Ciputra Development, Tbk (CTRA)
Mulai Terlihat Menggeliat Company Update Q4 16 | April 11, 2017
Mulai Terlihat Rebound Pada kuartal I 2017, CTRA berhasil membukukan marketing sales senilai Rp1,5 triliun pada kuartal I 2017, atau sekitar 18% dari target 2017 senilai Rp8,5 triliun. Pencapaian tersebut diperoleh dari penjualan Monteverde Citraland di Cibubur. Perumahan ini menerima kelebihan permintaan sebesar 500 unit, padahal unit yang tersedia hanya 322 unit. Pada 2017, CTRA memasang target marketing sales yang mencapai Rp8,5 triliun yang tumbuh 18% (yoy). Kami optimis bahwa target marketing sales tersebut akan tercapai. Menurut kami, ada sejumlah katalis positif yang bisa menyokong industri properti pada 2017, antara lain bunga kredit pemilikan rumah (KPR) yang rendah dan rasio loan to value (LTV) yang longgar. Kami juga masih percaya bahwa amnesti pajak akan berdampak positif bagi industri properti tanah air. Untuk mendukung kenaikan marketing sales tersebut, CTRA akan meluncurkan 6 proyek residency baru, seperti Citra Plaza di Jakarta, apartemen dan kantor seluas 1,4 ha, CWJ 2 Extension The Newton 2, CitraLand seluas 86 ha di Cibubur, dan Citra Plaza Batam. Selain residency, Ciputra Development juga akan membangun dua proyek komersial, yaitu Ciputra Mall dan Yello Hotel di Citra Raya Tangerang. Target Harga Rp1.410 Kami menggunakan estimasi forward P/E sebesar 23,4x (1SD di atas ratarata 3 tahun) sebagai basis metode valuasi kami. Target harga ini mengimplikasikan P/E 2017E sebesar 28,1x. Saat ini, CTRA diperdagangkan pada P/E 2017E 22,5x. Ciputra Development, Tbk | Summary (IDR bn) in IDR bn Sales Sales growth EBITDA Net profit EPS (IDR) EPS growth BVPS (IDR) EBITDA margin NPM ROE ROA P/E P/BV EV/EBITDA DPS (IDR) Dividend yield
2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E 7,514 6,739 5,750 6,814 18.5% -10.3% -14.7% 18.5% 2,416 1,851 1,551 1,833 1,740 1,170 931 1,125 112.8 75.8 50.2 60.6 -3.0% -32.8% -20.4% 20.8% 822 927 862 923 32.2% 27.5% 27.0% 26.9% 23.2% 17.4% 16.2% 16.5% 13.7% 8.2% 5.8% 6.6% 6.6% 4.0% 2.9% 3.3% 12.9x 17.6x 22.5x 18.6x 1.8x 1.4x 1.3x 1.2x 12x 15x 19x 17x 10 8 6 5 0.7% 0.6% 0.6% 0.4%
Source: Company Data, Bloomberg, NHKS Research
Please see the last page for rating criteria & important disclaimer
NH Korindo Sekuritas Indonesia
Buy Dec 2017 TP (IDR)
1,410
Consensus Price (IDR) TP to Consensus Price vs. Last Price
1,629 -13.4% +24.8%
Shares data Last Price (IDR) Price date as of 52 wk range (Hi/Lo) Free float (%) Outstanding sh.(mn) Market Cap (IDR bn) Market Cap (USD mn) Avg. Trd Vol - 3M (mn) Avg. Trd Val - 3M (bn) Foreign Ownership
1,130 April, 10 2017 1705/1095 74.5 18,560 20,324 1,575 23.5 30.8 47.6%
Property Residential Estate
Bloomberg Reuters
CTRA IJ CTRA.JK
Bima Setiaji +62 21 797 6202, ext:114
[email protected]
Share Price Performance
YTD 1M Abs. Ret. -15.8% -12.7% Rel. Ret. -22.9% -17.6%
3M -14.1% -20.8%
12M -13.9% -32.0%
Company Report April 11 2017
2016: Periode Tersulit bagi CTRA CTRA harus rela menutup kinerja 2016 dengan catatan penurunan. Top line maupun bottom line CTRA kompak menyusut meskipun CTRA mampu mempertahankan margin keuntungan kotor sebesar 48,8% dibandingkan margin keuntungan kotor sebesar 49,6% pada 2015. Penjualan CTRA turun 10% (yoy) menjadi Rp6,74 triliun, sedangkan laba bersih tercatat Rp1,17 miliar yang turun 32,83% dibandingkan laba bersih pada 2015. Selain, dipicu oleh melambatnya pertumbuhan marketing sales, penurunan penjualan pada 2016 juga diperparah oleh periode pembayaran nasabah yang lebih lama. Marketing sales dan pencatatan penjualan di laporan keuangan tidak selalu tercatat pada tahun yang sama. Perbedaan periode ini tergantung pada cara pembayaran yang dipilih oleh konsumen. Kami melihat bahwa pada akhir-akhir ini cara pembayaran konsumen CTRA menjadi lebih panjang. Hal itu tercermin di penurunan penjualan pada 2016 yang diakibatkan oleh tertundanya pembayaran dari penjualan pada 2014-2015. Namun, kenaikan marketing sales pada 2017 dan mulai pulihnya industry property akan menghasilkan lonjakan penjualan CTRA pada 2018 yang tercatat pada laporan keuangannya. Marketing Sales & Revenue TTM (IDR bn)| Q1 2014 - Q4 2016
Marketing Sales Achievement | FY 2016
Source: Company
Source: Company
Kerja Sama dengan BNGA untuk Menawarkan Bunga KPR Murah CTRA akan bekerja sama dengan Bank CIMB Niaga (BNGA) untuk menyediakan KPR promo dengan suku bunga 5,5% (tetap selama 3 tahun) untuk 41 proyek CTRA di seluruh Indonesia. Promo KPR ini menawarkan suku bunga yang lebih rendah dibandingkan suku bunga KPR Bank BCA sebesar 6,5% maupun suku bunga KPR sebesar 5,99% yang ditawarkan oleh kerjasama antara Bank Permata dan Summarecon. Dari sisi konsumen, suku bunga KPR yang rendah berpotensi menjadi faktor pendorong untuk segera membeli properti. Oleh karena itu, kami mengamati bahwa kerja sama antara CTRA dan BNGA akan mendorong marketing sales CTRA. Pada 2016, sekitar 49% pembeli proyek CTRA menggunakan KPR yang meningkat cukup drastis mengingat pada 2015 hanya 29% pembeli proyek CTRA menggunakan KPR.
PT NH Korindo Sekuritas Indonesia — Company Research | www.nhsec.co.id
Page 22
Company Report April 11 2017
Customer Payment Method| FY 2015 - FY 2018E
Source: Company
Penggarapan Segmen Recurring Income di saat Lensunya Penjualan CTRA mulai menggarap apartemen dan hotel, yang termasuk segmen recurring income pada saat penjualan segmen tempat tinggal masih lesu. Kami memperkirakan bahwa pertumbuhan bisnis hotel akan mencapai 5% sepanjang 2017. CTRA saat ini mengoperasikan 10 hotel dan 3 dari 10 hotel tersebut adalah hotel bintang 5, yakni Raffles Hotel di Jakarta, Ciputra Hotel di Semarang dan Hotel Ciputra World di Surabaya. Sepanjang 2017, manajemen membidik tingkat okupansi hotel CTRA sekitar 70%. Namun, kami memperkirakan bahwa tingkat okupansi untuk hotel bintang 5 hanya naik 45% dari 2016 menjadi sekitar 50% pada 2017. Menurut kami, biasanya tingkat okupansi kamar hotel bintang 5 tidak terlalu tinggi. CTRA justru terlihat lebih mengandalkan pendapatan dari sewa fasilitas balai riung untuk acara pernikahan maupun kegiatan korporasi. CTRA Revenue By Segment | 2014 - 2018 E
Revenue Breakdown| FY 2016
Source: Company
Source: Company
Di segmen mal, kami juga optimistis bahwa mal CTRA yang sudah berjalan tidak akan mengalami penurunan tingkat okupansi. Hal ini disebabkan pengikatan kontrak dengan para penyewa dengan jangka waktu tertentu. CTRA memiliki beberapa mal di berbagai daerah, seperti Mal Ciputra dan Ciputra World 1 di Jakarta , Mal Ciputra di Semarang, dan Mal Ciputra di Cibubur. Saat ini, mal CTRA yang tersebar di beberapa daerah memiliki tingkat okupansi rata-rata di atas 95%. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia — Company Research | www.nhsec.co.id
Page 33
Company Report April 11 2017
Multiple Valuation Forward P/E band | Last 3 years
Dynamic Forward P/E band | Last 3 years
Source: NHKS research
Source: NHKS research
Rating and Target Price Update Target Price Date
Rating
Target Price
12/30/2016 4/11/2017
Buy Buy
1,770 1,410
Last Price 1,335 1,130
Consensus 1,667 1,629
vs Last Price +32.6% +24.8%
vs Consensus +6.2% -13.4%
Source: NHKS research, Bloomberg
Analyst Coverage Rating
Closing and Target Price
Source: Bloomberg
Source: NHKS research
NH Korindo Sekuritas Indonesia (NHKS) stock ratings 1. 2.
Period: End of year target price Rating system: Based on stock’s absolute return from the date of publication Strong Buy: high conviction Buy rated stock Buy: greater than 15% Hold: between -15% and +15% Sell: less than -15%
PT NH Korindo Sekuritas Indonesia — Company Research | www.nhsec.co.id
Page 44
Company Report April 11 2017
Financial Summary CTRA Summary Last Price (IDR) Target Price (IDR) Analyst: Bima Setiaji
April 10, 2017 Dec 2017 Rating:
1,130 1,410 Buy
INCOME STATEMENT in IDR bn Sales Growth (% y/y) COGS Gross Profit Gross Margin Opera ti ng Expens es Other Opera ti ng Income Operating Profit Operating Margin Interes t Expens e Non-Opera ti ng Ga i n EBT Income Ta x Fi na l Ta x Net Profit Growth (% y/y) Net Profit Margin
2015/12A 7,514 18.5% (3,785) 3,729 49.6% (1,375) 62 2,416 32.2% (487) 236 2,165 (425) 1,740 -3% 23.2%
2016/12A 6,739 -10.3% (3,449) 3,290 48.8% (1,483) 44 1,851 27.5% (566) 216 1,501 (331) 1,170 -33% 17.4%
2017/12E 5,750 -14.7% (2,935) 2,815 49.0% (1,315) 52 1,551 27.0% (577) 217 1,192 (261) 931 -20.4% 16.2%
2018/12E 6,814 18.5% (3,499) 3,315 48.6% (1,540) 59 1,833 26.9% (685) 257 1,405 (280) 1,125 20.8% 16.5%
2017/12E 3,553 1,726 8,877 679 14,836 11,299 5,685 31,820 3,976 2,209 1,937 4,641 3,061 15,824 15,996
2018/12E 3,169 1,967 9,895 669 15,700 12,453 6,303 34,455 4,192 3,207 1,978 4,948 3,001 17,326 17,130
PROFITABILITY & STABILITY
BALANCE SHEET in IDR bn Ca s h Recei va bl es Inventori es Other Current As s ets Total Current Assets La nd For Devel opment Other Non Current As s ets Total Assets Tra de pa ya bl es ST Debt Other Current Li a bi l i ti es LT Debt Other Non Current Li a b. Total Liabilities Shareholders' Equity
2015/12A 3,034 1,324 7,531 656 12,545 9,167 4,547 26,259 4,689 1,375 1,949 3,284 1,910 13,207 12,684
2016/12A 3,467 1,702 7,945 596 13,710 10,204 5,157 29,071 3,558 1,686 2,067 4,382 3,081 14,774 14,297
2015/12A 2,066 (886) 272 1,452 (79) (2,482) (2,561) (158) 1,401 1,243 134
2016/12A 1,026 (1,202) 217 41 (155) (898) (1,053) (122) 1,575 1,453 441
% 52.4 21.0 13.6
2018/12E 6.6% 3.3% 8.7% 10.7% 5.3% (93) 0.4% 8.3% 101% 89% 29% 32% 50% 24% 201% 205% 123% 145% 40% 10 18.6 1,130 20,973
2015/12A 2016/12A 12.9x 17.6x 1.8x 1.4x 3.0x 3.1x -427.5x -53.7x 11.7x 15.3x 13.1x 18.9x 28,383 28,320 18.5% -10.3% -3.0% -32.8% 112.77 75.83 112.77 75.83 822 927 487 437 10 8
Pri ce /Ea rni ngs Pri ce /Book Va l ue Pri ce/Sa l es PE/EPS Growth EV/EBITDA EV/EBIT EV (IDR bn) Sa l es Growth EPS Growth Ba s i c EPS (IDR) Di l uted EPS (IDR) BVPS (IDR) Sa l es PS (IDR) DPS (IDR)
2017/12E 22.5x 1.3x 3.6x -110.3x 18.9x 24.7x 29,390 -14.7% -20.4% 50.16 50.16 862 310 6
2018/12E 18.6x 1.2x 3.1x 89.6x 17.0x 22.1x 31,080 18.5% 20.8% 60.60 60.60 923 367 5
2017/12E
2018/12E
DCF, RIM & EVA
2017/12E 1,500 (668) 217 1,049 (119) (1,588) (1,707) (117) 861 744 86
2018/12E 1,774 (790) 257 1,241 (129) (1,657) (1,787) (93) 341 248 (298)
Shareholders PT Sa ng Pel opor Credi t Sui s s e Group AG Fi ne Ca pi ta l Pa rtners
% 25.5 6.4 4.5
OWNERSHIP By Geography Indones i a Uni ted Sta tes Si nga pore
2017/12E 5.8% 2.9% 8.3% 9.7% 4.9% (117) 0.6% 12.6% 99% 75% 29% 30% 50% 22% 199% 207% 129% 155% 35% 10 18.6 1,130 20,973
VALUATION INDEX
CASH FLOW STATEMENT in IDR bn Net Income Deprec & Amorti za ti on Oth Non-Ca s h Adj CFO Ca pex Oth Inv. Act CFI Di vi dends Pa i d Net Borrowi ng (PMT) CFF Net Changes in Cash
2015/12A 2016/12A 13.7% 8.2% 6.6% 4.0% 16.7% 11.1% 19.0% 12.9% 9.2% 6.4% (158) (122) 0.7% 0.6% 9.1% 10.4% 37% 103% 57% 66% 26% 31% 27% 30% 48% 49% 18% 21% 207% 203% 445% 265% 139% 125% 190% 159% 34% 33% 10 10 15.4 15.4 1451 1335 22,389 20,599
ROE ROA ROIC EBITDA/Equi ty EBITDA/As s ets Ca s h Di vi dend (USD mn) Di vi dend Yi el d (%) Pa yout Ra ti o (%) DER Net Gea ri ng LT Debt to Equi ty Ca pi ta l i za ti on Ra ti o Equi ty Ra ti o Debt Ra ti o Fi na nci a l Levera ge Interes t Covera ge Current Ra ti o Qui ck Ra ti o Ca s h Ra ti o Pa r Va l ue (IDR) Tota l Sha res (bn) Sha re Pri ce (IDR) Ma rket Ca p (IDR bn)
DCF (USD mn) NOPAT +Depr./Amor. -CAPEX -Incr. (Decr.) i n Worki ng Ca p. (Unl evered) FCFF WACC Cos t of Debt (Ta x Adj.) Cos t of Equi ty (COE) WACC (%) RIM Sprea d (FROE-COE) (%) Res i dua l Income (USD mn) Equi ty Cha rge EVA Inves ted Ca pi ta l (USD bn) ROIC-WACC (%) EVA (USD mn)
2015/12A
2016/12A
2,890 (886) (79) 272 2,197
2,259 (1,202) (155) 217 1,119
1,891 (668) (119) 217 1,321
2,199 (790) (129) 257 1,536
11.0% 11.6% 11.5%
8.6% 13.2% 12.1%
9.7% 12.5% 11.8%
9.8% 12.9% 12.0%
17.2% 1,020 720
8.1% 307 863
3.5% 87 844
6.5% 249 876
17,343 5.2% 896
20,365 -1.0% (212)
22,846 -3.6% (815)
25,285 -3.3% (846)
DISCLAIMER
This report and any electronic access hereto are restricted and intended only for the clients and related entity of PT NH Korindo Sekuritas Indonesia. This report is only for information and recipient use. It is not reproduced, copied, or made available for others. Under no circumstances is it considered as a selling offer or solicitation of securities buying. Any recommendation contained herein may not suitable for all investors. Although the information here is obtained from reliable sources, it accuracy and completeness cannot be guaranteed. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, respective employees, and agents disclaim any responsibility and liability for claims, proceedings, action, losses, expenses, damages, or costs filed against or suffered by any person as a result of acting pursuant to the contents hereof. Neither is PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, employees, nor agents liable for errors, omissions, misstatements, negligence, inaccuracy arising herefrom. All rights reserved by PT NH Korindo Sekuritas Indonesia
PT NH Korindo Sekuritas Indonesia — Company Research | www.nhsec.co.id
Page 55
