezamen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. Indien er geen sprake is van agio of disagio is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Bijzondere waardeverminderingen financiële activa Een financieel actief dat niet tegen reële waarde wordt verantwoord met waardewijzigingen in de winst-enverliesrekening wordt op iedere verslagdatum beoordeeld om te bepalen of er objectieve aanwijzingen bestaan dat het actief een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Een financieel actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een bijzondere waardevermindering indien er objectieve aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan die een negatief effect heeft gehad op de verwachte toekomstige kasstromen van dat actief en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt. Objectieve aanwijzingen dat financiële activa onderhevig zijn aan een bijzondere waardevermindering omvatten het niet nakomen van betalingsverplichtingen en achterstallige betaling door een debiteur, herstructurering van een aan Domijn toekomend bedrag onder voorwaarden die Domijn anders niet zou hebben overwogen, aanwijzingen dat een debiteur of emittent failliet zal gaan, en het verdwijnen van een actieve markt voor een bepaald effect. Aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen van vorderingen en beleggingen die door Domijn worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs worden zowel op het niveau van specifieke activa als op collectief niveau in aanmerking genomen. Van alle individueel significante vorderingen en beleggingen wordt beoordeeld of deze specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering. Alle individueel significante vorderingen en beleggingen waarvan is vastgesteld dat deze niet specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering worden vervolgens collectief beoordeeld op een eventuele waardevermindering die zich al heeft voorgedaan maar nog niet is vastgesteld. Van individueel niet significante vorderingen wordt collectief beoordeeld of deze onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering door samenvoeging van vorderingen met vergelijkbare risicokenmerken. Bij de beoordeling van de collectieve waardevermindering gebruikt Domijn historische trends met betrekking tot de waarschijnlijkheid van het niet nakomen van betalingsverplichtingen, het tijdsbestek waarbinnen incassering plaatsvindt en de hoogte van gemaakte verliezen. De uitkomsten worden bijgesteld als Domijns leiding van oordeel is dat de huidige economische en kredietomstandigheden zodanig zijn dat het waarschijnlijk is dat de daadwerkelijke verliezen hoger dan wel lager zullen zijn dan historische trends suggereren. Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrekking tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd financieel actief wordt berekend als het verschil tussen de boekwaarde en de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de oorspronkelijke effectieve rente van het actief. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

78

Verliezen worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Rente op het aan een bijzondere waardevermindering onderhevige actief blijft verantwoord worden via oprenting van het actief. Bijzondere waardeverminderingsverliezen onder de (geamortiseerde) kostprijs van de beleggingen in effecten die tegen reële waarde worden gewaardeerd, met verwerking van waardewijzigingen in het eigen vermogen, worden direct ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord. Als in een latere periode het actief, onderhevig aan een bijzondere waardevermindering, stijgt en het herstel objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die plaatsvond na de opname van het bijzondere waardeverminderingsverlies wordt het bedrag uit hoofde van het herstel opgenomen in de winst-enverliesrekening tot maximaal de oorspronkelijke kostprijs. Classificatie vastgoed naar typologie Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overige sociale vastgoed. Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatsteun voor Domijn. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar. Kwalificatie sociaal vastgoed Domijn heeft de keuze gemaakt om het vastgoed te waarderen tegen actuele waarde en heeft haar sociale vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel. De actuele waarde betreft voor dit doel de bedrijfswaarde. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Domijn waardeert haar sociaal vastgoed volgens het actuele waardemodel conform RJ 212. Dit houdt in dat de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde gehanteerd wordt. Domijn zal in de praktijk de bedrijfswaarde toepassen omdat deze veelal lager is dan de vervangingswaarde. Bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van direct gerelateerde toekomstige exploitatieopbrengsten en lasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de netto kasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. In de Toelichting op de afzonderlijke balansposten onder punt 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Domijn is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan.


79

Afschrijvingen De afschrijvingen worden berekend volgens lineaire methode op basis van de economische levensduur. De volgende economische levensduren worden gehanteerd: Component:

Economische levensduur:

Casco:

50 jaar (minimaal 15 jaar)

Installaties:

20 jaar.

Garages :

50 jaar

Bedrijfsruimten:

50 jaar

Overige roerende zaken: 15 jaar. Op grond wordt niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Waardemutatie Waardevermeerderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen verwerkt. Waardevermeerderingen die echter een terugname zijn van eerder ten laste van de winsten verliesrekening verwerkte waardeverminderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) worden echter in de winst- en verliesrekening verwerkt, en wel onder de post “Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa”. Waardeverminderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor in het verleden waardevermeerderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen zijn verwerkt, rekening houdend met de realisatie van dergelijke waardeveranderingen door afschrijvingen. Indien de waardevermindering hoger is wordt het meerdere ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post “Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa”. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de bedrijfswaarde. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. Het toegepaste percentage bedraagt 2,5%. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door Domijn zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige


80

nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan de fase einde definitiefase in het besluitvormingsproces van Domijn. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans. Voorraad gronden ontwikkelposities De voorraad gronden ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op het moment dat gronden ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling. Als de gronden ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de gronden ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven. De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd: Kantoorpanden

35 jaar (lineair)

Vervoermiddelen

5 jaar (lineair)

Inventaris Automatisering

10 jaar (lineair) 3 – 7 jaar (lineair)

Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Hypothecaire zekerheden De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat. Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Domijn actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Domijn die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop Domijn actief is. In de Toelichting op de afzonderlijke balansposten onder punt 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.


81

Kasstroomgenerende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Domijn is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Waardemutatie De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De onroerende zaken die in het kader van een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Domijn een terugkooprecht of -plicht kent worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste verwerking). De actuele waarde na eerste verwerking is de marktwaarde op basis van de regeling verkoop onder voorwaarden. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtwaarde wordt aan de creditzijde van de balans onder de langlopende schulden een terugkoopverplichting opgenomen. Deze schuld is een inschatting, gebaseerd op de reële waardeontwikkeling van het achterliggende actief. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd in overeenstemming met de contractvoorwaarden. De waardemutaties in onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden rechtstreeks in de winst-enverliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. De waardemutaties inzake de terugkoopverplichting worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening in de post “Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” verantwoord. De (onder)grond behorende bij de transactie wordt uitgegeven door middel van uitgifte in erfpacht. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting en/of recht die/dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting/recht wordt jaarlijks gewaardeerd. De waarde wordt jaarlijks getoetst aan marktontwikkelingen o.b.v. de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het CBS en gesplitst naar type woning. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord, indien terugkoop na één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder langlopende schulden verantwoord.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (commercieel vastgoed) Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op


82

basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winsten-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. Het toegepaste percentage bedraagt 2,5%. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door Domijn zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan de fase einde definitiefase’ in het besluitvormingsproces van Domijn. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans. Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van Domijn gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Domijn garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door Domijn ten behoeve van deze deelneming. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde. Domijn heeft geen deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend. De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd Financiële instrumenten. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Eventuele winsten of verliezen worden verantwoord onder financiële baten en lasten.

Te vorderen BWS subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De contante waarde van de subsidie inclusief vervallen rente wordt als vordering opgenomen. Bijzondere waardeverminderingen Vaste activa, niet zijnde sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoedbeleggingen, met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren.


83

Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor verkoop betreft gronden ontwikkelposities die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De gronden ontwikkelposities worden gewaardeerd tegen de overeengekomen verkoopprijs. Overige voorraden Onderhoudsmaterialen Waardering van onderhoudsmaterialen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Onderhanden projecten In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingspijs. De winst wordt verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruitontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen. Vorderingen De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofd Financiele Instrumenten. Groepsvermogen Eigen vermogen Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in het eigen vermogen als ongerealiseerde waardeveranderingen. De ongerealiseerde waardeveranderingen voor het sociaal vastgoed worden gevormd per individueel actief en zijn niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen en de boekwaarde op basis van de actuele waarde (bedrijfswaarde). De ongerealiseerde waardeverandering voor het commercieel vastgoed wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele waarde (marktwaarde). Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de ongerealiseerde waardeverandering is een bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, berekend tegen het actuele belastingtarief.


84

Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen. Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer:

•

sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis

• •

een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting;

in het verleden; het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.

Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de post ‘vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. De voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen is gewaardeerd tegen nominale waarde. Voorziening deelnemingen De voorziening deelneming betreft de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen indien de corporatie zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk zich stellig heeft voorgenomen de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen.

Overige voorzieningen Voorziening uitgestelde beloning De voorziening voor uitgestelde personeelsbeloningen bestaat uit de toekomstige verplichtingen uit hoofde van jubilea uitkeringen en wordt bepaald op basis van de contante waarde van toekomstige aanspraken, rekening houdend met de achterliggende diensttijd, de leeftijd en het verwachte verloop (blijfkans) van het huidige personeelsbestand. Bij het contant maken is 5% als disconteringsvoet gehanteerd. De verwachte uittredingsleeftijd is 65 jaar. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.


85

3.

Grondslagen voor resultaatbepaling

Huuropbrengsten Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van Domijn. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoopresultaat koopprojecten. Verkoopresultaat bestaand bezit De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte). Verkoopresultaat koopprojecten De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen. De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten zijn gebracht en uit de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van financiering ten behoeve van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden hieronder verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.


86

Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en voornamelijk de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed). De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als Domijn de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar Domijn zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, klachtenonderhoud en contractonderhoud verantwoord. Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie), vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens


87

voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering danwel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil danwel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen. Resultaat Deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van Domijn in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen Domijn en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van Domijn. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijshedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt toegepast, worden consistent met de aard van het instrument ingedeeld, vanaf de datum waarop de hedge accounting is beëindigd. Bepaling reële waarden Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereisen de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.


88

TOELICHTING OP DE AFZONDERLIJKE POSTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE BALANS (bedragen x € 1.000)

I. IMMATERIËLE VASTE ACTIVA Goodwill 2013 Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarde

2012

586 586-

-

-

586 586-

-

586 586-

Mutaties in het boekjaar - Betaalde goodwill - Waardeveranderingen verantwoord in winst- en verliesrekening

Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve afschrijving en waardeveranderingen Boekwaarde

In 2012 is 50% van de aandelen van de Hoge Bothof Ontwikkeling BV overgenomen van Woningstichting Ons Huis. Hierbij is goodwill betaald. Deze goodwill bestaat voor circa EUR 270.000 uit overdrachtsbelasting. Gegeven de nodige onzekerheden die samenhangen met het huidige stadium van ontwikkeling, alsmede de verwachting dat de totale ontwikkeling van het voormalige Polaroid-terrein financieel als onrendabel dient te worden aangemerkt, is besloten de goodwill in 2012 in één keer ten laste van het resultaat te brengen.

II. MATERIËLE VASTE ACTIVA 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2013 Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Bedrijfswaarde Mutaties in het boekjaar - Aankopen in sociaal vastgoed in exploitatie - Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Overboeking van ten dienste van exploitatie - Desinvesteringen - Overboeking naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Overboeking van/naar vastgoed in exploitatie - Afschrijvingen - Waardeveranderingen verantwoord in winst- en verliesrekening - Waardeveranderingen verantwoord in eigen vermogen Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve afschrijving en waardeveranderingen Bedrijfswaarde

2012

511.743 324.937 836.680

485.875 214.563 700.438

123 257

1.097 2.131

12.295

27.185

8.5753677.38433.70223.27560.008120.636-

3.06273844030530.42720.356 120.445 136.242

508.092 207.952 716.044

511.743 324.937 836.680

De (negatieve) waardeverandering in 2013 heeft met name betrekking op het inrekenen van de verhuurdersheffing voor de restant exploitatietermijn. Daarnaast is er een hogere onderhoudslast ingerekend. Het totaal aan ongerealiseerde herwaardering bedraagt eind 2013: 240,4 miljoen (2012: 337,6 miljoen).


89

Bedrijfswaarde De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt EUR 716 miljoen (2012: 837 miljoen). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden. De kasstroomprognose zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognose is ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, en erfpachtherzieningen. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component (en zijn omgerekend naar een normbedrag). Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt definieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. In de bedrijfswaarde zijn voor de komende 5 jaar 125 verkopen ingerekend met een verkoopwaarde van € 16 miljoen. De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting (prijspeil ultimo 2013). Onder aftrek van de kosten komt de gemiddelde nominale waarde per woning uit op ca. € 12.500,-. De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Bij de bedrijfswaardeberekeningen gelden voorts de volgende parameters: • jaarlijkse huurverhoging van voor de jaren 2014 t/m 2018 bedragen respectievelijk 2,50%, 1,75%, 1,83%, 1,88%, 1,91% en 2,0%. Voor de jaren erna geldt een index van 2%; • jaarlijkse huurderving van 0,75% voor woningen, 10% voor niet zijnde woningen • mutatiegraad van 10% en huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar van 1,24%, 1,16%, 0,96%, 0,89% en 0,80% tot aan de eigen gedefinieerde markthuren ; • gemiddelde inkomensafhankelijke huurverhoging voor 2014 is 1,72%. Daarnaast is er voor 2014 een extra huurverhoging van 1,5% boven inflatie doorgerekend; • jaarlijkse stijgingen van de exploitatiekosten voor de jaren 2014 t/m 2018 van respectievelijk 1,75%, 1,83%, 1,88%, 1,91% en 2,0%, voor de onderhoudslasten van 1,5%, 1,95%, 2,27%, 2,49% en 3,0% en voor de beheerkosten van 1,75%, 1,83%, 1,8%, 1,91% en 2,0%. Voor de jaren erna geldt een index van 3%; • de restwaarde wordt o.b.v. de volgende waardeontwikkeling geïndexeerd, 2014 en 2015 -/-2,5%, 2016 t/m 2018 0% en voor 2019 en verder 1%; • de verhuurdersheffing is voor het sociale bezit voor alle exploitatiejaren ingerekend. Voor 2014 geldt een tarief van 0,381% van de WOZ-waarde, voor 2015 0.449%, voor 2016 0,491% en voor 2017 en verder 0,536%. Tevens volgt de WOZ-waarde de waardeontwikkeling zoals hiervoor is beschreven bij de restwaarde; • verwachte economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar; • disconteringsvoet van 5,25%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepalingen van RJ 121; • kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model. Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.


90

2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar - Wijziging als gevolg van herziene verdeling sociaal - commercieel - Investeringen - (Terugnemingen van) waardeverminderingen - Overboeking van onderhanden projecten - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking voorziening onrendabele investeringen en herstructurering - Overboeking naar planmatig onderhoud - Overboeking naar kortlopende schulden - Overboeking naar verkoopresultaat - Overboeking van/naar voorraad - Overboeking naar activa in exploitatie Saldo Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve waardeverminderingen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Boekwaarde

2013

2012

61.585 45.57416.011

41.249 15.29925.950

982 30.275 22.957-

48.204 29.225-

12.2953827.871 1511.233159-

1.05053115227.185-

1.951

9.939-

86.493 68.531-

61.585 45.574-

17.962

16.011

In het boekjaar werk te zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad EUR 0,78 miljoen aan bouwrente geactiveerd (2012: EUR 1,46 miljoen). Bij niet-specifieke gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,0% (2012: 2,5%).

3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2013 Stand per 1 januari Verkrijgingsprijzen C umulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde Mutaties in het boekjaar - Investeringen - Desinvesteringen - Afschijvingen - Overboeking van in ontwikkeling naar ten dienste van de exploitatie Saldo Stand per 31 december Verkrijgingprijzen C umulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde


25.655 17.8577.798

1.335 31.488-

2012 24.496 16.3998.097

1.159 1.458-

156-

299-

26.987 19.3457.642

25.655 17.8577.798

91

III. VASTGOEDBELEGGINGEN

4. Commercieel vastgoed in exploitatie 2013 Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Marktwaarde Mutaties in het boekjaar - Aankopen in commercieel vastgoed in exploitatie - Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Overboeking van sociaal vastgoed in ontwikkeling - Desinvesteringen - Overboeking van/naar sociaal vastgoed in exploitatie - Hoge Bothof Ontwikkeling BV - Vof GOS - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Marktwaarde

155.273 8.491146.782

2012 136.797 929135.868

703 63

1.234 194

3.150 382 2.2237.384

1.480

20.058 29.517

1.983295 9.554 7.702 7.56210.914

164.732 11.567 176.299

155.273 8.491146.782

Het totaal aan ongerealiseerde herwaardering bedraagt eind 2013 € -3,4 miljoen (2012: € -9,5 miljoen).

In 2012 is 50% van de aandelen in de Hoge Bothof Ontwikkeling BV overgenomen. Hierdoor kreeg Domijn een 100% belang. De deelneming wordt met ingang van 2012 mee geconsolideerd. Actuele waarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt EUR 176 miljoen (2012: EUR 147 miljoen). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief zijn. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn: - een disconteringsvoet van ca. 7,5%; - een exit yield na 15 jaar van 7,5%. De op de markt, waarop de toegelaten instellingen actief, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand gekomen in samenwerking met een extern taxateur. In 2013 is de DC F methode toegepast en wordt de hoogste waarde verantwoord van het uitpondscenario en het scenario van doorexploiteren. Zie voor verdere toelichting op de uitgangspunten en parameters, de informatie die is opgenomen na de "niet in de balans opgenomen verplichtingen". Bedrijfswaarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt EUR 193 miljoen (2012: EUR 184 miljoen). Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde wordt verwezen naar punt 1. van deze toelichting. Hypothecaire zekerheden Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen met borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.


92

5. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari C ontractprijs (verkochte woningen) C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties per 1 januari - Investeringen - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking van vastgoed bestemd voor de verkoop - Desinvesteringen - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking naar vastgoed bestemd voor de verkoop - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december C ontractprijs (verkochte woningen) C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

2013

2012

21.421 1.71419.707

20.743 83319.910

627-

1.484

589

738

627 123504-

1.544-

1.1061.144-

881203-

21.383 2.82018.563

21.421 1.71419.707

Het aantal woningen opgenomen onder 'Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden' bedraagt eind 2013: 162 (2012: 161). Dit zijn allemaal woningen verkocht met Koopgarant. 6. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2013 Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari

2012

10.140 8.4851.655

8.428 7.757671

Mutaties in het boekjaar - Wijziging als gevolg van herziene verdeling sociaal - commercieel - Investeringen - Waardeveranderingen - Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking naar voorraden/kortlopende schulden - Overboeking naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overboeking voorziening voor onrendabele investeringen Saldo

9824.472 2.3893.150379

2.934 7281.671276

317 1.353-

173 984

Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde

11.176 10.874302

10.140 8.4851.655

Zie voor de toelichting van de geactiveerde bouwrente de toelichting onder punt 2. van deze toelichting. IV. FINANCIËLE VASTE ACTIVA 7. Deelnemingen Deelneming VOF Heemaf Deelneming Stedelijk Wonen Holding BV Deelneming VOF DnA


2013 22 281 88 391

2012 43 8 51

93

Verloop deelnemingen: • VOF Heemaf Stand per 1 januari Storting / uitbetaald Resultaat Overheveling van/naar voorziening deelnemingen Stand per 31 december

188 3313322

• Stedelijk Wonen Holding BV Stand per 1 januari C orrectie beginbalans Storting / uitbetaald C orrectie resutaat voorgaand jaar Resultaat Stand per 31 december

276

276-

43

173 18-

155 588 281

• VOF DnA Stand per 1 januari Storting / uitbetaald C orrectie resutaat voorgaand jaar Resultaat Stand per 31 december

11243

8

6 6-

6 74 88

8 8

8. Latente belastingvordering(en) Latente belastingvordering inzake opgenomen leningen: Nominale waarde leningenportefeuille per 1 januari 2008 Marktwaarde op basis van VSO2 per 1 januari 2008 Verschil

438.607 418.955 19.652

Latente belastingvordering (25%) per 1 januari Toevoeging in verband met gewijzigde marktwaarde Vrijval in boekjaar Latente belastingvordering per 31 december

1.842 6141.228

2.456 6141.842

De restant looptijd van dit tijdelijke verschil bedraagt ultimo 2013 nog 2 jaar. De verdeling van de latentie (verrekenbare tijdelijke verschillen) en compensabele verliezen is als volgt:

Verrekenbare tijdelijke verliezen



Onder Fin. Vaste Activa

2013 Onder vlottende activa

614

614

1.228

614

614

1.228



1.228

614

1.842

1.228

614

1.842

Totaal

Totaal

94

Latente belastingvordering inzake woningverkopen: Het tijdelijke verschil inzake sociaal en commercieel vastgoed waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht bedraagt EUR 4,6 miljoen. De fiscale waarde van dit vastgoed is hoger dan de boekwaarde (bedrijfswaarde). De gewaardeerde latente belastingvordering bedraagt nominaal EUR 1,1 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). Fiscale waarde te verkopen woningen voor de komende vijf jaar C ommerciële waarde te verkopen woningen voor de komende vijf jaar Verschil

12.040 7.451 4.589

Latente belastingvordering (25%) per 1 januari Vorming in boekjaar Latente belastingvordering per 31 december



3.413 2.2761.137

5.018 1.6053.413



910

227

1.137

910

227

1.137



2.730

683

3.413

2.730

683

3.413

Totaal

Totaal

Latente belastingvorderingen inzake compensabele verliezen: Als gevolg van de invoering van de integrale VPB heffing bij woningcorporaties in 2008 zijn enkele tijdelijke verschillen ontstaan tussen de fiscale waardering en de commerciële waardering. Als gevolg hiervan ontstonden latenties. Op basis van de (concept) aangiftes VPB tot en met 2013 is het totaal van het fiscale compensabele verlies opgelopen tot ruim € 85 miljoen. Dit verlies is met name ontstaan door afboekingen als gevolg van dalende WOZ-waardes. Hiervoor zou in principe een actieve latentie moeten worden gevormd. Om deze latentie te kunnen vormen dient Domijn in de toekomst positieve fiscale resultaten te gaan realiseren. Zoals gezegd zijn de fiscale verliezen van Domijn met name het gevolg van waardedalingen van het bezit gebaseerd op de WOZ ontwikkeling. Op dit moment bestaat er een grote onzekerheid ten aanzien van de ontwikkeling van de WOZ waardebepaling in de komende jaren. Vanwege deze onzekerheid is besloten af te zien van het vormen van een actieve latentie uit hoofde van compensabele verliezen. 9. Leningen u/g Stand 1 januari Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar: - Verstrekkingen - Aflossingen - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december Aanafschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

3.114

3.025

3.114

3.025

313313-

2.801 2.801

250 1501189

3.125 113.114

Betreft een achtergestelde lening via de Provincie Overijssel en heeft een looptijd van tien jaar en loopt tot 2015. Daarnaast is er in 2012 een lineaire lening verstrekt van € 250.000,- (inzake huurkoopverplichting) met een looptijd van 20 jaar en een rentepercentage van 3,5% aan Stichting Huize Heilige Hubertus. Tevens is er een lening verstrekt aan de VOF Heemaf. Deze is tegen het 3maands Euribor tarief + een toeslag van 1,15%. Gemiddeld over 2013 komt het percentage op 1,361%.


95

10. Te vorderen BWS-subsidies Stand 1 januari Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging rente - Ontvangen BWS-subsidies Saldo Stand per 31 december Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

541

841

541

841

18 445427-

51 351300-

114

541

114

541

Het kortlopende deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt EUR 115.000,- (2012: EUR 244.000,-). I. Voorraden 2013 11. Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed bestemd voor de verkoop Voorziening

2012

274

1.995

274

1.995

Dit betreft één grondpositie welke al wel is verkocht maar nog niet is geleverd. 12. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Kosten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Voorziening

13. Overige voorraden Onderhoudsmaterialen

-

-

403 403

302 302

II. Onderhanden projecten Geactiveerde kosten, toegerekende winsten verminderd met verliezen - Overboeking naar sociaal vastgoed in ontwikkeling Af: gedeclareerde termijnen kopers

681681 -

-

III. Vorderingen

14. Huurdebiteuren Huurachterstand Betalingsregelingen Voorziening dubieuze debiteuren Totaal

15. Gemeenten Nog te ontvangen Subsidies WVG aanpassingen Totaal

3.863 123 1.3802.606

3.248 107 1.3801.975

61 172 233

43 198 241

43 43

56 56

Geen van bovenstaande vorderingen heeft een looptijd van langer dan 1 jaar.

16. Vordering op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vordering Hoge Bothof BV Vordering VOF Beekveld Vordering VOF Heemaf Alle vorderingen hebben een looptijd van korter dan 1 jaar. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

96

17. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzet belasting Premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting Totaal

647 16

647

16

2.837 972.740

844 99745

18. Overige vorderingen Overige vorderingen overige debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren

Overige vorderingen Te ontvangen van verzekeringmaatschappij Totaal

19. Overlopende activa Kortlopende deel belastingen Te verrekenen vennootschapsbelasting Te verrekenen creditnota's Nog te ontvangen bedragen Vooruitbetaalde kosten Vooruitbetaalde rente en aflossing Vooruitbetaalde rente-instrumenten (cap) Overig Totaal

15 2.755

307 149 1.201

842

1.581

217 397 635 1.831 541

20 221 223 801 242

4.463

3.088

In de overlopende activa zijn geen bedragen opgenomen met een looptijd van langer dan 1 jaar.

IV. Liquide middelen Vrij opneembare banktegoeden Deposito's Kasgelden Totaal

6.177

2.544

11

1

6.188

2.545

2

2

De liquide middelen staan vrij ter beschikking en zijn terstond opeisbaar.

C. EIGEN VERMOGEN

20. Kapitaal

21. Overige reserves Saldo 1 januari correctie 1-1-2011 in verband met stelselwijziging Waardemutaties sociaal vastgoed in exploitatie verkopen verkocht onder voorwaarden Saldo 31 december voor resultaatbestemming

438.069

343.690

60.008112 378.173

121.370 465.060

Jaarresultaat uit voorgestelde resultaatverdeling Saldo 31 december na resultaatbestemming

51.088327.085

26.991438.069

Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening.


97

D. VOORZIENINGEN

23. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen - Vrijval ten gunste van resultaat - Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Overboeking naar Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 31 december

2013 7.189

9.013

16.202

2012 8.066

877-

7.189

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten. Naar verwachting lopen alle bedragen in de voorziening binnen 1 jaar af.

24. Voorziening deelnemingen 2013 Deelneming WOM Laares BV Deelneming VOF Heemaf Totaal • WOM Laares BV Stand per 1 januari Resultaat Stand per 31 december

• VOF Heemaf Stand per 1 januari Overheveling van/naar deelnemingen Storting / uitbetaald Resultaat Stand per 31 december

87 87

2012 135 133 268

135 48-

134 1

87

135

133 133-

27687496 133

-

25. Overige voorzieningen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen - Vrijval ten gunste van het resultaat Stand per 31 december

346

70 11-

405

332

43 29-

346

Betreft de voorziening inzake jubileumverplichtingen.


98

E. LANGLOPENDE SCHULDEN 26. Leningen overheid Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties Saldo Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar Stand per 31 december

19.378

10.750 1.510-

28.618 28.618 1.113-

21.884

2.506-

19.378 19.378 1.461-

27.505

17.917

500.510

496.977

27. Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties Saldo Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar Stand per 31 december

41.100 7.5003.066-

531.044 531.044 25.860-

26.000 10.000 32.467-

500.510 500.510 10.567-

505.184

489.943

1.728

15.728

28. Leningen collegiaal Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties Saldo Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar Stand per 31 december


1.728-

-

-

15.728 15.728 14.0001.728

99

Specificatie naar restant looptijd: Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Leningen collegiaal

31-12-2013 >5 jaar 23.737 400.965 424.702

31-12-2013 > 1 jaar 27.505 505.184 532.689

31-12-2012 31-12-2012 >5 jaar > 1 jaar 13.634 17.917 409.523 489.943 1.728 423.157 509.588

De leningsportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen Vastrentende leningen Variabel rentende leningen Extended leningen Basisrenteleningen Stand per 31 december

479.661 19.000

434.116 26.500

61.000

61.000

559.661

521.616

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Voor een overzicht van deze renteherzieningmomenten wordt verwezen naar punt de toelichting onder "Financiële instrumenten". De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode. De gemiddelde rentevoet (incl. roll-over leningen) van de leningen overheid bedraagt 2,81% (2012: 4,44%), die van de leningen kredietinstellingen 3,50% (2012: 3,77%) en die van de collegiale financiering 0% (2012: 2,76%). De gemiddelde rentevoet van alle uitstaande leningen bedraagt 3,46% (2012: 3,59%). Exclusief de rollover leningen bedraagt de gemiddelde rentevoet 3,57% (2012: 3,76%). De rente van de variabele rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn alle (op 1 na) gebaseerd op 1-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van 4 tot en met 14 punten boven Euribor. Het totaal door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt EUR 557,5 miljoen (2012: EUR 515,2 miljoen) Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningportefeuille bedraagt ultimo 2013 19 jaar (2012: 21 jaar).

29. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari C orrectie stand 1 januari Mutaties 2013 respectievelijk 2012 - Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht - Verminderen a.g.v. terugkoop - Waardemutaties terugkoopverplichting Stand per 31 december

19.976

589 62795318.985

20.061

2.222 1.55974819.976

Het aantal woningen opgenomen onder 'Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden' bedraagt eind 2013: 162 (2012: 161). Dit zijn allemaal woningen verkocht met Koopgarant.


100

F. KORTLOPENDE SCHULDEN 30. Schulden aan kredietinstellingen Kasgeldleningen Bankkrediet Kortlopend deel langlopende schulden kredietinstellingen Totaal

25.860 25.860

11.041 24.567 35.608

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) bedraagt per 31 december 2013 EUR 15 miljoen (2012: EUR 15 miljoen) en de rente Euribor plus 0,75%.

31. Schulden aan gemeenten Kortlopend deel langlopende schulden

1.113

1.461

10.200

8.361

35 35

29 29

6.328 229

5.915 217

6.557

6.132

3.900

3.995

32. Schulden aan leveranciers C rediteuren

33. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vof DnA Totaal

34. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelastingen Premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting Totaal

35. Overige schulden

In de overige schulden is een bedrag inbegrepen van € 2,4 miljoen (2012: € 2,4 miljoen) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar.

36. Overlopende passiva Vooruit ontvangen huur Huursubsidie Niet vervallen rente geldlening Vooruit ontvangen bedragen Nog te betalen bedragen Service- en stookkosten nog af te rekenen Verplichting restant uren personeel Overige Totaal


957 10.458 181 2.328 677 488 1.045

1.220 635 10.264 306 2.445 627 487 708

16.134

16.692

101

Financiële instrumenten Algemeen Domijn maakt in de normale bedrijfsuitoefening beperkt gebruik van financiële instrumenten die de onderneming blootstelt aan diverse risico's. Domijn heeft nog 1 C AP in portefeuille welke is gekoppeld aan een Lening met Variabele Hoofdsom. Deze C AP heeft een marktwaarde van € 0,- per 31-12-2013. Rente- en herfinancieringsrisico Het renterisico dat Domijn loopt bij renteherziening (€ 60,2 miljoen) en herfinanciering (€ 93,9 miljoen) bedraagt in totaal € 154,1 miljoen tot en met 2017. Hieruit blijkt dat Domijn alleen voor 2014 een te hoog renterisico heeft t.o.v. de maximaal 15% die door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw wordt gesteld. Dit wordt met name veroorzaakt door de spreadherzieningen van basisrenteleningen. Deze spreadherzieningen vormen een relatief klein risico. Voor meer informatie rond de leningenportefeuille, zie hoofdstuk 10.7 Treasury in het volkshuisvestingsverslag.

Tegenpartijrisico Het tegenpartijrisico is het risico dat een tegenpartij in gebreke blijft en hierdoor haar verplichtingen niet meer kan nakomen. De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende instellingen: 2013 N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Nationale Waterschapsbank N.V. Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) Financiële instellingen (niet zijnde banken) Overige Totale stand leningen per 31-12

308.894 161.500 55.650 33.617 559.661

2012 281.783 161.952 41.775 10.000 40.106 535.616

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij de Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank . De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Gezien de omvang van de overige kredietverstrekkers is het risico beperkt. Valutarisico De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s. Prijsrisico De toegelaten instelling heeft geen beleggingen en loopt derhalve geen prijsrisico.


102

Reële waarde De reële waarde van de schulden/leningen aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2013 EUR 663,1 miljoen en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van een 6 maands-Euribor disconteringscurve. De boekwaarde bedraagt ultimo 2013 EUR 559,6 miljoen (2012: EUR 535,6 miljoen).

Niet in de balans opgenomen verplichtingen: 1. Obligo WSW Per 31 december 2013 heeft Domijn een obligo van € 21,2 mln. (2012: € 19,8 mln.) van door het WSW verstrekte borgstellingen. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2012: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Ultimo 2013 bedraagt het schuldrestant dat door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gegarandeerd is € 557,5 mln. Het obligo ad. € 21,2 is opeisbaar indien blijkt dat het totale risicovermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar de liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij niet beschikken over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling op te kunnen vangen. Op het moment van opmaken van de jaarrekening zijn er geen indicaties dat dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden. 2. Wet Keten Aansprakelijkheid Domijn betaalt de BTW over de aan haar geleverde onderhouds- en nieuwbouwwerkzaamheden rechtstreeks aan de fiscus. Het deel van de genoemde kosten dat betrekking heeft op loonbelasting en sociale verzekeringen wordt gestort op geblokkeerde rekening van de bedrijven. Van deze rekeningen worden alleen de fiscus of uitvoerende instellingen sociale verzekeringen betaald. Het aansprakelijkheidsrisico is door deze maatregelen zeer laag.


103

3. Aangegane verplichtingen Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 24.780.254,Specificatie Projecten in ontwikkeling: VGO1000 GREX Wesselerbrink Enschede VGO1002 NB Het Bijvank Fase 2 Enschede VGO1010 NB Ramelerbrink Enschede VGO1013 NB Frankenhuis Haaksbergen VGO1016 GREX Julianastraat Haaksbergen VGO1017 NB Julianastraat Haaksbergen VGO1018 GREX Meuke Haaksbergen VGO1019 GREX Kop van de Parallelweg Haaksbergen VGO1020 GOH C LV gebouw KvP Haaksbergen VGO1022 GOH Neercasselstraat VGO1023 GOH Ariënsplein Overdinkel VGO1025 NB Zijland Fase 1 Losser VGO1030 NB Pr. Bernhardstraat Overdinkel VGO1031 NB + GOH Kulturhus Overdinkel VGO1035 GOH Kerkhofweg Overdinkel VGO1037 NB Willem de Gamestraat Overdinkel VGO1043 NB WOM De Laares Begoniastraat Enschede VGO1047 GOH Geraniumstraat Enschede VGO1050 NB Schipholtstraat Enschede VGO1051 GREX Schipholtstraat Enschede VGO1052 GOH Schipholtstraat Enschede VGO1054 NB De Kiepe Enschede VGO1055 NB Zenderenbrink Enschede VGO1056 GREX Zenderenbrink Enschede VGO1064 NB Janninksweg/Blekerstraat Enschede VGO1067 GOH + NB Erve Leppink Enschede VGO1068 GREX Molukkenstraat Enschede VGO1070 GOH Polaroid Gebouw Oost Enschede VGO1072 GOH Polaroid Gebouw Noord-West ( Domijn ) Enschede VGO1073 GOH Polaroid Gebouw Noord (Impossible) Enschede VGO1074 GREX Polaroid Enschede VGO1076 GOH Aldi flat Enschede VGO1088 POH 40 won Veenstraat 65 Enschede VGO1090 Op de C laver Haaksbergen

in € 3.127.674 9.938.566 725 86.120 18.643 1.344.770 7.535 36.295 23.306 21.094 140.482 991.250 100 106.387 2.249 15.500 90.196 7.350 49.650 37.713 400 261 1.564.995 147.01470.377 6.964.436 4.108 23.405 13.120 573 3.750 12.900 220.000 3.338

24.780.254 4. Latente belastingverplichting Vof DnA Binnen VOF DnA (50% deelname) is een latente belastingverplichting opgenomen inzake te betalen BTW van € 650.000. Naar de mening van de directie van VOF DnA is dit risico gering. Om die reden is hiervoor geen voorziening opgenomen. 5. Aansprakelijkheid m.b.t. deelname in VOF's Domijn heeft deelnemingen in een drietal VOF's namelijk VOF Heemaf, VOF DnA en VOF GOS. Voor alle verplichtingen die door deze VOF's zijn / worden aangegaan is Domijn hoofdelijk aansprakelijk.

6. Erfpacht Ten aanzien van onroerende zaken zijn er erfpachtverplichtingen aangegaan voor een periode van 50 jaren, eindigend op 3 juni 2060. De verplichting bedraagt in beginsel € 23.223 welke jaarlijks wordt herzien overeenkomstig een prijsindexcijfer en tienjaarlijks wordt herzien overeenkomstig een dan geldende kapitaalmarktrente. 7. Huurverplichting Domijn heeft ten behoeve van de huur van haar kantoorpand aan de Boulevard 1945 Enschede een huurovereenkomst afgesloten. Deze overeenkomst loopt af op 31 december 2017. De ongeindexeerde huurprijs bedroeg op 1 januari 2013 € 685.000 per jaar. Vervolgens vindt jaarlijks indexatie plaats. Hierdoor bedraagt de geindexeerde huurprijs per 1 januari 2014 € 823.933 per jaar. 8. Overige contracten Ten aanzien van schoonmaakcontracten is Domijn een verplichting aangegaan van € 95.000. Ten behoeve van het gebruik van copiers is een verplichting aangegaan van € 225.000. De einddatum van beide contracten is resp. 1 november 2014 en 1 november 2016. Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

104

IPD-methodiek woningen niet-DAEB

IPD AEDEX-SITUATIE De actuele waarde van de woningen niet-DAEB is gebaseerd op de netto open marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 120,4 miljoen (2012: € 89,4 miljoen). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is berekend met de taxatiemanagementsupport van IPD. Met dit systeem wordt de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedportefeuille bepaald. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen die door cliënt zijn opgesteld. Een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur heeft per 31 december 2013 voor de volledige niet-DAEB portefeuille een validatie van de waarderingen uitgevoerd. Daarnaast heeft de taxateur de bij de waardering voor de totale vastgoedportefeuille gebruikte parameters en uitgangspunten, vastgelegd in een waarderingshandboek, gevalideerd. De taxateur heeft aannemelijkheidsverklaringen afgegeven voor de waarderingen per 31 december 2013. Onder marktwaarde in verhuurde staat wordt verstaan: het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 3% overdrachtskosten voor de woningportefeuille en 7% overdrachtskosten voor BOG en overig vastgoed) in mindering gebracht. Bovenop voornoemde percentages voor overdrachtsbelasting wordt er nog rekening gehouden met kosten voor juridisch/makelaarsadvies en notariskosten; deze percentages zijn voor woningen genormeerd op 7 % van de gemiddelde leegwaarde. Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD-rekenmodel gebruik van een Discounted Cash Flowmethode (DCF). Dit betekent dat voor een beschouwingsperiode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF-berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip ‘marktwaarde’. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde van de woningportefeuille zijn:

• • • • • • • • • • • • • • • • • •

Disconteringsvoet van 7,407% (2012: 7,510%). Exit yield uitponden na 15 jaar van 7,5% (2012: 7,5%). Exit yield doorexploiteren na 15 jaar 7% (2012: 7%). Beheerkosten per eenheid per jaar € 475 (2012: € 450). Onderhoudskosten per eenheid per jaar gemiddeld € 838 (2012: € 818). Belastingen en verzekeringen per eenheid per jaar gemiddeld € 251,64 (2012: € 244,31). Mutatiekosten per eenheid. (Incidentele) investeringen, niet zijnde reguliere onderhoudskosten. Eventueel erfpacht. Huurdersmutatie. Leegstandsperiode. Verkoopopbrengst per eenheid. (Markt)huuropbrengsten. Verkoopperiode leeggekomen eenheden. Indexeringspercentage van de cashflows Percentage markthuurwaardestijging. Overdrachtskosten. Inkomensafhankelijke huurstijging


105

Alle objecten die niet tot de woningportefeuille behoren worden individueel gewaardeerd door de externe taxateur. Door middel van de kapitalisatiemethode worden de huurwaarden met een marktconforme factor gekapitaliseerd. Indien de werkelijke huur boven c.q. onder de huidige markthuur is gelegen wordt een opslag of een afslag toepast op de uitkomst van de kapitalisatie. Voor het overige worden de parameters genormaliseerd naar de markt: contracthuren worden conform de CPI geïndexeerd, voor beheerkosten wordt 1,5% van de huurstroom gerekend. Ten behoeve van de AEDEX taxatie wordt op basis van deze parameters een DCF berekend waarvoor de externe taxateur per geoormerkte AEDEX-categorie een disconteringsvoet heeft aangereikt. Tot slot worden deze uitkomsten gecorrigeerd voor overdrachtskosten, 6% overdrachtsbelasting voor niet-woningen, met daarenboven notaris- en kadastrale kosten. De disconteringsvoet is de vertaling van de rendementseis waartegen inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Deze disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten en uitgaven in de toekomst te bepalen. De disconteringsvoet in het DCF-model wordt afgeleid van het risk free-rendement, met een opslag voor het specifieke risico van vastgoed en een opslag voor het specifieke risico voor de vastgoedobjecten, waarmee in de ingerekende (genormeerde) kasstromen verondersteld wordt dat daarmede geen rekening is gehouden. Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS (Interest Rate Swap) aangehouden. Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS zoals deze geldt op het moment van waardebepaling op peildatum en de IRS op de laatste dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden te middelen. Deze rentevoet wordt verhoogd met:

• • •

een vastgoedsectorgebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerendgoedrisico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet; een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerendgoedrisico; En een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico. Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage.

Voor Domijn is de uiteindelijke disconteringsvoet afhankelijk van het imago van de omgeving van het betreffende complex, het type woning en het bouwjaar. De basis voor de samenstelling van de disconteringsvoet is de 10-jaars IRS, zijnde 1,907%, met een algemene risico-opslag van 1%-punt en een specifieke vastgoedrisico-opslag in de basis disconteringsvoet van 4,5%-punt, zodat er een disconteringsvoet gehanteerd is van 7,407%. De categorie eengezinswoningen in een goede wijk hebben wij gedifferentieerd door de basisdisconteringsvoet voor deze categorie met 0,25%-punt te verlagen (zijnde 7,157%). Voor de meergezinswoningen in een slechte wijk hebben wij een extra opslag gehanteerd van 0,5%-punt, resulterend in een disconteringsvoet van 7,907%. De basis exit-yield is vastgesteld op 7,5% met een differentiatie voor de eengezinswoningen in een goede buurt van 7,25% en voor de meergezinswoningen in een slechte buurt van 8%. Bij Domijn wordt als risicoloze rentevoet de 10-jaars IRS voor het interbancair ruilen van variabele met voor tien jaar vaste rentepercentages) genomen, zoals deze geldt op het moment van de waardebepaling. Dit percentage wordt generiek voorgeschreven. Voor 2013 bedraagt 10-jaars IRS 1,907% (2012: 2,510%). De opslagen voor het vastgoedrisico worden generiek vastgesteld met alle deelnemers aan deze waarderingssystematiek en de externe taxateurs. Deze opslag geldt in geval dat de deelnemer is aangesloten bij IPD en kan niet worden afgeweken. Deze opslag bedraagt voor 2013 4,5%-punt (2012: 4%-punt). De algemene risico-opslag bedraagt voor 2013 1%-punt (2012: 1%-punt). De generiek vastgestelde basisdisconteringsvoet bedraagt voor 2013 aldus 7,407% (2012: 7,510%). De opslag marktsegment en de complexspecifieke opslag zijn bij woningen gecombineerd tot één. Hier wordt een modelmatige benadering gehanteerd die uiteindelijk kan leiden tot een verdere verlaging/verhoging van de disconteringsvoet tussen [-0,25%-punten en +0,5%-punten]. Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met incidentele correcties , is de uiteindelijke bandbreedte voor de disconteringsvoet voor woningen van Domijn 7,157 en 7,907%. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden:

1

locatieveroudering;

2

economische/markttechnische veroudering en

3

technische veroudering.

Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaarsperiode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaatsgevonden, de bouwperiode Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

106

en de locatie van invloed. De gehanteerde exit yields liggen tussen de 6,75 % en 8,25 %. De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield. De op de markt, waarop de toegelaten instelling actief is, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand gekomen in samenwerking met een extern taxateur. Bij het bepalen van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Inflatie Vrije verkoopwaarde

Markthuur Exploitatiekosten Erfpacht Mutatiegraad Ontwikkeling vrije markthuur

verkoopwaarde

en

Parameter is voorgeschreven in het IPD- rekenmodel Afgeleid van de WOZ-waarde en externe taxaties en marktadviezen en marktrapportages van de NVM; getoetst door externe taxateur Afgeleid van vrije verkoopwaarde en extern marktadvies; getoetst door externe taxateur Ontleend aan de Vastgoedexploitatiewijzer (VEX) Conform afspraken met Gemeente Amsterdam vastgelegd in Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE) Gebaseerd op 3-jaars voortschrijdend gemiddelde binnen een bandbreedte die is afgestemd met de externe taxateur Afgestemd met externe taxateur

Bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is ook expliciet rekening gehouden met bestaande beklemmingen. Beklemmingen zijn beperkende afspraken die rechtstreeks rusten op het vastgoed, van invloed zijn op de marktwaarde in verhuurde staat en bij een eventuele overdracht naar een derde mee overgaan. Deze afspraken kunnen betrekking hebben op gemeentelijke afspraken, maar ook op wettelijke bepalingen.


107

Externe taxatie niet zijnde woningen

Uitgangspunten marktwaarde BOG en parkeergelegenheden niet-DAEB in verhuurde staat

Actuele waarde De actuele waarde van het commerciële vastgoed (BOG)in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde k.k. (kosten koper) in verhuurde staat en bedraagt € 37,8 miljoen (2012: € 40,3 miljoen). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen haar verbindingen actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen en haar verbindingen actief zijn. Onder marktwaarde in verhuurde staat wordt verstaan: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de koperskosten (6% overdrachtskosten voor BOG en overig vastgoed) in mindering gebracht. De marktwaarde in verhuurde staat is bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de huurwaardekapitalisatiemethode betekent dit dat zo goed mogelijk de nettohuurwaarde wordt geschat en dat deze gekapitaliseerd wordt met een nettorendement op huurwaarde, waarna er nog correcties plaatsvinden voor onder andere kosten leegstand/wederverhuur en erfpacht. De uitkomst hiervan wordt getoetst aan de hand van de BAR (k.k.) op brutohuurinkomsten. De op de markt, waarop de toegelaten instelling actief is, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand gekomen in samenwerking met een extern taxateur.

Waardeveranderingen op basis van marktwaarde in verhuurde staat vastgoedbeleggingen (woningen niet-DAEB, BOG en garages) De marktwaarde in verhuurde staat is in 2013 met € 28,5 miljoen toegenomen van € 129,7 miljoen naar € 158,2 miljoen. Deze waardeontwikkeling is als volgt opgebouwd. x € 1.000

Investeringen Desinvesteringen Oplevering nieuwbouw/transformatie Overboeking uit voorraad vastgoed bestemd voor koop Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Herwaarderingen

Totaal mutaties waardering


1.148 -2.223 10.534 0 0 19.112

28.571

108

Investeringen In 2013 is voor een bedrag van € 1,1 miljoen geïnvesteerd in de vastgoedbeleggingen. Desinvesteringen De desinvesteringen hebben betrekking op gerealiseerde verkopen. De marktwaarde in verhuurde staat is als gevolg van de desinvesteringen met € 2,2 miljoen gedaald. Opleveringen nieuwbouw De stichtingskosten van deze eenheden zijn € 4,5 miljoen geweest, het onrendabel bedroeg € 1,4 miljoen. Per saldo is als gevolg van opleveringen de marktwaarde in verhuurde staat met € 3,1 miljoen toegenomen. De voornaamste oplevering betreft de projecten Frankenhuis, Begoniastraat en het CLV gebouw. Transformatie Per saldo is er een bedrag van € 7,4 miljoen toegevoegd aan de vastgoedbeleggingen als gevolg van overheveling van het sociaal vastgoed. Herwaarderingen De herwaarderingen ad € 19,1 miljoen positief zijn het gevolg van nadere inschattingen van parameters en uitgangspunten bij de waardering op marktwaarde.

De netto open marktwaarde van de niet-DAEB woningen vertoont een grote stijging ten opzichte van 2012. Deze stijging wordt veroorzaakt door de stijging van de markthuur, die per niet-DAEB woning in 2012 € 649 per maand en in 2013 € 778 per maand bedroeg. Dit is een stijging van 19% en hangt samen met de methodiek die in 2012 is gehanteerd: De markthuur is ook voor de niet-DAEB woningen in 2012 gebaseerd op de mediaan van de leegwaardes op complexniveau. De methodiek van bepaling van de markthuur in 2013 is gewijzigd ten opzichte van 2012. In 2013 zijn de markthuren conform het huurbeleid van Domijn bepaald en getoetst door de externe taxateur. Een andere oorzaak van deze stijging is dat de leegwaarde van de niet-DAEB woningen ultimo 2013 op VHEniveau in de ORTEC- modellen meegenomen. Vorig jaar is de mediaan op complexniveau meegenomen. Bij gemengde complexen was de mediaan veel lager dan de leegwaarde op VHE-niveau. In 2012 is de markthuur bepaald op basis van deze mediaan.


109

TOELICHTING OP DE POSTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE WINST & VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland. 2013 1. HUUROPBRENGSTEN Netto huur Derving wegens leegstand en oninbaarheid

2012

96.368 2.47393.895

92.697 3.02189.676

2,65%

3,30%

Huurderving in % van de netto huur De netto huur is per 1 juli 2013 verhoogd met gemiddeld 3,76% (2012: 2,30%). 2. OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN Opbrengsten servicecontracten Derving wegens leegstand en oninbaarheid

3. NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopresultaat koopprojecten

Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopopbrengst bestaand bezit Actuele waarde bestaand bezit Verkoopkosten bestaand bezit

Verkoopresultaat koopprojecten Netto omzet koopprojecten

2013

2012

5.892

5.689

5.892

5.689

2013

2012

2.096 202.076

4.275 35 4.310

7.947 4.9618902.096

9.650 4.9204554.275

20-

35

20-

35

Wijzing in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en Onderhanden projecten Uitbesteed werk

Aantal verkochte eenheden bestaand bezit Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten

111 -

68 -

In het aantal verkochte eenheden van 2013 is tevens de verkoop opgenomen van 45 garages en 3 percelen grond.

4. GEACTIVEERDE PRODUCTIE EIGEN BEDRIJF

1.487

1.639

5. OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN

1.132

756


110

BEDRIJFSLASTEN 2013 6. AFSCHRIJVINGEN OP MATERIËLE VASTE ACTIVA Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

2012

33.702 1.488 35.190 2013

7. OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN VAN MATERIËLE VASTE ACTIVA Waardevermindering/terugname waardevermindering sociaal vastgoed in exploitatie Waardevermindering/terugname waardevermindering vastgoed in ontw. bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) Waardevermindering immateriële vaste activa Overige projectkosten

30.765 1.445 32.210 2012

23.275

20.540-

22.957

29.697

17 46.249

586 29 9.772

8. LONEN EN SALARISSEN Bruto salarissen Uitzendkrachten Af: Ontvangen ziekengelden

2013 10.762 648 12911.281

2012 10.544 421 9510.870

9. SOCIALE LASTEN

1.609

1.662

10. PENSIOENLASTEN

2.044

2.026

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) pensioenfonds daartoe ruimte laten en hiervan de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2013 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114 procent. De geschatte dekkingsgraad is e marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.

11. ONDERHOUDSLASTEN Dagelijks onderhoud Mutatie onderhoud Overig onderhoud Planmatig onderhoud C ontractonderhoud Reeds verantwoord onder personeels- en overige bedrijfslasten

12. LEEFBAARHEID

13. LASTEN SERVICECONTRACTEN

2013 4.740 3.069 1.406 20.487 3.336 33.038 4.50028.538

2012 4.963 2.536 1.462 14.476 2.382 25.819 4.10621.713

749

677

5.796

5.686

-

-

14. BIJZONDERE WAARDEVERANDERINGEN VAN VLOTTENDE ACTIVA Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Grond- en ontwikkelposities


111

15. OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Zakelijke lasten: Belastingen Verzekeringen C ontributie landelijke federatie

Overige lasten: Huisvestingskosten Beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Overige personeelskosten Bestuur- en toezichtskosten Heffingen overheid Diverse bedrijfslasten

2013

2012

4.001 415 107 4.523

3.809 354 104 4.267

1.534 2.145 509 1.455 77 4.351 2.420 12.491

1.392 2.199 1.364 1.147 70 339 2.109 8.620

16. NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie 20.058 Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie (met betrekking tot commercieel vastgoed) 3.214Vrijval/dotatie voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (met betrekking tot commercieel vastgoed) Waardeveranderingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1.10615.738

7.562256-

8808.698-

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 17. WAARDEVERANDERINGEN VAN FINANCIËLE VASTE ACTIVA EN VAN EFFECTEN Financiële vaste activa Effecten -

77-

18. OPBRENGSTEN VAN VORDERINGEN DIE TOT DE VASTE ACTIVA BEHOREN EN VAN EFFECTEN Financiële vaste activa Effecten -

19. ANDERE RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN Geactiveerde rente vastgoed in ontw. bestemd voor eigen exploitatie Rente te vorderen BWS-subsidies Rente op overige financiële vaste activa Rente op uitgezette middelen

775 2137 149 718

20. WAARDEVERANDERINGEN VERPLICHTINGEN UIT HOOFDE VAN ONROERENDE ZAKEN VERKOCHTE VOORWAARDEN Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken 953

21. RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTEN Toegevoegde rente egalisatierekening Rente langlopende schulden Rente kortlopende schulden


21.4578321.540-

1.462 49 4 293 1.808

763

21.8519621.947-

112

22. BELASTINGEN Acute belastingen boekjaar Acute belastingen voorgaande jaren Mutatie latente belastingen - Mutatie compensabele verliezen - Mutatie tijdelijke verliezen - Tariefswijzigingen

3.174-

2.219-

3.174-

2.219-

Acute vennootschapsbelasting 2013: Op basis van de huidige inzichten zal het verwachte negatieve fiscale resultaat over 2013 € 86,3 miljoen bedragen. Het totale fiscale compensabele verlies op basis van de (concept) aangiftes VPB tot en met 2013 is opgelopen tot € 85 miljoen. Vanwege de compensatie zal er over 2013 geen VPB worden betaald. Derhalve is in de resultatenrekening geen bedrag opgenomen voor te betalen vennootschapsbelasting over 2013.

23. RESULTAAT DEELNEMINGEN V.O.F. DnA WOM Laares C V Hoge Bothof BV V.O.F. Heemaf NC E Stedelijk Wonen BV VOF GOS

109 47

26-

33-

606496-

82

130-

205

1.258-

24. TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. Per 31 december 2013 bedroegen de vorderingen op verbonden partijen EUR 43.000,- terwijl de schulden aan verbonden partijen EUR 35.000,- bedroegen.


113

OVERIGE INFORMATIE A. Werknemers Ultimo 2013 had de corporatie 235 werknemers in dienst (2012: 234). Het aantal fte's ultimo 2013 was 212,18 (2012: 210,48). B. Toerekening jaarresultaat Het onverdeelde negatieve resultaat 2013 bedraagt per saldo € 51.087.859,-. Voorgesteld wordt dit ten laste van de overige reserves te brengen. C. Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van C ommissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. D. Waardeveranderingen sociaal vastgoed in ontwikkeling Onrendabele toppen

2013

Enschede VGO 1000 GREX Bijvank VGO 1001 Bijvank fase 1 VGO 1002 Bijvank fase 2 VGO 1007 GREX Sociaal Economisch Plan VGO 1009 Het Lang Noord VGO 1010 Ramelerbrink VGO 1041 Op de Wal VGO 1045 Papaverstraat VGO 1047 Geraniumstraat VGO 1048 Vlierstraat VGO 1049 C antatestraat VGO 1050 Schipholtstraat VGO 1051 GREX Schipholtstraat VGO 1052 GOH Schipholtstraat VGO 1053 Zorg Roombeek VGO 1055 Zenderenbrink VGO 1056 GREX Zenderenbrink VGO 1057 Van Goolpand VGO 1058 Esplanade VGO 1060 Oosterkerk VGO 1061 Eulderink VGO 1064 Bleekerstraat/Janninksweg VGO 1067 Erve Leppink VGO 1068 Molukkenstraat VGO 1069 GREX Ariens VGO 1082 GREX Dennenbosweg VGO 1083 Acaciaplantsoen VGO 1089 Landbouwstraat VGO 1091 Voortsweg P150032 Drebbelstraat grond Dennenbosweg grond C arel Fabritiusstraat grond Haaksbergerstraat grond Hulsmaatstraat grond Bleekerstraat

2.457.609 205.083 4.057.116 26.603 382 -446.766 564.637 223.665 1.127.825 -73.144 -278.027 1.938.483 1.125.155 91.878 75.729 636.660 194.499 -56.428 -35.424 -126.169 9.978 -400.806 1.261.782 210.844 432.844 691 1.618 1.252.942 495.320 -226.045 25.000 180.000 10.000 -100.255 -25.206 14.838.073

Haaksbergen VGO 1013 Frankenhuis VGO 1014 GREX Frankenhuis VGO 1016 GREX Julianastraat VGO 1017 Julianastraat VGO 1019 Kop van de Parallelweg grond Parallelweg grond De Bron grond De Hoeve

127.282 -28.516 1.031.632 141.562 1.831.563 -167.386 75.000 1.035.000 4.046.137


114

Losser VGO 1022 Neercasselstraat VGO 1025 Zijland fase 1 VGO 1026 GREX Zijland VGO 1030 Pr. Bernhardstraat VGO 1033 Tjibbe Knolstraat VGO 1034 GREX Tjibbe Knolstraat VGO 1035 Kerkhofweg VGO 1037 Willem Gamestraat VGO 1038 GREX Willem Gamestraat VGO 1039 Julianastraat VGO 1040 GREX Julianastraat grond weiland Stanko grond woning Stanko grond Zijland

510.571 222.415 753.402 115.867 583.839 156.820 79.312 69.412 39.280 932.111 214.327 50.625 195.000 150.000 4.072.981

Totaal

Waardeveranderingen commercieel vastgoed in ontwikkeling

22.957.191

2013

Enschede VGO 1054 De Kiepe VGO 1002 Bijvank fase 2 VGO 1043 Begoniastraat

500.098 513.006 67.181 1.080.285

Haaksbergen VGO 1013 Frankenhuis VGO 1020 C LV Gebouw

347.150 961.874 1.309.024

Hengelo afwaardering inzake Heemafterrein

825.000 825.000

Totaal


3.214.309

115


116


117

ENKELVOUDIGE BALANS VOOR RESULTAATBESTEMMING (bedragen x € 1.000)

A CT IVA

2013

2012

A. VASTE ACTIVA I. Immateriële vaste activa II. Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie Totaal materiële vaste activa

III. Vastgoedbeleggingen 4. C ommercieel vastgoed in exploitatie 5. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 6. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen

IV. Financiële vaste activa 7. Deelnemingen 8. Latente belastingvordering(en) 9. Leningen u/g 10. Te vorderen BWS-subsidies Totaal financiële vaste activa

Totaal Vaste Activa

-

-

716.044 17.962 7.607

836.680 16.011 7.760

741.613

860.451

158.248 18.563 302

129.678 19.707 1.655

177.113

151.040

19.120 1.524 289 114

18.274 3.958 302 541

21.047

23.075

939.773

1.034.566

274 403

1.995 302

677

2.297

B. VLOTTENDE ACTIVA I. Voorraden 11. Vastgoed bestemd voor de verkoop 12. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 13. Overige voorraden Totaal voorraden

-

-

2.606 233 3.808 640 2.422 4.370

1.975 241 3.912 884 2.965

14.079

9.977

IV. Liquide middelen

4.294

124

Totaal Vlottende Activa

19.050

12.398

958.823

1.046.964

II. Onderhanden projecten III. 14. 15. 16. 17. 18. 19.

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

Totaal vorderingen

TOTAAL ACTIVA Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

118

PA SSIVA

2013

2012

C. EIGEN VERMOGEN 20. Kapitaal 21. Overige reserves 22. Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen

2 378.173 51.088-

2 465.060 26.991-

327.087

438.071

15.377 1.074 388

7.189 281 329

Totaal voorzieningen

16.839

7.799

E. LANGLOPENDE SCHULDEN 26. Leningen overheid 27. Leningen kredietinstellingen 28. Leningen collegiaal 29. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken VOV

27.505 505.184 18.985

17.917 489.943 1.728 19.976

551.674

529.564

25.860 1.113 10.150 6.526 3.561 16.013

35.608 1.461 8.235 29 6.118 3.437 16.642

63.223

71.530

958.823

1.046.964

D. VOORZIENINGEN 23. Voorziening onrendabele investeringen 24. Voorziening deelnemingen 25. Overige voorzieningen

Totaal langlopende schulden

F. KORTLOPENDE SCHULDEN 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36.

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

TOTAAL PASSIVA Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

119

ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000)

2013

2012

Bedrijfsopbrengsten 1. Huuropbrengsten 2. Opbrengsten servicecontracten 3. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 4. Geactiveerde productie eigen bedrijf 5. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

92.686 5.387 2.076 1.487 811 102.447

88.520 5.224 4.310 1.639 481 100.174

Bedrijfslasten 6. Afschrijving op materiële vaste activa 7. Overige waardeveranderingen op MVA 8. Lonen en salarissen 9. Sociale lasten 10. Pensioenlasten 11. Onderhoudslasten 12. Leefbaarheid 13. Lasten servicecontracten 14. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa 15. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

35.178 46.249 10.682 1.527 1.943 28.511 749 5.191 17.471 147.501

31.872 9.956 10.237 1.575 1.924 21.694 677 5.221 13.187 96.343

Bedrijfsresultaat

45.054-

3.831

16. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

15.616

8.546-

Financiële baten en lasten 17. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 18. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten 19. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 686 20. Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV 953 21. Rentelasten en soortgelijke lasten 21.540Totaal financiële baten en lasten 19.901-

71.775 763 21.94719.416-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

49.339-

24.131-

3.1741.425

2.219641-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

51.088-

26.991-

Netto resultaat

51.088-

26.991-

22. Belastingen 23. Resultaat deelnemingen


120

ENKELVOUDIG KASSTROOMOVERZICHT OVER 2013 (bedragen x € 1.000) 2013 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassing voor: • Afschrijvingen • Waardeveranderingen MVA, vastgoedbelegging en vl. activa • Dotatie/vrijval egalisatierekening • Dotatie/vrijval voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal • Voorraden • Onderhanden projecten • Vorderingen • Effecten • Kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Betaalde interest Ontvangen interest Ontvangen dividend Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

2012

45.05435.178 46.344

3.831 31.873 10.861

9.040

1.637-

108-

1.810 995 5.562

4.1022.734

4.26789.086

21.540-

45.197 21.947313

3.174-

2.21924.714-

Saldo kasstroom uit operationele activiteiten

23.853-

19.318

25.175

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: • Sociaal vastgoed in exploitatie • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie • Onroerende zaken ten dienste van exploitatie

4.92424.6041.323-

29.51617.8241.152-

Investeringen in vastgoedbeleggingen: • C ommercieel vastgoed in exploitatie • Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

11.3005891.036-

3.2036781.712-

8.575 2.850 3.453

3.062 1.983 2.221-

Investeringen in financiële vaste activa: • Desinvesteringen in materiële vaste activa • Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen • Desinvesteringen in financiële vaste activa • Ontvangen termijnen in onderhanden werk Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten • Opname langlopende schulden • Aflossing langlopende schulden • Investeringen verplichting verkocht onder voorwaarden • Terugbetaling verplichting verkocht onder voorwaarden • Ontvangsten schulden kredietinstellingen • Overige schulden • Terugbetaling schulden kredietinstellingen

28.898-

51.850 27.021627589

51.261-

36.000 27.1491.5592.222

Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

24.791

9.514

Mutatie liquide middelen

15.211

16.572-

10.9174.294 15.211

5.655 10.91716.572-

Aansluiting saldo liquide middelen met balans: Beginstand liquide middelen (zie punt IV in de toelichting) Eindstand liquide middelen (zie punt IV en 30. in de toelichting) Mutatie liquide middelen/bankkrediet in boekjaar


121

4.

Algemene toelichting op de enkelvoudige jaarrekening

Algemeen Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met de grondslagen in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening. Waardevermeerderingen van materiële vaste activa, niet zijnde (vastgoed)beleggingen, worden rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen. Herwaarderingen worden onder aftrek van de latent verschuldigde belastingen in de overige reserve opgenomen.


122

TOELICHTING OP DE AFZONDERLIJKE POSTEN VAN DE ENKELVOUDIGE BALANS (bedragen x € 1.000)

I. IMMATERIËLE VASTE ACTIVA Goodwill Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarde

2013

2012

-

-

-

586 586-

-

-

Mutaties in het boekjaar - Betaalde goodwill - Waardeveranderingen verantwoord in winst- en verliesrekening

Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve afschrijving en waardeveranderingen Boekwaarde

In 2012 is 50% van de aandelen van de Hoge Bothof Ontwikkeling BV overgenomen van Woningstichting Ons Huis. Hierbij is goodwill betaald. Deze goodwill bestaat voor circa EUR 270.000 uit overdrachtsbelasting. Gegeven de nodige onzekerheden die samenhangen met het huidige stadium van ontwikkeling, alsmede de verwachting dat de totale ontwikkeling van het voormalige Polaroid-terrein financieel als onrendabel dient te worden aangemerkt, is besloten de goodwill in 2012 in één keer ten laste van het resultaat te brengen.

II. MATERIËLE VASTE ACTIVA 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2013 Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Bedrijfswaarde Mutaties in het boekjaar - Aankopen in sociaal vastgoed in exploitatie - Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Overboeking van ten dienste van exploitatie - Desinvesteringen - Overboeking naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Overboeking van/naar vastgoed in exploitatie - Afschrijvingen - Afschrijvingen op desinvesteringen - Waardeveranderingen verantwoord in winst- en verliesrekening - Waardeveranderingen verantwoord in eigen vermogen Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve afschrijving en waardeveranderingen Bedrijfswaarde

2012

511.743 324.937 836.680

485.875 214.563 700.438

123 257

1.097 2.131

12.295

27.185

8.5753677.38433.702-

3.06273844030530.427-

23.27560.008120.636-

20.356 120.445 136.242

508.092 207.952 716.044

511.743 324.937 836.680

De (negatieve) waardeverandering in 2013 heeft met name betrekking op het inrekenen van de verhuurdersheffing voor de restant exploitatietermijn. Daarnaast is er een hogere onderhoudslast ingerekend. Het totaal aan ongerealiseerde herwaardering bedraagt eind 2013: 240,4 miljoen (2012: 337,6 miljoen).


123

Bedrijfswaarde De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt EUR 716 miljoen (2012: 837 miljoen). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden. De kasstroomprognose zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognose is ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, en erfpachtherzieningen. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component (en zijn omgerekend naar een normbedrag). Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt definieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. In de bedrijfswaarde zijn voor de komende 5 jaar 125 verkopen ingerekend met een verkoopwaarde van € 16 miljoen. De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting (prijspeil ultimo 2013). Onder aftrek van de kosten komt de gemiddelde nominale waarde per woning uit op ca. € 12.500,-. De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Bij de bedrijfswaardeberekeningen gelden voorts de volgende parameters: • jaarlijkse huurverhoging van voor de jaren 2014 t/m 2018 bedragen respectievelijk 2,50%, 1,75%, 1,83%, 1,88%, 1,91% en 2,0%. Voor de jaren erna geldt een index van 2%; • jaarlijkse huurderving van 0,75% voor woningen, 10% voor niet zijnde woningen • mutatiegraad van 10% en huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar van 1,24%, 1,16%, 0,96%, 0,89% en 0,80% tot aan de eigen gedefinieerde markthuren ; • gemiddelde inkomensafhankelijke huurverhoging voor 2014 is 1,72%. Daarnaast is er voor 2014 een extra huurverhoging van 1,5% boven inflatie doorgerekend; • jaarlijkse stijgingen van de exploitatiekosten voor de jaren 2014 t/m 2018 van respectievelijk 1,75%, 1,83%, 1,88%, 1,91% en 2,0%, voor de onderhoudslasten van 1,5%, 1,95%, 2,27%, 2,49% en 3,0% en voor de beheerkosten van 1,75%, 1,83%, 1,8%, 1,91% en 2,0%. Voor de jaren erna geldt een index van 3%; • de restwaarde wordt o.b.v. de volgende waardeontwikkeling geïndexeerd, 2014 en 2015 -/-2,5%, 2016 t/m 2018 0% en voor 2019 en verder 1%; • de verhuurdersheffing is voor het sociale bezit voor alle exploitatiejaren ingerekend. Voor 2014 geldt een tarief van 0,381% van de WOZ-waarde, voor 2015 0.449%, voor 2016 0,491% en voor 2017 en verder 0,536%. Tevens volgt de WOZ-waarde de waardeontwikkeling zoals hiervoor is beschreven bij de restwaarde; • verwachte economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar; • disconteringsvoet van 5,25%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepalingen van RJ 121; • kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model. Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.


124

2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2013 Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar - Wijziging als gevolg van herziene verdeling sociaal - commercieel - Investeringen - (Terugnemingen van) waardeverminderingen - Overboeking van onderhanden projecten - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking voorziening onrendabele investeringen en herstructurering - Overboeking naar planmatig onderhoud - Overboeking naar kortlopende schulden - Overboeking naar verkoopresultaat - Overboeking van/naar voorraad - Overboeking naar activa in exploitatie Saldo Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

2012

61.585 45.57416.011

41.249 15.29925.950

982 30.275 22.957-

48.204 29.225-

12.2953827.871 1511.233159-

27.1851.050531152-

1.951

86.493 68.53117.962

9.939-

61.585 45.57416.011

In het boekjaar werk te zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad EUR 0,78 miljoen aan bouwrente geactiveerd (2012: EUR 1,46 miljoen). Bij niet-specifieke gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,0% (2012: 2,5%).

3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2013 Stand per 1 januari Verkrijgingsprijzen C umulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde Mutaties in het boekjaar - Investeringen - Desinvesteringen - Afschijvingen - Overboeking van in ontwikkeling naar ten dienste van de exploitatie Saldo Stand per 31 december Verkrijgingprijzen C umulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen) Boekwaarde


2012

25.594 17.8347.760

24.442 16.3888.054

1.323

1.152

1.476-

1.446-

153-

294-

26.917 19.3107.607

25.594 17.8347.760

125

III. VASTGOEDBELEGGINGEN

4. Commercieel vastgoed in exploitatie 2013 Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Marktwaarde Mutaties in het boekjaar - Aankopen in commercieel vastgoed in exploitatie - Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking van sociaal vastgoed in ontwikkeling - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Desinvesteringen - Overboeking van/naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Marktwaarde

138.017 8.339129.678

703 63 382 3.150 2.2237.384

2012 136.797 929135.868

1.234 194 1.480 1.983295

19.111 28.570

7.4106.190-

147.476 10.772 158.248

138.017 8.339129.678

Het totaal aan ongerealiseerde herwaardering bedraagt eind 2013 € -3,4 miljoen (2012: € -9,5 miljoen). Actuele waarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt EUR 158 miljoen (2012: EUR 130 miljoen). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief zijn. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn: - een disconteringsvoet van ca. 7,5%; - een exit yield na 15 jaar van 7,5%. De op de markt, waarop de toegelaten instellingen actief, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand gekomen in samenwerking met een extern taxateur. In 2013 is de DC F methode toegepast en wordt de hoogste waarde verantwoord van het uitpondscenario en het scenario van doorexploiteren. Zie voor verdere toelichting op de uitgangspunten en parameters, de informatie die is opgenomen na de "niet in de balans opgenomen verplichtingen" van de geconsolideerde jaarrekening. Bedrijfswaarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt EUR 176 miljoen (2012: EUR 167 miljoen). Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde wordt verwezen naar punt 1. van deze toelichting. Hypothecaire zekerheden Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen met borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.


126

5. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2013 Stand per 1 januari C ontractprijs (verkochte woningen) C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties per 1 januari - Investeringen - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking van vastgoed bestemd voor de verkoop - Desinvesteringen - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking naar vastgoed bestemd voor de verkoop - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december C ontractprijs (verkochte woningen) C umulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

21.421 1.71419.707

2012 20.743 83319.910

627

1.484

589

738

627123504-

1.544-

1.1061.144-

881203-

21.383 2.82018.563

21.421 1.71419.707


6. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2013 Stand per 1 januari Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar - Wijziging als gevolg van herziene verdeling sociaal - commercieel - Investeringen - Waardeveranderingen - Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overboeking naar voorraden/kortlopende schulden - Overboeking naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overboeking voorziening voor onrendabele investeringen Saldo Stand per 31 december Aanschafprijs C umulatieve waardeveranderingen Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Boekwaarde

2012

10.140 8.4851.655

8.428 7.757671

9824.472 2.3893.150379

2.934 7281.671276

317 1.353-

173 984

11.176 10.874302

10.140 8.4851.655

Zie voor de toelichting van de geactiveerde bouwrente de toelichting onder punt 2. van deze toelichting.

IV. FINANCIËLE VASTE ACTIVA

7. Deelnemingen Deelneming IT Woon BV Deelneming Stedelijk Wonen Holding BV Deelneming VOF DnA Deelneming VOF GOS Deelneming Hoge Bothof Ontwikkeling BV Deelneming Domijn Projecten BV


2013 677 281 88 7.891 10.183 19.120

2012 463 43 8 9.220 8.540 18.274 127

Verloop deelnemingen: • IT Woon BV Stand per 1 januari Dividenduitkering Resultaat Stand per 31 december • Stedelijk Wonen Holding BV Stand per 1 januari C orrectie beginbalans Storting / uitbetaald C orrectie resutaat voorgaand jaar Resultaat Stand per 31 december

463 214 677

43 155 588 281

• VOF DnA Stand per 1 januari Storting / uitbetaald C orrectie resutaat voorgaand jaar Resultaat Stand per 31 december • VOF GOS Stand per 1 januari C orrectie beginbalans Storting / uitbetaald Resultaat Stand per 31 december • Hoge Bothof Ontwikkeling BV Stand per 1 januari C orrectie resultaat 2011 Overname aandelen HBO Storting / uitbetaald Resultaat Stand per 31 december • Domijn Projecten BV Stand per 1 januari Storting / uitbetaald Resultaat Overboeking naar voorziening Stand per 31 december

8 6 74 88

9.220 1.500171 7.891

8.540

1.643 10.183

-

-

505 198156 463

173 18-

11243

6 68 8

8.911 2311 9.220

4.809 6054.204 132 8.540

330

330-

8. Latente belastingvordering(en) Latente belastingvordering inzake opgenomen leningen:

Nominale waarde leningenportefeuille per 1 januari 2008 Marktwaarde op basis van VSO2 per 1 januari 2008 Verschil

Latente belastingvordering (25%) per 1 januari Toevoeging in verband met gewijzigde marktwaarde Vrijval in boekjaar Latente belastingvordering per 31 december

438.607 418.955 19.652

1.842 6141.228

2.456 6141.842

De restant looptijd van dit tijdelijke verschil bedraagt ultimo 2013 nog 2 jaar.


128

De verdeling van de latentie (verrekenbare tijdelijke verschillen) en compensabele verliezen is als volgt: Onder Fin. Vaste Activa Verrekenbare tijdelijke verliezen



Totaal

614

614

1.228

614

614

1.228



Totaal

1.228

614

1.842

1.228

614

1.842

Latente belastingvordering inzake woningverkopen: Het tijdelijke verschil inzake sociaal en commercieel vastgoed waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht bedraagt EUR 4,6 miljoen. De fiscale waarde van dit vastgoed is hoger dan de boekwaarde (bedrijfswaarde). De gewaardeerde latente belastingvordering bedraagt nominaal EUR 1,1 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde).

Fiscale waarde te verkopen woningen voor de komende vijf jaar C ommerciële waarde te verkopen woningen voor de komende vijf jaar Verschil

12.040 7.451 4.589

Latente belastingvordering (25%) per 1 januari Vorming in boekjaar Latente belastingvordering per 31 december

3.413 2.2761.137

Onder Fin. Vaste Activa Verrekenbare tijdelijke verliezen



5.018 1.6053.413

Totaal

910

227

1.137

910

227

1.137



Totaal

2.730

683

3.413

2.730

683

3.413

Latente belastingvorderingen inzake compensabele verliezen: Als gevolg van de invoering van de integrale VPB heffing bij woningcorporaties in 2008 zijn enkele tijdelijke verschillen ontstaan tussen de fiscale waardering en de commerciële waardering. Als gevolg hiervan ontstonden latenties. Op basis van de (concept) aangiftes VPB tot en met 2013 is het totaal van het fiscale compensabele verlies opgelopen tot ruim € 85 miljoen. Dit verlies is met name ontstaan door afboekingen als gevolg van dalende WOZ-waardes. Hiervoor zou in principe een actieve latentie moeten worden gevormd. Om deze latentie te kunnen vormen dient Domijn in de toekomst positieve fiscale resultaten te gaan realiseren. Zoals gezegd zijn de fiscale verliezen van Domijn met name het gevolg van waardedalingen van het bezit gebaseerd op de WOZ ontwikkeling. Op dit moment bestaat er een grote onzekerheid ten aanzien van de ontwikkeling van de WOZ waardebepaling in de komende jaren. Vanwege deze onzekerheid is besloten af te zien van het vormen van een actieve latentie uit hoofde van compensabele verliezen.


129

9. Leningen u/g Stand 1 januari Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

302

63

302

63

Mutaties in het boekjaar: - Verstrekkingen - Aflossingen - Waardeveranderingen Saldo Stand per 31 december Aanafschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

250 1313-

289 289

11239

313 11302

Betreft een achtergestelde lening via de Provincie Overijssel en heeft een looptijd van tien jaar en loopt tot 2015. Daarnaast is er in 2012 een lineaire lening verstrekt van € 250.000,- (inzake huurkoopverplichting) met een looptijd van 20 jaar en een rentepercentage van 3,5% aan Stichting Huize Heilige Hubertus. 10.Te vorderen BWS-subsidies Stand 1 januari Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging rente - Ontvangen BWS-subsidies Saldo Stand per 31 december Aanschaffingsprijs C umulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

541

841

541

841

18 445427-

51 351300-

114

541

114

541

Het kortlopende deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt EUR 115.000,- (2012: EUR 244.000,-). I. Voorraden 2013 11.Vastgoed bestemd voor de verkoop Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop Voorziening

2012

274

1.995

274

1.995

Dit betreft één grondpositie welke al wel is verkocht maar nog niet is geleverd. 12.Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Kosten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Voorziening

13.Overige voorraden Onderhoudsmaterialen

-

-

403 403

302 302

II. Onderhanden projecten Geactiveerde kosten, toegerekende winsten verminderd met verliezen - Overboeking naar sociaal vastgoed in ontwikkeling Af: gedeclareerde termijnen kopers

681681 -


-

130

III. Vorderingen

14.Huurdebiteuren Huurachterstand Betalingsregelingen Voorziening dubieuze debiteuren Totaal

15.Gemeenten Nog te ontvangen Subsidies WVG aanpassingen Totaal

3.863 123 1.3802.606

3.248 106 1.3791.975

61 172 233

43 198 241

3.200 608

3.331 581 3.912

Geen van bovenstaande vorderingen heeft een looptijd van langer dan 1 jaar.

16.Vordering op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vordering Domijn Projecten BV Vordering Hoge Bothof Ontwikkeling BV Vordering IT WOON BV

3.808 Alle vorderingen hebben een looptijd van korter dan 1 jaar.

17.Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzet belasting Premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting Totaal

640

640

-

18.Overige vorderingen Overige vorderingen overige debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren

Overige vorderingen Te ontvangen van verzekeringmaatschappij Totaal

19.Overlopende activa Kortlopende deel belastingen Te verrekenen vennootschapsbelasting Te verrekenen creditnota's Nog te ontvangen bedragen Vooruitbetaalde kosten Vooruitbetaalde rente en aflossing Vooruitbetaalde rente-instrumenten (cap) Overig Totaal

2.504 972.407

834 99735

15 2.422

149 884

842 217 397 614 1.831 469

1.581 20 221 223 801 119

4.370

2.965

In de overlopende activa zijn geen bedragen opgenomen met een looptijd van langer dan 1 jaar.


131

IV. Liquide middelen Vrij opneembare banktegoeden Deposito's Kasgelden Totaal

4.283 11

123 1

4.294

124

2

2

De liquide middelen staan vrij ter beschikking en zijn terstond opeisbaar.

C. EIGEN VERMOGEN

20.Kapitaal

21.Overige reserves Saldo 1 januari correctie 1-1-2011 in verband met stelselwijziging waardemutaties sociaal vastgoed in exploitatie verkopen verkocht onder voorwaarden Saldo 31 december voor resultaatbestemming

438.069

343.690

60.008112 378.173

121.370 465.060

Jaarresultaat uit voorgestelde resultaatverdeling Saldo 31 december na resultaatbestemming

51.088327.085

26.991438.069

Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) bedraagt EUR 240,4 miljoen (2012: EUR 337,6 miljoen). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot sociaal vastgoed wordt verwezen naar punt 8. van deze toelichting.

Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) bedraagt EUR 3,4 miljoen negatief (2012: EUR 9,5 miljoen negatief). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot commercieel vastgoed wordt verwezen naar punt 8. van deze toelichting. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden bedraagt EUR 6,4 miljoen (2012: EUR 7,6 miljoen). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot onroerende zaken verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar punt 8. van deze toelichting

D. VOORZIENINGEN

23.Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen - Vrijval ten gunste van resultaat - Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie - Overboeking naar Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 31 december

2013 7.189

8.188

15.377

2012 8.066

877-

7.189

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten. Naar verwachting lopen alle bedragen in de voorziening binnen 1 jaar af.


132

24.Voorziening deelnemingen 2013 Deelneming WOM Laares BV Deelneming Domijn Horeca BV Deelneming Domijn Projecten BV Totaal WOM Laares BV Stand per 1 januari Resultaat

87 987 1.074

135 48-

Stand per 31 december Domijn Horeca BV Stand per 1 januari Resultaat Liquidatie Domijn Horeca BV

87

-

2012 135 146 281

134 1 135

919 919-

Stand per 31 december

-

-

Domijn Projecten BV Stand per 1 januari Resultaat Overboeking van deelneming

146 841

476 330-


987

146

329

317

25.Overige voorzieningen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen - Vrijval ten gunste van het resultaat Stand per 31 december

70 11-

41 29-

388

329

19.378

21.884

Betreft de voorziening inzake jubileumverplichtingen. E. LANGLOPENDE SCHULDEN 26.Leningen overheid Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties Saldo Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar Stand per 31 december


10.750 1.51028.618 28.618 1.11327.505

2.50619.378 19.378 1.46117.917

133

27.Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari

500.510

Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties

41.100 7.5003.066-

Saldo

531.044

Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar

531.044 25.860-


496.977

26.000 10.000 32.467500.510 500.510 10.567-

505.184

489.943

1.728

15.728

28.Leningen collegiaal Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Nieuw opgenomen leningen - Mutatie roll-over leningen - Aflossingen - Overige mutaties

1.728-

Saldo

-

Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar

-

Stand per 31 december Specificatie naar restant looptijd: Leningen overheid Leningen kredietinstellingten Leningen collegiaal

31-12-2013 >5 jaar 23.737 400.965 424.702

31-12-2013 > 1 jaar 27.505 505.184 532.689

15.728 15.728 14.0001.728

31-12-2012 >5 jaar 13.634 409.523 423.157

31-12-2012 > 1 jaar 17.917 489.943 1.728 509.588

479.662 19.000

448.116 26.500

61.000

61.000

559.662

535.616

De leningsportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen Vastrentende leningen Variabel rentende leningen Extended leningen Basisrenteleningen Stand per 31 december

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Voor een overzicht van deze renteherzieningmomenten wordt verwezen naar punt de toelichting onder "Financiële instrumenten". De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode. De gemiddelde rentevoet (incl. roll-over leningen) van de leningen overheid bedraagt 2,81% (2012: 4,44%), die van de leningen kredietinstellingen 3,50% (2012: 3,77%) en die van de collegiale financiering 0% (2012: 2,76%). De gemiddelde rentevoet van alle uitstaande leningen bedraagt 3,46% (2012: 3,59%). Exclusief de rollover leningen bedraagt de gemiddelde rentevoet 3,57% (2012: 3,76%). De rente van de variabele rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn alle (op 1 na) gebaseerd op 1-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van 4 tot en met 14 punten boven Euribor. Het totaal door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt EUR 557,5 miljoen (2012: EUR 515,2 miljoen) Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningportefeuille bedraagt ultimo 2013 19 jaar (2012: 21 jaar). Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

134

29. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari correctie stand 1-1-2011 Mutaties 2013 - Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht - Verminderen a.g.v. terugkoop - Waardemutaties terugkoopverplichting Stand per 31 december

19.976

20.061

589 62795318.985

2.222 1.55974819.976


F. KORTLOPENDE SCHULDEN 30.Schulden aan kredietinstellingen Bankkrediet Kortlopend deel langlopende schulden kredietinstellingen Totaal

25.860 25.860

11.041 24.567 35.608

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) bedraagt per 31 december 2013 EUR 15 miljoen (2012: EUR 15 miljoen) en de rente Euribor plus 0,75%. 31.Schulden aan gemeenten Kortlopend deel langlopende schulden

1.113

1.461

10.150

8.235

32.Schulden aan leveranciers C rediteuren

33.Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen VOF DnA (Amstelland) Totaal

29 29

-

34.Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelastingen Premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting Totaal

35.Overige schulden

6.297 229 6.526

5.901 217 6.118

3.561

3.437

In de overige schulden is een bedrag inbegrepen van € 2,4 miljoen (2012: € 2,4 miljoen) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. 36.Overlopende passiva Vooruit ontvangen huur Huursubsidie Niet vervallen rente geldlening Vooruit ontvangen bedragen Nog te betalen bedragen Service- en stookkosten nog af te rekenen Verplichting restant uren personeel Overige Totaal Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

957 10.458 181 2.328 600 450 1.039

605 635 10.264 306 3.053 627 445 707

16.013

16.642 135

Financiële instrumenten Algemeen Domijn maakt in de normale bedrijfsuitoefening beperkt gebruik van financiële instrumenten die de onderneming blootstelt aan diverse risico's. Domijn heeft nog 1 C AP in portefeuille welke is gekoppeld aan een Lening met Variabele Hoofdsom. Deze C AP heeft een marktwaarde van € 0,- per 31-12-2013. Rente- en herfinancieringsrisico Het renterisico dat Domijn loopt bij renteherziening (€ 60,2 miljoen) en herfinanciering (€ 93,9 miljoen) bedraagt in totaal € 154,1 miljoen tot en met 2017. Hieruit blijkt dat Domijn alleen voor 2014 een te hoog renterisico heeft t.o.v. de maximaal 15% die door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw wordt gesteld. Dit wordt met name veroorzaakt door de spreadherzieningen van basisrenteleningen. Deze spreadherzieningen vormen een relatief klein risico. Voor meer informatie rond de leningenportefeuille, zie hoofdstuk 10.7 Treasury in het volkshuisvestingsverslag.

Tegenpartijrisico Het tegenpartijrisico is het risico dat een tegenpartij in gebreke blijft en hierdoor haar verplichtingen niet meer kan nakomen. De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende instellingen: 2013 2012

N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Nationale Waterschapsbank N.V. Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) Financiële instellingen (niet zijnde banken) Overige Totale stand leningen per 31-12

308.894 161.500 55.650 33.617 559.661

281.783 161.952 41.775 10.000 40.106 535.616

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij de Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank . De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Gezien de omvang van de overige kredietverstrekkers is het risico beperkt. Valutarisico De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s. Prijsrisico De toegelaten instelling heeft geen beleggingen en loopt derhalve geen prijsrisico.


136

Reële waarde De reële waarde van de schulden/leningen aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2013 EUR 663,1 miljoen en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van een 6 maands-Euribor disconteringscurve. De boekwaarde bedraagt ultimo 2013 EUR 559,6 miljoen (2012: EUR 535,6 miljoen).

Niet in de balans opgenomen verplichtingen: 1. Obligo WSW Per 31 december 2013 heeft Domijn een obligo van € 21,2 mln. (2012: € 19,8 mln.) van door het WSW verstrekte borgstellingen. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2012: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Ultimo 2013 bedraagt het schuldrestant dat door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gegarandeerd is € 557,5 mln. Het obligo ad. € 21,2 is opeisbaar indien blijkt dat het totale risicovermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar de liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij niet beschikken over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling op te kunnen vangen. Op het moment van opmaken van de jaarrekening zijn er geen indicaties dat dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden. 2. Wet Keten Aansprakelijkheid Domijn betaalt de BTW over de aan haar geleverde onderhouds- en nieuwbouwwerkzaamheden rechtstreeks aan de fiscus. Het deel van de genoemde kosten dat betrekking heeft op loonbelasting en sociale verzekeringen wordt gestort op geblokkeerde rekening van de bedrijven. Van deze rekeningen worden alleen de fiscus of uitvoerende instellingen sociale verzekeringen betaald. Het aansprakelijkheidsrisico is door deze maatregelen zeer laag.


137

3. Aangegane verplichtingen Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 24.780.254,Specificatie Projecten in ontwikkeling: VGO1000 GREX Wesselerbrink Enschede VGO1002 NB Het Bijvank Fase 2 Enschede VGO1010 NB Ramelerbrink Enschede VGO1013 NB Frankenhuis Haaksbergen VGO1016 GREX Julianastraat Haaksbergen VGO1017 NB Julianastraat Haaksbergen VGO1018 GREX Meuke Haaksbergen VGO1019 GREX Kop van de Parallelweg Haaksbergen VGO1020 GOH C LV gebouw KvP Haaksbergen VGO1022 GOH Neercasselstraat VGO1023 GOH Ariënsplein Overdinkel VGO1025 NB Zijland Fase 1 Losser VGO1030 NB Pr. Bernhardstraat Overdinkel VGO1031 NB + GOH Kulturhus Overdinkel VGO1035 GOH Kerkhofweg Overdinkel VGO1037 NB Willem de Gamestraat Overdinkel VGO1043 NB WOM De Laares Begoniastraat Enschede VGO1047 GOH Geraniumstraat Enschede VGO1050 NB Schipholtstraat Enschede VGO1051 GREX Schipholtstraat Enschede VGO1052 GOH Schipholtstraat Enschede VGO1054 NB De Kiepe Enschede VGO1055 NB Zenderenbrink Enschede VGO1056 GREX Zenderenbrink Enschede VGO1064 NB Janninksweg/Blekerstraat Enschede VGO1067 GOH + NB Erve Leppink Enschede VGO1068 GREX Molukkenstraat Enschede VGO1070 GOH Polaroid Gebouw Oost Enschede VGO1072 GOH Polaroid Gebouw Noord-West ( Domijn ) Enschede VGO1073 GOH Polaroid Gebouw Noord (Impossible) Enschede VGO1074 GREX Polaroid Enschede VGO1076 GOH Aldi flat Enschede VGO1088 POH 40 won Veenstraat 65 Enschede VGO1090 Op de C laver Haaksbergen

in € 3.127.674 9.938.566 725 86.120 18.643 1.344.770 7.535 36.295 23.306 21.094 140.482 991.250 100 106.387 2.249 15.500 90.196 7.350 49.650 37.713 400 261 1.564.995 147.01470.377 6.964.436 4.108 23.405 13.120 573 3.750 12.900 220.000 3.338

24.780.254 4. Latente belastingverplichting Vof DnA Binnen VOF DnA (50% deelname) is een latente belastingverplichting opgenomen inzake te betalen BTW van € 650.000. Naar de mening van de directie van VOF DnA is dit risico gering. Om die reden is hiervoor geen voorziening opgenomen.

5. Aansprakelijkheid m.b.t. deelname in VOF's Domijn heeft deelnemingen in een drietal VOF's namelijk VOF Heemaf, VOF DnA en VOF GOS. Voor alle verplichtingen die door deze VOF's zijn / worden aangegaan is Domijn hoofdelijk aansprakelijk. 6. Erfpacht Ten aanzien van onroerende zaken zijn er erfpachtverplichtingen aangegaan voor een periode van 50 jaren, eindigend op 3 juni 2060. De verplichting bedraagt in beginsel € 23.223 welke jaarlijks wordt herzien overeenkomstig een prijsindexcijfer en tienjaarlijks wordt herzien overeenkomstig een dan geldende kapitaalmarktrente. 7. Huurverplichting Domijn heeft ten behoeve van de huur van haar kantoorpand aan de Boulevard 1945 Enschede een huurovereenkomst afgesloten. Deze overeenkomst loopt af op 31 december 2017. De ongeindexeerde huurprijs bedroeg op 1 januari 2010 € 685.000 per jaar. Vervolgens vindt jaarlijks indexatie plaats. Hierdoor bedraagt de geindexeerde huurprijs per 1 januari 2014 € 823.933 per jaar. 8. Overige contracten Ten aanzien van schoonmaakcontracten is Domijn een verplichting aangegaan van € 95.000. Ten behoeve van het gebruik van copiers is een verplichting aangegaan van € 225.000. De einddatum van beide contracten is resp. 1 november 2014 en 1 november 2016.


138

TOELICHTING OP DE POSTEN VAN DE ENKELVOUDIGE WINST & VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland. 1.

HUUROPBRENGSTEN Netto huur

2013

2012

95.159

Derving wegens leegstand en oninbaarheid

2.47392.686

Huurderving in % van de netto huur

2,60%

91.541 3.02188.520 3,30%

De netto huur is per 1 juli 2013 verhoogd met gemiddeld 3,76% (2012: 2,30%). 2.

OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN Opbrengsten servicecontracten

2013

2012

5.387

5.224

5.387

5.224

Derving wegens leegstand en oninbaarheid

3.

NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopresultaat koopprojecten

2013

2012

2.096

4.275

202.076

35 4.310

Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopopbrengst bestaand bezit

7.947

9.650

Actuele waarde bestaand bezit

4.961-

4.920-

Verkoopkosten bestaand bezit

8902.096

4554.275

Verkoopresultaat koopprojecten Netto omzet koopprojecten Wijzing in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en Onderhanden projecten

20-

35

20-

35

Uitbesteed werk

Aantal verkochte eenheden bestaand bezit

111

68

Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten

-

In het aantal verkochte eenheden van 2013 is tevens de verkoop opgenomen van 45 garages en 3 percelen grond. 4.

GEACTIVEERDE PRODUCTIE EIGEN BEDRIJF

5.

OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN


1.487

1.639

811

481

139

BEDRIJFSLASTEN 2013 6.

Sociaal vastgoed in exploitatie

33.702

Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

7.

2012

AFSCHRIJVINGEN OP MATERIËLE VASTE ACTIVA 30.427

1.476

1.445

35.178

31.872

OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN VAN MATERIËLE VASTE ACTIVA Waardevermindering/terugname waardevermindering sociaal vastgoed

23.275

20.356-

22.957

29.697

in exploitatie Waardevermindering/terugname waardevermindering vastgoed in ontw. bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) Waardevermindering immateriële vaste activa

586

Overige projectkosten

8.

17

29

46.249

9.956

LONEN EN SALARISSEN 2013

2012

Bruto salarissen

10.163

9.911

Uitzendkrachten

648

421

Af: Ontvangen ziekengelden

129-

95-

10.682

10.237

Beloning van de commissarissen (x € 1,-) De Raad van C ommissarissen van Domijn bestaat uit 5 personen. C ommissarissen A. Peters G.D. Johanns A.N. Kreuwel W.T.A. Dellepoort R.F. Gerard

Bezoldiging 12.360 9.270 9.270 9.270 9.270

Beloning van de bestuurder (x € 1,-)

2013 conform WNT Jan Salverda (directeur-bestuurder)

Vaste beloning 164.242

Bijtelling leaseauto 7.281

Beloning op termijn 37.911

2013 conform WNT Ineke Buursink (directeur)

Vaste beloning 143.745

Bijtelling leaseauto 10.357

Beloning op termijn 31.190

Mevrouw Buursink heeft in 2013 een variabele beloning ontvangen. Deze variabele beloning van € 250,= wordt onder de WNT beschouwd als een onverschuldigde betaling. Deze is conform regelgeving teruggevorderd en ontvangen op 20 mei 2014. De beloning op termijn betreft exclusief de OVP-premie. Hierop kan geen aanspraak worden gedaan vanwege een geboortedatum na 1950.

9.

SOCIALE LASTEN


1.527

1.575

140

2013

10. PENSIOENLASTEN

2012

1.943

1.924

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland. De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) pensioenfonds daartoe ruimte laten en hiervan de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2013 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114 procent. De geschatte dekkingsgraad is e marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. 11. ONDERHOUDSLASTEN

2013

2012

Dagelijks onderhoud

4.713

4.944

Mutatie onderhoud

3.069

2.536

Overig onderhoud Planmatig onderhoud C ontractonderhoud Reeds verantwoord onder personeels- en overige bedrijfslasten

12. LEEFBAARHEID

13. LASTEN SERVICECONTRACTEN

14. BIJZONDERE WAARDEVERANDERINGEN VAN VLOTTENDE ACTIVA

1.406

1.462

20.487

14.476

3.336

2.382

33.011

25.800

4.500-

4.106-

28.511

21.694

749

677

5.191

5.221

2013

2012

Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Grond- en ontwikkelposities 15. OVERIGE BEDRIJFSLASTEN

-

2013

2012

Zakelijke lasten: 4.001

3.809

Verzekeringen

Belastingen

373

314

C ontributie landelijke federatie

107

104

4.481

4.227

Overige lasten: Huisvestingskosten

1.459

1.323

Beheer- en administratiekosten

2.145

2.199

Automatiseringskosten

1.301

1.313

Overige personeelskosten

1.414

1.102

Bestuur- en toezichtskosten Heffingen overheid Diverse bedrijfslasten


77

70

4.351

339

2.243

2.614

12.990

8.960

141

16. NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen productie (met betrekking tot commercieel vastgoed)

19.111 2.389-

7.410256-

Vrijval/dotatie voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (met betrekking tot commercieel vastgoed) Waardeveranderingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

1.10615.616

8808.546-

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 17. WAARDEVERANDERINGEN VAN FINANCIËLE VASTE ACTIVA EN VAN EFFECTEN Financiële vaste activa

-

7-

Effecten -

7-

18. OPBRENGSTEN VAN VORDERINGEN DIE TOT DE VASTE ACTIVA BEHOREN EN VAN EFFECTEN Financiële vaste activa Effecten -

-

19. ANDERE RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN Geactiveerde rente vastgoed in ontw. bestemd voor eigen exploitatie

775

Rente te vorderen BWS-subsidies

213-

Rente op overige financiële vaste activa Rente op uitgezette middelen

1.462 49

7

4

117

260

686

1.775

20. WAARDEVERANDERINGEN VERPLICHTINGEN UIT HOOFDE VAN ONROERENDE ZAKEN VERKOCHTE VOORWAARDEN Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken

953

763

21. RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTEN Toegevoegde rente egalisatierekening Rente langlopende schulden Rente kortlopende schulden

21.457-

21.851-

83-

96-

21.540-

21.947-

3.174-

2.219-

3.174-

2.219-

22. BELASTINGEN Acute belastingen boekjaar Acute belastingen voorgaande jaren Mutatie latente belastingen - Mutatie compensabele verliezen - Mutatie tijdelijke verliezen - Tariefswijzigingen

Acute vennootschapsbelasting 2013: Op basis van de huidige inzichten zal het verwachte negatieve fiscale resultaat over 2013 € 86,3 miljoen bedragen. Het totale fiscale compensabele verlies op basis van de (concept) aangiftes VPB tot en met 2013 is opgelopen tot € 85 miljoen. Vanwege de compensatie zal er over 2013 geen VPB worden betaald. Derhalve is in de resultatenrekening geen bedrag opgenomen voor te betalen vennootschapsbelasting over 2013.


142

2013

2012

23. RESULTAAT DEELNEMINGEN V.O.F. DnA

109

Domijn Projecten B.V

841-

26477-

WOM Laares C V

47

Hoge Bothof BV

1.643

473-

82

130-

Stedelijk Wonen BV VOF GOS

-

171

IT Woon BV

309

214

156

1.425

641-

24. TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. Per 31 december 2012 bedroegen de vorderingen op verbonden partijen EUR 3.808.000,-.

25. HONORARIA VAN DE ACCOUNTANT In het boekjaar zijn de volgende bedragen (x € 1,-) aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Accountantskosten: C ontrole van de jaarrekening

2013

2012

84.095

65.000

84.095

65.000

Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten


143

OVERIGE INFORMATIE A. Werknemers Ultimo 2013 had de corporatie 235 werknemers in dienst (2012: 234). Het aantal fte's ultimo 2013 was 212,18 (2012: 210,48). B.

Toerekening jaarresultaat Het onverdeelde negatieve resultaat 2013 bedraagt per saldo € 51.087.859,-. Voorgesteld wordt dit ten laste van de overige reserves te brengen.

C.

Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van C ommissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt.

D. Waardeveranderingen sociaal vastgoed in ontwikkeling Onrendabele toppen

2013

Enschede VGO 1000 GREX Bijvank

2.457.609

VGO 1001 Bijvank fase 1

205.083


4.057.116

VGO 1007 GREX Sociaal Economisch Plan VGO 1009 Het Lang Noord VGO 1010 Ramelerbrink VGO 1041 Op de Wal VGO 1045 Papaverstraat VGO 1047 Geraniumstraat VGO 1048 Vlierstraat VGO 1049 C antatestraat

26.603 382 -446.766 564.637 223.665 1.127.825 -73.144 -278.027

VGO 1050 Schipholtstraat

1.938.483

VGO 1051 GREX Schipholtstraat

1.125.155

VGO 1052 GOH Schipholtstraat VGO 1053 Zorg Roombeek

91.878 75.729

VGO 1055 Zenderenbrink

636.660

VGO 1056 GREX Zenderenbrink

194.499

VGO 1057 Van Goolpand

-56.428

VGO 1058 Esplanade VGO 1060 Oosterkerk VGO 1061 Eulderink VGO 1064 Bleekerstraat/Janninksweg VGO 1067 Erve Leppink

-35.424 -126.169 9.978 -400.806 1.261.782

VGO 1068 Molukkenstraat

210.844

VGO 1069 GREX Ariens

432.844

VGO 1082 GREX Dennenbosweg

691

VGO 1083 Acaciaplantsoen

1.618

VGO 1089 Landbouwstraat

1.252.942

VGO 1091 Voortsweg P150032 Drebbelstraat grond Dennenbosweg grond C arel Fabritiusstraat grond Haaksbergerstraat grond Hulsmaatstraat grond Bleekerstraat

495.320 -226.045 25.000 180.000 10.000 -100.255 -25.206 14.838.073


144

Haaksbergen VGO 1013 Frankenhuis

127.282

VGO 1014 GREX Frankenhuis

-28.516

VGO 1016 GREX Julianastraat

1.031.632

VGO 1017 Julianastraat

141.562

VGO 1019 Kop van de Parallelweg

1.831.563

grond Parallelweg

-167.386

grond De Bron

75.000

grond De Hoeve

1.035.000 4.046.137

Losser VGO 1022 Neercasselstraat

510.571

VGO 1025 Zijland fase 1

222.415

VGO 1026 GREX Zijland

753.402

VGO 1030 Pr. Bernhardstraat

115.867

VGO 1033 Tjibbe Knolstraat

583.839

VGO 1034 GREX Tjibbe Knolstraat

156.820

VGO 1035 Kerkhofweg

79.312

VGO 1037 Willem Gamestraat

69.412

VGO 1038 GREX Willem Gamestraat

39.280

VGO 1039 Julianastraat

932.111

VGO 1040 GREX Julianastraat

214.327

grond weiland Stanko

50.625

grond woning Stanko

195.000

grond Zijland

150.000 4.072.981

Totaal

Waardeveranderingen commercieel vastgoed in ontwikkeling

22.957.191

2013

Enschede VGO 1054 De Kiepe

500.098


513.006

VGO 1043 Begoniastraat

67.181 1.080.285

Haaksbergen VGO 1013 Frankenhuis

347.150

VGO 1020 C LV Gebouw

961.874 1.309.024 Totaal


2.389.309

145


146

Vaststelling van de jaarrekening De Raad van Bestuur van Woningstichting Domijn stelt hierbij de jaarrekening vast. Vervolgens heeft de Raad van Commissarissen van Woningstichting Domijn de jaarrekening goedgekeurd.



A. Peters Voorzitter Raad van Commissarissen

G.D. Johanns Lid Raad van Commissarissen

A.N. Kreuwel Lid Raad van Commissarissen

W.T.A. Dellepoort Lid Raad van Commissarissen

R.F. Gerard Lid Raad van Commissarissen


147


148

Overige gegevens Gebeurtenissen na balansdatum

Voorstel resultaatbestemming Voorgesteld wordt om het negatieve resultaat 2013 ten bedrage van € 51.088.000 ten laste te brengen van de overige reserves van Domijn.


149


150

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Raad van Commissarissen en het bestuur van Woningstichting Domijn Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit jaarverslag, van pagina 69 tot en met pagina 147, opgenomen jaarrekening 2013 van Woningstichting Domijn te Enschede gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de publieke en semi-publieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de van toepassing zijnde bepalingen in Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNTeisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van die WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Domijn per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013 in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Enschede, 27 mei 2014 KPMG Accountants N.V. A.J. Voskamp RA Woningstichting Domijn – jaarverslag 2013

151


152

Diskisnummer Jaarverslag Domijn 2013

Recommend Documents