Bumi Serpong Damai, Tbk (BSDE)
Segmen Komersial: Melawan Tren Perlambatan Company Update 4Q 16 | March 29, 2017
Beralih ke Segmen Komerisal Pada tahun buku 2016, total pendapatan dikontribusikan oleh penjualan perumahan sebesar 53%, penjualan tanah sebesar 13%, penjualan produk komersial seperti ruko, gudang, dan apartemen sebesar 15%, sewa kantor dan pusat perbelanjaan sebesar 13%, manajemen kawasan sebesar 4%, and hotel beserta rekreasi masing masing sebesar 1% Pada 2017, BSDE akan mengenjot target marketing sales proyek komersial sebesar 71% menjadi Rp2,8 triliun, sementara realisasi marketing sales pada 2016 bernilai Rp1,66 triliun. Target marketing sales dari penjualan lahan juga ditingkatkan sebesar Rp840miliar, yang naik 50% dibandingkan realisasi marketing sales sebesar Rp560 miliar pada 2016. Pada 2017, total target marketing sales BSDE mencapai Rp7,22 triliun. Target tersebut 16% di atas realisasi marketing sales sebesar Rp6,25 triliun pada 2016. Untuk menjaga target marketing sales pada 2017, BSDE tidak hanya akan memacu penjualan proyek baru, misalnya kondominium The Elements di Kuningan, Jakarta tetapi juga menyewakan kondominium tersebut. Kami mengamati bahwa BSDE akan menghabiskan alokasi dana belanja modal Rp3 triliun-Rp4 triliun untuk ekspansi bisnis pada 2017. Kami pun memperkirakan sumber utama dana berasal dari kas dan hasil penjualan proyek. Selain itu, BSD masih ada fasilitas kredit senilai Rp2 triliun dari Bank Mandiri yang bisa dimanfaatkan.
Revenue growth EBITDA Net profit EPS (IDR) EPS growth BVPS (IDR) EBITDA margin NPM ROE ROA P/E P/BV EV/EBITDA DPS (IDR) Dividend yield
2015/12A
2016/12E
2017/12E
2018/12E
6,209 11.4% 2,549 2,351 122.1 -41.1% 1,146 41.1% 37.9% 10.7% 6.5% 14.7x 1.6x 15x 15 0.8%
6,521 5.0% 2,476 2,059 107.0 -12.4% 1,265 38.0% 31.6% 8.5% 5.4% 16.4x 1.4x 17x 15 0.9%
6,034 -7.5% 2,230 1,928 100.2 -6.3% 1,372 37.0% 32.0% 7.3% 4.6% 18.4x 1.3x 20x 11 0.6%
6,973 15.6% 2,556 2,304 119.7 19.5% 1,483 36.7% 33.0% 8.1% 4.9% 15.4x 1.2x 18x 10 0.5%
Source: Company Data, Bloomberg, NHKS Research
Please see the last page for rating criteria & important disclaimer
NH Korindo Sekuritas Indonesia
Dec 2017 TP (IDR)
2,290
Consensus Price (IDR) TP to Consensus Price vs. Last Price
2,340 -2.1% +24.1%
Shares data Last Price (IDR) Price date as of 52 wk range (Hi/Lo) Free float (%) Outstanding sh.(mn) Market Cap (IDR bn) Market Cap (USD mn) Avg. Trd Vol - 3M (mn) Avg. Trd Val - 3M (bn) Foreign Ownership
1,845 Mar 27, 2017 2,330/1,605 38.9 19,247 35,510 2,668 21.0 38.1 58.6%
Property Residential Estate
Bloomberg Reuters
BSDE IJ BSDE.JK
Bima Setiaji
Bumi Serpong Damai, Tbk | Summary (IDR bn) in IDR bn Sales
Buy
+62 21 797 6202, ext:114
[email protected]
Share Price Performance
Abs. Ret. Rel. Ret.
YTD 1M 7.8% -1.8% 2.3% -5.2%
3M 14.8% 5.7%
12M 2.2% -14.4%
Company Report March 29 2017
2016: Tahun Penuh Tantangan Laba bersih turun 13% di tengah kenaikan pendapatan. Secara terperinci, pada 2016, BSDE mencatatkan laba bersih sebesar Rp2,04 triliun, yang turun 16% dibandingkan laba bersih sebesar Rp2,35 triliun pada 2015. Penurunan laba bersih ini terjadi ketika penjualan tumbuh 5% dari Rp6,21 triliun menjadi Rp6,52 triliun. Margin dari laba sebelum pajak juga berkurang sebesar 32% dibandingkan penurunan laba sebelum margin pajak sebesar 38% pada 2015. Penurunan ini disebabkan oleh pendapatan lain yang turun 180% atau sejumlah Rp652 miliar.
Kerugian bersih berjumlah Rp652 miliar atau naik sebesar 180%. Lonjakan kerugian bersih tersebut disebabkan oleh restrukturisasi utang pada semester pertama 2016; kerugian penebusan medium term notes (MTN) yang jatuh tempo pada 2020 dan bernilai Rp143 miliar untuk penarikan MTN 2020; kurs kupon sebesar 6,75% per tahun yang ditukar dengan MTN BSD yang jatuh tempo pada 2023; dan kurs kupon sebesar 5.5% per tahun. Sisa kerugian lainnya disebabkan oleh kerugian kurs yang berjumlah Rp116 miliar pada tahun buku 2016, beban tambahan; beban bunga yang berjumlah Rp38 miliar, atau naik 7% yoy, disebabkan oleh kenaikan beban bunga obligasi yang harus dibayar sebesar Rp12 miliar, atau naik 3%. Penurunan laba bersih terutama diakibatkan kenaikan beban pokok penjualan sebesar 17,1% menjadi Rp1,84 triliun. Selain itu, beban usaha juga naik sebesar 5,4% menjadi Rp2,21 triliun dibandingkan beban usaha sebesar Rp2,10 triliun pada 2015. Dari sisi marketing sales, BSDE hanya mampu membukukan Rp6,25 triliun sepanjang 2016. Realisasi ini meleset dari target awal yang dicanangkan manajemen yakni sebesar Rp6,9 triliun. Marketing Sales & Revenue TTM (IDR bn)| Q1 2014 - Q4 2016
Revenue Breakdown | FY 2016
Source: Company
Source: Company
Terus Meluncurkan Produk Baru Pada kuartal IV 2016, BSDE telah meluncurkan beberapa produk property, seperti klaster baru: The Mozia Piazza pada November 2016 dan ruko baru: Piazza The Mozia Shop Houses di kawasan BSD pada Desember 2016. Beberapa produk baru tersebut menambah jumlah aset BSDE, yang meningkat menjadi Rp38,29 triliun dari Rp36,02 triliun. Sementara itu, pada 2016, jumlah ekuitas naik menjadi Rp 24,35 triliun dari jumlah ekuitas Rp 22,09 triliun pada 2015. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia — Company Research | www.nhsec.co.id
Page 22
Company Report March 29 2017
Menurunkan Target Segmen Perumahan Mulai tahun buku 2015, pola pemesanan untuk penjualan perumahan ke pendapatan pembukuan menurun karena klien memilih cara pembayaran yang lebih lama, dari 24 bulan diperpanjang hingga 48 bulan pada 2014 dan 2015. Kami mencermati bahwa pada 2017, BSDE menurunkan target nilai pendapatan marketing sales di segmen perumahan dengan memasang target nilai marketing sales perumahan senilai Rp3,53 triliun, yang turun sekitar 12,41% dibandingkan marketing sales senilai Rp4,03 triliun pada 2016. BSDE Marketing Sales (in IDR bn)| 2015 - 2017 E
Marketing Sales Breakdown| FY 2017 E
Source: Company
Source: Company
Kami menganalisis bahwa kenaikan suku bunga The Fed menjadi faktor utama penurunan target marketing sales di segmen perumahan. Kenaikan suku bunga The Fed berpotensi menekan nilai tukar rupiah terhadap dollar AS dan meningkatkan suku bunga domestik.
Debt Position | FY 2015 - FY 2018E
Source: Company
PT NH Korindo Sekuritas Indonesia — Company Research | www.nhsec.co.id
Page 33
Company Report March 29 2017
Multiple Valuation Forward P/E band | Last 3 years
Dynamic Forward P/E band | Last 3 years
Source: NHKS research
Source: NHKS research
Rating and Target Price Update Target Price Date
Rating
Target Price
12/14/2016 3/27/2017
Buy Buy
2,260 2,290
Last Price 1,775 1,845
Consensus 2,357 2,340
vs Last Price +27.3% +24.1%
vs Consensus -4.1% -2.1%
Source: NHKS research, Bloomberg
Analyst Coverage Rating
Closing and Target Price
Source: Bloomberg
Source: NHKS research
NH Korindo Sekuritas Indonesia (NHKS) stock ratings 1. 2.
Period: End of year target price Rating system: Based on stock’s absolute return from the date of publication Strong Buy: high conviction Buy rated stock Buy: greater than 15% Hold: between -15% and +15% Sell: less than -15%
PT NH Korindo Sekuritas Indonesia — Company Research | www.nhsec.co.id
Page 44
Company Report March 29 2017
Summary of Financials BSDE Summary Last Price (IDR) Target Price (IDR) Analyst: Bima Setiaji
March 27, 2017 Dec 2017 Rating:
1,845 2,300 Buy
INCOME STATEMENT in IDR bn Sales Growth (% y/y) COGS Gross Profit Gross Margin Opera ti ng Expens es Other Opera ti ng Income Operating Profit Operating Margin Interes t Expens e Non-Opera ti ng Ga i n EBT Income Ta x Fi na l Ta x Net Profit Growth (% y/y) Net Profit Margin
2015/12A 6,209 11.4% (1,570) 4,639 74.7% (1,737) (353) 2,549 41.1% (575) 343 2,317 (13) 47 2,351 -41% 37.9%
2016/12E 6,521 5.0% (1,839) 4,682 71.8% (1,845) (361) 2,476 38.0% (612) (39) 1,825 (28) 241 2,038 -13% 31.3%
2017/12E 6,034 -7.5% (1,840) 4,194 69.5% (1,641) (323) 2,230 37.0% (635) 300 1,895 (26) 60 1,928 -5.4% 32.0%
2018/12E 6,973 15.6% (2,138) 4,835 69.3% (1,906) (373) 2,556 36.7% (732) 271 2,095 (32) 241 2,304 19.5% 33.0%
2017/12E 3,674 518 8,380 5,907 18,479 21,801 2,012 42,292 3,851 662 1,848 7,484 2,042 15,886 26,406
2018/12E 3,371 620 9,511 6,773 20,275 24,406 2,038 46,719 4,585 649 2,133 8,535 2,277 18,179 28,540
PROFITABILITY & STABILITY
BALANCE SHEET in IDR bn Ca s h Recei va bl es Inventori es Other Current As s ets Total Current Assets La nd For Devel opment Other Non Current As s ets Total Assets Tra de pa ya bl es ST Debt Other Current Li a bi l i ti es LT Debt Other Non Current Li a b. Total Liabilities Shareholders' Equity
2015/12A 6,109 163 6,547 3,970 16,789 17,285 1,948 36,022 3,069 1,899 1,178 5,761 2,018 13,925 22,054
2016/12E 3,568 416 7,440 4,917 16,341 19,939 2,012 38,292 3,466 544 1,556 6,480 1,893 13,939 24,352
2015/12A 2,232 (2,229) (170) (167) (995) 369 (626) (290) 3,918 3,628 2,835
2016/12E 2,363 (2,309) (318) (264) (1,450) 469 (981) (290) (1,253) (1,543) (2,788)
2017/12E 2,553 (1,704) (26) 823 (585) 273 (312) (204) (405) (609) (98)
% 42.7 41.4 2.0
2017/12E 7.3% 4.6% 6.5% 8.4% 5.3% (204) 0.6% 10.6% 60% 67% 28% 24% 62% 19% 160% 299% 218% 109% 13% 10 19.3 1,845 35,516
2018/12E 8.1% 4.9% 6.9% 9.0% 5.5% (193) 0.5% 8.4% 64% 76% 30% 24% 61% 20% 164% 286% 216% 110% 14% 10 19.3 1,845 35,516
Shareholders Pa ra ga Arta mi da PT Eka centra Us a ha ma ju PT Serea s i Ni a ga
2015/12A 14.7x 1.6x 5.6x -35.8x 15.5x 17.0x 39,407 11.4% -41.1% 122.13 122.13 1,146 323 15
Pri ce /Ea rni ngs Pri ce /Book Va l ue Pri ce/Sa l es PE/EPS Growth EV/EBITDA EV/EBIT EV (IDR bn) Sa l es Growth EPS Growth Ba s i c EPS (IDR) Di l uted EPS (IDR) BVPS (IDR) Sa l es PS (IDR) DPS (IDR)
2016/12E 16.6x 1.4x 5.2x -124.5x 16.6x 22.5x 41,012 5.0% -13.3% 105.87 105.87 1,265 339 15
2017/12E 18.4x 1.3x 5.9x -342.1x 19.6x 23.1x 43,760 -7.5% -5.4% 100.17 100.17 1,372 313 11
2018/12E 15.4x 1.2x 5.1x 79.1x 17.6x 21.5x 45,101 15.6% 19.5% 119.68 119.68 1,483 362 10
2017/12E
2018/12E
DCF, RIM & EVA 2018/12E 2,928 (1,969) (32) 928 (707) 243 (464) (193) (660) (853) (389)
OWNERSHIP By Geography Uni ted Sta tes Indones i a Luxembourg
2016/12E 8.4% 5.3% 8.0% 10.2% 6.5% (290) 0.9% 14.2% 57% 58% 27% 22% 64% 18% 157% 298% 232% 112% 12% 10 19.3 1755 33,784
VALUATION INDEX
CASH FLOW STATEMENT in IDR bn Net Income Deprec & Amorti za ti on Oth Non-Ca s h Adj CFO Ca pex Oth Inv. Act CFI Di vi dends Pa i d Net Borrowi ng (PMT) CFF Net Changes in Cash
2015/12A 10.7% 6.5% 8.6% 11.6% 7.1% (290) 0.8% 12.3% 35% 67% 26% 26% 61% 21% 163% 403% 196% 88% 5% 10 19.3 1800 34,650
ROE ROA ROIC EBITDA/Equi ty EBITDA/As s ets Ca s h Di vi dend (USD mn) Di vi dend Yi el d (%) Pa yout Ra ti o (%) DER Net Gea ri ng LT Debt to Equi ty Ca pi ta l i za ti on Ra ti o Equi ty Ra ti o Debt Ra ti o Fi na nci a l Levera ge Interes t Covera ge Current Ra ti o Qui ck Ra ti o Ca s h Ra ti o Pa r Va l ue (IDR) Tota l Sha res (bn) Sha re Pri ce (IDR) Ma rket Ca p (IDR bn)
% 26.6 25.0 3.1
2015/12A DCF (USD mn) NOPAT +Depr./Amor. -CAPEX -Incr. (Decr.) i n Worki ng Ca p. (Unl evered) FCFF WACC Cos t of Debt (Ta x Adj.) Cos t of Equi ty (COE) WACC (%) RIM Sprea d (FROE-COE) (%) Res i dua l Income (USD mn) Equi ty Cha rge EVA Inves ted Ca pi ta l (USD bn) ROIC-WACC (%) EVA (USD mn)
2016/12E
2,563 (2,229) (995) (170) (831)
2,514 (2,309) (1,450) (318) (1,563)
2,261 (1,704) (585) (26) (55)
2,594 (1,969) (707) (32) (114)
11.8% 11.2% 11.3%
9.5% 14.2% 13.4%
10.8% 12.7% 12.3%
11.1% 13.4% 13.0%
27.0% 1,655 696
21.3% 1,108 930
18.3% 1,075 854
23.9% 1,391 913
29,714 -2.7% (797)
31,376 -5.4% (1,690)
34,552 -5.8% (1,996)
37,724 -6.1% (2,293)
DISCLAIMER
This report and any electronic access hereto are restricted and intended only for the clients and related entity of PT NH Korindo Sekuritas Indonesia. This report is only for information and recipient use. It is not reproduced, copied, or made available for others. Under no circumstances is it considered as a selling offer or solicitation of securities buying. Any recommendation contained herein may not suitable for all investors. Although the information here is obtained from reliable sources, it accuracy and completeness cannot be guaranteed. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, respective employees, and agents disclaim any responsibility and liability for claims, proceedings, action, losses, expenses, damages, or costs filed against or suffered by any person as a result of acting pursuant to the contents hereof. Neither is PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, employees, nor agents liable for errors, omissions, misstatements, negligence, inaccuracy arising herefrom. All rights reserved by PT NH Korindo Sekuritas Indonesia
PT NH Korindo Sekuritas Indonesia — Company Research | www.nhsec.co.id
Page 55
