Problematika opotřebení staveb ve vazbě na oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Problematika opotřebení staveb ve vazbě na oceňování Bakalářská práce

Autor:

Jana Tittelbachová, DiS. Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Michálek Josef, CSc.

Duben, 2010

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Praze dne: 16.4.2010

Jana Tittelbachová, DiS.

Poděkování:

Děkuji mému vedoucímu práce, panu prof. Ing. Michálkovi, CSc. za poskytnutí konzultací a potřebných rad. Dále chci poděkovat mé rodině a příteli za podporu při vypracování této práce.

Anotace práce:

Cílem této práce je stanovit míru vlivu opotřebení staveb na hodnotu majetku. Teoretická část se zabývá charakterizováním opotřebení nemovitosti, jak vzniká, zda lze během životnosti nemovitosti toto opotřebení ovlivnit a v neposlední řadě, jak to vše ovlivňuje výsledné stanovení hodnoty nemovitosti. Praktická část se skládá z ocenění bytové jednotky, ocenění bytového domu a analýzy trhu Prahy 11.

The annotation of the work:

The target of this work is to establish the measure of influence building structure wear to asset. The theoretical part is about the characterization real property wear, how it come up, if there is any posibility to affect this wear during life span of a building and last but not least, how it all affect to resultant value of the real property. The practical part consists of the valuation of accommodation unit, of the valuation of multi-family house and of the market analysis of Prague 11.

Obsah 1

Úvod ..........................................................................................................................7

2

Vymezení zákonů a pojmů ........................................................................................8

2.1

Zákony a vyhlášky.....................................................................................................8

2.2

Základní pojmy..........................................................................................................8

2.3. Vymezení základních druhů cen v oceňování ...........................................................12 3

Životnost....................................................................................................................15

3.1

Jednotlivé typy životností..........................................................................................15

3.2

Předpokládané (tabulkové) hodnoty životnosti staveb..............................................17

4

Údržba, oprava, rekonstrukce, adaptace a modernizace staveb ................................19

4.1

Obnova a údržba objektů...........................................................................................21

4.2

Pořizovací náklady na provoz a údržbu.....................................................................22

4.3

Životní cyklus konstrukčních prvků ..........................................................................23

5

Vady a poruchy staveb ..............................................................................................24

5.1

Vady ..........................................................................................................................24

5.2

Poruchy......................................................................................................................25

5.3

Poruchy základů ........................................................................................................26

5.4

Obvyklá cena nemovitosti s vadou............................................................................31

6

Opotřebení staveb ......................................................................................................32

6.1

Metody opotřebení staveb .........................................................................................32

6.2

Opotřebení staveb přístavbami a nástavbami ............................................................34

6.3

Hodnocení vlivu údržby a poruchy stavby na její cenu.............................................34

6.4

Stavby po velkých opravách......................................................................................35

6.5

Stanovení časové ceny stavby s podstatnou vadou ...................................................35

6.6

Staré stavby ...............................................................................................................36

7

Opotřebení staveb ve vazbě na oceňování nemovitostí.............................................36

7.1

Ocenění staveb nákladovým způsobem.....................................................................36

7.2

Ocenění staveb výnosovým způsobem......................................................................37

7.3

Ocenění staveb cenovým porovnáním.......................................................................37

7.4

Shrnutí .......................................................................................................................38

8

Ocenění bytové jednotky ...........................................................................................40

9

Ocenění bytového domu............................................................................................49

10

Analýza trhu Prahy 11 ...............................................................................................63 5

11

Výsledky....................................................................................................................73

12

Závěry a doporučení ..................................................................................................73

Seznam použité literatury ...................................................................................................75 Přílohy ................................................................................................................................ 77

6

1 Úvod Tématem této bakalářské práce je vliv opotřebení na oceňování nemovitosti, ukazuje do jaké míry může opotřebení ovlivnit tržní cenu nemovitosti. V teoretické části popisuji pojmy související s danou problematikou. Jednotlivé body práce jsou životnost stavby, opravy, rekonstrukce, modernizace,vady a poruchy staveb, opotřebení a metody oceňování. Tyto pojmy blíže charakterizuji a popisuji. Praktická část se zabývá oceněním bytové jednotky, bytového domu a analýzy trhu Prahy 11. Do této části jsem se pokusila zapracovat získané informace z teoretické části.

7

2 Vymezení zákonů a pojmů 2.1 Zákony a vyhlášky Pro účely oceňování nemovitostí slouží, Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Vyhláška č 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Vyhláška č 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění zákona č. 89/1996 Sb., zákona č. 103/2000 Sb., zákona č. 120/2000 Sb., (úplné znění č. 172/2000 Sb.), zákona č. 220/2000 Sb., zákona č. 53/2004 Sb., zákona č. 186/2006 Sb., zákona č. 342/2006 Sb. a zákona č. 269/2007 Sb. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) . Vyhláška Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 162/2001 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí České republiky, ve znění vyhlášky č. 460/2003 Sb., vyhlášky č. 345/2004 Sb., vyhlášky č. 44/2005 Sb., vyhlášky č. 457/2006 Sb. a vyhlášky č. 50/2008 Sb.

2.2 Základní pojmy Nemovitost 1

Definice nemovitosti je uvedena v § 119 Občanského zákoníku (zákona 40/1964 Sb. Ve

znění pozdějších předpisů). Podle této legislativní normy jsou nemovitosti pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.

1

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha 2007, ISBN: 978-80-7265-101

8

Součásti nemovitostí Podle § 120 Občanského zákoníku jsou součásti věcí (tedy i nemovitostí) definovány takto: ,,Součástí věcí je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.“

Pro evidenci nemovitostí, vlastnické vztahy k nemovitostem a konec konců i pro oceňování je podstatná věta: ,,Stavba není součástí pozemku.“ Součásti pozemku rozdělujeme na nadpovrchové a podpovrchové. Nadpovrchovými součástmi pozemku jsou nejčastěji porosty. Obecně platí, že součástí pozemku je všechno co se nachází nad i pod povrchem, pokud není dotčen jiný právní režim. Součástí pozemku např. není: stavba, ložiska tzv. vyhrazených surovin, tedy těch surovin, které jsou majetkem státu, archeologické a paleontologické nálezy. Součástí stavby jsou věci pevně spojené se stavbou např. přizděním, přišroubováním, přes potrubní vedení, apod. Naopak věci spojené se stavbou např. pouze zapojením do elektrické zástrčky (třeba mobilní klimatizační zástrčka) nejsou součástí nemovitosti. Z hlediska stavebního práva je podstatné, že jedna stavba (např. garáž přistavená u rodinného domu) je součástí jiné stavby pouze pokud je s touto stavbou provozně spojena. Nestačí tedy pouze technologické propojení např. společným rozvodem elektřiny, ale musí se jednat o propojení dveřmi, společnou chodbou, apod.

Příslušenství nemovitosti Podle § 121 již zmiňovaného Občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci takové věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k bytu, aby byly s bytem užívány. Přesnou definici nebo taxativní výčet toho, co je to příslušenství nemovitosti nikde nenajdeme. V praxi obvykle záleží na vlastníkovi věci hlavní (např. rodinného domu) jak příslušenství vymezí. Příslušenstvím nemovitosti jsou obvykle různé venkovní úpravy, jako jsou ploty, vrata, přípojky sítí, ale může to být např. i stavební dokumentace (projektová, dokladová a podobná dokumentace).

Pozemek Podle stejné právní normy je pozemek přirozená část zemského povrchu oddělená od sousední části hranicí- územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území; hranicí vlastnickou; hranicí držby a hranicí druhů pozemků nebo rozhraním způsobu využití pozemků. 9

Parcela Parcela je obraz pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

Stavba Podle dosud platného Stavebního zákona (zákon O stavebním řádu 50/1976 Sb.) je stavbou každé stavební dílo bez ohledu na účel užívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci. Stavební zákoník: Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Pokud se v tomto zákoně používá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby. Za vznik stavby je u budovy považován okamžik, kdy jsou patrné obrysy stavby, respektive její stavebně technické uspořádání a dispozice prvního nadzemního podlaží. V praxi se požaduje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaží. Snížení stavby (budovy pod tuto hranici jednoho metru znamená naopak zánik stavby. U ostatních staveb – např u venkovních úprav je životnost stavby rovna její schopností plnit funkci, ke které je svým stavebně technickým uspořádáním určena.

Budova Budovou je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostorami. § 27 zákona č. 344/1992 Sb., katastrálního zákona Rozestavěná budova je budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud dosud nebylo započato s jejím užíváním.

Byt Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. 10

Za vznik bytu je považován okamžik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

Nebytový prostor Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Nebytovými prostorami přitom nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru nebo společné části domu.

Přístavba 2

Znamená plošné rozšíření stávajícího objektu, zvětšuje se zastavěná plocha objektu a

přistavěná část je prostorově, dispozičně nebo komunikačně spojena s objektem původním.

Nástavba Zvýšení objektu a jedno nebo více podlaží nad částí nebo nad celou zastavěnou plochou původního objektu.

Vestavba Úprava zpravidla podkrovních prostorů pro jiné účely, např. pro bydlení, kanceláře, ateliery aj. Nevyžaduje zvětšení zastavěné plochy objektu.

Demolice Je odstranění nepotřebných nebo překážejících objektů nebo jejich částí

Údržba stavby Podle § 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) se rozumí práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost

2 Doc. Ing. PETR HÁJEK, CSc. a kolektiv, Pozemní stavitelství IV pro 4.ročník SPŠ stavebních, Třetí upravené vydání, Praha 2006, ISBN: 80-86817-18-0

11

Cena 3 Pojem cena je používán pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem.

Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné a kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Při stanovení hodnoty se potřebný odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho jak jsou definovány, jaké vlastnosti věci vyjadřují (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota apod.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy třeba zcela přesně definovat, jaká hodnota bude zjišťována.

2.3 Vymezení základních druhů cen v oceňování Cena zjištěná (administrativní, úřední) Pojmem cena zjištěná, resp. někdy cena administrativní,se označuje cena, zjištěná podle cenového předpisu. V současné době je tímto předpisem zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), který nabyl účinnosti dnem 1.1.1998.

Cena pořizovací Též ,,cena historická“. Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejího postavení), bez odpočtu opotřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci. V zákoně o účetnictví č. 563/1991 Sb. je definována v § 25 odst. 4 písm. a) jako pořizovací cena (,,cena za kterou byl majetek pořízen a náklady s jeho pořízením související“).

3 BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava, Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání Praha, 2007, ISBN 978-80-7201-679-2

12

Cena reprodukční Též ,,reprodukční pořizovací cena“. Cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb buď pracně nákladovou kalkulací, podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (THU) – jednotkových cen za 1m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy apod.

Věcná hodnota Též ,,substanční hodnota“, dle právního názvosloví ,,časová cena“ věci. Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. V zákoně o účetnictví č.563/1991 Sb. je definována v § 25 odst. 4 písm. b) reprodukční pořizovací cena („cena, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje“). V zákoně č. 151/1997 Sb. obdobou této ceny je tzv. ,,cena zjištěná nákladovým způsobem“.

Výnosová hodnota Též ,,kapitalizační míra zisku“, ,,kapitalizovaný zisk“. Při předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů z nájemného je možno výnosovou hodnotu přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Obecně i při nestálé výši příjmů se jedná o součet všech čistých budoucích příjmů z nemovitost, diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitosti, daň z nemovitostí, jejich pojištění apod.

Cena obvyklá (obecná, tržní) Cena, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase na volném trhu prodat nebo koupit. V současné době se někdy používá termín ,,tržní cena, tržní hodnota“, v zákonu o oceňování majetku pak ,,cena obvyklá“. Mimo oblast úředních cen se obvyklá cena zjišťuje zpravidla porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. 13

Pokud

tyto

informace

nejsou

od

statisticky

významného

souboru

dostatečně

porovnatelných nemovitostí, je používána náhradní metodika. Zpravidla se potom provede: ocenění časovou cenou (nákladový způsob – reprodukční cena snížená o opotřebení, s přičtením ceny pozemků zjištěné podle cenové mapy, resp. Jinou vhodnou metodou), ocenění výnosové. Z těchto cen se vypočte prostý a vážený průměr. Na základě uvedeného se odborným odhadem stanoví přiměřená cena, resp. její rozpětí. Cenou obvyklou, ve smyslu definice dle zákona č. 151/1997Sb o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů §2 odst.1, Majetek a služba se ocenění obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. Avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí například vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě, vyplývající z osobního vztahu k nim.

Výchozí cena Při výpočtu z výše uvedených cen (hodnot), pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení.

Stopcena Stopcenou se rozumí cena, vycházející z nařízení předsedy vlády č.175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen, Tímto nařízením bylo ke dni 20.6.1939 zakázáno zvyšovat ceny. Platilo i pro nemovitosti, které k 20.6.0 1939 existovaly (tzn.pozemky a dále stavby, do toho data postavené), a to až do vydání jiného předpisu, které by ceny upravoval.

Jednotková cena Cena za jednotku (m3,m2, m, ks, ha). Ve vyhlášce č. 279/1997 Sb. jsou uvedeny termíny základní cena (ZC) – jednotková cena, stanovená v předpisu pro objekt standardního provedení. Základní upravená cena (ZCU) – jednotková cena získaná ze ZC úpravou např. pomocí koeficientů, srážek, přirážek apod.

14

3 Životnost Životnost stavby při oceňování lze charakterizovat jako časový interval od vzniku stavby do jejího zchátrání. Délka životnosti je různá, závisí na mnoha aspektech, které jí ovlivňují, jako je např. správná údržba, správné užívaní, konstrukční systém stavby, a jiné. Dobu životnosti stavby, jak celku, tak i jednotlivých konstrukcí nalezneme v literatuře, obvykle se udává v rocích.

3.1 Jednotlivé typy životností:

4

•

technickou životnost

•

ekonomickou životnost

•

morální životnost

•

právní životnost

V literatuře se můžeme setkat i s těmito pojmy:

Předpokládaná životnost – celková předpokládaná životnost, technická životnost, technické trvání stavby, pravděpodobná životnost (trvání) stavby, doby trvání stavby, délka života stavby : tyto pojmy jsou obsahově totožné s životností Zbytková životnost – doba dalšího trvání stavby; při běžné údržbě doba od okamžiku, ke kterému je prováděno ocenění do zchátrání stavby, opět za předpokladu běžné úpravy Objektivní životnost stavby – termín je používán u metod, které vycházejí z tzv. základní doby trvání stavby určitého konstrukčního provedení a za pomoci daných kritérií (vliv prováděné údržby, vliv intenzity užívání, vliv okolí,…) tuto základní dobu upravují.

Životnost stavby neovlivňují jen technické parametry. Je nutné brát v úvahu i ostatní vlivy působící na tuto vlastnost. Proto se v literatuře setkáme s

životnosti

ekonomickou,

morální a právní.

Technická životnost je doba od vzniku stavby do jejího zchátrání, za předpokladu běžné údržby.

Ekonomická životnost stavby je doba od vzniku stavby po dobu, kdy nemovitost už nevykazuje výnosy, je ztrátová bez možnosti jiného využití. Ukazatelem mohou být 4 BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava, Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání Praha, 2007, ISBN 978-80-7201-679-2

15

náklady na údržbu s porovnáním s výnosy. Typickým příkladem jsou jednoúčelové stavby, kdy v místě zanikne provoz a stavbu nelze využít pro jiný účel, v tomto případě je výhodnější stavbu odstranit a postavit novou, která bude vykazovat vyšší výnosy.

Morální životnost je období od vzniku stavby (některá literatura udává od možného komerčního využití) do doby zastarání stavby, a to z hlediska modernizace, funkčnosti, změny trhu, technologie a jiné.

Právní životnost je doba od vzniku nemovitosti jako věci, tedy od právní moci kolaudačního rozhodnutí k povolení k odstranění stavby. 5

Některé metodiky uvádějí i pojem „efektivní životnost“, což má být pojem, který

odlišuje kalendářní stáří budovy a její skutečný technický stav, pak technická životnost, nemusí být 100 let, ale třeba 130. 6

Vznik stavby se počítá od roku nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí,

kolaudačního souhlasu nebo počátku užívání ,na základě oznámení stavebnímu úřadu. Pokud došlo k užívání stavby dříve, určí se rok, v němž se prokazatelně začala stavba užívat. V případě, že nelze stáři stavby ani takto zjistit, počítá se od roku zjištěného z jiného dokladu. Pokud nejsou ani tyto informace, určí se vznik stavby odhadem.

Vlivy na životnost stavby Životnost stavby, jak už jsem se zmínila, ovlivňuje řada faktorů.

Technickou životnost především ovlivňuje: •

špatné založení stavby ve vztahu k daným základovým podmínkám

•

konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti (PDŽ), kterými jsou základy, svislé nosné konstrukce, stropy, krovy, schodiště. Tyto prvky se po dobu životnosti zpravidla nevyměňují

•

prvky krátkodobé životnosti (PKŽ), kterými jsou např. podlahy, otvorové výplně, střešní krytiny, rozvody médií a jiné. Tyto prvky se dobu trvání stavby mění i několikrát, nejméně jednou

5

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha 2007, ISBN: 978-80-7265-113-9 BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava, Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání Praha, 2007, ISBN 978-80-7201-679-2 6

16

•

pravidelná údržba, rekonstrukce a modernizace

•

způsob a intenzita užívání stavby

•

lokalita

Ekonomickou a morální životnost ovlivňuje především: •

výběr správného segmentu trhu

•

rozvoj území

•

modernizace, které někdy souvisí i s generální opravou stavby

Právní životnost ovlivňuje: •

omezení vlastnických práv a kvalita vlastnictví

3.2 Předpokládaná (tabulková) hodnota životnosti staveb V literatuře bývá předpokládaná životnost udávána různými autory s mírně odlišnými hodnotami. Předpokládané životnosti konstrukcí a vybavení nalezneme v příloze č. 15 v tabulce č.7, vyhlášky 3/2008 Sb., kde je uvedeno : Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení Číslo položky 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Název Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny, střecha Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskovod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická zařízení včetně WC Výtahy Ostatní Instalační prefabrikáty

17

Předpokládaná životnost v letech 150-200 80-200 80-200 70-150 40-80 30-80 50-80 30-60 30-50 80-200 50-80 30-50 50-80 15-80 20-50 25-50 30-50 20-50 30-60 20-50 20-40 15-30 30-60 30-50 --15-25

7

7

Tab č.1

soukromé zdroje prof.Ing. Michálka Josefa, CSc.

18

4 Údržba, oprava, rekonstrukce, adaptace a modernizace staveb 8

Cílem údržby, modernizace a rekonstrukce je zabránit, respektive zpomalit postupné

zhoršování funkčních vlastností objektu. Současně je cílem i prodloužení životnosti objektu při co nejlepším využití dobrého fyzického stavu částí s dlouhodobou životností a výměně nebo doplnění částí fyzicky či funkčně dožívajících. Pravidelnost údržby je základním faktorem dosažení plánované fyzické životnosti stavby a harmonogram oprav včetně údržby je závislý na tom kterém prvku a jeho životnosti. Podceňováním pravidelné údržby a přehlížení drobných závad a drobných poruch, jejichž odstranění představuje poměrně nepatrné náklady, může vést v krátké době k závažným technickým problémům, které mohou vést až k demolici objektu.

Údržbou se rozumí permanentní činnost k udržení plné funkceschopnosti objektu po maximální dobu jeho fyzické životnosti. Údržba má za úkol snižovat míru degradace 8 Doc. Ing. PETR HÁJEK, CSc. a kolektiv, Pozemní stavitelství IV pro 4.ročník SPŠ stavebních, Třetí upravené vydání, Praha 2006, ISBN: 80-86817-18-0

19

konstrukčních prvků, často prostřednictvím obnovy ochranných povrchových úprav. Údržbou se nezvyšuje standart a nezabraňuje se ani morálnímu stárnutí objektu.

Opravami se odstraňují částečná fyzická opotřebení nebo poškození, odstraňují se poruchy konstrukčních prvků, funkční, vzhledové a bezpečnostní nedostatky. Porušené nebo poškozené konstrukce se uvádějí opět do funkce schopného stavu a obnovují se technické vlastnosti konstrukce.

Rekonstrukce je uvedení objektu jeho částí do původního stavu při snaze o maximální dodržení původního vzhledu, případně i konstrukčního řešení. S tímto přístupem se setkáváme především u památkových objektů. Při rekonstrukci se provádějí takové stavební úpravy, při nichž se vyměňují některé ze základních konstrukcí, např. stropy, krovy, schodiště, svislé nosné konstrukce apod. a s rekonstrukcí se spojují také práce odstraňující účinky opotřebení (opravy), poruchy a práce prodlužující životnost celého objektu.

Adaptací rozumíme takové stavební úpravy, jimiž se mění původní účel objektu nebo jeho části. Např. z původní prodejny se vybuduje nový byt apod. Adaptací dotčené konstrukce se buď vybourají (např. příčky) nebo se upravují (např. se rozšířují otvory nebo se zřizují nová okna apod.). Adaptace odstraňuje především morální opotřebení objektu vyžadující dispoziční a konstrukční zásahy, které umožňují změnu funkční náplně objektu.

Modernizací rozumíme takové úpravy objektu, jimiž se ze zastaralého objektu stává objekt splňující současné požadavky na funkci, vybavení, příp. vzhled. Týká se především zlepšení technických parametrů a vybavenosti objektu,výměnou nevyhovujících prvků technického vybavení (vybavení koupelen, změna systému vytápění a větrání), výměnou nevyhovujících oken, dveří, zateplením obvodové konstrukce a střechy.

Regenerace památkového objektu je souhrn stavebních prací, které nevedou jenom ke konzervaci dochovaného stavu památky, ale které usilují o její obnovení a modernizaci

Asanace je přestavba území, během které dochází ke komplexní renovaci zchátralých částí sídel. V případě starších městských obytných bloků jde o odstranění všech nevhodných a nehodnotných objektů za účelem většího proslunění a provětrání 20

9

4.1 Obnova a údržba objektů

Správa majetku vyžaduje průběžné čerpání finančních a inženýrských kapacit. Správa majetku prováděná, bez koncepce a ekonomických limitů, propočtů a hodnocení variantních řešení v průběhu životního cyklu staveb je ekonomicky nákladná. Navíc poskytuje uživatelům pouze průměrný zdroj jejich uspokojení. Ekonomicky se má výše financí na údržbu, obnovu a modernizaci pohybovat od 0,2 % do úrovně 4 - 6 % ročně z pořizovací ceny objektu. Otázka správy majetku se dotýká témat, jakými je míra zanedbání údržby z let minulých či změn funkce existujících objektů. Obnova a údržba budov je nedílnou součástí oboru zastřešující se názvem facility management. Facility management lze zjednodušeně označit za službu, zajišťující majiteli objektu návratnost jeho investice prostřednictvím ekonomicky úsporného provozu v LCC (Life Cycle Costs, LCC), nebo v případě pronajímání příjmů a výnosů z nájmů v racionálně využívané budově. 10

Úloha ocenění majetku ve facility managementu

Základním úkolem facility managementu (ekonomická správa)je neustále vyhledávat cesty a nástroje jak ekonomické využití majetku zlepšit (administrativní budova, úkolem odboru bude sledovat nájmy jednotlivých kancelářských prostor, snižovat výpadky nájmu vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného, vyhledávat nájemce ochotné platit co nejvyšší nájemné a to po co možná nejdelší dobu a analyzovat další možnosti příjmu z majetku). Základním úkolem je udržovat nebo zvyšovat tržní hodnotu majetku, musí být součástí tohoto procesu i periodické přeceňování této hodnoty. Facility management by měl spolupracovat s odhadcem v těchto oblastech: indikace vstupní (základní) tržní hodnoty při převzetí majetku do správy, analýza stávajícího výnosového potenciálu majetku, analýza optimálního výnosového potenciálu, posouzení investic do majetku za účelem optimalizace výnosů a zvýšení tržní hodnoty, indikace budoucí tržní hodnoty (Future value) po optimalizaci výnosového potenciálu a provedení investic, poradenství při ekonomické správě majetku.

Úloha ocenění majetku v property managementu Oceňování ve správě majetku Úlohou technické správy majetku (property management)je zajistit, aby byl majetek v dobrém provozuschopném technickém stavu, dále je jeho úkolem technické zhodnocení 9

Daniel Macek. Buildpass- obnova a údržba objektů, 2009, ISBN 978-80-01-04337-0 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha 2007, ISBN: 978-80-7265-101

10

21

majetku. Odbor property managementu neustále vyhodnocuje a sleduje technický stav majetku, odstraňuje drobné provozní závady, zpracovává plán oprav a revizí, navrhuje technická zhodnocení majetku a případně rekonstrukce objektu (stoupnou-li výrazně náklady na vytápění objektu, tento odbor by měl navrhnout alternativní technická řešení vedoucí k úspoře těchto nákladů). Úlohou odhadce v procesu technické správy daného objektu je na základní úrovni: provést základní (vstupní) analýzu majetku po jeho technické stránce, prověření a doplnění paspartu nemovitosti, určit slabá místa majetku, posoudit, upravit a doplnit plán revizí, posoudit navržená technická řešení oprav a případně doporučit výhodnější řešení z hlediska materiálu nebo technologie, posoudit náklady spojené s údržbou a opravami. Na úrovni technického zhodnocení: posoudit navržená technická zhodnocení jako celky, posoudit jednotlivá technická zhodnocení z hlediska směny tržní hodnoty majetku po jejich realizaci, posoudit náklady na technické zhodnocení a případně doporučit jiná řešení, porovnat nárůst tržní hodnoty majetku s předpokládanými investičními náklady na technické zhodnocení a určit návratnost investice. 4.2 Pořizovací náklady a náklady na provoz nebo údržbu 11

V oblasti stavebnictví platí stejně jako jinde, že při hledání vhodné cesty k realizaci

záměru lze volit z mnoha variant. Pokud se jedná o varianty správně koncepčně řešené, je vhodný výběr skutečně jen otázkou financí. V opačném případě je často přijato levnější řešení, ale pouze uvažujeme-li jen vstupní pořizovací náklady. V dlouhodobějším časovém horizontu na toto řešení již pouze doplácíme a to ne jen ve finančním slova smyslu. V obrázku 1 je uvedeno srovnání hypotetických nákladů na realizaci stavebního záměru pro variantu správně navrženou a provedenou a variantu nevhodnou, nicméně v počátku levnější. V části a) uvedeného obrázku jsou zobrazeny náklady spojené s realizací a údržbou stavebního díla v čase. Je zřejmé, že počáteční levné řešení vyžaduje další podstatné náklady na údržbu a opravy v důsledku čehož se po určitém čase stává dražším než původní dražší, ale správně navržené a provedené řešení. Lineární nárůst nákladů slouží v tomto případě pouze jako příklad. V části b) je potom stejná problematika znázorněna jako ztráta požadovaných užitných vlastností, která vyžaduje další náklady na opravy. V praxi jsou opravy zpravidla prováděny jednorázově, v tomto smyslu je část b) realističtější. Náklady lze nicméně rovnoměrně rozdělit na celý sledovaný časový úsek, čímž lze tento graf opět vztáhnout ke grafu v části a). 11

http://www.stavarina.cz/administrativa/porizovaci-naklady-provoz-udrzba.htm

22

Obrázek 1: porovnání nákladů, a) nárůst nákladů v čase v důsledku zvýšených nároků nevhodného řešení na další opravy, b) ztráta užitných vlastností nevhodného řešení až k hranici kde není konstrukce dále použitelná a dodatečné náklady spojené s nápravou tohoto stavu, optimální řešení zde nevyžaduje opravu po celou dobu životnosti

Před každou investicí by měl investor zvážit jaký objem finančních prostředků si může dovolit investovat a co na oplátku od této investice očekává. Otázka životnosti stavebního díla nebo zásahu v souvislosti s otázkou budoucích nákladů nelze podcenit. V mnoha případech je to, co se z počátku jeví jako levné, ve skutečnosti nakonec mnohem dražší. Mimo dodatečných prostředků je navíc třeba uvážit i zvýšené úsilí a dodatečnou zátěž, kterým je investor nechtěně a neplánovaně vystaven. 4.3 Životní cyklus konstrukčních prvků Životní cyklus prvku vyjadřuje v jakém časovém cyklu a s jakými náklady bude potřeba provést obnovu příslušného konstrukčního prvku, aby byl zachován standard užívání a zároveň, aby nebyl obnovován zbytečně předčasně, kdy nebude ještě vyčerpán jeho potenciál užívání.

Náklady životního cyklu konstrukčních prvků Analýza nákladů životního cyklu budovy (Life Cycle Costs, LCC), je zaměřena na optimalizaci nákladů v průběhu celé doby její životnosti. Životnost stavby je limitována nejen její technickou, ale i ekonomickou životností. U technické životnosti je kladen důraz na materiálovou charakteristiku stavby a životnost stavby, která je závislá především na provedení stavebních prvků dlouhodobé životnosti. Jedná se o ty konstrukce stavby, které mají z hlediska technické životnosti zásadní význam, protože při jejich poškození (ztrátě plnění jejich funkce) je stavba nefunkční, hrozí její zřícení a případné opravy jsou mimořádně technicky i ekonomicky náročné. Z hlediska výše nákladů na opravy je efektivnější stavbu odstranit a postavit novou. V případě ekonomické životnosti se jedná o období, ve kterém je účelné stavbu hospodárně 23

využívat. Velmi často se jedná o ztrátu ekonomické užitečnosti, která může být spojena s trvalou ztrátou čistých výnosů vzhledem k nepřiměřeně vysokým nákladům, a jeví se jako výhodnější stavbu odstranit, nahradit stavbou novou a tím znovu zhodnotit pozemek. Výsledný výpočet LCC při relevantních vstupních datech, které se týkají technických parametrů konstrukčních prvků a časového období vzniku předmětných nákladů s nimi souvisejících, by měl být důležitým podkladem pro rozhodování investora, projektanta a budoucího uživatele pro výběr optimální varianty technického řešení stavby také s ohledem na ekologické aspekty a dlouhodobé ekonomické důsledky. Náklady spojené s realizací, užíváním a likvidací budovy lze rozdělit do 3 základních skupin, 1, Náklady přímo související s technickými parametry stavby – investiční náklady, náklady na opravy a udržování budovy, rekonstrukci, modernizaci a likvidaci budovy. 2, Provozní náklady budovy – náklady na energie, úklid, odpisy apod. 3, Administrativní náklady spojené se správou nemovitosti- daně, pojištění, správa budovy, atd. Z hlediska časového třídění LCC objektu lze náklady rozdělit následovně: 1, v investiční (realizační) fázi se jedná o investiční náklady (cenu pořízení) 2, v provozní fázi to jsou náklady: - na opravy a udržování budovy, - na modernizaci, - na rekonstrukci. 3, ve fázi likvidační se jedná o náklady na ekologickou likvidaci budovy

5 Vady a poruchy staveb 5.1 Vady 12

Vada stavby je způsobena vadným provedením některé stavební konstrukce. Vadné

provedení může mít příčinu v pochybení projektanta stavby, dodavatele stavby, investora nebo jiného účastníka stavby. Nepříznivý jev na konstrukci, snižující míru její bezpečnosti, použitelnosti a životnosti.

12

http://www.pavlat-znalec.cz/investing/stpr/stpr/stpr10.html

24

13

Vady vznikají •

V průběhu přípravy stavby -nedostatky v projektové dokumentaci,(chybné zpracování),nevhodnost materiálu (vadný materiál, nevhodná kombinace a další)

•

V průběhu výstavby - nekvalitní realizace, nedostatečná kvalifikace, časová náročnost (nedodržení technologických přestávek)

•

V průběhu užívání stavby - nedostatečná údržba, vlhkost, mimořádné zatížení, přirozené stárnutí

5.2 Poruchy

Velké množství poruch je způsobeno vadami při projektování (chybná koncepce, konstrukční řešení, chybné navržení detailu a jiné) a ve fázi realizaci projektu, které jsou především způsobeny lidským faktorem (nedostatečná kvalifikace) a kvalitou použitých materiálů. Porucha stavby může vzniknout také i z jiných příčin např. otřesy okolní dopravy. 14

Intenzita poruch vyžadujících opravy se podstatnou měrou mění v čase. Četnost výskytu

je vyšší v počáteční fázi existence budovy (v důsledku projekce a realizace), pak se snižuje a relativně dlouhé období je téměř konstantní. V závěrečné fázi existence budovy opět počet vad narůstá. Na počátku tohoto období lze provést modernizaci nebo rekonstrukci a zjistit, jaká je funkční způsobilost pro další období životního cyklu. Odklad stavebních úprav na pozdější období, zvyšuje podstatným způsobem (vzhledem k urychlující se degradaci konstrukci) nutné náklady. Poruchy můžeme dělit podle různých hledisek 15

Poruchy staveb podle stupně poškození konstrukce: •

Běžné opotřebení

•

Staticky nevýznamné poruchy - neohrožují únosnost stavby, z dlouhodobého hlediska mohou vést k omezení použitelnosti a životnosti.

13

Doc. Ing. Pavel Svoboda, CSc., Vady a poruchy staveb aneb stavební technologie ve vztahu ke kvalitě staveb, Přednáška pro Bankovní institut, 2007 Doc. Ing. PETR HÁJEK, CSc. a kolektiv, Konstrukce pozemních staveb 10, Nosné konstrukce I, , Praha 2004, ISBN: 80-01-02243-9 15 Doc. Ing. PETR HÁJEK, CSc. a kolektiv, Pozemní stavitelství IV pro 4.ročník SPŠ stavebních, Třetí upravené vydání, Praha 2006, ISBN: 80-86817-18-0 14

25

•

Poruchy ze statického a funkčního hlediska významné - omezují únosnost, použitelnost a životnost stavby.

•

Poruchy havarijní ,staticky velmi závažné - ohrožují únosnost, stabilitu nosné konstrukce a bezpečnost. Nutný okamžitý zásah.

Poruchy stavebních konstrukcí se mohou projevovat: •

sedáním zdiva,

•

drcením konstrukcí,

•

trhlinami v konstrukcích,

•

deformacemi stropních a krovových konstrukcí,

•

vlhkostí zdiva,

•

korozí,

•

poškozením živočišnými a biologickými škůdci

Poruchy staveb mohou vznikat z různých příčin a jejich následné projevení se liší. Poruchy se buď projevují trhlinami ve stavbě nebo v jednotlivých konstrukcích, deformací, případně jinou změnou stavu. Příčiny vzniku poruch •

změna základových poměrů

•

nadměrné zatížení konstrukcí proti zatížení návrhovému

•

napětí v konstrukcích, vzniklé objemovými změnami

•

pronikající vlhkost do konstrukce

•

nevhodné zásahy do konstrukce, v důsledku různých adaptačních a rekonstrukčních prací

•

mimořádné účinky ,jako jsou např. havárie a přírodní katastrofy

Taxativní výčet jednotlivých vad a poruch by přesahoval rámec mé bakalářské práce, a proto uvádím pouze některé příklady. 5.3 Poruchy základů 16

Každá stavba během své existence prochází vývojem, který se na stavu jednotlivých částí

konstrukce, včetně základů, věrně odráží. Řada i velmi starých domů je trvale pečlivě 16 Autor: RnDr. Ivan Beneš - autorizovaný inženýr v oblasti geotechniky http://www.stavbaserver.cz/noviny/geotechnika/problemyukryte-v-zakladech/

26

udržována a nenese žádné známky poškození. Údržba jiných byla dlouhodobě zanedbávána. Další byly svépomocí a často bez řádného odborného vedení přestavěny nebo pozměněny ,včetně zásahů do nosných konstrukcí. Tyto negativní vlivy se často projevují poruchami v založení. Prvotním projevem porušení základu jsou praskliny a trhliny v konstrukci, kterou základ nese. Vznik každé, i sebemenší poruchy je indikátorem, že se děje něco neobvyklého a je nutné zjistit příčinu. Poruchy v založení stavby vzniknou, dojde-li k překročení tzv. mezních stavů, které definují normy pro zakládání. Jsou to: -

mezní stav přetvoření konstrukce

-

mezní stav únosnosti základové půdy

-

ztráta pevnosti základového zdiva

Při překročení mezního stavu přetvoření konstrukce, vede celkové sednutí nebo rozdíl v sednutí jednotlivých částí stavby k nepřípustným změnám v její konstrukci, které neúměrně ztíží nebo znemožní používání stavby. Dojde-li k nestejnoměrnému sednutí stavby, vznikají trhliny na vnějších i vnitřních stěnách stavby. Dosedání stavby může trvat několik měsíců i let. Při sledování trhlin zjišťujeme postupné ustalování pohybu. Při překročení mezního stavu únosnosti základové půdy, dojde k většímu přitížení zeminy v základové spáře, než je schopna přenést. Tím dojde k porušení zeminy usmyknutím a základ se boří do základové půdy. Vzniklé deformace se stále zvětšují, přibývá jich, trhliny se rozšiřují a rychlost šíření s časem narůstá. To může probíhat týdny, měsíce, ale i roky. Poruchy postupně vedou ke zkřížení či naklonění celé stavby nebo její významné části. Okna a dveře jdou špatně otvírat, později už otevřít či zavřít nejdou vůbec. Podlahy jsou nakloněné, s narůstajícími deformacemi dochází k porušení instalací. Narušena je statika celé stavby a dům nelze užívat, v nejhorším případě může dojít i k jeho zřícení. U starších staveb se projevuje ještě další typ porušení základů, a to ztráta pevnosti základového zdiva. K tomu obvykle dochází vnějšími vlivy, zejména nadměrnou vlhkostí spojenou s promrzáním základu. Pokud se pevnost základové konstrukce sníží natolik, že není schopna přenést tíhu stavby, dojde k rozdrcení jejího materiálu, základ se bortí,

27

rozvaluje nebo vyklání. Vznikající pohyby se následně přenášejí do vrchní stavby a způsobují její porušení. Typické projevy poruch základů Nejběžnějším projevem je vznik trhlin a prasklin v nejvíce namáhaných místech jako jsou rohy stavby, okolí hlavic sloupů a místa oslabení konstrukce okenními a dveřními otvory. Trhliny mají charakteristický šikmý směr šíření. Často dochází k odtržení částí stavby, které mají různou hloubku založení, například podsklepené a nepodsklepené části objektu. Vyšší a těžší štítové zdi se odtrhávají nebo odklánějí od nižších a lehčích stěn. Zde lze většinou najít svislé trhliny v místě napojení obou stěn s poklesem hůře založené nebo těžší části stavby. Naklonění bývá časté u štíhlých stavebních prvků, jako jsou sloupy a komíny, pokud je základ namáhán excentricky nebo je založen na nestejnoměrně stlačitelné základové půdě. Porušení se většinou objevuje na obou stranách zdí a často se propaguje i na vnitřní příčky nebo podlahy, na kterých vznikají poklesy podél dosednuvších nosných stěn. Příčiny porušení základů Na základy obvykle působí řada nepříznivých vlivů, které by jednotlivě škodu nezpůsobily, ale spolupůsobením se jejich účinky sčítají. Nejčastější příčiny lze rozdělit: Vlivy na únosnost základové půdy. Ty lze v zásadě rozdělit na vlivy klimatické, jako je promrzání, vysýchání, bobtnání, vlivy hydrogeologické spojené s kolísáním hladiny podzemní vody a vlivy hydraulické, do kterých patří vymývání jemných částic vodou (sufoze) a podemílání proudící vodou. Zásahy do konstrukce stavby vedoucí k dílčímu či celkovému přitížení stavby nebo přerozdělení napětí v základové spáře a překročení únosnosti základů. Namáhání základových konstrukcí i celé stavby vnějšími vlivy, jako jsou otřesy těžké dopravy, seismické namáhání při odstřelech v lomech, účinky poddolování či výstavby podzemních děl. Ve svažitých oblastech mohou být základy namáhány sesuvnými silami.

28

Nejběžnější příčiny a projevy porušení základů Základy nejsou dostatečně hluboké a nedosahující zámrzné hloubky, tj. 800 až 1300 mm od úrovně terénu. Půda pod nimi zmrzne, zvětšuje svůj objem, rozpíná se a základy nadzvedává. Ty pak vlivem rozmrznutí půdy opět klesnou. Dochází tak k pohybu, který není rovnoměrný a který je příčinou trhlin ve zdivu nad základy. Charakteristika těchto trhlin je znázorněna na obr. 2. Stejný efekt vyvolá např. i dodatečné odhalení suterénu (například zřízení garáže), které způsobí promrzání podzákladí a trhliny ve zdivu (obr. 3). Obr.2

Obr.3

Obrázek 2: Trhliny ve zdivu , které byly způsobeny nedostatečnou hloubkou základů. Obrázek 3: Trhliny způsobené promrznutím podzákladí v části garáže.

Nestejně pevné podloží Pod základy má budova nestejně pevné podloží, které může být důsledkem buď přirozené konfigurace terénu (obr.4a) nebo může vzniknout tím, že pod částí půdorysu budovy je stará navážka (obr. 4b). Obr.4a

Obr.4b

Obrázek 4a: Trhliny ve zdivu , které byly způsobeny sednutím budovy na straně založené na neúnosné zemině; 1- únosná zemina; 2- neúnosná zemina (násyp, navážka) Obrázek 4b: Trhliny ve zdivu byly způsobeny sednutím ve střední části založené na navážce; 1- únosná zemina; 2- neúnosná zemina (násyp, navážka)

29

Trhliny vzniknou nejčastěji v té části stěny, která síle vzniklé z poklesnutí nejméně vzdoruje, to je v místech okenních či dveřních otvorů (obr. 5). Naopak neúnosné podloží pod střední částí může vyvolat pokles obou krajních částí budov a trhliny v nadzákladovém zdivu směřují šikmo vzhůru k oběma pokleslým okrajům (obr.6) Obr. 5.

Obr.6.

Obrázek 5: Pokles meziokenního pilíře vytvoří parabolické trhliny mezi okenními nadpražími) Obrázek 6: Trhliny ve zdivu byly způsobené tím, že střední část budovy je založena na únosné zemině a krajní část na navážce 1- únosná zemina; 2- neúnosná zemina (násyp, navážka)

Rozdělné založení objektu Jestliže je jedna část objektu podsklepená a dosahuje až na pevnou základovou půdu a druhá část je nepodsklepená, založená na méně únosné půdě, může nepodsklepená část poklesnout a v nadzákladovém zdivu nepodsklepené části se objeví trhliny, směrující vzhůru ke kraji budovy (obr. 7)

Obrázek 7: Trhliny ve zdivu , které byly způsobeny sednutím budovy na straně, kde základy nedosáhly do úrovně únosné půdy; 1- únosná zemina; 2- neúnosná zemina (násyp, navážka)

30

Přístavba vyššího objektu k nižšímu Jestliže se například k nižšímu starému objektu přistaví nový vyšší objekt, způsobí nový objekt přetížení podzákladí starého objektu, který vyvolá poklesnutí jeho základu v části sousedící s novým objektem a tím i trhliny asi v úhlu 45° až 60° (obr. 8)

Obrázek 8: Nová přístavba vyšší budovy v řadové zástavbě může způsobit trhliny ve zdivu sousedního objektu

5.4 Obvyklá cena nemovitosti s vadou 17

Vada nemovitosti, která znemožňuje její okamžité užívání, snižuje také její cenu proti

jinak stejné nemovitosti bez vady. V takovém případě je možno postupovat takto: •

Nemovitost se ocení jakoby vadu neměla

•

Zjistí se náklady na odstranění vady

•

O tyto náklady se cena nemovitosti sníží

Výsledkem pak při závažnější, respektive rozsáhlejší vadě,může být i cena nulová, tedy záporná. Obdobně se bude oceňovat pozemek se stavbou, která je vhodná k odstranění: •

Pozemek se ocení jako nezastavěný

•

Náklady na odstranění stavby se odečtou

•

Popř. se náklady sníží o cenu získaného materiálu z demolice

Vady mohou být i právním problémem, například skutečnost, že nájemce provedl úpravy, jež následně stavební úřad nařídil odstranit.

Obvyklou cenou bude cena

17 BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava, Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání Praha, 2007, ISBN 978-80-7201-679-2

31

nemovitosti, jakou bude mít po odstranění těchto úprav, snížená o obvyklou cenu nařízeného rozsahu odstranění úprav.

6 Opotřebení staveb Opotřebení, nazývané také jako znehodnocení (popř. ve starší literatuře najdeme pojem amortizace), vyjadřuje fakt, že během životnosti a užívání stavba stárne a ztrácí na kvalitě a hodnotě. Opotřebení je nutné sledovat, protože může vést k poruchám stavby. Opotřebení se zpravidla vyjadřuje v % z hodnoty nové stavby ( v některých případech je vyjádřeno poměrnou hodnotou).

Opotřebení stavby zjišťujeme několika metodami. Metody se liší ve výpočtu a nelze aplikovat jednu metodu pro všechny oceňované stavby. Každá stavba podléhá jinému opotřebení, a proto je nutné, vždy vybrat správnou metodu, která bude co nejlépe vystihovat oceňovaný majetek.

6.1 Metody opotřebení lze dělit •

Lineární (v některé literatuře bývá označována jako metoda Globální- stavba jako celek se opotřebovává stejně)

•

Nelineární (v některé literatuře bývá označována jako metoda Globální- stavba jako celek se opotřebovává stejně)

•

Analytické

•

Nákladové

Pro výpočet opotřebení je možné použít následující základní metody

Při použití lineární metody se předpokládá, že opotřebení stavby roste přímo úměrně s časem, to jest od vzniku stavby 0%, do celkového zchátrání 100%. Tato metoda je u nás dosti oblíbená, hlavně pro svoji jednoduchost. Metodu nelze použít pro každý typ nemovitosti, není vhodná pro novostavby a dobře udržované stavby. Je vhodná pouze u nemovitosti, kdy je stav budovy s ohledem na její stáří špatný a bude se zhoršovat úměrně se stářím. Metoda je používaná při oceňování podle současného právního předpisu, který

32

udává, že opotřebení může činit nejvýše 85%. Lineární metoda byla dále modifikována jako Kusýnova metoda, Kusýn - Röttingerova metoda a Rossova metoda. Matematicky vyjádřeno: Roční znehodnocení Pr = 100% / Z = 100% / (S + T) Opotřebení celkové při lineární metodě: Al = S x Pr = S * (100% / Z) = (S / Z) * 100% = S / (S + T) * 100% PR- roční znehodnocení, A- opotřebení (případně s indexem rozlišující použitou metodu) (%), S- stáří stavby ke dni ocenění, T- zbývající životnost stavby od data ocenění do zchátrání stavby, Z- předpokládaná životnost stavby od jejího vzniku do zchátrání Z = S + T

U kvadratické metody je průběh opotřebení zobrazen kvadratickou funkcí. Ze začátku je hodnota opotřebení nízká, na konci životnosti stavby opotřebení rychle stoupá. Metoda se používá u staveb ve velmi dobrém stavu a velmi dobře udržovaných. Použití metody je výjimečné. Úpravy a variace kvadratické metody jsou známé i jako Eytelweinova metoda a Starkova metoda. Matematicky vyjádřeno: Ak = S² / Z² * 100%THk = [1- (S² / Z²) ] * 100% TH- technická hodnota stavby A (%) + TH(%) = 100%; A(%) = 100 % - TH (%); TH (%)= 100 %- A (%)

Semi-kvadratická metoda vyjadřuje výpočet opotřebení jako průměr mezi metodou lineární a metodou kvadratickou. Metodu je doporučováno používat až v druhé polovině životnosti (příp. v posledních dvou pětinách životnosti) stavby. V první polovině (příp. v prvních dvou pětinách životnosti stavby) metoda dává neobjektivní výsledky. Metoda je používaná u staveb, které jsou ke svému stáří v poměrně zachovalém stavu. Semikvadratická metoda je základem i Ungerovy metody a Abelesovy metody.

Matematicky vyjádřeno:

As = [ (S/ Z + S²/ Z²) / 2] * 100% = (S/ Z + S²/ Z²) * 50%

33

18

Průběh klasických metod opotřebení

Princip analitycké metody je rozdělení stavby na jednotlivé konstrukce a vybavení podle jejich objemových podílů a výpočet opotřebení každé části zvlášť. Výsledkem je vážený průměr celé nemovitosti, kdy vahou jsou právě uvedené podíly. Metoda je pracná, ale i poměrně přesná. Používá se v případě,že stavba je před nebo po opravě, mimo běžnou úpravu,jestliže je stavba v mimořádně dobrém nebo špatném stavu, kdy výpočet lineární metody přesahuje 85%.Také jestliže oceňujeme kulturní památku nebo oceňujeme funkčně spojené nástavby, přístavby a vestavby. Metoda je používaná při oceňování podle současného právního předpisu. Na principu analytické metody jsou založeny Kratěnova metoda, Bradáčova metoda a Kasova analytická metoda. 19

Nákladové způsoby výpočtu opotřebení vychází z nákladů na odstranění vad jako

odpočtu odhadnutých nákladů na uvedení stavby do bezvadného stavu nebo nákladů na odstranění vad jednotlivých komponentů stavby. (upravený Zazvonil) 6.2 20Opotřebení staveb s přístavbami a nástavbami V případě funkčně oddělitelných nástaveb je možno počítat opotřebení každé části samostatně, s vlastním stářím a životností. Pokud se však jedná o přístavby a nástavby 18 BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava, Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání Praha, 2007, ISBN 978-80-7201-679-2 19 ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha 1996, ISBN: 80-902109-0-2 20 BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava, Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání Praha, 2007, ISBN 978-80-7201-679-2

34

funkčně neoddělitelné, je třeba mít na zřeteli, že pokud dožije jedná část, dožije zpravidla i druhá. Z toho vyplývá základní pravidlo postupu pro výpočet opotřebení: - zjistí se stáří jednotlivých částí - odpovědně se zváží další doba trvání (zbytková životnost) stavby jako celku při řádně prováděné údržbě - tato doba se přičte ke stáří jednotlivých částí - výsledkem je doba celkové životnosti jednotlivých částí, která se použije pro výpočet jejich opotřebení 6.3 Hodnocení vlivu údržby a poruch stavby na její cenu Statisticky bylo ověřeno, že na řádnou údržbu stavebního objektu (budovy, haly, RD, rekreačního objektu,aj.) je třeba vynakládat průměrně asi 1% z její výchozí ceny. Samozřejmě se tato částka nebude vynakládat ve stejné výši každý rok, stejně jako se asi nebude vynakládat v prvních letech postavení. Pak se ale nutné práce časem nahromadí a je nutno vynakládat částky vyšší. Pokud bychom u takového objektu zanedbali údržbu například 15let, pak už by se za tuto dobu nashromáždila částka 300ti. Kč. V případě takového objektu by se tato částka měla zohlednit v ceně.

6.4 Stavby po velkých opravách U staveb po velkých opravách je možno využít metodu analytickou, kdy se posoudí opotřebení každého jednotlivého prvku. Toto je jediný možný způsob při ocenění podle cenového předpisu. Stavba po odborně provedené celkové (generální) opravě, kdy byl nejprve proveden stavebně technický průzkum, na jehož základě bylo rozhodnuto o postupném uvedení všech konstrukcí do odpovídajícího stavu a toto provedla odborná firma, se zpravidla hodnotí 80% hodnoty nové stavby. Od této hodnoty se pak odvíjí opotřebení lineárně obvyklým způsobem. 6.5 Stanovení časové ceny stavby s podstatnou vadou Za stavbu s podstatnou vadou považujeme takovou stavbu, kterou není možno bez odstranění určité vady používat. Takový objekt se při stanovení časové ceny jako základu pro výpočet ceny obecné zpravidla v první fázi bere jako objekt nepoškozený, jen běžně opotřebený. Následně se vypočtou náklady na odstranění vady (včetně nákladů na práce spojené s odstraněním poškozených částí) a tyto náklady se odečtou od ceny objektu 35

nepoškozeného. Někdy se tento výpočet provádí až ve fází obecné ceny, namísto odpočtu u ceny časové, výnosové a porovnávací. 6.6 21Staré stavby U starých staveb bez dalšího výhledu by neměla být opomenuta úvaha o eventuální zbytkové hodnotě (likvidace, demolice, náklady na odstranění, využitelný materiál atd.) s jejím případným promítnutím do věcné hodnoty stavby.

7 Opotřebení staveb ve vazbě na oceňování nemovitostí 7.1 Ocenění staveb nákladovým způsobem U nákladové metody se zajímáme o náklady potřebné na postavení stavby. Výsledné ceny (hodnoty) dělíme: - náklady stanovené k datu postavení stavby = cena pořizovací - náklady stanovené k datu ocenění = cena (hodnota) reprodukční - reprodukční cena (hodnota) snížená o opotřebení nemovitosti = věcná hodnota, časová cena

Teorie nákladové metody Základní princip spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Analýza nákladové metody nejprve odpovídá na otázku, jak majetek vznikl, ale ještě jej přímo nezařazuje do vztahu k jeho užitečnosti a tedy k jeho místu v ekonomickém systému, to provádí nepřímo pomocí funkčních a ekonomických nedostatků. Analýza věcné hodnoty začíná prostou reflexí (popisem, nálezem a změřením majetku), pokračuje vlastní analýzou (zjišťuje množství vložené práce, reprodukční cenu, kvalitu, kategorii práce) a ve finálním stavu i předpoklad dalšího rozvoje (životnost stavby). Tržní hodnota majetku by tedy měla být rovna množství vložené práce snížené o její znehodnocení (opotřebení) s respektováním konkrétních (funkční nedostatky) a obecných (ekonomické nedostatky) tržních vlivů.

21

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha 1996, ISBN: 80-902109-0-2

36

7.2 Oceňování nemovitostí výnosovým způsobem

Teorie příjmové metody Vychází z analýzy užitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci (podstatu). Je založena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. 22

Výnosová hodnota přináší čistě ekonomický pohled na cenu nemovitosti. Porovnávají se

zde dosažitelné zisky z nemovitosti, pořízené za určitou cenu, se zisky dosažitelnými ze stejné částky uložené na určitý úrok. Ziskem z nemovitosti je zejména nájemné ,je také třeba vyčíslit veškeré hypotetické příjmy, které mohou přispívat k výnosu z objektu: umístění billboardů na volných fasádách, umístění reklam na střešní římse, instalace antén mobilních telefonů nebo jiných telekomunikačních zařízení, reklamní plochy v oplocení objektu, venkovní skladové nebo parkovací plochy.Dosažené hrubé nájemné se sníží o náklady na jeho dosažení (zejména daň z nemovitosti, pojištění, náklady na údržbu a opravy pronajímaných staveb a na správu nemovitostí; snižování hodnoty staveb opotřebením se kompenzuje odpočtem amortizace). Výnosy z nájemného mohou být v budoucnu konstantní nebo proměnlivé, obdobně jako náklady). Výnosová hodnota (kapitalizovaná míra zisku, kapitalizovaný zisk) je součtem všech čistých budoucích výnosů z nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto výnosy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu. Můžeme tedy říci, že výnosová hodnota je součtem předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu, diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu. Obráceně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě (úrokové míře, míře kapitalizace) uložit na složené úrokování, aby bylo možno v budoucnu vybrat stejné částky, jako jsou předpokládané budoucí výnosy z nemovitosti.

7.3 Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním 23

Při porovnávací metodě je kritériem nemovitosti cena, která by byla dosažena v daném

místě a čase při prodeji obdobných nemovitostí, na základě řady hledisek: •

Druhu a účelu věci

22 BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava, Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání Praha, 2007, ISBN 978-80-7201-679-2 23 BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava, Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání Praha, 2007, ISBN 978-80-7201-679-2

37

•

Koncepce technických parametrů

•

Materiálu

•

Kvality provedení

•

Technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady,..)

•

Opravitelnost

•

Obec ve které se nemovitost nachází

•

Umístění nemovitostí v obci

•

Velikost nemovitosti

•

Využitelnost

•

Příslušenství nemovitostí

•

Možnosti rozšíření a jiné

Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze - nejvíce u nemovitostí obchodních, jen o něco méně u nemovitostí obytných, relativně málo u nemovitostí výrobních,u kterých je zase důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba mít vždy na paměti a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných podmínkách (např. typové domy mohou mít různé ceny na různých koncích ulice - vliv okolí). Další skutečností je, že stavby zpravidla nejsou stejné (velmi blízká podobnost bude zpravidla u bytů stejné kategorie a velikosti). I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením (garáž ano-ne, velikost, podsklepení, velikost pozemku a zahrady, domy volně stojící, řadové). Vliv bude mít i technický stav domu- novostavba bude mít jistě cenu vyšší než stejný opotřebený, který potřebuje zvýšenou údržbu, případně i opravy většího rozsahu. Je třeba brát v úvahu, nakolik jsou porovnávací nemovitosti podobné, jejich odlišnost pak vyjádřit v ceně.

7. 4 Shrnutí Z výše uvedených metod je patrné, že opotřebení staveb je jeden z faktorů ovlivňující výslednou hodnotu nemovitosti. Opotřebení stavby u výnosové metody je zahrnuto v nákladových položkách, které snižují příjem z nemovitosti. Opotřebení se kompenzuje odpočtem amortizace. To znamená snížení hodnoty nemovitosti o znehodnocení ve formě rezerv na renovace nebo ve formě odpisů. Pro výpočet lze použít pouze jednu položku, je doporučené použít na rezervy na renovace. U nákladové metody je důležité, správné zvolení metody pro výpočet opotřebení. Pokud budeme oceňovat budovu v dobrém 38

technickém stavu nebo novostavbu, nelze použít lineární metodu opotřebení. Jestliže bychom tak učinili, výsledná hodnota opotřebení budovy by byla výrazně vyšší, než ve skutečnosti je. Proto je vždy nutné zvážit, jaká metoda opotřebení bude nejlépe odrážet skutečný stav nemovitosti. Při oceňování nemovitosti porovnávací metodou je důležité zohlednit odlišnosti porovnávaných nemovitostí a oceňované nemovitosti, pomocí korekčních činitelů. I zde je nutno zohlednit stav opotřebení stavby k porovnávanému objektu. Pokud bude porovnávaný objekt

v horším technickém stavu než oceňovaná

nemovitost, bude korekční činitel vyšší než jedna, naopak pokud bude porovnávaný objekt v lepším technickém stavu, bude korekční činitel menší než jedna. U zjišťování opotřebení podle administrativních cen je důležité, aby výsledná hodnota majetku byla jednoznačná ,a to z důvodu daňové spravedlnosti. Opotřebení majetku se týká pouze příslušenstvím, pozemky opotřebením nepodléhají.

39

budovy s

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Byt č.j. 1831/117 V BYTOVÉM DOMĚ Č.P. 1831 Nechvílova 1831/16 Praha 11, 148 00

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Vypracovala:

Jana Tittelbachová, DiS.

Datum ocenění: 40

Únor.2010

Předmět ocenění Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1831/117, zapsána v katastr nemovitostí pro hlavní město Prahu, na listu vlastnictví číslo 6557, katastrální území Chodov 728225. Nacházející se na adrese Nechvílova 1831/16, 148 00, Praha 11- Chodov

Účel ocenění Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit pouze pro zjištění aktuální tržní hodnoty nemovitosti objektivně dosažené na volném trhu. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit k jinému účelu .

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisí s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Katastrální údaje Číslo jednotky

1831/117

V budově

č.p. 1830

Číslo LV:

6557

Typ jednotky:

byt nebo nebytový prostor

Způsob využití:

byt

Podíl jednotky na společných částech domu:

22/2865

Katastrální území:

Chodov 728225

Vlastnické právo:

Jan Tittelbach

Způsob ochrany nemovitosti:

Nejsou

evidovány

žádné

způsoby

ochrany Omezení vlastnického práva:

Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy:

Nejsou evidovány žádné jiné zápisy

41

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaná bytová jednotka- byt č.j.1831/117, se nachází v okrajové části hlavní města Prahy, na území Prahy 11- Chodov, vzdálenost od centra Prahy je cca 12km. Toto území převážně tvoří panelová zástavba ze 70. a 80. let minulého století. Oceňovaný byt se nachází na tzv. „Žlutém sídlišti“, které tvoří okraj panelové zástavby. Veškerá občanská vybavenost je v místě. Ve vzdálenosti asi 200 m se nachází

autobusová

zastávka městské hromadné dopravy, stanice metra C je vzdálená 2 stanice autobusem. Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích, kapacita však neodpovídá počtu obyvatel a je nedostačující. V okolí nalezneme Kunratický les a známé obchodní centrum Chodov.

Pozemek Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, pouze podíl na společných částech domu ve výši 22/2865 na parcelách č. 397/73, 397/74, 397/75, 397/ 540. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Součástí oceňované bytové jednotky je podíl na společných částech domu ve výši 22/2865. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna v celkové tržní hodnoty majetku.

Oceňovaný majetek Stav posuzované nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č.j.1831/117, v panelovém bytovém domě řadové zástavby. Jedná se o byt v pátém nadzemním podlaží o dispozici 2+kk s běžným vybavením. Objekt je přístupný po místní zpevněné živičné komunikaci a je napojen na veškeré inženýrské sítě. V roce 2004 prošel panelový bytový dům kompletní revitalizací. Stav objektu odpovídá stavebně technickému charakteru a průběžné údržbě a stáří objektu.

42

Bytová jednotka č.183/117 Předmětem ocenění je bytová jednotka č.117/1831 v panelovém bytovém domě pátého nadzemního podlaží. Byt se sestává z obývacího pokoje, ložnice, kuchyňského koutu, koupelny, WC a sklípku, umístěného v podzemním podlaží domu oceňované bytové jednotky. Jedná se o průměrný byt v původním, udržovaném stavu. Umakartové jádro, podlahy PVC a koberec, omítky štukové, vytápění ústřední, okna plastová, orientace na západ. Obvodové nosné stěny panelové, dělící nenosné konstrukce siporex, umakartové jádro, vodorovné nosné tvoří panelová konstrukce.Všechny prvky dlouhodobé životnosti jsou funkční bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevů. Některé prvky krátkodobé životnosti jsou dožilé, jedná se hlavně o zařizovací předměty koupelny a toalety, obklady stěn.

Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru

Pokoj:

16,8m2

Pokoj:

10,63m2

Koupelna:

2,14m2

Kuchyň:

4,92m2

WC:

1,03m2

Předsíň:

7,35m2

Započítaná podlah. plocha bytu:

42,87m2

Podlah.plocha sklepu:

1,01m2

43

OCENĚNÍ

Při stanovení indikaci tržní hodnoty majetku jsem použila tyto metody ocenění:

Metoda porovnávací, která analyzuje tržní ceny prodávaných nebo nabízených za obdobný majetek v daném čase a místě.

Metodu příjmovou analyzující tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci příjmové hodnoty jsem dospěla kapitalizovanou mírou zisku.

Nákladová metoda nebyla použita.

Při stanovení tržní hodnoty jsem použila kombinaci porovnávací a příjmové metody.

44

TRŽNÍ HODNOTA POROVNÁVACÍ METODA

Stanovení tržní hodnoty pozemku Tržní hodnota pozemku je zohledněna při výpočtu majetku jako celku, není oceňována samostatně.

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Pro stanovení tržní porovnávací hodnoty byly použity obdobné nemovitosti, které byly prodány nebo byly nabídnuty k prodeji na území Prahy 11. Tyto nemovitosti byly vybrány tak, aby se nejvíce přibližovaly charakteru oceňované bytové jednotky, to znamená datum transakce, velikost bytu, technický stav majetku, poloha, vlastnická práva, vybavenost, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpoklad jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku ,indikovaná porovnávací metodou je 1 899 000 Kč

Tržní hodnota oceňovaný majetek

Identifikační údaje pořadové číslo byt č.117/1831 KÚ Chodov Obec Praha 11 Okres Okres Základní údaje pro porovnání počet jednotek cena za jednotku x datum transakce korekce upravená hodnota x Právní údaje Druh transakce Prodej korekce upravená hodnota

porovnávaný majetek

porovnávaný majetek

1 Podjavorinského Chodov Praha 11 Okres

Petýrkova Chodov Praha 11 Okres

43

2

43 0 I.10 1 1900000

II.10

Prodej

3 Chalupkova Chodov Praha 11 Okres

45 0 I.10 1 2100000 Prodej

1 1900000

45

porovnávaný majetek

43 0 II.10 1 190000 Prodej

1 2100000

1 1900000

existence věcných břemen korekce Upravená hodnota Využití dle územního plánu korekce upravená hodnota jiná právní omezení a závazky korekce Upravená hodnota Technické parametry Lokalita korekce Upravená hodnota Technický stav korekce Upravená hodnota Technické vybavení korekce Upravená hodnota funkční využitelnost korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu korekce Upravená hodnota jiná techn. korekce korekce Upravená hodnota Ostatní parametry Velikost korekce Upravená hodnota jiná korekce

nezjištěna

nezjištěna 1 1900000

bytová, vícepodlažní

bytová, vícepodlažní

žádné

žádné

bytová, vícepodlažní

žádné

dobrá

průměrný

dožilé

dobrá

omezený

průměrná

příslušenství bytu

stejný

1899000

46

dobrá

lepší

1 1900000 průměrný

0,95 1995000 lepší

1 1900000 dožilé

0,95 1895250 dobrá

1 1900000 dobrá

1 1895250 omezený

1 1900000 omezený

1 1 1895250 1900000 průměrná průměrná 1 1 1895250 1900000 obdobné obdobné 1 1 1895250 1900000 stejný 1 1895250 obdobný

1 1900000

1 1900000

1 2100000

stejný

obdobný

1 1900000

1 2100000

1 1900000 podíl na společných částech domu

bytová, vícepodlažní

žádné

dobrá

1 1900000 průměrný 1 1900000 dožilé 1 1900000 dobrá 1 1900000 omezený 1 1900000 průměrná 1 1900000 obdobné 1 1900000

1 1900000

1 2100000

1 1900000 dobrá

nezjištěna

1 2100000

1 1900000

korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota celková porovnávací hodnota 1898416,667

Zaokrouhleno

nezjištěna

1 1900000 obdobný

1 1895250

1 1900000

PŘÍJMOVÁ METODA

Provozní příjem byl stanoven na základě výše tržní nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. Ve výpočtu jsem vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou přeúčtované na nájemce dle skutečné spotřeby. Dále je potřeba brát v úvahu provozní náklady, rezervu na renovaci, ušlý příjem z neobsazenosti a ztráty vlivem neplacení nájemného a přímou kapitalizační míru.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů, jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná příjmovou metodou je 1 459 000 Kč Hrubý příjem 9 500Kč/pm*12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5% Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace Ostatní provozní náklady: pojištění daň z nemovitosti nájem, správa nemovitosti, energie celkem Čistý provozní nájem NOI Kapitalizační míra Tržní hodnota Tržní hodnota zaokrouhlená

114 000 5 700 108 300 10 000 1 620 300 23 450 25 370 72 930 5% 1 458 600 1 459 000

NÁKLADOVÁ METODA Nákladová metoda nebyla v tomto případě použita. Jedná se o prodej samostatné bytové jednotky, kde nelze určit skutečné množství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloženy, nedokáže objektivně indikovat skutečnou tržní hodnotu.

47

ZÁVĚR Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti (výsledky zaokrouhleny)

TRŽNÍ HODNOTA

Výnosová metoda Porovnávací metoda Nákladová metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

1 459 000 1 899 000 N/A

10 90 o

Oceňovaný majetek patří mezi běžně nabízený a obchodovaný na trhu. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda nejlépe odráží poptávku a nabídku po oceňovaném majetku ,a tudíž bych ji označila jako rozhodující pro indikaci tržní hodnoty, přisoudila jsem ji váhu 90%.

Výnosová metoda není u tohoto typu majetku brána jako rozhodující. Oceňovaný majetek lze sice brát jako investiční, ale spíše převažuje využití k zajištění potřeb majitele pro bydlení. Tudíž není tolik podstatná pro indikaci tržní hodnoty. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny jsem ji přiřadila váhu 10%.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že aktuální hodnota oceňovaného majetku na volném trhu je reprezentována částkou:

1 855 000 Kč (slovy: Jedenmilionosmsetpadesátpěttisíkorunčeských)

48

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č.p. 1905 Trojická 1905/12 Praha 2, Nové Město

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Vypracovala:

Jana Tittelbachová, DiS.

Datum ocenění:

49

Leden 2010

Předmět ocenění Předmětem ocenění je budova č.p. 1905 na pozemku p.č. 1293, zapsána v katastr nemovitostí pro hlavní město Prahu, na listu vlastnictví číslo 842, katastrální území Nové Město 727181. Nacházející se na adrese Trojická 1905/12, Praha 2- Nové Město.

Účel ocenění Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit pouze pro zjištění aktuální tržní hodnoty nemovitosti objektivně dosažené na volném trhu. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit k jinému účelu .

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisí s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Katastrální údaje Číslo popisné

1905

Část obce:

Nové Město

Číslo LV:

842

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

objekt k bydlení

Katastrální území:

Nové Město 727181

Na parcele:

1293

Výměra (m2):

608

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Vlastnické právo Jméno:

Podíl:

Josef Durdis

54/72

Ing. Ondřej Němec

4/28

Mgr. Zdeněk Vlk

3/28

Způsob ochrany nemovitosti:

památkově chráněné území

Omezení vlastnického práva:

nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy:

nejsou evidovány žádné jiné zápisy

50

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek, bytový dům č.p. 1905 se nachází ve čtvrti Nové Město, katastrálního území Prahy. Jedná se o velmi lukrativní místo, které se nachází na pravém břehu Vltavy. Charakter lokality je především pro rezidenční bydlení. V místě je veškerá občanská vybavenost, velmi dobrá dopravní dostupnost městské hromadné dopravy- tram. zastávka a stanice metra B Karlovo náměstí, vzdálená cca 400m od oceňovaného domu. Oceňovaný bytový dům je vzdálen cca 2km od středu Prahy a cca 150m od břehu Vltavy, je součástí bloku činžovních domů v ulici Trojická, kolmé na pobřežní komunikaci Rašínovo nábřeží. V okolí dále nalezneme například Botanickou zahradu, Emauzský klášter.

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek číslo parcely 1293 zastavěný plochy a nádvoří budovy číslo popisné 1905 objektu pro bydlení, zapsaný na LV č. 842, katastrální území 727181 Nové Město, evidováno jako památkově chráněné území. Pozemek je rovinný, zastavěný stavbou bytového domu, s dvorkem se zpevněnou plochou, sloužící pro průjezd a případné parkování aut.

Venkovní úpravy Venkovní úpravy zahrnují přípojky médií, zpevněnou plochu dvora, opěrnou zídku na dvoře, venkovní schodiště a oplocení v části pozemku zděnou stěnou.

Bytový dům Nemovitost č..p. 1905 je součástí bloku činžovních domů v ulici Trojická, kolmé na pobřežní komunikaci Rašínovo nábřeží. Dům má jedno podzemní podlaží, šest nadzemních podlaží a částečně, z poloviny využité podkroví. Podzemní podlaží je vyklizené a dosud není sanováno z následků povodní v roce 2002, stavebně tedy není upraveno k užívání jakýmkoliv způsobem. V přízemí je průjezd do dvorního traktu. V nadzemních podlažích domu je celkem šestnáct bytů. V části podkroví do dvora je půda a dvě místnosti pro praní a mandlování prádla. Dům je klasické zděné konstrukce, stropy jsou dřevěné spalné s rovným podhledem. Okna jsou špaletová, dveře jsou náplňové. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Dům byl postaven v roce 1926. V roce 1990 byla provedena výměna části střešní krytiny. Dům nemá výtah. 51

Ke skutečnosti, že údržba domu je zanedbaná, jsou stavebně technické prvky krátkodobé životnosti dožilé a na prahu své životnosti. Fotodokumentace viz. příloha.

Aktuální využití majetku

Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům : 5 bytů s dispozicí 1 + 1 5 bytů s dispozicí 2 + 1 5 bytů s dispozicí 3 + 1 1 byt s dispozicí 4 + 1 1 nebytový prostor v prvním podzemním podlaží, který je v havarijním stavu 1 půdní vestavba– která je využívaná jako sušárna a úložný prostor Z výše uvedených bytů je : 5 bytů s regulovaným nájmem

52

OCENĚNÍ

Pro stanovení tržní hodnoty oceňované nemovitosti s příslušenstvím, jsem použila tyto metody oceňování:

Metodou administrativní- ocenění stavby nákladovým způsobem, dle platného cenového předpisu ke dni ocenění.

Metodou příjmovou analyzující tržní hodnotu na základě budoucích příjmů za pronajaté bytové i nebytové prostory. K indikaci příjmové hodnoty jsem dospěla kapitalizovanou mírou zisku.

Metoda porovnávací, která analyzuje tržní ceny prodávaných nebo nabízených za obdobný majetek v daném čase a místě. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem použila metodu administrativní, dle platného předpisu ke dni ocenění. Pro ocenění majetku jako celku jsem použila všech tříd metod ocenění.

53

OCENĚNÍ PODLE CENOVÉHO PŘEDPISU- NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM 1. HLAVNÍ STAVBA

Bytový dům- § 3 Členění staveb Z výpočtu byl vyřazen koeficient prodejnosti Kp. Zatřídění nemovitosti Budova :

K. domy vícebytové (netypové)

Svislá nosná konstrukce:

zděná

Kód CZ-CC:

1122

Obestavěný prostor: 1.PP: 1.NP: 2.NP: 3.NP: 4.NP: 5.NP: 6.NP: 7.NP: balkony: Obestavěný prostor – celkem:

(16,86*17,10+2,95*1,30)*(2,45) (16,86*17,00-1,85*1,25-2,40*1,251/2*0,85*0,90)*(4,50) (16,86*17,00-1,85*1,25-2,40*1,251/2*0,85*0,90)*(3,45) (16,86*17,00-1,85*1,25-2,40*1,251/2*0,85*0,90)*(3,45) (16,86*17,00-1,85*1,25-2,40*1,251/2*0,85*0,90)*(3,45) (16,86*17,00-1,85*1,25-2,40*1,251/2*0,85*0,90)*(3,45) (16,86*17,00-1,85*1,25-2,40*1,251/2*0,85*0,90)*(3,45) 6,05*(16,98+16,73)/2*(0,10+4,10/2) 0,80*2,90*1,0*5

= =

715,75 m3 1 264,16 m3

=

969,19 m3

=

969,19 m3

=

969,19 m3

=

969,19 m3

=

969,19 m3

= = =

219,24 m3 11,60 m3 7 056,70 m3

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: pálená taška hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody:

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S

54

Obj. podíl [%] 6 18,8 8,2 5,3 2,4 2,4 0,7 6,9 3,1 2,1 3

Část

Koefici Upravený ent obj. podíl

[%] 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

6 18,8 8,2 5,3 1,2 1,2 0,7 6,9 3,1 2,1 3

11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

S S S S S S S S S S S S C C

3,2 5,4 3,1 4,7 5,2 0,4 3,3 3,2 0,4 2,1 1,8 3,8 1,3 5,6

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 0

3,2 5,4 3,1 4,7 5,2 0,4 3,3 3,2 0,4 2,1 1,8 3,8 0 0 93,10 0,931

(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se)

Ocenění: 2 150 Kč/m3 *0,939 *0,9446 *0,914 *0,931 *1,2 *2,162

Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

4210,03 Kč/m3

Základní cena upravená Plná cena:

7 056,70 m3 * 4 210,03 Kč/m3

=

29 708 918,70 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 82 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 28 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 82 / 110 = 74,545 %

-

29 708 918,70Kč

Bytový dům - zjištěná cena

=

7 562 405,26 Kč

2. VENKOVNÍ ÚPRAVY Venkovní úpravy zjednodušeným způsobem - § 10

55

Venkovní úpravy zahrnují přípojky médií, zpevněnou plochu dvora, opěrnou zídku na dvoře, venkovní schodiště a oplocení v části pozemku zděnou stěnou.

Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 2,5 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav:

Ocenění: 7 562 405,26 Kč *0,025

Cena stavby celkem: Stanovené procento z ceny stavby: Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

189 060,13 Kč

3. POZEMEK Pozemek zast. plochy - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2:

Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena Cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 1293 608 2 250,00 1 368 000 1 368 000

zast. plocha Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

250% 250% + 10% 10% + *

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Pozemek zast. plochy - zjištěná cena (výsledek zaokrouhlen)

56

3 420 000 3 762 000 2,162

8 133 444,00

=

8 133 000 Kč

Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení (výsledky zaokrouhleny)

Bytový dům Venk. úpravy zjednodušeným způsobem Pozemek zast. plochy

29 709 000 Kč 742 700 Kč 8 133 000 Kč

Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

38 584 700 Kč

Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp), (výsledky zaokrouhleny)

Bytový dům Venk. úpravy zjednodušeným způsobem Pozemek zast. plochy

7 562 000 Kč 189 000 Kč 8 133 000 Kč

Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

15 884 000 Kč

57

POROVNÁVACÍ METODA

Stanovení tržní hodnoty pozemku

Tržní hodnota pozemku je zohledněna při výpočtu majetku jako celku, není oceňována samostatně.

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku

Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku, byly vzaty obdobné nemovitosti, které byly prodány nebo nabízený k prodeji na území Prahy 2- Nové Město. Tyto nemovitosti byly vybrány, tak aby se nejvíce přibližovaly charakteru oceňovaného bytového domu, to znamená datum transakce, velikost pozemku, technický stav majetku, poloha, vlastnická práva, vybavenost, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů, jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

42 627 000 Kč

58

MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

Bytový dům Nové Město

Bytový dům Nové Město

Bytový dům Vinohrady

Bytový dům Nové Město

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

1293

Adresa nemovitosti

Trojická

Lublaňská

Anglická

Petrská

Katastrální území

Nové Město

Nové Město

Nové Město

Nové Město

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 2

Praha 2

Praha 2

Praha 2

Plocha pozemku

608

416

376

610

Celková užitná plocha podlaží

1371

934

910

1560

Prodejní cena celkem

X

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

B. Základní údaj pro porovnání

47000000

49000000

48000000

50321,19914

53846,15385

30769,23077

Druh transakce

nabídka

nabídka

prodej

Korekce

0,9

0,9

1

Upravená hodnota

42300000

44100000

48000000

C. Právní údaje Vlastnická práva

Břemeno náj. smluv

Korekce

Břemeno náj. smluv 1

Upravená hodnota Existence věcných břemen

42300000 Ano

Korekce

Korekce

Ano

Ano

1

1

Korekce

Bytový dům

Bytový dům

1

1

1 44100000

Korekce

48000000

Ano

Ano

Ano

1

1

1

42300000 Ne

48000000

Bytový dům

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

44100000

42300000 Ano

48000000

1

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

44100000

42300000 Bytový dům

Břemeno náj. smluv 1

Ano

Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Břemeno náj. smluv 1

Ne

Ne

1

Upravená hodnota

44100000 Ne

1 42300000

48000000 1

44100000

48000000

D. Technické parametry Lokalita

dobrá

Korekce

dobrá

horší

lepší

1

1,05

0,95

Upravená hodnota Technický stav objektu

42300000 zhoršený

Korekce

průměrný

zhoršený

0,9

0,9

1

38070000 zhoršená

45600000

průměrný

Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

46305000

průměrná

59

41674500 průměrná

45600000 zhoršená

Korekce

0,9

Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy

dobrá

omezený

dobrá

1

1

1

omezený

omezený

1

1 37507050

kompletní

kompletní

1

1

1

34263000

Korekce

37507050 omezená

omezená

1

1

1

34263000

Korekce

45600000

omezená

Upravená hodnota dobrá

45600000

kompletní

Upravená hodnota omezená

45600000

1 34263000

Korekce

Atraktivita objektu

37507050

omezený

Upravená hodnota kompletní

45600000

dobrá

34263000

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování

37507050

dobrá

Upravená hodnota

Dopravní obslužnost

1

34263000

Korekce Další možný rozvoj nemovitosti

0,9

37507050

dobrá

dobrá

1

1

Upravená hodnota

45600000 dobrá 1

34263000

37507050

45600000

E. Ostatní parametry korekce velikosti pozemku

menší

menší

obdobný

korekce

1,1

1,1

1

Upravená hodnota

37689300

41257755

45600000

Korekce pro velikost nemovitosti

menší

menší

větší

Korekce

1,1

1,1

0,9

Upravená hodnota

41458230

45383530,5

41040000

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

41458230

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem

42627253,5

Zaokrouhleno

42 627 000

60

45383530,5

41040000

PŘÍJMOVÁ METODA Podzemní podlaží není vzhledem k poškození povodněmi do výpočtu výnosů zahrnuto, stejně jako půda a společné prostory domu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů, jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná příjmovou metodou je

31 827 000 Kč

Příjem z pronájmu- regulované nájemné Příjem z pronájmu- neregulované nájemné Příjem celkem Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5% Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace Ostatní provozní náklady Správa nemovitosti pojištění daň z nemovitosti celkem Čistý provozní nájem NOI Kapitalizační míra Tržní hodnota Tržní hodnota zaokrouhlená

61

643 389 1 870 338 2 513 727 125 686 2 388 041 213 760 188 939 53 700 17 000 5000 478 399 1 909642 6,00% 31 827 367 31 827 000

ZÁVĚR Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti (výsledky zaokrouhleny)

Výnosová metoda Porovnávací metoda Věcná hodnota

Indikace (Kč)

Váha (%)

31 827 000 42 627 000 15 884 000

20 70 10

Oceňovaný majetek, patří mezi běžně nabízený a obchodovaný na trhu. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda, nejlépe odráží poptávku a nabídku po oceňovaném majetku a tudíž bych ji označila jako jednu z rozhodujících indikací pro tržní hodnotu, přisoudila jsem ji váhu 70%

Oceňovaný majetek, je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem. V tomto případě, je reálná schopnost majetku produkovat příjem, omezena regulovaným nájmem u 5 bytů a nebytovým prostorem v prvním podlaží, který je v havarijním stavu a nelze užívat. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny jsem tedy přiřadila váhu 20%.

Věcná hodnota nebude mít podstatný vliv na výslednou hodnotu. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny jsem ji přiřadila váhu 10%.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů, jsem dospěla k závěru, že aktuální hodnota oceňovaného majetku na volném trhu se pohybuje kolem:

= 37 793 000 Kč (slovy: Třicetsedmmilionusedmsetdevadesáttřitisíckorunčeských)

62

ANALÝZA TRHU

PRAHA 11

MĚSTSKÁ ČÁST HLAVNÍHO MĚSTA PRAHY

Vypracovala

Jana Tittelbachová, Dis.

63

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU

POPIS OBLASTI

Praha 11 je jednou z částí hlavního města Prahy, která je tvořena katastrálními územími Chodov a Háje ležící na území městského obvodu Praha 4. Městská část Praha 11 vykonává rovněž povinnosti spojené se státní správou v rámci správního obvodu, a to jak pro městskou část Praha 11, tak i pro městské části Praha- Šeberov, Praha- Újezd, PrahaKřeslice. 24

Katastrální výměra městské části Praha 11 je 9,79km2, z toho Chodov je tvořen 7,43

km2 a Háje 2,36km2. Velkou část území tvoří velká panelová sídliště a to Jižní Město I. (sídliště Háje, Opatov a sídliště Litochleby) a Jižní Město II. (sídliště Horní Roztyly a Chodov), postavena během 70. a 80. let minulého století. Praha 11 je od centra Prahy vzdálena průměrně 8 km. 25

Počet obyvatel na území Prahy 11 k lednu 2009, čítá 79 721. Hustota zalidnění: 8 151

obyvatel na 1 km2. Čísla jsou vysoká a není divu, že Praha 11, patřila mezi nejvíce zalidněných míst v Česku. Vlivem času a trendu se lidé začali stěhovat mimo Prahu a hustotou zalidnění mírně klesá.

Doprava Městská hromadní doprava na území Prahy 11 je velmi dobrá. Jsou zde 4 stanice metra linky C a to stanice Chodov, Roztyly, Opatov a Háje. Stanice metra jsou umístěny tak, aby byly v docházkové vzdálenosti od některých částí sídlišť. Na území Prahy 11, je velmi dobrá i autobusová doprava, zajišťující spoj do centra, do okolních částí Prahy, ale i také zajišťující mimo pražskou dopravu (na příklad na Benešovsko, do Jižních Čech, Vestec, Říčany a jiné). Dále územím Prahy 11, vede dálnice nazývaná D1, směrem do Brna v opačném směru přecházející v magistrálu, která zajišťuje přímé spojení do centra.

24 25

http://www.praha11.cz/cs/jizni-mesto-v-kostce/obecne-informace-o-mc-praha-11/katastralni-uzemi.html http://www.praha11.cz/cs/jizni-mesto-v-kostce/obecne-informace-o-mc-praha-11/obyvatelstvo.html

64

POPIS JEDNOTLIVÝCH ČÁSTÍ PRAHY 11

CHODOV Vymezení území a charakteristika stavu

Vzhledem k rozloze území, lze rozdělit Chodov na tyto části: -

26

Chodov tvoří především panelová zástavba. Nachází se jihovýchodně od Michelského

lesa, v blízkosti stanice metra Chodov. Na severovýchodě je řešené území vymezeno ulicí Hráského a Vojtíškovou a dále uměle vytvořeným návrším (vrch Chodov). Jihozápadní hranice je tvořena ulicí U Kunratického lesa. - Opatov tvoří panelová zástavba jižně od Centrálního parku, vymezené dálnicí D1 a hranicí s Újezdem a Háji. Na tomto území nalezneme jediný chodovský hřbitov. - Litochleby jsou vymezeny ulicemi Mírového hnutí a Türkova, Centrálním parkem a hranicemi s Hájemi a Hostivaří. Litochleby je tvořeno panelovou zástavbou, ale také i rodinnými domy, které leží mezi ulicemi Květnového vítězství a Ke stáčírně. - Starý Chodov převážně tvoří zástavba rodinných domů a vilek mezi Türkovou ulicí a dálnicí D1. Zde nalezneme Chodovskou Tvrz. - Roztyly tvoří menší panelové sídliště a řadovými domy mezi dálnicí a Ryšavého ulicí. U stanice metra Roztyly najdeme několik administrativních budov a OBI. - Chodovec je nejméně obydlená část Chodova. Nachází se mezi dálnicí D1 a hranicemi Hostivaře a Záběhlic. Zde nalezneme nejvíce administrativních budov, mimo jiné i Národní archiv a Městského. Mimo jiné i panelové sídliště v oblasti ulice Balžimská a o nové odlehlejší sídliště Kulatý Chodovec, kde byl vybudován nový obytný soubor Chodovec City a nadále probíhá i výstavba dalších administrativních budov a bytových domů.

HÁJE Vymezení území a charakteristika stavu

Do Hájů spadá celé sídliště Háje a část sídliště Litochleby (území vymezené ulicemi Brechtova, Květnového vítězství a Mírového hnutí a nejsevernější blok na západní straně ulice Brechtova). 26

http://cs.wikipedia.org/wiki/Praha_11

65

Sídliště Háje je tvořeno panelovou zástavbou. Nachází se východně od ulic U modré školy a Novomeského, jižně od Hviezdoslavovy a Výstavní ulice, na území Hájů. Centrem sídliště vede východní část Opatovské ulice, přirozenými centry je stanice metra Háje (původně Kosmonautů) s autobusovým terminálem a o něco východnějí náměstí Kosmonautů a autobusové zastávky Horčičkova. Na jižní straně se sídliště rozkládá až k okraji Milíčovského lesa a rybníků. Háje sousedí s čtvrtěmi Hostivař, Chodov, Újezd, Křeslice a Petrovice.

Krátkodobá střednědobá budoucnost oblasti- základní informace o záměrech výstavby na území Prahy 11:

Bytové domy 27

Na území Prahy 11 jsou plánovány několik záměrů výstaveb bytových domů, jako na

příklad je, výstavba bytového domu při ulicích Stříbrského a Jurkovičova (dům je navržen o 2 podzemních a 9 nadzemních podlažích s parkovištěm), výstavba bytového domu při ulici Mírového hnutí a Boháčova (dům je navržen o 5 nadzemních a 1 podzemním), výstavba obytného souboru o 5 bytových domech (12 sekcí) s 477 bytovými jednotkami na rozhraní MČ Praha 10 a MČ Praha 11 (prodloužení ulice Klapálkova) včetně podzemních garáží, obytný soubor Milíčovský háj, jih a východ, zde je plánována výstavba 27 bytových domů (celkem 36 sekcí) o 1-2 podzemních a 3-5 nadzemních podlažích, včetně dopravní a technické infrastruktury, hřiště a souvisejících terénních a sadových úprav navazující na stavbu "Obytný soubor Milíčov, sever" a obytný soubor Chodovec, záměr výstavby dalších 4 bytových domů včetně podzemních garáží a pěších komunikací.

Komerční záměry V plánu není pouze rezidenční bydlení, ale i také výstavba několik administrativních objektů, jako je na příklad záměr výstavby administrativní budovy jihozápadně od okružní křižovatky Ryšavého, Roztylská, Pod Chodovem a U Kunratického lesa, Chodovec Cityrozsáhlý komplex administrativních budov a projekt Centrum Opatov II. etapa, záměr výstavby polyfunkčního objektu mezi ul. Bachova, Hviezdoslavova a Chilská skládajícího.

27

http://praha11.cz/cs/rozvoj-a-regenerace/zamery-na-jiznim-meste/

66

CHODOV Pozemky

Stavební pozemky V současné době se na území Chodova vyskytují volné stavební pozemky jen zřídka. Většinou se jedná o pozemky ve starší zástavbě rodinných domů v oblasti Starého Chodova. Stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů se v této lokalitě pohybují zhruba v rozmezí od 9.000 Kč/m2 – 13.000 Kč/m2. Stavební pozemky pro komerční využití se zhruba pohybují kolem 9000 Kč/m2 – 11.000 Kč/m2, jejichž výskyt je také minimální.

Nestavební pozemky Vzhledem k velké zastavěnosti území Chodova se v nabídce žádné nestavební pozemky neobjevují, a proto nemohu určit jejich cenu.

BUDOVY

Byty Byty v této lokalitě lze rozdělit na byty v panelových domech a novostavby. Byty v panelových domech, výrazně převyšují nabídku novostaveb.

druh nemovitosti

cenové rozpětí- Kč

byty - starší zástavba garsoniéra

1 300 000 - 1 600 000

1+1

1 600 000 - 1 900 000

2+1

1 900 000 - 2 300 000

3+1

2 300 000 - 2 900 000

4+1

2 900 000 - 3 500 000

Spodní část relace, tvoří převážně byty v družstevním vlastnictví a byty před rekonstrukcí. Horní část relace naopak tvoří byty, které nemají žádné omezení vlastnických práv, jsou po kompletní rekonstrukci a revitalizaci panelového domu. 67

Nově postavěné byty se pohybují v relacích od 50.000 Kč - 67.000 Kč za metr čtvereční.

Rodinné domy Poptávka po rodinných domech je vyšší než nabídka. Ceny řadových rodinných domů se pohybují od 7 000 000 Kč – 12 000 000 Kč a obdobné je to i u cen samostatně stojících rodinných domů. Horní hranici tvoří zánovní domy a novostavby. Nutné je brát i úvahu velikost parcely, která výrazně ovlivní výslednou cenu.

Objekty k rekreaci Na území Prahy 11- Chodov, se nevyskytují žádné objekty k rekreaci.

Administrativní budovy a průmyslové objekty Ten to typ nemovitosti se v nabídce objeví jen zřídka. Budovy a objekty, jsou spíše využívány na pronájem nebo k vlastní potřebě.

NÁJMY

Byty Nabídka bytů v panelových domech výrazně převažuje nad nabídkou nově postavených bytů. Nájmy v panelových domech se pohybují:

druh nemovitosti

cenové rozpětí – Kč/měs.

byty starší zástavba - nájem garsoniéra

6 000 - 7 500

1+1

8 000 - 9 000

2+1

9 000 - 11 000

3+1

10 000 - 13 000

4+1

+/- 14.000

Poptávka po bytech v novostavbách je výrazně vyšší než u bytů panelových domech. Naopak nabídka na trhu těchto bytů je nízká.

68

druh nemovitosti

cenové rozpětí – Kč/měs.

byty - nájem 1+kk

8 000 - 10 000

2+kk

10 000 - 12 500

3+kk

13 000 - 15 000

4+kk

není v nabídce

Rodinné domy Nabídka rodinných domů k pronájmu je nízká. Majitelé spíše užívají nemovitosti pro vlastní potřebu. Ceny nájmů se pohybují v rozmezí od 20.000 Kč - 40.000 Kč za měsíc.

Nebytové prostory Nabídka nebytových prostor je nízká. Sice na území Chodova, bylo postaveno několik komerčních a administrativních budov a v plánu je další výstavba, ale ty jsou z velké míry již obsazeny. V nabídce se objevují i nebytové prostory v bytových domech a rodinných domech, vzhledem k malé nabídce nelze výši nájmu určit.

V komerčních a administrativních budovách se ceny pohybují: cenové rozpětí - Kč/m2/měs.

druh nemovitosti nebytové prostory kanceláře

150 - 250

obchodní prostory

260 - 400

69

HÁJE Pozemky

Stavební pozemky Nabídka stavební pozemků je dosti omezená. V nabídce se objevují pozemky v podobné relaci jako na území Chodova, tedy u stavebních pozemku pro výstavbu RD se cena pohybuje kolem 11.000 Kč za metr čtvereční, u komerčních pozemků se cena pohybuje kolem 9000 Kč za metr čtvereční.

Nestavební pozemky Cenu nemohu určit, nestavební pozemky nejsou běžně obchodovány na trhu.

BUDOVY

Byty V tomto segmentu trhu, převyšuje nabídka bytů v panelových domech. Byty v panelových domech

druh nemovitosti

cenové rozpětí- Kč

byty - starší zástavba garsoniéra

1 300 000 - 1 600 000

1+1

1 600 000 - 1 800 000

2+1

1 800 000 - 2 200 000

3+1

2 200 000 - 2 800 000

4+1

velmi nízká nabídka

Spodní část relace, tvoří převážně byty v družstevním vlastnictví a byty před rekonstrukcí. Horní část relace naopak tvoří byty, které nemají žádné omezení vlastnických práv, jsou po kompletní rekonstrukci bytu a revitalizaci panelového domu. Nabídka nově postavených bytů je nízká, ceny nabízených bytů se pohybují v relaci od 50.000 Kč - 60.000 Kč za metr čtvereční.

70

Rodinné domy Poptávka po rodinných domech je vyšší než nabídka. Ceny domů se pohybují od 5 500 000 Kč - 11 000 000 Kč. Horní hranici tvoří zánovní domy a novostavby. Nutné je brát i úvahu velikost parcely, která výrazně ovlivní výslednou cenu.

Objekty k rekreaci Na území Prahy 11- Háje, se nevyskytují žádné objekty k rekreaci.

Administrativní budovy a průmyslové objekty Ten to typ nemovitosti se v nabídce objeví jen zřídka. Budovy a objekty, jsou spíše využívány na pronájem nebo k vlastní potřebě. NÁJMY Byty Nabídka bytů v této lokalitě lze rozdělit na dvě skupiny. Byty v panelových domech a nově postavené byty. Nabídka bytů k pronájmu v panelových domech, výrazně převyšuje nabídku nově postavených bytů, které tvoří z nabídky velmi malé procento.

druh nemovitosti

cenové rozpětí – Kč/měs

byty starší zástavba- nájem garsoniéra

5 500 - 7 500

1+1

6 500 - 7 500

2+1

8 000 - 9 500

3+1

10 000 - 13 000

4+1

není v nabídce

Rodinné domy Nabídka rodinných domů k pronájmu je nízká. Majitelé spíše užívají nemovitosti pro vlastní potřebu. Ceny nájmů se pohybují v rozmezí od 20 000 Kč - 40 000 Kč za měsíc.

Nebytové prostory Pronájem nebytových prostor pro tuto lokalitu není moc typické. Pro nízkou nabídku nelze s přesností určit, v jakém rozmezí se ceny pohybují.

71

Závěr- celkový marketingový výhled V krátkodobém a střednědobém horizontu lze očekávat, spíše stagnaci cen hlavně u bytových domů postavených panelovou technologií v 70. a 80. letech minulého století, i přes prováděné dílčí revitalizace. Naopak u nově postavených bytů lze očekávat v krátkodobém a střednědobém horizontu mírný vzrůst. Vzhledem k probíhající nebo plánované výstavbě bytových domů na území Prahy 11, lze očekávat větší komfort bydlení. Součástí nových bytových domů jsou garážová stání pro residenty, protože v oblasti Praha 11 je nedostatek parkovacích míst, tím získává nově vybudované domy více na atraktivitě. Z důvodu výhodné polohy území Prahy 11 blízkosti dálnice D11 a stanic metra, je zde plánována výstavba dalších komerčních budov. Hladina nájmů bude pro tento rok spíše stagnovat, mírný vzrůst lze očekávat v roce 2011. Praha 11 je atraktivní svojí polohou v blízkosti přírody, dálnice a metra, které poskytují velmi dobrou dostupnost do centra města, nejen pro investory, kteří chtějí investovat do výstavby komerčních budov, tak i pro residenty, kteří chtějí využívat tuto okrajovou část Prahy, pro účel bydlení.

72

11 Výsledky V případě oceňování majetku je nutné zvážit všechny faktory ovlivňující výslednou hodnotu nemovitosti. Jedním z těchto faktorů je opotřebení. Opotřebení je faktor, který udává, jak během životnosti a užívání stavba stárne a ztrácí na kvalitě a tudíž i na výsledné hodnotě. Ve své práci popisuji způsoby opotřebení a také možnosti, jak opotřebení předcházet, a jak zabránit znehodnocení majetku. Životnost stavby lze charakterizovat jako časový interval trvající od vzniku stavby až do jejího zchátrání. Délka životnosti je různá a závisí na mnoha aspektech, které ji ovlivňují, proto je nutné při ocenění vyjádřit celkovou a předpokládanou zbývající životnost stavby ke dni ocenění, na základě konstrukčního a technologického provedení konstrukčních prvků, intenzity a způsobu užívaní stavby, pravidelnosti údržby, zohlednění vad a poruch a jiné. Pro vyjádření opotřebení stavby je nutná správná volba metody výpočtu. Každá z těchto metod má jinou vypovídající schopnost o výši znehodnocení stavby, a proto je nutné zvážit, jakou metodu při výpočtu použít. Praktická část se zabývá oceněním bytové jednotky, oceněním bytového domu a analýzou trhu Prahy 11. Do této části jsem se pokusila zapracovat získané informace z teoretické části. Při ocenění bytového domu jsem použila lineární metodu, která je vhodná pro stavby, které nebyly nikdy rekonstruovány nebo modernizovány a mají průměrnou údržbu. Při použití porovnávací metody jsem opotřebení vyjádřila pomocí korekčních činitelů ve vztahu k porovnávaným nemovitostem. Při použití výnosové metody, jsem vyjádřila opotřebení ve formě rezerv na renovace, které jsem poté odečetla jako jednu z nákladových položek, z dosažených příjmů z nemovitosti. V analýze trhu Prahy 11, popisuji současnou situaci na trhu a pokusila jsem se o výhled vývoje trhu v krátkodobém a střednědobém horizontu.

12 Závěr a doporučení Opotřebení staveb je jeden z nejdůležitějších faktorů, které je nutno sledovat při oceňování nemovitostí. Užíváním a samotným stárnutím staveb dochází k opotřebení, které může, při podcenění pravidelnosti údržby a nutných předem stanovených časových cyklů oprav, vést až k závažným poruchám, které mohou znemožnit používání nemovitosti. Tyto poruchy se projevují nejvíce na prvcích krátkodobé životnosti, které se užíváním a samotným stárnutím nejvíce opotřebovávají. Mohou se projevit i na prvcích dlouhodobé životnosti, 73

které vznikají sedáním zdiva, vlhkostí, korozí, a jiné, ty jsou pak technologicky a finančně náročnější. Při dodržení harmonogramu pravidelné údržby a oprav příslušných konstrukčních prvků jak dlouhodobé, tak i krátkodobé životnosti a správným užíváním nemovitosti, lze oddálit nutné stavební zásahy, jako je například rekonstrukce, a tím snížit náklady spojené s užíváním nemovitosti a v neposlední řadě i prodloužit životnost stavby. Náklady na odstranění vad a poruch jsou nezanedbatelné, a proto je nutné s nimi počítat při oceňování nemovitostí. Pokud budeme oceňovat takovouto stavbu, je nutné zjistit výši nákladů na odstranění vad buď jednotlivých konstrukčních prvků nebo celé stavby. V praxi je několik metod, používaných při výpočtu opotřebení, které blíže popisuji ve své bakalářské práci. Každá z těchto metod má své specifické parametry a jsou používané pro různé typy staveb. Nelze však používat jednu metodu pro ocenění všech typů staveb. Při ocenění staveb je někdy obtížné určit důsledky dané poruchy, a tím i náklady spojené s jejím odstraněním, což může vést k výraznému zkreslení výpovědní schopnosti posudku, proto je dobré spolupracovat s odborníky v příslušném oboru nebo se soudními znalci z oboru stavebnictví.

Z mé dosavadní praxe v oboru realit vyplývá, že lidé,v případě prodeje či pronájmu, dávají přednost novostavbám nebo bytům po rekonstrukci. Pro klienty je důležitá cena, za kterou je majetek nabízen na trhu, ale i technický stav nemovitosti. Rozdílná cena za nemovitost před a po rekonstrukci je značně vyšší, než cena za opravu bytu. Přesto lidé volí častěji variantu koupě nemovitosti již opravené, i za vyšší cenu .

74

Seznam použité literatury

Tištěné publikace:

Ing. ORT Petr Ph.D. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha 2007, BIVŠ a.s., ISBN: 978-80-7265-101

Ing. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha 2007, ISBN: 978-80-7265-113-9

Prof. Ing. BRADÁČ Albert, DrSc; Prof. JUdr. FIALA Josef, CSc.; Ing. HLAVINKOVÁ Vítězslava, Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání Praha, 2007, ISBN 978-80-7201-679-2

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha 1996, CEDUK s.r.o., ISBN: 80-902109-0-2

Doc. Ing. PETR HÁJEK, CSc. a kolektiv, Pozemní stavitelství IV pro 4.ročník SPŠ stavebních, Třetí upravené vydání, Praha 2006, ISBN: 80-86817-18-0

Doc. Ing. PETR HÁJEK, CSc. a kolektiv, Konstrukce pozemních staveb 10, Nosné konstrukce I, , Praha 2004, ISBN: 80-01-02243-9

DANIEL MACEK. Buildpass- obnova a údržba objektů, 2009, ISBN 978-80-01-04337-0

Doc. Ing. PAVEL SVOBODA, CSc., Vady a poruchy staveb aneb stavební technologie ve vztahu ke kvalitě staveb, přednáška pro Bankovní institut, 2007

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňovaní majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)

75

Webové stránky:

http://www.stavarina.cz/administrativa/porizovaci-naklady-provoz-udrzba.htm Autor: Petr Jůn http://www.pavlat-znalec.cz/investing/stpr/stpr/stpr10.html http://www.stavbaserver.cz/noviny/geotechnika/problemy-ukryte-v-zakladech/, RnDr. Ivan Beneš - autorizovaný inženýr v oblasti geotechniky http://cs.wikipedia.org/wiki/Praha_11 http://praha11.cz/cs/rozvoj-a-regenerace/zamery-na-jiznim-meste/ http://www.praha11.cz/cs/jizni-mesto-v-kostce/obecne-informace-o-mc-praha11/obyvatelstvo.html http://www.praha11.cz/cs/jizni-mesto-v-kostce/obecne-informace-o-mc-praha11/katastralni-uzemi.html http://cs.wikipedia.org/wiki/Praha_11

76

Autor:

Přílohy:

Bytový dům, ul. Trojická 1905, pohled na dům

Pohled na dům 77

ulice Trojická

78