De maatschappij, dat zijn wij Jaarverslag 2007 Stichting Antares Woonservice
1
Dit is een uitgave van Stichting Antares Woonservice Postbus 3046 5930 AA Tegelen Bezoekadres: Venloseweg 7 Telefoon (077) 373 36 66 E-mail:
[email protected] Internet: www.anwo.nl
2
De maatschappij, dat zijn wij Antares staat centraal in de maatschappij. We zien onze positie als spil in de samenleving. Tussen de overheid en de burgers in. Als motor achter de ontwikkelingen die zorgen voor ‘verbetering’ van de maatschappij, van leefbaarheid en wonen in zeer brede zin. Antares luistert naar de wensen en behoeften van burgers in de regio en vervult van hieruit graag de rol van initiator en regisseur van maatschappelijke vraagstukken die in het verlengde liggen van onze rol als sociale verhuurder. We zijn een sociale verhuurder met een maatschappelijke taak om de leefbaarheid en het woongenot in brede zin van de bevolking van Venlo en Meijel op peil te houden. Sterker nog; de woningcorporaties in Venlo en Meijel hebben een belangrijke rol in het verbeteren van een hele stad of een heel dorp en hebben daarmee rechtstreeks invloed op de imago’s van Venlo en Meijel. Een sterk imago is aanjager voor andere economische ontwikkelingen, zoals de aantrekkingskracht van een stad of dorp om er te gaan wonen, of voor bedrijven om zich er te vestigen. Op dit moment worden door de politiek echter claims gelegd op de financiële positie van corporaties die deze rol onder druk zetten. Midden in de maatschappij Evenals in voorgaande jaren zijn we in het afgelopen jaar zowel klein- als grootschalig bezig geweest met allerlei projecten, waaraan maatschappelijke vraagstukken ten grondslag lagen. Van het verzorgen en inrichten van een speeltuin of een jeu de boulesbaan tot een groot nieuwbouwproject. De Nieuwe Munt. Bij dit project gaat het om 232 wooneenheden, waarvan184 huurwoningen. Een groot gedeelte is gereserveerd voor bewoners van verpleeghuis Martinushof en verzorgingshuis Erkenkamp. Een project van forse omvang, waar heel veel jaren van voorbereiding aan vooraf zijn gegaan. Een project dat in 2007 van start ging met de voorbereidingen voor de bouw. Nieuwe Munt is wellicht ons paradepaardje. U vindt in ons jaarverslag nog veel meer van dit soort projecten. Structureel en ad hoc Om te achterhalen wat de wensen van onze huurders en de burgers van Venlo zijn, zijn we in 2007 gestart met ‘de koffiegesprekken’. We zijn in 2 wijken letterlijk bij de huurders op de koffie geweest om te horen wat er leeft in die wijk. Op basis hiervan kunnen we inspelen op de wensen die daar leven. In de wijk Klingerberg is hieruit het project ‘Plant je rijk in je wijk’ voortgekomen. De voorbereidingen zijn in 2007 gestart, maar op 19 april 2008 gaan de medewerkers met de huurders uit de wijk Klingerberg de voortuinen opnieuw aanplanten. Een structureel middel is het leefbaarheidsfonds. Antares stelt hiervoor jaarlijks € 100.000 beschikbaar. De huurders kunnen hieruit putten om ideeën te verwezenlijken in het kader van leefbaarheid. Ook het regelmatige overleg met wijkraden, Alert en HBV levert Antares genoeg stof om leefbaarheidsbevorderende maatregelen te treffen en het woongenot te verbeteren. Het achterhalen van de wensen doen wij dus zeer gestructureerd, maar er blijft altijd ruimte om ad hoc in te springen op maatschappelijke vraagstukken die zich tussentijds voordoen.
3
Inbedden in de organisatie Dat we een maatschappelijke organisatie zijn, zit natuurlijk al diep in de genen van de organisatie en de medewerkers. We zoeken steeds naar nieuwe manieren om nog beter te luisteren naar onze klanten en te achterhalen hoe we ‘echt’ behulpzaam kunnen zijn. Het houden van ‘koffiegesprekken’ bij onze klanten, wordt onderdeel van de werkzaamheden van nagenoeg iedere medewerker in de organisatie. Op deze manier houden we goed voeling met onze klanten. In 2007 hebben we veel aandacht besteed aan training van de medewerkers om nog klantgerichter te werken. Ook in 2008 besteden we nog veel aandacht aan het goed inrichten van de organisatie en het trainen van de medewerkers, met als doel onze klanten zo goed mogelijk te bedienen. Samenwerken Om als maatschappelijke middenvelder succesvol te kunnen zijn, is een goede samenwerking met andere maatschappelijke organisaties onontbeerlijk. In veel projecten bundelen we de krachten. We werken heel nauw samen met Zorggroep Noord-Limburg, Gemeente Venlo, Wel.kom, Politie, Onderwijsorganisaties en andere partijen. Deze samenwerking vergroot de mogelijkheden en zorgt ervoor dat 1 + 1 = 3 wordt. Hier kunnen we heel veel over zeggen, maar het gaat vooral om het doen. Uit ervaringen en reacties weten we dat de rol die Antares in de samenwerking vervult, gewaardeerd wordt. Zeker, er zijn altijd zaken die voor verbetering vatbaar zijn. Wij werken er iedere dag aan om onze diensten te verbeteren. Graag horen wij van onze klanten en stakeholders als we dingen goed doen, nog liever horen we het als we dingen niet goed doen. Elke ‘klacht’ is een kans om verbeteringen door te voeren. In 2007 hebben we een Strategisch Akkoord (STRAK) afgesloten tussen de Gemeente Venlo en de in deze gemeente werkzame corporaties. In dit akkoord zijn de inspanningen op het gebied van bouwen, wonen en leefbaarheid, van zowel de gemeente als de corporaties vastgelegd. Dit vormt een prima basis voor onze maatschappelijke investeringen. Wat op lokaal niveau wel lukt, namelijk het sluiten van een samenwerkingsakkoord met wederzijdse verplichtingen lijkt op landelijk niveau op een fiasco uit te draaien. De verhoudingen tussen kabinet en de corporaties zijn tot een dieptepunt gedaald. Daarmee is weer eens bewezen dat problemen alleen dicht bij de mensen op te lossen zijn. Centrale aansturing vanuit Den Haag is in onze regio absoluut overbodig. Schoenmaker (Minister Vogelaar) blijf bij je leest en laat ons gewoon ons werk doen, zou ik willen verzuchten. Veel leesplezier met dit jaarverslag van Antares, waarin u veel projecten en initiatieven zult aantreffen die passen bij de titel ‘De maatschappij, dat zijn wij’. Paul Stelder directeur-bestuurder
4
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1
Blz 7
Midden in de maatschappij We nemen onze verantwoordelijkheid
Hoofdstuk 2
17
In gesprek met onze klanten We vertellen onze huurders alles
Hoofdstuk 3
21
Onze woningen We bouwen, verhuren en onderhouden
Hoofdstuk 4
31
Zo verhuren we onze woningen We zijn zo sociaal mogelijk
Hoofdstuk 5
39
Ons financiële beleid We reserveren om te investeren
Hoofdstuk 6
47
Onze organisatie We zijn met z’n allen 1 organisatie
Hoofdstuk 7
53
Onze andere activiteiten We zien de noodzaak van maatschappelijke taken
Hoofdstuk 8
Jaarverslag van de Raad van Commissarissen
57
Hoofdstuk 9
Verklaring van het bestuur
61
Bijlagen Bijlage 1
Externe contacten
Bijlage 2
Nieuwbouw / Projectontwikkeling in 2007
Bijlage 3
Woningbezit naar woningtype en wijk per 31 december 2007
Bijlage 4
Strategisch akkoord gemeente Venlo (STRAK 2007-2011)
Bijlage 5
Jaarrekening 2007 en geconsolideerde jaarrekening 2007
Bijlage 6
Accountantsverklaring
5
6
Hoofdstuk 1
Midden in de maatschappij We nemen onze verantwoordelijkheid
De klant staat bij ons centraal. Maar onze zorg gaat verder dan de klant alleen. Goed wonen voor iedereen is een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Het heeft relatie met welzijn en zorg. Als woningcorporatie nemen wij graag een deel van die maatschappelijke verantwoordelijkheid op ons. Dat betekent dat wij ons inspannen om: •
onze woningen af te stemmen op de verschillende levensfasen van de bewoners;
•
te zorgen voor een leefbare woonomgeving;
•
bijzondere doelgroepen zoals dak- en thuislozen op te vangen.
1.1
Samenwerking in de gemeente Venlo (STRAK 2007 - 2011)
In 2007 zijn wij een STRategisch AKkoord (STRAK) overeengekomen met de Gemeente Venlo en de andere twee Venlose woningcorporaties. Op een transparante wijze samenwerken hebben wij als basisuitgangspunt van dit akkoord genomen. Hierbij hebben wij de inspanningen op het gebied van bouwen, wonen en leefbaarheid vastgelegd. Wederzijds vertrouwen en een goede verstandhouding zijn hierbij onontbeerlijk. De evaluatie van de samenwerking tot 2007 tussen enerzijds de gemeente en anderzijds de Venlose woningcorporaties is het startpunt geweest van een gezamenlijk overleg dat uiteindelijk geresulteerd heeft in dit akkoord. In dit overleg zijn de knelpunten benoemd van de samenwerking tot dan toe. Het communiceren met diverse gemeentelijke afdelingen over hetzelfde onderwerp zagen de corporaties als een knelpunt. Dit kwam mede omdat de gemeente niet altijd een eenduidig standpunt innam. Vandaar dat in het akkoord veel aandacht uitgaat naar de inrichting van het overleg tussen de partijen. In de nieuwe structuur van samenwerking kozen we voor het aanstellen van één accountmanager bij elke partij die toeziet op de uitvoering van akkoord en afspraken. De accountmanagers bewaken de voortgang en zorgen voor onderlinge afstemming via korte, heldere lijnen. Dit nieuwe akkoord verwoordt de gezamenlijke visie die gemeente en corporaties hebben op de ontwikkeling van de stad. Partijen zullen de komende periode een kwaliteitsimpuls gaan geven aan de stad en haar kernen zodat Venlo gekwalificeerd kan worden als een goede woonstad. De corporaties vervullen een sleutelrol in deze kwaliteitsverbetering van het wonen in de brede zin van het woord. Gemeente en corporaties zullen samen de maatschappelijke vraagstukken aanpakken. Kern van de opgave waar de corporaties en gemeente in hun onderlinge samenwerking voor staan, is het verbeteren en vervangen van minder gevraagde woonmilieus in Venlo. De aanpak zal zich niet beperken tot de woningvoorraad, maar betreft ook het maatschappelijke vastgoed, de openbare ruimte, de leefbaarheid en het welbevinden van de Venlose burger. In het akkoord benoemden we de activiteiten concreet in de vorm van investeringsprogramma’s en investeringsbudgetten voor de periode 2007 - 2011. Daarnaast legden we op corporatieniveau prestatieafspraken vast, zogenaamde
7
bilaterale afspraken. Kern van het bilaterale akkoord is dat de gemeente en Antares elkaar erkennen als partner en elkaar in staat stellen prestaties te leveren die bijdragen aan het realiseren van de gezamenlijke doelstelling. Gemeente en Antares zoeken daarom samen naar een evenwichtige balans tussen het zoet en het zuur. Corporaties en gemeente willen maximale transparantie over de herkomst en besteding van middelen die we benoemd hebben in dit akkoord. Daartoe hebben de corporaties de tTransparantiemethodiek gebruikt. De resultante van deze methodiek is een transparant overzicht van herkomst en besteding van middelen over de maatschappelijke opgaven voor de corporaties. Antares en de andere corporaties geven door het toepassen van deze methode inzicht in de financiële mogelijkheden. Dit geldt vooral voor het budget voor onrendabele uitgaven. De consequenties voor Antares in de komende jaren hebben we weergegeven in transparantieschema’s. In de bijlagen hebben we deze schema’s weergegeven. Het volledig akkoord is te downloaden van onze website www.anwo.nl. Het STRAK dat we in Venlo overeenkwamen, is vernieuwend voor Nederland als het gaat om het maken van concrete afspraken tussen gemeente en corporaties en de transparantie hiervan. Afspraken over concrete activiteiten en de financiële onderbouwing daarvan vormen het hart van dit akkoord. Een en ander ademt een enorme ambitie uit en vraagt een grote financiële inspanning van de corporaties. Antares zal de komende periode binnen haar werkgebied het initiatief nemen om te komen tot een goede uitvoering van het akkoord. Hierbij hebben we als belangrijk voorbehoud meegenomen dat de rijksregelgeving, zoals invoering van de integrale vennootschapsbelasting, de bijdrage aan het 40-wijkenplan en het lage huurprijsbeleid, een beperkende factor kan gaan spelen bij de uitvoering van de plannen. Het Strategisch Akkoord hebben we op 16 januari 2008 aangeboden aan minister Vogelaar. Zij had de gemeente en woningcorporaties uitgenodigd voor een bezoek, omdat dit akkoord volgens haar, uniek is in Nederland. Financieel betekent dit voor Antares voor de jaren 2007 - 2011: • 210 miljoen euro voor nieuwbouw door ontwikkeling van circa 1200 nieuwbouwwoningen. • 78 miljoen euro onrendabel investeren, waarvan: o 11,4 miljoen voor wijk- en buurt aanpak o 21,8 miljoen voor betaalbaarheid inkomensdoelgroep o 7,6 miljoen voor huisvesting bijzondere doelgroepen en maatschappelijke opvang. o 6,9 miljoen voor duurzaamheid en energiebesparing o 30,1 miljoen voor stadsontwikkeling • slopen van 312 woningen. Gemeente Venlo en Antares Woonservice hebben voorgaande afspraken al vertaald naar concrete projectafspraken voor de projecten die Antares Woonservice op dit moment in portefeuille heeft of wenst te nemen. Voor nieuwe projecten maken gemeente Venlo en Antares Woonservice afspraken in de geest van de afspraken in dit akkoord. Jaarlijks actualiseren we vanaf 2008 de voortgang van dit akkoord via het jaarverslag.
8
1.2
Wonen en welzijn, wonen en zorg
Door de demografische ontwikkelingen is het uitermate belangrijk de juiste woonkwaliteit te realiseren. Deze ontwikkeling betreft ontgroening en vergrijzing in combinatie met eerst een stabilisatie opgevolgd door geleidelijke krimp van de bevolking, Aandacht voor levensloop wonen. Antares heeft op basis van bestaande bronnen en eigen ervaringen een checklist Levensloop ontwikkeld. Deze hanteren wij als programma van eisen bij nieuwbouw, maar ook om de bestaande voorraad op ‘levensloopkwaliteit’ te beoordelen. In 2007 hebben wij een quick scan op onze nultredewoningen uitgevoerd. De resultaten hiervan hebben wij verwerkt in het strategisch voorraadbeleid en zullen uitmonden in een gefaseerde uitvoering van opplus projecten de komende jaren. Strategische samenwerking. Antares is bij een groot aantal projecten voor bijzondere doelgroepen betrokken. Voor de stichting Dichterbij werd in 2007 met de bouw gestart van het nieuwe dagbestedingscentrum KOMAAN voor mensen met een verstandelijke beperking. Met Zorggroep Noord- en Midden Limburg loopt een intensief traject rond de ontwikkeling van het project Nieuwe Munt, ter vervanging van de intramurale capaciteit van verpleeghuis Martinushof en Zorgcentrum de Erkenkamp. In Meijel werd in 2007 het woonzorgcomplex Alexanderhof in gebruik genomen, waar de zorg op maat garantie geleverd wordt door Zorgcentrum St. Joseph. Een greep uit onze strategische samenwerkingspartners! Antares is goed in vastgoed; zorg en welzijn laten wij in goede handen bij onze partners. Samen staan we voor een integraal product met ieder een eigen verantwoordelijkheid.
Een greep uit onze recente voorbeeldprojecten wonen-welzijn-zorg:
1.3
•
dagbestedingscentrum KOMAAN, Blerick
•
woonzorgcomplex Alexanderhof, Meijel
•
woonbuurt Nieuwe Munt, Tegelen
•
woonzorgcomplex Den Haesencamp (Boulevard Hazenkamp), Blerick
•
woonzorgcomplex Zonneveld, Blerick
•
Medisch Centrum Steyl
•
Huisartsen Onder Een Dak (HOED), Tegelen.
Een leefbare woonomgeving
Goed wonen gaat verder dan achter de eigen voordeur. De kwaliteit van de directe woonomgeving en het sociale klimaat bepalen voor een groot deel de woonbeleving. Mensen willen gewoon met plezier wonen. Als maatschappelijk ondernemer nemen wij onze verantwoordelijkheid door actief mee te doen aan projecten om de leefbaarheid te verbeteren.
9
Op de koffie In 2007 startte Antares het project “eExpeditie klant”. Medewerkers uit de hele organisatie gingen bij 40 willekeurige huurders uit de wijken Klingerberg en Vastenavondkamp letterlijk “op de koffie”, om met hen te praten over hoe zij wonen en wat ze graag aan hun buurt willen veranderen. Onze medewerkers kwamen terug met een schat aan informatie en vertaalden deze zelf naar twee projecten die bijdragen aan het realiseren van de wensen van onze huurders. In Klingerberg waren veel huurders minder tevreden met de kwaliteit van de groenvoorziening. In het project “Plant je Rijk” gaan medewerkers van Antares samen met huurders aan de slag om hun eigen voortuintjes een upgrade te geven. Ook andere partijen, zoals gemeente, welzijnsinstellingen, politie en plaatselijke verenigingen zijn in het project betrokken. “Plant je Rijk” vindt in april 2008 plaats. In 2008 start ook het project “de gangmaker”. Dit project heeft als voornaamste doel om de sociale structuur in de wijk weer terug te geven in handen van de bewoners. We gaan dan ook nieuw leven blazen in de buurtactiviteiten. De gangmaker stimuleert mensen om actief mee te doen met buurtinitiatieven. Maatschappelijke betrokkenheid verankerd Antares is dichtbij en verbonden. Wij staan midden tussen onze klanten en nemen onze verantwoordelijkheid ten aanzien van leefbaarheid in brede zin. Antares is regisseur van vernieuwing in wijken en buurten. Wij activeren buurtbewoners en dragen bij aan een sociale ontwikkeling. Met durf en daadkracht realiseren we deze doelen, waarbij we ook onbewandelde wegen verkennen. Antares werkte in 2007 hard aan de inbedding van deze imagopijlers in alle lagen van haar organisatie. Ook in 2008 blijft Antares onverminderd aandacht houden voor deze doelen en de cultuurslag binnen de organisatie. Tevreden Leefbaarheid is een ruim begrip. De woonbeleving bepaalt voor een groot deel of er sprake is van leefbaarheid. Is de bewoner tevreden met de directe woon- en leefomgeving? Er zijn veel aspecten die daarbij een rol spelen: •
veiligheid
•
wonen
•
onderwijs
•
zorg
•
werkgelegenheid
•
sociaal klimaat
•
kwaliteit van de openbare ruimte.
Wij houden hiermee rekening bij onze maatschappelijke nieuwbouwplannen zoals Nieuwe Munt. Ook doen we dit bij herontwikkelingsprojecten zoals de centrumplannen in Blerick, Tegelen en Meijel. Antares treedt hierbij op als voorzieningencorporatie die vooral ook maatschappelijk vastgoed realiseert en in beheer neemt.
10
Ter verbetering van de woonomgeving besloot Antares in 2007 om onze bestaande eengezinswoningen in de komende jaren zoveel mogelijk te voorzien van achterompadverlichting. Hiertoe onderzoeken we samen met derden hoe we dit met nieuwe technologieën op energiezuinige wijze het beste kunnen realiseren. De uitvoering van werkzaamheden vanwege het PolitieKeurmerk Veilig Wonen hebben we inmiddels voor ongeveer 70% van ons bezit uitgevoerd. Dit zetten we de komende jaren voort. Bij projecten waarbij speciale aandacht nodig is voor de leefbaarheid treden wij op als wijkregisseur.
Integrale wijkaanpak De wijken Vossener en Klingerberg zijn wijken uit de jaren 70 en 80 aan de rand van de gemeente. De eens zo hechte sociale structuur staat onder druk. Antares en de gemeente Venlo onderzochten afgelopen jaar de oorzaken van deze ontwikkeling. Hieruit bleek dat een kentering maar beperkt in een fysieke opgave kan worden gevonden. De opgaven in deze wijk liggen vooral op sociaalmaatschappelijk vlak. Antares neemt haar rol als wijkregisseur. In 2008 werken gemeente en Antares een plan van aanpak uit voor Vossener en Klingerberg en gaan we aan de slag met de uitvoering ervan. Voor de in Tegelen gelegen wijk “Op de Heide” werd in 1999 het startsein gegeven voor een integrale wijkaanpak. In het proces hebben wij onder andere de volgende belanghebbende partijen betrokken: Gemeente Venlo, Wijkraad, huurdersbelangenvereniging, Welzijnsorganisatie. Samen stelden wij een integraal plan van aanpak op. Dit plan omvatte o.a. het verkeersplan, het groenplan, het speelplan, het verlichtingsplan en een veiligheidsscan. Antares investeerde in de kwaliteit van haar woningen en woonomgeving: •
De woningen aan de Wambacherhof en Molenbeek hebben wij voorzien van gesloten portieken en we verbeterden de uitstraling van de woongebouwen en woonomgeving.
•
De woningen aan het Glazenapplein hebben we kwalitatief verbeterd en we hebben fietsenstallingen aan de woningen toegevoegd.
•
Antares heeft de realisatie van een Jeugd Ontmoetings Plek financieel ondersteund.
•
De achterompaden van de woningen aan het Sigarenmakerspad en omgeving werden veiliger gemaakt.
•
Bij de woningen aan de Lijsterlaan brachten we achterompadverlichting aan.
•
De woningen aan het Branderspad en omgeving ondergaan in 2007 en 2008 een grondige renovatie.
•
De woningen aan de Spechtstraat en Brachterweg voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd en zullen we de komende jaren vervangen door nieuwbouw. Beveiliging in de huidige gebouwen draagt bij aan het leefbaar houden van gebouwen en woonomgeving.
Gemeente en Antares evalueren in 2008 de huidige stand van zaken en maken nieuwe afspraken over de afronding van de integrale aanpak.
11
De cijfers Dit overzicht laat het percentage sociale overlastmeldingen zien ten opzichte van het aantal woningen per stadsdeel in 2007 (inclusief herhaalmeldingen). Stadsdeel
Aantal woningen
percentage geregistreerde sociale overlastmeldingen
Venlo
213
12,6 %
Blerick
2148
12,5 %
Tegelen
2313
13,3 %
Meijel
423
3,5 %
Swalmen
5
20,0 % (1 melding)
De sociale overlastmeldingen die we het meeste registreerden waren: 1.
geluidsoverlast
2.
achterstallig tuinonderhoud
3.
dumpen van huisvuilzakken en oud papier
Antares neemt alle sociale overlastmeldingen serieus. Onze wijkbeheerders en woonconsulenten spreken overlastbezorgers direct aan of proberen in andere gevallen te bemiddelen tussen betrokkenen. Vaak wordt de overlastsituatie in goed overleg opgelost. Waar nodig schakelen we andere (hulpverlenende) instanties in. Zo pakken we het aan Meldingen van overlast nemen we zo snel mogelijk in behandeling. We zorgen voor een goede dossieropbouw. De voortgang van onze acties koppelen we terug naar de betrokken huurders. We proberen de overlast zo op te lossen dat alle partijen tevreden zijn. Daarbij zoeken we samenwerking met andere partijen zoals: •
gebiedsmentoren (Politie)
•
stadsdeelcoördinatoren (Gemeente)
•
instanties als het Centrum voor Alcohol en Drugs (CAD), Centraal Loket gemeente Venlo, Bemoeizorg (GGZ) en Wel.kom.
Sommige overlastsituaties liggen buiten onze mogelijkheden om ze op te lossen. We verwijzen dan actief naar instanties die wel kunnen helpen. We belonen goede ideeën Wie hebben meestal de beste ideeën om de leefbaarheid in een woongebouw of buurt verder te verbeteren? De bewoners. Die goede ideeën geven we graag een kans. Daarvoor hebben we het ‘Fonds Leefbaarheid’. Elk jaar stellen we maximaal € 100.000 uit dit fonds beschikbaar voor investeringen in leefbaarheid van woningen en woonomgeving. Onze huurders kunnen een bijdrage uit het fonds vragen om hun ideeën werkelijkheid te laten worden.
12
Hieronder staan enkele projecten die we in 2007 goedkeurden. En: goed voorbeeld doet goed volgen. De gemeente Venlo geeft namelijk extra ondersteuning bij dit soort projecten. Straat / complex
Stadsdeel
Project
Gereed
Vliegenkampstraat
Blerick
Plaatsen fietsrekken
mei 2007
H. v. Veldekestraat
Blerick
Aanbrengen zonwering
juli 2007
Jan Vermeerstraat Steegstraat
Venlo
Bank plaatsen
augustus 2007
Blerick Tegelen
Plaatsen bloembak Achterompaden opschonen
oktober 2007
Op de Heide achterompaden Doolhofstraat Keramiekstraat
Tegelen
Achterompadverlichting Aanleg 2 plantvakken
november 2007
Steyl
oktober 2007 dec 2007
Andere voorbeelden van investeringen zijn: •
het opfleuren van het woongebouw
•
de aanleg van een jeu de boulesbaan
•
of het organiseren van collectief tuinonderhoud
Elke wijk zijn eigen aanpak Als het om leefbaarheid gaat willen burgers resultaat in hun eigen wijk zien. Zij zitten niet te wachten op informatie over langdurige voorbereidingen en slepende overlegsituaties. Om activiteiten op elkaar af te stemmen werken we samen met andere organisaties. Zo komen we uiteindelijk tot een gezamenlijk resultaat. En creëren we draagvlak voor de verbeteringen in de wijken. Die afstemming vindt plaats in het overleg dat de gemeente Venlo periodiek houdt in het kader van het grotestedenbeleid. Aan dat overleg nemen deel: •
de wijkraden
•
de gemeente
•
de woningcorporaties
•
de welzijnsstichting
•
de politie
•
ondernemers en andere belangstellenden
Dit overleg helpt om een snelle oplossing te vinden voor knelpunten en problemen. Bij de uitvoering van onze jaarplannen letten we er goed op dat we de werkzaamheden en activiteiten goed op elkaar afstemmen. Communicatie is daarbij erg belangrijk. Oogje in het zeil Huismeesters en wijkbeheerders zijn belangrijk voor het sociale klimaat in buurten en in woongebouwen. Dat laten bewoners ons regelmatig weten. In onze grotere woongebouwen zijn fulltime huismeesters actief. Naast een aantal uitvoerende werkzaamheden hebben zij een belangrijke taak als aanspreekpunt voor de bewoners. Ook door controlerondes in en om de woongebouwen dragen zij bij aan de sociale veiligheid.
13
Bewoners kijken mee Ook toezichthouders vervullen een waardevolle rol om de leefbaarheid te bevorderen. Toezichthouders zijn bewoners van een woongebouw met meer etages die een aantal controlerende en signalerende taken uitvoeren. Enkele toezichthouders voeren als vrijwilliger ook groenonderhoud uit bij de woongebouwen. In 2007 zijn wij gestart met de inventarisatie van concrete maatregelen om de interactie tussen toezichthouders en Antares te versterken. In 2008 geven we hieraan invulling. Op tijd erbij Tijdig ingrijpen bij ernstige overlastsituaties en zorgwekkende sociale problemen is erg belangrijk. Het voorkomt escalatie. Daarom overleggen wij elke maand in een netwerkoverleg over de leefbaarheid met politie, gemeenten, bemoeizorg, zorginstellingen en andere woningcorporaties. In 2007 hebben we in dat overleg ongeveer 180 zaken behandeld. Hennepplantages Wij voeren een zero tolerance-beleid tegen hennepplantages. Wat betekent dat? Constateren wij dat iemand hennep kweekt in een van onze woningen of schuren, dan gaan wij direct over tot huisuitzetting. Daarnaast ontvangt de hennepkweker geen ‘goed huurdersverklaring’ van ons. Soms worden mensen uitgeplaatst die niet moedwillig bij de hennepteelt betrokken zijn. Het gaat dan vooral om huishoudens met kinderen. In dergelijke situaties zoekt Antares naar een maatwerkoplossing voor deze huishoudens. In 2007 ontvingen we 12 meldingen van hennepkwekerijen. Deze hebben allen geleid tot ontbinding van de huurovereenkomst. De huurder is telkens verzocht zelf de huur per direct op te zeggen. In de helft van de gevallen is dit gebeurd. Bij de andere helft hadden we de deurwaarder nodig om tot een ontruiming te kunnen komen. Daarnaast was er 1 pand waarbij sprake was van handel in harddrugs. Ook hierbij werd de huurovereenkomst onbonden.
1.4 Aanspreekpunt voor maatschappelijke opvang Eén loket voor ‘maatschappelijke opvang’. Daar willen we graag naartoe. We maakten daarvoor afspraken met de gemeente Venlo. Sinds 2005 voeren we een pilot uit om te kunnen bepalen hoe we het beste invulling geven aan de éénloketgedachte. Antares heeft de bereidheid uitgesproken om elk jaar vaste afspraken met de gemeente te maken over het aantal woningen, dat we dat jaar beschikbaar stellen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Het gaat dan bijvoorbeeld om dak- en thuislozen. Eerst wennen Moeilijk plaatsbare huishoudens helpen wij om (weer) hun weg in de maatschappij te vinden. Lastig, maar we spannen ons er graag voor in. We doen dat via het WOP-HOP-project. Dat staat voor Wonen op proef (WOP) en Huisvesting op proef (HOP). In dit project werken we samen met gemeente, collega corporaties en maatschappelijke instellingen.
14
In de vorm van een prestatiecontract investeerden we in 2007 € 33.000 in Wel.kom, dat de begeleiding van de huishoudens verzorgt. Hiervoor stelden we in 2007 zes woningen beschikbaar voor personen die in aanmerking kwamen voor het WOP-project. Met welzijns- en zorgorganisaties hebben we afspraken gemaakt over de manier waarop deze mensen worden begeleid bij hun (re)-integratie. Een woning voor asielzoekers In 2007 wezen we 43 statushouders een woning toe. Hierbij zaten ook mensen met een Ggeneraal Ppardon. In het kader van de pardonregeling komt een forse extra opgave op de corporaties af. Gemeente, COA, CWI, Vluchtelingenwerk en woningcorporaties maakten in 2007 afspraken over de kwantitatieve opgave maar vooral ook over een vernieuwende aanpak om deze in te vullen. Uitgangspunt hierbij is niet alleen dat mensen uit de pardonregeling snel een passende woning krijgen aangeboden, maar ook dat zij alle ondersteuning krijgen om een goede start te maken in onze maatschappij. Deze methodiek is al genoemd als mogelijke best practice. Partijen werken hiertoe nauw samen en zetten alle mogelijke middelen in. We ervaren ook knelpunten. De nieuwe werkwijze voor het huisvesten van mensen uit de pardonregeling verloopt succesvol, maar het blijkt lastig om kandidaten met een reguliere status te verleiden in Venlo te gaan wonen. De beide taakstellingen mogen echter niet vereffend worden. Hierdoor kan de situatie ontstaan dat de huisvesting van mensen uit de pardonregeling moet worden stopgezet om de taakstelling van reguliere statushouders te realiseren. Gemeenten en corporaties hebben deze onwenselijke situatie voorgelegd aan provincie en rijksoverheid, met het verzoek om vereffening van de taakstellingen. Dit overleg verloopt moeizaam. Jammer! Blijf-van-mijn-lijfproject In 2007 hebben wij vijf vrouwen met kinderen die een blijf-van-mijn-lijftraject volgen met voorrang een woning toegewezen. Een dak boven het hoofd We hebben bewondering voor de manier waarop Stichting Doortocht de opvang van dak- en thuislozen regelt. Evenals vorig jaar stelden wij hiervoor in 2007 € 12.500 beschikbaar. Behalve financieel ondersteunen wij de activiteiten van Doortocht ook materieel. In 2007 stelden we enkele woningen beschikbaar om de noodzakelijke doorstroming binnen deze opvang mogelijk te maken. Dak- en thuislozen die als zelfstandig huurder doorstroomden naar een eigen huurwoning, konden rekenen op de begeleiding en nazorg die nodig was om weer zelfstandig te kunnen wonen.
15
16
Hoofdstuk 2
In gesprek met onze klanten We vertellen onze huurders alles
Woningen bouwen voor mensen zonder ze te vragen hoe die woningen er uit moeten zien. Dat werkt niet. Onderhoud plannen zonder met bewoners te overleggen hoe en wanneer dat het beste kan. Dat levert irritatie op. Dit soort situaties voorkomen wij graag. Daarom doen wij alles wat we doen zoveel mogelijk in overleg met onze klanten. En dan praten we niet ‘om het praten’. Maar we praten om te werken.
2.1
We kunnen het niet alleen
Consument weet veel Met Alert, Vereniging van Woonconsumenten, werken wij samen. Alert vertegenwoordigt onze huurders in Tegelen, Venlo, Blerick, Meijel en Swalmen. Met Alert overleggen we over onder andere beleidszaken, productontwikkeling, onderhoud, klachtenafhandeling en wijkbeheer. In 2007 kwamen we 4 keer bij elkaar voor overleg. Wij ondersteunen Alert financieel op basis van begroting, waarin Alert achteraf aan ons bestedingen verantwoordt. In 2007 werkten Alert en Antares aan herijking van de samenwerkingsovereenkomst en de onderlinge verhoudingen. Onderdeel hiervan was ook een evaluatiegesprek over de samenwerking tot dan toe. Belangrijke conclusies uit de evaluatie waren: •
Focus op beleidsonderwerpen
•
Samenwerking met andere huurdersorganisaties
•
Representatieve vertegenwoordiging
Met de HBV (Huurdersbelangenvereniging Venlo) hebben gesprekken plaats gevonden over intensievere samenwerking in de toekomst. Groot onderhoud, renovatie en amovatie Bij groot onderhoud, renovatie en amovatie overleggen we actief met bewonerscommissies. Antares neemt telkens initiatief om de commissies op te richten. Alert werd voor commissies uitgenodigd om deel te nemen aan het overleg. Onze ervaringen met de bewonerscommissies zijn positief. Door vroegtijdig huurders te betrekken in de activiteiten kan tijdig afstemming worden gevonden op wensen en behoeften van onze klanten. Nog betere plannen Wij willen graag een breed draagvlak bij de realisatie van onze plannen. Daarom betrekken we omwonenden al vroeg in de ontwikkeling van onze nieuwbouwplannen. Dit doen we door bijvoorbeeld
17
informatiebijeenkomsten en één op één gesprekken met direct belanghebbende bewoners te organiseren. Ook laten wij het voorlopig ontwerp van nieuwbouwprojecten toetsen door vertegenwoordigers van belangengroepen en ervaringsdeskundigen. Bijvoorbeeld de Voorlichtingsen Adviescommissie voor de woningbouw. De Seniorenraad informeren we over onze plannen voor levensloopbestendige woningen. Door hun bijdragen worden de plannen vaak beter. Bovendien hebben de belangengroepen zo de mogelijkheid om hun achterban te informeren over de planontwikkeling.
2.2
Onze communicatie
In 2007 hebben we veel aandacht gegeven aan een nieuw strategisch communicatieplan. Hoe ziet Antares zichzelf nu en over vijf jaar. Met onze klanten communiceren wij op een effectieve, open en duidelijke manier. Dat doen we via het geïntegreerde communicatieconcept, waarbij wij alle vormen van communicatie op elkaar afstemmen. In 2008 besteden we aandacht aan een nieuwe site en ook een intranet voor de medewerkers. We willen de komende jaren steeds meer in gesprek komen met de individuele klanten, waarbij we benieuwd zijn wat hun wensen en eisen van deze tijd zijn. Ook onderhouden we contacten met diverse groepen in de samenleving, bijvoorbeeld wijkraden. In ons communicatieconcept maken we steeds meer gebruik van persoonlijke communicatie, maar natuurlijk blijft een aantal communicatiemiddelen hierin ondersteunen. In deze paragraaf een aantal communicatiemiddelen op een rij. Antares Contact Op de hoogte zijn, dat wil iedereen. En daar zorgen we voor. Drie keer per jaar sturen we ons bewonersblad ‘Antares Contact’ naar al onze huurders en relaties. Hierin besteden we aandacht aan landelijke ontwikkelingen, maar vooral ook aan lokale onderwerpen. Onze lezers zijn blij met het blad. Dat blijkt uit de reacties op artikelen en inzendingen voor de puzzel. Mailings Daarnaast houden we bewoners via mailings op de hoogte van specifieke ontwikkelingen. Dat kan bijvoorbeeld zijn: •
uitvoering van planmatig onderhoud
•
huurbeleid en huurtoeslag
•
complex- of buurtgerichte zaken
•
nieuwe diensten en producten
Nieuwsbulletins Bij grote verbeterprojecten geven we een periodiek bulletin uit. Hierin informeren we de bewoners over de voortgang van de werkzaamheden. Ook voor nieuwe huurders of kopers van nieuwbouwprojecten geven we vaak een informatiebulletin uit. Op die manier blijven ze op de hoogte van de voortgang van de werkzaamheden.
18
Brochures en folders Naast de bedrijfsbrochure zijn er diverse producten- en dienstenfolders. Met deze folders informeren we niet alleen huurders, maar ook woningzoekenden. De brochures voldoen aan de normen ‘Kwaliteitszorg Woondiensten Huursector’. Website Voor veel klanten is internet de meest eenvoudige manier om aan informatie te komen. Daarom bieden wij ook veel informatie via onze site www.anwo.nl. Daarop staat onze meest actuele informatie. Op de site staan ook links naar de website van Antares Projecten BV en naar onze verhuurwebsite www.voorwonenopmaat.nl. In 2008 gaan we deze site vernieuwen. Citylife In de editie Venlo van het magazine Citylife publiceren we de nieuwe woningbouwprojecten die in de startblokken staan. Naast al deze communicatiemiddelen voeren we een actief media- en sponsorbeleid. Beiden worden selectief en gestructureerd ingezet, zodat het positief bijdraagt aan onze communicatie.
2.3
Weinig ‘ruzie’
In 2007 zijn er twee klachten in behandeling genomen bij de Regionale Geschillencommissie Noorden Midden- Limburg van bewoners uit een woning van Antares Woonservice. Deze hadden betrekking op overlast en woningtoewijzing. De geschillencommissie heeft afgewogen dat Antares zorgvuldig en correct heeft gehandeld en heeft beide zaken ongegrond verklaard. De Regionale Geschillencommissie Noord- en Midden- Limburg is de onafhankelijke geschillencommissie die wordt genoemd in het BBSH.
19
20
Hoofdstuk 3
Onze woningen We bouwen, verhuren en onderhouden
Woningen bouwen, woningen verhuren en woningen onderhouden. Dat is onze core business. Dat betekent: zorgen dat we genoeg woningen van goede kwaliteit aanbieden. Dat we de woningen goed onderhouden volgens onze meerjarenplannen en natuurlijk wanneer de bewoner erom vraagt. Dat we oude woningen opknappen waardoor ze weer aan de eisen van deze tijd voldoen. En dat we met nieuwbouw kwaliteit toevoegen.
3.1 Onze woningen: alle feitjes op een rij Bijna 5.700 vastgoedeenheden •
Door nieuwbouw kregen we er in 2007 137 huurwoningen bij.
•
Door aankoop kregen we er in 2007 12 nieuwe huurwoningen bij.
•
Om het eigen woningbezit te bevorderen verkochten we 21 woningen uit onze bestaande voorraad. Vier woningen die in 2006 zijn verkocht, zijn in 2007 notarieel getransporteerd.
•
We hebben 30 woningen gesloopt en nog eens 19 woningen verhuurden we niet meer omdat we die gaan slopen.
•
Op 31 december 2007 stonden nog 4 woningen te koop. Daarvan was er 1 verkocht, maar notarieel nog niet getransporteerd.
Na alle plussen en minnen hadden wij op 31 december 2007 5.130 woningen in bezit. Dit aantal is inclusief 52 éénslaapkamer-appartementen met lift van Appartementen Centrum Passage BV; van die vennootschap zijn wij volledig eigenaar. Behalve woningen exploiteren we: •
481 garages en parkeerplaatsen,
•
74 bedrijfsruimten en panden voor herontwikkeling.
Het totale aantal vastgoedeenheden in exploitatie komt hiermee op 5.685. Inclusief de 4 woningen die nog te koop staan, bezitten we 5.689 vastgoedeenheden. Op 31 december 2007 voerden we namens anderen het beheer voor 3 woningen. Ook voerden we de administratie en het beheer over 20 Verenigingen Van Eigenaren. Van verhuren naar verkopen In 2007 verkochten we 21 huurwoningen. Hiervan boden we er 19 vrij in de markt aan tegen marktprijs. De andere 2 woningen verkochten we aan zittende huurders. Zij ontvangen een korting op de verkoopprijs van 1% per volledig jaar dat ze de woning huurden, met een maximum van 10%.
21
Via de begroting geven we jaarlijks aan hoeveel woningen we in dat jaar willen verkopen. Hebben we dat aantal bereikt? Dan geldt voor de rest van het jaar een verkoopstop. Komen er woningen vrij die we volgens het verkoopplan kunnen verkopen? Dan verhuren we deze woningen opnieuw, met een koopoptie. Volgens het verkoopplan konden we op 31 december 2007 nog 381 woningen in de komende jaren verkopen. Dit is 7,4% van onze woningen. Er verdwenen woningen … In 2007 sloopten we 30 woningen. In Tegelen sloopten we 10 nultredewoningen en 20 andere woningen voor de ontwikkeling van nieuwe woningen aan de Ruys de Beerenbrouckstraat. … en er kwamen woningen bij Dit is de verdeling van de 149 nieuwe huurwoningen. •
15 woningen aan het Alexanderplein in Meijel. Deze woningen verhuren we in het betaalbare segment. Dat betekent dat de huur lager is dan de aftoppingsgrens in de huurtoeslag van € 491,64.
•
18 zorgappartementen Alexanderhof in Meijel. Deze woningen verhuren we in het betaalbare segment, bij voorrang op basis van CIZ-indicatie
•
64 woningen in het Woonzorgcomplex Den Haesencamp. Deze verhuren we in het betaalbare segment, bij voorrang op basis van CIZ-indicatie.
•
32 woningen Haesenveste in Blerick. Deze levensloopbestendige woningen verhuren we in het duurdere segment. Dat betekent dat de huur hoger dan € 491,64, maar lager dan de maximale huurtoeslaggrens van € 621,78
•
8 eengezinswoningen aan de Prasem. Deze woningen verhuren we in het duurdere huursegment.
•
12 eengezinswoningen aan de Sloterbeekstraat in Venlo. Deze woningen zijn overgenomen van een commerciële projectontwikkelaar. De woningen verhuren we in het duurdere segment.
Daarnaast leverden we 37 nieuwe koopwoningen op. Deze zijn gebouwd in en achter het voormalige gemeentehuis van de gemeente Meijel. In het voormalige gemeentehuis zelf zijn 2 appartementen ondergebracht. Van deze koopwoningen, die gemiddelde een koopprijs hadden van € 205.000, hadden er 18 een hogere prijs dan € 200.000. Deze grens in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) wordt overschreden vanwege de gestegen bouwkosten en door tegemoet te komen aan de behoefte aan levensloopbestendige koopappartementen met parkeervoorzieningen in het centrum van de gemeente Meijel. Daarbij is het behoud van cultureel erfgoed eveneens één van de kostenverhogende factoren geweest. Deze woningen zijn gerealiseerd als onderdeel van het centrumplan Meijel, waarbij de gemiddelde stichtingskosten van dit gehele plan ruim onder deze stichtingskostengrens liggen. In bijlage 2 staat een beschrijving van diverse nieuwbouwprojecten die we in 2007 opleverden of in ontwikkeling hebben.
22
Sturen op balans in vraag en aanbod Wij bieden waar de markt om vraagt. Daarvoor monitoren we voortdurend de huidige en verwachte toekomstige vraag. Duidelijk is bijvoorbeeld dat de vraag naar levensloopbestendige en zorgwoningen sterk toeneemt. Ook starters vragen meer aandacht. Op deze ontwikkelingen spelen we tijdig in. We stemmen ons woningbezit af op de toekomstige vraag. Dit doen we door de vraag, externe ontwikkelingen en activiteiten van andere aanbieders periodiek te vergelijken met ons huidig woningbezit. Het verschil gebruiken wij om onze opgave voor de komende jaren te bepalen. Deze opgave vullen we in door de juiste woningen toe te voegen, maar ook door transformatie van bestaand bezit. Het strategisch voorraadbeleid is een cyclisch proces, waarbij we om de drie jaar besluiten nemen over de opgaven voor de komende periode. Naast het afstemmen van vraag en aanbod zijn leefbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van de voorraad belangrijke pijlers in het strategisch voorraadbeleid. De ene woning is de andere niet We verdelen ons woningbezit in drie marktsegmenten: •
Eengezinswoningen Dit zijn ééngezins- en drive-in woningen. Deze woningen zijn bij voorrang bestemd voor twee- of meerpersoonshuishoudens.
•
Nultredewoningen Dit zijn voornamelijk benedenwoningen, etagewoningen met lift, bejaarden- en aanleunwoningen. Deze woningen beschikken meestal over twee slaapkamers. Woonkamer, keuken, toilet, badkamer en minstens één slaapkamer zijn bereikbaar zonder trappen op te hoeven lopen. Deze woningen zijn bij voorrang bestemd voor huishoudens vanaf 55 jaar.
•
Andere woningen Etagewoningen zonder lift, waaronder portieketagewoningen, maisonnettes, bovenwoningen en studio’s. Deze woningen hebben vaak 3 slaapkamers. Studio’s hebben een gecombineerde woon-/slaapkamer. De woningen uit dit marktsegment zijn bij voorrang bestemd voor kleine huishoudens en (her)starters.
Verdeling woningbezit naar marktsegment
17,3% 39,6%
43,1%
Eengezinswoningen
Nultrede woningen
Overige woningen
23
De ligging van de woningen Onze woningen liggen verspreid over 21 buurten. De volgende grafiek geeft de verdeling weer van het woningbezit naar buurt en marktsegment. Buurten waar we weinig woningen hebben, voegden we samen. De indeling sluit aan op de normering van het CBS. In bijlage 3 staat de verdeling nog een keer, maar dan in aantallen. Verdeling woningbezit naar buurt en marktsegment 1000 900 800 700 600
OW
500
NT
400
EW
300 200 100
am p Ha ze nk Va am st en p av on dk am Sm p el ië nk am p Vo ss en er Kl Ho in ut g er -B be le ric rg k /B oe ke M nd ei je lC en Sw tru al m m en C en tru m M O ee ve uw rig be Ve em nl o d (4 1 /4 7 /4 8)
An na k
Ce nt ru m
k
St ei jl
er ic Bl
W in dh on d St .J os Te ep ge h le n Ce nt ru m
O p
de
H
ei de
bo ve n
0
Onze woningen zijn betaalbaar Van onze woningen hoort 83,5% tot de goedkope en betaalbare woningen (rekenhuur tot € 491,64; betaalbaar 1 in de grafiek). Voor drie- en meerpersoonshuishoudens geldt een hogere aftoppingsgrens (€ 526,89; betaalbaar 2). Bij toepassing van deze aftoppingsgrens hoort 95,3% van onze woningen tot de betaalbare voorraad. Bij 0,4% van de woningen valt de rekenhuur buiten de kaders van de wet op de huurtoeslag. We vergeleken onze huurprijzen met de normen van het BBSH voor het vaststellen van de huurprijs en de wet op de huurtoeslag. Woningbezit naar betaalbaarheid per segment. Tot € 343,49 (goedkoop)
2500 2000
Van € 343,49 tot 491,64 (betaalbaar 1)
1500
Van € 391,64 tot 526,89 (betaalbaar 2)
1000
Van € 526,89 tot € 621,78 (duur) Vanaf € 621,78 (boven huurtoeslaggrens)
500 0 Eengezins
Nultrede
Overig
24
In de grafiek zetten we per marktsegment onze woningen uit tegen de huurprijs. Daarvoor gebruiken we de categorieën volgens de tabellen voor huurtoeslag voor het tijdvak van 1 juli 2007 tot en met 30 juni 2008.
3.2
De woningkwaliteit gaat steeds verder omhoog
Breder en dieper De komende jaren ontwikkelen we de prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen. Willen we aan de behoeften van de huidige en toekomstige consument voldoen? Dan is het nodig dat we onze woningvoorraad verbreden en verdiepen. Door onze bestaande woningen te verbeteren en door nieuwe woningen te ontwikkelen. Veranderend huurgedrag vraagt van ons als woonbedrijf om te investeren in het aanbieden van de juiste woningen. En het is belangrijk dat wij de juiste woning tegen marktconforme prijs leveren. En dat die woning en de prijs zijn afgestemd op de levensfasen van gezinnen, samenwonenden of individuen. Niet alleen de woning of het appartement is dan van belang. Maar ook de woonomgeving, de voorzieningen en veiligheid. Een uitdaging die wij met veel enthousiasme oppakken!
3.3
Het onderhoud aan onze woningen: volgens plan
Het uitgangspunt Het onderhoud aan onze woningen is belangrijk. Door het onderhoud vooraf goed te organiseren kan reparatieonderhoud beperkt worden. Belangrijk daarbij is het gebruik van de juiste materialen. We werken daarbij steeds meer met standaardmaterialen van een hoge kwaliteit. Deze nemen we ook in onderhandelingen met externe partijen mee in de besteksomschrijvingen. Zolang de woning bestaat Onze woningen verkeren technisch in een goede staat van onderhoud. Wij voeren de belangrijkste onderhoudswerkzaamheden tijdig uit. Onderhoud aan onze woningen voeren we uit volgens een meerjarenonderhoudsplan. In het meerjarenplan hebben we de 40 tot 60 elementen die per woning of gebouw kunnen voorkomen, uitgedrukt in tijd, geld en theoretische levensduur. Het meerjarenonderhoudsplan actualiseren we elk jaar. Het plan geldt tot het einde van de exploitatieduur van elk afzonderlijk complex. Gegevens voor het meerjarenonderhoudsplan krijgen we door: •
woninginspecties die we steekproefsgewijs eens per drie jaar houden;
•
conditiemetingen om te zien hoe het complex scoort op bouwkundige elementen van casco en installaties.
25
De driejaarlijkse inspectie Om meer eenheid in de wijk te krijgen actualiseren we eenmaal in de drie jaar de inspecties van ons bezit steeds meer wijkgericht. Aan de hand van het meerjarenonderhoudsplan kijken we of de toekomstige onderhoudselementen nog goed staan, of naar voren of naar achteren moeten worden verschoven. Ook proberen we onderhoudswerkzaamheden welke binnen een range van 5 jaar gepland zijn, te “bundelen” en waar nodig te combineren met verbeterplannen. Dit doen we niet alleen uit kostentechnisch oogpunt, maar ook om de huurder niet jaren achter elkaar met onderhoudswerkzaamheden lastig te vallen. Veel werk verzet Uiteindelijk gaven wij in 2007 voor ruim € 4.1 miljoen in opdracht voor planmatige en verbeteringswerkzaamheden. Een deel daarvan bestond uit de afronding van de verbeteringwerkzaamheden aan woongebouw Windhondflat. De door Rijkswaterstaat gestelde geluidsisolatiewaarden, vanwege de ligging aan de nieuwe snelweg A 73, hebben we ruim gehaald. Rijkswaterstaat verstrekte hiervoor een subsidie, waardoor de netto investering van dit project € 2,75 miljoen bedroeg. We leverden midden 2007 de planmatige werkzaamheden aan de gevels van 11 seniorenwoningen aan de Ruys de Beerenbrouckstraat op. Hierbij werkten we tot volle tevredenheid met een nieuwe aannemer. We werkten hier met een nieuwe formule om meer keuzevrijheid voor de huurders te bieden in kleuren en type voordeuren. Dit leverde uiteindelijk tevreden huurders en een fraai straatbeeld op. Eind 2007 zijn we gestart met de werkzaamheden aan 39 woningen aan het Glazenapplein. We hebben nieuwe kozijnen geplaatst. De overige gevelwerkzaamheden aan de schil voeren we in het voorjaar van 2008 uit. Eind 2007 zijn we gestart met de renovatie van de 96 eengezinswoningen die liggen in de wijk “Op de Heide”. Antares Woonservice heeft hier samen met de bewonerscommissie een prima plan ontwikkeld. Naast de 96 huurwoningen hebben we 84 eigenaren van de koopwoningen in staat gesteld om mee te doen aan de renovatiewerkzaamheden. Hiervan hebben 15 eigenaren aangegeven mee te willen doen met diverse uiteenlopende werkzaamheden, zoals gevelreiniging en nieuwe kozijnen. De uiteindelijke oplevering is gepland in mei 2008. Cont(r)actonderhoud met onze zakenrelaties Om ons bezit te onderhouden werken we met meer dan 120 aannemers, onderaannemers en leveranciers. Om goed contractwerk te kunnen garanderen onderhouden we een goed en frequent contact met onze partners. Antares Woonservice wil zo dicht mogelijk bij de klant staan om zo goed mogelijk in te spelen op de wens van de klant. Dit geldt natuurlijk ook voor onze onderaannemers en met name voor de servicebedrijven, de zogenaamde preferred suppliers. Waar gewerkt wordt, worden
26
fouten gemaakt. Wij vinden het belangrijk om dit soort zaken te onderkennen en in periodieke evaluaties te bespreken met de dienstverlener. Bedrijven ervaren dit als zeer positief en voelen zich meer betrokken bij hun opdrachtgever. Bovendien draagt dit bij aan een steeds betere samenwerking en kwaliteit van de uitvoering.
3.4
De woonvoorzieningen: vervangen, repareren en aanpassen
Een belangrijk aspect van het prettig wonen is de goede staat van het onderhoud aan de woning. Naast het planmatig onderhoud aan gevels en installaties voeren wij klantgestuurd onderhoud uit. Hierin onderscheiden we: •
Dynamisch onderhoud;
•
Onderhoud bij verhuizing (mutatieonderhoud);
•
Reparatieonderhoud en 3-in-1 fonds;
•
Medische voorzieningen.
•
Geriefsverbeteringen
Dynamisch onderhoud Met dynamisch onderhoud kunnen wij snel inspelen op de wensen van onze klanten. Klanten hoeven niet te wachten tot bijvoorbeeld de badkamers van alle woningen in een complex planmatig vervangen worden. Badkamers, toiletrenovatie, cv-ketels, en keukenvervanging kunnen tussentijds en individueel worden vervangen. Daarbij bieden we huurders keuze uit een ruim assortiment tegelwerk, keukenblokken, handgrepen en werkbladen. Ze kunnen hun keuken, badkamer of toilet naar eigen smaak door ons laten uitvoeren. Klanten ervaren deze keuzemogelijkheden als positief. Dit geldt ook voor het persoonlijke contact tijdens het uitzoeken van de nieuwe keuken, badkamer of toilet. Heeft de voorziening nog niet de gestelde bouwkundige leeftijd bereikt, dan is vervroegde vervanging mogelijk, met een bijdrage op basis van afschrijving. Zo bieden we onze klanten niet alleen technisch, maar ook esthetisch maatwerk. In 2007 werd er voor € 1,1 miljoen besteed aan het renoveren van keukens, badkamers en toiletten. Onderhoud bij verhuizing Als een woning vrijkomt vanwege een verhuizing voeren wij onderhoud uit om de woning weer verhuurklaar te maken. We bekijken dan de keuken, badkamer en toilet en renoveren of vervangen deze voordat we een signaal krijgen van de nieuwe huurder. Via onze geautomatiseerde inspectiemethodiek krijgt de vertrekkende bewoner inzicht in de noodzakelijke werkzaamheden en verstrekken we aansluitend opdrachten voor de uitvoering. Ook hierbij krijgt de (nieuwe) klant waar mogelijk keuzemogelijkheden. In 2007 waren er meer dan 500 verhuizingen. In totaal werd voor ruim € 1,1 miljoen besteed aan onderhoud bij verhuizing. Gemiddeld werd hiervoor € 2.030 per verhuizing uitgegeven.
27
Reparatieonderhoud en het 3-in-1 fonds Bijna al onze huurders zijn lid van ons 3-in-1 fonds. Via dit fonds voeren we diverse soorten reparaties uit die normaal gesproken voor rekening van de klant komen (het huurdersonderhoud). Het fonds biedt klanten gemak en de zekerheid van vakkundige reparatie. Huurders betalen een voordelig tarief voor het 3-in-1 fonds en ontvangen een korting voor elk jaar dat ze huren bij Antares. Huurders kunnen reparatieverzoeken aan bijvoorbeeld de cv-installatie rechtstreeks melden bij bedrijven waarmee Antares onderhoudscontracten heeft afgesloten. In 2007 meldden onze huurders ongeveer 3000 reparatieverzoeken rechtstreeks bij de daarvoor aangewezen bedrijven. Bijna 7500 reparatieverzoeken werden bij Antares gemeld. Het totale aantal reparatieverzoeken is daarmee licht gedaald ten opzichte van 2006. De kosten voor reparatieonderhoud en het 3 in fonds bedroegen respectievelijk € 0,7 miljoen en € 0,4 miljoen. Medische aanpassingen Niemand wil afhankelijk zijn van anderen. Daarom willen de meeste mensen zolang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Om de onderlinge samenhang in de maatschappij te vergroten heeft het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) ingevoerd. Deze WMO heeft als uitgangspunt dat iedereen moet kunnen meedoen in de maatschappij. De verantwoordelijkheid voor de uitvoering ligt bij de gemeente. Woningaanpassingen op medische indicatie die hiermee gefinancierd worden zijn onder te verdelen in grote en kleine aanpassingen. Kleine aanpassingen kan Antares via een overeenkomst met de gemeente Venlo zelfstandig beoordelen en afhandelen. Grote aanpassingen kunnen wij uitvoeren na tussenkomst van het Centrum Indicatiestelling Zorg. In 2007 hebben wij 268 medische woningaanpassingen uitgevoerd. Dat is ongeveer 10% meer dan voorgaande jaar. Hierdoor realiseren wij steeds meer woonsituaties die het zelfstandig wonen ook op lange termijn mogelijk maakt. Geriefsverbeteringen Onder geriefsverbeteringen verstaan we verbeteringen of toevoegingen die de kwaliteit en het comfort in de woning verder verbeteren. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het vergroten van een badkamer, het plaatsen van een extra radiator, een dakraam, dubbel glas, een tweede toilet of een ligbad. Huurders kunnen geriefsverbeteringen aanvragen bij Antares. Antares geeft per aanvraag duidelijk aan welke mogelijkheden er zijn. Bij geriefsverbeteringen wordt een voorziening of een kwaliteit toegevoegd die voorheen niet in de woning aanwezig was. Dit rechtvaardigt een huurprijsverhoging. Antares berekent die verhoging op basis van de investeringskosten en de levensduur van de voorziening. Keuzekeuken Niet alleen Antares, maar ook huurders kunnen onderhoud aan de woning uitvoeren. Soms kiezen bewoners er bewust voor zelf onderhoud uit te voeren, om zo meer mogelijkheden te hebben om hun woning naar eigen inzicht in te richten. Antares denkt met huurders mee en ontwikkelt producten die aansluiten op de wensen en behoeften van onze klanten. In 2007 introduceerde Antares het product
28
keuzekeuken. Met dit product hebben huurders de mogelijkheid om zelf naar eigen inzicht en smaak een keuken te plaatsen. Omdat ze hiermee taken van Antares overnemen, verstrekt Antares een vergoeding van maximaal € 11,- per maand voor de zelf geplaatste keuken. Ook de minimale vervangingstermijn van een keuken is fors teruggebracht; naar 12 jaar. Hiermee hebben huurders eerder de mogelijkheid om de bestaande keuken te vervangen door een eigen keuken. Is een bestaande keuken nog geen 12 jaar oud, dan koopt de huurder de restwaarde van de keuken af. Anderzijds ontvangt een vertrekkende huurder een vergoeding voor een zelf geplaatste keuken die jonger is dan 12 jaar. De bedragen voor afschrijving en vergoeding zijn daarbij in elk jaar gelijk. Duidelijk en eerlijk!
29
30
Hoofdstuk 4
Zo verhuren we onze woningen We zijn zo sociaal mogelijk
Wie krijgt een woning die vrijkomt? Wat mag een woning kosten? Wat doen we als iemand de huur niet betaalt? Allemaal zaken die te maken hebben met ons verhuurbeleid. Een beleid waarin we zo sociaal mogelijk willen zijn.
4.1
Reacties: niet meer via de bon
In 2007 registreerden we 1391 actief woningzoekenden. Daarnaast staan 734 huishoudens ingeschreven als passief woningzoekenden. Passief woningzoekenden schrijven zich in om wachttijd op te bouwen en daarmee de kans op snelle toewijzing in de toekomst te vergroten. Deze woningzoekenden hebben geen opties genomen. Veelal betreft het seniorenhuishoudens die anticiperen op een toekomstige behoefte om gelijkvloers of levensloopbestendig te gaan wonen. Vrijgekomen woningen verhuren wij volgens het optiemodel. Via de door ons ontwikkelde internetsite www.voorwonenopmaat.nl kunnen woningzoekenden een optie nemen op een huurwoning. Zo wordt het zoeken naar een huurwoning een stuk eenvoudiger. De woningzoekende ziet het totale aanbod woningen, ongeacht of de woning is verhuurd of niet. Iedereen kan op elke willekeurige woning reageren. Met het optiemodel vergroten we de slaagkans van specifieke doelgroepen (zoals starters en senioren). Dit doen we door, voor bepaalde woningen, voorrang te geven aan deze doelgroepen. Het optiemodel kan de gemiddelde wachttijd niet verkorten, maar geeft, veel beter dan andere modellen, inzicht in de vraag en aanbodverhoudingen bij Antares en de gemiddelde wachttijd voor een woning.
4.2
Toewijzingen: netjes verdeeld
In 2007 werd van 542 woningen de huur opgezegd. Vanwege verkoop verhuurden wij 18 woningen niet opnieuw. Van die woningen verkochten we er 4 aan de zittende huurder. Daarnaast werden 24 woningen niet meer opnieuw in verhuur genomen vanwege voorgenomen sloop. Per saldo kwamen 500 woningen voor nieuwe verhuur beschikbaar. Daarnaast werden 149 nieuwe huurwoningen opgeleverd. De meeste woningen verhuurden we via het optiemodel. Via onze internetpagina www.voorwonenopmaat.nl kunnen huurders een optie nemen op een huurwoning, waarna we de woningen toewijzen op basis van wachttijd. Een aantal woningen verhuurden we rechtstreeks aan huurders met een medische of sociale urgentieindicatie. Daar waren ook huurders bij, die vanwege stadsvernieuwing een andere woning kregen.
31
De diagrammen bieden inzicht in de verdeling van de toewijzing naar: •
leeftijd
•
doelgroep
•
inkomen
•
huishoudgrootte
toewijzing naar leeftijd 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
inschrijvingen
42%
toewijzingen 31%
28% Leeftijd 18 tot 23 jaar
Leeftijd 23 tot 55 jaar
Leeftijd vanaf 55 jaar
toewijzing naar doorstromer / starter / urgent 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
inschrijvingen toewijzing
25% 31%
doorstromer
91%
starter
Urgent
Urgente kandidaten zijn woningzoekenden die op basis van sociale of medische omstandigheden voorrang krijgen bij woningtoewijzing. De toewijzing doen we in overleg met de verschillende maatschappelijke instanties, waaronder Stichting Doortocht, Blijf van mijn Lijf, Centraal Orgaan Asielzoekers, Stichting Wel.kom, GGZ afdeling verslavingszorg (Wonen Op Proef en Huisvesting Op Proef ) en Centrum Indicatiestelling Zorg. Toewijzing naar inkomen 700 600 500 400 300 200 100 0
inschrijvingen 38%
42%
21%
31% 1 persoon <€22.000 1 persoon >€22,000
toew ijzingen
Meerpersonen <€30.000
32
Meerpersonen >€30.000
toew ijzing naar huishoudgrootte 700 600 500 400 300 200 100 0
inschrijvingen 40%
toew ijzing
36% 39%
1 persoon
2 personen
3 personen
32% 4 personen
25% 5 personen
Voldoende reacties? Ja! Op 31 december 2007 stonden in het optiemodel 1391 actief woningzoekenden ingeschreven. Zij namen samen 29.281 opties. Hieronder staat een onderverdeling van de woningzoekenden naar huishoudenstype. huishoudgrootte
woningzoekenden
1 persoon
502
2 personen
514
3 personen
183
4 personen
118
5 en meer
74
totaal
1391
In 2007 sloten wij 649 nieuwe huurovereenkomsten. Gemiddeld is binnen 2 jaar de gewenste woning voor de woningzoekende beschikbaar. Uiteraard is de woningmarkt breder dan de vraag en aanbodverhouding bij Antares. Ook is er verschil in de vraag naar verschillende woningtypen. Vooral eengezinswoningen en nultredewoningen zijn gevraagd. Minder vraag is er naar portieketagewoningen, maisonnettes en bovenwoningen Woonconsumenten zijn kritisch In 2007 boden we een vrijgekomen eengezinswoning gemiddeld 2,9 keer aan een kandidaat aan voordat deze werd geaccepteerd. Maisonnettes boden we 3,3 keer aan voordat deze werden geaccepteerd. Bij portieketagewoningen was dit 5,1 keer en bij bovenwoningen 5,3 keer. Nultredewoningen hoeven we gemiddeld maar 2,6 keer aan te bieden. Af en toe leeg In 2007 hadden wij geen structurele leegstand van woningen. Wel was er sprake van leegstand vanwege: •
wisseling van huurders
•
nieuwbouw
•
verkoop
•
sloop
•
herstructurering
33
Vanwege leegstand liepen we in 2007 bijna 0,7% van onze huuromzet mis. Bij een verhuizing bedroeg de gemiddelde leegstand circa 18 werkbare dagen. Dat was hoger dan in 2006. De redenen hiervoor zijn:
Antares kiest bewust voor leegstand in woongebouwen met een kwetsbare sociale structuur als het langer duurt om geschikte kandidaten te vinden die aan de toewijzingscriteria voldoen.
Antares verkoopt niet meer woningen dan nodig. In 2007 werd voor het eerst een verkoopstop afgekondigd. Enkele woningen die in de verkoop stonden namen we terug in verhuur.
Antares leverde in 2007 149 nieuwe huurwoningen op. Niet al deze woningen werden op de verhuurgereeddatum verhuurd.
4.3
Het prijskaartje
Huurverhoging als onderdeel van de lastenstijging Elk jaar passen wij onze huurprijzen aan. Op die manier berekenen wij de lastenstijging vanwege prijsstijgingen door aan onze huurders. De hoogte en omvang van de huurverhoging is elk jaar weer een discussie. In de volgende tabel vergelijken we op basis van CBS-cijfers de ontwikkeling van de huren ten opzichte van de prijsontwikkeling van andere woonlasten. Hieruit blijkt dat de stijging van de woonlasten procentueel voor een veel groter deel veroorzaakt is door de stijging van de energie- en overige lasten. De lage huurverhoging in 2007 versterkt dit beeld nog verder. Daarmee wordt de kloof tussen de huursector en de koopsector verder vergroot.
Lastenstijging 2003 t/m 2007 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0%
10,0% 0,0%
% ,6 53
in st la be
; as G
ol
g;
% ,8 27
% ,7 18
% ,6 22
g;
% ,3 32
g;
fin ef sh
n ff i he gs
; tra ec El
in er iv
ng gi
6% 3, ;1
34
o Ri
Zu
i in Re
n re Hu
fla tie ;7 ,7 %
% ,1 ;1 er at W
In
Antares spant zich in om de totale woonlasten betaalbaar te houden. Zo kopen wij collectief energie in voor gemeenschappelijke voorzieningen in onze wooncomplexen, met het oog op de stijging van de energieprijzen. Het prijsvoordeel dat we hiermee bereiken komt geheel ten gunste van onze huurders. Verder hebben we het individueel meten van warmteverbruik bij collectieve stookinstallaties in meergezinswoningen verder doorgevoerd. Hiermee wordt de huurder bewuster van zijn energiegebruik en kan daardoor invloed uitoefenen op eigen energieverbruik. En zo dus verbruik en kosten in eigen hand houden. In het strategisch akkoord met de gemeente Venlo maakten wij afspraken over forse investeringen in onze woningen om de energiezuinigheid te verbeteren. Hiermee besparen onze huurders op hun energieverbruik en dat merken ze direct in hun portemonnee. Ook maakten we met de gemeente de afspraak om gezamenlijk te onderzoeken of de woonlastenstijging waar partijen invloed op kunnen uitoefenen onder één regime kan worden gebracht Prijs-kwaliteit in balans In ons Huurbeleidsplan 2007 formuleerden wij onze uitgangspunten voor de huurverhoging per 1 juli 2007. Een van die uitgangspunten is dat wij bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst het huurniveau zoveel mogelijk aanpassen aan het kwaliteitsniveau van de woning. We noemen dat huurharmonisatie ineens. In 2007 bestond geen ruimte om bij de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli huurprijsdifferentiatie toe te passen. In het rijksbeleid werd voor 2007 maximaal een inflatievolgend huurbeleid vastgesteld. Hiermee werden de eerdere afspraken met voormalig minister Dekker, over het gefaseerd verruimen van de mogelijkheden in het huurbeleid, in één keer van tafel geveegd. De beperking van een inflatievolgend huurbeleid heeft aanmerkelijke gevolgen voor het investeringsbeleid van Antares, temeer omdat bouwkosten en overige lasten sneller stijgen dan de inflatie. In het huurverhogingsbeleid per 01 juli 2007 verhoogde Antares daarom de huurprijzen integraal met de geboden ruimte van 1,1%. Wel past Antares binnen haar eigen beleid uitzonderingen toe: •
bij woningen waarvan de sloop wegens herstructurering is aangezegd passen wij geen huurverhoging toe;
•
als de kwaliteit van de woning geen ruimte biedt voor inflatievolgende verhoging is de huur met een lager percentage verhoogd of bevroren;
•
bij enkele complexen zijn met bewoners over een langere termijn afspraken gemaakt over de huurverhoging. Daar waar de afgesproken huurverhoging lager is dan de inflatie, is de lagere huurverhoging toegepast.
Netto resulteert dit een gemiddelde huurverhoging per 01-07-2007 van 1,0%. Dit zijn nog enkele gegevens over de huurprijzen van onze woningen.: •
de gemiddelde woningwaardering per woning is 136 punten
•
de gemiddelde prijs per punt was per 1 juli 2007 € 3,06
•
de gemiddelde kale huur per 1 juli 2007 is € 415,10
35
•
de kale huur is per 1 juli 2007 gemiddeld met 1,0% verhoogd
•
de gemiddelde huurverhoging was € 4,15 per woning
•
op 1 juli 2007 was de gemiddelde kale huur 70,6% van het bedrag dat wij volgens redelijke normen maximaal mogen vragen.
Geen bezwaren, wel een verzoek Onze huurders ontvingen informatie over de huurverhoging op twee manieren: •
met een brief op hun huisadres;
•
via de Huurkrant die we iedere huurder stuurden.
De huurverhoging leidde niet tot bezwaren van bewoners. In 2007 verklaarde de huurcommissie nog wel één verzoek van een huurder om de servicekosten te verlagen niet ontvankelijk, vanwege niet betalen van de leges door de huurder.
4.4
Huurtoeslag: een steuntje in de rug
Op 31 december 2007 registreerde de belasting voor Antares 2184 ontvangers van huurtoeslag. Vorig jaar waren dit 2350 ontvangers. Dit is 42,5% van alle huurders van Antares Woonservice. De meeste huurders (1966 huurders, 90%) kiezen ervoor om de huurtoeslag via ons te ontvangen. Daardoor betalen zij maandelijks minder huur. De anderen (218 huurders, 10%) ontvangen de maandelijkse huurtoeslag rechtstreeks van de Belastingdienst. Op 1 januari 2007 nam die dienst de uitbetaling van de huurtoeslag over van het Ministerie van VROM. De gemiddelde huurtoeslag per huishouden per gemeente: op jaarbasis jaar
op maandbasis
2006
2007
2006
2007
Venlo
€ 2.088
€ 2.388
€ 174
€ 199
Meijel
€ 2.232
€ 2.436
€ 186
€ 203
4.5
De huur: zo innen we
Liefst automatisch Eind 2007 incasseerden we bij 74% van onze huurders de huur via een automatische incassomachtiging. Alle andere huurders krijgen maandelijks een acceptgiro toegestuurd. Wij streven naar een zo hoog mogelijk automatisch betalingspercentage, omdat huurders hiermee minder snel een huurachterstand oplopen. Ook is een achterstand bij automatisch betalen een extra signaal om huurders actief te begeleiden in het oplossen van hun achterstand. We promoten automatische incasso actief bij het tekenen van nieuwe huurovereenkomsten en bij contacten met huurders over betaalachterstanden. Automatische betalers doen automatisch mee aan een loterij, waarmee zij een maand gratis huur kunnen winnen.
36
Betaalgedrag Het totale huurachterstandbedrag van zittende huurders daalde in 2007 tot € 113.077. Uitgedrukt in procenten van de jaarhuur en servicekosten is dat een achterstand van 0,4%. Het aantal huurders met betalingsachterstand daalde van 356 naar 253. In december 2006 is Antares een samenwerking aangegaan met een extern incassobureau. Kern van de samenwerking was de verkoop van achterstallige vorderingen op vertrokken huurders. In de loop van 2007 bleek de samenwerking tussen Antares en het incassobureau niet goed te lopen. We hebben de resterende vorderingen op vertrokken huurders teruggenomen en de samenwerking beëindigd. In 2007 hebben we een nieuw incassosysteem opgezet. Wij zijn een samenwerkingsverband aangegaan met Asylos Incasso Service en het Centraal Loket. Doel van deze werkwijze is om nog vroeger achterstanden te signaleren en mensen hulp te bieden bij het oplossen van hun betalingsproblemen in plaats van alleen de huurpenningen te innen. Huurders die bereid zijn actief mee te werken aan het oplossen van de schuldsituatie kunnen daarbij rekenen op een sociale aanpak met ruime begeleiding en ondersteuning. Er worden in een vroeg stadium huisbezoeken afgelegd door medewerkers van Asylos Incasso Service. Indien er sprake is van probleemsituaties schakelt Asylos het Centraal Loket in. We verwachten dat we hierdoor het aantal ontruimingen en achterstanden verder terugdringen. Waar dat mogelijk is werken we met regelingen ‘op maat’ aan een oplossing. Daarbij hebben we - ook vanwege de toepassing van de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) - overleg met de gemeenten Meijel en Venlo. Helaas 23 ontruimingen In 2007 werd voor 56 woningen een ontruiming aangezegd. Hiervan hebben we uiteindelijk 23 woningen gerechtelijk laten ontruimen. In 2006 waren dat er 24. Zes woningen zijn ontruimd vanwege overlastsituaties (waaronder hennepteelt). Een woning werd ontruimd voor dringend eigen gebruik wegens amovatie. Bij de overige 16 woningen ging het om structurele achterstanden in de huurbetaling. Bij huurachterstand gaan we alleen over tot ontruiming als we geen enkele andere oplossing meer hebben. We hebben bewoners dan minimaal 5 keer geïnformeerd over hun achterstand. En we boden hen minimaal één betalingsregeling aan. Daarna schakelden we de deurwaarder in. Ook dan kreeg de bewoner nog een keer de gelegenheid om een betalingsregeling af te spreken. Als laatste middel vroegen we een vonnis tot ontruiming aan. De meeste ontruimingen vinden plaats bij jongere alleenstaanden die minder dan 2 jaar in onze woningen hebben gewoond. Het bedrag dat we af moesten boeken na een ontruiming, of schuldsanering, omdat het niet meer terug te vorderen was bedroeg € 120.145 (2006: € 98.474). Ondanks het feit dat wij er alles aan doen om het aantal achterstanden en ontruimingen zo klein mogelijk te houden, blijven we zoeken naar betere manieren van werken.
37
4.6
Verhuizingen
Ruim 1 op de 10 Van 542 woningen werd in 2007 de huur opgezegd. Dit is inclusief 24 huuropzeggingen vanwege toekomstige sloop van woningcomplexen en inclusief 18 woningen die vanwege verkoop niet meer opnieuw in verhuur werden genomen. Per saldo kwam 9,8% van ons woningbezit beschikbaar voor nieuwe verhuur. De mutatiegraad is hiermee fors gestegen ten opzichte van 2006. De stijging wordt onder andere verklaard door de doorstroming die op gang kwam na de oplevering van 149 nieuwe huurwoningen in 2007. Deze tabel geeft een overzicht naar de 3 marktsegmenten. Marktsegment
Voorraad
Aantal
Mutatiegraad
Mutatiegraad
31-12-07
mutaties
(2007)
(2006)
Gezinswoningen
2053
147
7,2%
5,8%
Nultredewoningen
2183
220
10,1%
8,7%
Overige woningen
887
175
19,7%
17,8%
Totaal
5123
542
10,6%
9,2%
Het relatief hoge aantal opzeggingen bij ‘Overige woningen’ heeft te maken met het type woning. Het zijn vooral etagewoningen met trappen. Huurders daarvan zijn vooral (her)starters. Zij gebruiken de woning vaak als eerste schakel in hun wooncarrière. Veranderingen hoeven (meestal) niet veranderd te worden Wij voeren een flexibel beleid voor veranderingen die huurders zelf in hun woning aanbrengen. Binnen een aantal randvoorwaarden hebben huurders veel vrijheid om de afwerking van hun woning volgens hun eigen wensen en behoeften aan te passen. Bij ingrijpende veranderingen hebben zij vooraf onze toestemming nodig. Daarbij krijgt de huurder vooraf duidelijkheid over de gevolgen van de wijziging bij het verlaten van de woning. Op diverse momenten informeren we onze huurders uitgebreid over het beleid voor veranderingen aan de woning.
38
Hoofdstuk 5
Ons financiële beleid We reserveren om te investeren
Wij beheren een maatschappelijk kapitaal. Dan is het logisch dat we dat beheer heel serieus nemen. En dat we op een open en transparante manier verslag doen over de manier waarop we dat beheer uitvoeren. Daar mag iedereen ons op aanspreken.
5.1
Hoe sterk staan we?
Ons eigen vermogen Eind 2007 was ons eigen vermogen op basis van boekwaarde exclusief egalisatiereserve € 9.233 per woning. In de komende jaren daalt ons eigen vermogen, doordat wij dan veel bouwprojecten in de sociale huursector uitvoeren.
Ontwikkeling eigen vermogen per woning 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 -
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Sterk staan om te kunnen lenen We moeten de activiteiten van onze woningstichting altijd kunnen financieren. Dat is een van de belangrijkste eisen die wij aan onze financiële positie stellen. Als we geld nodig hebben, moeten we toegang hebben tot de kapitaalmarkt. Geldgevers en gegarandeerde instellingen stellen hoge eisen aan onze financiële positie. Die positie wordt onder uit elkaarmeer bepaald door het solvabiliteitspercentage. Eind 2007 bedroeg onze solvabiliteit op basis van boekwaarde, exclusief de egalisatierekening 26%.
39
Ontwikkeling vermogenspositie
in miljoenen euro's
200 150 100 50 2006
2007
2008
2010
2009
2011
2012
2013
eigen vermogen
totaal voorziening
weerstandsvermogen
langlopende schulden
De komende jaren investeren wij fors in leefbaarheid en onze vastgoedportefeuille. Daarvoor moeten we vele nieuwe leningen afsluiten. Vanzelfsprekend heeft dit gevolgen voor ons solvabiliteitspercentage. Onze ambitieuze doelstellingen dienen te worden gezien in het licht van “presteren naar vermogen”. Om onze plannen te realiseren is het noodzakelijk om onze oorspronkelijke doelstelling, om de solvabiliteit (op basis van boekwaarde) boven de 15% te houden, los te laten. In de komende jaren zullen we hier onder komen en dienen we nieuwe eisen te definiëren, om onze (nieuwbouw)ambities financieel te toetsen. Om de financiering veilig te stellen letten we vooral op de eisen die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw stelt op het gebied van continuïteit. Daarnaast is het goed om te weten dat het Centraal Fonds de financiële positie over 2006 als positief beoordeelde. Dit deed zij vooral omdat het verwachte weerstandsvermogen tot 2012 op basis van de begroting 2007 niet lager kwam dan 2,5 keer het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen. Landelijk ligt het minimum gedurende deze termijn op 1,6 keer. Hierbij gaat zij uit van een waardering op bedrijfswaarde. Ontwikkeling weerstandsvermogen 4,0
T.o.v. minimaal noodzakelijk
3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2006
2007
2008
2009
2010
Antares (begroting 2008 ev)
Landelijk (CFV 2007)
minimaal noodzakelijk (CFV 2007)
Antares (volgens CFV 2007)
40
2011
In bovenstaande grafiek zijn deze cijfers afgezet tegen de cijfers op basis van de begroting 2008. Hierin valt op dat het weerstandsvermogen op basis van bedrijfswaarde in de komende jaren forser zal dalen dan oorspronkelijk verwacht en uit zal komen rond het landelijk gemiddelde. Hierin zijn de invloeden van VPB en het 40-wijkenplan volledig en de aanvullende maatregelen uit het STRAKakkoord maar beperkt meegenomen.
5.2
We spelen op safe!
We voeren onze financieringsactiviteiten uit op basis van een treasurystatuut. Elk jaar stellen we een rapportage op over de treasury-activiteiten die we uitvoerden en willen uitvoeren. Hierin leggen we verantwoording af aan de raad van commissarissen. De treasurycommissie binnen onze organisatie is verantwoordelijk voor die activiteiten. De commissie bespreekt vier keer per jaar: •
de leningenportefeuille;
•
de ontwikkelingen op de geld- en kapitaalmarkt;
•
de acties die daardoor nodig zijn.
De notulen inclusief de daaruit voortvloeiende treasurytransacties die we uitvoerden of zullen uitvoeren, zoals conversie, aflossing en storting van leningen leggen we vast in de periodieke treasuryverslagen. Aangezien Antares het treasurybeleid en de leningenportefeuille goed georganiseerd heeft kan in de toekomst volstaan worden met een frequentie van drie zittingen per jaar van de treasurycommissie en de daarbij behorende rapportages. Antares werkt met een jaarlijks vast te stellen renteplafond, waarbinnen de treasurycommissie in dat jaar handelt. Daarbij maakt zij sinds enkele jaren bewust gebruik van een aantal rente-instrumenten (zoals SWAP, CAP en FLOOR) met het hoofddoel om het renterisico nu en op termijn zoveel mogelijk te beperken. Geleend geld Voor de bestaande leningenportefeuille, die eind 2007 een omvang had van ruim € 124 miljoen was 2007 een jaar met aanvankelijk een zeer beperkt risico vanuit de bestaande leningenportefeuille. Dit kwam ons goed uit, want de risico’s zaten vooral in de toekomstige projecten en de daarmee gepaard gaande financiering. Mede gesteund door de lage rentestand sloten we voor een bedrag van € 30 miljoen aan leningovereenkomsten af, voor toekomstige projecten. Deze hadden een gemiddelde rente van 4,45%. Het maximale renterisico in de komende 5 jaar van de leningenportefeuille zoals we die op 31 december 2007 hadden, liep licht op van 8,0% naar 8,3%. Dit is ruim binnen de norm van 15% die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw als meetlat neemt voor de bestaande portefeuille. Als we toekomstige investeringen meerekenen, is het renterisico hoger. We namen via ons treasurybeleid in de treasurycommissie in de afgelopen jaren al diverse maatregelen om dit toekomstige risico zo veel mogelijk te beperken. Mede hierdoor daalde het maximale renterisico, inclusief investeringen voor de komende 5 jaren, in het afgelopen jaar van 26,0% naar 17,3%.
41
Dit zijn we waard De bedrijfswaarde van onze woningen en woongebouwen bedroeg eind 2007 € 218 miljoen. De waarde bepalen we op basis van de WACC, Weighted Average Cost of Capital. Of: de gemiddelde vermogenskostenvoet. Deze bedraagt bij ons 5,32%. De verhouding met de WOZ-waarde (peil 2005) bedroeg 3,0 : 1. Jaarresultaat Ons resultaat bedroeg in 2007 ongeveer € 1,1 miljoen negatief. Dit wordt niet veroorzaakt door het resultaat uit de gewone verhuuractiviteiten. Resultaat uit gewone verhuuractiviteiten Het resultaat uit gewone verhuuractiviteiten was in het afgelopen jaar beter dan begroot en kwam uit op € 0,4 miljoen positief. Enkele kenmerken die hierin verwerkt zijn betreffen: •
een hogere opbrengst aan huurinkomsten en vergoedingen, doordat wij diverse nieuwbouwcomplexen in gebruik namen, maar ook door de jaarlijkse huurverhoging;
•
de afwaardering materiële vaste activa bestaand bezit van € 1,2 miljoen als gevolg van een verwachte stijging van de onderhoudsuitgaven, een lagere toekomstige huurstijging en aanpassing van de restant levensduur van enkele wooncomplexen;
•
een daling van de personeelskosten ten opzichte van vorig jaar met ruim € 0,3 miljoen, vanwege minder (tijdelijk extern) personeel.
•
Een lager resultaat deelneming, mede vanwege de vennootschapsbelasting over commerciële activiteiten in 2006 en 2007 van € 0,1 mln
42
Kijken we naar de ontwikkeling van dit resultaat op langere termijn, dan zal dit de eerstkomende jaren negatief worden met verliezen rond € 3 miljoen per jaar. Op langere termijn verwachten we een beperkt verlies. De verliezen hebben vooral te maken met de voorgenomen (nieuwbouw)investeringen die we grotendeels met vreemd vermogen financieren, waardoor we hogere rentelasten krijgen. Aangezien in dit resultaat rekening is gehouden met een afschrijvingspost die de komende jaren oploopt naar circa € 7 miljoen per jaar, blijft de kasstroom uit gewone verhuuractiviteiten ruim positief. Resultaat overige activiteiten Het resultaat uit overige activiteiten (verkoop woningen en projectontwikkeling koop en huur, inclusief onrendabele investeringen) was in het afgelopen jaar bijna 1,5 miljoen negatief. Zaken die hierbij ten opzichte van de begroting het meest opvallen zijn: •
een lager aantal woningverkopen als gevolg van de tijdelijke verkoopstop, om ons bezit op peil te houden;
•
minder overige bedrijfsopbrengsten uit projectontwikkeling doordat we minder koopwoningen bouwden en verkochten;
•
de overige waardeveranderingen bedroegen ongeveer € 3,9 miljoen, doordat we afboekingen moesten nemen op de onrendabele nieuwbouwprojecten in de huursector die van start gingen en de kosten die we moesten nemen van enkele ontwikkelingsprojecten die niet doorgingen. Deze afboeking was overigens bijna € 6 miljoen lager dan oorspronkelijk begroot, doordat we de start van enkele grote projecten verschoven naar 2008 en de betreffende afboeking daardoor een jaar verschoof.
Het resultaat overige activiteiten blijft vooral de komende twee jaar het totale resultaat drukken. Op langere termijn draagt dit resultaat als gevolg van woningverkopen bij aan een positief totaalresultaat. Zoals gezegd staat het resultaat de eerstkomende jaren onder druk. Maar dit kunnen we ons permitteren dankzij ons spaarzame beleid in de voorgaande jaren. Mede hierdoor hebben we de investeringsruimte gecreëerd die we nu nodig hebben. Op langere termijn blijven de vooruitzichten goed ondanks de diverse maatregelen die ons door de overheid worden opgelegd.
5.3
Wat is onze financieringspositie?
Rentabiliteiten De rentabiliteit van ons eigen vermogen was eind 2007 -/- 2,34%. De rentabiliteit van het totale vreemde vermogen was 5,7%. De rentabiliteit van het totale vermogen was 2,7%. Renteresultaat Doordat we geld moeten lenen om te bouwen, moeten we ook rente betalen. Het renteresultaat in procenten van ons eigen vermogen was eind 2007 -12,5%.
43
5.4
Hoe gaat het met onze liquiditeit?
Kasstroom Voor de berekening van onze kasstroom sluiten we zoveel mogelijk aan bij de toets van het WSW. De kasstroom gebaseerd op het totale resultaat bedroeg eind 2007 € 1.939 per woning. De kasstroom bestaat uit de som van: •
jaarresultaat;
•
afschrijvingen en overige waardeveranderingen.
5.5
We laten zien wat we doen
Het Management Control System is een belangrijk instrument om de kwaliteit van onze organisatie te garanderen. De begroting en de managementrapportages vormen een belangrijk onderdeel van dat systeem. In het afgelopen jaar heeft het Centraal Fonds twee thema-onderzoeken gehouden. Deze hadden betrekking op de onderdelen treasurybeleid en strategisch voorraadbeheer. Haar oordeel hierover was dat deze bij Antares zeer gedegen zijn opgezet. De verbeteringsaanbevelingen heeft Antares zo veel mogelijk doorgevoerd. Mede vanwege dit onderzoek heeft Antares op uitnodiging van het centraal fonds een presentatie verzorgd tijdens een studiedag over strategisch voorraadbeleid bij het onderzoeksinstituut OTB en de TU Delft. In het afgelopen jaar hebben we de projectadministratie verder verbeterd. De beperkte integratie met onze primaire systemen blijft onze zorg. Dit is dan ook een van de belangrijkste aandachtspunten in ons nieuwe automatiseringsbeleidsplan geweest dat we afgelopen jaar opgesteld hebben.
5.6
Hoeveel en waarin investeerden we?
In 2007 investeerden we voor € 22,8 miljoen in nieuwbouw, renovatie en verbetering van woongenot. Dit zijn de belangrijkste investeringen: •
€ 14,3 miljoen voor diverse lopende en gereedgekomen nieuwbouwprojecten, zoals Boulevard Hazenkamp, Nieuwe Munt, Venlo-Zuid, Dichterbij en de centrumplannen Blerick en Meijel;
•
€ 0,7 miljoen voor aankopen ten behoeve van toekomstige herontwikkeling;
•
€ 3,9 miljoen voor renovaties, voornamelijk van de Windhondflat;
•
€ 0,1 miljoen voor verbeteringen van woongenot;
•
€ 3,8 miljoen voor koopwoningen.
De desinvestering vanwege verkoop van woningen en andere opstallen bedroeg ongeveer € 0,6 miljoen.
44
5.7
Hoe ziet onze toekomst eruit?
Ons woningbezit neemt de komende jaren flink toe. Dat heeft te maken met de doelstelling die we ons in 2005 stelden: binnen 5 jaar een netto groei van het woningbezit realiseren van 10%. Daardoor is ons jaarresultaat in de komende jaren negatief. Dit wordt nog versterkt door maatregelen als gevolg van het STRAK-akkoord. De maatregelen die de regering heeft ingesteld via de heffing voor het wijkenfonds en de invoering van de vennootschapsbelasting zijn daarnaast nog factoren die onze activiteiten kunnen bedreigen. Bij onze bijgestelde prognoses hanteerden wij de volgende uitgangspunten. •
huurstijging van 1,6% in 2008 en vervolgens 2,0 - 2,5 % het hangt ook van de rijksregelgeving af of we die huurverhogingen kunnen realiseren;
•
lastenstijging voor onderhoud van 3% en voor overige kosten van 2%;
•
het verkopen van 150 woningen tot en met 2013;
•
de bouw van ongeveer 310 koop- en 830 huurwoningen tot en met 2013;
•
het slopen van bijna 300 woningen tot en met 2013.
In het voorwoord hadden we het er al over: voor de uitvoering en realisatie van deze plannen zijn we afhankelijk van de rijksregelgeving en de medewerking van andere externe partijen.
5.8
Belastingplicht voor corporaties!? Aantasting investeringsruimte
Het belastingplan 2006 had er al voor gezorgd dat corporaties vanaf 2006 vennootschapsbelasting (VPB) betalen over de winsten uit hun commerciële activiteiten. Aedes had met de Belastingdienst een overeenkomst afgesloten over de uitvoering van deze belastingplicht. Deze was vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst (VSO). Binnen de VSO hadden de corporaties twee keuzes, te weten: •
de subjectieve vrijstelling (model I) en
•
de objectieve vrijstelling (model II).
Antares Woonservice heeft de VSO ondertekend en gekozen voor de optie van subjectieve vrijstelling (model I). Dit houdt in dat Antares Woonservice alle in de VSO benoemde commerciële activiteiten, die buiten de gestelde speelruimte vallen, zal onderbrengen in afzonderlijke rechtspersonen. In de tweede helft van het verslagjaar heeft de Tweede Kamer ingestemd met het belastingplan 2008. Dit betekent dat woningcorporaties met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting zijn over alle activiteiten. Bij aanvang van deze belastingplicht dient Antares Woonservice een fiscale openingsbalans op te maken volgens specifieke fiscale waarderingsregels. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering
45
op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient Antares een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen en belastbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd als de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering. In het omgekeerde geval is dit een passieve latentie. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de samenstelling van de jaarrekening bestond er nog geen inzicht in de regels met betrekking tot waardering op de fiscale openingsbalans en was de waarschijnlijkheid en de hoogte van beschikbare fiscale winsten evenmin nog onduidelijk. Daarom hebben wij in de jaarrekening 2007 geen belastinglatenties gevormd die betrekking hebben op de integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008.
46
Hoofdstuk 6
Onze organisatie We zijn met z’n allen 1 organisatie
Als maatschappelijk investeerder willen wij geen gesloten bastion zijn, maar een transparante organisatie. Een organisatie die dienstverlening van een goede kwaliteit biedt. Die kwaliteit meten en monitoren we met het KWH-label. Zo zorgen we ervoor dat kwaliteitszorg stevig is verankerd in onze organisatie. En natuurlijk staat bij ons personeel… de klant centraal!
6.1
Zo gaat het bij ons
Een meer klantgerichte organisatie worden, dat willen we bereiken met ons project ‘De klant centraal’. Medewerkers van de afdeling Wonen behandelen alle vragen van onze klanten. Daarvoor hebben de twee rayons binnen ons werkgebied een klantteam, met een eigen teamleider. Medewerkers van de afdeling Vastgoed organiseren alle projectmatige werkzaamheden voor nieuwbouw en planmatig onderhoud. Taken op het gebied van secretariaat, managementondersteuning en facilitaire zaken voeren we uit binnen de stafafdeling. De indeling Door deze indeling van de afdelingen zag onze organisatie er eind 2007 zo uit: Raad van Commissarissen
Directeur-bestuurder* P.J.C.W. (Paul) Stelder
Financial Service* vacature vanaf 1 mei 2008
Directiesecretariaat en facilitaire zaken
Wonen* A.W.P. (Ton) Coolegem
*
Vastgoed* J.H.M. (Jan) Meelkop MRE
Directeur-bestuurder en afdelingsmanagers vormen het Managementteam
Personeel Eind 2007 waren er 69 personen bij ons in dienst, 27 vrouwen en 43 mannen. Zij vulden omgerekend bijna 63 fulltime formatieplaatsen in. In 2007 kwamen, inclusief tijdelijke medewerkers, 14 personen in dienst, 10 personen verlieten ons bedrijf. De toename heeft deels te maken met het vervangen van gedetacheerde medewerkers door vaste medewerkers. Werkzaamheden die ondertussen een structureel karakter hebben gekregen zijn nu ook structureel ingevuld. Ook boden wij in 2007 vijf stagiairs een stageplaats aan.
47
Samen overleggen Beslissingen in onze organisaties nemen wij zoveel mogelijk in overleg met onze medewerkers. Daarom overleggen wij als directie regelmatig met de overlegcommissie over personele en organisatorische zaken. Die overlegcommissie kwam in 2005 in de plaats van de ondernemingsraad. Zij zal begin 2008 bekijken of er een ondernemingsraad gevormd kan worden. Bijblijven Dat is onmisbaar voor een organisatie die efficiënt en professioneel wil werken. Bijblijven. Daarom investeerden wij in 2007 ongeveer € 132.000 in opleidingen (2006: € 154.000). We deden dat op basis van een opleidingsplan. De opleidingen variëren van communicatietrainingen tot functiegerichte opleidingen. In totaal volgden onze medewerkers 94 verschillende cursussen. Daarnaast gingen zij naar diverse algemene en functiegerichte trainingen en workshops. Deze organiseerde Antares ter ondersteuning van organisatie- en procesveranderingen. Medewerkers konden hiermee bijvoorbeeld direct aan de slag bij de koffiegesprekken tijdens het project ‘Expeditie Klant’. De laatste nieuwtjes In het afdelingsoverleg overleggen de managers met de medewerkers van hun afdeling. Elke maand krijgen alle medewerkers per e-mail ons personeelsinformatieblad ‘De Koers van Antares’. Daarin lezen zij over de ontwikkelingen binnen onze organisatie. De informatie varieert van beleidsinformatie en ontwikkelingen bij onze nieuwbouwprojecten tot personele nieuwtjes en CAO-ontwikkelingen. Daarnaast informeren wij het personeel 3 tot 4 keer per jaar tijdens personeelsbijeenkomsten. Vraagt een bepaald thema extra aandacht? Of is er informatie die iedereen direct moet weten? Dan organiseren wij extra bijeenkomsten. Ook werden weer enkele speciale themabijeenkomsten georganiseerd rond het thema “De Klant Centraal”. Veilig en gezond Veiligheid, gezondheid en welzijn van onze medewerkers vinden wij heel belangrijk. We doen meer dan alleen de verplichtingen die de Arbowetgeving en uitvoeringsbesluiten ons opleggen. Hoe zorgen wij voor het welzijn, de veiligheid en de gezondheid van onze medewerkers? Een veilig gebouw Ons kantoor voldoet aan de eisen die de arbowetgeving stelt. Elke 3 tot 5 jaar stelt de Arbodienst een nieuwe risico-inventarisatie en -evaluatie (RIE) op. Dat deed de dienst voor het laatst in 2005. Op basis van die nieuwe RIE maakten wij een nieuwe versie van: •
ons arbobeleidsplan;
•
ons plan van aanpak;
•
ons ontruimings- en evacuatieplan.
Antares beschikt over een defibrillator waarmee na een hartstilstand gereanimeerd kan worden. Goed georganiseerd De organisatie van de bedrijfshulpverlening hebben we het afgelopen jaar gewijzigd. Hierdoor hebben 11 medewerkers een EHBO-diploma behaald inclusief hulpverlening bij brand en het bedienen van de
48
defibrillator. Daarmee voldoet de organisatie weer aan de wettelijke voorschriften. Zorg voor medewerkers Heeft een medewerker fysieke klachten? Dan nemen we direct maatregelen om de werkplek aan te passen. Daardoor beperken we de fysieke klachten tot een minimum of lossen die zelfs op. We hebben de overeenkomst met een bedrijf dat voor management en medewerkers diensten verzorgt op het gebied van medische zorg en verzuimbegeleiding, voortgezet. In het afgelopen jaar is het werkklimaat verbeterd via aanpassing van de koeling- en verwarmingsinstallatie van ons kantoor. Ook hebben we de middelen om de menselijke factor positief te beïnvloeden geoptimaliseerd. Zo is er een begin gemaakt met een nieuwe wijze van prestatiegericht beoordelen en belonen via competentiegericht management. Gezond personeel Het ziekteverzuimpercentage daalde in 2007 naar een mooi laag cijfer van 3,4% (2006: 4,1%). Het kort verzuim daalde tot 1,7% (2006: 1,9%). De lage cijfers zijn vermoedelijk een gevolg van de verbeteringen van het hele traject van het ziekteverzuim en een duidelijker ziekteverzuimprotocol.
6.2
Zo tevreden is de klant over onze dienstverlening
Onze huurders zijn tevreden met onze dienstverlening. Dat blijkt uit de rapportcijfers die ze ons geven. Onze score ligt hoger dan het landelijke gemiddelde. Daarmee laten wij zien dat wij kwaliteit van onze dienstverlening hoog in het vaandel dragen. Het KWH-huurlabel zien wij als basis voor de kwaliteit van onze dienstverlening. Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector geeft dit KWH-huurlabel uit, dat corporaties ondersteunt bij het verbeteren van de kwaliteit in dienstverlening. De corporatie kan de prestaties naar haar belanghebbers transparant maken en zich daarmee legitimeren. We hebben dat label sinds 2001. Zeggen wat je doet en doen wat je zegt is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Vanuit die basis laten wij onze organisatie verder groeien naar klantgerichtheid en klantgedrevenheid. Onze ambitie om de kwaliteit van onze dienstverlening te verbeteren legden wij vast in ons ondernemingsplan ‘Antares op Koers’. We werkten dat onder meer uit in het project ‘De Klant Centraal’. In 2007 werd onze organisatie opnieuw gemeten én beoordeeld volgens de normen van het KWHlabel. Elk jaar worden 5 van de 10 labelonderdelen gemeten. Een score van 7 voor alle onderdelen is noodzakelijk om het label te behouden. Dit zijn onze rapportcijfers voor 2007: •
corporatie bezoeken
7,9
•
woning zoeken
7,4
•
woning betrekken
8,0
•
huur betalen
8,3
•
reparatie uitvoeren
7,9
49
Hoewel we op alle onderdelen bovengemiddeld scoorden, willen we onze dienstverlening blijven verbeteren. We willen vooruit kijken en de scores voor “het afhandelen van klachten” en “woning zoeken” maximaliseren. We doen dit onder andere door de meting niet meer incidenteel te laten plaatsvinden, maar vanaf 2007 continu te meten. De labelonderdelen worden daarmee jaarlijks met een hogere frequentie en over een langere meetperiode gemeten. De continue meting is noodzakelijk om het KWH-goldlabel te behalen, dat Antares ambieert. Verwerving van dit label duurt tenminste 2 jaar. Dit betekent dat voor Antares eind 2008 duidelijk is of zij dit doel bereikt heeft.
6.3
Zo zetten we de klant centraal
Een andere organisatie In 2006 begonnen we met het project ‘De Klant Centraal’. We pasten daarbij de structuur van onze organisatie aan. In het afgelopen jaar hebben we ons meer gericht op de klant zelf via het project ‘Expeditie Klant’. Hierbij gingen 20 nieuwsgierige medewerkers van alle afdelingen letterlijk bij onze huurders op de koffie om in gesprek te gaan met onze klanten. Door goed te luisteren naar de steeds veranderende wensen en behoeften van onze klanten. We willen deze wensen en behoeften in kaart brengen zodat we ze kunnen vertalen naar een hoogwaardig woningaanbod én een doordacht pakket eigentijdse woonservices. Concrete (leefbaarheids)projecten die dit heeft opgeleverd zijn ‘Plant je rijk in de wijk’ en ‘De gangmaker’, die in 2008 verder worden uitgewerkt. ‘De Klant Centraal’ is onderdeel van ‘Antares op Koers’, ons ambitieuze ondernemingsplan 2005 2010. De belangrijkste uitgangspunten van ons plan zijn verwoord in onze missie en visie. Onze missie en visie Wij voelen ons sterk betrokken bij onze taken op het gebied van de volkshuisvesting. Wij voelen ons daar ook maatschappelijk verantwoordelijk voor. Over onze maatschappelijke prestaties leggen wij daarom graag verantwoording af aan onze stakeholders. Op een transparante manier. Natuurlijk volgen wij de ontwikkelingen op de woningmarkt. Wij zien dat de vraag naar woningen steeds minder eenzijdig wordt. Er is steeds meer vraag naar: •
levensloopbestendig wonen;
•
wonen met zorg;
•
luxe en comfortabel wonen.
Belangrijke thema’s blijven: •
betaalbaarheid;
•
veiligheid;
•
een prettig woonklimaat.
Wij komen aan die brede vraag tegemoet door op een innovatieve manier een passend pakket aan diensten en producten aan te bieden. Met dat pakket bieden wij onze klanten keuzevrijheid. De betaalbaarheid voor onze doelgroep staat daarbij voorop. Maar we richten ons ook op de huisvestingsbehoefte van andere doelgroepen. Klanten vragen om een betrouwbare en klantgerichte
50
partner in wonen. Daarom verbeteren wij de klantgerichtheid van onze organisatie. Maar we willen zelfs nog verder: naar klantgedrevenheid. Ons motto is niet voor niets: ‘Voor wonen op maat’. Onze doelen Vanuit onze missie en visie willen we 6 hoofddoelstellingen realiseren. 1.
We zijn er primair voor de doelgroep van beleid Wij zorgen voor voldoende woningen voor de diverse groepen van huishoudens. We zorgen er ook voor dat die woningen voor hen betaalbaar zijn. Wie een woning nodig heeft, krijgt die bij ons binnen een redelijke termijn.
2.
We spelen in op verbreding van de markt Wij brengen meer onderscheid aan in onze woningportefeuille. Daarmee spelen wij in op de veranderingen in de vraag naar woningen. Daarbij zijn belangrijk:
3.
•
het ontwikkelen van woonconcepten;
•
het ontwikkelen van tussenvormen tussen huur en koop;
•
het aanbieden van ondersteunende diensten en producten;
•
een uitmuntende dienstverlening;
•
het verbeteren van de bestaande voorraad;
•
het toevoegen van nieuwe woningen.
We doen geen concessies aan woonkwaliteit We stemmen de kwaliteit van onze woningen af op de behoeften van onze klanten. Het gaat om de behoeften van vandaag en die in de toekomst. Als we woningen aanpassen of toevoegen, doen we geen concessies aan de kwaliteit van de woning en het wonen.
4.
We zijn een goede en betrouwbare samenwerkingspartner Wij investeren in strategische samenwerkingsrelaties. Maar wij blijven doen waar wij sterk in zijn: huisvesting bieden. Wij zeggen wat wij doen en doen wat wij zeggen!
5.
We werken aan leefbare woonbuurten Wij richten ons op het leveren van integrale woonkwaliteit aan tevreden klanten. We doen dat samen met strategische samenwerkingspartners. Zo werken wij aan leefbare woonbuurten!
6.
We investeren in stadsvernieuwing Wij nemen onze verantwoordelijkheid voor stadsvernieuwing en investeren de komende jaren in: •
vernieuwing van onze woningportefeuille,
•
functiewijzigingen van bestaande locaties
•
verbetering van leefbaarheid.
Zo dragen wij eraan bij dat vraag en aanbod beter op elkaar aansluiten.
51
Onze speerpunten Vanuit deze 6 hoofddoelstellingen beschreven wij doelstellingen op 4 ondernemingsperspectieven: Markt en Marketing, Productie en Proces, Samenleving en Overheid en Mens en Middelen. Alle doelstellingen vertaalden wij in het activiteitenplan naar concrete doelen. Op de weg naar realisatie van die doelen volgen wij deze speerpunten: •
meer keuze in producten en diensten: de klant centraal;
•
goede prijs-kwaliteitsverhouding: meer marktconformiteit;
•
realiseren van een omvangrijke bouwopgave: accent op nultrede woningen;
•
projectontwikkeling turn key: risicobeheersing;
•
netwerkbuilding: strategische samenwerkingsrelaties;
•
strategisch voorraadbeleid: koersen op juiste vastgoedportefeuille;
•
verkoop van bestaande woningen: investering in nieuw vastgoed en verjonging van onze portefeuille;
•
stedelijke vernieuwing: nieuwe kansen voor de wijk;
•
meer woonaanbod in stadsdeel Venlo: risicospreiding/investeringsbereidheid;
•
zakelijke dienstverlening: duidelijk zijn en kwaliteitszorg;
•
kostenbewustzijn: outsourcing en prestatieovereenkomsten;
•
automatisering naar organisatiebehoefte: kwaliteitsslag;
•
managementinformatiesysteem: sturen op resultaten;
•
structuurversterking van de organisatie: regiebedrijf.
Voortgangsbewaking Jaarlijks bewaken we de voortgang van ons ondernemingsplan. Daarbij stellen we doelstellingen bij vanwege ervaringen en externe invloeden. Tevens stemmen we de verantwoordelijkheden voor de actie in het ondernemingsplan af op wijzigingen in onze organisatie. Gerealiseerde onderdelen Ondertussen hebben we een groot aantal woorden in daden om kunnen zetten. Er zijn vele voorbeelden te noemen. Een greep uit de zaken die vooral in het afgelopen jaar speelden: •
we bouwden een forse projectenportefeuille op om onze groeidoelstellingen te kunnen realiseren;
•
we ontwikkelden nieuwe en aanvullende diensten, zoals keuzekeuken, aanpak debiteuren, aftersales- en koffiegesprekken;
•
we hebben een programma van eisen opgesteld voor de woningcartotheek en zijn hier meer en beter gebruik van gaan maken;
•
we gaven meer structuur aan de uitvoering van conditiemetingen van ons bezit;
•
we voerden het leefbaarheidsfonds in;
•
we organiseren elke 2 jaar imago- en medewerkerstevredenheidsonderzoeken;
•
we investeerden in kennis en professie ontwikkeling;
•
we zetten de eerste stappen naar resultaatgericht werken en beoordelen;
•
we stemden ons sponsorbeleid meer af op onze doelstellingen.
52
Hoofdstuk 7
Onze andere activiteiten We zien de noodzaak van maatschappelijke taken
Behalve onze diensten op het gebied van de volkshuisvesting verrichten we diverse andere diensten. We doen dat om sociale woningen te kunnen blijven verhuren. En de maatschappelijke prestaties te kunnen blijven realiseren die daarmee verband houden. Onze andere diensten zijn diensten op het gebied van wonen, woonservice en woonmilieus.
7.1
Onze dochters …
In de ‘Nota Wonen’ geeft de Minister van VROM aan hoe we onze andere diensten moeten onderbrengen in afzonderlijke bedrijfsonderdelen. Daarvoor richtten wij 3 bv’s op: •
Antares Holding bv
•
Antares Projecten bv
•
Appartementen Centrum Passage bv
De raad van bestuur en de raad van commissarissen van Stichting Antares Woonservice zijn dat ook voor de 3 bv’s. Daarmee garanderen wij dat de bv’s bestuurlijk betrokken zijn met de Stichting. Het personeel dat werkzaamheden voor de bv’s uitvoert, is in dienst van Stichting Antares Woonservice. De geconsolideerde jaarrekening is opgenomen in hoofdstuk 5 van de jaarrekening.
Stichting Antares Woonservice
Appartementen Centrum Passage BV
Antares Holding BV
Antares Projecten BV
Juridische organisatiestructuur aan het eind van 2007
53
7.2
Antares Holding bv: moeder van de commerciële activiteiten
Antares Holding bv is het bedrijf waarin de commerciële activiteiten, die vallen buiten het BBSH, zijn ondergebracht. Deze werkzaamheden voeren wij uit in het belang van de volkshuisvesting. Op dit moment betreft dit alleen de werkzaamheden van Antares Projecten bv. Het resultaat bedroeg inclusief de deelneming na belastingen € 293.821. Na bijschrijving van de winst was het eigen vermogen op 31 december 2007 € 1.130.925.
7.3
Antares Projecten bv mooie resultaten
Op detacheringsbasis en uurregistratie verrichten medewerkers van de afdeling Vastgoed & Projectontwikkeling ook werkzaamheden voor Antares Projecten bv op het gebied van: •
gebiedsontwikkeling;
•
projectontwikkeling;
•
planrealisatie;
•
projectmanagement;
•
directievoering en toezicht;
•
commerciële projecten.
De aandelen van Antares Projecten bv zijn voor 100% in handen van de stichting Antares Woonservice. Op deze wijze krijgen alle revenuen uiteindelijk weer een maatschappelijke bestemming. Op deze wijze kunnen gemakkelijk combinatieprojecten worden opgepakt en ontwikkeld. Financiële resultaten Sinds 2006 gebruiken wij het huidige vergoedingensysteem voor Antares Projecten bv. Om onnodig geld rondpompen te voorkomen verrekenen wij de sociale huurprojecten niet. Wel blijft de bv actief voor de werkzaamheden uit commerciële en koopprojecten voor ons en ontvangt hiervoor vergoedingen. Mede door de voortgang van diverse toekomstige koopprojecten steeg de omzet. Het resultaat (na belastingen) van Antares Projecten bv liep op tot € 294.120 (2006: € 9.809). Na bijschrijving van de winst was het eigen vermogen op 31 december 2007 € 1.009.686.
7.4
Appartementen Centrum Passage bv: positief jaar
Appartementen Centrum Passage bv exploiteert een woongebouw met 52 appartementen in het centrum van Tegelen. De aandelen van Appartementen Centrum Passage bv zijn voor 100% in handen van de stichting Antares Woonservice. Het resultaat na belastingen over 2007 was € 124.580 positief. De balanswaarde van het eigen vermogen na bijschrijving van de nettowinst bedroeg per 31 december 2007 € 2.971.495. We berekenden die waarde volgens de vermogensmutatiemethode.
54
7.5
Verenigingen van Eigenaren: wij als goede partner
Door onze kennis en ervaring op het gebied van het beheer van vastgoed zijn wij een goede partner voor Verenigingen van Eigenaren van appartements- en utiliteitsgebouwen. Deze Verenigingen bieden wij het product VVE-beheer aan. We doen dat ook om de leefbaarheid te bevorderen. VVEbeheer bestaat uit administratieve, financiële en technische diensten. Vanaf begin 2007 werkt onze manager VVE-beheer aan de oprichting van een businessunit VVE beheer. Het gaat daarbij vooral om de uitbreiding van de VVE-beheeractiviteiten. Daarnaast willen we de juridische structuur afstemmen op de nieuwe wetgeving voor de vennootschapsbelasting. In 2007 sloten we 6 nieuwe beheerovereenkomsten met VVE's van woongebouwen in Meijel, Roermond, Maasbree en Venlo. Op 31 december 2007 hadden we 19 VVE’s in beheer.
55
56
Hoofdstuk 8
Jaarverslag van de Raad van Commissarissen
De raad van commissarissen (rvc) oefent het interne toezicht bij onze organisatie uit. Deze raad is ingericht volgens de regeling van commissarissen bij de (structuur)vennootschap in het Burgerlijk Wetboek. Hiermee voldoet dit toezicht aan de Aedescode. De regeling van taken en bevoegdheden van de raad is gebaseerd op de voorschriften van het BBSH en de Governancecode Woningcorporaties. re Raad houdt onder andere toezicht op: •
realisatie van de doelstellingen van Antares;
•
de interne risicobeheersing- en controlesystemen;
•
.kwaliteitsbeleid
Toezichtskader In dit verslag leggen wij verantwoording af over de wijze van invulling van de taken en bevoegdheden van de raad van commissarissen in het afgelopen jaar. Als toezichtskader gebruiken wij daarbij: •
het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH);
•
het ondernemingsplan “Antares op Koers” ;
•
de meerjarenbegroting, jaarrekening en de kwartaalrapportages;
•
afspraken met derden, zoals het Strategisch Akkoord met de gemeente Venlo.
Wie zit er in de rvc? Dit zijn de gegevens van de leden van de raad van commissarissen. Naam
(voormalig) Beroep
(functie)
(expertise)
Relevante nevenfunctie
Datum 1e
Datum her- aftredend per
benoeming benoeming
Geboortedatum Dhr. J.A. van Graafeiland RA voormalig burgemeester gemeente voorzitter platform (president-commissaris)
Venlo, oud-partner Deloitte
rechtmatigheid Provincies en
29-09-1937
(Bedrijfsvoering / algemeen
Gemeenten
01-6-2002
01-06-2006 01-06-2010
netwerk) Dhr. Drs. J.A.I.C.M. de Rooij voormalig statutair directeur
- lid bestuur Stichting Continuïteit 26-11-2001 01-12-2004 01-12-2008
(plv. president-commissaris) Dessaux NV
Nutreco Holding N.V.
25-07-1943
(Financieel / HRM)
Dhr. J.C.M.P. Berkelmans
voormalig COO De Lage Landen
28-03-1947
Vendorlease Europe
- lid RvC MAG 45 BV 26-11-2001 01-12-2004 01-12-2008
(Financieel) Ir. F.Q. Hoebens
Stedenbouwkundige
- lid kwaliteitscommissie
11-07-1945
(volkshuisvesting)
ruimtelijke ordening Provincie
26-11-2001 01-11-2005 01-11-2009
Limburg, - lid stichting bouwcultuurfonds Zuid-Nederland A.J.M.M. Valentijn
Projectleider Bouw
01-05-1944
(volkshuisvesting)
afgevaardigde ALERT
57
26-11-2001 01-11-2005 01-11-2009
Waaraan moeten wij voldoen? De raad is in 2001 opnieuw samengesteld. De leden zijn benoemd op basis van ruime bestuurlijke ervaring en een lange staat van dienst. Hierdoor kan iedere commissaris zowel onze bedrijfsvoering als onze prestaties op het gebied van financiën en volkshuisvesting beoordelen. De commissarissen voldoen aan de profielschets, die we voor deze functie opstelden en bij herbenoeming of vacature actualiseren. Zij hebben een onafhankelijke positie en geen bestuurlijke banden met Antares Woonservice. In het afgelopen verslagjaar hebben zich geen situaties voorgedaan waarbij tegenstrijdige belangen of nevenfuncties de onafhankelijkheid van het bestuur of de rvc-leden zou kunnen aantasten. Wij werken met een rooster van aftreden. Bij (her)benoeming toetsen wij steeds of de kandidaten voldoen aan de geactualiseerde profielschetsen en de regelgeving vanuit het BBSH. In het verslagjaar hebben we geen (her)benoemingen gehad. Hoeveel verdient een commissaris? Alle commissarissen stemden in met het reglement dat Antares opstelde voor de uitvoering van de statutaire bepalingen. Daarvoor gebruikten wij het voorbeeldreglement van de Commissie Glasz. EÉén keer in de vier jaar indexeren we de vergoeding. Volgens dat reglement en de bijstelling op basis van de prijsindex per 1 januari 2005 was de vergoeding gedurende de zittingsperiode voor: •
de leden van de raad van commissarissen € 8.000 bruto per jaar;
•
de president-commissaris € 12.000 bruto per jaar.
Wat was onze agenda? Behalve de interne vergadering, waarin de raad haar functioneren evalueert, hield de raad van commissarissen in 2007 vier reguliere vergaderingen met de directeur-bestuurder. Daarnaast besteedde de raad één bijeenkomst volledig aan de voortgang van de strategieontwikkeling. Tijdens deze vergaderingen gaven adviseurs en leden van het managementteam regelmatig presentaties of toelichtingen over diverse actuele onderwerpen. Geen van de leden is frequent afwezig geweest tijdens deze vergaderingen. Elke zes weken overleggen de president-commissaris en de directeur-bestuurder met elkaar. De raad bracht in een extra informele themabijeenkomst een bezoek aan een aantal wijken waarin Antares actief is. Afgelopen jaar voerde de raad tevens een overleg met de huurdersorganisatie Alert. De commissarissen volgden in het verslagjaar expertisebevorderende externe cursussen en bijeenkomsten op het gebied van governancecode en finance. Besluitvorming In de vergaderingen stemden we in met de volgende (bestuurs)besluiten: •
wij keurden het jaarverslag 2006 van de Stichting Antares Woonservice en de geconsolideerde jaarrekening 2006 goed (statutair besluit) inclusief de jaarrekeningen van de verbindingen in aanwezigheid van de controlerend accountant;
•
wij keurden de begroting 2008 en de meerjarenraming tot en met 2013 goed;
•
wij keurden het Strategisch akkoord tussen de Venlose corporaties en de gemeente Venlo (STRAK) goed;
•
wij maakten afspraken over de toekomstige inbreng van de extra huurderszetel binnen de raad
58
en de kwalificaties die wij daaraan stellen bij een eerstvolgende benoeming; •
wij benoemden de externe accountant en stelden de beloning daarvoor vast, op advies van de directeur-bestuurder;
•
wij bespraken de rapportage en de managementletter van de accountant;
•
wij stelden de honorering voor de directeur-bestuurder vast;
•
wij stemden in met de benoeming van de heer J.H.M. Meelkop MRE tot plaatsvervangend directeur.
De rvc ontvangt elk kwartaal directieverslagen en managementrapportages, ingericht volgens een vast patroon. Deze zijn gebaseerd op de informatiebehoefte van de rvc. Overige onderwerpen die we in de vergaderingen bespraken waren: •
de voortgang van de organisatieontwikkeling en de invulling daarvan;
•
de voortgang van de automatisering van het Management Informatie Systeem;
•
de treasuryjaarnotitie 2006-2007;
•
de ontwikkeling van de volkshuisvesting in de provincie Limburg via de nota Limburg TransforMEERt en de opgave voor Antares;
•
informatie aangaande uitspraken bij de regionale geschillencommissie;
•
het pr- en communicatiebusinessplan.
Voldoen we aan de Governancecode? De raad toetste tijdens haar zelfevaluatie de inrichting en werkwijze in het afgelopen jaar op een betere aansluiting op de Governancecode Woningcorporaties. De uitwerkingen hiervan zullen in het komende jaar verder gestalte krijgen. Een onderdeel hiervan vormt de aanpak van risicobeheersing welke moet leiden tot een “in controll”-verklaring over de financiële verslaggevingsrisico’s. We hebben vanwege de omvang van de rvc geen aparte auditcommissie. Deze taken voert de raad zelf uit. De remuneratiecommissie bestaat uit de president-commissaris en de plaatsvervangend president-commissaris. Deze commissie adviseert mede over de salariëring en andere arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder. Hoe hebben we onze normen en waarden vastgelegd? We hebben onze normen en waarden vastgelegd in een integriteitsprotocol. Wij vinden transparantie en duidelijkheid namelijk van groot belang. Dit protocol staat op onze website www.anwo.nl. In 2008 zullen we dit protocol uitbreiden met een klokkenluidersregeling.
59
Doen de raad en de directeur het goed? Eenmaal per jaar houdt de raad een interne vergadering over het functioneren van de raad en de directeur-bestuurder. De bestuurder is daarbij niet aanwezig. De raad stelde vast dat de directeur zijn targets voor 2007 voor 90% realiseerde. Deze targets die meetbaar geformuleerd zijn hadden betrekking op: •
groei van de woningvoorraad;
•
verbetering klanttevredenheid;
•
verbetering financieel beheer;
•
verbetering van het human resourcesbeleid;
•
invoering van een nieuw managementinformatiesysteem.
Wat verdient de directeur-bestuurder? De directeur-bestuurder was geheel 2007 fulltime in dienst en ontving deze beloning: •
totaal fiscaal inkomen (brutosalaris exclusief bijtelling auto)
: € 9.213 per maand, + 8% vakantiegeld
De vaste beloning geldt tot en met 2010 en wordt slechts aangepast aan de CAO-indexering: •
totaal variabel inkomen, inclusief. prestatiebonus over 2006 (brutosalaris) : € 11.113 eenmalig
•
pensioenafdracht (inkomen op termijn) bedraagt conform CAO
: € 38.091
•
vergoedingen en werkgeverslasten (inclusief bijtelling auto)
: € 1.178 per maand
60
Hoofdstuk 9 Verklaring van het bestuur
Wij verklaren, dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. Bij het opstellen van de jaarstukken en de bijlagen hielden wij rekening met de voorschriften van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.
Venlo, mei 2008
De heer P.J.C.W. Stelder directeur-bestuurder
61
62
Bijlagen
Bijlage 1
Externe contacten
Bijlage 2
Nieuwbouw / Projectontwikkeling in 2007
Bijlage 3
Woningbezit naar woningtype en wijk per 31 december 2007
Bijlage 4
STRAK 2007 - 2011 gemeente Venlo
Bijlage 5
Jaarrekening 2007 en geconsolideerde jaarrekening 2007
Bijlage 6
Accountantsverklaring
63
64
Bijlage 1
Externe contacten Bij de uitvoering van onze werkzaamheden overleggen wij met veel andere organisaties. Dat zijn: •
gemeenten Venlo en Meijel;
•
andere overheden;
•
maatschappelijke- en zorginstellingen;
•
belangengroepen;
•
ondernemers;
•
collega-corporaties;
•
samenwerkingsverband Woningcorporaties Noord- en Midden Limburg;
•
referentiegroep Wonen-Welzijn-Zorg Noord- en Midden Limburg.
Aedes Wij zijn lid van Aedes, vereniging voor woningcorporaties. Wij onderschrijven de Aedescode.
65
66
Bijlage 2 Opgeleverd in 2007 •
Huur: Boulevard Hazenkamp, Blerick Samen met Stichting Fundare, Wel.kom, Zorggroep Noord-Limburg en de gemeente Venlo ontwikkelden we het concept Boulevard Hazenkamp. In 2005 is de eerste fase opgeleverd en in gebruik genomen. Die bestaat uit een multifunctioneel centrum, een sportaccommodatie en twee basisscholen. De tweede fase van de bouw is in 2007 opgeleverd: o
32 levensloopbestendige huurappartementen Haesenveste. Dit zijn woningen met een huur van ongeveer € 550 per maand. De woningen zijn in september 2007 opgeleverd.
o
64 zorgappartementen Den Haesencamp. De appartementen verhuren we op basis van CIZ-indicatie. De woningen zijn juli 2007 opgeleverd.
•
Huur: Klosterhof, Meijel Deze 15 levensloopbestendige appartementen zijn in februari 2007 opgeleverd. Het gaat om betaalbare appartementen voor starters en herstarters.
•
Huur: Alexanderhof, Meijel In januari 2007 is gestart met de bouw van de 18 zorgappartementen. In december zijn ze opgeleverd. Deze appartementen worden verhuurd op basis van CIZ- indicatie.
•
Huur: Hagerbroek, Venlo De 8 eengezinswoningen zijn overgenomen van een commerciële projectontwikkelaar. De woningen worden door ons verhuurd met een huurprijs van ongeveer € 550. De woningen zijn in december opgeleverd.
•
Koop: ’t Raodhusj, Meijel De 37 koopappartementen zijn in juni 2007 opgeleverd. Eind 2007 waren 32 appartementen verkocht.
In ontwikkeling in 2007 •
Huur + koop: zorgwoningen Nieuwe Munt, Tegelen De voorbereidingen voor de bouw van de groene woonbuurt De Nieuwe Munt in het centrum van Tegelen zijn in volle gang. Begin november 2007 is begonnen met de uitvoering van de bodemsanering en het bouwrijp maken van het terrein. Aansluitend wordt gestart met de aanleg van nutsvoorzieningen, riolering en wegen. Het is de bedoeling dat de infrastructurele werken eind mei 2008 klaar zijn,
67
zodat de daadwerkelijke bouw van de nieuwe woonwijk direct volgt na de bouwvakvakantie. De bouwtijd bedraagt bijna twee jaar. •
Huur: Cambrinus Grotestraat 96 - 98, Tegelen Wij gaan op het zuidelijke deel van de Grotestraat een complex van acht huurappartementen bouwen op de plek waar nu twee panden leeg staan. De bestemmingsplanprocedure is in oktober 2007 gestart. De sloop van de leegstaande panden en het starten van de bouw gaat rond de zomer van 2008 plaatsvinden.
•
Huur: Ruys de Beerenbrouckstraat, Tegelen. In deze straat worden 3 woongebouwen met maisonnettes en portiekflats gesloopt. In ontwikkeling zijn 3 nieuwe woongebouwen met respectievelijk 22, 25 en 22 levensloopappartementen. In 2008 wordt de noodzakelijke bestemmingsplanwijzigingsprocedure doorlopen en de bouwplannen
doorontwikkeld. •
Huur: Broekveldweg, Tegelen. Samen met de gemeente Venlo is de herinrichting van de woonwagenlocatie Broekveld vormgegeven (aan elkaar). Antares zal zorg dragen voor de bouw van
een
betaalbaar huurchalet op deze locatie ter vervanging van een woonwagen.
Alle
andere bewoners bewonen een eigen chalet. Gemeente Venlo zorgt in 2008
voor
de bestemmingsplanwijziging. Aansluitend kan Antares de bouwvergunning
aanvragen en de bouw starten. •
Koop: Wilhelminaplein Oost, Tegelen. Voor deze locatie is een bouwplan voor 29 koopappartementen met in de plint commerciële ruimten in ontwikkeling. In 2008 wordt het bestemmingsplantraject doorlopen en het plan doorontwikkeld voor de aanvraag bouwvergunning.
•
Huur + koop: Locatie Hekkens/TMI, Tegelen. In 2007 is juridische duidelijkheid verkregen over de eigendomssituatie en de verantwoordelijkheid voor de af te ronden bodemsanering op deze locatie. Antares heeft nu de positie om zelf regie en actie te nemen. In 2008 wordt de stedenbouwkundige uitwerking van dit gebied heropgestart om vervolgens te komen tot een functioneel saneringsplan voor het gebied. De realisatie van de woningbouwplannen op deze locatie zal gefaseerd plaats vinden.
•
Huur + koop: Antoniusmeule Ruysstraat, Blerick
68
Dit project gaat om 69 huurappartementen in de betaalbare en dure huur en 24 eengezinswoningen. In 2007 is de artikel 19-procedure doorlopen. We starten eind 2008 met de bouw. De appartementen van Antoniusmeule worden gebouwd voor de herhuisvesting van de bewoners van de woningen aan de Witherenstraat. •
Huur: dagopvang Van Dolhoffstraat, Blerick Op deze locatie wordt een dagbestedingscentrum gebouwd voor Dichterbij (voorheen De Wendel/Vizier. Mensen met een verstandelijke beperking, die nu nog gebruik maken van de Pannesjop in Tegelen krijgen hun onderkomen in dit nieuwe gebouw. Volgens planning wordt dit centrum in april 2008 opgeleverd.
•
Huur: de Nieuwe Staay, Blerick Aan de Laurentiusstraat in Blerick realiseren we momenteel 18 appartementen. De woningen maken deel uit van het complex achter het oude raadhuis waarin verder onder meer het cultureel centrum een plek krijgt. De oplevering van de appartementen vindt medio 2008
•
plaats.
Huur: Helbeek, Venlo Op de hoek van Helbeek en Craneveldstraat worden 17 appartementen ontwikkeld. In 2007 is de bestemmingsplanwijziging en de bouwvergunning aangevraagd. Het gebouw waarin het voormalige kunstencentrum was gevestigd wordt in het tweede kwartaal van 2008 gesloopt, aansluitend volgt start bouw.
•
Huur: J1/J2 Zuidsingel, Venlo Voor het terrein op de hoek Roermondsestraat, Zuidsingel, Rodestraat in VenloZuid wordt een plan voor 55 huurappartementen en 2 commerciële ruimten ontwikkeld. De gemeente Venlo heeft het terrein voor ontwikkeling gegund aan Antares. In 2007 is gestart met het ontwerp van dit complex. Het plan wordt ontwikkeld binnen de geldende bestemmingsplankaders. De bouwvergunning wordt medio 2008 aangevraagd.
•
Koop: Scholtishof, Blerick In november 2007 is gestart met de bouw van 19 appartementen en 21 grondgebonden woningen. Ultimo 2007 was ca. 50% van de woningen verkocht. De geplande oplevering van deze woningen is begin 2009.
•
Ultimo 2007 liepen verder voor een 15-tal locaties haalbaarheidsstudies.
69
70
Bijlage 3
Op de Heide boven
Windhond
St. Joseph
Tegelen Centrum
Steijl
Blerick Centrum
Annakamp
Hazenkamp
Vastenavondkamp
Smeliënkamp
Vossener
Klingerberg
Hout-Blerick / Boekend
Meijel Centrum
Swalmen Centrum
Meeuwbeemd
Overig Venlo (41 / 47 / 48)
Totaal type
Woningbezit naar woningtype en wijk per 31 december 2007
239
131
222
79
137
1
182
64
257
64
91
249
15
199
0
0
56
1986
Drive-in woning
3
0
0
0
17
0
0
0
0
0
0
0
0
42
0
0
0
62
Galerijflat zonder lift
0
0
0
0
12
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
12
HAT
0
0
0
0
0
0
17
22
0
12
0
50
0
0
0
0
0
101
Studio
0
0
0
2
0
0
15
4
0
21
0
34
0
0
0
0
0
76
43
2
24
110
93
44
0
18
0
0
0
34
0
6
3
0
5
382
0
0
0
32
0
0
0
0
0
0
0
10
0
0
0
0
0
42
Overige maisonnette
54
78
34
10
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
183
Bovenwoning
10
18
6
9
23
0
0
8
0
0
0
0
0
27
0
0
0
101
Benedenwoning
42
57
18
28
53
3
0
16
0
0
0
16
0
26
2
0
7
268
158
181
65
608
50
0
0
0
0
0
33
0
126
22
1423
Woningtype Eengezinswoning
Portieketage zonder lift Galerijmaisonnette
Appartement met lift
122
58 0
Bejaardenwoning grondgebonden Aanleun/ Zorgwoning Totaal buurt
12
6
21
20
14
0
0
0
8
0
29
16
39
70
0
0
0
235
0
0
0
132
0
0
43
64
0
0
0
0
0
20
0
0
0
259
525
350
325
580
533
113
865
246
265
97
120
409
54
423
5
126
94
5130
71
72
Bijlage 4 Specificaties van met gemeente Venlo gesloten STRAK-akkoord 2007-2011
Specificatie besteding wijk- en buurtaanpak Begroting 2007 t/m 2011
1. Fysieke investeringen a. Onrendabele top nieuwbouw/renovatie woningen middeninkomens TMI/Hekkens (bijdrage Centrumplan Tegelen, negatieve grondexploitatie)
€
2.601.000
b. Onrendabele top nieuwbouw/renovatie maatschappelijk vastgoed De Windhond
€
1.098.000
d. Veiligheid Inbraakbeveiliging (PKVW) Brandpreventie Achterompadverlichting Beveiliging complexen door derden
€ € € €
1.740.000 1.050.000 628.241 500.000
e. Fysieke maatregelen in de wijk Groenonderhoud Fonds Leefbaarheid Kunstwerken in de wijk
€ € €
364.283 500.000 250.000
€
8.731.524
a. Buurtbeheer Beveiliging directe omgeving (huismeesters,toezichthouder,wijkbeheerder)
€
1.297.000
b. Relatiebeheer Personeelslasten relatiebeheer Klantenpanel en klantentrouw
€ €
221.500 234.182
c. Bewonersparticipatie Buurtbemiddelingstraject ism zorg en gemeente Alert/Huurdersbelangenvereniging Huiskamerproject Molenbossen Behoud Tegels keramisch kunstwerk uit Heerenveen Personeelslasten (after sales, gangmaker en koffiegespreken)
€ € € € €
250.000 150.000 26.020 15.000 455.400
Totaal niet-fysieke maatregelen
€
2.649.102
Totaal maatregelen
€
11.380.626
c. Onrendabele top aankoop/herstructurering "rotte plekken"
f. Overige Totaal fysieke maatregelen 2. Niet-fysieke maatregelen
73
Specificatie betaalbaarheid inkomensdoelgroep Begroting 2007 t/m 2011
1. Fysieke investeringen a. Onrendabele top nieuwbouw/renovatie kernvoorraad
b. Verleende korting bij verkoop aan huurders
€
332.500
c. Niet gerealiseerde huurpotentie Doelgroepkorting Verschil markthuur en feitelijke huur
€ €
390.303 19.795.000
d. Onrendabel fonds glas, riool en klein onderhoud
€
850.000
€
21.367.803
Voorlichting huurtoeslag Begeleiding huurtoeslag Begeleiding betalingstrajecten e.d. Huisvesting en ondersteuning Voedselbank
€ € €
127.500 182.141 104.081
Totaal niet-fysieke maatregelen
€
413.722
Totaal maatregelen
€
21.781.525
Totaal fysieke maatregelen 2. Niet-fysieke maatregelen
74
Specificatie Stadsontwikkeling Begroting 2007 t/m 2011
1. Fysieke investeringen a. Onrendabele top nieuwbouw/renovatie woningen middeninkomens Zuidsingel J1J2 Hagerbroek Ruystraat plus R. de Beerenbrouck plus Maasland college Tiendstraat Spechtstraat P Guillaumestraat
€ € € € € € € €
773.000 124.000 1.179.000 667.000 515.000 97.000 932.000 1.849.000
b. Onrendabele top nieuwbouw/renovatie maatschappelijk vastgoed R. de Beerenbrouck basis Ruystraat basis Brachterweg Cultureel historisch erfgoed Straelseweg Wonen boven winkels 20 eenheden per jaar (voorwaarde 20 * € 20.000 bijdrage Gemeente)
€ € € € € €
710.000 1.813.000 1.145.000 9.000.000 2.500.000 3.000.000
c. Onrendabele top aankoop/herstructurering "rotte plekken" Grotestraat 96-98 Helbeek
€ €
193.000 583.000
€
25.080.000
a. Verhuiskosten
€
5.060.000
b. Sponsoring culturele evenementen Marcato mondial, Venloop, Boetezitting, Ouverture enz.
€
250.000
Totaal niet-fysieke maatregelen
€
5.060.000
Totaal maatregelen
€
30.140.000
d. Fysieke maatregelen aan het vastgoed e. Fysieke maatregelen in de Stad f. Overige Totaal fysieke maatregelen 2. Niet-fysieke maatregelen
75
Specificatie Duurzaamheid/energiebesparing Begroting 2007 t/m 2011
1. Fysieke investeringen a. Onrendabele top nieuwbouw/renovatie algemeen
d. Fysieke maatregelen aan het vastgoed Nieuwe Munt Zorggroep Nieuwe Munt Plusvoorraad Zuidsingel J1J2 Hagerbroek Nieuwe Munt Basisvoorraad R. de Beerenbrouck basis R. de Beerenbrouck plus Grotestraat 96-98 Helbeek Ruystraat basis Ruystraat plus Maasland college Tiendstraat Brachterweg Spechtstraat P Guillaumestraat
€ € € € € € € € € € € € € € € €
180.000 102.000 144.000 24.000 270.000 54.000 120.000 24.000 51.000 90.000 108.000 96.000 18.000 84.000 162.000 300.000
Energiebesparing en CO2 uitstoot (woningen opwaarderen, voorlopige schatting € 1 miljoen per jaar, na eerste inventarisatie waarschijnlijk hoger)
€
5.000.000
Totaal fysieke maatregelen
€
6.827.000
Voorlichting
€
6.400
Totaal niet-fysieke maatregelen
€
32.000
Totaal maatregelen
€
6.859.000
2. Niet-fysieke maatregelen
76
Begroting 2007 t/m 2011
Samenvatting belangrijkste projecten
Woonbuurt Nieuwe Munt Tegelen - totale investering (aandeel Antares) - waarvan maatschappelijk (23% van de investeringen)
€ €
33.664.880 7.704.000
Centrumplan Tegelen waaronder Grotestraat, Hekkens/TMI, Wilhelminaplein west/oost, Lucker, Plein 1817 - totale investering - waarvan maatschappelijk (9% van de investeringen)
€ €
33.115.818 2.818.000
Centrumplan Blerick waaronder Ruysstraat, Witherenstraat, Steegstraat, Tiendstraat, Scholtishof, Nieuwe Staay - totale investering - waarvan maatschappelijk (11% van de investeringen)
€ €
29.267.442 3.305.000
Behoud Cultuurhistorisch erfgoed (geheel maatschappelijk)
€
9.000.000
Energiebesparing en CO2 bestaande voorraad (maatschappelijk) minimaal
€
5.000.000
77
-1-
Jaarrekening 2007 STICHTING ANTARES WOONSERVICE
Venloseweg 7, 5931 GR Tegelen Postbus 3046, 5930 AA Tegelen T (077) 373 36 66 F (077) 373 77 14
[email protected]
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
-2-
INHOUDSOPGAVE
Balans per 31 december 2007
3
Winst- en verliesrekening over de periode 1 januari tm 31 december 2007
5
Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening - Algemene grondslagen van waardering en resultaatbepaling - Grondslagen voor de waardering van activa en passiva - Grondslagen voor de bepaling van het resultaat - Toelichting op de onderscheiden posten van de balans - Toelichting op de winst- en verliesrekening
6 6 8 9 21
Kasstroomoverzicht per 31 december 2007
27
Kerncijfers per 31 december 2007
28
Verkorte jaarrekening over de periode 1 januari tm 31 december 2007
29
Geconsolideerde jaarrekening 2007 Geconsolideerde jaarrekening van de volgende bedrijfsonderdelen: Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage B.V. Antares Holding B.V. - Antares Projecten B.V.
31
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
-3-
Balans per 31 december 2007 ( in euro's)
A C T I V A
31.12.07
31.12.06
151.280.184 9.554.965 5.762.608
140.165.877 13.893.022 5.544.649
166.597.757
159.603.548
671.957 4.102.418 36.800
758.062 3.684.017 1.837.365
4.811.175
6.279.444
6.669.381
7.235.351
377.914 404 1.018.392 236.768 858.399 189.557
319.356 199.881 185.781 981.616 529.801
2.681.434
2.216.435
764.661
1.704.208
181.524.408
177.038.986
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Leningen u/g
VLOTTENDE ACTIVA Voorraad materialen en onderhanden projecten
Vorderingen Huurdebiteuren Groepsmaatschappijen Gemeenten en rijk Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen
T O T A A L
A C T I V A
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
-4-
Balans per 31 december 2007 ( in euro's)
P A S S I V A
31.12.07
31.12.06
47.364.152
48.474.676
EGALISATIEREKENING
671.957
758.062
VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
924.852
40.162
924.852
40.162
12.454.553 91.661.019 15.439
12.454.553 105.719.795 9.809
104.131.011
118.184.157
9.288.242 1.212.719 49.312 93.367 17.788.796
586.318 17.242 2.285.153 279.546 95.100 6.318.570
28.432.436
9.581.929
181.524.408
177.038.986
EIGEN VERMOGEN Overige reserves
LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Gemeenten en rijk Schulden aan leveranciers Groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
T O T A A L
P A S S I V A
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
-5-
Winst- en verliesrekening over de periode 1 januari tm 31 december 2007 ( in euro's)
2007
2006
26.015.956 1.850.474 138.440 2.175.694 336.659 447.580
25.248.472 1.716.549 139.470 3.699.899 1.221.582 406.224
30.964.803
32.432.196
5.921.122 5.135.247 3.072.479 293.085 460.712 5.519.355 6.257.339
5.919.583 635.660 3.281.903 277.408 418.520 6.044.201 5.184.724
26.659.339
21.761.999
4.305.464
10.670.197
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
97.591 -5.931.980
261.001 -5.947.321
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-1.528.925
4.983.877
418.401
765.860
-1.110.524
5.749.737
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Wijziging in onderhanden werk Overige bedrijfsopbrengsten
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
Resultaat deelnemingen
RESULTAAT NA BELASTINGEN
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
-6-
TOELICHTING OP DE BALANS EN DE WINST-EN-VERLIESREKENING
ALGEMENE GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING Algemeen De waardering van activa en passiva en de bepaling van resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij het desbetreffende balanshoofd anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voorzover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verliezen en risico's die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
KAPITAALBELANGEN Stichting Antares Woonservice bezit een kapitaalbelang van 100% in: - Antares Holding B.V., gevestigd te Tegelen; - Appartementen Centrum Passage B.V., gevestigd te Tegelen.
GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Materiële vaste activa Onder de materiële vaste activa zijn de boekwaarden verantwoord van: de onroerende zaken in exploitatie; de onroerende zaken in ontwikkeling; de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie. De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen historische kostprijs (verkrijgings- dan wel vervaardigingsprijs) verminderd met de gecumuleerde afschrijvingen dan wel tegen bedrijfswaarde indien deze naar verwachting duurzaam lager is. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven met ingang van 1 januari van het volgend jaar. Op gronden in eigendom alsmede op te verkopen activa vindt geen afschrijving plaats.
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De te vorderen BWS-subsidies worden gewaardeerd tegen de contante waarde onder aftrek van de ontvangen bijdrage. De BWS-vordering wordt jaarlijks opgerent tegen het rentepercentage volgens de subsidietoekenning. Deelnemingen Deelnemingen waar invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde van de deelneming, doch niet lager dan nihil. Deze waarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Stichting Antares Woonservice. Voor het bedrag van een eventuele negatieve nettovermogenswaarde wordt een voorziening gevormd primair ten laste van de leningen aan, en de vorderingen op deze deelnemingen en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in het negatieve eigen vermogen van de deelneming. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs. Bij de waardering wordt rekening gehouden met waardedalingen, indien deze duurzaam zijn. Leningen u/g De aan derden verstrekte geldleningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde verminderd met de aflossingen.
Vlottende activa Onderhanden werken (woningen t.b.v. verkoop) Onderhanden werk betreft werkzaamheden cq. nieuwbouwprojecten in uitvoering, die op balansdatum nog niet gereed zijn. De waardering en resultaatbepaling is gebaseerd op de "percentage of completion" methode. Bij deze methode wordt de winst genomen naar rato van het gereedkomen van het project, rekeninghoudend met de gerealiseerde verkopen. De onderhanden werken worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of tegen verkrijgingsprijs, verminderd met de op balansdatum reeds voorzienbare verliezen. De reeds gefactureerde termijnen worden op de onderhanden werken in mindering gebracht.
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
-7-
Voorraad materialen De voorraad materialen zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijzen. Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor eventuele oninbaarheid. Deze voorziening is bepaald volgens de statische methode. Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.
Egalisatierekening Waardering van de egalisatierekening subsidie BWS vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van het ten gunste van het resultaat gebrachte voorcalculatorische exploitatietekort.
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Deze voorziening dient ter dekking van de geraamde onrendabele investeringen van nieuwbouw- en herstructureringsprojecten.
Langlopende schulden Onder de langlopende schulden is de schuldrest verantwoord van de leningen van overheid en kredietinstellingen alsmede de waarborgsommen. De langlopende schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Het kortlopend deel van de leningen kredietinstellingen (in casu de aflossingsverplichting van het volgend boekjaar) is opgenomen onder de kortlopende schulden / overlopende passiva.
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
-8-
GRONDSLAGEN VOOR DE BEPALING VAN HET RESULTAAT Huren De huren omvatten de huuropbrengsten verminderd met de huurderving wegens leegstand. Vergoedingen Onder deze resultaatpost zijn de van huurders ontvangen vergoedingen voor geleverde goederen en diensten verantwoord na aftrek van derving. Overheidsbijdragen De overheidsbijdragen betreffen de voorgecalculeerde vrijval van de egalisatierekening BWS-subsidies. Verkoop onroerende goederen Deze post betreft de het resultaat uit verkoop van woningen en bedrijfspanden in exploitatie, alsmede het resultaat op verkopen van nieuwbouwprojecten. Wijzigingen onderhanden werk Betreft de resultaten uit de verkoop van koopwoningen, waarbij de winst wordt genomen naar rato van gereedkoming van project. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn onder andere verantwoord de vergoedingen voor algemeen beheer en administratie uit hoofde van bemiddeling individuele huursubsidie, afsluiten huurcontracten en woningaanpassingen. Verder zijn hieronder opgenomen opbrengsten zoals contracten mobiel telefonie. Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen betreffen de afschrijvingslasten van zowel onroerende- en roerende zaken in exploitatie als onroerendeen roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Hieronder zijn de onrendabele investeringen opgenomen inzake nieuwbouw (dotatie voorziening onrendabele investeringen) alsmede de waardeverandering van de materiële vaste activa op basis van de toetsing aan de bedrijfswaarde. Lonen, salarissen, sociale en pensioenlasten Deze posten omvatten de salariskosten alsmede de sociale lasten en pensioenlasten. Lasten onderhoud De onderhoudslasten betreffen de kosten welke verschuldigd zijn aan derden inzake het planmatig- en dagelijks onderhoud (klachten-, mutatie- en contractonderhoud) alsmede de kosten van materiaalverbruik bij dagelijks onderhoud. De onderhoudslasten worden gecorrigeerd met de doorberekende loonkosten van de eigen onderhoudsdienst, daar de werkelijke loonkosten reeds zijn verantwoord onder de "lonen en salarissen". Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten omvatten onder andere de kosten van leveringen van goederen en diensten, belastingen en verzekeringen, automatisering, huisvesting en algemene kosten. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Onder deze post zijn opgenomen de opbrengsten uit vorderingen, beleggingen en de te vorderen rente op BWS-subsidies. Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen, waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiele beleid, wordt opgenomen het aan de vennootschap toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Rentelasten en soortgelijke kosten Hieronder vallen de betaalde en verschuldigde rentelasten inzake kort- en langlopende schulden en de toegvoegde rente aan de egalisatierekening subsidie BWS. Buitengewone baten en lasten Dit betreffen uitsluitend die baten en lasten welke niet uit de normale bedrijfsactiviteiten voortvloeien en van dusdanige omvang en incidentele aard zijn dat zij het beeld van de normale bedrijfsopbrengsten en -lasten verstoren, indien deze tot het normale bedrijfsresultaat zouden worden gerekend.
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
-9-
TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS
ACTIVA
31.12.07
31.12.06
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen
136.660.431 14.619.753
125.402.401 14.763.476
Onroerende zaken in exploitatie
151.280.184
140.165.877
Onroerende zaken in ontwikkeling
9.554.965
13.893.022
Kantoorgebouwen Inventaris Vervoermiddelen Overige
4.874.959 190.579 167.980 529.090
4.860.184 186.242 92.036 406.187
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
5.762.608
5.544.649
166.597.757
159.603.548
onroerende zaken in ontwikkeling
onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
198.326.714 -58.160.837 140.165.877
16.699.129 -2.806.107 13.893.022
6.995.755 -1.451.105 5.544.649
3.897.802 -307.906 -675.004 14.411.945 -5.356.116 293.779 -1.150.193 11.114.307
14.195.033 -993.440 -14.411.945 -23.802 -3.539 -2.851.639 -248.725 -4.338.057
831.039 -95.737 -565.006 47.663 217.959
212.610.091 -61.329.907 151.280.184
15.212.712 -5.657.747 9.554.965
7.731.056 -1.968.447 5.762.608
VASTE ACTIVA MATERIËLE VASTE ACTIVA
Materiële vaste activa per balans
Het verloop van de materiële vaste activa is als volgt weer te geven: onroerende zaken in exploitatie
Stand per 1 januari 2007 Aanschaffingswaarde Cummulatieve afschrijvingen en overige waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari 2007 Mutaties in de boekwaarde: Investeringen Subsidies Desinvesteringen Interne overboekingen Interne overboeking naar onderhanden werk Interne overboeking naar BTW Afschrijvingen Correcties afschrijvingen verkopen Doorbelaste afschrijvingen Overige waardeveranderingen Afboekingen onrendabel (voorziening) Afboekingen projecten geen doorgang Sub-totaal mutaties
Cummulatieve aanschaffingswaarde Cummulatieve afschrijvingen en overige waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december 2007
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 10 -
Investeringen Het bij 'onroerende zaken in exploitatie' vermelde bedrag betreft voornamelijk investeringen tegen een huurverhoging en levensduurverlengende ingrepen.
Desinvesteringen Het bedrag aan desinvesteringen, vermeld bij de 'onroerende zaken in exploitatie', heeft in hoofdzaak betrekking op de verkoop van een 21 tal woningen. Stichting Antares Woonservice heeft haar verkoopbeleid verankerd in een verkoopplan 2007. Per ultimo 2007 zijn 381 woningen behorende tot de onroerende zaken in exploitatie geclassificeerd voor de verkoop. Hiervan worden naar verwachting 25 woningen op korte termijn (< 1 jaar) verkocht. De boekwaarde van deze woningen bedraagt circa€ 0,44 miljoen. De verwachte opbrengstwaarde bedraagt € 3,1 miljoen. Medio 2008 wordt het verkoopplan herzien.
Afschrijvingen Op de in het boekjaar gedane en in de toekomst te plegen investeringen geldt het navolgende afschrijvingsschema:
Systematiek Onroerende zaken in exploitatie Grond in eigendom Bouwkundige kosten Centrale verwarming Overige voorzieningen Levensduurverlengende ingrepen Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Grond kantoorgebouwen Kantoorgebouwen Inventarissen Vervoermiddelen Automatiseringsapparatuur Automatiseringsprogrammatuur
Looptijd
Termijnen
n.v.t. lineair lineair lineair lineair
einde levensduur einde levensduur einde levensduur einde levensduur einde levensduur
n.v.t. 50 jaar 50 jaar 50 jaar 25 jaar
n.v.t. lineair lineair lineair lineair lineair
einde levensduur einde levensduur einde levensduur einde levensduur einde levensduur einde levensduur
n.v.t. 50 jaar 10 jaar 5 jaar 3 jaar 1 jaar
Overige waardeveranderingen De toetsing van de uitkomsten van de bedrijfswaardeberekeningen aan de boekwaarde van de 'onroerende zaken in exploitatie', heeft aanleiding gegeven tot per saldo een waardeverandering van€ 1.150.193.
Afboekingen onrendabel De afboekingen onrendabel betreffen de onrendabele investeringen inzake nieuwbouwprojecten en zijn ten laste van de voorziening gebracht.
Zekerheden Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden.
Actuele waarde Onder bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de netto-omzet oftewel het saldo tussen toekomstige opbrengsten en kosten (exclusief rente en afschrijving), rekeninghoudend met de rentabiliteitswaarde van de leningen. De mutatie in de bedrijfswaarde zoals bedoeld in alinea 214 van Richtlijn 645 wordt volgt gespecificeerd. De waarde van de onroerende zaken in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt ultimo 2007€ 218,1 miljoen (2006: € 222,4 miljoen). De afname van de bedrijfswaarde in het verslagjaar met een bedrag van € 4,3 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar, laat zich als volgt verklaren:
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 11 -
Jaarresultaat Effect contante waarde en restant levensduur Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten - verkopen: - sloop: - onderhoudslasten: - huurprijscomponent; - levensduur: - inflatie: - disconteringsvoet: - overige lasten:
-4.762.918
1.911.224 1.532.727 -11.286.139 -5.795.655 1.008.725 879.169 -11.749.949
Gevolgen van mutaties in het bezit - nieuwbouw; - aankoop; - verkoop; - huurverhogingen; - sloop; - investeringen;
11.687.342 1.317.930 -814.726 -682.708 -5.247 849 11.503.440
Rentabiliteitswaardecorrectie - ivm invloed van nieuwe leningen; - ivm mutaties BWS-subsidies; - ivm overige mutaties: - ivm eindaflossingen: - ivm renteconversies: - ivm discontowijzigingen: - ivm correcties WSW ( > Thesor):
799.067 -87.484 -56.213 -49 655.321
Mutatie bedrijfswaarde ultimo verslagjaar t.o.v. ultimo voorgaand verslagjaar:
Bij de bedrijfswaardeberekeningen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - verwachte jaarlijkse huurstijging 2008 gemiddeld: - verwachte jaarlijkse huurstijging 2009-2011 gemiddeld: - verwachte jaarlijkse huurstijging op lange termijn gemiddeld: - huurdervingspercentage: - jaarlijkse variabele lastenstijging gemiddeld: - jaarlijkse lastenstijging onderhoud gemiddeld: - disconteringsvoet: - verwachte resterende levensduur van de betreffende activa:
-4.354.107
1,60% 2,00% 2,25% 0,50% 2,00% 3,00% 5,32% 20 jaar
De onroerende zaken in exploitatie zijn in het kader van de onroerendzaakbelasting gewaardeerd op€ 650 miljoen (peil 2005).
Verzekeringen De onroerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. De verzekerde som bedroeg per 1 januari 2005 € 416 miljoen. Op de betreffende polissen is de indexclausule van toepassing. Met ingang van 1 januari 2006 is de basis voor deze verzekering het aantal verhuureenheden waarbij de verzekerde waarde is gesteld op de aanschafwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie hebben een uitgebreide gevaren verzekering. De verzekerde som voor gebouwen en inventaris bedraagt € 5,4 miljoen. Voor de aanwezige automatiseringsapparatuur is een aparte (uitgebreide) computer verzekering afgesloten, de verzekerde waarde hiervan bedraagt € 0,7 miljoen. Verder zijn er nog verzekeringen afgesloten voor wettelijke aansprakelijkheid, fraude, wagenpark, bestuurdersaansprakelijkheid en werkgeversaansprakelijkheid inzake bestuurders motorrijtuigen.
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 12 -
FINANCIËLE VASTE ACTIVA
31.12.07
31.12.06
758.062
849.528
-138.439 52.334
-138.439 46.973
671.957
758.062
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
4.102.418
3.684.017
Deelnemingen per balans
4.102.418
3.684.017
TE VORDEREN BWS-SUBSIDIES Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - af: te ontvangen bijdragen - bij: toekenningen in het boekjaar - bij: rente Te vorderen BWS-subsidies per balans De vordering betreft de contante waarde van de nog te ontvangen BWS-subsidie.
DEELNEMINGEN
Deze post betreft de volgende deelnemingen: aandeel in het geplaatste kapitaal % Appartementen Centrum Passage B.V. te Tegelen Antares Holding B.V. te Tegelen
100% 100%
aandeel in het geplaatste kapitaal € 907.560 18.000
verkrijgingsprijs deelneming € 1.501.926 18.000
Het verloop van deze post is als volgt: deelneming in Appartementen Centrum Passage B.V.
deelneming in Antares Holding B.V.
2.846.913 124.580 2.971.493 2.971.493
837.104 293.821 1.130.925 1.130.925
3.684.017 418.401 4.102.418 4.102.418
31.12.07
31.12.06
Lening u/g Holding Heijnen (TMI) Lening Vereniging van Eigenaren 'De Engerbeekflat' Personeelsleningen u/g
36.800 -
1.791.063 46.000 302
Leningen u/g per balans
36.800
1.837.365
Stand per 1 januari 2007 Aandeel resultaat deelneming Ontvangen dividenden Stand per 31 december 2007
LENINGEN U/G
totaal
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 13 -
Lening u/g Holding Heijnen (TMI) Door Antares Woonservice is op 1 augustus 2002 een hypothecaire lening verstrekt ten bedrage van€ 1.905.877 aan Holding T.J. Heijnen B.V. met een looptijd van 30 jaar. Aflossing geschiedt op annuitaire basis, maandelijks achteraf te betalen. Het rentepercentage bedraagt 6%, 10 jaar vast. Als zekerheid is gesteld: - een recht van hypotheek en pand op het perceel industriegrond met bedrijfspand en aangehorigheden, gelegen op het Industrieterrein Trade Port West deelplan II, Gemeente Venlo. Met ingang van 12 juni 2007 is deze lening algeheel afgelost. Lening Vereniging van Eigenaren Engerbeek Door Antares Woonservice is op 1 oktober 2006 een lening verstrekt ten bedrage van € 46.000 aan Vereniging van Eigenaren 'De Engerbeekflat' te Tegelen. De lening is verstrekt in het kader van leefbaarheid ter financiering van groot onderhoudwerkzaamheden aan het woongebouw. De lening heeft een looptijd van 5 jaar en is verstrekt tegen een rentevergoeding van 4% per jaar. Aflossing geschiedt in 5 termijnen, elk groot € 9.200. Rente en aflossing dienen jaarlijks achteraf betaald te worden, voor het eerst op 30 september 2007. Tevens is een beheerovereenkomst gesloten met de Vereniging van Eigenaren voor een periode van 5 jaar. Indien de beheerovereenkomst voortijdig wordt opgezegd is de geleende som direct opeisbaar. Verder zijn geen zekerheden gesteld. Personeelsleningen u/g Het betreft hier renteloze lineaire leningen in het kader van pc-privé project.
VLOTTENDE ACTIVA
31.12.07
31.12.06
8.467
8.868
Onderhanden werk (woningen ten behoeve van verkoop)
6.660.914
7.226.483
Voorraad materialen en onderhanden projecten per balans
6.669.381
7.235.351
7.226.483
4.994.358
3.513.754 -4.426.526 347.203
8.096.650 -7.086.107 1.221.582
6.660.914
7.226.483
gefactureerde termijnen
saldo eind boekjaar
VOORRAAD MATERIALEN EN ONDERHANDEN PROJECTEN Voorraad materialen
Het verloop van de onderhanden werken is als volgt: Stand per 1 januari: Mutaties boekjaar: bij: investeringen af: gefactureerde termijnen bij: projectresultaat Stand per 31 december Specificatie van onderhanden werk per project (cumulatief): project investeringen projectresultaten (cpl 614) Nooten te Steijl (cpl 615) Abraham Kuijperstraat te Tegelen (cpl 621) Antoniuslaan 74 te Blerick (cpl 623) TMI / Hekkens te Tegelen (cpl 624) Sur Meuse te Blerick (cpl 627) 2 torens Zonneveld (cpl 628) Witherenstraat te Blerick (cpl 629) Lucker / A&P te Tegelen (cpl 630) Oud Raadhuis te Meijel (cpl 631) Gemeenteloods te Meijel (cpl 633) Scholtishof te Blerick (cpl 634) Wilhelminaplein - Oost te Tegelen (cpl 635) Antoniusmeule te Blerick (cpl 636) Wilhelminaplein - Oost te Tegelen (cpl 637) Urban Villa's (cpl 640) Nieuwe Munt Gymzaal Blok 15 Totaal
26.875 2.260.805 2.328.416 2.803.296 215.635 3.724.175 415.034 619.787 5.332.590 44.550 2.725.587 193.625 117.955 56.883 264.793 12.885
174.014 328.090 1.535.885 496.300 -
-2.327.339 -2.747.726 -5.443.133 -5.746.565 -751.503 -
26.875 107.480 -91.220 2.803.296 215.635 -183.073 415.034 619.787 82.325 44.550 1.974.084 193.625 117.955 56.883 264.793 12.885
21.142.891
2.534.289
-17.016.266
6.660.914
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 14 -
HUURDEBITEUREN
31.12.07
31.12.06
Zittende huurders Vertrokken huurders Te vorderen herstelkosten
113.077 83.677 196.754 181.160
149.216 37.535 186.751 132.605
Huurdebiteuren per balans
377.914
319.356
31.12.07
31.12.06
Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt:
Stand per 1 januari bij: dotatie boekjaar af: afboeking dubieuze debiteuren af: vrijval voorziening (ultimo boekjaar) Stand per 31 december
-
179.045 146.168 -98.474 226.739 -226.739 -
Ultimo 2006 is het beleid inzake incasseren van 'huurachterstanden' en 'te vorderen herstelkosten' aangepast. Vorderingen op huurders zullen na vervaldatum worden overgedragen aan de deurwaarder. Vorderingen op ex-huurders zullen na vervaldatum worden overgedragen aan een extern bureau tegen een procentuele vergoeding. Deze wijziging heeft ertoe geleid dat er ultimo 2006 geen 'voorziening dubieuze debiteuren' meer is gevormd. De van "zittende" huurders te vorderen huren zijn naar maand van ontstaan en aantal huurders als volgt te specificeren: aantal huurders tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden meer dan 3 maanden totaal
178 47 13 15 253
bedrag achterstand 48.097 31.879 12.885 20.216 113.077
De van "vertrokken" huurders te vorderen huren zijn naar jaar van ontstaan als volgt samengesteld: 31.12.07
31.12.06
boekjaar (huidig)
83.677
37.535
totaal
83.677
37.535
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 15 -
GROEPSMAATSCHAPPIJEN
31.12.07
31.12.06
Te vorderen van Appartementen Centrum Passage B.V.
404
-
Groepsmaatschappijen per balans
404
-
GEMEENTEN EN RIJK Te vorderen BWS-subsidies Te vorderen subsidie project Alexanderhof te Meijel Te vorderen domotica-subsidie project Boulevard Hazenkamp Te vorderen subsidies inzake 'project Wonen boven winkels' Te vorderen inzake woningaanpassingen
749.464 122.251 120.378 26.299
31.175 140.000 28.706
1.018.392
199.881
Pensioenpremies Omzetbelasting Overige
179.265 55.312 2.191
99.144 85.771 866
Belastingen en premies sociale verzekeringen per balans
236.768
185.781
OVERIGE VORDERINGEN
31.12.07
31.12.06
Nog te ontvangen termijnen nieuwbouwwoningen (koop) Nog te ontvangen opbrengsten verkoopwoningen Vordering Vereniging van Eigenaren 'Boulevard Hazenkamp' Vordering Provincie Limburg (inzake bijdrage RO-groep) Vordering diverse corporaties in Limburg (inzake bijdrage RO-groep) Overige
448.021 94.848 17.522 298.008
216.407 463.095 125.000 177.114
Overige vorderingen per balans
858.399
981.616
Gemeenten en rijk per balans
BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN
Vordering Vereniging van Eigenaren 'Boulevard Hazenkamp' Per 30 juni 2007 is over de vordering Vereniging van Eigenaren 'Boulevard Hazenkamp' 3,96% (ultimo 2006 3,46%) rente berekend. De vordering betreft door Antares Woonservice betaalde kosten voor de Vereniging van Eigenaren. In 2007 is deze vordering algeheel terugbetaald.
OVERLOPENDE ACTIVA Vooruitbetaalde rente en aflossing Vooruitbetaalde kosten Overige
15.447 174.110
226.500 209.091 94.210
Overlopende activa per balans
189.557
529.801
Kas Rekening courant
5.380 759.281
5.102 1.699.106
Liquide middelen per balans
764.661
1.704.208
LIQUIDE MIDDELEN
Antares Woonservice is met de ING Bank een rekening courant plus (RC+) verhouding overeengekomen. Voor de renteberekening wordt gebruik gemaakt van saldocompensatie. De kredietfaciliteit voor deze RC+ bedraagt€ 7,5 miljoen, te gebruiken middels rood staan of door het opnemen van kasgeldleningen. In de periode van 18 december 2007 tot 2 januari 2008 is tijdelijk gebruik gemaakt van een extra verhoging op het kredietlimiet, groot € 1.250.000,-.
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 16 -
PASSIVA
31.12.07
31.12.06
Stand begin boekjaar Resultaat boekjaar
48.474.676 -1.110.524
42.724.939 5.749.737
Overige reserves per balans
47.364.152
48.474.676
4.907.266 42.470.038
4.917.889 43.556.787
47.377.304
48.474.676
EIGEN VERMOGEN OVERIGE RESERVES
De overige reserves kunnen als volgt gespecificeerd worden:
Obligo's ten behoeve van het WSW Overige (vrije) reserves
De obligoverplichting jegens het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft betrekking op de aan te houden obligo's voor afgesloten leningen waarvan het WSW de garantieverklaring heeft afgegeven.
EGALISATIEREKENING
31.12.07
31.12.06
Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - af: te ontvangen bijdragen - bij: rente
758.062
849.528
-138.439 52.334
-138.439 46.973
671.957
758.062
40.162 3.736.329 -2.851.639
515.676 321.857 -797.371
924.852
40.162
Egalisatierekening per balans
VOORZIENINGEN VOORZIENING ONRENDABELE INVESTERINGEN NIEUWBOUW Stand begin boekjaar Bij: dotatie boekjaar Af: onttrekking boekjaar Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw per balans
Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw is als volgt: project (cpl 172) Sloterbeekstraat te Venlo (cpl 176) Groene Hart te Meijel (cpl 177) Klosterhof te Meijel (cpl 181) D'n Haesencamp te Blerick (cpl 182) Haesenveste te Blerick (cpl 183) Helbeek te Venlo (cpl 187) Hagerbroek te Venlo (cpl 188) De Staay te Blerick (cpl 818) Grotestraat 96-98 te Tegelen Totaal
saldo begin boekjaar 40.162 -
dotatie boekjaar 296.230 548.821 171.199 252.805 -80.360 1.039.208 22.572 863.914 621.940
onttrekking boekjaar 296.230 588.983 171.199 252.805 -80.360 549.289 22.572 863.914 187.007
saldo eind boekjaar 489.919 434.933
40.162
3.736.329
2.851.639
924.852
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 17 -
LANGLOPENDE SCHULDEN
31.12.07
31.12.06
12.178.663 91.936.908 15.439
12.454.553 105.719.795 9.809
104.131.010
118.184.157
Stand begin boekjaar
12.717.249
13.011.059
Mutaties in het boekjaar: - bij: nieuwe leningen - af: reguliere aflossing - af: eindaflossing Schuldrestant ultimo boekjaar Aflossingen komend boekjaar
-262.696 12.454.553 -275.890
-250.137 -43.673 12.717.249 -262.696
Stand leningen overheid per balans
12.178.663
12.454.553
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Langlopende schulden per balans
Het verloop van de langlopende schulden is als volgt: Leningen overheid
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 18 -
Leningen kredietinstellingen
31.12.07
31.12.06
Stand begin boekjaar
108.644.415
104.032.810
Mutaties in het boekjaar: - bij: nieuwe leningen - bij: bijstorting / klimleningen - af: reguliere aflossing - af: eindaflossing Schuldrestant ultimo boekjaar Aflossingen komend boekjaar
126.720 -2.618.670 -435.101 105.717.364 -13.780.456
15.000.000 128.811 -2.527.940 -7.989.266 108.644.415 -2.924.620
91.936.908
105.719.795
9.809
5.636
Mutaties in het boekjaar: - bij: ontvangsten - af: terugbetalingen
15.437 -9.807
4.173 -
Stand waarborgsommen per balans
15.439
9.809
Stand leningen kredietinstellingen per balans
Waarborgsommen Stand begin boekjaar
Swaps Ultimo boekjaar kunnen de marktwaarden van de volgende Swaps als volgt worden gespecificeerd:
ING - hoofdsom € 6,0 mln ING - hoofdsom € 5,0 mln ING - hoofdsom € 10,0 mln BNG - hoofdsom € 10,0 mln
financiering
tarief
rollover rollover rollover
4,5825% 3,9025% 4,0675% 4,5900%
periode 17/03/03 15/03/06 02/01/08 01/08/08
tm tm tm tm
marktwaarde 15/06/12 16/12/13 03/04/17 01/08/18
-36.325 181.817 471.273 130.539 747.304
Drie van de swaps zijn reeds voorzien van onderliggende financiering (in de vorm van een roll-over lening). De swap die in augustus 2008 start is nog niet voorzien van onderliggende financiering.
Rentabiliteitswaarde leningen De rentabiliteitswaarde van de langlopende leningen bedraagt€ 111 miljoen. Rentevoet Gemiddelde rentevoet gemeenteleningen Gemiddelde rentevoet kapitaalmarktleningen Gemiddelde rentevoet totale portefeuille Indicatie looptijd en rentevast Looptijd schuldrestant langer dan 5 jaar Rentevasteperiode langer dan 5 jaar
5,08% 4,99% 4,93%
70.148.848 51.148.848
Zekerheden Voor alle aangetrokken leningen heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zich garant gesteld. De gemeente waarin het aan de lening gekoppelde complex zich bevindt, heeft de achtervangpositie aanvaard. Er zijn verder geen aanvullende zekerheden aan financiers verstrekt.
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 19 -
KORTLOPENDE SCHULDEN
31.12.07
31.12.06
Kredietinstellingen
9.288.242
586.318
Schulden aan kredietinstellingen per balans
9.288.242
586.318
SCHULDEN AAN KREDIETINSTELLINGEN
Per 2 januari 2008 is een nieuwe lening aangetrokken ten bedrage van€ 10 mln, waarmee de schuld in rekening-courant krediet wordt opgeheven.
GEMEENTEN EN RIJK Gemeenten en Rijk
-
17.242
Gemeenten en Rijk per balans
-
17.242
31.12.07
31.12.06
Crediteuren
1.212.719
2.285.153
Schulden aan leveranciers per balans
1.212.719
2.285.153
Schuld aan Appartementen Centrum Passage B.V. Schuld aan Antares Projecten B.V.
49.312
20.184 259.362
Groepsmaatschappijen per balans
49.312
279.546
Loonheffing Overige
93.367 -
77.061 18.039
Belastingen en premies sociale verzekeringen per balans
93.367
95.100
Transitorische rente langlopende leningen Niet-vervallen aflossingen langlopende leningen Nog te ontvangen fakturen onderhouds-verplichtingen Vooruitontvangen huur Afrekening aankoop grond Hekkens-terrein Tegelen Nog te betalen rente Overige schulden
2.178.380 14.056.345 214.336 155.544 130.362 66.270 987.559
2.267.324 3.187.317 166.803 697.126
Totaal overlopende passiva per balans
17.788.796
6.318.570
SCHULDEN AAN LEVERANCIERS
GROEPSMAATSCHAPPIJEN
BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN
OVERLOPENDE PASSIVA
De aflossingverplichtingen komend jaar op langlopende leningen bedraagt€ 14.056.345. Hierin begrepen zijn tevens een viertal eindaflossingen, tesamen voor een bedrag van € 11 mln.
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 20 -
NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN
Fiscale eenheid De stichting maakt deel uit van een fiscale eenheid voor de "omzetbelasting" en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid als geheel. Voorwaardelijke verplichtingen Dit betreft het obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw uit hoofde van de door het Fonds geborgde leningen (zie ook bij toelichting van de overige reserves). Aangetrokken leningen In november 2007 is met de NWB een contract gesloten inzake een roll-over lening met een hoofdsom van€ 10 mln. Stortingsdatum is 2 januari 2008, de looptijd bedraagt 10 jaar tegen een rente, 3-maands-euribor. In november 2007 is met de NWB een contract gesloten inzake een roll-over lening met een hoofdsom van€ 10 mln. Stortingsdatum is 2 mei 2008, de looptijd bedraagt 30 jaar, tegen een vast rentepercentage van 4,725%. In december 2006 is met de BNG een contract gesloten inzake een fixe-lening met een hoofdsom van€ 7,5 mln. Stortingsdatum is 1 oktober 2008, de looptijd bedraagt 50 jaar tegen een vast rentepercentage van 4,068%. In september 2006 is met de NWB een contract gesloten inzake een fixe-lening met een hoofdsom van€ 7,5 mln. Stortingsdatum is 1 december 2008, de looptijd bedraagt 30 jaar tegen een vast rentepercentage van 4,240%. In september 2006 is met de NWB een contract gesloten inzake een fixe-lening met een hoofdsom van€ 7,5 mln. Stortingsdatum is 1 juli 2009, looptijd van 28 jaar, tegen een vast rentepercentage van 4,255%. Aangegane verplichtingen Aankopen woningen Er zijn verplichtingen aangegaan tot koop van woningen welke ingezet worden voor sociale verhuur (De Staay): - verplichting tot aankoop van 18 woningen ultimo boekjaar bedraagt€ 2,4 mln, met als opleverdatum 2008. Projectbouw Inzake de bouw van huurprojecten zijn verplichten voor een totaalbedrag van € 0,8 miljoen aangegaan. Voor de bouw van koopprojecten zijn verplichtingen ten bedrage van € 5,3 miljoen aangegaan. Onderhoud Ten aanzien van planmatig onderhoud zijn verplichtingen aangegaan ten bedrage van€ 3,4 miljoen. Belastingplicht voor corporaties Stichting Antares Woonservice is met ingang van1 januari 2006 partieel belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de vaststellingsovereenkomst met de belastingdienst die hierop van toepassing is, heeft Stichting Antares Woonservice geopteerd voor model I. Uitgaande van een interne inventarisatie hebben deze belaste activiteiten betrekking op verhuur van garages en bedrijfsruimten, resultaten op koop-projecten en het verzorgen van VVE-beheer. Ingaande 2008 zijn woningcorporaties, zo ook Stichting Antares Woonservice, integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Deze belastingplicht is niet in de jaarrekening 2007 tot uitdrukking gebracht, aangezien deze verplichting het fiscaal resultaat over 2008 en verder betreft. Ook zijn eventueel uit dien hoofde van toepassing zijnde actieve of passieve belastinglatenties niet in de jaarrekening 2007 verwerkt, aangezien de fiscale inbrengwaarde van het vastgoed, dat vanaf 2008 onder de werking van de Wet Vennootschapsbelasting valt, thans nog niet bekend is.
Wijkactieplannen De corporatiesector heeft zich garant gesteld voor de financiering van de wijkactieplannen. Daarnaast heeft de Minister van Wonen, Wijken en Integratie aangekondigd de financiele steun voor corporaties voor 2008 ad € 75 miljoen via een heffing te regelen. Deze heffing wordt geraamd op gemiddeld circa€ 50 per corporatiewoning. Deze heffing wordt mede afhankelijk gesteld van de WOZ-waarde van het woningbezit van de corporaties. Een en ander impliceert dat het heffingsbedrag bij individuele corporaties hoger of lager dan het gemiddelde van€ 50 kan uitvallen, aangezien de WOZ-waarde van het bezit per corporatie kan verschillen. Vanwege de omstandigheid dat de hiervoor vermelde heffing het boekjaar 2008 betreft en de exacte omvang hiervan voor Stichting Antares Woonservice nog niet vast staat, is deze niet in de jaarrekening 2007 tot uitdrukking gebracht.
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 21 -
TOELICHTING OP DE WINST-EN-VERLIESREKENING
2007
2006
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Huurderving wegens leegstand (woningen, woongebouwen en niet zijnde woningen) Doelgroepkorting (woningen en woongebouwen) Korting Keuze-keuken
24.902.885 1.393.915 -203.966 -74.514 -2.364
24.067.875 1.365.617 -146.002 -39.018 0
Huren per saldo
26.015.956
25.248.472
BEDRIJFSOPBRENGSTEN HUREN
De hogere huuropbrengst (stijging van 3,5%) met betrekking tot 'woningen en woongebouwen' ten opzichte van het vorige boekjaar is het gevolg van: > gemiddelde huurstijging (2007: 1,1%, 2006: 2,3%) 1,7% 409.154 > in gebruik genomen nieuwbouw 1,6% 387.320 > overige (verkoop, mutaties etc.) 0,2% 38.536 835.010 De hogere huuropbrengst (stijging van 2,1%) met betrekking tot 'onroerende zaken niet zijnde woningen' ten opzichte van het vorige boekjaar is het gevolg van: > aankopen 0,9% 12.682 > huurstijging, mutaties etc. 1,2% 15.616 28.298 Doelgroep-korting Met ingang van 1 januari 2005 geeft de corporatie voor bepaalde woningen korting aan midden- en lagere inkomensgroepen. Deze doelgroepkorting bedraagt 100%, 50% of 0% en is afhankelijk van de woning, het inkomen en het aantal meeverhuizende personen Korting Keuze-keuken Vanaf 2007 kunnen huurders een nieuwe keuken laten plaatsen voor eigen rekening. Antares Woonservice brengt voor het gebruik van de eigen keuken een maandelijkse vergoeding in mindering op de huurprijs, met een maximum van twee duizend euro.
VERGOEDINGEN Exploitaties 'Woonservice' Vergoedingsderving wegens leegstand Exploitaties 'Woonservice' per saldo
124.132 -2.000 122.132
129.147 -1.493 127.654
Saldi te verrekenen met huurders Overige goederen, leveringen en diensten per saldo
1.875.035 -16.911 1.858.124 -129.782 1.728.342
1.820.313 -15.777 1.804.536 -215.641 1.588.895
Vergoedingen per saldo
1.850.474
1.716.549
Overige goederen, leveringen en diensten Vergoedingsderving wegens leegstand
De opbrengsten uit exploitaties 'Woonservice' hebben betrekking op het glasfonds, rioolontstoppingsfonds en het abonnement huurderonderhoud, ofwel gezamenlijk onder de noemer '3 in 1 fonds'. De deelname aan de betreffende fondsen per ultimo boekjaar is als volgt: - Glasfonds 4.800 deelnemers (2006: 4.834) hetgeen 85,2% (2006: 97,0%) van het aantal woningen betreft. - Rioolfonds 4.704 deelnemers (2006: 4.722) hetgeen 83,5% (2006: 94,7%) van het aantal woningen betreft. Hiervan zijn 4.523 deelnemers (2006: 4.559) geregistreerd als deelnemer aan het '3 in 1 fonds' hetgeen 80,3% (2006: 91,5%) van het aantal woningen betreft.
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 22 -
OVERHEIDSBIJDRAGEN
2007
2006
Vrijval egalisatierekening BWS-subsidies Overige bijdragen
138.440 -
138.440 1.030
Overheidsbijdragen per saldo
138.440
139.470
Resultaat uit woningverkopen
2.175.694
3.699.899
Verkoop onroerende goederen per saldo
2.175.694
3.699.899
VERKOOP ONROERENDE GOEDEREN
Resultaat uit verkoopwoningen In 2007 zijn 21 (2006: 34) woningen uit het bestaand bezit verkocht. Hiervan zijn 2 (2006: 6) woningen aan huurders verkocht en 19 (2006: 28) woningen werden bij mutatie tegen marktprijzen verkocht. Woningen aan de huidige bewoners worden met een korting op de getaxeerde waarde aangeboden. De korting is afhankelijk van het aantal jaren dat men de woning reeds huurt, met een maximum van 10%. De gemiddelde boekwinst bij verkoop aan huurders bedraagt€ 94.296 (2006: € 97.227) en bij verkoop tegen marktprijzen € 107.625 ( 2006: € 110.870).
WIJZIGING IN ONDERHANDEN WERK Projectresultaat (koop) Nagekomen projectkosten/ geen doorgang (koop)
347.203 -10.544
1.280.980 -59.398
Wijzigingen in onderhanden werk per saldo
336.659
1.221.582
Mutatie in onderhanden werken De mutatie in onderhanden werken betreft resultaten op de volgende projecten, waarbij het percentage is gebaseerd op het gereedmeldingspercentage vermenigvuldigd met het verkooppercentage: -'t Roadhusj, Meijel (86%) - Antoniuslaan, Blerick (88%) - Zonneveld-Torens, Blerick (97%) - Abraham Kuyperstraat, Tegelen (92%)
OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN Vergoedingen a.b.a. Bemiddelingsvergoeding Overige contracten Overige opbrengsten
338.270 59.368 33.150 16.792
289.526 47.843 29.785 39.070
Overige bedrijfsopbrengsten per saldo
447.580
406.224
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 23 -
BEDRIJFSLASTEN
2007
2006
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Sloopcomplexen Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie
4.777.535 578.581 565.006
4.894.673 584.157 440.753
Afschrijvingen per saldo
5.921.122
5.919.583
Dotatie voorziening onrendabele top nieuwbouw Materiele vaste activa in ontwikkeling /geen doorgang (huur) Waardeverandering door lagere bedrijfswaarde
3.736.329 248.725 1.150.193
321.857 313.803
Overige waardeveranderingen per saldo
5.135.247
635.660
Deze waardeverandering is als volgt te specificeren: - Afwaardering naar (duurzaam) lagere bedrijfswaarde - Terugneming afwaardering voorgaande jaren
1.150.193 -
313.803 -
Waardeverandering per saldo
1.150.193
313.803
2.645.766 388.732 37.981 3.072.479
2.597.412 640.989 43.502 3.281.903
AFSCHRIJVINGEN OP MATERIËLE VASTE ACTIVA
OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN MATERIËLE VASTE ACTIVA
De toetsing van de uitkomsten van de bedrijfswaardeberekeningen aan de boekwaarde van de materiële vaste activa heeft aanleiding gegeven tot een waardeverandering van€ 1150.193
LONEN EN SALARISSEN
Salarissen inclusief vakantietoeslag Inlening personeel Ziekteverzuimverzekering en kosten Arbo Lonen en salarissen per saldo
In 2007 zijn de kosten voor inleenkrachten fors afgenomen ten opzichte van 2006. In 2007 is personeel ingeleend ten behoeve van de volgende afdelingen: - diverse inleenkrachten ten behoeve van de afdeling Woonzaken; - HRM-medewerker ten behoeve van de afdeling Personeelszaken; - projectleider ten behoeve van de afdeling Vastgoed.
SOCIALE LASTEN Sociale lasten
293.085
277.408
460.712
418.520
3.826.276
3.977.831
PENSIOENLASTEN Pensioenpremie
Lonen, salarissen, sociale en pensioenlasten per saldo
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 24 -
Toelichting inzake de toegezegde bijdrage-regeling Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties De pensioenen van de werknemers van Antares Woonservice zijn ondergebracht bij de bedrijfstak pensioenfonds SPW. De pensioenregeling van SPW is een toegezegde pensioenregeling. Hierbij geldt dat Antares Woonservice in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Op grond hiervan wordt de pensioenregeling als een toegezegde regeling verantwoord in de jaarrekening, waarbij de jaarlijks te betalen premies aan het SPW ten laste van het resultaat worden gebracht.
Het belastbaar loon van de heer P.J.C.W. Stelder, in de functie van directeur, met een vast dienstverband, bedroeg over 2007 € 144.373 (2006 € 139.230). De lonen, salarissen en sociale lasten hebben betrekking op 70 werknemers (2006: 66). Het personeelsbestand is toegenomen met 4 werknemers ten gevolge van: - af: pensioen (1); - af: uitdiensttreding (9); - bij: indiensttreding (14). De personele lasten zijn in 2007 als volgt over de onderscheiden vakdisciplines verdeeld: Vakdisciplines
Werknemers
Fulltime equivalenten
Directie Secretariaat Personeel en organisatie Automatisering en informatisering PR & Communicatie Finance en Control VVE-beheer Postkamer Woonzaken (frontoffice en backoffice) Technisch beheer Vastgoed
1 1 2 3 1 7 2 5 26 13 9
1,00 0,90 1,06 3,00 0,66 7,00 1,55 4,23 23,10 11,93 8,63
Totaal
70
63
2007
2006
Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatie-onderhoud Overig onderhoud Af: toegerekende loonkosten eigen dienst
2.469.935 1.756.256 1.119.394 364.647 -190.877
3.671.497 1.124.948 1.079.014 363.758 -195.016
Lasten onderhoud per saldo
5.519.355
6.044.201
LASTEN ONDERHOUD
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 25 -
OVERIGE BEDRIJFSLASTEN
2007
2006
Overige personeelskosten Overige personeelskosten, inzake structuuraanpassing
281.057 121.605
319.306 275.196
Huisvestingskosten
177.665
202.656
51.263
49.241
428.021 296.801 419.923 310.244 62.276 52.281 18.340 172.566 -48.252
464.406 294.776 229.334 80.108 59.967 40.817 18.506 122.536 -45.241
1.703.275 917.123 64.506 109.977 905.488 49.225
1.560.034 887.373 78.387 119.003 230.462 58.035
43.808
42.911
120.145 -
96.911
6.257.337
5.184.724
647.840 72.365 46.965 32.456 19.986 15.356 15.000 14.217 11.007 6.407 4.405 3.719 2.606 1.923 1.637 1.414 785 755 708 238 5.699 905.488
72.444 70.953 3.814 25.000 7.092 3.441 756 2.383 21.450 16.075 2.003 4.741 310 230.462
Bestuurskosten Algemene kosten - automatisering - diensten derden - reclame & presentatie - advieskosten (externen) - accountantkosten - autokosten - bedrijfsverzekeringen (algemeen) - kantoorkosten - te verrekenen BTW op algemene kosten
Kosten leveringen en diensten Belastingen Verzekeringen Verhuiskostenvergoeding Kosten leefbaarheid Overige direkte exploitatiekosten Contributie Aedes/ bijdrage Centraal Fonds Afboeking oninbare debiteuren Mutatie voorziening dubieuze debiteuren Overige bedrijfslasten per saldo
De kosten terzake leefbaarheid kunnen als volgt gespecificeerd worden: - project Veilig Wonen (politiekeurmerk) - tuinonderhoud - beveiliging Spechtstraat - lift in MFC Spechtstraat - brandpreventie (Bongerdstr, Meidoornlaan) - speelconstructie De Schans Holtmuhle - stadsmanagement - plantsoenhek cpl 037 tm 040 - speeltoestel De Wingerd - Inrichting Boulevard Hazenkamp - biljart Zonneveld - aanleg 2 jeu de boulesbanen Jan Vermeerstraat (2007), Molenbossen (2006) - infokasten diverse complexen - boomspiegel Keramiekstraat - halbank Jan Vermeerstraat - kerstversiering diverse complexen - lift Vleugelpoort Tinnegieterspad - achterompadverlichting - handpicking Stichting Wel.Kom - verlichting biljart Stadhouderstraat - overige - sponsoring Tajiribeelden - aankleding WoZoCo Zonneveld - opknapbeurt ontmoetingsruimte Verrekampplein - rechtszaken inzake overlastsituaties - planten tbv Buurtvereniging Jan Vermeerstraat - legionella
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 26 -
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
2007
2006
Rentebaten
97.591
261.001
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten per saldo
97.591
261.001
Resultaat Appartementen Centrum Passage B.V. (boekjaar) Resultaat Antares Holding B.V. (boekjaar) Resultaat Antares Holding B.V. (aanpassing tot nettovermogenswaarde)
124.580 293.821 -
148.427 4.952 612.481
Resultaat deelnemingen per saldo
418.401
765.860
Rente leningen kredietinstellingen Rente leningen overheid Mutatie transitorische rente geldleningen Overige rentelasten
5.279.487 645.494 -88.944 95.944
5.268.299 659.694 -37.299 56.627
Rentelasten en soortgelijke kosten per saldo
5.931.981
5.947.321
RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN
RESULTAAT DEELNEMINGEN
RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTEN
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 27 -
Kasstroomoverzicht per 31 december 2007 31.12.07 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: * Afschrijvingen * Waardeveranderingen materiële vaste activa
4.305.464 5.921.122 4.250.557 10.171.679
* Verandering in werkkapitaal - mutatie voorraden - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden
565.970 -464.999 18.850.507 18.951.478
* Mutatie voorzieningen * Mutatie egalisatierekening
884.690 -86.105 798.585
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Resultaat deelnemingen Betaalde rente
97.591 418.401 -5.931.980
Kasstroom uit operationele activiteiten
-5.415.988
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Mutatie financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten
17.622.528 -456.640 -1.468.269 -15.697.619
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden Mutatie aflossingsverplichting langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen
Beginstand liquide middelen Mutatie liquide middelen Eindstand liquide middelen
142.157 -3.316.467 -10.878.836 -14.053.146 -939.547
1.704.208 -939.547 764.661
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 28 -
Kerncijfers per 31 december 2007 31.12.07
31.12.06
5.078 481 74 5.633
4.984 480 73 5.537
52 3
52 3
5.688
5.592
0,78% 0,43% 0,32%
0,57% 0,59% 0,15%
106 415,10
92 409,56
Solvabiliteit Liquiditeit
26,09% 35,58%
27,38% 116,43%
Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totale vermogen
-2,34% 5,70% 2,66%
11,86% 5,02% 6,61%
Financieringsresultaat in % van het eigen vermogen
12,52%
11,73%
9.460
9.886
4,93%
4,62%
118.171.916 35% 4% 39% 6% 16%
121.361.664 36% 4% 39% 5% 16%
754 35 10 337
917 41 10 254
Aantal verhuureenheden Woningen Garages en parkeerplaatsen Bedrijfsruimten Totaal aantal verhuureenheden in bezit Woningen via deelneming In beheer van derden Totaal aantal verhuureenheden inclusief beheer
Verhuur en incasso Huurderving wegens leegstand Huurachterstand zittende huurders Huurachterstand vertrokken huurders Aantal mutaties per 1.000 woningen Gemiddelde maandhuuropbrengst per woning na 1-7-07 (in EURO's)
Financiële continuïteit
Weerstandsvermogen per woning (in EURO's)
Treasury Gemiddelde vermogenskostenvoet vreemd vermogen Schuldrestant leningenportefeuille (in EURO's) Gedeelte annuïtair Gedeelte klim (dkp) Gedeelte fixe Gedeelte lineair Gedeelte roll-over
Bedrijfsvoering Personeelskosten per woning (in EURO's) Huisvestingskosten per woning (in EURO's) Bestuurskosten per woning (in EURO's) Algemene kosten per woning (in EURO's)
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 29 -
Bijlage 1: Verkorte jaarrekening per 31 december 2007 Balans per 31 december 2007 ( in euro's)
A C T I V A
31.12.07
31.12.06
166.597.757
159.603.548
4.811.175
6.279.444
171.408.932
165.882.992
Onderhanden projecten
6.669.381
7.235.351
Vorderingen
2.681.434
2.216.435
764.661
1.704.208
10.115.476
11.155.994
181.524.408
177.038.986
47.364.152
48.474.676
EGALISATIEREKENING
671.957
758.062
VOORZIENINGEN
924.852
40.162
LANGLOPENDE SCHULDEN
104.131.011
118.184.157
KORTLOPENDE SCHULDEN
28.432.436
9.581.929
181.524.408
177.038.986
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Financiële vaste activa
VLOTTENDE ACTIVA
Liquide middelen
T O T A A L
A C T I V A
P A S S I V A
EIGEN VERMOGEN
T O T A A L
P A S S I V A
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 30 -
Winst- en verliesrekening over de periode 2007 ( in euro's)
2007
2006
26.015.956 1.850.474 138.440 447.580
25.248.472 1.716.549 139.470 406.224
28.452.450
27.510.715
5.921.122 1.398.918 3.072.479 293.085 460.712 5.519.355 6.257.337
5.919.583 313.803 3.281.903 277.408 418.520 6.044.201 5.184.724
22.923.008
21.440.141
5.529.442
6.070.574
97.591 5.931.982
261.001 5.947.321
-5.834.391
-5.686.320
-304.949
384.254
2.175.694 336.659 3.736.331
3.699.899 1.221.582 321.857
Resultaat strategisch voorraadbeheer
-1.223.978
4.599.624
Resultaat voor belastingen
-1.528.927
4.983.878
418.401
765.860
-1.110.524
5.749.738
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiele vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Financieringsresultaat
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
STRATEGISCH VOORRAADBEHEER Verkoop onroerende goederen Wijziging in onderhanden werk Mutatie voorziening onrendabele top op nieuwbouw
Belastingen Resultaat deelnemingen
RESULTAAT NA BELASTINGEN
Jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 31 -
Bijlage 2: Geconsolideerde balans per 31 december 2007 ( in euro's)
A C T I V A
31.12.07
31.12.06
153.958.172 9.554.965 5.808.462
142.740.080 13.893.022 5.549.194
169.321.599
162.182.296
671.957 36.800
758.062 1.837.365
708.757
2.595.427
6.669.381
7.235.351
378.883 1.018.392 242.790 860.098 240.530
319.404 199.881 196.335 982.578 580.498
2.740.693
2.278.696
2.555.636
3.040.786
181.996.066
177.332.555
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Overige vorderingen
VLOTTENDE ACTIVA Onderhanden projecten
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten en rijk Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen
T O T A A L
A C T I V A
Geconsolideerde jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 32 -
Geconsolideerde balans per 31 december 2007 ( in euro's)
P A S S I V A
31.12.07
31.12.06
47.364.152
48.474.676
EGALISATIEREKENING
671.957
758.062
VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening belastingen
924.852 376.285
40.162 386.960
1.301.137
427.122
12.454.553 91.661.019 15.439
12.454.553 105.719.795 9.809
104.131.011
118.184.157
9.288.242 1.216.448 211.546 17.811.574
586.318 17.242 2.363.395 186.746 6.334.835
28.527.810
9.488.536
181.996.066
177.332.555
EIGEN VERMOGEN Overige reserves
LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Gemeenten en rijk Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
T O T A A L
P A S S I V A
Geconsolideerde jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 33 -
Geconsolideerde winst- en verliesrekening ( in euro's)
2007
2006
Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Wijzigingen onderhanden werken Overige bedrijfsopbrengsten
26.280.368 1.908.416 138.440 2.175.694 336.659 836.691
25.500.899 1.779.144 139.470 3.699.899 1.221.582 1.009.507
Som der bedrijfsopbrengsten
31.676.268
33.350.501
5.965.860 5.135.247 3.111.257 293.085 460.712 5.541.294 6.340.853
5.946.782 635.660 3.316.291 277.408 418.520 6.056.428 5.259.865
26.848.308
21.910.954
4.827.960
11.439.547
150.297 5.932.018
318.596 5.947.321
-953.761
5.810.822
156.763
61.085
-1.110.524
5.749.737
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
BUITENGEWONE BATEN EN LASTEN Belastingen
JAARRESULTAAT
Geconsolideerde jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 34 -
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS EN DE WINST- EN VERLIESREKENING
ALGEMEEN De consolidatie heeft betrekking op Appartementen Centrum Passage B.V., Antares Holding B.V., en Antares Projecten B.V.. Appartementen Centrum Passage B.V. en Antares Holding B.V. zijn beiden gevestigd te Tegelen. Consolidatie vindt plaats omdat de Stichting Antares Woonservice, Appartementen Centrum Passage B.V. en Antares Holding B.V. een economische eenheid vormen met een bestuurlijke verbinding. Consolidatie vindt plaats volgens de integrale methode. Voor de grondslagen van waardering en van bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de jaarrekening van de Stichting Antares Woonservice. Voorzover nodig wordt hier een nadere toelichting gegeven op de geconsolideerde posten. De groepsvereffeningen hebben betrekking op: - Doorberekeningen van Stichting Antares Woonservice naar de dochtermaatschappijen voor het voeren van administratie en het beschikbaar stellen van medewerkers. - Door Antares Projecten BV aan Stichting Antares Woonservice in rekening gebrachte vergoeding voor projectbegeleiding en -ontwikkeling terzake door Stichting Antares Woonservice te bouwen projecten. - De onderling in rekening gebrachte rente inzake de rekening-courant verhoudingen.
Geconsolideerde jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 35 -
TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE BALANS
31.12.07
31.12.06
151.280.184 2.677.988
140.165.877 2.574.203
153.958.172
142.740.080
Onroerende zaken in ontwikkeling Stichting Antares Woonservice
9.554.965
13.893.022
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Stichting Antares Woonservice Antares Holding B.V.
5.762.608 45.854
5.544.649 4.545
5.808.462
5.549.194
169.321.599
162.182.296
ACTIVA
VASTE ACTIVA MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende zaken in exploitatie Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage B.V.
Materiële vaste activa per balans
FINANCIËLE VASTE ACTIVA De post 'deelnemingen' heeft betrekking op Appartementen Centrum Passage B.V. en Antares Holding B.V. Als gevolg van de consolidatie is de post deelnemingen komen te vervallen. De betreffende activa en passiva zijn ondergebracht bij de onderscheiden posten in de balans. Volstaan wordt met een verwijzing naar deze overige posten.
VLOTTENDE ACTIVA ONDERHANDEN PROJECTEN Onderhanden werk (woningen ten behoeve van verkoop)
6.669.381
7.235.351
Onderhanden projecten per balans
6.669.381
7.235.351
Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage B.V.
377.914 969
319.356 48
Huurdebiteuren per balans
378.883
319.404
HUURDEBITEUREN
Geconsolideerde jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 36 -
GROEPSMAATSCHAPPIJEN De post 'groepsmaatschappijen' heeft betrekking op Appartementen Centrum Passage B.V. en Antares Holding B.V. Als gevolg van de consolidatie worden onderlinge vorderingen en schulden vereffend.
GEMEENTEN EN RIJK
31.12.07
31.12.06
Stichting Antares Woonservice
1.018.392
199.881
Gemeenten en rijk per balans
1.018.392
199.881
Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage B.V. Antares Holding B.V.
236.768 6.022 -
185.781 10.260 294
Belastingen en premies sociale verzekeringen per saldo
242.790
196.335
Stichting Antares Woonservice Antares Holding B.V.
858.399 1.699
981.616 962
Overige vorderingen per balans
860.098
982.578
Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage B.V. Antares Holding BV
189.557 37.632 13.341
529.801 46.983 3.714
Overlopende activa per balans
240.530
580.498
BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN
OVERIGE VORDERINGEN
De overige vorderingen van Antares Holding B.V. hebben nagenoeg geheel betrekking op debiteurenfacturen inzake bemiddeling onroerend goed.
OVERLOPENDE ACTIVA
De overlopende activa bij Appartementen Centrum Passage B.V. hebben met name betrekking op nog te ontvangen rente van uitstaande deposito's.
LIQUIDE MIDDELEN Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage B.V. Antares Holding B.V.
764.661 637.879 1.153.096
1.704.208 757.789 578.789
Liquide middelen per balans
2.555.636
3.040.786
Geconsolideerde jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 37 -
PASSIVA
31.12.07
31.12.06
Stichting Antares Woonservice
47.364.152
48.474.676
Overige reserves per balans
47.364.152
48.474.676
Stichting Antares Woonservice
924.852
40.162
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw per balans
924.852
40.162
Appartementen Centrum Passage B.V.
376.285
386.960
Voorziening belastingen per balans
376.285
386.960
EIGEN VERMOGEN OVERIGE RESERVES
VOORZIENINGEN VOORZIENING ONRENDABELE INVESTERINGEN NIEUWBOUW
VOORZIENING BELASTINGEN
De voorziening belastingen heeft betrekking op de latente belastingverplichtingen van Appartementen Centrum Passage B.V. De latente belastingverplichtingen zijn ontstaan als gevolg van verschillen in commerciële en fiscale waardering.
Geconsolideerde jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 38 -
KORTLOPENDE SCHULDEN SCHULDEN AAN LEVERANCIERS
31.12.07
31.12.06
Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage B.V. Antares Holding B.V.
1.212.719 2.886 843
2.285.153 77.099 1.143
Schulden aan leveranciers per balans
1.216.448
2.363.395
Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage B.V. Antares Holding B.V.
93.367 1.049 117.130
95.100 1.040 90.606
Belastingen en premies sociale verzekeringen per balans
211.546
186.746
Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage B.V. Antares Holding B.V.
17.788.796 8.369 14.408
6.318.570 7.887 8.379
Totaal overlopende passiva per balans
17.811.573
6.334.836
BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN
OVERLOPENDE PASSIVA
Geconsolideerde jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 39 -
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING
2007
2006
Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage B.V.
26.015.956 264.412
25.248.472 252.427
Huren per saldo
26.280.368
25.500.899
Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage B.V.
1.850.474 57.942
1.716.549 62.595
Vergoedingen per saldo
1.908.416
1.779.144
Stichting Antares Woonservice
138.440
139.470
Overheidsbijdragen per saldo
138.440
139.470
BEDRIJFSOPBRENGSTEN HUREN
VERGOEDINGEN
OVERHEIDSBIJDRAGEN
Geconsolideerde jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 40 -
BEDRIJFSLASTEN
2007
2006
Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage B.V. Antares Holding B.V.
5.921.122 41.864 2.874
5.919.583 23.617 3.582
Afschrijvingen per saldo
5.965.860
5.946.782
Stichting Antares Woonservice Antares Holding B.V. Lonen en salarissen per saldo
3.072.479 38.778 3.111.257
3.281.903 34.388 3.316.291
Stichting Antares Woonservice
293.085
277.408
Sociale lasten per saldo
293.085
277.408
Stichting Antares Woonservice
460.712
418.520
Pensioenlasten per saldo
460.712
418.520
3.865.054
4.012.219
Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage B.V.
5.519.355 21.939
6.044.201 12.227
Lasten onderhoud per saldo
5.541.294
6.056.428
Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage B.V. Antares Holding B.V. Groepsvereffeningen
6.257.339 114.987 158.193 -189.666
5.184.724 109.780 124.982 -159.621
Overige bedrijfslasten per saldo
6.340.853
5.259.865
AFSCHRIJVINGEN OP MATERIËLE VASTE ACTIVA
LONEN, SALARISSEN EN SOCIALE LASTEN
Lonen, salarissen en sociale lasten per saldo
LASTEN ONDERHOUD
OVERIGE BEDRIJFSLASTEN
Geconsolideerde jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
- 41 -
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
2007
2006
97.591 3.747 28.086 20.873
261.001 2.898 14.583 40.114
150.297
318.596
RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN Stichting Antares Woonservice Antares Holding B.V. Antares Projecten B.V. Appartementen Centrum Passage B.V. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten per saldo
RESULTAAT DEELNEMINGEN De post 'resultaat deelnemingen' in de enkelvoudige jaarrekening van Stichting Antares Woonservice heeft betrekking op Appartementen Centrum Passage B.V. en Antares Holding B.V. Als gevolg van de consolidatie is deze post komen te vervallen. Volstaan wordt met een verwijzing naar de overige posten van de winst- en verliesrekening.
RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTEN Stichting Antares Woonservice Antares Holding B.V.
5.931.980 38
5.947.321 -
Rentelasten en soortgelijke kosten per saldo
5.932.018
5.947.321
Appartementen Centrum Passage B.V. Antares Holding B.V.
39.857 116.906
61.085 -
Belastingen per saldo
156.763
61.085
BELASTINGEN
De post 'belastingen' heeft betrekking op te betalen vennootschapsbelasting. Daarnaast is bij Appartementen Centrum Passage B.V. de mutatie in de latente belastingverplichting verwerkt.
Geconsolideerde jaarrekening 2007 Stichting Antares Woonservice
Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de jaarrekening 2007 van Stichting Antares Woonservice te Tegelen bestaande uit de balans per 31 december 2007 en de winst- en verliesrekening over 2007 met de toelichting gecontroleerd. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van Stichting Antares Woonservice is verantwoordelijk voor het opmaken van deze jaarrekening die het vermogen en resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, lid 1 van het Besluit beheer sociale huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude en fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van activa en passiva en baten en lasten relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van Stichting Antares Woonservice heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Antares Woonservice per 31 december 2007 en van het resultaat over 2007 in overeenstemming met artikel 26, lid 1 van het Besluit beheer sociale huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de verplichting ingevolge artikel 28, sub a van het Besluit beheer sociale huursector melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391, lid 4, BW. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens. Maastricht, 27 juni 2008 Deloitte Accountants B.V. Was getekend: L.M.M.H. Banser RA RC EMFC
