Woonservice IJsselland

Jaarverslag 2013

Woonservice IJsselland

Voorwoord Sector onder vuur Het jaar 2013 heeft zich gekenmerkt als het jaar van de waarheid. De saneringsheffingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) zijn op gang gekomen en het woonakkoord is in de eerste kamer aangenomen. De verhuurdersheffing is hiermee een feit. Jammer is dat uit onze stichting jaar in jaar uit miljoenen verdwijnen naar de schatkist. Jammer omdat we dat beter in duurzaamheid hadden kunnen steken. In 2013 hebben wij de broekriem nog iets strakker aangetrokken. De verhuurdersheffing heeft gevolgen voor de investeringen in de toekomst. Onze bedrijfslasten blijven we kritisch volgen en waar bezuinigd kan worden doen we dat. Voorlopig ziet het ernaar uit dat we onze beleidsvoornemens conform het ondernemingsplan kunnen uitvoeren. De accountant, het WSW en het CFV geven ons een goed rapportcijfer. Ook is ons in 2013 duidelijk geworden dat de instituten zoals het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) en het CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting) zich voorbereiden op de parlementaire enquête; nieuwe regels en bepalingen zijn het gevolg. Ondanks alle maatregelen blijven wij positief over de meerwaarde van de corporatie voor de Doesburgse samenleving en blijven wij ons best doen dit te continueren met onze stakeholders. Het jaarverslag bestaat uit vijf onderdelen: 1. Directieverslag: hierin vindt u de uitwerking van onze missie in strategische keuzes en de behaalde resultaten in 2013 2. Governancestructuur: hierin staat de omschrijving op welke wijze het ondernemingsbestuur vorm is gegeven en op welke wijze toezicht wordt gevoerd 3. Verslag van de Raad van Commissarissen: hierin verantwoordt de interne toezichthouder zich conform de governancecode 4. Volkshuisvestingsverslag: hierin wordt verslag gedaan over de verschillende prestatievelden 5. Jaarrekening: hierin vindt u de financiële vertaling van alle activiteiten en de waardering grondslagen. De huurders en stakeholders kunnen het complete jaarverslag op onze website bekijken. Zij worden in de gelegenheid gesteld vragen te stellen over het gevoerde beleid. Op deze manier leggen wij verantwoording af over de inzet van onze mensen en middelen die wij gebruiken om onze maatschappelijke taken uit te voeren. Henri Esselink Directeur-bestuurder Doesburg, juni 2014

Naam toegelaten instelling

: Stichting Woonservice IJsselland

Vestigingsplaats

: Doesburg

Bezoekadres

: De Linie 1 6982 AZ Doesburg

Postadres

: Postbus 48 6980 AA Doesburg

Telefoon

: 0313 490801

Fax

: 0313 479150

E-mail

: [email protected]

Website

: www.woonserviceijsselland.nl

Oprichting

: 12 augustus 1919

Laatste statutenwijziging

: 12 februari 2003

Inschrijvingsnummer Handelsregister Kamer Van Koophandel Gelderland

: 56706

Lidmaatschap landelijke brancheorganisatie

: Aedes

Inhoudsopgave 1. Directieverslag 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.

Inleiding Belangrijkste resultaten in 2013 Belangrijkste effecten 2013 Ontwikkeling woningbezit Ontwikkeling organisatie Risicoparagraaf Financiële paragraaf Toekomstverwachtingen Klachtencommissie Samenstelling bestuur Verbindingen Integriteit Verklaring Bestuur

1 4 6 6 7 8 10 13 13 13 13 14 14

2. Governancestructuur 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Inleiding Bestuur Raad van Commissarissen De controle van de financiële verslaggeving, de positie van de interne control functie en de functie van de externe onafhankelijke accountant Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden Toepassing van de Governance Code Woningcorporaties

17 17 18 20 20 20

3. Verslag Raad van Commissarissen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.

Governance structuur / agenda Algemeen Activiteiten Raad van Commissarissen en genomen besluiten Beleid op langere termijn Verbindingen Risicobeheersing en controle Visitatie Onafhankelijke accountant Contacten met de ondernemingsraad en het huurdersplatform Extern toezicht Zelfevaluatie, scholingen en kennisuitwisselingen Uitvoering opdrachten audit- en remuneratiecommissie Samenstelling Raad van Commissarissen, honorering, onafhankelijkheid, transacties met tegenstrijdige belangen en integriteit Goedkeuring van de jaarstukken 2013

25 25 27 27 28 28 28 28 28 28 28 29 30 31

4. Volkshuisvestingsverslag 1. 1.1 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Leefbaarheid Directe woonomgeving en ondersteuning Verhuur, verkoop en beheer Woonruimteverdeling Huurprijzen en betaalbaarheid Verkoop van woningen Vereniging van Eigenaren Beheer voor derden

35 35 37 37 42 45 46 46

3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.

De kwaliteit van het woningbezit Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Woningverbetering bij mutatie Planmatig onderhoud Servicecontracten Servicefonds klein huurdersonderhoud Onderhoudsaandeel VvE Het Mauritsveld Projectmatige woningverbeteringen Energieverbeteringen Ontwikkeling nieuwbouw Grondtransacties Realisatie nieuwbouw Sociale aspecten Wonen met zorg Maatschappelijke verantwoording Financiële continuïteit Financiële meerjarenprognose winst- en verliesrekening Overige onderwerpen Kengetallen

46 47 47 48 48 49 49 50 50 50 52 52 53 53 55 57 59 65 66 67

5 Jaarrekening 1. 2. 3. 4. 4.1 4.2 4.3 5. 6. 7. 8.

Balans per 31 december 2013 Winst- en verliesrekening over 2013 Kasstroomoverzicht 2013 Toelichting waarderingsgrondslagen Algemeen Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Overige informatie Overige gegevens

70 73 75 77 77 77 87 93 105 111 113

Verklaring van de onafhankelijk accountant

115

1 Directieverslag

Jaarverslag 2009

1.1

Inleiding Woonservice IJsselland is een middelgrote corporatie met een portefeuille van circa 2.050 woningen, die actief is binnen de gemeente Doesburg. Wij beschouwen onszelf als maatschappelijk ondernemer die maximaal woongenot verschaft aan de Doesburgse inwoners tegen een redelijke huurprijs. Daarnaast wordt een bredere doelgroep bediend, waaronder starters, zorgbehoevenden en senioren. De huidige maatschappelijke en volkshuisvestelijke ontwikkelingen hebben invloed op de positie, de rol en de taakopvatting van Woonservice IJsselland. Om onze taken ook op langere termijn zo goed mogelijk uit te voeren stellen we elke vier jaar een strategisch meerjarenplan op waarin de koers voor de komende vier jaar wordt vastgelegd. Het geeft de keuzes weer die zijn gemaakt op het gebied van onder andere wonen, nieuwbouw, leefbaarheid en de samenwerking met stakeholders. Het strategische meerjarenplan is het resultaat van een inventarisatie van ideeën binnen de organisatie en van dialogen met de belangrijkste stakeholders. Eind 2012 is het ondernemingsplan 2012 t/m 2015 vastgesteld. Op basis van deze strategische koers bezien we jaarlijks of herijking noodzakelijk is. Per jaar wordt een activiteitenplan, een begroting en een financiële meerjarenplanning opgesteld. Missie en ambitie voorzien in individuele behoeften van klanten In verband met heffingen en integrale vennootschapsbelasting vindt voortdurend afweging plaats over te maken keuzes en bijkomende risico’s. We voelen ons niet meer alleen verantwoordelijk voor het bouwen en beheren van huurwoningen tegen een zo laag mogelijke prijs maar we hebben ook de ambitie om te voorzien in de individuele wensen van onze klanten. Dit houdt in dat wij ernaar streven om voldoende woningen ter beschikking te stellen en aan te bieden aan onze klanten. Wij hebben de volgende missie geformuleerd:  

Het dienstbaar zijn aan de lokale samenleving door te zorgen voor woonproducten die de inwoners van Doesburg van ons verlangen. De menselijke Maat: onze prijs-kwaliteitsverhouding is met een goede basiskwaliteit gericht op een aanbod dat betaalbaar is maar ook mogelijkheden biedt voor een wooncarrière.

De individuele wensen van klanten hebben niet alleen betrekking op de kwaliteit van de woning, maar ook op de kwaliteit van de woonomgeving. Wij willen voor verschillende groepen klanten een aantrekkelijke woning kunnen aanbieden in een aantrekkelijke wijk of buurt. Activiteiten die we tot ons takenpakket rekenen zijn bijvoorbeeld herstructurering en het verbeteren van huurdersparticipatie. Alle acties moeten uiteindelijk leiden tot een betere leefbaarheid in buurten en wijken. Werkgebied in Doesburg Aandacht voor de opgave van de gemeente Doesburg Wij willen de Doesburgse inwoners een kwalitatief goede woning in een kwalitatief goede woonomgeving aanbieden, die past bij hun individuele woonwensen en hun financiële mogelijkheden. Ons werkgebied is, gezien de opgave en de beschikbare financiële middelen van Woonservice IJsselland, vooral geconcentreerd in en om Doesburg. Het merendeel van de vrijkomende woningen wordt aangeboden aan Doesburgse woningzoekenden. Brede doelgroepen met bijzondere aandacht voor de doelgroep met de laagste inkomens Het grootste gedeelte van onze activiteiten is gericht op deze doelgroep. Daarnaast is er aandacht voor bijzondere doelgroepen waaronder starters/jongeren, senioren en zorgbehoevenden. De twee laatstgenoemden blijven voor ons de komende jaren een belangrijke doelgroep. Het aandeel 55plussers in de bevolking neemt de komende jaren verder toe, waardoor er een grotere vraag zal zijn naar levensloopbestendige woningen. Een deel van de nieuwbouw reserveren wij voor deze groep. Tenslotte zetten we ons in voor de middengroep. Door deze inzet voor de middengroep streven wij naar een betere doorstroming op de woningmarkt. Door de EU-beschikking per 1 januari 2013, te weten toewijzing van 90% van de vrijkomende woningen aan bewoners met een inkomen onder de € 34.229 wordt de doorstroming van deze groep beperkt. Inkomensgroepen tussen de € 34.229 en € 43.000 hebben weinig tot geen mogelijkheden op de koopmarkt.

1

Streven naar maatschappelijk rendement door fysieke investeringen In de afgelopen tien jaar hebben we de ontwikkeling doorgemaakt van een bouwende en beherende corporatie naar een corporatie die openstaat voor een bredere opgave. Wij willen ons dan ook positioneren als een onderneming die een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement nastreeft. Klanten en organisaties kunnen ons aanspreken op ons maatschappelijk functioneren. Anderzijds zullen we andere organisaties aanspreken op hun eigen maatschappelijke verantwoordelijkheid. Op deze wijze streven wij, op basis van continue dialoog, naar de beste resultaten. Het ondernemen is gelegen in het feit dat we innovatief (mee)denken over hoe taken nog beter kunnen worden uitgevoerd. Rendement wordt behaald wanneer componenten die deel uitmaken van een wijk en die zorg dragen voor de cohesie in die wijk zichtbaar worden verbeterd. Wij willen door middel van fysieke investeringen de leefbaarheid en sociale kwaliteit in wijken verbeteren. Daarnaast moeten klanten toegang kunnen hebben tot verschillende typen woningen en verschillende prijsklassen. Wij hechten aan cultureel en groen erfgoed in wijken en buurten. Om dit in stand te houden is het van belang om bewoners en organisaties erbij te betrekken die kennis hebben van en zich specifiek bezighouden met de sociale kwaliteit, de milieukwaliteit en de natuurkwaliteit in Doesburg. Participatie verankerd in twee organen Over onze beleidsdoelstellingen en prestaties willen we transparant zijn. Wij willen hierover in dialoog gaan met diverse externe partijen. Het streven is om eens in de vier jaar deel te nemen aan een visitatie om inzicht te krijgen in ons presteren. In 2011 heeft de visitatie plaatsgevonden waarin we het cijfer zeven hebben gescoord. In 2012 zijn de externe partijen betrokken geweest bij het opstellen van het ondernemingsplan 2012 – 2015. We stellen verschillende groepen stakeholders regelmatig in de gelegenheid zich uit te spreken over de volkshuisvestelijke behoefte en het beleid van de corporatie. Ons beleid is dan ook grotendeels gestoeld op de vragen en behoeften van klanten, gemeenten en samenwerkingspartijen. Wij hebben de participatie in twee organen verankerd, namelijk: - het huurdersplatform - de participanten Via de gemeente Doesburg zijn er contacten met de wijkraden. De wijkraden zijn ingesteld met als doel belangrijke thema’s als bijvoorbeeld leefbaarheid gezamenlijk te bespreken en wijkvisies te ontwikkelen. We streven ernaar de wijkbewoners zoveel mogelijk te betrekken bij de verbetering van de kwaliteit van de sociale omgeving. Een effectieve participatie van de bewoners in Doesburg biedt kansen om de leefbaarheid te verbeteren. Bij de herontwikkeling van het Zuidelijk Molenveld en de Koppelweg zijn bewoners en omwonenden betrokken door middel van een klankbordgroep. We willen de goed onderhouden relaties met stakeholders in de toekomst voortzetten en zo een betrouwbare partner blijven. Om te kunnen voldoen aan de wensen van de stakeholders volgen we de volkshuisvestelijke ontwikkelingen, blijven wij ons professioneel ontwikkelen en maken wij duidelijke keuzes voor de toekomstige strategische koers. Onze positionering in de gemeente Doesburg en onze grootte zijn hierbij uitgangspunten die tegelijkertijd de grenzen van onze mogelijkheden aangeven. Samenwerking met de gemeente Doesburg om gezamenlijk initiatieven te nemen De gemeente Doesburg en Woonservice IJsselland streven naar een goede samenwerking en slagen erin gezamenlijk initiatieven te nemen. Periodiek wordt overleg gevoerd over de behoeften van de woningmarkt, de bestaande woningvoorraad en de daarin noodzakelijke aanpassingen die voortkomen uit de marktbehoeften. De extern gecommuniceerde prestatieafspraken, in het bijzonder met de gemeente Doesburg, zijn getoetst aan de prestaties van 2013. Zowel op leefbaarheid, bouwproductie als op planvoorbereiding is voldaan aan de afspraken. Samen met de gemeente Doesburg streven we in het bijzonder naar een verbetering van leefbaarheid in wijken en willen we optimaal samenwerken om deze doelstelling te realiseren. In dat kader hebben

2

wij gezamenlijk een Woonvisie ontwikkeld voor de periode 2007-2020. De Woonvisie geeft inzicht in het aantal te bouwen woningen in Doesburg en de gewenste en noodzakelijke wijzigingen in de bestaande woningvoorraad. De Woonvisie is, door middel van een convenant, verder uitgewerkt in woonprestaties. In 2013 hebben diverse woningmarktonderzoeken plaatsgevonden in opdracht van het KAN-bestuur en van de Liemerse corporaties. Uit de onderzoeken blijkt dat de gewenste bouwproductie aansluit bij onze prognoses. In 2014 wordt met de Gemeente een nieuw convenant gesloten voor de gewenste ontwikkelingen. Samenwerking om eigen doelen beter te realiseren Onze belangrijkste taken zijn het verhuren, beheren, bouwen en herstructureren van woonruimte, bemiddelen voor bewoners en meewerken aan leefbare buurten. Alle andere activiteiten moeten de primaire activiteiten ondersteunen. Daarnaast moet te allen tijde de relatie met de doelstelling “voorzien in de woonbehoefte van de doelgroep met de laagste inkomens” gewaarborgd zijn. Om op een goede manier de taken te kunnen vervullen is in een aantal gevallen samenwerking met verschillende partijen belangrijk. Keuzevrijheid aanbieden in producten Huurbeleid Wij voeren een bedrijfseconomisch beleid dat uitgaat van een lage huurprijs in verhouding tot de waarde van de woning. De huurprijs is gemiddeld eenderde lager dan de maximaal redelijke huur. De servicekosten worden kostendekkend met de huurder verrekend. In het woonakkoord is een inkomensafhankelijke huurverhoging voorgesteld voor twee jaar en daarna een huursombenadering. Wij hebben de inkomensafhankelijke huurverhoging niet doorgevoerd in 2013. Bijna alle woningen hebben een huurverhoging van 4% (2,5% inflatie plus 1,5%) gehad. In 2014 willen we hetzelfde doen. Wij zijn voorstander van de huursombenadering en afstemming van het huurprijsbeleid aan de geboden kwaliteit. Woningbouw De ontwikkeling van de bevolking in Doesburg gedurende de afgelopen jaren kenmerkte zich door sterke schommelingen. Hoewel de demografische prognoses op langere termijn een krimp tot stabilisatie van de bevolking laat zien, is er nog steeds een behoorlijke druk op de huurwoningmarkt mede als gevolg van het economisch klimaat. Ons bouwprogramma is opgesteld op basis van de Woonvisie en wordt regelmatig herijkt om te waarborgen dat de plannen in het bouwprogramma aansluiten op de behoeften van de Doesburgse inwoners. Een inventarisatie heeft plaatsgevonden. Door de woningbehoefte tot 2020 inclusief de ontwikkeling van Beinum West kunnen nog 365 woningen worden toegevoegd waarvan 50% in de sociale huur- of koopsfeer. Dit betekent dat, na realisatie van de 105 woningen Beinum west, het huidige bouwprogramma tot 2020 nog circa 70 woningen toegevoegd moeten worden. In de komende jaren wordt per plan bekeken of de koop- of huurmarkt nog opnamecapaciteit heeft. Herstructurering om de kwaliteit van woning en woonomgeving te verbeteren Ons streven is optimaal woongenot te verschaffen en maatwerk te leveren aan onze klanten. Naast het bouwen van woningen is onze doelstelling om de kwaliteit van de bestaande woningen en buurten en wijken te laten aansluiten op de woonwensen van klanten. Om de leefbaarheid of kwaliteit van de woonomgeving op langere termijn te verbeteren zijn in een aantal gevallen ingrijpende maatregelen vereist. Die maatregelen kunnen betrekking hebben op sloop, vervangende nieuwbouw, verkoop en ingrijpende renovatie. Door aanpassing van bestaande woningen kunnen senioren ook langer blijven wonen in hun eigen woonomgeving. Duurzaam energiegebruik in woningen en andere milieumaatregelen zijn de komende jaren speerpunten van ons beleid. De woningen hebben een energielabel gekregen en de woningen met een laag label worden het eerst aangepakt voor na-isolatie. Ontwikkeling van huur- en koopconstructies om doorstroming te bevorderen Het is wenselijk om de keuzevrijheid tussen huren en kopen te vergroten voor mensen met een lager inkomen, bijvoorbeeld door het aanbieden van flexibele eigendomsverhoudingen. Dit kan ook betrekking hebben op het kopen van een eigen huurwoning. De doelstellingen van het ontwikkelen van verschillende huur- en koopconstructies zijn het:

3

- bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt - bieden van keuzevrijheid aan de klanten - bevorderen van differentiatie op de woningmarkt. Op basis van deze uitgangspunten bieden wij als Sociaal Koop Experiment nieuwbouw koopwoningen aan als Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) in de vorm van koopgarant. Wij verkopen deze woningen onder de marktprijs met terugkoopregeling. Als in de toekomst de koper de woning wil verkopen zijn wij verplicht deze woning weer terug te kopen. Hierbij worden prijsstijgingen en prijsverlagingen gedeeld tussen de koper en verkoper. Organisatie gericht op markt en huurder Wij positioneren ons als een organisatie die een verlengstuk is van de huurder en een instrument om de kwaliteit van wonen in Doesburg te verbeteren. De verdeling van bevoegdheden en taken in de organisatie staat dan ook ten dienste van deze effectiviteit. De bedrijfslasten zijn verhoudingsgewijs laag. Dit komt tot uiting in een organisatie die “lean en mean” is: slagvaardigheid en lokale binding moeten geborgd worden door verantwoordelijkheden laag in de organisatie te leggen en door het aantal medewerkers op optimaal niveau te houden. De huidige omvang van de organisatie sluit aan op de doelstellingen van de corporatie. Wij zijn groot genoeg om voldoende expertise en regie te houden. Indien nodig wordt externe expertise of capaciteit ingehuurd. Nadruk op goed ondernemingsbestuur Onze nadrukkelijke aandacht gaat uit naar de aspecten van goed ondernemingsbestuur. De interne processen worden toegespitst op goed ondernemersbestuur en de controle hierop wordt verder geprofessionaliseerd. De directie en de Raad van Commissarissen werken naar de letter van de governancecode voor woningcorporaties.

1.2

Belangrijkste resultaten in 2013 De strategische doelen zijn omgezet in activiteiten en te behalen resultaten. Per jaar wordt een activiteitenplan in de vorm van de jaarbegroting opgesteld. Aan de hand van kwartaalrapportages wordt de voorgang bewaakt. De belangrijkste resultaten voor 2013 zijn: Uitbreiding woningvoorraad - In 2013 zijn 6 levensloopbestendige woningen Beinum west opgeleverd. - In 2013 zijn plannen gemaakt voor 24 Patiowoningen Beinum west. Over de grondaankoop zijn afspraken gemaakt. Het ligt in de verwachting om in maart 2014 te starten met de bouw. - Met de eerste fase herstructurering Zuidelijk Molenveld is in 2012 gestart. Deze fase bestaat uit twaalf huurappartementen. Deze woningen zijn in 2013 opgeleverd en verhuurd. Fase twee bestaat uit zestien huurwoningen. Deze zijn in 2013 gebouwd en verhuurd. De derde fase volgt in 2014. Deze fase bestaat uit vijf huur- en acht koopwoningen. Van de acht koopwoningen zijn inmiddels zeven woningen verkocht. Verbeteren van de functionaliteit Wij streven naar een hogere functionaliteit zodat woningen voor verschillende doelgroepen inzetbaar zijn. De huurprijzen voor de woningen moeten in evenwicht zijn met de kwaliteit die wordt geboden. Wij hebben de volgende ervaringen:  

De kleinere eengezinswoningen zijn geschikt voor één- en tweepersoonshuishoudens. Van ons bezit is 22% een nultredewoning. Dat is voor nu voldoende. In 2020 zal dit 25% moeten zijn om een piek in de vergrijzing op te vangen.

Het huurbeleid is gebaseerd op een streefhuurpercentage op basis van de maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingssysteem. Hierbij wordt rekening gehouden met kwaliteit en locatie. Ons bezit is in 2011 geherlabeld naar gemiddeld een C voor energieverbruik. Het woningbezit heeft dus een hoge energiezuinige kwaliteit. In 2013 is circa € 116.000 geïnvesteerd in isolatievoorzieningen. In de laatste acht woningen aan de Zanderskamp heeft groot onderhoud aan douche, toilet en keuken plaatsgevonden en hiermee is dit project afgerond. In 2013 is begonnen met onderhoud- en 4

verbeteringswerkzaamheden van de portiekflats aan de Koppelweg. Aan de gezinsvervangende tehuizen aan de Margrietstraat en Kraakselaan is onderhoud en verbeteringen uitgevoerd. Ook is in december 2013 gestart met de voorbereiding en uitvoering van verbeteringen aan eenentwintig eengezinswoningen in de binnenstad. Keuzemogelijkheden en betrokkenheid In de diverse nieuwbouwcomplexen zijn aan de toekomstige huurders extra pakketten aangeboden voor keukeninrichting en tegelwerk. Om de betrokkenheid bij de directe woonomgeving te stimuleren zijn verschillende bewonerscommissies opgericht. Voor de herstructurering van het Zuidelijk Molenveld is een klankbordgroep opgericht voor inspraak in het sloopproces en de planvorming voor de vervangende nieuwbouw. In het begin zijn de commissies vaak erg actief. Het vervolg is wisselend en hangt ook af van de verhoudingen tussen de bewoners onderling. Deskundigheid treasury Voor de treasury is het gespecialiseerde bureau Thésor ingehuurd. Op jaarbasis vinden drie bijeenkomsten plaats waarin de liquiditeiten, de leningportefeuille en de financiële markt wordt besproken. De treasurycommissie, bestaande uit de heren Esselink (directeur-bestuurder), Mensink (Manager Financiën) en mevrouw Elgersma (namens Thésor), brengt verslag uit aan de Raad van Commissarissen. Financiering en herfinanciering binnen de jaarbegroting worden door de treasurycommissie afgewikkeld. Automatiseringssysteem Voor onze administratie maken we gebruik van het administratieve systeem Tobias, ontwikkeld door SG|Automatisering BV. De administratie is geënt op ons beleid en organisatie. Netwerk stakeholders Het netwerk van de stakeholders is van belang voor het maatschappelijk functioneren van de corporatie. Met de gemeente is intensief contact over de diverse nieuwbouwprojecten op ambtelijk en bestuurlijk niveau. Met de zorgleverancier Attent wwz is in 2013 veelvuldig contact geweest over IJsselzicht en de Hessegracht. Met het Huurdersplatform is maandelijks contact over nieuwe ontwikkelingen. In het kader van de leefbaarheid vindt structureel overleg plaats met de politie, welzijnsinstellingen en de Gemeente. Verbeteren van de leefbaarheid De Gemeente Doesburg heeft van de Provincie Gelderland, in het kader van het Klein StedenBeleid (KSB) subsidie gekregen voor leefbaarheid. Wij dragen bij aan de leefbaarheid. Gezamenlijk worden programma’s opgezet om de wijken leefbaar te houden. In 2013 participeerde WIJ in de volgende projecten: -

Subregionale buurtbemiddeling Speelvoorzieningen KSB project: Bouwen aan je toekomst Platform Wonen, Welzijn en Zorg Schoonmaken woonomgeving In KR8-verband voor bijzondere doelgroepen huisvesting en activeringsprogramma’s Bijdrage Stichting Aangepast Vervoer

De betrokkenheid in de wijken is vergroot door de diverse projecten. De bewoners ervaren de initiatieven als positief. Bepalen van de financiële kaders De begroting en de meerjarenprognose zijn op basis van kasstromen opgezet. Duidelijk is dat verkoop van woningen uit de bestaande voorraad van evident belang is voor investeringen. In 2013 zijn slechts twee woningen verkocht met een bruto opbrengst van circa € 236.000. De verkoop uit het bestaande bezit gaat steeds moeizamer ondanks bijstelling van de vraagprijs naar de marktomstandigheden. Vooral banken zijn weinig bereid tot hypotheekverstrekking.

5

Gezien de opgelegde heffingen en bijdragen kunnen we niet meer voldoen aan alle maatschappelijke vragen die op ons afkomen. Dit betekent dat er keuzes gemaakt zijn zoals bijvoorbeeld het niet meer bouwen van verpleegplaatsen in verband met incourantheid. De plannen tot en met 2018 voldoen aan de eisen van het WSW voor borging. In het algemeen zijn de activiteiten in 2013 volgens de planning gerealiseerd. Het strategisch plan zorgt voor duidelijkheid over onze inzet.

1.3

Belangrijkste effecten in 2013 Wij vinden het belangrijk om transparant te zijn over inzet, zowel qua activiteiten als qua financiële middelen. Dit jaarverslag is daartoe één van de instrumenten. Maatschappelijke effecten zijn lastig meetbaar omdat effecten op een termijn van één jaar vaak niet goed zichtbaar zijn. Door de diverse investeringen in de wijken is de leefbaarheid verhoogd en het is aantrekkelijk voor bewoners in een stabiele wijk te wonen. Strategie voor de woningmarkt De strategie voor de woningmarkt is erop gericht dat er voldoende woningen beschikbaar zijn voor de diverse doelgroepen. Onze woningen worden via een regionaal aanbodmodel toegewezen. De wachttijd is afhankelijk van het type woning. In 2013 is 58% van de vrijkomende woningen toegewezen aan Doesburgers. In 2012 was dit 52%. Nieuwbouwwoningen worden in eerste instantie toegewezen aan de inwoners van onze stad om de doorstroming te vergroten. De vraag van, in het bijzonder, senioren wordt hoe langer hoe meer een kwalitatieve vraag. Voor wat betreft de huisvesting van urgent woningzoekenden hebben wij het gewenste resultaat behaald. Er is snel woonruimte beschikbaar voor diegene die het meest in de knel zit. De taakstelling voor statushouders is nagenoeg gerealiseerd. Wel merken we op dat deze groepering, als er keuze is, kiest voor de grotere steden of aansluiting zoekt bij eigen oorspronkelijke landgenoten. De professionele wijze van beheer en exploitatie in combinatie met de klantgerichte inzet moet leiden tot een hoge mate van klanttevredenheid. Dit meten we voortdurend op de processen reparatieverzoek en mutaties. Strategie voor de leefbaarheid De doelstelling is dat mensen zolang mogelijk zelfstandig blijven wonen in hun wijk. Voor iedere wijk is in de Woonvisie een verhouding huur / koop vastgesteld. In de wijk Zuidelijk Molenveld wordt een slag gemaakt met sloop en vervangende nieuwbouw om de leefbaarheid ook in deze wijk te vergroten.

1.4

Ontwikkeling woningbezit Het woningaanbod heeft zich als volgt ontwikkeld, exclusief garages, maatschappelijk onroerend goed en verpleegplaatsen: Stand per 1 januari 2013 Realisatie nieuwbouw levensbestendige Huurwoningen Beinum West Realisatie nieuwbouw huurwoningen e Zuidelijk Molenveld 1 fase Realisatie nieuwbouw huurwoningen e Zuidelijk Molenveld 2 fase Sloop duplexwoningen Zuidelijk Molenveld Sloop bejaardenwoningen Koppelweg Verkoop bestaand bezit Stand per 31 december 2013

2.032 woningen 6 woningen 12 woningen 16 -32 -8 -2 ---------2.024

woningen woningen woningen woningen woningen

e

Op 31 december is Zuidelijk Molenveld 3 fase in aanbouw. Deze fase bestaat uit 5 betaalbare huurwoningen en 8 betaalbare koopwoningen. In voorbereiding zijn op 31 december 24 patiowoningen Beinum west. 6

In het volkshuisvestingsverslag wordt nader ingegaan op de ontwikkeling van de goedkope, betaalbare en dure huurwoningen.

1.5

Ontwikkeling organisatie Personeelsbestand Ten opzichte van 2012 is de personele organisatie in 2013 niet gewijzigd, en ziet er als volgt uit: Directie Secretariaat Financiën Vastgoed Woondiensten

1 1 3 4 9 inclusief twee allround vaklieden

Alle 18 medewerkers hebben een vast contract. Gezamenlijk bezetten zij 16,1 fulltime formatieplaatsen. Van het totaal aantal medewerkers is zes vrouw (33%) en twaalf (67%) man. Eind 2013 bedraagt de gemiddelde leeftijd van onze medewerkers 49,9 jaar (eind 2012 = 48,9 jaar). Ziekteverzuim In 2013 is het ziekteverzuimpercentage uitgekomen op 1,4%. Dit ligt 0,5% lager dan het verzuimpercentage van 2012, wat uitkwam op 1,9%. In 2013 hebben 11 medewerkers zich 21 keer ziek gemeld, tegen 14 medewerkers met 29 ziekmeldingen in 2012. In alle gevallen is er sprake geweest van kortstondig verzuim. Voor begeleiding van het ziekteverzuim zijn we aangesloten bij de bedrijfsgezondheidsdienst MKbasics.nl, een onderdeel van Arbo Unie B.V. Opleidingen Het personeelsbeleid is erop gericht dat medewerkers zich kunnen ontplooien om een optimale dienstverlening aan de klanten te verstrekken. Medewerkers volgen cursussen en seminars op hun vakgebied, te weten automatisering, financiën, fiscaliteiten, volkshuisvesting of techniek. Jaarlijks wordt 3% van de loonsom gereserveerd voor opleidingen. Het jaarbudget 2013 voor opleidingen was € 29.000. Aan opleidingskosten is in 2013 een bedrag van € 3.000 uitgegeven. De Ondernemingsraad De Ondernemingsraad, in 2013 bestaande uit de heer A. Van der Waal (voorzitter), mevrouw I. te Braake (secretaris) en de heer A.F.J.M. Putman (lid), heeft twee keer met de directie vergaderd over onderwerpen die onder andere nauw verweven zijn met de arbeidsvoorwaarden en arbeidsomstandigheden van de medewerkers. Met een delegatie van de Raad van Commissarissen is één keer vergaderd. Integriteit Het bestuur brengt het integriteitsbesef regelmatig onder de aandacht van de leden van het managementteam en de werknemers. Organisatiestructuur Woonservice IJsselland werkt volgens tweelagen structuur. Zowel de Raad van Commissarissen als de directeur-bestuurder onderschrijven de Aedescode en de Governancecode. Om governance in de praktijk handen en voeten te geven werken wij volgens:

-

Governance tabel Governance structuur Reglement / profielschetsen Raad van Commissarissen Rooster van aftreden Integriteitscode Toezichtskader Governance agenda Taak en werkwijze omschrijving bestuur Treasury statuut 7

- Statuten van de stichting. Overlegstructuur Maandelijks vindt er managementteam overleg plaats. Dit overleg wordt voorgezeten door de directeur-bestuurder. Aan dit overleg nemen deel de manager Woondiensten, de manager Vastgoed en de manager Financiën. Wekelijks of maandelijks vindt er op de afdelingen werkoverleg plaats. Maatschappelijk verantwoord ondernemen Woonservice IJsselland bevordert stages en stelt stageplaatsen beschikbaar voor leerlingen op administratief, technisch en facilitair gebied.

1.6

Risicoparagraaf Risicobeheersing / controlesystemen Een belangrijke waarde is dat wij een goede rentmeester willen zijn. Onze belangrijkste activa zijn de mensen, het vastgoed en de financiële middelen. Om hier verantwoord mee om te gaan inventariseren we de risico’s en nemen we beheersmaatregelen. Onderstaand een weergave van de veertien benoemde risico’s en beheersmaatregelen zoals uit een analyse in 2013 gemaakt door de directeurbestuurder en managers. De risico’s en beheersmaatregelen zijn in kaart gebracht: - De risico’s zijn benoemd als laag, midden of hoog; - Vervolgens is de beheersbaarheid benoemd als: - slecht beheersbaar - redelijk beheersbaar - goed beheersbaar - Vastgesteld is wie binnen het MT verantwoordelijk is voor het betreffende onderdeel van de bedrijfsvoering - Per onderdeel zijn opmerkingen of verbeterpunten benoemd; 01. Risico’s maatschappelijke doelstellingen Op grond van de aanwezige beleidsstukken zoals woonvisie, demografische ontwikkelingen, ondernemings plan, energieprogramma, huurdersparticipatie en overleg stakeholders is de conclusie: Risico - midden Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - directeur-bestuurder 02. Risico’s Governance Op grond van de vastgestelde governancecode en de implementatie daarvan is de conclusie: Risico - hoog Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - directeur-bestuurder 03. Risico’s projectontwikkeling Er wordt gewerkt met fasedocumenten waarin een risicoanalyse plaatsvindt. De conclusie is: Risico - hoog Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - manager Vastgoed

8

04. Risico’s financiering Gezien de WSW-status en beoordeling van het Centraal Fonds, het vastgestelde treasurybeleid en sturing op kasstromen, is de conclusie: Risico - hoog Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - manager Financiën 05. Risico’s woonruimteverdeling Woonruimteverdeling vindt plaats door middel van een regionale verordening vastgesteld door het KAN-bestuur, gemeenten en corporaties. Uitvoering vindt extern plaats door Enserve BV. Conclusie: Risico - laag Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - manager Woondiensten 06. Risico’s beheer woningvoorraad Analyses van verhuurbaarheid vinden stelselmatig plaats. De Woonvisie en prestatieafspraken zijn met de gemeente vastgelegd. Aspecten beheer woningvoorraad: nieuwbouw, sloop en beheer bestaande voorraad (benodigde aanpassingen). Conclusie: Risico - midden Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - manager Vastgoed en manager Woondiensten 07. Risico’s verkoop woningen/terugkoop woningen Het verkoopbeleid is vastgesteld in het strategisch voorraadbeheerbeleid. Taxaties vinden plaats conform de wettelijke voorschriften. Verkoopproduct Koopgarant is toegepast in nieuwbouwplan Beinum West. Conclusie: Risico - hoog Beheersbaarheid - goed/redelijk Verantwoordelijk - directeur-bestuurder In verband met de economische crisis valt het aantal te verkopen woningen tegen. Risico minder liquide middelen. De terugkoopverplichting kan tot een tijdelijk liquiditeitstekort leiden. 08. Risico’s juridische processen Er zijn geen verbindingen met andere partijen in de vorm van een BV of VOF. Nieuwe verbindingen worden getoetst door middel van het reglement Toetsingskaderverbindingen. Met de invoering van het integriteitsbeleid is een aanzet gegeven om fraude te voorkomen. Conclusie: Risico - hoog Beheersbaarheid - redelijk/goed Verantwoordelijk - directeur-bestuurder In 2013 is een frauderisicodocument vastgesteld. 09. Risico’s HRM-processen Taakomschrijvingen en procedures zijn aanwezig. Jaarlijks vinden functionerings- en beoordelingsgesprekken plaats. Opleidingen volgen en kennisnetwerken bijwonen wordt gestimuleerd. Beloningsbeleid is afgestemd op het CATS-systeem. Met de directeur-bestuurder wordt jaarlijks door de Remuneratiecommissie een beoordelings- en functioneringsgesprek gevoerd. Dit wordt schriftelijk vastgelegd. Conclusie: Risico - laag Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - directeur-bestuurder

9

10. Risico’s fiscale processen Fiscale kennis is voldoende geborgd door middel van opleidingen en voorlichting. Bij projectontwikkeling is fiscaliteit een belangrijk onderdeel. Er wordt gebruik gemaakt van een G-rekening en de verleggingsregeling BTW. Conclusie: Risico - hoog Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - manager Financiën 11. Risico’s inkoopprocessen Binnen alle afdelingen vinden inkoopprocessen plaats. Het inkoopbeleid is vastgesteld, procedures worden herijkt, meer- en minderwerk wordt in projecten nauwkeurig bijgehouden. Van budgetoverschrijding wordt melding gemaakt, vervolgens is er besluitvorming door de directeurbestuurder of Raad van Commissarissen. In verband met de economische crisis is het risico op faillissementen verhoogd. Om het risico te beperken vindt spreiding van werken plaats tussen leveranciers (aannemers) en worden jaarverslagen, G-rekeningen en belastingverklaringen extra gecontroleerd. Conclusie: Risico - hoog Beheersbaarheid - goed/redelijk Verantwoordelijk - MT-leden 12. Risico’s informatievoorziening Het automatiseringssysteem werkt naar tevredenheid. SG|automatisering BV biedt voldoende mogelijkheden om de bedrijfsprocessen goed aan te sturen en managementinformatie te genereren. Conclusie: Risico - hoog Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - manager Financiën In 2014 wordt een ICT-plan opgesteld. 13. Risico’s compliance Controle op rechtmatigheid vindt plaats door de accountant en door het Ministerie WWI / CFV. Het integriteitsbeleid is vormgegeven inclusief de Klokkenluidersregeling. Voorkomen van fraude is ingebed in de procedures van de processen. Conclusie: Risico - midden Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - directeur-bestuurder 14. Risico’s opgelegde verplichtingen door de overheid De vennootschapsbelasting en saneringsbijdrage opgelegd door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, de verhuurdersheffing en de uitvoering van de EU-beschikking vormen een bedreiging voor onze financiële continuïteit. Risico - hoog Beheersbaarheid - slecht Verantwoordelijk - directeur-bestuurder

1.7

Financiële paragraaf Het jaarresultaat Over 2013 hebben wij, voor belasting, een positief resultaat gerealiseerd van € 457.000. In 2012 bedroeg het resultaat € 3.153.000. Ten opzichte van 2012 is dit een lager resultaat van € 2.696.000. Dit wordt veroorzaakt door:

10

Hogere huuropbrengsten Lagere opbrengsten servicecontracten Hogere geactiveerde productie eigen bedrijf Lagere overige bedrijfsopbrengsten Lagere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Totaal hogere opbrengsten uit operationele activiteiten ten opzichte van 2012

€ 430.000 € -/58.000 € 110.000 € -/19.000 € -/53.000 ------------------------€ 410.000

Totaal hogere lasten uit operationele activiteiten ten opzichte van 2012

€ -/17.000 € -/175.000 € 18.000 € -/444.000 € 107.000 ------------------------€ -/511.000

Per saldo lager resultaat uit operationele activiteiten ten opzichte van 2012

€ -/-

101.000

€ € -/-

37.000 338.000

Hogere lonen en salarissen en bijbehorende werkgeverslasten Hogere lasten onderhoud Lagere lasten servicecontracten Hogere overige bedrijfslasten Lagere rentelasten en soortgelijke kosten

Lagere afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lager netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Hogere waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Hogere niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille

Per saldo lager jaarresultaat voor belasting ten opzichte van 2012

€ -/- 1.474.000 € -/820.000 ------------------------€ -/- 2.696.000 =============

De hogere huuropbrengsten worden veroorzaakt door de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli, harmonisatie bij mutatie, huurverhoging bij woningverbetering en het in exploitatie nemen van nieuwe woningen en woongebouwen. De lagere opbrengsten servicecontracten en lagere lasten servicecontracten staan in rechtstreeks verband met de werkelijke kosten voor servicecontracten. In 2013 is voor nieuwbouw, herstructurering, verbouwingen en renovaties geactiveerde productie eigen bedrijf opgevoerd. De afname van de overige bedrijfsopbrengsten is vooral toe te schrijven aan lagere doorberekeningen aan huurders. De rentebaten zijn met name lager omdat we in 2013 alleen een rentevergoeding over liquide middelen hebben ontvangen. De toename van de post lonen en salarissen en bijbehorende werkgeverslasten is voornamelijk toe te schrijven aan een stijging van de bruto salarissen en de mutatie in de opgebouwde vakantiedagen. De lasten onderhoud zijn met name € 131.000 lager door de lagere kosten voor mutatie onderhoud. Daarentegen vallen de kosten voor planmatig onderhoud € 324.000 hoger uit. De overige onderhoudskosten komen € 18.000 lager uit. De toename van de overige bedrijfslasten is voornamelijk toe te schrijven aan hogere automatiseringskosten wegens het overstappen op een virtueel netwerk (€ 27.000), de heffing saneringssteun (€ 465.000) en de verhuurdersheffing (€ 41.000). Daarentegen laten de heffing bijzondere projectsteun wijkaanpak (€ 39.000) en de mutatie aan de voorziening wegens oninbaarheid (€ 27.000) en de diverse bedrijfslasten (€ 23.000) een daling zien. De afname van de financieringslasten is toe te schrijven aan de daling van de gemiddelde interestvoet lang vreemd vermogen. Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille, de waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille en de niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille zijn per jaar afhankelijk van de gerealiseerde aantallen en van de toetsing aan de bedrijfswaarde en volgen geen trendmatige reeks.

11

Ten opzichte van de bijgestelde begroting 2013 is het resultaat voor belasting € 86.000 lager dan begroot. Dit is toe te schrijven aan: -

de lagere huuropbrengsten (€ -/- 209.000) de lagere opbrengsten servicecontracten (€ -/- 49.000) de verkoop van minderwoningen dan begroot (€ -/- 179.000) de hogere geactiveerde productie eigen bedrijf (€ 47.000) de lagere overige bedrijfsopbrengsten (€ -/- 14.000) de lagere financiële baten en lasten (€ 24.000) de lagere afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (€ 127.000) de lagere lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten (€ 71.000) de lagere uitgaven voor dagelijks onderhoud (€ 178.000) de lagere uitgaven voor planmatig onderhoud (€ 247.000) de lagere uitgaven voor het onderhoudsdeel VvE Het Mauritsveld (€ 23.000) de lagere uitgaven voor leefbaarheid (€ 3.000) de lagere uitgaven voor servicecontracten (€ 72.000) de lagere heffing saneringssteun (€ 5.000) de hogere verhuurdersheffing (€ -/- 3.000) de lagere overige bedrijfslasten (€ 161.000) de hogere overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (€ -/- 156.000) de hogere niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille (€ -/- 434.000)

De hogere overige waardeveranderingen materiële vaste activa kent verschillende oorzaken: -

-

in de bijgestelde begroting 2013 is het onrendabele verlies op de bouw van twaalf patiowoningen Beinum West opgenomen. Ultimo 2013 zijn wij nog geen eigenaar van de grond en is er nog geen definitief ontwerp. Daarom is dit verlies niet genomen in de jaarrekening. in de bijgestelde begroting 2013 is het geactualiseerde verlies herstructurering Zuidelijk Moe lenveld 3 fase niet opgenomen. in de bijgestelde begroting 2013 is geen rekening gehouden met de afwaardering van de boekwaarde van de gesloopte woningen Koppelweg. met de afwaardering van de boekwaarde van het koelsysteem zorgwoningen Hessengracht is in de bijgestelde begroting 2013 geen rekening gehouden. de niet in de bijgestelde begroting opgenomen afwaardering en terugname als gevolg van lagere of hogere reële waarde van diverse PMC’s

De hogere niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille kent als oorzaak dat in de begroting 2013 geen rekening is gehouden met de niet-gerealiseerde herwaardering daling markt van de, onder verkoop onder voorwaarden, gebouwde woningen Beinum West, de waardeverandering terugkoopverplichting van deze woningen en de waardeverandering commercieel vastgoed Zuidelijk Molenveld Vennootschapsbelasting Deze is hoger uitgevallen omdat de latentie “verkopen komende 5 jaar” is gedaald als gevolg van een lagere inrekening van toekomstige verkoopaantallen. Ook de latentie “compensabele verliezen” is gedaald omdat hiervan een deel is toegerekend. En de latentie “voorziening latente belastingverplichtingen onderhoud” neemt toe als gevolg van de hogere fiscale stand per ultimo 2013. Rekening houdend met permanente en tijdelijke verschillen en verrekenbare verliezen komt de acute vennootschapsbelasting uit op nihil en is de effectieve belastingdruk nul procent. Na aftrek van de vennootschapsbelasting komt het resultaat uit op € 749.000 negatief. Bedrijfswaarden en onrendabele investeringen Het blijft noodzakelijk om het bestaande woningbezit kwalitatief te verbeteren. Bij nieuwbouw kiezen wij voor architectuur van hoog niveau en duurzame kwaliteit om een blijvende waarde voor de Doesburgse samenleving te garanderen. Veel van deze zaken kunnen niet worden doorberekend in de huurprijs.

12

Voor deze onrendabele investeringen wordt een voorziening getroffen op het moment dat: - alle benodigde grond eigendom is van Woonservice IJsselland of als er sprake is van een juridische verplichting en - er een definitief ontwerp is Bij bepaling van de onrendabele investering worden de boekwaarde en de reële waarde van de PMC, waartoe de onroerende zaken gaan behoren, het zogenaamde overschot in de bedrijfswaarde, betrokken. Voor de herstructurering Zuidelijk Molenveld, derde fase (vijf huurwoningen) zijn de verwachte investeringskosten bijgesteld naar € 732.500, waarvan € 600.000 rendabel. In het verslagjaar 2012 is een voorziening getroffen van € 92.500. Voornamelijk als gevolg van het doorrekenen van de verhuurdersheffing in de bedrijfswaarde is een aanvullende voorziening van € 40.000 noodzakelijk.

1.8

Toekomstverwachtingen Wij zijn ons ervan bewust dat de financiële kaders onze grenzen aangeven. Door de heffingen en bijdragen wordt het steeds moeilijker op termijn de begrotingen op basis van kasstromen positief te houden. De verhuurdersheffing is een feit. In onze financiële scenario’s is verkoop uit het bestaande bezit van belang om een positieve kasstroom te behouden. In 2013 hebben we voor de begroting van 2014 onze bedrijfskosten kritisch bekeken en een aantal maatregelen genomen om de bedrijfskosten te verlagen.

1.9

Klachtencommissie Sinds 2003 zijn wij met zeven collega corporaties uit de stadregio Arnhem-Nijmegen aangesloten bij de Regionale Klachtencommissie. In 2013 zijn drie, aan de klachtencommissie voorgelegde, geschillen in goed overleg tussen klager en Woonservice IJsselland opgelost.

1.10 Samenstelling bestuur De heer ing. H. Esselink, directeur-bestuurder, 60 jaar, werkzaam in de huidige functie sinds 2000, werkzaam als directeur bij de organisatie sinds 1988. Wij zijn via onze directeur-bestuurder vertegenwoordigd in de volgende organisaties of samenwerkingsverbanden: -

Aedes, brancheorganisatie woningcorporaties Overleg corporaties KAN-Oost VvE de Santbergh VvE het Mauritsveld KR8, samenwerkingsverband van negen corporaties in het KAN-gebied.

De toegevoegde waarde van samenwerkingsverbanden is een gezamenlijke visie op de woningmarkt om overproductie te voorkomen en uitwisseling van benchmark gegevens.

1.11 Verbindingen Wij nemen bestuurlijk (anders dan hiervoor vermeld) deel in de stichting Bouwen aan je toekomst. De provincie heeft een subsidieregeling “Klein Steden Beleid” (KSB). De gemeente Doesburg heeft met succes een beroep gedaan op die regeling, om het aantal vroegtijdige schoolverlaters en het aantal jongeren tot 27 jaar zonder startkwalificatie in Doesburg terug te dringen. Zo kon een provinciale startsubsidie van € 347.000 worden toegekend aan de stichting “Bouwen aan je toekomst”.

13

Stichting Bouwen aan je toekomst Als opdrachtgever was het voor de Gemeente niet mogelijk in deze stichting zitting te nemen. Om het project toch te kunnen realiseren zijn er andere partners gezocht. In september 2009 hebben 2Switch, ROC Het Graafschapscollege en Woonservice IJsselland zich bereid verklaart zitting te nemen in de stichting Bouwen aan je toekomst. De in november 2009 opgerichte stichting heeft als activiteit “Het bieden van scholing en werkervaring aan in eerste instantie jongeren, voornamelijk in de gemeente Doesburg”. Vanuit Woonservice IJsselland is hier een mogelijke huisvesting van deelnemende jongeren gekoppeld. Bestuur en aansprakelijkheid In het bestuur hebben de heren J. Peper (2Switch), T. van Vilsteren (directeur Graafschapscollege) en R. Droste (manager Woondiensten Woonservice IJsselland) zitting genomen. Hierbij is sprake van een collectieve bestuursaansprakelijkheid (bestuursleden collectief en hoofdelijk aansprakelijk) waarvoor het bestuur een verzekering heeft afgesloten. Mede door de verplichte registratie bij de Kamer van Koophandel is gebleken dat voor Woonservice IJsselland uiteindelijk de directeur bestuurder, H. Esselink, verantwoordelijk is. Bouw en verkoop van de boot Medio 2013 is de boot verkocht voor € 200.000. Risico Woonservice IJsselland In de stichting blijft een restantschuld van circa € 10.000. Begin 2014 wordt een eindvoorstel gemaakt. Het risico voor Woonservice IJsselland wordt geraamd op maximaal € 5.000. De stichting wordt vervolgens opgeheven.

1.12 Integriteit Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van het bestuur spelen die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en of het bestuur, hebben zich niet voorgedaan in 2013. Het ondernemen vindt plaats op een transparante wijze. Integriteitsbesef wordt door het bestuur regelmatig onder de aandacht gebracht van de werknemers. De Raad van Commissarissen bespreekt met het bestuur jaarlijks het integriteitsbeleid. De integriteitscode is onderdeel van de governance documenten.

1.13 Verklaring bestuur Als bestuurder verklaar ik dat door mijn functioneren een adequate invulling wordt gegeven aan het uitgangspunt van uitsluitend werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting en dat in het verslagjaar 2013 onze middelen uitsluitend zijn aangewend in het belang van de volkshuisvesting. Tot slot spreek ik mijn dank uit aan de medewerkers voor hun inzet en betrokkenheid. Doesburg, juni 2014 Origineel getekend door: Ing. H. Esselink Directeur-bestuurder

14

2 Governancestructuur

15

16

2.1

Inleiding Wij onderschrijven het belang van een deugdelijk ondernemingsbestuur, waaronder begrepen het integer en transparant handelen van het bestuur, een goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgevoerde toezicht. De Governance Code Woningcorporaties (hierna de Code) die op 1 juli 2011 is gepubliceerd is voor ons leidend voor de inrichting van het ondernemingsbestuur. De Code wordt zo veel mogelijk toegepast en de beginselen worden onderschreven. Daar waar principes en uitwerkingsbepalingen niet worden toegepast is dit weergegeven. Onderstaand zijn de hoofdlijnen van onze corporate governance structuur weergegeven. Wij hanteren de corporate governance principes die we hebben neergelegd in afzonderlijke documenten waaronder: -

Governance tabel Governance structuur Reglement Raad van Commissarissen Rooster van aftreden Integriteitscode Toezichtskader Governance agenda

Bovenstaande reglementen zijn samengesteld met inachtneming van de Code. Zij zijn gepubliceerd op de website van Woonservice IJsselland onder het hoofdstuk Corporate Governance.

2.2

Bestuur Taak en werkwijze De bestuurder is belast met het besturen van Woonservice IJsselland, hetgeen onder meer inhoudt dat hij verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen. De bestuurder legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De bestuurder richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de organisatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en de met haar verbonden onderneming. Hij weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij Woonservice IJsselland betrokkenen af. De bestuurder verschaft de Raad van Commissarissen tijdig alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de Raad van Commissarissen. De bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van Woonservice IJsselland. Hij rapporteert hierover en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen. De huidige bestuurder is benoemd voor onbepaalde tijd. Wij hechten groot belang aan de continuïteit binnen het bestuur en hebben daarom uitwerkingsbepaling II.2.1., inhoudende een benoeming voor een periode van 4 jaar, niet overgenomen. Beloning De beloning van de bestuurder voor zijn werkzaamheden is wat betreft hoogte en structuur zodanig dat gekwalificeerde bestuurders kunnen worden behouden en aangetrokken. De beloningsstructuur heeft ten doel de belangen van de corporatie op middellange en lange termijn te stimuleren. Bij het vaststellen van de beloningsstructuur zijn de bepalingen en uitgangspunten van het beloningsadvies medio 2010 van VTW en Aedes integraal gevolgd. In november 2013 is een nieuwe staffel door Minister Blok geïntroduceerd. De staffel van november 2012 is teniet gedaan door een gerechtelijke uitspraak. De bestuurder valt in de overgangsregeling. Dit betekent dat de jaren 2014 tot en met 2017 conform het contract de beloning plaatsvindt. In 2018 vindt een reductie plaats conform de regeling.

17

Remuneratierapport De hoofdlijnen van het rapport van de Raad van Commissarissen over de beloning van de bestuurder zijn opgenomen in het Remuneratierapport dat als onderdeel van het Verslag van de Raad van Commissarissen is opgenomen in het jaarverslag. Tegenstrijdige belangen Het is ons beleid dat elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Woonservice IJsselland en de bestuurder wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van de bestuurder spelen, die van materiële betekenis zijn voor de organisatie en/of de bestuurder, behoeven de goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Over transacties met een tegenstrijdig belang wordt gerapporteerd in het jaarverslag.

2.3

Raad van Commissarissen Taak en werkwijze De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van de bestuurder en op de algemene gang van zaken van de organisatie en de met haar verbonden onderneming en staat het de bestuurder met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de organisatie en de met haar verbonden onderneming en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van Woonservice IJsselland en de betrokkenen af. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. De Raad van Commissarissen beslist over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van de bestuurder. De Raad van Commissarissen heeft zijn taak en werkwijze vastgelegd in een Reglement Werkwijze voor de Raad van Commissarissen. Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, de bestuurder en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. In het Reglement Werkwijze Raad van Commissarissen zijn hieromtrent enkele bepalingen opgenomen. Jaarlijks wordt over de onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen gerapporteerd in het Verslag van de Raad van Commissarissen. Deskundigheid en samenstelling In de profielschets voor de Raad van Commissarissen zijn de kwalificatievereisten en de competenties voor de individuele leden van de Raad van Commissarissen opgenomen en tevens randvoorwaarden voor het functioneren van de Raad als geheel. Elke commissaris dient geschikt te zijn om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen. Elke commissaris beschikt over een specifieke deskundigheid die noodzakelijk is voor de vervulling van zijn taak, binnen zijn rol in het kader van de profielschets van de Raad. De Raad van Commissarissen dient zodanig te zijn samengesteld dat hij zijn taak naar behoren kan vervullen. Een herbenoeming van een commissaris vindt slechts plaats na zorgvuldige overweging. Ook bij een herbenoeming worden de hiervoor genoemde profieleisen in acht genomen. Leden van de Raad van Commissarissen worden voor een periode van vier jaar benoemd, waarbij als uitgangspunt wordt gehanteerd dat commissarissen maximaal acht jaar zitting kunnen hebben in de Raad. De Raad van Commissarissen rapporteert in zijn verslag dat naar zijn oordeel de Raad zodanig is samengesteld dat hij zijn taak naar behoren kan vervullen, dat een profielschets is samengesteld en dat (her)benoemingen van leden van de raad na een zorgvuldige procedure hebben plaatsgevonden;

18

Rol van de voorzitter van de Raad van Commissarissen De voorzitter van de Raad van Commissarissen bepaalt de agenda en leidt de vergaderingen van de Raad. Hij ziet toe op goed functioneren van de Raad en zijn commissies, draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de commissarissen en zorgt ervoor dat er voldoende tijd bestaat voor besluitvorming. Voorts draagt hij zorg voor het introductie- en opleidings- of trainingsprogramma voor de leden, is hij namens de Raad van Commissarissen het voornaamste aanspreekpunt voor de bestuurder en initieert de evaluatie van het functioneren van de Raad van Commissarissen en van de bestuurder. De voorzitter wordt in zijn rol ondersteund door de werkorganisatie. Samenstelling en rol van de kerncommissies van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft uit zijn midden een audit- en een remuneratiecommissie benoemd. De taak van de commissies is om de besluitvorming van de Raad van Commissarissen voor te bereiden. Voor de audit- en de remuneratiecommissie zijn afzonderlijke reglementen samengesteld. De hoofdlijnen van de reglementen zijn in de onderstaande paragraven weergegeven. De Raad van Commissarissen doet verslag van de uitvoering van de taakopdracht van de commissie in het Verslag van de Raad van Commissarissen. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie ondersteunt de Raad van Commissarissen bij het uitvoeren van het beloningsbeleid. De remuneratiecommissie richt zich in ieder geval op: - het doen van een voorstel aan de Raad betreffende het te voeren bezoldigingsbeleid aangaande de bestuurder - het beoordelen van de samenstelling en het functioneren van het bestuur - het doen van een voorstel aan de Raad betreffende de beloning van het individuele bestuurslid ter vaststelling door de Raad, in welk voorstel in ieder geval aan de orde komen: de hoogte van de vaste beloning; de eventueel toe te kennen variabele beloningscomponenten en de secundaire arbeidsvoorwaarden - het opmaken van een beoordelingsrapport van de bestuurder, waarin tenminste is opgenomen een evaluatie van de prestaties over het afgelopen jaar en de doelstellingen voor het komende jaar. De remuneratiecommissie wordt gevormd door de voorzitter en de vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen. Auditcommissie De Auditcommissie bestaat uit twee leden van de Raad van Commissarissen. De leden van de Auditcommissie beschikken over relevante financiële expertise. De bestuurder woont de vergaderingen van de Auditcommissie bij, tenzij de Auditcommissie dit niet wenst. De Auditcommissie kan desgewenst de onafhankelijke accountant danwel eventuele andere adviseurs van Woonservice IJsselland uitnodigen voor haar vergaderingen. De Auditcommissie heeft als taak het houden van toezicht op het functioneren van de bestuurder ten aanzien van: - de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, waaronder het toezicht op de naleving van de relevante wet- en regelgeving - de financiële informatievoorziening zoals opgenomen in hoofdstuk 5 van het reglement werkwijze Raad van Commissarissen - de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de onafhankelijke accountant - de relatie met de onafhankelijk accountant, waaronder in het bijzonder zijn onafhankelijkheid, het honorarium en eventuele niet-controlewerkzaamheden - de treasuryactiviteiten - de informatie- en communicatietechnologie.

19

2.4

De controle van de financiële verslaggeving, de positie van de interne control functie en de functie van de onafhankelijke accountant - Financiële verslaggeving De bestuurder is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële informatie. De Raad van Commissarissen ziet er op toe dat de bestuurder deze verantwoordelijkheid neemt - Rol, beloning en beoordeling van het functioneren van de onafhankelijke accountant De onafhankelijk accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen. De bestuurder brengt daarbij een advies uit aan de Raad van Commissarissen. De bezoldiging van en de opdrachtverlening tot het uitvoeren van niet-controlewerkzaamheden door de onafhankelijk accountant worden goedgekeurd door de Raad van Commissarissen na overleg met de bestuurder - Interne control functie De control functie is van belang bij het beoordelen en toetsen van interne risicobeheersingsen controlesystemen. Dit gebeurt onder verantwoordelijkheid van de bestuurder - Relatie en communicatie van de onafhankelijk accountant De onafhankelijk accountant woont de vergadering van de auditcommissie bij waarin over de jaarrekening wordt gesproken. De onafhankelijk accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening gelijktijdig aan de bestuurder en de auditcommissie.

2.5

Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden Wij hebben een visie ontwikkeld op onze maatschappelijke positie en hanteren deze visie als uitgangspunt bij de bepaling voor ons beleid. De bestuurder heeft deze visie vertaald in een missie en beleidsdoelstellingen. Deze missie en beleidsdoelstellingen zijn uiteengezet in het jaarverslag. Tevens is hier inzicht gegeven in de mate van realisatie van de beleidsdoelstellingen en het oordeel van de bestuurder over de realisatie ervan. In 2011 heeft de maatschappelijke visitatie plaatsgevonden. De stakeholders zijn hier intensief bij betrokken geweest. De stakeholders zijn: - het huurdersplatform - de zorginstelling Attent wwz - de Gemeente Doesburg en dan vooral de disciplines: - volkshuisvesting - ruimtelijke ordening - grondzaken - welzijn - de politie - de welzijnsinstelling Carion - de zorgorganisaties Stichting Philadelphia Zorg en Zozijn - de politieke partijen

2.6

Toepassing van de Governance Code Woningcorporaties Woonservice IJsselland heeft haar corporate governance structuur getoetst aan de principes en de uitwerkingsbepalingen, die in de Code zijn opgenomen. Hieronder worden de principes en uitwerkingsbepalingen opgesomd die wij niet hebben overgenomen:

20

- Bij de totstandkoming van de nieuwe strategie worden stakeholders betrokken, zodat zij het beleid kunnen beïnvloeden. Het jaarverslag wordt aan de stakeholders verzonden in juni van elk boekjaar. In het begeleidend schrijven wordt de stakeholders verzocht te reageren op het beleid en op de inhoud van het jaarverslag. - uitwerkingsbepaling II.2.1. (benoeming leden van het Bestuur voor een periode van vier jaar); met als argumentatie dat in het kader van de gewenste continuïteit binnen het bestuur en de Raad van Commissarissen zich gebonden acht aan de in het verleden gesloten arbeidsovereenkomst met de bestuurder.

21

22

3 Verslag Raad van Commissarissen 2

23

24

3.1

Governance structuur / agenda Wij werken conform de governancecode woningcorporaties. De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf personen. Als toetsing voor zijn toezicht heeft de Raad in 2013 hoofdzakelijk gehanteerd: -

het BBSH het strategisch plan 2012 - 2015 de begroting 2013.

Het belangrijkste toetsingskader is de kwartaalrapportage waarin de bereikte resultaten worden afgezet tegen de begroting. In 2013 is gewerkt volgens de governancecode.

3.2

Algemeen In 2013 zijn de woningen toegewezen conform de EU norm. Negentig procent van de vrijkomende woningen is toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen onder de € 34.229. Merkbaar is dat de inkomensgroep tussen € 34.229 en € 45.000 minder geneigd is tot verhuizen. Voor deze groep is kopen niet een werkelijke optie. Inclusief nieuwbouw is de mutatiegraad in 2013 uitgekomen op 6,9%. De verkoop uit het bestaande bezit stagneert ondanks lagere vraagprijzen De EU maatregel beïnvloedt de beweging op de woningmarkt negatief. Heffingen en bijdragen worden als een risico gezien. Door de gezonde financiële situatie van Woonservice IJsselland kunnen we in 2014 de gewenste investeringen doen. Wij willen actief blijven op onze taakvelden en daarnaast onze financiële gezondheid behouden. Dit betekent dat de risico’s goed onderzocht moeten worden en er keuzes gemaakt moeten worden voor investeringen.

25

Jaaragenda Raad van Commissarissen Woonservice IJsselland Vergaderingen

13 maart 2013

12 juni 2013

11 september 2013

Agendapunten n.a.v. verstrekte informatie

* Personeelsbeleid en Organisatie * Organisatie en Kwaliteit * Financieringsbehoefte / Treasury * Projectontwikkeling

Agendapunten m.b.t. overige zaken

* Evaluatie RvC * Rooster van aftreden RvC * Functioneren van de Directeur

* Accountantsverslag * Jaarrekening * Volkshuisvestingsverslag * Jaarverslag

Themabijeenkomst

25 september 2013

* Halfjaarcijfers + prognose lopend jaar * Beoordeling van het interne risicobeheersingsen controlesysteem * Projectontwikkeling

11 december 2013

* Maatschappelijke - / Marktontwikkelingen * Beleidsplan / Jaarplan * Begroting * Prestatie afspraken met de Gemeenten / Regio en overige Maatschappelijke Organisaties * Activiteiten overzicht conform BBSH * Rapportage Centraal Fonds Volkshuisvesting

Opmerkingen

Voorbespreking door Remuneratie commissie in januari

Voorbespreking door Audit commissie Voorbespreking door Audit commissie Voorbespreking door Audit commissie Voorbespreking door Audi commissie

Woningmarktonderzoek De Liemers door Stec Voorbespreking door Audit commissie

Voorbespreking door Audit commissie

Naar aanleiding van de Governancecode worden de agendaonderwerpen in de vergaderingen van maart nader vastgelegd.

26

3.3

Activiteiten Raad van Commissarissen en genomen besluiten In 2013 heeft de Raad van Commissarissen vier keer vergaderd. De Auditcommissie heeft twee keer vergaderd en een advies uitgebracht aan de Raad van Commissarissen. Tijdens de vergaderingen van de Raad van Commissarissen zijn de volgende besluiten genomen: In alle vergaderingen - de besluiten van de directeur-bestuurder worden voor kennisgeving aangenomen e

1 vergadering op 13 maart 2013 - Evaluatieverslag van de Raad van Commissarissen van 31 januari 2013 wordt vastgesteld - Aangepaste begroting 2013 en financiële meerjarenprognose 2013 t/m 2018 van 8 maart 2013 worden goedgekeurd - Het remuneratieverslag van 8 maart 2013 wordt goedgekeurd - Het overzicht van de commissiesamenstelling wordt vastgesteld. - In 2013 en 2014 wordt geen gebruik gemaakt van inkomensafhankelijke huurverhogingen e

2 vergadering op 12 juni 2013 - Het accountantsverslag 2012 wordt goedgekeurd - Het jaarverslag en de jaarrekening 2012 worden goedgekeurd en ondertekend door de leden van de Raad van Commissarissen - Aan de directeur-bestuurder wordt decharge verleend voor het gevoerde beleid in 2012 - Het document frauderisico wordt goedgekeurd - Het fasedocuement aanvraag bouwvergunning 24 patiowoningen van 28 januari 2013 wordt goedgekeurd - Het fasedocument aanbestedingsresultaat renovatie 90 flats Koppelweg van 12 december 2012 wordt goedgekeurd e

3 vergadering op 25 september 2013 e - De kwartaalrapportage 1 halfjaarcijfers 2012 wordt goedgekeurd - Rapportage Centraal Fonds Volkshuisvesting wordt voor kennisgeving aangenomen - Risicoscan 2013 wordt voor kennisgeving aangenomen - De heer van Vliet wordt voorzitter van de Raad van Commissarissen met ingang van 1 januari 2014. - Kwaliteitsprofiel leden Raad van Commissarissen wordt goedgekeurd e

4 vergadering op 11 december 2013 - Het financieel verslag t/m het derde kwartaal van 2013 wordt goedgekeurd - De begroting 2014 en de financiële meerjarenprognose 2014 t/m 2019 worden goedgekeurd - Verklaring van het bestuur inzake strategie en randvoorwaarden voor 2013 wordt goedgekeurd - Verklaring van het bestuur conform artikel III.1.6. van de Governancecode wordt akkoord bevonden - Verklaring van het bestuur over de horizontale verantwoording wordt goedgekeurd - Benoeming van de heer J. Gijsman als lid van de RvC per 1 januari 2014 Bijzondere vergaderingen In 2013 heeft op 11 september een themabijeenkomst plaatsgevonden met Stec over de regionale marktvisie.

3.4

Beleid op langere termijn In 2012 is het strategisch meerjarenplan 2012 t/m 2015 goedgekeurd. Het strategisch plan is de leidraad voor de Raad van Commissarissen bij het toetsen en goedkeuren van besluiten van de directeurbestuurder. Er zijn keuzes gemaakt in investeringen in verband met de financiële continuïteit van de corporatie. Investeringen worden gedaan op basis van kasstromen, rendementen, hoogte van onrendabele toppen en risicoanalyses. 27

3.5

Verbindingen De Raad van Commissarissen is bekend met de verbinding met de Stichting Bouwen aan je toekomst en houdt hierop toezicht. Voor de achtergrond van de verbinding en de mogelijke risico’s wordt verwezen naar artikel 1.11.

3.6

Risicobeheersing en controle De Raad heeft in 2013 kennisgenomen van de resultaten van de risicoscan die in 2013 heeft plaatsgevonden. De Raad heeft aandacht besteed aan de financieringsmogelijkheden en de besluiten van de treasury commissie goedgekeurd. Vastgoedontwikkeling en financiering zijn de meest risicogevoelige werkterreinen. De Raad is op de hoogte van het EU-dossier en de voornemens van de overheid.

3.7

Visitatie In 2011 heeft visitatie plaatsgevonden. Het resultaat, het cijfer zeven (7) wordt gezien als een erkenning van de maatschappelijke positie die de corporatie in haar werkgebied heeft. De aandachtspunten die uit de visitatie naar voren zijn gekomen zijn verwerkt in het strategisch meerjarenplan 2012 - 2015.

3.8

Onafhankelijke accountant Vanaf 2006 is PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (PWC) de onafhankelijk accountant. Conform de governancecode heeft in 2010 een evaluatie plaatsgevonden van de onafhankelijke accountant. Voor de boekjaren 2012 en 2013 is de samenwerking met PWC gecontinueerd. Voor fiscale zaken is vanaf 2011 Deloitte Belastingadviseurs B.V. de adviseur. In 2014 vindt een selectie plaats van accountants voor de boekjaren 2014 tot en met 2017.

3.9

Contacten met de Ondernemingsraad en het Huurdersplatform Twee leden van de Raad van Commissarissen wonen jaarlijks één vergadering bij van de Ondernemingsraad met de bestuurder. De Raad van Commissarissen constateert dat de verhouding tussen bestuurder en personeel goed is en dat binnen de gestelde kaders wordt gewerkt. De twee leden van de Raad van Commissarissen die benoemd zijn namens de huurders wonen één keer per jaar de vergadering bij van het Huurdersplatform met de bestuurder en de manager Woondiensten. De Raad van Commissarissen constateert dat het overleg in goede harmonie plaatsvindt en dat het Huurdersplatform ruimte krijgt om zijn belangen goed naar voren te brengen. De werkwijze en de wijze van inspraak met het Huurdersplatform zijn vastgelegd in een convenant. Met de adviezen van het Huurdersplatform wordt rekening gehouden in de besluitvorming.

3.10 Extern toezicht De Raad heeft zich intensief beziggehouden met de jaarlijkse beoordelingen van de corporatie door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting: het continuïteitsoordeel in het voorjaar, het solvabiliteitsoordeel in het najaar en de analyse corporatie in perspectief. De publicaties hebben waarde voor deze interne toezichtstaak. Ook nam de Raad kennis van de rapportage van het WSW over de financieringsruimte. De beoordelingen van beide organen leveren een positief beeld op van de corporatie.

3.11 Zelfevaluatie, scholingen en kennisuitwisselingen Begin 2013 heeft de Raad met een externe deskundige, zijn eigen functioneren over 2012 geëvalueerd en vastgelegd in een rapportage. De Raad heeft de profilering en de gewenste expertise binnen de Raad opnieuw vastgelegd. Bij herbenoeming of aanstelling vindt de selectie hierop plaats. De le28

den van de Raad zijn in 2010 lid geworden van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties voor nadere scholing en kennisuitwisseling. In 2013 hebben de leden van de Raad van Commissarissen diverse bijeenkomsten van VTW bezocht. Daarnaast zijn er cursussen gevolgd op financieel volkshuisvestelijk gebied.

3.12 Uitvoering opdrachten audit- en remuneratiecommissie In de governancestructuur zijn reglementen voor de commissies vastgelegd. Auditcommissie De Auditcommissie heeft in 2013 twee keer vergaderd. De volgende onderwerpen zijn besproken: -

Werking van de interne risicobeheersing en controle systemen De financiële informatie c.q. kwartaalrapportage De naleving van aanbevelingen van de onafhankelijke accountant De relatie met de accountant waaronder zijn onafhankelijkheid De treasuryactiviteiten De informatie- en communicatietechnologie.

De Auditcommissie heeft schriftelijk verslag uitgebracht van haar bevindingen en aanbevelingen aan de Raad. Remuneratiecommissie De commissie bestaat uit twee leden van de Raad van Commissarissen. De volgende onderwerpen zijn besproken: - Beloningsbeleid van het bestuur - Beoordelingsrapport van het bestuur met een evaluatie van prestaties van het afgelopen jaar en doelstellingen voor het komende jaar. De commissie heeft van haar bevindingen en aanbevelingen aan de Raad schriftelijk verslag uitgebracht. Remuneratierapport Jaarlijks vindt beoordeling plaats van de directeur-bestuurder door de remuneratiecommissie. In hoofdlijnen worden de volgende onderwerpen behandeld en schriftelijk vastgelegd: - Algemene situatie corporatie - Verhouding met lokale, provinciale en landelijke politiek - Interne organisatie - Financiële situatie, beloning directeur-bestuurder - Toekomstbeeld Beloningsinformatie van het bestuur Voor de honorering van de directeur-bestuurder wordt de adviesregeling opgesteld in juli 2010 door de VTW en Aedes gehanteerd. Op basis van dit meest recente advies is de score vastgesteld op 455 punten. Dit komt overeen met functiegroep E. De doorgroeimogelijkheden zijn gemaximaliseerd aan de functiegroep E. Jaarlijks vindt verhoging plaats met de inflatie van het voorgaande jaar. Aan de directeur-bestuurder is een bedrijfsauto ter beschikking gesteld. Er zijn geen extra regelingen getroffen voor vervroegd uittreden van de directeur-bestuurder. Buiten een tegemoetkoming in de zorgverzekeringswet en een vaste onkostenvergoeding zijn er geen verdere secundaire arbeidsvoorwaarden van toepassing. De directeur-bestuurder heeft een contract voor onbepaalde tijd en er is geen beëindigingsregeling vastgesteld. Het inkomen van de directeur-bestuurder blijft over 2013 onder het inkomen zoals vastgesteld in de Wet Openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Vanaf 1 januari 2014 valt de beloning van de directeur-bestuurder onder de Blok staffel. Er wordt gebruik gemaakt van de overgangsregeling. In de toelichting op de jaarrekening zijn de structuur en de hoogte van het inkomen opgenomen.

29

3.13 Samenstelling Raad van Commissarissen, honorering, onafhankelijkheid, transacties met tegenstrijdige belangen en integriteit Naam (geslacht) expertise

functie

Nevenfuncties

Geboortedatum

benoemd

herbenoemd

audit- (A) of

sinds

tot

remuneratie(R) commissie

H. Otten (m) Vastgoedontwikkeling voorzitter / bouwmanagement L.S. Cohen (m) Sociaal maatschappelijk H.T. van Vliet (m) HRM/bedrijfskundig A.A. Kiffen (m) Juridisch/fiscaal B.I. Siebelink (v)

n.v.t.

10-7-1946

1-1-2004

1-1-2014

A/R

lid

n.v.t.

17-9-1945

1-10-2009

1-10-2014

R

lid

n.v.t.

1-9-1969

1-7-2010

1-7-2015

A

lid

n.v.t.

8-12-1949

1-1-2011

1-1-2016

lid

n.v.t.

7-9-1969

1-1-2013

1-1-2017

A

Fiscaal/financieel

Honorering Raad van Commissarissen De honorering is op basis van de adviesregeling van het VTW vastgesteld op € 4.500 exclusief Btw per lid per jaar. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen de voorzitter, de leden van de commissies en de leden. Op 1 juli 2012 heeft de Staatssecretaris van Financiën de btw-goedkeuring voor commissariaten ingetrokken. Bij wijze van overgangsregeling is echter, zonder nadere voorwaarden, een beroep op de goedkeuring tot 1 januari 2013 mogelijk. Het nieuwe besluit heeft tot gevolg dat drie leden van de Raad van Commissarissen, door de Belastingdienst, zijn aangemerkt als btw-ondernemer. Deze leden facturen over hun vergoeding btw. De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen geen onkostenvergoeding. De totale kosten over 2013 zijn: Honorarium: vijf maal € 4.500 Btw: 21% over € 13.500 Overige kosten Totaal

€ 22.500 € 2.835 € 10.751 ----------------€ 36.086 =========

Onafhankelijkheid De Raad verklaart dat ieder lid conform de criteria, genoemd in de governancecode III.2.1. onafhankelijk is geweest in de besluitvorming van de Raad. Transacties met tegenstrijdig belang Er hebben in 2013 tussen de stichting en de leden van de Raad geen transacties plaatsgevonden met tegenstrijdige belangen. Integriteit Eind 2008 is een integriteitsbeleid inclusief een klokkenluidersregeling vastgesteld. Van deze regeling is in 2013 geen gebruik gemaakt. Integriteit wordt regelmatig door de Raad aan de orde gesteld in gesprekken met de bestuurder. De Raad is voorstander van transparant en integer handelen en houdt hier toezicht op.

30

3.14 Goedkeuring van de jaarstukken 2013 Het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2013 zijn onderdeel van het jaarverslag 2013. Het jaarverslag is vastgesteld door de bestuurder. Vervolgens is de jaarrekening door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. onderzocht en goedgekeurd zoals blijkt uit het toegevoegde accountantsverslag. Ook heeft de onafhankelijke accountant het volkshuisvestingsverslag beoordeeld. De Auditcommissie heeft met de onafhankelijke accountant gesproken over de jaarrekening, de interne berichtgeving, het interne beheersingssysteem en het accountantsverslag. In de vergadering van 12 juni 2013 heeft de Raad van Commissarissen de jaarstukken goedgekeurd. Deze goedkeuring strekt tot decharge van de bestuurder voor het gevoerde beleid. De Raad van Commissarissen is verheugd dat door het gevoerde beleid de continuïteit van de stichting niet in het geding is. De Raad van Commissarissen constateert dat er met hart voor de zaak en in goede onderlinge sfeer in de organisatie met elkaar wordt omgegaan en dat de gestelde doelen worden gehaald. De Raad van Commissarissen dankt de directeur-bestuurder en alle medewerkers voor hun betrokkenheid en inzet. De Raad van Commissarissen constateert dat door heffingen en bijdrages het in de nabije toekomst moeilijk wordt om te blijven investeren. Bij goedkeuring van de jaarrekening en de in de jaarrekening voorgestelde resultaatbestemming zal het jaarresultaat na belasting € 749.000 negatief bedragen. Dit resultaat wordt ten laste van het eigen vermogen gebracht.

Doesburg juni 2014 Namens de Raad van Commissarissen Origineel getekend door:

H.T. van Vliet Voorzitter

L.S. Cohen Vicevoorzitter Raad van Commissarissen

A.A. Kiffen lid Raad van Commissarissen

J. Gijsman lid Raad van Commissarissen

B.I. Siebelink lid Raad van Commissarissen

31

32

4 Volkshuisvestingsverslag

33

34

4.1

Leefbaarheid Investeren in de verbetering van de woon- en leefomstandigheden van huurders en bewoners is het algemene doel bij de verbetering van leefbaarheid in Doesburg. Een deel van de beleids- en strategische invulling van dit taakveld wordt gevormd door investeringen in de directe woonomgeving. Een ander deel door ondersteuning van initiatieven uit de samenleving en individuele huurders. Beide onderwerpen vindt u in dit hoofdstuk terug. In 2013 zijn de volgende bijdragen aan leefbaarheidsactiviteiten verstrekt: Naam

Doel

Vereniging Doesburg en Oranje Wijkraad De Ooi Zangclub senioren Bewonerscommissie Zuidelijk Molenveld Zuidelijk Molenveld Buurtbemiddeling Achterpadverlichting Sponsoring organisaties

Viering Koninginnedag Naambordje “Moluks pleintje” 40-jarig jubileum Verlichting algemeen gebruik Project Frisse Start Bemiddeling conflicten Veiligheid woonomgeving Plusbus, Streekmuseum e.a.

Totaal

Bedrag € 300 € 250 € 230 € 675 € 10.500 € 5.200 € 11.500 € 1.345 ------------€ 30.000

4.1.1 Directe woonomgeving en ondersteuning Beleid Veilig, schoon, aantrekkelijk en bereikbaar. Dit zijn de kernbegrippen voor de directe woonomgeving. Daarnaast willen we in alle wijken voldoende voorzieningen. Wij streven naar handhaving van het bestaande voorzieningenniveau met onderhoud, vervanging of de realisatie van nieuwe zaken. Dit gebeurt vaak in overleg of samen met andere maatschappelijke organisaties. In de uitvoering van beleid verzorgen wij diverse activiteiten, zoals onderhoud aan het openbaar groen, schoonmaakwerkzaamheden aan- en rondom complexen, het verbeteren van achterpaden, het verzorgen van achterpadverlichting, extra glasbewassing in etagecomplexen en het incidenteel projectmatig verbeteren van de infrastructuur in de wijken. Door de realisatie en exploitatie van onroerend goed voor algemene voorzieningen en door het mede verantwoordelijkheid nemen voor een goede invulling hiervan, bevorderen wij de leefbaarheid. Indien nodig spreken we individuele huurders aan op het onderhoud van de woning en de bij de woning behorende tuin. In de praktijk komt het voor dat huurders niet in staat zijn zaken in- en rondom de gehuurde woning op te pakken. In bijzondere situaties kan dan een ondersteuningsprogramma worden opgezet. Naast de realisatie van hulp en begeleiding, kan men hierbij ook denken aan het opknappen van zaken in de woning of het opruimen en afvoeren van rommel. Ook in 2013 zijn hierdoor meerdere huurders weer “op de rails” gezet. Bij het parkeren in de tuin of bij de woning treden wij, zo nodig, regulerend op. Enkel in die situaties dat er daadwerkelijk naast de woning, op eigen erf, kan worden geparkeerd staan we dit toe. Door de instelling van een Leefbaarheidsfonds kunnen initiatieven vanuit de wijk, buurt, complexen of organisaties worden ondersteund. Doelstellingen 2013 -

Aanspreken/ondersteunen individuele huurders op het verbeteren van het onderhoud in de woning of de bijbehorende tuin Uitvoeren structurele werkzaamheden directe woonomgeving binnen de begroting Het in stand houden van doelgroep- en wijkvoorzieningen Meewerken aan een schoner Doesburg Extra inspanning op het Zuidelijk Molenveld in relatie met de herstructurering Instandhouding van een Leefbaarheidsfonds Realiseren ondersteuning individuele “probleem” huurders in begeleiding of praktische zaken.

35

Realisatie 2013 In onze huurovereenkomst staat vermeld dat huurders de gehuurde woning goed moeten onderhouden en de tuin bij hun woning dienen in te richten en te onderhouden als siertuin. In sommige situaties constateren we dat het onderhoud van woning en/of tuin van een zodanig niveau is dat dit negatieve gevolgen heeft voor de kwaliteit van de woning en/of de uitstraling naar de woonomgeving. In deze gevallen kennen wij een beleid waarin bewoners worden aangesproken. Ook kan in een procedure het daadwerkelijke onderhoud worden afgedwongen. In incidentele gevallen worden bewoners ondersteund in de aanpak van de woning of tuin. Dit door bijvoorbeeld zaken in de woning op te pakken, rommel af te voeren of het ter beschikking stellen van een afscheiding of het faciliteren van de afvoer van (tuin)afval. Ook in 2013 is door het onderhouden van achterpaden en achterpadverlichting ervoor gezorgd dat bewoners hun woningen goed en veilig kunnen bereiken. Bij onze huurwoningen zijn de voorzieningen hiervoor door ons verzorgd. De gemeente Doesburg is verantwoordelijk voor het dagelijkse onderhoud. De kosten voor elektra zijn voor onze rekening. Bij de complexen Maartenshof en IJsselzicht verzorgen wij gladheidsbestrijding. Op de Linie biedt Stichting Caleidoz voorzieningen voor diverse doelgroepen en is door de vestiging van de Buurtacademie een nieuwe organisatie bezig met de coördinatie van het vrijwilligerswerk. Meerdere activiteiten van wijkraden zijn in 2013 besproken en ondersteund. In het kader van re-integratie van uitkeringsgerechtigden in het arbeidsproces verzorgde de organisatie Wedeo tot 1 april 2013 werkzaamheden voor de gemeente Doesburg. Na deze datum zijn deze werkzaamheden overgenomen door de werkvoorziening Presikhaaf Bedrijven. Aanvullend hebben we een contract met Wedeo/ Presikhaaf Bedrijven waardoor haar cliënten bij diverse van onze complexen zwerfvuil opruimen. Geconfronteerd met zwerfafval in de stad ruimen onze vaklieden dit regelmatig op. Samen met bewoners pakken we afvalproblemen in achterpaden en bij de portieken van etagecomplexen op. Na een uitgebreide voorbereiding, waarbij er ook veel aandacht was voor bewonersparticipatie, heeft er op vrijdag 12 april 2013 een grote opruimdag op en rondom het Prins Bernhardplein plaats gevonden. Bewoners konden met ondersteuning van participerende bedrijven en medewerkers van Woonservice IJsselland tuinafval gratis in daarvoor geplaatste containers kwijt. Ook kwalitatief mindere erfafscheidingen en bouwwerken zijn deze dag gesloopt en gratis afgevoerd. In het kader van dit project heeft er ook bij meerdere woningen een asbestsanering (sloop schuurtjes) plaats gevonden. Daarnaast is het onkruid in omliggende achterpaden verwijderd en kregen bewoners compost, bloemen en heggen voor een verbetering van de tuinaankleding. Parallel met de herstructurering en nieuwbouw in de wijk werd daarmee een flinke impuls voor het terugbrengen van het tuindorpkarakter in de wijk gegeven. Veel enthousiaste bewoners hebben met het motto `Wij maken een frisse start` meegedaan aan deze actie. Bezien wordt of dit initiatief in een ander deel van de wijk kan worden herhaald. In overleg met het huurdersplatform is in september 2011 een leefbaarheidsfonds met een jaarlijkse invulling van maximaal € 3.000 opgezet. Met dit fonds kunnen initiatieven van bewoners, bewoners groepen, wijkraden en/of organisaties ondersteund worden. Aan de instelling van het fonds is in diverse media aandacht besteed. Op basis van vastgestelde criteria zijn diverse aanvragen door het Huurdersplatform en Woonservice IJsselland in 2013 beoordeeld en gehonoreerd. Aan de Oranjevereniging is voor de viering van Koninginnedag een bedrag van € 300 toegekend. De Zangclub Senioren Doesburg kreeg in het kader van hun 40-jarig jubileum een bijdrage van € 230. Aan de wijkraad De Ooi is een bedrag van € 250 voor de plaatsing van een naambordje op het “Molukse Pleintje” verstrekt. Een idee van de bewonerscommissie Zuidelijk Molenveld is door de plaatsing van een Kerstboom met verlichting gerealiseerd. Bouwbedrijf Klaassen kocht de boom en leverde de elektriciteit en in het kader van het fonds is er voor een bedrag van € 675 verlichting gekocht. In 2013 zagen we een toename van het aantal aanvragen voor een bijdrage vanuit het leefbaarheidsfonds. Door een grotere bekendheid van het fonds verwachten we in de komende jaren een nog beter gebruik. Incidenteel worden we geconfronteerd met multiprobleemgezinnen waarbij regelmatig het ontbreken van financiële middelen het “weer op de rails zetten” van deze huurders ernstig bemoeilijkt. In bijzondere situaties kan aan deze huishoudens een handreiking worden gegeven met een ondersteuningsprogramma. Met hulp en begeleiding, door bijvoorbeeld te helpen met het opknappen van de woning of tuin of het opruimen en afvoeren van rommel worden deze huishoudens ondersteund.

36

Toekomstverwachting Structurele zaken als het groenonderhoud en het onderhoud van onze achterpaden zijn taken die we ook de komende jaren voortzetten. De in de afgelopen jaren aangebrachte achterpadverlichting blijven wij onderhouden. Samen met bewoners willen we het opruimen van zwerfvuil direct bij woningen en in de woonomgeving blijven doen. Het hoge verwachtingspatroon van bewoners in de aanpak van deze zaken zal, in overleg met hen, wel moeten worden gerelateerd aan het kostenaspect en de taakvelden en verantwoordelijkheid van een woningcorporatie. Ook in 2014 en 2015 zal samen met de gemeente, in het verlengde van de herstructurering in de wijk Zuidelijk Molenveld, een extra inspanning voor het verbeteren van de leefomgeving aansluitend aan het herstructureringsgebied voorbereid en uitgevoerd worden. Het streven is de wijk langzamerhand haar tuindorpkarakter weer terug te geven. Met Presikhaaf Bedrijven zal in 2014 weer een contract voor het extra opruimen van zwerfvuil bij diverse complexen worden afgesloten. In samenspraak met gemeente en andere (maatschappelijke) organisaties wordt getracht het voorzieningenniveau in Doesburg op peil te houden en zo mogelijk aan te passen of te verbeteren. Door het leefbaarheidsfonds, dat ook in 2014 blijft bestaan, kunnen we initiatieven vanuit de samenleving op het terrein van leefbaarheid ondersteunen. In deze moeilijke economische tijd zullen meer huishoudens in problemen geraken. Ook door de decentralisering van de zorg zal het aantal huurders met ambulante zorg toenemen. Deze huishoudens kunnen potentieel sneller in problemen geraken. Het ondersteunen en begeleiden van deze bijzondere situaties zal een grotere inspanning van de organisatie vergen en extra kosten met zich meebrengen.

4.2

Verhuur, verkoop en beheer Onze primaire taak is ervoor te zorgen dat we voldoende goede en betaalbare woonruimte bieden. Daarbij willen wij diverse doelgroepen bedienen. In dit hoofdstuk gaan we in op de verhuur van woningen, de betaalbaarheid en het verkoopbeleid.

4.2.1 Woonruimteverdeling Beleid De vraag naar betaalbare woningen is nog steeds groter dan het aanbod. Een eerlijke en rechtvaardige woonruimteverdeling is het belangrijkste instrument om ervoor te zorgen dat de beperkt vrijkomende woningen aan passende huishoudens worden aangeboden. Daarvoor participeren wij in het regionale aanbodmodel van de stadsregio Arnhem Nijmegen. Per 1 januari 2013 is er een nieuwe Huisvestingsverordening in de stadsregio van kracht. Bij een eerste evaluatie hiervan, in het najaar van 2013, hebben we als lid van een KR8 werkgroep actief geparticipeerd. De uitgangspunten in de regionale huisvestingsverordening zijn gehandhaafd: -

eerlijk en transparant een eenvormige wijze van het regionale aanbod maximale keuzevrijheid een waarborg voor urgent woningzoekenden duidelijke regels en rechtsbescherming.

De grootste veranderingen in de nieuwe verordening zijn: - De introductie van een lotingmodel, waardoor circa 15% van de vrijkomende woningen wordt verloot. Woningzoekenden, vooral starters, die snel een woning nodig hebben zullen hierop meer gaan reageren. - De verordening geldt voor woningen tot de maximale huurgrens voor huurtoeslag. - Behoud van meettijd: starters en doorstromers behouden hun meettijd waardoor de uitgangspositie beter is wanneer ze willen verhuizen naar een passender woning. De drempel om te verhuizen wordt hierdoor lager. De nieuwe verordening kent een uitgebreide overgangsregeling en blijft voorrang geven aan stadsvernieuwingskandidaten en woningzoekenden met urgentie. Statushouders en woningzoekenden met een zorgindicatie kunnen op basis van maatwerk binnen het systeem worden geholpen. Onder maatwerk worden ook nieuw opgeleverde woningen in Doesburg, bij eerste verhuur, met voorrang aan doorstromers uit Doesburg aangeboden. 37

Uit een eerste evaluatie van de nieuwe Huisvestingsverordening blijkt dat de verwachtingen vooralsnog uitkomen. Enkele voorlopige conclusies zijn: - De intentie om door loting meer huishoudens met kortere meettijden (vooral starters) aan woonruimte te helpen wordt bereikt. - Er is een goede balans tussen het aanbod- en lotingmodel binnen de woonruimteverdeling. - Het aantal aangemelde huurwoningen is licht toegenomen. - Het aantal weigeringen van woningen loopt flink op. - Het niet meer verschijnen van het Entree Magazine heeft in de praktijk nauwelijks problemen opgeleverd, corporaties leveren in individuele gevallen zo nodig maatwerk. - Regionale regelgeving op het terrein van woonruimteverdeling is een goede zaak ook voor de toekomst. - Pas in 2015 wordt een integrale evaluatie uitgevoerd om daarna eventueel benodigde wijzigingen in de regelgeving op te nemen. Doelstellingen 2014 Huisvesten statushouders Met en voor de gemeente Doesburg zorgen wij binnen de gestelde termijn voor ten minste 90% van de invulling van de gemeentelijke taakstelling. Urgent woningzoekenden Wij garanderen een goede en snelle behandeling van de aanvragen en de huisvesting van urgent woningzoekenden met monitoring in het regionale kader. Positie woningzoekenden Wij blijven werken aan een goede balans in het aanbod aan woningzoekenden, met de mogelijkheid van maatwerk, door het met voorrang toewijzen van opgeleverde nieuwbouw aan doorstromers uit Doesburg. Daarbij is er voldoende aandacht, onder meer door ca. 15% van de leegkomende woningen te verloten, voor de positie van starters op de woningmarkt. Het regionale aanbodmodel Wij wijzen de woningen toe conform de transparante en rechtvaardige systematiek. Realisatie voor 2013 Huisvesten statushouders We hebben als grootste sociale verhuurder in Doesburg de invulling van deze opgave geheel voor onze rekening genomen. In 2013 hebben we een beperkte achterstand ingelopen en de nieuwe opgave ingevuld. Dit met gebruikmaking van een nieuwe woningaanbodsite van het Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers (COA) en met de kanttekening dat het kwantitatief moeilijk blijft de veelal alleenstaande huishoudens te huisvesten. Voor 2013 was het beeld: Omschrijving Achterstand per 1 januari 2012 Taakstelling 2012 Totale opgave Gerealiseerd Correctie COA Stand per 31 december 2012 Taakstelling 2013 Totaal In 2013 is gerealiseerd door aanbod 4 woningen Stand per 31 december 2013

Statushouders 1 4 -------5 1 -2 -------2 ==== 8 ==== 10 14 -------4 38

De lichte achterstand per 1 januari 2013 was een direct gevolg van de grote opgave voor de herhuisvesting van veel stadsvernieuwingskandidaten in 2012, waarvan er 17 huishoudens zijn geherhuisvest. Hierdoor was er nauwelijks ruimte voor de invulling van de taakstelling. Per 1 januari 2013 was er, na correctie van de Centrale Opvang Asielzoekers, dus een achterstand van 2 personen. Voor het eerste half jaar van 2013 was er een taakstelling van 3 personen en voor het tweede half jaar van 5 personen aan Doesburg toegewezen. In 2013 is de achterstand in zijn geheel ingelopen, voornamelijk door de toewijzing van twee woningen aan een groot gezin van 10 personen. Er is zelfs een voorsprong gerealiseerd. Urgent woningzoekenden Tien huishoudens hebben in 2013 een urgentieaanvraag ingediend. In 2012 waren dit er zeventien. Er is dus sprake van een forse daling van het aantal aanvragen. Het beperkte aantal geeft een indicatie voor de spanning op de woningmarkt. Ondanks een lagere mutatiegraad was de markt in 2013 redelijk ontspannen. In het urgentieaanvraag proces verzorgen we het informeren van de woningzoekenden en de intake: -

invullen van het aanvraagformulier; inhoudelijk vervolggesprek over de situatie; rapportage aan regionale urgentiecommissie; bericht over beoordeling door commissie en mogelijk beroep bij klachtencommissie.

Van de tien aanvragen in 2013 zijn er vijf toegekend, vier afgewezen en nog één in behandeling. Met het helpen van zes sociaal/medisch urgent woningzoekenden aan woonruimte in Doesburg hebben we in 2013 één urgent huishouden meer geholpen dan er vanuit Doesburg urgent zijn verklaard. Deze “urgentiebalans” zullen we blijven monitoren en als deze verstoord wordt kunnen we bij mutatie meer woningen uitsluiten voor urgenten (tot maximaal 30%). Positie woningzoekenden In 2013 reageerden er in Doesburg gemiddeld 49 huishoudens op elke beschikbaar komende woning. Dit was in 2012 gemiddeld 51 huishoudens. Ondanks het aanbod van 28 nieuwbouw woningen in het Zuidelijk Molenveld en 6 nieuwbouwwoningen in Beinum West en de hiermee samenhangende doorstroming kwamen er in 2013 in Doesburg relatief weinig woningen beschikbaar. De algemene mutatiegraad (inclusief nieuwbouw) was met 6,9 % laag. Exclusief nieuwbouw bleef deze zelfs beperkt tot 5,2%. Met het beperkte aanbod is het gemiddelde aantal reacties licht gedaald. Doorstromers op de woningmarkt maken een grotere kans op het aanbod van een andere woning. Bij verhuizing van een doorstromer komt er uiteindelijk wel weer een woning op de markt beschikbaar. Voor starters op de woningmarkt is het minder eenvoudig zelfstandige woonruimte te verkrijgen. Daarnaast ondervinden zij concurrentie van statushouders en urgent woningzoekenden die vaak een oplossing zoeken in het goedkopere huursegment, maar ook veelal zelf starters zijn. Door de wijziging in de huisvestingsverordening waarin een percentage loting is opgenomen hebben starters wel meer kans gekregen op een woning. Op basis van lokaal maatwerk binnen de regionale verordening zijn in 2013 twintig leegkomende woningen in IJsselzicht en de Maartenshof toegewezen. Door veranderende regelgeving op het terrein van zorgverlening is in 2013 IJsselzicht getransformeerd naar woongebouw waar thuiszorg kan worden verleend. Een dergelijke ontwikkeling wordt voor de Maartenshof in 2014 voorzien. Of dit consequenties heeft voor de wijze van woningtoewijzing zal nader worden beoordeeld. In de nieuwbouw in het Zuidelijk Molenveld en nieuwbouw in Beinum West zijn van de 34 woningen 28 aan doorstromers en (enkele) starters uit Doesburg toegewezen en 6 woningen aan huishoudens van buiten Doesburg.

39

Vraag van starters en doorstromers in de regio (bron Entree) Aantal personen 2013 2012 1 2.279 2.254 2 1.695 2.355 3 758 1.188 >4 478 675

2011 2.600 2.696 1.876 1.151

Gemiddeld aantal reacties per woning, onderverdeeld naar wijken in Doesburg (bron Entree) Wijk 2013 2012 2011 Binnenstad 31 25 35 Beinum 54 50 57 De Ooi 64 56 58 Molenveld 43 61 58 In totaal is het gemiddeld aantal reacties per woning licht afgenomen. Toch geven drie wijken een stijging te zien. De forse daling in het Molenveld heeft vooral te maken met het grote aantal (nieuwbouw) woningen dat in deze wijk is aangeboden. In 2013 is circa 28% van het beschikbare aanbod aan starters (en herstarters) toegewezen, dit is een toename ten opzichte van 2012 toen dit circa 22% was. Nog onduidelijk is de invloed van de nieuwe verordening op deze cijfers. Daarbij moet opgemerkt worden dat urgent woningzoekenden in principe ook starters op de woningmarkt zijn (men laat geen woning achter). Doorstromers accepteerden circa 60% van de leegkomende woningen. Sociaal/medisch urgent woningzoekenden kregen circa 4% van het aanbod toegewezen en de stadsvernieuwingsurgenten accepteerden 5% van het aanbod. In het kader van de gemeentelijke taakstelling voor de opvang van vluchtelingen zijn er vier woningen buiten het aanbodmodel toegewezen aan deze specifieke doelgroep. Van de 140 beschikbaar komende woningen, inclusief 34 nieuwbouwwoningen, zijn 107 woningen geadverteerd in het Entree magazine. In de onderstaande tabel worden 95 verhuringen in 2013 per doelgroep aangegeven. Aantal verhuringen via Entree (bron Entree) Doelgroep Starters Doorstromers Urgenten (incl. stadsvernieuwingsurgenten)

Aantal 30 54 11

Percentage 32% 57% 11%

In 2014 zijn de overige twaalf woningen verhuurd. Voor specifieke doelgroepen en woningtypen zijn er bijzondere afspraken gemaakt in het kader van de toewijzing. Deze zijn buiten het regionale model toegewezen. Dit zijn: - Woningtoewijzingen in het kader van de gemeentelijke taakstelling - Woningtoewijzingen van woningen met bijzondere zorg - Beperkt geadverteerde woningen in één complex Totaal

4 20 9 ---33 ==

In 2013 zijn zestien woningen via het lotingsmodel geadverteerd. Daarvan zijn er elf in 2013 verhuurd en vijf in 2014. Op basis hiervan lag volgens Entree het percentage woningen dat via het lotingsmodel is aangeboden op ca. 12%. Formeel ligt dit dus onder het gewenste percentage van ca. 15% (marge van 13 tot 17%). In 2013 zijn drie woningen van huurder gewisseld door woningruil. Dit op basis van één lokale (= twee woningen) en één interlokale (= één woning) woningruil. Aanbiedingscoëfficiënt In de stadsregio moest in 2013 een woning gemiddeld 4,8 maal (2012 ca. 4,5 maal) aangeboden worden voordat een nieuwe huurder was gevonden. Dit ligt voor ons lager, namelijk op 3,4 maal (2012 = 40

3,5 maal). Door de open en toegankelijke systematiek weigeren huishoudens gemakkelijk. Met o.a. groeps-bezichtigingen en het vooraf contact opnemen met kandidaten proberen we het aantal aanbiedingen en daarmee de frictieleegstand te beperken. Het regionale aanbodmodel Leegkomende woningen kunnen dagelijks via de regionale organisatie Entree in een aanbodmodel worden gepresenteerd. Corporaties maken daarbij de keuze of een woning via het hoofdmodel dan wel via het lotingmodel wordt geadverteerd. Door gebruik van internet kunnen woningzoekenden kennisnemen van de leegkomende woningen. Na acceptatie van de woning wordt de toewijzing op basis van de “meettijd” of het resultaat van de loting verantwoord. “Meettijd” is voor starters het moment van registratie, voor doorstromers de bewoningsdatum van de huidige woning. Per 1 januari 2013 is zoals gezegd een nieuwe regionale huisvestingsverordening van kracht. Het kleine aantal gebruikers van het Entree Magazine rechtvaardigde niet langer de hoge kosten en de milieuaspecten die met de productie en verspreiding samenhingen. Per 1 januari 2013 zijn daarom leegkomende woningen enkel digitaal via de website van Entree aangeboden. Woningzoekenden die dit op prijs stelden werden individueel begeleid bij het reageren op leegkomende woningen. De mutatiegraad Binnen ons bezit hebben in 2013 140 mutaties plaatsgevonden. Dit is inclusief 34 nieuwbouwwoningen. De mutatiegraad komt daarmee uit op 6,9% (5,2% exclusief nieuwbouw). In 2012 was de mutatiegraad 9,3% en exclusief nieuwbouw 7,9%. Het aantal verhuizingen per complex en woningtype varieert sterk. In het algemeen wordt er in de kleinere woningen en de flats sneller verhuisd dan in de grondgebonden- en seniorenwoningen. Dit is zichtbaar in de mutatiegraad per complex. Mutaties 2013 per type woning Benedenwoning Bovenwoning Eengezinswoning Appartementen met lift Appartementen zonder lift Seniorenwoning Aanleunwoningen Grondgebonden levensloopbestendig

5 4 48 36 13 4 20 10 --------

Totaal

140 ====

Mutaties 2013 per wijk Beinum Binnenstad De Ooi Molenveld Totaal

19 21 31 69 -------140 ====

Toekomstverwachtingen De verwachting is dat met een beperkte gemeentelijke taakstelling voldoende statushouders in Doesburg gehuisvest kunnen worden. De grote vraag van éénpersoons-huishoudens in deze groep maakt de invulling van de taakstelling moeilijker. De behandeling van urgentieaanvragen kent een zorgvuldige methodiek. Voor corporaties levert dit behoorlijke kosten op, aanvragers betalen een beperkte bijdrage van € 55,--. De deelnemende woningcorporaties hebben samen met Entree/Enserve gekeken naar een verdere digitalisering en uitwerking van de procedure zodat deze soepel en zo snel mogelijk verloopt. Uitgaande van een toenemende druk op de woningmarkt zal het aantal aanvragen naar verwachting iets stijgen.

41

De positie van woningzoekenden in de sociale sector komt de komende jaren verder onder druk te staan door: - Een toenemende vraag naar betaalbare huisvesting - De EU-richtlijn waardoor vanaf 1 januari 2013 huishoudens met een inkomen van meer dan € 34.229 nog slechts zeer beperkt geholpen kunnen worden aan woningen onder de huurtoeslaggrens (maximaal 10% afwijking) - Verscherpte inkomenseisen voor het verkrijgen van een hypotheek en daarmee een koopwoning - Een beperkte nieuwbouwproductie - Minder doorstroming in de sociale huursector. Het regionale aanbodsysteem van de stadsregio geldt als een voorbeeld van hoe woonruimteverdeling goed, zonder al te veel regels, kan werken. Bij de evaluatie zijn de eenvoud en toegankelijkheid van het systeem verder uitgewerkt en in een nieuwe verordening opgenomen. De Europese regelgeving en een sterk regelende overheid zijn bedreigingen voor de sociale huisvestingsector en de systematiek van woonruimteverdeling.

4.2.2 Huurprijzen en betaalbaarheid De woningvoorraad Onze hoofdtaak blijft om te zorgen dat er voldoende betaalbare woningen zijn voor die huishoudens die daar zelf niet in kunnen voorzien. Deze “kernvoorraad” willen wij voor de primaire doelgroep zo ruim mogelijk houden. In de sociale sector worden voor 2013 de volgende huurgrenzen gehanteerd. Een woning is goedkoop met een maandhuur onder € 374,44 (kwaliteitsgrens huurtoeslag tot 23 jaar) Voor betaalbare woningen ligt de maandhuur tussen de € 374,44 en € 574,35 (aftoppingsgrens hoog). Iets duurder zijn woningen waarbij er sprake is van een maandhuur boven de € 574,35. De maximale huurgrens voor huurtoeslag ligt op een huur van € 681,02. Woningen met een huurprijs boven deze huurgrens worden bestempeld als vrije sector woningen waarvoor geen huurtoeslag mogelijk is. Op basis van bovenstaande grenzen is ons bezit als volgt in te delen:

10%

1% 15%

Goedkoop (< € 374,44) Betaalbaar (> € 374,44 - < € 574,35) Duur (> € 574,35 - < € 681,02) Vrije sector (> € 681,02)

74%

Ofschoon het aantal goedkope woningen met 3% is afgenomen ten opzichte van 2012 blijft het aantal goedkope en betaalbare woningen met 89% (2012 = 92%) hoog en bereikbaar voor de primaire doelgroep. Het aantal dure woningen is ten opzichte van 2012 met 3% gestegen naar circa 10% van ons bezit. Binnen ons bezit hebben wij 24 vrije sector woningen die niet betaalbaar zijn voor alle huishoudens. Het ruime beleid in de stadsregio maakt de mogelijkheden voor het verkrijgen van woonruimte voor de primaire doelgroep maximaal. Echter door de EU-regeling komen huishoudens met een inkomen boven € 34.229,-- in principe niet voor een sociale huurwoning in aanmerking. Wij hebben de 10% ruimte die deze regeling biedt in de toewijzing, zo goed mogelijk ingevuld, zodat toch huishoudens met een 42

inkomen boven dit bedrag konden worden geholpen. Het aanbod van goedkopere en betaalbare woningen in Doesburg is door de relatief lagere huurprijzen ruim. Beleid Wij willen woningen aanbieden met een goede prijs/kwaliteitverhouding. Daarvoor hebben we ons bezit ingedeeld in Product Markt Combinaties (PMC’ s). Per PMC hebben we de streefhuur vertaald in een percentage van de maximaal redelijke huur. In de puntenopbouw is de energielabeling opgenomen. In 2011 is het streefhuurpercentage voor alle PMC’s vastgesteld. Hierbij is rekening gehouden met de energiezuinigheid van complexen (woonlastenbenadering). De PMC’s zijn als volgt ingedeeld: PMC omschrijving Streefhuurpercentage Hoger segment Ouderenhuisvesting met zorg Ouderenhuisvesting zonder zorg Seniorenwoningen grondgebonden Starterswoningen Eengezinswoningen Binnenstad Eengezinswoningen Zuidelijk. Molenveld Eengezinswoningen Noordelijk Molenveld Eengezinswoningen De Ooi Eengezinswoningen Beinum Appartementencomplex Het Mauritsveld Eengezinswoningen Beinum west Nieuwbouw Zuidelijk Molenveld

71% 65% 74% 65% 60% 65% 60% 60% 60% 60% 75% n.n.b. n.n.b.

Nieuwbouwwoningen worden op basis van kwaliteit, energiezuinigheid en verhuurbaarheidsaspecten in de markt gezet. Gemiddeld ligt ons percentage op circa 63% van de maximale huurprijs volgens het puntensysteem. Doelstellingen voor 2013 Huurbeleid Door toepassing van het PMC beleid zorgen we voor een evenwicht in de prijs en kwaliteitverhouding en onze regionale positionering. In ons energiebeleid willen we ook rekening houden met het totaal aan woonlasten voor onze huurders. Bij het complexmatige schilderwerk wordt waar nodig enkel glas vervangen door isolatieglas. Deze isolatieverbetering leidt niet tot een verhoging van de huurprijs. De kosten van isolatie op verzoek van individuele huurders worden volledig in de huurprijs doorberekend. Nieuwbouw wordt met een hoger percentage van de maximaal redelijke huur in de markt gezet, maar wel betaalbaar gehouden. Door de energiezuinigheid van deze woningen wordt dit voor een deel door lagere energiekosten in de woonlasten gecompenseerd. Wij willen door ons huurbeleid geen inkomenspolitiek voeren. In principe zal dan ook geen extra huurverhoging worden doorgevoerd voor huurders met een hoger inkomen. De kwaliteit van de woning moet bepalend zijn voor de hoogte van de huur en eventuele variatie in de huurverhoging. (huursom benadering). Huurachterstand Wij zijn zeer alert op huurachterstanden. Deze komen nu eenmaal voor, maar we zorgen ervoor dat de huurachterstanden beperkt blijven, lager dan 1% van de jaarhuuropbrengst. Door het voeren van een actief incassobeleid voorkomen we extra kosten bij onze huurders door betalingsachterstand. Er wordt in een vroegtijdig stadium persoonlijk contact gezocht met de huurders. Daarnaast wordt door middel van intensief contact met hulpverlenende instanties en de gemeente geprobeerd huurders met betalingsproblemen op tijd door te verwijzen voor gespecialiseerde (schuld) hulpverlening. Realisatie in 2013 Huurbeleid Door de consequente toepassing van de aanpassing van de huur bij mutatie, naar het in het PMCbeleid vastgelegde percentage, ligt het gemiddelde percentage op circa 61%. De jaarlijkse huurverhoging wordt wettelijk vastgesteld op basis van het inflatiepercentage. Voor 2013 was deze 2,5% met 43

een opslag van 1,5% dus 4%. Voor huurders met een inkomen van €33.614 tot € 43.000 kon hier een opslagpercentage van 0,5% aan worden toegevoegd en voor huurders met een inkomen > € 43.000 een opslagpercentage van 2,5%. Op basis van ons voorgenomen beleid is er besloten geen gebruik te maken van het mogelijke opslagpercentage. Dit huurbeleid had de instemming van de Raad van Commissarissen en het Huurdersplatform. Alle huurders van Woonservice IJsselland hebben een huurverhoging van 4% gehad. In 2011 is voor het isolatiebeleid vastgesteld dat met het vervangen van enkel glas door isolatieglas in die complexen die planmatig een grote schilderbeurt krijgen. In 2013 is conform dit beleid in de diverse complexen isolatieglas geplaatst. Bij mutaties worden zo nodig ook isolatiewerkzaamheden uitgevoerd en bij vervanging van de Cvketel wordt standaard een HR 107 ketel geplaatst. Huurachterstand De huurachterstand wordt uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen. In 2013 is deze door het stringente incasso beleid net onder de 1% gebleven. De huurachterstand is per 31 december 2013 uitgekomen op 0,90. Per 31 december 2012 was dit percentage 0,56%. Er is dus wel sprake van een behoorlijke verhoging. We kunnen constateren dat de economische crisis langzamerhand ook in de huurbetaling begint “door te drukken”. Gedurende de jaren 2012 en 2013 laten de huurachterstanden van de zittende huurders het volgende beeld zien.

Op 31 december 2013 waren er 87 dossiers ter incasso in handen van een deurwaarderskantoor. Ten opzichte van 2012 (46 dossiers) is dit bijna een verdubbeling. Naast het feit dat er in de huidige economische crisis meer huishoudens in financiële problemen raken heeft dit ook te maken met het feit dat per 1 juli 2012 de wet Normering Buitengerechtelijke Incassokosten in werking is getreden. Onderdeel van de wet is de nieuwe richtlijn aanmaningen. Voorafgaand aan het inschakelen van de deurwaarder vindt een intensief incassotraject plaats waarbij altijd een persoonlijk contact gezocht wordt met de debiteur om te kijken of een oplossing mogelijk is. Onderstaande grafiek illustreert dat het lastig blijkt om een huurachterstand, die eenmaal uit handen gegeven is, snel op te lossen. Bij circa 37% heeft het dossier een looptijd van meer dan 360 dagen.

44

Met de gemeente Doesburg en andere maatschappelijke dienstverleners vindt er intensief overleg plaats om huisuitzettingen te voorkomen. In 2013 werden negentien ontruimingen aangezegd, hiervan zijn er slechts drie daadwerkelijk uitgevoerd. In 2012 waren dit er twee. De woningen zijn ontruimd wegens huurachterstand waarvoor geen passende oplossing is gevonden. Het beheersen van de huurachterstanden heeft onze voortdurende zorg en aandacht en wij stellen alles in het werk om de schade voor beide partijen zo laag mogelijk te houden. Uit de cijfers kunnen we concluderen dat het moeilijker wordt maar dat wij daarin nog steeds succesvol zijn. Toekomstverwachting Ondanks de economische crisis en het feit dat huishoudens het hierdoor moeilijker hebben met hun financiële situatie doen wij er alles aan om de huurachterstand tot maximaal 1% van de jaar huur te beperken. De verwachting is dat meer huishoudens het door de aanhoudende economische crisis financieel moeilijk zullen krijgen waardoor de huurachterstand zal stijgen. Door het incassobeleid en maximale begeleiding in probleemsituaties hopen wij de achterstand toch onder de 1% te kunnen houden en het aantal huisuitzettingen beperkt te houden. Bij nieuwbouwwoningen zal de huurprijsbepaling meer gericht zijn op een vaststelling van marktgerichte huren. Door de consequente continuering van het PMC beleid blijven wij streven naar een betere balans tussen prijs en kwaliteit.

4.2.3 Verkoop van woningen Beleid Het verkoopbeleid is gericht op de volgende doelen: -

Een evenwichtige spreiding van koop- en huurwoningen in alle wijken Het realiseren van doorstroming en positieve wijkimpulsen Zo mogelijk een variatie in het koopaanbod van woningtypes Het bereikbaar maken van een koopwoning voor een bredere groep huishoudens Het genereren van financiële middelen.

Doelstellingen 2013 - Verkoop van vier woningen bij mutatie. Realisatie 2013 Verkoop aan zittende huurders Bij de vaststelling van een verkoopbeleid voor een complex krijgen alle zittende huurders de mogelijkheid de door hen bewoonde woning te kopen. In 2013 zijn geen nieuwe complexen toegevoegd en zijn er geen woningen aan zittende huurders aangeboden. 45

Verkoop na mutatie Leegkomende woningen in deze complexen werden te koop aangeboden. Onze huurders hebben een voorrangspositie bij koop van deze woningen. Door de economische en financiële crisis zat in 2013 de woningmarkt geheel op slot. Ook merken we dat banken steeds minder bereid zijn om hypotheken te verstrekken. Ook hier hebben we last van en hebben onze doelstelling voor 2013 dan ook niet gehaald. Uiteindelijk hebben wij maar twee woningen uit het bestaande bezit verkocht. Voor drie woningen bleken geen gegadigden te zijn en deze zijn weer opnieuw in de verhuur genomen. Toekomstverwachting Ondanks de economische en financiële crisis verwachten we in de jaren 2014 tot en met 2019 dertig bestaande huurwoningen te kunnen verkopen.

4.2.4 Vereniging van Eigenaren Vereniging van Eigenaren “De Santbergh” Dit appartementencomplex bestaat uit veertien woningen. Van twee woningen zijn wij eigenaar en deze worden door ons verhuurd. Vanaf de oplevering in 2000 voeren wij voor deze vereniging de gehele administratie tegen een jaarlijkse vergoeding. Het technisch beheer van het appartementencomplex ligt in handen van het bestuur van de Vereniging, waarvan wij geen deel uit maken. Per 31 december 2012 bedraagt het vermogen van deze Vereniging circa € 43.000 en bedraagt ons aandeel hierin circa € 5.500. Per 31 december 2011 bedroeg het vermogen circa € 33.000 en ons aandeel circa € 4.200 Vereniging van Eigenaren Het Mauritsveld Dit appartementencomplex bestaat uit 11 koopappartementen, 40 huurappartementen, 3 bedrijfsruimten voor de verhuur en 61 parkeerplaatsen in de parkeerkelder. In het bestuur van de Vereniging van Eigenaren vervult onze directeur-bestuurder, de heer Esselink, de rol van voorzitter en onze manager financiën, de heer Mensink, de rol van penningmeester. Tussen de Vereniging van Eigenaren Het Mauritsveld en Woonservice IJsselland is een beheerovereenkomst gesloten voor het financieel- en technisch beheer van het appartementencomplex. Per 31 december 2012 bedraagt het vermogen van deze Vereniging circa € 178.000 en bedraagt ons aandeel hierin circa € 142.000. Per 31 december 2011 bedroeg het vermogen circa € 187.000 en ons aandeel circa € 149.000.

4.2.5 Beheer voor derden Met ingang van 1 april 2011 is er een beheerovereenkomst afgesloten tussen de Stichting Coördinatie van de Gecommitteerden tot de Administratie der Gestichten van Weldadigheid te Doesburg en Woonservice IJsselland. In deze beheerovereenkomst is het technisch beheer geregeld van 21 woningen van deze stichting.

4.3

De kwaliteit van het woningbezit Door het beschikbaar stellen van woningen kunnen we onze doelen bereiken. Op basis van de demografische ontwikkeling en gezinsverdunning is er nog behoefte aan een kleine uitbreiding van onze woningvoorraad. Wij willen de kwaliteit van onze bestaande voorraad op peil houden en waar mogelijk verbeteren. Door middel van groot onderhoud en renovatie zijn in het recente verleden complexen in hun geheel aangepakt. Door de uitvoering van planmatig onderhoud worden woningen aan de buitenzijde collectief onderhouden. Het onderhoud aan de binnenkant en ook het verhogen van het comfortniveau kan heel goed op individuele basis gebeuren. Een goede gelegenheid om woningen op een hoger kwaliteitsniveau te brengen is het moment van leegkomen. Deze aanpak noemen we dynamisch mutatieonderhoud. Dit is ook in 2013 uitgevoerd. Inclusief de kosten van onze eigen onderhoudsdienst hebben wij in 2013 circa € 2,1 miljoen (2012 € 2,0 miljoen) aan dagelijks- en planmatig onderhoud uitgegeven. In de volgende tabel is aangegeven hoe de kosten verdeeld zijn over de verschillende soorten onderhoud.

46

Onderhoudskosten (x € 1.000) 2013

2012

2011

Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Onderhoud installaties Diversen Planmatig onderhoud Onderhoudsdeel isolatiemaatregelen Onderhoudsdeel VvE Het Mauritsveld

366 301 221 11 1.174

374 432 218 12 850

0

0

68

72

Totaal

2.141

Per woning (x € 1)

1.058

2010

331 354 193 12 1.280

2009

432 372 206 15 1.223

374 459 178 15 1.686

0

28

73

66

65

1.958

2.243

2.314

2.805

964

1.091

1.138

1.373

Onder dagelijks onderhoud verstaan wij het klachtenonderhoud, het mutatieonderhoud en het onderhoud aan installaties. In de begroting voor 2013 is voor dagelijks onderhoud een post van € 1.070.000 begroot. De realisatie komt uit op € 888.000 (in 2012 € 1.024.000). Dit komt neer op circa 83% (2012 = 100%) van de begroting voor dagelijks onderhoud. Per woning komen de kosten voor dagelijks onderhoud uit op € 439 (2012 = € 504) per woning.

4.3.1 Klachtenonderhoud Beleid De werkzaamheden worden uitgevoerd op basis van reparatieverzoeken van de huurder. Het gaat hierbij om kleine onderhoudswerkzaamheden. De reparatiewerkzaamheden aan de schil van de woning komen voor onze rekening. Doelstelling Het leveren van een snelle dienstverlening tegen een goed kwaliteitsniveau. Realisatie Aan klachtenonderhoud is in 2013 een bedrag van € 366.000 uitgegeven tegen € 374.000 in 2012. Dit komt neer op gemiddeld € 181 (2012 = € 184) per woning. In de begroting 2013 is voor klachtenonderhoud een bedrag van € 439.000 opgenomen. Bij ca. 10% van alle uitgevoerde reparaties wordt steekproefsgewijs door een enquête bij de betreffende huurder gevraagd naar de ervaringen. Zaken als het maken en nakomen van afspraken en uitvoering en kwaliteit van het werk worden aan de orde gesteld. Bij vragen of opmerkingen vindt er aanvullende actie plaats. Van de geënquêteerden is gemiddeld meer dan 80% tevreden over onze dienstverlening Toekomstverwachting Handhaving en waar nodig verbetering van de kwaliteit van deze dienstverlening.

4.3.2 Mutatieonderhoud Beleid Mutatieonderhoud wordt uitgevoerd bij het opnieuw verhuren van de woning. We vinden het van belang om met nieuwe huurders een goede start te maken. Het is dan ook belangrijk om een leeggekomen woning in goede staat te brengen. Doelstelling De nieuwe huurder moet bij aanvang van de huur tevreden zijn over de opgeleverde woning, waarbij minimaal gemiddeld een 7,5 wordt gegeven voor de staat van oplevering van de woning. Realisatie De enquête die gebruikt werd om de klanttevredenheid van nieuwe huurders te onderzoeken was toe aan verbetering. In 2013 is besloten deze te herzien en uitsluitend digitaal te sturen aan nieuwe huurders. De ontwikkeling van deze enquête liep vertraging op. Ten gevolge hiervan is enkel in het laatste kwartaal de mening van nieuwe huurders in kaart gebracht, waardoor de uitkomst minder representatief is. 47

Het gemiddelde cijfer dat nieuwe huurders toekenden bij uitgevoerde reparaties in 2013 was een 7,0. Voor het netjes en schoon opleveren gaven de nieuwe huurders gemiddeld een 7,1 en ook voor de staat van onderhoud werd een 7,1 gegeven. Deze gemiddelden liggen iets lager dan de doelstelling van een 7,5. In 2013 zijn in totaal 140 woningen leeggekomen in de bestaande voorraad tegen 160 woningen in 2012. De totale kosten aan mutatieonderhoud komen dit jaar uit op € 301.000. Dit is gemiddeld € 2.150 per mutatie. In 2012 kwamen de gemiddelde mutatiekosten uit op € 2.700 per mutatie. Deze daling wordt onder andere veroorzaakt door de tijdelijke Btw-verlaging gedurende de laatste negen maanden van 2013. In de begroting 2013 is voor mutatieonderhoud een bedrag van € 389.000 opgenomen. Toekomstverwachting Ook in de toekomst willen we dat een nieuwe huurder een goede start maakt in zijn nieuwe woning. Wij hechten er belang aan om een goed contact met de huurder te krijgen en te onderhouden. Door bij de aanvang van de huurovereenkomst om feedback te vragen en interesse te tonen wordt dit contact versterkt. Daarnaast bevordert deze feedback het klantgericht denken. Overname en oplevering van een woning vraagt vaker maatwerk. Door hier goed op in te spelen streven we ook naar een goede klanttevredenheid. De nieuwe enquête is meer gericht op vragen over individueel inhoudelijke zaken betreffende het mutatieproces en wordt niet meer uitgedrukt in punten.

4.3.3 Woningverbeteringen bij mutatie Beleid Onder woningverbeteringen bij mutatie verstaan we het verbeteren en moderniseren van badkamers, toiletten en/of keukens na opzegging huurcontract. Ook het aanbrengen van onder andere centrale verwarmingsinstallaties wordt gezien als een woningverbetering. Doelstelling Wanneer de vertrekkende huurder in het verleden niet heeft meegedaan met groot onderhoud en/of woningverbeteringen wordt dit bij mutatie alsnog uitgevoerd om zo de woning op het gewenste niveau te brengen. Realisatie In 2013 zijn bij 12 woningen verbeteringen uitgevoerd voor een totaalbedrag van circa € 198.000. Bij 3 woningen zijn de verbeteringen aangebracht op verzoek van de bewoners in bewoonde toestand. Toekomstverwachting Voor woningverbeteringen wordt jaarlijks een bedrag in de begroting opgenomen op basis van het aantal te verwachten mutaties.

4.3.4 Planmatig onderhoud Beleid Het planmatig onderhoud wordt uitgevoerd op basis van geplande onderhoudscycli van de diverse onderdelen van de woning. Het doel is preventief onderhoud uit te voeren, zodat de onderdelen zo lang mogelijk meegaan. Waar nodig worden onderdelen vervangen. Doelstellingen De doelstellingen op het gebied van planmatig onderhoud zijn weergegeven in de (meerjaren) begroting. Het doel is om de aantallen te realiseren en de uitgaven binnen de begroting te houden. Realisatie De begroting voor planmatig onderhoud voor 2013 bedraagt € 1,4 miljoen. Nagenoeg alle begrote werkzaamheden zijn uitgevoerd. De werkzaamheden richten zich vooral op de buitenzijde van de woningen. In 2013 is totaal € 1,2 miljoen besteed aan planmatig onderhoud. Per woning komen de kosten voor planmatig onderhoud gemiddeld uit op € 580 per woning (in 2012 was dit € 418).

48

Overzicht planmatig onderhoud 2013 (x € 1,--): Onderdeel Bestratings- en beplantingswerkzaamheden Betonreparaties Metsel- en stukadoorswerk Vervangen dakgoten Vervangen dakramen Onderhoud dakbedekkingen Schoonmaken beglazingen en paneelvullingen Vervangen buitenkozijnen Onderhoud kunststof kozijnen Aanbrengen automatische deuropeners Houtrotreparaties Timmerwerk dakranden en dakkapellen Vervangen voordeuren Schilderwerk Vervangen verwarmingsketels Liftonderhoud Controleren noodverlichting en vervangen accu’s* Extra uitgevoerde werkzaamheden Subtotaal Overheveling werkzaamheden 2012 naar 2013 Totaal planmatig onderhoud

Realisatie 2013 21.000 12.000 20.000 4.000 16.000 27.000 18.000 197.000 12.000 7.000 33.000 22.000 20.000 491.000 42.000 3.000 17.000 200.000 1.162.000 12.000 1.174.000

Begroting 2013 33.000 13.000 35.000 6.000 24.000 51.000 19.000 334.000 18.000 8.000 81.000 26.000 26.000 654.000 56.000 19.000 18.000 0 1.421.000 0 1.421.000

Door een scherpere inkoop in 2013 in verband met dalende marktprijzen en de tijdelijke verlaagde btw-regeling is een financieel gunstig resultaat behaald op de begroting. In 2013 is een aantal extra werkzaamheden uitgevoerd dat niet was begroot. Dit betreft het vervangen van verwarmingsketels op advies van het servicebedrijf bij storing, als deze niet meer gerepareerd konden worden. Ook is bij IJsselzicht in verband met wijziging van de zorg de brandmeldingsinstallatie aangepast en de gecombineerde personen alarmering vervangen voor een deuropenerinstallatie met videofoon. Door Attent wwz is een financiële bijdrage geleverd van € 16.500 in de aanpassing van de brandmeldingsinstallatie. In de flats aan de Goudenregenstraat zijn aanvullend met het schilderwerk nieuwe brandwerende voordeuren aangebracht.

4.3.5 Servicecontracten Beleid De servicecontracten voor beheer en onderhoud worden eens in de 4 à 5 jaar beoordeeld. Doelstellingen Jaarlijks wordt bekeken welke service- en onderhoudscontracten in de markt worden aangeboden tegen een goede prijs-kwaliteitverhouding. Realisatie In 2013 zijn er geen nieuwe servicecontracten afgesloten. In totaal is in 2013 voor € 400.000 uitgegeven aan servicecontracten. Er zijn servicecontracten afgesloten met 16 bedrijven.

4.3.6 Servicefonds klein huurdersonderhoud Met het servicefonds klein huurdersonderhoud bieden wij een extra service aan onze huurders. Deelname aan het servicefonds is geheel vrijwillig. Ondanks de afname van het aantal deelnemers met circa 2% ten opzichte van 2012 voorziet het servicefonds duidelijk in een behoefte. Tegen een gemiddelde maandelijkse vergoeding van € 3,75 (2012 = € 3,58) voeren wij een aantal werkzaamheden uit die tot de verplichting van de huurder behoren. Eind 2013 nemen 1.771 (2012 = 1.807) van onze huurders deel in het servicefonds. De totale vergoeding is dit jaar uitgekomen op circa € 66.100 (2012 = € 65.900) en de totale kosten op circa € 71.600 (2012 = € 65.300). Het tekort van € 5.500 is ten laste van het resultaat gebracht. In 2012 hadden wij nog een klein positief resultaat van € 600. 49

4.3.7 Onderhoudsaandeel VvE Het Mauritsveld Wij nemen met 40 appartementen. 3 bedrijfsruimten en 50 parkeerplaatsen deel in de Vereniging van Eigenaren Het Mauritsveld. Voor onderhoud en beheer van het complex en voor reserveringen voor toekomstig groot- of planmatig onderhoud vindt er maandelijks afdracht plaats van de verschuldigde servicekosten aan de Vereniging van Eigenaren Het Mauritsveld

4.4

Projectmatige woningverbeteringen Beleid Onder projectmatige woningverbeteringen verstaan wij het per complex verbeteren van badkamers, toiletten en keukens. Doelstelling Jaarlijks wordt bekeken welke complexen in aanmerking komen voor woningverbetering. Er wordt rekening gehouden met 30 woningen per jaar. Realisatie In 2013 zijn bij 8 resterende woningen aan de Zanderskamp (complex 20) woningverbeteringen uitgevoerd. Dit project is in 2012 van start gegaan. In totaal zijn 38 woningen verbeterd. Aan de gezinsvervangende tehuizen aan de Margrietstraat 43-45 en Kraakselaan 65 is, op verzoek van de huurder (Zozijn), onderhoud gepleegd en zijn verbeteringen aangebracht. De verbeteringswerkzaamheden komen voor rekening van de huurder en de onderhoudswerkzaamheden komen voor onze rekening. De werkzaamheden zijn in het najaar van 2013 uitgevoerd door bouwbedrijf Claus uit Doesburg. In 2013 is begonnen met onderhoud en verbeteringswerkzaamheden van de portiekflats aan de Koppelweg door bouwbedrijf EBU Doetinchem B.V. Helaas is tijdens de uitvoering het bouwbedrijf in een faillissement terechtgekomen. Na een vertraging van circa 4 weken heeft Reinbouw B.V. uit Dieren de werkzaamheden hervat. In 2014 worden de werkzaamheden geheel afgerond. Alle bewoners hebben ingestemd met de werkzaamheden omdat de collectieve verwarmingsinstallatie komt te vervallen. Ook komt er een nieuw ventilatiesysteem en worden er brandwerende voordeuren aangebracht. Tegen huurverhoging hebben bewoners kunnen kiezen voor balkonvergroting met een maximum van zes balkons per flat. Totaal hebben vierentwintig bewoners van deze optie gebruik gemaakt. De flats krijgen een gehele nieuwe uitstraling, een nieuwe buiteninrichting met extra parkeerplaatsen en een nieuwe groeninrichting. De acht grondgebonden woningen die tussen de flats stonden zijn gesloopt. Door de verbeteringen krijgen alle woningen een nieuw energielabel C. In december 2013 is gestart met de voorbereiding en uitvoering van verbeteringswerkzaamheden aan de eengezinswoningen in de binnenstad aan de Waterstraat, Koetsveldstraat en Windmolenstraat. De werkzaamheden worden uitgevoerd door Goldewijk Doetinchem bv. In totaal doen 21 van de 36 huurders mee aan de werkzaamheden. Dit is een deelname percentage van circa 58%. De werkzaamheden bestaan in hoofdzaak uit douche-, keuken- en toiletverbeteringen, vervangen van zachtboardplafonds op de verdieping, isolerende maatregelen in dak en plafonds en het aanbrengen van een mechanische ventilatie. De werkzaamheden worden in 2014 afgerond. Toekomstverwachting Voor de komende jaren zijn jaarlijks 30 woningen opgenomen die in aanmerking komen voor projectmatige verbetering. In 2014 zal gestart worden met de voorbereidingen van de 12 gestapelde woningen Smitsweide en de 25 eengezinswoningen Smitsweide en de Pol.

4.5

Energieverbeteringen Beleid Alle woningen zijn voorzien van een energielabel. Het beleid is erop gericht om in 2018 voor alle woningen een C-label te halen met uitzondering van de woningen die op de nominatie staan om bij mutatie verkocht te worden.

50

Doelstelling Complexen met een hoog energielabel komen in eerste instantie in aanmerking voor isolerende maatregelen. De komende jaren wordt extra geïnvesteerd in isolerende maatregelen om het beleid uit te voeren en de doelstelling te halen. In de begroting 2013 is € 200.000 opgenomen voor isolerende maatregelen Realisatie In 2013 zijn diverse isolerende maatregelen getroffen voor onze woningen voor in totaal € 116.000. Zo zijn bij de galerijflat aan de Kraakselaan de plafonds van de garages en bergingen geïsoleerd en bij de seniorenwoningen op de Potsmaat en Esdoornlaan is de aanwezige enkele beglazing vervangen door HR++ beglazing. Bij de eengezinswoningen in de binnenstad zijn alle buitenmuren geïsoleerd voor zover dit in het verleden nog niet was gebeurd. Tijdens de verbeteringswerkzaamheden in 2014 worden bij huurders die vrijwillig deelnemen ook de plafonds en/of daken voorzien van extra isolatie en aanwezige enkele beglazing vervangen door HR++ beglazing. Daarna wordt de nieuwe Energie-index berekend. De geraamde kosten ad € 85.000 komen ten laste van het isolatiebudget 2013. Bij de verbeteringswerkzaamheden aan de flats aan de Koppelweg worden ook energiebesparende maatregelen getroffen zoals individuele HR 107 verwarmingsketels, vervangen van enkele beglazing door HR++ beglazing, isoleren van de berging en garages plafonds en het na-isoleren van de buitenmuren. De kosten hiervan zijn in de aanneemsom opgenomen. De woningen verbeteren hiermee naar een C-label. In 2013 zijn 54 van de 90 woningen verbeterd en afgemeld. De overige 36 woningen worden in 2014 aangepakt. Bij 72 woningen zijn de Cv-ketels vervangen door hoog rendementsverwarmingsketels. In twee woningen is een geheel nieuwe verwarmingsinstallatie aangelegd. Vanaf 2011 wordt door Aedes een benchmark gehouden. Wij doen aan deze benchmark mee vanaf 2012. In onderstaande tabel staan de resultaten van Woonservice IJsselland ten opzichte van de branche. Samenvatting voortgang Aantal woningen Gem. gebruiksoppervlak per woning (m2) Gem. energie-index Isolatiegraad Gasverbruik per woning (m3/jaar) Elektriciteitsverbruik per woning (kWh/jaar) CO2-uistoot per woning (kg/jaar)

Woonservice IJsselland 2013 2.050 86 1,43 74,0% 1.086 976 2.486

Woonservice IJsselland 2012 2.058 85 1,50 72,2% 1.134 961 2.564

Branche 2013

Branche 2012

1.094.654 80 1,69 68,4% 1.187 1.008 2.732

1.104.968 80 1,73 67,0% 1.217 1.007 2.784

Uit de samenvatting kan geconcludeerd worden dat wij gemiddeld beter presteren dan de branche. Op 31 januari 2013 is de gemiddelde Energie-index 1,43 (C-label) (2012 = 1,50). Dit is een verbetering van 4,7%. De sloop van de duplexwoningen Zuidelijk Molenveld, de sloop van acht grondgebonden woningen bij de flats Koppelweg en de opgeleverde nieuwbouw Zuidelijk Molenveld en Beinum west hebben ook een positieve bijdrage geleverd aan de verbetering van het gemiddelde energieindex. In 2013 zijn 117 woningen in energielabel verbeterd door isolerende maatregelen. Deze woningen zijn en worden opnieuw afgemeld bij Agentschap.nl Toekomstverwachting In 2014 verwachten we mede door energieverbeteringen onder de gemiddelde Energie-index van 1,4 te komen. Uiteindelijk is de ambitie om in 2020 op een gemiddelde Energie-index van 1,2 (B-label) uit te komen over ons geheel woningbestand. Voor nieuwbouwwoningen zal de energieprestatie verder aangescherpt worden naar uiteindelijk energie-neutrale woningen.

51

4.6

Ontwikkeling nieuwbouw Beleid Het beleid voor herstructurering en nieuwbouw is vastgelegd in de Woonvisie 2007 – 2020. Er is behoefte aan betaalbare huurwoningen. Door de crisis neemt de druk op de huurmarkt toe, Om in te spelen op de verdergaande vergrijzing worden er levensloopbestendige woningen toegevoegd. Dit zijn zelfstandige woningen waarbij een compleet programma (wonen, koken, slapen en verzorging geheel op begane grond is gelegen. Deze woningen zijn voor alle leeftijdscategorieën geschikt. Doelstellingen In de meerjarenbegroting tot 2019 zijn nieuwbouw koop- en huurwoningen opgenomen die wij in de gemeente Doesburg willen realiseren. In verband met de demografische ontwikkelingen zijn de prognoses bijgesteld. e

Beinum-west (2 fase) In 2013 is verder gegaan met de ontwikkeling van 24 patiowoningen Beinum-west. Eind 2013 zijn de stukken naar de aannemers verstuurd voor de aanbesteding die in 2014 zal plaatsvinden. De woningen worden in twee fasen uitgevoerd. Elf woningen in 2014 en dertien woningen in 2015. De woningen worden als levensloopbestendige woningen uitgevoerd met wonen, koken, slapen en sanitair op de begane grond. e

Zuidelijk Molenveld (3 fase) In 2013 is gestart met de verkoop van acht eengezinswoningen behorende bij het totale plan van 41 woningen Zuidelijk Molenveld. Nadat de verkoop in het begin moeizaam verliep is in oktober een nieuwe verkoopcampagne gestart met verlaagde verkoopprijzen en een waardecheque van € 5.000 aan opties. Dit heeft erin geresulteerd dat eind december 2013 zes woningen zijn verkocht. Ook is het besluit genomen om in het voorjaar 2014 te starten met de bouw. Gelijktijdig worden dan ook de laatste 5 levensloopbestendige huurwoningen gebouwd, waarmee de herstructurering tot voltooiing komt. Hoek Kloosterstraat / Schout bij Nacht Doormansingel In 2013 hebben we een stedenbouwkundig onderzoek laten uitvoeren naar mogelijkheden op de hoek Kloosterstraat met Schout bij Nacht Doormansingel. Een gedeelte van de grond is eigendom van Attent wwz. Zij gaat op de locatie St. Elisabeth nieuwbouw plegen. Het onderzoek heeft niet geleid tot een gezamenlijke planvisie. In 2014 wordt er een definitief besluit genomen over mogelijke ontwikkeling op deze locatie. De onderstaande projecten en investeringen zijn opgenomen in de meerjarenbegroting 2014 tot en met 2019: Jaar

Locatie

2014

Zuidelijk Molenveld 3 fase Zuidelijk Molenveld 3 fase e Beinum west 2 fase e Beinum west 2 fase

5 8 11 13

betaalbare huurwoningen betaalbare koopwoningen betaalbare huurwoningen betaalbare huurwoningen

Diverse locaties

48

Betaalbare huurwoningen

2015 2016 t/m 2019

4.7

Aantal e

Omschrijving

Grondtransacties Eind augustus 2013 is de akte van levering gepasseerd van een perceel grond, gelegen aan de van Kinsbergenstraat te Doesburg, samen groot circa vijf en tachtig centiare. Dit perceel grond is verkocht aan de Gemeente Doesburg voor een bedrag van € 63,75 en wordt door koper gebruikt in het kader van de aanleg van geluidswerende voorzieningen langs de provinciale weg. Verder hebben er dit jaar geen grondtransacties plaats gevonden.

52

4.8

Realisatie nieuwbouw e

Beinum West (1 fase) In Beinum-west zijn in 2013 zes levensloopbestendige huurwoningen gebouwd en opgeleverd. De woningen maken onderdeel uit van het totaal van 105 woningen waarvoor we een overeenkomst hadden met de gemeente Doesburg. Door gewijzigde marktomstandigheden zijn de laatste 6 betaalbare koopwoningen gewijzigd in 6 sociale huurwoningen. De bouw is uitgevoerd door Veluwezoom Verkerk uit Zevenaar. e

Zuidelijk Molenveld (2 fase) In 2013 zijn 24 huurappartementen en 4 levensloopbestendige huurwoningen gebouwd en opgeleverd aan het Pr. Bernhardplein en in de Beatrixstraat. Deze zijn in de plaats gekomen van de duplex woningen. De bouw is door Klaassen Bouwmaatschappij uit Dinxperlo gerealiseerd. Zuidelijk Molenveld (Margrietstraat 32a) Op de locatie Margietstraat 32a is een bedrijfsruimte gesloopt en hier zijn vier nieuwe garageboxen gebouwd. De bouw is als leerling bouwplaats door leerlingen van Opleidings Bedrijf Doetinchem en onder leiding van Klaasen Bouwmaatschappij gerealiseerd. Er bleek veel vraag te zijn naar het huren van een garagebox op deze plek.

4.9

Sociale aspecten Beleid Wij willen waar nodig in de gemeente Doesburg sociale leefbaarheid ondersteunen. Inzet is mogelijk op diverse terreinen en voor verschillende projecten. Uitgangspunt is dat taken en verantwoordelijkheden liggen bij de daarvoor toegeruste organisaties. Intermediaire, aanjagende, coördinerende en ondersteunende werkzaamheden mogen daarbij van ons worden verwacht. Doelstellingen -

Bemiddelen en beheersbaar houden van conflicten, zo nodig met inzet van buurtbemiddeling. Participatie in werk- en overlegstructuren. Aanpak en begeleiding individuele huishoudens Ondersteunen initiatieven uit de samenleving

Realisatie 2013 Conflict- en Buurtbemiddeling Regelmatig nemen medewerkers van de afdeling Woondiensten initiatieven om kleinere conflicten in complexen, wijken of tussen bewoners aan te pakken. Dit gebeurt zo nodig in overleg met de wijkagenten of hulpverlenende instanties. Door onze ondersteuning met ruim € 5.200 van het regionale project Buurtbemiddeling kunnen inwoners en organisaties in Doesburg hulp inroepen via dit onpartijdige instrument. De uitvoering is vanaf 2011 in handen van de gecertificeerde Stichting Rijnstad. In het kader van continuïteit is in 2012 met Rijnstad een convenant tot, in principe, eind 2016 overeengekomen. In 2013 zijn in Doesburg acht buurtbemiddelingszaken in behandeling genomen (in 2012 waren dit er twaalf), waarvan vijf door ons in behandeling waren gegeven. Buurtbemiddeling kende in 2013 in 65% van de in behandeling genomen situaties een positieve afronding. Participatie Ook in 2013 hebben we deelgenomen aan het Netwerk Wonen Welzijn Zorg in Doesburg. Organisaties als Thuiszorg Midden Gelderland, Zozijn, GGnet, Hagro, Vluchtelingenwerk, Attent wwz, Woonservice IJsselland en de gemeente Doesburg ontmoeten elkaar in dit netwerk. Beleidszaken op de genoemde terreinen zijn besproken. Naast kennis- en informatie-uitwisseling ontstaan hierdoor ook contacten. Deze worden ingezet voor de aanpak van individuele zaken. In 2013 was ook de ophanden zijnde transitie van zorg- en welzijnstaken van de landelijke overheid naar gemeente een belangrijk gespreksonderwerp. In regionaal kader, met het regionale samenwerkingsverband van woningcorporaties KR8, worden onder de noemer “Keten van Kansen” allerhande sociale projecten in de regio gestart en begeleid.

53

In het kader van het KSB project “Bouwen aan je toekomst” is in 2009 een stichting opgericht met als doel kansarme jongeren leer- en werkervaring te laten opdoen door het bouwen van een boot. Om dit project mogelijk te maken hebben wij zitting genomen in het dagelijks bestuur van de stichting. Het project heeft jongeren startkansen geboden en aan werk of een opleiding geholpen. In die zin is het project succesvol verlopen. Eén van de deelnemers heeft voor de oplossing van zijn complexe problematiek een woning aangeboden gekregen. In de loop van 2011 is duidelijk geworden dat de verantwoordelijkheid van de financiële afronding bij de drie participerende organisaties ligt. Hierdoor lopen wij dus een financieel risico. Vanaf oktober 2012 ligt de boot te koop en deze is in augustus 2013 verkocht. In totaal wordt een negatief eindresultaat van ca. € 10.000 verwacht. Dit bedrag moet onder de diverse deelnemende participanten worden verdeeld. De bestuurlijke en financiële afwikkeling van de stichting “Bouwen aan je toekomst” zal begin 2014 plaatsvinden. Wij zijn kernpartner in het in 2010 gestarte Lokaal Zorgnetwerk OGGz Doesburg. Het doel is om op lokaal niveau casuïstiek multidisciplinair te bespreken. Vervolgens worden afspraken gemaakt hoe de problemen van cliënten gezamenlijk kunnen worden opgepakt. De samenwerkingsovereenkomst hiervoor is in juli 2010 getekend. In 2013 heeft het OGGz netwerk zes keer vergaderd. Participanten en cliënten hebben baat bij de integrale aanpak. Op wijkniveau functioneren we in verschillende verbanden. Regelmatig is er contact geweest met diverse wijkraden. Ook op complexniveau vindt er overleg plaats met bewonerscommissies en afvaardigingen van bewoners. In 2013 is er intensief contact geweest met de bewoners en de opgerichte bewonerscommissie van de flats aan de Koppelweg. Dit in het kader van het groot onderhoud en de aanpak van de gebouwen en leefomgeving in 2013 en 2014. Door het faillissement van de aannemer vond er ook met alle huurders uitgebreide communicatie plaats. De bewoners van de woningen in de Binnenstad zijn geïnformeerd over het voorgenomen groot onderhoud van hun woningen. Aanvullingen en aanbevelingen van bewoners zijn in de aanpak meegenomen. De uitvoering van het groot onderhoud is gestart in december 2013 en loopt nog door tot april 2014. Individueel Regelmatig initiëren wij of nemen wij deel aan netwerken om individuele bewoners te begeleiden, zodat zij zelfstandig kunnen blijven wonen. Met gespecialiseerde hulpverleners als de thuiszorg en de jeugdzorg, met politie en gemeente en diverse andere organisaties wordt maatwerk in de hulpverlening opgezet en onderhouden. Toekomstverwachting In de zorg zet zich de maatschappelijke trend van een terugtredende overheid met een nadruk op eigen verantwoordelijkheid van mensen door. Geprobeerd wordt steeds meer huishoudens zelfstandig met begeleiding in “de normale leef- en woonomgeving” te laten wonen. Dit heeft tot gevolg dat er steeds meer huishoudens met meervoudige- en bijzondere problemen huurder worden, waaraan in toenemende mate begeleiding moet worden geboden. Wij worden hier vaker op aangesproken. Een heldere afweging over inzet en betrokkenheid is daarbij vereist. Vaak zijn deze individuele trajecten zeer intensief en tijdrovend. Door het opzetten van een lokaal overleg Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGz) wordt gestreefd naar een betere coördinatie en nauwere samenwerking van betrokken organisaties en mantelzorgers. De ervaringen met dit overleg geven aan dat er een betere afstemming in de aanpak van de multi problematiek mogelijk is. Met een terugtredende overheid en politie die zich meer richt op haar kerntaken wordt er van ons meer verwacht in het project Buurtbemiddeling. Na een afweging, met kosten-batenanalyse, hebben wij de (financiële) randvoorwaarden aangegeven waaronder wij willen blijven participeren. Tot en met 2016 zullen wij in principe deelnemen in het project. Door de decentralisatie van zorg- en welzijnstaken worden gemeenten de komende jaren geconfronteerd met nieuwe taken. De transities in het sociale domein vinden plaats: -

Door de Participatiewet worden de Bijstandswet, de Werkvoorzieningswet en de Wajong samengevoegd en bij de gemeente neergelegd. De AWBZ begeleiding wordt overgeheveld naar de WMO en in 2015 moet de gemeente bijbehorende taken decentraal uitvoeren. Het geheel van de jeugdzorg wordt een taak voor de gemeente. De verantwoordelijkheid voor passend onderwijs komt ook bij de gemeente.

Veel organisaties op dit terrein worden hierdoor geconfronteerd met veranderingen en bezuinigingen. 54

Bij participatie in een andere rechtsvorm valt verantwoordelijkheid niet uit te sluiten. Daarom nemen wij in de toekomst ook geen zitting meer in dergelijke organisaties. Participatie van bewoners in de aanpak van projecten is inmiddels ingebed in onze organisatie. Per project wordt kritisch gekeken naar het informatie- en participatietraject.

4.10 Wonen met zorg Beleid Wij streven ernaar dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Hiervoor is een integraal aanbod van wonen, zorgverlening en welzijnsdiensten nodig. Maatoplossingen voor problemen kunnen zijn: -

nieuwbouw voor specifieke doelgroepen; clustering van huishoudens met een bepaalde zorgvraag; het verhuizen naar een nultrede woning; voorzieningen aan te brengen in het kader van de WMO; het leveren van zorg- en welzijnsdiensten; aanbod van specialistische zorg- of hulpverlening; de inzet van maatschappelijk werk.

Doelstellingen -

Realiseren en handhaven van nieuwe levensloopbestendige woningen; Realiseren en handhaven van verpleegplaatsen in Doesburg; Realiseren en handhaven van appartementen voor mensen met een verstandelijke beperking; Realiseren en handhaven van woonruimte voor mensen met een niet aangeboren hersenletsel; - Afspraken maken met zorgleveranciers voor geclusterde huisvesting; - Procedure woningaanpassingen via WMO optimaliseren; - Goede afstemming toewijzing zorgwoningen, zodat op het juiste moment aan de juiste huishoudens een toewijzing kan plaatsvinden. Realisatie 2013 Realiseren en handhaven van nieuwe nultrede woningen In 2013 zijn twee complexen van in totaal 24 appartementen en vier levensloop bestendige grondgebonden woningen in het Zuidelijk Molenveld opgeleverd. In Beinum West zijn daarnaast ook nog zes grondgebonden levensloopbestendige woningen gebouwd. Deze woningen vindt u cijfermatig terug in dit jaarverslag 2013. In 2013 is de voorbereiding gestart voor de bouw van 24 patio woningen in de uitbreidingswijk Beinum West. Met Attent wwz, Philadelphia en Zozijn zijn in diverse complexen afspraken gemaakt over de geclusterde huisvesting van cliënten. In de Margrietstraat/Kraakselaan heeft een grote interne verbouwing gezorgd voor up tot date appartementen voor de cliënten van Zozijn. Bij de toewijzing van deze geclusterde woningen is voorzien in de aanbieding aan huishoudens met een specifieke zorgvraag. De voorraad gelijkvloers wonen: Grondgebonden Appartementen Appartementen met thuiszorg Totaal

2013 131 275 111 -------517 =====

2012 121 251 111 -----483 =====

Realiseren en handhaven van verpleegplaatsen in Doesburg Ook in 2013 is er overlegd met Attent wwz over de locatie St. Elisabeth. De intentie was op de locatie van het huidige verzorgingscentrum St. Elisabeth en aan de Kloosterstraat 32 verpleegplaatsen en 30 tot 35 zelfstandige appartementen te realiseren. Wij hebben diverse opties aangegeven om een ontwikkeling op deze locatie mogelijk te maken. In 2012 heeft Attent wwz een eigen plan voor de realisatie van 48 verpleegplaatsen gepresenteerd. Dit is voorgelegd aan de gemeente Doesburg. Wij staan niet positief ten aanzien van de voorgenomen plannen en participeren vooralsnog niet in een verdere 55

planvorming. In 2013 zijn de plannen van Attent wwz in principe goedgekeurd en gaat zij verder met de haar voor ogen staande nieuwbouw. Wij hebben een bod gedaan op de resterende grond rondom het complex St. Elisabeth. Indien het bod wordt geaccepteerd kan er verdere planontwikkeling plaatsvinden. Dit kan in samenhang worden gezien met onze zeven oudere seniorenwoningen in de Kloosterstraat. Realiseren en handhaven van appartementen voor mensen met een verstandelijke beperking en een niet aangeboren hersenafwijking In 2013 is geen project voor deze bijzondere doelgroep opgeleverd. In totaal zijn er in Doesburg 20 appartementen voor deze specifieke groep beschikbaar. Een uitbreiding hiervan wordt niet noodzakelijk geacht. Procedure woningaanpassingen via WMO optimaliseren Met de gemeente Doesburg zijn korte lijnen om de invulling van WMO aanpassingen zo snel mogelijk en adequaat in te vullen. Goede afstemming toewijzing zorgwoningen Met Attent wwz zijn afspraken gemaakt over de toewijzing van woningen in de complexen Maartenshof en IJsselzicht aan CIZ geïndiceerde kandidaten. Attent wwz onderhoudt contacten met de geïndiceerde huishoudens. Attent wwz weet bij uitstek welke cliënten het eerst een aanbod nodig hebben. Na leegmelding van een woning worden dan ook de door Attent wwz voorgedragen kandidaten benaderd. Wie uiteindelijk de zorg levert speelt daarbij geen rol. Het proces wordt regelmatig geëvalueerd. Op basis van nieuwe regelgeving en een interne oriëntatie heeft Attent wwz de mogelijkheden van zorgverlening in deze beide complexen aangepast. Daarbij wordt uitgegaan van het leveren van thuiszorg aan de cliënten, met beperkte aanvullende voorzieningen in het kader van ontmoeten en eten. In 2013 is door deze ontwikkeling door Attent wwz aangegeven dat zij in IJsselzicht enkel nog thuiszorg kunnen leveren. Daarmee werd IJsselzicht een woongebouw en moesten voorzieningen als brandalarmering worden gewijzigd. Eenzelfde ontwikkeling is voor de Maartenshof ingezet. De voorraad bijzondere woonvormen Verpleegplaatsen Hessegracht Appartementen IJsselzicht Appartementen Maartenshof Woningen Kloosterstraat Appartementen Stichting Philadelphia Zorg Appartementen Oranjesingel (Zozijn) Appartementen Burg. Keiserplein (Zozijn) Groepswoningen Zozijn Totaal

2013 24 70 41 7 18 9 11 5 -------185 ====

Toekomstverwachting Op basis van de demografische ontwikkelingen blijft onze inzet er op gericht in de nieuwbouw en herstructurering zoveel mogelijk levensloopbestendige woningen te bouwen. De bezuinigingen en nieuwe regelgeving in de zorg leveren een verschraling op van de zorg in complexen. Uitbreiding van een geclusterd woningaanbod voor een specifieke zorgvraag lijkt de komende jaren niet aan de orde. Er is geen nieuwbouw voor bijzondere doelgroepen gepland. Bij de WMO aanvragen wordt gestreefd naar een optimalisatie van het proces. De toewijzing van woningen in de complexen IJsselzicht en de Maartenshof zal op basis van de ontwikkelingen binnen- en de zorgverlening door Attent wwz worden geëvalueerd. Binnen de ruimte van de nieuwe huisvestingsverordening is een bijzondere toewijzing voor IJsselzicht en de Maartenshof mogelijk.

56

4.11 Maatschappelijke verantwoording Beleid Wij hebben een visie ontwikkeld op onze maatschappelijke positie en hanteren deze als uitgangspunt bij de bepaling voor ons beleid. Bestuurlijk is deze visie vertaald in een missie en beleidsdoelstellingen die zijn uiteengezet in het jaarverslag en ondernemingsplan. Tevens is hier inzicht gegeven in de mate van realisatie van de beleidsdoelstellingen en het oordeel van de bestuurder over de realisatie ervan. We zijn een belangrijke speler op het maatschappelijk terrein in Doesburg. Op het gebied van de woningmarkt en leefbaarheid hechten wij veel waarde aan de samenwerking met onze lokale en regionale partners. In die samenwerking werken wij, ieder vanuit een eigen verantwoordelijkheid, aan een gezamenlijk doel. Als corporatie staan we midden in de samenleving. Voor de leefbaarheid in Doesburg willen we samen met onze stakeholders werken aan voldoende voorzieningen en aanvullende dienstverlening op het gebied van wonen, welzijn en zorg. In de activiteiten op het gebied van de woningmarkt gaan we zoveel mogelijk uit van de individuele huurder. Het Huurdersplatform, waarin huurders van alle wijken vertegenwoordigd zijn, heeft ook in beleidszaken een belangrijke adviesfunctie. In overleg met gemeente en andere organisaties wordt de invulling van het vastgoed vormgegeven. Onze belangrijkste stakeholders zijn: -

Het Huurdersplatform Individuele huurders De gemeente Doesburg (bestuurlijk, politiek en ambtelijk) De zorginstelling Attent wwz De politie De welzijnsinstelling Caleidoz Presikhaaf Bedrijven De Buurtacademie De zorgorganisaties Stichting Philadelphia Zorg en Zozijn Politieke Partijen Wijkraden Collega corporaties, met name binnen KR8 en KAN-oost Gestichten van Weldadigheid Andere organisaties op het terrein van welzijn en zorg

Doelstellingen -

Verdere uitwerking en vernieuwing in de samenwerking met onze stakeholders Uitbouw van advisering vanuit het Huurdersplatform Uitgeven WIJ magazine Realiseren concrete resultaten voor Attent wwz, Stichting Philadelphia Zorg en Zozijn Verbetering service aan cliënten Leren van klantgevoeligheid

Realisatie 2013 Verdere uitwerking en vernieuwing in de samenwerking met onze stakeholders Het Netwerk Wonen, Welzijn en Zorg heeft in 2013 zes maal vergaderd. Alle op deze terreinen functionerende organisaties bespreken daarin actuele zaken, waarbij in 2013 de komende transitie op het sociaal domein een grote rol speelde. In 2013 heeft het lokaal zorgnetwerk (OGGz) zes maal vergaderd. Op ons kantoor wordt iedere twee maanden individuele casuïstiek besproken en een plan van aanpak gemaakt. In september 2013 is met de bewonerscommissie van de flats aan de Koppelweg de ontwikkeling van het groot onderhoud, de te vernieuwen infrastructuur en de inrichting van een ontmoetingsplek besproken. In oktober is er met alle bewoners, na het faillissement van bouwbedrijf EBU, intensief gecommuniceerd en bij individuele huurders heeft er zo nodig maatwerk in begeleiding en ondersteuning plaats gevonden. Zonder grote consequenties bleek een snelle herstart van de werkzaamheden in november 2013 met Reinbouw BV uit Dieren mogelijk. De vroegtijdige informatie en participatie van de bewoners in complex 17 in de Binnenstad voor het groot onderhoud van hun woningen heeft geresulteerd in een redelijk grote deelname. Begin december 2013 zijn de werkzaamheden gestart en deze zullen in het eerste kwartaal van 2014 doorlopen. 57

Met organisaties als vluchtelingenwerk Oost Gelderland, de stichting Thuiszorg Midden Gelderland, GGNet en Caleidiz is in diverse individuele contacten constructief samengewerkt. Op verzoek van de Gestichten van Weldadigheid verzorgen wij het normale onderhoud en het eventueel benodigde groot onderhoud van haar woningen. Uitbouw van de advisering door het Huurdersplatform Met het Huurdersplatform is in 2013 tweemaal vergaderd. Agendapunten waren onder andere de huurverhoging 2013, de lopende en nieuwe projecten en de nieuwe regionale huisvestingsverordening De woordvoerders van het Platform bespreken eens per zes weken de actuele zaken met de manager Woondiensten. Dit overleg wordt gevolgd door een Nieuwsbrief over de besproken onderwerpen, die wordt verzonden aan alle leden en de leden van de Raad van Commissarissen. In de overeenkomst met het Huurdersplatform opgenomen onderwerpen inzake het informatie- en adviesrecht komen in het overleg en de vergaderingen van het platform aan de orde. Uitgeven WIJ magazine Het WIJ magazine is in 2013 driemaal onder alle inwoners van Doesburg verspreid. In de thema nummers “Voor elkaar”, “Beweging” en “Vernieuwen” zijn weer veel stakeholders, personen en organisaties aan het woord gekomen. Gemeente en BAC vertelden in het eerste nummer over schuldhulpverlening, Humanitas over het doorbreken van eenzaamheid en Caleidoz over de hulp aan oudere Doesburgers. De scouting en het vrijwilligerswerk willen meer samenwerken. Twee bewoners van de vernieuwde flats aan de Koppelweg vertelden over “warme voeten en lekker douchen”. In de beweging van nummer twee kwam Breedtesport Doesburg uitgebreid aan het woord. Presikhaaf Bedrijven brengt mensen meer in beweging met passend werk en in de speeltuin Kindervreugd is iedereen actief. Makelaars zien beweging in de woningmarkt en de ondernemers zorgen voor een levendige Binnenstad. In het derde themanummer over vernieuwing was er veel aandacht voor het Zuidelijk Molenveld en de nieuwbouw van 24 patiowoningen in Beinum West. De Gestichten van Weldadigheid vertellen over hun vernieuwingsgedachten en twee initiatiefnemers verhalen enthousiast over hun nieuwe Arsenaal. De buurtacademie is de nieuwe spil in het vrijwilligerswerk en Doesburg heeft met Doesburg TV, Hanzestad Radio en de nieuwssite Doesburg Direct samenwerkende en vernieuwende sociale media. Klantgevoeligheid in relatie met uitspraken Klachtencommissie 2013 Sinds 2003 participeren wij, samen met 7 andere regio corporaties, in een regionale klachtencommissie woningcorporaties. Hier manifesteren klachten zich heel concreet. Van de algemene uitspraken van deze commissie en in het bijzonder van uitspraken die specifiek op ons gericht zijn kunnen wij als organisatie leren. Uit het jaarverslag 2010/2011 van deze commissie blijkt dat het totaal van de klachten afneemt. Onderhouds- en overlastzaken vormen de hoofdmoot bij de klachten. Over de mogelijkheid een concrete situatie aan de klachtencommissie voor te leggen worden al onze huurders geïnformeerd. Er wordt beperkt gebruik van gemaakt. In 2012 waren er twee klachten, die echter met de klagers zijn afgehandeld zonder tussenkomst van de klachtencommissie. Ook in 2013 zijn drie aan de klachtencommissie voorgelegde geschillen, in tweede instantie alsnog in goed overleg tussen de klagers en Woonservice IJsselland opgelost. De onderwerpen betroffen de regeling van een openstaande vordering in relatie met een aanbod van nieuwe woonruimte, de kosten van een UPC rekening en de vervanging van een voordeur in verband met tochtproblemen. Overige activiteiten Gemeente De samenwerking met de gemeente verliep in 2013 goed en constructief op basis van vastgelegde convenanten en prestatieafspraken. Algemene basis voor het overleg is de gezamenlijk ontwikkelde en door de gemeenteraad vastgestelde Woonvisie 2007-2020. Bewoners Regelmatig vindt er overleg plaats met bewonersafvaardigingen van diverse complexen. Dit betreft veelal praktische zaken over het complex of de directe omgeving. Inmiddels zijn er in twee complexen bewonerscommissies opgericht. Bewonerszaken Met relevante stakeholders worden diverse individuele bewonerszaken behandeld. Dit betreft bijvoorbeeld dreigende huisuitzettingen, overlast, bewoningsproblemen en ander afwijkend gedrag. Het doel is steeds om te komen tot een integraal aanbod van dienstverlening voor het betreffende huishouden.

58

Collega corporaties Gelet op de toename van taken bij corporaties en gezien de beperkte omvang van onze organisatie vindt er op vele terreinen een uitwisseling en afstemming plaats. Vooral met de collega’s uit De Liemers is er regelmatig informeel overleg. KR8 Met 8 collega corporaties uit de stadsregio Arnhem - Nijmegen is een samenwerking binnen KR8 opgezet. In eerste instantie was er een samenwerking, afstemming en ondersteuning op de terreinen bouwen en projecten voor groepen aan de onderkant van de samenleving. Inmiddels staan ook punten als de regionale ontwikkeling en energiebeleid op de gemeenschappelijke agenda. Wij hebben in 2013 actief geparticipeerd in een werkgroep die de eerste evaluatie van de nieuwe regionale huisvestingsverordening heeft voorbereid. Toekomstverwachting De samenwerking met de stakeholders en de ontwikkeling van het stakeholdersbeleid worden verder vormgegeven en ingericht. In de huidige economische situatie waarbij de overheid nadrukkelijk aan de fundamenten van de woningmarkt sleutelt is een goed overleg en vergelijking met collega corporaties een belangrijke basis voor samenwerking en zo nodig voor de ontwikkeling van een gezamenlijke visie en strategie. In de Liemers en KR8 verband worden de contacten met andere corporaties intensief onderhouden. Uit bezuinigingsoogpunt zal het WIJ magazine, vanaf 2014, nog maar tweemaal per jaar verschijnen. Voor 2014 wordt er een nieuw enquête formulier voor serviceverbetering aan cliënten ontwikkeld. Met de gemeente Doesburg wordt bezien of een nieuw gezamenlijk gedragen woningmarkt onderzoek een betere basis kan vormen voor een aangepast toekomstperspectief.

4.12 Financiële continuïteit Wij verkeren eind 2013 in een gezonde financiële positie en dat willen we in de toekomst ook zo houden. Echter de financiële mogelijkheden om onze volkshuisvestingstaak te realiseren worden flink aangetast door verschillende externe factoren. Als eerste noemen we de door de overheid opgelegde verhuurdersheffing. Deze loopt voor ons op tot bijna € 1,6 miljoen per jaar vanaf 2017. Daarnaast krijgen we te maken met de financiële gevolgen van de debacles bij andere woningcorporaties. Wij verwachten dat we de komende vijf jaar hier bijna € 1,2 miljoen aan bij dragen door de heffing saneringssteun. Deze gelden zijn we gewoon kwijt en kunnen we dus niet gebruiken voor de realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven die er wel liggen. Ook de huizenmarkt is nog steeds slecht en wij verwachten niet dat dit de komende jaren sterk zal verbeteren. Dit heeft natuurlijk gevolgen voor de verkoopresultaten. Tegenover al deze extra uitgaven staat wel de mogelijkheid voor extra huurinkomsten door een inkomensafhankelijke huurverhoging. Echter wij hebben dit niet doorgevoerd in 2013 en verwachten dit in 2014 ook niet te doen. Wij volharden in ons standpunt dat de huurprijs een afspiegeling moet zijn van de geboden kwaliteit. Ondanks alle externe factoren hebben we onze financiële continuïteit voor de langere termijn gewaarborgd. Omdat we woningen en andersoortig vastgoed beheren worden keuzes voor een lange periode gemaakt. Omdat de toekomst zo moeilijk te voorspellen is, wordt bijsturen op korte termijn erg lastig. Het is dus van belang om inzicht te hebben in de scenario’s die zich kunnen voordoen, wat de impact daarvan is op de financiële positie van onze organisatie en welke sturingsmogelijkheden wij hebben om tijdig te kunnen bijsturen. Faciliteringsvolume Waarborgfonds Sociale Woningbouw We zijn voor onze maatschappelijke investeringen in bestaande en nieuw te bouwen woningen aangewezen op de onderhandse en openbare kapitaalmarkt. Om te zorgen dat deze leningen tegen relatief gunstige condities kunnen worden aangetrokken, heeft het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw), met medewerking van landelijke en lokale overheden, een zekerheidsstructuur voor corporaties ontwikkeld. Belangrijke kenmerken van deze zekerheidsstructuur zijn: -

Deelnemers lenen tegen gunstige voorwaarden en aantrekkelijke tarieven. 100 procent zekerheid voor de financiers en solvabiliteitsvrij. De zekerheidsstellers stellen deelnemers in staat tot maatschappelijk investeren.

Het WSW biedt zijn deelnemers dus aanzienlijke voordelen. Immers: elke euro minder uitgegeven aan rente, kunnen wij besteden aan onze volkshuisvestingstaak. Voor de beschikbaarheid van financiering zijn we sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. 59

Door recente ontwikkelingen in de sector, een nieuw politiek context en vraagstukken rondom het toezicht is voor het WSW aanleiding geweest om zijn strategie tegen het licht te houden en te herijken. Eind 2013 heeft het WSW een nieuw risicobeoordelingsmodel vastgesteld waarmee in 2014 gewerkt zal gaan worden. Met behulp van dit model identificeert, analyseert en interpreteert het WSW de risico’s van een individuele corporatie. De huidige 2% aflossingsfictie en 50% WOZ-waarde als dekking voldoen in onvoldoende mate aan het nieuwe risico beoordelingskader en de daarop gebaseerde uitgangspunten voor de beoordeling. In het nieuwe risicobeoordelingskader van de corporatie kijkt het WSW naar de Business Risk en de Financial Risk. Bij de Business Risk kijkt het WSW naar elementen als de strategische keuzes over vastgoed, het systeem van sturen en het beheersen van risico’s door de corporatie en specifiek de financiering. Bij de Financial Risk wordt gekeken naar de korte en lange termijn kasstromen, de balans en het onderpand van de corporatie. De Business Risks van een corporatie worden in kaart gebracht door middel van 24 vragen over de risico’s ten aanzien van: -

Portefeuillestrategie Samenstelling, beheer en transitie van de huidige vastgoedvoorraad Marktontwikkelingen Economische en politieke ontwikkelingen Financiële sturing en beheersing, inclusief financiering en rentemanagement Corporatie “in control” Governance

Aan al deze risico’s wordt in de beoordeling ervan een bepaalde zwaarte toegekend. Bij de Financial Risk van een corporatie hanteert het WSW de volgende uitgangspunten en ratio’s: -

-

-

-

Continuïteit exploitatie van vastgoedportefeuille. Ratio’s zijn de Interest Coverage Ratio (ICR) en de Loan to Value (LTV). De ICR meet in hoeverre de corporatie in staat is de renteuitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. De LTV meet in hoeverre de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie in een gezonde verhouding staat tot de externe financiering. Kasstromen en waardeontwikkeling op basis van eigen beleid corporatie. De bedrijfswaarde geldt als maatstaf in LTV en solvabiliteit. Verwacht wordt dat de corporatie kan aflossen indien nodig. Ratio is de Debt Service Coverage Ratio (DSCR). De DSCR meet in hoeverre de corporatie in staat is om voldoende kasstromen te genereren om, indien nodig, voldoende aflossingen op het vreemde vermogen te kunnen voldoen. Uitgangspunt is dat de corporatie voldoende weerstandsvermogen heeft. Bijbehorende ratio is de solvabiliteit. De solvabiliteit geeft de mate aan waarin de corporatie op lange termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Uitgangspunt is dat de risico’s voor het WSW voldoende zijn gedekt met onderpandwaarde met als ratio de dekkingsratio. Deze ratio meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij het WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van de door het WSW geborgde leningen.

Ook heeft het WSW actieve maatregelen genomen om de zekerheidsstructuur verder te versterken. Op grond van het Reglement van Deelneming is een deelnemer op eerste verzoek verplicht om een recht van hypotheek te verstrekken op de onderliggende woongelegenheden, dan wel het WSW daartoe een volmacht te verlenen. Als voorwaarde voor deelnemerschap stelt het WSW daarom dat een corporatie een onherroepelijk en onvoorwaardelijk volmacht verleent om hypotheek te vestigen. Wij hebben deze volmacht op 9 december 2013 getekend.

60

Op basis van de door ons ingediende dVi 2012 (verantwoording) en dPi (prognose) hebben wij onze uitkomsten gelegd naast de ratio’s en normen van het WSW. Dit geeft de volgende uitkomsten: Norm WSW

Woonservice IJsselland

Interest Coverage Ratio (ICR)

1,40

2,24

Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

1,00

1,50

Loan to Value (LTV)

75%

52%

Solvabiliteit

20%

45%

Dekkingsratio van de WOZ

50%

20%

Financiële ratio

Onze ratio’s voldoen in alle gevallen ruimschoots aan de normen van het WSW. Op 18 december 2013 heeft het WSW faciliteringsvolume vrijgegeven voor de jaren 2013 tot en met 2015 voor een bedrag van € 14,225 miljoen. Eind 2013 is de verstrekte faciliteit voor € 6,775 miljoen aangesproken. Hierdoor kunnen wij eind 2013 nog € 7,45 miljoen geborgd lenen. Beoordeling Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Met ingang van 2013 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) zijn toezicht verbreed en aangescherpt. Het CFV houdt op basis van zes toezichtvelden en 24 signaalpunten risicogericht en continu toezicht. De zes toezichtvelden zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Kwaliteit financiële verantwoording Behoud maatschappelijk gebonden vermogen Kwaliteit financieel risicobeheer Liquiditeit Solvabiliteit Draagkracht vermogen in relatie tot activiteiten

Het houden van risicogericht toezicht heeft als gevolg dat het CFV niet over elk toezichtveld een apart oordeel geeft. Daarmee zijn de individuele solvabiliteits- en continuïteitsoordelen komen te vervallen. Eén keer in het jaar ontvangen corporaties een toezichtbrief van het CFV met een integrale beoordeling aan de hand van de zes toezichtvelden. De integrale beoordeling duidt zowel kwalitatief als kwantitatief de risico’s en richt zich op het plegen van interventies om risico’s te voorkomen dan wel te verkleinen. Het karakter van de financiële beoordeling is hierdoor wezenlijk anders dan de oordelen die CFV in het verleden uitbracht. Vanwege de verbreding en aanscherping van toezicht worden vaker dan voorheen interventiemaatregelen opgelegd. Deze maatregelen kunnen in zwaarte variëren. De toezichtbrief 2013, gebaseerd op de verantwoordingsinformatie 2012 (dVi) en de prognosegegevens 2013 tot en met 2017 (dPi), hebben wij medio oktober 2013 ontvangen. De beoordeling start met een bureauonderzoek en dit onderzoek geeft het CFV geen aanleiding tot opmerkingen of nader onderzoek. Deze beoordeling geeft het CFV geen aanleiding tot het doen van interventies. Solvabiliteit Onder solvabiliteit verstaan wij het eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen. Wij hanteren een minimale en streven een gewenste solvabiliteit na. Wij hebben onze minimale solvabiliteit vastgesteld op 13,7%. Onze gewenste interne solvabiliteit hebben wij vastgesteld op 15,7%. Ultimo 2013 komt de solvabiliteit uit op 26,4% (2012 = 27,3%).

61

De solvabiliteit van de actuele meerjarenraming wordt in onderstaande grafiek weergegeven. Verloop solvabiliteit 2013 - 2019 30 25 P e r 20 c e 15 n t a 10 g e 5

Solvabiliteit Minimum Gewenst

0 2013

2014

2015

2016 Jaren

2017

2018

2019

Beoordeling resultaat en vermogen Bij de uitwerking van de jaarrekening wordt een aantal boekhoudkundige principes en beperkingen vanuit de regelgeving gehanteerd die gevolgen hebben voor de vermogens- en resultaatbepaling. Hierdoor is de waarde van de jaarrekening als verantwoordingdocument en als document ter beoordeling van de financiële prestaties en posities beperkt. Een meer zuivere methode van beoordeling kan plaatsvinden op basis van kasstromen. Ten behoeve van de beoordeling van de financiële continuïteit is het van belang onderscheid te maken tussen de operationele kasstroom vanuit het beheer van het bestaande bezit, de relatie met de kasstroom uit financieringsactiviteiten alsmede de kasstroom uit hoofde van investeringen en verkopen. De ontwikkeling van de financiële positie alsmede de financiele continuïteit kan worden gemeten aan de bijdrage die vanuit de operationele kasstroom in de toekomst wordt verwacht. Gebaseerd op de interne meerjarenbegroting zien de kengetallen er voor het verslagjaar en de komende 6 jaar als volgt uit: Jaarrekening 2013

Begroting 2013

Begroting 2014

Begroting 2015

Begroting 2016

Begroting 2017

Begroting 2018

Begroting 2019

Interest dekking ratio

2,8

2,3

2,3

2,3

2,3

2,2

2,3

2,2

Exploitatierendement

5,9%

5,6%

4,7%

5,4%

5,4%

5,3%

5,3%

5,5%

De interest dekking ratio geeft aan in hoeverre wij in staat zijn om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit onze interest te betalen. Het overschot kan dienen ten behoeve van de (interne) financiering van investeringen. Door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) wordt een minimum van 1,40 aangehouden. Geconcludeerd kan worden dat we over voldoende middelen beschikken om investeringen te financieren. Het exploitatierendement (operationele kasstroom in % van de bedrijfswaarde) geeft aan welk direct rendement is behaald op het geïnvesteerd vermogen. Dit kengetal kan dienen als basis voor investeringsbeslissingen alsmede voor beslissingen ten aanzien van het huur- en onderhoudsbeleid van het bestaande bezit. Ter bepaling van het gewenste rendement per complex kan ondermeer de hoogte van de rente op langlopende leningen en de strategische doelstelling per complex als basis dienen. Als vuistregel voor deze ratio wordt in de praktijk het rentepercentage van langlopende leningen gehanteerd, wat voor ons in 2013 uitkomt op 4,38%. Als de verwachte kasstromen gerealiseerd kunnen worden is de ontwikkeling van deze financiële kengetallen positief te noemen. 62

Beoordeling vermogen Om de vermogenspositie te kunnen beoordelen kan gebruikt gemaakt worden van het kengetal “Loan to Value”. Dit kengetal legt een relatie tussen de bedrijfswaarde en het aandeel externe financiering. Jaarrekening 2013 Loan to value

48%

Begroting 2013 51,9%

Begroting 2014 52,8%

Jaarrekening 2012 44,5%

Als vuistregel voor dit percentage wordt maximaal 75% gehanteerd. Wij hebben dus voldoende ruimte om onze beleidsvoornemens uit te voeren. Current ratio De liquiditeit, uitgedrukt in de current ratio, geeft aan in welke mate wij op korte termijn aan onze financiële verplichtingen kunnen voldoen. Hiertoe wordt het totaal van de vlottende activa uitgedrukt ten opzichte van het totaal van de kortlopende schulden. Ultimo 2013 bedraagt de current ratio 0,26 (2012 = 0,20). Ultimo 2013 hebben wij nog een opnamerecht van € 0,2 miljoen op een lopende roll-over lening. Ook is eind november vreemd vermogen aangetrokken, met stortingsdatum 2 januari 2014, van € 2,25 miljoen. Hiermee kunnen wij aan onze verplichtingen op korte termijn voldoen. Kostenstructuur Jaarlijks wordt meegedaan met de benchmark van Aedes en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Ook in 2013 scoren wij goed op de kostenstructuur van de organisatie met name de onderhoudsuitgaven, de bedrijfslasten en de personele bezetting. Een blik vooruit Ook wij merken duidelijk de gevolgen van het huidige politieke klimaat. De saneringsheffingen van het CFV komen op gang en de verhuurdersheffing is een voldongen feit. Deels kunnen de heffingen gecompenseerd worden door de aanwezige vrije operationele kasstroom en anderzijds door de hogere huren die gevraagd mogen worden. Wij zijn principieel tegenstander van inkomensafhankelijke huren omdat we vinden dat de prijs voor wonen gekoppeld moet zijn aan de kwaliteit van de woning. Daarom hebben nagenoeg alle woningen in 2013 een huurverhoging gehad van 1,5% boven inflatie. Een blik vooruit kunnen wij inzichtelijk maken aan de hand van onze kasstromen voor de periode tot en met het jaar 2019. Deze is afgeleid van onze vastgestelde begroting 2014 en het hierin verantwoorde financiële meerjarenperspectief. In de vastgestelde begroting 2014 is rekening gehouden met een huurverhoging van inflatievolgend plus 1,5%. Voor de jaren vanaf 2015 is een inflatievolgende huurverhoging ingerekend. Ook is rekening gehouden met het Eigen Middelenbeleid van het WSW.

63

(x € 1.000) Prognose 2014 Netto operationele kasstroom voor sector specifieke heffingen

2015

2016

2017

2018

2019

4.707

5.162

5.218

4.996

5.245

5.328

Af: saneringsbijdrage Af: verhuurdersheffing Totaal sector specifieke heffingen

-417 -1.113 -1.530

-254 -1.316 -1.570

-255 -1.439 -1.694

-130 -1.576 -1.706

-130 -1.581 -1.711

-129 -1.581 -1.710

Netto operationele kasstroom na sector specifieke heffingen

3.177

3.592

3.524

3.290

3.534

3.618

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-6.049

-4.000

-3.576

-3.166

-6.308

-2.514

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

3.430

485

-567

465

2.820

-1.805

Verwachte liquide middelen 01-01 Verwachte liquide middelen 31-12

722 1.280

1.280 1.357

1.357 738

738 1.327

1.327 1.373

1.373 672

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat, ondanks de sectorspecifieke heffingen, de operationele kasstroom positief blijft en zich de komende jaren beweegt tussen de € 3,1 en € 3,6 miljoen. De omvang van de verhuurdersheffing en de saneringssteun staat vast. Eventuele hogere huuropbrengsten zijn onzeker. Naast dat deze afhankelijk zijn van de mogelijkheden die de overheid biedt, zijn deze ook sterk afhankelijk van de mogelijkheden die onze (toekomstige) huurders hebben om deze in de nabije toekomst te kunnen betalen. In bovenstaande opstelling zijn we ervan uitgegaan dat wij onze investeringen gedeeltelijk kunnen financieren uit onze voorgenomen verkopen. Indien de verkopen in de toekomst lager zullen uitkomen dan begroot, zullen wij evenredig aan deze verkopen onze voorgenomen investeringen nader temporiseren, teneinde onze relatief goede financiële positie ook naar de toekomst te borgen Tenslotte Wij streven ernaar om financiële risico’s in een vroegtijdig te onderkennen en maatregelen te nemen om deze risico’s beheersbaar te maken. Hierbij verliezen wij niet uit het oog, dat we een maatschappelijke onderneming zijn met oog voor de menselijke maat, die wil inspringen op maatschappelijke ontwikkelingen. Onzekerheden in de bedrijfsvoering worden in belangrijke mate ingegeven door enerzijds de politiek en anderzijds de marktomstandigheden. Deze steeds sneller veranderende omgeving dwingt ons om de in het verleden ingezette strakke financiële sturing op kasstromen ook in de toekomst verder te continueren. Ondanks het voortdurend onzekere politieke en economische klimaat blijven wij het vertrouwen uitspreken dat onze financiële continuïteit voor de komende jaren is gewaarborgd.

64

4.13 FINANCIËLE MEERJARENPROGNOSE WINST- EN VERLIESREKENING (x € 1.000) Jaarrekening Prognose 2013 2014 Bedrijfsopbrengsten Huren Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten

2015

2016

2017

2018

2019

12.281 529

12.690 591

13.174 602

13.495 613

13.796 625

14.061 637

14.442 654

197

0

179

362

542

723

904

110

35

12

12

12

55

12

99 13.216

113 13.429

114 14.081

116 14.598

117 15.092

118 15.594

119 16.131

3.539

3.604

3.684

4.024

3.758

3.780

3.644

732

704

650

888

888

1.638

888

928 126 183 2.017 44 509 1678 9.756

1.040 141 190 2.941 47 596 2.829 12.092

1.057 144 189 2.587 47 608 2.908 11.874

1.089 148 193 2.732 47 620 3.092 12.833

1.105 151 197 2.850 47 632 3.103 12.731

1.124 154 201 3.000 47 644 3.138 13.726

1.147 157 205 2.703 48 661 3.176 12.629

434

0

0

0

0

0

0

13

21

21

21

21

21

21

2.582

2.422

2.682

2.675

2.773

2.782

2.901

2.569

2.401

2.661

2.654

2.752

2.761

2.880

457

-1.064

-454

-889

-392

-893

622

Vennootschapsbelasting

1.206

-234

-177

-121

254

230

592

Resultaat na belasting

-749

-830

-277

-768

-646

-1.123

30

-757

-833

-276

-768

-646

-1.123

30

8

3

-1

0

0

0

0

-749

-830

-277

-768

-646

-1.123

30

Bedrijfslasten Afschrijvingen MVA en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen MVA en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenen Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat voor belasting

Bestemming Ten gunste van het Eigen Vermogen Ten gunste van overige reserves

65

4.14 Overige onderwerpen Prestatie afspraken met de gemeente Op 29 september 2009 is de samenwerking tussen ons en de gemeente Doesburg vastgelegd in een convenant met een looptijd van vijf jaar. Als doelstelling is vastgelegd, dat partijen er belang aan hechten dat er voor de te onderscheiden bijzondere doelgroepen voldoende aanbod van woningen is en dat bewoners overwegend tevreden zijn over woningen en woonomgeving. Partijen zien het dan ook als hun taak om woning en woonomgeving binnen hun financiële mogelijkheden continu te verbeteren en te optimaliseren. In dit streven zullen consequent bewonersgroepen en andere belanghebbenden worden betrokken. Als prestaties worden genoemd, dat in de iniatieffase van ontwikkeling van sociale woningbouw wij als enige grote plaatselijke corporatie als eerste worden uitgenodigd. Bij realisatie van sociale woningbouw treden wij in principe op als (mede)ontwikkelende partij. Voor zover het op dit moment valt te overzien gaat het om de volgende ontwikkelingen en/of projecten: - het ontwikkelen en/of herstructureren van woningbouw voor verschillende doelgroepen op de locaties Beinum West, Koppelweg, verzorgingstehuis Elisabeth, Armgardstraat en Beatrixstraat/Pr Bernardplein - het onder gunstige voorwaarden verhuren en verkopen van woningen aan de bijzondere doelgroepen, alsmede het verkopen en terugkopen van woningen vallend onder Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE-woningen) van deze bijzondere doelgroepen - het bouwkundig aanpassen van delen van het corporatiebezit ter bevordering van het woongerief - het investeren in de directe woonomgeving ter bevordering van de cohesie in de wijk

Lening aan Attent wwz In het verleden is een lening verstrekt aan de rechtsvoorganger van Attent wwz. Attent wwz is een maatschappelijke organisatie die zich toelegt op het ontwikkelen en aanbieden van woon- en zorgvormen. De verstrekte lening heeft een contractuele looptijd tot 1 januari 2024 en kent vanaf 1 januari 2010 een rentepercentage van 3,86%. De lening is destijds verstrekt voor de uitbreiding van de recreatiezaal en de brandmeldinstallatie in het verzorgingstehuis St. Elisabeth. Het verstrekken van deze lening was noodzakelijk om zorgappartementen te kunnen ontwikkelen die gekoppeld zijn aan het verzorgingstehuis St. Elisabeth. In goed overleg met Attent wwz is de bovengenoemde lening in februari 2013 in zijn geheel afgelost.

66

4.15 Kengetallen Boekjaar

2013

2012

2011

2010

2009

Aantal verhuureenheden in eigendom Woningen en woongebouwen Woonwagens Standplaatsen Bedrijfsruimten Kantoren Garages en bergingen Parkeerplaatsen in parkeerkelder Dienstencentrum Peuterspeelzaal Zorg-/verpleeghuis Gezinsvervangend tehuis Totaal

2.024 2 8 8 3 167 50 1 1 1 3 2.268

2.032 2 8 8 3 164 50 1 1 1 3 2.273

2.056 2 8 9 3 164 50 1 1 1 3 2.298

2.034 2 8 9 3 164 50 1 1 1 3 2.276

2.043 2 8 9 3 164 50 1 1 1 3 2.285

69

69

68

0

0

0 0 0 0 0

2 1 -1 -1 1

68 0 0 0 68

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

34 0 0 -2 0 -40 0 0 -1 4 - 5

23 0 0 -4 0 -44 1 -1 0 0 - 25

29 0 0 -7 0 0 0 0 0 0 22

0 0 0 -9 0 0 0 0 0 0 - 9

44 1 1 -9 0 0 1 -1 0 0 37

6,9% 3,4 34 140 3 0,30%

9,3% 3,5 28 160 2 0,22%

8,4% 3,4 20 152 5 0,60%

7,2% 3,4 0 143 4 0,11%

6,9% 3,2 44 142 4 0,45%

0,90% € 474 4,0%

0,56% € 448 2,3%

0,60% € 428 1,3%

0,60% € 417 1,2%

0,65% € 411 2,5%

Klachtenonderhoud per woning (x € 1) Mutatieonderhoud per mutatie (x € 1) Totale onderhoudskosten per woning (x € 1)

181 2.150 1.058

184 2.700 964

161 2.329 1.091

212 2.601 1.138

183 3.232 1.373

Deelnemers servicefonds huurdersonderhoud

1.771

1.807

1.859

1.860

1.839

Woningen, verkoop onder voorwaarden Woningen opgeleverd Woningen terug gekocht Terug gekochte woningen verkocht Bestemmingswijziging woningen Totaal Mutaties verhuureenheden Aantal woningen opgeleverd Aantal zorg-/verpleeghuis Aantal gezinsvervangende tehuizen Aantal woningen verkocht Aantal nieuwbouw woningen verkocht Aantal woningen gesloopt Bestemmingswijziging Het Mauritsveld Bedrijfsruimten Aantal garages gesloopt Aantal garages opgeleverd Totaal Verhuur- en incassogegevens Mutatiegraad Aanbiedingscoëfficiënt Aantal verhuurde woningen (nieuwbouw) Aantal verhuurde woningen Aantal huisuitzettingen Huurderving bij mutatie in % van huren Huurachterstand in % van huren en opbrengst servicecontracten Gemiddelde nettoprijs per woning Gemiddelde jaarlijkse huurverhoging Kwaliteit woningbezit

67

Boekjaar

2013

Gemiddeld aantal woningwaarderingspunten per woning

2012

2011

2010

2009

156

154

155

148

148

Solvabiliteit Interest dekking ratio Exploitatierendement Loan to value Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit EV (voor belasting) Rentabiliteit EV (na belasting) Rentabiliteit TV

26,4% 2,8 5,9% 48,0% 0,26 1,7% -2,7% 1,8%

27,3% 2,9 6,0% 44,5% 0,20 12,0% 13,9% 6,2%

24,5% 2,8 6,3% 51,4% 0,22 13,3% 16,2% 6,8%

23,9% 2,1 5,4% 55,2% 0,49 6,0% 3,0% 4,0%

23,8% 1,6 4,3% 56,1% 0,23 24,4% 25,1% 9,1%

Boekwaarde sociaal vastgoed (x € 1.000) Boekwaarde commercieel vastgoed (x € 1.000) Bedrijfswaarde sociaal vastgoed (x € 1.000) Bedrijfswaarde commercieel vastgoed (x € 1.000) Boekwaarde VoV (x € 1.000) WOZ waarde sociaal vastgoed x € 1.000) WOZ waarde commercieel vastgoed (x € 1.000)

78.866 6.098

78.738 5.994

77.230 6.008

115.200 8.046

125.200 7.715

10.511 296.700

11.169 308.800

9.959

0

0

8.070

9.417

26.922 67.888

27.671 63.693

24.815 68.054

21.098 58.736

20.478 57.387

56.894 12.281 529 197 1.166 457 -749 4,38%

52.394 11.851 587 535 -1.128 3.153 3.646 4,49%

57.521 11.330 538 904 -248 3.044 3.717 4,51%

58.736 11.247 501 999 1.307 1.252 620 4,62%

57.387 10.676 519 1.065 -2.648 4.439 4.566 4,72%

13.301

13.618

12.071

10.373

10.023

28.110 -1.269 226 2.550

25.784 -1.291 1.552 2.756

27.977 -1.293 1.481 2.500

28.877 -1.391 616 2.384

28.090 -1.448 2.173 1.895

18 16,1

18 16,1

18 16,1

18 16,1

18 16,1

7,95 1,4% 21

7,92 1,9% 29

7,83 2,5% 25

7,92 2,2% 26

7,88 1,5% 17

Continuïteit

Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000) Eigen vermogen Langlopende schulden Langlopende schulden excl. terugkoopverplichting VoV Huren Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Waardeveranderingen materiële vaste activa Resultaat voor belasting Resultaat na belasting Interest lang vreemd vermogen

Balans en winst- en verliesrekening per woning (x € 1) Eigen vermogen Langlopende schulden excl. terugkoopverplichting VoV Resultaat financiële baten en lasten Resultaat voor belasting Cash flow Personeel Aantal personeelsleden Fulltime formatieplaatsen Fulltime formatieplaatsen per 1.000 woningen Ziekteverzuim Aantal ziekmeldingen

68

5 Jaarrekening

69

5.1

Balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)

Ref.

2013

2012

78.866 1.936

78.738 13

41 2.442

64 2.468

83.285

81.283

6.098 16 10.511 16.625

5.994 0 11.169 17.163

0 542 542

71 972 1.043

100.452

99.489

94 94

99 99

166

0

122 1 215 129 91 558

73 56 215 175 139 658

805

1.017

102.075

101.263

Activa Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Overige goederen Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

5.5.1

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Overige goederen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

5.5.2

Financiële vaste activa Leningen u/g Latente belastingvorderingen

5.5.3

Som der vaste activa

Vlottende activa

5.5.4

Voorraden Overige voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Doesburg Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

Totaal Activa

5.5.5

70

Ref.

2013

2012

26.922

27.671

11 1.664 1.675

164 887 1051

1.708 55.186 10.994

3.997 48.397 11.299

67.888

63.693

2.825 435 657 31 1.642 5.590

6.127 625 364 27 1.705 8.848

102.075

101.263

Passiva Eigen vermogen

5.5.6

Overige reserve Voorzieningen

5.5.7

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening latente belastingverplichtingen

Langlopende schulden

5.5.8

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

Totaal passiva

5.5.9

71

72

5.2

Winst- en verliesrekening over 2013 (x € 1.000) Ref.

2013

2012

5.6.1 5.6.2 5.6.3 5.6.4 5.6.5

12.281 529 197 110 99

11.851 587 535 0 118

13.216

13.091

5.6.6

3.539

3.576

5.6.7 5.6.8

732 928 126 183 2.017 44 509 1.678

-742 910 131 179 1.842 44 527 1.234

9.756

7.701

434

-386

13 2.582 2.569

66 2.689 2.623

457

3.153

1.206

-493

Resultaat na belastingen

-749

3.646

Resultaatbestemming Ten gunste van de algemene bedrijfsreserve Ten gunste van het glasfonds

-757 8

3.647 -1

-749

3.646

Bedrijfsopbrengsten Huren Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

5.6.9 5.6.10 5.6.11 5.6.12

Totaal bedrijfslasten Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

5.6.13 5.6.14

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

5.6.15

73

74

5.3

Kasstroomoverzicht 2013 (directe methode) (x € 1.000)

Omschrijving Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten overig

2013 12.791 155

Saldo ingaande k asstromen Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen overige

2012 12.438 118 12.946

1.217 2.125 485 1.757

12.556 1.226 1.958 486 944

Saldo uitgaande k asstromen

5.584

4.614

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

7.362

7.942

Ontvangen interest Betaalde interest

5 2.646

65 2.722

Kasstroom uit operationele activiteiten

4.721

5.285

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa

-6.438 236 71

Kasstroom uit investeringenactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Nieuwe leningen Aflossing langlopende schulden

-6.131

7.325 -6.127

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen Liquide middelen 1-1 Liquide middelen 31-12

-3.428 1.414 5 -2.009

4.000 -6.330 1.198

-2.330

-212

946

1.017

71 805

1.017

75

76

5.4

Toelichting waarderingsgrondslagen 5.4.1 Algemeen Woonservice IJsselland is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft, conform de statuten, specifieke toelating in de gemeenten: Angerlo, Duiven, Millingen a/d Rijn, Ubbergen, Arnhem, Elst, Nijmegen, Valburg, Bemmel, Groesbeek, Renkum, Westervoort, Beuningen, Heteren, Rheden, Wijchen, Didam, Heumen, Rijnwaarden, Zevenaar, Huissen, Rozendaal en Doesburg en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit beheer sociale huursector. De vestigingsplaats is Doesburg. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Effecten voorgenomen regeringsbeleid Woonservice IJsselland wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurdersheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurdersheffing op basis van het regeerakkoord loopt voor Woonservice IJsselland op naar € 1,58 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 465.000. Voor de jaren 2014 tot en met 2018 houden wij rekening met een totale saneringssteun heffing van € 1,19 miljoen. Woonservice IJsselland zal de voorgenomen verhuurdersheffing en de saneringssteun opvangen in de operationele kasstroom zonder rekening te houden met ingerekende huurstijgingen als gevolg van de verruiming van het huurbeleid van de regering. Woonservice IJsselland verwacht hierbij blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen ICR, loan to value en 2% aflossingsfictie. Wij hebben in onze projecties geen rekening gehouden met een verruiming van het huurbeleid. Het investeringsvolume blijft vooralsnog gehandhaafd en zal alleen worden getemporiseerd indien de realisatie van de voorgenomen verkopen achterblijft. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de bestuurder zich verschillende oordelen en maakt hij schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

5.4.2 Grondslagen voor waardering van activa en passiva Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn in de jaarrekening genummerd. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar.

77

Verwerking verplichtingen Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien alle benodigde grond ons eigendom is of als er sprake is van een juridische verplichting en de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning hebben plaatsgevonden. De aannames gemaakt bij het bepalen van de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidies worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw re realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Woonservice IJsselland verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houden met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. Verplichtingen tot herstel Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het materieel vast actief. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overig sociaal vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Woonservice IJsselland is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woonservice IJsselland zich als een 78

vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Woonservice IJsselland waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investering) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Wij gingen tot en met het boekjaar 2012 uit van twee componenten, te weten grond en bouw. Voor de complexen die nu in exploitatie zijn is het onderscheid naar inrichting en installaties niet meer te achterhalen. Dit is naar verwachting minder dan 10% van de totale investering. Voor de vanaf het boekjaar 2012 op te leveren nieuwbouwcomplexen zal, indien de componenten inrichting en installaties een aanzienlijke omvang betreffen (meer dan 10% van de totale investering), wel met deze componenten rekening worden gehouden. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van produkt-marktcombinaties (PMC). Er wordt een onderscheid gemaakt in de volgende PMC’s: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 13. 14. 15. 40. 50. 60. 70. 80. 98. 99.

verkoop bij mutatie hoger segment ouderenhuisvesting met zorg ouderenhuisvesting zonder zorg seniorenwoningen grondgebonden starterswoningen eengezinswoningen binnenstad eengezinswoningen Zuidelijk Molenveld eengezinswoningen Noordelijk Molenveld eengezinswoningen De Ooi eengezinswoningen Beinum appartementengebouw “Het Mauritsveld” eengezinswoningen Beinum west Zuidelijk Molenveld 2013 dienstencentrum IJsselzicht II gezinsvervangende tehuizen kantoren peuterspeelzalen winkels woonwagencentra garages

De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering zijn gedefinieerd. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en realiseerbare waarde. De toetsing geschiedt op PMC-niveau.

79

Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de kosten de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoet voor respectievelijk inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekeningen gelden de volgende uitgangspunten:  jaarlijkse huurverhoging 2014 specifiek per PMC. Een voor het gehele bezit geldende huurverhoging van 4% (vorig verslagjaar: 4%)  jaarlijkse huurverhoging vanaf 2015 conform de Financiële MeerjarenPrognose.  jaarlijkse huurderving van 0,50% (vorig verslagjaar:0,50%).Voor maatschappelijk- en commercieel vastgoed is de derving aangepast op basis van het lopend huurcontract en de onzekerheid ervan na afloop.  jaarlijkse stijgingen van de overige variabele lasten zijn conform verwachte inflatie. Vanaf 2019 is de stijging inflatie plus 1,0%.  jaarlijkse stijgingen van de onderhoudskosten zijn conform inflatie plus 1,0%.  kosten voor niet-planmatig onderhoud (dagelijks onderhoud) een norm van € 471 (vorig verslagjaar: € 459) voor de woningen. Normen van de overige verhuureenheden zijn van deze norm afgeleid. Er vindt een jaarlijkse indexatie plaats met de stijging van de onderhoudskosten.  kosten van planmatig onderhoud voor de jaren 2014 t/m 2019 conform de Technische MeerjarenPrognose waarbij de kosten op complex niveau zijn verdeeld. Vanaf 2020 een bedrijfsecoste nomische norm op complex niveau. Planmatig onderhoud wordt ingerekend t/m het 45 exploitatiejaar. Indien er sprake is van levensduurverlenging wordt de laatste 5 exploitatiejaren geen planmatig onderhoud ingerekend. Er heeft een jaarlijkse indexatie plaatsgevonden met de stijging van de onderhoudskosten.  overige variabele lasten conform de Financiële MeerjarenPrognose 2014 t/m 2019. De norm bedraagt € 1.223 per verhuureenheid (vorig verslagjaar: € 1.192). Normen van de overige verhuureenheden zijn van deze norm afgeleid. ste  een eenmalige ingreep van € 12.180 per verhuureenheid in het 30 jaar voor nieuwbouwproste ste jecten en voor de bestaande exploitatie in het 30 of 35 levensjaar (vorig verslagjaar: € 11.872) met een jaarlijkse indexatie van de stijging van de onderhoudskosten. Deze ingreep wordt niet meegenomen in de periode 2013 t/m 2018, daar deze kosten zijn begrepen in de technische meerjarenbegroting die een getrouw beeld geeft van de werkelijk verwachte onderhoudsuitgaven gedurende deze periode.  voor de bepaling van de restwaarde wordt een actuele grondprijs gehanteerd, verminderd met de verwachte uitplaatsing- en sloopkosten, van € 14.764 (vorig verslagjaar: € 14.390). Voor garages is gerekend met een grondprijs van € 3.252 per garage (vorig verslagjaar: € 3.170). Deze grondprijzen worden geïndexeerd naar het einde van de levensduur en contant gemaakt;  een rekenrente van 5,25% (vorig verslagjaar: 5,25%);  de periode waarover contant wordt gemaakt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen c.q. investeringen. De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is.  de verhuurdersheffing is vanaf 2013 ingerekend voor de restant levensduur.  de te betalen vennootschapsbelasting en saneringssteun maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde op basis van RJ 645 (2011) wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaar80

decorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Het totaal aantal woningen bestemd voor verkoop bedraagt eind van het boekjaar 158 woningen. Het aantal te verkopen woningen is voor 2014 tot en met 2018 geraamd op 20 woningen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Bijzondere waardevermindering Woonservice IJsselland beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De realiseerbare waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als “Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille”. Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als “Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille”. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervangingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaard als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Mutatie reële waarde materiële vaste activa De reële waarde van het totale bezit (sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in exploitatie) in het verslagjaar, zijnde € 124,5 miljoen, is afgenomen met een bedrag van € 7,1 miljoen ten opzichte van de reële waarde ultimo het voorgaande verslagjaar zijnde € 131,6 mln. De mutatie in de reële waarde laat zich als volgt verklaren (x € 1.000):

81

Jaarresultaat - mutatie in de reële waarde van de materiële vaste activa - effect contante waarde en restant levensduur Gevolgen van nadere interne inschattingen parameters - in de huurprijscomponent - in de onderhoudslasten - in de overige lasten - in de verhuurdersheffing - in de levensduur - in de verkoopportefeuille - in de restwaarde-inschatting

-7.010 5.570

2.730 2.950 1.170 -18.920 2.900 -840 480

Gevolgen van mutaties in het bezit - verkocht bezit - nieuwbouw - sloop bezit Totaal mutatie reële waarde

-50 4.040 -120 -7.100

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreft complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering Bijzondere waardevermindering Woonservice IJsselland beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid (PMC), waartoe de onroerende zaken gaan behoren, betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid (PMC), is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Wij nemen bijzondere waardeverminderingen op het moment dat:  alle benodigde grond ons eigendom is of als er sprake is van een juridische verplichting  er een definitief ontwerp is. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Overige goederen Onder deze activa is de keukenapparatuur geactiveerd die huurders kunnen huren van Woonservice IJsselland via Atag Service Op Maat (SOM). De overige goederen worden gewaardeerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten onder aftrek van afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering.

82

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor de verhuur Algemene uitgangspunten De vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waarderingsgrondslag Woonservice IJsselland waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: 

als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde.

Reële waarde De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering vindt plaats indien er aanwijzingen zijn dat zich mogelijk een dergelijke waardedaling heeft voorgedaan. Aanwijzingen kunnen zijn: daling van vastgoedprijzen, daling van exploitatieresultaten van vastgoed, mogelijk kortere levensduur dan aanvankelijk geschat, hogere onrendabele investeringen dan aanvankelijk geschat e.d. In 2013 hebben zich geen aanwijzingen voorgedaan die op een eventuele waardevermindering duiden. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door een externe taxateur welke erkend is door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Jaarlijks wordt van elk type commercieel vastgoed in exploitatie een taxatie uitgevoerd. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Woonservice IJsselland, zoals lopende huurcontracten. Voor de huurcomponent wordt er vanuit gegaan dat wij bij mutatie en voortgezette exploitatie de huur vaststellen op de marktconforme huur. Wij houden voor 2014 rekening met een huurstijging waarin geen inkomensafhankelijke huurstijging is meegenomen. Wij zijn principieel tegen inkomensafhankelijke huurstijgingen omdat in onze visie het vastgoed de huurprijs bepaalt en niet het inkomen van de huurder. In het commercieel vastgoed in exploitatie zijn tevens woongelegenheden opgenomen. Dit zijn woongelegenheden met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Voor de verhuurdersheffing is deze heffing alleen verschuldigd voor woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Zodoende is bij de waardering van het commercieel vastgoed geen rekening gehouden met de verhuurdersheffing. 83

Actuele waarde ten behoeve van de toelichting In de toelichting is de actuele waarde van commercieel vastgoed in exploitaties gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals omschreven bij sociaal vastgoed in exploitatie. Wij hanteren deze invulling van actuele waarde omdat onze primaire doelstelling is het beschikbaar stellen van huisvesting en dat optimalisatie van het rendement van ons vastgoed slechts een ondergeschikte plaats inneemt. De bedrijfswaarde wordt bepaald zoals beschreven bij Sociaal vastgoed in exploitatie. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor wij een terugkoopplicht kennen worden aangemerkt als financieringsconstructie. De als financieringstransactie kwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: 





De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen en voor een eventueel resterend overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden. Eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat wij verschuldigd zouden zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoopverplichting binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Financiële vaste activa Leningen uitgeleend geld De leningen u/g omvatten leningen die tot de vervaldag worden aangehouden. Deze leningen worden gewaardeerd tegen hoofdsom verminderd met aflossingen. Latente belastingvorderingen De latente belastingvorderingen worden nader toegelicht bij de Voorzieningen.

Voorraden Voorraden De voorraden worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs onder toepassing van de FIFO- methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te 84

brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Onderhanden projecten De post onderhanden projecten in opdracht van derden bestaat uit het saldo van gerealiseerde projectkosten. Toegerekende winst en, indien van toepassing, verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen. Onderhanden projecten worden afzonderlijk in de balans onder de vlottende activa gepresenteerd. Indien de onderhanden projecten een creditstand vertonen worden deze gepresenteerd onder de kortlopende schulden Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid, gebaseerd op de statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering Huurdebiteuren Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan één jaar. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. Met uitzondering van latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden voorzieningen tegen nominale waarde opgenomen. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. 85

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 5,25%. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Voorziening pensioenen Woonservice IJsselland heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn: Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Woonservice IJsselland heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor bouwen de werknemers jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit de rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Woonservice IJsselland betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever circa 70% voor zijn rekening neemt en de werknemer circa 30%. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door de financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds afgerond 114%. Het pensioenfonds dient een dekkingsgraad te hebben van iets meer dan 104% en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Woonservice IJsselland heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en wordt op verplichte basis premies aan het pensioenfonds betaald. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden hebben wij een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op verkrijgingsprijs, vervaardigingsprijs of actuele waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Obligoverplichting WSW WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. 86

5.4.3 Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en in het bijzonder de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is door de overheid gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 4,0% (inflatie + 1,5%) voor huishoudinkomens tot € 33.614, 4,5% (inflatie + 2,0%) voor inkomens tussen € 33.614 en € 43.000 en 6,5% (inflatie + 4,0%) voor inkomens boven de € 43.000. Principieel doet Woonservice IJsselland niet aan inkomenspolitiek en zijn de huren in het verslagjaar met maximaal 4,0% verhoogd. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen:  boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie  boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden  netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop  netto verkoopopbrengst bij levering van onderhanden projecten De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde Resultaten worden verantwoord op het moment van passeren van de transportakte (moment van levering). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen en wordt jaarlijks met inachtneming van de contractvoorwaarden gewaardeerd. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen.

87

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of lagere bedrijfswaarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over terreinen wordt niet afgeschreven. De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:  Grond geen afschrijvingen  Stichtingskosten lineair 50 jaar  Kantoor lineair 50 jaar  inventaris lineair 10 jaar (basis)  Automatisering lineair 4 jaar  Auto’s lineair 4 jaar Indien een schattingswijziging van de toekomstige gebruiksduur plaatsvindt, worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en –verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardeverminderingen ontstaat door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op basis van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Woonservice IJsselland heeft de pensioenregeling verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Mutaties in de pensioenvoorziening worden ook in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Kosten zijn toerekenbaar als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Leefbaarheid Hieronder zijn kosten verantwoord van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woonservice IJsselland, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van de onroerende zaken die in het kader van een Regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan een derde.

88

Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffend activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 zijn wij integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Wij zijn sindsdien verplicht over onze integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze vaststellingsovereenkomst zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen.

Financiële instrumenten en risicobeheersing Gedurende het verslagjaar is het treasurystatuut waarin opgenomen het financieel beleid vastgesteld door de Raad van Commissarissen. In het treasurystatuut wordt het gebruik van financiële derivaten (rente-instrumenten) niet toegestaan. Prijsrisico Wij hebben geen effecten in ons bezit en lopen geen prijsrisico. Valutarisico Wij zijn alleen werkzaam in Nederland en lopen geen valutarisico. Marktrisico Wij hebben geen effecten in ons bezit en lopen geen marktrisico. Renterisico Wij lopen renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken lopen we risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Voor vastrentende vorderingen en schulden lopen we risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Kredietrisico Wij hebben geen significante concentraties van kredietrisico. Wij maken gebruik van meerdere banken teneinde, zo nodig, over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico welke wij lopen per balansdatum zijn als volgt: Investeringsverplichtingen worden uitstuitend aangegaan indien we zeker hebben gesteld dat hiervoor liquide middelen en/of financiering beschikbaar is of is toegezegd. Wij maken gebruik van meerdere banken om, indien noodzakelijk, over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitord. Beschikbaarheidsrisico De (voorgenomen) maatregelen rondom de verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. Voor ons is betekent dit niet dat wij ons financieel meerjarenplan hebben moet aanpassen op deze maatregelen om de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering te continue89

ren. Wij voldoen in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en andere financiële stakeholders worden gehanteerd. Vooruitlopend op het tot stand komen van de nieuwe woningwet hanteren wij het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Wij hebben daardoor de mogelijkheid om aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de kasstromen verkopen uit bestaand bezit. Voor onze DAEB financiering kunnen wij volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering zijn wij sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Wij hebben een aantal complexen waarbij sprake is van bijzondere waardeverminderingen doordat de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde zonder bijzondere waardevermindering. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector is geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing en precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Wij hebben hiervoor de volgende beste schattingen gehanteerd: Begrotingsjaar 2014: Begrotingsjaar 2015: Begrotingsjaar 2016: Begrotingsjaar 2017: Vanaf begrotingsjaar 2018 jaarlijks:

€ 1.113.000 € 1.316.000 € 1.439.000 € 1.576.000 € 1.581.000

Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 30 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het neerwaarts bijgestelde verkoopplan 2014-2019. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Indien in het geheel geen verkopen zouden worden ingerekend, zou het resultaat over 2013 € 197.000 lager uitvallen. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien alle benodigde grond ons eigendom is of als er sprake is van een juridische verplichting en de formalisering van de definitieve ontwerpfase en, afgeleid, het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gemaakt bij het bepalen van de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

90

Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening hebben wij een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2013 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen:    

Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen De verwerking van projectontwikkelingsresultaten Het treffen van een onderhoudsvoorziening Het vormen van een herbestedingsreserve

Dientengevolge kan de fiscale last over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en kunnen belastinglatenties van waarde veranderen. Wij volgen in onze fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden alle ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar verwerkt. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelasting zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

91

92

5.5

Toelichting op de balans

(x € 1.000)

5.5.1 Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

Omschrijving

1 januari 2013 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 janauari 2013 Mutaties in het boekjaar: Investeringen Desinvesteringen Mutaties sociaal versus commercieel vastgoed Overboekingen Afschrijvingen Overboeking naar voorziening onrendabele investeringen Waardeverminderingen Waardevermeerderingen Saldo mutaties boekjaar 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden

Vastgoed in Sociaal ontwikkeling vastgoed in bestemd exploitatie voor eigen exploitatie

Overige goederen

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

Totaal

92.166

2.343

87

3.105

97.701

-13.428 78.738

-2.330 13

-23 64

-637 2.468

-16.418 81.283

672 -21 -7 3.460 -3.284

5.875

125 -48

6.672 -69 -324 0 -3.392 -153 -1.032 300

-992 300 128

-299 -3.460

-18 -5

-103

-23

-26

2.002

-153 -40

1.923

96.270

4.459

69

3.182

103.980

-17.404

-2.523

-28

-740

-20.695

78.866

1.936

41

2.442

83.285

Algemeen Onder de post “sociaal vastgoed in exploitatie” is verantwoord de boekwaarde van: - 2.000 woningen met een huur lager dan € 664,66 - 167 garages, gekoppeld aan het sociaal vastgoed - Vier voor zorg gerelateerd gebouwen - Drie gebouwen met een maatschappelijke functie Er wordt kritisch gekeken naar de restant levensduren van de complexen. Jaarlijks wordt beoordeeld of de restant levensduren van de verschillende complexen opnieuw moeten worden aangepast. De RJ 645-nieuw geeft aan dat bij het afschrijven de componentenbenadering moet worden gevolgd. Dit houdt in het afzonderlijk afschrijven van belangrijke bestanddelen van materieel vast actief met verschillende gebruiksduur of gebruikspatroon. De belangrijkste bestanddelen zijn: grond, casco, inrichting en installaties. Voor de tot en met 2011 in exploitatie zijnde complexen is het onderscheid naar inrichting en installaties niet meer te achterhalen. Voor de vanaf 2012 op te leveren nieuwbouwcomplexen zal, indien de componenten inrichting en installaties een aanzienlijke omvang betreffen (meer dan 10% van de totale investering), wel met deze componenten rekening worden gehouden. In het huidige boekjaar werd bij onroerende zaken in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd.

93

Sociaal vastgoed in exploitatie Investeringen De investeringen in Sociaal vastgoed in exploitatie betreffen de onderstaande investeringen:  verbeteringen bij mutatie in diverse complexen € 459  aanbrengen isolatievoorzieningen 116  aankoop stuk grond cpl 47 Koppelweg 40  verbouw complex 67 gezinsvervangend tehuis 53  afwikkelingen nieuwbouw 4 ---------Totaal € 672 ===== Desinvesteringen Het betreft de volgende desinvesteringen in sociaal vastgoed in exploitatie:  boekwaarde twee verkochte woningen bij mutatie

€

21 =====

Mutaties sociaal versus commercieel vastgoed Per ultimo 2013 hebben de volgende mutaties plaatsgevonden:  complex 20: boekwaarde Zandbergstraat 58 naar “sociaal”  complex 20: boekwaarde Zandbergstraat 118 naar “commercieel”  correctie inbrengwaarde per 1-1-2013

-

46 -/- 50 -/- 3 ----------/- 7 =====

€

Totaal

Overboekingen De volgende complexen zijn in 2013 in exploitatie genomen:  complex 177: 6 levensbestendige woningen Beinum-West  complex 179: 26 woningen in Zuidelijk Molenveld (fase 1 en 2)  complex 402: 4 garageboxen Margrietstraat

€ €

Totaal

686 2.707 67 ---------3.460 =====

Afschrijvingen De afschrijvingen zijn de reguliere afschrijvingen 2013

€

3.284 =====

Waardeverminderingen De volgende waardevermindering hebben op PMC-niveau plaatsgevonden:  PMC 3: Ouderhuisvesting met zorg  PMC 4: Ouderhuisvesting zonder zorg  afboeking boekwaarde sloopwoningen  afboeking boekwaarde koelsysteem complex 175

€ -

650 260 8 74 --------992 =====

€

Totaal

PMC 3 en 4 Met de waardevermindering materiele vaste activa in exploitatie wordt de boekwaarde van de betreffende PMC’s in overeenstemming gebracht met de lagere bedrijfswaarde. Waardevermeerderingen Met de waardevermeerdering materiele vaste activa in exploitatie wordt de boekwaarde van de onderstaande PMC’s in overeenstemming gebracht met de hogere bedrijfswaarde. Het betreft in het verleden, geheel of gedeeltelijk, afgeboekte bedragen:  

PMC 14: PMC 15:

Beinum-West Zuidelijk Molenveld 2013

€ €

100 200 -------300 ==== 94

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Investeringen De investeringen in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen de onderstaande investeringen:  nieuwbouw 6 levensbestendige woningen Beinum-West € 768  sloop/nieuwbouw Zuidelijk Molenveld 3.116  nieuwbouw patiowoningen Beinum-West 136  nieuwbouw 4 garages (complex 402) 67  renovatie 90 flats Koppelweg (cpl 47) 1.752  Overige investeringen 36 ---------Totaal € 5.875 ===== Mutaties sociaal versus commercieel vastgoed In 2013 zijn twee “dure” huurwoningen in het project Zuidelijk Molenveld opgeleverd. Deze kosten waren opgenomen onder Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie. Overboekingen De volgende complexen zijn in 2013 in exploitatie genomen:  complex 177: 6 levensbestendige woningen Beinum-West  complex 179: 26 woningen in Zuidelijk Molenveld (fase 1 en 2)  complex 402: 4 garageboxen Margrietstraat Totaal

€ €

686 2.707 67 ---------3.460 =====

Overboeking naar voorziening onrendabele investeringen Het betreft de vrijval in de voorziening onrendabel investeringen. Zie paragraaf 5.5.7. Waardeverminderingen Herstructurering Zuidelijk Molenveld In de jaarrekening 2012 is de onrendabele investering van fase 3 bepaald op € 92.500. De geactualiseerde onrendabele investering bedraagt per ultimo 2013 € 132.500. Het verschil van € 40.000 is in 2013 verantwoord.

Overige goederen Mutaties sociaal versus commercieel vastgoed Het aandeel voor commercieel vastgoed bedroeg per 1-1-2013 € 18.000. Dit betreft een overboeking. Afschrijvingen Het betreft de reguliere afschrijving over 2013.

Onroerende en roerende zaken ten dienst van de exploitatie Investeringen In activa ten dienste van de exploitatie zijn de onderstaande investeringen gedaan:  Diverse inventarissen €  Vervanging bedrijfsauto’s Totaal

€

5 120 ---------125 =====

Desinvesteringen De desinvestering in activa ten dienste van de exploitatie betreft de inruil van drie dienstauto’s. Afschrijvingen Het betreft de reguliere afschrijving over 2013.

95

WOZ waarde De WOZ waarde met peildatum 01-01-2013 van het sociaal vastgoed in exploitatie in onverhuurde staat bedraagt € 296,7 miljoen. Verzekering De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen brand-, storm- en vliegtuigschade. De overige zaken ten dienste van de exploitatie zijn verzekerd op basis van een uitgebreide dekking of all-risks. De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn verzekerd door de betreffende aannemer. Reële waarde De reële waarde van het “sociaal vastgoed in exploitatie” gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 116,5 mln. De bedrijfswaarde is berekend op basis van uitgangspunten die door het WSW gehanteerd worden bij de financiële beoordeling van corporaties.

5.5.2 Vastgoedbeleggingen De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat:

Omschrijving

1 januari 2013 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 janauari 2013 Mutaties in het boekjaar: Investeringen excl vov Desinvesteringen excl. VoV

Mutaties commercieel versus sociaal vastgoed Overboekingen Afschrijvingen

Commercieel vastgoed in exploitatie

Onroerende Vastgoed in zaken ontwikkeling verkocht bestemd onder voor eigen voorwaarden exploitatie

Overige goederen

Totaal

7.366

0

9.495

0

16.861

-1.372 5.994

0 0

1.674 11.169

0 0

302 17.163

13

11

306

18

-145

-2

24 0 324 0 -147 0 -739 0

Waardeverminderingen Waardevermeerderingen

-70

Saldo mutaties boekjaar

104

16

-658

0

-538

7.685

25

9.506

0

17.216

31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden

-669

-1.587

-9

1.005

0

-591

6.098

16

10.511

0

16.625

Algemeen Onder de post “commercieel vastgoed in exploitatie” is verantwoord de boekwaarde van:  24 woningen met een huur boven de € 681,02  50 parkeerplaatsen Mauritsveld  9 bedrijfsruimten Commercieel vastgoed in exploitatie Investeringen De investering betreft afwikkeling van de omzetting winkel naar “dure” woning Mauritsveld 3.

96

Mutaties commercieel versus sociaal vastgoed Per ultimo 2013 hebben de volgende mutaties plaatsgevonden:  Nieuwbouw complex 179: twee woningen  complex 20: boekwaarde Zandbergstraat 58 naar “sociaal”  complex 20: boekwaarde Zandbergstraat 118 naar “commercieel”  correctie inbrengwaarde per 1-1-2013

€ €

Totaal

299 -/- 46 50 3 ---------306 =====

In 2013 zin twee ”dure” huurwoningen opgeleverd in het project Zuidelijk Molenveld ad € 299.000. De kosten waren opgenomen onder sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Waardeverminderingen De actuele waarde van de twee “dure” huurwoningen in het project Zuidelijk Molenveld ligt € 70.000 lager dan de boekwaarde van € 299.000. Deze afwaardering is ten laste van het resultaat gebracht. Overige goederen Mutaties sociaal versus commercieel vastgoed Het aandeel voor commercieel vastgoed bedroeg per 1-1-2013 € 18.000. Dit betreft een overboeking. Waardevermeerderingen Met de waardevermeerderingen commercieel vastgoed in exploitatie wordt de boekwaarde van PMC Mauritsveld in overeenstemming gebracht met de hogere bedrijfswaarde. Het betreft in het verleden geheel of gedeeltelijk afgeboekte bedragen. Afschrijvingen De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:    

Grond Stichtingskosten Parkeerplaatsen Bedrijfsruimten

geen afschrijvingen lineair 50 jaar lineair 50 jaar lineair 50 jaar

Met betrekking tot de verzekerde waarden en financiering geldt hetzelfde als is vermeld in de toelichting op de materiële vaste activa. De actuele waarde van het “commercieel vastgoed in exploitatie”, gebaseerd op de marktwaarde bedraagt € 7,030 miljoen. Voor de marktwaarde is voor de woningen uitgegaan van 70% van de WOZwaarde per 01-01-2013 en voor de winkels geldt de getaxeerde waarde per 31-12-2013. De WOZ waarde met peildatum 01-01-2013 van het commercieel vastgoed in exploitatie in onverhuurde staat bedraagt € 8,070 miljoen. De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is per ultimo 2013 vastgesteld op € 8,046 miljoen. Voor de uitgangspunten van de bedrijfswaarde verwijzen wij naar de uitgangspunten zoals die gelden voor het sociaal vastgoed in exploitatie. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In 2011 is de nieuwbouw van 69 koopwoningen (verkoop onder voorwaarden) afgerond. De in het overzicht opgenomen investeringen ad € 11.000 betreft de afwikkeling van de stichtingskosten in 2013. De actuele waarde van de 69 woningen is bepaald op € 10,5 mln. De terugkoopverplichting is onder de post Langlopende schulden opgenomen. De waardevermindering bedraagt 6% en is in overeenstemming met de daling van de WOZ-waarde (peildatum 1-1-2013) van de in het zelfde project gerealiseerde huurwoningen.

97

5.5.3 Financiële vaste activa

2013

2012

71 -71 ------0 ====

75 -4 -------71 ====

Leningen u/g Saldo begin boekjaar Mutaties Saldo einde boekjaar

De lening is in het verleden verstrekt aan de rechtsvoorganger van Attent wwz. Dit is een maatschappelijke organisatie die zich toelegt op het ontwikkelen en aanbieden van woon- en zorgvormen. Conform de leningsovereenkomst bedraagt het rentepercentage 3,86%. In overleg met Attent wwz is de lening in februari 2013 geheel afgelost.

2013

2012

546 -213 ------333 ====

832 -286 -------546 ====

Latente belastingvorderingen Verkopen komende 5 jaar Saldo begin boekjaar Mutaties Saldo einde boekjaar

Er ontstaat een belastbaar tijdelijk verschil in de fiscale waardering van de verkopen voor de komende 5 jaren. De mutatie in 2013 is het gevolg van de afname van de opgenomen te verkopen woningen. In 2012 zijn 32 woningen in de latentie meegenomen en in 2013 zijn dit 20 woningen. Dit is conform het vastgestelde verkoopbeleid. Latentie leningen o.g

2013

2012

Saldo begin boekjaar Mutaties

0 95 ------95 ====

0 0 -------0 ====

Saldo einde boekjaar

De mutaties bestaan uit de overboeking van de voorziening latente belastingverplichtingen van € 112.000 per 1-1-2013 minus de reguliere mutatie in 2013 van € 17.000. Er ontstaat een belastbaar tijdelijk verschil tussen de fiscale en commerciële waarde van de leningen. De oplopende rente op aangegane leningen voor 1 januari 2008 maakt deel uit van voornoemd verschil. Hiervoor is een latentie gevormd. Latente compensabele verliezen

2013

2012

Saldo begin boekjaar Mutaties

426 -312 ------114 ====

0 426 -------426 ====

Saldo einde boekjaar

Voor een deel van het compensabele verlies van het jaar 2012 is een latentie gevormd. De verwachting is dat het verlies in 2015 wordt gecompenseerd met de gerealiseerde winst. Totaal komen de latente belastingvorderingen ultimo 2013 uit op € 542.000 en ultimo 2012 op € 972.000.

98

5.5.4 Vlottende activa Voorraden - Voorraad onderhoudsmaterialen

2013

2012

94 ====

99 ====

Onderhanden werk

166 0 ==== ==== Voor onderhanden werk die per balansdatum niet zijn voltooid, bedraagt de cumulatieve netto-omzet € 166.000. Het betreft de aanloopkosten van de nog te realiseren 8 koopwoningen in het project Zuidelijk Molenveld. De verwachte start van de bouw is maart 2014. Vorderingen Alle vorderingen, met uitzondering van de huurders betreffende onderhoudskosten en ex-huurders inzake huurachterstand, mutatieonderhoud en servicekosten en huurdebiteuren WSNP, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde ervan, als gevolg van het kortlopend karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

Huurdebiteuren

2013

2012

122 ====

73 ====

Dit betreft vorderingen op zittende huurders. De huurachterstand van zittende huurders, uitgedrukt in een percentage van de huren en opbrengst servicecontracten, komt ultimo 2013 uit op 0,9% (2012 = 0,56%).

Gemeente Doesburg Wet Maatschappelijke Ondersteuning

Belastingen en premies sociale verzekeringen Betaalde aanslag Vennootschapsbelasting 2012 Betaalde aanslag Vennootschapsbelasting 2013

Overige vorderingen Huurders inzake onderhoudskosten en ex-huurders inzake huurachterstand, mutatieonderhoud en servicekosten Huurdebiteuren WSNP Af: voorziening wegens oninbaarheid Overige debiteuren

2013

2012

1 ====

56 ====

0 215 --------215 =====

215 0 ---------215 =====

150 42 -100 37 --------129 =====

149 39 -77 64 ---------175 =====

Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. De voorziening wegens oninbaarheid wordt gevormd op basis van ervaringscijfers. Jaarlijks wordt de toereikendheid van de voorziening getoetst.

99

Overlopende activa Vooruitbetaalde kosten SG|automatisering B.V. Overige overlopende activa

2013

2012

48 43 --------91 =====

99 40 ---------139 =====

De vooruitbetaalde kosten SG|automatisering B.V. hebben een langlopend karakter.

5.5.5 Liquide middelen Direct opvraagbaar: Kas- en bankrekeningen

2013

2012

805 =====

1.017 =====

27.650 0 ----------27.650 -757 ---------26.893 ======

24793 -790 -----------24.003 3.647 -----------27.650 ======

21 8 ---------29 ======

22 -1 -----------21 ======

26.922 ======

27.671 ======

De liquide middelen staan vrij ter beschikking van de corporatie.

5.5.6 Eigen vermogen Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: Stand per 31 december Gevolgen stelselwijziging Stand per 1 januari Af/bij: uit de resultaatbestemming over het boekjaar Saldo einde boekjaar

Reserve glasfonds Saldo begin boekjaar Af/bij: uit de resultaatbestemming over het boekjaar Saldo einde boekjaar

Totaal eigen vermogen

5.5.7 Voorzieningen De mutaties in de voorzieningen zijn in de navolgende schema’s samengevat: Omschrijving

Stand per 1-1- 2013

Dotaties

Onrendabele investeringen Voorziening latente belastingverplichtingen leningen og Voorziening latente belastingverplichtingen onderhoud

164 -113 1.000

664

Totaal

1.051

664

Onttrekkingen

Vrijval

153

11 0 1.664

153

1.675

-113

-113

Stand per 31-122013

100

Voorziening onrendabele investeringen De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. Waardeverminderingen worden in aftrek gebracht op de waardering van de onroerende zaak in ontwikkeling. In gevallen dat de afwaardering hoger is dan de waarde van de onroerende zaak in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt het restant van de afwaardering opgenomen onder de Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw. Voorziening latente belastingverplichtingen De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa en financiële activa en passiva in deze jaarrekening.

5.5.8 Langlopende schulden Omschrijving

Stand per 31-122013

AflossingsResterende Resterende verplichting looptijd > 1 looptijd > 5 2014 jaar jaar

Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

1.708 55.186

2.289 536

0 0

1.708 55.186

10.993

0

0

0

Totaal

67.887

2.825

0

56.894

Aflossingsverplichtingen binnen één jaar na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden voor een bedrag van € 2.825.000.

Leningen OG Leningen overheid

Saldo begin boekjaar Ontvangen nieuwe leningen nominaal Subtotaal Mutatie Roll-over lening Aflossingen Eindaflossingen nominaal Subtotaal Aflossingsverplichting komend boekjaar:  aflossingsverplichting  eindaflossing leningen Subtotaal

Totaal langlopende schulden einde boekjaar

-------------4.145 0 ---------4.145 0 -148 0 ---------3.997

Leningen Kredietinstellingen ----------------54.376 4.525 ----------58.901 2.800 -729 -5.250 ----------55.722

Totaal -----------58.521 4.525 ----------63.046 2.800 -877 -5.250 ---------59.719

-154 -2.135 ----------2.289 ======

-536 0 -----------536 ======

-690 -2.135 ----------2.825 =====

1.708 ======

55.186 ======

56.894 =====

101

Toelichting leningen og: De leningen zijn aangetrokken op basis van het fixe-, roll-over of annuïteitensysteem. De portefeuille is als volgt verdeeld:  Fixeleningen  Annuïtaire leningen  Roll-over lening

38.272 17.647 3.800 -------------59.719 =======

Totaal

De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten rente en aflossingsverplichtingen) bedraagt € 3,6 miljoen (2012: € 2,5 miljoen). Op 18 december 2012 hebben wij een herfinanciering aangetrokken bij de BNG Bank. Het betreft een fixe lening van € 4.525.000 met als stortingsdatum 2 april 2013. Deze lening heeft een looptijd van 14 jaar en de einddatum is 2 april 2027. De lening kent een rentepercentage van 3,08% vast gedurende de looptijd en rentebetaling vindt jaarlijks achteraf plaats. Op 1 februari 2012 hebben wij een roll-over lening afgesloten bij de BNG Bank. De einddatum van deze lening is 1 maart 2022 en kent een rentepercentage van 1-maands Euribor plus een opslag van 0,90% en een opslagherzieningsdatum op 2 maart 2015. De hoofdsom van de lening bedraagt € 4 miljoen, waarvan minimaal € 1 miljoen moet zijn opgenomen. Op 31 december 2012 is van deze lening € 1 miljoen opgenomen en op 31 december 2013 € 3,8 miljoen. In 2013 hebben de onderstaande renteconversies plaats gevonden:

01-08-2023 -

Rentepercentage oud 4,04% 4,14% 5,53%

Rentepercetage nieuw 2,62% 1,13% 3,35%

10 jaar

-

5,52%

2,24%

10 jaar

-

5,56%

2,53%

Conversiedatum

Geldgever

Soort lening

Restant hoofdsom

Restant looptijd

Datum renteherziening

01-08-2013 01-09-2013 01-10-2013

NWB BNG BNG

annuïteit annuïteit annuïteit

€ 1.283.511 € 311.943 € 256.324

30 jaar 3 jaar 20 jaar

01-11-2013

BNG

annuïteit

€

430.607

30-12-2013

BNG

annuïteit

€

114.932

De gemiddelde rentevoet van de leningportefeuille bedraagt ultimo 2013 4,38% (2012 = 4,49%). De gemiddelde restant looptijd van de leningportefeuille komt uit op 14 jaar (2012 = 15 jaar). De duration van de portefeuille bedraagt 6,5 jaar (2012 = 6,5 jaar). De leningen zijn aangetrokken via de Gemeente Doesburg of rechtstreeks op de onderhandse kapitaalmarkt. Met onze instemming heeft de Gemeente Doesburg het voornemen om zich terug te trekken uit de financiering van de volkshuisvesting. Herfinanciering zal plaatsvinden via de onderhandse kapitaalmarkt.

102

Renteconversie

Vervalkalender leningenportefeuille, exclusief terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden

Eindaflossing

7.000

6.000

(€ 1.000)

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

2038

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

0

Jaar

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De specificatie van de mutatie in 2013 is als volgt (x € 1.000): 2013 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 11.299 - Verminderingen/vermeerderingen 0 ---------Schuld per 1 januari 11.299 Mutaties: Bij: verplichtingen nieuwe overdrachten 0 - Opwaarderingen 0 - Afwaarderingen -305 ---------Totaal mutaties in het boekjaar 10.994 =====

2012 10.613 -80 --------10.533 576 340 -150 ----------11.299 =====

De afwaardering heeft betrekking op de gedaalde actuele waarde van de 69 koopwoningen ad € 669.000 (zie hoofdstuk 5.5.2). Volgens de koopovereenkomst komt een overeengekomen percentage ten laste van de koper. Per saldo neemt de verplichting met € 305.000 (aandeel koper) af.

5.5.9 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

2013

2012

2.825 435 657 18 1.655 --------5.590 =====

6.127 625 364 27 1.705 ---------8.848 =====

103

Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van de langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.

5.5.10 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Kredietfaciliteit Bij de ING bank beschikken wij over een kredietfaciliteit van € 453.780 waarvoor geen nadere zekerheden zijn gesteld. Obligoverplichting WSW Per 31 december 2013 hebben wij een obligoverplichting uitstaan van € 2.268.000 wegens door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verstrekte borgstellingen. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Zekerheidsstelling WSW Het WSW heeft actieve maatregelen genomen om de zekerheidsstructuur verder te versterken. Op grond van het Reglement van Deelneming is een deelnemer op eerste verzoek verplicht om een recht van hypotheek te verstrekken op de onderliggende woongelegenheden, dan wel het WSW daartoe een volmacht te verlenen. Als voorwaarde voor deelnemerschap stelt het WSW daarom dat een corporatie een onherroepelijk en onvoorwaardelijk volmacht verleent om hypotheek te vestigen. Wij hebben deze volmacht op 9 december 2013 getekend. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw van woningen tot een bedrag van € 3,1 miljoen exclusief Btw. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van één tot twee jaar na balansdatum. Heffing Saneringsfonds Woonservice IJsselland zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 1,2 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om in nood verkerende corporaties te redden.

5.5.11 Verbonden partijen Wij nemen bestuurlijk deel in de stichting `Bouwen aan je toekomst`. In het bestuur hebben de heren J. Peper (2Switch), T. van Vilsteren (directeur Graafschapscollege) en R. Droste (manager Woondiensten Woonservice IJsselland) zitting genomen. Hierbij is sprake van een collectieve bestuursaansprakelijkheid (bestuursleden collectief en hoofdelijk aansprakelijk) waarvoor het bestuur een verzekering heeft afgesloten. Mede door de verplichte registratie bij de Kamer van Koophandel is gebleken dat voor Woonservice IJsselland uiteindelijk de directeur bestuurder, H. Esselink, verantwoordelijk is. Uitgangspunt voor het project was de bouw van een boot die (met winst) aan het eind van het project verkocht zou gaan worden. De definitieve afbouw van de boot heeft in 2013 plaatsgevonden. Eind 2013 is de boot verkocht voor € 200.000 en blijft er in de stichting `Bouwen aan je toekomst` een restantschuld over van circa € 20.000. Voor Woonservice IJsselland wordt het uiteindelijke risico geraamd op maximaal € 5.000.

104

5.6

Toelichting op de winst- en verliesrekening (x € 1.000)

5.6.1 Huren  Woningen en woongebouwen  Onroerende zaken niet zijnde woningen Subtotaal Af: Huurderving wegens leegstand bij mutatie Huurderving wegens leegstand bij renovatie Huurderving wegens leegstand bij projecten

Totaal huren

2013

2012

11.604 784 ---------12.388 -35

11.219 769 ---------11.988 1

-5 -67

-18 -120

---------12.281 =====

---------11.851 =====

De “Te ontvangen nettohuur” is gewijzigd als gevolg van:  verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging en wegens woningverbetering tot een bedrag van € 386.000  het in exploitatie komen van nieuwe verhuureenheden tot een bedrag van € 90.000. Het uit exploitatie nemen van eenheden bedroeg € 76.000. Derving: De huurderving projecten is als volgt te specificeren:  Zuidelijk Molenveld, sloop/nieuwbouw  Renovatie projectmatig Totaal derving projecten

5.6.2 Opbrengst servicecontracten Leveringen en diensten Servicefonds huurdersonderhoud Totaal opbrengsten servicecontracten

35.000 32.000 ----------67.000 ====== 2013

2012

463 66 --------529 =====

521 66 ---------587 =====

236 -21 -18 --------197 =====

621 -30 -56 ---------535 =====

5.6.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Bestaand bezit: Opbrengst verkopen twee mutatiewoningen Af: boekwaarde Verkoopkosten inclusief kosten leegstand Verkoopresultaat bestaand bezit

105

5.6.4 Geactiveerde productie ten behoeve eigen bedrijf Geactiveerde productie met betrekking tot nieuwbouw

Geactiveerde productie m.b.t. projecten:  Project 955 Beinum-West  Project 957 Zuidelijk Molenveld  Project 964 garages Margrietstraat  Project 962 verbouw complex 67  Project 963 renovatie flats Koppelweg  Project 966 renovatie complex 17  Project 958 renovatie Zanderskamp Totaal

2013

2012

110 =====

0 =====

6 28 2 5 50 14 5 ----110 ===

5.6.5 Overige bedrijfsopbrengsten Administratiekosten huurcontracten Vergoedingen beheer voor derden Vergoedingen aanpassingen woningen mindervaliden Administratiekosten sevicecontracten Doorberekeningen huurders Overige Totaal overige bedrijfsopbrengsten

14 25 1 14 29 16 --------99 =====

14 21 2 11 44 26 ---------118 =====

5.6.6 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Sociaal vastgoed zaken in exploitatie Subtotaal sociaal vastgoed in exploitatie Overige goederen sociaal Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Overige goederen commercieel Totaal afschrijvingen

2013

2012

3.284 ------3.284

3.311 ------3.311

5 103 145 2 --------3.539 =====

4 109 150 2 ---------3.576 =====

5.6.7 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Terugname als gevolg van hogere reële waarde bestaand bezit:  PMC 3: “Ouderenhuisvesting met zorg”  PMC 4: “Ouderenhuisvesting zonder zorg”  PMC 13: “Appartementengebouw Het Mauritsveld”  PMC 14: Beinum West huurwoningen  PMC 15: Zuidelijk Molenveld 2013 Subtotaal

2013

2012

650 260 0 -100 -200 ------610

-200 -675 -100 0 ---------975

106

Onrendabele toppen nieuwbouw:  herstructurering Zuidelijk Molenveld  Levensbestendige woningen (6) Beinum-West Subtotaal Afwaardering boekwaarden:  Boekwaarde sloopwoningen  Boekwaarde koelsysteem complex 175 Subtotaal Vrijval voorziening nieuwbouw Beinum West koopwoningen

Totaal waardeveranderingen materiële vaste activa

2013

2012

40 0 -----40

50 243 ------293

8 74 ------82

0 0 ------0

0

-60

--------732 =====

----------742 =====

921 2 5 --------928 =====

910 -6 6 ---------910 =====

366 301 11 135 54 32 -124 --------775

374 432 12 127 51 40 -116 ---------920

1.174 68 --------1.242

850 72 ---------922

2.017 =====

1.842 =====

2013

2012

30 14 --------44 =====

25 19 ---------44 =====

5.6.8 Lonen en salarissen Bruto salarissen Opgebouwde vakantiedagen Uitzendkrachten Totaal lonen en salarissen

5.6.9 Onderhoudskosten Klachten onderhoud Mutatie onderhoud Niet te declareren schades Onderhoud CV installaties Onderhoud lift installaties Overig contractonderhoud Af: uitvoering door eigen onderhoudsdienst Subtotaal dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Onderhoudsaandeel VvE Het Mauritsveld Subtotaal planmatig onderhoud Totaal onderhoudskosten

5.6.10 Leefbaarheid Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens gerelateerde leefbaarheid Totaal leefbaarheid

107

5.6.11 Lasten servicecontracten De kosten voor verbruik van gas, water, elektra, schoonhouden trappenhuizen, tuinonderhoud e.d. worden met de bewoners verrekend (zie ook vergoedingen):

Water Elektra Gas Huur boilers Schoonmaakkosten Tuinonderhoud Centrale Antenne Aansluitingen Glasverzekering Kantoren Service Op Maat Servicefonds huurdersonderhoud Administratiekosten Totaal lasten servicecontracten

2013

2012

8 100 130 9 59 64 7 16 31 9 72 4 --------509 =====

5 105 127 9 56 69 14 26 38 9 65 4 ---------527 =====

95 36 -----131

68 33 -----101

485 47 21 0 465 41 ------1.059

485 44 23 39 0 0 ------591

452 36 --------488

479 63 ---------542

1.678 =====

1.234 =====

0 13 29 --------40 =====

11 42 0 ---------53 =====

5.6.12 Overige bedrijfslasten Beheerkosten Automatiseringskosten Bestuurskosten Subtotaal beheerkosten Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Centraal fonds projectsteun Heffing saneringssteun Verhuurdersheffing Subtotaal heffingen Overige bedrijfslasten Diverse bedrijfslasten Mutatie voorziening wegens oninbaarheid Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten

Accountantshonoraria (onderdeel van de post diverse bedrijfskosten) In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening 2011 Controle van de jaarrekening 2012 Controle van de jaarrekening 2013 Totaal

108

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Woonservice IJsselland zijn uitgevoerd door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door binnenlandse en buitenlandse onafhankelijke accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen. Mutatie voorziening wegens oninbaarheid Per balansdatum worden de debiteuren gecorrigeerd met een voorziening voor oninbaar. Om deze voorziening op het vereiste niveau te houden, is een mutatie in de voorziening noodzakelijk. In 2013 is de voorziening aangepast van € 77.100 naar € 100.000 ofwel 0,88% van de huuromzet (was 0,6%). 2013 2012 - Verhoging voorziening dubieuze debiteuren - Afboeking vorderingen

22 14 -------36 =====

Per saldo

14 49 -------63 =====

5.6.13 Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille

-

1)

VOV, niet-gerealiseerde herwaardering ZAV VOV, niet-gerealiseerde herwaardering daling markt VOV, waardeverandering terugkoopverplichting, per saldo Waardeverandering commercieel vastgoed Zuidelijk Molenveld Totaal 1) 2)

2)

2013

2012

0 669 -305 70 ------434 =====

150 -726 190 0 --------386 =====

0

3

10 0 0 3 0 --------13 =====

2 1 6 18 36 ---------66 =====

2013

2012

185 2.386

191 2.488

7 4 --------2.582 =====

7 3 ---------2.689 =====

Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) Betreft 2 huurwoningen boven de liberalisatiegrens

5.6.14 Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente financiële vaste activa Overige financiële vaste activa Rente op vorderingen Rente op liquide middelen Doorberekende rente huurders Rentevergoeding kooptermijnen Beinum West Overige renten Rentevergoeding pro rata btw 2006 t/m 2010 Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rentelasten en soortgelijke kosten Rente langlopende schulden Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente kortlopende schulden Borgstellingsvergoeding WSW Overige schulden Totaal rentelasten en soortgelijke kosten

109

5.6.15 Belastingen

2013

2012

0 213 312 0 0 0 17 664 0 0 --------1.206 =====

0 286 -426 -5 0 0 -140 1.000 0 -1.207 ----------492 =====

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Mutatie latentie belastingen verkopen komende 5 jaar Mutatie latentie belastingen verrekenbare verliezen Aanslag vennootschapsbelasting 2008 Aanslag vennootschapsbelasting 2009 Aanslag vennootschapsbelasting 2010 Mutatie latentie belastingen leningen Mutatie latentie voorziening onderhoud Mutatie latentie herinvesteringsrekening Mutatie latentie herbestedingsreserve Belastingdruk

De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening Bijzondere waardeverminderingen Afschrijvingen Waardeveranderingen verkochte woningen Onderhoudskosten Activering rente MVA in ontwikkeling Vrijval leningen o/g Toevoeging voorziening onderhoud

457 1.166 3.033 -197 -1.866 42 -74 -1.355 ----------

Totaal permanente en tijdelijke verschillen Fiscaal resultaat 2013: Beperking aftrekbare kosten Heffing centraal fonds

Subtotaal Verrekenbare verliezen Belastbaar bedrag

Verschuldigde acute winstbelasting

749 ---------1.206 4 465 ---------469 ---------1.675 -1.675 ---------0 ===== 0 =====

Het belastbaar bedrag is nihil mede als gevolg van het vormen van een fiscale voorziening onderhoud. De effectieve belastingdruk komt hierdoor uit op 0%.

110

5.7 Overige informatie Werknemers Gedurende het jaar 2013 hadden wij 18 werknemers in dienst. Dit komt overeen met 16,1 fulltime formatieplaatsen. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. Bestuurders en commissarissen Voor de honorering van de directeur-bestuurder wordt de adviesregeling gehanteerd, zoals in 2010 opgesteld door de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en Aedes. De honorering van de directeur-bestuurder over het boekjaar 2013 bedraagt:     

€ € € € €

Bruto honorering Fiscale bijtelling leaseauto Netto jubileumuitkering 25-jarig dienstverband Werkgeversdeel pensioenpremie Werkgeversdeel pre-pensioen

119.131 8.982 8.970 22.239 4.766

De honorering is gebaseerd op het format volgens de huidige Sectorbrede Beloningscode Woningcorporaties (SBBW). De honorering omvat het vast inkomen, 8% vakantietoeslag en een vaste bruto onkostenvergoeding. De directeur-bestuurder heeft een pensioenregeling conform de CAO Woondiensten. De honorering is gebaseerd op een werkweek van 36 uur. De honorering voor de Raad van Commissarissen is op basis van de adviesregeling van het VTW vastgesteld op € 4.500 per lid per jaar (2012 = € 4.500). De honorering is exclusief omzetbelasting. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen de voorzitter, de leden van de commissies en de leden. Een onkostenvergoeding is niet van toepassing. Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Bij de samenstelling van onderstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT van 26 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. Bezoldiging topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen met dienstbetrekking Naam

H. Esselink 1) H. Otten L.S. Cohen H.T. van Vliet A.A. Kiffen B.I. Siebelink

Naam H. Esselink H. Otten L.S. Cohen H.T. van Vliet A.A. Kiffen B.I. Siebelink 1)

Functie(s)

Directeur-bestuurder Voorzitter RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC

Totale bezoldiging € 164.559 € 4.500 € 4.500 € 4.500 € 4.500 € 4.500

Beloning

€ 134.203 € 4.500 € 4.500 € 4.500 € 4.500 € 4.500 Duur van het diensverband in het jaar (in dagen) 261

Belastbare vaste en variabele onkosteenvergoedingen € 3.351

Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn €

27.005

Omvang van het dienstverband in het jaar (fte) 1

Totale bezoldiging is inclusief een netto jubileumuitkering bij 25-jarig dienstverband.

111

Woonservice IJsselland herkent de door de minister van BZK in zijn kamerbrief van 27 februari 2014 de onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot de externe niet-topfunctionarissen. In lijn met paragraaf 6 van de (gewijzigde) Beleidsregels toepassing WNT, leggen wij geen verantwoording af over externe niet-topfunctionarissen. Bij de definiëring van topfunctionarissen worden bij Woonservice IJsselland verder geen werknemers aangemerkt als topfunctionaris. Ook heeft geen van onze werknemers een bezoldiging, herrekend naar een voltijds dienstverband en op jaarbasis, dat het wettelijke bezoldigingsmaximum overschrijdt.

112

5.8

Overige gegevens Statutaire resultaatbestemming De resultaatbestemming is niet statutair geregeld. Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is toegevoegd aan het eigen vermogen. Controleverklaring van de onafhankelijk accountant De controleverklaring is opgenomen op de volgende pagina.

113

114

115

116