Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku
Problematika opotřebení ve vazbě na oceňování Bakalářská práce
Autor:
Daniela Skoupá Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Josef Michálek, CSc.
Květen, 2009
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury a internetových zdrojů.
V Karlových Varech dne
Daniela Skoupá
Poděkování Chtěla bych na tomto místě poděkovat všem, kteří mi poskytli při psaní bakalářské práce součinnost a podporu, zejména pak Ing. Josefu Michálkovi, CSc.
Anotace práce Pro svou bakalářskou práci jsem si vybrala téma „Problematika opotřebení ve vazbě na oceňování“. V úvodu čtenáře seznámím s institutem oceňování majetku a jeho základními metodami a naznačím specifika při oceňování nemovitostí. Dále se jiţ budu konkrétně zabývat významem a vahou opotřebení při oceňování nemovitostí, přičemţ se zejména zaměřím na opotřebení technické a následně na opotřebení morální a ekonomické. Navazující kapitoly jsou věnovány jednotlivým metodám výpočtu technického opotřebení a
vhodnosti
jejich
pouţití.
Poslední
kapitola
teoretické
části
je
věnována
sofistikovanějšímu náhledu na opotřebení a další moţnosti jeho vnímání. V praktické části předkládám provedený odhad trţní ceny rodinného domu a bytového domu s výpočtem opotřebení metodou analytickou. Práce je zakončena analýzou realitního trhu Karlových Var a její závěr je shrnutím poznatků v rámci daného tématu.
Annotation For my bachelor thesis I have chosen the topic “Problem of Depreciation in Relation to Valuation“. In the introduction, the reader is acquainted with the institute of property valuation and its basic methods; also outlined are the specifics of property valuation. Furthermore, I have specifically addressed the importance and weight of depreciation in property valuation, with particular focus on technical depreciation, as well as moral and economic depreciation. The following chapters deal with individual methods of depreciation calculation, as well as the appropriateness of their use. The last chapter of the theoretical part deals with the
more sophisticated view of depreciation and further
possibilities of its perception. Submitted in the practical part is an estimate of the market price of a family house and an apartment building, with the calculation of appreciation by means of analytical method. The final part of the thesis contains an analysis of the real estate market in Karlovy Vary and concludes with a summary of knowledge in the context of the given topic.
OBSAH ÚVOD ...................................................................................................................... 7 1 OPOTŘEBENÍ STAVEB A JEDNOTLIVÝCH KONSTRUKČNÍCH PRVKŮ PODLE ŽIVOTNOSTI. ............................................................................................ 9 1.1 Technická ţivotnost staveb ........................................................................................................................ 9 1.2 Obecná ţivotnost staveb jako celku podle převládajících nosných konstrukcí.................................. 11 1.2.1 Ţivotnost jednotlivých konstrukčních prvků ...................................................................................... 13 1.2.2 Integrované návrhy v oblasti konstrukcí ............................................................................................ 15 1.3 Vliv klimatických podmínek na opotřebení staveb ............................................................................... 18 1.4 Ostatní fyzikální, chemické a biologické vlivy na stavbu ...................................................................... 22
2 VLIV ÚDRŽBY, MODERNIZACE A REKONSTRUKCE NA OPOTŘEBENÍ ..... 22 2.1. Výklad pojmů údrţba a modernizace nemovitosti ............................................................................... 22 2.2 Modernizace a rekonstrukce staveb a jejich dopady do výpočtu opotřebení ...................................... 23
3 OPOTŘEBENÍ VERSUS UŽITNÁ HODNOTA STAVBY ................................... 24 3.1 Morální a ekonomická ţivotnost staveb ................................................................................................. 24 3.1.1 Morální ţivotnost rezidenčních nemovitostí ....................................................................................... 24 3.1.2 Morální ţivotnost korporátních nemovitostí ....................................................................................... 25 3.2 Právní opotřebení nemovitostí ............................................................................................................... 26
4 OPOTŘEBENÍ V JEDNOTLIVÝCH METODÁCH OCEŇOVÁNÍ ...................... 27 4.1 Metoda lineární........................................................................................................................................ 27 4.2 Metody nelineární: ................................................................................................................................... 28 4.2.2 Metoda analytická .............................................................................................................................. 28 4.2.3 Metoda kubická ................................................................................................................................. 29 4.2.4 Metoda fiktivního stáří .................................................................................................................. 30 4.3 Další způsoby výpočtu opotřebení: ......................................................................................................... 30
5
MÍRA OPOTŘEBENÍ VE VAZBĚ NA POPTÁVKU ....................................... 30
5.1 Statistické sledování opotřebení ve vztahu k realizované ceně nemovitosti ....................................... 30 5.2 Vnímání opotřebení podle generací ........................................................................................................ 32
6 ODHAD CENY RODINNÉHO DOMU – KARLOVY VARY ............................... 34 6.1 Popis lokality a majetku ........................................................................................................................... 36 6.2 Ocenění ...................................................................................................................................................... 40 6.2.1 Porovnávací metoda............................................................................................................................ 41
6.2.2 Příjmová metoda ................................................................................................................................. 50 6.2.3 Nákladová metoda .............................................................................................................................. 51 6.3 Závěrerečné hodnocení ............................................................................................................................ 54
7 ODHAD CENY BYTOVÉHO DOMU - OBEC BOCHOV .................................... 59 7.1 Popis lokality a majetku ........................................................................................................................... 61 7.2 Ocenění ..................................................................................................................................................... 64 7.2.1 Porovnávací metoda............................................................................................................................ 65 7.2.2 Příjmová metoda ................................................................................................................................. 74 7.2.3 Nákladová metoda .............................................................................................................................. 76 7.3 Závěrečné hodnocení ................................................................................................................................ 79
8 ANALÝZA REALITNÍHO TRHU KARLOVARSKA ............................................ 84 8.1 Obecná charakteristika trhu ................................................................................................................... 84 8.1.1 Regionální popis ................................................................................................................................ 84 8.1.2 Karlovy Vary a trh s nemovitostmi ..................................................................................................... 85 8.1.2.2 Byty............................................................................................................................................. 86 8.1.2.3 Rodinné domy ............................................................................................................................. 87 8.1.2.4 Bytové domy ............................................................................................................................... 88 8.1.2.5 Lázeňské domy a hotely .............................................................................................................. 89 8.1.2.6 Objekty pro individuální rekreaci ............................................................................................... 89 8.1.2.7 Administrativní budovy .............................................................................................................. 90 8.1.2.8 Průmyslové objekty .................................................................................................................... 90 8.1.2.9 Parkovací plochy a garáţe........................................................................................................... 90 8.1.2.10 Nájmy....................................................................................................................................... 91 8.2. Celkový výhled vývoje trhu .................................................................................................................... 91
ZÁVĚR .................................................................................................................. 94 Shrnutí poznatků v rámci zadání .................................................................................................................. 94 Bibliografie ...................................................................................................................................................... 96 Kniţní literatura ........................................................................................................................................... 96 Ostatní prameny ........................................................................................................................................... 96 Elektronické zdroje ...................................................................................................................................... 97
Úvod Oceňování majetku je jedním ze základních nástrojů vyjádření jeho hodnot pro orientaci a plánování činností v hospodářském prostředí jak pro společnosti tak pro jednotlivce. Pod tímto pojmem rozumíme zejména stanovení trţní hodnoty libovolného hmotného i nehmotného majetku, přičemţ nám nesmí uniknout objektivní podstata věci čili porozumění funkci a uţitečnosti oceňovaného majetku1. Proces oceňování majetku je odborná dovednost jeţ předpokládá interdisciplinární vědomosti a vyţaduje, aby byla vykonávána skutečnými odborníky. Oceňování pouţívá řadu metod, jejichţ aplikace je vhodná či stanovená podle druhu majetku a účelu ocenění, a které lze shrnout do tří základních skupin na metody zaloţené na nákladovém, výnosovém a porovnávacím principu ocenění. K jednomu majetku lze často určit několik různých cen s různou vypovídací schopností. Zvláštním druhem ocenění je úřední (administrativní) metoda oceňování, jeţ se pouţívá zejména pro potřeby státu. V případě ocenění cenou zjištěnou se pouţije ta metoda ocenění, kterou zákon pro konkrétní situaci vyţaduje, oproti tomu při stanovení trţní ceny znalec či odhadce zpravidla pouţije kombinaci více metod ocenění, přičemţ výběr metodiky je determinován druhem majetku a účelem ocenění.
Oceňování nemovitostí je jednou z nejrozšířenějších kategorií v rámci oceňování majetku. Jedná se zejména o pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Na rozdíl od jiného oceňovaného majetku je charakteristickým rysem nemovitostí jejich jedinečnost1 (zejména při posuzování pozemků, jejichţ podstatu nelze vytvořit lidskou činností), nepřemístitelnost, dlouhá ţivotnost a malá likvidita.
1
Ort, P., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, vydal Bankovní institut vysoká
škola, a.s., 2007, 74 s., ISBN 978-80-7265-113-9
7
Úvaha o opotřebení při oceňování nemovitostí Při oceňování nemovitostí zvaţujeme jako jedno z hlavních kritérií jejich ţivotnost. Rozlišujeme technickou ţivotnost, ekonomickou ţivotnost a v neposlední řadě rozeznáváme právní ţivotnost nemovitostí. V rámci těchto kategorií pak analogicky existuje technické, ekonomické či právní opotřebení nemovitostí. V teoretické části je proveden rozbor zejména technického a ekonomického opotřebení, v kapitole 2.5. (Míra opotřebení ve vazbě na poptávku) a v závěru této práce jsou tyto poznatky shrnuty a předloţen ucelený a komplexní pohled na opotřebení jako jeden z nejvýznamnějších faktorů při tvorbě odhadu ceny nemovitosti v trţních podmínkách. Cílem práce je zabývat se vlivem opotřebení staveb na cenu v jednotlivých jeho aspektech, a způsoby hodnocení ţivotnosti a opotřebení staveb dle pro tyto účely pouţívané segmentace, vypracovat dva odhady nemovitostí a zmapovat ceny trhu Karlovarska.
8
1 Opotřebení staveb a jednotlivých konstrukčních prvků podle ţivotnosti. Prvotním předpokladem při zkoumání technického opotřebení konkrétní stavby je stanovení její základní technické ţivotnosti a zkoumání, zda zjevné opotřebení odpovídá stáří stavby, jejímu provedení a způsobu uţívání. Nález pak obsahuje zpravidla další termíny jako je technická, základní, obecná či upravená ţivotnost a doba dalšího trvání stavby, jeţ jsou níţe přiblíţeny.
1.1 Technická ţivotnost staveb Pojem technická ţivotnost2 se uvaţuje u staveb (neboť pozemky mají ţivotnost takřka neomezenou) a většinou je uváděna v letech jako doba od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za předpokladu, ţe v průběhu celého cyklu bude prováděna její průběţná údrţba. Je to tedy předpokládaná doba v letech od postavení objektu do jeho vyřazení z provozu v důsledku fyzického zchátrání. Rozlišujeme : základní ţivotnost jako konvenčně stanovený údaj shodný s technickou ţivotností, jeţ je předurčen prvky dlouhodobé ţivotnosti (materiálovou charakteristikou stavby), tj.základy, svislými nosnými konstrukcemi( stěny nebo sloupy), stropy, schodištěm a krovem. Z prvků krátkodobé ţivotnosti se uvaţuje ještě krytina, protoţe její vodotěsnost zásadním způsobem ovlivňuje ţivotnost krovu (v případě sklonitých střech) nebo ţivotnost stropu( v případě plochých střech). upravenou ţivotnost jako údaj stanovený ze stáří stavby ( S ) zvýšený o dobu dalšího trvání stavby ( T ) UŢ = S+T Dobu dalšího trvání stavby určují autoři3 zpravidla tak, ţe
2
Štefan R., Oceňování nemovitostí, Institut oceňování majetku při VŠE Praha, 1.vydání 2003, 194 s., ISBN
80-245-0547-9 3
Bradáč.A., (a kol.), Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, nakladateství Linde Praha, a.s., 2007, 740 s.
ISBN 978-80-7201-679-2
9
další trvání stavby se odborně odhadne: Takto se postupuje u přestárlých staveb, které kdyţ svým stářím ( S ) překročily základní ţivotnost, slouţí svému účelu ( jednoduché např.památkově chráněné stavby) a které jsou dobře udrţované ( opotřebení se u nich uvaţuje maximálně 60 aţ 70%) další trvání stavby se vypočte, kdy upravená ţivotnost je součtem stáří stavby a jejího dalšího trvání další trvání stavby se nezjišťuje, protoţe upravená ţivotnost se povaţuje za shodnou se základní ţivotností. Takto se postupuje při oceňování menších nebo podřadných staveb, starých městských budov a zemědělských obytných stavení včetně stodol, sýpek, chlévů apod. Při stanovení dalšího trvání stavby se formou přiráţek a sráţek zohledňují: druh konstrukce a jejího provedení dispoziční řešení poloha budovy ( účinky povětrnosti, orientace ke světovým stranám, konfigurace terénu, výskyt povodní apod.) mechanické vlivy vnější chátrání vnitřní chátrání údrţba stavby intenzita uţívání stavby Někteří autoři4 posuzují kromě technické ţivotnosti také technickou stabilitu nemovitostí a rozdělují nemovitosti na: Nemovitosti typu „A” a) trvalé stavby s nosnými stěnami z cihel, kamene, betonu, ocele a s velkou poţární odolností b) nesvaţité pozemky bez základových problémů Nemovitosti typu „B” a) trvalé stavby s nosnými stěnami z montovaných prefabrikátů na bázi betonu,
4
Staňková I., Oceňování podniku a majetku, studijní pomůcka, Jihočeská univerzita v Českých
Budějovicích, 2004
10
smíšenými s materiály na bázi dřeva a se střední poţární odolností b) svaţité pozemky bez základových problémů Nemovitosti typu „C” a) trvalé stavby s nosnými stěnami ze dřeva apod. a s malou poţární odolností b) svaţité pozemky se základovými problémy Nemovitosti typu „D” a) dočasné a nedokončené stavby, drobné stavby do 165 m3 obestavěného prostoru, venkovní úpravy, inţenýrské sítě, komunikace b) značně svaţité pozemky se značnými základovými problémy Samotný pojem technická stabilita při tomto rozdělení
je jakousi pomůckou při
posuzování dalšího trvání stavby a jejího vyuţití .
1.2 Obecná ţivotnost staveb jako celku podle převládajících nosných konstrukcí Pro určení obecné ţivotnosti stavby při provádění běţné údrţby můţeme v současné době vycházet z údajů stanovených pro potřeby úředního oceňování ve vyhlášce5 k zákonu o oceňování6. Tato předpokládaná ţivotnost činí zpravidla ubudov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků se zděnými, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let, u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně rekreačních a zahrádkářských chat -
zděných 80 let
-
dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let
-
ostatních 50 let
inţenýrských a speciálních pozemních staveb 50 aţ 100 let podle druhu konstrukce vedlejších staveb a garáţí -
zděných 80 let
-
dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let
5
Vyhláška č.456/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb.
6
Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, jak vyplývá ze změn proved.
zákony č.121/2000 Sb, č.237/2004 Sb, č.257/2004 Sb. a č.296/2007 Sb.
11
-
ostatních 30- let
studní -
kopaných a vrtaných s průměrem nad 150 mm 100 let
-
ostatních 50 let
hřbitovních staveb 100 aţ 150 let Vyhláška5 se podrobně zabývá předpokládanou ţivotností veškerých venkovních úprav, z nichţ příkladmo v letech: -
vodovodní přípojky
40 - 60
-
kanalizační přípojky
80 - 100
-
přípojky elektro
40 - 60
-
topné kanály
40 - 60
-
zámková betonová dlaţba
40 - 60
-
ploty (podle konstrukce a materiálů)
10 - 60
-
dřevěné terasy
10 - 30
-
skleníky
10 - 30
V praxi se samozřejmě setkáme s řadou staveb mnohem vyššího stáří, neţ uvaţují předpisy. Tyto stavby se vyznačují dostatečnou údrţbou a v úvahách o jejich dalším trvání odhadce uplatňuje svoje znalosti a zkušenosti ze stavební teorie i z provádění staveb a v neposlední řadě musí zohlednit lokalitu. Autoři z přelomu 19.a 20.století a první republiky udávají u staveb s tvrdou krytinou následující předpokládanou ţivotnost v rocích7. Veřejné budovy při velmi dobrém, masivním provedení
200-400
Obytné budovy a obchodní domy: - při normálním provedení
70-150
- při lepším provedení
100-200
- při velmi dobrém provedení
150-300
Hospodářské budovy: - při jednoduchém provedení (dřevěná stavba) 7
50- 80
Bradáč.A., (a kol.), Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, nakladateství Linde Praha, a.s., 2007, 740 s.
ISBN 978-80-7201-679-2
12
- lepší provedení (smíšená nebo masivní stavba) - dobré provedení (masivní stavba)
70-120 100-150
Průmyslové budovy: - stavby ze zdiva hrázděného, provedené ze dřeva nebo z hmot oheň tlumících, působí-li výroba škodlivými chemickými vlivy
20-40
- stavby ze zdiva hrázděného provedené ze dřeva nebo z hmot oheň jen tlumících
35-50
- masivní stavby (ohnivzdorně provedené ), působí-li výroba škodlivými vlivy
35-50
- masivní stavby
50-100
1.2.1 Ţivotnost jednotlivých konstrukčních prvků Ţivotnost stavby jako celku je závislá především na provedení stavebních prvků dlouhodobé ţivotnosti. Jedná se o ty konstrukce, které mají z hlediska ţivotnosti celé stavby zásadní význam, protoţe při jejich poškození je stavba nefunkční, můţe hrozit její zřícení a případné opravy jsou technicky i ekonomicky náročné. Mezi prvky dlouhodobé ţivotnosti řadíme: a) základy b) svislé nosné konstrukce včetně komínů c) vodorovné nosné konstrukce d) střešní nosné konstrukce e) schodišťové konstrukce Prováděcí vyhláška8 pro oceňování majetku uvádí předpokládanou ţivotnost všech jednotlivých konstrukcí a vybavení a lze ji pouţít jako vodítko i pro trţní oceňování. Po posouzení prvků dlouhodobé ţivotnosti odhadce posuzuje prvky krátkodobé ţivotnosti, jeţ jsou takto posuzovány zejména proto, ţe minimálně jedenkrát za celou ţivotnost stavby dochází k jejich výměně. Jde zejména o rozvody, úpravy povrchů, podlahy, výplně otvorů, klempířské konstrukce a další. V tabulkách níţe jsou uvedeny předpokládané ţivotnosti jednotlivých stavebních částí budov. 8
Vyhláška č.456/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb.
13
14
Tabulka zdroj: Michálek J. , převzato z německé literatury
1.2.2 Integrované návrhy v oblasti konstrukcí Novým koncepčním přístupem v oblasti navrhování progresivních konstrukcí je integrovaný návrh reprezentující multiparametrický9 návrh konstrukce zahrnující celé spektrum kritérií udrţitelnosti a to z pohledu různých rozlišovacích úrovní (materiál, komponenta, objekt) v průběhu všech fází ţivotního cyklu10. V posledních letech mohou významně ovlivnit přístup na stanovení dlouhodobé efektivity dva nové prvky: 1. enviromentální a sociální aspekty realizace 9
Teplý B., Hájek P., Integrované navrhování – efektivní rozhodování cílových investorů, časopis
Stavebnictví, číslo 05/ 2007 10
Korytárová J., Ekonomické důsledky ve vazbě na životnost a spolehlivost konstrukcí, obecné zásady
optimalizace, studii vydalo Centrum integrovaného navrhování progresivních stavebních konstrukci CIDEAS, 2008
15
2. uvaţování celého ţivotního cyklu budovy Právě hodnocení chování budovy11 v rámci celého ţivotního cyklu a ne pouze v okamţiku předání
objektu
do
provozu
(resp.v
krátkém
období
limitovaném
záručními
podmínkami)12 je prvkem, který můţe zásadním způsobem ovlivňovat způsob oceňování a v neposlední řadě chování a rozhodování investorů a uţivatelů, kterým jde o zvýšení profitu z dlouhodobé kvality díla. Grafy níţe
13
nám znázorňují, jak můţe tlak na sniţování pořizovacích nákladů vést
k významnému zvýšení nákladů spojených s uţíváním stavby v čase a v neposlední řadě k sníţení míry poţadovaných vlastností a zkrácení ţivotnosti stavby. Z grafů je vidět, ţe počáteční úspora není tak významná. Lineární nárůst nákladů v části a) slouţí v tomto případě pouze jako příklad. V části b) je potom stejná problematika znázorněna jako ztráta poţadovaných uţitných vlastností, která vyţaduje další náklady na opravy. V praxi jsou opravy zpravidla prováděny jednorázově, v tomto smyslu je část b) realističtější. Náklady lze nicméně rovnoměrně rozdělit na celý sledovaný časový úsek, čímţ lze tento graf opět vztáhnout ke grafu v části a).
Grafy13, autor Petr Jůn: porovnání nákladů, a) nárůst nákladů v čase v důsledku zvýšených nároků nevhodného řešení na další opravy, b) ztráta užitných vlastností nevhodného řešení až k hranici kde není konstrukce dále použitelná a dodatečné náklady spojené s nápravou tohoto stavu, optimální řešení zde nevyžaduje opravu po celou dobu životnosti.
11
Daniels K., Technika budov-Příručka pro architekty a projektanty, nakladatelství Jaga group, v.o.s., 2003,
519 s. ISBN 80-88905-63-X 12
Teplý B., Hájek P., Integrované navrhování – efektivní rozhodování cílových investorů, časopis Stavebnictví, číslo 05/ 2007 13
Jůn P. Pořizovací náklady a náklady na údržbu. Dostupný z WWW:
16
Aby investor minimalizoval (zejména tzv. konečný – cílový investor) negativní vlastnosti uţitného díla, měl by také poţadovat u projektanta a prováděcí firmy: konzultace a součinnost při rozhodování o konstrukčních systémech a jejich dopadu do ţivotního prostředí kompletní dokumentaci skutečného provedení stavby v papírové i digitální formě; doklady o certifikaci pouţitých konstrukčních prvků; „návod“ k uţívání stavby: plán inspekcí, údrţby; technický pasport budovy obsahující zejména: – energetický průkaz a energetický štítek14 budovy neboli zařazení energetické účinnosti řešení domu (v současnosti je uplatňována v ČR metodika podle ČSN 73 0540-2 – výsledkem
je
obdobný
štítek,
jaký
je
pouţíván
u
elektrospotřebičů);
– technické údaje o pouţitých materiálech a konstrukčních prvcích, včetně trvanlivosti, zdravotní nezávadnosti, recyklovatelnosti, podmínek pro údrţbu (zajištění dlouhodobé funkce a spolehlivosti) apod. Komplexní hodnocení kvality budov z hlediska širokého spektra kritérií udrţitelnosti s výsledným zařazením (ratingem) do kvalitativní stupnice se v některých zemích stává běţnou součástí návrhového procesu a někde i výrazným marketingovým nástrojem. Např. v USA se hodnocení prostřednictvím metodiky LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) stalo běţně pouţívanou metodou, vyţadovanou investory i uţivateli. Vlastníci budov povaţují za svoji prestiţ, ţe jejich budova je certifikována systémem LEED s vysokým stupněm hodnocení15 (Certified / Bronze / Silver / Gold / Platinum). Na budovách jsou na význačném místě umísťovány cedule s informací o dosaţené úrovni hodnocení systémem LEED. Z komplexního hodnocení kvality budovy se tak současně stává marketingový nástroj, který zpětně vyţaduje po projektantech nové pojetí
návrhového
procesu
zahrnujícího
celé
spektrum
kritérií
udrţitelnosti.
Novou a doposud zřejmě málo vyuţívanou moţností integrovaného navrhování je tak ovlivnění ekonomických výsledků (z dlouhodobého pohledu) prostřednictvím volby
14
ČSN 73 0540-2: Tepelná ochrana budov, v důsledku odkazů vyhlášky Ministerstva místního rozvoje
č.137/1998 Sb. o obecných technických poţadavcích na výstavbu(ke stavebnímu zákonu), a zákona č.406/2000Sb. o hospodaření energií, 2002 15
Teplý B., Hájek P., Integrované navrhování – efektivní rozhodování cílových investorů, časopis
Stavebnictví, číslo 05/ 2007
17
vhodné úrovně spolehlivosti ve vazbě na trvanlivost / ţivotnost konstrukce. Vhodnou volbou / optimalizací lze tak také příznivě ovlivnit enviromentální dopady.
1.3 Vliv klimatických podmínek na opotřebení staveb Výstavba obydlí, která provází lidstvo od začátku jeho existence byla ovlivňována zejména různorodostí přírodních podmínek, podnebí, reliéfu krajiny a jejímu vyuţití. Klimatické podmínky, které ovlivňují opotřebení stavby mají
dopad
jak do prvků
dlouhodobé ţivotnosti tak do dílčích prvků krátkodobé ţivotnosti: Posuzování zaloţení stavby: Kvalitní zaloţení stavby je nosným prvkem její dlouhodobé ţivotnosti. Při zakládání je třeba brát na zřetel řadu významných činitelů, z nichţ nejdůleţitější je nosnost podloţí a výskyt a vlivy vody z podloţí na stavbu. Je všeobecně známo, ţe na ztrátě dobrých vlastností a postupném rozpadu staveb, má zásadní dopad voda přítomná v různém skupenství a sloţení16. V geologických archivech můţeme získat orientační údaje o místních základových poměrech. Údaje o místním klimatu a klimatických změnách v hydrogeologii území lze zjistit v Hydrometeorologickém ústavu17 a jeho pobočkách, o stavební činnosti v okolí má informace i příslušný stavební úřad. Dobrým, i kdyţ ne zcela spolehlivým zdrojem informací pak bývají i místní pamětníci, kteří mohou poskytnout údaje o změnách podzemní vody a různých stavebních zásazích či haváriích. Pokud je to nutné, přistoupíme k provádění kopaných (nad hladinu spodních vod) či vrtaných sond ke zjištění stavu základového zdiva. Výsledkem geotechnického a stavebně technického průzkumu je závěrečná zpráva, která shrnuje veškerá zjištění a stanovuje moţné příčiny poruch a navrhuje moţné způsoby nápravných opatření. Tato zpráva je výchozím materiálem jak pro odhadce tak event. pro prováděcí stavební firmu, či pro pojišťovnu např. v případě povodní.
16
T systém s.r.o., Air izolace umožňuje. Dostupný z WWW:
17
Český hydrometeorolgický ústav. Dostupný z WWW:
18
Vliv větru na stavby: Vítr má
významný vliv jednak na samotné uspořádání staveb, jejich orientaci vůči
světovým stranám a rovněţ na jejich výšku a tvar zastřešení18. Obrázek níţe zachycující rozdílné situace vesnické zástavby analyzuje vliv převládajícího směru větru na uspořádání staveb kolem ústředního prostoru. Uvedený příklad samozřejmě nemá obecnou platnost, ale závisí na konkrétních klimatických podmínkách, členitosti terénu a především na samotné povětrnosti, která můţe být značně proměnlivá co do velikosti i směru.
Obrázek zdroj: Čerňanský M, Vliv větru na stavby. Dostupný z WWW: < http://www.lidova-architektura.cz/D-desatero/disertacni-prace/20031212-vliv-vitr.htm>
Při nevhodném jednostranném uspořádání rozvolněné zástavby v nechráněném prostředí (rovina, náhorní plošina atd.) můţe docházet k vytváření trychtýřových (nálevkovitých) koridorů, jejichţ zúţeným profilem proudí vzduch o vysoké rychlosti sniţující kvalitu obytného prostředí. Vzdálenosti mezi jednotlivými objekty a sklony střešních rovin pak mají nemalý vliv jednak na pohodu pobytu člověka a rovněţ na opotřebení pláště budov ve venkovním prostředí.
18
Král J, Navrhování staveb na zatížení větrem podle ČSN EN 1991-1-4, časopis Stavebnictví, číslo 02/
2007
19
Mapa větrných oblastí ČR: Povětrnostní podmínky různých oblastí se popisují hodnotami charakteristické desetiminutové střední rychlosti větru „vho“ ve výšce 10 m nad zemí v terénu s nízkou vegetací a jsou zjistitelné na Českém hydrometeorologickém ústavu. Oblast I Vho
II
III
IV
V
22,5 m/s 25 m/s 27,5 m/s 30 m/s 36 m/s
Tabulka zdroj: Český hydrometeorolgický ústav. Dostupný z WWW:
Význam větru roste úměrně s výškou budovy a její hmotností. Vítr je pak rozhodujícím kritériem pro určení zatíţení nosných a střešních konstrukcí. U střešních konstrukcí je pak důleţité zajištění okrajových částí střechy, aby nedocházelo k odtrhávání a postupnému vnikání proudu vzduchu pod střešní vrstvy. Vliv teploty a vlhkosti vzduchu: Kaţdá konstrukce je zásadně ovlivňována především kolísáním teploty a tepelně technickým reţimem konstrukce, přičemţ rozhodující vliv má rovněţ míra vlhkosti. Při projektování novostaveb a rekonstrukcí se odborníci zabývají v souvislosti s tepelnou ochranou budov řadou veličin, z nichţ nejvíce sledovanými samotnými investory jsou: tepelný odpor konstrukce součinitel prostupu tepla tepelná pohltivost teplotní útlum konstrukce tepelné mosty difuzní odpor pouţitých materiálů schopnost sycení materiálu vodou
20
U některých z nich navrhované a povolené hodnoty stanovuje norma19. Skutečné hodnoty těchto veličin se nemalou měrou podílejí jak na uţivatelské kvalitě stavby tak na jejím opotřebení. Nedostatky v tepelném a vlhkostním reţimu vnitřní stavby se (pomineme-li trend sniţování energetické náročnosti a důraz na kvalitu prostředí) z hlediska opotřebení projevují zejména následujícím způsobem: 1. vlhnutí v místech spojů konstrukcí 2. vznik kondenzačních zón 3. výskyt plísní nebo hniloby kolem oken a dveří 4. výskyt plísní a hniloby v dalších místech kondenzace 5. trvalé zatékání sráţkové vlhkosti po konstrukcích nebo mezi jednotlivými vrstvami 6. poškození omítek 7. narušení těsnosti spár jednotlivých konstrukcí Další vybrané klimatické vlivy: vliv sněhové pokrývky - se posuzuje z hlediska zatíţení vlastní hmotností. Výpočtové zatíţení sněhu je tedy závislé na tíze sněhu, tvaru střechy, tíze zastřešení (plášť, krytina, střešní okna). Hodnoty základního zatíţení sněhem jsou v našich podmínkách převáţně závislé na nadmořské výše. Jsou stanoveny dle ČSN 73 00 3520 . vliv tzv. "studeného" sálání" - je velmi významný, přičemţ vzájemné "osálávání" je závislé na 4. mocnině rozdílu teplot. Vliv studeného sálání často vede např. k poruše střešních tašek.
19
ČSN 73 0540-2: Tepelná ochrana budov, v důsledku odkazů vyhlášky Ministerstva místního rozvoje
č.137/1998 Sb. o obecných technických poţadavcích na výstavbu(ke stavebnímu zákonu), a zákona č.406/2000Sb. o hospodaření energií, 2002 20
ČSN 73 0001-1 Navrhování stavebních konstrukcí, část 1.Spolehlivost a zatíţení konstrukcí, Český
normalizační institut 2003 a ČSN 73 0035 , Zatíţení stavebních konstrukcí, Úřad pro normalizaci měření 1986
21
1.4 Ostatní fyzikální, chemické a biologické vlivy na stavbu Z ohromného mnoţství jednotlivých vlivů, jeţ se dotýkají staveb v daných prostředích a mají bezprostřední nebo nepřímý vliv rovněţ na jejich technické opotřebení, se nejčastěji vyskytují tyto: vliv vegetace – patrný zejména u staveb v těsném sousedství lesů a vodních toků. Projevuje se zejména tím, ţe na povrchu staveb narušených povětrností se uchytí niţší rostliny. Růst řas na omítkách a střešních krytinách se ve vhodných podmínkách při neakceptaci těchto moţných vlivů projevuje i u řady novostaveb jiţ v prvních letech ţivotnosti. Nepříznivý vliv na zaloţení stavby mohou mít kořeny stromů. vliv plísní, dřevokazných hub a dřevokazného hmyzu – vznik těchto nepříznivých faktoru, jeţ dále narušují stavbu souvisí zejména se zvýšenou vlhkostí ve stavbách , dřevo je třeba chemicky ošetřit při zachování zdravotní nezávadnosti pouţitých látek. vliv ţivočichů- např.vliv hlodavců na izolace chemické vlivy- mezi hlavní patří zejména agresivní vody a vsakování chemických odpadů do půdy, v neposlední řadě pak spad agresivních látek jako např.kyselé deště, kdy oxid siřičitý způsobuje tvorbu sádrovce, těţkého černého nánosu, jeţ ulpívá na budovách. Podstatný význam chemických vlivů je posuzován zejména u dopravních staveb, kdy je nezbytné kalkulovat vliv ropných produktů a posypových solí.
2 Vliv údrţby, modernizace a rekonstrukce na opotřebení Údrţba, modernizace a rekonstrukce a způsoby jejich provádění mají zásadní dopad do hodnocení další ţivotnosti stavby.
2.1. Výklad pojmů údrţba a modernizace nemovitosti Základní ţivotnost stavby vychází z předpokladu běţné údrţby, která zahrnuje např. malování, opravy omítek, nátěry oken a dveří. Při údrţbě dochází k výměně poškozených
22
jednotlivých prvků na nové, např.výměna podlahových krytin, okapových ţlabů a odpadních trub. Údrţbou ovšem rozumíme i větrání
a eliminaci extrémních teplot
v interiéru. Pokud je běţná údrţba prováděná nedostatečně, urychluje se proces chátrání stavby. Chátrání stavby se projevuje viditelnými vzhledovými defekty (mluvíme o vnějším chátrání) jako např.poškození omítek, komínových hlav, opotřebení zdravotně technického zařízení apod. nebo spočívá v neviditelných strukturálních změnách materiálu v důsledku jeho únavy a pozvolného rozpadu přirozeným stárnutím (vnitřní chátrání)21. Povinnost udrţovat nemovitost je z
podnikatelského hlediska úkolem property
managementu .Náklady na údrţbu se mohou výrazně lišit jednak podle toho, v jaké kvalitě je stavba realizována a jednak podle toho zda je prováděna stálými zaměstnanci nebo najímanými ţivnostníky či firmami. Svou roli hraje i včasnost a četnost provádění údrţby. Statisticky bylo ověřeno, ţe na řádnou údrţbu stavebního objektu je třeba vynakládat ročně průměrně asi 1% z její výchozí ceny, přičemţ tato částka se jistě nebude vynakládat ve stejné výši kaţdým rokem stejně jako se nebude vynakládat v prvních letech po postavení. Zanedbanou údrţbu neuvaţuje cenový předpis, oceňování na jiných principech neţ podle cenového předpisu tuto skutečnost zohledňuje.
2.2 Modernizace a rekonstrukce staveb a jejich dopady do výpočtu opotřebení Během ţivotnosti stavby je tato přehodnocována z hlediska finanční i provozní náročnosti na její uvaţovanou rekonstrukci a modernizaci. Důleţitým činitelem při rozhodování o objemech investic je další moţný rozvoj budovy a optimalizace všech vloţených prostředků. Nezřídka proto dochází k rekonstrukcím a modernizacím po etapách, které jsou náročnější na provoz. Při posuzování opotřebení takovýchto budov je důleţitým vodítkem odborný odhad dalšího trvání stavby a posouzení jednotlivých stavebních zásahů do nemovitosti jako celku. K výpočtu opotřebení v takovém případě nejlépe poslouţí analytická metoda a to za předpokladu, ţe je reálné pouţít objemové podíly konstrukcí dané podle posuzovaného typu budovy platnou oceňovací vyhláškou22 anebo pokud je to 21
FSv ČVUT Praha, Land Management, Vybrané kapitoly oceňování nemovitostí Dostupný z WWW:
22
Vyhláška č.456/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb.
23
moţné, lze tyto podíly stanovit přesněji výpočtem. Jednotlivým metodám výpočtu opotřebení je věnována kapitola 2.4.
3 Opotřebení versus uţitná hodnota stavby Procesem technického opotřebení zpravidla dochází současně i k oslabení uţitných vlastností s ohledem na redefinovaný standard a poţadavky vyplývající z měnících se způsobů provádění všech činností ve společnosti.
3.1 Morální a ekonomická ţivotnost staveb Morální ţivotnost je období od doby moţného komerčního vyuţití stavby do doby jejího funkčního zastarávání – tedy moţnosti jejího nahrazení nemovitostí s lepšími uţitnými parametry23. S pojmem morální ţivotnosti úzce souvisí pojem ekonomická ţivotnost, pod čímţ rozumíme dobu, po kterou je nemovitost schopna vytvářet výnos. Ekonomická ţivotnost bývá zpravidla kratší neţ ţivotnost technická, přičemţ se velmi často jedná o ztrátu ekonomické uţitečnosti, která můţe být spojena se ztrátou čistých výnosů vzhledem k nepřiměřeně vysokým nákladům na údrţbu a provoz, přičemţ se můţe jevit jako výhodnější stavbu odstranit a nahradit ji novou. Tato situace často nastává u jednoúčelových staveb, které ztratily ekonomickou uţitečnost kvůli změně vnějších podmínek ( např. zánik provozu). Odhadce při posuzování ekonomického opotřebení aproximuje náklady do změny stavby pro účel jiného vyuţití s přihlédnutím k lokalitě a poptávce. Morální opotřebení nelze vypočítat a při jeho posuzování se pouţívá expertního odhadu.
3.1.1 Morální ţivotnost rezidenčních nemovitostí Morální ţivotnost rezidenčních nemovitostí obecně nepodléhá tak silnému opotřebení jako u nemovitostí korporátních. V podmínkách České republiky je determinována následujícími faktory:
23
Ort, P., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, vydal Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, 74 s., ISBN 978-80-7265-113-9
24
1. Panelová výstavba ze šedesátých aţ osmdesátých
let má navzdory negativní
medializaci průměrnou aţ dobrou poptávku a není silně vnímána jako sociální bydlení ( vyjma problémových sídlišť ) 2. Nástup západního modelu rodiny s typickým větším individualismem a z toho vyplývajících nároků na velikost a uspořádání bytových jednotek je mírnější a zpoţděný 3. Lze očekávat pokračující a zvýšenou poptávku po bydlení se zmenšenými nároky na údrţbu, na vytápění a celkové provozní náklady. Významnou úlohu při dosahování sniţování nákladů na vytápění můţe sehrát podpora státu. 4. S ohledem na vývoj pracovního trhu lze očekávat zájem o pracovištní vybavení domácností. 5. Sníţená poptávka po bytech s větším počtem zato menších místností jiţ nemá tak výraznou klesající tendenci.
3.1.2 Morální ţivotnost korporátních nemovitostí Korporátní nemovitosti jsou zasaţeny současnou krizí důvěry v bankovním systému a ekonomickou krizí ze všech nejvíce. V České republice vloni skončilo více jak desetileté období růstu trhu, kdy bylo podle odhadů dostavěno více neţ 600 tisíc metrů čtverečních průmyslových ploch, přičemţ tento objem byl o zhruba 30% niţší oproti roku 2007. Zpomalení nastalo zejména především díky razantnímu odlivu zahraničních investic. Zatímco v uplynulých letech bylo v industriálním developmentu nejnáročnější připravit logistický projekt k výstavbě, dnes jsou projekty připravené, ale v důsledku bankovní krize pro ně nedokáţí developeři zajistit financování. Výnosnost korporátních realit v ČR klesá jiţ od roku 2002, kdy dosahovala 9%p.a. aţ po 6,5% p.a.v roce 2008. Z jednotlivých segmentů nejvíce klesá poptávka po skladech, která se ke konci února 09 propadla oproti 3.Q.08 o celou třetinu a ruku v ruce s tím se zvýšil počet prázdných skladů za současného propadu jejich spekulativní výstavby (není předem znám nájemce) ze 72 % v roce 2007 na 32% v roce 2008. Tento stav má tendenci se dále zhoršovat s poklesem výroby v automobilovém průmyslu a následném propadu zakázek logistických firem. Zpomalení ve výstavbě nákupních center jiţ nijak přímo nesouvisí s propuknutím krize,
25
neboť bylo dosaţeno prodejní plochy 186 m2 na tisíc obyvatel, čímţ se Česká republika zařadila těsně pod průměr EU24. Segmentem se samostatných vývojem jsou administrativní budovy a hotely. Průměrná ţivotnost hotelů překračuje ţivotnost maloobchodních a kancelářských nemovitostí, přičemţ jiţ při jejich projektování se snáz pracuje s modely náhradního vyuţití např. pro domy seniorů či apartmány. Určitou nevýhodou segmentu hotelů je vysoká náročnost klientů, která vyţaduje neustálé rekonstrukce a modernizace, čímţ posouvá laťku standardu a poţadovanému komfortu.
I tato opatření ovšem nezabránila v poklesu
průměrné obsazenosti hotelů v ČR ze 75 % na současných méně neţ 60% od roku 2004. Jak u hotelů, zejména pak u administrativních ploch ovšem rovněţ stoupají nároky klientů na energetickou náročnost budov s důrazem na jejich uţivatelskou kvalitu, takţe inteligentní systémy se mohou stát tím rozhodujícím činitelem na pomyslných vahách při manaţerském výběru. Přestoţe někteří manaţeři nepovaţují současnou situaci za krizi nýbrţ za návrat k rovnováţnému stavu, je faktem, ţe trh se výrazně přeskupí a řada korporátních realit ztratí svou ekonomickou ţivotaschopnost a řada projektů zamrzne na papíře s tím, ţe jejich realizovatelnost bude znovu posuzována.
3.2 Právní opotřebení nemovitostí Právní opotřebení představuje, jak bylo jiţ uvedeno v úvodu dobu od vzniku do zániku nemovitosti jako věci. Pojem opotřebení v souvislosti s právním stavem je trochu zavádějící, nicméně odhadce musí náleţitě a podle dostupnosti posuzovat právní stabilitu posuzovaných nemovitostí, neboť existují rizika související s počtem vlastníků, s mírou omezení vlastnického práva ( ve formě břemen nebo zástavních práv) či např. u dočasných a nedokončených staveb nebo staveb provedených bez oprávnění. Posuzování právních stabilit je úzce spjato s účelem provádění odhadu.
24
Cushman & Wakefield, Výstavba nákupních center zpomalila.
Dostupný z WWW:
26
4 Opotřebení v jednotlivých metodách oceňování V současné době jsou v České republice nejvíce rozšířeny postupy, kdy je průběh opotřebení v závislosti na čase při provádění ocenění nákladovou metodou zobrazován křivkou. Například přímkou u lineární metody nebo spojitou či lomenou křivkou u jiných metod 25.
4.1 Metoda lineární Lineární metoda předpokládá, ţe opotřebení roste přímo úměrně s časem, od nuly u nové stavby do 100% u stavby zcela zchátralé. Předpisem bývá někdy stanovena hranice, Vyhláška č.127/1999 Sb. sjednotila horní hranici opotřebení všech staveb při lineární metodě na 85%. U starších staveb, dobře provedených a udrţovaných se doporučuje pouţívat opotřebení nejvýše 60-70%. Na pouţívání lineární metody jsou různé názory. Je zřejmé, ţe se jedná o metodu početně velmi jednoduchou, coţ vedlo k její oblibě zejména v době, kdy ještě nebyla k dispozici výpočetní technika. Někteří autoři zdůrazňují, ţe přímka lineární metody nepodává věrný obraz znehodnocení, ţe další uvedené metody vyjadřují průběh skutečného znehodnocení staveb výstiţněji, neţ lineární metoda, neboť po dokončení se stavba při dobré údrţbě dost dlouho neznehodnocuje a je moţno ji povaţovat za novostavbu. Lineární metoda byla dále modifikována jako Kusýnova metoda (Tato metoda vychází z lineární metody s tím, ţe v prvních letech trvání stavby je opotřebení menší. Doporučuje v první osmině trvání stavby nepočítat opotřebení vůbec a posléze pouţít lineární metodu). V praxi se lineární metoda nejlépe hodí pro výpočet opotřebení staveb takových, jejichţ stáří je v období plynutí 1/3 – 2/3 ţivotnosti a jejichţ stav se zhoršuje úměrně se stářím. Matematický postup výpočtu opotřebení lineární metodou vyjádřený v procentech:
S x100% AL= Z
25
S S T
x100%
Pohl P., Oceňování nemovitostí v závislosti na životnosti a opotřebení konstrukčních systémů a prvků.
Dostupný z WWW:
27
AL= lineární opotřebení (%), S= stáří, Z=celková předpokládaná ţivotnost, T=doba dalšího trvání stavby
4.2 Metody nelineární26: 4.2.1 Metoda kvadratická a semikvadratická Průběh opotřebení je při pouţití kvadratické metody vyjádřen kvadratickou funkcí s tím, ţe v počátku je opotřebení velmi nízké a v posledních letech stoupá strmě. Pouţití metody se doporučuje v případě, kdy je velmi pečlivě prováděná údrţba a stavba celkově při svém doţívání vykazuje ještě dobrý technický stav. Matematické vyjádření výpočtu opotřebení kvadratickou metodou: AK=
1
S2 x100% Z2
AK= kvadratické opotřebení(%), S=stáří, Z= celková předpokládaná ţivotnost Semikvadratická metoda představuje výpočet opotřebení vyjádřením průměru mezi metodou lineární a metodou kvadratickou. V praxi se nejlépe hodí při posuzování stavby v druhé polovině její ţivotnosti, kdy byla prováděna řádná údrţba a současně vyměněny četné prvky krátkodobé ţivotnosti, přičemţ nemůţeme tuto skutečnost dobře vyjádřit prodlouţenou ţivotností.
4.2.2 Metoda analytická Principem analytické metody je rozdělení stavby na jednotlivé konstrukce a vybavení podle jejich cenových (objemových) podílů a výpočet opotřebení jednotlivých konstrukcí nebo prvků odděleně. Výsledné opotřebení je pak váţeným průměrem celé nemovitosti, kdy vahou jsou uvedené podíly. Metoda se pouţívá, kdyţ je nemovitost ve stádiu před opravou nebo po opravě mimo běţnou údrţbu, v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném stavebně technickém stavu, opotřebení je objektivně větší neţ
85 %, je
oceňována kulturní památka podle právního předpisu a je-li provedena nástavba, funkčně
26
Bradáč.A., (a kol.), Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, nakladateství Linde Praha, a.s., 2007, 740 s. ISBN 978-80-7201-679-2
28
spojená přístavba nebo vestavba. Uţití této nebo lineární metody je nařízeno pouţít při opotřebení u výpočtu hodnoty podle současného právního předpisu. Metoda je velmi pracná a stanovení jednotlivých podílů ne vţdy respektuje jednotlivé typy a vybavení staveb. Na principu analytické metody jsou zaloţeny Kratěnova metoda, Bradáčova metoda a Kasova analytická metoda. Výše opotřebení jednotlivého konstrukčního prvku jehoţ zastoupení je vyjádřeno v procentech se zjistí podle vzorce
B x100 A C kde A = objemový podíl konstrukce upravený podle skutečně zjištěného stavu B = skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení C = předpokládaná celková ţivotnost příslušné konstrukce a vybavení např.dle vyhlášky nebo případně stanovená odborným odhadem Musí platit vztah B ≤ C. Celkové opotřebení stavby v % se následně vypočte podle vzorce n i 1
Bi x100 Ai Ci
4.2.3 Metoda kubická Tato metoda ( téţ Bradáčova) byla odvozena se snahou dosáhnout plynulého prodluţování ţivotnosti u staveb s tím, ţe zpočátku pouţije původní tabulková ţivotnost.Je nejpřesnější čím déle stavba existuje. Matematické vyjádření výpočtu kubickou metodou: a) pokud stáří stavby není větší neţ základní ţivotnost:
Z = S + TT x
Q 100
b) v případě vyššího neţ tabulkami předpokládaného stáří:
Z=S+
29
S Q x 2 100
S= stáří stavby, Z = základní ţivotnost, TT= zbývající ţivotnost u stavby s prvky dlouhodobé ţivotnosti v dobrém stavu Q= odborně odhadnutý stav konstrukcí dlouhodobé ţivotnosti přiměřeně k jejich stáří v rozsahu Q = 100 aţ 0 %.
4.2.4 Metoda fiktivního stáří Podstata metody je v pouţití stejných vzorců jako u běţného výpočtu znehodnocení s tím, ţe u staveb s prodlouţenou ţivotností se namísto skutečného pouţije tzv.fiktivní stáří, které vkládáme do klasických vztahů pro opotřebení.
4.3 Další způsoby výpočtu opotřebení: Kromě výše uvedené kubické metody se v případě přestárlých staveb pouţívá Smejkalova bodovací metoda, jeţ spočívá v bodovém hodnocení osmi základních kritérií, autor ji doporučuje pouţívat od stáří šedesáti roků, v literatuře je zmiňována také logaritmická metoda , jeţ vychází z pravidel sloţeného úrokování, ale dnes se jiţ téměř nepouţívá. Všechny prezentované metody lze pomocí výpočetní techniky vhodně kombinovat, přičemţ jejich aplikace v praxi je jedním z měřítek úplnosti a správnosti posouzení opotřebení.
5
Míra opotřebení ve vazbě na poptávku
Míra opotřebení a poptávka se navzájem ovlivňují za současného vlivu všech ostatních faktorů, z nichţ nejvýznamnější jsou sledovány ve vazbách.
5.1 Statistické sledování opotřebení ve vztahu k realizované ceně nemovitosti Od roku 1997 spolupracuje MF a ČSÚ na vytvoření systému monitorování cen nemovitostí v ČR27. Mezníkem ve vývoji se stalo vydání zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, kde je v § 33 odst. 3 stanovena finančním úřadům povinnost předávat údaje, obsaţené v daňových přiznáních o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o 27
Český statistický úřad, Účel statistického systému „ceny nemovitostí“, záměr publikace. Dostupný z
WWW:
30
cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě prodeje, Ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu. Účelem vytvářeného systému má být poskytování informací o rozloţení cenové hladiny dle druhů nemovitostí, jejich polohy a dalších rozhodujících faktorů, jakoţ i vývoj tohoto rozloţení v čase. Systém by měl být spolehlivý a aktuální. Účelem systému není nahrazovat tzv. cenové mapy, které si pro svoje účely vytvářejí místní administrativy, ale poskytovat globální informace na makroekonomické úrovni. Toto sledování si rovněţ neklade za cíl takový systém v celé šíři prezentovat. Kromě samotného poskytnutí informace o závislosti cen nemovitostí na různých determinujících faktorech rovněţ prezentuje důvody výběru těchto faktorů při daném datovém zdroji. Jedním ze záměrů je nalezení maximální vypovídací schopnosti současného stavu dat. Hlavní výhodou tohoto administrativního zdroje je, ţe vychází z reálných, skutečně placených (přiznaných) cen. Jedná se o celoplošný a pravidelný datový tok o cenách transakcí na trhu nemovitostí. Případné námitky, ţe cena přiznaná ke zdanění nemusí být vţdy totoţná se skutečně placenou cenou, téměř ztrácí na váze pokud se jedná o relativní srovnání cen v čase a ve většině případů i v umístění nemovitostí, neboť lze předpokládat, ţe toto zkreslení je v daných případech prakticky stejné. Finanční úřady zadávají z daňových přiznání do databáze vybrané údaje o prodejích nemovitostí, vytvořené soubory pak obdrţí ČSÚ. Jedná se o následující druhy nemovitostí: budovy a haly, rodinné domy, rekreační chalupy a domky, rekreační a zahrádkářské chaty, garáţe, studny, byty a nebytové prostory, pozemky stavební, zemědělské pozemky, lesní pozemky, ostatní pozemky, lesní porosty. Statistický úřad vyhodnocuje mimo jiné závislost průměrné jednotkové ceny nemovitosti na jejím opotřebení a zkoumá vzájemnou závislost mezi všemi determinujícími faktory výsledné ceny. Stanovení pásem opotřebení Pro klasifikaci nemovitostí dle opotřebení bylo třeba stanovit pásma opotřebení, pro která by se daly sledovat statistické závislosti ceny na tomto faktoru (a v kombinaci s ostatními). Kromě dělení na skupiny po 5%, které je však v kombinaci s jiným členěním příliš jemné a příliš rozdrobí základní soubor, byla pro kaţdý druh stanovena specifická hrubší pásma. Základem pro toto stanovení byl průběh průměrné jednotkové ceny daného druhu nemovitosti v závislosti na opotřebení. Skupiny byly stanoveny tak, aby rozdíly jednotkových cen uvnitř byly relativně nízké, rozdíly mezi skupinami velké, ţádná ze skupin nebyla příliš velká ani malá. Výsledkem tohoto procesu jsou následující pásma opotřebení, pouţívaná ve většině sledovaných analýz i publikovaných tabulek. ( v %)
31
Rodinné domy 0-10 10-50 50-75
75-100
Byty
0-5
45-100
Bytové domy
0-25 25-65 65-100
Garáţe
0-10 10-25 25-50
5-20
20-45
50-100
Tabulka, zdroj: Český statisktický úřad ( odkaz č.27)
Stupeň závislosti jednotkových kupních cen na jednotlivých determinujících faktorech: Dalším krokem bylo stanovení relativního stupně závislosti průměrné jednotkové ceny na kaţdém ze zvolených vysvětlujících faktorů. Při sledování této závislosti je však třeba dbát na jistou, byť malou, korelovanost vysvětlujících faktorů. Proto při zkoumání vlivu kaţdého z nich je třeba, aby všechny ostatní byly konstantní. Pro rodinné domy je nejvyšší závislost logicky na stupni opotřebení. Kraj a velikost obce mají vliv menší, vzájemně srovnatelný. Nejniţší je závislost na období. Pro byty jsou hlavní faktory opotřebení a velikost obce, oba zhruba stejně silné. Závislost na regionu je niţší, na období malá. Dominantní je však vliv umístění v Praze. Pro garáţe jsou závislosti analogické jako pro byty s tím, ţe nejsou tak výrazné. Cenová variabilita základního souboru je nejmenší ze všech druhů nemovitostí. Dělení na různé skupiny podle faktorů má však ze všech druhů nemovitostí nejniţší vliv na zvyšování průměrné cenové homogenity takto nově vzniklých skupin. Pro bytové domy je hlavní opotřebení, následuje velikost obce, region a období mají vliv nejmenší. Pro stavební pozemky je dominantní závislost na velikosti obce, u velkých měst na poloze v obci. Niţší je závislost na regionu a na období. Všechny závislosti jsou ovšem ale vyšší neţ tytéţ pro ostatní druhy. Ze všech druhů nemovitostí je pro tento nejvyšší cenová variabilita.
5.2 Vnímání opotřebení podle generací Samotné statistické sledování korelace opotřebení s jinými cenotvornými faktory vyúsťuje v neposlední řadě k poznatkům, ţe kromě nejdůleţitějších faktorů jakými jsou lokalita a typ nemovitosti vstupuje do této korelace s vnímáním opotřebení další významný faktor,
32
kterým je věková struktura na straně poptávky, jeţ zasahuje do hodnocení opotřebení rezidenčních nemovitostí. Vnímání opotřebení jednotlivými generacemi souvisí s rozdílnými nároky na další zejména morálně-technickou ţivotnost např. zařizovacích předmětu , povrchových úprav či ovládacích a regulačních prvků rozdílnými nároky na další zejména morálně-ekonomickou ţivotnost např. ve formě nároku na velikost a uspořádání obytné plochy , coţ souvisí s ţivotním stylem rozdílnými nároky na očekávaný stupeň technického vybavení a vnímání rychlosti jeho zastarávání, kde se projevuje míra spotřebního chování podle generací v neposlední řadě rozdílnými nároky na celkový standard hodnocené stavby rozdílnými očekáváními při vstupu do realitního obchodu, neboť
vnímání
opotřebení je různé při pořizování bydlení pro vlastní potřebu od pořizování bydlení jako investici Vzhledem k tomu, ţe v České republice vykazují demografické křivky nerovnoměrné tempo nárůstu obyvatelstva v předchozích desetiletích, je zřejmé, ţe tato nerovnoměrnost se určitým způsobem bude stále projevovat jak v kvantitativní tak v kvalitativní poptávce rezidenčních nemovitostí.
33
6 Odhad ceny rodinného domu – Karlovy Vary zadavatel a adresát : JUDr. František Siegel Polní 178 360 01 Karlovy Vary Česká republika V Karlových Varech dne 27.05.2009 ZPRÁVA O HODNOCENÍ 28 Rodinný dům Polní 178 360 01 Karlovy Vary - Olšová Vrata STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)
Datum ocenění : 14. května 2009
28
Zpráva o hodnocení zpracována včetně citací dle metodiky: Ort., P., Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl I, vydal Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-128-3
34
Váţený pane Siegel, předkládám Vám zadané ocenění následující nemovitosti: RODINNÝ DŮM č.p. 178 Uvedený na listu vlastnictví č. 450 , pro katastrální území Olšová Vrata, v ulici Polní, obec a okres Karlovy Vary Výsledky prováděného posouzení: Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou výši uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 14. květnu 2009 – ke dni místního šetření. Zpracovatelce zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o ceně. Zpracovatelce zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v K.Varech, na listu vlastnictví č. 450, pro katastrální území Olšová Vrata, obec Karlovy Vary, okres Karlovy Vary. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 27. 05. 2009 je přílohou této zprávy. Zpracovatelka zprávy chápe obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (14. květnu 2009) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu, ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena ( vyjma věcného břemene ohledně uloţení podzemního vedení společnosti Telefónica O2 Czech Republic, a.s.) nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv 35
omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsme vzala v úvahu následující faktory : Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budovy a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
6.1 Popis lokality a majetku Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 178 se nachází ve vyhledávané okrajové části Karlových Var, jeţ je lokalizována v blízkosti rychlostní komunikace R6 směrem na Prahu. Celkový charakter lokality tvoří příměstské bydlení středního a vyššího standardu s okrajovým průmyslovým vyuţitím, přičemţ význam lokality je umocněn umístěním karlovarského letiště a nejstaršího golfového hřiště ve střední Evropě . Obecně lze říci, ţe se jedná o komerčně atraktivní lokalitu se středním rozvojovým potenciálem a koeficientem zhodnocení investice přesahujícím předpokládanou míru inflace. V lokalitě jsou zastávky městského autobusu MHD, v provozu je mateřská škola a prodejna smíšeného zboţí, ostatní občanská vybavenost je v bliţších částech města Karlových Var, přičemţ lokalita je velmi dobře a rychle dopravně dostupná. Parkování je moţné zcela bez
36
problémů a v dostatečné kapacitě jak na vlastním
pozemku, tak na okolních
prostranstvích. Pohledové horizonty umoţňující výhled na okolní zástavbu , rybník a lesy, lze hodnotit jako nadprůměrné. Charakteristika majetku Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 2000 jako rodinný dům. V roce 2008 byl zakoupen současnými majiteli a byla provedeny některé drobné úpravy ve změně dispozice a na zkvalitnění venkovních úprav, čímţ se oceňovaný majetek znovu zhodnotil. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou
situovány v lokalitě rodinných domků v Polní ulici a jako celek mají
podobný poměr šířky i délky, přičemţ hranice pozemků jsou z části křivočaré s ohledem na vyuţitelnost vedlejších pozemků (přístupová komunikace). Poloha pozemků je vůči sousedům řadová. Pozemek p.č. 291/9 o rozloze 130 m2 tvoří zastavěnou část budovy č.p.186 , pozemek p.č. 291/3 o rozloze 513 m2 je nezastavěný a slouţí z menší části jako přístupová plocha do rodinného domu a garáţe, z větší části jej tvoří okrasná zahrada u rodinného domu. Je architektonicky upraven, přičemţ je vyuţito svaţitosti terénu směrem k severu. Zahrada obsahuje opěrnou zeď, venkovní schody a chodníky v převáţně okrasné zeleni. V lokalitě jsou podzemním způsobem vybudovány všechny základní veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda, kanalizace, telefon) kromě plynu, který je pro celé katastrální území ve fázi přípravy stavby. Vzhledem k tomu, ţe oba pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 643 m2.
37
Vedlejší stavby a venkovní úpravy Jedinou vedlejší stavbou je dřevěná kůlna. Jedná se o samostatně stojící stavbu situovanou západně od hlavní stavby při boční hranici se sousedem, jeţ slouţí k ukládání palivového dříví a zahradní techniky, zastavěná plocha kůlny je 11 m2. Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy : Přípojka kanalizace z trub kameninových, vedených od domu do uličního řadu vedeného v ulici Polní Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného v ulici Polní Přípojka vody vedena z plastových trubek PE vedených od domu do uličního řadu v ulici Polní Zpevněné plochy provedené z betonových tvarovek do štěrkového loţe Obrubníky z prostého betonu Opěrná zeď situovaná na zahradě, provedená z čediče na cementovou maltu Venkovní schodiště z čediče na cementovou maltu Plot: částečně tvárnicová podezdívka, částečně podezdívka z bílých cihel, sloupky rovněţ smíšené, z bílých cihel i tvárnicové, výplň z dřevěných planěk Vrata i vrátka svařovaná z ocelových profilů, výplň z plotovek Veškeré stavební příslušenství je ve velmi dobré kvalitě, všechny přípojky jsou vybudovány v letech 1998-2000 . Trvalé porosty Zahrada zaloţená v severním svahu je osazená čtyřmi ovocnými stromy , plot lemují okrasné konifery, ostatní plochy jsou z důvodu zachování kvalitního oslunění osazeny popínavými plazivými keři. Při západní hranici pozemku je osazeno sedm stříbrných smrků. Porosty jsou zhruba sedmileté. Trţní hodnotu trvalých porostů neindikuji samostatně, ale je posuzována při hodnocení majetku jako celku. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového půdorysu s delší stranou umístěnou rovnoběţně s ulicí Polní, ze základního půdorysu ustupuje prostor zastavěné plochy garáţe, jeţ tvoří funkční celek s rodinným domem a vystupuje rizalit krytého
38
schodiště a zimní zahrada. Stavba má dvě nadzemní podlaţí a je zakryta stanovou střechou. Nadzemní podlaţí má obdélníkový tvar, bez balkonů, teras nebo lodţií. Stavba dispozičně obsahuje v prvním nadzemním podlaţí předsíň, vstupní halu se schodištěm, koupelnu s WC a sprchovým koutem, technickou místnost s kotlem a boilerem. Dále jsou v přízemí kuchyň, jídelna a obývací pokoj, jeţ jsou funkčně propojeny. Úloţné prostory jsou vytvořeny v podschodišťovém prostoru. Ze vstupní haly je vchod do garáţe. Z jiţní strany je dále v prvním nadzemním podlaţí vedle zimní zahrady zvláštní vchod do samostatné nevytápěné místnosti, jeţ slouţí jako sklad. Druhé nadzemní podlaţí obsahuje tři obytné místnosti, šatnu, koupelnu a WC. Stavba nemá půdu , stropy jsou realizovány zavěšenými palubkovými podhledy. Celkově stavba obsahuje výhradně bytové prostory a příslušenství k nim. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, pasové, základová deska je dle projektové dokumentace a informací zadavatele opatřena izolací proti vodě a radonu. Nosné zdivo je z tvárnic Porotherm o tloušťce 450 mm a 300 mm, příčky jsou z tvárnic Porotherm o tloušťce 115 mm. Strop nad prvním nadzemním podlaţím je zalit betonem do nosníků Porotherm, stropy nad druhým nadzemním podlaţím tvoří zavěšené palubkové podhledy. Střecha je stanová s dřevěným, tesařsky vázaným, krovem. Krytinu tvoří kanadský šindel od firmy Tegola. Klempířské konstrukce z titanzinku. Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádu tvoří jednak fasádní omítka vápenná, štuková, opatřená nátěrem, jednak dřevěné obloţení opatřené nátěrem. Vnější obklady z pískovcových pásů na stavební lepidlo. Vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyni, v koupelnách i na WC z obkladaček zn.RAKO. Schody jsou vyrobeny jako svařovaná profilovaná konstrukce, schodišťové stupně dubové. Vnitřní dveře a zárubně jsou dýhované do firmy Sapeli. Okna jsou provedena v modrém plastu. Podlahy obytných místností jsou pokryty částečně dřevěnými vlýsky, částečně kobercovou textilní krytinou. Podlahy ostatních místností jsou pokryty keramickou dlaţbou. Vytápění je ústřední, s deskovými radiátory. Zdrojem tepla je elektrický kotel Protherm o výkonu 15 kW. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Dům je vybaven dvěma bleskosvody. Rozvod vody jsou plastové. Zdrojem teplé vody je elektrický boiler o objemu 150 litrů. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka z trub kameninových, hrdlových. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, myčkou nádobí a ledničkou. Vnitřní vybavení 39
obsahuje plastovou obezděnou vanu,sprchový kout 3 umývadla a jeden bidet. Dvě záchodové mísy i bidet jsou na závěsné konstrukci. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par, rozvod domácího a veřejného telefonu a televizní anténu. Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům
a jeho vyuţití
odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek ,jeţ je osm let po kolaudaci lze hodnotit jako novostavbu s plným vyuţitím. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
6.2 Ocenění Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví.
40
K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila všech tří metod ocenění.
6.2.1 Porovnávací metoda Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v téţe lokalitě. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím lokálně obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je: 1 104 674 Kč a je kalkulována následně : 643 * 1 718 = 1 104 674 Kč
41
Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce: Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK OLŠOVÁ VRATA
Pořadové
Oceňovaný Porovnáv.
Porovnáv.
Porovnáv.
Porovnáv.
pozemek
pozemek
pozemek
pozemek
Pozemek
číslo
1
2
3
4
Olšová
Olšová
Olšová
Olšová
Vrata
Vrata
Vrata
Vrata
N/A
N/A
N/A
Olšová
Olšová
Olšová
Olšová Vrata
Vrata
Vrata
Vrata
Vrata
Obec
K.Vary
K.Vary
K.Vary
K.Vary
K.Vary
Okres
K.Vary
K.Vary
K.Vary
K.Vary
K.Vary
pozemku Název pozemku Parcelní číslo
291/3,291/9 N/A
Katastrální území Olšová
Olšová Vrata
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní
cena
X
1 765 523
1 350 000
2 280 000
2 400 000
Rozloha pozemku
643
842
743
1 206
2 156
X
2096,82
1816,96
1890,55
1113,17
14.9.2008 23.11.2008
7.12.2008
15.5.2009
celkem v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená
0,96
0,98
0,98
1
2012,95
1780,62
1852,74
1113,17
prodej
prodej
prodej
nabídka
1
1
1
0,85
2012,95
1780,62
1852,74
946,20
hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
absolutní
absolutní
absolutní
absolutní
absolutní
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
42
Korekce Upravená
1
1
1
1
2012,95
1780,62
1852,74
946,20
hodnota Existence
bez
vlivu bez věcných bez
věcných břemen
na cenu
břemen
na cenu
Korekce Upravená
vlivu bez
vlivu bez
na cenu
věcných
břemen
1
1
1
1
2012,95
1780,62
1852,74
946,20
hodnota Vyuţití
podle bydlení
bydlení
smíšené
územního plánu
bydlení
smíšené území
území
Korekce Upravená
1
1,05
1
1,05
2012,95
1869,65
1852,74
993,51
ano
ano
ano
poţádáno
1
1
1
1,1
2012,95
1869,65
1852,74
1092,86
nejsou
nejsou
nejsou
nejsou
1
1
1
1
2012,95
1869,65
1852,74
1092,86
hodnota Územní
ano
rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná
právní nejsou
omezení
a
závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita
vyhledá-
vyhledá-
vyhledá-
vyhledá-
vaná
vaná
vaná
vaná
Korekce Upravená
vyhledá-vaná
0,95
1
1
1,05
1912,30
1869,65
1852,74
1147,50
hodnota Tvar pozemku
pravidelný
pravidelný
Korekce Upravená
neprav.
pravidelný neprav.
1
1,03
1
1,1
1912,30
1925,74
1852,74
1262,25
43
hodnota Svaţitost
mírně
rovinný
rovinný
mírně
svaţitý
rovinný
svaţitý
Korekce Upravená
0,95
0,95
1
0,95
1816,69
1829,45
1852,74
1199,14
kompletní
kompletní
kompletní
částečná
1
1
1
1,4
1816,69
1829,45
1852,74
1678,79
nezjištěna
nezjištěna
nezjištěna
nezjištěna
1
1
1
1
1816,69
1829,45
1852,74
1678,79
srovnatelná srovnatelná srovnatelná
srovnatelná
hodnota Dostupnost
kompletní
inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace
nezjištěna
půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce
1
Upravená
1816,69
1 1829,45
1 1852,74
1 1678,79
hodnota Dopravní dostupnost
dobrá velmi dobrá velmi dobrá a
velmi
dobrá
dobrá
parkování Korekce Upravená
0,95
0,95
0,95
1
1725,85
1737,98
1760,10
1678,79
ne
ne
ne
ne
1
1
1
1
1725,85
1737,98
1760,10
1678,79
hodnota Nutnost demolice
ne
stávajících objektů Korekce Upravená hodnota
44
Velikost obce
srovnatelná srovnatelná srov.
Korekce
srov.
1
1
1
1
1725,85
1737,98
1760,10
1678,79
větší
větší
větší
větší
1
1
0,95
0,9
1725,85
1737,98
1672,09
1510,91
ve výstavbě
průměrná
průměrná
s omezením
1
1
1
1,15
1725,85
1737,98
1672,09
1737,55
1725,85
1737,98
1672,09
1737,55
643
842
743
1 206
2 156
1104911
1453167
1291319
2016546
3746158
Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná
zastavěno
zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací
1718,37
hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnaná hodnota
z
průměru porovnávaných pozemků jednotková poř. číslo
číslo
výměra
parcely
m2
v hodnota na 1m2
zaokrouhl.
1
291/3
513
1 718,37
1 718
881 334
2
291/9
130
1 718,37
1 718
223 340
Celkem
643
1 104 674
Konstrukce tabulky zdroj: Ort., P., Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl I, vydal Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-128-3, data vlastní
45
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem porovnala rodinné domy, které byly v Olšových Vratech nebo bezprostředním okolí v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Tři tyto nemovitosti se nacházejí v téţe lokalitě, jedna nemovitost je od vyhodnocované lokality v dosahu dvou kilometrů. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 4 635 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce : Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnáv.
RD Olšová Vrata
Porovnáv.
Porovnáv.
Porovnáv.
nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové
číslo
1
2
3
4
Rodinný
Rodinný
Rodinný
Rodinný
Rodinný
dům
dům
dům
dům
dům
nemovitosti Název nemovitosti
46
Ol.Vrata
Ol.Vrata
Ol.Vrata
Ol.Vrata
Kolová
Parcelní číslo
291/3,291/9
Adresa nemovitosti
Polní 186
Hornická
Polní 178
K letišti
Katastrální území
Ol.Vrata
Ol.Vrata
Ol.Vrata
Ol.Vrata
Kolová
Obec
K.Vary
K.Vary
K.Vary
K.Vary
Kolová
Okres
K.Vary
K.Vary
K.Vary
K.Vary
K.Vary
B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota
643
1106
827
1921
886
m2
1 718
1 718
1 718
1 718
1 718
pozemku
1104674
1900108
1420786
3300278
1522148
za
1
pozemku Hodnota celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet
srovnávacích
220
270
195
224
252
X
5 950 000
4 550 000
8 150 000
7 020 000
4049892
3129214
4849722
5497852
15000
16047
21651
21817
11.8.2008 14.12.2008
5.5.2009
5.5.2009
jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací
X
jednotku Datum transakce Korekce
0,97
0,97
1
1
14550
15566
21651
21817
Prodej
Prodej
Nabídka
Nabídka
1
1
0,85
0,85
14550
15566
18403
18544
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1
1
1
1
14550
15566
18403
18544
Ne
Ne
Ne
Ne
Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní
Korekce Upravená hodnota Existence věc. břemen
Bez vlivu
47
Korekce
1
1
1
1
14550
15566
18403
18544
Rod.dům
Rod.dům
Rod.dům
Rod.dům
1
1
1
1
14550
15566
18403
18544
Ano
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1
14550
15566
18403
18544
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
14550
15566
18403
18544
Srovnatelná Srovnatelná Srovnatelná
Horší
Upravená hodnota Vyuţití podle územního Rod.dům plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a
Ne
závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu
1
1,1
14550
15566
18403
20399
1,05
1,05
1
1
15277
16344
18403
20399
Průměrná
Průměrná
Lepší
Lepší
1,02
1,05
0,9
0,92
15583
17161
16563
18767
Horší
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1,05
1
1
1
16362
17161
16563
18767
Omezený
Omezený
Omezený
Omezený
1
1
1
1
16362
17161
16563
18767
Upravená hodnota vybavenost
1
Novostavba Novostavba Novostavba Novostavba Novostav.
Korekce Technická
1
Průměrná
budovy Korekce Upravená hodnota Funkční
vyuţitelnost
Dobrá
budovy Korekce Upravená hodnota Další
moţný
rozvoj
Omezený
nemovitosti Korekce Upravená hodnota
48
Dopravní obsluţnost
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1
1
1
1
16362
17161
16563
18767
Lepší
Dobrá
Lepší
Lepší
0,95
1
0,95
0,95
15544
17161
15735
17829
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a
Dobrá
Kompletní Kompletní
parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu
Srovnatelná Srovnatelná
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
N/A
1
1
0,92
0,98
15544
17161
14476
17472
N/A
N/A
N/A
N/A
1
1
1
1
15544
17161
14476
17472
Korekce Upravená hodnota
Lepší Srovnatel.
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost
Větší Srovnatelná Srovnatelná Srovnatel.
nemovitosti Korekce
0,97
1
1
1
15077
17161
14476
17472
N/A
N/A
N/A
N/A
1
1
1
1
15077
17161
14476
17472
16047
15077
17161
14476
17472
3530254
4070889
3346460
3242573
4402934
Hodnota pozemku
1104674
1900108
1420786
3300278
1522148
Celková
4634928
5970997
4767246
6542851
5925082
Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací
hodnota
celkem (bez poz.) porovnávací
hodnota Konstrukce tabulky zdroj: Ort., P., Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl I, vydal Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-128-3, data vlastní
49
6.2.2 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Ve výpočtech jsem vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je : 3 044 000 Kč
Výpočet ocenění příjmovou metodou v tabulce na následující straně:
50
PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné
240 000
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného
15%
36 000
Efektivní hrubý příjem
204 000
Náklady na údrţbu
12 000
Pojistné
3 500
Daň z nemovitosti
300
Pronájem cizích pozemků
0
Marketing
0
Ostatní provozní náklady
1 000
Provozní náklady celkem Provozní příjem
187 200
Rezervy na renovace
35 000
Čistý provozní příjem
152 200
Míra kapitalizace
5%
Indikovaná hodnota
3 044 000
Zaokrouhleno
3 044 000
Konstrukce tabulky zdroj: Ort., P., Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl I, vydal Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-128-3, data vlastní
6.2.3 Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných
51
materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší 52
průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je : 4 844 000,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody: NÁKLADOVÁ METODA Rodinný dům, Polní 178, Název
360 01, Ol.Vrata, K.Vary 291/3,
Číslo pozemku
291/9
Nosná konstrukce
Klasická, zděná
Skutečné stáří
8 let
Ekonomická ţivotnost
100 let
Zastavěná plocha ( bez závětří)
130 m2
Počet podlaţí
2 nadzemní
Celková zastavěná plocha
220 m2
Koeficient vyuţitelnosti
0,88
Celková podlahová plocha
175m2
Celkový obestavěný prostor
746 m3
Jednotkové reprodukční náklady
4 800 Kč/m3
Reprodukční náklady celkem
3580800
Fyzické opotřebení
-8%
3294336
53
Funkční nedostatky
-0%
3294336
Ekonomické nedostatky
0%
3294336
Vedlejší stavba - kůlna
85000
Venkovní úpravy
360000
Pozemek
1104674
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
4 844010
Konstrukce tabulky zdroj: Ort., P., Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl I, vydal Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-128-3, data vlastní
6.3 Závěrerečné hodnocení Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na obvyklou cenu
předmětného majetku ve
vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 14.květnu 2009. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace : Indikace (Kč)
Váha (%)
Váţený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
4 634 928
70
3 244 450
Příjmová metoda
3 044 000
5
Nákladová metoda
4 844 010
25
152 200 1 211 003
Výsledná cena
4 607 653
Zaokrouhleno
4 608 000
Konstrukce tabulky zdroj: Ort., P., Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl I, vydal Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-128-3, data vlastní
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav
54
ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace obvyklé ceny porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Tento typ majetku – rodinný dům je v uvaţované lokaci sice pronajmutelný, poptávka na trhu je ovšem buď mizivá nebo sezónní a nejedná se o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouţí k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 5 %. Vzhledem k tomu, ţe posuzovaný majetek je do deseti let po kolaudaci, lze indikaci obvykle ceny nákladovou metodou povaţovat jako významný korektor ceny obvyklé a proto jí při závěrečném hodnocení byla přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 14.05.2009 reprezentována částkou : 4 608 000 Kč (slovy:Čtyři miliony šest set osm tisíc korun českých) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Všeobecně uznávané předpoklady, omezující a obecné podmínky ocenění nejsou dále rozváděny, neboť toto ocenění bylo provedeno jako cvičné, v praxi je jejich citace nezbytná.
55
56
57
58
7 Odhad ceny bytového domu - obec Bochov Zpráva o hodnocení29 (Valuation report) zadavatel: Ing.Ivan Chromeček Ţalmanov 57, 364 71 Bochov Česká republika Karlovy Vary 29. května 2009 Oznamuji Vám, ţe jsme ukončila trţní ocenění majetku označeného mně jako BYTOVÝ DŮM č.p. 47 uvedený na listu vlastnictví č. 665 , pro katastrální území Bochov obec Bochov, Karlovarský kraj, jeţ se nachází na adrese: Školní 47, 364 71 Bochov, Karlovarský kraj, Česká republika
29
Zdroj metodiky ocenění: Ort., P., Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl I, vydal Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-128-3, data vlastní
59
V této zprávě Vám předkládám výsledky svého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou výši uvedeného majetku ve vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 13. květnu 2009 – ke dni místního šetření. Zpracovatelce zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro tvorbu nabídkové ceny na lokálním trhu. Zpracovatelce zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně , pro jednání o získání jakéhokoliv úvěru či pro další výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, na listu vlastnictví č. 665, pro katastrální území Bochov, obec Bochov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 20. 5. 2009 je přílohou této zprávy. Zpracovatelka zprávy chápe obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (13. květnu 2009) uţíván převáţně komerčně jako bytový dům se šesti nájemními byty, dvěma garsoniérami ( pro osobní účely) a nebytovými prostory v prvním nadzemním podlaţí, jeţ jsou pronajaty pro provoz pošty. Byty a i nebytové prostory jsou trţně pronajaty, garsoniéry slouţí pro osobní potřeby spolumajitelů bytového domu, půda a sklepy jsou vyuţívány pouze okrajově k uskladnění souvisejícímu s provozem domu, garáţová stání na pozemku jsou vyuţívána nájemci jednotlivých bytových jednotek za poplatek. Majetek je v podílovém vlastnictví, bez jakýkoliv břemen. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsme vzala v úvahu následující faktory : 60
Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
7.1 Popis lokality a majetku Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 47 se nachází v centru obce Bochov. Obec Bochov se svými tisícijednosto obyvateli leţí při hlavní komunikaci, devatenáct kilometrů od Karlových Varů směrem ku Praze. Obecně lze říci, ţe se jedná v rámci obce o komerčně atraktivní lokalitu, kdy v dochůzné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost – škola, pošta (přímo v objektu) obchodní síť, Poštovní spořitelna i autobusové zastávky. Parkování je v dostatečné míře moţné na přilehlých veřejných prostranstvích. Samotný oceňovaný majetek skýtá rovněţ moţnost parkování v garáţových stáních tvořících jeden celek s bytovým domem nebo ve dvorku - obojí při vjezdu k zadnímu traktu budovy. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako nadprůměrnou, budova patří k nejvyšším v obci. Samotný objekt je příkladem budovy, jejíţ rekonstrukce a přestavba započala v roce 1988 a práce byly dokončovány a kolaudovány po etapách. Tento typický osud stihl řadu obdobných nemovitostí v menších obcích, které z důvodu jiné orientace společenského systému a z toho vyplývajících změn obtíţněji nacházely a nacházejí investory a další vyuţití pro budovy s větší uţitnou plochou.
61
Charakteristika majetku Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů a jednoho nebytového prostoru. Dům je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku, bytového domu a garáţových stání na posuzovaném pozemku. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný bytový dům je bývalá základní devítiletá škola postavená v roce 1908, která plnila svůj účel do roku 1980. V osmdesátých letech převedla obec Bochov bezúplatně objekt na Západočeské ředitelství spojů – Správu pošt a telekomunikací. Sdruţenými prostředky od této organizace a ONV v K.Varech byla provedena přestavba a rekolaudace prvního nadzemního podlaţí, kde byla zřízena pošta, jeţ zahájila provoz v roce 1994. Byla zahájena přestavba tříd ve II.a III.nadzemních podlaţích na bytové jednotky, tato však zůstala ve stavu rozestavěnosti aţ do roku 2004, kdy budova změnila vlastníka. V letech 2004-2007 byly práce na přestavbě bytových jednotek dokončeny. Pozemek Předmětem ocenění je pozemek parcelní číslo 77/1 o rozloze 847 m2 je plochou 336 m2 zastavěn objektem bytového domu a plochou 90 m2 zastavěn garáţovými stáními( bývalé školní dílny). Zbývající nezastavěná část pozemku tvoří z části přístupovou komunikaci do zadního traktu bytového domu a z části zahradu, jeţ představuje zatravněnou plochu s ovocnými stromy, hodnota porostů byla při ocenění zanedbána. Pozemek je rovinný a má tvar lichoběţníku. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak garáţovými stáními, dále jednotlivými přípojkami médii – voda, elektřina, topný kanál a kanalizační přípojkou
oplocením
dvorku ve vnitrobloku, zpevněnou plochou, obrubníky a krajníky. Obvyklá cena vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.
62
Bytový dům Bytový dům byl postaven v blokové zástavbě, v řadové pozici jako koncový, v šedesátých letech došlo k realizaci přístavby pro potřeby školy, tato je nyní stavebně oddělena a je v majetku jiného vlastníka. Uliční fasáda je orientována na severozápad, dvorní na jihovýchod. Oblast, v niţ se objekt nachází,
je začleněna do ochranného pásma
nemovitých kulturních památek města Bochov. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu je klasický – svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel, vodorovné nosné konstrukce po rekonstrukci z monolitického ţelezobetonu. Základy jsou ze smíšeného zdiva (kámen a cihla). Dominantní schodiště je tříramenné, uţíváním téměř nedotčené, zcela původní z ţuly, vystavěné s podestami. Krov je dřevěný, tesařsky provedený, vaznicový. Střešní krytinu tvoří hliníkové plechy. Klempířské konstrukce jsou úplné, provedené z pozinkovaného plechu. Uliční i dvorní fasáda je opatřena jednovrstvou omítkou a byla v osmdesátých letech zestručněna, v celém II.a III. nadzemních podlaţích jsou novější stavební výplně (dřevěná eurookna), v I.N.P. dřevěná okna zdvojená bez izolačních skel. Vytápění je dálkové, teplovodní kanál vybudovaný z výměníkové stanice, bytové jednotky mají samostatné okruhy a měření. Ohřev teplé uţitkové vody je
pomocí elektrických
zásobníkových ohřívačů. Rozvody elektro 220/380 V a rozvody vody jsou rozvedeny do všech podlaţí. Většinu konstrukčních prvků, dílů a celků lze hodnotit jako prvky standardní. Oceňovaný bytový dům je ale výjimečný tím, ţe se zachovalo v původním stavu ţulové schodiště, které vytváří ve vnitřním prostoru nezaměnitelného „genia loci“ objektu. Architektonické pojetí vnějšího pláště budovy bylo bohuţel zlikvidováno na konci osmdesátých let, takţe nyní působí budova robustně. Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům : -
pět bytů s dispozicí 2 + 1 (dva pokoje a obytná kuchyně), jeţ jsou pronajaty
-
jeden byt s dispozicí 3+1 (tři pokoje a obytná kuchyně) , v uţívání
jednoho
spolumajitele -
nebytový prostor v prvním nadzemním podlaţí, který je pronajat České poště, s.p.
-
dvě garsoniéry, jeţ jsou v uţívání spolumajitelů
63
Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako budova občanské vybavenosti, jeho současné vyuţití odpovídá kolaudačním rozhodnutím z let 1996 a 2006. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje v převáţné většině (kromě sklepních prostor) jeho velmi dobré vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe více neţ polovina bytů je pronajata za trţní nájemné, je tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
7.2 Ocenění Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.
64
Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením majetku. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila všech tří metod ocenění.
7.2.1 Porovnávací metoda Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny bylo nutné vyjít z předpokladu, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsem porovnala čtyři pozemky, tři nabízené k prodeji, jeden prodaný v posledním období, vše v porovnatelných obcích, neboť nebylo moţné dosáhnout porovnání pouze v rámci posuzované obce vzhledem k její velikosti a omezenému trhu s pozemky. Jako srovnávací jednotku jsme pouţila cenu za jeden m2 pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami s ohledem na aktuální klesající vývoj cen v čase. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou velikost obce, datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. podle jednotlivých porovnávaných parametrů. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je : 658 119 ,-Kč
65
a je kalkulována následně : 847 *777 = 658 119,- Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce : Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný Porovnáv.
Porovnáv.
Porovnáv.
Porovn.
pozemek
pozemek
pozemek
pozemek
pozemek
1
2
3
4
st.parcela
st.parcela
st.parcela
st.parcela
Bochov
Bochov
Ţlutice
Bečov
77/1
N/A
N/A
N/A
N/A
Katastrální území
Bochov
Bochov
Bochov
Ţlutice
Bečov
Obec
Bochov
Bochov
Bochov
Ţlutice
Bečov
Okres
K.Vary
K.Vary
K.Vary
K.Vary
K.Vary
A. Identifikační údaje Pořadové
číslo
pozemku Název pozemku Parcelní číslo
Školní 47
Adresa pozemku
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní
cena X
3 950 000
865 000
1 490 000
999 000
7000
1208
2246
1854
564,29
716,06
663,40
538,83
15.5.2009 10.12.2008
22.9.2008
6.5.2009
celkem Rozloha pozemku 847 v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená
X
0,95
1
0,95
0,98
536,07
716,06
630,23
528,06
nabídka
prodej
nabídka
Nabídka
0,95
1
0,93
0,95
509,27
716,06
586,12
501,66
hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená
66
hodnota Vlastnická práva
absolutní
absolutní
absolutní
absolutní
absolutní
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
1
1
1
1
509,27
716,06
586,12
501,66
bez bez věcných
bez věcných
Korekce Upravená hodnota Existence věcných bez břemen
bez věcných
věcných
břemen
břemen
břemen
břemen
břemen
Korekce Upravená
věcných
1
1
1
1
509,27
716,06
586,12
501,66
hodnota Vyuţití
podle
územního plánu
občanská
smíšené
vybavenost
území
území
1,2
1,1
1,3
1,25
611,12
787,67
761,95
627,07
ne
ano
ano
ano
1,1
1
1
1
672,23
787,67
761,95
627,07
nejsou
nejsou
nejsou
nejsou
1
1
1
1
672,23
787,67
761,95
627,07
průměrná velmi dobrá
velmi dobrá
Korekce Upravená
smíšené rodinný dům rodinný dům
hodnota Územní rozhodnutí ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení nejsou a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita
centrum
průměrná
Korekce Upravená
1,2
1,15
1,05
1,05
806,68
905,82
800,05
658,42
pravidelný
pravidelný
neprav.
pravidelný
1
1
1,1
1
hodnota Tvar pozemku
pravidelný
Korekce
67
Upravená
806,68
905,82
880,05
658,42
rovinný
rovinný
mírně
částečně
svaţitý
mírně svaţitý
hodnota Svaţitost
rovinný
Korekce
1
Upravená
1
1
0,95
1,05
806,68
905,82
836,05
691,34
hodnota Dostupnost
sítě
inţenýrských sítí
provozu
v
částečně
kompletní
kompletní
kompletní
1,1
1
1
1
887,35
905,82
836,05
691,34
nezjištěna
nezjištěna
nezjištěna
nezjištěna
1
1
1
1
887,35
905,82
836,05
691,34
bus, u
bus,u
autobus
autobus,
hl.tahu
hl.tahu
0,9
1
1,05
1,1
798,61
905,82
877,85
760,48
dobré
vynikající
dobré
dobré
1,05
1
1,05
1,05
838,54
905,82
921,74
798,50
ne
ne
částečně
ne
přístupné
Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy nezjištěna Korekce
1
Upravená hodnota Dopravní
bus.u
obsluţnost
hl.tahu
Korekce Upravená
ţeleznice
hodnota Dopravní dostupnost
vynikající a
parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice ne stávajících objektů Korekce
ano 1
Upravená
1
1
1,03
1
838,54
905,82
949,40
798,50
srovnatelná srovnatelná
větší
menší
hodnota Velikost obce
X
68
Korekce
1
1
1
0,9
1,1
838,54
905,82
854,46
878,35
výrazně
obdobná
větší
větší
0,75
1
0,9
0,9
628,91
905,82
769,01
790,52
částečná
průměrná
vynikající
průměrná
0,9
1
1,1
1
566,02
905,82
845,91
790,52
777,07
566,02
905,82
845,91
790,52
847
7000
1208
2246
1854
658174
3962121
1094225
1899919
1465618
Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku
větší Korekce
1
Upravená hodnota Moţná
vynikající
zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnaná hodnota z průměru porovnávaných pozemků jednotková poř. číslo 1 Celkem
číslo
výměra v
hodnota v
parcely
m2
Kč/m2
77/1
847
777
847
trţní hodnota zaokrouhleno 658 119 658 119
Konstrukce tabulky zdroj: Ort., P., Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl I, vydal Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-128-3, data vlastní
69
Obvyklá cena majetku jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzala do úvahy jako první srovnávaný dům v téţe obci, jeţ je vyuţíván jako dům bytový a je aktuálně nabízen k prodeji, jako druhý srovnávaný objekt byla vybrána stavba rovněţ v Bochově, která je v současné době nabízena k prodeji a jeţ se shoduje s porovnávanou nemovitostí objemově, moţností budoucího vyuţití a nejvíce se podobá lokací, neboť se nachází ve vedlejší ulici. Třetím a čtvrtým porovnávaným objektem jsou bytové domy ve Ţluticích a v Bečově nad Teplou. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou velikost obce, datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 5 166 527 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce:
70
Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovn.
Porovn.
Porovn.
Porovn.
nemovitost nemovit. nemovitost nemovit. nemovit. A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti
1
2
Bytový
Bytový
Objekt OV Bytový
Bytový
dům
dům
Bochov
dům
dům
Školní 47
Bochov
Ţlutice
Bečov
Parcelní číslo
77/1
Adresa nemovitosti
Školní 47
3
Marián-
náměstí
ská
Míru
4
Zámecká U nádraţí
Katastrální území
Bochov
Bochov
Bochov
Ţlutice
Bečov
Obec
Bochov
Bochov
Bochov
Ţlutice
Bečov
Okres
K.Vary
K.Vary
K.Vary
K.Vary
K.Vary
B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku
847
540
772
630
950
Hodnota za 1 m2 pozemku
777
777
777
777
777
Hodnota pozemku celkem
658119
419580
599844
489510
738150
C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní
cena
bez
1128
810
X 1 950000 ceny
1 295
955
1 150
2 250 000 3 800000 2 250000
1530420
1650156
3310490 1511850
1889,41
1274
3466
1315
16.5.
11.5.
15.10.
11.2.
2009
2009
2008
2009
Korekce
0,98
0,98
1
0,98
Upravená hodnota
1852
1249
3466
1288
nabídka
nabídka
prodej
nabídka
0,95
0,95
1
0,95
pozemku Cena
za
1
porovnávací
X
jednotku Datum transakce
D. Právní údaje Druh transakce Korekce
71
Upravená hodnota Vlastnická práva
1759 absolutní
břemeno
1186
3466
1224
absolutní absolutní absolutní
náj. Korekce
1,05
1
1
1
Upravená hodnota
1847
1186
3466
1224
ano
ano
ne
Ne
Korekce
1,05
1,05
1
1
Upravená hodnota
1939
1246
3466
1224
bytový obč.vybav.
bytový
bytový
dům
dům
Existence věcných břemen
Vyuţití
podle
ne
územního obč.vybav.
plánu
dům
Korekce
1
1
1
1
1939
1246
3466
1224
ano
ne
ano
ano
1
1,05
1
1
1939
1308
3466
1224
ne
ne
ne
ano
1
1
1
1,05
1939
1308
3466
1285
velmi
velmi
výborná
dobrá
okraj
dobrá
dobrá
Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
ano
Korekce Upravená hodnota Jiná
právní
omezení
a ne
závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce
1
0,9
1,05
1,1
1939
1177
3640
1414
průměrný
nedokon-
velmi
k
Upravená hodnota Technický stav objektu
velmi
obce
dobrý
čen
Korekce
dobrý rekonstr.
1,3
1,5
1,1
1,9
2521
1766
4004
2686
dobrá
horší
dobrá
horší
Korekce
1,05
1,1
1,05
1,1
Upravená hodnota
2647
1942
4204
2955
Upravená hodnota Technická
vybavenost výborná
budovy
72
Funkční vyuţitelnost budovy
průměrná průměrná
průměrná
Korekce
1,05
1
0,9
1
Upravená hodnota
2780
1942
3784
2955
Další
moţný
rozvoj
průměrný průměrný
lepší průměrná
průměrný omezený průměrný
nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
kompletní
1
1
1,05
1
2780
1942
3973
2955
kompl.
Korekce
1
1
1,1
1,2
2780
1942
4370
3545
výborná průměrná
výborná
dobrá
dobrá
1,2
1
1,1
1,1
3335
1942
4807
3900
dobrá
dobrá
nad-
pod-
Upravená hodnota Dopravní
dostupnost
a
kompletní průměrná průměrná
parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu
nadprůměrná
průměrná průměrná
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
N/A
1,1
1,1
1
1,2
3669
2136
4807
4680
N/A
N/A
N/A
N/A
1
1
1
1
3669
2136
4807
4680
Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce
pro
velikost
menší
větší
menší
srovnatel
nemovitosti
ná
Korekce Upravená hodnota Velikost obce Korekce Upravená hodnota
1,1
0,9
1,1
1
4036
1923
5288
4680
shodná
shodná
větší
menší
1
1
1,1
0,9
4036
1923
5817
4212
4036
1923
5817
4212
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota
3 996,82
1 jednotky
73
Porovnávací hodnota celkem
4 508 408
3269095
2490089
658 119
419580
599844
5 166 527
3688675
3089933
5554770 4843779
(bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací
489510
738150
6044280 5581929
hodnota Konstrukce tabulky zdroj: Ort., P., Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl I, vydal Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-128-3, data vlastní
7.2.2 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů a nebytového prostoru. Ve výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly učeny po konzultaci s majiteli z potenciálního hrubého příjmu.
74
Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěla k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je : 3 518 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce: Indikace trţní ceny metodou příjmovou Bochov Školní ulice č.47 Příjem z pronájmu
314 400
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem
1%
3 144 311 256
Náklady na údrţbu
25 000
Pojistné
6 400
Daň z nemovitosti
4 450
Pronájem cizích pozemků
0
Marketing
0
Ostatní provozní náklady
4 500
Provozní náklady celkem
40 350
Provozní příjem
270 906
Rezervy na renovace
95 000
Čistý provozní příjem
175 906
Míra kapitalizace
5%
Indikovaná hodnota
3 518 120
Zaokrouhleno
3 518 000
Konstrukce tabulky zdroj: Ort., P., Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl I, vydal Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-128-3, data vlastní
75
7.2.3 Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním.
76
Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházela z průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěla k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je : 11 951 000,-Kč
V následujících dvou tabulkách je podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody: NÁKLADOVÁ METODA Název
Bytový dům v obci Bochov, Školní č.p.47
Číslo pozemku
77/1
Nosná konstrukce
Klasická, zděná
Skutečné stáří
101 let
Upravená ţivotnost
165 let
Doba dalšího trvání stavby
64 let
Ekonomická ţivotnost
40 let
Zastavěná plocha
336 m2
Počet podlaţí
1 podzem.neúpl. 2 nadzemní nevyuţ.půda
Celková zastavěná plocha
1128m2
Koeficient vyuţitelnosti
0,70
77
Celková podlahová plocha
697,68 m2
Celkový obestavěný prostor
6850m3
Jednotkové reprodukční náklady
3700 Kč/m3
Reprodukční náklady celkem
25 345 000
Fyzické opotřebení
-44%
14 193 200
Funkční nedostatky
-6%
13 341 608
Ekonomické nedostatky
-20%
10 673 287
Vedlejší stavby a venkovní úpravy (věcná
hodnota
stanovena
odborným
odhadem)
620 000
Pozemek
658 119
Indikovaná hodnota
11 951 406
Zaokrouhleno
11 951 000
Konstrukce tabulky zdroj: Ort., P., Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl I, vydal Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-128-3, data vlastní
Dílčí výpočet opotřebení analytickou metodou, dle vyhlášky č.456/2008 je posuzován dům vícebytový, netypový, označovaný "K"
konstrukce
a
vybavení základy
objemový podíl
a
Stáří
předpokl.
Skutečné
ţivotnost
opotřebení
zemní
práce
0,06
101
165
3,67
svislé konstrukce
0,188
101
165
11,51
stropy
0,082
15
70
1,76
krytinu
0,053
60
70
4,54
krytina střech
0,024
15
20
1,80
klempíř.konstrukce
0,007
15
30
0,35
zastřešení
mimo
78
úpravy vnit.povrchů
0,069
10
30
2,29
úpravy vněj.povrchů
0,031
14
40
1,09
keramické obklady
0,021
5
30
0,35
schody
0,047
101
165
2,87
dveře
0,032
15
50
0,96
okna
0,054
6
50
0,65
povrchy podlah
0,031
6
20
0,93
vytápění
0,047
6
40
0,71
elektroinstalace
0,052
6
30
1,04
bleskosvod
0,004
6
30
0,08
vnitřní vodovod
0,033
6
30
0,66
vnitřní kanalizace
0,032
10
35
0,91
ohřev teplé vody
0,021
8
20
0,84
vybavení kuchyní
0,018
8
15
0,95
vnitřní hyg.zařízení
0,038
8
30
1,01
izolace
0,056
35
40
4,66
celkem
1
43,62
Tabulka zdroj: Vyhláška č.456/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., data vlastní
Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na obvyklou cenu
předmětného majetku ve
vlastnictví prostého břemen, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 10. květnu 2009. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.
7.3 Závěrečné hodnocení Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace :
79
Způsob ocenění Porovnávací
Indikace (Kč) Váha(%)
Váţený průměr (Kč)
5 166 527
70%
3 616 569
3 518 120
25%
879 530
11 951 406
5%
597 570
metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena
5 093 669
Zaokrouhleno
5 094 000
Konstrukce tabulky zdroj: Ort., P., Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl I, vydal Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-128-3, data vlastní
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány, jejich četnost je ovšem zejména v obcích do pěti tisíc obyvatel relativně malá. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí sice podstatnou část indikace trţní ceny, přesto není ve všech aspektech postačující, a proto jsem jí přisoudila váhu ve výši 70 %. Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě je reálná schopnost majetku produkovat příjem poměrně dobrá, přestoţe míra dosahovaného trţního nájemného je v obci v přepočtu na 1m2 srovnatelná s celorepublikově průměrným kalkulovaným nájemným postačujícím pouze na renovace. S ohledem na vyšší rozptyl všeobecně uznávaných parametrů pro kalkulaci tvorby rezerv na renovace a s ohledem na citlivost
míry kapitalizace, jeţ odráţí subjektivní hodnocení a výchozí podmínky
jednotlivých investorů byla této metodě přisouzena váha ve výši 25%. Zbývající váha ve výši 5 % byla přisouzena nákladové metodě, neboť tato se jeví pro stanovení trţní ceny uvaţovaného majetku jako nejméně relevantní, nicméně výchozí i upravené částky její kalkulace napovídají, ţe majetek obsahuje vyšší hodnotu v minulosti vloţené práce, neţ jaká je nyní akceptovaná poptávkou , coţ bude pravděpodobně znamenat vyšší nároky na údrţbu a renovace z hlediska uvaţovaného objemu, na druhou stranu takto vytvořený majetek skýtá určitou nezanedbatelnou nadhodnotu v podobě lepšího standardu ve vyuţitelných společných prostorách.
80
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 13.květnu 2009 reprezentována částkou =5 094 000,- Kč (slovy: pět miliónů devadesát čtyři tisíc korun českých) Neprováděla jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení všech příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb Všeobecně uznávané předpoklady, omezující a obecné podmínky ocenění nejsou dále uváděny, neboť toto ocenění bylo provedeno jako cvičné, v praxi je jejich citace nezbytná. V K.Varech dne 29. května 2009
81
82
83
8 Analýza realitního trhu Karlovarska
8.1 Obecná charakteristika trhu 8.1.1 Regionální popis Světoznámé lázeňské město Karlovy Vary je současně krajským a největším městem Karlovarského kraje, leţícím na západě České republiky. Karlovarský kraj se svou rozlohou 3 315 km2 řadí ke krajům nejmenším a tvoří jej okresy Karlovy Vary, Sokolov a Cheb. Spolu s léčivými prameny je kraj bohatý na kvalitní kaolin a přírodní minerální vody, z nichţ nejznámější je Mattoni. Samotné Karlovy Vary jsou kromě lázeňství a cestovního ruchu proslulé bylinným likérem Becherovka, uměním sklářů společnosti Moser, a.s. ,nejstarším golfovým hřištěm ve střední Evropě a v neposlední řadě přírodní kosmetikou a oplatkami. Okres Karlovy Vary řadu desetiletí prosperoval ve výrobě různých druhů porcelánu, přičemţ toto odvětví je nyní ve fázi útlumu. Z kulturní oblasti město Karlovy Vary proslavil nejvíce Mezinárodní filmový festival, který se koná kaţdoročně začátkem července. Značným handicapem je setrvalé zpoţdění výstavby rychlostní komunikace R6 spojující region s Prahou. 84
Okres jako celek vykazuje mírně zvýšenou nezaměstnanost a podprůměrné příjmy, nezanedbatelným faktorem je vyšší migrace a rozvodovost. Ve městech karlovarského okresu ke dni 31. 12. 2007 ţilo celkem 98 649 osob.
8.1.2 Karlovy Vary a trh s nemovitostmi Město Karlovy Vary se bezprostředně po roce 1989 stalo po Praze nevýznamnějším terčem v hledáčku investorů do nemovitostí. Důvody byly nasnadě. Město má v léčivých pramenech velké bohatství, významnou historii, neopakovatelnou architekturu a krajinný ráz. Zpočátku se zdálo, ţe bude určitým způsobem obnovena kontinuita v prvorepublikové tradici, kdy skladba investorů byla různorodá a přinášela městu nejen značné inovativní prvky a určitou prvořadost, ale v neposlední řadě i prvky stability. S odstupem času se snad dá uvaţovat o tom, ţe to byl zpočátku zejména střízlivější pohled na návratnost investic a posuzování jejich rizik, co způsobilo postupné přetlačení západních investorů ruskými, přičemţ nemalou roli sehrála jazyková příbuznost, společný osud předchozích desetiletí a zejména menší neţ standardní západoevropská regulace zahraničních investic. Město se během let zbavilo své šedi a známý architekt Le Corbusier by jej znovu plným právem nazýval „sletem dortů“, ovšem historie se neopakuje nikdy doslova a město (zejména centrum) přes veškerou svou výstavnost ztratilo svůj čilý ruch. Ruští investoři vyhnali ceny tak vysoko, ţe z lázeňského centra zmizela infrastruktura a značná část trvale ţijících obyvatel, čímţ došlo k určitému umrtvení genia loci. Při hodnocení realitního trhu v Karlových Varech lze o něm uvaţovat jako o trhu nezralém a trţně neefektivním. Dochází zde k odtrţení od reálných očekávání charakteristického rysu nemovitého majetku z pohledu například cenové stability, výnosnosti a trh není ani zcela otevřen, informace o něm jsou hůře dostupné a neúplné nebo zkreslené. Kromě toho je patrný nerovnoměrný vývoj infrastruktury, přičemţ koncepce sídelního rozvoje příliš ustupuje i krátkozrakým poţadavkům investic jako celku. 8.1.2.1 Trh s pozemky V centru města se jiţ prakticky nevyskytují proluky. Ty, jeţ byly zobchodovány v posledních zhruba osmi letech, přinesly investorům sice značné uvolnění v aplikaci
85
někdy i nevhodné architektury, nicméně byly s ohledem na léčivé prameny investičně náročnější na zakládání oproti moţnostem realizace rekonstrukcí stávajících objektů. Trh je tedy mizivý a pokud nějaký obchod vznikne, bude uzavřen pravděpodobně za velmi vysoké ceny, které se mohou pohybovat mezi dvaceti aţ čtyřiceti tisíci za m2 v lázeňské části a mezi deseti aţ třiceti tisíci v obchodním centru. Investoři spíše, pokud to památkáři dovolí, budou moci přistupovat k demolicím stávajících objektů nebo náročným rekonstrukcím. Pozemky pro komerční či bytovou výstavbu v katastrálních územích bezprostředně sousedících s centrem se pohybují v cenové relaci čtyř aţ osmi tisíc za m2, přičemţ investoři trvale upřednostňují katastrální území Drahovice a Tuhnice, neboť jsou v dobré dochůzné vzdálenosti do centra a vyznačují se, kromě plné občanské vybavenosti, stabilitou území a citlivým urbanismem. Stavební pozemky v rozvojových příměstských územích zaznamenaly v letech 2007-2008 prudký cenový nárůst zejména kvůli jejich omezené nabídce. Jejich ceny se pohybují v rozmezí 1 400,-Kč aţ 2 200,-Kč za m2, přičemţ nejvíce rozvojovým územím v tomto sektoru je Jenišov, jeţ je samostatnou obcí těsně přiléhající ke Karlovým Varům. Pokud cena klesá k tisíci korunám za metr čtverečný, je úměrně vyváţena zhoršenou dopravní obsluţností a větší vzdáleností od města. Do podzimu roku 2008 v tomto segmentu převaţovala poptávka nad nabídkou. 8.1.2.2 Byty Poptávka po bytech v Karlových Varech dosahovala svého vrcholu na přelomu prvního a druhého čtvrtletí roku 2008. Nejvyššího nárůstu cen dosáhly části Drahovic a Tuhnic, jeţ přiléhají k centru města, neboť jsou více vyhledávány i cizinci. Naopak trvale sníţená poptávka je v Doubí a rušných částech Dvorů a Bohatic. Celkově se navzdory varováním realitních kanceláří téměř neprojevuje rozdíl mezi byty v panelové a zděné zástavbě. Je to dáno tím, ţe panelová zástavba byla citlivě zasazena do krajiny a je v prostředí velmi dobré občanské vybavenosti. Dílčí vývoj průměrných realizovaných cen bytů v Karlových Varech zobrazuje tabulka:
86
2 500 000 2 000 000 1 500 000
do 35 m
1 000 000
do 65 m
500 000
80-90 m
0 2006
2007
2008
do 05/2009
Komentář: Graf ( vlastní databáze autora ) zobrazuje průměrně dosahované ceny v bytech zděných i panelových, o průměrném opotřebení 40% - 60% , umístěné v katastrálních územích Drahovice, Tuhnice, Rybáře, Dvory a Růžový Vrch.
Nadstandardní byty v původní zástavbě lázeňské části se obchodují málo jiţ i vzhledem k jejich omezenému počtu a jejich ceny v letech 2004 – 2008 dosahovaly hodnot 60 000 – 120 000,-Kč za m2. V současné době jsou dokončovány luxusní projekty bytů apartmánového typu investorů v lokalitách Na vyhlídce anebo v Libušině ulici. Projekty nevynikají architekturou a svými nabídkovými cenami jeţ se pohybují v intervalu 80 000-110 000,-Kč za m2 se staly neprodejnými. Zajímavější je situace v na lokalitu ojediněle velkém projektu s téměř dvěma sty byty na Čertově ostrově, jeţ přiléhá k obchodnímu centru a vyrůstá na pozemcích po demolici bývalé mlékárny. Zde cena za m2 začíná na 35 000,-Kč bez DPH a realizované obchody naznačují, ţe byty v tomto komplexu kupují kromě Čechů např. Izraelci a Němci či Arabové. 8.1.2.3 Rodinné domy Jak vyplývá ze šetření provedeného Statistickým úřadem (v tabulce níţe) , rodinné domy se obchodují převáţně starší. Dokončených novostaveb převáţně místních developerů na trhu v cenových relacích od 4 500 do 5 200,-Kč za m3 je stále nedostatek, v nabídce je aktuálně několik rodinných domů vyššího standardu (např.Central group, a.s.), jejich nabídkové ceny dosahují 6000,- aţ 10 000,-Kč za m3 a nejsou trhem akceptovány. Nerovnováţná nabídka standardních rodinných domů je dána nedostatečným mnoţstvím 87
zasíťovaných pozemků v těch okrajových lokalitách, které funkčně splňují základní poţadavky na občanskou vybavenost. Samostatnou kapitolou ve městě jsou prvorepublikové vilky, které jsou trvale poptávány jak ze strany místních tak ze strany cizinců. Pokud jsou v dobré lokaci a jejich vnitřní uspořádání nevyţaduje zásadní přestavbu, pohybuje se jejich cena v intervalu 35 00050 000,-Kč za m2 uţitné plochy. Pásmo opotřebení
v
%
Počet
Kupní
transakcí cena
Odhadn Prům. vel. Průměrné opotř. v í cena
RD v m3
%
Karlovarský kraj 0 – 10
19
4 775
4 529
727
4,7
10 – 50
80
2 756
2 316
715
36,0
50- 70
166
1 640
1 210
735
63,4
75 - 100
39
733
573
974
81,0
304
2 013
1 627
760
54,8
Celkem Karlovarský
Tabulka zdroj: Český statistický úřad, Průměrné kupní ceny rodinných domů v ČR v letech 2005-2007 dle krajů v závislosti na velikosti obcí a stupni opotřebení (v Kč/m3). Dostupný z WWW: Poznámka:Tabulka pracuje s údaji roku 2007
8.1.2.4 Bytové domy Ve městě se zobchoduje ročně jen několik bytových domů, celkově tvoří pouze 2% z celkového objemu realitních obchodů, přičemţ jejich cena je ovlivňována kromě lokality zejména technickým stavem, počet nájemních smluv s regulovaným nájemným cenu ovlivňuje méně, neţ bydlení neplatičů. Pokud je bytový dům v zajímavé lokalitě s lukrativními nebytovými prostory, akceptuje trh aţ třicetinásobek dosaţitelných ročních hrubých příjmů, v ostatních případech se cena pohybuje na dvacetinásobku těchto příjmů.V současné chvíli trh nabízí čtyři pěti aţ sedmipodlaţní bytové domy v obchodním centru nebo jeho blízkém okolí, poptávané ceny jsou mezi třiceti a padesáti miliony korun, přičemţ všechny jsou bez parkovacích míst.
88
8.1.2.5 Lázeňské domy a hotely Lázeňské domy a hotely jsou ojedinělým a významným městotvorným prvkem, přičemţ zásadní změny vlastnictví na tomto trhu probíhají v posledních třech letech mnohem méně neţ v letech předchozích. Realizované ceny se hůře indikují vzhledem k převodům celých společností nezřídka kdy v rámci mezinárodního obchodu a většinou včetně vybavení nemovitostí, v neposlední řadě z důvodu převodů investičních celků. Důleţitým vodítkem pro investory je rovněţ kapacita objektu. Lázeňské domy a hotely jsou většinou čtyřhvězdičkové s řadou nestandardních sluţeb (vyjma parkovacích kapacit). Zvolená strategie investorů v poţadavcích na úroveň budov a jejich vybavení a přijíţdějící klientela se v posledních deseti letech navzájem ovlivňovaly tak, ţe zde v centru města mizí poptávka po penzionech a hotelech či lázeňských domech střední kategorie a je nahrazována poptávkou po luxusních zařízeních s vybavením, jeţ umoţňuje lázeňskému hostu strávit prakticky celé dny pod jednou střechou. Zahraniční lázeňští hosté mají aţ bizardní poţadavky a investoři jim naslouchají. Výsledkem jsou investice, kdy 1m3 obestavěného prostoru stojí při rekonstrukci aţ 9 000- 12 000,-Kč a k těmto cenám přistupují ještě značné investice do lázeňského, zdravotnického a hotelového vybavení. Ceny lázeňských domů a hotelů se pohybují v desítkách miliónů, pokud se jedná o objekty před rekonstrukcí ( téměř nejsou), v případě ţe jsou zánovní, jejich ceny jsou velmi individuální a pohybují se ve stovkách miliónů. Nabídka je veřejná jen omezeně.
8.1.2.6 Objekty pro individuální rekreaci Objekty pro individuální rekreaci jsou ve městě zejména v lokalitách Doubí, Tašovice, a zadní Tuhnice, přičemţ jde zejména o zahrádkářské chatky. Lokalita v Drahovicích je dotčena změnou územního plánu pro smíšenou výstavbu.Dá se říci, ţe počet těchto objektů stále klesá, zatímco poptávka po nich je v posledních třech letech spíše konstantní. Průměrná cena obhospodařované zahrádky s chatkou se pohybuje mezi 120 000-300 000,Kč v případě, ţe pozemek je v dlouhodobém pronájmu a mezi 500 000-1 000 000,-Kč v případě vlastnictví pozemku. Zděné vícepodlaţní rekreační domky či chalupy jsou nabízeny v cenách nad 1 400 000,-Kč.
89
8.1.2.7 Administrativní budovy Samostatné objekty, které slouţí výhradně jako komerční administrativní budovy jsou výjimkou. Nejznámějšími v obchodním centru jsou budova společnosti Cimex a budova bývalého podniku PVT , obě na třídě T.G.Masaryka. Existuje několik studií objednaných developery na výstavbu administrativních budov v zastaralém areálu nádraţí v Tuhnicích. Celkově lze konstatovat, ţe sice existuje určitá neuspokojená poptávka po kvalitních administrativních prostorech a to zejména s moţností parkování, přesto tato poptávka zatím neumoţňuje efektivní realizaci většího administrativního celku.
8.1.2.8 Průmyslové objekty Objekty tohoto typu se v nabídce objevují ojediněle, jsou spíše součástí nabídek podniků jako celku nebo představují zbytkovou hodnotu s předpokládaným jiným budoucím vyuţitím.
8.1.2.9 Parkovací plochy a garáže Parkovacích ploch je jako v řadě jiných měst republiky velký nedostatek. Na náměstí Milady Horákové provozuje firma Eltodo, a.s. jiţ několik let podzemní garáţe. Podobné projekty v lázeňském centru ztroskotaly na negativním posouzení Českým inspektorátem lázní a zřídel Ministerstva zdravotnictví. V lokalitě Na vyhlídce byla před několika měsíci zahájena výstavba nadzemního parkovacího domu. Investor byl silně kritizován za nevhodnou koncepci a architekturu(garáţe v objektu s plnohodnotným výhledem na lázně), moţná i proto byl během realizace změněn budoucí způsob vyuţití a z vyšších nadzemních podlaţí vzniknou byty. Garáţe, jeţ se prodávají společně s bytem výrazně zatraktivňují byt samotný, pokud se ojediněle prodávají samostatně a jsou začleněny v bytové výstavbě, jejich cena dosahuje částky 300 000,-Kč. Řadové garáţe v jednotlivých tomu vyčleněných lokalitách, např. v Drahovicích a v Tuhnicích pod lesem se prodávají za cenu do 100 000,-Kč.
90
8.1.2.10 Nájmy Regulované nájemné v bytech v Karlových Varech oproti roku 2008 výrazně zdraţilo a to z 34,-Kč na 48,-Kč za m2 a měsíc. Tato skutečnost nemá na trh s trţním nájemným pozorovatelný vliv. Střední hodnota trţního nájemného tvoří částku 100,-Kč za m2 a měsíc. Vzhledem k výlučnosti města je poptáváno více nájemné včetně zařízení, které je obvykle kalkulováno do celkové ceny podle úrovně bytového prostoru a odděleně je posuzováno smluvně pouze z důvodů účetních a daňových. Nájmy kancelářských ploch, ordinací a drobných sluţeb se pohybují v intervalu 110 – 290 korun za m2 za měsíc. Nájmy přízemních komerčních ploch v lukrativních obchodních zónách se pohybují v intervalu 1000 – 2000 korun za m2 za měsíc, v zónách smíšených v intervalu 150-390 korun za m2 .
8.2. Celkový výhled vývoje trhu Ze studie Evropské centrální banky je evidentní, ţe trhu s bydlením vedle trhu finančního či trhu práce, nepřinesla ani letitá integrace členských zemí synchronizaci cyklického vývoje cen. Nyní se přes protichůdná stanoviska jednotlivých ekonomů v odhadu délky a hloubky ekonomické recese jiţ zřetelně rýsuje, ţe dopad na realitní trh bude citelný. Poptávka na trhu v ČR byla v letech 2006-2007 zvýšená jednak pořizováním bydlení silnějších ročníků, jednak zásahy státu do výše DPH na stavební práce. Oba tyto stimuly pominuly a navíc díky globálním opatřením bank se podstatně sníţily moţnosti financování. Přidáme-li negativní očekávání trhu a fakt, ţe bydlení nebylo nikdy dříve v historii České republiky tak drahé v přepočtu na měsíční příjmy, je nasnadě se domnívat, ţe ceny budou hledat novou niţší rovnováţnou úroveň. Vývoj cen v Karlových Varech je do značné míry ovlivňován poptávkou ze strany cizinců. Vzhledem k tomu, ţe jejich zájem z řady důvodů v posledních měsících skokově polevil a přestoţe není dle některých statistik zatím doloţen30, můţe se pokles cen v tomto regionu projevit rychleji nebo výrazněji oproti jiným lokalitám. Svou roli jistě sehraje i zvýšená nezaměstnanost, která aktuálně postihuje zejména zaměstnance porcelánového průmyslu. Příliš dlouho jsme byli zvyklí, ţe ceny byly taţeny poptávkou, v tuto chvíli se trh velmi 30
Ceny bytů sledované průběţně Institutem regionálních informací, (on line). Dostupný z WWW:
91
zpomalil. Nejvíce jsou a budou postiţeny luxusní projekty samotných ruských investorů, jejichţ přemrštěné ceny nejsou akceptovány jiţ více neţ rok. Celkově lze odhadovat, ţe sice v případě hrozby moţných budoucích inflačních tlaků či nečekaném oslabení koruny by byly investory nemovitosti znovu více poptávány, přesto relativní ceny z roku 2008 budou stěţí znovu hledat svoje opodstatnění. Příloha mapa Karlových Var a okolí
92
93
Závěr Shrnutí poznatků v rámci zadání V teoretické části mé práce jsem se zabývala opotřebením jako jedním z nejvýznamnějších faktorů při posuzování hodnoty nemovitosti. Jeho zkoumání se skládá z široké škály dílčích úvah a při stanovování celkové míry je vyţadována aplikace fuzzy logiky a určité předvídavosti, která pracuje s očekáváními nejen pro oceňovaný majetek, ale i v rámci vývoje společnosti. Posuzování technické ţivotnosti a opotřebení
vyţaduje především znalosti z oboru
stavebnictví a dílčí aplikovatelné znalosti z vědních oborů (chemie, fyzika, biologie). Pomůcku tvoří četné propracované techniky a modely výpočtu podle funkce průběhu opotřebení, při jejichţ aplikaci lze dojít k poměrně přesným výsledkům. Obtíţnější je posuzování staveb realizovaných po etapách, atypických konstrukčních celků, či historických budov pro potřeby nákladové metody, kdy neznáme pořizovací ceny. Určitým oříškem mohou být i stavby téměř nové a to s ohledem na to, ţe společnost klade velký důraz na inovace. Stavebníci aplikují řadu nových materiálů do prvků dlouhodobé i krátkodobé ţivotnosti a jejich dlouhodobá vzájemná kompatibilita ještě není prověřena v některých případech praxí. Je třeba neustále vyvíjet tlaky na projektanty a investory ze stran koncových uţivatelů, aby při navrhování staveb docházelo k předvídání budoucího opotřebení a následně k optimalizaci nákladů a ţivotnosti, jakkoliv je takové navrhování obtíţně uchopitelné. Fundovaný a komplexní přístup posuzování ekonomické a morální ţivotnosti je předpokladem nejen dobrého odhadce, ale i investora či developera. Nelze se obejít bez sledování poptávky jednotlivých segmentů nemovitostí, vývoje na finančních trzích a řady dalších socio-ekonomických veličin. V závěru své práce jsem přednesla úvahu o vnímání opotřebení podle generací, ke které mě přivedlo pozorování účastníků trhu jak na straně nabídky, tak na straně poptávky. Zpracování daného tématu
přineslo i další
pohledy na opotřebení v souvislostech, kdy běţné dostupné prameny nebyly nápomocny, příkladmo: Modelování přístupů k posouzení mezní míry opotřebení staveb či konstrukcí pro úvahy o jejich zbytkové ceně a další existenci Posuzování ţivotnosti a zejména úplných funkcí staveb jako výrobků obecně, společenská míra akceptace marketingových modulů ve stavebnictví
94
V praktické části své bakalářské práce jsem se zabývala trţním oceněním rodinného domu v příměstské lokalitě Karlových Var a oceněním bytového domu ve městě Bochov v okrese Karlovy Vary. Při oceňování jsem v obou případech pouţila všech tří metod, metodu porovnávací, metodu výnosovou i metodu nákladovou. Ocenění bytového domu přinášelo řadu komplikací v následujících aspektech: zobchodovaných bytových domů ve srovnatelných lokalitách ve sledovaném období je málo nebylo moţné porovnat budovy s technicky obdobným stavem, takţe byly zvaţovány a zvoleny výraznější technické korekční činitele trţně dosahované nájemné je na hranici obnovitelnosti, výnosová metoda přináší velkou korekci ceny, která můţe být modelována ještě nepříznivěji jak při stanovování kapitalizační míry, tak při kalkulaci rezerv na renovace Aktuální analýza realitního trhu Karlových Var jako poslední část mé bakalářské práce mě přivedla především k úvaze, ţe realitní trh se s určitým zpoţděním razantně mění z trhu prodávajícího na trh kupujícího, přičemţ kupujícím je v Karlových Varech často cizinec, takţe jeho kupní síla můţe být ovlivňována rozhodnutími zaloţenými na procesech v jiných ekonomikách. Poptávka ze strany trvale ţijících obyvatel poklesla pravděpodobně z důvodů omezených moţností financování, vlivem růstu nezaměstnanosti a zejména v očekávání niţších cen. Pokud bude klesat i zájem ze strany cizinců, můţe v tomto roce dojít k multiplikaci poklesu poptávky a následně cen zejména v segmentu bytů. Celkově se ochlazení projeví nejprve výrazně sníţeným počtem uzavřených obchodů do doby, neţ ceny najdou svoji novou rovnováţnou úroveň.
95
Bibliografie Kniţní literatura 1. Ort, P., Oceňování nemovitostí na tržních principech, vydal Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, 100 s., ISBN 978-80-7265-101 2. Ort, P., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, vydal Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, 74 s., ISBN 978-80-7265-113-9 3. Ort., P., Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl I, vydal Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-128-3 4. Bradáč.A., (a kol.), Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, nakladateství Linde Praha, a.s., 2007, 740 s. ISBN 978-80-7201-679-2 5. Kokoška, J., Oceňování nemovitostí, díl III, oceňování obvyklou cenou, nakladatelství Arch, 2000, ISBN 80-86165-23 6. Daniels K., Technika budov-Příručka pro architekty a projektanty, nakladatelství Jaga group, v.o.s., 2003, 519 s. ISBN 80-88905-63-X 7. Staňková I., Oceňování podniku a majetku, studijní pomůcka, Jihočeská univerzita v Českých Budějovicích, 2004 8. Štefan R., Oceňování nemovitostí, Institut oceňování majetku při VŠE Praha, 1.vydání 2003, 194 s., ISBN 80-245-0547-9 9.
Zazvonil.Z., Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK , spol. s.r.o,Praha 1996, ISBN 80-902-1090-2
Ostatní prameny 10. Teplý B., Hájek P., Integrované navrhování – efektivní rozhodování cílových investorů, časopis Stavebnictví, číslo 05/ 2007 11. Král J, Navrhování staveb na zatížení větrem podle ČSN EN 1991-1-4, časopis Stavebnictví, číslo 02/ 2007 12. Korytárová J., Ekonomické důsledky ve vazbě na životnost a spolehlivost konstrukcí, obecné zásady optimalizace, studii vydalo Centrum integrovaného navrhování progresivních stavebních konstrukci CIDEAS, 2008
96
13. Michálek J., soukromý archiv , Katedra oceňování majetku Bankovní institut VŠ
Elektronické zdroje 1. Institut reginálních informací, Ceny bytů, (on line). Dostupný z WWW: 2. Maier K, Rozbor udržitelného rozvoje území v kontextu územního plánování a příklady pro hospodářský a sociální pilíř. Dostupný z WWW: 3. Čerňanský M, Vliv větru na stavby. Dostupný z WWW: < http://www.lidova-architektura.cz/D-desatero/disertacni-prace/20031212-vlivvitr.htm> 4. Pohl P., Oceňování nemovitostí v závislosti na životnosti a opotřebení konstrukčních systémů a prvků. Dostupný z WWW: 5. Jůn P. Pořizovací náklady a náklady na údržbu. Dostupný z WWW: 6. Cushman & Wakefield, Výstavba nákupních center zpomalila. Dostupný z WWW: 7. Český hydrometeorolgický ústav. Dostupný z WWW: 8. FSv ČVUT Praha, Land Management, Vybrané kapitoly oceňování nemovitostí Dostupný z WWW: 9. Český statistický úřad, Účel statistického systému „ceny nemovitostí“, záměr publikace. Dostupný z WWW: 10. Český statistický úřad, Průměrné kupní ceny rodinných domů v ČR v letech 20052007 dle krajů v závislosti na velikosti obcí a stupni opotřebení (v Kč/m3). Dostupný
97
z WWW: 11. T systém s.r.o., Air izolace umožňuje. Dostupný z WWW: 4.2.4 Zákony, normy Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, jak vyplývá ze změn proved. zákony č.121/2000 Sb, č.237/2004 Sb, č.257/2004 Sb. a č.296/2007 Sb. Vyhláška č.456/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb. ČSN 73 0540-2: Tepelná ochrana budov, v důsledku odkazů vyhlášky Ministerstva místního rozvoje č.137/1998 Sb. o obecných technických poţadavcích na výstavbu(ke stavebnímu zákonu), a zákona č.406/2000Sb. o hospodaření energií, 2002 ČSN 73 0001-1 Navrhování stavebních konstrukcí, část 1.Spolehlivost a zatíţení konstrukcí, Český normalizační institut 2003 ČSN 73 0035 , Zatíţení stavebních konstrukcí, Úřad pro normalizaci měření 1986
98
99
100
101
