De klant centraal Jaarverslag 2006 Stichting Antares Woonservice
1
Dit is een uitgave van Stichting Antares Woonservice Postbus 3046 5930 AA Tegelen Bezoekadres: Venloseweg 7 Telefoon (077) 373 36 66 E-mail:
[email protected] Internet: www.anwo.nl
2
Onze klant Die stond bij ons altijd al centraal. Maar in 2006 maakten we opnieuw duidelijk de keuze om bij ons werk uit te gaan van de huurders van onze woningen. Wie zijn zij? Wat zijn hun wensen en behoeften? Hoe hebben zij graag dat wij ons werk doen? Wij willen de huurder namelijk zoveel mogelijk woongenot bieden. Dat doen wij door ... … te kiezen voor maatwerk Huurders bepalen bijvoorbeeld wanneer zij toe zijn aan een nieuwe keuken. En kiezen zelf welke keuken zij graag in hun huis willen hebben. Dus bij ons geen projecten meer waarbij we in één keer een hele straat verplicht van nieuwe keukens voorzien. En waarbij de huurder dan kan kiezen uit alle kleuren, zolang die maar ‘wit’ is. Plezierig voor de huurder, plezierig voor ons. Wij denken namelijk dat deze manier van werken leidt tot meer betrokkenheid van onze huurders. Als zij zelf een keuken uitkiezen, gaan ze er zuiniger mee om. … klachten snel af te handelen In 2006 werkten wij alle klachten weg die er nog lagen. En nu verhelpen we een klacht binnen een week. Hoe kregen we dat voor elkaar? Wij hebben twee accountteams ingericht bij de afdeling Woonzaken. Ieder team neemt een deel van onze woningen voor zijn rekening. Het team is van A tot Z verantwoordelijk voor het afhandelen van klachten en verzoeken tot reparatie. Afdelingen werken niet meer langs elkaar heen, klachten blijven niet meer liggen. ... op de koffie te gaan bij de klant Wij willen in gesprek komen met zowel de mondige als de stille klanten. Daarom hebben we bedacht om in 2007 het project “Expeditie Klant” te starten. Het is de bedoeling dat al onze medewerkers letterlijk op de koffie gaan bij de klant. En dat zij zo ervaren wat er leeft en speelt. … te werken aan leefbaarheid in de wijken Onze bewoners willen wonen in een wijk waar het veilig en gezellig is. Waar asociaal gedrag geen kans krijgt om het woongenot van anderen te verpesten. Wij doen er alles aan om de wijken waarin onze woningen staan leefbaar te houden. We hebben onze organisatie zo ingericht dat we snel kunnen ingrijpen als er in de wijk wat aan de hand is. En via de wijkbeheerder hebben wij contact in de wijk. ... samen met anderen te werken Wij kunnen zeker niet alles alleen. Heel veel zaken doen we samen met andere partijen. Voor de realisatie van onze werkzaamheden zijn we afhankelijk van beleid van de centrale en gemeentelijke overheid. Maatregelen van die overheden hebben grote invloed. Dat geldt bijvoorbeeld voor het plotselinge besluit om het percentage waarmee huren maximaal mogen stijgen te verlagen naar 1,1%. Het is duidelijk dat dit soort maatregelen op lange termijn gevolgen voor onze organisatie heeft. We hebben die voor dit jaarverslag nog niet doorgerekend.
3
... zuinig en spaarzaam te zijn Wij streven ernaar om onze werkzaamheden zo doelmatig mogelijk uit te voeren. Zo voerde het Centraal Fonds Volkshuisvesting in 2006 een onderzoek uit naar de bedrijfsvoering en de financiële positie van woningcorporaties. Dit deed zij in het onderzoeksrapport “CFV 2006 Corporatie in perspectief”. Hierin sprak ze zich ook uit over de ontwikkeling van de bedrijfslasten per verhuureenheid tussen 2002 en 2005. Bij ons daalden deze lasten met ruim 3%. Dit stak zeer gunstig af bij het landelijk cijfer van corporaties met een soortgelijke omvang, waarbij deze kosten met ruim 9% stegen. … een goed visitekaartje af te geven Dat gaat natuurlijk allemaal niet vanzelf. Daarom werken wij er hard aan om onze organisatie aan te passen. Maar we kijken ook buiten onze organisatie. We maakten afspraken met aannemers die voor ons opdrachten uitvoeren. Als zij voor ons werken, zijn zij óns visitekaartje. Daarom vinden wij het belangrijk dat zij klantvriendelijk met onze huurders omgaan. Ook in dit verslag staat onze klant centraal. Veel leesplezier!
Paul Stelder directeurbestuurder
4
Inhoudsopgave Blz Hoofdstuk 1
7
Midden in de maatschappij
We nemen onze verantwoordelijkheid Hoofdstuk 2
13
In gesprek met onze klanten We vertellen onze huurders alles
Hoofdstuk 3
15
Onze woningen We bouwen, verhuren en onderhouden
Hoofdstuk 4
23
Zo verhuren we onze woningen We zijn zo sociaal mogelijk
Hoofdstuk 5
31
Ons financiële beleid We reserveren om te investeren
Hoofdstuk 6
37
Onze organisatie We zijn met z’n allen 1 organisatie
Hoofdstuk 7
43
Onze andere activiteiten We zien de noodzaak van maatschappelijke taken
Hoofdstuk 8
Jaarverslag van de Raad van Commissarissen
47
Hoofdstuk 9
Verklaring van het bestuur
51
Bijlagen Bijlage 1
Externe contacten
Bijlage 2
Nieuwbouw / Projectontwikkeling in 2006
Bijlage 3
Woningbezit naar woningtype en wijk per 31 december 2006
Bijlage 4
Jaarrekening 2006 en geconsolideerde jaarrekening 2006
Bijlage 5
Accountantsverklaring
5
6
Hoofdstuk 1
Midden in de maatschappij We nemen onze verantwoordelijkheid
De klant staat bij ons centraal. Maar onze zorg gaat verder dan de klant alleen. Een goede woning voor iedereen is een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Het heeft relatie met welzijn en zorg. Als woningcorporatie nemen wij graag een deel van die maatschappelijke verantwoordelijkheid op ons. Dat betekent dat wij ons inspannen om: •
onze woningen af te stemmen op de verschillende levensfasen van de bewoners;
•
te zorgen voor een leefbare woonomgeving;
•
bijzondere doelgroepen zoals dak- en thuislozen op te vangen.
1.1
Wonen en welzijn, wonen en zorg
Een leven lang wonen We willen onze woningen graag voor alle doelgroepen toegankelijk, bereikbaar en bewoonbaar houden. Daarom gaan we bij de samenstelling van het strategisch voorraadbeleid de nultredewoningen toetsen aan de checklist Levensloop en Zorg. We kijken ook of het woongebouw en de directe woonomgeving van de woningen aan de eisen voldoen. Op basis van de resultaten van die onderzoeken gaan we woningen geschikt maken als zorgwoning en levensloopbestendige woning. Het tempo waarin we dat doen stemmen we af op de marktvraag. Hierover leest u meer in hoofdstuk 3. We worden ouder Waarom is die aanpassing nodig? Omdat we moeten zorgen voor adequate huisvesting van de ouder wordende bevolking. We kunnen die opgave maar voor een deel invullen via nieuwbouw. Nieuwbouw vormt per jaar namelijk maar één procent van de totale woningvoorraad. Het grootste deel van de opgave moeten we daarom realiseren door het verbeteren en aanpassen van bestaande woningen. Samen werkt het beter Om invulling te geven aan onze taak nemen wij deel aan de regionale platforms Wonen-Welzijn-Zorg in Venlo en Meijel. In die gemeenten staan immers onze woningen. Daarnaast nemen wij deel aan de Referentiegroep WWZ Noord- en Midden Limburg, die de collectieve corporatiebelangen behartigt. Naast de informatie in de projectenbeschrijving in bijlage 2 staan op onze website vier voorbeeldprojecten verder beschreven, namelijk: •
Nieuwe Munt, Tegelen
•
Wozoco Zonneveld, Blerick
•
Boulevard Hazenkamp, Blerick
•
Alexanderplein, Meijel
7
1.2
Een leefbare woonomgeving
Goed wonen reikt verder dan achter de eigen voordeur. De kwaliteit van de directe woonomgeving en het sociale klimaat bepalen voor een groot deel de woonbeleving. Mensen willen gewoon met plezier wonen. Als maatschappelijk ondernemer nemen wij natuurlijk onze verantwoordelijkheid door actief mee te doen aan projecten om de leefbaarheid te verbeteren. Integrale aanpak Die inspanning verwachten ook anderen van ons. De Rijksoverheid schept voorwaarden voor een integrale aanpak via het Grote Steden Beleid (GSB) en het Investeringsbudget Sociale Vernieuwing (ISV). Bij die aanpak hebben gemeenten de regierol. Rijk en gmeenten vragen van toegelaten instellingen als de onze een nadrukkelijke inspanning. Dat doen ze onder meer op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Tevreden Leefbaarheid is een ruim begrip. De woonbeleving bepaalt voor een groot deel of er sprake is van leefbaarheid. Is de bewoner tevreden met de directe woon- en leefomgeving? Er zijn veel aspecten die daarbij een rol spelen: •
veiligheid
•
wonen
•
onderwijs
•
zorg
•
werkgelegenheid
•
sociaal klimaat
•
kwaliteit van de openbare ruimte.
Wij houden hiermee rekening bij onze maatschappelijke nieuwplannen zoals Medisch centrum Steijl, Boulevard Hazenkamp en Nieuwe Munt. Ook doen we dit bij herontwikkelingsprojecten zoals de centrumplannen Blerick, Tegelen en Meijel. Antares treed hierbij op als voorzieningencorporatie die vooral ook maatschappelijk vastgoed in beheer neemt. Bij projecten waarbij speciale aandacht is voor de leefbaarheid treden wij op als wijkregisseur. De cijfers Dit overzicht laat het percentage overlastmeldingen zien ten opzichte van het aantal woningen per stadsdeel in 2006 (inclusief herhaalmeldingen). Stadsdeel
Aantal woningen
percentage geregistreerde overlastmeldingen
Venlo
200
6%
Blerick
2079
9%
Tegelen
2361
10%
Meijel
391
1%
Swalmen
5
20% (1 melding)
8
De ‘ergernis top 3’, oftewel: de klachten die we het meeste registreerden: 1.
geluidsoverlast
2.
tuinonderhoud
3.
dumpen van huisvuilzakken en oud papier
97% van alle klachten die wij registreerden in 2006 is of afgehandeld of nog in behandeling. Bij 3% van de meldingen was dit niet mogelijk. Het waren namelijk situaties waar wij slechts een bemiddelende rol in konden spelen: •
overlast openbare ruimte
•
gebrek aan bewijs tot het nemen van stappen
•
één op één situatie waar niet duidelijk is bij wie de schuldvraag ligt
Zo pakken we het aan Meldingen van overlast nemen we zo snel mogelijk in behandeling. We zorgen altijd voor een goede dossieropbouw. Dat is belangrijk voor de bewijsvoering als de zaak later voor de rechter komt. Het is bijvoorbeeld nodig dat de huurder zijn melding schriftelijk ondertekent. We proberen de overlast zo op te lossen dat alle partijen tevreden zijn. Eventueel kunnen we daarbij hulp krijgen van anderen, zoals: •
wijkbeheerder(s)
•
gebiedsmentoren
•
stadsdeelcoördinatoren
•
instanties als het Centrum voor Alcohol en Drugs (CAD), Centraal Loket gemeente Venlo, Bemoeizorg (GGZ) en Wel.Kom.
We belonen goede ideeën Wie hebben meestal de beste ideeën om de leefbaarheid in een woongebouw of buurt verder te verbeteren? De bewoners. Die goede ideeën geven we graag een kans. Daarom hebben we sinds 2005 het ‘Fonds Leefbaarheid’. Elk jaar stellen we maximaal € 100.000 uit dat fonds beschikbaar voor investeringen in leefbaarheid van woningen en woonomgeving. Onze huurders kunnen een bijdrage uit het fonds vragen om hun ideeën werkelijkheid te laten worden. Hieronder staan de projecten die we in 2006 goedkeurden. En: goed voorbeeld doet goed volgen. De gemeente Venlo geeft namelijk extra ondersteuning bij dit soort projecten. Straat / complex
Stadsdeel
Project
Gereed
Zonneveld
Venlo
Plaatsing meubilair / bloemstukjes
maart 2006
op tuinsets Hoogstraat
Tegelen
Achterompadverlichting (pilot)
juni 2006
Romeinentraat
Steyl
Achterompadverlichting (pilot)
juni 2006
Jan Vermeerstraat
Venlo
Aanvulling Bloembakken
juli 2006
Raadhuislaan
Tegelen
Snoeien boom parkeerplaats
oktober 2006
Paalweg
Hout-Blerick
Achterompadverlichting (pilot)
december 2006
9
Andere voorbeelden van investeringen zijn: •
het opfleuren van het woongebouw
•
de aanleg van een jeu de boulesbaan
•
of het organiseren van tuinonderhoud
Elke wijk zijn eigen aanpak Als het om leefbaarheid gaat willen burgers resultaat in hun eigen wijk zien. Zij zitten niet te wachten op informatie over langdurige voorbereidingen en slepende overlegsituaties. Om activiteiten op elkaar af te stemmen werken we samen met andere organisaties. Zo komen we uiteindelijk tot een gezamenlijk resultaat. En creëren we draagvlak voor de verbeteringen in de wijken. Die afstemming vindt plaats in het overleg dat de gemeente Venlo periodiek houdt in het kader van het Grote Steden Beleid. Aan dat overleg nemen deel: •
de wijkraden
•
de gemeente
•
de woningcorporaties
•
de welzijnsstichting
•
de politie
•
ondernemers en andere belangstellenden
Dit overleg helpt om een snelle oplossing te vinden voor knelpunten en problemen. Bij de uitvoering van onze jaarplannen letten we er goed op dat we de werkzaamheden en activiteiten goed op elkaar afstemmen. Communicatie is daarbij erg belangrijk. Meer dan 1000 woorden Eén foto zegt meer dan duizend woorden. Met die uitspraak in gedachten nam de gemeente Venlo in 2005 het initiatief om zogenaamde ‘wijkfoto’s’ te maken van alle zestien GSB-wijken. Of van een aandachtsgebied in zo’n wijk. De gemeente doet dat in het kader van het beleidsprogramma ‘Wonen in een duurzame leefomgeving’. In 2006 begon de gemeente Venlo in overleg met ons met het opstellen van de wijkfoto’s. Vanwege te weinig personeel is de gemeente daar tijdelijk mee gestopt. De wijkfoto beschrijft vanuit verschillende dimensies de ruimtelijke, sociale en economische kenmerken en ontwikkelingen in de wijk. De wijkfoto vergelijken we met bestaand beleid. Op die manier kunnen we samenhangende projecten voorbereiden en uitvoeren om de kwaliteit van buurten en wijken effectief en duurzaam te verbeteren. Alle directe stakeholders werken samen om de wijkfoto samen te stellen. Een gevoel van veiligheid Een belangrijk onderdeel van leefbaarheid is een gevoel van veiligheid. Daarom investeerden wij in 2006 ruim € 72.000,- aan maatregelen om onze woningen veiliger te maken. Veel woningen komen daardoor op termijn in aanmerking voor het Politie Keurmerk Veilige woning en Veilig woongebouw (PKVW). Eind 2006 voldoet al bijna zestig procent van ons woningbezit aan dit certificaat. Ook de komende twee jaar hebben we een forse uitgave in de begroting opgenomen voor maatregelen om de veiligheid te verbeteren. We voeren die maatregelen vaak tegelijk uit met planmatige onderhoudswerkzaamheden.
10
Bewust maken Natuurlijk kunnen wij als eigenaar/verhuurder niet alleen zorgen voor veiligheid. Dat is ook een verantwoordelijkheid van de huurders. Ook in 2006 hebben wij onze huurders daar bewust van gemaakt. Het gaat vooral om het toegankelijk houden van vluchtroutes. Bewoners mogen gemeenschappelijke ruimten en gangen zelf inrichten en aankleden. Maar dat staat vaak op gespannen voet met het waarborgen van veiligheid in de gebouwen. Pakken wij individuele woningen aan in het kader van PKVW, dan brengen wij meteen brandmelders aan op de verdiepingen met slaapvertrekken. Oogje in het zeil Huismeesters en wijkbeheerders zijn belangrijk voor het sociale klimaat in buurten en in woongebouwen. Dat laten bewoners ons regelmatig weten. In onze grotere woongebouwen zijn fulltime huismeesters actief. Naast een aantal uitvoerende werkzaamheden hebben zij een belangrijke taak als aanspreekpunt voor de bewoners. Ook door controlerondes in en om de woongebouwen dragen zij bij aan de sociale veiligheid. Bewoners kijken mee Ook toezichthouders vervullen een waardevolle rol om de leefbaarheid te bevorderen. Toezichthouders zijn bewoners van een woongebouw met meer etages die een aantal controlerende en signalerende taken uitvoeren. Enkele toezichthouders voeren als vrijwilliger ook groenonderhoud uit bij de woongebouwen. Op tijd erbij Tijdig ingrijpen bij overlastsituaties is erg belangrijk. Het voorkomt escalatie. Daarom nemen wij maandelijks deel in een netwerkoverleg over de leefbaarheid met politie, gemeenten, zorginstellingen en andere woningcorporaties. In 2006 hebben we in dat overleg ongeveer 180 zaken behandeld.
1.3 Aanspreekpunt voor maatschappelijke opvang Eén loket voor ‘maatschappelijke opvang’. Daar willen we graag naartoe. We maakten daarvoor afspraken met de gemeente Venlo. Sinds 2005 voeren we een pilot uit om te kunnen bepalen hoe we het beste invulling geven aan de één-loketgedachte. Antares heeft de bereidheid uitgesproken om elk jaar vaste afspraken met de gemeente te maken over het aantal woningen, dat we dat jaar beschikbaar stellen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Het gaat dan bijvoorbeeld om dak- en thuislozen.
11
Eerst wennen Moeilijk plaatsbare huishoudens helpen wij om (weer) hun weg in de maatschappij te vinden. Lastig, maar we spannen ons er graag voor in. We doen dat via het WOP-HOP-project. Dat staat voor Wonen op proef (WOP) en Huis op proef (HOP). In dit project werken we samen met: •
Stichting Wel.kom
•
Woningstichting Venlo-Blerick
•
de gemeente Venlo
•
Mensana
•
GGZ-groep Noord- en Midden-Limburg divisie verslavingszorg
•
Rubicon
•
Stichting Doortocht
•
Pascalis
In de vorm van een prestatiecontract investeerden we in 2006 € 28.000,- in Wel.kom, dat de begeleiding van de huishoudens verzorgt. Hiervoor stelden we in 2006 5 woningen beschikbaar voor personen die in aanmerking kwamen voor het WOP-project. Met welzijns- en zorgorganisaties hebben we afspraken gemaakt over de manier waarop deze mensen worden begeleid bij hun (re)integratie. Een woning voor asielzoekers In 2006 wezen we zes asielzoekers met een verblijfsstatus een woning toe. Ondanks onze inspanningen om het verplichte aantal asielzoekers te huisvesten, constateren we dat de statushouders vaak niet beschikken over de vereiste documenten die recht geven op huisvesting. Blijf-van-mijn-lijf-project Zoeken vrouwen met kinderen die een blijf-van-mijn-lijftraject volgen een woning? Dan krijgen ze bij ons voorrang bij woningtoewijzing. Op die manier konden wij in 2006 vijf huishoudens een woning aanbieden. Een dak boven het hoofd In 2006 stelden wij € 13.500 beschikbaar voor de opvang van dak- en thuislozen. We hebben bewondering voor de manier waarop Stichting Doortocht die opvang regelt. Behalve financieel ondersteunen wij de activiteiten van Doortocht ook materieel. In 2006 stelden we enkele woningen beschikbaar om de noodzakelijke doorstroming binnen deze opvang mogelijk te maken. Een plekje voor de Voedselbank In 2006 zorgden wij voor een nieuw onderkomen voor de Voedselbank. Als sociale verhuurder zien we deze investering als onze maatschappelijke bijdrage aan het bestrijden van armoede.
12
Hoofdstuk 2
In gesprek met onze klanten We vertellen onze huurders alles
Woningen bouwen voor mensen zonder ze te vragen hoe die woningen er uit moeten zien. Dat werkt niet. Onderhoud plannen zonder met bewoners te overleggen hoe en wanneer dat het beste kan. Dat levert irritatie op. Dit soort situaties voorkomen wij graag. Daarom doen wij alles wat we doen zoveel mogelijk in overleg met onze klanten. En dan praten we niet ‘om het praten’. Maar we praten om te werken.
2.1
We kunnen het niet alleen
Consument weet veel Met ALERT, Vereniging van Woonconsumenten, werken wij samen. Wij ondersteunen ALERT financieel op basis van een begroting, waarbij ALERT achteraf aan ons haar bestedingen verantwoordt. In 2006 kwamen we vier keer bij elkaar voor overleg over zaken als ontwikkelingen en beleidszaken, onderhoud, klachtenafhandeling, wijkbeheer. ALERT maakte in 2006 gebruik van haar recht om te adviseren over: •
ons huurbeleid
•
het Sociaal Kader Herstructurering
•
ons beleid om woningen te slopen
Voor operationele zaken introduceerden wij korte lijnen naar de afdelingen Meijel, Tegelen en BlerickVenlo. Daardoor kunnen we snel op praktijksignalen en incidenten inspelen. In de toekomst willen we het overleg nog uitbreiden door wijkcontactavonden te organiseren. Onze huurders kunnen ons daar dan vertellen wat wij in hun woonomgeving nog kunnen verbeteren. Nog betere plannen Wij willen graag een breed draagvlak bij de realisatie van onze plannen. Daarom laten wij het voorlopige ontwerp van nieuwbouw- en verbeterprojecten toetsen door vertegenwoordigers van belangengroepen en ervaringsdeskundigen. Bijvoorbeeld de Voorlichtings en AdviesCommissie voor de woningbouw. De Seniorenraad informeren we over onze plannen voor levensloopbestendige woningen. Door hun bijdragen worden de plannen vaak beter. Bovendien hebben de belangengroepen zo de mogelijkheid om hun achterban te informeren over planontwikkelingen.
2.2
Onze media
Met onze klanten communiceren wij op een effectieve, open en duidelijke manier. Dat doen we via het geïntegreerde communicatieconcept, waarbij wij alle vormen van communicatie op elkaar afstemmen.
13
Antares Contact Op de hoogte zijn, dat wil iedereen. En daar zorgen we voor. Elke vier maanden sturen we ons bewonersblad ‘Antares Contact’ naar al onze huurders en relaties. Hierin besteden we aandacht aan landelijke ontwikkelingen, maar vooral ook aan lokale onderwerpen. Onze lezers zijn blij met het blad. Dat blijkt uit de reacties op artikelen en inzendingen voor de puzzel. Mailings Daarnaast houden we bewoners via mailings op de hoogte van specifieke ontwikkelingen. Dat kan bijvoorbeeld zijn: •
uitvoering van planmatig onderhoud
•
huurbeleid en huurtoeslag
•
complex- of buurtgerichte zaken
•
nieuwe diensten en producten
Nieuwsbulletins Bij grote verbeterprojecten geven we een periodiek bulletin uit. Hierin informeren we de bewoners over de voortgang van de werkzaamheden. Ook voor nieuwe huurders of kopers van nieuwbouwprojecten geven we vaak een informatiebulletin uit. Op die manier blijven ze op de hoogte van de voortgang van de werkzaamheden. Brochures en folders Naast de bedrijfsbrochure zijn er diverse producten- en dienstenfolders. Met deze folders informeren we niet alleen huurders, maar ook woningzoekenden. De brochures voldoen aan de normen ‘Kwaliteitszorg Woondiensten Huursector’. Website Voor veel klanten is internet de makkelijkste manier om aan informatie te komen. Daarom bieden wij ook veel informatie via onze site www.anwo.nl. Daarop staat onze meest actuele informatie. Op de site staan ook links naar de website van Antares Projecten BV en naar onze verhuurwebsite www.voorwonenopmaat.nl. Citylife In het nieuwe maandblad Citylife editie Venlo publiceren we regelmatig de nieuwe woningbouwprojecten die in de startblokken staan.
2.3
Geen ‘ruzie’
In 2006 zijn geen nieuwe klachten in behandeling genomen bij de Regionale Geschillencommissie Noord- en Midden Limburg van bewoners uit woningen van Antares Woonservice. De Regionale Geschillencommissie Noord- en Midden Limburg is de onafhankelijke geschillencommissie die wordt genoemd in het BBSH.
14
Hoofdstuk 3
Onze woningen We bouwen, verhuren en onderhouden
Woningen bouwen, woningen verhuren en woningen onderhouden. Dat is onze core business. Dat betekent: zorgen dat we genoeg woningen van goede kwaliteit aanbieden. Dat we de woningen goed onderhouden volgens onze meerjarenplannen en natuurlijk wanneer de bewoner erom vraagt. Dat we oude woningen opknappen die zo weer aan de eisen van deze tijd voldoen. En dat we met nieuwbouw kwaliteit toevoegen.
3.1 Onze woningen: alle feitjes op een rij Bijna 5.600 vastgoedeenheden Door nieuwbouw kregen we er in 2006 64 huurwoningen bij. Om het eigen woningbezit te bevorderen verkochten we 33 woningen uit onze bestaande voorraad. We hebben 19 woningen gesloopt en nog eens 19 woningen verhuurden we niet meer omdat we die gaan slopen. Op 31 december 2006 stonden nog 14 woningen te koop. Daarvan waren er 4 verkocht, maar notarieel nog niet getransporteerd. Na alle plussen en minnen hadden wij op 31 december 2006 5.036 woningen in bezit. Dit aantal is inclusief 52 éénslaapkamer appartementen met lift van Appartementen Centrum Passage BV; van die vennootschap zijn wij volledig eigenaar. Behalve woningen exploiteren we 480 garages en parkeerplaatsen, 73 bedrijfsruimten en panden voor herontwikkeling. Het totale aantal vastgoedeenheden in exploitatie komt hiermee op 5.575. Inclusief de 14 woningen die nog te koop staan, bezitten we 5.589 vastgoedeenheden. Op 31 december 2006 voerden we namens anderen het beheer voor 3 woningen. Ook voerden we de administratie en het beheer over 13 Verenigingen Van Eigenaren. Van verhuren naar verkopen In 2006 verkochten we 33 huurwoningen. Hiervan boden we er 27 vrij in de markt aan tegen marktprijs. De andere 6 woningen verkochten we aan zittende huurders. Zij ontvangen een korting op de verkoopprijs van 1% per volledig jaar dat ze de woning huurden, met een maximum van 10%. Via de begroting stellen we jaarlijks vast hoeveel woningen we in dat jaar verkopen. Hebben we dat aantal bereikt? Dan geldt voor de rest van het jaar een verkoopstop. Komen er woningen vrij die we volgens het verkoopplan kunnen verkopen? Dan verhuren we die tijdelijk, met een koopoptie in het volgende jaar. Volgens het verkoopplan konden we op 31 december 2006 nog 409 woningen in de komende jaren verkopen. Dit is 8,1% van onze woningen.
15
Er verdwenen woningen … In 2006 sloopten we 19 woningen. In Meijel moesten 4 etagewoningen wijken voor het nieuwbouwproject ’t Roadhusj. In Tegelen sloopten we 5 nultredewoningen en 10 andere woningen voor de ontwikkeling van het nieuwbouwproject Nieuwe Munt. … en er kwamen woningen bij Dit is de verdeling van de 64 nieuwe huurwoningen. •
43 woningen in het Woonzorgcomplex Zonneveld te Blerick. Deze woningen verhuren we in het betaalbare segment. Dat betekent dat de huur lager is dan de huurtoeslaggrens van € 485,33. In dit project realiseerden we ook een centrale huiskamer.
•
16 woningen in Residence Ruelle in het centrum van Blerick. Deze verhuren we in het duurdere huursegment. Dat wil zeggen boven de grens van € 485,33.
•
5 woningen in de St. Jorisstraat in de binnenstad van Venlo. Deze verhuren we in het betaalbare segment. Dat betekent dat de huur lager is dan de grens van € 485,33.
Daarnaast leverden we 88 nieuwe koopwoningen op: •
32 urban villa’s (2 woongebouwen met ieder 16 woningen). Dit zijn de laatste appartementen van de herontwikkeling van de voormalige Vleugelflat in het Zonneveld in Blerick.
•
14 appartementen in het woongebouw ’Villa Pas de Deux’. Deze woningen met commerciële ruimte realiseerden we op de locatie van een voormalige dokterspraktijk aan de Antoniuslaan in Blerick.
•
13 energiezuinige atriumwoningen, geschikt voor alle leeftijdsgroepen, bouwden we aan de Abraham Kuyperstraat in Tegelen.
•
29 eengezinswoningen realiseerden we op de locatie Startebos in Meijel. We deden dat samen met Meulen Projectontwikkeling.
Van deze koopwoningen hadden er 63 een hogere prijs dan € 200.000. In bijlage 2 staat een beschrijving van diverse nieuwbouwprojecten die in 2006 zijn opgeleverd en die in ontwikkeling zijn. Sturen op balans in vraag en aanbod Wij bieden waar de markt om vraagt. Daarvoor monitoren we voortdurend de huidige en verwachte toekomstige vraag. Duidelijk is bijvoorbeeld dat de vraag naar levensloopbestendige en zorgwoningen sterk toeneemt. Ook starters vragen steeds meer aandacht. Op deze ontwikkelingen spelen we tijdig in. We stemmen ons woningbezit af op de toekomstige vraag. Dit doen we door de vraag, externe ontwikkelingen en activiteiten van andere aanbieders periodiek te vergelijken met ons huidig woningbezit. Het verschil gebruiken wij om onze opgave voor de komende jaren te bepalen. Deze opgave vullen we in door de juiste woningen toe te voegen, maar ook door transformatie van het bestaand bezit. Het strategisch voorraadbeleid is een cyclisch proces, waarbij we om de drie jaar besluiten nemen over de opgaven voor de komende periode. Naast het afstemmen van vraag en aanbod zijn leefbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van de voorraad belangrijke pijlers in het strategisch voorraadbeleid.
16
De ene woning is de andere niet We verdelen ons woningbezit in drie marktsegmenten: •
Eengezinswoningen Dit zijn ééngezins- en drive-in woningen. Deze woningen zijn bij voorrang bestemd voor twee- of meerpersoonshuishoudens.
•
Nultredewoningen Dit zijn voornamelijk benedenwoningen, etagewoningen met lift, bejaarden- en aanleunwoningen. Deze woningen beschikken meestal over twee slaapkamers. Woonkamer, keuken, toilet, badkamer en minstens één slaapkamer zijn bereikbaar zonder trappen op te hoeven lopen. Deze woningen zijn bij voorrang bestemd voor huishoudens vanaf 55 jaar.
•
Andere woningen Etagewoningen zonder lift, waaronder portieketagewoningen, maisonnettes, bovenwoningen en studio’s. Deze woningen hebben vaak 3 slaapkamers. Studio’s hebben een gecombineerde woon-/slaapkamer. De woningen uit dit marktsegment zijn bij voorrang bestemd voor kleine huishoudens en (her)starters.
Verdeling woningbezit naar marktsegment 18,10% 40,50%
41,40% Eengezinsw oningen
Nultrede w oningen
Overige w oningen
De locaties van de woningen Onze woningen liggen verspreid over twintig buurten. De volgende grafiek geeft de verdeling weer van het woningbezit naar buurt en marktsegment. Buurten waar we weinig woningen hebben, voegden we samen. De indeling sluit aan op de normering van het CBS. In bijlage 3 staat de verdeling nog een keer, maar dan in aantallen.
17
Verdeling woningbezit naar buurt en marktsegment 1000 900 800 700 600
OW
500
NT
400
EW
300 200 100
M ei je l Sw al M m ee en uw be em Ve nl d o di ve rs e
ijl en tr u m An na ka m H p az Va e st nk en am av p on dk am Sm p el ië nk am Vo p ss en H er ou Kl in t- B ge le rb ric er k g /B oe ke nd
St e
C
k
Bl er ic
O
p
de
H
ei de
bo ve n W in dh on St d . Jo Te s ge ep le h n C en tr u m
0
We zijn betaalbaar Van onze woningen hoort 85,3% tot de goedkope en betaalbare woningen (rekenhuur tot € 485,33; betaalbaar 1 in de grafiek). Voor drie- en meerpersoonshuishoudens geldt een hogere aftoppingsgrens (€ 520,12; betaalbaar 2). Bij toepassing van deze aftoppingsgrens hoort 96,5% van onze woningen tot de betaalbare voorraad. Bij 0,4% van de woningen valt de rekenhuur buiten de kaders van de Wet op de huurtoeslag. We vergeleken onze huurprijzen met de normen van het BBSH voor het vaststellen van de huurprijs en de Wet op de huurtoeslag. In de grafiek zetten we per marktsegment onze woningen uit tegen de huurprijs. Daarvoor gebruiken we de categorieën volgens de tabellen voor huurtoeslag voor het tijdvak van 1 juli 2006 tot en met 30 juni 2007.
Woningbezit naar betaalbaarheid per segment
2500
Tot € 339,08 (goedkoop)
2000
Van € 339,08 tot 485,33 (betaalbaar 1)
1500 Van € 485,33 tot 520,12 (betaalbaar 2)
1000
Van € 520,12 tot 615,01 (duur)
500 0
Vanaf € 615,01 (boven huurtoeslaggrens)
Eengezins
Nultrede
Overig
18
3.2
De woningkwaliteit: die gaat omhoog!
Breder en dieper De komende jaren ontwikkelen we de prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen. Willen we aan de behoeften van de huidige en toekomstige consument voldoen? Dan is het nodig dat we onze woningvoorraad verbreden en verdiepen. Door onze bestaande woningen te verbeteren en door het ontwikkelen van nieuwe woningen. Veranderend huurgedrag vraagt van ons als woonbedrijf om te investeren in het aanbieden van de juiste woningen. En het is belangrijk dat wij de juiste woning tegen marktconforme prijs leveren. En dat die woning en de prijs zijn afgestemd op de levensfasen van gezinnen, samenwonenden of individuen. Niet alleen de woning of het appartement is dan van belang. Maar ook de woonomgeving, de voorzieningen en veiligheid. Een uitdaging die wij met veel enthousiasme oppakken! Pico bello Onze woningen verkeren technisch in een goede staat van onderhoud. Wij hebben de belangrijkste onderhoudswerkzaamheden grotendeels uitgevoerd. We deden dat op basis van inspecties die we de afgelopen jaren uitvoerden. Daarbij inventariseerden wij waar complexmatig onderhoud nodig was. De kosten hiervan brachten wij via de meerjarenbegroting in beeld.
3.3
Het onderhoud aan onze woningen: volgens plan
Het uitgangspunt Het onderhoudsniveau van onze woningen moet goed zijn, nu en in de toekomst. Dat is ons uitgangspunt bij onze plannen voor technisch onderhoud aan de woningen. Zolang de woning bestaat Onderhoud aan onze woningen voeren we uit volgens een meerjaren onderhoudsplan. Dat actualiseren we elk jaar. In het onderhoudsplan geven we aan welke werkzaamheden nodig zijn. Het plan geldt tot het einde van de exploitatieduur van elk afzonderlijk complex. Gegevens voor het plan krijgen we door: •
woninginspecties die we steekproefsgewijs eens per drie jaar houden;
•
conditiemetingen om te zien hoe het complex scoort ten opzichte van het technisch minimumniveau op bouwkundige elementen van casco en installaties.
Veel werk verzet In 2006 keken we nog eens kritisch naar het pakket planmatige werkzaamheden in de begroting. We hebben werkzaamheden samengevoegd of verschoven naar andere jaren. Uiteindelijk gaven wij in 2006 voor ruim € 9,2 miljoen (2005: € 7,0 miljoen) opdracht voor planmatige en verbeteringswerkzaamheden. Een groot deel daarvan bestond uit verbeteringswerkzaamheden in Woongebouw Windhondflat (€ 3,1 miljoen) en de woningen van Appartementen Centrum Passage (€ 1,7 miljoen). De projecten ronden we in 2007 af.
19
Uiteindelijk werd voor ongeveer € 3,7 miljoen (€ 5,0 miljoen in 2005) aan kosten geregistreerd. Daarnaast werd al voor circa € 2,1 miljoen aan de hiervoor genoemde verbeteringswerkzaamheden in 2006 uitgevoerd. Het in- en uitwendig onderhoud aan onze woningen laten we uitvoeren op basis van prestatie- en raamovereenkomsten. We hanteren een bepaald kwaliteitsniveau voor een afgesproken periode. Daarmee spelen we in op de veranderende rol van onze marktpartijen. Deze aanpak is volgens ons een belangrijke pijler voor langdurig en kwalitatief goed onderhoud.
3.4
De woonvoorzieningen: vervangen, repareren en aanpassen
De klant heeft het voor het zeggen In het verleden vervingen wij voorzieningen in de woning, zoals keukens en badkamers, volgens een vast plan. Met ingang van 2007 kan de huurder het moment van vervanging bepalen. Dus geen aanpak meer per straat, maar een individuele benadering. We doen iets extra’s Naast de 3.000 rechtstreekse meldingen aan leveranciers ontvingen we 7.540 verzoeken voor reparaties (2005: 7.180). Dit waren reguliere reparatieverzoeken en verzoeken om service op basis van servicefondsen, zoals het ‘3 in 1’-fonds. Voor huurders die aan dat fonds deelnemen, voeren wij op onze kosten een aantal werkzaamheden uit, die normaal voor rekening van de huurder zijn. In 2006 waren er 3.819 van zulke reparatieverzoeken (2005: 3.585). De kosten voor reparatieonderhoud waren € 201,- per vastgoedeenheid (2005: € 168,-). Dit is exclusief werkzaamheden vanuit het ‘3 in 1’fonds. Weer een nette woning Als huurders verhuizen maken wij kosten voor herstelwerkzaamheden aan de woning. Die kosten waren nodig om de nieuwe huurders een woning aan te bieden, die voldoet aan alle eisen van deze tijd. Deze kosten waren € 1,1 miljoen (2005: € 1,3 miljoen). Dat is € 2.328,- per verhuizing (2005: € 3.171,-). Daarvan kwam 15,7% (2005: 13,2%) voor rekening van de vertrekkende huurder. We zien een tendens, dat de kosten van mutaties steeds hoger worden. Dit heeft te maken met: •
de ouderdom van de woningen;
•
het economische en maatschappelijke klimaat, waarbij nieuwe huurders hogere eisen stellen, maar ook bereid zijn daar via de huurprijs meer voor te betalen;
•
een toename van asociaal woongedrag.
Woningaanpassingen In 246 woningen (in 2005: 273) brachten we aanpassingen aan in het kader van de Wet Voorziening Gehandicapten (WVG). De kosten hiervan waren € 0,28 miljoen (2005: € 0,27 miljoen) of gemiddeld € 1.138,- per woning (2005: € 972,-). De gemeenten vergoeden bijna al deze kosten via bijdragen volgens de Wet Voorziening Gehandicapten.
20
Duurzaamheid We zetten ons in om energiezuinige woningen te bouwen en energiebesparende maatregelen te treffen aan onze bestaande woningen. Voorbeelden hiervan zijn energiebesparende voorzieningen en de ondergrondse warmtepompen die we lieten installeren in de Boulevard Hazenkamp en het Wozoco Zonneveld. Dat gaan we ook doen in de Nieuwe Munt. Een ander voorbeeld is de toepassing van zonne-energie bij de achterompadverlichting. Het afgelopen jaar begonnen we met een pilot daarvoor. Verder hebben we voor het hele bezit Energie Prestatie Certificaten uit laten voeren. EPA-certificering is ook onderdeel van het strategisch voorraadbeleid. En in het afgelopen jaar hebben we samen met Essent 3 bijeenkomsten voor al onze huurders georganiseerd. In deze bijeenkomsten over energiebesparing in de woning namen maarliefst 250 huurders deel. Verder nemen we samen met TNO, de gemeente Venlo en andere marktpartijen deel aan een onderzoek naar de mogelijkheden van haalbaarheidsstudies voor het plaatsen van een of meerdere BIO-centrales.
21
22
Hoofdstuk 4
Zo verhuren we onze woningen We zijn zo sociaal mogelijk
Wie krijgt een woning die vrijkomt? Wat mag een woning kosten? Wat doen we als iemand de huur niet betaalt? Allemaal zaken die te maken hebben met ons verhuurbeleid. Een beleid waarin we zo sociaal mogelijk willen zijn.
4.1
Reacties: niet meer via de bon
In 2006 registreerden we 1.746 woningzoekenden. Hiervan waren er 296 passief ingeschreven, dat wil zeggen wel ingeschreven, maar (nog) geen optie genomen op een woning. Er kwamen gemiddeld 95 nieuwe inschrijvingen per maand bij. Vrijgekomen woningen verhuren wij volgens het optiemodel. Via de door ons ontwikkelde internetsite www.voorwonenopmaat.nl kunnen woningzoekenden een optie nemen op een huurwoning. Zo wordt het zoeken naar een huurwoning een stuk eenvoudiger. De woningzoekende ziet het totale aanbod woningen, ongeacht of de woning is verhuurd of niet. Iedereen kan op elke willekeurige woning reageren. Met het optiemodel vergroten we de slaagkans van specifieke doelgroepen (zoals starters en senioren). Dit doen we door voor bepaalde woningen voorrang te geven aan deze doelgroepen Het optiemodel kan de gemiddelde wachttijd niet verkorten, maar geeft, veel beter dan andere modellen, inzicht in de huurmarkt. Hoeveel woningzoekenden staan er voor een bepaalde huurwoning op de wachtlijst? Hoe lang is de wachttijd? Wat zijn woonwensen van woningzoekenden? De gemiddelde wachttijd beïnvloeden we door nieuwe woningen toe te voegen.
4.2
Toewijzingen: netjes verdeeld
Wie o wie? In 2006 kwamen 516 woningen beschikbaar voor woningtoewijzing. Daarbij waren 64 nieuwbouwwoningen. Vanwege verkoop verhuurden wij 27 woningen niet opnieuw. Van die woningen verkochten we er 6 aan de zittende huurder. Uiteindelijk kwamen dus 489 woningen voor nieuwe verhuur in aanmerking. De meeste woningen verhuurden we via het optiemodel. Een aantal woningen verhuurden we rechtstreeks aan huurders met een medische of sociale urgentie-indicatie. Daar waren ook huurders bij, die vanwege stadsvernieuwing een andere woning kregen. De diagrammen bieden inzicht in de verdeling van de toewijzing naar: •
leeftijd
•
doelgroep
•
inkomen
•
huishoudgrootte
23
toewijzing naar leeftijd 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
911
inschrijvingen 361
30% 178
toewijzingen 29%
19% Leeftijd 18 tot 23 jaar
Leeftijd 23 tot 55 jaar
Leeftijd vanaf 55 jaar
Toewijzing naar doorstromer/starter/urgent 1200 1000
995
800 inschrijvingen
600
toewijzingen
405
400 13%
200
24%
50
84%
0 doorstromer
starter
urgent
Uit de toewijzing naar doelgroep (doorstromer/starter/urgent) blijkt dat de kans op een woning voor een starter hoger is dan voor een doorstromer. Urgente kandidaten zijn woningzoekenden die op basis van sociale of medische omstandigheden voorrang krijgen bij woningtoewijzing. De toewijzing doen we in overleg met de verschillende maatschappelijke instanties, waaronder Stichting Doortocht, Blijf van mijn Lijf, Centraal Orgaan Asielzoekers, Stichting Wel.Kom, GGZ afdeling verslavingszorg (Wonen Op Proef en Huisvesting Op Proef ) en Centrum Indicatiestelling Zorg.
Toewijzing naar inkomen 704 546 inschrijvingen
Meerpersoons
< € 30.000
Meerpersoons
22%
115 20%
24
> € 30.000
27%
22.000
85 1 persoon > €
22.000
33%
1 persoon < €
800 700 600 500 400 300 200 100 0
toewijzingen
toewijzing naar huishoudgrootte 700
631
600
482
500 400
inschrijvingen
300 200
27%
20%
toewijzingen
188 30%
100
90 21%
59 22%
4 personen
5 personen
0 1 persoon
2 personen
3 personen
Voldoende reacties? Ja! Op 31 december 2006 waren er volgens het optiemodel 1.746 woningzoekenden. Zij namen in totaal 23.894 opties. Hieronder staat een onderverdeling van de opties. woningtype
1 persoon
2 personen
3 personen
4 personen
5 personen
Totaal
Eengezinswoning
1039
3695
4480
2636
1810
13660
Appartement met lift
1544
1122
234
57
44
3001
Appartement zonder lift
1833
685
119
69
33
2739
Benedenwoning
972
580
75
29
29
1685
Bovenwoning
641
233
33
9
9
925
Maisonnette
487
342
114
31
33
1007
Seniorenwoning
466
339
29
11
7
852
12
11
2
0
0
25
Zorgwoning met indicatie
Drie keer schieten, één keer raak In 2006 boden we een vrijgekomen eengezinswoning gemiddeld 3,4 keer aan een kandidaat aan voordat die werd geaccepteerd. Bij maisonnettes, bovenwoningen en appartementen zonder lift was dat gemiddeld 4,6 keer. Nultredewoningen hoeven we gemiddeld maar 1 keer aan te bieden. Af en toe leeg In 2006 hadden wij geen structurele leegstand van woningen. Wel was er sprake van leegstand vanwege: •
wisseling van huurders
•
nieuwbouw
•
verkoop
•
sloop
•
herstructurering
25
Wegens leegstand liepen we in 2006 bijna 0,6% van onze huuromzet mis. Dat was hoger dan in 2005. De reden daarvoor was onder meer de oplevering van enkele nieuwbouwcomplexen. Bij een verhuizing bedroeg de gemiddelde leegstand circa 14 werkbare dagen.
4.3
Het prijskaartje: ieder jaar een beetje omlaag
Huurverhoging als onderdeel van de lastenstijging Elk jaar passen wij onze huurprijzen aan. Op die manier berekenen wij de lastenstijging vanwege prijsstijgingen door aan onze huurders. De hoogte en omvang van de huurverhoging is elk jaar weer een discussie. Hieronder vergelijken we op basis van CBS-cijfers voor 2005 de ontwikkeling van de huren ten opzichte van de prijsontwikkeling van andere woonlasten. Hieruit blijkt dat de stijging van de woonlasten procentueel voor een veel groter deel veroorzaakt is door de stijging van de energie- en overige lasten. En slechts in beperkte mate door de huurverhoging. De lage huurverhoging van 1,1% in 2007 versterkt dit beeld nog verder. Daarmee wordt de kloof tussen de huursector en de koopsector verder vergroot. Wij zijn gestart met het collectief inkopen van energie voor collectieve voorzieningen in onze wooncomplexen, vanwege de stijging van de energieprijzen. Het prijsvoordeel dat we hiermee bereiken komt geheel ten gunste van onze huurders. Verder hebben we het individueel meten van warmteverbruik bij collectieve stookinstallaties in meergezinswoningen verder doorgevoerd. Hiermee wordt de huurder bewuster van zijn energiegebruik en kan daardoor invloed uitoefenen op eigen energieverbruik. En zo dus verbruik en kosten in eigen hand houden.
26
Prijs-kwaliteit in balans In ons Huurbeleidsplan 2006 formuleerden wij onze uitgangspunten voor de huurverhoging per 1 juli 2006. Een van die uitgangspunten is dat wij bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst het huurniveau zoveel mogelijk aanpassen aan het kwaliteitsniveau van de woning. We noemen dat huurharmonisatie ineens. De grafiek geeft inzicht in de verdeling van de toegepaste percentages van de huurverhoging per 1 juli 2006 voor onze woningen.
Verdeling w oningen naar percentage huurverhoging 722
501 614
<=0% 0,01% - 1,7%
238
1,71%-2,5% 2,51% - 3,0% 3,01% - 3,2%
2783
Dit zijn nog enkele gegevens over de huurprijzen van onze woningen.: •
De gemiddelde woningwaardering per woning is 136 punten
•
De gemiddelde prijs per punt was per 1 juli 2006 € 2,99
•
De gemiddelde kale huur per 1 juli 2006 is € 407,03
•
De kale huur is per 1 juli 2006 gemiddeld met 2,3% verhoogd
•
De gemiddelde huurverhoging was € 9,15 per woning
•
Op 1 juli 2006 was de gemiddelde kale huur 69,4% van het bedrag dat wij volgens redelijke normen maximaal mogen vragen
Geen bezwaren, wel verzoeken Onze huurders ontvingen informatie over de huurverhoging op twee manieren: •
met een brief op hun huisadres
•
via de Huurkrant die we iedere huurder stuurden
De huurverhoging leidde niet tot bezwaren van bewoners. In 2006 behandelde de huurcommissie nog wel drie verzoeken uit 2005 van huurders om de huur van hun woning te verlagen. Als reden daarvoor noemden zij onderhoudstekortkomingen of andere gebreken. In één geval ging de commissie in op het verzoek, in de twee andere gevallen werd de huur niet verlaagd.
27
4.4
Huurtoeslag: een steuntje in de rug
Op 31 december 2006 registreerden wij 2.350 ontvangers van huurtoeslag. Dit is 47% van alle huurders van Antares Woonservice. De meesten (1.897 huurders, 79%) kiezen ervoor om de huurtoeslag via ons te ontvangen. Daardoor betalen zij maandelijks minder huur. De anderen (453 huurders, 21%) ontvangt de maandelijkse huurtoeslag rechtstreeks van de Belastingdienst. Op 1 januari 2006 nam die dienst de uitbetaling van de huurtoeslag over van het Ministerie van VROM. De gemiddelde huurtoeslag per huishouden per gemeente: op jaarbasis jaar
op maandbasis
2006
2005
2006
2005
Venlo
€ 2.088,-
€ 1.728,-
€ 174,-
€ 144,-
Meijel
€ 2.232,-
€ 1.848,-
€ 186,-
€ 154,-
0
€ 1.104,-
0
€ 92,-
Swalmen
4.5
De huur: zo innen we
Liefst automatisch Eind 2006 incasseerden we bij 73% van onze huurders de huur via een automatische incassomachtiging. Alle andere huurders krijgen maandelijks een acceptgiro toegestuurd. Wij streven naar een zo hoog mogelijk automatisch betalingspercentage. Om dat te bevorderen houden we voor trouwe automatische betalers een loterij, waarmee zij een maand gratis huur kunnen winnen. Veel laatbetalers Het totale huurachterstandsbedrag van zittende huurders steeg in 2006 tot € 149.216,-. Als je dat uitdrukt in procenten van de jaarhuur en servicekosten is de achterstand gestegen van 0,52% naar 0,55%. Het aantal huurders met betalingsachterstand steeg ook, van 288 naar 356. Deze ontwikkeling past bij de landelijke tendens van oplopende schulden. We maken ons daar zorgen over. In 2006 hebben we een nieuw incassosysteem opgezet, dat we in 2007 invoeren. Waar dat mogelijk is werken we met regelingen ‘op maat’ aan een oplossing. Daarbij hebben we - ook vanwege de toepassing van de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) - overleg met de gemeenten Meijel en Venlo. Bij zittende huurders is het probleem meestal niet dat ze niet willen betalen, maar dat ze niet kúnnen betalen. In goed overleg maken we vaak afspraken om de achterstand in te lopen. Bij de vertrokken huurders daalden zowel de aantallen als de hoogte van de achterstanden (van 69 naar 36). Deze daling heeft vooral te maken met het outsourcen van het incasso van vertrokken huurders.
28
Vorderingen kwijt en meer opbrengsten Op 1 november 2006 verkochten wij onze achterstallige vorderingen op vertrokken bewoners aan een externe partij. Daarbij ging het om een totaalbedrag van € 294.000,-. Daarvan is € 210.603,afgeboekt. Dit komt bovenop het bedrag van € 98.474,- dat we al eerder afboekten. We ontvingen nog 5% (€ 25.836,-) uit oude vorderingen die we in het verleden al hadden afgeboekt. Hebben wij na 1 november 2006 nog een vordering op vertrokken bewoners? Dan krijgen zij na de eindafrekening nog één keer een betalingsherinnering. Betalen ze niet of gaan ze niet akkoord met een betalingsregeling? Dan dragen wij de vordering over. Door deze werkwijze hebben wij een hogere opbrengst dan we zouden hebben als we zelf de vordering innen. Bovendien kunnen we ons meer concentreren op de begeleiding van zittende huurders met een betalingsachterstand. Ondanks het feit dat wij er alles aan doen om het aantal achterstanden en ontruimingen zo klein mogelijk te houden, blijven we zoeken naar betere manieren van werken. Een van deze werkwijzen starten we in 2007. Wij gaan hiervoor een samenwerkingsverband aan met Asylos incasso service en Centraal loket. Doel van deze werkwijze is om nog vroeger achterstanden te signaleren. Ook kijken we meteen op welke wijze we hiermee het beste om kunnen gaan. Van sociaal beleid tot streng beleid. Dat is afhankelijk van de bereidheid tot meewerken van onze klant. We verwachten dat we hierdoor het aantal ontruimingen en achterstanden verder terugdringen. Helaas 24 ontruimingen In 2006 hebben we 24 woningen gerechtelijk laten ontruimen. In 2005 waren dat er 23. Bij huurachterstand gaan we alleen over tot ontruiming als we geen enkele andere oplossing meer hebben. We hebben bewoners dan minimaal 5 keer geïnformeerd over hun achterstand. En we boden hen minimaal één betalingsregeling aan. Daarna schakelden we de deurwaarder in. Ook dan kreeg de bewoner nog een keer de gelegenheid om een betalingsregeling af te spreken. Als laatste middel vroegen we een vonnis tot ontruiming aan. De meeste ontruimingen vinden plaats bij jongere alleenstaanden die minder dan 2 jaar in onze woningen hebben gewoond.
29
4.6
Verhuizingen: aardig wat
Bijna 1 op de 10 Van 9,2 % van onze woningen zegden huurders in 2006 de huur op. Die woningen kwamen dus vrij voor verhuur of verkoop. Dit percentage is inclusief 22 huuropzeggingen vanwege toekomstige sloop van woningcomplexen. Deze tabel geeft een overzicht naar de 3 marktsegmenten. Marktsegment
Voorraad
Aantal
Mutatiegraad
Mutatiegraad
31-12-06
mutaties
(2006)
(2005)
Gezinswoningen
2052
118
5,8 %
5,0%
Nultredewoningen
2067
180
8,7 %
8,1%
Overige woningen
917
163
17,8 %
15,9%
Totaal
5036
461
9,2 %
8,2%
Het relatief hoge aantal opzeggingen bij ‘Overige woningen’ heeft te maken met het type woning. Het zijn vooral etagewoningen met trappen. Huurders daarvan zijn vooral (her)starters. Zij gebruiken de woning vaak als eerste schakel in hun wooncarrière. Veranderingen hoeven (meestal) niet veranderd te worden Wij voeren een flexibel beleid voor veranderingen die huurders zelf in hun woning aanbrengen. Binnen een aantal randvoorwaarden hebben huurders veel vrijheid om de afwerking van hun woning volgens hun eigen wensen en behoeften aan te passen. Bij ingrijpende veranderingen hebben zij vooraf onze toestemming nodig. Daarbij krijgt de huurder vooraf duidelijkheid over de gevolgen van de wijziging bij het verlaten van de woning. Op diverse momenten informeren we onze huurders uitgebreid over het beleid voor veranderingen aan de woning.
30
Hoofdstuk 5
Ons financiële beleid We reserveren om te investeren
Wij beheren een maatschappelijk kapitaal. Dan is het logisch dat we dat beheer heel serieus nemen. En dat we op een open en transparante manier verslag doen over de manier waarop we dat beheer uitvoeren. Daar mag ieder ons op aanspreken.
5.1
Hoe sterk staan we?
Ons eigen vermogen Eind 2006 was ons eigen vermogen exclusief egalisatiereserve € 9.725,- per woning. In 2005 was dat € 8.593,-. In de komende jaren daalt ons eigen vermogen fors. Dat komt doordat wij dan veel bouwprojecten in de sociale huursector uitvoeren.
Ontwikkeling eigen vermogen per woning 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 -
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Geleend geld Voor de bestaande leningenportefeuille, die eind 2006 een omvang had van ruim € 118 miljoen was 2006 een jaar met een laag risico. We hoefden maar 3% van de portefeuille af te lossen of om te zetten in een nieuwe lening. Dat was ook te danken aan maatregelen die we al eerder namen. Het maximale renterisico in de komende 5 jaar van de leningenportefeuille zoals we die op 31 december 2006 hadden, ging omlaag naar 8%. Eind 2005 was dit nog 13%. Dit is ruim binnen de norm van 15% van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
31
Als we toekomstige investeringen meerekenen, is het renterisico hoger. We namen in 2006 al diverse maatregelen om dit toekomstige risico te beperken.
Ontwikkeling vermogenspositie
in miljoenen euro's
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
eigen vermogen
totaal voorziening
weerstandsvermogen
langlopende schulden
Sterk staan om te kunnen lenen We moeten de activiteiten van onze woningstichting altijd kunnen financieren. Dat is een van de belangrijkste eisen die de overheid aan onze financiële positie stelt. Als we geld nodig hebben, moeten we toegang hebben tot de kapitaalmarkt. Geldgevers en gegarandeerde instellingen stellen hoge eisen aan onze financiële positie. Die positie wordt bepaald door het solvabiliteitspercentage. Eind 2006 was onze solvabiliteit, exclusief de egalisatierekening, opgelopen tot 27%. Eind 2005 was dat 25%. De komende jaren daalt het solvabiliteitspercentage fors. Dat komt doordat wij dan veel nieuwbouwprojecten in de huursector uitvoeren. Daarvoor hebben we vreemd vermogen nodig. We doen er alles aan om onze solvabiliteit minimaal op 15% te houden. In de komende jaren komen we dicht bij die ondergrens. Gaan we er overheen? Dan kunnen we dat compenseren door koopwoningen te bouwen of een groter aantal bestaande huurwoningen te verkopen.
Ontwikkeling solvabiliteit
verhouding EV/TV
30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
2005
2006
2007
2008
2009
32
2010
2011
2012
Een goed jaar! Ons resultaat bedroeg in 2006 ruim € 5,7 miljoen positief. Een forse stijging ten opzichte van 2005. Deze stijging heeft maar voor een deel te maken met de gewone bedrijfsvoering. Resultaat uit verhuuractiviteiten Het resultaat uit verhuuractiviteiten is in het afgelopen jaar gestegen van € 1,2 miljoen negatief naar € 1,1 miljoen positief. De grootste verschillen komen voort uit: •
een hogere opbrengst aan huren en vergoedingen van € 1,1 miljoen. Dit komt vooral doordat wij diverse nieuwbouwcomplexen in gebruik namen
•
een lagere opbrengst overige vergoedingen van € 0,4 miljoen. Dit komt omdat we geen vergoeding meer berekenen aan Antares Projecten BV voor de ontwikkeling van huurprojecten.
•
lagere afwaardering materiele vaste activa bestaand bezit van € 0,6 miljoen
•
een stijging van de personeelskosten met circa € 0,5 miljoen. Dit is voornamelijk het gevolg van de invulling van diverse vacatures door extern personeel
•
een afname van de onderhoudslasten met ruim € 1,3 miljoen
•
een stijging van de overige bedrijfslasten van € 0,3 miljoen
•
een stijging van het resultaat deelnemingen met € 0,5 miljoen
Kijken we op langere termijn, dan is dit jaar vooral een goed jaar geweest door enkele incidentele verschuivingen, zoals de verschuiving van onderhoudslasten. De komende jaren beweegt dit resultaat zich tussen een zeer klein positief resultaat en een verlies van ruim € 1 miljoen. Dit heeft mede te maken met de nieuwbouwinvesteringen die we met meer vreemd vermogen financieren en dus hogere rentelasten. Resultaat overige activiteiten Het resultaat uit overige activiteiten (Verkoop woningen en projectontwikkeling koop en huur, inclusief onrendabele investeringen) steeg van € 2,1 miljoen positief naar 4,6 miljoen positief. Uitgesplitst zijn dit de afwijkingen die ten opzichte van vorig jaar relatief het meest opvallen: •
We hebben meer woningen verkocht. Hierdoor behaalden we € 0,8 miljoen meer opbrengsten. Dit komt doordat wij meer woningen verkochten. De overige bedrijfsopbrengsten uit projectontwikkeling daalden met € 0,2 miljoen doordat we minder koopwoningen bouwden.
•
De overige waardeveranderingen daalden met ongeveer € 1,9 miljoen, doordat er nog geen afboekingen gedaan zijn vanwege de latere start van de bouw van onrendabele huurprojecten.
Dit positieve resultaat hebben we hard nodig om onze activiteiten in de komende jaren te financieren. We beginnen dan met de bouw van veel bouwprojecten in de huursector. Daardoor is ons resultaat de eerstkomende jaren negatief. We kunnen dat maar voor een deel compenseren door de verkoop van bestaande woningen en de bouw van koopwoningen.
33
Dit zijn we waard De bedrijfswaarde van onze woningen en woongebouwen was op 31 december 2006 € 222 miljoen. In 2005 was dat € 215 miljoen. De verhouding met de WOZ-waarde (peil 2003) bedroeg 2,7:1. De waarde bepalen we op basis van de WACC, Weighted Average Cost of Capital. Of: de gemiddelde vermogenskostenvoet. Deze bedraagt bij ons 5,32%
5.2
Wat is onze financieringspositie?
Rentabiliteiten De rentabiliteit van ons eigen vermogen was eind 2006 11,9% (2005: 2,0%). De rentabiliteit van het totale vreemde vermogen was 5,0% (2005: 5,8%). De rentabiliteit van het totale vermogen was 6,6% (eind 2005: 3,9%). Renteresultaat Doordat we geld moeten lenen om te bouwen, moeten we ook rente betalen. Het renteresultaat in procenten van ons eigen vermogen was eind 2006 -11,7% (eind 2005: -13,4%).
5.3
Hoe gaat het met onze liquiditeit?
Current ratio De verhouding tussen onze kortlopende bezittingen en kortlopende schulden was eind 2006 1,16 (eind 2005: 0,67). Die verhouding wordt current ratio of liquiditeitsratio genoemd. Cash flow Onze cash flow is eind 2006 gestegen naar € 3.531,- per woning (eind 2005: € 2.666,-). Onder cash flow verstaan we de som van: •
jaarresultaat
•
afschrijvingen en
•
rente van langlopende schulden
5.4
We spelen op safe!
We voeren onze financieringsactiviteiten uit op basis van een treasurystatuut. Elk jaar stellen we een rapportage op over de treasury-activiteiten die we uitvoerden en willen uitvoeren. De treasurycommissie binnen onze organisatie is verantwoordelijk voor die activiteiten. De commissie bespreekt vier keer per jaar: •
de leningenportefeuille,
•
de ontwikkelingen op de geld- en kapitaalmarkt en
•
de acties die daardoor nodig zijn.
34
Het Management Control System is een belangrijk instrument om de kwaliteit van onze organisatie te garanderen. De begroting en de managementrapportages vormen een belangrijk onderdeel van dat systeem. De voortgang van de treasury-activiteiten is een onderdeel van de managementrapportages. Hierin rapporteren wij over besluiten die de treasurycommissie nam. We rapporteren ook over treasurytransacties die we uitvoerden, zoals conversie, aflossing en storting van leningen.
5.5
Hoeveel en waarin investeerden we?
In 2006 investeerden we voor € 18,8 miljoen in nieuwbouw, renovatie en verbeteringen van woongenot. Dit zijn de belangrijkste investeringen: •
€ 11,9 miljoen voor diverse lopende en gereedgekomen nieuwbouwprojecten. Zoals Boulevard Hazenkamp, Wozoco Zonneveld, Nieuwe Munt, Centrumplannen Blerick en Meijel, Wonen boven Winkels Venlo
•
€ 0,7 miljoen voor renovaties. Onder meer van de Smeliënkamp en Windhondflat
•
€ 0,1 miljoen voor verbeteringen van woongenot
•
€ 6,1 miljoen voor koopwoningen
De desinvestering vanwege verkoop van woningen en andere opstallen bedroeg ongeveer € 1,2 miljoen.
5.6
Hoe ziet onze toekomst eruit?
Ons woningbezit neemt de komende jaren flink toe. Dat heeft te maken met de doelstelling die we ons in 2005 stelden: binnen 5 jaar een netto groei van het woningbezit realiseren van 10%. Daardoor is ons jaarresultaat in de komende jaren negatief. Maar binnen enkele jaren keren wij weer terug op het huidige niveau. Randvoorwaarde aan de groei blijft een solvabiliteit van 15%. Tegenvallers in de bouwkosten vangen we op door meer woningen te verkopen en koopwoningen te ontwikkelen. Bij onze bijgestelde prognoses hanteerden wij de volgende uitgangspunten. •
Huurstijging van 1,1% in 2007 en vervolgens 2,5 % per jaar tot 2010 en daarna 2,25%. Het hangt ook van de rijksregelgeving af of we die huurverhogingen kunnen realiseren.
•
Lastenstijging voor onderhoud van 3% en voor overige kosten van 2%.
•
Het verkopen van 150 woningen tot en met 2012.
•
De bouw van ongeveer 340 koop- en 860 huurwoningen tot en met 2012.
•
Het slopen van ruim 300 woningen tot en met 2012.
In het voorwoord hadden we het er al over: Voor de uitvoering en realisatie van deze plannen zijn we ook afhankelijk van de medewerking van externe partijen.
35
36
Hoofdstuk 6
Onze organisatie We zijn met z’n allen 1 organisatie
Als maatschappelijk investeerder willen wij geen gesloten bastion zijn, maar een transparante organisatie. Een organisatie die dienstverlening van een goede kwaliteit biedt. Die kwaliteit meten en monitoren we met het KWH-label. Zo zorgen we ervoor dat kwaliteitszorg stevig is verankerd in onze organisatie. En natuurlijk staat bij ons personeel… de klant centraal!
6.1
Zo gaat het bij ons
Een meer klantgerichte organisatie worden, dat willen we bereiken met ons project ‘De klant centraal’. Daarom deelden we eind 2006 de afdeling Technisch en Facilitair Beheer op in twee nieuwe afdelingen. Medewerkers van de afdeling Woonzaken behandelen voortaan alle vragen van onze klanten. Daarvoor is er voor elk rayon binnen ons werkgebied een klantteam, met een eigen accountmanager. Medewerkers van de afdeling Vastgoed organiseren alle projectmatige werkzaamheden voor nieuwbouw en planmatig onderhoud. Taken op het gebied van secretariaat, managementondersteuning en facilitaire zaken brachten we onder in een stafafdeling. De nieuwe indeling Door de nieuwe indeling van de afdelingen ziet onze organisatie er nu zo uit:
Raad van Commissarissen
Directeurbestuurder* P.J.C.W. (Paul) Stelder
Financial Service* H.J. (Heinz) Drogt
Directiesecretaris en managementondersteuning
Woonzaken* R.H.W. (Ruud) v.d. Heuvel
*
Vastgoed* J.H.M. (Jan) Meelkop MRE
Directie en afdelingsmanagers vormen het Managementteam
Eentje minder Eind 2006 waren er 66 personen bij ons in dienst, 28 vrouwen en 38 mannen (2005: 67). Zij vulden omgerekend ruim 57 fulltime formatieplaatsen in. In 2006 verlieten 6 personen ons bedrijf, 5 kwamen er in dienst. Voor het werk dat vertrokken medewerkers uitvoerden, zetten we voor een deel gedetacheerde medewerkers in. Dit past binnen ons beleid om een deel van onze werkzaamheden op projectbasis uit te besteden en ons helemaal te richten op de uitvoering van onze kerntaken. In 2006 boden wij 6 stagiairs een stageplaats aan.
37
Samen overleggen Beslissingen in onze organisaties nemen wij zoveel mogelijk in overleg met onze medewerkers. Daarom overleggen wij als directie regelmatig met de overlegcommissie over personele en organisatorische zaken. Die overlegcommissie kwam in 2005 in de plaats van de Ondernemingsraad. Bijblijven Dat is onmisbaar voor een organisatie die efficiënt en professioneel wil werken. Bijblijven. Daarom investeerden wij in 2006 ongeveer € 154.000,- in opleidingen (2005: € 91.000,-). We deden dat op basis van een opleidingsplan. De opleidingen variëren van communicatietrainingen tot functiegerichte opleidingen. In totaal volgden onze medewerkers 209 verschillende cursussen. Bijna alle personeelsleden deden mee. Dat had te maken met collectieve automatiseringscursussen die het hele personeel het afgelopen jaar volgde. Alle leidinggevenden kregen functiegerichte cursussen. De laatste nieuwtjes In het afdelingsoverleg overleggen de managers met de medewerkers van hun afdeling. Elke maand krijgen alle medewerkers per e-mail ons personeelsinformatieblad ‘De Koers van Antares’. Daarin lezen zij over de ontwikkelingen binnen onze organisatie. De informatie varieert van beleidsinformatie en ontwikkelingen bij onze nieuwbouwprojecten tot personele nieuwtjes en CAO-ontwikkelingen. Daarnaast informeren wij het personeel 3 tot 4 keer per jaar tijdens personeelsbijeenkomsten. Vraagt een bepaald thema extra aandacht? Of is er informatie die iedereen direct moet weten? Dan organiseren wij extra bijeenkomsten. Vanaf de start van de gewijzigde organisatie werd deze informatie ingevuld met het maandelijkse krantje Klant Centraal, om de invoering van de nieuwe organisatie te ondersteunen. Ook werden hiervoor enkele speciale themabijeenkomsten georganiseerd. Veilig en gezond Veiligheid, gezondheid en welzijn van onze medewerkers vinden wij heel belangrijk. We doen meer dan alleen de verplichtingen die de Arbowetgeving en uitvoeringsbesluiten ons opleggen. Hoe zorgen wij voor het welzijn, de veiligheid en de gezondheid van onze medewerkers? Een veilig gebouw Ons kantoor is gebouwd volgens de eisen, die de arbowetgeving stelt. Elke 3 tot 5 jaar stelt de Arbodienst een nieuwe risico-inventarisatie en -evaluatie (RIE) op. Dat deed de dienst ook in 2005. Op basis van die nieuwe RIE maakten wij een nieuwe versie van: •
ons arbobeleidsplan
•
ons plan van aanpak
•
ons ontruimings- en evacuatieplan
Het is het waard om te vermelden dat we een defibrillator hebben aangeschaft. Dit apparaat is een hulpmiddel bij reanimatie na een hartstilstand. De bedrijfshulpverleners hebben hiervoor uiteraard instructies voor gekregen.
38
Goed georganiseerd 5 medewerkers volgden in 2006 met succes de cursus bedrijfshulpverlener (BHV). Voor enkelen was dat de basiscursus, voor anderen de herhalingscursus. Door het volgen van die jaarlijkse herhalingscursus houden de gediplomeerde bedrijfshulpverleners hun certificaat. Zorg voor medewerkers Heeft een medewerker fysieke klachten? Dan nemen we direct maatregelen om de werkplek aan te passen. Daardoor beperken we de fysieke klachten tot een minimum of lossen die zelfs op. We sloten een overeenkomst met een bedrijf dat voor management en medewerkers diensten verzorgt op het gebied van medische zorg en verzuimbegeleiding. Gezond personeel Het ziekteverzuimpercentage steeg in 2006 naar 4,1% (2005: 3,9%), maar is nog steeds mooi laag. Het kort verzuim steeg tot 1,9% (2005: 1,6%). Om het ziekteverzuimpercentage laag te houden of zelfs nog te verlagen verbeterden we het hele traject van het ziekteverzuim. We maakten in overleg met de Arbodienst ons ziekteverzuimprotocol op enkele punten nog wat duidelijker.
6.2
Zo tevreden is de klant over onze dienstverlening
Onze huurders zijn tevreden met onze dienstverlening. Dat blijkt uit de rapportcijfers die ze ons geven. Onze score ligt hoger dan het landelijke gemiddelde. Daarmee laten wij zien dat wij de kwaliteit van onze dienstverlening hoog in het vaandel dragen. In 2006 werd onze organisatie voor de tweede keer gemeten én beoordeeld volgens de normen van het nieuwe KWH-label. Het nieuwe label is nog beter afgestemd op de kwaliteitseisen die onze klanten stellen. Het aantal labelonderdelen ging van 8 naar 10. Elk jaar worden 5 labelonderdelen gemeten. Dit zijn onze rapportcijfers voor 2006: •
telefonische bereikbaarheid
7,4
•
woning veranderen
7,2
•
woning onderhouden
8,2
•
klachten afhandelen
6,7
•
woning verlaten
8,4
Het KWH-huurlabel zien wij als basis voor de kwaliteit van onze dienstverlening. We hebben dat label sinds 2001. Zeggen wat je doet en doen wat je zegt is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Vanuit die basis laten wij onze organisatie verder groeien naar klantgerichtheid en klantgedrevenheid. Onze ambitie om de kwaliteit van onze dienstverlening te verbeteren legden wij vast in ons ondernemingsplan ‘Antares op Koers’. We werkten dat onder meer uit in het project ‘De Klant Centraal’. Vooral de betrekkelijk lage score op de afhandeling van klachten was voor ons aanleiding om hieraan nog meer aandacht te schenken.
39
Alhoewel we op alle onderdelen een voldoende scoorden, willen we onze dienstverlening blijven verbeteren. We willen vooruit kijken en de scores, met name het afhandelen van klachten, maximaliseren. We doen dit onder andere door de meting niet meer incidenteel te laten plaatsvinden (iedere onderdeel eens in de 2 jaar) maar een continue meting van alle labelonderdelen te starten. Zo worden alle labelonderdelen jaarlijks gemeten.
6.3
Zo zetten we de klant centraal
Een andere organisatie In 2006 zijn we begonnen met het project ‘De Klant Centraal’. We pasten daarvoor de structuur van onze organisatie aan. Als onderdeel van dit project lieten we ons bij de aanpak van het planmatig onderhoud in onze woningen meer door onze klanten sturen. Onze organisatie kreeg meer ruimte om zich te richten op haar kerncompetenties. We deden dat door activiteiten die minder specifiek voor onze branche zijn, uit te besteden. Daarbij benutten we maximaal de deskundigheid van onze partners. We keken nog eens goed naar de samenstelling van onze projectenportefeuille. Dat is nodig om ons toekomstig bezit zoveel mogelijk af te stemmen op de behoeften van onze klanten. ‘De Klant Centraal’ is onderdeel van ‘Antares op Koers’. Dat is ons ambitieuze ondernemingsplan voor de periode 2005-2010. We stelden dat plan in 2005 vast. Dit zijn de belangrijkste uitgangspunten van ons plan. Onze missie en visie Wij voelen ons sterk betrokken bij onze taken op het gebied van de volkshuisvesting. Wij voelen ons daar ook maatschappelijk verantwoordelijk voor. Over onze maatschappelijke prestaties leggen wij daarom graag verantwoording af aan onze stakeholders. Op een transparante manier. Natuurlijk volgen wij de ontwikkelingen op de woningmarkt. Wij zien dat de vraag naar woningen steeds minder eenzijdig wordt. Er is steeds meer vraag naar: •
levensloopbestendig wonen
•
wonen met zorg
•
luxe en comfortabel wonen
Belangrijke thema’s blijven: •
betaalbaarheid
•
veiligheid
•
een prettig woonklimaat
Wij komen aan die brede vraag tegemoet door op een innovatieve manier een passend pakket aan diensten en producten aan te bieden. Met dat pakket bieden wij onze klanten keuzevrijheid. De betaalbaarheid voor onze doelgroep staat daarbij voorop. Maar we richten ons ook op de huisvestingsbehoefte van andere doelgroepen. Klanten vragen om een betrouwbare en klantgerichte partner in wonen. Daarom verbeteren wij de klantgerichtheid van onze organisatie. Maar we willen zelfs nog verder: naar klantgedrevenheid. Ons motto is niet voor niets: ‘Voor wonen op maat’.
40
Onze doelen Vanuit onze missie en visie willen we 6 hoofddoelstellingen realiseren. 1.
We zijn er primair voor de doelgroep van beleid Wij zorgen voor voldoende woningen voor de diverse groepen van huishoudens. We zorgen er ook voor dat die woningen voor hen betaalbaar zijn. Wie een woning nodig heeft, krijgt die bij ons binnen een redelijke termijn.
2.
We spelen in op verbreding van de markt Wij brengen meer onderscheid aan in onze woningportefeuille. Daarmee spelen wij in op de veranderingen in de vraag naar woningen. Daarbij zijn belangrijk:
3.
•
het ontwikkelen van woonconcepten,
•
het ontwikkelen van tussenvormen tussen huur en koop,
•
het aanbieden van ondersteunende diensten en producten,
•
een uitmuntende dienstverlening,
•
het verbeteren van de bestaande voorraad,
•
het toevoegen van nieuwe woningen.
We doen geen concessies aan woonkwaliteit We stemmen de kwaliteit van onze woningen af op de behoeften van onze klanten. Het gaat om de behoeften van vandaag en die in de toekomst. Als we woningen aanpassen of toevoegen, doen we geen concessies aan de kwaliteit van de woning en het wonen.
4.
We zijn een goede en betrouwbare samenwerkingspartner Wij investeren in strategische samenwerkingsrelaties. Maar wij blijven doen waar wij sterk in zijn: huisvesting bieden. Wij zeggen wat wij doen en doen wat wij zeggen!
5.
We werken aan leefbare woonbuurten Wij richten ons op het leveren van integrale woonkwaliteit aan tevreden klanten. We doen dat samen met strategische samenwerkingspartners. Zo werken wij aan leefbare woonbuurten!
6.
We investeren in stadsvernieuwing Wij nemen onze verantwoordelijkheid voor de vernieuwing van de stad. Daarom investeren wij de komende jaren in: •
vernieuwing van onze woningportefeuille,
•
functiewijzigingen van bestaande locaties
•
verbetering van leefbaarheid.
Zo dragen wij eraan bij dat vraag en aanbod beter op elkaar aansluiten.
41
Onze speerpunten Vanuit deze 6 hoofddoelstellingen beschreven wij doelstellingen op 4 ondernemingsperspectieven: Markt en Marketing, Productie en Proces, Samenleving en Overheid en Mens en Middelen. Alle doelstellingen vertaalden wij in het activiteitenplan naar concrete doelen. Op de weg naar realisatie van die doelen volgen wij deze speerpunten: •
meer keuze in producten en diensten: de klant centraal;
•
goede prijs/kwaliteitverhouding: meer marktconformiteit;
•
realiseren van een omvangrijke bouwopgave: met accent op nultrede woningen;
•
projectontwikkeling turn key: risicobeheersing;
•
netwerk building: strategische samenwerkingsrelaties;
•
strategisch voorraadbeleid: koersen op juiste vastgoedportefeuille;
•
verkoop van bestaande woningen: investering in nieuw vastgoed en verjonging van onze portefeuille;
•
stedelijke vernieuwing: nieuwe kansen voor de wijk;
•
meer woonaanbod in stadsdeel Venlo: risicospreiding/investeringsbereidheid;
•
zakelijke dienstverlening: duidelijk zijn en kwaliteitszorg;
•
kostenbewustzijn: outsourcing en prestatieovereenkomsten;
•
automatisering naar organisatiebehoefte: kwaliteitsslag;
•
management informatie systeem: sturen op resultaten;
•
structuurversterking organisatie: regiebedrijf.
42
Hoofdstuk 7
Onze andere activiteiten We zien de noodzaak van maatschappelijke taken
Behalve onze diensten op het gebied van de volkshuisvesting verrichten we diverse andere diensten. We doen dat om sociale woningen te kunnen blijven verhuren. En de maatschappelijke prestaties te kunnen blijven realiseren die daarmee verband houden. Onze andere diensten zijn diensten op het gebied van wonen, woonservice en woonmilieus. Het gaat om diensten die het Ministerie van VROM noemt in de ‘Nota Wonen’.
7.1
Onze dochters …
In de ‘Nota Wonen’ geeft de Minister van VROM aan hoe we onze andere diensten moeten onderbrengen in afzonderlijke bedrijfsonderdelen. Daarvoor richtten wij 3 BV’s op: •
Antares Holding BV
•
Antares Projecten BV
•
Appartementen Centrum Passage BV
De Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen van Stichting Antares Woonservice zijn dat ook voor de 3 BV’s. Daarmee garanderen wij dat de BV’s bestuurlijk betrokken zijn met de Stichting. Het personeel dat werkzaamheden voor de BV’s uitvoert, is in dienst van Stichting Antares Woonservice. De geconsolideerde jaarrekening is opgenomen in hoofdstuk 5 van de jaarrekening.
Stichting Antares Woonservice
Appartementen Centrum Passage BV
Antares Holding BV
Antares Projecten BV
Juridische organisatiestructuur aan het eind van 2006
43
7.2
Antares Holding BV: moeder van de commerciële activiteiten
Antares Holding BV is het bedrijf waarin de commerciële activiteiten, die vallen buiten het BBSH, zijn ondergebracht. Deze werkzaamheden voeren wij uit in het belang van de volkshuisvesting. Op dit moment betreft dit alleen de werkzaamheden van Antares Projecten BV. Het resultaat bedroeg inclusief de deelneming voor belastingen € 4.952. Na bijschrijving van de winst was het eigen vermogen op 31 december 2006 € 837.104.
7.3
Antares Projecten BV: mooie resultaten
Antares Projecten BV voert werkzaamheden uit op het gebied van: •
projectontwikkeling,
•
planontwikkeling,
•
projectmanagement,
•
directievoering en
•
toezicht op projecten .
Ervaring en deskundigheid We ontwikkelen zowel maatschappelijke, commerciële als sociale bouwprojecten. Deze activiteiten passen in ons beleid om een voortdurende kwaliteit te leveren door innovatie, betrouwbaarheid en samenwerking. Ook bij vooruitstrevende projecten werkt Antares Projecten volgens een integrale aanpak. Bij die projecten staat de herstructurering van bestaand bebouwd gebied centraal. Antares Projecten ontwikkelt zowel voor rekening en risico van ons, Antares Woonservice, als voor de markt. Verschillende projecten Met deze projectontwikkeling bereiken we diverse doelstellingen. Bijvoorbeeld prijsdiversificatie. Maar ook doorstroming en versteviging van woongebieden met bewoners uit de modale tot hogere inkomensgroepen. Vooral bij de realisatie van seniorencomplexen is er steeds meer vraag aan de bovenkant van de markt. Door deze projecten op die manier te realiseren ontstaat beweging op woningmarkt die vaak star is. Door deze doorstroming komen woningen met een lagere koop- of huurprijs vrij. Daardoor kunnen wij onze andere taakstellingen beter realiseren. Financiële resultaten Vanaf 2006 is het vergoedingensysteem voor Antares Projecten BV gewijzigd. Om onnodig geld rondpompen te voorkomen worden sociale huurprojecten nu niet meer onderling verrekend. Wel ontvangt de BV nog vergoedingen voor de werkzaamheden uit commerciële en koopprojecten voor ons. Mede hierdoor daalde het resultaat (voor belastingen) van Antares Projecten BV tot € 9.809,(2005: € 312.675,-). Na bijschrijving van de winst was het eigen vermogen op 31 december 2006 € 715.565,-.
44
7.4
Appartementen Centrum Passage BV: positief jaar
Appartementen Centrum Passage BV exploiteert een woongebouw met 52 appartementen in het centrum van Tegelen. Financiële resultaten Appartementen Centrum Passage BV Het resultaat voor belastingen over 2006 was € 148.427,- positief. In 2005 was dit € 149.156,- positief. Specificatie deelneming
31-dec-2006
31-dec-2005
verkrijgingsprijs
1.501.926
1.501.926
waardeverandering
(286.027)
(286.027)
resultaten cumulatief
2.027.125
1.877.969
dividenden
(544.536)
(544.536)
Boekwaarde begin boekjaar
2.698.488
2.549.332
Stelselwijziging
-
bij: resultaat boekjaar
148.427
149.156
Totaal
2.846.915
2.698.488
De balanswaarde aan het eind van 2006 is € 2.846.915,-. We berekenden die waarde volgens de vermogensmutatiemethode.
7.5
Verenigingen van Eigenaren: wij als goede partner
Door onze kennis en ervaring op het gebied van het beheer van vastgoed zijn wij een goede partner voor Verenigingen van Eigenaren van appartements- en utiliteitsgebouwen. Deze Verenigingen bieden wij het product VVE-beheer aan. We doen dat ook om de leefbaarheid te bevorderen. VVEbeheer bestaat uit administratieve, financiële en technische diensten. Vanaf begin 2007 werkt onze manager VVE-beheer aan de oprichting van een businessunit VvE beheer. Het gaat daarbij vooral om de uitbreiding van de VVE-beheeractiviteiten. Daarnaast willen we de juridische structuur afstemmen op de nieuwe wetgeving voor de vennootschapsbelasting. In 2006 sloten we 4 nieuwe beheerovereenkomsten. Het gaat om het VVE-beheer van: •
16 woningen in appartementencomplex Saffierstaete
•
16 woningen in appartementencomplex Smaragdstaete;
•
14 appartementen in Villa Pas de deux
•
een commerciële ruimte op de begane grond van Villa Pas de deux
Het beheer van de VVE Gregoriushof (9 appartementen) hebben we het afgelopen jaar beëindigd. Op 31 december 2006 hadden we 13 VVE’s in beheer.
45
7.6
Belastingplicht voor corporaties: Nog veel onzekerheden
Het Belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2006 van kracht. Corporaties moeten vanaf dat moment vennootschapsbelasting (vpb) betalen over de winsten uit hun commerciële activiteiten. Aedes heeft met de Belastingdienst overleg gevoerd over de uitvoering van deze belastingplicht. Dit is vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst (VSO). Binnen de VSO hebben de corporaties twee keuzes, te weten: •
de subjectieve vrijstelling (model I) en
•
de objectieve vrijstelling (model II).
Na ondertekening van de VSO door de corporatie heeft zij nog tot en met 31 augustus 2007 de tijd om een van deze opties te kiezen. Antares Woonservice heeft de VSO ondertekend en zal kiezen voor de optie van subjectieve vrijstelling (model I). Dit houdt in dat Antares Woonservice alle in de VSO benoemde commerciële activiteiten, die buiten de gestelde speelruimte vallen, zal onderbrengen in afzonderlijke rechtspersonen. Vanwege de onzekerheid over de modelkeuze en het effect hiervan op de mogelijke belastinglast per 31 december 2006 konden wij deze nog onmogelijk bepalen. De jaarrekening over 2006 houdt dan ook nog geen rekening met deze onduidelijkheid. Antares Woonservice kan de belastingplicht pas in de tweede helft van 2007 met voldoende betrouwbaarheid vaststellen.
46
Hoofdstuk 8
Jaarverslag van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen (RvC) oefent het interne toezicht bij onze organisatie uit. Deze raad is ingericht volgens de regeling van commissarissen bij de (structuur)vennootschap in het Burgerlijk Wetboek. Hiermee voldoet dit toezicht aan de Aedescode. De regeling van taken en bevoegdheden van de Raad is gebaseerd op: •
de voorschriften van het BBSH
•
de inzichten van de Commissie Intern Toezicht Woningcorporaties
Wie zit er in de RvC? Dit zijn de gegevens van de leden van de Raad van Commissarissen. Naam
Geboorte-
(functie)
datum
J.A. van Graafeiland RA
29-09-1937
(president-commissaris)
Drs. J.A.I.C.M. de Rooij
25-07-1943
(plv. president-
Beroep / expertise
Relevante nevenfunctie
voormalig burgemeester
voorzitter platform
gemeente Venlo, oud-
rechtmatigheid Provincies
partner Deloitte
en Gemeenten
voormalig statutair
- bestuurslid Stichting
directeur Dessaux NV
Continuïteit Nutreco
commissaris)
Datum 1
e
herbenoem-
benoeming
baar per
01-6-2002
01-06-2010
26-11-2001
01-12-2008
26-11-2001
01-12-2008
26-11-2001
01-11-2009
26-11-2001
01-11-2009
Holding N.V. - lid RvC MAG 45 BV
J.C.M.P. Berkelmans
28-03-1947
voormalig COO De Lage Landen Vendorlease Europe
F.Q. Hoebens
11-07-1945
Stedenbouwkundige
- lid kwaliteitscommissie ruimtelijke ordening Provincie Limburg, - lid stichting bouwcultuurfonds ZuidNederland
A.J.M.M. Valentijn
01-05-1944
Projectleider Bouw
afgevaardigde ALERT, vereniging van woonconsumenten
Waar moet de RvC aan voldoen? De Raad is in 2001 opnieuw samengesteld. De leden zijn benoemd op basis van ruime bestuurlijke ervaring en een lange staat van dienst. Hierdoor kan iedere commissaris zowel onze bedrijfsvoering als onze prestaties op het gebied van financiën en volkshuisvesting beoordelen. De commissarissen voldoen aan de profielschets, die we voor deze functie opstelden en bij herbenoeming of vacature actualiseren. Zij hebben een onafhankelijke positie en geen bestuurlijke banden met Antares Woonservice.
47
Na het overlijden van de directeurbestuurder in 2003 en de benoeming van de nieuwe Raad van Commissarissen heeft de Raad een rooster van aftreden opgesteld. Hierbij sprak ze haar voorkeur uit om de zittende leden na een eerste termijn te herbenoemen. Dit had te maken met het veranderingsproces dat in periode van start was gegaan. Daarbij werd getoetst aan de regelgeving vanuit het BBSH en de geactualiseerde profielschetsen. De laatste herbenoeming voor een periode van vier jaar vond plaats op 1 juni 2006. Daarbij is de heer Van Graafeiland opnieuw benoemd als president-commissaris. Wat verdienen ze? Alle commissarissen stemden in met het reglement, dat wij opstelden voor de uitvoering van de statutaire bepalingen. Daarvoor gebruikten wij het voorbeeldreglement van de Commissie Glasz. Volgens dat reglement en de bijstelling op basis van de prijsindex per 1 januari 2005 was de vergoeding voor: •
de leden van de Raad van Commissarissen € 8.000 bruto per jaar;
•
de president-commissaris € 12.000 bruto per jaar.
Waarover vergaderden ze? Behalve de interne vergadering hield de Raad van Commissarissen in 2006 vier reguliere vergaderingen. Tijdens deze vergaderingen gaven adviseurs en leden van het managementteam regelmatig presentaties of toelichtingen over diverse actuele onderwerpen. Bij adviseurs gaat het bijvoorbeeld om de controlerend accountant. Daarnaast overleggen de president-commissaris en de directeurbestuurder elke zes weken met elkaar. Afgelopen jaar overlegde de Raad 2 keer over onze strategie met de bestuurder. In de vier reguliere vergaderingen nam de Raad onder meer deze besluiten: •
zij keurde het Jaarverslag 2005 van de Stichting Antares Woonservice en de geconsolideerde jaarrekening 2005 goed (statutair besluit);
•
zij keurde de begroting 2006 en de meerjarenraming tot en met 2011 goed;
•
zij stemde in met het project ‘De Klant Centraal’ en met de interne organisatieaanpassingen die daarmee te maken hebben;
•
zij stemde in met de voortgang van de aanpassing van het Management Informatie Systeem;
•
zij nam kennis van de accountantsrapportage, managementletter en treasuryjaarnotitie 20052006;
•
zij stelde de honorering voor de directeur vast.
De RvC ontvangt van de directie periodieke rapportages. Deze zijn ingericht volgens een vast patroon. We hebben in het afgelopen jaar deze rapportages opnieuw ingericht. Die zijn de basis voor een nieuw managementinformatiesysteem, dat is gebaseerd op de informatiebehoefte van de RvC.
48
Voldoet de Raad aan Tabaksblat? In het afgelopen jaar bekeken wij of de inrichting en werkwijze van de Raad voldoet aan de code Tabaksblat. Daarmee lopen we vooruit op de invoering van de Governancecode Woningcorporaties. We kwamen tot de conclusie dat we voldoen aan de code. De Raad gaf aan dat zij geen behoefte heeft aan een aparte auditcommissie die in de code wordt genoemd. Deze taken voert de Raad zelf uit. De remuneratiecommissie bestaat bij ons - in tegenstelling tot de code – uit de presidentcommissaris en de plaatsvervangend president-commissaris. Hoe hebben we onze normen en waarden vastgelegd? We hebben onze normen en waarden vastgelegd in een integriteitsprotocol. Wij vinden transparantie en duidelijkheid namelijk van groot belang. Dit protocol staat op onze website www.anwo.nl. Hoe doet de directeur het? Eenmaal per jaar houdt de Raad een interne vergadering over het functioneren van de Raad en de directeurbestuurder. De bestuurder is daarbij niet aanwezig. De raad stelde vast dat de directeur zijn targets voor 2006 bijna helemaal realiseerde. Deze targets waren: •
groei van de woningvoorraad;
•
verbetering van het human resourcesbeleid;
•
verbetering van de efficiency;
•
invoering van een nieuw managementinformatiesysteem.
Wat verdient de directeur? De directeurbestuurder was geheel 2006 full-time in dienst en ontving deze beloning: •
Totaal fiscaal inkomen (brutosalaris exclusief bijtelling auto)
: € 9.080 per maand, plus 8% vakantiegeld
•
Totaal variabel inkomen, prestatiebonus over 2005 (brutosalaris)
: € 9.250 eenmalig
De vaste beloning geldt tot en met 2010 en wordt slechts aangepast aan de CAO-indexering. •
Pensioenafdracht (31%) (inkomen op termijn) bedraagt conform CAO
: € 40.793
•
Vergoedingen en werkgeverslasten (inclusief bijtelling auto)
: € 1.166 per maand
Een honoreringscommissie adviseert de Raad over de salariëring en andere arbeidsvoorwaarden van de directeurbestuurder. Deze commissie bestaat uit de president-commissaris en de plaatsvervangend president-commissaris.
49
50
Hoofdstuk 9 Verklaring van het bestuur
Wij verklaren, dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. Bij het opstellen van de jaarstukken en de bijlagen hielden wij rekening met de voorschriften van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.
Venlo, 23 mei 2007
De heer P.J.C.W. Stelder directeurbestuurder
51
52
Bijlagen
Bijlage 1
Externe contacten
Bijlage 2
Nieuwbouw / Projectontwikkeling in 2006
Bijlage 3
Woningbezit naar woningtype en wijk per 31 december 2006
Bijlage 4
Jaarrekening 2006 en geconsolideerde jaarrekening 2006
Bijlage 5
Accountantsverklaring
53
54
Bijlage 1
Externe contacten Bij de uitvoering van onze werkzaamheden overleggen wij met veel andere organisaties. Dat zijn: •
gemeenten Venlo en Meijel
•
andere overheden
•
maatschappelijke- en zorginstellingen
•
belangengroepen
•
ondernemers
•
collega-corporaties
•
Samenwerkingsverband Woningcorporaties Noord- en Midden Limburg
•
Referentiegroep Wonen-Welzijn-Zorg Noord- en Midden Limburg
Aedes Wij zijn lid van Aedes, vereniging voor woningcorporaties. Wij houden ons aan de Aedescode.
55
56
Bijlage 2
Nieuwbouw / Projectontwikkeling Opgeleverd in 2006 •
Huur: Wozoco Zonneveld, Blerick Tegelijk met de 43 zorgappartementen zijn de gemeenschappelijke huiskamer en de dagverzorging opgeleverd. Zorggroep Noord-Limburg is de huurder en gebruiker van deze ruimten. De ruimten voor dagbesteding en dagverzorging hebben nu een buurtfunctie. Zo wordt het idee van het creëren van woonservicezones concreet. Verder is er in de buurt een verpleeghuis aanwezig zodat 24-uurs zorgverlening mogelijk is. Ook heeft het gebouw een warmtepomp. Daarover waren de bewoners in de zomer van 2006 zeer tevreden.
•
Huur: Residentie Ruelle, Blerick Deze 16 levensloopbestendige huurappartementen werden opgeleverd in december 2006.
•
Huur: St. Jorisstraat, Venlo Eind 2006 zijn 5 appartementen opgeleverd en verhuurd in het kader van het project wonen boven winkels. Deze zijn gerealiseerd in een gepacht pand, gelegen aan de Lomstraat- St. Jorisstraat.
•
Koop: Villa Pas de Deux, Blerick Een bijzonder woongebouw aan de Antoniuslaan in de kern van Blerick. Opgeleverd in april 2006. Het gebouw bestaat uit twee woontorens en een praktijkruimte op de begane grond. De 14 appartementen zijn vooral geschikt voor senioren. Ze zijn allemaal verkocht. Het praktijkgedeelte van 540 m2 is geschikt voor bijvoorbeeld de medische sector.
•
Koop: Urban Villa’s, Blerick De laatste woningen die zijn gebouwd in de nieuwe wijk Zonneveld. Opgeleverd in maart 2006. Het zijn 32 urban villa’s (luxe koopappartementen), verdeeld over de twee woongebouwen Saffierstaete en Smaragdstaete. Eind 2006 waren er nog 2 appartementen te koop.
•
Koop: A Kuijperstraat, Tegelen De 13 koopwoningen zijn in 2006 opgeleverd. Eind 2006 waren nog 2 woningen te koop.
57
•
Koop: Startebos, Meijel Samen met Meulen Projectontwikkeling ontwikkelden we 29 woningen op de locatie Startebos in Meijel. Alle woningen zijn verkocht en in 2006 opgeleverd. Het gaat om 13 geschakelde woningen, 6 halfvrijstaande woningen met 5 garages en 1 carportberging en 10 starterswoningen.
In ontwikkeling in 2006 •
Huur: Boulevard Hazenkamp, Blerick Samen met Stichting Fundare, Wel.Kom, Zorggroep Noord-Limburg en de gemeente Venlo ontwikkelden we het ‘concept Boulevard Hazenkamp’. In 2005 is de eerste fase opgeleverd en in gebruik genomen. Die bestaat uit een multifunctioneel centrum, een sportaccommodatie en twee basisscholen. In 2006 volgde de bouw van de tweede fase, die we in de loop van 2007 opleveren: o
32 levensloopbestendige huurappartementen Hazenveste. Dit zijn woningen met een huur van ongeveer € 550,- per maand. De toewijzing was in 2006 in volle gang. Geplande oplevering is september 2007.
o
64 zorgappartementen Den Haesencamp. De appartementen verhuren we op basis van CIZ-indicatie. Ze zijn in 2006 al allemaal aan huurders toegewezen.. Geplande oplevering is juni 2007.
•
Huur: Klosterhof, Meijel Deze 15 levensloopbestendige huurappartementen waren eind 2006 allemaal toegewezen. Het gaat om betaalbare appartementen voor starters en herstarters. Oplevering vindt plaats in het voorjaar van 2007.
•
Huur + koop: zorgwoningen Nieuwe Munt, Tegelen De bouw van het verzorgingshuis Erkenkamp en verpleeghuis Martinushof voldoet niet meer aan de functionele eisen van deze tijd. Ook is de bouw niet aan te passen. Mede daarom heeft Zorggroep Noord-Limburg besloten deze volledige capaciteit op een andere plaats te realiseren. Een groot deel van de benodigde woon-, zorg- en gecombineerde woonzorgcapaciteit kunnen we realiseren op ons terrein Nieuwe Munt. Hiervoor ontwikkelen we dan 236 appartementen, waarvan 48 in de koopsector en circa 8.000 m2 zorgruimten en infrastructuur. De artikel 19-procedure wordt halverwege 2007 doorlopen. Loopt alles goed, dan starten we in het vierde kwartaal 2007 met bouwen.
•
Huur: Cambrinus Grotestraat 96 - 98, Tegelen In eerste instantie werden plannen gemaakt voor een hotelpension op deze locatie. Dit bleek niet haalbaar. We hebben ervoor gekozen om de panden te saneren. Dit
58
gebeurt halverwege 2007. Het nieuwe plan omvat 8 huurappartementen met een huurprijs van ongeveer € 550,- per maand. In maart 2007 start het bouwteam met het traject en de artikel 19-procedure. Geplande bouwstart is ook het vierde kwartaal 2007. •
Huur + koop Antoniusmeule, Blerick Dit gaat om 66 huurappartementen (betaalbare en dure huur) en 24 eengezinskoopwoningen. De plannen hebben we in 2006 geoptimaliseerd en we hebben de haalbaarheid bepaald. Halverwege 2007 wordt de artikel 19-procedure gestart. We starten eind 2007 met bouwen. De appartementen van Antoniusmeule worden gebouwd voor de herhuisvesting van de bewoners van de woningen aan de Witherenstraat.
•
Huur: dagopvang van Dolhofstraat, Blerick We vervangen de dagopvang van mensen met een verstandelijke beperking (de Pannesjop in Tegelen) van stichting Dichterbij. In 2006 hebben we samen met Dichterbij de plannen hiervoor ontwikkeld. De start van de bouw is in maart 2007. We verwachten dat de bouw een jaar duurt.
•
Huur: Alexanderhof, Meijel In 2006 zijn de bezwaarschriften tegen de voorgestelde bestemming planwijziging voor deze 18 zorgappartementen behandeld. Deze bezwaarschriften zijn niet gegrond verklaard. De aanbesteding heeft in 2006 plaatsgevonden. En de bouw start januari 2007
•
Huur: Helbeek, Venlo Dit betreft een voormalig sociaal cultureel centrum. In overleg met de gemeente Venlo hebben we bekeken of het mogelijk is om appartementen te realiseren. In 2006 zijn we gestart met de planontwikkeling om 17 huurappartementen te realiseren met een huurprijs van ongeveer € 550,-. Volgens de planning start de bouw eind 2007.
•
Huur: J1/J2 Zuidsingel, Venlo In 2006 zijn we het met de gemeente Venlo eens geworden over het verwerven van deze locatie. In 2007 is er gestart met de planontwikkeling voor 48 huurappartementen met een huurprijs van ongeveer € 550,-.
•
Huur: Hagerbroek, Venlo De 8 eengezinswoningen zijn overgenomen van een commerciële projectontwikkelaar. De bouw hiervan start in januari 2007. De woningen met een huurprijs van ongeveer € 550,- komen in onze portefeuille.
59
•
Koop: Scholtishof, Blerick In 2006 hebben we de haalbaarheid van het project bepaald. Het gaat om 40 koopwoningen, 19 appartementen en 21 grondgebonden woningen. In de 2e helft van 2007 start de bouw.
•
Koop: Wilhelminaplein Oost, Tegelen We hebben een plan ontwikkeld van 2 woongebouwen met daarin 29 koopappartementen met parkeergarage en op de begane grond 1064 m2 commerciële ruimten. Het plan is ontwikkeld om het centrum Tegelen en in het bijzonder het Wilhelminaplein op te waarderen. In 2006 is het traject geoptimaliseerd. Het plan wordt halverwege 2007 in de artikel 19- procedure gebracht.
•
Koop: ’t Raodhujs, Meijel 37 koopappartementen zijn volop in aanbouw. De geplande oplevering is in juli 2007. Eind 2006 waren 26 appartementen verkocht.
•
Gemeenteloods, Meijel De circa 10 appartementen/woningen die gebouwd worden op de locatie Gemeenteloods moeten we nog ontwikkelen. In eerste instantie zouden we daarmee beginnen in 2007. Echter heeft de gemeente Meijel ons gevraagd dit uit te stellen naar 2008 vanwege de uitgestelde levering.
•
Witherenstraat, Blerick De aankoop van het voormalige SNS bankgebouw, naast het huidige woongebouw, heeft in 2006 plaatsgevonden. Dit biedt de mogelijkheid om het gehele gebied te herontwikkelen (Witherenstraat, Steegstraat, Dellestraat en Ruysstraat). De plannen voor de herontwikkeling starten eind 2007.
•
Hekkens/TMI, Tegelen Voor de locatie Hekkens loopt een bodemsaneringstraject. We hebben een verschil van mening met de leverancier van de grond over de kwaliteit van de sanering en de kosten die daarmee gepaard gaan. De vraagstelling hebben we in 2006 aan de rechter voorgelegd.
60
Bijlage 3
Op de Heide boven
Windhond
St. Joseph
Tegelen Centrum
Steijl
Blerick Centrum
Annakamp
Hazenkamp
Vastenavondkamp
Smeliënkamp
Vossener
Klingerberg
Hout-Blerick / Boekend
Meijel Centrum
Swalmen Centrum
Meeuwbeemd
Overig Venlo (47 / 48)
Totaal type
Woningbezit naar woningtype en wijk per 31 december 2006
248
132
226
79
137
2
182
66
257
64
92
251
15
200
0
0
36
1987
Drive-in woning
3
0
0
0
20
0
0
0
0
0
0
0
0
42
0
0
0
65
Galerijflat zonder lift
0
0
0
0
12
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
12
HAT
0
0
0
0
0
0
17
22
0
12
0
50
0
0
0
0
0
101
Studio
0
0
0
2
0
0
15
4
0
21
0
34
0
0
0
0
0
76
43
2
24
110
93
44
0
18
0
0
0
34
0
6
3
0
5
382
0
0
0
32
0
0
0
0
0
0
0
10
0
0
0
0
0
42
Overige maisonnette
54
78
54
10
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
203
Bovenwoning
10
18
6
9
23
0
0
8
0
0
0
0
0
27
0
0
0
101
Benedenwoning
42
57
28
28
53
3
0
16
0
0
0
16
0
26
2
0
0
271
122
58
159
181
65
608
18
0
0
0
0
0
0
0
126
29
1366
12
6
21
20
14
0
0
0
8
0
29
16
39
70
0
0
0
235
0
0
0
132
0
0
43
0
0
0
0
0
0
20
0
0
0
195
534
351
359
581
536
114
865
152
265
97
121
411
54
391
5
126
74
5036
Woningtype Eengezinswoning
Portieketage zonder lift Galerijmaisonnette
Appartement met lift Bejaardenwoning grondgebonden Aanleun/ Zorgwoning Totaal buurt
61
