blad voor de relaties van mitros

b l a d v o o r d e r e l at i e s v a n m i t r o s juli 2011 | jaargang 13 | nummer 2

interview monumenten van onschatbare waarde voor historische binnensteden de kunst van het wonen ilias boudellah achtergrond vermogen Mitros op papier sterk gegroeid artikel voor de sloop

inhoud

In deze Mitros Forum

interview

2

monumenten van onschatbare waarde voor historische binnensteden Stadsherstel Midden-Nederland (SHMN) heeft sinds 1 januari 2010 een kleine 300 monumenten van Mitros in beheer. Onderhoud, renovatie, restauratie en aankoop van monumenten vragen om specifieke expertise en vaardigheid, die SHMN kan bieden.

6

de kunst van het wonen: ilias boudellah Ilias Boudellah, geboren en getogen in Utrecht, is zanger en oprichter van de band Marock&Roll en vertelt vol energie over zijn bezigheden.

8

vermogen Mitros op papier sterk gegroeid Onlangs zijn de boekhoudregels veranderd. Mitros heeft die regels, als één van de eerste corporaties, al toegepast op de jaarrekening 2010 en het vastgoed opnieuw gewaardeerd. De woningen van Mitros blijken € 1,7 miljard meer waard te zijn. Net als in voorgaande jaren gaat Mitros door met investeren in de woningportefeuille om het woongenot van huurders te vergroten.

Mitros Forum is een blad voor de relaties van Mitros. Het bevat beleidsmatige, achtergrond- en opiniërende artikelen op het gebied van volkshuisvesting, aangevuld met een enkele lichtvoetiger rubriek. Het verschijnt drie keer per jaar en wordt gestuurd aan relaties en andere geïnteresseerden. Een abonnement is gratis. colofon • redactie Yves Vermeulen (hoofdredacteur), saskia flesseman (bladmanager), Arian Boersma, Marianne Honkoop, Kim Roetert, Reinier Koops, Hans Worm fotografie Jasper Bel, Sebastiaan ter Burg, SHODY CAREMAN, Driejuni, Sjaak Ramakers ILLUSTRATIES Moshe Gilula, smaak ontwerpers vormgeving Koningsberger & Van Duijnhoven Grafisch Ontwerpers (Utrecht) productie Spijker Drukkerij (Buren) redactie adres Postbus 8217, 3503 RE Utrecht, [email protected]

2

Monumenten van

onschatbare waarde voor historische binnensteden Stadsherstel Midden-Nederland (SHMN) heeft sinds 1 januari 2010 een kleine 300 monumenten van Mitros in beheer. Onderhoud, renovatie, restauratie en aankoop van monumenten vragen om specifieke expertise en vaardigheid, die SHMN kan bieden. Hoewel zijn financiële loopbaan anders doet vermoeden, is het Martin Boswinkel, sinds september 2010 directeur van Stadsherstel, vooral te doen om het behoud van cultuurhistorisch erfgoed, zodat mensen ook in de toekomst kunnen blijven genieten van historische binnensteden.

niet te commercieel

"Na jarenlang bij projectontwikkelaars, banken en beleggers te hebben gewerkt vond ik het tijd om het roer om te gooien. Van commercieel naar meer maatschappelijk. Zo belandde ik in de corporatiewereld, bij de Alliantie Amsterdam. Mijn werk daar lag dicht bij wat ik al gedaan had, namelijk het commerciële beheer van onroerend goed (kopen, verkopen en exploiteren van de vrijesector huurportefeuille en het bedrijfsmatig onroerend goed). Ongeveer 1,5 jaar na deze nieuwe afdeling te hebben opgezet, heb ik me in Amsterdam beziggehouden met de gebiedsontwikkeling van achterstandswijken. Het was even wennen, maar gelukkig bleek ik niet te commercieel voor de organisatie." hier komt alles samen

“M

et mijn ervaring in de wereld van projectontwikkeling, beleggen en het financieren van vastgoed zou je denken dat mijn voornaamste doel is om zoveel mogelijk vastgoed te verzamelen en geld te verdienen. Maar als dat zo was, zou ik niet de juiste man op deze plek zijn. Stadsherstel Midden-Nederland streeft er juist naar het cultuurhistorisch erfgoed voor Amersfoort en Utrecht te behouden en de vitaliteit van de binnenstad te bewaken. Door gebiedsgericht te werken kunnen ook nieuwe impulsen worden gegeven aan buurten of straten. Dat is wat mij aansprak. Daarnaast heeft mijn interesse in geschiedenis en architectuur de belangstelling voor deze opgave aangewakkerd."

"Natuurlijk moet je ook op die plek geld verdienen, maar de insteek is heel anders, meer maatschappelijk. Dat geld zet je bijvoorbeeld in voor de herontwikkeling van een wijk. Mijn financiële kennis en ervaring kwamen daarbij goed van pas. Op een gegeven moment heb ik eens, zonder te weten dat Fons de Backer, toen nog directeur van SHMN, weg zou gaan, te kennen gegeven dat ik wel bij SHMN zou willen werken. De Alliantie en Mitros hebben daar hun monumentenportefeuille ondergebracht. Toen ik amper twee jaar bij de Alliantie Eemvallei zat, werd ik gevraagd om Fons op te volgen. Dat was een fantastische kans. Hier komt alles voor mij samen. Mijn kerncompetenties - vastgoed beheren vanuit de financiële, beleggerskant en projectontwikkeling – in combinatie met gebiedsontwikkeling." iets unieks of historisch

"Monumenten zijn van onschatbare waarde voor een stad. Ze zorgen ervoor dat mensen graag in een stad wonen of verblijven. De aantrekkelijkheid van een stad wordt dan ook voor een groot deel bepaald door de monumenten. Maar wanneer is een gebouw een monument? Dat is lastig te definiëren. Deskundigen bepalen de cultuurhistorische waarde van het gebouw: heeft het pand iets unieks, een bijzonder detail, staat het op een bijzondere locatie of heeft er zich iets historisch afgespeeld? Het kan van alles zijn wat hierbij bepalend is." >>

3

>>

4

culturele as

samenwerking

"Mitros is één van de grootste monumentenbezitters in Nederland. Dat lijkt op het eerste gezicht vreemd. Een corporatie is er primair voor mensen met een kleine beurs en dat lijkt in tegenspraak met het wonen in een monument. Toch zijn monumenten niet altijd kapitale panden; de woningen die wij voor Mitros beheren, worden voornamelijk als sociale huurwoning verhuurd. Het zijn meestal kleine woningen. Dat brengt ons meteen bij een probleem. Want met die huurinkomsten kunnen wij ons niet bedruipen. Mogelijkheden tot restauratie en herontwikkeling zijn dan dus beperkt. We moeten het geld voor investeringen daarom ergens anders verdienen. Bijvoorbeeld galeries in opgeknapte monumenten in de Lange Nieuwstraat, die de culturele as van het museumkwartier van Utrecht moet worden. Dat levert een beetje geld op. Horeca in monumenten in de Voorstraat, met woningen erboven, levert meer op. Met deze opbrengsten kunnen we op andere plekken weer iets moois doen."

"Maar het hebben van meerdere panden in één buurt geeft ons wel de mogelijkheid na te denken over de herontwikkeling van zo'n gebied. Bijvoorbeeld de Springweg. Misschien kunnen we daar iets voor ouderen betekenen. Samen met andere instellingen waarvan we diensten kunnen afnemen. Wij willen nadrukkelijk samenwerken met andere partijen zoals het Utrechts Monumentenfonds, Stadsherstel Utrecht en het K.F. Heinfonds."

vitaliteit van de buurt

uitdaging

"Dat is nou precies het verschil met traditionele beleggers. Die kijken niet naar het sociale en maatschappelijke aspect, of naar de cultuurhistorische waarde, maar alleen naar de huurpenningen die binnenkomen. Stadsherstel kijkt naar het totale plaatje: een winkel, galerie of restaurant onder, woningen erboven, alles strak in de verf, zodat het geheel bijdraagt aan de sfeer en vitaliteit van de buurt. Op die manier willen wij de rotte plekken in de stad opknappen, trieste pandjes opkopen en er weer wat moois van maken zodat de hele buurt ervan opleeft. En wat mij betreft hoeven wij dat niet allemaal zelf te doen. Als particulieren een monument willen kopen en het zelf opknappen, prima. Zoals ik al zei, bezit is voor ons geen doel op zich."

"Onze grootste uitdagingen in Utrecht zijn het financieel rendabel maken van de woningportefeuille en het conserveren van het bezit voor de generaties na ons." <

geen enorme huurverhoging

"Dit alles heeft geen, zoals sommigen zullen vrezen, enorme huurverhogingen tot gevolg. Dat is ook niet mogelijk. Het gaat om veelal kleine woningen met maar weinig woningwaarderingspunten. Liberaliseren kan dus niet. Ook de huren van de vele onzelfstandige woningen kunnen we niet optrekken. Bijna alles blijft dus gewoon sociaal verhuurd."

Mitros heeft ruim 300 gemeentelijke en ongeveer 250 rijksmonumenten in bezit. Van deze monumenten zijn er bijna 300 in beheer bij SHMN. Mitros is hoofdsponsor van de Utrechtse Open Monumentendag.

forum kort

Mitros investeert in aanpak onrechtmatige bewoning Sinds 2010 is Mitros meer gaan investeren in de aanpak van onrechtmatige bewoning. En met succes. Onrechtmatige bewoning, het illegaal onderverhuren van een woning, wordt in steeds meer gevallen gesignaleerd en aangepakt. Dit succes is te danken aan het team van specialisten dat Mitros hiervoor heeft opgeleid en de projectmatige aanpak (controle per complex). Daarnaast speelt ook de samenwerking met de gemeente een belangrijke rol. Die levert ons de GBA-gegevens aan, die Mitros vervolgens vergelijkt met de eigen huuradministratie. Daarnaast voert de gemeente ook de controle uit op de juistheid van de gegevens van een huisvestingsvergunning. Op deze manier kan er snel en degelijk een dossieronderzoek worden gedaan. Aansluitend vindt er een huisbezoek plaats. Wordt er onrechtmatige bewoning geconstateerd, dan krijgt de huurder de mogelijkheid om de huur vrijwillig op te zeggen. Wil de huurder dit niet, dan onderneemt Mitros juridische stappen, want onrechtmatige bewoning wordt niet gelegaliseerd. Bij hele uitzonderlijke situaties kan Mitros wel de termijn waarop de (onder)huurder moet vertrekken met enkele maanden verlengen. De aanpak van onrechtmatige bewoning is van groot belang. De wachtlijst voor een woning is in Utrecht erg lang. Onrechtmatige bewoning zorgt ervoor dat mensen die recht hebben op een huurwoning nog langer moeten wachten. Daarnaast heeft onrechtmatige bewoning vaak een negatief effect op de buurt, doordat onderhuurders minder betrokken zijn bij de woonomgeving. De aanpak van onrechtmatige bewoning betekent voor Mitros ook dat woningen die bestemd zijn voor de verkoop ook daadwerkelijk verkocht kunnen worden. Vindt er onrechtmatige bewoning plaats in een woning die gesloopt gaat worden, dan worden er geen verhuiskosten vergoed. Deze huurders hebben ook geen recht op urgentie. Redenen genoeg voor Mitros om zich ook de komende tijd te blijven richten op de aanpak van onrechtmatige bewoning. <

Gebiedspromotie nieuwe stijl

Ineens staan ze er: van die grote billboards met blije schommelende kinderen in het groen. Of wijken krijgen ineens een nieuwe naam en bewoners krijgen een glossy wijkmagazine. Als dat gebeurt, dan is er gestart met ‘gebiedspromotie’. Activiteiten om een wijk, stad, gebied een beter imago te geven. In Utrecht zie je dat er steeds vaker voor een andere weg gekozen wordt, niet zelden op dringend verzoek van Mitros. In de Utrechtse wijk Zuilen is de afgelopen jaren veel gebeurd. Er zijn vele huizen gebouwd en opgeknapt, er is horeca, een theatercomplex, mooiere openbare ruimte. De wijk Zuilen van nu is de wijk van vijftien jaar geleden niet meer. Maar een imago is hardnekkig. Tijd om daar iets aan te doen. Maar niet met een duur bureau en niet vanuit professionals. Dit jaar gaan bewoners laten zien hoe hun wijk is. Geen droomverhalen. Ze gaan laten zien wat de wijk te bieden heeft en hoe het is om er te wonen. We gaan alleen helpen om hen het verhaal over hun wijk te laten vertellen. Bewoners zitten hierbij aan het stuur. Dit werd duidelijk toen er een logo gekozen moest worden voor de communicatie in en over de wijk. Drie bureaus maakten een logo en kozen het logo voor hun wijk. Een panel van bewoners heeft meegedacht over wat zij belangrijk vinden in de communicatie. Het komende jaar gaan we Zuilen zien en horen. Niet de communicatiebureaus, maar de bewoners. <

5

de kunst van het wonen

Ilias Boudellah In deze rubriek laat steeds een andere kunstenaar met een van zijn kunstwerken zien wat wonen voor hem betekent. Schilders, tekenaars, beelhouwers, dichters, zangers, schrijvers en fotografen maken ons op deze wijze deelgenoot van de kunst van het wonen. Op 1 juni jl. vond in Overvecht het sloopevent Maria van Hongarijedreef plaats. Deze woningen van Mitros worden momenteel gesloopt om er een nieuw plan te realiseren. De muziek werd die avond verzorgd door de band Marock&Roll. Zanger en oprichter van de band is Ilias Boudellah (1986), geboren en getogen in Utrecht. muzikant

Het interview vindt plaats in dB’s, een oefenstudiocomplex in Utrecht. Hij is erg enthousiast en vertelt vol energie over zijn bezigheden. Hij heeft de Nederlandse Popacademie gedaan. Deze mbo opleiding voor ‘ondernemers in de popindustrie’ is opgericht in 2006 en gevestigd in dB’s. Marock&Roll is begin 2007 opgericht en

heeft een vaste bezetting van 6 personen. Bij een live optreden wordt de groep eventueel uitgebreid met 4 strijkers, 3 backing vocals, een percussionist, een saxofonist, een zangeres en een gitarist. De eerste cd genaamd ‘Take a look in my world’ is net af. Er hebben 17 mensen aan meegespeeld. ondernemer

Naast muzikant is Boudellah ook (maatschappelijk) ondernemer. In 2007 is hij samen met een vriend een bedrijfje gestart: Dirty Diamond. Ze verzorgen onder andere workshops in jeugdgevangenissen en op scholen. Een voorbeeld hiervan is de Prinses Wilhelminaschool in Transwijk, een school voor geestelijk gehandicapten. Ze hebben hier percussie-, rap-, zang- en dansworkshops georganiseerd. Wat er nog in de planning ligt? Een documentaire maken! “We willen op zoek naar straatmuzikanten in verschillende steden in Nederland. Met deze mensen willen we een band vormen om een album mee op te nemen.” Zijn grote droom is ooit met een groot orkest en band op te treden in een theater als Carré. Eerstvolgende activiteit is echter een clip opnemen op het sloopterrein van de Maria van Hongarijedreef, de plek waar Boudellah zelf de afgelopen tijd gewoond heeft. <

FOTO: JASPER BEL

6

<< ilias boudellah

7

achtergrond

Vermogen Mitros op papier sterk gegroeid Onlangs zijn de boekhoudregels veranderd. Mitros heeft die regels, als één van de eerste corporaties, al toegepast op de jaarrekening 2010 en het vastgoed opnieuw gewaardeerd. De woningen van Mitros blijken € 1,7 miljard meer waard te zijn. Net als in voorgaande jaren gaat Mitros door met investeren in de woningportefeuille om het woongenot van huurders te vergroten.

8

Mitros timmert stevig aan de weg. Als je om je heen kijkt in Utrecht en Nieuwegein, zie je dat er veel complexen met huurwoningen worden gerenoveerd. Als huizen zo verouderd zijn dat ze echt niet meer kunnen worden opgeknapt, gaat de schop in de grond voor nieuwbouw. Mitros neemt zijn taak als woningcorporatie uiterst serieus en investeert volop in de woningportefeuille. renoveren goedkoper dan slopen

“We werken er hard aan om al onze woningen aan te passen aan de eisen van de toekomst, zodat huurders lang en met plezier in hun huis kunnen wonen”, zegt Rob Rötscheid. Hij is binnen de Raad van Bestuur van Mitros onder meer verantwoordelijk voor financiën. “We hebben een voorkeur voor het renoveren van woningen. Renoveren is vaak goedkoper dan slopen en nieuw bouwen en bewoners hoeven niet altijd hun huis uit. Overigens hebben we ook nog een flinke nieuwbouw-ambitie.” concurreren met commerciële bedrijven

Voor alle plannen om bestaande woningen te verbeteren en om nieuwe huizen te bouwen is veel geld nodig. “Als we de investeringen die we de komende tien jaar willen doen bij elkaar op tellen, komen we op een bedrag uit van maar liefst een miljard euro. Dat moet ergens vandaan komen”, zegt Rötscheid. Zoveel geld heeft de woningcorporatie niet in kas.

Om deze investeringen toch te kunnen doen moet Mitros geld lenen bij banken en andere financiers. “Om al onze plannen te kunnen uitvoeren, moeten we ook de financiering regelen en aanpakken”, vertelt Rötscheid. Vroeger stelde de overheid zich garant voor deze leningen, waardoor corporaties tegen gunstige voorwaarden konden lenen. Tegenwoordig is het door de regels van Brussel niet altijd mogelijk om voor al onze activiteiten een lening met gunstige voorwaarden te krijgen. Omdat er sprake is van een vrije Europese markt, moeten woningcorporaties concurreren met commerciële bedrijven in de vastgoedsector. Hulp van de overheid voor de financiering van sociale woningbouwprojecten is tot een minimum beperkt. boekhouding aanpassen

“We moeten dus steeds vaker de vrije markt op om geld te lenen”, legt Rötscheid uit. “Daarom willen we onze boekhouding aanpassen. In gesprekken met banken en andere financiers kregen we vaak te horen dat de boekhouding niet in lijn was met de rest van de vastgoedsector. Het kostte veel moeite om uit te leggen dat onze woningportefeuille eigenlijk meer waard was dan er in de boeken stond en dat het risico van banken om geld aan ons te lenen eigenlijk heel laag was.” >>

9

>>

veel verborgen waarde

moeilijk te vergelijken

Begin 2011 zijn de regels aangepast en dat betekent dat Mitros nu op een andere manier mag gaan boekhouden. “Vroeger moesten we ervan uitgaan dat een woning na vijftig jaar ‘op’ was”, zegt Rötscheid. “Er stond in de boeken wat een huis had gekost. Ieder jaar schreven we op het huis af, totdat de waarde op nul stond.” In de meeste gevallen is dit niet in lijn met de werkelijkheid. Als een huis goed wordt onderhouden, dan stijgt de waarde juist. Mitros had dus veel verborgen waarde, die niet uit de boekhouding naar voren kwam, omdat de woningen daarin voor een te laag bedrag stonden.” Deze waarde wordt pas zichtbaar als een huurhuis vrij komt en op de vrije markt wordt verkocht. Om al deze verborgen waarde zichtbaar te maken, is Mitros per 2010 overgestapt op een nieuwe manier van boekhouden. De financiële afdeling heeft er zijn handen vol aan gehad. De afgelopen maanden hebben taxateurs een groot deel van de woningen van Mitros bekeken om opnieuw de waarde te bepalen. Met al deze gegevens zijn een nieuwe winst- en verliesrekening en een nieuwe balans opgesteld.

De toename van de waarde van het vastgoed en van het eigen vermogen is dus vooral een boekhoudkundig verhaal. Toch hebben de grote veranderingen in de cijfertjes gevolgen in de dagelijkse praktijk. Banken hebben nu een beter zicht op de financiële kracht van Mitros. Financiers kunnen de financiële situatie van de corporatie beter vergelijken met anderen in de vastgoedsector. Door betere informatie kan de bank een scherper aanbod doen en kan Mitros tegen betere voorwaarden en een lager tarief geld lenen.

niet handje contantje

De verschillen met voorgaande jaren zijn erg groot. Zo blijkt de totale waarde van alle complexen van Mitros niet € 931 miljoen te zijn, maar € 2,66 miljard. Door de nieuwe manier van waardebepaling komt de verborgen waarde nu wel tot uitdrukking in de boeken. Dankzij de stelselwijziging groeit het eigen vermogen van Mitros in één klap van € 192 miljoen in 2009 naar € 1,996 miljard in 2010. Dit zijn enorme bedragen. Maar het is helaas niet zo dat Mitros al dit geld handje contantje binnen krijgt en direct kan investeren in verbetering van de woningen. De waardestijging vindt slechts op papier plaats. De winst komt er pas uit als Mitros zou besluiten om al zijn woningen te verkopen, maar dan zouden er geen huurwoningen meer over zijn.

10

Door de herwaardering zijn de cijfers over 2010 moeilijk te vergelijken met de jaren ervoor en ook met de komende jaren. Een jaar geleden meldde Mitros nog een verlies van € 92,9 miljoen. Dat was een gevolg van grote onderhoudsinspanningen die direct ten goede komen aan het woongenot van de huurders. Volgens de oude boekhoudregels zijn dit geen rendabele investeringen, die daarom in één keer moesten worden afgeboekt. Dit was echter geen feitelijk verlies. Mitros beschouwt het juist als een goed teken dat zij zoveel heeft geïnvesteerd. flink bezig

Het verlies in 2009, noch het verlies van € 77 miljoen in 2010 betekenen dat het slechte jaren zijn geweest voor Mitros. Integendeel, het waren goede jaren. Mitros heeft net als in voorgaande jaren in het afgelopen seizoen veel geïnvesteerd in het onderhoud van de huurwoningen. Het ging in 2010 om een bedrag van € 49,3 miljoen die is uitgegeven om het woongenot van huurders te vergroten. Voor projecten die de leefbaarheid in buurten verbeteren, is vorig jaar bijna € 6 miljoen uitgetrokken. Rob Rötscheid is optimistisch over alle plannen. “We moeten nog heel wat dingen in gang zetten om al onze woningen geschikt te maken voor de toekomst. Mitros is flink bezig.”<

Voor de sloop De kogel is door de kerk: er wordt gesloopt. Maar voordat daadwerkelijk de sloopkogel zwaait, moet er veel gebeuren. Zelfs wanneer alle bewoners een nieuw thuis hebben gevonden, brengt de tijd tot de echte sloopwerkzaamheden vele nieuwe uitdagingen. Hoe blijft een wijk tot aan de sloop zo lang mogelijk bewoond en leefbaar. tijdelijke verhuur

Als alle oorspronkelijke bewoners hun huis hebben verlaten, duurt het vaak nog een half jaar voordat de sloop echt start. Daarom worden de woningen eerst tijdelijk aan studenten verhuurd. Als de termijn om ze aan studenten te verhuren te kort wordt, neemt anti-kraak de tijdelijke verhuur over. Daarna worden woningen ‘dichtgeplankt’ met stalen platen. Ook worden woningen zoveel mogelijk ‘onklaar’ gemaakt, zodat ze hun aantrekkingskracht verliezen voor vandalen, inbrekers, krakers of mensen die hier toch willen slapen.

Activiteiten met scholen in de omgeving lijken een optie. Daarnaast zoeken Mitros, gemeente en welzijnswerk in de buurt naar een nieuwe plek voor jongeren, want ook een jongerenhuiskamer, hangplek en voetbalkooi verdwijnen als de bouwhekken eromheen gaan.

inbraakpreventie

Vandalisme en verkeer

Maar ook als de woningen tijdelijk bewoond zijn, moeten er veel maatregelen genomen worden. Wijkagent: “Studenten hebben vaak aantrekkelijke apparatuur in huis als laptops en I-pads. Daarnaast sluiten ze deuren vaak niet goed af. Combineer dit met minder sociale controle: een paradijs voor inbrekers.” Extra politiecontrole wordt op sommige bouwplaatsen aangevuld met door corporaties betaalde beveiliging en cameratoezicht. Ook voor dieven van koperen leidingen, installaties en bouwmateriaal blijken hekken rond het bouwterrein onvoldoende barrière.

Vuilcontainers die worden neergezet als service voor verhuizende bewoners, vliegen in brand, vernielingen aan woningen en hekwerk komen voor. En grof vuil komt vaak op straat terecht. Extra inspanningen om dit soort dingen op te lossen, zijn broodnodig.

spelende kinderen

Deze bouwhekken vormen ook een uitdaging voor de kinderen in de wijk. Maar wat een ideaal speelterrein lijkt, is in feite levensgevaarlijk. Mitros en het welzijnswerk proberen ouders goed te doordringen van het feit dat ze hun kinderen van de bouwplaatsen af moeten houden.

FOTO: SHODY CAREMAN

Wanneer er sloop- of bouwwerkzaamheden zijn, dan is het nodig om naar het bouwverkeer te kijken. Maar ook daarvoor is de verkeerssituatie al een punt van aandacht. Vele huishoudens verhuizen gelijktijdig met auto’s, busjes, aanhangers en verhuiswagens. Gefaseerd verhuizen komt naar voren als oplossing in dit project. Van wijkagent tot studentenhuisvester, van anti-kraak tot wijkwelzijnswerk, van gemeente tot aannemer. In de relatief korte periode tussen de laatste oorspronkelijke bewoner die verhuist en de eerste slag van de sloopkogel, moeten vele partijen aan de slag. <

11

Wijkaanpak op de schop Met de Wijkaanpak 2.0 gaat Mitros de volgende fase van de wijkaanpak in. Een aanpak niet alleen voor aandachts- of krachtwijken, maar voor alle wijken. Gedifferentieerd naar type wijk en problematiek en met focus op inzet van middelen. herijking

focus en vasthouden

Mitros investeerde de afgelopen jaren samen met anderen fors in de stedelijke wijken van Utrecht en Nieuwegein. Voor een aantal specifieke Utrechtse wijken is er zelfs, geëntameerd door de Rijksoverheid, de Krachtwijken-aanpak ontwikkeld: een breed spectrum van sociale, economische en fysieke projecten.

Dat vraagt om focussen én vasthouden. Mitros is sterk verbonden met de sociale opgave in de stadswijken van Utrecht en Nieuwegein, ook al zijn de steden verschillend. In beide steden woont zo’n 20% van de mensen bij Mitros en zijn de vraagstukken op het gebied van de sociale opgave en leefbaarheid groot. Mitros moet nu helder maken welke zaken tot haar domein horen en welke tot het domein van anderen.

Na vier jaar is het tijd voor een herijking. Er zijn succesvolle initiatieven die behouden moeten worden, maar tevens projecten die minder aansloegen. Ook blijven sommige problemen hardnekkig voortbestaan. En de economische crisis zorgt ervoor dat er beduidend minder middelen voorhanden komen. Corporaties hebben last van de crisis op de woningmarkt en forse lastenverzwaringen die de Rijksoverheid heeft gepland en gemeenten ontvangen minder geld.

12

De maatschappelijke visitatie van Mitros uit 2010 en de stakeholders maken duidelijk dat Mitros oog moet hebben voor wederkerigheid (niet alles voor bewoners willen regelen, maar iets terug vragen), vastgoedgerichtheid (koppeling van sociale aan fysieke projecten) en proportionaliteit (inzet relateren aan positie in de wijk).

inzet

Mitros onderscheidt drie typen wijken: prachtwijken (weinig problemen, ontwikkeling op eigen kracht), overgangswijken (ontwikkelen zich tot óf prachtwijk óf aandachtswijk) en aandachtswijk (zwakke sociaaleconomische positie, matige woningen en woonomgeving). Het type wijk gerelateerd aan een dominante of niet-dominante aanwezigheid in die wijken, bepaalt de inzet. Variërend van actief, regisserend en faciliterend tot volgend, verkennend en bescheiden. De inzet richt zich dan op de pijlers: ‘schoon, heel en veilig’, ‘sociaal beheer’ en ‘in contact zijn met bewoners’, ‘ontwikkeling en ontmoeting faciliteren’ en ‘lokale verankering (=samen inzet plegen)’. Zo ontstaat voor elke wijk en elke problematiek een maatwerkpakket. < Op 6 juni is tijdens het Mitros Podium Wijkaanpak 2.0 hierover gedebatteerd; er is een gelijknamig Mitros Cahier verschenen dat downloadbaar is via www.mitros.nl of verkrijgbaar bij de afdeling Communicatie.