Jaarverslag 2003 Antares Woonservice

Jaarverslag 2003 Antares Woonservice

Colofon Postadres Postbus 3046 5930 AA Tegelen telefoon fax internet e-mail Klantenkantoren Venloseweg 7 Tegelen Jan Truijenstraat 2 Meijel Tekst en coördinatie Marian Wijnen

(077) 373 36 66 (077) 373 77 14 www.anwo.nl [email protected]

Inhoud

Inhoudsopgave 01

Voorwoord van de Raad van Bestuur

02

Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden

03

04

05

Pagina

5

02.1.

Woningvoorraad

8

02.2.

Strategisch voorraadbeleid

12

02.3.

Kwaliteit van de woningvoorraad

14

02.4.

Onderhoud

14

Het huisvesten van de (primaire) doelgroep 03.1.

Verhuurbeleid

17

03.2.

Toewijzingsbeleid

17

03.3.

Verhuurbeleid “Het Optiemodel”

18

03.4.

Huurbeleid

19

03.5.

Gebruik huursubsidie

21

03.6.

Huurincassobeleid

21

03.7.

Mutatiebeleid

22

Leefbaarheid / Wonen en zorg 04.1.

Leefbaarheid

23

04.2.

Wonen en zorg

25

Betrekken bewoners bij beleid en beheer 05.1.

Klachtencommissie

28

05.2.

Overleg

28

05.3.

Communicatie

28

3

Inhoud

Pagina 06

07

08

Financieel beleid 06.1.

De vermogenspositie

30

06.2.

De financieringspositie

32

06.3.

Liquiditeitspositie

32

06.4.

Beleggingen/treasury

33

06.5.

Investeringsbeleid

33

06.6.

Meerjarenperspectief

33

De organisatie 07.1.

De werkorganisatie

34

07.2.

Kwaliteitszorg

36

07.3.

Externe contacten

36

Verbindingen met andere rechtspersonen 08.1.

Juridische structuur nevenactiviteiten

38

08.2.

Appartementen Centrum Passage BV

39

08.3.

De Drink Produkten en Diensten BV

39

08.4.

Antares Projecten BV

40

09

Jaarverslag van de Raad van Commissarissen

43

10

Verklaring van het bestuur

45

Bijlagen Bijlage 1

Jaarrekening 2003 en geconsolideerde jaarrekening 2003

Bijlage 2

Cijfermatige kerngegevens 2003 ten behoeve van het Centraal Fonds Volkshuisvesting

Bijlage 3

4

Accountantsverklaring


01. Voorwoord van de Raad van Bestuur Nu het kabinet als gevolg van de teruglopende economie fors moet bezuinigen zie je onmiddellijk een beweging om ook de vermogenspositie van zich in het publiek private domein bewegende organisaties tegen het licht te houden. Ook woningcorporaties ontspringen die dans niet. Dat men op het idee komt om kritisch naar de vermeend riante vermogenspositie van corporaties te kijken, ligt voor de hand. Ons land staat immers voor de fikse opgave om de al jaren stagnerende stadsvernieuwing en nieuwbouwproductie een nieuwe impuls te geven. Kortom, een volkshuisvestelijk belang waarop zowel overheid als corporaties aangesproken en afgerekend mogen worden. Het met begerige ogen kijken naar de vermogenspositie van woningcorporaties wordt al snel minder legitiem wanneer een verkeerd beeld wordt geschetst. In de politieke en publieke opinie gebeurt dat de laatste tijd nogal eens. Het belangrijkste vermogensbestanddeel van corporaties zit immers in stenen en niet in liquiditeiten. Daarnaast hebben corporaties -tenminste als er in het verleden voldoende op de centen is gelet - een weerstandsvermogen opgebouwd om tegenvallers op te vangen. Tegenover die financiële reserves staan omvangrijke investerings - en renovatieprogramma’s die de komende jaren zullen worden gerealiseerd. Voor Antares betekent dat voor de komende 10 jaar, dat naast fikse sloop en renovatie-opgaven, ca. 600 nieuwbouwwoningen in de sociale sector worden gebouwd. Er zal daarmee dus ook 600 keer onrendabel worden geïnvesteerd. De huuropbrengsten in de sociale sector zijn immers - ook op lange termijn - niet kostendekkend. De voorziene onrendabele toppen zoals dat in jargon heet, zullen de komende jaren vele miljoenen Euro’s gaan bedragen. Daar is overigens helemaal niets mis mee want het raakt de kerntaak van een corporatie, namelijk het huisvesten van mensen met lage inkomens. Het hoeft daarentegen ook geen toelichting dat interen op het eigen vermogen niet tot in lengte van jaren vol te houden is, zonder dat daar inkomsten tegenover staan. Er zal ook geld verdiend moeten worden. Dat vraagt van de woningcorporatie gedegen - maatschappelijk - ondernemerschap en van het Rijk voldoende ruimte voor dat ondernemerschap. Het is een wederzijds belang dat de continuïteit van de volkshuisvesting ook op langere termijn wordt gegarandeerd. Belangrijk is vooral dat corporaties en lokale overheden tot sluitende afspraken komen over rendabele en onrendabele investeringsprogramma’s die de komende jaren moeten worden gerealiseerd. Het matchen van die programma’s moet er toe leiden dat de financiële balans voor de langere termijn dichtbij en liefst boven de rode lijn gevonden wordt. Ook is het van belang dat in een klimaat van wederzijds vertrouwen tussen woningstichting en gemeente gewerkt kan worden aan projecten. Als de gemeente onvoldoende capaciteit heeft om zaken in gang te zetten, moet het eigenlijk usance worden dat de corporatie die dezelfde volkshuisvestelijke doelstelling nastreeft, uitvoeringstaken van de gemeente overneemt en andersom. Dat is met duidelijke afspraken prima te doen zonder elkanders specifieke verantwoordelijkheid geweld aan te doen. Door meer op hoofdlijnen te regisseren om daardoor beter en sneller te acteren is tussen gemeente en corporaties nog een wereld te winnen

5


De Rijksoverheid zal corporaties in de gelegenheid moeten stellen om ook echt als maatschappelijk ondernemer te kunnen functioneren. Het enerzijds privatiseren van corporaties en anderzijds beknotten van de bewegingsvrijheid past niet in dat profiel. Het nieuwe BBSH dat nog dit jaar door de Tweede Kamer zal worden vastgesteld, biedt een uitgelezen kans om de VROM-slogan “van hindermacht naar ontwikkelkracht” inhoud te geven. Weten partijen zich op lokaal niveau te vinden, dan zullen ongenuanceerde discussies over vermogensposities van corporaties vanzelf naar de achtergrond verdwijnen. Simpelweg omdat versneld en zichtbaar wordt geïnvesteerd in stads - en wijkvernieuwing terwijl de continuïteit van corporaties en dus het investeringsvolume in de volkshuisvesting ook voor de toekomst wordt veilig gesteld. Het (gedeeltelijk) loslaten van de plafonds in huurtarieven zoals minister Dekker heeft voorgesteld, past in dat beleid. Wie meer verdient kan best een wat reëlere huur voor zijn woning betalen, is de gedachte van de minister. Niet in de eerste plaats om daarmee meer geld te genereren maar vooral ter bevordering van de doorstroming op de woningmarkt. Te veel mensen die naar rato van hun inkomen te goedkoop wonen, zijn nauwelijks in beweging te krijgen op de woningmarkt. Zij blokkeren daarmee woningen voor de echte minima en starters, iets waar dringend verandering in moet komen. Antares steunt de lijn van de minister en wil op voorhand de vrees wegnemen dat mensen met een (te) kleine portemonnaie fikse huurverhogingen te wachten staan. Het is juist de bedoeling om dat te voorkomen. De komende jaren zullen zeker niet eenvoudig worden maar vast staat, dat met creativiteit, lef en vertrouwen nieuwe wegen bewandeld kunnen worden die tot betere doorstroming, dienstverlening, kwaliteit en maatwerk zullen leiden. Het is uiteindelijk de klant waar het allemaal om gaat. Die klant is mondig en wenst keuzemogelijkheden. Voor corporaties betekent dit, dat versneld een omschakeling gemaakt moet worden van aanbodgestuurd naar vraaggericht werken. Antares ziet die uitdaging en zal blijven investeren in nieuwe en betere producten voor haar huurders. Het optiemodel dat nog in 2004 gelanceerd wordt, getuigt van onze voortdurende inspanningen om op een klantvriendelijke manier de keuzevrijheid en bereikbaarheid van de producten te blijven verhogen. Bijkomend effect is dat we de bewegingen op de woningmarkt nog beter kunnen monitoren en ons beleid daar versneld op af kunnen stemmen.

Paul.J.C.W. Stelder Raad van Bestuur

6


In Memoriam Op zondag 14 september 2003 overleed onverwachts op 57-jarige leeftijd directeur-bestuurder

De heer A.C.E. Jennissen.

Bijna 40 jaar geleden startte hij als administratief medewerker bij de Tegelse Bouw Vereniging. Op 40-jarige leeftijd werd hij tot directeur benoemd. Na de fusie met woningstichting De Horst uit Meijel en woningbouwstichting Blariacum uit Blerick volgde per 0101-2000 zijn benoeming tot directeur-bestuurder van Antares Woonservice. Onder zijn bezielende leiding groeide Antares uit tot een commercieel bedrijf, dat vooruitliep op en inmiddels landelijk model staat voor de koers in de woningbouwsector. Een bedrijf dat staat als een huis, een huis van formaat. Een huis, gebouwd naar zijn duidelijke visie op de volkshuisvesting in ons land. Een huis met alle centrale voorzieningen voor de primaire taakstelling van Antares: het voorzien in de huisvesting voor mensen, die daar zelf niet volledig in kunnen voorzien: de sociale woningbouw. Maar ook een huis waarvan kamers gaandeweg zorgvuldig zijn vormgegeven en ingericht voor neventaken. Een huis met een kamer voor projectontwikkeling, een voor makelaardij en een voor hypotheekverstrekking met de opzet de positieve resultaten te gebruiken om de primaire taakstelling van Antares te kunnen blijven uitvoeren, die immers als zodanig nooit rendabel te maken is. Daarnaast werd de kwaliteitsslag van de bestaande voorraad met verve aangepakt. De heer Jennissen heeft aan de vertaling van die visie in concrete daden met hart en ziel en al zijn energie leiding gegeven, zijn mensen weten te overtuigen en te enthousiasmeren. Geen woorden maar daden, niet zeuren maar poetsen, neem je verantwoordelijkheid, ga ervoor: dat was zijn credo, met het hart op de goede plek en er altijd zijn als iemand hem nodig had.

7


02. Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden 02.1. Woningvoorraad Op 1 januari 2003 had Antares Woonservice 5.120 woningen in bezit. Dit aantal is exclusief woningen welke om strategische redenen ten behoeve van toekomstige leefbaarheidsbevorderende projecten zijn verworven en inclusief de 52 appartementen van Appartementen Centrum Passage BV (100% deelneming Antares). In 2003 kocht Antares geen woningen aan ten behoeve van reguliere exploitatie. Door nieuwbouw werden 2 woningen toegevoegd. Daarnaast werden 2 oorspronkelijke voor verkoop gebouwde woningen in het afgelopen jaar verhuurd en (tijdelijk) in exploitatie genomen. In het kader van bevordering van het eigen woningbezit zijn 31 woningen uit de bestaande voorraad verkocht. In 2003 werden 16 woningen gesloopt. Per 31-12-2003 bezit Antares Woonservice daardoor 5.077 woningen. Per 31-12-2003 zijn er nog 13 woningen te koop bij makelaar De Drink. Op 31-12-2003 heeft Antares Woonservice daarom 5.064 woningen in exploitatie. Behalve woningen exploiteert Antares Woonservice 496 garages en parkeerplaatsen, 66 bedrijfsruimten en het huidige kantoor van Antares Woonservice aan de Venloseweg 7. Het totale aantal vastgoedeenheden op 31-12-2003 in exploitatie komt hiermee op 5.625. Inclusief de woningen in de verkoop bezit Antares Woonservice 5.640 vastgoedeenheden. Verder voert Antares Woonservice op 31-12-2003 voor 7 woningen het beheer voor derden en voert zij voor 249 woningen het VVE-beheer. Antares Woonservice beheert hiermee in totaal 5.896 vastgoedeenheden. Nieuwbouw In 2003 leverde Antares Woonservice 2 nieuwe chalets in de gemeente Meijel op. Deze permanente woningen dienen ter vervanging van de twee woonwagens van de gemeente Meijel, waarvoor Antares Woonservice het beheer uitvoerde. De nieuwe chalets zijn in eigendom bij Antares Woonservice. De huurprijzen van de chalets vallen in de categorie “betaalbaar”. Tot deze categorie worden conform de huurprijscategorieën volgens de huursubsidietabel woningen gerekend met een rekenhuur kleiner dan € 453,77. Verkoop van woongelegenheden In 2003 werden uit het aanwezige woningbezit 31 woningen verkocht, waarvan 2 aan zittende huurders. De overige 29 woningen zijn vrij in de markt aangeboden en op basis van marktprijs verkocht. Zittende huurders die de woning kopen ontvangen een korting op de verkoopprijs van 1% per voltooid huurjaar (met een maximum van 10%). De woningen zijn deels verkocht op basis van het verkoopplan 2001-2003 en deels op basis van het nieuwe verkoopplan 2003-2005, dat in juli 2003 is vastgesteld. Het verkoopplan 2003-2005 is opgesteld op basis van de conclusies van het strategisch voorraadbeleidsplan. In het nieuwe verkoopplan zijn 342 woningen overgenomen van het oude verkoopplan. De resterende 81 woningen zijn niet meer opgenomen in het nieuwe verkoopplan. De bewoners van deze woningen kregen wel nog een laatste kans tot koop. Aan het nieuwe plan zijn 189 woningen toegevoegd. Deze nieuwe woningen worden vanaf 2004 gefaseerd aan de

8


zittende huurders te koop aangeboden. Antares Woonservice verkoopt niet meer woningen dan nodig en stelt zich hiertoe een jaarlijkse target. Is in een jaar het gewenste aantal woningen verkocht, dan geldt voor de rest van het jaar een verkoopstop. Op basis van het verkoopplan 2003-2005 telt het woningbezit van Antares op 31-12-2003 nog 508 woningen die op termijn verkocht kunnen worden. Dit is 10,0% van alle woningen die Antares exploiteert. VVE-beheer Sinds 2001 heeft Antares Woonservice het product VVE-beheer aan haar dienstenpakket toegevoegd. In 2003 is één nieuwe beheerovereenkomst (52 woningen) afgesloten en één overeenkomst (11 woningen) beëindigd. Per 31-12-2003 heeft Antares Woonservice 249 woningen (7 VVE’s) in beheer. Eind 2003 is het VVE-beheer nader onderzocht op de bijdrage die dit levert aan het totaal. Antares is er alles aan gelegen om deze tak van sport goed op te pakken en dit op een professionele en renderende wijze te kunnen continueren. Met het oog op de oorspronkelijke aanvangsinvesteringen is vastgesteld dat het beheer de komende jaren in kwantiteit en kwaliteit een verdere progressie dient te maken. Om dit verder te structureren en in goede banen te leiden is binnen Antares Woonservice in 2003 voor de VVE’s één vast aanspreekpersoon ( 0,6 fte) benoemd. Amovatie In 2003 zijn 16 woningen aan de reguliere exploitatie onttrokken wegens sloop voor herontwikkeling. Het betreft een complex van 10 HAT-woningen aan de Laurentiusstraat en 6 resterende woningen van het herontwikkelingsplan Blariacumplein. Daarnaast zijn er in 2003 9 woningen aangekocht voor herontwikkelingsdoeleinden in het centrum van Tegelen en Blerick. Tevens zijn er vanwege herontwikkeling in deze centra in het afgelopen jaar 9 woningen gesloopt. Deze woningen zijn niet tot de voorraad exploitatiewoningen gerekend.

Verdeling woningbezit naar marktsegment

39,6%

42,4%

18,0% Eengezinsw oningen

Overige w oningen

Nultredew oningen

9


Marktsegmenten Antares Woonservice onderscheidt in haar woningbezit drie marktsegmenten: • Eengezinswoningen: Dit zijn grotendeels eengezins- en drive-in woningen. De meeste van deze woningen beschikken over tenminste drie slaapkamers. Deze woningen zijn bij voorrang bestemd voor huishoudens met kind(eren); • Nultredewoningen Dit betreft voornamelijk benedenwoningen, etagewoningen met lift, bejaarden- en aanleunwoningen. Deze woningen beschikken meestal over twee slaapkamers. De woonkamer, keuken, toilet, badkamer en tenminste één slaapkamer zijn bereikbaar zonder dat er trappen hoeven worden gelopen. Deze woningen zijn daarmee zeer geschikt voor huishoudens vanaf 55 jaar. • Overige woningen Etagewoningen zonder lift, waaronder portieketagewoningen, maisonnettes, bovenwoningen en studio’s zijn ingedeeld in deze categorie. Deze woningen hebben vaak 3 slaapkamers. Studio’s hebben daarentegen slechts een woon-/ slaapkamer. De woningen uit dit marktsegment zijn bij voorrang bestemd voor kleine huishoudens ((her)starters). Geografische verdeling Uit onderzoeksoogpunt en geografische beleving bij inwoners is het woningbezit verdeeld over een aantal buurten. De indeling sluit aan op de CBS normering. De dorpen en stadsdelen Belfeld, Tegelen, Blerick, Venlo, Swalmen en Meijel zijn in 35 CBS-buurten opgedeeld. De woningen van Antares Woonservice liggen verspreid over 20 van deze buurten. In de volgende grafiek en matrix is een verdeling van het woningbezit naar buurt en marktsegment gemaakt. Gemakshalve zijn enkele buurten met gering bezit samengevoegd.

Woningbezit naar marktsegment en buurt 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

Overig segment

Nultrede segment

Eengezinsw oning

10


Boven-woning Benedenwoning Appartement met lift Bejaarden-flat Bejaardenwoning Aanleunwoning Totaal buurt

22

2 2

24

32

110 93

40

44

4

78

64

4

3

10

18

6

9

23

42

57

33

28

53

10

58

12

28

52

21

34

93

40

34

6

3

399 64

8

165 180 49

16

16

24

21

20

207 100

26 2

608 18

7 126 22

91 6

2065 77

4

3

Totaal type

Overig Venlo (43, 47/ 49)

Meeuwbeemd

Swalmen Centrum

208

32

54

12

Meijel Centrum

259 15

32

112

Hout-Blerick / Boekend

93

52

12

43

Smeliënkamp

Hazenkamp

Vastenavondkamp

260 52

Klingerberg

3

182 77

Vossener

140 2

Annakamp

Blerick Centrum

Steijl

271 134 252 80

Studio Portieketage zonder lift Galerijmaisonnette Overige maisonette

Tegelen Centrum

St. Joseph

Windhond

Woningtype Eengezinswoning Drive-in woning Galerijflat zonder lift

Op de Heide boven

Woningbezit naar woningtype en buurt per 31-12-2003

281 1236 203

14

8

29

16

39

41 557 353 400 582 540 98

822 163 268 85

122 419 54

74

239

20

61

410 5

126 73

Betaalbaarheid van de woningvoorraad De betaalbaarheid van de woningvoorraad is te bepalen door de huurprijzen te vergelijken met de BBSH-huurprijsnormering en Huursubsidiewetgeving. In de navolgende grafiek is per marktsegment het totale aantal woningen van Antares Woonservice uitgezet tegen de huurprijscategorieën volgens de huursubsidietabellen over het tijdvak 01-07-2003 t/m 30-062004. 90,3% van de woningen van Antares zijn goedkope en betaalbare woningen (rekenhuur tot € 453,77; betaalbaar 1). Deze woningen zijn bij voorrang bestemd voor de primaire doelgroep van beleid. Voor drie- en meerpersoons-huishoudens geldt een hogere aftoppingsgrens (€ 486,30; betaalbaar 2). Bij toepassing van deze aftoppingsgrens behoort 97,9% van de woningen van Antares Woonservice tot de betaalbare voorraad. Van 3 woningen (<0,1%) valt de rekenhuur buiten de kaders van de huursubsidiewet.

11

5077


Woningbezit naar betaalbaarheid per segment

6000

vanaf € 585,24 (boven HS-grens) € 486,30 tot € 585,24 (duur)

5000 4000

€ 453,77 tot € 486,30 (betaalbaar 2) € 317,03 tot € 453,77 (betaalbaar 1)

3000 2000

tot € 317,03 (goedkoop)

1000 0

Totaalbezit

Eengezins

Nultrede

Overig

02.2. Strategisch voorraadbeleid Antares Woonservice streeft naar een evenwichtige verhouding tussen de vraag naar bepaalde typen woningen en het aanbod ervan, zowel op totaal- als op wijkniveau. Het spreekt voor zich dat de woningvoorraad niet van vandaag op morgen te veranderen is. Antares Woonservice onderzoekt daarom voortdurend de markt om vroegtijdig in te kunnen spelen op verschuivingen in doelgroepen en veranderende woonbehoeften. Dit heeft ondermeer inzichtelijk gemaakt dat binnen het marktsegment nultredewoningen de vraag naar woningen met zorg sterk groeiend is. Via het Strategisch Voorraad Beleid bepaalt Antares Woonservice hoe zij op de geconstateerde ontwikkelingen inspeelt, bijvoorbeeld door nieuwbouw, verkoop, herbestemming of verbetering van complexen. Het in 2002 opgeleverde Informatiemodel Besluitvorming Strategisch Voorraadbeleid (IBSV 2002) is in januari 2003 vastgesteld door Directie en Raad van Commissarissen van Antares Woonservice. In het IBSV-2002 is voor het hele woningbezit van Antares Woonservice per deelcomplex aangegeven welke koers de komende jaren gevaren zal worden (strategische labeling). Zo zijn 210 woningen gelabeld voor sloop met vervangende nieuwbouw, worden 230 woningen verbeterd en worden 270 woningen geschikt gemaakt voor bewoning door een andere doelgroep (veelal senioren met een zorgbehoefte). Van 453 woningen wordt de huurprijs niet meer kunstmatig onder de hoogste aftoppingsgrens gehouden terwijl ruim 500 woningen voor verkoop in aanmerking komen. Jaarlijks wordt het maximale aantal te realiseren verkopen in dat jaar als target vastgesteld. Van 187 woningen is de strategie afhankelijk van externe ontwikkelingen die hierop invloed uitoefenen. Aan deze woningen is de strategie Herbezinnen toegekend. De overige 63% van het woningbezit van Antares wordt op reguliere wijze doorgeëxploiteerd. Uit de strategische labeling vloeit een transformatieopgave voort. De termijn waarbinnen deze opgave wordt gerealiseerd is afhankelijk van de strategie. De strategie “amovatie” zal in de meeste situaties pas over 5 tot 10 jaar worden uitgevoerd, terwijl de voor “verkoop” gelabelde woningen over 10 jaar niet allemaal verkocht zullen zijn. Anderzijds zijn voor complexen met de strategiën herbestemmen of verbeteren in 2003 al verscheidene acties

12


uitgevoerd. Zo zijn in 2003 al enkele complexen verbeterd en is voor nog eens 6 complexen een woonbelevingsonderzoek uitgevoerd. Verbetering van deze complexen vindt mede op basis van de conclusies uit deze onderzoeken plaats in 2004. Ook is in 2003 de transformatie van de 91 woningen Bongerdstraat tot WOZOCO opgeleverd.

Woningbezit Antares Woonservice naar Strategie Verbeteren Verkoop 11% 4% Renderen 9% Herbezinnen 4% Herbestemmen 5%

Amoveren 4%

Doorexploiteren 63%

Naast transformatie van de vastgoedportefeuille vindt uitbreiding door nieuwbouw van woongelegenheden plaats. Het gaat dan deels om herontwikkeling van slooplokaties en deels om ontwikkeling van nieuwe lokaties. De komende 10 jaar verwacht Antares 478 nieuwe woningen te bouwen. In combinatie met de sloop van 210 woningen en de verkoop van circa 300 woningen, blijft de omvang van de vastgoedportefeuille nagenoeg gelijk, maar wordt wel de gewenste verjonging en kwaliteitsslag in het bezit gerealiseerd. Tevens kan door nieuwbouw de voorraad beter worden afgestemd op de vraag vanuit de markt. De beleidsconsequenties van de strategische keuzes zijn per deelcomplex samengevat in complexbeheerplannen die voor de hele organisatie toegankelijk zijn. Zij fungeren daarmee als spoorboekje voor het operationele beheer. Het vaststellen van strategische labels per complex heeft geleid tot het bijstellen van beleid. In 2003 is het huurbeleid volledig gestuurd door de strategische labeling en ook de meerjarenonderhoudsplanning is op basis hiervan bijgesteld. Ook het in juli 2003 opgeleverde verkoopbeleid is de resultante van het strategisch voorraadbeleid. De beleidswijzigingen zijn doorgerekend in de Financiële Meerjaren Prognose. In het komende jaar wordt het beleid over de omgang met geriefsverbeteringen herzien. Tevens wordt in 2004 het sloopbeleid verder uitgewerkt. De woningmarkt blijft in beweging. Veranderingen in de verhoudingen tussen vraag en aanbod vragen voortdurend om afstemming van beleid. Het strategisch voorraadbeleid is daarmee een cyclisch proces. In 2004 wordt daarom een vernieuwd IBSV gepresenteerd. Dit zal mede gebaseerd zijn op de marktinformatie uit de in 2003 opgeleverde WBO (oversampling woonbehoefteonderzoek) en de gemeentebrede Woonvisie.

13


02.3. Kwaliteit van de woningvoorraad Goede staat Ons woningbestand verkeert in een goede technische staat van onderhoud. Er zijn geen woningen meer die bouwtechnisch aanleiding geven tot renovatie of grootschalige onderhoudsingrepen. Antares Woonservice blijft constant alert op een zo optimaal mogelijke uitstraling. Het is zowel prettig als een efficiënte wijze van beheer, om in een optimaal woningbestand constant oog te blijven houden voor mogelijke cosmetische verbeteringen en daarmee uiteindelijk de klant het optimale wooncomfort te bieden. Andere aspecten zoals woonomgeving, voorzieningenniveau en de dienstverlening spelen een belangrijke rol. Antares heeft reeds enkele jaren haar beheer gebaseerd op de strategische uitgangspunten. Met deze benadering speelt Antares direct in op de behoefte van de consument. Kwaliteitsbeleving De laatste decennia zijn veel woningen aan de voorraad toegevoegd en is de kwantitatieve behoefte voor een groot deel ingevuld. Echter, mens en maatschappij blijven in beweging en de kwaliteitsbeleving wordt steeds belangrijker. Niet alleen met betrekking tot de woning, maar ook in relatie tot de directe woonomgeving, voorzieningenniveau en de dienstverlening. Om tegemoet te komen aan de groeiende kwaliteitsvraag van woonconsumenten beschikt Antares Woonservice binnen het gehele beheertraject op strategisch niveau over een kwaliteitsvisie op lange termijn. Deze visie wordt verder uitgewerkt tot doelstellingen, strategieën en concepten, tot en met concrete verbeterplannen, op meerdere niveaus binnen de Antares organisatie. Vanzelfsprekend houdt Antares Woonservice hierbij rekening met aspecten als milieu, veiligheid, DUBO, bereikbaarheid en toegankelijkheid.

02.4. Onderhoud Het behoud van een kwalitatief goed onderhoudsniveau van het bezit, zowel nu als in de toekomst is voor Antares Woonservice uitgangspunt. Technisch onderhoud aan woningen voert Antares uit vanuit verschillende invalshoeken. Meerjarenonderhoudsplan Het onderhoud van de bouwkundige bouwdelen en de installatiedelen is gebaseerd op een jaarlijks te actualiseren meerjarenonderhoudsplan. Dit voortschrijdende plan is opgesteld tot het einde van de exploitatieduur van elk afzonderlijk complex. Deze meerjarenonderhoudsplanning wordt verkregen door woninginspectie en conditiemetingen. De conditiemeting geeft inzicht in de mate waarin het complex scoort ten opzichte van het technisch minimumniveau. Op basis van deze door Antares ontwikkelde methodiek wordt de woningvoorraad bouwtechnisch voortdurend in de gaten gehouden. De conditiemeting is leidraad voor de meerjaren strategie, vastgelegd in het IBSV 2002 (zie 2.2.). Vanuit die strategie en het meerjarenonderhoudsplan wordt de jaarbegroting samengesteld. Deze jaarbegroting wordt daarnaast getoetst aan de geactualiseerde jaarlijkse inspecties. Bij de samenstelling van de begroting wordt gebruik gemaakt van het calculatieprogramma IBIS-MAIN. Woninginspecties worden één keer per twee jaar steekproefsgewijs gehouden. Deze inspectiegraad was eerst per drie jaar, maar is in afgelopen jaar aangepast aan de updatefrequentie van twee jaar zoals gebruikt bij het strategisch voorraadbeheermodel (IBSV).

14


Planmatig onderhoud Gelet op bovenstaande is het pakket planmatige werkzaamheden zoals oorspronkelijk opgenomen in de begroting 2003 in het afgelopen jaar opnieuw kritisch bekeken op uitvoeringsurgentie. Als gevolg hiervan zijn werkzaamheden samengevoegd of verschoven naar andere jaren. In het verslagjaar is uiteindelijk voor een bedrag van ruim € 7,5 miljoen (2002: € 3,5 miljoen) aan werkzaamheden opgedragen. De geregistreerde kosten wegens uitgevoerde planmatige onderhoudswerkzaamheden bedroegen circa € 5 miljoen (€ 2,2 miljoen in 2002). Deze kosten komen geheel ten laste van het resultaat vanwege opheffen van de voorziening voor onderhoud per 1 januari 2003. De nog te ontvangen kostennota’s zijn toegevoegd aan het budget voor 2004. Reparatieonderhoud en ‘3 in 1’ servicefonds De huurder kan een reparatieverzoek telefonisch danwel schriftelijk, met reparatieverzoekkaartje of per brief melden. In totaal zijn er 10.278 meldingen ontvangen (2002: 11.251). Dit aantal bestaat zowel uit reguliere reparatieverzoeken als verzoeken om service op basis van de afgesloten servicefondsen (zoals het ‘3 in 1’ fonds). Via deelname aan het ‘3 in 1’ fonds krijgen huurders meer (technische) service. Bij deelname hieraan voert Antares meer werkzaamheden voor haar rekening uit, welke normaal voor rekening van de huurder zijn. In 2003 waren er 3.785 reparatieverzoeken als gevolg van het ‘3 in 1’ fonds (in 2002 waren dit er 3.346). De kosten per verhuureenheid besteed aan het reparatieonderhoud excl. werkzaamheden vanwege het ‘3 in 1’ fonds bedroegen in 2003 € 201 (In 2002 was dit € 193). Mutatieonderhoud De economische situatie bepaalt voor een groot deel of de consument gaat verhuizen. We zien wel een tendens dat de kosten van de mutatie t.o.v. voorgaande jaren stijgen. Dit heeft onder andere te maken met de ouderdom van de woningen in relatie tot de huurtermijn. In de vrijkomende woningen met een gedateerd voorzieningenniveau is het gewenst dit op peil te brengen. Andere oorzaken vanwege het economische of maatschappelijke klimaat komen helaas ook voor. Uiteindelijk wordt er wel gestreefd de opvolgende klant een woning aan te bieden die voldoet aan alle eisen van deze tijd. De mutatiekosten bedroegen € 1,06 miljoen (2002: € 0,86 miljoen), oftewel € 2.524 per verhuizing (2002: € 1.807). De kosten voor rekening van de vertrekkende huurder bedroegen circa 14,5% (2002: 13%). De mutatiekosten betreffen deels werkzaamheden die beter bekend zijn als dynamisch mutatieonderhoud. Dit houdt in dat de kwaliteit van de woning opgewaardeerd wordt tot de eisen van deze tijd op het moment dat deze vrij komt, al of niet vooruitlopend op toekomstig planmatig danwel groot-onderhoud. De kosten hiervan worden mede gedekt uit de opbrengsten van de verhoging van de huurprijs bij een mutatie. Contract onderhoud In het streven om de kwaliteit van de service die wij onze klanten bieden vooruitstrevend te zijn hebben wij medio 2003 besloten het service onderhoud van de CV installaties zowel collectief als individueel onder te brengen bij geëquipeerde installatiebedrijven. Wij denken hiermede de klant optimaal te kunnen bedienen. Op basis van deze criteria zullen wij steeds blijven zoeken om de servicegerichtheid naar onze klant via dit soort contracten te optimaliseren. In 2004 zullen wij hier verder inhoud aangeven.

15


Technische Servicedienst In het voorjaar 2003 is besloten de Technische Servicedienst anders te gaan aansturen. Na een uitvoerige selectie heeft Antares uiteindelijk gekozen om de aansturing van de servicedienst via een samenwerkingsovereenkomst onder te brengen bij Bouwbedrijf Geurts BV te Tegelen. Deze overeenkomst is medio 2003 gesloten voor een minimale duur van 3 jaar. Ultimo 2003 waren er 6 vakmensen binnen de dienst werkzaam, doch vanwege vroegpensioen zijn per 31 december 2003 nog 4 mensen werkzaam. Zij verrichten vooral service onderhoudswerkzaamheden en in mindere mate planmatig onderhoud. Woningaanpassingen In 201 woningen (in 2002: 206) zijn aanpassingen aangebracht in het kader van de Wet Voorziening Gehandicapten (WVG). De kosten van deze woningaanpassingen bedroegen € 0,24 miljoen (2002: € 0,25 miljoen) oftewel gemiddeld € 1.189 per woning(2002: €1.237). Gemiddeld wordt 89% van deze kosten door de gemeenten vergoed via bijdragen op basis van de Wet Voorziening Gehandicapten. Legionella

Naar aanleiding van de Algemene Maatregel van Bestuur inzake Legionellapreventie hebben wij in voor de veiligheid van onze klanten in de afgelopen jaren aanpassingen laten doen aan onze installaties. Dit betekent dat inmiddels al onze installaties in de grote woongebouwen voldoen aan de strenge eisen ter voorkoming van legionella. Daarnaast is er een beheerssysteem waarin alle aanpassingen zijn vastgelegd. De individuele woningen vallen buiten deze regeling.

16

Het huisvesten van de (primaire ) doelgroep

03

Het huisvesten van de (primaire) doelgroep

03.1

Verhuurbeleid

Antares Woonservice verhuurt haar vrijgekomen woningen volgens het aanbodgericht verhuurmodel. Binnen dit model wordt met een uniforme huurinkomens-normering gewerkt, waarbij specifiek aanbod vooraf bestemd wordt voor bepaalde doelgroepen. Met het model wordt invulling gegeven aan een verdelingssystematiek, waarbij onze taakstelling, het huisvesten van de primaire doelgroep, niet uit het oog wordt verloren. Daarbij wordt ernaar gestreefd om dit voor de woonconsument zo laagdrempelig mogelijk uit te voeren. Woningzoekenden die om medische of sociaal-economische redenen niet in de positie zijn te reageren via het aanbodmodel, kunnen een beroep doen op de urgentieregeling. Het verhuurbeleid wordt voor het brede publiek inzichtelijk gemaakt in de brochures “Reageren op een huurwoning van Antares Woonservice” en “In geval van nood”. Daarnaast wordt informatie verstrekt via de internetsite www.anwo.nl. Voor verhuur vrijkomende woningen worden gepubliceerd in het blad “Wonen” dat in de regio huis-aan-huis verspreid wordt. In de advertentie wordt vermeld voor welke doelgroep de woning bij voorrang bestemd is. Dit betreft het aantal personen, leeftijd en inkomen. Iedereen is echter vrij om op een willekeurige woning te reageren. Geïnteresseerden voor een woning kunnen reageren via de internetsite, door een woonkeuzebon in te sturen of te reageren per E-mail. Alle reacties worden afzonderlijk geautomatiseerd verwerkt en op basis van de vooraf kenbaar gemaakte toewijzingscriteria, waaronder voorrangsdoelgroep en doorstroomregels per leeftijdscategorie, op volgorde geplaatst. Na controle tijdens het intakegesprek vindt de individuele toewijzing plaats.

03.2

Toewijzingsbeleid

Bestemming vrijgekomen woningen In 2003 kwamen 421 woningen vrij. 39 woningen werden niet opnieuw in exploitatie genomen wegens toekomstige sloop (6 woningen) en toekomstige verkoop (33 woningen). Hiervan werden 2 woningen verkocht aan zittende huurders. De resterende 382 woningen kwamen in aanmerking voor hernieuwde verhuur. 69,4% van deze woningen werden verhuurd nadat deze in de krant geadverteerd zijn. De overige woningen werden rechtstreeks aan huurders met een medische en/of sociale urgentie-indicatie verhuurd. Dit laatste gold ook voor huurders die in aanmerking kwamen voor herhuisvesting vanwege stadsvernieuwing. De volgende diagrammen bieden inzicht in de verdeling van de toewijzing naar doelgroep en leeftijdscategorie. Op een geadverteerde woning ontvingen we gemiddeld 37 reacties. Van de ontvangen reacties kon 63% als een “geldige” reactie worden aangemerkt.

17

Het huisvesten van de (primaire ) doelgroep Toewijzing naar doelgroep

Toewijzing naar leeftijdscategorie

21%

8%

8%

39%

53%

71%

18 tot 23 jaar

23 tot 55 jaar

vanaf 55 jaar

starter

doorstromer

urgenten

Acceptatiefactor Een vrijgekomen woning werd in 2003 gemiddeld 1,9 keer aan een kandidaat aangeboden alvorens deze werd geaccepteerd. 39% van de woningen ging naar een starter en 53% bij een doorstromer. Leegstand Met uitzondering van de gebruikelijke mutatieleegstand en leegstand in verband met nieuwbouw, verkoop, amovatie of herstructurering, kwam binnen het woningbezit van Antares Woonservice in 2003 geen structurele leegstand voor. De huurderving wegens leegstand bedraagt ultimo 2003 0,4%.

03.3

Verhuurbeleid: “het Optiemodel”

De huidige markt is vanaf de start van het aanbodmodel ( methode om woningen te verhuren) flink in beweging geweest. In werkelijkheid is er veel meer consumentenbelangstelling ontstaan. Klanten willen onder andere meer inzicht in wat er te huur is en een duidelijke keuze maken in de soort woning die ze zoeken. Door voortschrijdende automatiseringsontwikkelingen en de komst van Internet bestaan nieuwe mogelijkheden voor een transparant en interactief systeem van woonruimtebemiddeling. Hierdoor is er behoefte ontstaan aan een andere transparantere vorm van woonruimteverdeling. Met deze ingrediënten is Antares in 2003 gestart met het ontwikkelen van het optiemodel. Het optiemodel op hoofdlijnen Het optiemodel is wezenlijk anders dan het aanbodmodel of het distributiemodel, maar vertoont wel kenmerken van beiden. In het optiemodel stelt de woningzoekende (zonodig met een verhuurmakelaar) een zoekprofiel op. De klant krijgt inzicht in alle huurwoningen van Antares Woonservice wat betreft ligging, wijkinformatie, woninggrootte, huurprijs, gemiddelde wachttijd, en eventuele labeling voor specifieke categorieën woningzoekenden. Voordelen ten opzichte van het aanbodmodel • Klant reageert niet meer op één advertentie uit de krant, maar kiest uit het woningaanbod en neemt één of meerdere opties.

18


• • •

• •

Klant wordt door Antares op de hoogte gehouden van het aanbod. In de meeste varianten van het aanbodmodel wordt de relatie met klant niet onderhouden. Het optiemodel voorkomt dat advertentiemoeheid ontstaat. Klant kan zelf, via zijn wachttijd en informatie over gemiddelde wachttijden, inschatten welke kansen hij heeft op de woningen van zijn keuze. Bij het hanteren van leeftijd of woonduur zoals in het aanbodmodel is dat niet mogelijk. Groepen die extra begeleiding nodig hebben worden persoonlijk geholpen bij het maken van een keuze. Ze hoeven daarna niet meer in actie te komen. Klant hoeft niet iedere twee weken te reageren, maar neemt eenmalig een of meerdere opties.

Om het verhuurbeleid voor het brede publiek inzichtelijk te maken heeft Antares Woonservice een tweetal brochures ontwikkeld, “Reageren op een huurwoning van Antares Woonservice” en “In geval van nood”. Daarnaast wordt informatie verstrekt via de internetsite www.anwo.nl en in de tweede helft van 2004 via de verhuursite www.voorwonenopmaat.nl .

03.4 Huurbeleid In het huurbeleidsplan 2003 werden de uitgangspunten voor de huurverhoging per 1 juli geformuleerd. Onderstaande tabel geeft inzicht in de verdeling van de toegepaste huurverhogingspercentages voor het woningbezit per 1 juli 2003: Aantal woningen per percentage huurverhoging < 0%

= 0%

0,01% t/m 3,00%

3,01% t/m 4,00%

4,01% t/m 4,50%

4,51% t/m 5,00%

0

737

1960

1360

982

75

Daarnaast kunnen over de huurverhoging nog de volgende zaken gemeld worden: • de gemiddelde woningwaardering per woning bedraagt 129,4 punten; • de gemiddelde prijs per woningwaarderingspunt per 01-07-2003 bedraagt € 2,88; • de gemiddelde kale huur per 01-07-2003 bedraagt € 372,04; • de kale huur is gemiddeld met 3,10% verhoogd; • het gemiddelde huurverhogingsbedrag bedroeg € 11,18 per woning; • per 01-07-2003 bedraagt de gemiddelde netto-huur 68,7% van de gemiddelde maximaal redelijke huur. • De maximale individuele huurverhoging bedroeg bij 24 woningen 5,0%. Informatie huurverhoging aan huurders De huurders ontvingen naast woninggerichte informatie via de direct-mail ook de Huurkrant. Huurders van een woning waarvan de huurprijs met meer dan 3,0% werd verhoogd, ontvingen conform de nieuwe regelgeving een uitgebreide aanzeggingsbrief. Harmonisatie ineens Bij mutatie past Antares Woonservice waar mogelijk huurharmonisatie ineens toe. Hierbij wordt het huurniveau aangepast aan het kwaliteitsniveau (vertaald in streefhuur).

19


Bezwaarschriften De jaarlijkse huurverhoging is voor huurders vaak aanleiding voor reacties in de vorm van brieven, telefoontjes en vragen om nadere inlichtingen. Ook kunnen huurders bezwaar aantekenen tegen de huurverhoging. De praktijk leert dat de reacties ook vaak betrekking hebben op vragen zoals over het onderhoud, overlast en de woningwaarderingspunten. Dit jaar zijn er 22 reacties ontvangen van huurders, over of naar aanleiding van de huurverhoging. Slechts 1 bezwaarschrift is voorgelegd aan de huurcommissie en nog in behandeling. Een nieuw onderdeel in de bezwaarprocedure is de mogelijkheid om tussentijds een verzoek tot verlaging van de huur in te dienen op grond van onderhoudstekortkomingen. In 2003 waren op deze wijze 4 bezwaarschriften ingediend en nog in behandeling. Bereikbaarheid woningvoorraad voor doelgroep van beleid Per 31-12-2003 had 90,3% van de Antares-woningen een rekenhuur tot € 453,77. Op basis van de Huursubsidiewet was 97,9% van de voorraad bereikbaar voor de doelgroep van beleid (aftoppingsgrens € 486,30). De tabel op de volgende bladzijde geeft inzicht in de betaalbaarheid van de woningen per buurt.

betaalbaarheid van de voorraad op buurtniveau Rekenhuur in € Tegelen Op de Heide Boven Windhond St Joseph Tegelen Centrum Steijl Blerick Blerick centrum Annakamp Hazekamp Vastenavondkamp Smeliënkamp Vossener Klingerberg Hout-Blerick / Boekend Meijel Meijel centrum Swalmen Swalmen centrum Venlo Meeuwbeemd Overig Venlo

Totaal

t/m €317,03

€317,03 t/m €453,77

€453,77 t/m €486,30

vanaf €486,30

Totaal per wijk

81 50 32 125 37

424 277 336 416 482

46 19 19 8 13

6 7 13 33 8

557 353 400 582 540

35 35 29 1 31 0 84 2

42 750 133 239 52 36 245 45

2 35 1 20 2 82 85 7

19 2 0 8 0 4 5 0

98 822 163 268 85 122 419 54

28

340

39

3

410

5

0

0

0

5

36 0

90 64

0 6

0 3

126 73

611

3971

384

111

5077

20


03.5 Gebruik huursubsidie De jaarlijkse huursubsidieaanvragen worden direct via VROM verzorgd. Standaard ontvangen huurders de huursubsidiebijdrage rechtstreeks. Antares stelt huurders echter in de gelegenheid om dit via de verhuurder te ontvangen door vermindering van de huurprijs. Vrijwel alle huursubsidiegerechtigde huurders kiezen voor de mogelijkheid tot vermindering van de huur. Deze wijze van subsidieverrekening wordt “clustering” genoemd. Per 31-12-2003 heeft Antares Woonservice 2.110 huurders geregistreerd staan die huursubsidie ontvangen. Dit is 41,6% van alle huurders van Antares Woonservice. Het gemiddelde huursubsidiebedrag bedroeg € 2.053 per jaar, oftewel € 171,08 per maand.

03.6 Huurincassobeleid Wijze van betaling Ultimo 2003 incasseerde Antares Woonservice voor 4.524 (2002: 4.439) huurders de huur via een automatische incassomachtiging. Dit betreft 80% (vorig jaar 78%) van het aantal vastgoedeenheden van Antares. Alle overige huurders krijgen maandelijks een acceptgiro toegestuurd. Antares Woonservice streeft op termijn naar een automatische betalingspercentage van minimaal 90%. Ter bevordering start Antares Woonservice voor de trouwe automatische betalers een loterij, waarin de huurders een maand gratis huren in het vooruitzicht wordt gesteld. Huurachterstandspercentage De achterstand van de zittende huurders is met ruim 45% (van € 276.300 naar € 151.000) gedaald. De achterstand uitgedrukt in procenten van de jaarhuur is aldus gedaald van 1,17% naar 0,62%. Het aantal huurders met betrekking tot deze achterstand is nog forser gedaald van 760 naar 355. Ondanks de achteruitgang van de economie en de landelijke tendens van oplopende huurachterstanden is Antares er middels een scherper en persoonlijker toezicht in geslaagd de achterstand op een dermate laag niveau te brengen. Vooral bij de vertrokken huurders zijn de achterstanden flink gedaald (van 99 naar 32). Een nadere analyse van de cijfers van de vertrokken huurders is nog niet mogelijk. Dit vanwege het feit dat de nieuwe werkwijze nog pas kort geleden is ingevoerd. Bij zittende huurders is er veelal geen sprake van onwelwillendheid, doch van (tijdelijke) onmogelijkheid tot betaling. In goed overleg kunnen vaak (overbruggings)afspraken worden gemaakt. Zittende en vertrokken huurders maken hier voor zowel huurachterstanden als overige vorderingen gebruik van. Achterstanden werden gemiddeld een maand eerder in handen gegeven van een deurwaarder. Dit stringentere incassobeleid heeft tot gevolg dat de deurwaarder meer vorderingen met een een gemiddeld kleinere omvang onder handen heeft. Ultimo 31-12-2003 waren nog 144 (2002: 94) vorderingen in handen van een deurwaarder. Deze hebben betrekking op een bedrag van €126.395 (2002: € 106.978) aan vorderingen. Projecten Schuldhulpverlening en de wet schuldsanering Daar waar mogelijk wordt met regelingen op maat naar een oplossing gewerkt. Antares Woonservice onderhoudt hierbij, mede vanwege toepassing van de wet Schuldsanering, constructief overleg met de gemeenten Meijel en Venlo.

21


Gerechtelijke ontruimingen In 2003 werden 18 (vorig jaar 15) gerechtelijke ontruimingen in woningen doorgevoerd. Ontruimingen worden door Antares Woonservice alleen bij uiterste noodzaak doorgevoerd.

03.7 Mutatiebeleid Beleid “Zelf Aangebrachte Veranderingen” Antares Woonservice voert een flexibel beleid ten aanzien van door de huurders zelf aangebrachte veranderingen (ZAV-beleid). Antares Woonservice geeft hiermee haar huurders, binnen een aantal randvoorwaarden, een grote mate van vrijheid om de afwerking van de woning naar eigen wensen en behoeften aan te passen. Bij ingrijpende veranderingen is toestemming vooraf noodzakelijk. Essentie is, dat het uitgangspunt opleveren van de woning in “oorspronkelijke” staat, heeft plaats gemaakt voor “goede en verhuurbare” staat. Antares informeert haar bewoners uitvoerig over de mogelijkheden en onmogelijkheden van het ZAV-beleid via brochures en artikelen in het bewonersblad Antares Contact. Bij een verhuizing wordt het beleid nog eens mondeling met behulp van een brochure toegelicht. Het ZAV-beleid heeft bijgedragen aan het tegengaan van ongewenste kapitaalvernietiging. De mutatiekosten zijn hiermee aanzienlijk verminderd. Het beleid wordt dan ook zowel intern als extern omarmd. Mutatiegraad Van 8,1% van het aantal woningen zegden huurders in het afgelopen jaar de huur op en kwamen vrij voor herverhuur en verkoop. Dit percentage is bepaald exclusief de huuropzeggingen als gevolg van verkoop aan zittende huurders (2) en opzeggingen in toekomstige amovatiecomplexen (6). In de navolgende tabel is de differentiatie af te lezen naar de drie marktsegmenten. Marktsegment

Voorraad 31-12-03

Gemiddelde rekenhuur

Gemiddelde nettohuur

Aantal mutaties

Mutatiegraad

Eengezinswoning

2142

€ 417

€ 418

119

5,6%

Nultrede

2020

€ 365

€ 350

160

7,9%

Overige woningen

915

€ 334

€ 326

134

14,6%

Totaal

5077

€ 369

€ 362

413

8,1%

De relatief hoge mutatiegraad bij het segment Overige woningen heeft te maken met de betreffende productgroep. Etagewoningen met trappen welke een groot deel hiervan uitmaken worden in hoofdzaak gehuurd door (her)starters welke deze woning veelal gebruiken als eerste schakel in hun wooncarrière.

22

Leefbaarheid / Wonen en zorg

04

Leefbaarheid / Wonen, Welzijn en zorg

04.1 Leefbaarheid Leefbaarheid is een ruim begrip en wordt in sterke mate bepaald door de tevredenheid met de directe woon- en leefomgeving; de woonbeleving. Hierbij kan gedacht worden aan meerdere invalshoeken, zoals veiligheid, wonen, onderwijs, zorg, werkgelegenheid, voorzieningenniveau, groen, sociaal klimaat en kwaliteit van de openbare ruimte. Dit pleit voor een integrale aanpak. De Rijksoverheid speelt hier op in via het Grote Steden Beleid (GSB) en het Investeringsbudget Sociale Vernieuwing (ISV). Gemeenten hebben in dit kader een nadrukkelijke regierol. Van toegelaten instellingen wordt een nadrukkelijke inspanning gevraagd. Goed wonen begint niet pas achter de eigen voordeur. De kwaliteit van de directe woonomgeving en het sociale klimaat is sterk bepalend in de woonbeleving. Antares Woonservice neemt dan ook haar verantwoordelijkheden als maatschappelijk ondernemer en neemt actief deel aan verbeterprojecten en bestuurlijke overleg hierover. Wijkgerichte aanpak Venlo Binnen de gemeente Venlo zijn een groot aantal wijkraden actief. De gemeente houdt periodiek overleg in het kader van het Grote Steden Beleid. Hieraan nemen naast de wijkraden en de gemeente ook de woningcorporaties, welzijnsstichting, politie, ondernemers en andere belangstellenden deel. Dit overleg draagt bij aan afstemming van activiteiten en het realiseren van draagvlak voor gewenste verbeteringen in buurten. De korte lijnen die mede door dit overleg gerealiseerd worden dragen bij aan een snelle oplossing van gesignaleerde knelpunten en problemen. De afstemming van werkzaamheden en activiteiten in het kader van de uitvoering van jaarplannen vraagt blijvend aandacht. Via de Wijk Activiteiten Plannen kan de burger duidelijkheid geboden worden, welke verbeteringen wanneer door wie gerealiseerd worden. De burger, onze klant, zit niet te wachten op informatie over langdurige voorbereidingen en slepende overlegsituaties. Het resultaat telt! Samenwerking is hierbij het sleutelwoord. Samenwerking vanuit een kritisch opbouwende houding en afstemming van akties teneinde tot een gezamenlijk resultaat te komen. De afstemming van aktiviteiten om de beoogde synergie te bewerkstelligen is voor alle betrokken partijen een punt van aandacht. Inbraakpreventie Antares stelt zich ten doel haar woningbezit waar mogelijk te laten voldoen aan het politiekeurmerk Veilige woning en Veilig woongebouw. Het verkrijgen van een certificaat voor de gehele woning wordt steeds moeilijker en is in sommige gevallen niet zondermeer mogelijk. Dit komt onder andere doordat goedgekeurd hang- en sluitwerk niet voorhanden is of omdat bestaande elementen, zoals houten deuren in aluminium kozijnen niet volgens dit keurmerk kunnen worden beveiligd met goedgekeurd hang- en sluitwerk. Het huidige beveiligingsniveau is erop gericht dat het hang- en sluitwerk 3 minuten bestand moet zijn tegen inbraakpogingen. Om deze woningen toch goed te beveiligen worden deze elementen toch voorzien van veilig hang- en sluitwerk, maar dan zonder certificaat. Eind 2003 had Antares Woonservice ruim 35% van de woningvoorraad beveiligd/gecertificeerd. Bij nog eens 12% van de woningen zijn nog werkzaamheden in uitvoering en dient vervolgens de keuring nog plaats te vinden. In 5% van de woningvoorraad zijn de mogelijke

23


beveiligingen zonder certificaat inmiddels uitgevoerd. Ook voor 2004 staan wederom een behoorlijk aantal woningen voor beveiliging gepland. De uitvoering van dit project Veilig Wonen voor het resterende woningbestand zal nog enkele jaren in beslag nemen. Brandveiligheid Mede veroorzaakt door gebeurtenissen in het nabije verleden heeft Antares de veiligheid van haar bewoners en woonomgeving onderschreven. In 2003 heeft Antares het daartoe gespecialiseerd bureau van Hooft, alle woongebouwen hierop laten inspecteren. De daaruit voortvloeiende rapportages geven een goed beeld van de uit te voeren maatregelen op het gebied van veiligheid. Veiligheid is uiteindelijk een zaak van zowel de verhuurder als van de huurder. Naast de maatregelen die Antares in 2004 zal treffen wordt de huurder duidelijk gewezen op haar verantwoordelijkheid. Dit geldt in het bijzonder daar waar het gaat om bereikbaarheid van vluchtwegen door obstakels weg te nemen. Om te voldoen aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Woningen plaatst Antares in individuele woningen welke aangepakt worden in het kader hiervan, naast inbraakvrij hang -en sluitwerk, brandmelders op de verdiepingen met slaapvertrekken. Huismeesters In de grotere woongebouwen zijn 5 fulltime huismeesters actief. Naast een aantal uitvoerende werkzaamheden hebben zij een belangrijke taak als aanspreekpunt voor de bewoners. Ook voeren zij preventieve controle tijdens rondgang in en om de woongebouwen uit in het kader van sociale veiligheid. Uit reacties van bewoners blijkt dat de aanwezigheid en het functioneren van ‘hun’ huismeester als belangrijk voor het sociaal klimaat in ‘hun’ woongebouw wordt ervaren. Toezichthouders Naast huismeesters zijn voor Antares 14 toezichthouders actief in woongebouwen met meerdere etages. Dit zijn bewoners die zelf in het complex wonen en zich bereid hebben verklaard een aantal sociaal-controlerende en signalerende taken uit te voeren. Een aantal van hen voert als vrijwilliger ook groen onderhoud uit rondom de woongebouwen. Graag spreken wij onze waardering uit voor deze sociaal betrokken bewoners. In het kader van leefbaarheidsbevorderende maatregelen vervullen zij, evenals de huismeesters, een duidelijke rol. Woonwagenlocatie Meijel In het kader van de prestatie afspraken werd de overname van de woonwagenlocatie in Meijel van de gemeente door Antares gezamenlijk onderzocht. Ultimo 2002 werd overeenstemming bereikt over de intentieovereenkomst tot herinvulling van de woonwagenlocatie. Op 24 april 2003 werd de realisatieovereenkomst tussen Antares Woonservice en gemeente Meijel ondertekend voor de realisering van twee chaletwoningen als betaalbare huur voor de bewoners van de woonwagens. Door de Regio Noord- en Midden Limburg werd een BWS bijdrage toegekend. De resterende onrendabele investering werd gedragen door de gemeente Meijel en Antares Woonservice. De woningen zijn in december 2003 opgeleverd.

24


04.2 Wonen, Welzijn en Zorg Antares Woonservice neemt deel aan twee regionale platforms Wonen-Welzijn-Zorg vanwege haar woningbezit in Venlo en Meijel. Daarnaast neemt Antares deel aan de Referentiegroep WWZ Noord- en Midden Limburg, waarbij de collectieve corporatiebelangen behartigd worden. De taakstelling vanwege de voortschrijdende vergrijzing en de wens om senioren langer zelfstandig te kunnen laten wonen is bijzonder groot. Deze opgave zal slechts gedeeltelijk kunnen worden ingevuld via nieuwbouw; deze bedraagt per jaar tenslotte ‘slechts’ 1% van de totale woningvoorraad. Het grootste deel van de opgave zal dus gerealiseerd moeten worden via het zogenaamde “opplussen” en transformeren van de bestaande woningvoorraad. Antares heeft hiervoor binnen haar woningbestand, vooral in de hoogbouw, een aantal mogelijkheden. Met behulp van een quick-scan is de geschiktheid van de woningen in het kader van toegankelijkheid, bereikbaarheid en bewoonbaarheid vastgesteld. Daarbij werd ook gekeken naar de ligging in relatie tot primaire voorzieningen. De financiering van deze veranderopgave in de tijd zal evenwel nog voor de nodige hoofdbrekens zorgen. Hieronder worden enkele projecten nader beschreven. De Bongerd (91 appartementen), Tegelen Door Antares werd een kwalitatief onderzoek uitgevoerd naar de bereikbaarheid, toegankelijkheid en bewoonbaarheid, mede op basis van de handboeken ‘Opplussen’ en ‘Woonkeur’. Teneinde de geconstateerde beperkingen voor de veelal hoogbejaarde bewoners ‘op te lossen’ werd een plan van aanpak gemaakt. Op basis van de bevindingen werd een Programma van Eisen en kostenbegroting voor deze zogeheten ‘Opplus’-actie gemaakt. Met een financiële bijdrage van de gemeente en een aanzienlijke onrendabele investering door Antares werd het project haalbaar gemaakt. Nadat in 2001 een groot deel van de werkzaamheden was uitgevoerd, zoals de bouw van een fiets-/scootmobielstalling aan de achterzijde van de nieuwe hoofdentree werden in 2002 de galerij- en balkonvloeren opgehoogd en de automatisering van galerijdeuren uitgevoerd. In de de loop van 2003 werden de liften vernieuwd en vond het afrondende schilderwerk plaats; hiermee werd de fysieke transformatie afgerond. De woningen zijn gelabeld als zorgwoningen. De zorggarantie wordt geboden door Zorggroep Noord-Limburg. Ook de welzijnsstichting Wel.Kom is nadrukkelijk bij het project betrokken. Toewijzing vindt vervolgens plaats op basis van een RIO-indicatie. Zorgdorp Nieuwe Munt, Tegelen Het verzorgingshuis Erkenkamp en verpleeghuis Martinushof voldoen beide bouwfysiek gezien niet meer aan de functionele eisen van deze tijd en zijn onvoldoende aan te passen. Mede om die reden heeft Zorggroep Noord-Limburg besloten deze capaciteit zoveel mogelijk te extramuraliseren. Een groot deel van de benodigde intramurale én extramurale capaciteit kan gerealiseerd worden op het door Antares Woonservice verworven terrein ‘Nieuwe Munt’. In 2003 is overeenstemming bereikt over het ‘concept Nieuwe Munt’. Dit wordt vertaald in een programma van eisen en stedenbouwkundige uitgangspunten. Op basis hiervan kan gestart worden met het ontwerp. De basis is gelegd voor een voortvarende aanpak in 2004 door partijen.

25


Wozoco Zonneveld, Blerick Op verzoek van de gemeente Venlo is de capaciteit van dit plan uitgebreid tot 43 levensloopbestendige appartementen met een ruimte voor dagbesteding en dagverzorging. Er bestaat grote vraag naar deze woonvorm met een zorggarantie. Dit nieuwbouwplan wordt gerealiseerd in de betaalbare sfeer. De situering maakt het mogelijk de ruimten dagbesteding / dagverzorging een buurtfunctie te geven. Hiermee wordt het idee van het creëren van woon-servicezones concreet. In de directe nabijheid is een verpleeghuis faciliteit aanwezig waardoor 24-uurs zorgverlening mogelijk is. Ook bij dit project zijn Zorggroep NoordLimburg en welzijnsstichting Wel.Kom de partners van Antares Woonservice. De financiële randvoorwaarden voor de realisatie van dit project dragen enerzijds de Gemeente Venlo via een laagrentende lening en anderzijds Antares door een ruime volkshuisvestelijke investering. De aanvraag voor de bouwvergunning is bij de gemeente Venlo ingediend, doch aangehouden in verband met de noodzakelijke artikel 19 (Wet Ruimtelijke Ordening) procedure. Woongebouw Zonsopgang, Blerick. In het woongebouw Zonsopgang aan de Molenbossen (142 appartementen) draait op initiatief van een bewonersgroep een huiskamerproject. De vrijwilligers worden ondersteund door de welzijnsstichting Wel.Kom. Ook hier was de financierbaarheid van het initiatief een groot probleem. Uiteindelijk heeft Antares Woonservice er voor gekozen het project als pilot aan te merken en in de aanloopfase de huisvesting te financieren. Hiervoor is een appartement beschikbaar gesteld. Inmiddels blijkt uit evaluaties dat de huiskamer in een nadrukkelijke behoefte van de in hoofdzaak oudere bewoners voorziet. Een compliment voor de gemotiveerde inzet van de vrijwilligers is zeker op zijn plaats! Inmiddels is ook de geïndiceerde zorg in kaart gebracht evenals een prognose van de ontwikkeling in zorgbehoefte. Mede op basis hiervan wordt een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar noodzakelijke aanpassingen in het woongebouw in het kader van bereikbaarheid, toegankelijkheid en veiligheid. Het huiskamerproject kan dan in de praktijk mogelijk doorgroeien naar de bredere functie van dagbesteding en op termijn zelfs dagverzorging. Ook hier zal het financieel haalbaar maken van de ambities weer de nodige inzet, bereidheid en creativiteit vergen. De behoefte aan een kostendekkende regeling van het Ministerie van WVS voor de huur en exploitatie van ruimten dagbesteding en dagverzorging is groot. Dit wordt mede veroorzaakt door de toegenomen wens om via zorg op maat, ouderen in staat te stellen zelfstandig te (laten blijven) wonen (extramuralisatie). Boulevard Hazenkamp, Blerick Samen met stichting Fundare, Wel.Kom, Zorggroep Noord-Limburg en gemeente Venlo, heeft Antares Woonservice het ‘concept Boulevard Hazenkamp’ ontwikkeld. Dit leidt tot de bouw (2004-2005) van een multi-functioneel centrum, een sportaccommodatie en twee basisscholen in de eerste fase. In de tweede fase (2005-2006) worden aansluitend 64 zorgappartemenren en 32 levensloopbestendige appartementen gebouwd. Hazenkamp is een aandachtswijk gebouwd in de jaren vijftig/zestig. In het multi-functioneel centrum wordt o.a. de welzijnswinkel, dagopvang-dagverzorging, kinderopvang, buitenschoolse opvang, een consultatieburo en een digitaal trapveld gehuisvest. Realisering van het plan vindt gefaseerd plaats en zal een enorme kwaliteitsimpuls en verrijking voor de wijk betekenen. Nadat het projectplan medio 2002 door de gezamenlijke partijen werd vastgesteld is de Samenwerkingsovereenkomst in december 2002 geaccordeerd en door de gemeenteraad bekrachtigd. In 2003 werd de bouwvergunning voor het gehele project aangevraagd. In het

26


kader van de artikel 19 (WRO) procedure werd de Verklaring van geen bezwaar door de Provincie verstrekt. De voortgang ligt op schema. Boulevard Hazenkamp is voor Antares Woonservice een ‘good practice’ voorbeeld in het kader van Publiek Private Samenwerking (PPS). In 2 ½ jaar tijd is bij dit zeer complex project het traject van ‘concept’, programma van eisen, stedenbouwkundige uitgangspunten, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp, bouwvergunning aanvraag doorlopen. Graag spreken wij naar alle betrokken partijen onze waardering uit voor deze geslaagde samenwerkingsvorm. Naar verwachting wordt de bouwvergunning in januari 2004 verstrekt, bouwstart van de eerste fase is gepland in maart 2004. Alexanderplein, Meijel Op 12 november 2003 werd de Samenwerkingsovereenkomst Alexanderplein Meijel door de Gemeente Meijel en Antares Woonservice ondertekend. Hiermee werden afspraken gemaakt voor de planontwikkeling van vier projecten in het centrum van Meijel: 1. plandeel ’t Kloster: nieuwbouw van ca. 15 huurappartementen; 2. plandeel Oude Gemeentehuis: nieuwbouw van ca. 33 levensloopbestendige koopappartementen; 3. plandeel Strijbos: nieuwbouw van ca. 18 zorggelabelde huurappartementen; 4. plandeel Openbare werken: mogelijk nieuwbouw van ca. 10 levensloopbestendige koopappartementen (besluitvorming locatie einde 2005). Met deze plannen kan de woningvoorraad in Meijel worden uitgebreid met een behoorlijk aandeel levensloopbestendige woningen. De realisering van de plannen zal gefaseerd in de tijd plaatsvinden (2004-2008).

27

Betrekken bewoners bij beleid en beheer

05.


05.1

Geschillencommissie

Antares Woonservice erkent de Regionale Geschillencommissie Noord- en Midden Limburg, als onafhankelijke geschillencommissie in het kader van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Een in 2002 ingediende klacht over geluidsoverlast door een centrale verwarming werd in 2003 door de belanghebbende ingetrokken nadat een afdoende oplossing gerealiseerd was. In 2003 zijn geen klachten aangaande Antares Woonservice bij de Geschillencommissie ontvangen.

05.2

Overleg

Antares investeert nadrukkelijk in interne en externe communicatie binnen alle echelons van het bedrijf waarbij effectiviteit en efficiency een continu toetskader zijn. Praten om te werken is het uitgangspunt. Overleg in het kader van de Wet op het overleg Huurders - Verhuurder Sinds 9 januari 2002 is de Samenwerkingsovereenkomst tussen ALERT, Vereniging van Woonconsumenten en Antares Woonservice van kracht. ALERT is hiermee, in het kader van de overlegwet, formeel erkend en Antares ondersteunt haar financieel via verantwoording achteraf. In 2003 werd structureel overlegd over ontwikkelingen en beleidszaken. ALERT heeft in 2003 gebruik gemaakt van haar adviesrecht met betrekking tot het huurbeleid, voornemens tot amovatie, verkoopbeleid en de Algemene Huurvoorwaarden. In relatie tot operationele zaken zijn korte lijnen geïntroduceerd teneinde daadkrachtig op signalen en incidenten te kunnen inspelen. Er is wederzijds respect voor de constructieve samenwerking. Projecttoetsing Nieuwbouw- en verbeterprojecten worden vorm gegeven op basis van een breed gedragen Programma van Eisen. Na interne beoordeling van het plan is het gebruikelijk het voorlopig ontwerp ook kritisch te laten toetsen door vertegenwoordigers van belangengroepen / ervaringsdeskundigen, zoals de Vrouwen Advies Commissie voor de woningbouw en bij plannen voor levensloopbestendige woningen ook door de Seniorenraad. Naast kwaliteitsverbetering van de plannen zorgt deze aanpak ook voor een beter draagvlak bij de realisatie van projecten. De belangengroepen worden hierdoor mede in staat gesteld hun achterban inhoudelijk te informeren.

05.3

Communicatie

Binnen Antares is gekozen voor het geïntegreerde communicatieconcept. Alle vormen van communicatie (zoals public relations en voorlichting) worden op elkaar afgestemd. Op deze wijze communiceert Antares op een effectieve, open en duidelijke manier met haar klanten. Ook voor 2003 werd een communicatieplan uitgewerkt. De acties die voortkomen uit dit plan zijn uitgevoerd. Klanten en relaties zijn op verschillende manieren geïnformeerd.

28


Bewonersblad ‘Antares Contact’ Periodiek brengt Antares Woonservice haar bewonersblad ‘Antares Contact’ uit. Dit blad wordt bezorgd bij alle huurders en relaties. Hierin wordt aandacht besteed aan landelijke ontwikkelingen, maar vooral ook aan lokale onderwerpen. Uit de respons op artikelen en de puzzel blijkt dat het blad gewaardeerd wordt. Mailings Naast de informatie in ‘Antares Contact’ worden bewoners via mailings op de hoogte gehouden over specifieke ontwikkelingen, zoals de uitvoering van planmatig onderhoud. Over algemene zaken als huurbeleid en huursubsidie, maar ook over complex- of buurtgerichte zaken worden bewoners via een mailing geïnformeerd. Nieuwsbulletin Bij omvangrijkere verbeterprojecten wordt een periodiek bulletin uitgegeven. Hierin informeren we de betreffende bewoners over de voortgang van de werkzaamheden. Ook voor aanstaande huurders of kopers van nieuwbouwprojecten geven we vaak een informatiebulletin uit. Op die manier blijven ze op de hoogte van de voortgang van de bouw van hun nieuwe woning. Brochures Naast de bedrijfsbrochure zijn er diverse producten- en dienstenfolders. Met deze folders worden niet alleen huurders, maar ook woningzoekenden geïnformeerd. De folders voldoen aan KWH-normen. Woningaanbod Het vrijkomend huuraanbod wordt op basis van een aanbodmodel tweewekelijks gepubliceerd in een gratis huis-aan-huis blad. Tegelijkertijd verschijnt het op de website www.anwo.nl . Reageren op het huuraanbod kan via een woonkeuzebon en via E-mail. Website Via de website kan de klant on-line de meest actuele informatie van Antares Woonservice raadplegen. Er zijn eveneens directe links naar de websites van Antares Projecten BV en De Drink Produkten en Diensten BV.

29

Financieel beleid

06

Financieel beleid

06.1

De vermogenspositie

Eigen vermogen Het eigen vermogen van een woningcorporatie wordt in het algemeen bepaald door de algemene bedrijfsreserve. Voor Antares Woonservice bedraagt deze incl. de 52 ACPappartementen ultimo 2003 € 7.578,= per woning (€ 6.855,= ultimo 2002). De komende jaren daalt deze licht als gevolg van de grote bouwopgave in de huursector, waarvoor forse onrendabele investeringen noodzakelijk zijn. Eind 2008 wordt een eigen vermogen verwacht van ongeveer € 6.581,= per woning. Egalisatierekening De egalisatierekening bedraagt € 1,0 miljoen. Deze heeft betrekking op BWS-subsidies en zal de komende 10 tot 15 jaar (wisselend per complex) worden toegevoegd aan de exploitaties. Opheffen onderhoudsvoorziening In het verleden werd steeds gewerkt met een onderhoudsvoorziening. Deze voorziening was gevormd op basis van de voortschrijdende onderhoudsbegroting van de komende 10 jaar. Hiertoe werden elk jaar de onderhoudskosten voor 10 jaar begroot en werd als dotatie jaarlijks 1/10 deel van deze begroting genomen. De jaarlijkse uitgaven voor planmatig onderhoud worden op de voorziening in mindering gebracht. Door de planmatige onderhoudswerkzaamheden meer te egaliseren is er, vooruitlopend op toekomstige rapportagerichtlijnen, voor gekozen om vanaf 2004 te werken zonder onderhoudsvoorziening. Bijkomend voordeel hiervan is de interne duidelijkheid binnen het bedrijf welke hiermee onstaat, omdat het verschil tussen onderhoudskosten en onderhoudsuitgaven hiermee grotendeels is opgeheven. Administratief is de vrijval van de onderhoudsvoorziening, via een stelselwijziging, rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen verwerkt per 1/1/2003. Deze vrijval bedraagt € 6,8 mln. De voortschrijdende onderhoudsbegroting is onder andere gebaseerd op de meerjarenonderhoudsplanning. Hierin zijn het planmatig-, preventief en groot-onderhoud opgenomen.

Ontwikkeling vermogenspositie eigen vermogen

totaal voorziening

weerstandsvermogen

langlopende schulden

140 in miljoenen euro's

120 100 80 60 40 20 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

jaren

30

Financieel beleid

Vreemd vermogen op lange termijn Zonder nieuwe investeringen zouden de langlopende schulden de komende jaren geleidelijk dalen met de contractueel verschuldigde aflossingen. 2003 was geen bovenmatig risicojaar, omdat slechts ca. 5% van de leningenportefeuille diende te worden afgelost en/of voor conversie in aanmerking kwam. De (relatief) lage rentestand in het verslagjaar heeft er ook dit jaar toe bijgedragen dat de financieringskosten van de leningenportefeuille zich gunstig ontwikkelde. Daarnaast is vanwege het grote verschil tussen de lange en de korte rente opnieuw een deel gefinancierd op basis van een roll-overlening met een korte (3 maands) rente. De gemiddelde vermogenskostenvoet daalde mede hierdoor in het verslagjaar van 5,75% naar 5,29%. De gemiddelde rentevoet op de huidige portefeuille zal, als gevolg van aflossingen, de komende jaren nog iets verder dalen tot 5,1% in 2010. Het relatief renterisico van de huidige portefeuille bedroeg eind 2003 3% (eind 2002 7%). Ultimo 2004 is deze op basis van de huidige portefeuille voorzien op 10%. Dit is ruim binnen de norm welke het Waarborgfonds Sociale Woningbouw stelt van 15%. Inclusief de financiering van nieuwbouw heeft Antares in 2004 wel een hoger renterisico (19%). Met het oog hierop zijn reeds in 2003 enkele renteafspraken gemaakt voor leningen welke eind 2004 worden opgenomen. Solvabiliteit Één van de belangrijkste eisen die aan de financiële positie worden gesteld, is de blijvende financierbaarheid van de woningstichting. Een eventuele financieringsbehoefte maakt het noodzakelijk dat de toegang tot de kapitaalmarkt verzekerd blijft. Geldgevers en gegarandeerde instellingen stellen hogere eisen aan de financiële positie zoals die tot uitdrukking komt in het solvabiliteitspercentage. Ultimo 2003 is de solvabiliteit (excl. egalisatierekening), mede als gevolg van het opheffen van de onderhoudsvoorziening opgelopen tot 22,8% (ultimo 2002: 19,7%). Het solvabiliteitspercentage is ondanks een negatief resultaat gestegen als gevolg van de vrijval van de onderhoudsvoorziening Alle leningen zijn gewaarborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, waarbij de Gemeente Venlo en de Gemeente Meijel de achtervangpositie hebben aanvaard.

Ontwikkeling solvabiliteit

verhouding EV/TV

30,0 25,0 20,0 15,0 10,0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

jaren

Jaarresultaten Ten opzichte van 2002 (circa € 2,0 miljoen positief) is het jaarresultaat gedaald met ongeveer € 5,6 miljoen, zodat het boekjaar afgesloten is met een verlies van € 3,6 miljoen. Deze daling wordt voor het grootste deel veroorzaakt door waardeveranderingen (afboekingen) van bestaande complexen vanwege sloop en toekomstige nieuwbouw en van-

31

Financieel beleid

wege onrendabele toppen op (huur)projecten. Daarnaast was er sprake van lagere overige bedrijfsopbrengsten als gevolg van lagere verkopen van zowel nieuwbouw als bestaand woningbezit. Daarnaast zijn er hogere onderhoudskosten gemaakt, maar zijn de rentelasten in het afgelopen jaar lager geweest. Het jaarresultaat is in vergelijking met de bijgestelde begroting ruim € 0,3 miljoen lager uitgevallen. De komende jaren zal het jaarresultaat onder druk blijven staan als gevolg van het grote aantal (onrendabele) bouwactiviteiten in de huursector. We hebben echter als doel gesteld om een groot deel van de verliezen hierin te compenseren door woningverkopen en projectontwikkelingsactiviteiten in de koopsector. Mede hierdoor is de doelstelling van het aantal te verkopen woningen vanaf dit jaar gekoppeld aan de onrendabele toppen in de nieuwbouw. Op langere termijn verwachten we dat de exploitatieresultaten zich gunstiger zullen ontwikkelen door lagere rentelasten. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van de woningen en woongebouwen (excl. ACP) is ten opzichte van het vorige boekjaar gedaald tot € 171 miljoen (2002: € 176 miljoen). Aan de hand van de afgelopen jaar ontvangen aanslagen onroerendzaakbelasting kunnen we concluderen dat de verhouding tussen WOZ-waarde en de bedrijfswaarde 2,6:1. Op basis van de in 2003 gerealiseerde woningverkopen kan geconcludeerd worden dat de gerealiseerde directe opbrengstwaarde circa 20% hoger is dan de WOZ-waarde.

06.2

De financieringspositie

Rentabiliteiten De rentabiliteit van het eigen vermogen bedraagt ultimo boekjaar -9,5% (ultimo 2002: 5,7). De rentabiliteit van het vreemde vermogen was hierbij 6,2 (ultimo 2002: 7,2). Ultimo 2003 bedroeg de rentabiliteit van het totale vermogen 1,9 (ultimo 2002: 5,7). Renteresultaat Het renteresultaat in procenten van het eigen vermogen bedraagt ultimo boekjaar -17,45% (ultimo 2002: -20,9%). Interne financiering De interne financiering per 31-12-2003 bedraagt € 8.665,= (2002: € 8.218,=) per woning.

06.3

Liquiditeitspositie

Current-ratio De verhouding tussen de kortlopende activa en de kortlopende schulden - current ratio ofwel liquiditeitsratio genoemd - bedraagt ultimo boekjaar 0,69 (ultimo 2002: 0,62). De quick ratio (current ratio exclusief voorraden) bedraagt ultimo boekjaar 0,39 (2002: 0,17). Netto-werkkapitaal Naast de verhouding tussen de kortlopende activa en de kortlopende schulden, kan het verschil van deze twee als maatstaf voor de liquiditeit worden genomen. Dit verschil wordt

32

Financieel beleid

aangeduid met de term netto-werkkapitaal. Dit netto-werkkapitaal is ultimo boekjaar gestegen tot ruim € 5,1 miljoen negatief (ultimo 2002: € 6,6 miljoen negatief). Cash-flow De cash-flow (de som van jaarresultaat, afschrijvingen en rente langlopende schulden) van Antares is ultimo 2003 gedaald naar € 11,1 miljoen (2002 € 15,4 miljoen).

06.4 Beleggingen/treasury Het Management Control System is een belangrijk instrument om de kwaliteit van de organisatie te verankeren. De begroting en de managementrapportages vormen een belangrijk onderdeel hiervan. De voortgang van de treasuryactiviteiten zijn een onderdeel van de managementrapportages. Hierin wordt gerapporteerd over de genomen besluiten in de treasurycommissie en de uitgevoerde treasurytransacties (conversie, aflossingen en stortingen). Sinds de fusie is de treasurycommissie actief. De Treasurycommissie bespreekt 4x per jaar de leningenportefeuille, de ontwikkelingen op de gelden kapitaalmarkt en de daaruit voortvloeiende noodzakelijke acties. Antares Woonservice heeft het in 2002 geformaliseerde treasurystatuut eind 2003 aangepast. Jaarlijks wordt een rapportage opgesteld over de uitgevoerde en voorgenomen treasury-activiteiten.

06.5 Investeringsbeleid In 2003 is voor ongeveer € 6 miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw, renovatie, geriefsverbeteringen en aankopen. De belangrijkste investeringen betreffen: • Diverse strategische aankopen en investeringen in toekomstige nieuwbouwprojecten (waaronder het project Nieuwe Munt in centrum Tegelen) € 4,1 miljoen • nieuwbouw huurwoningen Meijel € 0,2 miljoen • renovaties (o.a. Op de Heide en Bongerdstraat) € 0,7 miljoen • geriefsverbeteringen € 0,4 miljoen • Nagekomen investeringen nieuwbouw kantoor € 0,6 miljoen De desinvestering van de woningen en overige opstallen welke verkocht zijn bedroeg ongeveer € 0,7 miljoen.

06.6 Meerjarenperspectief Het eigen vermogen zal na een daling in de eerstkomende jaren , op een termijn van 5-10 jaar gelijk blijven aan het huidige niveau. Naast de hogere huuropbrengsten en een daling van de rente op termijn hebben de verkoopresultaten, maar zeker ook de projectontwikkelingsresultaten in combinatie met de afboekingen bij onrendabele huurprojecten een belangrijke invloed gekregen op de ontwikkeling van dit eigen vermogen. De in de prognoses gehanteerde uitgangspunten worden hierna in het kort opgesomd: • huurstijging van, tot en met 2006, gemiddeld 3,2%, in 2007 2,8%, daarna 2,6% (mede afhankelijk van mogelijkheden en wijzigingen in rijksregelgeving). • lastenstijging gemiddeld 2,5% • het verkopen van 182 woningen tot en met 2008 • de bouw van circa 359 koop- en 413 huurwoningen tot en met 2008. • het slopen van ongeveer 105 woningen tot en met 2008

33

De organisatie

07

De organisatie

07.1. De werkorganisatie Raad van Commissarissen

Directeur / Bestuurder* A.C.E. Jennissen J.H.M. Polmans

Directiesecretariaat Automatisering & Informatisering PR en Communicatie P & O & Facilitaire zaken Marketing & Beleid* J.H.M. Meelkop

Woonzaken* R.H.W. v.d. Heuvel

Technisch Beheer* B.C.M. Padberg

Finance & Control* H.J. Drogt

Na het overlijden van de heer A.C.E. Jennissen (op 14 september 2003), heeft de heer J.H.M. Polmans de functie directeur/bestuurder waargenomen. Per 1 mei 2004 is de heer P.J.C.W. Stelder, voormalig wethouder Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en locoburgemeester van de gemeente Venlo, benoemd tot directeur/bestuurder. Het Managementteam (zie *markering in bovenstaand diagram) wordt gevormd door de directie, de managers van de lijnafdelingen Woonzaken, Finance & Control en Technisch Beheer en de manager van de stafafdeling Marketing & Beleid. Daarnaast zijn er nog enkele (staf)afdelingen/medewerkers, te weten: P&O & Facilitaire Zaken, Automatisering & Informatisering, PR & Communicatie en het Directiesecretariaat. De werkzaamheden van de afdeling projectontwikkeling zijn vanaf 1 juli 2003 ondergebracht bij Antares Projecten BV (zie 08.4.). In het verslagjaar is het veranderingsproces afgerond middels de aanstelling van een manager bij de afdeling Technisch Beheer en wijzigingen in de aansturing van de Technische Servicedienst. De interne processen en werkstromen worden voortdurend onderzocht en verbeterd. Ieder jaar licht Antares Woonservice een afdeling door. Deze afdeling wordt dan onderzocht op effectiviteit en efficiency. Het gaat hierbij om een kwalitatieve en kwantitatieve analyse van de betreffende afdeling. Door dit soort onderzoeken houdt Antares Woonservice mede de continuïteit van de interne organisatie in de gaten.

34

De organisatie

Dit jaar zijn de verhuuractiviteiten en de afdeling Woonzaken, in combinatie met de managementletter, door de accountant nader onderzocht. Uit het onderzoek kan geconcludeerd worden dat de activiteiten rond het verhuurproces, de mutatieprocedure en de tussentijdse huurverhogingen effectief zijn. Hierbij wordt opgemerkt dat de bewaking van de inbaarheid van vorderingen bij vertrokken huurders verbeterd kan worden. Daarnaast werd geadviseerd om de berekening van deze tussentijdse huurverhogingen transparanter te maken en het hiervoor geldende tarief te verbeteren. Dit laatste punt is meegenomen bij de implementatie van het in het verslagjaar gewijzigd huurrecht in combinatie met het gewijzigde beleid “Zelf Aangebrachte Veranderingen”. Personeelsbestand Ultimo 2003 heeft de woningstichting 75 personen (29 vrouwen, 46 mannen) in dienst bestaande uit ongeveer 65 fulltime functies. In 2003 heeft Antares 5 personen (3,83 fte) in dienst genomen en hebben 5 personen (4,4 fte) Antares verlaten. Tevens zijn in 2003 zes stagiaires door de woningstichting begeleid. Ziekteverzuim Het ziekteverzuimpercentage is in 2003 naar 6,27% gestegen van 5,05% in 2002 (2001: 8,04%). Deze stijging is te wijten aan een aantal langdurige ziektegevallen. Als de langdurig zieken buiten de berekening worden gehouden is het ziekteverzuimpercentage gedaald naar 2,2% ten opzichte van 2,4% in 2002 en 2,9% in 2001. Ondernemingsraad De ondernemingsraad bestaat uit 4 personen. In 2003 hebben directie en ondernemingsraad 5 maal overleg gevoerd. Hierin zijn diverse zaken aan de orde geweest. In het kader van de CAO Woondiensten en dan met name het cafetariasysteem is een belangrijke rol voor de OR weggelegd omdat de OR, via een mandaat van de achterban, met de ondernemer kan onderhandelen over secundaire arbeidsvoorwaarden. Tevens zijn er afspraken gemaakt over het rookbeleid zoals dat gaat gelden bij Antares. Door een wijziging van de Tabakswet is de werkgever per 1-1-2004 namelijk verplicht een actief rookbeleid te voeren. Tot slot zullen in april 2004 nieuwe verkiezingen voor de OR worden gehouden. Opleidingen In 2003 is ongeveer € 69.000 (€ 77.000 in 2002) geïnvesteerd in opleidingen. De gevolgde opleidingen maken onderdeel uit van het opleidingsplan en variëren van communicatietrainingen tot functiegerichte opleidingen. In totaal zijn 42 verschillende cursussen gevolgd door 39 personen. Voor 2004 is deze post begroot op € 90.000. Communicatie Met het personeel wordt regelmatig overleg gevoerd via het afdelingsoverleg. Via de “digitale snelweg” wordt het personeelsinformatieblad “de Koers van Antares” onder het personeel verdeeld, waarmee zij op de hoogte blijven van de ontwikkelingen binnen Antares. De informatie varieert van beleidsinformatie, ontwikkelingen nieuwbouw en personele nieuwtjes tot CAO-ontwikkelingen. Daarnaast werd het personeel regelmatig tijdens personeelsbijeenkomsten (3 tot 4 keer per jaar) geïnformeerd. Voor bepaalde thema’s of spoedeisende informatieverstrekking worden ad hoc extra personeelsbijeenkomsten georganiseerd.

35

De organisatie

Arbobeleid Bij de bouw en inrichting van ons nieuwe kantoor is rekening gehouden met de eisen die door de arbowetgeving in deze worden gesteld. In het voorjaar van 2003 is door Maetis Arbo een risico-inventarisatie uitgevoerd. Aan de hand van een aantal aandachtspunten heeft Antares een arbobeleidplan opgesteld. Onderdeel van dit arbobeleidsplan is een Plan van Aanpak waarin de knelpunten zijn opgenomen met tevens de te nemen maatregelen om de knelpunten op te lossen. Tot slot is aangegeven op welke termijn bepaalde zaken worden aangepakt, wie hiervoor verantwoordelijk is en wat de kosten zijn. In 2004 wordt in samenspraak met onze gediplomeerde bedrijfshulpverleners en een adviesburo een ontruimingsc.q. evacuatieplan opgesteld. Vervolgens zal periodiek een ontruimingsoefening moeten plaatsvinden. In het kader van verplichte bedrijfshulpverlening hebben een zestal collega’s in het najaar van 2003 via Maetis Arbo de herhalingscursus bedrijfshulpverlener met succes gevolgd. Door het volgen van deze jaarlijkse herhalingscursus behouden de gediplomeerde bedrijfshulpverleners hun certificaat. Daarnaast hebben 2 medewerkers in 2003 voor het eerst met succes deelgenomen aan een cursus bedrijfshulpverlener. In 2004 zal het arbobeleid frequenter op de agenda van de MT-vergaderingen en de afdelingsoverleggen moeten komen om iedereen het belang van een goed arbobeleid te laten inzien. Tevens zullen medewerkers gemotiveerd moeten worden om een steentje bij te dragen in het verder te ontwikkelen arbobeleid.

07.2 Kwaliteitszorg Antares Woonservice is sinds 2001 houder van het KWH huurlabel. In 2003 werden de navolgende labelonderdelen door het KWHburo gemeten en beoordeeld op een schaal tot maximaal 8: - geschillenbehandeling score 8 - telefonische bereikbaarheid score 7,2 - openstelling en ontvangst score 7,8 - voorlichting en wooninformatie score 8 - huurbetaling en huurincasso score 8. Antares ziet het KWH huurlabel nadrukkelijk als een basiskwaliteit waarmee de klantvriendelijkheid geborgd is. Zeggen wat je doet en doen wat je zegt is hierbij een belangrijk uitgangspunt. De gerealiseerde en goed onderhouden basiskwaliteit wordt gebruikt om als organisatie verder door te groeien naar klantgerichtheid en klantgedrevenheid. Hiertoe wordt gestructureerd aan verbetertrajecten gewerkt.

07.3

Externe contacten

Antares Woonservice neemt deel aan diverse overlegvormen. Er is sprake van gestructureerd overleg op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Samenwerkingspartners zijn gemeenten en andere overheden, maatschappelijke- en zorginstellingen, belangengroepen, ondernemers en collega-corporaties.

36

De organisatie

Samenwerkingsverband Woningcorporaties Noord- en Midden Limburg Antares participeert aktief binnen het Samenwerkingsverband en neemt deel aan het bestuurlijk overleg. De Antares vertegenwoordiger neemt namens het Samenwerkingsverband als plaatsvervangend lid ook deel aan de Referentiegroep Wonen-Welzijn-Zorg Noord- en Midden Limburg. Gemeenten Met de gemeenten Venlo en Meijel vindt op uiteenlopende niveaus beleidsmatig en uitvoerend overleg plaats. Het bestuurlijk overleg vindt in een kritisch constructieve sfeer plaats. De samenwerking op uitvoerend niveau verloopt in het algemeen positief. In 2003 is intensief geparticipeerd in de totstandkoming van de Woonvisie Venlo en de Visie annex Uitvoeringsprogramma Wonen-Welzijn-Zorg subregio Venlo. Beiden zijn belangrijke onderleggers voor te formuleren Prestatie-afspraken met de gemeente Venlo in 2004. Aedes Antares Woonservice is lid van Aedes, vereniging voor woningcorporaties. Zij onderschrijft de Aedescode.

37

Verbindingen met andere rechtspersonen

08.


08.1

Juridische structuur nevenactiviteiten

Reeds enkele jaren verricht Antares Woonservice een aantal nevendiensten op het gebied van wonen, woondiensten en woonmilieus. Deze diensten, welke genoemd worden in de Nota Wonen van VROM, verricht Antares mede om haar sociale verhuuractiviteiten en de daaraan gerelateerde maatschappelijke prestaties te kunnen blijven realiseren. Een aantal van deze activiteiten werden reeds eerder verricht door De Drink en de Appartementen Centrum Passage BV. Daarnaast vonden projectontwikkelingsactiviteiten plaats binnen de organisatie van Antares Woonservice. In de Nota Wonen wordt mede ingegaan op de organisatiestructuur van deze activiteiten. De Minister wenst hierbij dat de diverse activiteiten ondergebracht zijn in afzonderlijke bedrijfsonderdelen welke vervolgens allen vallen onder de bepalingen ten aanzien van werkdomein en de kerntaken. Dit heeft ertoe geleid dat deze activiteiten bij Antares Woonservice geherschikt zijn in een nieuwe struktuur. De bestuurlijke betrokkenheid met de Stichting Antares Woonservice is gegarandeerd via een gezamelijke Raad van Bestuur en een gezamelijke Raad van Commissarissen. Het personeel van alle deelnemingen is in dienst van Stichting Antares Woonservice. Op 30 december 2002 vond de oprichting plaats van Antares Holding BV, Antares Projecten BV en De Drink Produkten en Diensten BV. De Stichting De Drink is per 1 januari 2003 geliquideerd, waarbij het bezit is overgedragen aan De Drink Produkten en Diensten BV. Ultimo 2003 was er een rekeningcourantverhouding met de betreffende deelnemingen. Over openstaande saldi vindt renteberekening plaats. De geconsolideerde jaarrekening is opgenomen in hoofdstuk 6 van de jaarrekening over 2003 van Stichting Antares Woonservice. De doelstellingen van de drie BV’s (Antares Holding BV, Antares Projecten BV en De Drink Produkten en Diensten BV) die werkzaam zijn vanaf 1 januari 2003 betreffen conform de drie oprichtingsaktes: • het ten algemene nutte werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting; • het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het financieren van, het samenwerken met, het voeren van directie over en het verlenen van adviezen en andere diensten aan rechtspersonen of andere deelnemingen; • de exploitatie van registergoederen; • het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of doertoe bevordelijk kan zijn, alles in de ruimste zin. Na ministeriële vaststelling van het nieuwe BBSH volgt een herijking van de activiteiten. Juridsche organisatiestructuur (met 100% deelnemingen) sinds 1 januari 2003 Stichting Antares Woonservice


Antares Holding BV

Antares Projecten BV


38


08.2


De deelneming betreft een in 1987 verworven 100% deelneming in Immogon II BV te Heerlen. De vennootschap exploiteert een woongebouw (52 appartementen) in het centrum van Tegelen. Na aankoop is de BV hernoemd tot Appartementen Centrum Passage BV. De balanswaarde ultimo 2003 volgens de vermogensmutatiemethode bedraagt € 2.349.239. Het over 2003 behaalde resultaat bedraagt: • Fiscaal resultaat € 8.785 negatief; • Commercieel resultaat € 105.587 positief. In 2001 was dit respectievelijk € 176.548 positief en € 602.661 positief. Het commercieel jaarresultaat (na belastingen) is met € 497.074 gedaald. Dit is voornamelijk het gevolg van een eenmalige vrijval van de onderhoudsvoorziening in het voorgaand jaar. Dit jaar is het resultaat hierdoor dan ook weer vergelijkbaar met 2001 (€ 118.864). Specificatie deelneming

31-dec-2003

31-dec-2002

verkrijgingsprijs

1.501.926

1.501.926

waardeverandering

(438.638)

(438.638)

resultaten cumulatief

1.677.875

1.075.214

dividenden

(544.536)

(544.536)

Boekwaarde begin boekjaar

2.196.627

1.593.966

Stelselwijziging

152.612

bij: resultaat boekjaar

105.587

602.661

2.454.826

2.196.627

Totaal

08.3


In 1997 is op initiatief van de Antares Woonservice De Drink opgericht met inachtname van de regelgeving B.B.S.H.. De Drink stelt zich ten doel actief te zijn binnen de vastgoedsector. Revenuen uit haar activiteiten worden ingezet in het kader van de volkshuisvesting. Als gevolg van een organisatiewijziging eind 2002 is de stichting De Drink opgeheven en zijn de activiteiten en bezittingen ondergebracht in De Drink Produkten en Diensten BV. In de eerste helft van 2004 vindt er overleg plaats met het Ministerie van VROM over de activiteiten van de Drink. Naar aanleiding van dit overleg kan in 2004 een herijking van activiteiten plaatsvinden. In 2003 behaalde De Drink Produkten en Diensten BV een netto resultaat (na belastingen) van € 32.253 (2002: € 38.577). Het eigen vermogen van deze BV bedroeg na winstbijschrijving per 31 december 2003 € 129.353.

39


08.4. Antares Projecten BV Op 30 december 2002 heeft Antares Woonservice deze aparte BV opgericht. Vanaf 1 juli 2003 heeft Antares Woonservice al de activiteiten rond de ontwikkeling en bouw van (woning)bouwprojecten hierin ondergebracht. Deze activiteiten passen in de doelen van Antares Woonservice waarin gestreefd wordt naar een voortdurende kwaliteit door middel van innovatie, betrouwbaarheid en samenwerking. Antares Projecten is voorgekomen en bemand door personeel uit de afdeling Projectontwikkeling van Antares Woonservice. Daarmee heeft zij de nodige ervaring en expertise in huis op het gebied van duurzaam, energiezuinig, aanpasbaar en veilig bouwen. Dat geldt ook voor vooruitstrevende projecten waarbij de herstructurering van bestaand bebouwd gebied centraal staat. Antares Projecten BV werkt volgens een integrale aanpak, waarbij samenwerking met gemeenten en met andere marktpartijen een toegevoegde waarde leveren. Antares Projecten BV ontwikkelt zowel huurwoningen als ook vrije sector koopwoningen in verschillende prijsklassen. Dit doet ze zowel voor eigen rekening als voor Antares Woonservice Op basis van een met de gemeente Venlo overeengekomen intentieovereenkomst vervult Antares een voortrekkersrol voor de herontwikkeling van het centrumgebied in het stadsdeel Tegelen. Onderdeel van deze ontwikkeling zal ook zijn de verwerving, sloop en saneringen en herontwikkeling van voormalige industriegebieden grenzend aan het centrum. De onderhandelingen hiervoor, zijn gedeeltelijk reeds afgerond. Ook voor het centrumgebied Blerick is een visie ontwikkeld voor het uitvoeren van diverse projecten binnen dit gebied. Behalve op reeds in het bezit zijnde locaties in het centrum van Blerick is door Antares Projecten BV samen met twee participanten een studie gaande naar de (her)ontwikkeling van het gebied “Sur Meuse”. Meijel In de gemeente Meijel speelt Antares Projecten BV een belangrijke rol in de herontwikkeling van het centrum rond het Alexanderplein en Dorpsstraat. Hiervoor heeft Antares Projecten, in nauwe samenwerking met de gemeente, plannen gemaakt voor senioren-, zorgen (her)startershuisvesting. Het betreft een nieuw te bouwen appartementengebouw bestaande uit 35 appartementen met parkeerkelder achter het oude gemeentehuis, 15 (her)starterswoningen op het gebied van het voormalige "'t Klôster", 18 zorgwoningen op de lokatie Strijbosch, ca. 10 appartementen/woningen op de lokatie gemeenteloods en 3 grondgebonden woningen in de Dorpsstraat. De belangstelling voor deze projecten is zeer groot. Blerick en Venlo In 2003 is de bouw en herontwikkeling van het voormalige klooster Maria-Regina aan de Antoniuslaan te Blerick opgeleverd. Ondanks vroege overeenstemming met de gemeente Venlo heeft de goedkeuring van de definitieve plannen en de afronding van de noodzakelijke bestemmingsplanwijziging twee jaar in beslag genomen. Een van de oorzaken van de vertraging was de uitdrukkelijke wens van de gemeente om de nieuwe bibliotheek in het complex onder te brengen. Voor de ontsluiting hiervan vanaf de Kloosterstraat waren extra verwervingen noodzakelijk. In totaliteit heeft dit project geresulteerd in 23 koopappartementen, de Bibliotheek en een commerciële ruimte. Ook voor het gebied Antoniuslaan 74 was reeds in 2000 met de gemeente overeenstemming bereikt voor het ontwikkelen van een appartementencomplex met 14 woningen en een commerciële ruimte. In 2004

40


wordt de bouwvergunning verwacht, waarna hiermee gestart kan worden. Antares Projecten is gestart met de plannen voor de laatste 32 appartementen in het project “Zonneveld”. Door de ambitieuze herontwikkeling van het voormalige Knoepert-terrein is deze nieuwe buurt ontstaan met een evenwichtige mix tussen de verschillende woonvormen zoals eengezinshuizen, patiobungalows, vrijstaande woningen en luxe appartementen. Voor het gebied achter garage Klaver, grenzend aan "Zonneveld" start Antares in 2004 met de bouw van een woonzorgcomplex (WOZOCO) met 43 appartementen met dagopvang. Met de gemeente Venlo zijn afspraken gemaakt over subsidiëring hiervan. In Hout-Blerick vordert de reeds in 2000 gepresenteerde ontwikkeling van 9 seniorenwoningen voor de locatie Hoverhofweg gestaag. Grondverwerving, zowel particulier als van de gemeente is hier de belangrijkste remmende factor geweest. Na de aanvraag van de bouwvergunning, het afhandelen van enkele bezwaren en de start van de aanbestedingsprocedure, is eind 2003 bouwvergunning ontvangen. Begin 2004 wordt met de bouw gestart. Voor het gebied Blariacumplein is in goed overleg met de wethouder overeenstemming bereikt voor gedeeltelijke restauratie en gedeeltelijke herontwikkeling van de 27 aan Antares toebehorende woningen. De gemeente neemt daarbij de herontwikkeling van de totale infrastructuur voor haar rekening. De bouw en renovatie zijn inmiddels gevorderd en worden naar verwachting medio 2004 opgeleverd. Ook voor het gebied Ruysstraat en omgeving zijn afgelopen jaren studies gemaakt voor sloop en herontwikkeling van dit omvangrijke gebied. Met name de verwerving van particuliere eigendommen zal het tempo van uitvoering gaan bepalen. Antares streeft er in elk geval naar de herontwikkeling geheel of gedeeltelijk te hebben afgerond voor de sloop van de nabij gelegen woningen aan de Witherenstraat. Om de procedure van de 12 appartemeten met 5 commerciële ruimten aan de Steegstraat te kunnen opstarten was er eerst een voorbereidingsbesluit voor Centrum Blerick noodzakelijk. Dit voorbereidingsbesluit is begin 2004 geagendeerd. Na goedkeuring wordt bouwvergunning verleend, zodat daadwerkelijk met de bouw kan worden begonnen. De bioscoop Royal is inmiddels verkocht. Met de stichting Fundare is in 2001 een intentieovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van de zogenaamde “Boulevard Hazenkamp”. Het betreft een grootschalige integrale (her)ontwikkeling in het gebied Hubertusplein te Blerick waarbij schoolfunctie, wonen en zorg samen gaan. De ontwikkeling en voorbereiding hiervan is in 2003 geheel afgerond, zodat begin 2004 bouwvergunning kan worden aangevraagd. Tegelen Binnen het bestemmingsplan Maasveld II heeft Antares 11 appartementen gebouwd in de koopsector aan het Paspaedje. Ook voor het voormalige gebied “Noten” aan de Keramiekstraat in Steijl heeft Antares een plan voor de bouw van 8 koopwoningen welke door de gemeente in het kader van de herprioritering nog niet in behandeling zijn genomen. De herontwikkeling aan de Abraham Cuyperstraat heeft de nodige vertraging opgeleverd vanwege het aanwezige speelveldje bij het ontwikkelgebied. Inmiddels heeft Antares met de gemeente overeenstemming om hier, met behoud van een kleiner speelveldje, 13 atriumwoningen te bouwen. Deze woningen zijn geschikt voor alle leeftijdsgroepen en worden gekenmerkt door een extreem laag energieverbruik. De bouwvergunning is inmiddels aangevraagd.

41


Het gebied “Zilverplak” aan de Muntstraat / Koekoekstraat, op steenworp afstand van het winkelcentrum is dit jaar geheel opgeleverd. Op grond van een intentieovereenkomst tussen Antares Woonservice, de stichting Erkenkamp en de stichting Professor Dubois heeft Antares Projecten in samenwerking met een extern bureau een stedenbouwkundige visie ontwikkeld voor het realiseren van een zorgcomplex op het gebied “Nieuwe Munt”. Nadrukkelijk is binnen dit concept ook de realisatie van een “Brede school” opgenomen ter vervanging van de huidige scholen binnen dit gebied. Er bestaat in brede kring veel waardering voor dit vernieuwende zorgconcept, waarvoor ook bij de landelijke politiek veel interesse bestaat. De provincie heeft dit project voor de zorgpartner Professor Duboisstichting als “Pilot” benoemd. Ook hier zorgden evenwel problemen met de grondverwerving en de gestegen bouwprijzen voor de nodige vertragingen. In 2003 is echter het gebied aangekocht en is in samenwerking met de Zorggroep Noord Limburg de ontwikkeling in gang gezet. Financiele resultaten Antares Projecten BV De werkzaamheden welke in 2003 door Antares Projecten BV werden uitgevoerd betroffen voornamelijk projectontwikkeling, plancoördinatie en directievoering van projecten in opdracht en voor rekening en risico van Antares Woonservice. In 2003 behaalde Antares Projecten BV een netto resultaat (na belastingen) van € 41.738. Het eigen vermogen van deze BV bedroeg na winstbijschrijving per 31 december 2003 € 59.402. Het projectresultaat voor Antares Woonservice als gevolg van deze werkzaamheden bedroeg in 2003 € 477.000 (2002: € 1.922.000).

42


09.

Jaarverslag van de Raad van Commissarissen

De inrichting van het intern toezicht bij Antares is, naast de voorschriften van het Besluit Beheer Social Huursector, grotendeels gebaseerd op de inzichten van de Commissie Intern Toezicht Woningcorporaties (Commissie Glasz). Hetzelfde geldt ten aanzien van de regeling van taken en bevoegdheden van het intern toezichthoudend orgaan. Binnen het kader van het aan de organisatiestructuur van Antares ten grondslag liggende twee-lagenmodel wordt het interne toezicht uitgeoefend door een Raad van Commissarissen. Deze raad is ingericht naar analogie van de regeling van commissarissen bij de (structuur)vennootschap in het Burgerlijk Wetboek. De personele invulling van de Raad van Commissarissen is als volgt: Naam

Geboorte(functie)

J.A. van Graafeiland RA

Beroep

Relevante nevenfunctie

datum 29-09-1937

(voorzitter) Drs. J.A.I.C.M. de Rooij

25-07-1943

Bestuurslid Stichting Continuïteit

(vice-voorzitter)

Nutreco Holding N.V.

J.C.M.P. Berkelmans

28-03-1947

F.Q. Hoebens

11-07-1945

Stedebouwkundige

Lid diverse monumentencommissies

A.J.M.M. Valentijn

01-05-1944

Projektleider

Afgevaardigde Alert, vereniging van

Limburg woonconsumenten

De leden van deze Raad zijn allen benoemd op basis van ruime bestuurlijke ervaring en een lange staat van dienst. Hierdoor is iedere commissaris in staat om zowel de bedrijfsvoering als de financiële en volkshuisvestelijke presentaties te kunnen beoordelen. De commissarissen voldoen aan de profielschets die hiervoor is opgesteld. Daarnaast hebben zij een onafhankelijke positie en geen bestuurlijke banden met één van de voormalige fusiepartners. Met de aanstelling van deze Raad van Commissarissen werd de professionalisering van het intern toezicht reeds in 2001 gerealiseerd. Alle commissarissen hebben het reglement, dat is opgesteld ter uitvoering van de desbetreffende statutaire bepalingen, onderschreven. De basis voor dit reglement werd gevormd door het bij het advies van de Commissie Glasz gevoegde voorbeeldreglement. Conform het reglement bedroeg de honorering van de leden van de Raad van Commissarissen € 6.262 bruto per jaar; voor de Presidentcommissaris is dit € 9.529. Vier leden van de Raad van Commissarissen zijn benoemd op 26 november 2001. De heer J.A van Graafeiland RA is per 01 juni 2002 benoemd tot President-commissaris. Een formele verhindering stond een eerdere benoeming in de weg. Uit het midden van de Raad van Commissarissen is een honoreringscommissie benoemd die de raad adviseert over de salariëring en andere arbeidsvoorwaarden van de directeur/bestuurder. Deze commissie wordt bemand door de voorzitter en de vice-voorzitter.

43


De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar vier reguliere vergaderingen gehouden. Tijdens deze vergaderingen gaven zowel adviseurs als leden van het managementteam regelmatig presentaties of toelichtingen over diverse actuele onderwerpen. Ook voerde de Raad haar jaarlijks overleg met de ondernemingsraad. Eenmaal per jaar houdt de Raad een interne vergadering, zonder aanwezigheid van de bestuurder, waarin zowel het functioneren van de Raad als van de directeur/bestuurder aan de orde komen. Dit maal vond een extra bijeenkomst plaats vanwege het overlijden van de directeur/bestuurder. In de formele bijeenkomsten zijn onder andere de volgende besluiten genomen: • Goedkeuring IBSV2002 en instemming met implementatie hiervan. • Goedkeuring Jaarverslag 2002 van de Stichting Antares Woonservice, Appartementen Centrum Passage BV en Stichting De Drink. • Instemming met omvorming Stichting De Drink naar De Drink Produkten en Diensten BV. • Goedkeuring begroting 2004 en de meerjarenraming tot en met 2010. • Goedkeuring samenwerkingsovereenkomst Alexanderplein Meijel. • Instemming invoering Optiemodel. • Goedkeuring wijziging inkoopbeleid inzake voorkeurleveranciers. • Ter kennis name beoordelingen jaarcijfers 2002 door Centraal Fonds en prestatieoordeel door Ministerie van VROM. De Raad van Commissarissen ontvangt van de directie volgens een vast patroon ingerichte kwartaalen maandrapportages, welke deels zijn ingericht op basis van de inzichten volgens de Balanced Scorecard. De op een advies van de accountant berustende inrichting van de rapportages is afgestemd op de informatiebehoefte van de Raad van Commissarissen.

44


10.


Wij verklaren, dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. De jaarstukken met de daarbij behorende bijlagen zijn door ons opgesteld, rekening houdend met de voorschriften van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.

Tegelen,

P.J.C.W. Stelder Directeur / Bestuurder

45

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

Jaarrekening 2003 Stichting Antares Woonservice Cijfermatige kerngegevens 2003 tbv Centraal Fonds Volkshuisvesting

INHOUDSOPGAVE

pagina

1.

Balans per 31 december 2003

2

2.

Winst- en verliesrekening over 2003

4

3.

Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening 3.1 Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling 3.2 Toelichting op de balans 3.3 Toelichting op de winst- en verliesrekening

5 5 9 18

4.

Kasstroomoverzicht

23

5.

Kerncijfers

24

6.

Geconsolideerde Jaarrekening 2003

25

1

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

1.

FINANCIEEL JAARVERSLAG

1.1

BALANS PER 31 DECEMBER 2003

ACTIVA

31-dec-03

31-dec-02

x € 1.000,=

x € 1.000,=

141.217 5.136 5.718

149.310 3.958 5.668

152.071

158.936

1.011 2.578 1.893

1.102 2.214 1.916

5.482

5.232

157.553

164.168

4.957

7.633

232 107 188 449 689

298 115 463 1.226 449

1.665

2.551

4.491

309

11.113

10.493

168.666

174.661

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling (On)roerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Overige vorderingen

Totale vaste activa

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

Vorderingen Huurdebiteuren Groepsmaatschappijen Gemeenten en rijk Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen Totale vlottende activa

TOTAAL

2

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

PASSIVA

31-dec-03

31-dec-02

x € 1.000,=

x € 1.000,=

38.473

35.098

38.473

35.098

1.011

1.102

14

6.793 33

14

6.826

13.558 99.426 3

13.997 100.594 -

112.987

114.591

1.558 784 3.522 344 9.973

1.449 29 3.350 787 11.429

16.181

17.044

168.666

174.661

EIGEN VERMOGEN Overige Reserves

EGALISATIEREKENINGEN

VOORZIENINGEN Voorziening onderhoud Overige voorzieningen

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

KORTLOPENDE SCHULDEN Kredietinstellingen Gemeenten en Rijk Leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL

3

Bijlage 1

2.

Jaarrekening 2003

WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2003

Begroting 2003

2003

2002

x € 1.000,=

x € 1.000,=

x € 1.000,=

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten

22.411 1.410 138 6.166

22.791 1.513 140 4.068

22.041 1.375 145 5.628

Som der bedrijfsopbrengsten

30.125

28.512

29.189

5.849

7.823

5.938

4.897 2.734 1.071 7.390 4.848

1.607 3.016 963 7.220 4.950

2.933 573 5.887 4.966

26.789

25.579

20.297

EXPLOITATIERESULTAAT

3.336

2.933

8.892

Rentebaten Resultaat deelneming Rentelasten

54 136 6.870

150 133 6.865

157 602 7.491

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING

3.344-

3.649-

2.160

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

Buitengewone baten Buitengewone lasten

-

3.344-

JAARRESULTAAT

4

-

3.649-

175

1.985

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

3.

TOELICHTING OP DE BALANS EN DE WINST- EN VERLIESREKENING

3.1

GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERING EN RESULTAATBEPALING

ALGEMEEN Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) Met ingang van 1 januari 1993 is het BBSH voor toegelaten instellingen van toepassing. Voor de jaarverslaggeving houdt dit in dat overeenkomstig artikel 26 van het BBSH de jaarrekening en het jaarverslag worden opgesteld overeenkomstig titel 9 van boek 2 Burgerlijk Wetboek, met uitzondering van de door het BBSH uitgezonderde afdelingen. Nadere uitwerking van de wetteksten vindt plaats in de publicatie van de "Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving".

BALANSWAARDERING STELSELWIJZIGING Voorziening onderhoud Met ingang van het boekjaar 2004 zijn voor woningcorporaties de nieuwe richtlijnen (RJ645) voor de verslaglegging van toepassing. Vooruitlopend hierop hebben wij de voorziening onderhoud per 1 januari 2003 laten vrijvallen ten gunste van het eigen vermogen. Vanaf 2003 brengen wij de lasten van het planmatig onderhoud direct ten laste van de resultatenrekening. MATERIËLE VASTE ACTIVA De woningen in exploitatie met de daarbij behorende installaties en de woningaanpassingen, met uitzondering van de garages, zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- c.q. vervaardigingsprijs, danwel lagere bedrijfswaarde verminderd met afschrijvingen. Op de betaalde grondkosten wordt niet afgeschreven. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde is bepaald op basis van de volgende uitgangspunten: > kasstroomstelsel > huurstijging 2004 - 2,9%; 2005 - 2,9%; 2006 - 2,6%; 2007 e.v. 2,5%; > onderhoudslasten: a. volgens onderhoudsbegroting; b. klachten- en mutatieonderhoud € 400,= per woning per jaar > norm overige kosten (beheerkosten en zakelijke lasten): € 1.035,= per woning > inflatie 2,5% en rente 6,5% De bedrijfswaardeberekeningen worden op complexniveau beoordeeld. Complexen worden tegen lagere bedrijfswaarde gewaardeerd indien deze duurzaam lager ligt dan de verkrijgings- c.q. vervaardigingsprijs. 'Duurzaam lager' wil zeggen dat de bedrijfswaarde de komende 5 jaren niet hoger is dan de verkrijgings- c.q. vervaardigingsprijs. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling betreffen nog niet in exploitatie genomen onroerende goederen en zijn opgenomen tegen nominale waarde van de reeds betaalde en contractueel verschuldigde investeringsverplichtingen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen welke lineair worden berekend op basis van de verwachte economische levensduur.

5

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

FINANCIËLE VASTE ACTIVA Onder de financiële vaste activa worden alle langdurige financiële belangen opgenomen die als bezittingen kunnen worden beschouwd. Te vorderen BWS-subsidies De post "Te vorderen BWS-subsidies" omvat de reeks van jaarlijkse bijdragen die door het Rijk zijn toegekend aan BWS-nieuwbouwcomplexen. De subsidie is bepaald op de contante waarde van de voorcalculatorisch berekende exploitatiekosten. Uitbetaling vindt plaats in termijnen ter grootte van 10% van deze contante waarde over een periode van maximaal 30 jaar. Jaarlijks wordt rente toegerekend ter hoogte van het subsidierendement. Deelnemingen De post "Deelnemingen" wordt gewaardeerd volgens de netto-vermogenswaarde. Overige vorderingen De post "Overige vorderingen" heeft betrekking op renteloze leningen verstrekt aan het personeel inzake het pc-privé project en de lening van de 'Stichting tot Beheer van Exploitatie van Registergoederen Blariacum'. Daarnaast is in het kader van grondverwerving (TMI-terrein) t.b.v. toekomstige projectontwikkeling een hypothecaire lening verstrekt aan de Holding Heijnen. Ter financiering van een drietal projecten is met Antares Projecten BV eveneens financiering overeengekomen. VOORRADEN Onder de voorraden worden ook de onderhanden werken verantwoord. De waardering geschiedt volgens de 'percentage of completion' methode, dat wil zeggen dat de resultaten geboekt worden na rato de afronding van het project vordert. VORDERINGEN, SCHULDEN EN LIQUIDE MIDDELEN De vorderingen zijn opgenomen tegen nominale waarde onder aftrek van voorzieningen wegens mogelijke oninbaarheid. De voorziening dubieuze debiteuren is bepaald volgens de statische methode. De liquide middelen en de schulden zijn opgenomen tegen nominale waarde. EGALISATIEREKENING BWS De egalisatierekening BWS betreft het nog niet ten gunste van het resultaat gebrachte gedeelte van het te vorderen BWS-subsidie. De subsidie is bepaald op basis van de contante waarde van de voorcalculatorisch berekende exploitatiekosten. Jaarlijks wordt rente toegerekend ter hoogte van het subsidierendement. Voorziening dubieuze debiteuren De voorziening dubieuze debiteuren is statisch bepaald en wel als volgt: > van de zittende huurders met een o achterstand kleiner dan 2 maanden: 0,0% o achterstand tussen 2 en 4 maanden: 20,0% o achterstand groter dan 4 maanden: 50,0% > van de vertrokken huurders met o huurachterstand: 50,0% o achterstand herstelkosten: 70,0% Overlopende activa Deze post heeft betrekking op vooruitbetaalde rente en aflossing op langlopende leningen. Overlopende passiva

6

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

Onder deze post worden opgenomen vooruitontvangen baten en nog te betalen kosten (eventueel geschat) die zijn toegerekend aan het lopende boekjaar. Voorts worden hier de transitorische rente en de aflossingsverplichtingen van komend boekjaar van de geldleningen verantwoord.

7

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

RESULTAATBEPALING Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. De lasten worden verantwoord in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn. Huren Deze opbrengsten bestaan uit de op het boekjaar betrekking hebbende nettohuren (exclusief de vergoedingen voor leveringen van zaken en diensten) na aftrek van huurderving. Vergoedingen Deze opbrengsten bestaan uit de aan het boekjaar toegerekende vergoedingen van huurders (boven de netto-huurprijs) voor levering van zaken en diensten na aftrek van gederfde vergoedingen. Overheidsbijdragen Hieronder worden de jaarlijkse toegerekende BWS-subsidies verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn onder andere verantwoord de boekwinsten uit hoofde van verkoop woningen, de vergoedingen voor algemeen beheer en administratie uit hoofde van bemiddeling individuele huursubsidie, afsluiten huurcontracten en woningaanpassingen. Verder zijn hieronder opgenomen de erfpachts- en beheersvergoeding van de 'Stichting tot Beheer en Exploitatie van Registergoederen Blariacum' respectievelijk Woongoed 2000 en overige opbrengsten zoals contracten mobiele telefonie en dergelijke. Afschrijvingen Investeringen in onroerende goederen in exploitatie worden lineair afgeschreven tot einde van de levensduur. Uitzondering hierop zijn de grondkosten, hierop wordt niet afgeschreven. Een samenvattend overzicht van de afschrijvingstermijnen: Onroerende en roerende zaken in exploitatie > grondkosten geen afschrijvingen > bouwkosten lineair > centrale verwarming lineair > overige voorzieningen lineair > groot onderhoud, renovatie, upgrading lineair

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie > grond kantoorgebouwen geen afschrijvingen > kantoorgebouwen lineair > inventarissen lineair > vervoermiddelen lineair > automatiseringsapparatuur lineair > automatiseringsprogrammatuur lineair

8

termijn

maximaal

einde levensduur einde levensduur einde levensduur einde levensduur

50 jaar 50 jaar 50 jaar 25 jaar

termijn

maximaal

einde levensduur einde levensduur einde levensduur einde levensduur einde levensduur

50 jaar 10 jaar 5 jaar 3 jaar 1 jaar

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

Kosten onderhoud Hierop worden de jaarlijkse externe uitgaven wegens dagelijks- en mutatieonderhoud verantwoord alsmede de werkelijke kosten van het planmatig onderhoud. De kosten van planmatig onderhoud lopen met ingang van het boekjaar 2003 niet meer via een voorziening. Het saldo is per 1 januari 2003 vrijgevallen ten gunste van het eigen vermogen. De kosten onderhoud worden gecorrigeerd met de doorberekende loonkosten van de eigen onderhoudsdienst daar de werkelijke loonkosten reeds zijn verantwoord onder de "lonen en salarissen". Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen, waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de vennootschap toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Rentekosten en -opbrengsten. Onder de rentekosten zijn de rentelasten met betrekking tot de kapitaalmarkt- en kasgeldleningen verantwoord. De rente opbrengsten betreffen de rente ontvangsten uit hoofde van de (tijdelijke) belegging van onder de vlottende activa begrepen liquide middelen. Buitengewone baten en lasten Buitengewone baten en lasten zijn baten en lasten die niet uit de normale bedrijfsuitoefening voortvloeien danwel van incidentele aard zijn en/of door de grootte van de betreffende posten het inzicht in de normale baten en lasten zou verstoren, indien deze tot het normale bedrijfsresultaat zouden worden gerekend.

9

Bijlage 1

3.2

Jaarrekening 2003

TOELICHTING OP DE BALANS

ACTIVA MATERIËLE VASTE ACTIVA

31-dec-03

31-dec-02

x € 1.000,=

x € 1.000,=

133.174 8.035

139.295 10.015

141.217

149.310

5.136

3.958

5.136

3.958

5.195 171 223 129

4.891 235 210 332

5.718

5.668

152.071

158.936

De specificatie is als volgt: Onroerende zaken in exploitatie > woningen en woongebouwen > onroerende zaken niet zijnde woningen

Onroerende zaken in ontwikkeling > woningen en woongebouwen

(On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie > kantoorgebouwen > inventaris > vervoermiddelen > overige

Totaal materiële vaste activa

Actuele waarde Ter indicatie van de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie wordt uitgegaan van : a. de bedrijfswaarde per 31 december 2003 ad € 171 miljoen. b. de waarde volgens de onroerendzaakbelasting volgens de aanslagen 2003 ad € 442 miljoen. De bij de berekening van de bedrijfswaarde gehanteerde uitgangspunten zijn opgenomen onder de grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling, hoofdstuk 3.1 sub "Materiële vaste activa". Zekerheden Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden.

10

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

Verzekeringen De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. De verzekerde som bedraagt op balansdatum € 436 miljoen. De laatste wijziging van de verzekerde som heeft plaatsgevonden in oktober 2003. Op de betreffende polissen is de indexclausule van toepassing, zodat de verzekerde som op de premievervaldatum automatisch wordt aangepast aan de gewijzigde herbouwkosten. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie hebben een uitgebreide gevaren verzekering. De verzekerde som voor gebouwen en inventaris bedraagt ultimo boekjaar € 5,3 miljoen. Voor de aanwezige automatiseringsapparatuur is een aparte (uitgebreide) computer verzekering afgesloten, de verzekerde waarde utlimo boekjaar hiervan bedraagt € 0,48 miljoen. Verder zijn er nog verzekeringen afgesloten voor wettelijke aansprakelijkheid, fraude, wagenpark en bestuurdersaansprakelijkheid. Erfpacht In 1995 heeft de gemeente toestemming verleend voor het oprichten van een beheersstichting als ook het vestigen van een beperkt zakelijk recht ten gunste van die stichting en ten laste van nieuwbouwcomplexen i.c. complex 147: 14 woningen "De Leues". In dit kader onderhouden wij een rekening-courant verhouding met de 'Stichting tot Beheer en Exploitatie van Registergoederen Blariacum'. Met ingang van 1 juli 2000 heeft de 'Stichting tot Beheer en Exploitatie van Registergoederen Blariacum' deze erfpacht overgedragen aan Woongoed 2000, gevestigd te Reuver. In dit kader wordt eveneens een rekening-courant verhouding met Woongoed 2000 aangehouden. Via deze rekening-courant verhoudingen worden de over en weer verschuldigde bedragen verrekend.

MATERIËLE VASTE ACTIVA

Onroerende zaken in exploitatie

Onroerende zaken in ontwikkeling

Het verloop in 2003 is als volgt: Boekwaarde per 1 januari 2003 Aanschaffingswaarde Afschrijvingen en overige waardevermindering

Mutaties in de boekwaarde > investeringen > desinvesteringen > interne overboeking > afschrijvingen > afschrijvingen sloopcomplexen > overige waardeveranderingen > correctie afschrijving verkopen

(On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie

198.432 49.123-

3.958 -

8.248 2.580-

149.310

3.958

5.668

1.297 1.0051185.4291.8621.347371

4.134 1222.574260-

634 9153138

8.093-

1.178

50

Boekwaarde per 31 december 2003 Aanschaffingswaarde Afschrijvingen en overige waardevermindering

198.606 57.390-

5.136 -

8.791 3.073-

Totaal materiële vaste activa

141.217

5.136

5.718

11

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

FINANCIËLE VASTE ACTIVA Te vorderen BWS-subsidies Stand per 1 januari

31-dec-03

31-dec-02

x € 1.000,=

x € 1.000,=

1.102

Mutaties in het boekjaar: > Rente > Ontvangen bijdragen

47 138-

Boekwaarde per 31 december Deelnemingen Appartementen Centrum Passage BV (100%) > verkrijgingsprijs > waardeverandering > resultaten (cumulatief) > dividenden Boekwaarde begin boekjaar > Stelselwijziging onderhoudsvoorziening > resultaat boekjaar Stand per 31 december

1.149

91 138-

1.011

1.102

1.502 4391.678 545-

1.502 4391.076 545-

2.196

1.594

153 106

603

2.455

2.197

Antares Holding BV (100%) > verkrijgingsprijs > waardeverandering > resultaten (cumulatief) > dividenden

18 1-

18 -

Boekwaarde begin boekjaar

17

18

> Inbreng boekwaarde actief/passief Stichting De Drink > resultaat boekjaar

79 27

Stand per 31 december

1-

123

17

Totaal deelnemingen

2.578

2.214

Overige vorderingen Lening St. tot Beheer en Exploitatie van Reg. Goed. Blariacum Lening Holding Heijnen (TMI) Personeelsleningen u/g

6 1.873 14

12 1.896 8

Totaal overige vorderingen

1.893

1.916

Consolidatie deelneming Op grond van consolidatierichtlijnen wordt het resultaat van Antares Projecten BV niet meegenomen in het resultaat en de deelnemingswaardering van Stichting Antares Woonservice. Een en ander als gevolg van het elimineren van posten van interne leveringen.

12

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

Te vorderen BWS-subsidies De post omvat de jaarlijkse bijdrage die door de overheid zijn toegekend aan BWS-nieuwbouwcomplexen. Jaarlijks wordt rente toegerekend ter hoogte van het subsidierendement. Te ontvangen bijdragen worden in mindering gebracht. De te ontvangen bijdrage voor het komende boekjaar zijn verantwoord onder de post vorderingen Gemeenten en Rijk. Lening Stichting tot Beheer en Exploitatie De financiering van de af te dragen BTW door de 'Stichting tot Beheer en Exploitatie van Registergoederen Blariacum' in het kader van de zakelijk recht constructie vond plaats door middel van een langlopende lening van Woningstichting Blariacum. Deze lening wordt in een periode 10 jaar terugbetaald.

Lening Holding Heijnen (TMI) Door Antares Woonservice is op 1 augustus 2002 een hypothecaire lening verstrekt ten bedrage van € 1.905.877,= aan Holding T.J. Heijnen BV met een looptijd van 30 jaar. Aflossing geschiedt op annuïtaire basis, maandelijks achteraf te betalen. Het rentepercentage bedraagt 6%, 10 jaar vast. Personeelsleningen u/g Het betreft hier renteloze lineaire leningen in het kader van pc-privé project.

VOORRADEN Werkvoorraad Technisch Beheer Voorraad onderhanden werk i.k.v. verkoopprojecten

31-dec-03

31-dec-02

x € 1.000,=

x € 1.000,=

4.957 4.957

65 7.568 7.633

151

276

60 25 161 246

50 240 290

23142232

70198298

VORDERINGEN Huurdebiteuren Zittende huurders: > te vorderen huren

0,61%

Vertrokken huurders: 0,24% > te vorderen huren > nog te ontvangen bedragen beheeractiviteiten > te vorderen herstelkosten Voorziening wegens mogelijke oninbaarheid > zittende huurders > vertrokken huurders

Huurdebiteuren De van zittende huurders te vorderen huren ultimo boekjaar bedragen 0,61% van de bruto jaarhuur inclusief vergoedingen (2002: 1,17%). Het achterstandspercentage van alle huurvorderingen (zittend en vertrokken) is ultimo boekjaar 0,86% (2002: 1,35%). Ongeveer 42% (2002: 51%) van de achterstanden heeft betrekking op vorderingen die groter zijn 3 maanden. De overige vorderingen hebben betrekking op servicekostenafrekening, herstel- en mutatiekosten.

13

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

Groepsmaatschappijen A.C.P. BV De Drink BV Antares Holding BV Antares Projecten BV

Gemeenten en Rijk Te vorderen BWS-subsidies Te vorderen overige subsidies Te vorderen inzake woningaanpassingen

Overige vorderingen Servicekosten Overige

Overlopende activa Vooruitbetaalde rente en aflossing Overige

Totaal vorderingen LIQUIDE MIDDELEN Kas Rekening courant Kruisposten

31-dec-03

31-dec-02

x € 1.000,=

x € 1.000,=

85158 36 2107

36115 36 115

48 69 71 188

138 69 256 463

72 377 449

67 1.159 1.226

685 4 689

433 16 449

1.665

2.551

5 4.486 4.491

6 303 309

Huurdebiteuren De van zittende huurders te vorderen huren ultimo boekjaar bedragen 0,61% van de bruto jaarhuur inclusief vergoedingen (2002: 1,17%). Het achterstandspercentage van alle huurvorderingen (zittend en vertrokken) is ultimo boekjaar 0,86% (2002: 1,35%). Ongeveer 42% (2002: 51%) van de achterstanden heeft betrekking op vorderingen die groter zijn 3 maanden. De overige vorderingen hebben betrekking op servicekostenafrekening, herstel- en mutatiekosten.

14

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

PASSIVA EIGEN VERMOGEN Overige reserves Saldo per 1 januari Effect stelselwijziging Stichting Antares Woonservice Effect stelselwijziging Stichting A.C.P. BV Inbreng boekwaarde activa/passiva Stichting De Drink Beginstand per 1 januari Jaarresultaat

31-dec-03

31-dec-02

x € 1.000,=

x € 1.000,=

35.098 6.793 152 79

33.113 -

42.122

33.113

3.649-

1.985

Saldo per 31 december

38.473

35.098

Te specificeren als volgt: > Obligo's ten behoeve van het WSW > Overige (vrije) reserves

4.417 34.056

4.233 30.865

38.473

35.098

1.102

1.149

EGALISATIEREKENING BWS-subsidies Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: > Rente > Vrijgevallen bijdragen

47 138-

Totaal egalisatierekeningen

1.011

91 1381.102

Overige reserves Met betrekking tot de stelselwijziging volstaan wij hier door te verwijzen naar hetgeen op pagina 5 is vermeld. De aanpassing van het eigen vermogen (en de waardering van de deelneming) met betrekking tot Appartementen Centrum Passage BV is ten behoeve van een juiste waardering volgens nettovermogenswaarde van de deelneming. De activa en passiva van Stichting De Drink zijn tegen boekwaarde overgedragen aan De Drink BV. Als gevolg hiervan dient het eigen vermogen en de waardering van de deelneming te worden gecorrigeerd ten behoeve van een juiste vermelding van de waardering volgens de netto-vermogenswaarde. Obligo's WSW Van de algemene bedrijfsreserve dient een bedrag van € 4.417.274,= gereserveerd te blijven ten behoeve van de obligo verplichtingen jegens het Waarborgborgfonds Sociale Woningbouw. Dit heeft betrekking op de aan te houden obligo's voor afgesloten leningen waarvan het WSW de garantieverklaring heeft afgegeven.

15

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

VOORZIENINGEN Voorziening onderhoud Saldo 1 januari Stelselwijziging onderhoudsvoorziening

31-dec-03

31-dec-02

x € 1.000,=

x € 1.000,=

6.793 6.793-

5.251 -

Beginstand 1 januari

-

5.251

> Af: Onttrekking > Bij: Onderhoudsdotatie t.l.v. winst- en verliesrekening

-

2.170 3.712


-

6.793

Overige voorzieningen Voorziening herhuisvesting Saldo 1 januari

5

35

> Af: Onttrekking > Bij: Dotatie > Af: Vrijval ten gunste van het resultaat

5 -

36 6 -


-

5

28

608

> Af: Onttrekking > Bij: Dotatie > Af: Vrijval ten gunste van het resultaat

14 -

755 175


14

28

Totaal overige voorzieningen

14

33

Totaal voorzieningen

14

6.826

Voorziening reorganisatie Saldo 1 januari

Voorziening onderhoud De voorziening onderhoud is per 1 januari 2003 vrijgevallen ten gunste van het eigen vermogen. Zie ook pagina 5 onder stelselwijziging. Overige voorzieningen De voorziening herhuisvesting is per 1 januari 2003 komen te vervallen. De lasten worden rechtsstreeks ten last van het resultaat ofwel het betreffende project gebracht. De voorziening reorganisatie heeft betrekking op de afloop van het vertrek van de voormalige Raad van Commissarissen. Enkele leden kozen ervoor de afkoopsom in termijnen te ontvangen. Begin 2004 wordt de laatste termijnbetaling verricht.

16

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

LANGLOPENDE SCHULDEN

31-dec-03

31-dec-02

x € 1.000,=

x € 1.000,=

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen

13.558 99.426

13.997 100.594

112.984

114.591

Rentevoet > gemiddelde rentevoet gemeenteleningen > gemiddelde rentevoet kapitaalmarktleningen > gemiddelde rentevoet totale portefeuille

5,04% 5,32% 5,29%

Indicatie looptijd langlopend en rentevast > waarvan schuldrestant looptijd heeft langer dan 5 jaar > waarvan de rentevastperiode langer is dan 5 jaar

5,28% 5,81% 5,75%

74.405 67.752

96.491 76.236

14.303

14.635

Het verloop van de leningen is als volgt: Leningen overheid Saldo per 1 januari > Nieuwe leningen > Aflossingen (regulier en vervroegd)

376-

Schuldrestant ultimo boekjaar

13.927

> Aflossingen komend boekjaar

33214.303

369-

Boekwaarde per 31 december Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari

13.558

13.997

102.727

105.639

> Nieuwe leningen > Klim DKP-leningen: > Aflossingen (regulier en vervroegd)

8.000 572 5.635-

Schuldrestant ultimo boekjaar

306-

105.664

> Aflossingen komend boekjaar

10.587 584 14.084102.726

6.238-

Boekwaarde per 31 december

99.426

100.594

3

-

112.987

114.591

Waarborgsommen Totaal langlopende schulden

2.132-

Rentabiliteitswaarde leningen De rentabiliteitswaarde van de langlopende leningen bedraagt € 114,5 miljoen. Zekerheden Voor alle aangetrokken leningen heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zich garant gesteld. De gemeente waarin het aan de lening gekoppelde complex zich bevindt heeft de achtervangpositie aanvaard. Er zijn verder geen aanvullende zekerheden aan financiers verstrekt.

17

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

18

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

KORTLOPENDE SCHULDEN

31-dec-03

31-dec-02

x € 1.000,=

x € 1.000,=

Kredietinstellingen

1.558

1.449

Gemeenten en Rijk

784

29

3.522

3.350

Leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Loonheffing en sociale lasten Overige

Overlopende passiva Transitorische rente langlopende leningen Niet-vervallen aflossingen langlopende leningen Vooruitontvangen huur (incl betwiste huur) Nog te verrekenen met V.v.E.'s Ontvangen termijnen koopwoningen Overige

Totaal kortlopende schulden

276 58 10

752 50 15-

344

787

3.184 6.607 103 63 16

3.339 2.438 71 5.250 331

9.973

11.429

16.181

17.044

Rekening courant ING Bank Antares Woonservice is met de ING Bank een rekening courant plus (RC+) verhouding overeengekomen. Voor de renteberekening wordt gebruik gemaakt van saldocompensatie. De kredietfaciliteit voor deze RC+ bedraagt € 5.672 miljoen, te gebruiken middels rood staan of door het opnemen van kasgeldleningen.

NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN Antares Projecten Ultimo boekjaar is met Antares ProjectenBV een overeenkomst gesloten voor de overdracht van een drietal projecten. Hierbij is financiering toegezegd voor een bedrag van € 589.200,=. De lening is nog niet verstrekt in afwachting van concrete uitvoering van de overeenkomst. Voorwaardelijke verplichtingen Dit betreft het obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw uit hoofde van een door het Fonds geborgde leningen (zie ook bij de toelichting van de algemene bedrijfsreserve). Aangetrokken leningen Op 21 januari 2003 en 27 maart 2003 zijn met de Nederlandse WaterschapsBank contracten gesloten inzake twee fixe-leningen, elk € 3 miljoen met een looptijd van 10 jaar. Stortingsdatum is 31 december 2004 en de rentes zijn respectievelijk 4,95% en 4,91%. Aangegane verplichting projecten Inzake de bouw van koop- en huurprojecten is er voor €2,2 mln aan verplichtingen aangegaan.

19

Bijlage 1

3.3

Jaarrekening 2003

TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen

2003

2002

x € 1.000,=

x € 1.000,=

22.233 621 22.854

Huurderving

6322.791

Vergoedingen Exploitaties 'Woonservice' vergoedingsderving:

Leveringen en diensten (servicekosten) vergoedingsderving te verrekenen met huurders

Overheidsbijdragen > Egalisatie BWS-subsidies > Overige bijdragen

Huren en vergoedingen Voor 2003 bedraagt de huurderving in euro's en procenten: Voor 2002 bedroeg de huurderving in euro's en procenten:

21.566 546 22.112 7122.041

120 1119

125 1124

1.439 4411.394

1.394 41391.251

1.513

1.375

139 1

139 6

140

145

68.736 76.132

0,28% 0,32%

De opbrengsten onder Exploitaties 'Woonservice' hebben betrekking op het glasfonds, rioolontstoppingsfonds en het abonnement huurderonderhoud, ofwel gezamenlijk onder de noemer '3in1'-fonds De deelname aan de betreffende fondsen is ultimo boekjaar als volgt: > glasfonds > rioolontstoppingsfonds

aantallen

in % aantal woningen

4.874 4.705

97,0% 93,6%

4.556

90,7%

Hiervan zijn geregistreerd als deelnemer aan het > '3in1'-fonds

20

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

Overige bedrijfsopbrengsten Verkoop woningen Resultaat projecten

2003

2002

x € 1.000,=

x € 1.000,=

2.800 477

Vergoedingen voor algemeen beheer en administratie > bemiddelingskosten > bemiddeling huursubsidie > vergoedingen a.b.a. > overige contracten (o.a. telekom) > overige opbrengsten

20 750 30 94.068

3.037 1.922

23 16 424 23 183 5.628

Verkoop woningen In 2003 zijn 31 (2002: 34) woningen uit bestaand bezit verkocht. Hiervan zijn 2 (2002: 7) woningen aan huurders verkocht en 29 (2002: 27) woningen werden bij mutatie tegen marktprijzen verkocht. Woningen aan de huidige bewoners worden met korting op de getaxeerde waarde aangeboden. De korting is afhankelijk van het aantal jaren dat men de woning reeds huurt, met een maximum van 10%. De gemiddelde boekwinsten zijn: > woningen aan huurders > woningen bij mutaties > totaal

2 29 31

€ € €

74.607 92.083 90.955

Resultaat projecten Het resultaat heeft betrekking op de volgende projecten: Outre Meuse (88 %), Quinta Vista (61%), Zilverplak (100%), Churchilllaan ( 100%) Pastpaedje (100%) en Blariacumplein (19%). Het percentage is gebaseerd op het gereedmeldingspercentage vermenigvuldigd met het verkooppercentage.

21

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende zaken niet zijnde woningen Ten behoeve van sloopcomplexen Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

Overige waardevermindering van materiële vaste activa Afwaardering tot lagere bedrijfswaarde: complex 050 De Bongerd (upgrading WoZoCo) complex 063 Op de Heide (upgrading entreepartijen) complex 067 Op de Heide (upgrading entreepartijen) complex 108 Blariacumplein (nieuwbouw) complex 170 Berkenheg (nieuwbouw woonwagenlocatie)

Lonen en salarissen Salarissen Uitzendkrachten

Ontvangen ziekengeld en WAO uitkering

2003

2002

x € 1.000,=

x € 1.000,=

5.070 359 1.862 532

4.957 404 577

7.823

5.938

500 492 290 260 65

-

1.607

-

2.964 56 3.020

2.929 39 2.968

4-

Sociale lasten Sociale lasten Pensioenlasten Eenmalige storting pensioenfonds

35-

3.016

2.933

251 301 411

286 287 -

963

573

Lonen & salarissen en sociale lasten De personeelslasten hebben betrekking op 75 werknemers - 66,4 fte's - (2001: 83/76,3) deze zijn als volgt over de onderscheiden afdelingen verdeeld: Afdelingen Directie, secretariaat en pr Personeel en Organisatie Automatisering en informatisering Marketing en Beleid Finance & Control Technisch beheer Woonzaken Antares Projecten bv De Drink bv

22

werknemers

fulltime equivalenten

2 8 3 4 8 26 10 8 6 75

1,70 5,70 3,00 3,70 7,40 24,70 7,00 7,00 4,90 65,10

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

Lasten onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Overig (o.a. Veilig Wonen)

Dotatie aan voorziening onderhoud

Toegerekende loonkosten eigen dienst

2003

2002

x € 1.000,=

x € 1.000,=

1.134 1.056 4.929 349 7.468

1.101 957 433 2.491

7.468

3.712 6.203

248-

Overige bedrijfslasten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Belastingen Verzekeringen Overige direkte exploitatiekosten Kosten leveringen en diensten Contributie Aedes/Bijdrage Centraal Fonds Leefbaarheid Dotatie overige voorzieningen

De kosten van leefbaarheid zijn als volgt te specificeren: - project Veilig Wonen - brandpreventie - legionella - Energie Prestatie Advies - bliksembeveiliging - stadsmanagement - kunst in de wijk - speelvoorzieningen - rechtszaken inzake overlastsituaties

23

316-

7.220

5.887

277 224 46 1.289 811 153 79 1.324 40 638 69

369 187 46 1.404 787 135 199 1.213 192 177 257

4.950

4.966

270 213 67 21 22 25 13 7

98 70 9 -

638

177

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

Rentebaten Rentebaten financiële en vlottende activa, liquide middelen Resultaat deelnemingen Appartementen Centrum Passage bv Antares Holding BV

Rentelasten Rente leningen gemeente Rente leningen kredietinstellingen Mutatie transitorische rente geldleningen Rente kasgeldleningen Overige rentekosten

Buitengewone baten/lasten

2003

2002

x € 1.000,=

x € 1.000,=

150

157

106 27 133

603 1602

754 6.218 15548

897 7.336 79048

6.865

7.491

-

24

175-

Bijlage 1

Jaarrekening 2003

4. KASSTROOMOVERZICHT 2003 x € 1.000,=

Kasstroom uit operationele activiteiten Exploitatieresultaat vóór toegerekende rente Aanpassingen voor: * Afschrijvingen/correctie afschrijvingen * Waardeveranderingen materiële en financiële vaste activa * Aanpaasing Eigen Vermogen per 1 januari * Verandering in werkkapitaal - Mutatie voorraden - Mutatie vorderingen

2.933 7.822 1.607 7.024 2.6768863.562

- Mutatie kortlopende schulden

971971-

* Mutatie voorzieningen * Mutatie egalisatierekening

6.81291-

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente Resultaat deelneming Buitengewone baten Buitengewone lasten

15.074 150 6.865133 6.582-

Kasstroom uit operationele activiteiten

8.492

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvestering in materiële vaste activa Toename financiële vaste activa

6.065 3.501250

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

2.814-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden

8.575 10.180-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

1.605-

Toename/Afname geldmiddelen

4.073

25

Bijlage 1

5.

Jaarrekening 2003

Kerncijfers per 31 december 2003 2003

Aantal verhuureenheden > aantal woningen in eigendom > garages en parkeerplaatsen > bedrijfsruimten, winkelpanden etc. Totaal aantal verhuureenheden in bezit > aantal woningen via deelneming > in beheer van derden Totaal aantal verhuureenheden incl. beheer

5.025 496 67 5.588 52 215 5.855

Verhuur en incasso > huurderving > huurachterachterstand zittende huurders > huurachterachterstand vertrokken huurders

0,28% 0,61% 0,24%

> aantal mutaties per 1.000 woningen > gemiddelde maandhuuropbrengst per woning

€

Financiële continuïteit > solvabiliteit > liquiditeit

74 368,71

22,8% 0,69

> rentabiliteit eigen vermogen > rentabiliteit vreemd vermogen > rentabiliteit totale vermogen

-9,48% 6,17% 1,97%

> financieringsresultaat in % het eigen vermogen > weerstandsvermogen > interne financiering > cash-flow

-17,45% € € €

Treasury > gemiddelde vermogenskostenvoet

7.860 8.665 2.218

per woning per woning per woning

5,29%

> schuldrestant leningenportefeuille > gedeelte annuïtair > gedeelte klim (dkp) > gedeelte fixe > gedeelte lineair > gedeelte roll-over

€

> financieringsruimte

€

13.559

per woning

€ € € €

847 45 9 257

per woning per woning per woning per woning

Bedrijfsvoering personeelskosten huisvestingskosten bestuurskosten algemene kosten

26

119.591.000 39,1% 21,3% 22,3% 8,2% 9,2%

Bijlage 1

Geconsolideerde jaarrekening 2003

6. Geconsolideerde Jaarrekening 2003 Stichting Antares Woonservice Cijfermatige kerngegevens 2003 tbv Centraal Fonds Volkshuisvesting Geconsolideerde jaarekening van de volgende bedrijfsonderdelen: Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage BV Stichting De Drink (alleen 2002) Antares Holding BV De Drink Producten en Diensten BV Projecten BV

25

Bijlage 1


GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2003

ACTIVA

31-dec-03

31-dec-02

x € 1.000,=

x € 1.000,=

142.070 5.122 5.785

150.183 3.958 5.721

152.977

159.862

1.011 1.893

1.102 1.916

2.904

3.018

155.881

162.880

4.930

7.633

233 188 59 579 768

312 463 30 1.352 516

1.827

2.673

6.483

2.122

13.240

12.428

169.121

175.308

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling (On)roerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Overige vorderingen

Totale vaste activa

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten en rijk Vennootschapsbelasting Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen Totale vlottende activa

TOTAAL

26

Bijlage 1


PASSIVA

31-dec-03

31-dec-02

x € 1.000,=

x € 1.000,=

38.473

35.177

38.473

35.177

1.011

1.102

406

6.946 373

406

7.319

13.558 99.426 3

13.997 100.594 -

112.987

114.591

1.558 784 3.536 368 9 9.989

1.449 29 3.388 790 4 11.459

16.244

17.119

169.121

175.308

EIGEN VERMOGEN Overige reserves

EGALISATIEREKENINGEN

VOORZIENINGEN Voorziening onderhoud Overige voorzieningen

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

KORTLOPENDE SCHULDEN Kredietinstellingen Gemeenten en Rijk Leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL

27

Bijlage 1


GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2003

2003

2002

x € 1.000,=

x € 1.000,=

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten

23.026 1.565 140 4.295

22.269 1.414 145 5.857

Som der bedrijfsopbrengsten

29.026

29.685

7.878 1.607 3.039 997 7.329 5.126

5.990 2.943 586 5.238 5.164

25.976

19.921

EXPLOITATIERESULTAAT

3.050

9.764

Rentebaten Resultaat deelneming Rentelasten

231 6.865

236 7.490

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING

3.584-

2.510

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

Buitengewone baten Buitengewone lasten Belastingen

65

3.649-

JAARRESULTAAT

28

175 311

2.024

Bijlage 1


TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS EN DE WINST- EN VERLIESREKENING GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERING EN RESULTAATBEPALING

ALGEMEEN Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) Met ingang van 1 januari 1993 is het BBSH voor toegelaten instellingen van toepassing. Voor de jaarverslaggeving houdt dit in dat overeenkomstig artikel 26 van het BBSH de jaarrekening en het jaarverslag worden opgesteld overeenkomstig titel 9 van boek 2 Burgerlijk Wetboek, met uitzondering van de door het BBSH uitgezonderde afdelingen. Nadere uitwerking van de wetteksten vindt plaats in de publicatie van de "Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving". Deze geconsolideerde jaarrekening inclusief de (100%) deelnemingen is opgesteld conform de bepalingen in de MG 2001-26.

BALANSWAARDERING MATERIËLE VASTE ACTIVA De woningen in exploitatie met de daarbij behorende installaties en de woningaanpassingen, met uitzondering van de garages, zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- c.q. vervaardigingsprijs, danwel lagere bedrijfswaarde verminderd met afschrijvingen. Op de betaalde grondkosten wordt niet afgeschreven. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling betreffen nog niet in exploitatie genomen onroerende goederen en zijn opgenomen tegen nominale waarde van de reeds betaalde en contractueel verschuldigde investeringsverplichtingen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen welke lineair worden berekend op basis van de verwachte economische levensduur. FINANCIËLE VASTE ACTIVA Onder de financiële vaste activa worden alle langdurige financiële belangen opgenomen die als bezittingen kunnen worden beschouwd. Te vorderen BWS-subsidies De post "Te vorderen BWS-subsidies" omvat de reeks van jaarlijkse bijdragen die door het Rijk zijn toegekend aan BWS-nieuwbouwcomplexen. De subsidie is bepaald op de contante waarde van de voorcalculatorisch berekende exploitatiekosten. Uitbetaling vindt plaats in termijnen ter grootte van 10% van deze contante waarde over een periode van maximaal 30 jaar. Jaarlijks wordt rente toegerekend ter hoogte van het subsidierendement. Overige vorderingen De post "Overige vorderingen" heeft betrekking op renteloze leningen verstrekt aan het personeel inzake het pc-privé project en de lening van de 'Stichting tot Beheer van Exploitatie van Registergoederen Blariacum'. Daarnaast is in het kader van grondverwerving (TMI-terrein) t.b.v. toekomstige projectontwikkeling een hypothecaire lening verstrekt aan de Holding Heijnen. VOORRADEN De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen laatstbetaalde inkoopprijzen onder aftrek van een eventuele voorziening voor incourantheid. Onder de voorraden worden ook de onderhanden werken verantwoord. De waardering geschiedt volgens de 'percentage of completion' methode, dat wil zeggen dat de resultaten geboekt worden na rato de afronding van het project vordert.

29

Bijlage 1


VORDERINGEN, SCHULDEN EN LIQUIDE MIDDELEN De vorderingen zijn opgenomen tegen nominale waarde onder aftrek van voorzieningen wegens mogelijke oninbaarheid. De voorziening dubieuze debiteuren is bepaald volgens de statische methode. De liquide middelen en de schulden zijn opgenomen tegen nominale waarde. EGALISATIEREKENING BWS De egalisatierekening BWS betreft het nog niet ten gunste van het resultaat gebrachte gedeelte van het te vorderen BWS-subsidie. De subsidie is bepaald op basis van de contante waarde van de voorcalculatorisch berekende exploitatiekosten. Jaarlijks wordt rente toegerekend ter hoogte van het subsidierendement. VOORZIENINGEN Met ingang van het boekjaar 2004 zijn voor woningcorporaties de nieuwe richtlijnen (RJ645) voor de verslaglegging van toepassing. Vooruitlopend hierop hebben wij de voorziening onderhoud per 1 januari 2003 laten vrijvallen ten gunste van het eigen vermogen. Vanaf 2003 brengen wij de lasten van het planmatig onderhoud direct ten laste van de resultatenrekening. RESULTAATBEPALING Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. De lasten worden verantwoord in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn. Huren Deze opbrengsten bestaan uit de op het boekjaar betrekking hebbende nettohuren (exclusief de vergoedingen voor leveringen van zaken en diensten) na aftrek van huurderving. Vergoedingen Deze opbrengsten bestaan uit de aan het boekjaar toegerekende vergoedingen van huurders (boven de netto-huurprijs) voor levering van zaken en diensten na aftrek van gederfde vergoedingen. Overheidsbijdragen Hieronder worden de jaarlijkse toegerekende BWS-subsidies verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn onder andere verantwoord de boekwinsten uit hoofde van verkoop woningen, de vergoedingen voor algemeen beheer en administratie uit hoofde van bemiddeling individuele huursubsidie, afsluiten huurcontracten en woningaanpassingen. Verder zijn hieronder opgenomen de erfpachts- en beheersvergoeding van de 'Stichting tot Beheer en Exploitatie van Registergoederen Blariacum' respectievelijk Woongoed 2000 en overige opbrengsten zoals contracten mobiele telefonie en dergelijke.

30

Bijlage 1


Afschrijvingen Investeringen in onroerende goederen in exploitatie worden lineair afgeschreven tot einde van de levensduur. Uitzondering hierop zijn de grondkosten, hierop wordt niet afgeschreven. Een samenvattend overzicht van de afschrijvingstermijnen: Onroerende en roerende zaken in exploitatie > grondkosten geen afschrijvingen > bouwkosten lineair > centrale verwarming lineair > overige voorzieningen lineair > groot onderhoud, renovatie, upgrading lineair

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie > grond kantoorgebouwen geen afschrijvingen > kantoorgebouwen lineair > inventarissen lineair > vervoermiddelen lineair > automatiseringsapparatuur lineair > automatiseringsprogrammatuur lineair

termijn

maximaal

einde levensduur einde levensduur einde levensduur einde levensduur

50 jaar 50 jaar 50 jaar 25 jaar

termijn

maximaal

einde levensduur einde levensduur einde levensduur einde levensduur einde levensduur

50 jaar 10 jaar 5 jaar 3 jaar 1 jaar

Kosten onderhoud Hierop worden de jaarlijkse externe uitgaven wegens dagelijks- en mutatieonderhoud verantwoord alsmede de jaarlijkse dotatie aan de voorziening voor planmatig onderhoud. Deze dotatie wordt bepaald op basis van een egalisatie van het begrote planmatig onderhoud over een periode van 10 jaar (voortschrijdend). Deze kosten worden gecorrigeerd voor de salariskosten van de eigen onderhoudsdienst daar deze reeds zijn verantwoord onder de "lonen en salarissen". Rentekosten en -opbrengsten. Onder de rentekosten zijn de rentelasten met betrekking tot de kapitaalmarkt- en kasgeldleningen verantwoord. De rente opbrengsten betreffen de rente ontvangsten uit hoofde van de (tijdelijke) belegging van onder de vlottende activa begrepen liquide middelen. Buitengewone baten en lasten Buitengewone baten en lasten zijn baten en lasten die niet uit de normale bedrijfsuitoefening voortvloeien danwel van incidentele aard zijn en/of door de grootte van de betreffende posten het inzicht in de normale baten en lasten zou verstoren, indien deze tot het normale bedrijfsresultaat zouden worden gerekend.

31

Bijlage 1


TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS Onderstaand een specificatie van herkomst van de posten waarbij tussen de enkelvoudige en geconsolideerde balans verschillen ontstaan. ACTIVA MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken in exploitatie Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage BV Groepsvereffeningen

31-dec-03

31-dec-02

x € 1.000,=

x € 1.000,=

141.217 854

149.310 873

1-

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Stichting Antares Woonservice Groepsvereffeningen

-

142.070

150.183

5.136

3.958

14-

(On)roerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Stichting Antares Woonservice Antares Holding BV Stichting De Drink

-

5.122

3.958

5.718 67 -

5.668 53

5.785

5.721

FINANCIËLE VASTE ACTIVA De post Deelnemingen heeft betrekking op Appartementen Centrum Passage BV en Antares Holding BV. Als gevolg van de consolidatie vervalt deze post. De activa en passiva worden ondergebracht bij de onderscheiden posten in de balans. Wij volstaan hierbij door te verwijzen naar de overige posten.

VOORRADEN Groepsvereffeningen

31-dec-03

31-dec-02

x € 1.000,=

x € 1.000,=

4.957

7.633

274.930

32

7.633

Bijlage 1


VORDERINGEN Groepsmaatschappijen De post Groepsmaatschappijen heeft betrekking op Appartementen Centrum Passage BV en Antares Holding BV. Als gevolg van de consolidatie worden onderlingen vorderingen en schulden vereffend.

Huurdebiteuren Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage BV

Vennootschapsbelasting Appartementen Centrum Passage BV Stichting De Drink

Overige vorderingen Stichting Antares Woonservice Antares Holding BV Stichting De Drink

Overlopende activa Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage BV

Liquide middelen Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage BV Antares Holding BV Stichting De Drink

31-dec-03

31-dec-02

x € 1.000,=

x € 1.000,=

232 1

298 14

233

312

59 -

18 12

59

30

449 130 -

1.226 126

579

1.352

689 79

449 67

768

516

4.491 1.796 196 -

309 1.715 54 44

6.483

2.122

Overige vorderingen De overige vorderingen van Antares Holding BV heeft nagenoeg geheel betrekking op debiteurenfacturen inzake bemiddeling onroerend goed. Overlopende activa De overlopende activa bij Appartementen Centrum Passage BV heeft betrekking op nog te ontvangen rente van uitstaande deposito's.

33

Bijlage 1


PASSIVA EIGEN VERMOGEN Stichting Antares Woonservice Stichting De Drink

31-dec-03

31-dec-02

x € 1.000,=

x € 1.000,=

38.473 -

35.098 79

38.473

35.177

-

6.793 153

-

6.946

14 392

33 340

406

373

VOORZIENINGEN Voorziening onderhoud Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage BV

Overige voorzieningen Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage BV

Overige voorzieningen De overige voorzieningen bij Appartementen Centrum Passage BV heeft betrekking op de voorziening latente belastingverplichting. Deze voorziening is berekend op basis 35% vennootschapsbelasting enwel over het verschil tussen commerciële en fiscale winst van de BV.

34

Bijlage 1


KORTLOPENDE SCHULDEN Leveranciers Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage BV Antares Holding BV Stichting De Drink Groepsvereffeningen

31-dec-03

31-dec-02

x € 1.000,=

x € 1.000,=

3.522 19 24 -

3.350 15 23

29-

Belastingen en premies sociale verzekeringen Stichting Antares Woonservice Antares Holding BV Stichting De Drink

Overige schulden Appartementen Centrum Passage BV Antares Holding BV Stichting De Drink

Overlopende passiva Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage BV Antares Holding BV Stichting De Drink

35

-

3.536

3.388

344 24 -

787 3

368

790

1 8 -

4 -

9

4

31-dec-03

31-dec-02

x € 1.000,=

x € 1.000,=

9.973 8 8 -

11.429 14 1 15

9.989

11.459

Bijlage 1


TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage BV

Vergoedingen Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage BV

Overheidsbijdragen Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage BV Antares Holding BV Stichting De Drink Groepsvereffeningen

2003

2002

x € 1.000,=

x € 1.000,=

22.791 235

22.041 228

23.026

22.269

1.513 52

1.375 39

1.565

1.414

4.068 3 869 -

5.628 3 433

6454.295

36

2075.857

Bijlage 1


BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage BV Antares Holding BV Stichting De Drink

Lonen en salarissen Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage BV Antares Holding BV Stichting De Drink Groepsvereffeningen

2003

2002

x € 1.000,=

x € 1.000,=

7.823 20 35 -

5.938 18 34

7.878

5.990

3.016 1 442 -

2.933 3 162

420-

Sociale lasten Stichting Antares Woonservice Antares Holding BV Stichting De Drink Groepsvereffeningen

3.039

2.943

963 34 -

573 30

997

Lasten onderhoud Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage BV

37

155-

17586

7.220 109

5.887 649-

7.329

5.238

Bijlage 1


Overige bedrijfslasten Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage BV Stichting De Drink Antares Holding BV Groepsvereffeningen

2003

2002

x € 1.000,=

x € 1.000,=

4.950 104 255

4.966 86 146 1

183-

Rentebaten Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage BV Stichting De Drink Groepsvereffeningen

5.126

5.164

150 83 -

157 84 1

2-

Rentelasten Stichting Antares Woonservice Appartementen Centrum Passage BV Antares Holding BV Stichting De Drink Groepsvereffeningen

35-

6-

231

236

6.865 2 -

7.491 5

26.865

67.490

De Groepsvereffeningen in voorgaande opstellingen hebben betrekking op doorberekeningen van Stichting Antares Woonservice naar de dochtermaatschappijen voor het het voeren van administratie en de personeelslasten voor het beschikbaar gestelde personeel. Anderzijds betreft het gefactureerde bemiddelingskosten die Stichting De Drink in rekening brengt aan Antares Woonservice voor de verkoop van haar panden. Ook de over en weer in rekening gebrachte rente rekening-courant zijn in deze vereffend. Resultaat deelnemingen De post Resultaat deelnemingen heeft betrekking op Appartementen Centrum Passage BV en Antares Holding BV. Als gevolg van de consolidatie vervalt deze post. Analoog aan de balansposten volstaan wij hierbij door te verwijzen naar de overige posten van de verlies- en winstrekening.

Belastingen Appartementen Centrum Passage BV Antares Holding BV Stichting De Drink

2003

2002

x € 1.000,=

x € 1.000,=

33 32 -

293 18

65

311

De post Belastingen heeft betrekking op te betalen vennootschapsbelasting over de boekjaren, daarnaast is bij de Apartementen Centrum Passage BV de mutatie in de latente belastingverplichting verwerkt.

38

Deloitte Accountants B.V. Kantoren Parkweg Parkweg 22 Maastricht Postbus 1864 6201 BW Maastricht Tel: (043) 3513513 Fax: (043) 3513500 www.deloitte.nl

Accountantsverklaring Datum

Behandeld door

Kenmerk

28 jni 2004

P.D.M.L. Hendrix AA

LB/YVM-1016680/2174

Opdracht Wij hebben de in artikel 26, eerste lid, onderdeel a, van het Besluit beheer sociale-huursector bedoelde jaarrekening 2003 van Stichting Antares Woonservice te Tegelen gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de leiding van de toegelaten instelling. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken. Werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient deze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de leiding van de organisatie daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel. Oordeel Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en samenstelling van het vermogen op 31 december 2003 en van het resultaat over 2003 in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector. Deloitte Accountants B.V. voor deze: L.M.M.H. Banser RA RC

C. de Jong RA b.a. P.D.M.L. Hendrix AA

Op alle contractuele relaties van Deloitte zijn de algemene voorwaarden van Deloitte, welke zijn gedeponeerd bij de Griffie van de Arrondissementsrechtbank te Rotterdam onder aktenummer 115/2003 van toepassing. Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam.

Member of Deloitte Touche Tohmatsu

Bijlage 2

Accountantsverklaring Opdracht Wij hebben de in artikel 26, eerste lid, onderdeel a, van het Besluit beheer sociale-huursector bedoelde jaarrekening 2003 van Stichting Antares Woonservice te Tegelen gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de leiding van de toegelaten instelling. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken. Werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient deze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de leiding van de organisatie daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel. Oordeel Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en samenstelling van het vermogen op 31 december 2003 en van het resultaat over 2003 in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector.

Deloitte Accountants B.V., voor deze: L.M.M.H. Banser RA RC en C. de Jong RA Maastricht, 28 juni 2004

Deloitte Accountants B.V. Kantoren Parkweg Parkweg 22 Maastricht Postbus 1864 6201 BW Maastricht Tel: (043) 3513513 Fax: (043) 3513500 www.deloitte.nl

Rapport van bevindingen inzake het volkshuisvestingsverslag, bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector Datum

Behandeld door

Kenmerk

28 jni 2004

P.D.M.L. Hendrix AA

LB/YVM-1016680/2174

Opdracht Ingevolge uw opdracht hebben wij een aantal specifieke werkzaamheden verricht met betrekking tot het volkshuisvestingsverslag, bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer socialehuursector over het boekjaar 2003 van Stichting Antares Woonservice te Tegelen, zulks uitsluitend ten behoeve van de door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aangewezen bevoegde instanties. Deze rapportage bevat de uitkomsten van onze werkzaamheden. Aard en reikwijdte van de verrichte werkzaamheden Onze werkzaamheden zijn verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen inzake opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden. De opdracht houdt in dat op de in het volkshuisvestingsverslag opgenomen gegevens en toelichtingen daarop geen accountantscontrole is toegepast en dat tevens geen beoordelingsopdracht is uitgevoerd. Een en ander impliceert dat aan onze rapportage geen zekerheid kan worden ontleend omtrent de getrouwheid van de in het volkshuisvestingsverslag opgenomen gegevens en toelichtingen daarop, anders dan ter zake van de aspecten zoals door ons onderzocht en waarover dienovereenkomstig door ons in deze rapportage wordt gerapporteerd. Wij hebben de werkzaamheden verricht volgens het protocol onder rubriek B in Bijlage III van het Besluit beheer sociale-huursector. Uitkomsten verrichte werkzaamheden Onze bevindingen ter zake zijn als volgt: 1.

Wij hebben vastgesteld dat het volkshuisvestingsverslag een uiteenzetting geeft over alle onderwerpen, genoemd in artikel 26, tweede lid van het Besluit beheer sociale-huursector, dan wel vermeldt waarom geen uiteenzetting is gegeven.

2.

Daarnaast hebben wij vastgesteld dat alle in het volkshuisvestingsverslag opgenomen informatie verenigbaar is met de jaarrekening.

Op alle contractuele relaties van Deloitte zijn de algemene voorwaarden van Deloitte, welke zijn gedeponeerd bij de Griffie van de Arrondissementsrechtbank te Rotterdam onder aktenummer 115/2003 van toepassing. Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam.

Member of Deloitte Touche Tohmatsu

2

3.

Voorts hebben wij vastgesteld dat: a. de toegelaten instelling, voor zover uit ons onderzoek is gebleken, een volledig inzicht heeft gegeven in haar verbindingen met andere rechtspersonen en/of vennootschappen als bedoeld in artikel 2a van het Besluit beheer sociale-huursector, zodanig dat hieruit de geldstromen van de toegelaten instelling naar de verbinding(en) en vice versa zijn af te leiden en welke geldstromen gepaard gaan met de uitvoering van de kerntaken enerzijds en met die van de nevenactiviteiten anderzijds, alsmede duidelijk is welke maatregelen zijn genomen om de financiële risico’s voor de toegelaten instelling zoveel mogelijk te beperken; b. de toegelaten instelling slechts woongelegenheden en onroerende aanhorigheden in eigendom heeft gehad binnen het statutair vastgestelde werkgebied, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel a, van het Besluit beheer sociale-huursector; c. de samenstelling van het bestuur en van het orgaan, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel b van het Besluit beheer sociale-huursector (Raad van Toezicht) in het verslagjaar voldeed aan de statutaire bepalingen daarover, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdelen c, d en e en tweede lid, onderdeel a, van dat besluit; d. de toegelaten instelling in het verslagjaar, geen woongelegenheden heeft vervreemd tegen een prijs die lager ligt dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woongelegenheden, tenzij er hiertoe overeenkomstig artikel 11c, vierde lid van het Besluit beheer sociale-huursector toestemming is verleend, dan wel de verkrijger een toegelaten instelling is, dan wel de woongelegenheid is verkocht aan een eigenaar-bewoner die in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit een eigenwoningbijdrage heeft c.q. zal ontvangen en in die woongelegenheid zijn hoofdverblijf heeft c.q. zal hebben; dan wel een bestaande woning is verkocht aan een eigenaar-bewoner in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoningbijdrage in de zin van die wet heeft ontvangen en reeds zijn hoofdverblijf in die woning had; e. de toegelaten instelling in het verslagjaar, geen woongelegenheden heeft vervreemd aan eigenaar-bewoners die in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit een eigenwoningbijdrage hebben ontvangen en in die woongelegenheid hun hoofdverblijf zullen hebben, tegen een prijs lager dan 80% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woningen; f. de toegelaten instelling in het verslagjaar geen bestaande woongelegenheden heeft vervreemd aan eigenaar-bewoners die in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit een eigenwoningbijdrage hebben ontvangen en in die woongelegenheid reeds hun hoofdverblijf hebben, tegen een prijs lager dan 70% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woningen;

3

g. de toegelaten instelling in het verslagjaar overeenkomstig artikel 11d, eerste en tweede lid van het Besluit beheer sociale-huursector - voor zover dit van toepassing is - alle voornemens tot het vervreemden van onroerende zaken aan en het op onroerende zaken vestigen van een recht van erfpacht, van opstal of van vruchtgebruik ten behoeve van natuurlijke personen en/of rechtspersonen heeft gemeld aan de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer; h. de toegelaten instelling in het verslagjaar beschikte over criteria voor de vervreemding van woongelegenheden als bedoeld in artikel 15 van het Besluit beheer socialehuursector en deze heeft nageleefd; i. de toegelaten instelling de gemiddelde huurprijs per 1 juli van het verslagjaar met een niet hoger percentage heeft verhoogd, dan is toegestaan op voet van artikel 15a; j. een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector is ingesteld en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent de samenstelling en werkwijze van de commissie van kracht is; k. de toegelaten instelling in het verslagjaar tenminste een maal per jaar overleg heeft gevoerd met de huurders of hun vertegenwoordigers, overeenkomstig artikel 17 van het Besluit beheer sociale-huursector en dat een reglement omtrent dat overleg van kracht is; l. indien de toegelaten instelling woningen heeft gebouwd, waarvan de kosten van het verkrijgen in eigendom hoger zijn dan of gelijk zijn aan € 200.000, zij een uiteenzetting heeft gegeven om aannemelijk te maken, dat de werkzaamheden dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten, uiteengezet in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f; m. de toegelaten instelling een volledig inzicht heeft gegeven van haar activiteiten in het verslagjaar op het gebied van beleggingen. 4.

Uit ons onderzoek is niet gebleken dat belangrijke activiteiten van de toegelaten instelling of van rechtspersonen of vennootschappen waarmee zij zich heeft verbonden niet in het volkshuisvestingsverslag zijn opgenomen.

Deloitte Accountants B.V. voor deze:

L.M.M.H. Banser RA RC

C. de Jong RA b.a. P.D.M.L. Hendrix AA

Bijlage 4

Rapport van bevindingen inzake het volkshuisvestingsverslag, bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector Opdracht Ingevolge uw opdracht hebben wij een aantal specifieke werkzaamheden verricht met betrekking tot het volkshuisvestingsverslag, bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer socialehuursector over het boekjaar 2003 van Stichting Antares Woonservice te Tegelen, zulks uitsluitend ten behoeve van de door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aangewezen bevoegde instanties. Deze rapportage bevat de uitkomsten van onze werkzaamheden. Aard en reikwijdte van de verrichte werkzaamheden Onze werkzaamheden zijn verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen inzake opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden. De opdracht houdt in dat op de in het volkshuisvestingsverslag opgenomen gegevens en toelichtingen daarop geen accountantscontrole is toegepast en dat tevens geen beoordelingsopdracht is uitgevoerd. Een en ander impliceert dat aan onze rapportage geen zekerheid kan worden ontleend omtrent de getrouwheid van de in het volkshuisvestingsverslag opgenomen gegevens en toelichtingen daarop, anders dan ter zake van de aspecten zoals door ons onderzocht en waarover dienovereenkomstig door ons in deze rapportage wordt gerapporteerd. Wij hebben de werkzaamheden verricht volgens het protocol onder rubriek B in Bijlage III van het Besluit beheer sociale-huursector. Uitkomsten verrichte werkzaamheden Onze bevindingen ter zake zijn als volgt: 1.

Wij hebben vastgesteld dat het volkshuisvestingsverslag een uiteenzetting geeft over alle onderwerpen, genoemd in artikel 26, tweede lid van het Besluit beheer sociale-huursector, dan wel vermeldt waarom geen uiteenzetting is gegeven.

2.

Daarnaast hebben wij vastgesteld dat alle in het volkshuisvestingsverslag opgenomen informatie verenigbaar is met de jaarrekening.

Bijlage 4 2 3.

Voorts hebben wij vastgesteld dat: a. de toegelaten instelling, voor zover uit ons onderzoek is gebleken, een volledig inzicht heeft gegeven in haar verbindingen met andere rechtspersonen en/of vennootschappen als bedoeld in artikel 2a van het Besluit beheer sociale-huursector, zodanig dat hieruit de geldstromen van de toegelaten instelling naar de verbinding(en) en vice versa zijn af te leiden en welke geldstromen gepaard gaan met de uitvoering van de kerntaken enerzijds en met die van de nevenactiviteiten anderzijds, alsmede duidelijk is welke maatregelen zijn genomen om de financiële risico’s voor de toegelaten instelling zoveel mogelijk te beperken; b. de toegelaten instelling slechts woongelegenheden en onroerende aanhorigheden in eigendom heeft gehad binnen het statutair vastgestelde werkgebied, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel a, van het Besluit beheer sociale-huursector; c. de samenstelling van het bestuur en van het orgaan, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel b van het Besluit beheer sociale-huursector (Raad van Toezicht) in het verslagjaar voldeed aan de statutaire bepalingen daarover, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdelen c, d en e en tweede lid, onderdeel a, van dat besluit; d. de toegelaten instelling in het verslagjaar, geen woongelegenheden heeft vervreemd tegen een prijs die lager ligt dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woongelegenheden, tenzij er hiertoe overeenkomstig artikel 11c, vierde lid van het Besluit beheer sociale-huursector toestemming is verleend, dan wel de verkrijger een toegelaten instelling is, dan wel de woongelegenheid is verkocht aan een eigenaar-bewoner die in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit een eigenwoningbijdrage heeft c.q. zal ontvangen en in die woongelegenheid zijn hoofdverblijf heeft c.q. zal hebben; dan wel een bestaande woning is verkocht aan een eigenaar-bewoner in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoningbijdrage in de zin van die wet heeft ontvangen en reeds zijn hoofdverblijf in die woning had; e. de toegelaten instelling in het verslagjaar, geen woongelegenheden heeft vervreemd aan eigenaar-bewoners die in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit een eigenwoningbijdrage hebben ontvangen en in die woongelegenheid hun hoofdverblijf zullen hebben, tegen een prijs lager dan 80% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woningen; f. de toegelaten instelling in het verslagjaar geen bestaande woongelegenheden heeft vervreemd aan eigenaar-bewoners die in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit een eigenwoningbijdrage hebben ontvangen en in die woongelegenheid reeds hun hoofdverblijf hebben, tegen een prijs lager dan 70% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woningen;

Bijlage 4 3 g. de toegelaten instelling in het verslagjaar overeenkomstig artikel 11d, eerste en tweede lid van het Besluit beheer sociale-huursector - voor zover dit van toepassing is - alle voornemens tot het vervreemden van onroerende zaken aan en het op onroerende zaken vestigen van een recht van erfpacht, van opstal of van vruchtgebruik ten behoeve van natuurlijke personen en/of rechtspersonen heeft gemeld aan de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer; h. de toegelaten instelling in het verslagjaar beschikte over criteria voor de vervreemding van woongelegenheden als bedoeld in artikel 15 van het Besluit beheer socialehuursector en deze heeft nageleefd; i. de toegelaten instelling de gemiddelde huurprijs per 1 juli van het verslagjaar met een niet hoger percentage heeft verhoogd, dan is toegestaan op voet van artikel 15a; j. een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector is ingesteld en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent de samenstelling en werkwijze van de commissie van kracht is; k. de toegelaten instelling in het verslagjaar tenminste een maal per jaar overleg heeft gevoerd met de huurders of hun vertegenwoordigers, overeenkomstig artikel 17 van het Besluit beheer sociale-huursector en dat een reglement omtrent dat overleg van kracht is; l. indien de toegelaten instelling woningen heeft gebouwd, waarvan de kosten van het verkrijgen in eigendom hoger zijn dan of gelijk zijn aan € 200.000, zij een uiteenzetting heeft gegeven om aannemelijk te maken, dat de werkzaamheden dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten, uiteengezet in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f; m. de toegelaten instelling een volledig inzicht heeft gegeven van haar activiteiten in het verslagjaar op het gebied van beleggingen. 4.

Uit ons onderzoek is niet gebleken dat belangrijke activiteiten van de toegelaten instelling of van rechtspersonen of vennootschappen waarmee zij zich heeft verbonden niet in het volkshuisvestingsverslag zijn opgenomen.

Deloitte Accountants B.V., voor deze, L.M.M.H. Banser RA RC en C. de Jong RA. Maastricht, 28 juni 2004

Jaarverslag 2003 Antares Woonservice

Recommend Documents