DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S20-05 Datum uitspraak: donderdag 25 oktober Plaats uitspraak: Zaandam
Bindend Advies in het geschil tussen: M.H. Tahapary te Wormerveer verder te noemen: Tahapary, tegen: S. Birekoven, h.o.d.n. Biko Bouw Support, te Wormer verder te noemen Biko Bouw, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie november 2009 te laten beslechten. De vordering van Tahapary is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Biko Bouw opgenomen. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 5 oktober 2012, welke is gehouden te Wormerveer.
Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar het in deze procedure bedoelde woonhuis en heeft hij dit in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij was tevens aanwezig ing. P. Borger (Bureau voor Bouwpathologie BB, Montfoort) als deskundige, die het pand eerder al had onderzocht. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundige heeft mondeling verslag uitgebracht van zijn bevindingen. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Tahapary is sinds 2007 eigenaar van het woonhuis met aanhorigheden, staande en gelegen te Wormerveer aan de Transvaalstraat 5. De woning is ongeveer 100 jaar oud. Toen Tahapary de woning in eigendom had verkregen, bleken de balklagen onder de begane grondvloer verrot. Nadat Tahapary de vorige eigenaar daarover had aangesproken, is die zaak geschikt voor een bedrag groot € 8.000,--. 2. Op 14 februari 2011 heeft Tahapary met Biko Bouw een overeenkomst van aanneming gesloten, conform de door Biko Bouw gegeven offerte. Deze overeenkomst is op 26 maart 2001 aangepast, conform de door Biko Bouw gegeven gewijzigde offerte. Het door Biko Bouw uit te voeren werk bestond kort samengevat uit het vervangen van de bestaande houten vloer op de begane grond door een betonnen vloer, met bijkomende werkzaamheden, het vervangen van een houten tussenmuur op de begane grond, het aanbrengen van een afgelakte grenen ondervloer en vloerplinten en het trekken van een nieuwe electragroep van de meterkast naar de keuken. De aanneemsom bedroeg € 15.087,80 inclusief BTW. Deze werkzaamheden zijn grotendeels door Biko Bouw uitgevoerd. De overeengekomen aanneemsom is door Tahapary in drie termijnen betaald. 3. Op 26 april 2011 is een aanvullende overeenkomst gesloten voor
4.
5.
6.
7.
8.
9.
méérwerk, bestaande uit elektrotechnische werkzaamheden, tegen een aanneemsom van € 1.694,-- inclusief BTW. Deze werkzaamheden zijn eveneens grotendeels door Biko Bouw verricht. De daarvoor op 26 april 2011 gestuurde factuur, nummer 201105, is onbetaald gebleven. Op 30 april en 2 mei 2011 heeft Biko Bouw twee nieuwe facturen gestuurd, nummers 201106 en 2011011, voor verder méérwerk, bestaande uit het slopen en aanbrengen van nieuwe wanden en het isoleren van de voor- en achtergevel met bijkomende werkzaamheden, voor respectievelijk € 2.038,-- en € 1.324,-- inclusief BTW. Deze werkzaamheden zijn ook weer grotendeels uitgevoerd. De betreffende facturen zijn echter weer onbetaald gebleven. Biko Bouw heeft verder nog een keuken voor Tahapary geplaatst. Daarvoor heeft Biko Bouw op 25 mei 2011 een factuur gestuurd, nummer 2011012, voor een bedrag groot € 2.452,30, dat eveneens onbetaald is gebleven. Op 2 juni heeft Biko Bouw nog aanvullende facturen verstuurd, nummers 2011013 en 2011014, voor weer verder méérwerk, te weten het vernieuwen van plafonds, aanvullende elektrotechnische werkzaamheden, het plaatsen van plafondplinten en het uitvoeren van loodgieterswerkzaamheden, voor respectievelijk € 993,-- en 781,00 inclusief BTW. Factuur 2011014 is onbetaald gebleven. In of omstreeks juli 2011 heeft Tahapary aan Biko Bouw laten weten, dat ze alle vertrouwen in hem had verloren en dat hij niet meer tot het werk werd toegelaten. De toegang tot de woning heeft zij voor Biko Bouw onmogelijk gemaakt. Bij brief van 24 juli 2011heeft Biko Bouw daartegen geprotesteerd, omdat hij volgens hem wettelijk de kans had moeten krijgen om zijn werk af te maken. Ter compensatie voor de nog niet verrichte werkzaamheden, wilde hij de hiervoor onder 5. bedoelde factuur wel laten vervallen. De facturen met de nummers 2011011, 2011014, 201106 en 201105, voor een totaal bedrag van € 5.837,-- moesten wel betaald worden. Daar is Tahapary niet op ingegaan. In het (recente) verleden heeft in de directe omgeving van de woning van Tahapary funderingsherstel plaatsgevonden.
De vordering van Tahapary. Tahapary vordert kort gezegd, dat Biko Bouw wordt verplicht tot het betalen van
de kosten die moeten worden gemaakt om alle huidige gebreken van haar woning door een andere aannemer te laten herstellen, evenals tot het betalen van de kosten van inmiddels uitgebrachte onderzoeksrapporten. Ook eist zij haar huissleutel terug. De tegenvordering vordering van Biko Bouw. Biko Bouw vordert kort gezegd dat Tahapary wordt verplicht tot betaling van een bedrag groot € 8.000,-- wegens verrichte arbeid en gebruikte materialen, vermeerderd met een bedrag groot € 8.000,-- wegens gemiste inkomsten. Standpunten van partijen. Het standpunt van Tahapary komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Tahapary is niet tevreden over de door Biko Bouw uitgevoerde werkzaamheden. De keuken is verkeerd gemonteerd. De gasmeter zit op de verkeerde plek. Plafond en plinten zijn lelijk afgewerkt. De al betaalde grenen houten vloer is nog niet geleverd. Het lekt bij de achterdeur. Er zijn leidingen stukgetrokken. De betonnen vloer is te zwaar voor de gekozen fundering, waardoor het huis verzakt. Er zitten scheuren in de zijmuur. Er is een dragende tussenwand weggehaald, waardoor de eerste verdieping verzakt. De douchecel lekt en het isolatiefolie is verkeerd om in de buitenmuur geplaatst. Omdat Biko Bouw zo slecht werkte heeft Tahapary hem in juli 2011 uiteindelijk de toegang tot het werk ontzegd. Tahapary voelt zich niet verplicht om te betalen voor het in rekening gebrachte méérwerk, omdat dit zonder haar toestemming is uitgevoerd. Het standpunt van Biko Bouw komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Biko Bouw stelt voorop, dat hij het recht had om het werk af te maken. Nu dat recht hem is ontnomen, wil hij in elk geval € 8.000,-- ontvangen voor nog niet betaalde arbeid en materialen. Daarnaast maakt hij aanspraak op een schadevergoeding van € 8.000,-- wegens gemiste inkomsten, wegens al het door Tahapary veroorzaakte ‘gedoe’.
Verder stelt Biko Bouw, dat hij na aanvang van de overeengekomen werkzaamheden tegen allerlei problemen aanliep. Het huis was een puinhoop. Volgens Biko Bouw heeft hij zo’n 90% van de overeengekomen werkzaamheden verricht. Het meerwerk is altijd in goed overleg met en instemming van Tahapary uitgevoerd. Verslag van de deskundige. De door de rijdende rechter benoemde deskundige heeft kort samengevat en voor zover thans van belang het volgende gemeld. a. De woning verkeert gelet op de bouwwijze en de leeftijd in een goede staat. Er zijn in de gevels geen recente scheuren aangetroffen die een ernstig gebrek aan de fundering doen vermoeden. De woning vertoont geen scheefstand of enige vorm van verzakking. De gevels staan mooi te lood en de lintvoegen lopen waterpas. Zou de woning hinder ondervinden van ongelijke zetting, dan zouden al snel scheuren in de gevels ontstaan. b. De nieuw aangebrachte begane grondvloer vertoont op zichzelf geen waarneembare gebreken, behalve dan dat een kruipluik ontbreekt. Deze betonnen vloer is echter wel heel zwaar voor deze woning. Waar de voormalige houten vloer slechts ongeveer 2.000 kilo zal hebben gewogen en, behalve op de gevelwanden rustend, werd ondersteund door een aantal betonnen poeren, rust de betonnen vloer van ongeveer 11.000 kilo zwaar geheel en al op de zijgevels. Er moet dan ook ernstig rekening worden gehouden met de mogelijkheid, dat fundering onder de woning (op de kleef aangebrachte palen) de gewichtstoename, veroorzaakt door het aanbrengen van die vloer, in combinatie met de aanwezigheid van een aanzienlijke hoeveelheid in de woning opgeslagen goederen, in de toekomst niet meer kan dragen. Daarover kan thans echter niets met zekerheid worden gezegd. Wel is het zo, dat de fundering op termijn toch aan vernieuwing toe was. Vernieuwing van de bestaande fundering is dan ook de beste oplossing, maar gaat ongeveer € 40.000,-- tot € 50.000,-kosten. c. De verdiepingsvloer vertoont een doorbuiging van ongeveer 25/30 millimeter. Dat is voor een houten vloer van een dergelijke oude woning vrij normaal en niet disproportioneel. Volgens moderne eisen mag de doorbuiging ongeveer 23 millimeter bedragen, maar deze eisen zijn niet van toepassing op deze oude woning. Als gevolg van deze normale
doorbuiging zijn de wanden op de verdieping mee gezakt, waardoor de deuren niet meer goed sluiten. d. Het vervangen van de houten binnenwand op de begane vloer door de huidige, niet dragende, wand was in verband met het voorgaande geen verkeerde beslissing. De oude wand kan namelijk nooit een dragende functie hebben gehad. Het is wel raadzaam om de nieuwe binnenwand alsnog dragend te maken, om de ongemakkelijke doorbuiging van de vloer van de verdieping op te kunnen vangen. e. De (overige) door Biko Bouw uitgevoerde werkzaamheden zien er deugdelijk uit. Wel is het natuurlijk zo, dat het werk nog niet af is. In elk geval moeten nog worden uitgevoerd: het afmaken van de elektra, montage schakelmateriaal en het afmonteren van de voorzetwanden op de begane grond. Beoordeling van het geschil. Inleiding Beoordeeld moet om te beginnen worden, of het door Biko Bouw uitgevoerde werk voldoet aan de daaraan in redelijkheid te stellen eisen. Daarna moeten de mogelijke financiële consequenties daarvan worden besproken. Tenslotte moet worden bezien in hoeverre de tegenvordering van Biko Bouw kan worden toegewezen, in welk verband ook verrekening aan de orde kan komen. De betonnen vloer. Voldoende is komen vast te staan, dat Biko Bouw een fout heeft gemaakt door de in deze procedure bedoelde betonnen vloer aan te brengen. Daardoor is immers het reële gevaar geschapen, dat de bestaande fundering deze last op korte termijn niet meer kan dragen, waardoor de woning gaat verzakken. Dat moet worden voorkomen. Een en ander is niet zomaar, zonder gevaar voor de bestaande fundering, ongedaan te maken. Het is dan ook onontkoombaar, dat de bestaande fundering wordt vernieuwd. Biko Bouw is voor deze schade aansprakelijk, zij het dat een aftrek moet worden toegepast wegens ‘nieuw voor oud’. De bestaande fundering was op termijn immers toch aan vernieuwing toe. In zoverre Biko Bouw heeft willen betogen, dat hem van het voorgaande geen verwijt kan worden gemaakt, omdat het niet aan hem was om zich in de staat van de fundering te verdiepen, gaat dat verweer niet op. Als aannemer had Biko Bouw dat vooraf kunnen en moeten onderzoeken en Tahapary, die een leek is op bouwkundig gebied, daarvoor moeten waarschuwen (artikel 7.754 van het
Burgerlijk Wetboek). De doorzakkende verdiepingsvloer. Anders dan door Tahapary betoogd is niet gebleken, dat het doorzakken van de verdiepingsvloer is veroorzaakt door een fout van Biko Bouw, te weten het vervangen van de bestaande houten binnenwand op de begane grond door een nieuwe, niet dragende houten wand. Ook de oude wand was immers niet dragend. De doorzakking is niet abnormaal bij een dergelijke, oude woning. Als Tahapary dat wil, dan kan zij verder doorzakken voorkomen door de nieuwe binnenwand alsnog dragend te maken. De keuken. De keuken is niet verkeerd gemonteerd. Zoals nog is komen vast te staan gaat het om een showroom keuken, die in de bestaande keukenruimte moest worden ingepast. Dat is behoorlijk gedaan. Dat de aanhechting tussen twee stukken aanrechtblad enig hoogteverschil vertoont is inderdaad niet mooi. In zoverre heeft Biko Bouw dus niet goed gepresteerd. Dat rechtvaardigt een kleine korting op de daarvoor verstuurde factuur, waarover hierna meer. De gasmeter. Biko Bouw had als aannemer niet mogen kiezen voor, althans akkoord gaan met, het om de bestaande gasmeter heen bouwen van de keuken. De gasmeter had moeten worden verplaatst. Dat zal dus alsnog moeten gebeuren. Maar niet valt in te zien waarom Biko Bouw daarvoor moet betalen, nu Tahapary die kosten ook had moeten maken als Biko Bouw de gasmeter wel had verplaatst. Het plafond en de plinten. De door Biko Bouw aangebrachte plafonds en plinten voldoen aan de daaraan in redelijkheid te stellen eisen. Dat het er nu nog niet mooi uitziet is waar, maar dat komt omdat het werk nog niet af is. Isolatie. Niet gebleken is dat een fout is gemaakt bij het isoleren van de wanden. In zoverre het resultaat thans nog niet 100% is, ligt dat aan het feit dat het werk ook op dit punt nog niet af is.
Lekkage. Niet gebleken is van een door Biko Bouw veroorzaakte lekkage bij de achterdeur of in de douchecel. Zoals de rijdende rechter zelf heeft gezien, ontbreekt een afdichtingsrubber in de bestaande achterdeur, waar Biko Bouw niets mee te maken heeft. Ook voor wat betreft het lekken van de douchecel is niet gebleken van een fout aan de kant van Biko Bouw. Stukgetrokken leidingen. Van stukgetrokken leidingen is niets gebleken. Slotsom tekortkomingen. Uit het voorgaande vloeit voort, dat de klacht gegrond is, waar het de door Biko Bouw aangebrachte betonnen vloer betreft en een klein foutje in de keuken. In zoverre heeft Tahapary daarom in redelijkheid recht op een schadevergoeding. Nog af te maken werk. Het is duidelijk, dat het door Biko Bouw aangenomen werk nog niet helemaal af is. Tahapary stelt geen prijs meer op (verdere) nakoming van de overeenkomst, maar vordert in plaats daarvan vervangende schadevergoeding, zoals bedoeld in artikel 6.87 van het Burgerlijk Wetboek. Aan Biko Bouw moet echter worden toegegeven, dat daarvoor wel nodig is dat hij voor wat betreft de nakoming van zijn verplichtingen ‘in verzuim’ is komen te verkeren. Daarvan is juridisch echter geen sprake. Tahapary heeft hem immers zonder behoorlijke, voorafgaande aanmaning de toegang tot haar woning ontzegd, zodat hij het werk niet kon afmaken, waardoor zij in schuldeisersverzuim (artikel 6.58 van het Burgerlijk Wetboek) kwam te verkeren en Biko Bouw dientengevolge zelf niet in verzuim kon raken (artikel 6.61 van het Burgerlijk Wetboek). Dat betekent dat Biko Bouw niet hoeft te betalen voor het afmaken van de door hem aangenomen werkzaamheden door een derde. Onbetaalde facturen. Omgekeerd is Tahapary nog steeds verplicht tot betaling van de tot op heden onbetaald gebleven facturen voor de aangenomen werkzaamheden, ook al zijn deze nog niet geheel voltooid. Het gaat hierbij om de nog niet betaalde facturen voor het verrichte méérwerk. De tegenvordering van Biko Bouw heeft daarop
voor een deel betrekking. Het verweer van Tahapary, dat deze méér-werkzaamheden zonder haar toestemming zijn verricht, gaat niet op. Om te beginnen berust de hiervoor onder 3. bedoelde factuur wel degelijk op een nadere, door Tahapary voor akkoord getekende offerte. Verder kan Tahapary in redelijkheid niet ontkennen, dat zij opdracht heeft gegeven voor het plaatsen van de keuken. Dat zij hoopte dat Biko Bouw dit voor niets zou doen, was wellicht niet helemaal zonder reden, maar die hoop verloor natuurlijk elke grond, toen zij Biko Bouw de toegang tot de woning ontzegde. Een dergelijke klus wordt normaal gesproken niet gratis door een aannemer gedaan. Niet gebleken is dat Biko Bouw iets anders heeft beloofd. Bovendien klaagt Tahapary in deze procedure over het niet goed uitvoeren van sommige méér-werkzaamheden! Dat laat zich niet of nauwelijks rijmen met haar standpunt, dat zij daarvoor niet hoeft te betalen! Voorts kan Tahapary in redelijkheid niet volhouden, dat zij geen weet had van deze aan haar in rekening gebrachte, aanvullende werkzaamheden, noch dat zij daarmee niet akkoord ging. Dat zij meermalen tevergeefs zou hebben aangedrongen op een nadere offerte, doet daar niet aan af. Dat betekent dat zij daarvoor ook moet betalen, voor zover deze werkzaamheden deugdelijk zijn uitgevoerd. Zij wist of moest begrijpen, dat dit méérwerk extra kosten met zich meebracht (artikel 7.755 van het Burgerlijk Wetboek). Gesteld noch gebleken is dat daarvoor een onredelijke prijs in rekening is gebracht. Dat betekent dat de tegenvordering van Biko Bouw gegrond is tot een bedrag groot € 5.837,-- (zie hiervoor onder 8.) + een bedrag groot € 2.452,30 van de keuken = € 8.289,30 Tegenvordering, restant. De door Biko Bouw nog gevorderde € 8.000,-- wegens gemis aan inkomsten is niet toewijsbaar, omdat daartoe een behoorlijke rechtsgrond ontbreekt. Dat de klachten van Tahapary en de daarop gevolgde procedure bij de rijdende rechter een groot beslag hebben gelegd op de tijd van Biko Bouw is ongetwijfeld waar, maar om te beginnen is één belangrijk onderdeel van die klachten (de betonnen vloer) gegrond en bovendien dragen partijen bij een procedure bij de rijdende rechter volgens artikel 19 lid 2 van het reglement ieder hun eigen kosten.
Verrekening. Zoals hiervoor is vastgesteld komt Tahapary voor wat betreft de fout met de betonnen vloer en het foutje met het aanrechtblad een schadevergoeding toe. Voor wat betreft het vervangen van de fundering heeft daarbij echter te gelden, dat deze op termijn toch al aan vervanging toe was, zodat een overwegende aftrek wegens ‘nieuw voor oud’ moet worden toegepast. Alles tegen elkaar afwegend komt de rijdende rechter tot de conclusie, dat de door Biko Bouw te vergoeden schade naar redelijkheid en billijkheid mag worden begroot op een bedrag dat gelijk is aan wat Biko Bouw op zijn beurt nog van haar heeft te vorderen. Na verrekening blijft dus over, dat partijen met gesloten beurs afscheid van elkaar nemen. De sleutel. Tenslotte is daar nog de sleutel. Biko Bouw heeft onweersproken gesteld dat hij deze kwijt is, zodat hij die niet kan teruggeven. Daartoe kan hij dan ook niet worden verplicht. Eindconclusie. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.
BESLISSING Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering. Verstaat dat partijen over en weer niets meer van elkaar hebben te vorderen. Het over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zaandam op 25 oktober 2012. Bindend Adviseur,
Secretaris
mr F.M. Visser
mr C.M. Sharif
