Modernland Realty, Tbk (MDLN) Prospektif Portofolio dengan Valuasi Menarik Company Update 1Q17 | May 24, 2017
JGC and MCIE: Revenue Growth Booster MDLN berhasil mencatatkan pertumbuhan kinerja penjualan dan laba yang cemerlang pada 1Q17 dengan membukukan pendapatan senilai Rp977,75 miliar (+54,5% y-y). Peningkatan pendapatan terjadi di semua lini baik itu penjualan properti, penyewaan hotel, maupun lapangan golf dan restoran club house. Kami mencermati proyek Jakarta Garden City (JGC) dan Modern Cikande masih akan menjadi pemasukan terbesar bagi MDLN di tahun 2017. Jakarta Garden City rencananya akan meluncurkan empat kluster baru. Sementara itu segment Industrial juga sudah mulai bangkit dengan mencatat penjualan lahan industri 16,76 hektare (ha) di 1Q17. Valuasi yang Menarik Kami menghitung valuasi MDLN masih tergolong murah. Market cap MDLN tercatat Rp3,5 triliun, masih jauh di bawah net asset value (NAV) land bank senilai Rp17,3 Triliun. Begitu pula forward P/E masih tercatat 4,0x, padahal secara historis MLDN pernah berada di valuasi PE 7x-12x. Kami optimis valuasi MDLN tahun ini akan kembali menarik seiring dengan aksi refinancing obligasi yang akan dilakukan pada pertengahan tahun ini. Target Harga Rp520 Kami menggunakan estimasi forward P/E sebesar 7,0x (rata-rata 3 tahun) sebagai basis metode valuasi kami. Target harga ini mengimplikasikan P/E 2017E sebesar 7,7x. Saat ini MDLN diperdagangkan pada P/E 2017E sebesar 4,0x. Modernland Realty, Tbk | Summary (IDR bn) in IDR bn Sales Sales growth EBITDA Net profit EPS (IDR) EPS growth BVPS (IDR) EBITDA margin NPM ROE ROA P/E P/BV EV/EBITDA DPS (IDR) Dividend yield
2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E 2,962 2,465 3,681 3,900 4.3% -16.8% 49.3% 5.9% 1,440 1,047 1,366 1,465 873 501 848 931 69.7 40.0 67.7 74.3 22.8% -42.6% 69.2% 9.8% 483 526 619 693 48.6% 42.5% 37.1% 37.6% 29.5% 20.3% 23.0% 23.9% 14.4% 7.6% 10.9% 10.7% 6.8% 3.4% 5.3% 5.3% 6.7x 8.6x 4.0x 3.7x 1.0x 0.6x 0.4x 0.4x 7x 8x 6x 6x 12 2.6% 0.0% 0.0% 0.0%
Source: Company Data, Bloomberg, NHKS Research
Please consider the rating criteria & important disclaimer
NH Korindo Sekuritas Indonesia
Buy 520
Dec 2017 TP (IDR) Consensus Price (IDR) TP to Consensus Price+ vs. Last Price
460 +13.0% +85.7%
Shares data Last Price (IDR) Price date as of 52 wk range (Hi/Lo) Free float (%) Outstanding sh.(mn) Market Cap (IDR bn) Market Cap (USD mn) Avg. Trd Vol - 3M (mn) Avg. Trd Val - 3M (bn) Foreign Ownership
280 May 23, 2017 460/264 78.9 12,533 3,584 270 10.3 3.0 44.3%
Property Residential Estate
Bloomberg Reuters
MDLN IJ MDLN.JK
Bima Setiaji +62 21 797 6202, ext:114
[email protected]
Share Price Performance
YTD 1M Abs. Ret. -17.0% 0.0% Rel. Ret. -25.5% -2.8%
3M -12.3% -19.8%
12M -24.9% -47.1%
Company Report May 24 2017
Peningkatan Permintaan Lahan Industri di Cikande Setelah permintaan lahan industri melambat pada 2016, MDLN mengalami peningkatan permintaan lahan industri pada awal 2017. MDLN telah membukukan penjualan lahan industri seluas 16,76 hektar pada 1Q17 di kawasan industri Modern Cikande Industrial Estate (MCIE). Manajemen berhasil merealisasikan 7 transaksi yang diperoleh dari 4 perusahaan lokal, 2 perusahaan China, dan 1 perusahaan Singapura. MDLN berhasil mencatatkan penjualan yang luar biasa pada 1Q17.
MCIE, yang terletak di Cikande, Banten, merupakan kawasan industrial yang dimiliki oleh MDLN. MDLN memperoleh izin pengembangan lahan seluas 3.175 hektar di Cikande. Saat ini, MDLN sudah mengembangkan 1.200 ha lahan sehingga masih ada sekitar 2.000 hektar yang sebagian besar masih belum dibebaskan bisa dikembangkan dalam 20 tahun ke depan. Pada 1Q17, MDLN menjual lahannya di kisaran harga Rp1,9 juta - Rp2 juta per meter persegi. Dengan kata lain, MDLN sudah mengantongi sekitar Rp335 miliar yang berasal dari penjualan lahan seluas 16,76 hektar. Pencapaian penjualan lahan industri ini tergolong tinggi dibandingkan kawasan industri lainnya. Capaian MDLN ini hanya kalah dari PT Puradelta Lestari Tbk (DMAS) yang pada periode yang sama mampu menjual tanah seluas 29 hektar.
Industrial Estate Land Sales (Ha) | Q1 2017
Modern Cikande Tenants Breakdown| Q1 2017
Source: Colliers International Indonesia
Source: Company
Lokasi MCIE sangat menguntungkan industri dalam menjalankan kegiatan bisnisnya.
Kami menilai bahwa MCIE mempunyai prospek penjualan yang bagus karena MCIE terletak hanya sekitar 68 km dari Jakarta, 75 km dari Pelabuhan Tanjung Priok, dan 50 km dari Bandara Internasional Soekarno-Hatta. Lokasi MCIE yang strategis sangat penting karena kelengkapan fasilitas dan pengaturan lokasi kawasan yang terencana dengan baik menjadi pertimbangan para investor dan pelaku industri. Kawasan industri MCIE juga dapat diakses melalui tol Jakarta-Merak keluar melalui pintu tol Ciujung. Pada 2017, pintu tol baru Cikande yang hanya berjarak 1 km dari MCIE akan dibuka. Selain itu, MCIE juga sangat dekat dengan 3 pelabuhan besar: Ciwandan, Cigading, dan Merak Mas. Saat ini, kawasan MCIE telah dihuni lebih dari 200 perusahaan lokal maupun asing yang meliputi industri kimia, pengolahan makanan, komponen otomotif, komponen sepatu, baja, dan lainnya
PT NH Korindo Sekuritas Indonesia — Company Research | www.nhsec.co.id
Page 22
Company Report May 24 2017
Properti di Jakarta Timur memiliki potensi pertumbuhan harga yang cukup signifikan.
Pergeseran Paradigma Hunian ke Jakarta Timur Sementara itu, di segmen properti, kami memprediksi bahwa selama 3 tahun mendatang, Jakarta Timur akan menjadi barometer pasar property di Jakarta. Pergeseran paradigm ditopang oleh rencana pembangunan infrastruktur dan harga tanah yang relatif masih rendah dibandingkan dengan wilayah Jakarta lainnya. Kami mencermati bahwa hingga kini pasaran harga tanah perumahan di Jakarta Timur jauh tertinggal dibandingkan dengan wilayah lain di Jakarta dikarenakan minimnya jaringan infrastruktur. Namun, berdasarkan analisis yang dilakukan Indonesia Property Watch, pertumbuhan harga tanah perumahan di Jakarta Timur berada di posisi puncak sebesar 5,58% per tahun.
Rata-rata Harga Tanah Perumahan (IDR mn)| Q1 2017
Revenue Breakdown | Q1 2017
Source: Indonesia Property Watch
Source: Company
Jakarta Garden City (JGC) merupakan sebuah township terbesar di Cakung, Jakarta Timur. JGC dikelola oleh MDLN serta merupakan kontributor pendapatan terbesar pada 1Q17. Dari total lahan seluas 370 hektare yang dimiliki JGC, 120 hektare sudah berhasil dikembangkan. Sekitar 250 hektare akan direncanakan untuk pembangunan kawasan residensial berupa landed house dan apartemen serta kawasan komersial. JGC merupakan township terbesar di Jakarta Timur dengan dukungan akses tol.
Beroperasinya akses jalan tol Tanjung Priok yang menyediakan penghuni JGC kemudahan mobilitas ke Tanjung Priok akan mendorong penjualan JGC dan memberikan prospek cerah bagi JGC. Selain itu, sarana light rail transit (LTR) yang dijadwalkan untuk beroperasi pada 2018 akan mendorong perkembangan pesat dan memberikan nilai tambah bagi JGC. Berbagai perkembangan tersebut akan memampukan harga rumah yang ditawarkan JGC mengalami kenaikan minimal 10-15% tiap tahun. Terlebih, JGC akan menjadi pilihan konsumen and memberikan kontribusi marketing sales yang cemerlang bagi MDLN dengan kepemilikan land bank yang cukup luas dan dilengkapi berbagai fasilitas seperti AEON Mall yang dibuka pada 3Q17.
PT NH Korindo Sekuritas Indonesia — Company Research | www.nhsec.co.id
Page 33
Company Report May 24 2017
Keuntungan dari Relokasi Kawasan Industri Keputusan Gubernur DKI Jakarta No. 101/2000 tentang Rencana Relokasi Kawasan Industri Pulogadung di Jakarta Timur menjadi sentiment positif lainnya bagi JGC. Pulogadung tidak akan menjadi lokasi industri berat yang berpolusi, tetapi akan dikembangkan sebagai sentra komersial berbasis teknologi tinggi, tidak berpolusi, hemat lahan dan air, dan berwawasan lingkungan hidup. Kondisi yang lebih sehat di Timur Jakarta telah memicu keberanian pengembang besar menggarap wilayah ini.
Prospek Pulogadung di masa depan telah menarik para peritel internasional seperti Lulu Hypermarket, Aeon Mall, IKEA, bahkan pengembang luar negeri Hongkong Land untuk masuk ke wilayah Jakarta Timur. AEON Mall dan IKEA bahkan sudah resmi akan beroperasi di JGC. Para pengembang besar lainnya juga telah mengincar Cakung dan wilayah di sekitarnya karena pasar properti di wilayah barat mengalami titik jenuh yang menyebabkan peningkatan harga yang tidak cemerlang lagi. Penjualan JGC memiliki potensi pertumbuhan yang cukup besar karena konsumsi dan daya beli masyarakat terus tumbuh dan suku bunga bertumbuh lambat. Manajemen pun optimis marketing sales MDLN di JGC dapat tumbuh 20% pada 2017.
Marketing Sales by Segment (IDR bn)| 2012 - 2016
Revenue Breakdown (IDR bn)| FY 2016—FY 2017 E
Source: Company
Source: Company
MDLN memanfaatkan iklim suku bunga rendah untuk melakukan refinancing sehingga beban bunga berkurang.
Aksi Refinancing Berpotensi Membuat Kinerja MDLN Efisien MDLN akan menerbitkan obligasi berdenominasi dollar AS sebesar USD 240 juta pada akhir kuartal kedua 2017 dengan kisaran kupon sebesar 6,95%. Dana dari penerbitan surat utang ini akan digunakan untuk refinancing utang obligasi lama, termasuk senior notes sebesar US$ 247,42 juta yang jatuh tempo pada 2019 dengan kupon yang tinggi yakni 9,75%. Kami menilai positif aksi refinancing yang dilakukan oleh MDLN tersebut. Dengan adanya status investment grade dari S&P, maka kupon obligasi MDLN dapat lebih rendah. Penurunan kupon ini berpotensi menekan beban bunga MDLN sekitar Rp 70 milliar sehingga akan membantu kinerja laba di tahun 2017 ini.
PT NH Korindo Sekuritas Indonesia — Company Research | www.nhsec.co.id
Page 44
Company Report May 24 2017
Multiple Valuation Forward P/E band | Last 3 years
Dynamic Forward P/E band | Last 3 years
Source: NHKS research
Source: NHKS research
Rating and Target Price Update Target Price Date
Rating
Target Price
5/24/2017
Buy
520
Last Price 280
Consensus 460
vs Last Price +85.7%
vs Consensus +13.0%
Source: NHKS research, Bloomberg
Analyst Coverage Rating
Closing and Target Price
Source: Bloomberg
Source: NHKS research
NH Korindo Sekuritas Indonesia (NHKS) stock ratings 1. 2.
Period: End of year target price Rating system based on a stock’s absolute return from the date of publication Buy : Greater than +15% Hold : -15% to +15% Sell : Less than -15%
PT NH Korindo Sekuritas Indonesia — Company Research | www.nhsec.co.id
Page 55
Company Report May 24 2017
Financial Summary MDLN Summary Last Price (IDR) Target Price (IDR) Analyst: Bima Setiaji
May 23, 2017 Dec 2017 Rating:
280 520 Buy
INCOME STATEMENT in IDR bn Sales Growth (% y/y) COGS Gross Profit Gross Margin Opera ti ng Expens es Other Opera ti ng Income Operating Profit Operating Margin Interes t Expens e Non-Opera ti ng Ga i n EBT Income Ta x Fi na l Ta x Net Profit Growth (% y/y) Net Profit Margin
2015/12A 2,962 4.3% (1,286) 1,676 56.6% (417) 181 1,440 48.6% (512) 31 959 (86) 873 23% 29.5%
2016/12A 2,465 -16.8% (863) 1,602 65.0% (373) (182) 1,047 42.5% (539) 42 550 (49) 501 -43% 20.3%
2017/12E 3,681 49.3% (1,631) 2,051 55.7% (572) (113) 1,366 37.1% (466) 31 931 (83) 848 69.2% 23.0%
2018/12E 3,900 5.9% (1,729) 2,171 55.7% (613) (94) 1,465 37.6% (477) 34 1,022 (91) 931 9.8% 23.9%
2017/12E 186 2,558 1,512 84 4,340 8,523 3,098 15,960 910 789 1,296 4,198 1,008 8,202 7,758
2018/12E 450 2,742 1,752 83 5,027 9,304 3,165 17,496 1,076 948 1,578 4,201 1,008 8,811 8,684
PROFITABILITY & STABILITY
BALANCE SHEET in IDR bn Ca s h Recei va bl es Inventori es Other Current As s ets Total Current Assets La nd For Devel opment Other Non Current As s ets Total Assets Tra de pa ya bl es ST Debt Other Current Li a bi l i ti es LT Debt Other Non Current Li a b. Total Liabilities Shareholders' Equity
2015/12A 521 1,495 851 279 3,146 6,624 3,073 12,843 1,099 997 1,055 3,542 91 6,784 6,058
2016/12A 399 2,181 1,252 90 3,922 7,796 2,822 14,540 1,048 469 1,400 4,015 1,005 7,937 6,595
2015/12A 873 43 (522) 394 (41) (853) (894) (150) 587 435 (64)
2016/12A 501 45 138 684 (43) (729) (772) (37) (32) (120)
2017/12E 848 47 (328) 567 (42) (1,241) (1,283) 504 504 (213)
% 55.7 23.6 8.7
2018/12E 10.7% 5.3% 10.4% 16.9% 8.4% 0.0% 0.0% 101% 219% 48% 37% 50% 29% 201% 214% 138% 87% 106% 10 12.5 272 3,408
Shareholders Webs ter H Hol di ngs Woods i de Gl oba l AA La nd Pte Ltd
2015/12A 2016/12A 6.7x 8.6x 1.0x 0.6x 2.0x 1.7x 29.4x -20.1x 6.9x 8.0x 10.3x 15.2x 9,872 8,372 4.3% -16.8% 22.8% -42.6% 69.67 39.98 69.67 39.98 483 526 236 197 12 -
Pri ce /Ea rni ngs Pri ce /Book Va l ue Pri ce/Sa l es PE/EPS Growth EV/EBITDA EV/EBIT EV (IDR bn) Sa l es Growth EPS Growth Ba s i c EPS (IDR) Di l uted EPS (IDR) BVPS (IDR) Sa l es PS (IDR) DPS (IDR)
2017/12E 4.0x 0.4x 0.9x 5.8x 6.0x 8.8x 8,212 49.3% 69.2% 67.66 67.66 619 294 -
2018/12E 3.7x 0.4x 0.9x 37.3x 5.5x 7.9x 8,110 5.9% 9.8% 74.30 74.30 693 311 -
2017/12E
2018/12E
DCF, RIM & EVA 2018/12E 931 49 (237) 743 (42) (598) (641) 162 162 264
OWNERSHIP By Geography Indones i a Si nga pore Norwa y
2017/12E 10.9% 5.3% 10.9% 17.6% 8.6% 0.0% 0.0% 106% 212% 54% 39% 49% 31% 206% 200% 136% 82% 111% 10 12.5 272 3,408
VALUATION INDEX
CASH FLOW STATEMENT in IDR bn Net Income Deprec & Amorti za ti on Oth Non-Ca s h Adj CFO Ca pex Oth Inv. Act CFI Di vi dends Pa i d Net Borrowi ng (PMT) CFF Net Changes in Cash
2015/12A 2016/12A 14.4% 7.6% 6.8% 3.4% 13.3% 9.0% 23.8% 15.9% 11.2% 7.2% (150) 2.6% 0.0% 17.2% 0.0% 75% 120% 196% 190% 58% 61% 43% 40% 47% 45% 35% 31% 212% 220% 187% 102% 118% 132% 52% 77% 130% 91% 10 10 12.5 12.5 467 342 5,852 4,285
ROE ROA ROIC EBITDA/Equi ty EBITDA/As s ets Ca s h Di vi dend (USD mn) Di vi dend Yi el d (%) Pa yout Ra ti o (%) DER Net Gea ri ng LT Debt to Equi ty Ca pi ta l i za ti on Ra ti o Equi ty Ra ti o Debt Ra ti o Fi na nci a l Levera ge Interes t Covera ge Current Ra ti o Qui ck Ra ti o Ca s h Ra ti o Pa r Va l ue (IDR) Tota l Sha res (bn) Sha re Pri ce (IDR) Ma rket Ca p (IDR bn)
% 11.5 11.2 9.6
DCF (USD mn) NOPAT +Depr./Amor. -CAPEX -Incr. (Decr.) i n Worki ng Ca p. (Unl evered) FCFF WACC Cos t of Debt (Ta x Adj.) Cos t of Equi ty (COE) WACC (%) RIM Sprea d (FROE-COE) (%) Res i dua l Income (USD mn) Equi ty Cha rge EVA Inves ted Ca pi ta l (USD bn) ROIC-WACC (%) EVA (USD mn)
2015/12A
2016/12A
1,310 43 (41) (522) 790
953 45 (43) 138 1,093
1,257 47 (42) (328) 935
1,341 49 (42) (237) 1,111
13.4% 10.5% 11.8%
12.2% 9.7% 11.0%
11.0% 10.4% 10.8%
10.2% 10.1% 10.1%
5.9% 314 559
-1.4% (85) 586
2.4% 159 688
1.9% 148 783
9,870 1.5% 150
10,542 -1.9% (204)
11,583 0.1% 8
12,908 0.3% 33
DISCLAIMER
This report and any electronic access hereto are restricted and intended only for the clients and related entity of PT NH Korindo Sekuritas Indonesia. This report is only for information and recipient use. It is not reproduced, copied, or made available for others. Under no circumstances is it considered as a selling offer or solicitation of securities buying. Any recommendation contained herein may not suitable for all investors. Although the information here is obtained from reliable sources, it accuracy and completeness cannot be guaranteed. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, respective employees, and agents disclaim any responsibility and liability for claims, proceedings, action, losses, expenses, damages, or costs filed against or suffered by any person as a result of acting pursuant to the contents hereof. Neither is PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, employees, nor agents liable for errors, omissions, misstatements, negligence, inaccuracy arising herefrom. All rights reserved by PT NH Korindo Sekuritas Indonesia
PT NH Korindo Sekuritas Indonesia — Company Research | www.nhsec.co.id
Page 66
