De klant centraal
jaarverslag
1
Voorwoord en inleiding
Thema’s
2
Onze huurders en onze woningen
3
Kwaliteit en kwantiteit van onze woningen
29
4
Inspelen op politieke en economische ontwikkelingen
35
5
Onze inzet voor zorg, welzijn en onderwijs
38
6
Interne organisatie
41
5
8
7 Financiën
47
8 Verbindingen
60
Governance
9 Ondernemingsbestuur
73
10
Intern toezicht
82
Jaarrekening
11
Geconsolideerde jaarrekening
12
Vennootschappelijke jaarrekening
139
13
Overige gegevens
149
87
3
4
1. Voorwoord en inleiding 2012 gaat voor Woonconcept de geschiedenis in als een bijzonder jaar, waarbij de datum van 22 november 2012 een omslag in mogelijkheden markeert. Op deze dag bereikt ons het bericht dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de borgingsfaciliteiten voor Woonconcept per 1 januari 2013 zal bevriezen. Dit betekent dat Woonconcept geen nieuwe geborgde financiering meer kan aantrekken. Nog dezelfde dag hebben wij moeten besluiten om alle in voorbereiding zijnde projecten ‘on hold’ te zetten. Gelukkig had en heeft Woonconcept voldoende liquide middelen om de in uitvoering zijnde projecten te voltooien. Er hoeven geen mensen van de steigers gehaald te worden en dat is te danken aan het in 2011 ingezette behoedzame liquiditeitsbeleid. Het jaar 2012 begint nog goed. In de eerste helft van het jaar is intensief gewerkt aan de totstandkoming van de beleidsvisie 2012 – 2016: ‘Over goed wonen in prettig leefbare buurten’. Na individuele gesprekken met onze belangrijkste stakeholders, de gemeenten en maatschappelijke instellingen, is een conceptversie opgesteld. Deze is vervolgens besproken met de huurdersorganisaties en de genoemde stakeholders. Met enkele kleine aanpassingen is de visie op 20 juni door onze Raad van Commissarissen goedgekeurd. Aansluitend is het leefbaarheidsbeleid van Woonconcept uitgewerkt. In de beleidsvisie ‘Over goed wonen in prettig leefbare buurten’ wordt de focus verlegd van nieuwbouw naar vooral ons huidige bezit, waarbij Woonconcept zich concentreert op Meppel, Steenwijk en Hoogeveen. Ook gaat de primaire focus liggen op reguliere sociale huurwoningen en niet meer op maatschappelijk- en zorgvastgoed. Duurzaamheid is een groot goed, maar niet meer tegen elke prijs. Met de keuze voor een nieuwe inhoudelijke richting is ook de missie van Woonconcept geactualiseerd. Die missie luidt volgens onze nieuwe visie: “het verschaffen van veilige, betaalbare en duurzame huisvesting, met name voor diegenen die daar niet zelf in kunnen voorzien en wij nemen verantwoordelijkheid voor het bevorderen van de leefbaarheid in ons werkgebied vanuit onze sociale betrokkenheid”. In de eerste helft van 2012 is de organisatie aangepast naar de uitgangspunten van onze nieuwe klantvisie. Daarin stellen we de klant centraal: “De relatie met onze klant is open en we behandelen elke klant als een uniek individu. We willen dat onze klant heel tevreden is over onze dienstverlening. Onze klanten kunnen 24 uur per dag, zeven dagen in de week bij ons terecht.” Na een intensief traject is de organisatie in mei 2012 gekanteld. Veel medewerkers hebben hard aan dit traject gewerkt, waarbij de woonwinkels zijn gesloten en de contacten met onze huurders en klanten vooral digitaal en telefonisch plaatsvinden. Eén-op-één contact met klanten is natuurlijk nog altijd mogelijk, maar dan op afspraak. In 2012 zijn veel bouw- en renovatieprojecten onderhanden geweest. De kwaliteit van ons bezit is ons belangrijkste aandachtspunt. Met deze projecten heeft Woonconcept een bijdrage kunnen leveren aan de door de crisis zo getroffen bouwsector. De zorgen om de bouwsector werden in de loop van 2012 verbreed na de berichten over (extra) heffingen voor de corporatiesector. Vestia, verhuurdersheffing en versterking van de financiële buffer bij het Centraal Fonds leiden er toe dat Woonconcept heel veel geld moet gaan afdragen. Dit legt een forse claim op het investeringsvermogen van Woonconcept. Het regeerakkoord van het in november 2012 aangetreden kabinet Rutte II maakt het voor corporaties niet vrolijker. De aangekondigde maatregelen
5
trekken de woningmarkt niet vlot. Integendeel. Het vertrouwen dat noodzakelijk is om woningmarkt schwung te geven, wordt helaas verder geschaad. Ook het vertrouwen in corporaties is de afgelopen jaren tot een dieptepunt gedaald. De gebeurtenissen die daartoe aanleiding hebben gegeven, mogen niet meer voorkomen. We zullen als sector echter nog lang last hebben van de negatieve gevolgen. Die moeten we dragen, maar ook moeten we laten zien wat we als sector wel waard zijn: goede verhuurders die zorgvuldig met het opgebouwde kapitaal omgaan. Daarbij hoort ook het zorgvuldig omgaan met onze kostenstructuur. Het mag allemaal wel wat ‘zuniger’ in de sector. De bedrijfskosten moeten omlaag en dat geldt ook voor Woonconcept. Bij de opstelling van de begroting 2013 in het najaar van 2012 hebben we geconstateerd dat we onze kasstromen niet op orde hebben. Ingrijpen is noodzakelijk om (weer) te kunnen voldoen aan de normen van het WSW. De noodzaak tot ingrijpen werd versterkt door het bericht van het WSW van 22 november waarin werd aangekondigd, dat Woonconcept per 1 januari 2013 geen nieuwe leningen met borging zou kunnen aantrekken. Direct zijn alle projecten in voorbereiding ‘on hold’ gezet. Ook is besloten om de organisatie door te lichten. Daarbij was tevens de conclusie dat gedwongen ontslagen onvermijdelijk zijn. Een pijnlijke conclusie met pijnlijke gevolgen. De medewerkers van Woonconcept maken een lastige periode door vanwege alle onzekerheden. Een deel van de werkzaamheden ligt stil en de vraag is hoe de toekomst er met en bij Woonconcept uitziet. Hiermee omgaan zoals onze medewerkers dit doen, verdient complimenten en waardering. Woonconcept zal in de toekomst veel meer uitgedaagd worden om samen te werken. We kunnen niet meer alles zelf doen en ook zelf voor onze rekening nemen. In 2012 hebben we op verschillende fronten daarmee een begin gemaakt in aansluiting op de samenwerkingsrelaties die al langer bestaan, zoals De Smederijen in Hoogeveen. In Meppel is in februari 2012 het Manifest van Meppel ondertekend door De Stouwe, Noorderboog, Stichting Welzijn MW en Woonconcept. In dit Manifest is de uitdaging voor de toekomst op het terrein van wonen, welzijn en zorg vastgelegd. Het Manifest is aangeboden aan het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Meppel. Het resultaat tot nu toe is dat de organisaties elkaar beter weten te vinden en samenwerkingsconcepten op de praktijk worden toegespitst. Een goed voorbeeld is de samenwerking in de voorbereiding op het project Koeberg-Zuid. Ook in Hoogeveen is goed met andere organisaties samengewerkt bij de huis-aan-huisbezoeken in de wijk Krakeel. In 2012 is samen met partnerorganisaties intensief verder gewerkt aan de uitvoering van de meerjarige wijkvisie (Wijkvisie 2025) voor de herstructurering van Steenwijk-West. Zoals gezegd, 2012 is voor Woonconcept een bijzonder jaar gebleken. Het jaar eindigde in mineur. Maar de uitdagingen die voorliggen, geven ook nieuwe energie om het werk van Woonconcept voor onze huurders te kunnen blijven doen. We blijven onze sociaal volkshuisvestelijke kerntaak uitvoeren, met hart en ziel, zoals al bijna 100 jaar. Sandra Korthuis, Directeur-bestuurder
6
Samenvatting financiële ontwikkeling Woonconcept
Woonconcept heeft in 2012 een positief operationeel resultaat, zonder waardeveranderingen, gerealiseerd van ruim € 5 miljoen. Dit is ongeveer 3 miljoen lager dan de begroting van 2012. Het lagere resultaat wordt o.a. veroorzaakt door de hogere huuropbrengsten omdat enkele complexen die begroot waren om te verkopen aan beleggers in de huur zijn gebleven, hogere kosten voor onderhoud, welke met name worden veroorzaakt door overlopende werkzaamheden uit voorgaande jaren en een groter percentage van het in uitvoering brengen van projecten uit 2012, en de resultaten bij de deelnemingen zijn op totaalniveau omgeslagen van winst naar verlies. Het laatste wordt met name veroorzaakt door de forse reorganisatie die bij Woonconcept Projectontwikkeling moet worden uitgevoerd als gevolg van de malaise in de bouw. Wij zijn tevreden met het behaalde operationeel resultaat. We hebben de meeste van onze plannen voor 2012 financieel gezien kunnen realiseren. Ondanks de positieve resultaten over 2012 kan 2012 toch worden gezien als het jaar van de ommekeer zoals reeds in het voorwoord is beschreven. Woonconcept was en is zich bewust van de relatief lage operationele kasstromen en had in haar plannen voor de komende jaren al maatregelen aangekondigd om de kasstromen te verhogen. Zeker wanneer de aangekondigde maatregelen van de overheid, de verhuurderheffing, en de heffingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) voor de sanering van collega corporaties zoals Vestia in ogenschouw worden genomen kunnen ingrepen in de financiële huishouding niet worden voorkomen. Het CFV en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hebben de plannen van het nieuwe kabinet en de verwachte benodigde middelen voor saneringssteun in november 2012 doorgerekend op de effecten voor de corporatiesector in de komende jaren en kwamen met verontrustende cijfers. In de ogen van het WSW waren de effecten dermate negatief dat zij heeft besloten dat alle corporaties vanaf 2014 geen borging meer krijgen voor nieuwe leningen. Voor een aantal corporaties die reeds lagere kasstromen realiseerden werd de borging onmiddellijk ingetrokken. Ook Woonconcept behoort tot de laatste groep corporaties. De gevolgen van deze stap van het WSW zijn enorm. Geen borging door het WSW betekent in de praktijk dat er geen mogelijkheden zijn om geld te lenen, en zeker niet tegen gunstige condities. Dat betekent voor Woonconcept dat alle voorbereidingen voor renovatieprojecten en nieuwbouw per direct zijn stilgelegd en dat alleen de reeds in uitvoer zijnde projecten worden gerealiseerd. Om in de toekomst de kasstromen te kunnen verbeteren zijn meerdere maatregelen noodzakelijk, zoals: Forse verlaging van de organisatiekosten, verlagen van de onderhoudslasten en uit- en/of afstellen van nieuwbouw en renovatieprojecten. Alleen na deze maatregelen zal Woonconcept goede kasstromen kunnen realiseren en mogelijk weer over borging door het WSW kunnen gaan beschikken. Naar verwachting zal dit medio 2013 duidelijk gaan worden. Jarenlang hebben woningcorporaties in redelijke financiële luxe kunnen bestaan. Woonconcept is al enkele jaren bezig om zich voor te bereiden op slechtere tijden door middel van het doorvoeren van bezuinigingen en lagere investeringen omdat een aantal ontwikkelingen al gesignaleerd waren. De slechte tijden zijn nu versneld op ons afgekomen, met name door de problemen met derivaten in de sector en het regeringsbeleid en dat geeft een nieuwe dynamiek. Woonconcept zal soms pijnlijke keuzes moeten maken om financieel gezond te blijven en ook in de toekomst de doelgroep te kunnen blijven bedienen. Voor de komende jaren zal Woonconcept de bedrijfslasten met circa € 6 miljoen per jaar moeten terugbrengen. Hiermee kunnen de opgelegde heffingen die oplopen tot circa € 10 miljoen in 2017 deels worden gecompenseerd. Extra huurverhogingen zijn vervolgens noodzakelijk om een deel van de door de overheid opgelegde heffingen te kunnen betalen. Woonconcept gaat een spannende fase tegemoet, maar met de nodige inzet en creativiteit zullen we zeker een financieel toekomstbestendige organisatie kunnen neerzetten.
7
2. Onze huurders en onze woningen Inleiding
In onze nieuwe klantvisie ‘De Klant Centraal’ hebben wij aangegeven een klantgestuurde organisatie te willen zijn. De klantvisie is uitgewerkt in een dienstverleningsconcept. Dit concept heeft als doel onze klanten op een efficiënte en klantgerichte manier te bedienen. Wij hebben de keuze gemaakt onze klanten voornamelijk gebruik te laten maken van onze digitale kanalen (website) en de telefonie. Onze woonwinkels zijn steunpunten geworden. Eind december 2012 is de inloopfunctie voor klanten in de steunpunten verdwenen. Klanten kunnen 24 uur per dag, zeven dagen in de week optimaal zaken met ons doen via de website en de telefoon. De huismeesters, bewonersconsulenten en woonbeheerders blijven actief in de wijken. In 2012 is gestart met de voorbereidingen voor de doorontwikkeling van De Klant Centraal. De doorontwikkelingsfase heeft tot doel de in gang gezette nieuwe werkwijze verder uit te bouwen en te optimaliseren. In de doorontwikkeling is er onder andere aandacht voor de evaluatie van de klantprocessen en een verbeterde website waarmee wij de klant nog beter digitaal kunnen bedienen. Hiermee kunnen wij de ambitie om de klant centraal te stellen nog meer waarmaken. Wij verwachten dat onze klanten veel profijt hebben bij de ingezette organisatieveranderingen. Dit monitoren wij nauwkeurig. Doelen en prestaties
In dit hoofdstuk komen de volgende doelen aan de orde. De normen zijn gesteld in de begroting van 2012. Doelstellingen Huurachterstand zittende huurders Huurachterstand vertrokken huurders Aantal ontruimingen Leegstand totaal Gederfde huurinkomsten door leegstand Aansluitende verhuur
Eenheid
Norm 2012
Score 2012
Score 2011
%
6,8%
6,6%
6,4%
Waarde
€ 185.000
€ 185.157
€ 149.002
Aantal
30
36
45
%
2%
2,38%
1,57%
Waarde
€ 1.368.000
€ 1.873.760
€ 1.292.408
%
>25%
18,1%
24,9%
Acceptatiegraad eerste aanbieding
%
70%
47%
71%
Mutatiegraad
%
10%
10,15%
9,28%
Aantal
18.000
18.604
19.002
%
15%
10,8%
10,4%
Aantal
121
Ingeschreven woningzoekenden Actief woningzoekenden Verkoop eigen woningbezit
124
117
€ 1.005.000
€ 456.000
€ 3.654.000
€ 5.002.750
€ 5.561.000
Waarde
€ 7.056.000
€ 5.797.500
€ 4.424.000
Verkoop eigen woningbezit Steenwijk
Waarde
€ 4.410.000
€ 4.693.500
€ 4.495.500
Verkoop eigen woningbezit overige gemeenten
Waarde
€ 126.000
€ 459.000
€ 464.000
Aantal dagen
<150
41
84
Aantal
<45
39
41
Aantal dagen
150
126
100
Verkoop eigen woningbezit Assen
Waarde
Verkoop eigen woningbezit Hoogeveen
Waarde
Verkoop eigen woningbezit Meppel
Verkoopduur verkochte woningen Aantal woningen te koop Leegstandsduur nog niet verkochte woningen Leegstandspercentage verkoop
%
0,50%
0,68%
-
Verkoop product Zorgen Vrij Wonen bij verkoop woningen
Aantal
18
12
23
Toewijzingen aan inkomen lager dan € 34.085,-
%
90%
93%
93%
8
Conclusies
Huurachterstanden totaal Om de huurachterstanden terug te brengen, voert Woonconcept een actief en strak, maar ook sociaal incassobeleid. Wij willen huurachterstanden zo laag mogelijk houden door huurders met een achterstand al in een zeer vroeg stadium te attenderen op (dreigende) problemen. Op die manier kunnen wij huurders tijdig betalingsmogelijkheden aanbieden die afgestemd zijn op de financiële situatie van de huurder. Ook zoeken wij samenwerking met partijen zoals welzijnsorganisaties en verwijzen wij huurders door naar bijvoorbeeld een budgetcoach. Bij het signaleren van een betalingsachterstand onderneemt Woonconcept actie. In totaal zijn er 171 huurders door ons thuis bezocht. Bijna de helft van de bezochte huurders heeft de huurachterstand voldaan door direct te pinnen of door een betalingsregeling te treffen. In bijna 40% van de gevallen is alsnog de deurwaarder ingeschakeld. Door onze pro-actieve aanpak is de huurachterstand 6,6% en dat is lager dan de doelstelling van maximaal 6,8%. Huurachterstanden per werkgebied In Meppel en Steenwijk zijn de huurachterstanden in 2012 binnen de gestelde normen gebleven. Voor Hoogeveen en Assen geldt dit niet, daar zijn de huurachterstanden hoger dan de gestelde norm voor 2012. Assen heeft een achterstandspercentage van 7,6%. Dat is weliswaar een stuk lager dan vorig jaar (toen was dit percentage 11,8%), maar dit percentage ligt boven de gestelde norm van 6%. Omdat wij weinig bezit hebben in Assen zorgen enkele huurders met problematisch betaalgedrag voor een relatief hoog achterstandspercentage. In Hoogeveen was er in 2012 een achterstandspercentage van 8,4%. Dit percentage ligt boven de gestelde norm van 7%, maar 0,2% lager dan vorig jaar. Hoogeveen kent verhoudingsgewijs veel huurders met betalingsachterstand. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de bevolkingssamenstelling. Het achterstandspercentage in Meppel (6,5%) is iets lager dan de norm en ook lager dan het achterstandspercentage van vorig jaar (7,3%). Steenwijk valt met een achterstandspercentage van 4,8% ruim binnen de gestelde norm. Ook in Steenwijk ligt het achterstandspercentage lager dan in 2011 (6,4%). Vorderingen op vertrokken huurders Op 31 december 2012 bedroeg de huurachterstand bij vertrokken huurders € 185.157,-. Dit bedrag is 36.155,- hoger dan vorig jaar, maar is gelijk aan de gestelde norm voor 2012. Wij merken dat het steeds lastiger wordt vorderingen op vertrokken huurders alsnog te ontvangen. In 2013 onderzoeken we welke mogelijkheden er zijn om vorderingen op vertrokken huurders sneller te kunnen incasseren. In 2012 is er aan huur en overige vorderingen (van zowel actieve als vertrokken huurders) in totaal € 373.547,- afgeboekt. Hiervan is € 223.502,- afgeboekt op advies van de deurwaarder. Het totaalbedrag is € 16.554,- lager ten opzichte van 2011.
9
Deurwaarderszaken Op 31 december 2012 hadden wij bij 311 (actieve en vertrokken) huurders deurwaarderszaken uitstaan voor een totaalbedrag van € 580.850,-. Ten opzichte van 2011 zijn dit 54 deurwaarderzaken minder en is het openstaande bedrag met € 82.825,- gedaald. Op advies van de deurwaarder is er in 2012 ruim € 223.000,- aan vorderingen afgeboekt, waardoor het totale openstaande bedrag lager uitvalt. Zonder de afboeking was het bedrag aan vorderingen die bij de deurwaarders zijn neergelegd fors gestegen. Het gemiddelde bedrag per deurwaarderszaak is in 2012 licht gestegen ten opzichte van vorig jaar (van € 1.821,- naar € 1.868,-). De crisis lijkt ook bij onze huurders toe te slaan en dat heeft uiteraard effect op het betaalgedrag en met name de mogelijkheden om uit de schulden te komen. In 2013 wordt de huidige werkwijze van Woonconcept met de deurwaarders aangescherpt. Ontruimingen Een huisuitzetting is een ingrijpende gebeurtenis. Het zorgt voor onzekerheid en extra kosten voor de bewoners, maar ook voor ons als corporatie zijn er aan elke ontruiming kosten verbonden. Het is ons doel, vanuit maatschappelijk en financieel oogpunt, om het aantal ontruimingen terug te brengen. Wij voeren, zoals gezegd, een actief incassobeleid en werken samen met andere partijen om problemen vroegtijdig te signaleren en de situatie op te lossen. In 2012 heeft dat effect gehad. Er hebben er in totaal 36 ontruimingen plaatsgevonden; in 2011 waren er nog 45 ontruimingen. Dit in tegenstelling tot het landelijke beeld van een toename van huisuitzettingen door corporaties. Aantal ontruimingen in 2012, uitgesplitst naar reden van ontruiming (tussen haakjes de gegevens 2011) Gemeente
Aantal
Assen
2
(1)
Hoogeveen
11 (20)
Meppel
11
Steenwijk Totaal
Huurschuld 2
Overlast
Illegale hennepteelt
(0)
0
(1)
0
(0)
11 (20)
0
(0)
0
(0)
(9)
3
(0)
0
(0)
12 (15)
11 (13)
0
(0)
1
(2)
36 (45)
32 (42)
3
(1)
1
(2)
(9)
8
Bovenstaande tabel laat zien dat vooral het aantal ontruimingen op grond van huurschuld is gedaald. Leegstand en huurderving In totaal hebben we in ons woningbezit 113.988 dagen leegstand gehad in 2012. Dat is 2,38% ten opzichte van het totaal aantal verhuurbare dagen. Dit is een stijging van 0,81% ten opzichte van vorig jaar. Met name leegstand door sloop (0,71%) en verkoop (0,68%) hebben een groot aandeel in het totale leegstandspercentage. Leegstand per gemeente In Meppel en Steenwijk was er in 2012 de meeste leegstand door sloop. In Hoogeveen was er de meeste leegstand als gevolg van verkoop. In Assen was er in 2012 leegstand bij woningen gereed voor verhuur. Dat is te zien in de onderstaande tabel waarin leegstand frictie en leegstand van verhuurbare woningen wordt weergegeven. Assen heeft in verhouding de meeste leegstand, ook ten opzichte van de gestelde doelen voor 2012.
10
Tabel: leegstand frictie en leegstand verhuurbaarheid per gemeente Leegstand frictie
Norm 2012 leegstand frictie
Leegstand verhuurbaarheid
Norm 2012 leegstand verhuurbaarheid
Assen
0,93%
0,8%
2,39%
3,5%
Hoogeveen
0,24%
0,1%
0,09%
0,1%
Meppel
0,09%
0,1%
0,17%
0,1%
Steenwijk
0,19%
0,1%
0,08%
0,2%
Gemeente
Huurderving In 2012 bedroeg de netto huurderving door leegstand € 1.873.760,-. Dit is een stijging van € 581.352,ten opzichte van vorig jaar. Deze stijging is onder andere het gevolg van moeilijk verhuurbare woningen in Assen in het dure segment, 55+-woningen die lang leegstaan en verkoopwoningen die langer onverkocht blijven als gevolg van de moeizame koopmarkt. Aansluitende verhuur Wij streven ernaar bij mutatie onze woningen zo snel mogelijk weer te verhuren. In 2012 bedroeg het percentage aansluitende verhuur 18,1%. Dit wil zeggen dat er van de 962 verhuurde woningen, 173 woningen binnen twee dagen van huurder zijn gewisseld. Het aantal aansluitend verhuurde woningen is 6,8% lager ten opzichte van 2011. Ook het aantal binnen zeven dagen verhuurde woningen is lager dan het jaar ervoor. Dit is onder andere te verklaren doordat wij veel onderhoud hebben gehad aan woningen waardoor het langer duurde voordat woningen weer verhuurd konden worden. Daarnaast waren er in 2012 enkele mutatiepieken (onder meer rond de zomer), die door de interne organisatie niet tijdig konden worden verwerkt waardoor het langer duurde voordat de woningen weer verhuurd konden worden. Tabel: Aansluitende verhuur in 2012 uitgesplitst per gemeente Aantal woningen
0 tot 2 dagen
3 tot 7 dagen
8 tot 31 dagen
Meer dan 31 dagen
39
6,1 %
15,2 %
18,2 %
60,6 %
Hoogeveen
271
19,8 %
16,6 %
33,1 %
30,1 %
Meppel
328
20,5 %
28,4 %
26,8 %
24,4 %
Steenwijk
272
14,4 %
14,4 %
31,4 %
39,7 %
Gemeente Assen
In het kader van ons dienstverleningsconcept De Klant Centraal is er in 2012 gekeken naar de mogelijkheden om het verhuurmutatieproces sneller te laten verlopen. Doordat veel interne processen gedigitaliseerd worden, is de verwachting dat woningen in 2013 sneller weer verhuurd kunnen worden na een mutatie. Dit is positief voor onze klanten, maar biedt ook voordelen voor ons als organisatie, omdat het bijdraagt aan de vermindering van leegstand en het verhogen van de opbrengsten. Acceptatie De gemiddelde acceptatiegraad van woningen die zijn aangeboden, is 47%. Dit is een daling ten opzichte van 2011. Toen was de acceptatiegraad 71%. Het is lastig hier een verklaring voor te geven. Wel merken wij dat, nu woningen digitaal aangeboden worden, mensen makkelijk reageren, maar zich niet altijd realiseren waar ze op reageren. Wij zien dat mensen vaker een woning weigeren, omdat de woning niet is waarnaar ze op zoek zijn of dat persoonlijke overwegingen leiden tot de keuze om toch niet te verhuizen. Mogelijk speelt de crisis ook mee in de overweging om voorzichtiger te zijn om te investeren in een verhuizing.
11
Tabel: Acceptatie per gemeente in percentages Gemeente
Percentage 2012
Percentage 2011
51,85%
75,00%
Assen Hoogeveen
49,63%
49,01%
Meppel
46,70%
66,42%
Steenwijk
44,01%
81,91%
Aan woningzoekenden wordt gevraagd waarom zij een woning weigeren. In onderstaande grafiek staan de meest genoemde redenen vermeld. Grafiek: reden weigering woning
Mutatiegraad In 2012 zijn er in totaal 1.206 woningen leeggekomen. Het aantal leeggekomen woningen was in Meppel het grootst (413), gevolgd door Hoogeveen (372), Steenwijk (368) en Assen (43). Het aantal leeggekomen ruimtes van maatschappelijk vastgoed bedraagt 10. In 2011 zagen wij een dalende mutatiegraad. Dit past binnen de landelijke trend dat huurders minder geneigd zijn te verhuizen door de gevolgen van de economische crisis. Daarnaast heeft de oplevering van veel nieuwbouwwoningen bijgedragen aan een lage mutatiegraad in 2011. In 2012 is de mutatiegraad weer gestegen ten opzichte van de jaren daarvoor. In Steenwijk zijn er in verhouding de meeste huuropzeggingen geweest. De mutatiegraad in Steenwijk wordt beïnvloed door huuropzeggingen in verband met een aantal sloopprojecten. Tabel: mutatiegraad per werkgebied Jaar
Gemiddeld
Assen
Hoogeveen
Meppel
Steenwijkerland
2010
9,65%
11,59%
8,29%
10,28%
9,20%
2011
8,96%
11,96%
8,96%
9,19%
9,61%
2012
10,15%
11,23%
10,93%
9,81%
11,33%
De mutatiegraad was in 2012 het hoogst bij bovenwoningen, benedenwoningen en appartementen zonder lift. Aanleunwoningen en eengezinswoningen kenden in 2012 de laagste mutatiegraad. Onze huurders kunnen bij het opzeggen van hun huurhuis aangeven wat de reden van opzegging is. De voornaamste redenen van huuropzegging waren in 2012: aankoop van een huis, samenwonen, overlijden (van de huurder) of een medische reden.
12
Woonruimteverdeling Om haar woningen te verdelen hanteert Woonconcept het aanbodmodel. Woningen worden toegewezen op basis van wachttijd na inschrijving. Na inschrijving krijgen woningzoekenden een punt per maand. Als er een woning beschikbaar komt, dan kunnen woningzoekenden zich daarvoor melden. De belangstellende met de meeste punten krijgt de woning aangeboden. De voor verkoop of verhuur beschikbare woningen worden wekelijks gepubliceerd op onze website. Wekelijks bieden wij ook een aantal woningen direct te huur aan. Dit zijn veelal woningen met hogere huurprijzen of seniorenwoningen met één slaapkamer. Ingeschreven woningzoekenden Op 31 december 2012 stonden bij ons 18.604 mensen ingeschreven als woningzoekende. Dit is een daling ten opzichte van vorig jaar. Toen stonden er 19.002 woningzoekenden ingeschreven. Uitgesplitst per gemeente bedraagt het aantal woningzoekenden in Assen 443, in Hoogeveen 4.633, in Meppel 6.299, in Steenwijkerland 3.758 en in de overige gemeenten 3.442. Woonconcept vraagt voor de inschrijving en jaarlijkse verlenging € 16,- per jaar. Het aantal woningzoekenden wordt in onderstaande tabellen toegelicht. Tabel: Actief woningzoekenden per gemeente Actief woning- zoekenden 2012
Actief woning- zoekenden 2011
64
52
Hoogeveen
477
382
Meppel
569
603
Steenwijkerland
447
489
Overig
464
452
Totaal
2.021
1.978
Gemeente Assen
Het aantal actief woningzoekenden (dat in 2012 minimaal één keer op ons aanbod heeft gereageerd) bedraagt 2.016. Van ons totale aantal woningzoekenden is 10,8% actief woningzoekend. Dit is vergelijkbaar met de voorgaande jaren. Met name in Hoogeveen waren er het afgelopen jaar meer actief woningzoekenden dan het jaar daarvoor. De onderstaande tabel geeft een overzicht van actief en passief woningzoekenden per leeftijdscategorie. In de leeftijdscategorie 55+ zijn de minste actief woningzoekenden op de woningmarkt. De meeste actief woningzoekenden zitten in de leeftijdscategorie tot 25 jaar. Tabel: Passief en actief ingeschreven woningzoekenden per leeftijdscategorie Leeftijd
Passief
Actief
Totaal
Tot 25 jaar
2.199 (80,8%)
522 (19,2%)
2.721
25 - 34 jaar
3.085 (83,4%)
616 (16,6%)
3.701
35 - 44 jaar
2.246 (87,0%)
336 (13,0%)
2.582
45 - 54 jaar
2.201 (89,3%)
263 (10,7%)
2.464
55 - 64 jaar
2.639 (95,4%)
127 (4,6%)
2.766
65 - 74 jaar
2.630 (96,9%)
85 (3,1%)
2.715
Vanaf 75 jaar
1.588 (96,0%)
67 (4,0%)
1.655
13
Nieuwe inschrijvingen In 2012 hebben 3.573 mensen zich ingeschreven als woningzoekende. Het totale aantal nieuwe inschrijvingen is iets hoger dan in 2011. Toen schreven 3.466 nieuwe woningzoekenden zich in. Toch is het totale aantal woningzoekenden iets gedaald ten opzichte van vorig jaar. Dit komt omdat meer mensen zich hebben uitgeschreven. Dit heeft onder andere te maken met het feit dat wij sinds 2012 nog maar één herinnering versturen naar woningzoekenden om de inschrijving te verlengen (ten opzichte van drie herinneringen in de jaren daarvoor). Tabel: Inschrijvingen per gemeente Gemeente
Aantal nieuwe ingeschreven woningzoekenden 2012
Aantal nieuwe ingeschreven woningzoekenden 2011
182
180
Assen Hoogeveen
921
861
Meppel
719
786
Steenwijkerland
687
716
1.064
923
Overig
Wachttijden
Woonconcept hanteert een systeem om woningen te verdelen dat gebaseerd is op voorinschrijving en toewijzingsbeleid op basis van wachttijden. Dit aanbodmodel wordt door woningzoekenden en huurders als transparant, duidelijk en eerlijk ervaren. Tabel: inschrijfduur in maanden per gemeente Aantal geaccepteerde woningen
Gemiddeld aantal maanden ingeschreven
41
22
Hoogeveen
243
41
Meppel
322
64
Steenwijkerland
250
50
Gemeente Assen
Aangezien ons toewijzingsbeleid gebaseerd is op wachttijd, schrijven de meeste woningzoekenden zich tijdig in, ook al is er op dat moment geen verhuiswens. Nadeel van dit systeem is het vertekende beeld van de wachttijd, doordat er gekeken wordt naar het moment van inschrijving. Het lijkt of de wachttijd voor een woning in Hoogeveen 41, Meppel 64 en Steenwijkerland 50 maanden is. Het is realistischer te kijken naar actieve wachttijd. Dit is de tijd tussen de eerste reactie van een woningzoekende op een woning en het moment waarop wij die persoon een woning aanbieden. Dan blijkt dat woningzoekenden over het algemeen binnen een jaar een woning hebben gevonden. Alleen in Meppel hebben actief woningzoekenden gemiddeld een wachttijd langer dan een jaar (17 maanden). Tabel: actieve wachttijd van 1e reactie tot 1e aanbieding, in maanden Maanden inschrijving
Maanden wachttijd
Aantal aanbiedingen
1 jaar
Assen
18
9
36
29
Hoogeveen
36
9
390
301
Meppel
61
17
378
Steenwijkerland
39
11
317
Gemeente
14
2 jaar
5 jaar
6-9 jaar
3 jaar
4 jaar
5
1
41
27
9
3
9
233
48
27
29
17
24
219
53
19
12
5
9
1
De kolommen met één jaar, twee jaar et cetera tonen het aantal aanbiedingen tot één jaar na de datum van de eerste reactie. Dit is de actieve wachttijd. Verkoop De verkopen van woningen zijn voor Woonconcept in 2012, ondanks alle sombere berichten, goed te noemen. In de begroting waren 121 woningen (waarde € 15.246.000,-) opgenomen die gepasseerd zouden worden bij de notaris in 2012. Uiteindelijk zijn er in 2012 in totaal 124 woningen verkocht met een totale brutoverkoopprijs van € 16.921.000,-. Zowel het aantal woningen als de verkoopprijs is hoger ten opzichte van de gestelde doelen voor 2012. Verkocht maar nog niet gepasseerd Ook het aantal woningen dat al wel is verkocht, maar nog niet gepasseerd bij de notaris, is hoger dan de vorige jaren. In totaal zijn er 27 woningen verkocht, waarvan de akte in 2013 gepasseerd wordt bij de notaris (vorig jaar december betrof dit nog 18 woningen). Dit aantal is deels te verklaren door aangekondigde veranderingen in de regelgeving rondom de hypotheken in 2013. Dit kan ervoor gezorgd hebben dat kopers hun aankoopbeslissing naar voren hebben gehaald. De totale brutoverkoopprijs van de 27 woningen bedraagt € 3.342.000,-. Verkochte woningen aan zittende huurders In 2012 zijn er in totaal 557 woningen te koop aangeboden aan huurders. Waar voorheen vaak alle woningen werden getaxeerd, is er nu een inventarisatie gedaan naar de kans van slagen van verkoop en op basis daarvan is ongeveer 50% van de woningen getaxeerd. Uiteindelijk hebben 24 zittende huurders de eigen woning gekocht. Verder zijn er 4 huurders die alsnog van een eerdere aanbieding gebruik hebben gemaakt. Tabel: verkochte woningen aan zittende huurders 2012 Totaal
2011 Waarvan huurder
2010
Totaal
Waarvan huurder
Totaal
Waarvan huurder
1e kwartaal
18
1
35
10
17
1
2e kwartaal
22
3
20
4
21
1
3e kwartaal
39
14
24
5
17
2
4e kwartaal
45
10
38
13
38
6
124
28
117
32
93
10
Totaal
In de onderstaande tabel zijn de leeftijden van de kopers weergegeven. Uit de tabel blijkt dat ruim 70% van de kopers onder de 35 jaar is. Vooral het aantal kopers in de leeftijdscategorie 55-65 jaar is afgenomen. Tabel: leeftijd kopers SWC 2011 Aantal1
SWC 2012
Meppel
Steenwijkerland
Hoogeveen
Overig gebied
107
122
40
36
37
9
< 25 jaar
22%
21%
20%
19%
30%
0%
>= 25 en < 35 jaar
40%
50%
60%
44%
51%
22%
>= 35 en < 45 jaar
19%
13%
3%
22%
8%
44%
>= 45 en < 55 jaar
9%
11%
18%
11%
8%
0%
>= 55 en < 65 jaar
8%
2%
0%
0%
3%
22%
> 65 jaar
1%
2%
0%
3%
0%
11%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Totaal
15
In 2012 zijn 96 woningen terug in de verhuur gegaan. Hiervoor waren diverse redenen: te weinig belangstelling, te veel aanbod in de wijk of de woning is ingezet als wisselwoning. De gemiddelde verkoopduur van de verkochte woningen was 40 dagen in 2012 (ten opzichte van 84 dagen in 2011) en is daarmee binnen de norm van 150 dagen gebleven. De leegstandsduur van niet verkochte woningen was op 31 december 2012 gemiddeld 124 dagen (in 2011 was dit 100 dagen) en dat valt ook binnen de norm van 150 dagen. Zorgenvrij Wonen (ZVW) Zorgenvrij Wonen biedt kopers van huurwoningen de mogelijkheid hun nieuwe eigendom direct energiezuinig te maken. De verbeteringen kunnen bij de aankoop worden meegefinancierd. Dit leidt voor de kopers tot lagere woonlasten. Om het voor kopers aantrekkelijker te maken en de verkoop te stimuleren, betaalt Woonconcept 40% van de investeringen in deze verbeteringen. In 2012 zijn er 12 pakketten Zorgenvrij Wonen verkocht aan kopers van huurwoningen. Dit is een stuk minder dan vorig jaar, toen er 25 pakketten Zorgenvrij Wonen werden verkocht. Starterslening Vanaf de zomer van 2012 biedt Woonconcept, in samenwerking met Stichting Stimulering Volkshuisvesting Nederland (SVn), een starterslening aan. Hiermee geeft Woonconcept starters op de koopwoningmarkt een steuntje in de rug bij het financieren van de woning. De verwachting was dat ook het pakket Zorgenvrij Wonen (ZVW) hiermee een impuls zou krijgen, aangezien ook de afname van het energiepakket meegefinancierd kon worden. Sinds de intrede van de starterslening zijn er 12 leningen door het SVn toegekend, waarbij de gemiddelde lening € 25.100,- bedroeg. De maximale lening bedraagt € 30.000,en de minimale lening € 11.600,-. Met de intreding van de starterslening zijn er geen ZVW pakketten door de kopers afgenomen. Wel is gebleken dat kopers met de starterslening naar een woning gingen zoeken in een hogere prijsklasse, waardoor de regeling zijn doel voorbij schiet. Begin januari 2013 wordt de regeling aangescherpt. Potentiële kopers kunnen via Woonconcept € 12.000,- lenen ter ondersteuning van de aankoop van de woning en € 10.000,- lenen voor het energiepakket van Zorgenvrij Wonen. Geliberaliseerde huurwoningen In 2012 is appartementencomplex De Waal in Hoogeveen verkocht aan Newomij in Baarn. Het gebouw is verkocht voor € 3.065.000,- per 31 juli 2012. Verder lopen er nog onderhandelingen voor bezit in Assen. Het gaat hierbij om de Triadetoren, de 15 kanaalappartementen en de duurdere appartementen aan de Perzikstraat.
2.1. Leefbaarheid in buurten en wijken Wijk- en dorpsgericht werken Woonconcept is voorstander van het wijk- en dorpsgericht werken. In Meppel en Hoogeveen werken wij in deze vorm samen met maatschappelijke partners, met als hoofddoel het verbeteren van de leefbaarheid in buurten en wijken in ons werkgebied. In 2012 heeft er een doorontwikkeling van De Smederijen in Hoogeveen plaatsgevonden en is een evaluatie van het wijk- en dorpsgericht werken in Meppel gehouden. De resultaten hiervan worden in 2013 meegenomen . Nieuw leefbaarheidsbeleid In 2012 is de leefbaarheidsvisie van Woonconcept herijkt. Leefbaarheid is voor ons de mate waarin de leefomgeving aansluit bij de voorwaarden en behoeften die er door de bewoners aan worden gesteld. De waardering van bewoners voor de leefbaarheid in hun buurt wordt bepaald door de kwaliteit van de
16
woonomgeving (gebouwen en voorzieningen), de sociale omgeving (bewoners en hun interactie) en de economische leefsituatie (inkomen, werk) waarin bewoners zich bevinden. Een prettige leefomgeving is volgens ons het resultaat van gezamenlijke inspanningen van bewoners, instellingen en overheid. Een goede balans tussen die inspanningen is van belang. Het gaat daarbij enerzijds om verantwoordelijkheid nemen maar ook om de mogelijkheden die mensen hebben om verantwoordelijkheden te dragen. Het evenwicht tussen willen en kunnen kan kwetsbaar zijn. Met het nieuwe leefbaarheidsbeleid kiest Woonconcept voor een manier van werken die zich kenmerkt door een sterke mate van inlevingsvermogen in de persoonlijke mogelijkheden en de vragen en wensen van de buurtbewoners, onze klanten. Ook kiezen wij ervoor vraagstukken rond leefbaarheid te benaderen op buurtniveau. Meetbare resultaten Het is lastig vast te stellen welke leefbaarheidsmaatregel welk effect heeft. Dat maakt het moeilijk het rendement van afzonderlijke interventies te bepalen. Een complicerende factor bij het vaststellen van causale verbanden is dat het rendement van investeringen in leefbaarheid vaak heel locatiespecifiek blijkt te zijn. Wat in de wijk Krakeel werkt, kan in de wijk Koedijkslanden zomaar mislukken. In 2012 zijn wij gestart met het in kaart brengen van overlastzaken en tuinonderhoud van onze huurders. In 2013 wordt gekeken naar een methode om de resultaten meetbaar te maken. Dit willen wij onder andere doen door het opbouwen van een overzicht met ervaringen uit de praktijk van investeringen in de leefbaarheid. Schouw Wij hebben in 2012 ‘schouwen’ georganiseerd. Door middel van een schouw willen wij de huurders betrekken bij hun complex en als er geen bewonerscommissie bestaat, dan proberen wij huurders hiervoor te interesseren. Op basis van de schouwen en wensen van bewoners hebben wij voor 2013 een aantal fysieke verbeteringen voorgesteld, met als doel de leefbaarheid in de complexen te bevorderen en te vergroten. Huisbezoeken Heliosflats Hoogeveen In 2012 heeft het wijkteam in drie flats aan de Helios in Hoogeveen huisbezoeken uitgevoerd om meer inzicht te krijgen in wat er speelt en leeft onder de bewoners in de flats. Een eerder buurtonderzoek bracht aan het licht dat diverse bewoners in de flats te maken hebben met verschillende persoonlijke problemen. Vandaar dat besloten is alle bewoners uit de flats te bezoeken. Tijdens de gesprekken met bewoners wilden we inzicht krijgen in de individuele problematiek van bewoners en de situatie voor bewoners verbeteren. Diverse bewoners zijn doorverwezen naar professionele instanties. Klachten over hondenpoep, schoonmaak en overlast zijn aangepakt. De huisbezoeken zijn als prettig en waardevol ervaren door zowel het wijkteam als de bewoners. Tuinonderhoud van huurders Om de leefbaarheid te bevorderen heeft Woonconcept ook in 2012 een actief beleid rondom tuinonderhoud gevoerd. Bij achterstallig onderhoud attenderen wij de huurder op de plicht van tuinonderhoud. Dit gebeurt in eerste instantie mondeling en vervolgens ontvangt de huurder een tuinbrief met het verzoek tot onderhoud over te gaan. Bij het uitblijven van actie van de huurder gaan wij over tot het inschakelen van een hoveniersbedrijf dat op kosten van de huurder de tuin op orde brengt. In 2012 is er gestart met het ontwikkelen van rapportages over gevallen van verplicht tuinonderhoud, zodat wij daar in 2013 nog
17
beter op kunnen sturen. In het voorjaar van 2012 hebben wij in Steenwijk-West een tuinactie en een verkiezing van de schoonste straat georganiseerd met het idee dat de aankondiging hiervan huurders alvast aan het werk zet in hun eigen tuin. De actie bleek succesvol en in 2013 voeren wij opnieuw tuinacties uit. Groenonderhoud in wijken en buurten De staat van het groen in wijken en buurten kan erg bepalend zijn voor de leefbaarheid. Om deze reden was groenonderhoud in 2012 een van onze speerpunten bij het verbeteren van de leefbaarheid in wijken en buurten, maar bewoners hebben ook een eigen verantwoordelijkheid. In het kader van ons nieuwe leefbaarheidsbeleid willen wij niet ‘zorgen voor, maar zorgen dat’. Daarom is in Hoogeveen het door ons gratis uitgevoerde tuinonderhoud aan de Gebroeders Poststraat en Juliana van Stolbergstraat stopgezet. Buurtbeheerteams Wij zetten buurtbeheerteams in om een bijdrage te leveren aan het schoonhouden van wijken. In de buurtbeheerteams zijn mensen werkzaam die een grote afstand hebben tot de arbeidsmarkt. Dankzij hun werk voor het buurtbeheerteam wordt hun kans op doorstroom naar betaald werk vergroot. De buurtbeheerteams zijn werkzaam in Meppel, Hoogeveen (Smeedwerkers) en Steenwijk (Plusteam). In Assen werken wij samen met Multa (onderdeel van Vanboeijen). Zij hebben het afgelopen jaar een aantal klussen in Assen voor Woonconcept gedaan, onder andere schoonmaakklussen in en rondom de wooncomplexen, tuinonderhoud en het circa vijf keer per jaar schoonmaken van de achterpaden van onze eengezinswoningen in Kloosterveen. In Steenwijk is in 2012 gestart met een uitbreiding van de werkzaamheden van het Plusteam. Zo is er een begin gemaakt met het opstarten van plusweb. Deelnemers aan het Plusteam met affiniteit met computers worden binnen dit project in de gelegenheid gesteld om bijvoorbeeld voor lokale afnemers een website te bouwen. Ook is binnen het Plusteam een fietsenproject ondergebracht. Aangeleverde fietsen (door bijvoorbeeld de politie) worden opgeknapt en in bruikleen gegeven aan nieuwkomers of andere wijkbewoners met een smalle beurs. Het project Plusteam is een samenwerkingsverband van IGSD, Noordwestgroep, gemeente en Woonconcept. De inzet van het Plusteam is gericht op additioneel werk. Additionele werkopdrachten worden vooral door de gemeente en Woonconcept aangeleverd. Het Plusteam in Steenwijk is ondergebracht in een door Woonconcept verbouwde loods aan de Paul Krugerstraat/Rembrandtstraat in Steenwijk-West. Dit onderkomen is in de zomer van 2012 in gebruik genomen. De Smederijen in Hoogeveen ‘De Smederijen van Hoogeveen’ is de naam voor activiteiten in het kader van wijk- en dorpsgericht werken, waarbij de rol van de bewoners erg belangrijk is. 2012 stond in het teken van de doorontwikkeling van De Smederijen. De doelstelling is om De Smederijen meer te richten op de sociale problemen en ontwikkelingen in de buurten en wijken. De doorontwikkeling van De Smederijen had ook consequenties voor de wijkteams. Een aantal wijkteams is samengevoegd. Binnen de wijkteams wordt een knip gemaakt tussen dagelijks beheer en zaken die snel afgehandeld kunnen worden enerzijds en zaken die de lange termijn betreffen anderzijds. In 2013 wordt er binnen De Smederijen een efficiencyslag gemaakt en wordt de financiële bijdrage van Woonconcept verlaagd. Wijk- en dorpsgericht werken in Meppel Het wijk- en dorpsgericht werken in Meppel is het afgelopen jaar nog niet helemaal van de grond gekomen. Op uitvoerend niveau is er al veel werk verzet, maar de rol van de stuur- en werkgroep moet nog
18
verder ontwikkeld worden. Eind 2012 is hierover een evaluatie gestart. Begin 2013 worden de resultaten van de evaluatie verwacht. Welke richting het opgaat, is nu nog niet te overzien maar Woonconcept ziet het belang in van deze manier van werken en zet zich daarom in voor een goede doorstart. Samenwerking in Steenwijk Steenwijk heeft geen initiatieven zoals De Smederijen in Hoogeveen of zoals het wijk- en dorpsgericht werken in Meppel. Wel zoekt Woonconcept proactief de samenwerking op met bewoners, Welzijn, Zorg en gemeente. In gevallen van problematische (woon)situaties weten de verschillende maatschappelijke partners elkaar goed te vinden. Gebiedsgericht werken in Assen De manager Wonen zit in de stuurgroep van Gebiedsgericht werken in Assen. In Assen is ons belang gering, gezien het woningbezit dat wij hier hebben. In 2013 maken wij geen deel meer uit van Gebiedsgericht werken in Assen. OGGz Per 1 januari 2012 hield het PPW (Project Problematisch Woongedrag) op te bestaan. De doelstelling was om het PPW te integreren binnen de OGGz (Openbare Geestelijke Gezondheidszorg), waaraan Woonconcept ook deelneemt. Het OGGz-overleg richt zich op mensen die volgens hun omgeving zorg nodig hebben, maar zelf geen hulp vragen. De samenwerking binnen de OGGz-netwerken verloopt over het algemeen goed, maar in 2012 bleek dat de integratie van het PPW binnen de OGGz niet probleemloos verloopt. Het gevaar hiervan is dat mensen buiten de boot vallen. Met versterking van het team bewonersconsulenten kon Woonconcept zelf een meer directe en proactieve rol vervullen in de aanpak van problematisch woongedrag.
2.2 Participatie (het betrekken van huurders bij beheer en beleid)
Woonconcept betrekt haar huurders op diverse manieren bij haar beheer en beleid. Woonconcept hecht grote waarde aan de dialoog met huurders. Om hier een nog betere invulling aan te geven, wordt er in 2013 nieuw participatiebeleid ontwikkeld. Huurdersorganisaties Op basis van de Wet op het overleg huurder verhuurder (Overlegwet) heeft Woonconcept convenanten met drie lokale huurdersverenigingen: Huurdersvereniging Meppel (HVM), Huurdersfederatie Hoogeveen (HF), en de huurdersvereniging van Steenwijk (De Veste). In 2012 werd vijf keer gezamenlijk overleg gevoerd met de drie huurdersverenigingen. Vaste onderwerpen, zoals het jaarverslag en de begroting, zijn in de vergaderingen aan de orde gekomen. Ook zijn de huurdersverenigingen betrokken bij de totstandkoming van de nieuwe beleidsvisie ‘Over goed wonen in prettig leefbare buurten’ en hebben de huurdersverenigingen deel uitgemaakt van de selectiecommissie bij de werving van een nieuw lid van de klachtencommissie en een nieuw lid van de Raad van Commissarissen. Daarnaast heeft Woonconcept bij drie onderwerpen advies gevraagd aan de huurdersverenigingen: het abonnement kleinonderhoud, het leefbaarheidsbeleid en het woonwagenbeleid. Woonconcept heeft op alle beleidsvoorstellen een positief advies ontvangen van de huurdersverenigingen. Naast de gezamenlijke vergaderingen vindt er ook op lokaal niveau structureel overleg plaats tussen de huurdersverenigingen en het hoofd Gebied en een bewonersconsulent van Woonconcept. Bewonerscommissies Op wooncomplexniveau zijn er ook bewonersorganisaties, de zogenaamde bewonerscommissies. Deze
19
commissies zijn vooral actief in de ouderencomplexen. Doorgaans vindt er tweejaarlijks overleg plaats met de bewonerscommissies. Wijkplatforms Bij wijkontwikkelingsplannen hebben wijkplatforms een adviserende rol. In de wijkplatforms zijn bewoners vertegenwoordigd, waaronder huurders, maar ook mensen met een eigen woning, winkeliers of vertegenwoordigers van scholen. In 2012 is er samengewerkt met de wijkplatforms Haveltermade, Koedijkslanden, Meppel-Oost, Steenwijk-West en De Gagels. In Meppel zijn er al een aantal jaren twee wijkplatforms actief. In de wijken Haveltermade en Koedijkslanden wordt door Woonconcept en gemeente Meppel iedere twee maanden overleg met de platforms gevoerd. In 2012 stond in Haveltermade vooral het onderwerp verkeersveiligheid hoog op de agenda. In samenwerking met de basisscholen is er een actie geweest waarbij de scholen in de wijk verkeersborden hebben neergezet om automobilisten bewust te maken van het feit dat er veel spelende kinderen in de wijk wonen. Het wijkplatform Koedijkslanden groeit gestaag. Het platform vierde dit jaar haar eerste lustrum. Het wijkplatform Koedijkslanden denkt mee over vele onderwerpen. Zo heeft zij dit jaar aanbevelingen gedaan met betrekking tot het ouderenbeleid in Meppel. Er is een werkgroep samengesteld in verband met de tijdelijke inrichting van bouwkavels die als gevolg van de recessie niet worden verkocht. Samen met een groep enthousiaste bewoners is er een plan opgesteld voor een tijdelijke bestemming van deze kavels. Ook is het platform een gesprekspartner voor wat betreft de ontwikkeling van Koeberg-Zuid. In de zomer van 2012 heeft het wijkteam Oosterboer op een aantal momenten enquêtes gehouden op verschillende punten in de wijk. Met deze enquêtes is informatie verzameld over de plus- en minpunten van de wijk. Daarnaast zijn de enquêtes gebruikt om te inventariseren of er draagvlak is voor een wijkplatform. Inmiddels is wijkplatform Oost geboren. Dit platform bestaat uit bewoners van de wijken Oosterboer en Ezinge. Samen met de platformleden stelt Woonconcept een agenda op met punten die bewoners belangrijk vinden. In Steenwijk functioneren twee wijkplatforms, Steenwijk-West en De Gagels. Het wijkplatform SteenwijkWest bestaat al jaren en is vooral gericht op het overleg in het kader van een jarenlange grootschalige herstructurering. Nadat de herstructurering was afgerond in De Gagels, was er geen vorm van overleg meer binnen de wijk. Wel was hier behoefte aan vanuit de wijkvereniging. In 2012 is onder aanvoering van de wijkkracht van Timpaan Welzijn gebouwd aan een stevige structuur van het overleg. Circa zes keer per jaar vindt er overleg plaats tussen het wijkplatform en diverse organisaties, waaronder Woonconcept.
2.3. Urgentie
Woonconcept heeft speciaal beleid voor urgent woningzoekenden. Er zijn drie urgente omstandigheden op basis waarvan urgentie aangevraagd kan worden. Bijzondere omstandigheden: hieronder vallen bijvoorbeeld financiële omstandigheden. Sociale omstandigheden: bijvoorbeeld ernstige overlast, sterke bedreiging of voortdurende pesterijen. Medische omstandigheden. Aan het aanvragen van urgentie zijn kosten verbonden. De aanvrager betaalt hiervoor € 25,-. Aanvragen voor sociale urgentie worden beoordeeld door een sociale urgentiecommissie. Een urgentieaanvraag van medische aard wordt behandeld door een medisch deskundige. Urgentieaanvragen vanwege bijzondere omstandigheden worden door Woonconcept zelf afgehandeld.
20
In 2012 zijn er in totaal 115 urgenties verleend. Tabel: aantal verleende urgenties Gemeente
Relatiebreuk
Sociaal
Medisch
Financieel
Verkoop
Overig
Totaal
Hoogeveen
30
5
1
4
0
0
40
Meppel
19
5
4
6
0
0
34
Steenwijker- land
17
7
4
2
3
0
33
Overig
3
1
1
1
0
2
8
Totaal
69
18
10
13
3
2
115
In 2012 is het urgentiebeleid van Woonconcept geëvalueerd. Begin 2013 wordt nieuw beleid ontwikkeld. Sociale urgentiecommissie De sociale urgentiecommissie heeft in 2012 in totaal 21 urgentieaanvragen behandeld. De commissie heeft 10 aanvragen als urgent beoordeeld. In 2011 was het aantal aanvragen bij de urgentiecommissie gelijk (21) en werden er 12 als urgent beoordeeld. Tabel: aantal ingediende verzoeken voor sociale urgentie
Als urgent beoordeeld
Aanvragen
Aanvragen
Aanvragen
2012
Als urgent beoordeeld
2011
Als urgent beoordeeld
2010
Hoogeveen
4
2
3
3
5
1
Meppel
8
8
13
5
8
4
Steenwijk
5
4
5
4
7
5
17
14
21
12
21
10
Totaal
2.4. Woningaanbod
Vrijkomende woningen publiceren wij op internet. In de volgende tabellen wordt ons woningaanbod toegelicht. Tabel: aanbod per gemeente per huurcategorie in 2012 Assen
Hoogeveen
Meppel
Steenwijkerland
Totaal 2012
Totaal 2011
6
48
134
40
228
211
Met huurtoeslag betaalbaar (€ 361,66 tot € 554,76)
20
181
162
162
525
555
Middelduur (€ 554,76 tot € 652,52)
32
30
14
61
137
38
Duur (vanaf € 652,52)
33
12
18
9
72
59 863
Categorie Goedkoop (€ 0 tot € 361,66)
Totaal 2012
91
271
328
272
962
Totaal 2011
39
269
293
262
863
In 2012 zijn er meer woningen aangeboden dan in 2011. Vooral in de categorie middelduur en duur zijn er het afgelopen jaar vaker woningen beschikbaar gekomen dan het jaar daarvoor.
21
Onderstaande tabel laat het aantal reacties per woningtype en leeftijdscategorie zien. Tabel: aantal reacties per woningtype en leeftijdscategorie in 2012 Type woning
17-23 jaar
24-35 jaar
35-54 jaar
Vanaf 55 jaar
Leeftijd onbekend
Totaal
Appartement met lift
446
1.035
673
510
2
2.666
1950
2.729
1.284
70
6.033
Appartement zonder lift Benedenwoning
441
891
343
60
1.735
Bovenwoning
933
1.379
679
41
3.032
2192
7.779
5.612
631
2
8
20
52
5.964
13.821
8.611
1.364
Eengezinswoning Seniorenwoning Totaal
4
16.218 82
6
In 2012 was er de meeste interesse in eengezinswoningen, gevolgd door appartementen zonder lift. Vrijesectorwoningen In 2012 is een deel van de vrijesectorwoningen verkocht en een deel heeft een prijsaanpassing gehad, zodat deze woningen nu een huurprijs hebben onder de huurtoeslaggrens.
2.5. Doelgroepen van ons beleid
Doelgroepen van ons beleid zijn mensen met een laag inkomen, ouderen, mensen met een fysieke en/ of verstandelijke beperking en vluchtelingen en statushouders. Lage inkomens De doelgroep voor Woonconcept is huishoudens met lage inkomens. Om te zorgen dat het grootste deel van onze woningen bij de doelgroep terechtkomt, hanteren wij inkomensvoorwaarden bij de verhuur van woningen. Minimaal 90% van onze vrijgekomen woningen met een huur tot € 681,02 verhuren wij aan mensen met een brutogezinsinkomen tot € 34.229,-. De overige 10% van de woningen met een nettohuurprijs tot € 681,02 is in principe beschikbaar voor woningzoekenden met een huishoudinkomen van maximaal € 41.000,-. Huishoudens met een brutogezinsinkomen van € 41.000,- of meer kunnen alleen reageren op woningen vanaf € 681,02. Ouderen Bij het verdelen van onze woningen houden wij rekening met de specifieke woonwensen van senioren. Voor sommige woningen of wooncomplexen in ons werkgebied hanteren wij een leeftijdsgrens. Daarnaast passen wij woningen en wooncomplexen aan voor bijvoorbeeld scootmobiels. Vluchtelingen en statushouders Gemeenten krijgen jaarlijks een taakstelling om statushouders te huisvesten. Gemeenten maken samenwerkingsafspraken met corporaties om aan de taakstelling te kunnen voldoen. Ook Woonconcept heeft met de gemeenten in haar werkgebied samenwerkingsafspraken om statushouders buiten het reguliere woonruimteverdeelsysteem om te huisvesten.
22
Tabel: Gehuisveste statushouders Gemeente
Aantal gehuisveste statushouders door SWC
Aantal woningen SWC
4
2
Assen
12
7
Meppel
Hoogeveen
-
-
Steenwijkerland
9
8
In Assen en Hoogeveen heeft de gemeente de taakstelling van het aantal te huisvesten statushouders gehaald. In Meppel waren er in 2011 in totaal 12 statushouders meer gehuisvest dan in de taakstelling was opgenomen. Vandaar dat er in Meppel in 2012 geen statushouders gehuisvest zijn. Alleen Steenwijkerland heeft haar taakstelling met betrekking tot de statushouders niet gehaald.
2.6 Overige doelen en resultaten Website Vooral woningzoekenden loggen in op onze website. Er is in 2012 geen stijging te zien van het aantal nieuwe gebruikers. Voor het regelen van zaken kunnen huurders voortaan volledig terecht op de website. Woonconcept heeft de ambitie de website nog beter af te stemmen op de klant. Automatisch incasso Wij willen dat zo veel mogelijk van onze huurders gebruikmaken van automatisch incasso. Voor 2012 hebben wij onszelf als doel gesteld dat 75% van onze huurders via automatisch incasso betaalt. Eind december 2011 maakte nog 74% van onze huurders gebruik van automatisch incasso. In december 2012 is dit aandeel gezakt naar 72,5%. Huurders in Assen betalen verhoudingsgewijs het vaakst via automatisch incasso (79,1%) en huurders in Steenwijk het minst (69,5%). De daling van het aantal machtigingen voor automatische afschrijving in 2012 is deels te verklaren doordat automatisch incasso bij een deel van de huurders is gestopt nadat de incasso-opdracht drie maal achtereenvolgens was gestorneerd. Woondiensten Woonconcept biedt huurders een aantal aanvullende producten en diensten aan die gerelateerd zijn aan wonen. Zo biedt Woonconcept namens Rivez een verzekeringspakket aan om te voorkomen dat huurders onverzekerd wonen. De huurderspakketpolis kan zelf samengesteld worden, afhankelijk van de wensen van de huurder. Op 31 december 2012 hadden 352 huurders een huurderspakketpolis bij Rivez. Dit zijn er 37 minder dan vorig jaar. In 2012 is het ‘abonnement klein onderhoud ingevoerd’. Dit abonnement kunnen huurders voor € 4,- per maand afsluiten om kleine onderhoudsgebreken kosteloos door ons te laten verhelpen. In 2012 hadden 6.499 huurders een abonnement klein onderhoud. Huurders kunnen in Hoogeveen tuingereedschap lenen tegen betaling van € 10,- borg. We willen daarmee leefbaarheid in wijken bevorderen door verzorging van tuinen. Begin september hebben we huurders bezocht die al meer dan 30 jaar in hun huidige woning wonen. Dit in het kader van de actie ‘Goede Trouwe Huurder’. Tijdens het bezoek is een presentje overhandigd aan de huurders.
23
Klachtencommissie De onafhankelijke klachtencommissie adviseert Woonconcept over de afhandeling van klachten van huurders en woningzoekenden. Wij nemen dit advies over, tenzij er gegronde redenen zijn om hiervan af te wijken. Dit wordt dan met motivatie meegedeeld aan de klager en de klachtencommissie. De klachtencommissie is 12 keer bijeengekomen in 2012. Het betrof hier 1 keer een evaluatie van 2011, 8 keer een vergadering en 3 keer vond er een hoorzitting plaats. Aantal klachten In 2012 zijn er in totaal 17 klachten binnengekomen. Dit zijn 6 klachten minder dan vorig jaar. De klachtencommissie heeft 5 klachten behandeld. Tabel: aantal klachten behandeld door klachtencommissie in 2012 Doelstellingen
Eenheid
Norm 2012
Score 2012
Score 2011
Aantal klachten behandeld door klachtencommissie
Aantal
<5
5
5
Voor 3 klachten heeft de commissie een hoorzitting gehouden en advies uitgebracht aan het bestuur van Woonconcept. Het bestuur van Woonconcept heeft het advies van de klachtencommissie over deze klachten overgenomen. Voor de andere 2 klachten heeft de klachtencommissie geen hoorzitting gehouden. De overige 12 klachten zijn naar tevredenheid van de klagers opgelost door de organisatie. Soort klachten De klachtencommissie heeft de volgende klachten behandeld tijdens een hoorzitting: - 1 klacht over schoonmaak van een complex en overlast door huisdieren; - 1 klacht over de afwijzing van een verzoek tot schadevergoeding; - 1 klacht over (geluids)overlast. De klachtencommissie heeft de volgende klachten behandeld zonder hiervoor een hoorzitting te houden: - 1 klacht over uitschrijving als woningzoekende (beleid); - 1 klacht over onderhoud van de woning/invoering abonnement kleinonderhoud. Het grootste deel van de klachten wordt rechtstreeks door de medewerkers van Woonconcept afgehandeld. Dit geeft tijdwinst en een beter imago van Woonconcept naar de klant. Het aantal ingediende klachten is de laatste jaren gedaald. Deze daling heeft zich in 2012 voortgezet.
2.7 Gebiedsontwikkelingen Woonconcept geeft een hoge prioriteit aan het verbeteren van de kwaliteit van wijken en buurten. Daar horen ontwikkelingen bij die verder gaan dan het investeren in bestaande of nieuwe woningen. Bij diverse ontwikkelingen die hieronder worden toegelicht, is vermeld dat de ontwikkelingen eind 2012 zijn stilgelegd omdat de borginsruimte door het WSW eind 2012 is ingetrokken. Indien het WSW in 2013 weer borgingsruimte gaat vrijgeven, kunnen projecten afhankelijk van de urgentie en de beschikbare middelen mogelijk weer worden opgestart.
24
Hoogeveen
Krakeel Centrumgebied De voorbereiding van de herontwikkeling van het winkelcentrum is goed gevorderd. Er ligt nu een plan voor een aanbouw voor twee winkels en voor renovatie van de gevels. Winkeliers en eigenaren, verenigd in de VvE, zijn akkoord. Ook de wijk is hier zeer content mee. Deze facelift is erg belangrijk voor het nieuw te bouwen woonservicegebouw. Voor dit woonservicegebouw is een ontwerp gemaakt met 39 zelfstandige verhuureenheden voor NNCZ, 18 sociale huurappartementen, zorgfaciliteiten en commerciële ruimte. De voorbereidende besprekingen hierover zijn vrijwel afgerond. De ontwikkeling is eind 2012 stilgelegd. Het gebruik van het multifunctioneel centrum en de exploitatie ervan blijft zorgelijk. Er is een oriënterend onderzoek gedaan met als doel het verbeteren van de exploitatie. Een vervolg hierop met mogelijke maatregelen wordt nu uitgewerkt. Duidelijk is geworden voor zowel de gemeente Hoogeveen als Woonconcept dat de gekozen werkwijze niet de juiste is. De verkoop van de eerste locatie Parkwoningen is goed gegaan. Bij voltooiing van de bouw waren alle veertien rijwoningen verkocht. Volgende bouwlocaties worden opnieuw beoordeeld op verkoopbaarheid. De ontwikkeling hiervan is tijdelijk stilgelegd. Afronding Meteorenlaan Voor de locatie Zenithlaan-Galileïlaan (BIM-locatie) zijn twee schetsontwerpen uitgewerkt voor bebouwing met appartementen in de sociale huur. De start bouw hiervan is voorlopig uitgesteld. Verzetsbuurt Het afgelopen jaar is hard gewerkt aan een structurele oplossing voor de wateroverlast in het nieuwbouwgebied Onder de Toren. Ondoordringbare lagen zijn doorboord en de wateroverlast in tuinen en het openbaar gebied lijkt sterk verminderd. Zeeheldenbuurt In deze buurt zijn er terugkerende zorgen over de zeer beperkte sociale samenhang. Een kleine geconcentreerde groep kent veel problemen die negatief uitstralen over de buurt. De sociaal/economische situatie blijft zorgelijk. Een intern opgestelde visie op de wijk kan leiden tot een integrale aanpak door onder andere de gemeente, Welzijn en Woonconcept. Kaapplein Na lange onderhandelingen is overeenstemming bereikt met woningcorporatie Mooiland Vitalis over de overdracht van 28 woningen aan het Kaapplein. De bewoners van deze woningen worden nu begeleid naar een andere woning. Eind 2012 waren er nog 5 woningen bewoond. Onze 20 verouderde boven-/ benedenwoningen aan de Notaris Mulderstraat zijn gesloopt en de weg is verbreed. De plannen voor herontwikkeling van dit gebied zijn vergevorderd en omvatten een grote parkeergarage met circa 500 parkeerplaatsen voor de gemeente Hoogeveen, 45 wooneenheden voor NNCZ, 30 sociale huuraanleunwoningen, 16 sociale huurappartementen, 40 appartementen sociale huur en/of koop, 8 parkwoningen (koop) en het vergroten van het Dwingelandpark. De start bouw was voor begin 2013 gepland, de ontwikkeling is eind 2012 stilgelegd.
25
Baarlelaan/Zuiderkerklocatie Woonconcept heeft eind 2011 een principeafspraak met een ontwikkelaar gemaakt voor de aankoop van 21 grondgebonden nieuwbouwwoningen. Het gaat om eengezinswoningen en levensloopgeschikte woningen bestemd voor de sociale huur, die een goede aanvulling zijn op onze woningvoorraad. Deze woningen zijn naar grote tevredenheid ontwikkeld en de bouw is gestart, in 2013 wordt de oplevering verwacht. Hollandscheveld In Hollandscheveld is overeenstemming bereikt met de gemeente over de grondtransactie rondom ‘Huize Beatrix’. Het is de bedoeling dat hier 22 sociale huurappartementen worden gebouwd die zowel zelfstandig als collectief aan NNCZ verhuurd kunnen gaan worden. De voorbereidende werkzaamheden voor de bouw zijn gestart. Ook deze ontwikkeling is eind 2012 stilgelegd. Wel worden de werkzaamheden voor de verplaatsing van de speeltuin in 2013 uitgevoerd. Daarnaast zijn 12 levensloopgeschikte sociale huurwoningen in de kern van het dorp opgeleverd. De woningen staan op de locatie van de voormalige basisschool ‘Het Mozaïek’. De woningen waren bij oplevering allemaal verhuurd. Meppel
Nieuwveense Landen In dit uitbreidingsplan heeft Woonconcept een grondpositie van circa 148 ha, samen met Rotij. Een deel valt in het onlangs onherroepelijk geworden bestemmingsplan Nieuwveense Landen voor circa 1.900 woningen ter uitbreiding van de woningvoorraad van Meppel. Op basis van eerdere afspraken is Woonconcept in beeld voor de realisatie van circa 490 woningen in de marktsector (via Woonconcept Vastgoed), circa 280 woningen in de sociale sector en koopwoningen (samen met Rotij) op circa 60 ha eigen grondgebied, binnen het bestemmingsplan. Ongeveer 80 ha blijft onbebouwd. De bouw van de eerste sociale huurwoningen was begroot en gepland in 2013. Woonconcept heeft de gemeente laten weten een besluit al dan niet te starten te zullen baseren op een recente analyse van de woningbehoefte en plancapaciteit, integrale afspraken voor het hele plangebied, de relatie met de opgaven voor de bestaande stad en de beschikbaarheid van middelen. Haveltermade In het voorjaar zijn 40 koopwoningen op de plaats van 3 gesloopte flats (Troelstraplein-Kuyperstraat) opgeleverd. Nagenoeg alle woningen waren bij de start bouw verkocht. Aansluitend is het openbaar gebied aangelegd. Eind 2012 is kunstobject Het Feest opgeleverd en ‘geschonken’ aan de wijk. Het object staat symbool voor de afronding van het Wijkontwikkelingsplan Haveltermade en is gefinancierd door de gemeente Meppel, Woonconcept en de Provincie Drenthe. Een haalbaarheidsonderzoek voor het bepalen van een toekomstscenario voor 72 woningen aan het zuidelijke deel van de Thorbeckelaan is uitgesteld. De beoogde herontwikkeling van de locatie Evertsenstraat en Woldkade waar 15 kleine sociale huurwoningen een sloopbestemming hebben, is in 2012 vastgelegd in een startnotitie. De doelstelling is maximaal 20 woningen te realiseren voor Vereniging Plekzat (gericht op gemeenschappelijk wonen). Ook hier geldt dat de besluitvorming en ontwikkeling eind 2012 is stilgelegd.
26
Koedijkslanden (project KoeBerg-Zuid) In 2012 zijn de voorbereidingen om te komen tot een vernieuwd woon-, zorg- en winkelhart in deze wijk voortgezet. In september is een samenwerkingsovereenkomst getekend tussen de gemeente Meppel, Woonconcept en De Hoge Dennen. Aan de uitvoering is vervolgens hard gewerkt tot eind 2012. De ontwikkeling is stilgelegd. Samen met diverse zorg- en welzijnsorganisaties is in 2012 verder gewerkt aan de ontwikkeling van een woonservicegebied in Koedijkslanden. De inhoudelijke samenwerking is voor een belangrijke deel geregeld. De fysieke aanwezigheid is afhankelijk van de planning van het project KoeBerg-Zuid. Ook deze ontwikkeling is stilgelegd. Steenwijkerland
Steenwijk-West In 2012 is intensief verder gewerkt aan de uitvoering van de meerjarige wijkvisie (Wijkvisie 2025) voor de herstructurering van Steenwijk-West. De 2 in 2011 aangekochte voormalige en verloederde woonwinkelpanden zijn in 2012 gerenoveerd en opgeleverd. De panden bieden huisvesting aan Buurtzorg Nederland, RIBW IJssel-Vecht en I.G.S.D. (participatieproject Plusteam). Begin 2012 is een derde pand aangekocht dat fysiek verbonden is aan een van de hiervoor genoemde winkelpanden. In de gebouwen zijn in totaal 4 sociale huurappartementen gerealiseerd, alle verhuurd aan RIBW IJssel-Vecht. Een ingrijpende verbouwing en uitbreiding van een wooncomplex aan de Anjelierstraat, dat al sinds lange tijd door de instelling Frion wordt gehuurd, is in 2012 afgerond. Voor de nieuwbouw van 12 jongerenwoningen aan de Jan van Riebeeckstraat is in 2012 een bestemmingsplanprocedure ingezet. De ontwikkeling en voorbereidingen hiervan zijn eind 2012 stilgelegd. In 2011 is de verhuurstop afgekondigd van 32 woningen aan de Rembrandtstraat. In 2012 is de laatste huurder vertrokken. De beoogde herontwikkeling (in totaal 14 woningen) is wat betreft voorbereiding in de afrondende fase, maar is eveneens eind 2012 stilgelegd. Halverwege 2012 is de verhuurstop aangekondigd van 36 kleine sociale huurwoningen aan de Aastraat. Dit is onderdeel van een grotere aanpak van het buurtje Het Dal. Voor de buurt is een integraal verbeterplan opgesteld dat op interactieve wijze tot stand is gekomen en draagvlak kent onder de buurtbewoners. De uitvoering van de verhuurstop verloopt zonder problemen. De voorbereiding voor de vernieuwing van de buurt is eind 2012 stilgelegd. De Gagels De gemeente heeft een oude gymzaallocatie aan Woonconcept aangeboden voor herontwikkeling. De locatie biedt mogelijkheden om, in samenhang met vervanging van ander bestaand bezit, een flinke kwaliteitsimpuls in de woningvoorraad toe te passen. De voorbereidingen zijn eind 2012 stilgelegd. Steenwijkerwold In oktober is de bouw gestart van een wooncomplex met 10 sociale huurappartementen in het centrum van Steenwijkerwold, oplevering is in 2013.
27
Oldemarkt In 2012 zijn circa 30 van de 44 aanleunwoningen in het Dienstencentrum Oldemarkt gerenoveerd. De renovatie van de overige woningen loopt door in 2013. Verder is in 2012 in opdracht van de gemeente Steenwijkerland, Woonconcept en Zorggroep Oude en Nieuwe Land een kwartiermaker ingezet om voorbereidingen te treffen voor de inrichting van een dorpsservicepunt. Deze werkzaamheden lopen door tot in 2013. De voorbereidingen voor de transformatie van het verzorgingshuis Kerspelhof zijn eind 2012 stilgelegd. Kuinre In april is gestart met de nieuwbouw van een multifunctioneel centrum en 6 sociale huurappartementen. De woningen zijn inmiddels verhuurd. Woonconcept draagt geen risico voor het multifunctioneel centrum.
28
3. Kwaliteit en kwantiteit van onze woningen Inleiding
Door nieuwbouw, verbouw en onderhoud houden wij de kwaliteit en de toekomstige samenstelling van de vastgoedportefeuille op peil. Daarbij spelen wij in op de behoefte van onze huurders, zowel kwalitatief als kwantitatief. Daarnaast ligt er natuurlijk een groot belang in het kader van waardebehoud en -creatie. Het jaar 2012 kunnen wij naar omstandigheden voor nieuwbouw en onderhoud redelijk geslaagd noemen. Voor het restant van het onderhoudsprogramma van 2012 is inmiddels weer groen licht gegeven. Doelen en prestaties
In dit hoofdstuk komen de volgende doelen aan de orde. De normen zijn gesteld in de begroting van 2012. Prestatie-indicator
Eenheid
Score 2012
Norm 2012
Uitbreiding sociale huurwoningen
Aantal woningen
116
149
Uitbreiding geliberaliseerde huurwoningen
Aantal woningen
0
0
Investeringen in milieumaatregelen
€ miljoen
5,4
7,2
Politiekeurmerk hang- en sluitwerk
Aantal woningen
203
227
Verbetering binnenmilieu, mechanische ventilatie
Aantal woningen
140
155
Klanttevredenheid planmatig onderhoud
Rapportcijfer
7,6
>7,5
Klanttevredenheid nieuwbouw huurwoningen
Rapportcijfer
7,4
>7,5
Conclusies
In nieuwbouw heeft Woonconcept in 2012 een positieve bijdrage geleverd aan de bouwsector door de productie deels op peil te houden met de bouw van maatschappelijk vastgoed, sociale huur en sociale koop. Tegen de stroom in heeft onze BV Woonconcept Vastgoed (projectontwikkeling) een aantal succesvolle koopprojecten in het betaalbare segment gerealiseerd. Door het ‘on hold’ zetten van ons investeringsprogramma is de projectenportefeuille voor 2013 van de BV in omvang neerwaarts bijgesteld. Dit heeft bij de BV geleid tot een ingrijpende reorganisatie. De hoeveelheid onderhoudswerk die wij laten uitvoeren is nog steeds stabiel. Wij onderkennen het belang van goed onderhoud. Dat is noodzakelijk vanuit het oogpunt van waardebehoud, maar ook voor de tevredenheid van onze klanten. Metingen van het KWH-label (keurmerk voor woningcorporaties) laten een goede klanttevredenheid zien op dit punt. Verbeterpunten blijven wij actief signaleren en oppakken. De aanbestedingen van onderhoudswerk in projectmatige vorm zijn in 2012 uitstekend verlopen. Het aanbestedingsresultaat is door de strakkere begroting tot een minimum gereduceerd. Daarbij komt dat door het ‘on hold’ zetten van projecten een deel van het totale werkpakket is doorgeschoven naar 2013. Het totale werkpakket bestond uit werk van het begrotingsjaar 2012, resterend werk uit voorgaande jaren en vooruitgeschoven werk voor 2013. In de loop van 2012 is besloten twee projecten naar voren te halen in de planning omdat deze geen uitstel meer dulden. Wij prijzen ons gelukkig met een goed en stabiel aannemersbestand. Aannemers op de long- en shortlist hebben goed werk verricht tegen scherpe prijzen. Woonconcept heeft in 2012 de onderhoudskosten door een extern bureau laten onderzoeken. Ook de organisatie van het onderhoud, de aanbestedingsmethodiek en de aansluiting met vastgoedsturing is
29
beoordeeld. Het kostenniveau van Woonconcept ligt ten opzichte van vergelijkbare corporaties met een vergelijkbare woningportefeuille, lager dan het gemiddelde. Ingerekend onderhoud naar de toekomst toe, de meerjarenonderhoudsbegroting, is strak begroot en ligt iets lager dan bij commerciële beleggers. Al met al een geruststellende wetenschap dat het kostenniveau van onderhoud bij Woonconcept, een grote post op de begroting, goed onder controle is. Door aanvullende verkoop van ons woningbezit gaan wij ons herbezinnen op onze onderhoudsstrategie. Een kwart van ons bezit, ongeveer 3.000 woningen, heeft vooralsnog een verkoopnominatie. Ze zijn dan nog niet direct verkocht, maar het verkoopstempel vraagt een andere aanpak wat betreft onderhoud. Bovenstaande is een van de redenen om in de loop van 2013 het beleid van ‘Onderhoud naar Wens’, een vorm van dynamisch onderhoud, verder vorm te geven. Dit is een aanpak waarbij de woningverbetering zo veel mogelijk bij mutatie uitgevoerd wordt. Oorspronkelijk was het de bedoeling Onderhoud naar Wens in 2012 op te starten, maar onder andere door het ‘on hold’ zetten van projecten, is dit een opgave voor 2013.
3.1. Nieuwbouw
Woonconcept heeft 116 sociale huurwoningen aan de portefeuille toegevoegd: 84 appartementen en 32 grondgebonden woningen. Dit betekent dat Woonconcept in 2012 1% van haar woningvoorraad heeft vernieuwd. Van de grondgebonden woningen hebben er 16 een woonprogramma op de begane grond, op het niveau van ‘Woonkeur’. Alle appartementen voldoen aan de toegankelijkheidseisen van Woonkeur. De opgeleverde projecten betreffen: - 59 appartementen Het Anker in Assen; - 12 grondgebonden woningen in Tuk; - 12 grondgebonden woningen in Hollandscheveld; - 8 woningen in School B in Steenwijk; - 25 appartementen aan de Paardenmarkt in Steenwijk. Voor de verhuur van deze woningen was ruim voldoende belangstelling.
3.2. Onderhoud en renovatie 3.2.1. Algemeen
Op het operationele vlak heeft afdeling Onderhoud van Bouw & Beheer naast de voor 2012 begrote kosten te maken met uitgesteld werk uit voorgaande jaren. Daarnaast loopt werk dat in 2012 in opdracht is gegeven, wat betreft uitvoering over naar 2013. Tot slot komt er van het budget 2012 een aanzienlijk deel pas in 2013 in opdracht vanwege het ‘on hold’ zetten van enkele projecten. Naast de onderhouds- en renovatieprojecten bleef natuurlijk het serviceonderhoud in al zijn facetten doorlopen, zowel voor reparatieverzoeken als voor mutatieonderhoud. Serviceonderhoud Omschrijving 1
Reparatieverzoeken
Budgetbedrag inclusief btw Realisatie inclusief btw € 2.717.000
€ 2.590.920
€0
€ 669.540
€ 1.482.500
€ 2.176.687
€ 126.263
€ 149.714
Indirecte kosten HomeTeam 2
Mutatieonderhoud
3
Abonnement kleinonderhoud
30
Reparatieverzoeken worden voor het overgrote deel uitgevoerd door HomeTeam. Vlak voor het ingaan van het begrotingsjaar is overgestapt naar een nieuwe tariefstructuur, met een meer marktconform niveau dat nu aanmerkelijk hoger ligt dan het oorspronkelijke niveau van ongeveer € 2,1 miljoen, waarbij onder ander sprake is van verschuiving van kosten en tijdelijke groei in reparatieverzoeken als gevolg van de aangekondigde introductie van uurderonderhoud. De effecten van het bijstellen van de tarieven naar marktconform niveau zijn niet in de begroting 2012 verwerkt. Oorspronkelijk was het de bedoeling dat de indirecte kosten op de post reparatieverzoeken zouden worden geboekt, maar deze budgetruimte is ingenomen door de hogere tarieven. Dit heeft tot gevolg dat wij de indirecte kosten apart rapporteren, zonder dat daar nu budget tegenover staat. In de begroting 2013 is hier wel rekening mee gehouden. Het totale kostenniveau voor reparatieverzoeken, dus de directe en indirecte kosten, ligt hiermee op € 283,- per woning, onder het landelijke gemiddelde. Reparaties die voorheen ten laste van Woonconcept werden uitgevoerd, kwamen na 1 april 2012 ten laste van het Abonnement Klein Onderhoud. De kosten voor mutatieonderhoud zijn hoger dan de norm. Dit wordt veroorzaakt door een aantal factoren. Het aantal mutaties is gelijk gebleven aan vorig jaar, terwijl er bij de samenstelling van de begroting van uit is gegaan dat deze zou dalen. Daarnaast zijn er veel woningen die oorspronkelijk te koop stonden weer in de verhuur genomen. De extra kosten die hiermee gemoeid waren, zijn als mutatiekosten geboekt. Deze post gaan wij dan ook nader analyseren. In het voorjaar van 2012 is het abonnement klein onderhoud ingevoerd. Eind 2012 hadden bijna 6.500 huurders dit abonnement afgesloten. De invoer heeft een ware run op de reparatieverzoeken opgeleverd. Inmiddels is dit genormaliseerd. Projecten
Onderstaand een schema van de cijfers van de begroting 2012. Het percentage geeft aan hoeveel ten opzichte van het budget in opdracht is gegeven.
Omschrijving
Budgetbedrag inclusief btw
In opdracht inclusief btw
Realisatie inclusief btw
% budget
1. Planmatig onderhoud
€ 10.373.916
€ 10.782.437
€ 9.238.966
104%
2. Investering zonder huurverhoging
€ 10.398.570
€ 8.941.197
€ 6.760.381
86%
€ 655.452
€ 685.305
€ 630.934
105%
€ 7.205.097
€ 5.476.100
€ 4.934.844
76%
€ 209.718
€ 223.523
€ 198.026
107%
6. Klachtenonderhoud tijdens PO
€ 40.468
€ 267.087
€ 259.430
660%
7. Vergoedingen
€ 88.720
€ 18.990
€ 18.765
21%
8. Inrichten wisselwoning
€ 29.750
€ 715
€ 715
2%
€ 29.001.652
€ 26.398.356
€ 22.042.064
91%
3. Investering met huurverhoging 4. Energielabel 5. Leefbaarheid
Totaal
Toelichting op de posten 1. Dit is regulier planmatig onderhoud, ten laste van het jaarresultaat. De overschrijding wordt onder andere veroorzaakt door het eerder in uitvoering nemen van twee projecten in Steenwijk-West die oorspronkelijk gepland stonden voor 2013. De verwachting dat deze kosten binnen het aanbestedingsresultaat konden worden opgevangen, bleek helaas niet mogelijk. 2. Onder deze post zijn investeringen weergegeven die samen zijn gevoegd met het planmatig onderhoud in projecten. Deze kosten worden gezien als investeringen die bijdragen aan levensduurverlenging en worden daarom geactiveerd.
31
3. In renovatie- en onderhoudsprojecten worden aan bewoners verbeteringen aangeboden die gepaard gaan met huurverhoging. Bewoners hebben de vrijheid al dan niet voor deze verbeteringen te kiezen. De overschrijding geeft aan dat er meer is gekozen dan voorzien, maar de gehele post wordt gedekt door de kostendekkende huurverhogingen. 4. Onder de post Energielabel worden de kosten voor het energetisch op peil brengen van woningen geraamd. Woonconcept hanteerde tot en met 2011 de norm van minimaal label D. In de loop van 2011 is dit beleid geëvalueerd en opgenomen in maatregelen in het kader van vastgoedsturing. De ruimte in het budget wordt veroorzaakt door een positief aanbestedingsresultaat en een lagere hoeveelheid uitgevoerde maatregelen. 5. Onder deze post worden algemene kosten onder de noemer leefbaarheid opgenomen, zoals achterpadverlichting. De overschrijding wordt veroorzaakt door tegenvallende prijsvorming. 6. Klachtenonderhoud bij planmatig onderhoud wordt binnen de projectbegroting geboekt en separaat van het reguliere klachtenonderhoud geregistreerd. Hier is te zien dat wij te maken hadden met enorme tegenvallers bij een aantal projecten in combinatie met een veel te lichte begrotingspost. De tegenvallers liggen vooral op het vlak van slecht stucwerk in woningen, een constatering die pas bij uitvoering gedaan kan worden. 7. Het gaat hierbij om vergoedingen aan bewoners naar aanleiding van onderhoud en renovatie. Deze post is veel te hoog begroot, maar ook is een aantal projecten nog niet afgerond en dus zijn alle kosten nog niet geboekt. 8. Wisselwoningen worden ingericht bij ingrijpende onderhoudsprojecten, waarbij bewoners elders moeten worden gehuisvest tijdens de aanpak van hun woning. Het budget bleek ruim voldoende. 3.2.2. Activiteiten begroting 2012
Volgens het planmatig onderhoudsprogramma 2012 is gewerkt aan 2.598 woningen. De belangrijkste werkzaamheden waren: 1.981 woningen: woning schilderen (en waar nodig herstelmaatregelen uitvoeren in het kader van energiebesparing en het verbeteren van het energielabel); 227 woningen: Politiekeurmerk; 272 woningen: keuken vernieuwen; 432 woningen: douche vernieuwen; 418 woningen: toilet vernieuwen; 262 woningen: nieuwe cv-ketel; 155 woningen: mechanische ventilatie vervangen of aanbrengen; 1.851 woningen: energielabel verbeteren.
3.3. Duurzaamheid, verbetering energielabel
Woonconcept voert al jaren een actief beleid voor wat betreft verbetering van de energetische kwaliteit van het woningbezit. Voor het onderhoudsprogramma van 2012 is het energielabel bepaald van alle woningen waar onderhoud aan de buitenzijde gepland stond. De reden hiervoor is dat energiebesparende maatregelen kunnen worden gecombineerd met deze onderhoudswerkzaamheden. De mogelijke verbetermaatregelen zijn gevel- en dakisolatie en het aanbrengen van dubbelglas. Voor deze maatregelen is € 7,2 miljoen opgenomen in de begroting van 2012. Met deze maatregelen wordt een bijdrage geleverd aan de doelstellingen van het convenant van de Drentse corporaties en de Provincie Drenthe. In dit convenant zijn de inspanningen van de corporaties afgesproken. Er is daarbij als uitgangspunt gekozen dat alle sociale huurwoningen in Drenthe vanaf 2014 minimaal label C hebben. Deze doelstelling zal niet geheel worden gehaald.
32
In 2011 heeft Woonconcept haar beleid en strategie geëvalueerd in het kader van vastgoedsturing. Hierbij bleek dat in een periode van zeven jaar nagenoeg alle woningen op label C gebracht kunnen worden. Dekking van deze investering kan worden gevonden in het huidige huurbeleid, met huurverhoging bij mutatie. De terugverdientijd van de totale operatie ligt rond de twintig jaar na huurverhoging. In de volgende tabel staat het verloop van het aantal woningen per energielabel na het onderhoudsprogramma van 2012 en de ontwikkeling vanaf januari 2010.
Bezit 31-12-2009
t/m 31 december 2012
Verbeteringen
A
483
1011
528
B
616
1543
927
C
2.122
3229
1107
Label
D
3.381
3273
-108
E
2.297
1406
-891
F
2.045
644
-1401
G
659
119
-540
11.603
11.202
Totaal aantal woningen
Na een aantal jaren van het verbeteren van de energetische kwaliteit zijn er behoorlijke stappen gezet en zien wij het aantal slecht geïsoleerde woningen afnemen. Om het geheel aan verbeteringen te kwantificeren zou de volgende redenatie gehanteerd kunnen worden. In 2009 moesten 659 woningen 6 niveaus stijgen om van label G op A uit te komen. Dan gaat het dus om 3.954 labelstappen (6 x 659). Voor ons gehele woningbezit zou het gaan om 38.370 labelstappen. Voeren wij deze berekening uit voor de situatie van eind 2012, dan zijn er nog 27.378 labelstappen te zetten. Wij hebben in drie jaar tijd dus 11.000 labelstappen gerealiseerd!
3.3. Veiligheid
De doelstelling voor het hang- en sluitwerk is ruimschoots gehaald, maar wel deels door overlopend werk van 2011. De aanpak van hang- en sluitwerk is gekoppeld aan schilderwerk en neemt de afgelopen jaren in omvang af. Het overgrote deel van het woningbezit was op peil en wij hebben in 2012 de werkzaamheden op dit terrein afgerond.
3.4. Klanttevredenheid
De doelstelling is met ingang van 2011 van een 7,0 naar een 7,5 gegaan. Aan de doelstelling voor planmatig onderhoud is precies voldaan. Voor nieuwbouw is het cijfer verbeterd ten opzicht van 2011 van 7,0 naar 7,4. Wij hebben ook die norm gesteld op 7,5. De resultaten van de klanttevredenheidonderzoeken blijven ook daarom input voor de uiteindelijke verbetervoorstellen bij de evaluatie van processen.
33
3.5. Ontwikkeling woningvoorraad
Hieronder staat een overzicht van het aantal gebouwde, gesloopte en verkochte woningen per gemeente Gemeenten
Aantallen
Assen
Afname
Verkoop huurwoningen
1
Verkoop niet-huurwoningen (Zwarteweg 2, Vaart ZZ 35)
2
Uitbreiding
Nieuwbouw Het Anker, Van Heuven Goedhartlaan
59
Hoogeveen
Afname
Verkoop huurwoningen (inclusief 22 woningen de Waal, gehele complex)
62
Sloop Notaris Mulderstraat
20
Uitbreiding
Nieuwbouw Zandwijkstraat Hollandscheveld
12
Aankoop Jonkheer de Jongestraat voor De Kaap
28
Meppel
Afname
Verkoop
43
Steenwijkerland
Afname
Verkoop
36
Uitbreiding Nieuwbouw Bergstein
12
Nieuwbouw appartementen School B
8
Nieuwbouw Woldpoort
25
Overig Afname Verkoop (verzilverde woningen in Zwolle en Havelte)
2
34
4. Inspelen op politieke en economische ontwikkelingen Inleiding
De situatie op de koopwoningmarkt is de afgelopen jaren verslechterd. Zo worden er steeds strengere eisen gesteld aan het verstrekken van hypotheken, neemt de werkloosheid sterker toe en is het consumentenvertrouwen historisch laag. Het leidt er uiteindelijk toe dat de aankoop van een woning deels uitgesteld wordt en de prijzen van koopwoningen dalen. Gevolg is dat de doorstroming van huur naar koop stagneert en dat starters op de woningmarkt het extra moeilijk hebben. Het is lastig te voorspellen hoelang dit blijft voortduren. Ook de economen hebben niet een eensluidend antwoord over de duur van deze economische situatie. De overheid heeft maatregelen getroffen die in meer of mindere mate gevolgen hebben voor het functioneren van de koopwoningmarkt. Omdat vanaf 1 januari 2013 alleen nog startershypotheken die maandelijks en uiteindelijk volledig worden afgelost voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking komen, was er eind 2012 een kleine opleving op de (goedkopere) koopmarkt. Daarnaast is de kostengrens van de NHG verlaagd tot € 320.000,- en is de overdrachtsbelasting sinds medio 2012 permanent verlaagd naar 2%. Tot slot kan ook de aanpak van de hypotheekrenteaftrek voor bestaande gevallen op termijn gevolgen hebben voor de woningmarkt. Er zijn ook maatregelen genomen en maatregelen in ontwikkeling voor de huurmarkt. Het nieuwe kabinet heeft in lijn met het lenteakkoord en het kabinet Rutte 1 gekozen voor een meer inkomensafhankelijke huurverhoging, waarbij verhuurders mogen werken met een huursombenadering. Dit zou de doorstroming vanuit de sociale huur naar de dure huur of koopsector moeten bevorderen. Ook het feit dat 90% van de aangeboden sociale huurwoningen in een kalenderjaar aan huishoudens met een inkomen tot € 34.085,- (prijspeil 2012) verhuurd moeten worden, heeft gevolgen voor het functioneren van de huurmarkt en dus uiteindelijk ook de koopmarkt. Het lijkt erop dat de sociale huurvoorraad volgens Den Haag steeds efficiënter ingezet moet worden, waarbij huishoudens met een inkomen boven € 34.085,- (bij Woonconcept was dat in 2012 € 40.000,-) in principe niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en dus vooral aangewezen zijn op de dure huur- en de koopvoorraad. Het regeerakkoord met een verhuurderheffing van uiteindelijk € 2 miljard in 2017 en 4,5% van de WOZwaarde als grondslag voor het huurbeleid hebben grote gevolgen voor de corporatiesector. De minister moet van de Eerste Kamer de verhuurderheffing wel zo aanpassen dat woningcorporaties kunnen blijven investeren in onderhoud en nieuwbouw. Ten tijde van het opstellen van dit jaarverslag is er duidelijkheid gekomen over een inkomensafhankelijk huurverhoging, waarbij de WOZ-waarde als basis voor de huren is vervallen. Minister Blok moet wel nog met een uitgewerkt voorstel komen over de verhuurderheffing vanaf 2014. In het Woonakkoord is afgesproken dat de verhuurderheffing vanaf 2017 geen € 2 miljard bedraagt maar € 1,7 miljard. Voorlopig komt er geen duidelijkheid over de gevolgen op langere termijn. Als gevolg van het regeerakkoord hebben de externe toezichthouders CFV en WSW besloten het toezicht op de corporaties te versterken. Voor het WSW was het regeerakkoord aanleiding om de borgingsruimte voor nieuwe leningen van alle corporaties per 1 januari 2014 te bevriezen. Voor 2013 heeft het WSW de borgingsruimte van de corporaties beperkt of ook geheel bevroren. Woonconcept heeft vanaf 22 november 2012 geen borginsruimte meer waardoor alle investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw vanaf dat moment werden bevroren. Indien in 2013 weer borginsruimte wordt vrijgegeven door het WSW dan zal Woonconcept projecten mogelijkerwijs deels kunnen opstarten waarbij de prioriteit ligt bij het bestaande bezit.
35
4.1. Nieuwe beleidsvisie
De nieuwe beleidsvisie ’Over goed wonen in prettig leefbare buurten’ is in juni 2012 goedgekeurd door de RvC. De kern hiervan is: - herdefiniëren van het werkgebied - het (nog) kritischer prioriteren van investeringen in de kern van ons werkgebied; - het voortgaan met centraliseren en digitaliseren van primaire dienstverleningsprocessen; - het stevig inzetten op buurtgericht maatwerk ter bevordering van de leefbaarheid waarbij eigen verantwoordelijkheid van de huurder het uitgangspunt is; - een sterkere nadruk leggen op de duurzaamheid van de woonfunctie in de samenwerking met welzijnsen zorginstellingen.
4.2. Vastgoedsturing/voorraadbeheer
In het kader van de vastgoedsturing heeft in 2012 op een aantal deelonderwerpen de volgende besluitvorming plaatsgevonden: 1. het ontwikkelen van een nieuw huurbeleid doordat wij geen toestemming van het ministerie van BZK kregen om door te gaan met Huur op Maat. De betaalbaarheid voor onze (potentiële) klanten en de financiële haalbaarheid voor Woonconcept stonden hierbij centraal; 2. het aanwijzen van 151 garages voor verkoop, omdat deze in buurten gesitueerd zijn waar wij onze reguliere huurwoningen ook aan het verkopen zijn. Omdat garages alleen verhuurd worden aan huurders van een huurwoning van Woonconcept in de nabijheid van deze garages, is het logisch aansluitend op de verkoop van onze reguliere huurwoningen ook de garages in deze buurten te verkopen; 3. het wijzigen van het investeringsoverzicht door de veranderende financiële omstandigheden die vooral naar aanleiding van het regeerakkoord en het stoppen van WSW-borging per 1 januari 2014 voor alle corporaties. Daarnaast neemt de groei van de bevolking af en is er dus een afnemende noodzaak om op “grote” schaal nieuw te bouwen op uitbreidingslocaties. Wij hebben de investeringslijst nogmaals beoordeeld en er is een gewijzigde prioriteitstelling gehangen aan de verschillende projecten, inclusief het schrappen van een aantal projecten, waarbij alle relevante risico’s in de beoordeling zijn betrokken; 4. een aantal van 96 geliberaliseerde huurwoningen weer uit de (collectieve) verkoop halen en verhuren als sociale huurwoning. Dit is om de leegstand van de betreffende woningen terug te dringen.
4.3 Betaalbaarheid en huurbeleid
De huren van sociale huurwoningen, woonwagens en standplaatsen zijn per 1 juli 2012 met 2,3% (inflatie 2011) verhoogd. De geliberaliseerde woningen zijn met 3,3% verhoogd als de huurovereenkomst het toelaat. Tot slot hebben de garages en bergingen een verhoging gekregen van 3% (dit is volgens de huurovereenkomst van de meeste garages). Woonconcept had het voornemen per 1 juli 2012 de huren van huishoudens met een inkomen van meer dan € 43.000,- met 5% extra (dus 7,3%) te verhogen. Omdat de wettelijke basis nog niet geregeld is, kon Woonconcept de inkomensafhankelijke huurverhoging niet uitvoeren in 2012. In een brief van 17 januari 2012 heeft minister Spies aangegeven het experiment Huur op Maat niet meer te willen verlengen. Ondanks de lobby van de deelnemende corporaties richting politiek Den Haag is het doek officieel per 1 april 2012 gevallen. Wij hebben via de SEV een brief van het Ministerie van BZK ontvangen dat alle deelnemende corporaties op korte termijn het experiment Huur op Maat moesten afbouwen, voor zover ze dit nog niet gedaan hadden. Wij zijn per 1 april 2012 met Huur op Maat gestopt.
36
Vanaf 1 april 2012 worden leegkomende sociale huurwoningen voor 72% van de maximaal redelijke huurprijs verhuurd, met uitzondering van appartementen met een bouwjaar na 2006. Hiervoor geldt 82% van maximaal redelijk.
4.4. Samenwerking
In de gemeente Assen is de Woonvisie begin 2010 vastgesteld door de raad en de prestatieafspraken zijn vervolgens in het eerste kwartaal van 2011 ondertekend. Een monitoring van verschillende onderdelen van prestatieafspraken vindt per kwartaal plaats. De woonvisie van de gemeente Steenwijkerland is in mei 2012 vastgesteld door de raad. Eind november hebben gemeente en corporaties gezien de ontstane situatie, de mogelijke gevolgen van het regeerakkoord met daaraan mede gekoppeld de reactie van het WSW over de borging, afgesproken de start uit te stellen totdat er meer duidelijkheid is van het kabinet over de uitwerking van het regeerakkoord. De gemeente Meppel is gestart met het schrijven van een woonvisie. Als alles meezit wordt deze medio 2013 vastgesteld door de gemeenteraad waarna vanaf de tweede helft van 2013 voor het eerst integrale afspraken tussen corporaties en gemeente gemaakt kunnen worden op het gebied van wonen.
4.5 Buitenland
De jarenlange samenwerking voor Zuid-Afrikaanse volkshuisvesting tussen een aantal Nederlandse corporaties, Aedes, het ministerie van BZK en hun Zuid-Afrikaanse partners werpt nu zichtbare structurele vruchten af. Afrikaanse woningcorporaties kunnen dankzij financiering, garantstelling en kennisoverdracht steeds meer doen voor de volkshuisvesting in hun land. Nu is een systeem ingevoerd dat in een aantal opzichten op Nederlandse werkwijzen is gestoeld. Er zijn inmiddels18 corporaties in Zuid-Afrika die hun accreditatie hebben. Formeel heeft Woonconcept een medewerker in dienst die werkt in Zuid-Afrika. Zijn inzet wordt voor de helft betaald door Aedes. Hij is bij de corporatiekoepel (NASHO) verantwoordelijk voor scholingsprogramma’s en kennisoverdracht. De bedoeling is dat deze Nederlandse medewerker na beëindiging van zijn loopbaan in september 2013 opgevolgd wordt door een Zuid-Afrikaan. Daarmee vermindert onze bemoeienis met Zuid-Afrika.
37
5. Onze inzet voor zorg, welzijn en onderwijs Inleiding
Woonconcept zet zich in voor het bouwen en onderhouden van reguliere huurwoningen. Daarnaast zijn wij voor veel organisaties op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs al jaren een samenwerkingspartner voor hun vastgoed. Wij bouwen, zorgen voor onderhoud en ondersteunen bij beheer. Onze inzet voor wat wij noemen ‘maatschappelijk vastgoed’ nam de laatste jaren sterk toe. Woningcorporaties hebben een verantwoordelijkheid op het gebied van bouwen en beheren van maatschappelijk vastgoed, zo staat in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Bij de investeringen die Woonconcept heeft gedaan op het gebied van maatschappelijk vastgoed hebben wij ons voornamelijk gericht op gebouwen die een bredere functie hebben dan specifiek op die ene wijk of buurt gericht. Vanuit onze visie willen wij een bijdrage leveren aan de maatschappelijke opgave rondom wonen, zorg en welzijn. Zorggerelateerd vastgoed en multifunctionele accommodaties dienen een belangrijk doel, namelijk de kwaliteit van wonen en leven zo aangenaam mogelijk maken. Het risicoprofiel en de weging van in hoeverre het maatschappelijk vastgoed binnen onze taakopvatting past, speelt een rol bij de keuzes die wij maken. Onze werkzaamheden op het gebied van maatschappelijk vastgoed zijn het afgelopen jaar onder druk komen te staan. Zo beperkt de nieuwe woningwet de mogelijkheden om in wijkoverstijgend vastgoed te investeren. En het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) wijst corporaties op de risico’s van een te grote portefeuille maatschappelijk vastgoed ten opzichte van reguliere huurwoningen. Wij zijn in 2012 dan ook een onderzoek gestart om te inventariseren hoe wij risico’s kunnen beperken bij het bestaande bezit en hebben nieuw beleid ontwikkeld met betrekking tot het bouwen van maatschappelijk vastgoed. Belangrijkste wijziging in het beleid is dat we in de toekomst niet meer zorgspecifiek bouwen en dat alleen bij hoge uitzondering nog maatschappelijk vastgoed wordt gebouwd. De lopende projecten met betrekking tot maatschappelijk vastgoed worden heroverwogen.
5.1. Ontwikkelingen zorgsector
In de zorgsector zijn er veel ontwikkelingen. Deze zijn van invloed op de rol en werkwijze van zorginstellingen en daarmee ook op ons beheer van zorggerelateerd vastgoed. Belangrijk in de zorg is de invoering van de extramuralisatie van lichtere zorgzwaartepakketten (ZZP 1 en 2) in 2013. Dit betekent dat de mensen met een lichte zorgindicatie vanaf 2013 niet meer in aanmerking komen voor een woning in een intramurale setting die wordt aangeboden door een zorgpartij. De zorg die mensen nodig hebben wordt voortaan thuis geregeld. Dit leidt op termijn mogelijk tot leegstand van een deel van de intramurale capaciteit. Voor de korte termijn is dit vooral een probleem van de zorginstellingen. Voor de lange termijn kan dit ook gevolgen hebben voor ons als woningcorporatie. Als een zorgpartij ervoor kiest niet meer collectief van ons te huren en de huur opzegt, dan zijn wij weer verantwoordelijk voor het verhuren van die woningen, maar dit kan problemen opleveren indien deze niet als zelfstandige woning kunnen worden verhuurd. Doelen en prestaties
In dit hoofdstuk komen de volgende doelen aan de orde. De normen zijn gesteld in de begroting van 2012.
38
Thema
Doelstellingen
Financieel
Omzetgroei ten opzichte van jaarlijkse inkomsten van vorig jaar
Klant
Uitbreiding bezit MVG Uitbreiding zorgeenheden
Eenheid
Norm 2012
Score 2012
Score 2011
%
2
5
1,6
m2
300
300
0
aantal
331
148
45
m2
1.600
1.600
0
aantal
2
3
1
Huurachterstand op maandbasis actieve huurders
%
2,5
4,58
2
Leegstand
%
3
1,18
2
Uitbreiding commercieel vastgoed Werven nieuwe klanten
5.2. Conclusie
In de begroting zijn 331 eenheden opgenomen, maar er zijn 148 eenheden opgeleverd. De zorgwoningen voor Noorderboog (160) en Vanboeijen (24) op de locatie Schiphorst in Meppel zijn begin 2013 opgeleverd. De 160 zorgeenheden voor Noorderboog zijn opgenomen in de begroting van 2013. De 24 zorgeenheden van Vanboeijen zijn verkocht, daarom worden deze in de tabel niet verwerkt.
5.3. Nieuwbouw en projecten
Het grootste gedeelte van de nieuwbouw en projecten voor 2012 zijn volgens de begroting uitgevoerd en opgeleverd. De oplevering van de zorgappartementen op het Schiphorstterrein in Meppel (voor Noorderboog en Vanboeijen) heeft een kleine vertraging opgelopen. De oplevering was in het eerste kwartaal van 2013. Het laatste project uit een serie De Carrousel voor zorginstelling Frion is in 2012 opgeleverd. Met de oplevering hebben wij samen met Frion bereikt dat iedere cliënt in met name Steenwijk-West een eigen appartement heeft met eigen sanitair. De eerste nieuwe locatie van NNCZ in Hoogeveen, Jannes van der Sleeden locatie Vecht, is ook in 2012 opgeleverd. De tweede locatie, Wolfsbos, wordt in 2013 opgeleverd.
5.4. Beheer Legionellabeheer
Door gewijzigde wet- en regelgeving zijn in de zomer van 2011 de beheersplannen in het kader van legionellabeheer van de ‘prioritaire locaties’ (locaties die in het kader van legionellapreventie verplicht een risicoanalyse moeten maken en zo nodig beheersmaatregelen moeten treffen volgens het Drinkwaterbesluit) geactualiseerd. In 2012 is deze actualisatie aangegrepen om de afspraken over de verantwoordelijkheden en rolverdeling over het beheer beter vast te leggen. Aan de huurovereenkomsten is een legionella-aanhangsel toegevoegd waarin de taken en verantwoordelijkheden van de partijen juridisch zijn vastgelegd. Het proces is nog niet volledig afgerond, de ontvangst van de getekende legionellaaanhangsels en het uitreiken van de beheersplannen aan de locaties loopt nog door in 2013. Relatiebeheer
Jaarlijks wordt met alle (grote) huurders een servicegesprek gevoerd. Tijdens deze gesprekken komen de tevredenheid en ervaringen van de huurder aan de orde. Verder wordt gesproken over de huurcontractgegevens, het klachtenonderhoud en of er in de toekomst planmatig onderhoud gepland staat. In 2012 is een pand in Steenwijk-West opgeleverd voor een nieuwe klant: Buurtzorg Nederland. Een van de andere nieuwe klanten is Zorggroep Oude Nieuwe Land, huurder van De Kerspelhof in Oldemarkt. Een bestaand gebouw dat wij hebben overgenomen van gemeente Steenwijkerland.
39
Risico-inventarisatie
In 2012 is een risico-inventarisatie opgesteld. In de analyse zijn de risico’s in kaart gebracht van alle huurcontracten die binnen vijf jaar expireren. Naar aanleiding van de opmerking van WSW over de grote omvang van de portefeuille voor maatschappelijk vastgoed in relatie tot de gehele portefeuille is besloten de risico-inventarisatie die gedaan is uit te breiden. De resultaten daarvan worden halverwege 2013 verwacht.
5.5. Huurachterstanden, ontruimingen en leegstand
In november is brand ontstaan in Villa Oostwold (Tukseweg 158 in Tuk), de gehuurde ruimte van Het Woldkasteel voor kinderopvang. Omdat de gehuurde ruimte door brandschade niet gebruikt kan worden, is de afspraak dat de huur vanaf die datum wordt afgeboekt en wordt verhaald op de verzekering van Woonconcept. Dit is van invloed op het achterstandspercentage van de afdeling Maatschappelijk Vastgoed. In sommige gevallen lopen de huurachterstanden dusdanig op dat wij genoodzaakt zijn het dossier over te dragen aan een deurwaarder. In 2012 hadden wij twee deurwaarderzaken lopen. In november is een winkelpand met twee bergingen, Neptunusplein 1 in Assen, dat gehuurd werd door Hypodomus Assen B.V. in samenwerking met de deurwaarder ontruimd op grond van een gerechtelijk vonnis. De Bentinckskerk is herontwikkeld voor dagbesteding voor Promens Care. De voorzijde (159 m2) en de bovenverdieping (365 m2) staat nog leeg (casco) en hiervoor wordt nog een huurder gezocht. Het appartementencomplex Woldstate heeft op de benedenverdieping 2 commerciële ruimtes van respectievelijk 555 m2 en 526 m2. Deze ruimten zijn casco opgeleverd aan Woonconcept, maar hiervoor zijn helaas nog geen huurders gecontracteerd. Sinds de oplevering in 2010 staan 3 van de 4 bedrijfsunits aan de Prins Hendrikkade in Meppel leeg. In afwachting van herontwikkeling staat ook het pand Marktstraat 33 in Meppel sinds 1 februari leeg.
40
6. Interne organisatie Inleiding
In het beleidsplan ‘Woonconcept Excelleert’ is de rode draad dat wij een klantgestuurde organisatie willen zijn. Dit hebben wij uitgewerkt in onze klant-, onderhouds- en leefbaarheidsvisie. De gemaakte keuzes in de inrichting van de organisatie en de klantprocessen sluiten aan bij deze visie en strategie. In 2012 zijn de concrete resultaten van de geplande organisatieverandering zichtbaar geworden. Aanvullend op eerder genomen besluiten met betrekking tot de organisatieaanpassing, is in februari 2012 nog een aanvullend besluit genomen. De ‘Stafafdeling Wonen’ is opgeheven en de werkzaamheden van die afdeling zijn geïntegreerd binnen de nieuwe afdeling Klant. Door de economische malaise, het bericht van het WSW dat vooralsnog geen borging meer wordt verstrekt op nieuw aan te trekken leningen, de verhoging aan het saneringsfonds van het CFV en de aangekondigde maatregelen ten aanzien van de verhuurderheffing, is Woonconcept genoodzaakt structureel € 6 miljoen te besparen op de bedrijfslasten. Voor een aanzienlijk deel moet dit worden gerealiseerd door een besparing op de personeelskosten, waarbij gedwongen ontslagen onvermijdelijk zijn. In 2013 voeren wij een kerntakendiscussie en lichten wij de organisatie door. Op basis van de uitkomsten daarvan nemen wij een besluit dat leidt tot een organisatie die is voorbereid op de toekomst. Wij willen bewerkstelligen dat het WSW onze financieringsbehoefte wil borgen en dat wij recht kunnen doen aan de beleidsvisie die in 2012 is vastgesteld. De herontworpen klantprocessen op basis van de visie van Woonconcept Excelleert zijn inmiddels geïmplementeerd. De digitale en telefonische dienstverlening zijn uitgebreid. Door de inrichting van een ‘kennisbank’ en een verbeterde website zijn wij beter in staat onze klanten eenduidig te informeren, ongeacht het gekozen klantkanaal of de beschikbare medewerker. De wijzigingen in processen, functies en afdelingen hebben ons in staat gesteld de bedrijfsvoering efficiënter in te richten en een besparing op de formatie te realiseren van bijna vier formatieplaatsen. Belangrijk aandachtspunt is wel dat wij alle veranderingen in werkwijzen, maar ook in houding en gedrag blijvend borgen. Dit vraagt zowel van het management als van de medewerkers een hoge mate van commitment en de bereidheid tot verandering. In juli 2012 is decharge verleend aan het projectteam van De Klant Centraal voor de realisatie van de eerste fase binnen planning en binnen budget. Aansluitend daarop zijn de voorbereidingen gestart voor de Doorontwikkeling van De Klant Centraal. Die moet er onder andere in voorzien dat: - de website wordt uitgebouwd tot primair klantkanaal; - communicatie met klanten en andere relaties verder gedigitaliseerd wordt, waardoor besparingen worden gerealiseerd; - het telefoniekanaal nog efficiënter wordt ingericht, waardoor een groter deel van alle vragen in een keer door team Klant kan worden afgehandeld en vervolgtaken efficiënter kunnen worden uitgevoerd door de backoffice; - de website en systemen voor onze klanten toegankelijk worden gemaakt voor mobiele devices zoals smartphones. Afgesproken is dat de financiële baten voor de doorontwikkeling hoger moeten zijn dan de lasten. In 2013 wordt hierover een besluit genomen.
41
Doelen en prestaties
In dit hoofdstuk komen de volgende doelen aan de orde. De normen zijn gesteld in de begroting van 2012. Doelstelling
Eenheid
Score 2012
Norm 2012
Score 2011
Ziekteverzuim
%
4,23
<4
2,76
Gebruik opleidingsbudgetten
€
127.994
193.811
138.025
Organisatieomvang
fte
129,58
137,95
136,77
Beschikbaarstelling stageplaatsen
Aantal
8
10
7
Conclusie
Het ziekteverzuim is ten opzichte van 2011 gestegen met 53% van 2,76% naar 4,23% In 2011 was sprake van ongeveer eenzelfde daling ten opzichte van 2010. De stijging is veroorzaakt door een relatief groot aantal zeer langdurig zieken, voor het overgrote deel niet werkgerelateerd. Een belangrijke graadmeter voor werkgerelateerd ziekteverzuim is het zogenaamde kortdurende verzuim. Dat is nog steeds laag, net als het aantal ziekmeldingen. In 2012 is aan opleidingen en loopbaanactiviteiten ruim € 65.000,- minder uitgegeven dan begroot. De oorzaak van deze onderbesteding wordt vooral veroorzaakt door de organisatieveranderingen. Overigens is aanzienlijk geïnvesteerd in opleidingen voor De Klant Centraal, gericht op houding en gedrag. Deze kosten zijn verantwoord binnen de projectbegroting. Volgens de cao hebben alle medewerkers recht op een loopbaanontwikkelingsbudget. Dat is apart begroot binnen ons totale opleidingsbudget dat 3% van de brutoloonsom bedraagt. Het loopbaanbudget biedt medewerkers de mogelijkheid zonder extra kosten opleidingen te volgen. Deze opleidingen hebben een duidelijke meerwaarde voor persoonlijke carrièreontwikkeling, maar ze worden niet of gedeeltelijk door Woonconcept vergoed. Daarnaast hebben 55+-ers het budget gebruikt om extra vrije uren te kopen. Wij creëren graag mogelijkheden voor studenten om werkervaring op te doen. De laatste jaren worden dan ook op steeds meer afdelingen stageplaatsen beschikbaar gesteld. Met 8 stageplaatsen in 2012 blijven wij iets achter op onze doelstelling. Dat is met name veroorzaakt door extra interne druk in verband met de organisatieverandering.
42
6.1. Personeel en Organisatie
Het organisatieschema van Woonconcept ziet er op 31 december 2012 als volgt uit.
Raad van Commissarissen Directeur / bestuurder Financiën & Control Concerncontrol
Markt & Strategie
Financieel Beheer
Vastgoed strategie
Wonen
Ondersteunende diensten
Beleid
Management Ondersteuning Marketing & Communicatie
Klant Klant- contact
Verhuur
FAB
Bouw en Beheer Nieuwbouw Onderhoud Dagelijks onderhoud
Projecten
Facilitaire Zaken
Gebied Team Team Hoogeveen Steenwijk en Assen
Informatisering & Automatisering
Gebiedscoördinatie
Team Meppel
Incasso
Personeel & Organisatie
Maatschappelijk vastgoed (i.o.) Beheer
Account- manage- ment
Verkoop
Woonconcept heeft een eenhoofdig bestuur dat wordt ondersteund en geadviseerd door een managementteam. Bestuur en MT zijn op 31 december 2012 als volgt samengesteld. Sandra Korthuis Ietse Jongsma Geert Kruize Sanne Portengen Roelof Smit Sjaak Kruis
directeur-bestuurder manager Financiën & Control manager Ondersteunende Diensten manager Wonen a.i. manager Bouw & Beheer manager Markt & Strategie
43
Planning & Informatie
6.2. Ondernemingsraad
De medezeggenschap is verankerd in de Wet op de Ondernemingsraad. Onze OR heeft onder meer over de volgende onderwerpen geadviseerd: - de organisatieverandering in verband met De Klant Centraal; - de opheffing van de stafafdeling Wonen; - de herpositionering van de afdeling Maatschappelijk Vastgoed; - het plan van aanpak voor de doorlichting van Woonconcept in verband met de bezuinigingsoperatie waar we in 2013 voor staan en - de gesprekscyclus. Sinds 2009 werkt Woonconcept, bij wijze van proef, met een beloningsbeleid en een gesprekscyclus. Wij willen organisatiebreed een kwaliteitsslag maken in het maken van afspraken met en het beoordelen van medewerkers. In planningsgesprekken maken leidinggevende en medewerker aan het begin van het jaar afspraken voor het komende jaar. Halverwege het jaar vindt er een voortgangsgesprek plaats waarin de gemaakte afspraken worden nagelopen en eventueel bijgestuurd. Tot slot vindt er aan het eind van het jaar een beoordelingsgesprek plaats. De OR heeft aangegeven een eigen onderzoek en evaluatie te willen houden van de gesprekscyclus.
6.3. Personeelsinformatie in cijfers
Hieronder staan enkele diagrammen met feiten en cijfers over ons personeelsbestand, die kort worden toegelicht. Aantal formatieplaatsen onderverdeeld per afdeling 60 50 40 fte’s 2012
30
fte’s 2011
20
fte’s 2010
10
fte’s 2009 Maatschappelijk Vastgoed
Onderhoud
Ondersteunende Diensten
Bouw en Beheer
Wonen
Markt en Strategie
Financiën & Control
Directie
0
De formatie van Woonconcept is vrij stabiel. Tussen 2009 en 2012 is de formatie gedaald van 143,23 naar 129,58 fte. Van deze formatie is 9,41 fte tijdelijk ingevuld. Er waren in totaal 143 medewerkers in dienst waarvan 66 vrouwen en 77 mannen. De stijging bij Bouw & Beheer wordt veroorzaakt door de overplaatsing van de opzichters Dagelijks Onderhoud van de afdeling Wonen naar de afdeling Bouw & Beheer.
44
Aantal medewerkers onderverdeeld per afdeling 60 50 40 medewerkers 2012
30
medewerkers 2011
20
medewerkers 2010
10
medewerkers 2009 Maatschappelijk Vastgoed
Onderhoud
Ondersteunende Diensten
Bouw en Beheer
Wonen
Markt en Strategie
Financiën & Control
Directie
0
Ook hier wordt de daling bij Wonen voor een groot deel veroorzaakt door de overplaatsing van de opzichters Dagelijks Onderhoud naar de afdeling Bouw & Beheer. In totaal waren er bij Woonconcept 143 medewerkers werkzaam inclusief 10 onderhoudsvaklieden die zijn geplaatst bij HomeTeam en 2 vakmannen die zijn geplaatst bij Donker groenvoorziening. Gemiddelde leeftijd medewerkers
Gemiddelde diensttijd in jaren
47
16
46,5
14
46
12
45,5
10
45
8
44,5
6
44
4
43,5
2 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006
0
Ziekteverzuimpercentage 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006
45
2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006
6.4. Integriteit
Woonconcept werkt volgens de regels voor goed ondernemingsbestuur die zijn opgesteld door Aedes en de landelijke vereniging voor toezichthouders in woningcorporaties. Binnen de organisatie hebben wij regels vastgesteld die ertoe bijdragen dat op alle niveaus in de organisatie integer gewerkt wordt. In 2008 is de integriteitscode voor Woonconcept vastgesteld. Deze code richt zich op de manier waarop wij schaarse goederen zoals koop- en huurwoningen op een eerlijke manier verdelen, hoe wij relaties zuiver en zakelijk houden, hoe wij omgaan met het privégebruik van bedrijfsmiddelen en vooral hoe wij respectvol met onze klanten en collega’s omgaan. In 2012 is de code aangescherpt. In het verleden werd een alternatief aangeboden voor de eindejaarsgeschenken die van relaties werden ontvangen in de vorm van een storting voor een goed doel. Vanaf 2012 worden geen activiteiten meer in deze richting ondernomen. Om ervoor te zorgen dat medewerkers misstanden of vermoedens daarvan veilig aan de orde kunnen stellen, hebben wij een klokkenluidersregeling vastgesteld en een extern meldpunt ingericht. In het verslagjaar zijn geen meldingen aan het meldpunt gedaan. De zogenaamde ‘bevoegdhedenlijst’ van Woonconcept geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden van medewerkers op ieder niveau van de organisatie, het managementteam en de bestuurder. Deze bevoegdhedenlijst is geactualiseerd vanwege de organisatiewijzigingen die wij hebben doorgevoerd. Door een interne controlefunctionaris wordt op basis van een jaarplanning periodiek onderzocht of wij procedures uitvoeren volgens de beschreven Administratieve Organisatie. Zijn bevindingen worden gerapporteerd aan het MT en de RvC en besproken met de betrokken leidinggevende/ procesverantwoordelijke. De externe bevoegdheden zijn in 2012 na goedkeuring door de Raad van Commissarissen geformaliseerd. Bij afwezigheid van de bestuurder mogen twee managers, waarbij in ieder geval de manager Financiën en Control, gezamenlijk externe verplichtingen aangaan conform de bestaande procedures. Tevens zal de manager Financiën en Control in geval van langdurige afwezigheid van bestuurder als plaatsvervanger opereren.
6.5. Website
Mede dankzij consequente promotie van de website is het aantal bezoekers aan Woonwinkels langzaam maar zeker gedaald. Dat is zorgvuldig bewaakt en uiteindelijk kon op basis van het aantal bezoekers worden besloten de Woonwinkels volledig te sluiten. Om dat mede op te vangen, is onze website verder uitgebreid als dienstverleningskanaal. Huurders en woningzoekenden kunnen steeds meer zaken met ons doen als het hen uitkomt: 24 uur per dag, 7 dagen in de week. Die ontwikkeling zet zich de komende jaren door.
46
7. Financiën Inleiding
In 2012 zou de omslag naar economisch betere tijden zichtbaar worden. Inmiddels weten we dat 2012 niet het slechtste jaar was, maar ook is duidelijk dat 2013 en 2014 nog geen perspectief gaan bieden. De economie zit inmiddels in een derde dip, de werkloosheid neemt fors toe en de nieuwe regering heeft forse bezuinigingen aangekondigd in het regeerakkoord die de economische groei zeker niet gaan bevorderen. Voor de corporatiesector zijn door de regering maatregelen aangekondigd die zeer negatief zijn. De aangekondigde verhoging van de verhuurderheffing doet de komende jaren een forse greep uit de kas van corporaties. Er blijft weinig geld over voor investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw en dat heeft nadelige effecten op de hele bouwsector. Voor Woonconcept zelf kregen de aangekondigde maatregelen uit het regeerakkoord nog een ander effect. Op basis van doorrekeningen van het regeerakkoord en de risicobeoordeling van Woonconcept kwam het WSW tot het oordeel de borgingsruimte voor nieuwe leningen per eind november terug te brengen tot nagenoeg nihil. Hiermee kwam de Woonconcepttrein met een noodstop tot stilstand. Het besluit van het WSW leidt er toe dat voor renovatie en nieuwbouw geen leningen meer kunnen worden aangetrokken. Alle reeds in uitvoer zijnde projecten worden nog afgerond en verder worden er geen nieuwe projecten opgestart. Woonconcept heeft dus van de een op de andere dag een andere realiteit. De rente is in 2012 laag gebleven, maar daalt zeker niet meer. Er zijn geen signalen van forse rentestijgingen op korte termijn, al blijft de eurocrisis voor onrust en onzekerheid zorgen. Op dit moment profiteren we nog van de lage rente en gezien onze hoge ‘duration’, blijft dat vooralsnog zo. Ruim 60% van ons vermogen bestaat uit leningen bij banken. Een stevig stijgende rente betekent een forse aanslag op onze toekomstige kasstromen. Woonconcept onderzoekt de mogelijkheden die risico’s nog beter af te dekken dan tot nu toe het geval is. We gaan daarbij overigens geen producten gebruiken die onverantwoorde risico’s met zich mee brengen. De inflatie is eind 2012 opgelopen tot bijna 3%. Waarschijnlijk loopt de inflatie in 2013 weer iets terug. De bouwkosten dalen niet echt meer, de bodem lijkt bereikt, maar ze stijgen vooralsnog ook niet, gezien de slechte huizenmarkt. Een belangrijke bron van inkomsten, die een groot deel van onze onrendabele toppen op nieuwbouwinvesteringen moet dekken, is de verkoop van bestaande huurwoningen. Ondanks de slechte prognoses en geluiden uit de markt heeft Woonconcept haar verkoopdoelstellingen ook in 2012 behaald. Omdat Woonconcept woningen in het lagere segment aanbiedt en dankzij intensieve begeleiding van potentiële kopers, lukt het nog om woningen te verkopen. In 2012 heeft Woonconcept bovendien een complex geliberaliseerd bezit kunnen verkopen aan een marktpartij. De aangekondigde maatregelen uit het regeerakkoord gaan op middellange termijn negatief uitpakken voor Woonconcept. De verhuurderheffing die de komende jaren verder oploopt, is in het regeerakkoord verhoogd van € 800 miljoen naar € 1,75 miljard in 2017. Daarna stijgt de heffing jaarlijks waardoor de uiteindelijk toch ruim boven de € 2 miljard komt te liggen. Voor Woonconcept betekent dit dat de heffing vanaf 2014 tot 2017 oploopt van € 4 naar € 10 miljoen per jaar. Omdat steeds meer corporaties in financiële problemen komen, moeten de overige corporaties de ko-
47
mende jaren saneringsheffingen gaan betalen naast de reeds in gang gezette saneringsheffing voor Vestia. Voor Woonconcept gaat het de komende 5 jaar in totaal om circa € 10 miljoen. De verhuurderheffing, de saneringsheffingen en het intrekken van de borgingsruimte voor nieuwe leningen zorgt er voor dat Woonconcept haar beleid fors moet herzien. Eind 2012 is een reorganisatie aangekondigd waarbij de doelstelling is dat er vanaf 2014 een structurele besparing op de bedrijfslasten moet worden gerealiseerd van € 6 miljoen per jaar. Naast de besparingen op de bedrijfslasten zijn ook de investeringen in nieuwbouw heroverwogen en zijn waar mogelijk investeringen uitgesteld of afgeblazen. Naar verwachting zullen de opgelegde heffingen kunnen worden gecompenseerd door verruiming in het huurbeleid. Een structurele verhoging boven inflatie van de huren zorgen voor additionele kasstromen die de opgelegde heffingen kunnen compenseren. Hiermee ontstaat een financieel stabiele organisatie wanneer ook de besparingsdoelstellingen worden gerealiseerd. Indien het huurbeleid niet wordt verruimd dan zal dat gaan leiden tot extra besparingen in de bedrijfsvoering om de kasstromen toch op een acceptabel niveau te houden. Woonconcept werkt met scenarioberekeningen om de effecten van gewijzigde marktontwikkelingen of overheidsmaatregelen snel in kaart te hebben om indien nodig extra maatregelen te kunnen nemen om de bedrijfsvoering gezond te houden. We mogen beslist stellen dat er voor de corporatiesector hectische tijden in het vooruitzicht zijn gesteld en dat geldt ook zeker voor Woonconcept. Woonconcept doet er alles aan om haar primaire doelstelling te blijven waarmaken. Daarvoor is ook financiële continuïteit noodzakelijk. Om die te kunnen waarborgen, moet Woonconcept de komende jaren haar financiële sturing nog verder aanscherpen en nog beter risico’s managen. Doelen en prestaties
In onderstaande tabel hebben wij de realisatie naast de gestelde doelen gezet. In dit hoofdstuk wordt een aantal van deze doelen uitgediept.
Doelstellingen
Eenheid
Score 2012
Norm 2012
Score 2011
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering (Hkp)
Waarde
5.140.000
8.477.000
9.530.000
Kasstroom uit operationele activiteiten
Waarde
26.240.000
27.799.000
29.512.000
Exploitatierendement
%
3,4
>3,9
4,1
1,29
>1,36
1,60
Rentabiliteit EV
%
1,73
>3,08
3,3
Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde
%
34
>33
35
Rentabiliteit VV
%
3,35
3,48
3,2
Loan to value
%
65
<66
64
Duration leningportefeuille
Jaren
11,3
>10
10,8
Interest dekkingsratio
Conclusie
Het vermogen van Woonconcept voldoet nog ruim aan de normen van het CFV. Wel komen de kasstromen de laatste jaren steeds meer onder druk door toenemende rentelasten in verband met investeringen. Voor de komende jaren dalen de kasstromen fors als gevolg van de aangekondigde sanering- en verhuurderheffing. Dit leidt er toe dat we ingrijpende maatregelen moeten nemen. In de meerjarenbegroting 2013-2017 hebben we al geanticipeerd op de nieuwe economische realiteit door aanpassing van onze nieuwbouwplannen, bezuinigingen door te voeren op de organisatiekosten
48
en het onderhoudsbeleid te herzien. Op basis van scenarioberekeningen hebben we goed in beeld hoe we kunnen bijsturen om een gezonde organisatie te blijven.
7.1. Exploitatieresultaat 2012 Resultaat voor belasting (x € 1000) 25.000 25.000 20.000 20.000 15.000 15.000 10.000 10.000 5.000 5.000 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2007 Realisatie Realisatie
Begroting Begroting
Exploitatierendement 6,0% 6,0% 5,0% 5,0% 4,0% 4,0% 3,0% 3,0% 2,0% 2,0% 1,0% 1,0% 0,0% 0,0%
2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 Realisatie Realisatie
Begroting Begroting
Resultaat voor belasting
Onderstaand is het jaarresultaat van de stichting van 2012 op hoofdlijnen vergeleken met de begroting voor 2012 en de realisatie over 2011. Bedragen (x € 1.000) Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Exploitatieresultaat Renteresultaat
Begroting 2012
Jaarresultaten
Werkelijk 2012
Werkelijk 2011
68.111
70.348
70.758
-/- 41.245
-/- 45.042
-/- 44.481
26.866
25.306
26.277
-/- 19.625
-/- 19.396
-/- 17.181
Resultaat deelnemingen
1.236
-/- 770
434
Jaarresultaat
8.477
5.140
9.530
In bovenstaand berekening is de nieuwe werkwijze van afschrijvingen op de bedrijfswaarde conform RJ645 buiten beschouwing gelaten om de cijfers vergelijkbaar te houden. Het resultaat uit gewone bedrijfsvoering over het boekjaar 2012 bedraagt € 5.140.000,-. Dit resultaat ligt bijna 40% onder de begroting en is 47% lager dan 2011.
49
Belangrijkste afwijkingen werkelijk ten opzichte van de begroting: € 1.7 miljoen Huuropbrengsten Vergoedingen € 0,3 miljoen Overige opbrengsten € 0.2 miljoen --------------Totaal opbrengsten € 2,2 miljoen Planmatig en niet-planmatig onderhoud € 4,1 miljoen Overige bedrijfslasten -/- € 0,3 miljoen Rentebaten en -lasten -/- € 0,2 miljoen Deelnemingen € 2,1 miljoen --------------Totaal kosten € 5,7 miljoen -------------Totaal verschil werkelijk versus begroting -/- € 3,3 miljoen ========= Toelichting exploitatieresultaat De huuropbrengsten zijn fors hoger dan begroot. Dit wordt voor het grootste deel veroorzaakt door het niet verkopen van de aangeboden complexen geliberaliseerde woningen die wel waren begroot. De overige opbrengsten zijn hoger als gevolg van vrijval van ingerekende kosten in 2011. De vergoeding zijn hoger dan begroot door onder andere ophoging van de in rekening gebrachte servicekosten. De onderhoudslasten zijn fors hoger dan begroot. Als gevolg van een inhaalslag in 2012 over voorgaande jaren is een overschrijding van € 3 miljoen te verklaren. Over de afgelopen jaren is nog werk uitgevoerd voor een bedrag van € 4 miljoen, terwijl er aan werk over de projecten 2012 slechts € 1 miljoen is doorgeschoven. Daarnaast zijn additionele bestuursbesluiten genomen voor werk dat met spoed moest worden uitgevoerd voor een bedrag van ruim € 1 miljoen. De overige bedrijfslasten zijn hoger dan de begroting door hogere kosten voor inhuur tijdelijk personeel voor het project De Klant Centraal en vervanging bij ziekte. De kosten voor ICT en Marketing en Communicatie zijn lager dan begroot. De rentelasten zijn lager dan begroot omdat nieuwe leningen tegen een hogere rente worden begroot dan op dit moment in de markt gangbaar is. De resultaten van de Holding zijn negatief in 2012 terwijl er een positief resultaat werd verwacht. Als gevolg van de crisis is de ontwikkeling bij een aantal ondernemingen negatief. Dit geldt met name voor Woonconcept Projectontwikkeling. Als gevolg van het direct stoppen van projecten door het intrekken van de borgingsruimte door het WSW moet er stevig worden ingegrepen in de organisatie van Projectontwikkeling. Dit leidt tot een forse reorganisatievoorziening die ten laste van het resultaat over 2012 is gebracht. Exploitatierendement
Het exploitatierendement geeft het rendement aan op de bestaande vastgoed portefeuille. Het werkelijke rendement bedraagt 3,4% over 2012 terwijl het begrote rendement 3,9% bedroeg en is ten opzichte van
50
2011 gedaald. Met name de extra onderhoudslasten zijn de oorzaak van het lagere rendement. Zonder deze overschrijding was het rendement op begrotingsniveau uitgekomen. De komende jaren verwachten wij een stijging van het exploitatierendement. Met name de bezuinigingsdoelstelling voor de komende jaren heeft een positief effect op het rendement. Voor een gezonde financiële positie op lange termijn wordt een exploitatierendement van minimaal 4% nagestreefd.
7.2. Financiële continuïteit en meerjarenperspectief
Voor de financiële continuïteit is het van groot belang dat Woonconcept te allen tijde aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Dit betekent dat Woonconcept altijd de beschikking moet hebben over voldoende financiële middelen. Zowel het inzicht in de kasstromen als de ontwikkeling van de solvabiliteit zijn daarom belangrijke gegevens. De solvabiliteit is mede afhankelijk van de gekozen waarderingsgrondslag. De kasstroom geeft meer inzicht in de financiële slagkracht. De operationele kasstroom immers bepaalt de omvang van de investeringsmogelijkheden. Kasstroom uit operationele activiteiten (x € 1000) 50.000 50.000 50.000 40.000 40.000 40.000 30.000 30.000 30.000 20.000 20.000 20.000 10.000 10.000 10.000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 Realisatie Realisatie Realisatie
Begroting Begroting Begroting
Solvabiliteit 60% 60% 60% 50% 50% 50% 40% 40% 40% 30% 30% 30% 20% 20% 20% 10% 10% 10% 0% 0% 0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2007 Realisatie Realisatie Realisatie
Begroting Begroting Begroting
Rentabiliteit Eigen Vermogen 7,0% 7,0% 7,0% 6,0% 6,0% 6,0% 5,0% 5,0% 5,0% 4,0% 4,0% 4,0% 3,0% 3,0% 3,0% 2,0% 2,0% 2,0% 1,0% 1,0% 1,0% 0,0% 0,0% 0,0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 Realisatie Realisatie Realisatie
Begroting Begroting Begroting
51
Rentabiliteit Vreemd Vermogen 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Realisatie
Begroting
Kasstroom De kasstroom van Woonconcept is in 2012 5% lager dan de begroting en ongeveer gelijk aan de kasstroom over 2011. Voor de taakstelling in kasstromen geldt dat de kasstroom uit operationele activiteiten voldoende moet zijn om aan de financieringsverplichtingen te voldoen. Het WSW toetst jaarlijks of Woonconcept in de toekomst voldoende kasstromen genereert om aan haar financiële verplichtingen te voldoen. Het WSW hanteert hierbij een normatieve aflossing per jaar van 2%. Eind 2012 heeft het WSW geoordeeld dat de kasstromen de komende jaren onvoldoende zijn om de continuïteit te kunnen waarborgen. Hierbij heeft het WSW vooral de aangekondigde verhuurderheffing en saneringsheffingen in ogenschouw genomen. Woonconcept had zelf al geconstateerd dat de kasstromen te laag zijn en heeft voor 2013 een forse reductie van de bedrijfslasten aangekondigd om de kasstromen op een hoger niveau te krijgen. Tevens zijn de investeringen fors teruggebracht aangezien de investering in sociale woningbouw een negatieve kasstroom genereert. Daarnaast is verkoop van bestaand bezit noodzakelijk om de toekomstige kasstromen veilig te stellen. Ontwikkeling vermogen Het eigen vermogen is in 2012 ten opzichte van 2011 nog licht gedaald en gelijk aan de begroting. Woonconcept heeft een solvabiliteit van 34%. Het Centraal Fonds heeft in haar beoordelingsbrief in 2012 de vermogenspositie van Woonconcept positief beoordeeld. De financiële meerjarenraming van Woonconcept laat in 2013 nog een daling zien van het Eigen Vermogen, waarna vanaf 2014 een toename van het vermogen zichtbaar wordt. Met name de verlaging van de bedrijfslasten en de verder gereduceerde investeringen zorgen voor een groei van het Eigen Vermogen. Woonconcept vindt een minimale solvabiliteit van 30% noodzakelijk om de continuïteit niet in gevaar te brengen. Woonconcept blijft volgens de meerjarenbegroting boven de minimaal noodzakelijk geachte solvabiliteit. Rentabiliteit De rentabiliteit op het eigen vermogen bedraagt 1,73% in 2012 en is daarmee lager dan de 3,1% die was begroot. Hoewel ook het resultaat iets achterblijft op de begroting is met name het hogere Eigen Vermogen debet aan de lage rentabiliteit. Omdat in de jaarrekening alleen de verhuurderheffing over 2013 mag worden ingerekend is het Eigen Vermogen hoger dan in de begroting is opgenomen.
52
Als maatschappelijke organisatie is een hoge rentabiliteit op het eigen vermogen voor Woonconcept geen drijfveer. Woonconcept streeft naar een rentabiliteit op het eigen vermogen van 0,5% boven de inflatie. Hiermee wordt bereikt dat de vermogenspositie minimaal intact blijft. De rentabiliteit op het vreemd vermogen bedraagt 3,3% in 2012 daar waar 3,5% was begroot. De rentes voor nieuwe leningen en herfinancieringen zijn in 2012 lager dan ingerekend. Door de kredietcrisis is de situatie voor de toekomst nog steeds onzeker. Een rentestijging ligt in de lijn der verwachtingen, maar voorspellingen zijn zeer lastig in tijden van crisis. In de lange termijnbegrotingen rekenen wij met een rentabiliteit op het vreemd vermogen van 5% voor nieuwe leningen om hiermee enige buffer te creëren.
7.3. Financiering Interest Dekkings ratio 2,00 2,00 1,50 1,50 1,00 1,00 0,50 0,50 -
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Realisatie Realisatie
Begroting Begroting
Loan to value 80% 80% 70% 70% 60% 60% 50% 50% 40% 40% 30% 30% 20% 20% 10% 10% 0% 0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Realisatie Realisatie
Begroting Begroting
Liquiditeit Sinds 2009 is de Bank Nederlandse Gemeenten onze huisbankier. Bij de BNG hebben wij een rekening-courant faciliteit waarmee de operationele kasstroom kan worden gefinancierd met een goede prijsstelling. Voor nieuwbouwprojecten worden langlopende leningen aangetrokken. Leningportefeuille De leningportefeuille van Woonconcept bedraagt eind 2012 € 554 miljoen, eind 2011 was dit ongeveer € 513 miljoen. Dit is een toename van 8% veroorzaakt door lopende projecten nieuwbouw van woningen en maatschappelijk vastgoed en renovatieprojecten.
53
Investeringen in vastgoed, zowel nieuwbouw als planmatig onderhoud worden voor een belangrijk deel met leningen gefinancierd. Daarnaast worden de ontvangen gelden uit de verkoop van bestaand bezit aangewend voor nieuwbouwinvesteringen. De duration van onze leningportefeuille bedraagt 11,3 jaar eind 2012. Eind 2011 was de duration 10,8 jaar. Door de lage rente op langlopende leningen hebben wij verhoudingsgewijs meer langlopende financieringen ingekocht. De duration van de leningen is lang te noemen, maar leidt niet tot een hogere vermogenskostenvoet dan in de corporatiebranche gebruikelijk is. De vermogenskostenvoet bedraagt 3,73% in 2012 terwijl de vermogenskostenvoet 3,89% bedroeg in 2011. Naar verwachting daalt de vermogenskostenvoet niet fors meer, maar uiteraard is dat mede afhankelijk van de renteontwikkelingen op langere termijn. De ‘loan to value’, het aandeel externe financiering ten opzichte van de waarde van onroerend goed tegen bedrijfswaarde, bedraagt 65% in 2012. De komende jaren verwachten we nog een lichte stijging van de loan to Value, waarna een gestage daling te zien zal zijn. Voor de branche geldt als vuistregel dat de loan to value niet hoger mag zijn dan 75%. Woonconcept zit daar ruim onder en de doelstelling voor de komende jaren is niet boven de 70% te komen. Het WSW is van mening dat de loan to Value te hoog is en dat een daling van de leningportefeuille zichtbaar moet zijn. Op iets langere termijn neemt de leningportefeuille af. Het WSW hanteert overigens als leidraad dat de financiering niet meer mag bedragen dan 50% van de WOZ-waarde. Voor Woonconcept geldt dat de leningportefeuille ca. 35% van de WOZ-waarde bedraagt. Derivaten: Woonconcept heeft enkele Caps en Floors afgesloten die een directe koppeling aan een lening kennen. Voor zover derivaten ter afdekking dienen van toekomstige verplichtingen (waarvoor door de onderneming verplichtingen zijn aangegaan waarvan de voorwaarden vastliggen), wordt resultaatneming op deze derivaten uitgesteld tot het moment van afwikkeling. Woonconcept heeft geen derivaten met een zogenaamd bijstortingsverplichting en loopt derhalve geen aanvullende liquiditeitsrisico’s op de afgesloten derivaten. De contante waarde van de derivatenportefeuille ultimo 2012 is als volgt: Referentienr Rest. Hoofdsom Contante waarde BNG ref 90246 € - 6.500.000 € 0 BNG ref 90247 € 6.500.000 - € 165.894 BNG ref 91587 € - 6.000.000 € 0 BNG ref 91588 € 6.000.000 - € 116.390 Totaal contante waarde
- € 282.284
Bij een daling van de marktrente met 1% is deze waarde -€ 456.229 en bij een daling van 2% is dit -€ 586.989. Daarnaast heeft Woonconcept een 7-tal extendible leningen afgesloten. In deze leningen zit een recht voor de bank om de lening op een bepaald moment door te zetten tegen een vooraf vastgestelde rente of om de lening door te zetten tegen de dan geldende driemaands Euribor. Wanneer de bank kiest voor de driemaands Euribor, dan mag Woonconcept de lening zonder extra kosten aflossen. Dit recht
54
van de bank heet een ‘embedded receiver swaption’ en onderstaand hebben wij de waarde per lening opgesomd waarbij ook de waarde is berekend met een rentedaling van 1% en een rentedaling met 2%.
geldgever
bedrag
rente lening
einddatum
Waarde nu
-1%
-2%
12.000.000
3,850
2-10-2045
-1.945.944
-3.378.281
-5.944.207
Extendible FORTIS FORTIS
12.000.000
3,750
1-12-2045
-1.857.991
-3.249.045
-5.768.431
BNG
20.000.000
4,000
18-4-2046
-4.460.278
-7.838.925
-13.679.772
FORTIS
20.000.000
4,750
11-8-2048
-7.262.566
-12.373.630
-20.619.070
FORTIS
17.500.000
3,975
3-1-2047
-5.880.419
-10.886.787
-18.574.519
NWB
12.000.000
3,750
3-6-2050
-3.284.552
-6.251.435
-11.369.778
NWB
14.000.000
3,750
31-1-2050
-3.344.842
-6.565.025
-12.279.643
-28.036.593
-50.543.128
-88.235.420
107.500.000
Woonconcept heeft een 6-tal basisrenteleningen. Bij deze leningvorm betaalt Woonconcept een vaste rente voor de gehele looptijd met een variabele opslag. Deze opslag is afhankelijk van de looptijd van de afspraak. In de basisrentelening zit een ‘embedded swap’. Onderstaand hebben wij de waarde per lening opgesomd waarbij ook de waarde is berekend met een rentedaling van 1% en een rentedaling met 2%. geldgever
bedrag
rente lening
einddatum
Waarde nu
-1%
-2%
BNG
32.000.000
NWB
10.000.000
3,388
1-2-2041
-8.258.145
-17.352.182
-29.189.560
3,860
5-10-2044
-3.938.353
-7.282.947
-11.748.157
NWB
30.000.000
3,620
2-1-2051
-10.609.621
-21.806.261
-37.523.318
NWB
25.000.000
2,648
3-6-2052
-2.436.502
-10.804.232
-22.810.634
BNG
15.000.000
3,745
20-9-2049
-5.866.611
-11.482.598
-19.262.645
15.000.000
3,780
15-4-2049
Basisrenteleningen
NWB
127.000.000
-6.280.811
-11.892.240
-19.636.625
-37.390.043
-80.620.460
-140.170.939
Treasury De leningportefeuille van Woonconcept kende voor het jaar 2012 een renterisico van € 55,9 miljoen. Twee leningen, samen € 10,3 miljoen, moesten contractueel afgelost worden. In combinatie met nieuwbouwprojecten is hiervoor nieuwe financiering aangetrokken. Renteconversies Onze leningportefeuille kende voor 5 leningen met een totaal schuldrestant van € 5,6 miljoen renteconversies. Onderstaand de afspraken per lening. - Per 1 april moesten wij voor een annuïtaire lening ad € 1,0 miljoen de rente afspreken voor een volgende periode. De rente was 5,44%. Voor de restant looptijd van 20 jaar hebben wij een rente afgesproken van 3,53% vast. - Per 1 november moesten wij voor een annuïtaire lening ad € 1,2 miljoen de rente afspreken voor een volgende periode. De rente was 5,35%. Wij hebben een rente afgesproken van 2,43% vast voor 10 jaar. Over 10 jaar vindt nog één keer een renteconversie plaats. - Per 2 november moesten wij voor een annuïtaire lening ad € 2,5 miljoen de rente afspreken voor een volgende periode. De rente was 5,64%. Voor de restant looptijd van 20 jaar hebben wij een rente afgesproken van 3,63% vast.
55
- Per 1 december moesten wij voor een annuïtaire lening ad € 0,4 miljoen de rente afspreken voor een volgende periode. De rente was 5,38%. Wij hebben een rente afgesproken van 2,46% vast voor 10 jaar. Over 10 jaar vindt nog één keer een renteconversie plaats. - Per 30 december moesten wij voor een annuïtaire lening ad € 0,5 miljoen de rente afspreken voor een volgende periode. De rente was 5,69%. Voor de restant looptijd van 20 jaar hebben wij een rente afgesproken van 3,70% vast. Spreadaanpassingen basisrenteleningen Voor een drietal basisrenteleningen, tezamen € 40 miljoen, moesten wij een afspraak maken over de opslag (spread) op de rente. - Per 15 april zijn wij de spread voor een basisrentelening ad € 15 miljoen overeengekomen van 0,05% voor één jaar. De rente op de lening is 3,78%. Totaal moeten wij dus 3,83% betalen. De lening loopt tot 15 april 2049. - Per 18 september zijn wij de spread voor een basisrentelening ad € 15 miljoen overeengekomen van 0,36% voor drie jaar. De rente op de lening is 3,745%. Totaal moeten wij dus 4,105% betalen. De lening loopt tot 15 april 2049. - Per 5 oktober zijn wij de spread voor een basisrentelening ad € 10 miljoen overeengekomen van 0,10% voor één jaar. De rente op de lening is 3,86%. Totaal moeten wij dus 3,96% betalen. De lening loopt tot 5 oktober 2044. Financieringen Voor de financiering van nieuwbouw sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed en voor de herfinanciering van contractueel af te lossen leningen hebben wij totaal € 39,1 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken. Per 6 augustus hebben wij voor de herfinanciering van een af te lossen lening ad € 6 miljoen een nieuwe lening aangetrokken ad € 6 miljoen met een looptijd van 6 jaar met een rentepercentage van 1,96%. De gelden zijn in de gemeente Westerveld ingezet. Per 27 augustus hebben wij voor diverse nieuwbouwprojecten in de gemeente Hoogeveen een lening ad € 20 miljoen met een looptijd van 7 jaar en een rentepercentage van 2,125% aangetrokken.
Voor de nieuwbouw Schiphorst in Meppel hebben wij een groenfinanciering aan kunnen gaan met de ASN-bank. Deze lening is € 11,96 miljoen groot en heeft een looptijd van 10 jaar. De rente op deze lening is 2,25% per jaar. Voor de nieuwbouw van een WKO installatie bij het zorgcomplex De Vecht in Hoogeveen hebben wij een groenfinanciering aan kunnen gaan met de ASN-bank ad € 673.943. Ook deze lening heeft een looptijd van 10 jaar met een rente van 2,25%. Voor de nieuwbouw van een WKO installatie bij de sociale nieuwbouw Het Anker in Assen hebben wij een groenfinanciering aan kunnen gaan met de ASN-bank ad € 366.632. Ook deze lening heeft een looptijd van 10 jaar met een rente van 2,25%. Diversen Eind 2011 zijn wij gestart met een Treasurycommissie (TC). In de TC nemen de directeur/bestuurder, de manager Financiën en Control, de financial controller en Jan-Hein Gerritsen, partner bij Censum plaats. De TC komt eens per kwartaal bij elkaar om aan de hand van de kasstroomprognose de treasuryactiviteiten voor het komend kwartaal te bespreken. Ook worden de marktomstandigheden en productont-
56
wikkelingen op het gebied van financieringen doorgenomen. Voor de financiering van de Holding en haar dochterondernemingen vragen de banken extra zekerheden van de stichting. Huisbankier van de Holding en de meeste van haar dochters is de Bank Nederlandse Gemeenten.
7.4. Externe financieringsmogelijkheden
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteert vanaf 2007 een financierbaarheidstoets die uitgaat van de kasstromen van de corporatie. De kasstromen worden onderverdeeld in operationele kasstromen en investeringskasstromen. Tot de operationele kasstromen behoren de huren, de kosten van het werkapparaat, de onderhoudskosten en de rente- en aflossingskosten. Tot de investeringskasstromen behoren de investeringen in het bezit, de verkopen van het bezit en de nieuwe leningen. De operationele kasstromen mogen niet meerjarig negatief zijn. De operationele kasstroom van de organisatie moet op een dusdanig niveau liggen dat minimaal de rentekosten kunnen worden betaald. De zogenaamde interest dekkingsratio geeft aan in welke mate de rentelasten kunnen worden voldaan. De interest dekkingsratio over 2012 geeft een uitkomst van 1.29, begroot 1,36 en in 2011 1,6. Dit betekent dat de kasstroom voldoende is om 1,3 keer de rente te kunnen betalen. Voor de corporatiebranche wordt als vuistregel een interest dekkingsratio van 1,30 aangehouden. Woonconcept voldoet in 2012 ongeveer aan de minimale eis. De komende jaren neemt de interest dekkingsratio toe en zal ruim boven de minimum eis liggen. Dat wordt onder andere veroorzaakt door een teruglopende financieringsbehoefte door bijstelling van de investeringen in nieuwbouw en de verlaging van de bedrijfslasten.
7.5. Renterisico’s vanaf 2013
Voor Woonconcept geldt als uitgangspunt dat het mogelijk is vervroegd nieuwe financieringen aan te gaan voor een termijn tot maximaal drie jaar. De beschikbare liquiditeiten worden dan tijdelijk belegd, op voorwaarde dat de effectieve rentevoet over de onderhavige contracttermijn beneden de door het WSW vastgestelde vermogenskostenvoet van 5,25% komt te liggen. Voor tijdvakken langer dan drie jaar worden geen vervroegde afspraken gemaakt. Daarnaast kan voor maximaal 7,5 % (€ 63 miljoen) van de materiële vaste activa, waarde € 843 miljoen, worden overgegaan tot leningscontracten met een looptijd korter dan 2 jaar of het afsluiten van voornoemd volume als kasgeldlening of rekening courantkrediet. In het kader van goed rentemanagement kan het nodig zijn rentederivaten te gebruiken om bescherming te bieden tegen rentestijgingen als gevolg van periodieke rentewijzigingen en herfinanciering. Deze instrumenten moeten een afschermend karakter hebben. De ermee samenhangende kosten worden betrokken bij de besluitvorming. Contractvolumes en de aard van de instrumenten moeten aansluiten bij de gesignaleerde rente- en volumeproblematiek. Bij gebruik van rentederivaten worden alternatieve mogelijkheden evenals een second opinion opgenomen in de besluitvorming. Woonconcept maakt alleen gebruik van derivaten wanneer deze één op één aan een lening zijn gekoppeld en gaat geen zogenaamde open contracten aan. In het Financieel Statuut is vastgelegd welke derivaten wel en niet mogen worden ingezet. Het Ministerie van BZK heeft in 2012 nieuwe regelgeving ingevoerd met betrekking tot het gebruik van derivaten naar aanleiding van onder andere het Vestia-debacle. De mogelijkheden voor het inzetten van derivaten zijn fors beperkt. Woonconcept conformeert zich uiteraard aan de nieuwe regelgeving. Wij gaan in principe uit van vervolgfinanciering, zodat de eigen financiële middelen beschikbaar blijven voor de aanzienlijke investeringsopgaven op middellange termijn. De verwachting voor de kortere termijn
57
van twee jaar is dat het rentepercentage niet substantieel verandert. De beperktere renterisico’s kennen echter zodanige portefeuillevolumes dat alert reageren nodig blijft, waarbij zo nodig een deel van de beschikbare liquiditeiten kan worden ingezet voor een verdere reductie van dit volume. Voor de huidige portefeuille is de gemiddeld verschuldigde rente op aangetrokken vreemd vermogen op de middellange termijn gedaald naar 3,73%. Door de economische recessie verwachten wij voor het komende jaar dat de rente op de kapitaalmarkt stabiel zal blijven. De opslag op de rente is nog altijd hoog, maar door het lage renteniveau is het mogelijk om langlopende leningen met een vaste rente af te sluiten. Voor de middellange termijn hanteren wij een rentevoet van 5,25% voor nieuwe leningen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw toetst ieder jaar of het jaarlijkse renterisico de grens van 15% van de leningportefeuille niet overtreft. Renterisico wordt gelopen op leningen die een renteaanpassing kennen, contractuele aflossingen ineens en de rekening courant mogelijkheid bij de huisbankier van € 15 miljoen. Ook hebben wij de leningen met spreadaanpassingen meegenomen in de risico’s. Voor Woonconcept ligt deze jaargrens op € 82 miljoen.
Renterisico’s voor de komende vijftien jaar 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 grens
renterisico
Doordat het WSW het faciliteringsvolume van Woonconcept voor 2013 en 2014 heeft ingetrokken voor nieuwe leningen, richten de treasury-activiteiten zich in hoofdzaak op het beheren van de leningportefeuille. Het gaat om de bewaking van de renteontwikkeling voor leningen die in 2012 en 2013 contractueel een renteaanpassing krijgen en het bepalen van de liquide positie van Woonconcept per week. Herfinancieringen worden gewoon door het WSW geborgd.
7.6. Risicomanagement
In 2009 is Woonconcept gestart met de implementatie van Risicomanagement. Samen met Deloitte is een eerste inventarisatie gehouden van de grootste risico’s. Naar aanleiding van de inventarisatie zijn maatregelen genomen om de risico’s beter te kunnen beheersen. Woonconcept heeft in 2011 het risicomanagementbeleid vastgesteld en de uitwerking wordt in 2013 verder opgepakt. Ook in 2012 zijn verdere stappen gezet in de verdere professionalisering van het risicomanagement. Samen met de verbindingen zijn acties genomen om de Interne Controle en het risico-management te verbeteren. In 2013 zal het Tax Control Framework gereed zijn en worden het Investeringsstatuut, het Treasurystatuut en het Verbindingenstatuut vastgesteld door de bestuurder en ter goedkeuring worden voorgelegd aan de Raad van Commissarissen.
58
7.7. Fiscaliteit
Woningcorporaties zijn volledig belastingplichtig. Fiscaliteit legt aan de ene kant druk op de organisatie omdat het forse capaciteit vraagt. Anderzijds levert een professionele aanpak kansen voor forse besparingen op voor de organisatie. Binnen Woonconcept is er permanent aandacht voor fiscale zaken. Verder wordt er permanent aan educatie gedaan om de kennis en vaardigheden van de medewerkers op een hoger niveau te brengen. Voor complexe projecten wordt gebruikgemaakt van externe ondersteuning om de mogelijkheden binnen de fiscale wetgeving te benutten, maar ook om te kunnen voldoen aan de wettelijke verplichtingen. Woonconcept onderhoudt goede relaties met de medewerkers van de Belastingdienst over actuele zaken. In de jaarrekening is rekening gehouden met de fiscale wet- en regelgeving.
7.8. Resultaat deelnemingen
Het resultaat van Woonconcept Holding B.V. geconsolideerd bedraagt € 770.000,- negatief, in 2011 was dat € 434.000,- positief. Als gevolg van de economische crisis staan de resultaten bij enkele ondernemingen onder druk. Woonconcept Projectontwikkeling heeft als gevolg van het stopzetten van de investeringen bij de stichting een forse reorganisatie moeten aankondigen. Als gevolg van het treffen van en reorganisatievoorziening is het bedrijf in 2012 zwaar verliesgevend. Tevens is uitspraak gedaan in het geschil met betrekking tot de fondswerving. Woonconcept Projectontwikkeling mag als fondswerver optreden voor de ANBI Stichting Woonconcept. Voor het jaar 2004 geldt echter dat de overeenkomst niet eerder mag worden toegepast dan na ondertekening van de overeenkomst. Dit leidt tot een additionele last voor nagekomen aanslag Vennootschapsbelasting. In hoofdstuk 8 lichten we de resultaten en ontwikkelingen per onderneming verder toe.
59
8. Verbindingen 8.1 Algemeen
Sinds 1998 heeft Stichting Woonconcept haar commerciële activiteiten ondergebracht in een aantal BV’s. De activiteiten van de Holding breiden zich nog steeds uit. Belangrijk is en blijft voor de Holding en haar dochtervennootschappen dat de verrichte activiteiten altijd een directe relatie hebben met Wonen, Zorg en Welzijn.
8.2 Woonconcept Holding BV
De activiteiten van Woonconcept Holding BV zijn voor de maatschappelijke onderneming en toegelaten volkshuisvestingsinstelling Stichting Woonconcept van belang om opbrengsten uit de marktsector te genereren en te investeren in de sociale woningbouwsector. Woonconcept Holding BV is geworteld in het statutaire werkgebied van Woonconcept en is vaak partner van de Stichting Woonconcept in verschillende maatschappelijke opgaven en netwerken. Daarnaast werkt de holding samen met andere partners. Het statutaire werkgebied van Stichting Woonconcept omvat de provincie Drenthe en de gemeenten Steenwijkerland, Zwartewaterland, Kampen, Zwolle, Staphorst, Hardenberg, Dalfsen, Ommen, Raalte, Olst-Wijhe, Heerde, Hattem en Haren. Het werkgebied van de Holding is inmiddels groter geworden o.a. door samenwerking met andere toegelaten instellingen binnen onze werkmaatschappijen, zoals bijvoorbeeld Vastgoed, Woonscan en Home Team. Door marktverbredende c.q. commerciële activiteiten in vennootschappen onder te brengen, ontstaat een transparante structuur. De huurders kunnen ervan verzekerd zijn dat ze niet de dupe worden van onverhoopte commerciële verliezen. Ook wordt een gelijkwaardige basis gevormd ten opzichte van de concurrentie, het zogenaamde “level playing field”. De bedrijfsactiviteiten van de holding hebben altijd te maken met wonen en zorg. Wij onderkennen de risico’s van die activiteiten. Nieuwbouw, beheer, onderhoud en managen van vastgoed is ingewikkeld. Planning en procesrisico’s hangen direct met elkaar samen. Ook hebben markt, samenwerking en draagvlakrisico’s invloed op de planning. Wij moeten een uitstekende dossierkennis van de status en voortgang van opdrachten en projecten hebben en vragen kunnen beantwoorden over de risico’s in het totaal en op detailniveau. Maar ook moeten wij weten wat de meest risicovolle projecten en opdrachten zijn en wat de materiële omvang daarvan is. Er zijn maatregelen genomen om de risico’s te beheersen, door adequate vastleggingen, rapportages en verzekeringen. Woonconcept Holding BV heeft de afgelopen jaren cumulatief ongeveer € 11 miljoen bijgedragen aan maatschappelijke activiteiten. Op basis van de huidige stand van zaken op de middellange termijn verwachten wij ieder jaar ongeveer een bijdrage van € 1 miljoen te kunnen bereiken. Het ministerie van BZK maakt in de prestatiebrief over het verslagjaar 2011 geen specifieke opmerkingen over Woonconcept Holding BV en haar dochtervennootschappen. Het Ministerie van BZK heeft een positief oordeel geveld over het gevoerde financieel beleid en de verrichte volkshuisvestelijke prestaties. Woonconcept Holding BV heeft eind 2012 een belang van 50% in Bergstein Beheer BV, 49,5 procent in Bergstein CV en 60% in Zorgenvrij Wonen BV. Daarnaast heeft de Holding een belang van 100% in de BV’s HomeTeam BV, Woonconcept ICT BV, Woonconcept Projectontwikkeling BV (Vastgoed), Woonconcept Monumenten BV, Woonconcept Onroerend Goed BV, Woonconcept Energie BV en Woonscan BV.
60
Het maatschappelijke aandelenkapitaal van Woonconcept Holding BV bedraagt € 453.722. Ultimo boekjaar 2011 zijn 3.294 aandelen geplaatst en in liquiditeiten volgestort à € 45,372 per aandeel, ofwel een totaal bedrag groot € 149.456. In het dertiende volledige boekjaar 2012 heeft Woonconcept Holding BV als geheel een negatief jaarresultaat behaald van afgerond -/- € 770.000. Kort weergegeven ziet de ontwikkeling van de financiële positie over 2012 er vermenigvuldigd met € 1.000, als volgt uit: eigen vermogen op 1 januari 2012 resultaat deelnemingen 2012 jaarresultaat Woonconcept Holding 2012
€ 1.043
eigen vermogen 31 december 2012
€
- 594 € - 176 € - 770 €
61
273
De structuur van de Holding ziet er als volgt uit:
Woonconcept Projectontwikkeling BV
Woonconcept Vastgoed Participaties BV
HomeTeam BV
Woonconcept Onroerend Goed BV
Woonscan BV
RVC
Stichting Woonconcept
Woonconcept Monumenten BV
Woonconcept Holding BV
Woonconcept ICT BV
Woonconcept Energie BV
Bergstein Beheer BV
Bergstein CV
Zorgenvrij Wonen BV
Fiscaal kan rekening worden gehouden met een deelnemingsvrijstelling voor alle deelnemingen, waardoor de Holding geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. In het boekjaar 2012 heeft de vennootschap Woonconcept Holding geen werknemers. Bij de gelieerde vennootschappen HomeTeam, Woonscan en Woonconcept Vastgoed hebben wij in 2012 circa 70 formatieplaatsen (2011: 68). Naar verwachting zal de werkgelegenheid in de gezamenlijke vennootschappen in 2013 afnemen. De administratieve werkzaamheden in Woonconcept ICT, Woonconcept Onroerend Goed, Woonconcept Energie, Bergstein Beheer, Bergstein CV, Woonconcept Monumenten en Zorgenvrij Wonen BV, vennootschappen met beperkte omvang, zijn in 2012 verricht door Stichting Woonconcept. De Commissie Gelijkstelling Werkgevers in Huizen heeft Woonconcept Vastgoed, Woonscan en HomeTeam volledig gelijkgesteld als werkgever in de zin van de CAO voor personeel in dienst van woningcorporaties. Omdat de aandelen, via Woonconcept Holding BV, voor 100 procent in handen zijn van
62
Stichting Woonconcept, toegelaten instelling en Aedes-lid, is er sprake van een overwegende mate van zeggenschap en valt de vennootschap onder de definitie van artikel 1b van voornoemde CAO. De vennootschappen hebben voor wat betreft de CAO in voldoende mate binding met de bedrijfstak en haar werknemers kunnen deelnemen aan de pensioen-, VUT- en vroeg pensioenfondsen. De Stichting Administratiekantoor Sector Woningcorporaties verzorgt de deelname in pensioenen, VUT en opleidingen. De deelnemingen in Woonconcept Holding BV zijn nominaal gewaardeerd op het volgestorte en geplaatste aandelenkapitaal ultimo 2012, rekening houdende met de jaarresultaten en kapitaalsmutaties tot en met het boekjaar 2012. De Raad van Commissarissen van Stichting Woonconcept houdt toezicht op de gang van zaken bij de vennootschappen.
Omschrijvingen Woonconcept Vastgoed
Beginbalans 01–01-2012
Resultaten voorgaande jaren
Resultaten 2012
Kapitaalmutaties
Eindbalans 31-12-2012
1.733.092
-/- 1.081.875
651.217
366.275
48.926
415.201
1.037.407
-/- 11.063
1.026.344
7.088
-/- 23.581
-/- 16.493
31.306
-/- 22.715
8.591
-/- 29.744
8.636
-/- 21.108
12.108
904
13.012
Bergstein CV
828.408
-/- 27.258
Woonconcept Energie BV
507.707
518.147
Woonscan BV HomeTeam Woonconcept Onroerend Goed Woonconcept Monumenten ICT Bergstein Beheer
Zorgenvrij Wonen Totalen
-/- 125.954
-/- 54.398
4.367.693
-/- 644.277
-/- 270.029
531.121 1.025.854 -/- 180.352
-/- 270.029
3.453.387
8.3 Woonconcept Vastgoed, statutaire naam: Woonconcept Projectontwikkeling BV
Het jaar 2012 kenmerkte zich, evenals de jaren daarvoor, door moeilijke omstandigheden in de woningmarkt. De hoop was gevestigd op het nieuwe regeerakkoord. Hierin zou de langverwachte hervorming van de woningmarkt opgenomen worden, die voor rust en vertrouwen moest gaan zorgen. Dat pakte anders uit. Met name de maatregelen voor corporaties zorgden voor opschudding. Vervolgens kwam daar, eind november 2012, het besluit van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw bij om (vooralsnog) geen nieuwe leningen van Stichting Woonconcept te borgen. Dit besluit heeft niet alleen grote gevolgen voor Stichting Woonconcept, maar ook voor Woonconcept Vastgoed. De projecten die reeds in uitvoering zijn worden afgebouwd. Echter, alle in voorbereiding of ontwikkeling zijnde projecten zijn tot nader order ‘on hold’ gezet. Bovendien is er een gerede kans dat een aantal hiervan definitief zal vervallen. Een klap voor ons allemaal en één met grote gevolgen. Voor Woonconcept Vastgoed kwam dit besluit op een zeer slecht moment, omdat meerdere projecten op het punt stonden om te worden gestart, waaronder enkele omvangrijke projecten. Door het ‘on hold’ zetten van deze projecten valt er voor 2013 ongeveer tweederde deel van de omzet weg en ook voor de jaren daarna staat de werkvoorraad zwaar onder druk. Ondanks de moeilijke marktomstandigheden wist Woonconcept Vastgoed zich tot dat moment nog vrij goed door de crisis heen te slaan. Projecten voor zorg- en maatschappelijke doeleinden werden aangevuld met verrassend goed verkochte koopwoningprojecten. Daarnaast heeft Woonconcept Vastgoed, als dienst-verlener, werkzaamheden verricht voor nieuwbouwprojecten van derden.
63
Door het abrupte einde van de stroom projecten vanuit Stichting Woonconcept is het helaas noodzakelijk om ingrijpende maatregelen te treffen. Dat betekent een reorganisatie waarbij in totaal 11 van de 16 medewerkers zullen afvloeien. De kosten van deze reorganisatie zijn volledig ten laste van het resultaat van 2012 gebracht, waardoor het jaar met verlies werd afgesloten. In het huidige licht is het wrang om te constateren dat 2012, los van de reorganisatie, een goed jaar voor Woonconcept Vastgoed is geweest. Ondanks alles is afgelopen jaar een hoge omzet en een heel behoorlijk operationeel resultaat behaald, niet ver onder de begroting. Formele kaders
Woonconcept Projectontwikkeling BV (handelend onder de naam Woonconcept Vastgoed) is in 2000, door woningcorporatie Stichting Woonconcept, in het leven geroepen om de ontwikkeling en realisatie van nieuwbouwprojecten ter hand te nemen. De aandelen van Woonconcept Vastgoed worden gehouden door Woonconcept Holding BV, welke aandelen worden gehouden door Stichting Woonconcept. Doelstelling
De bedrijfsactiviteiten van Woonconcept Vastgoed zijn er op gericht om opbrengsten te genereren voor Stichting Woonconcept. Woonconcept Vastgoed, brengt producten en diensten op de markt, die complementair zijn aan die van de zusterbedrijven en Stichting Woonconcept. De rendementen komen ten goede aan Stichting Woonconcept, die deze zal inzetten voor haar volkshuisvestelijke opgave. Daarnaast dient Woonconcept Vastgoed kennis te vergaren die nodig is om de gebieds- en nieuwbouwontwikkeling tot een succes te maken. Woonconcept Vastgoed levert hierdoor, zowel commercieel als maatschappelijk, een bijdrage aan de doelstellingen van Stichting Woonconcept. Deelnemingen
In 2007 is Woonconcept Vastgoed Participaties BV opgericht. Alle aandelen van deze vennootschap worden gehouden door Woonconcept Vastgoed. Deze vennootschap neemt, namens Woonconcept Vastgoed, deel aan samenwerkingsverbanden met derden, zodat het risico van hoofdelijke aan-sprakelijkheid van Woonconcept Vastgoed beperkt kan blijven. In 2012 was er een samenwerkingsverband vanuit Woonconcept Vastgoed Participaties BV: - ‘VOF Westerstouwe’, in combinatie met Noppert Heerenveen Vastgoed BV. Deze samenwerking is na faillissementsproblemen bij de Verenigde Noppert Bedrijven BV (de moederorganisatie van onze samenwerkingspartner) in een bijzondere omstandigheid geraakt. Met de aangestelde curator wordt gesproken over de beëindiging van de VOF en het voortzetten van het project vanuit Woonconcept Vastgoed. Kerngegevens
Productie In 2012 zijn 9 (deel)projecten van start gegaan, bestaande uit 61 woningen, 6 bouwkavels en circa 2.910m² aan overige ruimten. Woonconcept Vastgoed heeft in het verslagjaar 10 projecten opgeleverd. Deze projecten bestonden in totaal uit 194 wooneenheden, waarvan 97 koopwoningen, 25 huurwoningen, 72 zorgeenheden en enkele overige ruimten. Opgemerkt dient te worden dat uiteindelijk 5 bouwkavels en 4 koopwoningen aan de onverkochte voorraad zijn toegevoegd. Van de in aanbouw zijnde koopwoningen is er nog 1 onverkocht (van de in totaal 15), hetgeen neerkomt op circa 7%.
64
Financieel resultaat Het operationeel resultaat is in 2012 negatief. Dit wordt vooral veroorzaakt door de definitieve uitspraak van de Hoge Raad aangaande de fondswerving voor Stichting Woonconcept. Ondanks het feit dat Stichting Woonconcept kan worden aangemerkt als ANBI mag niet het gehele resultaat van 2004 als fondswerving worden aangemerkt, maar slechts het deel van het jaar na ondertekening van de overeenkomst. De met de reorganisatie gepaard gaande kosten worden geraamd op € 900.000,- en zijn ten laste gebracht van het resultaat van 2012. Na verrekening van de financiële baten en –lasten komt het resultaat voor belasting op een verlies van € 1.082.000,-. Dienstverlening Naast de reguliere projecten, worden ook werkzaamheden als dienstverlener verricht. Als gedelegeerd ontwikkelaar, worden projecten voor rekening en risico van derden ontwikkeld. Vooral woningcorporaties en zorginstellingen willen met Woonconcept Vastgoed samenwerken, maar zijn tegelijkertijd huiverig om het stuur uit handen te geven. Middels dienstverlening kan in deze behoefte worden voorzien en kunnen in de toekomst nieuwe opdrachten worden verkregen. Daarnaast zijn er twee projectleiders en een projectontwikkelaar gedetacheerd. Met detachering kan de dekking op de bedrijfslasten worden aangevuld. Risicobeheersing
Elke viermaandsperiode wordt, als uitvloeisel van de dagelijkse risicomonitoring, een risicoprofiel opgesteld. Deze analyse bestaat uit het, middels individuele beoordeling van projecten, kwantificeren van de risico’s. Hierbij worden risico’s op locatieverwerving, ontwikkelkosten en het risico van onverkochte woningen onderscheiden. De aanvaardbaarheid van risico’s wordt mede beoordeeld in relatie tot het te verwachten bedrijfsresultaat en het beschikbare vermogen. Vooruitzichten voor 2013
In productie Aan het begin van het boekjaar 2013 heeft Vastgoed 9 (deel)projecten in uitvoering. Hiervan worden er in dit jaar 7 opgeleverd. Het betreffen projecten in de zorg, huur en koop, maar tevens civiele werken voor de inrichting van openbare ruimten. Daarnaast worden inkomsten uit de detachering van enkele medewerkers gegenereerd. Orderportefeuille Zoals in het voorwoord beschreven, hebben de recente gebeurtenissen een enorme impact op de werkvoorraad. Vastgoed is voor 2013 grotendeels afhankelijk van de projecten die voor Stichting Woonconcept worden ontwikkeld en gerealiseerd. Naar verwachting zal in 2013 voor slechts één project de bouw te starten. Naast het op een zorgvuldige wijze afronden van de in uitvoering zijnde projecten zullen de werkzaamheden in 2013 vooral gericht zijn op het (her)ontwikkelen van koopprojecten op eigen grondposities en die van Stichting Woonconcept. Personeel en organisatie
Reorganisatie Vanwege de teruggelopen werkvoorraad en de mogelijkheid om enkele medewerkers te detacheren, werden er in oktober 2012 al enkele gedwongen ontslagen aangekondigd. Eind november kwam echter het slechte nieuws van Stichting Woonconcept. Dit maakt het helaas noodzakelijk om een omvangrijke reorganisatie door te voeren, die een personeelsreductie van tien FTE betekent. De consequenties hier-
65
van zijn vergaand en ingrijpend, vooral voor hen die hun baan verliezen, maar moeten er toe leiden dat de continuïteit van Woonconcept Vastgoed wordt gewaarborgd. Tot slot
Ondanks de met deze reorganisatie gepaard gaande ingrijpende maatregelen zullen de lopende projecten op zorgvuldige wijze worden afgerond en wordt vol vertrouwen gewerkt aan een nieuwe toekomst.
8.4 Woonscan BV
Woonscan is een dienstverlenende organisatie op het gebied van het beheer van vastgoed. De activiteiten van Woonscan zijn verdeeld over 3 hoofdafdelingen: • Projectmanagement Management van projecten en detachering van medewerkers. • Vastgoedbeheer • Technisch Vastgoedbeheer Aansturing van serviceonderhoud, maken van conditiemetingen en meerjaren onderhoudsbegrotingen en management van planmatig onderhoud. • Financieel en administratief beheer Financieel, secretarieel en administratief beheer voor Verenigingen van Eigenaars en vastgoedeigenaren. • Veiligheid en Energieadvies • Veiligheid De afdeling Veiligheid is KOMO gecertificeerd voor het maken van legionella risico inventarisaties en legionella beheerplannen. Ook wordt het beheer uitgevoerd en worden brand- en inbraakinstallaties geïnspecteerd en gecontroleerd. • Energieadvies De afdeling energieadvies is NL EPBD en KOMO gecertificeerd voor energielabeling en energie besparingsadviezen voor woning- en utiliteitsbouw. Omzet
In 2012 is het aantal Fte’s binnen Woonscan gedaald met twee medewerkers. De ontstane ruimte hebben wij vanwege de economische omstandigheden niet opnieuw ingevuld. Rekeninghoudend met bovenstaande is in 2012 een omzet behaald van € 2.451.000 hetgeen 6% lager is dan in 2011. De kostprijs van de omzet (werk derden) is in 2012 € 361.000 en daarmee iets lager dan in 2011. De bruto marge in 2012 is € 2.091.000 en daarmee 6% lager dan in 2011. Kosten
De lagere omzet is gepaard gegaan met lagere kosten. De totale kosten inclusief de financiële lasten bedroegen in 2012 € 1.969.000. Dit is 5% lager dan in 2011. De personeelskosten (lonen, sociale lasten en pensioenen) zijn met € 1.394.000 de belangrijkste kostenpost en zijn 3% lager dan in 2011. De afschrijvingen zijn als gevolg van een aantal investeringen in inventaris en ontwikkelingskosten 10% hoger dan in 2011 en komen uit op € 57.000. De overige bedrijfskosten zijn 11% lager en komen uit op € 514.000. Hieronder vallen de huisvestingskosten, kantoorkosten, verzekeringen, overige personeelskosten, autokosten en de verkoop- en algemene kosten. De verlaging is met name gerelateerd aan de kantoorkosten en minder personeel. Omdat in 2012 onze leningen zijn afgelost zijn de financiële lasten (rente en bankkosten) meer dan gehalveerd.
66
Resultaat
In 2012 is het resultaat voor belasting uitgekomen op € 121.000. Dit is € 33.000 lager dan in 2011 toen het resultaat voor belasting € 154.000 bedroeg. Het rendement op de omzet is daarmee van bijna 6% in 2011 gedaald naar 5% in 2012. De oorzaak van de daling van het resultaat is deels te vinden in het feit dat besloten is om, als gevolg van de crisis, in de balans een voorziening op te nemen voor dubieuze debiteuren van € 12.000. Daarnaast hebben enkele ziektegevallen invloed gehad op de omzet en afgeleid het resultaat. Ontwikkelingen per afdeling. In 2012 was als direct gevolg van de economische omstandigheden wederom sprake van een omzetdaling in de projectmanagement activiteiten. Sinds 2010 is de afdeling Technisch Vastgoedbeheer verbijzonderd van projectmanagement. Dit omdat de vraag naar onderhoudsbegrotingen en het management van de activiteiten die hieruit voortvloeien groeit. De afdeling vormt daarmee een “extern bedrijfsbureau” voor onze opdrachtgevers. In 2012 is de omzet met 7% gestegen ten opzichte van 2011. De omzet van de afdeling Veiligheid is in 2012 circa 10% gestegen ten opzichte van 2011. Met name het aantal klanten is gegroeid. Ook een nieuw ontwikkelde dienst slaat goed aan in de markt. De omzet van de afdeling Energieadvies is met 10% gestegen. Bij woningcorporaties is steeds minder vraag naar energie besparingsadviezen omdat projecten worden uitgesteld. Met name de actualisatie van energielabels van woningen naar aanleiding van renovaties en de vraag aan utiliteitsbouwlabels hebben gezorgd voor omzetstijging. De omzet van de afdeling VvE beheer is in 2012 met 15% gestegen. De omzetstijging is grotendeels te wijten aan het uitbreiden van pakketten met het technische en planmatige beheer, alsmede de groei van het aantal klanten. Markt
Het regeerakkoord dat in 2012 tot stand is gekomen heeft verregaande consequenties voor onze primaire doelgroepen, de zorgsector en de woningcorporaties. Reeds direct na het bekend worden van het akkoord in september waren de gevolgen waarneembaar. Het aandeel in de totaalomzet vanuit zorginstellingen was in 2011 52%. In 2012 is dit licht gedaald naar 48%. Het aandeel van de omzet vanuit woningcorporaties is in 2012 weer licht gestegen van 29% in 2011 naar 32% in 2012. Wij verwachten dat de diensten op het gebied van gebouwenbeheer en veiligheid in percentage zullen groeien. Ook bij woningcorporaties merken wij een grotere vraag naar conditiemetingen waarbij steeds meer gestuurd wordt op risicofactoren dan op bouwkundige staat. De prognose is dat de vraag naar projectmanagementactiviteiten (projecten en detachering) in 2013 zal stabiliseren. Op termijn verwachten wij weer groei omdat bij economische groei de vraag naar flexibele inzet als eerste stijgt. Kwaliteit
Naast het feit dat wij KOMO gecertificeerd zijn voor legionella preventie en energielabeling zijn wij in 2011 ISO 9001-2008 gecertificeerd. Dit kwaliteitslabel is van toepassing op alle afdelingen binnen onze organisatie. In 2012 is de eerste herhalingsaudit met glans doorstaan. Bovendien is het klant tevredenheidcijfer in 2012 ten opzichte van 2011 gestegen van een 7,25 in 2011 naar een 7,34 in 2012.
67
8.5 Home Team BV Directieverslag
2012 was een succesvol jaar voor HomeTeam BV en aandeelhouder Woonconcept Holding BV. De ingeslagen koers, een volledig onderhoudsbedrijf te willen zijn, is succesvol. In 2011 boekte HomeTeam haar eerste substantiële positieve resultaten als gevolg van de gewijzigde bedrijfsvoering en koersaanpassing. Ook in 2012 zijn de resultaten uitstekend te noemen. De succesfactoren zijn, continuïteit in serviceonderhoud, groei in projectonderhoud, een scherper prijsbeleid en een efficiënte, kostenbewuste bedrijfsvoering. HomeTeam is verheugd mee te delen dat de aandeelhouder voor het eerst dividend ontvangt. Tijdens de zomervakantie heeft een bestuurswisseling plaatsgevonden. De heer M.J. Meijer heeft nieuwe ontwikkelkansen ontdekt bij Energiewacht als bestuurder. Aansluitend op het vertrek van de heer M.J. Meijer is de heer W.A. Joustra aangetreden als interim directeur. In verband met de niet succesvolle werving- en selectieprocedure voor de nieuwe directeur, is de heer Joustra vervolgens benoemd als directeur. HomeTeam houdt vast aan de stabiele koers en heeft dit jaar de eerste stappen gemaakt om haar commerciële beleid en inrichting daaraan te verbinden. Een actieve mix van maatregelen die ertoe moet leiden dat volgend boekjaar wordt geprofiteerd van nieuwe en verdiepte klantrelaties. Focus op actief commercieel ontwikkelen, sturen en doen is nodig. De veranderende markt en interne behoefte stimuleren HomeTeam het komend jaar daar succesvol in te worden. Klanttevredenheid
Onze huidige opdrachtgevers zijn tevreden met de effectieve dienstverlening en extra services. Dit jaar is geen grootschalig klant tevredenheidonderzoek gehouden maar een kwalitatief interview met onze opdrachtgevers. Uit de gesprekken blijkt dat onze grootste klanten tevreden zijn over onze dienstverlening, prijsvorming, uitvoering, beschikbaarheid (24 uur) en rapportages. In 2013 zullen wij opnieuw een meting verrichten onder onze klanten. Home Team behaalt structureel een hoog servicelevel. De klantenservice ontvangt jaarlijks ca. 50.000 telefonische onderhoudsverzoeken en weet door effectief en klantvriendelijk te handelen een servicelevel van 92% te behalen op al deze verzoeken. Een uitzonderlijke prestatie. Risicomanagement
Het risico managementsysteem is dit jaar vastgesteld en geïmplementeerd. Hierbij is gekozen voor een opzet conform COSO-ERM waarbij wordt uitgegaan van de strategie van de organisatie. Alle risico’s zijn in kaart gebracht en gekoppeld met de benodigde beheersingsmaatregelen. Tot slot biedt het systeem een monitoring functie. Het raamwerk is opgebouwd en ingebed. In 2013 zullen audits worden ingezet om het raamwerk te toetsen. Financieel
De omzet en winst zijn toegenomen ten opzichte van 2011 en het budget 2012. De omzet is € 7,3 miljoen (€ 6,4 m in 2011). Het resultaat voor belasting bedraagt ca. € 320.000,- (€ 241.000 in 2011) of 4,4 % van de netto-omzet (3,8% in 2011). In 2012 bedragen de bedrijfslasten € 2,36 miljoen, lager dan in 2011 (€ 2,39 miljoen). Net als vorig jaar is een stijging van de loonkosten ontstaan. Het vertrek van de directeur bestuurder en de P&O adviseur hebben aanvankelijk geleid tot een afname aan loonkosten. Door het aantrekken van de interim bestuurder en interim P&O adviseur is deze daling omgezet in een kleine stijging. De werving en selectiekosten voor het aantrekken van de nieuwe bestuurder en een stijging in de opleidingskosten maakt dat de totale
68
personeelslasten zijn toegenomen. Ook de kosten voor huisvesting en marketing zijn gestegen. Een forse daling is ontstaan in de algemene kosten en ICT onderhoud. Belastingen
Omzetbelasting Door de vorming van een fiscale eenheid van HomeTeam met stichting Woonconcept en Woonconcept Holding BV zijn levering van goederen en diensten van HomeTeam aan stichting Woonconcept vrijgesteld van omzetbelastingen. Vennootschapsbelasting Het resultaat voor belasting is uitgekomen op € 320.105. Vanuit het verleden heeft HomeTeam een post verrekenbare verliezen opgebouwd. Het resultaat van 2012 kan volledig met de nog openstaande verrekenbare verliezen worden verrekend. Ook (een deel van) de verwachte resultaten van de komende jaren worden daarmee verrekend. Daarmee wordt voor een beperkt aantal jaren, de afdracht van belastingen voorkomen. Hometeam heeft op haar balans een post latente belastingen opgenomen. De berekende belasting over het resultaat is € 200.000 x 25% + € 120.105 x 20% = € 74.021 Dat wordt afgeboekt op de post latente belastingen.
8.6 Woonconcept Onroerend Goed BV (WOG)
In samenwerking met de gemeente Meppel en het Drenthe College wordt door de WOG het scholenpark Ezinge in Meppel ontwikkeld. 2012 heeft volledig in het teken gestaan van de uitwerking van de plannen tot en met de aanbesteding. De realisatie van het scholenpark is gepland in 2013 met oplevering in 2014. De verhuur van het scholenpark is afgedekt met langjarige overeenkomsten. In 2012 is een directeur benoemd die de leiding over het project Ezinge op zich heeft genomen. De meeste uitgaven binnen de WOG zijn direct te herleiden tot de realisatie van het scholenpark en worden geactiveerd als onderhanden project op de balans. De organisatiekosten zorgen in 2012 voor een verlies van ca. € 23.500.
8.7 Woonconcept Monumenten BV
In 2006 heeft de Stichting Woonconcept besloten Woonconcept Monumenten BV op te richten naar aanleiding van toenemende vraag bij gemeenten en andere maatschappelijke organisaties om te investeren in het behoud van cultuur historisch erfgoed. Ook werd door Woonconcept steeds vaker gebruikt gemaakt van huisvesting van specifieke doelgroepen in monumentale panden. Tot het onderbrengen van beheer en exploitatie van monumentaal vastgoed in een aparte entiteit is mede besloten om optimaal gebruik te kunnen van de fiscale en subsidie mogelijkheden. In de loop der jaren zijn een aantal panden in de BV ondergebracht en weer verkocht aan de stichting of derden. In 2012 was nog slechts één pand in de BV ondergebracht. In 2009 is door Stichting Woonconcept in samenwerking met en op initiatief van de gemeente Meppel het Bleekerseiland te Meppel aangekocht. De locatie is qua eigendom gesplitst in een onbebouwd gedeelte voor de gemeente en 5 panden voor Woonconcept. Eén van deze panden heeft de status van Monument en op grond van het feit dat voor een monument in 2009 geen overdrachtsbelasting betaald hoefde te worden, indien deze werd aangekocht door Monumenten BV, is deze derhalve in deze BV ondergebracht. In 2012 is het pand Bleekerseiland verkocht en overgedragen aan de Stichting om daarmee de totale locatie in handen van de stichting te brengen en een totaalontwikkeling op gang te brengen. Aangezien de fiscale voordelen van een Monumenten BV verdwenen zijn is het niet noodzakelijk in Monumenten BV nog ontwikkelingen tot stand te brengen. Het resultaat over 2012 is ruim € 20.000 negatief. In 2013 zal de BV worden opgeheven.
69
8.8 Woonconcept ICT BV
Na sommatie van het Ministerie van VROM in 2003 om de activiteiten van ICT BV te beëindigen, worden door Woonconcept ICT B.V. vanaf 2004 geen nieuwe activiteiten ontplooid. De opbrengsten uit bestaande activiteiten zijn middels een overeenkomst zeker gesteld. Het Ministerie van VROM heeft naar aanleiding van deze besluiten ingestemd met continuering van de bestaande activiteiten. Woonconcept ICT BV ontvangt met ingang van 2004 in 10 jaarlijkse termijnen een afkoopsom voor de ontwikkeling van Casper. Met deze afkoopsommen kunnen de afschrijvingen op de investeringen en aflossingen van de geleende gelden worden bekostigd. Het resultaat in 2012 bedraagt bijna € 10.000 positief. Over het boekjaar 2013 wordt wederom een positief resultaat verwacht als gevolg van lagere rentelasten door herfinanciering in rekening courant via de BNG-bank. In 2014 zal de onderneming worden opgeheven na beëindiging van de activiteiten.
8.9 Woonconcept Energie BV
Stichting Woonconcept heeft in 2008 besloten Woonconcept Energie BV op te richten. Woonconcept Energie BV houdt zich bezig met het bouwen, beheren en exploiteren van duurzame energiesystemen, zoals warmtepompen, WKO en zonnedaken en -cellen voor vastgoed van Woonconcept. Hiermee kan Woonconcept een deel van haar doelstellingen met betrekking tot CO2 reductie realiseren. Gezamenlijk kunnen we de woonlasten van huurders beperken doordat de energielasten (op termijn) minder explosief zullen stijgen. In de tweede helft van 2009 is het project Krakeel in Hoogeveen (brede school, MFA en appartementen) operationeel geworden. Deze installatie heeft in 2012 technisch goed gefunctioneerd. Voor deze installatie staat nog een uitbreiding gepland bij een eventuele realisatie van een derde woonservicegebouw in het centrumgebied Krakeel. De projecten De Vecht, een Jannes van der Sleedenlocatie in Hoogeveen en Het Anker (59 appartementen in Assen) zijn respectievelijk in mei en eind december 2012 opgeleverd en in bedrijf genomen. De WKO installatie van Schiphorst in Meppel is in december 2012 opgeleverd. De vier gebouwen, die gehuurd worden door Zorgcombinatie Noorderboog, zijn voorzien van zonnepanelen, waardoor deze gebouwen bijna energie neutraal zijn. Ze zijn sinds februari 2013 in bedrijf. Eind 2011 is gestart met de bouw van een Jannes van der Sleedenlocatie aan de Valkenlaan in Hoogeveen. De oplevering is gepland medio 2013. Voor De Vecht, Valkenlaan en de Schiphorst locatie zijn WKO-installaties toegepast met gas aangedreven warmtepompen, waardoor een extra CO2 reductie wordt gerealiseerd. In 2012 is gewerkt aan de voorbereiding voor een gasaangedreven warmtepomp en WKO-installatie voor scholen en sportcomplex Ezinge in Meppel. De bouw van dit project zal in het 2e kwartaal van 2013 van start gaan. Helaas zijn de projecten Kaapplein en woonservicegebouw Krakeel in Hoogeveen, waarvan de voorbereidingen in een vergevorderd stadium waren, (voorlopig) stopgezet, als gevolg van de noodzakelijke maatregelen naar aanleiding van het regeringsbeleid. Voor de komende jaren is het belangrijk om bij nieuwbouw de afweging te maken of duurzame energieconcepten toegepast kunnen worden. Wat betreft energiebesparing potentieel is het toepassen van duurzame concepten in bestaande bouw zeker zo aantrekkelijk. Een bewuste focus op duurzame energieconcepten bij vervanging of renovatie in de bestaande bouw is gewenst. Een voorbeeld hiervan is bijv. de bestaande Heliosflat in Hoogeveen.
70
Uit onderzoek blijkt dat het toepassen van zonnepanelen op grondgebonden woningen en voor het collectieve elektriciteitsverbruik van flats en appartementsgebouwen rendabel is. In 2013 zal hiervoor een project worden geïnitieerd. In dit verband wordt ook de (participatie in een) energiecoöperatie met het bedrijfsleven in Meppel onderzocht. Bij de ontwikkeling van het energieconcept voor de Schiphorst is gebleken dat een gezamenlijke inkoop van gas en elektriciteit voor Noorderboog, Woonconcept Energie BV en Stichting Woonconcept interessant en gewenst is. Deze samenwerking wordt verder uitgewerkt. Woonconcept Energie BV heeft 2012, evenals de drie jaren daarvoor, winstgevend afgesloten. Bij de oplevering van een installatie zijn de bijdragen in de aansluitkosten een belangrijke eerste dekking van de (investerings)kosten. Gedurende de exploitatieperiode worden een vastrecht en het energieverbruik in rekening gebracht bij de huurders.
8.10 Bergstein Beheer BV
In 2007 is deze vennootschap opgericht in het kader van de grondexploitatie van het uitbreidingsplan Bergstein te Tuk. Woonconcept Holding is voor 50% eigenaar van de aandelen in deze vennootschap. Als gevolg van de crisis op de woningmarkt loopt de ontwikkeling van het gebied Bergstein vertraging op. Desondanks is 2012 afgesloten met een klein positief resultaat. De toekomstige resultaten zijn afhankelijk van het herstel van de woningmarkt de komende jaren.
8.11 Bergstein CV
In 2007 is deze vennootschap opgericht in het kader van de grondexploitatie van het uitbreidingsplan Bergstein te Tuk. Woonconcept Holding is voor 49,5% eigenaar van deze vennootschap. Als gevolg van de crisis op de woningmarkt loopt de ontwikkeling van het gebied Bergstein vertraging op. Het jaar 2012 is afgesloten met een negatief resultaat. De toekomstige resultaten zijn afhankelijk van het herstel van de woningmarkt de komende jaren.
8.12 Zorgenvrij Wonen BV Algemeen
De stagnatie in de woningmarkt heeft zich in 2012 voortgezet en de verwachtingen voor 2013 zijn ook niet echt rooskleurig. Het aantal verkopen in Nederland is inmiddels gedaald naar een dramatisch niveau. Geldverstrekkers en de AFM draaien de duimschroeven inzake financiering nog verder aan. De verkoop van huurwoningen door corporaties is bij uitstek geschikt voor de doelgroep starters op de woningmarkt. Het is voor corporaties vanwege de aangekondigde overheidsmaatregelen van essentieel belang om woningen te kunnen verkopen. Het wordt steeds meer de vraag of huidige verkoopstimuleringen zoals het geven van kortingen en andere varianten van stimulering de oplossing zijn om de doelstellingen wel te realiseren. Bij het kopen van woningen gaat de energieprestatie en daardoor beperking van de woonlasten langzaam maar zeker een belangrijkere rol spelen. Dit is nu juist waar het concept Zorgenvrij Wonen invulling aangeeft. Het concept Zorgenvrij Wonen
De huidige ervaringen leren ons dat wij met het concept Zorgenvrij Wonen de woning, door participatie van de corporatie en de koper in de kosten van het pakket aan energiebesparende maatregelen, op energielabel niveau B brengen met relatief overzienbare investeringen voor zowel de verkoper als de koper. De houding van de overheid, AFM en banken met betrekking tot de financieringsmogelijkheden beperken echter in belangrijke mate de scoringskansen van het concept. Het is zeer teleurstellend dat
71
kopers geïnteresseerd zijn in energiebesparing maar de financieringskansen voor de investeringen zeer beperkt zijn. Des te vreemder als blijkt dat deze beperkte extra investeringen juist leiden tot lagere woonlasten. Om bovenstaande reden heeft de Stichting Woonconcept in 2012 besloten deelnemer te worden aan de starterlening voor corporaties om daarmee mogelijkheden te creëren voor potentiële kopers om hun woonlasten te kunnen verlagen. De ontwikkeling van Zorgenvrij Wonen
In 2012 zijn contacten gelegd met woningcorporaties en stakeholders in de branche. Daarnaast heeft agentschap.nl, onderdeel van het Ministerie van Wonen, een brochure ontwikkeld over de positieve effecten van het concept Zorgenvrij Wonen. Ook lopen er nog gesprekken om als Zorgenvrij Wonen deel te nemen in Noordelijke Consortia met partijen die allen een schakel vormen in het realiseren van energiebesparing en beperking van de alsmaar stijgende woonlasten. Het resultaat van Zorgenvrij Wonen over 2012
De resultaten over 2012 zijn door de recessie en de voortdurende problemen in de woningmarkt sterk achtergebleven bij de prognoses. Hierbij dient aangetekend te worden dat het effect van deelname aan de starterlening voor corporaties nog niet zichtbaar kan zijn. De introductie heeft pas plaatsgevonden in oktober/november van 2012. Zorgenvrij Wonen de komende jaren
De aandeelhouders van Zorgenvrij Wonen hebben het vertrouwen dat de combinatie mogelijkheden van de investering in energiebesparende maatregelen en de financieringsmogelijkheden in de starterlening een positief effect zullen hebben op meer verkopen met het concept. In het kader van maatschappelijk verantwoord verkopen zullen de corporaties hun verantwoordelijkheid bij verkoop van huurwoningen nog meer gaan nemen. Een reële investering door zowel de corporatie als de koper is daarbij in ieders belang en de faciliteiten van de starterslening kunnen daarbij een belangrijke rol spelen.
8.13 Fiscale positie
Stichting Woonconcept, Woonconcept Holding en Home Team zijn ingaande juli 2011 een fiscale eenheid voor de BTW aangegaan. De overige ondernemingen kennen geen fiscale eenheid voor de BTW en doen geheel zelfstandig aangifte.
8.14 Tenslotte
Woonconcept Holding BV is zich bewust van haar bijzondere positie. Activiteiten moeten leiden tot ondersteuning van de maatschappelijke instelling; Stichting Woonconcept. Om dit te blijven waarmaken moeten condities tot ondernemerschap aanwezig blijven. Stimulerende en faciliterende randvoorwaarden zijn nodig, door ruimte te geven aan betrokken klanten en maatschappelijk ondernemerschap. Activering van het oplossende vermogen in de samenleving zal de koers moeten zijn, waarbij mensen, gemeenten, Woonconcept en andere maatschappelijke instellingen en organisaties aangesproken worden op en gestimuleerd worden tot het nemen van initiatieven op basis van een eigen verantwoordelijkheid. Uiteraard handelen de ondernemingen binnen het concern volgens de bestaande wet- en regelgeving en onderschrijven wij de Governance Code Woningcorporaties.
72
9. Ondernemingsbestuur 9.1. Governance
In het kader van goed ondernemingsbestuur hanteert Woonconcept de ‘Governance code Woningcorporaties’ als uitgangspunt voor haar handelen als maatschappelijk onderneming. De nieuwe Woningwet leidt tot nieuwe regelgeving op het gebied van goed bestuur. Aangezien de wet bij het samenstellen van deze jaarrekening nog steeds niet definitief is, blijven de nieuwe regels vooralsnog onduidelijk en kan de impact nog niet worden overzien. In 2012 heeft Woonconcept haar nieuwe visie 2012-2016 vastgesteld met als thema “Over goed wonen in prettig leefbare buurten”. Onze missie is daarin niet veranderd en deze blijft het verschaffen van veilige en betaalbare huisvesting voor diegenen die daar niet zelf in kunnen voorzien. Ook neemt Woonconcept haar verantwoordelijkheid voor het bevorderen van de leefbaarheid in haar werkgebied vanuit onze sociale betrokkenheid. Kernwaarden daarbij zijn: - klanttevredenheid; - integriteit; - grote betrokkenheid bij de gemeenschap; - professionaliteit; - enthousiasme; - duidelijkheid en transparantie, intern en extern. Onze visie en kernwaarden vormen de basis voor onze strategie. 9.1.1. Werkwijze en verantwoordelijkheid
De directeur-bestuurder van Woonconcept is belast met het besturen van Woonconcept. Dit houdt onder meer in dat de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie en het beleid van Woonconcept en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. De realisatie van de afgesproken doelstellingen wordt iedere twee maanden gerapporteerd en staat dan op de agenda van bestuur, management en Raad van Commissarissen. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van Woonconcept en voor de financiering van alle activiteiten. De directeur-bestuurder streeft naar een effectieve en expliciete verantwoording van bovenstaande zaken. De directeur-bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De directeur-bestuurder heeft ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voorgelegd de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van Woonconcept, evenals de strategie en de randvoorwaarden die daarbij worden gehanteerd. Deze doelstellingen en realisaties zijn uiteengezet in de hoofdstukken 2 tot en met 8 van dit jaarverslag. Over de gevoeligheden van de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen is gerapporteerd in de risicoparagraaf. In dit geconsolideerde jaarverslag zijn de risico’s behorende bij de commerciële activiteiten, waaronder projectontwikkeling, bij de aan Woonconcept gelieerde verbindingen, gerapporteerd in het hoofdstuk Verbindingen, hoofdstuk 8. De belangrijkste stakeholders worden betrokken bij de totstandkoming van het beleid en de strategie. Zij worden ook regelmatig geïnformeerd over en betrokken bij het realiseren van de doelstellingen. Zowel de meerjarenbegroting als de jaarverslaggeving wordt samen met huurderbelangenorganisaties besproken en bediscussieerd. Deze discussies leveren ons input voor het ontwikkelen of bijstellen van beleid.
73
In de regio zoeken woningcorporaties elkaar steeds meer op om het gezamenlijk belang op de politieke agenda’s te krijgen en te houden. Gezien het werkgebied participeert Woonconcept zowel in het Drentse als in het Noordwest-Overijsselse samenwerkingsverband. Eind 2012 hebben een aantal corporaties uit de drie noordelijke provincies waaronder Woonconcept samen actie ondernomen tegen de nieuwe kabinetsplannen met betrekking tot de sociale huisvesting. Zij hebben zich daarbij gepresenteerd onder de naam ‘Het Vitale Noorden’. 9.1.2. Tegenstrijdige belangen
In de statuten van de corporatie is vastgelegd welke functies in strijd zijn met die van bestuurder. In 2012 bekleedde het bestuur geen nevenfuncties die strijdig zijn met de statuten. Als het bestuur het voornemen heeft plaats te nemen in het bestuur of de Raad van Toezicht van een organisatie, dan wordt vooraf goedkeuring van de Raad van Commissarissen van Woonconcept gevraagd. Om ieder risico op belangenverstrengeling te voorkomen, is expliciet afgesproken dat het bestuur zijn voornemens tot besluitvorming als bestuurder van Woonconcept ter goedkeuring voorlegt aan de RvC als er een vermoeden van belangenverstrengeling kan zijn. In 2012 is geen sprake geweest van een vermoeden van belangenverstrengeling. 9.1.3. Beloning van het bestuur
Per 1 april 2011 is mevrouw Sandra Korthuis als bestuurder van Woonconcept aangetreden. De Raad van Commissarissen stelt de beloning van het bestuur vast. De Raad van Commissarissen volgt hierbij de nieuwe Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. In het verslag van de Raad van Commissarissen is de beloning van de bestuurder opgenomen. 9.1.4. Raad van Commissarissen
Om haar rol als toezichthouder goed te kunnen vervullen, neemt de informatiebehoefte van de Raad van Commissarissen verder toe. De rapportagebehoefte en besluitvorming over investeringen zijn regelmatig onderwerp van gesprek tussen bestuurder en Raad van Commissarissen. In 2012 is een nieuwe rapportagefrequentie ingevoerd en is de inhoud van de rapportages herzien. Iedere twee maanden wordt de Raad van Commissarissen voorzien van informatie over de voortgang en prestaties van Woonconcept. Omdat de financiële sturing en verantwoording een steeds prominentere rol krijgen, worden deze onderwerpen eerst uitgebreid in de auditcommissie van de Raad van Commissarissen besproken. De nieuwe rapportages zijn onder andere gebaseerd op de principes van de Balanced Scorecard. Ook geeft elk bedrijfsonderdeel compact weer in hoeverre de doelstellingen zijn gerealiseerd en welke maatregelen er zijn genomen ingeval de realisatie is achtergebleven bij de verwachtingen. Als gevolg van de sterk gewijzigde vooruitzichten van corporaties vraagt de sturing op kasstromen steeds meer aandacht.
9.2. Risicomanagement
Net als in het bedrijfsleven is ook in de corporatiebranche de aandacht voor risicomanagement verder toegenomen. Incidenten in de branche maken steeds weer duidelijk dat aandacht voor risicomanagement een belangrijk element moet zijn in de besturing van de organisatie. Woonconcept is in 2009 gestart met het project Risicomanagement. Vanaf 2010 zijn er concrete acties in gang gezet om het risicomanagement verder te verbeteren. Die acties zijn met name gericht op het goed onderkennen van de risico’s en het nemen van de juiste beheersmaatregelen. De implementatie
74
van risicomanagementbeleid wordt in 2013 verder uitgerold. Over het geheel gezien, biedt het systeem van risicomanagement van Woonconcept in opzet voldoende kaders voor de (bewaking van en communicatie over de) realisatie van de doelstellingen van de corporatie. In de interim Managementletter over 2012 van E&Y wordt dit wederom bevestigd. Uiteraard zijn er altijd verbeterpunten om tot optimalisatie van de besturing van de organisatie te komen. Deze verbeterpunten worden in 2013 verder geïmplementeerd voor zover dit niet reeds in 2012 heeft plaatsgevonden. Het systeem van interne risicobeheersing en -controle is onder eindverantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder geïmplementeerd. Over de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen is door de directeur-bestuurder gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen. Deze rapportage is eveneens besproken met de externe accountant. Woonconcept onderkent risico’s op het niveau van: - het huidige bezit aan onroerend goed en de markt; - financiering en belegging; - projecten; - algemene organisatierisico’s. In de navolgende paragrafen zijn de bovengenoemde risico’s verder uitgewerkt. 9.2.1. Huidig bezit onroerend goed
Woonconcept kent nagenoeg geen leegstand. De leegstand van de voor verhuur beschikbare woningen bedraagt minder dan 0,5%. Vooral voor de sociale huurwoningen geldt dat deze bij mutatie meestal direct weer zijn verhuurd. Als gevolg van de crises neemt de vraag naar sociale huurwoningen alleen maar verder toe. Op korte termijn bestaat er daarom nagenoeg geen risico op leegstand. De meeste leegstand betreft woningen die na mutatie in de verkoop staan en woningen die op korte termijn gerenoveerd of gesloopt gaan worden. Voor de dure huur geldt dat de markt in het werkgebied lastig is. Hierbij speelt de categorie vastgoed, in het bijzonder appartementen, als ook de woonomgeving een belangrijke rol. Woonconcept bezit slechts weinig vastgoed in dit dure segment waardoor het risico relatief gering is. De portefeuille op dit segment wordt niet verder uitgebreid en wordt waar mogelijk afgestoten. Vanaf 2011 is de nieuwe Europese regelgeving ingevoerd die de doelgroep van woningcorporaties beperkt voor de sociale voorraad, waarbij enige ruimte is gelaten voor specifieke doelgroepen en vrije ruimte. Woonconcept voldoet in ruime mate aan de regelgeving om minimaal 90% van de vrijgekomen woningen toe te wijzen aan inkomens tot € 34.000 en is in staat om ook aan de inkomens tot € 40.000 een woning in de sociale sector te verhuren. Woonconcept bewaakt de vastgoedportefeuille en speelt tijdig in op nieuwe trends en marktbewegingen. Daar waar nodig wordt aanvullend beleid ontwikkeld om risico’s te verminderen. Begin 2011 is het middel van vastgoedsturing vastgesteld en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Eind 2012 heeft een eerste evaluatie plaatsgevonden van de vastgoedsturing. De conclusie is dat het systeem van de vastgoedsturing verder ontwikkeld moet worden. De in 2011 geïntroduceerde beleidsachtbaan van het Rigo is nog onvoldoende in uitvoering gebracht. De gewijzigde economische vooruitzichten voor corporaties dwingen ons er toe om het accent steeds meer op het bestaande bezit
75
te leggen. Dit omdat de middelen ontbreken nog fors te investeren in nieuwbouw van sociale huurwoningen. De woningen die in de toekomst op basis van het in 2011 vastgestelde beleid niet meer in de vastgoedportefeuille passen, worden (op termijn) te koop aangeboden of waar mogelijk geschikt gemaakt voor de doelgroep. Waar transformatie onmogelijk is wordt overgegaan tot verkoop. Op dit moment hebben circa 3.000 woningen een zogenaamde verkooplabel. Deze woningen worden te koop aangeboden aan de zittende huurder of wordt aangeboden in de particuliere markt bij mutatie. In 2013 wordt het bestand van woningen met een verkooplabel herbeoordeeld. Eind 2012 is de investeringsopgave in de bestaande bouw en nieuwbouw ‘on hold’ gezet omdat (tijdelijk) geen borging meer kan worden verkregen van het WSW. Bij het beschikbaar komen van borgingsruimte zal deze prioritair ten gunste van het bestaande bezit worden ingezet. Ondanks de negatieve geluiden uit de markt over de woningverkopen heeft Woonconcept in 2012 bijna evenveel bestaande huurwoningen verkocht dan in 2011 en als voorzien in de begroting 2012. Bij veel andere corporaties zijn de verkopen volledig gestagneerd. In het prijssegment waarin Woonconcept opereert, zijn wij prima in staat starters te bedienen en deze markt zit nog niet helemaal op slot. Wel hebben wij gemerkt dat het langer duurt voordat een verkoop is afgerond. Gewijzigd beleid bij banken en NHG zorgen voor een langduriger en moeizamer financieringstraject. In de tweede helft van 2012 heeft Woonconcept de zogenaamde starterslening geïntroduceerd waardoor starters worden geholpen met het verkrijgen van de financiering. De eerste startersleningen zijn eind 2012 aan kopers verstrekt. Om woningen niet te lang leeg te laten staan, is besloten woningen die langer dan 90 dagen te koop en dus leeg staan te beoordelen op interesse van potentiële kopers en in geval van te weinig interesse opnieuw te verhuren, omdat de vraag naar woningen als sociale huurwoningen nog steeds groot is. Hoe de strengere regelgeving met betrekking tot financiering van woningen in 2013 uitwerkt op de verkopen, is vooralsnog ongewis. Structureel lagere verkopen van bestaand bezit leiden mogelijk tot een lagere productie van nieuwbouwwoningen omdat de financierbaarheid steeds lastiger wordt. 9.2.2. Treasuryrisico’s
In 2012 zijn naar aanleiding van de gebeurtenissen bij Vestia en een aantal andere corporaties met betrekking tot derivaten nieuwe regels opgesteld voor corporaties over het gebruik van derivaten. De mogelijkheden voor het gebruik van derivaten zijn dusdanig ingeperkt dat het nagenoeg onmogelijk is geworden om nog derivaten af te sluiten. Daar waar het al mogelijk is, geldt voor derivaten een maximale looptijd van 10 jaar. Gezien de lange exploitatietermijnen van vastgoed betekenen de nieuwe regels dat het renterisico alleen maar toeneemt, tenzij er gekozen wordt voor lange vaste rentelooptijden. Het WSW stelt jaarlijks op basis van haar onderzoeken de beschikbare faciliteringsruimte vast. Woonconcept beschikte tot 22 november 2012 over voldoende faciliteringsruimte om haar investeringsbehoefte te kunnen invullen. Op 22 november 2012 heeft het WSW de faciliteringsruimte voor Woonconcept per direct ingetrokken waarmee de financiering van nieuwe investeringen abrupt ten einde kwam. Het WSW besloot tot deze stap op basis van het door het WSW eenzijdig opgestelde risicoprofiel van Woonconcept en de aangekondigde maatregelen in het regeerakkoord. Een en ander betekent dat alle investeringen in nieuwbouw en renovaties met ingang van eind november on hold zijn gezet. Het WSW verwacht voor de zomer van 2013 uitsluitsel te kunnen geven over het wel of niet beschikbaar stellen van faciliteringsvolume. Dat betekent dat Woonconcept vanaf 22 november
76
2012 alleen nog activiteiten ontplooit met betrekking tot nieuwbouw en onderhoud en renovatie indien de liquide middelen dit toestaan. De risico’s voor de financiering van het woningbezit worden periodiek door de bestuurder beoordeeld. Het treasurybeleid is vastgelegd in het Financieel Statuut. In 2011 is aan de begroting 2012 een treasuryjaarplan toegevoegd die duidelijk inzicht geeft in de financiële stromen en leningbehoefte van Woonconcept. Het beleid rond het looptijden- en renterisico’s is gericht op het minimaliseren van het risicoprofiel. Dat gebeurt onder andere door een optimalisatie van het vervalschema van de leningenportefeuille, gecombineerd met de minimalisatie van de financieringskosten. De duration op de gehele portefeuille moet minimaal 10 jaren bedragen. Woonconcept neemt een risicomijdende houding aan voor wat betreft haar financieringsbeleid. Speculatief handelen in rentederivaten, zoals door middel van het aangaan van ‘open posities’, zonder dat sprake is van bestaande of toekomstige financieringsbehoeften of renterisico’s, is niet toegestaan binnen Woonconcept. Woonconcept heeft enkele rente-instrumenten in de vorm van Caps en Floors ingezet welke direct verbonden zijn aan de leningen. Gezien de korte restant looptijd van deze derivaten is het marktrisico nagenoeg nihil. Voor de financiering van toekomstige investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit is Woonconcept voor een deel afhankelijk van het succes van de verkopen van het bestaand bezit. Zonder deze verkopen kan een deel niet worden gefinancierd door de te lage operationele kasstroom, mede veroorzaakt door de aangekondigde heffingen die de sector worden opgelegd. Volledige externe financiering van alle investeringen leidt tot een te lage kasstroom om de rentelasten te kunnen betalen wat de financierbaarheid van de corporatie onder druk zet. Uiteraard kunnen geen investeringen worden opgestart zolang er geen faciliteringsruimte wordt vrijgegeven door het WSW. Eind 2011 is nieuwe treasury software geïnstalleerd om goed grip te kunnen houden op de kasstromen en de aangegane verplichtingen. Als gevolg van het intrekken van het faciliteringsvolume door WSW voor nieuwe leningen is de sturing op kasstromen van een nog groter belang geworden.
In 2012 is de treasury commissie ieder kwartaal bijeengekomen waarbij met een externe deskundige over markt- en productontwikkelingen wordt gesproken en wordt geadviseerd over uit te voeren treasury acties. De treasury commissie bestaat uit de directeur-bestuurder, de manager Financiën en Control, de financial controller en de externe adviseur. 9.2.3. Projectrisico’s
Projecten worden voor rekening en risico van zowel de Toegelaten Instelling als de dochtermaatschappijen uitgevoerd. De directeur-bestuurder heeft een afzonderlijk stelsel van risicomaatregelen gedefinieerd en geïmplementeerd voor de beheersing van de risico’s verbonden aan de projectontwikkelingportefeuille van Woonconcept. Een belangrijke risicomaatregel is het grootste deel van de projectactiviteiten onder te brengen in een gescheiden onderneming, Woonconcept Projectontwikkeling BV, direct gelieerd aan Woonconcept Holding BV, een 100%-dochteronderneming van Stichting Woonconcept. Voor Woonconcept Projectontwikkeling BV is een maximum risicoprofiel vastgesteld.
77
Drie keer per jaar wordt aan de Raad van Commissarissen het risico van deze portefeuille gerapporteerd. Het resterende deel van projectontwikkeling wordt door andere marktpartijen uitgevoerd. De financiële risico’s hebben vooral betrekking op de projectontwikkelingsactiviteiten van herstructureringsprojecten en nieuwbouwlocaties. Ieder project is opgesplitst in meerdere fasen. Iedere fase wordt afgesloten met een fasedocument waarin onder andere de marktpositie, het rendement en de risico’s in kaart worden gebracht. Het risico van projectontwikkeling verschilt per fase. Daar waar mogelijk heeft Woonconcept zwaarder ingezet op het voorkomen van risico’s door meer ontbindende voorwaarden vast te leggen en meer garanties af te dwingen. Iedere vier maanden vindt er een statusrapportage plaats waarin de risico’s zijn gekwantificeerd. De risico’s kunnen worden onderverdeeld in grond- en opstalontwikkeling, waarbij ook onderscheid wordt gemaakt tussen huur- en koopwoningen. Gezien de marktomstandigheden worden steeds vaker projecten opgeknipt in kleine deelprojecten waarmee de risico’s nog verder zijn geminimaliseerd. Ook worden hogere voorverkooppercentages geëist alvorens de ontwikkeling in gang wordt gezet. 9.2.4. Grondposities
De waarde van grondposities en herstructureringslocaties bedraagt eind 2012 ongeveer € 13 miljoen. Eind 2011 bedroeg de waarde van de ingenomen posities circa € 24 miljoen. De waardedaling is voor een deel ontstaan door de verkoop en het in ontwikkeling nemen van een enkele bouwlocaties. Daarnaast hebben wij alle grondposities eind 2012 net als in voorgaande jaren beoordeeld op de toekomstige opbrengstwaarde en dat heeft geleid tot een aantal afwaarderingen. Hierbij is rekening gehouden met een moeizaam herstel van de woningmarkt en vertraging in planprocedures. In het verleden zijn grondposities verworven, meestal na overleg met gemeenten, wanneer er een bouwbestemming op rust dan wel in voorbereiding is. Grondposities innemen op basis van speculatieve overwegingen was en is niet aan de orde. Woonconcept beschikt over voldoende grondposities en locaties om haar nieuwbouwopgave de komende jaren te kunnen invullen. Omdat de woningmarkt geheel op slot zit, is de ontwikkeling van nieuwe locaties nagenoeg geheel stil komen te liggen. Om verdere risico’s op grondposities te voorkomen is Woonconcept niet voornemens nieuwe locaties voor (her)ontwikkeling en grondposities te verwerven. Huurprojecten Het afzetrisico in de huidige markt is beperkt. Dit geldt zeker voor de sociale huurwoningen die op het moment van oplevering nagenoeg altijd direct zijn verhuurd. Voor de dure huurwoningen geldt dat er meer risico is op leegstand bij oplevering, in het bijzonder in de appartementensfeer in enkele gemeenten. Woonconcept is zeer terughoudend in de realisatie van nieuwe appartementen in de geliberaliseerde markt. Huurprojecten op het gebied van zorg en overig maatschappelijk vastgoed zijn altijd afgedekt door contracten met een looptijd van minimaal 5 jaar. Contracten met een looptijd korter dan 20 jaar zijn een risico voor Woonconcept omdat de opvattingen en regels binnen de zorg de neiging hebben om snel te veranderen. In de toekomst worden door Woonconcept geen zorgprojecten meer gerealiseerd. Wel blijft het mogelijk reguliere huurwoningen te realiseren die tijdelijk door een zorginstelling collectief kunnen worden gehuurd. De vereiste rendementen op nieuwbouwwoningen staan fors onder druk door de relatief lage aanvangshuren. Hogere huren vragen lijkt dan wellicht de oplossing, maar de vrije beleidsruimte is beperkt en te hoge aanvangshuren leiden mogelijk tot leegstandsrisico’s, zeker in gebieden waar het aanbod van woningen relatief goed is. Zorg- en welzijnsinstellingen en lokale overheden worden geconfronteerd met bezuinigingen
78
en gaan prioriteiten stellen. Dat deze organisaties een zwaardere wissel willen trekken op corporaties wordt steeds meer duidelijk, onder andere in prestatieafspraken met gemeenten. Als verhuurder van zorg- en maatschappelijk vastgoed volgt Woonconcept de ontwikkelingen nauwgezet en gaat daar waar nodig tot actie over om de risico’s van toekomstige verhuurbaarheid en betaalbaarheid te minimaliseren. Koopprojecten Koopwoningen worden niet voor rekening en risico door Stichting Woonconcept gerealiseerd. Woonconcept Projectontwikkeling BV is daarvoor de aangewezen partij. Gevolgen van de huidige crisis zijn onder andere dat de verkopen in het midden en hogere segment zeer moeizaam verlopen en dat ook de financierbaarheid van projecten steeds lastiger wordt. Woonconcept Projectontwikkeling heeft enkele koopprojecten in het lagere prijssegment in 2012 nog met succes in de markt weten te zetten. Om de risico’s bij projectontwikkeling te beperken, geldt als belangrijk uitgangspunt dat minimaal 70% van de woningen verkocht moet zijn voordat met de bouw wordt gestart. Hiermee stellen wij zeker dat de kosten direct te dekken zijn uit de termijnbetalingen van de kopers en er geen grote financiële risico’s worden genomen. Alleen wanneer koopprojecten op een financieel verantwoorde wijze kunnen worden omgezet in huurprojecten kan van dit percentage worden afgeweken. De stichting stelt zich in die gevallen garant voor afname van de niet-verkochte woningen. De woningen worden dan veelal tijdelijk verhuurd en op termijn bij een aantrekkende markt alsnog verkocht. Door de huidige crises staan koopprojecten steeds meer onder druk en worden koopprojecten soms omgezet in huurprojecten of wordt de bouw voorlopig uitgesteld. 9.2.5. Organisatierisico’s
De organisatierisico’s hangen samen met het feit dat een organisatie een optelsom is van de kwaliteit en de integriteit van mensen. Woonconcept gebruikt een personeelsbeoordelings- systeem om gericht te kunnen werken aan de ontwikkeling van de medewerkers. Feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen in processen valt niet uit te sluiten. Uiteraard is er een stelsel van administratieve organisatie en interne controle, dat gebaseerd is op een zover mogelijk doorgevoerde functiescheiding. Verder wordt de interne en externe tekeningbevoegdheid consequent gehanteerd. Woonconcept heeft een eigen integriteitcode en klokkenluiderregeling om duidelijk te maken naar interne en externe partijen wat onze spelregels zijn. Mochten er onverhoopt zaken aan het licht komen die niet in orde zijn, dan kan gebruik worden gemaakt van de klokkenluiderregeling om deze zaken onder de aandacht te brengen.
9.3. Intern managementcontrolsysteem en interne controle 9.3.1. Managementcontrolsysteem
Om de organisatie beheersbaar en bestuurbaar te kunnen laten zijn, heeft Woonconcept een eigen Planning & Control-cyclus ontwikkeld. Iedere afdeling binnen Woonconcept stelt jaarlijks een afdelingsplan op met financiële en operationele doelstellingen. Deze doelstellingen worden vertaald in een Balanced Scorecard. De afdelingsplannen vormen gezamenlijk het werkplan en de (meerjaren)begroting, waarbij de afdelingen onderling op elkaar worden afgestemd. De (meerjaren)begroting wordt door de bestuurder vastgesteld en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Iedere twee maanden wordt een managementrapportage samengesteld waarin de realisatie en voortgang van het afgelopen kwartaal worden gerapporteerd. Naast de financiële rapportage worden de realisatie en de afwijkingen van de doelstellingen gerapporteerd.
79
Afwijkingen ten opzichte van de begroting en doelstellingen worden met deze rapportages tijdig inzichtelijk en er kan tijdig bijsturing plaatsvinden. Ook worden de resultaten van het uitgevoerde Intern Controleplan in de managementrapportages opgenomen. De rapportages worden door de bestuurder met het management en de Raad van Commissarissen besproken en dienen als middel voor het afleggen van verantwoording over de geleverde prestaties. Woonconcept gebruikt een financieel statuut dat door de bestuurder is vastgesteld en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Vanaf 2011 wordt gebruik gemaakt van een treasuryjaarplan om de sturing op kasstromen te kunnen verbeteren. Gezien de financiële ontwikkelingen wordt de financiële sturing steeds belangrijker om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen. In het financieel statuut heeft een nadere uitwerking plaatsgevonden van de criteria voor investeringen, financiering en waardesturing. Ook is door de directeur-bestuurder een afzonderlijk stelsel van risicomaatregelen gedefinieerd en geïmplementeerd voor de beheersing van de overige activiteiten van Woonconcept die worden uitgevoerd door middel van dochtervennootschappen en deelnemingen. Deze dochterondernemingen hebben hun beleid, strategie en doelstellingen in gescheiden bedrijfsplannen vastgelegd. In directiestatuten zijn de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directies van de vennootschappen vastgelegd. In 2013 wordt een nieuw verbindingenstatuut geïmplementeerd. De voortgang van de activiteiten van de dochterondernemingen wordt periodiek aan de Raad van Commissarissen gerapporteerd. De overige financiering-, strategie- en financiële risico’s worden iedere twee maanden gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen. 9.3.2. Interne controle
Naast het managementcontrolsysteem hanteert Woonconcept een systeem van interne controle. De organisatie en de processen zijn ingericht op: - effectiviteit en efficiency van bedrijfsprocessen; - betrouwbaarheid van de informatievoorziening; - naleving van de wet- en regelgeving; - beveiliging van vermogensbestanddelen. Maandelijks worden operationele en financiële audits uitgevoerd. De bevindingen van deze audits nemen we op in de viermaandelijkse rapportage en rapporteren we aan de bestuurder en de Raad van Commissarissen. De kaders voor financiering en projectactiviteiten zijn vastgelegd in het financieel statuut. Alle activiteiten worden beoordeeld op correct gebruik van de vastgelegde kaders. In overleg met de externe accountant is het nieuwe interne controleplan in 2012 vastgesteld en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. De uitvoering van de interne controle is verder aangescherpt en afgestemd op de controle werkzaamheden die de externe accountant uitvoert in het kader van de controle van de jaarrekening. In 2011 heeft de accountant een aantal verbeterpunten gesignaleerd die in 2012 zijn geïmplementeerd. In de Interim Managementletter van eind 2012 heeft de accountant aangegeven dat Woonconcept de Administratieve Organisatie en Interne Controle goed op orde heeft. Om beter zicht te krijgen op het functioneren van de verbindingen zijn in 2011 onderzoeken uitgevoerd naar het functioneren van de Administratieve Organisatie en Interne Controle bij de verbindingen. De bevindingen hebben geleid tot aanbevelingen die in 2011 zijn omgezet in actieplannen. Eind 2012 zijn nagenoeg alle verbeteracties geïmplementeerd en worden vervolgstappen in gang gezet naar meer gestructureerd risicomanagement binnen de verbindingen.
80
9.4. Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing
Het bestuur is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne risicobeheersing- en controlemaatregelen die aan de eisen van Woonconcept voldoen. De systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico’s mogelijk te maken. Deze systemen kunnen nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van Woonconcept worden gerealiseerd of dat materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet- en regelgeving niet optreden. Verder wil het bestuur benadrukken dat de activiteiten van Woonconcept een aantal risico’s met zich meebrengen die buiten de invloedssfeer van het bestuur liggen. Hierbij kan worden gedacht aan politieke en macroeconomische risico’s. In 2012 heeft Woonconcept uit hoofde van zijn verantwoordelijkheid voortdurend de prestaties, de beheersomgeving en de risico’s van Woonconcept geanalyseerd en beoordeeld. Ook in 2012 is aan de verdere professionalisering van risicomanagement gewerkt, wat tot aanscherping van met name de interne beheersing heeft geleid. In 2013 wordt verder geprofessionaliseerd in de vorm van het implementeren van het vastgestelde gestructureerd risicomanagementbeleid. Rekening houdend met de eerdergenoemde beperkingen, die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing van Woonconcept, zijn wij van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen die door Woonconcept zijn geïmplementeerd een goede basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: - wij voldoende inzicht hebben in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke, maatschappelijke en financiële doelstellingen van Woonconcept worden gerealiseerd; - Woonconcept zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving; - de interne en externe (financiële) rapportages van Woonconcept betrouwbaar zijn; - er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid.
81
10. Intern toezicht 10.1. Algemeen
De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij Stichting Woonconcept en de met haar verbonden ondernemingen. Daarnaast staat de Raad van Commissarissen het bestuur terzijde, zoals het beschreven staat in het Besluit Beheer Sociale Huursector, in de statuten van de stichting en het Reglement Werkwijze Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen hanteert de gedragscode voor goed bestuur, de Governancecode, opgesteld door de landelijke koepelorganisatie Aedes en de Verenging van Toezichthouders in Woningcorporaties. 10.2. Goedkeuring van de jaarrekening en begroting De operationele en financiële doelstellingen van de stichting zijn vastgelegd in de begroting die jaarlijks door de Raad van Commissarissen wordt goedgekeurd. De begroting voor 2012 is goedgekeurd in de vergadering van 14 december 2011. De bestuurder presenteert elke twee maanden een voortgangsrapportage waarin de actuele stand van zaken wordt weergegeven en waarbij ook wordt aangegeven welke bestuursbesluiten leiden tot afwijkingen van de begroting. De organisatie wordt bestuurd met behulp van financiële rapportages, de Balanced Scorecard evenals een rapportage over de voortgang van doelstellingen per afdeling. Ook vindt per vier maanden rapportage plaats over de bevindingen van de werkzaamheden uit het controleplan. Alle bestuursbesluiten worden aan de Raad van Commissarissen voorgelegd, afhankelijk van aard en omvang ter goedkeuring of ter informatie. De interne accountant (de Manager Financiën & Control) is deels bij alle vergaderingen van de Raad aanwezig, onder andere om een toelichting te kunnen geven op de rapportages. De externe accountant rapporteert en adviseert de Raad van Commissarissen via de auditcommissie over de jaarstukken en heeft daartoe de vergaderingen van zowel de auditcommissie als de voltallige Raad van Commissarissen bijgewoond waarin de jaarrekening is behandeld. De Raad heeft de jaarrekening over 2011 na advisering door de auditcommissie goedgekeurd in haar vergadering van 24 mei 2012. De begroting 2013 is op een andere manier tot stand gekomen dan in voorgaande jaren. Normaal gesproken vindt goedkeuring plaats in december van een jaar voorafgaand aan het begrotingsjaar. Als gevolg van het beperken van het faciliteringsvolume door het WSW, aangekondigde maatregelen in het regeerakkoord en hernieuwde parameters van het CFV en het WSW is de begroting begin januari 2013 vastgesteld door de bestuurder en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd in de vergadering van 16 januari 2013.
10.3. Rechtspositie en bezoldiging directeur-bestuurder
Voor de bestuurder geldt dat voor de arbeidsvoorwaarden en de bezoldiging de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties wordt toegepast. Voor de pensioenvoorziening van de bestuurder geldt de ook voor het overige personeel geldende regeling van het bedrijfstakpensioen. De bestuurder heeft een door de voorzitter van de Raad van Commissarissen ondertekende brief ontvangen waarin haar arbeidsvoorwaarden voor 2012 zijn vastgelegd. De voorzitter en de vice-voorzitter hebben een functioneringsgesprek met de bestuurder gehouden. Het functioneren van de bestuurder is als positief beoordeeld.
82
10.4. Bezoldiging
In verband met de bestuurswisseling zijn de bezoldigingen in 2011 gesplitst. De voormalige bestuurder is uit dienst getreden per 1 april 2011. De nieuwe bestuurder is per 1 maart 2011 in dienst getreden.
Salaris 2012
Pensioen 2012
Salaris- kosten 2012
Salaris 2011
Pensioen 2011
Salaris- kosten 2011
0
0
0
€ 41.468
0
€ 41.468
S.E. Korthuis
€ 118.796
€ 37.750
€ 156.546
€ 104.315
€ 30.498
€ 134.813
Totaal
€ 118.796
€ 37.750
€ 156.546
€ 145.783
€ 30.498
€ 176.281
Bestuurder H. Van Houten
In paragraaf 12.4.5 worden de bedragen toegelicht. Voor de zelfstandige bedrijfsonderdelen die deel uitmaken van de holding wordt geen afzonderlijke vergoeding betaald aan de bestuurder. De bestuurder maakt daarnaast gebruik van een dienstauto waarvoor dezelfde regeling geldt die op de leden van het MT van toepassing is. Er zijn in het verslagjaar 2012 geen bijzondere vergoedingen betaald of toegezegd aan de bestuurder van Woonconcept. Op basis van de hoogte van de bezoldiging van de bestuurder is de zogenaamde crisisheffing niet van toepassing.
10.5. De Raad van Commissarissen
De RvC bestaat uit 5 leden. Na drie zittingsperioden van drie jaar was per 31 december 2012 mevrouw A. Wielinga aftredend. Tot haar opvolger is benoemd mevrouw S. Plass. Op basis van de Governancecode was ook mevrouw S .Jovanovic aftredend. Dit is niet gewenst in verband met de continuïteit in de RvC. Mevrouw Jovanovic zal daarom per 31 december 2013 aftreden. Vooruitlopend op het aftreden van mevrouw Jovanovic is tot commissaris mevrouw M. Drijver benoemd. Aangezien het een zetel in de Raad van Commissarissen betreft waarvoor de huurdersorganisaties een voordracht kunnen doen, maakte een vertegenwoordiger van de huurdersorganisaties deel uit van de sollicitatiecommissie. Beide vacatures in de raad zijn ingevuld op basis van het door de Raad van Commissarissen opgestelde functieprofiel. De Raad van Commissarissen maakt gebruik van een Reglement Werkwijze Raad van Commissarissen en de statuten van de stichting als basis voor het eigen functioneren. De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen een bezoldiging die is gerelateerd aan de tijdsbesteding die het lidmaatschap vergt. De bezoldiging is nadrukkelijk niet gekoppeld aan de financiële prestaties van Woonconcept. Vanaf 2011 is de vergoeding voor de leden van de Raad van Commissarissen gebaseerd op de beloningsregeling voor toezichthouders bij woningcorporaties. Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van Woonconcept en er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Woonconcept of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van de stichting. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met Woonconcept, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. De statuten van de stichting bevatten bepalingen over mogelijke tegenstrijdige belangen. In het verslagjaar vonden er geen transacties plaats waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. De stichting heeft als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan haar Commissarissen.
10.6. Evaluatie functioneren Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen heeft in 2012 haar eigen functioneren geëvalueerd. Ook de bestuurder heeft aan de evaluatie deelgenomen. De raad heeft zich laten ondersteunen door het Instituut voor
83
Governance en Leiderschap uit Amersfoort. Het eigen functioneren wordt als goed beoordeeld. De raad is tevreden over de individuele inbreng van de leden. Persoonlijke integriteit en verantwoording scoren hoog. De samenstelling van de raad is zodanig dat de gewenste financiële, volkshuisvestelijke, bestuurlijke en sociaal-maatschappelijke deskundigheden aanwezig zijn. Verbeterpunten zijn: 1. Het opstellen van meetbare doelstellingen en prestatiecriteria voor de bestuurder 2. Het adequater functioneren van het interne risicobeheer- en controlesysteem 3. De kwaliteit van onderlinge afstemming van strategische beleidsplannen 4. Het ontwikkelen van de eigen competenties als toezichthouder. Er is veel waardering van het toezicht voor het realiseren van de doelstellingen door de bestuurder. De raad beoordeelt het functioneren van de voorzitter als goed. Vanuit de raad is een auditcommissie ingesteld, bestaande uit de heren Hofmeijer (voorzitter) en Van der Zwaag. De commissie bereidt de financiële documenten voor en adviseert hierover aan de Raad van Commissarissen. Ook is de commissie het eerste aanspreekpunt voor de accountant. Na een eerste evaluatie in 2012 is besloten de auditcommissie een permanente status te geven. In 2013 wordt de rol en wijze van functioneren van de auditcommissie geëvalueerd. Mevrouw Jovanovic, de heer Schonewille en mevrouw Drijver bezetten een zetel waarvoor de huurderbelangenorganisaties een voordracht kunnen doen bij herbenoeming of bij het ontstaan van vacatures. Mevrouw Jovanoviç zit in haar laatste zittingstermijn en zal eind 2013 aftreden. De overige leden van de raad kunnen nog worden herbenoemd. De leden van de raad van Commissarissen ontvangen een vergoeding van € 8.000 per jaar. Voor de voorzitter is dit bedrag vastgesteld op € 12.000. Deze vergoeding is gebaseerd op de beleidsregels van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties. De totale bezoldiging van huidige en gewezen commissarissen bedroeg in zowel 2011 als 2012 totaal € 44.000. Vanaf 1 januari 2013 zal de bezoldiging plaatsvinden conform de nieuwe regeling Wet Normering Topinkomens.
84
Samenstelling Raad van Commissarissen per 1 januari 2013 Naam
Leeftijd
Hoofdfunctie
Nevenfuncties
Benoemd
Aftredend
De heer W. v.d. Zwaag voorzitter
65 jaar
Geen
Geen
2010
31-12-2013
Mevrouw S. Jovanoviç vice-voorzitter
64 jaar
Zelfstandig ondernemer
- Vice-voorzitter PvdA bestuur Aa en Hunze
2005
31-12-2013
De heer A. Hofmeijer voorzitter Auditcommissie
47 jaar
Districtsdirecteur Grootbedrijf ING
- Bestuurslid Stichting Circuit van Drenthe - Voorzitter Stichting Jet
2011
31-12-2014
De heer A.M. Schonewille Lid
50 jaar
Directeur ISD, gemeenten Aa en Hunze, Assen en Tynaarlo
- Lid RvC Timpaan Groep
2012
31-12-2015
Mevrouw M. Drijver Lid
58 jaar
Directeur Wonen BAM Woningbouw
2013 - Voorzitter RvT Stichting Openbaar Voortgezet Onderwijs (STOVOH) Hoogeveen - Vice-voorzitter RvT ROC Albeda, Rotterdam - Lid RvT Platform31, Den Haag - Lid Bestuur SVn, Hoevelaken
31-12-2016
Mevrouw S. Plass Lid
51 jaar
Vz. RvB Tandem, Nijmegen
- Lid Raad van Toezicht Carinova - Bestuurslid Landelijke Stichting HomeStart
2013
31-12-2016
10.7. Benoeming accountant
Conform de statuten en de Governancecode is de benoeming van de accountant belegd bij de Raad van Commissarissen. In 2011 liep het bestaande contract met accountantskantoor PWC af. Na een zorgvuldige selectieprocedure met presentaties van enkele kantoren is besloten om de komende vier jaar gebruik te maken van de diensten van accountantskantoor Ernst & Young.
10.8. Activiteiten van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen vergaderde in 2012 9 keer als geheel. Daarnaast is de Auditcommissie 4 keer bijeen geweest. Bij deze vergaderingen was de bestuurder aanwezig. Hierbij kwamen onder meer de volgende zaken aan de orde: - bespreken en goedkeuring van de visie Woonconcept 2012-2016 en het leefbaarheidbeleid; - presentatie financiële sturing en investeringsselectie; - bespreking 2- en 4-maandsmaandsrapportages met de bestuurder over de prestaties, de uitvoering van activiteiten, de beheersing van risico’s en ontwikkelingen; - toezicht op de aan Woonconcept verbonden instellingen en ondernemingen; - presentatie risicoanalyse Scholenpark Ezinge en goedkeuring vervolg project; - goedkeuring verkoop complexen geliberaliseerd bezit in Hoogeveen en Assen; - goedkeuring implementatie nieuwe RJ 645; - kennisnemen van de accountantsverklaring en het bespreken van het accountantsverslag met de accountant; - goedkeuring van de geconsolideerde jaarrekeningen van de stichting en verbonden ondernemingen en het volkshuisvestelijk verslag over 2011;
85
-b espreken Governance jaaragenda; -g oedkeuring besluit verkoop met Starterslening; - v aststellen gewijzigde integriteitcode Woonconcept; -b espreken voortgang koolmonoxideongeval; -b espreken wijziging BTW-behandeling leden Raad van Commissarissen; -b espreken effecten Herziening Woningwet; -g oedkeuring opheffing Woonconcept Monumenten BV; -g oedkeuring externe bevoegdheden en vervanging bestuurder bij afwezigheid; -b espreken prestatiemeting Corporatie in Perspectief; -g oedkeuring van het interne controleplan 2012; -o pstellen profielschets te werven leden Raad van Commissarissen en vaststellen wervingsprocedure; - (her)benoeming van de leden van de RvC, vaststellen profielschets en vaststellen vergaderschema 2013; - goedkeuren van investeringen groter dan € 2.500.000 en uitgave en investeringen die niet in de begroting zijn opgenomen; -b espreken Interim Management Letter 2011 van de accountant Ernst & Young; -b espreken besluit WSW tot intrekking faciliteringsvolume Woonconcept en gevolgen daarvan; -b esluit proces begroting 2013 en doorlichting organisatie 2013. De Raad van Commissarissen vergaderde 9 keer buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder, voorafgaand aan de reguliere vergadering. Vertegenwoordigers van de RvC voerden overleg met de huurderbelangenorganisaties en met de ondernemingsraad van Woonconcept. Bijeenkomsten van de Vereniging van toezichthouders in Woningcorporaties, van het Aedeskennisnetwerk Groningen/Drenthe en van accountantskantoor Ernst & Young werden bezocht.
10.9. Dankwoord
Ook in 2012 is het Woonconcept gelukt om in samenwerking met diverse partners een belangrijke bijdrage te leveren aan het woon- en leefgenot van haar huurders. Dit ondanks een economische crisis en een stagnerende woningmarkt. De Raad van Commissarissen heeft grote waardering voor de wijze waarop medewerkers en bestuur hebben gepresteerd. Het jaar 2012 neemt in de geschiedenis van Woonconcept een bijzondere plaats in. Door allerlei oorzaken werd een bezinning op de ambities en de organisatie dringend noodzakelijk. Heroverweging van investeringen en forse bezuinigingen zijn onvermijdelijk. De RvC is vanaf het begin nauw betrokken bij het in gang gezette proces en realiseert zich dat dit een grote druk legt op alle medewerkers van Woonconcept.
86
11. Geconsolideerde jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming) Activa
(in duizenden euro’s)
2012
Vaste activa Immateriële vaste activa 1 Ontwikkelingskosten 2. Goodwill
201 0
2011
244 24
201 268 Materiële vaste activa 3. Sociaal vastgoed in exploitatie 702.013 645.748 4. Soc. vastgoed in ontwikk. voor eigen expl. 49.901 45.922 5. Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie 16.133 16.924 768.047 708.594 Vastgoedbeleggingen 6. Commercieel vastgoed in exploitatie 76.907 81.678 7. Com. vastgoed in ontwikk. voor eigen expl. 9.642 2.309 8. Vastgoed verkocht onder voorwaarden 0 0 9. Vastgoed in ontwikk. bestemd voor VOV 0 0 86.549 83.987 Financiële vaste activa 10. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 1 1 11. Latente belastingvordering(en) 1.341 2.102 12. Leningen u/g 521 114 1.863 2.217 Som der vaste activa 856.660 795.066
Vlottende activa Voorraden 13. Vastgoed bestemd voor verkoop 1.753 0 14. Vastgoed in ontw. bestemd voor verkoop 4.649 6.416 15. Overige voorraden 177 183 6.579 6.599 Vorderingen 16. Debiteuren 1.604 1.686 17. Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.179 3.490 18. Overige vorderingen 610 1.839 19. Overlopende activa 651 542 5.044 7.557 20. Effecten 21. Liquide middelen Som der vlottende activa
573 530 17.834 23.272 30.030 37.958
Totaal activa 886.690 833.024
87
Passiva
(in duizenden euro’s)
2012
Eigen Vermogen 22. Groepsvermogen
2011
296.694
278.551
Voorzieningen 23. Voorziening onrend. invest. en herstr. 8.336 15.209 24. Voorziening garantieverplichtingen 568 985 25. Voorziening reorganisatiekosten 0 9 26. Overige voorzieningen 503 475 Totaal voorzieningen 9.407
16.678
Langlopende schulden 27. Schulden/leningen kredietinstellingen 539.256 500.051 Totaal langlopende schulden 539.256
500.051
Kortlopende schulden 28. Schulden aan kredietinstellingen 18.025 16.582 29. Schulden aan leveranciers 8.045 9.417 30. Belastingen en premies sociale verzekeringen 5.039 2.030 31. Overlopende passiva 10.224 9.715 Totaal kortlopende schulden 41.333
37.744
Totaal passiva 886.690 833.024
88
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012
(in duizenden euro’s) 2012 2011 Bedrijfsopbrengsten 32. Huuropbrengsten 66.842 65.139 33. Diensten 3.457 3.756 34. Vergoeding 2.852 2.808 35. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 0 0 36. Opbrengst projecten in opdracht van derden 16.927 43.066 37. Overige bedrijfsopbrengsten 1.400 2.550 Som der bedrijfsopbrengsten 91.478 117.319 Bedrijfslasten 38. Kostprijs uitbesteed werk en andere externe kosten 14.931 40.586 39. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa 37.358 38.090 40. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa 6.149 4.429 41. Lonen en salarissen 10.223 9.681 42. Sociale lasten 1.423 1.309 43. Pensioenlasten 1.839 1.837 44. Onderhoudslasten 19.934 17.851 45. Leefbaarheid 2.088 3.197 46. Overige bedrijfslasten 15.496 18.277 Som der bedrijfslasten 109.441 132.257 -17.963 -17.938 47. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen -5.291 -2.044 Bedrijfsresultaat -23.254 -19.982 48. Gerealiseerde herwaarderingen 24.596 5.544 49. Uitkeringen uit deelnemingen 0 1 50. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 959 1.359 51. Rentelasten en soortgelijke kosten 20.413 18.572 Saldo financiële baten en lasten -19.454 - 17.212 Resultaat voor belastingen -18.112 -31.650 52. Belastingen -1.333 1.556 Resultaat na belastingen -19.445 -30.094 53. Nagekomen baten en lasten 0 -2 Groepsresultaat na belastingen -19.445 -30.096
89
Kasstroomoverzicht geconsolideerd 2012
(in duizenden euro’s) 2012 2011 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat -23.254 -19.982 Aanpassingen voor: - afschrijvingen (im)materiële vaste activa - overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen - niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille - mutaties van voorzieningen
37.358
38.090
8.872 -5.291 -3.246
3.804 -2.044 -2.215
Veranderingen in werkkapitaal: - afname vorderingen 82 212 - afname overlopende activa 1.120 -616 - afname voorraden en onderhanden projecten 20 2.350 - toename effecten -43 -24 - afname handelscrediteuren -1.372 632 - toename belastingen en sociale premies 3.791 -3.334 - afname overlopende passiva (excl. overlopende rente) 509 1.558 4.107 778 Per saldo kasstroom uit bedrijfsoperaties 29.128 26.949 Ontvangen intrest
959
1.359
Betaalde intrest -19.402 -18.725 Betaalde winstbelasting -43 -15 -18.486 -17.381 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in overige financiële vaste activa -407 0 Desinvesteringen in overige financiële vaste activa 0 0 Investeringen in immateriële vaste activa -15 -24 Desinvesteringen in immateriële vaste activa 0 0 Investeringen in materiële vaste activa -63.233 -50.215 Desinvesteringen in materiële vaste activa 15.791 15.673 Investeringen in vastgoedbeleggingen -10.853 -3.216 Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen 3.000 0 Per saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten
-55.717
-37.782
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden en bankkrediet 54.000 60.000 Aflossingen langlopende schulden en bankkrediet -14.363 -20.695 Per saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten 39.637 39.305 Mutatie geldmiddelen -5.438 11.091
90
Overzicht van het totaalresultaat geconsolideerd 2012
(in duizenden euro’s) 2012 2011 Groepsresultaat na belastingen -19.445 -30.096 Baten en lasten rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt: - stelselwijziging 0 -21.484 - waardestijging sociaal vastgoed in het jaar 37.588 13.227 37.588 -8.257 Totaalresultaat 18.143 -38.353
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Regelgeving
De groep heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 19 juni 2013. Continuïteit
Woonconcept wordt geconfronteerd met saneringsheffingen en de verhuurderheffing die er toe leiden dat de continuïteit van de organisatie zonder ingrijpen in gevaar wordt gebracht, ondanks de inkomensafhankelijke huurverhoging die vanaf 2013 mag worden toegepast. Om de continuïteit op middellange termijn te kunnen waarborgen is het noodzakelijk dat Woonconcept wezenlijke veranderingen doorvoert in de bedrijfsvoering om haar kasstromen en de financiële kengetallen op het vereiste niveau te kunnen houden. Naast het maximaal benutten van de mogelijkheden tot huurverhoging zal de organisatie in 2013 een reorganisatie doorvoeren die moet leiden tot een reductie van de bedrijfslasten van € 6 miljoen per jaar vanaf 2014. De reorganisatie zal leiden tot een personeelsreductie, verlaging van overige bedrijfslasten en onderhoudslasten en heroverweging van investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit waardoor de rentelasten kunnen worden verminderd. Op grond van het voorgaande is het management/bestuur van mening dat de continuïteit na het nemen van de voorgenoemde maatregelen voldoende is gewaarborgd en is de jaarrekening opgesteld op basis van continuïteitsveronderstelling. Stelselwijziging
Wijzigingen Richtlijn 645 Met ingang van boekjaar 2012 is de herziene Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’ van toepassing. De voor de groep belangrijkste wijzigingen zijn: - het vastgoed in exploitatie dient op objectniveau te worden onderverdeeld naar sociaal en commercieel vastgoed op basis van de criteria van de EC-beschikking d.d. 15 december 2009; - de corporatie heeft de beleidskeuze het sociaal vastgoed als geheel te kwalificeren hetzij als bedrijfsmiddel, hetzij als vastgoedbelegging; - deze keuze leidt bij waardering tegen actuele waarde tot toepassing van de bedrijfswaarde indien gekwalificeerd als bedrijfsmiddel en van de actuele waarde i.c. de marktwaarde indien gekwalificeerd als
91
vastgoedbelegging; voor het sociaal vastgoed heeft de corporatie de keuze om ook tegen historische kosten te waarderen; -d e corporatie heeft verder de keuze het commercieel vastgoed te waarderen tegen historische kosten of tegen actuele waarde, in het laatste geval geldt de marktwaarde; -b ij gecombineerde bouwprojecten is de saldering van het onrendabel sociale deel met de te verwachten winst op het commerciële deel vervallen; - bij toepassing van de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag vervalt de post ‘mutatie actuele waarde’ in de winst- en verliesrekening en worden waardevermeerderingen van het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel (gewaardeerd tegen bedrijfswaarde) voortaan conform de algemeen geldende RJ-richtlijnen rechtstreeks in het eigen vermogen verantwoord (i.c. onder de overige reserves aangezien de herziene Richtlijn 645 geen post herwaarderingsreserve kent); - bij toepassing van de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag wordt voortaan conform de algemeen geldende RJ-richtlijnen afgeschreven over de bedrijfswaarde; - wijzigingen in de modellen voor de balans en winst- en verliesrekening: in de balans zijn enkele posten toegevoegd zoals bouwclaims, woningen verkocht onder voorwaarden, vastgoedbeleggingen en posten gerelateerd aan groepsmaatschappijen, deelnemingen en belastingen; in de winst- en verliesrekening zijn de opbrengsten en lasten inzake servicecontracten afzonderlijk weergegeven en is de post leefbaarheid toegevoegd. Wijziging waarderingsgrondslagen De hiervoor genoemde RJ-wijzigingen en keuzemogelijkheden hebben ertoe geleid dat de groep haar stelsel van waardering en resultaatbepaling vanaf 2012 heeft gewijzigd op de volgende onderdelen: a Herclassificatie van het bezit in exploitatie naar sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij de tot en met 2011 voor deze beide typologieën gevolgde actuele waardemodel in 2012 eveneens is gehanteerd, i.c. de bedrijfswaarde voor het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel en de reële waarde i.c. de marktwaarde voor het commercieel vastgoed. De waardering tegen actuele waarde draagt bij aan een verdere verbetering van het inzicht in het resultaat, de waarde van het bezit en de vermogenspositie van de corporatie. b De waarderingskeuze voor de bedrijfswaarde als invulling van de actuele waarde inzake het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, welke keuze is gebaseerd op het beleid van de corporatie waarbij met name het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. c Aanpassingen van de bedrijfswaarde-uitgangspunten wegens het vervallen van de rentabiliteitswaardecorrectie, het uitsluitend inrekenen van vastgoedgerelateerde kosten en het verlengen van de restant levensduur bij doorexploitatie van minimaal 10 jaar naar minimaal 15 jaar in het geval nog geen concrete sloop- of verkoopbesluiten zijn genomen. Als gevolg van deze wijzigingen is de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie herrekend. d Als gevolg van de onder punt c genoemde wijzigingen is het onrendabel deel van de sociale vastgoedontwikkelprojecten bij aanvang boekjaar en voorafgaand boekjaar (indien een jaar eerder reeds in ontwikkeling) herrekend. e De saldering van het onrendabel sociale deel van gecombineerde bouwprojecten met de verwachte winst op het commerciële deel is met terugwerkende kracht gecorrigeerd; f De verwerking van de jaarlijkse ‘mutatie actuele waarde in de winst- en verliesrekening komt te vervallen zodat het jaarresultaat 2011 ten aanzien van deze post voor vergelijkingsdoeleinden is herrekend; g Over de bedrijfswaarde dienen afschrijvingen ten laste van het resultaat te worden toegepast; het jaarresultaat 2011 is als gevolg hiervan voor vergelijkingsdoeleinden aangepast. Aanpassing vergelijkende cijfers van vermogen en resultaat De wijzigingen in de waarderingsgrondslag zoals genoemd bij de onderdelen a tot en met g zijn als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2011 in de jaar-
92
rekening 2012 zijn aangepast. De aanpassing van de vergelijkende cijfers houdt in dat deze zijn herrekend alsof de nieuwe waarderingsgrondslag reeds van toepassing was in voorgaande boekjaren. De invloed van de stelselwijziging (cumulatieve effect) is voor het deel dat betrekking heeft op de jaren tot en met 2010 verwerkt in het eigen vermogen per 1 januari 2011 (post overige reserves) en bedraagt € 21,4 miljoen negatief. Het deel dat betrekking heeft op het resultaat 2011 is in de individuele posten van de winst- en verliesrekening verwerkt middels aanpassing van de vergelijkende resultaatcijfers 2011 en bedraagt in totaal € 15,2 miljoen negatief waarvan 1,9 miljoen is aangepast op het resultaat en 13,3 miljoen rechtstreeks in het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie. In totaal bedraagt het cumulatief effect per 1 januari 2012 € 6,4 miljoen. Dit effect en het resultaateffect 2011, uitgesplitst naar de individuele posten is als volgt: Cumulatief effect 1-1-2012
Stand 1-1-2012 vóór stelsel- wijziging
Stand 1-1-2012 ná stelsel- wijziging
Cumulatief effect 1-1-2012
Sociaal vastgoed in exploitatie 644.116 645.747 1.631 Sociaal vastgoed in ontwikkeling, bestemd voor eigen exploitatie 51.181 45.922 -5.259 Commercieel vastgoed in exploitatie 82.696 81.678 1.018 Commercieel vastgoed in ontwikkeling, bestemd voor eigen exploitatie 2.309 2.309 0 -2.610 Eigen vermogen -284.929 -278.551 -6.378 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen -11.441 -15.209 3.768 -2.610 Resultaateffect 2011
Baten/lasten 2011 volgens WVR 2011
Baten/lasten 2011 voor vergelijkings- doeleinden aangepast
Aanpass. resultaat 2011 voor vergelijkingsdoeleinden
Afschrijving materiële vaste activa (sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel) 3.235 37.709 34.474 Overige waardeveranderingen sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel 14.940 4.429 -10.511 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen commercieel vastgoed 0 2.044 2.044 Mutatie reële waarde materiële vaste activa 41.072 0 -41.072 Gerealiseerde herwaarderingen BW 0 -5.544 -5.544 Resultaat verkoop vastgoedportefeuille -13.028 0 13.028 Overige bedrijfslasten (leefbaarheid) 14.113 19.815 5.702 -1.879
93
Stand 1-1-2012 Stand 1-1-2012 vóór stelsel- ná stelsel- Cumulatief effect 1-1-2012 wijziging wijziging Cumulatief effect 1-1-2012 -6.378 Waarvan resultaateffect 2011 -1.879 Waarvan herwaardering 2011 -13.227 Blijft: cumulatief effect 1-1-2011
Cumulatief effect 1-1-2012
-21.484
Bestaande uit de balansposten per 1-1-2011: Sociaal vastgoed in exploitatie 650.453 655.614 5.161 Sociaal vastgoed in ontwikkeling, bestemd voor eigen exploitatie 45.927 43.117 -2.810 Commercieel vastgoed in exploitatie 89.565 80.745 -8.820 Commercieel vastgoed in ontwikkeling, bestemd voor eigen exploitatie 2.721 2.070 -651 -7.119 Eigen vermogen 316.904 295.420 -21.484 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen -19.373 -33.738 14.365 -7.119
Voor de individuele posten zijn de verschillen met de oorspronkelijke jaarrekeningcijfers 2011 in de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten in de jaarrekening 2012 vermeld.
Herwaardering en belastinglatenties De herwaardering van het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel kan leiden tot een hogere commerciële boekwaarde dan de fiscale boekwaarde. In een aantal gevallen ligt de fiscale boekwaarde boven de afschrijfbare (WOZ) bodemwaarde. De fiscale boekwaarde gaat pas teniet indien in de toekomst eerst bij sloop de bouwbestemming zou komen te vervallen. Gezien de lange looptijd van het actief en de onzekerheid dat bij sloop in de toekomst de bouwbestemming vervalt, tendeert de actieve belastinglatentie over het verschil tussen de (geherwaardeerde) boekwaarde in de jaarrekening en de fiscale boekwaarde contant gemaakt derhalve naar nihil. Herwaardering is echter geen reden om anders met latenties om te gaan. Schattingswijzigingen In het kader van de herziene Richtlijn 645 “ Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting” is vanaf boekjaar 2012 de afschrijving op het sociaal vastgoed gebaseerd op de componenten- benadering. Deze wijzigingen zijn naar hun aard schattingswijzigingen maar zijn, gezien de impact op het resultaat, in combinatie met alle RJ 645 wijzigingen als geheel in de hiervoor genoemde stelselwijziging als zodanig verwerkt. Oordelen en schattingen
Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. Consolidatiegrondslagen
In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Stichting Woonconcept en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend.
94
Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen netto vermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd. De waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen van de groep. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden niet in de geconsolideerde jaarrekening vermeld. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld. Lijst van kapitaalbelangen
Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen - Woonconcept Holding B.V. te Meppel:100%-deelneming (2011:100%) - Woonconcept Projectontwikkeling B.V. te Meppel:100%-deelneming (2011:100%) - Woonconcept Vastgoed Participaties B.V. te Meppel:100%-deelneming Woonconcept Projectontwikkeling B.V. (2011:100%) - Woonconcept ICT B.V. te Meppel 100%-deelneming (2011:100%) - Woonconcept Monumenten B.V. te Meppel 100%-deelneming (2011:100%) - Woonscan B.V. te Meppel 100%-deelneming (2011:100%) - Woonconcept Onroerend Goed B.V. te Meppel 100%-deelneming (2011:100%) - Woonconcept Energie B.V. te Meppel 100%-deelneming (2011:100%) - Hometeam B.V. te Meppel 100%-deelneming (2011:100%) Proportioneel geconsolideerde rechtspersonen en vennootschappen De proportioneel geconsolideerde maatschappijen betreffen: - Vof Westerstouwe/Woonconcept Projectontwikkeling B.V. te Meppel (50%); (derden 50%). - Bergstein Beheer B.V. te Meppel (50%); (derden 50%). - Bergstein C.V. te Meppel (49,5%); (derden 50,5%). - Zorgenvrij Wonen B.V. te Meppel (60%); (derden 40%). Salderen
Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: - een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en - het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.
95
Grondslagen van balanswaardering in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Immateriële vaste activa
Algemeen Een immaterieel vast actief wordt in de balans opgenomen als: - het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die een actief in zich bergt, zullen toekomen aan de groep; en - de kosten van het actief betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Uitgaven inzake een immaterieel vast actief die niet aan de voorwaarden voor activering voldoen worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verantwoord. De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen dan wel de lagere realiseerbare waarde (in casu de hoogste van de boekwaarde op basis van historische kosten en opbrengstwaarde). Het afschrijven van de immateriële vaste activa geschiedt stelselmatig op basis van de geschatte economische levensduur met een maximum van 20 jaar. De economische levensduur en afschrijvingsmethode worden aan het einde van ieder boekjaar opnieuw beoordeeld. Indien de geschatte economische levensduur langer is dan 20 jaar, zal vanaf het moment van verwerking aan het einde van elk boekjaar een impairment test worden uitgevoerd. Goodwill Positieve goodwill Het positieve verschil tussen de verkrijgingsprijs en het aandeel van de groep in de reële waarden van de overgenomen identificeerbare activa en passiva, op het moment van de transactie van een deelneming, wordt als goodwill in de balans geactiveerd. De goodwill wordt lineair afgeschreven gedurende de geschatte economische levensduur. Met op balansdatum verwachte duurzame waardeverminderingen wordt rekening gehouden. Toegestane aanpassingen van de verkrijgingsprijs leiden tot aanpassing van de goodwill. Latere aanpassingen van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva worden verwerkt in de goodwill, mits de wijziging wordt gemaakt voor het einde van het eerste boekjaar dat is aangevangen na de overname. Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Stichting Woonconcept heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel.
96
Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop verhogen de waarde van de grond in de berekening van de bedrijfswaarde. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (welke veelal lager is dan de vervangingswaarde), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex, productmarktcombinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Ter beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt uitgegaan van de additionele kasstromen die deze uitgaven tot gevolg hebben. Voor zover deze kasstromen lager zijn wordt het verschil met de uitgaven na eerste verwerking ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen / product-markt combinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen/product- marktcombinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Herwaardering Waardevermeerderingen als gevolg van verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten (herwaardering) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Voor zover de waardevermeerdering een terugname is van een waardevermindering van hetzelfde actief, die voorheen als last in de winst- en verliesrekening was verwerkt, wordt de waardevermeerdering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Waardeverminderingen als gevolg van een herwaardering worden ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot het bedrag dat met betrekking tot het betreffende actief als ongerealiseerde waardestijging
97
in het eigen vermogen is opgenomen. Voor het meerdere wordt de waardevermindering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Realisatie van de herwaardering door afschrijvingen wordt voor het verschil tussen de (hogere) afschrijving op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op basis van de historische kosten ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord. Positieve verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten worden conform RJ Richtlijn 645 (herzien 2011) alinea 506 als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Kosten van groot onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Buitengebruikstelling of afstoting Buitengebruikstelling (sloop) of afstoting (verkoop) op termijn wordt verwerkt in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van doorexploitatie van het sociaal vastgoed over een veronderstelde economische gebruiksduur van doorgaans 50 jaar totdat het vastgoed op grond van een sloopbesluit teniet gaat; de toekomstige sloopkosten worden in de bedrijfswaarde meegenomen. Met verkoop wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden uitsluitend indien verkoop binnen vijf jaar plaats vindt op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. Verhuurdersheffing en inkomensafhankelijke huurverhoging Wanneer wij de verhuurdersheffing voor de restant looptijd van ons bezit inrekenen met daarbij een inkomensafhankelijke huurverhoging van 1,5% boven inflatie, dan stijgt de bedrijfswaarde van ons sociaal vastgoed met 214 miljoen euro. De overige reserves stijgen met hetzelfde bedrag. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Het betreft investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenerende eenheid (complex, product-marktcombinatie), wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenerende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen.
98
Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waarde verminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen. Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winst- en verliesrekening verwerkt. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie vanaf boekjaar 2012 gewaardeerd
99
tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen” niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Complexindeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen / product markt combinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product markt combinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: lokatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Per 1 januari 2012 betreft dit het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten. Per 31 december 2012 betreft dit het verschil tussen de reële waarde per die datum en de - gefixeerde - boekwaarde per 1 januari 2012 op basis van de historische kosten. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft onroerende zaken in aanbouw of in ontwikkeling voor gebruik als vastgoedbelegging. De waardering bij eerste verwerking is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie vanaf boekjaar 2012 gewaardeerd tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede
100
kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. Financiële vaste activa
Deelnemingen: Deelnemingen in groepsmaatschappijen, Andere deelnemingen De deelnemingen van Stichting Woonconcept in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (nietgroepsmaatschappijen) waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Stichting Woonconcept in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Stichting Woonconcept in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en voor zover Stichting Woonconcept niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en -verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. Overige financiële activa Bij de eerste verwerking van financiële activa worden deze opgenomen tegen reële waarde vermeerderd met (behalve de tegen reële waarde met waardeveranderingen in de W&V-rekening verwerkte financiële activa) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per de transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. De reële waarde is normaliter gelijk aan de kostprijs. De waardering na eerste verwerking is hierna toegelicht onder de afzonderlijke posten van de overige financiële activa. Voor de categorie derivaten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf “Derivaten en hedge accounting” op pagina 118. Er zijn geen financiële vaste activa gewaardeerd tegen een hoger bedrag dan de actuele waarde en waarbij geen afwaardering is toegepast ( in het geval financiële vaste activa niet tegen actuele waarde wordt gewaardeerd cf art. 2:381b sub b BW). Bijzondere waardeverminderingen van financiële activa Op elke balansdatum wordt beoordeeld of een financieel actief of een groep van financiële activa een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (ge-
101
amortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering bepaald en in de winst- en verliesrekening verwerkt. De omvang van dit verlies wordt bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief, en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een voorheen opgenomen waarderingsverlies wordt teruggenomen, indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag dat benodigd is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs ten tijde van de terugname als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies dient in de winst- en verliesrekening te worden verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid. Vorderingen: vorderingen op groepsmaatschappijen, vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, leningen u/g en overige vorderingen Bij eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de reële waarde, inclusief eventuele transactiekosten. Na eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. In de berekening worden (dis)agio op het moment van verkrijging en transactiekosten en honoraria over de looptijd van de vorderingen ten gunste respectievelijk ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht als onderdeel van de effectieve rente. De effectieve rente wordt in het resultaat verantwoord onder de post ”Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten”. Verliezen wegens bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid worden in het resultaat verantwoord onder de post “Waardeveranderingen van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten”. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn is in de toelichting vermeld.
102
De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen. Saldering De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Fiscale eenheid Tussen Stichting Woonconcept en de groepsmaatschappijen Woonconcept Holding BV en Hometeam bestaat een fiscale eenheid voor de BTW. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats alsof elke maatschappij zelfstandig belastingplichtig is. Voorraden
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden (hierna: onderhanden projecten) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. De projectopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (“percentage of completion”- methode). Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (“percentage of completion with zero profit”methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt.
103
De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid. Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, bank- en girotegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen
Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument. Voorzieningen
Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen inzake de materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen in ontwikkeling worden op moment dat sprake is van een feitelijke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex / product-marktcombinatie waartoe de investeringen en herstructureringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex / product-marktcombinatie overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen en herstructurering, rekening houdend met het complex / PMC in het geval de investeringen en herstructurering hiertoe gaan behoren, en minus de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrijfswaarde betreffende de materiële vaste activa respectievelijk marktwaarde (betreffende vastgoedbeleggingen).
104
Voorziening garantieverplichtingen De voorziening voor garantieverplichtingen heeft betrekking op verplichtingen voortvloeiend uit verstrekte garanties inzake opgeleverde bouwprojecten. De voorziening wordt gevormd voor de te verwachten garantiekosten inzake opgeleverde bouwprojecten mede op basis van ervaringscijfers en rekening houdend met de duur van de garantieperiode. De voorziening wordt tegen nominale waarde gewaardeerd. Voorziening reorganisatiekosten De voorziening voor reorganisatiekosten betreft de reorganisatie van Hometeam in 2010. Deze voorziening is gevormd na het beëindigen van de samenwerking met De Woonplaats. Overige voorzieningen De overige voorzieningen bestaan uit enkel een voorziening voor loopbaanontwikkeling. De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van de corporatie op grond van CAObepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De waardering is tegen nominale waarde gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget. Pensioenen De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Woonconcept en haar groepsmaatschappijen is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De hieruit voortvloeiende pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de “verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering”. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst- en verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Voor verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie wordt een voorziening opgenomen, indien per balansdatum sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting aan de pensioenuitvoerder en/of werknemer, het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen noodzakelijk is, en er een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van de omvang van de verplichting. De voorziening voor additionele verplichtingen aan de pensioenuitvoerder en/of werknemer, wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de contante waarde als het effect van de tijdswaarde van geld materieel is (waarbij de disconteringsvoet vóór belastingen de actuele marktrente weergeeft). Een pensioenvordering uit hoofde van aanwezige overschotten bij de pensioenuitvoerder wordt opgenomen als de groep beschikkingsmacht heeft over het overschot, het waarschijnlijk is dat het tot toekomstige economische voordelen voor de groep leidt en het betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een pensioenoverschot wordt op dezelfde wijze gewaardeerd als een voorziening. Financiële passiva
Schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met (in geval van een financiële verplichting die niet tegen reële waarde, met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, is opgenomen) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.
105
Derivaten en hedge accounting
Woonconcept maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) zoals renteswaps ter afdekking van de gelopen risico’s betreffende renteschommelingen. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert de groep de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de subcategorieën: ‘Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting’ en ‘Overige derivaten met een andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen of obligaties’ (zoals renteswaps). Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting De afdekkingen worden verwerkt volgens kostprijshedge-accounting, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: - documentatie van de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties; - documentatie van de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities; - verwerking van de ineffectiviteit in de winst-en-verliesrekening: bij derivaten in een kostprijshedgerelatie waarbij deels sprake is van hedge-ineffectiviteit, wordt indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs, voor het ineffectieve deel dit verschil in de winst- en verliesrekening onder de post “Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten” verwerkt. De afdekkingen die aan deze voorwaarden voor hedge-accounting voldoen, worden als volgt verantwoord: - Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. - Zolang de afgedekte post (i.c. toekomstige herfinancieringen op bestaande leningen) in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. - De resultaten op het hedge-instrument worden gelijktijdig verantwoord met de resultaten op de afgedekte post. - Per balansdatum wordt de omvang van de risicopositie in de afgedekte post in de hedge-relatie vergeleken met de omvang van de risicomitigerende werking van het hedge-instrument. Indien het hedgeinstrument een grotere omvang heeft dan de afgedekte post, is sprake van ineffectiviteit en wordt het ineffectieve deel tegen reële waarde gewaardeerd met waardewijzigingen in de winst- en verliesrekening tegen kostprijs of lagere marktwaarde. - In het geval een rentecap deel uitmaakt van een hedge-relatie (afdekking renterisico) en voor de aankoop ervan een eenmalige premie is betaald, wordt deze premie lineair geamortiseerd over de looptijd van de afgedekte post. Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien: - Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst- en verliesrekening is verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt. - De hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: - Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off balance of op de balans. - Indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst- en verliesrekening overgebracht.
106
Woonconcept heeft een viertal Caps en Floors afgesloten die een directe koppeling met een lening kennen. Woonconcept heeft een zevental extendible leningen afgesloten. In deze leningen zit een recht voor de bank om de lening op een bepaald moment door te zetten tegen een vooraf vastgestelde rente of om de lening door te zetten tegen de dan geldende driemaands Euribor. Wanneer de bank kiest voor de driemaands Euribor, dan mag Woonconcept de lening zonder extra kosten aflossen. Woonconcept heeft een zestal basisrenteleningen afgesloten. Bij deze leningvorm betaalt Woonconcept een vaste rente voor de gehele looptijd met een variabele opslag. Deze opslag is afhankelijk van de looptijd van de afspraak. Woonconcept heeft geen derivaten met een zogenaamd bijstortingsverplichting en loopt derhalve geen aanvullende liquiditeitsrisico’s op de afgesloten derivaten. De derivaten zijn niet in de balans opgenomen.
Grondslagen van resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Algemeen
Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Bedrijfsopbrengsten
Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Diensten en Vergoedingen De diensten en vergoedingen betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en
107
ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Hierbij wordt opgemerkt dat in de bedrijfswaarde de te verkopen eenheden al zijn gewaardeerd tegen opbrengstwaarde minus verkoopkosten. Voor het verkochte commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde gelijk aan de geschatte marktwaarde. Het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is derhalve nihil. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Opbrengst projecten in opdracht van derden, wijziging in onderhanden werk en kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten in opdracht van derden waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, wordt de omzetwaarde naar rato van de verrichte prestaties in het boekjaar, voor het verkochte deel van het project in de winst- en verliesrekening verantwoord op de post “Opbrengst projecten in opdracht van derden”. De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. In het boekjaar van oplevering wordt de gerealiseerde omzet op de post “Wijzigingen in onderhanden werk” van voorgaande jaren in mindering gebracht op de totale gerealiseerde omzet, zodat het saldo de omzetwaarde laat zien van de in het jaar van oplevering verrichtte prestaties. De bij deze omzet behorende kosten van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, vindt opbrengstverantwoording in de winst- en verliesrekening plaats tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op vreemd vermogen. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d. Bedrijfslasten
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal
108
vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake immateriële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie, in het geval dat voor het betreffend sociaal vastgoed geen sprake is van een eerder in het eigen vermogen opgenomen ongerealiseerde waardestijging. Ook worden hier de kosten voor herstructurering verantwoord. Pensioenlasten De groep heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Onderhoudslasten Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder wordt de jaarlijkse waardeveranderingen opgenomen van het tegen reële waarde (marktwaarde) gewaardeerde commercieel vastgoed in exploitatie. Verder worden hieronder eventuele afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplich-
109
tingen inzake commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen wordt voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht. Uitkeringen aan deelnemingen Betreffen baten (i.c. dividenden) uit deelnemingen die niet volgens de vermogensmutatiemethode worden gewaardeerd. Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige economische voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. Aandeel in resultaat van deelnemingen
Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Stichting Woonconcept. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.
110
Grondslagen bij opstellen geconsolideerd kasstroomoverzicht Toepassing indirecte methode
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij het gebruik van de indirecte methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit het resultaat. Het resultaat waar het kasstroomoverzicht van uitgaat, wordt aangepast aan de volgende posten: - mutaties in voorraden en operationele vorderingen en schulden, waaronder handelsdebiteuren en handelscrediteuren, voorzieningen en overlopende posten maar geen investeringscrediteuren; - resultaatposten die geen kasstroom tot gevolg hebben in dezelfde periode; - resultaatposten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet classificeren als operationele activiteiten, maar als investerings- of financieringsactiviteiten. Begrip geldmiddelen
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest en dividend
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Verwerking van geldmiddelen begrepen in de aan- of verkoopprijs van groepsmaatschappijen
De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij en de verkoopprijs van de verkochte groepsmaatschappij zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. De in deze groepsmaatschappijen aanwezige geldmiddelen zijn op de aankoopprijs respectievelijk de verkoopprijs in aftrek gebracht.
111
Toelichting op de geconsolideerde balans Immateriële vaste activa (in duizenden euro’s) 1. Ontwikkelingskosten 2. Goodwill
2012 201 0 201
2011 244 24 268
Het verloop van deze posten is als volgt.
Ontwikkelings-
kosten Goodwill Stand 1 januari 2012: Aanschaffingswaarde 552 639 Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen -308 615 Boekwaarde 244 24 Mutaties 2012: Investeringen 15 0 Afschrijvingen -58 -24 Totaal van de mutaties -43 -24 Stand 31 december 2012: Aanschaffingswaarde 567 639 Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen -366 -639 Boekwaarde 201 0
De ontwikkelingskosten worden gewaardeerd op kostprijs en worden afgeschreven over de geschatte economische levensduur. De goodwill wordt als volgt afgeschreven: - De goodwill ontstaan bij de acquisitie van Woonscan B.V. in 2007 wordt lineair afgeschreven op basis van de geschatte economische levensduur van 5 jaar. De geschatte economische levensduur is gebaseerd op de aard en voorzienbare levensduur van de verworven activiteiten. De afschrijvingen inzake goodwill worden onder de post “Afschrijvingen” in de winst- en verliesrekening verantwoord. Er zijn geen immateriële vaste activa met beperkte eigendomsrechten en er zijn geen immateriële vaste activa als zekerheid gesteld voor schulden. Tevens zijn er geen verplichtingen uit hoofde van de verwerving van immateriële vaste activa.
112
Materiële vaste activa
(in duizenden euro’s) 2012 2011 3. Sociaal vastgoed in exploitatie 702.013 645.747 4. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 49.901 45.922 5. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 16.133 16.924 768.047 708.593 Het verloop van deze posten is als volgt:
3. Soc. vastgoed in exploitatie
4. Soc. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen exploitatie
5. Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
(in duizenden euro’s) 2012 2011 2012 2011 2012 2011 Stand 1 januari: Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde 644.116 650.453 73.552 55.911 16.924 24.423 Herwaarderingen 0 0 0 0 0 Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen 0 0 -22.371 -9.984 0 -5.019 Boekwaarde vóór stelselwijzing 644.116 650.453 51.181 45.927 16.924 19.404 Stelselwijziging 1.631 5.161 -5.259 -2.810 0 0 Boekwaarde na stelselwijziging 645.747 655.614 45.922 43.117 16.924 19.404 Mutaties: Opleveringen 28.007 5.829 -28.007 -5.829 Aankopen en verbeteringen 10.748 13.234 51.891 36.249 516 931 Desinvesteringen -8.398 -13.028 -7.276 -1.708 -117 -937 Herclassificatie 0 0 -4.025 -20.257 0 0 Herwaardering -stijging/daling) via eigen vermogen 37.588 13.227 0 0 0 0 Herwaardering -stijging/daling) via resultaat 24.596 5.544 0 0 0 0 Afwaarderingen 0 -8.872 -5.650 0 0 Terugname afwaarderingen 0 0 0 0 0 0 Overige mutaties -189 -199 268 0 0 0 Afschrijvingen -36.086 -34.474 0 0 -1.190 -2.474 Totaal van de mutaties 56.266 -9.867 3.979 2.805 -791 -2.480 Stand 31 december: Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde 73.641 73.552 24.669 24.417 Herwaarderingen 0 0 Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen -23.739 -27.629 -8.536 -7.493 Boekwaarde 702.013 645.747 49.901 45.923 16.133 16.924 3. Sociaal vastgoed in exploitatie
Afschrijvingen In het kader van RJ 645 (herzien 2011) is vanaf boekjaar 2012 de afschrijving op het sociaal vastgoed gebaseerd op de componentenbenadering. Onder RJ 645 -2005) werden geen afschrijvingen op de bedrijfswaarde toegepast. Deze wijziging is als stelselwijziging in de jaarrekening 2012 verwerkt (zie onder Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening, paragraaf Stelselwijzigingen).
113
De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: - Grond: geen afschrijving - Casco: 50 jaar - Inrichting en installaties10 tot 25 jaar - Woningverbetering: 30 jaar Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop De corporatie heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 300 woningen bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting 60 woningen in het komend boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal € 7.500.000 en de boekwaarde op basis van historische kosten € 2.040.000. Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. De bepaling van de restwaarde van de grond die is opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of m2-prijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Als feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn door de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters: - jaarlijkse huurverhoging van 4% (2013) en daarna 2% (voorgaand jaar: 2%); - jaarlijkse huurharmonisatie uitsluitend voor de eerste vijf jaar: 72% van maximaal redelijk afgetopt op de huurtoeslaggrens (voorgaand jaar: idem); - jaarlijkse huurderving van 1,5% als gevolg van leegstand (voorgaand jaar: 1,5%); - jaarlijkse mutatiegraad varieert per type woning; - jaarlijkse stijging van de overige exploitatieuitgaven van 3% (voorgaand jaar: 2%); - jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor bouwkostenontwikkeling van 3%
114
(voorgaand jaar: 2,5%) Volumeparameters: - klachten- en mutatieonderhoudsuitgaven (op basis van ervaringscijfers): € 1.345 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.290) - planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex: conform meerjarenonderhoudsbegroting, na begrotingsperiode op basis van gemiddelden per complex € 710. - directe overige exploitatieuitgaven (belastingen, verzekering): € 1.975 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.975) - heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing): voor 2013 ingerekend, voor de heffing over de jaren daarna is het wettelijk kader nog niet geformaliseerd; Discontering: - disconteringsvoet van 5,25 % voor woningen (voorgaand jaar: 5,25%); disconteringsmoment: medionummerando; - contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- , renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn; Overige aspecten: - inrekenen restwaarde grond op basis van de geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode (volgens treasury statuut); - inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor maximaal de eerstkomende vijf jaar op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. De bedrijfswaarde is in 2012 met 57 miljoen gestegen ten opzichte van 2011. Oorzaken hiervan zijn in miljoenen euro’s: Stijgingen: nieuwbouw en investeringen in bestaand bezit € 45 inrekening lagere onderhoudskosten € 13 inrekening lagere bedrijfskosten € 21 inkomensafhankelijk huurverhoging 2013 € 20 diverse wijzigingen € 11 € 110 Dalingen: minder verkopen begroot € 21 niet meer inrekenen resultaat deelnemingen € 24 desinvesteringen € 8 € 53 Stijging bedrijfswaarde € 57 Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/ hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”.
115
4. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Grondposities In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 10.979.000 (2011: € 24.354.000) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten. 5. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: -Bedrijfsterreinen: geen afschrijving - Automatisering: 3 of 10 jaar - Bedrijfsauto’s: 3 jaar - Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar - Kantoorgebouw (componentenbenadering): - grond: geen afschrijving - casco: 50 jaar - installaties: 20 tot 25 jaar.
Vastgoedbeleggingen (in duizenden euro’s)
2012
2011
76.907
81.678
9.642 86.549
2.309 83.987
6. Comm. vastgoed in exploitatie
7. Comm. vastgoed in ontw. eigen expl.
6. Commercieel vastgoed in exploitatie 7. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Het verloop van deze posten is als volgt:
(in duizenden euro’s)
2012
Boekwaarde 1 januari Stelselwijziging Boekwaarde 1 januari 2012 na stelselwijziging Opleveringen Investeringen Desinvesteringen Herclassificatie Aanpassingen reële waarde Boekwaarde 31 december 2012
2011
82.696 89.565 -1.018 -8.820 81.678 80.745
2012
2011
2.309 2.721 0 -651 2.309 2.070
3.520 2.977 -3.520 -2.977 0 0 10.853 3.216 -3.000 0 0 0 0 0 0 0 -5.291 -2.044 0 0 76.907 81.678 9.642 2.309
Woonconcept heeft de waarde van haar Commercieel vastgoed in exploitatie op drie manieren berekend, namelijk via “doorexploitatie”, via “uitponden” en via “taxatie”. De waarde volgens doorexploitatie is berekend op € 82 miljoen, uitponden op € 77 miljoen en taxatie op bijna € 76 miljoen. Wij hebben
116
veiligheidshalve en met de meeste realiteitszin voor de laagste waardering gekozen. Onderstaand is per categorie aangegeven hoe Woonconcept het vastgoed heeft gewaardeerd. Het Commercieel Vastgoed bestaat uit: - Een 12tal complexen met totaal 260 huurwoningen met een huur boven de huurtoeslag grens; - 77 bedrijfsruimten; - 31 verzilverde woningen; - 96 ‘losse’ huurwoningen met een huur boven de huurtoeslag grens; - 154 garages die niet verhuurd worden aan een ‘sociale huurder’. Complexen met dure huurwoningen Een aantal van deze complexen zijn begin 2011 door DTZ Zadelhoff getaxeerd om te verkopen. Dit betreft: - 30 appartementen Perzikstraat in Assen met een huurfactor 18,75; - 26 appartementen Neptunusplein in Assen met een huurfactor 17; - 13 appartementen Neptunusplein in Assen met een huurfactor 18; - 35 appartementen Overcingellaan in Assen met een huurfactor 16,75; - 26 appartementen Schutstraat in Hoogeveen met een huurfactor 16,5; - 2 appartementen Schutstraat in Hoogeveen met een huurfactor 17; - 27 appartementen Rembrandtlaan in Meppel met een huurfactor 17; - 4 appartementen Heerengracht in Meppel met een huurfactor 17,5; - 36 appartementen Capellestraat in Steenwijk met een huurfactor 17,5. De gemiddelde huurfactor is 17,3 en de getaxeerde waarde € 29,9 miljoen. Niet getaxeerd zijn de volgende complexen: - 24 appartementen Pr. Bernhardsingel in Meppel; - 18 appartementen De Kampen in Meppel; - 19 appartementen Nieuwe Onnastraat in Steenwijk. Omdat deze appartementen niet getaxeerd zijn, hebben wij de waarde voorzichtigheidshalve vastgesteld met een huurfactor 15. De jaarhuur van deze appartementen bedraagt € 538.000 en de waarde komt daarmee op € 8,1 miljoen. Totaal: 199 getaxeerde dure huurwoningen € 29,9 miljoen 61 niet getaxeerde dure huurwoningen € 8,1 miljoen Totaal € 38,0 miljoen 77 bedrijfsruimten DTZ Zadelhoff heeft voor ons begin 2011 ook 10 bedrijfsruimten getaxeerd, namelijk: - Neptunusplein 1a in Assen met een huurfactor 12; - 5 bedrijfsruimten Rembrandtlaan Meppel met een huurfactor 11; - De Vos van Steenwijklaan 10 Meppel met een huurfactor 11; - Sluisgracht 21 Meppel met een huurfactor 13,5; - Meppelerweg 40 Steenwijk met een huurfactor 12; - Produktieweg 1 Steenwijk met een huurfactor 7,9. De gemiddelde huurfactor is 10,8 en de getaxeerde waarde is € 4,9 miljoen. Eén bedrijfsruimte onder een nieuwbouwcomplex in Steenwijk is opgenomen tegen de bouwkosten ad
117
€ 2 miljoen. Dit complex is op 1 oktober 2012 opgeleverd en per 31 december 2012 nog niet verhuurd. Eén leegstaande bedrijfsruimte is opgenomen voor de getaxeerde waarde VSO1 ad € 0,2 miljoen. De andere bedrijfsruimten zijn voorzichtigheidshalve gewaardeerd tegen een huurfactor van 10. De jaarhuur van deze bedrijfsruimten bedraagt € 1.097.000 en de waarde komt daarmee op € 11 miljoen. Totaal: 10 getaxeerde bedrijfsruimten € 4,9 miljoen 1 nieuwbouw bedrijfsruimte € 2,0 miljoen 1 leegstaande bedrijfsruimte VSO1 € 0,2 miljoen 65 bedrijfsruimten 10x de jaarhuur € 11,0 miljoen Totaal € 18,1 miljoen 31 Verzilverde woningen Woonconcept heeft 31 woningen gekocht volgens de Verzilverd Wonen methode. De Verzilverd Wonen methode houdt in dat de vorige eigenaar de woning verkoopt aan Woonconcept met de restrictie dat hij/zij in de woning mag blijven wonen zolang hij/zij leeft. Hiervoor hoeft geen huur betaald te worden. De aankoopwaarde is afhankelijk van de levensduurverwachting van de verkoper. De woningen worden bij mutatie verkocht tegen de getaxeerde waarde. In 2012 heeft Woonconcept 131 woningen verkocht voor 91% van de WOZ waarde peildatum 1 januari 2011. Voorzichtigheidshalve hebben wij de 31 verzilverde woningen getaxeerd tegen 90% van de WOZ waarde peildatum 1 januari 2011. De totale WOZ waarde is € 7.186.000. 90% is € 6,5 miljoen. 96 losse dure huurwoningen 25 woningen staan in Meppel, 49 in Steenwijk, 16 in Hoogeveen, 3 in Assen, 1 in Ruinerwold, 1 in Ruinen en 1 in Koekange. Deze woningen worden verhuurd en bij mutatie opnieuw verhuurd of verkocht. De waardering van deze woningen sluit aan bij de waardering van de complexen met dure huurwoningen die niet getaxeerd zijn. De jaarhuur van deze woningen is € 825.500 en met een huurfactor 15 komt de waarde dan op € 12,4 miljoen. De totale WOZ waarde, peildatum 1 januari 2011, is € 19,2 miljoen. 154 garages Deze garages zijn verhuurd aan huurders die geen sociale woning huren van Woonconcept en vallen daarom onder het commercieel vastgoed. De garages zijn niet getaxeerd. Ook hebben wij geen vergelijkingsmateriaal door verkopen. De WOZ waarde peildatum 1 januari 2011 voor deze garages totaal is € 1.733.500. Om tot een commerciële waarde te komen is gezocht naar een huurfactor op internet. De gevonden cijfers liggen iets hoger dan 10. Wij hebben daarom besloten om met een huurfactor van 10 te gaan waarderen. De jaarhuur van deze garages is € 69.400. Uitgaande van een huurfactor 10 is de waarde € 0,7 miljoen. WKO-installaties Woonconcept Energie B.V. Bovengenoemde installaties betreffen een WKO-installatie in het Centrumgebied Krakeel (€ 890.000) in Hoogeveen, die in 2008 en 2009 is ontwikkeld en in 2009 in gebruik is genomen. Daarnaast is de installatie van de Vecht (€ 569.000) in 2012 in gebruik genomen, in 2011 was deze nog in ontwikkeling. Totale gezamenlijke waarde € 1,5 miljoen. Totaal generaal:
118
Complexen met dure huurwoningen € 38,0 miljoen Bedrijfsruimten € 18,1 miljoen Verzilverde woningen € 6,2 miljoen Dure huurwoningen € 12,4 miljoen Garages € 0,7 miljoen WKO- installaties € 1,5 miljoen Totaal commerciële waarde € 76,9 miljoen
Financiële vaste activa
10. Vorderingen op maatschapijen waarin wordt deelgenomen (in duizenden euro’s)
Andere
Deelnemingen
Vorderingen op
maatschapp.
waarin deelname
Totaal
Boekwaarde 1 januari 2012 0 1 1 Investeringen / aankopen / verstrekkingen 0 0 0 Desinvesteringen / verkopen / aflossingen 0 0 0 Boekwaarde 31 december 2012 0 1 1 Cumulatieve herwaarderingen 0 Cumulatieve waardeverminderingen 0 11. Latente belastingvorderingen (in duizenden euro’s)
2012
2011
Boekwaarde 1 januari 2.102 497 Dotaties ten laste van het resultaat 0 0 Correcties voorgaande jaren 0 1.742 Onttrekkingen 0 0 Vrijval ten gunste van het resultaat -761 -137 Nieuwe/vervallen consolidaties 0 0 Belastingvordering 0 0 Rentetoevoeging 0 0 Boekwaarde 31 december 1.341 2.102 Hieronder is opgenomen de verwachte te compenseren vennootschapsbelasting ad € 302 door compensabele verliezen van HomeTeam. Daarnaast is hieronder opgenomen 25% vennootschapsbelasting over het tijdelijke verschil tussen de fiscale en de commerciële waarde van de langlopende schulden. Dit verschil ad € 1.039 valt vrij ten laste van het fiscale resultaat van 2013 tot en met 2017. Voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie ad ruim € 48 miljoen is geen latente belastingvordering opgenomen omdat het onwaarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa zijn niet opgenomen in de balans. De latente belastingclaim bedraagt 25% van het verschil tussen de fiscale waarde en de bedrijfswaarde per 1 januari 2013, zijnde 25% van (€ 1.315 miljoen -/- € 777 miljoen) = € 135 miljoen. Woonconcept is in staat door middel van nieuwbouw de afwikkeling van deze latentie over het vastgoed oneindig naar de toekomst te schuiven. 12. Leningen u/g
119
De post leningen u/g bestaat uit: (in duizenden euro’s)
2012
2011
Starterslening 407 0 Leningen aan derden 114 114 521 114 Het verloop in 2012 is als volgt: (in duizenden euro’s)
Starters
renteregeling
Leningen
aan derden
Stand 1 januari 2012 0 114 Nieuwe leningen 407 0 Aflossingen 0 0 Waardeveranderingen 0 0 Stand 31 december 2012 407 114 Het verloop in 2011 is als volgt: (in duizenden euro’s)
Starters
renteregeling
Leningen
aan derden
Stand 1 januari 2011 0 114 Nieuwe leningen 0 0 Aflossingen 0 0 Waardeveranderingen 0 0 Stand 31 december 2011 0 114 Startersrenteregeling Startersleningen worden met ingang van 2012 via het SVN afgesloten voor kopers van bestaand bezit. Het maximale leningbedrag per woning bedraagt in 2012 € 30.000. De starterslening wordt alleen verstrekt onder de voorwaarden van de NHG. Voor de starterslening geldt dat over de eerste drie jaar geen rente en aflossing over de lening wordt betaald. Iedere drie jaar vindt er een toets van het inkomen plaats en afhankelijk van het inkomen wordt na 3, 6, 9 etc. jaar rente en aflossing betaald. De lening wordt hoe dan ook afgelost, eventueel bij verkoop van de woning na de looptijd van de lening. Er zijn in 2012 13 woningen (tot en met 2011 0 woningen) verkocht met behulp van de Starterslening, totaal € 322.000. Ook de startbijdrage SVN ad € 85.000 is hier opgenomen.
120
Voorraden
(in duizenden euro’s)
2012
2011
13. Vastgoed bestemd voor verkoop 1.753 0 1.753 0 Deze post bestaat uit opgeleverde nog niet verkochte nieuwbouwwoningen en uit bouwkavels van Woonconcept Vastgoed. 14. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop (in duizenden euro’s)
2012
2011
Onderhanden projecten Woonconcept Vastgoed 4.017 6.051 Onderhanden projecten Bergstein C.V. 632 365 4.649 6.416 De post “onderhanden projecten” betreft de bestede kosten inzake vastgoed in aanbouw voor derden, dat nog niet is verkocht. Onder ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop” zijn verder grond- en ontwikkelposities opgenomen waarvan besloten is tot afstoting. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Tevens worden de gedeclareerde termijnen in mindering gebracht op de post onderhanden project. Het netto-bedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. Er zijn geen bedragen door de opdrachtgevers ingehouden op de termijnfacturen. Er zijn geen geactiveerde uitgaven voor nog niet verrichte prestaties gepresenteerd onder de “Onderhanden projecten”. 15. Overige voorraden Betreft de voorraad onderhoudsmaterialen Technische Dienst / in de magazijnen en servicewagens.
Vorderingen
(in duizenden euro’s)
2012 2011 16. Debiteuren 1.604 1.686 17. Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.179 3.490 18. Overige vorderingen 610 1.839 19. Overlopende activa 651 542 5.044 7.557
121
16. Debiteuren
De vordering op huurders omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen. De vordering op huurdebiteuren is als volgt te specificeren: (in duizenden euro’s)
2012
2011
Zittende huurders 390 421 Vertrokken huurders 185 149 575 570 Af: voorziening dubieuze debiteuren -122 -21 Totaal huurdebiteuren 453 549 Overige debiteuren 1.151 1.137 1.604 1.686 Eind 2012 bedraagt de huurvordering op de zittende huurders 0,68% van de huuropbrengsten (eind 2011: 0,64%). 17. Belastingen en premies sociale verzekeringen
De specificatie is als volgt: (in duizenden euro’s)
2012
Te vorderen vennootschapsbelasting voorgaande jaren Premies sociale verzekering Te vorderen btw
1.054 156 969 2.179
2011
2.181 1.267 42 3.490
De post “Te vorderen vennootschapsbelasting” betreft de naar verwachting te vorderen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting¬tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten. 18. Overige vorderingen (in duizenden euro’s)
2012
Overige vorderingen
610 610
2011
1.839 1.839
De overige vorderingen zijn overwegend kortlopend.
19. Overlopende activa (in duizenden euro’s)
2012
2011
Overlopende activa 651 542 651 542
122
20. Effecten
(in duizenden euro’s)
2012
2011
Overige effecten zonder beursnotering
573 573
530 530
Van de effecten zonder beursnotering heeft een bedrag van € 573 (2011: € 530) een hogere marktwaarde van € 43 (2011: € 24). Voorts heeft geen afwaardering naar een lagere reële waarde plaatsgevonden.
21. Liquide middelen
(in duizenden euro’s)
2012
Kas Bank Deposito’s
2011
0 1 17.834 23.271 0 0 17.834 23.272
Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van de groep.
22. Groepsvermogen
Voor een uiteenzetting van deze post verwijzen wij naar Hoofdstuk 12, de vennootschappelijke jaarrekening.
Voorzieningen
(in duizenden euro’s)
2012
2011
23. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 8.336 15.209 24. Voorziening garantieverplichtingen 568 985 25. Voorziening reorganisatiekosten 0 9 26. Overige voorzieningen 503 475 9.407 16.678 23. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als volgt: (in duizenden euro’s)
Soc. vastgoed in ontwikk.
Stand 1 januari 2012 Stelselwijziging 1 januari 2012 Stand 1 januari 2012 na stelselwijziging Toevoegingen Onttrekking Vrijval Herclassificatie Stand 31 december 2012
Comm.
vastgoed in
Totaal
ontwikk.
11.441 0 11.441 3.768 0 3.768 15.209 0 15.209 0 0 0 -2.848 0 -2.848 0 0 0 -4.025 0 -4.025 8.336 0 8.336
looptijd < 1 jaar looptijd > 5 jaar
123
8.336 0
(in duizenden euro’s)
Stand 1 januari 2011 volgens jaarrekening 2011 Stelselwijziging 1 januari 2012 Stand 1 januari 2011 na stelselwijziging Toevoegingen Onttrekking Vrijval Herclassificatie Stand 31 december 2011
Soc. vastgoed in ontwikk.
Comm.
vastgoed in
Totaal
ontwikk.
19.373 0 19.373 14.365 0 14.365 33.738 0 33.738 1.728 0 1.728 0 0 0 0 0 0 -20.257 0 -20.257 15.209 0 15.209
24. Voorziening garantieverplichtingen
Het verloop van deze post is als volgt: (in duizenden euro’s)
2012
2011
Stand 1 januari 985 964 Dotatie 94 105 Onttrekking -511 -84 Vrijval 0 0 Stand 31 december 568 985 De voorziening voor garantieverplichtingen wordt gevormd voor onvoorziene kosten na oplevering van vastgoed. looptijd < 1 jaar 128 looptijd > 5 jaar 107
25. Voorziening reorganisatiekosten
Het verloop van deze post is als volgt: (in duizenden euro’s)
2012
2011
Stand 1 januari 9 18 Dotatie 0 0 Onttrekking -9 -9 Vrijval 0 0 Stand 31 december 0 9
124
26. Overige voorzieningen
De overige voorzieningen en het verloop ervan in het boekjaar is als volgt: (in duizenden euro’s)
uitkeringen
Loopbaan-
ontwikkeling
Totaal
Stand 1 januari 2012 475 475 Dotatie 60 60 Toevoeging rente 0 0 Onttrekking -32 -32 Vrijval 0 0 Stand 31 december 2012 503 503 De voorziening loopbaanbudget heeft overwegend een langlopend karakter.
Langlopende schulden (in duizenden euro’s)
Rente
% 27. Schulden/leningen kredietinstellingen 3,86 (in duizenden euro’s)
Rente
% 27. Schulden/leningen kredietinstellingen 3,89
> 5 jaar
2012
> 1 jaar
Totaal
506.349 32.907 506.349 32.907
539.256 539.256
> 5 jaar
2011
> 1 jaar
Totaal
414.631 85.420 500.051 414.631 85.420 500.051
Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden. Voor onze rekening courantvoorzieningen zijn er geen extra zekerheden verschaft.
27. Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen (in duizenden euro’s)
Overheid
Stand 1 januari 2012 Nieuwe leningen Aflossingen Klimleningen Stand 31 december 2012
Krediet-
instellingen
Totaal
0 500.051 500.051 0 54.000 54.000 0 -14.795 -14.795 0 0 0 0 539.256 539.256
De post nieuwe leningen (€ 54 miljoen) bestaat uit een storting ad € 15 miljoen, geleend in 2011 en gestort in 2012, en nieuwe leningen aangegaan en gestort in 2012 ad € 39 miljoen. Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen inclusief het gedeelte onder kortlopende schulden is €544.948 (2011 € 519.145) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft
125
Stichting Woonconcept zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie met een boekwaarde van € 702.013 niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Voor de leningen kredietinstellingen is hypothecaire zekerheid van € 1.096 (2011 € 1.194) verstrekt met betrekking tot het onroerend goed van de groep met een boekwaarde van € 3.090 (2011: € 2.915). Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem.
Kortlopende schulden (in duizenden euro’s)
2012
2011
28. Schulden aan kredietinstellingen 18.025 16.582 29. Schulden aan leveranciers 8.045 9.417 30. Belastingen en premies sociale verzekeringen 5.039 2.030 31. Overlopende passiva 10.224 9.715 41.333 37.744 28. Schulden aan kredietinstellingen (in duizenden euro’s)
2012
2011
Aflossingsverpl/ komend boekjaar op langl. leningen kredietinstellingen 14.795 13.559 Kasgeldlening (Bank) 0 0 Rekening-courantkrediet (Bank) 3.230 3.023 18.025 16.582 Zekerheden Door de huisbankier zijn aan de groep kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van € 28,1 miljoen. 30. Belastingen en premies sociale verzekeringen (in duizenden euro’s)
2012
Loonbelasting Omzetbelasting Premies bedrijfsvereniging
2011
279 133 4.657 1.840 103 57 5.039 2.030
De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting¬tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten. Op grond van de “Wet uitwerking fiscale maatregelen Begrotingsakkoord 2013” d.d. 18 juli 2012 dient de werkgever in 2013 een eenmalige ‘crisisheffing’ te betalen van 16% over het loon uit tegenwoordige dienstbetrekking dat zij in 2012 aan een medewerker heeft betaald, voor zover dat loon hoger was dan € 150.000. Volgens RJ-bepalingen dient deze heffing ultimo 2012 als verplichting te worden opgeno-
126
men, rekening houdend met een inschatting omtrent indienst- en uitdiensttredingen tussen 18 juli en 31 december 2012. De heffing moet tijdsevenredig worden verwerkt naar rato van het genoten loon. Woonconcept heeft geen medewerkers in dienst die voldoen aan de criteria voor de crisisheffing. 31. Overlopende passiva (in duizenden euro’s)
Totaal
Vooruitontvangen huurtoeslag 380 Transitorische rente 7.121 Overige 2.723 10.224
2012
> 1 jaar
1 0 0 0
Totaal
384 6.110 3.221 9.715
2011
> 1 jaar
0 0 0 0
Niet in de balans opgenomen regelingen
- Voor nieuwbouwprojecten van Woonconcept zijn verplichtingen van ruim € 49 miljoen (2011 € 41 miljoen) aangegaan. Voor lopende onderhoudsprojecten van Woonconcept zijn voor € 19,5 miljoen 2011 € 6 miljoen) verplichtingen aangegaan. - Deelneming Hometeam BV is met betrekking tot het wagenpark een lease overeenkomst (operational) aangegaan. Voor het komende jaar (2013) is de minimale leasebetaling € 98.622; voor de periode 2014 t/m 2016 is dit € 249.767 en voor de periode daarna is dit € 27.466. - Hometeam voor de huisvesting een tweetal huurovereenkomsten afgesloten t/m februari 2014, resp. t/m juni 2016. De daaruit voortvloeiende verplichtingen bedragen voor 2013 ca. € 74.573 en € 29.959 voor de daaropvolgende jaren. - Een oud franchisenemer uit Enschede heeft een juridische claim neergelegd van ongeveer € 150.000. In 2012 is deze eis door de Rechtbank afgewezen. Daarop is door de oud franchisenemer een bodemprocedure ingesteld. Deze is beëindigd met een afwijzing van de eis(en). Inmiddels is er opnieuw beroep aangetekend en deze procedure loopt nog. Voormalig aandeelhouder De Woonplaats heeft zich verbonden aan dit risico en dit is notarieel vastgelegd bij de overdracht van de aandelen naar Woonconcept. De Woonplaats betwist deze garantstelling. - Woonconcept Energie BV is ten aanzien van het in ontwikkeling zijnde project Het Anker, De Valkenlaan en Schiphorst investeringsverplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 1.200.000. Al deze projecten worden in 2013 in bedrijf genomen. Voorwaardelijke verplichtingen
WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2011: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2012 heeft Stichting Woonconcept een aangegane obligoverplichting van € 22 miljoen (2011: € 21 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsver-
127
plichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid Stichting Woonconcept vormt met Hometeam en Woonconcept Holding BV een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting/vereniging en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Maximale bedragen rekening courantkrediet van de BV’s: - HomeTeam maximaal € 750.000,- Vastgoed maximaal € 8.000.000,- Woonscan maximaal € 500.000,- Woonconcept Holding maximaal € 1.300.000,- ICT maximaal € 200.000,- Monumenten maximaal € 500.000,- Zorgenvrij Wonen maximaal € 350.000,- Energie maximaal € 2.000.000,Stichting Woonconcept staat voor deze bedragen garant, uitgezonderd Woonscan BV.
Financiële instrumenten Algemeen
De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s
De primaire financiële instrumenten van de groep, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van de groep is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. In dit kader maakt de groep tevens gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van het renterisico dat ontstaat uit haar financieringsactiviteiten. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Hierbij past zij kostprijshedge-accounting toe (zie hierna onder paragraaf Hedges). Het beleid van de groep is om niet te handelen in financiële instrumenten. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico -prijs- en kasstroomrisico en marktrisico. Het beleid van de groep om deze risico’s te beperken is als volgt. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren De groep maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt de corporatie enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast
128
te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat de groep aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 28,1 miljoen (2011 idem). Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is minimaal, aangezien de langlopende vorderingen en schulden vastrentend zijn. Valutarisico De groep loopt geen valuatarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn. Renterisico & kasstroomrisico In hoofdstuk 7 is opgenomen hoe Woonconcept omgaat met haar renterisico en kasstroomrisico. Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille. Derivaten Woonconcept heeft enkele Caps en Floors afgesloten die een directe koppeling aan een lening kennen. Voor zover derivaten ter afdekking dienen van toekomstige verplichtingen (waarvoor door de onderneming verplichtingen zijn aangegaan waarvan de voorwaarden vastliggen), wordt resultaatneming op deze derivaten uitgesteld tot het moment van afwikkeling. Woonconcept heeft geen derivaten met een zogenaamd bijstortingsverplichting en loopt derhalve geen aanvullende liquiditeitsrisico’s op de afgesloten derivaten. De contante waarde van de derivatenportefeuille ultimo 2012 is als volgt: Referentienr Rest. Hoofdsom Contante waarde 0 BNG ref 90246 € - 6.500.000 € BNG ref 90247 € 6.500.000 - € 165.894 BNG ref 91587 € - 6.000.000 € 0 BNG ref 91588 € 6.000.000 - € 116.390 Totaal contante waarde
- € 282.284
Bij een daling ten opzichte van de marktrente per 31 december 2012 met 1% is deze waarde -€ 456.229 en bij een daling van 2% is dit -€ 586.989. Daarnaast heeft Woonconcept een 7-tal extendible leningen afgesloten. In deze leningen zit een recht voor de bank om de lening op een bepaald moment door te zetten tegen een vooraf vastgestelde rente of om de lening door te zetten tegen de dan geldende driemaands Euribor. Wanneer de bank kiest voor de driemaands Euribor, dan mag Woonconcept de lening zonder extra kosten aflossen. Dit recht van de
129
bank heet een ‘embedded receiver swaption’ en onderstaand hebben wij de waarde per lening opgesomd waarbij ook de waarde is berekend met een rentedaling van 1% en een rentedaling met 2% ten opzichte van de rente per 31 december 2012.
geldgever
Bedrag
rente
lening
einddatum
Waarde nu
-1%
-2%
Extendible FORTIS 12.000.000 3,850 2-10-2045 -1.945.944 -3.378.281 -5.944.207 FORTIS 12.000.000 3,750 1-12-2045 -1.857.991 -3.249.045 -5.768.431 BNG 20.000.000 4,000 18-4-2046 -4.460.278 -7.838.925 -13.679.772 FORTIS 20.000.000 4,750 11-8-2048 -7.262.566 -12.373.630 -20.619.070 FORTIS 17.500.000 3,975 3-1-2047 -5.880.419 -10.886.787 -18.574.519 NWB 12.000.000 3,750 3-6-2050 -3.284.552 -6.251.435 -11.369.778 NWB 14.000.000 3,750 31-1-2050 -3.344.842 -6.565.025 -12.279.643 107.500.000 -28.036.593 -50.543.128 -88.235.420 Woonconcept heeft een 6-tal basisrenteleningen. Bij deze leningvorm betaalt Woonconcept een vaste rente voor de gehele looptijd met een variabele opslag. Deze opslag is afhankelijk van de looptijd van de afspraak. In de basisrentelening zit een ‘embedded swap’. Onderstaand hebben wij de waarde per lening opgesomd waarbij ook de waarde is berekend met een rentedaling van 1% en een rentedaling met 2% ten opzichte van de rente per 31 december 2012.
geldgever
Bedrag
rente
lening
einddatum
Waarde nu
-1%
-2%
Basisrenteleningen BNG 32.000.000 3,388 1-2-2041 -8.258.145 -17.352.182 -29.189.560 NWB 10.000.000 3,860 5-10-2044 -3.938.353 -7.282.947 -11.748.157 NWB 30.000.000 3,620 2-1-2051 -10.609.621 -21.806.261 -37.523.318 NWB 25.000.000 2,648 3-6-2052 -2.436.502 -10.804.232 -22.810.634 BNG 15.000.000 3,745 20-9-2049 -5.866.611 -11.482.598 -19.262.645 NWB 15.000.000 3,780 15-4-2049 -6.280.811 -11.892.240 -19.636.625 127.000.000 -37.390.043 -80.620.460 -140.170.939 Uit een door Stichting Woonconcept uitgevoerde stress test inzake de liquiditeitsrisico’s uit hoofde van de derivatenportefeuille blijkt dat de aan te houden liquiditeitsbuffer per ultimo 2012 toereikend is om een additionele rentedaling van 2% op te kunnen vangen. Daarmee voldoet Stichting Woonconcept aan de financiële eisen zoals vastgelegd in de Beleidsregels van het ministerie van Binnenlandse Zaken d.d. 5 september 2012 inzake het gebruik van financiële derivaten door woningcorporaties.
130
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening (in duizenden euro’s)
2012
2011
Bedrijfsopbrengsten 32. Huuropbrengsten
Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid
53.757 52.826 3.148 2.640 10.417 9.337 1.930 2.001 69.252 66.804 -1.954 -1.349 -456 -316 66.842 65.139
De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2012 bedroeg 2,3% (1 juli 2011: 1,3%). Onder de huren is een dotatie aan de voorziening dubieuze debiteuren van € 51.000 verantwoord. 33. Diensten
Omzet Energie BV 95 35 Omzet Hometeam 852 787 Omzet ICT BV 39 9 Omzet Zorgenvrij Wonen 73 150 Omzet Monumenten 0 8 Omzet Bergstein 0 141 Omzet Woonscan 2.398 2.596 3.457 3.756 34. Vergoedingen
Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten Derving wegens oninbaarheid
2.862 -10 2.852
2.815 -7 2.808
35. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille
Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) 0 0 Verkoop huurwoningen (commercieel vastgoed) 0 0 Verkoop koopwoningen (voorraden) 0 0 0 0 Hierbij wordt opgemerkt dat in de bedrijfswaarde de te verkopen eenheden al zijn gewaardeerd tegen opbrengstwaarde minus verkoopkosten. Voor het verkochte commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde gelijk aan de geschatte marktwaarde. Het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is derhalve nihil.
131
De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt: (in duizenden euro’s)
2012
Verkoop huurwoningen Verkoopopbrengst Af: Verkoopkosten Boekwaarde (bedrijfswaarde) Resultaat in winst- en verliesrekening
2011
19.362 15.400 -1.233 -1.569 -18.129 -13.831 0 0
De verkoopopbrengst betreft 146 verkochte woningen (2011: 119 woningen). De door verkoop in 2012 gerealiseerde waardestijging ten opzichte van de verkrijgingsprijs, begrepen in het eigen vermogen, bedraagt € 10.772.000. Tot de verkoopkosten behoort tevens een bedrag van € 111.000 wegens kosten mutatieonderhoud dat wordt toegerekend als verkoopkosten in het kader van het verkoop gereedmaken van de voor verkoop gelabelde woningen. De betreffende onderhoudskosten zijn begrepen in de post mutatieonderhoud onder rubriek “Onderhoudslasten” van de winst- en verliesrekening. 36. Opbrengst projecten in opdracht van derden (in duizenden euro’s)
Omzet diverse projecten Projectomzet in winst- en verliesrekening
2012
2011
16.927 16.927
43.066 43.066
2012
2011
92 14 90 104 0 1.100 1.400
21 15 87 131 1.597 669 2.520
37. Overige bedrijfsopbrengsten
De “Overige bedrijfsopbrengsten” zijn als volgt te specificeren: (in duizenden euro’s)
Vergoeding voor beheer- en administratiediensten aan derden Vergoeding voor verhuur sites GSM antennes Doorberekende personeelskosten Dekking verricht onderhoud -materiaal- en mankosten) Teruggave btw voorgaande jaren Overige bedrijfsopbrengsten
Er zijn geen andere belangrijke overige opbrengstcategorieën verwerkt in de winst- en verliesrekening dan de bovengenoemde. Er is geen sprake geweest van ruil van goederen of diensten. De door de eigen onderhoudsdienst voor derden verrichte onderhoudswerkzaamheden worden voor de personeelskosten- en de onderhoudskostencomponent in de winst- en verliesrekening opgenomen respectievelijk onder de post Lonen en salarissen en sociale lasten en de post Onderhoudslasten. De opbrengst uit hoofde van door de eigen onderhoudsdienst verrichte onderhoudswerkzaamheden (materiaal- en manuren) wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “Overige bedrijfsopbrengsten”
132
Bedrijfslasten 38. Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten (in duizenden euro’s)
Kosten projecten in opdracht van derden 39. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa (in duizenden euro’s)
Goodwill Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 40. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa (in duizenden euro’s)
Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Waardeverandering soc. vastgoed in ontwikkeling Afwaardering grondposities
2012
2011
14.931
40.586
2012
2011
82 172 36.086 34.474 1.190 3.444 37.358 38.090
2012
2011
3.591 -6.314 8.872 6.149
4.848 -6.069 5.650 4.429
Afwaarderingen vinden plaats op basis van de bedrijfswaardeberekeningen of taxaties van het vastgoed. Waardeveranderingen zijn terugnames van in het verleden genomen afwaarderingen. 41. Lonen en salarissen (in duizenden euro’s)
Lonen en salarissen Af: ontvangen ziekengeld/WAO Reorganisatiekosten Inhuur personeel
2012
2011
9.368 -23 595 9.940 283 10.223
9.560 -78 0 9.482 199 9.681
In paragraaf 6.3 ‘Personeelsinformatie in cijfers’ op pagina 47 wordt het aantal FTE’s en de onderverdeling naar organisatie onderdelen toegelicht. 42. Sociale lasten
(in duizenden euro’s)
Sociale lasten
2012
2011
1.423 1.423
1.309 1.309
Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico’s voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten. 43. Pensioenlasten
(in duizenden euro’s)
2012
2011
CAO-pensioenpremie SPW 1.839 1.837 1.839 1.837
133
De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Woonconcept is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn : - Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. - Er is sprake van een maandloonregeling. - De pensioenleeftijd is 65 jaar. - De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partneren wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. - Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag respectievelijk 31% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor. - Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: - Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van Stichting Woonconcept. - Stichting Woonconcept is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. - Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2012 106% (31-12-2011: 101%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB). 44. Onderhoudslasten (in duizenden euro’s)
2012
Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud
2011
1.904 1.722 1.677 1.646 2.294 2.277 14.059 12.206 19.934 17.851
45. Leefbaarheid
(in duizenden euro’s)
Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten
134
2012
2011
682 1.406 2.088
1.923 1.274 3.197
46. Overige bedrijfslasten (in duizenden euro’s)
2012
2011
Beheerkosten - Algemene beheer- en administratiekosten - Automatiseringskosten - Bestuurskosten
2.588 1.167 84 3.839
2.493 1.248 67 3.808
Zakelijke lasten - Belastingen - Verzekeringen - Heffingen CFV
3.436 548 214 4.198
3.258 613 688 4.559
2.035 1.029 1.156 3.239 7.459 15.496
2.316 2.218 1.613 3.763 9.910 18.277
Andere bedrijfslasten - Overige personeelskosten - Huisvestingskosten - Infrastructurele kosten - Diverse overige bedrijfslasten Totaal generaal 47. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen (in duizenden euro’s)
2012
2011
-5.291 -5.291
-2.044 -2.044
2012
2011
24.596 24.596
5.544 5.544
2012
2011
0 0
1 1
(in duizenden euro’s)
2012
2011
Rente liquide middelen Onroerende zaken in ontwikkeling
155 804 959
165 1.194 1.359
2012
2011
19.464 949 20.413
18.119 453 18.572
Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie 48. Gerealiseerde herwaarderingen (in duizenden euro’s)
Waardeverandering woningen en woongebouwen 49. Uitkeringen uit deelnemingen (in duizenden euro’s)
Bergstein CV 50. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
51. Rentelasten en soortgelijke kosten (in duizenden euro’s)
Rente schulden/leningen kredietinstellingen Rente kortlopende schulden
135
52. Belastingen
Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. Belastingdruk winst- en verliesrekening De belastinglast over het resultaat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: (in duizenden euro’s)
Acute belastingen boekjaar Aanpassingen acute belastingen vorige boekjaren Mutatie latente belastingen Overige mutaties Totaal belastinglast/-bate
2012
2011
10 562 761 0 1.333
49 0 -1.605 0 -1.556
Er is geen sprake van een fiscale eenheid voor de vpb tussen de entiteiten, zodat iedere entiteit afzondelijk aangifte vpb doet. De acute belasting over het boekjaar bestaat uit de volgende posten (in duizenden) : Vennootschapsbelasting verslagjaar 2012 Woonscan : 22 Vennootschapsbelasting verslagjaar 2012 Vastgoed : -12 Totaal : 10 De andere entiteiten behaalden fiscale verliezen. Het effectieve tarief wijkt door de fiscale verliezen en doordat er geen fiscale eenheid vpb is sterk af van de toepasselijke tarieven van 20-25%. De aanpassingen acute belastingen vorige boekjaren betreft te betalen vpb Vastgoed over het belastingjaar 2004 ad € 540 en te betalen vpb Stichting Woonconcept over de belastingjaren 2006/2007 ad € 22.
136
Het fiscale resultaat van Stichting Woonconcept is als volgt tot stand gekomen: (in duizenden euro’s)
2012
2011
Commercieel resultaat -19.445 -30.096 Mutaties: Fiscaal resultaat verkopen -196 Fondswerving Woonconcept Projectontwikkeling -820 Bedrijfseconomische afschrijvingen 36.124 37.023 Fiscale afschrijvingen -4.839 -3.557 Overige waardeveranderingen 6.149 -264 Geactiveerd onderhoud = fiscaal kosten -10.240 -9.320 Vogelaarheffing 214 688 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen 5.291 2.044 Gerealiseerde herwaarderingen -24.596 -5.544 Geactiveerde rente -189 -866 Resultaat deelnemingen 770 -434 Vrijval waarderingsverschil langlopende schulden -830 -830 Belastingen 463 -1.480 Fiscaal resultaat -11.128 -13.652 53. Nagekomen baten lasten
Aandeel in deelneming Hometeam 2010
2012
0 0
137
2011
2 2
Toelichting op het geconsolideerd kasstroomoverzicht
Samenstelling geldmiddelen (in duizenden euro’s) Liquide middelen per 31 december 2011 23.272 Effecten per 31 december 2011 530 Geldmiddelen per 31 december 2011
23.802
Balansmutatie geldmiddelen in 2012
5.396
Liquide middelen per 31 december 2012 17.833 Effecten per 31 december 2012 573 Geldmiddelen per 31 december 2012 18.406 De geldmiddelen en kasstromen toerekenbaar aan minderheidsbelangen zijn als volgt te specificeren: (in duizenden euro’s) Geldmiddelen per 31 december 2011 van minderheidsbelangen 2.730 Kasstroom uit operationele activiteiten 2012 van minderheidsbelangen 7.489 Kasstroom uit investeringsactiviteiten 2012 van minderheidsbelangen -8.778 Kasstroom uit financieringsactiviteiten 2012 van minderheidsbelangen 0 Totale kasstroom 2012 van minderheidsbelangen -1.289 Geldmiddelen per 31 december 2012 van minderheidsbelangen 1.441 Toelichting op kasstromen Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings-, financieringsactiviteiten. De kasstromen op grond van de financiering zijn gesplitst in kasstromen betreffende mutaties in de hoofdsom, opgenomen onder financieringsactiviteiten, en betaalde interest, opgenomen onder operationele activiteiten. De kasstromen op grond van de belastingen en sociale premies zijn gesplitst in kasstromen betreffende mutaties het werkkapitaal en betaalde winstbelasting.
138
12 Vennootschappelijk jaarrekening 12.1 Balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming) Activa (in duizenden euro’s)
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Soc. vastgoed in ontwikk. voor eigen expl..
2012
702.013 49.901
2011
645.748 45.922
Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie 15.760 16.562 767.674 708.232 Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie 75.448 80.734 Com. vastgoed in ontwikk. voor eigen expl. 0 1.000 75.448 81.734 Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen 273 1.043 Latente belastingvordering(en) 1.039 1.480 Leningen u/g 521 114 1.833 2.637 Som der vaste activa (transporteren) 844.955 792.603 Vlottende activa Voorraden Overige voorraden 68 71 68 71 Onderhanden projecten
0
0
Vorderingen Klanten 897 549 Vorderingen op groepsmaatschappijen 11.709 4.254 Belastingen en premies sociale verzekeringen 248 2.339 Overige vorderingen 570 1.735 Overlopende activa 327 357 13.751 9.234 Effecten 573 530 Liquide middelen 16.392 20.541 Som der vlottende activa 30.784 30.376 Totaal activa 875.739 822.979
139
Passiva (in duizenden euro’s)
2012
2011
Eigen vermogen Wettelijke reserves 0 0 Statutaire reserves 0 0 Overige reserves 296.694 278.551 Groepsvermogen 296.694 278.551 Egalisatierekening
0 0
Voorzieningen Voorz. onrend. invest. en herstructureringen 8.336 15.209 Voorziening loopbaanontwikkeling 444 475 Totaal voorzieningen 8.780
15.684
Langlopende schulden Schulden/leningen kredietinstellingen 539.256 500.051 Totaal langlopende schulden 539.256 500.051 (Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 14.795 13.559 Schulden aan leveranciers 3.977 4.981 Schulden aan groepsmaatschappijen 197 1.674 Belastingen en premies sociale verzekeringen 3.797 293 Overige schulden 591 969 Overlopende passiva 7.652 7.217 Totaal kortlopende schulden 31.009 28.693 Totaal passiva 875.739 822.979
140
12.2 Winst- en verliesrekening over 2012 (in duizenden euro’s)
2012
2011
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten 66.842 65.139 Vergoedingen 2.852 2.808 Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 0 0 Overige bedrijfsopbrengsten 655 2.811 Som der bedrijfsopbrengsten 70.349 70.758 Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa 37.054 37.709 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen 6.149 4.429 Lonen en salarissen 6.388 6.327 Sociale lasten 943 871 Pensioenlasten 1.226 1.228 Onderhoudslasten 21.687 18.707 Leefbaarheid 2.088 3.197 Overige bedrijfslasten 12.933 16.618 Som der bedrijfslasten 88.468 89.086 -18.119 -18.328 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
-5.291 -2.044
Bedrijfsresultaat
-23.410 -20.372
Gerealiseerde herwaarderingen 24.596 5.544 Uitkeringen uit deelnemingen -770 434 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1.003 1.225 Rentelasten en soortgelijke kosten -20.401 -18.407 Saldo financiële baten en lasten -20.168 -16.748 Resultaat voor belastingen -18.982 -31.576 Belastingen -463 1.480 Groepsresultaat na belastingen -19.445 -30.096
141
12.3. Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 (x € 1.000,-) 12.3.1. Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat
De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf (11.5.2) in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening in paragrafen 11.7 en 11.8.
12.4. Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening
Voor de meeste posten wordt voor een nadere toelichting verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening. 12.4.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Het verloop van deze post is als volgt (x € 1.000): (in duizenden euro’s)
Woonconcept Holding BV Totaal
Boekwaarde
Aan-/
Resultaat
Waarde-
Boekwaarde
1-1-2012
verkopen
deelneming
wijzigingen
31-12-2012
1.043 1.043
0 0
-771 -777
0 0
272 272
Nieuwe
Aflossingen
Waarde-
Boekwaarde
12.4.2 Leningen U/G
Het verloop van deze post is als volgt (x € 1.000): (in duizenden euro’s)
SNS keuzedeposito Starterslening Totaal
Boekwaarde 1-1-2012
leningen
wijzigingen
31-12-2012
114 0 0 0 114 0 406 0 0 406 114 406 0 0 520
12.4.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen (in duizenden euro’s)
2012
2011
Woonconcept Holding 4.870 3.423 Woonconcept Vastgoed 51 828 Energie 3 1 Monumenten 1 1 Woonconcept Onroerend Goed 6.783 1 Hometeam 1 0 Totaal 11.709 4.254
142
12.4.4 Overige reserves
Het verloop van de overige reserves is als volgt: (in duizenden euro’s)
2012
2011
Stand 1 januari volgens jaarrekening 2011 resp. 2010 278.551 316.904 Bij: cumulatief effect 1 januari 2012 resp. 2011 wegens stelselwijziging 0 -21.484 Stand 1 januari op basis van nieuwe grondslagen 278.551 295.420 Resultaat 2011 volgens jaarrekening 2011 Aanpassing resultaat 2011 voor vergelijkingsdoeleinden Aangepast resultaat 2011 op basis van nieuwe grondslagen Resultaat 2012 -19.445 Herwaarderingen sociaal vastgoed via het vermogen 37.588 Resultaat van het jaar 18.143 Stand 31 december op basis van nieuwe grondslagen
296.694
-31.975 1.879 -30.096 13.227 -16.869 278.551
In de overige reserves is ultimo 2012 een bedrag ad € 231.357 (2011: € 207.284) aan ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie. De ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten ultimo boekjaar. De tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa zijn niet opgenomen in de balans. De latente belastingclaim bedraagt 25% van het verschil tussen de fiscale waarde en de bedrijfswaarde per 1 januari 2013, zijnde 25% van (€ 1.315 miljoen -/- € 777 miljoen) = € 135 miljoen. Woonconcept is in staat door middel van nieuwbouw de afwikkeling van deze latentie over het vastgoed oneindig naar de toekomst te schuiven. 12.4.5. Schulden aan groepsmaatschappijen (in duizenden euro’s)
2012
2011
Woonscan 68 28 Hometeam 117 377 Woonconcept Vastgoed 0 11 Energie 0 1.258 Zorgenvrij Wonen 12 0 Totaal 197 1.674 Het kortlopende deel van de schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen is als kortlopende schuld verantwoord. Alle schulden aan groepsmaatschappijen zijn tegen normale marktvoorwaarden aangegaan.
143
12.4.6 Aandeel in resultaat van deelnemingen
Deze post is als volgt samengesteld: Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen (in duizenden euro’s)
2012
2011
Woonconcept Holding -770 434 -770 434 12.4.7 Bestuurders
De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders bestaat uit periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij ziekte en vakantie, sociale premies, presentiegelden, kostenvergoedingen en ter beschikking stelling van een auto), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, sabbatical leave, jubileumuitkeringen, VUT- en prepensioenuitkeringen), uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en bonusbetalingen. In de bezolding 2012 is tevens begrepen de eenmalige crisisheffing (‘Wet uitwerking fiscale maatregelen Begrotingsakkoord 2013’) die de groep over het boekjaar 2012 aan de fiscus is verschuldigd. Op basis van de hoogte van de bezoldiging van de bestuurder is de crisisheffing niet van toepassing. In de beloningen is naast het brutosalaris ook de fiscale bijtelling van de bedrijfsauto verwerkt. Inhoudingen in het kader van de levensloopregeling zijn niet in mindering gebracht op de beloning omdat uitbetalingen uit een levensloopregeling ook niet tot de beloning worden gerekend. De beloning op termijn bestaat uit de pensioenkosten die ten laste komen van de werkgever na verrekening van de bijdrage van de werknemer. De bijdrage van de werknemer aan de pensioenkosten maakt deel uit van de periodiek betaalde beloning en wordt ingehouden op de periodiek betaalde beloning. De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen zijn gekomen bedragen € 168.546 (2011: € 180.789) en is naar individuele bestuurder als volgt gespecificeerd (in euro’s):
S.E Korthuis
2012
2011
Periodiek betaalde beloning 142.858 113.999 Beloning betaalbaar op termijn 25.688 20.814 Uitkering bij beëindiging dienstverband 0 0 168.546 134.813
H. van Houten 2012
2011
Totaal
2012
2011
0 45.976 0
142.858 159.975 25.688 20.814
0 0 0 45.976
0 0 168.546 180.789
12.4.8 Commissarissen
De bezoldiging van huidige en gewezen commissarissen die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen zijn gekomen bedragen € 44.000 (2011: € 44.000) en is naar individuele commissaris als volgt gespecificeerd (in euro’s):
De heer vd Zwaag De heer Griffioen Mevrouw Jovanoviç Mevrouw Wielinga De heer Hofmeijer De heer Schonewille Totaal
Bezoldiging
2012
2011
12.000 0 8.000 8.000 8.000 8.000 44.000
8.000 12.000 8.000 8.000 8.000 0 44.000
144
Adviesvergoeding
Totaal
2012
2011
2012
2011
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
12.000 0 8.000 8.000 8.000 8.000 44.000
8.000 12.000 8.000 8.000 8.000 0 44.000
12.4.9 Accountantskosten
De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt voor de groep: (in euro’s)
Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal (in euro’s)
2012
100.837 0 0 86.521 187.358 2011
Onderzoek van de jaarrekening 55.925 Andere controleopdrachten 0 Adviesdiensten op fiscaal terrein 0 Andere niet-controlediensten 24.276 Totaal 80.201
145
Ondertekening van de jaarrekening Bestuur
De jaarrekening van Stichting Woonconcept is vastgesteld door het bestuur op 19 juni 2013.
Directeur- bestuurder, Mevrouw S.E Korthuis
Raad van commissarissen De jaarrekening is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 19 juni 2013. De heer W. v.d. Zwaag, voorzitter
Mevrouw S. Jovanoviç, vice-voorzitter
De heer A. Hofmeijer, lid
De heer A. Schonewille, Lid
Mevrouw M. Drijver, lid
Mevrouw S. Plass Lid
146
12.6. Kengetallen 2012-2008
31-dec
2012
31-dec
2011
31-dec
2010
31-dec
2009
31-dec
2008
Aantal verhuureenheden in exploitatie Woningen en woongebouwen 11.058 11.101 11.199 11.184 11.135 Niet zijnde woningen en woongebouwen: - overige woongelegenheden 1.466 1.312 1.154 1.110 1.016 - peuterspeelzaal/kinderdagverblijven 12 12 12 11 8 - bedrijfsruimte/panden 125 124 131 97 91 - garages/parkeerplaatsen 674 674 674 667 638 - dagbesteding 4 4 4 4 4 - overig bezit 41 41 22 22 23 Totaal 13.380 13.268 13.196 13.095 12.915 Per woning (x € 1.000,-) Gemiddelde waarde Onroerende zaakbelasting 128 133 142 143 140 Gemiddelde bedrijfswaarde 62 61 59 58 48 Mutaties in het woningbezit Aantal opgeleverd 283 84 186 259 207 Aantal aangekocht 0 0 1 2 4 Aantal samenvoegingen bijz. woonv. 0 0 0 0 0 Aantal verkocht 151 119 92 90 94 Aantal gesloopt 20 0 80 28 37 Aantal woningen naar huurklasse Goedkoop 3.140 3.458 3.668 4.221 4.569 Overigen 6.641 7.643 7.481 6.912 6.529 Kwaliteit per woning Aantal reparatieverzoeken 1,61 1,79 1,73 1,51 1,71 Aantal gevallen mutatieonderhoud 0,10 0,08 0,08 0,10 0,10 Kosten niet-planmatig onderhoud (€) 472 378 328 315 318 Kosten planmatig onderhoud (€) 1.477 1.298 1.269 1.060 954 Totaal kosten onderhoud (€) 1.949 1.676 1.597 1.376 1.272 Prijs-kwaliteitverhouding Gemiddeld aantal punten WWS 142 140 135 134 133 Gemiddelde nettohuur per maand (€) 436 421 415 396 382 Het verhuren van woningen Mutatiegraad in % van aantal woningen 10,15 9,30 9,70 9,72 10,40 Huurachterstand in % jaarhuur 0,56 0,53 0,51 0,51 0,63 Huurderving in % jaarhuur 2,82 2,71 2,39 2,40 2,09
147
Financiële continuïteit op basis van bedrijfswaarde Solvabiliteitspercentage 33,76 34,51 38,55 45,21 50,70 Liquiditeitspercentage 0,99 1,06 0,53 0,32 1,42 Rentabiliteitsperc. totaal vermogen 3,33 2,82 1,60 2,44 3,08 Interne financiering per woning 20.210 18.827 24.190 27.232 30.560 Cashflow in € per woning 854 1.143 1.285 1.040 1.036 Balans en winst-en-verliesrekening, in € per woning op basis van bedrijfswaarde Eigen vermogen 26.810 25.518 28.298 34.093 37.160 Voorzieningen 793 1.156 1.731 872 677 Weerstandsvermogen 27.603 26.674 30.029 34.965 37.837 Totale opbrengsten 7.302 7.543 7.180 6.670 6.735 Kapitaallasten 4.823 1.938 1.648 1.507 1.570 Overige bedrijfslasten 4.737 5.032 6.190 6.209 4.521 Renteresultaat 91 110 166 148 160 Resultaat bedrijfswaarde 5.071 -3.678 -5.258 -2.008 0 Jaarresultaat 2.904 -2.995 -5.750 -2.906 804
148
13. Overige gegevens 13.1. Statutaire resultaatbestemming
In de statuten van Stichting Woonconcept zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaatbestemming.
13.2. Voorstel resultaatbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de RvC reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is in mindering gebracht op de overige reserves.
13.3. Gebeurtenissen na balansdatum
Na balansdatum heeft terzake het zogenaamde ‘woonakkoord’ politieke besluitvorming plaatsgevonden over verhuurdersheffing en huurverhogingen. Het akkoord houdt kortweg in dat de huurverhoging van de sociale woningen in exploitatie deels inkomensafhankelijk wordt. In de gepresenteerde waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is alleen voor 2013 rekening gehouden met inkomensafhankelijke huurverhogingen en de verhuurdersheffing, gebaseerd op de beste schattingen van het bestuur. Wanneer wij de verhuurdersheffing voor de restant looptijd van ons bezit inrekenen met daarbij een inkomensafhankelijke huurverhoging van 1,5% boven inflatie, dan stijgt de bedrijfswaarde van ons sociaal vastgoed met 214 miljoen euro. De overige reserves stijgen met hetzelfde bedrag.
13.4 Goedkeuring jaarrekening voorgaand boekjaar De Algemene vergadering van Aandeelhouders heeft de jaarrekening over 2011 goedgekeurd in haar vergadering van 23 juni 2012.
13.5 Controleverklaring
149
150
151
