Problematika rekonstrukce historických průmyslových staveb na nové funkční využití

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí

Problematika rekonstrukce historických průmyslových staveb na nové funkční využití Diplomová práce

Autor :

Miloš Srna Finance, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Duben, 2012

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 19.4.2012

……………………………… Miloš Srna

2

Poděkování: Následující práce byla napsána na Bankovním institutu vysoké škole, a.s., na katedře Financí v rámci oboru zaměřeném na oceňování majetku. Práci jsem vypracoval pod vedením pana prof. Ing. Josefa Michálka, CSc., čímž mu chci poděkovat za jeho čas, který mi věnoval, a rady, které mi poskytl, neboť následně položily základy této diplomové práce. Dále pak všem spolupracovníkům a firmám, se kterými jsem realizoval projekty rekonstrukcí, a získal tak podklady pro tvorbu této práce. V neposlední řadě chci poděkovat svému odbornému konzultantovi, panu Ing. Jaromíru Němečkovi, CSc., za odborné konzultace během tvorby práce samotné. Závěrem děkuji svým rodičům za jejich morální i finanční podporu, bez kterých bych nemohl studovat na Bankovním institutu vysoké škole, a.s., a bez níž by nemohla vzniknout ani tato diplomová práce.

3

Anotace Tato práce je segmentována do čtyř základních částí, které na sebe postupně navazují. První část – nazvaná „ Problematika historických průmyslových objektů “ – je tvořena úvodem do problematiky tématu. Úkolem zmíněné časti je osvětlit čtenáři základní problematiku

ze

stavebně-technického

úhlu

pohledu.

Dále

pak

seznámení

se

základním názvoslovím, aby byl schopen laickým pohledem porozumět dalšímu textu. Na konci první části je stručně zachycen vývoj historických průmyslových staveb. Druhá část nese název: „ Problematika z pohledu investora “. V tomto oddíle se práce snaží o rozbor problematiky rekonstrukcí z pohledu investora. Oddíl je logicky členěn od nosných konstrukcí k těm nenosným, od interiérových k exteriérovým. Akcentuje zde stránka maximálního užitku a minimálních nákladů. Dále jsou zde popsány základní varianty, které mohou nastat při adaptacích, a jejich hrubé porovnání z hlediska finanční náročnosti. Třetí část je nazvána: „ Problematika z pohledu legislativy a veřejných institucí “. Zmíněná část se zabývá téměř opačným úhlem pohledu, než je ten investorský. Je zde preferován zákon, vyhlášky, normy, udržitelný rozvoj a veřejné blaho. To vše svými nároky zvyšuje rozpočet a snižuje celkový užitek investorovi. Oddíl je rovněž logicky členěn od zákonů a vyhlášek, interpretovaných státními orgány, přes veřejné instituce až po zájmová sdružení. Poslední čtvrtá část nese název: „ Komparace pohledu investora vs. legislativy a veřejných institucí “. Úkolem celku je kvantifikovat a kvalifikovat oba úhly pohledu a porovnáním vyčlenit třecí plochy, kde mohou vznikat střety zájmů. Ze zjištění jsou pak vyvozeny závěry, kdy se investorovi daný záměr vyplatí realizovat a za jakých podmínek. V opačném případě kdy investor od celého záměru ustoupí. Celá problematika rekonstrukcí historických průmyslových objektů na nové funkční využití se tak soustředí na ekonomickou otázku.

Klíčová slova: rekonstrukce, historické, průmyslové, objekty

4

Abstract The work is segmented into four main parts, which are gradually built on each other. The first part is consists of an introduction to the theme of the work with a title: „ The issue of historical industrial buildings. “ Part of that task is to bring readers into the picture and illuminate the basic issue. Acquaints the reader with the terminology to be able to lay eyes further to understand the text. The second part is entitled: „ The issue from the perspective of an investor. “ In this section, the work attempts to analyze the reconstruction from the perspective of the investor. A partition is logically divided from interior design to those exterior, from supporting structure to non-bearing structure. Investors accent to the maximum benefit and minimum cost. The third part is entitled: „ Issue in terms of legislation and public institutions. “ The above section covers almost the opposite point of view than the investor. There is preferred by law, sustainable development and public welfare, which inflates the budget and reducing the benefit to the investor. Section is also divided logically from the laws, through the state institutions to public institutions. The fourth and last section is titled: „ Comparison of investor view vs. Legislation and public institutions. “ The task group is to quantify and qualify both points of view and comparing allocate friction surfaces, which can arise from conflicts of interest. The findings then draw conclusions when the investor pays the intention to implement and under what conditions. In the opposite case, when an investor withdraws from the plan.

Key words: reconstruction, historical, industrial, buildings

5

Obsah:

1.

2.

Úvod

9

Metody zpracování

12

Problematika historických průmyslových objektů 1.1.

Názvosloví

14

1.2.

Historický vývoj

21

1.3.

Konstrukční řešení

23

1.4.

Současný stav

25

Problematika z pohledu investora 2.1.

Stavebně-technicko-ekonomická problematika

28

2.2.

Nosné konstrukce

28

2.2.1.

Základové konstrukce

29

2.2.2.

Svislé nosné konstrukce

30

2.2.3.

Vodorovné nosné konstrukce

32

2.2.4.

Střešní nosné konstrukce – krovy

33

2.2.5.

Schodišťové nosné konstrukce

34

2.3.

Nenosné konstrukce

35

2.3.1.

Konstrukce nenosných stěn a příček

36

2.3.2.

Konstrukce pláště střechy

37

2.3.3.

Konstrukce výplní otvorů

38

2.3.4.

Konstrukce úprav povrchů – interiér

39

2.3.4.1.

Vodorovné nášlapné konstrukce – interiér

40

2.3.4.2.

Svislé konstrukce – interiér

40

2.3.4.3.

Vodorovné nenášlapné konstrukce – interiér

41

2.3.5.

Konstrukce úprav povrchů – exteriér

41

2.3.5.1.

Vodorovné nášlapné konstrukce – exteriér

42

2.3.5.2.

Svislé konstrukce – exteriér

43

2.3.5.3.

Vodorovné nenášlapné konstrukce – exteriér

44

2.4.

Technické zařízení budov

44

6

3.

4.

2.4.1.

Elektroinstalace

45

2.4.2.

IT instalace

45

2.4.3.

Plynová instalace

46

2.4.4.

Vodovodní instalace

47

2.4.5.

Kanalizační instalace

48

2.4.6.

Instalace vytápění a chlazení

49

2.4.7.

Vzduchotechnické instalace

50

2.4.8.

Ostatní instalace

51

2.5.

Sanace kontaminací

52

2.5.1.

Sanace kontaminací v interiéru

53

2.5.2.

Sanace kontaminací v exteriéru

55

2.6.

Ostatní stavebně-technicko-ekonomická problematika

56

2.7.

Ostatní problematika v objektu

58

2.8.

Ostatní problematika vně a v blízkém okolí objektu

59

Problematika z pohledu legislativy a veřejných institucí 3.1.

Problematika z pohledu legislativy

61

3.1.1.

Právní problematika

61

3.1.2.

Problematika vlivu na životní prostředí

64

3.1.3.

Problematika hygieny

64

3.1.4.

Problematika požární bezpečnosti

65

3.1.5.

Problematika stavebního úřadu

66

3.1.6.

Problematika územního plánu

68

3.2.

Problematika z pohledu veřejných institucí

69

3.2.1.

Energetika

69

3.2.2.

Vodovody a kanalizace

70

3.2.3.

Plynárny

70

3.2.4.

Telekomunikace

71

3.2.5.

Chráněné oblasti

72

3.2.6.

Památkové zóny

73

3.3.

Ostatní dotčené instituce a zájmová sdružení

74

Komparace pohledu investora vs. legislativy a veřejných institucí 4.1.

Definice zájmu z pohledu investora 7

75

4.2.

Definice zájmu z pohledu legislativy a veřejných institucí

76

4.3.

Kvalifikace míst střetů obou pohledů na danou problematiku

77

4.4.

Kvantifikace míst střetů obou pohledů na danou problematiku

79

4.5.

Stanovení nákladů adaptací historických průmyslových objektů

80

4.6.

Stanovení užitků adaptací historických průmyslových objektů

82

4.7.

Možnosti dalších alternativních řešení

85

4.8.

Komparace všech možných řešení pohledem nákladů

86

4.9.

Komparace všech možných řešení pohledem užitku

87

4.10.

Stanovení kritérií volby nejlepší varianty

88

4.11.

Metody a volby vítězné varianty

89

Závěr

91

Seznam použité literatury

95

Seznam příloh

100

Přílohy

102

Zadání diplomové práce

143

8

Úvod: Jsem absolventem Střední průmyslové školy stavební v Hradci Králové, se zaměřením na pozemní stavitelství. Protože jsem měl zájem o daný obor, pokračoval jsem dále ve svém studiu na Bankovním Institutu Vysoké škole, a.s., v oboru oceňování majetku. Zde jsem se začal specializovat zejména na stavebně-ekonomickou problematiku a její oceňování. Proto pro mne byla volba tématu mé diplomové práce poměrně snadná. Zvolené téma s problematikou rekonstrukcí historických průmyslových staveb na nové funkční využití bylo pro mne jasnou volbou vzhledem k tomu, že jsem se aktivně zabýval projekční a inženýrskou činností ve stavebnictví. Mezi mými absolvovanými projekty je jedna rekonstrukce historické průmyslové stavby. Jedná se o koželužnu v Hradci Králové, ve které byl zmíněný prostor adaptován na nové funkční využití. Šlo o přestavbu na byty loftového typu. Jako projektant tedy mohu čerpat z problematiky, která nastala při přípravách ze strany stavebně-technické dokumentace a po té při samotné realizaci. Informace z inženýringu zase mohu čerpat z vyvstalé problematiky vůči legislativě, veřejným institucím a zájmovým sdružením. Pro větší zřejmost použiji několik vydařených příkladů, u kterých k takovýmto rekonstrukcím došlo. Věnoval bych se zejména největší takovéto rekonstrukci a komerčně asi jednomu z nejúspěšnějších projektů v České republice, za který považuji přestavbu strojních dílen a skladů z roku 1865 v centru Brna na nákupní galerii, tzv. Wannieck galerie (Waňkovka). Dále mohu čerpat mezi známými a kolegy jak z projekčních atelierů tak stavebních firem, kteří se projekty tohoto typu také zabývají. Historické průmyslové stavby u nás zaznamenaly boom s technicko-průmyslovou revolucí v 18. stol.1 a stavěly se na okrajích měst s dobrou dostupností na infrastrukturu.2 Ne zřídka byla infrastruktura budována právě podle požadavků těchto průmyslových objektů. Dispozice odpovídala potřebám tehdejší výroby lehkého i těžkého průmyslu. Byly zde kladeny minimální požadavky na administrativu. Konstrukčně tyto stavby řešily jen nezbytně nutné požadavky s ohledem na náklady a dostupné materiály tehdejší doby. Postupem času se města vlivem populační expanze rozrostla a stavby této typologie se dostaly do sféry širších center, nebo dokonce do center samotných. Nejvýznamnějším příkladem může být třeba pražský Smíchov nebo Karlín. 1 2

In: Průmyslová revoluce v 18. stol..http://cs.wikipedia.org/wiki/Pr%C5%AFmyslov%C3%A1_revoluce. [online]. [cit. 2012-01]. In: Urbanizační vývoj v 18. stol.. http://www.volny.cz/krejska/1.htm. [online]. [cit. 2012-01].

9

Plno historických průmyslových objektů zaniklo v dobách socialismu, kdy byl v tuzemsku ražen trend divokého urbanismu. Dále zde nebylo soukromé vlastnictví na průmyslové objekty. Pokud je centrální řízení neupotřebilo ke svým záměrům, tak chátraly. Mnoho nevyhovujících nebo takto zchátralých objektů muselo být strženo, aby uvolnilo svoje místo novým funkčním objektům dle územního plánu a požadavků tehdejšího režimu. Ovšem některé se zachovaly do dnešních dob a vzhledem ke svému stáří, konstrukčnímu systému nebo kompozičnímu rázu v okolí byly prohlášeny za cenné pro budoucí generace, a tudíž se staly památkově chráněnými. Po roce 1989 do hry vstupují tuzemští a zahraniční investoři, kteří mají zájem realizovat své podnikatelské záměry. Potřebují k tomu účelové nemovitosti a některé historické průmyslové objekty se přímo nabízejí. Pokud jsou ony záměry vázány na centra měst, nebo specifickou infrastrukturu, je zpravidla nabídka v zájmových lokalitách velmi omezená. Investorům pak nezbude nic jiného, než akceptovat nároky legislativy nebo veřejných institucí a rekonstruovat si vhodné historické průmyslové objekty dle stanovených pravidel. Pokud ale záměr není lokálně vázán, může investor využít stávající účelový objekt někde na periferii nebo alternativně vybudovat nový. Tyto alternativy s sebou přinášejí různé nákladové zatížení, ale také odlišný užitek. Z dosud nashromážděných informací a poznatků o rekonstrukcích se pokusím specifikovat pohled investora na jedné straně, kde se snaží minimalizovat náklady a maximalizovat tak užitek z adaptace dané průmyslové stavby. Na druhé straně bude působit pohled místní správy zastoupené zejména stavebním úřadem, který bude chtít dodržet dané zákony a vyhlášky, což vyvolá navýšení rekonstrukčních nákladů a zvětšení rozpočtu. Hypotetickou otázkou tedy bude stanovit, které požadavky ze strany místní správy jsou ještě ekonomicky akceptovatelné pro investora, a kdy investor musí svůj záměr přemístit, nebo úplně zrušit. Přínosem této diplomové práce by pak mělo být pro potencionálního investora stručné seznámení s problematikou rekonstrukcí historických průmyslových objektů na nové funkční využití. Nejprve jeho pohledem minimálních nákladů a pak pohledem legislativy, veřejných institucí a zájmových sdružení. Ty na něho budou klást požadavky, které zvýší celkové náklady. Prvně tedy práce umožní investorovi udělat si představu o nákladech na jeho záměr adaptace. Poté si udělá pomocí rezidua předběžný obraz dodatečných nákladů, které mu vyvolají zmíněné skupiny.

10

Po vyčíslení celkových nákladů bude pokračovat v bilanci k protivážné veličině užitku. Ten by měl z daného adaptačního záměru během jeho života plynout. Pokud si na začátku záměru dobře nasimuluje projekt a bude mít konkrétní představy o celkovém užitku a nákladech, bude moci porovnat jednotlivé alternativní záměry, zda se mu vůbec projekt vyplatí realizovat. Domnívám se, že výsledek se rozpadne do tří množin řešení. Tou první je adaptovat stávající historický průmyslový objekt, protože všechny vyvolané požadavky ekonomika daného projektu unese (užitek převýší náklady). Druhou množinou bude nový objekt v jiné lokalitě, protože náklady vyvolané legislativou by projekt pohřbily (tato varianta není předmětem práce). Třetí a poslední množinou je takovýto projekt nerealizovat a radši od něho ustoupit, protože jeho ekonomika neunese první ani druhou variantu řešení (tato varianta opět není předmětem práce). Na základě práce bude tedy investor moci objektivně posoudit, zda se mu vyplatí použít stávající historický objekt, který si zrekonstruuje podle svých požadavků v rámci omezení místní správy, nebo zbuduje nový objekt na zelené louce. V krajním řešení od záměru úplně ustoupí.

11

Metody zpracování: Při volbě metod zpracování diplomové práce jsem byl částečně omezen, protože jsem chtěl maximálně využít znalostí a zkušeností z dřívějších dob, kdy jsem se s problematikou rekonstrukcí i nových realizací setkal. Při sběru dat, postupů a procesů z hlediska kvantity jsem zvolil metodu strukturovaného pozorování. To pro mne znamenalo vyrazit do terénu. Na jednotlivých stavbách jsem pak jako zaměstnanec specializovaných stavebních firem pozoroval odborné profese při jejich pracích. Bylo to také hodně o komunikaci a ptaní se na jednotlivé postupy, proč je daný detail realizován zrovna takto, proč je použit zrovna tento materiál a mnoho dalších niancí. Byl to pro mne velký přísun dat, ale strukturování probíhalo v rámci toho, že jsem byl na stavbě vždy se specializovanou firmou na určité konstrukce. Spodní stavbu jsem tedy absolvoval s firmou GEOSTAV a INGREALCZ. Vrchní stavbu s firmou BAK a MARATONSTAV a střechu s H-TECHCZ. Bylo zde mnoho dalších firem na nenosné konstrukce, jako třeba VODIZOL se specializací na izolace, AKVA MONT nebo INTOP na technické zařízení budov. V momentě, kdy jsem měl dostatečný soubor dat a praktických poznatků, bylo zapotřebí zkompletovat vše a doplnit chybějící informace a postupy. Šlo zejména o sanace po praktické stránce a velkou část legislativy po teoretické stránce. Zvolil jsem kvalitativní metodu založenou na participačním pozorování. Znovu jsem tedy vyrazil na stavby a požádal jsem ve firmě GEOSTAV, jestli by mne mohli dát k sanacím. Tím jsem přímo ovlivnil, na jaké problematice budu pracovat. S odbornými zaměstnanci jsem tak mohl opět konzultovat nejasnosti v postupech a doplnit tak mezery. Legislativní neznalosti jsem si doplnil v projekčním ateliéru THERMO PLUS u pana Ing. Karla Peterky. Dále pak v BLPM, kde se zabývají projekt managementem. Pomocí výše uvedených postupů jsem nashromáždil dostatek relevantních informací a procesů, které jsem následně vytřídil z hlediska další použitelnosti pro diplomovou práci. Poznatky jsou popsány v první části, kde je zachycen historický vývoj a současnost problematiky historických průmyslových objektů, které v současné době našly nové funkční využití, nebo doposud čekají na adaptaci. Ve druhé části jsou popsány zachycené informace a procesy z pohledu investora, kterého zajímá při rekonstrukcích minimalizace nákladů a maximalizace užitku, resp. jejich kladný rozdíl (zisk). Stavební postupy zde nejsou rozebrány dopodrobna, protože jsem tak učinil již 12

ve své bakalářské práci, kterou zde často odkazuji. Snažím se zde řešit stavebně-technickou problematiku spíše povrchně a soustředím se více na ekonomické projevy a porovnání v rámci projektu. Ve třetí častí jsou zachyceny nasbírané informace a procesy pohledem legislativy a veřejných institucí. Opět se zde snažím kvalifikovat jednotlivé aspekty, jak se projeví v ekonomice celého záměru rekonstrukce historického průmyslového objektu. Z popsaných skutečností ve čtvrté kapitole vyvozuji souvislosti a návaznosti jednotlivých aspektů. Použité metody jsou indukce, dedukce, modelování, analýzy a syntézy. Metody indukce jsem použil v případech, kdy byl postup od detailů k celkům tj. jednotlivých případů ke komplexním závěrům. Jako je tomu třeba v porovnávacím vztahu v kapitole 2.5.3.2. s názvem: Svislé konstrukce - exteriérové. Použil jsem zde konkrétní případ fasády secesního domu, který v současnosti řeším, a přenesl jsem ho do obecné roviny. Dedukci jsem použil v opačných případech pro kontrolu. Většinou jsem měl komplexní data a zkusil jsem si platnost při aplikaci na konkrétním smyšleném, nebo reálném příkladu. Tím se dostávám k další aplikované metodě modelování a simulace v Krosu (software na rozpočtování ve stavebnictví). Tu jsem použil v již zmíněném postupu, kdy jsem ve fiktivním případě ověřoval platnost obecných informací, které se mi podařilo získat. Jako je tomu třeba v kapitole 2.2.2. s názvem: Svislé nosné konstrukce. V rámci analýzy a syntézy jsem rozložil celou diplomovou práci do dílčích částí a dále do kapitol dle klíče od komplexního ke konkrétnímu. Jednotlivé části na sebe navazují a staví na svém předchozím obsahu.

13

1. Problematika historických průmyslových objektů

1.1.

Názvosloví

Z hlediska pochopení problematiky a dalšího textu je třeba na začátek ujasnit si některé pojmy spojené s historickými průmyslovými objekty, resp. stavbami a rekonstrukčními pracemi na nich prováděných. Jedná se pouze o základní pojmy, které poslouží čtenářům z řad laiků v oboru stavebnictví, ale také ekonomie v pochopení dalšího textu. Diplomová práce se bude zabývat pozemními stavbami, které se dále člení zhruba do těchto čtyř skupin: 3,4,5  Stavby pro bydlení a rekreaci  Občanské stavby  Průmyslové stavby  Zemědělské stavby Stavba 6,7

Elementárním pojmem je stavba, což je dle interpretace stavebního zákona jakékoliv stavební dílo, které vznikne pomocí stavební, nebo montážní technologie, bez ohledu na stavebně-technické provedení, použité výrobky, materiály a konstrukce. Je třeba rozlišit novostavby a rekonstrukce, kterým se zejména věnuje následující text. Dle OZ je stavba definována jako nemovitost, která je spojena se zemí pevným základem.

Stav. objekt 8

Podmnožinou stavby je pojem stavební objekt. Zákon ho chápe jako prostorově, nebo technicky samostatně ucelenou část stavby. Členění na stavební objekty se používá v rámci rozsáhlých staveb.

3 4 5 6 7 8

ČSN 73 4301 + Z1. Obytné budovy. Praha: Český normalizační institut, 2004. ČSN 73 5105. Výrobní průmyslové budovy. Praha: Český normalizační institut, 1993. ČSN 73 5305. Administrativní budovy a prostory. Praha: Český normalizační institut, 2005. Stavební zákoník. In: sbírka zákonů. http://business.center.cz/business/pravo/zakony/st. [online]. [cit. 2012-01]. Občanský zákoník. In: Sbírka zákonů. http://business.center.cz/business/pravo/zakony/ob. [online]. [cit. 2012-01]. ČSN P ISO 6707-1. Pozemní a inženýrské stavby - Terminologie: Část 1: Obecné termíny. Praha: Český normalizační institut, 2009.

14

Budova 9

Základní jednotkou je budova, kterou chápeme jako nadzemní, podzemní či kombinovanou stavbu umístěnou v určitém prostoru, zpravidla uzavřenou po stranách obvodovými stěnami a z vrchu střechou.

Podlaží

10

Pro účely objasnění je třeba dále pochopit, jak se budova člení. Ve svislém směru se hovoří o podlažích, kde rozeznáváme podzemní. Dle norem je jejich podlahová niveleta min 800 mm pod úrovní rostlého terénu. Značí se 1.PP, 2.PP,……..X.PP od vrchu dolů. V opačném případě se jedná o nadzemní podlaží. Ta se číslují chronologicky od zdola nahoru, např. 1.NP, 2.NP,……..X.NP. Podlaží je vymezeno dole podlahovou a nahoře stropní, resp. střešní konstrukcí. Půdorysně je ohraničeno stěnami.

Podkroví 11

Speciálním druhem podlaží je tzv. podkroví, které se nachází bezprostředně pod konstrukcí střechy nad posledním nadzemním podlažím a je upraveno k účelovému využití.

Půda 12

V případě, že se nejedná o upravené prostory, hovoříme o tzv. půdě. Pro názornost členění poslouží následující schéma: A. obrázek schéma budovy v řezu a popis podlaží

Zdroj: ČSN 73 4301+Z1

9, 10

ČSN P ISO 6707-1. Pozemní a inženýrské stavby - Terminologie: Část 1: Obecné termíny. Praha: Český normalizační institut, 2009.

11, 12

ČSN 73 4301 + Z1. Obytné budovy. Praha: Český normalizační institut, 2004.

15

Světlá výška 13

U jednotlivých podlaží musíme dále rozlišit veličiny jako je světlá výška, která zachycuje svislou vzdálenost mezi horním povrchem podlahy a spodní úrovní stropu.

Konst. výška 14

Dále se pracuje s pojmem konstrukční výška zachycujícím svislou vzdálenost mezi úrovněmi vymezujícími následná podlaží, resp. od horního povrchu podlahy do horního povrchu podlahy v následujícím podlaží, viz následující obrázek: B. obrázek schéma budovy v řezu a světlá a konstrukční výška

Zdroj: https://www.google.cz/imghp?hl=cs&tab=wi, Editace: autor

Místnosti 15

Ve vodorovném směru je budova členěna na tzv. místnosti. Chápeme je jako účelový prostor ohraničený zdmi probíhající skrz jedno, nebo více podlaží, kde je omezení podlahou a stropem. Dle účelu využití musí místnost splňovat určité parametry. Ty se týkají zejména osvětlení, větrání, regulace tepla (vytápění, chlazení), min. světlé výšky, min. plochy a úrovně výšky podlahy vůči okolnímu terénu.

Trakt 16

Z pohledu průmyslových objektů jsou zpravidla členěny do větších celků, než jsou samotné místnosti. Jedná se zpravidla o křídla (trakty), kde je alokována určitá jednotka dle členění způsobu provozu atd.

13, 14, 15

ČSN P ISO 6707-1. Pozemní a inženýrské stavby - Terminologie: Část 1: Obecné termíny. Praha: Český normalizační institut,

2009. 16

ČSN 73 5105. Výrobní průmyslové budovy. Praha: Český normalizační institut, 1993.

16

Konstrukce 17

Z hlediska konstrukcí nacházejících se v objektu můžeme hovořit o tzv. nosných a nenosných. Nosné konstrukce dávají budově její základní hmotový, tvarový a funkční koncept. Z hlediska životnosti je řadíme mezi dlouhodobé. Členíme je takto:  Základové nosné konstrukce  Svislé nosné konstrukce  Vodorovné nosné konstrukce  Střešní nosné konstrukce  Schodišťové nosné konstrukce

U základových konstrukcí je hlavním cílem přenést zatížení ze stavby a jejího užívání na podloží nacházející se pod a v jejím okolí stavby. Svislé nosné konstrukce přenášejí zatížení z horní stavby na základy, dále chrání proti nepříznivým povětrnostním vlivům, oddělují prostor od okolí a vzhledem k procentuálnímu zastoupení v celém objektu mají hlavní podíl na architektonickém výrazu objektu. Úkolem vodorovných nosných konstrukcí je přenést svoji vlastní váhu a váhu vzniklou užíváním do svislých nosných konstrukcí. Dále od sebe oddělují vnitřní prostor tepelně a akusticky ho izolují. Střešní nosné konstrukce mají za úkol zakončit stavbu z vrchu a chránit tak objekt před nepříznivými povětrnostními podmínkami. Vzhledem k rozsáhlosti konstrukce významným způsobem vytvářejí architektonický ráz celého objektu. Posledními zmíněnými konstrukcemi jsou schodišťové nosné konstrukce. V objektu umožňují zejména vertikální komunikaci mezi jednotlivými podlažími. Některé pojmy nemají na první pohled nic společného s rekonstrukcemi historických průmyslových objektů na nové funkční využití. V první fázi se s nimi nesetkáme, ale v druhé fázi kdy rekonstruujeme na nové funkční využití, můžeme volit prakticky jakýkoliv účel, pokud nám to stávající dispoziční a konstrukční řešení dovolí. Pro příklad uvedu třeba Wannieck galerii (Waňkovku) v Brně, kde vznikla z technického skladu nákupní galerie. Dalším příkladem je Hradec Králové, kde realizovali z prostor pivovaru krajské centrum. Osobně mám s problematikou adaptací historických průmyslových objektů vlastní zkušenosti. 17

ČSN P ISO 6707-1. Pozemní a inženýrské stavby - Terminologie: Část 1: Obecné termíny. Praha: Český normalizační institut, 2009.

17

Pro investora (Ing. Jaroslava Noska) jsem projektoval adaptaci bývalé haly koželužny v Hradci Králové na objekt s byty loftového typu. Dále se v rámci problematiky rekonstrukcí historických průmyslových objektů na nové funkční využití a jejich následným provozováním setkáme s pojmy, jako je: Údržba 18

Za údržbu se považuje soustavná činnost vynakládaná na udržení plné funkceschopnosti nemovitosti po dobu její fyzické životnosti. Tento zákrok nemění původní stav ani nezpomaluje morální stárnutí, pouze se snaží současný standard udržet. Z hlediska vlivu na cenu je tento typ práce u nemovitostí poměrně zanedbatelný, ale odvíjí se od něho životnost všech konstrukcí a prvků v objektu. Při údržbě je tedy pracováno s prvky krátkodobé životnosti.

Oprava 19

Tímto zásahem uvedeme narušenou, nebo poškozenou konstrukci či prvek do zpětného, někdy jen provozuschopného stavu. Opravami se eliminuje nejen poškození, ale i fyzické opotřebení. Obnoví se původní vlastnosti a technické parametry konstrukce, nebo prvku. Jako bonus se mohou odstranit vzhledové, funkční a v neposlední řadě i bezpečnostní nedostatky.

Z hlediska vlivu na provoz objektu se zásadně neprojeví,

protože se jedná převážně o prvky s krátkodobou životností. Rekonstrukce 20

Je uvedení celku, nebo části nemovitosti do původního stavu. Jedná se tedy o takové stavební úpravy, při kterých je měněna některá z nosných konstrukcí, nebo její část. Děje se tak na základech, vodorovných a svislých

nosných

konstrukcích,

krovech

a

schodištích.

S rekonstrukcemi jsou pevně spjaty i opravy, jejichž potřeba vyvstane při zásahu do jakékoliv nosné konstrukce. Hodnotu nemovitosti mohou zvýšit, ale i snížit. Adaptace 21

Je souhrn stavebních úprav, pomocí nichž se mění zpravidla dispozice, ale hlavně účel objektu, nebo jeho části. Zpravidla největších změn při adaptaci doznají příčky, v nosných konstrukcích dochází většinou jen ke změně otvorů. Na cenu objektu může mít zásadní vliv jak pozitivní, tak i negativní (viz ocenění kapitola 4.6.).

18, 19, 20, 21

ČSN P ISO 6707-1. Pozemní a inženýrské stavby - Terminologie: Část 1: Obecné termíny. Praha: Český

normalizační institut, 2009.

18

Modernizace 22

Je souhrn stavebních úprav vedoucí ke změnám nemovitosti, které jsou schopny dostát moderním požadavkům, neboť se nahradí stávající zastaralé konstrukce, někdy i dožité, za nové moderní. K docílení modernizace objektu tak zasahujeme vždy do prvků krátkodobé životnosti někdy nenosných konstrukcí a zřídka kdy i do nosných. Na cenu objektu má modernizace většinou velmi pozitivní vliv.

Přístavba 23

Je to stavební zásah, při kterém je k objektu přistavěna další část měnící původní půdorys. Tato změna má většinou pozitivní vliv na cenu objektu z titulu zvětšení užitné plochy.

Nástavba 24

Za nástavbu se považují stavební zásahy do objektu, které změní výšku objektu za účelem získání nového prostoru, nebo plochy. Je většinou velmi nákladný, protože při něm zasahujeme do konstrukce střechy, která je buď upravena, či úplně odstraněna. Na cenu má většinou pozitivní vliv.

Vestavba 25

Vestavbou je míněná přeměna podkrovních prostor na obytné. Při tomto zásahu se vnějšek objektu zpravidla nemění, jako je tomu u obou předchozích případů. Vestavba ve většině případů cenu objektu zvýší.

Demolice 26

Je odstranění celku, nebo části stávajícího objektu, který překáží, nebo jeho stav ohrožuje okolí. Na cenu objektu má negativní vliv, pokud nemovitost už před samotnou demolicí nebyla ve velmi špatném stavu.

Regenerace 27

Je souhrn stavebních prací na památkově chráněném objektu. Zpravidla se snaží objekt udržet pro budoucí generace, velmi jemně a citlivě jej modernizuje, aby dostál novým požadavkům. Na cenu má většinou velmi pozitivní vliv.

Další pojmy jsou zaměřeny zejména na problematiku ekonomickou, ale vyskytují se v souvislosti se stavbami a jejich ekonomickým využitím. S níže uvedenými pojmy se setkáme v rámci komerčního využití, ale i v případě uspokojení vlastních potřeb bydlení, či podnikání. Slouží zejména pro ekonomické zhodnocení rekonstrukcí historických průmyslových objektů na nové funkční využití.

22, 23, 24, 25, 26, 27

ČSN P ISO 6707-1. Pozemní a inženýrské stavby - Terminologie: Část 1: Obecné termíny. Praha: Český normalizační

institut, 2009.

19

Cena 28

V tomto případě se jedná o směnnou hodnotu daného majetku, potažmo nemovitosti v daném místě a čase. Je vyjádřena v měnových jednotkách obvyklých na místě, kde je směna realizována.

Tržní cena 29

Je taková cena, která je tvořena trhem s vyrovnanou nabídkou a poptávkou. Občas se může stát, že je deformována vlivem nevolné konkurence (např. monopolu, oligopolu, kartelu atp.). Tuto cenu nám tedy vygeneruje sám trh. Dojdeme k ní, pokud budeme provádět tržní ocenění v rámci porovnávací metody, ve které uvažujeme s parametry daného trhu v daném místě a čase.

Historická cena 30

Je taková cena, za kterou si bylo možno v dané době majetek, potažmo nemovitost pořídit, z pravidla se zjišťuje v případě sporu, kde ji využijeme jako cenovou argumentaci. Dojdeme k ní například eskontací současné ceny o inflaci za daná období.

Reprodukční cena 31 Je taková cena, za kterou je možno daný majetek stejného, nebo obdobného charakteru pořídit na daném místě a čase. Při tržním ocenění nám tento druh ceny generuje nákladová metoda. Pořizovací cena

32

Je taková cena, za kterou je možno daný majetek v daném místě a čase pořídit. Technicky je to součet všech nákladů, které jsme museli vynaložit k získání majetku potažmo nemovitosti v daném místě a čase.

Hodnota 33

Je výsledek měření, nebo hodnocení vycházející z odborného posudku hodnotitele. V případě oceňování vyjde zpravidla interval, ze kterého vychází například cena.

Užitek

34

Ve spojení s investicemi je to frekventovaný pojem, který buď subjektivně, nebo objektivně hodnotí, jak vynaložené prostředky uspokojí potřeby jejich plátce. Z hlediska investic je užitek ve formě budoucího cashflow, které realizovaná investice bude generovat. Obecně tedy platí čím větší cashflow v rámci konstantního investičního kapitálu, tím větší užitek.

Riziko

35

Je kvalifikovaná a kvantifikovaná predikce budoucího možného ohrožení investičního projektu

28, 29, 30, 31, 32, 33

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN

978-80-7265-101. 34, 35

FIALOVÁ, Helena. Malý ekonomický výkladový slovník. 8., upr. vyd. Praha: A plus, 2007, 208 s. ISBN 978-80-903804-0-0 (BROž.)

20

Cashflow 36

Je absolutní číslo v podobě finančních prostředků, které je daný projekt schopen generovat (příjmy - výdaje). Člení se na investiční, provozní a finanční. Nás budou zajímat pouze první dva.

1.2.

Historický vývoj

Historické průmyslové objekty začaly vznikat již ve středověku. Byl to velmi omezený jev, protože tehdejší technologie nedosahovaly takových možností a nebyla zde ani potřeba jejich existence. Výjimky tvořily pivovary, komplexy spojené s důlní činností, sklárny a vysoké pece, které nebylo možné realizovat v rámci tehdy běžných manufaktur. Změnu do vývoje vnesl technický pokrok a koncem 18. století akceleroval vývoj společnosti tzv. první vlna civilizace.37 S pokrokem byl spojen také populační boom, který vedl částečně k centralizaci a vzniku větších měst a metropolí. Vzhledem k centralizaci nebylo možné udržet stávající model výroby a k vzestupu se dostalo podnikání. Zde manufaktury vystoupily ze stínu rodinného kruhu a začaly zaměstnávat. Zaměstnanci jsou však velkým zdrojem nákladů a muselo dojít k racionalizaci a zefektivnění výroby. K tomuto kroku napomohla částečná mechanizace. To vše si vyžádalo specializované objekty, které byly ušity na míru požadavkům výrobního procesu. Kolébkou tohoto procesu byla Anglie, ze které se šířil pokrok dále na pevninský kontinent Evropy a dále do světa. V tuzemsku jsou historické průmyslové objekty napojeny na potřeby tehdejší Habsburské monarchie, která v českých zemích soustředila svůj lehký a těžký průmysl (např. zbrojní a železniční výroba). Tyto objekty byly situovaly v intravilánech velkých měst jako Praha, Brno a Ostrava. Investorem objektů nebyly pouze tehdejší monarchové a státy, ale také nezřídka novodobí podnikatelé, kteří se vypracovali z úrovně řadových dělníků, jako byl třeba Kolben a Daněk se svojí ČKD,38 Laurin a Klement se Škodou 39 a další. Při první světové válce došlo k útlumu a preferoval se zejména vojenský průmysl. To vzhledem ke své dislokaci českým zemím výrazně pomohlo. Po 1. světové válce pozvolna došlo k rozpadu habsburské říše a vznikly samostatné státy založené na demokratických principech. Jedním z nich byla i Československá republika s výhodou již zbudovaného 36

FIALOVÁ, Helena. Malý ekonomický výkladový slovník. 8., upr. vyd. Praha: A plus, 2007, 208 s. ISBN 978-80-903804-0-0

(BROž.) :. 37

In: Průmyslová revoluce v 18. stol..http://cs.wikipedia.org/wiki/Pr%C5%AFmyslov%C3%A1_revoluce. [online]. [cit. 2012-01].

38, 39

In: Průmys v Česku. http://cs.wikipedia.org/wiki/Pr%C5%AFmysl_v_%C4%8Cesku. [online]. [cit. 2012-01].

21

lehkého a těžkého průmyslu. K němu patřila odpovídající infrastruktura. Na Trutnovsku většinu průmyslových objektů i s výrobou v nich měli ve svém držení židé a sudetští němci. Jednalo se zejména o sklářský a textilní průmysl. Nicméně uměli dané provozy efektivně držet a spravovat. Docházelo ke vzkvétání hospodářství a průmyslníci si mohli dovolit investice zpět do svých podnikatelských aktivit. Projevilo se to zejména na masivní výstavbě objektů a infrastruktury s nimi spojené. Po krachu na burze v New Yorku odstartovala hospodářská krize.40 Nebyl zde odbyt na výrobky a služby. Průmysl začal stagnovat, produkční křivky se propadaly.41 Průmyslové objekty chátraly v důsledku nedostatku peněz na jejich údržbu. V některých případech dokonce výrobu uzavřeli, což negativně tyto objekty ovlivnilo. Roku 1939 Adolf Hitler oživil pomocí vojenského keynesiánství ekonomiku.42 Zabral tehdejší Československo a výroba se opět rozběhla naplno. Bylo to díky struktuře zbrojního průmyslu a ostatních, které se daly nepřímo využít pro vojenské účely. Příkladem je třeba Oskar Schindler, který nejprve v Berlíně vyráběl pro vojáky polní nádobí a poté se přesunul do opuštěných továrních hal v okolí Svitav, kde transformoval výrobu nádobí na munici. Po válce došlo k útlumu, kdy vyčerpaná ekonomika střední a východní Evropy musela regenerovat. 43 Vzhledem k poklesu výroby čekalo průmyslové objekty stejné období, jako po 1. světové válce. Se vzestupem totalitního režimu v někdejším Československu je spojen nástup nového fenoménu, jímž bylo centrálně plánované hospodářství. Došlo ke znárodnění průmyslu jak lehkého, tak těžkého. Projevilo se to na neefektivnosti ekonomického počínání a plno objektů zůstalo nevyužito. Ty pozvolna chátraly. Některé úplně zanikly. Vzhledem k tomu, že centra měst se rozpínala, velká část objektů se ocitla na lukrativních místech v zájmových oblastech tehdejšího urbanistického plánování. Divoký urbanismus v totalitních dobách se zasloužil o likvidaci oněch překážejících objektů. V roce 1989, kdy došlo k pádu totalitního režimu, byl nastolen nový model tzv. tržní ekonomiky.44 Ta je postavena na nabídce a poptávce. Noví investoři pro své záměry potřebovali nemovitosti. Některé historické průmyslové objekty k tomu přímo vybízely. Zpravidla se nacházeli v prima-rate lokalitách a pro určité druhy záměrů byly přímo ideální. 40, 41, 43, 44

CIHELKOVÁ, Eva. Světová ekonomika: základní rysy a tendence vývoje. 2. vyd. Praha: Oeconomica, 2004, 257 s.

ISBN 80-245-0687-4. 42

In: Vojenské Keynesianství. http://srsen.wordpress.com/tag/vojenske-keynesianstvi. [online]. [cit. 2012-01].

22

Do hry ale vstoupila nová legislativa, která řekla, že některé objekty jsou cenné díky svému architektonickému, kompozičnímu či konstrukčnímu řešení. Bylo tedy nutno je chránit. Investoři se tedy museli rozhodovat, zda se jim vyplatí k jejich záměru adaptovat stávající historický průmyslový objekt přes přísnější požadavky, či začít budovat na zelené louce. V krajním případě dokonce záměr díky jeho neživotaschopnosti ukončit.

1.3.

Konstrukční řešení

Historické průmyslové objekty byly řešeny odpovídající konstrukcí době vzniku samotné stavby. Dalším aspektem byly náklady spojené s vybudováním takovéto nosné konstrukce. Významné kritérium byl spád výroby, kterému musel adekvátně odpovídat i konstrukční systém. Do roku 1867 nebyla jiná možnost, než použití klasických zděných konstrukcí z cihel, nebo dřevěných a kovových rámových systémů. Stropy se pak zpravidla realizovaly dřevěné, trámové nebo ocelové. To vše bylo velmi limitující pro výstavbu, zejména pak v rozponu a únosnosti konstrukcí. Nabízely se tedy tři systémové možnosti klasické výstavby průmyslových objektů. Tím prvním byl příčný zděný systém, druhý podélný zděný systém a třetí kombinovaný zděný systém. Volba závisela, jak jsem již zmínil, na spádu výroby. V místě dlouhých výrobních linek se preferoval spíše podélný systém, u skladů a technického zázemí příčný a u administrativních částí kombinovaný. C. obrázek schéma budovy v půdorysu a konstrukční systém

podélný zděný systém

příčný zděný systém

kombinovaný systém

23

sloupový systém s podélnými rámy

sloupový systém s příčnými rámy

sloupový systém kombinovaný

sloupový systém hřibový

kombinovaný sloupový a zděný systém

sloupový systém bezprůvlakový

sloupový systém s jádry

Zdroj: http://www.pozemni-stavitelstvi.wz.cz/pos04.php

Po roce 1986 vznikla nová možnost díky objevu pařížského květináře Josepha Moniera,45 který do betonových květináčů vložil kovové profily, aby tím získaly větší odolnost v tahu. Jeho objev se zalíbil tehdejšímu věhlasnému architektovi Augustovi Perretovi,46 který nový vynález začal hojně používat ve stavebnictví pod názvem železobeton. Pro průmyslové objekty to znamenalo revoluci. Vznikl nový skeletový systém, který poskytl volnější dispozici a daleko vetší únosnost konstrukcí než jeho zdění předchůdci. Pro tehdejší průmyslníky se otevřely nové způsoby výroby, jež mohly být rozmístěny v několika patrech nad sebou. S postupem času, až do dnešních dob, různí stavitelé rozpracovávali jednotlivé konstrukční systémy (viz obr. C). To vše se dělo na bázi již zmíněného železobetonu. 45 46

In: Joseph Monier. http://en.wikipedia.org/wiki/Joseph_Monier. [online]. [cit. 2012-01]. In: August Perret. http://en.wikipedia.org/wiki/Auguste_Perret. [online]. [cit. 2012-01].

24

1.4.

Současný stav

Pokud se zaměříme na současný stav, můžeme čerpat z mnoha studií spojených s problematikou historických průmyslových objektů pod názvem brownfields. Tou nejrozsáhlejší je studie z roku 2006, jejímž zpracovatelem je CzechInvest společně s jednotlivými kraji. Úkolem studie bylo zaevidovat nejen průmyslové objekty, ale všechny nemovitosti ležící ladem a zanést je do katalogu, jež bude nabídnut podnikatelské veřejnosti k realizaci svých záměrů. Ze závěrů vyhledávací studie vyplývá, že na území republiky leží ladem objekty v objemu 4 206 000 m2 (zdroj: CzechInvest). Z toho zhruba 43 % (zdroj: CzechInvest) celkové plochy tvoří historické průmyslové objekty. Další skupinou na druhém místě jsou vojenské objekty, ty však zabírají polovinu toho co průmysl (zhruba 23,2 % zdroj: CzechInvest). Zbytek tvoří mix staveb zemědělství, občanské vybavenosti, bytových komplexů a jiných. Ty mají řádově menší zastoupení v rámci zmíněného mixu, viz následující tabulka zobrazující jejich podíl v celkovém množství nevyužívaných objektů (tzv. brownfields): 1. tabulka zachycující strukturální rozložení objektů ležících ladem

Předchozí využití Průmysl Armáda Zemědělství Občanská vybavenost Bydlení Cestovní ruch, lázeňství Ostatní

zastoupení (%) 42,80 23,20 17,80 4,00 0,90 0,20 11,10

Zdroj: Autor

Průmyslové objekty se v této skupině umísťují na předních místech i z hlediska četnosti hned za zemědělskými a ostatními jmenovanými. Je to z důvodu, že historicky byl na zemědělský průmysl kladen větší důraz. Zemědělství totiž vyrábělo vstupní suroviny pro potravinářský průmysl a vzhledem k systému živočišné a rostlinné výroby byly kladeny velké nároky na objem prostoru, obsluhu a tím i rozsáhlost. Zejména pak samotná živočišná výroba zabírala velké prostory. Požadavky na prostor se s postupem času a vývojem výrobních technologií a vynálezů snížily. Pokud by došlo k masivnímu budování v dnešní době, zemědělské objekty

25

by se ocitly téměř na opačném konci srovnávací tabulky. Četnost objektů je zachycena v následující tabulce: 2. tabulka zachycující četnosti objektů ležící ladem

Předchozí využití

četnost (ks)

zastoupení (%)

Zemědělství Průmysl Občanská vybavenost Armáda Bydlení Cestovní ruch, lázeňství

821 785 304 151 95 22

34,90

Ostatní

177

7,50

33,30 12,90 6,40 4,00 0,90

Zdroj: Autor

Územní plány počítají z hlediska budoucího využití zhruba s 16,5 % (zdroj: CzechInvest) všech stávajících objektů, že budou v budoucnu opět využity k průmyslové činnosti. Jedná se zejména o objekty v extravilánu a mimo obytnou zástavbu. Zhruba u 20,8 % (zdroj: CzechInvest) se funkce změní pro potřeby jiného průmyslového odvětví. Jde zde zejména o objekty v blízkosti měst a obytné zástavby, počítá se zde s činností z oblasti nehlučné lehké výroby, služeb obchodu atd. 20,7 % (zdroj: CzechInvest) by pak mělo být transformováno na městskou funkci díky svoji lokaci v intravilánu, jako jsou třeba obchody, služby, občanská vybavenost atd. Zbytek nevyužitých objektů je vhodný k ostatnímu užití, nebo vzhledem ke svému technickému stavu, umístění nebo dispozici zcela nevhodný k jakémukoliv využití, a tudíž s ním není v budoucnu počítáno a dojde k jeho demolici. Struktura využití je zachycena v tabulce číslo 3. Je z ní tedy patrné, že velká část průmyslových objektů by si měla zachovat svůj ráz a účel využití. Závěrem kapitoly by bylo dobré se zmínit, kde se v krajině tuzemska tyto objekty nacházejí a jakou mají vlastnickou formu. Alokace 51,5% (zdroj: CzechInvest) většiny objektů je v intravilánu municipalit do 2 000 obyvatel. Zbytek stojí solitérně mimo obytnou zástavbu a v extravilánu. Tabulka číslo 4. ukazuje četnosti a procentní zastoupení nevyužitých objektů z hlediska jejich polohy k obcím dle jejich velikosti.

26

3. tabulka zachycující členění budoucího využití objektů ležící ladem

Nejvhodnější budoucí využití

četnost (ks)

Smíšená průmyslová funkce Smíšená městská funkce Průmysl Občanská vybavenost Smíšené zemědělství Zemědělství Bydlení Cestovní ruch, lázeňství Nevhodné

490 488 389 292 268 166 100 54 108

zastoupení (%) 20,80 20,70 16,50 12,40 11,40 7,00 4,20 2,30 4,70

Zdroj: Autor 4. tabulka zachycující umístění objektů ležící ladem vůči obcím a jejich velikosti

Počet obyvatel v obci Soukromé Veřejné Kombinované, nebo není určeno

četnost (ks) 1 708 478 169

zastoupení (%) 72,50 20,30 7,20

Zdroj: CzechInvest, Editace: Autor

Z části vyhledávací studie zabývající se vlastnickou strukturou vyplynulo, že více jak 2/3 objektů drží soukromý sektor, zbytek je vlastněn veřejným sektorem a jeho institucemi, nebo ve spoluvlastnictví obou, viz následující tabulka: 5. tabulka zachycující strukturu vlastnictví objektů ležící ladem

Počet obyvatel v obci 0 - 2 000 2 001 - 10 000 10 001 - 50 000 50 001 - a více

četnost (ks) 1 144 590 344 277

Zdroj: CzechInvest, Editace: Autor

27

zastoupení (%) 48,60 25,10 14,60 11,80

2. Problematika z pohledu investora

2.1.

Stavebně-technicko-ekonomická problematika

Po seznámení s danou problematikou v úvodní části můžeme lépe pochopit konkrétní úskalí rekonstrukcí historických průmyslových objektů z pohledu investora. Investor je totiž ten, kdo drží peníze a tudíž rozhoduje o celém projektu, ale také nese většinu zodpovědnosti. Rizika tedy padají na jeho hlavu. Svým pohledem chce minimalizovat náklady a maximalizovat užitek. Rozhodující je rozdíl mezi zmíněnými veličinami, jež je chápán jako zisk.47 Proto je jeho zájmem při rekonstrukci historického objektu takový, že se snaží udělat jen nezbytně nutné rekonstrukční práce v minimálním rozsahu v zájmu minimalizace nákladů, aby byl projekt životaschopný a vytvořil cashflow. Pojďme se tedy podívat dále, jak náklady budou vypadat.

2.2.

Nosné konstrukce

Nosné konstrukce zabírají v objektech ve většině případů 60 – 75 % celkového objemu všech konstrukcí (zdroj: sdělení při konzultacích od Ing. Jaromíra Němečka, CSc.). Všechny se označují, jako prvky s dlouhodobou životností, tabulka s nimi je uvedena v moji bakalářské práci.48 Jejich podíl na nákladech už ale není proporcionálně stejný, to znamená, že 60 % podíl konstrukcí na celkovém objemu neznamená 60 % podíl na celkových nákladech. Komplexně je nevyčíslitelný (zdroj: sdělení od Ing. Jaromíra Němečka, CSc.). Bez nosných konstrukcí by celý objekt nebyl schopen provozu natož samostatně stát. Ony části vytvářejí podporu pro nenosné konstrukce resp. prvky krátkodobé životnosti a dávají objektu jeho strukturální a architektonický ráz. Jak jsem již na začátku uvedl, člení se do pěti základních skupin. Toto členění platí pro 99 % (zdroj: sdělení od Ing. Jaromíra Němečka, CSc.) všech průmyslových objektů, zbytek tvoří atypické odchylky. Jako příklad uvedu zemědělskou stavbu pro pěstování kuřat, kde vzhledem k potřebám není téměř žádný podíl svislých nosných konstrukcí. 47 48

FIALOVÁ, Helena. Malý ekonomický výkladový slovník. 8., upr. vyd. Praha: A plus, 2007, 208 s. ISBN 978-80-903804-0-0 (BROž.) :. SRNA, Miloš. Poruchy nosných konstrukcí a jejich vliv na tržní hodnotu. BIVŠ, a.s., 2010. Bakalářská práce. BIVŠ, a.s. Vedoucí práce

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

28

2.2.1 Základové konstrukce Základové konstrukce mají, jak jsem již zmínil, za úkol přenášet síly a zatížení z objektu a provozu v něm na podloží. Dají se tedy považovat za elementární konstrukce spodní stavby. Nejsou sice vidět, ale drtivá většina objektů by bez nich nebyla schopná svojí existence. Členění základových konstrukcí a jejich rekonstrukce byly již rozebrány v mé bakalářské práci.49 Dále je také vše dopodrobna popsáno v pozemním stavitelství pro střední školy.50 Nebudu zde tedy rozebírat jejich členění a funkčnost, ale rovnou se zaměřím na problematiku rekonstrukcí těchto segmentů z pohledu investora. Při rekonstrukcích historických průmyslových objektů se investor může zpravidla dostat do tří situací:  Základy nejsou realizovány  Základy jsou realizovány, ale nevyhovují  Základy jsou realizovány a vyhovují První variantou je, že daný objekt nemá vůbec žádné, nebo nedostatečné založení. V takovéto situaci je třeba obnažit základovou spáru a základy vybudovat postupnou metodou po metrových dílech. Podrobný postup je popsán v již zmíněné bakalářské práci.50 To je pro investora ve většině případů velká rána, protože do hry nevstupují jen náklady spojené se zbudováním takovéto konstrukce, ale i velký objem zemních prací. Situace je o to těžší, když je okolí budovy zastavěno. Ztíží to přístup k podloží objektu a je třeba také dávat pozor, aby nedošlo k poškození okolních objektů při stavebních pracích. Samotným pracím předchází poměrně podrobný průzkum podloží a okolí stavby. Aby daná konstrukce vyhověla budoucím požadavkům investora a nezměnila zásadním způsobem dynamiku okolních objektů. V druhé situaci je problematika základových konstrukcí o něco odlišnější v tom, že základy pod objektem jsou provedeny, ale nejsou dostatečně dimenzovány. Je třeba přistoupit k zesílení oslabené konstrukce. Metodika je opět popsána v bakalářské práci.51 Postup bude zhruba stejně objemný jako u první varianty a ponese s sebou i stejná rizika. Pokud nastanou tyto dvě varianty a není s nimi v záměru ekonomicky počítáno, zpravidla jsou pro projekt smrtící. Důležité je také zvolit vhodnou a ekonomickou technologii provedení. Jako příklad nám poslouží projekt adaptace skladu bývalého OSP Trutnov na autosalon 49, 50

SRNA, Miloš. Poruchy nosných konstrukcí a jejich vliv na tržní hodnotu. BIVŠ, a.s., 2010. Bakalářská práce. BIVŠ, a.s. Vedoucí

práce prof. Ing. Josef Michálek, CSc. 51

HÁJEK, Petr. Pozemní stavitelství pro 1. ročník SPŠ stavebních. Vyd. 6., přepr. Praha: Sobotáles, 2005, 166 s. ISBN 80-868-1712-1.

29

Renault v Trutnově, kde byly základy poddimenzovány. Investor s tím ve svém projektu počítal a zohlednil to. Skutečnosti posléze ukázaly, že technologie, se kterou se původně počítalo, není v daném místě vzhledem k okolní zástavbě použitelná. Došlo by totiž k poškození a možnému narušení statiky okolních domů. Navýšení nákladů skrze použití vhodné technologie nebylo možné vykrýt z rezerv, investor musel navýšit celkový objem prostředků. Třetí možná varianta je pro investora nejoptimističtější. Nastane v případě, že pod objektem jsou základy provedeny a dostatečně dimenzovány. Většinou se provede jen drobný průzkum a určí se zdravotní stav konstrukcí. Maximálně dojde k drobným zásahům a povrchovému ošetření. Někdy se realizuje izolace proti vlhkosti.

2.2.2 Svislé nosné konstrukce U svislých nosných konstrukcí je hlavním úkolem přenést síly a zatížení od vlastní hmotnosti konstrukcí a provozu na nich samých a ostatních přilehlých. Tyto síly a zatížení se pak přenášejí zdmi na základové konstrukce. Ze základových konstrukcí pak přecházejí na podloží mimo objekt. Významnou úlohu hrají také z architektonicko-urbanistického hlediska, protože mají největší viditelnou plochu ze všech nosných konstrukcí. Důležitá je v našich klimatických podmínkách také jejich skladba protože ovlivní náklady na energetický provoz objektu z hlediska vytápění a udržování tepelné pohody v rámci jednotlivých místností v interiéru. U poruch svislých nosných konstrukcí a jejich oprav se opět odkazuji na svoji bakalářskou práci, kde je vše rozebráno. Z pohledu investora mohou nastat při rekonstrukcích zhruba tyto čtyři možné varianty:  Zdi a sloupy nevyhovují konstrukčně ani dispozičně  Zdi a sloupy nevyhovují konstrukčně  Zdi a sloupy vyhovují konstrukčně  Zdi a sloupy vyhovují konstrukčně i dispozičně V první variantě investorovi nevadí, že zdi nejsou v dobré kondici, protože mu z hlediska stávající dispozice stejně nevyhovují, a tudíž dojde ke stavebnímu zásahu. Výhodou tohoto postupu je, že může nahradit stávající zastaralou konstrukci novější s lepšími parametry. 30

V této variantě se rekonstrukční náklady nebudou zásadně rozpínat, protože je s nimi počítáno již v základním rozpočtu na rekonstrukci. V druhé variantě je tomu jinak, protože investor chce využít stávající dispozici, ale její technická kondice to neumožňuje. Musí se tedy provést stabilizace zdí a jejich sanace. Postup je opět zanesen v bakalářské práci. Vlivem sanací dojde k zvyšování rozpočtu. To však ve většině případu pokryjí rezervy, plánované rozpočtové náklady, popř. rezervy. Pokud nastane varianta, že zdi vyhovují konstrukčně, ale nikoliv dispozičně, musí se přistoupit k jejich odstranění. V případě dobré technické kondice je to nákladný krok zejména u železobetonových monolitů. Dle sdělení Ing. Petra Orta, Ph.D., to dělá zhruba 150 až 200 % jejich hodnoty, pokud by se budovaly nově. Toto tvrzení jsem ještě ověřil v rámci Krosu (software na rozpočtování stavebních konstrukcí a prací), kde jsem rozpočtoval realizaci jednoduché konstrukce o objemu 100 m3 a poté její demolici a uvedení do původního stavu. Realizace vyšla na 250 000 CZK, tzn. 2 500 CZK/1m3 a demolice postupným rozebráním s následnou likvidací a uvedením do původního stavu na 408 000 CZK, což je 4 080 CZK/1m3 (zdroj: Kros). V relativních číslech je tento poměr 163,2 %, což je opravdu v rámci položkových cen v daném intervalu. Rozpětí 50 % bodů daného intervalu vyplývá z nákladů na manipulaci a poplatků za skládku, které se místně liší. U tradičních zděných systémů jsou náklady poněkud příznivější a pohybují se okolo 100 až 125 %. Opět jsem pro kontrolu provedl simulaci v Krosu. Použil jsem fiktivní zděnou konstrukci o objemu 100 m3. Náklady na realizaci byly 1 260 CZK/1m3, demolice pak vyšla na 1 510 CZK/1m3 (zdroj: Kros). Výsledný poměr je 119,8 %. Dle simulace se s výsledkem nacházíme v daném intervalu. V rámci položkových cen není kalkulován druhotný odprodej materiálu, proto jsem nemohl objektivně otestovat spodní hranici intervalu, kde by se investor měl pohybovat, pokud materiály recykluje a druhotně prodá. V případě, že pouze konstrukci odstraní a deponuje na skládce, bude se pohybovat uprostřed a při horní hranici. Tato varianta je tedy nejhorší možností z hlediska nákladů ze všech čtyř zmíněných. Ale na rozdíl od základů je s ní opět počítáno a náklady na likvidaci stávajících konstrukcí jsou zohledněny v rozpočtu. V posledním případě svislé nosné konstrukce vyhoví jak dispozičně, tak i technicky. Tato varianta nevyvolá žádné náklady, případně jen minimální. U svislých nosných konstrukcí je výhoda, že jsou vidět, a tudíž investor při rekonstrukci ví, na čem je, a může poměrně přesně kalkulovat budoucí náklady s nimi spojené. Jediné, co snižuje jeho volnost, jsou požadavky legislativy, veřejných institucí a zájmových sdružení na dispoziční a technické vlastnosti. Tomu se práce bude věnovat více v dalších kapitolách.

31

2.2.3 Vodorovné nosné konstrukce Funkce vodorovných nosných konstrukcí je přenést svoji vlastní hmotnost a zatížení způsobené provozem do svislých nosných konstrukcí. Opět se zde setkáváme s možným skrytým rizikem, jako tomu bylo u základů. Nosná konstrukce je totiž z vrchu uzavřena roznášecí vrstvou a podlahou. Zespodu pak zpravidla podhledem nebo povrchovou úpravou. Opět je tedy na investorovi průzkum dané konstrukce. Její technické složení a samozřejmě technická kondice. Zpravidla nastanou opět čtyři množiny možných variant stejně, jako tomu bylo u svislých nosných konstrukcí:  Stropy nevyhovují konstrukčně ani dispozičně  Stropy nevyhovují konstrukčně  Stropy vyhovují konstrukčně  Stropy vyhovují konstrukčně i dispozičně Pokud stropy nevyhoví konstrukčně ani dispozičně platí to samé, co jsem již zmínil u zdí. Je třeba je odstranit a vybudovat nové, které budou konstrukčně i dispozičně vyhovující. Opět se odkazuji na bakalářskou práci, kde jsou diagnostické a konstrukční procesy popsány.52 Z hlediska dispozice jsou uvažovány otvory pro schody, výtahové šachty a prostupy instalací. Zásadní je však změna části, kde dříve strop nebyl, ale teď ho investor v daném místě uvažuje a naopak. Pokud se realizuje, není to tak problematické. V případě, že dochází k jeho odstranění, je třeba dořešit statiku dotčené části. Původní strop zde zpravidla stahoval stěny k sobě a bránil jejich vybočení ze svislého směru. Z pohledu nákladů je tato varianta jednou z horších. Projekty mají šanci s nimi dostatečně kalkulovat ve svých rozpočtech, protože je vše dobře předvídatelné. V případě, že stropy nevyhovují konstrukčně, je možné řešení ve dvou rovinách. V první rovině stropy odstraníme a realizujeme nové, které jsou konstrukčně vhodné. S tímto řešením se však velmi často nesetkáme. Elegantnější a levnější řešení je v druhé rovině, kdy necháme stávající konstrukci a zesílíme její únosnost. Investor téměř vždy preferuje toto řešení, protože odpadají náklady na odstranění stávající konstrukce. Objem prostředků vynaložených na vylepšení konstrukce stropu v případě, že s nimi rozpočet nepočítá, nebývá pro projekt smrtící. Je profinancovatelné z investorových rezerv (uvažované rezervy min. 10 %). 52

SRNA, Miloš. Poruchy nosných konstrukcí a jejich vliv na tržní hodnotu. BIVŠ, a.s., 2010. Bakalářská práce. BIVŠ, a.s. Vedoucí práce

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

32

Pokud stropy vyhovují konstrukčně a je třeba změnit jejich dispozici, opět nastanou dvě roviny řešení. V první je technicky neproveditelné změnu realizovat a stávající konstrukce stropu se musí odstranit. Pokud s tímto vydáním rozpočet počítá, nic se s ekonomikou projektu neděje. Když ale počítal s druhou rovinou řešení, kdy je technický možné stávající strop upravit, tak aby dispozičně vyhovoval, je navýšení nákladů smrtící a nepokryjí jej zpravidla ani rezervy. Je tedy lepší počítat s horší rozpočtovou variantou, nebo pro případ takovéhoto vydání dostatečně dimenzovat rezervy. V posledním případě vyhovujícího stropu jak po konstrukční, tak i po dispoziční stránce je investor velmi šťastný, protože se to v jeho peněžence neprojeví, nebo jen minimálně. A to v případě, že je možné konstrukci v rámci drobných zásahů upravit.

2.2.4 Střešní nosné konstrukce – krovy Funkcí střešní nosné konstrukce je přenášení zatížení svojí vlastní hmotnosti a hmotností konstrukcí umístěných na ní. Síly a zatížení jsou přenášeny do svislých a částečně i vodorovných nosných konstrukcí. Jejím hlavním úkolem je tedy nést střešní plášť, který chrání objekt před nepříznivými povětrnostními vlivy. Další funkcí vzhledem ke svému pohledovému zastoupení je i architektonická. Pokud investor koupí historický průmyslový objekt k rekonstrukci na nové funkční využití, můžou na tomto objektu z hlediska střechy nastat tyto situace:  Střešní konstrukce nevyhovují konstrukčně ani tvarově  Střešní konstrukce nevyhovují konstrukčně  Střešní konstrukce vyhovují konstrukčně  Střešní konstrukce vyhovují konstrukčně i tvarově Pokud střecha nevyhovuje konstrukčně ani tvarově, tak dojde k jejímu odstranění a zbudování nové, konstrukčně i tvarově vyhovující. Vzhledem k umístění a přístupnosti konstrukce je už na začátku záměru jasný objem prací tudíž i náklady. Proto investorovi nezpůsobí daný zásah téměř žádné odchylky od rozpočtu. Je v něm s tímto postupem nákladově počítáno. V případě, že střešní konstrukce vyhovuje z hlediska tvaru, ale po konstrukční stránce je nevyhovující, je možno problém řešit dvoucestně. První cesta je odstranění stávající konstrukce a zbudování nové. Je poměrně nákladná, a proto investor radši zvolí druhou, kde 33

nechá stávající konstrukci a pouze zlepší její parametry. Většina racionálně uvažujících investorů se vydá touto cestou, protože jim snižuje náklady o demontáž, a tudíž zvyšuje užitek. K demontáži stávající konstrukce se uchylují zpravidla jen v případech, kdy náklady na upravení stávající konstrukce výrazně převyšují náklady na likvidaci a zbudování nové konstrukce. Pokud střešní konstrukce vyhoví po konstrukční stránce, ale má nevyhovující tvar, musí se stávající střecha demontovat a realizovat nová. Jednotlivá konstrukční řešení jsou pro tvary u střech totiž zásadní. V případě podobných tvarů je možné realizovat pouze drobné úpravy krovu. Tento způsob je samozřejmě hospodárnější, ale limituje ho tvarová podobnost. Není totiž možné ze sedlové střechy pomocí drobných úprav v krovu vytvořit například věžovou. Posouzení nákladů závisí na investorovi, jestli mu vynaložené prostředky na tuto adaptaci přinesou v budoucnu adekvátní užitek. V posledním případě střešní konstrukce vyhovuje jak konstrukčně, tak i tvarově. Je to ta nejlepší zpráva pro investora. Střešní konstrukce totiž nebude spojena s velkým objemem prací, tudíž z ní nebude ani výraznější položka v rozpočtu.

2.2.5 Schodišťové nosné konstrukce Schodišťová konstrukce je poslední nosnou konstrukcí a slouží k vertikální komunikaci. Vzhledem ke svému rozsahu a zastoupení v konstrukčním mixu daného objektu má malý rozsah. Zpravidla tedy mohou nastat tyto případy:  Schodiště není realizováno  Schodiště nevyhovuje konstrukčně ani dispozičně  Schodiště nevyhovuje konstrukčně  Schodiště vyhovuje konstrukčně  Schodiště vyhovuje konstrukčně i dispozičně Pokud schodiště není realizováno, není ani spojeno s náklady. Může nastat případ, že je realizováno a v záměru s ním z nějakého důvodu není počítáno. To je spojeno zpravidla jen s jeho odstraněním a úpravou konstrukcí, které na něj navazují. Jedná se zejména o stropy a stěny. Tyto náklady vzhledem ke své předvídatelnosti jsou dostatečně kryty rozpočtem.

34

Pokud schodiště nevyhovuje konstrukčně ani dispozičně, je to tou nejhorší variantou. Musí se totiž odstranit stávající a upravit veškeré konstrukce, na které navazovalo. Poté se přejde v dispozici na místo, kde schodiště má být dle záměru realizováno. Opět musí dojít k úpravě konstrukcí, zejména prostup stropem a kotvení schodiště. To vše je spojeno s velkými náklady a je opět jen na investorovi, zda racionálně posoudí vyvolané náklady vůči budoucímu užitku. Pokud schodiště nevyhovuje pouze konstrukčně, opět může dojít k vybourání a realizaci nové vyhovující konstrukce na stávajícím místě. Investor opět bude preferovat variantu, kdy zůstane stávající konstrukce, která se upraví tak, aby vyhovovala. Opět možnosti řešení závisí na odlišnostech skutečného stavu a plánů. V případě že schodiště vyhovuje konstrukčně, ale nikoli v dispozici objektu, je třeba ho odstranit a opět upravit konstrukce, na které navazovalo. Nevýhodou je, že danou schodišťovou konstrukci, kterou jsme extrahovali z objektu, nemůžeme ve většině případů remontovat opět na místě kde je s ní v nové dispozici počítáno. Nákladové projevy budou stejné jako v druhém případě. Pokud schodiště vyhovuje konstrukčně i dispozičně, je to výhra na straně investora. Nebude totiž zdrojem zásadních výdajů. Na schodiště a chodby je velmi důkladně nahlíženo pohledem legislativy. Jedná se zde totiž o požárně únikový prostor, který musí splnit určité parametry. Akcentují nejvíce průchozí rozměry, ale i použité materiály, které vykazují určitou požární odolnost.

2.3.

Nenosné konstrukce

Nenosné konstrukce mají doplňkový charakter k nosným. Jsou na ně přímo napojené a zlepšují, nebo doplňují jejich technické a estetické vlastnosti. Z hlediska životnosti hovoříme o tzv. prvcích krátkodobé životnosti. Během existence celého objektu se musí periodicky několikrát vyměnit, protože technicky dožijí. V celkovém objemu domu tvoří mix v intervalu 50 až 25 % účasti na všech konstrukcích. Poměr je tedy od 75 % nosných ku 25 % nenosných, do 50 % nosných ku 50 % nenosných (zdroj: Ing. Jaromír Němečk, CSc.). Nákladově je jednotka nenosných konstrukcí dražší než jednotka nosných konstrukcí. Plyne to z tvrzení Ing. Jaromíra Němečka, CSc., že: „ Cihla je levnější, než umyvadlo. ˮ Daný interval je tak rozsáhlý, protože většina historických objektů určených pro potřeby průmyslu nemívá sofistikované nenosné konstrukce, bez kterých se objekt bezprostředně obejde. Jedná se zejména o kvalitní omítky a podhledy, jak tomu bylo třeba v případě bývalé koželužny 35

v Hradci Králové, místní části Svobodné dvory, ke které jsem řešil projekt adaptace na loftové byty. Toto poměrové pravidlo platí pro většinu průmyslových objektů jak historických, tak i současných. Odchylky s jiným poměrem se vyskytují jen velmi ojediněle. Pokud ale takovýto případ nastane, jedná se půdorysně i pohledově o atypickou stavbu, která je ryze funkční. Jako historický příklad bych zde opět použil stavbu ze zemědělského průmyslu. Jedná se o dřevěný vepřín, který vzhledem k požadavkům na objekt nepotřeboval téměř žádné nenosné konstrukce a pohyboval se hluboko pod poměrovým intervalem. Většina nenosných konstrukcí je vyrobena mimo stavbu. Na místo určení se jen dopraví a namontují, nebo instalují. Tento fakt výrazně snižuje jejich cenu. Bohužel nenosné konstrukce mají řádově menší životnost na rozdíl od nosných, více se opotřebovávají, namáhají, ale také podléhají módním vlivům, změnám požadavků společnosti a technickému pokroku. Názorným příkladem toho jsou sanitární zařizovací předměty. Za dobu existence objektu se zpravidla vyměňují po 30 až 50 letech. Dalšími jsou např. podlahy, podhledy, technické zařízení, technologie výtahů, eskalátorů a dalších. Existují ale i takové prvky a komponenty, jako je výmalba, která se provádí s daleko menší periodou, v řádu jednotlivých let. V řádu let dochází k výměně koberců nátěru venkovních detailů střech a dalších. Během výměnných period u některých konstrukcí a předmětů dochází k jejich údržbě, která tak prodlužuje cyklus jejich životnosti. V četnosti výměn se opět odkazuji na svoji bakalářskou práci, kde je toto téma podrobně rozebráno.53 Z pohledu investora nenosné konstrukce a prvky vzhledem ke svému rozsahu a ceně nemohou položit finančně daný projekt. Existuje totiž plno jejich variant a modifikací, investor může například zvolit asfaltový modifikovaný pás od společnosti DECHTOCHEMA nebo jeho ekvivalenci od DEKTRADE s násobně vyšší cenou. Změny v těchto konstrukcích, se kterými nepočítá rozpočet, je možné velmi dobře pokrýt z rezerv, pokud se pohybují v rámci celkových výdajů do 10 %.

2.3.1 Konstrukce nenosných stěn a příček V případě, že investor hodlá změnit vnitřní dispozici objektu, bude pracovat zejména s příčkami, které mají za úkol oddělit vnitřní nebo vnější prostory. Dělení není jen optické, ale

53

SRNA, Miloš. Poruchy nosných konstrukcí a jejich vliv na tržní hodnotu. BIVŠ, a.s., 2010. Bakalářská práce. BIVŠ, a.s. Vedoucí práce

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

36

i akustické, provozní atd. Dle požadavků se poté volí samotný druh a skladba konstrukce. Z pohledu finanční náročnosti není práce s interiérovým typem dělících svislých konstrukcí moc nákladná, protože kromě své hmotnosti nic nenesou, a tudíž se dají lehce odstranit a opět vybudovat. Objem prací není nikterak rozsáhlý. Pokud rekonstruujeme historický průmyslový objekt na nové funkční využití, zpravidla vždy se setkáváme se změnou požadavků na funkci objektu, a tudíž i jeho dispozici. Je otázkou, jak velká ta změna je. Od toho se odvíjí, jaké stávající konstrukce mohou zůstat a jaké přijdou odstranit. U většiny historických průmyslových objektů příčky nejsou realizovány. Plyne to z rázu objektů, jež byly koncipovány jako provozy, kde nebylo třeba z hlediska spádu a plynulosti výroby prostory od sebe oddělovat. Osobně jsem pracoval na projektu přestavby tovární haly na loftové bydlení. Loftové byty jsou sice minimálně děleny, ale základní vyčlenění prostorů se přeci jen musí provést. V roli projektanta, kterou jsem na daném projektu zastával, byla situace vzhledem k současnému stavu a požadavkům investora ideální. K dispozici byl totiž volný prostor, kde bylo možné bez větších problémů příčky umísťovat. Pro investora to znamenalo pouze náklady spojené s vybudováním dělících nenosných konstrukcí. Mohl si tím dovolit větší náročnost na budoucí dispozici, aniž by se to výrazně projevilo v rozpočtu. V případě exteriérových konstrukcí je technická, a tudíž i finanční náročnost o poznání větší. Klade se zde důraz na estetickou, akustickou a tepelně technickou funkci. Nesmíme také zapomenout, že obvodové pláště jsou spojeny s velkým množstvím technických detailů kolem otvorů. Uvažovat můžeme v rámci kapitoly samonosné nebo zavěšené pláště coby obvodové stěny. Jejich finanční náročnost je pro investora poměrně velká, ale je s ní počítáno, protože je to opět viditelná konstrukce, a tudíž je dobře predikovatelný její stav a dispoziční vhodnost. Samotný finanční rozdíl mezi samonosnými a zavěšenými plášti je okolo 15 % pořizovací hodnoty (zdroj: Kros). Tento rozdíl působí detaily u zavěšeného systému, kde je kotvení na nosnou konstrukci. Volba konstrukce ale vždy závisí na kompozici objektu, kde se preferuje technicky vhodnější varianta.

2.3.2 Konstrukce pláště střechy Konstrukce pláště střechy je nenosná, ale jako jediná z nenosných má zásadní vliv na životnost celého objektu (zdroj: doc. Ing. Jan Heřman, CSc.), stejně jako nosné konstrukce. 37

Její hlavní funkcí je uzavřít objekt z vrchu a ochránit ho tak proti nepříznivým povětrnostním vlivům. Dále pak odizolovat objekt tepelně a akusticky. Samotný plášť je provázán s nosnou konstrukcí krovu. Ten určuje základní koncept a tvar střechy, a tudíž i pláště. Obecně platí čím složitější střešní plášť, tím nákladnější položka pro investora. Jeho pohledem je preferována nejjednodušší skladba pláště. Ve skutečnosti je volena výsledná skladba s ohledem na účel provozu objektu. Nejde totiž volit jednoduchou skladbu, která je vhodná na venkovní přístřešky do podkrovních prostor, které budou mít řízené klima, s ohledem na budoucí provozní náklady. Jedná se o náklady, které jsou jasně a dobře předvídatelné. Investor už ve fázi příprav totiž ví, jestli mu plášť vyhoví dispozičně. Dále pak v jaké je zdravotní kondici. Pokud je plášť v pořádku, dá se do určité míry upravit, aby vyhovoval po tepelné a akustické stránce. Tvarově už taková volnost v úpravě není. Není možné z plochého pláště úpravami docílit třeba sedlového. Ve finále je posouzení jen na investorovi, zdali změna tvaru či skladby střechy přinese větší užitek než náklady spojené s rekonstrukcí, resp. přestavbou. Vynaložené prostředky jsou totiž nemalé vzhledem k tomu, že u většiny případů musí dojít i k zásahu do nosného krovu. Většina historických průmyslových objektů má ploché, nebo jednoduché sedlové střechy. V případě, že investor uvažuje v objektu opět provozovat výrobu, není zpravidla třeba konstrukci měnit, pokud je technicky v pořádku. V případě, že mění účel užívání objektu z výrobního třeba na bytový, je v jeho zájmu zvýšit sklon střechy, a zvětšit tudíž obestavěný prostor. Do nově vzniklého podkroví pak může situovat o několik bytových jednotek více s poměrně nízkými zřizovacími náklady.

2.3.3. Konstrukce výplní otvorů Konstrukce výplní otvorů mají za úkol oddělit interiér od exteriéru, aniž by byla porušena funkce komunikace a kontaktu s okolím. Dalšími doplňkovými funkcemi je osvětlení a větrání. Jedná se tedy o okna a dveře. V historických průmyslových objektech se používaly nejvíce jednoduchá ocelová okna s různým členěním bez izolačních skel. U křídel dveří byl rám rovněž ocelový nebo dřevěný. Ten býval zaklopen materiálem na bázi dřeva, či kovu. Nebylo třeba řešit tepelný odpor otvorů, protože vytápění v historii nebylo nákladné.

38

Dnes vzhledem k inflaci cen energetických médií je na tepelný odpor kladen větší důraz. V případě, že investorovi vyhoví dispozičně stávající okna, zpravidla se pokusí zlepšit jejich tepelně technické vlastnosti. Jedná se zejména o výměnu skel za izolační dvojskla či trojskla. Výdaje sice nejsou malé, ale vzhledem k budoucím provozním nákladům se bohatě vrátí. Investoři všeobecně náklady vynaložené na snížení energetické náročnosti objektu vydávají ochotněji. Je u nich totiž zaručena návratnost. V případě, že není technicky proveditelné upravit stávající rám a křídla výplňové konstrukce, musí se odstranit a do daných otvorů osadit nové vyhovující výplně. Projev tohoto kroku v ekonomice projektu bude násobně větší, protože nám do hry vstupují práce na odstranění starých konstrukcí a výrobu, resp. osazení nových. Opět se dá říci, že vzhledem k poměru konstrukčního mixu se nejedná o výrazné náklady, které by mohly daný projekt položit. A v budoucím projevu na energetickou náročnost provozu daného objektu je investor opět ochotně vydá. Horší případ nastane, pokud investorovi nevyhovuje daná dispozice. Pak se musí otvory pro nové výplňové konstrukce zazdít, popř. vybourat. Tento postup je náročný, protože musíme řešit staticky prostor nad tímto novým otvorem (tzv. nadpraží). Nadpraží je spojeno s plno úskalími a jeho realizace ve stávající konstrukci je nákladná, podrobný postup je uveden v mojí bakalářské práci.54 Daný zásah se zpravidla vyrovná ceně konstrukce okna i montáži. Dá se tedy říci, že je nákladově o 100 % (zdroj: Kros) dražší než předchozí varianta. Je opět jen a jen na investorovi posoudit, jaký užitek mu změna dispozice otvorů přinese vůči nákladům, které na to vynaloží.

2.3.4. Konstrukce úprav povrchů - interiér Interiérové konstrukce úprav povrchů mají primárně estetickou funkci. Dále pak ochraňují nosné konstrukce a okrajově tepelně izolují. Rozlišujeme několik druhů, z nichž každý má specifické účely využití. Z hlediska umístění rozeznáváme podlahy, omítky a stropy, resp. podhledy. Volba úprav povrchů se tedy odvíjí od provozních a funkčních požadavků na jejich umístění. Důležitá je také finanční stránka. Investor zpravidla vždy uvažuje o rekonstrukci zmíněných partií. Většina historických 54

SRNA, Miloš. Poruchy nosných konstrukcí a jejich vliv na tržní hodnotu. BIVŠ, a.s., 2010. Bakalářská práce. BIVŠ, a.s. Vedoucí práce

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

39

průmyslových objektů totiž nebyla v poslední době využívána, tudíž tyto konstrukce, pokud byly realizovány, trpěly. V případě změny účelu užívání objektu také svými vlastnostmi nebývají vyhovující a zpravidla i ve specifických provozech mohou být kontaminovány.

2.3.4.1.Vodorovné nášlapné konstrukce – interiér V případě interiérových konstrukcí podlah jsou rozdíly nejmarkantnější. V historických průmyslových objektech jsou realizovány zpravidla těžké konstrukce na bázi betonu. Odvíjelo se to od požadavků univerzálnosti takovéto podlahy. Vykazovala totiž velkou odolnost a mohly se na ni umístit těžké výrobní stoje. V případě poškození nebyla oprava nákladná. Estetická funkce byla potlačena. Ve většině případů se dá říci, že podlahy jsou použitelné, pokud nejsou kontaminovány vlivem předchozího provozu. V případě odlišných požadavků se na betonovou podlahu navrství skladba tak, aby její parametry splňovaly požadavky. Z finančního hlediska tato práce není pro rozpočet velmi zatěžující. Buduje se totiž na stávajících konstrukcích a nové skladby nejsou finančně náročné. Rozpočty s nimi podrobně počítají. Horší je varianta, kdy podlahu tíží kontaminace a musí se odstranit. V rámci prvotního průzkumu je nutné kontaminaci odhalit. Pokud s odstraněním z titulu kontaminace rozpočet nepočítá, projevil by se zásah jako více práce a musel by se financovat z rezerv. Navýšení oproti předchozí situaci je o odstranění a někdy i znovuvybudování kontaminované konstrukce. Náklady na jednotku m2 odstranění podlahy resp. zbudování je v řádu stovek korun, dle materiálu a technologie (zdroj: Kros). U průmyslových objektů ale graduje vzhledem k své rozlehlosti.

2.3.4.2.Svislé konstrukce – interiér Účelem omítek je ochraňovat nosné konstrukce stejně, jako je tomu v případě podlah. Není zde ale kladen takový nárok na provoz, protože omítky nejsou zatěžovány provozem tolik jako podlahy. Z toho titulu také rozeznáváme dva druhy. První se masivně vyskytuje v objektech a je vodě neodolný. Jedná se o klasický typ omítek na bázi vápenných a cementových směsí. Druhý je koncipován do mokrých provozů a obstojí v kontaktu s vodou. Materiálově je založen na silikonové bázi.

40

V historických průmyslových objektech se setkáme nejvíce s klasickým způsobem řešení interiérových omítek. Vzhledem k tomu, že na interiéry nebyly kladeny nároky na estetiku, je realizováno vápenno-cementové jádro a zřídka kdy finální ušlechtilejší vrstva. V případě že investor uvažuje provozně ponechat objekt, opět může nechat stávající omítky, pokud nejsou kontaminovány. V případě změny může použít podkladové jádro a na něj realizovat vhodnou vrstvu. Pokud jsou omítky kontaminovány, je postup stejný jako u podlah. Zamořené omítky se musí odstranit a vždy realizovat nové. Finální vrstva je totiž proveditelná většinou jen na jádro. Investor opět provede na začátku celého záměru průzkum, aby odhalil možnou kontaminaci a zohlednil tak práce spojené s odstraněním závadných prvků ve svém rozpočtu.

2.3.4.3.Vodorovné nenášlapné konstrukce- interiér Stropy a podhledy mají zpravidla jen estetickou funkci a jejich hlavním úkolem je tepelná izolace a zmenšení vytápěného obejmu prostoru. V pojmu stropy je zde myšlena nenosná spodní pohledová část. V historických průmyslových objektech se na estetiku, jak jsem již mnohokrát zmiňoval, nekladl takový důraz, a tudíž nebylo zapotřebí ani podhledů. V dnešní době s nimi investor počítá i při zachování provozu v objektu. U současných technologií jsou totiž větší nároky na instalace, které se schovají pod zmíněný podhled a jsou tak částečně i chráněny. Pokud investor uvažuje v rámci projektu změnu v užívání, taktéž realizuje podhledy. Hlavním důvodem je estetická funkce, pokud to není vyloženě záměrem architekta. Zmenší se také objem vytápěného prostoru, a tudíž i náklady na tepelný provoz objektu v budoucnu. Výdajově se jedná o položku s jednotkovou cenou v řádu stovek korun (zdroj: Kros). V objemu takto velkých staveb ale cena nabude díky rozsáhlosti. Vzhledem ke svému umístění je však velmi jasně predikovatelná a kalkulovatelná v rámci rozpočtu. Z hlediska rizik nemůžeme mluvit o větším skrytém nákladovém nebezpečí. Nákladově se podhledy pohybují řádově v procentech celkových rozpočtových nákladů.

2.3.5. Konstrukce úprav povrchů – exteriér Exteriérové konstrukce opět jako interiérové mají za úkol ochranu nosných konstrukcí před nepříznivými povětrnostními vlivy. Jsou však mnohem sofistikovanější, aby odolaly většímu námaze během provozu, změně počasí a teplot. Jejich volba také ovlivňuje estetiku, kde i 41

v případě historických průmyslových objektů byl kladen důraz. Jednalo se totiž o venkovní viditelnou část, která působila svému majiteli reklamu. Předmětné konstrukce se dají rozdělit z hlediska technologie a umístění. Všechny musejí odolat vodě, ale některé i zátěži z provozu. Venku se dá hovořit o vodorovných a svislých. V případě svislých se jedná pouze o stěny, jak bude uvedeno podrobněji dále v textu. U vodorovných je členění o poznání složitější. Opět se pokusím o podrobnější rozbor níže v textu. Z nákladového hlediska jsou tyto konstrukce o poznání dražší než interiérové. Je to dáno jejich propracovanějšími detaily, odolnějšími materiály a větší členitostí.

2.3.5.1.Vodorovné nášlapné konstrukce – exteriér U vodorovných nenosných konstrukcí v exteriéru můžeme rozlišit dvě základní skupiny. Jedny budou pochozí a druhé nepochozí. Dle toho je také koncipována jejich konstrukce a skladba. O pochozích můžeme hovořit v případě podlah, jako je tomu třeba u venkovních ramp a plochých střech, které mají své účelové využití. V případě historických průmyslových objektů naši předci opět preferovali jednoduchou podlahu na bázi betonu. Platila o ní stejně jako v interiéru její velká odolnost, snadná opravitelnost a nízké pořizovací náklady. Pokud se investoři setkají na objektu s touto konstrukcí a počítají s ní ve svých plánech, nemusí zpravidla docházet na její odstranění. Vzhledem k účelu předchozího užití nebývá kontaminována provozem a rozhodující je tedy jen aktuální zdravotní kondice. Pokud investorovi konstrukce překáží nebo nevyhovuje, nejedná se o velké náklady vzhledem k rozsahu objemu konstrukce jak na odstranění, tak na úpravu, aby budoucí stav vyhovoval. Finanční projevy jsou velmi přesně předvídatelné, proto nehrozí větší odchylka od rozpočtu. V případě, že mají historické průmyslové objekty ploché střechy, není časté jejich funkční využití. Pokud investor rekonstruuje na nové funkční využití, naskýtá se mu tedy užitná plocha téměř zadarmo. Proto většina moderních projektů počítá s využitím plochých střech. Skladba použitých konstrukcí se odvíjí od účelu užití a velikosti zátěže. V případě Wanieck galerie v Brně střechu využili jako parkoviště a to bylo omezující pro možnosti konstrukčního řešení. Na střeše se ale také může objevit zahrada či basketbalové hřiště, jako je tomu na Nové Harfě v Praze. Z pohledu investora platí opět posoudit, na kolik ho vyjde úprava střechy

42

a jaký užitek to přinese. Obecně platí čím složitější konstrukce, tím více detailů, s čímž je spojeno zvyšování nákladů.

2.3.5.2.Svislé konstrukce – exteriér Účelem svislých nenosných konstrukcí v exteriérů je opět ochránit nosné konstrukce a zvýšit tak jejich životnost. Stav konstrukcí ovlivňuje jejich údržba, která v případě velké členitosti (index členitosti fasáda značeno I. až VI.) může být častá a nákladná. Jako příklad bych uvedl secesní lékarnický dům v Trutnově, kde dochází zhruba každé dva roky k opravě plastiky anděla. Historické objekty tedy bývají v těchto partiích zchátralé, pokud nebyly delší dobu užívány a udržovány. Záměrem investora je minimalizovat náklady na rekonstrukci fasády. Jediné co je ochoten trpět, je navýšení nákladů v rámci realizace tepelně izolační vrstvy, která opět v budoucnu přinese snížení nákladů na energetický provoz objektu. Otázkou zůstává návratnost zateplovacího systému během jeho životnosti. Odvíjí se totiž od cen energií a technologie, jíž je objekt vytápěn. Na toto téma jsem diskutoval s Petrem Lvem z firmy BLPM, který neměl jednoznačnou odpověď na otázku nejlevnějšího způsobu vytápění. V případě budoucího vývoje cen mi sdělil, že by to na dobu více jak dvou let bylo věštění z kávové sedliny. Tepelněizolační fasádu však nelze vždy realizovat. A to v případech památkově chráněných členitých fasád. Střetnou se zde dva názory. Investorský by odstranil historickou členitou fasádu a realizoval zateplení kvůli nižším provozním nákladům, které se týkají vytápění a chlazení, ale také budoucí údržby samotné fasády a její životnosti. Běžně se totiž počítá s životností klasické zdobné fasády okolo 15 až 20 let (zdroj: A&K a STAVBYDAN) v případě dobré údržby. U moderní tepelněizolační je tato životnost dvojnásobná a náklady na údržbu nejsou skoro žádné až na občasné omytí a změnu barvy (zdroj: A&K, STAVBYDAN, STAVA, Ing. Josef Faifr). Poté je zde pohled památkářů, kteří chtějí fasádu zachovat v původním stavu. Rekonstrukce původního stavu klasickou metodou je dražší než její odstranění a realizace zateplení. Mohu to tvrdit z nabídkových cen, které jsem obdržel k projektu rekonstrukce secesní fasády s indexem členitosti VI., kterou v současné době řeším. Poptal jsem přes poptávkový server rekonstrukci v rámci zadávací dokumentace a slepého rozpočtu, který jsem k tomuto účelu vypracoval. Z nabídek mi vyšla průměrná cena pomocí klasické metody 4 850 CZK/1m2. V případě zateplení se cena dostala na 3 120 CZK/1m2. Klasická fasáda se tedy dostane na 43

144,4 % té zateplovací ve stejném provedení architektonických prvků bosáže, ornamentů a figur. Jako bonus je zde její dvojnásobná životnost a snížení energetické náročnosti objektu vlivem zlepšení tepelně technických vlastností. Je tedy opět na investorovi posoudit, co je pro něho výhodné a zda zvýšení nákladů vlivem požadavků na zachování původní fasády nepřekročí únosnou mez, kdy je projekt už nerealizovatelný.

2.3.5.3.Vodorovné nenášlapné konstrukce – exteriér V případě nenášlapných vodorovných prvků se jedná o ošetření spodního líce konstrukcí předstupujících před líc objektu. U vrchního líce se zpravidla setkáme s touto problematikou u detailů v rámci technologií střešního pláště, jako jsou atiky, prostupy komínů a průduchů a další. Vzhledem k rozsahu se nejedná o enormní náklady.

2.4.

Technické zařízení budov

Instalační

konstrukce

bývají

zpravidla

v historických

průmyslových

objektech

poddimenzovány, nebo zcela chybí. Je to způsobeno požadavky někdejší doby, kdy k provozu stačila voda, kanalizace a transmisní převody a přenosy pohonných sil. Většina byla soustředěna do center objektu. V případě energetických médií k agregátu a od něho na stroje převedena pomocí mechanických transmisí. Pohledem dnešní doby jsou nároky na technické instalace vzhledem k sofistikovanějším výrobním postupům a hygienickým normám mnohem náročnější. Projevuje se to zejména na elektroinstalacích a datových instalacích. Dále pak ochrana objektu a inventáře v něm v režimu elektronického poplachového systému v případě ohně atd. Realizace nebo jen rekonstrukce instalací není moc rozdílná z hlediska nákladů. Výjimku tvoří kanalizační systém. Funguje totiž na principu samospádu, což vyvolává plno technických omezení, kterým je třeba se podřídit. U většiny adaptací historických průmyslových objektů na nové funkční využití musí být instalace investory rekonstruovány minimálně z dispozičního hlediska.

44

2.4.1. Elektroinstalace Na elektroinstalační systém dnešní ČSN normy a zákony kladou velké nároky. S tím jsou spojeny také vyšší náklady. V případě že investor zamýšlí zachovat provozně historický průmyslový objekt, musí zrekonstruovat instalaci. Ta je vždy nedostačující z hlediska svého rozsahu. Stávající fragmenty jsou zpravidla nepoužitelné, protože jsou založeny na hliníkové bázi, a tudíž dožily. Technicky jsou možná ještě funkční, ale v případě zatížení moderními spotřebiči by nápor neunesly a zkolabovaly. Při zachování provozu v objektu je výměna nenáročná, protože instalace bývají vedeny povrchem v instalačních profilech. Není tudíž třeba zasahovat do zdí a schovávat do nich instalace. Tento způsob vedení instalace sice není zrovna estetický, ale vzhledem k účelu objektu je vyhovující. Nejnákladnější položkou bývá instalační materiál. Při zachování technického rázu musíme mít na paměti také odlišné požadavky na síť. Proto zpravidla vznikne několik oddělených sítí (se světelným a motorovým proudem). Odlišná situace nastane v případě změny funkčního využití. Stávající instalace se opět odstraní. Nová však bývá zabudována ve zdech, pokud její přiznání není záměrem architekta. To je spojeno se zásahem do omítek a nosných a nenosných svislých konstrukcí. Dále pak v krajních případech do podlah a podhledů. Opět největším nákladem bývá samotný instalační materiál. Přibude k němu na rozdíl od předchozí situace také nemalý objem zednických prací spojených se zabudováním instalací. Cena se tak vyšplhá zhruba na dvojnásobek oproti předchozí variantě.

2.4.2. IT instalace Obecně se dá říci, že instalace informačních technologií získaly na váze v posledních třech dekádách, kdy v tuzemsku v rámci snížení nákladu nastala automatizace a robotizace výroby. Nové technologie sice jsou schopny do nekonečna opakovat daný příkaz. Musí se kontrolovat a ovládat. K tomu slouží IT instalace. Jejich dalším úkolem je rychlá a poměrně levná komunikace. Investoři proto tuto stránku nepodceňují, jelikož bude mít v budoucnu zásadní vliv na ekonomiku projektu. V případě zachování provozu v objektu je totiž možnost nasazení moderní technologie a snížení nákladu na výrobu. Objekt se sofistikovanou IT instalací bude více poptávaný, a tudíž i lépe pronajatelný. Klesá tak riziko kolapsu projektu z vyschnutí tzv. provozních příjmů.

45

Pokud investor změní účel užívání objektu, zvolená technologie záleží na způsobu nového užití. Jiné požadavky bude mít nákupní centrum a jiné kancelářský objekt. S těmito požadavky je opět spojen způsob instalace. V průmyslu se nedbá na estetiku, a tudíž je možné IT instalace vést společně s elektroinstalacemi v instalačních kanálech a šachtách. Náklady na ně jsou nepatrné. Jedná se zejména o instalační materiál. U provozů, kde jsou kladeny větší nároky na estetiku, je realizace o něco problematičtější, a tudíž i nákladnější. IT instalace jsou poměrně živé systémy, proto se téměř nikdy nezabudovávají do stěn, jako je tomu v případě elektroinstalací. V budoucnu je totiž snadná jejich změna a předimenzování. Nejvíce se setkáme se samostatnými instalačními profily, ve kterých jsou vedeny kanály datových systémů. Profily se dávají zejména jako podlahové rohové lišty, kde nepůsobí rušivým dojmem. V prostorách, kde nejsou takové estetické nároky, je možné lišty umístit v úrovni parapetů. Toto řešení najdeme zejména v administrativních prostorách. Poslední způsob řešení je omezen existencí podhledů. Pokud jsou realizovány, je možné instalace vést pod nimi. Můžeme říci, čím větší nároky na estetiku, tím větší náklady na 1bm IT instalací. Nedá se však tvrdit, že v objektu, kde jsou kladeny velké nároky na estetiku interiéru, bude komplexní IT instalace dražší než v průmyslových prostorách, kde estetické nároky nejsou téměř žádné. Odvíjí se to totiž od rozsáhlosti celé hierarchie sítě. Podíl nákladů na realizaci není možné obecně kvalifikovat, protože se projekt od projektu diametrálně liší.

2.4.3. Plynová instalace U historických průmyslových objektů se setkáváme s plynovou instalací jen zřídka kdy. Možnosti jsou u sklo nebo kovozpracujícího průmyslu, kde se plynové medium používá k výrobě, nebo zpracování surovin. Je to dáno tím, že v době vzniku historických průmyslových objektů ještě nebyla plně rozvinutá veřejná plynofikační síť. Proto bylo zbytečné realizovat vnitřní plynovou instalaci. V dnešní situaci, kdy je k dispozici napojení na veřejnou síť, může investor ve svých plánech uvažovat s jejím využitím v rámci projektu. Opět ale zůstává otázkou, je-li to pro něho výhodné. Sama instalace je poměrně nákladná kvůli její pracnosti. Materiál sice není výraznou položkou, ale kvůli normám a předpisům je práce s ním a následná montáž velkým výdajem z investorovi peněženky. 46

Investor tedy na začátku musí sednout nad svůj plán a posoudit náklady na plynovou instalaci vůči užitku, který mu to přinese. V případě, že zachová funkčnost historického průmyslového objektu, jehož výroba není přímo závislá na plynovém mediu, vychází jeho užitek s plynovou instalací nebo bez ní prakticky stejný. Toto tvrzení je vyvozeno z cen alternativních energií, které je možné použít k vytápění objektu. V případě, že investor nezachová původní provoz a přestaví objekt na nové funkční využití, je pohled na užitek přítomnosti plynové instalace jiný. U občanské vybavenosti totiž vytápění plynem vyjde zatím nejlevněji, vzhledem k omezeným možnostem bytových domů tudíž snižuje budoucí provozní náklady. Musí se tedy zvážit, jsou-li tyto náklady a budoucí údržba nižší než užitek, který to přinese. Stejný případ je u přestaveb průmyslových objektů na objekty určené k bydlení. V oněch případech nejsou požadavky jen na plynové vytápění, ale také na plynové medium za účelem přípravy pokrmů. Nákladově je to ve všech případech téměř stejné. Složení je již ze zmíněného materiálu a práce s ním spojeným. Dále instalace a zednické práce. Ty jsou potřeba při realizaci prostupů v rámci jednotlivých vodorovných konstrukcí. V případě svislých bývá plyn veden po povrchu, nebo instalačními kanály. Je to dáno technickými požadavky a normami. Zřizovací náklady se pohybují v řádu jednotek procent těch celkových.

2.4.4. Vodovodní instalace V případě vodovodní instalace se naopak od plynu málokdy setkáme se situací, že by nebyla realizována. V případě historických průmyslových objektů nebude síť vodovodní instalace vzhledem k povaze objektu rozsáhlá. A proto se investor ve většině případů setká s tím, že ji musí rozšířit. Málokdy se nabídne možnost využití stávající instalace. I v případě, že by byla vhodně situována a dimenzována. Nepoužitelnost tkví v materiálech, ze kterých je stávající vodovodní instalace vyrobena. Jedná se totiž zpravidla o olovo, které má prokazatelně neblahé účinky na lidské zdraví. V případě, že investor hodlá zachovat ráz užívání objektu, musí odstranit stávající instalaci. Nová už ale není spojena s velkými náklady, protože dnešní vodovody se realizují na bázi plastových profilů. Práce s nimi není náročná a nikterak nákladná. Největší položkou zde bude instalační materiál. V případě průmyslových nízkých estetických nároků instalace bývá vedena vně nosných konstrukcí, to sníží náklady na její realizace o zednické práce, vyjma prostupů vodorovnými a svislými konstrukcemi. Znatelně náklady může zvýšit jen zvláštní 47

požadavek na oddělené vodovody v rámci běžné užitkové vody a zvláštní okruhy upravené vody potřebné ve výrobě. V případě že investor nezachová stávající funkční využití a budou větší nároky na estetické prostředí, zvýší se také nároky na finanční náročnost realizace. U občanské vybavenosti a bytových objektů je totiž v rámci vodovodní instalace nutné počítat se dvěma nezávislými okruhy. Jedná se o teplou a studenou užitkovou vodu. Z hlediska estetiky je žádoucí schovat vodovodní instalace do ostatních konstrukcí tak, aby na venek nebyly vidět. To je spojeno s velkým objemem zednických prací jak bouracích, tak posléze začišťovacích. Položkově dané práce převyšují náklady na samotný instalační materiál a jeho kompletaci. V zájmu hospodárnosti vynaložených nákladů je vhodné volit dispozici, dle které je samotná instalace budována. Snahou je všechny zařizovací předměty napojené na vodu centralizovat na co nejmenší ploše. Tato centra jsou pak v podlažích umístěna nad sebou. Zednické práce se tak minimalizují a s tím i spojené náklady.

2.4.5. Kanalizační instalace Pokud je realizována vodovodní instalace, pak musí být realizována zpravidla i kanalizační. Ta je vzhledem ke svým dispozičním a technickým požadavkům tou nejnákladnější variantou. Odpadní materiál totiž není tlakován, jako je tomu u vody a plynu. Jeho odtok je možný jen díky gravitaci. V případech, kdy není jiné řešení, musí se použít přečerpávací technologie. Ty jsou ale v současnosti zdrojem nákladů a v budoucnosti se musí počítat s jejich provozem a údržbou. Dále mohou být zdrojem obtíží, proto se řešení s přečerpávacími stanicemi snaží investor vyhnout. V případě, že je kanalizace realizována ve stávajícím historickém průmyslovém objektu a vyhovuje z hlediska profilové dimenze, materiálu a technického stavu, není žádoucí ji předělávat. Maximálně investor upraví vodorovné části, svislé ponechá tak, jak jsou. V historických průmyslových prostorách, které nekladou velké estetické nároky, je možné časté setkání s povrchovou kanalizací umístěnou vně konstrukcí. Její úprava tak není nákladná a vyplatí se nejen z hlediska údržby, ale také z finančních důvodů. Proto ji většina investorů ponechá, pokud to budoucí účel užití dovolí. V případě větších estetických nároku rostou i náklady. Ty také rostou z hlediska účelu užívání objektu. Normy totiž připouští počty sanitárních zařizovacích předmětů na daný počet osob v objektu. Tudíž v průmyslovém objektu stačí 1WC a 1 umyvadlo na několik desítek osob 48

stejného pohlaví. V případě bytového domu jsou požadavky náročnější. WC a několik umyvadel, resp. dřezů, totiž nalezneme v rámci jedné bytové jednotky. V absolutních číslech tedy platí, že na průmyslový objekt je málo členitá kanalizační sít z titulu menšího počtu sanitárních zařizovacích předmětů. U bytových je naopak kanalizační síť několikanásobně členitější. Od toho se odvíjí vyšší náklady na instalační materiál, následnou kompletaci a montáž u objektů občanské vybavenosti a bytových domů. Největší část rozpočtu této kapitoly ale tvoří sama zednická práce. Ta obnáší realizaci resekcí do stávajících konstrukcí a poté jejich začištění. Na rozdíl od vody je instalace problematičtější, protože musí být dostupná v místě udržovacích profilů. Uveďme příklad přestavby historického průmyslového komplexu Texlenu v Trutnově, který byl nevyužitý. Investor jej adaptoval na bytový komplex. V rámci historického užití objektu nebyla potřebná rozsáhlá kanalizační síť vzhledem k účelu provozu v objektu. U funkce bydlení však požadavky na kanalizační síť byly diametrálně odlišné jak z estetického, tak i dispozičního hlediska. Náklady na zřízení kanalizačních instalací tak dosáhly téměř k hranici 8 % (zdroj: A&K) celkových nákladů. Při rozhodování investora o projektu tak musel být kanalizační systém a náklady s ním spojené jedním z hlavních faktorů.

2.4.6. Instalace vytápění a chlazení V případě instalací vytápění a chlazení se v historických průmyslových objektech nesetkáme se složitými technologiemi. Zpravidla v rámci objektů, nebo vně je kotelna, kde se ohřívalo médium, pomocí kterého se teplo odvádělo do potřebných prostor a tam se z medií uvolňovalo. Jednalo se zejména o vodu, nebo vzduch. Ohřev se realizoval pomocí pevných nebo, kapalných paliv. Tento jednoduchý způsob ohřívání byl realizován z titulu, že nebyla rozvinutá síť horkovodů a parovodů. Dnes je však běžnou možností napojit se na tato média. Investoři to vítají. Náklady na připojení a technologie na výměnu tepla sice nejsou zanedbatelné, ale v budoucnu se budou rentovat. V případě, že by si v objektu nájemce nebo dokonce vlastník, resp. investor, měl vyrábět teplo sám. Největším nákladem by totiž bylo vybavení kotelny a jeho následná údržba. V případě že bude zachován ráz provozu v objektu, dá se většinou využít stávajícího interního systému vytápění, změní se jen výměník a realizuje napojení na veřejnou síť s topným médiem.

49

Pokud ale investor uvažuje změnu užívání historického průmyslového objektu, musí tomu také přizpůsobit hierarchii a technologii topné soustavy. Technologie připojení a výměníku bude totožná, ale rozdíl bude v rozvodu a předávání tepla. Objekty občanské vybavenosti a byty totiž mají již mnohokrát zmiňované nároky na estetiku. Přívodní potrubí se tak zpravidla schovává do konstrukcí, což způsobuje zvýšené náklady na zednické práce. Z hlediska pořízení se dá říci, že materiál je zhruba ve stejném poměru oproti kompletaci a montáži. Požadavek ohledně chlazení není tak častý vzhledem ke klimatickému pásmu, ve kterém území České republiky leží. Chladící technologie je sama o sobě velmi nákladná a její následující provoz by mohl objekt finančně velmi zatěžovat. Proto se investoři vyhýbají klimatizacím. Výjimku tvoří technologické požadavky kdy je potřeba chladit určitý provoz.

2.4.7. Vzduchotechnické instalace Vzduchotechnické instalace v historických průmyslových objektech nejsou zpravidla nikterak řešeny. Plynulo to z toho, že naši předci neznali nucené větrání. Veškerá vzduchotechnika se tedy odehrávala v rámci otevření oken nebo dveří. V pozdější době realizovali svislé průduchy, které do jisté míry odsávaly vzduch z objektu na základě rozdílných výškových tlaků. Možnosti tohoto principu byly však velmi omezené. V současnosti jsou možnosti vzduchotechniky velké, ale také nákladné. V případě rekonstrukce historických průmyslových hal v centru Trutnova, kam se po revoluci nastěhovaly elektrotechnické firmy ze západu. Ty měly vzhledem k sortimentu své výroby náročné požadavky. Potřebovaly bezprašné prostředí. Ventilace tedy musela být nucená podtlaková. Nepodařilo se mi zjistit, jaké náklady to přesně vyvolalo, ale vzhledem k profilům, z nichž se sestávají rozvody, dále pak jednotka, co pohání vzduch a upravuje ho na určité parametry, domnívám se, že náklady moly být mezi 10 až 15 % celkového rozpočtu na danou rekonstrukci. Nesmíme ale opomenout další náklady na údržby a opravy technologií. Většina investorů se tedy radši vyhne projektům, které kladou velké nároky na nucenou ventilaci s úpravou přiváděného vzduchu. Pokud s tímto elementem ve svém záměru počítají, je třeba pořádně náklady spojené se vzduchotechnikou posoudit. V případě špatných propočtů to může být pro menší projekty smrtící.

50

2.4.8. Ostatní instalace V případě ostatních instalací mám na mysli takové technologie, které mají zanedbatelné náklady na své pořízení, nebo se vyskytují jen v ojedinělých případech. Jedním z těchto systému je např. EPS. Jedná se o elektronický poplachový systém, který má varovat v případě požáru. Nákladově není nikterak zásadní. Rozvody k čidlům se realizují v rámci elektroinstalací. Pro příklad je použit v budově Bankovního institutu v Praze. Se systémem EPS je občas spojen i požární hasící systém. Jeho realizaci si žádají požární normy. V případě že není požadován, investoři ho zpravidla opomenou. Je totiž nákladný z hlediska pořízení. Technologicky se jedná o vodovod. Pokud se systém v objektu nachází, musíme počítat s dodatečnými náklady na jeho údržbu a pravidelné zkoušení. Historické průmyslové objekty nemají tyto systémy instalovány. Dříve totiž neexistovaly, ale pokud investor zavádí ve starém objektu nový provoz, bohužel už se musí řídit platnými normami, které v některých případech systémy požárního zabezpečení vyžadují. Pokud bychom nechali rozhodnutí jen na investorovi, pak by realizaci protipožárních systémů zamítl ve většině případů. Výjimku tvoří nařízení již zmíněných požárních norem, nebo prostá matematika. Pokud jsou totiž realizovány protipožární systémy, je riziko poškození majetku ohněm menší, tudíž bude i pojistka adekvátně nižší. Je tedy zapotřebí zvážit náklady na protipožární systémy vůči snížení nákladu na pojištění objektu. Dalšími instalacemi, které připadají v úvahu, jsou bezpečnostní systémy. Ty jsou identické s IT instalacemi a elektroinstalacemi s rozdílem, že začínají na vstupech čidly, nebo kamerami a končí na centralizovaném bezpečnostním pultu v objektu, nebo vně objekt (u bezpečnostní služby). Náklady se různí a odvíjí se od rozsahu, ale také od použité technologie. Jako příklad uveďme situaci, kdy investor nechal zpracovat bezpečnostní analýzu objektu, která mu doporučila použít systém rohových konzolových kamer, které jsou otočné a pokryjí tak perimetr objektu. Přílohou analýzy byl i rozpočet na navržené řešení. Zmíněné kamery zde stály řádově statisíce za jednu. Investor to vzhledem k vysokým nákladům nerealizoval. O půl roku později přišla na trh novinka v podobě IP kamer. Jednalo se o ty samé kamery z pohledu funkce, ale nákladově stály desetinu toho, co ty původní. Dnes se dá říci, že náklady na pořízení nejsou rozhodující. Tím co rozhodne je následující provoz, kdy je třeba platit obsluhu bezpečnostního systému a v případě narušení objektu její zásah. Opět je na zvážení investora, zda je snížení pojistného v budoucnu adekvátní vynaloženým nákladům, a tudíž i užitku. Jistě existuje mnoho dalších specifických instalací. Všechny jsou ale vázány na velmi úzké požadavky určitých provozů. Zpravidla platí, že pokud se v projektu vyskytnou, tvoří jeho 51

velkou finanční část (např. potrubní pošta). Je tedy na investorovi posoudit náklady na jejich vybudování a poté údržbu při jejich provozu. A to vše posoudit vůči užitku, který mu to přinese.

2.5.

Sanace kontaminací

V případě sanace kontaminací investor většinou řeší existenční otázku celého projektu. Sanace je totiž spojena s velkým objemem prací v rámci odstranění závadných konstrukcí nebo materiálu a poté bezpečným uskladněním kontaminované hmoty. Poté se zpravidla vše uvede zase do původního stavu za použití zdraví neškodlivých prvků. Tyto skutečnosti vyvolají velké náklady, které v budoucnu investorovi nepřinesou přímo užitek. Samotná dekontaminace totiž nezvýší kapacitu budoucího objektu, jen sníží jeho ekologickou zátěž pro okolí a rizika zdravotní závadnosti. Finančně projekt ovlivní nejen kontaminace v interiéru, kterou je třeba bezpodmínečně odstranit, nebo zmírnit na přípustnou úroveň. Má totiž přímý vliv na zdraví lidí zdržujících se v objektu a jeho okolí. Zdravotně nezávadný objekt je totiž snadněji pronajatelný a provozovatelný. Může ale nastat případ, kdy nedojde přímo k odstranění kontaminované hmoty v objektu. Investor v rámci úspor rozhodne, že využije technicko-chemických procesů, aby neblahé projevy a vlivy odstranil. Je otázkou, na kolik to je hospodárné, protože provoz technologie, která pozitivně působí na škodlivé vlivy kontaminace, bude asi za dobu života objektu daleko přesahovat náklady původního radikálního zásahu, který by však odstranil nejen symptomy, ale i příčiny. Svůj vliv na ekonomiku má také kontaminace v exteriéru blízkého okolí historického průmyslového objektu. Exteriérová kontaminace totiž ovlivňuje provoz vně objektu, na který plynule navazuje i ten vnitřní. Například venkovní skladovací plocha, která je vhodně umístěna, aby nebyly prostoje v zásobování výrobní linky. Vlivem kontaminace ji však nelze za současných podmínek umístit na nejvhodnější místo. Investor tedy posoudí, zda dekontaminace přinese větší užitek v budoucnu než v současnosti vynaložené prostředky na ni samotnou. Kontaminace jsou způsobeny konáním lidí, kdy nakládají s určitými nebezpečnými látkami, které se poté dostanou do konstrukcí a z nich se postupně uvolňují do ovzduší, vody nebo země. Všechny tyto elementy potřebuje člověk ke svému bytí, přestože jejich zamoření neblaze ovlivňuje jeho zdraví. 52

Občas ale může nastat případ kontaminace, kterou nezavinili lidé svojí činností, ale příroda svými procesy. Názorným příkladem může být radon v podloží. Tyto dva původy kontaminace mají diametrálně odlišné vlivy na ekonomiku projektu, oba ovšem negativní. Náprava kontaminace způsobené lidmi je ve většině případů finančně realizovatelná. Má totiž omezený rozsah a je lokálně soustředěná. Pokud za kontaminaci může příroda, není většinou ve finančních a technických silách investora ji napravit. Jedná se totiž o velké objemy závadné hmoty nebo přírodních souvislostí, jejíchž odstranění a deponování na skládce nepřinese adekvátní užitek vůči nákladům. Investor v tomto případě radši záměr přemístí do vhodnější lokality nebo od něho zcela ustoupí, pokud je místně vázán.

2.5.1. Sanace kontaminací v interiéru Jak jsem již naznačil kontaminace v interiéru je v drtivé většině případů odstranitelná, nebo její příznaky můžeme snížit na regulérní mez, kterou povoluje platná legislativa. Je to hlavně z titulu, že kontaminaci tvoří jasně vymezitelná ohniska. Investor je tedy schopen s pomocí odborníků určit přesně rozsah, a tudíž jasně předvídat náklady spojené s dekontaminací a sanací problematických partií. Ty vyčíslí v rámci rozpočtu skládajícího se z jednotlivých položek. Takový rozpočet se bude skládat ze dvou částí. V první budou zachyceny likvidace postižených konstrukcí a prvků. V druhé části se pak rozpočtuje uvedení do původního stavu, čili nezávadná náhrada za odstraněné prvky. U historických průmyslových objektů se často setkáme se specifickými kontaminacemi vlivem provozu. Pokud investor hodlá tyto objekty využít k novému funkčnímu využití, musí se popasovat s jejich zneškodněním. Ve většině případu se dá kontaminace rozdělit na:  Kontaminace vlivem použití nevhodných materiálů  Kontaminace vlivem provozu  Kontaminace způsobená přírodními vlivy Pokud je objekt kontaminován vlivem použití závadných materiálů, bývá tato dekontaminace z hlediska nákladů tím nejmenším zlem. Investor musí nevhodné materiály odstranit a nahradit za vhodnější, zdraví neškodné. Nejčastěji se setkáme s touto variantou v podobě karcinogenního azbestu, který byl v dřívějších dobách hojně používán za účelem zlepšení 53

některých vlastností materiálů. Jasným příkladem byly nedávné zásahy na školách v Českých Budějovicích. Častým problémem bývají také úpravy povrchů, na které byly použity nevhodné barvy s příměsí těžkých kovů. Některé generace historických objektů také trápí nevhodné zdivo, které bylo vyráběno z odpadních elektrárenských materiálů. Toto zdivo bývá radioaktivní. S onou problematikou jsme se mohli setkat v Trutnově, kde firma Renault chtěla přestavět starý sklad technických služeb na autosalon. Zdivo obsahovalo elektrárenský popílek. Po provedeném měření byla zjištěna intenzita záření přes 200 Bq/1m3

(Bq –

Bequerel je jednotka intenzity zdroje radioaktivního záření). Investor tedy musel odstranit většinu kontaminovaných nosných konstrukcí vzhledem k tomu, že s tím v projektu bylo počítáno, nezpůsobil daný zásah v ekonomice projektu větší distorze. V případě kontaminací vlivem provozu jsou na vině nedostatečné provozní postupy, které by měly být uzpůsobeny tak, aby ke kontaminaci nedocházelo. V historii se totiž riziky kontaminace moc nezabývali. Nebyly zde ani takové možnosti jak jim zabránit a téměř nikdo nebyl schopen předpovědět důsledky, pokud ke kontaminaci došlo. Dnes jsou možnosti úplně jiné. Moderní zákony a normy kladou velký důraz na to, aby ke kontaminacím nedocházelo. Dokonce se snaží, aby staré kontaminace, jako neblahé dědictví předchozích generací, byly zneškodňovány a odstraňovány, viz státní zakázka na sanaci starých ekologických zátěží.55 Pro příklad jsou uvedeny dva projekty, kde jsem se s provozní kontaminací setkal. V prvním případě to bylo na projektu v centru Ostravy, kdy chtěl investor starý tovární objekt přestavět na tržnici. Dříve v objektu natíraly pražce pro potřeby drah. Vlivem toho na zem a do podloží unikly velké objemy nátěrové hmoty, která se postupem času odpařovala. Tím krom jiného kontaminovala vzduch v objektu. Investor se rozhodl sanovat postižené podloží. Na konstrukcích objektu byly náklady jasně vyčíslitelné, ale v podloží to možné nebylo. Na základě vrtaných sond se provedl kvalifikovaný odhad, který jak skutečnosti ukázaly, byl velmi optimistický a nepřesný. Vyměnila se tedy kontaminovaná vodorovná konstrukce a zemina v podloží v omezeném množství, co rozpočet dovolil. Zbytek se musel řešit v rámci provozních opatření, aby negativní vlivy kontaminace byly potlačeny na únosnou mez. Konkrétně v tomto případě byly realizovány vrty, do kterých se stahovala nátěrová hmota, odtud pak byla čerpána a chemicky zneškodňována. Aplikované řešení sice projekt finančně zachránilo, ale v budoucnu zvýšilo provozní náklady na čerpání a chemické zneškodnění. V druhém případě se jednalo o lofty v Hradci Králové, v místní části Svobodné dvory. Zde byla stávající historická hala, dříve provozovaná jako koželužna. Hala měla jednoduchou 55

http://cs.wikipedia.org/wiki/St%C3%A1tn%C3%AD_zak%C3%A1zka_na_sanaci_star%C3%Dch_ekologick [online]. [cit. 2012-01].

54

podlahu, takže i kdyby nebyla kontaminovaná, stejně by se s ní dále v rámci projektu muselo pracovat. Z tohoto hlediska nedošlo ke zvýšení nákladů. V případě podloží už to bylo horší. V rámci průzkumu byla identifikována ohniska kontaminovaná louhy z provozu. Ta se pak odtěžila. Náklady daleko předčily užitek. Investor měl velké množství finančních prostředků mimo rozpočet a osobní zájem projekt dokončit. Podloží se tedy podařilo dekontaminovat. Bylo to ale za cenu velkého navýšení rozpočtu. V případě, že za kontaminaci může příroda nebo její vlivy, není většinou v technických, ani ekonomických možnostech investora toto napravit. Nejvýraznějším příkladem je radon. V okolí Trutnova totiž vznikala rozsáhlá důlní díla, jejichž vlivem se změnila hydrogeologická skladba podloží, čímž se místy zvýšily koncentrace radonu. Do určité míry se sice dají provést úpravy na objektu, aby zamezili vnikání radonu do interiéru objektu, jako je třeba realizace odvětraného roštu pod objektem. Všechna opatření mají však svoji účinnost a omezení. V krajním případě není v možnostech současných technologií finančně únosné řešení. Např. v situaci, kdy by měl investor odtěžit podloží v okolí objektu do hloubky stovek metrů. Finančně by totiž sanace na straně nákladů několikanásobně převýšila současný a budoucí užitek z dané rekonstrukce historického průmyslového objektu na nové funkční využití.

2.5.2. Sanace kontaminací v exteriéru Exteriérové kontaminace z hlediska odstraňovacích nákladů jsou jednotkově levnější (dle položkových cen v rámci Krosu) než interiérové. Jejich sanace je spojena především se zemními pracemi, transportem a poplatkem za uložení na skládku, nejsou zde zásahy do konstrukcí, které na jednotku tvoří rozhodující rozdíl. Na základě rozpočtu v programu Kros vychází problematika dekontaminace 1 m3 kontaminované zeminy na 500 až 3 000 CZK. V jednotkových nákladech je rozpětí 2 500 CZK, protože jsou velké rozdíly v poplatcích na skládkách a také ve stupni kontaminace materiálu. V případě větší rozsáhlosti z hlediska hloubky mohou být použity dočasné pažicí nebo základové konstrukce typu pilotových stěn. Co se týká rozsahu exteriérových kontaminací, bývají objemnější. Venku totiž nic nebrání jejich extenzivnímu rozvoji. Tato kontaminace opět vznikne neopatrným zacházením s nebezpečnými látkami, ve hře je tedy lidský faktor, nebo naopak příroda jako v předešlém případě. Základní členění dle příčin tedy je:

55

 Kontaminace vlivem provozu  Kontaminace způsobená přírodními vlivy Náklady

na

odstranění

kontaminační

zátěže

jsou

většinou

spojeny

s odtěžením

kontaminované zeminy, jejím uskladněním a poté navezením nové nezávadné zeminy. Investor se dekontaminaci v exteriéru snaží vyhnout. Většina externích kontaminací totiž neovlivní objekt na tolik, aby jí muselo být věnováno větší pozornosti s vlivem na budoucí ekonomiku projektu. Pokud ale tento případ nastane, projekty většinou končí, protože s tímto zásahem jsou spojeny velké náklady a téměř žádný užitek pro investora. Jediný užitek z dekontaminace tak přinese v budoucnu společnosti díky čistšímu a zdravějšímu prostředí. Příklad externí kontaminace je v Otrokovicích na Moravě, kde investor získal celý historický areál, kde měly někdejší průmyslové stavby Zlín své dílny. Vedle haly samotných montážních dílen byla odstavná plocha, kde skladovali rozbité a vyřazené stroje a automobily. Z nich pak unikaly po dlouhá léta provozní kapaliny a vsakovaly se do půdy. Investor vzhledem k záměru nemusel sanovat znečištění. Musel však provést taková opatření, aby vzhledem k provozu, který měl být podobný tomu původnímu, nedocházelo k dalšímu zamoření. Náklady spojené s nápravou tak nejsou provázány jen s dekontaminací nebo potlačením jejich negativních vlivů. V tomto případě se náklady projevily v opatření, aby už k další kontaminaci nedocházelo, jako sofistikovaná úprava venkovního povrchu a jeho odvodnění v rámci žlábků a kanálků do jímek. Příklad kontaminace exteriéru v souvislosti s historickými průmyslovými objekty vlivem přírodních procesů není nikde uveden. Možný je příklad radonu, stejně jako tomu bylo v případě interiéru. V případě otevřeného prostranství to však není problematika, která by investorovi způsobovala větší technické nebo rozpočtové obtíže. Tento druh kontaminace je spojen s lokálním působištěm, kde probíhala např. důlní činnost. Zvýšený radon v exteriéru se hojně vyskytuje v oblasti Malých Svatoňovic, Markoušovic a Radvanic na Trutnovsku. Problematické je, že není možné kontaminaci exteriéru v rámci možností investora ve většině případů řešit.

2.6.

Ostatní stavebně-technicko-ekonomická problematika

Ostatní stavebně technická problematika nastane v případě, že není možné použít běžné technologické postupy, na řadu musí přijít náročnější a také mnohem dražší technologie 56

provedení. Tento fakt zmůže zásadním způsobem změnit celou ekonomiku projektu. Pokud k nějakému omezení rekonstrukčních postupů dojde, dají se příčiny okolností vzniku dělit do následujících dvou skupin:  V zástavbě  Mimo zástavbu V zástavbě většinou nastanou omezení vlivem malé vzdálenosti od okolních objektů. Rekonstrukční zásahy vyvolávají dynamické síly a tlaky, které se pak projevují na zasaženém okolí. Nejčastěji se tímto negativním jevem setkáme na základech, kdy při rekonstrukcích musíme dát pozor na zachování staticko-dynamického stavu podloží. Neopatrné rekonstrukční zásahy a zejména nešetrné postupy by totiž mohly vyvolat defekty v okolí, tudíž i větší náklady na opravy těchto škod. Příkladem je historická hala v Přerově, kdy investor ve svém záměru počítal s nástavbou na ni. Musely se tedy zesílit základy. Zvolená metoda se začala realizovat, ale bylo potřeba zapažit stavební jámu. Z finančního a technického hlediska se zvolila technologie vibroberanění štětových stěn. Otřesy od vibroberanidla měly neblahé účinky na okolí a proto se štětová stěna musela realizovat jinou nákladnější technologií vysokofrekvenčního beranění. Tento fakt zvedl náklady na zajištění výkopu, což se logicky muselo také projevit na rozpočtu, který s tím nepočítal. Může ale nastat diametrálně odlišná situace, kdy není okolí obtěžováno, ba dokonce ohrožováno rekonstrukcí samotnou, ale následným užíváním a provozem objektu. Může se jednat o hluk, zápach, otřesy, nadměrnou prašnost či nadměrné osvětlení. Investor pak musí vynaložit prostředky, aby eliminoval tyto negativní vlivy na okolí. Spočívá to v realizaci vhodných stavebních opatření, která sníží negativní vlivy. S těmi však projekty většinou počítají, protože jmenovaná znečištění jsou spojena se specifickými provozy a investor o nich má už ve fázi příprav určitou představu. Můžeme se setkat i se situací, kdy není možnost napravení pomocí dostupných technologií. Jedná se zejména o změnu pohledových horizontů v okolí. Je to poměrně absurdní situace, ale občas nastane. Investor totiž rekonstrukcí změní tvar objektu a vzhled lokální části. To se nemusí líbit lidem v okolí, a mohou se tím cítit dotčeni. Zpravidla pak rozhoduje soud o oprávnění jejich snížení užitku vlivem změny okolí. Pokud však dotčený vyhraje a soud rozhodne o jeho odškodnění, přímo úměrně tím stoupnou náklady, proti kterým bohužel nestojí žádný užitek pro investora. 57

V případě, že se pohybujeme mimo zástavbu, je možnost vzniku dodatečné problematiky menší. Omezení mohou nastat v rámci přírodních ekosystémů apod. Například rekonstrukce stávajícího historického objektu může být omezena v určitou dobu, kdy v lokálním biotopu probíhá zásadní přírodní proces, např. migrace chráněných žab v okolí staveniště, což vyvolá zvýšenou opatrnost při rekonstrukcích, nebo jejich dočasné zastavení.

2.7.

Ostatní problematika v objektu

Ostatní problematika technicko-ekonomického rázu bývá vyvolána potřebou komunikací a dopravy uvnitř objektu. V historických průmyslových objektech komunikační koridory nejsou dimenzovány na moderní manipulační a dopravní techniku. Dříve se totiž používala k manipulaci jen lidská síla, vozíky a jednoduché stroje, jako je kladka, páka atd. Dnes vzhledem k provozu a povaze přemísťovaných břemen je řešení daleko složitější. Možnosti se odvíjí od potřeb jednotlivých provozů. V případě technického funkčního využití se setkáme s velkými nároky na komunikační koridory, kde je možně projet s manipulační technikou typu vysokozdvižný vozík nebo nákladní či tahací vozík. Na prostory tohoto typu jsou kladeny odlišné požadavky, zejména na odolnost podlahy pro působení těžké a frekventované dopravy. Více odolná podlaha je také nákladnější, proto prostory které jsou dimenzovány pro komunikaci a dopravu vyžadují zhruba o 10 až 20 % větší zřizovací náklady než prostory běžné (zdroj: Kros). Dalším nákladem může být manipulační technologie typu mostového jeřábu. Samotný jeřáb je poněkud nákladný, 30 až 50 % jeho pořizovací ceny tvoří stavební úpravy, které je třeba vynaložit na zbudování pojezdové dráhy (zdroj: Ing. Antonín Vacek z JVS). V případě změny využití objektu se nejedná o manipulační, nýbrž komunikační požadavky. Tímto požadavkem může být například komunikační koridor pro pěší, situovaný v rámci nových urbanizačních požadavků. Příkladem toho je Brněnská nákupní Wannieck galerie (Waňkovka), kterou jsem zmínil již v úvodu. Investor totiž musel řešit zachování víceúrovňové komunikační spojnice hlavního nádraží a autobusového nádraží. Celá galerie je tak koncipována jako zastřešená ulice, kde jsou soustředěny na obou stranách obchody. Komunikační funkce však vyvolala větší náklady, protože prostor uřčený k přemísťování, musel splňovat zákonné a normové požadavky. To způsobilo nabobtnání nekomerčních prostor na úkor těch komerčních. Nekomerční se nedají pronajmout, tudíž nevydělávají,

58

během budování projektu je ale investor musel financovat. Opět tedy záleželo na posouzení nákladů vůči budoucímu užitku. Dalším velice problematickým bodem jsou parkoviště a jejich nájezdní rampy. Vždy se investorovi vyplatí realizovat parkování, pokud si to účel využití objektu vyžádá, mimo objekt a na zemi. V případě Wannieck galerie a jejímu okolí to nebylo možné. Architekt tedy navrhl garáže v okrajových částech objektu, třetím nadzemním podlaží na užitné střeše. Náklady na zesílení stávajících konstrukcí a vybudování nových se pohybovalo kolem 18 % (zdroj: ECE invest) všech rekonstrukčních nákladů, v absolutních číslech to dělalo částky v řádu desítek milionů. Investor s tím musel počítat a zahrnout to do výpočtu na začátku záměru a porovnat budoucí užitek vůči nákladům. Další zvýšení nákladů si vyžádá napojení na veřejné komunikace, které musí být dle požadavků dopravní policie. Nájezdy a výjezdy musí splnit sklony, úhly a pohledové horizonty, aby bylo minimalizováno riziko nehody. V případě Wannieck galerie to vyvolalo dokonce potřebu řízeného provozu v rámci světelné signalizace. To s sebou opět přineslo navýšení nákladů.

2.8.

Ostatní problematika vně a blízkém okolí objektu

Ostatní problematikou vně objektu a jeho blízkém okolí je opět myšlena komunikace a manipulace s břemeny. Z hlediska situování historických průmyslových objektů v krajině je můžeme najít v intravilánu a extravilánu obcí. Obecně platí, že zásahy v intravilánu jsou nákladnější, protože je ovlivňují náročnější požadavky okolí na jejich realizaci, ale také výsledný stav. Požadavky extravilánu jsou méně náročné a tudíž i méně nákladné. Bohužel to nejde obecně kvantifikovat, protože se projekt od projektu diametrálně liší. V exteriéru mohou vyvstat požadavky opět na manipulaci jak horizontální, tak vertikální. Vertikální doprava je realizována pomocí mostových jeřábů. Ty bývají finančně náročné. Sama technologie jeřábů vychází řádově na miliony korun a velkou položkou je zbudování venkovní dráhy. Naštěstí se s touto problematikou investoři setkávají jen velmi okrajově u specifických potřeb výrobních provozů. Mnohem častěji se však setkávají s požadavky na horizontální manipulaci a komunikaci. Tyto požadavky jsou spojeny s nároky na komunikační linie, které musejí podléhat normám. Technologicky je mnoho způsobů řešení a investoři volí to správné na základě požadavků a 59

nákladů spojených se zbudováním. Nejčastěji se používá materiál na bázi asfaltu nebo betonu. Jednotkové náklady nejsou zásadní, ale vzhledem k rozsahu ploch opět šplhají do mnohaciferných částek. U jiného než průmyslového využití historických průmyslových objektů jsou často také kladeny požadavky na pěší komunikaci v podobě chodníků a lávek, jak je tomu opět v případě Wannieck galerie (Waňkovky). Dále pak parkovací místa, odstavné a skladovací plochy. V případě, že to situace dovolí, budují se mimo objekt zpravidla na zemi. Je to z titulu nižších nákladů na jejich vybudování, které jsou zlomkové vůči vnitřním víceúrovňovým parkovištím. Je to totiž spojeno jen s pořízením pozemku a jeho povrchovou úpravou, popř. odvodněním, na rozdíl od budování složité konstrukce parkovacího objektu.

60

3. Problematika z pohledu legislativy a veřejných institucí

3.1.

Problematika z pohledu legislativy

V následující části diplomové práce se podíváme na problematiku rekonstrukcí historických průmyslových objektů na nové funkční využití z jiného úhlu pohledu, než tomu bylo v předchozí kapitole. A to úhlem pohledu legislativy a veřejných institucí. Pod pojmem legislativa jsou chápány zákony a platné normy na našem území, respektive na území Evropské unie. Na dodržování těchto předpisů dohlíží patřičné úřady zejména pak stavební, se kterým je investor přímo konfrontován. Stavební úřad specifikuje investorovi i ostatní fyzické, resp. právnické osoby a státní instituce, kterých se jeho záměr dotýká. Ve výčtu dotčených stran budou: legislativa, veřejné instituce a v krajních případech i různé zájmové spolky a sdružení. Legislativa působí protisilou investorovi. Snaží se hájit zájem většiny a zachovat udržitelný rozvoj do budoucna. Dále pak hájí životní prostředí a soulad záměru, aby nevznikaly v okolí různé provozní a funkční distorze. Její požadavky vyvolávají dodatečné nároky na investora, a tudíž mu i zvyšují náklady na projekt. Je tedy v jeho zájmu posoudit náklady dodatečných požadavků, nikoliv však vůči užitku. Protože ve většině případů žádný investorovi nepřinesou, ale vůči ekonomice celého záměru, zdali v budoucnu projekt na zvýšené náklady vydělá, či ne. Je nutno zmínit, že dodatečné požadavky nevyvolají užitek na straně investora, dějí se z titulu zvýšení společenské užitečnosti. Tato kapitola se dále bude vyvíjet ve dvou rovinách. Tou první je omezení z podstaty věcí, zejména zákony, normami, věcnými břemeny atp. Ve zmíněném případě jde o hájení většinové veřejnosti, resp. jejích zájmů. V druhé rovině bude rozebrán pohled perspektivou veřejných institucí a zájmových sdružení. Ty zastupují také zájmy veřejnosti, ta však v celkové populaci už nezastupuje většinu, ale jen malou dílčí část. Tyto segmenty jsou soustředěny na určité skupiny či kluby sdílející stejný zájem.

3.1.1. Právní problematika (břemena, ochranná pásma a vlastnictví) S právní problematikou jsou spojena témata věcných břemen a vlastnictví objektu a jeho okolí z hlediska přístupu po vlastních pozemcích. Dále pak sem lze zařadit i problematiku ochranných pásem, což je specifický druh věcného břemene. 61

Podívejme se tedy nejprve na problematiku spojenou s věcnými břemeny. Základním údělem věcných břemen pro investora je:56  Něco konat  Něco strpět  Něčeho se zdržet V případě adaptací historických průmyslových objektů mohou být všechny výše uvedené druhy věcných břemen pro investora velmi limitující. S jejich eliminací jsou spojeny poměrně velké prostředky a v některých případech dokonce není způsob řešení. Daný záměr se v takovém případě ukončí. Zvláštním věcným břemenem jsou tzv. ochranná pásma, která jsou poměrně častá v hustých městských zástavbách, ale i mimo ně a proto se jim budu více věnovat. Investor se při rekonstrukcích historických průmyslových objektů často setká se stavebními omezeními v rámci ochranných pásem. Nejvíce bude konfrontován s ochrannými pásmy kolem liniových a strategických staveb, jako jsou třeba elektrická vedení, ropovody, parovody, plynovody. Za strategické stavby pak továrny, elektrárny, letiště atp. Ochranná pásma se vyznačují tím, že po určitou vzdálenost od chráněné nemovitosti musí provoz podléhat určitým pravidlům, co se týká velikosti, výšky, účelu provozu atp. V některých případech je na dotčeném území podléhajícím ochrannému pásmu dokonce stavební uzávěra. Může nastat situace, že historický průmyslový objekt byl vybudován dříve, než vzniklo ochranné pásmo. Neznamená to, že by se vznikem ochranného pásma musel objekt odstranit, ale omezuje to jeho další rozvoj a využití. Samotná ochranná pásma nabývají hodnot od desítek metrů až po kilometry v případě jaderných elektráren a letišť. Okolo letiště v Hradci Králové existovaly zemědělské sklady, které investor po revoluci adaptoval na prodejnu stavebního materiálu. Setkal se však s omezeními, že nemohl objemově rozšířit stávající objekty do výšky a musel budovat administrativní části s kancelářemi do stran. Prostředky vynaložené na přístavbu byly vyšší než na nástavbu. Opět musel dobře posoudit vícenáklady spojené s dražší variantou vůči budoucímu užitku. V případě vlastnictví může být problematika adaptací ještě vetší. Je to spojeno zejména s nemovitostmi, které investor v záměru uvažuje, ale nejsou zcela v jeho vlastnictví. V úvahu 56

LINDE. NEMOVITOSTI: Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Linde Praha, a.s., 2007. ISBN 978-80-

7201-679-2.

62

přichází následující majetkové struktury:  Bezpodílové spoluvlastnictví  Podílové spoluvlastnictví U bezpodílového spoluvlastnictví je myšleno společné jmění manželů, sourozenců atd., kde má každý ideální část předmětné nemovitosti. Pokud se jeden z podílníků rozhodne rekonstruovat průmyslovou nemovitost, kterou již vlastnili nebo ji nabyli, na nové funkční využití, potřebuje k tomu minimálně souhlas druhého majitele (spolupodílníka). Dále by mělo dojít na právní vyčlenění obou podílů. Zamezí se tak budoucím možným rizikům. Prakticky to znamená přechod z bezpodílového na podílové spoluvlastnictví. Ideální způsob řešení je vyplatit spolumajitele a odkoupit tak nemovitost do absolutního vlastnictví. Tímto krokem se minimalizují možná budoucí rizika záměru. Tato varianta není tolik frekventovaná. Uvádím jí spíše jako teoretickou, obecně by ale mohla v některých případech nastat. U podílového vlastnictví je dohoda o poznání složitější, než je tomu v předchozí variantě. Jedná se totiž o širší vztahy mezi spolumajiteli a také jich může být více. Investor může vykupovat nemovitost pro daný záměr, nebo už je vlastnit. V případě investorova výkupu adaptační nemovitosti od více majitelů může nastat varianta absolutního odkoupení. Kupující se dohodne se všemi spolumajiteli, že mu prodají své podíly. Je to nejnákladnější varianta, ale také nejbezpečnější pokud přihlédneme k budoucím rizikům. Investor nemusí vykupovat celou nemovitost, stačí mu většinový podíl. V budoucnu ho mohou limitovat spolumajitelé. Tyto dvě varianty jsou poměrně časté s tím, že jasně preferována je ta první. Druhá s sebou nese mnohá právní rizika a omezení do budoucna. Třetí a čtvrtý případ je opět spíše v teoretické rovině, kdy investor získá menšinový podíl a dohodne se s ostatními spolumajiteli. To přináší velké riziko ze strany spolumajitelů, protože náklady spojené se záměrem nese na svých bedrech investor a jsou vynaloženy na adaptaci objektu, o kterém nemá možnost sám rozhodovat. Poslední možná varianta při rekonstrukcích průmyslových nemovitostí je taková, že investor nevykoupí žádný podíl na nemovitostech. Na vlastní náklady je zrekonstruuje a vynaložené náklady si pak v objektu „ odbydlí “. Opět je to spojeno s rizikem ze strany vlastníků nemovitostí a dobrým písemným zajištěním budoucích závazků a vztahů. Z druhé strany mohou vznikat varianty, kdy investor už vlastní nemovitost, ale je právnická osoba, a jeho společníci nesouhlasí se záměrem adaptace. Řešení je opět v rámci menšinového 63

nebo většinového, v ideálním případě absolutního vlastnictví a právních vztazích mezi společníky.

3.1.2. Problematika životního prostředí Historické průmyslové stavby a jejich rekonstrukce na nové funkční využití dle zákona vyžadují ve specifických případech posouzení, jaký vliv budou mít jejich adaptace a následný provoz na životní prostředí. Samotným posouzením se zabývá studie EIA (Environmental Impact Assessment), která hodnotí a simuluje vlivy a projevy na životním prostředí v širším okolí stavby. Ekonomicky se samotná EIA v projektech neprojevuje výrazným způsobem. Náklady na vypracování obnášejí řádově desetitisíce. Samotný dokument pak čítá zhruba 50 a více stran kde, jsou vyhodnoceny dopady záměru investora na životní prostředí. Horší je to po stránce času, kdy investorovi vzniká prodleva vlivem vypracování dokumentu a následného posuzovacího řízení. Záměr posoudí patřičné instituce, které na základě posudku a navržených opatření mohou vydat investorovi k jeho záměru souhlasné stanovisko, nebo ho zamítnou a odůvodní. Celé kolo se pak opakuje. Největším úskalím procesu EIA jsou rostoucí náklady, které vyvolají změny v rekonstrukčních postupech a následném užívání objektu. Investorovi proti těmto nákladům nestojí velký užitek, ale musí se jim podrobit z titulu souhlasu ze strany legislativy. Opět je na posouzení, jsou-li náklady vyvolané řízením EIA únosné pro projekt.

3.1.3. Problematika hygieny Problematika hygieny je spojena se specifickými provozy, odpadním hospodářstvím objektu a částečně i s jednou z následujících kapitol OTP. Obecně můžeme říci, že požadavky hygieny a životního prostředí jsou na území České republiky jedny z nejtvrdších v rámci Evropské unie (zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D.). V případě specifických provozů jsou myšleny funkční celky, ve kterých bývají kladeny zvýšené požadavky na čistotu. Zejména provozy pro hromadnou přípravu jídel a jejich částí a vůbec celý potravinářský průmysl. V investorově peněžence se tyto požadavky projeví zvýšením nákladů z titulu odolnějších a vhodnějších materiálů a zařizovacích předmětů, ale i dispozice. V úvahu připadají úpravy povrchů stěn a podlah. Dále požadavky na samotnou technologii přípravy jídla a materiály. V oblibě jsou nerezové spotřebiče, které inventář prodražují řádově o desítky procent. Hygiena v tuzemsku 64

má také jasné plány ohledně dispozičních úprav těchto provozů, kdy dochází k požadavkům na vznik specifických funkčních místností, aby byly odděleny jednotlivé fáze přípravy jídel. Jako příklad je uvedena místnost na zpracování přijaté zeleniny. Ta nesmí být donesena hned do provozu kuchyně, ale musí projít nejprve přes samostatnou místnost předpřípravy, kde dojde k jejímu předzpracování atp. (zdroj: Mgr. Marie Macháčková, pension Adršpach). Dále se hygiena zabývá odpadním hospodářstvím, ale jen v určitých případech, pokud dochází k neutralizaci či skladování v rámci provozu. V případě že záměr počítá s napojením na veřejnou kanalizaci, není třeba se danou problematikou pohledem hygieny dále zabývat. V záměru uvažujícím s čističkou a lapačem provozních znečištění je třeba, aby na výtoku odpady splňovaly určité parametry. Stojí tu proti sobě dva protipóly, investor musí dbát, aby s odpadem z provozu nezatěžoval okolní přírodu. Je jen otázkou, s čím budou spojeny menší náklady, a tudíž větší užitek. Téměř vždy se vyplatí investorovi napojit se na veřejnou kanalizaci, kdy se o čištění v režimu stočného postará někdo jiný. Někdy náklady na napojení mohou přesáhnout pořízení vlastní čistící technologie a poté investor volí levnější variantu. Jsou případy provozního znečištění, kdy není možné odpad vypustit do veřejné kanalizace. Investor řeší tato znečistění samostatně a individuálně, což opět navýší náklady. Jako příklad je možné uvést kuchyňské provozy, kdy musí být instalovány lapače tuku, se kterým by si čistírny odpadních vod jen velmi těžko poradily. Po finanční stránce je tato kapitola různá provoz od provozu. V případě drobné technické výroby požadavky nejsou téměř žádné a náklady také ne. Pokud se ale jedná o adaptaci třeba na masokombinát, je předpoklad, že bude objemná produkce nebezpečného odpadu, jehož likvidace bude náročná na technologie a bude také stát určité finanční prostředky z titulu požadavků hygieny, se kterými se v záměru musí počítat. Pro názornost nám poslouží masokombinát POKR v Markoušovicích u Trutnova, který vznikl v adaptovaném objektu dřívějšího technicko-správního zázemí dolu. Požadavky ze strany hygieny nafoukly náklady na projekt o desítky procent (zdroj: Jaroslava Hamplová, jatka POKR).

3.1.4. Problematika požární bezpečnosti Problematiku požární bezpečnosti a její vyjádření k ní mají ve své gesci vždy příslušné požární stanice. Ty vyjádření provedou na základě požárněbezpečnostní zprávy, která je součástí projektové dokumentace. Samotná PBZ je několikastránkový dokument, který 65

hodnotí užité materiály a situaci objektu v případě, že by došlo k jeho hoření. Samotná zpráva není nákladnou položkou. Její vypracování se pohybuje v řádu tisíců korun. Horší je to se stavebně technickými opatřeními, které objekt musí splňovat, aby mohlo být vydáno souhlasné stanovisko. Posuzuje se vždy vůči platným normám a zákonům.57 V případě nosných a nenosných konstrukcí se jedná zejména o atestované materiály, které garantují určitou odolnost, nebo dokonce nehořlavost. Tyto požadavky sahají až do dob Marie Terezie, kdy byly zvýšené požadavky na nespalitelné stropy chodeb a schodišť z titulu únikových koridorů při vypuknutí ohně. Od oněch dob se s rozvojem technologií a materiálů požárně bezpečnostní požadavky mnohonásobně zpřísnily. Dnes se hodnotí požární prostory a úseky, které objekt rozdělují uvnitř. Navenek pak působí požárně nebezpečné prostory, které mohou v mnoha případech limitovat dispozici objektu z hlediska otvorů, přístaveb a dispozičního dělení. Pokud půjdu od celku k detailům, adaptace historických průmyslových objektů mohou padnout. Elementárně na neschválení dispozice a širších vztahů, které budou v rozporu s požárně bezpečnostními normami samotného objektu, ale i stávajícího okolí. V takovém případě není možno projekt řešet v rámci sebevětších nákladů. Jako příklad poslouží autodílna v Hradci Králové, která byla adaptována z historického skladu. Celý sklad stál podélnou stěnou na hranici pozemku a investor potřeboval z provozních důvodů do stěny probourat otvory, aby prostory dílny byly dostatečně osvětleny. Z titulu zásahu požárně nebezpečného prostoru na sousední pozemek hasiči nevydali souhlasné stanovisko, i když majitel sousedního pozemku svolil s břemenem zasaženého prostoru. Detaily jsou naopak velmi dobře řešitelné v rámci nehořlavých materiálů odolných oken a dveří. Je třeba mít na paměti, že náklady na jejich pořízení budou 5 až 10 krát větší, než by tomu bylo v případě běžných prvků (zdroj: Ing. Jiří Stránský). Posoudíme to na běžných interiérových protipožárních dveřích, které začínají cenami kolem 13 500 CZK (protipožární dveře HASIL). Obyčejné by se daly sehnat od 2 500 CZK (srovnatelné dveře HORNBACH). Opět investor musí posoudit náklady vyvolané požárně bezpečnostním řízením na pořízení záměru vůči celkovému budoucímu užitku.

3.1.5. Problematika stavebního úřadu Stavební úřad, jak jsem již v úvodu zmínil, je bezprostřední konfrontací investora s platnou 57

ČSN 73 5305. Požární bezpečnost staveb. Praha: Český normalizační institut, 2010.

66

legislativou. Sám vydá souhlasné stanovisko za předpokladu, že všechny dotčené instituce a on sám neměl námitek proti investorovu záměru. Svolení k rekonstrukci historického průmyslového objektu tedy závisí na dvou stranách. První je skupina dotčených, kteří jsou podrobněji probráni v okolních kapitolách. Druhou stanu tvoří samotný stavební úřad, který vezme v potaz první skupinu a přidá svoje požadavky na objekt. Tyto požadavky shrnují tzv. obecně technické požadavky (OTP), viz vyhláška č. 258/2009.58 Další závazný dokument, podle kterého se stavební úřad řídí, je občanský zákoník59 a stavební zákon.60 Jsou to závazné požadavky stavebně-technickou optikou z hlediska širších souvislostí, ale i drobností. U celku bych zmínil základní koncept objektu a jeho konstrukční řešení. V zmíněném případě se jedná zejména o konstrukční výšky, podchozí výšky na schodištích, přístřešcích atp.. Půdorysně pak schodiště a chodby z hlediska parametrů. Pokud záběr zúžíme, bude se jednat o dispozici nejen lokace jednotlivých místností v objektu, ale také jejich velikostí podlahových ploch a ploch oken. V detailu pak použité materiály, výšky zábradlí, výšky a šířky schodišťových stupňů, šikmost schodišť atd. Problematika spojená se stavebním úřadem nespočívá jen v OTP, ale i v samotném stavebním zákoně, který má za úkol stavební úřad prosazovat a dohlížet nad jeho vykonáváním. Bohužel tuzemský zákon není nejlépe zpracován a detailní části mohou být k ničemu, pokud nejsou specifikovány elementární pojmy, jako je stavba, resp. cyklická definice stavební dílo. Z hlediska občanského zákoníku je pojem stavba specifikován přesněji. Další problematika je v samotném výkladu stavebního zákona ústy stavebního úřadu resp. jeho zaměstnanců. Každý, s kým jsem toto téma konzultoval, mi tvrdil, že se setkal s různými požadavky na jednotlivých úřadech, a dokonce i u různých úředníků v rámci jedné kanceláře. Proto by bylo vhodné, aby investor před začátkem záměru navštívil místně příslušný stavební úřad a seznámil patřičného úředníka se svým záměrem rekonstrukce historického průmyslového objektu. Onen úředník mu objasní budoucí požadavky samotného úřadu a ostatních dotčených institucí. Poté by měl investor po celou dobu realizace záměru jednat s tím samým úředníkem, aby se vyhnul změnám požadavků vlivem odlišné interpretace, se kterými by byly také spojené změny v nákladech. Jednalo by se o náklady, které nenesou investorovi adekvátní užitek. Výhodou tohoto postupu je, že jsou na začátku objasněny

58 59 60

vyhláška MMR č. 268. Obecně technické požadavky. Praha: Ministerstvo pro místní rozvoj, 2009. Stavební zákoník. In: sbírka zákonů. http://business.center.cz/business/pravo/zakony/st. [online]. [cit. 2012-01]. Občanský zákoník. In: Sbírka zákonů. http://business.center.cz/business/pravo/zakony/ob. [online]. [cit. 2012-01].

67

konkrétní podmínky a mohou být přesně kalkulovány v rozpočtu. To v budoucnu nepřinese výrazné změny nákladů.

3.1.6. Problematika územního plánu Problematika územního plánu je spojena s vedoucím orgánem místního samosprávního celku. Ve většině případů to je místně příslušný městský úřad, který dotčený územní plán nechává vypracovávat autorizovaným urbanistou. Zpracování územního plánu je periodická činnost, kde cyklus trvá v řádu jednotek let. Změna může být také vyvolána na žádost investora, z hlediska času je pak realizace na dohodě dle potřeb. Z pohledu legislativy pro investora mohou nastat zpravidla dvě varianty. V první není v zájmové lokalitě stávajícího historického objektu územní plán vypracován. Tato varianta je dnes velmi ojedinělá, protože většina municipalit nechala vypracovat projekt urbanistického členění. V druhém případě územní plán je vypracován. Pro investora to znamená při rekonstrukcích historických objektů na nová funkční využití mnohá omezení zejména provozní, ale i konstrukční. Územní plány totiž člení intravilán a extravilán na dílčí části, které tvoří funkční celky za účelem výroby, bydlení, rekreace atd. Pokud je tedy stávající objekt v úseku, se kterým plán počítá coby obytnou částí, bude jen velmi problematické záměr realizovat. V případě, že sedí účel užití s územním plánem, může vzniknout i omezení z hlediska konstrukčního, protože je v zájmové lokalitě počítáno s kompaktností celku z hlediska výšky a investor má zájem přistavět několik pater. Tím naruší horizontální linii. Obecně se dá říci, že rozpory záměru s územním plánem bývají pro projekty smrtelné. Jsou ovšem varianty v rámci výjimek. Získání takovéto výjimky však hraničí s platnými zákony a dobrými mravy. Legální způsob je změna územního plánu, která probíhá cyklicky v řádu let. Většina záměrů je tlačena časem a investor tedy může požádat o změnu územního plánu mimo plánovanou periodu. Náklady na tuto změnu sahají řádově od statisíců u menších obcí, až do milionů korun u větších měst. Nový plán se pak musí projednat a jeho schvalování záleží na zastupitelstvu. Územní plán jako celek je velmi sofistikovaný dokument a řídí se závaznými pravidly dle zákona o územním plánu.61

61

zákon č. 183/2006 Sb.. O územním plánování a stavebním řádu. Praha: parlament ČR, 2006.

68

3.2.

Problematika z pohledu veřejných institucí

Veřejné instituce, jak jsem již uvedl v úvodu této části, chápeme jako celky hájící zájem menšinových skupin nebo sdružení. Do určité míry jsou regulovány zákonem, ale ten určuje jen okrajové hranice. Prostor mezi těmito hranicemi je jasně organizován dle vyhlášek, provozních předpisů a směrnic místně příslušných veřejných institucí. Z toho vyplývá, že např. energetika v rámci jednoho státu bude mít jiné požadavky na jihu Moravy v zastoupení společnosti E.ON a jiné v severních Čechách v zastoupení společnosti ČEZ. Tento fakt spojený s požadavky veřejných institucí vyvolá větší náklady, které investor opět posuzuje v rámci ekonomiky celého záměru.

3.2.1. Energetika Mezi veřejné instituce jasně patří energetické společnosti, které zajišťují dodávky a rozvody elektrické energie. Tato činnost je v zájmu odběratelů, protože v dnešní době by bez ní většina lidí nebyla schopna vykonávat svoji běžnou činnost. Z tohoto titulu je energetickým společnostem přiřazena váha a také pravomoci dle zákonů.62 Ke stavbám se tedy vyjadřují, pokud jsou dotčena ochranná pásma, nebo provoz zařízení. Dále pak schvalují záměr na základě energetického auditu, který stanoví spotřebu elektrické energie v adaptovaném historickém průmyslovém objektu. Je totiž třeba koordinovat vznik nových odběrných míst, ale také míst, které dodávají z titulu dostatečného dimenzování elektrorozvodné sítě a přiměřených kapacit zdrojů v okolí. Slyšel jsem o případu ze středních Čech, kde investor adaptoval historický zemědělský objekt na pilu, kde byl velký odběr v rámci katru. Energetická společnost mu chybně vydala povolení s dostatečnou kapacitou sítě. Když mělo dojít k připojení na elektrorozvodnou síť, zjistilo se, že není možné pilu připojit. Celý záměr tím zkrachoval a investor se dodnes soudí s energetickou společností. Problematika nedostatečné sítě nebo zdroje se nedá nikterak obejít. Investor by musel na vlastní náklady rekonstruovat přívodní linku, s čímž by byly spojeny mnohamilionové náklady, proti kterým by byl minimální užitek. Pro projekt v případě racionálně se chovajícího investora to znamená vždy konec.

62

zákon č. 458/2000 Sb.. Energetický zákon a související předpisy. Praha: parlament ČR, 2000.

69

3.2.2. Vodovody a kanalizace Další veřejnou institucí jsou vodovody a kanalizace. Tyto instituce opět hájí svoje zájmy v rámci dodávek (pitné a užitkové vody), resp. odvodu odpadní vody. Omezení mohou plynout opět z ochranných pásem kolem zájmových objektů jímání a čištění vody, ale i liniových staveb samotných vodovodů a kanalizačních stok. Pravomoci jsou opět přesně vymezeny zákonem o vodovodech a kanalizacích.63 Investor opět musí jednat s příslušnou institucí tohoto typu, zda může svůj adaptovaný objekt připojit na veřejnou část. Dimenze vodovodu bývá zpravidla u náročnějších provozů limitující jak z hlediska tlaku, tak i objemu přepravené vody. V případě vybudování dostatečné kapacity by padly náklady na bedra investora, což z hlediska objemu nákladů znamená ukončení projektu. Nejednalo by se jen o zvětšení menzury přívodní sítě, ale i úpravu technologie příslušné vodárny. Další problém může být odpadní voda, která v některých případech může být, jak jsem již výše uvedl, kontaminovaná. Investor tedy správě kanalizací musí specifikovat parametry odpadní vody a domluvit se na technologii předčištění, pokud by veřejné čistírna odpadních vod nebyla schopna daný druh nečistot z vody odstranit. Tento fakt vyvolá opět zvýšení nákladů, se kterými je ale v projektu počítáno. Na rozdíl od vodovodní sítě, ta kanalizační bývá ve většině případů dostatečně dimenzována. Problematika se tedy soustředí jen na samotnou čistírnu a její technologii. Investoři jen velmi neradi vynakládají finanční prostředky spojené s vodovody a kanalizacemi, protože maximální část užitku připadne správci a majiteli. Z ekonomického hlediska jsou to pro ně kladné externality.

3.2.3. Plynárny V případě plynáren je problematika stejná. Jedná se o omezení při rekonstrukcích z titulu ochranných pásem kolem technologických objektů, a liniových distribučních sítí. Opět plynárnám plynou jasné pravomoci a omezení z energetického zákona.64 Pokud investor uvažuje s napojením adaptovaného objektu na plynovou síť, může narazit na nedostatečnou dimenzi sítě. Toto riziko hrozí u projektů s velkou náročností na plynové 63 64

zákon č. 247/2001 Sb.. O vodovodech a kanalizacích. Praha: parlament ČR, 2001. zákon č. 458/2000 Sb.. Energetický zákon a související předpisy. Praha: parlament ČR, 2000.

70

medium, kterých nebývá mnoho. Náklady v těchto případech sahají do statisíců v případě zákroku do technologie tlakování i do milionů. Rekonstrukční náklady sítí jsou drahé i u předchozích a následujících případů z titulu objemných zemních prací. V případě měst jsou zvýšeny svou realizační náročností z hlediska okolní zástavby a přítomností hustého zasíťování a provozu. U změn technologií není náročná práce s instalací, ale likvidační jsou náklady spojené s jejím pořízením. Tyto skutečnosti mohou z nákladového hlediska projekty ukončit. V současnosti jsem se setkal s opačným případem, kdy v Královci u Trutnova místní investor počítal s výrobou bioplynu z biomasy ve starém průmyslovém objektu, který chtěl za tímto účelem adaptovat. Hlavním úskalím byla dostatečná absorpce vyrobeného plynu do okolní sítě. V případě dodimenzování sítě by totiž celý projekt nebyl rentabilní a musel by se ukončit. Doposud nebylo vydáno stanovisko, tudíž nevím, jak celá věc dopadne. V případě neschválení to samozřejmě celou rekonstrukci, resp. záměr zhatí.

3.2.4. Telekomunikace Problematika telekomunikací je jako ty předešlé omezena příslušným zákonem o telekomunikacích. 65 V současnosti jsou ale telekomunikační technologie v podobě drátových na ústupu na úkor GSM. Většina stávajících objektů má přípojku sice realizovanou, ale z titulu expanze mobilních technologií ji nevyužívá. Pokud tedy nebude telefonní přípojka zbudována, investor ve většině případů od její realizace ustoupí a omezí tím do značné míry svoje náklady. Jediné omezení může nastat, při rekonstrukci objektu, kdy stávající telekomunikační vedení překáží. Náklady s řešením tohoto problému jsou spojeny s přeložkou instalace. Opět nákladové břemeno padá na bedra investora, protože přeložka musí být realizována na jeho popud. Náklady přeložky se stávají ze dvou částí. Menší část tvoří materiál a jeho instalace. Násobně větší část pak tvoří objem zemních prací, spojený s uložením dotčených instalací. Z hlediska projektu bývají tyto náklady zanedbatelné. Pokud by došlo k porušení telekomunikační linky, majitel instalace by mohl uložit investorovi pokutu. Ta by mohla činit řádově desítky až stovky tisíc korun dle platných tarifů. V případě jiných instalačních systémů, jako je třeba plynovod, ropovod, horkovod atd. se pokuty mohou vyšplhat až do 65

zákon č. 151/2000 Sb.. O telekomunikacích. Praha: parlament ČR, 2000.

71

milionů korun (zdroj: Ing. Filip Kopčil, Geostav, s.r.o.).

3.2.5. Chráněné oblasti Problematika chráněných oblastí se týká vymezených územních celků. V České republice rozeznáváme několik úrovní ochrany. Tou nejvyšší úrovní je národní park (NP) dle zákona o ochraně přírody a krajiny

66

, který se dál člení na jednotlivé zóny úrovně ochrany. V České

republice máme doposud cca 4. Pokud se tedy historický průmyslový objekt nachází v NP, investorovi to velmi sváže ruce při adaptaci. Zvenčí objekt musí zůstat prakticky beze změny. Jedná se o zachování fasády, otvorů a jejich členění, barvy a materiálového použití. Dále se nesmí tvarově změnit konstrukce střechy, technologie a barva krytiny. S danou problematikou v souvislosti adaptace použijeme přestavbu boudy na Sněžce na českou poštovnu. Nejedná se sice o průmyslový objekt, ale v ostatních aspektech se shoduje a proto ho vezmeme jako příklad. K danému projektu nejsou dostupné bližší technické a ekonomické informace, ale nebyl moc rentabilní díky svým vysokým pořizovacím nákladům vůči následnému užitku. Proto daný objekt jeho majitelka po několika letech provozování prodala za cenu mezi 12 až 15 000 000 CZK (informace o ceně nebyla zveřejněna, interval je odborný odhad). Na tak přemrštěné ceně se do jisté míry projevila adaptační cena z původní staré boudy na novou poštovnu, kdy došlo k odstranění starého objektu a v jeho figuře, na upravených základech byla vystavěna již zmíněná poštovna. Náklady se tak vyšplhaly díky nemožnosti užití tradiční těžké technologie výstavby a dopravy díky 1. zóně NP. V rámci porovnání odhaduji, že z toho titulu stoupla pořizovací cena m3 daného objektu cca pětinásobně, pokud provedu porovnání na základě shodného objektu nákladovou metodou v běžné lokalitě, kde by jeho hodnota byla 2 až 3 000 000 CZK. Další ryze průmyslové historické objekty se v NP nacházejí jen velmi ojediněle, a tudíž nemůže ani docházet k jejich adaptacím. Na nižší úrovni se setkáme v rámci České republiky s chráněnými krajinnými oblastmi, tzv. CHKO. Tuzemsko jich má v současnosti cca 24. CHKO nejsou členěny na zóny a na celé jejich ploše platí stejné parametry ochrany. Ze stavebního hlediska to znamená obdobné komplikace jako u národních parků. Jediný rozdíl je v tom, že národní parky vznikají na základě patřičného zákona a ochrana je tudíž ve všech stejná. U CHKO tomu je jinak a požadavky se mohou v detailech lišit. 66

zákon č. 114/1992 Sb.. O ochraně přírody a krajiny. Praha: parlament ČR, 1992.

72

3.2.6. Památkové zóny Další omezení pro investora znamená, že předmětný objekt leží v památkově chráněné zóně, nebo je dokonce sám chráněn dle zákona o státní památkové péči.67 V případě ochrany předmětného objektu má investor svázané ruce a v exteriéru musí zachovat stávající nebo původní stav a prvky. Ke stavební realizaci musí přizvat firmy, které mají oprávnění pracovat na takovýchto objektech (udělené ministerstvem kultury). Zmíněných firem není mnoho, tudíž si mohou diktovat vyšší ceny, v průměru o 30 % (dle sdělení Martina Jirmana, který se zabývá truhlářskými prvky na historických objektech). Investorovi se tento fakt prodraží hned několikrát. Prvně, že musí najmout dražší firmu, a podruhé, že musí realizovat nákladnější a méně účelné a efektivní konstrukce. U interiérů je tomu obdobně. Veškeré zásahy se musí provádět pod dohledem odborníků, což celou rekonstrukci nebývale prodražuje a také prodlužuje dobu její realizace. O něco příznivější je situace, kdy předmětný objekt není chráněn, leží pouze v památkové zóně. V takovém případě investorovi svazují ruce pouze požadavky na exteriér. Jedná se zejména o kompozici, kde rekonstruovaný objekt musí harmonicky navazovat na okolní zástavbu z hlediska konstrukcí, ale i použitých materiálů. V konceptu budovy se to projeví v omezení výšek podlaží a jejich počtu, aby nebyla narušena horizontální linie okolí. Prodražení vyvolané těmito požadavky je oproti předchozí situaci o něco menší. Investorovi totiž stavební práce a montáže mohou realizovat jakékoliv firmy (dle sdělení Ing. Václava Jíši, majitele domu v památkové zóně na Praze 7). Jediné navýšení se tedy koná z titulu omezeného výběru materiálů. V adaptacích pak v ušlém zisku z pronájmu možných přístaveb, nástaveb atp. U interiéru investor prakticky žádné omezení z titulu památkové zóny nepocítí. V daném prostoru si může dělat téměř, co chce, a může si tedy sám zvolit tu nejvýhodnější variantu z hlediska nákladu a užitku. Jediné co pro něho v takovém případě bude omezující, jsou jeho disponibilní prostředky.

3.3.

Ostatní dotčené instituce a zájmová sdružení

Do skupiny ostatních veřejných institucí bych zařadil ty, které nebyly výše jmenované, ale nejsou tak obsáhlé, aby daly na samostatnou kapitolu, nebo se vyskytují jen ojediněle

67

zákon č. 20/1987 Sb.. O státní památkové péči. Praha: parlament ČR, 1987.

73

nebo jen teoreticky a bylo by velkou náhodou, že by investor přišel do kontaktu s nimi. Napadají mne majitelé nebo správci podzemních liniových staveb typu kolektorů, tunelů či metra, železnice, výrobci a distributoři tepla a další. K této problematice jsem bohužel nesehnal dostatek relevantních podkladů. Dále mohou připadat v úvahu různí majitelé datových sítí, které jsou lokálně instalovány. V neposlední řadě může investora omezovat v jeho záměru státní složka typu policie, armáda atd. V případě že je historický průmyslový objekt v dosahu různých pásem kolem zájmových bodů těchto institucí, budou dle stavebního úřadu účastníky stavebního řízení a bude záležet i na jejich souhlasném stanovisku. Rozdíl mezi veřejnými institucemi a zájmovými sdruženími je v tom, že zřizovatelem institucí je většinou stát nebo jeho organizační složky. V ostatních případech instituce zřizují soukromé složky. Jejich počínání ale do jisté míry koriguje a koordinuje stát. Pokud by nestátní veřejné instituce neexistovaly, nebyl by možný běžný provoz z hlediska výroby a fungování státu a populace. Další odlišností od zájmových sdružení je velikost. Zájmová sdružení jsou pro investora nevyzpytatelným elementem v případě adaptací, jako příklad

bych

uvedl

různá

ekologická

sdružení

(ARNIKA,

NATURA

2000,…),

architektonicko-urbanistická sdružení (Klub za starou Prahu,….) a tisíce dalších. Je to z toho titulu, že hájí svoje zájmy kolidující s investorovými. Konsenzus je ve většině případů nemožný. Řešení sporu spočívá v tom, že investor nechá ocenit vzniklou újmu, která vyplývá z jeho konání vůči členům sdružení a vyrovná se s nimi nebo učiní opatření, aby dostál jejich požadavkům. Není to častým případem, protože náklady na vyrovnání nebo opatření jsou enormní od desítek až po stovky procent investičních nákladů. Projekt to většinou ukončí. Jako příklad bych uvedl radar, který chtěla umístit americká armáda v opuštěných vojenských objektech v Brdech. Celý projekt byl zrušen. K tomu zajisté přispělo sdružení aktivistických skupin, které proti tomuto záměru razantně vystupovalo. Zájmová sdružení zhatila v tuzemsku už mnoho projektů dle mého názoru i neoprávněnými požadavky.

74

4. Komparace pohledu investora vs. legislativy a veřejných institucí

4.1.

Definice zájmu z pohledu investora

Zájem z pohledu investora je poměrně jasný a již mnohokrát jsem ho výše naznačil. Jasnou prioritou racionálně se chovající osoby je minimalizace nákladů na rekonstrukci historického průmyslového objektu na nové funkční využití. Dále pak z vynaložených nákladů vyzískat maximální užitek. Ekonomicky je zde základní problémem stanovení tzv. 0 bodu (linie), ve kterém se užitek vyrovná nákladům. Nulová linie nám totiž vyčlení dvě množiny. První nemá dostatečný užitek vůči vynaloženým nákladům a racionálně se chovající investor takovéto řešení zamítne. Druhá je specifická převažujícím užitkem nad náklady. V takovém případě investor alternativy akceptuje. Množinu bodů na rozhraní je možné zařadit do obou množin. Záleží pouze na posouzení subjektivního užitku, který je v podmínkách různého vnímání investorů odlišný. V praxi to znamená, že jeden investor by dané řešení za daných okolností akceptoval, ale druhý již ne. Rozpad do rovin řešení je znázorněn na schématu I na následující straně. Pokud tedy v ideálním případě racionální investor rekonstruuje historický průmyslový objekt na nové funkční využití, pohybuje se u všech svých aktivit v pravé rovině na schématu. Rozdíly mohou nastat v subjektivním posouzení užitku, kde v rovině: „ JE V ZÁJMU “, bude u některých investorů obsažena i tzv. 0 linie. Občas se setkáme s investorem, který neuvažuje racionálně o svých nákladech vůči užitkům, jako tomu bylo v popsaném případě loftů v Hradci Králové. Některé aktivity spojené s adaptací historického průmyslového objektu se dostanou do levé množiny: „ NENÍ V ZÁJMU “. V takovém případě vynaložené náklady nejsou rentabilní a nepřinášejí dostatečný užitek samotnému investorovi. V reálném prostředí takto jednostranné projekty z hlediska nákladů neexistují a většina z nich obsahuje prvky z obou rovin jak v zájmu, tak mimo zájem investora. Ovšem drtivá většina výdajů se bude pohybovat v I. rovině: „ JE V ZÁJMU “. Obecně se dá říci, že schéma je znázorněno na nekonečných osách v souřadné soustavě, kde +∞ na x ose znamená dokonale nákladný a absolutně neužitečný výdaj. Kdežto na druhé ose y v oblasti +∞ nalezneme minimálně nákladný a dokonale užitečný výdaj. Každý investor se tedy bude snažit s ohledem na vlastní zájmy konvergovat co nejvíce k bodu +∞ na y ose. 75

I. schéma užitku a nákladů, coby podklad pro rozhodnutí investora o záměru, nebo jeho dílčí části (detailu)

[užitek]

I.rovina užitek ≥ náklady JE V ZÁJMU

II.rovina užitek ≤ náklady NENÍ V ZÁJMU

0

tzv. 0 linie, znázorňuje vyrovnaný poměr užitku a nákladů, zdali je nebo není v zájmu investora takový náklad realizovat záleží jen na jeho subjektivního posouzení

[cena]

Zdroj: Autor

4.2.

Definice zájmu z pohledu legislativy a veřejných institucí

V reálném prostředí světa ale investor narazí na požadavky legislativy, veřejných institucí a zájmových sdružení (všech dotčených stran). Ty, jak jsem výše uvedl, prezentují zájmy širší či užší společnosti dle platných zákonů a vyhlášek. Myslí při tom na trvale udržitelný rozvoj. Na straně investora tedy vyvolají nároky na různá navýšení nákladů skrze reparační opatření. Ve schématu I. se všechny tyto náklady projeví v II. rovině: „ NENÍ V ZÁJMU “. Legislativa schválí investorův záměr a investor ho realizuje, platí-li vztah na následující straně. Tento fakt spojený s reparacemi a odškodným však neznamená, že by tyto náklady neměly žádný užitek. Užitek se totiž projeví u dotčené společnosti. V ekonomických pojmech se jedná o kladné externality (užitek, vůči kterému nestojí žádné náklady pro společnost). Naopak se společnosti může snížit užitek z titulu počínání investora, aniž by se jemu zvýšily náklady. Občas dokonce může být společnost nákladově zaintersována. V tomto případě se jedná o záporné externality (náklady, proti kterým nestojí žádný užitek společnosti). Jako příklad bych uvedl kovozpracující průmysl v Ostravě, kde kouř z hutní výroby můžeme chápat jako zápornou externalitu, na kterou lidé doplácejí svým zdravím. Naopak jako kladnou externalitu vidím případ Wannieck galerie (Waňkovky), která přinesla nová parkovací místa v centru Brna, zatraktivnila okolí a propojila vlakové a autobusové nádraží, což v celém investičním záměru vyvolalo nemalé náklady s minimálním užitkem pro investora.

76

a. vztah celkových nákladů a celkového užitku a závěry z něho

∑ újma dotčených stran ≤ ∑ reparace a odškodnění investorem ≤ ∑ užitek investora

∑újma dotčených stran - újma způsobená společnosti (všem dotčeným stranám) konáním investora ∑reparace a odškodnění investorem – jsou to náklady vynaložené investorem v rámci projektu, aby byl dle platných zákonů a vyhlášek za dosazením souhlasného stanoviska dotčených stran s adaptačním záměrem ∑užitek investora – je součet užitku investora z adaptace (pokud se chová racionálně)

Zdroj: Autor

V případě přestavby historického průmyslového objektu na nové funkční využití se tedy nesetkáme s ryze zájmovými náklady ze strany investora, ale také zájmovými náklady ze strany výše uvedených protipólů. Investor musí tedy proti sobě porovnávat v rámci rekonstrukce náklady, které jsou v zájmu a které ne. Jejich součty jak na straně nákladů, tak na straně užitku dají prvotní zprávu o celém záměru, je-li ještě přes všechny požadavky vyvolané legislativou a veřejnými institucemi životaschopný, viz vztah b. b. vztahy celkových nákladů a celkových užitků, závěry z nich

∑ nákladů vs. ∑ užitků

∑nákladů > ∑užitků - v takovém případě je projekt pohledem racionálně se chovajícího investora nerealizovatelný, v budoucnu by mu negeneroval žádný zisk ∑nákladů = ∑užitků - v takovém případě je projekt na hraně a k jeho realizaci dospěje investor na základě svého subjektivního posouzení, tento projekt bývá spojen s četnými riziky ∑nákladů < ∑užitků - v takovém případě je projekt realizovatelný a v budoucnu investorovi přinese zisk, který bude ekvivalentní rozdílu celkového užitku a celkových nákladů

Zdroj: Autor

Jako konkrétní příklad je možné uvést do předchozího vztahu obytné podkroví, které investor vybuduje v adaptovaném historickém průmyslovém objektu s novým bytovým využitím. Náklady jsou jasně stanoveny v podobě stavebních materiálů a prací spojených se zbudováním obytných prostor a jejich vybavením. Pod užitkem jsou zakódovány současné a 77

budoucí výnosy, které obytné podkroví investorovi vygeneruje. Podrobněji se nákladům a užitku transformovaného na peníze budou věnovat dále.

4.3.

Kvalifikace míst střetů obou pohledů na danou problematiku

Místa střetů jsou většinou vně adaptovaného historického průmyslového objektu (většina se jich nachází v blízkém a širším okolí). Obecně platí pravidlo, čím dál od objektu, tím menší možnosti střetů investora s legislativou a veřejnými institucemi. Je to z titulu, že objekt má se zvyšující se vzdáleností čím dál menší vliv na okolí jak z hlediska provozního, tak i estetického. Výjimkou jsou rozsáhlé adaptace historických průmyslových objektů, které působí solitérně a významným způsobem se podílejí na tvorbě široké krajiny. Jasným příkladem jsou vysoké stavby (např. komínů a věží). V horizontální podobě pak liniové stavby (např. parovod, parovod atp.). U těchto staveb musí investor nechat vypracovat tzv. krajinotvornou studii, kde se vytvoří vizualizace a profilové schéma krajiny a stavby. Pokud půjdeme blíže k adaptovanému objektu, postupně budou přibývat dotčené strany a také se bude zvětšovat jejich újma vlivem investorova záměru. Významný bude zejména urbanisticko-estetický vliv, územní plán a také se začne projevovat provoz v objektu, zejména znečištění prachem, hlukem, světlem, otřesy atp. Dá se říci, že účastnící z bližšího okolí už budou zahrnuti jako dotčené strany ve stavebním řízení. Dostanou se tedy do přímé konfrontace s investorem. Nakonec se dostaneme na samotný objekt, kde jsou omezení dle místních souvislostí. Jedná se zejména o intravilán, extravilán, situaci blízkého okolí, památkovou zónu atp. V interiéru zpravidla nebývá moc omezení, snad jen ze strany dispozice v rámci zákonů a vyhlášek. To je zejména z titulu stavebního zákona, občanského zákoníku či OTP. Pro investora to sice je do jisté míry omezující, protože to zvyšuje jeho náklady, ale také mu to nepřímo úměrně zvyšuje užitek. Potíže to tedy způsobí pouze v projektech, které nemají dostatečné rezervy. Další negativní projevy by to mělo na adaptacích, kde je ze strany investora nedostatečná finanční základna pro danou adaptaci historického průmyslového objektu.

4.4.

Kvantifikace míst střetů obou pohledů na danou problematiku

Problematika kvantifikace střetu zájmů se bohužel vždy nedá jednoznačně vyčíslit. Je to z titulu různorodých podmínek a každá z dotčených stran se cítí být jinak omezena na svém 78

užitku. Velikost omezení je problematikou z pohledu investora, protože na ni nese nákladové břemeno. Je však velmi dobře predikovatelná, protože požadavky legislativy jsou dopředu známy. V projektu se tedy dají velmi jasně vyčíslit a zapracovat tak do ekonomiky záměru. Větší potíž bývá v případě veřejných institucí a zájmových sdružení, kde se požadavky odvíjí od konkrétní situace. Pokud se ale požadavky specifikují, opět je možné vyčíslit náklady, které s nimi budou spojeny. Velkou neznámou je případ snížení užitku dotčené strany, kdy nejsou jasně kalkulovatelné náklady na reparaci, tzv. odškodné. Neexistují žádné tabulky, které by jednoznačně katalogizovaly újmy v rámci soudních řízení, o kolik se dotčenému snížil užitek vlivem záměru investora. Proto v takových případech rozhodne o vyčíslení újmy individuálně nezávislá instituce na základě relevantních podkladů. Jako podklady slouží ve většině případů znalecké posudky a onou nezávislou institucí bývá soud či rozhodce. Tato část je velkou neznámou, protože většina nákladů s ní spojených vyvstane až při realizaci nebo dokonce po ni a objem těchto nákladů není jasný. Proto s nimi během projektu nemůže být přesně počítáno a nezahrnuje je ani ekonomika daného záměru. Pokud takovéto náklady vyvstanou, investor je řeší v rámci projektových rezerv. Horší variantou je, pokud náklady vyvstanou a jsou neúměrně velké, mohou už rozjetý adaptační projekt ekonomicky zničit. To samé se může stát i v době, kdy je adaptace dobudována a objekt slouží svému novému záměru. Pojistkou proti tomu je dostatečně nadimenzovat ekonomiku projektu a vytvořit dostatečný objem rezerv. Objektivní vyčíslení ve fázi projektu z výše uvedených důvodů není možné. Jediný způsob, který mne napadá, je po realizaci adaptace, kdy je objektivní vyčíslení nákladů způsobených legislativou, veřejnými institucemi a zájmovými sdruženími. Algoritmus výpočtu je ve vztahu c na následující straně. Investor opět musí střízlivým pohledem posoudit podíl nákladů spojených s reparacemi a odškodným vůči celkovým nákladům a zejména celkové ekonomice záměru rekonstrukce historického průmyslového objektu. Ekonomickým pohledem je to vztah rozdílu nákladů. Vyčíslení tohoto vztahu není sice pro aktuální projekt již směrodatné, ale v rámci budoucích záměrů přinese relevantní data. Investor si tak může udělat mapu svých záměrů, do které zachytí nákladovou náročnost svých rekonstrukčních záměrů historických průmyslových objektů na nové funkční využití z pohledu oněch dotčených stran.

79

c. algoritmus kvantifikace nákladů vyvolaných legislativou a veřejnými institucemi

∑ všech nákladů - ∑ nákladů v zájmu investora

∑všech nákladů – jedná se o součet všech nákladů, které přinášejí investorovi i společnosti nějaký užitek (I. a II. rovina schématu I.) ∑nákladů mimo zájem investora – jedná se o součet způsobilých nákladů, které přinášejí investorovi adekvátní užitek (I. rovina schéma I.) Zdroj: Autor

4.5.

Stanovení nákladů adaptací historických průmyslových objektů

V předešlém textu se mnohokrát zmiňuji o nákladech. Tato kapitola má za úkol objasnit, jak k nim investor přijde, a na základě čeho je vykalkuluje. V investičním záměru, konkrétně pak projekty typu rekonstrukce historických průmyslových objektů na nové funkční využití, mají více druhů rozpočtů na jednotlivých úrovních. V přípravné fázi se hovoří o tzv. propočtu, kdy zjistíme náklady z rozpočtových ukazatelů (URS Praha) na jednotku rekonstruované budovy (např. 1 m2 nebo 1 m3). Jednotkový náklad pak vynásobíme plochou nebo objemem celého objektu. Tento výpočet je sice nepřesný, ale dá nám rámcově přehled na začátku, kolik bude celá rekonstrukce zhruba stát. Získané propočty také zaneseme do business plánu, kdy budou figurovat na straně nákladů. V této fázi se zpravidla zjistí, je-li daný projekt vůbec životaschopný a je-li v investorových finančních silách, popřípadě se na jeho výstupech dají předjednat cizí zdroje vstupující do projektu. Pokud vše dobře dopadne, projekt je životaschopný a je na něj k dispozici dostatek zdrojů, investor realizuje přípravné, projektové a průzkumné práce, které dají nákladům konkrétnější obrys. Na základě projektu bude totiž možno stanovit přesné technologie, materiály a postupy. K nim rozpočtář přiřadí položky, které dle logického algoritmu seskupí v tzv. položkový rozpočet. Na základě položkového rozpočtu pak vznikne poměrně konkrétní celkový objem nákladů. Ten pak dává investorovi informace o výdajích spojených s projektem. Celý položkový rozpočet však nebývá přesný v rámci kompletního projektu. Je to z titulu, že kalkuluje pouze s položkovými náklady, které jsou v položkovém rozpočtu obsaženy. Samotné rozpočty jsou tvořeny lidmi, kteří nejsou neomylní a zapomenou zahrnout některé 80

položky v podobě konstrukcí či prací. Proto se v rámci víceprací (tzn. práce, které rozpočet neobsahoval), investor setká s navýšením nákladů. Finální bilance celkových adaptačních nákladů se vlivem opomenutých položek může projevit zvýšením, kdy ke stávajícímu položkovému rozpočtu přibyly opomenuté konstrukce a práce. V druhém případě se rozpočet nemění, protože sice nějaké položky přibyly, ale některé stávající nebylo potřeba realizovat, a tak nebyly investorovi fakturovány. Nejméně častý případ (který je spíše teoretický), je, že v rozpočtu více položek ubude, než přibude. Celkové náklady se tím sníží. V celkových nákladech v rámci položkového rozpočtu může investor vyčíslit náklady, které souvisí s jeho požadavky, a také většinu nákladů vyvolaných legislativou a veřejnými institucemi. Může se ale objevit skupina nákladů, které nejsou dopředu jasně predikovatelné a musí být řešeny nad rámec rozpočtu. To u některých projektů může vést k jejich konci. Proto investor musí počítat s těmito nepředvídatelnými výdaji a pojistit se proti nim v rámci rezerv. Neexistuje žádné obecné pravidlo, které by přikazovalo, jaká část z celkových výdajů má být uřčena na rezervy. Vše tedy záleží jen na zdravém rozumu a střízlivém posouzení projektu, aby byl kladen dostatečný důraz na nepředvídatelné náhlé výdaje. Pohledem ekonomie může investor provést analýzu nákladů v rámci několika hledisek, kterými jsou:68  Hmotné  Nehmotné  Přímé  Nepřímé  Variabilní  Fixní U hmotných nákladů je možnost kvantifikace pomocí platných cen. U nehmotných nákladů toto finanční ocenění není proveditelné a muselo by se realizovat v rámci porovnávacích metod. Na mysli mám třeba goodwill, který se běžně objevuje ve spojitosti s historickými stavbami. Přímé a nepřímé náklady se určují dle toho, zda se přímo vztahují k adaptaci, nebo je adaptace samotná vyvolala. Fixní náklady jsou pak pevně dané např. za pořízení historického průmyslového objektu, který bude adaptován. Variabilní pak souvisí s rekonstrukcí (kde platí, čím rozsáhlejší, tím 68

HOŘEJŠÍ, Bronislava. Mikroekonomie. 5., aktualiz. vyd. Praha: Management Press, 2010, 574 s. ISBN 978-80-7261-218-5.

81

větší náklady s ní budou spojené).

4.6.

Stanovení užitků adaptací historických průmyslových objektů

Pojem užitek byl výše již mnohokrát uveden. S rekonstrukcemi historických průmyslových objektů na nové funkční využití je protiváhou nákladům, které investor vynaloží na pořízení objektu a jeho následnou rekonstrukci, dále pak v ostatních nákladech. Pod samotným pojmem užitek se skrývá míra toho, jak moc přání a potřeb dokáže daný statek nebo služba (v našem případě statku historický průmyslový objekt a v případě služby adaptace), svému majiteli, resp. investorovi přinést a uspokojit. Aby bylo možné porovnat vůči sobě statky a služby v různých kategoriích, je užitek kvantifikován na tzv. cenu, vyjádřenou zpravidla v peněžních jednotkách. Z hlediska ekonomie rozlišujeme užitky: 69  Objektivní  Subjektivní Objektivní užitek je jasně dán širokou společností, která ho uznala v rámci ceny. Na schématu I se nachází v I. rovině: „ JE V ZÁJMU “. Subjektivní užitek se pak rozšiřuje u jednotlivých investorů na určité body 0 linie. V tržním systému tedy platí u běžných statků a služeb, čím větší užitek, tím větší cena. U adaptace investor opět zvažuje možnosti nejen výše zmíněnými náklady, ale také v rámci analýzy užitku. Ta se dá provést pohledem více kritérií:70  Podle ceny  Podle efektu Podle ceny je základní srovnávací jednotkou používaná peněžní měna v místě pořízení. V rámci tuzemska investor porovnává na bázi CZK (Česká koruna). Analýza užitku se v rámci cenového pohledu dále dělí na následující:71  Hmotná  Nehmotná 69

HOŘEJŠÍ, Bronislava. Mikroekonomie. 5., aktualiz. vyd. Praha: Management Press, 2010, 574 s. ISBN 978-80-7261-218-5.

70, 71

Poznámky z veřejných financí Ing. Aleny Maaytové, Ph. D. Praha BIVŠ, 2011 - 2012.

82

Hmotný posudek se provádí na statcích a službách, kde je velmi jasná jejich cena. V případě nehmotných není možné finanční ocenění. Kvantifikace tak musí být provedena na základě kvalifikovaného posouzení. Pokud provedeme posouzení, kde hlavním kritériem bude výsledný efekt, pak se analýza člení na následující pohledy:72  Vnitřní efekty  Vnější efekty  Externality Vnitřní efekty se projevují pouze na straně toho, kdo si daný statek nebo službu pořídil. V našem případě je řeč o investorovi a jeho adaptaci historického průmyslového objektu. Spadají sem všechny aspekty z druhé části této práce. U vnějšího efektu se investor na pořízeném statku nebo služby dělí o užitek s někým, kdo nevynaložil žádné úsilí na jeho získání, což jsou všechny popsané aspekty z třetí části. Externalitami jsou myšleny spoluúčasti všech dotčených stran. Je to z titulu, že již velmi malá část užitku padá na investora a bylo by nemravné mu nařídit v rámci legislativy a veřejných institucí opatření, která navýší rozpočet a pak se na tomto faktu nikterak nákladově nepodílejí. Jako příklad poslouží třeba historické fasády, kdy je investorovi nařízeno zachování původního stavu, což oproti jiným alternativám značně převyšuje náklady. Užitek je také možno dělit z hlediska času, po který bude z daného statku, nebo služby plynout:73  Krátkodobý (1 rok)  Střednědobý (do 10 roků)  Dlouhodobý (nad 10 roků) To je spojeno při adaptacích s jednotlivými konstrukcemi a jejich životnostmi. Podrobně je jim věnována část mé bakalářské práce.74 Z hlediska celku a životnosti staveb se prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., zabývá ve své publikaci Nemovitosti a právní vztahy.75 V následující tabulce jsem vyčlenil a seřadil relevantní data: 72, 73 74

Poznámky z veřejných financí Ing. Aleny Maaytové, Ph. D. Praha BIVŠ, 2011 - 2012.

SRNA, Miloš. Poruchy nosných konstrukcí a jejich vliv na tržní hodnotu. BIVŠ, a.s., 2010. Bakalářská práce. BIVŠ, a.s. Vedoucí práce

prof. Ing. Josef Michálek, CSc. 75

LINDE. NEMOVITOSTI: Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Linde Praha, a.s., 2007. ISBN 978-807201-679-2.

83

6. tabulka zachycující životnost staveb jako celků dle účelu užití

Typologie objektů životnost (roky) Obytné budovy a obchodní domy 70 - 400 Hospodářské budovy 50 - 150 Průmyslové budovy 20 - 100 Zdroj: Autor

Pro přesnější stanovení užitku poslouží investorovi odhadce. Ten provede kvalifikaci a kvantifikaci na základě ocenění. Toto ocenění také poslouží pro další jednání investora s finančními domy. V praxi rekonstrukce historického průmyslového objektu na nové funkční využití přináší tři ocenění ve třech fázích projektu, dle vývoje jeho hodnoty, jak je znázorněno na schématu II. První ocenění se provede na současný stav, ke kterému se nemovitost pořizuje. Odhadce použije v tomto případě převážně porovnávací metodu, v krajním případě nákladovou a výnosovou, pro kontrolu indikované ceny. Druhé ocenění je v rámci simulace nejhoršího stavu, tedy zadlužitelné hodnoty. Jedná se o ocenění objektu v krizovém scénáři, kdy byla provedena I. etapa adaptace. Z objektu byly odstraněny nevyhovující konstrukce. Toto ocenění je pro věřitele, kteří by v případě krachu daného projektu v této fázi mohli dostatečně uspokojit svoje pohledávky vůči investorovi. II. schéma vývoje ceny adaptace objektu v čase

Pořízení nemovitosti (ocenění stávajícího stavu)

[hodnota]

Bourací práce I. etapa adaptace (ocenění zadlužitelné hodn.) Rekonstrukční práce II. etapa adaptace Uvedení do provozu (ocenění budoucího stavu)

0

[čas]

Zdroj: Autor

84

Třetí a poslední ocenění odhadce provede na budoucí hodnotu, kdy je projekt dokončen a uveden do provozu. V této chvíli je v pořádku po technické, ekonomické a právní stránce. Z této fáze se také počítají veličiny cashflow, kapitalizační míra a další.

4.7.

Možnosti dalších alternativních řešení (náklady ušlé příležitosti)

Ne vždy je investor konfrontován pouze s jednou možností řešení jeho záměru v rámci historického průmyslového objektu, který si dle potřeb zadaptuje. Je zde také alternativní možnost záměr přesunout na obdobný levnější, nebo dražší brownfield, či dokonce realizovat na zelené louce, tzv. greenfield. V případě greenfieldu nebudou tak velké požadavky legislativy a dotčených institucí, protože neexistují téměř žádné stávající vztahy a omezení jsou minimalizována. Náklady na vybudování dispozice se zkrátí o sanace a bourání. Bohužel jsem nesehnal žádné relevantní statistiky, které by porovnávaly náklady a užitky adaptace stávajícího objektu proti vybudování záměru na zelené louce. V případě ekonomického posouzení tedy investor musí sám provést propočet nákladů adaptace a vůči němu porovnat propočet nákladů realizace záměru na zelené louce. Jednotlivé alternativy v rámci brownfield nejsou porovnány, protože je předpoklad, že si investor vybral tu nejvhodnější. Alternativa je zde uvedena spíše jako teoretická. Z propočtů investorovi vyjdou obrysy budoucích nákladů, které spolu porovná. Komparaci ale musí normovat, aby proti sobě šly stejné jednotky (nelze porovnat hrušku s jablkem, i když je obojí ovoce). To se provede tak, že přiřadíme náklady elementární jednotce užitku z obou variant. Ty se pak spolu porovnají. Jako příklad dvou porovnávaných variant nám poslouží konkrétní záměr krajského sídla v Hradci Králové. Investor měl možnost adaptovat historický průmyslový objekt pivovaru, který se nacházel v centru města. Proti tomu v druhé variantě mohl krajské sídlo postavit na zelené louce, vzhledem k urbanismu města, někde na periferii. V první variantě adaptace propočetl pořizovací náklady na zřízení 1 m2 krajského sídla na částku X. V druhé variantě opět propočetl budovací náklady 1 m2 krajského sídla na částku Y. Nemohl ale porovnat X a Y, protože každá by mu přinesla jiný užitek. Porovnání tedy proběhlo až ze vztahu 1 užitku X a 1 užitku Y. Zjistil, že náklady na jednotku užitku v případě adaptace jsou nižší, než by tomu bylo v případě greenfield, a proto ji volil. Náklady ušlé příležitosti by nenastaly v tomto případě, kdy by nebylo možné získat z nějakých důvodů bývalý objekt pivovaru, nebo by investor chtěl kvůli něčemu zbudovat nový objekt na periferii. Potom by rozdíl 1 užitku Y a 1 užitku X odrážel náklady ušlé 85

příležitosti. K celkovým by se pak dospělo vynásobením jednotkového ušlého zisku celkovou podlahovou plochou, nebo objemem.

4.8.

Komparace všech možných řešení optikou nákladů

Pokud porovnáváme jednotlivé alternativy optikou nákladů, soustředíme se tím na vstupy do projektu. Pro tento účel nám poslouží tzv. CMA analýza (cost minimisation analysis). Tato analýza bere v úvahu nákladové minimum. Jejím úskalím ale je jednotný výstup. To znamená porovnat alternativy na základě stejných jednotek. V problematice rekonstrukcí historických průmyslových objektů se jedná o plochu 1 m2, nebo o objem 1 m3. Pomocí CMA analýzy vybereme projekt podle minimálních nákladů, ostatní aspekty nebereme v potaz. Použije ji většinou investor, který má striktně omezený rozpočet a preferuje minimální cenu. Aplikace je pomocí dvou metod:76  Inženýrská  Parametrická V rámci inženýrské metody se jedná pouze o strohé sčítání nákladů. Ty nám dají obraz o finanční náročnosti záměru. V rámci parametrické metody se opět zjistí náklady, ale porovnávají se vůči vybranému relevantnímu parametru, většinou z oblasti výstupu projektu. V praxi je tato alternativa používanější, protože počítá částečně s užitkem. Jako příklad vezměme rekonstrukci stávajícího historického průmyslového objektu na bytový dům, kde náklady vycházejí X. V alternativě nově vybudovaného bytového domu na zelené louce jsou náklady Y (kde X=2Y). Dle inženýrské metody tedy investor zvolí variantu adaptace, protože je o polovinu levnější z nákladového hlediska. V parametrickém porovnání ale nastane v tom samém případě rozdíl, protože částku X vynaloží na adaptaci, kde bude výsledkem xm2. U druhé varianty vynaloží Y nákladů, kde výstupem bude ym2 (kde x=3y). Ze vztahu je patrné, že za dvojnásobek nákladů vytvoří trojnásobek plochy, které je přiřazen ekvivalentní užitek. Proto se v této variantě uchýlí k výstavbě nového objektu. Z hlediska nákladů tedy může investor získat dle svých požadavků odlišné závěry.

76

Poznámky z veřejných financí Ing. Aleny Maaytové, Ph. D. Praha BIVŠ, 2011 - 2012.

86

4.9.

Komparace všech možných řešení pohledem užitku

U porovnání jednotlivých variant pohledem užitku je na rozdíl od nákladových porovnáván výstup. K tomu kladou větší důraz investoři, kteří nemají výrazné omezení rozpočtu. Možnosti porovnání jsou na základě následujících analýz:77  CBA  CEA  CUA U CBA analýzy (cost benefit analysis) může investor porovnávat projekty, které nemají shodný výstup. Z hlediska užití je to jedna z nejvíce používaných analýz. Existuje ve dvou modifikacích:78  Užší varianta CBA  Širší varianta CBA (společenská) V užší variantě jsou zohledněny jen přímé náklady a přímé užitky investora, v podstatě počítá s ideálním prostředím, kde není žádné omezení ze strany legislativy a veřejných institucí. Investor by si v takovém případě mohl dělat při adaptacích, co se mu zlíbí bez ohledu na ostatní dotčené strany a společnost. Širší varianta už zahrnuje i nepřímé náklady a nepřímé užitky. Zejména užitky pro ostatní dotčené strany a společnost. Je pravdivější v reálném prostředí světa, protože započítává do ekonomiky záměru i vlivy legislativy a veřejných institucí, popř. zájmových sdružení. Celá CBA analýza se dá posuzovat z více specifik. Prvním je, že investor preferuje maximální efekt rekonstrukce historického průmyslového objektu. Do vztahu zde vstupuje B/C, kdy B (benefits) – jsou užitky a C (cost) – jsou náklady. Výsledkem je číslo z intervalu (0 – 1), kde 0 značí žádný užitek a 1 maximální. Druhým preferovaným specifikem jsou náklady, kde je podíl obrácený C/B. Daný podíl opět nabývá hodnot z intervalu (0 – 1), kde 0 značí maximální náklady a 1 minimální. Obě specifika dávají většinou protichůdné výsledky. Proto je rozhodující u CBA třetí kritérium tzv. čistého užitku, který se získá ze vztahu B-C. Vztah může nabývat hodnot (od 77, 78

Poznámky z veřejných financí Ing. Aleny Maaytové, Ph. D. Praha BIVŠ, 2011 - 2012.

87

∞ do +∞). Kde -∞ značí absolutně neužitečnou variantu a +∞ naopak maximálně užitečnou. Dle velikosti celkového užitku jednotlivých variant s ohledem na náklady může investor sestavit relevantní objektivní žebříček posuzovaných variant. Jediné úskalí CBA analýzy je vyjádření všech veličin v penězích, což nemusí být vždy jednoduché a přesné. CBA analýza se využije v případě porovnání dvou variant, které mají diametrálně odlišné parametry. Další možnosti komparace jsou v rámci CEA analýzy (cost effectiveness analysis). Rozdílem oproti CBA je porovnávat shodné jednotky výstupu, na celkovém objemu nezáleží. Výstup nemusí být vyčíslen peněžně. Variantu by investor použil u velmi podobných alternativ. Poslední možností posouzení z hlediska užitku investor může použít CUA analýzu (cost utility analysis). V CUA je možné vyzdvihnou jednotlivé parametry, které investor preferuje dle kritérií:79  Ekonomické kritérium  Technické kritérium  Legislativní kritérium Pod modifikací ekonomického kritéria investor akcentuje náklady. U technického kritéria akcentuje parametry při adaptaci. V legislativním pak čas realizace rekonstrukce, smluvní podmínky s dodavateli adaptace, kvalitu, reference dodavatelů atp. Investor si musí zvolit, jakou váhu mají jednotlivá kritéria.

4.10. Stanovení kritérií volby nejlepší varianty Elementárním předpokladem pro hodnocení a výběr vítězné varianty je formulace základních kritérií (metrik). Zvolená kritéria jsou pro investora hlediska, která mu pomohou v daném parametru určit rozdíly, klady a zápory jednotlivých variant. Volbu kritérií si investor volí většinou na základě stanovených cílů, které se odvíjí od požadavků na rekonstrukci historického průmyslového objektu na nové funkční využití. Z opačné strany mohou být kritéria volena naopak s nejmenším podílem nepříznivých variant a možností. Členění kritérií je zhruba následující:80

79, 80

Poznámky z veřejných financí Ing. Aleny Maaytové, Ph. D. Praha BIVŠ, 2011 - 2012.

88

 Kvantitativní  Kvalitativní Investorským pohledem jsou kvantitativní kritéria ta, která nám vyjadřují hodnoty z ekonomického a finančního pohledu. Nejčastější použitá jednotka u kvantitativních kritérií je peněžní (jako je např. zisk, rentabilita, likvidita atp.). V praxi to u projektu znamená cenu, za kterou investor pořídí objekt k adaptaci a dále samotné náklady adaptace. V případě kvalitativních kritérií není možná číselná formulace. Jejich zadání je slovní a na většinu z nich zní odpověď „ ANO x NE “. Příkladem ze zadávacího řízení mohou být třeba reference, certifikáty kvality, doba dodání atp. Komplexně by měla rozhodovací kritéria splňovat určité požadavky, jako jsou:81  Úplnost  Neduplicita Úplnost kritérií je třeba pro to, aby bylo možné zhodnotit všechny přímé i nepřímé, pozitivní i negativní vlivy všech zúčastněných variant (čím míň jsou kritéria neúplná, tím méně je zhodnocení, objektivní a výsledek se vzdaluje reálu). Neduplicita je důležitá z toho titulu, aby se jednotlivá kritéria nedvojila ve finálním posouzení nebo se nepřekrývala svým rozsahem. Docházelo by tak opět ke zkreslení výsledného rozhodnutí. Kritéria jsou velmi podstatnou fází, protože volí strategii celého záměru rekonstrukce a mohou investorovi ušetřit plno peněz, ale také hodně zmařit.

4.11. Metoda volby vítězné varianty Volba vítězné varianty je pověstná třešnička na dortu všech přípravných fází rekonstrukcí historických průmyslových objektů na nové funkční využití. Probíhá na základě posouzených a porovnaných dat v rámci výše zmíněných analýz. Výstupy z analýz se následně porovnají podle hledisek, která investor volí dle předchozí kapitoly.

81

Poznámky z veřejných financí Ing. Aleny Maaytové, Ph. D. Praha BIVŠ, 2011 - 2012.

89

Při volbě vítězné varianty investor v podstatě odhaduje účinky jednotlivých variant s ohledem na jejich náklady a užitky z hlediska voleného souboru kritérií. Kritéria mohou být známá, ale také neznámá. Volba vítězné varianty bývá pracná a časově náročná. Proto se dají uplatnit na výběr programy a výpočetní technika, které jsou volbu schopny provést. Ne vždy se ale podaří všechny aspekty porovnat v rámci výpočetní techniky. Ta totiž pracuje podle přesně daných algoritmů a chybí ji tzv. zdravý selský rozum. Proto se nezřídka také v rozhodování projeví externí a interní posudky fundovaných odborníků. Jedná se o expertní odhady, finanční analýzy, výpovědi, propočty atd. Kvalitu závěrů a výběru vhodné varianty pro záměr adaptace historického průmyslového objektu ovlivní investor právě vhodným výběrem znalců, odhadců a expertů, kteří mu dodají podklady pro dobré rozhodnutí.

90

Závěr: Závěrem práce je na řadě bilancování dosažených výsledků, zhodnocení, popř. shrnutí koncových výstupů a přínosů práce samotné. Celé dílo se věnuje rekonstrukcím historických průmyslových objektů na nové funkční využití. Je to poměrně rozsáhlá problematika zasahující do mnoha odvětví. Vzhledem k tomu, že studuji na ekonomicky orientované škole, směřoval jsem zkoumaný problém do oblasti ekonomie. Pro ekonomii jsou důležitá čísla a práce s nimi, proto jsem se nevyhnul ani stavební oblasti, kde jsou popsány technické souvislosti v kostce. Dále pak následný projev do ekonomiky adaptačních projektů. V podstatě to je transformace postupů na čísla a kvantifikace nákladů, se kterými je pak ekonomie dále schopná pracovat. Celá druhá část se snaží o toto vyčíslení pohledem investora, které je však spíše jen řádové a ještě v relativních číslech. V absolutních by totiž nebyla žádná vypovídací hodnota v rámci více projektů. V možnostech rekonstrukcí jsou spíše navrženy jednotlivé možné varianty a jejich porovnání mezi sebou v rámci kapitol. Členění v rámci kapitoly jde logicky od nosných konstrukcí k nenosným, od spodku stavby k vršku. V detailních stavebně-technických postupech se odkazuji v mnohém na svoji bakalářskou práci, kde je vše dopodrobna popsáno. Celá část je pojata pohledem investora, proto se v ní vyskytují náklady, proti kterým stojí velké užitky, plynoucí především investorovi. Na začátku celé práce bylo jasné, že veličina nákladů bude prioritou. Proti ní ale bylo nutné stanovit protiváhu. K užitku jsem došel v rámci analýzy 5 proč (stačily mi pouze tři otázky). Položil jsem si tedy první otázku: Proč by měl vlastně investor rekonstruovat historický průmyslový objekt na nové funkční využití a vynakládat tak svoje prostředky ve formě nákladů. Odpověď zněla: Aby vykonával soustavnou činnost, která je v jeho zájmu a je podstatou jeho podnikání. Druhé otázka zněla: Proč je to v jeho zájmu. Odpověď na ni byla: Aby nabídl něco, co společnost poptává, a na trhu pro to v současné době nejsou dostatečné kapacity na straně nabídky. Třetí finální otázka byla: Proč je to vlastně v jeho zájmu. Finální odpověď: Protože to přinese v budoucnu zisk. Znamená to, že příjmy z následujícího adaptovaného projektu by měly být větší, než náklady s ním spojené. Celému budoucímu příjmu, pokud ho konsoliduji a převedu na obecnou jednotku, je ekvivalentí ekonomická veličina užitku, který je jeho zobecněním, aby bylo možné porovnat zdánlivě neporovnatelné varianty, v našem případě alternativy. Ve třetí části se úhel pohledu změní. Pohledem legislativy, veřejných institucí a zájmových sdružení se snažím opět o transformaci jejich požadavku na čísla. Konkrétně pak náklady 91

z toho plynoucí pro investora v rámci jeho záměru, které tyto požadavky vyvolají. Kvantifikace je o poznání složitější, protože vyčíslení nákladů, které požadavky vyvolají, není jednoduché. Je to způsobeno vždy individuálností takovýchto požadavků.

Položky

nacházející se v dotčené části opět nesou signifikantní náklady investorovi, užitek z nich už ale neplyne ryze jemu, ale i dotčené majoritní či dílčí společnosti. Celá část je opět členěná od toho, jaký vliv má daná organizace nebo jak rozsáhlou skupinu, potažmo její zájmy prezentuje. V případě nejvlivnějšího elementu, kterým je zákon (prezentuje ho v reálném prostředí, ale i v této práci legislativa). Dále jsou méně vlivné a minoritní veřejné instituce typu poskytovatelů služeb a statků. Nakonec je popsán zájmový úhel sdružení a malých nebo méně častých institucí typu armády apod. Ve čtvrté části konečně postavím proti sobě tyto dva pohledy a kvalifikuji místa střetů. Ta se projeví na straně investora zvýšenými náklady a na straně společnosti zvýšeným užitkem, s čímž samozřejmě racionálně uvažující investor není spokojen. Jak ale porovnat užitek a náklady, je-li daná varianta řešení výhodná či ne? Vzpomněl jsem si na hodnocení alternativ v rámci veřejných financí, pomocí vstupních a výstupních analýz. Ve veřejném sektoru je totiž tato problematika daleko více prozkoumaná na rozdíl od soukromého. Za vstupy jsem viděl náklady a za výstupy užitek. Dané modely jsem použil z titulu shodnosti požadavků. V případě soukromého investora nebo státního totiž není rozdíl. Oba segmenty za předpokladu racionálního chování a určitého omezení rozpočtu sledují náklady a proti nim se snaží maximalizovat užitek z nich.

Ve výsledku tak aplikované metody fungovaly a

objektivně porovnaly alternativy adaptací a jiných možných projektů. Výše uvedené metody se jeví jako dobře a jednoduše použitelné v prostředí ekonomické problematiky rekonstrukcí historických průmyslových objektů na nové funkční využití. Mají však svá úskalí během postupů. Tím největším dle mého názoru je objektivní stanovení užitku z jednotlivých nákladů. Každý investor nebo i odborník do svých analýz vnese totiž část svých zkušeností a poznatků, které mohou být zavádějící a pro výsledek velmi zkreslující. Pokud se nepodaří investorovi stanovit relativně přesný užitek, zkreslí to celý vztah a nesprávně seřadí výsledné varianty řešení. Této objektivizaci odhadu užitku se dá předejít, pokud ho posoudí co možná nejvíce odborníků a provedou se nezávislé analýzy typu SWOT, PEST, SLEPT, PESTEL atp. Sběr informací pro tuto diplomovou práci pro mne nebyl velkým problémem. Výjimku tvořila třetí a čtvrtá část, protože o dané problematice, díky jejímu úzkému zaměření a různorodosti jednotlivých možností není moc záznamů ani literatury. Napadlo mne zkontaktovat několik investorů, aby mi popsali, jak postupovali v případě rozhodování o adaptacích historických 92

průmyslových objektů. Většina z nich o dané problematice moc nevěděla, protože si nechala zpracovat od specialistů podklady, na základě kterých pak provedli rozhodnutí. Druhou alternativou investorů, kteří se v problematice pohybovali delší dobu, bylo jakési instantní řešení, které se vždy napasovalo ad hoc. V podstatě použily jednotlivé moduly z rekonstrukcí, co už úspěšně absolvovali, a z nich slepili projekt. Sice to bylo na první pohled rychlé a levné řešení, ale moduly stejně občas museli doladit pro potřeby aktuálních rekonstrukcí, vlivem čehož narůstala časová a finanční náročnost. Ve finále s tím byly spojené časté chyby a opomenutí důležitých věcí, což v některých případech navýšilo náklady. Doufám, že v budoucnu tato práce pomůže nezasvěceným investorům, kteří pro svůj záměr uvažují zrekonstruovat historický průmyslový objekt na nové funkční využití. Seznámí je se základní stavební problematikou. Co je čeká a nemine a také jim nastíní, kde se dostanou do křížku s legislativou, veřejnými institucemi a zájmovými sdruženími. Také si udělají obrázek, jaké náklady budou zhruba spojeny s rekonstrukcí, a že by je měli porovnat s možnými alternativami třeba nových objektů vystavěných na zelené louce. Na druhou stranu si budou moci zhruba nasimulovat i budoucí příjmy z rekonstrukce historického průmyslového objektu na nové funkční využití, rovněž tak u alternativních variant. Na základě vypočtených příjmů pak převedou na ekvivalentní, porovnatelnou jednotku užitku. Díky stanovení užitku jsou pak jednotlivé alternativy porovnatelné vůči jejich nákladům a je možné z nich vyvodit racionální výsledek, který v budoucnu postaví daný projekt na stabilní nohy a minimalizuje tak některá rizika. Pokud investor předloží takovéto analýzy při žádostech o cizí zdroje figurující v dané adaptaci, finanční ústav k němu bude jistě vstřícnější a zvýší tak šanci na schválení půjčky. Vlivem dobrých propočtů a snížení rizika také teoreticky finanční instituce poskytne prostředky o něco levněji, což se určitě pozitivně projeví v ekonomice záměru. Do budoucna by dle mého názoru stálo za uváženou navázat na tuto práci a prozkoumat více následující problematiky:  Analýza příjmů  Transformace příjmu na užitek V otázce analýzy příjmů by bylo dobré zamyslet se nad faktory, které současné a budoucí příjmy mohou ovlivnit na straně kvantifikace. Z hlediska kvalifikace zase posoudit, do jaké míry tyto příjmy ovlivní. Ideálním výstupem z tohoto bádání by byly příjmové ukazatele. Ty by fungovaly na bázi rozpočtových ukazatelů, které předpovídají přibližné náklady na 93

jednotku plochy či objemu nemovitosti. V případě příjmových ukazatelů by ale predikovaly příjmy na tuto jednotku nemovitosti. Druhá otázka transformace příjmu na užitek je o poznání složitější a její podstata by spočívala v nalezení algoritmu, který by určité peněžní jednotce přiřadil ekvivalentní jednotku užitku. To by znamenalo rozsáhlou a hlubokou analýzu příjmů a výdajů ve stavebních projektech. Mezi jednotlivými projekty by se pak provedlo posouzení, na základě kterého by se dala poměrně objektivně vyčíslit hodnota jednotky užitku.

94

Seznam použité literatury: Monografie: 1.

BRADÁČ, Albert. Rádce majitele nemovitostí: podle stavu k 1.1.2006. 2., aktualiz. vyd. Praha: Linde, 2006, 1055 s. ISBN 80-720-1582-6.

2.

BRADÁČ, Albert. Věcná břemena od A do Z. 3., aktualiz. vyd. podle stavu k 1.1.2006. Praha: Linde, 2006, 331 s. ISBN 80-720-1565-6.

3.

BRADÁČ, Albert, Josef FIALA a Vítězslava HLAVINKOVÁ. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2007, 740 s. ISBN 978-80-7201-679-2.

4.

CIHELKOVÁ, Eva. Světová ekonomika: základní rysy a tendence vývoje. 2. vyd. Praha: Oeconomica, 2004, 257 s. ISBN 80-245-0687-4.

5.

DĚDEK, Miloň a František VOŠICKÝ. Stavební materiály: pro 1. ročník SPŠ stavebních. 6., upr. vyd. Praha: Sobotáles, 2008, 257 s. ISBN 978-80-86817-26-2 (BROž.).

6.

DOSEDĚL, Antonín. Čítanka výkresů ve stavebnictví. 2., dopl. vyd. (upr. dotisk). Praha: Sobotáles, 1999. ISBN 80-859-2099-9.

7.

FIALOVÁ, Helena. Malý ekonomický výkladový slovník. 8., upr. vyd. Praha: A plus, 2007, 208 s. ISBN 978-80-903804-0-0 (BROž.) :.

8.

HÁJEK, Petr. Pozemní stavitelství pro 1. ročník SPŠ stavebních. Vyd. 6., přeprac. Praha: Sobotáles, 2005, 166 s. ISBN 80-868-1712-1.

9.

HÁJEK, Václav. Pozemní stavitelství II: pro 2. ročník SPŠ stavebních. 2. vyd. Praha: Sobotáles, 1999, 218 s. ISBN 80-859-2059-X.

10.

HÁJEK, Václav. Pozemní stavitelství III pro 3. ročník SPŠ stavebních. 3., upr. vyd., V Sobotáles vyd. 2. Praha: Sobotáles, 2004, 327 s. ISBN 80-868-1704-0.

11.

HÁJEK, Václav. Pozemní stavitelství IV pro 4. ročník SPŠ stavebních. 2., upr. vyd., v Sobotáles vyd. 1. Praha: Sobotáles, 1996, 197 s. ISBN 80-859-2024-7.

12.

HANZALOVÁ, Lenka. Ploché střechy. 1. vyd. Praha: Informační centrum ČKAIT, 2005, 328 s. ISBN 80-867-6971-2.

13.

HOŘEJŠÍ, Bronislava. Mikroekonomie. 5., aktualiz. vyd. Praha: Management Press, 2010, 574 s. ISBN 978-80-7261-218-5 (VáZ.).

14.

HRDOUŠEK, Vladislav. Inženýrské stavby. Vyd. 1. Praha: Informatorium, 2006. ISBN 80-733-3048-2.

95

15.

KADEŘÁBKOVÁ, Božena a Marian PIECHA. BROWNFIELDS.: Jak vznikají a co s nimi. 1. vydání. Praha: C.H. Beck, 2009. ISBN 978–80–7400–123–3.

16.

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2005, 76 s. ISBN 80-726-5085-8.

17.

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 978-80-7265-101.

18.

SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Udržitelné pořizování staveb: ekonomické aspekty. Vyd. 1. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2011, 256 s. ISBN 978-807357-642-4 (BROž.).

19.

SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, 192 s. ISBN 978-80-247-2672-4 (BROž.).

20.

SOUKUP, Jindřich. Makroekonomie. 2., aktualiz. vyd. Praha: Management Press, 2010, 518 s. ISBN 978-80-7261-219-2 (VáZ.).

21.

SRNA, Miloš. Poruchy nosných konstrukcí a jejich vliv na tržní hodnotu. BIVŠ, a.s., 2010. Bakalářská práce. BIVŠ, a.s. Vedoucí práce prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

22.

ŠKABRADA, Jiří. Konstrukce historických staveb. Vyd. 1. Praha: Argo, 2003, 395 s. ISBN 80-720-3548-7.

Periodika: 23.

Mladá fronta dnes: informační týdeník pro podnikatele a manažery. Praha: MAFRA, a.s, 200--. ISSN 1210-1168.

24.

Bydlení dnes: mimořádný magazín MF Dnes o moderních trendech v bydlení. Praha: MAFRA, 200--.

23.

Podnikání v praxi: informační týdeník pro podnikatele a manažery. Praha: Adore, 200-.

25.

Hospodářské noviny: ekonomický týdeník Praha: economia.cz. ISSN 0322-7774.

Internet: 26.

http://www.termogas.cz/index.php?p=218 [online]. [cit. 2012-01].

27.

http://www.techniserv.cz/o-spolecnosti/profil/ [online]. [cit. 2012-01].

28.

http://www.psj.cz/dokoncene-stavby/rekonstrukce-budov-a-pamatkovychobjektu/rekonstrukce-budovy-a-opera-business-park/ [online]. [cit. 2012-01]. 96

29.

http://www.elma-batelov.cz/index.php?go=foto.php&gal=1 [online]. [cit. 2012-01].

30.

http://www.rceia.cz/eia.php [online]. [cit. 2012-01].

31.

http://www.aspi.cz [online]. [cit. 2012-01].

32.

http://www.czechinvest.org [online]. [cit. 2012-01].

33.

http://www.hornicky-klub.cz [online]. [cit. 2012-01].

34.

http://www.ihned.cz [online]. [cit. 2012-01].

35.

http://www.idnes.cz [online]. [cit. 2012-01].

36.

http://www.itdp.org [online]. [cit. 2012-01].

37.

http://www.karolina.cz [online]. [cit. 2012-01].

38.

http://www.mpo.cz [online]. [cit. 2012-01].

39.

http://www.mzv.cz [online]. [cit. 2012-01].

40.

http://www.mz.cz [online]. [cit. 2012-01].

41.

http://www.pivovarhk.cz [online]. [cit. 2012-01].

42.

http://www.pivovary.info/historie/h/hradec.htm [online]. [cit. 2012-01].

43.

http://www.pivovary.info/historie/d/dobris.htm [online]. [cit. 2012-01].

44.

http://www.pivovary.info/historie/pa/holesovice.htm [online]. [cit. 2012-01].

45.

http://www.lochkovlofts.cz/cs/tiskove-zpravy/73-lochkov-lofts-oziva-prvnimstavebnim-ruchem [online]. [cit. 2012-01].

46.

http://www.portalpraha.cz/lochkov-lofts-praha-5/ [online]. [cit. 2012-01].

47.

http://www.earch.cz/clanek/4635-tovarni-budova-af-bkk. [online]. [cit. 2012-01].

48.

http://www.bydleni.cz/clanek/Dox [online]. [cit. 2012-01].

49.

http://praga-magica.blog.cz/1101/tovarna-na-vodomery [online]. [cit. 2012-01].

50.

http://www.npu.cz/novostavby/vsechny-objekty/vypis/detail/50/ [online]. [cit. 201201].

51.

http://www.stavbaroku.cz/printDetail.do?Dispatch=ShowDetail&siid=425&coid23 [online]. [cit. 2012-01].

52.

http://www.earch.cz/clanek/586-prazsky-karlin-ceka-velka-budoucnost.aspx [online]. [cit. 2012-01].

53.

http://kultura.infocesko.cz/content/praha-hlm-kultura-muzea-muzeum-kampa-sovovymlyny-praha-1-mala-strana.aspx [online]. [cit. 2012-01].

54.

http://www.galerie-vankovka.cz/cz/historie_vankovky [online]. [cit. 2012-01].

55.

http://cs.wikipedia.org/wiki/D%C5%AFl_Jan_Maria [online]. [cit. 2012-01].

56.

http://www.msstavby.cz/nova-vedecka-knihovna-mozna-v-koksovne-09-10-2011/ [online]. [cit. 2012-01]. 97

57.

http://www.google.cz/imghp?hl=cs&tab=wi [online]. [cit. 2012-01].

58.

http://cs.wikipedia.org/wiki/ C3%A1zka_na_sanaci_k [online]. [cit. 2012-01].

59.

http://cs.wikipedia.org/wiki/Pr%C5%AFmyslov%C3%A1_revoluce.

[online]. [cit.

2012-01]. 60.

http://www.volny.cz/krejska/1.htm. [online]. [cit. 2012-01].

61.

http://srsen.wordpress.com/tag/vojenske-keynesianstvi. [online]. [cit. 2012-01].

62.

http://en.wikipedia.org/wiki/Joseph_Monier. [online]. [cit. 2012-01].

63.

http://en.wikipedia.org/wiki/Auguste_Perret. [online]. [cit. 2012-01].

Poznámky z přednášek: 64.

Poznámky z přednášek veřejných financí. Praha BIVŠ, Ing. Alena Maaytová Ph. D. Praha 2010 - 2011 - 2012.

65.

Poznámky z přednášek Oceňování nemovitostí. Praha BIVŠ, Ing. Petr Ort Ph. D. Praha 2011.

66.

Poznámky z přednášek Oceňování podniků. Praha BIVŠ, Doc. Ing. Jan Heřman CSc. Praha 2012.

Zákony: 67.

Občanský zákoník. In: Sbírka zákonů. http://business.center.cz/business/pravo/zak. [online]. [cit. 2012-01].

68.

Stavební zákoník. In: sbírka zákonů. http://business.center.cz/business/pravo/zak. [online]. [cit. 2012-01].

69.

vyhláška MMR č. 268. Obecně technické požadavky. Praha: Ministerstvo pro místní rozvoj, 2009.

70.

zákon č. 20/1987 Sb.. O státní památkové péči. Praha: parlament ČR, 1987.

71.

zákon č. 114/1992 Sb.. O ochraně přírody a krajiny. Praha: parlament ČR, 1992.

72.

zákon č. 151/2000 Sb.. O telekomunikacích. Praha: parlament ČR, 2000.

73.

zákon č. 183/2006 Sb.. O územním plánování a stavebním řádu. Praha: parlament ČR, 2006.

74.

zákon č. 247/2001 Sb.. O vodovodech a kanalizacích. Praha: parlament ČR, 2001.

75.

zákon č. 458/2000 Sb.. Energetický zákon a související předpisy. Praha: parlament ČR, 2000. 98

Normy: 70.

ČSN 73 4301 + Z1. Obytné budovy. Praha: Český normalizační institut, 2004.

71.

ČSN 73 5105. Výrobní průmyslové budovy. Praha: Český normalizační institut, 1993.

72.

ČSN 73 5305. Administrativní budovy a prostory. Praha: Český normalizační institut, 2005.

73.

ČSN P ISO 6707-1. Pozemní a inženýrské stavby - Terminologie: Část 1: Obecné termíny. Praha: Český normalizační institut, 2009.

99

Seznam příloh: Tabulky: 1.

tabulka zachycující strukturální rozložení objektů ležících ladem

25

2.

tabulka zachycující četnosti objektů ležící ladem

26

3.

tabulka zachycující členění budoucího využití objektů ležící ladem

27

4.

tabulka zachycující umístění objektů ležící ladem vůči obcím a jejich velikosti

27

5.

tabulka zachycující strukturu vlastnictví objektů ležící ladem

27

6.

tabulka zachycující životnost staveb jako celků dle účelu užití

84

Grafy: I. II.

schéma užitku a nákladů, coby podklad pro rozhodnutí investora o záměru, nebo jeho dílčí části (detailu)

76

schéma vývoje ceny adaptace objektu v čase

84

Vzorce: a.

vztah celkových nákladů a celkového užitku a závěry z něho

77

b.

vztahy celkových nákladů a celkových užitků, závěry z nich

77

c.

algoritmus kvantifikace nákladů vyvolaných legislativou a veř. institucemi

80

Obrázky: A.

obrázek schéma budovy v řezu a popis podlaží

15

B.

obrázek schéma budovy v řezu a světlá a konstrukční výška

16

C.

obrázek schéma budovy v půdorysu a konstrukční systém

23

D.

adaptace bývalého pivovaru v Hradci Králové na administrativní centrum

102

E.

adaptace bývalého pivovaru v Dobříši na bytový komplex

105

F.

adaptace bývalého pivovaru v Holešovicích na multifunkční komplex

108

G.

adaptace bývalého pivovaru v Lochkově na bytový komplex

111

H.

adaptace bývalé tovární haly AFF BKK v Praze na bytový komplex

114

I.

adaptace bývalé tovární haly v Praze na galerii DOX

117

J.

adaptace bývalé tovární haly na výrobu vodoměrů v Praze

120

100

K.

adaptace bývalé tovární haly v Praze na multifunkční objekt CORSO

123

L.

adaptace bývalé kotelny v Praze - Karlíně na multifunkční objekt

126

M.

adaptace bývalých Sovových mlýnů v Praze na galerii umění

129

N.

adaptace bývalého skladu v Brně na nákupní galerii, Wannieck gallery

132

O.

adaptace bývalého zázemí dolu Jan Maria v Ostravě na hotel

138

P.

záměr adaptace koksovny v Ostravě na vědecko-technickou knihovnu

141

101

Přílohy: D. adaptace bývalého pivovaru v Hradci Králové na administrativní centrum

Pivovar vznikl v polovině 19. století, kdy město bylo vojenskou pevností. Pivo se tam vařilo přes 150 let. Z areálu na okraji historického centra Hradce pivo přestalo proudit v roce 1999. Na konci roku 2003 bylo rozhodnuto, že v budoucnosti se do opuštěných

budov

nastěhují

úředníci.

Rekonstruovaná budova bude sloužit jako výstavní sídlo hradeckého hejtmanství, které ale využijí i další úřady či školy. Areál vznikl v době, kdy ve vojenském městě

bylo

stavění

civilních

budov

zakázáno. "Pivovar je jednou z mála civilních staveb, které v Hradci v prostoru tehdejší vojenské pevnosti vyrostly. Kromě pivovaru bylo za dob pevnosti postaveno 102

ještě civilní schodiště Bono publico," uvedl historik Muzea východních Čech v Hradci Králové Jan Jakl. Ještě v polovině 19. století museli hradečtí měšťané žádat o povolení pivovar postavit. Dříve se pivo vařilo v domech, které měly právo je vyrábět. "Budova pivovaru je typickou ukázkou průmyslové stavby 19. století.

vysoké

výhry

v

Některé pozdější takzvaně moderní úpravy

stopadesátileté

byly bohužel nešťastné," dodal Jakl. Mezi

několik rekonstrukcí.

vchody do lednice pivovaru stojí socha

Přestavba bývalého pivovaru na nové sídlo

Gambria, kterou údajně zaplatil sládek z

krajských úředníků mohla na jaře 2005

éry

loterii.

Během

pivovar

prodělal

začít. Dne 1. dubna 2005 nabylo právní moci stavební povolení. První dubnový den již stavební povolení, které umožňuje stavbařům zahájit stavební práce, obdrželi projektanti.

Povolení

se

vztahuje

na

všechny objekty areálu bývalého pivovaru včetně

výstavby

inženýrských

sítí,

podzemního parkoviště a dalších staveb.

103

Zdroj: Obrázky: http://www.google.cz/imghp?hl=cs&tab=wi Text: http://www.pivovary.info/historie/h/hradec.htm

104

E. adaptace bývalého pivovaru v Dobříši na bytový komplex

Dobříšský pivovar byl uveden do provozu

knížecímu velkostatku a zrekonstruován.

v roce 1879. Vznikl nedaleko nádraží nad

Produkce piva ovšem již nikdy nedosáhla

rybníkem Papež. Provoz byl moderně

předválečné úrovně. Poslední soukromí

vybaven.

k

majitelé. Byl rod Colloredo-Mansfeld,

rekonstrukci. Byla zřízena nová varna, byl

kterým byl majetek v roce 1945 zabaven.

zaveden parní pohon. Známou postavou

Vyhláškou ministryně výživy ze dne 3.

tehdejší doby byl sládek Josef Tesař, za

července 1948 o znárodnění některých

jehož působení zažil pivovar největší

průmyslových a jiných výrobních podniků

rozkvět.

a závodů v oboru potravinářském podle §

V

roce

1909

došlo

1, odst. 3 zákona ze dne 28. dubna 1948, č. 115

Sb.,

o

znárodnění

dalších

průmyslových a jiných výrobních podniků a závodů v oboru potravinářském byl dnem 1.

ledna 1948

Mannsfeldský

znárodněn parostrojní

Colloredopivovar

a

sladovna, Dobříš (majitel Josef ColloredoPo první světové válce jej provozovala

Mannsfeld, starší). V roce 1975 byla

akciová společnost Pivovarský průmysl

výroba ukončena. Sladovnu provozoval až

Dobříš, později byl odkoupen zpět ke

do roku 1985 pivovar Staropramen. 105

jako sklady podniku Chirana. V roce 2001 byl objekt prázdný, ale brzy začala jeho další přestavba na byty a v přízemí obchody. Podnikatelský záměr přestavět bývalý pivovar v Dobříši na luxusní obytný dům byl v létě 2004 v nedohlednu. Objekt

v

dezolátním

stavu

ostře

Po zrušení pivovaru následovala další

kontrastoval s břehy rybníku Papež, jež

rekonstrukce, tentokrát již se změnou

využívají obyvatelé města pro odpočinek a

charakteru užívání objektu. Areál sloužil

které se staly útočištěm pro hejna kachen.

V areálu bývalého pivovaru v Dobříši, zahájila společnost Bydlení Dobříš koncem léta 2005 výstavbu bytů. V roce 2007 byly v areálu zkolaudovány byty. 106

Zdroj: Obrázky: http://www.google.cz/imghp?hl=cs&tab=wi Text: http://www.pivovary.info/historie/d/dobris.htm

107

F. adaptace bývalého pivovaru v Holešovicích na multifunkční komplex

V roce 1895 se konšelé a městská rada usnesli o výstavbě svého pivovaru. Za místo stavby byla vybrána rozlehlá plošina v ohybu Vltavy, lokalita zvaná Maniny v Holešovicích. Tradiční průmyslovou čtvrtí se Holešovice staly od 2. poloviny 19. století. Tehdy nejmladší část Prahy patřila zároveň k nejživějším částem města. Největší rozkvět zaznamenaly Holešovice na konci 19. století, kdy zde bylo v provozu více než 30 továren, mj. vagónka, plynárna, síťovna a drátovna, smaltovna, válcovna, mostárna a několik dalších. Práce na pivovaru probíhaly rychle a již roku 1897 bylo vystaveno první pivo z Prvního pražského měšťanského pivovaru. K dodavatelům zařízení patřili Ringhoffer, Křižík, Novák & Jahn, což dávalo 108

pivovaru nadějnou perspektivu. V pivovaru se

dodržovala

výroba

tmavých

a

zdravotních piv. Zdejší pivo si získalo oblibu nejen v Čechách, ale i ve Vídni a Chicagu. Tato tradice byla načas přetržena v

dobách

socialismu.

Pivovar

byl

znárodněn vyhláškou ministryně výživy ze dne 3. 7. 1948 o znárodnění některých průmyslových a jiných výrobních podniků a závodů v oboru potravinářském. Podle § 1, odst. 3 zákona ze dne 28. 4. 1948, č. 115 Sb., o znárodnění dalších průmyslových a jiných výrobních podniků a závodů v oboru potravinářském. V polovině 80. let 20. století se pivovar opět vrátil k výrobě tmavého piva. Pivovar vařil pivo do konce března 1998 a celý areál pivovaru se přestal využívat. Společnost Pražské pivovary ho zavřela, protože chtěla soustředit výrobu piva v metropoli pouze do dvou míst - na Smíchov a do Braníka. Stáčecí linku na KEG

sudy

byla

přesunuta

do

Smíchovského pivovaru. Do pivovaru v Holešovicích v ulici U Průhonu, který byl dva roky nepřístupný, přišli dne 5.9.2000 první Během

právě

návštěvníci.

započaté

rozsáhlé

rekonstrukce komplexu budov tam mělo vzniknout kulturní centrum, kde se budou konat

alternativní

koncerty,

divadelní

představení i výstavy. Poté měl být v pivovaru administrativně obytný komplex s názvem Aréna centrum Praha. 109

Zpřístupnění budov pivovaru předcházelo vyčištění všech prostor, místnosti dostaly také nové osvětlení. Pivovar tvoří čtyři budovy. Společnosti Pramerica Real Estate Investors a BarHill Real dokončily v září 2008 přeměnu bývalého holešovického pivovaru v Praze na moderní komplex kancelářských a obchodních ploch s názvem A7 Office Center. V areálu vzniklo deset tisíc čtverečních metrů kanceláří a 4500 čtverečních metrů obchodních ploch.

Zdroj: Obrázky: http://www.google.cz/imghp?hl=cs&tab=wi Text: http://www.pivovary.info/historie/pa/holesovice.htm

110

G. adaptace bývalého pivovaru v Lochkově na bytový komplex

V rezidenčním projektu Lochkov Lofts společností Euro Ventures byly zahájeny přípravné práce v květnu roku 2009, které předcházely samotné výstavbě. Areál bývalého pivovaru v Praze 5 – Lochkově, kde citlivou rekonstrukcí vznikne moderní bydlení s kouzlem starých dob, tak ožívá příchodem prvních dělníků a stavebních strojů. Na pozemku s původními zchátralými

budovami

pivovaru

byly

zahájeny přípravné práce pro stavbu nového rezidenčního projektu Lochkov Lofts. Práce zahrnují především úpravu terénu, demolice stávajících betonových a asfaltových ploch a cihlového oplocení, zbourání

nevzhledného

novodobého

přístavku. Vzhledem ke snaze zachovat kouzlo lokality proběhne rovněž ošetření současného porostu a ochrana stromů před poškozením

stavebním

provozem.

„Ohleduplným přístupem k jednotlivým historickým prvkům areálu včetně původní zeleně chce investor dosáhnout citlivé proměny místa tak, aby neztratilo nic ze 111

kontě již několik úspěšných renovací historických kulturních a průmyslových objektů. Projekt Lochkov Lofts nabídne 73 netradičních bytových jednotek o výměře od 30 m2 do 125 m2 v dispozicích 1+kk až 5+kk a 8 ateliérů v příjemném prostředí plném zeleně na jihozápadním okraji Prahy, pouhých 13 kilometrů od centra města.

Adaptační

projekt

určen

pro

všechny, kteří hledají klidné a komfortní bydlení v neotřelém stylu s osobitým duchem místa i architektury. Samotné spuštění výstavby proběhlo na jaře roku své osobité atmosféry. Architektonický

2010, dokončení bytů pak na konci roku

návrh projektu vznikl pod taktovkou

2011. Prodej zajišťuje realitní kancelář

renomovaného architekta a restaurátora

Professionals.

Alberta Di Stefana, který má na svém

112

Zdroj: Obrázky: http://www.google.cz/imghp?hl=cs&tab=wi Text: http://www.lochkovlofts.cz/cs/tiskove-zpravy/73-lochkov-lofts-oziva-prvnim-stavebnim-ruchem

113

H. adaptace bývalé tovární haly AFF BKK v Praze na bytový komplex

V oblasti Vysočan, místní části Harfa v minulosti dominantně převládala výrobní funkce spojená s komplexem průmyslových areálů továren ČKD. Toto území ohraničené ulicemi Kolbenova a Poděbradská bylo po zániku ČKD definováno jako území rozvojové. Územní plán předpokládá zachování některých průmyslových objektů a jejich využití pro drobnou nerušící výrobu a funkce jiné než výrobní. Dotčená plocha má specifikovanou funkční náplň VN – plocha služeb a nerušící výroby. Areál společnosti AF BKK s.r.o. prochází postupnou komplexní renovací. V roce 2006 byla dokončena přestavba sousedního menšího objektu a celý areál je průběžně za provozu a dle potřeb tiskárny (majitele areálu) opravován. Tento projekt se zabývá rekonstrukcí

největšího

čtyřpodlažního

objektu areálu, který tvoří jeho východní hranici. Opravený objekt bude sloužit k rozšíření provozu tiskárny AF BKK s.r.o. a případné zbytkové plochy lze pronajímat jako kanceláře, provozovny služeb nebo provozovny drobné výrobny. Na objekt je navržena

nástavba

–

reprezentativní

dvoupodlažní ateliér sloužící pro potřeby 114

majitele tiskárny (severní polovina) a terasa s příležitostným sportovištěm (jižní polovina). Cílem přestavby je vytvořit areál, který bude ve stávající stavební struktuře bývalých průmyslových staveb soustřeďovat různé funkce administrativy, služeb, nerušící drobné výroby a svou výraznou

architektonickou

formou

průmyslové zástavby bude připomínat původní genius loci lokality, která je zasažena změnou využití území po zániku výrobního zejména

provozu sousední

bývalého

ČKD,

předimenzovanou

bytovou výstavbou vzniklou v posledních pěti letech. Z hlediska historie a původního stavu byl průmyslový objekt postaven roku 1934 firmou Továrna barev Weissberger a spol. a byl donedávna plně využíván – za socialismu jako sídlo Výzkumného ústavu barev a laků a poté firmou Lavis. Jedná se o čtyřpodlažní, nepodsklepený objekt, s dominantní nosnou konstrukcí železobetonového trámečkového skeletu a charakteristickými továrními tabulkovými okny. Dispozičně i tvarově jednoduchá, výrazově silná budova s centrálním schodištěm uprostřed severní a jižní haly. V průběhu času byla postupně budova dotvořena dle požadavků a vkusu minulých uživatelů – neuspořádanými technologickými rozvody, dostavbami a přístavbami. Velkorysá halová dispozice byla rozdělena na jednotlivé malé kanceláře a laboratoře vestavěnými příčkami. Krásná

ukázka

historické

průmyslové

architektury

zdevastovaná

socialistickým

hospodařením. V minulosti byl objekt využíván jako výzkumná zkušebna barev a laků. Návrh předpokládá využití jednotlivých hal odlišně dle podlaží. Přízemí a první patro jsou propojeny nákladním výtahem a budou sloužit jako provozní prostory tiskárny – tiskařský provoz a knihárna. Druhé a třetí patro budou velkoplošné administrativní prostory stávající tiskárny a souvisejících činností, např. grafického studia a reklamní agentury. Ateliér v severní polovině propojující třetí a čtvrté patro bude sloužit pro reprezentativní a společenské potřeby firmy jako výstavní a kongresový prostor a podobně. Jižní polovina střechy bude využívána jako terasa a příležitostné sportoviště pro uživatele objektu. 115

Zdroj: Obrázky: http://www.google.cz/imghp?hl=cs&tab=wi Text: http://www.earch.cz/clanek/4635-tovarni-budova-af-bkk.aspx

116

I. adaptace bývalé tovární haly v Praze na galerii DOX

Původně zde stávala obyčejná fabrika z počátku století nesoucí ve štítu hrdý název Antonín Páv – závody zámečnické a instalační. Po roce 1948 se proměnila v n. p. ZUKOV Praha, který zachoval tradici zdejší kovovýroby. V devadesátých letech minulého století začaly být podobné provozy vytlačovány z tzv. širšího centra a volné

objekty

tohoto

druhu

nejen

v Holešovicích, ale také třeba v Karlíně a na

Smíchově,

přitáhly

pozornost

investorů. Do Čech pronikla móda loftů, bytových prostor vestavěných do původně průmyslových staveb. V roce 2002 se se starou opuštěnou továrnou v Holešovicích poprvé setkává stavební podnikatel, jak se dnes moderně 117

říká developer, Leoš Válka. Mimořádná dispozice objektů ho uchvátí natolik, že přestává uvažovat o jejich využití na „obyčejné“, byť loftové byty a upne se k velkolepé myšlence – vybudovat v Praze centrum současného umění. Našel pro něj odpovídající místo a také partnery a mezinárodně srozumitelný výraz DOX. Jméno DOX je odvozeno z řeckého doxa, které mimo jiné znamená způsob vnímání věcí, názor, přesvědčení. DOX vznikl jako soukromá iniciativa, založená na přesvědčení, že Praha patří na mezinárodní mapu současného umění a že k tomu, aby se daly věci do pohybu, je třeba začít. Začít jakkoliv je to obtížné, zdánlivě naivní či dokonce absurdní. Nic jiného však nezbývá. Jinými slovy: Mámeli být realisté, musíme se pokoušet o nemožné.

118

Zdroj: Obrázky: http://www.google.cz/imghp?hl=cs&tab=wi Text: http://www.bydleni.cz/clanek/Dox

119

J. adaptace bývalé tovární haly na výrobu vodoměrů v Praze

Továrna na vodoměry vedle městské tržnice v Praze 7 Holešovicích. Původní továrnu, která dnes po rekonstrukci září červenými cihlami na rohu Jateční a Dělnické ulice v Holešovicích, založil v roce 1884 Adolf R. Pleskot jako závod na výrobu armatur pro instalatérské práce a v roce 1910 ji přestavěl na továrnu na vodoměry. Roku 1912 byly k původní obytné a výrobní budově přistavěny další dílny, do kterých se rozšířila stávající výroba.

Dále

pak

byly

zbudovány

administrativní prostory a obytný objekt určený majiteli komplexu. Továrna měla štěstí, že ji zrestituoval architekt Josef Pleskot, mimo jiné i autor tunelu v Jelením příkopu,

a

přestavěl

ji

citlivě

na

architektonický ateliér a komerční

120

prostory. Nepotkal ji tedy bohudík osud jiných

industriálních

památek

v

Holešovicích, které v lepším případě chátrají a v horším byly srovnány se zemí, ale naopak osud těch, které byly znovu upraveny a dále slouží.

121

Zdroj: Obrázky: http://www.google.cz/imghp?hl=cs&tab=wi Text: http://praga-magica.blog.cz/1101/tovarna-na-vodomery

122

K. adaptace bývalé tovární haly v Praze na multifunkční objekt CORSO

Ve chvíli, kdy se Karlín jako historická čtvrť těsně vedle historického jádra Prahy zbavil velkých průmyslových závodů, začaly rychle mizet i zbytky původních staveb. Ne všechny ovšem byly bezcenné. Z

bývalé

strojírenské

haly

zůstal

památkově chráněný vnější obvodový plášť s vysokým zdobným štítem do ulice a s dlouhými stěnami s typicky klasicistním členěním mírně klenutými okny ve dvou podlažích.

Jednolodní

hala

sloužící

k výrobě plechových kotlů, odtud původní název Plechárna, byla postavena kolem roku 1890. Jako ostatní tovární objekty Karlína se stala součástí ČKD, v jejím sousedství vyrostla později administrativní budova tohoto koncernu. Historizující hala 123

s výrazným

štítem

orientovaným

do

Křižíkovy ulice prošla řadou úprav, patrně v období

první

republiky

byla

nově

zastřešena ocelovými vazníky do tvaru mansardy

se

světlíkem

ve

vrcholu.

Poslední přestavba z roku 2000 dala objektu, který po ukončení průmyslové výroby v ČKD ztratil náplň, nové využití coby administrativní budova. Uliční štítové průčelí a boční stěny zůstaly zachovány, do tohoto rámce byl vložen kvádr čtyř podlaží propojených

ústřední

halou.

Lehká

transparentní konstrukce vystupující nad hlavní římsy bočních průčelí nepřevyšuje původní úroveň hřebene střechy, pro citlivě obnovený štít uličního průčelí je nerušícím pozadím. Výsledkem radikální přestavby

je

proměna

nevyužité

průmyslové haly v působivý živý celek vzniklý spojením masivních historických a kontrastních konstrukcí.

124

lehkých

moderních

Zdroj: Obrázky: http://www.google.cz/imghp?hl=cs&tab=wi Text: http://www.npu.cz/novostavby/vsechny-objekty/vypis/detail/50/

125

L. adaptace bývalé kotelny v Praze - Karlíně na multifunkční objekt

Napřed malá exkurze do historie samotného ČKD: Českomoravská Kolben Daněk je název jednoho ze slavných strojírenských podniků předválečného Československa, jehož sláva však do dnešních dob už značně vybledla. Vznikl v roce 1871, kdy byla založena akciová společnost První česko-moravská továrna na stroje v Praze. Ta postavila svůj první závod v Libni. Roku 1896 založil ve Vysočanech inženýr Emil Kolben společnost Kolben a spol., z níž pak vznikla Elektrotechnická a. s., která od roku 1901 vyráběla kompletní vybavení pro vodní elektrárny. V Karlíně založil v roce 1854 Čeněk Daněk společnost Daněk a spol., z níž se po sloučení s Breitfeld & Evans stala Breitfeld, Daněk a spol, později nazvaná jednoduše Akciová společnost. Ta se soustředila hlavně na výrobu vybavení pro důlní a potravinářský průmysl. Roku 1921 se První českomoravská továrna na stroje v Praze sloučila s Elektrotechnickou a. s. a vznikla tak Českomoravská - Kolben. Ta se v roce 1927 spojila s Akciovou společností, dříve Breitfeld,

Daněk

a

spol.

a

vznikla

Českomoravská - Kolben - Daněk (ČKD), největší

strojírna

v

tehdejším

Československu. 126

Po válce byl podnik znárodněn, za komunismu se jeho struktura rozrostla a byl

důležitým

stavebním

kamenem

socialistického průmyslu. Provozy však kvůli

podceňování

investic

rychle

zastarávaly a s koncem komunismu a rozpadem RVHP ztratil řadu odbytišť. Dodýchávající

podnik

pak

„dorazilo"

tunelování po privatizaci - z podniku byla vyvedena

nevýhodnými

„spřátelenými"

obchody

společnostmi

se

miliarda

korun. V Karlíně areál někdejšího ČKD zabíral v podstatě celý blok mezi ulicemi Křižíkova,

Pernerova,

Thámova

a

Kollárova. Jedna z průmyslových hal při ulici Pernerova stále stojí ve své původní „kráse". Nápis na ní stále hrdě hlásá, že jde o halu podniku ČKD Dukla Karlín. Uvnitř však je pusto a prázdno. V jejím sousedství se nachází objekt někdejší energocentrály, který byl také součástí areálu ČKD - tu však koncem roku proměnila společnost Real Estate Karlín, která postupně mění tvář někdejších průmyslových objektů v Karlíně

i

jejich

využití,

na

administrativní budovu Machine house. Rekonstrukce vcelku respektovala původní vzhled objektu a pouze ho přizpůsobila novému obvodového

využití. zdiva

Do

stávajícího

byla

provedena

pozoruhodná vestavba nových betonových a ocelo-betonových stropů a schodišť. V podobném duchu proběhla i proměna sousední budovy karlínské kotelny. 127

Zdroj: Obrázky: http://www.google.cz/imghp?hl=cs&tab=wi Text: http://www.earch.cz/clanek/586-prazsky-karlin-ceka-velka-budoucnost.aspx

128

M. adaptace bývalých Sovových mlýnů v Praze na galerii umění

Historie Sovových mlýnů sahá až do 10. století, kdy byl položen základní kámen tohoto mlýna. Název Sovovy mlýny pochází z dvacátých let 16. století, kdy zde úspěšně

hospodařil

mlynářský

mistr

Václav Sova z Liboslavě. V roce 1896 byly celé mlýny zničeny požárem a od té doby chátraly. Až v roce 1994 byla zahájena rekonstrukce objektu s cílem vybudovat zde galerii moderního umění. Iniciátorem byla paní Meda Mládková, která se po létech emigrace vrátila do Čech. V Sovových mlýnech postupně představuje výtvarné umění ze sbírek, jež se svým manželem shromažďovala po několik desítek let. Nejznámější je kolekce Kupkových obrazů. Mezi zajímavé 129

architektonické prvky zrekonstruovaných Sovových mlýnů patří skleněná lávka Václava Ciglera vedoucí nad průplav a hranol Mariána Karla, který ukončuje schodišťovou věž. Další zajímavostí v areálu mlýnů je vodní stuha, která protéká napříč nádvořím a v úzké mezeře mezi budovami. Nahoře nad proudící vodou pak procházejí

návštěvníci

na

skleněných

lávkách. Dále je zde obrovská dřevěná židle sochařky Magdaleny Jetelové, která spočívá na zdi navigace zdymadla přímo v řece.

130

Zdroj: Obrázky: http://www.google.cz/imghp?hl=cs&tab=wi Text: http://kultura.infocesko.cz/content/praha-hlm-kultura-muzea-muzeum-kampa-sovovy-mlyny-praha-1-malastrana.aspx

131

N. adaptace bývalého skladu v Brně na nákupní galerii, Wannieck gallery

Vaňkovka, kulturně chráněná památka novogotické industriální architektury, se rozkládá na kraji historického jádra města Brna

mezi

vlakovým

a autobusovým

nádražím? Právě tady založil roku 1864 Friedrich Wannieck strojírnu a slévárnu, jejíž některé výrobky ovládly na přelomu 19. a 20. století celý tehdejší světový trh. Po rekonstrukci na přelomu tisíciletí se zchátralý

areál

změnil

v nákupní

a společenské centrum Galerie Vaňkovka, v rekonstruované v březnu

2006

strojírně svůj

provoz

zahájila galerie

současného umění Wannieck Gallery.

132

133

134

135

136

Zdroj: Obrázky: http://www.google.cz/imghp?hl=cs&tab=wi Text: http://www.brno.cz/turista-volny-cas/kultura/muzeaagalerie/

137

O. adaptace bývalého zázemí dolu Jan Maria v Ostravě na hotel

Důl byl založen v roce 1852 Johannem Maria Wilczkem, po kterém také dostal svůj název. Těžba během prvního desetiletí utěšeně rostla, také díky istalaci parního stroje a klecí. První opravdu zásadní modernizací prošel důl v letech 1899 až 1909. Těžní jámu vyzdili a rozšířili na širší profil. Nad ní smontovali 32 metrů vysokou ocelovou těžní věž (1904). Další rekonstrukci (1914-1915) narušilo vypuknutí 1. světové války. Těžaři stihli aspoň stavbu provozní a správní budovy s lampovnou, záchrannou stanicí, ordinací lékaře a kanceláří pro úředníky a dozorce. V blízkosti dolu vyrostla osada Hranečník, kterou obývalo zhruba tisíc lidí. Lokální důlní činnost do roku 1945 zaznamenávala pozvolný útlum, díky své nerentabilitě. Po roce 1945 se díky potřebám válečné mašinérie ostravsko-karvinská uhelná pánev stala pro Třetí říši strategickým zdrojem paliva a lokální těžba zaznamenala renesanci. Definitivní konec podnikání hrabat Wilczků a tudíž i dolu Jan Maria přineslo znárodnění těžkého průmyslu v roce 1945. O dva roky později se Důl Jan Maria v rámci státního podniku Ostravsko-karvinské kamenouhelné doly spojil se Zárubkem. V poválečném období horníci dotěžili uhelné zásoby, včetně pilířů. V roce 1963 zdejší dolování skončilo. Po šachtě zůstala památkově chráněné jámová a správní budova. V roce 2000 koupila ve značně zdevastovaném stavu areál firma KR OSTRAVA, a.s. a po nákladné rekonstrukci vybudovala v objektu sídlo firmy. V letech 2002-2003 proběhla rekonstrukce sklepních prostorů na 138

restauraci a vinný sklípek. Nyní se zde nachází hotel s wellness centrem se stejným názvem, jako někdejší důl, Jan Maria.

139

Zdroj: Obrázky: http://www.google.cz/imghp?hl=cs&tab=wi Text: http://cs.wikipedia.org/wiki/D%C5%AFl_Jan_Maria

140

P. záměr adaptace koksovny v Ostravě na vědecko-technickou knihovnu

Záměr vybudování nové vědecké knihovny v bývalé koksovně, nacházející se v Ostravě Vítkovicích. Podle Jana Světlíka, šéfa strojírenských Vítkovic, by právě umístění do Dolní oblasti Vítkovic knihovně slušelo. Vždyť při založení bylo knihovně určeno speciální zaměření na obory hornictví a hutnictví. „Umístění knihovny do koksovny, která tvoří předěl mezi dolem Hlubina a hutním komplexem Dolní oblasti Vítkovic, by tak bylo více než symbolické,“ míní Světlík. Ostrava by tak podle něj ukázala, že svůj rozvoj staví na své industriální historii a tradicích, ale je zároveň moderním a současným městem, mezi jehož priority patří rozvoj a podpora vzdělanosti. „Do místa s bohatou průmyslovou historií, kde se v minulosti vyzvánělo těžkou prací, by se soustřeďovaly poklady vědění. Uhlí ve schránkách by nahradila cenná literární díla, čímž by se do historické oblasti tolik typické pro náš region opět navrátil plnohodnotný, autentický a přitom zcela nový život,“ nastiňuje dále vizi Světlík. Knihovna v koksovně by navíc zapadla do nového centra vzdělávání a zábavy, které právě teď vzniká v Dolní oblasti Vítkovic a do budoucna se chystá i na Hlubinu. V symbióze by zde existovala s naučnou stezkou ve Vysoké peci č. 1, s interaktivním muzeem v VI. energetické ústředně, s multifunkční aulou v Plynojemu a v budoucnosti také s velkým Světem techniky. „Duch tohoto zvláštního předělového místa přitom musí zůstat zachován. Jen s tím, že linie, která dva světy uhlí a železa z hlediska pohybu lidí dříve fyzicky rozdělovala, se musí do budoucna přeměnit v linii prostupnou, spojovací,“ říká o koksovně architekt Josef Pleskot, který zpracoval studii na její proměnu ve vědeckou knihovnu. 141

Zdroj: Obrázky: http://www.google.cz/imghp?hl=cs&tab=wi Text: http://www.msstavby.cz/nova-vedecka-knihovna-mozna-v-koksovne-09-10-2011/

142