Problematika opotřebení ve vazbě na oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Problematika opotřebení ve vazbě na oceňování Bakalářská práce

Autor:

Stanislava Mrázová Oceňování majetku, specializace

Vedoucí práce:

Prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Odborný konzultant: (pokud je stanoven)

Titul, jméno a příjmení Pracoviště

Praha

duben, 2010

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Turnově, dne 27.4.2010

Stanislava Mrázová

2

Poděkování Tímto bych ráda poděkovala panu profesorovi Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za vedení této bakalářské práce, za odborné konzultace během jejího zpracování, za rady a zkušenosti v této oblasti vědy. Dále bych ráda poděkovala vysoké škole Bankovní institut vysoká škola Praha a.s. katedře Oceňování majetku a panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za odborné přednášky o oceňování majetku a odborné konzultace praktické části této bakalářské práce. Děkuji vlastníkům oceňovaných nemovitostí paní Miluši Kohlové, paní Daně Hukové a panu Františku Hukovi za poskytnuté dokumenty, informace a umožnění prohlídky nemovitostí. Na závěr děkuji mému manželovi Vlastimilu Mrázovi za všestrannou podporu při mém studiu.

3

Anotace Význam této práce je všeobecný pohled na opotřebení staveb. Jsou zde vysvětleny základní pojmy týkající se oceňování, rozdíl mezi hodnotou a cenou, rozdělení cen z pohledu oceňování a metody stanovení hodnoty nemovitostí s důrazem na zohlednění opotřebení v ocenění. Dále jsou popsány metody hodnocení opotřebení pomocí klasických metod tak i modernějších metod. Rozdělení opotřebení z pohledu prvků krátkodobé a dlouhodobé životnosti a vlivů na opotřebení, kdy nejdůležitějším a nejzákladnějším vlivem na opotřebení je údržba stavby. S opotřebením stavby úzce souvisí životnost stavby. Proto je zde proveden současný náhled na životnost stavby a rozdělení životnosti. Po popsání a vysvětlení problematiky opotřebení ve vazbě na oceňování je provedeno celkové zhodnocení. K této práci jsou zpracovány dva posudky s aplikací analytické metody výpočtu opotřebení. První posudek je ocenění bytové jednotky č.2075/7 v bytovém domě č.p. 2075, vystavěném na st. p. 3160/17 a podíl 3130/78794 na společných částech domu a pozemku Druhý posudek je ocenění provozního domu č.p. 1163 a st. parcely č. 2396/1 (zapsaného v KN jako bydlení). Na závěr této práce je zpracována analýza trhu s nemovitostmi v okresu Semily. Annotation Bachelor thesis: Depreciation issues concerning assessing Summary This thesis deals with the general issue of building depreciation. The key terms explained in the work are as follows – basic terms regarding assessing, the difference between value and price, the division of prices from the point of assessment and the methods of determining the value of real property with emphasis on the role of the depreciation. Further on the thesis describes methods of assessing depreciation by both traditional and more modern methods. Categorizing depreciation from the point of items of short- and long-term life span and effects on depreciation, with the most important and fundamental effect being the building maintenance. The depreciation of a building is closely connected with its life span and so the thesis analyses the life span of a building and the categories of life span. The description and definition of the depreciation issue regarding the assessment is followed by a general review. Two assessments were worked out for this thesis, using the analytical method of calculating depreciation. The first one is an assessment of a dwelling unit No.2075/7 in an apartment house No.2075, built on a building lot No.3160/17 and share 3130/78794 of the common parts of the house and the lot. The second one is an assessment of a business building No.1163 and a building lot No.2396/1 (registered in the Land register as dwelling). At the end of the thesis there is also an analysis of real estate market in the Semily district.

4

Obsah: První teoretická část Úvod …………..………………..…….………………………………………...……..7

1. Všeobecný pohled na opotřebení staveb…………………………....7 1.1. Co je to opotřebení …………………….…………………………………………7 1.2. Stáří stavby ……………………………………………………………….………8 1.3. Úvod do oceňování………………………………………………….…………..10 1.3.1. Co je to nemovitost, stavba, pozemek?..............................................................11 1.3.2. Stavba podle stavebního zákona…………………………………….…….…..13 1.3.3. Stavby podle zákona o oceňování…………………………………….…….…15 1.3.4. Pozemky podle zákona o oceňování………………………………….……….16 1.3.5. Rozdíl mezi cenou a hodnotou……………………………………….………..17 1.3.6 Základní kategorie cen v současné praxi……………………………….……...19 1.4. Základní metody stanovení hodnoty majetku………………………….………..20 1.4.1. Metoda nákladová - Cost method, Cost approach…………………….………20 1.4.2. Metoda výnosová – Income method, Income approach…………….………...22 1.4.3. Metoda porovnávací – Market method, Market approach…………….………27

2. Metody hodnocení opotřebení…………… ………………...……..30 2.1. Lineární metoda………………………………………………………………...30 2.2. Nelineární metoda………………………………………………………………31 2.2.1. Metoda kvadratická…………………………………………………………...32 2.2.2. Metoda semikvadratická……………………………………………………..32 2.3. Analytická metoda……………………………………………………………...32 2.4. Globální metoda………………………………………………………………...33 2.5. Výpočet opotřebení podle prováděcí vyhlášky č. 3/2008 a její novelizované přílohy 460/2009…………………………………………………………………….33 2.6. Moderní metody hodnocení opotřebení………………...………………………35

3. Vlivy na opotřebení………………………………………………...36 3.1. Rozdělení opotřebení…………………………………………………………...36 3.1.1.Prvky dlouhodobé ţivotnosti………………………………………………….38 3.1.2. Prvky krátkodobé ţivotnosti………………………………………………….38

5

3.2.Údrţba…………………………………………………………….……………..38

4. Současná životnost…………………………………….……………41 4.1. Současný náhled na ţivotnost…………………………………………………. 41 4.1.1.Technická ţivotnost…………………………………………………………...41 4.1.2.Ekonomická ţivotnost…………………….…………………………………...42 4.1.3.Morální ţivotnost………………………….…………………………………..42 4.1.4. Právní ţivotnost…………………………….………………………………...42 4.2. Předpokládaná ţivotnost dle prováděcí vyhlášky č. 3/2008 a její novelizované přílohy 460/2009…………………………………………………………………….42

Závěr……………………………………………………………...……44 Druhá praktická část……………………………………………..…..45 1. Ocenění bytová jednotka č. 2075/7 v bytovém domě č.p. 2075, st. p. 3160/17 a podíl 3130/78794 na společných částech domu a pozemku…………………..….45 1.1. Popis lokality…………………………………………………...………………47 1.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití………………………………………..51 1.3. Ocenění……………………………………………………………..…………..52 1.4. Závěr…………………………………………………………...……………….55 1.5. Omezující podmínky a předpoklady……………………………………………57 2. Ocenění provozní dům č.p. 1163 a st. parcela č. 2396/1………..…………….59 2.1. Popis lokality………………………………………………………….………..61 1.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití………………………………………..65 1.3. Ocenění……………………………………………………………..…………..66 1.4. Závěr…………………………………………………………...……………….70 1.5. Omezující podmínky a předpoklady……………………………………………75

Třetí analytická část…………………………………….……….……68 Seznam příloh……………………………………………,,,,,,………..89 Seznam použité literatury…………………………………….………90

6

První část Teoretická část Problematika opotřebení ve vazbě na ocenění Úvod První část této práce bude věnována všeobecnému pohledu na opotřebení staveb. Budou vysvětleny základní pojmy týkající se oceňování, rozdíl mezi hodnotou a cenou, rozdělení cen z pohledu oceňování a metody stanovení hodnoty nemovitostí s důrazem na zohlednění opotřebení v ocenění. Budou popsány metody výpočtu opotřebení a to pomocí klasických metod a moderních metod. Bude provedeno rozdělení opotřebení z pohledu prvků krátkodobé a dlouhodobé ţivotnosti a vlivů na opotřebení, kdy nejdůleţitějším a nejzákladnějším vlivem na opotřebení je údrţba stavby. S opotřebením stavby úzce souvisí ţivotnost stavby. Proto zde provedeme současný náhled na ţivotnost stavby a rozdělení ţivotnosti. Po vysvětlení a popsání všech těchto bodů bude zhodnocena problematika opotřebení ve vazbě na ocenění.

1. Všeobecný pohled na opotřebení staveb 1.1. Co je to opotřebení Opotřebení je skutečnost, ţe stavba stárnutím a pouţíváním postupně degraduje. Opotřebení nám sniţuje hodnotu stavby. Opotřebení vyjadřujeme v procentech z hodnoty nové stavby. Opotřebení můţeme označit jako amortizaci majetku. Tato amortizace není stejná jako amortizace podle zákona o účetnictví zákona 563/1991 Sb..1 Ve starších odborných knihách se můţeme setkat s pojmy vyjadřující

1

Teorie oceňování nemovitostí – 1. část – Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Akademické nakladatelství

CERM Brno 1994 ISBN 80-85867-36-2, str157

7

opotřebení a to s pojmy sešlost stavby nebo znehodnocení stavby.2 Jiţ v minulosti byl brán zřetel na vliv opotřebení stavby na její hodnotu. Stavební inţenýři, odhadci, znalci, právníci,

ekonomové věděli, ţe opotřebení je potřeba v ocenění nebo

znaleckém posudku nějakým způsobem vyjádřit či vypočítat. Na základě těchto potřeb bylo vyvinuto mnoho metod pro výpočet opotřebení. Metody výpočtu opotřebení se vyvíjely v souladu s vývojem oceňování jako vědního oboru.

1.2. Stáří stavby Pro stanovení opotřebení je zapotřebí nejdříve určit stáří stavby.

Stáří stavby - určujeme ke dni, ke kterému se provádí ocenění. Stáří stavby vypočítáme jako rozdíl letopočtů roku ocenění a roku vzniku stavby. Při výpočtu počítáme na celé roky, bez ohledu na měsíce a dny. Stáří stavby označujeme S a jednotkou jsou roky.3 Př.:

S = 2010 – 1927 S= 83 let

Relativní stáří stavby – tento pojem byl zaveden pro potřebu výpočtu stáří u starých a přestárlých staveb. Relativní stáří stavby nám udává, kolik procent ze základní ţivotnosti ZZ skutečně stáří reprezentuje. Relativní stáří stavby označujeme Sr a jednotkou jsou roky. ³ Sr = S ---ZZ

. 100 %

Zbývající životnost stavby – můţeme také nazvat jako zbytková ţivotnost. Je to doba dalšího trvání stavby, nebo také předpokládaná zbytková ţivotnost. Zbývající ţivotnost stavby označujeme T a jednotkou jsou roky. Pokud je stavba běţně udrţována a prvky dlouhodobé ţivotnosti jsou v dobrém stavu, zývající ţivotnost 2

Rozpočty staveb pozemních a odhady budov: znalecký návod ku sestavování rozpočtů a odhadování

staveb pozemních – Richard Kusýn, Praha 1892 digitální exemplář z Národní knihovny České republiky, str. 535 3


CERM Brno 1994 ISBN 80-85867-36-2, str. 157

8

stavby nám udává dobu od data odhadu do zchátrání stavby. Zbývající ţivotnost stavby s PDŢ v dobrém stavu označujeme TT a jednotkou jsou roky.4

Součinitel okamžitého stavu prvků dlouhodobé životnosti – vyjadřuje zda je stav prvků dlouhodobé ţivotnosti v době odhadu v dobrém stavu nebo v přiměřeně horším stavu. Součinitel okamţitého stavu PDŢ označujeme Q a jednotkou jsou procenta.4 T = Q . TT / 100 %

Životnost stavby – je to celková předpokládaná ţivotnost stavby, za předpokladu běţné údrţby, od jejího vzniku do zchátrání. Ţivotnost stavby označujeme Z a jednotkou jsou roky.4 Z=S+T

Základní životnost stavby - někdy téţ označovaná jako tabulková ţivotnost stavby. Je to hodnota, která je udávaná pro určitý typ stavby v právě platné prováděcí vyhlášce zákona 15/1997 Sb. zákoně o oceňování majetku nebo v odborné literatuře. Základní ţivotnost stavby označujeme ZZ a jednotkou jsou roky.4

Roční procento znehodnocení – jedná se o procentuální vyjádření opotřebení za rok. Pokud při výpočtu opotřebení pouţijeme lineární metodu roční procento znehodnocení roste o sejnou hodnotu kaţdý rok, tedy přímo úměrně s rostoucím stářím stavby. Roční procento znehodnocení označujeme Pr a jednotkou jsou procenta za rok.4

Prvky dlouhodobé životnosti PDŽ – jsou to stavebně technické prvky neboli konstrukce. Mají rozhodující vliv na ţivotnost stavby.4 Do prvků dlouhodobé ţivotnosti patří nosné konstrukce. Nosné konstrukce dělíme na základy, svislá nosná 4


CERM Brno 1994 ISBN 80-85867-36-2, str. 157, 158

9

konstrukce, stropy, schodiště a nosná konstrukce střechy.5 Prvky dlouhodobé ţivotnosti se zpravidla během ţivotnosti stavby nemění, avšak při rekonstrukci či modernizaci stavby můţe dojít k částečné výměně.6

Prvky krátkodobé životnosti PKŽ – jsou to stavebně technické prvky, u nichţ se předpokládá neméně jedna výměna za dobu ţivotnosti stavby.6 Do prvků krátkodobé ţivotnosti patří obalové a dělící konstrukce, výplně otvorů a doplňky. Obalové a dělící konstrukce dělíme na obvodový a střešní plášť, příčky, podlahy, podhledy. Výplně otvorů dělíme na okna a dveře. Mezi doplňky řadíme ţaluzie, vestavěný nábytek, ţebříky atd..7

1.3. Úvod do oceňování Oceňování majetku je činnost, kdy určitému předmětu, souboru předmětů nebo práv přiřazujeme peněţní ekvivalent. Oceňování provádíme pro různé účely např.: pro stanovení daňového základu u majetkových daní, jako podklad u soudních sporů, jako podklad při rozhodování o prodeji, koupi či pronájmu nemovitosti, při stanovování pojistné částky nebo také pro zajištění úvěru nemovitou zástavou. V České republice nám oceňování majetku upravuje zákon 151/1997 Sb. zákon o oceňování majetku, který vstoupil v platnost 1. ledna 1998. Při oceňování je potřeba rozlišovat pojmy cena a hodnota.8 Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v §2, „Způsoby oceňování majetku a sluţeb“, definuje obvyklou cenu:

5

Pozemní stavitelství v kresbách – Prof. Ing. Josef Michálek, CSc. A Akad. Arch. Ing. Jan Novotný,

Praha 2006, nakladatelství Sobotáles, ISBN 80-86817-16-4, str. 9 6


CERM Brno 1994 ISBN 80-85867-36-2, str. 158 7



Základy oceňování nemovitostí – Ing. David Hütter, 2008 Brno, nakladatelství fdyson, tisk Varta

dtp, s.r.o, ISBN 978-80-254-2664-7, str. 5

10

„Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ (ZÁKON 151/1997)

Definice základních pojmů potřebných pro porozumění dalších částí této práce: 1.3.1. Co je to nemovitost, stavba, pozemek? Majetek můţeme rozdělit na věci movité a nemovité. Mezi nemovité řadíme pozemky a stavby spojené se zemí pevný základem. Nemovitosti – jsou pozemky, budovy, byty a nebytové prostory, rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, stavby, stavby stanovené zvláštním předpisem. Evidují se v katastru nemovitostí. Nemovitost nám definuje § 119 Občanského zákoníku v zákoně 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Pozemek - je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraní způsobů vyuţití pozemků. Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, popř. mapovou značkou druhu pozemku. Výměra parcely – je vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách; velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku a zaokrouhluje se na celé čtvereční metry. Výměra parcely se

11

eviduje s přesností dle pouţité metodami, kterými byla zjištěna. Při digitalizaci údajů a novém přeměřování se aktualizace nedotýká právních vztahů k pozemku. Stavební parcelou je pozemek, evidovaný v druhu pozemku, „zastavěné plochy a nádvoří“. Pozemková parcela je pozemek, který není stavební parcelou. Pozemky se evidují v katastru nemovitostí jako parcely členěné podle druhů, a to jako: Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty (zemědělské pozemky), lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Stavba – je výsledek stavební činnosti, který lze rozdělit podle druhu, účelu jejího vyuţití. Jedná se o stavební objekt. Stavba nemůţe tvořit soubor staveb i kdyţ by tvořily funkční celek. Můţeme však říci, v případě funkčního a účelového vyuţití objektů jedna ze staveb zajímá postavení věci neboli stavby hlavní a jiná věc neboli stavba věc vedlejší. Určení staveb – konkrétní stavba je určena druhem, číslem popisným případně číslem evidenčním, obcí a katastrálním zemím, ve které je stavba postavena. Pokud stavba nemá přidělené číslo popisné ani evidenční je určena parcelním číslem pozemku. Stavba – je i stavba nepovolená nebo nezkolaudovaná. Vznik stavby – u budov se vznik stavby povaţuje okamţik, kdy jsou zřetelné obrysy a dispozice prvního nadzemního podlaţí. Obvykle se poţaduje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaţí, v některých případech bývá vyţadována plná výška stěn. Zánik stavby – je okamţik kdy se stěny sníţí pod výše zmíněnou úroveň.9

Stavby se dělí na čtyři základní druhy: Pozemní stavby – jsou jimi stavby pro bydlení, občanské stavby, stavby pro průmysl, stavby pro energetiku a stavby pro zemědělství. Dopravní a podzemní stavby – jsou jimi silnice, ţeleznice, mosty, tunely apod. Vodohospodářské stavby - jsou jimi přehrady, veřejné kanalizace, meliorace, vodní toky apod. 9


dtp, s.r.o, ISBN 978-80-254-2664-7 str. 5

12

Speciální stavby – jsou jimi stoţáry, samostatné komíny, podzemní kolektory apod.10 Příslušenství – je stavba tedy nemovitost, jeţ můţe existovat samostatně. O příslušenství rozhoduje vlastník zda je či není uţíváno s věcí hlavní. Příslušenství nám definuje § 121 Občanského zákoníku v zákoně 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů. .11 Součást nemovitosti – je vše, co podle povahy k nemovitosti patří a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím nemovitost poškodila či podstatně znehodnotila. Stavba není součástí pozemku. Součástí pozemku jsou vţdy trvalé porosty. Za součást stavby jsou povaţovány stavby, které jsou s předchozí provozně propojeny. Garáţ můţe být součástí domu, pokud je s ním provozně propojena nebo je samostatnou věcí. Provozním propojením je myšlen stav, kdy dvě části stavby jsou komunikačně propojeny. Mohou být propojeny dveřmi, společnou chodbou nebo je přístup z jedné části ploché střechy na část druhou, která slouţí jako terasa. Provozním propojením není stav, kdy dvě části stavby mají společné instalace. Součást nemovitosti nám definuje § 120 Občanského zákoníku v zákoně 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů.11

1.3.2. Stavba podle stavebního zákona Stavba podle stavebního zákona je definována v zákoně 50/1976 Sb. v § 139b. Za stavbu se povaţují veškerá stavební díla bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Stavby mohou být trvalé nebo dočasné, u nichţ se předem omezí doba jejich trvání.

10




dtp, s.r.o, ISBN 978-80-254-2664-7, str. 6, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha, BIVŠ a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-113-9, str. 8,9

13

Rozdělení staveb: Jednoduché stavby, drobné stavby, stavby vojenské správy mimo území vojenských újezdů, stavby pro bezpečnost státu, stavby Vězeňské sluţby, stavby uranového průmyslu, stavby jaderných zařízení. Pro potřeby této práce budou definovány pouze stavby jednoduché a drobné stavby. Jednoduché stavby, jsou jimi: a) stavby pro bydlení, jejichţ zastavěná plocha nepřesahuje 300 m2, pokud mají nejvýše čtyři byty, jedno podzemní a tři nadzemní podlaţí včetně podkroví, b) stavby pro individuální rekreaci, c)

nepodsklepené

stavby s jedním nadzemním podlaţím a stavby zařízení

staveniště, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 300 m2, rozpětí u nosných konstrukcí nepřesahuje 9 m a výška 15 m, d) přípojky na veřejné rozvodné sítě a kanalizaci, e) opěrné zdi, f) podzemní stavby, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 300 m2 a hloubka 3 m. Za jednoduché stavby se nepovažují stavby skladů hořlavin a výbušnin, stavby pro civilní obranu, poţární ochranu, stavby uranového průmyslu a jaderných zařízení, sklady a skládky nebezpečných odpadů a stavby vodohospodářských děl. Drobné stavby, jsou jimi stavby, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a to a)

stavby

s

jedním nadzemním podlaţím, pokud jejich zastavěná plocha

nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m, b) podzemní stavby, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a hloubka 3 m. Za drobné stavby se považují také: a) stavby na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, slouţící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 30 m2 a výška 5 m, b) oplocení, c) připojení drobných staveb na rozvodné sítě a kanalizaci stavby hlavní,

14

d) nástupní ostrůvky hromadné veřejné dopravy, přejezdy přes chodníky apod. Za drobné stavby se nepovažují stavby garáţí, skladů hořlavin a výbušnin, stavby pro civilní obranu, poţární ochranu, stavby uranového průmyslu a jaderných zařízení, sklady a skládky nebezpečných odpadů a stavby vodohospodářských děl.12

1.3.3. Stavby podle zákona o oceňování Zákon o oceňování 151/1997 Sb. v §3 nám stavby člení pro účely oceňování na: a) stavby pozemní, kterými jsou 1. budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory, 2. venkovní úpravy, b) stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, c) vodní nádrţe a rybníky, d) jiné stavby. Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví vyhláška. Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu uţití. Při nesouladu mezi účelem uţití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným uţitím se vychází při oceňování ze skutečného uţití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí, ţe stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliţe vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, ţe stavba je určena k účelu, ke kterému se uţívá bez závad.13

12

Stavební zákon 50/1976 Sb, digitální exemplář Národní knihovna České republiky, Základy

oceňování nemovitostí – Ing. David Hütter, 2008 Brno, nakladatelství fdyson, tisk Varta dtp, s.r.o, ISBN 978-80-254-2664-7, str. 7 13

zákon 151/1997 Sb. §3 (2)]

15

1.3.4. Pozemky podle zákona o oceňování Zákon o oceňování 151/1997 Sb. v §9 nám pozemky člení pro účely oceňování na: a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; jeli zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky, e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod.

16

Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu.14

1.3.5. Rozdíl mezi cenou a hodnotou Cena – je vyjádření poţadované, nabízené nebo skutečně zaplacené částky za zboţí nebo sluţby v penězích. Cena můţe být zveřejněna nebo nemusí, ale jiţ zůstává historickým faktem. Cena můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě zboţí či sluţby, kterou ji přisuzuje kupující a prodávající. Pojem cena je upravován v zákoně o cenách 526/1990 Sb..15 Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách ve znění pozdějších předpisů nám říká: „§1 (2) Cena je peněžní částka a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo b) zjištěná podle zvláštního předpisu Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) k jiným účelům než k prodeji.“ (ZÁKON 526/1990 Sb.) Hodnota – není skutečně zaplacená, poţadovaná nebo nabízená cena. Hodnota je ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami které lze koupit, na straně jedné a prodávajícími na straně druhé. Při stanovení hodnoty provádíme její odhad. Hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Při oceňování se můţeme setkat s řadou hodnot podle toho jak jsou definovány, můţe kaţdá z nich být vyjádřena jiným čísle. Hodnoty můţeme mít: hodnota věcná, hodnota výnosová, hodnota trţní atd.. Při oceňování je nutné zjišťovanou hodnotu přesně definovat.15 Tržní hodnota Trţní hodnota je určována odhadcem majetku a můţe být vyuţívána pro různé účely v bankovnictví, v pojišťovnictví někdy i u soudu. Trţní cena můţe být také 14

15

zákon 151/1997 Sb. §9 Základy oceňování nemovitostí – Ing. David Hütter, 2008 Brno, nakladatelství fdyson, tisk Varta

dtp, s.r.o, ISBN 978-80-254-2664-7, str. 25

17

podkladem pro sjednání ceny realizované na trhu. Trţní hodnota, která je vţdy odhadem trţní částky, je definována dle práva Evropské unie podle komunitárního práva, dle mezinárodního sdruţení odhadců TEGoVA a IVSC a v České republice dle zákona 151/1997 Sb. zákona o oceňování majetku. V zhledem k tomu, ţe Česká republika je členem Evropské unie je pro nás definice trţní hodnoty dle komunitárního práva nadřazená a závazná.16 Definice dle práva Evropské unie podle komunitárního práva: „Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupující v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.“ (Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D.)

Definice dle mezinárodního sdružení odhadců TEGoVA a IVSC: „ Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.“ (Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D.) Definice dle zákona 151/1997 Sb. zákona o oceňování majetku: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi

16

Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha, BIVŠ

a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-113-9, str. 12

18

prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ (ZÁKON 151/1997)

1.3.6 Základní kategorie cen a hodnot v současné praxi a) cena zjištěná (administrativní, úřední) – je cena zjištěná podle cenového předpisu v současné době podle prováděcí vyhlášky č. 3/2008 Sb. a její novelizované přílohy 460/2009 Sb.. Administrativní cena je vyuţívána pro stanovení základu daně dědické, darovací, dani z převodu nemovitostí.17 b) cena pořizovací (historická) – je cena v době pořízení, u nemovitostí, zejména u staveb, cena v době jejich postavení, bez odpočtu opotřebení. Nejvíce se s cenou pořizovací můţeme setkat v účetnictví v zákoně 563/1991 Sb., kdy pořizovací cena je cena za jakou byl majetek pořízen a náklady s jeho pořízením související.17 c) cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena) – je cena, za kterou by bylo moţno věc pořídit v době jejího ocenění, bez odpočtu opotřebení.17 d) výchozí nákladová cena – je cena nové stavby bez odpočtu opotřebení e) nákladová hodnota – je hodnota zjištěná nákladovým způsobem sníţená o průměrné opotřebení, můţe být sníţena o intenzitu pouţívání a o náklady na opravu váţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci. V odborné literatuře se můţeme setkat s pojmy věcná hodnota nebo také časová cena – vyjadřuje reprodukční cenu věci sníţenou o průměrné opotřebení, můţe být sníţena o intenzitu pouţívání a o náklady na opravu váţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci. Zákoně o účetnictví 563/1991 Sb. se jedná o reprodukční pořizovací cenu, za kterou by byl majetek, pořízen v době, kdy se o něm účtuje, není zcela jednoznačné, zda se cena sniţuje o opotřebení.17

17

Teorie oceňování nemovitostí – 1. část – Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Akademické

nakladatelství CERM Brno 1994 ISBN 80-85867-36-2, STR. 38,39

19

f) výnosová hodnota – je hodnota zjištěná výnosovým způsobem - můţeme ji vyjádřit jistinou, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je moţné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. V odborné literatuře se můţeme setkat s názvy: kapitalizovaná míra zisku nebo také kapitalizovaný zisk.18 g) cena obvyklá (obecná, tržní) – je cena, za kterou je moţno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase na volném trhu prodat nebo koupit.18 Trţní hodnota byla neboli cena obvyklá byla více popsána výše.

1.4. Základní metody stanovení hodnoty majetku Trţní hodnocení nemovitostí je jak v zahraničí, tak v naší praxi prováděno v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích. Jejich výsledkem jsou příslušné hodnoty, které jsou podkladem pro stanovení odhadu trţní ceny. Mezi základní metody stanovení hodnoty majetku patří metoda nákladová, metoda výnosová a metoda příjmová. V odborné literatuře, ale i v praxi se můţeme setkat s dalšími metodami. Jsou jimi metody „metoda stanovení vlastního kapitálu“ (Oceňování majetku – František Drozden, Jaromír Ryska, Alexandr Vacek a kolektiv), „oceňování podle jmenovité hodnoty, oceňování podle účetní hodnoty, oceňování podle kursové hodnoty, oceňování sjednanou cenou“ (ZÁKON 151/1997 Sb.). Pro porozumění praktické části této práce si přiblíţíme tři základní metody.

1.4.1. Metoda nákladová - Cost method, Cost approach Metoda nákladová vychází ze stanovení nákladů na vybudování nové nemovitosti v současných cenách se zahrnutím opotřebení,skutečného stavu a stáří oceňované nemovitosti v době jejího hodnocení.

18


nakladatelství CERM Brno 1994 ISBN 80-85867-36-2, STR. 39

20

V některých pramenech se můţeme setkat s touto metodou označovanou pod názvy „Metoda věcné hodnoty“ (Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., 2007), (Oceňování nemovitostí na trţních principech – Zbyněk Zazvonil, 1996). Výsledkem hodnocení je hodnota označovaná jako: nákladová hodnota, časová cena, technická, reálná, věcná hodnota nebo také stavební hodnota. Tato metoda byla jako i další metody podrobena výzkumu, který byl veden na Katedře oceňování majetku na BIVS. Výzkum se zabýval vyuţíváním nákladové metody ve vybraných 12 zemích EU. Prokázalo se, ţe ve všech vybraných zemích EU je nákladová metoda v omezené míře a pro některé účely stále pouţívána.19 V České republice je nákladová metoda uvedena jako jeden ze způsobů oceňování majetku a sluţeb v zákoně číslo 151/1997 Sb. §2 (3) v zákoně o oceňování majetku. Definice nákladové metody podle zákona číslo 151/1997 Sb.: § 2 (3) Způsoby oceňování majetku a sluţeb: „a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.“ (zákon 151/1997 Sb.). Nákladová metoda se v České republice vyuţívá také v pojišťovnictví pro stanovení pojistné hodnoty, při stanovování náhrady škody při pojistné události dále je vyuţívána developery pro stanovení investorských nákladů a také pro stanovení trţní hodnoty.19 Princip výpočtu nákladové hodnoty: 1. Výměra zastavěné plochy všech podlaţí budovy. 2. Výpočet obestavěného prostoru. Výpočet můţeme provést dle normy ČSN 734055. 3. Zjištění základní ceny za 1 m³ obestavěného prostru nové stavby dle ceníků URS, RTS, dle vlastní databáze reprodukčních cen nebo dle právě platné prováděcí vyhlášky zákona 151/1997 Sb.. 4. Výpočet výchozí nákladové ceny = obestavěný prostor x základní cena za 1 m³. 5. Výpočet opotřebení = stáří budovy x 100/ celková ţivotnost, výsledek je v %. 6. Výpočet základní ceny = výchozí nákladová cena x % opotřebení. 19


a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-113-9, str. 54

21

Pozn.: Základní cena stavby nám zde představuje vyjádření opotřebení v penězích. 7. Výpočet nákladové hodnoty stavby = výchozí nákladová cena – základní cena. Pozn.: Základní cena stavby nám zde představuje vyjádření opotřebení v penězích. 8. Výpočet nákladové hodnoty pozemku = plocha pozemku x cena za 1 m²zjištěná z cenové mapy, z vlastní databáze cen nebo dle právě platné prováděcí vyhlášky zákona 151/1997 Sb.. 9. Nákladová hodnota celkem = nákladová hodnota stavby + nákladová hodnota pozemku V pátém bodě výpočtu nákladové hodnoty provádíme výpočet opotřebení stavby především z technického pohledu na stavbu. Můţeme tedy hovořit o jakémsi technickém opotřebení, které úzce souvisí s technickou ţivotností stavby. Výpočet opotřebení můţeme provádět na základě různých metod uvedených v další části této práce.

1.4.2. Metoda výnosová – Income method, Income approach Metoda výnosová vychází ze schopnosti nemovitosti vytvářet výnos neboli příjem. Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a z výdajů neboli nákladů vynaloţených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání. V některých pramenech se můţeme setkat s touto metodou označovanou pod názvy „Příjmová metoda“ (Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., 2007).

Výsledkem hodnocení je hodnota označovaná jako: výnosová hodnota, ekonomická hodnota. Výnosová metoda s pouţitím kapitalizace trvale dosaţitelného ročního výnosu je vyuţíván jiţ v minulosti „např. Reální odhadní řád z roku 1933 vymezoval způsob zcela jasně, v kterých případech se odhadní cena stanoví i výnosovou metodou. V některých případech určoval přesně metodiku i výši míry kapitalizace.“ (Výnosové oceňování nemovitostí – Ing. Milada Najvárková, 2009). Tato metoda je vyuţívána i

22

v zahraničí.20 V České republice je výnosová metoda uvedena jako jeden ze způsobů oceňování majetku a sluţeb v zákoně číslo 151/1997 Sb. §2 (3) v zákoně o oceňování majetku. Definice nákladové metody podle zákona číslo 151/1997 Sb.: § 2 (3) Způsoby oceňování majetku a sluţeb: „b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitulace tohoto výnosu (úrokové míry).“ (zákon 151/1997 Sb.). Existují dva způsoby diskontování: Přímé diskontování - kapitalizací stabilizovaného trvale dosaţitelného ročního výnosu Diskontování cash flow - diskontování budoucích výnosů z nemovitosti Princip výpočtu přímé diskontování - kapitalizací stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu: 1. Nejdříve provedeme analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku. Touto analýzou vyhodnotíme čtyři kritéria, jsou jimi: 1) Dodrţování právních předpisů souvisejících s nemovitostí jako je správný zápis v Katastru nemovitostí, kolaudace, dodrţování předpisů a norem souvisejících s nemovitostí a také dodrţování stavebního zákona 50/1976 Sb. . 2) Vyhodnocení nemovitosti, zda je technicky moţné generovat výnos to znamená zda není morálně opotřebovaná, fyzicky zastaralá nebo dokonce technicky doţilá. Morálně opotřebovaná nemovitost je taková nemovitost, která nesplňuje jiţ poţadavky na určitý standard např.: průtokový ohřívač u kuchyňské linky, toalety na kaţdém patře u pavlačových domů atd.. Za fyzicky zastaralou nemovitost můţeme povaţovat nemovitost u které byla nesprávně prováděná údrţba. Technicky doţilá nemovitost jiţ nemůţe generovat zisk, jelikoţ je nelze vyuţít k jiným účelům neţ byly vybudovány např. čistička odpadních vod.

20

Výnosové oceňování nemovitostí – Ing. Milada Najvárková – 2009, materiály poskytnuté v rámci

výuky CŢV při BIVS a.s., str. 4, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha, BIVŠ a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-113-9, str. 50

23

3) Vyhodnocení investiční proveditelnosti zda je majetek vhodný ke komerčnímu vyuţívání a do jaké míry a výše by bylo potřeba investovat, aby byla komerčně vyuţitelná. Důleţitá je návratnost investice. Investice nesmí nepřesáhnout neúměrnou výši. 4) Vyhodnocení maximální ziskovosti zda-li jsou z nemovitost dosahovány nájmy místně a trţně obvyklé při řádném hospodaření s nemovitostí.21 2. Zjištění ploch vyuţitelných k pronájmu, jsou to všechny plochy, ze kterých bude nájemné skutečně dosahováno. V nájemních smlouvách se můţeme setkat jak s pronájmem čisté uţitkové plochy a plochy ostatní (např. recepce, společné a vstupní prostory, sociální zázemí), kdy je nájemné rozděleno dle typů ploch. Nebo se také můţeme setkat s pronájmem celkových uţitkových ploch, kde ostatní plochy (např. recepce, společné a vstupní prostory, sociální zázemí) jsou započítány jiţ do nájemného, ve kterém jsou finančně zohledněny.22 3. Zjištění celkových nájmů z vyuţitelných ploch k pronájmu. Do celkových nájmů můţeme zahrnout výnosy které nám plynou např. z „umístění billboardů na fasádách, umístění reklam na střešní římse, instalace antén mobilních telefonů nebo jiných telekomunikačních zařízeních, reklamní plochy v oplocení objektu, venkovní skladové nebo parkovací plochy“ (Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., 2007). Nájemné by mělo odpovídat současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě nemovitosti a jejím moţnostem vyuţití. Nájemní smlouvy nemusejí vţdy odpovídat trţnímu nájemnému. Nájemní smlouvy mohou být historické, kde nájemné po dobu platnosti smlouvy nemůţe být měněno, i kdyţ jiţ není přiměřené. Nebo naopak v dlouhodobých nájemních smlouvách se roční nájemné zvyšuje pevným indexem vedoucím k nepřiměřenosti výše nájmu. Nájemní smlouvy mohou mít regulované nájemné tzn. určené právním předpisem nebo pronajímatel např. z osobního vztahu k nájemci můţe pronajímat nemovitost za niţší nájemné neţ je místně a časově obvyklé. V nájemních smlouvách se můţeme setkat 21


a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-113-9, str. 38, Základy oceňování nemovitostí - Ing. David Dušek Ph.D., 2004, vydáno Vysokou školou ekonomickou v Praze, ISBN 80-245-0728-5, str. 55 22


výuky CŢV při BIVS a.s., str. 5

24

s nájmy v cizích měnách, nejčastěji v Eurech, jelikoţ jsou pronajímány zahraničním zájemcům. V takových to případech je potřeba nájemné převést na jedu měnu a na jednu časovou bázi na rok.23 4. Vypočítáme roční příjem sečtením všech vyuţitelných ploch k pronájmu jejich příslušných nájmů a vynásobíme dvanácti měsíci. Je vhodné roční příjem sníţit podle typu a velikosti nemovitosti o pravděpodobnou ztrátu nájemného, plynoucí ze změny nájemců a neobsazenosti celé nemovitosti např. celé administrativní budovy. 5. Zjištění celkových ročních nákladů vynaloţených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Náklady stanovujeme dle uzavřených smluv a výměr, pak-li ţe nejsou k dispozici nebo neexistují např. pojištění nemovitosti, stanovíme je jako průměrné náklady pro porovnatelný typ majetku popřípadě konzultujeme s příslušnými odborníky např. pojištění komplikované nemovitosti konzultujeme s pojistným makléřem .24 Do nákladů zahrnujeme daň z nemovitosti, pojistné budov, vytváření rezervy na obnovovací investice, stanovené úměrně ke stáří, opotřebení, předpokládané ţivotnosti a typu nemovitosti, náklady na průběţnou údrţbu, ostatní náklady na zajištění správy budov např. provize realitní kanceláři za zprostředkování pronájmu a v případě stavby na cizím pozemku tak uvaţujeme roční nájem za cizí pozemek.25 6. Vypočítáme roční stabilizovaný výnos odečtením celkových ročních nákladů od ročního příjmu. 7. Stanovíme si úrokovou míru kapitalizace, která je velmi důleţitá při výpočtu výnosové hodnoty a také nám nejvýrazněji ovlivňuje konečný výsledek. Kapitalizační míra nám vyjadřuje míru zhodnocení kapitálu vloţeného do podniku. Úrokovou míru můţeme stanovit několika způsoby a to dle platné prováděcí vyhlášky zákona 151/1997 Sb. nebo odborným výpočtem. Odborný výpočet úrokové míry kapitalizace stabilizovaného ročního výnosu lze odvodit z moţného

23

Základy oceňování nemovitostí

- Ing. David Dušek Ph.D., 2004, vydáno Vysokou školou

ekonomickou v Praze, ISBN 80-245-0728-5, str. 55, Výnosové oceňování nemovitostí – Ing. Milada Najvárková – 2009, materiály poskytnuté v rámci výuky CŢV při BIVS a.s., str. 6 24


a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-113-9, str. 43 25



25

průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z moţného průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu např. pokladniční poukázky emitované státem, dluhopisy Evropské investiční banky, které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, jejímu způsobu vyuţití a situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti a dále se sníţí o míru inflace. Inflace nám sniţuje hodnotu peněz. A nakonec započítáme míru ţivotnosti. Především ekonomická ţivotnost nám určuje dobu po kterou je majetek schopen vytvářet zisk. Výsledkem je kapitalizační míra v %. Takto stanovenou kapitalizační míru je nutné korigovat analýzou trhu s nemovitostmi.26 8. Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti = roční stabilizovaný výnos x 100%/ úroková míra kapitalizace v % V prvním bodě části druhé výpočtu výnosové hodnoty kapitalizací trvale dosaţitelného ročního výnosu provádíme vyhodnocení nemovitosti také z pohledu morálního opotřebení tedy zda je nemovitost schopna generovat výnos. Morální opotřebení úzce souvisí s morální ţivotností stavby. Výpočet opotřebení můţeme provádět na základě různých metod uvedených v další části této práce. Princip výpočtu diskontování cash flow -

diskontování budoucích výnosů

z nemovitosti: Výpočet provádíme za delší časové období na současnou hodnotu stanovením hodnoty proměnného toku výnosů neboli cash flow na hodnotu současnou to znamená na hodnotu v čase ocenění nemovitosti. n

CFi

Výnosová hodnota PV = Σ -------------i=1 ( 1 + DSi)i PV je současná hodnota (prezent value) i je počet roků 26


a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-113-9, str. 47, Výnosové oceňování nemovitostí – Ing. Milada Najvárková – 2009, materiály poskytnuté v rámci výuky CŢV při BIVS a.s., str. 7

26

CFi je výnos v i-tém roce (cash flow) DSi je diskontní sazba v i-tém roce Při diskontování budoucích příjmů z nájemného je potřeba odhadovat proměnný tok příjmů za delší časové období např. na 10 let, na dobu trvání pronájmu případně do zbytkové ţivotnosti stavby. Na konci analyzovaného období je nutnost odhadu a diskontování prodejní hodnoty nemovitosti. Vytváření dlouhodobých prognóz vývoje nájemného, úrokové míry, cen stavebních prací, nákladů na provozování nemovitosti je dosti náročné a často zpochybnitelné. Tento způsob výpočtu je proto povaţován za vhodnější k aplikaci pro konkrétní podnikatelský záměr s nemovitostí. Jelikoţ víme konkrétní vyuţití a účel nemovitosti nemělo by dojít k výraznějším změnám základních vstupů pro výpočet.27

1.4.3. Metoda porovnávací – Market method, Market approach Porovnávací metoda vychází z porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi nedávno obchodovaných s porovnatelnými parametry. Porovnávací metoda se aplikuje za existence databáze porovnatelných nemovitostí. V této databázi musí být informace zcela pravdivé a úplné. Kaţdá nemovitost je jedinečná a i podobná nemovitost

můţe

být

zcela

odlišná

z pohledu

technického,

urbanistického,ekonomického a také právního. Tuto rozdílnost je potřeba peněţně zohlednit pomocí multiplikačního efektu za pomoci koeficientů neboli korekčních činitelů. Korekčními činiteli se upravuje např.: datum prodeje, lokalita, stáří, technický stav, velikost pozemku atd. Někteří autoři odborné literatury pouţívají deset koeficientů např: „koeficient časového odstupu obchodu (inflační koeficient), koeficient na rozdílnost objemových parametrů, koeficient fyzického opotřebení, koeficient morálního opotřebení, koeficient závad, koeficient polohy, koeficient vybavenosti, koeficient vyuţitelnosti, koeficient reálné prodejnosti, koeficient zpeněţitelnosti“ (Oceňování nemovitostí na trţních principech – Zbyněk Zazvonil,1996). Jiní autoři vyuţívají osmnáct korekčních činitelů a více.

27



27

V některých pramenech se můţeme setkat s touto metodou označovanou pod názvy Metoda komparativní28 nebo také „Srovnávací metoda“ (Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., 2007). Výsledkem hodnocení je hodnota označovaná jako: obchodovaná cena, porovnávací hodnota. Porovnávací metoda můţe být pouţita pouze při existenci databází porovnatelných nemovitostí. V České republice v 90. letech 20.stol. proběhly razantní legislativní a politické změny a tuto metodu pro formující se trh nebylo moţné pouţít. Neexistovaly vyhovující databáze s porovnatelnými nemovitostmi. Tato metoda byla často nahrazována poměrovými metodami a byly přebírány metodiky z Německé demokratické republiky.29 V současné době je porovnávací metoda velmi rozšířená a dokonce vyţadována bankami. V České republice je porovnávací metoda uvedena jako jeden ze způsobů oceňování majetku a sluţeb v zákoně číslo 151/1997 Sb. §2 (3) v zákoně o oceňování majetku. Definice porovnávací metody podle zákona číslo 151/1997 Sb.: § 2 (3) Způsoby oceňování majetku a sluţeb: „c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.“ (zákon 151/1997Sb.). Princip výpočtu porovnávací hodnoty: 1. Výměra uţitných ploch všech podlaţí budovy. 2. Provedeme analýzu oceňované nemovitosti. Pro zohlednění rozdílnosti mezi oceňovanou nemovitostí a porovnávanými nemovitostmi pouţijeme koeficienty neboli korekční činitele. 3. Provedeme analýzu porovnávaných nemovitostí. Vypočteme jednotkové ceny za 1 m2 = kupní cena / uţitná plocha. 4. Odborným odhadem stanovíme jednotkovou cenu za 1 m2 oceňované nemovitosti.

28

Oceňování nemovitostí na trţních principech – Zbyněk Zazvonil, 1996, nakladatelství CEDUK,

ISBN 80-902109-0-2, str. 79 29


a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-113-9, str. 15

28

5. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti potom stanovíme jako násobek uţitné plochy a odhadnuté jednotkové ceny Druhém bodě výpočtu porovnávací hodnoty pouţíváme pro zohlednění rozdílnosti mezi oceňovanou nemovitostí a porovnávanými nemovitostmi koeficienty. Koeficient fyzického opotřebení nám vyjadřuje vliv fyzického opotřebení vůči standardu ze základní ceny. U fyzického opotřebení vycházíme ze ţivotnosti stavby. Je potřeba vţdy uváţit zda a do jaké výše bude mít opotřebení vliv na trţní hodnotu nemovitosti. Koeficient morálního opotřebení nám vyjadřuje po jakou dobu bude oceňovaná nemovitost splňovat poţadavky na současný standard, zda-li bude vyhovovat dispoziční řešení, variabilita, architektura atd.30

30


ISBN 80-902109-0-2, str. 92

29

2. Metody hodnocení opotřebení Pro hodnocení opotřebení známe jiţ několik metod: lineární metoda, nelineární metoda, analytická metoda, globální metoda, nákladová metoda. Pro pochopení jednotlivých metod, jejich významu v současném oceňování a vhodnost jejich pouţití pro výpočet opotřebení stavby budou nyní vysvětleny.

2.1. Lineární metoda Lineární metoda vychází z předpokladu, ţe opotřebení stavy roste přímo měrně s časem, tedy ţivotností stavby. Lineární opotřebení můţeme vyjádřit přímkou. Opotřebení u nových staveb vyjádříme jako 0% a u zcela zchátralých 100%. V půlce ţivotnosti stavby je to 50%. Lineární metoda je jednoduchá. Ve své jednoduchosti je také nepřesná. Tato metoda je vyuţívána v pojišťovnictví a pro oceňování podle právě platné prováděcí vyhlášky zákona 151/1997 Sb.. Lineární metoda by neměla být pouţita v konečném ocenění stavby. Můţe však být vyuţita jako potvrzení našeho správného výpočtu či odhadu, které bylo stanoveno na základě jiné metody výpočtu opotřebení. Lineární metoda můţe být pouţita pro výpočet opotřebení u staveb, které mají průměrnou údrţbu, nebyly nikdy přestavovány a modernizovány.31 V minulosti byla lineární metoda jiţ zakotvena ve vyhlášce číslo 18/1963 Sb., která stanovovala některé hranice např. v náhradové části maximální opotřebení u rodinných domků je 80%. Ve vyhlášce číslo 73/1964 Sb. stanovila hranici v náhradové části maximální opotřebení u rodinných domků je 70%, u ostatních staveb 80%. Oceňování se provádělo podle třít kvality stavby. Tato upravená vyhláška se dnes vyuţívá pro vypořádání tzv. malé restituci, pro majetek vydávaný nebo nahrazovaný oprávněným osobám, pokud má být vypořádání provedeno na základě dohody o vydání věci mezi oprávněnou a povinnou osobou podle zákona číslo 403/1990 Sb.. Vyhláška číslo 43/1969 Sb. ponechala stejné hranice pro opotřebení u rodinných domů 70% a u ostatních staveb 80%. Vyhláška číslo

31

Nemovitosti – oceňování a právní předpisy – Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., a Doc. JUDr. Josef

Fiala, nakladatelství Linde, ISBN 80-7201-197-9, str. 89, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha, BIVŠ a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-113-9, str. 64

30

128,129/1984 Sb. neoceňovala podle tříd kvality, ale podle bodů, které závisely na počtu podlaţí, typu konstrukce a na provedení stavby. Vyhláška stanovovala maximální opotřebení na 80% u rodinných domků.32 V právě platné prováděcí vyhlášce číslo 3/2008 Sb. v novelizovaných přílohách vyhlášky 460/2009 Sb. zákona 151/1997 Sb. je maximální opotřebení stanoveno na 85%. Někteří autoři odboré literatury dopručují lineární metodu pouţít v případě šatného stavu budovy ohledem na její stáří, jelikoţ se předpokládá zhoršování stavu budovy úměrně s jejím stářím.33

2.2. Nelineární metoda Nelineární metoda vychází z předpokladu, ţe se stavba opotřebovává v prvních letech po kolaudaci velmi málo a v poslední třetině její ţivotnosti opotřebení prudce stoupá. Prudké stoupání opotřebení je následkem např. jiţ nefunkční hydroizolace spodní stavby. Nelineární opotřebení můţeme vyjádřit křivkou. Nelineární metoda znamenala ve své době pokrok, jelikoţ zobrazovala skutečné opotřebení objektivněji. Nelineárních metod byla vymyšlena celá řada např.metoda kvadratická, metoda semikvadratická, Ross-Kusýnova metoda, metoda Bradáčova, Ungertova metoda, Smejkalova metoda. Nyní existuje mnoho nelineárních metod. Dnes se nelineární metody jiţ nepouţívají pro svojí nepřesnost oproti jiným metodám např. metodě analytické. Jsou povaţovány za zastaralé.34 Pro všeobecný náhled na tyto nelineární metody jsou zde některé vysvětleny.

32


Fiala, nakladatelství Linde, ISBN 80-7201-197-9, str. 89, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha, BIVŠ a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-113-9, str. 53,54 33


Fiala, nakladatelství Linde, ISBN 80-7201-197-9, str. 90 34


a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-113-9, str. 65

31

2.2.1. Metoda kvadratická Metoda kvadratická vychází z předpokladu, ţe na začátku je opotřebení velmi nízké a na konci ţivotnosti stavby opotřebení stoupá velmi strmě. Průběh opotřebení je vyjádřen kvadratickou funkcí. Kvadratické opotřebení můţeme zobrazit parabolou. Kvadratická metoda je velmi jednoduchá. Tato metoda se vyuţívala u velmi zachovalých a vzorně udrţovaných budov. Pouţití bylo vhodné především v poslední čtvrtině ţivotnosti stavby, která byla ve velmi dobře udrţována a v mimořádně dobrém technickém stavu, pokud k této skutečnosti nebylo přihlédnuto při stanovení ţivotnosti stavby.35

2.2.2. Metoda semikvadratická Metoda semikvadratická vycházela z průměru mezi metodou lineární a metodou kvadratickou. Metoda semikvadratická byla doporučována u staveb zachovalých v poměru ke svému stáří. Někteří autoři odborné literatury uvádějí, ţe neuváţeným pouţitím této metody můţeme dospět k neobjektivním výsledům.35

2.3. Analytická metoda Metoda analytická vychází z váţeného průměru opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení. Celá stavba je rozdělena na jednotlivé prvky konstrukce a vybavení. A to na základy včetně zemních prací, svislé konstrukce, stropy, , okna, dveře, výtahy atd. Dále se stanoví jejich jednotlivá opotřebení. Analytická metoda výpočtu se pouţije vţdy pro výpočet opotřebení u staveb, které byly rekonstruovány, modernizovány, jsou provedeny nástavby či přístavby, u staveb nedokončených, u staveb ve velmi dobrém nebo mimořádně špatném stavu, u staveb poškozených ţivelnou pohromou a to poškozené povodní nebo poţárem. Analytickou metodu pouţijeme vţdy, pokud oceňujeme kulturní památku. Výpočet pomocí analytické metody je objektivní a velmi přehledný i pro bankovní ústavy.36

35


Fiala, nakladatelství Linde, ISBN 80-7201-197-9, str. 90, 91 36


Fiala, nakladatelství Linde, ISBN 80-7201-197-9, str. 144, Moderní metody oceňování nemovitostí na

32

2.4. Globální metoda Metoda globální vychází z předpokladu, ţe se stavba jako celek opotřebovává stejně, tedy ţe všechny konstrukce a vybavení mají ve stejném okamţiku stejné opotřebení nebo výsledná hodnota opotřebení můţe být vyjádřena jako průměrné opotřebení všech konstrukcí a vybavení. Tento způsob výpočtu je zaloţen na předpokladu lineárního průběhu opotřebení po celou dobu ţivotnosti stavby.37 Podle některých autorů globální metoda výpočtu vychází dále z odhadu celkové ţivotnosti stavby s lineárním průběhem celkové ţivotnosti, která je rozdělena podle intenzity do několika dílčích období, nebo s nelineárním průběhem celkové ţivotnosti stavby podle různých křivek např. kvadratické, kubické, logaritmické. Globální metoda můţe vyuţívat vzájemné kombinace metod např. metoda lineárně kvadratická.38

2.5. Výpočet opotřebení podle prováděcí vyhlášky č. 3/2008 Sb. a její novelizované přílohy 460/2009 Sb. Výpočet opotřebení se provede metodou lineární nebo analytickou. Metoda lineární - při pouţití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané ţivotnosti. Roční opotřebení se vypočte dělením 100 % celkovou předpokládanou ţivotností. Pouţije-li se pro výpočet opotřebení lineární metoda, opotřebení můţe činit nejvýše 85%.

Metoda analytická - výpočet opotřebení vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v tabulkách č. 1 aţ 6. Předpokládaná ţivotnost těchto konstrukcí a vybavení je uvedena v tabulce č. 7. Opotřebení stavby v procentech se vypočte podle vzorce trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha, BIVŠ a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-113-9, str. 65, vyhláška 460/2009 Sb. příloha 15 37

Oceňování nemovitostí a cenové mapy - Ing. Petr Ort, Ph.D. a kolektiv autorů, 2008, nakladatelství

Verlog Dashöfer. s.r.o., ISSN 1803-5159, část 5, díl 3, kap.2, str.3 38


ISBN 80-902109-0-2, str. 145

33

n

i 1

Bi Ci

100 Ai

kde n…

počet poloţek konstrukcí a vybavení ve stavbě se vyskytujících,

Ai… objemové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení uvedené v tabulkách č. 1 aţ 6

upravené podle skutečně zjištěného stavu v návaznosti

na výpočet koeficientu vybavení K4; součet objemových podílů se i po těchto úpravách rovná 1,000, Bi…

skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení,

Ci…

předpokládaná celková ţivotnost příslušné konstrukce a vybavení uvedená v tabulce č. 7, popřípadě stanovená s ohledem na skutečný stavebně technický stav konstrukce, přičemţ platí vztah Bi

Ci

(v případě ukončení technické ţivotnosti některé konstrukce a vybavení se předpokládaná ţivotnost rovná jejímu skutečnému stáří). Analytická metoda výpočtu opotřebení se pouţije vţdy v případech, kdy je a) stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běţnou údrţbu, b) stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu, c) výpočet opotřebení stavby lineární metodou nevýstiţný nebo opotřebení je objektivně větší neţ 85 %, d) oceňována kulturní památka, e) provedena nástavba, přístavba, vestavba, f) je-li stavba poškozena vlivem ţivelní pohromy (zejména povodní nebo poţárem) (vyhláška 460/2009 Sb.) Poznámka: Tabulky jsou uvedeny v novelizované příloze 460/2009 Sb. vyhlášky 3/2008 Sb.

34

2.6. Moderní metody hodnocení opotřebení S rozvojem výpočetní techniky začal i rozvoj programů vytvářených různými znaleckými ústavy, znalci v tomto oboru a společnostmi zabývající se oceňováním majetku. Pro zdokonalení práce odhadců a znalců v tomto oboru a zdokonalení jejich spolupráce s obchodními bankami, banky začaly také vytvářet své vlastní programy. Pro tyto potřeby některé obchodní banky, společnosti a znalci v tomto oboru vyvíjely nové metody hodnocení opotřebení pro své programy. Některé obchodní banky, společnosti a znalci v tomto oboru dále vyuţívaly výše uvedené metody hodnocení opotřebení

a metody ve vyhlášce. Nyní si uvedeme jednu z metod hodnocení

opotřebení, která byla veřejnosti několikrát publikována. Jedná se o metodu Smejkalovu. Smejkalova metoda – můţeme se setkat i s názvem bodová metoda. Byla vytvořena panem Ing. Zbyňkem Smejkalem v roce 1987 byla publikována ve sborníku konference pořádané Ústavem soudního inţenýrství VUT v Brně.

„Jedná se o

metodu, která do 60 roků stáří budovy počítá stáří lineárně, po 60 letech se opotřebení stanovuje bodově, kdy se posuzují prvky s dlouhodobou a krátkodobou životností a údržba“ (ING. ZBYNĚK SMEJKAL) Je to metoda pouţívaná pro oceňování přestárlých staveb z pohledu její ţivotnosti. Tato metoda byla pouţita i do některých výpočetních programů.39 S vývojem výpočetní techniky se vyvíjí i programy pro potřeby bank. Většina bank si pro účely oceňování vytvořily své vlastní programy nebo sdílejí programy vytvořené společnostmi zabývající se oceňováním. Můţeme se tedy setkat i s různými metodami hodnocení opotřebení v různých programech.

Opotřebení můţeme stanovit i odborným odhadem. Odborný odhad můţe provést jen odborník s letitými zkušenostmi z praxe. Pro lepší argumentaci a zdůvodnění stanovené výše opotřebení je lépe vyuţít opory v zákoně číslo 151/1997 Sb. v zákoně o oceňování nemovitostí za pomoci právě platné prováděcí vyhlášky 3/2008 Sb. a její novelizované přílohy č.15 vyhlášky 460/2009 Sb. platné od 1.1.2010. 39


nakladatelství CERM Brno 1994 ISBN 80-85867-36-2, str. 116

35

3. Vlivy na opotřebení Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku. Na opotřebování má vliv pouţívání, atmosférické vlivy, změny v materiálu. Opotřebení úzce souvisí s ţivotností stavby. Způsob zaloţení stavby – někdy to můţe být limitující faktor ţivotnosti stavby. Mnoho historických staveb má velké mnoţství poruch, které jsou způsobeny nevhodným nebo nedostatečným zaloţením stavy. Přítomnost radonu – někdy nepříliš opotřebovaná a neporušená stavba se nedá vyuţívat z důvodu zvýšeného mnoţství radonu v konstrukcích. Nevhodné stavební materiály – např.: osinkocement, formaldehydové pryskyřice a jiné další materiály jsou zdraví škodlivé. Důleţitým vlivem na opotřebení je rekonstrukce a modernizace stavby. Brownfields – v České republice i v zahraničí se budovy, které jsou na konci své ţivotnosti a jsou opotřebované přestavují a modernizují. Příklad brownfieldu máme dnes jiţ snad v kaţdém větším městě, kde zastaralé a opotřebované tovární haly, pivovary se mění na např.: restaurace, tělocvičny, luxusní loftové byty např. Desta Děčín nyní sloţí jako restaurace, bowlingová hala a jiné další provozovny.40

3.1. Rozdělení opotřebení Jak jiţ bylo zmíněno v jednotlivých metodách stanovení hodnoty majetku můţeme opotřebení rozdělit na: morální opotřebení, technické opotřebení, ekonomické opotřebení, funkční opotřebení a strategické opotřebení. Nyní budou více popsány. Technické opotřebení – je fyzické znehodnocování stavby, ke kterému dochází především pouţíváním a strnutím stavby. Technické opotřebení můţeme sniţovat nebo také oddalovat vhodnou údrţbou stavby. Údrţba bude více popsána v další části. Na technické opotřebení á největší vliv návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé ţivotnosti a její pouţívání. Pokud stavba

40


a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-113-9, str. 64

36

není správně pouţívána a také intenzivněji neţ byla navrţena, dochází rychleji k jejímu technickému opotřebování.41 Ekonomické opotřebení – je doba ekonomického zániku stavby. Tato doba nastává, pokud zaniká účel ke kterému budova slouţila a je výhodnější tuto stavbu zlikvidovat a vystavit novostavbu, která bude přinášet zisk.41 Morální opotřebení – je znehodnocení, které vychází z ekonomické ţivotnosti stavby. Morální opotřebení hodnotíme u staveb, ze kterých budeme očekávat výnos a danou dobu, po kterou lze výnos očekávat. Hodnotí se po jakou dobu bude stavba splňovat poţadavky v současném standartu. Hodnotí se dispoziční řešení, její variabilita, současné poţadavky na pohodu prostředí jako je akustika a tepelná technika.41 Funkční opotřebení – vychází z poţadavků nejlepšího a nejvyššího vyuţití stavby. Hodnotí se variabilita stavby vzhledem k měnícím se poţadavkům a standardům. Za funkční opotřebení povaţujeme neschopnost změny v uţívání, která by vedla k lepšímu vyuţití nemovitosti. Vynaloţené náklady na tuto změnu by byly nepřiměřeně velké a příliš pracné. Za funkční opotřebení povaţujeme omezenou moţnost rozvoje nemovitosti. Stavbu můţeme rozvíjet nástavbou, přístavbou a vestavbou. Na tento rozvoj působí mnoho vlivů od kvality vlastnických práv, univerzálnost prostorů, omezená vyuţitelnost. Případné změny stávající stavby jako je vhodné řešení konstrukcí jako je únosnost stropů, volba krovů s vyuţitím podkroví, řešení komunikačních průchodů a průjezdů.41 Strategické opotřebení – je znehodnocení z pohledu území, ve které se nemovitost nachází. Toto území není jiţ ţádané či konstrukce nebo architektonické řešení je zastaralé oprati novým stavbám. Nově vzniklé stavby jsou lépe vybavené a lépe přístupné. Strategické opotřebení můţe mít velký vliv na cenu nemovitosti ať jiţ při jejím prodeji, ale také na její pronájem.41

41


dtp, s.r.o, ISBN 978-80-254-2664-7, str. 40

37

Další rozdělení opotřebení můţeme provést dle prvků dlouhodobé a krátkodobé ţivotnosti.

3.1.1.Prvky dlouhodobé životnosti Do prvků dlouhodobé ţivotnosti patří nosné konstrukce. Nosné konstrukce dělíme na základy, svislá nosná konstrukce, stropy, schodiště a nosná konstrukce střechy.42 Opotřebení u prvků dlouhodobé životnosti U prvků dlouhodobé ţivotnosti by nemělo dojít během ţivotnosti stavby k výraznému opotřebení vedoucí aţ k poruše stavby a jejího případného zhroucení. Za předpokladu ţe je stavba technicky správně zhotovená, správně uţívaná, jsou prováděny průběţné opravy a stavba je celkově udrţovaná.

3.1.2. Prvky krátkodobé životnosti Do prvků krátkodobé ţivotnosti patří obalové a dělící konstrukce, výplně otvorů a doplňky. Obalové a dělící konstrukce dělíme na obvodový a střešní plášť, příčky, podlahy, podhledy. Výplně otvorů dělíme na okna a dveře. Mezi doplňky řadíme ţaluzie, vestavěný nábytek, ţebříky atd..42 Opotřebení u prvků krátkodobé životnosti U prvků krátkodobé ţivotnosti můţe dojít během ţivotnosti stavby k jejich výměnám ať jiţ z pohledu technického opotřebení nebo také z pohledu morálního opotřebení např. výměna dřevěných oken za moderní plastová okna.

3.2.Údržba Rozhodující vliv na opotřebení má údrţba. Opotřebení staveb předcházíme její správnou údrţbou. Pro sníţení vlivů na opotřebení provádíme pravidelnou údrţbu, revize rozvodů médií, obnovujeme nátěry např.: oken nebo plechové krytiny a zajišťujeme v zimních obdobích nepřetrţité vytápění. Tímto způsobem můţeme ovlivňovat opotřebení a prodluţovat ţivotnost stavby. Při správné údrţbě docílíme 42


Praha 2006, nakladatelství Sobotáles, ISBN 80-86817-16-4, str. 9

38

většího intervalu mezi jednotlivými opravami a výměnami jednotlivých prvků krátkodobé a dlouhodobé ţivotnosti a celků.43 Pojem údržba – je definována ČSN 010102 a byla v roce 1993 novelizována a vydána pod onačením ČSN IEC 50(191). Údrţba je kombinací všech technických a administrativních činností, včetně činnosti dozoru nad nemovitostí. Během tohoto procesu se zaměřujeme na udrţení nemovitosti v poţadovaném dobrém stavu nebo na navrácení do stavu, ve kterém můţe plnit svou funkci. Dle normy ČSN IEC 50(191).44 Údrţbu dělíme na: preventivní, nápravnou a prediktivní Preventivní údržba – je udrţení stavby v provozuschopném stavu. Tuto údrţbu provádíme v předem určených intervalech nebo podle předepsaných kritérií. Během údrţby se zaměřujeme na sníţení pravděpodobnosti poruchy či degradace stavby. Dle normy ČSN IEC 50(191).45 Nápravná údržba – je navrcení stavby do bezporuchového stavu, dle normy jí nazýváme údrţba po poruše. Jak z názvu plyne je tato údrţba prováděná aţ po zjištění poruchového stavu. Během údrţby se zaměřujeme na uvedení stavby do stavu takového, aby mohla plnit svojí funkci. Dle normy ČSN IEC 50(191). 45 Prediktivní údržba – je předpovídaná údrţba na základě předpovědi odvozené z analýzy. Během analýzy se vyhodnocuje degradace stavby. Dle normy ČSN IEC 50(191). 45 Údrţba má vliv na spolehlivost stavby na její opravitelnost a bezporuchovost. Opravitelnost stavby je ovlivněna vhodnou údrţbou a její úrovní. Minimalizuje nám 43


a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-113-9, str. 63 44


dtp, s.r.o, ISBN 978-80-254-2664-7, str. 43 45


dtp, s.r.o, ISBN 978-80-254-2664-7, str. 40

39

dobu spojenou s údrţbou. U zcela neudrţovaných a neopravovaných staveb nelze ovlivnit její bezporuchovost. U udrţovaných staveb vhodným typem údrţby můţeme předcházet poruchám, které vznikají jejich opotřebením. Pokud se provádí preventivní údrţba stavby minimalizujeme tím náklady na opravu a také náklady na ztrátu její funkceschopnosti. Někdy můţe mít údrţba i negativní vliv. Nejen, ţe počet zásahů při provádění preventivní údrţby je vyšší neţ někdy údrţba nápravná, ale můţe vzniknout poruchovost způsobená vyšší počáteční intenzitou u preventivně vyměňovaných prvků jak dlouhodobé ţivotnosti tak i u prvků krátkodobé ţivotnosti. Někdy však můţe mít na údrţbu stavby negativní vliv selhání lidského faktoru, jeho chyby a omyly při prováděné údrţbě. Vhodnou údrţbou stavby předcházíme poruchám, ovlivňujeme tím opotřebení jak z pohledu technického opotřebení, ekonomického opotřebení, morálního opotřebení a prodluţujeme tím ţivotnost stavby. Dle právních předpisů je majitel povinen se o nemovitost starat. Je povinen provádět pravidelné revize hromosvodů, komínů, elektroinstalace. Pokud majitel tak nečiní, porušuje zákon.46

46

Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha, BIVŠ a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-113-9, 37

40

4. Současná životnost 4.1. Současný náhled na životnost Délka ţivotnosti pouţitých materiálů na konstrukce nemovitostí se během několika desítek let i století několikrát změnily. Tyto změny byly způsobeny změnou hospodaření s hospodářskými lesy např. dřevo pro výrobu konstrukce střechy, změnou vstupních materiálů do výroby, změnou technologických postupů při výstavbě. Ţivotnost lze rozdělit na technickou, ekonomickou, morální a právní.

4.1.1. Technická životnost Technická ţivotnost je doba od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za předpokladu běţné údrţby. Na technickou ţivotnost mají vliv především konstrukční systém stavby (způsob zaloţení stavby ve vztahu k základovým podmínkám, návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé ţivotnosti (po dobu trvání stavby se nevyměňují) - základy, svislé nosné konstrukce, stropy, krovy, schodiště, dále pravidelná nebo naopak zanedbaná údrţba, provedené rekonstrukce a modernizace, způsob a intenzita uţívání stavby. Technická ţivotnost obvykle převyšuje ekonomickou ţivotnost. Údaje o předpokládané ţivotnosti staveb i jednotlivých konstrukcí a vybavení lze nalézt v literatuře. Obvykle je udávána jako interval. Můţeme se setkat s pojmem celková ţivotnost, zbývající ţivotnost apod.47

4.1.2.Ekonomická životnost Ekonomická ţivotnost je doba od vzniku stavby do okamţiku ztráty ekonomické uţitečnosti a smysluplnosti, tzn. okamţik trvalé ztráty výnosů nebo ztráta vyuţitelnosti změnou vnějších podmínek bez moţnosti jiného vyuţití) Pro ekonomickou ţivotnost je důleţitá doba vyuţitelnosti stavby. Za okamţik ekonomického zániku stavby lze povaţovat situaci, kdy je výhodnější na daném 47

Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha, BIVŠ a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-113-9, str. 62

41

místě stávající stavbu odstranit a postavit novou, která bude přinášet vyšší výnosy. Kritériem můţe být i výše nákladů na běţnou údrţbu v porovnání s výnosy z nemovitosti. Okamţikem ekonomického zániku je rovněţ situace, kdy zanikne v daném místě důvod pro daný druh provozu (jednoúčelovou stavbu nelze vyuţít pro jinou funkci).48

4.1.3.Morální životnost Morální ţivotnost je doba od vzniku stavby do okamţiku zastarání stavby, například nevyhovující dispoziční řešení, styl, standardy a překonané technologie, změny trhu, rozvoj území apod..48

4.1.4. Právní životnost Právní ţivotnost je doba od právní moci kolaudačního souhlasu do okamţiku právní moci rozhodnutí resp. povolení o odstranění stavby.48

4.2. Předpokládaná životnost dle prováděcí vyhlášky č. 3/2008 Sb. a její novelizované přílohy 460/2009 Sb. Při běţné údrţbě činí zpravidla u: a) budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků se zděnými, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let; u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně b) rekreačních a zahrádkářských chat - zděných 80 let - dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let - ostatních 50 let, c) inţenýrských a speciálních pozemních staveb 50 aţ 100 let podle druhu konstrukce, d) vedlejších staveb a garáţí - zděných 80 let - dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let - ostatních 30-40let e) studní 48

Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha, BIVŠ a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-113-9, str. 62, 63

42

- kopaných a vrtaných s průměrem nad 150 mm 100 let - ostatních 50 let f) venkovních úprav je uvedena v příloze č. 11 g) hřbitovních staveb 100 aţ 150 let.

43

Závěr Stárnutím a pouţíváním nemovitost postupně degraduje a mění svou hodnotu. Proto byly vyvinuty metody hodnocení opotřebení, způsoby oceňování a označeny faktory působící na hodnotu nemovitosti. V této bakalářské práci na téma problematika opotřebení ve vazbě na oceňování jsem se zaměřila na popsání a seznámení s jednotlivými metodami hodnocení opotřebení, způsoby oceňování a faktory působící na hodnotu nemovitosti. Některé faktory cenu nemovitosti výrazně sniţují, jiné ji udrţují na trţní hodnotě. Velký vliv má údrţba. Pokud je prováděna pravidelně a odborně má kladný vliv na cenu nemovitosti a na její trţní hodnotu. Při oceňování nemovitosti musíme klást důraz na všechny faktory, které ovlivňují konečnou hodnotu nemovitosti.

44

Druhá část

Praktická část Ocenění Bytová jednotka č. 2075/7 v bytovém domě č.p. 2075, vystavěném na st. p. 3160/17 a podíl 3130/78794 na společných částech domu a pozemku a Provozní dům č.p. 1163 a st. parcela č. 2396/1 Poznámka: Druhá část praktická je zpracována za základě knihy: Cvičení z oceňování nemovitostí Díl I – Oceňování na tržních principech– Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha,BIVŠ a.s. 2007

1. Ocenění 10.1.2010 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako

Bytová jednotka č. 2075/7 v bytovém domě č.p. 2075, vystavěném na st. p. 3160/17 a podíl 3130/78794 na společných částech domu a pozemku Uvedený na listu vlastnictví č. 6058, pro katastrální území Turnov obec Turnov, okres Semily Nacházejícího se na adrese Křišťálová 2075/7, Turnov, 511 01, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení

vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše

uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez věcných břemen, nájemních

45

smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 10. lednu 2010. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj katastrální pracoviště Semily na listu vlastnictví č. 6058, pro katastrální území Turnov, obec Turnov, okres Semily. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 4.1.2010 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávají byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění jsem majetek ocenila za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakékoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

46

Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, které je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro srovnání hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisí s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

1.1. Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – byt č.p. 2075/7 se nachází v souvislé zástavbě ve městě Turnov ve vzdálenosti od centra cca 1km, městské části Turnov I., na konci ulice Křišťálová. Tato ulice je dále slepá. Okolní zástavbu tvoří 4 podobné atypické

47

bytové domy. Další zástavbou jsou rodinné domy. V blízkosti je sídliště Výšinka. Dopravní obsluţnost je ve vzdálenosti cca 100m. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost (obchody, banky, kulturní zařízení, atd.) Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, ale kapacita těchto míst není pro potřeby všech rezidentů plně dostačující. Kvalitu okolí hodnotím jako velmi dobrou. Dochůdná vzdálenost k turisticky vyhledávaným památkám jako je hrad Valdštejn je cca 3 km a zámek Hrubý Rohozec cca 9km.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele má byt příslušenství jako je uzamykatelná sklepní kóje. Byt nemá vymezený půdní prostor. Majitelka bytu má právo uţívat společné domovní prostory.

Historie Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němţ se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 2004. Bytový dům má celkem 1. podzemní podlaţí a 5. nadzemních podlaţí. Bytový dům nemá výtah.

Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 3130/78794 na parcele č. 3160/17 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 195m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. Bytový dům je volně stojící na mírně svaţitém pozemku obdélníkovitého tvaru s orientací na severozápad. Bytový dům je napojen na inţenýrské sítě: napojení na plynovou přípojku, napojení na elektřinu, vodovod z řádu, kanalizace do řádu.

48

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 3130/78794 na společných částech domu – zde se jedná hlavně o přípojky médií, apod. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna. Přístup: Přístup je po zpevněné veřejné komunikaci. Byt - Vstupní údaje: bytová jednotka č.2075/7 v bytovém domě č.p. 2075, vystavěném na st. p. 3160/17 a podíl 3130/78794 na společných částech domu a pozemku Popis: Byt: Oceňovaná bytová jednotka se nachází v atypickém bytovém domě vystavěném na st. p. 3160/17, ve 3. NP. Bytový dům má celkem 1. podzemní podlaţí a 5. nadzemních podlaţí. Jedná se o garsoniéru se samostatnou koupelnou s wc a chodbou. K bytové jednotce patří uzamykatelná sklepní kóje. Vlastník nemovitosti má právo uţívat společné prostory bytového domu. Byt má standardní vybavenost. Okna jsou směřovaná na jihovýchod. Sklep není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. Popis provedení budovy – v bytovém domě je 16 bytových jednotek základy - z armovaného betonu

střešní krytina - betonové tašky

izol. proti zem. vlhk. - izolace vodorovná i svislá obvodové stěny - cihelné zdivo tloušťky 45 cm sv. nosné konstrukce – zděné

vnější úprava povrchů - omítka vápenná

hrubá stropy - nespalné betonové

vnitřní úprava stěn - omítka vápenná

hladká střecha - atypická polovalbová

schodiště

-

betonové

keramickým obkladem Popis vybavení Okna - zdvojená plastová vyklápěcí,otevíravá Dveře - hladké lakované rozvod vody - studené a teplé

rozvod plynu - není

49

obloţené

podlahy obytných místností - povlaková podlaha- koberec, keramická dlaţba zdroj teplé vody – bojler

podlahy

nebytových

místností

-

keramická dlaţba vybavení kuchyně - kuchyňská linka

vytápění - ústřední na plyn

Vybavení koupelny a wc - Plastová vana a kombi wc Elektro - světelný rozvod Výčet místností a příslušenství Předsíň 5 m² Koupelna s wc 3,9 m² Obytná místnost 21,1 m² Sklep 2 m² Podlahová plocha celkem 32 m² Další informace Výtah – ne

mimořádná výbava – ne

Stáří – 6 roků Opotřebení stanoveno analytickým způsobem na 5% údaje o vlivech na obvyklou cenu: Kladné: Bytová jednotka se nachází v klidové zóně s dobrou dopravní dostupností. Okolí je celkově pěkné. Záporné: Nedostatečné parkovací kapacity. rizika spojená s nemovitostí : K bytové jednotce je zřízena smlouva o zástavním právu pro Českomoravskou stavební spořitelny Vinohradská 3218/169, Strašnice 100 00 Praha 10 viz. příloha L.V. Hodnocení trhu: Na současném realitním trhu převyšuje poptávka nad nabídkou. V roce 2009 byl vystavěn bytový dům s několika bytovými jednotkami v Mašově u Turnova. Poptávka je spíše po bytech v blízkosti centra Turnov.

50

Rekonstrukce Oceňovaná

bytová

jednotka

nebyla

vzhledem

k výstavbě

v roce

2004

rekonstruována. 1.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přístupné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe majitelka zde bydlí, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností, jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

51

1.3. Ocenění Úvod Při stanovení indikace obvyklé hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiné zohlednění. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila porovnávací, vzhledem k tomu,že nemovitost není ekonomicky využívána není použita příjmová metoda. Metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná. Stanovení tržní hodnoty pozemku Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 3130/78794 na parcele č. 3160/17 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 195m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. Stanovení tržní vedlejších staveb a venkovních úprav Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 3130/78794 na společných částech domu – zde se jedná hlavně o přípojky médií, apod. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna.

52

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy bytové jednotky porovnatelných parametrů, které byly v Turnově nedávno prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Ceny u porovnávaných nemovitostí uváděné jako nabídkové dle informací realitní kanceláře budou tyto ceny uvedeny v kupní smlouvě. Při stanovení obvyklé ceny tímto přístupem jsem vzala v úvahu takové faktory a jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je

Závěr: Obvyklou cenu stanovuji ve výši 810.000,- Kč slovy „osmsetdesettisíc“ Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce číslo 1..

Tabulka č.1. – Majetek jako celek Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

1

2

3

Byt.j.2075/7 Byt Turnov Byt Turnov Byt Turnov 3160/17 Křišťálová Adresa nemovitosti 2075 Katastrální území Turnov Turnov Turnov Turnov Obec Turnov Turnov Turnov Turnov Okres Semily Semily Semily Semily B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty.

53

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 32 37 32,5 32 jednotek Prodejní cena celkem X 950. 000 899. 000 795. 000 Cena za 1 porovnávací X 25.676 27.661 24.843 jednotku Datum transakce 1/2010 1/2010 1/2010 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 25.676 27.661 24.843 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 25.676 27.661 24.843 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 25.676 27.661 24.843 Existence věcných nezjištěna nezjištěna nezjištěna nezjištěna břemen Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 25.676 27.661 24.843 Vyuţití podle územního Bytová Bytová Bytová Bytová plánu Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 25.676 27.661 24.843 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 25.676 27.661 24.843 Jiná právní omezení a Zástavní Zástavní Zástavní Zástavní závazky právo právo právo právo Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 25.676 27.661 24.843 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 25.676 27.661 24.843 Po Po Po Technický stav objektu rekonstrukci rekonstrukci rekonstrukci Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 25.676 27.661 24.843 Technická vybavenost Velmi dobré Velmi dobré Velmi dobré Velmi dobré budovy Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 25.676 27.661 24.843 Funkční vyuţitelnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá 1 1 1 Korekce Upravená hodnota 25.676 27.661 24.843 Další moţný rozvoj Omezený Omezený Omezený Omezený nemovitosti

54

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

1 1 1 25.676 27.661 24.843 Autobus, Autobus, Autobus, vlak Autobus,vlak vlak vlak 1 1 1 25.676 27.661 24.843 Dobrá, Dobrá, Dobrá, Dobrá, parkování parkování parkování parkování nedostatečné nedostatečné nedostatečné nedostatečné 1 1 1 25.676 27.661 24.843 Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá 1 1 1 25.676 27.661 24.843 Příslušenství Obdobné Obdobné Obdobné bytu 1 1 1 25.676 27.661 24.843 Lepší 0,95 24.392 Podíl hodnoty na pozemek

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 25.225 jednotky Celková porovnávací 807.210 hodnota Zaokrouhleno 810.000

Obdobný

Obdobný 1

1

27.661

24.843

Lepší

obdobný

Obdobný

0,95 23.172

1 27.661

1 24.843

1.4. Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 10.1.2010. Pojmy obvyklá cena neboli trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

55

Trţní hodnota Indikace ( Kč) průměr Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno

810 000 N/A N/ A

Váha (%)

Váţený

100 0 0

810 000 0 0 810 000 810 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí , které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 100% při ocenění současné trţní hodnoty. Oceňovaný majetek je typickým investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Obdobný majetek je běţně pronajímán, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. I v tomto případě je majetek výhradně vyuţíván pro potřeby majitelky. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody a nákladové metody nebyla aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 10.1.2010 reprezentováno částkou ve výši:

810.000,- Kč slovy „osmsetdesettisíc“ Rizika: Nemovitost povaţuji za zástavu vhodnou pouze při splnění následujících podmínek: 1. Zrušení zástavního práva, doplacením úvěru u Českomoravské stavební spořitelny a.s. Vinohradská 3218/169, Strašnice 100 00 Praha 10 viz. příloha L.V. 2. Výmaz výše uvedeného zástavního práva z katastru nemovitostí.

56

1.5. Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţená celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

57

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

58

2. Ocenění 10.1.2010 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako

provozní dům č.p. 1163 a st. parcela č. 2396/1 (zapsán v KN jako bydlení)

Uvedený na listu vlastnictví č. 4393, pro katastrální území Turnov obec Turnov, okres Semily Nacházejícího se na adrese 1. Máje č.p. 1163, Turnov, 511 01, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení

vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše

uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez věcných břemen, nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 10. lednu 2010. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj katastrální pracoviště Semily na listu vlastnictví č. 4393, pro katastrální území Turnov, obec Turnov, okres Semily. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 4.1.2010 je přílohou této zprávy.

59

Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávají byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek je ke dni zpracování zprávy vyuţíván jako provozní dům truhlárna. Podle poţadavku zadavatele ocenění jsem majetek ocenila za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakékoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

60

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, které je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro srovnání hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisí s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

2.1. Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek –provozní dům – truhlářská dílna se nachází v souvislé zástavbě rodinných domů ve vzdálenosti cca 2 km od centra. Dopravní obsluţnost je ve vzdálenosti cca 300m. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost (obchody, banky, atd.) Parkování je moţné na nádvoří. V dochůdné vzdálenosti je sportovní areál. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a ve vzdálenosti cca 200 m je rychlostní komunikace R35 vedoucí na Liberec. Hodnocení trhu: V současné době na trhu s nemovitostmi v Turnově není v nabídce mnoho nemovitostí určených jako výrobní prostory. V současné době poptávka po takových to nemovitostech převyšuje nabídku.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném

61

provozním domě, provozována podnikatelská činnost vlastníka nemovitosti. Provozní dům tedy je primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý provozní dům je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi.

Historie Podle dostupné dokumentace byl provozní dům postaven v roce 1927. Provozní dům má celkem 1. nadzemní podlaţí. Provozní dům není podsklepen. V roce 2005 byl provozní dům rekonstruován. Byla vyměněna střešní krytina za plechovou, pozinkovou povrchově upravenou. Nově udělaná elektroinstalace, vodovodní potrubí, dva nerezové komíny, napojení na plyn a veřejnou kanalizaci.

Pozemek Předmětem ocenění je zastavěný pozemek, st. parcele č. 2396/1 – zastavěná plocha a nádvoří o celkové rozloze 620 m2.. Dům stojí na rovinatém pozemku, který je vyuţíván také jako prostor pro zásobovací a parkovací plochu. Pozemek je obdélníkového tvaru s orientací na východ. Provozní dům je napojen na inţenýrské sítě: napojení na plynovou přípojku, napojení na elektřinu, vodovod z řádu, kanalizace do řádu.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna. Přístup: Po zpevněné ploše na parcela s trvalým travním porostem slouţící jako příjezdová cesta k výrobní hale odbočující z veřejné komunikace ulice 1. máje, na parcele č. 2397/5 o celkové rozloze 316 m2 patřícího do SJM Dany a Františka Hukových.

62

Vstupní údaje: dům č.p. 1163, vystavěném na st. parcele č. 2396/1 o celkové výměře 620 m2. Popis: Přízemní zděný dům s pultovou střechou je vystavěn na st. parcele č. 2396/1 o celkové rozloze 620 m2. Dům slouţí jako truhlářská dílna.Dům stojí na rovinatém pozemku, který je vyuţíván také jako prostor pro zásobovací a parkovací plochu. Dům č.p. 1163 a st. parcela č. 2396/1 je ve výlučném vlastnictví pana Františka Huka a byl nabyt dohodou o vydání věci (28.3.1991). Nově udělaná elektroinstalace, vodovodní potrubí, dva nerezové komíny, napojení na plyn a veřejnou kanalizaci. Okolní stavby patřící do SJM Dana a František Hukovi :Vedlejší stavby na parcele 2396/2 o celkové rozloze 487 m2 tvoří skladovací prostory, sušárna, odsavač hoblin a prachu. Garáţ na st. parcele č. 2397/10. Rodinný dům s č.p. 2035 na st. parcele 2397/8. Parcely s trvalým travním porostem slouţícím jako zahrada p.č. 2397/7 o celkové rozloze 61 m2, p.č. 2397/4 o celkové rozloze 489 m2, p.č. 2397/1 o celkové rozloze 934 m2. Parcela s trvalým travním porostem slouţící jako příjezdová cesta k výrobní hale odbočující z veřejné komunikace ulice 1. máje, na parcele č. 2397/5 o celkové rozloze 316 m2. Popis provedení budovy základy - z armovaného betonu

obvodové stěny - cihelné zdivo tloušťky

45 cm izol. proti zem. vlhk. - izolace vodorovná

příčky – zděné

střecha - pultová střešní krytina – plechová, pozinková povrchově upravená svody, okapy – ocelové pozinkované ošetřené nátěrovou hmotou vnější úprava povrchů - omítka vápenocementová hladká vnitřní úprava stěn - omítka vápenná hladká

úprava podhledů – omítka hladká

podlahy – na dílnách – betonové, v koupelně a wc – keramická dlaţba, šatny a zasedací místnost – povlakové - lino venkovní schodiště – betonové Komín – 2x kruhový nerezový pro plynové vytápění a čtvercový komín zděný z cihel

63

Popis vybavení Okna - zdvojená dřevěná a kovová,otevíravá

Vchodové dveře – dvoukřídlé

plechové Interiérové dveře – dřevěné a dřevěné s prosklením podlahy obytných místností - povlaková podlaha- koberec, keramická dlaţba zdroj teplé vody – bojler

vytápění - ústřední na plyn a na tuhá

paliva Vybavení koupelny a wc – sprchový kout,1x umyvadlo, 2x pisoár a 2x kombi wc vybavení kuchyně - kuchyňská linka Elektro - světelný rozvod, síť na 380V

rozvod vody - studené a teplé

Výčet místností a příslušenství Lakovna: 12,06m x 4 m = 48,24 m2

Výška stropu: 3,9 m

Dílna: 12,06 m x 12,8 m = 154,37 m2


Dílna: 12,06 m x 12,2 m = 147,13 m2


Obestavěný prostor: 1363,99 m3 Chodba: 12,06 m x 1,3m = 15,68 m2


Zasedací místnost: 4,2 m x 4,5 m = 18,9 m2


Sklad nářadí: 4,2 m x 3,4 m = 14,28 m2


Kuchyň: 4,2 m x 3 m = 12,6 m2


Šatna: 4,2 m x 3,1 m = 13,02 m2


Koupelna s wc: 4,2 m x 2 m = 8,4 m2


Obestavěný prostor: 232,1 m3 Zastřešení: 349,74 x 1,2/2 + 82,88 x 2,3/2 = 305,2 m3 Podlahová plocha celkem: 432,62 m2 Celkový obestavěný prostor: 1901,3 m3 Údaje byly zjištěny osobním měřením. Další informace Rok výstavby 1927

Stáří – 83 roků

Opotřebení stanoveno analytickým způsobem na 65%

64

údaje o vlivech na obvyklou cenu: Kladné: Truhlářská dílna se nachází zóně rodinných domů, ve kterých sídlí různé firmy.Truhlářská dílna svou činností nenarušuje okolní bydlení. Dobrá dopravní dostupnost do centra i okolních měst – Mladá Boleslav a Liberec. Záporné: Nebyly zjištěné ţádné staré zátěţe. K truhlářské dílně není přístup rovnou z veřejné komunikace, ale přes parcelu č. 2397/5, která je ve SJM Dany a Františka Hukových. Veškeré inţenýrské přípojky ( napojení na elektřinu, napojení na plynovou přípojku, napojení na kanalizaci, napojení na vodovodní řád) jdou přes parcely patřící do SJM Dany a Františka Hukových. Dům není zkolaudován jako průmyslový objekt. rizika spojená s nemovitostí : K domu – truhlářské dílně není přístup rovnou z veřejné komunikace, ale přes parcelu č. 2397/5, která je ve SJM Dany a Františka Hukových. Veškeré inţenýrské přípojky ( napojení na elektřinu, napojení na plynovou přípojku, napojení na kanalizaci, napojení na vodovodní řád) vedou přes parcely patřící do SJM Dany a Františka Hukových. Dům není zkolaudován jako průmyslový objekt. Hodnocení trhu: V současné době na trhu s nemovitostmi v Turnově není v nabídce mnoho nemovitostí určených jako výrobní prostory. V současné době poptávka po takových to nemovitostech převyšuje nabídku. Rekonstrukce Oceňovaný provozní dům byl v roce 2005 rekonstruován. Byla vyměněna střešní krytina

za

plechovou,

pozinkovou

povrchově

upravenou.

Nově

udělaná

elektroinstalace, vodovodní potrubí, dva nerezové komíny, napojení na plyn a veřejnou kanalizaci. 2.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku.

65

Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bydlení a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přístupné, pokud bude provedena nová koaudace. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna, za podmínky provedení nové kolaudace. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe majitel zde vede svou podnikatelskou činnost, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností, jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. 2.3. Ocenění Úvod Při stanovení indikace obvyklé hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce

66

indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiné zohlednění. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila porovnávací metodu, příjmovou metodu a nákladovou metodu. Pro ocenění pozemku byla použita metoda porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použila všech tří metod ocenění. Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Předmětem ocenění je zastavěný pozemek, st. parcele č. 2396/1 – zastavěná plocha a nádvoří o celkové rozloze 620 m2.. Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemek je volný a připravený k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejícího s oceněním provozního domu jsem porovnala tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotka byla pouţita cena zajeden metr čtvereční pozemku. Ceny u porovnávaných nemovitostí uváděné jako nabídkové dle informací realitní kanceláře budou tyto ceny uvedeny v kupní smlouvě. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemku, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemku, apod.. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s provozním domem indikovaná porovnávací metodou je: 775.000,- Kč A je kalkulována následovně: 620 x 1250 = 775.000,- Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce číslo 2.

67

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy provozní domy porovnatelných parametrů, které byly v okrese Semily nedávno prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Ceny u porovnávaných nemovitostí uváděné jako nabídkové dle informací realitní kanceláře budou tyto ceny uvedeny v kupní smlouvě. Při stanovení obvyklé ceny tímto přístupem jsem vzala v úvahu takové faktory a jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost domu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je

Závěr: Obvyklou cenu stanovuji ve výši 2.600.000,- Kč slovy „dvamiliónyšestsettisíc“ Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce číslo 3..

Tabulka č.1. – Majetek jako celek

Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje 1 2 3 Provozní dům Provozní Provozní Provozní č.p. 1163 dům dům dům 2396/1 1. Máje 1163 Turnov Turnov Turnov Turnov Turnov Koberovy Malá Skála Turnov Semily Semily Semily Semily

68

B. Údaje o pozemku Pozemek je oceněn samostatně v tabulce číslo 2. C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 432,62 610 400 504 jednotek Prodejní cena celkem X 2.999. 000 3.399. 000 4.300. 000 Cena za 1 porovnávací X 4916 8497 8532 jednotku Datum transakce Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 4916 8497 8532 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 4916 8497 8532 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 4916 8497 8532 Existence věcných nezjištěna nezjištěna nezjištěna nezjištěna břemen Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 4916 8497 8532 Vyuţití podle územního Bytová Bytová Bytová Bytová plánu Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 25.676 8497 8532 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 4916 8497 8532 Jiná právní omezení a nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno závazky Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 4916 8497 8532 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 4916 8497 8532 Po Po Po Po Technický stav objektu rekonstrukci rekonstrukci rekonstrukci rekonstrukci Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 4916 8497 8532 Technická vybavenost Velmi dobré Velmi dobré Velmi dobré Velmi dobré budovy Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 4916 8497 8532

69

Funkční vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 4916

1 8497

1 8532

Omezený

Omezený

Omezený

Lepší

1 8497

Autobus, vlak

1 4916 Autobus, vlak 1 4916

Autobus,vlak 1 8497

0,95 8105 Autobus, vlak 1 8105

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 8497 Dobrá 1 8497 Obdobné 1 8497

1 8105 Dobrá 1 8105 Obdobné 1 8105

Obdobný

Obdobný

Dobrá

1 4916 Dobrá Dobrá 1 4916 Příslušenství Obdobné domu 1 4916 F. Ostatní parametry Lepší

0,95 1 4670 8497 Velikost Obdobný Obdobný zastavěné 1 1 parcely 4670 8497 Výsledná porovnávací hodnota 6956 3.009.304 3.010.000

1 8105 Lepší 0,95 7700

2.4. Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 10.1.2010. Pojmy obvyklá cena neboli trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.

70

Nákladová metoda Nákladová metoda: jedná se o stanovení nákladů na vybudování nové nemovitosti v současných cenách, se zahrnutím přiměřeného opotřebení odpovídajícího stáří a skutečnému stavu nemovitosti v době ohodnocení. Nákladové ohodnocení budov, inţenýrských sítí a venkovních úprav a ohodnocení pozemku Výčet místností: Lakovna: 12,06m x 4 m = 48,24 m2


Dílna: 12,06 m x 12,8 m = 154,37 m2


Dílna: 12,06 m x 12,2 m = 147,13 m2


Obestavěný prostor: 1363,99 m3 Chodba: 12,06 m x 1,3m = 15,68 m2


Zasedací místnost: 4,2 m x 4,5 m = 18,9 m2


Sklad nářadí: 4,2 m x 3,4 m = 14,28 m2


Kuchyň: 4,2 m x 3 m = 12,6 m2


Šatna: 4,2 m x 3,1 m = 13,02 m2


Koupelna s wc: 4,2 m x 2 m = 8,4 m2


Obestavěný prostor: 232,1 m3 Zastřešení: 349,74 x 1,2/2 + 82,88 x 2,3/2 = 305,2 m3 Podlahová plocha celkem: 432,62 m2 Celkový obestavěný prostor: 1901,3 m3 Jednotková cena: 3500 Kč/ m3 * Výchozí nákladová cena: 1901,3 m3 x 3500 Kč/m3 = 6.654.550,- Kč Stáří stavby 83 roků Opotřebení stanoveno odborným odhadem 65 % Opotřebení v Kč: 6.654.550,- Kč x 65 % = 4.325.457,- Kč Časová cena stavby: 6.654.550,- Kč - 4.325.457,- Kč = 2.329.093,- Kč Ocenění pozemku, stanoveno srovnávací metodou

71

620 m2 x 1250 Kč/ m2** =775.000,- Kč * Jednotková cena stanovena odborným odhadem, po konzultaci s místním odborníkem panem Michalem Štěpánkem. ** Jednotková cena stanovena odborným odhadem Nákladová hodnota nemovitosti a pozemku: 3.104.093,- Kč

Nákladová hodnota nemovitosti je 3.100.000,- Kč

Výnosová metoda Výnosová metoda: vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos, příjem. Výnosová hodnota je určována ekonomickým vyuţitím nemovitosti za předpokladu stávajícího způsobu vyuţití, ale byla by pronajata. Plochy k pronájmu: 432,62 m2 Roční příjem, kterého by jsme hypoteticky mohli docílit stanovuji na 300.000,- Kč Trţní nájemné v této lokalitě činí: 600 - 1400 Kč/m2 za rok za takto velkou plochu Ztráta z důvodu neobsazenosti: 15 % Roční příjem – ztráta = roční příjem po započtení ztráty 300.000,- Kč – 15 % = 255.000,- Kč Roční výdaje: Daň z nemovitosti: 10.500,- Kč ročně – údaj sdělený vlastníkem nemovitosti Pojištění nemovitosti: 13.500,- Kč ročně – údaj sdělený vlastníkem nemovitosti Rezerva na obnovu: 30.000,- Kč ročně – údaj sdělený vlastníkem nemovitosti Náklady na úpravu a údrţby: 20.000,- ročně – údaj sdělený vlastníkem nemovitosti Správa nemovitosti: 5000 Kč ročně – údaj sdělený vlastníkem nemovitosti Výdaje celkem: 79.000,- Kč Čistý roční výnos = roční příjem po započtení ztráty – výdaje celkem

72

255.000,- Kč - 79.000,- Kč = 176.000,- Kč Moţná míra kapitalizace – vzhledem k poloze nemovitosti a předpokladu trvale generovanému výnosu: 10 % Výnosová metoda: (čistý roční výnos x 100) / :11 = 176.000 x 100 / :10 = 1.760.000,- Kč

Výnosová hodnota nemovitosti je 1.800.000,- Kč Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Trţní hodnota Indikace ( Kč) průměr Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno

3.010. 000 1.800.0000 3.100.0000

Váha (%) 70 20 10

Váţený 2.107.000 360.000 310.000 2.777.000 2.800 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí , které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 100% při ocenění současné trţní hodnoty. Oceňovaný majetek je typickým investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Obdobný majetek je běţně pronajímán, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. I v tomto případě je majetek výhradně vyuţíván pro potřeby majitelky. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody a nákladové metody nebyla aplikována.

73

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 10.1.2010 reprezentováno částkou ve výši:

2.800.000,- Kč slovy „dvamilióosmsettisíc“ Rizika: K výrobní hale není přístup rovnou z veřejné komunikace, ale přes parcelu č. 2397/5, která je ve SJM Dany a Františka Hukových. Veškeré inţenýrské přípojky ( napojení na elektřinu, napojení na plynovou přípojku, napojení na kanalizaci, napojení na vodovodní řád) jdou přes parcely patřící do SJM Dany a Františka Hukových. Dům není zkolaudován jako výrobní prostor. Nemovitost považuji za zástavu vhodnou pouze při splnění následujících podmínek: 1. Rekolaudace domu č. p. 1163 na průmyslový objekt. 2.A Rozšířením zástavy na rodinný dům s č.p. 2035 na st. parcele 2397/8, na parcelu s trvalým travním porostem slouţícím jako zahrada p.č. 2397/7 o celkové rozloze 61 m2, na p.č. 2397/4 o celkové rozloze 489 m2, na p.č. 2397/1 o celkové rozloze 934 m2, na parcelu s trvalým travním porostem č. 2397/5 o celkové rozloze 316 m2 slouţící jako příjezdová cesta k truhlářské dílně odbočující z veřejné komunikace ulice 1. máje, na vedlejší stavby na parcele 2396/2 o celkové rozloze 487 m2 tvoří skladovací prostory, sušárnu, odsavač hoblin a prachu a na garáţ na st. parcele č. 2397/10 to vše patřící do SJM Dana a František Hukových. 2.B Dalším případným řešením můţe být geometrické rozdělení, tak aby do zástavy k oceňované nemovitosti přešla parcela s trvalým travním porostem č. 2397/5 o celkové rozloze 316 m2 slouţící jako příjezdová cesta k truhlářské dílně odbočující z veřejné komunikace ulice 1. máje, vedlejší stavby na parcele 2396/2 a parcela 2396/2 o celkové rozloze 487 m2 tvoří skladovací prostory, sušárna, odsavač hoblin a prachu se souhlasem vlastníků Dany a Františka Hukovými, kteří mají tyto další parcely a vedlejší stavby ve SJM.

74

2.5. Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţená celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

75

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

76

Třetí část Analýza trhu okresu Semily, Liberecký kraj Poznámka: Třetí část analytická je zpracována za základě knihy: Cvičení z oceňování nemovitostí Díl I – Oceňování na tržních principech– Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha,BIVŠ a.s. 2007

Obecná charakteristika trhu Popis okresu Okres Semily se nachází v Libereckém kraji. Okres Semily je ze severu vymezen státní hranicí s Polskem. Na severozápadě sousedí s okresem Jablonec nad Nisou, na západě s okresem Liberec, na jihu s okresem Jičín ( Králohradecký kraj ) a na východě s okresem Trutnov ( Králohradecký kraj ). Sídelním městem je město Semily.

V okrese je dále 65 obcí z toho 9 měst. Města v okresu Semily jsou

Harrachov, Jablonec nad Jizerou, Jilemnice, Lomnice nad Popelkou, Rokytnice nad Jizerou, Rovensko pod Troskami, Semily, Turnov a Vysoké nad Jizerou. Nejvýznamnějším městem v okrese je město Turnov. Město Turnov má oproti městu Semily nejvyšší počet obyvatel a je také nejvýznamnějším silničním a ţelezničním uzlem. Rozloha okresu Semily je 698,99 km², počet obyvatel je 74 698 osob v přepočtu na hustotu zalidnění je 107 obyvatel na 1 km². [Český statistický úřad – údaje k 31.12.2008] Hlavním průmyslovým odvětvím je v Harrachově převaţuje turistický ruch, v Jablonci nad Jizerou převaţuje také turistický ruch. V Jilemnici se průmysl zaměřuje na výrobu technických textilií pro zpracování v gumárenském průmyslu, na výrobu zámků a nástrojů a na výrobu a prodej umělých kolagenních a plastových střev na masné, drůbeţí a mlékárenské výrobky. V Lomnici nad Popelkou převaţuje výroba technického textilu na výrobu stanů, poţárních hadic, syntetické a nánosované tkaniny – plachtoviny a také cestovní ruch. V Rokytnici nad Jizerou převládá cestovní ruch. V Rovensku pod Troskami převládá cestovní ruch a z malé

77

části šperkařský průmysl. Semily jsou na rozhraní turistických regionů Český ráj a Krkonoše i zde převládá cestovní ruch. Turnov je významným průmyslovým městem s mnoha firmami v různých průmyslových odvětvích, kterými jsou výroba sklářských strojů, výroba spojovacího materiálu, výroba hygienického zboţí, technických tkanin, výroba komponentů pro automobilový průmysl, výroba šperků z drahých kamenů a kovů a skleněné biţuterie. Vysoké nad Jizerou je zaměřené především na turistický ruch. Trh s nemovitostmi Po vstupu České republiky do Evropské unie v roce 2004 se řada lidí domnívala, ţe ceny nemovitostí se velice zvýší. Vývoj cen se vyvíjel s vývojem ekonomiky České republiky a nyní v době ekonomické krize se vývoj a zvyšování cen některých nemovitostí spíše zastavil a ceny stagnují. Naopak u některých nemovitostí jako jsou zemědělské pozemky ceny vlivem moţností dotací z Evropské unie nadále porostou. U většiny nemovitostí jako jsou byty a rodinné domy se ceny mírně sníţily oproti jiným rokům. Od roku 2009 se trh mírně zpomalil důsledkem obezřetné politiky většiny bank. Banky zpřísnily podmínky a poţadavky pro poskytování hypotečních úvěrů. Také firmy pocítily zpomalení někdy aţ skončení podnikatelské činnosti. Z tohoto důsledku ani lidé neměli větší zájem o koupi a také i o prodej svých nemovitostí. Neměli větší zájem o hypoteční úvěry z důvodů pracovní nejistoty. D začátku roku 2010 se trh mírně uvolňuje a zlepšuje se tím i pruţnost trhu s nemovitostmi. Regionální segmentace Okres Semily lze z hlediska trhu rozdělit na tři části. Na nejvýznamnější město v okrese Semily – Turnov, okresní město Semily včetně okolí se zbytkem okresu a významná turistická města Harrachov, Rokytnice nad Jizerou a okolí.

78

Město Turnov Stavební pozemky V Turnově je několik jiţ připravených a dále připravovaných investičních lokalit s vybudovanými inţenýrskými sítěmi a obsluţnými komunikacemi, např. Károvsko , Durychov, Na Kamenci, Vrchhůra a Hruštice. Dle územního plánu zde budou nebo se jiţ staví rodinné domy a bytové domy. V těchto lokalitách se ceny za metr čtvereční pohybují od 1250,- Kč do 1500,- Kč. Nestavební pozemky se pohybují od 30 ,- Kč do 120,- Kč za metr čtvereční. Ceny těchto pozemků závisí na jejich zasíťování a dopravní infrastruktuře. Orná půda se nabízí od 3,- Kč do 10,- Kč za metr čtvereční. Cena těchto pozemků se výšila vlivem dotací na jejich koupi od Evropské unie. Město Turnov se 28.4.2009 rozhodlo pro vytvoření nového územního plánu, dne 26.11.2009 vydalo zadání územního plánu města Turnov. Současně platný Územní plán sídelního útvaru Turnov byl zpracován v letech 1990 1996, schválen Zastupitelstvem města Turnov 22. srpna 1996 a dosud bylo pořízeno jeho 14 změn. Zastupitelstvo města schválilo 26. února 2009 podnět na pořízení 15. změny územního plánu. Územní plán sídelního útvaru dle novely stavebního zákona pozbývá platnosti k 31. 12. 2015. Proluky V centru Turnova se proluky spíše nevyskytují. Je známa pouze jedna proluka určená územním pánem města Turnov k jejímu zastavění a to v ulici Dvořákova v dochůdné vzdálenosti od náměstí Českého ráje. Tato proluka je prodávána za 2800,- Kč za metr čtvereční.

79

Budovy Byty V nabídkách realitního trhu se nabízejí byty postavené zejména panelovou technologií v rozmezí 50. aţ 60 let 20. století a také zděné byty dříve slouţící jako zaměstnanecké byty různých průmyslových výroben. Ceny bytů se v Turnově pohybují od 17.300,- Kč do 33.800,- Kč za metr čtvereční. V minulých letech se rozvinula výstavba v části Turnova Mašov kde se ceny pohybují od 31.000,- Kč do 33.800,- Kč za metr čtvereční. Byt 1+0 se v Turnově pohybuje od 690.000,- Kč do 950.000,- Kč. Byt 1+1 se pohybuje od 690.000,- Kč do 990.000,- Kč. Byt 2+1 se pohybuje od 920.000,- Kč do 1.680.000,- Kč. Byt 3+1 se pohybuje od 1.300.000,Kč do 1.900.000,- Kč. Byt 4+1 se pohybuje 1.650.000,- Kč do 2.100.000,- Kč. Výše ceny závisí na lokalitě daného bytu a jeho stavu. Rodinné domy V Turnově se v nabídkách objevují domy starší z poválečného období a také ze staršího období jako jsou vily z 30.let minulého století. Ceny se pohybují od 1.000.000,- Kč do 7.000.000,- Kč. Novostavby se pohybují od 2.800.000,- Kč do 7.000.000,- Kč. Ţádanou lokalita je lokalita na Kamenci. Objekty pro individuální rekreaci Zájem o zahrádkářské oblasti spíše upadá, roste však zájem o rekreační chaty pro individuální rekreaci. Ceny zahrádkářských chat se pohybují od 30.000,- Kč do 100.000,- Kč. Rekreační chaty se pohybují od 450.000,- Kč do 1.000.000,- Kč. Bytové domy Prodeje bytových domů jsou velmi ojedinělé. Bytové domy nejsou prodávány jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách.

80

Administrativní budovy Budovy tohoto typu jsou v nabídkách velmi zřídka, nebo se objevují jako součást nabídky prodávaných areálů. Ceny se pohybují v rozmezí 6.000.000,- Kč do 19.000.000,- Kč. Průmyslové objekty Vzhledem k tomu, ţe Turnov se nachází na silničním a ţelezničním uzlu se průmysl a výroba stále vyvíjí. Spíše neţ k prodeji průmyslových objektů zde probíhá modernizace a výstavba nových areálů např. firma SFS Intec v roce 2009 vystavěla novou výrobní halu a administrativní budovu ke stávajícímu objektu. Prodej průmyslových objektů je velice ojedinělý. Garáže Nabídka garáţí k prodeji tak i k pronájmu je velice ojedinělá, spíše se nevyskytuje. Nájmy Byty V Turnově převládá vysoká poptávka po pronájmech všech typů bytů od garsoniér po byty 3+1. V nabídkách se nevyskytují byty 4+1. Majitelé bytů jsou si vědomy vysoké poptávky proto i nájmy jsou vyšší. Vyšší nájmy umoţňují majitelům, kteří mají ještě jiné bydlení, výhodné splácení úvěrů z koupi bytů z těchto příjmů. Pronájem bytu 1+0 se pohybuje kolem 6.000,- Kč/ měsíc včetně energií. Pronájem bytu 1+1 se pohybuje kolem 7.000,- Kč/ měsíc včetně energií. Pronájem bytu 2+1 se pohybuje kolem 8.000,- Kč/ měsíc včetně energií. Pronájem bytu 3+1 se pohybuje kolem 9.000,- Kč/ měsíc včetně energií.

81

Prodejní prostory Nabídka těchto prostorů je vysoká. Pronájmy se pohybují od 120,- Kč do 270,- Kč za metr čtvereční měsíčně. Kanceláře Nabídka kanceláří je celkem vysoká. Pronájem kanceláří se pohybuje od 50,- Kč do 150,- Kč za metr čtvereční za měsíc.

Okresní město Semily včetně jeho okolí se zbytkem okresu Druhým segmentem s nemovitostmi v tomto okrese tvoří okresní město Semily včetně jeho okolí se zbytkem okresu. Město Semily a jeho okolí poznamenal velký úpadek průmyslu. Jako i jiných částí okresu mimo město Turnov. Můţeme sem zařadit města Lomnice nad Popelkou a Rovensko pod Troskami. V současné době se města rozvíjejí pomocí turistiky. Město Semily má nejvyšší počet nezaměstnaných v tomto okrese. Pozemky Ve městě Semily a jeho okolí se ceny pozemku nabízejí za tyto ceny: stavební pozemky od 190,- Kč do 790,- Kč za metr čtvereční, nestavební pozemky se pohybují od 30 ,- Kč do 120,- Kč za metr čtvereční. Ceny těchto pozemků závisí na jejich zasíťování a dopravní infrastruktuře. Orná půda se nabízí od 3,- Kč do 10,- Kč za metr čtvereční. Cena těchto pozemků se výšila vlivem dotací na jejich koupi od Evropské unie.

82

Budovy Byty V nabídkách realitního trhu se nabízejí byty postavené zejména panelovou technologií v rozmezí 50. aţ 60 let 20. století a také zděné byty dříve slouţící jako zaměstnanecké byty různých průmyslových výroben. Ceny bytů se pohybují za 1+0 se nevyskytují, byt 1+1 se pohybuje v rozmezí od 500.000,- Kč do 550.000,- Kč, byt 2+1 se pohybuje v rozmezí od 550.000,- Kč do 620.000,- Kč, byt 3+1 se pohybuje v rozmezí od 780.000,- Kč do 1.500.000,- Kč. Byty větší se v nabídkách nevyskytují. Rodinné domy V Semilách a okolí se v nabídkách objevují domy starší z poválečného období a také ze staršího období jako jsou vily z 30.let minulého století. Ceny se pohybují od 1.000.000,- Kč do 5.400.000,- Kč. Novostavby se pohybují od 2.500.000,- Kč do 4.500.000,- Kč. Objekty pro individuální rekreaci V těchto lokalitách spíše roste zájem o rekreační chaty pro individuální rekreaci. Ceny rekreačních chat se pohybují od 300.000,- Kč do 1.350.000,- Kč. Bytové domy Prodeje bytových domů jsou velmi ojedinělé. Bytové domy nejsou prodávány jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách. Administrativní budovy Budovy tohoto typu jsou v nabídkách velmi zřídka, nebo se objevují jako součást nabídky prodávaných areálů. Ceny se pohybují v rozmezí 4.000.000,- Kč do 15.000.000,- Kč.

83

Průmyslové objekty Oblast Semilsko poznamenal velký úpadek průmyslu. V této oblasti se průmyslové objekty prodávají od 5.000.000,- Kč do 25.000.000,- Kč. Většina objektů je vhodná k vyuţití jako braunfieldu, to znamená k jejich přestavbě např. na bytové jednotky. Garáže Nabídka garáţí k prodeji tak i k pronájmu je velice ojedinělá, spíše se nevyskytuje. Nájmy Byty V Semilách a okolí převládá vysoká poptávka po pronájmech všech typů bytů od garsoniér po byty 3+1. V nabídkách se nevyskytují byty 4+1. Poptávka po pronájmech bytů v Semilách je vyšší neţ jejich nabídka. Je to způsobeno moţným dojíţděním za prací jak do města Turnov Tak i do turistických měst. Pronájem byt 3+1 se pohybuje kolem 7.500,- Kč/ měsíc včetně energií. Prodejní prostory Nabídka těchto prostorů není příliš vysoká. Pronájmy se pohybují od 80,- Kč do 230,- Kč za metr čtvereční měsíčně. Kanceláře Pronájem kanceláří se v nabídkách často nevyskytují. Pronájem kanceláří se pohybuje od 50,- Kč do 70,- Kč za metr čtvereční za měsíc.

84

Významná turistická města Harrachov, Rokytnice nad Jizerou a okolí K významným turistickým městům okresu Semily můţeme zařadit Harrachov, Rokytnici nad Jizerou, Jilemnici, Vysoké nad Jizerou a Jablonec nad Jizerou. Samozřejmě k významným turistickým městům řadíme i město Turnov, ale to bylo pro svůj význam v okrese jiţ analyzováno výše. Tato turistická města měla svůj význam v dřívějších dobách i v průmyslu. Např. město Harrachov bylo známé svojí sklárnou. Nyní je tato sklárna muzeem skla a přitahuje řadu turistů. Rokytnice nad Jizerou byla známá výrobou textilií a výrobou lůţkovin. Nyní jsou tato města a okolí známá a vyhledávaná pro krásu přírody a letní a zimní turistiku. Pozemky V těchto městech a jeho okolí se ceny pozemku nabízejí za tyto ceny: stavební pozemky od 400,- Kč do 1600,- Kč za metr čtvereční, nestavební pozemky se pohybují od 100 ,- Kč do 1000,- Kč za metr čtvereční. Ceny těchto pozemků závisí na jejich zasíťování a dopravní infrastruktuře, ale také na jejich vyuţitelnosti. Orná půda se nabízí od 3,- Kč do 10,- Kč za metr čtvereční. Cena těchto pozemků se výšila vlivem dotací na jejich koupi od Evropské unie. Budovy Byty V nabídkách realitního trhu se nabízejí byty např. v Rokytnici nad Jizerou postavené zejména panelovou technologií v rozmezí 60. aţ 80 let 20. století a také zděné byty dříve slouţící jako rekreační byty různých průmyslových výroben. V této oblasti Krkonoš jsou v současné době nabízeny nové lukrativnější byty. Ceny bytů 1+0 se pohybují od 950.000,- Kč do 1.900.000,- Kč. Byty 1+1 se pohybují od 950.000,- Kč do 1.200.000,- Kč. Byty 2+1 se pohybují od 850.000,- Kč do 1.200.000,- Kč. Byty 3+1 se pohybují od 3.500.000,- do 5.500.000,- Kč. Větší byty jsou pak obchodovány od 6.50.000,- Kč. Ceny bytu rostou s atraktivitou okolí a také s rokem jejich

85

výstavby. Za nové malé, střední aţ velké byty jsou lidé ochotni zaplatit vyšší částku, jelikoţ byty většinou neslouţí pro bydlení, ale pro rekreaci a sportovní vyţití v okolí. Rodinné domy V nabídkách se ceny domů pohybují od 1.700.000,- Kč do 14.000.000,- Kč. Cena vţdy záleţí na atraktivitě města,okolí a stavu dané nemovitosti. Objekty pro individuální rekreaci V těchto horských lokalitách roste velký zájem o rekreační chaty pro individuální rekreaci. Ceny rekreačních chat se pohybují od 1.500.000,- Kč do 5.500.000,- Kč. Ceny chat rostou s atraktivitou okolí. Bytové domy Prodeje bytových domů jsou velmi ojedinělé. Bytové domy nejsou prodávány jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách. Administrativní budovy Budovy tohoto typu jsou v nabídkách velmi zřídka, nebo se objevují jako součást nabídky prodávaných areálů. Průmyslové objekty Tyto oblasti byly také poznamenány úpadkem průmyslu. Součastně se zde vyvíjela turistika. Jiţ v dřívějších dobách byla tato města turisticky významná. V této oblasti se průmyslové objekty prodávají od 1.000.000,- Kč do 4.000.000,- Kč. Většina objektů je vhodná k vyuţití jako braunfieldu. Mohly by být vyuţívány k vytváření ubytování pro turisty a k přestavbě na byty. Zatím je o tyto nemovitosti menší zájem z řady různých ekologických problémů a ochránců přírody.

86

Garáže Nabídka garáţí k prodeji tak i k pronájmu je velice ojedinělá, spíše se nevyskytuje. Nájmy Byty V horských oblastech je nabídka všech typů bytů od garsoniér po byty 3+1. V nabídkách se nevyskytují byty 4+1. Byty jsou pronajímány většinou místnímu obyvatelstvu, kteří jej vyuţívají především k bydlení. Avšak byty mohou být pronajaty rekreantům ty však upřednostňují koupi bytu. Pronájem bytu 1+0 se pohybuje kolem 6.000,- Kč/ měsíc včetně energií. Pronájem bytu 1+1 se pohybuje kolem 7.500,- Kč/ měsíc včetně energií. Pronájem bytu 2+1 se pohybuje kolem 8.500,- Kč/ měsíc včetně energií. Pronájem bytu 3+1 se pohybuje kolem 10.000,Kč/ měsíc včetně energií. Poptávka na většině tohoto území převyšuje nabídku. Prodejní prostory Nabídka těchto prostorů je nízká. Pronájmy se pohybují od 80,- Kč do 320,- Kč za metr čtvereční měsíčně. Kanceláře Nabídka kanceláří je velmi ojedinělá.. Pronájem kanceláří se pohybuje od 60,- Kč do 160,- Kč za metr čtvereční za měsíc.

87

Závěr Celkový marketingový výhled Celkově lze v krátkodobém a střednědobém horizontu očekávat stagnaci současných cen u většiny typů nemovitostí. Lze předpokládat sníţení cen u bytů v oblasti Semily a Turnov. Vzhledem postupnému rozvoji jednotlivých měst a okolí můţeme předpokládat zvyšování cen stavebních pozemků. Ceny ostatních pozemků se budou v budoucnu také zvyšovat. V okolních okresech v blízkosti okresu Semily roste zájem o rozsáhlé i menší zemědělské pozemky nejen z důvodů dotací od Evropské unie, ale také výstavbu slunečních elektráren. Rozvoj průmyslových zón v okrese Semily se očekává v blízkosti města Turnov, který je dobře dopravně dostupný z rychlostní silnice ze směru Liberec a dálnice ze směru Praha. [Ort, cvičení]

88

Seznam příloh: Snímek z katastrální mapy – bytový dům Snímek katastrální mapy – provozní dům List vlastnictví byt. jednotky 2075/7 v k.ú. Turnov List vlastnictví provozního domu č.p. 1163

89

Seznam použité literatury: Cvičení z oceňování nemovitostí Díl I – Oceňování na trţních principech– Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha,BIVŠ a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-128-3 Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha, BIVŠ a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-113-9 Norma ČSN010102, digitální exemplář Národní knihovna České republiky Nemovitosti – oceňování a právní předpisy – Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., a Doc. JUDr. Josef Fiala, nakladatelství Linde, ISBN 80-7201-197-9 Občanský zákon č. 40/1964 s zákonů 2009 díl II. ISSN 1802 -8276 Oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha, BIVŠ a.s. 2007 ISBN 978-80-7265-101 Oceňování majetku – František Drozden, Jaromír Ryska, Alexandr Vacek a kolektiv, Vysoká škola ekonomická v Praze, fakulta mezinárodních vztahů, 2007 ISBN 807079-932-3 Oceňování nemovitostí a cenové mapy - Ing. Petr Ort, Ph.D. a kolektiv autorů, 2008, nakladatelství Verlog Dashöfer. s.r.o., ISSN 1803-5159 Oceňování nemovitostí na trţních principech – Zbyněk Zazvonil, 1996, nakladatelství CEDUK, ISBN 80-902109-0-2 Pozemní stavitelství v kresbách – Prof. Ing. Josef Michálek, CSc. A Akad. Arch. Ing. Jan Novotný, Praha 2006, nakladatelství Sobotáles, ISBN 80-86817-16-4

90

Rozpočty staveb pozemních a odhady budov: znalecký návod ku sestavování rozpočtů a odhadování staveb pozemních – Richard Kusýn, Praha 1892 digitální exemplář z Národní knihovny České republiky Stavební zákon 50/1976 Sb, digitální exemplář Národní knihovna České republiky Teorie oceňování nemovitostí – 1. část – Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Akademické nakladatelství CERM Brno 1994 ISBN 80-85867-36-2 Výnosové oceňování nemovitostí – Ing. Milada Najvárková – 2009, materiály poskytnuté v rámci výuky CŢV při BIVS a.s. Vyhláška číslo 18/1963 Sb., vyhláška 73/1964 Sb., vyhláška číslo 43/1969 Sb., vyhláška číslo 128,129/1984 Sb. Základy oceňování nemovitostí – Ing. David Hütter, 2008 Brno, nakladatelství fdyson, tisk Varta dtp, s.r.o, ISBN 978-80-254-2664-7 Základy oceňování nemovitostí - Ing. David Dušek Ph.D., 2004, vydáno Vysokou školou ekonomickou v Praze, ISBN 80-245-0728-5 Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů a vyhláška 3/2008 Sb. a novelizovaná příloha 460/2009 Sb. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách ve znění pozdějších předpisů, digitální exemplář Národní knihovna České republiky Zákona číslo 403/1990 Sb., digitální exemplář Národní knihovna České republiky Zákoně o účetnictví 563/1991 Sb., digitální exemplář Národní knihovna České republiky http:// cs.wikipedia.org/wiki/okres_Semily, http:// www. reality.cz/, http:// www.sreality.cz

91

Fotodokumentace bytu:

92

93

Fotodokumentace nemovitosti:

94

95

96

97

98

Problematika opotřebení ve vazbě na oceňování

Recommend Documents