Bankovní institut vysoká škola Praha. Veřejné draţby. Diplomová práce. Finance

Bankovní institut vysoká škola Praha

Veřejné draţby Diplomová práce

Autor:

Jan Mikloško Finance

Vedoucí práce:

Sušice

Ing. Petr Ort, PhD.

Duben, 2010

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci vypracoval samostatně, výhradně s použitím uvedené literatury. V Sušici 22. dubna 2010

……………………………….. Jan Mikloško

Děkuji své přítelkyni Nadě a své rodině za jejich trpělivost, pochopení a podporu při mém studiu a při vypracování této práce.

Děkuji vedoucímu této práce Ing. Petru Ortovi, PhD. za jeho odborné vedení, konzultace, rady, podnětné připomínky a trpělivost.

ANOTACE Za téma předkládané diplomové práce byla zvolena problematika veřejných dražeb. Hlavní myšlenkou bylo především přiblížení oblasti veřejných dražeb, vymezení a objasnění základních pojmů souvisejících s veřejnými dražbami a popsání jejich výhod oproti realitnímu prodeji. Práce se rovněž zaměřila na určování obvyklé ceny dražených nemovitostí, což bývá označováno za základní pilíř všech dražeb.

ANNOTATION It was selected issue of public auctions for the submitted thesis topic. The idea was mainly to light the public auction concept, the definition and clarification of basic concepts related to public auctions and describe their advantages over real estate sales. The work also focused on determining the normal price of the auctioned property, which is called the fundamental pillar of all auctions.

OBSAH: 1.

ÚVOD .................................................................................................................. 6

2.

PROBLEMATIKA VEŘEJNÝCH DRAŽEB ..................................................... 7

3.

VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ.............................................................. 12

4.

3.1. Dražební vyhláška .................................................................................. 15 3.2. Smlouva o provedení dražby.................................................................. 20 3.3. Upuštění od dražby ................................................................................ 21 3.4. Oznámení o dražbě ................................................................................. 24 3.5. Zmaření a neplatnost dražby .................................................................. 25 3.6. Protokol o provedené dražbě.................................................................. 32 3.7. Uspokojení pohledávek dražebních věřitelů .......................................... 34 3.7.1. Protokol o výtěžku dražby a uspokojení pohledávek ..................... 37 3.8. Dražebník a předpoklady pro výkon činnosti dražebníka ...................... 38 3.9. Vyloučení některých účastníků z dražby ............................................... 39 FAKTORY OVLIVŇUJÍCÍ CENU NEMOVITOSTI ...................................... 41

5.

4.1. Technický stav nemovitosti.................................................................... 42 4.2. Situováni nemovitosti a její využitelnost ............................................... 44 4.3. Typy nemovitostí ................................................................................... 45 4.4. Dostupné informace o nemovitosti ........................................................ 46 4.5. Územní plán ........................................................................................... 47 4.6. Vlastník, popřípadě uživatel nemovitosti............................................... 47 4.7. Stav tísně ................................................................................................ 48 4.8. Stav mimořádné obliby .......................................................................... 48 ZNALECKÝ POSUDEK ................................................................................... 49

6.

5.1. Popis nemovitosti .................................................................................. 50 5.2. Určení ceny obvyklé předmětu dražby .................................................. 50 5.3. Odhad ceny předmětu dražby................................................................. 51 5.3.1. Cena určená nad skutečnou hodnotu nemovitosti .......................... 52 5.3.2. Cena objektivně stanovena............................................................. 52 5.3.3. Cena určená pod skutečnou hodnotu nemovitosti .......................... 52 VYHOTOVENÍ ZNALECKÉHO POSUDKU PRO POTŘEBY DRAŽBY .... 54

7.

6.1. Místní šetření.......................................................................................... 54 6.1.1. Měření ............................................................................................ 55 6.1.2. Fotodokumentace ........................................................................... 56 6.1.3. Videozáznam .................................................................................. 57 6.2. Znalecký posudek pro potřeby dražby musí obsahovat tyto části.......... 57 ZÁVĚR .............................................................................................................. 69

1. ÚVOD Pracuji ve společnosti EURODRAŽBY.CZ a.s., která se zabývá převážně dražbami nemovitostí, ať už dobrovolných či nedobrovolných. Rozhodl jsem se proto, zvolit si jako námět své diplomové práce právě toto téma. V práci, kterou jsem nazval Veřejné dražby, jsem si vytknul hned několik cílů. Hlavní prioritou bylo především přiblížení problematiky spojené s veřejnými dražbami, vymezení a objasnění základních pojmů souvisejících s veřejnými dražbami a popsání jejich výhod oproti realitnímu prodeji. Dále jsem se zaměřil zejména na určování obvyklé ceny dražených nemovitostí, což považuji za základní pilíř všech dražeb. Práci jsem rozdělil do několika kapitol. V první části se věnuji uvedení do již zmíněné problematiky veřejných dražeb. Zamýšlím se převážně nad významem dražeb dobrovolných a nedobrovolných, jejich specifiky a odlišnostmi. V druhé kapitole popisuji proces dražby a základní pojmy s ní spojené. V závěrečné části své diplomové práce se zamýšlím nad stanovením ceny obvyklé, faktory, které jí ovlivňují a obecně nad úlohou znaleckého posudku v dražebním procesu. Při tvorbě diplomové práce jsem čerpal především z vlastních zkušeností z oblasti veřejných dražeb. Důsledně jsem zpracoval stěžejní problémy a otázky, na které při své práci v dražební společnosti denně narážím a jsou dle mého názoru pro daný obor zásadní. Významnou pomoc pro vypracování této práce představovaly knihy od Ing. Petra Orta Oceňování na tržních principech a Oceňování nemovitostí. Dále jsem používal knihu Oceňování nemovitostí od prof. Ing. Alberta Bradáče. Věřím, že tato práce poodkryje otázky spojené s veřejnými dražbami a bude dražebníkovi i osobám, které s ním spolupracují, užitečnou pomůckou.

6

2. PROBLEMATIKA VEŘEJNÝCH DRAŢEB Je několik způsobů, jak se stát vlastníkem nemovitosti nebo vlastníkem finanční hotovosti odpovídající její hodnotě. Asi nejvíce rozšířeným způsobem je přímý prodej zprostředkovaný některou z realitních kanceláří. V některých situacích může být vhodnější prodej v dražbě. Dražba se využívá například v situacích, kdy dlužník nesplácí svou pohledávku zajištěnou zástavním právem na nemovitost. Pro správné pochopení problematiky veřejných dražeb je potřeba si nejprve ujasnit některé základní pojmy. Celkovou úpravu problematiky veřejných dražeb obsahuje zákon č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách. Draţby dobrovolné jsou prováděné na návrh vlastníka, nebo na návrh osoby oprávněné (například likvidátor nebo insolventní správce). Draţby nedobrovolné jsou prováděné na návrh zástavního věřitele, jehož pohledávka je přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím, vykonatelným rozhodčím nálezem nebo doložena vykonatelným notářským zápisem, který obsahuje náležitosti stanovené zvláštním právním předpisem. Většinou se tyto dražby provádějí proti vůli vlastníka předmětu dražby. O dražbě a obecně o jejím průběhu mají obecnou představu snad všichni. Jedná se veřejné jednání, jehož účelem je přechod vlastnického nebo jiného práva k předmětu dražby z dosavadního vlastníka na vydražitele, konané na základě návrhu navrhovatele. Dražit lze nemovitosti, věci movité ale i majetková práva (např. pohledávky, družstevní práva atd.). V této práci se budu zabývat převážně dražbami nemovitostí, protože jsou nejčastějším předmětem prodávaným ve veřejných dražbách. Dražbu může řídit a provádět pouze koncesovaný dražebník, který nese plnou zodpovědnost za její zákonný průběh a musí být pro vznik škody pojištěn. Seznam takto certifikovaných dražebníku je publikován na www.centralni-adresa.cz.

7

Průběh a přípravu plně řídí dražebník. Vztah mezi dražebníkem a navrhovatelem dražby

je

upraven

písemnou

smlouvou

(smlouva

o

provedení

dražby

dobrovolné/nedobrovolné), která má zákonem upravené náležitosti. Smlouva o provedení dražby musí obsahovat označení, že jde o dražbu dobrovolnou, označení navrhovatele, dražebníka a předmětu dražby, nejnižší podání, výši odměny nebo způsob jejího určení či ujednání o tom, že dražba bude provedena bezúplatně. Je-li licitátor oprávněn snížit nejnižší podání, musí být ve smlouvě o provedení dražby obsaženo i ujednání, o jakou částku lze nejnižší podání snížit. Jde-li o dražbu nemovitosti, podniku nebo jeho organizační složky, musí být podpisy navrhovatele a dražebníka na smlouvě o provedení dražby úředně ověřeny.Výši odměny dražebníka sjednanou ve smlouvě o provedení dražby nelze dodatečně zvýšit. Neobsahuje-li smlouva uzavřená mezi navrhovatelem a dražebníkem stanovené náležitosti, je neplatná. Dražebník je povinen při přípravě dražby zajistit znalecký posudek o ceně v místě a čase obvyklé, ve kterém je zohledněn stav oceňované nemovitosti a případné vady. Důležitou věcí je, že pokud osoba, která má nemovitost v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídku předmětu dražby, lze odhad provést na základě poskytnutých údajů navrhovatelem dražby dražebníkovi. Výše nejnižšího podání (vyvolávací cena) je stanovena na základě uvážení navrhovatele. U dobrovolné dražby dokonce nezáleží na výši určení ceny obvyklé. U dražby nedobrovolné musí být nejnižší podání stanoveno na částku minimálně ve výší 50 % z ceny určené soudním znalcem ve znaleckém posudku. Je však zřejmé, že správné stanovení nejnižšího podání má určující vliv na zájem o dražbu a dosažení co možná nejvyšší ceny prostřednictvím vydražení. Termín dražby dražebník vyhlašuje dražební vyhláškou, v níž musejí být uvedeny zákonem stanovené informace. Číslo jednací, které bylo chronologicky dražbě dražebníkem přiděleno. Dva termíny prohlídek předmětu dražby, které zajišťuje dražebník v rámci možností, které jsou držitelem dražené věci umožněny. Popis a cena dražené věci (nemovitosti), který vycházejí ze znaleckého posudku vyhotoveného soudním znalcem. U nedobrovolné dražby musí být použit titul, na základě kterého je dražebník oprávněn dražbu vykonat. Výše a termín, kdy je možno 8

uhradit dražební jistinu (dražební jistotu lze v zásadě složit v penězích nebo bankovní zárukou). Dražební vyhláška musí být zveřejněna způsobem vzhledem k předmětu dražby v místě obvyklým tj. musí být vyvěšena na úředních deskách u dobrovolné dražby 30 a u nedobrovolné dražby 60 dnů před zahájením dražby. Tyto uvedené termíny rovněž platí o uveřejnění vyhlášek na internetovém portálu centrální adresa. Draţební řád Dražební řád je listina, která se netýká pouze jedné dražby. Dražebník v něm většinou konkretizuje některá ustanovení zákona o veřejných dražbách pro podmínky své specializované činnosti. Dražebník má povinnost vyvěšení dražebního řádu společně s dražební vyhláškou v dražební místnosti. Dražební řízení je vedeno licitátorem, který dražbu zahajuje tzv. vyvoláním, poté vyzívá účastníky, aby činili svá podání a nakonec uděluje příklep. Součástí vyvolání je určení nejnižšího podání a stanovení nejnižšího příhozu. Draží do té doby, dokud účastníci dražby činí podání. Jestliže nikdo z účastníků dražby není ochoten učinit ani po třetí výzvě podání, udělí licitátor příklep účastníkovi, který učinil dosud nejvyšší podání. Udělením příklepu je dražba ukončena. Po ukončení dražby jsou účastníkům s výjimkou vydražitele vráceny dražební jistoty. Jako doklad o provedené dražbě slouží protokol o provedené dražbě, který je dražebník povinen po skončení dražby vyhotovit. Protokol o provedení dražby obsahuje údaje o dražebníkovi, navrhovateli dražby, stručný popis předmětu dražby, cenu dosaženou vydražením, iniciály vydražitele. Účastník dražby, jemuž byl udělen příklep, se stal vydražitelem. Vydražitel je povinen uhradit cenu dosaženou vydražením na účet dražebníka v zákonem stanovené lhůtě. Rozhodujícím faktorem pro lhůtu uhrazení částky dosažené vydražením je typ dražby, může to být ihned po skončení dražby, do 10 dnů až do 3 měsíců. Přičemž do placené ceny je zahrnuta dražební jistota, která byla složena před dražbou. Zaplacením přechází na vydražitele vlastnictví předmětu dražby a to k okamžiku přidělení příklepu.

9

Náklady draţby Náklady dražby se rozumí např. pronájem sálu, vyhotovení znaleckého posudku, náklady na inzerci dražby či zajištění licitátora atd. Tyto náklady se hradí z výtěžku dražby, jestliže není ve smlouvě o provedení dražby stanoveno jinak. Výtěžek z dražby je po odečtení nákladů na dražbu předán bývalému vlastníkovi. U nedobrovolné dražby rozdělí dražebník výtěžek podle přihlášených pohledávek a podle data jejich vzniku a zajištění. V případě, že jsou všechny přihlášené pohledávky a náklady dražby uspokojeny a ještě zbývají finanční prostředky, dražebník je povinen zaslat je zástavci. Pokud není možné uvedené částky předat zástavním věřitelům nebo zástavci, uloží dražebník tyto peníze na speciálně zřízený účet, který je zveřejněn na centrální adrese. Vydražiteli po uhrazení částky dosažené vydražením je dražebníkem vydáno písemné potvrzení o

nabytí vlastnictví. Jedná-li se o nemovitost, zašle jedno

vyhotovení potvrzení o nabytí vlastnictví příslušnému katastrálnímu úřadu. Ten zaznamená skutečnost, která již proběhla v okamžiku udělení příklepu a záznamem připíše nového vlastníka, jedná se o záznam a ne o vklad jako v případě kupní smlouvy. Vlastník nebo jeho zástupce protokolárně předá nemovitost na základě potvrzení o vlastnictví. Pokud není při první dražbě učiněno ani nejnižší podání, licitátor dražbu ukončí. Následně lze připravit po dohodě s navrhovatelem dražbu opakovanou z podobných podmínek jako dražbu první. U opakované dražby je potřebné snížení nejnižšího podání. Toto záleží opět pouze na navrhovateli dražby. U nedobrovolné dražby je však dle zákona o veřejných dražbách možné maximální snížení na 70 % původního nejnižšího podání. Není-li uhrazena cena dosažená vydražením ve stanovené lhůtě dochází k tzv. zmaření dražby. Na vydražitele nepřecházejí vlastnická práva k předmětu dražby a z dražební jistiny jím složené jsou zaplaceny náklady zmařené dražby a náklady na dražbu opakovanou.

10

Výhody draţby U atraktivnějších nemovitostí při vhodné vyvolávací ceně lze dojít k vyšší částce dosažené vydražením než by se dosáhlo přímým prodejem přes realitní kancelář. V případě dobře stanoveného nejnižšího podání se dražby účastní více zájemců a ti se často nechávají „strhnou“ ostatními, a tím pádem se cena dostává často i nad cenu odhadnutou soudním znalcem. Další výhodou prodeje přes dražbu je rychlost prodeje. Téměř nikdy nemůže nastat situace, že by nový vlastník nebyl bez nemovitosti ani bez peněz, na rozdíl od přímého prodeje. Daň z převodu nemovitosti je placena vydražitelem ve výši 3 % z částky dosažené vydražením bez ohledu na cenu obvyklou určenou soudním znalcem. Toto je další výhoda proti realitnímu prodeji, kde se daň z převodu nemovitosti hradí z částky vyšší. Buď to z částky uvedené v posudku nebo z částky určené v kupní smlouvě. Bezesporu další výhodou prodeje ve veřejné dražbě je určení objektivní ceny dražbou. Cenu dosaženou vydražením nelze po dražbě nějak zpochybňovat, protože nemovitost byla dostatečně dlouho vystavena na trhu a při jejím prodeji se sešlo více neovlivněných zájemců. Proto jsou dražby často využívány likvidátory nebo insolventními správci, ale také např. při vypořádání dědictví.

11

3. VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ Draţba Dražbou se rozumí veřejné jednání, jehož účelem je převod vlastnického nebo jiného práva k předmětu dražby, konané na základě návrhu navrhovatele, při němž se licitátor obrací na předem neurčený okruh osob přítomných na předem určeném místě s výzvou k podávání nabídek a při němž na osobu, která za stanovených podmínek učiní nejvyšší nabídku, přejde příklepem licitátora vlastnictví nebo jiné právo k předmětu dražby, nebo totéž veřejné jednání, které bylo licitátorem ukončeno z důvodu, že nebylo učiněno ani nejnižší podání. Účastník draţby Účastníkem dražby je osoba přítomná při dražbě, která se dostavila za účelem činit podání a splňuje podmínky stanovené zákonem. Typ účastníků při veřejné draţbě Účastníky veřejných dražeb lze rozdělit do těchto čtyř skupin:

-

Účastníci, kteří si draženou nemovitost mají v úmyslu sami koupit a poté jí i užívat. Tato skupina účastníků dražby je ideální, protože je ochotna za nemovitost zaplatit nejvíce.

-

Spekulanti jsou to lidé, kteří nemovitost kupují za účelem následného prodeje a z toho plynoucího zisku. Jedná se o poměrně velkou skupinu lidí účastnících se dražeb po celé republice. Tito lidé se dobře vyznají v nemovitostech a jsou schopni dobrého odhadu tržní ceny nemovitostí.

Avšak podmínkou jejich

obchodu je dobrá koupě, a proto nemovitosti kupují v rozmezí 50 – 70 % jejich reálné ceny (z důvodů dalších výloh).

-

Osoby, které uvažují o koupi nemovitosti v dražbě a přišli se podívat jako diváci. Nějakým způsobem cenu dosaženou vydražením ani samotnou dražbu neovlivňují.

12

-

Účastníci, kteří si nepřišli nemovitost koupit, ale přišli na dražbu provozovat tzv. pletichy při veřejné dražbě a tím čerpat finanční prostředky z ostatních účastníků dražby. Snahou dražebníka je jejich snahu o pletichy překazit. Nejlepší obranou proti těmto činnostem je velká účast zájemců, kteří mají v úmyslu nemovitost si koupit.

Draţební jistina Je částka, kterou musí složit před dražbou každý účastník dražby ve stanovené částce. V případě vydražení slouží k zajištění budoucích závazků. Nejniţší podání Jedná to o nejnižší částku, za kterou lze předmět dražby koupit a na které se začíná s licitací. Licitátor Licitátor je fyzická osoba oprávněná činit jménem a na účet dražebníka úkony při dražbě. Licitátorem může být pouze fyzická osoba způsobilá k právním úkonům a fyzicky způsobilá k této činnosti. Licitátor zahajuje dražbu, vyzývá účastníky, aby činili podání, uděluje příklep a provádí též losování ohledně udělení příklepu. Podání Nabídka účastníka dražby učiněna v průběhu dražby zvednutím čísla a vyslovením částky ve výši alespoň nejnižšího podání. Další podání musí předešlé nabídky převyšovat alespoň o minimální příhoz. Minimální příhoz Částka, o kterou se minimálně zvyšuje nové podání (nabídka) oproti poslednímu podání. Výše této částky je předem stanovená.

Příklep Příklep je úkon licitátora spočívající v klepnutí kladívka, jímž dochází za stanovených podmínek k přechodu vlastnického práva k předmětu dražby. 13

Vydraţitel Vydražitelem je účastník dražby, jenž učinil nejvyšší podání a byl mu udělen příklep. Draţebník Organizuje dražbu a má k tomu i příslušné živnostenské oprávnění. Opakovaná draţba Pokud nebyl předmět dražby vydražen, může se uskutečnit opakovaná dražba. Navrhovatel draţby Jde o osobu, která navrhuje provedení dražby. Vlastník předmětu dražby, správce konkurzní podstaty, likvidátor, nebo věřitel, jehož pohledávka je zajištěna zástavním právem. Dluţník Je osoba, jejíž závazek (dluh) je zajištěn právem k předmětu dražby. Zástavce Je osoba, která zastavila předmět dražby. Obvyklá cena Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.

14

Zvláštní oblibou se rozumí výjimečná hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k ním. I tuto definici je potřeba znát, protože z ní jednak vychází všechny vyhlášky o oceňování majetku, jednak jí musí respektovat všechny metodiky ocenění majetku, které oceňují majetek nacházející se na území České republiky.1 Soudní znalec Soudní znalec je osoba s příslušnou kvalifikací a praxí, kterou stanovuje zákon č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a podle vyhlášky ministerstva spravedlnosti č. 37/1967 Sb. o provedení zákona o znalcích a tlumočnících. Tato osoba je jmenována příslušným krajským soudem či ministerstvem spravedlnosti a je oprávněna zpracovávat znalecký posudek.

3.1. DRAŢEBNÍ VYHLÁŠKA Dražební vyhláška je zásadním dokumentem, kterým dražebník oznamuje třetím osobám, že je vyhlášena dražba, seznamuje je s veškerými podstatnými podmínkami dražby, povinnostmi účastníků dražby atd. Pro třetí osoby je dražební vyhláška vlastně prvním vyrozuměním o konané dražbě a prvotním podkladem k možnosti rozhodnout se, zda se budou o konkrétní dražbu zajímat. Dražební vyhláška je tedy dokumentem určeným všem zájemcům o dražbu od spekulantů, kteří obvykle znají dražební problematiku až po běžné občany, kteří jsou ve většině případů naprostými laiky.2 Dle zákona 26/2000 Sb. musí dražební vyhláška obsahovat: -

označení zda jde o dražbu dobrovolnou, a jde-li o opakovanou dražbu, i tuto skutečnost;

-

označení dražebníka;

-

určení místa, kde se bude dražba konat;

1 2

Více na http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=_teorie001. SLEZÁKOVÁ, Tereza; BERKA, Zdeněk. Veřejné dražby v praxi. Brno 2005, s. 120-121, ISBN 80-251-0672-1.

15

-

přesný času začátku dražby;

-

označení a popis předmětu dražby a jeho příslušenství, včetně práv a břemen váznoucích na předmětu dražby;

-

nejnižší podání a stanovený minimální příhoz, který může účastník dražby učinit;

-

způsob složení dražební jistoty, pak dále i způsob a lhůtu pro její složení, číslo účtu a adresu místa, kde má být dražební jistota složena, co je dokladem o složení dražební jistoty, výši dražební jistoty a způsob jejího vrácení;

-

je-li přípustný i jiný způsob úhrady ceny dosažené vydražením než úhrada v hotovosti; způsob úhrady ceny dosažené vydražením;

-

datum a čas konání prohlídek předmětu dražby (u nemovitostí).

Podobně jako ve smlouvě o provedení dražby je dražbě chronologicky přiděleno číslo jednací, ve kterém se zobrazuje, o kolikátou dražbu v kalendářním roce konkrétního dražebníka se jedná a rok jejího vydání. Číslo jednací dražební vyhlášky by mělo korespondovat s číslem jednacím u smlouvy o provedení dražby. Také označení dražebníka v dražební vyhlášce musí být stejné jako ve smlouvě o provedení dražby. Místo, datum konání a čas zahájení dražby je jednou z nejdůležitějších informací pro případné zájemce. Nemělo by docházet např. k tomu, že dražená nemovitost se nachází v Aši a dražba se koná v Ostravě. Tento fakt by mohl být brán jako snaha o omezení účastníků dražby a dražba by z tohoto důvodu mohla být právně napadnutelná. Jedním z nejdůležitějších bodů dražební vyhlášky je označení předmětu dražby. Předmět dražby musí být přesně vyznačen (většinou dle výpisu z katastru nemovitostí). U nemovitostí je tento požadavek zdůrazněn. Nemůže být např. označena nemovitost pouze číslem listu vlastnictví a označením katastrálního území apod., neboť takové označení by nesplňovalo podmínku nezaměnitelnosti předmětu. V dražební vyhlášce musí být také popsány součásti a příslušenství předmětu dražby, a to již z hlediska právní jistoty, neboť součásti i příslušenství předmětu dražby se mohou měnit v průběhu dražebního procesu. 16

Popis předmětu dražby a stavu, v němž se předmět dražby nachází, slouží k první informaci pro potenciální zájemce o dražbu. Z hlediska technického a komerčního by měl tedy sdělovat vlastnosti předmětu dražby, možnost jeho nelepšího užití, účelového určení, technického stavu, popř. poškození. Především u nemovitostí může být takový popis velmi obsáhlý a měl by v každém případě obsahovat zejména informace o charakteru a stavebně technickém využití staveb včetně informace, zda je stavba užívána v souladu s účelem, za nímž byla nemovitost postavena, dále stavební a konstrukční charakteristiku, stupeň zchátralosti, stáří stavby, zcela jistě také informaci o tom, že se např. jedná o stavbu dočasnou. Popis předmětu dražby a stavu, v němž se předmět dražby nachází, by také vždy měl zahrnovat informace podstatné z hlediska komerčního, zejména informace o okolnostech, které ovlivňují budoucí využití předmětu dražby, jeho hodnotu i do budoucna, případné faktory zhoršující jeho využití či hrozící snížením jeho hodnoty apod. Popis předmětu dražby je z pravidla čerpán z popisu, který je uveden ve znaleckém posudku. Proto je důležité, aby znalec uvedl v posudku všechna důležitá fakta, která zjistil při místním šetření předmětu dražby. Práva a závazky váznoucí na předmětu dražby bývají zpravidla zástavní práva, věcná břemena, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji, předkupní práva apod. V případě závazků spojených s nemovitostí se většinou jedná o smlouvy o užívání, dalším vlastnickým omezením váznoucím na předmětu dražby mohou být věcná břemena např. chůze, věcné břemeno užívání atd. Z těchto důvodů je důležité vymezení toho, která práva dražbou zanikají. V dražební vyhlášce také musí být pevně stanovena výše nejnižšího podání a minimální příhoz. Výše nejnižšího podání u nedobrovolné dražby musí činit minimálně polovinu odhadu ceny předmětu dražby (v opakované dražbě se dá nejnižší podání snížit na 70 % poloviny znaleckého posudku). Tyto hodnoty jsou nastaveny jako mantinely zákonem, většinou je nejnižší podání otázkou mezi navrhovatelem dražby a dražebníkem. Pro stanovení minimálního příhozu platí, že musí být stanoven v návaznosti na cenu dražené nemovitosti a v neposlední řadě také na výši nejnižšího podání. Při dražbě má licitátor právo výši nejnižšího podání snížit, 17

děje se tak v případě, kdy má pocit, že účastníci chtějí ještě činit svá podání, nicméně minimální příhoz je příliš vysoký (licitátor má právo minimální příhoz snížit např. ze 100.000 Kč až na 1Kč). Dražebník má podle zákona 26/2000 Sb. za povinnost v dražební vyhlášce stanovit výši dražební jistiny a způsob jejího složení, popřípadě jejího vrácení. Dražební jistina se převážně skládá při zápisu účastníků při dražbě a v případě neúspěchu účastníka je po skončení dražby ihned vrácena. Další možností je složení jistiny na účet dražebníka nebo předložením bankovní záruky vyhotovené bankou. V těchto případech je jistina nejpozději následující den po skončení dražby vrácena zpět na účet, ze kterého byla zaplacena.V dražební vyhlášce musejí být také dražebníkem stanoveno, jaké doklady budou akceptovány jako osvědčení o složení dražební jistiny. Podobně jako u platby při složení dražební jistoty, musí být v dražební vyhlášce upraveno doplacení ceny dosažené vydražením. Dle zákona 26/2000 Sb. může dražebník přijmout částku v hotovosti do výše 200.000,- Kč, všechny částky nad tuto hodnotu musejí být poslány na bankovní účet dražebníka. Lhůta pro uhrazení ceny dosažené vydražením je od 10 dnů do 3 měsíců v návaznosti na druh dražby. Dražebník má dále povinnost provedení dvou prohlídek předmětu dražby. Prohlídky vesměs probíhají v rámci možností, které může dražebník zajistit. V případě dražeb nedobrovolných se mnohdy stává, že zájemci o danou nemovitost nejsou vpuštěni do objektu. Prohlídka poté probíhá před nemovitostí za přítomnosti dražebníka, který seznamuje zájemce s předmětem dražby. Přesné termíny a časy prohlídek musejí být uvedeny v dražební vyhlášce. Stejně tak místo prohlídky je v dražební vyhlášce pevně stanoveno. Posledním závazným pravidlem pro prohlídky předmětu dražby je to, že obě nesmí proběhnout ve stejný den.

Zveřejnění draţební vyhlášky a zaslání vyhlášky určeným osobám Dražebník má povinnost zveřejnit dražební vyhlášku dle zákona 26/2000 Sb. § 20 odst. 2 „způsobem vzhledem k předmětu dražby v místě obvyklým nejméně 15 dnů před zahájením dražby, není-li dále stanoveno jinak“ Dále pak § 20 odst. 3 stanoví, 18

že „Je-li předmětem dražby nemovitost, podnik nebo jeho organizační složka, nebo pokud nejnižší podání přesáhne 100 000 Kč, uveřejní dražebník dražební vyhlášku způsobem vzhledem k předmětu dražby v místě obvyklým i na centrální adrese nejméně 30 dnů před zahájením dražby.“3 V praxi se za zveřejnění považuje vyvěšení dražební vyhlášky na úředních deskách v obci, kde se daná nemovitost nachází a na úřední desce v obci, kde se bude dražba konat. Další povinností dražebníka je zveřejnit dražební vyhlášky na portálu www.centralni-adresa.cz. Nedodržení povinnosti dražebníka zveřejnit dražební vyhlášku, je přitom důvodem neplatnosti dražby. Kromě již zmíněných způsobů má dražebník povinnost zaslat dražební vyhlášku dle zákona všem zúčastněným osobám ve lhůtách pevně stanovených. Dražební vyhláška musí být zaslána: -

vlastníkovi;

-

osobám, které mají k předmětu dražby právo zapsané v katastru nemovitostí nebo v listinách osvědčujících vlastnictví předmětu dražby nezbytných k nakládání s ním;

-

příslušnému finančnímu úřadu;

-

příslušné okresní správě sociálního zabezpečení;

-

krajské pobočce zdravotní pojišťovny;

-

jde-li o podnik nebo jeho organizační složku, úřadu pro ochranu hospodářské soutěže;

-

jde-li o majetek právnické osoby, jejímž zakladatelem, zřizovatelem, společníkem nebo členem je stát, též orgánu státu vykonávajícímu práva zakladatele, zřizovatele, společníka nebo člena této právnické osoby.4

Dražební vyhláška je dokument vyhotovený pouze dražebníkem, odpovědnost za ni nese rovněž dražebník. Zákon vyžaduje, aby dražební vyhláška byla navrhovatelem podepsána a v případě dražené nemovitosti i notářsky ověřena.5

3

SLEZÁKOVÁ, Tereza; BERKA, Zdeněk. Veřejné dražby v praxi. Brno 2005, s. 128, ISBN 80-2510672-1. 4 SLEZÁKOVÁ, Tereza; BERKA, Zdeněk. Veřejné dražby v praxi. Brno 2005, s. 130, ISBN 80-2510672-1.

19

Dodatky k draţební vyhlášce Skutečnosti, které byly v dražební vyhlášce uvedeny nelze dodatečně měnit. Toto neplatí v případě, kdy dojde ke změně práv a závazků předmětu dražby nebo radikální změně stavu, ve kterém se předmět dražby nachází. Za těchto podmínek má dražebník povinnost tyto skutečnosti uvést v dodatku dražební vyhlášky. Dodatek dražební vyhlášky je zaslán všem osobám jako předtím dražební vyhláška.

3.2. SMLOUVA O PROVEDENÍ DRAŢBY Smlouva o provedení dražby je dohoda mezi dražebníkem a navrhovatelem dražby dle zákona 26/2000 Sb., která má písemnou podobu. V případě nedodržení písemné formy je smlouva o provedení dražby neplatná. Ve smlouvě musí být uvedeno: -

označení dražby (dobrovolná, nedobrovolná)

-

přidělení čísla jednacího

-

označení navrhovatele dražby

-

označení dražebníka

-

titul na základě, kterého může dražebník konat dražbu (u nedobrovolné dražby, rozhodčí nález, usnesení soudu, exekutorský zápis)

-

vyčíslení nejnižšího podání

-

výše odměny dražebníka a výše nákladů dražby.

V případě, že předmětem dražby je nemovitost, musí být podpis dražebníka a navrhovatele na smlouvě notářsky ověřen. Smlouva o provedení dražby je dohoda pouze mezi navrhovatelem dražby a dražebníkem, a z toho důvodu není nikde zveřejněna ani publikována. Nicméně pro dražebníka platí nutnost archivace všech smluv o provedení držby minimálně po dobu upravenou zákonem podle typu dražby.

5

SLEZÁKOVÁ, Tereza; BERKA, Zdeněk. Veřejné dražby v praxi. Brno 2005, s. 132, ISBN 80-2510672-1.

20

Určení výše odměny draţebníka ve smlouvě Výše odměny dražebníka bývá zpravidla určena ve smlouvě jako procentuální podíl z ceny dosažené vydražením. Není však vyloučeno, že je odměna stanovena jiným způsobem. Dalším důležitým bodem ve smlouvě je dohoda o hrazení nákladů (pronájem sálu, vypracování znaleckého posudku, náklady na inzerci atd.), jež se hradí z výtěžku dražby, není-li ve smlouvě o provedení dražby ujednáno jinak. Ve smlouvě je také popsáno, kdo a v jaké výši bude hradit náklady vynaložené na dražbu, pokud k samotné dražbě nedojde (zaplacení pohledávky, právní vady dražené věci atd.) Ostatní náležitosti smlouvy o provedení dražby jsou popsány v předchozím oddílu zabývajícím se dražební vyhláškou.

3.3. UPUŠTĚNÍ OD DRAŢBY

Upuštění od dražby je u dražby nedobrovolné, stejně jako u dražby dobrovolné, opatření směřující k ochraně majetku před neoprávněným zásahem do vlastnického práva, má-li přejít dražbou a je-li dražba navržena či připravována, ačkoli buďto vůbec neměla být navržena nebo ji vzhledem k různým překážkám nelze konat.6 Obecně se tedy můžeme říci, že důvodem pro upuštění od dražby je buďto hrozba neoprávněného zásahu do práv vlastníka, nebo třetích osob, nebo konflikt s výkonem moci veřejných orgánů. V případě, že je podán důvod k upuštění od dražby, je dražebník povinen od dražby upustit do jejího zahájení. V praxi se však od dražby upouští v okamžiku doložení důvodu k upuštění od dražby a ověření právní podstaty této příčiny. Pokud dražebník nedodrží tuto povinnost o upuštění, jsou-li mu sděleny závažné důvody, aby tak učinil, riskuje neplatnost dražby, popřípadě ztrátu koncesní listiny

6

SLEZÁKOVÁ, Tereza; BERKA, Zdeněk. Veřejné dražby v praxi. Brno 2005, s. 134, ISBN 80-2510672-1.

21

nebo živnostenského oprávnění k dražební činnosti. Samozřejmostí je odpovědnost dražebníka za škodu, kterou svým konáním způsobil. Důvody k upuštění od dražby mohou nastat i kumulativně. Podle § 46 odst. 1 „Dražebník upustí od dražby nejpozději do jejího zahájení

-

na základě písemné žádosti zástavce, dlužníka nebo vlastníka, bude-li dražebníkovi současně doloženo, že byl splněn závazek zajištěný zástavním právem nebo zástavní právo zaniklo jiným způsobem;

-

na základě písemné žádosti navrhovatele;

-

je-li dražebníkovi doloženo, že navrhovatel není oprávněn navrhnout provedení dražby;

-

je-li smlouva o provedení dražby nebo zástavní smlouva neplatná, dojde-li k odstoupení od smlouvy o provedení dražby nebo nelze-li podle podmínek sjednaných ve smlouvě o provedení dražby dražbu provést;

-

byl-li předmět dražby nebo jeho část zahrnut do insolventního řízení;

-

byl-li nařízen výkon rozhodnutí soudem nebo orgánem veřejné správy prodejem předmětu dražby nebo jeho části nebo vydán soudním exekutorem exekuční příkaz prodejem předmětu dražby nebo jeho části;

-

došlo-li ke střetu dražeb a má-li být provedena dříve navržená dražba;

-

došlo-li po uzavření smlouvy o provedení dražby k zániku předmětu dražby nebo takovému poškození, v jehož důsledku hodnota předmětu dražby nepokryje náklady dražby;

-

bylo-li vykonatelným rozhodnutím soudu nebo orgánu státní správy zakázáno s předmětem dražby nakládat;

-

jestliže nemá dražebník příslušné oprávnění k provedení dražby.“7

Příčinou pro puštění od dražby je zánik dražebního titulu nebo zánik zástavního práva, kterou je pohledávka zajištěna. V tomto případě může o upuštění od dražby požádat pouze dlužník nebo vlastník předmětu dražby. V této situaci dražebník musí upustit i proti požadavku navrhovatele dražby.

7

Zákon o veřejných dražbách, č. 26/2000 Sb., § 46 Upuštění od dražby, s. 17-18, 2000,[cit. 2009-0904]. Dostupný z WWW: http://www.drazebnyvestnik.cz.

22

Dražebník může být navrhovatelem požádán o upuštění od dražby i bezdůvodně. Avšak je povinen dražebníkovi uhradit předem sjednané sankce za upuštění od dražby z těchto důvodů. Jedním z dalších důvodů pro upuštění od dražbě je, když jsou ve smlouvě o provedení dražby závažné nedostatky např. neobsahuje některou náležitost, která je upravena v zákoně o dražbách. Dražba musí být také upuštěna při zjištění neplatnosti zástavní smlouvy, např. pokud byl předmět zástavy ve smlouvě uveden nepřesně nebo neúplně. Dalším důvodem pro upuštění od dražby je, že oznámení o dražbě nebo dražební vyhláška nebyly doručeny dlužníkovi, zástavci nebo vlastníkovi předmětu dražby. Jestliže byl předmět dražby zahrnut do konkurzního nebo insolventního řízení. Mezi poměrně běžné důvody patří nařízení výkonu rozhodnutí prodejem věci nebo vydání exekučního příkazu k prodeji nemovitosti. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti je úkonem, který blokuje provedení jakýchkoli dispozic s věcí, na niž byl uvalen výkon rozhodnutí nebo exekuce. Zde nastává přednost výkonu veřejné moci před dražbou. Nutnost upuštění od dražby nastává při střetu dvou dražeb. Ten vzniká, pokud je předmět dražby prodáván více než jedním dražebníkem. V tomto případě dražbu může dále vykonávat ten dražebník, který uzavřel smlouvu o provedení dražby v dřívějším termínu. Od dražby musí být také upuštěno, došlo-li po uzavření smlouvy k zániku předmětu dražby nebo k jeho závažnému poškození, které zásadně ovlivňuje jeho cenu např. u nemovitostí živelní pohromy atd.

23

3.4. OZNÁMENÍ O DRAŢBĚ Oznámení o dražbě je písemné vyrozumění o tom, že mezi dražebníkem a navrhovatelem byla uzavřena smlouva o provedení dražby.8 Oznámení o dražbě dle § 40 odst. 2 zákona o veřejných dražbách musí obsahovat: -

označení dražebníka;

-

označení navrhovatele;

-

označení předmětu dražby;

-

označení důvodu, pro který je dražba navrhována.9

Tyto náležitosti musí oznámení o dražbě obsahovat ve stejném rozsahu, jako jsou uvedeny ve smlouvě o provedení dražby. Dle zákona 26/200Sb. je povinností dražebníka zaslat oznámení o dražbě písemnou formou, a to vlastníkovi předmětu dražby, zástavci, dlužníkovi a dražebním věřitelům. Termínem doručení oznámení o dražbě začíná lhůta pro podání žaloby na nepřípustnost prodeje zástavy ve veřejné dražbě. Oznámení musí být z těchto důvodů zasíláno formou listinné zásilky dodávané do vlastních rukou. Pro vlastníka předmětu dražby nebo pro zástavce po doručení oznámení o dražbě platí zákaz dispozic s předmětem dražby. Je-li předmětem dražby nemovitost, která je předmětem evidence v katastru nemovitostí, zašle dražebník oznámení o dražbě s úředně ověřeným podpisem dražebníka příslušnému katastrálnímu úřadu k zápisu poznámky o podaném návrhu na provedení nedobrovolné dražby nemovitosti do katastru nemovitostí současně s odesláním oznámení o dražbě vlastníkovi, zástavci, dlužníkovi a zástavním věřitelům.10 Oproti oznámení zasílanému vlastníkovi, zástavci, dlužníkovi a dražebním věřitelům, má dražebník povinnost oznámení odesílané katastrálnímu úřadu podepsat úředně ověřeným podpisem. Oznámení pro katastrální úřad je odesíláno součastně s 8

SLEZÁKOVÁ, Tereza; BERKA, Zdeněk. Veřejné dražby v praxi. Brno 2005, s. 217, ISBN 80-2510672-1. 9 Zákon o veřejných dražbách, č. 26/2000 Sb., § 40 Oznámení o dražbě, s. 13-14, 2000, [cit. 2009-0904]. Dostupný z WWW: http://www.drazebnyvestnik.cz. 10 Zákon o veřejných dražbách, č. 26/2000 Sb., § 41 Vyznačení návrhu na provedení dražby v katastru nemovitostí, s. 15, 2000,[cit. 2009-09-04]. Dostupný z WWW: http://www.drazebnyvestnik.cz.

24

oznámeními pro ostatní zúčastněné osoby. Po doručení oznámení o provedení dražby katastrální úřad zapíše poznámku o uzavření smlouvy o provedení dražby. Poznámka slouží k tomu, aby se informace o sepsání smlouvy na provedení dražby dostala k třetím osobám, které by případně nemovitost chtěli nabývat.

3.5. ZMAŘENÍ A NEPLATNOST DRAŢBY Ustanovení § 48 upravuje dva odlišné instituty – zmaření dražby a podmínky, kdy nastává její neplatnost.11 Zmaření draţby Zmařením dražby se podle zákona 26/2000 Sb. rozumí neuhrazení ceny dosažené vydražením ve lhůtě zákonem stanovené v závislosti na výši ceny dosažené vydražením. Důsledkem neuhrazení ceny dosažené vydražením je, že vydražitel, který zmařil dražbu nenabývá vlastnictví předmětu dražby. Nehledě na to, z jakých důvodů vydražitel dražbu zmařil. Lhůta pro uhrazení nemůže být ani nějakým způsobem prodloužena, jelikož dražebník je vázán zákonem. Pokud dojde ke zmaření dražby, platí vydražitel náklady zmařené dražby, ale i opakované dražby, přičemž jsou tyto náklady hrazeny z dražební jistiny složené vydražitelem před zahájením dražby. Pokud by jistina nepokryla účelně vynaložené náklady na dražbu zmařenou a opakovanou, pak je povinen vydražitel, který zmařil dražbu, nepokryté náklady dražebníkovi uhradit. O zmaření dražby má dražebník povinnost vyrozumět ty osoby, kterým byla zaslána dražební vyhláška. Dále je povinen zveřejnit oznámení o zmaření dražby, stejným způsobem jako se zveřejňuje dražební vyhláška. Neplatnost draţby Neplatnost dražby je dle zákona o veřejných dražbách jedinou možností, jak lze zvrátit výsledek dražby a zrušit důsledky dražby a tím pádem napravit pochybení, 11

Zákon o veřejných dražbách, č. 26/2000 Sb., § 48 Zmaření a neplatnost dražby, s. 19, 2000,[cit. 2009-09-04]. Dostupný z WWW: http://www.drazebnyvestnik.cz.

25

která nastala v průběhu dražby. Obecně platí, že dražba je přechodem vlastnického práva, proto v těchto případech jsou vyloučeny prostředky stanovené v obchodním zákoníku, jako je např. odstoupení od smlouvy, nárok na náhradu při odpovědnosti za škody apod. Důvody neplatnosti dražby jsou v zákoně o veřejných dražbách stanoveny taxativně, výčet důvodů neplatnosti dražby tedy nelze rozšířit, což opět pramení z požadavku na maximální míru právní jistoty. Současně platí, že v případě, kdy objektivně došlo k porušení některého z vyjmenovaných ustanovení zákona o veřejných dražbách zakládajících neplatnost dražby, soud je povinen vyslovit neplatnost dražby bez ohledu na důvody, ze kterých k porušení došlo. Neplatnost dražby musí být žalována v občanskoprávním řízení. Podat žalobu na neplatnost dražby mohou pouze osoby, které jsou přesně stanoveny zákonem. S ohledem na požadavek co nejvyšší právní jistoty je pro možnost uplatnění žaloby na neplatnost dražby dána krátká prekluzívní lhůta tří měsíců ode dne konání dražby a po jejím uplynutí již nelze vlastnické právo vydražitele a celou dražbu žádným způsobem zpochybnit. Je-li ovšem vyslovena neplatnost dražby, účinky dražby se ruší od počátku a vydražitel tedy vůbec nenabývá vlastnické právo k předmětu dražby.12 Důvody pro neplatnost dražby jsou dány v závislosti na tom, kdo je oprávněn k jejímu podání. Dá se tedy říci, že žalobu na neplatnost dražby mohou podat pouze tyto osoby: dlužník, zástavce, vlastník, účastníci dražby, dražební věřitel nebo navrhovatel dražby.

Důvody pro neplatnost draţby Vydraţila-li předmět draţby osoba, která je z účasti na draţbě vyloučena -

osoby, které nemohou nabývat vlastnictví a práv k předmětům dražby;

-

osoby, na jejichž majetek byl prohlášen konkurz nebo vůči nimž byl zamítnut návrh na prohlášení konkurzu pro nedostatek majetku anebo ohledně jejichž

12

SLEZÁKOVÁ, Tereza; BERKA, Zdeněk. Veřejné dražby v praxi. Brno 2005, s. 244, ISBN 80-2510672-1.

26

majetku bylo opětovně potvrzeno nucené vyrovnání, a to po dobu tří let od zrušení konkurzu, jeho zamítnutí pro nedostatek majetku nebo do tří let od skončení opětovného vyrovnání; -

osoby, u nichž by v důsledku nabytí vlastnictví předmětu dražby mohlo dojít k vyloučení, omezení nebo narušení hospodářské soutěže;

-

osoby, které nesložily dražební jistinu, je-li požadována;

-

zaměstnanci příslušného živnostenského úřadu a kontrolou dražby pověření zaměstnanci ministerstva pro místní rozvoj v dražbě, jejíž kontrolou jsou pověřeni;

-

dražebník a licitátor, osoby jim blízké a zaměstnanci dražebníka;

-

právnická osoba dražebníka ovládající nebo jím ovládaná, je-li dražebník právnickou osobou, statutární orgány a členové statutárního nebo kontrolního orgánu dražebníka;

-

soby nezletilé či nezpůsobilé k právním úkonům, nejsou-li splněny podmínky pro jejich účast v dražbě;

-

v opakované dražbě vydražitel, který způsobil zmaření předchozí dražby téhož předmětu dražby u téhož dražebníka;

-

dlužník a jeho manžel;

-

je-li dlužník právnickou osobou, statutární orgány a členové statutárního nebo kontrolního orgánu dlužníka.

Nejsou-li splněny podmínky uvedené v zákoně o veřejných draţbách -

dražba nebyla provedena na návrh dražebního věřitele či pohledávka dražebního věřitele nebyla přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím, vykonatelným rozhodčím nálezem nebo doložena vykonatelným notářským zápisem

-

dražba byla provedena bez písemné smlouvy nebo smlouva neobsahovala stanovené náležitosti (označení, že jde o dražbu nedobrovolnou, označení navrhovatele, dražebníka a předmětu dražby, nejnižší podání, výši odměny nebo způsob jejího určení či ujednání o tom, že dražba bude provedena bezúplatně, označení vlastníka předmětu dražby, zástavce, dlužníka, důvod, pro 27

který je navrhováno provedení dražby, lhůtu, v níž má být odesláno oznámení o dražbě), smlouva neobsahovala nutné přílohy nebo přílohy nebyly v originálech nebo ověřených opisech (písemné upozornění dlužníka a zástavce o zamýšleném výkonu navrhovatelova práva včetně dokladu o doručení tohoto upozornění, listiny dokládající zajištění pohledávky právem k předmětu dražby a dále listiny dokládající vykonatelnost práva dražebního věřitele, popř. listiny dokládající splatnost pohledávky dražebního věřitele), dražebník uzavřel smlouvu o provedení dražby s osobou, s níž smlouvu nemohl uzavřít, podpisy na smlouvě o provedení dražby nebyly úředně ověřený nebo podpisy byly uznány před ověřujícím orgánem -

strany porušily zákaz dodatečného zvýšení odměny dražebníka nebo změnily důvod, pro který byla dražba navržena

-

navrhovatel podal ohledně téže pohledávky a téhož předmětu dražby návrh na soudní výkon rozhodnutí

-

dražebník nezaslal ve lhůtě sjednané ve smlouvě o provedení dražby písemné oznámení o dražbě vlastníkovi, zástavci, dlužníkovi a dražebním věřitelům nebo oznámení o dražbě neobsahovalo označení dražebníka, navrhovatele dražby a předmětu dražby a důvod, pro který je navrhováno provedení dražby

-

dražební vyhláška neobsahovala stanovené náležitosti (určení, že jde o dražbu nedobrovolnou,

popř.

o

opakovanou

dražbu,

označení

dražebníka,

navrhovatele, vlastníka, dlužníka a zástavce, místo, datum a čas zahájení dražby, označení a popis předmětu dražby a jeho příslušenství, práv a závazků na předmětu dražby váznoucích a s ním spojených, pokud podstatným způsobem ovlivňují hodnotu předmětu dražby, popis stavu, v němž se předmět dražby nachází, a jeho odhadnutou nebo zjištěnou cenu, skutečnost, že předmětem dražby je kulturní památka, nejnižší podání a stanovený minimální příhoz, způsob a lhůtu pro složení dražební jistoty, pokud byla požadována, číslo účtu a adresu místa, kde má být dražební jistota složena, co je dokladem o složení dražební jistoty, výši dražební jistoty a způsob jejího vrácení; je-li přípustná úhrada ceny dosažené vydražením platební kartou nebo šekem, datum a čas konání prohlídky předmětu dražby, u věcí movitých též místo konání prohlídky a organizační opatření k zabezpečení prohlídky, upozornění, že osoby, které mají k předmětu dražby předkupní právo, jsou povinny doložit 28

dražebníkovi své právo stanoveným způsobem, výčet přihlášených pohledávek dražebních věřitelů, podmínky odevzdání předmětu dražby vydražiteli, upozornění pro dražební věřitele, že mohou u dražebníka přihlásit stanoveným způsobem své pohledávky, upozornění pro účastníky dražby o lhůtě k úhradě ceny dosažené vydražením a o případných následcích neuhrazení ceny dosažené vydražením ve stanovené lhůtě) -

dražební vyhláška nebyla uveřejněna způsobem stanoveným v zákonem

-

dražebník neupustil od dražby, ačkoli k tomu byl povinen.

Účastník draţby, draţební věřitel nebo navrhovatel mohou navrhnout vyslovení neplatnosti draţby také, pokud: -

nebyla před zahájením dražby umožněna účastníkům dražby prohlídka předmětu dražby v termínu uvedeném v dražební vyhlášce dražba byla provedena bez písemné smlouvy nebo smlouva neobsahovala stanovené náležitosti;

-

navrhovatel podal ohledně téže pohledávky a téhož předmětu dražby návrh na soudní výkon rozhodnutí;

-

nastal střet dražeb a dražba byla provedena;

-

dražební vyhláška neobsahovala stanovené náležitosti (určení, že jde o dražbu nedobrovolnou,

popř.

o

opakovanou

dražbu,

označení

dražebníka,

navrhovatele, vlastníka, dlužníka a zástavce, místo, datum a čas zahájení dražby, označení a popis předmětu dražby a jeho příslušenství, práv a závazků na předmětu dražby váznoucích a s ním spojených, pokud podstatným způsobem ovlivňují hodnotu předmětu dražby, popis stavu, v němž se předmět dražby nachází, a jeho odhadnutou nebo zjištěnou cenu, skutečnost, že předmětem dražby je kulturní památka, nejnižší podání a stanovený minimální příhoz, způsob a lhůtu pro složení dražební jistoty, pokud byla požadována, číslo účtu a adresu místa, kde má být dražební jistota složena, co je dokladem o složení dražební jistoty, výši dražební jistoty a způsob jejího vrácení; je-li přípustná úhrada ceny dosažené vydražením platební kartou nebo šekem, datum a čas konání prohlídky předmětu dražby, u věcí movitých též místo konání prohlídky a organizační opatření k zabezpečení prohlídky, upozornění, že 29

osoby, které mají k předmětu dražby předkupní právo, jsou povinny doložit dražebníkovi své právo stanoveným způsobem, výčet přihlášených pohledávek dražebních věřitelů, podmínky odevzdání předmětu dražby vydražiteli, upozornění pro dražební věřitele, že mohou u dražebníka přihlásit stanoveným způsobem své pohledávky, upozornění pro účastníky dražby o lhůtě k úhradě ceny dosažené vydražením a o případných následcích neuhrazení ceny dosažené vydražením ve stanovené lhůtě); -

dražební vyhláška nebyla uveřejněna způsobem stanoveným v zákoně, dražebník nezaslal ve stanovených lhůtách dražební vyhlášku dražebním věřitelům, vlastníkovi, zástavci, dlužníkovi, osobám, které mají k předmětu dražby právo zapsané v katastru nemovitostí nebo v listinách osvědčujících vlastnictví předmětu dražby nezbytných k nakládání s ním, správci daně příslušnému podle místa trvalého pobytu dlužníka nebo sídla dlužníka, správci daně, v jehož obvodu se nemovitost nachází, jde-li o majetek právnické osoby, jejímž zakladatelem, zřizovatelem, společníkem nebo členem je stát, orgánu státu vykonávajícímu práva zakladatele, zřizovatele, společníka nebo člena této právnické osoby, České správě sociálního zabezpečení, Všeobecné zdravotní pojišťovně nebo jiné příslušné zdravotní pojišťovně;

-

dražební vyhláška nebyla se všemi dodatky před zahájením dražby vyvěšena ve veřejně přístupné části objektu, v němž se dražba koná;

-

stejnopis dražební vyhlášky, uložený u dražebníka, nebyl podepsán navrhovatelem s úředně ověřeným podpisem;

-

pokud dražebník měnil podmínky a údaje uvedené v dražební vyhlášce, pokud nedošlo ke změnám v rozsahu práv a závazků na předmětu dražby váznoucích a s ním spojených nebo stavu, v němž se předmět dražby nachází, nebo naopak pokud dražebník opomenul vyhotovit dodatek k dražební vyhlášce v případě, že k takovým změnám došlo nebo v případě, že došlo ke změně ve výčtu přihlášených pohledávek dražebních věřitelů;

-

účastníkům dražby, zaměstnancům příslušného živnostenského úřadu a zaměstnancům ministerstva pověřeným kontrolou provádění dražby nebyl umožněn přístup do prostor, v nichž probíhala dražba, alespoň 30 minut před zahájením dražby, nebo nebyl veřejnosti umožněn přístup do prostor, v nichž probíhala dražba, alespoň 10 minut před zahájením dražby;

30

-

tomu, kdo se dostavil k zapsání do dražby před jejím zahájením a prokázal, že splňuje podmínky stát se účastníkem dražby, nebylo umožněno dražit;

-

dražba nebyla řádně zahájena vyvoláním nebo vyvolání neobsahovalo stanovené náležitosti (označení a popis předmětu dražby a jeho odhadnutá nebo zjištěná cena, údaje o právech a závazcích na předmětu dražby váznoucích a s ním spojených, pokud mají podstatný vliv na hodnotu předmětu dražby, údaje o nájemních smlouvách týkajících se předmětu dražby a závazcích z nich vyplývajících, nejnižší podání a stanovený minimální příhoz, informaci, že předmětem dražby je kulturní památka);

-

nejnižší podání přesáhlo 1 000000 Kč a průběh dražby nebyl osvědčen notářským zápisem;

-

licitátor neuvedl povinné klauzule, nebo neudělil vydražiteli řádně příklep, nebo udělil příklep dříve než tři minuty po zahájení dražby;

-

několik účastníků dražby učinilo současně nejvyšší podání a licitátor nerozhodl losem o tom, komu z nich příklep udělí;

-

licitátor neudělil příklep spoluvlastníkovi nebo osobě oprávněné z předkupního práva, ačkoli tato osoba učinila podání ve stejné výši jako nejvyšší podání, či nesprávně udělil příklep osobě oprávněné z předkupního práva, ačkoli měl udělit příklep spoluvlastníkovi předmětu dražby;

-

dražebník uskutečnil opakovanou dražbu bez platně uzavřené smlouvy o provedení opakované dražby nebo k opakované dražbě neměl k dispozici odhad ne starší jednoho roku před konáním opakované dražby, nebo neuzavřel smlouvu o provedení opakované dražby do 10 dnů po doručení protokolu o provedené dražbě nebo vyrozumění o zmaření dražby, provedl-li dražebník opakovanou dražbu, ačkoli předtím upustil od dražby nebo byla dražba neplatná, nebo nejnižší podání činilo méně než 70 % nejnižšího podání v předchozí dražbě, nebo dražebník neuveřejnil oznámení o konání opakované dražby s náležitostmi podle zákona na centrální adrese nejméně 10 dnů před zahájením dražby, ačkoli dražební vyhláška u první dražby byla uveřejněna na centrální adrese.

31

3.6. PROTOKOL O PROVEDENÉ DRAŢBĚ V protokolu o provedené dražbě je objektivně zachycen výsledek dražby tak, aby bylo možno dražbu přezkoumat, zejména soudem při podání žaloby na neplatnost dražby. Zákonem o veřejných dražbách je upraveno, kdo protokol podepisuje, v jaké lhůtě je vyhotovován, jaké údaje musí protokol obsahovat, komu je protokol zasílán a v jakém termínu. Stejně jako u většiny listin platí také pro protokol o provedené dražbě povinnost zveřejnění na centrální adrese ve lhůtě zákonem stanovené.13 Protokol je tedy listina, který poskytuje základní údaje ohledně výsledku dražby. Jednou ze základních funkcí protokolu je informovat o provedené dražbě osoby, které mají právo být vyrozuměny. Tento protokol musí být dražebníkem zaslán nejpozději o 5 dnů od konání dražby. Protokol musí být dražebníkem vyhotoven dle zákona „bez zbytečného odkladu“. V praxi protokol bývá okamžitě vytvořen po skončení dražby a vydražitel si ho z dražby odnáší ve 2 vyhotoveních. Při odesílání protokolu o provedené dražbě má dražebník za povinnost k protokolu připojit také dražební vyhlášku podepsanou navrhovatelem a její případné dodatky. Pokud je průběh dražby ověřen notářem musí být přílohou protokolu o provedené dražbě i stejnopis notářského zápisu. Z hlediska obsahu musí protokol o provedené dražbě, pokud byl udělen příklep obsahovat: -

datum, místo a čas provedené dražby; skutečnost, že jde o dražbu nedobrovolnou; jde-li o opakovanou dražbu i tuto skutečnost ;

-

označení předmětu dražby a jeho příslušenství, práv a závazků na předmětu dražby váznoucích a s ním spojených, stavu, v němž se předmět dražby nachází, a odhad jeho ceny;

-

označení bývalého vlastníka, zástavce a dlužníka;

-

nejnižší podání;

-

označení dražebníka, navrhovatele a licitátora;

-

označení vydražitele;

13

SLEZÁKOVÁ, Tereza; BERKA, Zdeněk. Veřejné dražby v praxi. Brno 2005, s. 239, ISBN 80-2510672-1.

32

-

cenu dosaženou vydražením.14

Součástí protokolu, jak je již výše zmíněno, je stejnopis dražební vyhlášky podepsaný navrhovatelem a jeho případné dodatky. Náležitosti protokolu o provedené dražbě se nijak neliší, jedná-li o dražbu dobrovolnou nebo nedobrovolnou. Pokud není udělen příklep má dražebník povinnost také vyhotovit protokol, ve kterém musí být náležitosti stanovené zákonem. V případě zveřejnění dražební vyhlášky na centrální adrese, platí povinnost uveřejnění i pro protokol o provedené dražbě. Avšak nikoliv kompletně vyhotovený protokol, ale pouze určité údaje: -

datum, místo a čas provedené dražby; skutečnost, že jde o dražbu nedobrovolnou; jde-li o opakovanou dražbu i tuto skutečnost;

-

označení předmětu dražby a jeho příslušenství, práv a závazků na předmětu dražby váznoucích a s ním spojených, stavu, v němž se předmět dražby nachází a odhad jeho ceny;

-

označení dražebníka, navrhovatele a licitátora;

-

cenu dosaženou vydražením nebo skutečnost, že nebylo učiněno ani nejnižší podání.15

Ze zákona pro dražebníka platí vyhotovení protokolu, nicméně případná porušení zákonem daných ustanoveních týkající se protokolu o provedené dražbě nemají vliv na platnost dražby.

14

Zákon o veřejných dražbách, č. 26/2000 Sb., § 50 Protokol o provedené dražbě, s. 20, 2000,[cit. 2009-09-04]. Dostupný z WWW: http://www.drazebnyvestnik.cz 15 Tamtéž.

33

3.7. USPOKOJENÍ POHLEDÁVEK DRAŢEBNÍCH VĚŘITELŮ Problematika

uspokojení

pohledávek

věřitelů

je

specifickou

věcí

dražeb

nedobrovolných. V případě dražeb dobrovolných tato problematika není upravena, protože v dobrovolných dražbách nejsou uspokojovány žádné pohledávky. Veškerý výtěžek je zasílán navrhovateli dražby dobrovolné. Dražební věřitelé a problémy s nimi spojené, mimo jiné i právě problém uspokojování jejich pohledávek, je problémem čistě nedobrovolných dražeb. Pojmem „uspokojení pohledávky“ je pak nutné zjednodušeně chápat vlastní úhradu pohledávky dražebního věřitele.16 Po zaplacení ceny dosažené vydražením, mohou nastat pouze dvě varianty při uspokojení přihlášených pohledávek -

z výtěžku dražby po vypořádání nákladů nedobrovolné dražby jsou všechny přihlášené pohledávky věřitelů plně uspokojeny;

-

z výtěžku dražby po vypořádání nákladů dražby lze uspokojit pouze část přihlášených pohledávek.

Při uspokojování pohledávek platí, že: -

nepřihlíží se při uspokojování k pohledávkám, jejichž vznik a zajištění předmětem dražby nebyly doloženy. To vyžaduje existenci velké odborné znalosti dražebníka, neboť o tom, zda pohledávka je nebo není doložena, vlastně rozhoduje sám dražebník;

-

uspokojují se jen pohledávky dražebních věřitelů. Dražebními věřiteli jsou jen věřitelé, jejichž pohledávka je zajištěna zástavním právem, omezením převodu nemovitosti nebo zadržovacím právem, a dále pak správce daně, správy sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovny provádějící veřejné zdravotní pojištění, jejichž pohledávky se uspokojují v dražbě. Neuspokojuje se tudíž každá pohledávka, která případně existuje vůči vlastníkovi dražené věci, ale právě jen pohledávky dražebních věřitelů, jak jsou výše uvedeny;

16

SLEZÁKOVÁ, Tereza; BERKA, Zdeněk. Veřejné dražby v praxi. Brno 2005, s. 259, ISBN 80-2510672-1.

34

-

musí jít o přihlášenou pohledávku, resp. o pohledávku, která je za přihlášenou považována. Za takto přihlášené pohledávky se považují pohledávky sice nepřihlášené dle postupu, který je uveden v zákoně, o kterých však platí, že jsou z hlediska svého vzniku mladší než nejstarší přihlášená pohledávka, pokud jsou práva k předmětu dražby, tyto pohledávky zajišťující vložení do katastru nemovitostí nebo vyznačení v listinách osvědčujících vlastnictví nezbytné k nakládání s předmětem dražby. Pokud tedy sice je pohledávku možné považovat za pohledávku dražebního věřitele, ale právo takovou pohledávku zajišťující není, zjednodušeně řečeno, možné vyčíst z katastru nemovitostí ani z listin osvědčujících vlastnictví nezbytných k nakládání s předmětem dražby (např. v případě pohledávky správce daně, správy sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovny provádějící veřejné zdravotní pojištění, jež není zajištěna právem vloženým do katastru nemovitostí), je nutné takové pohledávky bezpodmínečně doložit, byť by byly mladší než nejstarší přihlášená pohledávka.17

Povinností dražebníka je evidovat výši všech přihlášených pohledávek v návaznosti na datum jejich přihlášení. Je-li možné z výtěžku dražby po vypořádání nákladů dražby všechny přihlášené pohledávky uspokojit, dražebník zasílá ve lhůtě 10 dnů částky odpovídající uspokojovaným pohledávkám. Pokud i po uspokojení všech dražebních věřitelů zbývá nějaká částka, je dražebník povinen tuto částku zaslat bývalému vlastníkovi ve lhůtě do 10 dnů od uhrazení ceny dosažené vydražením bývalému vlastníkovi. Jestliže z výtěžku dražby po vypořádání nákladů dražby lze uspokojit pouze část přihlášených

pohledávek

dražebních

věřitelů,

uhradí

dražebník

jednotlivé

pohledávky v tomto pořadí (dle zákona 26/2000 Sb.): 1. pohledávky tzv. první třídy, které tvoří: -

pohledávky zajištěné zástavním právem, jsou-li podle zvláštního právního

předpisu přednostně uspokojovány bez ohledu na pořadí;

17

Zákon o veřejných dražbách, č. 26/2000 Sb., § 45 Doložení práv účastníků dražby a dražebních věřitelů, s. 17, 2000,[cit. 2009-09-04]. Dostupný z WWW: http://www.drazebnyvestnik.cz

35

-

pohledávky zajištěné zadržovacím právem a dále, pokud bude zbývat z

výtěžku dražby po vypořádání nákladů dražby a možnosti uspokojení všech pohledávek první třídy ještě nějaký výtěžek, pak: 2. pohledávky tzv. druhé třídy, které tvoří: -

přihlášená pohledávka z hypotečního úvěru nebo její část, sloužící ke krytí

jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů 3. pohledávky tzv. třetí třídy, které tvoří: -

přihlášené pohledávky zajištěné zástavním právem nebo omezením převodu

nemovitosti; vázlo-li na předmětu dražby více těchto práv, uspokojí se podle pořadí svého vzniku a dále, pokud bude zbývat z výtěžku dražby po vypořádání nákladů dražby a možnosti uspokojení všech pohledávek první třídy, druhé třídy a třetí třídy ještě nějaký výtěžek, pak: 4. pohledávky tzv. čtvrté třídy, které tvoří: -

daně;

-

poplatky;

-

pojistné na veřejné zdravotní pojištění;

-

pojistné

na

sociální

zabezpečení

a

příspěvky

na

státní

politiku

zaměstnanosti.18 U pohledávek, které se staly splatnými v posledních třech letech před provedením dražby a byly k tomu oprávněnými dražebními věřiteli přihlášeny; přihlásí-li pohledávky více těchto dražebních věřitelů, uspokojí se jejich pohledávky poměrně. I v tomto případě platí povinnost dražebníka úhrada těchto částek do 10 dnů po zaplacení ceny dosažené vydražením. Pokud objektivně není možné uvedené částky předat dražebním věřitelům (plnění vlastníkovi v takovém případě nepřipadá v úvahu), opět je dražebníkovi uložena povinnost uložit příslušné částky na účet zřízený k tomuto účelu a sjednat úroky obvyklé v místě a čase. Číslo takového účtu opět musí dražebník uveřejnit na centrální adrese.

18

SLEZÁKOVÁ, Tereza; BERKA, Zdeněk. Veřejné dražby v praxi. Brno 2005, s. 261, ISBN 80-2510672-1.

36

3.7.1. PROTOKOL O VÝTĚŢKU DRAŢBY A USPOKOJENÍ POHLEDÁVEK

Dá se říci, že poslední listinou, kterou dražebník v procesu nedobrovolné dražby užívá, je protokol o výtěžku dražby a spokojení pohledávek. Tento protokol musí být dražebníkem vyhotoven bez zbytečného odkladu. V zákoně není dána přesná lhůta pro vyhotovení tohoto protokolu. V praxi se protokol vyhotovuje do 1 týdne po uhrazení ceny dosažené vydražením. V protokolu o uspokojení pohledávek dražebník uvede: a)

datum, místo, čas a druh provedené dražby;

b)

označení předmětu dražby a jeho příslušenství, práv a závazků na něm váznoucích a stavu, v němž se předmět dražby nacházel;

c)

označení dražebníka, navrhovatele a vydražitele;

d)

označení bývalého vlastníka, zástavce a dlužníka;

e)

výši výtěžku dražby a vypořádání nákladů dražby;

f)

pořadí a způsob uspokojení pohledávek;

g)

neuspokojené pohledávky a pohledávky, které nebyly co do vzniku a zajištění předmětem dražby doloženy.

Při stanovení výtěžku dražby musí být k ceně dosažené vydražením přičteno případné vstupné na dražbu, které bylo vybráno. V bodu pořadí a způsob uspokojení pohledávek je uvedeno, v jaké míře a v jakém pořadí byly pohledávky z výtěžku dražby uspokojeny. V posledním bodu protokolu neuspokojené pohledávky a pohledávky, které nebyly co do vzniku a zajištění předmětem dražby doloženy jsou uvedeny v dražební vyhlášce, pohledávky, které nebyly zcela uspokojené (vzhledem k jejich pořadí), pohledávky, které nebyly doložené.

37

3.8. DRAŢEBNÍK A PŘEDPOKLADY PRO VÝKON ČINNOSTI DRAŢEBNÍKA Dražebníkem je podle zákona o veřejných dražbách „osoba, která organizuje dražbu a má k tomu příslušné živnostenské oprávnění.“19 Dražebníkem tedy může být fyzická osoba zapsaná v obchodním rejstříku, obchodní společnost nebo družstvo, která splňuje podmínky stanovené zákonem a bylo jí uděleno příslušné oprávnění k provozování živnosti. K vydání koncese k provádění dražeb podle tohoto zákona si příslušný živnostenský úřad vyžádá stanovisko ministerstva. Určitou výjimkou ze zákona o veřejných dražbách, jde-li o majetek územních samosprávných celků nebo majetek státu, může být dražebníkem i územní samosprávný celek nebo příslušný orgán státní správy. Pod pojmem územní samosprávný celek je možno si představit např. obce nebo kraje jako vyšší územní správní celky. Konkrétní živnostenská oprávnění pro provádění dražeb jsou: -

živnostenský list pro živnost ohlašovací vázanou (v této variantě je nutná praxe v obchodní dovednost a středoškolské vzdělání);

-

koncesní listina pro koncesovanou živnost „provádění veřejných dražeb“;

-

požadavky živnostenského zákona pro tuto koncesi jsou vysokoškolské vzdělání, jeden rok praxe v dražební nebo realitní činnosti nebo středoškolské vzdělání a pět let praxe v dražební nebo realitní činnosti, a dále také stanovisko ministerstva pro místní rozvoj.20

Dražebník má povinnost uzavřít smlouvu o pojištění své odpovědnosti za škodu, která by mohla vzniknout z jeho činností dražebníka a to do 30 dnů od vydání koncese. Pokud dražebník nesplní zákonem dané povinnosti např. povinné pojištění nebo povinnost upuštění od dražby. Jsou tyto skutečnosti považovány za závažné porušení povinností dražebníka, při čemž příslušný živnostenský úřad může

19

Zákon o veřejných dražbách, č. 26/2000 Sb., § 2 Vymezení pojmů, s. 1-2, 2000,[cit. 2009-09-04]. Dostupný z WWW: http://www.drazebnyvestnik.cz 20 SLEZÁKOVÁ, Tereza; BERKA, Zdeněk. Veřejné dražby v praxi. Brno 2005, s. 25, ISBN 80-2510672-1.

38

živnostenské oprávnění zrušit nebo v odpovídajícím rozsahu provozování živnosti pozastavit.

3.9. VYLOUČENÍ NĚKTERÝCH ÚČASTNÍKŮ Z DRAŢBY Dle zákona o veřejných dražbách nesmějí být účastníky dražby: -

Účastníky dražby nesmějí být osoby, které nemohou nabývat vlastnictví a práv k předmětům dražby, osoby, na jejichž majetek byl prohlášen konkurz nebo vůči nimž byl zamítnut návrh na prohlášení konkurzu pro nedostatek majetku, anebo ohledně jejichž majetku bylo opětovně potvrzeno nucené vyrovnání, a to po dobu tří let od zrušení konkurzu, jeho zamítnutí pro nedostatek majetku nebo do tří let od skončení opětovného vyrovnání; nikdo nesmí dražit za ně.21

-

Účastníky dražby nesmějí být osoby, u nichž by v důsledku nabytí vlastnictví předmětu dražby mohlo dojít k vyloučení, omezení nebo narušení hospodářské soutěže;22 nikdo nesmí být zplnomocněn a dražit za ně. Toto omezení zejména platí pro jiné občany než jsou občané ČR a občané Evropské unie, protože nesmějí nabývat některé typy nemovitostí, např. zemědělskou půdu.

-

Účastnit dražby se nesmějí osoby, které nesložili dražební jistinu, pokud byla požadována. Dále ani vydražitel, který způsobil zmaření dražby předchozí týkající se stejného předmětu dražby. Toto omezení má sankční povahu vůči případným zmařitelům, aby jim bylo zabráněno vydražení předmětu v dražbě

21

Zákon č. 219/1995 Sb., devizový zákon. Dostupný na WWW: http://www.mfcr.cz.cps/rde/xchg/mfcr/xcl/zakony_1089.htlm § 67b zákona č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, ve znění zákona č. 122/1993 Sb. Dostupný na WWW: http://www.mfcr.cz.cps/rde/xchg/mfcr/xcl/zakony_1089.htlm 22 § 8 a násl. zákona č. 63/1991 Sb., o ochraně hospodářské soutěže, ve znění pozdějších předpisů. Dostupný na WWW:http://www.mfcr.cz.cps/rde/xchg/mfcr/xcl/zakony_1089.htlm

39

opakované, kdy v mnoha případech dochází ke snížení ceny nejnižšího podání.

-

Mezi osoby vyloučené z dražby také patří dražebník a licitátor, osoby jim blízké a zaměstnanci dražebníka. Samozřejmě nikdo nesmí být zplnomocněn, aby dražil za ně.

-

Pokud je dražebník právnickou osobou, nesmí být účastníkem dražby právnická osoba dražebníka ovládající, či dražebníkem ovládaná.

-

Z dražby jsou pochopitelně vyloučeni statutární orgány dražebníka a orgány dražebníka kontrolující. Jedná se zejména o ministerstvo pro místní rozvoj atd.

Výše uvedená omezení platí pro dražby dobrovolné a zároveň pro dražby nedobrovolné. V případě nedobrovolných dražeb jsou z dražby vyloučeni dlužník společně se svým manželem a dále osoby, které nemohou nabývat předměty ve vlastnictví dlužníka. Tato omezení převážně slouží k ochraně věřitele a k zachování účelu zákona o veřejných dražbách. Oproti tomu z dražby není vyloučena osoba zástavce, pokud se nejedná o osobu totožnou s dlužníkem. Získává tím možnost vydražit si svůj majetek zpět.

40

4. FAKTORY OVLIVŇUJÍCÍ CENU NEMOVITOSTI Jak jsem již dříve uvedl, dražby se dělí na dražby dobrovolné a nedobrovolné. Jde pouze o rozdělení dle koho návrhu se dražba koná. Jestliže se dražba koná na základě návrhu vlastníka, popřípadě třetí osoby (např. banky). V případě dražby nedobrovolné je dražba prováděna na základě návrhu třetí osoby – nikoliv vlastníka dané nemovitosti. S touto variantou dražby je svázán problematičtější přístup dražebníka, znalce, ale i případného zájemce o nemovitost. Lze zde předpokládat komplikace s předáním předmětu dražby a následným okamžitým užíváním nemovitosti. To však neznamená, že v případě dobrovolné dražby vlastník, nebo osoba, která nemovitost užívá vždy spolupracuje. U většiny dražeb dobrovolných málokdy dochází k tomu, že se vlastník nemovitosti rozhodne svévolně prodávat nemovitost v dražbě. Z důvodů nemožnosti ovlivnit konečnou cenu dosaženou vydražením. Proto je většina dražeb dobrovolných konaných v České republice určitým způsobem dražbami vynucenými. Z tohoto důvodu jsou častějšími případy dobrovolných dražeb, dražby konané na návrh insolventního správce, který sice není v katastru nemovitostí uveden jako vlastník nemovitosti, ale je na základě insolventního zákona oprávněn konat jako vlastník. Velmi často dochází k tomu, že nemovitost je ve vlastnictví úpadce a je jím ještě v průběhu dražby obývána. Existuje zde riziko spojené s případným soudním vyklizením nemovitosti.V tomto momentu se dá říci, že se jedná o stav připomínající dražbu nedobrovolnou.

Velice častým případem je, že věřitel si svou pohledávku nezajistil zástavním právem, ale na základě zajišťovacího převodu se stal majitelem nemovitosti. Nejčastěji je tento druh zajištění pohledávky volen věřiteli v případě tzv. 41

družstevních bytů. V těchto případech mají uživatelé pouze nájemní smlouvy, ale bytové jednotky jsou ve vlastnictví bytových družstev. Majetková práva nejsou k bytu, ale ke spoluvlastnickému podílu v družstvu, od kterých jsou odvozena práva na nájem bytu. Zacházení s bytovou jednotkou je výrazně redukováno družstvem, např. k dalšímu podnájmu je podmínkou souhlas družstva. Družstevním bytem není možné zajistit pohledávku věřitele zástavním právem. Proto v případě získání úvěru přechází družstevní podíl pomocí zajišťovacího převodu na věřitele. Tento akt je ošetřen ve smlouvě o zajišťovacím převodu a je proveden za vědomí družstva. Po provedení zajišťovacího převodu se stává podílníkem v družstvu věřitel včetně nájemní smlouvy k bytu. Uživatel bytu má s věřitelem uzavřenou podnájemní smlouvu a nadále byt užívá. Po uhrazení pohledávky jsou všechna družstevní práva převedena zpět. V okamžiku neplnění pohledávek vyplývajících z úvěrové smlouvy končí platnost podnájemní smlouvy s věřitelem. Tím pádem je nemovitost užívána neoprávněně. Věřitel má právo zpeněžit práva spojená s bytem a uspokojit svou pohledávku jejich prodejem. V tomto případě je příhodné nemovitost prodávat v dražbě dobrovolné. Nemovitost je sice prodávána v dobrovolné dražbě, nicméně tento prodej nese spíše rysy dražby nedobrovolné. Z těchto důvodů jsou metodiky a názory uvedené dále v této práci zaměřeny převážně na dražby nedobrovolné z hlediska výrazné podobnosti podstaty vzniku obou dražeb. Rozdíl mezi těmito typy dražeb je pouze legislativní, je zde výrazná podobnost ve způsobu prodeje a ocenění.

4.1. TECHNICKÝ STAV NEMOVITOSTI Za technický stav je převážně považován stav nemovitosti z hlediska stavebně technického, pokud se jedná o novostavbu, či o stavbu starší. Zda a jakým způsobem byla u starší nemovitosti v průběhu její životnosti prováděna pravidelná údržba, popřípadě v jakém rozsahu byly provedeny rekonstrukce a modernizace stavby. Nedílnou součástí popisu technického stavu nemovitosti je i informace, zda byly rekonstrukce provedeny „svépomocí“ nebo specializovanou firmou, obzvláště pak v jaké kvalitě. U rekonstrukcí by měl být i popis použitých technologií, materiálů a 42

zhodnocení jejich provedení. Nemovitost by měla být popsána komplexně od základů přes vodorovné konstrukční systémy

až po střešní konstrukci včetně

krytiny, umístění okapů a hromosvodů. Poté následuje popis zateplení budovy, provedení vnitřních, vnějších omítek, oken, podlah, schodišť, dveří. Vybavení WC a sociálních zařízení, prádelen, sušáren, technických místností, u bytových domů také výtahů apod. V popisu by nemělo chybět provedení inženýrských sítí, tedy voda, elektřina, plyn, odkanalizování, popřípadě klimatizace. Jednou z nejdůležitějších věcí je především celé dispoziční řešení stavby. Nemalým elementem je také uvedení celkového dojmu z celé stavby jako celku. Nemůže se zobecnit, že nemovitosti v dobrém stavu se prodávají lépe. Tyto skutečnosti jsou rozdílné od rozmanitých potřeb a vkusů kupujících. Někteří chtějí nemovitost rozestavěnou, aby ji mohli dotvořit dle svých představ a jiní nemovitost kupují hotovou a nechtějí cokoliv měnit. Někteří zájemci si záměrně vybírají nemovitost určenou k rekonstrukci z důvodů nedostatku prostředků, tím pádem svou investici do nemovitosti rozloží do několika let i desetiletí. Technický stav nemovitostí prodávaných v dražbě je tedy potřeba vždy důkladně a objektivně popsat. Snahou dražebníka proto není popis předmětu dražby nějakým způsobem zkreslovat, ale naopak snažit se získat co možná nejvíce dostupných informací. V praxi jediným zdrojem popisu technického stavu nemovitosti bývá znalecký posudek vypracovaný znalcem. Při hrubém rozporu popisu technického stavu nemovitosti se skutečností vzniká důvod pro neplatnost dražby. Pokud jsou ve znaleckém posudku nějakým způsobem hrubě zkresleny skutečnosti, nese zodpovědnost za škodu způsobenou třetím osobám (v tomto případě vydražitelům) znalec. Tím pádem je v jeho zájmu být proti těmto událostem pojištěn. Je velmi žádoucí, aby se znalec v posudku vyjadřoval konkrétně a v případě svých domněnek je pokud možno opíral o svědectví např. sousedů nebo projektové dokumentace uvedené u příslušného stavebního úřadu. Technický stav nemovitosti je jedním ze základních faktorů, které utvářejí poptávku po určité nemovitosti.

43

4.2. SITUOVÁNÍ NEMOVITOSTI A JEJÍ VYUŢITELNOST Dalším významným faktorem, který podstatným způsobem ovlivňuje cenu nemovitosti, je její situování do krajiny a okolní zástavby. Situování nemovitosti je také důležité z hlediska využitelnosti. Jestliže je nemovitost svou povahou nesprávně umístěna, např. výstavba panelových domů na malém městě nebo na vesnici, není z hlediska zájemců vůbec zajímavá, tím je nižší i obvyklá cena nemovitosti. Naopak novostavba rodinného domu ve stejné lokalitě a na vlastním pozemku jistě nějaké zájemce najde a společně s vzrůstající poptávku po nemovitosti poroste i obvyklá cena. Svou roli zde také sehrávají pozemky, které náleží k nemovitost a způsob, jakým je lze využívat. Převážně u rodinných domů jsou pozemky určujícím faktorem poptávky. Každý chce mít u rodinného domu zahradu, kde lze relaxovat, prostor pro výstavbu garáže, popřípadě zahradního altánu. V případě bytů velikost přilehlého pozemku nehraje zas tak velkou roli. Určujícími faktory poptávky je dostupnost městské zeleně, dostupnost centra města, blízkost MHD, škol atd. Dalším důležitým vlivem působícím na cenu nemovitosti je její okolí. Pro potenciálního kupujícího je důležité, jestli si kupuje byt v centru města, v místě staré zástavby nebo uprostřed sídliště s panelovou zástavbou. Významný je také bezproblémový přístup k nemovitosti, který lze zajistit i přes pozemek cizího vlastníka pomocí břemene zapsaného v katastru nemovitostí, nebo naopak zda-li přístup zajištěný není. To, kde se nemovitost nachází se nedá nějakým způsobem ovlivnit a je obtížné také zhodnotit cenu parcely. Tento fakt také může podstatným způsobem ovlivnit cenu nemovitosti.

44

4.3. TYPY NEMOVITOSTÍ Všeobecně lze nemovitosti rozdělit do těchto kategorií: -

rodinné domy;

-

bytové domy;

-

bytové jednotky;

-

pozemky;

-

rekreační objekty;

-

nebytové a komerční objekty.

U všech těchto kategorií je určující, kde jsou situovány. Dá se říci, že vše co je umístěno ve městech nad 5000 obyvatel, je snadno prodejné. To zejména platí u bytů. Naopak lze konstatovat, že byty stojící v menších obcích jsou takřka neprodejné, a proto i jejich cena se pohybuje v nižších cenových rozpětích. U objektů určených k rekreaci platí, že musejí být umístěny mimo města. Uvedené skutečnosti jsem zaznamenal v přiložené tabulce a grafu (tabulka 1 a graf 1), ve kterých se odráží cena dosažená vydražením v závislosti na lokalitě. Tyto informace jsem získal na základě vlastní praxe v dražební společnosti.

Poměr mezi znaleckým posudkem a cenou dosaženou vydražením počet obyvatel Praha 500 - 100.000 100 - 50.000 50 - 20.000 20 - 10000 10 - 5.000 5 - 1.000

BYT

RD

z ceny posudku 90% 82% 77% 65% 60% 60% 0%

z ceny posudku 80% 75% 65% 60% 57% 50% 46%

Tabulka1

45

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Praha

500 100.000

100 50.000

50 20.000

20 10000

10 5.000

5 - 1.000

Graf 1

4.4. DOSTUPNÉ INFORMACE O NEMOVITOSTI Informace o nemovitosti získává znalec z několika zdrojů: -

Počáteční informace znalec získává od dražebníka. Jsou to především informace o právním stavu nemovitosti (titul pro vykonání dražby, nájemní smlouva, zástavní smlouva), tržní odhad nemovitosti z období, kdy byl věřitelem poskytnut úvěr.

-

Následující informace získává znalec z katastru nemovitostí. Jedná se hlavně o list vlastnictví, snímek z katastrální mapy, nabývací tituly, listiny týkající se omezujících práv nemovitosti.

-

Informace nejvíce určující cenu nemovitosti získává znalec při místním šetření, co se týká umístění, technického stavu, vybavení nemovitosti. Proto je majitel nebo uživatel nemovitosti předem informován dražebníkem o termínu místního šetření znalce. A je proto žádoucí, aby nemovitost byla znalci zpřístupněna.

-

Pokud není znalci přístup zajištěn, získává znalec potřebné informace o nemovitosti od sousedů, starosty obce (v případě, že se jedná o menší obec) nebo na příslušném stavebním úřadu.

46

Znalec ve znaleckém posudku používá všechny jemu známé a dostupné informace. Všechny tyto informace musí být v nezkreslené podobě uvedeny v podaném znaleckém posudku. Znalec má povinnost ve vlastním zájmu uvést do posudku, zda mu byla nemovitost zpřístupněna nebo nikoliv. Tyto informace jsou pro dražebníka zcela směrodatné, protože je dle nich určen předmět a popis předmětu dražby.

4.5. ÚZEMNÍ PLÁN Cenu může ovlivnit také územní plán, protože je určujícím vlivem na typ stavby a umístění stavby. Asi největším způsobem ovlivňuje cenu nemovitostí v případě prodeje pozemků. Mnoho spekulantů s podrobnou znalostí územního plánu nakupuje pozemky označené v katastru nemovitostí např. jako trvalý travnatý porost s tím, že tyto pozemky budou do budoucna určeny pro výstavbu.

4.6. VLASTNÍK, POPŘÍPADĚ UŢIVATEL NEMOVITOSTI Cena nemovitosti může být určitým způsobem ovlivněna vlastníkem, popřípadě uživatelem nemovitosti. K ovlivnění ceny dochází v případě, kdy znalec provádí místní šetření. Pokud je znalci nemovitost zpřístupněna a umožněna její prohlídka, znalec jí v posudku může lépe popsat a popřípadě i ocenit, např. nadstandardní provedení stavby nebo jejího vybavení.

47

4.7. STAV TÍSNĚ V případě prodeje nemovitosti ve veřejné dražbě se z pravidla jedná o určitý stav tísně. Tento faktor by znalec měl zohlednit při stanovení ceny obvyklé zejména proto, že nemovitosti prodávané ve veřejných dražbách nejsou dostatečnou dobu vystaveny na trhu. Informace o prodeji je na trhu s nemovitostmi vystavena maximálně po dobu 60 dnů při dražbě nedobrovolné a 30 dnů při dražbě dobrovolné. Jestliže se tento faktor působící na cenu objeví a v jaké míře, je závislé na mnoha jevech. Dá se říci, že stav tísně jako faktoru ovlivňujícího obvyklou cenu, je nejvíce patrný při prodeji např. bývalých zemědělských usedlostí umístěných v hůře dostupných oblastech. Naopak při prodeji bytů v okresních a krajských městech se tento faktor takřka nevyskytuje. Z těchto důvodů je velmi náročné stav tísně nějakým způsobem ocenit a určit, do jaké míry obvyklou cenu nemovitosti ovlivňuje.

4.8. STAV MIMOŘÁDNÉ OBLIBY Stav mimořádné obliby se stejně jako stav tísně předem těžko určuje, ale patří také k faktorům ovlivňujícím cenu nemovitosti. Stav mimořádné obliby lze předem odhadnout, např. v případě prodeje ideální poloviny rodinného domu. Zde lze předem předpokládat, že vlastníci druhé optimální části nemovitosti budou mít zájem o koupi za zajímavou cenu. Musíme také říci, že optimální polovina nemovitosti nemá cenu celé nemovitosti vydělenou dvěma, ale např. 1/3 ceny celé nemovitosti. K tomuto faktu mnohdy znalci při stanovení ceny obvyklé nepřihlížejí. O stavu mimořádné obliby také můžeme mluvit v případě prodeje rodinného domu, který je kupován např. osobou, která v domě trávila dětství. Tudíž k němu má vypěstovanou citovou vazbu a je ochotna za nemovitost nabídnout vyšší částku.

48

5. ZNALECKÝ POSUDEK Znalecký posudek je jedním z nejdůležitějších pokladů, které má dražebník k dispozici při přípravě dražby. Mnohdy je jediným určitým pramenem, ze kterého lze čerpat informace o dražené nemovitosti mimo listu vlastnictví a snímku katastrální mapy. Na základě ceny určené posudkem stanovuje dražebník výši nejnižšího podání. Čerpá z něj informace o nemovitosti (stavebně technické provedení stavby, informace o situování nemovitosti apod.). Při zadání vyhotovení znaleckého posudku má dražebník dvě možnosti. První možností je, že se na místo, kde se daná nemovitost nachází, vyšle svého znalce, který provede místní šetření, fotodokumentaci a zajištění všech potřebných podkladů pro vypracování znaleckého posudku. Protože dražebník působí po celé republice, tato varianta se v praxi příliš nepoužívá. Z důvodů velké časové a finanční náročnosti tohoto způsobu je proto užívanější variantou využití znalce, který působí v daném regionu. Díky tomuto dražebník ušetří mnoho času, ale i finančních prostředků navrhovatele dražby, popřípadě dlužníka. Dalším důvodem, proč se většina dražebníků uchyluje k této variantě je ten, že množství bank není ochotno akceptovat znalecký posudek vypracovaný znalcem z jiného regionu, než ve kterém se nachází daná nemovitost. Nehledě na to, že místní znalec dokáže obvyklou cenu nemovitosti určit mnohem přesněji. Znalecký posudek je dokument, do kterého mají zájem nahlédnout snad všichni zájemci o určitou nemovitost. Proto informace v něm uvedené musejí být přesné a nezkreslené. V případě nedobrovolné dražby musí být posudek vypracován soudním znalcem. Tento fakt je vnímán jako lehká komplikace, protože od soudních znalců je z 90% požadována cena stanovená dle vyhlášky, avšak zákonem o veřejných dražbách je požadována cena obvyklá v místě a čase (tržní cena). Někdy bývá problematické znalci vysvětlit, jakým způsobem musí být uvedena ve znaleckém posudku cena obvyklá, aby zůstaly splněny jeho formální náležitosti. Proto je vyhledání soudních znalců, kteří jsou schopni těmto požadavkům vyhovět, je velmi obtížné. Dražebníka zajímá posudek nejen jako komplex, ale jsou pro něj důležité i jeho části, jimiž jsou:

49

5.1. POPIS NEMOVITOSTI V popisu musí být obsažen popis nemovitostí i jejich příslušenství. Posouzení, zda jsou nemovitosti užívány k tomu účelu, ke kterému byly zkolaudovány. Zda je k nemovitostem zajištěn bezproblémový právní přístup, a jestli tvoří funkční celek. V této části musí být také vymezen rozsah práv váznoucí na oceňované nemovitosti, které dražbou nezanikají, např. věcné břemeno užívání ve prospěch navrhovatele apod. Je důležité také uvést informaci o tom, zda je nemovitost užívána, popřípadě existenci nájemních nebo podnájemních smluv, protože i tyto faktory dokáží podstatným způsobem ovlivnit cenu nemovitosti. Proto je důležité, aby se znalec zaměřil na shromáždění co největšího počtu těchto informací.

5.2. URČENÍ CENY OBVYKLÉ PŘEDMĚTU DRAŢBY Určení ceny obvyklé je nejdůležitějším údajem obsaženým ve znaleckém posudku. Z důvodu plánování dražby a jejího samotného průběhu. Protože od určení obvyklé ceny se dá předem odhadnout objem výtěžku finančních prostředků získaných z dražby, odměna dražebníka, především počet zájemců o danou nemovitost a také cena, kterou budou ochotni zaplatit za nemovitost. Dle určené ceny obvyklé se určuje výše nejnižšího podání v dražbě. Což zásadním způsobem ovlivňuje úspěšnost celé dražby. Z praxe vyplývá, že i osoby pohybující se v obchodu s realitami, se častokrát nechají ovlivnit cenou určenou znalcem. Velice přesně se dají stanovit obvyklé ceny bytových jednotek, rodinných domů a pozemků ve větších městech a jejich okolí. Problém nastává v případě, kdy je třeba určit cenu u rekreačních objektů, bytů a rodinných domů umístěných na vesnicích, popřípadě specifických nemovitostí např. lesů apod. Problém je především v tom, že se často tyto nemovitosti v dané lokalitě nevyskytují a tudíž ani neprodávají.

50

Z těchto informací je patrné, že určení ceny obvyklé je skutečně nejdůležitějším prvkem znaleckého posudku, který dokáže zásadně ovlivnit průběh a výsledek celého procesu dražby. Detaily k vyhotovení odhadu, popřípadě znaleckého posudku pro potřeby veřejné dražby jsou upraveny v zákoně o veřejných dražbách v § 13 v tomto znění:

5.3. ODHAD CENY PŘEDMĚTU DRAŢBY Dražebník zajistí odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Odhad nesmí být v den konání dražby starší šesti měsíců. Jde-li o nemovitost, podnik, jeho organizační složku, nebo o věc prohlášenou za kulturní památku, musí být cena předmětu dražby zjištěna posudkem znalce. Znalec odhadne i závady, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Osoba, která má předmět dražby v držení, je povinna po předchozí výzvě, v době určené v této výzvě, umožnit provedení odhadu, jakož i prohlídku předmětu dražby. Doba prohlídky musí být ve výzvě stanovena s přihlédnutím k charakteru dražené věci, u nemovitosti zpravidla tři týdny po odeslání výzvy. Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici.23 Jak je patrné z informací, které jsem uvedl, je znalecký posudek takřka zásadní dokument celé dražby. Ještě bych chtěl zmínit možnosti, které mohou nastat v případech určených různých cen ve znaleckém posudku, popřípadě odhadu nemovitosti. V uvedených případech jsem vycházel z vlastních zkušeností s předpokladem, že případní zájemci s nemovitostmi obchodují tzv. spekulanti, nebo 23

Zákon o veřejných dražbách, č. 26/2000 Sb., § 13 Odhad ceny předmětu dražby, s. 4, 2000,[cit. 2009-09-04]. Dostupný z WWW: http://www.drazebnyvestnik.cz.

51

nemovitost nějakou dobu shánějí a vědí za jaké ceny se nemovitosti v daných lokalitách prodávají. Protože veřejných dražeb se většinou zúčastňují osoby, které jsem uvedl. Všeobecně tedy můžeme říci, že mohou nastat tyto situace: 5.3.1.CENA URČENÁ NAD SKUTEČNOU HODNOTU NEMOVITOSTI

Toto zpravidla nastává tehdy, kdy se znalec/odhadce nechá ovlivnit zástavcem nebo osobou, která nemovitost užívá.Tyto osoby mají vždy zkreslené představy o ceně nemovitosti. Ať už jsou tyto představy ovlivněny starším znaleckým posudkem v minulosti vyhotoveným, ve kterém byla stanovena vyšší cena, než je cena součastná. Nebo jsou ovlivněny morálním vztahem k oceňované nemovitosti. Je třeba si uvědomit, že pokud dojde k nadhodnocení nemovitosti, všechny následky související s touto skutečností nese dlužník, popřípadě zástavce. Jak jsem již uvedl, od ceny určené ve znaleckém posudku se odvíjí výše nejnižšího podání. Pokud je cena příliš vysoká nedostaví se žádní zájemci nebo pouze malý počet, a tudíž prodej nemovitosti není úspěšný nebo výnos z prodeje není tak vysoký.

5.3.2.CENA OBJEKTIVNĚ STANOVENA

Tato varianta je nejlepším vyhotovením odhadu a nastává, když je cena objektivně stanovena. Všechny zúčastněné strany v dražbě,

navrhovatel i dlužník jsou

„spokojeni“. Znalec nemusí řešit zda nějaký faktor dostatečně nezahrnul do ocenění. Zájemci o nemovitost dostávají informace, „které očekávali“. Celá dražba se z jejich pohledu stává průhlednější a nic jim nebrání v zúčastnění dražby.

5.3.3.CENA URČENÁ POD SKUTEČNOU HODNOTU NEMOVITOSTI

Tato situace nastává v případě, když je cena určená znalcem nižší než-li cena skutečná. Dochází k tomu v případě, kdy se znalec snaží v ceně zohlednit všechny negativní skutečnosti související s prodejem nebo pokud dojde k náhlé změně

52

územního plánu nebo nenadálým skutečnostem na trhu s nemovitostmi (např. rychlost růstu cen bytů v některých oblastech v letech 2007 a 2008). Většina zájemců o nemovitost dokáže poměrně přesně odhadnout její cenu, což má za následek velký zájem o dražbu. Nemovitost se tudíž dobře prodá a tento fakt se na dražbě v negativním slova smyslu neprojeví, spíše naopak. V tomto případě se jedná o lepší variantu určení špatné ceny nemovitosti, protože z této chyby není nikdo poškozen. Z daných skutečností vyplývá, že znalecký posudek dokáže zásadním způsobem ovlivnit průběh dražby. Dá se říci, že tento faktor nějakým způsobem může ovlivnit i dražebník, a to volbou správného znalce, který má zkušenosti z prodejem nemovitostí v dané lokalitě. Na základě dobrého popisu nemovitosti může být zpracována i inzerce. Z tohoto hlediska má dražebník ušetřeno množství času i peněz, které může později efektivněji věnovat inzerci a samotnému prodeji nemovitosti. Dobře určená cena může takřka odstranit případné komplikace z průběhem dražby. Z vlastních zkušeností si dovoluji prohlásit, že podmínkou každé úspěšné dražby je především kvalitně zpracovaný znalecký posudek.

53

6. VYHOTOVENÍ ZNALECKÉHO POSUDKU PRO POTŘEBY DRAŢBY

6.1. MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Nedílnou součástí vypracování znaleckého posudku je obhlídka nemovitosti tzv. místní šetření znalcem. Místní šetření je vhodné svolávat minimálně 14 – 21 dnů před datem místního šetření. Na datu a čase místního šetření musí znalec trvat a nedomlouvat si změny dle své potřeby. Z tohoto důvodu dražebník zasílá doporučeně dopis s oznámením o provedení místního šetření vlastníkům nemovitosti nebo osobám, které nemovitost užívají. Oznámené by mělo obsahovat: jméno majitele nemovitosti, označení dražebníka s vyznačením kompetentní osoby, číslo jednací dražby, datum a čas místního šetření, jméno znalce, který místní šetření vykoná, přesné vymezení předmětu ocenění, případně telefonické spojení na znalce. Při příchodu k nemovitosti je dobré představit se majitelům nemovitosti a pokusit se jim vysvětlit důvody místního šetření. Poté je dobré seznámit se s celým oceňovaným areálem a určit si pořadí prací, které budou v průběhu místního šetření provedeny. První přichází na řadu prohlídka oceňované nemovitosti, ta musí být provedena velmi důkladně, aby při ní byly zajištěny potřebné informace k ocenění. Doba strávená nad podrobným prozkoumáním nemovitosti se později mnohonásobně vrátí při vyhotovení posudku. Při ohledávání budov musí znalec postupovat systematicky tzv. „od sklepa až po střechu“. Pokud znalec není při místním šetření vpuštěn (bohužel se to v případě nedobrovolných dražeb stává), musí být tato skutečnost v posudku vyznačena a zvýrazněna. Potom při vyhotovení ocenění a popisu nemovitosti nesmí být znalec 54

příliš optimistický ohledně vnitřního vybavení nemovitosti. Ve většině případů vnitřní vybavení a zařízení nemovitosti je výrazně podstandardní. Znalec by se měl dopředu seznámit s nemovitostí, která bude oceněna a připravit si potřebné vybavení: Pomůcky na vyhotovení dokumentace: -

podložka na psaní

-

psací potřeby

-

papír v dostatečném počtu

-

fotoaparát

-

diktafon, popřípadě kamera.

Měřící pomůcky: -

skládací metr

-

měřící pásmo

-

měřící lupa na zkoumání detailů

-

laserový dálkoměr.

Technické pomůcky: -

baterka

-

kapesní nůž

-

další technické pomůcky.

6.1.1.MĚŘENÍ

Významnou částí znaleckého posudku je měření na oceňované nemovitosti, ať už na jejich částech nebo na stavebních materiálech. Úkolem měření je získání co možná největšího počtu informací o nemovitostech, jejich geometrické uspořádání, jak je stavba užívána, oproti tomu k čemu byla zkolaudována, popis jednotlivých konstrukčních prvků atd. V součastné době se používá mnoho metod, přístrojů k zaměření nemovitostí a získávání jejich parametrů.

55

Měření geometrie budov Pro dražby se oceňují většinou budovy, a proto se musí geometrie staveb zachytit velmi pozorně. Platí zde pravidlo „jedno měření žádné měření“. Po měření by měla vzniknout podrobná dokumentace, ze které by bylo možné uskutečnit jakoukoliv rekonstrukci objektu dle původního stavu. Podklady získané měřením jsou zařazeny ze znaleckého hlediska mezi podklady objektivní. Pro co možná největší zamezení riziku způsobeného lidským faktorem je důležité, aby měření prováděl odborník se zkušenostmi s měřící technikou, který je schopen získané skutečnosti přesně interpretovat. Mezi výhody měření bezesporu patří: -

rychlé a přesné získání informací

-

možnost přesného zachycení orientace objektu

-

nezávislost na ostatních výkonech znalce.

U měření zachycujících polohu objektů v prostoru je důležité vycházet z dostačeného množství pevných bodů, dle kterých bude možné polohu nemovitosti přesně určit při případné rekonstrukci. Pro měření je třeba využívat pouze měřících přístrojů, které odpovídají nárokům na přesnost měření a jsou pravidelně kalibrovány a ověřovány.

6.1.2.FOTODOKUMENTACE

Pro správně vyhotovenou fotodokumentaci musí být zachovány tyto zásady: -

objekt musí být správně zaostřen, objekt musí být zachycen v prostoru;

-

jako první musejí být vyhotoveny celkové snímky nemovitosti, až poté se přistupuje k fotografování detailů;

-

v případě, kdy se nevejde objekt do jednoho záběru je třeba vyhotovit panoramatický snímek;

-

ustanovení o desetileté archivaci znaleckých posudků se vztahuje i na archivaci fotodokumentace.

Fotodokumentace je pro dražebníka zdrojem základních informací. Fotografie pořízené znalcem jsou později použity při zadání inzerce a při vyhotovení dražební 56

vyhlášky. Znalec by se měl pokusit vystihnout „atmosféru nemovitosti“ a zachytit silné, ale i slabé stránky nemovitosti (praskliny, vzlínající vlhkost na zdech, amatérsky provedené rekonstrukce). Někdy se stává, že pouze z fotografií znalce se dá odvodit, jak nemovitost uvnitř vypadá, protože případní zájemci nejsou mnohdy vpuštěni do nemovitosti.

6.1.3.VIDEOZÁZNAM

K dokreslení umístění a technického stavu nemovitosti je dobré vyhotovení videozáznamu. Jeho výhodou je zachycení komentáře případných technických závad či specifických technických provedení stavby apod.

6.2. ZNALECKÝ POSUDEK PRO POTŘEBY DRAŢBY MUSÍ OBSAHOVAT TYTO ČÁSTI: 1.

ÚVOD

Znalecký úkol Identifikační údaje Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem

2.

METODY OCEŇOVÁNÍ

porovnávací metoda (jaká je současná tržní hodnota majetku na trhu) nákladová metoda (s jakými náklady byl majetek v minulosti realizován) výnosová metoda (jaký je očekáván výnos v budoucnosti ) Strategie postupu ocenění Stanovení tržní hodnoty

57

3.

NÁLEZ A OCENĚNÍ

Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu Aplikace metod Závěr ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Osvědčení Použitá literatura a odkazy na jednotlivé zákony Fotodokumentace

ÚVOD V úvodu znaleckého posudku je uveden důvod pro jaký účel je znalecký posudek vypracován a jsou zde sepsány základní identifikační údaje. Prvotním identifikačním údajem je nadpis, který obsahuje číslo posudku. Důvodem číslování posudků je, aby nemohlo docházet k zaměnění jednotlivých posudků. Každý znalec má povinnost všechny své posudky řádně očíslovat a uvést je ve svém znaleckém deníku. Většinou jsou posudky číslovány třemi skupinami čísel takto: -

první číslo uvádí pořadové číslo znaleckého posudku daného znalce

-

druhé číslo vyznačuje, o kolikátý posudek se jedná v kalendářním roce

-

třetí číslo vyjadřuje rok, ve kterém byl posudek vyhotoven.

Znalecký úkol Znalecký úkol je definován otázkami, na které se v závěru posudku pokusí znalec odpovědět.

58

Předmět ocenění V tomto bodě je konkrétně vymezen předmět ocenění, např. rodinný dům č.p. 306 stojící na st. parcele č. 203 atd. Místo Zde jsou uvedeny informace z listu vlastnictví, okres, obec, katastrální území, např. okres Klatovy, obec Sušice, katastrální území Sušice nad Otavou. Vlastník Přesné určení vlastníka nemovitosti včetně adresy; Pan X, Pod Vodojemem 1136, 342 01 Sušice Účel ocenění Pro účely veřejné dražby je vždy důležité určení ceny v místě a čase obvyklé. Datum ocenění Datum, ke kterému je provedeno ocenění nemovitosti. Datum ocenění nemusí být vždy shodný s datem místního šetření. Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace. V některých případech „starší znalecký posudek“ Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z tastru nemovitostí ke dni ocenění. Snímek pozemkové mapy. Fotodokumentace stavu nemovitosti ke dni ocenění.

59

METODY OCEŇOVÁNÍ Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: -

délka [m];

-

zastavěná plocha [m2];

-

obestavěný prostor [m3];

-

vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m2];

-

stáří stavby;

-

reprodukční pořizovací cena 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy,

-

příp. 1m délky;

opotřebení stavby.

Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit, případně stanovit: -

stáří stavby a stav běžné údržby;

-

technické a morální opotřebení;

-

provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků;

-

předpokládanou životnost (další trvání stavby);

-

metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití.24

U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení.

24

BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. vyd. Brno 2009. s.51. ISBN 978-807204-630-0.

60

U pozemků se vychází z výměru podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů.

Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit, jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku.

Pro porovnání budou použity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska, tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti (fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd.). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách.25 Metoda výnosová Jedná se o součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů z nemovitostí. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz.26

25

BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. vyd. Brno 2009. s. 56. ISBN 978-807204-630-0. 26 BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. vyd. Brno 2009. s. 51. ISBN 978-807204-630-0.

61

Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížené hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním.27

27

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha 2007. s. 89. ISBN 978-80-7265-101.

62

Stanovení trţní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: -

metoda stanovení věcné hodnoty;

-

metoda výnosová;

-

metoda porovnání tržních cen ( cen realizovaných na trhu).

NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Zde jsou uvedeny informace dle LV tak, aby nemohlo dojít k zaměnění oceňované nemovitosti.

Adresa nemovitosti:

Pod Vodojemem 1136

Název katastrálního území:

Sušice nad Otavou

Název obce:

Sušice

Název okresu:

Klatovy

List vlastnictví:

LV č. 32981

Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Zde musejí být přesně vymezena zástavní práva a věcná břemena, kterými je nějakým způsobem oceňovaná nemovitost dotčena a způsob, jakým cenu nemovitosti ovlivňují, jako jsou zástavní práva, věcná břemena a exekuční příkazy a podobně. Musejí zde být uvedeny také omezující práva, která dražbou zanikají.

63

Poloha a charakteristika nemovitosti V tomto bodě znaleckého posudku je popsána lokalita, ve které se nemovitosti nacházejí a také jejich umístění. Měly by zde být uvedeny faktory spojené s polohou nemovitosti, které nějakým způsobem ovlivňují cenu obvyklou, např. jestli se nemovitost nachází v záplavovém území apod. Je zde rovněž uvedeno, zda se nemovitost užívá vhodným způsobem vzhledem k její poloze, např. rodinný dům v blízkosti panelového sídliště.

Popis a stav objektu V popisu objektu musejí být popsány architektonické a konstrukční provedení jednotlivých částí stavby. Tyto skutečnosti často bývají uvedeny v tabulkách, viz přiložená tabulka. název

popis

Základy

prostý beton včetně izolací

Vodorovné nosné konstrukce

prefamonolit

Střešní konstrukce

Rovná střecha

Kanalizace

Kompletní do městské ČOV

Rozvod elektro

220/380V

Ústřední topení

ÚT na tuhá paliva

Dveře, vrata

Hladké, plné a prosklené

Dlažby a podlahy

Keramické dlažba, dřevěné, koberce

Vybavení kuchyně

Linka, sporák

Venkovní omítky a obklady

Břízolit a kabřinec

Svislé nosné konstrukce

Zděné

Schodiště

Dřevěné s ocelovou schodnicí

Střešní krytina

Asfaltová lepenka

Rozvod vody

Teplá, studená

Okna

Dvojitá dřevěná

Vnitřní omítky a obklady Vybavení hygienických zařízení Ostatní vnitřní vybavení

Bělnincové obklady a štukové omítky Vana, umyvadlo, WC Telefon, satelit, digestoř

64

V tomto bodě by měly také být uvedeny rekonstrukce a modernizace, které byly v průběhu užívání stavby provedeny, chybět by neměly ani informace o pravidelné údržbě. Součástí popisu by měl být i pozemek, zda se jedná o pozemek stavební, popřípadě zahradu, jestli je rovinný či svažitý, zda tvoří s oceňovanou stavbou funkční celek.

Aplikace metod V této části se znalec rozhoduje, jaké metody výpočtu ceny obvyklé budou v posudku použity a jaká jim bude dána váha v závěrečném ocenění. V některých případech nelze jednu z uvedených metod použít, např. z důvodů. nemožnosti i teoretického pronájmu oceňované nemovitosti. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch, metrů užitných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty je použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: -

stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu

-

stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4)

-

využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň.

Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r, ve vzorci je možno Z nahradit Zu, kde V je výnosová hodnota majetku, Z je čistý roční stabilizovaný výnos (před zdaněním, je-li stanoven z nájmu), Zu je upravený stabilizovaný roční zisk (po zdanění), je-li stanoven z provozu nemovitosti jako 65

podnik, r je kapitalizační míra. Kapitalizační míru r lze stanovit jako součet čtyř základních členů: skutečné míry výnosnosti, inflační míry, rizikové míry a míry ekonomické životnosti: r = r1 + r2 + r3 +r4, kde r1 je míra ekonomické výnosnosti, tj. úroková míra na bezpečné vklady ve lhůtě požadovaného úvěru, snížená o inflační vlivy, r2 je skutečná míra inflace v hodnoceném období, r3 je riziková míra. Výši rizika uložení kapitálu do oceňované nemovitosti nutno posoudit např. dle místních podmínek, podle známé nebo očekávané konkurence, a podle případného nebezpečí ztráty likvidnosti. Můžeme zahrnovat i vlivy konjunktury a nepředvídatelné vlivy. r4 je míra ekonomické životnosti. Stanovuje se podle průměrné technické a morální životnosti hmotného majetku oceňované nemovitosti. Celkovou kapitalizační míru r stanovujeme zásadně skladbou jednotlivých faktorů. Pokud některý faktor není použit, uvede se zdůvodnění.28 Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.29 Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1 - 6 měsíců. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry, jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní:

28

BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. vyd. Brno 2009. s. 51. ISBN 978-807204-630-0. 29 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha 2005. s. 16-17. ISBN 80-7365-085-8.

66

a)

základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení;

b)

charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí;

c)

d)

velikost -

užitný prostor

-

zastavěná plocha

-

obestavěný prostor;

další důležitá charakteristika je poloha: -

poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území

-

poloha v místě - zóna.

Vybavenost obce a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem.

Závěr V závěru znaleckého posudku se znalec pokusí odpovědět na základní otázky, které si vytyčil v úvodu ve znaleckém úkolu. Pokusí se provést jakousi rekapitulaci celého ocenění a odůvodnění ceny obvyklé. Na konci závěru je stanovena obvyklá cena slovy i číselnou formou. Pro vypracování znaleckého posudku používá většina znalců specializované software typu Thomas apod. Tyto programy se liší převážně grafickou podobou výsledného posudku. Tyto software jsou natolik technicky vyspělé, že znalcům podstatným způsobem usnadňují práci.

67

ZNALECKÁ DOLOŢKA Každý znalecký posudek musí obsahovat znaleckou doložku. Ta obsahuje identifikaci znalce datum a orgán, kterým byl jmenován, identifikační číslo znalce a číslo znaleckého posudku. Viz níže: Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne 6.4.1984, č.j. Spr…………… pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. ……-……./2010 znaleckého deníku. Osvědčení V osvědčení znalec prohlašuje, že je osobou nestrannou a že znalecký posudek vypracoval svědomitě na základě všech dostupných informací. Může vypadat takto: Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.30 V samém závěru se nachází datum a vlastnoruční podpis znalce. 30

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha 2007. s. 79. ISBN 978-80-7265-101.

68

7. ZÁVĚR Ve své diplomové práci jsem se věnoval tématu veřejných dražeb, jelikož tato oblast je mi profesně velmi blízká. Denně spolupracuji s mnoha soudními znalci a dále zpracovávám jejich znalecké posudky zhotovené pro potřeby veřejných dražeb. Při své práci se setkávám s velkým množstvím chyb a nepřesností, které pramení především z nezkušenosti soudních znalců vypracovávat znalecké posudky pro účely veřejných dražeb. Většina soudních znalců, se kterými spolupracuji, nedokáže přesně stanovit výši ceny v místě a čase obvyklé. V předkládané diplomové práci jsem se proto zaměřil převážně na objektivní stanovení ceny obvyklé a správné vyhotovení znaleckého posudku, což vnímám jako největší chyby, kterých se znalci dopouští. Doufám, že se tato práce stane hodnotnou pomůckou pro znalce spolupracující s dražebníky nebo pro osoby zabývající se otázkou veřejných dražeb. Z daného hlediska nebylo toto téma doposud komplexně zpracováno. Věřím tedy, že má práce bude přínosná při konfrontaci s jinými pracemi podobného zaměření. V neposlední řadě by měla tato práce sloužit jako příspěvek, který zajisté obohatí poznatky o veřejných dražbách.

69

Seznam literatury Tištěné monografie BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. vyd. Brno 2009. ISBN 978-80-7204-630-0. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha 2005. ISBN 80-7365-085-8. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha 2007. ISBN 978-807265-101. SLEZÁKOVÁ, Tereza; BERKA, Zdeněk. Veřejné dražby v praxi. Brno 2005. ISBN 80-251-0672-1.

Elektronické podoby zákonů Zákon

č.

219/1995

Sb.,

Devizový

zákon.

Dostupný

na

WWW:

http://www.mfcr.cz.cps/rde/xchg/mfcr/xcl/zakony_1089.htlm Zákon č. 328/1991 Sb., O konkurzu a vyrovnání, ve znění zákona č. 122/1993 Sb. Dostupný na WWW: http://www.mfcr.cz.cps/rde/xchg/mfcr/xcl/zakony_1089.htlm Zákona č. 63/1991 Sb., O ochraně hospodářské soutěže, ve znění pozdějších předpisů. Dostupný na WWW: http://www.mfcr.cz.cps/rde/xchg/mfcr/xcl/zakony_1089.htlm Zákon č. 26/2000 Sb., O veřejných dražbách, [cit. 2009-09-04]. Dostupný z WWW: http://www.drazebnyvestnik.cz

70

Webové stránky

www.eurodrazby.cz www.ocenovaninemovitosti.cz

71

Přílohy Příloha 1) Dražební vyhláška Příloha 2) Znalecký posudek vyhotovený pro potřeby veřejné dražby

72