DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S20-16 Datum uitspraak: 4 maart 2013 Plaats uitspraak: Zaandam
Bindend Advies In het geschil tussen: A.M. de Groot Te Zaandam verder te noemen: De Groot, en B. Oudejans en K. Oudejans-Koch te Zaandam verder te noemen Oudejans en Vereniging van Eigenaars Damstraat 3, 5 en 7/Rozengracht 103, 104 en 105 te 1506 BH Zaandam” te: Zaandam verder te noemen VvE Damstraat/Rozengracht, vertegenwoordigd door haar voorzitter E. Groeneveld en haar vice-voorzitter L. van Brederode. gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie november 2009 te laten beslechten.
De vorderingen van De Groot en van Oudejans zijn opgenomen in de bindend advies overeenkomst. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 27 februari 2013, welke is gehouden te Zaandam. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar het in deze procedure bedoelde appartementencomplex, meer in het bijzonder de appartementen van De Groot en Oudejans met balkon, evenals de naast het balkon van Oudejans gelegen goot en de bovenliggende dakterrassen. De rijdende rechter heeft deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij waren tevens aanwezig ing. Peter Borgers (De Huizenarts) en ing. Rob van den Boom (VvE Advies) als deskundigen. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundigen hebben mondeling verslag uitgebracht. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Het gebouw bestaande uit winkelruimte, kantoor, bovenwoningen, garage, ondergrond en verdere aanhorigheden en bijbehorende grond staande en gelegen te Zaandam aan de Damstraat 3, 5, 7/Rozengracht 104 en 105, toentertijd kadastraal bekend als gemeente Zaandam, sectie K nummer 9992 is op 1 februari 1999 bij notariële akte gesplitst in appartementsrechten in de zin van de artikelen 5.106 en 107 van het Burgerlijk Wetboek, waarbij toen tevens een reglement is vastgesteld (het
2.
3.
4.
5.
splitsingsreglement) zoals bedoeld in artikel 5.111 sub d. van het Burgerlijk Wetboek. Op 4 april 2000 zijn bij notariële akte het aantal appartementsrechten, het splitsingsreglement en de splitsingstekening gewijzigd, zoals bedoeld in artikel 5.139 van het Burgerlijk Wetboek. Het gewijzigde splitsingsreglement is toen vastgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten – met uitzondering van de bijbehorende Annex 1- als bedoeld in artikel 5.111 van het Burgerlijk Wetboek, vastgesteld bij akte van 2 januari 1992, verder te noemen het modelreglement 1992. Dit echter met een aantal, in deze procedure niet (meer) ter zake doende wijzigingen en aanvullingen. De Groot is sinds 20 februari 2001 eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping aan de achterzijde van het hiervoor bedoelde appartementengebouw, plaatselijk bekend Rozengracht 103 te Zaandam, kadastraal bekend gemeente Zaandam sectie K nummer 11482-A29, evenals het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het aan de achterzijde van het midden gedeelte van het dak, in gebruik als dakterras, kadastraal bekend gemeente Zaandam sectie K nummer 11482 A-30, evenals een/zesde onverdeeld aandeel in de appartementsrechten rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimten op de begane grond, in gebruik als gezamenlijke fietsenstalling, kadastraal bekend als gemeente Zaandam sectie K 11482 A-24 en A 25. Oudejans is sinds 1 november 2006 eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de zolderverdieping aan de achterzijde van het hiervoor bedoelde appartementengebouw en van de toegangsruimte op de tweede verdieping aan de achterzijde van dat gebouw, plaatselijk bekend Rozengracht 104 te Zaandam, kadastraal bekend gemeente Zaandam sectie K nummer 11482A26, evenals het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het meest zuidelijk gelegen gedeelte van het dak aan de achterzijde, in gebruik als dakterras, kadastraal bekend gemeente Zaandam sectie K nummer 11482 A-34, evenals een/zesde onverdeeld aandeel in de appartementsrechten rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimten op de begane grond, in gebruik als gezamenlijke fietsenstalling, kadastraal bekend als gemeente Zaandam sectie K 11482 A-24 en A 25. In december 2011 heeft een buurman van Oudejans, die een appartement heeft op dezelfde verdieping, ernstige wateroverlast (overstroming) gehad,
veroorzaakt door het laten lopen van een douche. Deze wateroverlast heeft zich uitgebreid tot het appartement van Oudejans, waar een gangetje en later ook de badkamer onder water kwamen te staan. Ook nadat oorzaak van de wateroverlast bij de buurman was weggenomen bleef er water komen in het gangetje en de badkamer van Oudejans. Een en ander heeft geresulteerd in waterschade aan laminaatvloer(en), muren en tegelwerk in het appartement van Oudejans. Om de oorzaak van de wateroverlast op te sporen is bovendien het nodige breekwerk verricht. Uiteindelijk heeft Oudejans de gehele badkamer (en overigens ook vrijwel de hele rest van zijn appartement) gestript. 6. Nadat ook De Groot, die het onder het appartement van Oudejans gelegen appartement bewoont, last kreeg van water, afkomstig vanuit het plafond van de kinderkamer, is daar een koof en/of deel van het plafond verwijderd. Bij die gelegenheid is een grote hoeveelheid water vrijgekomen, die zich daar had opgehoopt, waardoor een houten vloer is beschadigd. 7. Omdat Oudejans inmiddels het vermoeden had opgevat dat de voortdurende wateroverlast een gevolg was van een lekkage in of aan het gebouw, zijn verschillende pogingen ondernomen de oorzaak van die lekkage te achterhalen. Na het uitvoeren van meerdere reparatiewerkzaamheden bleek het eind juli 2012 echter nog altijd te lekken. 8. In augustus 2012 heeft door detectiebureau Polygon een nieuw onderzoek ingesteld en daarvan rapport uitgebracht. Eindconclusie was dat de loodafwerking van het balkon van Oudejans van slechte kwaliteit was en bij regenval een lekkage liet zien in de onderliggende woning van De Groot. Tevens bleek de hemelwaterafvoer vanaf dat balkon verstopt. Nadat het loodwerk van dat balkon was vervangen leek het niet meer te lekken. Het geschil. Partijen wensen van de rijdende rechter te vernemen, wie er aansprakelijk is voor de schade die De Groot en Oudejans hebben geleden als gevolg van de in deze procedure bedoelde lekkage. Tevens wensen zij dat de rijdende rechter deze schade, indien de beslissing over de aansprakelijkheid daartoe aanleiding geeft, zo mogelijk zal begroten op een door hem in redelijkheid te bepalen bedrag. Standpunten van partijen.
Het standpunt van De Groot komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Voor wat betreft de aansprakelijkheid. Volgens De Groot is de lekkage in haar appartement veroorzaakt door een lekkage op het balkon van Oudejans. Het is volgens haar van tweeën één: of Oudejans, of Vereniging van Eigenaars is daarvoor verantwoordelijk te houden. Zij laat het aan de rijdende rechter over om te bepalen wie. Het standpunt van Oudejans komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Volgens Oudejans klopt het niet dat de lekkage is veroorzaakt door slecht loodwerk op zijn balkon. Daarvoor zou er eerst 10 centimeter water hebben moeten staan op dat balkon! Dat is nooit gebeurd. De oorzaak ligt volgens Oudejans aan een lekkage van de hemelwaterafvoer van zijn balkon, of op de hemelwaterafvoer vanaf een aangrenzende dakgoot. Hoe dan ook, volgens artikel 9 lid 1 onder a. en b. van het modelreglement is Vereniging van Eigenaars verantwoordelijk voor het onderhoud en herstel van de balkonconstructies, de buitengevel en de leidingen voor afvoer van hemelwater. Het standpunt van Vereniging van Eigenaars komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Vereniging van Eigenaars meent niet aansprakelijk te zijn voor de lekkage en stelt altijd tijdig en adequaat te hebben gereageerd op klachten. Pas heel laat heeft Oudejans aan Vereniging van Eigenaars duidelijk gemaakt hoe ernstig de situatie was. Het euvel was heel moeilijk te vinden, maar is uiteindelijk hersteld. Het lag aan de slechte loodslabben op het balkon van Oudejans. Dat is na reparatie daarvan proefondervindelijk bewezen. Volgens Vereniging van Eigenaars behoort het balkon van Oudejans volgens de splitsingsakte niet tot de gemeenschappelijke gedeeltes, zoals bedoeld in artikel 9 van het modelreglement. De opstalverzekeraar van Oudejans zou daarom de schade moeten vergoeden die De Groot en Oudejans tengevolge van die lekkage hebben geleden. Voor wat betreft de schade.
Het standpunt van De Groot komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. De Groot wil vergoeding van de kosten van herstel van de weggebroken koof en/of plafond. Daarnaast wil zij een vergoeding voor de vernielde houten vloer. Het standpunt van Oudejans komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Oudejans wil, zoals bij gelegenheid van de hoorzitting nader toegelicht, vergoeding voor herstel van de schade, veroorzaakt door het breekwerk om de oorzaak van de wateroverlast te vinden, evenals vergoeding voor de beschadigde laminaatvloer(en), muren en het tegelwerk in de badkamer. Daarnaast wil hij een vergoeding voor geleden huurderving, omdat hij zijn gestripte appartement al vele maanden niet kan verhuren. Het standpunt van Vereniging van Eigenaars komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. De lijst van schadeposten waarop de schadevordering van Oudejans oorspronkelijk was gebaseerd is discutabel, juist omdat er geen onafhankelijke expert naar heeft gekeken. Pas nadat Oudejans zijn gehele appartement, zonder overleg met een onafhankelijk expert, had gestript, is Vereniging van Eigenaars ingelicht over de lekkage. In het verleden hadden de buren wel vaker last van vochtige plekken in de badkamer. Verslag van de deskundigen. De deskundige Borgers heeft, voor zover thans van belang, kort samengevat het volgende gemeld. - Het is zeer aannemelijk dat de aanvankelijke wateroverlast is toe te schrijven aan de overstroming in het appartement van de buurman van Oudejans. Daardoor is het poreuze gesteente onder het gangetje in het appartement van Oudejans en boven de kinderkamer van De Groot zo verzadigd geraakt, dat deze dat water niet meer kon opnemen, waarna dit naar boven is gekomen en door een opening naar beneden, richting kinderkamer van De Groot kon weglekken. - Dat deze wateroverlast voortduurde, nadat de overstroming was
opgehouden, is hierdoor te verklaren, dat een hemelwaterafvoer vanaf de naast het balkon van Oudejans gelegen dakgoot die onder het gangetje van Oudejans en boven de kinderkamer van De Groot uitkomt in een standleiding, lekt. Dat effect wordt nog versterkt door een opening op het dak, ter hoogte van een oude standleiding, waardoor bij bepaalde weersomstandigheden ook vanaf daar water naar binnen kan intreden, dat afloopt naar dezelfde plek. Een en ander werd in het verleden waarschijnlijk niet opgemerkt, omdat dat intredend water kennelijk geheel, dan wel grotendeels werd opgenomen door het poreuze gesteente ter plaatse. Na de hiervoor onder 5. bedoelde overstroming kon dat echter niet meer, vanwege de beschreven verzadiging. De deskundige Van den Boom heeft, voor zover thans van belang, kort samengevat het volgende gemeld. - De schade in het appartement van De Groot is voor wat betreft de opsporingskosten (breekwerk) te begroten op € 1.800,-- en voor wat betreft de vervolgschade (nieuwe vloer) op € 3.200,-- alles inclusief BTW. - De schade in het appartement van Oudejans is voor wat betreft de opsporingsschade (breekwerk) te begroten op € 1.700,-- en voor wat betreft de vervolgschade op € 2.900,--, alles inclusief BTW. Het tegelwerk wil de deskundige niet meetellen, omdat onvoldoende duidelijkheid bestaat over de daadwerkelijke schade in de badkamer, nu Oudejans deze ruimte na het schadevoorval geheel heeft gestript.
De Groot en VvE Damstraat/Rozengracht hebben de schadebegroting voor wat betreft het appartement van De Groot niet, dan wel onvoldoende betwist. Oudejans heeft de schadebegroting voor wat betreft zijn appartement betwist, maar alleen voor wat betreft het achterwege blijven van een vergoeding wegens vervanging van het tegelwerk en het achterwege blijven van een vergoeding voor gederfde huur. Voor het overige heeft Oudejans deze begroting niet, dan wel onvoldoende betwist. VvE Damstraat/Rozengracht heeft de schadebegroting voor wat betreft het
appartement van Oudejans niet, dan wel onvoldoend betwist. Beoordeling van het geschil. Voor wat betreft de aansprakelijkheid. Naar het oordeel van de rijdende rechter is in deze procedure1 voldoende aannemelijk geworden, dat de in deze procedure bedoelde wateroverlast zijn eerste en voornaamste oorzaak vindt in de hiervoor onder 5. bedoelde overstroming. Daarvoor is noch Oudejans noch VvE Damstraat/Rozengracht aansprakelijk. Dat neemt niet weg dat de daarna voortdurende klachten wel degelijk (mede) hun oorzaak vinden in gebreken aan het gebouw, te weten een lekkende hemelwaterafvoer vanaf de naast het balkon van Oudejans gelegen dakgoot en een opening op het dak. Beide gebreken komen voor rekening en risico van de gezamenlijke appartementseigenaren, nu het om gebreken van gemeenschappelijke zaken, in de zin van artikel 9 van het toepasselijke splitsingsreglement, gaat. Onverminderd dat wat hiervoor is overwogen, met betrekking tot de voornaamste oorzaak van de wateroverlast, moet daarom worden vastgesteld dat deze gebreken in zekere mate hebben bijgedragen tot de schade. Had het daar niet gelekt, dan was het na de overstroming immers niet zo lang blijven doorlekken. Artikel 6.99 van het Burgerlijk Wetboek, dat huiselijk gezegd voorziet in een (vorm van) hoofdelijke aansprakelijkheid, mist in een geval als het onderhavige toepassing. Aangenomen moet immers worden, dat de hiervoor bedoelde gebreken aan het gebouw niet de gehele schade, waarvan vergoeding wordt gevorderd, kunnen hebben veroorzaakt. De rijdende rechter zal daarom een schatting moeten maken van het aandeel in de schade, dat voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren moet komen. Dat aandeel zal naar redelijkheid en billijkheid worden begroot op 20%. Daarvoor is VvE Damstraat/Rozengracht volgens artikel 5.113 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek, naast de gezamenlijke eigenaren, hoofdelijk aansprakelijk. De Groot en Oudejans kunnen wat dat betreft dus verhaal nemen op het reservefonds. Voor het meerdere zullen De Groot en Oudejans zich tot degene moeten wenden, die volgens hen aansprakelijk is voor de hiervoor onder 5. bedoelde overstroming. 1
De buurman van Oudejans is niet in deze procedure betrokken, zodat hij niet gebonden is aan deze vaststelling.
Voor wat betreft de hoogte van de schade. De schade aan het appartement van De Groot zal conform de begroting van de deskundige Van den Boom, waartegen geen gemotiveerde bezwaren zijn ingebracht, worden begroot op in totaal € 5.000,--. VvE Damstraat/Rozengracht zal worden verplicht om daarvan 20% te betalen, wat neerkomt op € 1.000,--. De schade aan het appartement van Oudejans zal worden begroot op € 6.000,--. De door de deskundige op in totaal € 4.600,-- begrote opsporingsschade en vervolgschade is voor wat betreft de door de deskundige daarin meegenomen schadeposten niet gemotiveerd betwist. De rijdende rechter zal de deskundige ook hierin volgen. Anders dan de deskundige ziet de rijdende rechter echter ook aanleiding om een bedrag groot € 1.400,-- toe te schatten wegens herstel badkamer. Het mag waar zijn, dat de precieze schade aan die badkamer achteraf moeilijk valt vast te stellen, maar voldoende aannemelijk is dat het nodige tegelwerk c.a. door de waterschade toch noodzakelijk is geworden. Anders dan door Oudejans betoogd, ziet de rijdende rechter geen aanleiding om schade wegens huurderving toe te schatten. Gesteld noch gebleken is immers dat er een huurder was, zodat van huurderving alleen al daarom geen sprake kan zijn. Daar komt nog bij, dat Oudejans verplicht was om zijn schade te beperken, wat betekent dat hij zijn gestripte appartement al lang en breed verhuurklaar had kunnen en moeten maken. Samenvattend zal VvE Damstraat/Rozengracht worden verplicht om 20% van € 6.000,-- = € 1.200,-- aan Oudejans te betalen. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.
BESLISSING VvE Damstraat/Rozengracht wordt verplicht om binnen twee weken na vandaag te betalen aan De Groot een bedrag van € 1.000,-- en aan Oudejans een bedrag van € 1.200,--. Wordt niet op tijd betaald, dan moet VvE Damstraat/Rozengracht de wettelijke rente betalen over de/het niet betaalde bedrag(en) vanaf vandaag totdat wel is betaald.
Het mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zaandam op 4 maart 2013
Bindend Adviseur
Secretaris
mr F.M. Visser
mr C.M. Sharif
