Bumi Serpong Damai, Tbk (BSDE)
Menghampiri Keberuntungan Company Update 1Q17 | May 22, 2017
Penopang Kinerja BSDE: Proyek Digital Hub dan Hunian Pilihan Ekspatriat Perekonomian Indonesia yang tumbuh 5,01% pada kuartal 1 2017 berdampak positif terhadap sektor properti. Hal ini terlihat dari kinerja BSDE yang mampu membukukan pendapatan Rp1,75 triliun (+37% y-y). Selain itu, laba BSDE melonjak 166% y-y dari Rp297 miliar menjadi Rp791 miliar. In 2017, BSDE akan fokus mendorong penjualan properti di sektor komersial seperti lahan komersil, apartemen dan kantor dengan target marketing sales Rp2,85 triliun. Kami optimistis target ini dapat tercapai dengan dukungan permintaan hunian premium dari ekspatriat dan penjualan lahan dari proyek digital hub. Berkah dari Peringkat Layak Investasi S&P Lembaga pemeringkat internasional Standard & Poor’s (S&P) telah memberikan peringkat layak investasi kepada Indonesia. Dengan adanya peringkat layak investasi dari S&P, biaya bunga perbankan diperkirakan akan mulai turun. Hal ini akan memicu penurunan bunga kredit pemilikan rumah (KPR). Tingkat suku bunga KPR yang rendah akan memicu permintaan properti. BSDE merupakan salah satu pengembang yang akan mendapatkan efek positif dari penurunan bunga KPR. Sekitar 70% konsumen BSDE menggunakan pembiayaan KPR dalam pembayaran. Target Harga Rp2.290 Kami menggunakan estimasi forward P/E sebesar 19,3x (1SD di atas ratarata 3 tahun sebesar 15,9x) sebagai basis metode valuasi kami. Target harga ini mengimplikasikan P/E 2017E sebesar 22,3x. Saat ini BSDE diperdagangkan pada P/E 2017E sebesar 17,3x. Bumi Serpong Damai, Tbk | Summary (IDR bn) Revenue Revenue growth EBITDA Net profit EPS (IDR) EPS growth BVPS (IDR) EBITDA margin NPM ROE ROA P/E P/BV EV/EBITDA DPS (IDR) Dividend yield
2015/12A 6,209 11.4% 2,549 2,351 122.1 -41.1% 1,146 41.1% 37.9% 10.7% 6.5% 14.7x 1.6x 17x 15 0.8%
2016/12A 6,521 5.0% 2,476 2,038 105.9 -13.3% 1,265 38.0% 31.3% 8.4% 5.3% 16.6x 1.4x 18x 15 0.9%
2017/12E 6,127 -6.0% 2,264 1,989 103.3 -2.4% 1,308 37.0% 32.5% 7.9% 4.8% 17.3x 1.4x 20x 11 0.6%
Source: Company Data, Bloomberg, NHKS Research
Please consider the rating criteria & important disclaimer
NH Korindo Sekuritas Indonesia
2018/12E 6,973 13.8% 2,556 2,337 121.4 17.5% 1,377 36.7% 33.5% 8.8% 5.2% 14.7x 1.3x 18x 10 0.6%
Buy Dec 2017 TP (IDR)
2,290
Consensus Price (IDR) TP to Consensus Price vs. Last Price
2,332 -1.8% +28.3%
Shares data Last Price (IDR) Price date as of 52 wk range (Hi/Lo) Free float (%) Outstanding sh.(mn) Market Cap (IDR bn) Market Cap (USD mn) Avg. Trd Vol - 3M (mn) Avg. Trd Val - 3M (bn) Foreign Ownership
1,785 May 19, 2017 2330/1600 38.9 19,247 33,297 2,484 19.0 34.2 58.6%
Property Residential Estate
Bloomberg Reuters
BSDE IJ BSDE.JK
Bima Setiaji +62 21 797 6202, ext:114
[email protected]
Share Price Performance
Abs. Ret. Rel. Ret.
YTD 1M 3.2% -1.9% -4.2% -3.0%
3M -5.6% -11.3%
12M -0.6% -21.0%
Company Report May 22 2017
BSD: Pilihan Ekspatriat Ekspatriat yang bekerja di Indonesia mulai menjadikan kawasan Bumi Serpong Damai (BSD) sebagai wilayah pilihan kedua untuk membeli properti setelah Jakarta. Sebelumnya para ekspatriat lebih senang memiliki rumah tapak dan menjadikan Jakarta Selatan sebagai lokasi pilihan.
Harga jual dan sewa yang masih rendah dibandingkan Jakarta menjadi keunggulan BSDE dalam menarik minat ekspatriat.
Para ekspatriat membeli properti bertipe apartemen atau kondominiun di kawasan BSD karena BSD merupakan kawasan hunian pilihan kedua. Harga yang kompetitif mendorong ekspatriat untuk memilih hunian di BSD. Sebagai perbandingan, harga properti apartemen atau kondominium di BSD hanya sebesar Rp22 juta per m2, jauh lebih rendah dibandingkan dengan harga properti sebesar Rp40-50 juta di Jakarta. Selain harga yang kompetitif, faktor infrastruktur juga mendorong para ekspatriat untuk memilih hunian di BSD. Infrastruktur tol yang sudah ada akan ditambah dengan rencana tol baru seperti tol Serpong-Balaraja dan JORR2. Terlebih, fasilitas publik di BSD juga sudah mampu mengakomodir kebutuhan para ekspatriat. Beberapa fasilitas publik tersebut antara lain sekolah, universitas, taman hiburan, mall, rumah sakit, dan hotel.
ASP For Apartments (IDR Million)| Q1 2016 - Q1 2017
Number of Expatriate Working in Indonesia | 2014 - 2016
Source: Colliers International Indonesia
Source: Ministry of Manpower of the Republic of Indonesia
Terjadi pergeseran demografis ekspatriat dari Eropa dan AS menjadi China
Perubahan Demografi Ekspatriat Dalam beberapa waktu terakhir telah terjadi perubahan tren dalam bisnis hunian bagi para ekspatriat yang tinggal Indonesia. Banyak perusahaanperusahaan mulai memperkerjakan warga negara dari Asia untuk menggantikan warga negara dari Eropa maupun Amerika Serikat. Perubahan ini juga mengubah kondisi pasar properti dari sisi harga sewa apartemen di Jabodetabek. Para ekspatriat dari Asia, terutama China memiliki karakteristik tidak menginginkan harga sewa apartemen yang tinggi. Selain itu, ekspatriat dari Asia juga memiliki jangka waktu menetap yang tidak terlalu lama. Keterbatasan anggaran dana membuat ekspatriat dari Asia mengalihkan pilihan mereka dari Jakarta ke area BSD.
PT NH Korindo Sekuritas Indonesia — Company Research | www.nhsec.co.id
Page 22
Company Report May 22 2017
Pengembang Pelopor Area Hunian Pintar BSDE akan menjadi perusahaan properti yang memelopori pengembangan digital hub. Pada 2016, BSDE telah memulai proyek pembangunan perkantoran bagi perusahaan teknologi berbasis digital dengan nilai investasi Rp7 triliun. Proyek seluas 25,86 hektar yang berlokasi di BSD City ini dinamai Digital Hub BSD. Diperkirakan bahwa proyek Digital akan memampukan marketing sales BSDE di segmen komersial untuk tumbuh lebih dari 100% pada 2017-2018. Proyek Digital Hub akan mendorong banyak perusahaan teknologi besar mendirikan kantor di BSD.
BSDE berhasil mengaet perusahaan teknologi asal Amerika Serikat, Apple untuk membangun pusat inovasi aplikasi teknologi dengan luas 1.500 m2 di proyek Digital Hub. Selain Apple, beberapa perusahaan internasional berbasis teknologi juga sudah menyatakan komitmen untuk menyewa lahan di Digital Hub. Beberapa perusahaan tersebut antara lain MyRepublic, Walden, Huawei, Orami dan Ev Hive. Konsumen Digital Hub tidak hanya perusahaan-perusahaan berbasis teknologi tetapi juga beberapa instritusi pendidikan. Kehadiran institusi pendidikan diperkirakan akan memberikan kontribusi bagi penjualan Digital Hub di masa depan.
BSDE Marketing Sales | Q1 2015 - Q1 2017
Marketing Sales Breakdown | 1Q 2017
Source: Company
Source: Company
Kebutuhan internet dan teknologi digital merupakan hal yang dasar bagi calon pembeli properti di era modern saat ini. BSDE sadar akan kebutuhan ini dan percaya bahwa kehadiran Digital Hub akan semakin menopang transformasi BSD menjadi integrated smart city digital pertama di Indonesia. Dari sisi infrastruktur, BSDE menargetkan seluruh area BSD City akan terkoneksi oleh jaringan fiber optic.
PT NH Korindo Sekuritas Indonesia — Company Research | www.nhsec.co.id
Page 33
Company Report May 22 2017
Peringkat Layak Investasi S&P: Potensi Penurunan Suku Bunga KPR S&P telah menaikkan peringkat surat utang pemerintah Indonesia dari BB+ menjadi BBB- yang merupakan batas bawah dari status layak investasi. Naiknya peringkat surat utang pemerintah Indonesia ini akan menguntungkan sektor properti. Diperkirakan bahwa arus dana asing masuk ke Indonesia akan semakin deras. Hal ini memberikan ruang bagi perbankan untuk memperoleh pendanaan yang lebih murah sehingga perbankan dapat melakukan penurunan suku bunga kredit termasuk KPR, yang dapat menggairahkan industri properti di Indonesia.
Mortgage Growth by House Segment (IDR Trillion)| FY 2014 - 2M 2017
BSDE Customer Payment Profile| FY 2015 - FY 2016
Source: Bank Indonesia
Source: Company
Pertumbuhan KPR pada Segmen Menengah Saat ini sekitar 70% dari konsumen BSDE menggunakan metode pembayaran dengan KPR. Hal ini merupakan dampak dari strategi BSDE yang mulai fokus pada segmen menengah, yakni pembeli produk rumah dengan harga Rp900 juta hingga Rp1,3 miliar. Fokus BSDE di segmen menengah saat ini sesuai dengan kondisi industri properti di Indonesia. Berdasarkan data statistik sistem keuangan Indonesia, pada 2M2017 pertumbuhan KPR pada segmen menengah tercatat sebesar 0,72%. Hal ini berbanding terbalik dengan KPR pada segmen atas yang turun 1,42%. Dengan fokus pada KPR segmen menengah serta potensi penurunan suku bunga KPR, kami memperkirakan penjualan BSDE tumbuh 10-20% pada tahun depan.
PT NH Korindo Sekuritas Indonesia — Company Research | www.nhsec.co.id
Page 44
Company Report May 22 2017
Multiple Valuation Forward P/E band | Last 3 years
Dynamic Forward P/E band | Last 3 years
Source: NHKS research
Source: NHKS research
Rating and target price update Target Price Date
Rating
Target Price
12/14/2016 4/5/2017 5/19/2017
Buy Buy Buy
2,260 2,290 2,290
Last Price 1,775 1,875 1,785
Consensus 2,357 2,340 2,332
vs Last Price +27.3% +22.1% +28.3%
vs Consensus -4.1% -2.1% -1.8%
Source: NHKS research, Bloomberg
Analyst Coverage Rating
Closing and Target Price
Source: Bloomberg
Source: NHKS research
NH Korindo Sekuritas Indonesia (NHKS) stock ratings 1. 2.
Period: End of year target price Rating system based on a stock’s absolute return from the date of publication Buy : Greater than +15% Hold : -15% to +15% Sell : Less than -15%
PT NH Korindo Sekuritas Indonesia — Company Research | www.nhsec.co.id
Page 55
Company Report May 22 2017
Financial Summary BSDE Summary Last Price (IDR) Target Price (IDR) Analyst: Bima Setiaji
May 19, 2017 Dec 2017 Rating:
1,785 2,290 Buy
INCOME STATEMENT in IDR bn Sales Growth (% y/y) COGS Gross Profit Gross Margin Opera ti ng Expens es Other Opera ti ng Income Operating Profit Operating Margin Interes t Expens e Non-Opera ti ng Ga i n EBT Income Ta x Fi na l Ta x Net Profit Growth (% y/y) Net Profit Margin
2015/12A 6,209 11.4% (1,570) 4,639 74.7% (1,737) (353) 2,549 41.1% (575) 343 2,317 (13) 47 2,351 -41% 37.9%
2016/12A 6,521 5.0% (1,839) 4,682 71.8% (1,845) (361) 2,476 38.0% (612) (39) 1,825 (28) 241 2,038 -13% 31.3%
2017/12E 6,127 -6.0% (1,868) 4,259 69.5% (1,666) (328) 2,264 37.0% (612) 305 1,956 (27) 60 1,989 -2.4% 32.5%
2018/12E 6,973 13.8% (2,138) 4,835 69.3% (1,906) (373) 2,556 36.7% (699) 271 2,128 (32) 241 2,337 17.5% 33.5%
2017/12E 3,699 596 8,080 5,065 17,440 21,635 2,021 41,096 4,321 557 1,818 7,223 2,001 15,921 25,175
2018/12E 3,413 714 9,020 5,561 18,709 24,199 2,053 44,961 5,430 556 2,102 8,140 2,221 18,448 26,513
PROFITABILITY & STABILITY
BALANCE SHEET in IDR bn Ca s h Recei va bl es Inventori es Other Current As s ets Total Current Assets La nd For Devel opment Other Non Current As s ets Total Assets Tra de pa ya bl es ST Debt Other Current Li a bi l i ti es LT Debt Other Non Current Li a b. Total Liabilities Shareholders' Equity
2015/12A 6,109 163 6,547 3,970 16,789 17,285 1,948 36,022 3,069 1,899 1,178 5,761 2,018 13,925 22,054
2016/12A 3,568 416 7,440 4,917 16,341 19,939 2,012 38,292 3,466 544 1,556 6,480 1,893 13,939 24,352
2015/12A 2,232 (2,229) (170) (167) (995) 369 (626) (290) 3,918 3,628 2,835
2016/12A 2,363 (2,309) (318) (264) (1,450) 469 (981) (290) (1,253) (1,543) (2,788)
2017/12E 2,592 (1,730) (27) 835 (571) 273 (298) (204) (394) (598) (61)
% 42.9 41.4 2.0
2018/12E 8.8% 5.2% 7.4% 9.6% 5.7% (199) 0.6% 8.5% 70% 72% 31% 25% 59% 19% 170% 305% 224% 112% 17% 10 19.3 1,785 34,361
Shareholders Pa ra ga Arta mi da Eka centra Us a ha ma ju PT Serea s i Ni a ga
2015/12A 2016/12A 14.7x 16.6x 1.6x 1.4x 5.6x 5.2x -35.8x -124.5x 16.7x 18.1x 18.4x 24.5x 42,613 44,784 11.4% 5.0% -41.1% -13.3% 122.13 105.87 122.13 105.87 1,146 1,265 323 339 15 15
Pri ce /Ea rni ngs Pri ce /Book Va l ue Pri ce/Sa l es PE/EPS Growth EV/EBITDA EV/EBIT EV (IDR bn) Sa l es Growth EPS Growth Ba s i c EPS (IDR) Di l uted EPS (IDR) BVPS (IDR) Sa l es PS (IDR) DPS (IDR)
2017/12E 17.3x 1.4x 5.6x -719.4x 20.3x 23.5x 45,987 -6.0% -2.4% 103.33 103.33 1,308 318 11
2018/12E 14.7x 1.3x 4.9x 84.1x 18.5x 22.2x 47,188 13.8% 17.5% 121.40 121.40 1,377 362 10
2017/12E
2018/12E
DCF, RIM & EVA 2018/12E 2,928 (1,969) (32) 927 (684) 236 (448) (199) (623) (822) (342)
OWNERSHIP By Geography Uni ted Sta tes Indones i a Luxembourg
2017/12E 7.9% 4.8% 7.0% 9.0% 5.5% (204) 0.6% 10.2% 63% 64% 29% 24% 61% 19% 163% 320% 225% 111% 16% 10 19.3 1,785 34,361
VALUATION INDEX
CASH FLOW STATEMENT in IDR bn Net Income Deprec & Amorti za ti on Oth Non-Ca s h Adj CFO Ca pex Oth Inv. Act CFI Di vi dends Pa i d Net Borrowi ng (PMT) CFF Net Changes in Cash
2015/12A 2016/12A 10.7% 8.4% 6.5% 5.3% 9.7% 8.4% 11.6% 10.2% 7.1% 6.5% (290) (290) 0.8% 0.9% 12.3% 14.2% 35% 57% 67% 58% 26% 27% 26% 22% 61% 64% 21% 18% 163% 157% 403% 298% 196% 232% 88% 112% 5% 12% 10 10 19.3 19.3 1800 1755 34,650 33,784
ROE ROA ROIC EBITDA/Equi ty EBITDA/As s ets Ca s h Di vi dend (USD mn) Di vi dend Yi el d (%) Pa yout Ra ti o (%) DER Net Gea ri ng LT Debt to Equi ty Ca pi ta l i za ti on Ra ti o Equi ty Ra ti o Debt Ra ti o Fi na nci a l Levera ge Interes t Covera ge Current Ra ti o Qui ck Ra ti o Ca s h Ra ti o Pa r Va l ue (IDR) Tota l Sha res (bn) Sha re Pri ce (IDR) Ma rket Ca p (IDR bn)
% 26.6 25.0 3.1
DCF (USD mn) NOPAT +Depr./Amor. -CAPEX -Incr. (Decr.) i n Worki ng Ca p. (Unl evered) FCFF WACC Cos t of Debt (Ta x Adj.) Cos t of Equi ty (COE) WACC (%) RIM Sprea d (FROE-COE) (%) Res i dua l Income (USD mn) Equi ty Cha rge EVA Inves ted Ca pi ta l (USD bn) ROIC-WACC (%) EVA (USD mn)
2015/12A
2016/12A
2,538 (2,229) (995) (170) (856)
2,443 (2,309) (1,450) (318) (1,634)
2,234 (1,730) (571) (27) (95)
2,521 (1,969) (684) (32) (164)
11.8% 11.2% 11.3%
9.5% 14.2% 13.4%
9.5% 12.6% 12.0%
11.1% 13.4% 12.9%
1.5% 285 2,066
-5.0% (1,095) 3,133
-4.4% (1,076) 3,065
-4.1% (1,036) 3,373
26,097 -1.6% (414)
29,078 -5.0% (1,453)
32,133 -5.1% (1,628)
33,871 -5.5% (1,859)
DISCLAIMER
This report and any electronic access hereto are restricted and intended only for the clients and related entity of PT NH Korindo Sekuritas Indonesia. This report is only for information and recipient use. It is not reproduced, copied, or made available for others. Under no circumstances is it considered as a selling offer or solicitation of securities buying. Any recommendation contained herein may not suitable for all investors. Although the information here is obtained from reliable sources, it accuracy and completeness cannot be guaranteed. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, respective employees, and agents disclaim any responsibility and liability for claims, proceedings, action, losses, expenses, damages, or costs filed against or suffered by any person as a result of acting pursuant to the contents hereof. Neither is PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, employees, nor agents liable for errors, omissions, misstatements, negligence, inaccuracy arising herefrom. All rights reserved by PT NH Korindo Sekuritas Indonesia
PT NH Korindo Sekuritas Indonesia — Company Research | www.nhsec.co.id
Page 66
