jaarverslag 2015

jaarverslag 2015

www.dgwrijssen.nl

JAARVERSLAG 2015

Christelijke woningstichting De Goede Woning

INHOUDSOPGAVE 1

Algemeen 1.1 Directieverslag 1.2 Landelijke actualiteiten 1.2.1 Politiek 1.2.2 Aedes 1.3 Gemeentelijke en regionale actualiteiten 1.3.1 Prestatieafspraken en woonvisie 1.3.2 Bod op de woonvisie 1.4 DGW Actualiteiten 1.4.1 Organisatie 1.4.2 Beleidsplan 1.4.3 Volkshuisvestelijke ambities

2

3

4

5

Blz. 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3

Organisatie 2.1 Toelating en inschrijving 2.1.1 Belangrijkste activiteiten

4 4 4

2.2 Relatie met andere rechtspersonen 2.3 Bestuurlijke organisatie en medewerkers

4 5

Volkshuisvestingsverslag 3.1 Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit 3.2 Verhuur

6 6 11

3.3 Wonen en zorg 3.4 Het betrekken van bewoners 3.5 Leefbaarheid

19 20 21

3.6 Verbindingen 3.7 Het waarborgen van de financiële continuïteit

23 25

Governancecode 4.1 Governance structuur 4.2 Beleidsdoelstellingen

27 27 28

4.3 Interne risicobeheersing en controlesysteem 4.4 Externe accountant 4.5 Klokkenluiderregeling

30 32 32

4.6 Geschillenadviescommissie 4.7 Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties 4.8 Toekomstverwachting

33 33 33

4.9 Maatschappelijke visitatie 4.10 Bestemming middelen

33 33

Verslag Raad van Commissarissen 5.1 Inleiding 5.2 Onze rol als toezichthouder

34 34 34

5.2.1 Algemeen

34

5.2.2 Legitimatie 5.2.3 Governancecode woningcorporaties en vormgeving toezicht 2015 5.2.4 Verslag vanuit toezichthoudende rol 5.2.4.1 toezicht op strategie 5.2.4.2 toezicht op financiële en operationele prestaties

37 37 37

5.2.4.3 toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties 5.2.4.4 toezicht op klachtenbehandeling 5.2.4.5 toezicht op visitatie

38 38 38

5.2.4.6 toezicht op stakeholdersdialoog 5.2.4.7 toezicht op risicobeheersing 5.2.4.8 toezicht op verbindingen

38 39 39

5.2.4.9 opdrachtgeverschap externe auditor 5.2.5 Conclusies over wijze waarop aan toezichthoudende rol uitvoering is gegeven 5.3 Onze rol als werkgever

39 39 40

5.3.1 Invulling werkgeversrol voor bestuurder 5.3.2 Organisatiecultuur en integriteit 5.4 Onze rol als klankbord voor de bestuurder

40 40 40

5.5 Over de RVC 5.5.1 Samenstelling 5.5.2 Profielschets

41 41 41

5.5.3 Benoeming 5.5.4 Schema samenstelling en rooster van aftreden 5.5.5 Functioneren (integriteit, onafhankelijkheid en aanspreekbaarheid)

42 42 42

5.5.6 Meldingsplicht en informatievoorziening 5.5.7 Zelfevaluatie 5.5.8 Permanente educatie

42 43 43

5.5.9 Bezoldiging 5.6 Vergaderingen 5.6.1 RVCvergaderingen

43 44 44

5.7 Tot slot 5.7.1 Vooruitblik 5.7.2 Dankwoord

44 44 44

5.7.3 Slotverklaring 5.7.4 Ondertekening Bijlage 1 samenstelling raad van commissarissen Bijlage 2 nevenfuncties bestuurder Bijlage 3 Honorering bestuur en commissarissen en PE punten 6

Blz. 34 35

45 45 46 47 48

Kengetallen 6.1 Kengetallen

50 50

6.2 Toelichting bij kengetallen

52

GECONSOLIDEERDE JAARREKENING

Blz. 55

Geconsolideerde balans Geconsolideerde winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht

56 58 59

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans Toelichting op de onderscheiden posten geconsolideerde winst- en verliesrekening

61 71 79

ENKELVOUDIGE JAARREKENING CHR. WST. DE GOEDE WONING Enkelvoudige balans

85 86

Enkelvoudige winst- en verliesrekening Grondslagen van de balanswaardering en resultaatbepaling Toelichting op de enkelvoudige balans

88

Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening Overige gegevens Controleverklaring

92 93 94

89

1.

ALGEMEEN

1.1.

Directieverslag

2015 was voor De Goede Woning vooral het jaar waarin het grootste vastgoedproject uit haar 65-jarige geschiedenis kon worden afgerond, “woonzorgplein Eltheto”. Een enorme klus die tot tevredenheid van alle bewoners, medewerkers en alle overige betrokkenen gereed kwam. De invoering van de Woningwet bepaalde voor een groot deel de agenda van de woningcorporaties. Daarnaast waren betaalbaarheid en beschikbaarheid thema’s die regelmatig besproken werden met de Raad van Commissarissen, de gemeente en de Stichting Huurdersraad. Bijzonder was het grote aantal trouwe huurders die in het zonnetje kon worden gezet omdat ze (meer dan) 50 jaar huurder waren van De Goede Woning. (mevr.Goossen-Teunisse 60 jaar huurster) 1.2

Landelijke actualiteiten

1.2.1

Politiek

De woningmarkt in Nederland blijft (voor minstens het vijfde jaar) nog steeds overspannen. De koopsector komt weer langzaam op gang. Maar van de gewenste doorstroming van huur- naar koopwoningen is in ons werkgebied nog niets te merken. Dus is het met name voor starters op de woningmarkt nog steeds erg moeilijk om aan een sociale huurwoning te komen. Dat vertaalt zich in een wachttijd van ca. twee jaar. Landelijk gezien relatief kort maar erg lang voor ons werkgebied, de gemeente Rijssen-Holten. Op 1 juli is de Woningwet 2015 van kracht geworden. De hoofdpunten van de wet zijn:        

Het werkdomein (scheiding Daeb – Niet Daeb); Passend toewijzen; Governance en intern toezicht; Verslaglegging en financiële transparantie; Extern toezicht en sanering; Rol gemeente; Rol huurders; Woningmarktgebieden.

En de volgende grote klus staat al weer te wachten: “de implementatie van de Woningwet”; Alle geledingen van De Goede Woning zullen er mee te maken krijgen.

Jaarverslag 2015

1

Huisvesting statushouders In 2015 werd ook de omvang duidelijk van de vluchtelingenstroom als gevolg van het oorlogsgeweld in het Midden-Oosten en Afrika. Corporaties, die tot doel hebben “het huisvesten van mensen die niet op eigen kracht daartoe in staat zijn”, achtten zich dus ook verantwoordelijk voor het adequaat huisvesten van mensen met een erkende vluchtelingenstatus. Met de gemeente Rijssen-Holten en collega-corporatie Viverion wordt gezocht naar mogelijkheden om versneld aan de taakstelling te voldoen. Daarbij dienen ook de belangen van andere (urgent) woningzoekenden niet te worden vergeten. 1.2.2

Aedes

De Aedes-congressen stonden vooral in het teken van de ontwikkelingen in de landelijke politiek. Ook de discussie over de rol van corporaties – niet alléén de beschikbaarheid, maar zeker ook de betaalbaarheid – stond terecht weer op de agenda. Als gevolg van de wijzigingen in de woningwet krijgt ook de bewonersparticipatie extra nadruk. Aedes en de Woonbond hebben een sociaal huurakkoord gesloten voor de periode 2016-2018, met de mogelijkheid het te verlengen tot 2020. Zij willen de jaarlijkse huurstijging beperken en de huurprijs sterker koppelen aan de kwaliteit van de woning.

1.3

Gemeentelijke en regionale actualiteiten

1.3.1.

Prestatieafspraken en woonvisie In het voorjaar van 2015 zou de Gemeenteraad de Woonvisie 2015 vaststellen, waarna de ondertekening van de prestatieafspraken kan plaatsvinden. De Woonvisie moet echter nog steeds worden vastgesteld. De prestatieafspraken daarentegen zijn op 11 mei ondertekend door locoburgemeester Beens, de bestuurders van Viverion en De Goede Woning en vertegenwoordigers van de huurdersvertegenwoordigingen. Deze prestatieafspraken zijn uitgewerkt in een jaarprogramma 2015 en voortvarend ter hand genomen.

In december hebben beide corporaties, als voorbereiding op een bod op de Woonvisie, een bod uitgebracht op de prestatieafspraken en de uitwerking daarvan voor het jaar 2016. 1.3.2.

Bod op de woonvisie

Van corporaties wordt verwacht dat zij naar redelijkheid bijdragen aan het volkshuisvestelijke beleid van de gemeente. Daartoe dienen zij een bod uit te brengen op de gemeentelijke woonvisie. De herziene Woningwet is nog “vers” en dit eerste, in december uitgebrachte bod moet dan ook worden gezien als een eerste poging tegemoet te komen aan de wens van gemeenten en huurdersorganisaties om mee te kunnen praten over de koers van de corporaties. Aan het “bod” is ook een financiële paragraaf gekoppeld. Deze is vooral gebaseerd op de door de Raad van Commissarissen goedgekeurde meerjarenbegroting 2016-2025.

Jaarverslag 2015

2

1.4.

DGW Actualiteiten

1.4.1.

Organisatie

In het verslagjaar is het proces van optimaliseren van de verslaglegging naar de Raad van Commissarissen afgerond door een commissie bestaande uit 2 leden vanuit de raad, de financieel directeur en de directeurbestuurder. De voorzitter van de Raad van Commissarissen, J. Agterberg, is per 1 januari 2015 afgetreden wegens het bereiken van de maximale zittingsduur. De heer W. Lourens is hem opgevolgd per 1 januari 2015. 1.4.2.

Beleidsplan

In het beleidsplan 2010-2015 zijn voor de korte en middellange termijn een aantal speerpunten geformuleerd. In 2014 is dit beleidsplan tussentijds geactualiseerd. Geconstateerd kan worden dat zo goed als alle speerpunten zijn uitgevoerd. In het verslagjaar is een begin gemaakt met een nieuw ondernemingsplan. Na het formuleren van een missie en visie door zowel bestuurder, MT als ook het voltallige personeel is er in het proces een stagnatie opgetreden. In het voorjaar van 2016 zal het proces worden voortgezet met als doel om medio april/mei het nieuwe ondernemingsplan te kunnen presenteren. 1.4.3.

Volkshuisvestelijke ambities

Aan ambities om te kunnen voldoen aan de woningbehoefte in onze gemeente ontbreekt het niet. Echter in het verslagjaar moest worden geconstateerd dat de in het Strategisch Voorraad Beleid voorspelde groei van het woningbezit naar beneden moet worden bijgesteld. Vooralsnog wordt uitgegaan van de bouw van 10 woningen in 2016 en nog eens 10 woningen in 2018. Deze ambitie is vastgelegd in de prestatieafspraken met de gemeente. Daarin is eveneens afgesproken dat de behoefte aan uitbreiding van de voorraad jaarlijks zal worden gemonitord. Zoals eerder gezegd bestaat er een grote kans dat die ambitie moet worden bijgesteld als gevolg van de instroom van vluchtelingen. Met de gemeente Rijssen-Holten wordt onderzocht op welke wijze wij elkaar in die taakstelling kunnen ondersteunen. De Goede Woning heeft zich in 2015 opnieuw geprofileerd als een financieel gezonde onderneming. 2015 was wederom een in vele opzichten boeiend en intensief jaar voor de organisatie en haar medewerkers. Het was een jaar waarin we bewezen hebben, ondanks soms tegenwind, met vertrouwen in de organisatie en in elkaar de toekomst aan te durven. Daarin spreken we de hoop uit gezegend te worden en tot een zegen te kunnen zijn. Ik bedank allen, intern en extern, voor hun inzet en voor de bereikte resultaten. Rijssen, 25 april 2016

J.G. (Jan) van der Spek, directeur-bestuurder

Jaarverslag 2015

3

2.

ORGANISATIE

2.1

Toelating en inschrijving

De Christelijke woningstichting De Goede Woning is toegelaten bij Koninklijk Besluit nr. 22 d.d. 4 februari 1955. Besluit tot handhaving nr. 13 d.d. 14 augustus 1981. Kamer van Koophandel: ingeschreven in het handelsregister onder nr. 06032990 bij de Kamer van Koophandel Oost Nederland te Enschede op 21 augustus 1979. De stichting is statutair gevestigd in de gemeente Rijssen-Holten en is kantoorhoudend aan de Jan ter Horststraat 5, 7462 AG te Rijssen. 2.1.1 Belangrijkste activiteiten De stichting stelt zich ten doel om, met de Bijbel als richtsnoer, vanuit een christelijk geïnspireerde visie op mens en maatschappij, uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Zij tracht dit doel ondermeer te bereiken door: Het bouwen, ontwikkelen, in stand houden en exploiteren van vastgoed; Het meewerken aan en bevorderen van een goede woonomgeving, respectievelijk een goed -

-

woonklimaat; Het verhuren van woningen en het daarbij voeren van een sociaal rechtvaardig toewijzing- en verhuurbeleid; Het optimaliseren van de relatie met de bewoners van woningen van de stichting en het verlenen van inspraak aan de bewoners; Het samenwerken met andere organisaties, die zich direct of indirect bewegen op het gebied van de volkshuisvesting; Het oprichten van, deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en het financieren van ondernemingen en vennootschappen en rechtspersonen, voor zover dit dienstig is aan de doelstelling en voor zover niet in strijd met de wet en de bepalingen van de statuten; Het ontwikkelen van initiatieven die dienstig zijn aan de doelstelling voor zover niet in strijd met de wet en de bepalingen van de statuten.

2.2

Relatie met andere rechtspersonen

Gemeente Met de gemeente Rijssen-Holten zijn er regelmatig contacten geweest, veelal op ambtelijk niveau waarbij, afhankelijk van het onderwerp, ook bestuurders aan zijn geschoven. Over huisvesting van statushouders vond met de verantwoordelijke wethouder(s) 2 à 3 maal per jaar overleg plaats. Bestuurlijk overleg heeft drie maal plaatsgevonden met als belangrijkste onderwerp de prestatieafspraken. Woningcorporaties Twente (vereniging WoON) De Goede Woning is lid van de vereniging WoON. Doel hiervan is onder andere belangenbehartiging van alle corporaties op het niveau van de regio Twente en omgeving. WoON Twente is in het jaar 2006 ontstaan vanuit de kieskringstructuur van brancheorganisatie Aedes. Er is binnen WoON Twente een visiedocument met een aantal pijlers. Deze zijn verwerkt in het werkplan van WoON 2014-2015 en daarmee leidraad voor het werk en activiteiten van WoON Twente. Jaarverslag 2015

4

-

WoON Twente is een netwerk van betrokken corporaties in een regionaal gebied die zich naar maatschappelijke partners en stakeholders wil tonen als verband en belangenbehartiger. WoON Twente is een stevig platform op het gebied van wonen én actief als belangenbehartiger bij

-

regionale ontwikkelingen richting overheden, maatschappelijke partners en consumentenorganisaties. Ze wil zich binnen de Twentse samenleving manifesteren als platform van dialoog,

-

(kennis)ontwikkeling en innovatie op het brede domein van wonen. Ook kan het een platform zijn voor (tijdelijke) verbindingen met andere maatschappelijke organisaties.

-

WoON Twente is geen brancheorganisatie, zoals Aedes, die werkt aan de algemene behartiging van de corporatiebelangen. Wel agendeert zij als platform regionale thema’s bij Aedes indien gewenst of noodzakelijk vanuit Twente. Omgekeerd is Aedes geïnteresseerd in de ontwikkelingen in Twente, omdat WoON voorloper is in regionale samenwerking. Belangrijke thema’s: 1. 2. 3.

Regionale woningmarkt (Z)Onderdak & Preventief debiteurenbeheer (niemand hoeft op straat te slapen) Wonen & Zorg

4. 5. 6.

Duurzaamheid Legitimatie & Governance Bedrijfsvoering

Aedes De Goede Woning is lid van Aedes, vereniging van woningcorporaties. MKW De Goede Woning is tevens lid van MKW platform voor woningcorporaties. Zij heeft onder andere ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van middelgrote en kleine corporaties.

2.3

Bestuurlijke organisatie / medewerkers

De Goede Woning is een organisatie met een 2-lagenstructuur, te weten een directeur-bestuurder en een Raad van Commissarissen bestaande uit vijf personen. Directeur-bestuurder is de heer J.G. van der Spek. De directeur-bestuurder bestuurt en vertegenwoordigt de organisatie. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van de directie en op de algemene gang van zaken in de stichting met de haar verbonden onderneming. Het bestuur Informatie over het bestuur is vermeld in het hoofdstuk Governancecode, bladzijde 27. De medewerkers Per 31 december 2015 had De Goede Woning 13 medewerkers in dienst (9,9 fte’s), inclusief de directeurbestuurder. In 2015 is er één tijdelijk dienstverband aangegaan in verband met vervanging van een medewerkster met zwangerschapsverlof.

Jaarverslag 2015

5

3.

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

3.1.

Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit

Woningvoorraad in exploitatie Op 1 januari 2015 had De Goede Woning 1375 woningen in exploitatie. Door nieuwbouw zijn er 70 woningen bijgekomen. Eind maart/begin april zijn 36 appartementen van De Bolder opgeleverd. En eind mei zijn er nog 34 wooneenheden, De Roef, bijgekomen. Beide complexen behoren bij de nieuwbouw van het Eltheto terrein.

1445 Woningen in exploitatie 31-12-2015

36 Woningen De Bolder en 34 Wooneenheden De Roef opgeleverd 1375 Woningen in exploitatie 1-1-2015

Al deze woningen zijn gesitueerd in de gemeente Rijssen-Holten. De Goede Woning heeft verder 89 garages in eigendom, een dagactiviteitencentrum en een hospice. Het woningbezit kan als volgt worden ingedeeld (woningtype en prijsklasse): huurprijs

type woningen aanleun/zorg won. 16% jongerenwon. 2% seniorenwon. 17%

13%

9% 2%

goedkoop tot € 403,06

betaalbaar van € 403,06 < € 618,24

eeng. won. 53%

duur tot huurtoeslaggr. € 618,24 < € 710,68

appartem. 12%

76%

duur boven huurtoeslaggr. > € 710,68

Het woningbezit op basis van bouwjaar kan als volgt worden weergegeven: bouwjaar vooroorlogs 2% na 1992 30%

1975 - 1992 21%

1945 -1968 22%

1968 - 1975 25%

Jaarverslag 2015

6

Nieuwbouw Eltheto De ontwikkeling van het Eltheto terrein is een langdurig traject geweest. In juni 2009 hebben de Nederlands Hervormde Stichting voor Verzorging van Ouden van Dagen, De Goede Woning, Stichting Carint Reggeland Groep en Twinta Projectontwikkeling BV een intentieovereenkomst gesloten met als doel de vervangende nieuwbouw van het verzorgingstehuis Eltheto, gecombineerd met de realisatie van extramurale appartementen. Besprekingen hebben in 2010 en 2011 geleid tot verschillende scenario’s. De planvorming is in 2011 afgerond. Aanbesteding volgens het Engineering and Build principe heeft plaatsgevonden in het voorjaar van 2012, waarna eind 2012 met het eerste gedeelte van het project, de nieuwbouw van Carint Reggeland, is gestart. Het nieuwe verpleegtehuis Eltheto is in december 2013 in gebruik genomen waarna de resterende oude gebouwen konden worden gesloopt. De Goede Woning is begin 2014 met de bouw van haar projectdeel gestart. De ontwikkelovereenkomst voor het totale project is op 29 februari 2012 door DGW en Carint getekend. De aanneemovereenkomst met Hegeman Bouw Nijverdal voor de bouw van 56 appartementen en 30 zorgeenheden is getekend op 20 september 2012.

In 2013 heeft op verzoek van Philadelphia Zorg een herontwikkeling plaatsgevonden van de 30 eenheden. Veranderde wetgeving heeft geleid tot een scheiding van wonen en zorg en daardoor een andere wijze van financiering. De herontwikkeling werd noodzakelijk omdat met het aanbestede complex geen goede exploitatie mogelijk bleek. Het aantal eenheden diende te worden uitgebreid en een dagactiviteitenruimte moest worden toegevoegd. De gesprekken over deze planwijziging hebben maanden geduurd en hebben geleid tot een ontwerp met ca. 1,000 m2 meer vloeroppervlak. De Raad van Bestuur van Philadelphia heeft ingestemd met deze wijziging en de daaruit voortvloeiende financiële consequenties. Een bijkomend gevolg van deze planwijziging is het vervallen van 4 extramurale appartementen aan de Schoolstraat. Het gewijzigde plan omvat dus 52 appartementen en 34 wooneenheden.

Op 18 juni vond de officiële ingebruikname van het gehele complex plaats. Alle appartementen waren op dat moment verhuurd. Nationaal, en zelfs internationaal, bestaat veel aandacht voor het project. Jaarverslag 2015

7

Zo kwamen twee Japanse hoogleraren op werkbezoek en werd het als voorbeeldproject gepresenteerd op het landelijke congres “Expeditie Begonia” in Amersfoort en congres “Wonen zonder eenzaamheid” in Lelystad. In diverse vakbladen verschenen publicaties over het “Woon-zorg-plein Eltheto”. Alle aan de voorraad toegevoegde eenheden vallen binnen het statutair vastgestelde werkgebied. Projecten in voorbereiding Opbroek De Goede Woning heeft in 1997 in de toekomstige woonwijk Opbroek gronden verworven met het oogmerk om daar na vaststelling van het bestemmingsplan woningen te bouwen. Inmiddels is het bestemmingsplan Opbroek vastgesteld. In de eerste fase van het plan zijn 10 sociale huurwoningen voorzien. De realisatie daarvan zal in 2016 plaatsvinden. Percelen grond in bezit van De Goede Woning waarop geen woonbestemming staat gepland zijn in 2015 verkocht aan de Gemeente, totaal 111 à 60 ca. De Goede Woning bezit nog 65 à 60 ca aan grondposities in plan Opbroek. Sloop Er zijn geen woningen gesloopt, noch zijn er ultimo 2015 concrete plannen voor sloop. Herstructurering / revitalisatie Er zijn geen concrete pannen voor herstructurering. Onderhoud Het beheren van vastgoed betekent voor De Goede Woning het inzetten op vraag gestuurd reparatie- en mutatieonderhoud. Beheren is ook strategisch kijken naar het lange termijn perspectief van de vastgoedwaarde van ons woningbezit. Op deze wijze kunnen onderhoudsproblemen pro actief voorkomen worden. Al het onderhoud bij De Goede Woning wordt door derden uitgevoerd. Er zijn in het afgelopen jaar 2943 werkopdrachten verstrekt. Dit komt gemiddeld op 1,9 opdracht per woning. Aan het totale onderhoud is in het afgelopen jaar € 2.055.800,-- uitgegeven, gemiddeld € 1.403,-- per verhuureenheid. Binnen het onderhoud wordt onderscheid gemaakt in planmatig- en groot onderhoud en in dagelijks- en mutatieonderhoud. Planmatig- en groot onderhoud Bij planmatig- en groot onderhoud gaat het om projectmatig uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden aan meerdere woningen of aan een heel complex. Groot onderhoud is in 2015 niet uitgevoerd. Aan het planmatig onderhoud is € 1.431.300,-- besteed. Binnen dit planmatig onderhoud is een bedrag van € 265.500,-- uitgegeven aan het buitenschilderwerk. Andere grote uitgavenposten in 2015 waren het vervangen van badkamers € 570.000,-(75 woningen) en keukens € 104.100,-- (26 woningen). Verder is circa € 50.000,-besteed om oude gemetselde rioleringsputten te vervangen. Door problemen met een bepaald merk cv ketels was eerder vervanging nodig dan begroot. Jaarverslag 2015

8

Hierdoor is onder de post incidentele vervanging cv ketels € 34.900,-- uitgegeven, een overschrijding van 55%. De huur van 7 zorgappartementen Philadelphia in complex de Bijvank is in 2015 opgezegd. Deze aangepaste appartementen zijn volgens contract teruggebouwd naar zelfstandig te bewonen appartementen. Hiervoor is door De Goede Woning € 67.200,-- uitgegeven aan vervanging van keukens, douche en toilet en cv ketels. In de tabel Kostenoverzicht onderhoud blijkt dat er € 341.300,-- minder is uitgegeven dan begroot voor planmatig en grootonderhoud. Dit is grotendeels te verklaren door het doorschuiven van begrote asbestverwijdering van € 300.000,-- naar 2021 en diverse kleinere plussen en minnen in de kosten. Dagelijks onderhoud Onder het dagelijks onderhoud vallen de reparatieverzoeken van huurders. Ook het contractonderhoud wordt op het dagelijks onderhoud geboekt. Totaal is in 2015 hieraan € 498.000,-- uitgegeven. Dit komt gemiddeld op € 340,-- per VE. In de tabel Kostenoverzicht onderhoud is voor dagelijks onderhoud ruim € 100.000,-- minder uitgegeven dan begroot, dit is deels te verklaren door het lage BTW tarief in de eerste helft van 2015 en verder door meevallende posten op divers schilderwerk, diverse timmerwerk en schoonmaakkosten. Mutatieonderhoud Het moment dat een bewoner gaat verhuizen is dé kans om de woning aan te passen aan de (energie)eisen van deze tijd. Waar nodig worden, naast het normale mutatieonderhoud ook isolatiemaatregelen genomen om de woning energiezuiniger te maken. De uitgaven voor mutatieonderhoud waren in het achterliggende jaar € 1.542,-- per mutatiewoning. In 2015 was het aantal mutaties 82, hierin is niet de toewijzing voor de nieuwbouw meegerekend. Kostenoverzicht onderhoud: Begroting Projecten 2013

Begroting 2015

Verschuiving vorig jaar / volgend jaar

Planmatig en groot onderhoud:

1.901.000

-51.000

Dagelijks onderhoud: Mutatie onderhoud: Totaal niet planmatig:

604.500 238.300 842.800

0 0

Totaal onderhoud:

2.743.800

-51.000

Correctie begroting -77.400

-77.400

Totale kosten incl. btw per 31-12-2015

Verschil begroting

1.431.300

341.300

498.100 126.400 624.500

106.500 111.900 218.300

2.055.800

559.600

( correctie begroting betreft verschil tussen aantal begrote en aantal uitgevoerde complexmatige vervangingen, bijvoorbeeld keukens)

Woningverbetering Op verzoek van de huurder of bij mutatie wordt een cv installatie (HR combi) geïnstalleerd. In 2015 zijn 4 cv installaties, tegen huurverhoging, geplaatst. Hiervan waren er 2 op aanvraag van de bewoners en 2 in verband met mutaties. Bij woningmutaties worden in de woning zoveel mogelijk isolerende maatregelen toegepast, minimaal tot labelniveau C. Investeringen die tot woningverbetering leiden worden geactiveerd. Totaal is in 2015 € 156.200,-- geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen. Jaarverslag 2015

9

Woningaanpassing in het kader van WMO De Goede Woning vindt het belangrijk bewoners in staat te stellen zo lang mogelijk zelfstandig te wonen om daarmee bij te dragen aan hun kwaliteit van leven. Het uitvoeren van Wmo-aanpassingen draagt hieraan bij. In 2015 zijn 6 woningen aangepast aan de situatie van de zittende of nieuwe huurder. De totale uitgaven hiervoor bedroegen ruim € 4.400,-- Deze kosten zijn gedekt uit gelden vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Relatief kleine aanpassingen zoals verhoogde toiletpotten komen voor rekening van de corporatie en worden verwerkt als kosten onderhoud.

Overzicht woningbezit waaraan label is toegekend (situatie 2015).

Jaarverslag 2015

10

3.2.

Verhuur

Het aanbod van woningen bij De Goede Woning Aanbod voor woningzoekenden is afhankelijk van nieuw aan te bieden woningen (door nieuwbouw of aankoop) en door mutatie (vrij komen van huurwoningen door huuropzegging). In 2015 zijn 70 woningen nieuw opgeleverd. Hiervan zijn 34 zorgwoningen (De Roef) verhuurd aan Stichting Philadelphia Zorg en 36 woningen (De Bolder) zijn aangeboden aan 50 plussers. De verhuur van deze woningen is boven verwachting gegaan. Er was na oplevering maar minimale leegstand. De woningen van De Bolder worden wel meegerekend met het aantal verhuringen maar niet met het aantal mutaties. De woningen van De Roef (integraal verhuurd aan zorginstelling) worden verder in dit verslag niet meegenomen met het aantal mutaties en het aantal verhuringen. Door huuropzegging zijn in het bestaande woningbestand 82 woningen aangeboden aan woningzoekenden (2014: 89). Wanneer we dit uitzetten tegen de bestaande woningvoorraad van 1375 woningen komt in 2015 de mutatiegraad op 6,0%, dit is een daling ten opzichte van 2014 (6,6%).

Mutatiegraad 6,7

6,6

6,5

2010

2011

6

5,9

5,6 2012

2013

2014

2015

Type woningen verhuurd

Eengezinswoning

2%

Jongerenwoning

29% 12%

3%

54%

Appartement Seniorenwoning- of appartement Zorgwoningen

Het aanbod van niet sociale woningen (vrije sector, niet-DAEB) was 3,5% van het totale aanbod. Drie duurdere appartementen zijn in 2015 aangeboden.

Jaarverslag 2015

11

De vraag naar huurwoningen bij De Goede Woning Ten opzichte van vorig jaar is het aantal woningzoekenden bij De Goede Woning iets gedaald. Op 1 januari 2015 stonden er 1659 kandidaten ingeschreven en op 31 december waren dat er 1512. Gemiddeld hebben er op alle aangeboden woningen 22 woningzoekenden gereageerd. Dit is een significante daling ten opzichte van het vorige jaar. Toen reageerden er gemiddeld nog 33 woningzoekenden op een woning. Gezien de stabiliteit van de gemiddelde wachttijd voor een woning is het aannemelijk dat woningzoekenden bewuster reageren op woningen. Tevens zijn interne toewijzingsrichtlijnen wat betreft het passend inkomen van invloed. Zoals vorig jaar al was voorzien dat dit consequenties zou hebben op het aantal woningzoekenden die op deze woningen reageren. Type woning

Aantal verhuurd

Gem. aantal reacties

Gem. wachttijd in maanden

Eengezinswoning

44

30

28

Appartement

10

17

25

Seniorenwoning

11

8

22

Senioren appartement

13

11

13

Zorgwoning De Veste

2

-

-

Jongerenwoning

2

38

42

Totaal Mutaties

82

22

24

In 2015 wacht een kandidaat huurder gemiddeld 2 jaar, voordat hij of zij een woning accepteert bij De Goede Woning. De reële wachttijd zal lager zijn, aangezien de meeste woningzoekenden zich al eerder inschrijven uit voorzorg. Type

Aantal

Gem. aantal

Gem. wachttijd

woningzoekende

verhuurd

reacties

in maanden

Starter

16

30

31

Doorstromers

49

19

19

Urgenten, Statushouders en zorg

53

nvt

nvt

Leeftijd

Aantal

Gem. aantal

Gem. wachttijd

woningzoekende

verhuurd

reacties

in maanden

3

31

31

24 tot 35 jaar

22

30

32

36 tot 50 jaar

21

28

23

50 tot 65 jaar

25

13

16

>65 jaar

47

20

18

<23 jaar

De meeste kandidaten reageren via de website op het woningaanbod. Het aantal reacties met (papieren) woonbonnen is slechts 4,5% van het totaal aantal reacties. Van de nieuwe huurders komt er 82% uit Rijssen. De helft van de mensen die van buiten Rijssen komen, woonden op enkele kilometers afstand. Jaarverslag 2015

12

Toewijzingen bij De Goede Woning Slechts 1 sociale huurwoning is in 2015 toegewezen aan een woningzoekende met een inkomen boven de € 34.911,--. Van de toewijzingen valt dus 99% binnen de vastgestelde inkomensgrens onder de € 34.911,--. Er is een ruimte van 20% (10% van € 34.911,-- tot € 38.950,-- en 10% boven € 34.911,--) om sociale woningen toe te wijzen aan mensen met een inkomen boven deze grens. Er reageren weinig mensen met een “te hoog” inkomen vandaar dat deze ruimte ook niet echt is benut. De acceptatiegraad is redelijk stabiel gebleven met 62%, vorig jaar was het 65%. Van het aantal personen die een nieuw huurcontract hebben getekend, liet 20% een huurwoning in RijssenHolten achter. Reden van opzegging van de vertrekkende huurder

25% andere huurwoning van DGW

17% andere verhuurder 16% woning gekocht

16% overleden

15% verzorg/verpleeghuis

11% overig

Jaarverslag 2015

13

De woningtoewijzingen 2015 volgens onderstaande kengetallen (incl. nieuwbouw). 1. Aantallen eenpersoonshuishoudens waaraan verhuurd in het verslagjaar periode 1 januari 2015 – 31 december 2015 Huur onder € 403

Huur tussen € 403 en € 577

Huur boven € 577

1

8

13

Inkomen huurder > € 21.950

5

5

Inkomen huurder (65+) < € 21.950

7

14

Inkomen huurder < € 21.950

Inkomen huurder (65+) > € 21.950

6

2. Aantallen tweepersoonshuishoudens waaraan verhuurd in het verslagjaar periode 1 januari 2015 - 31 december 2015

Inkomen huurder < € 29.800

Huur onder € 403

Huur tussen € 403 en € 577

Huur boven € 577

1

7

6

Inkomen huurder > € 29.800

4

Inkomen huurder (65+) < € 29.825

5

9

Inkomen huurder (65+) > € 29.825

1

5

3. Aantallen drie en meerpersoonshuishoudens waaraan verhuurd in het verslagjaar periode 1 januari 2015 – 31 december 2015 Huur onder € 403 Inkomen huurder < € 29.800

Huur tussen € 403 en € 618

Huur boven € 618

13

5

Inkomen huurder > € 29.800

2

Inkomen huurder (65+) < € 29.825 Inkomen huurder (65+) > € 29.825

1

Jaarverslag 2015

14

Overzicht mutaties/nieuwe verhuringen De Goede Woning Aantal woningen

01-01-2015 t/m 31-12-2015

Aantal mutaties

Mutatiegraad %

Naar urgentie

Naar statush.

Gemid. reactie/w

Acceptatiegraad %

Centrum Eengezinswoning

54

1

2

39

100

Jongerenwoning

24

1

4

31

50

Appartement met lift, De Watermolen

49

2

4

18

33

Seniorenappartement Aanleun- en zorgwoningen (Bijvank/De Veste) Bijzondere woonvorm

95

3

3

16

30

41

2

5

Nvt

Nvt

1

39

100

2

8

55

23

Lentfert Eengezinswoning

29

5

17

Aanleunwoning Eltheto

89

12

13,5

Appartementen Landvast

16

Appartement met lift, Romsicht

37

3

8

12

50

10

100

1

Nieuwland Eengezinswoning

54

Seniorenwoning

30

3

10

Eengezinswoning

376

21

5,5

3

2

35

80

Etagewoning met lift, 3 slk

72

4

5,5

1

1

32

100

Eengezinswoning

69

3

4

1

Seniorenwoning

20

1

5

133

10

7,5

Eengezinswoning

44

1

2,5

20

33

Jongerenwoning Seniorenwoning (incl. De Stroekeld 163/173) Etagewoning met lift, 2 slk

8

1

12,5

45

100

14

3

12,5

8

75

Maisonnette met lift (Meekesbrug)

8

4

50

15

44

2

8,5

11

100

1375

82

6

7

27

62

36

36

1

24

95

8

26

71

Zuid

Welle 31

42

8

100

23

58

Braakmanslanden Eengezinswoning

2

1

Veeneslagen

Bijzondere woonvorm

10

33

Hagslagen/ Noord-West Eengezinswoning

9

Seniorenwoning

24

Holten centrum Bijzondere woonvorm

14

Totaal mutaties Nieuwe verhuring Appartementen De Bolder De Roef (bijzondere woonvorm)

1

Totaal verhuringen 1)

8

34 1445

118

8

integraal verhuurd aan zorginstelling

Jaarverslag 2015

15

Bijzondere aandachtsgroepen Een kandidaat woningzoekende kan zich bij DGW inschrijven en spaart elke maand 1 punt. Bij achterlaten van een huurwoning binnen de gemeente Rijssen-Holten worden 12 punten extra toegekend. Wanneer hij/zij reageert op een woning, wordt de woning toegewezen aan de persoon met de meeste punten. Bij bijzondere aandachtsgroepen zijn er gegronde redenen dat iemand niet kan wachten tot hij/zij voldoende punten heeft opgebouwd. Dit betreft, toewijzingen aan statushouders en urgente woningzoekenden. Bij aanleunwoningen van De Veste worden kandidaten voorgesteld door de zorginstelling Carintreggeland. In 2015 heeft De Goede Woning 15,5% van de toewijzingen buiten het aanbodsysteem om gedaan. De oplevering van de nieuwbouw bij Eltheto heeft doorstroming veroorzaakt, zodat het aantal directe toewijzingen in 2015 redelijk opgevangen worden. Toewijzingen

2015 aantal

% 2015

% 2014

% 2013

Via aanbod systeem Starters

16

13,5%

11%

15%

Doorstromers

84

71%

65%

53%

100

84,5%

77%

68%

Urgent woningzoekende

8

7%

12%

13%

Zorgwoning “De Veste”

2

1,5%

4%

9%

Statushouders

8

7%

5%

5%

Ruiling

-

2.5%

Directe toewijzing medisch aangepaste woning

-

2.5%

Directe toewijzing i.v.m. renovatie

-

Buiten het systeem

Totaal

2%

18

15,5%

23%

32%

118

100%

100%

100%

Doelgroepen gehuisvest

7% 2%

7% 13%

71%

Jaarverslag 2015

Urgent Starters Doorstromers Statushouders Zorgwoningen

16

Statushouders De taakstelling voor 2015 was in totaal 64 te huisvesten statushouders. In 2014 waren er drie personen meer gehuisvest dan de opgave. Daardoor moesten er in 2015 nog 61 personen worden gehuisvest. Deze taakstelling is gehaald. Het betrof 12 gezinnen, verder waren veel één- en tweepersoonshuishoudens. Bij De Goede Woning is er twee keer sprake geweest van een gezinshereniging, deze personen tellen mee voor de taakstelling. Aantal statushouders

Aantal woningen

Woningcorporatie

30

8

De Goede Woning

26

12

Viverion

5

1

Huurwoning particulier

Toewijzing aantal statushouders 8% De Goede Woning

49%

Viverion

43%

particulier

Taakstelling te huisvesten statushouders 64

36 25

23

20 10

2010

2011

2012

2013

Jaarverslag 2015

2014

2015

17

Urgentie In Rijssen trekken De Goede Woning en woningcorporatie Viverion, samen op in de beoordeling van de urgentieaanvragen. Bij de beide corporaties kunnen mensen terecht voor aanvragen. De aanvragen worden door de woonconsulenten van de beide corporaties besproken en beoordeeld. In 2015 zijn 68 urgentieaanvragen ingediend. De meeste aanvragen worden gedaan vanwege een verbroken relatie, waarbij ook minderjarige kinderen zijn betrokken. De overige redenen zijn divers, variërend van problemen bij inwoning bij ouders, verlaten van tijdelijke woonruimte en medische oorzaak. Urgentieaanvragen

Aantal

In behandeling

9

Afgewezen

26

Toegekend

18 (10 door DGW, 6 door Viverion gehuisvest)

Vervallen

15

Reden aanvraag

Aantal

Verbroken relatie met minderjarige kinderen

36

Problemen bij inwoning ouders

7

Moet tijdelijke woonruimte verlaten

5

Medische oorzaak

5

Huur te hoog

3

Dakloos

2

Zwangerschap

2

Overig

8

Diversen 2015 leegstandsgraad (%) (in dagen)

2014 0,21

0,30

De huurverhoging per 1 juli 2015 is vastgesteld op 1,5%, niet-DAEB woningen eveneens 1,5% Er is geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Er zijn in 2015 geen bezwaarschriften ingediend naar aanleiding van de huurverhoging per 1 juli. De huurachterstand van de “zittende huurders” in de afgelopen zes jaren gemeten in % van de jaarhuur en naar de stand per 31 december was als volgt: 2015:

0,76 %

2012:

0,74 %

2014:

0,78 %

2011:

0,53 %

2013:

0,79 %

2010:

0,43 %

In 2015 zijn 19 vorderingen aan de deurwaarder uit handen gegeven (2014: 9). Er heeft geen huisuitzetting plaatsgevonden. (2014: 1).

Jaarverslag 2015

18

3.3.

Wonen en zorg

De Goede Woning werkt op 3 manieren samen met zorginstellingen, waarbij het wonen voor verantwoording van de corporatie en de zorg voor verantwoording van de zorginstelling komt. Gehele verhuring van een complex aan een zorginstelling. Toewijzing verzorgd door een zorginstantie en de huurders hebben een aangepast huur/zorgcontract bij De Goede Woning. Aanleunwoningen, waarbij de bewoners gebruik kunnen maken van een alarmeringsysteem naar een naastgelegen zorginstelling. Toewijzingen door De Goede Woning met alarmeringsysteem naar zorginstelling De Reling

60

aanleunwoningen bij verzorgingshuis Eltheto te Rijssen, alarmering verzorgd door de Carint Reggeland

Toewijzingen via de Zorginstelling met combinatie huur/zorgcontract De Veste

22

aanleunwoningen bij verpleeghuis De Schutse te Rijssen, met zorg door Carint Reggeland

Met langdurig contract verhuurd aan zorginstelling De Bijvank

7

woningen/eenheden ten behoeve van huisvesting verstandelijk gehandicapten zorg en begeleiding door Stichting Philadelphia Zorg

Boven DAC

13

appartementen verhuurd ten behoeve van zelfstandige huisvesting verstandelijk gehandicapten, zorg en begeleiding door Stichting Philadelphia Zorg

DAC Ons Erf

1

dagactiviteitencentrum verhuurd aan de Twentse Zorgcentra

De Bekke

15

wooneenheden ten behoeve van huisvesting verstandelijk gehandicapten, zorg en begeleiding door Baalderborg

Wierdensestraat

4

wooneenheden ten behoeve van huisvesting verstandelijk gehandicapten, zorg en begeleiding door Baalderborg

Wierdensestraat

4

wooneenheden ten behoeve van huisvesting verstandelijk gehandicapten, zorg en begeleiding door Baalderborg

Fluitekruid

8

wooneenheden en algemene ruimten begeleiding door Dimence

Fluitekruid

12

wooneenheden en algemene ruimten voor huisvesting van verstandelijk gehandicapten, begeleiding door Baalderborg

Schuppert

14

wooneenheden ten behoeve van huisvesting verstandelijk gehandicapten, zorg en begeleiding door JP Van den Bent Stichting

De Roef

34

woningen/eenheden ten behoeve van huisvesting verstandelijk gehandicapten zorg en begeleiding door Stichting Philadelphia Zorg

Jaarverslag 2015

voor huisvesting en ambulante

19

Het woningbezit voor ouderen en bijzondere doelgroepen is eind 2015 als volgt: Toegankelijke woningen Toegankelijke woningen zijn woningen die zonder traplopen van buiten bereikbaar zijn en waarin de primaire vertrekken (woonkamer, douche of bad, toilet en minstens één slaapkamer) gelijkvloers liggen.

638

Senioren en gehandicapten woningen Seniorenwoningen zijn woningen die bij vrijkomen met voorrang toegewezen wordt aan een 50+ huishouden; gehandicaptenwoning: een woning die bij vrijkomen met voorrang toegewezen wordt aan een (lichamelijk) gehandicapte.

333

Woningen overige bijzondere doelgroepen

134

In voornoemde typering en aantallen kan overlapping voorkomen.

3.4.

Het betrekken van bewoners

Communicatie De Goede Woning wil op een transparante wijze met haar bewoners communiceren en de betrokkenheid stimuleren. Eén van de doelstellingen is het verder verbeteren van de contacten met de bewoners. Voor de kandidaat huurders van het nieuwbouwcomplex De Bolder zijn in februari zijn twee kijkmiddagen georganiseerd bij de appartementen. Met de uitnodiging voor de opening van De Bolder en het in 2014 opgeleverde complex Landvast is een einde gekomen aan de communicatie over de voortgang van de bouw met de omwonenden. Het informeren van huurders is in 2015 voornamelijk op digitale wijze gegaan. Er zijn in april en juli digitale nieuwsbrieven verstuurd. Samen met de Stichting Huurdersraad is er een klantenpanel opgesteld over de vraag; “Willen huurders betalen voor het uitvoeren van kleine herstellingen?” De uitkomst van het gesprek was dat ze niet extra willen betalen. Klantenpanel In 2015 is een klantenpanel naar hun mening gevraagd over een actuele stelling. De Goede Woning heeft dit in samenwerking met de Stichting Huurdersraad georganiseerd. De centrale vraag tijdens deze avond was; “Willen huurders betalen voor het uitvoeren van kleine herstellingen?”. De uitkomst van dit klantenpanel, men wilde geen fonds kleine herstellingen o.i.d., heeft de doorslag gegeven in de beslissing van De Goede Woning over deze kwestie. De Goede Woning heeft na overleg met de Stichting Huurdersraad ervoor gekozen om geen vergoeding te gaan vragen voor het uitvoeren van kleine herstellingen.

Jaarverslag 2015

20

In het verleden is regelmatig uit coulance een reparatieverzoek wel uitgevoerd, die volgens de lijst “kleine herstellingen” zelf door de huurder moest worden gedaan. Met ingang van 2016 wordt hiermee gestopt. Alle huurders zijn middels een brief op de hoogte gebracht welke werkzaamheden ze zelf moeten uitvoeren. Dit alles volgens het Kleine Herstellingen besluit, waarvan alle huurders al eerder kennis hebben genomen in de Algemene voorwaarden bij het huurcontract van de woning. Stichting Huurdersraad en Bewonerscommissies De huurdersvertegenwoordiging door de Stichting Huurdersraad bestaat uit 5 personen. De Goede Woning heeft 4 maal vergaderd met de SHR in 2015. Deze onderwerpen waren onder andere; huurbeleid, jaarverslag, onderhoud en de begroting. Daarnaast zijn er diverse overleggen geweest met de voorzitter en met enkele afgevaardigden over speciale onderwerpen. In maart heeft de Stichting Huurdersraad alle huurders uitgenodigd voor een informatieve bijeenkomst. Bij deze bijeenkomst is ook de voorgenomen huurverhoging gepresenteerd. De Goede Woning heeft een onderbouwing gegeven betreffende het huurbeleid. Huurders konden reageren op de voorgestelde huurverhoging en eigen suggesties aangeven. In 2015 waren 4 bewonerscommissies actief in de appartementencomplexen Romsicht, Watermolen en de Bijvank.

3.5.

Leefbaarheid

De definitie van leefbaarheid is door De Goede Woning als volgt geformuleerd: Leefbaarheid is het creëren van een zodanige sociale en fysieke situatie in de wijken dat de bewoners daar prettig en veilig kunnen wonen. Wonen is dus meer dan alleen de woning, ook de woonomgeving draagt voor een belangrijk deel bij aan het woongenot. In 2015 is circa € 34.000,-- uitgegeven aan leefbaarheid. De uitgaven zijn vooral van fysieke aard, zoals extra uitgaven voor groenvoorziening, schoonmaken, gladheidbestrijding en dergelijke. Overlast In het aantal overlastmeldingen is bijna geen verandering ten opzicht van vorig jaar. Er zijn in 2015 33 (2014: 34) overlastmeldingen binnengekomen. 28 overlastmeldingen zijn inmiddels verholpen of bewoners hebben zelf een oplossing gevonden. 5 overlastmeldingen zijn op dit moment nog actueel . Er zijn geen

wijken die er qua overlastmeldingen bovenuit springen. De meldingen in Zuid zijn per aantal wel hoger maar dit staat in verhouding tot het aantal woningen in de verhuur. Reden overlastmelding

Aantal

Geluidsoverlast

14

Treiterijen/ burenruzie

8

Erfgrens

4

Overig

7

Jaarverslag 2015

21

Wijkindeling

Aantal

Centrum

6

Zuid

13

Nieuwland

2

Braakmanslanden

9

’t Lentfert

2

Welle

1

Dannenberg

0

Veeneslagen

0

Initiatieven met externe partijen In 2015 zijn er geen noemenswaardige initiatieven met externen geweest. Vangnet 23+ Bij het Vangnet zorg 23+ Rijssen-Holten zijn verschillende organisaties (gemeente Rijssen-Holten, Maatschappelijk werk, De Goede Woning en Viverion) actief op het gebied van de hulpverlening aan alle inwoners van 23 jaar en ouder. Bij een grotere diversiteit aan problemen (betalingsproblemen, verslaving, overlast) kan een multidisciplinair overleg (MDO) worden ingezet. Daarbij wordt een coördinatie per casus afgesproken. In 2015 heeft er één keer in de 4 weken een MDO plaatsgevonden. (z)Onder Dak Onder de naam Woonkans werkt de stichting (z)Onder Dak samen met alle corporaties in Twente ter voorkoming dat mensen dakloos worden na uitzetting. Als een samenwerkende corporatie iemand uitzet, denken alle partijen mee om deze persoon nog een kans te geven. De stichting heeft in 2015 geen beroep gedaan op het huisvesten van een persoon in Rijssen. De Goede Woning daarentegen heeft één aanmelding gedaan. Maandelijks is er Overleg Huurachterstand tussen de plaatselijke woningcorporaties (De Goede Woning en Viverion), de gemeente Rijssen-Holten (afdeling schuldhulp), Maatschappelijke Werk Noord West Twente, regisseurs gemeente Rijssen-Holten en de stichting MEE. Binnen dit overleg worden problematische huurachterstanden besproken en waar nodig een hulpverleningstraject met maatschappelijk werk en/of de Stadsbank opgestart. Sponsoring In 2015 zijn geen bedragen uitgekeerd voor sponsoring. Wel is in mei 2015 eenmalig een gift groot € 5.000,-- gedaan aan de stichting RijssenHolten voor Nepal voor hulp bij herstel infrastructuur na de aardbeving.

Jaarverslag 2015

22

3.6.

Verbindingen

Op 20 april 2006 heeft de Chr. woningstichting De Goede Woning de besloten vennootschap Holding DGW Vastgoed BV opgericht, (KvK nr. 08146359), in verband met de fiscalisering destijds en de keuze voor een juridische scheiding waarbij de commerciële activiteiten fiscaal uitgevoerd worden voor rekening en risico van één of meer dochtervennootschappen. Op dezelfde datum heeft laatstgenoemde vennootschap DGW Vastgoed BV (KvK nr. 08146355) opgericht. Schematisch:

Chr. Woningstichting De Goede Woning Holding DGW Vastgoed BV DGW Vastgoed BV

Beide besloten vennootschappen vormen een fiscale eenheid. Het maatschappelijk kapitaal van Holding DGW Vastgoed BV bedraagt € 90.000,--. Hiervan is 20%, € 18.000,--, geplaatst en volgestort. Het maatschappelijk kapitaal van DGW Vastgoed BV bedraagt eveneens € 90.000,--. Hiervan is 20%, € 18.000,-- geplaatst en volgestort. Het doel van de Holding DGW Vastgoed is: 1. a.

b.

c.

het verkrijgen, vervreemden, (ver)huren, bezwaren, beheren en exploiteren van en/of het op andere wijze beschikken over onroerende en roerende zaken, (overige registergoederen, effecten en andere vermogensbestanddelen, evenals het ontwikkelen, beheren, (doen) stichten en amoveren van onroerende zaken en gebouwen; het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met en het voeren van de directie over andere ondernemingen, evenals het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden, alsook het verstrekken van borgtochten; het verkrijgen, bezitten, exploiteren, beheren, vervreemden en bezwaren van vermogen en vermogensbestanddelen, al dan niet ter belegging, evenals al hetgeen met een en ander verband houdt of daarvoor bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin. De vennootschap mag zekerheid stellen, zich op andere wijze sterk maken of zich hoofdelijk of

2.

anderszins naast of voor anderen verbinden, tenzij dit geschiedt met het oog op het nemen of verkrijgen door anderen van aandelen in haar kapitaal of certificaten daarvan. De activiteiten vinden plaats binnen DGW Vastgoed BV. Het doel van deze vennootschap is: 1. a. het verrichten van werkzaamheden op het gebied van projectontwikkeling en volkshuisvesting; b.

het in stand houden van en treffen van voorzieningen aan woongelegenheden en onroerende aanhorigheden en de directe daaraan grenzende omgeving; Jaarverslag 2015

23

c. d.

het verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met de huisvesting en bewoning van een woning; het verkrijgen, vervreemden, (ver)huren, bezwaren, beheren en exploiteren van en/of het op andere wijze beschikken over onroerende en roerende zaken, (overige) registergoederen, effecten en andere vermogensbestanddelen, alsmede het ontwikkelen, beheren, (doen) stichten en amoveren van onroerende zaken en gebouwen;

e.

f.

2.

het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met en het voeren van de directie over andere ondernemingen, alsmede het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden, alsook het verstrekken van borgtochten; het verkrijgen, bezitten, exploiteren, beheren, vervreemden en bezwaren van vermogen en vermogensbestanddelen, al dan niet ter belegging, alsmede al hetgeen met een en ander verband houdt of daarvoor bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin. De vennootschap mag zekerheid stellen, zich op andere wijze sterk maken of zich hoofdelijk of anderszins naast of voor anderen verbinden, tenzij dit geschiedt met het oog op het nemen of verkrijgen door anderen van aandelen in haar kapitaal of certificaten daarvan.

De activiteiten binnen de deelnemingen behoren tot de kerntaken van de Chr. woningstichting De Goede Woning. De vennootschappen hebben geen eigen personeel in dienst. In voorkomende gevallen worden personeel en diensten ingehuurd van de Chr. woningstichting De Goede Woning. Per balansdatum zijn er geen onderlinge leningen verstrekt tussen moeder en dochters. Bestuurder van Holding DGW Vastgoed BV is J.G. van der Spek, directeur-bestuurder van De Goede Woning. Bestuurder van DGW Vastgoed BV is de heer C.J. Both, financieel directeur van De Goede Woning. Het toezicht op de vennootschappen vindt plaats door de Raad van Commissarissen van De Goede Woning. De toekomstige ontwikkeling van het resultaat en vermogen van de vennootschappen is sterk afhankelijk van te ontwikkelen projecten binnen de doelstellingen van de vennootschappen. Dit kan van jaar tot jaar sterk uiteenlopen. In 2015 zijn er geen ontwikkelingen geweest binnen de vennootschappen noch zijn er plannen voor 2016. Het beleid ten aanzien van het risico van de deelnemingen is dat de activiteiten ervan een positieve bijdrage leveren aan het resultaat. De hoogte van het risico wordt van project tot project beoordeeld. De beide vennootschappen leiden echter vooralsnog een slapend bestaan. x € 1.000

omzet

resultaat

balanstotaal

Holding DGW Vastgoed BV

-

0,2

50

DGW Vastgoed BV

-

0,3

74

De financiële gegevens van de beide vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties.

Jaarverslag 2015

24

3.7.

Het waarborgen van de financiële continuïteit

Jaarresultaat (x € 1.000) Het boekjaar 2015 is afgesloten met een positief resultaat van € 1.403,-- (2014: negatief € 1.852,--). Aanpassing van parameters maakt dat de mutatie actuele waarde een gedifferentieerd patroon vertoont. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen bedraagt € 2.239,-- ten opzichte van € -1.279.-- in 2014. Stijging resultaat met € 3.518,--. De belangrijkste oorzaak van het verschil is de post Overige Waardeveranderingen. Overzicht verschil: (+ =pos.eff. - = neg.eff) Huuropbrengst Overige bedrijfsopbrengsten

€ -

+808 + 26

Afschrijvingen Waardeveranderingen/onrendabele top Lasten Onderhoud

-

+91 +2.000 +352

Niet gerealiseerde waardever. Vastg.p Rentelasten Overige verschillen per saldo

-

+244 -39 +36

€

+3.518

(zie blz. 79)

(aanp.o.h. vorig jr. en param.)

(uitbr. leningportefeuille v.j )

De vennootschapsbelasting is uiteraard afhankelijk van het fiscale resultaat. Deze laatste kan sterk afwijken van het commerciële resultaat. Zo zijn bijvoorbeeld onrendabele toppen niet verrekenbaar. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2015 is voor alle verhuureenheden vastgesteld op 1,5%, (inflatie plus 0,5%). Er is geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast.

Ontwikkeling financiële positie Afgezien van pieken in jaren met groot onderhoud en/of onrendabele toppen is het resultaat uit gewone bedrijfsvoering (voor belastingen) positief. Dit houdt in dat de basis gezond is. Het jaarresultaat wordt verder vooral beïnvloed door onrendabele toppen bij nieuwbouw, de vennootschapsbelasting, de mutatie actuele waarde en, niet in de laatste plaats heffingen vanuit de overheid. Ter compensatie van deze heffingen zijn hogere huuropbrengsten en lagere uitgaven noodzakelijk. Binnen de mogelijkheden zal jaarlijks beoordeeld worden of en hoe extra huurverhogingen worden toegepast. Vanaf 2020 zal door gepland projectmatig onderhoud een aantal jaren het resultaat en de kasstroom onder druk staan. Nieuwbouwplannen worden kritisch beoordeeld op risicofactoren en moeten passen in de strategische voorraad visie. Er vindt steeds een maatschappelijk/volkshuisvestelijke afweging plaats met het besef dat de financiële continuïteit gewaarborgd moet blijven. Minstens zo belangrijk is de ontwikkeling van de kasstromen. Zeker in de eerste jaren zal de uitgaande kasstroom, vooral rente en aflossing, hoger zijn dan de inkomende kasstroom, met name de huuropbrengst. Monitoring heeft prioriteit. Verkoop van bestaand woningbezit is niet voorzien. Waardering tegen marktwaarde in 2016 zal volgens verwachting een opwaarts effect hebben op het vermogen. De kasstromen veranderen hierdoor echter niet. Jaarverslag 2015

25

De mutatie actuele waarde blijft een moeilijk te voorspellen post. Bij ongewijzigde uitgangspunten zal door vermindering van de restant levensduur een negatief effect op het resultaat hebben. De kasstromen zijn positief. Voor nieuwbouw is wel (gedeeltelijk) externe financiering nodig. Op langere termijn (2023) dreigt een “dip” in de kasstromen door groot onderhoud. Ongewis is het effect van de stroom statushouders en de opgave voor huisvesting als gevolg daarvan. Betaling van vennootschapsbelasting wordt binnen de fiscale mogelijkheden uitgesteld, uitstel is echter geen afstel. Beleggingsactiviteiten Er zijn in 2015 geen nieuwe gelden belegd in effecten. De belegging in Rabo ledencertificaten groot ca. € 54.000,-- is in 2015 verkocht. Hiermee wordt voldaan aan de aangescherpte overheidsvoorschriften met betrekking tot beleggingen. Het treasury statuut is in 2015 aangepast op het onderdeel beleggingen. (Her)financiering De vervalkalender en de renteconversies van de huidige leningenportefeuille vinden door de jaren heen redelijk gespreid plaats. Voor (nieuwbouw)plannen van enige omvang zal externe financiering benodigd zijn. Omschrijving (bedragen * € 1.000)

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Aflossing

0

3500

0

3500

0

0

0

Renteconversie

0

0

0

494

331

0

0

Totaal

0

3500

0

3994

331

0

0

Jaarverslag 2015

26

4. 4.1.

GOVERNANCECODE Governance structuur

Christelijke woningstichting De Goede Woning onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen De Goede Woning. De principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties in 2015 zijn door De Goede Woning opgevolgd. Organisatieschema De Goede Woning is een stichting en een toegelaten instelling met een directeur-bestuurder en een onafhankelijke Raad van Commissarissen.

Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestaat sinds 1 juni 2013 uit 5 personen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van Commissarissen in dit jaarverslag zijn de taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Commissarissen hieraan in 2015 invulling heeft gegeven. De Goede Woning heeft ervoor gekozen om in dit verslag in overeenstemming met de Code aan te geven hoe Corporate Governance is vormgegeven. Daarmee onderschrijven we de wenselijkheid van transparantie in bestuur en toezicht en het afleggen van verantwoording daarover aan de belangenhouders. Jaarverslag 2015

27

Het bestuur Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, dit houdt ondermeer in dat het bestuur verantwoordelijk is voor: de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; de strategie; de financiering; het beleid; de resultatenontwikkeling; het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie; het risicomanagement. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 9 t/m 14 van de statuten van De Goede Woning omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor bestuur en toezicht d.d. 18 mei 2010 en herzien 17 december 2012. Een aantal besluiten van de bestuurder is op basis van de statuten en het reglement onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Leden van het bestuur Het bestuur bestaat uit de directeur-bestuurder, J.G. van der Spek. De directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd. Tegenstrijdige belangen Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen De Goede Woning en de bestuurder wordt vermeden. De statuten en het reglement bestuur en toezicht bevatten een uitwerking van dit belangrijke uitgangspunt. Hierin is tevens de handelswijze in geval van belangenverstrengeling geregeld. In 2015 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.

4.2.

Beleidsdoelstellingen

Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden Het bestuur heeft na goedkeuring van de Raad van Commissarissen doelstellingen gehanteerd en vastgelegd in het beleidsplan 2011-2015. Voor de integrale tekst wordt verwezen naar beleidsplan “het is de muziek die de toon zet”, d.d. 7 december 2010 en de actualisatie daarvan dd 29 januari 2014 – met de subtitel “modulatie”. Voor de korte termijn zijn de volgende speerpunten benoemd:

Jaarverslag 2015

28

Inhoudelijk:  Opstellen van aanbestedingsbeleid;  Verder vorm geven aan het zicht willen krijgen op wat er in wijken en buurten speelt of wat er zich ontwikkelt. Ook zal er worden nagegaan hoe we intensiever kunnen samenwerken met wijkbewoners en andere belanghebbers. Bestuurlijk:  Betaalbaarheid en beschikbaarheid;  Intensiveren van de contacten met stakeholders en gemeente. Financieel:  Het risicomanagement zal nog meer aandacht krijgen;  Actualiseren van het treasurystatuut en het opstellen van een investeringsstatuut. In het verslagjaar is aan deze speerpunten van beleid inhoud gegeven. Alle speerpunten zijn in een matrix verwerkt. In september is aan de Raad van Commissarissen gerapporteerd over de voortgang. Horizontale dialoog De Goede Woning heeft de volgende stakeholders (belanghebbenden) met betrekking tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd:  bewoners en hun vertegenwoordigers;  relevante overheden en hun instellingen op gemeentelijk en regionaal niveau;  maatschappelijke organisatie op het terrein van zorg, welzijn en veiligheid;  collega-corporaties voornamelijk verbonden via Aedes, MKW en WoON. De communicatie heeft vooral plaatsgevonden met de vertegenwoordigers van bewoners en zowel ambtenaren als bestuurders van de gemeente door middel van regulier en ad hoc overleg. Een digitale nieuwsbrief verschijnt enkele malen per jaar en zal verder ontwikkeld worden. Tevens geeft de website brede informatie over De Goede Woning en zijn er (uiteraard) de nodige brochures. De bewoners worden vertegenwoordigd door de Stichting Huurdersraad De Goede Woning”. (SHR) Met de SHR is in 2015 vier maal regulier vergaderd. Belangrijkste onderwerpen waren:  Jaarverslag 2014;  Onderhoudsbegroting 2016 en meerjarenraming 2016-2021;  Prestatieafspraken gemeente;  Implementatie Woningwet;  Huurbeleid;  Klanttevredenheid;  Deskundigheidsbevordering;  Leefbaarheid;  Overlegwet;  Dienstverlening;  Woonomgeving. Met de gemeente Rijssen-Holten hebben op ambtelijk en bestuurlijk niveau gesprekken plaatsgevonden over diverse onderwerpen. Belangrijkste onderwerpen waren:  Woonvisie en ontwikkeling van de nieuwbouwwijk Opbroek;  opstellen prestatie afspraken;  schuldhulpverlening;  duurzaamheid;  huisvesting statushouders.

Jaarverslag 2015

29

4.3.

Interne risicobeheersing en controlesysteem

Risicobeheersing Risicobeheersing bestaat voor een belangrijk deel uit het organisatiebreed bewust zijn en alert zijn op de mogelijke risico’s die op kunnen treden en deze risico’s benoemen en intern communiceren. Het bestuur van De Goede Woning blijft verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Hieronder zijn risico’s waar De Goede Woning mee te maken heeft beschreven. Het overzicht beoogt geen uitputtende opsomming te zijn van alle risico’s die voor De Goede Woning van belang zijn. Strategische risico’s Op de grootste risico’s is door De Goede Woning geen invloed uit te oefenen. Dit geldt met name voor overheidsmaatregelen, renteontwikkelingen en economische ontwikkelingen. De nieuwe Woningwet heeft grote gevolgen voor de sector en dus ook voor De Goede Woning. Door de vele regelgeving wordt de administratieve druk verhoogd. De jaarlijkse bijdrage van verhuurders aan de huurtoeslag, oplopend tot € 1,7 miljard per jaar voor de sociale huursector heeft een forse impact op de kasstromen. Ook de saneringsheffing(en) zullen een meer of mindere weerslag hebben op de uitgaande kasstromen. In de meerjarenprognose van de kasstromen is hier rekening mee gehouden. Financiering leidt nog niet tot problemen. Hierbij wordt opgemerkt dat er nog geen ervaring is met niet door WSW gegarandeerde leningen, voor bijvoorbeeld woningen boven de DAEB grens. De gevolgen zullen echter beperkt zijn omdat De Goede Woning niet voornemens is tot dergelijke investeringen en voor de scheiding valt onder het verlicht regiem. De bouw lijkt over haar dieptepunt heen te zijn maar het herstel is nog broos en dus blijft de regio en met name Rijssen, sterk gericht op de bouw, kwetsbaar. Ter compensatie van de verhuurdersheffing is het vanaf 2013 mogelijk om afhankelijk van het inkomen gestaffeld meer huurverhoging door te berekenen. Hoofddoel hiervan is het bevorderen van de doorstroming. Tot nu toe is geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot inkomens afhankelijke huurverhoging. In 2017 verandert overigens het systeem van huurverhoging door toepassing van de zogenaamde huursombenadering. De grens aan boveninflatoire huurverhogingen lijkt bereikt. De teruglopende inflatie en de betaalbaarheidsgrenzen voor huurders hebben tot gevolg dat de verwachting van de huuropbrengsten naar beneden bijgesteld moeten worden. Wat de gevolgen zijn van zeer lage inflatie of zelfs mogelijke deflatie blijft ongewis. Van oudsher gaat in een plattelandsgemeente als Rijssen-Holten de voorkeur uit, als je het uiteraard kunt veroorloven, naar een koopwoning. Doorstroming van enige omvang vanuit grondgebonden huurwoningen is beperkt. Het huurdersbestand heeft de neiging tot vergrijzing. Overheidsmaatregelen van diverse aard veroorzaken al met al een aanzienlijke uitgaande kasstroom, lage inflatie perken de inkomende kasstroom verder in. Meer dan ooit komt de nadruk, al dan niet noodgedwongen, te liggen op de primaire kerntaken van de corporatie.

Jaarverslag 2015

30

Regelgeving Zoals al eerder is genoemd zal implementatie van de Woningwet de nodige consequenties hebben voor de inrichting van de gehele organisatie. Met name in 2016 moeten diverse maatregelen genomen worden om aan alle vereisten te voldoen. Van passend toewijzen tot waardering tegen marktwaarde. Ondanks de gevraagde extra inspanning is de verwachting dat invoering volgens schema gaat plaatsvinden. Financiële risico’s Er zijn, met de huidige kennis, geen financiële risico’s bekend die de continuïteit in gevaar brengen. Operationele risico’s De Goede Woning heeft in dit gebied, na gedeeltelijke verkoop in 2015, nog ca 0,66 ha aan grondposities in de wijk Opbroek. Volgens de plannen zal in fase II 0,66 ha ingevuld kunnen worden. De waardering heeft plaatsgevonden tegen historische kostprijs, financiële risico’s zijn daardoor beperkt gebleven. De Goede Woning verwacht in 2016 de eerste 10 woningen in deze wijk te realiseren. De Goede Woning heeft ultimo 2015 een woningbezit van 1445 eenheden, daarnaast is er sprake van maatschappelijk vastgoed (2 eenheden) en garages (89 eenheden). Van het woningbezit is 53% grondgebonden eengezinswoning. Circa 2% van het woningbezit behoort tot niet-DAEB. Met name de laatste decennia heeft het accent gelegen op appartementen voor senioren en zorgwoningen voor diverse bijzondere doelgroepen. Het woningbezit vertoont een redelijke mix in zowel bouwjaren als woningtypes. De verhuurbaarheid verloopt goed, als er al sprake is van leegstand dan betreft het frictieleegstand. De huurmarkt voor (senioren)appartementen lijkt verzadigd. Uitbreiding van de voorraad gaat mogelijk ten koste van bezit elders. Dit, en de door de overheid vastgestelde inkomenstoets die “blijven zitten waar je zit” in de hand werkt, vormt een risico voor de verhuurbaarheid op langere termijn voor de voorraad appartementen. De gevolgen van de in 2015 op gang gekomen stroom vluchtelingen zal niet aan Rijssen voorbijgaan. Huisvesting van statushouders zal een grotere druk op de bestaande woningvoorraad geven. Ook de samenstelling van de vluchtelingen, veel alleenstaanden, bemoeilijkt passende huisvesting. De gevolgen voor de bouw van al dan niet permanente woonruimte in de gemeente is nog ongewis. Ontevreden huurders kunnen een risico inhouden voor de organisatie. Beperking van de uitgaven en versobering onderhoud kunnen effect hebben op de dienstverlening. De huidige relatie met de huurders en/of haar vertegenwoordigers levert overigens geen aanleiding tot de verwachting dat de verhouding verstoord zal raken. In 2015 is een groot nieuwbouwplan opgeleverd. Aanvankelijk was er vrees voor de verhuurbaarheid omdat binnen korte tijd relatief veel woningen op de markt zouden komen, maar deze vrees is onterecht gebleken. Zorginstellingen zijn minder stabiel dan in het verleden wel werd aangenomen. Onder andere door overheidsregels verandert hun “werkgebied” en bezuinigingen hebben ook hun effect. Op korte termijn zijn echter geen risico’s te verwachten. Van een tweetal complexen, 15 en 34 eenheden, is de samenstelling dermate maatwerk dat omzetting naar reguliere woningen de nodige investeringen zal vergen. Ondanks dat sprake is van een langdurig huurcontract moet het risico op continuïteit daarvan hoger ingeschat worden dan bij de overige delen van het woningbezit. Jaarverslag 2015

31

Controlesystemen De directeur-bestuurder is eindverantwoordelijke voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstelling te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. Ook adequate en effectieve risicobeheersing- en controlesystemen bieden echter nooit een absolute garantie voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen noch kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving volledig voorkomen. De omvang van De Goede Woning brengt bijvoorbeeld met zich mee dat geen volledige functiescheiding is doorgevoerd. De belangrijkste componenten van onze interne risicobeheersing- en controlesystemen in het verslagjaar waren:  periodieke analyse van de operationele en financiële doelstellingen;  periode rapportering;   

risico-analyse (nieuwbouw)projecten; beoordeling door externe accountant via managementletter; uitbreiding risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen van de woningcorporatie;

 

woningmarkonderzoek i.s.m. gemeente en collega corporatie; risicomanagement vast agendapunt op MT en afdelingsoverleg.

Het interne risicobeheersing- en controlesystemen is een dynamisch onderdeel van de organisatie dat continue aandacht vergt.

4.4.

Externe accountant

De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen. In 2015 worden de controle en advieswerkzaamheden verricht door BDO Audit & Assurance. De accountant licht de bevindingen van de controle toe aan de Raad van Commissarissen.

4.5.

Klokkenluiderregeling

De directeur-bestuurder draagt er zorg voor dat werknemers zonder gevaar voor hun rechtspositie de mogelijkheid hebben te rapporteren over vermeende onregelmatigheden van algemene, operationele en financiële aard binnen De Goede Woning aan een externe vertrouwenspersoon. Vermeende onregelmatigheden die het functioneren van de directeur-bestuurder betreft, kunnen worden gerapporteerd aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen. Dit is geregeld in de vastgestelde klokkenluiderregeling. Deze regeling is tevens op de website geplaatst. In het verslagjaar zijn geen onregelmatigheden gemeld.

4.6.

Geschillenadviescommissie

De externe geschillencommissie heeft in het verslagjaar tweemaal (regulier) vergaderd. Bij de commissie is één klacht binnengekomen in de zin van artikel 16 BBSH. Met ingang van 2016 zal De Goede Woning zich aansluiten bij de regionale klachtencommissie van de vereniging WOON. Jaarverslag 2015

32

4.7.

Tegenstrijdige belangen en nevenfunctie

Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen De Goede Woning enerzijds en de directeurbestuurder anderzijds wordt vermeden. In het verslagjaar zijn geen besluiten genomen noch hebben transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. De directeur-bestuurder heeft geen nevenfunctie die gezien aard of tijdsbeslag van betekenis is voor de uitoefening van zijn taak.

4.8.

Toekomstverwachting

De economische crisis lijkt de langste tijd achter zich, met de nadruk op lijkt. Er worden wel meer woningen verkocht wat een goed teken is. De herzieningswet is vanaf juli 2015 van kracht geworden. De corporaties terug naar de kerntaken en versterking van het toezicht zijn de kernwaarden, daaraan toegevoegd meer betrokkenheid van huurders(organisaties). De administratieve lastendruk neemt duidelijk toe. Bezuinigingen op beheerkosten en versobering van onderhoud en nieuwbouw zijn eveneens breed aan de orde. De kunst is om betaalbaarheid te combineren met een acceptabele kwaliteit. Tel daarbij op duurzaamheid en totale woonlasten en de inzet voor de toekomst is rond. In 2018 en 2019 zullen, volgens verwachting, respectievelijk de directeur-bestuurder en financieel directeur met pensioen gaan. Bezinning op de daarna ontstane situatie zal de komende jaren een belangrijke rol spelen. De Goede Woning is een gezonde corporatie met voldoende potentie om vol vertrouwen de toekomst tegemoet te zien.

4.9.

Maatschappelijke Visitatie

Leden van Aedes zijn verplicht om zich één keer per vier jaar te laten visiteren. Corporaties laten een visitatie uitvoeren om zich te verantwoorden over de keuzes die ze maken en over hun maatschappelijk presteren. Daarnaast wordt gekeken naar de wijze waarop de corporatie belanghouders betrekt en hoe de kwaliteit van het intern toezicht is geborgd. De Goede Woning is in 2015 gevisiteerd door een onafhankelijke visitatiecommissie. De uitkomst van deze visitatie is zowel op de eigen website als in het register gepubliceerd.

4.10. Bestemming middelen De directeur-bestuurder van De Goede Woning verklaart op grond van artikel 26 van het BBSH, de hem ter beschikking staande middelen uitsluitend te hebben aangewend in het belang van de volkhuisvesting. Rijssen, 25 april 2016

J.G. (Jan) van der Spek, directeur-bestuurder

Jaarverslag 2015

33

5.

VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN

5.1.

Inleiding

Voor een algemene terugblik op ontwikkelingen in de volkshuisvestingssector, (de directe omgeving van) ons werkgebied en onze organisatie verwijst de Raad van Commissarissen (RVC) naar hoofdstuk 1 van dit jaarverslag. Voor de RVC was 2015, niet alleen door invoering van de herziene Woningwet, een hectisch jaar. Ook het aantreden van een nieuwe voorzitter, de visitatie, de gesprekken over een nieuw strategisch beleidsplan, een verdere uitwerking van onze profielschets voor (weer) een nieuwe commissaris, de interne evaluatie van de RVC en de uitvoering van reguliere toezichthoudende taken en de klankbordfunctie voor onze bestuurder, zorgden ervoor dat de RVC in 2015 geen moment het gevoel had dat men in alle rust de ontwikkelingen op het werkterrein van DGW kon volgen met hier en daar mogelijk een goed advies aan de bestuurder en zijn organisatie. Duidelijk is inmiddels dat met name de nieuwe wet- en regelgeving ook voor de RVC gevolgen zal hebben. Toezicht houden vereist meer deskundigheid en brengt ook grotere verantwoordelijkheden en dus risico’s met zich mee. Om dat toezicht effectief te kunnen uitoefenen zal de RVC niet alleen kunnen volstaan met gestructureerd overleg met de bestuurder over de ontwikkelingen bij DGW. De RVC moet ook zelf geregeld in contacten met externe stakeholders en de organisatie actief vaststellen wat van de bestuurder wordt verwacht en daarover met hem werkafspraken maken. Zo’n omschakeling vergt tijd. Eerste stappen in die ontwikkeling zijn in 2015 gezet. In dit verslag wordt daaraan aandacht geschonken door hierna in te gaan op: a. onze rol als toezichthouder in relatie tot (de rol van) de bestuurder en de wijze waarop wij aan die b. c.

rol invulling hebben gegeven; onze visie op governance en hetgeen daaruit voortvloeit voor de RVC; onze rol als klankbord en werkgever van de bestuurder en de wijze waarop die is ingevuld;

d. e.

de samenstelling van de RVC; belangrijke bespreekpunten, overleg met derden en besluiten in 2015.

5.2. 5.2.1

Onze rol als toezichthouder Algemeen

Een visie op toezicht, een toezicht- en toetsingskader zijn nodig, zeker op grond van de nieuwe Governancecode, waarmee ook onze RVC in 2015 heeft ingestemd. Er zijn weliswaar verschillende toezichtsdocumenten binnen DGW beschikbaar als o.a. statuten, het Beleidsplan, een reglement bestuur en toezicht en een Treasurystatuut. Een alomvattende visie op toezicht en een toezichtskader is thans in ontwikkeling. Wij hebben tijdens een vergadering op 31 augustus daarover al gesproken en toen geconstateerd dat zo’n visie thans een vereiste is. Afgesproken is om daarover tijdens de interne evaluatie afspraken te maken. Inmiddels is dat op 15 januari 2016 gebeurd. De leden van de auditcommissie is gevraagd de RVC nog in 2016 met een voorstel ter zake te dienen. 5.2.2

Legitimatie

De Raad van Commissarissen handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten zijn omschreven. De werkwijze van de raad is beschreven in het reglement bestuur en toezicht. Hierin is opgenomen dat de Jaarverslag 2015

34

raad werkt met een audit- en remuneratiecommissie. Daarnaast is een commissie informatievoorziening (tijdelijk) ingesteld. Laatstgenoemde commissie is ingesteld omdat binnen de RVC de wens is geuit informatie vanuit de organisatie meer gestructureerd en gecomprimeerd aan de RVC ter informatie toe te zenden. De commissies adviseren de raad over onderwerpen die binnen hun taakgebied vallen en bereiden de besluitvorming van de raad voor. Dit laat de verantwoordelijkheid voor de besluitvorming van en door de raad onverlet. 5.2.3

Governancecode Woningcorporaties en vormgeving toezicht 2015

Op 1 mei 2015 is de vernieuwde Governancecode voor woningcorporaties ingevoerd. Een governancecode geeft richtlijnen voor goed, verantwoord en transparant bestuur en toezicht. De vernieuwde code is mede opgesteld vanuit het besef dat de kwaliteit en de transparantie van bestuur en toezicht aan hogere normen moeten voldoen. Maatschappelijke en politieke ontwikkelingen speelden een belangrijke rol bij de herziening van de code. In de vernieuwde code is er meer aandacht voor cultuur en gedrag bij transparante en integere organisaties. Het belang van (toekomstige) bewoners en andere belanghebbenden blijft daarbij voorop staan. De gemeente en de huurdersorganisaties krijgen een uitdrukkelijker positie in de nieuwe code. De vernieuwde code kent vijf principes die elkaar aanvullen en in samenhang moeten worden bezien. Principe 1. Hierbij staan centraal de waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht. Het belang van (toekomstige) huurders of bewoners staat daarbij voorop. Principe 2 beschrijft de manier waarop bestuur en RVC aanspreekbaar zijn op resultaten. Principe 3 bevat de toetsstenen voor bepaling van geschiktheid van bestuur en RVC. Principe 4 behandelt de dialoog met bewoners, gemeente en andere belanghebbende partijen. Principe 5 ten slotte besteedt aandacht aan beheersing van risico’s verbonden aan de activiteiten. Voor geïnteresseerden is de gehele code opvraagbaar bij het secretariaat van de bestuurder van DGW. In de vergaderingen in oktober en december 2015 heeft de RVC stilgestaan bij de implementatie van de nieuwe code en de ‘doorleving’ daarvan. De RVC heeft het voornemen ook in volgende jaren in tenminste 2 vergaderingen stil te staan bij en aandacht te schenken aan bepalingen uit deze code. Hierna wordt uiteengezet hoe de bepalingen in de code zijn geïmplementeerd en gehanteerd worden. 1.1. en 3.13 Visie op toezicht en toetsingskader worden voorbereid en zullen in 2016 worden vastgesteld. Daarin wordt o.a. vastgelegd hoe op welke onderwerpen toezicht wordt gehouden. 1.2 en 3.21 In het ook in 2016 vast te stellen introductieprogramma zal aandacht worden geschonken aan de wijze waarop aan het aspect ‘voorbeeldfunctie’ door bestuurder en leden van de RVC invulling wordt gegeven. 1.6 en 1.7 Een kritische en open geest, durf, onafhankelijk denken, bereidheid tot samenwerken en onderling respect zijn aspecten waaraan in RVC-vergaderingen telkens weer zal worden gerefereerd. 1.8 en 3.12 Via Persoonlijke Ontwikkelingsplannen voor elke commissaris, welke als basis zullen dienen voor een opleidingsplan voor de RVC, zal jaarlijks de behoefte aan ontwikkeling worden vastgesteld en wordt erop toegezien dat daartoe geëigende cursussen en trainingen worden gevolgd. Op deze wijze draagt de RVC er zorg voor dat leden geschikt zijn en blijven voor hun taken. 2.1 Periodieke bespreking en goedkeuring van het (te actualiseren) strategisch ondernemingsplan worden opgenomen in de jaarplanning van de RVC. 2.4 De RVC ziet erop toe dat elke 4 jaar een visitatierapport wordt opgesteld over de maatschappelijke prestaties van de corporatie en stelt een reactie daarop direct na aanbieding van het rapport vast. 3.2, 3.16, 3.17 Voor de werving en selectie van bestuurders stelt de RVC uiterlijk in 2017 een profielschets vast waarbij in ieder geval de inbreng van medewerkers en de huurdersraad wordt betrokken. In de profielschets voor de RVC wordt ook aandacht geschonken aan een evenwichtige samenstelling van die Jaarverslag 2015

35

RVC. Over werving en selectie van nieuwe leden van de RVC wordt in het jaarverslag verantwoording afgelegd. 3.5. Met in achtneming van de Wet Normering Topinkomens stelt de RVC voor toekomstige bestuurders van de corporatie het beloningsbeleid vast. 3.9 De remuneratiecommissie heeft in 2015 namens de RVC het functioneren van de bestuurder beoordeeld en zorgt ervoor dat deze beoordelingsgesprekken jaarlijks plaatsvinden. In verband daarmee besteedt de RVC tenminste 1 x per jaar in een reguliere vergadering nadrukkelijk aandacht aan ervaringen van individuele leden van de RVC omtrent het functioneren van de bestuurder en geeft die ervaringen aan de remuneratiecommissie mee als inbreng voor het beoordelingsgesprek. 3.11 Een (nieuw) toezichtreglement wordt in 2016 opgesteld en gepubliceerd. Dit reglement is leidraad voor de werkwijze van de RVC vanaf de datum van vaststelling van dat reglement. 3.14 Met verslagen als deze voldoet de RVC aan de plicht om jaarlijks verslag te doen van de werkzaamheden die de RVC jaarlijks uitvoert als toezichthouder, adviseur en werkgever. 3.18 In het kader van een goede samenwerking met de huurdersraad voert de RVC minimaal jaarlijks overleg met de Stichting Huurdersraad. In oktober 2015 is in een overleg vooral stilgestaan bij vragen en stellingen rond de invoering van de passendheidstoets en de gevolgen daarvan voor o.a. huurders. 3.22 en 3.23 De voorzitter voert elk oneven jaar tenminste 1 (individueel) gesprek met leden van de RVC waarbij hun functioneren centraal staat. In 2015 zijn deze individuele gesprekken door de (nieuwe) voorzitter gevoerd, waarbij het aspect kennismaking met leden van de RVC en bespreking van ieders specifieke deskundigheden en competenties centraal stond. In de even jaren vindt deze zelfevaluatie plaats onder begeleiding van een extern deskundige. 3.26 In 2015 zijn geen meldingen van mogelijk tegenstrijdige belangen aan de voorzitter, noch aan de overige leden van de RVC gedaan. Er is geen reden aan te nemen dat daarbij mogelijk tegenstrijdige belangen over het hoofd zijn gezien. 3.27 Vastgesteld is dat geen van de leden van de RVC in 2015 onverenigbare betrekkingen vervulde (art. 30, lid 5 en 6 Woningwet) en dat dus ieder lid onafhankelijk en kritisch invulling heeft kunnen geven aan taken en verantwoordelijkheden voortvloeiend uit dit lidmaatschap. 3.29 De RVC heeft ten behoeve van de toezichthoudende taak geen subcommissies ingesteld in 2015. 4.6 Het bestuur heeft in 2015 aan de RVC enkele malen gerapporteerd over de omgang met en de participatie en invloed van belanghebbende personen en organisaties (met name de Huurdersraad en de gemeente Rijssen-Holten) op het beleid van De Goede Woning. De RVC heeft daar met instemming kennis van genomen. 4.7 De RVC heeft zich in 2015 georiënteerd op wat er leeft onder huurders met name via het in oktober 2015 met de Huurdersraad gevoerde overleg. Voorts heeft een delegatie van de RVC in 2015 gesprekken gevoerd over (verwachtingen over) doelstellingen en realisering daarvan met o.a. wethouder Cornelisse van de gemeente Rijssen-Holten en met RVC’s van corporaties in de regio. 5.2 Aan de RVC zijn in 2015 door de bestuurder ter goedkeuring voorgelegd een treasury-, een beleggingsen investeringsstatuut. Deze zijn goedgekeurd door de RVC op resp. 20/4 en 26/10-15. 5.4 en 5.5 Bij de bespreking en goedkeuring van de jaarrekening 2014 met de accountant en bestuurder in april 2015 heeft de RVC met name aandacht geschonken aan inspanningen van de organisatie om risico’s bij o.a. ontwikkeling en beheer van vastgoed inzichtelijk te maken en beheersen. Daarbij is aangetoond dat de bestuurder en organisatie van de Goede Woning deze inspanningen voortdurend in voldoende mate verrichten. 5.6 Van een eventuele noodzaak tot sanering van De Goede Woning is in 2015 niet gebleken. 5.7 De leden van de RVC zijn zich in 2015 in voldoende mate bewust geweest van nut en noodzaak van voorbeeldgedrag bij het hanteren van waarden en normen, zoals integriteit, loyaliteit en motivatie en Jaarverslag 2015

36

hebben dat in hun contacten naar bestuurder en organisatie ook voortdurend uit proberen te stralen. 5.8. en 5.9. Na een selectieronde is ingaande boekjaar 2012 tot en met boekjaar 2016 BDO Accountants als accountant gecontracteerd . Het functioneren van de accountant is geëvalueerd in de auditcommissie. Jaarlijks stemt de auditcommissie de accountantswerkzaamheden in goed overleg af. 5.10 Er is geen werkplan voor de controle door de accountant opgesteld in 2015. Met de accountant zal overleg worden gevoerd over nut en noodzaak van het opstellen van zo’n werkplan vanaf 2016. 5.11 In 2015 behoefde geen grondige beoordeling van het functioneren van de accountant te worden opgesteld. Dat is in 2018 weer aan de orde. 5.2.4 Verslag vanuit toezichthoudende rol 5.2.4.1 Toezicht op strategie In 2015 is door de bestuurder geconcludeerd dat het vigerende ondernemingsplan, ondanks de recente actualisering daarvan, moet worden herschreven. De invoering van de herziene Woningwet draagt daar in belangrijke mate toe bij. Daarom is dat jaar gestart met de ontwikkeling van een nieuw strategisch ondernemingsplan. De RVC heeft daarover in een afzonderlijk overleg met de bestuurder en zijn adviseur in verkennende zin gesproken in augustus 2015. Op 10 februari 2016 heeft de RVC in een overleg met bestuurder en extern adviseur nog eens aangegeven waar de RVC belang aan hecht bij de uitwerking van dit ondernemingsplan. Daarbij heeft de RVC met name aandacht gevraagd voor de hoge eisen aan woningcorporaties gesteld in de nieuwe Woningwet. Ook is gevraagd te kijken naar veranderende behoeften en wensen van de markt waarop wij ons richten en op stakeholders als overheid en daaraan gelieerde instituten en hun eisen bij de formulering van de strategie voor de komende jaren. Bedoeling is dat nog in het voorjaar 2016 het strategisch ondernemingsplan aan de RVC ter goedkeuring wordt voorgelegd. 5.2.4.2 Toezicht op financiële en operationele prestaties De RVC heeft aan zijn toezichthoudende taak in 2015 invulling gegeven bij de vaststelling van de jaarrekening 2014 en bespreking van het accountantsrapport en het advies van de auditcommissie daarover in april. Voorts is in diezelfde vergadering een geactualiseerd Treasurystatuut goedgekeurd. In augustus en oktober hebben wij resp. de halfjaarrapportage met het advies van de auditcommissie daarover besproken en goedgekeurd en een voorstel tot herfinanciering goedgekeurd. Tenslotte is een nieuw investeringsstatuut goedgekeurd. In 2015 is in het kader van toezicht enkele malen gesproken over bezuinigen op bedrijfsvoering en onderhoud, volgens de RVC noodzakelijk om stijgende kosten wegens verhuurdersheffing ten dele te compenseren en noodzakelijke huurstijgingen te beperken. De bestuurder is er in 2015 in geslaagd om, in goed overleg met de organisatie en met de Stichting Huurdersraad, tot een structurele bezuinigingstaakstelling te komen van om en nabij € 45.000,-- per jaar. Bovendien zal versobering van het uitvoeringsniveau van planmatig onderhoud nog tot een structurele bezuiniging van € 50.000,-- kunnen leiden. Tenslotte is in de vergadering van oktober 2015 zowel de voortgangsrapportage (halfjaarcijfers) als de begroting 2016 onderwerp van overleg geweest met de bestuurder. In dat kader zijn ook besproken de plannen van de bestuurder, conform de prestatieafspraken met de gemeente, tot nieuwbouw van 10 nieuwe eengezinswoningen in de wijk Opbroek. Daarbij is o.a. vastgesteld dat vooralsnog met een sterk verminderde behoefte van nieuw te bouwen huurwoningen rekening wordt gehouden. Een onzekere factor daarbij is nog wel de waarschijnlijk sterke toename van statushouders, die gemeenten moeten huisvesten. De geringe binding van deze categorie woningzoekenden aan een gemeente als Rijssen maakt het lastig de structurele extra behoefte aan woonruimte voor een corporatie als DGW vast te stellen. Jaarverslag 2015

37

5.2.4.3 Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties. De Goede Woning heeft in 2015 een bod uitgebracht inzake te leveren volkshuisvestelijke prestaties bij de gemeente Rijssen-Holten. Omdat de gemeenteraad echter nog geen woonvisie vastgesteld heeft in 2015 vloeien uit dit bod en de met de gemeente in 2015 gemaakte prestatieafspraken geen verplichtingen voort. De gemeenteraad wacht op de vaststelling van de woonvisie voor de provincie en stelt eerst daarna de eigen woonvisie vast. De RVC heeft het bod en de met de gemeente gemaakte prestatieafspraken wel besproken tijdens de vergadering op 26 oktober 2015 en heeft daar vervolgens kennis van genomen. De RVC wacht nu eerst de vaststelling van de Woonvisie Rijssen-Holten door de gemeenteraad af. In dit verband wijzen wij erop dat bijna elke RVC-vergadering in 2015 met name de taakstelling inzake huisvesting statushouders aan de orde is geweest. De RVC constateert dat De Goede Woning haar toezegging aan de gemeente inzake het huisvesten van statushouders in 2015 is nagekomen. Wij verwijzen overigens naar het jaarverslag van de bestuurder, waarin tevens uitvoerig verslag wordt gedaan van o.a. de in 2015 geleverde maatschappelijke en volkshuisvestelijke prestaties. Daarin wordt ook verantwoording afgelegd over de toewijzing van vrijkomende huurwoningen door De Goede Woning en over het overleg met de Stichting Huurdersraad. Naast een aantal bilaterale contacten tussen huurderscommissaris en/of voorzitter RVC met de voorzitter van de Huurdersraad, o.a. over de werving en selectie van een nieuwe huurderscommissaris per 1-1-2016 is er in november 2015 overleg gevoerd door de RVC met de plenaire Huurdersraad. Daarbij is met name gesproken over ‘passend toewijzen’ en de gevolgen van de nieuwe regels die daarvoor nu gelden. 5.2.4.4 Toezicht op klachtenbehandeling Er zijn in 2015 geen klachten ingediend over (handel- en werkwijze van) bestuurder of medewerkers van De Goede Woning. De RVC heeft dit onderwerp wel op 31 augustus 2015 besproken. Geconstateerd is toen dat het klachtenreglement en de commissie (qua samenstelling) niet meer voldoen aan de nieuwe Woningwet. De RVC heeft die vergadering ingestemd met het voorstel van de bestuurder om aan te sluiten bij de regionale Twentse klachtencommissie en ook het reglement van die klachtencommissie voor de behandeling van klachten bij onze corporatie te hanteren. 5.2.4.5 Toezicht op visitatie In 2015 moest DGW worden gevisiteerd. De bestuurder en de voorzitter van de RVC hebben daartoe in het voorjaar van 2015 een aanbestedingsprocedure gestart. Daarbij zijn 3 geaccrediteerde bureaus uitgenodigd om in te schrijven. Na overleg met de RVC is de opdracht in mei 2015 aan Ecorys gegund. In juni is tijdens een zgn. kick-off bijeenkomst gestart met het visitatietraject. Daarbij was ook een delegatie van de RVC aanwezig. Op 1 december 2015 is het conceptvisitatierapport besproken en met een ‘sideletter’ van De Goede Woning aan de Woonautoriteit toegezonden. In het visitatierapport zijn voor de RVC enkele verbeterpunten opgenomen. Met name rond verslaglegging en besluitvorming zal de RVC formaliteiten beter moeten vastleggen in een toetsingskader. Deze zijn in een verbeteragenda opgenomen. De bestuurder heeft het visitatierapport besproken met het bestuur van de Huurdersraad en vertegenwoordigers van de gemeente. Het rapport is tevens op de website van De Goede Woning geplaatst. 5.2.4.6 Toezicht op stakeholdersdialoog Met name bij de bespreking van het jaarverslag door de RVC met de bestuurder komt aan de orde de wijze waarop en wanneer en waarom de bestuurder met diverse stakeholders overleg voerde in 2015. Ook in andere vergaderingen van de RVC in 2015 is aan die dialoog overigens aandacht geschonken. Jaarverslag 2015

38

Geconcludeerd is dat de bestuurder in 2015 frequent overleg voerde met diverse belanghouders. Ongeveer elk kwartaal was er overleg met de gemeente over prestatie-afspraken, nieuwbouwplannen en de huisvesting van statushouders. Met (bestuurders van) de Huurdersraad was er ook frequent overleg over o.a. onderhoud van woningen, passend toewijzen en de jaarlijkse huuraanpassing. Tenslotte heeft de bestuurder in 2015 ook relatief veel tijd gestoken in overleg met de gebruikers van het in 2015 opgeleverde nieuwbouwcomplex van zorg- en aanleunwoningen, Eltheto in Rijssen. Met de gebruikers van dit complex, o.a. Carint/Reggeland en Philadelphia is, overigens in goede harmonie, voortdurend tot na het moment van oplevering, afstemmingsoverleg gevoerd. De bestuurder heeft de RVC over die overleggen en daarbij ervaren knelpunten, steeds uitvoerig geïnformeerd. Namens de RVC is er met vertegenwoordigers van de Huurdersraad en de gemeente in 2015 enkele malen overleg gevoerd. Wij hebben op basis van uitlatingen van stakeholders tijdens die overleggen geconcludeerd dat de bestuurder de belangen van De Goede Woning in het algemeen op goede wijze heeft gediend. Ook ten aanzien van dit aspect verwijzen wij naar het jaarverslag van de bestuurder. 5.2.4.7

Toezicht op risicobeheersing

Met name bij bespreking en goedkeuring van het jaarverslag, maar ook op andere momenten is het risicomanagement in het overleg tussen RVC en bestuurder in 2015 aan de orde geweest. De RVC concludeert op basis van deze besprekingen en gelet op onderzoeken van de auditcommissie terzake dat er sprake is van een goed risicobesef binnen de organisatie en van een adequaat risicobeheer. Constant wordt gestreefd naar tijdig en zo volledig mogelijk inzicht in eventuele risico’s en worden alle mogelijke beheersingsmaatregelen in beeld gebracht en zonodig ingezet. Met name dit voorzichtig opereren van bestuurder en organisatie, dat al jaren uitgangspunt is voor hun handelen, leidt ertoe dat de vermogenspositie van DGW gezond is te noemen en van onverantwoorde risico’s geen sprake is. 5.2.4.8 Toezicht op verbindingen In 2015 zijn door DGW geen nieuwe verbindingen aangegaan. DGW heeft via de holding DGW Vastgoed B.V. sinds 2006 een verbinding met DGW Vastgoed B.V., die haar zetel in Rijssen heeft en tot doel heeft o.a. het verkrijgen, vervreemden, verhuren, bezwaren, beheren en exploiteren van onroerende zaken. Deze verbinding voldoet aan de ter zake geldende wettelijke bepalingen. Deze dochters hebben in 2015 geen activiteiten, in welke zin dan ook ontplooid. 5.2.4.9 Opdrachtgeverschap externe auditor Aan onze externe accountant, BDO, is opdracht gegeven de op grond van de wet en overige regelgeving verplichte jaarlijkse accountantscontrole over het boekjaar 2015 uit te voeren. De accountant heeft volgens afspraak gerapporteerd aan de bestuurder en RVC en is in de vergadering van de RVC van april 2016 gehoord. 5.2.5

Conclusies over wijze waarop aan toezichthoudende rol uitvoering is gegeven.

Wij concluderen dat onze RVC in 2015 het interne toezicht vooral ingevuld heeft op een wijze, die paste binnen de kaders van de regelgeving die tot 1 juli 2015 gold. Om het toezicht meer in lijn te brengen met de nieuwe wet- en regelgeving en de governancecode, is nog een verbeterslag nodig, zo heeft de RVC ook in 2015 vastgesteld. Verwezen wordt met name naar het hiervoor in par. 5.2.3 en 5.2.4 gestelde. Aan de hand van een opgestelde verbeteragenda zal die verbeterslag zoveel mogelijk al in 2016 worden doorgevoerd.

Jaarverslag 2015

39

5.3. 5.3.1

Onze rol als werkgever Invulling werkgeversrol voor bestuur

De bestuurder van DGW, J.G. van der Spek, is in 2009 voor onbepaalde tijd aangesteld. Benoeming voor 4 jaar met de mogelijkheid van herbenoemen, zoals in de vanaf 1 juli 2015 geldende herziene Woningwet is vastgelegd, is bij DGW vooralsnog dus niet aan de orde. Vastgesteld is allereerst dat onze bestuurder in 2015 geen onverenigbare nevenfuncties vervulde. Dat de geschiktheid van de bestuurder nog niet vastgesteld hoeft te worden door hem voor een fit- en propertest van de Woonautoriteit aan te melden, betekend niet dat hij ook niet is beoordeeld op een juist en adequaat functioneren in het licht van de veranderingen die voortvloeien uit de herziene Woningwet. De RVC beseft dat het zijn verantwoordelijkheid is om op een goed bestuur van de (veranderende) corporatie toe te zien en daarop de bestuurder ook te beoordelen. Dat is in 2015 ook gebeurd. Zoals elk jaar zijn ook dit jaar door de Remuneratiecommissie namens de RVC gesprekken gevoerd met de bestuurder over diens functioneren. Hier volstaan wij met de opmerking dat de bestuurder naar de mening van de RVC in 2015 op adequate wijze invulling heeft gegeven aan zijn taken en verantwoordelijkheden en met de organisatie op goede wijze aan invulling van de maatschappelijke doelstelling heeft bijgedragen. Voor informatie over de honorering van de bestuurder en leden van de RVC verwijzen wij de lezers naar bijlage 3 bij dit verslag en naar de website van DGW. Aan de bestuurder zijn geen aandelen, leningen of garanties verstrekt in het verslagjaar. 5.3.2

Organisatiecultuur en integriteit

De RVC stelt vast dat er bij DGW sprake is van een verantwoorde bedrijfscultuur waarbij integriteit een thema is waar regelmatig aandacht aan wordt geschonken. De bestuurder is zich bewust van de voorbeeldfunctie, zowel binnen de organisatie als naar buiten. Ons zijn geen feiten ter ore gekomen waaruit zou kunnen worden afgeleid dat niet integer is gehandeld. Een aspect dat mogelijk nog enige aandacht verdient in de nabije toekomst is het benutten van de ruimte, die de herziene Woningwet biedt voor reflectie en tegenspraak, zowel in de contacten van de bestuurder met de organisatie, als in de contacten met RVC en Huurdersraad. Ten aanzien van de gewenste integriteit wordt tenslotte opgemerkt dat bij DGW een interne gedrags- en integriteitscode alsmede een klokkenluidersregeling zijn vastgesteld en gepubliceerd. Ons is in 2015 niet ter ore gekomen dat er sprake was van situaties waarbij mogelijk tegenstrijdige belangen een rol speelden.

5.4.

Onze rol als klankbord voor de bestuurder

Aan de klankbordfunctie heeft de RVC in 2015 o.a. tijdens RVC-vergaderingen invulling gegeven. Dat is soms een zoektocht waarbij verwachtingen en ideeën van bestuurder en RVC kunnen verschillen. Hoe vult de RVC deze functie optimaal in en geef je het bestuur ruimte om verantwoordelijkheden en taken toch optimaal uit te voeren? Dat kan soms lijken op een laveren tussen Scylla en Charibdis. Hoe voorkom je dat het idée ontstaat dat de RVC op de stoel van de bestuurder lijkt te willen gaan zitten dan wel dat bij de bestuurder juist het idee postvat dat de RVC hem geheel aan zijn lot overlaat en aan de klankbordfunctie geen enkele aandacht besteedt?

Jaarverslag 2015

40

Bij gesprekken over een nieuw strategisch ondernemingsplan in 2015 werd duidelijk dat de RVC en de bestuurder verschilden in hun visie op de betrokkenheid van de RVC. Dat leidde tot overleg ‘op de hei’ in augustus 2015. Dat leek eerst te leiden tot een patstelling maar heeft vervolgens, zij het met enige vertraging, geleid tot overeenstemming over de momenten en de wijze waarop de RVC tijdens het ontwikkelingstraject van het plan de kaderstellende en adviserende rol kon invullen. Door de overeenstemming was begin 2016 de RVC betrokken bij de herstart van dit traject en werd overeenstemming bereikt over versnelling van het tijdpad voor de ontwikkeling van een nieuw strategisch ondernemingsplan. Daarnaast biedt het maandelijks overleg tussen bestuurder en voorzitter RVC over ontwikkelingen binnen de organisatie en in de samenleving, die van belang zijn voor DGW, mogelijkheden om aan de klankbordfunctie aandacht te schenken. Tenslotte zijn er de minimaal 2 jaarlijkse overleggen c.q. gesprekken van de bestuurder met resp. de auditen de remuneratiecommissie, die mede benut worden om aan de klankbordfunctie van de RVC invulling te geven. Al die opties zijn in 2015 zo benut dat op een voor de bestuurder waardevolle wijze invulling is gegeven aan de klankbordfunctie. Wel blijft het van belang als RVC ervoor te waken dat de bestuurder zijn bestuurlijke rol optimaal kan blijven vervullen. Anderzijds wordt van de bestuurder verwacht dat hij open staat voor een goede invulling van de klankbordfunctie door de RVC. Tijdens bijna elk overleg met de bestuurder in 2015 is gesproken over ontwikkelingen op initiatief van de bestuurder. Het ongevraagde advies is minder aan de orde geweest. Daarmee is DGW niet altijd optimaal gediend, naar de mening van de RVC. Er is daar namelijk veel deskundigheid beschikbaar. DGW kan daarvan meer profiteren, denken wij. Bij het strategisch ondernemingsplan is dit met name gebleken. Geconstateerd moet overigens worden dat, zij het met vertraging, bij dit plan de RVC alsnog begin 2016 de klankbord- of adviesfunctie goed heeft kunnen invullen en de aandacht heeft kunnen vestigen op enkele voor een strategisch ondernemingsplan wezenlijke aspecten.

5.5. 5.5.1

Over de RVC Samenstelling

Voor informatie over de samenstelling van de RVC verwijzen wij de lezer naar bijlage 1 bij dit verslag. 5.5.2

Profielschets

Er is een profielschets van de gehele RVC en van de individuele leden. Deze is op de website geplaatst. In verband met de werving van een nieuwe (huurders)commissaris per 1-1-2016 is deze profielschets door de remuneratiecommissie in 2015 geëvalueerd, geactualiseerd en vervolgens door de RVC gewijzigd vastgesteld. Daarna is deze aan de huurdersraad voorgelegd met de opdracht om, met inachtneming daarvan, de werving, selectie en voordracht van een nieuwe commissaris op te pakken. In essentie bevat de profielschets een kernachtige beschrijving van visie, doelstelling en (christelijke) identiteit van DGW, alsmede een beschrijving van kerntaken en het profiel van de RVC als geheel en van de afzonderlijke leden en voorts een beschrijving van kennis en ervaring die binnen de RVC verzameld moeten zijn. In de profielschets is tenslotte vastgelegd dat commissarissen bij de uitoefening van hun werk met in achtneming van de identiteit handelen naar die doelstelling en daarop aanspreekbaar zijn.

Jaarverslag 2015

41

5.5.3

Benoeming

Als gevolg van het bereiken van de maximale zittingsduur heeft commissaris Jan Agterberg op 1 januari 2015 zijn functie als voorzitter beëindigd. De Raad dankt hem voor zijn grote betrokkenheid en deskundigheid die voor het functioneren van DGW de afgelopen jaren van grote betekenis waren. Met name zijn visie op de doorontwikkeling van DGW tot een organisatie die voldoet aan moderne eisen van bestuur, management en toezicht zijn van grote betekenis geweest voor DGW. De remuneratiecommissie is met inschakeling van een extern bureau al in 2014 gestart met de wervingsen selectieprocedure voor een nieuwe voorzitter. In december 2014 kon een nieuwe voorzitter in de persoon van Wout Lourens worden benoemd met ingang van 1 januari 2015. Jan Agterberg heeft hem in de maanden januari en februari op basis van een goed opgebouwd introductieprogramma snel en goed ingewerkt. De RVC gaat er vanuit met deze benoeming een voorzitter te hebben gevonden, die niet alleen bijdraagt aan ervaring en deskundigheid van de raad maar vooral aan zijn diversiteit en de noodzaak om adequaat in te kunnen spelen op de eisen die de herziene Woningwet aan een goed functionerende RVC stelt. 5.5.4

Schema samenstelling en rooster van aftreden

Ook voor dit schema verwijzen wij de lezers naar bijlage 1 bij dit verslag. 5.5.5

Functioneren (integriteit, onafhankelijkheid en aanspreekbaarheid)

Iedere te benoemen kandidaat-commissaris dient een VOG over te leggen. Voorts vindt veelal een screening van een kandidaat plaats door informatie over hem/haar in te winnen bij referenten. Daarbij wordt aandacht geschonken aan integriteit en onafhankelijkheid, wezenlijke aspecten voor het goed functioneren als commissaris binnen DGW. Binnen DGW geldt, in het kader van het integer handelen de afspraak dat commissarissen een (mogelijk) tegenstrijdig belang direct melden aan de voorzitter van de RVC en aan de overige leden van de raad. In het verslagjaar 2015 is geen melding ontvangen. De Raad is zo samengesteld dat leden ten opzichte van elkaar, de directie en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen functioneren en hun taak naar behoren kunnen vervullen. Mede met het oog op dit uitgangspunt is in 2014 er bewust voor gekozen om via een extern bureau een nieuwe voorzitter voor de RVC met name buiten het directe werkgebied van DGW te werven. Commissarissen vervullen geen nevenfuncties die tegenstrijdig zijn aan het belang van DGW. Met andere woorden: er is een waarborg dat zij op onafhankelijke wijze tot hun oordeel kunnen komen. De RVC hecht waarde aan aanspreekbaarheid. Op de website van DGW zijn de persoonsgegevens van de leden van de RVC te vinden. Een ieder die dat wenst kan zich tot de RVC wenden als daartoe aanleiding is. 5.5.6

Meldingsplicht en informatievoorziening

Het op 1 juli 2015 ingevoerde Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) bevat een verplichtende bepaling voor de RVC om financiële problemen, dreigende sanering, twijfel over de integriteit bij beleid of beheer bij DGW, mogelijke rechtmatigheidskwesties direct te melden bij de Autoriteit Wonen. Voor onze RVC was er geen enkele aanleiding om te concluderen dat mogelijk van dergelijke omstandigheden sprake zou kunnen zijn bij DGW. De RVC heeft zich ook in 2015 breed laten informeren. Veel informatie verkrijgt de RVC van de bestuurder. Via een nieuwsbrief praat hij de RVC elke vergadering bij over relevante ontwikkelingen in het werkgebied Jaarverslag 2015

42

en over de stand van zaken bij de uitvoering van plannen. In 2015 is in dit kader o.a. besproken de voortgang bij de realisering en de oplevering van het nieuwbouwproject Eltheto en de stand van zaken bij de ontwikkeling van plannen voor de bouw van een aantal sociale huurwoningen in het uitbreidingsgebied Opbroek. Voorts heeft de voorzitter gesprekken gevoerd met alle medewerkers van DGW in 2015 en begin 2016 en daarvan verslag uitgebracht aan de RVC. Daarnaast waren er contacten met RVC’s van andere corporaties in Rijssen-Holten en de regio, o.a. via WoON (Woningcorporaties Oost-Nederland). Tenslotte is in 2015 aan enkele seminars van o.a. Aedes en VTW deelgenomen door leden van de RVC. De RVC is van oordeel dat de planning- en controlcyclus van DGW goed is opgezet en toereikende informatie genereert om de toezichthoudende taak adequaat in te kunnen vullen. De specifieke doelen die de organisatie zich in een jaar stelt, worden in goed meetbare prestatie-indicatoren gedefinieerd en er wordt bijgestuurd als daar aanleiding toe is. In januari en februari 2015 heeft Wout Lourens met zijn voorganger, Jan Agterberg en de bestuurder, Jan van der Spek, een introductieprogramma doorlopen, waarin hij onder andere heeft kennisgemaakt met medewerkers en leden van de huurdersraad. Voorts is een rondgang gemaakt langs het bezit van DGW, is kennis gemaakt met belangrijke stakeholders en zijn belangrijke beleidsstukken en verslagen doorgenomen en toegelicht. Deze acties hebben Wout Lourens geholpen om zijn rol en positie als voorzitter snel en goed in te kunnen vullen. Vermeldenswaard is nog dat ter gelegenheid van het afscheid van Jan Agterberg als voorzitter de RVC in mei 2015 een excursie organiseerde waarbij o.a. bezocht zijn een woningbouwproject in Duiven en het Woonsymposium in Nieuwegein. 5.5.7

Zelfevaluatie

In 2015 heeft de zelfevaluatie vorm gekregen via gesprekken die de nieuwe voorzitter direct na zijn aantreden voerde met elke commissaris individueel. Daarbij is met name besproken ieders visie en mening over het functioneren van de RVC als intern toezichthouder op en klankbord voor bestuur en over de verhouding met de bestuurder en verwachtingen van de RVC ten aanzien daarvan. Deze gesprekken waren voor de voorzitter beeldvormend en hielpen hem enorm snel zicht te krijgen op zaken die de komende jaren aandacht behoeven. In januari 2016 heeft de zelfevaluatie onder leiding van een extern deskundige, Eppie Fokkema, geleid tot opstelling van een concrete verbeteragenda, met behulp waarvan de effectiviteit van met name de toezichten klankbordfunctie van de RVC verder zal kunnen worden geoptimaliseerd. Wat opvalt bij de zelfevaluatie maar ook daarbuiten is dat de RVC van DGW een zeer betrokken groep is, die aan toezicht en advisering vooral op een heel praktische wijze vorm wil geven. Niet alleen het vermogen tot strategisch denken maar ook denken en handelen vanuit de markt (‘van buiten naar binnen’ in plaats van ‘van binnen naar buiten’) is binnen deze RVC sterk ontwikkeld. De herziene Woningwet met de nogal strikte taakafbakening voor DGW wordt daarbij wel eens als hinderlijk ervaren binnen de RVC, die soms meer wil dan de wetgever DGW nog toestaat. 5.5.8

Permanente educatie

Voor het overzicht van de in 2015 door commissarissen gevolgde seminars, trainingen e.d. en de daarbij behaalde punten voor Permanente Educatie verwijst de RVC naar de bijlage 3 bij dit verslag. 5.5.9

Bezoldiging

Bij DGW bedroeg de bezoldiging in 2015 voor een RVC-lid € 6.510,-- en voor de voorzitter € 9.765,--. Alhoewel een verhoging van deze bedragen was toegestaan is daartoe begin 2015 niet besloten. Een belangrijk argument voor deze terughoudende opstelling werd gevonden in de voorbeeldfunctie van leden Jaarverslag 2015

43

van de RVC en de daaruit voortvloeiende terughoudendheid bij aanpassing van vergoedingen, ook gelet op het feit dat voor bestuurder en medewerkers van DGW ook al enkele jaren de nullijn gold. In de laatste RVC-vergadering in 2015 is besloten de vergoedingen voor leden van de RVC voor 2016 wel te verhogen met inachtneming van de ministeriële regeling bezoldigingsmaxima en de honoreringberoepsregel van VTW. Belangrijke aanleiding daarvoor was invoering van de herziene Woningwet per 1 juli 2015 en de daaruit voor RVC’s voortvloeiende taakverzwaring bij toezicht.

5.6. 5.6.1

Vergaderingen RVC-vergaderingen

De RVC vergaderde in het verslagjaar 6 keer, waarvan 1 x (deels) bij afwezigheid van de bestuurder. Daaraan voorafgaand hadden de voorzitter en RVC-secretaris agendaoverleg met de bestuurder. Naast deze vergaderingen heeft de voorzitter in 2015 overleg gevoerd met één of meer individuele leden van de RVC en met de remuneratiecommissie op verschillende momenten, indien daartoe aanleiding bestond.

5.7. 5.7.1

Tot slot Vooruitblik

In dit jaarverslag is vooral teruggeblikt. Wat is er aan acties in het kader van de volkshuisvesting door DGW ingezet en waarop was het toezicht van de RVC met name gericht? Toezicht houden is echter niet alleen achterom kijken. Sterker, het begint eigenlijk bij vooruit kijken, bezien wat ons te wachten staat, welke uitdagingen komen er op ons af, waarmee moeten we rekening houden bij dat toezicht? Het is daarom terecht dat aan het slot van dit jaarverslag ook nog kort vooruit geblikt wordt. De RVC meent dat komende jaren, gelet op demografische ontwikkelingen en wijzigingen in woonbehoeften meer zal moeten worden nagedacht over de samenstelling van onze woningvoorraad dan over een (forse) uitbreiding daarvan. Assetmanagement wordt dus belangrijker. Daarbij merken wij wel op dat onzekerheden over te huisvesten aantallen statushouders, met name door ontwikkelingen rond de nog steeds stijgende stroom vluchtelingen, kunnen leiden tot de noodzaak om (ook) besluiten te nemen gericht op uitbreiding van ons bezit met (tijdelijke of semipermanente?) woonruimte. Daarnaast merken wij op dat de gevolgen van de invoering van de herziene Woningwet ook voor DGW merkbaar zullen zijn. Daarbij komt ook de vraag aan de orde of DGW aan de hogere eisen die o.a. uit die wetgeving voortvloeit, kan voldoen. DGW is een relatief kleine corporatie met als voordeel korte lijnen en herkenbaarheid maar een nadeel is de relatieve kwetsbaarheid van onze organisatie. Daarop zullen wij ons de komende tijd moeten bezinnen, Wat betekent dat? Hoe kunnen we met behoud van de voordelen van onze organisatie nadelen zo goed mogelijk ondervangen? In het ondernemingsplan, dat voor 2016 op de rol staat, zal ook zeker aan die vragen aandacht moeten worden geschonken. 5.7.2

Dankwoord

De RVC wil aan het einde van dit jaarverslag de bestuurder van DGW en zijn medewerkers hartelijk dank zeggen voor hun inspanningen in 2015. Die waren en zijn erop gericht niet alleen de huurders van woningen zo goed mogelijk van dienst te zijn maar ook het gemeentebestuur en daarmee de hele Rijssense samenleving.

Jaarverslag 2015

44

Wij zijn ervan overtuigd dat die in 2015 geleverde inspanningen niet zonder resultaat zijn gebleven. Zowel huurders als het gemeentebestuur bleken afgelopen jaar in het algemeen zeer tevreden te zijn over de diensten die DGW leverde. De grote betrokkenheid van bestuurder en medewerkers bij DGW en haar huurders vervult de RVC met gevoelens van dankbaarheid. Wij bidden om en vertrouwen op Gods zegen opdat DGW ook in de nabije toekomst tot Zijn eer en ten dienste van de gemeente en haar inwoners zal kunnen blijven werken aan realisering van haar volkshuisvestingsdoelstellingen. 5.7.3

Slotverklaring

Bestuurder en managementteam hebben met medewerkers het jaarverslag over 2015 opgesteld. Daarin is opgenomen de door BDO gecontroleerde jaarrekening, voorzien van een goedkeurende verklaring. De RVC kan zich verenigen met het jaarverslag van het bestuur. De RVC verleent het bestuur decharge voor het gevoerde beleid, en stelt de jaarrekening vast. Voorts is vastgesteld dat de middelen van DGW uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn besteed. Activiteiten hebben uitsluitend plaatsgevonden ten behoeve van de volkshuisvesting en de leefbaarheid, in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en de statuten van de stichting. Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle posities ingenomen. De RVC en zijn individuele leden verklaren tenslotte integer en onafhankelijk te hebben gehandeld. 5.7.4

Ondertekening

De Raad van Commissarissen,

Rijssen, 25 april 2016

W. (Wout) Lourens D.J. (Dianne) Baan-Bloemendaal G. (Gabriël) Kaplan MSc Drs. A.J. (Arjan) Schaap R.A. Drs. G.J. (Gerard) Seppenwoolde

Jaarverslag 2015

45

BIJLAGE 1 (verslag Raad van Commissarissen)

Samenstelling Raad van Commissarissen Per 31 december 2015 was de Raad van Commissarissen van de Chr. Woningstichting De Goede Woning als volgt samengesteld: naam

geboorte-

functie

datum W. Lourens

01-06-47

deskundigheids-

beroep

nevenfuncties

- Algemeen

Gepensioneerd

- Voorzitter St. Interkerkelijke Vakantieweken NW Veluwe - Scriba kerkenraad - Ambassadeur Ver. Schuldmaatje Ned.

- Marketing - Juridisch - Bewonersbelangen

Ambtelijk

- Secretaris WMO adviesraad RijssenHolten

gebied Voorzitter

D.J. Baan –

14-10-69

Lid

Bloemendaal

secretaris

Cliëntenraden

De

Twentse Zorgcentra ZZP’er

G. Beltman

Drs. A.J.

26-07-63

18-02-73

Lid

Lid

Schaap RA

Drs. G.J. Seppenwoolde

20-11-64

Vice voorzitter

- Ondernemingsoriëntatie, - Marketing - Volkshuisvesting - Vastgoedontwikkeling

Directeur De Groot

- Financiën - Bedrijfseconomie - Arbeidsverhoudingen - Organisatieontwikkeling

CFO Voortman

- Stakeholders - Bewonersbelangen - Ondernemingsoriëntatie - Marketing

Directeur Voskamp

Vroomshoop BV Directeur

Reinaerdt

Deuren BV

Groep BV

Groep Industrie

Jaarverslag 2015

- Bestuurslid brancheorganisaties VHSB, NBvT en St.Zwaluwstaarten. - Ouderling kerkrentmeester hervormde gemeente Rijssen - Lid ledenraad Rabobank Rijssen-Enter - Beheerscommissie centrale kas predikantstraktementen (binnen PKN)

- Gast docent studieorganisatie GEO plan. - Lid PR Commissie regio Twente werkgeversvereniging VNO NCW

46

Leden van de Raad van Commissarissen kunnen op grond van de statuten voor een periode van 4 jaar benoemd worden. Herbenoeming is eenmaal mogelijk voor een periode van 4 jaar. naam

benoemd per

herbenoemd/

aftredend per

herbenoembaar per W. Lourens

1 januari 2015

2019

2023

D.J. Baan - Bloemendaal

1 juni 2013

2017

2021

G. Beltman

4 juli 2008

2012

2015 (ultimo)

A.J. Schaap

17 augustus 2010

2014

2018

G.J. Seppenwoolde

4 juli 2008

2012

2016

G. Kaplan

1 januari 2016

2020

2024

De Raad van Commissarissen van De Goede Woning heeft uit zijn midden een remuneratiecommissie en auditcommissie ingesteld. Deze commissies waren in 2015 als volgt samengesteld: commissie

naam

benoemd per

herbenoembaar

aftredend per

remuneratiecommissie

G.J. Seppenwoolde

september 2012

remuneratiecommissie

D.J. Baan-Bloemendaal

juni 2013

auditcommissie

A.J. Schaap

oktober 2010

2018

auditcommissie

G. Beltman

september 2012

2015 (ultimo)

2016 2017

2021

BIJLAGE 2 (verslag Raad van Commissarissen)

Nevenfuncties bestuurder In het kader van zijn functie als bestuurder van de Chr. Woningstichting De Goede Woning vervult de heer J.G. van der Spek tevens de functie van bestuurder van Holding DGW Vastgoed BV (100% dochter), daarnaast zijn er geen andere nevenfuncties. Privé vervult de heer van der Spek de volgende functies:  

Voorzitter beheerteam Scouting Kampeerterrein Landgoed Eerde; Lid van de Raad van Toezicht van de Zonnehuisgroep IJssel-Vecht te Zwolle.

Jaarverslag 2015

47

BIJLAGE 3 (verslag Raad van Commissarissen)

Honorering bestuur en commissarissen Honorering bestuur Directeur-bestuurder: J.G. van der Spek, dienstverband 100%, 01-01-2015 tot en met 31-12-2015 (365 dagen). Datum indiensttreding: 24-8-2009. Er is sprake van een dienstverband voor onbepaalde tijd waarbij beroep gedaan wordt op de overgangsregeling met betrekking tot de staffeling WNT. Over 2015 zijn de volgende bestanddelen van toepassing: Periodiek fiscaal loon vaste component

Bijtelling privégebruik auto

Variabele beloning (belast en onbelast)

Beloningen betaalbaar op termijn (pensioen premie werkgever)

OVP/VPL premie

Premies voor nabestaanden en ongeschiktheidspensioen

€ 90.512

€ 9.167

n.v.t.

€ 13.266

€ 5.262

€ 320

Uitkering Totaal en bij beëindiging dienstverband n.v.t..

€ 118.527

Totaal 2014

€ 120.275

Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Chr. woningstichting De Goede Woning. Mevrouw Baan-Bloemendaal heeft zitting in de Raad van Commissarissen op bindende voordracht van de huurdersraad. naam

Functie

Bruto vergoeding

Onkosten vergoeding

Totaal

W. Lourens

Voorzitter

€ 9.765

n.v.t.

€ 9.765

G. Beltman

Lid

€ 6.510

n.v.t.

€ 6.510

A.J. Schaap

Lid

€ 6.510

n.v.t.

€ 6.510

G.J. Seppenwoolde

Lid

€ 6.510

n.v.t.

€ 6.510

D.J. Baan-Bloemendaal

Lid

€ 6.510

n.v.t.

€ 6.510

De bruto vergoeding is exclusief de in rekening gebrachte BTW groot € 7.519,--

PE-punten In de GovernanceCode Woningcorporaties is opgenomen dat bestuurders van woningcorporaties in drie jaar tijd 108 PE-punten dienen te behalen. Dit is gebaseerd op 108 studiebelastingsuren zoals vastgesteld door de geaccrediteerde opleidingsaanbieder.

Jaarverslag 2015

48

Interne toezichthouders van de Goede Woning dienen in twee jaar tijd 10 PE-punten te behalen. Dit is gebaseerd op 10 studiebelastingsuren zoals vastgesteld door de geaccrediteerde opleidingsaanbieder. In 2015 hebben de bestuurder en de toezichthouders van de Goede Woning het volgende aantal PE-punten behaald.

Aantal behaalde PEpunten over 2015

J.G. van der Spek, bestuurder W. Lourens, voorzitter G.J. Seppenwoolde G. Beltman D.J. Baan A.J. Schaap

Minimaal aantal te behalen punten in 2016

72,5

0

21 6 3 3 17

0 4 n.v.t. 7 0

Wout Lourens

Arjan Schaap

Raad van Commissarissen

Gerard Seppenwoolde

Dianne BaanBloemendaal

Gabriël Kaplan (per 01-01-16)

Jaarverslag 2015

49

6.

KENGETALLEN

Kengetallen over de afgelopen 6 jaar

2015

2014

2013

2012

2011

2010

Aantal verhuureenheden (VE) ultimo boekjaar in exploitatie 1. woningen en woongebouwen 2. garages 3. overig

1445

1375

1345

1.344

1.335

1.335

89

89

89

89

89

89

2

2

2

2

2

1

1466

1436

1.435

1.426

1.425

Totaal aantal verhuureenheden in het boekjaar - verkocht

-

-

-

-

1

- in aanbouw

-

70

14

-

8

-

222

207

210

221

227

230

2,5

2,5

2.5

2,5

3

3

Totaal waarde OZB (in milj. euro’s)

Totaal personeelsbezetting in fte’s a. middelen b. vastgoed

3

3

3

3

3

3

c. woondiensten

2,5

2,5

2.5

2,7

3,5

3,5

d. secretarieel

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

1

1

1

1

1

1

22

33

29

25

32

40

2. toewijzingen

166

112

118

148

101

120

3. verhuringen

118

105

80

96

75

87

X

x

256

260

282

298

e. directeur-bestuurder Verhuur en incasso 1. gemiddeld aantal reacties

4. huurmatigingen (IHS) 5. leegstaande woningen (> 3 mnd)

0

0

0

0

0

0

6. a. goedkope woningen (< € 403)

138

137

152

170

201

213

1096

1057

1048

1065

1056

1048

182

152

116

81

50

74

29

29

29

28

28

7. huurachterstand in %

0,76

0,78

0,79

0,74

0,53

0,43

8. huurderving (€) leegstand in %

0,27

0,22

0,31

0,33

0,25

0,54

b. betaalbare won. (> € 403 en < € 618) c. dure woningen (> € 618 en < 710) d. niet daeb > € 710

Jaarverslag 2015

50

2015

2014

2013

2012

2011

2010

Continuïteit 1. liquiditeit (current ratio)

1,7

2,3

6,0

2,2

0,7

1,3

2. solvabiliteit

50

48

58

60

48

51

3. rentabiliteit eigen vermogen (REV)

3,3

-5,3

5,8

-2,8

-6,9

12,7

4. rentabiliteit totaal vermogen (RTV)

3,3

-1,0

4,4

-0,5

-1,5

8,3

5. Rente dekkingsgraad

3,1

2,9

4,5

4,2

1,8

4,5

6a. Loan to value (OZB waarde)

15

17

15

11

13

11

6b. Loan to value (bedrijfswaarde)

51

60

44

7. Dscr

1,85

2,37

2,27

23.214

25.952

22.946

18.454

19.037

1.586

1.717

1.272

1.101

991

1. dagelijks en mutatieonderhoud per VE

426

456

474

504

460

533

2. planmatig en groot onderhoud per VE

977

1.300

715

886

2.383

361

23.956

24.930

35.447

35.197

18.710

20.017

6

6

2.291

3.873

4

152

464

483

497

484

437

434

1.229

1.399

2.842

895

8. Nominale waarde langl.leningen per vhe 9. Netto bedrijfslasten excl. Leefbaarheid (vhe) Kwaliteit woningbezit

Balans en winst- en verliesrekening 1. eigen vermogen per VE 2. voorzieningen per VE 3. salarissen, soc.lasten, pens.lasten per VE 4. lasten onderhoud per VE

1.432

1.756 1.357

1)

5. overige bedrijfslasten per VE

1.291

918

747

836

891

6. resultaat gewone bedrijfsvoering per VE

1.528

-917

427

-736

752

2.474

voor belastingen 7. jaarresultaat per VE

957

-1.328

2.044

-973

-1.293

2.857

8. buitengewone baten per VE

-

-

-

-

-

-

9. buitengewone lasten per VE

-

-

-

-

-

-

1)

effect verhuurdersheffing ca. € 500

Jaarverslag 2015

51

6.1.

Toelichting bij kengetallen

Algemeen De kengetallen geven een beeld van de ontwikkelingen in de afgelopen 5 jaar. Indien sprake is van aanpassing van huurgrenzen zijn per jaar de oorspronkelijke criteria aangehouden. Aantal verhuureenheden (VE) Het begrip verhuureenheid is gedefinieerd als een eenheid die zelfstandig verhuurd wordt. Uitgangspunt: 1 woning = 1 verhuureenheid 1 garage = 0,2 verhuureenheid 1 overig = 1 verhuureenheid In 2015 gewogen 1465 verhuureenheden. Totaal waarde OZB (x 1 miljoen) Hier wordt de OZB waarde voor onroerende zaken in exploitatie genoemd. Verhuur en incasso 1.

Woningzoekenden

2.

Gemiddeld aantal reacties. Dit is het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning. Toewijzingen Het aantal malen dat de leeggekomen woningen zijn toegewezen.

3. 4.

Verhuringen Het aantal malen dat de toegewezen woningen ook werkelijk verhuurd zijn. Huurmatigingen (IHS)

5.

Het aantal huurders dat IHS geniet en waarvan de administratieve afhandeling door de woningcorporatie geschiedt, naar de situatie ultimo boekjaar. Leegstaande woningen

6. 7.

Het aantal woningen dat langer dan drie maanden leegstaat. Het aantal woningen dat in exploitatie is naar de situatie ultimo boekjaar. Huurachterstand in %

8.

Huurachterstand van de zittende bewoners per ultimo boekjaar uitgedrukt in een percentage van de som van de netto te ontvangen jaarhuur. Huurderving in % De huurderving i.v.m. leegstand is uitgedrukt in een percentage van de te ontvangen netto jaarhuur.

Continuïteit 1.

Liquiditeit Dit kengetal is het quotiënt van de vlottende activa en de kortlopende schulden (current ratio), uitgedrukt in een getal.

2.

Solvabiliteit Het is het aandeel van het eigen vermogen in het totale vermogen berekend, uitgedrukt in een getal. Rentabiliteit van het eigen vermogen (REV)

3.

De rentabiliteit van het eigen vermogen is berekend als het quotiënt van het jaarresultaat en het eigen vermogen einde boekjaar, uitgedrukt in een percentage.

Jaarverslag 2015

52

4.

Rentabiliteit van het totale vermogen (RTV) De rentabiliteit van het totale vermogen is het jaarresultaat vermeerderd met de over het boekjaar opgenomen rentelasten, uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen einde boekjaar.

5.

Rente dekkingsgraad De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. De netto kasstroom wordt berekend door de netto bedrijfslasten en de onderhoudslasten in mindering te brengen op de huuropbrengsten en na aftrek van de overige lasten zoals rente-uitgaven, vennootschapsbelasting en heffingen, vermeerderd met rente baten en overheidsvergoedingen.

6.a 6.b

Loan to Value Loan to Value zijn de langlopende schulden gedeeld door de OZB waarde Loan to Value

7.

Langlopende schulden gedeeld door de Bedrijfswaarde vastgoed in exploitatie DSCR De kasstroom uit operationele activiteiten bij exploitatie tot einde levensduur ten opzichte van rente

8.

uitgaven en aflossingsverplichtingen (aflossingsverdiencapaciteit) Nominale waarde langlopende leningen Het saldo van de langlopende leningen per balansdatum per VE

9.

Netto bedrijfslasten per VE De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten (variabele bedrijfslasten minus onderhoud en de eventueel aan het onderhoud toegerekende personeelskosten) verminderd met de ontvangen vergoeding voor geleverde diensten en de overige bedrijfsopbrengsten.

Kwaliteit woningbezit 1.

Dagelijks en mutatieonderhoud per VE Hieronder zijn alle uitgaven die betrekking hebben op zowel het jaarlijks als het niet-jaarlijks terugkerend normaal onderhoud begrepen zoals dagelijkse klachten, mutatie, installatie en overig onderhoud. Deze kosten worden uitgedrukt in een bedrag per VE.

2.

Planmatig en groot onderhoud per VE De uitgaven van planmatig en groot onderhoud uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid.

Balans en winst- en verliesrekening 1.

Eigen vermogen per VE Eigen vermogen ultimo boekjaar, uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid.

2.

Voorzieningen per VE Het bedrag dat aan totale voorzieningen aan de creditzijde van de balans is opgenomen als voorzieningen, uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid.

3.

Salarissen, sociale lasten en pensioen lasten Het bedrag aan salarissen, sociale lasten en pensioen lasten, uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid.

4.

Lasten onderhoud Dagelijks en mutatieonderhoud en planmatig en groot onderhoud in een bedrag per verhuureenheid. Overige bedrijfslasten per VE

5. 6.

Het bedrag aan overige bedrijfslasten uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid. Resultaat gewone bedrijfsuitoefening per VE Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen, uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid. Jaarverslag 2015

53

7.

Jaarresultaat Het jaarresultaat, uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid.

8.

Buitengewone baten per VE Het bedrag aan buitengewone baten, uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid. Buitengewone lasten per VE

9.

Het bedrag aan buitengewone lasten, uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid.

Jaarverslag 2015

54

GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2015

Jaarverslag 2015

55

GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 december

31 december

2015

2014

62.645.200 151.800 1.192.200

56.200.900 5.285.100 1.267.800

63.989.200

62.753.800

3.924.700

3.856.300

508.000 0 79.700

1.344.200 54.200 79.700

587.700

1.478.100

68.501.600

68.088.200

86.600 3.300 25.600 28.600

73.600 0 155.000 73.400

144.100

302.000

1.329.800

4.929.800

1.473.900

5.231.800

69.975.500

73.320.000

Activa Vaste activa 1. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienst v/d exploitatie

2.

3. 4. 5.

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie

Financiële vaste activa Latente belastingvordering Effecten Overige vorderingen

Vlottende activa Vorderingen 6. Huurdebiteuren 7. Belastingen 8. Overige vorderingen 9. Overlopende activa

10.

Liquide middelen

Totaal

Jaarverslag 2015

56

31 DECEMBER 2015 (na resultaatbestemming) 31 december

31 december

2015

2014

35.095.300

34.776.700

9.100

9.000

33.222.000 725.500 60.800

35.396.100 744.800 61.600

34.008.300

36.202.500

239.600 41.500 581.700

1.515.800 137.400 678.600

862.800

2.331.800

69.975.500

73.320.000

Passiva Eigen vermogen 11. Groepsvermogen

Voorzieningen 12. Overige voorzieningen

Langlopende schulden 13. Leningen kredietinstellingen 14. Overige leningen 15. Waarborgsommen

Kortlopende schulden 16. Schulden aan leveranciers 17. Belastingen en premies sociale verzekeringen 18. Overlopende passiva

Totaal

Jaarverslag 2015

57

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING 2015 2015

2014

8.804.900 170.400 77.200

7.997.400 144.500 28.000

9.052.500

8.169.900

Bedrijfslasten 22. Afschrijvingen op materiële activa 23. Overige waardeveranderingen 24. Lonen en salarissen 25. Sociale lasten 26. Pensioenlasten 27. Lasten onderhoud 28. Overige bedrijfslasten

1.191.800 -98.700 504.000 81.800 94.600 2.098.300 1.890.900

1.282.400 1.902.000 490.300 85.300 98.200 2.449.900 1.894.300

Som der bedrijfslasten

5.762.600

8.202.400

Bedrijfsresultaat

3.289.800

-32.500

68.400

-176.000

48.000 5.600 -1.172.700

59.800 3.300 -1.133.500

-1.119.100

-1.070.400

2.239.100

-1.278.900

-836.200

-573.300

Resultaat uit gew. bedr.uitoefening na belastingen Buitengewone baten Buitengewone lasten

1.402.900 0 0

-1.852.200 0 0

Resultaat na belastingen

1.402.900

-1.852.200

Bedrijfsopbrengsten 19. Huren 20. Vergoedingen 21. Overige bedrijfsopbrengsten

29.

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportef.

30. 31. 32.

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengst financiële vaste activa Rentelasten en soortgelijke kosten

Resultaat gew. bedr.uitoefening voor belastingen

33.

Belastingen

Jaarverslag 2015

58

KASSTROOMOVERZICHT GECONSOLIDEERD ( x € 1.000 ) 2015

2014

8.795

7.977

8.300

7.491

281

276

41

40

173

170

170

137

Overige bedrijfsontvangsten

73

28

Renteontvangsten

98

61

9.136

8.203

676

674

502

491

80

85

Ontvangsten Huren Zelfstandige huurwoningen Daeb Zelfstandige huurwoningen en onzelfstandige wooneenheden niet-Daeb Onzelfstandige overige wooneenheden Daeb Overige niet woongelegenheden Daeb Overige niet woongelegenheden niet-Daeb Vergoedingen Overheidsontvangsten

Saldo ingaande kasstromen Uitgaven Erfpacht Personeelsuitgaven: Lonen en salarissen Sociale lasten

94

98

Onderhoudsuitgaven

Pensioenlasten

2014

2427

Overige bedrijfsuitgaven

1021

842

Rente-uitgaven

1187

1083

0

271

885

763

34

31

5.817

6.091

-------------

------------

3.319

2.112

Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat Verhuurdersheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet invest. geb. Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten

(DES)INVESTERINGSACTIVITEITEN GECONSOLIDEERD MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten (Des)Investeringsontvangsten overig

56

tussentelling ingaande kasstroom MVA

56

Jaarverslag 2015

0

59

2015

2014

4.518

9.330

MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten Nieuwbouw huur, woon- en niet woongel. DAEB Nieuwbouw huur, woon- en niet woongel. niet-DAEB

0

3

306

1.104

12

3

4.836

10.440

-------------

------------

-4.780

-10.440

60

3

60

3

-------------

------------

-4.720

-10.437

2.800

8.700

-6

5

4.974

3.800

19

18

-------------

------------

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-2.199

4.887

Mutatie liquide middelen

-3.600

-3.438

Liquide middelen per 1-1

4.930

8.368

Liquide middelen per 31-12

1.330

4.930

-------------

------------

-3.600

-3.438

Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden Aankoop grond Investeringen overig tussentelling MVA uitgaande kasstroom Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA FVA Ontvangsten verbindingen Ontvangsten overig Uitgaven verbindingen Uitgaven overig Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA Kasstroom uit (des)investeringen

FINANCIERINGSACTIVITEITEN GECONSOLIDEERD Ingaand Nieuwe te borgen leningen Nieuwe ongeborgde leningen Daeb-investeringen Nieuwe ongeborgde leningen niet-Daeb-investeringen Mutatie waarborgsommen Uitgaand Aflossing geborgde leningen Aflossing ongeborgde leningen Daeb-investeringen Aflossing ongeborgde leningen niet-Daeb-investeringen

Jaarverslag 2015

60

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. Activiteiten De Christelijke woningstichting De Goede Woning stelt zich ten doel om, met de Bijbel als richtsnoer, vanuit een christelijk geïnspireerde visie op mens en maatschappij, uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Regelgeving De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor jaarrekeningen van woningcorporaties geldt de door de RJ uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans, winst-enverliesrekening en het verloopoverzicht van de bedrijfswaarde opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waardering- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van De Goede Woning zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van De Goede Woning. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. De in de consolidatie begrepen en volledig geconsolideerde rechtspersonen en vennootschappen zijn: Holding DGW Vastgoed B.V., Rijssen (100%) DGW Vastgoed B.V., Rijssen (100%) B.V., projectontwikkeling Schattingswijzigingen In 2015 hebben geen schattingswijzigingen plaatsgevonden. Geconsolideerde grondslagen voor de waardering van activa en passiva. Activa en passiva worden indien niet anders vermeld gewaardeerd tegen nominale waarde.

Jaarverslag 2015

61

Materiële vaste activa Sociaal Vastgoed Met ingang van 1 januari 2012 wordt voor het verschil in waardering tussen historische kostprijs en de bedrijfswaarde een herwaardering zichtbaar gemaakt. Tevens wordt de afschrijvingslast berekend over de bedrijfswaarde en ten laste van het resultaat gebracht. Bij het bepalen van de bedrijfswaarde is het niet meer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie toe te passen Indien bij waardevermeerderingen (terugname onrendabele top) sprake is van een terugname van een verlies uit het verleden dient deze verwerkt te worden via de winst- en verliesrekening. Indien dit niet het geval is wordt de waardevermeerdering rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt ten gunste van de herwaarderingsreserve. Indien sprake is van een eerder gevormde herwaarderingsreserve op het betreffende complex (PCM) dienen waardeverminderingen in mindering gebracht te worden op de eerder gevormde herwaarderingsreserve. Onroerende en roerende zaken in exploitatie Actuele waarde: De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Kosten c.q. opbrengsten als gevolg van de veranderingen in de bedrijfswaarde worden verwerkt onder de post mutatie actuele waarde in de winst-en-verliesrekening. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken in exploitatie kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2015 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van twaalf jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente evenals genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: Huuropbrengst: gezien de verwachte lage huurverhogingpercentages valt er weinig te differentiëren per complex of productmarktcombinatie. Voor alle complexen is met dezelfde percentages gerekend. Hetzelfde geldt voor maatschappelijk vastgoed en garages. 1e jaar 0,6%, 2e jaar 1,4%, 3e jaar 1,58%, 4e jaar 1,71%, t/m 5e jaar 1,79%, volgende jaren 2,0% Planmatig, dagelijks en mutatie onderhoud is gebaseerd op de meerjarenonderhoudsbegroting 2016 t/m 2025. Groot onderhoud: indien groot onderhoud is opgenomen in de meerjaren onderhoudsbegroting wordt deze post meegenomen. Na 10e jaar wordt onderhoudsnorm van € 1.750 per woning gehanteerd. Verhoging jaarlijks 1e jaar 0,0%, 2e jaar 2,02%, 3e jaar 2,31%, 4e jaar 2,52%, 5e jaar 2,5%, volgende jaren 2,5% Jaarverslag 2015

62

Variabele lasten: gebaseerd op begroting eerstvolgende jaar en bestaat uit salarissen, sociale lasten, overige bedrijfslasten (vergoedingen). In mindering diverse opbrengsten. Gemiddelde per verhuureenheid. Verhoging jaarlijks 1e jaar 0,0%, 2e jaar 2,02%, 3e jaar 2,31%, 4e jaar 2,52%, 5e jaar 2,5%, volgende jaren 2,5% Restant looptijd: basis is oorspronkelijk vastgestelde looptijd. Bij herstructurering is restant looptijd gelijk aan einde exploitatie. Bij overige complexen wordt bij een restant looptijd van 10 jaar of bij gepland ingrijpend groot onderhoud de restant looptijd intern besproken en opnieuw vastgesteld. Disconteringspercentage: 5 % Er zijn geen plannen voor structurele verkoop van huurwoningen. In de bedrijfswaarde is daarom geen rekening gehouden met eventuele verkoopopbrengsten. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats tegen contante waarde op basis van de actuele sociale kavelprijs zoals gehanteerd door de gemeente Rijssen-Holten, i.q. € 25.000 excl. BTW per kavel. Deze waarde wordt verminderd met € 5.000 voor sloopkosten en € 5.000 voor verhuiskostenvergoeding. De prijs wordt vermeerderd met de inflatiecorrectie en met het disconteringspercentage van 5 % contant gemaakt. Bij gestapelde bouw wordt de grondwaarde op basis van voornoemde methode evenredig vastgesteld, dus twee hoog voor 1/2 deel, drie hoog voor 1/3 deel enz. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Parameters bedrijfswaardeberekening

2015

2014

e

0,60%

1,5%

e

Huurverhoging 2 jaar

1,40%

2,0%

Huurverhoging 3e jaar

1,58%

2,0%

e

1,71%

2,0%

e

Huurverhoging 5 jaar

1,79%

2,0%

Huurverhoging volgende jaren

2,00%

2,0%

2015-2025

2015-2024

€ 1.750 per woning

€ 1.750 per woning

0,00%

3,0%

e

2,02%

3,0%

e

Verhoging onderhoud 3 jaar

2,31%

3,0%

Verhoging onderhoud 4e jaar

2,52%

3,0%

2,50%

3,0%

Huurverhoging 1 jaar

Huurverhoging 4 jaar

Onderhoud volgens meerjaren oh begroting Na 2025 Verhoging onderhoud 1e jaar Verhoging onderhoud 2 jaar

e

Verhoging onderhoud 5 jaar Verhoging onderhoud volgende jaren

2,50%

3,0%

volgens begroting

volgens begroting

0.00%

3,0%

Verhoging variabele lasten 2 jaar

2,02%

3,0%

Verhoging variabele lasten 3e jaar

2,31%

3,0%

e

2,52%

3,0%

e

Verhoging variabele lasten 5 jaar

2,50%

3,0%

Verhoging variabele lasten volgende jaren

2,50%

3,0%

variabel

variabel

5,00%

5,25%

Variabele lasten per woning Verhoging variabele lasten 1e jaar e

Verhoging variabele lasten 4 jaar

Restant looptijd Discontering percentage Jaarverslag 2015

63

In de bedrijfswaardeberekening is de verhuurderheffing meegerekend tot en met einde looptijd. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie die worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en toegerekende kosten van derden uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Met betrekking tot, voor zover van toepassing, zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de aanschafwaarde of vervaardigingprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen over de economische levensduur en bijzondere waardeverminderingen. Vastgoed beleggingen Commercieel Vastgoed Met ingang van 1 januari 2012 waardeert Chr. Woningstichting De Goede Woning het commercieel vastgoed op actuele waarde (reële waarde). De actuele waarde is gebaseerd op marktgerelateerde uitgangspunten gebaseerd op basis van een externe taxatie. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, dienen verantwoord te worden in de winst-en-verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast dient hetzij ten laste van de winstbestemming hetzij ten laste van de overige reserves een herwaarderingsreserve te worden gevormd. De reële waarde van vastgoedbeleggingen dient de actuele marktsituatie en omstandigheden weer te geven op balansdatum en niet die op enige datum in het verleden of de toekomst. Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer De Goede Woning geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het resterende aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door De Goede Woning ten behoeve van deze deelnemingen. De vorderingen op en leningen aan deelnemingen evenals de overige vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

Jaarverslag 2015

64

Latente belastingen Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen worden gezien de korte doorlooptijd op praktische gronden nominaal gewaardeerd cf. RJ272.405. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen. Overige financiële vaste activa en effecten Effecten De effecten worden gewaardeerd tegen de aankoop- of verkrijgingprijs of (materieel) lagere marktwaarde. Leningen u/g De verstrekte leningen (leningen u/g) zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, rekening houdend met mogelijk duurzame waardeverminderingen. Onderhanden projecten De onderhanden projecten (onroerende zaken bestemd voor verkoop, in aanbouw) worden gerealiseerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen: Indien het resultaat op een onderhanden project niet op een betrouwbare wijze kan worden ingeschat, wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegekend. Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten, waarvan het saldo een creditstand vertoond worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Vorderingen Huurdebiteuren De huurdebiteuren worden gewaardeerd tegen nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Vorderingen en overlopende activa De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijging-/vervaardigingprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Geen van de vorderingen heeft een looptijd van langer dan een jaar.

Jaarverslag 2015

65

Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. Groepsvermogen Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen wordt gewaardeerd tegen het bedrag van het nettobelang van derden in de nettovermogenswaarde van de betreffende groepsmaatschappijen. Voor zover de betreffende groepsmaatschappijen een negatieve nettovermogenswaarde hebben, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegerekend aan het aandeel derden. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. Voorzieningen worden tegen nominale of contante waarde opgenomen. Voorzieningen voor pensioenen De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De Goede Woning verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2014 volgens opgave van het fonds 114% en ultimo 2015 109%. Jaarlijks beoordeelt De Goede Woning of, en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient te worden opgenomen. Voorziening voor latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde. De opgenomen latentie heeft betrekking op het verschil tussen de commerciële en fiscale waardering van de voorziening groot onderhoud. Ultimo 2015 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd.

Jaarverslag 2015

66

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor deze meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. Langlopende schulden De langlopende leningen worden gewaardeerd tegen reële waarde. Een financieel instrument is een overeenkomst die leidt tot een financieel actief bij de ene partij en een financiële verplichting of eigenvermogensinstrument bij een andere partij. Financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen verkrijgingprijs. De Goede Woning maakt geen gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Geconsolideerde grondslagen voor de bepaling van het resultaat. Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze worden gerealiseerd. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin de prestaties worden geleverd. Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan voorschriften. Voor het verslagjaar 2015 bedroeg het inkomensafhankelijke maximumpercentage respectievelijk 2,5%, 3,0% en 5,0%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Vergoedingen De bijdragen van huurders die zijn overeengekomen voor de levering van goederen en diensten. Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van economische levering (veelal passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Afschrijvingen op materiële vaste activa Grondslag afschrijvingen bedrijfswaarde: ‘De afschrijvingen zijn gerelateerd aan de bedrijfswaarde van de betreffende materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de bedrijfswaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op gronden wordt niet afgeschreven.’ Historische kostprijs: De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijging- of vervaardigingprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt Jaarverslag 2015

67

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Inventaris lineair 5/10 jaar Automatisering lineair 5 jaar -

Auto’s lineair 5 jaar

Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. In deze post is tevens begrepen het salaris en sociale lasten van de directeur-bestuurder. Er zijn geen werknemers van wie de som van het belastbaar loon en de beloningen betaalbaar op termijn hoger is dan het gemiddelde ministersalaris. Pensioenen Verwezen wordt naar paragraaf pensioenvoorziening. Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst al in werking getreden. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden evenals de kosten van het materiaalverbruik. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

Jaarverslag 2015

68

Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingen overeenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Mutatie actuele waarde Dit zijn kosten c.q. opbrengsten welke via de winst- en verliesrekening lopen, die als gevolg van de veranderingen in de bedrijfswaarde door de diverse effecten ontstaan. Buitengewone baten en lasten Onder buitengewone baten en lasten worden verstaan baten en lasten die voortvloeien uit gebeurtenissen of transacties die duidelijk te onderscheiden zijn van de activiteiten in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening en daarom naar verwachting zelden zullen voorkomen. Enkelvoudige grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Voor jaarrekeningen van woningcorporaties geldt de door de RJ uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, evenals voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening. Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat de directeur-bestuurder oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. Voor de schattingen in het kader van de jaarrekening 2015 is nog geen rekening gehouden met de nieuwe woningwet. De impact van deze wet kan gevolgen hebben voor de in de jaarrekening 2015 gemaakte inschattingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van de directeur-bestuurder het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: 



Sociaal vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het Strategisch Voorraad Beleid waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteit- en huurniveaus. Commercieel vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-yield, kwaliteit huurders en contractverlengingen en, -opzeggingen, Jaarverslag 2015

69



markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie: Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Van de kwalificatie “extern gecommuniceerd” is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling en haar verbonden partijen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw- en transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het investeringsbesluit in het besluitvormingsproces. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kan afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan



onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers. Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot afwaardering rondom sloop alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.

Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).

Jaarverslag 2015

70

TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE BALANS 1.

Materiële vaste activa Het verloop van de materiële vaste activa in 2015 is als volgt weer te geven:

Boekwaarde per 1 januari 2015:

Mutaties in de boekwaarde: Correctie beginbalans Investeringen Vrijval voorziening Overboeking in ontwikk. naar exploitatie Desinvesteringen Afschrijvingen Onrendabele investeringen Waardeveranderingen via het eigen vermogen Waardeveranderingen via het resultaat

Onroerende zaken in exploitatie

Onroerende zaken in ontwikkeling

56.200.900

5.285.100

434.200

3.022.100

8.099.600

-8.099.600 55.800

1.656.700 -531.500 -98.700

6.444.300

-5.133.300

Boekwaarde per 31 december 2015

62.645.200

151.800

Cumulatieve herwaarderingen per 31-12-2015

20.644.800

0

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De mutaties in de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat. Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie

Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen

1.556.700 288.900

Boekwaarde per 1 januari 2015

1.267.800

Jaarverslag 2015

71

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie (vervolg) Mutaties Investeringen Afschrijvingen Desinvesteringen

12.100 87.700 0

Mutaties 2015

-75.600

Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen

1.568.800 376.600

Boekwaarde per 31 december 2015

1.192.200

Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, welke is opgenomen in de niet inde balans opgenomen verplichtingen. Als gevolg is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard. De activa zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende goederen ten dienst van de exploitatie is als volgt: - kantoorgebouw : brand/vliegtuig/storm - inventaris : uitgebreide inboedel - automatiseringsapparatuur : uitgebreide inboedel De taxatiewaarde voor de onroerende zaakbelasting van de vaste activa in de exploitatie bedraagt inclusief vastgoedbeleggingen 222,3 miljoen euro, peiljaar 2015 2.

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie

Boekwaarde per 1 januari 2015

3.856.300

Mutaties in de boekwaarde: Investeringen Vrijval voorziening Overboeking in ontwikk. naar exploitatie Desinvesteringen Onrendabele investeringen Waardeveranderingen via het resultaat

68.400 68.400

Boekwaarde per 31 december 2015

3.924.700

Cumulatieve herwaarderingen per 31-12-2015

679.100

De bedrijfswaarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt € 4.613.900

Jaarverslag 2015

72

Financiële vaste activa

3.

31 december 2015

31 december 2014

508.000

1.344.200

Stand per 1 januari Mutatie

27.400 -2.600

30.000 -2.600

Stand per 31 december

24.800

27.400

1.316.800 -833.600

1.887.500 -570.700

483.200

1.316.800

Latente belastingvordering Fiscaal afwijkende waardering van langlopende leningen

Verliesverrekening 2015 Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december

De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De latente belastingvordering uit hoofde van de voorwaartse verliescompensatie is nominaal gewaardeerd. De realisatie van de verliezen is gebaseerd op een tax planning De totale verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2015 afgerond € 2,0 miljoen. De latentie uit hoofde van verliescompensatie bedraagt € 0,5 miljoen. Voor de volgende posten zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde aanwezig: Onroerende en roerende zaken in exploitatie en vastgoedbeleggingen die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd Afschrijvingen op onroerende zaken in exploitatie Leningenportefeuille 

 

4.

Onroerende en roerende zaken in exploitatie en vastgoedbeleggingen die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd. Dit heeft betrekking op onroerende en roerende zaken in exploitatie die naar verwachting de komende jaren blijvend zullen worden verhuurd. Er is geen latentie opgenomen voor dit waarderingsverschil. De reden hiervoor is dat deze woningen fiscaal niet afwikkelen op grond van de afspraken uit de VSO. Als gevolg van VSO bepalingen is er geen sprake van fiscaal afschrijvingspotentieel op grond waarvan een latentie kan worden gevormd Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 124.000 (2014: € 137.000), en is gewaardeerd tegen de nominale waarde tegen 20%, zijnde € 25.000 Effecten De effecten worden op lange termijn aangehouden en bestaan uit het volgende fonds: Rabo ledencertificaten (verkrijgingprijs )

0

Jaarverslag 2015

54.200

73

31 december 2015

31 december 2014

54.200 -54.200

54.200 -

0

54.200

79.700

79.700

67.100 19.500

62.000 11.600

86.600

73.600

Het verloop in het boekjaar is als volgt: Stand per 1 januari Aankopen Aflossing / uitloting Stand per 31 december

5.

Overige vorderingen STEP subsidie

VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen 6.

Huurdebiteuren De specificatie is als volgt: Zittende huurders Vertrokken huurders

De van zittende huurders te vorderen huren zijn, naar maand van ontstaan en aantal huurders, als volgt te specificeren

Achterstand tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden 3 tot 4 maanden 4 maanden of meer

aantal huurders 2015 2014

huurvordering 2015

2014

24 29 6 4 11

25 33 6 4 10

5.800 20.600 7.600 6.900 26.200

5.100 18.900 9.100 9.500 19.400

74

78

67.100

62.000

De huurachterstand van zittende huurders per 31-12-2015 bedraagt 0,76 % van het totaal van de ontvangen huren (2014: 0,78%) Er is geen aanleiding tot het treffen van een voorziening voor dubieuze debiteuren per 31 december 2015. 7.

Belastingen Omzetbelasting Vennootschapsbelasting

Jaarverslag 2015

3.300 0

0 0

3.300

0

74

8.

31 december 2015

31 december 2014

25.600

155.000

10.100 7.600 1.800 3.600 5.500

59.800 7.200 1.700 0 4.700

28.600

73.400

Kas Postbank Rekening courant ABN-AMRO Rekening courant Rabo Rekening courant ING Rekening courant ING (Fortis) Rekening courant Rabo Holding DGW Vastgoed BV Rekening courant Rabo DGW Vastgoed BV Rabo doelrekening Rabo bedrijfsspaarrekening Rabo telerekening DGW Vastgoed BV

1.000 83.100 20.400 33.200 6.700 0 11.200 2.400 1.050.300 50.200 71.300

300 55.600 17.300 134.800 7.900 1.700 11.200 2.500 4.627.700 0 70.800

Totaal

1.329.800

4.929.800

Saldo per 1 januari Mutatie herwaarderingsreserve Mutatie resultaatbestemming

34.776.700 -1.084.300 1.402.900

48.385.700 -11.756.800 -1.852.200

Saldo per 31 december

35.095.300

34.776.700

Overige vorderingen Overige debiteuren

9.

Overlopende activa Te ontvangen interest Vooruitbetaalde assurantiepremie Bijdragen woningaanpassing Verzekeringsschade Diverse vorderingen

10.

Liquide middelen Direct opvraagbaar

EIGEN VERMOGEN 11.

Groepsvermogen

Bij waardering tegen bedrijfswaarde is sprake van een ongerealiseerde herwaardering. Het deel van het vermogen dat hiervoor bestemd is bedraagt ultimo 2015 € 21.323.900 (2014 € 22.386.700)

Jaarverslag 2015

75

31 december 2015

31 december 2014

9.100

9.000

Saldo per 1 januari Dotatie Onttrekking

9.000 100 0

7.600 1.400 0

Saldo per 31 december

9.100

9.000

33.222.000 725.500 60.800

35.396.100 744.800 61.600

34.008.300

36.202.500

Het verloop van de leningen is als volgt: Saldo per 1 januari 2015 Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen

35.396.100 2.800.000 4.974.100

30.496.200 8.700.000 3.800.100

Saldo per 31 december 2015

33.222.000

35.396.100

Het verloop van de leningen is als volgt: Saldo per 1 januari 2015 Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen

744.800 0 19.300

763.200 0 18.400

Saldo per 31 december 2015

725.500

744.800

VOORZIENINGEN 12.

Overige voorzieningen Uitgestelde beloningen Het verloop in het boekjaar is als volgt: Uitgestelde beloningen

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Overige leningen Waarborgsommen

13.

14.

Leningen kredietinstellingen

Overige leningen

De Goede Woning heeft bij de Rabobank Rijssen-Enter een rekening-courant krediet ter grootte van 0,5 miljoen euro. Op balansdatum is van deze faciliteit geen gebruik gemaakt.

Marktwaarde (x €1000) De marktwaarde van de leningen bedraagt € 30.614 (opslag rentecurve nul)

Jaarverslag 2015

76

31 december 2015

Rente- en kasstroomrisico

31 december 2014

Onderstaand is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd: ( x € 1000 ) Rentepercentage 0% - 1% 1% - 2% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% 6% ->

Renteherzieningsper. 2.800 4.252 20.224 5.946 725

1 tot 6 mnd 6 mnd tot 1 jaar 1 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar > 10 jaar

Resterende looptijd

495 331 8.785

< 5 jaar > 5 jaar

14.120 19.827

Van het totaal der langlopende schulden vervalt een bedrag van € 1.063.500 in het volgend boekjaar. Voor een lening tot een bedrag per balansdatum groot € 725.500,-- is een deel van de onroerende zaken zijnde de Hospice, Groeneweg 5 te Rijssen, hypothecair verbonden. 15.

Waarborgsommen Het verloop van de waarborgsommen is als volgt: Saldo per 1 januari 2015 Mutatie waarborgsommen

61.600 -800

62.200 -600

Saldo per 31 december 2015

60.800

61.600

De waarborgsommen worden uit hoofde van de huurovereenkomst van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventuele verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen worden bij beëindiging van de huur verrekend. Aan de waarborgsommen wordt geen rente toegevoegd behoudens 3% over de waarborgsommen van de in 1987 overgenomen gemeentewoningen. Per balansdatum bedraagt deze € 825,--. Met ingang van 1 oktober 2015 worden bij nieuwe verhuringen geen waarborgsommen meer geïnd. KORTLOPENDE SCHULDEN 16.

Schulden aan leveranciers

17.

Belastingen en premies sociale verzekering Af te dragen BTW Omzetbelasting integratieregeling Loonheffing en premies sociale verzekering Werkkostenregeling Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties

Jaarverslag 2015

239.600

1.515.800

0 0 26.500 3.200 11.800

19.500 81.800 25.400 0 10.700

41.500

137.400

77

18.

31 december 2015

31 december 2014

478.400 9.400 17.900 27.600 29.200 0 17.900 1.300

492.000 100.000 14.800 22.900 26.400 5.700 15.700 1.100

581.700

678.600

Overlopende passiva Niet vervallen rente Te ontvangen facturen Kosten accountant Te verrekenen servicekosten Vooruit ontvangen huur Waarborgsommen nieuwbouw Vakantiedagen Diversen

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Obligo Het obligo met betrekking tot de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 1.279.046,--. Aangegane verplichtingen Niet van toepassing Fiscale eenheid De stichting is in verband met de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid.

Jaarverslag 2015

78

TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE GECONS. WINST- EN VERLIESREKENING BEDRIJFSOPBRENGSTEN 19. Huren

2015

2014

Woningen en woongebouwen Garages Maatschappelijk vastgoed

8.661.500 35.600 136.800

7.851.900 35.400 135.400

Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid

8.833.900 24.100 4.900

8.022.700 18.000 7.300

Per saldo

8.804.900

7.997.400

De huurprijzen zijn onderworpen aan de overheidsvoorschriften betreffende de algemene jaarlijkse huurverhoging en huurharmonisatie. De mutatie in de huuropbrengst kan als volgt worden gespecificeerd: (x € 1000) Huuropbrengst 2014 Bij: huurverhoging 2014 Bij: huurverhoging 2015 Bij: nieuwbouw 2014 Bij: nieuwbouw 2015 Bij: aankoop Bij: huurharmonisatie en woningverbetering 2014 Bij: huurharmonisatie en woningverbetering 2015 Af: verkoop woningen

8.023 152 61 149 354 0 45 50 0 8.834

20.

Vergoedingen Overige leveringen en diensten

170.400

144.500

De post overige leveringen en diensten betreft vergoedingen welke de huurders betalen voor waterlevering en gemeenschappelijke service etage- en aanleunwoningen. De vergoedingen voor leveringen en diensten zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. 21.

Overige bedrijfsopbrengsten - bemiddeling glasverzekering - bemiddeling woningaanpassing/verzekeringsschade - zonwering De Reling - parkeerplaatsen - subsidie provincie - verrekening pro rata OB kosten - energie bijdrage gemeente - diversen

Jaarverslag 2015

11.600 0 3.400 5.300 0 3.500 50.200 3.200

10.900 2.600 3.400 5.500 3.000 0 0 2.600

77.200

28.000

79

2015

2014

1.104.100 37.000 19.300 20.000 11.400

1.193.200 37.000 22.500 18.300 11.400

1.191.800

1.282.400

0 0 -98.700

-493.000 354.200 2.040.800

-98.700

1.902.000

512.800 -8.800 0

490.300 0 0

504.000

490.300

BEDRIJFSLASTEN 22.

Afschrijvingen Materiële Vaste Activa Kantoor Inventaris Automatisering Auto's

23.

Overige waardeveranderingen vaste activa Afboeking onrendabele investeringen onderh. Proj. - Eltheto De Bolder - Eltheto Philadelphia - Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

24.

Lonen en salarissen Lonen en salarissen Ziekengeld Uitzendkrachten

Het aantal werknemers ultimo het boekjaar bedraagt 13 ( 9,89 ft plaatsen) (2014: 12 (9.5 ft plaatsen)). Gemiddeld in 2015 9,59 ft (2014 9,5 ft.) 25.

Sociale lasten Sociale lasten (excl. pensioenlasten)

26.

81.800

85.300

94.600

98.200

Pensioenlasten Pensioenlasten en OVP

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (verder: WNT) in werking getreden. De directeur-bestuurder wordt op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. In het kader van de WNT worden volgende gegevens gemeld. Directeur-bestuurder: J.G. van der Spek, dienstverband 100%, 01-01-2015 tot en met 31-12-2015 (365 dagen).

Jaarverslag 2015

80

Over 2015 zijn de volgende bestanddelen van toepassing: Periodiek Bijtelling Variabele Beloningen OVP/VPL fiscaal privébeloning betaalbaar premie loon vaste gebruik (belast en op termijn compoauto onbelast) (pensioen nent premie werkgever) € 90.512

€ 9.167

n.v.t.

€ 13.266

Premies voor nabestaanden en ongeschiktheidspensioen

€ 5.262

€ 320

Uitkeringen Totaal bij beëindiging dienstverband n.v.t..

€ 118.527

Totaal 2014

€ 120.275

De directeur-bestuurder valt in de overgangsregeling van de WNT, de met hem gemaakte bezoldigingsafspraak is voor 1 januari 2013 overeengekomen. Dat betekent dat de bezoldiging in overeenstemming met de wettelijke regeling in zeven jaar zal worden aangepast. Bezoldiging raad van commissarissen De WNT2 geeft ten aanzien van de bezoldiging van commissarissen aan dat deze per 1 januari 2015 maximaal 10% (lid) of 15% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder. De Goede Woning valt binnen de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting in klasse B (€ 93.000). De bezoldiging van de commissarissen in 2015 is als volgt naam

Functie

Bruto vergoeding

Onkosten vergoeding

Totaal

W. Lourens

Voorzitter

€ 9.765

n.v.t.

€ 9.765

G. Beltman

Lid

€ 6.510

n.v.t.

€ 6.510

A.J. Schaap

Lid

€ 6.510

n.v.t.

€ 6.510

G.J. Seppenwoolde

Lid

€ 6.510

n.v.t.

€ 6.510

D.J. Baan-Bloemendaal

Lid

€ 6.510

n.v.t.

€ 6.510

De bruto vergoeding is exclusief de in rekening gebrachte BTW groot € 7.519 De bezoldiging inclusief BTW van de Raad van Commissarissen bedroeg in 2015 in totaal € 43.300 (2014: € 43.300). De bezoldiging van de leden van de raad van commissarissen viel in 2015 zowel binnen de toepasselijke WNT2 normen als ook binnen de (strengere) VTW beroepsregels. De ingevolge art 2.383 BW te vermelden bezoldiging voor (gewezen) bestuurders en (gewezen) toezichthouders bedraagt € 127.850 (2014: € 129.897) resp. € 43.324 (2014: € 43.324). Naast de hierboven krachtens de WNT vermelde componenten, bevat deze bezoldiging met name de verplichte sociale verzekeringspremie en voor zover van toepassing de nietverrekenbare in rekening gebrachte omzetbelasting. Reis- en onkosten De leden van de raad van commissarissen kunnen werkelijk gemaakte reis- en onkosten declareren. De reiskosten per auto worden vergoed op basis van maximaal € 0,19 per kilometer of die van openbaar vervoer op basis van gemaakte kosten voor openbaar vervoer. In 2015 bedroeg de vergoeding voor reiskosten € 970 (2014 € 223).

Jaarverslag 2015

81

27.

2015

2014

1.475.000 623.300 2.098.300

1.812.900 637.000 2.449.900

1.431.300 498.100 126.400 2.055.800

1.771.900 475.700 161.300 2.408.900

34.100

30.900

8.400

10.100

321.000 127.100 43.300

263.000 81.400 43.300

491.400 -------------------------

387.700 -------------------------

229.000 82.400 20.300 12.000 0 885.400

217.000 82.600 16.900 11.800 270.900 762.900

1.229.100 -------------------------

1.362.100 -------------------------

170.400 0

144.500 0

170.400 -------------------------

144.500 -------------------------

1.890.900

1.894.300

Lasten onderhoud Onderhoudsuitgaven (cyclisch) Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) Totaal onderhoudslasten

De onderhoudskosten zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatie onderhoud Totaal onderhoudslasten Leefbaarheid (cyclisch)

Bijdrage VvE Meekesbrug, Schuppert en de Bolder

28.

Overige bedrijfslasten Beheerkosten: Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Vergoeding Commissarissen Subtotaal beheerkosten Heffingen Onroerende zaakbelasting Waterschapslasten Verzekeringen Contributie landelijke federatie Saneringsheffing Verhuurdersheffing Subtotaal heffingen Overige bedrijfslasten Kosten leveringen en diensten Kosten projectontwikkeling

Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten

Jaarverslag 2015

82

2015

2014

30.100 0 21.100 0

32.600 0 10.500 0

51.200

43.100

68.400

-176.000

47.900 100

59.800 0

48.000

59.800

Rente en dividend op effecten

5.600

3.300

Totaal opbrengst financiële activa

5.600

3.300

1.133.400 36.800 2.500 0

1.092.700 37.700 3.100 0

1.172.700

1.133.500

836.200

573.300

Honorarium externe accountant Controle van de jaarrekening Andere controle opdrachten Fiscale adviezen Andere niet-controlediensten

29.

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

30.

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente spaar- en beleggingsrekeningen Rente diversen

31.

32.

Opbrengst financiële vaste activa

Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen kredietinstellingen Rente overige leningen Rente rekening-courant banken Rente waarborgsommen

33.

Belastingen Latente belastingvordering

Jaarverslag 2015

83

Jaarverslag 2015

84

ENKELVOUDIGE JAARREKENING 2015

Jaarverslag 2015

85

ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 december 2015

31 december 2014

62.645.200 151.800 1.192.200

56.200.900 5.285.100 1.267.800

63.989.200

62.753.800

3.924.700

3.856.300

508.000 35.700 0 79.700

1.344.200 35.500 54.200 79.700

623.400

1.513.600

68.537.300

68.123.700

86.600 49.500 3.300 25.600 28.300

73.600 49.500 0 155.000 72.900

193.300

351.000

1.244.900

4.845.300

1.438.200

5.196.300

69.975.500

73.320.000

Vaste activa Vaste activa Materiële vaste activa (1) Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

(2)

(3) 1. (4) (5)

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie

Financiële vaste activa Latente belastingvordering Deelnemingen Effecten Overige vorderingen

Vlottende activa Vorderingen (6) Huurdebiteuren 2. Groepsmaatschappijen (7) Belastingen (8) Overige vorderingen 3. Overlopende activa

4.

Liquide middelen

Totaal

Jaarverslag 2015

86

31 DECEMBER 2015 (na resultaatbestemming) 31 december 2015

31 december 2014

35.095.300

34.776.700

9.100

9.000

33.222.000 725.500 60.800

35.396.100 744.800 61.600

34.008.300

36.202.500

239.600 41.500 581.700

1.515.800 137.400 678.600

862.800

2.331.800

69.975.500

73.320.000

Passiva Eigen vermogen 5.

Reserves

Overige voorzieningen (12)

Overige voorzieningen

Langlopende schulden (13) (14) (15)

Leningen kredietinstellingen Overige leningen Waarborgsommen

Kortlopende schulden (16) 8. 9.

Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

Totaal

Jaarverslag 2015

87

ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING 2015 2015

2014

8.804.900 170.400 77.200

7.997.400 144.500 28.000

9.052.500

8.169.900

1.191.800 -98.700 504.000 81.800 94.600 2.098.300 1.890.800

1.282.400 1.902.000 490.300 85.300 98.200 2.449.900 1.894.200

Som der bedrijfslasten

5.762.800

8.202.300

Bedrijfsresultaat

3.389.900

-32.400

68.400

-176.000

47.700 5.600 -1.172.700

59.300 3.300 -1.133.500

-1.119.400

-1.070.900

2.003.600

-1.279.300

200

400

-836.200

-573.300

1.402.900

-1.852.200

0 0

0 0

1.402.900

-1.852.200

Bedrijfsopbrengsten (19) (20) 10.

Huren Vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten (22) (23) (24) (25) (26) (27) 11.

Afschrijvingen op materiële activa Overige waardeveranderingen Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

(29)

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportef.

12. (31) 13.

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengst financiële vaste activa Rentelasten en soortgelijke kosten

Resultaat gew. bedr.uitoefening 14.

Resultaat deelnemingen

15.

Belastingen

Resultaat gew. bedr.uitoefening na belastingen buitengewone baten buitengewone lasten Resultaat na belastingen (getal) verwijst naar toelichting geconsolideerde jaarrekening 2015

Jaarverslag 2015

88

TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS 31 december 2015

31 december 2014

18.000 17.500 200

18.000 17.100 400

35.700

35.500

24.400 25.100

24.400 25.100

49.500

49.500

9.800 7.600 1.800 3.600 5.500

59.300 7.200 1.700 0 4.700

28.300

72.900

VASTE ACTIVA Financiële vaste activa 1.

Deelnemingen Gestort kapitaal Holding DGW Vastgoed BV Reserve Resultaat deelnemingen 2015

Deelnemingen: Holding DGW Vastgoed BV te Rijssen 100% deelneming maatschappelijk kapitaal geplaatst en gestort kapitaal geconsolideerd resultaat 2015 De Holding DGW Vastgoed BV is 100% eigenaar Van DGW Vastgoed BV te Rijssen 100% deelneming maatschappelijk kapitaal geplaatst en gestort kapitaal resultaat 2015

90.000 18.000 205

90.000 18.000 270

VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen 2.

3.

Groepsmaatschappijen Rekening courant Holding DGW Vastgoed BV Rekening courant DGW Vastgoed BV

Overlopende activa Te ontvangen interest Vooruit betaalde assurantiepremie Bijdragen woningaanpassing Verzekeringsschade Diverse vorderingen

Jaarverslag 2015

89

31 december 2015

31 december 2014

1.000 83.100 20.400 33.200 6.700 0 1.050.300 50.200

300 55.600 17.300 134.800 7.900 1.700 4.627.700 0

1.244.900

4.845.300

Reserves Saldo per 1 januari Mutatie herwaarderingsreserve Mutatie resultaatbestemming

34.776.700 -1.084.300 1.402.900

48.385.700 -11.756.800 -1.852.200

Saldo per 31 december

35.095.300

34.776.700

0 0 26.500 3.200 11.800

19.500 81.800 25.400 0 10.700

41.500

137.400

478.400 9.400 17.900 27.600 29.200 0 17.900 1.300

492.000 100.000 14.800 22.900 26.400 5.700 15.700 1.100

581.700

678.600

Liquide middelen 4.

Direct opvraagbaar Kas Rekening courant ING (Postbank) Rekening courant ABN-AMRO Rekening courant Rabo Rekening courant ING Rekening courant ABN-AMRO (Fortis) Rabo doelrekening Rabo bedrijfsspaarrekening

EIGEN VERMOGEN 5.

KORTLOPENDE SCHULDEN 8.

9.

Belastingen en premies sociale verzekering Af te dragen BTW Omzetbelasting integratieregeling Loonheffing en premies sociale verzekering Werkkostenregeling Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties

Overlopende passiva Niet vervallen rente Te ontvangen facturen Kosten accountant Te verrekenen servicekosten Vooruit ontvangen huur Waarborgsommen nieuwbouw Vakantiedagen Diversen

Jaarverslag 2015

90

Gebeurtenissen na balansdatum Obligo Het obligo met betrekking tot de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 1.279.046,-Aangegane verplichtingen Niet van toepassing Aangegane verplichtingen De stichting is in verband met de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid

Jaarverslag 2015

91

TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING 2015

2014

11.600

10.900

0

2.600

3.400 5.300

3.400 5.500

Subsidie provincie

0

3.000

Verrekening pro rata OB kosten

0

0

50.200

0

BEDRIJFSOPBRENGSTEN 10. Overige bedrijfsopbrengsten Bemiddeling glasverzekering Bemiddeling woningaanpassing/verzekeringschade Zonwering De Reling Parkeerplaatsen

Energie bijdrage gemeente Verrekening pro rata OB kosten

3.500

Diversen

3.200

2.600

77.200

28.000

Algemene beheer- en administratiekosten

320.900

262.900

Automatiseringskosten

127.100

81.400

43.300

43.300

BEDRIJFSLASTEN 11. Overige bedrijfslasten Beheerkosten:

Vergoeding Commissarissen Subtotaal beheerkosten

491.300

387.600

----------------------------

----------------------------

491.300

387.600

229.000 82.400

217.000 82.600

Verzekeringen

20.300

16.900

Contributie landelijke federatie

12.000

11.800

Subtotaal Heffingen Onroerende zaakbelasting Waterschapslasten

Saneringsheffing

0

270.900

Verhuurdersheffing

885.400

762.900

Subtotaal heffingen

1.229.100

1.362.100

----------------------------

----------------------------

170.400

144.500

Overige bedrijfslasten Kosten leveringen en diensten

Subtotaal overige bedrijfslasten

170.400

144.500

----------------------------

----------------------------

Jaarverslag 2015

92

Totaal overige bedrijfslasten

2015

2014

1.890.800

1.894.200

47.600

59.300

100

0

47.700

59.300

1.133.400

1.092.700

36.800

37.700

2.500

3.100

0

0

1.172.700

1.133.500

200

400

836.200

573.300

12. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente spaar- en beleggingsrekeningen Rente diversen Totaal rentebaten

13. Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen kredietinstellingen Rente overige leningen Rente rekening-courant banken Rente waarborgsommen

14. Resultaat deelnemingen Holding DGW Vastgoed BV

15. Belastingen Latente belastingvordering

OVERIGE GEGEVENS Resultaatbestemming vorig jaar In de vergadering d.d. 20 april 2015 is de Raad van Commissarissen akkoord gegaan met het door de directie gedane voorstel van resultaatbestemming. Voorstel tot resultaatbestemming Voorgesteld wordt om het resultaat 2015 ten gunste te brengen aan de reserves. Reserves

1.402.900

-1.852.200

Vooruitlopend op de goedkeuring van de Raad van Commissarissen betreffende de resultaatbestemming is bovengenoemde verdeling al in de balans verwerkt.

Jaarverslag 2015

93

CONTROLEVERKLARING Aan: de Raad van Commissarissen van Christelijke Woningstichting De Goede Woning Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2015 van Christelijke Woningstichting De Goede Woning te Rijssen gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2015 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en- verliesrekening over 2015 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. In artikel 127, tweede lid, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 is bepaald dat het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) tot 1 januari van het eerstvolgende verslagjaar na inwerkingtreding van de Woningwet van toepassing blijft voor de jaarrekening, het jaarverslag, het volkshuisvestigingsverslag en het onderzoeken en beoordelen van die verslagen door de accountant. Dit betekent dat voor verslagjaar 2015 het Bbsh zijn kracht heeft behouden voor deze onderwerpen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet van normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT, en het controleprotocol in rubriek A van bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Jaarverslag 2015

94

Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Christelijke Woningstichting De Goede Woning per 31 december 2015 en van het resultaat over 2015 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Hengelo, 02 mei 2016 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,

w.g. R.W. van Hecke RA

Jaarverslag 2015

95

bezoekadres

Jan ter Horststraat 5 7462 AG Rijssen telefoon

0548 37 80 50 fax

0548 37 80 60 e-mail

[email protected] website

www.dgwrijssen.nl