DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S18-06 Datum uitspraak: 14 juli 2011 Plaats uitspraak: Zaandam
Bindend Advies In het geschil tussen: mevrouw M.A. Heeres te Hoorn verder te noemen: Heeres, tegen: Stichting IntermarisHoeksteen te Hoorn vertegenwoordigd door mevrouw P.M. Huisman (sector-directeur markt) medewoordvoerder H.J. Roskam verder te noemen Intermaris, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter. De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie november 2009 te laten beslechten. De vordering van Heeres is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Intermaris opgenomen. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 20 mei 2011, welke is gehouden
te Hoorn. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar de in deze procedure bedoelde woning met tuin en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij was tevens aanwezig Dafne Westerhof (Stichting het Beloofde Varkensland) als deskundige. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundige heeft mondeling verslag uitgebracht. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Heeres huurt sinds 1 december 1992 van Intermaris, althans haar rechtsvoorgangster, de flatwoning met tuin staande en gelegen te Hoorn aan de Mina Krusemanstraat 10. 2. Op deze huurovereenkomst is een huurreglement van toepassing. Daarin is onder meer het volgende geregeld. Artikel 5. 1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder….gebruiken 2. …. 3. Huurder zal omwonenden geen hinder of overlast bezorgen. 4. …. 5. Huurder zal de bij de woning behorende siertuin als zodanig aanleggen, onderhouden en gebruiken en wel zodanig dat overlast aan derden wordt vermeden. Artikel 7. 1. ….
2. Huurder behoeft eveneens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder voor: a. het houden van dieren die overlast of ongerief kunnen veroorzaken; b. .. 3. Heeres houdt in het gehuurde twee Göttinger varkens, een hond, vier katten en zes kippen. Daarvoor heeft ze toestemming gevraagd noch gekregen. De kippen verblijven in de achtertuin. De overige dieren verblijven in huis en achtertuin. 4. Intermaris heeft van een aantal andere huurders in de flat klachten ontvangen over stankoverlast vanuit de achtertuin van Heeres. Mede naar aanleiding van die klachten heeft Heeres maatregelen genomen om de stankoverlast te voorkomen, meer in het bijzonder door het onmiddellijk verwijderen van uitwerpselen en het neutraliseren van urinegeur met een chemisch middel. 5. Intermaris voert als beleid dat huisdieren zijn toegestaan, mits dat binnen de maatschappelijk geaccepteerde grenzen blijft. De vordering van Heeres. Heeres vordert kort gezegd een verklaring voor recht dat zij haar twee Göttinger varkens in het gehuurde mag blijven houden. De tegenvordering van Intermaris. Intermaris vordert kort gezegd dat Heeres wordt verplicht haar beide Göttinger varkens uit het gehuurde te verwijderen. Standpunten van partijen. Het standpunt van Heeres komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Volgens Heeres zijn de klachten van andere huurders over stankoverlast erg overtrokken. Het zou maar om één klager gaan, die wellicht beter kan verhuizen. Heeres stelt alles te doen om stank te vermijden, onder meer door geregeld goed schoonmaken.
Het wegdoen van de varkens is geen optie. Het zijn haar ‘kinderen’. Mede vanwege haar visuele handicap zijn haar dieren haar enige vreugde. Zij kan niet verder leven zonder hen. Vervangende woonruimte in de buurt, waar ze haar dieren wel kan behouden, is niet aanwezig. Verhuizen naar een plek verder weg in het land is evenmin een haalbaar alternatief. Het standpunt van Intermaris komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Omwonenden klagen wel degelijk over stankoverlast vanuit de achtertuin van Heeres. Dat is in strijd met haar verplichting geen overlast te veroorzaken aan omwonenden. Bovendien had Heeres om toestemming moeten vragen om deze dieren te houden, wat ze heeft nagelaten. Volgens Intermaris is verdere stankoverlast onontkoombaar, ook al doet Heeres haar best dat te voorkomen. Het door Heeres gebruikte chemische middel zou verboden zijn. Desgevraagd heeft Intermaris benadrukt, dat het haar niet gaat om mogelijke beschadiging van het gehuurde, vanwege de vele daarin gehouden dieren (uitwonen). Als ooit een einde komt aan het huurcontract, zal Heeres aansprakelijk zijn voor dan geconstateerde schade. Nee, het gaat Intermaris enkel om de aan andere huurders veroorzaakte overlast, waartegen zij als verhuurder moet optreden. Verslag van de deskundige. De deskundige heeft kort samengevat en voor zover thans van belang het volgende laten weten. De twee Göttinger varkens worden goed verzorgd. Heeres is daartoe kennelijk in staat en gaat ook verder goed om met deze dieren. De wijze waarop Heeres stankoverlast bestrijdt komt de deskundige adequaat toe, zij het dat zij adviseert uitwerpselen direct door het toilet te spoelen, in plaats van in een vuilcontainer op te slaan. Uiteraard is het beter om deze dieren meer leefruimte te geven dan zij thans hebben, maar zij zijn kennelijk volledig gewend aan de huidige situatie en zijn zichtbaar tevreden.
Wegplaatsen van deze varkens, naar bijvoorbeeld een kinderboerderij, zal vanwege hun uiterst gevoelige aard schadelijk zijn voor hun welzijn. Overigens willen kinderboerderijen in de praktijk geen volwassen varkens toelaten. Beoordeling van het geschil. Voorop gesteld moet worden, dat Intermaris op zichzelf geen bezwaar maakt tegen het houden van de beide Göttinger varkens in het gehuurde. Zolang dit geen hinder veroorzaakt aan de buren gaat Intermaris daarmee uitdrukkelijk akkoord. Dat is van belang, omdat de rijdende rechter daarom niet behoeft te onderzoeken of het enkele houden van deze dieren (samen met de andere dieren) in het gehuurde in strijd is met de huurderverplichtingen van Heeres, zoals neergelegd in het voor haar geldende huurreglement. Onderzocht hoeft daarom slechts te worden, of het houden van deze varkens strijdig is met de in artikel 5 leden 3 en 5 van het huurreglement opgenomen verplichting, geen hinder of overlast te bezorgen aan omwonenden. Daarover wordt als volgt geoordeeld. Niet elk ongerief, verzoorzaakt door de aanwezigheid van huisdieren in het gehuurde, valt aan te merken als ontoelaatbaar. Was het anders, dan zou men nauwelijks nog een huisdier kunnen houden. Waar het op aankomt is, of de veroorzaakte hinder de grenzen te buiten gaat van wat redelijke buren maatschappelijk van elkaar hebben te accepteren. Aan Intermaris moet in dit verband worden toegegeven, dat er alle reden is om te veronderstellen dat de aanwezigheid van de dieren, zoals hiervoor onder 3. opgesomd, inderdaad overlast hebben opgeleverd aan de (sommige) buren. Niet alleen de varkens zullen overigens stankoverlast hebben veroorzaakt, want kippen kunnen er wat dat betreft ook wat van! Ten tijde van het bezoek van de rijdende rechter viel dat echter enorm mee. Dat er dieren waren kon de rijdende rechter wel ruiken, maar van stankoverlast was toen geen sprake. Er was goed schoongemaakt. Mede gelet op het grote persoonlijke belang, dat Heeres heeft bij het houden van deze dieren, moet daarom worden bezien, of Heeres deze stankoverlast naar verwachting ook in de toekomst zal kunnen en willen voorkomen.
De rijdende rechter wil Heeres wat dat betreft een kans geven. Op gezag van de deskundige moet immers worden aangenomen, dat zij de boel wel goed schoon kan houden. De daarbij te gebruiken middelen moeten natuurlijk wettelijk zijn toegelaten. Het is verder een kwestie van willen en doorzetten. Als Heeres die kans grijpt, blijft de ondervonden hinder voortaan binnen de grenzen van het aanvaardbare en kunnen de varkens blijven. Wel komt het de rijdende rechter raadzaam voor om te bepalen, dat Heeres geen nieuwe dieren in het gehuurde mag toelaten. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.
BESLISSING Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering. Voor recht wordt verklaard dat de twee in deze procedure bedoelde Göttinger varkens in het gehuurde mogen blijven, op voorwaarde dat Heeres (stank) overlast weet te voorkomen. Heeres wordt verboden nieuwe dieren in het gehuurde toe te laten. Mocht Heeres deze voorwaarden niet (voldoende) naleven, dan staat het Intermaris vrij om alsnog een ontbindingsprocedure bij de kantonrechter aanhangig te maken. Het over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zaandam op14 juli 1011. Bindend adviseur
Secretaris
Mr F.M. Visser
Mr C.M. Sharif
