Woonservice IJsselland

Jaarverslag 2014

Woonservice IJsselland

Voorwoord Nieuw spel, nieuwe kansen 2014 was het jaar van de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties. De conclusies uit het rapport komen niet verrassend op ons over. Per 1 juli 2015 moet de nieuwe woningwet een feit zijn met de nodige ministeriële regelingen. Voor zover wij het nu kunnen overzien hoeft de bedrijfsvoering niet of nauwelijks aangepast te worden. Wel merken wij op dat de toegenomen regelgeving leidt tot meer administratieve druk en zo ook tot stijgende bedrijfslasten. Binnen de contouren van de voorgestelde woningwet kunnen wij de maatschappelijke gewenste investeringen blijven doen. De ontwikkeling van de betaalbaarheid mede ten gevolge van de verhuurdersheffing baart ons zorgen. Positief is de ontwikkeling van de hoogte van de rente op onze leningsovereenkomsten. Dit geeft ons ruimte om keuzes te maken over huurverhogingen, investeringen en onderhoud. De prestatieafspraken met de gemeente Doesburg (2009-2014) zijn geëvalueerd. 95% van het gezamenlijk vastgestelde beleid is gerealiseerd. Op zich een knappe prestatie in de voortdurende crisis. In 2015 gaan we voor vijf jaar nieuwe prestatieafspraken maken. Onze huurders hebben ons gemiddeld genomen een 7,4 als cijfer gegeven in het uitgebreide tevredenheidsonderzoek. Hiermee zijn we zeer content. In 2014 zijn in het project sloop en vervangende nieuwbouw Zuidelijk Molenveld de laatste 13 huur- en koopwoningen opgeleverd. Op Beinum West zijn we gestart met de bouw van 24 patiowoningen. De eerste elf worden begin 2015 opgeleverd. Wij zijn nog steeds trots op onze corporatie en betreuren het dat ten gevolge van de risico’s die circa 15 corporaties hebben genomen, de gehele sector in een kwaad daglicht is komen te staan. Wij hopen door onze activiteiten en onze transparante werkwijze bij te dragen aan verbetering van het beeld over de sector. Als corporatie staan we dicht bij de huurders en met beide voeten in de samenleving. Het jaarverslag bestaat uit vijf onderdelen: 1. Directieverslag: hierin vindt u de uitwerking van onze missie in strategische keuzes en de behaalde resultaten in 2014 2. Governancestructuur: hierin staat de omschrijving op welke wijze het ondernemingsbestuur vorm is gegeven en op welke wijze toezicht wordt gevoerd 3. Verslag van de Raad van Commissarissen: hierin verantwoordt de interne toezichthouder zich conform de governancecode 4. Volkshuisvestingsverslag: hierin wordt verslag gedaan over de verschillende prestatievelden 5. Jaarrekening: hierin vindt u de financiële vertaling van alle activiteiten en de gehanteerde waarderingsgrondslagen. Huurders, stakeholders en andere geïnteresseerden kunnen het complete jaarverslag op onze website bekijken. Zij worden in de gelegenheid gesteld vragen te stellen over het gevoerde beleid. Op deze manier leggen wij verantwoording af over de inzet van onze mensen en de middelen die wij gebruiken om onze maatschappelijke taken uit te voeren. Henri Esselink Directeur-bestuurder

Naam toegelaten instelling

: Stichting Woonservice IJsselland

Vestigingsplaats

: Doesburg

Bezoekadres

: De Linie 1 6982 AZ Doesburg

Postadres

: Postbus 48 6980 AA Doesburg

Telefoon

: 0313 490801

Fax

: 0313 479150

E-mail

: [email protected]

Website

: www.woonserviceijsselland.nl

Oprichting

: 12 augustus 1919

Laatste statutenwijziging

: 12 februari 2003

Inschrijvingsnummer Handelsregister Kamer Van Koophandel Gelderland

: 56706

Lidmaatschap landelijke brancheorganisatie

: Aedes

Inhoudsopgave 1. Directieverslag 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.

Inleiding Belangrijkste resultaten in 2014 Belangrijkste effecten 2014 Ontwikkeling woningbezit Ontwikkeling organisatie Risicoparagraaf Financiële paragraaf Toekomstverwachtingen Klachtencommissie Samenstelling bestuur Verbindingen Integriteit Verklaring bestuur

1 4 6 6 7 8 11 13 13 13 14 14 15

2. Governancestructuur 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Inleiding Bestuur Raad van Commissarissen De controle van de financiële verslaggeving, de positie van de interne control functie en de functie van de externe onafhankelijk accountant Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden Toepassing van de Governance Code Woningcorporaties

19 19 20 22 22 22

3. Verslag Raad van Commissarissen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.

Governance structuur / agenda Algemeen Activiteiten Raad van Commissarissen en genomen besluiten Beleid op langere termijn Verbindingen Risicobeheersing en controle Visitatie Onafhankelijk accountant Contacten met de ondernemingsraad en het huurdersplatform Extern toezicht Zelfevaluatie, scholingen en kennisuitwisselingen Uitvoering opdrachten audit- en remuneratiecommissie Samenstelling Raad van Commissarissen, honorering, onafhankelijkheid, transacties met tegenstrijdige belangen en integriteit Goedkeuring van de jaarstukken 2014

27 27 29 29 29 30 30 30 30 30 30 31 32 33

4. Volkshuisvestingsverslag 1. 1.1 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Leefbaarheid Directe woonomgeving en ondersteuning Verhuur, verkoop en beheer Woonruimteverdeling Huurprijzen en betaalbaarheid Verkoop van woningen Vereniging van Eigenaren Beheer voor derden

37 37 39 39 44 48 48 49

3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.

De kwaliteit van het woningbezit Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Woningverbetering bij mutatie Planmatig onderhoud Asbest Servicecontracten Servicefonds klein huurdersonderhoud Onderhoudsaandeel VvE Het Mauritsveld Projectmatige woningverbeteringen Energieverbeteringen Ontwikkeling nieuwbouw Grondtransacties Realisatie nieuwbouw Sociale aspecten Wonen met zorg Maatschappelijke verantwoording Financiële continuïteit Financiële meerjarenprognose winst- en verliesrekening Overige onderwerpen Kengetallen

49 49 50 50 51 52 52 52 52 53 53 54 55 55 55 57 59 61 67 68 69

5 Jaarrekening 1. 2. 3. 4. 4.1 4.2 4.3 5. 6. 7. 8.

Balans per 31 december 2014 Winst- en verliesrekening over 2014 Kasstroomoverzicht 2014 Toelichting waarderingsgrondslagen Algemeen Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Overige informatie Overige gegevens

72 75 77 79 79 79 89 95 107 113 115

Verklaring van de onafhankelijk accountant

117

1 Directieverslag

Jaarverslag 2009

1.1

Inleiding Woonservice IJsselland is een middelgrote corporatie met een portefeuille van circa 2.050 woningen, die actief is binnen de gemeente Doesburg. Wij beschouwen ons als een maatschappelijk ondernemer die tegen een redelijke huurprijs maximaal woongenot verschaft aan Doesburgse inwoners. Wij bedienen een brede doelgroep, waaronder starters, zorgbehoevenden en senioren. De huidige maatschappelijke en volkshuisvestelijke ontwikkelingen hebben invloed op de positie, de rol en de taakopvatting van Woonservice IJsselland. Om onze taken ook op langere termijn zo goed mogelijk uit te voeren stellen we elke vier jaar een strategisch meerjarenplan op waarin de koers voor de volgende vier jaar wordt vastgelegd. Het geeft de keuzes weer die zijn gemaakt op het gebied van onder andere wonen, nieuwbouw, leefbaarheid en de samenwerking met stakeholders. Het strategische meerjarenplan is het resultaat van een inventarisatie van ideeën binnen de organisatie en van dialogen met de belangrijkste stakeholders. Eind 2013 is het ondernemingsplan 2013 t/m 2015 vastgesteld. Eind 2015 wordt een nieuw ondernemingsplan 2016 t/m 2019 opgesteld. Op basis van deze strategische koers bezien we jaarlijks of herijking noodzakelijk is. Per jaar wordt een activiteitenplan, een begroting en een financiële meerjarenplanning opgesteld. Missie en ambitie voorzien in individuele behoeften van klanten In verband met heffingen en integrale vennootschapsbelasting vindt voortdurend afweging plaats over te maken keuzes en bijkomende risico’s. We voelen ons niet meer alleen verantwoordelijk voor het bouwen en beheren van huurwoningen tegen een zo laag mogelijke prijs maar we hebben ook de ambitie om te voorzien in de individuele wensen van onze huurders en woningzoekenden. Dit houdt in dat wij ernaar streven om voldoende woningen ter beschikking te stellen en aan te bieden aan onze huurders en woningzoekenden. Wij hebben de volgende missie geformuleerd:  

Het dienstbaar zijn aan de lokale samenleving door te zorgen voor woonproducten die de inwoners van Doesburg van ons verlangen. De menselijke Maat: onze prijs-kwaliteitsverhouding is met een goede basiskwaliteit gericht op een aanbod dat betaalbaar is maar ook mogelijkheden biedt voor een wooncarrière.

De individuele wensen hebben niet alleen betrekking op de kwaliteit van de woning, maar ook op de kwaliteit van de woonomgeving. Wij willen voor verschillende groepen een aantrekkelijke woning kunnen aanbieden in een aantrekkelijke wijk of buurt. Activiteiten die we tot ons takenpakket rekenen zijn bijvoorbeeld herstructurering en het verbeteren van huurdersparticipatie. Alle acties moeten uiteindelijk leiden tot een betere leefbaarheid in buurten en wijken. Werkgebied in Doesburg Aandacht voor de opgave van de gemeente Doesburg Wij willen Doesburgse inwoners een kwalitatief goede woning in een kwalitatief goede woonomgeving aanbieden, die past bij hun individuele woonwensen en hun financiële mogelijkheden. Ons werkgebied is, gezien de opgave en de beschikbare financiële middelen van Woonservice IJsselland, de gemeente Doesburg. Het merendeel van de vrijkomende woningen wordt aangeboden aan Doesburgse woningzoekenden. Brede doelgroepen met bijzondere aandacht voor de doelgroep met de laagste inkomens Het grootste gedeelte van onze activiteiten is gericht op deze doelgroep. Daarnaast is er aandacht voor bijzondere doelgroepen waaronder starters/jongeren, senioren en zorgbehoevende ouderen. De twee laatstgenoemden blijven voor ons de komende jaren een belangrijke doelgroep. Het aandeel 55plussers in de bevolking neemt de komende jaren verder toe, waardoor er een grotere vraag zal zijn naar levensloopbestendige woningen. Een deel van de nieuwbouw reserveren wij voor deze groep. Ten slotte zetten we ons in voor de middengroep. Door deze inzet voor de middengroep streven wij naar een betere doorstroming op de woningmarkt. Door de EU-beschikking per 1 januari 2014, te weten toewijzing van 90% van de vrijkomende woningen aan bewoners met een inkomen onder de

1

€ 34.678 wordt de doorstroming van deze groep beperkt. Inkomensgroepen tussen de € 34.678 en € 43.000 hebben beperkte mogelijkheden op de koopmarkt. Streven naar maatschappelijk rendement door fysieke investeringen In de afgelopen vijf jaar hebben we de ontwikkeling doorgemaakt naar een corporatie gericht op de kerntaken. Gezien de frequente wijzigingen in de zorg investeren wij niet meer in verpleegplaatsen. Commercieel vastgoed wordt mede gezien de financiering en de risico’s zoveel mogelijk vermeden. In overleg met de gemeente Doesburg wordt bepaald of bij herstructurering commerciële activiteiten gewenst zijn en wordt de afweging gemaakt of de corporatie of een commerciële partij het risico op zich neemt. Wij willen ons positioneren als een onderneming die maatschappelijk rendement nastreeft. Huurders en organisaties kunnen ons aanspreken op ons maatschappelijk functioneren. Anderzijds zullen we andere organisaties aanspreken op hun eigen maatschappelijke verantwoordelijkheid. Op deze wijze streven wij, op basis van continue dialoog, naar de beste resultaten. Het ondernemen is gelegen in het feit dat we innovatief (mee)denken over hoe taken nog beter kunnen worden uitgevoerd. Rendement wordt behaald wanneer componenten die deel uitmaken van een wijk en die zorg dragen voor de cohesie in die wijk zichtbaar worden verbeterd. Wij willen door middel van fysieke investeringen de leefbaarheid en sociale kwaliteit in wijken verbeteren. Daarnaast moeten huurders toegang kunnen hebben tot verschillende typen woningen in verschillende prijsklassen. Wij hechten aan cultureel en groen erfgoed in wijken en buurten. Om dit in stand te houden is het van belang om bewoners en organisaties erbij te betrekken die kennis hebben van en zich specifiek bezighouden met de sociale kwaliteit, de milieukwaliteit en de natuurkwaliteit in Doesburg. Participatie verankerd in twee organen Over onze beleidsdoelstellingen en prestaties willen we transparant zijn. Wij willen hierover in dialoog gaan met diverse externe partijen. Het streven is om eens in de vier jaar deel te nemen aan een visitatie om inzicht te krijgen in ons presteren. In 2011 heeft de visitatie plaatsgevonden waarin we het cijfer zeven hebben gescoord. In 2015 vindt opnieuw een visitatie plaats. We stellen verschillende groepen stakeholders regelmatig in de gelegenheid zich uit te spreken over de volkshuisvestelijke behoefte en het beleid van de corporatie. Ons beleid is dan ook grotendeels gestoeld op de vragen en behoeften van huurders, gemeenten en samenwerkingspartijen. Wij hebben de participatie in twee organen verankerd, namelijk: - het huurdersplatform - de participanten Via de gemeente Doesburg zijn er contacten met de wijkraden. De wijkraden zijn ingesteld met als doel belangrijke thema’s als bijvoorbeeld leefbaarheid gezamenlijk te bespreken en wijkvisies te ontwikkelen. We streven ernaar de wijkbewoners zoveel mogelijk te betrekken bij de verbetering van de kwaliteit van de sociale omgeving. Een effectieve participatie van de bewoners in Doesburg biedt kansen om de leefbaarheid te verbeteren. Bij de herontwikkeling van het Zuidelijk Molenveld en de Koppelweg zijn bewoners en omwonenden betrokken door middel van een klankbordgroep. We willen de goed onderhouden relaties met stakeholders in de toekomst voortzetten en zo een betrouwbare partner blijven. Om te kunnen voldoen aan de wensen van de stakeholders volgen we de volkshuisvestelijke ontwikkelingen, blijven wij ons professioneel ontwikkelen en maken wij duidelijke keuzes voor de toekomstige strategische koers. Onze positionering in de gemeente Doesburg en onze grootte zijn hierbij uitgangspunten die tegelijkertijd de grenzen van onze mogelijkheden aangeven. Samenwerking met de gemeente Doesburg om gezamenlijk initiatieven te nemen De gemeente Doesburg en Woonservice IJsselland streven naar een goede samenwerking en slagen erin gezamenlijk initiatieven te nemen. Periodiek wordt overleg gevoerd over de behoeften van de woningmarkt, de bestaande woningvoorraad en de daarin noodzakelijke aanpassingen die voortkomen uit de marktbehoeften. De extern gecommuniceerde prestatieafspraken, in het bijzonder met de

2

gemeente Doesburg, zijn getoetst aan de prestaties van 2014. Zowel op leefbaarheid, bouwproductie als op planvoorbereiding is voldaan aan de afspraken. Samen met de gemeente Doesburg streven we in het bijzonder naar een verbetering van leefbaarheid in wijken en willen we optimaal samenwerken om deze doelstelling te realiseren. In dat kader hebben wij gezamenlijk een Woonvisie ontwikkeld voor de periode 2007-2020. De gemeente Doesburg verwacht in 2015 de ruimtelijke structuurvisie gereed te hebben. Aansluitend wordt een nieuwe woonvisie samengesteld in samenwerking met ons. In 2015 worden nieuwe prestatieafspraken gemaakt voor een periode van vijf jaar. Tot en met 2019 kunnen nog 154 woningen gebouwd worden in Doesburg. Samenwerking om eigen doelen beter te realiseren Onze belangrijkste taken zijn het verhuren, beheren, bouwen en herstructureren van woonruimte, bemiddelen voor bewoners en meewerken aan leefbare buurten. Alle andere activiteiten moeten de primaire activiteiten ondersteunen. Daarnaast moet te alle tijden de relatie met de doelstelling “voorzien in de woonbehoefte van de doelgroep met de laagste inkomens” gewaarborgd zijn. Om op een goede manier de taken te kunnen vervullen is vaak samenwerking met verschillende partijen belangrijk. Keuzevrijheid aanbieden in producten Huurbeleid Wij voeren een bedrijfseconomisch beleid dat uitgaat van een lage huurprijs in verhouding tot de waarde van de woning. De huurprijs is gemiddeld een derde lager dan de maximaal redelijke huur. De servicekosten worden kostendekkend met de huurder verrekend. In het woonakkoord is een inkomensafhankelijke huurverhoging voorgesteld voor twee jaar en daarna een huursombenadering. Wij hebben de inkomensafhankelijke huurverhoging niet doorgevoerd in 2014. Bijna alle woningen hebben een huurverhoging van 4% (2,5% inflatie plus 1,5%) gehad. In 2015 willen we een huurverhoging van 2% doorvoeren (1% inflatie en 1% opslag). Wij zijn voorstander van de huursombenadering en afstemming van het huurprijsbeleid aan de geboden kwaliteit. Woningbouw De ontwikkeling van de bevolking in Doesburg gedurende de afgelopen jaren kenmerkte zich door sterke schommelingen. Hoewel de demografische prognoses op langere termijn een krimp tot stabilisatie van de bevolking laten zien, is er nog steeds een behoorlijke druk op de huurwoningmarkt mede als gevolg van het economisch klimaat. Ons bouwprogramma is opgesteld op basis van de Woonvisie en wordt regelmatig herijkt om te waarborgen dat de plannen in het bouwprogramma aansluiten op de behoeften van de Doesburgse inwoners. Een inventarisatie heeft plaatsgevonden. Door de woningbehoefte tot 2020 inclusief de ontwikkeling van Beinum West kunnen nog 154 woningen worden toegevoegd waarvan 50% in de sociale huur- of koopsfeer. Dit betekent dat, na realisatie van de patiowoningen Beinum west, aan het huidige bouwprogramma tot 2020 nog circa 51 woningen toegevoegd moeten worden. In de komende jaren wordt per plan bekeken of de koop- of huurmarkt nog opnamecapaciteit heeft. Herstructurering om de kwaliteit van woning en woonomgeving te verbeteren Ons streven is optimaal woongenot te verschaffen en maatwerk te leveren aan onze klanten. Naast het bouwen van woningen is onze doelstelling om de kwaliteit van de bestaande woningen en buurten en wijken te laten aansluiten op de woonwensen van huurders. Om de leefbaarheid of kwaliteit van de woonomgeving op langere termijn te verbeteren zijn in een aantal gevallen ingrijpende maatregelen vereist. Die maatregelen kunnen betrekking hebben op sloop, vervangende nieuwbouw, verkoop en ingrijpende renovatie. Door aanpassing van bestaande woningen kunnen senioren ook langer blijven wonen in hun eigen woonomgeving. Duurzaam energiegebruik in woningen en andere milieumaatregelen zijn de komende jaren speerpunten van ons beleid. De woningen hebben een energielabel gekregen en de woningen met een laag label worden het eerst aangepakt voor na-isolatie. In 2014 is een asbestsaneringsprogramma opgesteld tot 2024.

3

Ontwikkeling van huur- en koopconstructies om doorstroming te bevorderen Het is wenselijk om de keuzevrijheid tussen huren en kopen te vergroten voor mensen met een lager inkomen, bijvoorbeeld door het aanbieden van flexibele eigendomsverhoudingen. De doelstellingen van het ontwikkelen van verschillende huur- en koopconstructies zijn het: - bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt - bieden van keuzevrijheid aan de klanten - bevorderen van differentiatie op de woningmarkt. Op basis van deze uitgangspunten bieden wij als Sociaal Koop Experiment nieuwbouw koopwoningen aan als Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) in de vorm van koopgarant. Wij verkopen deze woningen onder de marktprijs met terugkoopregeling. Als in de toekomst de koper de woning wil verkopen zijn wij verplicht deze woning weer terug te kopen. Hierbij worden prijsstijgingen en prijsverlagingen gedeeld tussen de koper en verkoper. Op Beinum West hebben we 69 koopgarantwoningen gerealiseerd. Door de neerwaartse prijsontwikkeling van woningen hebben wij besloten bij nieuwbouw voorlopig af te zien van deze koopconstructie. Organisatie gericht op markt en huurder Wij positioneren ons als een organisatie die een verlengstuk is van de huurder en een instrument om de kwaliteit van wonen in Doesburg te verbeteren. De verdeling van bevoegdheden en taken in de organisatie staat dan ook ten dienste van deze effectiviteit. De bedrijfslasten zijn verhoudingsgewijs laag. Dit komt tot uiting in een organisatie die “lean en mean” is: slagvaardigheid en lokale binding moeten geborgd worden door verantwoordelijkheden laag in de organisatie te leggen en door het aantal medewerkers op optimaal niveau te houden. De huidige omvang van de organisatie sluit aan op de doelstellingen van de corporatie. Wij zijn groot genoeg om voldoende expertise en regie te houden. Indien nodig wordt externe expertise of capaciteit ingehuurd. Nadruk op goed ondernemingsbestuur Onze nadrukkelijke aandacht gaat uit naar de aspecten van goed ondernemingsbestuur. De interne processen worden daarop toegespitst en de controle hierop wordt verder geprofessionaliseerd. De directie en de Raad van Commissarissen werken naar de letter van de governancecode voor woningcorporaties.

1.2

Belangrijkste resultaten in 2014 De strategische doelen zijn omgezet in activiteiten en te behalen resultaten. Per jaar wordt een activiteitenplan in de vorm van de jaarbegroting opgesteld. Aan de hand van kwartaalrapportages wordt de voorgang bewaakt. De belangrijkste resultaten voor 2014 zijn: Uitbreiding woningvoorraad - In juni 2014 is gestart met de bouw van 24 patiowoningen, oplevering vindt plaats in 2015. - Herstructurering Zuidelijk Molenveld is in 2012 gestart. De laatste fase bestaat uit vijf huur- en acht koopwoningen. Alle acht koopwoningen zijn verkocht en in 2014 opgeleverd. - Eind 2014 zijn met de Gemeente principeafspraken gemaakt voor de schoollocatie “De Ark” aan de Kraakselaan. Medio 2015 wordt de locatie bouwrijp gemaakt. Inzet is circa 24 levensloopbestendige appartementen te bouwen en een gemeenschappelijke ruimte. Een tweede woongroep ouderen heeft aangegeven deze appartementen te willen huren. Dit past in de doelstelling ouderen langer door middel van onderlinge mantelzorg zelfstandig te laten wonen. Verbeteren van de functionaliteit Wij streven naar een hogere functionaliteit zodat woningen voor verschillende doelgroepen inzetbaar zijn. De huurprijzen voor de woningen moeten in evenwicht zijn met de kwaliteit die wordt geboden. Wij hebben de volgende ervaringen:

4

 

De kleinere eengezinswoningen zijn geschikt voor één- en tweepersoonshuishoudens. Van ons bezit is 23% een nultredewoning. Dat is voor nu voldoende. In 2020 zal dit 25% moeten zijn om een piek in de vergrijzing op te vangen.

Het huurbeleid is gebaseerd op een streefhuurpercentage op basis van de maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingssysteem. Hierbij wordt rekening gehouden met kwaliteit en locatie. Het woningbezit heeft een hoge energiezuinige kwaliteit. In 2014 is circa € 400.000,00 geïnvesteerd in isolatievoorzieningen. In de binnenstad heeft groot onderhoud plaatsgevonden aan 21 woningen. Tevens zijn in 2014 de werkzaamheden aan de 90 flatwoningen aan de Koppelweg afgerond. De collectieve cv-installatie is vervangen door individuele cv-installaties. Er zijn acht bejaardenwoningen gesloopt en de flats zijn opgeknapt naar de huidige normen. Daarnaast is de woonomgeving verbeterd. Keuzemogelijkheden en betrokkenheid In de diverse nieuwbouwcomplexen zijn aan de toekomstige huurders extra pakketten aangeboden voor keukeninrichting en tegelwerk. Om de betrokkenheid bij de directe woonomgeving te stimuleren zijn verschillende bewonerscommissies opgericht. Voor de herstructurering van het Zuidelijk Molenveld en flats Koppelweg is een klankbordgroep opgericht voor inspraak in het sloopproces, de planvorming voor de vervangende nieuwbouw en de inrichting van de woonomgeving. In het begin zijn de commissies vaak erg actief. Het vervolg is wisselend en hangt ook af van de verhoudingen tussen de bewoners onderling. Deskundigheid treasury Voor de treasury is het gespecialiseerde bureau Thésor ingehuurd. Op jaarbasis vinden twee bijeenkomsten plaats waarin de liquiditeiten, de leningportefeuille en de financiële markt wordt besproken. De treasurycommissie, bestaande uit de heren Esselink (directeur-bestuurder), Mensink (Manager Financiën) en mevrouw Elgersma (namens Thésor), brengt verslag uit aan de Raad van Commissarissen. Financiering en herfinanciering binnen de jaarbegroting worden door de treasurycommissie afgewikkeld. Automatiseringssysteem Voor onze administratie maken we gebruik van het administratieve systeem Tobias, ontwikkeld door Aareon Nederland B.V. (voorheen SG|Automatisering BV). De administratie is geënt op ons beleid en organisatie. Netwerk stakeholders Het netwerk van de stakeholders is van belang voor het maatschappelijk functioneren van de corporatie. Met de gemeente is intensief contact over de diverse nieuwbouwprojecten op ambtelijk en bestuurlijk niveau. Met de zorgleverancier Attent wwz is in 2014 veelvuldig contact geweest over IJsselzicht en de Hessegracht. Met het Huurdersplatform is maandelijks contact over nieuwe ontwikkelingen. In het kader van de leefbaarheid vindt structureel overleg plaats met de politie, welzijnsinstellingen en de Gemeente. Verbeteren van de leefbaarheid De Gemeente Doesburg heeft van de Provincie Gelderland, in het kader van het Klein Stedenbeleid (KSB) subsidie gekregen voor leefbaarheid. Wij dragen bij aan de leefbaarheid. Gezamenlijk worden programma’s opgezet om de wijken leefbaar te houden. In 2014 participeerde WIJ in de volgende projecten: -

Subregionale buurtbemiddeling Speelvoorzieningen Platform Wonen, Welzijn en Zorg Schoonmaken woonomgeving In KR8-verband voor bijzondere doelgroepen huisvesting en activeringsprogramma’s Bijdrage Stichting Aangepast Vervoer

De betrokkenheid in de wijken is vergroot door de diverse projecten. De bewoners ervaren de initiatieven als positief. 5

Bepalen van de financiële kaders De begroting en de meerjarenprognose zijn op basis van kasstromen opgezet. Duidelijk is dat verkoop van woningen uit de bestaande voorraad van evident belang is voor investeringen. In 2014 zijn boven verwachting drie woningen en één woonwagen verkocht met een bruto opbrengst van circa € 323.000. De verkoop uit het bestaande bezit gaat steeds moeizamer ondanks bijstelling van de vraagprijs naar de marktomstandigheden. Gezien de opgelegde heffingen en bijdragen kunnen we niet meer voldoen aan alle maatschappelijke vragen die op ons afkomen. Dit betekent dat er keuzes gemaakt worden. De plannen tot en met 2019 voldoen aan de eisen van het WSW voor borging. In het algemeen zijn de activiteiten in 2014 volgens de planning gerealiseerd. Het strategisch plan zorgt voor duidelijkheid over onze inzet.

1.3

Belangrijkste effecten 2014 Wij vinden het belangrijk om transparant te zijn over inzet, zowel qua activiteiten als qua financiële middelen. Dit jaarverslag is daartoe één van de instrumenten. Maatschappelijke effecten zijn lastig meetbaar omdat effecten op een termijn van één jaar vaak niet goed zichtbaar zijn. Door de diverse investeringen in de wijken is de leefbaarheid verhoogd en het is aantrekkelijk voor bewoners om in een stabiele wijk te wonen. Strategie voor de woningmarkt De strategie voor de woningmarkt is erop gericht dat er voldoende woningen beschikbaar zijn voor de diverse doelgroepen. Onze woningen worden via een regionaal aanbodmodel toegewezen. De wachttijd is afhankelijk van het type woning. In 2014 is 56% van de vrijkomende woningen toegewezen aan Doesburgers. Dit was 2013 58%. Nieuwbouwwoningen worden in eerste instantie toegewezen aan inwoners van onze stad om de doorstroming te vergroten. De vraag van, in het bijzonder, senioren wordt hoe langer hoe meer een kwalitatieve vraag. Voor wat betreft de huisvesting van urgent woningzoekenden hebben wij het gewenste resultaat behaald. Er is snel woonruimte beschikbaar voor diegene die het meest in de knel zit. De taakstelling voor statushouders is nagenoeg gerealiseerd. Wel merken we op dat deze groepering, als er keuze is, kiest voor de grotere steden of aansluiting zoekt bij eigen oorspronkelijke landgenoten. De professionele wijze van beheer en exploitatie in combinatie met de klantgerichte inzet moet leiden tot een hoge mate van huurderstevredenheid. Dit meten we voortdurend op de processen reparatieverzoek en mutaties en door middel van een periodiek tevredenheidsonderzoek. Strategie voor de leefbaarheid De doelstelling is dat mensen zolang mogelijk zelfstandig blijven wonen in hun wijk. Voor iedere wijk is in de Woonvisie een verhouding huur / koop vastgesteld. In de wijk Zuidelijk Molenveld wordt een slag gemaakt met sloop en vervangende nieuwbouw om de leefbaarheid ook in deze wijk te vergroten.

1.4

Ontwikkeling woningbezit Het woningaanbod heeft zich als volgt ontwikkeld, exclusief garages, maatschappelijk onroerend goed en verpleegplaatsen: Stand per 1 januari 2014 Realisatie nieuwbouw huurwoningen: e Zuidelijk Molenveld 3 fase Verkoop bestaand bezit Stand per 31 december 2014

2.024 woningen 5 woningen -3 woningen ---------2.026 woningen

In uitvoering zijn op 31 december 24 patiowoningen Beinum west.

6

In het volkshuisvestingsverslag wordt nader ingegaan op de ontwikkeling van de goedkope, betaalbare en dure huurwoningen.

1.5

Ontwikkeling organisatie Personeelsbestand Ten opzichte van 2013 is de personele organisatie in 2014 niet gewijzigd, en ziet er als volgt uit: Directie Secretariaat Financiën Vastgoed Woondiensten

1 1 3 4 9 inclusief twee allround vaklieden

Alle 18 medewerkers hebben een vast contract. Gezamenlijk bezetten zij 16,1 fulltime formatieplaatsen. Van het totaal aantal medewerkers is zes vrouw (33%) en twaalf (67%) man. Eind 2014 bedraagt de gemiddelde leeftijd van onze medewerkers 50,9 jaar (eind 2013 = 49,9 jaar). Ziekteverzuim In 2014 is het ziekteverzuimpercentage uitgekomen op 1,3%. Dit ligt 0,1% lager dan het verzuimpercentage van 2013, wat uitkwam op 1,4%. In 2014 hebben 10 medewerkers zich 21 keer ziek gemeld, tegen 11 medewerkers met ook 21 ziekmeldingen in 2013. In 2014 is er door ziekte in totaal 402 uur verzuimd tegen 433 uur in 2013. In alle gevallen is er sprake geweest van kortstondig verzuim. Voor begeleiding van het ziekteverzuim zijn we aangesloten bij de bedrijfsgezondheidsdienst MKbasics.nl, een onderdeel van Arbo Unie B.V. Opleidingen Het personeelsbeleid is erop gericht dat medewerkers zich kunnen ontplooien om een optimale dienstverlening aan de klanten te verstrekken. Medewerkers volgen cursussen en seminars op hun vakgebied, te weten automatisering, financiën, fiscaliteiten, volkshuisvesting of techniek. Jaarlijks wordt 3% van de loonsom gereserveerd voor opleidingen. Het jaarbudget 2014 voor opleidingen was € 32.000. Aan opleidingskosten is in 2014 een bedrag van € 5.000 uitgegeven. De Ondernemingsraad De Ondernemingsraad, in 2014 bestaande uit de heer A. Van der Waal (voorzitter), mevrouw I. te Braake (secretaris) en de heer A.F.J.M. Putman (lid), heeft twee keer met de directie vergaderd over onderwerpen die onder anderen nauw verweven zijn met de arbeidsvoorwaarden en arbeidsomstandigheden van de medewerkers. Met een delegatie van de Raad van Commissarissen is één keer vergaderd. Integriteit Het bestuur brengt het integriteitsbesef regelmatig onder de aandacht van de leden van het managementteam en de werknemers. Organisatiestructuur Woonservice IJsselland werkt volgens tweelagen structuur. Zowel de Raad van Commissarissen als de directeur-bestuurder onderschrijven de Aedescode en de Governancecode. Om governance in de praktijk handen en voeten te geven werken wij volgens: -

Governance tabel Governance structuur Reglement / profielschetsen Raad van Commissarissen Rooster van aftreden Integriteitscode Toezichtskader Governance agenda Taak en werkwijze omschrijving bestuur Treasury statuut Statuten van de stichting. 7

Overlegstructuur Maandelijks vindt er managementteam overleg plaats. Dit overleg wordt voorgezeten door de directeur-bestuurder. Aan dit overleg nemen deel de manager Woondiensten, de manager Vastgoed en de manager Financiën. Wekelijks of maandelijks vindt er op de afdelingen werkoverleg plaats. Maatschappelijk verantwoord ondernemen Woonservice IJsselland bevordert stages en stelt stageplaatsen beschikbaar voor leerlingen op administratief, technisch en facilitair gebied.

1.6

Risicoparagraaf Risicobeheersing / controlesystemen Een belangrijke waarde is dat wij een goede rentmeester willen zijn. Onze belangrijkste activa zijn de mensen, het vastgoed en de financiële middelen. Om hier verantwoord mee om te gaan inventariseren wij de risico’s en nemen wij beheersmaatregelen. Onderstaand een weergave van de vijftien benoemde risico’s en beheersmaatregelen zoals uit een analyse in 2014 gemaakt door de directeurbestuurder en de managers. Ten opzichte van 2013 zijn er in 2014 geen grote wijzigingen. De risico’s en beheersmaatregelen zijn in kaart gebracht: - De risico’s zijn benoemd als laag, midden of hoog; - Vervolgens is de beheersbaarheid benoemd als: - slecht beheersbaar - redelijk beheersbaar - goed beheersbaar - Vastgesteld is wie binnen het MT verantwoordelijk is voor het betreffende onderdeel van de bedrijfsvoering - Per onderdeel zijn opmerkingen of verbeterpunten benoemd; 01. Risico’s maatschappelijke doelstellingen Op grond van de aanwezige beleidsstukken zoals woonvisie, demografische ontwikkelingen, ondernemingsplan, energieprogramma, huurdersparticipatie en overleg stakeholders is de conclusie: Risico - midden Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - directeur-bestuurder De kerndoelstellingen zijn nageleefd. 02. Risico’s Governance Op grond van de vastgestelde governancecode en de implementatie daarvan is de conclusie: Risico - hoog Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - directeur-bestuurder De Governance wordt nageleefd.

8

03. Risico’s projectontwikkeling Er wordt gewerkt met een investeringsstatuut en met fasedocumenten waarin een risicoanalyse plaatsvindt. De conclusie is: Risico - hoog Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - manager Vastgoed Geen wijziging ten opzichte van 2013 04. Risico’s financiering Gezien de WSW-status en beoordeling van het Centraal Fonds, het vastgestelde treasurybeleid en sturing op kasstromen, is de conclusie: Risico - hoog Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - manager Financiën Geen risicowijziging 05. Risico’s woonruimteverdeling Woonruimteverdeling vindt plaats op grond van een regionale verordening vastgesteld door het KAN-bestuur, gemeenten en corporaties. Uitvoering vindt extern plaats door Enserve BV. Conclusie: Risico - laag Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - manager Woondiensten Tevreden over toewijzingssysteem 06. Risico’s beheer woningvoorraad Analyses van verhuurbaarheid vinden stelselmatig plaats. De Woonvisie en prestatieafspraken zijn met de gemeente vastgelegd. Aspecten beheer woningvoorraad: nieuwbouw, sloop en beheer bestaande voorraad (benodigde aanpassingen). Conclusie: Risico - midden Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - manager Vastgoed en manager Woondiensten 07. Risico’s verkoop woningen/terugkoop woningen Het verkoopbeleid is vastgesteld in het strategisch voorraadbeheerbeleid. Taxaties vinden plaats conform de wettelijke voorschriften. Verkoopproduct Koopgarant is toegepast in nieuwbouwplan Beinum West. Conclusie: Risico - hoog Beheersbaarheid - goed/redelijk Verantwoordelijk - directeur-bestuurder In verband met de economische crisis valt het aantal te verkopen woningen tegen. Risico minder liquide middelen. De terugkoopverplichting kan tot een tijdelijk liquiditeitstekort leiden. Geen wijziging ten opzichte van 2013 08. Risico’s juridische processen Er zijn geen verbindingen met andere partijen in de vorm van een BV of VOF. Nieuwe verbindingen worden getoetst door middel van het reglement Toetsingskaderverbindingen. Met de invoering van het integriteitsbeleid is een aanzet gegeven om fraude te voorkomen. Er is een frauderisicodocument aanwezig. Conclusie: Risico - hoog Beheersbaarheid - redelijk/goed Verantwoordelijk - directeur-bestuurder In 2013 is een frauderisicodocument opgesteld. Geen wijziging ten opzichte van 2013 09. Risico’s HRM-processen Taakomschrijvingen en procedures zijn aanwezig. Jaarlijks vinden functionerings- en beoordelingsgesprekken plaats. Opleidingen volgen en deelname aan kennisnetwerken worden gestimuleerd. Beloningsbeleid is afgestemd op het CATS-systeem. Met de directeur-bestuurder wordt

9

jaarlijks door de Remuneratiecommissie een beoordelings- en functioneringsgesprek gevoerd. Dit wordt schriftelijk gerapporteerd. Conclusie: Risico - laag Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - directeur-bestuurder In 2014 is voor de directie de Blok-staffel ingevoerd. Gebruik wordt gemaakt van de overgangsregeling. Bij opvolging op termijn kan een risico ontstaan om de juiste kwaliteit te verkrijgen. 10. Risico’s fiscale processen Fiscale kennis is voldoende geborgd door middel van opleidingen, voorlichting en inhuur van externe deskundigheid. Bij projectontwikkeling is fiscaliteit een belangrijk onderdeel. Er wordt gebruik gemaakt van een G-rekening en de verleggingsregeling BTW. Conclusie: Risico - hoog Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - manager Financiën Voor fiscale vragen huren wij Deloitte Belastingadviseurs B.V. in. 11. Risico’s inkoopprocessen Binnen alle afdelingen vinden inkoopprocessen plaats. Het inkoopbeleid is vastgesteld, procedures worden herijkt, meer- en minderwerk wordt in projecten nauwkeurig bijgehouden. Budgetoverschrijding wordt gemeld en ter besluitvorming aan de directeur-bestuurder of Raad van Commissarissen voorgelegd. In verband met de economische crisis is het risico op faillissementen verhoogd. Om het risico te beperken vindt spreiding van werken plaats tussen leveranciers (aannemers) en worden jaarverslagen, G-rekeningen en belastingverklaringen extra gecontroleerd. Conclusie: Risico - hoog Beheersbaarheid - goed/redelijk Verantwoordelijk - MT-leden In 2013 en 2014 hebben twee faillissementen van bouwbedrijven, tijdens werkzaamheden voor onze corporatie, plaatsgevonden. De afwikkeling heeft veel energie gekost. In financiële zin is er geen schade opgelopen. 12. Risico’s informatievoorziening Het automatiseringssysteem werkt naar tevredenheid. Aareon Nederland B.V. biedt voldoende mogelijkheden om de bedrijfsprocessen goed aan te sturen en managementinformatie te genereren. Conclusie: Risico - hoog Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - manager Financiën In 2015 wordt een ICT-plan opgesteld. 13. Risico’s compliance Controle op rechtmatigheid vindt plaats door de accountant en door het Ministerie CFV. Het integriteitsbeleid is vormgegeven, inclusief de Klokkenluidersregeling. Voorkomen van fraude is ingebed in de procedures van de processen. Conclusie: Risico - midden Beheersbaarheid - goed Verantwoordelijk - directeur-bestuurder In 2013 is een frauderisicoanalyse gemaakt 14. Risico’s opgelegde verplichtingen door de overheid De vennootschapsbelasting en de saneringsbijdrage opgelegd door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, de verhuurdersheffing en de uitvoering van de EU-beschikking vormen een bedreiging voor onze financiële continuïteit. Risico - hoog Beheersbaarheid - slecht Verantwoordelijk - directeur-bestuurder Geen wijziging ten opzichte van 2013

10

15. Risico’s sociale media en imagoschade bij calamiteiten Het gebruik van sociale media door de medewerkers is toegenomen. Wij hebben een Facebook pagina in gebruik. Hieraan zit een risico van imagoschade. Bij calamiteiten is het risico van eccalatie in de pers aanwezig en kan imagoschade opgetreden. Risico - midden Beheersbaarheid - redelijk Verantwoordelijk - directeur-bestuurder In 2014 is een document opgesteld hoe te handelen bij calamiteiten en contacten met de pers.

1.7

Financiële paragraaf Het jaarresultaat Over 2014 hebben wij, voor belasting, een negatief resultaat gerealiseerd van € 1.144.000. In 2013 bedroeg het resultaat € 457.000 positief. Ten opzichte van 2013 is dit een lager resultaat van € 1.601.000. Dit wordt veroorzaakt door: Hogere huuropbrengsten Lagere opbrengsten servicecontracten Lagere geactiveerde productie eigen bedrijf Hogere overige bedrijfsopbrengsten Hogere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Totaal hogere opbrengsten uit operationele activiteiten ten opzichte van 2013

€ 645.000 € 104.000 € 38.000 € 17.000 € 1.000 ------------------------€ 521.000

Totaal hogere lasten uit operationele activiteiten ten opzichte van 2013

€ 1.000 € 13.000 € 2.000 € 47.000 € 4.000 € 94.000 € 1.047.000 € 78.000 ------------------------€ 848.000

Per saldo lager resultaat uit operationele activiteiten ten opzichte van 2013

€ -

327.000

€ €

704.000 74.000

Hogere lonen en salarissen Hogere sociale lasten Hogere pensioenlasten Lagere lasten onderhoud Hogere lasten leefbaarheid Lagere lasten servicecontracten Hogere overige bedrijfslasten Lagere rentelasten en soortgelijke kosten

Lagere afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Hoger netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Hogere waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lagere niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille

Per saldo lager jaarresultaat voor belasting ten opzichte van 2013

€ 2.446.000 € 394.000 ------------------------€ 1.601.000 =============

Een nadere toelichting op de belangrijkste afwijkingen ten opzichte van 2013: -

-

De hogere huuropbrengsten worden veroorzaakt door de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli, harmonisatie bij mutatie, huurverhoging bij woningverbetering en het in exploitatie nemen van nieuwe woningen en woongebouwen. De lagere opbrengsten servicecontracten en lagere lasten servicecontracten staan in rechtstreeks verband met de werkelijke kosten voor servicecontracten.

11

-

In 2014 is voor nieuwbouw, herstructurering, verbouwingen en renovaties minder geactiveerde productie eigen bedrijf opgevoerd. De hogere overige bedrijfsopbrengsten zijn vooral toe te schrijven aan hogere doorberekeningen aan huurders. De lasten onderhoud zijn € 144.000 lager door de lagere kosten voor planmatig onderhoud. Wij zijn echter in 2014 geconfronteerd met een bedrag van € 61.000 voor asbestsanering. De overige onderhoudskosten komen € 36.000 lager uit. De toename van de overige bedrijfslasten is voornamelijk toe te schrijven aan hogere gemeentelijke heffingen (€ 20.000), de verhuurdersheffing (€ 1.027.000), de mutatie aan de voorziening wegens oninbaarheid (€ 50.000) en de diverse bedrijfslasten (€ 19.000). Daarentegen laten de beheerkosten (€ 18.000) en de heffing saneringssteun (€ 49.000) een daling zien. De afname van de financieringslasten is toe te schrijven aan de daling van de gemiddelde interestvoet lang vreemd vermogen. De lagere afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille is voornamelijk een gevolg van de aanpassing van de restant levensduur aan de gehanteerde levensduur in de bedrijfswaarde. Hierdoor worden de afschrijvingen over een langere levensduur uitgesmeerd. Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille, de waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille en de niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille zijn per jaar afhankelijk van de gerealiseerde aantallen en van de toetsing aan de bedrijfswaarde en volgen geen trendmatige reeks.

-

-

-

-

Ten opzichte van de begroting 2014 is het negatieve resultaat voor belasting € 80.000 hoger dan begroot. Dit is toe te schrijven aan: -

de hogere huuropbrengsten (€ 236.000) de lagere opbrengsten servicecontracten (€ - 40.000) de verkoop van meer woningen dan begroot (€ 271.000) de hogere geactiveerde productie eigen bedrijf (€ 38.000) de hogere overige bedrijfsopbrengsten (€ 2.000) de hogere financiële baten en lasten (€ - 89.000) de lagere afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (€ 769.000) de lagere lonen en salarissen (€ 111.000) de lagere sociale lasten (€ 2.000) de lagere pensioenlasten (€ 5.000) de lagere uitgaven voor onderhoud (€ 971.000) de hogere uitgaven voor leefbaarheid (€ - 1.000) de lagere uitgaven voor servicecontracten (€ 182.000) de lagere heffing saneringssteun (€ 1.000) de lagere verhuurdersheffing (€ 45.000) de lagere overige bedrijfslasten (€ 105.000) de hogere overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (€ - 2.474.000) de hogere niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille (€ 40.000)

De hogere overige waardeveranderingen materiële vaste activa kent verschillende oorzaken: -

-

de niet in de begroting opgenomen waardeveranderingen van het sociaal vastgoed in exploitatie als gevolg van lagere of hogere reële waarde van diverse PMC’s. de niet in de begroting opgenomen waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen als gevolg van lagere actuele waarde op PMC niveau. in de jaarrekening 2013 is een voorziening getroffen voor de onrendabele investering here structurering Zuidelijk Molenveld 3 fase. De vijf huurwoningen van deze fase zijn toegevoegd aan PMC 15. De onrendabele investering van deze vijf woningen kan worden opgevangen in de overwaarde van deze PMC. De voorziening is in 2014 weer teruggenomen. In de begroting 2014 is dit niet opgenomen. in de begroting 2014 is het onrendabele verlies op de bouw van twaalf patiowoningen Beinum West opgenomen. In 2014 is de grond afgenomen van de gemeente Doesburg voor de bouw van 24 patiowoningen en is er een definitief ontwerp. Hiermee voldoet het project aan

12

-

de criteria voor het treffen van een voorziening voor de gecalculeerde onrendabele investering van het gehele project. In de begroting 2014 was het uitgangspunt dat er geen waardeverandering zal plaatsvinden in het vastgoed Verkocht onder Voorwaarden.

Vennootschapsbelasting Deze is lager ten opzichte van het boekjaar 2013 door mutaties in de actieve en passieve latenties. Rekening houdend met permanente en tijdelijke verschillen en verrekenbare verliezen komt de acute vennootschapsbelasting uit op nihil en is de effectieve belastingdruk nul procent. Na aftrek van de vennootschapsbelasting is het resultaat € 897.000 negatief. Bedrijfswaarden en onrendabele investeringen Het blijft noodzakelijk om het bestaande woningbezit kwalitatief te verbeteren. Bij nieuwbouw kiezen wij voor architectuur van hoog niveau en duurzame kwaliteit om een blijvende waarde voor de Doesburgse samenleving te garanderen. Veel van deze zaken kunnen niet worden doorberekend in de huurprijs. Voor deze onrendabele investeringen wordt een voorziening getroffen op het moment dat: - alle benodigde grond eigendom is van Woonservice IJsselland of als er sprake is van een juridische verplichting en - er een definitief ontwerp is Bij bepaling van de onrendabele investering worden de boekwaarde en de reële waarde van de PMC, waartoe de onroerende zaken gaan behoren, het zogenaamde overschot in de bedrijfswaarde, betrokken. In de jaarrekening 2013 is een voorziening getroffen voor de onrendabele investering herstructurering e Zuidelijk Molenveld 3 fase. De vijf huurwoningen van deze fase zijn toegevoegd aan PMC 15 Zuidelijk Molenveld levensbestendige woningen. De onrendabele investering van deze vijf woningen kan worden opgevangen in de overwaarde van deze PMC. De voorziening van € 132.000 is in 2014 weer teruggenomen. In 2014 is de grond afgenomen van de gemeente Doesburg voor de bouw van 24 patiowoningen Beinum West en is er een definitief ontwerp. Hiermee voldoet het project aan de criteria voor het treffen van een voorziening van € 1.320.000 voor de gecalculeerde onrendabele investering van dit project.

1.8

Toekomstverwachtingen Wij zijn ons ervan bewust dat de financiële kaders onze grenzen aangeven. Door de heffingen en bijdragen wordt het steeds moeilijker op termijn de begrotingen op basis van kasstromen positief te houden. De verhuurdersheffing is een feit. In onze financiële scenario’s is verkoop uit het bestaande bezit van belang om een positieve kasstroom te behouden. In 2014 hebben we onze bedrijfskosten kritisch bekeken en een aantal maatregelen genomen om de bedrijfskosten te verlagen.

1.9

Klachtencommissie Sinds 2003 zijn wij met zeven collega corporaties uit de stadsregio Arnhem-Nijmegen aangesloten bij de Regionale Klachtencommissie. In 2014 zijn 4, aan de klachtencommissie voorgelegde, geschillen in goed overleg tussen klager en Woonservice IJsselland opgelost.

1.10 Samenstelling bestuur De heer ing. H. Esselink, directeur-bestuurder, 61 jaar, werkzaam in de huidige functie sinds 2000, werkzaam als directeur bij de organisatie sinds 1988.

13

Wij zijn via onze directeur-bestuurder vertegenwoordigd in de volgende organisaties of samenwerkingsverbanden: -

Aedes, brancheorganisatie woningcorporaties Overleg corporaties KAN-Oost VvE de Santbergh VvE het Mauritsveld KR8, samenwerkingsverband van negen corporaties in het KAN-gebied.

De toegevoegde waarde van samenwerkingsverbanden is een gezamenlijke visie op de woningmarkt om overproductie te voorkomen en uitwisseling van benchmark gegevens.

1.11 Verbindingen Voor het laatste jaar nemen wij bestuurlijk (anders dan hiervoor vermeld) deel in de stichting Bouwen aan je toekomst. De provincie heeft een subsidieregeling “Klein Steden Beleid” (KSB). De gemeente Doesburg heeft met succes een beroep gedaan op die regeling, om het aantal vroegtijdige schoolverlaters en het aantal jongeren tot 27 jaar zonder startkwalificatie in Doesburg terug te dringen. Zo kon een provinciale startsubsidie van € 347.000 worden toegekend aan de stichting “Bouwen aan je toekomst”. Stichting Bouwen aan je toekomst Als opdrachtgever was het voor de Gemeente niet mogelijk in deze stichting zitting te nemen. Om het project toch te kunnen realiseren zijn er andere partners gezocht. In september 2009 hebben 2Switch, ROC Het Graafschap College en Woonservice IJsselland zich bereid verklaart zitting te nemen in de stichting Bouwen aan je toekomst. De in november 2009 opgerichte stichting heeft als activiteit “Het bieden van scholing en werkervaring aan, in eerste instantie jongeren, voornamelijk in de gemeente Doesburg”. Vanuit Woonservice IJsselland is hier een mogelijke huisvesting van deelnemende jongeren aan gekoppeld. Bestuur en aansprakelijkheid In het bestuur hebben de heren J. Peper (2Switch), T. van Vilsteren (directeur Graafschap College) en R. Droste (manager Woondiensten Woonservice IJsselland) zitting genomen. Hierbij is sprake van een collectieve bestuursaansprakelijkheid (bestuursleden collectief en hoofdelijk aansprakelijk) waarvoor het bestuur een verzekering heeft afgesloten. Bouw en verkoop van de boot Uitgangspunt voor het project was de bouw van een boot om die aan het eind van het project met winst te verkopen. De definitieve afbouw van de boot heeft in 2012 plaatsgevonden. Door de economische tegenwind is het niet mogelijk gebleken om het project met een positief resultaat af te sluiten en is de boot medio 2013 verkocht voor € 200.000. Risico Woonservice IJsselland In het tekort van de stichting heeft Woonservice IJsselland € 2.000 bijgedragen en op 1 juli 2014 is de Stichting Bouwen aan je toekomst opgeheven. Hiermee is de verbinding beëindigd.

1.12 Integriteit Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van het bestuur spelen die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en of het bestuur, hebben zich niet voorgedaan in 2014. Het ondernemen vindt plaats op een transparante wijze. Integriteitsbesef wordt door het bestuur regelmatig onder de aandacht gebracht van de werknemers. De Raad van Commissarissen bespreekt met het bestuur jaarlijks het integriteitsbeleid. De integriteitscode is onderdeel van de governance documenten.

14

1.13 Verklaring bestuur Als bestuurder verklaar ik dat door mijn functioneren een adequate invulling wordt gegeven aan het uitgangspunt van uitsluitend werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting en dat in het verslagjaar 2014 onze middelen uitsluitend zijn aangewend in het belang van de volkshuisvesting. Tot slot spreek ik mijn dank uit aan de medewerkers voor hun inzet en betrokkenheid. Doesburg, 17 juni 2014 Origineel getekend door:

Ing. H. Esselink Directeur-bestuurder

15

16

2 Governancestructuur

17

18

2.1

Inleiding Wij onderschrijven het belang van een deugdelijk ondernemingsbestuur, waaronder begrepen het integer en transparant handelen van het bestuur, een goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgevoerde toezicht. De Governance Code Woningcorporaties (hierna de Code) die op 1 juli 2011 is gepubliceerd is voor ons leidend voor de inrichting van het ondernemingsbestuur. De Code wordt zoveel mogelijk toegepast en de beginselen worden onderschreven. Daar waar principes en uitwerkingsbepalingen niet worden toegepast is dit weergegeven. Onderstaand zijn de hoofdlijnen van onze corporate governance structuur weergegeven. Wij hanteren de corporate governance principes die we hebben neergelegd in afzonderlijke documenten waaronder: -

Governance tabel Governance structuur Reglement Raad van Commissarissen Rooster van aftreden Integriteitscode Toezichtskader Governance agenda

Bovenstaande reglementen zijn samengesteld met inachtneming van de Code. Zij zijn gepubliceerd op de website van Woonservice IJsselland onder het hoofdstuk Corporate Governance.

2.2

Bestuur Taak en werkwijze De bestuurder is belast met het besturen van Woonservice IJsselland, hetgeen onder meer inhoudt dat hij verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen. De bestuurder legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De bestuurder richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de organisatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en de met haar verbonden onderneming. Hij weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij Woonservice IJsselland betrokkenen af. De bestuurder verschaft de Raad van Commissarissen tijdig alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de Raad van Commissarissen. De bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van Woonservice IJsselland. Hij rapporteert hierover en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen. De huidige bestuurder is benoemd voor onbepaalde tijd. Wij hechten belang aan continuïteit binnen het bestuur en hebben daarom uitwerkingsbepaling II.2.1., inhoudende een benoeming voor een periode van 4 jaar, niet overgenomen. Beloning De beloningsstructuur heeft ten doel de belangen van de corporatie op middellange en lange termijn te stimuleren. Bij het vaststellen van de beloningsstructuur zijn de bepalingen en uitgangspunten van het beloningsadvies medio 2010 van VTW en Aedes integraal gevolgd. In november 2014 is een nieuwe staffel door Minister Blok geïntroduceerd. De bestuurder valt in de overgangsregeling. Dit betekent dat de jaren 2014 tot en met 2017 conform het contract de beloning plaatsvindt. In 2018 vindt een reductie plaats conform de regeling. Remuneratierapport De hoofdlijnen van het rapport van de Raad van Commissarissen over de beloning van de bestuurder zijn opgenomen in het Remuneratierapport dat als onderdeel van het Verslag van de Raad van Com19

missarissen is opgenomen in het jaarverslag. Tegenstrijdige belangen Het is ons beleid dat elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Woonservice IJsselland en de bestuurder wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van de bestuurder spelen, die van materiële betekenis zijn voor de organisatie en/of de bestuurder, behoeven de goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Over transacties met een tegenstrijdig belang wordt gerapporteerd in het jaarverslag.

2.3

Raad van Commissarissen Taak en werkwijze De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van de bestuurder en op de algemene gang van zaken van de organisatie en de met haar verbonden onderneming en de bestuurder met raad ter zijde te staan. De Raad van Commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de organisatie en de met haar verbonden onderneming en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van Woonservice IJsselland en de betrokkenen af. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. De Raad van Commissarissen beslist over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van de bestuurder. De Raad van Commissarissen heeft zijn taak en werkwijze vastgelegd in een Reglement Werkwijze voor de Raad van Commissarissen. Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, de bestuurder en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. In het Reglement Werkwijze Raad van Commissarissen zijn hieromtrent enkele bepalingen opgenomen. Jaarlijks wordt over de onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen gerapporteerd in het Verslag van de Raad van Commissarissen. Deskundigheid en samenstelling In de profielschets voor de Raad van Commissarissen zijn de kwalificatievereisten en de competenties voor de individuele leden van de Raad van Commissarissen opgenomen en tevens randvoorwaarden voor het functioneren van de Raad als geheel. Elke commissaris dient geschikt te zijn om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen. Elke commissaris beschikt over een specifieke deskundigheid die noodzakelijk is voor de vervulling van zijn taak, binnen zijn rol in het kader van de profielschets van de Raad. De Raad van Commissarissen dient zodanig te zijn samengesteld dat hij zijn taak naar behoren kan vervullen. Een herbenoeming van een commissaris vindt slechts plaats na zorgvuldige overweging. Ook bij een herbenoeming worden de hiervoor genoemde profieleisen in acht genomen. Leden van de Raad van Commissarissen worden voor een periode van vier jaar benoemd, waarbij als uitgangspunt wordt gehanteerd dat commissarissen maximaal acht jaar zitting kunnen hebben in de Raad. De Raad van Commissarissen rapporteert in zijn verslag dat naar zijn oordeel de Raad zodanig is samengesteld dat hij zijn taak naar behoren kan vervullen, dat een profielschets is samengesteld en dat (her)benoemingen van leden van de raad na een zorgvuldige procedure hebben plaatsgevonden; Rol van de voorzitter van de Raad van Commissarissen De voorzitter van de Raad van Commissarissen bepaalt de agenda en leidt de vergaderingen van de Raad. Hij ziet toe op goed functioneren van de Raad en zijn commissies, draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de commissarissen en zorgt ervoor dat er voldoende tijd bestaat voor besluitvorming. Voorts draagt hij zorg voor het introductie- en opleidings- of trainingsprogramma voor de leden, is hij namens de Raad van Commissarissen het voornaamste aanspreekpunt voor de be-

20

stuurder en initieert hij de evaluatie van het functioneren van de Raad van Commissarissen en van de bestuurder. De voorzitter wordt in zijn rol ondersteund door de werkorganisatie. Samenstelling en rol van de kerncommissies van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft uit zijn midden een audit- en een remuneratiecommissie benoemd. De taak van de commissies is om de besluitvorming van de Raad van Commissarissen voor te bereiden. Voor de audit- en de remuneratiecommissie zijn afzonderlijke reglementen samengesteld. De hoofdlijnen van de reglementen zijn in de onderstaande paragrafen weergegeven. De Raad van Commissarissen doet verslag van de uitvoering van de taakopdracht van de commissie in het Verslag van de Raad van Commissarissen. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie ondersteunt de Raad van Commissarissen bij het uitvoeren van het beloningsbeleid. De remuneratiecommissie richt zich in ieder geval op: - het doen van een voorstel aan de Raad betreffende het te voeren bezoldigingsbeleid aangaande de bestuurder - het beoordelen van de samenstelling en het functioneren van het bestuur - het doen van een voorstel aan de Raad betreffende de beloning van het individuele bestuurslid ter vaststelling door de Raad, in welk voorstel in ieder geval aan de orde komen: de hoogte van de vaste beloning; de eventueel toe te kennen variabele beloningscomponenten en de secundaire arbeidsvoorwaarden - het opmaken van een beoordelingsrapport van de bestuurder, waarin tenminste is opgenomen een evaluatie van de prestaties over het afgelopen jaar en de doelstellingen voor het komende jaar. De remuneratiecommissie wordt gevormd door de voorzitter en de vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen. Auditcommissie De Auditcommissie bestaat uit twee leden van de Raad van Commissarissen. De leden van de Auditcommissie beschikken over relevante financiële expertise. De bestuurder woont de vergaderingen van de Auditcommissie bij, tenzij de Auditcommissie dit niet wenst. De Auditcommissie kan desgewenst de onafhankelijke accountant danwel eventuele andere adviseurs van Woonservice IJsselland uitnodigen voor haar vergaderingen. De Auditcommissie heeft als taak het houden van toezicht op het functioneren van de bestuurder ten aanzien van: - de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, waaronder het toezicht op de naleving van de relevante wet- en regelgeving - de financiële informatievoorziening zoals opgenomen in hoofdstuk 5 van het reglement werkwijze Raad van Commissarissen - de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de onafhankelijke accountant - de relatie met de onafhankelijk accountant, waaronder in het bijzonder zijn onafhankelijkheid, het honorarium en eventuele niet-controlewerkzaamheden - de treasuryactiviteiten - de informatie- en communicatietechnologie.

21

2.4

De controle van de financiële verslaggeving, de positie van de interne control functie en de functie van de onafhankelijk accountant - Financiële verslaggeving De bestuurder is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële informatie. De Raad van Commissarissen ziet er op toe dat de bestuurder deze verantwoordelijkheid neemt - Rol, beloning en beoordeling van het functioneren van de onafhankelijk accountant De onafhankelijk accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen. De bestuurder brengt daarbij een advies uit aan de Raad van Commissarissen. De bezoldiging van en de opdrachtverlening tot het uitvoeren van niet-controlewerkzaamheden door de onafhankelijk accountant worden goedgekeurd door de Raad van Commissarissen na overleg met de bestuurder - Interne control functie De control functie is van belang bij het beoordelen en toetsen van interne risicobeheersingsen controlesystemen. Dit gebeurt onder verantwoordelijkheid van de bestuurder - Relatie en communicatie van de onafhankelijk accountant De onafhankelijk accountant woont de vergadering van de auditcommissie bij waarin over de jaarrekening wordt gesproken. De onafhankelijk accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening gelijktijdig aan de bestuurder en de auditcommissie.

2.5

Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden Wij hebben een visie ontwikkeld op onze maatschappelijke positie en hanteren deze visie als uitgangspunt bij de bepaling voor ons beleid. De bestuurder heeft deze visie vertaald in een missie en beleidsdoelstellingen. Deze missie en beleidsdoelstellingen zijn uiteengezet in het jaarverslag. Tevens is hier inzicht gegeven in de mate van realisatie van de beleidsdoelstellingen en het oordeel van de bestuurder over de realisatie ervan. In 2011 heeft de maatschappelijke visitatie plaatsgevonden. De stakeholders zijn hier intensief bij betrokken geweest. In 2015 vindt een nieuwe visitatie plaats. De stakeholders zijn: - het huurdersplatform - de zorginstelling Attent wwz - de Gemeente Doesburg en dan vooral de disciplines: - volkshuisvesting - ruimtelijke ordening - grondzaken - welzijn - de politie - de welzijnsinstelling Carion - de zorgorganisaties Stichting Philadelphia Zorg en Zozijn - de politieke partijen

2.6

Toepassing van de Governance Code Woningcorporaties Woonservice IJsselland heeft haar corporate governance structuur getoetst aan de principes en de uitwerkingsbepalingen, die in de Code zijn opgenomen. Hieronder worden de principes en uitwerkingsbepalingen opgesomd die wij niet hebben overgenomen:

22

- uitwerkingsbepaling II.2.1. (benoeming leden van het bestuur voor een periode van vier jaar). De raad van commissarissen beoordeelt jaarlijks het functioneren van de bestuurder. De strekking van deze bepaling is dat de raad van commissarissen ten minste eenmaal in de vier jaar beoordeelt of de bestuurder ook voor de toekomstige bestuursperiode de juiste persoon is om de corporatie te besturen. Daarbij spelen de jaarlijkse beoordelingen van de bestuurder door de raad van commissarissen een rol maar ook de toekomstige positie van de corporatie en het voor haar wenselijke beleid. De bepaling doet geen afbreuk aan de bescherming die de bestuurder geniet onder het Nederlandse arbeidsrecht indien de bestuurder niet wordt herbenoemd en het dienstverband als gevolg wordt beëindigd. De bestuurder heeft dan recht op de vergoeding die hem onder het arbeidsrecht toekomt. Naast het feit dat de bestuurder volgens de jaarlijkse beoordeling geacht wordt om de komende periode van 4 jaar de corporatie op een juiste wijze te besturen acht de raad van commissarissen zich ook gebonden aan de in het verleden afgesloten arbeidsovereenkomst met de bestuurder. Daarom is geen poging ondernomen om de arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd om te zetten naar een tijdelijke arbeidsovereenkomst. Ter verduidelijking zij ook opgemerkt dat de benoeming van een bestuurder voor maximaal vier jaar niet meebrengt dat de arbeidsovereenkomst tussen bestuurder en woningcorporatie eveneens voor bepaalde tijd van maximaal vier jaar is. Arbeidsovereenkomsten voor een periode van langer dan 3 jaar worden van rechtswege immers omgezet in arbeidsovereenkomsten voor onbepaalde tijd.

23

24

3 Verslag Raad van Commissarissen 2

25

26

3.1

Governance structuur / agenda Wij werken conform de governancecode woningcorporaties. De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf personen. Als toetsing voor zijn toezicht heeft de Raad in 2014 hoofdzakelijk gehanteerd: -

het BBSH het strategisch plan 2012 - 2015 de begroting 2014.

Het belangrijkste toetsingskader is de kwartaalrapportage waarin de bereikte resultaten worden afgezet tegen de begroting. In 2014 is gewerkt volgens de governancecode.

3.2

Algemeen In 2014 zijn de woningen toegewezen conform de EU norm. Negentig procent van de vrijkomende woningen is toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen onder de € 34.678. Merkbaar is dat de inkomensgroep tussen € 34.678 en € 45.000 minder geneigd is tot verhuizen. Voor deze groep is kopen niet een werkelijke optie. Inclusief nieuwbouw is de mutatiegraad in 2014 uitgekomen op 7,3%. De verkoop uit het bestaande bezit stagneert ondanks lagere vraagprijzen De EU maatregel beïnvloedt de beweging op de woningmarkt negatief. Heffingen en bijdragen worden als een risico gezien. Door de gezonde financiële situatie van Woonservice IJsselland kunnen we in 2015 de gewenste investeringen doen. Wij willen actief blijven op onze taakvelden en daarnaast onze financiële gezondheid behouden. Dit betekent dat de risico’s goed onderzocht moeten worden en er keuzes gemaakt moeten worden voor investeringen.

27

Jaaragenda Raad van Commissarissen Woonservice IJsselland Vergaderingen

12 maart 2014

Agendapunten n.a.v. verstrekte informatie

* Managementletter 2014 * Financieringsbehoefte / Treasury * Projectontwikkeling

17 juni 2014

25 juni 2014 24 september 2014

2 december 2014

Agendapunten m.b.t. overige zaken

* Evaluatie RvC * Rooster van aftreden RvC * Functioneren van de Directeur

* Accountantsverslag * Jaarrekening * Volkshuisvestingsverslag * Jaarverslag

Themabijeenkomst * Halfjaarcijfers + prognose lopend jaar * Beoordeling van het interne risicobeheersingsen controlesysteem * Projectontwikkeling * Personeel en organisatie * Maatschappelijke - / Marktontwikkelingen * Beleidsplan / Jaarplan * Begroting * Kwartaalcijfers t/m september 2014 en prognose lopend jaar * Beoordelingsbrief ministerie * Rapportage Centraal Fonds Volkshuisvesting

Opmerkingen

Voorbespreking door Remuneratie commissie in januari

Voorbespreking door Audit commissie Voorbespreking door Audit commissie Voorbespreking door Audit commissie Voorbespreking door Audi commissie

kwaliteit van de nieuwbouw Voorbespreking door Audit commissie

Voorbespreking door Audit commissie

Naar aanleiding van de Governancecode worden de agendaonderwerpen in de vergaderingen van maart nader vastgelegd.

28

3.3

Activiteiten Raad van Commissarissen en genomen besluiten In 2014 heeft de Raad van Commissarissen vier keer vergaderd. De Auditcommissie heeft drie keer vergaderd en een advies uitgebracht aan de Raad van Commissarissen. Tijdens de vergaderingen van de Raad van Commissarissen zijn de volgende besluiten genomen: In alle vergaderingen - de besluiten van de directeur-bestuurder worden goedgekeurd. e

1 vergadering op 12 maart 2014 - Evaluatieverslag van de Raad van Commissarissen van 28 januari 2014 wordt vastgesteld. - Het remuneratieverslag van 26 februari 2014 wordt goedgekeurd. - Het overzicht van de commissiesamenstelling wordt vastgesteld. - In 2014 wordt geen gebruik gemaakt van inkomensafhankelijke huurverhogingen. - Managementrapportage 2013 wordt voor kennisgeving aangenomen. e

2 vergadering op 17 juni 2014 - Het accountantsverslag 2013 wordt goedgekeurd. - Het jaarverslag en de jaarrekening 2013 worden goedgekeurd en ondertekend door de leden van de Raad van Commissarissen. - Aan de directeur-bestuurder wordt decharge verleend voor het gevoerde beleid in 2013. e

3 vergadering op 24 september 2014 e - De kwartaalrapportage 1 halfjaarcijfers 2013 wordt goedgekeurd. - Rapportage Centraal Fonds Volkshuisvesting wordt voor kennisgeving aangenomen. - Risicoscan 2014 wordt voor kennisgeving aangenomen. e

4 vergadering op 2 december 2014 - Het financieel verslag t/m het derde kwartaal van 2014 wordt goedgekeurd. - De begroting 2014 en de financiële meerjarenprognose 2015 t/m2020 worden goedgekeurd. - Verklaring van het bestuur inzake strategie en randvoorwaarden voor 2014 wordt goedgekeurd. - Verklaring van het bestuur conform artikel III.1.6. van de Governancecode wordt akkoord bevonden. - Verklaring van het bestuur over de horizontale verantwoording wordt goedgekeurd. Bijzondere vergaderingen In 2014 heeft op 25 juni een themabijeenkomst plaatsgevonden over kwaliteit nieuwbouw.

3.4

Beleid op langere termijn In 2012 is het strategisch meerjarenplan 2012 t/m 2015 goedgekeurd. Het strategisch plan is de leidraad voor de Raad van Commissarissen bij het toetsen en goedkeuren van besluiten van de directeurbestuurder. Er zijn keuzes gemaakt in investeringen in verband met de financiële continuïteit van de corporatie. Investeringen worden gedaan op basis van kasstromen, rendementen, hoogte van onrendabele toppen en risicoanalyses.

3.5

Verbindingen De Raad van Commissarissen is bekend met de verbinding met de Stichting Bouwen aan je toekomst en dat de verbinding met ingang van 1 juli 2014 is beëindigd.

29

3.6

Risicobeheersing en controle De Raad heeft in 2014 kennis genomen van de beoordeling van het interne risicobeheersings- en controlesysteem oftewel de risicoscan 2014. De Raad heeft aandacht besteed aan de financieringsmogelijkheden en de besluiten van de treasury commissie goedgekeurd. Vastgoedontwikkeling en financiering zijn de meest risicogevoelige werkterreinen. De Raad is op de hoogte van het EU-dossier en de voornemens van de overheid inzake de nieuwe woningwet en WNT.

3.7

Visitatie In 2011 heeft visitatie plaatsgevonden. Het resultaat, het cijfer zeven (7) wordt gezien als een erkenning van de maatschappelijke positie die de corporatie in haar werkgebied heeft. De aandachtspunten die uit de visitatie naar voren zijn gekomen zijn verwerkt in het strategisch meerjarenplan 2012 - 2015. In 2015 vindt opnieuw visitatie plaats.

3.8

Onafhankelijk accountant Conform de governancecode heeft in 2014 een selectie plaatsgevonden van de onafhankelijke accountant. Voor fiscale zaken is vanaf 2011 Deloitte Belastingadviseurs B.V. de adviseur. Op basis van de presentatie en offertes is door de beoordelingscommissie gekozen voor PWC voor de periode 2014 t/m 2017. De directie van PWC is gewijzigd van de heer H. Bröring naar de heer L.R. Streefkerk.

3.9

Contacten met de ondernemingsraad en het huurdersplatform Twee leden van de Raad van Commissarissen wonen jaarlijks één vergadering bij van de Ondernemingsraad met de bestuurder. De Raad van Commissarissen constateert dat de verhouding tussen bestuurder en personeel goed is en dat binnen de gestelde kaders wordt gewerkt. De twee leden van de Raad van Commissarissen die benoemd zijn namens de huurders wonen één keer per jaar de vergadering bij van het Huurdersplatform met de bestuurder en de manager Woondiensten. De Raad van Commissarissen constateert dat het overleg in goede harmonie plaatsvindt en dat het Huurdersplatform ruimte krijgt om zijn belangen goed naar voren te brengen. De werkwijze en de wijze van inspraak met het Huurdersplatform zijn vastgelegd in een convenant. Met de adviezen van het Huurdersplatform wordt rekening gehouden in de besluitvorming.

3.10 Extern toezicht De Raad heeft zich intensief beziggehouden met de jaarlijkse beoordelingen van de corporatie door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. De toezichtbrief 2014 heeft waarde voor deze interne toezichtstaak. Ook nam de Raad kennis van het vastgestelde borgingsplafond voor de jaren 2014 tot en met 2015 door het WSW en de afgegeven borgbaarheidsverklaring. De beoordelingen van beide organen leveren een positief beeld op van de corporatie.

3.11 Zelfevaluatie, scholingen en kennisuitwisselingen In de besloten vergadering, buiten de aanwezigheid van het bestuur, heeft de Raad van Commissarissen zijn eigen functioneren als collectief en de bijdrage van de afzonderlijke leden besproken. Deze evaluatie is vastgelegd in een rapportage. De Raad heeft de profilering en de gewenste expertise binnen de Raad opnieuw vastgelegd. Bij herbenoeming of aanstelling vindt de selectie hierop plaats. De leden van de Raad zijn in 2010 lid geworden van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties voor nadere scholing en kennisuitwisseling. In 2014 hebben de leden van de Raad van Commissarissen diverse bijeenkomsten van VTW bezocht. Daarnaast zijn er cursussen gevolgd op financieel volkshuisvestelijk gebied. 30

3.12 Uitvoering opdrachten audit- en remuneratiecommissie In de governancestructuur zijn reglementen voor de commissies vastgelegd. Auditcommissie De Auditcommissie heeft in 2014 drie keer vergaderd. De volgende onderwerpen zijn besproken: -

Werking van de interne risicobeheersing en controle systemen. De financiële informatie c.q. kwartaalrapportage. De naleving van aanbevelingen van de onafhankelijke accountant. De relatie met de accountant waaronder zijn onafhankelijkheid. De treasuryactiviteiten. De informatie- en communicatietechnologie.

De Auditcommissie heeft schriftelijk verslag uitgebracht van haar bevindingen en aanbevelingen aan de Raad. Remuneratiecommissie De commissie bestaat uit twee leden van de Raad van Commissarissen. De volgende onderwerpen zijn besproken: - Beloningsbeleid van het bestuur. - Beoordelingsrapport van het bestuur met een evaluatie van prestaties van het afgelopen jaar en doelstellingen voor het komende jaar. De commissie heeft van haar bevindingen en aanbevelingen aan de Raad schriftelijk verslag uitgebracht. Remuneratierapport Jaarlijks vindt beoordeling plaats van de directeur-bestuurder door de remuneratiecommissie. In hoofdlijnen worden de volgende onderwerpen behandeld en schriftelijk vastgelegd: - Algemene situatie corporatie. - Verhouding met lokale, provinciale en landelijke politiek. - Interne organisatie. - Financiële situatie, beloning directeur-bestuurder. - Toekomstbeeld. Beloningsinformatie van het bestuur Voor de honorering van de directeur-bestuurder wordt de adviesregeling opgesteld in juli 2010 door de VTW en Aedes gehanteerd. Op basis van dit meest recente advies is de score vastgesteld op 455 punten. Dit komt overeen met functiegroep E. De doorgroeimogelijkheden zijn gemaximaliseerd aan de functiegroep E. Jaarlijks vindt verhoging plaats met de inflatie van het voorgaande jaar. Aan de directeur-bestuurder is een bedrijfsauto ter beschikking gesteld. Er zijn geen extra regelingen getroffen voor vervroegd uittreden van de directeur-bestuurder. Buiten een tegemoetkoming in de zorgverzekeringswet en een vaste onkostenvergoeding zijn er geen verdere secundaire arbeidsvoorwaarden van toepassing. De directeur-bestuurder heeft een contract voor onbepaalde tijd en er is geen beëindigingsregeling vastgesteld. Het inkomen van de directeur-bestuurder blijft over 2014 onder het inkomen zoals vastgesteld in de Wet Openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Dit geldt eveneens in 2015 naar aanleiding van de vastgestelde wet WNT 2 (november 2014). Vanaf 1 januari 2014 valt de beloning van de directeur-bestuurder onder de Blok staffel. Er wordt gebruik gemaakt van de overgangsregeling. In de toelichting op de jaarrekening zijn de structuur en de hoogte van het inkomen opgenomen.

31

3.13 Samenstelling Raad van Commissarissen, honorering, onafhankelijkheid, transacties met tegenstrijdige belangen en integriteit

Benoemd sinds

audit- (A) of remuneratie (R) commissie

functie

Nevenfuncties

H.T. van Vliet (m) HRM/bedrijfskundig

Voorzitter

ja

01-09-1969 01-07-2010 01-07-2015

R

L.S. Cohen (m) Sociaal maatschappelijk

Vicevoorzitter

ja

17-09-1945 01-10-2009 01-01-2019

R

A.A. Kiffen (m) Juridisch/fiscaal

lid

ja

08-12-1949 01-01-2011 01-01-2016

A

B.I. Siebelink (v) Financieel/economisch

lid

nee

07-09-1969 01-01-2013 01-01-2017

A

J.L. Gijsman Vastgoedontwikkeling/ bouwmanagement

Lid

nee

21-10-1969 01-01-2014 01-01-2018

Nevenfuncties: H.T. van Vliet: -

Geboortedatum

Herbenoemd tot

Naam (geslacht) expertise

lid wijkraad Beinum

L.S. Cohen:

-

onafhankelijk voorzitter Brede Sociaal Maatschappelijke Raad Doesburg

A.A. Kiffen:

-

lid RvC Univé Oost in Groenlo (tevens voorzitter Audit Commissie) voorzitter dagelijks bestuur pensioenfonds AGC in Tiel bestuurslid Stichting Internationaal Pensioenfonds Océ in Willemstad te Curaqao bestuurslid BPFV (Bedrijfstak Pensioenfonds Vlakglas en Verf Groothandel), lid dagelijks bestuur en voorzitter beleggingscommissie voorzitter Vereniging Pensioengerechtigden Océ

-

-

Honorering Raad van Commissarissen De honorering is op basis van de adviesregeling van het VTW vastgesteld op € 4.500 exclusief Btw per lid per jaar. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen de voorzitter, leden van commissies en leden. Door de Belastingdienst zijn twee leden van de Raad van Commissarissen aangemerkt als belastingplichtig voor de omzetbelasting. Deze leden facturen over hun vergoeding Btw. De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen geen onkostenvergoeding. Over het boekjaar 2014 zijn de totale kosten: Honorarium: vijf maal € 4.500 Btw: 21% over € 9.000 Contributie VTW Opleidingskosten Verzekeringen Overige kosten Totaal

€ 22.500 € 1.890 € 1.871 € 2.350 € 2.939 € 2.719 ----------------€ 34.269 =========

Onafhankelijkheid De Raad verklaart dat ieder lid conform de criteria, genoemd in de governancecode III.2.1. onafhankelijk is geweest in de besluitvorming van de Raad. 32

Transacties met tegenstrijdig belang Er hebben in 2014 tussen de stichting en de leden van de Raad geen transacties plaatsgevonden met tegenstrijdige belangen. Integriteit Eind 2008 is een integriteitsbeleid inclusief een klokkenluidersregeling vastgesteld. Van deze regeling is in 2014 geen gebruik gemaakt. Integriteit wordt regelmatig door de Raad aan de orde gesteld in gesprekken met de bestuurder. De Raad is voorstander van transparant en integer handelen en houdt hier toezicht op.

3.14 Goedkeuring van de jaarstukken 2014 Het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2014 zijn onderdeel van het jaarverslag 2014. Het jaarverslag is vastgesteld door de bestuurder. Vervolgens is de jaarrekening door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. onderzocht en goedgekeurd zoals blijkt uit het toegevoegde accountantsverslag. Ook heeft de onafhankelijke accountant het volkshuisvestingsverslag beoordeeld. De Auditcommissie heeft met de onafhankelijke accountant gesproken over de jaarrekening, de interne berichtgeving, het interne beheersingssysteem en het accountantsverslag. In de vergadering van 17 juni 2014 heeft de Raad van Commissarissen de jaarstukken goedgekeurd. Deze goedkeuring strekt tot decharge van de bestuurder voor het gevoerde beleid. De Raad van Commissarissen is verheugd dat door het gevoerde beleid de continuïteit van de stichting niet in het geding is. De Raad van Commissarissen constateert dat er met hart voor de zaak en in goede onderlinge sfeer in de organisatie met elkaar wordt omgegaan en dat de gestelde doelen worden gehaald. De Raad van Commissarissen dankt de directeur-bestuurder en alle medewerkers voor hun betrokkenheid en inzet. De Raad van Commissarissen constateert dat door heffingen en bijdragen het in de nabije toekomst moeilijk wordt om te blijven investeren. Bij goedkeuring van de jaarrekening en de in de jaarrekening voorgestelde resultaatbestemming zal het jaarresultaat na belasting € 897.000 negatief bedragen. Dit resultaat wordt ten laste van het eigen vermogen gebracht.

Doesburg 17 juni 2015 Namens de Raad van Commissarissen

Origineel getekend door:

H.T. van Vliet Voorzitter

L.S. Cohen Vice voorzitter

A.A. Kiffen Lid

B.I. Siebelink Lid

J.L. Gijsman Lid 33

34

4 Volkshuisvestingsverslag

35

36

4.1

Leefbaarheid Investeren in de verbetering van de woon- en leefomstandigheden van huurders en bewoners is het algemene doel bij de verbetering van leefbaarheid in Doesburg. Een deel van de beleids- en strategische invulling van dit taakveld wordt gevormd door investeringen in de directe woonomgeving. Een ander deel door ondersteuning van initiatieven uit de samenleving en individuele huurders. Beide onderwerpen vindt u in dit hoofdstuk terug. In 2014 zijn de volgende bijdragen aan leefbaarheidsactiviteiten verstrekt: Naam

Doel

Caleidoz/Buurtacademie Wijkraad Beinum Wijkraad De Ooi Buurtbemiddeling Achterpadverlichting Initiatiefgroep Molukse wijk Diverse complexen Diverse complexen Stichting Bouwen aan je toekomst Gemeente Doesburg Diversen

repair-café wijkbijeenkomst partytent multifunctioneel gebruik bemiddeling conflicten veiligheid woonomgeving aanpak “Molukse pleintje” aanvullend opruimen zwerfvuil onderhoud groenvoorziening afwikkeling opheffing stichting groenaankleding woonomgeving overige mens gerelateerde activiteiten

Totaal

Bedrag € 850 600 620 - 5.400 - 13.400 - 3.100 - 4.500 - 11.700 - 2.000 - 3.700 - 2.130 ------------€ 48.000

4.1.1 Directe woonomgeving en ondersteuning Beleid Veilig, schoon, aantrekkelijk en bereikbaar. Dit zijn de kernbegrippen voor de directe woonomgeving. Daarnaast willen we in alle wijken voldoende voorzieningen. Wij streven naar handhaving van het bestaande voorzieningenniveau met onderhoud, vervanging of de realisatie van nieuwe zaken. Dit gebeurt vaak in overleg of samen met andere maatschappelijke organisaties. In de uitvoering van beleid verzorgen wij diverse activiteiten, zoals onderhoud aan het openbaar groen, schoonmaakwerkzaamheden aan- en rondom complexen, het verbeteren van achterpaden, het verzorgen van achterpadverlichting, extra glasbewassing in etagecomplexen en het incidenteel projectmatig verbeteren van de infrastructuur in de wijken. Door de realisatie en exploitatie van onroerend goed voor algemene voorzieningen en door het mede verantwoordelijkheid nemen voor een goede invulling hiervan, bevorderen wij de leefbaarheid. Indien nodig spreken we individuele huurders aan op het onderhoud van de woning en de bij de woning behorende tuin. In de praktijk komt het voor dat huurders niet in staat zijn zaken in- en rondom de gehuurde woning op te pakken. In bijzondere situaties kan dan een ondersteuningsprogramma worden opgezet. Naast de realisatie van hulp en begeleiding, kun je hierbij ook denken aan het opknappen van zaken in de woning of het opruimen en afvoeren van rommel. Ook in 2014 zijn weer huurders geholpen bij de aanpak van problemen. Bij het parkeren in de tuin of bij de woning treden wij, zo nodig, regulerend op. Enkel in die situaties dat er daadwerkelijk naast de woning, op eigen erf, kan worden geparkeerd staan we dit toe. Door de instelling van een Leefbaarheidsfonds kunnen initiatieven vanuit de wijk, buurt, complexen of organisaties worden ondersteund. Beoordeling van aanvragen voor dit fonds vinden plaats in overleg met het Huurderplatform. Doelstellingen 2014 -

Aanspreken/ondersteunen individuele huurders op het verbeteren van het onderhoud in de woning of de bijbehorende tuin Uitvoeren structurele werkzaamheden directe woonomgeving binnen de begroting Het in stand houden van doelgroep- en wijkvoorzieningen Meewerken aan een schoner Doesburg Extra inspanning in de aanpak van het “Molukse pleintje” Instandhouding van een Leefbaarheidsfonds Realiseren ondersteuning individuele huurders in begeleiding of aanpak praktische zaken. 37

Realisatie 2014 In onze huurovereenkomst staat vermeld dat huurders de gehuurde woning goed moeten onderhouden en de tuin bij hun woning dienen in te richten en te onderhouden als siertuin. In sommige situaties constateren we dat het onderhoud van woning en/of tuin van een zodanig niveau is dat dit negatieve gevolgen heeft voor de kwaliteit van de woning en/of de uitstraling naar de woonomgeving. In deze gevallen kennen wij een beleid waarin bewoners worden aangesproken. Ook kan in een procedure het daadwerkelijke onderhoud worden afgedwongen. In incidentele gevallen worden bewoners ondersteund in de aanpak van de woning of tuin. Dit door bijvoorbeeld zaken in de woning op te pakken, rommel af te voeren of het ter beschikking stellen van een afscheiding of het faciliteren van de afvoer van (tuin)afval. Ook in 2014 is door het onderhouden van achterpaden en achterpadverlichting ervoor gezorgd dat bewoners hun woningen goed en veilig kunnen bereiken. Bij onze huurwoningen zijn de voorzieningen hiervoor door ons verzorgd. De gemeente Doesburg is verantwoordelijk voor het dagelijks onderhoud. De kosten van elektra zijn voor onze rekening. Bij de complexen Maartenshof en IJsselzicht verzorgen wij gladheidsbestrijding. Op de Linie bieden de Buurtacademie en de Stichting Caleidoz voorzieningen voor diverse doelgroepen en verzorgen zij de coördinatie van het vrijwilligerswerk. Door de vestiging van de Bibliotheek op de Linie 4 is het scala aan activiteiten uitgebreid. Meerdere initiatieven van wijkraden zijn in 2014 besproken en ondersteund. Door een “social return” programma verzorgt de werkvoorziening Presikhaaf Bedrijven, met uitkeringsgerechtigden uit Doesburg, werkzaamheden voor de gemeente Doesburg. In de periode juni tot en met december 2014 is dit tijdelijk uitgevoerd door “Monsdal buitenbeheer”. Aanvullend hebben wij een contract met Presikhaaf Bedrijven/Monsdal buitenbeheer afgesloten waardoor cliënten bij diverse van onze complexen zwerfvuil opruimen. Geconfronteerd met zwerfafval in de stad ruimen ook onze vaklieden dit regelmatig op. Samen met bewoners pakken we afvalproblemen in achterpaden en bij de portieken van etagecomplexen op. Een initiatiefgroep binnen de Molukse wijk heeft eind 2013 aangegeven dat men het binnenplein achter de woningen wilde herinrichten. Anticiperend hierop is er in de begroting voor 2014 een bedrag van € 10.000 opgenomen. Met de initiatiefgroep is er in 2014 intensief contact geweest. De bewoners van de wijk zijn geënquêteerd over de gewenste veranderingen en op een informatieavond in de Molukse kerk is de mogelijke herinrichting besproken. Bij de aanpak is er sprake geweest van zelfwerkzaamheid door de initiatiefgroep en bewoners uit de wijk. Op het pleintje is de beplanting ingrijpend gewijzigd waardoor er een kindvriendelijke en veiliger situatie is ontstaan. Er zijn een extra lantaarnpaal en twee prullenbakken geplaatst. De bestrating is waar nodig aangepast en vernieuwd en de ronde zitbank is gerepareerd. Ten slotte is er een speelhuisje met glijbaan geplaatst. In overleg met het huurdersplatform is in september 2011 een leefbaarheidsfonds met een jaarlijkse invulling van maximaal € 3.000 opgezet. Met dit fonds kunnen initiatieven van bewoners, bewoners groepen, wijkraden en/of organisaties ondersteund worden. Op basis van vastgestelde criteria zijn diverse aanvragen door het Huurdersplatform en Woonservice IJsselland in 2014 beoordeeld en gehonoreerd. Aan Caleidoz en de Buurtacademie is een bedrag van € 850 toegekend voor de opzet van een “repair café” waar door vrijwilligers reparaties worden uitgevoerd. De stichting Wijkraad Beinum heeft voor het organiseren van een wijkfeest een bijdrage van € 600 ontvangen. Aan de Wijkraad De Ooi is een bedrag van € 620 toegekend voor de aanschaf van een partytent die door hen en andere (wijk-) verenigingen kan worden gebruikt bij evenementen. Een aanvraag van de Vereniging Doesburg en Oranje is gelet op het structurele karakter daarvan afgewezen. In 2014 zagen we een toename van het aantal aanvragen voor een bijdrage vanuit het leefbaarheidsfonds. Door een grotere bekendheid verwachten we dat in de komende jaren regelmatig een beroep op het fonds wordt gedaan. Er zal worden getoetst of de aanvragen passend zijn voor uitgaven in het kader van leefbaarheid door woningcorporaties. Incidenteel worden we geconfronteerd met multiprobleemgezinnen waarbij regelmatig, door het ontbreken van financiële middelen, de aanpak van de vele problemen bij deze huurders ernstig wordt bemoeilijkt. In bijzondere situaties kan aan deze huishoudens een handreiking worden gegeven met een ondersteuningsprogramma. Met hulp en begeleiding, door bijvoorbeeld te helpen met het opknappen van de woning of tuin of het opruimen en afvoeren van rommel, worden deze huishoudens weer op weg geholpen.

38

Toekomstverwachting Structurele zaken als het groenonderhoud en het onderhoud van onze achterpaden zijn taken die we ook de komende jaren voortzetten. De in de afgelopen jaren aangebrachte achterpadverlichting blijven wij onderhouden. Samen met bewoners willen we het opruimen van zwerfvuil direct bij woningen en in de woonomgeving blijven aanpakken. Het hoge verwachtingspatroon van bewoners wordt in overleg met hen gerelateerd aan het kostenaspect en de taakvelden en verantwoordelijkheid van een woningcorporatie. Ook in 2016 zal samen met de gemeente, in het verlengde van de herstructurering in de wijk Zuidelijk Molenveld, een inspanning worden uitgevoerd voor het verbeteren van de leefomgeving aansluitend aan het herstructureringsgebied. Extra aandacht is er daarbij voor het tuinonderhoud en de groenvoorziening in de wijk. Het streven is de wijk langzamerhand haar tuindorp karakter weer terug te geven. Met Presikhaaf Bedrijven zal in 2015 weer een contract voor het extra opruimen van zwerfvuil bij diverse complexen worden afgesloten. In samenspraak met gemeente en andere (maatschappelijke) organisaties wordt getracht het voorzieningenniveau in Doesburg op peil te houden en zo mogelijk aan te passen of te verbeteren. Door het leefbaarheidsfonds, dat ook in 2015 blijft bestaan, kunnen we initiatieven vanuit de samenleving op het terrein van leefbaarheid ondersteunen. In deze moeilijke economische tijd zullen naar verwachting meer huishoudens in problemen geraken. Door de decentralisering van de zorg zal het aantal huurders met ambulante zorg toenemen. Al deze huishoudens kunnen sneller in problemen geraken. Het ondersteunen en begeleiden van bijzondere situaties zal een grotere inspanning van de organisatie vergen en extra kosten met zich meebrengen. Veranderingen in de zorg zullen in 2015 vooral voor de bewoners van het complex IJsselzicht concrete veranderingen met zich meebrengen. Met zorgleverancier Attent en andere betrokkenen zal getracht worden voorzieningen binnen IJsselzicht in stand te houden.

4.2

Verhuur, verkoop en beheer Onze primaire taak is ervoor te zorgen dat we voldoende goede en betaalbare woonruimte bieden. Daarbij willen wij diverse doelgroepen bedienen. In dit hoofdstuk gaan we in op de verhuur van woningen, de betaalbaarheid en het verkoopbeleid.

4.2.1 Woonruimteverdeling Beleid De vraag naar betaalbare woningen is nog steeds groter dan het aanbod. Een eerlijke en rechtvaardige woonruimteverdeling is het belangrijkste instrument om ervoor te zorgen dat de beperkt vrijkomende woningen aan passende huishoudens worden aangeboden. Daarvoor werken wij samen in de stadsregio Arnhem-Nijmegen met een gezamenlijk aanbodmodel. Per 1 januari 2013 is er een nieuwe Huisvestingsverordening in de stadsregio van kracht. Bij een eerste en tweede evaluatie hiervan, in 2013 en 2014, hebben we als lid van een KR8 werkgroep actief samen gewerkt. De uitgangspunten in de regionale huisvestingsverordening zijn: -

eerlijk en transparant een eenvormige wijze van het regionale aanbod maximale keuzevrijheid een waarborg voor urgent woningzoekenden duidelijke regels en rechtsbescherming.

De grootste veranderingen in de nieuwe verordening zijn: - De introductie van een lotingmodel, waardoor circa 15% van de vrijkomende woningen wordt verloot. Woningzoekenden, vooral starters, die snel een woning nodig hebben zullen hierop meer gaan reageren. - De verordening geldt voor woningen tot de maximale huurgrens voor huurtoeslag. - Behoud van meettijd: starters en doorstromers behouden hun meettijd waardoor de uitgangspositie beter is wanneer ze willen verhuizen naar een passender woning. De drempel om te verhuizen wordt hierdoor lager. De nieuwe verordening kende een uitgebreide overgangsregeling en blijft voorrang geven aan stadsvernieuwingskandidaten en woningzoekenden met urgentie. Statushouders en woningzoekenden met 39

een zorgindicatie kunnen op basis van maatwerk binnen het systeem worden geholpen. Onder maatwerk worden ook nieuw opgeleverde woningen in Doesburg, bij eerste verhuur, voor een deel met voorrang aan doorstromers uit Doesburg aangeboden. Uit een eerste evaluatie van de nieuwe Huisvestingsverordening blijken de verwachtingen vooralsnog uit te komen. Enkele conclusies zijn: - De intentie om door loting meer huishoudens met kortere meettijden (vooral starters) aan woonruimte te helpen wordt bewaarheid. - Er is een goede balans tussen het aanbod- en lotingmodel binnen de woonruimteverdeling. - Het aantal aangemelde huurwoningen is licht toegenomen. - Het aantal weigeringen van woningen blijft fors. - Het niet meer verschijnen van het Entree Magazine heeft in de praktijk nauwelijks problemen opgeleverd, corporaties leveren in individuele gevallen zo nodig maatwerk. - Regionale regelgeving op het terrein van woonruimteverdeling is een goede zaak ook voor de toekomst. In verband met bepalingen in de nieuwe Huisvestingswet en de naderende opheffing van de stadsregio Arnhem-Nijmegen (2015) heeft er in 2014 intensief overleg plaatsgevonden over een benodigde aanpassing van de verordening. Door de KR8 corporaties, de stadsregio, Enserve en ambtelijk binnen de gemeenten Arnhem en Nijmegen wordt een voortzetting van de huidige methodiek voorgestaan. Doelstellingen 2014 Huisvesten statushouders Met en voor de gemeente Doesburg zorgen wij binnen de gestelde termijn voor ten minste 90% van de invulling van de gemeentelijke taakstelling. Urgent woningzoekenden Wij garanderen een goede en snelle behandeling van de aanvragen en de huisvesting van urgent woningzoekenden met monitoring in het regionale kader. Positie woningzoekenden Wij blijven werken aan een goede balans in het aanbod aan woningzoekenden, met de mogelijkheid van maatwerk, door het voor een deel met voorrang toewijzen van opgeleverde nieuwbouw aan doorstromers uit Doesburg. Daarbij is er voldoende aandacht, onder meer door ca. 15% van de leegkomende woningen te verloten, voor de positie van starters op de woningmarkt. Het regionale aanbodmodel Wij wijzen de woningen toe conform de transparante en rechtvaardige systematiek. Realisatie voor 2014 Huisvesten statushouders We hebben als grootste sociale verhuurder in Doesburg de invulling van deze opgave geheel voor onze rekening genomen. In 2014 hebben wij 6 statushouders gehuisvest waardoor er per 1 januari 2015 een achterstand van twee statushouders is ontstaan. Voor 2014 was het beeld: Omschrijving Stand per 1 januari 2014 Taakstelling 2014 Totale opgave Gerealiseerd in 2014 Stand per 1 januari 2015

Statushouders -4 12 -------8 6 -------2

De voorstand per 1 januari 2014 was het resultaat van het aanbod van 4 (grotere) woningen in 2013 waardoor er 14 statushouders in Doesburg zijn gehuisvest.

40

Voor het eerste half jaar van 2014 was er een taakstelling van 5 statushouders en voor het tweede halfjaar van 7 statushouders aan Doesburg toegewezen. In 2014 zijn 3 woningen toegewezen waardoor in totaal 6 statushouders in Doesburg zijn gehuisvest. Urgent woningzoekenden Twaalf huishoudens hebben in 2014 een urgentieaanvraag ingediend. In 2013 waren dit er tien. Er is dus sprake van een lichte toename van het aantal aanvragen. Het beperkte aantal geeft een indicatie voor de spanning op de woningmarkt. In het urgentieaanvraag proces verzorgen we het informeren van de woningzoekenden en de intake: -

invullen van het aanvraagformulier; inhoudelijk vervolggesprek over de situatie; rapportage aan regionale urgentiecommissie; bericht over beoordeling door commissie en mogelijk beroep bij klachtencommissie.

Van de twaalf aanvragen in 2014 zijn er zeven toegekend, drie afgewezen en nog twee in behandeling. Met het huisvesten van negen sociaal/medisch urgent woningzoekenden en één stadsvernieuwingsurgente in Doesburg hebben we in 2014 drie urgente huishouden meer geholpen dan er vanuit Doesburg urgent zijn verklaard. Deze “urgentiebalans” zullen we blijven monitoren en als deze ernstig verstoord wordt kunnen we bij mutatie meer woningen uitsluiten voor urgent woningzoekenden (tot maximaal 30%). In 2014 hebben we bijna 26% van de geadverteerde woningen uitgesloten voor urgent woningzoekenden. Positie woningzoekenden In 2014 reageerden er in Doesburg gemiddeld 47 huishoudens op elke beschikbaar komende woning. Dit was in 2013 gemiddeld 49 huishoudens. Er zijn in 2014 vijf levensloopbestendige nieuwbouw woningen in het Zuidelijk Molenveld aangeboden en elf nieuwbouw patiowoningen in Beinum West. Met de hiermee samenhangende doorstroming kwamen er in 2014 in Doesburg in totaal 147 woningen beschikbaar. De algemene mutatiegraad (inclusief nieuwbouw) was 7,3%. Exclusief nieuwbouw bleef deze beperkt tot 6,5%. Met een redelijk beperkt aanbod is het gemiddelde aantal reacties licht gedaald. Doorstromers op de woningmarkt maken een grotere kans op het aanbod van een andere woning. Bij verhuizing van een doorstromer komt er uiteindelijk wel weer een woning op de markt beschikbaar. Voor starters op de woningmarkt is het minder eenvoudig zelfstandige woonruimte te verkrijgen. Daarnaast ondervinden zij concurrentie van statushouders en urgent woningzoekenden die vaak een oplossing zoeken in het goedkopere huursegment, maar die zelf veelal ook starters zijn. Door de wijziging in de huisvestingsverordening waarin een percentage loting is opgenomen hebben starters wel meer kans gekregen op een woning. Op basis van lokaal maatwerk binnen de regionale verordening zijn in 2014 zeventien leegkomende woningen in IJsselzicht en de Maartenshof toegewezen. Door veranderende regelgeving op het terrein van zorgverlening wordt in 2014 ook in IJsselzicht enkel thuiszorg verleend. Een dergelijke ontwikkeling was er al eerder in de Maartenshof. Met Attent wonen, zorg en welzijn vindt er overleg over de toekomst van IJsselzicht plaats. Indien beide complexen woongebouwen worden waar thuiszorg kan worden verleend zullen in de toekomst de woningen ook op een reguliere wijze worden aangeboden. In de nieuwbouw in het Zuidelijk Molenveld en nieuwbouw in Beinum West zijn van de 16 woningen er 10 aan doorstromers en (enkele) starters uit Doesburg toegewezen en 6 woningen aan huishoudens van buiten Doesburg. Vraag van starters en doorstromers in de regio (bron Entree) Aantal personen 2014 2013 1 3.193 2.279 2 1.838 1.695 3 938 758 >4 534 478

2012 2.254 2.355 1.188 675

41

Gemiddeld aantal reacties per woning, onderverdeeld naar wijken in Doesburg (bron Entree) Wijk 2014 2013 2012 Binnenstad 43 31 25 Beinum 45 54 50 De Ooi 61 64 56 Molenveld 36 43 61 In totaal is het gemiddeld aantal reacties per woning licht afgenomen. Enkel voor de (beperkt) beschikbaar komende woningen In de Binnenstad was meer belangstelling. In het Molenveld wordt er beduidend minder op woningen gereageerd. In 2014 is circa 38% van het beschikbare aanbod aan starters en herstarters toegewezen, dit is een toename ten opzichte van 2013 toen dit circa 28% was. De invloed van de nieuwe verordening op deze cijfers is duidelijk. Daarbij moet opgemerkt worden dat urgent woningzoekenden in principe ook starters op de woningmarkt zijn (men laat geen woning achter). Doorstromers accepteerden circa 52% van de leegkomende woningen; dit was ca. 60% in 2013. Sociaal/medisch urgent woningzoekenden en de stadsvernieuwingsurgenten accepteerden 10% van het aanbod. In het kader van de gemeentelijke taakstelling voor de opvang van vluchtelingen zijn drie woningen buiten het aanbodmodel toegewezen aan deze specifieke doelgroep. Van de 147 beschikbaar komende woningen, inclusief 16 nieuwbouwwoningen, zijn 120 woningen geadverteerd in het Entree magazine. In de onderstaande tabel worden 120 verhuringen in 2014 per doelgroep aangegeven. Aantal verhuringen via Entree (bron Entree) Doelgroep Starters Herstarters Doorstromers Urgenten (incl. stadsvernieuwingsurgenten)

Aantal 28 18 63 11

Percentage 23% 15% 53% 9%

Voor specifieke doelgroepen en woningtypen zijn er bijzondere afspraken gemaakt in het kader van de toewijzing. Deze zijn buiten het regionale model toegewezen. Dit zijn: - Woningtoewijzingen in het kader van de gemeentelijke taakstelling - Woningtoewijzingen van woningen met bijzondere zorg - Beperkt geadverteerde woningen in één complex Totaal

3 17 7 ---27 ==

In 2014 zijn negentien woningen via het lotingsmodel geadverteerd. Met 16% toewijzing volgens dit model voldoen we dus aan het regionaal afgesproken percentage van ca. 15% (13 tot 17%). In 2014 is er driemaal sprake geweest van woningruil. Tweemaal lokaal en eenmaal interlokaal. Aanbiedingscoëfficiënt In de stadsregio moest in 2014 een woning gemiddeld 3,1 maal (2013 ca. 4,8 maal) aangeboden worden voordat een nieuwe huurder was gevonden. Regionaal is dit cijfer dus flink gedaald. Dit cijfer is voor Doesburg stabiel gebleven, 3,3 maal (2013 = 3,4 maal). Voor het eerst sinds jaren was daarmee het aanbiedings-coëfficiënt in Doesburg hoger dan in de regio. Dit geeft een indicatie voor de marktpositie van woningen in Doesburg. Overigens weigeren huishoudens gemakkelijk door de open en toegankelijke systematiek. Met o.a. groeps-bezichtigingen, aanbod via mail en het vooraf contact opnemen met kandidaten proberen we het aantal aanbiedingen en daarmee de frictieleegstand te beperken. Het regionale aanbodmodel Leegkomende woningen kunnen dagelijks via de regionale organisatie Entree in een aanbodmodel worden gepresenteerd. Corporaties maken daarbij de keuze of een woning via het hoofdmodel dan wel via het lotingmodel wordt geadverteerd. Door gebruik van internet kunnen woningzoekenden kennisnemen van de leegkomende woningen. Na acceptatie van de woning wordt de toewijzing op basis 42

van de “meettijd” of het resultaat van de loting verantwoord. “Meettijd” is voor starters het moment van registratie, voor doorstromers de bewoningsdatum van de huidige woning. Per 1 januari 2013 is de nieuwe regionale huisvestingsverordening van kracht. Per deze datum worden leegkomende woningen enkel digitaal via de website van Entree aangeboden. Woningzoekenden die dit op prijs stellen worden individueel begeleid bij het reageren op leegkomende woningen. De mutatiegraad Binnen ons bezit hebben in 2014 147 mutaties plaatsgevonden. Dit is inclusief 16 nieuwbouwwoningen. De mutatiegraad komt daarmee uit op 7,3% (6,5% exclusief nieuwbouw). In 2013 was de mutatiegraad 6,9% en exclusief nieuwbouw 5,2%. Het aantal verhuizingen per complex en woningtype varieert sterk. In het algemeen wordt er in de kleinere woningen en de flats sneller verhuisd dan in de grondgebonden- en seniorenwoningen. Dit is zichtbaar in de mutatiegraad per complex. Mutaties 2014 per type woning Benedenwoning Bovenwoning Eengezinswoning Appartementen met lift Appartementen zonder lift Seniorenwoning grondgebonden Aanleunwoningen Grondgebonden levensloopbestendig Totaal

8 9 49 10 29 8 17 17 -------147 ====

Mutaties 2014 per wijk Beinum Binnenstad De Ooi Molenveld Totaal

29 24 50 44 -------147 ====

Toekomstverwachtingen Door de toename van de internationale vluchtelingenstroom en een grotere opvang binnen Nederland is de gemeentelijke taakstelling enorm toegenomen. Voor het eerste half jaar van 2015 is een taakstelling van 10 personen aangegeven. Bij een dergelijke toename zal het steeds problematischer worden de taakstelling van de gemeente Doesburg in te vullen. Vooral de grote vraag van eenpersoonshuishoudens in deze groep maakt de invulling moeilijker omdat er een beroep op veel leegkomende woningen wordt gedaan. Door de invulling van de taakstelling dreigt dan de huisvesting van andere doelgroepen in de knel te komen. De behandeling van urgentieaanvragen kent een zorgvuldige methodiek. Voor corporaties levert dit behoorlijke kosten op, aanvragers betalen een beperkte bijdrage van € 55. De deelnemende woningcorporaties hebben samen met Entree/Enserve gekeken naar een verdere digitalisering en uitwerking van de procedure zodat deze soepel en zo snel mogelijk verloopt. Uitgaande van een toenemende druk op de woningmarkt zal het aantal aanvragen naar verwachting iets stijgen. De positie van woningzoekenden in de sociale sector komt de komende jaren verder onder druk te staan door: - Een toenemende vraag naar betaalbare huisvesting - De EU-richtlijn waardoor vanaf 1 januari 2014 huishoudens met een inkomen van meer dan € 34.678 nog slechts zeer beperkt geholpen kunnen worden aan woningen onder de huurtoeslaggrens (maximaal 10% afwijking) 43

- Verscherpte inkomenseisen voor het verkrijgen van een hypotheek en daarmee een koopwoning - Een beperkte nieuwbouwproductie - Minder doorstroming in de sociale huursector. Het regionale aanbodsysteem van de stadsregio geldt als een voorbeeld van hoe woonruimteverdeling goed, zonder al te veel regels, kan werken. Bij de evaluatie zijn de eenvoud en toegankelijkheid van het systeem verder uitgewerkt en in een nieuwe verordening opgenomen. De Europese regelgeving en een sterk regelende overheid zijn bedreigingen voor de sociale huisvestingsector en de systematiek van woonruimteverdeling. De nieuwe Huisvestingswet en de opheffing van de stadsregio (2015) betekenen dat opnieuw wordt gekeken naar (een nieuwe vorm van) de regionale woonruimteverdeling.

4.2.2 Huurprijzen en betaalbaarheid De woningvoorraad Onze hoofdtaak blijft om te zorgen dat er voldoende betaalbare woningen zijn voor die huishoudens die daar zelf niet in kunnen voorzien. Deze “kernvoorraad” willen wij voor de primaire doelgroep zo ruim mogelijk houden. In de sociale sector worden voor 2014 de volgende huurgrenzen gehanteerd. Een woning is goedkoop met een maandhuur onder € 389,05 (kwaliteitsgrens huurtoeslag tot 23 jaar) Voor betaalbare woningen ligt de maandhuur tussen de € 389,05 en € 596,75 (aftoppingsgrens hoog). Iets duurder zijn woningen waarbij er sprake is van een maandhuur boven de € 596,75. De maximale huurgrens voor huurtoeslag ligt op een huur van € 699,48. Woningen met een huurprijs boven deze huurgrens worden bestempeld als vrije sector woningen waarvoor geen huurtoeslag mogelijk is. Op basis van bovenstaande grenzen is ons bezit, ultimo 2014, als volgt in te delen:

10%

1%

14%

Goedkoop (< € 389,05) Betaalbaar (> € 389,05 - < € 596,75) Duur (> € 596,75 - < € 699,48) Vrije sector (> € 699,48)

74%

Ofschoon het aantal goedkope woningen met 1% is afgenomen ten opzichte van 2013 blijft het aantal goedkope en betaalbare woningen met 88% (2013 = 89%) hoog en bereikbaar voor de primaire doelgroep. Het aantal dure woningen is ten opzichte van 2013 nagenoeg gelijk gebleven en maakt circa 10% uit van ons bezit. Het aantal vrije sector woningen is met twee woningen gedaald naar 22 woningen. Deze woningen zijn niet betaalbaar voor alle huishoudens. Het ruime beleid in de stadsregio maakt de mogelijkheden voor het verkrijgen van woonruimte voor de primaire doelgroep maximaal. Echter door de EU-regeling komen huishoudens met een inkomen boven € 34.678 in principe niet voor een sociale huurwoning in aanmerking. Wij hebben de 10% ruimte die deze regeling biedt in de toewijzing, zo goed mogelijk ingevuld, zodat toch huishoudens met een inkomen boven dit bedrag konden worden geholpen. Het aanbod van goedkopere en betaalbare woningen in Doesburg is door de relatief lagere huurprijzen ruim.

44

Beleid Wij willen woningen aanbieden met een goede prijs/kwaliteitverhouding. Daarvoor hebben we ons bezit ingedeeld in Product Markt Combinaties (PMC’ s). Per PMC hebben we de streefhuur vertaald in een percentage van de maximaal redelijke huur. In de puntenopbouw is het energielabel opgenomen. In 2011 is het streefhuurpercentage voor alle PMC’s vastgesteld. Hierbij is rekening gehouden met de energiezuinigheid van complexen (woonlastenbenadering). De PMC’s zijn als volgt ingedeeld: PMC omschrijving Streefhuurpercentage Hoger segment Ouderenhuisvesting met zorg Ouderenhuisvesting zonder zorg Seniorenwoningen grondgebonden Starterswoningen Eengezinswoningen Binnenstad Eengezinswoningen Zuidelijk Molenveld Eengezinswoningen Noordelijk Molenveld Eengezinswoningen De Ooi Eengezinswoningen Beinum Appartementencomplex Het Mauritsveld Eengezinswoningen Beinum west Nieuwbouw Zuidelijk Molenveld

71% 65% 74% 65% 60% 65% 60% 60% 60% 60% 75% n.n.b. n.n.b.

Nieuwbouwwoningen worden op basis van kwaliteit, energiezuinigheid en verhuurbaarheidsaspecten in de markt gezet. Gemiddeld ligt ons percentage op circa 63% van de maximale huurprijs volgens het puntensysteem. Doelstellingen voor 2014 Huurbeleid Door toepassing van het PMC beleid zorgen we voor een evenwicht in de prijs en kwaliteitverhouding en onze regionale positionering. In ons energiebeleid willen we ook rekening houden met het totaal aan woonlasten voor onze huurders. Bij het complexmatige schilderwerk wordt waar nodig enkel glas vervangen door isolatieglas. Deze isolatieverbetering leidt niet tot een verhoging van de huurprijs. De kosten van isolatie op verzoek van individuele huurders worden volledig in de huurprijs doorberekend. Nieuwbouw wordt met een hoger percentage van de maximaal redelijke huur in de markt gezet, maar wel betaalbaar gehouden. Door de energiezuinigheid van deze woningen wordt dit voor een deel door lagere energiekosten in de woonlasten gecompenseerd. Wij willen door ons huurbeleid geen inkomenspolitiek voeren. In principe zal dan ook geen extra huurverhoging worden doorgevoerd voor huurders met een hoger inkomen. De kwaliteit van de woning moet bepalend zijn voor de hoogte van de huur en eventuele variatie in de huurverhoging. (huursom benadering). Huurachterstand Wij zijn zeer alert op huurachterstanden. Deze komen nu eenmaal voor, maar we streven ernaar dat de huurachterstanden beperkt blijven, lager dan 1% van de jaarhuuropbrengst. Door het voeren van een actief incassobeleid voorkomen we extra kosten bij onze huurders door betalingsachterstand. Er wordt in een vroegtijdig stadium persoonlijk contact gezocht met de huurders. Daarnaast wordt door middel van intensief contact met hulpverlenende instanties en de gemeente geprobeerd huurders met betalingsproblemen op tijd door te verwijzen voor gespecialiseerde (schuld) hulpverlening. Realisatie in 2014 Huurbeleid Door de consequente toepassing van de aanpassing van de huur bij mutatie, naar het in het PMCbeleid vastgelegde percentage, ligt het gemiddelde percentage op circa 61%. De jaarlijkse huurverhoging wordt wettelijk vastgesteld op basis van het inflatiepercentage. Voor 2014 was deze 2,5% met een opslag van 1,5% tot 4%. Voor huurders met een inkomen tot € 34.085 is de mogelijke opslag 1,5%, voor huurders met een inkomen van €34.085 tot € 43.602 kon hier een opslagpercentage van 2% aan worden toegevoegd en voor huurders met een inkomen > € 43.602 een opslagpercentage van 45

4%. Op basis van ons voorgenomen beleid is er besloten geen gebruik te maken van het mogelijke opslagpercentage. Dit huurbeleid had de instemming van de Raad van Commissarissen en het Huurdersplatform. Alle huurders van Woonservice IJsselland hebben een huurverhoging van 4% gehad. Indien een woning door de huurverhoging van “Daeb” naar “Niet Daeb” zou verschuiven is de huurverhoging zodanig aangepast dat de woning voor de categorie Daeb behouden bleef. Niet Daeb woningen hebben om markttechnische redenen een huurverhoging van 2,5% gekregen. In 2011 is voor het isolatiebeleid vastgesteld dat met het vervangen van enkel glas door isolatieglas in die complexen die planmatig een grote schilderbeurt krijgen. In 2014 is conform dit beleid in de diverse complexen isolatieglas geplaatst. Bij mutaties worden zo nodig ook isolatiewerkzaamheden uitgevoerd en bij vervanging van de Cvketel wordt standaard een HR 107 ketel geplaatst. Huurachterstand De huurachterstand wordt uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen. In 2014 is deze door het strikte incasso beleid net onder de 1% gebleven. De huurachterstand is per 31 december 2014 uitgekomen op 0,78. Per 31 december 2013 was dit percentage 0,90%. De achterstand fluctueerde maandelijks van minimaal 0,64 tot maximaal 0,90. Over de jaren 2014 en 2013 laten de huurachterstanden van de zittende huurders het volgende beeld zien.

Huurachterstand zittende huurders 2014 en 2013 1,00%

0,90%

0,80% 2013 0,70%

2014

0,60%

0,50%

0,40% Jan

Feb

Mrt

Apr

Mei

Jun

Jul

Aug

Sep

Okt

Nov

Dec

Op 31 december 2014 waren er 69 dossiers ter incasso in handen van een deurwaarderskantoor. Ten opzichte van 2013 (87 dossiers) is dit een afname van circa 21%. Deze afname is voornamelijk toe te schrijven aan de daling van het aantal dossiers met een ouderdom tussen de 90 en 270 dagen. Voorafgaand aan het inschakelen van de deurwaarder vindt een intensief incassotraject plaats waarbij altijd een persoonlijk contact gezocht wordt met de debiteur om te kijken of een oplossing mogelijk is. Onderstaande grafiek illustreert dat het lastig blijkt om een huurachterstand, die eenmaal uit handen gegeven is, snel op te lossen. Bij circa 46% (2013 = 37%) heeft het dossier een looptijd van meer dan 360 dagen.

46

Lopende dossiers deurwaarder ultimo boekjaar

35

Aantal dossiers

30 25 20 15 2014

10

2013

5 0 0 - < 90

90 - < 180

180 - < 270

270 - < 360

> 360

Aantal dagen

Met de gemeente Doesburg en andere maatschappelijke dienstverleners vindt er intensief overleg plaats om huisuitzettingen te voorkomen. In 2014 werden tweeëndertig ontruimingen aangezegd, hiervan is er slechts één daadwerkelijk uitgevoerd. In 2013 waren dit er drie, na negentien aanzeggingen. De betreffende woning is ontruimd wegens huurachterstand waarvoor geen passende oplossing is gevonden. Enkele huurders hebben wel vlak voor een geplande ontruiming zelf de huur van hun woning opgezegd. Het beheersen van de huurachterstanden heeft onze voortdurende zorg en aandacht en wij stellen alles in het werk om de schade voor beide partijen zo laag mogelijk te houden. Uit de cijfers kunnen we concluderen dat het moeilijker wordt maar dat wij daarin nog steeds succesvol zijn. Toekomstverwachting Ondanks de economische crisis en het feit dat huishoudens het hierdoor moeilijker hebben met hun financiële situatie doen wij er alles aan om de huurachterstand tot maximaal 1% van de jaarhuur te beperken. De verwachting is dat meer huishoudens het door de aanhoudende economische crisis financieel moeilijk zullen krijgen waardoor de huurachterstand zal stijgen. Door het incassobeleid en maximale begeleiding in probleemsituaties hopen wij de achterstand toch onder de 1% te kunnen houden. Gelet op de afnemende inkomenspositie van de gemiddelde huurder is de verwachting dat het aantal huisuitzettingen zal toenemen. Natuurlijk spannen wij ons maximaal in om dit aantal zo beperkt mogelijk te houden. Bij nieuwbouwwoningen zal de huurprijsbepaling meer gericht zijn op een vaststelling van marktgerichte huren. Door de consequente continuering van het PMC beleid blijven wij streven naar een betere balans tussen prijs en kwaliteit. Na de invoering van het nieuwe woningwaarderingsstelsel waarin de WOZ waarde van woningen een rol gaat spelen zal het PMC beleid moeten worden aangepast. De vaststelling hiervan wordt per 1 juli 2015 verwacht.

47

4.2.3 Verkoop van woningen Beleid Het verkoopbeleid is gericht op de volgende doelen: -

Een evenwichtige spreiding van koop- en huurwoningen in alle wijken Het realiseren van doorstroming en positieve wijkimpulsen Zo mogelijk een variatie in het koopaanbod van woningtypes Het bereikbaar maken van een koopwoning voor een bredere groep huishoudens Het genereren van financiële middelen.

Doelstellingen 2014 - Wegens de economische tegenwind verwachten wij geen woningen te verkopen bij mutatie. Realisatie 2014 Verkoop aan zittende huurders Bij de vaststelling van een verkoopbeleid voor een complex krijgen alle zittende huurders de mogelijkheid de door hen bewoonde woning te kopen. In 2014 zijn geen nieuwe complexen toegevoegd en zijn er geen woningen aan zittende huurders aangeboden. Verkoop na mutatie De vastgestelde complexen voor verkoop zijn: - Binnenstad: een aantal specifiek benoemde bijzondere woningen - De Ooi: complex 47 Vanegwoningen; - Zuidelijk Molenveld: complex 12, Oranjesingel, W. de Zwijgerlaan en Julianastraat - Noordelijk Molenveld: complex 43, Baerkenstraat; - Beinum: complex 26, dijkwoningen aan de Pol en Smitsweide. Leegkomende woningen in deze complexen werden te koop aangeboden. Door de crisis op de markt voor koopwoningen hebben wij in de begroting 2014 geen verkoop van woningen geprognosticeerd. In 2014 is er echter een licht herstel opgetreden en hebben wij drie woningen kunnen verkopen. Ook is in 2014 een huurwoonwagen verkocht. Toekomstverwachting Ondanks de economische en financiële crisis verwachten we in de jaren 2015 tot en met 2019 twintig bestaande huurwoningen te kunnen verkopen.

4.2.4 Vereniging van Eigenaren Vereniging van Eigenaren “De Santbergh” Dit appartementencomplex bestaat uit veertien woningen. Van twee woningen zijn wij eigenaar en deze worden door ons verhuurd. Tegen een jaarlijkse vergoeding voeren wij, vanaf de oplevering in 2000, de gehele administratie voor deze vereniging. Het technisch beheer van het appartementencomplex ligt in handen van het bestuur van de Vereniging. Hiervan maken wij geen deel uit. Per 31 december 2013 bedraagt het vermogen van deze Vereniging circa € 50.000 en bedraagt ons aandeel hierin circa € 6.300. Per 31 december 2012 bedroeg het vermogen circa € 43.000 en ons aandeel circa € 5.500 Vereniging van Eigenaren Het Mauritsveld Dit appartementencomplex bestaat uit 11 koopappartementen, 40 huurappartementen, 3 bedrijfsruimten voor de verhuur en 61 parkeerplaatsen in de parkeerkelder. In het bestuur van de Vereniging van Eigenaren vervult onze directeur-bestuurder, de heer Esselink, de rol van voorzitter en onze manager financiën, de heer Mensink, de rol van penningmeester. Tussen de Vereniging van Eigenaren Het Mauritsveld en Woonservice IJsselland is een beheerovereenkomst gesloten voor het financieel- en technisch beheer van het appartementencomplex. Per 31 december 2013 bedraagt het vermogen van deze Vereniging circa € 214.000 en bedraagt ons aandeel hierin circa € 170.000. Per 31 december 2013 bedroeg het vermogen circa € 178.000 en ons aandeel circa € 142.000.

48

4.2.5 Beheer voor derden Met ingang van 1 april 2011 is er een beheerovereenkomst afgesloten tussen de Stichting Coördinatie van de Gecommitteerden tot de Administratie der Gestichten van Weldadigheid te Doesburg en Woonservice IJsselland. In deze beheerovereenkomst is het technisch beheer geregeld van 21 woningen van deze stichting.

4.3

De kwaliteit van het woningbezit Door het beschikbaar stellen van woningen kunnen we onze doelen bereiken. Op basis van de demografische ontwikkeling en gezinsverdunning is er nog behoefte aan een kleine uitbreiding van onze woningvoorraad. Wij willen de kwaliteit van onze bestaande voorraad op peil houden en waar mogelijk verbeteren. Door middel van groot onderhoud en renovatie zijn in het recente verleden complexen in hun geheel aangepakt. Door de uitvoering van planmatig onderhoud worden woningen aan de buitenzijde collectief onderhouden. Het onderhoud aan de binnenkant en ook het verhogen van het comfortniveau kan heel goed op individuele basis gebeuren. Een goede gelegenheid om woningen op een hoger kwaliteitsniveau te brengen is het moment van leegkomen. Deze aanpak noemen we dynamisch mutatieonderhoud. Dit is ook in 2014 uitgevoerd. Inclusief de kosten van onze eigen onderhoudsdienst hebben wij in 2014 circa € 2,1 miljoen (2013 € 2,1 miljoen) aan dagelijks- en planmatig onderhoud uitgegeven. In de volgende tabel is aangegeven hoe de kosten verdeeld zijn over de verschillende soorten onderhoud. Onderhoudskosten (x € 1.000) 2014

2013

2012

2011

2010

Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Onderhoud installaties Diversen Planmatig onderhoud Asbestsanering Onderhoudsdeel VvE Het Mauritsveld

365 324 234 0 1.030 61

366 301 221 11 1.174 0

374 432 218 12 850 0

331 354 193 12 1.280 0

432 372 206 15 1.223 0

83

68

72

73

66

Totaal

2.097

2.141

1.958

2.243

2.314

Per woning (x € 1)

1.035

1.058

964

1.091

1.138

Onder dagelijks onderhoud verstaan wij het klachtenonderhoud, het mutatieonderhoud en het onderhoud aan installaties. In de begroting voor 2014 is voor dagelijks onderhoud een post van € 1.038.000 begroot. De realisatie komt uit op € 923.000 (in 2013 € 888.000). Dit komt neer op circa 89% (2013 = 83%) van de begroting voor dagelijks onderhoud. Per woning komen de kosten voor dagelijks onderhoud uit op € 456 (2013 = € 439) per woning.

4.3.1 Klachtenonderhoud Beleid De werkzaamheden worden uitgevoerd op basis van reparatieverzoeken van de huurder. Het gaat hierbij om kleine onderhoudswerkzaamheden. Reparatiewerkzaamheden aan de schil van de woning komen voor onze rekening. Doelstelling Het leveren van een snelle dienstverlening tegen een goed kwaliteitsniveau.

49

Realisatie Aan klachtenonderhoud is in 2014 een bedrag van € 365.000 uitgegeven tegen € 366.000 in 2013. Dit komt neer op gemiddeld € 180 (2013 = € 181) per woning. In de begroting 2014 is voor klachtenonderhoud een bedrag van € 393.000 opgenomen. Bij ca. 10% van alle uitgevoerde reparaties wordt steekproefsgewijs door een enquête bij de betreffende huurder gevraagd naar de ervaringen. Zaken als het maken en nakomen van afspraken en uitvoering en kwaliteit van het werk worden aan de orde gesteld. Bij vragen of opmerkingen vindt er aanvullende actie plaats. Van de geënquêteerden is gemiddeld meer dan 80% tevreden over onze dienstverlening. In 2014 is het proces van het klachtenonderhoud en het budget hiervoor nader onderzocht. Beleidskeuzes als gewenste kwaliteit, onderhoud preventief/planmatig of op “piepsysteem”, termijn van vervanging bepalen grotendeels de daadwerkelijke uitgaven voor reparatiekosten. De efficiëntie van het proces kan verbeterd worden; dit heeft een relatie met de verdergaande automatisering. De controle op de uitvoering is wat aangepast. In een vergelijking met corporaties in de regio en de landelijke gegevens besteden wij een relatief laag bedrag aan klachtenonderhoud. Toekomstverwachting Handhaving en waar nodig verbetering van de kwaliteit van deze dienstverlening. Verdere optimalisering van het proces in relatie met de verdergaande automatisering. Blijvende kostenbewuste aanpak van het klachtenonderhoud met een jaarlijkse beoordeling door de afdelingen Financiën, Vastgoed en Woondiensten.

4.3.2 Mutatieonderhoud Beleid Mutatieonderhoud wordt uitgevoerd bij het opnieuw verhuren van de woning. We vinden het van belang om met nieuwe huurders een goede start te maken. Het is dan ook belangrijk om een leeggekomen woning in goede staat te brengen. Doelstelling De nieuwe huurder moet bij aanvang van de huur tevreden zijn over de opgeleverde woning, waarbij minimaal gemiddeld een 7,5 wordt gegeven voor de staat van oplevering van de woning. Realisatie In 2014 zijn in totaal 131 woningen leeggekomen in de bestaande voorraad tegen 140 woningen in 2013. De totale kosten aan mutatieonderhoud komen dit jaar uit op € 324.000. Dit is gemiddeld € 2.473 per mutatie. In 2013 kwamen de gemiddelde mutatiekosten uit op € 2.150 per mutatie. In de begroting 2014 is voor mutatie onderhoud een bedrag van € 390.000 opgenomen. Toekomstverwachting Ook in de toekomst willen we dat een nieuwe huurder een goede start maakt in zijn nieuwe woning. Wij hechten er belang aan om een goed contact met de huurder te krijgen en te houden. Door bij de aanvang van de huurovereenkomst feedback te vragen en interesse te tonen wordt dit contact versterkt. Daarnaast bevordert deze feedback het klantgericht denken. Overname en oplevering van een woning vraagt vaker maatwerk. Door hier goed op in te spelen streven we ook naar een goede klanttevredenheid.

4.3.3 Woningverbetering bij mutatie Beleid Onder woningverbeteringen bij mutatie verstaan we het verbeteren en moderniseren van badkamers, toiletten en/of keukens na opzegging huurcontract. Ook het aanbrengen van onder andere centrale verwarmingsinstallaties en isolatie wordt gezien als een woningverbetering. Doelstelling Wanneer de leegkomende woning niet voldoet aan de basiseisen wordt dit bij mutatie alsnog uitgevoerd om zo de woning op het gewenste niveau te brengen. Realisatie In 2014 zijn bij 10 mutatiewoningen verbeteringen uitgevoerd voor een totaalbedrag van circa € 121.000. 50

Toekomstverwachting Voor woningverbeteringen wordt jaarlijks een bedrag in de begroting opgenomen op basis van het aantal te verwachten mutaties.

4.3.4 Planmatig onderhoud Beleid Het planmatig onderhoud wordt uitgevoerd op basis van geplande onderhoudscycli van de diverse onderdelen van de woning. Het doel is preventief onderhoud uit te voeren, zodat de onderdelen zo lang mogelijk meegaan. Waar nodig worden onderdelen vervangen. Doelstellingen De doelstellingen op het gebied van planmatig onderhoud zijn weergegeven in de (meerjaren) begroting. Het doel is om de aantallen te realiseren en de uitgaven binnen de begroting te houden. Realisatie De begroting voor planmatig onderhoud voor 2014 bedraagt € 1,946 miljoen. De werkzaamheden richten zich vooral op de buitenzijde van de woningen. In 2014 is totaal € 1,03 miljoen besteed aan planmatig onderhoud. Per woning komen de kosten voor planmatig onderhoud gemiddeld uit op € 508 per woning (in 2013 was dit € 580). Overzicht planmatig onderhoud 2014 (x € 1) Onderdeel Bestratings- en beplantingswerkzaamheden Metsel- voegwerk Vervangen dakgoten Vervangen dakramen (Vaneg) Onderhoud dakbedekkingen Schoonmaken beglazingen en paneelvullingen Onderhoud kunststof kozijnen Aanbrengen automatische deuropeners Houtrotreparaties nieuwe cilinders Vervangen buitendeuren Schilderwerk Vervangen verwarmingsketels Liftonderhoud Controleren noodverlichting en vervangen accu’s Extra uitgevoerde werkzaamheden Vernieuwen deurtelefooninstallatie Vervangen gevelbekledingen (Vaneg) Aanbrengen mechanische ventilatie (deels Vaneg) Vervangen ventilatieboxen en reinigen kanalen Reparaties gevelstukadoorwerk Vervangen en aanbrengen rookmelders Aanpassen rookgasafvoersystemen Totaal planmatig onderhoud

Begroting 2014

Realisatie 2014

62.200 85.400 54.700 27.700 54.500 20.600 18.200 9.700 101.300 3.300 74.300 459.200 89.800 83.100 7.500 0 16.500 484.800 186.900 46.800 23.800 28.600 7.500

46.100 62.000 37.700 0 18.800 18.700 10.500 9.400 83.000 2.000 72.900 347.100 65.600 42.000 12.200 59.800 17.600 0 2.300 40.600 41.100 25.200 15.700

1.946.400

1.030.300

Door de aanhoudende economische crisis vooral in de bouw hebben we in 2014 opnieuw scherp kunnen inkopen. Ook laat het tijdelijk verlaagde btw tarief in 2014 een gunstig resultaat zijn op de begroting. De geplande werkzaamheden aan de 76 Vaneg woningen voor een begroot bedrag van € 670.000 zijn doorgeschoven naar 2015. De voorbereiding nam meer tijd in beslag dan verwacht, mede omdat de eigenaren van de 74 koopwoningen mee kunnen liften met het project.

51

In 2014 zijn extra werkzaamheden ad € 60.000 uitgevoerd die niet waren begroot. Dit betreft onder meer het vervangen van verwarmingsketels op advies van het servicebedrijf bij storing ad € 25.000.

4.3.5 Asbest Beleid Woningen gebouwd voor 1992 bevatten vaak asbesthoudende materialen. Ons beleid is er op gericht om asbestveilige woningen te verhuren en het risico van emissie van asbestvezels zoveel mogelijk te beperken en daarmee te zorgen voor een veilige woon- en werkomgeving voor onze huurders. Doelstellingen Doestelling is om binnen 10 jaar (2024) al het bereikbare asbest te saneren. Hiervoor wordt jaarlijks een budget gereserveerd. Vanuit dit budget worden jaarlijks complexmatig saneringen uitgevoerd. Bij woningmutaties wordt het aanwezige asbest verwijderd. Realisatie In 2014 is 10% van de woningen in alle complexen gebouwd voor 1992 geïnspecteerd op asbest. Alle bewoners van woningen in complexen waarbij asbest is aangetroffen zijn geïnformeerd door middel van een meterkastkaart waarin is aangegeven waar asbest aanwezig is. De woningen waarbij niet hecht gebonden asbest (risicoklasse 3) is geconstateerd zijn direct gesaneerd. Toekomstverwachting Vanaf 2015 wordt in 10 jaar tijd alle bereikbare asbest gesaneerd.

4.3.6 Servicecontracten Beleid De servicecontracten voor beheer en onderhoud worden eens in de 4 à 5 jaar beoordeeld. Doelstellingen Jaarlijks wordt bekeken welke service- en onderhoudscontracten in de markt worden aangeboden tegen een goede prijs-kwaliteitverhouding. Realisatie In 2014 zijn er geen nieuwe servicecontracten afgesloten. In totaal is in 2014 voor € 234.000 (2013 = € 221.000) uitgegeven aan servicecontracten. Er zijn doorlopende servicecontracten afgesloten met 16 bedrijven.

4.3.7 Servicefonds klein huurdersonderhoud Met het servicefonds klein huurdersonderhoud bieden wij een extra service aan onze huurders. Deelname aan het servicefonds is geheel vrijwillig. Het aantal deelnemers is met circa 1,5% ten opzichte van 2013 toegenomen. Tegen een gemiddelde maandelijkse vergoeding van € 3,75 (2013 = € 3,75) voeren wij een aantal werkzaamheden uit die tot de verplichting van de huurder behoren. Eind 2014 nemen 1.801 (2013 = 1.771) van onze huurders deel in het servicefonds. De totale vergoeding is dit jaar uitgekomen op circa € 67.800 (2013 = € 66.100) en de totale kosten op circa € 66.500 (2013 = € 71.600). Het resultaat van € 1.300 is ten gunste van het resultaat gebracht. In 2013 hadden wij nog een tekort van € 5.500

4.3.8 Onderhoudsaandeel VvE Het Mauritsveld Wij nemen met 40 appartementen. 3 bedrijfsruimten en 50 parkeerplaatsen deel in de Vereniging van Eigenaren Het Mauritsveld. Voor onderhoud en beheer van het complex en voor reserveringen voor toekomstig groot- of planmatig onderhoud vindt er maandelijks afdracht plaats van de verschuldigde servicekosten aan de Vereniging van Eigenaren Het Mauritsveld

52

4.4

Projectmatige woningverbeteringen Beleid Onder projectmatige woningverbeteringen verstaan wij het per complex verbeteren van badkamers, toiletten en keukens. Doelstelling Jaarlijks wordt bekeken welke complexen in aanmerking komen voor woningverbetering. Er wordt rekening gehouden met 30 woningen per jaar. Realisatie In 2014 is gestart met de uitvoering van verbeteringswerkzaamheden aan de eengezinswoningen in de binnenstad aan de Waterstraat, Koetsveldstraat en Windmolenstraat. In totaal hebben 21 huurders meegedaan met de aangeboden verbeteringen. Nadat we net gestart waren is de aannemer eind januari in een faillissement terecht gekomen. Door snel en accuraat te handelen heeft een andere aannemer de werkzaamheden binnen een week kunnen hervatten. Eind mei zijn alle woningen alsnog opgeleverd. Voor de extra overlast vanwege vertraging door het faillissement hebben we de gedupeerde bewoners een vergoeding toegekend. In 2014 zijn de voorbereidingen gestart voor gevelrenovatie bij 76 Vaneg huurwoningen in de Ooi. Ook de 74 koopwoningen zijn hierbij benaderd voor deelname aan de vervanging van de bestaande gevelschroten. Uiteindelijk is in samenspraak met de eigenaren van de koopwoningen gekozen voor vervanging in de lijn van de bestaande schroten. De aannemer heeft de eigenaren de mogelijkheid geboden om deel te nemen aan de vervanging, In 2015 wordt gestart met de werkzaamheden. Gelijktijdig worden bij de huurwoningen dan ook de ventilatie verbeterd, de oude stalen dakramen vervangen en bodemisolatie aangebracht. In het laatste kwartaal van 2014 zijn de voorbereidingen gestart voor verbeteringswerkzaamheden aan de eengezinswoningen aan de Smitsweide en De Pol (zogenaamde dijkwoningen) en de starterswoningen (HAT eenheden) aan de Smitsweide. Bij deze woningen worden in 2015 verbeteringswerkzaamheden uitgevoerd. Toekomstverwachting Voor de komende jaren zijn jaarlijks 30 woningen opgenomen in de planning voor projectmatige verbetering. In 2015 zal gestart worden met de voorbereidingen van de 65 eengezinswoningen in de Julianastraat, Prins Hendrikstraat en Emmastraat.

4.5

Energieverbeteringen Beleid Al onze woningen zijn voorzien van een energielabel. Het beleid is erop gericht om in 2018 voor alle woningen een C-label te halen met uitzondering van de woningen die op de nominatie staan om bij mutatie verkocht te worden. Doelstelling Complexen met een hoog energielabel komen in eerste instantie in aanmerking voor isolerende maatregelen. De komende jaren wordt extra geïnvesteerd in isolerende maatregelen om het beleid uit te voeren en de doelstelling te halen. In de begroting 2014 is daarvoor € 400.000 opgenomen. Realisatie In 2014 zijn diverse isolerende maatregelen getroffen aan onze woningen voor een bedrag van € 421.000. Bij buitenschilderwerkzaamheden aan de woningen in de zijn alle enkele beglazingen vervangen voor isolerend dubbel HR ++ glas. Bij de woningen aan de Waterstraat, Koetsveldstraat en Windmolenstraat zijn tijdens de verbeteringswerkzaamheden de spouwmuren en daken/zoldervloer nageïsoleerd. Bij de woningen in IJsselzicht is de mechanische ventilatie verbeterd door deze vraaggestuurd te maken. Ook door het vervangen van afgeschreven verwarmingsketels (18 jaar) voor hoogrendementsketels zijn diverse woningen verbeterd. 53

In 2014 hebben we gebruik gemaakt van de Robuuste investeringsimpuls Gelderland door subsidie aan te vragen voor 55 eengezinswoningen aan de Hermaat en Potsmaat voor het aanbrengen van extra energiebesparende maatregelen. Om voor subsidie in aanmerking te komen moeten de woningen 2 labelsprongen maken naar minimaal energielabel B. Door het aanbrengen van bodemisolatie, HR++ isolerende beglazing, vraag gestuurde ventilatie en bij een aantal woningen dakisolatie wordt voldaan aan de voorwaarden. De toegekende subsidie bedraagt maximaal € 126.500. Bij 71 woningen zijn de verwarmingsketels vervangen door hoogrendement verwarmingsketels. Vanaf 2012 doen wij mee aan de Aedes benchmark. In onderstaande tabel staan onze resultaten ten opzichte van de branche. Samenvatting voortgang Aantal woningen Gem. gebruiksoppervlak per woning (m2) Gem. energie-index Isolatiegraad Gasverbruik per woning (m3/jaar) Elektriciteitsverbruik per woning (kWh/jaar) CO2-uistoot per woning (kg/jaar)

Woonservice IJsselland 2014 2.052 86 1,39 74,5% 1.061 972 2.439

Woonservice IJsselland 2013 2.050 86 1,43 74,0% 1.086 976 2.486

Branche 2014

Branche 2013

1.342.139 82 1,65 68,4% 1.193 1.037 2.745

1.339.737 82 1,68 69,7% 1.199 1.036 2.760

Uit deze samenvatting blijkt dat wij gemiddeld beter presteren dan de branche. Op 31 januari 2014 is de gemiddelde Energie-index verbeterd naar 1,39 (C-label) (2013 = 1,43). Dit is een verbetering van 2,8%. Aan de doelstelling om in 2014 onder de gemiddelde Energie index van 1,4 te komen is voldaan. In 2014 zijn 154 woningen in energielabel verbeterd door isolerende maatregelen. Deze woningen zijn opnieuw afgemeld bij Agentschap.nl. Toekomstverwachting Vanaf 1 januari 2015 is het energielabel door de rijksoverheid vervangen door een nieuw berekeningsmethodiek voor de Energie-index. Op dit moment is nog niet duidelijk wat dit betekent voor onze huidige gemiddelde Energie-index van 1,39. Vanaf 2015 gaan we woningen met minder dan 60 mm dakisolatie, bij mutatie, voorzien van extra dakisolatie. Vooral woningen uit de bouwperiode 1970- 1985 komen hiervoor in aanmerking. In de begroting 2015 is een bedrag van € 550.000 opgenomen voor isolatieverbetering.

4.6

Ontwikkeling nieuwbouw Beleid Het beleid voor herstructurering en nieuwbouw is vastgelegd in de Woonvisie 2007 – 2020. Er is behoefte aan betaalbare huurwoningen. Door de crisis neemt de druk op de huurmarkt toe, Om in te spelen op de verdergaande vergrijzing worden er levensloopbestendige woningen toegevoegd. Dit zijn zelfstandige woningen waarbij een compleet programma (wonen, koken, slapen en verzorging geheel op begane grond is gelegen. Deze woningen zijn voor alle leeftijdscategorieën geschikt. Doelstellingen In de meerjarenbegroting tot 2019 zijn nieuwbouw koop- en huurwoningen opgenomen die wij in de gemeente Doesburg willen realiseren. In verband met de demografische ontwikkelingen zijn de prognoses bijgesteld. Schoollocatie De Ark, Kraakselaan Eind 2014 zijn door gemeente Doesburg en Woonservice IJsselland intenties uitgesproken voor de herontwikkeling van schoollocatie De Ark aan de Kraakselaan. De basisschool is in 2014 gesloten en de gemeente Doesburg wil woningbouw mogelijk maken. Woonservice IJsselland is gevraagd om op deze locatie betaalbare huurwoningen te realiseren. De gemaakte afspraken worden in 2015 bekrachtigd in een intentieovereenkomst waarna we de ontwikkeling kunnen gaan oppakken.

54

De onderstaande projecten en investeringen zijn opgenomen in de meerjarenbegroting 2015 tot en met 2020:

4.7

Jaar

Locatie

2015 2017 2018 en 2019

Beinum west 2 fase Schoollocatie Kraakselaan

e

Aantal 13 24

Omschrijving betaalbare huurwoningen Betaalbare huurwoningen

Diverse locaties

24

Betaalbare huurwoningen

Grondtransacties De enige grondtransactie in 2014 is de aankoop van een perceel grond van circa 0,48 ha., gelegen aan de Rogacker te Doesburg, kadastraal bekend gemeente Doesburg, sectie E, nummer 3336. De leveringsakte is op 25 juni 2014 gepasseerd. Dit perceel is gekocht van de gemeente Doesburg voor de realisatie van 24 patiowoningen voor een bedrag van € 580.800 inclusief 21% omzetbelasting.

4.8

Realisatie nieuwbouw e

Zuidelijk Molenveld (3 fase) In 2014 is gestart met de bouw van de laatste fase Zuidelijk Molenveld. Alle acht koopwoningen aan het Prins Bernhardplein zijn voor de start van de bouwwerkzaamheden verkocht. Ook waren er voldoende kandidaten voor de 5 levensloopbestendige huurwoningen in de Beatrixstraat. Alle woningen zijn in 2014 opgeleverd aan de bewoners. e

Beinum-west (2 fase) In juni 2014 is Veluwezoom Verkerk Bouw uit Zevenaar gestart met de bouw van 11 patiowoningen in Beinum-west. Dit zijn levensloopbestendige huurwoningen, geschikt voor meerdere doelgroepen. De woningen worden in 2015 opgeleverd. Begin 2015 wordt dan gestart met de bouw van de laatste 13 patiowoningen. De verwachting is dat rond de zomer van 2015 alle woningen zijn opgeleverd.

4.9

Sociale aspecten Beleid Wij willen waar nodig in de gemeente Doesburg sociale leefbaarheid ondersteunen. Inzet is mogelijk op diverse terreinen en voor verschillende projecten. Uitgangspunt is dat taken en verantwoordelijkheden liggen bij de daarvoor toegeruste organisaties. Intermediaire, aanjagende, coördinerende en ondersteunende werkzaamheden mogen daarbij van ons worden verwacht. Doelstellingen -

Bemiddelen en beheersbaar houden van conflicten, zo nodig met inzet van buurtbemiddeling. Participatie in werk- en overlegstructuren. Aanpak en begeleiding individuele huishoudens Ondersteunen initiatieven uit de samenleving

Realisatie 2014 Conflict- en Buurtbemiddeling Regelmatig nemen medewerkers van de afdeling Woondiensten initiatieven om kleinere conflicten in complexen, wijken of tussen bewoners aan te pakken. Dit gebeurt zo nodig in overleg met de wijkagenten of hulpverlenende instanties. Door onze ondersteuning met ruim € 5.400 van het regionale project Buurtbemiddeling kunnen inwoners en organisaties in Doesburg hulp inroepen via dit onpartijdige instrument. De uitvoering is vanaf 2011 in handen van de gecertificeerde Stichting Rijnstad. In het kader van continuïteit is in 2013 met Rijnstad een convenant tot, in principe, eind 2016 overeengekomen. In 2014 zijn in Doesburg acht buurtbemiddelingszaken in behandeling genomen (in 2013 waren dit er twaalf), waarvan vijf door ons in behandeling waren gegeven. Buurtbemiddeling kende in 2014 in 65% van de in behandeling genomen situaties een positieve afronding. 55

Participatie Ook in 2014 hebben we deelgenomen aan het Netwerk Wonen Welzijn Zorg in Doesburg. Organisaties als Thuiszorg Midden Gelderland, Zozijn, GGnet, Hagro, Vluchtelingenwerk, Attent wwz, Woonservice IJsselland en de gemeente Doesburg ontmoeten elkaar in dit netwerk. Beleidszaken op de genoemde terreinen zijn besproken. Naast kennis- en informatie-uitwisseling ontstaan hierdoor ook contacten. Deze worden ingezet voor de aanpak van individuele zaken. In 2014 was ook de ophanden zijnde transitie van zorg- en welzijnstaken van de landelijke overheid naar gemeente een belangrijk gespreksonderwerp. In regionaal kader, met het regionale samenwerkingsverband van woningcorporaties KR8, worden onder de noemer “Keten van Kansen” allerhande sociale projecten in de regio gestart en begeleid. In het kader van het KSB project “Bouwen aan je toekomst” is in 2009 een stichting opgericht met als doel kansarme jongeren leer- en werkervaring te laten opdoen door het bouwen van een boot. Om dit project mogelijk te maken hebben wij zitting genomen in het dagelijks bestuur van de stichting. Het project heeft jongeren startkansen geboden en aan werk of een opleiding geholpen. In die zin is het project succesvol verlopen. Eén van de deelnemers heeft voor de oplossing van zijn complexe problematiek een woning aangeboden gekregen. Na verkoop van de boot medio 2013 en een financiële bijdrage in het tekort van € 2.000 is de stichting op 1 juli 2014 opgeheven. Wij zijn kernpartner in het in 2010 gestarte Lokaal Zorgnetwerk OGGz Doesburg. Het doel is om op lokaal niveau casuïstiek multidisciplinair te bespreken. Vervolgens worden afspraken gemaakt hoe de problemen van cliënten gezamenlijk kunnen worden opgepakt. De samenwerkingsovereenkomst hiervoor is in juli 2010 getekend. In 2014 heeft het OGGz netwerk zes keer vergaderd. Participanten en cliënten hebben baat bij de integrale aanpak. Op wijkniveau functioneren we in verschillende verbanden. Regelmatig is er contact geweest met diverse wijkraden. Ook op complexniveau vindt er overleg plaats met bewonerscommissies en afvaardigingen van bewoners. In 2014 is er intensief contact geweest met de huurders en kopers van de Vaneg woningen in de wijk de Ooi. Een voorgenomen aanpak van met name de gevels leverde veel discussie op en zorgde voor uitstel van de aanpak. Consensus werd uiteindelijk gevonden in een vervanging van de gevelbeplating met vergelijkbare materialen in de bestaande kleurstelling. De bewoners van de woningen op de Smitsweide/De Pol zijn geïnformeerd over het voorgenomen groot onderhoud van hun woningen. Aanvullingen en aanbevelingen van bewoners zijn in de aanpak meegenomen. De uitvoering van het groot onderhoud wordt in de loop van 2015 gestart.

Individueel Regelmatig initiëren wij of nemen wij deel aan netwerken om individuele bewoners te begeleiden, zodat zij zelfstandig kunnen blijven wonen. Met gespecialiseerde hulpverleners als de thuiszorg en de jeugdzorg, met politie en gemeente en diverse andere organisaties wordt maatwerk in de hulpverlening opgezet en onderhouden. Toekomstverwachting In de zorg zet zich de maatschappelijke trend door van een terugtredende overheid met een nadruk op eigen verantwoordelijkheid van mensen. Geprobeerd wordt steeds meer huishoudens zelfstandig met begeleiding in “de normale leef- en woonomgeving” te laten wonen. Dit heeft tot gevolg dat er steeds meer huishoudens met meervoudige- en bijzondere problemen huurder worden, waaraan in toenemende mate begeleiding moet worden geboden. Wij worden hier vaker op aangesproken. Een heldere afweging over inzet en betrokkenheid is daarbij vereist. Vaak zijn deze individuele trajecten zeer intensief en tijdrovend. Door het opzetten van een lokaal overleg Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGz) wordt gestreefd naar een betere coördinatie en nauwere samenwerking van betrokken organisaties en mantelzorgers. De ervaringen met dit overleg geven aan dat er een betere afstemming in de aanpak van de meervoudige problematiek mogelijk is. Met een terugtredende overheid en politie die zich meer richt op haar kerntaken wordt er van ons meer verwacht in het project Buurtbemiddeling. Na een afweging, met kosten-batenanalyse, hebben wij de (financiële) randvoorwaarden aangegeven waaronder wij willen blijven participeren. Tot en met 2016 zullen wij in principe deelnemen in het project.

56

Door de decentralisatie van zorg- en welzijnstaken worden gemeenten de komende jaren geconfronteerd met nieuwe taken. De volgende transities in het sociale domein vinden plaats: -

Door de Participatiewet worden de Bijstandswet, de Werkvoorzieningswet en de Wajong samengevoegd en bij de gemeente neergelegd. De AWBZ begeleiding wordt overgeheveld naar de WMO en in 2015 moet de gemeente bijbehorende taken decentraal uitvoeren. Het geheel van de jeugdzorg wordt een taak voor de gemeente. De verantwoordelijkheid voor passend onderwijs komt ook bij de gemeente.

Veel organisaties op dit terrein worden hierdoor geconfronteerd met veranderingen en bezuinigingen. Bij participatie in een andere rechtsvorm valt verantwoordelijkheid niet uit te sluiten. Daarom nemen wij in de toekomst ook geen zitting meer in dergelijke organisaties. Participatie van bewoners in de aanpak van projecten is inmiddels ingebed in onze organisatie. Per project wordt kritisch gekeken naar het informatie- en participatietraject.

4.10 Wonen met zorg Beleid Wij streven ernaar dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Hiervoor is een integraal aanbod van wonen, zorgverlening en welzijnsdiensten nodig. Maatoplossingen voor problemen kunnen zijn: -

nieuwbouw voor specifieke doelgroepen clustering van huishoudens met een bepaalde zorgvraag het verhuizen naar een nultrede woning voorzieningen aan te brengen in het kader van de WMO het leveren van zorg- en welzijnsdiensten aanbod van specialistische zorg- of hulpverlening de inzet van maatschappelijk werk

Doelstellingen -

Realiseren en handhaven van nieuwe levensloopbestendige woningen Realiseren en handhaven van verpleegplaatsen in Doesburg Realiseren en handhaven van appartementen voor mensen met een verstandelijke beperking Realiseren en handhaven van woonruimte voor mensen met een niet aangeboren hersenletsel - Afspraken maken met zorgleveranciers voor geclusterde huisvesting - Procedure woningaanpassingen via WMO optimaliseren - Goede afstemming toewijzing zorgwoningen, zodat op het juiste moment aan de juiste huishoudens een toewijzing kan plaatsvinden Realisatie 2014 Realiseren en handhaven van nieuwe nultrede woningen In 2014 zijn vijf levensloopbestendige grondgebonden woningen in het Zuidelijk Molenveld opgeleverd. In Beinum West zijn daarnaast de eerste elf (van een complex met 24 woningen) grondgebonden levensloopbestendige patiowoningen gebouwd. Deze woningen vindt u cijfermatig terug in dit jaarverslag 2014. De laatste dertien in dit complex worden in 2015 opgeleverd. Met Attent wwz, Philadelphia en Zozijn zijn in diverse complexen afspraken gemaakt over de geclusterde huisvesting van cliënten. In de Margrietstraat/Kraakselaan heeft een grote interne verbouwing gezorgd voor up to date appartementen voor de cliënten van Zozijn. Bij de toewijzing van deze geclusterde woningen is voorzien in de aanbieding aan huishoudens met een specifieke zorgvraag.

57

De voorraad gelijkvloers wonen: Grondgebonden Appartementen Appartementen met thuiszorg Totaal

2014 147 275 111 -------533 =====

2013 131 275 111 -----517 =====

Realiseren en handhaven van verpleegplaatsen in Doesburg In 2014 is de fysieke scheiding van ons complex Maartenshof met de locatie St. Elisabeth van Attent wwz gerealiseerd. Na de sloop van St. Elisabeth worden hier door Attent wwz in totaal 48 verpleegplaatsen gebouwd. Met de bewoners van de Maartenshof heeft er overleg plaatsgevonden over de nieuwe situatie. De bewoners hadden geen wensen ten aanzien van aanpassingen en/of voorzieningen in dit complex. Wij hebben een bod gedaan op de resterende grond rondom het complex St. Elisabeth. Op dit bod is niet door Attent wwz gereageerd en een verdere planontwikkeling is op dit moment dan ook niet aan de orde. Ontwikkelingen op deze locatie zullen te zijner tijd in samenhang worden bezien met onze zeven oudere seniorenwoningen in de Kloosterstraat. Realiseren en handhaven van appartementen voor mensen met een verstandelijke beperking en een niet aangeboren hersenafwijking In 2014 is geen project voor deze bijzondere doelgroep opgeleverd. In totaal zijn er in Doesburg 20 appartementen voor deze specifieke groepen beschikbaar. Een uitbreiding hiervan wordt niet noodzakelijk geacht. Procedure woningaanpassingen via WMO optimaliseren Met de gemeente Doesburg zijn korte lijnen om de invulling van WMO aanpassingen zo snel mogelijk en adequaat in te vullen. Goede afstemming toewijzing zorgwoningen Met Attent wwz zijn afspraken gemaakt over de toewijzing van woningen in de complexen Maartenshof en IJsselzicht aan CIZ geïndiceerde kandidaten. Attent wwz onderhoudt contacten met de geïndiceerde huishoudens. Attent wwz weet bij uitstek welke cliënten het eerst een aanbod nodig hebben. Na leegmelding van een woning worden dan ook de door Attent wwz voorgedragen kandidaten benaderd. Wie uiteindelijk de zorg levert speelt daarbij geen rol. Het proces wordt regelmatig geëvalueerd. Op basis van nieuwe regelgeving en een interne oriëntatie heeft Attent wwz de mogelijkheden van zorgverlening in deze beide complexen aangepast. Daarbij is het uitgangspunt thuiszorg voor de cliënten, met beperkte aanvullende voorzieningen in het kader van ontmoeten en eten. We hebben met Attent wwz de ontwikkelingen in de zorg en de concrete gevolgen voor de complexen IJsselzicht en Maartenshof besproken. Dit zal in 2015 leiden tot concrete fysieke aanpassingen. Met de bewoners zal dit worden besproken en met andere organisaties moet worden bezien in hoeverre voorzieningen nog gewenst zijn en in stand gehouden kunnen worden. De voorraad bijzondere woonvormen Verpleegplaatsen Hessegracht Appartementen IJsselzicht Appartementen Maartenshof Woningen Kloosterstraat Appartementen Stichting Philadelphia Zorg Appartementen Oranjesingel (Zozijn) Appartementen Burg. Keiserplein (Zozijn) Groepswoningen Zozijn Totaal

2014 24 70 41 7 18 9 11 5 -------185 ====

Toekomstverwachting Op basis van de demografische ontwikkelingen blijft onze inzet er op gericht in de nieuwbouw en herstructurering zoveel mogelijk levensloopbestendige woningen te bouwen. De bezuinigingen en nieuwe regelgeving in de zorg leveren een verschraling op van de zorg in complexen. Uitbreiding van een geclusterd woningaanbod voor een specifieke zorgvraag lijkt de komende jaren niet aan de orde. 58

Er is geen nieuwbouw voor bijzondere doelgroepen gepland. Bij de WMO aanvragen wordt gestreefd naar een optimalisatie van het proces. De toewijzing van woningen in de complexen IJsselzicht en de Maartenshof zal op basis van de ontwikkelingen binnen de zorgverlening door Attent wwz worden geëvalueerd. Mochten beide complexen als “normale wooncomplexen” worden aangemerkt dan zal zullen de woningen binnen de normale methodiek worden toegewezen.

4.11 Maatschappelijke verantwoording Beleid Wij hebben een visie ontwikkeld op onze maatschappelijke positie en hanteren deze als uitgangspunt bij de bepaling voor ons beleid. Bestuurlijk is deze visie vertaald in een missie en beleidsdoelstellingen die zijn uiteengezet in het jaarverslag en ondernemingsplan. Tevens is hier inzicht gegeven in de mate van realisatie van de beleidsdoelstellingen en het oordeel van de bestuurder over de realisatie ervan. We zijn een belangrijke speler op het maatschappelijk terrein in Doesburg. Op het gebied van de woningmarkt en leefbaarheid hechten wij veel waarde aan de samenwerking met onze lokale en regionale partners. In die samenwerking werken wij, ieder vanuit een eigen verantwoordelijkheid, aan een gezamenlijk doel. Als corporatie staan we midden in de samenleving. Voor de leefbaarheid in Doesburg willen we samen met onze stakeholders werken aan voldoende voorzieningen en aanvullende dienstverlening op het gebied van wonen, welzijn en zorg. In de activiteiten op het gebied van de woningmarkt gaan we zoveel mogelijk uit van de individuele huurder. Het Huurdersplatform, waarin huurders van alle wijken vertegenwoordigd zijn, heeft ook in beleidszaken een belangrijke adviesfunctie. In overleg met gemeente en andere organisaties wordt de invulling van het vastgoed vormgegeven. Onze belangrijkste stakeholders zijn: -

Het Huurdersplatform Individuele huurders De gemeente Doesburg (bestuurlijk, politiek en ambtelijk) De zorginstelling Attent wwz De politie De welzijnsinstelling Caleidoz Presikhaaf Bedrijven De Buurtacademie De zorgorganisaties Stichting Philadelphia Zorg en Zozijn Politieke Partijen Wijkraden Collega corporaties, vooral binnen KR8 en KAN-oost Gestichten van Weldadigheid Andere organisaties op het terrein van welzijn en zorg

Doelstellingen -

Verdere uitwerking en vernieuwing in de samenwerking met onze stakeholders Uitbouw van advisering vanuit het Huurdersplatform Uitgeven WIJ magazine Realiseren concrete resultaten voor Attent wwz, Stichting Philadelphia Zorg en Zozijn Verbetering service aan cliënten Leren van klantgevoeligheid

Realisatie 2014 Verdere uitwerking en vernieuwing in de samenwerking met onze stakeholders Het Netwerk Wonen, Welzijn en Zorg heeft in 2014 zes maal vergaderd. Alle op deze terreinen functionerende organisaties bespreken daarin actuele zaken, waarbij in 2014 de komende transities op het sociaal domein een grote rol speelden. In 2014 heeft het lokaal zorgnetwerk (OGGz) ook zes maal vergaderd. Op ons kantoor wordt iedere twee maanden individuele casuïstiek besproken en een plan van aanpak gemaakt. 59

De vroegtijdige informatie en participatie van de bewoners in complex 17 in de Binnenstad voor het groot onderhoud van hun woningen heeft geresulteerd in een redelijk grote deelname. Begin december 2013 zijn de werkzaamheden gestart en deze zullen in het eerste kwartaal van 2014 doorlopen. Door een faillissement van de aannemer hebben de werkzaamheden twee weken stil gelegen. Met de bewoners is intensief gecommuniceerd en zo nodig heeft er individueel maatwerk in ondersteuning en begeleiding plaatsgevonden. Met een plaatselijke aannemer is er binnen zeer korte termijn een doorstart gemaakt. Met organisaties als vluchtelingenwerk Oost Gelderland, de stichting Thuiszorg Midden Gelderland, GGNet en Caleidoz is in diverse één-op-één contacten constructief samengewerkt. Op verzoek van de Gestichten van Weldadigheid verzorgen wij het normale onderhoud en het eventueel benodigde groot onderhoud van haar woningen. Tevredenheidsonderzoek Zoals opgenomen in ons ondernemingsplan hebben we onder onze huurders in 2014 een tevredenheidsonderzoek over de geleverde producten en diensten gehouden. We wilden daarvoor gemiddeld minimaal een zeven scoren. Met als gemiddeld rapportcijfer een 7,4 hebben we aan deze doelstelling voldaan. Binnen het onderzoek is ingezoomd op verschillende onderdelen als de tevredenheid over de woningen en de woonomgeving, de dienstverlening en communicatie door de organisatie en de technische klachtenafhandeling en het groot onderhoud. De resultaten waren in het algemeen positief en leverden geen noodzaak tot directe beleidswijzigingen op. Een aantal aanbevelingen over aanpassing van de organisatie en/of werkprocessen wordt (op termijn) opgepakt. Dat moet dan leiden tot een verbetering in de dienstverlening. Uitbouw van de advisering door het Huurdersplatform Met het Huurdersplatform is in 2014 tweemaal vergaderd. Agendapunten waren onder andere de huurverhoging 2014, de lopende en nieuwe projecten, ons asbestbeleid, het nieuwe woningwaarderingsstelsel, de conclusies van de parlementaire enquête commissie en de uitkomsten van het klanttevredenheidsonderzoek. De woordvoerders van het Platform bespreken eens per zes weken de actuele zaken met de manager Woondiensten. Dit overleg wordt gevolgd door een Nieuwsbrief over de besproken onderwerpen, die wordt verzonden aan alle leden en de leden van de Raad van Commissarissen. In de overeenkomst met het Huurdersplatform opgenomen onderwerpen betreffende het informatieen adviesrecht komen in het overleg en de vergaderingen van het platform aan de orde. Uitgeven WIJ magazine Het WIJ magazine is in 2014 tweemaal onder alle inwoners van Doesburg verspreid. In de thema nummers “Tijd” en “Handelen” zijn weer veel stakeholders, personen en organisaties aan het woord gekomen. De historie van Doesburg werd door de vereniging “Stad en Ambt” kleurrijk geschetst en de vroedvrouwenpraktijk vertelde over bijzondere negen maanden. De manager van “de Hessegracht woonvorm voor dementerende ouderen”, vertelt over locatie en bewoners en ook de Bibliotheek gaat een nieuwe tijd op een nieuwe locatie tegemoet. Wethouder Peter Bollen vertelt over de veranderingen en het nieuwe handelen in de zorg, de VVV prijst onze mooie Hanzestad aan, een alleenstaande moeder vertelt over haar handelen als mantelzorger en in het Arsenaal hebben diverse activiteiten hun plek gevonden. Facebook Eind 2013 hebben we een eigen Facebook pagina ingericht. Naast actuele wetenswaardigheden en gebeurtenissen delen we zaken van algemeen belang die in Doesburg spelen. Na een voorzichtige start met een beperkt aantal volgers (ca. 40) hebben we voor eind 2014 een doel van minimaal 100 volgers gesteld. Met ca. 130 volgers is dit doel ruim gehaald. Facebook vormt een goede aanvullende communicatiemogelijkheid. Met duidelijke regels over discriminatie, belediging e.d. wordt een goed gebruik van het medium gewaarborgd. Klantgevoeligheid in relatie met uitspraken Klachtencommissie en Huurcommissie 2014 Sinds 2003 participeren wij, samen met 7 andere corporaties, in een regionale klachtencommissie woningcorporaties. Hier manifesteren klachten zich heel concreet. Van de algemene uitspraken van deze commissie en in het bijzonder van uitspraken die specifiek op ons gericht zijn kunnen wij als organisatie leren. Uit het jaarverslag 2012/2013 van deze commissie blijkt dat het totaal van de klachten beperkt is; voor 2012 34 en 2013 43 voor alle deelnemende corporaties. Onderhouds- en overlastzaken vormen de hoofdmoot bij de klachten. Over de mogelijkheid een concrete situatie aan de klachtencommissie voor te leggen worden al onze huurders geïnformeerd. Er wordt beperkt gebruik van gemaakt. 60

In 2014 zijn vier klachten zonder behandeling van de klachtencommissie, in onderling overleg, opgelost. Daarna is één klacht over vochtproblemen vervolgens voorgelegd aan de Huurcommissie. Voor het eerst sinds jaren zijn er twee klachten over onderhoudsgebreken door de Huurcommissie in behandeling genomen. Een klacht over vochtoverlast bij een voordeur is als niet terecht beoordeeld en afgewezen. Een klacht over wateroverlast in de achtertuin van een woning heeft tot een tijdelijke bevriezing van de huur geleid, waarbij wij de legeskosten van de procedure dienden te voldoen. Overige activiteiten Gemeente De samenwerking met de gemeente verliep in 2014 goed en constructief op basis van vastgelegde convenanten en prestatieafspraken. Algemene basis voor het overleg is de gezamenlijk ontwikkelde en door de gemeenteraad vastgestelde Woonvisie 2007-2020. Bewoners Regelmatig vindt er overleg plaats met bewonersafvaardigingen van diverse complexen. Dit betreft veelal praktische zaken over het complex of de directe omgeving. Inmiddels zijn er in twee complexen bewonerscommissies opgericht. Bewonerszaken Met relevante stakeholders worden diverse individuele bewonerszaken behandeld. Dit betreft bijvoorbeeld dreigende huisuitzettingen, overlast, bewoningsproblemen en ander afwijkend gedrag. Het doel is steeds om te komen tot een integraal aanbod van dienstverlening voor het betreffende huishouden. Collega corporaties Gelet op de toename van taken bij corporaties en gezien de beperkte omvang van onze organisatie vindt er op vele terreinen een uitwisseling en afstemming plaats. Vooral met de collega’s uit De Liemers is er regelmatig informeel overleg. KR8 Met 8 collega corporaties uit de stadsregio Arnhem - Nijmegen is een samenwerking binnen KR8 opgezet. In eerste instantie was er samenwerking, afstemming en ondersteuning op de terreinen bouwen en projecten voor groepen aan de onderkant van de samenleving. Inmiddels staan ook punten als de regionale ontwikkeling en energiebeleid op de gemeenschappelijke agenda. Wij hebben in 2014 actief geparticipeerd in een werkgroep die de eerste evaluatie van de nieuwe regionale huisvestingsverordening heeft voorbereid. Toekomstverwachting De samenwerking met de stakeholders en de ontwikkeling van het stakeholdersbeleid worden verder vormgegeven en ingericht. In de huidige economische situatie waarbij de overheid nadrukkelijk aan de fundamenten van de woningmarkt sleutelt, is een goed overleg en vergelijking met collega corporaties een belangrijke basis voor samenwerking en zo nodig voor de ontwikkeling van een gezamenlijke visie en strategie. In de Liemers en KR8 verband worden de contacten met andere corporaties intensief onderhouden. Het WIJ magazine zal vooralsnog tweemaal per jaar verschijnen. In digitale media zoals Facebook zullen we gericht participeren. Voor dit medium hebben we voor eind 2015 minimaal 200 volgers als doel gesteld. Nieuwe huurders worden digitaal benaderd met een enquête formulier. Op basis van de respons kunnen we zo nodig snel inspelen op serviceverbetering voor huurders. Met de gemeente Doesburg wordt bezien of een nieuw gezamenlijk gedragen woningvisie in 2015 kan worden omgezet in een nieuw convenant met prestatieafspraken.

4.12 Financiële continuïteit Ondanks het negatieve resultaat over 2014 verkeren wij in een gezonde financiële positie. Dat willen wij ook zo houden. Echter de financiële mogelijkheden om onze volkshuisvestingstaak te realiseren worden flink aangetast door verschillende externe factoren. Als eerste noemen we de door de overheid opgelegde verhuurdersheffing. Deze loopt voor ons op tot bijna € 1,5 miljoen per jaar vanaf 2017. Daarnaast krijgen we te maken met de financiële gevolgen van de debacles bij andere woningcorporaties. Wij verwachten dat we de komende vijf jaar hier bijna € 645.000 aan bij dragen door de heffing saneringssteun. Dat geld kunnen we dus niet gebruiken voor de realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven die er wel liggen. Ook de huizenmarkt trekt nog niet echt aan en wij verwachten niet dat dit 61

de komende jaren sterk zal verbeteren. Dit heeft natuurlijk gevolgen voor de verkoopresultaten. Tegenover al deze extra uitgaven staat wel de mogelijkheid voor extra huurinkomsten door een inkomensafhankelijke huurverhoging. Wij hebben dit echter niet doorgevoerd in 2014 en we verwachten dit in 2015 ook niet te doen. Wij volharden in ons standpunt dat de huurprijs een afspiegeling moet zijn van de geboden kwaliteit en corporaties niet gebruikt moeten worden om inkomenspolitiek te bedrijven. Ondanks alle externe factoren hebben we onze financiële continuïteit voor de langere termijn gewaarborgd. Omdat we woningen en andersoortig vastgoed beheren worden keuzes voor een lange periode gemaakt. Omdat de toekomst zo moeilijk te voorspellen is, wordt bijsturen op korte termijn erg lastig. Het is dan ook van belang om inzicht te hebben in de scenario’s die zich kunnen voordoen, wat de impact daarvan is op de financiële positie van onze organisatie en welke sturingsmogelijkheden wij hebben om tijdig te kunnen bijsturen. Faciliteringsvolume Waarborgfonds Sociale Woningbouw Voor onze maatschappelijke investeringen in bestaande en nieuw te bouwen woningen zijn wij aangewezen op de onderhandse en openbare kapitaalmarkt. Om te zorgen dat deze leningen tegen relatief gunstige condities kunnen worden aangetrokken, heeft het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw), met medewerking van landelijke en lokale overheden, een zekerheidsstructuur voor corporaties ontwikkeld. Belangrijke kenmerken van deze zekerheidsstructuur zijn: -

Deelnemers lenen tegen gunstige voorwaarden en aantrekkelijke tarieven. 100 procent zekerheid voor de financiers en solvabiliteitsvrij. De zekerheidsstellers stellen deelnemers in staat tot maatschappelijk investeren.

Het WSW biedt zijn deelnemers voordelen. Immers: elke euro minder uitgegeven aan rente, kan worden besteed aan de volkshuisvestingstaak. Voor de snelle en relatief makkelijke beschikbaarheid van financiering zijn we afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Eind 2013 heeft het WSW een nieuw risicobeoordelingsmodel vastgesteld. Met behulp van dit model identificeert, analyseert en interpreteert het WSW de risico’s van een individuele corporatie en van de totale borg. Voor alle deelnemende corporaties gelden dezelfde uitgangspunten en criteria. In het nieuwe risicobeoordelingskader van de corporatie kijkt het WSW naar de Business Risk en de Financial Risk. Bij de Business Risk kijkt het WSW naar elementen als de strategische keuzes over vastgoed, het systeem van sturen en het beheersen van risico’s door de corporatie en specifiek de financiering. Bij de Financial Risk wordt gekeken naar de korte en lange termijn kasstromen, de balans en het onderpand van de corporatie. Beide componenten zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en wegen in het uiteindelijke resultaat even zwaar. Het gehanteerde risicobeoordelingsmodel is gebaseerd op de standaard van ratingbureau Standard & Poor’s. Het model is aangepast zodat dit meer aansluit op de specifieke eigenschappen van de sector en de corporatie. Op basis van dit model stelt het WSW vast welke mate van risico (omvang van het risico en mate van beheersing van dit risico) een corporatie heeft. Dit oordeel bepaalt de risicoclassificatie van de corporatie en deze is op haar beurt weer maatgevend voor de hoogte van het Borgingsplafond. De Business Risks van een corporatie worden in kaart gebracht door middel van 24 vragen over de risico’s ten aanzien van: -

Portefeuillestrategie Samenstelling, beheer en transitie van de huidige vastgoedvoorraad Marktontwikkelingen Economische en politieke ontwikkelingen Financiële sturing en beheersing, inclusief financiering en rentemanagement Corporatie “in control” Governance

Bij de Financial Risk van een corporatie hanteert het WSW de volgende uitgangspunten en ratio’s: -

-

Continuïteit exploitatie van vastgoedportefeuille. Ratio’s zijn de Interest Coverage Ratio (ICR) en de Loan to Value (LTV). De ICR meet in hoeverre de corporatie in staat is de renteuitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. De LTV meet in hoeverre de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie in een gezonde verhouding staat tot de externe financiering. Kasstromen en waardeontwikkeling op basis van eigen beleid van de corporatie. De bedrijfswaarde geldt als maatstaf in LTV en solvabiliteit. 62

-

-

-

Verwacht wordt dat de corporatie kan aflossen indien nodig. Ratio is de Debt Service Coverage Ratio (DSCR). De DSCR meet in hoeverre de corporatie in staat is om voldoende kasstromen te genereren om, indien nodig, voldoende aflossingen op het vreemde vermogen te kunnen voldoen. Uitgangspunt is dat de corporatie voldoende weerstandsvermogen heeft. Bijbehorende ratio is de solvabiliteit. De solvabiliteit geeft de mate aan waarin de corporatie op lange termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Uitgangspunt is dat de risico’s voor het WSW voldoende zijn gedekt met onderpandwaarde met als ratio de dekkingsratio. Deze ratio meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij het WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van de door het WSW geborgde leningen.

Op basis van de door ons ingediende dPi 2014 (prognose) hebben wij onze uitkomsten gelegd naast de ratio’s en normen van het WSW. Dit geeft de volgende uitkomsten: Norm WSW

Woonservice IJsselland

Interest Coverage Ratio (ICR)

1,40

2,48

Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

1,00

1,66

Loan to Value (LTV)

75%

56%

Solvabiliteit

20%

40%

Dekkingsratio van de WOZ

50%

21%

Financiële ratio

Zoals in bovenstaand overzicht valt af te lezen voldoen al onze ratio’s ruimschoots aan de normen van het WSW. Op 10 juni 2014 heeft het WSW het borgingsplafond vastgesteld voor de jaren 2014 tot en met 2016, gebaseerd op de ingediende dPi 2013. Het WSW stelt vast dat wij voldoen aan de financiële ratio’s van het WSW. Dit geldt voor zowel de operationele kasstroom als de vermogenspositie. Uit de beoordeling van de dPi 2013 blijkt dat een stabiele situatie wordt geprognosticeerd waardoor de ingerekende DAEB-projecten financierbaar zijn. Ook heeft het WSW een borgbaarheidsverklaring afgegeven. Overzicht borgingsplafond

Borgingsplafond per jaar (naar boven afgerond op € 1.000)

2014

2015

2016

€ 62.792.000

€ 63.082.000

€ 63.124.000

Beoordeling Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Met ingang van 2014 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) zijn toezicht verbreed en aangescherpt. Het CFV houdt op basis van zes toezichtvelden en 24 signaalpunten risicogericht en continu toezicht. De zes toezichtvelden zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Kwaliteit financiële verantwoording Behoud maatschappelijk gebonden vermogen Kwaliteit financieel risicobeheer Liquiditeit Solvabiliteit Draagkracht vermogen in relatie tot activiteiten

Het houden van risicogericht toezicht heeft als gevolg dat het CFV niet over elk toezichtveld een apart oordeel geeft. Daarmee zijn de individuele solvabiliteits- en continuïteitsoordelen komen te vervallen. Eén keer in het jaar ontvangen corporaties een toezichtbrief van het CFV met een integrale beoordeling aan de hand van de zes toezichtvelden. De integrale beoordeling duidt zowel kwalitatief als kwantitatief de risico’s en richt zich op het plegen van interventies om risico’s te voorkomen dan wel te verkleinen. Het karakter van de financiële beoordeling is hierdoor wezenlijk anders dan de oordelen die CFV in het verleden uitbracht. Vanwege de verbreding en aanscherping van toezicht worden vaker dan voorheen interventiemaatregelen opgelegd. Deze maatregelen kunnen in zwaarte variëren. 63

De toezichtbrief 2014, gebaseerd op de verantwoordingsinformatie 2013 (dVi) en de prognosegegevens 2014 tot en met 2018 (dPi), hebben wij 9 september 2014 ontvangen. De beoordeling start met een bureauonderzoek en dit onderzoek geeft het CFV geen aanleiding tot opmerkingen of nader onderzoek. Deze beoordeling geeft het CFV geen aanleiding tot het doen van interventies. Solvabiliteit op basis van de jaarrekening Onder solvabiliteit verstaan wij het eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen. Ultimo 2014 komt de solvabiliteit uit op 25,6% (2013 = 26,4%). De solvabiliteit van de actuele meerjarenraming wordt in onderstaande grafiek weergegeven. Verloop solvabiliteit 2013 - 2019 28%

27%

26%

25%

24% 2013

2014

2015

2016 Jaren

2017

2018

2019

Beoordeling resultaat en vermogen Bij de uitwerking van de jaarrekening wordt een aantal boekhoudkundige principes en beperkingen vanuit de regelgeving gehanteerd die gevolgen hebben voor de vermogens- en resultaatbepaling. Hierdoor is de waarde van de jaarrekening als verantwoordingdocument en als document ter beoordeling van de financiële prestaties en posities beperkt. Een meer zuivere methode van beoordeling kan plaatsvinden op basis van kasstromen. Ten behoeve van de beoordeling van de financiële continuïteit is het van belang onderscheid te maken tussen de operationele kasstroom vanuit het beheer van het bestaande bezit, de relatie met de kasstroom uit financieringsactiviteiten alsmede de kasstroom uit hoofde van investeringen en verkopen. De ontwikkeling van de financiële positie alsmede de financiele continuïteit kan worden gemeten aan de bijdrage die vanuit de operationele kasstroom in de toekomst wordt verwacht. Gebaseerd op de interne meerjarenbegroting zien de kengetallen er voor het verslagjaar en de komende 6 jaar als volgt uit:

64

Jaarrekening 2014

Begroting 2014

Begroting 2015

Begroting 2016

Begroting 2017

Begroting 2018

Begroting 2019

Begroting 2020

Interest dekking ratio

3,0

2,3

2,5

2,4

2,4

2,5

2,7

2,9

Exploitatierendement

5,8%

4,7%

5,4%

5,2%

5,2%

5,4%

5,6%

6,1%

De interest dekking ratio geeft aan in hoeverre wij in staat zijn om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit onze interest te betalen. Het overschot kan dienen ten behoeve van de (interne) financiering van investeringen. Door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) wordt een minimum van 1,40 aangehouden. Geconcludeerd kan worden dat we over voldoende middelen beschikken om investeringen te financieren. Het exploitatierendement (operationele kasstroom in % van de bedrijfswaarde) geeft aan welk direct rendement is behaald op het geïnvesteerd vermogen. Dit kengetal kan dienen als basis voor investeringsbeslissingen alsmede voor beslissingen ten aanzien van het huur- en onderhoudsbeleid van het bestaande bezit. Ter bepaling van het gewenste rendement per complex kan ondermeer de hoogte van de rente op langlopende leningen en de strategische doelstelling per complex als basis dienen. Als vuistregel voor deze ratio wordt in de praktijk het rentepercentage van langlopende leningen gehanteerd, wat voor ons in 2014 uitkomt op 4,14%. Als de verwachte kasstromen gerealiseerd kunnen worden is de ontwikkeling van deze financiële kengetallen positief te noemen. Beoordeling vermogen Om de vermogenspositie te kunnen beoordelen kan gebruikt gemaakt worden van het kengetal “Loan to Value”. Dit kengetal legt een relatie tussen de bedrijfswaarde en het aandeel externe financiering. Jaarrekening 2014 Loan to value

47,2%

Begroting 2014 52,8%

Begroting 2015 52,1%

Jaarrekening 2013 48,0%

Als vuistregel voor dit percentage wordt maximaal 75% gehanteerd. Wij hebben dus voldoende ruimte om onze beleidsvoornemens uit te voeren. Current ratio De liquiditeit, uitgedrukt in de current ratio, geeft aan in welke mate wij op korte termijn aan onze financiële verplichtingen kunnen voldoen. Hiertoe wordt het totaal van de vlottende activa uitgedrukt ten opzichte van het totaal van de kortlopende schulden. Ultimo 2014 bedraagt de current ratio 0,24 (2013 = 0,26). Ultimo 2014 hebben wij nog een opnamerecht van € 1,8 miljoen op een lopende roll-over lening. Ook is eind januari 2015 een geldlening aangetrokken, met stortingsdatum 1 april 2015, van € 2,5 miljoen. Hiermee kunnen wij aan onze verplichtingen op korte termijn voldoen. Kostenstructuur Jaarlijks wordt meegedaan met de benchmark van Aedes en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Ook in 2014 scoren wij goed op de kostenstructuur van de organisatie met name de onderhoudsuitgaven, de bedrijfslasten en de personele bezetting. Een blik vooruit Ook wij merken duidelijk de gevolgen van het huidige politieke klimaat. De verhuurdersheffing is een voldongen feit. Deels kan de heffing gecompenseerd worden door de aanwezige vrije operationele kasstroom en anderzijds door de hogere huren die gevraagd mogen worden. Wij zijn principieel tegenstander van inkomensafhankelijke huren omdat we vinden dat de prijs voor wonen gekoppeld moet zijn aan de kwaliteit van de woning en inkomenspolitiek een taak is van de politiek. Daarom hebben nagenoeg alle woningen in 2014 een huurverhoging gehad van 1,5% boven inflatie. Een blik vooruit kunnen wij inzichtelijk maken aan de hand van onze kasstromen voor de periode tot en met het jaar 2020. Deze is afgeleid van onze vastgestelde begroting 2015 en het hierin verantwoorde financiële meerjarenperspectief. In de vastgestelde begroting 2015 is rekening gehouden met een huurverhoging van inflatievolgend plus 1,0%. Voor de jaren vanaf 2016 is een inflatievolgende huurverhoging ingerekend. Ook is rekening gehouden met het Eigen Middelenbeleid van het WSW. 65

(x € 1.000) Prognose 2015 Netto operationele kasstroom voor sector specifieke heffingen

2016

2017

2018

2019

2020

5.147

5.257

5.220

5.454

5.950

6.459

Af: saneringsbijdrage Af: verhuurdersheffing Totaal sector specifieke heffingen

0 -1.277 -1.277

-255 -1.407 -1.662

-130 -1.547 -1.677

-130 -1.558 -1.688

-130 -1.557 -1.687

-130 -1.568 -1.698

Netto operationele kasstroom na sector specifieke heffingen

3.870

3.595

3.543

3.766

4.263

4.761

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-3.908

-4.527

-2.347

-3.086

-4.353

-3.337

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-565

453

-575

-750

25

-1.400

Verwachte liquide middelen 01-01 Verwachte liquide middelen 31-12

1.992 1.389

1.389 910

910 1.531

1.531 1.461

1.461 1.396

1.396 1.420

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat, ondanks de sectorspecifieke heffingen, de operationele kasstroom positief blijft en zich de komende jaren beweegt tussen de € 3,5 en € 4,8 miljoen. De omvang van de verhuurdersheffing staat voorlopig vast. Eventuele hogere huuropbrengsten zijn onzeker. Naast dat deze afhankelijk zijn van de mogelijkheden die de overheid biedt, zijn deze ook sterk afhankelijk van de mogelijkheden die onze (toekomstige) huurders hebben om deze in de nabije toekomst te kunnen betalen. In bovenstaande opstelling zijn we ervan uitgegaan dat wij onze investeringen gedeeltelijk kunnen financieren uit onze voorgenomen verkopen. Indien de verkopen in de toekomst lager zullen uitkomen dan begroot, zullen wij evenredig aan deze verkopen onze voorgenomen investeringen nader temporiseren, teneinde onze relatief goede financiële positie ook naar de toekomst te borgen Ten slotte Wij streven ernaar om financiële risico’s vroegtijdig te onderkennen en maatregelen te nemen om deze risico’s beheersbaar te maken. Hierbij verliezen wij niet uit het oog, dat we een maatschappelijke onderneming zijn met oog voor de menselijke maat, die wil inspringen op maatschappelijke ontwikkelingen. Onzekerheden in de bedrijfsvoering worden in belangrijke mate ingegeven door enerzijds de politiek en anderzijds de marktomstandigheden. Deze steeds sneller veranderende omgeving dwingt ons om de in het verleden ingezette strakke financiële sturing op kasstromen ook in de toekomst vast te houden. Ondanks het voortdurend onzekere politieke en economische klimaat zijn wij ervan overtuigd dat onze financiële continuïteit voor de komende jaren is gewaarborgd.

66

4.13 FINANCIËLE MEERJARENPROGNOSE WINST- EN VERLIESREKENING (x € 1.000) Jaarrekening Prognose 2014 2014 Bedrijfsopbrengsten Huren Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten

2015

2016

2017

2018

2019

12.926 425

12.884 513

13.391 505

13.715 513

13.990 521

14.293 530

14.624 540

271

330

188

289

396

509

631

72

59

44

58

11

18

42

116 13.810

115 13.901

116 14.244

115 14.690

115 15.033

115 15.465

115 15.952

2.835

3.561

3.711

3.768

3.817

3.640

3.642

3.178

660

732

1.265

521

1.045

1.045

929 139 185 1.970 48 415 2.725 12.424

949 126 185 2.336 47 500 2.802 11.166

947 127 187 3.176 47 506 2.649 12.082

968 129 190 2.887 47 513 3.051 12.818

980 131 193 3.025 47 520 3.132 12.366

1.000 134 197 2.974 47 528 3.207 12.772

1.014 136 200 2.813 47 538 3.313 12.748

40

0

0

0

0

0

0

14

21

15

15

15

15

15

2.504

2.507

2.491

2.353

2.490

2.455

2.402

2.490

2.486

2.476

2.338

2.475

2.440

2.387

-1.144

249

-314

-466

192

253

817

Vennootschapsbelasting

-247

244

77

545

638

723

495

Resultaat na belasting

-897

5

-391

--1.011

-446

-470

322

-896

5

-391

-1.011

-446

-470

322

-1

0

0

0

0

0

0

-897

5

-391

-1.011

-446

-470

322

Bedrijfslasten Afschrijvingen MVA en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen MVA en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenen Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat voor belasting

Bestemming Ten gunste van het Eigen Vermogen Ten gunste van overige reserves

67

4.14 Overige onderwerpen Prestatie afspraken met de gemeente Op 29 september 2009 is de samenwerking tussen ons en de gemeente Doesburg vastgelegd in een convenant met een looptijd van vijf jaar. Als doelstelling is vastgelegd, dat partijen er belang aan hechten dat er voor de te onderscheiden bijzondere doelgroepen voldoende aanbod van woningen is en dat bewoners overwegend tevreden zijn over woningen en woonomgeving. Partijen zien het dan ook als hun taak om woning en woonomgeving binnen hun financiële mogelijkheden continu te verbeteren en te optimaliseren. In dit streven zullen consequent bewonersgroepen en andere belanghebbenden worden betrokken. Als prestaties worden genoemd, dat in de iniatieffase van ontwikkeling van sociale woningbouw wij als enige grote plaatselijke corporatie als eerste worden uitgenodigd. Bij realisatie van sociale woningbouw treden wij in principe op als (mede)ontwikkelende partij. Voor zover het op dit moment valt te overzien gaat het om de volgende ontwikkelingen en/of projecten: - het ontwikkelen en/of herstructureren van woningbouw voor verschillende doelgroepen op de locaties Beinum West, Koppelweg, verzorgingstehuis Elisabeth, Armgardstraat en Beatrixstraat/Prins Bernardplein - het onder gunstige voorwaarden verhuren en verkopen van woningen aan de bijzondere doelgroepen, alsmede het verkopen en terugkopen van woningen vallend onder Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE-woningen) van deze bijzondere doelgroepen - het bouwkundig aanpassen van delen van het corporatiebezit ter bevordering van het woongerief - het investeren in de directe woonomgeving ter bevordering van de cohesie in de wijk

68

4.15 Kengetallen Boekjaar

2014

2013

2012

2011

2010

Aantal verhuureenheden in eigendom Woningen en woongebouwen Woonwagens Standplaatsen Bedrijfsruimten Kantoren Garages en bergingen Parkeerplaatsen in parkeerkelder Dienstencentrum Peuterspeelzaal Zorg-/verpleeghuis Gezinsvervangend tehuis Totaal

2.026 1 8 8 3 167 50 1 1 1 3 2.269

2.024 2 8 8 3 167 50 1 1 1 3 2.268

2.032 2 8 8 3 164 50 1 1 1 3 2.273

2.056 2 8 9 3 164 50 1 1 1 3 2.298

2.034 2 8 9 3 164 50 1 1 1 3 2.276

Woningen, verkoop onder voorwaarden

0

69

69

68

0

Woningen opgeleverd Woningen terug gekocht Terug gekochte woningen verkocht Bestemmingswijziging woningen Totaal

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

2 1 -1 -1 1

68 0 0 0 68

0 0 0 0 0

5 0 0 -3 8 0 0 0 -1 0 0 9

34 0 0 -2 0 -40 0 0 0 -1 4 - 5

23 0 0 -4 0 -44 1 -1 0 0 0 - 25

29 0 0 -7 0 0 0 0 0 0 0 22

0 0 0 -9 0 0 0 0 0 0 0 - 9

7,3% 3,3 16

6,9% 3,4 34

9,3% 3,5 28

8,4% 3,4 20

7,2% 3,4 0

131 1 0,12%

106 3 0,30%

160 2 0,22%

152 5 0,60%

143 4 0,11%

0,78% € 495 4,0%

0,90% € 474 4,0%

0,56% € 448 2,3%

0,60% € 428 1,3%

0,60% € 417 1,2%

180 2.470 1.035

181 2.150 1.058

184 2.700 964

161 2.329 1.091

212 2.601 1.138

Mutaties verhuureenheden Aantal woningen opgeleverd Aantal zorg-/verpleeghuis Aantal gezinsvervangende tehuizen Aantal woningen verkocht Aantal nieuwbouw woningen verkocht Aantal woningen gesloopt Bestemmingswijziging Het Mauritsveld Bedrijfsruimten Aantal woonwagens verkocht Aantal garages gesloopt Aantal garages opgeleverd Totaal Verhuur- en incassogegevens Mutatiegraad Aanbiedingscoëfficiënt Aantal verhuurde woningen (nieuwbouw) Aantal verhuurde woningen bestaande voorraad Aantal huisuitzettingen Huurderving bij mutatie in % van huren Huurachterstand in % van huren en opbrengst servicecontracten Gemiddelde nettoprijs per woning Gemiddelde jaarlijkse huurverhoging Kwaliteit woningbezit Klachtenonderhoud per woning (x € 1) Mutatieonderhoud per mutatie (x € 1) Totale onderhoudskosten per woning (x € 1)

69

Boekjaar Deelnemers servicefonds huurdersonderhoud

2014

2013

2012

2011

2010

1.801

1.771

1.807

1.859

1.860

161

156

154

155

148

Solvabiliteit Interest dekking ratio Exploitatierendement Loan to value Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit EV (voor belasting) Rentabiliteit EV (na belasting) Rentabiliteit TV

25,6% 3,0 5,8% 47,2% 0,24 -4,3% -3,4% 1,6%

26,4% 2,8 5,9% 48,0% 0,26 1,7% -2,7% 1,8%

27,3% 2,9 6,0% 44,5% 0,20 12,0% 13,9% 6,2%

24,5% 2,8 6,3% 51,4% 0,22 13,3% 16,2% 6,8%

23,9% 2,1 5,4% 55,2% 0,49 6,0% 3,0% 4,0%

Boekwaarde sociaal vastgoed (x € 1.000) Boekwaarde commercieel vastgoed (x € 1.000) Bedrijfswaarde sociaal vastgoed (x € 1.000) Bedrijfswaarde commercieel vastgoed (x € 1.000) Boekwaarde VoV (x € 1.000) WOZ waarde sociaal vastgoed x € 1.000) WOZ waarde commercieel vastgoed (x € 1.000)

79.481 6.070

78.866 6.098

78.738 5.994

77.230 6.008

116.441 10.793

116.490 8.046

125.200 7.715

10.856 284.541

10.511 296.700

11.169 308.800

9.199

8.070

9.417

26.025 68.351

26.922 67.888

56.972 12.926 425 271 2.891 -1.144 -897 4,14%

Gemiddeld aantal woningwaarderingspunten per woning Continuïteit

9.959

0

27.671 63.693

24.815 68.054

21.098 58.736

56.894 12.281 529 197 1.166 457 -749 4,38%

52.394 11.851 587 535 -1.128 3.153 3.646 4,49%

57.521 11.330 538 904 -248 3.044 3.717 4,51%

58.736 11.247 501 999 1.307 1.252 620 4,62%

12.846

13.301

13.618

12.071

10.373

28.120 1.229 -565 2.423

28.110 -1.269 226 2.550

25.784 -1.291 1.552 2.756

27.977 -1.293 1.481 2.500

28.877 -1.391 616 2.384

18 6 12 16,1

18 6 12 16,1

18 6 12 16,1

18 6 12 16,1

18 6 12 16,1

7,95 1,3% 21

7,95 1,4% 21

7,92 1,9% 29

7,83 2,5% 25

7,92 2,2% 26

Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000) Eigen vermogen Langlopende schulden Langlopende schulden excl. terugkoopverplichting VoV Huren Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Waardeveranderingen materiële vaste activa Resultaat voor belasting Resultaat na belasting Interest lang vreemd vermogen

Balans en winst- en verliesrekening per woning (x € 1) Eigen vermogen Langlopende schulden excl. terugkoopverplichting VoV Resultaat financiële baten en lasten Resultaat voor belasting Cash flow Personeel Aantal personeelsleden Aantal vrouw Aantal man Fulltime formatieplaatsen Fulltime formatieplaatsen per 1.000 woningen Ziekteverzuim Aantal ziekmeldingen

70

5 Jaarrekening

71

5.1

Balans per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)

Ref.

2014

2013

79.481 614 37 2.398

78.866 1.936 41 2.442

82.530

83.285

6.070 12 10.856 16.938

6.098 16 10.511 16.625

0 912 912

0 542 542

100.380

100.452

99

94

0

166

105 0 0 104 120 329

122 1 215 129 91 558

888

805

101.696

102.075

Activa Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Overige goederen Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

5.5.1

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Overige goederen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

5.5.2

Financiële vaste activa Leningen u/g Latente belastingvorderingen

5.5.3

Som der vaste activa

Vlottende activa

5.5.4

Voorraden Overige voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Doesburg Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

Totaal Activa

5.5.5

72

Ref.

2014

2013

26.025

26.922

0 1.786 1.786

11 1.664 1.675

1.569 55.403 11.379

1.708 55.186 10.994

68.351

67.888

3.071 471 315 0 1.677 5.534

2.825 435 657 31 1.642 5.590

101.696

102.075

Passiva Eigen vermogen

5.5.6

Overige reserve Voorzieningen

5.5.7

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening latente belastingverplichtingen

Langlopende schulden

5.5.8

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

Totaal passiva

5.5.9

73

74

5.2

Winst- en verliesrekening over 2014 (x € 1.000) Ref.

2014

2013

5.6.1 5.6.2 5.6.3 5.6.4 5.6.5

12.926 425 271 72 116

12.281 529 197 110 99

13.810

13.216

5.6.6

2.835

3.539

5.6.7 5.6.8

3.178 929 139 185 1.970 48 415 2.725

732 928 126 183 2.017 44 509 1.678

12.424

9.756

40

434

14 2.504 2.490

13 2.582 2.569

-1.144

457

-247

1.206

Resultaat na belastingen

-897

-749

Resultaatbestemming Ten gunste van de algemene bedrijfsreserve Ten gunste van het glasfonds

-896 -1

-757 8

-897

-749

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

5.6.9 5.6.10 5.6.11 5.6.12

Totaal bedrijfslasten Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

5.6.13 5.6.14

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

5.6.15

75

76

5.3

Kasstroomoverzicht 2014 (indirecte methode) (x € 1.000) 2014 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Onrendabele investeringen en waardeveranderingen

2013

1.346

3.026

2.835

3.539

3.218

1.165 7.399

Verandering in werkkapitaal: Voorraden Vrijval/dotatie latente belastingvorderingen Vrijval/dotatie voorziening latente belastingverplichtingen Vorderingen Kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen en bankkrediet)

-5 -370

5 430

122 395

777 -66

-302

14 -2.504 247

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Dessinvesteringen financiële vaste activa

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toe-/afname geldmiddelen

Saldo liquide middelen per 1 januari Saldo liquide middelen per 31 december Toe-/afname geldmiddelen

1.190 8.920 13 -2.582 -1.206

-2.243

-3.775

4.996

5.145

-5.268 31 0

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Mutatie Roll-over lening Aflossing langlopende schulden Extra aflossingen i.v.m. herfinanciering

44 -160 7.239

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Betaalde belasting naar de winst

7.730

-6.695 69 71 -5.237

-6.555

4.750

4.525

-1.600 -691 -2.135

2.800 -877 -5.250 324

1.198

83

-212

805 888 83

1.017 805 -212

77

78

5.4

Toelichting waarderingsgrondslagen

5.4.1 Algemeen Woonservice IJsselland is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft, conform de statuten, specifieke toelating in de gemeenten: Angerlo, Duiven, Millingen a/d Rijn, Ubbergen, Arnhem, Elst, Nijmegen, Valburg, Bemmel, Groesbeek, Renkum, Westervoort, Beuningen, Heteren, Rheden, Wijchen, Didam, Heumen, Rijnwaarden, Zevenaar, Huissen, Rozendaal en Doesburg en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Doesburg. De feitelijke vestigingsplaats is De Linie 1 te Doesburg. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Effecten voorgenomen regeringsbeleid Woonservice IJsselland wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurdersheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De verhuurdersheffing komt voor 2014 uit op circa € 1,068 miljoen en loopt op naar circa € 1,5 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2014 € 417.000. Voor 2015 wordt geen saneringssteun geheven. Voor de jaren 2016 tot en met 2019 houden wij echter wel rekening met een totale saneringssteun heffing van € 645.000. Woonservice IJsselland zal de verhuurdersheffing en de saneringssteun opvangen in de operationele kasstroom zonder rekening te houden met ingerekende huurstijgingen als gevolg van de verruiming van het huurbeleid van de regering. Woonservice IJsselland blijft hierbij voldoen aan de kengetallen ICR, Loan to Value, DSCR, dekkingsratio WOZ en solvabiliteit. Wij hebben in onze projecties geen rekening gehouden met een verruiming van het huurbeleid. Het investeringsvolume blijft vooralsnog gehandhaafd en zal alleen worden getemporiseerd indien de realisatie van de voorgenomen verkopen achterblijft. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de bestuurder van Woonservice IJsselland zich verschillende oordelen en maakt hij schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

5.4.2 Grondslagen voor waardering van activa en passiva Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn in de jaarrekening genummerd. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar. Verwerking verplichtingen Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtin79

gen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien alle benodigde grond in eigendom is of als er sprake is van een juridische verplichting en de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning hebben plaatsgevonden. De aannames gemaakt bij het bepalen van de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidies worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Er wordt afgezien van het activeren van rente en er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw re realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Woonservice IJsselland verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. Verplichtingen tot herstel Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het materieel vast actief. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overig sociaal vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Woonservice IJsselland is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woonservice IJsselland zich als een vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. 80

Waarderingsgrondslag Woonservice IJsselland waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investering) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Wij gingen tot en met het boekjaar 2013 uit van twee componenten, te weten grond en bouw. Van de complexen die voor het boekjaar 2013 in exploitatie zijn genomen is het onderscheid naar inrichting en installaties niet meer te achterhalen. Dit is naar verwachting minder dan 10% van de totale investering. Voor de vanaf het boekjaar 2013 op te leveren nieuwbouwcomplexen zal, indien de componenten inrichting en installaties een aanzienlijke omvang betreffen (meer dan 10% van de totale investering), wel met deze componenten rekening worden gehouden. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van product-marktcombinaties (PMC). Er wordt een onderscheid gemaakt in de volgende PMC’s: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 13. 14. 15. 40. 50. 60. 70. 80. 98. 99.

verkoop bij mutatie hoger segment ouderenhuisvesting met zorg ouderenhuisvesting zonder zorg seniorenwoningen grondgebonden starterswoningen eengezinswoningen binnenstad eengezinswoningen Zuidelijk Molenveld eengezinswoningen Noordelijk Molenveld eengezinswoningen De Ooi eengezinswoningen Beinum appartementengebouw “Het Mauritsveld” eengezinswoningen Beinum west Zuidelijk Molenveld 2014 dienstencentrum IJsselzicht II gezinsvervangende tehuizen kantoren peuterspeelzalen winkels woonwagencentra garages

De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering zijn gedefinieerd. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en realiseerbare waarde. De toetsing geschiedt op PMC-niveau. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde 81

kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoet voor respectievelijk inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekeningen gelden de volgende uitgangspunten:  jaarlijkse huurverhoging 2014 van 2% (vorig verslagjaar: 4%)  jaarlijkse huurverhoging vanaf 2016 conform de Financiële MeerjarenPrognose.  jaarlijkse huurderving van 0,50% (vorig verslagjaar: 0,50%).Voor maatschappelijk- en commercieel vastgoed is de derving aangepast op basis van het lopend huurcontract en de onzekerheid ervan na afloop.  jaarlijkse stijgingen van de overige variabele lasten zijn conform verwachte inflatie. Vanaf 2020 is de stijging inflatie plus 1,0%.  jaarlijkse stijgingen van de onderhoudskosten zijn conform inflatie plus 1,0%.  kosten voor niet-planmatig onderhoud (dagelijks onderhoud) een norm van € 415 (vorig verslagjaar: € 471) voor de woningen. Normen van de overige verhuureenheden zijn van deze norm afgeleid. Er vindt een jaarlijkse indexatie plaats met de stijging van de onderhoudskosten.  voor asbestsanering is € 3mln voor de komende tien jaar opgenomen. Dit is specifiek aan de complexen toegerekend. In het vorig verslagjaar waren er kosten voor asbestsanering opgenomen.  kosten van planmatig onderhoud voor de jaren 2015 t/m 2020 conform de Technische Meerjaren Prognose waarbij de kosten op complex niveau zijn verdeeld. Vanaf 2021 een bedrijfsecoste nomische norm op complex niveau. Planmatig onderhoud wordt ingerekend t/m het 45 exploitatiejaar. Indien er sprake is van levensduurverlenging wordt de laatste 5 exploitatiejaren geen planmatig onderhoud ingerekend. Er heeft een jaarlijkse indexatie plaatsgevonden met de stijging van de onderhoudskosten.  overige variabele lasten conform de Financiële MeerjarenPrognose 2014 t/m 2019. De norm bedraagt € 960 per verhuureenheid (vorig verslagjaar: € 1.223). Normen van de overige verhuureenheden zijn van deze norm afgeleid.  de gemeentelijke belastingen zijn in dit verslagjaar apart opgenomen (vorig verslagjaar onder de “overige variabele lasten”). Het beleid van de gemeente is om tot en met 2017 de tarieven jaarlijks met 10% te verhogen. De norm is op complexniveau toegerekend. Het totale gemiddelde bedraagt € 200 per vhe.  voor de bepaling van de restwaarde wordt een actuele grondprijs gehanteerd, verminderd met de verwachte uitplaatsing- en sloopkosten, van € 14.910 (vorig verslagjaar: € 14.764). Voor garages is gerekend met een grondprijs van € 3.728 per garage (vorig verslagjaar: € 3.252). Deze grondprijzen worden geïndexeerd naar het einde van de levensduur en contant gemaakt;  een rekenrente van 5,25% (vorig verslagjaar: 5,25%);  de periode waarover contant wordt gemaakt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen c.q. investeringen. De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is.  voor de verhuurdersheffing zijn de tarieven voor 2015 t/m 2017 respectievelijk € 4,49, € 4,91 en € 5,36 per € 1.000 WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Voor de periode na 2017 is uitgegaan van een stijging van het tarief met inflatie.  de te betalen vennootschapsbelasting en de saneringsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. 82

Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Het totaal aantal woningen bestemd voor verkoop bedraagt eind van het boekjaar 155 woningen. Wij verwachten in 2015 twee woningen uit de bestaande voorraad te verkopen met een verwachte opbrengstwaarde (verkoopprijs minus verkoopkosten) van € 226.000 en een verwachte boekwaarde van € 38.000. Het aantal te verkopen woningen voor 2016 tot en met 2019 is geraamd op 18 woningen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Bijzondere waardevermindering Woonservice IJsselland beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De realiseerbare waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als “Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille”. Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen, wordt de toegenomen boekwaarde van het betreffende actief niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als “Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille”. Afschrijvingen Vanaf 2013 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per januari 2013 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervangingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaard als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Mutatie reële waarde materiële vaste activa De reële waarde van het totale bezit (sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in exploitatie) in het verslagjaar, zijnde € 127,2 miljoen, is toegenomen met een bedrag van € 2,7 miljoen ten opzichte van de reële waarde ultimo het voorgaande verslagjaar zijnde € 124,5 miljoen. De mutatie in de reële waarde laat zich als volgt verklaren (x € 1.000):

83

Jaarresultaat - mutatie in de reële waarde van de materiële vaste activa - effect contante waarde en restant levensduur

-6.650 6.470

Gevolgen van nadere interne inschattingen parameters - in de huurprijscomponent - in de onderhoudslasten - in de overige lasten - in de verhuurdersheffing - in de levensduur - in de verkoopportefeuille - in de restwaarde-inschatting

-4.040 6.280 1.040 -1.100 900 0 -770

Gevolgen van mutaties in het bezit - verkocht bezit - nieuwbouw - sloop bezit Totaal mutatie reële waarde

-90 660 0 2.700

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreft complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering Bijzondere waardevermindering Woonservice IJsselland beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid (PMC), waartoe de onroerende zaken gaan behoren, betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid (PMC), is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Wij nemen bijzondere waardeverminderingen op het moment dat:  alle benodigde grond ons eigendom is of als er sprake is van een juridische verplichting  er een definitief ontwerp is. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Overige goederen Onder deze activa is de keukenapparatuur geactiveerd die huurders kunnen huren van Woonservice IJsselland via Atag Service Op Maat (SOM). De overige goederen worden gewaardeerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten onder aftrek van afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering.

84

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor de verhuur Algemene uitgangspunten De vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waarderingsgrondslag Woonservice IJsselland waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: 

als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde.

Reële waarde De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering vindt plaats indien er aanwijzingen zijn dat zich mogelijk een dergelijke waardedaling heeft voorgedaan. Aanwijzingen kunnen zijn: daling van vastgoedprijzen, daling van exploitatieresultaten van vastgoed, mogelijk kortere levensduur dan aanvankelijk geschat, hogere onrendabele investeringen dan aanvankelijk geschat e.d. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door een externe taxateur welke erkend is door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Jaarlijks wordt van elk type commercieel vastgoed in exploitatie een taxatie uitgevoerd. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Woonservice IJsselland, zoals lopende huurcontracten. Voor de huurcomponent wordt ervan uitgegaan dat wij bij mutatie en voortgezette exploitatie de huur vaststellen op de marktconforme huur. Wij houden voor 2014 rekening met een huurstijging waarin geen inkomensafhankelijke huurstijging is meegenomen. Wij zijn principieel tegen inkomensafhankelijke huurstijgingen omdat in onze visie het vastgoed de huurprijs bepaalt en niet het inkomen van de huurder. In het commercieel vastgoed in exploitatie zijn tevens woongelegenheden opgenomen. Dit zijn woongelegenheden met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Voor de verhuurdersheffing is deze heffing alleen verschuldigd voor woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Zodoende is bij de waardering van het commercieel vastgoed geen rekening gehouden met de verhuurdersheffing.

85

Actuele waarde ten behoeve van de toelichting In de toelichting is de actuele waarde van commercieel vastgoed in exploitaties gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals omschreven bij sociaal vastgoed in exploitatie. Wij hanteren deze invulling van actuele waarde omdat onze primaire doelstelling is het beschikbaar stellen van huisvesting en dat optimalisatie van het rendement van ons vastgoed slechts een ondergeschikte plaats inneemt. De bedrijfswaarde wordt bepaald zoals beschreven bij Sociaal vastgoed in exploitatie. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor wij een terugkoopplicht kennen worden aangemerkt als financieringsconstructie. De als financieringstransactie kwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: 





De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen en voor een eventueel resterend overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden. Eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat wij verschuldigd zouden zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoopverplichting binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen De latente belastingvorderingen worden nader toegelicht bij de Voorzieningen.

Voorraden Voorraden De voorraden worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs onder toepassing van de FIFO- methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente.

86

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Onderhanden projecten De post onderhanden projecten in opdracht van derden bestaat uit het saldo van gerealiseerde projectkosten, toegerekende winst en, indien van toepassing, verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen. Onderhanden projecten worden afzonderlijk in de balans onder de vlottende activa gepresenteerd. Indien de onderhanden projecten een creditstand vertonen worden deze gepresenteerd onder de kortlopende schulden Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid, gebaseerd op de statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering Huurdebiteuren Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan één jaar. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. Met uitzondering van latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden voorzieningen tegen nominale waarde opgenomen. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

87

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 3,0%. Voorziening pensioenen Woonservice IJsselland heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn: Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Woonservice IJsselland heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor bouwen de werknemers jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit de rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Woonservice IJsselland betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever circa 70% voor zijn rekening neemt en de werknemer circa 30%. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door de financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2014 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds afgerond 114%. Het pensioenfonds dient een dekkingsgraad te hebben van iets meer dan 104% en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Woonservice IJsselland heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing. De afdracht van premies aan het pensioenfonds is verplicht. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden hebben wij een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op verkrijgingsprijs, vervaardigingsprijs of actuele waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Obligoverplichting WSW WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting.

88

5.4.3 Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa. Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en in het bijzonder de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is door de overheid gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage 4,0% (inflatie + 1,5%) voor huishoudinkomens tot € 34.085, 4,5% (inflatie + 2,0%) voor inkomens tussen € 34.085 en € 43.602 en 6,5% (inflatie + 4,0%) voor inkomens boven de € 43.602. Principieel doet Woonservice IJsselland niet aan inkomenspolitiek. Daarom zijn de huren in het verslagjaar met maximaal 4,0% verhoogd. Opbrengsten servicecontracten Dit betreft ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen:  boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie  boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden  netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop  netto verkoopopbrengst bij levering van onderhanden projecten De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van passeren van de transportakte (moment van levering). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit VOV-woningen (verkocht onder voorwaarden) worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen en wordt jaarlijks met inachtneming van de contractvoorwaarden gewaardeerd. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente. Deze wordt opgenomen onder de financiële baten en lasten. 89

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of lagere bedrijfswaarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:      

Grond: Stichtingskosten: Kantoor: Inventaris: Automatisering: Wagenpark:

geen afschrijvingen lineair lineair lineair lineair lineair

50 jaar 50 jaar 10 jaar (basis) 3-5 jaar 4 jaar

De toekomstige afschrijvingen worden aangepast, indien de geschatte toekomstige gebruiksduur wordt gewijzigd. Boekwinsten en –verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op basis van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Woonservice IJsselland heeft de pensioenregeling verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Mutaties in de pensioenvoorziening worden ook in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Kosten zijn toerekenbaar als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Leefbaarheid Hieronder zijn kosten verantwoord van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woonservice IJsselland, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van de onroerende zaken die in het kader van een Regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan een derde.

90

Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffend activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 zijn wij integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Wij zijn sindsdien verplicht over onze integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze vaststellingsovereenkomst zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen.

Financiële instrumenten en risicobeheersing Gedurende het verslagjaar is het treasurystatuut waarin opgenomen het financieel beleid vastgesteld door de Raad van Commissarissen. In het treasurystatuut wordt het gebruik van financiële derivaten (rente-instrumenten) niet toegestaan. Prijsrisico Wij hebben geen effecten in ons bezit en lopen geen prijsrisico. Valutarisico Wij zijn alleen werkzaam in Nederland en lopen geen valutarisico. Marktrisico Wij hebben geen effecten in ons bezit en lopen geen marktrisico. Renterisico Wij lopen renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken lopen we risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Voor vastrentende vorderingen en schulden lopen we risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Kredietrisico Wij hebben geen significante concentraties van kredietrisico. Wij maken gebruik van meerdere banken teneinde, zo nodig, over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico welke wij lopen per balansdatum zijn als volgt: 31 december 2014 Kredietlimiet ING bank Lopende investeringsverplichtingen Opnamerecht roll-over lening Nog niet benutte borgingsruimte 2015-2016

€ 453.780 € 1.621.000 € 1.800.000 € 8.277.000

Investeringsverplichtingen worden uitstuitend aangegaan indien we zeker hebben gesteld dat hiervoor liquide middelen en/of financiering beschikbaar is of is toegezegd. Wij maken gebruik van meerdere banken om, indien noodzakelijk, over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitord. 91

Beschikbaarheidsrisico De maatregelen rondom de verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. Voor ons is betekent dit niet dat wij ons financieel meerjarenplan hebben moet aanpassen op deze maatregelen om de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering te continueren. Wij voldoen in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en andere financiële stakeholders worden gehanteerd. Vooruitlopend op het tot stand komen van de nieuwe woningwet hanteren wij het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Wij hebben daardoor de mogelijkheid om aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de kasstromen verkopen uit bestaand bezit. Voor onze DAEB financiering kunnen wij volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering zijn wij sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Wij hebben een aantal complexen waarbij sprake is van bijzondere waardeverminderingen doordat de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde zonder bijzondere waardevermindering. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector is geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing en precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Wij hebben hiervoor de volgende beste schattingen gehanteerd: Begrotingsjaar 2015: Begrotingsjaar 2016: Begrotingsjaar 2017: Begrotingsjaar 2018: Begrotingsjaar 2019: Vanaf begrotingsjaar 2020 jaarlijks:

€ 1.277.000 € 1.407.000 € 1.547.000 € 1.558.000 € 1.557.000 € 1.568.000

Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 20 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het verkoopplan 2015-2019. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Indien in het geheel geen verkopen zouden worden ingerekend, zou het resultaat over 2014 circa € 281.000 lager uitvallen. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien alle benodigde grond ons eigendom is of als er sprake is van een juridische verplichting en de formalisering van de definitieve ontwerpfase en, afgeleid, het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gemaakt bij het bepalen van de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder 92

meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening hebben wij een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2014 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen:    

Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen De verwerking van projectontwikkelingsresultaten Het treffen van een onderhoudsvoorziening Het vormen van een herbestedingsreserve

Dientengevolge kan de fiscale last over 2014 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en kunnen belastinglatenties van waarde veranderen. Wij volgen in onze fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

93

94

5.5

Toelichting op de balans

(x € 1.000)

5.5.1 Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

Omschrijving

1 januari 2014 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 janauari 2014 Mutaties in het boekjaar: Investeringen Desinvesteringen Mutaties sociaal versus commercieel vastgoed Overboekingen Afschrijvingen Overboeking naar voorziening onrendabele investeringen Waardeverminderingen Waardevermeerderingen Saldo mutaties boekjaar 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2014

Vastgoed in Sociaal ontwikkeling vastgoed in bestemd exploitatie voor eigen exploitatie

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

Overige goederen

Totaal

96.270

4.459

69

3.182

103.980

-17.404 78.866

-2.523 1.936

-28 41

-740 2.442

-20.695 83.285

541 -14 -1.978 4.774 -2.526

4.652

73 -17

-760 578

-6

1 -101

5.266 -31 -1.976 0 -2.633 -11 -1.948 578

2 -4.775 -11 -1.188

615

-1.322

-4

-44

-755

99.593

4.336

71

3.239

107.239

-20.112

-3.722

-34

-841

-24.709

79.481

614

37

2.398

82.530

Algemeen Onder de post “sociaal vastgoed in exploitatie” is verantwoord de boekwaarde van: - 2.004 woningen met een huur lager dan € 699,48 - 167 garages, gekoppeld aan het sociaal vastgoed - Vier voor zorggerelateerde gebouwen - Twee gebouwen met een maatschappelijke functie Er wordt kritisch gekeken naar de resterende levensduur van de complexen. Jaarlijks wordt beoordeeld of deze opnieuw moeten worden aangepast. De RJ 645-nieuw geeft aan dat bij het afschrijven de componentenbenadering moet worden gevolgd. Dit houdt in het afzonderlijk afschrijven van belangrijke bestanddelen van materieel vast actief met verschillende gebruiksduur of gebruikspatroon. De belangrijkste bestanddelen zijn: grond, casco, inrichting en installaties. Voor de tot en met 2011 in exploitatie zijnde complexen is het onderscheid naar inrichting en installaties niet meer te achterhalen. Van de op te leveren nieuwbouwcomplexen zal, indien de componenten inrichting en installaties een aanzienlijke omvang hebben (meer dan 10% van de totale investering), wel met deze componenten rekening worden gehouden. In het huidige boekjaar werd bij onroerende zaken in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd.

95

Sociaal vastgoed in exploitatie Investeringen De investeringen in Sociaal vastgoed in exploitatie betreffen de onderstaande investeringen:  verbeteringen bij mutatie in diverse complexen € 116  aanbrengen isolatievoorzieningen 421  diverse investeringen 4 ---------Totaal € 541 ===== Desinvesteringen Het betreft de volgende desinvesteringen in sociaal vastgoed in exploitatie:  boekwaarde drie verkochte woningen bij mutatie en een woonwagen

€

14 =====

Mutaties sociaal versus commercieel vastgoed Per ultimo 2014 hebben de volgende mutaties plaatsgevonden:  complex 603: boekwaarde De Linie 3 naar “commercieel”  Twee woningen en één bedrijfsruimte van “commercieel naar sociaal”

-

- 2.217 239 ---------- 1.978 =====

€

Totaal

Overboekingen De volgende investeringen komen uit “exploitatie in ontwikkeling”: e  complex 179: 5 woningen Zuidelijk Molenveld (3 fase)  complex 11: renovatie 90 flatwoningen Koppelweg  complex 17: renovatie binnenstad  Complex 604: verbouwing Linie 4

€ €

Totaal

Afschrijvingen De afschrijvingen zijn de reguliere afschrijvingen 2014

€

Waardeverminderingen De volgende waardevermindering hebben op PMC-niveau plaatsgevonden:  PMC 40: Dienstencentrum  PMC 50: Zorg

€ -

683 3.429 541 122 ---------4.775 =====

2.526 =====

660 100 --------Totaal € 760 ===== Met de waardevermindering materiele vaste activa in exploitatie wordt de boekwaarde van de betreffende PMC’s in overeenstemming gebracht met de lagere bedrijfswaarde. Waardevermeerderingen Met de waardevermeerdering materiele vaste activa in exploitatie wordt de boekwaarde van de onderstaande PMC’s in overeenstemming gebracht met de hogere bedrijfswaarde. Het betreft in het verleden, geheel of gedeeltelijk, afgeboekte bedragen:  

PMC 3: PMC 4:

Ouderenhuisvesting met zorg Ouderenhuisvesting zonder zorg

€ €

228 350 -------578 ====

96

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Investeringen De investeringen in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen de onderstaande investeringen:  sloop/nieuwbouw Zuidelijk Molenveld 562  nieuwbouw patiowoningen Beinum-West 1.787  renovatie 90 flats Koppelweg (cpl 47) 1.665  renovatie complex 17 Binnenstad 505  verbouw Linie 4 122  Overige investeringen 11 ---------Totaal € 4.652 ===== Overboekingen De volgende investeringen zijn afgerond: e  complex 179: 5 woningen Zuidelijk Molenveld (3 fase)  complex 11: renovatie 90 flatwoningen Koppelweg  complex 17: renovatie binnenstad  Complex 604: verbouwing Linie 4

€ €

Totaal

683 3.429 541 122 ---------4.775 =====

Overboeking naar voorziening onrendabele investeringen Het betreft de vrijval in de voorziening onrendabele investeringen. Zie paragraaf 5.5.7. Waardeverminderingen De specificatie is als volgt: e  complex 179: 5 woningen Zuidelijk Molenveld (3 fase)  project 24 patiowoningen Beinum -West

€ €

Totaal

132 - 1.320 ---------- 1.188 =====

e

Zuidelijk Molenveld 3 fase In 2013 is een onrendabele top genomen van € 132.000. De vijf woningen zijn toegevoegd aan PMC 15 Zuidelijk Molenveld levensbestendige woningen. De onrendabele top van deze vijf woningen kan worden opgevangen in de overwaarde van deze PMC. De afboeking is in 2014 weer teruggenomen. 24 patiowoningen Beinum-West De grond van de 24 woningen is in 2014 afgenomen en het ontwerp van het project is definitief. Dit zijn de twee criteria om de onrendabele top in 2014 te verwerken. Overige goederen Mutaties sociaal versus commercieel vastgoed Betreft een geringe correctie. Afschrijvingen Het betreft de reguliere afschrijving over 2014.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Investeringen In activa ten dienste van de exploitatie zijn de onderstaande investeringen gedaan:  Diverse inventarissen €  Vervanging bedrijfsauto’s Totaal

€

47 26 ---------73 ===== 97

Desinvesteringen De desinvestering in activa ten dienste van de exploitatie betreft de inruil van één dienstauto. Afschrijvingen Het betreft de reguliere afschrijving over 2014. WOZ waarde De WOZ waarde met peildatum 01-01-2014 van het sociaal vastgoed in exploitatie in onverhuurde staat bedraagt € 284,5 miljoen. Verzekering De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen brand-, storm- en vliegtuigschade. De overige zaken ten dienste van de exploitatie zijn verzekerd op basis van een uitgebreide dekking of all-risks. De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn verzekerd door de betreffende aannemer. Reële waarde De reële waarde van het “sociaal vastgoed in exploitatie” gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 116,4 miljoen. De bedrijfswaarde is berekend op basis van uitgangspunten die door het WSW gehanteerd worden bij de financiële beoordeling van corporaties.

5.5.2 Vastgoedbeleggingen De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat:

Omschrijving

1 januari 2014 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 janauari 2014 Mutaties in het boekjaar: Investeringen excl vov Desinvesteringen excl. VoV

Mutaties commercieel versus sociaal vastgoed Overboekingen Afschrijvingen

Commercieel vastgoed in exploitatie

Overige goederen

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Totaal

7.685

25

9.506

17.216

-1.587 6.098

-9 16

1.005 10.511

-591 16.625

345

2 0 1.976 0 -202 0 -1.808 345

2 1.978

-2

-200

-2

Waardeverminderingen Waardevermeerderingen

-1.808

Saldo mutaties boekjaar

-28

-4

345

313

9.665

23

9.506

19.194

-3.595

-11

1.350

-2.256

6.070

12

10.856

16.938

31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2014

Algemeen Onder de post “commercieel vastgoed in exploitatie” is verantwoord de boekwaarde van:  22 woningen met een huur boven de € 699,48  50 parkeerplaatsen Mauritsveld  10 bedrijfsruimten 98

Commercieel vastgoed in exploitatie Investeringen Betreft het aanbrengen van voorfilters ten behoeve van het luchtbehandelingssysteem van de Linie 3. Mutaties commercieel versus sociaal vastgoed Per ultimo 2014 hebben de volgende mutaties plaatsgevonden:  complex 603: boekwaarde De Linie 3 naar “commercieel”  Twee woningen van “commercieel naar sociaal” Totaal

2.217 - 239 ---------1.978 =====

Waardeverminderingen De afwaardering betreft het verschil op PMC-niveau tussen de actuele waarde en de boekwaarde op basis van historische kostprijs. Op de volgende PMC’s heeft afwaardering plaatsgevonden (x € 1.000,--): - PMC 2 Hoger segment 36 - PMC 4 Ouderenhuisvesting zonder zorg 32 - PMC 13 Gebouw Mauritsveld, betreft voornamelijk de parkeerplaatsen 988 - PMC 14 Beinum-West 80 - PMC 15 Zuidelijk Molenveld levensbestendig 114 - PMC 60 Kantoren (o.a. Linie 3) 414 - PMC 80 Winkels 144 -------Totaal 1.808 ==== Overige goederen Mutaties sociaal versus commercieel vastgoed Betreft een geringe correctie. Afschrijvingen De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:    

Grond Stichtingskosten Parkeerplaatsen Bedrijfsruimten

geen afschrijvingen lineair 50 jaar lineair 50 jaar lineair 50 jaar

Met betrekking tot de verzekerde waarden en financiering geldt hetzelfde als is vermeld in de toelichting op de materiële vaste activa. De actuele waarde van het “commercieel vastgoed in exploitatie”, gebaseerd op de marktwaarde bedraagt € 6,1 miljoen. De WOZ waarde met peildatum 01-01-2014 van het commercieel vastgoed in exploitatie in onverhuurde staat bedraagt circa € 9,2 miljoen. De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is per ultimo 2014 vastgesteld op circa € 10,8 miljoen. Voor de uitgangspunten van de bedrijfswaarde verwijzen wij naar de uitgangspunten zoals die gelden voor het sociaal vastgoed in exploitatie. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De actuele waarde van de 69 woningen is bepaald op € 11,3 miljoen. De terugkoopverplichting is onder de post Langlopende schulden opgenomen.

99

5.5.3 Financiële vaste activa

2014

2013

0 0 ------0 ====

71 -71 -------0 ====

333 44 ------377 ====

546 -213 -------333 ====

Leningen u/g Stand per 1 januari Mutaties Stand per 31 december

Latente belastingvorderingen Verkopen komende 5 jaar Stand per 1 januari Mutaties Stand per 31 december

Er ontstaat een belastbaar tijdelijk verschil in de fiscale waardering van de verkopen voor de komende 5 jaren. Latentie leningen o.g. Stand per 1 januari Mutaties Stand per 31 december

95 -15 ------80 ====

0 95 -------95 ====

Er ontstaat een belastbaar tijdelijk verschil tussen de fiscale en commerciële waarde van de leningen. De oplopende rente op aangegane leningen voor 1 januari 2008 maakt deel uit van voornoemd verschil. Hiervoor is een latentie gevormd. Latente compensabele verliezen Stand per 1 januari Mutaties Stand per 31 december

114 341 ------455 ====

426 -312 -------114 ====

Voor een deel van het compensabele verlies van het jaar 2013 is een latentie gevormd. De verwachting is dat het verlies in 2015 wordt gecompenseerd met de gerealiseerde winst. Totaal komen de latente belastingvorderingen ultimo 2014 uit op € 934.000 en ultimo 2013 op € 542.000.

5.5.4 Vlottende activa Voorraden - Voorraad onderhoudsmaterialen

Onderhanden projecten

31-12-2014

31-12-2013

99 ====

94 ====

0 ====

166 ====

Vorderingen Alle vorderingen, met uitzondering van de huurders betreffende onderhoudskosten en ex-huurders inzake huurachterstand, mutatieonderhoud en servicekosten en huurdebiteuren WSNP, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde ervan, als gevolg van het kortlopend karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. 100

Huurdebiteuren

31-12-2014

31-12-2013

105 ====

122 ====

Dit betreft vorderingen op zittende huurders. De huurachterstand van zittende huurders, uitgedrukt in een percentage van de huren en opbrengst servicecontracten, komt ultimo 2014 uit op 0,78% (2013 = 0,9%).

Gemeente Doesburg Wet Maatschappelijke Ondersteuning

Belastingen en premies sociale verzekeringen Betaalde aanslag Vennootschapsbelasting

Overige vorderingen Huurders inzake onderhoudskosten en ex-huurders inzake Huurachterstand, mutatieonderhoud en servicekosten Huurdebiteuren WSNP Af: voorziening wegens oninbaarheid Overige debiteuren

31-12-2014

31-12-2013

0 ====

1 ====

0 ====

215 ====

147 7 -106 56 --------104 =====

150 42 -100 37 ---------129 =====

Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. De voorziening wegens oninbaarheid wordt gevormd op basis van ervaringscijfers. Jaarlijks wordt de toereikendheid van de voorziening getoetst.

Overlopende activa Vooruitbetaalde kosten SG|automatisering B.V. Overige overlopende activa

31-12-2014

31-12-2013

57 63 --------120 =====

48 43 ---------91 =====

De vooruitbetaalde kosten SG|automatisering B.V. hebben een langlopend karakter.

5.5.5 Liquide middelen Direct opvraagbaar: Kas- en bankrekeningen

31-12-2014

31-12-2013

888 =====

805 =====

De liquide middelen staan vrij ter beschikking van de corporatie.

101

5.5.6 Eigen vermogen

2014

2013

26.893 -896 ---------25.997 ======

27.650 -757 -----------26.893 ======

29 -1 ---------28 ======

21 8 -----------29 ======

26.025 ======

26.922 ======

Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: Stand per 1 januari Af/bij: uit de resultaatbestemming over het boekjaar Stand per 31 december

Reserve glasfonds Stand per 1 januari Af/bij: uit de resultaatbestemming over het boekjaar Stand per 31 december

Totaal eigen vermogen

De bestemming van het eigen vermogen is niet statutair geregeld. Het eigen vermogen wordt uitsluitend aangewend in het belang van de volkshuisvesting.

5.5.7 Voorzieningen De mutaties in de voorzieningen zijn in de navolgende schema’s samengevat: Omschrijving

Stand per 1-1- 2014

Dotaties

Onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening latente belastingverplichtingen

11 1.664

123

Totaal

1.675

123

Onttrekkingen

Vrijval

0

Stand per 31-122014

11

0 1.787

11

1.787

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. Waardeverminderingen worden in aftrek gebracht op de waardering van de onroerende zaak in ontwikkeling. In gevallen dat de afwaardering hoger is dan de waarde van de onroerende zaak in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt het restant van de afwaardering opgenomen onder de Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw. Voorziening latente belastingverplichtingen De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa en financiële activa en passiva in deze jaarrekening.

102

5.5.8 Langlopende schulden

Omschrijving

Stand per 31-122014

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

1.568 55.404

Totaal

68.351

AflossingsResterende Resterende verplichting looptijd > 1 looptijd > 5 2015 jaar jaar 139 2.932

0

1.568

3.071

0

1.568

11.379

Aflossingsverplichtingen binnen één jaar na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden voor een bedrag van € 3.071.000.

Leningen OG Leningen Overheid

Stand per 1 januari Ontvangen nieuwe leningen nominaal Subtotaal Mutatie Roll-over lening Aflossingen Eindaflossingen nominaal Subtotaal Aflossingsverplichting komend boekjaar:  aflossingsverplichting  eindaflossing leningen Subtotaal

Stand per 31 december

Leningen Kredietinstellingen ----------------55.722 4.750 ----------60.472 -1.600 -537 ----------58.335

Totaal -----------59.719 4.750 ----------64.469 -1.600 -691 -2.135 ---------60.043

-139 0 ----------139 ======

-572 -2.360 -----------2.932 ======

-711 -2.360 ----------3.071 =====

1.569 ======

55.403 ======

56.972 =====

-------------3.997 0 ---------3.997 0 -154 -2.135 ---------1.708

Toelichting leningen og: De leningen zijn aangetrokken op basis van het fixe-, roll-over of annuïteitensysteem. De portefeuille is als volgt verdeeld:  Fixeleningen  Annuïtaire leningen  Roll-over lening Totaal

31-12-2014 43.022 14.821 2.200 -------------60.043 =======

De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten rente en aflossingsverplichtingen) bedraagt € 4,8 miljoen (2013: € 3,6 miljoen). Op 22 november 2013 hebben wij een lening afgesloten bij de BNG Bank. Het betreft een fixe lening van € 2.250.000 met als stortingsdatum 2 januari 2014. Deze lening heeft een looptijd van 12 jaar en de einddatum is 2 januari 2026. De lening kent een rentepercentage van 2,95% vast gedurende de looptijd en rentebetaling vindt jaarlijks achteraf plaats.

103

Op 10 januari 2014 hebben wij een lening afgesloten bij de BNG Bank. Het betreft een fixe lening van € 2.500.000 met als stortingsdatum 3 maart 2014. Deze lening heeft een looptijd van 15 jaar en 2 dagen en de einddatum is 5 maart 2029. De lening kent een rentepercentage van 3,39% vast gedurende de looptijd en rentebetaling vindt jaarlijkst achteraf plaats. In 2014 hebben de onderstaande renteconversies plaats gevonden: Conversiedatum

Geldgever

Soort lening

01-06-2014

BNG Gem. Doesburg BNG

annuïteit

€

01-08-2014 01-11-2014

Restant hoofdsom

01-06-2024

Rentepercentage oud 5,73%

Rentepercetage nieuw 2,11%

20 jaar

01-08-2024

4,47%

2,00%

20 jaar

--

5,73%

2,30%

Restant looptijd

Datum renteherziening

925.641

20 jaar

annuïteit

€ 1.399.966

annuïteit

€

322.292

De gemiddelde rentevoet van de leningportefeuille bedraagt ultimo 2014 4,14% (2013 = 4,38%). De gemiddelde restant looptijd van de leningportefeuille komt uit op 14 jaar (2013 = 14 jaar). De duration van de portefeuille bedraagt 7,0 jaar (2013 = 6,5 jaar). De leningen zijn aangetrokken via de Gemeente Doesburg of rechtstreeks op de onderhandse kapitaalmarkt.

Renteconversie

Vervalkalender leningenportefeuille, exclusief terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden

Eindaflossing

7.000

6.000

4.000

3.000

2.000

1.000

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

0

2015

(€ 1.000)

5.000

Jaar

104

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De specificatie van de mutatie in 2014 is als volgt: 2014 Stand per 1 januari terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht - Verminderingen/vermeerderingen Schuld per 1 januari Mutaties: Bij: verplichtingen nieuwe overdrachten - Opwaarderingen - Afwaarderingen Stand per 31 december

2013

10.994 0 ---------10.994

11.299 0 --------11.299

0 385 0 ---------11.379 =====

0 0 -305 ----------10.994 =====

De opwaardering heeft betrekking op de actuele waarde van de 69 koopwoningen (zie hoofdstuk 5.5.2). Volgens de koopovereenkomst komt een overeengekomen percentage ten laste van de koper.

5.5.9 Kortlopende schulden

31-12-2014

31-12-2013

3.071 471 315 0 1.677 --------5.534 =====

2.825 435 657 18 1.655 ---------5.590 =====

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van de langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.

5.5.10 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Kredietfaciliteit Bij de ING bank beschikken wij over een kredietfaciliteit van € 453.780 waarvoor geen nadere zekerheden zijn gesteld. Obligoverplichting WSW Per 31 december 2014 hebben wij een obligoverplichting uitstaan van € 2.342.000 wegens door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verstrekte borgstellingen. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Zekerheidsstelling WSW Het WSW heeft actieve maatregelen genomen om de zekerheidsstructuur verder te versterken. Op grond van het Reglement van Deelneming is een deelnemer op eerste verzoek verplicht om een recht van hypotheek te verstrekken op de onderliggende woongelegenheden, dan wel het WSW daartoe een volmacht te verlenen. Als voorwaarde voor deelnemerschap stelt het WSW daarom dat een corporatie een onherroepelijk en onvoorwaardelijk volmacht verleent om hypotheek te vestigen. Wij hebben deze volmacht op 9 december 2013 getekend. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw van woningen tot een bedrag van € 1,6 miljoen exclusief Btw. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van één tot twee jaar na balansdatum. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan voor het vervangen van een gedeelte van het wagenpark voor een bedrag van € 21.000.

105

Heffing Saneringsfonds Woonservice IJsselland zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 645.000 moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om in nood verkerende corporaties te redden.

5.5.11 Verbonden partijen Tot 1 juli 2014 hebben wij bestuurlijk deel genomen in de stichting `Bouwen aan je toekomst`. In het bestuur hebben de heren J. Peper (2Switch), T. van Vilsteren (directeur Graafschapscollege) en R. Droste (manager Woondiensten Woonservice IJsselland) zitting genomen. Hierbij is sprake van een collectieve bestuursaansprakelijkheid (bestuursleden collectief en hoofdelijk aansprakelijk) waarvoor het bestuur een verzekering heeft afgesloten. Uitgangspunt voor het project was de bouw van een boot die (met winst) aan het eind van het project verkocht zou gaan worden. De definitieve afbouw van de boot heeft in 2012 plaatsgevonden. Door de economische tegenwind was het niet mogelijk om het project met een positief resultaat af te sluiten. In het tekort van de stichting heeft Woonservice IJsselland € 2.000 bijgedragen en op 1 juli 2014 is de stichting “Bouwen aan je toekomst” opgeheven en is daarmee de verbinding beëindigd.

106

5.6

Toelichting op de winst- en verliesrekening (x € 1.000)

5.6.1 Huuropbrengsten  Woningen en woongebouwen  Onroerende zaken niet zijnde woningen Subtotaal Af: Huurderving wegens leegstand bij mutatie Huurderving wegens leegstand bij renovatie Huurderving wegens leegstand bij projecten

Totaal huren

2014

2013

12.172 794 ---------12.966 -16

11.604 784 ---------12.388 -35

-15 -9

-5 -67

---------12.926 =====

---------12.281 =====

De “Te ontvangen nettohuur” is gewijzigd als gevolg van:  verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging, huurharmonisatie en wegens woningverbetering tot een bedrag van € 553.000  het in exploitatie komen van nieuwe verhuureenheden tot een bedrag van € 172.000. Het uit exploitatie nemen van eenheden bedroeg € 112.000.

5.6.2 Opbrengsten servicecontracten Leveringen en diensten Servicefonds huurdersonderhoud Totaal opbrengsten servicecontracten

2014

2013

357 68 --------425 =====

463 66 ---------529 =====

323 -14 -28 --------281 -10 --------271 =====

236 -21 -18 ---------197 0 --------197 =====

72 =====

110 =====

5.6.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Bestaand bezit: Opbrengst verkopen drie mutatiewoningen en één woonwagen Af: boekwaarde Verkoopkosten inclusief kosten leegstand Verkoopresultaat bestaand bezit Netto verkoopopbrengst Vastgoed bestemd voor de verkoop Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

5.6.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde productie met betrekking projecten

Geactiveerde productie m.b.t. projecten:  Project 957 Zuidelijk Molenveld vernieuwbouw  Project 963 Beinum-West nieuwbouw patiowoningen  Project 965 renovatie flats Koppelweg  Project 966 renovatie complex 17  Project 958 renovatie complex 25  Project 969 renovatie complex 26 Totaal

20 10 16 15 4 7 ----72 === 107

5.6.5 Overige bedrijfsopbrengsten Administratiekosten huurcontracten Vergoedingen beheer voor derden Vergoedingen aanpassingen woningen mindervaliden Administratiekosten servicecontracten Doorberekeningen huurders Overige Totaal overige bedrijfsopbrengsten

2014

2013

14 22 1 12 51 16 --------116 =====

14 25 1 14 29 16 ---------99 =====

5.6.6 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Sociaal vastgoed zaken in exploitatie Overige goederen sociaal Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Overige goederen commercieel Totaal afschrijvingen 



2014

2013

2.526 6 101 200 2 --------2.835 =====

3.284 5 103 145 2 ---------3.539 =====

De lagere afschrijving Sociaal vastgoed in exploitatie is een gevolg van de aanpassing van de aanpassing van de restant levensduur van het vastgoed aan de gehanteerde levensduur in de bedrijfswaarde. De afschrijvingstermijnen worden daardoor over een langere levensduur uitgesmeerd. De hogere afschrijving Commercieel vastgoed in exploitatie wordt voornamelijk veroorzaakt omdat het object De Linie 3 is overgeheveld van sociaal naar commercieel vastgoed. Dit naar aanleiding van de gehanteerde definities van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting.

5.6.7 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2014 Verandering als gevolg van afstemming reële waarde bestaand bezit:  PMC 3: Ouderenhuisvesting met zorg -228  PMC 4: Ouderenhuisvesting zonder zorg -350  PMC 14: Beinum West huurwoningen  PMC 15: Zuidelijk Molenveld 2014  PMC 40: Dienstencentrum 660  PMC 50: Zorg 100  Niet-daeb bezit 1.808 ------Subtotaal 1.990

Onrendabele toppen nieuwbouw: e  herstructurering Zuidelijk Molenveld 3 fase  Project 955: Nieuwbouw 24 woningen Beinum-West Subtotaal

-132 1.320 -----1.188

2013

650 260 -100 -200

--------610

40 0 ------40

108

2014

2013

0 0 ------0

8 74 ------82

Vrijval voorziening nieuwbouw Beinum West koopwoningen

0

0

Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa

--------3.178 =====

---------732 =====

929 -2 2 --------929 =====

921 2 5 ---------928 =====

365 324 0 139 48 47 -127 --------796

366 301 11 135 54 32 -124 ---------775

1.030 61 83 --------1.174

1.174 0 68 ---------1.242

1.970 =====

2.017 =====

2014

2013

31 17 --------48 =====

30 14 ---------44 =====

Afwaardering boekwaarden:  Boekwaarde sloopwoningen  Boekwaarde koelsysteem complex 175 Subtotaal

5.6.8 Lonen en salarissen Bruto salarissen Opgebouwde vakantiedagen Uitzendkrachten Totaal lonen en salarissen

5.6.9 Onderhoudslasten Klachten onderhoud Mutatie onderhoud Niet te declareren schades Onderhoud CV installaties Onderhoud lift installaties Overig contractonderhoud Af: uitvoering door eigen onderhoudsdienst Subtotaal dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Asbestsanering Onderhoudsaandeel VvE Het Mauritsveld Subtotaal planmatig onderhoud Totaal onderhoudskosten

5.6.10 Leefbaarheid Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens gerelateerde leefbaarheid Totaal leefbaarheid

109

5.6.11 Lasten servicecontracten De kosten voor verbruik van gas, water, elektra, schoonhouden trappenhuizen, tuinonderhoud e.d. worden met de bewoners verrekend (zie ook vergoedingen):

Water Elektra Gas Huur boilers Schoonmaakkosten Tuinonderhoud Centrale Antenne Aansluitingen Glasverzekering Kantoren Service Op Maat Servicefonds huurdersonderhoud Administratiekosten Totaal lasten servicecontracten

2014

2013

7 83 57 9 61 65 0 24 30 9 66 4 --------415 =====

8 100 130 9 59 64 7 16 31 9 72 4 ---------509 =====

79 34 -----113

95 36 -----131

505 48 18 416 1.068 ------2.055

485 47 21 465 41 ------1.059

471 86 --------557

452 36 ---------488

2.725 =====

1.678 =====

44 16 29 --------89 =====

37 5 31 ---------73 =====

5.6.12 Overige bedrijfslasten Beheerkosten Automatiseringskosten Bestuurskosten Subtotaal beheerkosten Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Heffing saneringssteun Verhuurdersheffing Subtotaal heffingen Overige bedrijfslasten Diverse bedrijfslasten Mutatie voorziening wegens oninbaarheid Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten

Accountantshonoraria (onderdeel van de post diverse bedrijfskosten) In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening Controle van de dVi Fiscale advisering Totaal

110

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Woonservice IJsselland zijn uitgevoerd door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door binnenlandse en buitenlandse onafhankelijke accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen. Mutatie voorziening wegens oninbaarheid De volgende mutaties hebben in 2014 plaatsgevonden

- Verhoging voorziening dubieuze debiteuren - Afboeking vorderingen Per saldo

2014

2013

6 80 -------86 =====

22 14 -------36 =====

5.6.13 Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille

- Waardeveranderingen woningen verkocht onder voorwaarden - Waardeveranderingen verplichtingen verkocht onder voorwaarden 1) - Waardeverandering commercieel vastgoed Zuidelijk Molenveld Totaal 1)

2014

2013

-345 385 0 ------40 =====

669 -305 70 -------434 =====

2014

2013

12 1 1 0 0 --------14 =====

10 0 0 3 0 ---------13 =====

65 2.431

185 2.386

8 0 --------2.504 =====

7 4 ---------2.582 =====

Betreft 2 huurwoningen boven de liberalisatiegrens

5.6.14 Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente op vorderingen Rente op liquide middelen Doorberekende rente huurders Rentevergoeding kooptermijnen woningen Overige renten Rentevergoeding pro rata btw 2006 t/m 2010 Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Rente langlopende schulden Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente kortlopende schulden Borgstellingsvergoeding WSW Overige schulden Totaal rentelasten en soortgelijke kosten

111

5.6.15 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

2014

2013

0 -44 -341 15 123

0 213 312 17 664

---------247 =====

---------1.206 =====

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Mutatie latentie belastingen verkopen komende 5 jaar Mutatie latentie belastingen verrekenbare verliezen Mutatie latentie belastingen leningen Mutatie latentie voorziening onderhoud

Belastingdruk

De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening Bijzondere waardeverminderingen Afschrijvingen Waardeveranderingen verkochte woningen Onderhoudskosten Activering rente MVA in ontwikkeling Vrijval leningen o/g Toevoeging voorziening onderhoud Fiscaal verlies nieuwbouw 8 koopwoningen

-1.144 3.218 2.286 -358 -1.923 11 -59 -493 -3.870 ----------

Totaal permanente en tijdelijke verschillen

Fiscaal resultaat 2014: Beperking aftrekbare kosten Heffing centraal fonds

-1.188 ----------2.332 4 416 ----------

Subtotaal Verrekenbare verliezen Belastbaar bedrag

Verschuldigde acute winstbelasting

420 ----------1.912 0 ----------1.912 ===== 0 =====

Het gemiddeld wettelijk belastingtarief bedraagt 25%. Dit is niet gewijzigd ten opzichte van vorig jaar. De lagere effectieve belastingdruk van 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgesteld winstbestanddelen. Dit betreft onder andere verschillen in verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De effectieve belastingdruk wijkt niet af van het voorgaande boekjaar.

112

5.7 Overige informatie Werknemers Gedurende het jaar 2014 hadden wij 18 werknemers (2013 = 18 werknemers) in dienst. Dit komt overeen met 16,1 (2013 = 16,1) fulltime formatieplaatsen. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. Bestuurders en commissarissen Voor de honorering van de directeur-bestuurder wordt de adviesregeling gehanteerd, zoals in 2010 opgesteld door de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en Aedes. De honorering van de directeur-bestuurder over het boekjaar bedraagt: 2014     

€ € € € €

Bruto honorering Fiscale bijtelling leaseauto Netto jubileumuitkering 25-jarig dienstverband Werkgeversdeel pensioenpremie Werkgeversdeel pre-pensioen

122.034 8.757 0 22.526 4.885

2013 € € € € €

119.131 8.982 8.970 22.239 4.766

De honorering is gebaseerd op het format volgens de huidige Sectorbrede Beloningscode Woningcorporaties (SBBW). De honorering omvat het vast inkomen, 8% vakantietoeslag en een vaste bruto onkostenvergoeding. De directeur-bestuurder heeft een pensioenregeling conform de CAO Woondiensten. De honorering is gebaseerd op een werkweek van 36 uur. De honorering voor de Raad van Commissarissen is op basis van de adviesregeling van het VTW vastgesteld op € 4.500 per lid per jaar (2013 = € 4.500). De honorering is exclusief omzetbelasting. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen de voorzitter, leden van commissies en leden. Een onkostenvergoeding is niet van toepassing. Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Bij de samenstelling van onderstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT van 26 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. Bezoldiging topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen met dienstbetrekking Naam H. Esselink H. Otten H.T. van Vliet L.S. Cohen A.A. Kiffen B.I. Siebelink J.L. Gijsman

Naam H. Esselink H.Otten H.T. van Vliet L.S. Cohen A.A. Kiffen B.I. Siebelink J.L. Gijsman

Functie(s) Directeur-bestuurder Voorzitter RvC Voorzitter RvC Vice-voorzitter RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC

Beloning € 127.911 € 0 € 4.500 € 4.500 € 4.500 € 4.500 € 4.500

Totale bezoldiging 2014

Totale bezoldiging 2013

€ € € € € € €

€ € € € € € €

158.685 0 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500

164.559 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500 0

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 3.363

Duur van het dienstverband in het jaar 2014 (in dagen) 261

Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn € 27.411

Omvang van het dienstverband in het jaar 2014 (fte) 1

113

Woonservice IJsselland herkent de door de minister van BZK in zijn kamerbrief van 27 februari 2014 de onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot de externe niet-topfunctionarissen. In lijn met paragraaf 6 van de (gewijzigde) Beleidsregels toepassing WNT, leggen wij geen verantwoording af over externe niet-topfunctionarissen. Bij de definiëring van topfunctionarissen worden bij Woonservice IJsselland verder geen werknemers aangemerkt als topfunctionaris. Ook heeft geen van onze werknemers een bezoldiging, herrekend naar een voltijds dienstverband en op jaarbasis, dat het wettelijke bezoldigingsmaximum overschrijdt.

114

5.8

Overige gegevens Statutaire resultaatbestemming De resultaatbestemming is niet statutair geregeld. Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is in mindering gebracht op het eigen vermogen. Controleverklaring van de onafhankelijk accountant De controleverklaring is opgenomen op de volgende pagina.

115

116

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het bestuur van Woonservice IJsselland

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de jaarrekening 2014 van Woonservice IJsselland te Doesburg gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2014 en de winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT, en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling.

Ref.: e0358428 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Zuiderzeelaan 53, 8017 JV Zwolle, Postbus 513, 8000 AM Zwolle T: 088 792 00 38, F: 088 792 94 61, www.pwc.nl ‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions, Actuarial & Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (i nkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.

117

Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woonservice IJsselland per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Zwolle, 17 juni 2015 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

Origineel getekend door drs. L.R. Streefkerk RA

Woonservice IJsselland – Ref.: e0358428

Pagina 118 van 47 118