Bankovní institut vysoká škola Praha. Problematika opotřebení ve vazbě na oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Problematika opotřebení ve vazbě na oceňování Bakalářská práce

Autor:

Stanislav Boukal Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof.Ing. Josef Michálek, CSc.

duben, 2011

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Druhlicích dne 10.4.2011

Stanislav Boukal

Poděkování: Chtěl bych poděkovat mému vedoucímu práce profesorovi Ing. Josefu Michálkovi, CSc., za jeho pomoc, rady, trpělivost a za jeho dohled při vytváření své bakalářské práce. Dále děkuji Ing. Petru Ortovi, Ph.D., díky němuţ jsem získal řadu zkušeností z tohoto oboru. V neposlední řadě děkuji mé rodině za trpělivost.

Anotace práce: Tato bakalářská práce je rozdělena do tří základních částí. V první teoretické části jsou vymezeny základní pojmy v oceňování, druhy nemovitostí, základní druhy cen, základní metody ocenění, opotřebení a ţivotnost staveb. Zmapování současného stavu nemovitostí především se zaměřením na jejich opotřebení na Příbramsku a

následná analýza jejich

vyuţití. Druhá část je praktická, zde je zpracováno ocenění dvou nemovitostí – rodinného domu a areálu provozních objektů. Ve třetí, analytické části, se věnuji analyzování trhu s nemovitostmi na Příbramsku.

Annotation work: This is divided into three main parts. In the first part the basic concepts of valuation, property types, basic types of prices, the basic valuation methods, and the wear life of buildings. Mapping the current state of real estate, primarily focusing on their wear and tear on Příbram and subsequent analysis of their use. The second part is practical, there are two awards processed real estate - house and manufacturing facility. In the third part is devoted to analytical analysis of the property market in the Příbram.

OBSAH ÚVOD…………………………………………………………………………………………. 6 1Teoretická část .......................................................................................................................... 7 1.1 Úvod do teorie oceňování .......................................................................................................... 8 1.1.1 Dělení nemovitostí .................................................................................................................. 8 1.1.2 Katastr nemovitostí ................................................................................................................12 1.1.3 Základní ekonomické pojmy pouţívané v oceňování majetku (trţní hodnota x trţní cena) .14 1.1.4 Základní metody oceňování majetku .....................................................................................16 1.2 Ţivotnost budovy ......................................................................................................................17 1.2.1 Údrţba ....................................................................................................................................19 1.2.2 Druhy ţivotnosti .....................................................................................................................20 1.3 Rozbor problematiky opotřebení budovy ..............................................................................21 1.3.1 Metody stanovení výpočtu opotřebení budovy ......................................................................23 1.4

Závěr teoretické části ...............................................................................................................26

1.5 Problematika stavu vybraných nemovitostí na Příbramsku ................................................28 1.5.1 Závěr ......................................................................................................................................34 2Praktická část .......................................................................................................................... 35 2.1

Určení aktuální trţní hodnoty majetku ( Rodinný dům) ......................................................36

2.2

Určení aktuální trţní hodnoty majetku ( Areál provozních objektů)..................................56

3Analytická část ........................................................................................................................ 92 Analýza trhu s nemovitostmi OKRESU Příbram ...................................................................... 93 Závěr ....................................................................................................................................... 107 Seznam pouţité literatury ........................................................................................................ 108 Internetové odkazy………………………………………………………………………………… 108 Seznam příloh……………………………………………………………………………………… 109 Seznam zkratek……………………………………………………………………………………. 110 PŘÍLOHY………………………………………………………………………………………….. 111

Úvod Cílem této bakalářské práce je představení problematiky opotřebování nemovitostí, poukázat na faktory, které opotřebení sniţují či naopak zvyšují a jak opotřebení ovlivňuje trţní hodnotu budov. Nedílnou součástí opotřebení budovy je její ţivotnost, kterou se ve většině případů snaţíme co nejvíce prodlouţit. V současné době je opotřebení a ţivotnost jedním z nejdůleţitějších faktorů při stanovování trţní hodnoty nemovitostí. V první teoretické části jsou na úvod objasněny výchozí pojmy týkající se nemovitostí, jako jsou katastr nemovitostí a druhy nemovitostí: Vysvětleny jsou základní ekonomické údaje pouţívané v oceňování – trţní hodnota a trţní cena. Dále nastíním tří základních metody trţního oceňování – porovnávací metodu, nákladová metodu a příjmová metodu. Následující část je věnována ţivotnosti budovy a jejím druhům, rozboru problematiky opotřebení a metod stanovení opotřebení budovy. Poslední úsek této části je věnován rozboru problematiky stavu vybraných nemovitostí na Příbramsku. V druhé části bakalářské práce jsem se věnoval praktické části. Zde jsou pouţity metody oceňování ke stanovení aktuální trţní hodnoty rodinného domu a výrobního areálu. Třetí část pojednává o analýze trhu s nemovitostmi nacházejícími se v okresu Příbram. Nejprve jsem zhodnotil celý okres a posléze rozdělil analýzu do 3 segmentů. Prvním segmentem je město Příbram, dále město Dobříš a město Sedlčany. Na závěr jsem shrnul všechny tyto analýzy do celkového marketingového výhledu. Bakalářská práce by měla mít za úlohu seznámit čtenáře s problémem opotřebení nemovitostí a následným rozborem této konkrétní problematiky. Práce vychází ze studia odborné literatury a jiných dostupných zdrojů, které jsou uvedeny v Seznamu pouţité literatury.

6

1 Teoretická část

7

1.1 Úvod do teorie oceňování Pro lepší pochopení problematiky opotřebení nemovitostí ve vazbě na oceňování majetku je nutné znát teoretický základ.

1.1.1 Dělení nemovitostí Pro účely oceňování se stavby člení na

a) stavby pozemní, kterými jsou za 1) budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory, za 2) venkovní úpravy ( např. vodovodní a kanalizační přípojky, ţumpy, septiky, čistírny odpadních vod, plynovody, přípojky elektro, opěrné zdi, zpevněné plochy, ploty).

b) stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní ( např. pozemní komunikace, mosty, letiště, kolejové dráhy), vodní ( např. hydromeliorace, nádrţe na tocích, hráze a objekty na tocích, úpravy toků a kanály), pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území ( např. nástupiště a rampy, plochy pro tělovýchovu), studny a další stavby speciálního charakteru.

c) vodní nádrže a rybníky

d) jiné stavby

Dle § 139b – Pojmy stavebního řádu

8

(1) Za stavbu se povaţují veškerá stavební díla bez ohledu na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. (2) Stavby mohou být za a) trvalé, u nichţ není předem stanoveno ţádné časové omezení, za b) stavby dočasné, u nichţ se předem omezí doba jejich trvání. Jednoduchými stavbami jsou: a) stavby pro bydlení, jejichţ zastavěná plocha nepřesahuje 300m2, pokud mají nejvýše 4 byty, jedno podzemní a tři nadzemní podlaţí včetně podkroví, b) stavby pro individuální rekreaci ( rekreační chata, rekreační chalupa, rekreační domek, zahrádkářská chata) c) nepodsklepené stavby s jedním nadzemním podlaţím a stavby zařízení staveniště, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 300m2, rozpětí u nosných konstrukcí nepřesahuje 9m a výška 15m, d) přípojky na veřejné rozvodné sítě a kanalizaci e) opěrné zdi f) podzemní stavby, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 300m2 a hloubka 3m -

Za jednoduché stavby se nepovaţují stavby skladů hořlavin a výbušnin, stavby pro civilní obranu, poţární ochranu, stavby uranového průmyslu a jaderných zařízení, sklady a skládky nebezpečných odpadů a stavby vodohospodářských děl.

Drobnými stavbami jsou stavby, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní a to: a) stavby s jedním nadzemním podlaţím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16m2 a výška 4,5m, b) podzemní stavby, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a hloubka 3m, c) stavby na pozemcích určených k plnění funkce lesa, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 30m2 a výška 5m, d) připojení drobných staveb na rozvodní sítě a kanalizaci stavby hlavní, e) nástupní ostrůvky hromadné veřejné dopravy, přejezdy přes chodníky, propustky apod.

9

-

Za drobné stavby se nepovaţují stavby garáţí, skladů hořlavin a výbušnin, stavby pro civilní obranu, poţární ochranu, stavby uranového průmyslu a jaderných zařízení, sklady a skládky nebezpečných odpadů a stavby vodohospodářských děl.

Definice pojmů dle § 119 Občanský zákoník 40/1964 Sb. Jsou věci movité a nemovité. Movité věci jsou všechny věci kromě nemovitých. Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. Součást tedy není samostatnou věcí a není moţné činit úkony, které by se týkaly pouze dané součásti věci ( okna, dveře, zábradlí). Součástí pozemku jsou trvalé porosty ( stromy a keře). Stavba není součástí pozemku. Příslušenstvím věci jsou věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívaný ( spíţ, záchod, sklep). Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byli s bytem uţívány. Stavba je kaţdé stavební dílo bez ohledu na účel uţívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci. Pozemek je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousední části hranicí územně správní jednotky nebo hranicí katastrálního úřadu, hranicí vlastnickou, hranicí drţby a hranicí druhů nebo rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Podle umístění se nachází buď v zastavěné části obce ( v intravilánu) nebo mimo ni ( v extravilánu). Parcela je obraz pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem v plošných jednotkách tj. čtverečních metrech. Stavební parcela je pozemek evidovaný v druhu pozemku jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemková parcela je pozemek, který není stavební parcelou. Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Nebytový prostor je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Podlahová plocha bytu je plocha všech místností, včetně příslušenství. Podlahová plocha

10

nebytových prostor je plocha všech nebytových prostor, včetně ploch určených k uţívání s nebytových prostorem. Rodinný dům je stavba, která svým stavebnětechnickým uspořádáním odpovídá poţadavkům na rodinné bydlení, více neţ polovina podlahové plochy místností je určena k bydlení, má maximálně tři samostatné byty a má nejvýše dvě nadzemní podlaţí, jedno podzemní podlaţí a podkroví. Garáž je stavba určená ke garáţování automobilů. Drobnou stavbou není garáţ. Hala je stavba o jednom nebo více podlaţích, ve kterých je souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti kaţdého prostoru nejméně 400 m3, činí více neţ 2/3 obestavěného prostoru stavby. Za svislé konstrukce vymezující vnitřní volné prostory se nepovaţují vnitřní samostatné podpěrné tyčové prvky ( sloupy, pilíře) a svislé konstrukce nedosahují výšky 1,7 m, zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m2. Stavbou pro rodinou rekreaci jsou rekreační chata, zahrádkářská chata, rekreační domek a rekreační chalupa. Rekreační chata s obestavěným prostorem nejvýše 360 m3 a se zastavěnou plochou nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, můţe být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaţí a podkroví. Zahrádkářská chata s obestavěným prostorem nejvýše 110 m3 a se zastavenou plochou nejvýše 25 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, můţe být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaţí a podkroví. Rekreační domek v zastavěném území obce se zastavěnou plochou nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, můţe mít nejvýše dvě nadzemní podlaţí, popřípadě jedno nadzemní podlaţí a podkroví a jedno podzemní podlaţí. Rekreační chalupa, kterou je stavba, u niţ byl původní účel uţití stavby změněn na stavbu pro rodinnou rekreaci. Pro účely oceňování se pozemky člení na1: a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění: je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze ta část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění. 1

Dle § 9 Zákona o oceňování majetku 151/1997 Sb.

11

2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí a v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky, e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina. -

Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořící součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod.

-

Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při

nesouladu

mezi

stavem uvedeným

v katastru

nemovitostí

a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu.

1.1.2 Katastr nemovitostí Katastr nemovitostí vznikl v roce 1993 na základě zákona č. 344/92 Sb.; O katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Nemovitosti a právní vztahy k nim související jsou evidovány v katastru nemovitostí. Majetkoprávní vztahy hrají důleţitou roli v oceňování nemovitostí, protoţe mohou mít zásadní dopad na hodnotu majetku. V katastru

12

se evidují údaje o nemovitostech v České republice zahrnující soupis, popis, geometrická a polohopisná určení, další jeho součástí jsou záznamy vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem. Práva k nemovitostem vznikají rozhodnutím katastrálního úřadu o povolení vkladu do katastru nemovitostí. Vklad do katastru nemovitostí je určitý druh zápisu, kterým jsou ohlášeny právní účinky vztahu, změny nebo zániku smluvně zaloţených práv k nemovitostem. Při vkladu vlastnického práva zaplatí občan na katastrálním úřadu 500,-Kč. Za vklad se povaţují smlouvy o převodu vlastnictví nemovitosti, smluv o zřízení věcných břemen, smluv o zástavním právu, smluv o předkupním právu k nemovitostem, dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a prohlášení vlastníka, a dohody o vypořádání SJM (společné jmění manţelů). Katastrální úřad zahájí samostatné řízení aţ po doručení ţádosti o vklad do katastru nemovitostí. Úřadem přijaté návrhy jsou zapsány do rejstříku a platí zde právo přednosti. Pří probíhajícím řízení o vkladu je nemovitost označena tzv. plombou. Po realizaci vkladu je vše zaznamenáno zápisem do katastru nemovitostí. Smlouva je Katastrálním úřadem doplněna o tzv. doloţku s jednacím číslem, datem vkladu do katastru a datem vzniku právních účinků. Tzv. záznamem jsou uvedena veškerá práva k nemovitostem vycházející se zákona nebo rozhodnutím státního orgánu nebo příklepem licitátora ve veřejné draţbě. Kromě toho právo hospodaření s majetkem státu, správa nemovitosti ve vlastnictví státu, a právo trvalého uţívání a nájmu. Zápis do katastru nemovitostí se můţe provádět také tzv. poznámkou. Poukazuje na fakt, ţe o kompetentní nemovitosti bylo vyneseno rozhodnutí ve spojitosti se zahájením výkonu rozhodnutím prodeje, vyhlášením konkurzu proti vlastníkovi nebo se zahájením vyvlastňovacího řízení. Katastr nemovitostí je volně přístupný k nahlíţení veřejnosti, kaţdý si můţe nechat vyhotovit příslušný daný list za odpovídající poplatek. Orientačně se kaţdý můţe podívat na internetové stránky katastru nemovitostí. Při ztrátě nabývacího dokladu, můţe vlastník poţádat o vyhotovení kopie nabývacího dokladu s kolkem. Maximální doba pro zápis do katastru nemovitostí je 60 dnů. Výpis LV (List vlastnictví) umoţní určit v jaké obci, okrese a katastrálním území se nemovitosti nacházejí. Jaké číslo listu vlastnictví ji náleţí. Zjištění zda je vlastník právnickou či fyzickou osobou. Dále jejich rodné číslo nebo IČO, či údaje o firmě jako jsou např. její adresa nebo sídlo. Nalezneme zde druh nemovitostí, jejich označení i to zda je stavba bez čísla popisního a čísla evidenčního. Nechybí tu ţádný z důleţitých údajů 13

týkajících se pozemků, jako jsou parcelní číslo a velikost pozemku, způsob vyuţití: zastavěná plocha a nádvoří, zahrada, orná půda, ostatní plocha, trvalý travní porost a jiné. Z LV se dají zjistit u bytových jednotek její bytové číslo, jednotlivé podíly na kolektivních částech pozemku a budovy. Potom zde najdeme nabývající listiny, pod kterými si můţete představit veškeré smlouvy týkající se nemovitostí, např. kupní smlouvy, darovací smlouvy, právní omezení a rozhodnutí usnesení s právními účinky či exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Nalezneme tady také předkupní práva nebo věcná břemena k nemovitostem. Z výpisu a snímku se zjistí jestli je stavba zapsána či nikoliv a jestli právní vztah odpovídá skutečnému stavu. Ilustrativním případem je např. to, kdyţ majitel nemá zkolaudovanou stavbu a vlastníci ani neví, ţe jí ještě nemají zapsanou. Snímek nám ukáţe tvar stavby a tuto skutečnost můţeme porovnat s vyznačeným snímkem v katastrální mapě. Jednotlivé snímky a výpisy jsou obstarávány katastrálními razítky, do kterých se zapisují příslušní údaje a doplňují se kolkovými známkami.

1.1.3 Základní ekonomické pojmy pouţívané v oceňování majetku (trţní hodnota x trţní cena) Trţní hodnota2 Cílem práce znalců a odhadců majetku je stanovit hodnotu majetku. Hodnota majetku není totéţ co cena, jelikoţ hodnota není skutečně zaplacenou cenou. Jedná se pouze o odhad, který by se měl přiblíţit realizační ceně. Hledání trţní hodnoty je náročný proces, který vyţaduje velmi dobrou znalost trhu, nezávislost, nadhled a dobrou informovanost. Trţní hodnota, někdy nazývána obvyklá cena, by měla vyjadřovat cenu, za kterou by byl stejný nebo obdobný majetek prodán k datu ocenění, na daném místě při běţném obchodním styku. Do této ceny se však nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, např. stav tísně prodávajícího či kupujícího. Dále zde není zohledněn osobní poměr – majetkové vztahy, rodinné či jiné vztahy mezi kupujícím a prodávajícím. Je třeba znát definice trţní hodnoty. Definice podle IVSC/TEGoVA rozšiřuje definici Evropské unie, je platná i na trzích kde neplatí komunitární právo. Z této definice vychází většina metodik ocenění na trţních principech pouţívaných v prostředí Evropské unie. 2

Ort, Petr, Ing., Ph.D, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut, vysoká škola, 2005, str. 14 a 15

14

Definice z českého zákona je potřeba znát také, jelikoţ z ní vycházejí všechny vyhlášky o oceňování majetku. Definice trţní hodnoty podle komunitárního práva ( práva Evropské unie ) Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. Definice podle IVSC/TEGoVA3 Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Definice trţní hodnoty podle zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trţní cena

4

Trţní cena je na rozdíl od trţní hodnoty pojem konkrétní. Trţní cenu nemůţe odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím. Jde o skutečnou cenu, která je dosaţená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Trţní hodnota můţe být

3 4

IVSC a TEGova jsou mezinárodní odborná sdružení odhadců ZAZVONIL, Zbyněk, Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, CEDUK,1996, ISBN 80-902109-0-2

15

shodná s trţní cenou, ale také o ní mohou být různé představy a pak se rovnat nebudou. Většinou má kupující jinou představu o ceně a prodávající taktéţ. Dále je tyto informace nutné doplnit o další důleţité pojmy, kterými jsou: Cena pořizovací ( historická) je taková cena, kterou by bylo moţno si věc opatřit v době jejího pořízení, bez nutnosti odpočtu jejího opotřebení. Cena reprodukční je taková cena, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou nemovitost (novostavbu) pořídit v době ocenění, bez ohledu na odpočet opotřebení. Věcná hodnota je vlastně reprodukční cena stavby, která je sníţena o náleţité opotřebení, které odpovídá průměrnému opotřebení stavby stejného stáří a náleţité intenzity jejího uţívání, hodnota musí být ve výsledku následně sníţená o náklady na odstranění váţných závad. Výnosová hodnota prezentuje budoucí očekávaný výnos z nemovitosti. Výchozí cena je cena nové stavby, bez odpočtu náleţitého opotřebení , tedy cena nákladová. Speciální cena, je cenou zvláštní obliby, kterou se rozumí zvláštní přidaná hodnota např. lidé, kteří jsou upnutí na místo kde ţijí, mají sním spojeno spoustu záţitků, toto místo vţdy nadhodnotí, i kdyţ podobných, né-li stejných míst mohou být po republice statisíce.

1.1.4 Základní metody oceňování majetku V trţním ocenění existují tři přístupy, z hlediska časového rozdělení. Porovnávací metoda Porovnávací

metoda

je

zaloţena

na

porovnávání

oceňované

nemovitosti

s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Tato metoda vychází ze současnosti a je přímou reflexí současné situace na trhu. Lze očekávat, ţe výsledná hodnota porovnávací metody se bude pohybovat mezi hodnotami vzniklými nákladovou a příjmovou metodou. Nákladová metoda Nákladová metoda vychází z minulosti, je sloţena z vynaloţených nákladů na pořízení nemovitosti. Na nákladové metodě bylo zaloţeno oceňování podle cenového předpisu, setkáme se s ní při stanovení pojistné hodnoty, ale i při stanovení náhrady škody při pojistné události, ale i trţním oceňování.

16

Příjmová metoda Tato metoda je zaloţena na časové hodnotě peněz a rizika investice. Počítá se zde s budoucím tokem příjmů, které je schopna nemovitost po dobu své ţivotnosti vyprodukovat. Výnosy se přepočítávají na současnou úroveň pomocí kapitalizace. Trţní hodnota majetku je potom rovna celkovému příjmu, který je majetek schopen po dobu své ţivotnosti generovat. Výsledkem této metody je výnosová metoda.

1.2 Ţivotnost budovy Životnost staveb - je doba, kterou se rozumí časový interval od vzniku stavby aţ do jejího zchátrání ( ukončení uţitečného ţivota stavby), při čemţ se předpokládá, ţe po celou dobu uţívání musí být objekt schopen plnit poţadované funkce, při stanoveném systému předepsané údrţby a oprav. Užitečný život - je časový interval ( udávaný v rocích) mezi vznikem objektu a okamţikem, kdy je intenzita poruch nepřijatelná nebo kdyţ je objekt v důsledku poruchového stavu povaţován za neopravitelný v daných podmínkách. Předpokládaná životnost – celková předpokládaná ţivotnost, technická ţivotnost, technické trvání stavby, pravděpodobná ţivotnost (trvání) stavby, doba trvání stavby, délka ţivota stavby; tyto pojmy jsou obsahově totoţné s ţivotností. Zbytková životnost ( doba dalšího trvání stavby) – doba od okamţiku, ke kterému je prováděno ocenění, do zchátrání stavby, opět za předpokladu běţné údrţby. Objektivní životnost stavby – termín je pouţíván u metod, které vycházejí z tzv. základní doby trvání stavby určitého konstrukčního provedení, a za pomoci daných kritérií ( např. vliv údrţby, uţívání). Ekonomická životnost – doba od vzniku stavby do jejího hospodářského zániku ( zpravidla kratší neţ technická ţivotnost). Způsobilost – je schopnost objektu plnit poţadavky na sluţby s danými kvalitativními charakteristikami při daných podmínkách.

Údržba – je činnost konaná za účelem udrţení objektu v provozuschopném stavu po dobu stanovenou technickými podmínkami, spočívá v pravidelně prováděné kontrole stavu objektu a v provedení preventivních zásahů. Preventivní údržba – je prováděná v předem určených

intervalech

nebo

podle

předepsaných

kritérií

pravděpodobnosti poruchy nebo degradace fungování objektu.

17

a

zaměřena

na

sníţení

Vada – nesoulad výrobku s předepsanými poţadavky, který můţe vést k podstatnému sníţení jeho pouţitelnosti pro předepsaný účel. Závada – drobná vada, která nemá vliv na schopnost objektu plnit poţadovanou funkci provozu. Bezporuchovost – je schopnost objektu plnit poţadovanou funkci v daných podmínkách a v daném časovém intervalu. Kritický stav – je stav objektu, u něhoţ se předpokládá, ţe můţe způsobit úraz osob, značné materiálové škody, nebo jiné nepřijatelné následky. Porucha – stav spočívající v ukončení provozuschopného stavu objektu. Poškození – jev spočívající v narušení bezvadného stavu objektu. Bezvadný stav – je stav objektu, ve kterém objekt odpovídá všem poţadavkům stanovených technickou dokumentací. Provozuschopný stav – je stav objektu, ve kterém je objekt schopen plnit stanovené funkce a dodrţuje hodnoty stanovených parametrů v mezích, stanovených technickou dokumentací. Poruchový stav – stav objektu, při kterém objekt není schopen plnit poţadovanou funkci v mezích, daných technickou dokumentací.Obnova – je souhrn činností, kdy objekt opět získá po poruchovém stavu schopnost plnit poţadovanou funkci.

Dělení ţivotnosti prvků: a) vyměnitelné prvky - jsou to prvky u který je plánovaná ţivotnost, po čase se počítá s tím, ţe se prvky vymění ( př. vana) b) opravitelné prvky - typickým příkladem jsou prvky na plášti budovy ( okna, dveře, fasáda…) c) plná životnost prvků - jsou to prvky dlouhodobé ţivotnosti ( př. základy, svislé nosné konstrukce)

Ţivotnost přestárlých staveb Přestárlou stavbou je v praxi oceňování nemovitostí taková stavba, která se blíţí nebo jiţ dokonce překročila ţivotnost původně pro daný druh stavby plánovanou. Díky pravidelně a kvalitně prováděné údrţbě nastává tato situace v nynější době velice často. Jsou zaznamenány případy kdy ţivotnost např. zděných staveb starých několik staletí nebo dřevěných srubových staveb dosahuje stáří více jak 200 let.

18

U oceňování přestárlé stavby se musí stanovit předpokládaná celková ţivotnost, která se určí součtem staří stavby a doby jejího trvání. Odhad doby dalšího trvání ( při provádění běţné údrţby) je problematický a záleţí zde především na odborných zkušenostech znalce. Ţivotnost přestárlých budov se můţe stanovovat např. Smejkalovou budoucí metou, Kubicovou metodou..)

Zjednodušené představení Smejkalovy budoucí metody5 Tato metoda se pouţívá u staveb, které přesáhly 60 % své ţivotnosti, předpokládané předpisem. U staveb starších více jak 100 let, se počítá se stářím S = 100 roků. Z pomocných tabulek se zjistí součet pomocných koeficientů -K-. Následně se pak vypočte doba dalšího trvání stavby -T- (zaokrouhluje se nahoru):

T = S x K / 100 ( roků)

Pro stanovení opotřebení se celková ţivotnost stavby určí takto:

Z = S + T ( roků) Výhody a nevýhody Smejkalovy metody: Výhodami jsou jednoduchost – spočívající v tom, ţe jsou zohledňovány všechny konstrukce, které mají vliv na předpokládanou ţivotnost stavby + údrţba staveb, ověřitelnost – zjištěné poloţky se dají změřit nebo vizuálně posoudit, soulad s cenovým předpisem – zjištění předpokládané ţivotnosti ve smyslu cenového předpisu tj. staří stavby + další trvání stavby, u staveb starších 100 let se nemusí stanovovat stáří těchto staveb, když oceňuje tutéž stavbu více znalců nedochází k rozdílům ve výpočtu procenta opotřebení, nevýhoda je příliš velké ( dlouhé) vypočtené další trvání stavby.

1.2.1 Údrţba Jak jiţ bylo řečeno v úvodu této kapitoly patří údrţba k jedné z nejdůleţitějších věcí které prodluţují ţivotnost nemovitostí. Údrţba tedy znamená soubor aktivit, jejichţ cílem je

5

Bradáč, Albert, Prof., Ing., DrSc. a kol., Teorie oceňování nemovitostí (VIII. přepracované a doplněné

vydání, 2009), ISBN 978-80-7204-630-0

19

udrţet nebo obnovit určitý statek ve stavu spolehlivého fungování. Tyto činnosti mohou být technické, administrativní a řídící. Cílem údrţby jsou : a)

Optimalizace potřeb údrţby

b) Instalace účinných prostředků technického řízení a údrţby c)

Kontrola environmentálních dopadů prostředků údrţby.

a) Optimalizace potřeb údržby budovy Údrţba zahrnuje kontrolu, opravy a renovace. Druhy údrţby jsou preventivní a systematická údrţba, která je organizována podle předem stanoveného kalendáře, opravná preventivní údrţba, o jejíţ potřebě se rozhoduje podle stavu věci/vybavení a opravná údrţba následující po poruše. Stavební prostředky a postupy je třeba vybírat integrovaně, tak aby jednotlivé části stavby a její vybavení: byly maximálně bezporuchové a dobře udrţovatelné a jejich údrţba byla co nejméně náročná z hlediska technického, ekonomického i environmentálního. b) Instalace účinných prostředků technického řízení a údržby Technické řízení má dvě základní funkce: účetní dohled nad provozem (počítání spotřeby toků); technický dohled nad provozem a signalizace poruch. c) Kontrola environmentálních dopadů prostředků údržby Při rozhodování o sloţení a uspořádání stavby je mimo jiné třeba vzít v úvahu environmentální charakteristiky jednotlivých druhů údrţby, které bude toto sloţení a uspořádání vyţadovat. Jednotlivé druhy údrţby také mohou mít rozdílné dopady na zdraví údrţbářů i uţivatelů stavby.

1.2.2 Druhy ţivotnosti Dle oceňování nemovitostí existují čtyři skupiny ţivotností: a to technická, ekonomická, morální a právní.

20

Technická životnost je doba, která uplyne od vzniku majetku do doby kdy uţ nemůţe být uţíván po statické stránce a musí být zrekonstruován. Technická ţivotnost se můţe u jednotlivých prvků značně lišit. Do technické ţivotnosti spadají prvky dlouhodobé a krátkodobé ţivotnosti. Prvky dlouhodobé ţivotnosti ( PDŢ), tj. základy, svislé nosné konstrukce ( stěny a sloupy), stropy, schodiště a krov. Tyto prvky jsou označovány jako konstrukce tvořící hrubou stavbu. Za prvky krátkodobé ţivotnosti ( PKŢ) jsou označovány prvky u kterých se předpokládá nejméně jedna výměna za dobu ţivotnosti stavby. U technické ţivotnosti nejvíce záleţí na údrţbě a ta můţe být pravidelná, nepravidelná nebo zanedbaná. Při zanedbávání údrţby se nám několikanásobně sniţuje ţivotnost nemovitosti.

Ekonomická životnost je předpokládaná doba v letech od výstavby nemovitosti aţ do jeho hospodářského zániku. Tato ţivotnost má značný význam zejména při trţním oceňování nemovitostí stavebního objektu. Ekonomická ţivotnost představuje období začínající většinou kolaudací budovy, aţ po dobu, kterou je nemovitost schopna přinášet zisk. Zánikem objektu způsobujeme neschopnost nemovitosti plnit stanovené poţadavky na komfort ( především u bydlení) a změněním funkčních poţadavků ( např. průmyslové haly neumoţňují výměnu výrobní techniky za techniku nové generace).

Morální životnost je doba, u které se počítá s moţným komerčním vyuţitím nemovitosti, aţ do doby jejího funkčního zastarávání, moţnost jejího nahrazení nemovitostí s lepšími uţitnými parametry. Morální ţivotnost úzce souvisí s ekonomickou ţivotností. Bytový dům, kde majitel topí v bytech kamny na tuhá paliva nebo podokeními plynovými topidly. To je morálně zastaralé, a takový majitel domu by měl dnes sáhnout po novějších funkčních řešeních, jaké jsou v současnosti jiţ v bytových domech běţné. Např. jsou to kombinované elektrické nebo plynové kotle nebo fungující centrální výtopny.

Právní životnost je doba od vzniku nemovitostí jako věci aţ po zánik nemovitosti jako věci. Např. u rodinných domů nastává právní ţivotnost kdyţ jiţ můţeme zřetelně vidět část konstrukce 1. NP objektu. V realitních kancelářích se také pouţívá pojem efektivní ţivotnost, tímto pojmem se rozumí rozdíl mezi skutečným stavem a stavem pečlivě udrţované nemovitostí. Skutečný stav 50 roků starého objektu, díky udrţování odpovídá objektu stáří 30 let.

1.3 Rozbor problematiky opotřebení budovy Opotřebení ( znehodnocení, amortizace) označuje pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho pouţívání, změnami materiálů, atmosférickými vlivy apod. Termín amortizace není však totoţný s amortizací účetní a s odpisy. Dále platí, ţe opotřebení a ţivotnost jsou

21

spolu značně provázány. Ve většině případů znalci a odhadci daleko častěji oceňují stavby opotřebované neţ novostavby. Při určení opotřebení stavby se stanovuje tzv. upravená ţivotnost ( UŢ) nebo upravená hodnota, která má zásadní vliv na její cenu. K jejímu určení je nutné znát stáří budovy ( S) a dobu jejího dalšího trvání ( T). Upravenou ţivotnost pak vypočteme ze vztahu: UŢ = S + T Opotřebení se označuje -A- a udává se v procentech z hodnoty nové stavby neb poměrnou hodnotou z jedné ( např. opotřebení 30 % je poměrnou hodnotou vyjádřeno jako 0,20). Technická hodnota stavby je hodnota stavby odpovídající okamţitému technickému stavu stavby v poměru k té samé stavbě nové. Stáří stavby se označuje -S-, jednotkou jsou roky, bez ohledu na měsíce a dny. Stáří se vypočte jako rozdíl letopočtů roku ocenění a roku výstavby objektu. Relativní stáří stavby se označuje -Sr- a pouţívá se u starších a přestárlých staveb. Relativní stáří prezentuje vztah kolik procent ze základní ţivotnosti ( ZZ) skutečné stáří představuje: Sr = ( S / ZZ) x 100%. Zbývající životnost stavby se označuje -T- a je to doba dalšího trvání stavby, při pravidelné údrţbě je to doba od data ocenění do zchátrání stavby. Kdyţ jsou PDŢ v dobrém stavu označuje se -TT-. Součinitel okamžitého stavu PDŽ se označuje -Q- a formuluje stav PDŢ k okamţiku ocenění, zda PDŢ odpovídají dobrému stavu ( 100 % ) nebo jsou přiměřeně horší. Platí: T = Q * TT. Základní ( tabulková) životnost stavby označovaná -ZZ- je hodnota udávaná pro dané typy staveb v literatuře. Další trvání stavby se odborně odhadne – jednoduché např. památkově chráněné stavby a dobře udrţované stavby ( opotřebení se u nich uvaţovalo maximálně 60 aţ 70%). Další trvání stavby se nezjišťuje, protoţe upravená ţivotnost se povaţuje za shodnou se základní ţivotností. Další trvání stavby se vypočte na základě: -

druhu konstrukce a jejího provedení

-

polohy budovy ( účinek klimatických vlivů, orientace ke světovým stranám, výskyt nadměrných sráţek způsobujících povodně, konfigurace terénu apod.)

-

mechanickým vlivům ( únosnost a stlačitelnost základových půd, otřesy vyvozované od dopravy na přilehlých komunikacích apod.)

22

-

vnějšího chátrání ( projevuje se viditelnými vzhledovými defekty a poškozením fasádních omítek, balkónů, říms, atik, střešní krytiny, komínů, nátěrů dveří a oken, okapových ţlabů a odpadních potrubí)

-

vnitřní chátrání ( strukturální změny materiálů v důsledku jeho únavy a pozvolného rozpadu přirozeným stárnutím)

-

chemickým vlivům ( agresivita podpovrchových vod, oxidy SOx atd.)

-

údrţby stavby ( základní ţivotnost vychází z předpokladu běţné údrţby, která zahrnuje např. opravy omítek, nátěry dveří a oken atd.)

Pro výpočet opotřebení se pouţívají dvě základní metody, a to lineární a analytická metoda. Nelineárních metod se vyskytuje přibliţně třicet druhů ( např. Smejkalova, Kubicova, Bradáčova..), ale v hojné míře se moc nepouţívají jelikoţ jsou méně přesné neţ analytické metody.

1.3.1 Metody stanovení výpočtu opotřebení budovy Lineární metoda předpokládá, ţe opotřebení roste přímo úměrně s časem, od nuly u nové stavby do 100% u stavby zcela zchátralé. Opotřebení se rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané

ţivotnosti.

Roční

opotřebení

se

vypočte

dělení

100%

celkovou

předpokládanou ţivotností. Jedná se o metodou matematicky velmi jednoduchou, ale na druhou stranu celkem nepřesnou, z důvodu toho, ţe nová nemovitost po dokončení nepodléhá tak velkému opotřebení. Této metody se vyuţívá především u starších nemovitostí, kde se počítá s tím, ţe se nemovitost díky svému stáří bude stále zhoršovat. Výpočet ročního znehodnocení: Pr = 100 / Z = 100 / ( S – T ) Lineární metoda opotřebení při ţivotnosti stavby 100 roků Opotřebení ( %)

100 80 60 40 20 0 0

20

40

60

Stáří ( roků)

23

80

100

Tabulka výpočtu opotřebení lineární metodou6 S

Stáří stavby ( udáváno v rocích)

25

Z

Celková předpokládaná ţivotnost

100

A

Opotřebení = S/Ţ x 100% =

25,00%

Nelineární metoda sestává ze tří fází opotřebení nemovitostí. V první fázi se nemovitost opotřebovává málo, v druhé fázi mírně a v poslední fázi se opotřebovávání nemovitosti

prudce zvyšuje. Ve třetí fázi dochází ke kritickým změnám jako

jsou zatékání do střešní krytiny, nefunguje izolace proti zemní vlhkosti a nastávají problémy s topením apod. Analytická metoda je nejlepší a nejpřesnější, ale také nejpracnější z uvedených metod. Tato metoda analyzuje, rozděluje stavbu na jednotlivé prvky ( základy, svislé konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, dveře, krytinu, omítky, okna, apod.), přesněji na 27 prvků a exaktně u těchto prvků stanovuje jejich jednotlivá opotřebení dle vyhlášky. Tuto metodu musíme uţít u: -

nedokončené stavby,

-

stavby v mimořádně špatném stavu,

-

stavby po modernizaci, rekonstrukci, nástavbě.

Předpokládaná ţivotnost při běţně prováděné údrţbě činí zpravidla u: a) budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domů se zděnými, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let, u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně b) rekreačních a zahrádkářských chat -

zděných je to 80 let

-

dřevěných obousměrně opláštěných a montovaných 60 let

-

ostatních 50 let

c) inţenýrských a speciálních pozemních staveb 50 – 100 let podle druhu konstrukce d) vedlejších staveb a garáţí 6

Bradáč, Albert, Prof., Ing., DrSc. a kol., Teorie oceňování nemovitostí (VIII. přepracované a doplněné

vydání, 2009), ISBN 978-80-7204-630-0

24

-

zděných 80 let

-

dřevěných obousměrně opláštěných a montovaných 60 let

-

ostatních 30 – 40 let

e) studní -

kopaných a vrtaných s průměrem nad 150 mm 100 let

-

ostatních 50 let

f) venkovní úpravy ( např. přípojka vody DN 25 mm v plastu je 45 – 55 let, ţumpa zděná z cihel je 30 90 let, venkovní dřevěné schodiště 10 – 30 let viz příloha č.11 k vyhlášce č. 3/2008 g) hřbitovních staveb 100 aţ 150 let Ţivotnost staveb u průmyslových objektů činí 40 – 100 let. U obytných a občanských staveb činní ţivotnost 50 – 100 let. U mostů a monumentálních objektů je ţivotnost 70 – 500 let. Speciálně dlouhá ţivotnost 2 – 5000 let je u kontaminovaných úloţišť v jaderné energetice. Pro příklad, ţivotnost střešní krytiny u pálené krytiny je 100 let, u betonové krytiny je to také 100 let, u plechové krytiny je to 50 let ţivotnosti a u asfaltových šindelů je to méně neţ 50 let ţivotnosti.

25

1.4 Závěr teoretické části Nemovitostí se dle ustanovení § 119 rozumí pozemky, a to ve všech případech, dále stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem. Budova je definována jako trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými uţitkovými prostory. S vlastnictvím nemovitosti jako věci souvisí tzv. vlastnická triáda, tj. právo věc uţívat a poţívat její plody a uţitky, právo s věcí disponovat a právo věc drţet.

V souvislosti

s vlastnictvím věci se nemovitosti evidují v katastru nemovitostí, který se řídí čtyřmi hlavními zásadami, konstitutivní zásadou, zásadou priority, zásadou veřejnosti a zásadou veřejné víry. Konstitutivní zásadou se rozumí to, ţe práva k nemovitostem nevznikají uzavřením smlouvy, ale aţ povolením vkladu do KN. Zásada priority určuje dobu a pořadí, ve kterém byl návrh na vklad zapsán do katastru nemovitostí a vyuţívá se především u zástavních práv. Zásadou veřejnosti chápeme to, ţe katastr nemovitostí poskytuje veřejnosti za úplatu výpisy, snímky a kopii při ztrátě nabývacího dokladu. Zásadou veřejné víry se rozumí to, ţe informace zaznamenané v katastru nemovitostí jsou pravé a bezchybné. Trţní hodnota je určitý interval, ve kterém se následně stanoví prodejní cena. Trţní hodnotu nemovitosti určujeme dvěma základními přístupy, a to trţními metodami (porovnávací, nákladová a výnosová) a administrativním způsobem ( vyhláškou). Trţní cena je na rozdíl od trţní hodnoty pojem konkrétní. Trţní cenu nemůţe odhadce stanovit, jedná se o skutečnou cenu, která je věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím. Při

oceňování

porovnávací

metodou

hledáme

porovnatelné

typy

majetku

k oceňovanému v určitém místě a čase. Případné rozdíly mezi nimi se eliminují pomocí korekčních činitelů. Při oceňování nákladovou metodou se analyzují náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Při oceňování příjmovou metodou se analyzuje trţní hodnota na základě budoucích příjmů z majetku. Ţivotnost staveb je doba, kterou se rozumí časový interval od vzniku stavby aţ do jejího zchátrání a po celou dobu uţívání musí být objekt schopen plnit poţadované funkce. Rozhodující vliv na ţivotnost staveb má prováděná údrţba. Ţivotnost se člení na technickou, ekonomickou, morální a právní.

26

Opotřebení (znehodnocení, amortizace) označuje pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho pouţívání, změnami materiálů, atmosférickými vlivy apod. Pro výpočet opotřebení se pouţívají dvě základní metody, a to lineární a analytická metoda. Lineární metoda je matematicky velmi jednoduchá, ale na druhou stranu celkem nepřesná. Analytická metoda je nejlepší a nejpřesnější, ale také nejpracnější z metod. Do budoucna bychom se měli ponaučit z ekonomických chyb minulých let, a to především přeceňování hmotného a nehmotného majetku. Statní orgány zabývající se oceňováním nemovitostí by se neměly drţet striktně pouze ocenění na základě cenového předpisu, ale měly by více vyuţívat oceňování na trţních principech.

27

1.5 Problematika stavu vybraných nemovitostí na Příbramsku Dnešní stav nemovitostí, především velkokapacitních staveb na Příbramsku není příliš ,,růţový“. Díky současné a dřívější politické situaci dochází k chátrání nebo bohuţel často k zániku těchto i jiných staveb. Středočeský kraj, především okres Příbram, spolu s Evropskou unií se v dnešní době snaţí vrátit tyto chátrající objekty do ucházejícího stavu, za který by se Česká republika nemusela stydět. Nejslavnějším obdobím tohoto kraje byla éra rozmachu důlní činnosti v 19. století. Ke konci 20. století se zvyšuje snaha pozvednutí kraje. Přinejmenším na stejnou úroveň jako kdyţ byla Příbram uznávaným hornickým městem. Po ukončení hornické činnosti v Příbrami se řada obyvatel odstěhovala za prací blíţe ku Praze. Toto je jeden z důvodu, proč se mnoho objektů v Příbrami a okolních vesnicích stalo neobydlenými a začalo chátrat. Dalším, a moţná ještě závaţnějším důvodem, je to, ţe se do těchto neobydlených objektů nastěhovali nepřizpůsobiví spoluobčané, kteří se o své bydlení téměř nestarají, neprovádějí ţádnou údrţbu ani opravy a tato obydlí dále chátrají. V Příbrami nalezneme několik takto zdevastovaných částí. Naopak v posledních letech se město pustilo do mnoha revitalizujících projektů, které mají město zbavit chátrajících a zanedbaných objektů, a oţivit celkovou tvář města. Stejné plány mají také na Dobříši, kde se chystá zmodernizování náměstí nebo probíhá rekonstrukce dřívějšího kina, na které jsem se také zaměřil.7

Fakultní nemocnice Příbram Nemocnice proinvestuje 400 milionů při modernizaci monobloku. Jedná se o rekonstrukce křídel D3 a D1 budovy D, která se zpravidla označuje jako monoblok. Jde o starou část nemocnice v areálu v centru města. Renovace D3 bude financována z úvěru v celkové hodnotě 200 milionů korun. Po provedení této etapy zde vznikne zázemí odborných ambulancí a lůţkové jednotky operačních oborů, ortopedie, gynekologie a chirurgie v návaznosti na trakt operačních sálů. Dojde také ke změně pacientského komfortu – lůţkové jednotky mají být maximálně třílůţkové s vlastním sociálním zařízením a televizí. Také zázemí těchto pracovišť bude zcela nové – kromě zpříjemnění celého prostředí oddělení dojde k výraznému přiblíţení personálu pacientům. V průběhu modernizace vznikne celé nové patro, na němţ vzniknou pokoje a pracovny lékařského personálu. Renovace části D1 má začít po přestavbě křídla D3. Stát přispěje necelých 200 milionů korun a zbylou část 7

Město Příbram * online +. Dostupné z http://www.pribram.cz/

28

prostředků by měla poskytnout Evropská unie prostřednictvím fondů. V části D1 se v současnosti nacházejí odborné ambulance chirurgie, ortopedie a interního oddělení, pracoviště RTG oddělení zobrazovacích metod, původní chirurgické operační sály a oční stacionář. Po ukončení této druhé etapy zde nalezneme nové zázemí RTG pracoviště s moderními přístroji včetně nového CT, zázemí pro mamografii, lůţkovou jednotku i ambulance očního oddělení. Stejně jako u křídla D3 i zde bude postaveno další patro pro oddělení gastroenterologie se špičkovým endoskopickým vybavením.

Sokolovna v Příbrami Zrekonstruování Sokolovny v Příbrami se uskutečnilo tak, ţe Sokol Příbram získal grant od ministerstva financí ve výši 6,3 milionu korun. Další peníze na modernizaci a rekonstrukci příbramské sokolovny dali nebo půjčili město Příbram, Středočeský kraj a členové Sokola Příbram. Celkem se podařilo shromáţdit 7,707 milionu korun. Za tyto peníze byly v sokolovně opraveny omítky na vnějším plášti a střecha přístavby. V interiérech bylo vyměněno osvětlení, vymalováno, proběhly opravy podia, výměna dveří, rekonstrukce elektrorozvodů, opraveny mezistěny a spousta dalších prací. Zásadní přestavbou prošlo tréninkové centrum Sokolík pro nejmenší děti. Modernizace se nevyhnula ani šatnám a sociálním zařízením. „Je to největší rekonstrukce od roku 1903, kdy byla Sokolovna postavena.“

Autobusové nádraží Nádraţí bylo uvedeno do provozu 2. ledna 1958. Bohuţel od té doby neprodělalo ţádné významné rekonstrukční práce a kaţdým rokem bylo více vidět jeho chátrání. To mohu potvrdit z vlastní zkušenosti, jelikoţ jsem se zde pohyboval po dobu téměř deseti let a za tu dobu jsem neviděl ţádné údrţbáře nebo firmy, které by prováděli nějaké opravy. Autobusové nádraţí se nachází v centru města, v bezprostřední blízkosti vlakového nádraţí, západně od jeho historické části. Odjíţdí odtud všechny autobusové spoje, jak dálkové, tak i po obcích příbramského regionu. O provoz nádraţí se starají Technické sluţby města Příbram. Tato část města se nachází v oblasti se zvýšenou kriminalitou, docházelo zde k častým přepadením a vandalismu. Tomuto by měla zamezit nová sluţebna městské policie, který vznikla při rekonstrukci nádraţí.

29

Řešení autobusového nádraţí v Příbrami bylo uţ několikrát prezentováno. O jeho modernizaci usilovala Příbram několik let. Rekonstrukce nádraţí začala na podzim roku 2008 po letitých peripetiích. Náklady přesahují 60 milionů korun. Z nich 92,5 % pokryly dotace z operačního programu státu a zbytek poskytlo město. Dle mnoha odborníků z oblasti architektury je cena nádraţí nepřiměřeně vysoká. To samé prohlásil také středočeský hejtman, který řekl, ţe ,, autobusové nádraţí by se dalo v současnosti postavit za poloviční a niţší sumu, neţ kterou ve výběrovém řízení nabídla firma Nika a kterou posvětilo vedení města“. Modernizace nádraţí vycházela z původního projektu z roku 2004, který byl upraven. Rámcově se jednalo o to, ţe bude zbouráno skladiště ČD a v těchto místech vznikne budova, která bude slouţit pro obě nádraţí. Nástupiště budou posunuta a v prostoru nákladové koleje by se nacházela odjezdová stání autobusů. Je celkem jedno, zda podélná, nebo boxy, jak to bylo realizováno. Oproti původnímu návrhu došlo k některým zásadním úpravám z hlediska celkového konceptu autobusového nádraţí (nový přístřešek, komerční prostory ve spodní části, promítací plocha a hlediště atd.). Důvody, vedoucí ke změnám byly hlavně finančního rázu. Realizace původního projektu by byla nejméně o 20 milionů korun draţší. Modernizace nádraţí začala v říjnu 2008 a plný provoz terminálu včetně doprovodných sluţeb byl zahájen 1. května 2010. Nádraţí se skládá ze 2 částí : a) ,,SPODNÍ ČÁST“ – Kde je na opěrné zdi umístěn nápis Autobusové nádraţí, který je kryt drátěnkou, obsahující 26 polí a v kaţdém poli jsou dvě zářivková světla. Tento nápis osvětluje 52 světel. Před hlavní budovou je další poměrně velká plocha z betonových dlaţdic. Je zde několik stojanů na kola a zeleň zde představují čtyři květináče z nerezového plechu se zasazenými keříky. Cena těchto květináčů je kolem 20 tisíc korun, coţ mi přijde zbytečně drahé. Moţná by stačilo místo nich jenom vynechat čtyři dlaţdice a přímo do země zasadit zeleň. Tato plocha je od silnice oddělena dvěma schodišti a jedním nájezdem. Ostatní je ale odděleno dvěma asi půlmetrovými schody. Zdá se to být nebezpečné. Od chodníku ke schodišti a před hlavní budovou je plocha oddělena opět částečně dvěma schody jeden schod je asi 25 cm vysoký. I toto můţe být nebezpečné. Na celém spodním nádraţí není ani jedna lavička!!! Jediné místo, kde si můţe cestující sednout, jsou čtyři plechová sedátka pod přístřeškem. Na sezení vyuţívají lidé také ocelové zábrany u parkoviště, které mají zabránit autům ve vjezdu na chodník. Jsou zde tři zabudované odpadkové koše a jeden přenosný. Je škoda, ţe projektant nevyuţil lépe prázdná místa na obou okrajích, např. lavičkami nebo přidáním více zeleně. Nikdo by asi nic nenamítal, kdyby zde byla třeba kašna nebo pítko. V

30

letním parnu by to bylo příjemné. Toto místo se vůbec nedá srovnávat s nedalekou pěší zónou, plnou zeleně a laviček. Zde převaţuje pouze asfaltobeton. b) ,,HORNÍ NÁDRAŢÍ“ – Hodně se napsalo o způsobu zajíţdění autobusů. Je pravda, ţe jsou i jiná nádraţí, kde také autobusy při vyjíţdění couvají. Tam je ale nádraţí úplně jinak postaveno. Ani zde by to nevadilo, kdyby se přicházelo pouze po schodech ze spodní části. V tomto případě by nehrozilo, ţe můţe někdo nacházet za autobusem. V našem případě to ale hrozí. Jde li někdo od vlakového nádraţí, můţe si cestu zkrátit přes samotnou plochu pro autobusy a můţe být zle pro řidiče. Ten má při jakémkoliv problému veškerou zodpovědnost. Stejně se zde mělo vybudovat alespoň jedno stání, ze kterého se nemusí couvat. To z toho důvodu, ţe autobus delší neţ 12 metrů, má zakázáno couvat. To je třeba kloubový nebo luxusní zájezdový autobus. Přístřešek pro cestující má zajímavě řešen svod vody ze střechy. Ta bude stékat rovnou na zem do zde umístěného kačírku. Uvidíme, jak to bude fungovat při přívalových deštích. Je moţné, ţe vše bude na spodním nádraţí. SHRNUTÍ: Terminál propojil městskou hromadnou, autobusovou a vlakovou dopravu. Na nádraţí je multifunkční budova s moderním sociálním zařízením, místností pro matky s dětmi, výtahem pro invalidy, sluţebnou městské policie (Sluţebna městské policie má zabránit častým přepadením a ostatním druhům kriminality v této části města.), stánkem s občerstvením a infoboxem. Na místě autobusových zastávek v ulici Československé armády vzniklo 66 parkovacích míst a nový zastávkový prostor pro MHD. Na horní ploše se počítá s kultivováním zeleně, venkovní nástupiště jsou zatím jen částečně chráněna proti větru zelení. Bezbariérový přístup mezi horní a spodní částí autobusového nádraţí je zajištěn výtahem, který splňuje poţadavky vyhlášky o obecných technických poţadavcích zabezpečujících uţívání staveb osobami s omezenou schopností pohybu a orientace. Pro mnoho občanů Příbrami je však projekt Autobusového a vlakového nádraţí v Příbrami paskvilem. Nejvíce lidem vadí, ţe je nádraţí ,, nasoukané“ do kouta, zbytek je jedno velké parkoviště pro autobusy. Autobusová stání jsou umístěna na malém prostoru a je to řešeno zajíţděním a couváním autobusů. Způsob zajíţdění/vyjíţdění autobusů mi nepřipadá nijak divný, hlavně v zahraničí tohle funguje vcelku běţně. Pokud jde o couvání autobusů, je to zakázáno, ale pouze u kloubových vozidel. Nepoměrně větší část plochy je pak věnována parkování autobusů. Celá spodní úroveň nádraţí je věnována, podle mě, ne zcela vhodně řešenému parkovišti ( převáţně pro osobní auta), ale jinak celý komplex působí moderně a příjemně. Hlavně bych vyzdvihl elektronickou věţ, prosklenou odbavovací halu a výrazně

31

řešenou opěrnou zeď s nápisem „Autobusové nádraţí“, která odděluje spodní a vrchní úroveň nádraţí. Od prvního lednového pondělí je v provozu deset nových stání meziměstských linek v horní části nádraţí. Autobusy městské hromadné dopravy odjíţdějí z nové zastávky v ulici Československé armády naproti areálu finančního úřadu. Mě osobně se nelíbí betonový prostor před nádraţím. Měla tam být zeleň. Vadí mi, ţe na schody kryté jen mříţí prší a sněţí, proto klouţou. Myslím, ţe i jejich ţivotnost bude tímto sníţena. Celý prostor je navíc otevřený, takţe zamezit vandalům půjde jen těţko. Po pár dnech uţ bylo schodiště znovu posprejované. Domnívám se, ţe podobný názor na nádraţí má spousta ,,Příbramáků“. Více neţ dvě třetiny lidí, kterým byla poloţena otázka ohledně jejich názoru na ,,Nové nádraţí“, mínili, ţe za vynaloţené prostředky (63 milionů Kč) bude nádraţí vzbuzovat honosnější dojem. Nádraţí je opravdu hezčí neţ dřívější, které bylo zdevastované. Ale ta pravá otázka je zda rekonstrukce opravdu odpovídá dané finanční částce vynaloţené na ni.

Objekty dobrovolných hasičů Město také investovalo do rekonstrukcí nebo modernizace zastaralých objektů dobrovolných hasičů. Jiţ v roce 2005 proběhla celková renovace objektu na Březových Horách za 3,5 milionu korun. Zbývá provést výměnu střechy nad garáţí za přibliţně 600.000 korun. V příštím roce se chystá také obnova ,,Hasičárny“ v Kozičíně. Prostor hasičské zbrojnice vyuţívá ke schůzím také osadní výbor.

Městský dům Dobříš ( objekt bývalého kina)8 Objekt bývalého kina je v současné době nevyuţitý a chátrající. Záměrem města Dobříše je tento brownfield ( Znamená původně vyuţívané území, jehoţ potenciál není v současnosti plně vyuţit.) transformovat a vybudovat vzdělávací, komunitní centrum s knihovnou – tzv. Městský dům Dobříš. Cílem je zatraktivnění lokality. Objekt se nachází ve velmi atraktivní a zároveň klidné lokalitě v těsné blízkosti centrálního náměstí. Z jedné strany se rozprostírá moderní dětské hřiště těšící se vysoké návštěvnosti a ze strany druhé mateřská škola. Navzdory chátrajícímu objektu bývalého kina, z čehoţ vyplývá i výskyt sociálně – 8

Město Dobříš * online +. Dostupné z http://www.mestodobris.cz/

32

patologických jevů, mají obyvatelé tuto lokalitu spojenu s kulturními záţitky a bohatými volnočasovými aktivitami. Ze stávající budovy bude zachován objem kinosálu, podzemní podlaţí a kolmé západní křídlo bude odstraněno. Podlaha a základové konstrukce budou z části ponechané, jen výškově upraveny. Postaveny budou nové stropní konstrukce a zastřešení, které jsou dnes v katastrofálním stavu především díky zanedbané údrţbě a zatékání do konstrukce. Vodorovné konstrukce budou ţelezobetonové bezprůvlakové monolitické desky podepřené po obvodu sloupy, pilíři nebo stěnami. Střecha bude navrţena jednoplášťová. Ponechány budou pouze východní a západní části obvodového zdiva kinosálu, které jsou stále v únosném stavu. Svislé nosné konstrukce – navrţeny ze ţelezobetonových monolitických sloupů. Fasáda bude celoprosklená, ze systémových hliníkových nebo ocelových profilu černé barvy. Na západní straně v místě kanceláří a zázemí sálu dvouplášťová fasáda vyuţívá v zimním období tepelných zisku a v letním období umoţňuje odvětrat přebytečné teplo zpět do exteriéru. Ze stávajícího chátrajícího objektu by mělo nově vzniknout multifunkční centrum 21. století. Je zde snaha o obnovení společensko – vzdělávacího významu budovy. Cílem je přesunout knihovnu, která je v současné době v nevyhovujících prostorách (nedostatečné velikosti prostor, situování relativně daleko od centra města a v nevhodném prostředí) a vytvořit multifunkční dům celoţivotního vzdělávání a získávání informací, příjemné místo k setkávání pro všechny věkové skupiny, místo rozličných, avšak vhodně se doplňujících typů sluţeb.Vznikne zde také dětský koutek a kavárna. Celkové předpokládané náklady na realizaci Městského domu Dobříš činí 50 – 60 milionů korun, přičemţ je podána ţádost o podporu ze Strukturálních fondů EU.

33

1.5.1 Závěr Měl jsem v úmyslu přiblíţit okres Příbram a poukázat na problémy opotřebení budov, jejich chátrání, následné rekonstrukce a modernizace. Nalezneme zde stejné typy domů jako po celé České republice. V poslední době se zde objevují masivní výstavby nových rodinných domů, vznikají zde tzv. satelitní městečka, kterých se ale opotřebení netýká. Zaměřil jsem se na budovy, které jsou pro obyvatele tohoto regionu nějakým způsobem významné a zároveň byly uţ značně opotřebované a zchátralé, nebo byly technicky, morálně zastaralé a musely být zrekonstruovány či modernizovány, aby splňovaly uţitné funkce na současné úrovni. Zaměřil jsem se na Fakultní nemocnici v Příbrami, Sokolovnu, Autobusové nádraží Příbram a Městský Dům – Kino v Dobříši. Příbramská nemocnice musela být zrekonstruována a zmodernizována z důvodu špatného technického stavu některých konstrukcí, potřeby nových prostor pro operační sály a lůţková oddělení. Staré Sokolovně zrekonstruování velmi prospělo, je to vidět např. i na vyšší účasti spoluobčanů na kulturních akcích. V Sokolovně byly opraveny omítky na vnějším plášti a střecha přístavby, v interiérech bylo vyměněno osvětlení, a byly vymalovány. Dále proběhly opravy podia, výměna dveří, rekonstrukce elektrorozvodů. Byly opraveny mezistěny a spousta dalších prací. Autobusové nádraží Příbram bylo značně zdevastované, především nedostatečnou údrţbou a ničením od nepřizpůsobivých obyvatel. Rekonstrukce proběhla kompletně i s přilehnou budovou nádraţí z které je nyní policejní stanice spolu s informačním centrem. Městský dům – Kino v Dobříši se v současné době přestavuje z nevyuţité budovy, která nevyhovuje jak po technické stránce ( zatékání, opadávání omítky, nasáklé zdivo apod.), ale také z důvodu nevyhovujících prostor. Má vzniknout multifunkční objekt se zaměřením na celoţivotní vzdělávání a získávání informací a příjemné místo k setkávání pro všechny věkové skupiny. V současné době nastávají radikální změny, a to také za pomoci Evropské unie, která přispívá investováním do podobných projektů, které jsem zde nastínil a tím značně pomáhá ulehčovat jejich realizaci. Domnívám se, ţe tento přístup je nastolen správným směrem, musí se však řádně kontrolovat na jaké projekty se dotace udělují.

34

2 Praktická část

35

2.1 Určení aktuální trţní hodnoty majetku

Rodinný dům

36

Objednavatel: Stanislav Boukal Druhlice 54, Daleké Dušníky 263 01 Dobříš Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům č. parc. 87 Druhlice 54, Daleké Dušníky 263 01 Dobříš

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 10. dubna 2011

37

OBSAH ZPRÁVY

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek katastrální mapy - Fotodokumentace současného stavu

38

Stanislav Boukal Druhlice 54, Daleké Dušníky 263 01 Dobříš Česká republika 10. dubna 2011 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako Rodinný dům č.parc. 87 Uvedený v listu vlastnictví č. 353, pro katastrální území Druhlice, Obec Druhlice. Nacházejícího se na adrese Druhlice 54, Daleké Dušníky, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 10.dubnu 2011. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro prodej této nemovitosti. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Daleké Dušníky, na listu vlastnictví 353, pro katastrální území Dobříš. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 4.dubna.2011 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

39

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (10. dubna 2011) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování oceňovaného majetku jsem vzal v úvahu následující faktory: -Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku -Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav -Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku -Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu -Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morální, právními nebo jinými vlivy.. -Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemního srovnatelných majetků -Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

40

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 54 se nachází cca. 5 km od města Dobříš, vzdáleného necelých 40 km jihozápadně od Prahy. Celkový charakter lokality je typické vesnické bydlení středního standardu. Obecně lze říci, ţe se jedná o klidnou atraktivní lokalitu. V obci není k dispozici základní občanská vybavenost – škola, lékař, pošta apod. Dále je v obci zastávka linkového autobusu. Jezdí odtud přímé autobusové spoje aţ do Prahy. Parkování je moţná zcela bez problémů a v dostateční kapacitě jak na vlastním přilehlém pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledových horizontů hodnotíme jako průměrnou. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 2 000 a byl od svého vzniku obýván rodinou vlastníka objektu. Objekt nebyl nijak rekonstruován ale byla na něm provozována pravidelná údrţba. Pozemek Předmětem ocenění je pozemek situovaný na návsi obce naproti rybníku. Pozemek jako celek má zhruba obdélníkový půdorys s kratší západní stranou obrácenou podél hlavní probíhající komunikace. Pozemek o rozloze 986 m2 je zhruba z desetiny zastavěn budovou č.p. 54 a samostatně stojící garáţí s kůlnou, zbytek tvoří zpevněná plocha příjezdu a mycí plocha mezi garáţí a domem. V zadní části pozemku je okrasná zahrada. V lokalitě jsou vybudovány základní veřejní inţenýrské sítě ( elektro, telefon). Zdrojem vody je studna umístěna v západní části pozemku, kanalizační vody jsou odváděny do betonové jímky a dešťové vody do obecní kanalizace.

41

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Jedinou vedlejší stavbou je garáţ, v zadní části spojena s kůlnou. Jedná se o samostatně stojící stavbu situovanou severně od hlavní stavby při boční hranici se sousedem. Garáţ je přízemní, nepodsklepená, krytá pultovou střechou. Je přístupná po zpevněné štěrkopískové ploše. Garáţ je velikostně určena pro jeden osobní automobil. Stavba byla vybudována ve stejně roce jako dům tedy 2 000. Je zde také upravený prostor pro skladování uhlí. Stavba je zaloţena na betonovém podkladu. Svislé konstrukce jsou dřevěné, strop je tvořen pultovou střechou z tašek Tondach. Dřevěné konstrukce jsou natřeny voděodpuzujícím nátěrem. Do garáţe není zaveden proud. Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného z hlavní komunikace procházející obcí. 2. Mycí deska mezi garáţí a domem provedená z prostého betonu 3. Zpevněné plochy provedené z keramické dlaţby 4. Obrubníky z prostého betonu 5. Opěrná zeď situovaná na zahradě, provedená z betonových tvárnic 6. Plot z drátěného pletiva na ocelových sloupcích 7. Vrata svařovaná z ocelových profilů 8. Vrátka svařovaná z ocelových profilů Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Trvalé porosty Na zahradě v zadní části za kůlnou je ţivý plot z tújí. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty.

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového půdorysu s delší stranou umístěnou kolmo na hlavní ulici. Stavba má jedno nadzemní podlaţí a podkroví s obytným prostorem pod sedlovou střechou. Část podkrovního prostoru je vyuţita jako půda, kde jsou uskladňované věci. Nadzemní podlaţí má obdélníkový tvar, na jedné straně s balkónem a terasou. Podkroví je přímo osvětleno okny ve štítové zdi a je přístupné vnitřním schodištěm.

42

Stavba dispozičně obsahuje v prvním podzemním podlaţí kotelnu s kotlem ústředního vytápění a zásobníkovými ohřívači vody. V první nadzemním podlaţí je zádveří, chodba se schodištěm, koupelna s WC, kuchyně, spíţ a obývací místnost. Obytné podkroví obsahuje schodiště, dva dětské pokoje, komoru, WC, pracovnu a loţnici. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům převáţná část ploch k bydlení, stavba má jedno nadzemní podlaţí a podkroví a nemá víc jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou ţelezobetonové, pasové, provedená povlaková hydroizolace a izolace proti radonu. Nosné zdivo je klasické z tepelně izolačních tvárnic IZO PLUS tloušťky 300 mm. Stropní konstrukce je ze stropních dílců BS PLUS. Nad přístavbou je dřevěná trámová konstrukce krovu tvoří z části strop nad 2.n.p.( podkrovím). Střecha je sedlová s dřevěným, tesařským vázaným krovem. Krytina TONDACH v červené barvě. Klempířské konstrukce jsou z měděného plechu. Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka vápenná (speciální tepelná), štuková opatřená nátěrem. Vnější obklady nejsou provedeny, podezdívka je z kamenných haklíků. Vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyni, v koupelně i na WC z bělninových obkladaček. Schody jsou dřevěné. Dveře jsou dřevěné osazené do dřevěných zárubní. Okna jsou plastová zdvojená. Podlahy obytných místností jsou pokryty částečně dřevotřískovými deskami a částečně kobercovou textilní krytinou. Podlahy ostatních místností jsou pokryty keramickou dlaţbou. Vytápění je ústřední s článkovými radiátory. Zdrojem tepla je kotel na tuhá paliva. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Dům je vybaven dvěma bleskosvody. Rozvod vody je proveden z plastových trubek. Zdrojem teplé vody je boiler – elektrický. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka také z PE hrdlových. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s plynovým sporákem, myčkou nádobí a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje litinovou obezděnou vanu, umyvadlo a bidet. Záchod je standardní, splachovací. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par, rozvod internetu a televizní anténu. ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajištující odpovídající výnosy a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku.

43

Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu.Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ9 ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili taktéţ porovnávací metodu, jelikoţ jsme měli dostatečné mnoţství porovnávaných nemovitostí.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty 9

ORT, Petr, Ing. Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I oceňování na tržních principech, Praha, Bankovní institut, vysoká škola, 2007

44

pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsem porovnal tři pozemky prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem si zvolil jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle plánovací dokumentace, moţná zastavitelnost pozemků atd. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je :

512 700 Kč a je kalkulována následně: 986 * 520 = 512 700 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou provedeny v tabulce.

Tabulka I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek



1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

Druhlice stavební parcela Název pozemku 14/1 N/A Parcelní číslo pozemku Adresa pozemku Daleké Dušníky Drevniky Katastrální území Druhlice Drevniky Obec Příbram Příbram Okres 2 B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m X 533 000 Prodejní cena celkem 986 890 Rozloha pozemku v m2 X 600 Cena za 1 m2 10.1.2011 Datum transakce 1 Korekce 600 Upravená hodnota C. Právní údaje Nabídka Druh transakce 0,9 Korekce 540 Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví 45

stavební parcela N/A

stavební parcela N/A

Chotilsko Mokrsko Příbram

Příbram Buková Příbram

500 000 1 000 500 11.10.2010 1 500

662 000 1 113 595 27.1.2011 1 595

Nabídka 0,9 450 Absolutní vlastnictví

Nabídka 0,9 565 Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných Bez věcných břemen břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního Rodinný dům plánu Korekce Upravená hodnota Ano Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná práv. omez. a Nejsou závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Dobrá Lokalita Korekce Upravená hodnota Pravidelný Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Rovinný Svaţitost Korekce Upravená hodnota Kompletní Dostupnost inţenýr. Sítí Korekce Upravená hodnota Nezjištěna Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Autobus, Dopravní obsluţnost Automobil Korekce Upravená hodnota Doprav.dostupnost a Dobrá parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stáv. Ne objektů Korekce

1 540 Bez věcných břemen 1 540



Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1 540 Ano 1 540

1 450 Ano 1 450

1 565 Ano 1 565

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1 540

1 450

1 565

Dobrá 1 540 Pravidelný 1 540 Rovinný 1 540 Kompletní 1 540 Nezjištěna 1 540 Autobus, Automobil 1 540



Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 540

1 500

1 565

Ne

Ne

Ne

1

1

1

46

Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

X

540 Neaplikováno 1 540



Obdobná 1 540 Neaplikováno 1 540



540

450

565

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku v m2 Celková porov. hodnota Zaokrouhleno

520 986 512 720 512 700

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal v úvahu rodinné domy, které byly v okrese Příbram v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu ( GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

2 960 600 Kč Podrobný popis výpočtu provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

47

TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek




1

2

3

Rodinný dům Dolní Hbity X

Rodinný dům

Dolní Hbity Dolní Hbity Příbram

Milín Milín Příbram

762

700

400

600

304 800

420 000

90

100

3 699 000

2 600 000

3 394 200

2 180 000

37 713

21 800

14.2.2011 1 37 713

6.1.2011 1 21 800

Nabídka 0,9 35 827 Absolutní 1 35 827

Nabídka 0,9 20 710 Absolutní 1 20 710

Ne

Ne

1 35 827 Rodinný dům Dolní Hbity 1 35 827

1 20 710 Rodinný dům Milín 1 20 710

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

Rodinný dům Rodinný dům Druhlice Svaté Pole 14/1 X Druhlice54 Daleké Dušníky Svaté Pole Druhlice Svaté Pole Příbram Příbram Okres B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I 986 800 Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 520 500 pozemku Hodnota pozemku 512 700 400 000 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 zastavěná plocha Počet srovnávacích 88 72 jednotek X 2 440 000 Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny 2 040 000 pozemku Cena za 1 porovnávací X 28 333 jednotku 14.1.2011 Datum transakce 1 Korekce 28 333 Upravená hodnota D. Právní údaje Prodej Nabídka Druh transakce 0,9 Korekce 26 916 Upravená hodnota Absolutní Absolutní Vlastnická práva 1 Korekce 26 916 Upravená hodnota Existence věcných Ne Ne břemen 1 Korekce 26 916 Upravená hodnota Vyuţití podle územního Rodinný dům Rodinný dům plánu Druhlice Svaté Pole 1 Korekce 26 916 Upravená hodnota Název nemovitosti Parcelní číslo pozemku Adresa pozemku Katastrální území Obec

48

Milín

X

Ano Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a Ne závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá 1 Korekce Upravená hodnota Velmi dobrý Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost Průměrná budovy Korekce Upravená hodnota Funk. vyuţitelnost Absolutní budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Ne nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Autobus, Automobil Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Dobrá parkování Korekce Upravená hodnota Průměrná Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce N/A Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

Ano 1 26 916

Ano 1 35 827

Ano 1 20 710

Ne

Ne

Ne

1 26 916

1 35 827

1 20 710

Dobrá 1 26 916 Velmi dobrý 1 26 916



Průměrná

Průměrná

Průměrná

1 26 916

1 35 827

1 20 710

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1 26 916

1 35 827

1 20 710

Ne

Ne

Ne

1 26 916 Autobus, Automobil 1 26 916



Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 26 916 Průměrná 1 26 916 N/A 1 26 916

1 35 827 Průměrná 1 35 827 N/A 1 35 827

1 20 710 Průměrná 1 20 710 N/A 1 20 710

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1

1

1

49

Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 27 818 jednotky Porovnávací hodnota 2 447 984 celkem ( bez poz.) 512 700 Hodnota pozemku Celková porovnávací 2 960 600 hodnota (zaokrouhleno)

26 916 N/A 1 26 916

35 827 N/A 1 35 827

20 710 N/A 1 20 710

26 916

35 827

20 710

NÁKLADOVÁ METODA Věcná hodnota nemovitosti dle vyhlášky 3/2008 Sb. Rodinný dům Obestavěný prostor: 461,00 m3 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. nadz. Podlaţí Typ střechy: sedlová střecha Podlaţí: se dvěma nadzemními podlaţími Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,173 Koeficient prodejnosti: 1,575 ( Rodinné domy)

Vybavení: Název, popis 1. 2. 3. 4. 5.

Obj. podíl Hodnocení

Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina

8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 %

50

Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %

Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 13. Okna 0,54 x 5,20 % 21. Instalace plynu - 0,54 x 1,852 x 0,50 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 + 0,0281 - 0,0050 = 1,0231

Ocenění: 2 460,- Kč/m3

Základní jednotková cena: Koeficient vybavení stavby K4:

x

1,0231

Polohový koeficient K5:

x

0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki:

x

2,1730

Koeficient prodejnosti Kp:

x

1,5750

Základní jednotková cena upravená:

=

7 321,70 Kč/m3

Základní cena upravená: 461,00 m3 x 7 321,70 Kč/m3  Celková cena nemovitosti podle vyhlášky 3/2011 Sb.  Opotřebení ( 10 let, celková ţivotnost 100 roků), výpočet

51

=

3 375 376,90 Kč 3 375 376,90 Kč

lineární metodou

=

10 %

 Časová hodnota nemovitosti = 3 375 376 x ((100 – 10)/100) = 3 037 800 Kč  Celková cena pozemku

512 700 Kč

 Hodnota venkovních úprav

105 000 Kč

 Celková cena nemovitosti včetně pozemku a venkovních úprav ( zaokrouhleno)

3 655 500Kč

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 10. dubnu 2011. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Nákladová metoda Výsledná cena (zaokrouhleno)

Indikace ( Kč)

Váha ( %)

Váţený průměr (Kč)

2 960 600 3 655 500

70 30

2 072 400 1 096 650 3 169 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Tento oceňovaný majetek slouţí k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny, a z tohoto důvodu při zjištění ceny obvyklé nebyla pouţita příjmová metoda, která jak jiţ bylo dříve řečeno slouţí především pro oceňování objektů slouţícím k pronájmu. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty slouţí nákladová metoda jako jistý korektor hodnoty zjištěné porovnávací metodou a je jí přisouzena váha 30 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 1. březnu 2011 reprezentována částkou:

= 3 169 000 Kč ( slovy: Třimilionystošedesátdevěttisíckorunčeských ) 52

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY10 1.

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2.

Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetření, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu

10


53

majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu ţivotního prostředí. 5.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v

10.

této zprávě.

Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

54

OSVĚDČENÍ11 Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe : 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku,

který je předmětem zpracovatelného trţního ocenění. 2.

Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly

ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3.

Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující

podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4.

Při své činnosti jsme neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mnou

předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Druhlicích, dne 10. dubna 2011

................................................. Stanislav Boukal

11


55

2.2 Určení aktuální trţní hodnoty majetku

Areál provozních objektů

56

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Areál provozních objektů katastrálním územní Mníšek pod Brdy, okres Praha – západ

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 10. dubna 2011

57

OBSAH ZPRÁVY

- Úvodní list - Obsah - Průvodní dopis - Popisné informace - Ocenění - Závěr - Omezující podmínky a předpoklady - Osvědčení Přílohy - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek katastrální mapy - Fotodokumentace současného stavu

58

Stanislav Boukal Druhlice 54, Daleké Dušníky 263 01 Dobříš Česká republika 10.dubna 2011 Oznamujeme Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného nám jako Areál provozních objektů č. parc. 1307 Uvedený v listu vlastnictví č. 2473, pro katastrální území Praha - západ, Obec Mníšek pod Brdy Nacházejícího se na adrese Řevnická 605, Mníšek pod Brdy, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 10. dubnu 2011. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro prodej této nemovitosti. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze - západ, na listu vlastnictví 2473, pro katastrální území Mníšek pod Brdy, obec Mníšek pod Brdy, okres Praha - západ. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 4.dubna.2011 je přílohou této zprávy.

Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý 59

z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (10.Dubna 2011) uţíván výhradně vlastníkem areálu k provozním účelům. Vzhledem k tomu, ţe ţádná část areálu nebyla pronajata za jiné neţ trţní nájemné nebo bezúplatně a zároveň není známá ţádná právní, technická nebo jiná okolnost, která by bránila případnému pronajmutí areálu za trţní nájemné, jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Při zpracování oceňovaného majetku jsem vzal v úvahu následující faktory: -Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku -Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav -Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku -Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu -Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morální, právními nebo jinými vlivy.. -Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemního srovnatelných majetků -Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavba, apod. byl z ocenění vyloučen.

60

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Areál provozních objektů je umístěn vedle státní silnice Praha– Strakonice, číslo 4, dálničního typu, asi 20 km od Prahy. Lokalita se nachází na okraji obce Mníšek pod Brdy s dobrým dopravním přístupem. Pozemek areálu je rovinný s příjezdem po zpevněné asfaltové komunikaci. Celý areál je oplocen s vjezdem ocelovými vraty okolo vjezdové vrátnice z jiţ zmíněné silnice číslo 4. Areál provozních objektů se rozprostírá na ploše 9219 m2 OCEŇOVANÝ MAJETEK Předmětem ocenění je – areál provozních objektů na parc. č. 1307 a parc. č. 1306 v katastrálním územní Mníšek pod Brdy, okres Praha – západ včetně příslušenství a pozemků. Po celém areálu je zaveden vodovod, kanalizace a elektroinstalace 3x220/380 V. Vytápění je zajištěno pomocí dvou kotelen na pevná paliva. Jedna je umístěna v suterénu administrativní budovy a druhá v přízemí zámečnické dílny. Plyn na pozemek není zaveden. Areál je tvořen následujícími objekty: administrativní budova obytná budova truhlářská dílna o dvou křídlech zámečnická dílna ocelová skladová hala dílna elektro ocelový sklad garáţe studna POZEMEK Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY vedlejší stavby: vrátnice sklad hořlavin přístřešek za ocelovou halou

61

přístřešek u truhlářské dílny venkovními úpravami vodovodní přípojka kanalizační přípojka přípojka elektro zpevněné plochy betonové zpevněné plochy venkovní betonová rampa venkovní schody ploty podezdívka vrata vrátka

Budovy Předmětem ocenění je soubor staveb výrobního areálu. 1. Administrativní budova Jde o budovu o dvou nadzemních podlaţích, částečně podsklepenou (v podzemní podlaţí je umístěna kotelna na pevná paliva s uhelnou). V objektu jsou kanceláře, sociální zařízení (tři zděné sprchové kouty, umyvadla a WC) a šatny. Stavebně technické řešení: Základy jsou provedeny jako izolované pasy z prostého betonu. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel, stropy panelové, střecha plochá s ţivičnou krytinou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, v sociálních místnostech s obklady, vnější fasády jsou břizolitové. Podlahy jsou betonové pokryté PVC nebo terasem či keramickou dlaţbou. Schodiště je dvouramenné ţelezobetonové. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná, dveře hladké plné a prosklené. Vytápění je ústřední, radiátory ocelové. Zdrojem teplé vody je elektrický boiler. Elektroinstalace 220/380 V. Stavba byla uvedena do provozu v roce 1983. Technický stav:

62

Objekt je v dobrém stavebně technické stavu, udrţován je na běţné úrovni, na konstrukcích nebyli shledány podstatné vady pouze na fasádě jsou zřejmé stopy po zatékání. Výměry pro ocenění: Základy

=

22,36 m3

1.PP

=

145,03 m3

1.NP

=

475,07 m3

2.NP

=

482,86 m3

Obestavěný prostor celkem

1126,32 m3

Stáří a opotřebení: Objekt je v dobrém stavu, vzhledem k jeho stáří 27 roku je opotřebení stanoveno lineární metodou. Jedná se o zděnou stavbu – předpokládaná ţivotnost 100 roků. Roční procento opotřebení: P = 100/Z = 100/100 = 1,00% Celkové znehodnocení stavby: A = S x P = 27 roků x 1,00% = 27% 2. Obytná budova Jde o jednopodlaţní nepodsklepenou stavbu se sedlovou střechou s krytinou z vlnitých cementovláknitých desek s nevyuţívaným podkrovím. Stavba slouţila dříve jako kanceláře, v současné době k bydlení. Objekt obsahuje 5 místností. Stavba byla uvedena do provozu v roce 1973 a je v dobrém stavebně – technickém stavu, pečlivě udrţována. Stavebně technické řešení: Základy jsou provedeny jako izolované pasy z prostého betonu. Svislé konstrukce zděné z cihel, stropy montované, střecha sedlová, vazníky kryté azbestocementovou vlnitou krytinou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnitřní obklady bělninové, vnější fasády jsou břizolitové. Podlahy jsou betonové pokryté PVC nebo keramickou dlaţbou. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná, dveře hladké plné a prosklené. Vytápění je ústřední. Zdrojem teplé vody je elektrický boiler. Elektroinstalace 220/380 V. Technický stav: Objekt je v dobrém stavebně technické stavu, udrţován je na běţné úrovni, na konstrukcích nebyli shledány podstatné vady. Výměry pro ocenění: Základy

=

11,82 m3

1.PP

=

322,23 m3


334,05 m3

63

Stáří a opotřebení: Objekt je v dobrém stavu, vzhledem k jeho stáří 37 roku je opotřebení stanoveno lineární metodou. Jedná se o zděnou stavbu – předpokládaná ţivotnost 100 roků. Roční procento opotřebení: P = 100/Z = 100/100 = 1,00% Celkové znehodnocení stavby: A = S x P = 37 roků x 1,00% = 37% 3. Truhlářská dílna – 2 křídla Jedná se o výrobní budovu o dvou křídlech, nepodsklepenou, o jednom nadzemním podlaţí. V objektu jsou dílny, kancelář a šatna. Stavebně technické řešení: Základy jsou tvořeny z prostého betonu s hydroizolací. Svislé konstrukce zděné z cihel CDM, stropy panelové, střecha plochá s ţivičnou krytinou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější fasády jsou břizolitové. Podlahy jsou betonové pokryté PVC. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné. Vytápění je ústřední. Zdrojem teplé vody jsou průtokové ohřívače. Ocelová vjezdová vrata, přístup do obou křídel je i dveřmi z administrativní budovy. Osvětlení je zářivkové, elektroinstalace 220/380 V. Je zřízeno odsávací zařízení. Stavba byla uvedena do provozu v roce 1983. Technický stav: Objekt je v dobrém stavebně technické stavu, udrţován je na běţné úrovni, na konstrukci objektu byli shledány drobné vady (praskliny v místě napojení atiky apod.) Výměry pro ocenění: Základy

=

76,59 m3

1.NP

=

2712,48 m3


2789,07 m3

Stáří a opotřebení: Objekt je v dobrém stavu, vzhledem k jeho stáří 27 roku je opotřebení stanoveno lineární metodou. Jedná se o zděnou stavbu – předpokládaná ţivotnost 100 roků. Roční procento opotřebení: P = 100/Z = 100/100 = 1,00% Celkové znehodnocení stavby: A = S x P = 27 roků x 1,00% = 27% 4. Zámečnická dílna Jde o výrobní budovu s jedním nadzemním podlaţím, částečně podsklepenou (v prostoru kotelny). V objektu jsou dílny, kancelář, šatna, jídelna a sociální zařízení. Část objektu tvoří kotelna a uhelna.

64

Stavebně technické řešení: Základy jsou provedeny jako izolované pasy z prostého betonu. Svislé konstrukce zděné z cihel, stropy montované, střecha sedlová, vazníky kryté azbestocementovou vlnitou krytinou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové,vnitřní obklady bělninové, vnější fasády jsou břizolitové. Podlahy jsou betonové pokryté PVC nebo keramickou dlaţbou a keramické bělninové obklady na stěnách. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená,dveře plné, vrata ocelová. Vytápění je centrální. Zdrojem teplé vody jsou průtokové ohřívače. Elektroinstalace 220/380 V. Osvětlení je zářivkové. Stavba byla uvedena do provozu v roce 1985. Technický stav: Objekt je v dobrém stavebně technické stavu, udrţován je na běţné úrovni, na konstrukcích nebyli shledány podstatné vady. Výměry pro ocenění: Základy

=

98,68 m3

1.PP

=

120,38 m3

1.NP

=

4276,06 m3


4495,12 m3

Stáří a opotřebení: Objekt je v dobrém stavu, vzhledem k jeho stáří 25 roků je opotřebení stanoveno lineární metodou. Jedná se o zděnou stavbu – předpokládaná ţivotnost 100 roků. Roční procento opotřebení: P = 100/Z = 100/100 = 1,00% Celkové znehodnocení stavby: A = S x P = 25 roků x 1,00% = 25% 5. Ocelová hala Jde o jednopodlaţní nepodsklepenou ocelovou typovou montovanou halu s půdorysnými rozměry 18,7x18,7 m, výšky 5m. Hala je vyuţívána jako skladová, s moţností skladování i do větších výšek na paletách nebo kontejnery s pouţitím vysokozdviţného vozíku. Budova vybudována a uvedena do provozu v roce 1991. Stavebně technické řešení: Základy jsou betonové pasy s hydroizolací. Nosná svislá konstrukce je ocelová, plášť je z hliníkového plechu. Zastřešení je ocelové tvořené vazníky a vlnitým hliníkovým plechem. Podlaha je betonová, okna jednoduchá ocelová, vrata a dveře ocelová. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Objekt není vytápěn, elektroinstalace pouze světelná 220 V.

65

Technický stav: Objekt je v dobrém stavebně technické stavu, udrţován je na běţné úrovni, na konstrukcích nebyli shledány podstatné vady. Výměry pro ocenění: Základy

=

279,75 m3

1.NP

=

1748,45 m3


2028,20 m3

Stáří a opotřebení: Objekt je v dobrém stavu, vzhledem k jeho stáří 19 roků je opotřebení stanoveno lineární metodou. Jedná se o zděnou stavbu – předpokládaná ţivotnost 100 roků. Roční procento opotřebení: P = 100/Z = 100/100 = 1,00% Celkové znehodnocení stavby: A = S x P = 19 roků x 1,00% = 19% 6. Dílna elektro Jde o objekt se společnou štítovou zdí se sousedním ocelovým skladem. Objekt je jednopodlaţní, nepodsklepený se sedlovou střechou a vazníkovým krovem. Jedná se o zděnou stavbu. V objektu jsou dílny. Stavba byla uvedena do provozu v roce 1973. Stavebně technické řešení: Základy jsou betonové pasy s hydroizolací. Svislá konstrukce je zděná. Střecha je sedlová, krov vazníkový, krytina z pozinkocementových šablon. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější fasády vápenné. Podlahy jsou betonové. Okna jsou dřevěná dvojitá optřená mříţemi, dveře plné, vrata ocelová. Vytápění je lokální. Zdroj teplé vody není nainstalován. Elektroinstalace světelná – 220 V. Technický stav: Objekt je v průměrném stavebně technické stavu, udrţován je na běţné úrovni, na konstrukcích nebyli shledány podstatné vady. Výměry pro ocenění: Základy

=

18,72 m3

1.NP

=

486,72 m3


505,44 m3

Stáří a opotřebení: Objekt je v dobrém stavu, vzhledem k jeho stáří 38 roků je opotřebení stanoveno lineární metodou. Jedná se o zděnou stavbu – předpokládaná ţivotnost 100 roků. Roční procento opotřebení: P = 100/Z = 100/100 = 1,00% 66

Celkové znehodnocení stavby: A = S x P = 38 roků x 1,00% = 38% 7. Ocelový sklad Skladový objekt je ocelový o půdorysných rozměrech 15,10 x 6,0 m, výšky 3,4 + 1,02 = 3,9 m. Objekt je jednopodlaţní, nepodsklepený. Střecha je sedlového tvaru. Jde o objekt se společnou štítovou zdí se sousední dílnou elektro. Objekt slouţí jako skladový prostor. Stavba byla uvedena do provozu v roce 1973. Stavebně technické řešení: Základy jsou betonové pasy s hydroizolací. Svislá nosná konstrukce i zastřešení je z ocelových trubek, opláštění a krytina z vlnitého plechu. Podlaha je betonová. Klempířské konstrukce provedeny nejsou, vrata jsou ocelová. Technický stav: Objekt je v průměrném stavebně technické stavu, udrţován je na běţné úrovni, na konstrukcích nebyli shledány podstatné vady. Výměry pro ocenění: Základy

=

13,59 m3

1.NP

=

353,34 m3


366,93 m3

Stáří a opotřebení: Objekt je v dobrém stavu, vzhledem k jeho stáří 38 roků je opotřebení stanoveno lineární metodou. Jedná se o zděnou stavbu – předpokládaná ţivotnost 100 roků. Roční procento opotřebení: P = 100/Z = 100/100 = 1,00% Celkové znehodnocení stavby: A = S x P = 38 roků x 1,00% = 38% 8. Garáže Objekt ve kterém jsou tři garáţe stojí mezi zámečnickou dílnou a dílnou elektro. Jednotlivá stání pro osobní automobily jsou oddělena příčkami. Vybavení stavby je standardní.. Stavba byla uvedena do provozu v roce 1991. Stavebně technické řešení: Základy jsou provedeny jako pasy z prostého betonu s hydroizolací. Stavba je zděná bez fasádních omítek a podlah. Garáţe jsou opatřeny ocelovými křídlovými vraty, je zavedena elektrická energie. Technický stav: Objekt je v dobrém stavebně technické stavu, udrţován je na běţné úrovni, na konstrukcích nebyli shledány podstatné vady. Výměry pro ocenění: 67

Základy

=

9,63 m3

1.NP

=

212,94 m3


222,77 m3

Stáří a opotřebení: Objekt je v dobrém stavu, vzhledem k jeho stáří 20 roků je opotřebení stanoveno lineární metodou. Jedná se o zděnou stavbu – předpokládaná ţivotnost 100 roků. Roční procento opotřebení: P = 100/Z = 100/100 = 1,00% Celkové znehodnocení stavby: A = S x P = 20 roků x 1,00% = 20% 9. Studna Studna je kopaná, vyloţená skruţemi o průměru 1 m, hloubka studny je 9 m a je vybavena elektrickým čerpadlem. Technický stav: Stavebně technický stav odpovídá stáří objektu 28 roků. Výměry pro ocenění: Hloubka studny = 9 m Stáří a opotřebení: Objekt je v dobrém stavu, vzhledem k jeho stáří 28 roků je opotřebení stanoveno lineární metodou. Kopaná studna – předpokládaná ţivotnost 100 roků. Roční procento opotřebení: P = 100/Z = 100/100 = 1,00% Celkové znehodnocení stavby: A = S x P = 28 roků x 1,00% = 28%

Vedlejší stavby a) Vrátnice Jako vrátnice slouţí staveništní buňka bez základů umístěná na betonové ploše. Stáří stavby je 28 roků. Technický stav: Stavebně technický stav odpovídá staří objektu. Výměry pro ocenění: Obestavěný prostor 31,25 m3 Stáří a opotřebení: Objekt je v dobrém stavu, vzhledem k jeho stáří 28 roků je opotřebení stanoveno lineární metodou.

68

Stavby bez základů – předpokládaná ţivotnost 80 roků. Roční procento opotřebení: P = 100/Z = 100/80 = 1,25% Celkové znehodnocení stavby: A = S x P = 28 roků x 1,25% = 35% b) Sklad hořlavin Objekt je přízemní, nepodsklepený. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha pultová s nosnou konstrukcí ze dřevěných trámků, krytá pozinkovaným plechem. Omítky jsou vápenné. Okenní otvory vyzděny luxferami. Stáří stavby je 35 roků. Technický stav: Stavebně technický stav odpovídá staří objektu. Výměry pro ocenění: Obestavěný prostor 44,06 m3 Stáří a opotřebení: Objekt je v průměrném stavu, vzhledem k jeho stáří 35 roků je opotřebení stanoveno lineární metodou. Zděná vedlejší stavba – předpokládaná ţivotnost 80 roků. Roční procento opotřebení: P = 100/Z = 100/80 = 1,25% Celkové znehodnocení stavby: A = S x P = 35 roků x 1,25% = 43,75% c) Přístřešek za ocelovou halou Jedná se o otevřený přístřešek, nosná konstrukce je ocelová, střecha pultová krytá pozinkovaným plechem. Podlahu tvoří zpevněná ţivičná plocha. Stáří stavby je 23 let. Technický stav: Stavebně technický stav odpovídá staří objektu. Výměry pro ocenění: Obestavěný prostor 213,84 m3 Stáří a opotřebení: Objekt je v dobrém stavu, vzhledem k jeho stáří 23 roků je opotřebení stanoveno lineární metodou. Vedlejší stavba – předpokládaná ţivotnost 80 roků. Roční procento opotřebení: P = 100/Z = 100/80 = 1,25% Celkové znehodnocení stavby: A = S x P = 23 roků x 1,25% = 28,75% d) Přístřešek u truhlářské dílny

69

Přístřešek je otevřený, nosná konstrukce je ocelová ukotvená do patek, střecha pultová krytá hliníkovým plechem. Podlahu tvoří zpevněná ţivičná plocha. Stáří stavby je 23 roků. Technický stav: Stavebně technický stav odpovídá staří objektu. Výměry pro ocenění: Obestavěný prostor 27,00 m3 Stáří a opotřebení: Objekt je v dobrém stavu, vzhledem k jeho stáří 23 roků je opotřebení stanoveno lineární metodou. Vedlejší stavba – předpokládaná ţivotnost 80 roků. Roční procento opotřebení: P = 100/Z = 100/80 = 1,25% Celkové znehodnocení stavby: A = S x P = 23 roků x 1,25% = 28,75%

Venkovní úpravy a) Vodovodní přípojka, délka 80 m, stáří 28 roků. b) Kanalizační přípojka DN 150 mm, délka 67 m, stáří 28 roků. c) Kanalizační přípojka DN 250 mm, délka 45 m, stáří 28 roků. d) Přípojka elektro, délka 220 m, stáří 28 roků. e) Zpevněné plochy betonové, výměra celkem 109,5 m2, stáří 27 roků. f) Zpevněné plochy ţivičné, výměra celkem 3099,76 m2, stáří 27 roků. g) Betonové venkovní rampy před ocelovým skladem, ocelovou halou a za administrativní budovou, výměra celkem 38m2, stáří 23 roků. h) Venkovní schody, výměra celkem 12,15 m2, stáří 23 roků. i) Plot ze stroj. pletiva I. mezi ocelové sloupky, pohledová plocha 104,70 m2, stáří 28 roků. j)

Plot ze stroj. pletiva II. mezi ocelové sloupky, pohledová plocha 119,90 m2, stáří 23 roků.

k) Plot III. Z azbestocementových vlnovek na ocelové sloupky, pohledová plocha 110,40 m2. l) Podezdívka betonová, výměra 55,2 m2, stáří 23 roků. m) Plotová vrata z ocelových profilů – 2 kusy, stáří 26 roků. n) Plotová vrata ze stroj. pletiva – 1 kus, stáří 23 roků. o) Plotová vrátka z ocelových profilů – 1 kus, stáří 26 roků.

70

p) Plotová vrátka ze stroj. pletiva – 1 kus, stáří 23 roků.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajištující odpovídající výnosy a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem dospěl názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Rozhodující část majetku je v relativně dobrém stavu, základní údrţba je prováděna na dobré úrovni. Není tedy nutné vynaloţení rozsáhlých investic na rekonstrukci majetku nebo na jeho uvedení do provozu. Majetek je přímo přístupný z veřejného prostranství. Vyuţití majetku je tudíţ fyzicky moţné a rovněţ je splněno kritérium finanční proveditelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem srovnatelného objektu.Vzhledem k tomu, ţe nemovitost je vyuţívána jejím majitelem k podnikatelským účelům, je splněno i toto kritérium. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nevyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ12 ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Pro ocenění pozemků jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil taktéţ porovnávací metodu, jelikoţ jsem měl dostatečné mnoţství porovnávaných nemovitostí. 12


71

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stavení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním výrobního areálu jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s výrobním areálem indikovaná porovnávací metodou je:

13 100 100 Kč A je kalkulována následně: 9219 * 1 421 = 13 100 199 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. VÝPIS POZEMKŮ Katastrální území: Mníšek pod Brdy Pořadové číslo

Číslo parcely

Výměra parcely

Jednotková cena

m2

Kč/m2

Trţní hodnota

1

1307/1

5518

1421

7 841078

2

1307/2

811

1421

1 152 431

3

1307/3

96

1421

13 416

4

1307/4

826

1421

1 173 746

5

1307/5

72

1421

102 312

6

1307/6

132

1421

187 572

7

1307/7

11

1421

15 631

8

1307/8

19

1421

26 999

9

1307/9

457

1421

507 297

10

1307/10

68

1421

96 628

11

1306

1209

1421

1 717 989

Celkem

9219

13 100 199

Zaokrouhleno

13 100 100

72

Tabulka I - POZEMEK Porovnávaný pozemek



1 Pozemek Mníšek p. Brdy N/A

2 Pozemek Jesenice N/A

3 Pozemek Lichoceves N/A

Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

Areál provozních objektů Mníšek viz. tabulka

Adresa pozemku

Řevnická 605

Katastrální území

Mníšek pod Brdy

Mníšek p. Brdy

Jesenice

Lichoceves

Obec

Mníšek pod Brdy

Mníšek p. Brdy

Jesenice

Lichoceves

Okres

Praha - západ

Praha - západ

Praha – západ

Praha - západ

11 656 400

25 972 400

9 543 114

9 219

8 326

8 956

11 214

X

1 400

2 900

851

12.10. 2010

12.1. 2011

22.10. 2010

1

1

1

1 400

2 610

851

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

Absolutní vlastnictví

1 260 Absolutní vlastnictví 1

2 610 Absolutní vlastnictví 1

766 Absolutní vlastnictví 1

Bez věcných břemen

1 260 Bez věcných břemen 1

2 610 Bez věcných břemen 1

766 Bez věcných břemen 1

1 260

2 610

Komerční zástavba


1

1

766 Komerční zástavba 1

1 260

2 610

766

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1 260

2 610

766

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1 260

2 610

766

Lepší

Lepší

Lepší

1

1

1

1 260

2 610

766

B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 X Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu


Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná práv. omez. a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Lepší

Korekce Upravená hodnota

73

Tvar pozemku

Nepravidelný

Nepravidelný

Nepravidelný

Nepravidelný

1

1

1

1 260

2 610

766

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

1 260

2 610

766

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1 260

2 610

766

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1 260

2 610

766

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

1 260

2 610

766

Dobrá

Dobrá

Lepší

1

1

0,8

1 260

2 610

651

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1 260

2 610

651

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1 260

2 610

651

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýr. Sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Doprav.dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stáv. obj.

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku

9 219

Menší

Menší

Větší

0,9

0,95

1,2

1 134

2 349

781

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1 134

2 349

781

Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku v m2 Celková porov. hodnota Zaokrouhleno

1421 9 219 13 100 199 13 100 100

1 134

2 349

781

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahu výrobní areály, které byly v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.

74

V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

22 981 100 Kč. TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek




1

2

3

Areál Zdabořská

Areál Dobříš

Areál Bezová

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název nemovitosti

Areál Uher

Parcelní číslo Adresa pozemku

Řevnická 605

Katastrální území Obec

Mníšek p. Brdy

Příbram

Dobříš

Horní Jirčany

Mníšek p. Brdy

Příbram

Dobříš

Horní Jirčany

Praha - západ

Příbram

Příbram

Praha – západ

2 415

5 860

8 488

Okres

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I 9 219 Plocha pozemku Hodnota za 1 m pozemku

1 596

700

1 200

1 200

Hodnota pozemku celkem

14 713 500

1 690 500

7 032 000

10 185 600

3 395

4 150

10 012 500

13 912 000

42 185 600

8 322 000

6 880 000

32 000 000

5 013

2 027

7 710

13.12. 2010

18.10. 2010

13.1. 2011

1

1

1

5 013

2 027

7 710

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

2

2

C. Základní údaj pro porovnání – m zastavěná plocha 2 824 1 660 Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

X

X

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce

75

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

6 939

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

4 512

1 824

6 939

Ne

Ne

Ne

1

1

1

4 512

1 824

6 939

1

1

1

4 512

1 824

6 939

Ano

Ano

Ano

1

1

1

4 512

1 824

6 939

Ne

Ne

Ne

1

1

1

4 512

1 824

6 939

Dobrá

Dobrá

Lepší

1

1

0,9

4 512

1 824

6 245

Velmi dobrý

Velmi dobrý

Velmi dobrý

1

1

1

4 512

1 824

6 245

Průměrná

Průměrná

Nadprůměrná

1

1

0,8

4 512

1 824

4 996

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

4 512

1 824

4 996

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

4 512

1 824

4 996

Dobrá

Dobrá

Lepší

1

1

0,95

4 512

1 824

4 746

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

4 512

1 824

4 746

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

Upravená hodnota Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

1 824

Komerční výstavba Komerční výstavba Komerční výstavba Komerční výstavba

Korekce Kolaudační rozhodnutí

4 512

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Funk. vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce

76

Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

4 512

1 824

4 746

N/A

N/A

N/A

1

1

1

4 512

1 824

4 746

Menší

Větší

Větší

1,3

0,85

0,65 6 407

Upravená hodnota Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

5 865

1 550

3 084

5 865

1 550

3 084

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem ( bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

3 499 9 881 000 13 100 100 22 981 100

PŘÍJMOVÁ METODA ( Výnosový způsob) Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou (výnosovým způsobem) . Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Ocenění objektů výnosovým způsobem je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Výnosový způsob ocenění nemovitosti dle vyhlášky 3/2008 Sb. Cena nemovitostí uvedených v § 22 zjištěná výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce CV = ( N / p ) x 100 Kde CV…...cena zjistěná výnosovým způsobem N…….nájemné upravené dle paragrafu § 23 p……..míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č16. vyhlášky 3/2008 Sb.

77

Prvním krokem při výpočtu výnosovým způsobem je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního příjmu pro získání provozního příjmu. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

20 082 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

PŘEHLED NÁJEMNÉHO Popis

Administrativní budova

Kanceláře

Výroba

Sklady

Ostatní

Trţní nájemné

Trţní nájemní celkem

Nájemné dle smluv

Potenciální roční hrubý příjem

m2

m2

m2

m2

Kč/m2/rok

Kč/rok

Kč/rok

Kč

400

29 608

29 608

500

38 750

38 750

74,02

Obytná budova

77,50

Truhlářská dílna

581,09

500

290 550

290 550

Zámečnická dílna

422,67

500

211 335

211 335

Ocelová hala

342,25

500

171 125

171 125

200

22 848

22 848

600

51 852

51 852

1 300

74 646

74 646

Dílna elektro Ocelový sklad

114,24 86,42

Garáţe

57,42

Otevřené skladovací přístřešky

75,00

600

45 000

45 000

Venkovní nekryté skladovací plochy

560,00

600

336 000

336 000

Parking

910,00

1 300

1 183000

1 183 000

Venkovní plochy

4 200

80

336 000

336 000

Celkem

2 761106

2 761106

Zaokrouhleno

2 761100

2761100

78

VÝNOSOVÝ ZPŮSOB Příjem z pronájmu

2 761 100 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

- 20 %

552 220 Kč

Efektivní hrubý příjem

2 208 880 Kč

Sníţení o 5 % ceny pozemků zastavěných stavbami

200 645 Kč

Pronájem cizích pozemků

0

Míra kapitalizace p

10 %

Indikovaná hodnota nájemného N

2 008 235 Kč

Zaokrouhleno

2 008 200 Kč

Cena výnosovým způsobem CV ( zaokrouhleno)

20 082 000 Kč

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ocenění objektů je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Věcná hodnota nemovitosti dle vyhlášky 3/2008 Sb. Popis a výměry objektů provedený v úvodní části.

Obytná budova -

Vybavení standardní, nevyskytují se pouze schody, výtahy a ohřev vody je podstandardní.

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2 ) Koeficient konstrukce(dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92 + ( 6,60 / PZP ) Koeficient K3 = 0,30 + ( 2,10 / PVP) Koeficient vybavení stavby K4 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38) Koeficient prodejnosti Kp ( příl. č. 39 – dle obce a účelu uţití)

= 1 950,- Kč/m3 * 0,9390 * 0,9910 * 0,9176 * 0,8851 * 1,0000 * 2,1620 * 1,8260

Základní cena upravená

5 818,03 Kč/m3

Plná cena:

316,20 m3 * 5 818,03 Kč/m3 79

= 1 839 661,09 Kč

Opotřebení ( výpočet lineární metodou) = 38 % Obytná budova – konečná cena

- 699 071,21 Kč = 1 140 589,88 Kč

Administrativní budova -

Vybavení standardní, nevyskytují se pouze výtahy a vnitřní plynovod..


= 2 807,- Kč/m3 * 0,9390 * 0,9725 * 1,0192 * 0,9840 * 1,0000 * 2,1450 * 1,1640


6 418,48 Kč/m3

Plná cena:

1 102,90 m3 * 6 418,48 Kč/m3


= 7 078 941,59 Kč - 1 911 314,23 Kč = 5 167 627,36 Kč

Truhlářská dílna -

Vybavení standardní, nevyskytují se pouze výtahy.


= 2 786,- Kč/m3 * 0,9390 * 0,9303 * 0,7941 * 0,9900 * 1,0000 * 2,1510 * 0,8210


3 378,81 Kč/m3

Plná cena:

2 712,48 m3 * 3 378,81 Kč/m3


= 9 164 954,55 Kč - 2 566 187,27 Kč = 6 598 767,28 Kč

Zámečnická dílna -

Vybavení standardní, nevyskytují se pouze výtahy.

Ocenění: = 2 786,- Kč/m3 * 0,9390

Základní cena (dle příl. č. 2 ) Koeficient konstrukce(dle příl. č. 4)

80

Koeficient K2 = 0,92 + ( 6,60 / PZP ) Koeficient K3 = 0,30 + ( 2,10 / PVP) Koeficient vybavení stavby K4 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38) Koeficient prodejnosti Kp ( příl. č. 39 – dle obce a účelu uţití)

* * * * * *


= 3 089,90 Kč/m3

Plná cena:

4 708,44 m3 * 3 089,90 Kč/m3


0,9339 0,7234 0,9900 1,0000 2,1510 0,8210

= 14 548 608,76 Kč - 3 782 638,28 Kč = 10 765 970,48 Kč

Ocelová hala -

Vybavení standardní, nadstandard je pouze krytina střech a podstandardem jsou elektroinstalace.


= 1 620,- Kč/m3 * 0,9480 * 0,9389 * 0,8600 * 0,9709 * 1,0000 * 2,1510 * 0,8210


= 2 126,18 Kč/m3

Plná cena:

1 748,45 m3 * 2 126,18 Kč/m3


= 3 717 519,42 Kč - 743 503,88 Kč = 2 974 015,54 Kč

Dílna elektro -

Vybavení standardní, podstandardem jsou elektroinstalace, vytápění, a nevyskytují se výtahy a schody.


= 2 786,- Kč/m3 * 0,9390 * 0,9729 * 0,8385 * 0,9039 * 1,0000 * 2,1510 * 0,8210


= 3 406,61 Kč/m3 81

Plná cena:

486,72 m3 * 3 406,61 Kč/m3


= 1 658 065,22 Kč - 630 064,78 Kč = 1 028 000,44 Kč

Ocelový sklad -

Vybavení standardní, nevyskytují se klempířské konstrukce.


= 2 786,- Kč/m3 * 1,0320 * 0,9928 * 0,8385 * 0,9940 * 1,0000 * 2,1510 * 0,8210


= 4 201,42 Kč/m3

Plná cena:

353,34 m3 * 4 201,42 Kč/m3


= 1 484 529,74 Kč - 564 121,30 Kč = 920 408,44 Kč

Garáže -

Vybavení standardní.

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9 ) Koeficient vybavení stavby K4 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38) Koeficient prodejnosti Kp ( příl. č. 39 – dle obce a účelu uţití)

= 1 375,- Kč/m3 * 1,0000 * 1,0000 * 2,1510 * 0,8210


= 2 394,34 Kč/m3

Plná cena:

212,94 m3 * 2 394,34 Kč/m3


= 509 850,76 Kč - 101 970,15 Kč = 407 880,61 Kč

Vrátnice ( stavební buňka) -


Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8 ) Koeficient vybavení stavby K4 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce)

82

= 970,- Kč/m3 * 0,9170 * 1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38) Koeficient prodejnosti Kp ( příl. č. 39 – dle obce a účelu uţití)

* *


= 1 548,91 Kč/m3

Plná cena:

30,00 m3 * 1 548,91 Kč/m3

Opotřebení ( výpočet lineární metodou) = 35 % Vrátnice – konečná cena

2,1210 0,8210

= 46 467,30Kč - 16 263,56 Kč = 30 203,74 Kč

Sklad hořlavin -



= 1 250,- Kč/m3 * 1,0000 * 1,0000 * 2,1210 * 0,8210


= 2 176,68 Kč/m3

Plná cena:

30,00 m3 * 2 176,68 Kč/m3

Opotřebení ( výpočet lineární metodou) = 20 % Sklad hořlavin – konečná cena

= 65 300,40 Kč - 22 855,14 Kč = 42 445,26 Kč

Přístřešek za ocelovou halou -



= 750,- Kč/m3 * 1,0000 * 1,0000 * 2,1210 * 0,8210


= 1 306,01 Kč/m3

Plná cena:

213,84 m3 * 1 306,01 Kč/m3

Opotřebení ( výpočet lineární metodou) = 28,75 % Přístřešek za ocelovou halou – konečná cena

= 279 277,18 Kč - 80 292,19 Kč = 198 984,99 Kč

Přístřešek u truhlářské dílny -


Ocenění: = 1 250,- Kč/m3 * 1,0000

Základní cena (dle příl. č. 8 ) Koeficient vybavení stavby K4

83

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38) Koeficient prodejnosti Kp ( příl. č. 39 – dle obce a účelu uţití)

* * *


= 2 176,68 Kč/m3

Plná cena:

27,00 m3 * 2 176,68 Kč/m3

Opotřebení ( výpočet lineární metodou) = 28,75 % Přístřešek u truhlářské dílny – konečná cena

1,0000 2,1210 0,8210

= 58 770,36 Kč - 16 896,48 Kč = 41 873,88 Kč

Studna -

Kopaná.

Ocenění (dle příl. č. 10 ): Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38) Koeficient prodejnosti Kp ( příl. č. 39 – dle obce a účelu uţití)

= 35 770,- Kč * 1,0000 * 2,2960 * 0,8210

Plná cena:

= 67 427,02 Kč/m3

Opotřebení ( výpočet lineární metodou) = 28 % Studna – konečná cena

- 18 879,57 Kč = 48 547,45Kč

Vodovodní přípojka Ocenění (dle příl. č. 11 ): Základní cena 80,00 m * 360,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38) Koeficient prodejnosti Kp ( příl. č. 39 – dle obce a účelu uţití)

= 28 800,- Kč * 1,0000 * 2,2960 * 0,8210

Plná cena:

= 54 288,46 Kč/m3

Opotřebení ( výpočet lineární metodou) = 56 % Vodovodní přípojka – konečná cena

- 30 401,54 Kč = 23 886,92 Kč

Kanalizační přípojka Ocenění (dle příl. č. 11 ): Základní cena 67,00 m * 1 180,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38) Koeficient prodejnosti Kp ( příl. č. 39 – dle obce a účelu uţití)

= 79 060,- Kč * 1,0000 * 2,2940 * 0,8210

Plná cena:

=148 899,55 Kč/m3

Opotřebení ( výpočet lineární metodou) = 56 % Kanalizační přípojka – konečná cena

- 83 383,75 Kč = 65 515,80 Kč

84

Kanalizační přípojka(2) Ocenění (dle příl. č. 11 ): Základní cena 45,00 m * 1 810,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38) Koeficient prodejnosti Kp ( příl. č. 39 – dle obce a účelu uţití)

= 81 450,- Kč * 1,0000 * 2,2940 * 0,8210

Plná cena:

=153 400,81 Kč/m3

Opotřebení ( výpočet lineární metodou) = 56 % Kanalizační přípojka (2) – konečná cena

- 85 904,45 Kč = 67 496,36 Kč

Přípojka elektro Ocenění (dle příl. č. 11 ): Základní cena 220,00 m * 140,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38) Koeficient prodejnosti Kp ( příl. č. 39 – dle obce a účelu uţití)

= 30 800,- Kč * 1,0000 * 2,2290 * 0,8210

Plná cena:

=56 364,28 Kč/m3

Opotřebení ( výpočet lineární metodou) = 56 % Přípojka elektro – konečná cena

- 31 564 Kč = 24 800,28 Kč

Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm Ocenění (dle příl. č. 11 ): Základní cena 109,50 m2 * 235,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38) Koeficient prodejnosti Kp ( příl. č. 39 – dle obce a účelu uţití)

=25 732,50 Kč * 1,0000 * 2,2670 * 0,8210

Plná cena:

= 47 893,51Kč/m3

Opotřebení ( výpočet lineární metodou) = 85 % max Plochy s povrchem betonovým – konečná cena

- 40 709,48 Kč = 7 184,03 Kč

Povrch asfalt Ocenění (dle příl. č. 11 ): Základní cena 3 099,76 m2 * 270,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38) Koeficient prodejnosti Kp ( příl. č. 39 – dle obce a účelu uţití)

=836 935,20 Kč * 1,0000 * 2,2670 * 0,8210 = 1 557 709,65 Kč/m3

Plná cena: Opotřebení ( výpočet lineární metodou) = 67,5 % Povrch asfalt – konečná cena

85

- 1 051 454,01 Kč = 506 255,64 Kč

Schody Ocenění (dle příl. č. 11 ): Základní cena 12,50 m2 * 200,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38) Koeficient prodejnosti Kp ( příl. č. 39 – dle obce a účelu uţití)

=2 500 Kč * 1,0000 * 2,3190 * 0,8210

Plná cena:

= 4 759,75 Kč/m3

Opotřebení ( výpočet lineární metodou) = 85 % max Plochy s povrchem betonovým – konečná cena

- 4 045,79 Kč = 713,96 Kč

Plot Ocenění (dle příl. č. 11 ): Základní cena 104,70 m2 * 240,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38) Koeficient prodejnosti Kp ( příl. č. 39 – dle obce a účelu uţití)

= 25 128 Kč * 1,0000 * 2,1510 * 0,8210

Plná cena:

= 44 375,32Kč/m3

Opotřebení ( určeno odhadem) = 82 % Plot – konečná cena

- 36 707,26 Kč = 7 668,06 Kč

Plot(2) Ocenění (dle příl. č. 11 ): Základní cena 119,90 m2 * 720,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38) Koeficient prodejnosti Kp ( příl. č. 39 – dle obce a účelu uţití)

= 86 328 Kč * 1,0000 * 2,1730 * 0,8210

Plná cena:

= 154 012 Kč/m3

Opotřebení ( určeno odhadem) = 85 % max Plot (2) – konečná cena

- 138 610,80 Kč = 15 401,20 Kč

Plot z vlnitých azbestocementových desek na ocel. sloupky do patek Ocenění (dle příl. č. 11 ): Základní cena 110,40 m2 * 555,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38) Koeficient prodejnosti Kp ( příl. č. 39 – dle obce a účelu uţití)

= 61 272 Kč * 1,0000 * 2,1510 * 0,8210

Plná cena:

= 108 204,58 Kč/m3

Opotřebení ( určeno odhadem) = 76 % Plot z vlnitých azbestovém. desek – konečná cena

- 82 957,21 Kč = 25 247,37 Kč

86

Podezdívka - beton Ocenění (dle příl. č. 11 ): Základní cena 55,20 m2 * 950,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38) Koeficient prodejnosti Kp ( příl. č. 39 – dle obce a účelu uţití)

= 52 440 Kč * 1,0000 * 2,1510 * 0,8210

Plná cena:

= 92 607,52 Kč/m3

Opotřebení ( vypočteno lineání metodou) = 76 % Podezdívka beton – konečná cena

- 70 999,41 Kč = 21 608,11 Kč

Vrata – ocelový profil Ocenění (dle příl. č. 11 ): Základní cena 2 ks * 1 600,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38) Koeficient prodejnosti Kp ( příl. č. 39 – dle obce a účelu uţití)

= 3 200 Kč * 1,0000 * 2,1510 * 0,8210

Plná cena:

= 5 651,11 Kč/m3

Opotřebení ( určeno odhadem) = 90 % Vrata – konečná cena

- 5 086 Kč = 565,11 Kč

Plotová vrátka – strojové pletivo Ocenění (dle příl. č. 11 ): Základní cena 1 ks * 1 450,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38) Koeficient prodejnosti Kp ( příl. č. 39 – dle obce a účelu uţití)

= 1 450 Kč * 1,0000 * 2,1510 * 0,8210

Plná cena:

= 2 560,66 Kč/m3

Opotřebení ( určeno odhadem) = 45 % Plotová vrátka – konečná cena

- 1 159,49 Kč = 1 401,17 Kč

Výsledné ceny a) Hlavní stavby Obytná budova

1 140 589,88 Kč

Administrativní budova

5 167 627,36 Kč

Truhlářská dílna

6 598 767,28 Kč

Zámečnická dílna

10 765 990,48 Kč

Ocelová hala

2 974 015,54 Kč

Dílna elektro

1 028 000,44 Kč

87

Ocelový sklad

920 408,44 Kč

Garáţe

407 880,61 Kč

b) Vedlejší stavby Vrátnice (stavební buňka)

30 203,74 Kč

Sklad hořlavin

42 445,26 Kč

Přístřešek za ocelovou halou

198 984,99 Kč

Přístřešek u truhlářské dílny

41 873,88 Kč

c) Studna d) Venkovní úpravy Vodovodní přípojka

23 886,92 Kč

Kanalizační přípojka

65 515,80 Kč

Kanalizační přípojka (2)

67 496,36 Kč

Přípojka elektro

24 800,28 Kč

Plochy s povrchem betonovým monolitickým

7 184,03 Kč

Povrch asfalt

506 255,64 Kč

Schody

713,96 Kč

Plot

7 668,06 Kč

Plot (2)

15 401,20 Kč

Plot z vlnitých azbestocementových desek na ocel. sloupky

25 247,37 Kč

Podezdívka beton

21 608,11 Kč

Vrata ocelový profil

565,11 Kč

Plotová vrátka – strojové pletivo

1 401,17 Kč

Výsledná cena bez pozemku Výsledná cena včetně pozemku

= 30 421 078 Kč 30 421 000 Kč + 13 100 100 = 43 521 100 Kč

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj osobní názor na trţní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 10. Dubnu 2011. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace ( Kč)

Váha ( %)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

22 981 100

60

13 788 660

Příjmová metoda

20 082 000

20

4 016 400

Nákladová metoda

43 521 100

20

8 704 220

Výsledná cena

26 509 280

Zaokrouhleno

26 509 000

88

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Přesto se často jedná o relativně obtíţně porovnatelné prodeje oproti jiným druhům nemovitostí. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe kdyţ porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku, je třeba ji korigovat i jinými oceňovacími metodami. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 60 %. Oceňovaný majetek není vzhledem k typu majetku a zejména vzhledem k lokaci mimo velká města typickým investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Indikace trţní hodnoty pouze na základě výsledku metody příjmové není tedy pro stanovení výsledné trţní hodnoty rozhodující a poloţil jsem ji váhu 20%. Na trhu s obdobným majetkem v České republice přesahuje v současnosti nabídka poptávku a investoři nejsou ochotni, zejména při koupi starších majetků, akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pouze pomocí metody nákladové spolehlivým ukazatelem trţní hodnoty majetku a byla ji přisouzena váha 20%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 10. Dubnu 2011 reprezentována částkou

= 26 509 000 Kč ( slovy: dvacetšestmilionůpetsetdvěttisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY13 1.

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe

13


89

vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2.

Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetření, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe

oceňovaný

majetek

neobsahuje

takové

materiály

jako

je

azbest,

močovino - formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu ţivotního prostředí. 5.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v

10.

této zprávě.

Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

90

OSVĚDČENÍ14 Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe : 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku,

který je předmětem zpracovatelného trţního ocenění. 2.

Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mi známé skutečnosti, které by mohly

ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3.

Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující

podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4.

Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mnou předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Druhlicích, dne 10. Dubna 2011

................................................. Stanislav Boukal

14


91

3 Analytická část

92

Analýza trhu s nemovitostmi

Analýza trhu:

Okres Příbram Středočeský kraj

Stanislav Boukal 2011

93

Charakteristika okresu Příbram15

Popis okresu Příbram Příbramsko se nachází v jihozápadní části Středočeského kraje. Jeho rozloha čítá 1692,05 km², je v rámci kraje nejrozlehlejším okresem a 3. největším v rámci republiky. Počtem obyvatel 114 031 mu v rámci kraje patří 4. místo, avšak hustota zalidnění 65,21 obyvatel na 1 km² je v rámci kraje 3. nejniţší. Okres je sloţen ze 121 obcí, z niţ je 7 měst (Příbram, Dobříš, Sedlčany, Březnice, Roţmitál pod Třemšínem, Nový Knín a Sedlec-Prčice), 1 městyse (Jince) a jednoho vojenského újezdu (Brdy). Okres Příbram sousedí s okresy Beroun, Benešov a Praha-západ (středočeské), okresy Plzeň-jih a Rokycany (plzeňské) a okresy Strakonice, Písek a Tábor (jihočeské). Okres se dělí na tři správní obvody obcí s rozšířenou působností (Příbram, Dobříš, Sedlčany) a na pět správních obvodů obcí s pověřeným obecním úřadem(Příbram, Dobříš, Sedlčany, Březnice a Roţmitál pod Třemšínem). Struktura povrchu Okres se pyšní vysokou zalesněností území a vysokou členitostí povrchu. Příbramsko je ohraničeno pásmem Brdských lesů(resp. Hřebenů), které se rozprostírá v severní části okresu. V jiţní části okresu se rozprostírá Středočeská pahorkatina, do níţ se hlubokými údolími zařezává řeka Vltava, která ho dělí na dvě nestejně velké části (na levém břehu přibližně 70 % rozlohy, na pravém 30 %). Na území Vojenského újezdu Brdy se nachází nejvýše poloţený bod okresu a zároveň i nejvyšší bod středních Čech – vrchol Tok s nadmořskou výškou 865 m. Nedaleko soutoku říčky Křeničné s Vltavou se naopak nachází nejníţe poloţený bod okresu s nadmořskou výškou 271 m. Rozloha Rozloha okresu je 1 627,91 km², z toho: 15

http://cs.wikipedia.org/wiki/P%C5%99%C3%ADbram

94

43,5 % zemědělských pozemků, kterou z 71,15 % tvoří orná půda (30,95 % rozlohy okresu) 56,5 % ostatní pozemky, z toho 78,47 % lesy (44,34 % rozlohy okresu)

Turistika Příbramsko má mnoho významných kulturních památek. Barokní komplex poutního místa Svatá Hora v Příbrami ze 17. století patří k nejnavštěvovanějším poutním místům v republice, dále rokokový zámek v Dobříší z roku 1745 patřící rodu Colloredo-Mansfeldů. Dalšími krásnými památkami okresu jsou např. zámky v Březnici, Roţmitále a velmi známý je také Památník Karla Čapka ve Strţi u Dobříše. Za návštěvu rozhodně stojí také expozice Hornického muzea v Příbrami.

Dominanty okresu Příbram Město Příbram Leţí v Středočeském kraji, 60 kilometrů jihozápadně od Prahy v oblasti pod Brdy na říčce Litavce. Město čítá necelých 40 tisíc obyvatel. Příbram byla zaloţená a dodnes je proslulá jako hornické město, které nyní připomíná Hornické muzeum na Březových Horách v Příbrami.

Toto

hornické

muzeum

je

jedno

z největších v České republice, které má ve své správě i rozsáhlý skanzen. V dnešní době je město především známo díky poutnímu místu Svaté Hoře, tento klášterní areál se nachází na kopci přímo nad centrem města, s nímţ je spojen krytým schodištěm.

Poutní místo Svatá Hora Svatá Hora je jedním z nejvýznamnějších poutních míst v České republice. Areál je vystavěn v barokním stylu a nachází se na vrchu (586 m) u Příbrami. Areál Svaté Hory tvoří obdélný komplex ambitů o rozměrech 80 x 72 m se čtyřmi kaplemi v rozích. Uvnitř můţeme nalézt na vyvýšené

95

kamenné terase stojící původně gotický kostel Panny Marie, přestavěný a rozšířený v letech 1648-1673 za účasti architekta C. Luraga. K severnímu křídlu ambitů přiléhá klášter a od severozápadního rohu komplexu jsou kryté schody vedoucí do centra Příbrami. Hornické muzeum v Příbrami Hornické muzeum navazuje na dvě muzeální instituce vzniklé uţ v 19. století, konkrétně v roce 1886. Skládá se ze tří základních částí, muzea hornictví, skanzenu a budov s geologickými

expozicemi.

Nalezneme

ho

v Příbramské části jménem Březové Hory, tato čtvrť byla v minulosti mnohokrát významným střediskem důlní činnosti v českých zemích. Jde o největší hornické muzeum v České republice. Zámek Dobříš Zámek pochází z 18. století a je postaven v rokokovém stylu. Nachází se ve východní části města naproti kostelu Nejsvětější Trojice a jeho vlastníkem je známý rod Colloredo-Mansfeldů. Areál zámků se skládá z rozsáhlé trojkřídlé stavby s téměř čtvercovým dvorem a zajímavým francouzským a rozsáhlým anglickým parkem při jiţní straně. V zámku se mimo jiné nachází muzeum motocyklů . Zámek není pouze známou turistickou atrakcí ale natáčelo se zde také mnoho filmů: např. Princezna ze mlejna1, 2 , From Hell (Jack Rozparovač), Shanghai Knights (Rytíři ze Šanghaje) a mnoho dalších. Památník Vojna u Příbrami – muzeum obětí komunismu Památník Vojna je muzejní expozicí věnovanou obětem

komunismu.

Nachází

se

asi

5

km

jihovýchodně od Příbrami v prostorách bývalého pracovního tábora Vojna. Tábor byl vybudován v letech 1947 aţ 1949 německými válečnými zajatci a pojmenován byl po nedalekém vrchu Vojna. Po odchodu válečných zajatců začal tábor od poloviny roku 1949 do roku 1951 plnit účel tábora nucených prací pro politické vězně nastupujícího komunistického reţimu. Vězni byli vyuţívání zejména jako pracovní síla při těţbě uranové

96

rudy v nedalekých dolech a při rozšiřování pracovního tábora. Od roku 1951 do roku 1961 byl tábor pouţíván jako vězeňské zařízení.

Památník Vysoká Novorenesanční zámeček, obklopený rozsáhlou oborou s Rusalčiným jezírkem, byl pro hudebního skladatele Antonína Dvořáka (1841-1904) místem časté inspirace. Interiérová expozice přibliţuje osobnosti původních majitelů, manţelů Kounicových, část expozice informuje návštěvníky o Dvořákově ţivotě, díle a zdejších pobytech.

Památník Karla Čapka ve Strţi u Dobříše Památník byl znovuotevřen dne 25.dubna 1997 a je věnován nejen osobnosti a dílu Karla Čapka, ale i jeho manţelky, herečky a spisovatelky Olgy Scheinpflugové. Samostatnou expozici má od roku 1998 v podkroví domu novinář a spisovatel Ferdinand Peroutka. Okolí památníku vyniká přírodními krásami a je dostupné turistickými stezkami.

Trh s nemovitostmi Český trh s nemovitostmi a jeho vývoj v příbramském okresu je v dnešní době stabilizovaný. V celé sféře ČR nebyl zaregistrován pokles cen pozemků, rodinných domů ani bytů v atraktivních lokalitách. V posledních dvou letech byl zaznamenán pokles cen panelových bytů a to zejména v neatraktivních lokalitách se špatnou dopravní dostupností a občanskou vybaveností. Hlavními důvody sníţení cen panelových bytů (v některých případech o 200 aţ 250 tisíc Kč) je především to, ţe jsou lidé náročnější a pokud mají dostatečné mnoţství financí

97

preferují bydlení v novostavbě nebo ve starších cihlových domech. Váţnými faktory sniţující ceny panelových bytů je zejména zpřísnění podmínek pro vydávání hypotečních úvěrů a stále ještě doznívající dopady finanční krize, coţ poukazuje na to, ţe je stále nabídka vyšší neţ poptávka. Přesto v posledním desetiletí začala v kraji masivní výstavba rodinných domků a to především v okolí města Dobříše, kde vznikají malá satelitní městečka. Lidé kteří se stěhují do těchto satelitních městeček, jsou především Praţané. Hlavním důvodem je dobrá dopravní dostupnost do hlavního města (cca 20minut po rychlostní silnici R4).

Regionální segmentace Okres Příbram jsem si z hlediska trhu s nemovitostmi rozdělil na tři hlavní části – na města Příbram, Dobříš, Sedlčany.

Město Příbram Pozemky Proluky V centru města se tento druh pozemků nachází jen velmi zřídka, neboť se zde nalézají historické budovy, které jsou situovány v husté zástavbě (např. známá Praţská ulice v Příbrami). Občas v nabídce realitních kanceláří můţeme nalézt proluky a pokud se nacházejí v historické části centra, můţe být jejich cena neobvykle vysoká. Parcely v okrajových částech města a v obcích v bezprostřední blízkosti Příbrami se pohybují v rozmezí od 600 Kč do 2600 Kč. Cena parcel se ve většině případů sniţuje se narůstající vzdáleností od centra. Poptávka po prolukách v tomto městě není vysoká, stejně jako nabídka. Stavební pozemky Poptávka po stavebních pozemcích je v tomto městě celkem vysoká a to díky rozvoji sluţeb v Příbrami a dobré dopravní dostupnosti do hlavního města po rychlostní komunikaci R4. Důleţitou roly zde hraje také fakt, ţe téměř 50% lidí z této oblasti pracuje v Praze, a jak je všeobecně známo kupní síla zaměstnaných lidí pracujících v našem Hlavním městě je na vyšší úrovni v porovnání se zbytkem republiky. Realizovatelná cena pozemků s inţenýrskými sítěmi a vybudovanými přístupnými komunikacemi se pohybuje okolo 1300 Kč za metr čtvereční. V okrajových částech města a jeho nejbliţším okolí se ceny stavebních pozemků

98

pohybují v rozmezí od 300 Kč do 1000 Kč za metr čtvereční. Při výběru pozemku nesmíme opomenout kvalitu inţenýrských sítí, která úzce souvisí s cenou pozemku. Pozemky pro průmyslovou výrobu jsou zde téměř nenabízeny. Do budoucna je předpoklad, ţe porostou především ceny těch pozemků, které budou určeny k zástavbě rodinných a bytových domů a budou plně zajištěny inţenýrskými sítěmi. Obecně nejdůleţitější vlastnosti pozemku, podle kterých jsou hodnoceny pro jejich budoucí vyuţití jsou: 1. poloha 2. celková výměra 3. stupeň územního plánování 4. způsob vyuţití 5. míra vyuţití 6. tvar pozemku 7. inţenýrské sítě 8. přístupová komunikace 9. ekologická zátěţ z minulosti Budovy Rodinné domy Poptávka zde stále převyšuje nabídku u starších rodinných domů. Realizované ceny u řadových domů se pohybují okolo 3 500 000, u volně stojících domů se pohybují v rozmezí 3 000 000 – 4 500 000 Kč. V současné době je narůstající rozkvět developerských firem, které navrhují a projektují skupinovou výstavbu rodinných domů jak řadových tak i volně stojících. Nabídka vilových čtvrtí v Příbrami převyšuje poptávku. Domnívám se však, ţe s koncem doznívající finanční krize a se vzrůstající ţivotní úrovní by se mohla poptávka pomalu vyrovnávat s nabídce. Objekty pro individuální rekreaci. Objekty tohoto typu (např. zahrádkářské chatky, rekreační domky) se v nabídkách realitních kanceláří trhu Příbrami téměř nevyskytují. Je to dáno tím, ţe Příbram není ţádná chatařská oblast jako v jiné části okresu (např. okolí Orlíku, okrajové části Dobříše a Sedlčan).

99

Kdyţ uţ se tyto objekty objeví

realizovaná cena zahrádkářských chatek je okolo

300 000 Kč a rekreačních domků okolo 700 000 Kč. Poptávka převyšuje nabídku, ale v budoucích letech se počítá se sníţením poptávky z důvodů nové generace, která má ke zahrádkářství uţ velmi vzdálený vztah Byty Poptávka po bytech a obytných domech se v období doznívající ekonomické krize značně sniţovala, a z tohoto důvodu prodej bytů nebo domů není v současnosti vůbec jednoduchým úkolem. Realitní kanceláře mají byty v nabídce i několik týdnů, další na nového majitele čekají i mnoho měsíců. Někdy musí kupce navnadit aţ sleva. Doba není stále stabilizovaná díky doznívající finanční krizi. Lidé odkládají zásadní rozhodnutí, proto, ţe se zpřísňují se podmínky pro přiznání hypotečního úvěru. Největší poptávka je o byty 1+1 a 2+1. Naopak největší pokles poptávky byl zaznamenám u větších bytů 3+1 a 4+1. Ceny nových bytů ve výstavbě v příbramské části Drkolnov se pohybují od 1 400 000 Kč a více, podle toho kolik metrů čtverečních má kaţdý jednotlivý byt. Zatím v dnešní době nabídka stále převyšuje poptávku a ceny na to reagují, ale domnívám se, ţe v budoucnosti podaří městu nové byty prodat. Záleţet bude na dispozici bytu a dalších okolnostech. Velikost

Standardní vybavení

Byt

1+1

900 000 Kč (minimální nabídka)

Byt

2+1

1 000 000 – 1 400 000 Kč

Byt

3+1

1 400 000 – 1 800 000 Kč

Byt

4+1

2 000 000 Kč (minimální nabídka)

Bytové domy Prodej tohoto druhu objektů se uskutečňuje jen velmi zřídka. Neboť se tyto domy neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách. Nepředpokládá se nárůst nabídky. Cena bytového domu se pohybuje cca okolo 5 500 000 Kč, samozřejmě s ohledem na celkovou velikost objektu. Administrativní budovy I kdyţ český trh obsazuje významné místo ve strategických záměrech investičních realitních společností obchodujících na nemovitostním trhu ve střední Evropě, tak se

100

s administrativními budovami v tomto regionu téměř neobchoduje. Takřka se v nabídce realitních kanceláři neobjevují. Průmyslové objekty Prakticky se v tomto segmentu trhu prodeje těchto průmyslových objektů, skladů apod. nevyskytují. Jednotlivé objekty mají své stále majitele a pouze jsou pronajímány. Většina těchto průmyslových objektů se nachází v příbramské části zvané Balonka. Cena

pozemků

zastavěných průmyslovými objekty se pohybuje okolo 600 Kč/metr čtvereční. Prodejní prostory Stejně jako průmyslové objekty nejsou ani prostory k prodeji hojně nabízeným zboţím. Jediné dva zjištěné objekty k prodeji zde jsou za A) exkluzivně nabízený objekt s komerčními, bytovými a kancelářskými prostorami na pěší zóně Praţské ulice v centru Příbrami. Jedná se o zrekonstruovaný tří podlaţní dům, z části podsklepený kde jsou sklady, dále s půdními prostory vhodnými např. k bytové vestavbě. V přízemí domu je vyhlášená masna – uzeniny s fungujícím fast-food občerstvením (cena objektu 17 600 000,- Kč), za B) prodej zavedené, kompletně podsklepené vinárny 70m2 s letní zahrádkou k uţívání, Příbram VII. Vinárna se nachází v přízemí cihlového domu, objekt prošel kompletní rekonstrukcí v roce 2007. Vinárna se prodává včetně veškerého vybavení a zařízení a je volná ihned k prodeji (cena vinárny 2 700 000,- Kč). NÁJMY Byty Nabídka se nachází na stejné úrovni s poptávkou. Do budoucna předpokládám zvýšení poptávky po bytech zejména ze strany mladých lidí, kteří právě dostudovali a budou hledat dostupné bydlení. Nárůst zájemců o bydlení v pronajatém bytě se tedy neustále zvyšuje. Lépe jsou na tom lidé, kteří se bydlení nezbavují, ale chytře ho pronajímají. Největší zájem (jak v tomto městě tak všeobecně v ČR) je o nejmenší byty, tedy garsoniéry a byty 1+1. Důvodem proč to tak je, je velká poptávka a obecně i fakt, ţe je těchto bytů nedostatek. Na druhé straně je nejmenší zájem o byty 3+1 a větší, které jsou cenově nepřijatelné pro mladé rodiny. Ačkoli poptávka po bydlení v cizím roste, ceny na ni zatím nějak výrazně nereagují.

101

Velikost

Standardní vybavení (včetně inkasa)

Byt

Garsonka

do 5 500 Kč/měsíc

Byt

1+1

5 000 – 7 500 Kč/měsíc

Byt

2+1

7 000 – 10 000 Kč/měsíc

Byt

3+1

10 000 – 13 000 Kč/měsíc

Kanceláře Poptávka je niţší neţ nabídka, je to především díky současnému stylu firemního podnikání. Většinu věcí uţ firmy řídí přes internet a tím nepotřebují takové mnoţství kanceláří jako dříve. V centru Příbrami a jeho širším okolí se ceny pronajatých kanceláří aţ tak výrazně neliší. Lokalita

Cena pronájmu/měsíc

Centrum města

od 14 000 Kč a více

Širší okolí


Průmyslové objekty Nabídka výrobních prostor a skladů není v Příbrami moc velká. Pronájmy skladů mají velký pokles poptávky nad nabídkou v porovnání s minulými roky. Lokalita

Výrobní prostory

Sklady

Centrum města


okolo 15 000 Kč

Okrajová část

do 25 000 Kč

do 15 000 Kč

Prodejní prostory Poptávka s nabídkou.

je v rovnováze

Pronajímány

jsou

prostory v přízemí obytných domů,

Lokalita

Cena pronájmu/měsíc

Centrum města

8 000 – 15 000 Kč

Širší okolí

4 000 – 13 000 Kč

historických budov, prodejní prostory v marketech a místa na trţnicích.

102

Město Dobříš Informace a vývojové trendy se kterými jsem Vás seznámil pro město Příbram, platí v podstatě i pro město Dobříš. Jediným rozdílem je to, ţe jsou zde vyšší ceny objektů, a to díky kratší vzdálenosti do hlavního města .

Pozemky Stavební pozemky Nabídka zde nepokrývá poptávku, vyhledávány jsou především pozemky pro výstavbu rodinných domů. Stavební pozemky zde dosahují ceny kolem 1 400 Kč/m².

Budovy Rodinné domy Ceny starších domů se pohybují v rozmezí od 3 000 000 – 5 000 000 Kč s ohledem na velikost a stav konstrukcí.

Byty Velikost


Byt

Garsonka

Byt

1+1

Byt

2+1

Byt

3+1


1 300 000 – 1 600 000 Kč 1 500 000 – 2 200 000 Kč 2 300 000 – 3 300 000 Kč

103

Nájmy

Byty Velikost


Byt

Garsonka

do 4 500 Kč/měsíc

Byt

1+1

5 000 – 8 000 Kč/měsíc

Byt

2+1

8 000 – 10 000 Kč/měsíc

Byt

3+1

11 000 – 14 000 Kč/měsíc

Nebytové prostory Nejproslulejším průmyslovým závodem v Dobříši byly rukavičkářské závody, které bohuţel v 90 letech zanikly. Dnes najdeme ve městě mnoho firem, které se nacházejí především v části Dobříše zvané Větrník. Nejvýznamnějšími z nich je určitě firma Bobcat - Doosan, ktera zde má vystavěný velký výrobní areál, dalšími firmami sídlícími zde jsou např. Denteler – Hutní materiály a Energon s.r.o. Kanceláře

Výrobní prostory

Sklady

Centrum města



od 20 000 Kč

Širší okolí

do 8 000 Kč

do 55 000 Kč

do 15 000 Kč

Město Sedlčany Sedlčany jsou z hlediska ekonomické síly obyvatel z měst které jsem uvedl nejchudší. Je to zejména díky horší dopravní obsluţnosti a je zde téţ méně průmyslu v porovnání s ostatními městy tohoto okresu.

Pozemky 104

Stavební pozemky Nabídka ani poptávka po stavebních parcelách zde není vysoká, vyhledávány jsou především pozemky pro výstavbu rodinných domů. Ceny stavebních pozemků se zde pohybují v rozmezí 150 – 650 Kč/m².

Budovy Rodinné domy Ceny starších domů se pohybují v rozmezí od 2 000 000 – 4 000 000 Kč s ohledem na velikost a stav konstrukcí. Najdeme zde ale i luxusní vily, na kopci nad městem, jejichţ cena se vyšplhala aţ k 10 000 000,- Kč. Byty Velikost

Standardní vybavení

Byt

1+1


Byt

2+1

900 000 – 1 300 000 Kč

Byt

3+1

1 300 000 – 1 700 000 Kč

Nájmy Byty Velikost


Byt

1+1

4 000 – 6 000 Kč/měsíc

Byt

2+1

6 000 – 9 000 Kč/měsíc

Byt

3+1

9 000 – 12 000 Kč/měsíc

Nebytové prostory Nejproslulejším průmyslovým závodem v Sedlčanech jsou Povltavské Mlékárny, které prodávají své výrobky po celé republice, dále za zmínku stojí určitě KDS – noţe, Stross. – výtahy.

105

Kanceláře

Výrobní prostory

Sklady

Centrum města



od 15 000 Kč

Širší okolí

do 8 000 Kč

do 40 000 Kč

do 12 000 Kč

Celkový marketingový výhled Okres Příbram proţívá stavební boom rodinných domů. Okolo větších měst nebo i vesnic, které leţí na místě s velmi dobrou dopravní dostupností (především do hlavního města Prahy), se staví „satelitní městečka“. Důvodem jsou neustále stěhující se lidé, bydlící doposud v Praze, do klidnějších části středočeského kraje. Celkově lze v horizontu několika let předpokládat růst cen pozemků, rodinných domů a bytů. Naopak nepředpokládám nárůst cen hospodářských staveb, s ohledem na stále se horšící ekonomiku zemědělství. Pro výrobní objekty platí to samé. Největší míru zhodnocení investic lze očekávat na lokalitách, které jsou nejblíţe Prahy a to je především okolí města Dobříše. Dnes se lidé stěhují blízko k lokalitám, kde jsou pracovní nabídky. Předpokládá se, ţe developeři budou dále projektovat výstavbu satelitních městeček v tomto území a budou nadále skupovat zemědělského pozemky na okrajových lokalitách města Dobříše, co moţná nejblíţe ku Praze. Nastává otázka jak přesně to bude v budoucnu vypadat s regulovaným nájemným.

106

Závěr V první teoretické části jsem si dal za cíl seznámit čtenáře s problematikou opotřebování staveb. Při vytváření této práce mě zaujalo to, ţe je spoustu moţností výpočtu opotřebení staveb a také mě překvapilo, ţe při ocenění na trţních principech, které se pomalu ale jistě začíná prosazovat nad administrativním přístupem se vychází především ze zdravého úsudku a profesní praxi znalce. Dále sem se zaměřil v první části bakalářské práce na zchátralé veřejné budovy v Příbrami a Dobříši, které kvůli svému opotřebení musely být rekonstruovány. V praktické části, kterou povaţuji za hlavní, stěţejní část své práce, se věnuji ocenění dvou nemovitostí, které bylo provedeno trţním způsobem, pomocí vybraných metod a podle vyhlášky. U obvyklé ceny nemovitosti, kde neexistuje ţádný jednoznačný návod, mohou být jednotlivé odhady odlišné a jde tedy o tvůrčí proces, do něhoţ vstupuje i subjektivní úsudek znalce. Obvyklá cena se stanovuje převáţně porovnávací metodou tak, ţe se posuzovaná nemovitost porovná s podobnou nemovitostí jiţ prodanou nebo nabízenou na trhu s nemovitostmi. Ve velkých městech je niţší poptávka po koupi nemovitostí neţ na venkově, coţ je dáno dnešním trendem stěhování lidí z měst na venkov. Jako první nemovitost k ocenění jsem si zvolil rodinný dům , jehoţ trţní cena mi vyšla metodou porovnávací 2 960 600 Kč a metodou nákladovou 3 655 500 Kč. Mou druhou nemovitostí vybranou k ocenění byl areál výrobních objektů, coţ uţ pro mě nebylo ve srovnání s ocenění rodinného domu tak jednoduché.Trţní hodnota tohoto areálu výrobních objektů mi vyšla porovnávací metodou 22 981 100 Kč, výnosovou metodou vyšla 20 082 000 Kč a nákladovou metodou vyšla 43 521 100 Kč. Budoucnost oceňování vidím hlavně v rostoucím vyuţívání informačních technologií, které umoţní vznik rozsáhlých a podrobných databází nedávno obchodovaných nemovitostech, podobných nemovitosti oceňované. V závěrečné třetí části mé bakalářské práce se věnuji analýze trhu s nemovitostmi v okrese Příbram. Vzhledem k výborné dopravní dostupnosti do hlavního města Praha jsou ceny nemovitostí v tomto okrese velmi dynamicky se vyvíjející s předpokládaným růstem v dalším období. Vznikají zde „satelitní městečka“ téměř u kaţdého města a větší obce. Při analýze jsem zjistil, ţe ceny nemovitostí v „mém“ okrese jsou vzhledem k cenám nemovitostí v jiných okresech nadprůměrné.

107

Seznam pouţité literatury

1. Bradáč, Albert, Prof., Ing., DrSc. a kol., Teorie oceňování nemovitostí (VIII. přepracované a doplněné vydání, 2009), ISBN 978-80-7204-630-0 2. ORT, Petr, Ing., Ph.D., Moderní metody oceňování na trţních principech. Praha, Bankovní institut, vysoká škola, 2005. 3. Občanský zákon č. 40/1946 s zákonů 2009 díl II. ISSN 1802 - 8276 4. ORT, Petr, Ing. Ph.D., Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, Bankovní institut, vysoká škola, 2007. 5. ORT, Petr, Ing., Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I. Oceňování na trţních principech. Praha, Bankovní institut, vysoká škola 2007. 6. ZAZVONIL, Zbyněk, Ing., Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, CEDUK, 1996. ISBN 80-902109-0-2 7. David, Dušek, Ing., Ph.D., Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, 2004. 8. Zákon 151/1997 Sb. O oceňování majetku 9. Občanský zákoník 40/1964 Sb. Internetové odkazy: 10. Stránky o oceňování nemovitostí [ online ]. Z http://www.ocenovaninemovitosti.cz 11. Nahlíţení do katastru nemovitostí [ online ]. Dostupné z http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 12. Město Příbram [ online ]. Dostupné z http://www.pribram.cz/ 13. Město Dobříš [ online ]. Dostupné z http://www.mestodobris.cz/ 14. Mapy [ online ]. Dostupné z http://www.mapy.cz/ 15. Reality [ online ]. Dostupné z http://www.sreality.cz/ 16. Reality [ online ]. Dostupné z http://www.snark.cz/ 17. Reality [ online ]. Dostupné z http://www.reality-dobris.cz/ 18. Reality [ online ]. Dostupné z http://www.reality-pribram.info/ 19. Wikipedie, otevřená encyklopedie [ online ]. Dostupné z www.wikipedia.cz

108

Seznam příloh: Přílohy teoretické části: Příloha č. 1 – Předpokládaná ţivotnost konstrukcí a vybavení podle oceňovacího předpisu Příloha č. 2 – Fotodokumentace minulého a současného stavu vybraných nemovitostí Přílohy praktické části: Příloha č. 3 – Výpis z katastru nemovitostí ( Rodinný dům Druhlice 54) Příloha č. 4 – Snímek z katastrální mapy ( Rodinný dům Druhlice 54) Příloha č. 5 – Fotodokumentace současného stavu ( Rodinný dům Druhlice 54) Příloha č. 6 – Výpis z katastru nemovitostí (Areál provozní objektů Mníšek p. Brdy 605) Příloha č. 7 – Snímek katastrální mapy (Areál provozní objektů Mníšek p. Brdy 605) Příloha č. 8 – Fotodokumentace souč. stavu (Areál provozní objektů Mníšek p. Brdy 605) Přílohy analytické části: Příloha č. 9 – Mapa středočeského Kraje s vyznačením příbramského okresu Příloha č. 10 – Mapa příbramského okresu, rozdělená na 3 hlavní segmenty

109

Seznam zkratek: LV

–

List vlastnictví

KN

–

Katastr nemovitostí

S

–

Stáří stavby

T

–

Doba dalšího trvání stavby

Z

–

Celková předpokládaná ţivotnost

PDŢ

–

Prvky dlouhodobé ţivotnosti

PKŢ

–

Prvky krátkodobé ţivotnosti

1. PP

–

První podzemní podlaţí

1. NP

–

První nadzemní podlaţí

2. NP

–

Druhé nadzemní podlaţí

UŢ

–

Upravená ţivotnost

A

–

Opotřebení

ZZ

–

Základní ţivotnost

Sr

–

Relativní stáří

MHD

–

Městská hromadná doprava

KDS

–

Noţířské výrobní druţstvo Sedlčany

110

Přílohy Přílohy teoretické části: Příloha č. 1 – Předpokládaná ţivotnost konstrukcí a vybavení podle oceňovacího předpisu:

Konstrukce a vybavení

Předpokládaná životnost ( rok)

Základy včetně zemních prací

150 - 200

Svislé konstrukce

80 - 200

Stropy

80 - 200

Zastřešení mimo krytinu

70 - 150

Krytina, střecha

40 - 80

Klempířské konstrukce

30 - 80

Úpravy vnitřních povrchů

50 - 80

Úpravy vnějších povrchů

30 - 60

Vnitřní obklady keramické

30 - 50

Schody

80 - 200

Dveře

50 - 80

Vrata

30 - 50

Okna

50 - 80

Povrchy podlah

15 - 80

Vytápění

20 - 50

Elektroinstalace

25 - 50

Bleskosvod

30 - 50

Vnitřní vodovod

20 - 50

Vnitřní kanalizace

30 - 60

Vnitřní plynovod

20 - 40

Ohřev teplé vody

15 - 30

Vybavení hygienická zařízení vč. WC

30 - 60

Výtahy

30 - 50

Ostatní Instalační prefabrikáty ( jádra)

15 - 25

111

Příloha č. 2 – Fotodokumentace stavu vybraných nemovitostí na Příbramsku

Fakultní nemocnice

112

Sokolovna

113

Autobusové nádraţí Příbram – před rekonstrukcí.

Autobusové nádraţí Příbram – po rekonstrukci, současný stav.

114

Městský dům Dobříš (objekt bývalého kina) – současný stav před rekonstrukcí.

115

Přílohy praktické části: Příloha č. 3 – Výpis LV z katastru nemovitostí ( Rodinný dům Druhlice 54)

116

Příloha č. 4 – Snímek z katastrální mapy ( Rodinný dům Druhlice 54)

Příloha č. 5 – Fotodokumentace současného stavu ( Rodinný dům Druhlice 54)

117

118

Příloha č. 6 – Výpis LV z katastru nemovitostí (Areál provozní objektů Mníšek p. Brdy 605)

119

Příloha č. 7 – Snímek z katastrální mapy (Areál provozní objektů Mníšek p. Brdy 605)

Příloha č. 8 – Fotodokumentace součas. stavu (Areál provozní objektů Mníšek p. Brdy 605)

120

121

Přílohy analytické části: Příloha č. 9 – Mapa středočeského Kraje s vyznačením Příbramského okresu

Příloha č. 10 – Mapa Příbramského okresu, rozdělená na 3 hlavní segmenty

122

Bankovní institut vysoká škola Praha. Problematika opotřebení ve vazbě na oceňování

Recommend Documents