RIS132717_03-NOV-2005
Gemeente Den Haag
Ons kenmerk
HGR/az.2005.833 RIS 132717
HAEGHEFLOR
HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS, Besluit : I.
in te stemmen met de verwerving van ca. 5 hectare in de gemeente Westland gelegen grond, kadastraal bekend gemeente Monster sectie I nummer 1933, nummer 1934, nummer 1998, nummer 2189, nummer 2450 en nummer 2451 en het daarop aanwezige kassencomplex inclusief 2 bedrijfswoningen ten behoeve van de Haeghe Groep, voor een bedrag van € 7,25 miljoen;
II.
met inachtneming van het gestelde onder I overigens in te stemmen met het mandaat aan de directeur van de Haeghe Groep om binnen de aangegeven kaders en ten behoeve van de onder I genoemde verwerving contracten aan te gaan;
III.
in te stemmen met een bouwkostenniveau van € 4,3 miljoen voor de renovatie van het onder I genoemde kassencomplex;
IV.
met inachtneming van het gestelde onder III overigens in te stemmen met het mandaat aan de directeur van de Haeghe Groep om binnen de aangegeven kaders en ten behoeve van de onder III beschreven renovatie contracten aan te gaan;
IV.
in te stemmen met de verhuizing van de bedrijfsactiviteiten, die thans uitvoering krijgen op het terrein aan de Westmadeweg 35 naar de onder I genoemde kavel, zo spoedig mogelijk na de afronding van de onder IV beschreven renovatie;
VI.
ermee in te stemmen om na de afronding van de onder III beschreven renovatie de exploitatie van het onder I beschreven kassencomplex op te dragen aan de Haeghe Groep;
Postadres: Postbus 12 600, 2500 DJ Den Haag
Telefoon: 070 - 353 3244
Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Internetadres: www.denhaag.nl
Fax: 070 - 353 2782
HGR/az.2005.833
2
VII. in te stemmen met het inbrengen van het terrein Westmadeweg 35 in de grondexploitatie Madestein, na lege oplevering per 1 april 2008; VIII. in te stemmen met een financiële vergoeding voor de uitplaatsing vanuit de grondexploitatie Madestein van € 5,36 miljoen, bij transport van de kavel; IX.
in te stemmen met een bijdrage van € 2,6 miljoen uit het Vaststellingsprogramma Grondbedrijf (Rv 261/1998), onderdeel onrendabele toppen;
X.
in te stemmen met een financiële bijdrage ad € 1 miljoen uit de Bestemmingsreserve Strategische aankopen Binckhorst (2e concernbericht 2004), voor de verplaatsing van Haegheflor;
XI.
in te stemmen met een rendabel krediet van € 4,19 miljoen aan de Haeghe Groep en de daaraan verbonden kapitaallasten met ingang van in gebruikneming van de kas ten laste te brengen van de exploitatie van de Haeghe Groep.
Den Haag, 1 november 2005 Het college van burgemeester en wethouders de secretaris, de burgemeester,
D.M.F. Jongen
W.J. Deetman
HGR/az.2005.833
Verplaatsing Haegheflor Inleiding Eerder heeft de gemeenteraad ingestemd met de herontwikkeling van Madestein. Daardoor moet Haegheflor, het in Madestein gevestigde tuinbouwbedrijf van de Haeghe Groep, in 2008 wijken voor woningen. Bij raadsmededeling 63 van 16 april 2002 inzake het bestemmingsplan 2002 is de raad daarover geïnformeerd. Haegheflor biedt werkgelegenheid aan ca. 250 sw-werknemers. Voor het behoud van de werkgelegenheid is het essentieel dat vervangende huisvesting wordt gevonden. Op de stadsgrens kan een in de gemeente Westland gelegen locatie met opstallen van ca. 5 hectare worden verworven, die voor de voortzetting van het bedrijf geschikt is. De opstallen omvatten een kassencomplex en twee woningen. Met dit voorstel vragen wij u in te stemmen met het verwerven van ca. 5 hectare grond met opstallen ten behoeve van de Haeghe Groep, het renoveren van de daar aanwezige opstallen en het daar naar toe verplaatsen van de bedrijfsactiviteiten van de Westmadeweg. De Ondernemingsraad van de Haeghe Groep heeft met dit voorstel ingestemd (bijlage 1). Eerdere besluitvorming Op grond van de bij raadsbesluit van 25 april 2002 vastgestelde bestemmingswijziging en de daaraan verbonden gefaseerde herontwikkeling van Madestein tot woningbouwgebied, moet Haegheflor worden uitgeplaatst. Dit moet uiterlijk 1 april 2008 zijn gerealiseerd (bijlage 2). Met het nu voorliggende voorstel is dit mogelijk. De vervangende kavel ligt op de gemeentegrens en is goed met het openbaar vervoer bereikbaar voor de gehandicapte medewerkers. De context: het beleid van de Haeghe Groep De Haeghe Groep biedt de ca. 2200 sw-werknemers een baan die bij hun mogelijkheden past. Het beleid is erop gericht de medewerkers zo te begeleiden, op te leiden en te trainen dat ze in aanmerking komen voor een baan (zo dicht mogelijk) op de gewone arbeidsmarkt. In overeenstemming met dit beleid heeft de Haeghe Groep in recente jaren een beweging van binnen naar buiten in gang gezet. Het aantal beschutte arbeidsplekken (binnenbanen) is daardoor afgenomen. Op termijn resteren alleen binnenbanen voor de sw-medewerkers die daarop (tijdelijk dan wel permanent) aangewezen zijn. Omdat de toelatingseisen tot de SW in het recente verleden zijn aangescherpt, zal naar verwachting overigens een substantieel deel van de instromers gedurende korte of langere tijd zijn aangewezen op een beschutte werkplek. Zij die niet zijn aangewezen op een beschutte werkplek vinden een baan bij de buitenbedrijven Omnigroen en Schoon Schip, worden gedetacheerd door het buitenbedrijf Diensten of werken onder medeneming van een deel van de sw-subsidie in dienst van een andere werkgever (Begeleid Werken). Dit beleid strookt in belangrijke mate met de voorgenomen “modernisering van de WSW”, welk voornemen het kabinet dit najaar bespreekt met het parlement. Binnenbanen zijn ten opzichte van buitenbanen relatief duur in verband met de daarvoor benodigde huisvestiging en outillage, de intensieve begeleiding, de beperkte productiviteit van het personeel en de smalle marges. Dat is voor de Haeghe Groep een extra reden om het aantal binnenbanen en de daarvoor benodigde infrastructuur te beperken tot wat nodig is om de sw-werknemers tijdelijke leerwerkplekken dan wel permanent beschutte werkplekken te bieden.
3
HGR/az.2005.833 De afname van de binnenbanen wordt gerealiseerd bij het Industrieel Bedrijf, waarvan de financiële resultaten al jaren een punt van grote zorg zijn. Gezien de recente economische ontwikkelingen en de concurrentie van buiten de EU zijn de vooruitzichten slecht. Naar verwachting leidt dit eerder ingezette beleid tot een terug lopen van het aantal werknemers in het Industrieel Bedrijf (tot het minimum aantal van ca. 500 beschutte plekken). Voor het binnenbedrijf Haegheflor ligt de situatie anders. Daar kan, anders dan bij het Industrieel Bedrijf, op relatief goedkope wijze worden gezorgd voor de noodzakelijke beschutte werkplekken. Haegheflor Haegheflor is een potplantenbedrijf van ca. 3 hectare, waarop een bedrijfshal, 3 bedrijfswoningen en 2 hectare teeltruimte staan. De gekweekte en aangekochte planten worden na bewerking door sw-medewerkers via de veiling Westland verkocht. De werkzaamheden dragen bij aan de diversiteit van de leerwerkplekken bij de Haeghe Groep, vormen een beschut alternatief voor medewerkers van het Industrieel Bedrijf en bieden de niet op beschutte plekken aangewezen medewerkers kans op emplooi in de tuinbouwsector. Haegheflor is een levensvatbaar sw-bedrijf, dat bij voorkeur elders voortgezet zou moeten worden (bijlage 3). Het ligt voor de hand bij de gedwongen verplaatsing zo mogelijk rekening te houden met de ontwikkelingen in de markt, de WSW en andere wetgeving. De belangrijkste daarvan zijn: •
•
• •
De strengere wsw-toelatingseisen leiden tot een groeiende groep medewerkers voor wie de bestaande werkwijze in de kwekerij minder passend is. Door het werk verder te concentreren in een binnen de kwekerij gelegen bedrijfshal, kan het worden aangepast aan de mogelijkheden van de medewerkers. De tuinbouwsector wordt geconfronteerd met steeds smallere marges. Schaalvergroting en automatisering van het teeltproces, leidend tot meer omzet, hogere efficiency en hogere teeltkwaliteit, vormen daarop een antwoord (bijlage 4). Haegheflor voldoet aan de eisen op het vlak van Arbo en milieu, maar zal bij een verplaatsing rekening moeten houden met strengere eisen. De verschuiving van sw-werkgelegenheid van het Industrieel Bedrijf naar o.m. Haegheflor leidt tot de behoefte aan arbeidsintensievere tuinbouwproducten.
Door de verwerving en aanpassing van een op de stadsgrens gelegen kassencomplex, kan de voortzetting van het bedrijf worden gegarandeerd. In termen van werkgelegenheid en exploitatie is dat zeer gewenst (bijlage 5). Omdat alternatieve locaties ontbreken, is het een meevaller dat de omvang en productiewijze van deze locatie ertoe bijdragen, dat met de genoemde ontwikkelingen rekening kan worden gehouden. Vervangende locatie De te verwerven kavel met opstallen (een kas en 2 bedrijfswoningen, waarvan één verburgerlijkt kan worden) grenst aan de Westlandse Zoom, heeft een agrarische bestemming en voldoet qua ligging en grootte (ca. 5 hectare) aan het globale programma van eisen (bijlage 6). Dit met de kanttekening dat dit programma rekening houdt met een kavel van 4 hectare.
4
HGR/az.2005.833 De mogelijkheden voor het benutten van Haegheflor als leerwerkbedrijf voor derden worden hierdoor verruimd. In de kas is een technisch goed functionerend productiesysteem aanwezig, dat aansluit bij de bedrijfsfilosofie van Haegheflor. Voor bijzonderheden verwijzen wij u naar het taxatierapport van 6 juli 2005 (bijlage 7) en de resultaten van het uitgevoerde kadastraal onderzoek van 15 september 2005 (bijlage 8). De juridische levering van het perceel tuinland met opstallen, voorzieningen en inventaris zal uiterlijk 15 november 2006 plaatsvinden. Latere levering achten wij ongewenst, omdat we willen voorkomen dat de verplaatsing van Haegheflor een vertragende factor vormt voor de ontwikkeling van Madestein. Voor de hoofdlijnen van de afspraken met de verkopende tuinder verwijzen we naar bijlage 9. Bodemonderzoek wijst uit dat op de te verwerven kavel op één zeer beperkte plek sprake is van enige verontreiniging (bijlage 10). Dit staat de tuinbouwbestemming niet in de weg en vormt evenmin een obstakel bij de verwerving (bijlage 11). De kosten van verwijdering van verontreinigde grond zijn betrokken bij de koopprijs. Het globale programma van eisen (bijlage 6) vormt de basis voor noodzakelijke aanpassingen in de te verwerven kas. Deze betreffen het creëren van een bedrijfshal in de kas, het vervangen van verouderde onderdelen en het creëren van facilitaire voorzie ningen (parkeergelegenheid, sanitair, bedrijfsrestaurant). Het investeringsniveau wordt, na een kritische doorlichting van een extern opgestelde begroting (bijlage 12), geraamd op maximaal € 4,3 mln. Vervangingsinvesteringen treden na deze renovatie naar verwachting in de eerste 10 jaar niet op. Staatssteun Het taxatierapport vormde de basis voor de onderhandelingen met de verkopende tuinder. Gelet op diens bedrijfsvoering, de specifieke eisen van de Haeghe Groep (waaronder de bereikbaarheid) en de druk waaronder de Haeghe Groep een vervangende locatie “uit de markt moet breken”, gaat dit rapport uit van een taxatiewaarde van € 6.176.000 exclusief de tweede woning, die is getaxeerd op € 500.000 (bij verburgerlijking van die woning). In verband met recente transacties in het gebied is over de grondwaarde een second opinion gevraagd, op grond waarvan de taxatiewaarde € 6.736.000 inclusief de tweede woning bedraagt (bijlage 13). Grond en opstallen kunnen worden verworven voor € 7.250.000. We beschouwen deze transactie als marktconform, temeer omdat alternatieve locaties niet worden aangeboden en de tijd dringt. Dit oordeel is juridisch getoetst. Zie hiervoor de bijlagen 14 en 15. Financiën De totale investering voor de verwerving van 5 hectare grond met opstallen, de verbouwing van de opstallen en de daarmee samenhangende kosten, bedraagt € 13,65 mln inclusief frictiekosten en onvoorzien. Door een eerdere vrijval van kapitaallasten is de boekwaarde van de bestaande kas nihil. Omdat deze kas in goede staat verkeert (bijlage 16) houdt de exploitatie geen rekening met investeringen en extra onderhoud. Daardoor is geen sprake van vrijvallende middelen binnen Haegheflor.
5
HGR/az.2005.833
6
Vanuit de grondexploitatie voor het plangebied Madestein is op grond van de richtlijn “Inbreng en uitlichting” (B4V d.d. 12 januari 1999) voor de uitplaatsing van Haegheflor een vergoeding beschikbaar van € 5,3 mln. Uit het Vaststellingsprogramma Grondbedrijf (Rv 261/1998) is ter dekking van onrendabele toppen een bedrag beschikbaar van € 2,6 mln en in de Bestemmingsreserve Strategische aankopen is € 1 mln voor de uitplaatsing van Haegheflor gereserveerd. De verkoopwaarde van een verburgerlijkte bedrijfswoning is getaxeerd op € 0,5 mln. Wat resteert is een bedrag van € 4,19 mln. Dit komt overeen met de waarde van de grond. De aan deze grondwaarde verbonden jaarlijkse rentelasten bedragen € 189.000. Gezien de mogelijkheid tot groei (bijlage 17) stellen wij voor de Haeghe Groep een rendabel krediet te verstrekken en de daaraan verbonden kapitaallasten ten laste te brengen van de exploitatie van de Haeghe Groep. Resumerend: Vermogensbehoefte in mln.
Financiering in mln.
Aankoop Verbouwing Frictie Onvoorzien + Totaal
Grondexploitatie Madestein Bijdrage onrendabele top Bestemmingsreserve Verkoop woning Bijdrage Haeghe Groep
€ € € €
7,25 4,30 1,00 1,10 +
€ 13,65
€ 5,36 € 2,60 € 1,00 € 0,50 € 4,19 + € 13,65
Besluiten andere lagere overheden De betrokken kavel ligt in de gemeente Westland. Op de kavel rust een agrarische bestemming. Dat Haegheflor bij vestiging op deze kavel het aantal parkeerplekken moet uitbreiden en een deel van de kas moet verbouwen tot een bedrijfshal, is in overeenstemming met het bestemmingsplan en stuit niet op bezwaren van de gemeente Westland. Voor de verwerving van de benodigde vergunningen voorziet de gemeente Westland geen proble em. Hierover heeft inmiddels afstemming plaatsgevonden (bijlage 18). De verkopende tuinder is niet vergunningplichtig in de kader van de Wet milieubeheer. Zodra bekend is wanneer Haegheflor wordt verplaatst zal daarom conform het Besluit Glastuinbouw melding worden gedaan bij de gemeente Westland en het Hoogheemraadschap van Delfland. Omdat de activiteiten van Haegheflor overeenkomen met die van de tuinder die nu op de te verwerven locatie is gevestigd, gaan wij er vanuit dat dit de start van de bedrijfsvoering niet belemmert. Na de verwerving van de betrokken kavel met opstallen moet de verkopende tuinder de kavel en opstallen binnen een jaar verlaten. Die periode is voldoende voor de bouwvoorbereiding. Voor de renovatie is een periode van 8 maanden beschikbaar, waarna voor de verplaatsing van Haegheflor, de afbouw van de bestaande teelt op de huidige locatie en de opbouw van de nieuwe teelt op de vervangende locatie nog 9 maanden beschikbaar zijn. Dat is naar verwachting voldoende om de tuin en opstallen aan de Westmadeweg op 1 april 2008 schoon op te leveren.
