Problematika regenerace objektů pozemních staveb v podmínkách oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha

Problematika regenerace objektů pozemních staveb v podmínkách oceňování Bakalářská práce

Radek Čermák

Červen, 2011

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Problematika regenerace objektů pozemních staveb v podmínkách oceňování Bakalářská práce

Autor:

Radek Čermák Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Červen, 2011

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma „ Problematika regenerace objektů pozemních staveb v podmínkách oceňování.“, zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, dne . . . . . . . .

....................... Čermák Radek

Poděkování

Rád bych poděkoval za pomoc a odborné vedení mé bakalářské práce prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc.

Anotace Má bakalářská práce má tři části. První část – teoretická - se zaměřuje na regeneraci budov vedoucí k úsporám energií. Druhá část – praktická - zde oceňuji dvě nemovitosti – bytový dům a bytovou jednotku. Třetí část – analytická - analyzuje realitní trh v hlavním městě Praze.

Annotation

The thesis has three parts. The first part - theoretical, here I focus on the regeneration of buildings, leading to energy savings. The second part - the practical, here I appreciate the two properties - an apartment house and apartment. The third part - the analysis, I analyze real estate market here in the City of Prague

.

Obsah ÚVOD ...................................................................................................6 I.

TEORETICKÁ ČÁST ........................................................................7

1 REGENERACE OBJEKTŮ POZEMNÍCH STAVEB V PODMÍNKÁCH ÚSPOR ENERGIÍ ........................................................................................7 1.1 ŢIVOTNOST STAVEB ..........................................................................7 1.2 ENERGETICKÁ NÁROČNOST BUDOV ......................................................7 1.3 APLIKACE POZNATKŮ V PRAXI .............................................................8 1.4 DNEŠNÍ TRENDY BYDLENÍ ................................................................ 10 1.4.1 Pasivní dům ................................................................................... 11 1.4.2 Nízkoenergetický dům ................................................................... 11 1.4.3 Energeticky úsporný dům .............................................................. 12 1.4.4 Energeticky standardní dům ......................................................... 12 2

DŮVODY REGENERACE OBJEKTŮ ................................................... 15 2.1 PROČ REGENEROVAT OBJEKTY ......................................................... 15 2.1.1 Ekonomické důvody ....................................................................... 15 2.1.2 Technické důvody .......................................................................... 15 2.2 ZATEPLENÍ STARŠÍHO DOMU ............................................................. 16 2.3 IZOLACE V NOVÉM DOMĚ ................................................................. 17 2.4 DRUHY TEPELNÝCH IZOLACÍ ............................................................. 18 2.4.1 Polystyren ...................................................................................... 18 2.4.2 Minerální vlna ................................................................................ 19 2.4.3 Přírodní materiály .......................................................................... 19 2.4.4 Dřevovláknitá izolace ..................................................................... 20 2.4.5 Pěnové sklo .................................................................................... 20 2.4.6 Polyuretanové desky ..................................................................... 21 2.4.7 Foukaná a stříkaná izolace ........................................................... 21

3

LEGISLATIVA V OBLASTI ÚSPOR ENERGIÍ ........................................ 22 3.1

4

NORMOVÉ POŢADAVKY NA ZATEPLENÍ DOMŮ ....................................... 26

PROGRAMY REGENERACE ............................................................... 27 4.1 PROGRAM NOVÝ PANEL ................................................................... 27 4.1.1 Podmínky programu ...................................................................... 28 4.1.2 Přílohy žádosti ............................................................................... 28 4.2 ZELENÁ ÚSPORÁM .......................................................................... 28 4.2.1 Cíle programu ................................................................................ 29 4.2.2 Základní členění programu ............................................................ 30 4.2.3 Pro koho je dotační program určen ................................................ 31 4.2.4 Dodavatelé, technologie a výrobky ................................................ 31 4.2.5 Výše podpory ................................................................................. 32 4.2.6 Projektová dokumentace ................................................................ 35

5

ZÁVĚR TEORETICKÉ ČÁSTI .............................................................. 41

II. PRAKTICKÁ ČÁST ........................................................................ 42 1

OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU ............................................................ 42

2

OCENĚNÍ BYTU ................................................................................. 61

III. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI V PRAZE 10 .......................... 73 1

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU .................................................. 74 1.1 1.2 1.3

2

POPIS OKRESU ............................................................................... 74 TRH S NEMOVITOSTMI ..................................................................... 75 REGIONÁLNÍ SEGMENTACE ............................................................... 76

MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 10 ................................................................ 76 2.1 POZEMKY ...................................................................................... 76 2.1.1 Proluky ........................................................................................... 76 2.1.2 Stavební pozemky.......................................................................... 76 2.2 BUDOVY ....................................................................................... 77 2.2.1 Byty ............................................................................................... 77 2.2.2 Rodinné domy ................................................................................ 78 2.2.3 Objekty pro individuální rekreaci .................................................. 78 2.2.4 Bytové domy .................................................................................. 78 2.2.5 Administrativní budovy ................................................................. 79 2.2.6 Průmyslové objekty ........................................................................ 79 2.3 NÁJMY.......................................................................................... 79 2.3.1 Byty ............................................................................................... 79 2.3.2 Rodinné domy ................................................................................ 80 2.3.3 Prodejní prostory............................................................................ 80 2.3.4 Kanceláře ....................................................................................... 81 2.3.5 Průmyslové objekty ........................................................................ 81

3

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED ................................................. 82

ZÁVĚR ............................................................................................... 83 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY .............................................................. 85 SEZNAM PŘÍLOH ..................................................................................... 87

Úvod Cílem mé bakalářské práce je shrnout moţnosti úspory energií u

pozemních

staveb

s moţným

vyuţitím

dotačních

programů

garantovaných státem. V první, teoretické části, seznamuji čtenáře s regenerací objektů za účelem úspor energií s pomoci dotačních programů, které jsou garantovány státem. K rozhodnutí vypracování daného tématu mě vedly zejména moţnosti dotačního programu Zelená úsporám, který v roce 2009 spustilo Ministerstva ţivotního prostředí ČR. Ale také to, ţe se jiţ dva roky specializuji na zateplování budov prostřednictvím tohoto programu. V druhé, praktické části, provádím ocenění dvou nemovitostí. První nemovitost Pro

je

stanovení

bytový

dům

v Praze

v městské

obvyklé

ceny

nemovitosti

jsem

části

Braník.

pouţil

metodu

porovnávací, příjmovou a nákladovou. Druhá nemovitost je bytová jednotka v ulici Jeremenkova v Praze 4 - Podolí. Při stanovování aktuální trţní hodnoty jsem pouţil porovnávací a příjmovou metodu. Ocenění nebylo provedeno pomocí nákladové metody z důvodu nedostatečné úplnosti zdrojových dat. Ve třetí, analytické části, se zaměřuji na hlavní město Prahu a zpracovávám analýzu realitního trhu Prahy 10. Tuto městskou část jsem si vybral proto, ţe zde ţiji a chtěl jsem vědět, jak se zde realitní trh vyvíjí a jak se pohybují ceny nemovitostí. Budu porovnávat jak prodejní, tak i nájemní ceny nemovitostí a to přímo v městské části Prahy 10. Třetí část zakončuji celkovým marketingovým výhledem a vývojem realitního trhu Prahy 10.

6

I.

TEORETICKÁ ČÁST

1 Regenerace objektů pozemních staveb v podmínkách úspor energií 1.1 Životnost staveb Celková ţivotnost staveb s tvrdou krytinou a podle místa postavení se předpokládá od 150 do 250 let. Z praxe vyplývá, ţe pravidelně udrţované stavby dosahují podstatně delší ţivotnosti. Tato základní ţivotnost stavby můţe být zkracována nebo prodluţována na základě kvalitní údrţby stavby, intenzitou uţívání stavby, polohou stavby, která

vyvolává

větší

či

menší

působení

povětrnostních

a mechanických vlivů na ţivotnost staveb. Dalším a také zásadním faktorem a

jsou

rekonstrukce

provedené staveb,

které

stavební mohou

úpravy, být

modernizace

provedeny

odborně

či neodborně. Z hlediska ţivotnosti stavebních objektů jsou důleţité znaky ţivotnosti a trvanlivosti stavebních materiálů pouţitých na objektu.

1.2 Energetická náročnost budov Není to pouze sílící tlak na úsilí zaměřené na eliminování dopadů civilizačních vymoţeností na ekologii a vnější prostředí v širším měřítku, ale především neustále se zvyšující ceny energií, které vedou majitele stávajících, ale i stavitele nových objektů ke sniţování tepelných ztrát budov a tím i sniţování spotřeby energií na vytápění. Toto však není pouze trend posledních let. Jiţ od dob, kdy se lidem podařilo „zkrotit“ oheň alespoň do té míry, ţe ho jako zdroj energie přenesli do svých příbytků, se přirozeně zabývali i otázkou, jak si teplo udrţet co nejdéle, tedy jak co nejvíce sníţit únik tepla. Nemalou roli hrál i výběr stavebního materiálu pro obydlí, přirozeně 7

v rámci

moţností

doby

a

majitele

stavení.

Tepelné

vlastnosti

obvodových konstrukcí se legislativně začaly řešit v druhé polovině 19. století. V Československé republice v 70. letech minulého století byly vydány první stavební předpisy k postupnému zvyšování nároků na tepelné vlastnosti. V rámci sniţování energetické náročnosti budov jsou v současnosti kladeny na majitele i stavitele budov nové poţadavky a nová kritéria, která jsou předepsána českou legislativou, vyhláškami a zákony. Samotní majitelé se snaţí šetřit svou kapsu těmi

nejzákladnějšími

opatřeními

v podobě

utěsnění

výplní

stavebních otvorů, přes zateplení aţ ke stavbě nízkoenergetických či pasivních domů. Chcete-li ušetřit za elektřinu, plyn a vodu, chovejte se doma úsporně. Není přece nutné mít v obývacím pokoji 26°C, ani voda v bojleru nemusí být na bodu varu, v zimě není nutné otvírat a větrat okny dokořán na tři hodiny, nenechávat otevřené dveře do nevytápěných prostor. Ovšem těmito úsporami, které můţete doma zavést, ušetříte jen malou část finančních prostředků. Naopak značnou úsporu získáte, pokud zateplíte dům, vyměníte okna nebo pro ohřev vody vyuţijete obnovitelných zdrojů. Tyto úspory jsou jiţ opravdu znát, protoţe to mohou být tisíce či snad i desetitisíce korun ročně. Abyste se však mohli radovat z Vašich úspor, je nutné nejprve investovat. A nemusí to být právě málo, záleţí na tom, v jakém stavu je dům a jaké má tepelné ztráty. Jestli Váš rodinný dům či bytový dům není právě v dobrém stavu, většina tepla z něho utíká ven nezateplenými stěnami, netěsnícími okny a dveřmi, topí se v něm nehospodárně a neekologicky, takţe platíte za energie neuvěřitelně vysoké částky.

1.3 Aplikace poznatků v praxi V souladu s poţadavky legislativy by mělo být snahou kaţdého majitele nemovitosti maximálně zefektivnit provoz domu sníţením

8

spotřeby energií, coţ by v konečném důsledku mělo přinést i úsporu finančních prostředků, respektive zvýšenou návratnost investic, vloţených do lepšího nadstandardu. U novostavby hraje zcela klíčovou roli volba stavební technologie a vybraného základního materiálu, způsob zateplení a kompletní provedení obvodového pláště budovy. U staršího objektu, kde jiţ toto nelze primárně zajistit, pak rozhoduje zejména provedení dodatečného zateplení, které zajistí minimalizaci energetických ztrát tepelnými mosty nebo nedokonalostí konstrukce a špatných tepelně izolačních vlastností materiálů. Majitele plánované novostavby čekají poměrně známé náklady, které lze velice snadno u vhodných dodavatelů stavebního materiálu namodelovat a spočítat s velkou přesností. V případě rekonstrukce a dodatečného zateplení můţe nastat problém ve chvíli, kdy se odhalí skryté vady na objektu, které před tím nebyly zřejmé. Teprve otevření objektu stavebním činnostem odhalí roky skrývané chyby výstavby, technologické problémy, ošizený materiál apod. S tím se však musí u starších objektů počítat a v rozpočtu by měl zůstat určitý obnos na krytí neočekávaných výdajů. Při výběru kategorie domu je však třeba zváţit veškerá pro a proti. Je

totiţ

důleţité

optimalizovat

náklady,

spojené

s investicemi

do technologií v závislosti na úsporách. Zatímco náklady na zaplacení energií

klesají

exponenciálně

s lepší

technologií,

obráceně

exponenciálně rostou náklady na pořízení této technologie a její údrţbu. Ideální investice je tedy vhodné hledat někde kolem pomyslného průsečíku těchto hodnot.

9

Porovnání nákladů na výstavbu a technologie s výdaji na vytápění1

Graf 1 - Porovnání nákladů na výstavbu a technologie s výdaji na vytápění (Zdroj: Energie pro rodinný dům, Petr Velfel a kolektiv.

Tepelně

izolační

dodrţování

parametry

technologické

domu

kázně.

ovlivňuje

V případě

vysokou

výstavby

měrou

klasickou

technologií zdění je bezpodmínečně nutné zajistit, aby se dům postupně zbavil vlhkosti, kterou v sobě od svého zrodu nese ve stavebním materiálu a v pouţitých maltách a omítkách. Nejde o zanedbatelné mnoţství vody. Dokonce i cihly, které se při výrobě pálením výrazně suší, přesto obsahují asi 1% objemové vlhkosti. Vlhkost také výrazně zhoršuje tepelně izolační vlastnosti objektu.

1.4 Dnešní trendy bydlení Kaţdý zájemce o bydlení má právo se rozhodnout, ve které kategorii domu chce bydlet. Od toho se bude odvíjet další jeho postup, ať jiţ 1

VELFEL, Petr a kolektiv: Energie pro rodinný dům, Hradec Králové: Paradise Studio, 2010. s. 9

10

v novostavbě,

nebo

v rekonstruovaném

starším

domě.

Rekonstruovaný starší dům, který bude vyhovovat energetickým standardům, nebude vyţadovat ţádné zvláštní nároky na technické provedení domu či bydlení v něm. Kdeţto energetický úsporný dům uţ nějakou tu investici potřebuje. Nízkoenergetické domy jsou nákladnější na pořízení a technické vybavení. V dnešní době je velice populární tzv. pasivní dům, který je svojí samostatností a účinností povaţován za špičku v bydlení.

1.4.1 Pasivní dům Pasivní dům díky pouţití nejlepších tepelně izolačních materiálů představuje

v

současnosti

špičku

v

nabídce

technologicky

nejdokonalejších domů bez potřeby obvyklé otopné soustavy. Roční plošná

měrná

20 kWh/(m2*rok).

spotřeba Celkové

tepla

na

mnoţství

vytápění

primární

nepřesahuje

energie

spojené

s provozem budovy, tedy energie spotřebované pro vytápění, ohřev vody

a

energie

pro

spotřebiče,

nebude

překračovat

hodnotu

60 kWh/(m2*rok)2 Konstrukce obvodového pláště mohou vycházet jak ze sendvičových konstrukcí, tak i z klasických stavebních materiálů. Pro obvodové stěny lze pouţít i klasické pálené cihly Heluz, Porotherm aj. Technologie zdění se v tomto případě volí na tenkovrstvou maltu o síle 1 mm nebo za pouţití PUR zdící pěny.

1.4.2 Nízkoenergetický dům Dům

s relativně

nízkými

náklady

na

provoz

lze

vystavět

z jednovrstvých stěn bez potřeby dodatečného zateplení. Roční plošná měrná spotřeba tepla na vytápění pomocí velmi účinné otopné

2

VELFEL, Petr a kolektiv: Energie pro rodinný dům, Hradec Králové: Paradise Studio, 2010. s. 16

11

soustavy

nepřesahuje

50kWh/(m2*rok)3.

Nízkoenergetický

dům

je rovněţ limitován architektonickým řešením a poţadavky na ţivotní styl, i kdyţ zdaleka ne tak přísně jako v případě pasivního domu.

1.4.3 Energeticky úsporný dům Tento typ domu charakterizuje převáţně většina dnes realizovaných staveb v lepším standardu. Nese v sobě optimalizace stavebních postupů a technologických moţností za rozumnou cenu bez výrazně vyšších pořizovacích nákladů. Nabízí průměrné provozní náklady, je snadno udrţovatelný a na dlouhá léta s vyhlídkou minimálních nákladů na údrţbu. Pro výstavbu lze volit standardní stavební materiály, případně s vylepšenými parametry. Tento dům svým provozem neomezuje své uţivatele a je ekonomicky a ekologicky dostupný a přijatelný.

1.4.4 Energeticky standardní dům Objekty tohoto typu patří ke standardu běţné občanské výstavby. K výstavbě a

lze

technologie.

pouţít Pokud

naprosto jsou

běţné

dodrţovány

stavební

technologické

materiály postupy

a eliminovány tepelné mosty, jistě bude tento dům přinášet spokojené bydlení v rozumné cenové úrovni. Nyní ušetřené náklady do pořízení lepšího vybavení se v budoucnu projeví vyššími náklady na topení.

3

www.wienerberger.cz

12

Standard

Úsporný dům

Nízkoenergetický dům

Pasivní dům

Jednopodlažní dům 107 m2 Stěny

Porotherm 40 + 28 cm tepelné izolace nebo Porotherm 24 + 40 cm tep. izol.

U=0,09

Podlahy

Skladba podlahy s tepelnou izolací 30cm

U=0,13

Střecha

Skladba střechy s tepelnou izolací 46 cm

U=0,08

Okna

Izolační trojsklo, lepený rám dodatečně izolovaný PUR pěnou

U=0,68

Větrání

Mechanické větrání se zpětným získáváním tepla z odpadního vzduchu

Stěny

Porotherm 50 nebo Porotherm 40 + 10 cm tepelné izolace

U=0,16

Podlahy

Skladba podlahy s tepelnou izolací 18cm

U=0,21

Střecha

Skladba střechy s tepelnou izolací 25cm

U=0,16

Okna

Izolační dvojsklo

U=1,25

Větrání

Mechanické větrání se zpětným získávání tepla z odpadního vzduchu

Stěny

Porotherm 44 P+D

U=0,27

Podlahy

Skladba podlahy s tepelnou izolací 10cm

U=0,35

Střecha

Skladba střechy s tepelnou izolací 20cm

U=0,20

Okna

Izolační dvojsklo

U=1,25

Větrání

Přirozené větrání okny

Stěny

Porotherm 40 P+D

U=0,29

Podlahy

Skladba podlahy s tepelnou izolací 8cm

U=0,45

Střecha

Skladba střechy s tepelnou izolací 16cm

U=0,24

Okna

Izolační dvojsklo

U=1,70

Větrání

Přirozené větrání okny

Tabulka 1 - Tepelné prostupy konstrukcí I.

13

Standard

Úsporný dům

Nízkoenergetický dům

Pasivní dům

Dvoupodlažní dům 176m2 Stěny

Porotherm 50 DF nebo Porotherm 40 DF + 10 cm tep. Izol.

U=0,16

Podlahy

Skladba podlahy s tepelnou izolací 30cm

U=0,13

Střecha

Skladba střechy s tepelnou izolací 46 cm

U=0,08

Okna

Izolační trojsklo, lepený rám dodatečně izolovaný PUR pěnou

U=0,68

Větrání

Mechanické větrání se zpětným získáváním tepla z odpadního vzduchu

Stěny

Porotherm 44 Eko + Profi DF nebo Porotherm 36,5 Ti Profi

U=0,22

Podlahy

Skladba podlahy s tepelnou izolací 12cm

U=0,30

Střecha

Skladba střechy s tepelnou izolací 22cm

U=0,18

Okna

Izolační dvojsklo

U=1,25

Větrání

Mechanické větrání se zpětným získávání tepla z odpadního vzduchu

Stěny

Porotherm 44 Eko + Profi DF nebo Porotherm 36,5 Ti Profi

U=0,22

Podlahy

Skladba podlahy s tepelnou izolací 12cm

U=0,30

Střecha

Skladba střechy s tepelnou izolací 22cm

U=0,18

Okna

Izolační dvojsklo

U=1,25

Větrání

Přirozené větrání okny

Stěny

Porotherm 40 P+D nebo Porotherm 36,5 P+D

U=0,31

Podlahy

Skladba podlahy s tepelnou izolací 8cm

U=0,45

Střecha

Skladba střechy s tepelnou izolací 16cm

U=0,24

Okna

Izolační dvojsklo

U=1,70

Větrání

Přirozené větrání okny

Tabulka 2 - Tepelné prostupy konstrukcí II.

14

2 Důvody regenerace objektů 2.1 Proč regenerovat objekty Zcela zásadní otázkou je, zda provést kompletní nebo pouze částečnou regeneraci domu. Rozhoduje stáří domu a pouţité materiály a konstrukce. Rozhodující roli hrají i výplně oken. Pokud objekt má balkony, lodţie a podobné prvky, je nutné bezpodmínečně uvaţovat o jejich sanaci, rekonstrukci nebo zateplení. Stejně důleţitou částí jsou také střechy, kde dochází k nemalým tepelným ztrátám. Samozřejmostí by mělo být posouzení stávajícího druhu vytápění a pouţitých otopných médií.

2.1.1 Ekonomické důvody Rekonstrukce

Moţnost úspor 30-60 % nákladů na vytápění Niţší provozní výkon topné soustavy = delší ţivotnost Eliminace negativních vlivů teplotních změn v konstrukci Prodlouţení ţivotnosti fasády Novostavby

Instalace topného zdroje a topné soustavy s niţším výkonem Zateplením lze zúţit tloušťku konstrukce a získat prostor navíc Zateplení je návratná investice

2.1.2 Technické důvody Vysoká ochrana stavby Zvýšení povrchové teploty vnitřní strany obvodové konstrukce

15

Zvýšení tepelné pohody Sníţení rizika kondenzace Omezení vzniku plísní Eliminace tepelných mostů Vyšší akumulace obvodové konstrukce Moţnost instalace solárních kolektorů a tepelných čerpadel Zateplená konstrukce lépe odolává vlivům povětrnosti Zateplení má kladný vliv na celou stavbu

2.2 Zateplení staršího domu Ve starším rodinném domě stojí vytápění i přes 40 tisíc korun ročně. V příštích letech to zřejmě bude ještě mnohem více. Kdyţ však dům dobře zateplíte a současně renovujete či vyměníte okna, náklady klesnou i na třetinu původních nákladů za rok. Tepelná izolace je dobrý způsob, jak ušetřit. Zateplením se navíc zhodnocuje cena nemovitosti. Zateplený dům se posune do vyšší energetické třídy a proto při prodeji za něj utrţíte mnohem více peněz. Kdyţ však izolace pouţijete málo nebo zvolíte špatný typ, úspory budou mnohem menší. Navíc se v domě mohou začít tvořit plísně. Izolace budou stát desetitisíce korun, proto je dobré nechat zateplení certifikované stavební firmě, která se prokáţe, ţe je specializovaná na provádění zateplení budov. Zateplení nejvíce pomůţe domům stavěným do začátku osmdesátých let, kdy stát začal zpřísňovat normy na tepelnou ochranu vnějších stěn. Další výraznější zpřísnění přišlo v roce 1992, takţe domy stavěné po tomto datu by měly mít uţ poměrně dobré tepelné vlastnosti.

16

Ideální tloušťka zateplení je 10 aţ 16 centimetrů. Tenčí izolace se příliš nevyplatí. Ušetříte sice na polystyrenu či minerální vlně, ale jejich cena tvoří v průměru jen asi čtvrtinu celkových nákladů. Zbytek, tedy náklady na práci, omítku a pomocný materiál, zůstanou stejné. U slabšího zateplení navíc nemusíte zabránit sráţení vodních par ve stěnách a uvnitř konstrukce, coţ sniţuje izolační vlastnosti stěn a vede ke vzniku plísní. Efektivní však nemusí být ani příliš silné zateplení. Pokud nechcete mít zrovna nízkoenergetický či pasivní dům, kde kromě izolací 20 aţ 30 centimetrů většinou musíte pouţít i další nákladné technologie, jako je nucené větrání s rekuperací tepla nebo okna s trojskly a zatepleným rámem, je nadbytečné a finančně nevýhodné investovat do zateplení silnějšího neţ 16 centimetrů. V tomto případě by teplo stejně unikalo jinudy, hlavně okny při větrání.

2.3 Izolace v novém domě U nového domu nerozhoduje jen síla izolací, ale i tloušťka a izolační vlastnosti materiálu pouţitého na stavbu zdí. Cílem by měl být dům co nejlépe zateplený, ale s co nejtenčími stěnami, aby okna nepřipomínala tunely. V dnešní

době

se

stejně

nejvíce

staví

z klasických

pálených

keramických cihel (Heluz, Porotherm) a z bílého či šedého pórobetonu neboli

plynosilikátu.

výrobních

řad

(např.

Pokud

pouţijete

keramické),

tvárnice

jsou

zdi

ze

základních

nejčastěji

silné

44 centimetrů. U pórobetonových tvárnic budete muset k 37,5 centimetrům ještě přidat alespoň 10 centimetrů izolace např. z polystyrenu či minerální vlny. Venkovní stěny pak budou přes půl metru silné. Proto je lepší zvolit některou z draţších termoizolačních tvárnic, ať z keramiky či z pórobetonu, ke kterým uţ nebude třeba další izolaci přidávat, ačkoliv jsou stejně silné. Anebo u pórobetonu, pokud

17

to dovolí konstrukce, lze pouţít tenčí tvárnice a k nim přidat silnější vrstvu izolace. Tímto způsobem se často staví pasivní domy. Výhodnější vzhledem k síle zdi jsou však jiné stavební materiály. Pro rodinné i bytové domy je moţné pouţít třeba vápenopískové cihly, které mají vysokou nosnost, vysoký zvukový útlum a navíc velkou tepelnou akumulaci, přitom mohou být silné pouze 17,5 centimetru. Dřevocementové tvárnice vyplňované betonem mají polystyrenovou izolaci skrytou uvnitř, takţe kompletní tloušťka zdí bez omítky je 35 aţ 40 centimetrů. Ještě lépe vychází dřevo. Lehká dřevostavba můţe být téměř dokonale zateplená při tloušťce zdi jen 30 centimetrů. Nejtenčí stěny, pouhých 25 centimetrů, lze postavit z velmi lehkých polystyrenových tvárnice, které se po sestavení vyplňují betonem.

2.4 Druhy tepelných izolací Ať

vyberete

jakýkoliv

typ

zateplení,

investujte

pokud

moţno

do takového, které je schváleno a splňuje evropské normy. Kvalitně provedené izolace, by měly vydrţet alespoň 25 let.

2.4.1 Polystyren Izolace z polystyrenu jsou hodně vyhledávané řešení díky nízké ceně. Metr čtvereční fasády včetně dalších vrstev, pomocného materiálu a práce vyjde při tloušťce 10 centimetrů asi na 1100 korun.4 Samotný polystyren z toho tvoří 100 aţ 200 korun.5 Snadno se dělí, je lehký, proto nezatěţuje konstrukci. Ale časem se mírně smršťuje, takţe se jeho izolační schopnosti mohou zhoršit, a neizoluje dobře proti hluku. Při pouţití polystyrénového izolantu je zapotřebí správného přilepení na konstrukci obvodového pláště. Lepící stěrka nanášená na izolant by měla být po celém obvodu v šíři 7cm se dvěma či třemi body 4 5

www.kapa-c.cz/cenik_baumit.icd=87 www.baumit.cz/front_content.php?idcat=1359

18

uprostřed desky. Celkové mnoţství lepidla na desce po odtrhnutí by mělo mít 40% z celkové plochy desky.

2.4.2 Minerální vlna Kamenná minerální vlna vyráběná z čediče je zpravidla tvrdší a prodává se v blocích. Je velmi odolná proti ohni a dobře propouští páru, nevýhodou je horší opracovatelnost a vyšší cena. Metr čtvereční fasády o tloušťce 10 centimetrů vyjde zhruba na 1600 korun, z toho izolace tvoří 300 aţ 700 korun.6 Hodí se na izolování vnějších stěn, krovů a jako akustická izolace příček.

2.4.3 Přírodní materiály Ekologickou alternativou zateplení fasády jsou izolace z přírodních buničitých

materiálů,

jako

je

ovčí

vlna,

konopí,

sláma,

len

či recyklovaný papír. Dají se pouţít také na zateplení podlahy nevytápěného podkroví. Nejlevnější je sláma, stojí asi pětinu ve srovnání s polystyrenem, musí se však ke stěnám přiloţit ve větším tloušťce aţ 50 centimetrů. To je v některých stavbách neproveditelné.

6

www.kapa-c.cz

19

Obrázek 1 - http://www.stavimesen.cz/clanek/dum-ze-slamy Obrázek 2 - http://www.stavimesen.cz/clanek/dum-ze-slamy

2.4.4 Dřevovláknitá izolace Jako doplněk polystyrenu či minerální vlny lze pouţít dřevovláknitou izolaci s cenou kolem 200 korun za metr čtvereční při tloušťce 10 centimetrů. Umí dobře vyrovnávat vnitřní teploty i vlhkost a dobře se opracovává, proto se někdy pouţívá jako izolace vnějších zdí z interiérové strany.

2.4.5 Pěnové sklo Velmi pevné a odolné vodě jsou desky z pěnoskla. Pouţívají se třeba u pasivních domů na paty nosných stěn (pod první řadu cihel), kterou je třeba tepelně izolovat a zároveň zatíţit. Protoţe jsou lehké, hodí se i na pochozí střechy či jako izolace střešních zahrad. Cena samotné izolace je asi 1500 aţ 1800 korun za metr krychlový. Pěnové sklo se vyrábí i jako granulát o velikosti několika centimetrů. Cena je asi 1600 korun za metr krychlový7. Pouţívá se na násypy před stavbou

7

www.penove-sklo.eu/cenove-podminky-057

20

domu, dům se pak zaloţí na betonové desce, nemusí se kopat základy a není ani nutné dávat tepelnou izolaci do podlahy či izolovat základy z vnější strany.

2.4.6 Polyuretanové desky Na střechy, zvláště na šikmé, se někdy pouţívá také desky z tvrzeného polyuretanové pěny, které velmi dobře izolují. V případě pouţití

polyuretanových

desek

postačí

jen

poloviční

tloušťka

ve srovnání s minerální vlnou. Cena této samotné izolace je asi 800 korun za metr čtvereční.

2.4.7 Foukaná a stříkaná izolace Na místa, kam se lze těţko dostat (dutiny, kouty), tam lze pouţít izolace foukané či stříkané. Při pouţití foukané izolace je podmínkou utěsnění všech děr a mezer, aby se izolace nevyfoukala ven.

21

3 Legislativa v oblasti úspor energií Z důvodů opatření vedoucích k úsporám energie ve všech členských zemích Evropské unie, byla i Evropskou komisí legislativně přijata řada směrnic, norem a dokumentů, zahrnující široké spektrum moţných úspor. Mnohé průzkumy ukázaly, ţe spotřeba energie na vytápění, osvětlení, přípravu teplé vody a další provoz budov, činí aţ 40% celkové spotřeby energie. Stavba v současnosti musí vyhovovat platným zákonům a předpisům dle stanovených kriterií a zároveň musí být opatřena poţadovanými doklady. Mezi základní dokumenty vztahující se k energetické náročnosti budovy patří energetický audit budovy, který je předepsán zákonem č. 406/2000 Sb. a prováděcí vyhláškou č. 213/2001 Sb., ve které jsou uvedeny další podrobnosti (novelizováno v roce 2004 vyhláškou č. 425/2004 Sb.) Obsahují

informace

o

způsobech

a

úrovni

vyuţívání

energie

v budovách. Audit zahrnuje i případný návrh opatření, které je nutné zrealizovat, aby bylo dosaţeno energetických úspor. Výše uvedené vyhlášky stanovují kdo má povinnost tomuto auditu podrobit své energetické hospodářství a budovu.8 Energetický

audit

musí

být

zpracován

v souladu

s vyuţitím

energeticky úsporných materiálů a postupů, v rozsahu stanoveném prováděcím právním předpisem. Obsahuje hodnocení současné úrovně

energetického

hospodářství

budov,

celkovou

výši

dosaţitelných energetických úspor včetně pouţitých vstupních a výstupních

údajů

a

metod

výpočtů,

8

návrh

vybrané

varianty

VELFEL, Petr a kolektiv: Energie pro rodinný dům, Hradec Králové: Paradise Studio, 2010. s.6 - 9

22

doporučené k realizaci energetických úspor včetně ekonomického zdůvodnění. Poţadovaným dokladem býval energetický průkaz budovy (vyhláška č.291/2001 Sb.). Jednalo se o soubor údajů, které klasifikovaly budovu z hlediska základních uţitných vlastností a energetické účinnosti dle platných technických norem a vyhlášek Hodnotí budovy z hlediska spotřeby energií koeficientem měrné spotřeby tepla, včetně spotřeby tepelné energie na vytápění prostupem a spotřeby energie větráním,

se

zahrnutím

tepelných

zisků

z

vnitřních

zdrojů

a z oslunění. Energetický průkaz se vztahuje na nové budovy a objekty, u nichţ byla provedena změna dokončené stavby podléhající energetickému auditu. Po zrušení vyhlášky č. 291/2001 Sb. energetický průkaz budovy od 1. ledna 2009 plně nahrazuje průkaz energetické náročnosti budovy. Tento dokument hodnotí budovu z hlediska všech energií, které do budovy vstupují. Doloţení poţadavků na jejich spotřebu je třeba k prokázání dodrţení obecných technických podmínek a technických poţadavků ve smyslu vyhlášky č. 286/2009 Sb., o obecných technických poţadavcích na stavby. Tento nově poţadovaný průkaz obsahuje dvě části, a to grafické znázornění energetické náročnosti budovy (ENB), tj. grafické znázornění třídy ENB, která zařazuje budovu do třídy ENB pomocí barevně odlišené stupnice. V ENB je

popsána

budova

po

stránce

stavební,

po

stránce

tepelně

technických parametrů i jednotlivých energetických systémů, včetně tříd energetické náročnosti pro jednotlivé energetické systémy, pokud jsou v budově umístěny. Poţadavek na průkaz ENB je dán zákonem o hospodaření energií a od 1. ledna 2009, ukládá stavebníkovi, vlastníkovi budovy nebo společenství vlastníků jednotek při pořízení stavby nebo změně stavby zákon č. 183/2006 Sb. tyto povinnosti:

23

Splňovat poţadavky na energetickou náročnost budov, dle vyhlášky č.148/2007 Sb. Splňovat porovnávací ukazatele poţadované tepelně technické vlastnosti

stavebních

technického

zařízení

konstrukcí, budovy

a

vlastnosti

osvětlení,

a

provoz

které

vychází

z vyhlášky č. 148/2007 Sb. Splňovat

poţadavky

stanovené

harmonizovanými

českými

technickými normami.9 Energetický

štítek

obálky

budovy

je

v současné

době

pouze

doporučené hodnocení. Jeho zpracování a uţívání není ze zákona povinné, nemusí být povinnou součástí stavební dokumentace, avšak můţe být vyţadován. Zavádí ho ČSN 730540-2/2007.10 Slouţí pro

hodnocení

budovy

z hlediska

kvality

navrţené

stavební

konstrukce a geometrické tvary budovy. Nehodnotí tedy energie, ale tzv. „obálku“ domu. Je v podstatě obdobou energetického štítku spotřebičů. Zmíněná ČSN energetickým štítkem klasifikuje budovy do kategorií od A-G. Přičemţ A je velice úsporná, do B spadají úsporné domy aţ po písmeno G, které označuje domy mimořádně nevyhovující.

9

GRYGERA, Filip, KUPČEKOVÁ, Alice: Bydlete úsporně, Brno: Computer Press, 2010. s. 23 - 29 10 www.zelenausporam.cz/sekce/519/vsechny-dokumenty/

24

Obrázek 3 - Informace o stavu tepelné ochrany budovy, dle ČSN 730540-2/2007

Třída energetické náročnosti budovy

Slovní vyjádření energetické náročnosti budovy

A

Mimořádně úsporná

B

Úsporná

C

Vyhovující

D

Nevyhovující

E

Nehospodárná

F

Velmi nehospodárná

G

Mimořádně nehospodárná

Tabulka 3 - Informace o stavu tepelné ochrany budovy, dle ČSN 730540-2/2007

Většina budov stavebního fondu ČR spadá do třídy D a E, avšak v budoucnu se počítá s tím, ţe například budovy horší neţ kategorie C by neměly vůbec obdrţet stavební povolení. Další povinnosti na stavebníky a majitele nových budov klade zák. č. 406/2000 Sb. Vlastník budovy musí v dokumentaci přikládané k ţádosti o vydání stavebního povolení prokázat splnění hospodárné spotřeby energie na vytápění, která je vyjádřena přípustnými hodnotami

tepelné

charakteristiky

budovy,

tepelného

odporu

konstrukce, tepelné stability místnosti, šíření vzduchu a vlhkosti konstrukcí. Musí dodrţet způsob určení tepelné ztráty vnitřních prostor vytápěné budovy, uplatněné při stanovení celkové tepelné

25

charakteristiky budovy. Povinnosti se vztahují i na majitele, u nichţ se provádí změna dokončené stavby podle zvláštního právního předpisu ovlivňující plnění výše uvedených poţadavků, a pokud se na ně vztahuje povinnost energetického auditu.11

3.1 Normové požadavky na zateplení domů Tato oblast od 90. let minulého století značně pokročila. Po roce 1989 a

s rozvojem

jednotného

vnitřního

trhu

EU

roste

význam

aplikovaných norem v ČR i v celém Společenství. Především se jedná o tyto normy: ČSN

73

2901

–

Provádění

vnějších

tepelně

izolačních

kompozitních systémů (ETICS) ČSN 73 0540-2 – Tepelná ochrana budov ČSN 13 501-1 – Poţární klasifikace stavebních výrobků a konstrukcí staveb ČSN 73 0810 – Poţární bezpečnost staveb Vyhláška č. 148/2007 Sb. – ze dne 18. Června 2007 o energetické náročnosti budov ČSN EN ISO 13790 Energetická náročnost budov – Výpočet spotřeby energie na vytápění a chlazení12

11 12

www.mpo-efekt.cz LINHART, Ladislav: Zateplování budov, Praha: Grada, 2010. s. 21

26

4 Programy regenerace V roce 2009 Ministerstvo ţivotního prostředí ČR spustilo několik dotačních programů na podporu zeleného bydlení. Účelem programů má být vedle podpory ekonomické aktivity i úspora energie.

4.1 Program Nový Panel Tento program je určen pro majitele bytových domů, tedy kromě jednotlivých majitelů také bytová druţstva či společenství vlastníků jednotek. Funguje pod patronací Státního fondu rozvoje bydlení společně s Českomoravskou záruční a rozvojovou bankou. Stát se snaţí

zvýhodnit

úvěrové

podmínky

ţadatelů

s cílem

usnadnit

financování úsporných opatření. Nejedná se přímo o dotaci formou platby. Stát poskytuje jednak zvýhodněné záruky za úvěr, a to aţ do výše 80% jistiny úvěru. Druhou formou podpory je dotace na úhradu úroků, a to 2,5 procentního bodu podle prováděných úprav, přičemţ náklady na úpravy nesmí překročit 5500 korun za metr čtvereční podlahové plochy bytů. Na vlastníky domů (příjemce podpory) je v programu Nový Panel pohlíţeno jako na podnikatele, a to bez ohledu na to, jak jejich postavení vymezuje právní řád České republiky. V programu Nový panel nemusí jít jen o zateplování, ale třeba i o opravy lodţií či balkonů, opravy hydroizolací, regulace otopné soustavy,

repasování

vstupních

hromosvodů.

27

dveří

do

bytů

nebo

opravy

4.1.1 Podmínky programu K získání podpory je nutno splnit tyto podmínky: Dům musí být na území České republiky Musí být podána ţádost o podporu před započetím stavebních prací V případě ţádosti o podporu formou zvýhodněného záruky za úvěr musí rozpočtové náklady na financování oprav činit nejméně 50% z výše úvěru, ke kterému je ţádána podpora Prohlášení ţadatele, ţe oprava domu je prováděna v souladu s platnými právními předpisy

4.1.2 Přílohy žádosti Výpis z katastru nemovitostí Uzavřená úvěrová smlouva Stanovisko

poradenského

a

informačního

střediska

k

poskytnutí podpory

4.2 Zelená úsporám Program zelená úsporám je zaměřen na podporu instalací zdrojů na vytápění s vyuţitím obnovitelných zdrojů energie, ale také investic do energetických úspor při rekonstrukcích i v novostavbách. V programu je podporováno kvalitní zateplování rodinných a bytových domů, náhrada neekologického vytápění za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná

tepelná

nízkoenergetických

čerpadla, novostaveb

instalace a

28

také

těchto výstavba

zdrojů

do

v pasivním

energetickém standardu. Česká republika získala na tento Program finanční prostředky prodejem tzv. emisních kreditů Kjótského protokolu o sniţování emisí skleníkových plynů (tzv. emisních povolenek) Podpora v rámci programu Zelená úsporám je nastavena tak, aby prostředky mohly být čerpány v průběhu celého období od vyhlášení programu aţ do 31. prosince 2012. O dotaci je moţné poţádat jak před samotnou realizací, tak i po realizaci.

4.2.1 Cíle programu Pokud investujete do zateplení, výměny oken, koupě solárních kolektorů nebo dalších podporovaných opatření, sníţí se vaše náklady na vytápění, případně ohřev vody. Investice se vám postupně vrátí, i kdyţ jednorázové investiční náklady mohou být poměrně vysoké. Provedením opatření zároveň přispějete ke zlepšení ţivotního prostředí. Program zelená úsporám přinese

Sníţení emisí CO2 Úsporu tepla na vytápění, tedy úsporu nákladů domácností na vytápění Vytvoření nebo udrţení pracovních míst Zlepšení podmínek pro bydlení Sníţení znečištění prachovými částicemi13

13

www.zelenausporam.cz/sekce/470/popis-programu/

29

4.2.2 Základní členění programu Program je členěn do tří základních oblastí podpory a dvou kombinovaných. 4.2.2.1

Úspora energie na vytápění

Celkové zateplení Dílčí zateplení 4.2.2.2

Výstavba v pasivním energetickém standardu

4.2.2.3

Využití obnovitelných zdrojů energie pro vytápění a

přípravu teplé vody Výměna neekologického vytápění za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla Instalace nízkoemisních zdrojů na biomasu a účinných tepelných čerpadel do novostaveb Instalace solárních kolektorů 4.2.2.4

Dotační bonus za vybrané kombinace opatření

Některé kombinace opatření jsou zvýhodněny dotačním bonusem (maximálně jednou pro daný objekt).

30

4.2.2.5

Dotace

na

přípravu

a

realizaci

podporovaných

opatření v rámci programu Zelená úsporám

4.2.3 Pro koho je dotační program určen Oprávněnými ţadateli o podporu jsou vlastníci a stavebníci rodinných a bytových domů, kteří dům vyuţívají k bydlení nebo k poskytování bydlení třetím osobám, tedy: Fyzické osoby podnikající i nepodnikající Společenství vlastníků jednotek Města a obce Podnikatelské subjekty Právnické osoby Podle směrnice Ministerstva ţivotního prostředí č. 7/2010 mohli poţádat v programu Zelená úsporám i vlastníci budov veřejného sektoru (školy, ústavy, domovy důchodců apod.).14

4.2.4 Dodavatelé, technologie a výrobky Zaměření programu vyţaduje vyuţití takových materiálů, výrobků a zařízení a zároveň poskytovaných sluţeb, které zajistí dosaţení cílů a environmentálních přínosů pro společnost a zároveň budou zárukou kvality pro realizátory projektu. Proto je moţné z programu podpořit pouze výrobky, zařízení a technologie uvedené v Seznamu výrobků a technologií (SVT) a sluţby firem uvedených v Seznamu odborných dodavatelů (SOD). Oba seznamy jsou otevřené pro všechny dodavatele a výrobky, které splní předem stanovené podmínky programu.

14

Směrnice Ministerstva ţivotního prostředí

31

4.2.4.1

Seznam výrobků a technologií (SVT)

Seznam výrobků a technologií splňující legislativní poţadavky a technické parametry, které zajišťují jejich ekologickou šetrnost a ekologický přínos. V programu Zelená úsporám jsou podporovány pouze výrobky a technologie uvedené v seznamu. V současné

době

je

optimálním

průkazem

certifikát

výrobku

„Osvědčeno pro stavbu“, který plně garantuje splnění legislativních poţadavků v České republice a to nejen pro umístění na trh, ale i na stavbu. 4.2.4.2

Seznam odborných dodavatelů (SOD)

Seznam odborných dodavatelů (SOD) je seznamem, do kterého Státní fond

ţivotního

prostředí

zapisuje

dodavatele,

kteří

o

zápis

do seznamu poţádali a prokázali svoji kvalifikaci včetně osvědčení o odbornosti v jedné či více činnostech, jeţ jsou v rámci programu podporované. Jedině dodavatelé zapsaní v SOD mohou provádět realizaci opatření podporovaných programem. Vyhledání dodavatele je moţné podle jeho názvu, IČ, nebo kraje kde působí.

4.2.5 Výše podpory Program Zelená úsporám podporuje také zpracování projektů a výpočtů nezbytných pro realizaci opatření. 4.2.5.1

Úspory energie na vytápění u rodinných domů

Tabulka ukazuje vazbu mezi opatřením vedoucím k úsporám energií na

vytápění

prostřednictvím

celkového,

nebo

dílčího

rodinných domů a odpovídající maximální výši podpory.15

15

www.zelenausporam.cz/sekce/613/vyse-podpory-pro-rodinne-domy

32

zateplení

Podporované opatření

Výše podpory

Celkové zateplení s dosažením měrné roční

2200 Kč/m2 podlahové plochy, max. na 350

potřeby tepla na vytápění max.

m2 podlahové plochy

40 kWh/m2 Celkové zateplení

1550 Kč/m2 podlahové plochy, max. na 350

s dosažením měrné roční potřeby tepla

m2 podlahové plochy

na vytápění max. 70 kWh/m2 Při celkovém zateplení je zároveň požadováno snížení vypočtené hodnoty měrné roční potřeby tepla na vytápění alespoň o 40 % oproti stavu před realizací opatření. Dílčí zateplení - snížení měrné roční potřeby

850 Kč/m2 podlahové plochy,

tepla na vytápění o 30 %

max. na 350 m2 podlahové plochy

a) vnějších stěn, b) střechy/stropu, c) podlahy, d) výměna oken a dveří, e) instalace nuceného větrání s rekuperací alespoň jedno z opatření a)-e) Dílčí zateplení - snížení měrné roční potřeby

650 Kč/m2 podlahové plochy,

tepla na vytápění o 20 %

max. na 350 m2 podlahové plochy

a) vnějších stěn, b) střechy/stropu, c) podlahy, d) výměna oken a dveří, e) instalace nuceného větrání s rekuperací alespoň jedno z opatření a) - e) Tabulka

4

-

Výše

podpory

33

v

mj.

pro

rodinné

domy

4.2.5.2

Úspory energie na vytápění bytových domů

Tabulka ukazuje vazbu mezi opatřením vedoucím k úsporám energií na

vytápění

prostřednictvím

celkového,

nebo

dílčího

zateplení

bytového domu a odpovídající maximální výši.16

Podporované opatření

Výše podpory

Celkové zateplení s dosažením měrné roční

1500 Kč/m2 podlahové plochy, max. na 120

potřeby tepla na vytápění max. 30 kWh/m2

m2 na byt. jednotku

Celkové zateplení s dosažením měrné roční

1050 Kč/m2 podlahové plochy, max. na 120

potřeby tepla na vytápění max. 55 kWh/m2

m2 na byt. jednotku

Dílčí zateplení - snížení roční měrné potřeby

600 Kč/m2 podlahové plochy,

tepla na vytápění o 30 %

max. na 120 m2 na byt. jednotku

a) vnějších stěn, b) střechy/stropu, c) podlahy, d) výměna oken a dveří, e) instalace nuceného větrání s rekuperací alespoň jedno z opatření a) - e) Dílčí zateplení - snížení roční měrné potřeby

450 Kč/m2 vytápěné plochy,

tepla na vytápění o 20 %

max. na 120 m2 na byt. jednotku

a) vnějších stěn, b) střechy/stropu, c) podlahy, d) výměna oken a dveří, e) instalace nuceného větrání s rekuperací alespoň jedno z opatření a) - e) Tabulka 5 - Výše podpory v mj. pro bytové domy

16

www.zelenausporam.cz/sekce/612/vyse-podpory-pro-bytove-domy/#B-A

34

4.2.6 Projektová dokumentace Formulářem

ţádosti

to

nekončí.

Abyste

mohli

dostat

dotaci

z programu Zelená úsporám, budete muset k vyplněné ţádosti přidat ještě několik příloh. Od většiny dokumentů budete potřebovat originál, od zbývajících bude stačit úředně ověřená či obyčejná kopie. Na ţádnou z nich nesmíte zapomenout, bude-li nějaká chybět, úředník banky nebo krajského pracoviště Státního fondu ţivotního prostředí vám ţádost vrátí. Budete muset ţádost co nejdříve doplnit, jinak se ke státním penězům nepropracujete. Některé dokumenty dokládáte před tím, neţ se pustíte do úprav domu, jiné po dokončení prací. Pokud ţádáte o dotaci zpětně, tedy na úpravy, které jste uţ udělali, přineste všechny doklady najednou, ovšem bez vyrozumění o poskytnutí podpory, to v dané chvíli ještě nemůţete mít.

4.2.6.1

Doklady dokládáte před uskutečněním úprav

Krycí list technických parametrů Tento krycí list potřebuje kaţdý ţadatel o dotaci, ať chce peníze na jakékoli úpravy. Krycí list je k vyzvednutí na pobočkách fondu či v bance nebo na webových stránkách www.zelenausporam.cz.17 Laik si pravděpodobně s vyplněním krycího listu neporadí, pomůţe mu s tím buď projektant, který bude připravovat projekt, energetický auditor, jenţ bude počítat dosaţené úspory energie, nebo dodavatel kotle, tepelného čerpadla či solárního systému. Odborník dokument podepíše a orazítkuje a tím se zaručí, ţe uvedené údaje jsou správné. Do krycího listu se uvádějí informace o technickém stavu domu před stavebními úpravami a po nich, jsou v něm popsány zvolené

17

www.zelenausporam.cz/ke-stazeni/519/4429/detail/kryci-list-a-pdf/

35

technologie a uvedené dodavatelé a výrobky vyráběné ze seznamu fondů.

Projektová dokumentace Projektovou

dokumentaci

budete

k ţádosti

o

dotaci

přikládat

v případě, ţe je k úpravám nutné ohlášení nebo stavební povolení. Jinak vám postačí zjednodušený projekt. Projektová dokumentace by měla obsahovat sloţenou výkresovou část a technické zprávy k danému objektu. Součástí dokumentů musí být i odborný posudek s výpočtem roční spotřeby tepla na vytápění domu. Tento posudek prokáţe, ţe úpravy domu budou tak úsporné, aby na ně stát přispěl.

List vlastnictví k nemovitosti Originálem listu vlastnictví neboli výpisem z katastru nemovitostí dokáţete, ţe vám nemovitost, na které se budou dělat stavební úpravy, opravdu patří. Tento list vlastnictví můţete získat na místním katastrálním úřadě18 nebo na místech výkonu veřejné správy CzechPoint19. Protoţe o dotaci v programu Zelená úsporám můţe ţádat vţdy jen vlastník rodinného či bytového domu. List vlastnictví, ale nesmí být starší neţ tři měsíce ode dne, kdy ţádost odevzdáváte. Z listu

vlastnictví

musí

současně

vyplývat,

ţe

dům

slouţí

k dlouhodobému bydlení. V případě ţe ţádáte o dotaci na rodinný dům, který se ještě nezačal stavět, a tudíţ nemá ţádný zápis v katastru nemovitostí, musíte k ţádosti přiloţit list vlastnictví pozemku, na kterém se dům má stavět.

18 19

www.cuzk.cz www.czechpoint.cz

36

Souhlasné prohlášení vlastníků nemovitosti Pokud nejste jediným vlastníkem domu, na jehoţ úpravu chcete získat dotaci, ale je vás víc, musíte předloţit vyplněné souhlasné prohlášení vlastníků nemovitosti. Na něm musí být podpisy všech majitelů

domu,

kteří

jsou

zapsáni

v katastru

nemovitostí.

Prohlášením doloţíte, ţe všichni vlastníci domu se změnami na něm souhlasí a vědí, ţe se budou financovat z dotací a jaké z toho vyplívají povinnosti. Je-li vlastníkem bytové druţstvo, postupuje podle stanov bytového druţstva,

u

společenství

vlastníků

postupují

podle

zákona

o vlastnictví.

Plná moc žadatele Pokud o dotaci nebude ţádat majitel osobně, ale ţádost bude podávat někdo jiný, je třeba mít úředně ověřenou plnou moc od vlastníka nemovitosti. To platí i pro případ vyřizováni ţádosti dodavatelskou firmou, kde plná moc je nutná.

4.2.6.2

Dokumenty dokládané po dokončení úprav

Kolaudační rozhodnutí či oznámení o užívaní stavby Kolaudační rozhodnutí nebo oznámení o uţívání stavby budou pracovníci fondu či banky vyţadovat jen v případě, ţe k úpravám bylo potřeba ohlášení nebo stavební povolení. Kolaudační souhlas získáte na stavebním úřadě, na němţ se stavební úpravy ohlašovali. Pokud ţádáte o dotaci zpětně, musí být práce dokončeny po 1. dubnu 2009, pro panelové domy to platí od 1. září 2009.

37

Faktury od dodavatelů Důleţité je aby na fakturách za materiál a práci, které vystaví dodavatel, bylo jméno ţadatele o dotaci. Přiloţeno musí být i potvrzení, ţe jsou všechny zaplaceny, to lze dokázat předloţením předávacího protokolu, který bude podepsán oběma smluvními stranami. Z faktury musí být patrné, jaké úpravy byly provedeny. Kaţdá faktury od dodavatele by měla mít soupis provedených prací a soupis pouţitého materiálu, který je zahrnut v seznamu SVT.

Vyrozumění o poskytnutí podpory Pokud ţadatel podal ţádost předem, dostal po schválení poţadavku poštou vyrozumění, kde je uvedena maximální částka, jeţ můţe ţadatel získat a která mu bude rezervována po určitou dobu, během níţ musí dokončit úpravy.

4.2.6.3

Dokumenty potřebné jen k některým druhům dotací

Stavebně technické posouzení budovy Stavebně technické posouzení potřebují vlastníci bytových domů, kteří ţádali o dotaci na zateplení. Toto posouzení můţe vypracovat autorizovaný inţenýr v oboru pozemních staveb, nebo autorizovaný technik v oboru pozemní stavby a technika prostředí staveb. Stavebně technické posouzení budovy, které prokáţe, jak je nosná konstrukce domu stabilní, soudrţná a jaká je vlhkost obvodového zdiva.

38

Protokol z blower-door testu – test průvzdušnosti budovy Tento test se týká ţadatelů, kteří ţádali o dotaci na pasivní dům. Ţadatel aţ dostaví pasivní dům, musí nechat udělat zkoušku neprůvzdušnosti obálky budovy. Cílem měření je zjištění těsnosti (neprůvzdušnosti) pláště měřeného objektu. Průvzdušnost je v podstatě celistvost pláště budovy. Princip zkoušky spočívá ve zjištění objemu vzduchu, který uniká netěsnostmi v plášti budovy. Do budovy se instaluje zkušební rám a do něj se vloţí ventilátor. Při zkoušce se vzduch do objektu vhání nebo se z něj vysává, podle toho, zda chceme vyvolat přetlak anebo podtlak uvnitř objektu. Po dosaţení tlakového rozdílu se provede vlastní měření. Úkolem měření je zjistit jaké mnoţství vzduchu je potřeba do objektu dodat, aby byl zachován stejný tlakový rozdíl. Mnoţství vzduchu, které při měření dodáváme ventilátorem je stejné, jako mnoţství vzduchu které uniklo netěsnostmi v plášti budovy. Výsledky měření se pak zpracují a stanoví se hodnota celkové průvzdušnosti obvodového pláště budovy. Měření probíhá plně automaticky a data jsou ukládána do PC.

Stanovisko poradenského a informačního střediska programu Nový panel Toto stanovisko potřebují majitelé panelových domů, kteří budou ţádat

o

dotaci

na

celkové

zateplení.

Stanovisko

získají

v poradenských a informačních střediscích Státního fondu rozvoje a bydlení ČR nebo na webových stránkách www.sfrb.cz.20 Je důleţité toto stanovisko přiloţit k ţádosti předem a to proto, ţe nelze z obou programů zároveň čerpat peníze na stejnou úpravu.

20

www.sfrb.cz- Státní fond rozvoje a bydlení

39

Žádost o podporu na projekt či odborný posudek Samostatný formulář, který je přílohou ţádosti o investiční podporu, podepisuje ţadatel na podacím místě, tedy v bance či na pobočce fondu. Podpora slouţí pro ţadatele o dotaci na projekt či odborný posudek.

Faktury

za

zhotovení

projektu

a

odborného

posudku

s potvrzením o zaplacení Ti, kteří ţádají o podporu na projekt doloţí originál nebo úředně ověřené

kopie

faktur

od

projektanta

a

dalších

odborníků,

kteří zhotovili odborné posudky, musí být však i doloţeno, ţe všechny faktury byly řádně zaplaceny.

40

5 Závěr teoretické části Na základě informací a poznatků získaných při zpracování teoretické části mé bakalářské práce týkající se Problematiky regenerace objektů pozemních staveb v podmínkách úspor energií, jsem dospěl k závěru, ţe je moţné regenerovat objekty za pomoci dotačních program, které jsou řízeny státem. V případě jiţ zregenerovaného objektu, lze předpokládat úsporu energií aţ o 40%. Cenné poznatky přináší případ z praxe, zateplení objektu v ulici Na Mlejnku 992/26, který naše stavební společnost zateplovala na podzim 2010. U bytového domu se prováděla výměna okenních otvorů za nová plastová od firmy Oknotherm s tepelně izolačním trojsklem plněné plynem argonem s vnitřní pokovenou vrstvou a tepelným koeficientem U=0,6W/m2K. Fasáda objektu byla zateplena polystyrenem od firmy Baumit EPS o tloušťce 120mm, špalety oken 20mm a následně ukotven hmoţdinkami s terči. Celý zateplovací systém byl přestěrkován stěrkovým lepidlem ProContact v tloušťce 4mm a následně podbarven fasádním základem. Jako finální vrstva byla pouţita silikátová omítka Baumit. U takto zatepleného objektu po zimě 2010/2011 bylo provedeno vyúčtování a vypočítána úspora energií na vytápění. U objektu došlo k úspoře energií o 32 % na vytápění. Při prodeji bytového domu by hrálo velkou roli, zda je objekt po rekonstrukci či snad před rekonstrukcí. V praktické části jsem tento objekt ocenil a jeho cena je 29 160 000Kč před rekonstrukcí. V případě prodeje je aktuální cena bytového domu po rekonstrukci pomocí porovnávací metody je 30 610 000Kč. Celkové zateplení a výměna oken objektu stálo 1 455 000Kč bez DPH. Při porovnání vloţených financí do objektu a ceny nemovitosti před a po zateplení je cena objektu srovnatelná jako před zateplením. S tím, ţe nyní nájemníci bytového domu uspoří finance na vytápění objektu, coţ není zanedbatelné.

41

II.

PRAKTICKÁ ČÁST

1 Ocenění bytového domu Objednatel: Bankovní institut Vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9, 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č.p. 992/26 Na Mlejnku 26 Praha 4 – Braník

Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku

Datum ocenění: 19. duben 2011

42

Obsah: 1. Popisné informace 2. Ocenění 3. Závěr 4. Přílohy

43

Bankovní institut Vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

Ocenění bytového domu č.p. 992/26 Uvedený na listu vlastnictví č. 4258, pro katastrální území Braník, Městská část Praha4, obec Praha

Nachází se na adrese Na Mlejnku 992/26, 147 00, Praha 4 – Braník Zpráva byla zpracována k technickému stavu objektu a právním skutečnostem. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 4, na listu vlastnictví č.4258, pro katastrální území Braník, městská část Praha 4, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Bytový dům č.p. 992/26, který je situován do ulice Na Mlejnku a do dvora, který není ve vlastnictví. Dům je tvořen jedním podzemním podlaţím a šesti nadzemních podlaţí určených k trvalému obývání. Oceňovaný objekt je uţíván jako bytový dům se 16 byty a nebytovým 44

prostorem

v prvním

podzemním

podlaţí.

Podrobné

informace

o bytovém domu č.p. 992/26 jsou uvedeny v oddílech této zprávy. Výměry budovy byly převzaty z projektové dokumentace, která je nedílnou součástí přílohy této zprávy. Předmětem ocenění je budova s číslem popisným 992/26 a pozemek na němţ budova stojí s par.č. 98/14.

1.

Popisné informace

Popis lokality Oceňovaný majetek – bytový dům s číslem popisným 992/26 se nachází v ulici Na Mlejnku v Praze 4, ve čtvrti Braník. V místě oceňovaného bytového domu je zástavba okolních bytových domů k trvalému obývání. V dochůdné vzdálenosti od bytového domu č.p. 992/26 je k dispozici kompletní občanská vybavenost – nákupní centra, banky, pošta, restaurace, apod. Zastávka hromadné dopravy – autobusu a tramvaje jsou v dochůdné vzdálenosti od objektu. Parkování osobních automobilů je moţné před oceňovaným objektem od ulice Na Mlejnku na místním parkovišti, které má kapacitu cca 350 míst a je pro bytový dům a přilehlé okolí dostačující, nebo ve dvoře objektu, kde jsou samostatně stojící garáţe vlastníků bytových jednotek. Kvalita výhledu lze ohodnotit průměrnou, výhled je omezen zástavbou okolních bytových domů a silniční infrastrukturou. Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 1958 jako velmi moderně a konstrukčně vybavený dům. Po dobu své existence, byla prováděna

45

pouze

drobná

údrţba

aţ

na

rok

1986,

kdy

byl

v objektu

modernizován výtah pro nájemníky domu a v roce 2005 byla v objektu provedena výměna stoupaček teplé a studené vody. Kaţdý nájemník bytového domu si samostatně upravoval svoji bytovou jednotku převáţně modernizací kuchyňské linky a sociálních zařízení. Pozemek Předmětem ocenění je jeden pozemek. Pozemek parc. číslo 98/14 o rozloze 274m2 je zastavěn objektem bytového domu. Pozemek je rovinný a má čtvercový tvar. Sousední pozemek, který vyuţívají občané bytového domu jako dvůr k parkování a regeneraci s parc. číslo 98/17 o rozloze 1848m2 je ve vlastnictví Městské části Prahy 4, na které se vztahuje věcné břemeno

uţívání

chůze

a

jízdy

pro

občany

bytového

domu

a sousedních domů, které mají vchod do vnitrobloku. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší

stavby

a

venkovní

úpravy

jsou

tvořeny

jednotlivými

přípojkami k objektu a to voda, plyn, elektřina, Kanalizační přípojka, UPC a telefonní linka Bytový dům Bytový dům je postaven v zástavbě přímo sousedních bytových objektů v řadové pozici. Dům je tvořen, 1.PP a 6.NP. Objekt má orientovanou fasádu na západ do ulice Na Mlejnku a na východní do vnitrobloku. Dům byl postaven jako klasický zděný z plných pálených

cihel,

vodorovné

konstrukce

jsou

montované

prefabrikované. Základy jsou betonové do pasů. Schodiště je ţelezobetonové

s úpravou

teracové

dlaţby,

které

je

vetknuto

do nosných zdí. Krov objektu je dřevěný, vaznicový. Střešní krytinu tvoří pálené hladké tašky na vazbu korunovou. Klempířské části jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasáda objektu je břízolitová

46

s jasnými známkami opotřebení. Okna jsou nová plastová splňující dnešní normu. Ohřev vody a vytápění je zajištěn v kotelně objektu. Rozvody elektroinstalace 220/380V je rozveden do kaţdého podlaţí. V objektu je osobní výtah, který byl v roce 1986 modernizován. Většinu konstrukčních částí objektu lze ohodnotit jako standardní. Tím, ţe v minulém století byl objekt ve státním vlastnictví byla údrţba velice zanedbána. Na fasádě objektu je vidět opotřebení, na lokálních místech je zjevné zvětrání fasády. Oplechování balkonů a říms jeví známky koroze. Krytina objektu je osm let stará a nejeví známky opotřebení. Všechny bytové jednotky jsou stále vyuţívány Aktuální vyuţití majetku 1.PP: sklepní koje, kočárkárna, sušárna pro potřeby obyvatelů 1.NP: bytová jednotka číslo 1 o velikosti 2+kk 1.NP: bytová jednotka číslo 2 o velikosti 2+kk 2.NP: bytová jednotka číslo 3 o velikosti 2+1 2.NP: bytová jednotka číslo 4 o velikosti 1+kk 2.NP: bytová jednotka číslo 5 o velikosti 2+1 3.NP: bytová jednotka číslo 6 o velikosti 2+1 3.NP: bytová jednotka číslo 7 o velikosti 1+kk 3.NP: bytová jednotka číslo 8 o velikosti 2+1 4.NP: bytová jednotka číslo 9 o velikosti 2+1 4.NP: bytová jednotka číslo 10 o velikosti 1+kk 4.NP: bytová jednotka číslo 11 o velikosti 2+1 5.NP: bytová jednotka číslo 12 o velikosti 2+1 5.NP: bytová jednotka číslo 13 o velikosti 1+kk

47

5.NP: bytová jednotka číslo 14 o velikosti 2+1 6.NP: bytová jednotka číslo 15 o velikosti 1+kk 6.NP. bytová jednotka číslo 16 o velikosti 1+kk

2.

Ocenění

Úvod Při stanovení obvyklé ceny majetku se pouţívají tři metody ocenění. Je to metoda porovnávací, příjmová a nákladová. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, za které byly v poslední době nabízeny podobné typy majetku. Dále jsou zohledněny korekce trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly stavu oceňovaného majetku. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů objektu. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jako nového.

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku: V případě stanovení trţní hodnoty pozemku související s oceněním bytového domu, jsem porovnal tři pozemky prodané v posledním období. Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zástavbě. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku.

48

Při porovnávání pozemků byly vzaty v úvahu takové činitele, jako jsou lokality,

tvar

pozemku,

vybavenost

inţenýrských

sítí,

velikost

pozemku a dostupnost.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnoty pozemku související s bytovým domem pomocí porovnávací metody je: 2 940 000 Kč a je kalkulována následovně: 274 * 10 730 = 2 940 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

Tabulka č. 1 Pozemek oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

Na Mlejnku 26

Braník

Braník

Braník

98/14

1562

178

32

Katastrální území

Braník

Braník

Braník

Braník

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

A.Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

B. základní údaj pro porovnání - cena za 1m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku

X

9 850 000

6 200 000

3 950 000

274

791

429

143

12 452

14 452

27 622

2. 12. 2010

16. 3. 2011

4. 3. 2011

0,9

0,9

0,9

Cena za 1m2 Datum transakce Korekce

49

Upravená hodnota

11206,8

13006,8

24859,8

Prodej

Nabídka

Nabídka

1

0,9

0,9

11206,8

11706,12

22373,82

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

1

1

1

11206,8

11706,12

22373,82

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

1

1

1

11206,8

11706,12

22373,82

Bytový dům

Bytový dům

Rodinný dům

1

1

0,9

11206,8

11706,12

20136

Ano

Ano

Ano

1

1

1

11206,8

11706,12

20136

Žádná

Žádná

Žádná

1

1

1

11206,8

11706,12

20136

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

1

1

1

11206,8

11706,12

20136

Pravidelný

Pravidelný

Nepravidelný

1

1

0,9

11206,8

11706,12

18123

Rovinný

Rovinný

Mírně svažitý

1

1

0,9

C.Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Žádná

Korekce Upravená hodnota D.Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svažitost

Rovinný

Korekce

50

Upravená hodnota

11206,8

11706,12

16311

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

11206,8

11706,12

16311

Žádná

Žádná

Žádná

1

1

1

11206,8

11706,12

16311

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

11206,8

11706,12

16311

Průměrná

Průměrná

Výborná

0,92

0,92

1

10310

10770

16311

Ne

Ne

Ano

1

1

0,9

Upravená hodnota

10310

10770

14679

Jiná technická korekce

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

10310

10770

14679

Větší

Větší

Menší

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

9279

9693

13212

Možná zastavitelnost

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

9279

9693

13212

10728

9279

9693

13212

274

791

429

143

Dostupnost inženýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Žádná

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce

Korekce Upravená hodnota E.Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Korekce

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1m2 Rozloha pozemku

51

Celková porovnávací hod.

2939419

Výpis oceňovaných parcel poř.číslo

číslo parcely

výměra

Kč/m2

98/14

274

10728

1 Celkem po zaokrouhlení

2 940 000

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku: Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal v úvahu bytové domy, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo jsou

nabízeny.

Všechny tři

porovnávané nemovitosti se

nacházejí v porovnatelných lokalitách Prahy 4. Při stanovení obvyklé ceny byly vzaty v úvahu takové činitele, jako jsou

vybavenost,

poloha,

dostupnost

pro

automobilovou

a

hromadnou dopravu, technický stav majetku, vlastnická práva, datum prodeje, moţnost parkování, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku pomocí porovnávací metody je: 29 395 000 Kč Podrobný popis provedeného výpočtu pro získání trţní ceny je uveden v tabulce.

52

Tabulka č. 2 Majetek jako celek oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

Mlejnku 26

Braník

Braník

Braník

98/14

1562

178

32

Adresa pozemku

Na Mlejnku 26

Za Mlýnem

Vysoká cesta

Ve Dvoře

Katastrální území

Braník

Braník

Braník

Braník

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

274

1562

429

143

Hodnota za 1m2 pozemku

10728

9279

9693

13212

Hodnota pozemku celkem

2939419

14494158

4158154

1889247

A.Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku parcelní číslo

Bytový dům Na

B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky č. 1 Plocha pozemku

2

C.Základní údaje pro porovnání - m celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

1187

1240

1193

1302

X

34 000 000

29 748 000

33 000 000

X

19 505 842

25 589 846

31 110 753

X

15731

21450

23895

2.12.2010

16.3.2011

30.5.2011

1

1

1

15731

21450

23895

Prodej

Prodej

Nabídka

1

1

0,9

15731

21450

21505

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D.Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

53

Korekce

1

1

1

15731

21450

21505

Ne

Ne

Ne

1

1

1

15731

21450

21505

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1

1

1

15731

21450

21505

Ano

Ano

Ano

1

1

1

15731

21450

21505

Žádná

Žádná

Žádná

1

1

1

15731

21450

21505

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

15731

21450

21505

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

0,9

1

15731

19305

21505

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

15731

19305

21505

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

15731

19305

21505

Omezený

Průměrný

Průměrný

Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ano

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační souhlas

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Žádná

Korekce Upravená hodnota E.Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Průměrný

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Funk. Využitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj

Průměrný

54

budovy Korekce

0,95

1

1

14944

19305

21505

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

14944

19305

21505

Omezená

Omezená

Dobrá

0,9

0,9

1

13450

17374

21505

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

13450

17374

21505

N/A

N/A

N/A

1

1

1

13450

17374

21505

nemovitosti

Větší

Podobná

Větší

Korekce

0,95

1

0,92

12777

17374

19785

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

12777

17374

19785

12777

17374

19785

Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F.Ostatní parametry Korekce pro velikost

Upravená hodnota

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

16645

Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku)

19758141

Hodnota pozemku

2939419

Celková porovnávací hodnota

29 395 000

55

Příjmová metoda Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě potenciálního

čistého

metodou

spolehlivě

lze

příjmu

z pronájmu

indikovat

hodnoty

nemovitosti. majetku

pro

S touto jejich

schopnost produkovat příjem. Při této metodě musíme odečíst rezervy na renovace od provozních příjmů. Na základě uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota uvedeného majetku pomocí příjmové metody je: 18 100 000 Kč Podrobný popis výpočtu provedený pro získání výše uvedené indikace je v následující tabulce. Příjmová metoda - Přímá kapitalizace Příjem z pronájmu 1 708 800 Neobsazenost bytových jednotek 10% 1 537 920 Náklady na údržbu 65 000 Pojistné 29 082 Daň z nemovitosti 14 126 Pronájem cizích pozemků 0 Marketing 0 Ostatní provozní náklady 16 200 Provozní příjem Rezerva na renovace Čistý provozní příjem

1 413 512 508 652 904 860

Míra kapitalizace

5%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

18 097 200 18 100 000

56

Nákladová metoda Náklady na pořízení stejného majetku při dnešních cenách a při pouţití stejných stavebních materiálů. Ke stanovení trţní hodnoty majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení odečtena částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzického

opotřebení

majetku,

funkčních

nedostatků

či

ekonomických nedostatků. Na základě uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota uvedeného majetku pomocí nákladové metody je: 32 680 000 Kč Podrobný popis výpočtu provedený pro získání výše uvedené indikace je v následující tabulce. Nákladová metoda Bytový dům, Na Mlejnku 26, Praha 4

Název Číslo pozemku

98/14

Nosná konstrukce

Zděná

Skutečné stáří

57

Efektivní stáří

55

Ekonomická životnost

80

Zastavěná plocha

274 1 podzemní, 6 nadzemních

Počet podlaží Celková zastavěná plocha

274

Koeficient využitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

1187

Celkový obestavěný prostor

6713

Jednotkové reprodukční náklady

5800kč/m3

Reprodukční náklady celkem

38 935 400

Fyzické opotřebení

-20%

57

31148320

Funkční nedostatky

-5%

29590904

Ekonomické nedostatky

0%

29590904

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem

150 000

Pozemek

2939419

Indikovaná hodnota

32 680 323

Zaokrouhleno

32 680 000

3.

Závěr

Cílem tohoto ocenění bylo zjištění trţní hodnoty nemovitosti: Bytového

domu

v ulici

Na

Mlejnku

992/26,

se

stavebním

parc. č. 98/14 v katastrálním území Braník, v obci Praha, Hlavní město Praha. Bytový dům se nachází v dobré lokalitě se sousední bytovou zástavbou v okrajové části Městské části Braník v Praze 4. Při stanovení obvyklé ceny byla pouţita metoda výnosová, příjmová a nákladová. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny indikace a jsou zaneseny v tabulce. Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

29 395 000

85

24985750

Příjmová metoda

18 100 000

5

905 000

Nákladová metoda

32 680 000

10

3268000

Výsledná cena

29 158 750

Zaokrouhleno

29 160 000

58

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů, jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku je 29 160 000 Kč (slovy: dvacetdevětmilionůstošedesattisíckorunčeských)

4.

Přílohy

Příloha č. 1 - Katastrální mapa

59

Příloha č. 2 - Informace o stavbě

60

2 Ocenění bytu Objednatel: Bankovní institut Vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9, 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Byt číslo 6 V bytovém domě č.p. 750/5 Jeremenkova 18 Praha 4 – Podolí

Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku

Datum ocenění: 19. duben 2011 61

Obsah: 1. Popisné informace 2. Ocenění 3. Závěr 4. Přílohy

62

Bankovní institut Vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

Ocenění bytu č.p. 750/5 Uvedený na listu vlastnictví č. 1241, pro katastrální území Podolí, Městská část Praha4, obec Praha

Nachází se na adrese Jeremenkova 750/5, 140 00, Praha 4 – Podolí Zpráva byla zpracována k technickému stavu objektu a právním skutečnostem. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 4, na listu vlastnictví č. 1241, pro katastrální území Podolí, městská část Praha 4, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Oceňovaná bytová jednotka s č.p. 750/18, která je situován do ulice Jeremenkova a do dvora, který není ve vlastnictví. Dům je tvořen jedním podzemním podlaţím a třemi nadzemními podlaţími určených k trvalému obývání. Podrobné informace o bytě č.p. 750/5 jsou uvedeny v oddílech této zprávy. Výměry bytu byly přesně změřeny a zakresleny na místě. Předmětem

ocenění

je

bytová

63

jednotka

750/5.

1.

Popisné informace

Popis lokality Oceňovaný majetek – bytová jednotka s číslem popisným 750/5 se nachází v ulici Jeremenkova 18 v Praze 4, ve čtvrti. V místě oceňované bytové jednotky je zástavba okolních bytových domů k trvalému obývání. V dochůdné vzdálenosti od bytového domu č.p. 18 je k dispozici kompletní občanská vybavenost – nákupní centra, banky, pošta, restaurace, apod. Zastávka hromadné dopravy – autobusu a tramvaje jsou v dochůdné vzdálenosti od objektu. Parkování osobních automobilů je moţné před oceňovaným objektem od ulice Jeremenkova, které počtem parkovacích míst nevyhovuje. Kvalita výhledu lze ohodnotit průměrnou, výhled je omezen zástavbou okolních bytových domů a silniční infrastrukturou. Historie Oceňovaný byt je součástí bytového domu, který byl postaven v roce 1953 jako velmi moderně a konstrukčně vybavený dům. Po dobu své existence, byla prováděna pouze drobná údrţba aţ na rok 1994, kdy byla v objektu vybudována samostatná kotelna pro nájemníky domu a v roce 2007 byla v objektu provedena výměna okenních otvorů za plastová. Pozemek Pozemek s číslem parcelním 1251/2 je zastavěn obytným domem č.p. 750 a je ve vlastnictví jiného vlastníka. Pozemek není součástí ocenění. Vedlejší stavby a venkovní úpravy

64

Vedlejší

stavby

a

venkovní

úpravy

jsou

tvořeny

jednotlivými

přípojkami k objektu a to voda, plyn, elektřina, Kanalizační přípojka, UPC a telefonní linka Bytová jednotka 750/5 Jedná se o bytovou jednotku 2 + 1/B ve 3.NP zděného bytového domu v Praze 4 – Podolí, Jeremenkova ulice. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, stropní konstrukce s rovným podhledem, valbová střecha s pálenou krytinou a oplechováním z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky štukové, fasáda standardní břízolitová. Součástí bytové jednotky je sociální zařízení s WC, kuchyní s plynovým sporákem. Z hlediska dispozičního řešení jsou oba pokoje včetně balkónu orientovány na jih, kuchyň a koupelna na sever.

2.

Ocenění

Úvod Při stanovení obvyklé ceny majetku se pouţívají tři metody ocenění. Je to metoda porovnávací, příjmová a nákladová. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, za které byly v poslední době nabízeny podobné typy majetku. Dále jsou zohledněny korekce trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly stavu oceňovaného majetku. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů objektu.

65

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku: V případě stanovení trţní hodnoty bytu, jsem porovnal tři byty nabízené v posledním období. Při porovnávání bytů byly vzaty v úvahu takové činitele, jako jsou lokality,

tvar

pozemku,

vybavenost

inţenýrských

sítí,

velikost

pozemku a dostupnost.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnoty bytu pomocí porovnávací metody je: 2 610 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Tabulka č. 2 Majetek jako celek Oceňovaný

Oceňovaný

Oceňovaný

Oceňovaný

majetek

majetek

majetek

majetek

1

2

3

Byt 750/5

Jeremenkova

Jeremenkova

Vodárenská

Katastrální území

Podolí

Podolí

Podolí

Podolí

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

A.Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky č. 1 Pozemek není oceňován C.Základní údaje pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek

52

51

53

60

Prodejní cena celkem

X

3 265 000

3 350 000

2 890 000

X

64020

63208

48167

Cena za 1 porovnávací jednotku

66

Datum transakce

9. 6. 2011

28. 5. 2011

6. 4. 2011

1

1

1

64020

63208

48167

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

57618

56887

43350

Družstevní

Družstevní

Družstevní

1

1

1

57618

56887

43350

Ne

Ne

Ne

1

1

1

57618

56887

43350

Bytová

Bytová

Bytová

Bytová

vícepodlažní

vícepodlažní

vícepodlažní

vícepodlažní

1

1

1

57618

56887

43350

Ano

Ano

Ano

1

1

1

57618

56887

43350

Žádná

Žádná

Žádná

1

1

1

57618

56887

43350

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

57618

56887

43350

Dobrý

Dobrý

Dobrý

0,9

0,9

1

51856

51198

43350

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Korekce Upravená hodnota D.Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Družstevní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Využí podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační souhlas

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Žádná

Korekce Upravená hodnota E.Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Průměrný

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost

Průměrná

67

objektu Korekce

1

1

1

51856

51198

43350

Dobrá

Dobrá

Průměrná

1

1

1,05

51856

51198

45518

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

51856

51198

45518

MHD

MHD

MHD

1

1

1

51856

51198

45518

Dobrá

Dobrá

Průměrná

1,0

1,0

1,1

51856

51198

50069

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

51856

51198

50069

Obdobná

Obdobná

Větší

1

1

0,95

51856

51198

47566

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

51856

51198

47566

51856

51198

47566

Upravená hodnota Funk. Využitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj budovy

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Příslušenství Jiná technická korekce

bytu

Korekce Upravená hodnota F.Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

50207

Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku)

2610743

68

Hodnota pozemku

0

Celková porovnávací hodnota

2 610 000

Příjmová metoda Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě potenciálního

čistého

metodou

spolehlivě

lze

příjmu

z pronájmu

indikovat

hodnoty

nemovitosti. majetku

pro

S touto jejich

schopnost produkovat příjem. Při této metodě musíme odečíst rezervy na renovace od provozních příjmů. Na základě uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota uvedeného majetku pomocí příjmové metody je: 2 545 000 Kč Podrobný popis výpočtu provedený pro získání výše uvedené indikace je v následující tabulce.

Příjem z pronájmu Neobsazenost bytových jednotek Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady

Příjmová metoda - Přímá kapitalizace 12*12500 1%

Provozní příjem Fond oprav Čistý provozní příjem

150 000 148 500 3 600 1 200 640 0 0 1 400 141 660 14 400 127 260

Míra kapitalizace

5%

69

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

3.

2545200 2 545 000

Závěr

Cílem tohoto ocenění bylo zjištění trţní hodnoty nemovitosti: Bytové jednotky v ulici Jeremenkova 18, katastrálním území Podolí, v obci Praha, Hlavní město Praha. Bytová jednotka se nachází v dobré lokalitě se sousední bytovou zástavbou v okrajové části Městské části Podolí v Praze 4. Při stanovení obvyklé ceny byla pouţita metoda výnosová a příjmová. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny indikace a jsou zaneseny v tabulce. Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

2 610 000

80

2088000

Příjmová metoda

2 545 000

20

509000

0

0

0

Nákladová metoda Výsledná cena

2597000

Zaokrouhleno

2 600 000

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů, jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku je 2 600 000 Kč (slovy: dvamilionyšestsettisíckorunčeských)

70

4.

Přílohy

Příloha č. 1 - Katastrální mapa

71

Příloha č. 2 – Informace o stavbě

72

III.

ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI V PRAZE 10

Objednatel: Bankovní institut Vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9, 158 00 Praha 5

Analýza trhu Hlavní město Praha

Radek Čermák 19.červen 2011

73

1 Obecná charakteristika trhu 1.1 Popis okresu Hlavní město Praha leţí mírně na sever od středu Čech na řece Vltavě, uvnitř Středočeského kraje. Rozloha hlavního města Prahy je 496km2. Počet obyvatel je 1,3 miliónu, průměrná lidnatost je 2600 obyvatel

na

1km2.

Praha

dlouhodobě

vykazuje,

v

porovnání

se zbytkem ČR, výrazně niţší podíl obecně ekonomicky neaktivních jedinců i nezaměstnaných. Míra zaměstnanosti se v Praze pohybuje kolem 60%, v porovnání s 55% v celé ČR, míra nezaměstnanosti se potom v Praze pohybuje kolem 2-3%, v porovnání s 6-9% v celé ČR. Zpracovatelský

průmysl

hlavního

města

Prahy

zaujímá

se

7,6 procenty celkové průmyslové výroby páté místo v regionální struktuře všech čtrnácti krajů. Průmyslové závody se soustřeďují zejména na severovýchodě a jihozápadě města. Na území hlavního města bylo roku 2003 registrováno 733 průmyslových závodů (s více neţ dvaceti zaměstnanci) s celkem 111 tisíci pracujících. Praha je hlavním dopravním uzlem v Česku a významnou křiţovatkou ve střední Evropě. Má rozsáhlou dopravní infrastrukturu. Praţský ţelezniční uzel je centrem dálkové i příměstské osobní dopravy. Velká praţská nákladová nádraţí jsou v útlumu, avšak v Uhříněvsi vzniklo největší kontejnerové překladiště ve střední Evropě. Letiště PrahaRuzyně je hlavním praţským letištěm. Osobní vodní doprava má v Praze převáţně rekreační a turistický význam. Radotínský přístav umoţňuje nákladní dopravu po Vltavě na labskou vodní cestu, je vyuţíván sporadicky, zejména pro přepravu sypkých stavebních hmot a rozměrných nákladů.

74

Doprava v centru je regulována zejména systémem zón placeného stání,

v okrajových

částech

jsou

zřizována

parkoviště

P+R.

Kolem roku 2000 se začala prosazovat koncepce ucelené městské sítě cyklistických tras, na mnoha místech jsou budovány stezky pro cyklisty. Veřejná městská doprava byla zprvu v 19. století zajišťována droţkami a omnibusy, od roku 1875 vznikala síť koněspřeţné tramvaje, kterou od 90. let 19. století začala nahrazovat elektrická tramvaj. Do roku 1907 soukromé městské dráhy vykoupilo město. Po neúspěšném pokusu v letech 1908–1909 se od roku 1925 začlenily do městské dopravy i autobusy a od roku 1974 metro. Po roce 2002 nabyly důrazu snahy vyuţít pro městskou a příměstskou dopravu více i ţeleznici. Doplňkovou roli mají od roku 1891 lanovky, po roce 2000 byly obnoveny tři malé osobní přívozy. Veřejná doprava dotovaná městem je začleněna do systému Praţské integrované dopravy.

1.2 Trh s nemovitostmi Trh s nemovitostmi v době krize se stal velice nestabilním, ceny všech nemovitostí poklesly a klesl i objem realizovaných nákupů a prodejů nemovitostí. Lze velmi těţko odhadovat, jakým způsobem se bude situace dále ubírat. Předpokládám, ţe ceny panelových bytů v Praze se ustálí na cenách ze začátku tohoto století, kdy se garsoniéra pohybovala kolem 1 milionu, 2+kk na úrovni 1,4 mil. a 3+1 za 1,9 mil. Kč. Průměrné ceny bytů v České republice klesly v průměru o 13,77%. Nutno podotknout, ţe se na tomto poklesu největší zásluhou podepsal propad cen zejména předraţených panelových bytů ve špatném technickém stavu. Velkou měrou na poklesu prodejů nemovitostí se také podepsaly bankovní domy poskytující úvěry na bydlení. Značné zpřísnění vstupních podmínek pro získání úvěrů.

75

1.3 Regionální segmentace Hlavní město Praha je územně členěna do deseti městských obvodů a tyto obvody rozšířené o nově přidruţené obce. Členění od Prahy 1 aţ po Prahu 10. Nejlidnatějším městským obvodem je Praha 4 a rozlohou je největší Městský obvod Praha 10.

2 Městská část Praha 10 2.1 Pozemky 2.1.1 Proluky Městská část Praha 10 je okrajová část Prahy, kde je velké mnoţství volných pozemků. V této části se nejeví jako reálná moţnost, ţe by vznikly nové proluky demolicemi současných staveb. Lze tedy předpokládat, ţe prodej proluk bude spíše ojedinělý.

2.1.2 Stavební pozemky Poptávka po stavebních pozemcích poklesla díky celosvětové finanční krizi. Pokles poptávky po nákupu pozemků zapříčinilo citelné zpřísnění moţnosti získání úvěrů. Cena pozemků s vybudovanými inţenýrskými sítěmi a přístupovými komunikacemi se na Praze 10 prodávají na úrovni cca 7 500Kč/m2. Na okrajových částech Městské části je cena pozemků od 3 000 – 4 100 Kč /m2. Pozemky pro průmyslovou výrobu se v Praze 10 nacházejí obvykle kolem důleţitých dopravních tahů a jejich cena se pohybuje od 3 000 –6 000 Kč /m2. V budoucnu lze předpokládat nárůst cen pozemku pro bytovou i komerční

zástavbu,

zejména

těch,

které

budou

inţenýrskými sítěmi a přístupovými komunikacemi.

76

vybaveny

Obecně nejdůleţitějším kritériem pro volbu pozemku je: Poloha Plošná výměra Tvar Moţnosti zástavby Inţenýrské sítě Přístupová komunikace

2.2 Budovy 2.2.1 Byty Poptávka po bytech v dnešní době krize se velmi sniţuje. Proto je dnes problém byt prodat za ceny, které bychom očekávali v minulých letech. Některé byty jsou v nabídce i několik týdnů či snad měsíců, ale jejich prodejní šance je mizivá. Důvodem můţe být nereálná očekávaná cena prodávajících, lokalita, umístění bytové jednotky v bytovém domě. O byt, který je v přízemí není takový zájem jako o byt který se nachází v patře. I v tak těţké době je spíše poptávka po bytech 1+1 a 2+1, největší pokles se vyskytl u bytů přesahující 3+1 a více, protoţe někdy můţe být cena bytu v hodnotě rodinného domu a to je jedna z moţností co přijímá investora rozhodnout se pro rodinný dům neţ bytovou jednotku. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech Prodej bytů v Praze 10 Dispozice bytu

m2

Cena v Kč

1+1

30

1 900 000 - 2 500 000

2+1

60

2 000 000 - 3 500 000

3+1

75

3 000 000 - 5 500 000

77

4+1

90

4 500 000 - 11 000 000

V budoucnu lze předpokládat nárůst cen bytů v rekonstruovaných objektech nacházejících se blíţe centru Prahy. Kdeţto cena bytů v panelových domech bude spíše stagnovat i přes prováděné dílčí rekonstrukce.

2.2.2 Rodinné domy Poptávka po rodinných domech také poklesla oproti minulým letům. Dřívější ţivelný rozmach developerských firem, které projektují a realizují výstavbu rodinných domů i v okrajových částech Prahy 10, vystřídalo zostřené konkurenční prostředí. Přístup developerů k cizím zdrojům se značně zhoršil. Ve snaze kapitalizovat jiţ zahájené developerské projekty tlačí cenu rodinných domů na úroveň, za kterou se stavělo před téměř pěti lety. Cena takového rodinného domu 5+1 se pohybuje od 4 500 000 – 6 500 000Kč, u řadových domů okolo 5 000 000Kč.

2.2.3 Objekty pro individuální rekreaci Objekty

toho

typu

jsou

spíše

ojedinělé,

je

to

dáno

tím,

ţe zahrádkářské kolonie, které byly dříve hojně vyuţívány za dob komunismu, v dnešní době spíše upadají a jsou nechány napospas přírodě. O tyto objekty bude v budoucnu zájem, aţ pozemky pod zahrádkářskými

koloniemi

budou

určeny

k bytové

či

rodinné

zástavbě.

2.2.4 Bytové domy Prodej bytových domů vzhledem k velikosti trhu jsou spíše ojedinělý. S bytovými domy se obchoduje jen v několika případech za rok. Většinou se jedná o starší bytové domy blíţe postavenými středu Prahy, které čekají na svoji rekonstrukci a pohybují se od 78

25 000 000

–

32 000 000Kč.

Jsou

brány

v potaz

objekty

s 15 bytovými jednotkami. Bytové domy se dnes neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových

jednotkách.

Z výše

uvedených

skutečností

lze

spíše

předpokládat úbytek nabídky prodeje bytových domů.

2.2.5 Administrativní budovy Administrativní budovy se v nabídce prakticky nevyskytují, jedině jako jejich části v rámci rozprodávaných výrobních areálů. Trh s administrativními budovami je spíše trhem pronájmu.

2.2.6 Průmyslové objekty V poslední době roste zájem po skladových halách, které nejsou určeny jen k prodeji, ale i k pronájmu. Zejména v blízkosti důleţitých dopravních tahů. Relativně větší zájem je o menší provozovny, malých prodejen, menších skladových hal. Tyto objekty se obchodují v cenách od 6 mil. Kč. Budoucí vývoj bude ovlivněn vývojem trhu a podmínkami pro budoucí investory v této lokalitě.

2.3 Nájmy 2.3.1 Byty Nárůst zájemců, kteří řeší svoje bydlení formou nájmů se v poslední době zvýšil. Důvodem můţe být i to, ţe ne kaţdému dnes banky poskytnou úvěr na bydlení, jak tomu bylo ještě před pár lety. Přestoţe roste (nebo je stagnující) zájem o nájemní bydlení, příjmy z pronájmu v porovnání s minulými lety klesá. V Praze 10 je v současnosti přebyt nabízených bytů nad poptávkou. Největší zájem je o byty 2+1. Ještě

79

před dvěma lety byl největší zájem o garsoniéry, které díky své velké poptávce byly jedny z nejdraţších v přepočtu na čtvereční metr. Naopak menší zájem je o byty 3+1 a větší.

Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech: Nájmy bytů v Praze 10 starší Dispozice bytu m2

Cenové rozpětí v Kč/měsíc

1+1

30

6 000 - 9 000

2+1

60

8 500 - 12 000

3+1

75

10 000 - 15 000

4+1

90

14 000 - 25 000

2.3.2 Rodinné domy Zájemců o bydlení v pronajatém rodinném domě pro účely bydlení je v Praze 10 jen málo. V Praze 10 se rodinné domy pronajímají od 16 000 – 50 000Kč/měsíc při 150m2. Samozřejmě hlavní roli v ceně

hraje

umístění

a

lokalita

rodinného

domu.

Objekty

za 16 000Kč/měsíc se nacházejí v okrajových částech Prahy 10, kdeţto objekty za 50 000Kč/měsíc se nacházejí blíţe centru města a v lepší dopravní obsluţnosti městské hromadné dopravy.

2.3.3 Prodejní prostory V dnešní době je velká nabídka všech typů prodejních prostor ať jiţ v centru Prahy 10 tak i v okrajových částech městské části. Centrum Prahy 10

9 000 - 25 000Kč/měsíc

Okrajové části

2 600 - 12 000Kč/měsíc

80

2.3.4 Kanceláře V posledních letech je značný pokles poptávky po nájmech kanceláří, nabídka je vyšší neţ poptávka. Je to zapříčiněno stálou výstavbou kancelářských komplexů v centru města a úbytkem nájemníku v okrajových částech městské části Prahy 10. V budoucnu s rozvojem elektronického obchodování na internetu, lze očekávat podobný vývoj i kancelářských komplexů v centru města. V tabulce je brána v potaz kancelář o celkové ploše 25m2. Centrum Prahy 10

10 000 - 18 000Kč/měsíc

Okrajové části

4 600 - 9 000Kč/měsíc

2.3.5 Průmyslové objekty Vzhledem k útlumu průmyslu a obchodu se spousty hal v rámci krize uvolnilo, je nabídka vyšší neţ poptávka a to samozřejmě tlačí cenu pronájmu za čtvereční metr níţeji, neţ jak tomu bylo před pár lety. V úplném centru Prahy 10 se haly vyskytují, nejsou ale často volné k pronájmu. V okrajových částech nabídka převyšuje poptávku. Centrum Prahy 10

nezjištěno

Okrajové části

75 - 200Kč/m2/měsíc

81

3 Celkový marketingový výhled V krátkodobém i střednědobém výhledu nepředpokládám výrazný pokles cen nemovitostí, očekávám spíše stagnaci či růst. Samozřejmě bude záležet na vývoji světové krize, která nás zasáhla, ale i celý realitní trh. Spíše si myslím, že nyní je ta vhodná doba, kdy investovat do nemovitostí. V případě růstu, se zvýší ceny prakticky všech typů nemovitostí mimo výrobních a zemědělských objektů. Rozhodujícím hodnotícím kriteriem jsou finanční možnosti investora. Financování nákupu nemovitostí bez dostatečných vlastních zdrojů značně zvyšuje rizikovost investice. Zajímavou investicí je koupě pozemků pro stavbu bytových či rodinných domů. Sice pozemek neprodukuje žádný měsíční příjem, ale jeho cena roste s okolní zástavbou. Předpokládám, že ceny nájmů budou stagnovat a jejich následný vývoj bude záviset na deregulaci nájemného v Praze.

82

Závěr V první teoretické části jsem si dal za cíl seznámit čtenáře s regenerací objektů za účelem úspor energií za pomoci dotačních programů, které jsou řízeny státem. Při sestavování této bakalářské práce mě velice překvapila skutečnost, jak je těţké vyhovět všem normám pro získání dotace z programu Zelená úsporám. Je velmi důleţité volit správné dodavatele jak stavebního materiálu, ale i dodavatele stavebních prací. Zejména u dodavatelů oken je důleţité splnit následná měření úspory energií. Dodrţením těchto postupů, správných pouţitých materiálů a čestnosti vede k získání následné dotační podpory. V případě ţe se čtenář bakalářské práce rozhodne vyuţít některého z dotačních programů, doporučil bych mu, aby si nechal zpracovat potřebnou dokumentaci osobou, která se zabývá příslušným dotačním programem. V druhé, praktické části, která je stěţejní částí bakalářské práce se věnuji ocenění dvou nemovitostí. První nemovitost je bytový dům v ulici Na Mlejnku 992/26 v Praze Braníku. Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti jsem pouţil metodu porovnávací, kde jsem dospěl k závěru, ţe výsledná cena je 29 400 000Kč. Při pouţití příjmové metody, výsledná cena je 18 100 000Kč. Poslední metodu, kterou jsem pouţil k ocenění bytového domu je nákladová a jejím výsledkem je hodnota 32 680 000Kč za nemovitost. Při porovnání za pomoci procentuelní váhy jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota nemovitosti v ulici Na Mlejnku je 29 160 000Kč.

Druhá nemovitost je bytová

jednotka v ulici Jeremenkova 18 v Praze 4 - Podolí. Při stanovování aktuální trţní hodnoty jsem pouţil porovnávací a příjmovou metodu. Porovnávací metodou jsem dospěl k závěru a výsledné trţní hodnotě 2 610 000Kč. Při pouţití příjmové metody je výsledná hodnota 2 545 000kč. Při porovnání za pomoci procentuelní váhy jsem dopěl k trţní hodnotě bytu na 2 600 000Kč.

83

Ve třetí, analytické části, se zaměřuji na Hlavní město Prahu a zpracovávám analýzu realitního trhu Prahy 10. Vzhledem k výborné dopravní dostupnosti do úplného centra města Prahy a moţnosti sportovního vyuţití, lze předpokládat po pominutí ekonomické krize růst cen nemovitostí a pozemků.

84

Seznam použité literatury DRÁPALOVÁ, Jana: Regenerace panelových domů: Krok za krokem, Brno: ERA, 2006. 142 s. ISBN 80-7366-054-7 GRYGERA, Filip, KUPČEKOVÁ, Alice: Bydlete úsporně, Brno: Computer Press, 2010. 152 s. ISBN 978-80-251-2857-2 KOLB, Josef: Dřevostavby, Praha: Grada, 2008. 317 s. ISBN 978-80-2472275-7 KOS, Josef: Rekonstrukce pozemních staveb, Brno: CERM, 1999. 512 s. ISBN 80-7204-132-0 LINHART, Ladislav: Zateplování budov, Praha: Grada, 2010. 112 s. ISBN 978-80-247-3361-6 ORT, Petr: Metodické pokyny bakalářské práce, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 ORT, Petr: Oceňování na tržních principech, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3 ORT, Petr: Moderní oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2005. 76 s. ISBN 80-7265-085-8 ŠUBRT, Roman: Zateplování, Brno: ERA, 2008. 102 s. ISBN 978-80-7366138-0 VELFEL, Petr a kolektiv: Energie pro rodinný dům, Hradec Králové: Paradise Studio, 2010. 173 s. ISBN 978-80-254-7679-6 VLČEK, Milan: Poruchy a rekonstrukce staveb, Brno: ERA, 2005. 129 s. ISBN 80-7366-013-X

Odborné články DUFEK, J., LUKÁŠOVÁ, P.: Úsporám zelená, požáru červená…, In. Tepelná ochrana budov č. 3, Praha, 2009. s. 23-28

85

Ostatní zdroje Weber Saint-Gobain: Rádce Weber 2011, Praha: Weber, 2011. Internetové zdroje www.baumit.cz www.cuzk.cz www.czechpoint.cz www.kapa-c.cz www.mvcr.cz www.mmr.cz www.mzp.cz www.penove-sklo.cz www.prometr.cz www.sfrb.cz www.weber.cz www.wienerberger.cz www.zelenausporam.cz

86

Seznam příloh Příloha č. 1 – Výkres 1. NP; měř. 1:70 Příloha č. 2 – Výkres typového patra; měř. 1:70 Příloha č. 3 – Výkres 4. NP; měř. 1:70 Příloha č. 4 – Výkres podkroví; měř. 1:70 Příloha č. 5 – Výkres řez objektem; měř. 1:70 Příloha č. 6 – Výkres A-A; měř. 1:70 Příloha č. 7 – Výkres pohled ze dvora; měř. 1:100 Příloha č. 8 – Výkres pohled z ulice; měř. 1:100

87