Barneveld. Nr Aan het college van burgemeester en wethouders

'N

gemeente

Barneveld

Nr. 632252

Aan het college van burgemeester en wethouders

Onderwerp: Onderzoek Woonlastenfonds en eventuele andere vormen van woonlastenverlichting Bameveld, naar aanleiding van Programmabegroting 2015, motie Gevraagde beslissing: 1.

In te stemmen met de bijgevoegde schriftelijke notitie 'Onderzoek Woonlastenfonds Barneveld' en deze ter kennis te brengen van de gemeenteraad (rubriek B).

Akkoord/Aantekeniptjen secretaris:

Datum:

04-06-2015

Steller: M. Stevens

Afd:

Ruimte

Aantal bijlagen

Afd.hoofd:

^

Akkoord D p i N •

•

I^Qp overzicht Bestaand beleid (website) Collegeleden

Akkoord

B&D/Jur. •

Bespreken

OR

•

B&D/Com.

DADF

•

P&O

Openbaarheid Besluit (voorblad) openbaar: Groentje openbaar: Bijlagen openbaar:

D i e r kennisname naar de raad Nummer beleidsproduct:

2

© Ja © Ja ©Ja

O Nee, zie beslispunt: O Nee, zie beslispunt: O Nee, vermelden op bijlage

Aantekeningen

Burgemeester Wethouder A. de Kruijf

/

Wethouder P.J.T. van Daalen Wethouder G.J. van den Hengel Wethouder E. Fokkema

Q

Beslissing burgemeester en wethouders :

- 9 JUNI 2015

Nummer op besluitenlijst:

^

wjoS

-2-

1. Inleiding Tijdens de raadsvergadering van 11 november 2014 is er door het CDA, de Christen Unie en Pro'98 een motie ingediend. In deze motie is het college opgedragen om in de eerste helft van 2014 een onderzoek uit te voeren naar de mogelijkheden van invoering van een Woonlastenfonds en eventuele andere (aanvullende) vormen van woonlastenverlichting. Bij dit onderzoek dienen Woningstichting Barneveld en de Huurdersvereniging Barneveld betrokken te worden. Het college heeft dit onderzoek laten uitvoeren, in afstemming met Woningstichting Barneveld en de Huurdersvereniging Barneveld.

2. Door de raad gestelde kaders. Woonvisie 'Visie op Wonen', Notitie beleidsinstrumenten betaalbaar wonen (2011), gevolgen 90% norm van de Europese beschikking voor de woningmarkt van Barneveld.

3. Effect De bijlage 'Onderzoek Woonlastenfonds Barneveld' geeft een actueel beeld van de woonlasten in Barneveld in relatie tot het regionale en landelijke beeld, de instrumenten die de gemeente Barneveld heeft om hier invloed op uit te kunnen oefenen. Verder gaat het onderzoek in op een aantal gemeenten die een dergelijk Woonlastenfonds heeft. Ook worden de prestaties van Woningstichting Barneveld genoemd. Het onderzoek maakt duidelijk dat de woonlasten in Barneveld in relatie tot de omgeving nog relatief gunstig zijn en daarmee ook de betaalrisico's. Daarnaast wordt duidelijk dat de gemeente een aantal regelingen kent (ten behoeve van minima maar ook als vorm van bijzondere bijstand) en middels kwijtscheldingen ook een aantal inwoners van Barneveld ontlast. Zo heeft de gemeente al jarenlang een woonkostentoeslagregeling die door een aantal inwoners wordt gebruikt. Verder zijn er samenwerkingsverbanden met instanties als de woningstichting. Welzijn Barneveld, Diaconaal Netwerk en wordt op verschillende manieren geprobeerd om huishoudens met woonlastenproblemen te ondersteunen. ^ Het onderzoek doet een aantal aanbevelingen, bijvoorbeeld om de bestaande regelingen beter op elkaatye #3temmen en bepaalde gelden doelmatiger in te zetten. De instelling van een afzonderlijk woonlastenfonds wordt om die reden als onwenselijk beschouwd. 4. A r g u m e n t e n Met bijgevoegde notitie geeft uw college een onderbouwd antwoord op de motie die namens de fracties van het CDA, Christen Unie en Pro'98 is opgedragen.

5. Kanttekeningen In het onderzoek is gebruik gemaakt van verschillende bronnen, van zowel gemeente Barneveld (verschillende afdelingen). Woningstichting Barneveld, van landelijk onderzoek. Gegevens over woonlasten op het niveau van het afzonderlijke huishouden (huren, inkomens, toeslagen) zijn niet voorhanden en worden niet door de Belastingdienst verstrekt. Het onderzoek baseert zich deels op geclassificeerde gegevens. De uitkomsten moeten derhalve in 'orde van grootte' worden geïnterpreteerd.

6. Uitvoering Eén van de aanbevelingen is om bestaande gemeentelijke regelingen met betrekking tot kwijtscheldingen, woonkosten, minimaregelingen en bijzondere bijstand in samenhang te bezien en te streven naar een doelmatiger verdeling ervan. Met instanties als Woningstichting Barneveld en Diaconaal Netwerk zullen nadere afspraken over voorlichting m.b.t. woonlasten worden gemaakt. In 2016 zal een nieuwe woonvisie worden opgesteld alsmede prestatieafspraken, waarin een aantal onderwerpen die te maken hebben met de betaalbaarheid van het wonen, opnieuw aan de orde worden gesteld en als prestatie worden opgenomen.

7. Risico's, kosten, baten en dekking Geen opmerkingen. Bijlagen: 1. Motie Programmabegroting 2015, agendapunt X-14. 2. Notitie 'Onderzoek Woonlastenfonds', juni 2015.

Onderzoek Woonlastenfonds Barneveld Het onderzoeken van de mogelijkheden van invoering van een Woonlastenfonds en andere vormen van (woon)lastenverlichting

Barneveld, 04 juni 2015

Inhoudsopgave

1

Preambule 1.1 Aanleiding 1.2 Verzoek 1.3 Leeswijzer

3 3 3 4

2

Probleemschets 2.1 Inleiding 2.2 Ontwikkeling betaalbaarheid van het wonen 2.3 Conclusie

5 5 5 13

3

Invloedsfeer gemeente 3.1 Beschikbaarheid van betaalbare huur- en koopwoningen 3.2 Verdeling huishoudens over de woningvoorraad 3.3 Energieprestaties van woningen en energiegedrag van huishoudens 3.4 Heffingen en subsidies 3.5 Methoden en maatregelen 3.6 Conclusie

14 14 16 18 18 19 21

4 Woonlastenfonds en woonkostentoeslag 4.1 Inleiding 4.2 Vier gemeentelijke praktijkvoorbeelden 4.3 Gemeenten vergeleken 4.4 Conclusie

22 22 22 25 26

5

28 28 28 29

Conclusies en aanbevelingen 5.1 Conclusies 5.2 Wat vinden we betaalbaar wonen in Barneveld 5.3 Aanbevelingen en maatregelen

1 Preambule

1.1

Aanleiding De crisis in de bankensector (gestart in 2007-2008) heeft sterke gevolgen gehad voor de economische ontwikkeling van Nederland, de werkgelegenheid, de koopkracht en het consumentenvertrouwen. Mede hierdoor is de betaalbaarheid van het wonen een actueel onderwerp geworden, met name ook in de huursector. Blijkens meerdere onderzoeken van onder andere RIGO en van het Planbureau voor de Leefomgeving dreigen steeds meer huurders door de dalende koopkracht hun huur niet meer te kunnen betalen en zelfs onder de armoedegrens terecht te komen. Datzelfde onderzoek geeft aan dat de problemen bij huurders (nog) groter zijn dan bij bezitters van koophuizen. De huren zijn in de afgelopen jaren sterker gestegen dan de inkomens van de doelgroep. Deze signalen dringen ook in Barneveld door. Volgens Woningstichting Barneveld wordt de groep huurders waarvoor het steeds moeilijker wordt om aan alle vaste lasten op tijd te voldoen, groter. De huurachterstand neemt in Barneveld toe. De gemiddelde kwaliteit van de relatief jonge huurwoningvoorraad van de woningstichting ligt relatief hoog maar daarmee ook de gemiddelde huurprijs, deze ligt boven het landelijk gemiddelde. Ook Huurdersvereniging Barneveld vraagt aandacht voor bovengeschetste ontwikkelingen. Betaalbaarheid van het wonen is een belangrijk beleidsvraagstuk voor de gemeente Barneveld. De in 2010 vastgestelde Woonvisie 'Wonen voor iedereen en kwaliteit voorop' maakt duidelijk dat voldoende mogelijkheden om betaalbaar te wonen een belangrijke ambitie voor de gemeente is. In 2012 en in 2014 heeft de gemeente dan ook twee notities met betrekking tot dit onderwerp door het college laten behandelen. In het gemeentelijk Coalitieakkoord is aangegeven dat de betaalbaarheid van wonen onderzocht en gemonitord zal worden.

1.2

Verzoek Tijdens de raadsvergadering van 11 november 2014 hebben CDA, Pro'98 en de ChristenUnie een motie ingediend en het college verzocht om de mogelijkheden van de invoering van een Woonlastenfonds en eventuele andere (aanvullende) vormen van (woon)lastenverlichting te onderzoeken. Bij dit onderzoek dienen Woningstichting Barneveld en de huurdersvereniging betrokken te worden. Het instellen van een Woonlastenfonds als aanvulling op de huurtoeslag zou de betaalbaarheid van woonlasten voor mensen met een smalle beurs kunnen vergroten. Verschillende gemeenten in Nederland werken reeds met een dergelijk Woonlastenfonds, waaronder Utrecht, Amstelveen en Enkhuizen. Gemeente Barneveld heeft dit verzoek opgepakt. In het onderzoek is gebruik van bestaande literatuur en bestaande (data)bronnen, van informatie van de vier gemeenten die een Woonlastenfonds kennen, van actuele gegevens van de Woningstichting over 2014. Verder hebben gesprekken met diverse disciplines van de gemeente Barneveld (Sociaal Domein, Ruimte, Bedrijfsvoering) en met Woningstichting Barneveld en de Huurdersvereniging plaatsgevonden en zijn (naast landelijke en regionale onderzoeken) ook actuele gegevens van deze gemeentelijke afdelingen en Woningstichting Barneveld instanties gebruikt.

Onderzoek Woonlastenfonds Barneveld

1.3

Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt nader op de problematiek ingegaan, waarbij de belangrijkste conclusies uit onder andere een onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving en van RIGO, naast de cijfers voor de regio Veluwe en de gemeente Barneveld worden geplaatst. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de instrumenten die een gemeente voorhanden heeft om de verhouding tussen inkomen en (woon)lasten te beïnvloeden. Verder wordt ook duidelijk wat de gemeente op dat punt al doet. Het werken met een Woonlastenfonds (en Woonkostentoeslag) en de ervaringen daarmee in een 4-tal gemeenten komt in hoofdstuk 4 ter sprake. Het onderzoek sluit af met een aantal conclusies en aanbevelingen.


2 Probleemschets

2.1

Inleiding Het onderzoek van Planbureau voor de Leefomgeving "Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten" gaat in op de betaalbaarheid van het wonen en de oplopende potentieie restschulden sinds de crisis op de woningmarkt in 2008. Ook onderzoeksbureau RIGO heeft in 2014 in opdracht van VNG een onderzoek gedaan naar " Betaalbaarheid van wonen" . Basis daarvoor was een ander onderzoek van RIGO uit 2013 . Verder heeft de Woonbond een aantal feiten op een rij gezet. In regio Foodvalley is het thema betaalbaarheid dit jaar opgepakt. In 2014 heeft de gemeente Barneveld zelf onderzoek gedaan naar de betaalbaarheid van het wonen in Barneveld. De belangrijkste uitkomsten van al deze onderzoeken worden hier kort samengevat. Daarnaast zijn er gegevens van Sociaal Domein en Bedrijfsvoering verwerkt alsmede gegevens van het CBS. Aanvullende nieuwe inzichten worden ook hier gemeld. 1

2

2.2

3

Ontwikkeling betaalbaarheid van het wonen

2.2.1

Woonlasten en betaalbaarheid De betaalbaarheid van het wonen heeft te maken met de woonlasten van een huishouden. Daartoe behoren

feitelijk de volgende componenten: Huurlasten of hypotheeklasten (na aftrek van huurtoeslag of renteaftrek) Energielasten (netto kosten van gas, water en elektriciteit) Heffingen (gemeentelijke lasten) Onderhoud: servicekosten voor verhuurder of WE of reservering eigen onderhoud Verzekeringen: woonhuisverzekering en opstalverzekering. In deze notitie gaat het alleen over de huur-/hypotheeklasten en de energielasten omdat deze lasten tot op zekere hoogte via woonbeleid beïnvloed kunnen worden. Betaalbaarheid heeft te maken van wat we als land (of als gemeente) acceptabel vinden dat aan woonlasten wordt besteed in relatie tot overige uitgaven. Dit komt in de richtlijnen van het Nibud, de NHG en het Rijk (bijvoorbeeld in relatie tot de hoogte van de huurtoeslag) tot uitdrukking. Dit kan onder andere door middel van een woonquote worden uitgedrukt: het aandeel van het inkomen dat aan woonlasten wordt uitgegeven. Vaak wordt daarbij gekeken tussen de verhouding van het netto besteedbaar huishoudeninkomen in relatie tot de netto woonlasten. Deze netto woonlasten bestaan uit de directe lasten die voortvloeien uit het aangaan van een hypotheek (aflossing en hypotheekrente) of het tekenen van een huurcontract (basishuur), verminderd met een eventueel ontvangen huurtoeslag en het fiscale effect van de eigen woning (het saldo van de 1

2

3

Kwetsbaartieid van regionale woningmarkten. Financiële risico's van huishoudens en hun toegang tot de woningmarkt. Planbureau voor de Leefomgeving (2014). Gemeente Bameveld valt in dit onderzoek onder regio Veluwe. Betaalbaarheid van wonen. Inzicht en handvatten voor lokale bestuurdere. VNG-RIGO (2014) De Woonlastenbenadering. Energie creëren voor betaalbare woonlasten. RIGO (Oktober 2013)


hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait). De primaire woonlasten omvatten bij eigenaren-bewoners ook bijkomende vaste woonuitgaven inzake de opstalverzekering, het eigenaarsdeel van de onroerende zaakbelasting en een eventuele erfpacht. Behalve van een quotebenadering kan ook voor een budgetbenadering worden gekozen waarbij de ruimte voor woonlasten wordt bepaald door de overige noodzakelijke uitgaven van het (besteedbaar) inkomen af te trekken. Met betrekking tot de huursector wordt er in verband met het inkomen in relatie tot de hoogte van de huur vaak gesproken over de zogenaamde primaire en secundaire doelgroep en de groep middeninkomens. De inkomensgrenzen worden daartoe jaarlijks geïndexeerd. Tabel 1 Inkomensgrenzen in relatie tot doelgroep, 2014 en 2015 Belastbaar Leeftijd en hh.sa menstelling inkomen 2014

Doelgroep

Belastbaar inkomen 2015

1 pers. <65 jaar

€21.600

€21.950

>1 pers. < 65 jaar

€29.325

€ 29.800

1 pers. > 65 jaar

€21.600

€21.950

>lpers.>65 jaar

€ 29.400

€29.825

Secundaire doelgroep

tot €34.678

tot €34.911

Middeninkomens

tussen € 34.678 tussen € 34.911 en € 43.000 en € 43.786

Primaire doelgroep

Bron: MG circulaire 2014-2 Gerelateerd aan deze doelgroepen zijn er sociale huurprijsgrenzen van toepassing, onder andere om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Zo is voor de primaire doelgroep de kwaliteitskortingsgrens van belang en voor de secundaire groep de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Tabel 2 Ontwikkeling sociale huurprijsgrenzen, 2014 en 2015 Sociale huur

2014

2015

Kwaliteitskortingsgrens

€ 389,05

€ 403,06

Aftoppingsgrens laag

€556,82

€ 576,87

Aftoppingsgrens hoog

€ 596,75

€618,24

Liberalistatiegrens

€ 699,48

€710,68

Bron: MG circulaire 2014-2 Voor lagere inkomensgroepen die willen kopen hanteren Nibud en de NHG voor 2015 strengere richtlijnen, zodat voor zowel eenverdieners als voor tweeverdieners de maximale hypotheeksom in 2015 beduidend lager uitvalt. Zo kon de secundaire doelgroep (met een inkomen tot € 35.000) vorig jaar nog een woning rond € 170.000 kopen (sociale koopgrens), terwijl dat dit jaar nog maar circa € 160.000 is voor een eenverdiener en circa € 146.250 voor tweeverdieners. Tabel 3 Ontwikkeling maximale hypotheeksommen, gerelateerd aan inkomen, 2014 en 2015 Belastbaar (bruto)

Max. hypotheek

Max. hypotheek

Max. hypotheek

2014

2015

2014

2015

1-verdiener

1-verdiener

2-verdiener

2-verdiener

jaarinkomen

Max. hypotheek

€25.000,0

€

117.282

€

89.888

€

83.771

€

55.879

€30.000,0

€

146.482

€

137.017

€

134.993

€

102.034

€35.000,0

€

170.895

€•

159.855

€

170.895

€

146.254

182.690

€

195.309

€

182.690

205.527

€

219.723

€

205.532

€40.000,0

€

195.309

€

€45.000,0

€

219.723

€

Bron: NHG en Nibud

Onderzoek Woonlastenfonds Bameveld

Huishoudens die een (andere) woning willen kopen zullen bij aankoop van een woning steeds meer eigen geld mee moeten nemen. Dit sparen wordt lastiger voor degenen die nu nog huren en in toenemende mate een passende huurprijs moet betalen. Opvallend is dat de huurprijsgrenzen in de afgelopen jaren dus verder verruimd zijn, terwijl de maximale koopgrenzen meer aan banden zijn gelegd. 2.2.2

Overall landelijk beeld Het Planbureau voor de Leefomgeving, RIGO en andere (onderzoeks)instanties constateren in hun onderzoeken een aantal feiten en ontwikkelingen: • De afgelopen decennia is onder invloed van de ontwikkelingen in de huizenprijzen en conjunctuur, de financiële kwetsbaarheid van huishoudens op de woningmarkt toegenomen. • De oorzaken van de kwetsbaarheid liggen ten minste voor een deel in de inkomens- en koopkrachtsfeer, zoals het achterblijven van loonontwikkeling en oplopende werkloosheid. Daarmee is het reduceren van deze kwetsbaarheid niet alleen een woningmarktopgave. • Vooral in stedelijke regio's wonen meer huishoudens met een potentiële restschuld of een betaalrisico, veelal betreft het jongere huishoudens aan het begin van hun arbeids-, inkomens- en wooncarrière. • Deze kwetsbaarheid kan ook tot stagnatie op de woningmarkt leiden en mismatch tussen vraag en aanbod, ook voor de (regionale) economie • Betaalbaarheid van het wonen raakt het onderwerp armoede dat een bredere context kent: macroeconomische ontwikkelingen, werkgelegenheid en inkomensontwikkeling. • Belangrijk in de betaalbaarheid van wonen zijn de kosten voor energie als onderdeel van de totale woonlasten. Stijgende energielasten zijn over langere termijn voorzien en zullen de betaalbaarheid verder onder druk zetten.

2.2.3

Sociaal-economisch profiel huurders versus

eigenaren-bewoners

Landelijk • • • • •

• • •

De woningmarkt bestaat landelijk voor circa 60% uit koopwoningen en 40% uit huurwoningen (circa 31% sociale huurwoningen). Huurders hadden in 2012 gemiddeld € 2.000 euro per maand te besteden tegenover bijna € 3.700 voor eigenaren bewoners; eigenaren bewoners hebben dus een duidelijk betere inkomenspositie. Huurders waren in 2012 circa 420 euro kwijt aan netto woonlasten (exclusief kosten voor gas en elektra), eigenaren-bewoners zijn wat duurder uit (530 euro). Bron: WoON2012. Huurders betaalden in 2012 gemiddeld € 125 per maand aan energie; de verwachting is dat dit de komende jaren stijgt, tot bijvoorbeeld € 144 in 2017. In 2012 was een huishouden gemiddeld circa 20% van het besteedbaar huishoudensinkomen kwijt aan de netto-woonlasten: huurders gemiddeld 25% en eigenaren-bewoners 16%. Inclusief gas water en licht zijn huishoudens bijna 31% kwijt: huurders waren gemiddeld 36% kwijt en eigenaren-bewoners zo'n 25%. In Europa ligt dit percentage duidelijk lager, namelijk rond 22%. Bij quotes van 30% of meer liggen betaalproblemen op de loer (Nibud). De woonlastenproblematiek manifesteert zich met name bij de primaire doelgroep met woonquotes boven de 40%; bij middeninkomensgroepen is de problematiek minder omvangrijk. Bij huurders met een woonquote van 40% of meer, loopt driekwart tons op problemen met betaalbaarheid, bij eigenaren-bewoners ligt dit op ongeveer 50%. In de huursector betreft het zowel huurders die in de lagere huurprijzen huren als degenen die een vrije sector huurwoning huren.


Regio Veluwe • In de regio Veluwe lag het bruto huishoudeninkomen (2012) in de klasse tussen € 52.000 en € 54.000,en daarmee boven het landelijk gemiddelde. •

De woningmarkt bestaat uit relatief meer koopwoningen (65-70% t.o.v. 60% landelijk);

•

Huurders hadden in 2012 een besteedbaar huishoudinkomen tussen € 2.000 en € 2.100 (landelijk € 2.000) en eigenaren-bewoners tussen € 3.500 en € 3.700 (landelijk € 3.700).

•

In 2012 was een huishouden gemiddeld 19-20% van het besteedbaar huishoudensinkomen kwijt aan de netto-woonlasten (exclusief gas en elektra): huurders gemiddeld 24-25% en eigenaren-bewoners 16-17%. Daarmee ligt dit volledig in lijn met het landelijk beeld.

•

In de regio Veluwe zijn huurders gemiddeld meer dan 440 euro netto aan woonlasten kwijt; eigenaren-bewoners tussen de € 500 en € 550; daarmee is vooral huren in deze regio relatief wat duurder ten opzichte van het landelijk gemiddelde.

•

De totale woonlasten (inclusief gas en elektra) liggen gemiddeld op € 810 voor een eigenaar-bewoner en € 620 voor huurders; de koop- en huurquotes liggen gemiddeld respectievelijk op 25% en 35%.

•

In de Veluwe heeft 23-26% van de huurders een woonquote van meer dan 30%; in de koopsector ligt dit op 11-12% (totaal 14-16%).

• •

Gemiddelde woonquote voor lage inkomens is met 37% relatief hoog. Het aandeel huishoudens met een betaalrisico wordt op de Veluwe tussen 4 en 6% geraamd; vooral bij jongeren met een laag inkomen komen betaalrisico's relatief vaak voor.

Gemeente Barneveld • •

Aandeel huishoudens onder of rond sociaal minimum: 5% (zie tabel 5). In 2014 had zo'n 1 1 % van alle huishoudens een inkomen tot 120% van het sociaal minimum (zo'n 2.060 huishoudens); ten opzichte van 2013 een toename met 140 huishoudens, vooral toename uitkering ouderdom en uitkering sociale voorzieningen (zie tabel 4).

•

Het aantal werkloosheidsuitkeringen in 2012 is ten opzichte van 2009 bijna verdubbeld (van 280 naar 520), echter relatief gezien onder het gemiddelde van de regio en het landelijke beeld.

•

Jaarlijks zijn er gemiddeld zo'n 190 huishoudens (177 in 2010, 200 in 2011, 209 in 2012 en 172 in 2013) die een budgetadviesgesprek aangaan bij de gemeentelijke schulddienstverlening ofwel nog niet 1 % van het totaal aantal huishoudens in Barneveld; het aantal gesprekken neemt de afgelopen jaren niet toe, wel stromen uiteindelijk meer huishoudens door de schulddienstverlening in ten opzichte van voorgaande jaren.

Tabel 4 Omvang en samenstelling doelgroep armoedebeleid (raming) gemeente Barneveld 2014 Bameveld Inkomen uit arbeid Inkomen uit eigen ondememing Uitkering werkloosheid Uitkering ziekte/arbeidsongeschikt Uitkering ouderdom/nabestaanden Uitkering sociale voorzieningen Overig overdrachtsinkomen Totaal 2013 2014 tov 2013

Aantal huishoudens meteen inkomen tot...% van het sociaal minimum 125% 101% 105% 110% 115% 120% 300 350 400 210 230 250 290 310 320 340 370 390 50 20 30 30 40 50 150 20 50 90 110 130 1.110 280 390 540 700 890 250 370 400 420 200 330 10 10 0 0 0 0 1.860 2.200 2.530 1.020 1.260 1.560

2013 125% 400 380 40 150 1.070 360 10 2.410

2.410 120

2.410

960 60

1.180 80

1.480 80

1.760 100

Bron: Stimulanz, werk en inkomen


2.060 140

Tabel 5 Percentage huishoudens met een inkomen tot...% van het sociaal minimum 101%

105%

110%

115%

120%

125><

Barneveld

5,16%

6,4%

7,9%

9,4%

11,1%

12,8%

Gelderiand (PV)

6,31%

8,1%

10,2%

12,1%

14,0%

15,8%

Nederiand

7,19%

9,1%

11,2%

13,1%

14,9%

16,6%

2014

0

Bron: Stimulanz, werk en inkomen

De verwachting van een onderzoek van regio Amersfoort is dat het aantal lage inkomensgroepen (de doelgroep) in Barneveld tot 2020 met zo'n 1.050 huishoudens zal toenemen als gevolg van een gematigde inkomensontwikkeling en een gematigde economische ontwikkeling ). 4

2.2.4

Specifiek koopsector Landelijk In totaal stonden in 2012 bijna 1 miljoen koopwoningen 'onder water' en in 2014 betrof dit zelfs bijna 1,4 miljoen woningen. Inmiddels (in 2015) is dit aantal al weer fors aan het dalen als gevolg van extra aflossing op de hypotheek. Lag de gemiddelde waarde van een koopwoning in Nederland in 2008 nog op € 292.413, de jaren daarna is dit verder gedaald tot gemiddeld € 245.415 in 2014 . De prijsdaling van koopwoningen (en lage rentestand) is gepaard gegaan met een stijging van het aandeel eigenaren-bewoners dat bij verkoop van de woning te maken heeft met een restschuld; in 2012 had bijna 25% van alle eigenaren-bewoners een potentiële restschuld (4x zoveel als in 2002). Bij eigenaren-bewoners ligt het betaalrisico een stuk lager en is bovendien redelijk stabiel: in de periode 2002-2012 bleef dit aandeel rond 3% (bron: diverse WoON onderzoeken). Vooral onder de leeftijdsgroepen tot 35 jaar is het aandeel huishoudens met potentieie restschuld relatief hoog. 5

Het aandeel huishoudens met een potentieie restschuld komt zowel bij lage, midden als hogere inkomensgroepen voor (tussen 20% en 25%). De 'onder water' problematiek leidt tot minder verhuizingen en tot toename schuldproblemen voor degenen die een verhuizing niet uit kunnen stellen (zoals vanwege scheiding, zorgvraag e.d.) De Nationale Hypotheek Garantie vormt voor huishoudens die een woning met NHG gekocht hebben wel een veilige garantie. De prijsdaling op de koopwoningmarkt heeft wel tot een verbeterde positie van starters en middeninkomensgroepen op de koopwoningmarkt geleid. Verdere beperking van de maximale hypotheekrenteaftrek (met 0,5% per jaar tot 38%) leidt tot verhoging van woonlasten voor mensen met een inkomen boven het maximaal belastbare inkomen. Voor starters op de koopwoningmarkt gelden er strengere regels: verplicht aflossen, aanscherping normen e.d.; mede hierdoor zullen starters mogelijk later starten, deels verschuiving van de vraag naar de huur en een dalende kwaliteitsvraag. Een fonds voor stimulering energiebesparende maatregelen zal een hogere maximale hypotheek mogelijk maken voor het treffen van energiebesparende maatregelen (zoals het Nationaal Energiebespaarfonds en de Duurzaamheidslening van de SVn).

4

5

Ontwikkeling van de doelgroep in de regio Amersfoort. Periode 2013-2020. Gemeente Amersfoon, Sector DIA Onderzoek en Statistiek (april 2014) Rapportage Woonlasten- en inkomensontwikkeling 2014. Kopers en huurders. GfK (augustus 2014).


Regio Veluwe • Voor de koopsector is dit betaalrisico tussen de 3-4% (iets boven landelijk gemiddelde van 3%) • Het aandeel koopwoningen dat buiten financieel bereik van woningzoekenden staat bedraagt 55-60% en is verbeterd ten opzichte van bijvoorbeeld het beeld in 2006 (vooral als gevolg van waardedaling van koopwoningen). • Het aandeel eigenaren-bewoners met een potentiële restschuld ligt tussen 20-25% en daarmee iets onder het landelijk gemiddelde (25%); de gemiddelde restschuld lag in 2012 tussen de € 32.000 en € 36.000. Gemeente Barneveld Mede als gevolg van de economische crisis heeft de woningvoorraad in Nederland een waardedaling ondergaan, zo ook in Barneveld. Zo lag de gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen in Barneveld in 2010 nog op € 327.000 en begin vorig jaar op ruim € 280.300 en begin dit jaar op circa € 273.000. Daarmee ligt de gemiddelde waarde nog steeds ruim boven het landelijk gemiddelde. Als gevolg van deze waardedaling (en door nieuwbouw van goedkopere woningen) is het aantal goedkopere woningen toegenomen, hetgeen gunstig is voor de starters op de woningmarkt. Voor eigenaren-bewoners die te maken hebben met een waardedaling van hun woning is dit minder gunstig, zeker niet wanneer de waarde onder het niveau van de hypotheeksom staat. Bij verhuizing kan men echter in theorie ook een andere goedkopere woning bemachtigen. In Barneveld stond vorig jaar eveneens circa een kwart van de woningen 'onder water'. Van gedwongen huisverkoop is echter nauwelijks sprake. 2.2.5

Specifiek huursector Landelijk In de afgelopen jaren is het gemiddeld inkomen gedaald en de doelgroep (huishoudens met een inkomen tot € 34.678) voor de sociale huur gegroeid. De verwachting dat ondanks de signalen dat de economie uit het dal klimt, de omvang van de doelgroep voorlopig niet zal afnemen. In 2012 bedroeg de kale huur van een huurwoning gemiddeld € 421,- (bron WoON 2012 en in 2014 lag deze gemiddeld op € 453 (onderzoek GfK) . De vereniging van woningcorporaties Aedes geeft aan dat de kale huurprijs van een corporatiewoning in 2012 op gemiddeld € 445,- lag en in 2013 op € 465. Voor zittende huurders zijn de huren de afgelopen jaren gematigd gestegen; voor nieuwe huurders worden de huren fors opgetrokken. De huren (vrije sector huur en sociale huur) zijn volgens een onderzoek van de Woonbond in twee jaar met 9,2 procent gestegen . Nu zouden de huren voor een derde jaar ver boven de inflatie kunnen stijgen. 6

7

Huurwoningen De huurvertioging in 2014 is 4,4%. Het jaar daan/oor was dat 4,7%: de hoogste stijging sinds 1994. 12 S 10

S "

# e

Huurpnjzen

8

2014: 4,4%

•> £ 2

i o i 1960

1

1

1980

2000

Figuur 1: Ontwikkeling huurprijzen in Nederland. Bron: Woonbond

8

7

Rapportage Woonlasten- en inkomensontwikkeling 2014. Uitgevoerd in opdracht van Ministerie van BZK. Huurbeleid Rutte II. Woonbond januari 2015


10

•

Juist de corporaties die voor een bestand aan betaalbare woningen zouden moeten zorgen, verhoogden de huren sterker dan particuliere verhuurders, dit mede vanwege de Verhuurdersheffing.

•

In de gereguleerde sector, waar woningen in aanmerking komen voor huurtoeslag, verhoogden de corporaties de huren in 2014 jaar gemiddeld met 4,7 procent. In de particuliere sector bleef bij het bij een stijging van 3,8 procent (Bron: onderzoek Woonbond).

•

Vooral wanneer een woning vrijkomt, neemt de huurprijs fors toe. In 2014 steeg volgens het onderzoek van de Woonbond de huur voor de nieuwe bewoner gemiddeld met 22,6 procent (!). Bij het wisselen van huurder kan de huur zo 100 tot 200 euro stijgen.

•

Het aandeel huurders met een betaalrisico is in de periode 2002-2012 meer dan verdubbeld; in 2012 had 13% van de huurders een inkomen dat ontoereikend was voor het betalen van de nettowoonlasten en de meest basale uitgaven voor het levensonderhoud. In 2002 was dit nog 5%.

•

Volgens het onderzoek van RIGO heeft 25% tot 33% van de primaire doelgroep, woonachtig in een corporatiewoning te hoge woonlasten. Vooral gezinnen en minima tot 65 jaar hebben vaak relatief hoge woonlasten. De energielasten zijn bij de primaire doelgroep bijna 33% van de netto-woonlasten; gezinnen hebben gemiddeld genomen de hoogste energielasten.

•

Huurders met huurtoeslag zitten vaak in de knel: in 2002 had 6% een betaalrisico, in 2012 is dit toegenomen tot circa 21%. Dit vooral als gevolg van inkomens- en koopkrachtontwikkelingen.

•

Volgens de Woonbond zou 28 procent van de huurders door de hoge woonlasten, de minimale kosten voor noodzakelijke uitgaven niet meer kunnen doen.

•

In de huursector stromen hogere inkomens uit en lagere inkomens in (passend toewijzen). Het gemiddeld inkomen van de huurders daalt dus terwijl de gemiddelde huurprijs juist stijgt.

•

Dat steeds meer huurders financieel in de knel zitten, zou ook blijken uit het aantal huisuitzettingen. Dat aantal steeg in 2013 met 8% ten opzichte van het jaar ervoor. Het ging om zo'n 7.000 gevallen. In 2014 is het aantal echter gedaald naar 5.900 en is ook het aantal uitzettingen vanwege huurachtstand wat gedaald (bron: Aedes).

•

De extramuralisering en transities in het sociale domein leven nieuwe doelgroepen voor de huur op.

•

Voor starters op de koopwoningmarkt gelden er strengere regels: mede hierdoor zullen starters mogelijk later starten, deels verschuiving van de vraag naar de huur en een dalende kwaliteitsvraag.

•

Door huurharmonisatie en verkoop neemt aanbod sociale huurwoningen af , waardoor het aanbod afneemt en met name grotere betaalbare (gezins)woningen schaars worden.

•

Het aandeel huishoudens in de primaire doelgroep met hoge woonlasten zal de komende jaren verder toenemen; de huren en energieprijzen stijgen en de koopkrachtontwikkeling zal achterblijven.

•

De hervormingsagenda is mede gericht op de verbetering van de toegankelijkheid van de sociale huursector. Zo moet de boven inflatoire huurverhoging de uitstroom van midden- en hogere inkomensgroepen stimuleren, maar kan tegelijkertijd ervoor zorgen dat bepaalde huurders net niet (meer) in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Regio Veluwe • Het betaalrisico voor huurders in 2012 was minder dan 10% (onder landelijke gemiddelde van 13%) • De toegankelijkheid tot betaalbare huurwoningen is in de huursector relatief laag: op de Veluwe staan 3,5 tot 4,5 woningzoekenden met een laag inkomen tegenover een vrijkomende sociale huurwoning, terwijl in de koopsector het aanbod de omvang van het aantal potentieie kopers overstijgt. Gemeente Barneveld • Het aandeel sociale huursector binnen de totale Barneveldse voorraad is relatief laag, namelijk nog geen 20% (landelijk ruim 30% en in regio Veluwe circa 27%). • Het aandeel 'goedkope' scheefwoners vanaf € 33.000 was in Barneveld in 2011 ruim 43% bij alle huurders (landelijk 34%), in de sociale huursector betreft het 35% in de overige particuliere huur zelfs 57% (bron CBS) (zie ook tabel 6).

Onderzoek Woonlastenfonds Barneveld 11

Tabel 6 Verdeling van inkomens over de woningvoorraad van Barneveld Inkomens Corporatie % Overig huur % Koop Tot BBSH 1.810 49% 780 33% 2.650 BBSH tot € 34.000 590 16% 260 11% 2.095 € 34.000-€43.000 445 12% 235 10% 2.630 >€ 43.000 850 23% 1.085 46% 6.830 Totaal 3.695 ' 100% 2.360 ' 100% 14.205 '

% Huishoudens 19% 15% 19% 48% 100%

r r f

5.240 2.945 3.310 8.765 20.260

totaal 26% 15% 16% 43% 100%

Bron: onderzoek Companen Schaarste en verdringing op de woningmarkt; info van RIO 2011 CBS •

De circa 2.400 huurders van de woningstichting hebben in theorie ruim 2.800 woningen tot de laagste aftoppingsgrens ter beschikking, waarvan ruim 1.800 huurders die tot de primaire doelgroep kunnen worden gerekend (zie tabel 7).

Tabel 7 Verdeling van inkomens versus de huurprijsverdeling van corporatiewoningen in Barneveld Inkomens Tot BBSH BBSH tot €34.000 €34.000-€43.000 >€ 43.000 Totaal

Corporatie 1.810 590 445 850 3.695

Huurverdelingsociale huurvoorraad <403 478 2.400 € 4 0 3 - € 576 €576 -618 562 1.295 € 6 1 8 - € 7 1 0 332 3.696

2.802

894

Bron: onderzoek Companen Schaarste en verdringing op de woningmarkt; info van RIO 2011 CBS en Corporaties 2015 •

In Barneveld is van de actief woningzoekenden bij de woningstichting ruim 40% 23-35 jarigen en verder bijna 20% 65-plussers; circa 55% bestaat uit 1-persoons huishoudens.

•

Circa 55% van de actief woningzoekenden heeft een inkomen tot € 21.600 en verder 28% een inkomen tussen € 21.600 en € 29.400.

•

Het aantal aangezegde huisuitzettingen door Woningstichting Barneveld is toegenomen van 22 aanzeggingen in 2012 tot 25 in 2014, maar het aantal daadwerkelijke ontruimingen is sterker gegroeid, namelijk van 3 in 2012 (5 in 2013) tot 9 in 2014. Van deze 9 gevallen was in 7 situaties sprake van betalingsproblemen (en 2 vanwege overlast).

2.2.6

Indicatoren betaalbaarheid vergeleken Wanneer we een aantal van de hiervoor genoemde indicatoren op een rij zetten en gemeente Barneveld vergelijken met de regio Veluwe en het landelijke beeld dan blijkt dat de woningwaarde en de gemiddelde huren in Barneveld hoger liggen, dan bijvoorbeeld landelijk maar dat de inkomens hier ook wat gunstiger uitpakken. Hierdoor wijken de netto woonlasten in de huur- en koopsector ten opzichte van het landelijk beeld niet noemenswaardig af. Mede door de betere inkomenssituatie zijn de betaalrisico's in deze regio wat minder groot dan landelijk en ligt de potentieie restschuld bij eigenaren-bewoners lager dan ten opzichte van het landelijke beeld. Het percentage 'goedkope' scheefwoners in de huursector is met 43% relatief hoog. Door middel van doorstroming en toewijzing aan de primaire doelgroep, kunnen nog redelijk wat huurders meer passend worden ge(her)huisvest. Het aantal huisuitzettingen uit bezit van woningcorporaties is landelijk in 2014 afgenomen, terwijl dit in Barneveld iets is toegenomen (tot 9 gevallen in 2014, waarvan 7 vanwege betalingsproblemen, dit is nog geen 0,2% van alle huurders van de woningstichting). De verwachting is dat mede door het meer passend toewijzen van sociale huurwoningen aan huishoudens met een laag of midden inkomen, dat dit aantal de komende jaren licht zal afnemen.


12

Tabel 8 Indicatoren betaalbaarheid, Nederland versus regio Veluwe en gemeente Barneveld Onderwerp

Nederland

Regi o Vel uwe

Gemeente Barneveld

Aandeel huursector

40%

30 35%

31%

Aandeel particuliereverhuur

9%

8-11%

11%

Lichte daling

Aandeel corporatiewoningen

31%

26%

20%

Dalend

54 000

Bruto huishouden inkomen

£ 50,000 € 33.600

£ 35 100

£ 37 600

Consoliderend

Besteedbaar inkomen per maand, eigenaren-bewoners (2012)

£ 3.700

£ 3.500 - £ 3.700

> £ 3,700

Consoliderend

Besteedbaar inkomen per maand, huurders (2012)

£ 1.950

£ 2 000

>£2 100

Consoliderend

£ 2 100

€ 52.000

Dalend

Gemiddel besteedbaar inkomen alle hh (2012), incl. studenten

Aantal huishoudens rond sociaal m i n i m u m

£ 52 000

Landelijke trend

54 000

Consoliderend

Consoliderend

7%

Gemiddelde waa rde alle zelfstandige woni ngen (2014)

£ 211,000

£ 240,000

€ 279 000

Licht herstel

Gemiddelde waarde koopwoning (2014)

€ 245,515

> £ 270,000

> £ 300,000

Licht herstel

Gemiddelde huurprijs (2014)

£453

>£453

£517

Stijging

Gemiddelde kwaliteit huur (WWS-punten), DAE B-huur

141

>141

168

Variabel

Gemiddelde energielabel huursector (2014)

1,65

< 1,65

1,37

Afname

Gemiddelde woonlast eigenaar bewoners (2012) Gemiddelde woonlast eigenaar huurders (2012)

'

£810

>£810

£620

>£620

Lichte stijging

Consoliderend

Quote: Netto woonlasten koopsector i r t inkomen

16%

16-17%

16-17%

Consoliderend

Quote: Netto woonlasten huursector irt inkomen

25%

24-25%

24-25%

Lichte stijging

Huurders met betaalrisico

13%

10% of minder

10% of minder

Lichte stijging

Eigenaren-bewoners met betaalrisico

3%

3-4%

3 -4 %

Afname

Betaalrisico alle huishoudens

7%

4-6%

4-6%

Afname

Potentieie restschuld kopers (%)

25%

20-25%

20-25%

Afname

Aandeel goedkope scheefwoners > € 33,000

34%

>34%

43%

Aantal huisuitzettingen huursector (2014)

5900

Onb,

9

Lichte afname Lichte afname *)

*) In Barneveld in 2014 een lichte stijging t.o.v. 2013; landelijk sprake van een daling Bronnen: WoOn2012, informatie Aedes, CBS en info van Woningstichting Barneveld

2.3

Conclusie Uit voorgaande informatie blijkt dat het onderwerp betaalbaarheid in de zin van relatief meer geld kwijt zijn aan woonlasten in relatie tot het inkomen, zich vooral sterker manifesteert bij huurders. Dit vooral vanwege de gemiddeld minder gunstige inkomenspositie van huurders in relatie tot hun woonlasten en overige lasten. Dit beeld geldt zowel landelijk, als voor de regio Veluwe en specifiek gemeente Barneveld. Met betrekking tot de koopsector zijn er signalen dat de situatie verbetert, onder andere doordat meer huishoudens de afgelopen jaren extra op hun hypotheek hebben afgelost en derhalve sinds dit jaar minder huishoudens hun woning 'onder water hebben staan'. Daarnaast is er sprake van een daling van de netto woonuitgaven in de koopsector, mede als gevolg van de rentedaling. Dit alles zal de doorstroming op de (koop)woningmarkt verder bevorderen. In gemeente Barneveld zijn mede vanwege de relatief kleinere omvang van de sociale huursector en het relatief grote eigen woningbezit, de betalingsproblemen kleiner dan in veel andere gemeenten in Nederland. Dat neemt niet weg dat ook hier huishoudens wonen die een mogelijk betaalrisico lopen. De genoemde 4-6% voor

alle

huishoudens

(vergelijkbaar

met

het

percentage

huishoudens

met

een

sociaal

minimum)

minimagroepen en maximaal 10% in de huursector in de regio Veluwe kan daarbij als leidraad worden genomen (voor Barneveld zo'n 400 tot 800 huishoudens). Ondanks het feit dat de oorzaken van deze betaalbaarheidsrisico's bij de ontwikkelingen in economie, werkgelegenheid, inkomen en koopkracht liggen, kan middels het draaien aan een aantal woonbeleid wel invloed worden uitgeoefend om deze risico's te reduceren.

knoppen van

In de volgende hoofdstukken

wordt hier nader op ingegaan.


13

3 Invloedsfeer gemeente

De betaalbaarheid van het wonen en woonlasten wordt voor een belangrijk deel bepaald door ontwikkelingen buiten het woondomein. De economische situatie, de werkgelegenheid en de koopkrachtontwikkeling zijn van grote invloed op de betaalbaarheid van het wonen. De hoogte en ontwikkeling van de woonlasten is in eerste instantie vooral een zaak van de eigenaar-bewoners en van de huurders zelf. Weliswaar is dit mede afhankelijk van bijvoorbeeld Europese en landelijke wet- en regelgeving maar ook het gevolg van eigen keuzes met betrekking tot het woon- en verhuisgedrag in relatie tot de sociaal-economische positie van een huishouden. Huurders zijn daarnaast mede afhankelijk van het beleid en de koers die hun verhuurder (toegelaten instelling, particuliere of institutionele belegger) volgt. De gemeentelijke overheid heeft (direct en indirect) invloed op een aantal zaken met betrekking tot de betaalbaarheid en toegankelijkheid van huishoudens in hun gemeente.

Deze onderwerpen en mogelijke

instrumenten daartoe komen hier aan de orde met het accent op maatregelen in relatie tot de huursector.

3.1

Beschikbaarheid van betaalbare huur- en koopwoningen

3.1.1

Kwaliteit en betaalbaarheid Gemeente Barneveld kent een relatief jonge woningvoorraad en mede daardoor ook een relatief kwalitatief hoogwaardige woningvoorraad. Dit blijkt ook wel uit de relatief hoge WOZ-waarden. Ook de huursector is relatief jong en kent veel grondgebonden woningen. Het gemiddeld aantal WWS-punten bij het bezit van Woningstichting Barneveld ligt boven het landelijke gemiddelde evenals de gemiddelde huurprijs. Zo lag het gemiddeld aantal WWS-punten bij het sociale huurbezit van de woningstichting in 2012 bijvoorbeeld op 168 punten, terwijl dit landelijk gemiddeld 141 punten betrof. De gemiddelde puntprijs van een woning van de woningstichting lag op € 2.80, landelijk lag dit boven de € 3,00, waarmee de Woningstichting ondanks de hogere kwaliteit een relatief gunstige prijs-/kwaliteitsprestatie levert. Voor nieuwbouw kent de gemeente Barneveld een toetsingskader woningbouwplannen. Deze is in 2015 geactualiseerd. Eén van de belangrijke aspecten is dat de basiskwaliteit voor nieuwbouw in termen van woninggrootte in dit nieuwe toetsingskader is versoepeld, waardoor dit in theorie ook tot lagere huur- en koopprijzen kan leiden. Daarnaast zijn er regelmatig verzoeken om bepaalde, kleinere (leegstaande) gebouwen te herbestemmen, waaronder verdiepingen boven winkelruimten in het centrum, leegstaande kantoorruimten en dergelijke. Daarbij wordt gedacht aan het realiseren van onzelfstandige en zelfstandige woonvormen. Ook hiervoor zijn in het nieuwe toetsingskader soepelere kwaliteitseisen opgesteld, voldoende ruim om goedkope en betaalbare woonruimten aan te bieden. In

het

kader

van

huisvesting

van

onder

andere

statushouders

en

specifieke

doelgroepen

(zoals

arbeidsmigranten) onderzoekt de gemeente de inzet van semi-permanente woonvormen, ombouw van leegstaand vastgoed om het aanbod aan goedkope woonruimten in Barneveld te verruimen. Via verschillende lijnen probeert de gemeente voldoende betaalbaar aanbod te laten realiseren.


3.1.2

Nieuwbouw In gemeente Barneveld staan momenteel zo'n 4.000 sociale huurwoningen, circa 20% van de totale woningvoorraad. In relatie tot omliggende gemeenten, regio en landelijk is dit relatief laag. In het gemeentelijk woon beleid streeft de gemeente er naar om jaarlijks ongeveer een derde van de nieuwbouw (huur en koop) in de betaalbare sfeer te laten realiseren. Bij een gewenste uitbreiding van gemiddeld 300-350 woningen per jaar, betekent dit een productie van circa 100-120 goedkope huur- en koopwoningen. Deze worden primair ingezet voor de lagere inkomensgroepen. Deze goedkopere huurwoningen worden niet alleen door de Woningstichting Barneveld gebouwd maar ook door andere marktpartijen. Gemeente Barneveld ziet er, mede middels het project 'Faseren en doseren woningmarkt Barneveld', er op toe dat dit wordt bereikt. 1

Voor de eerstkomende vier jaar is het aandeel 'goedkoop', huur en koop, voldoende in de nieuwbouwplannen opgenomen. Voor de huurwoningen is het wenselijk dat deze (deels) ook onder de aftoppingsgrens blijven. Het nieuwe gemeentelijke toetsingskader woningbouwplannen biedt de mogelijkheid om een lagere woonkwaliteit (bijvoorbeeld minder woonoppervlakte) te realiseren en daarmee lagere huren te bewerkstelligen. Gezien het profiel van woningzoekenden (relatief veel kleine huishoudens), zouden kleinere units en studio's een mooie aanvulling vormen. 3.1.3

Huurbeleid en verkoop van huurwoningen Huurprijsbeleid Het huurbeleid van een woningcorporatie speelt een cruciale rol in de betaalbaarheid voor de doelgroep. Het bepaalt hoe de sociale voorraad er op termijn uitziet en hoe de kansen voor de doelgroep van beleid zich ontwikkelt. In 2013 en 2014 zijn de huren bij Woningstichting Barneveld totaal met 9,2% gestegen. Dit is conform het landelijke beeld (onderzoek Woonbond). De door het Rijk opgelegde verhuurdersheffing vormt een belangrijke aanleiding voor deze hogere percentages. Voor zittende huurders gelden de landelijke richtlijnen (MG-circulaires), voor nieuwe huurders worden de huren van vrijkomende woningen vaak opgetrokken. Tabel 9 Ontwikkeling gemiddelde huur en jaarlijkse huurstijging woningbezit Woningstichting Barneveld Gemiddelde huur Jaarlijke huurstijging WSB Jaar 447 2,5% 2010 € 457 2,2% 2011 € 2012 € 3,5% 473 2013 € 496 4,9% 2014 € 517 4,3% Bron: Woningstichting Barneveld, april 2015 Met de stijging van de gemiddelde huursom, ziet Woningstichting Bameveld de huurachterstand de laatste jaren verder oplopen tot inmiddels ruim 1% van de jaarhuur in 2014. Landelijk ligt dit percentage op ruim 2%. Tabel 10 Ontwikkeling huurachterstand als % van jaarhuur woningbezit Woningstichting Bameveld 2014 Trend 2011 2012 2013 Onderwerp 2010 0,54%

Huurachterstand in % van jaarhuur

0,58%

0,69%

0,86%

1,09% Toename

Bron: Woningstichting Barneveld, april 2015 Voor 2015 is de aangezegde huurverhoging gemiddeld 1,93% voor zittende huurders van Woningstichting Barneveld. Dit is verschillend voor de verschillende inkomensgroepen (percentages maximaal 2%, 2% en 3,75% afhankelijk van het inkomen, voor circa 500 huurders is er sprake van 0% huurverhoging). Landelijk zal


15

dit 2,2% zijn. Daarmee toont Woningstichting Barneveld aan maatwerk te betrachten en oog te hebben voor de gevolgen van huurverhoging. Op basis van het aantal WWS-punten zou de woningstichting beduidend hogere huren kunnen doorvoeren. Belangrijk is dat met name bij mutatie de huurprijs van de woningen tot de eerste aftoppingsgrens (€ 618) niet onnodig hoog wordt opgetrokken. Tabel 11 Ontwikkeling samenstelling woningbezit Woningstichting Barneveld naar huurprijsklasse

Verdel ing aantal woningen naar prijsklasse per 1-1

2010

2011

2012

2013

Goedkope huurklasse (kwaliteitsgrens)

17%

14%

11%

10%

2014 11%

Betaalbare huurklasse (tot hoogste aftoppingsgrens)

78%

76%

77%

75%

73%

Tot liberalisatiegrens

4%

7%

9%

12%

12%

Boven liberalisatiegrens

1%

3%

3%

3%

4%

Totaal aantal woningen

3366

3.931

3.925

3394

3394

Totaal aantal sociale huurwoningen

3.831

3.813

3.807

3.769

3.738

496

€517

€

Gemiddelde huurprijs WSB

447

€

457

€

473

€

Bron: Woningstichting Barneveld, april 2015 In de prestatieafspraken 2013 t/m 2016 is overeengekomen dat Woningstichting Barneveld ervoor zorgt dat minimaal 80% van de (bestaande) woningvoorraad beneden de hoogste aftoppingsgrens (< € 618,24,peildatum 2015) wordt aangeboden. Tot op heden voldoet Woningstichting Barneveld met 84% (in 2014) bezit tot de hoogste aftoppingsgrens, aan deze afspraak. Gemeente Barneveld ziet toe op de naleving van de prestatieafspraken en de relatieve omvang van de goedkope en betaalbare huurprijsklasse (80%). Verkoop van huurwoningen Corporaties verkopen huurwoningen, enerzijds om meer variatie in buurten en kernen te bewerkstelligen, maar anderzijds vooral ook om middelen te genereren voor investeringen in bijvoorbeeld nieuwe sociale huurwoningen of om kwaliteitsverbeteringen in de bestaande woningvoorraad mogelijk te maken. Woningstichting Barneveld heeft de afgelopen vijf jaar gemiddeld 46 woningen per jaar verkocht, waarvan de helft met een bepaalde terugkoopregeling. Met deze verkoop is een aantal lage en midden inkomensgroepen die een in huurwoning van de Woningstichting woonden, naar de koopwoningmarkt geleid. Gemeente Barneveld ziet toe op de verkoop van sociale huurwoningen in relatie tot de overige prestatieafspraken, waaronder de bouw van nieuwe sociale huurwoningen, aanpak van bestaande huurwoningen en de bewaking van de samenstelling van de huurvoorraad (80% tot hoogste aftoppingsgrens).

3.2 3.2.1

Verdeling huishoudens over de woningvoorraad Terugdringen goedkope en dure scheefheid Landelijk wordt circa een derde van de sociale huurwoningen bewoond door huishoudens met een inkomen boven dat van de doelgroep, de zogeheten 'goedkope scheefheid'. Dit is mede ontstaan door inkomensgroei. Mede als gevolg van de aangescherpte EU wetgeving is scheef toewijzen nog maar nauwelijks aan de orde. Het Rijk wil graag naar een situatie toe dat het inkomen meer past bij de hoogte van de huur en op die wijze bijvoorbeeld minder huurtoeslag hoeft te worden uitgekeerd aan mensen die 'te duur scheef wonen'.


16

Een vorm van scheefwonen kan soms in een eenvormig gebied juist voor een meer leefbare buurt zorgen, anderzijds kunnen midden en hoge inkomens onnodig lang profiteren van lage huren en moet een corporatie vanwege oplopende wachtlijsten voor extra betaalbaar woningaanbod zorgdragen, bijvoorbeeld door middel van nieuwbouw of aankoop van bestaand (woon)vastgoed. Ook in Barneveld wordt er scheef gewoond. Het aandeel 'goedkope scheefwoners' vanaf € 33.000 was in Barneveld in 2011 ruim 43% (landelijk 34%), in de sociale huursector betreft het 35% in de overige huur 57% (bron CBS). Door middel van doorstroming kan er bereikt worden dat deze scheefheid wordt teruggedrongen. De invloed van de gemeente in sturing van de woonruimteverdeling is beperkt. De gemeente kan toezien dat er voldoende aanbod in bijvoorbeeld de duurdere huursector of goedkope en middeldure koopsector is, onder ander middels het nieuwbouwbeleid en afspraken over de huurprijsontwikkeling. De gemeente Barneveld heeft dan ook in haar nieuwbouwbeleid een programmering van 25-35% goedkope woningbouw (huur en koop) opgenomen. 3.2.2

Bevorderen doorstroming Door meer beweging op de woningmarkt maken meer mensen kans op een andere (beter passende) woning. Doorstroming kan bijdragen aan verzachting van woonlastenproblemen als vrijgekomen woningen betaalbaar zijn voor woningzoekenden. Doorstroming biedt echter ook verhuurders de mogelijkheid om de huur op te trekken. Het aantal verhuringen is in 2014 weer wat toegenomen ten opzichte van 2013 met name ook in de betaalbare huurklasse (hoogste aftoppingsgrens). Tabel 12 Ontwikkeling aantal verhuringen naar prijsklasse, woningbezit van Woningstichting Barneveld Aantal verhuringen naar prijsklasse

2012

2011

2013

2014

35

21

25

21

224

153

113

180

Tot liberalisatiegrens

38

32

88

64

Boven liberalisatiegrens

22

29

17

22

319 7,7%

235

243

287

Als percentage van totale voorraad WSB

6,4%

7,2%

8,7%

Aandeel verhuringen in sodale sector

93%

88%

93%

92%

Goedkope huurklasse (kwal.korting) Betaalbare huurklasse (hoogste aftoppingsgrens)

?

Totaal verhuringen

*) 2013 en 2014: exclusief maisonnettes (ivm vernieuwing) Bron: Woningstichting Barneveld, april 2015 Sinds 2014 zijn huurders van de woningstichting ingeschreven bij Huiswaarts.nu. Opvallend is de toename van het aantal doorstromers dat zich heeft ingeschreven en de duidelijke daling van het aantal starters. Tabel 13 Ontwikkeling aantal inschri vingen Woningstichting Barneveld, naar woningmarktpositie Inschrijving naar wm-positie

2011

2012

2014

2013

Doorstromer

1.294

913

1.100

1643

Starter

6.413

3.695

4.397

3074

39

19

16

0

7.746

4.627

5.513

Onbekend Totaal inschrijvingen

4.717

Bron: Woningstichting Barneveld, april 2015 Middels nieuwbouwbeleid kan de gemeente sturing geven aan doorstroomprofielen, bijvoorbeeld door de bouw van seniorenwoningen of specifieke producten voor doorstromers op de woningmarkt. Dit gebeurt ook


17

in Barneveld. Daarnaast bewaakt de gemeente de samenstelling van de woningvoorraad van de woningstichting, door bijvoorbeeld de afspraak dat minimaal 80% van de portefeuille een huurprijs beneden de hoogste aftoppingsgrens heeft ( € 618,24 in 2015).

3.3

Energieprestaties van woningen en energiegedrag van huishoudens

3.3.1

Energielabels nieuwbouw en bestaande bouw

Om de woonlasten voor de huurders meer onder controle te krijgen en om het energieverbruik terug te dringen heeft de woningstichting in navolging van het Convenant Energiebesparing Huursector (2012) beleid ingezet om haar bezit de komende jaren verder te verduurzamen. Mede door de relatief wat jongere woningvoorraad kent het bezit van de woningstichting al een relatief goede energieprestatie. Ruim 81% heeft maximaal label C en met name het aantal woningen met label A, neemt duidelijk verder in omvang toe. Tabel 14 Ontwikkeling energielabel bezit Woningstichting Barneveld Absoluut 2012

Relatief 2012

2013

2014

G

5

16

14

0%

0%

0%

F

36

15

47

1%

0%

1%

E

81

125

109

2%

3%

3%

Energielabels bezit WSB

2013

2014

D

940

572

546

24%

15%

14%

C

1.324

1.340

1.258

34%

35%

33%

B

1.098

1.265

1.268

29%

33%

33%

A

356

464

580

9%

12%

15%

3.840

3.797

3.822

100%

100%

1,45

1,39

1,37

Totaal Gemiddelde energie-index

100%

Bron: Woningstichting Barneveld, april 2015 De energiebesparende maatregelen zijn meestal zonder extra huurverhoging doorgevoerd waardoor dit per saldo een gunstig effect heeft op de hoogte van de totale woonlasten van de huurders. Gemeente Bameveld is in haar prestatieafspraken met Woningstichting Barneveld onder meer overeengekomen dat het bezit van de woningstichting in 2010 een gemiddelde Energie-index van 1,25 heeft bereikt. Vooralsnog wordt er voortgang geboekt en loopt de woningstichting al ruim vooruit op de landelijke situatie. 3.3.2

Gedrag bewoners Door middel van voorlichting kan de Gemeente Barneveld huishoudens wijzen op hun woon- en leefgedrag met als doel om de energiekosten te verlagen. Bijvoorbeeld door bewust stookgedrag. Maar bijvoorbeeld ook ten aanzien van het kunnen omgaan met geld en geldbesteding. Binnen de gemeente Barneveld vindt er jaarlijks een aantal budgetadviesgesprekken met een aantal inwoners/huishoudens plaats. Dit in verband met het financieel niet op orde hebben van alle uitgaven in relatie tot het inkomen. Daarnaast is er een convenant met Woningstichting Barneveld over huurachterstanden en doorverwijzingen.

3.4

Heffingen en subsidies Door middel van aangepaste heffingen of het verlenen van bepaalde subsidies kan een gemeente bepaalde huishoudens tegemoet komen in het verlichten van hun lasten in relatie tot hun inkomen.


18

In Barneveld kunnen mensen met een laag inkomen gebruik maken van een betalingsregeling, maar soms kan ook kwijtschelding worden aangevraagd. Oit kan worden aangevraagd voor: De afvalstoffenheffing en het rioolrecht Voor OZB Onder bepaalde voorwaarden kan ook kwijtschelding van de waterschapsbelasting worden verkregen. In 2014 zijn er in de gemeente Barneveld zo'n 337 heffingen automatisch kwijtgescholden, relatief gezien ging het om iets minder kwijtscheldingen dan in 2013. Het gemiddelde bedrag is met € 680,- per aanslag wel wat gestegen ten opzichte van 2013. Het betreft vooral kwijtscheldingen bij huishoudens die alleen afval- en rioolbelasting zouden moeten betalen, dit zijn huishoudens in huurwoningen. Tabel 15 Kwijtscheldingen gemeente Barneveld in 2013 en 2014 Gemiddeld Aantal automatische Percentage Totaal bedrag bedrag kwijtscheldingen kwijtscheldingen kwijtscheldingen Jaar Aantal aanslagen kwijtscheldingen 231.294 € 362 1,41% € 639 2013 25.699 337 1,29% € 229.264 € 2014 680 26.039 Bron: Gemeente Barneveld. Afdeling Bedrijfsvoering/Financiële administratie Kwijtscheldingen van de WOZ-aanslag worden wel aangevraagd (en ook wat meer dan voorheen) maar komen daar doorgaans niet voor in aanmerking. Het aantal daadwerkelijke kwijtscheldingen blijft beneden de 15 gevallen per jaar. Subsidies zijn er in Barneveld niet structureel maar meer op projectbasis geregeld, zoals de eerdere subsidieregeling voor isolatie (subsidie van maximaal € 500,-) om zo de energie- en daarmee de woonlasten te verlagen.

3.5

Methoden en maatregelen De gemeente heeft meerdere instrumenten voorhanden om bepaalde ontwikkelingen te faciliteren ofte stimuleren, zo ook met betrekking tot het onderwerp van de betaalbaarheid van het wonen.

3.5.1

Regelgeving De Woningwet (in relatie tot prestatieafspraken), de Huisvestingswet (in relatie tot woonruimteverdeling en samenstelling van de woningvoorraad) en de Wet op de Ruimtelijke Ordening (in relatie tot bestemmingsplannen, structuurplan, bouwprogrammering en grondprijsbeleid) vormen belangrijke wettelijke regelgeving die lokaal passend kunnen worden ingezet. De gemeente Barneveld stelt in zomer 2015 de nieuwe Huisvestingsverordening vast, waarbij er met name spelregels met betrekking tot de woonruimteverdeling en de urgentie geformuleerd zijn met als doel om met name tot een evenwichtige verdeling van schaarse (betaalbare) woonproducten te komen en bepaalde doelgroepen in verband met urgentie voorrang te geven bij de woningtoewijzing.

3.5.2

Financiële interventies Gemeenten kunnen financieel interveniëren om zo bijvoorbeeld lagere inkomensgroepen te ontzien en/of om woningbouw in goedkopere prijsklassen mogelijk te maken.


19

Denk daarbij aan: S Grondprijsbeleid S Schulddienstverlening S Kwijtscheldingen S Woonkostentoeslag S Startersregeling s Minimawijzer s Woonlastenfonds. Gemeente Barneveld zet alle genoemde instrumenten in, met uitzondering van het Woonlastenfonds. In het gemeentelijk grondprijsbeleid van Barneveld wordt ten aanzien van woningbouw een gedifferentieerd grondprijsbeleid voorgestaan. De kavels voor sociale woningbouw kent duidelijk lagere grondprijzen, dan vrije sector woningen. De grondprijzen voor sociale woningbouw zijn bovendien regionaal concurrerend, doordat de absolute prijzen lager liggen dan in een aantal regiogemeenten (waaronder Ede). Gemeente Barneveld heeft bij Sociaal Domein een aantal regelingen in huis, welke verwoord staan in de zogeheten Minimawijzer. Denk daarbij aan diverse minimaregelingen en vormen van bijzondere (categoriale) bijstand: S Bijzondere bijstand S Woonkostentoeslag
Computerregeling voor gezinnen met schoolgaande kinderen/vergoeding schoolkosten e.d.

•f

Sport- en Cultuurregeling.

Deze regelingen zijn bedoeld dat een gezin met een bijstandsuitkering of minimuminkomen kan blijven meedoen aan de samenleving. Daarnaast zijn er nog andere gemeentelijke en landelijke regelingen en diensten, waaronder: Kwijtschelding gemeentelijke belastingen (lokaal), zie paragraaf 3.4 Schulddienstverlening (lokaal) Sociaal Juridisch Steunpunt en Diaconaal Netwerk (lokaal) Huur-en zorgtoeslag (landelijk). Zoo/s uit voorgaande informatie reeds is gebleken, past gemeente Barneveld al een groot aantal financiële instrumenten toe om direct en indirect betaalbaarheid van het wonen in de meest brede betekenis van het woord te bewerkstelligen. 3.5.3

Samenwerking en afspraken met derden Door middel van afspraken met derden kunnen bepaalde zaken worden overeengekomen met betrekking tot o.a. betaalbaarheid van het wonen. Denk daarbij aan afspraken door middel van een samenwerkingsovereenkomst, dat ingaat op de huisvesting van o.a. lage inkomensgroepen. Maar ook afspraken met instanties in het Sociaal Domein, bijvoorbeeld m.b.t. de activiteiten van Welzijn Barneveld, de Voedselbank en Bemoeizorg Barneveld. Verder is er samenwerking tussen de gemeente en de woningstichting op het signaleren van betalingsachterstanden en het voeren van budgetadviesgesprekken. Diaconaal Netwerk vormt namens twaalf diaconieën van kerkgemeenschappen een instantie waar inwoners laagdrempelig terecht kunnen voor zorgen (financiële) hulpvragen.


20

De prestatieafspraken met Woningstichting Barneveld over de ontwikkeling van de samenstelling van de sociale huurvoorraad in Barneveld, hun verkoop-, nieuwbouw-, verhuur- en huurprijsbeleid, zijn eveneens een vorm van afspraken tussen in dit geval gemeente Barneveld en Woningstichting Barneveld. In de gemaakte prestatieafspraken (voor de periode 2013-2016) met de Woningstichting komen al deze onderwerpen met concrete doelstellingen ter sprake en deze worden jaarlijks gemonitord. 3.5.4

Communicatie en informatie Het onderwerp betaalbaarheid van het wonen staat als onderwerp al meerdere jaren op de gemeentelijke agenda. In gemeentelijke documenten als de Woonvisie 'Wonen voor iedereen een kwaliteit voorop' (2010), 'Instrumenten voor betaalbare woningbouw' (2012), 'Betaalbaarheid van het wonen' (2014) en 'Faseren en doseren woningmarkt Barneveld' (2012, 2013, 2014) zijn specifieke punten/maatregelen benoemd waaraan gewerkt wordt om dit te realiseren (zoals bewaking van de bouw van voldoende goedkope/betaalbare woningen). Denk daarbij aan: • Verkoop onder Voorwaarden • Grondprijsbeleid huur en koop • Uitgifte in erfpacht • Het aanbieden van betaalbare huurwoningen • Verstrekken van startersleningen • Collectief Particulier Opdrachtgeverschap • Ontwikkelen van goedkopere woonvormen /uitschrijven van prijsvragen • Aanpassing van de huisvestingsverordening. Een groot aantal van deze onderwerpen is als instrument ingezet om bij te dragen aan de betaalbaarheid van het wonen. De woonvisie van de gemeente Barneveld dateert van 2010. De bedoeling is dat in 2016 een nieuwe visie wordt opgesteld. Deze wordt gebruikt als startpunt voor (nieuwe) prestatieafspraken met de woningstichting. Het onderwerp 'betaalbaarheid van het wonen' zal opnieuw een thema zijn.

3.6

Conclusie De betaalbaarheid van het wonen en woonlasten worden vooral ook bepaald door ontwikkelingen buiten het woondomein, zoals de ontwikkeling van de economie en werkgelegenheid en de ontwikkeling van de koopkracht. Vanuit gemeenten is de rechtstreekse invloed op de betaalbaarheid van het wonen en woonlasten enigszins beperkt en heeft vooral betrekking op de beschikbaarheid van betaalbare huur- en koopwoningen, de woonruimteverdeling, energieprestaties en energiegedrag van huishoudens en de lokaal woon-gerelateerde heffingen en subsidies. Indirect oefent de gemeente, waar mogelijk, wel degelijk invloed uit. In dit hoofdstuk is gebleken dat in Barneveld het onderwerp betaalbaarheid bij de afdeling Ruimte nadrukkelijk op de agenda staat middels de prestatieafspraken met de woningstichting, de doelen in de Woonvisie en het daaraan gerelateerde Meerjaren Woningbouw Programma (MWP), het project Faseren en Doseren woningmarkt Barneveld en de notitie over betaalbaarheid van het wonen en de instrumenten die de gemeente inzet om dit beheersbaar te houden. Maar vooral ook bij de afdelingen Sociaal Domein en Bedrijfsvoering is aandacht voor dit vraagstuk middels de Minimawijzer, vormen van bijzondere bijstand waaronder de woonkostentoeslagregeling, de contacten met Woningstichting Barneveld (bijvoorbeeld over huurachterstanden) en de mogelijkheid om voor bepaalde heffingen kwijtschelding aan te vragen. Er zijn dus tal van bestaande instrumenten, regelingen en samenwerkingsverbanden die worden ingezet om woonlasten van huishoudens te verlagen.


4 Woonlastenfonds en woonkostentoeslag

4.1

Inleiding In een aantal gemeenten is men - soms al een aantal jaren geleden - gestart met een Woonlastenfonds. Dit fonds is bedoeld voor mensen met een laag inkomen die in een huurwoning wonen en een groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten. In deze gemeenten ontvangt de huurder dan maandelijks een bijdrage om rond te komen. In de volgende paragraaf wordt inzichtelijk gemaakt hoe in enkele gemeenten dit woonlastenfonds wordt ingevuld en aan welke voorwaarden moet worden voldaan. Ook wordt op de woonkostentoeslagregeling ingegaan. Gemeente Barneveld kent al jaren een woonkostentoeslagregeling.

4.2

Vier gemeentelijke praktijkvoorbeelden Gemeenten Amstelveen, Utrecht en Enkhuizen hebben al een aantal jaren een Woonlastenfonds in hun gemeente operationeel. Almere had dit fonds tot 2015, maar zal in de loop van dit jaar beslissen of dit fonds ook voor 2015 in beeld zal zijn (vanwege de gevolgen van de decentralisaties en de benodigde bezuinigingen). Verder is gemeente Katwijk bezig met het opzetten van een woonlastenfonds. In de regio Amersfoort en in regio Foodvalley zijn er geen gemeenten die een woonlastenfonds als beleid hebben opgenomen. Amstelveen Gemeente Amstelveen heeft al een aantal jaren een woonlastenfonds in de vorm van een maandelijkse bijdrage van € 32,50 per maand (ofwel maximaal € 390,- per jaar). Het is een tegemoetkoming in de woonlasten voor huur (minus de huurtoeslag) en energiekosten (gas, water en elektra). Om voor het woonlastenfonds in aanmerking te komen moet men: •

in een huurhuis wonen;

•

de totale maandelijkse woonlast (inclusief energiekosten) moet minimaal 32 % van het netto gezinsinkomen zijn;

•

als men jonger dan de pensioengerechtigde leeftijd is mag het inkomen niet hoger zijn dan 110% van de geldende bijstandsnorm volgens de wet Werk en Bijstand;

•

als men ouder dan de pensioengerechtigde leeftijd is, dan mag het inkomen niet hoger zijn dan 125% van de geldende bijstandsnorm volgens de wet Werk en Bijstand;

•

het vermogen mag niet hoger zijn dan is toegestaan volgens de wet Werk en Bijstand.

Ook als men cliënt van de schulddienstverlening is, dan kan men mogelijk ook in aanmerking komen voor het Woonlastenfonds, als het gezinsinkomen hoger is dan de geldende bijstandsnorm. Naast het Woonlastenfonds kent Amstelveen nog een aantal andere regelingen, zoals; een individuele inkomenstoeslag (als men tenminste drie jaar een minimuminkomen heeft ontvangen) regeling duurzame gebruiksgoederen (bijv. voor aanschaf van wasmachine e.d.) Amstelveenpas Diverse regelingen voor schoolgaande kinderen tot 18 jaar.


22

Verder kent Amstelveen de Woonkostentoeslag. De Woonkostentoeslag is een toeslag voor huurwoningen waarvan de huur hoger is dan € 710,68 (norm januari 2015) en voor koopwoningen. Als men bijvoorbeeld door een onverwachte inkomensdaling problemen heeft om de huur of hypotheek te betalen kan men een aanvraag doen voor deze regeling. Het inkomen en vermogen wordt vergeleken met de geldende bijstandsnorm, deze veranderen elk half jaar een beetje. Is het inkomen hoger dan de bijstandsnorm, dan kan er bijzondere bijstand worden verleend voor alle kosten of een gedeelte van de kosten. Voorwaarden: men moet ingeschreven staan in de basisregistratie personen (BRP) van Amstelveen het inkomen mag niet hoger zijn dan 100% van de geldende bijstandsnorm het vermogen mag niet hoger zijn dan is toegestaan volgens de Participatiewet. Utrecht Men kan in Utrecht alleen voor een bijdrage uit het Woonlastenfonds in aanmerking komen als men huurtoeslag krijgt van de Belastingdienst. Het Woonlastenfonds is daar een aanvulling op. Het Woonlastenfonds is uitsluitend voor mensen die in de gemeente Utrecht wonen (en ingeschreven staan) en is er voor iedere Utrechtse burger met een laag inkomen, die naar verhouding te veel huur betaalt. Samengevat: inwoners van de gemeente Utrecht (ingeschreven) ontvangers van huurtoeslag of woonkostentoeslag huiseigenaren worden uitgesloten woonachtig in een zelfstandige woonruimte voor degenen die meer dan een bepaald gedeelte van uw inkomen kwijt aan huur de rekenhuur moet minimaal € 403,06 en maximaal € 710,68 zijn. Digitaal kan men een aanvraag indienen. De uitvoering van de regeling ligt bij Het Vierde Huis. De bekostiging is een gemeentelijke aangelegenheid. Ook in Utrecht kent men de Woonkostentoeslag. Het is een subsidieregeling voor mensen met een zelfstandige huurwoning boven de maximale huurgrens. Men komt in aanmerking voor de regeling als men buiten eigen schuld de huur niet meer kan betalen. Bijvoorbeeld door het wegvallen van een medebewoner of door ontslag. De uitvoering van de regeling ligt bij Het Vierde Huis. De bekostiging is een gemeentelijke aangelegenheid. Voor huiseigenaren is ook een woonkostentoeslag mogelijk (bijvoorbeeld wanneer het inkomen onverwacht is gedaald en men de aflossing van de hypotheek niet meer kan betalen), hiervoor vraagt men bijzondere bijstand aan. De duur van de woonkostentoeslag is maximaal 12 maanden. Enkhuizen Gemeente Enkhuizen kent al sinds 1994 een Woonlastenfonds en betreft een onbelaste bijdrage die wordt gefinancierd uit Algemene Middelen (Minimabeleid). Het Woonlastenfonds is ingesteld door de gemeente Enkhuizen en geeft mensen met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum een extra bijdrage bovenop de huurtoeslag. Van alle huurders, met name van woningcorporatie Weiwonen, komen jaarlijks zo'n 175-200 huishoudens in aanmerking voor een bijdrage vanuit het Woonlastenfonds. De woningcorporatie verzorgt de administratie van dit fonds. Tot 2012 zorgde deze bijdrage ervoor dat de netto huur voor deze mensen gelijk was aan de rekenhuur. Dit is niet meer zo sinds het Rijk de huurtoeslag verlaagd heeft. De gemeente Enkhuizen heeft in 2012 besloten deze bezuiniging van het Rijk niet te compenseren met het Woonlastenfonds. Daardoor is de netto huur na aftrek van het Woonlastenfonds hoger dan de rekenhuur. Men kan een bijdrage uit het Woonlastenfonds ontvangen als: • men huurder van een zelfstandige woning is en;


23

•

23 jaar of ouder bent en;

•

huurtoeslag of een woonkostentoeslag voor huurders ontvangt en;

•

als rechthebbende met alle eventuele medebewoners staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) van de gemeente op het adres waarvoor subsidie aangevraagd of ontvangen wordt.

Bij toekenning gaat de huurder minder huur betalen, de Woonlastenbijdrage wordt direct op de huur in mindering gebracht. Het bedrag wordt dus niet aan de huurder maar aan de woningcorporatie overgemaakt. De huur van de woning moet na aftrek van de huurtoeslag tenminste € 226,- zijn (minimale basishuur conform MG-circulaire). De bruto huur mag niet meer bedragen dan tweepersoonshuishoudens)

en

€

618,24

de hoogte van de aftoppingsgrens € 576,87 (een- en

(meerpersoonshuishoudens),

huurprijzen

van januari

2015.

In 2014 ging het om zo'n 162 verzoeken, waarmee een bedrag van € 95.000,- gemoeid was. Gemiddeld betekent dit een bedrag van € 586,- per jaar ofwel bijna € 49,- per maand. Verder

kent

de

gemeente

Enkhuizen

ook

de

woonkostentoeslag

voor

huurwoningen

boven

de

liberalisatiegrens en voor koopwoningen, wanneer bijvoorbeeld het inkomen buiten eigen schuld is gedaald. Het gaat daarbij om enkele gevallen per jaar. Almere De gemeente Almere kende de afgelopen jaren (tot dit jaar) een Woonlastenfonds voor sociale huurwoningen. Uit dat fonds betaalt de gemeente bijdragen om een deel van de tekorten in het huishoudbudget uit 2011 te compenseren. Niet iedereen met een laag inkomen komt in aanmerking voor een bijdrage. De huurder heeft te maken met een aantal voorwaarden: het is in aanvulling op de huurtoeslag (minimaal 1 kalenderjaar) de huur moet minimaal € 366,37 per maand zijn (2014) het belastbare huishoudinkomen in de afgelopen 3 jaar was lager dan het voor de betreffende persoon vastgestelde bedrag (bijv. voor meerpersoonshuishouden € 20.225 in 2012). In de loop van 2015 gaat de gemeente bezien of men deze regeling ook in 2015 zal gaan inzetten (en bekostigen). Almere kent eveneens een woonkostentoeslag, bedoelt voor mensen die (tijdelijk) geen of onvoldoende recht op huurtoeslag hebben of voor mensen die in een koopwoning wonen en (tijdelijk) hun woonkosten (w.o. hypotheekrente) niet kunnen betalen. Men moet daarvoor: in Almere wonen de Nederlandse nationaliteit hebben (of met een Nederlander gelijk worden gesteld) minimaal 18 jaar zijn en op het adres wonen waar de toeslag betrekking op heeft. Voor een koopwoning met een woonlast boven de maximale huurgrens geldt de regeling maximaal 3 jaar (afbouwend tot 1/3 deel in 3 jaar), voor koopwoningen met een lagere last geldt de regeling maximaal 5 jaar. e

Bij de huurwoningen geldt ook direct een verhuisplicht. Katwijk Gemeente Katwijk is bezig met het opzetten van een woonlastenfonds. Het gaat hier om een regeling die in de andere hiervoor beschreven gemeenten woonkostentoeslag wordt genoemd. De regeling is bedoeld om huurders tijdelijk te hulp te komen met het betalen van de huur als ze een onverwachte inkomensval meemaken (bijvoorbeeld vanwege verlies van werk of echtscheiding). Gedurende maximaal 6 maanden (eventueel te verlengen met 3 tot 6 maanden) keert de gemeente maximaal € 75 per maand uit aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 43.000.


24

Barnevelcl Gemeente Barneveld kent al meer dan twintig jaar een woonkostentoeslagregeling als vorm van bijzondere bijstand (inkomen maximaal 110% van bijstandsnorm). Een woonkostentoeslag kan worden aangevraagd indien de woonkosten niet hoger zijn dan de huurtoeslaggrens en er nog geen aanspraak op de huurtoeslag bestaat. De toeslag is dan het bedrag van de huurtoeslag die in de laagste inkomenscategorie voor de woonkosten per maand ontvangen zou worden. Verder kunnen huurders of eigenaren-bewoners een toeslag verkrijgen (voor de duur van maximaal 1 jaar) indien de woonkosten hoger zijn dan de huurtoeslaggrens. Hieraan is de voorwaarde verbonden dat de belanghebbende actief omziet naar andere huisvesting waarvan de woonkosten niet meer bedragen dan de maximale huurgrens volgens de Wet op de huurtoeslag. Dit blijkt in de praktijk tamelijk lastig te zijn vanwege de schaarste aan betaalbare huurwoningen bij de woningstichting. De toeslagen worden betaald uit de pot Bijzondere bijstand. In de afgelopen drie jaar ging het om gemiddeld ruim € 58.000 per jaar, het totale uitgekeerde bedrag is in tijd gezien wel afgenomen. In 2014 betrof het 28 huishoudens en betrof de gemiddelde toeslag ruim € 1.500 per huishouden en ging het om gemiddeld 5 maanden dat een toeslag werd toegekend (ofwel gemiddeld € 300 per maand per aanvrager). In 2012 en 2013 ging het om respectievelijk 23 en 18 huishoudens en lagen de gemiddelde bedragen per huishouden duidelijk hoger (€ 3.000 - € 3.500). Het gaat bij de woonkostentoeslagregeling in Barneveld dus duidelijk om relatief weinig huishoudens die er gebruik van maken maar om beduidend gemiddeld hogere bedragen dan in het geval van een Woonlastenfonds. In de afgelopen paar jaar zijn (mede door de economische crisis) veel woonkostentoeslagen verstrekt aan zelfstandigen en relatief wat minder aan huishoudens uit de bijstand. Tabel 16 Kwijtscheldingen gemeente Barneveld in 2013 en 2014 Omschrijving 2012 2013 11.802 € Woonkostentoeslag tot huurgrens € 17.230 € Woonkostentoeslag boven huurgrens € 52.320 € 51.391 € 69.550 63.193 Totaal

2014 17.183 25.296 42.479

Bron: gemeente Barneveld/Sociaal Domein/SAF In 2015 maken tot op heden 14 huishoudens in Barneveld gebruik van deze regeling (waarvan de helft huurders met woonkosten beneden de huurtoeslaggrens).

4.3

Gemeenten vergeleken Wanneer de verschillende woonlastenfondsen en vormen van woonkostentoeslag in gemeenten op een rij worden gezet dan blijkt dat het woonlastenfonds uitsluitend voor een sociale huurwoningen wonen is bedoeld, terwijl de woonkostentoeslag ook voor gelden. De exacte voorwaarden verschillen per gemeente. De uitgaven worden bekostigd zelf (uit Algemene Middelden of een Algemene Voorziening).

de genoemde vier huishoudens die in de koopsector kan door de gemeenten

Gemeente Amstelveen beperkt de bijdrage tot een maximaal vast bedrag per maand ( € 32,50) en ook een minimum woonlastenpercentage hanteert terwijl andere gemeenten dit afhankelijk stellen van de hoogte van de huur in relatie tot het inkomen. Gemeente Enkhuizen geeft aan dat jaarlijks tussen de 180 en 200 huishoudens beroep doen op het woonlastenfonds, ofwel circa 2,5% van alle huishoudens in deze gemeente; ten opzichte van het aantal lagere inkomensgroepen betreft het circa 8%. Twee van de vier gemeenten hebben de uitvoering ervan bij derden gelegd, namelijk bij een woningcorporatie (in Enkhuizen) en bij het Vierde Huis namens gemeente Utrecht (organisatie die bijvoorbeeld ook de urgentieregeling van een aantal gemeenten uitvoert).


25

Genoemde gemeenten kennen daarnaast allen een woonkostentoeslagregeling, bedoeld voor huurders en eigenaren-bewoners die als gevolg van bijvoorbeeld plotseling daling van het inkomen (werkloos worden bijvoorbeeld) niet meer in staat zijn om de huur te betalen of de hypotheek te betalen. In Almere en in Utrecht is dit gelimiteerd in tijd. Verder wordt in Almere verlangd dat mensen in een huurwoning uiteindelijk verhuizen naar een meer bij hun inkomen passende huurwoning. Ook Barneveld kent al geruime tijd een woonkostentoeslagregeling als vorm van bijzondere bijstand. Hier wordt in bescheiden mate gebruik van gemaakt (momenteel 14 huishoudens), het gaat echter wel om relatief hoge bedragen. Woonlastenfonds Alleen voor huurwoningen Huurtoeslag verplicht Minimale leeftijd hoofdhuurder Ingeschreven staan in BRP

Amstelveen Ja Ja 18 jaar Verplicht

Enkhuizen

Utrecht

Almere 2014") Ja Ja

Verplicht

Ja Ja 23 jaar Verplicht

-

€403,06

€ 226,98

Rekenhuur maximaal (aftoppingsgrenzen)

€710,68

€710,68

€ 556,82 (1-2 pers.) en € 596,75 voor >2 pers.

€710,68

Totale maandelijkse woonlasten t.o.v. totale netto gezinsinkomen

Min. 32% Nee

Nee

Rekenhuur minimaal (na aftrek huurtoeslag)

Ja Ja

Kosten elektriciteit, gas en water

Ja

Inkomensgrens

Ja

Ja

Check op alimentatie

Ja

Ja

Vermogen Grens 1-persoons huishouden Grens meerpersoons huishouden Hoogte van de woonlastenbijdrage (per maand) Uitvoering door Financiële dekking Onderdeel van Woonkostentoeslag Aanwezig Huursector Koopsector Voorwaarden mbt inkomen en vermogen Duur regeling Cherige worwaarden

Normen PW *) Normen PW Max. 32,50 Gemeente Gemeente Sociaal Domein Amstelveen Ja Ja, vs huur Ja Ja

Verplicht €

366,370

120% van bruto sociaal 120% van bruto minimum sociaal minimum Ja

Ja

€ 5.850,€ 11.700,Resultante Resultante Vierde Huis (huur) Woningcorporatie Gemeente Gemeente Sociaal Domein Sociaal Domein Utrecht Enkhuizen Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Koop: max 1 jr

Resultante Gemeente Gemeente Sociaal Domein Almere *) Ja Ja Ja Ja Koop: max. 5 jr Huur: verhuisplicht

*) PW: Participatie Wet **) Almere gegevens van 2014, aangezien de regeling voor 2015 nog niet is vastgesteld/niet in werking is. Verder kennen de genoemde gemeenten ook diverse regelingen en voorzieningen om lage inkomensgroepen tegemoet te komen, waaronder bijzondere bijstand, regeling duurzame gebruiksgoederen, aanvullende ziektekostenverzekering en verschillende toeslagen.

4.4

Conclusie Een beperkt aantal gemeenten in Nederland heeft naast een aantal aan minima en lage inkomensgroepen gerelateerde regelen en diensten, ook een woonlastenfonds en/of een woonkostentoeslagregeling in het leven geroepen. Het bedrag dat huurders van een sociale huurwoning kunnen ontvangen uit het Woonlastenfonds is duidelijk bedoeld om de hoogte van de woonlasten meer in balans tot het inkomen te brengen.


26

De wijze waarop dit gebeurt verschilt per gemeente alsook de uitvoering ervan (bij twee gemeenten ligt dit deels buiten de gemeentelijke organisatie). Het gaat om enkele procenten van het totaal aantal huishoudens dat hier gebruik van maakt. De gemiddelde bedragen die per maand worden uitgekeerd zijn relatief laag terwijl met de uitvoering van die regeling wel relatief veel tijd (en dus geld) is gemoeid. De woonkostentoeslagregeling is vooral bedoeld voor huishoudens in duurdere huur- of koopwoningen die plotseling te maken hebben met betaalbaarheidsproblemen, vanwege het bijvoorbeeld plotseling wegvallen van inkomen als gevolg van (niet verwijtbaar) verlies van een baan. In de regio Amersfoort en in regio Foodvalley zijn er geen gemeenten die een woonlastenfonds als beleid hebben opgenomen. In gemeente Barneveld is de bestaande (sinds begin jaren negentig) woonkostentoeslagregeling bedoeld als vorm van bijzondere bijstand. Hier maken relatief weinig inwoners gebruik van (gemiddeld nog geen 25 huishoudens in de afgelopen 3 jaar) terwijl de gemiddelde bedragen die maandelijks worden toegekend wel hoog liggen.


27

5 Conclusies en aanbevelingen

5.1

Conclusies

Het onderwerp betaalbaarheid van het wonen heeft in Barneveld al geruime tijd de aandacht. De betaalbaarheid van het wonen en woonlasten worden vooral ook bepaald door ontwikkelingen buiten het woondomein, zoals de ontwikkeling van de economie en werkgelegenheid en de ontwikkeling van de koopkracht. Middels het draaien aan een aantal knoppen van woonbeleid kan echter wel invloed worden uitgeoefend om de betaalbaarheidsrisico's voor huishoudens te reduceren. Terwijl door enerzijds daling van de woningwaarde (o.a. bij nieuwbouw), een relatief lage rentestand en door aanscherping van de hypotheekvoorwaarden, de risico's voor eigenaren-bewoners steeds verder worden beheerst, is er in de huursector sprake van een omgekeerde beweging. Hier zien we met name in de sociale huursector een instroom van lagere inkomensgroepen en tegelijkertijd een duidelijke stijging van de huurprijzen, mede als gevolg van de verhuurdersheffing. Daarmee nemen de betaalbaarheidsrisico's in de (sociale) huursector toe en in de koopsector af. In Barneveld is de situatie nog redelijk overzichtelijk. De gemeente steekt in een aantal opzichten nog relatief gunstig af ten opzichte van de regio Veluwe en het landelijke beeld. Dit wordt door informatie van Woningstichting Barneveld bevestigd, bijvoorbeeld door het beperkt aantal huisuitzettingen om financiële redenen (7 gevallen in 2014) en verder ligt de huurderving in Barneveld lager en ontwikkelt zich niet progressiever ten opzichte van de omliggende gemeenten en totaal Nederland. Gemeente Barneveld kent momenteel al tal van (financiële) instrumenten om bepaalde inkomensgroepen te ondersteunen, waaronder de huishoudens die behoren tot de minima. Denk daarbij aan schulddienstverlening, budgetadviesgesprekken, diverse regelingen in de Minimawijzer, de woonkostentoeslagregeling, kwijtschelding van afvalstoffenheffing en WOZ, maar ook bijvoorbeeld de inzet van de startersregeling, een gedifferentieerd grondprijsbeleid (met regionaal concurrerende prijzen voor de sociale woningbouw) en gedifferentieerd woningbouwbeleid (met circa een derde goedkope woningbouw). Daarnaast ziet de gemeente middels de prestatieafspraken toe op het huur-, verkoop- en nieuwbouwbeleid van Woningstichting Barneveld. Landelijk zijn er gemeenten die een woonlastenfonds in het leven hebben geroepen, ter ondersteuning van de woonlasten in de sociale huursector. Vaak gaat het om bedragen van maximaal € 50,- per maand.

5.2

Wat vinden we betaalbaar wonen in Barneveld De vraag is wat betaalbaar wonen is voor welke inkomensgroepen. Voor welke groepen is een rol vanuit de gemeente gerechtvaardigd. Wanneer is het een gemeenschappelijk probleem? Is het een inkomensprobleem of ligt de oorzaak in kenmerken of functioneren van de woningmarkt?


Voor welke groepen en onder welke voorwaarden vinden we financiële inzet van de gemeente (bijv. via kwijtschelding schulden en/of een woonlastenfonds) gerechtvaardigd? Wanneer we bijvoorbeeld in navolging van Enkhuizen en Almere de grens van huishoudens die voor een woonlastenfonds in aanmerking zouden kunnen komen op 120% van bruto sociaal minimum leggen blijkt volgens tabel 1 dat het in om in heel Barneveld om circa 2.060 huishoudens gaat. Dit terwijl Woningstichting Barneveld alleen al ruim 2.800 huurwoningen tot de laagste aftoppingsgrens heeft (€ 576,-), en deze groepen in theorie dus in een (goedkope) huurwoning woonachtig kunnen zijn. Daarnaast kent de gemeente ook nog een goedkope koopvoorraad. Bij passend toewijzen zou daarmee in theorie voldoende aanbod zijn.

5.3

Aanbevelingen en maatregelen Op basis van dit onderzoek kan worden geconcludeerd dat zowel Woningstichting Barneveld als gemeente Barneveld al verschillende instrumenten inzetten om de woonlasten voor huurders in relatie tot hun inkomen in balans te brengen, middels: (Nog meer) Passend toewijzen Inkomensafhankelijke huurverhoging (voor 2015 hebben 500 huishoudens geen huurverhoging) Minimaregelingen Woonkostentoeslag Schulddienstverlening Kwijtschelding afvalstoffenheffing en (verlaging) WOZ. Geen separaat woonlastenfonds maar inzet op doelmatiger gebruik maken van bestaande regelingen, verstevigen samenwerkingsverbanden en betere voorlichting Bestaande instrumenten en regelingen in gemeente Barneveld bieden al mogelijkheden om de woonlasten meer in balans met het inkomen te brengen. Deze instrumenten (zoals die bijvoorbeeld in de minimawijzer genoemd, woonkostentoeslag en kwijtscheldingen) zijn gericht op participatie/mee kunnen blijven doen in de samenleving en worden regelmatig geactualiseerd met de NIBUD richtlijnen voor verschillende gezinssituaties. Gezien de situatie in Barneveld is er geen aanleiding om aanvullend een woonlastenfonds in het leven te roepen. Gezien de verwachte (beperkte) omvang van het aantal huishoudens dat een beroep zou doen op een woonlastenfonds en de gemiddelde bijdrage per huishouden (stel 50 euro per maand) weegt dit niet op tegen de ambtelijke kosten die daarmee gemoeid gaan. Dit terwijl bijvoorbeeld kwijtschelding van bepaalde heffingen meer voor een huishouden oplevert. Zinvoller is om bestaande (gemeentelijke) regelingen te bezien op doelmatigheid en beter in beeld te krijgen van wie van deze regelingen gebruik maakt, maar ook gebruik zou kunnen maken. Huurders die betaalbaarheidsproblemen hebben zijn meestal al in beeld bij de Woningstichting en gemeente. Met Woningstichting Barneveld heeft de gemeente een convenant over signalering huurschulden. Inwoners met huurschulden worden geattendeerd op schulddienstverlening bij de gemeente. Bezien zou kunnen worden hoe de bestaande instrumenten, regelingen en samenwerkingsverbanden (zoals met Woningstichting Barneveld, de voedselbank, Welzijn Barneveld en Diaconaal Netwerk) nog beter/doelmatiger ingezet kunnen worden om woonlasten van inwoners in Barneveld te verlagen c.q. beheersbaar te maken in relatie tot de overige uitgaven. Door middel van communicatie en voorlichting kunnen inwoners in Barneveld worden gewezen op de bestaande regelingen die er al in Barneveld zijn. Behalve de formele websites van gemeente en woningstichting, kan ook gebruik worden gemaakt van verschillende bestaande maatschappelijke instanties en platforms, zoals de wijkplatforms, de Seniorenraad, het Diaconaal Netwerk.


Passend toewijzen volgens Woningwet en invoering

huisvestingsverordening

De nieuwe Woningwet betekent een aantal veranderingen voor woningcorporaties en daarmee ook voor gemeenten. Zo zullen woningcorporaties vanaf 1 januari 2016 minimaal 95% van de nieuw te huisvesten huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een woning toewijzen met een huurprijs onder de voor hun geldende aftoppingsgrens. Dit betekent dat er nog meer stringent passendlwordt toegewezen en dat de huren moeten passen bij de inkomens van de huurders. Dit zal inhouden dat de woonquotes voor nieuwe huurders binnen de landelijke richtlijnen blijven. Met de vaststelling van de Huisvestingswet heeft de gemeente Barneveld een nieuwe huisvestingsverordening opgesteld, welke vanaf 1 juli 2015 (voor de duur van vier jaar) in werking zal treden. In deze verordening zijn onder andere regels opgenomen met betrekking tot de woonruimteverdeling. Dit in verband met de schaarste (en verdringing) aan sociale huurwoningen in de gemeente Barneveld alsmede regio Foodvalley. Gedurende die periode worden gemeenten geacht de structurele problemen op de woningmarkt, die ten grondslag liggen aan de verdringingseffecten, aan te pakken. De Huisvestingsverordening wordt dan ook ingebed in een bredere beleidsvisie gericht op het terugdringen/wegnemen van schaarste op de woningmarkt. Nieuwe woonvisie en nieuwe prestatieafspraken In 2016

wordt

in

Barneveld

een

nieuwe

in 2016 woonvisie

opgesteld

met

daaruit

voortvloeiend

nieuwe

prestatieafspraken met Woningstichting Barneveld. In de woonvisie zal onder andere op de onderwerpen betaalbaarheid, schaarste en verdringingsaspecten in de sociale huursector worden ingegaan en de wijze waarop hier lokaal (en regionaal) naar oplossingen wordt gezocht om dit terug te dringen. In de nieuwe prestatieafspraken zal gezien de veranderingen in de Woningwet, de scheiding van DAEB(diensten van algemeen economisch belang) en niet-DAEB activiteiten nog meer dan voorheen op de maatschappelijke taak van de woningstichting worden ingegaan. De

onderwerpen

betaalbaarheid,

schaarste

aan

betaalbare

woonvormen,

wonen

en

zorg,

woonruimteverdeling, huurprijsbeleid en verkoopbeleid zullen opnieuw belangrijke issues vormen in zowel de woonvisie als in de prestatieafspraken. Aanscherping van een aantal onderwerpen in deze nieuwe prestatieafspraken zal bij moeten dragen aan een meer evenwichtige verdeling van de huurvoorraad over de verschillende inkomensgroepen die op de sociale huursector zijn aangewezen. Verruiming betaalbaar aanbod (zelfstandig en onzelfstandig) middels nieuwbouw en transformatie Dat er nog steeds schaarste is aan betaalbare woonvormen in Barneveld, komt in verschillende onderzoeken tot uitdrukking. En ook gezien de verwachtingen over economie en inkomensontwikkeling zal het aantal huishoudens dat is aangewezen op een goedkope huur- of koopwoning, de komende jaren verder toenemen. Gemeente Barneveld zal blijven stimuleren dat in de nieuwbouw jaarlijks voldoende goedkope woningen worden gerealiseerd (circa een derde van het programma), huur en koop. Wellicht met minder kwaliteit (zoals woonoppervlakte) maar wel meer betaalbaar. Nieuwbouw van kleinere woonvormen (zelfstandig en onzelfstandig), voor bijvoorbeeld 1-2

persoons

huishoudens, wordt in dat verband en in het licht van de demografische ontwikkelingen, aanbevolen. Daarnaast worden initiatieven voor omzetting/transformatie

van bestaand (commercieel) vastgoed naar

bijvoorbeeld zelfstandige en onzelfstandige woonunits, toegejuicht. Temeer om dat ook bijvoorbeeld de instroom van onder andere statushouders en arbeidsmigranten voor meer druk op de goedkopere huur- en koopvoorraad zorgt. Het project 'Faseren en doseren woningmarkt Barneveld' zal de voortgang hiervan bewaken en waar mogelijk actief stimuleren. De toewijzing bij (ver)nieuwbouw van goedkope huur- en koopwoningen zal zoveel mogelijk passend en bij voorrang aan de bedoelde inkomensgroepen moeten plaatsvinden.


30

CDA

PRCT 98

PRO B A R N E V E L D / P V D A /

ChristenUnie

066

MOTIE

11 Agendapunt: X-14 Onderwerp: Prog ra mma beg roting 2015 De raad van de gemeente Barneveld in vergadering bijeen d.d. 11 november 2014 Overwegende dat: - Betaalbaarheid van wonen een belangrijk uitgangspunt is voor de gemeente Blijkens meerdere onderzoeken o.a. van RIGO en van het Planbureau voor de Leefomgeving steeds meer huurders door de dalende koopkracht dreigen hun huur niet meer te kunnen betalen en zelfs onder de armoedegrens terecht komen Datzelfde onderzoek aangeeft dat de problemen bij huurders (nog) groter zijn dan bij bezitters van koophuizen De huren in de afgelopen jaren sterker zijn gestegen dan de inkomens van de doelgroep - Volgens de Woningstichting Barneveld de groep huurders waarvoor het steeds moeilijker wordt om aan alle vaste lasten op tijd te voldoen groter wordt De huurachterstand in Barneveld toeneemt De gemiddelde huurprijs in Barneveld boven het landelijk gemiddelde ligt De Huurdersvereniging Barneveld dringend aandacht vraagt voor bovengeschetste ontwikkelingen Het Coalitieakkoord aangeeft dat de betaalbaarheid van wonen onderzocht en gemonitord zal worden Instellen van een Woonlastenfonds als aanvulling op de huurtoeslag de betaalbaarheid van woonlasten voor mensen met een smalle beurs (max. 120% bijstandsniveau) groter kan maken - Gemeenten als Almere, Utrecht, Enkhuizen en Amersfoort reeds werken met een Woonlastenfonds Verzoekt het college: De mogelijkheden van invoering van een Woonlastenfonds en eventuele andere (aanvullende) vormen van woonlastenverlichting te onderzoeken. Bij dit onderzoek ook de Woningstichting en de huurdervereniging te betrekken. De Gemeenteraad over de uitkomsten hiervan binnen een halfjaar te informeren. En gaat over tot de orde van de dag CDA Pro'98

ChristenUnie

H. Smit

M. Rosbergen-van Minnen

H. Schuring

A. Westerneng

H. Brul

P.Spruijt

Barneveld. Nr Aan het college van burgemeester en wethouders

Recommend Documents