Problematika opotřebení ve vazbě na oceňování

Bankovní institut vysoká škola Oceňování majetku

Problematika opotřebení ve vazbě na oceňování

Bakalářská práce

Autor:

Marcela Černá

Oceňování majetku

1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Plzni dne

Marcela Černá

2

PODĚKOVÁNÍ Ráda bych prostřednictvím této strany poděkovala všem, kteří mi byli při tvorbě práce nápomocni. Za pomoc při zpracování, za předání dlouholetých zkušeností a za dlouhé hodiny konzultací i za trpělivost s níţ jsem byla zasvěcována do oboru pozemního stavitelství a oceňování majetku, především v teoretické oblasti, upřímně děkuji:

panu profesoru Prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., který se ujal náročného úkolu při konzultacích mé bakalářské práce, byl mi vţdy ochoten poradit a pomoci. Směřoval mě při tvorbě a dovedl mě aţ do zdárného konce bakalářské práce. panu Ing. Petru Ortovi Ph.D., za velmi zajímavé a poutavé zasvěcení do pohledů znalce a za obětavý přístup a pomoc při tvorbě trţního ocenění nemovitosti.

Upřímně děkuji také všem svým přátelům a kolegům, kteří mi svým přístupem umoţnili věnovat se zpracování této práce.

3

Anotace

V teoretické části této bakalářské práce jsou naznačeny nejčastěji pouţívané metody při ocenění majetku. Uvedené téma bakalářské práce bylo zvoleno vzhledem k potřebě řešení správného technického pohledu na nemovitost v širších souvislostech, daných především technickou a ekonomickou ţivotností nemovitosti. V praktické části jsou vypracována dvě ocenění jedno rodinného domu a druhé administrativní budovy. V části analytické je vypracována analýza trhu s nemovitostmi v okrese Tachov.

4

OBSAH I. část .......................................................................................................................................................................... 9 1.

2.

Úvod ................................................................................................................................................................ 10 1.1.

Vymezení základních pojmů ......................................................................................................... 10

1.1.

Obecně k oceňování majetku ......................................................................................................... 10

1.2.

Předmět ocenění................................................................................................................................. 10

1.1.1.

Pozemek...................................................................................................................................... 11

1.1.2.

Parcela ......................................................................................................................................... 11

1.1.3.

Stavba .......................................................................................................................................... 11

1.1.4.

příslušenství ............................................................................................................................... 13

1.1.5.

součást nemovitosti ................................................................................................................. 13

Názvosloví znaleckého oceňování ......................................................................................................... 13 2.1.

2.1.1.

Cena pořizovací ...................................................................................................................... 14

2.1.2.

Cena reprodukční .................................................................................................................. 14

2.1.3.

Obvyklá cena ............................................................................................................................ 14

2.1.4.

Tržní cena.................................................................................................................................. 14

2.1.5.

Výchozí cena ............................................................................................................................ 14

2.2.

2

Věcná hodnota......................................................................................................................... 15

1.1.2

Výnosová hodnota ................................................................................................................. 15

Základní metody oceňování nemovitého majetku ...................................................................... 15 Podklady pro ocenění, význam evidence nemovitostí ........................................................... 17

Zjištění výchozí hodnoty stavby, životnost staveb, opotřebení staveb .................................. 17 3.1

4

hodnota ................................................................................................................................................ 15

1.1.1

1.2. 3

cena ....................................................................................................................................................... 13

Životnost staveb ............................................................................................................................... 18

3.1.1

Zbytková životnost ................................................................................................................ 18

3.1.2

Objektivní životnost.............................................................................................................. 18

3.1.3

Ekonomická životnost.......................................................................................................... 18

3.1.4

Opotřebeni (amortizace) .................................................................................................... 18

3.1.5

Technická hodnota stavby ................................................................................................. 18

3.1.6

Stáří stavby ............................................................................................................................... 18

3.1.7

Zbývající životnost stavby – zbytková životnost ...................................................... 18

3.1.8

Životnost stavby ..................................................................................................................... 19

Opotřebení staveb..................................................................................................................................... 19 5

4.1

4.1.1

Lineární metoda výpočtu opotřebení ............................................................................ 19

4.1.2

Metoda kvadratická .............................................................................................................. 19

4.1.3

Metoda semikvadraticka..................................................................................................... 19

4.2 5

Klasické metody výpočtu opotřebení...................................................................................... 19

Analytické metody výpočtu opotřebení ................................................................................. 20

Životnost stavby ........................................................................................................................................ 20 5.1

Technická životnost........................................................................................................................ 20

5.2

Ekonomická, morální životnost ................................................................................................. 20

5.3

Právní životnost ............................................................................................................................... 21

6

Prvky (konstrukce) dlouhodobé a krátkodobé životnosti ....................................................... 21 6.1

7

Faktory ovlivňující životnost stavby ....................................................................................... 21

Vady a poruchy podle druhů a příčin................................................................................................ 23 7.1

Porucha konstrukce........................................................................................................................ 24

7.2

Vada konstrukce .............................................................................................................................. 24

7.3

Příčiny poruch, zatěžovací účinky a vlivy.............................................................................. 24

7.4

Rozdělení vad a poruch ................................................................................................................. 24

7.5

Členění poruch podle závažnosti .............................................................................................. 25

7.6

Členění poruch podle toho, jak se projevují ......................................................................... 25

7.7

Poruchy vznikající v předvýrobním období ......................................................................... 25

7.8

Poruchy zaviněné výrobou .......................................................................................................... 26

7.9

Poruchy vyvolané provozními účinky .................................................................................... 26

7.10

Poruchy způsobené účinky prostředí ..................................................................................... 27

8

Vybrané vady a poruchy......................................................................................................................... 28 8.1

Převislé konstrukce ........................................................................................................................ 28

8.2

NORMATIVNÍ POŽADAVKY ......................................................................................................... 29

8.3

NEJČASTĚJŠÍ VADY A PORUCHY ............................................................................................... 30

8.4

NOVÁ ŘEŠENÍ A MATERIÁLY ..................................................................................................... 32

8.5

ZÁVĚR................................................................................................................................................... 34

9

Metoda pro zjišťování poruch a vad staveb ................................................................................... 34 9.1

Infračervená termografie jako metoda moderní stavební diagnostiky .................... 34

9.2

Principy infračervené termografie ........................................................................................... 35

9.3

Využití infrakamer ve stavební termodiagnostice............................................................. 36

9.4

Závěr ..................................................................................................................................................... 41

10

Závěr – vliv opotřebení na cenu nemovitosti ........................................................................... 42 6

II. část ...................................................................................................................................................................... 44 1

OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU ............................................................................................................. 46 1.1

Popisné informace .......................................................................................................................... 48

1.1.1

Popis lokality ........................................................................................................................... 48

1.2

Oceňovaný majetek......................................................................................................................... 48

1.3

Historie ................................................................................................................................................ 48

1.4

Pozemek .............................................................................................................................................. 49

2

Rodinný dům ............................................................................................................................................... 49

3

Provozní budova č. p. 1384 na st. p. č. 197/2 ................................................................................ 50 3.1

4

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ ................................................................ 51

OCENĚNÍ ....................................................................................................................................................... 52 4.1

POROVNÁVACÍ METODA ............................................................................................................. 52

4.1.1 4.2

Rodinný dům ..................................................................................................................................... 54

4.2.1 4.3

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku ....................................................... 54

Provozní budova .............................................................................................................................. 56

4.3.1

5

Stanovení obvyklé ceny pozemku ................................................................................... 52

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku ....................................................... 56

4.4

PŘÍJMOVÁ METODA ....................................................................................................................... 58

4.5

NÁKLADOVÁ METODA .................................................................................................................. 60

4.5.1

Technické opotřebení .......................................................................................................... 60

4.5.2

Funkční nedostatky............................................................................................................... 60

4.5.3

Ekonomické nedostatky ...................................................................................................... 60

ZÁVĚR ............................................................................................................................................................ 63 5.1

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY ............................................................................ 65

III. část .................................................................................................................................................................... 67 1

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU ................................................................................................. 69 1.1

2

POZEMKY...................................................................................................................................................... 73 2.1

3

POPIS OKRESU .................................................................................................................................. 69 Stavební pozemky ........................................................................................................................... 73

BUDOVY ........................................................................................................................................................ 73 3.1

Byty ....................................................................................................................................................... 73

3.2

Rodinné domy ................................................................................................................................... 74

3.3

Objekty pro individuální rekreaci............................................................................................. 74

3.4

Bytové domy ...................................................................................................................................... 74 7

4

3.5

Administrativní budovy ................................................................................................................ 74

3.6

Průmyslové objekty ........................................................................................................................ 75

NÁJMY ............................................................................................................................................................ 75 4.1

Byty ....................................................................................................................................................... 75

4.2

Prodejní prostory ............................................................................................................................ 75

4.3

Kanceláře ............................................................................................................................................ 75

4.4

Průmyslové objekty ........................................................................................................................ 76

5

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED ................................................................................................ 76

6

Literatura...................................................................................................................................................... 77

8

I. ČÁST

Teoretická část

Problematika opotřebení ve vazbě na oceňování

Marcela Černá 2009

9

1. ÚVOD V teoretické části budou popsány metody pouţívané při oceňování nemovitosti a posouzeny vybrané vady a poruchy na cenu nemovitosti.

Cílem práce je shrnout základní metody pouţívané pro oceňování nemovitostí a zohlednit vliv opotřebení nemovitosti na její hodnotu.

Autorka práce si je vědoma, ţe vzhledem k rozsahu se tato práce nemůţe dotknout veškeré problematiky související s tématem oceňování nemovitosti ve vztahu na opotřebování vyčerpávajícím způsobem. V jejím obsahu jsou popsány jen vybrané vady a poruchy.

1.1. VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ Oceňováni je činnost, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, prav apod. přiřazován peněţitý ekvivalent. Pojem cena je zpravidla pouţíván pro poţadovanou, nabízenou nebo zejména skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Můţe a nemusí mít vztah k hodnotě. Cena je či není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Cena ukazuje, jaké částky je nutné se vzdát, aby mohl byt získán určitý statek nebo sluţba. Ceny se obvykle vyjadřuji v peněţních jednotkách. Placeni však nemusí mít peněţní formu.

1.1. OBECNĚ K OCEŇOVÁNÍ MAJETKU V České republice upravuje tuto problematiku zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), který je účinný od 1. 1. 1998. Tento předpis se nevztahuje na sjednávání cen; to se i nadále řídi podle zákona o cenách a to převáţně probíhá dohodou. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., § 1 odst. 2 včetně poznámky charakterizuje cenu jako: „(2) Cena je peněžní částka a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo b) zjištěná podle zvláštního předpis³ k jiným účelům než k prodeji.

1.2. PŘEDMĚT OCENĚNÍ Následující kapitola bude zaměřena na vymezení základních pojmů, se kterými bude práce následně pracovat. Nemovitosti dle Občanského zákoníku 10

Oceňovány jsou věci resp. soubory věci, práva apod. Podle § 119 OZ se věci rozděluji následovně: Věci a práva § 118 (1) Předmětem občanskoprávních vztahů jsou věci, a pokud to jejich povaha připouští, práva nebo jiné majetkové hodnoty. (2) Předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory. § 119 (1) Věci jsou movité nebo nemovité. (2) Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.

1.1.1. POZEMEK Pozemkem se dle § 27 zákona č. 344/1992 Sb. rozumí část zemského povrchu oddělena od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranici katastrálního území, hranici vlastnickou, hranici drţby, hranici druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţiti pozemků.

1.1.2. PARCELA Parcela je pozemkem, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

1.1.3. STAVBA Stavbou se rozumí výsledek stavební činnosti, který lze individualizovat podle druhu, účelu a vyuţití. Tedy za stavby se povaţují veškeré stavby bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. O stavbu jde i v případě, ţe je teprve ve stádiu výstavby (rozestavěná stavba). Stavbou se rozumí i stavba nepovolena, ev. nezkolaudovaná. Pokud se týká vzniku stavby, lze u budov za okamţik vzniku mít ten, kdy začnou byt zřetelné obrysy a dispozice prvního nadzemního podlaţí. Obvykle se poţaduje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaţí, v některých případech bývá vyţadována plna výška stěn prvního nadzemního podlaţí. Obdobně pokud se pod tuto úroveň stěny prvního nadzemního podlaţí sníţí, lze tento okamţik obvykle brat jako čas zániku stavby. Právní oporu toto tvrzeni má v zákoně č. 344/1992 Sb., v § 27. Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu uţití. Při nesouladu mezi účelem uţiti stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnuti nebo ve stavebním povoleni a 11

skutečným uţitím se vychází při oceňování ze skutečného uţiti stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitosti a skutečným stavem platí, ţe stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně-technickým uspořádáním vybavena. Jestliţe vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, ţe stavba je určena k účelu, ke kterému se uţívá bez závad. Nestanoví-li tento zákona jinak, stavba nebo její část se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinaci; jejich pouţiti u jednotlivých druhů staveb stanoví aţ vyhláška. Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby; u stavby určené k odstranění se vychází z ocenění pouţitelného materiálu z jejího odstraněni sníţeného o náklady na odstranění. Dále se zohledni charakter a velikost stavby, její vybaveni, funkce, poloha a prodejnost. Přihlédne se k technickému opotřebení stavby. Základní ceny a způsob jejich úpravy u jednotlivých druhů staveb, postupy při měřeni a vypočtu výměr staveb a postupy při oceňovaní včetně způsobů zjištěni a uplatněni technického opotřebeni stanoví vyhláška. Ve stanovených cenách a postupech se zohledňuji i vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu. Oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištěni výnosů a výši míry kapitalizace pro dané časové období. Oceňuje-li se stavba porovnávacím způsobem, stanoví vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu. Toto je nyní u bytů v bytových domech, u garáţí, které netvoři příslušenství další hlavni stavby a u rekreačních a zahradkářských chat. Při oceňování nemovitostí jde, s výjimkou holého nezastavěného pozemku, většinou o celý soubor nemovitostí skládající se z více parcel i staveb, trvalých porostů, venkovních úprav - přípojek inţenýrských sítí, zpevněných ploch, oplocení apod., studní a vodních ploch. V tomto případě se rozlišují stavby hlavní, které většinou mají číslo popisné, a stavby vedlejší, jeţ mají vůči stavbě doplňkovou či pomocnou funkci. Vedlejší stavby a venkovní úpravy v podstatě tvoří příslušenství stavby hlavní. Z tohoto důvodu se rozlišují pojmy součást a příslušenství. Stavba podle stavebního zákona Stavba dle stavebního řadu je charakterizována v § 139b zákona č. 50/1976 Sb. v odstavcích 1, 2, 5 – 8. Za stavbu jsou považována veškerá stavební díla bez zřetele na jejich stavebně technické provedeni, účel a dobu trvaní. Dále zákon provádí členěni staveb na stavby trvale, dočasné, jednoduché a drobné.

Stavby dle zákona o oceňování majetku

12

V zákoně č. 151/1997 Sb. je v § 3 („Členěni staveb“) uvedeno členěni staveb dle zákona o oceňování nemovitosti na stavby pozemní (§ 3 odst. 1 pism. a)), stavby inženýrské a pozemní speciální (§ 3 odst. 1 pism. b)), vodní nádrže a rybníky (§ 3 odst. 1 pism. c)) a jiné stavby (§ 3 odst. 1 pism. d)).

1.1.4. PŘÍSLUŠENSTVÍ Příslušenství je vlastně samo o sobě stavbou a tedy nemovitostí, protoţe můţe existovat samostatně. O příslušenství rozhoduje vlastník, zda je či není uţíváno s věcí hlavní.

1.1.5. SOUČÁST NEMOVITOSTI Součást nemovitosti je vše, co k nemovitosti podle povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím nemovitost poškodila či podstatně znehodnotila. Trvalé porosty jsou vţdy součástí pozemku. Stavba však není součástí pozemku. Za součást stavby se povaţují i další stavby, pokud jsou s předchozí provozně propojeny. Provozním propojením je stav, kdy dvě části stavby jsou propojeny komunikačně, např. dveřmi, společnou chodbou, nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé, která slouţí jako terasa apod. Provozním propojením není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají jenom společné instalace. Zvláštním případem je garáţ. Ta je buď součástí domu, je - li s ním provozně propojena, nebo je samostatnou věcí hlavní. Není však příslušenstvím. [6] Za nemovitosti se ovšem také povaţují byty a nebytové prostory, i kdyţ nesplňují podmínku spojení pevným základem s pozemkem. Podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a vztahy k bytům a nebytovým prostorům, se rozumí: bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení; nebytovými prostorami nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu.

2. NÁZVOSLOVÍ ZNALECKÉHO OCEŇOVÁNÍ Způsoby oceňování majetku jsou definovány zejména v § 2 zákona č. 151/1997 Sb., ale základní instituty a pojmy se nacházejí také v ostatních právních normách, zejména v zákoně č. 563/1991 Sb., o účetnictví. V následující části práce vymezí základní pojmy související s tématem oceňování nemovitostí.

2.1.CENA Cena je pojem pouţívaný pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Cena zjištěná podle cenového předpisu, tj. cena administrativní; v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona, ve znění vyhl. č. 13

127/1999 Sb.. Ve vyhlášce nejsou specifikovány případy, kdy je ji třeba pouţít. Odkazuje se na ni např. zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění dalších předpisů, a některé další předpisy.

2.1.1. CENA POŘIZOVACÍ Cena pořizovací ("historická") je cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci.

2.1.2. CENA REPRODUKČNÍ Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena), za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb buď pracně podrobným poloţkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných poloţek, nejčastěji však za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů (THU) - jednotkových cen za 1 m³ obestavěného prostoru, 1 m² zastavěné plochy ap.

2.1.3. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena ("trţní hodnota") je cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, která mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvykle se zjišťuje porovnáním s jiţ realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba pouţít jinou metodiku.

2.1.4. TRŽNÍ CENA Trţní cena se tvoří aţ při konkrétním prodeji resp. koupi a můţe se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Není moţno ji přesně stanovit. Komerční banka zavedla pojem "trţní cena v tísni" pro takovou cenu, za jakou je zcela jistě nemovitost rychle prodejná.

2.1.5. VÝCHOZÍ CENA Výchozí cena je při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení, tj. cena nákladová. Od výchozí ceny, zejména pro výpočet věcné hodnoty představující technickou stránku nemovitosti, se odečítá 14

opotřebení (znehodnocení). Na znehodnocení má vliv stáří staveb, ţivotnost i technický stav stavby.

2.2.HODNOTA Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na jedné straně kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Hodnota se zpravidla určuje odhadem. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota ap.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.

1.1.1 VĚCNÁ HODNOTA Věcná hodnota (téţ "substanční hodnota", dle právního názvosloví "časová cena") je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníţenou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity uţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady na odstranění váţných závad.

1.1.2 VÝNOSOVÁ HODNOTA Výnosová hodnota ("kapitalizovaná míra zisku", "kapitalizovaný zisk") představuje očekávané výnosy z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). Označuje se např. HK. HK vypočte podle vzorce:

zisk z nájmu nemovitosti za rok HK

=

----------------------------------------------------úroková míra

x

100

%

2 ZÁKLADNÍ METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÉHO MAJETKU Mezi základní metody, slouţících k ocenění nemovitosti, patři: porovnávací metody (srovnávací, komparační) 15

– vycházejí přímo z porovnání s prodeji podobných nemovitosti v podobných podmínkách; porovnání je buď přímé, přímo mezi prodávanými a oceňovanou nemovitosti, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitostech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, základní, standardní nemovitost tzv. etalon a s touto je pak porovnávaná oceňována nemovitost metoda zjištěni ceny obvykle pomoci koeficientu prodejnosti – z realizovaných prodejů stejných věci se zjisti průměrný poměr mezi cenou prodejní a věcnou hodnotou; tímto koeficientem se pak násobí věcná hodnota oceňované věci. metoda zjištěni věcné hodnoty – vychází se z reprodukční pořizovací ceny k datu oceněni, tato hodnota se sniţuje u staveb o opotřebení. metoda výnosové hodnoty – základem jsou zisky, které v budoucnu můţe vlastnictví nemovitosti při jejím pronájmu přinášet. Tyto zisky se diskontováním převádějí na současnou hodnotu a sčítají se. Tím dochází k porovnání zisků z vlastnictví nemovitosti se eventuálními zisky při investování částky ve výši ceny věci na úroky. Míra kapitalizace se zjišťuje nejsprávněji z výnosů obdobných nemovitostí porovnáním s jejich cenou metoda rentního chování – zohledňuje různé podmínky, jeţ mají různí výrobci resp. majitele srovnatelných věci (zemědělská půda) metoda zjištěni obvykle ceny - prostým, resp. váţeným průměrem; průměr se vypočte zpravidla z věcné hodnoty a hodnoty výnosové indexové metody – pomoci různě zvolených, resp. odvozených indexů se provádí přepočet cen oceňovaní podle účetní hodnoty metoda zbytku – pouţívá se zpravidla v případech ocenění nemovitosti, která není ve stavu vhodném k pouţívání. Principem je oceněni nemovitosti za fiktivního předpokladu, ţe je v pořádku, a následném odečteni nákladů na dosaţení tohoto pouţivatelného stavu.

16

1.2. PODKLADY PRO OCENĚNÍ, VÝZNAM EVIDENCE NEMOVITOSTÍ Přehled všech podkladů pro ocenění je odhadce povinen uvést v nálezové časti svého znaleckého posudku. U kaţdého dokladu se přiměřeně uvede jeho název, kdo a kdy ho vydal a schválil, pod jakým číslem jednacím, k tomu podstatný obsah. Jedná se zejména o podklady, ze kterých vyčíst důleţité údaje mající vliv na ocenění. Jsou to podklady o vlastnických a právních vztazích k oceňované nemovitosti, o technických údajích, podklady o ekonomických údajích. Podkladem k trţnímu ocenění nemovitostí jsou zejména (ke zjištění administrativní ceny nejsou potřeba v takto velkém rozsahu): výpis z katastru nemovitostí, který není starší tří měsíců, kopie příslušné části katastrální mapy s vyznačením oceňovaných pozemků, ne starší neţ tři měsíce, - cenová mapa pozemků, pokud je v dané obci vypracována a je k datu odhadu platná, - výkresová dokumentace skutečného provedení staveb, - stavebně právní dokumentace, - výpisy z pozemkové knihy, - nájemní smlouvy s výměry nájemného na prostory v oceňované nemovitosti, - pasporty nemovitostí, - přiznání k dani z nemovitostí, - pojistné smlouvy, - smlouvy o správě nemovitostí, - smlouvy o sluţbách spojených s údrţbou, opravami a provozem nemovitosti, - výsledky místního šetření (ohledání) provedeného zásadně osobně odhadcem, - příslušné předpisy, katalogy cen, normy, odborné časopisy, výpočetní technika a literatura. Mezi nejvýznamnější vlivy působící na trţní, ale i administrativní cenu, jsou vlastnické a právní vztahy k nemovitostem. Ty lze vyčíst z výpisu v katastru nemovitostí - z listu vlastnictví.

3 ZJIŠTĚNÍ VÝCHOZÍ HODNOTY STAVBY, ŽIVOTNOST STAVEB, OPOTŘEBENÍ STAVEB

17

Jedna se o základní determinanty, které hraji důleţitou roli při oceňování, nemovitostí. Práce se nyní bude zabývat těmito jednotlivými pojmy.

3.1 ŽIVOTNOST STAVEB Ţivotností staveb rozumíme při oceňování dobu, jeţ uplyne od vzniku stavby (zpravidla od začátku uţívání) do jejích zchátrání, za předpokladu, ţe po celou dobu byla na stavbě prováděna běţná (preventivní) údrţba (tedy nikoliv ţe stavba byla ponechána svému osudu). Udává se v rocích. Ţivotnost je tedy schopnost objektu plnit poţadované funkce do dosaţení mezního stavu při stanoveném systému předepsané údrţby a oprav; číselně se vyjadřuje např. technickým ţivotem s předepsanou pravděpodobností, středně technickým ţivotem nebo střední dobou uţívání. předpokládaná ţivotnost – jedna se o technickou ţivotnost stavby, která je ve vyhlášce č. 540/2002 Sb. charakterizována v příloze č. 14 odst. 2, 3, 5, a v tabulce č. 7 téţe přílohy)

3.1.1 ZBYTKOVÁ ŽIVOTNOST Můţe byt charakterizovaná jako doba dalšího trvání stavby a to od okamţiku oceněni do zchátraní stavby při běţně údrţbě.

3.1.2 OBJEKTIVNÍ ŽIVOTNOST Pouţívaná u metod, které vycházejí z tzv. základní doby trváni stavby určitého konstrukčního provedení a za pomoci daných kriterii tuto základní dobu upravuji.

3.1.3 EKONOMICKÁ ŽIVOTNOST Doba od vzniku stavby do jejího hospodářského zániku. Byra obvykle kratší neţ výše uvedena předpokládaná ţivotnost. Za okamţik ekonomického zániku stavby lze označit situaci, kdy je výhodnější na daném místě stávající stavbu zlikvidovat a postavit novou, která bude generovat vyšší zisk. Kriteriem můţe byt také výše nákladů na běţnou údrţbu v porovnání s výnosem stavby. Pojem se vyskytuje ve vyhlášce č. 540/2002 Sb., § 21 odst. 4 a zákoně č. 151/1997 Sb., § 16 odst. 3. V problematice ţivotnosti a opotřebeni se pouţívají související terminy:

3.1.4 OPOTŘEBENI (AMORTIZACE) Není však totoţně s odpisy účetními, dříve sešlost stavby. Udává se v procentech z hodnoty nové stavby.

3.1.5 TECHNICKÁ HODNOTA STAVBY Hodnota odpovídající okamţitému technickému stavu stavby v poměru k téţe stavbě nove. Platí, ţe technická hodnota stavby a amortizace dva dohromady 100 % nebo 1,00.

3.1.6 STÁŘÍ STAVBY Počítáno jako rozdíl letopočtu roku oceněni a roku vzniku stavby (kolaudace, začátek uţívaní); ve vyhlášce č. 540/2002 Sb. lze nalézt její vymezení v § 2 pisk. c).

3.1.7 ZBÝVAJÍCÍ ŽIVOTNOST STAVBY – ZBYTKOVÁ ŽIVOTNOST 18

Při běţně údrţbě doba pod data odhadu do zchátraní stavby.

3.1.8 ŽIVOTNOST STAVBY Celková předpokládaná ţivotnost stavby při běţně údrţbě od jejího vzniku do zchátraní. Rovna se součtu staří stav a zbývající ţivotnosti stavby.

Základní tabulková ţivotnost stavby Hodnota udávaná pro daný typ stavby v literatuře. Počátek vzniku stavby je moţno definovat různým způsobem. Zpravidla se staří počítá od roku, v němţ nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí. V případech, kdy došlo k uţívání dříve, vypočítá se staří stavby tak, ţe od roku, ke kterému se oceňovaní provádí, se odečte rok, v němţ se prokazatelně započalo s uţíváním stavby. Nelze-li staří stavby takto zjistit, počítá se podle jiného dokladu; není-li ani ten, urči se odhadem.

4 OPOTŘEBENÍ STAVEB Skutečnost, ţe stavba stárnutím a pouţíváním postupně degraduje, je vyjádřeno pojmem opotřebeni stavby. Pro jeho vypočet se pouţívá řada metod. V současném právním systému je upravena v § 20 vyhlášky č. 540/2002 Sb. a příloze č. 14 téţe vyhlášky.

4.1 KLASICKÉ METODY VÝPOČTU OPOTŘEBENÍ Jedna se o metody, jeţ průběh opotřebení v čase povaţuji za funkci, kterou lze matematicky vyjádřit.

4.1.1 LINEÁRNÍ METODA VÝPOČTU OPOTŘEBENÍ lineární metoda předpokládá, ţe opotřebeni roste přímo úměrně s časem, od nuly u nové stavby do 100 % u stavby zcela zchátrale. Předpisem zde Byra někdy stanovena hranice. Ve vyhlášce č. 540/2002 Sb. v příloze č. 14 je tato hranice stanovena u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a domků, rekreačních a zahradkářských chat, garáţi, vedlejších staveb, inţenýrských a speciálních pozemních staveb, studni, venkovních uprav a hřbitovních staveb a to ve výši 85%.

4.1.2 METODA KVADRATICKÁ Průběh opotřebeni je zde znázorněn prostřednictvím kvadratické funkce s tím, ţe v počátku je opotřebeni velmi nízké, v konečně fázi stoupa velmi strmě.

4.1.3 METODA SEMIKVADRATICKA Opotřebení se při této metodě vyjadřuje jako průměr mezi metodou lineární a metodou kvadratickou. K této metodě uvádějí autoři publikaci o oceňování nemovitosti, ţe ji doporučuji pouţívat v případě, ţe budova je na své staří poměrně zachovala. V praxi byla dříve tato metoda nejvíce pouţívaná, protoţe dva výsledky přiměřeně ubývaní hodnoty stárnoucí budovy. 19

4.2 ANALYTICKÉ METODY VÝPOČTU OPOTŘEBENÍ Podstatou analytických metod vypočtu opotřebení je rozdělení stavby na jednotlivé konstrukce a vybaveni podle jejich cenových (tzv. objemových) podílů a vypočet opotřebení kaţdé této časti zvlášť výsledně opotřebení pak je váţeným průměrem pro celou stavbu, kdy vahou jsou pravě uvedené podíly. V příloze č. 14 vyhlášky č. 540/2004 Sb. je zmíněn účel pouţití opotřebení, moţně pouţitelně metody pro její výpočet (lineární a analytická), předpokládaná ţivotnost staveb při běţně údrţbě a limity maximální úrovně opotřebeni.

5 ŽIVOTNOST STAVBY  Technická (konstrukční charakteristiky, ţivotnost konstrukcí, závady)  Ekonomická (moţnosti vyuţití, morální ţivotnost)  Právní (vlastnická práva, omezení, závazky)

5.1 TECHNICKÁ ŽIVOTNOST Je ovlivňována ţivotností konstrukčních prvků s dlouhodobou ţivotností (základy, nosné konstrukce svislé a vodorovné, schodiště, krov, -tzv. hrubá stavba), údrţbou, kvalitou provedení, doba faktické existence - přepokládaná ţivotnost 100 let u zděných hlavních budov. Technická ţivotnost stavby trvá, pokud jsou funkční jednotlivé konstrukce stavby tak, aby stavba plnila svojí funkci. Stavba můţe mít sníţenou technickou ţivotnost, a to o opotřebení (amortizaci) jednotlivých konstrukcí. Prvky krátkodobé ţivotnosti se zpravidla vyplatí opravit, pokud ekonomická ţivotnost stavby trvá. Při technickém doţití prvků dlouhodobé ţivotnosti ztrácí stavba svojí funkci a končí její technická ţivotnost.

5.2 EKONOMICKÁ, MORÁLNÍ ŽIVOTNOST Vzniká se schopností nemovitosti vytvářet čistý výnos přes morální zastarání nemovitosti aţ po funkční zastarání, doba vyuţitelnosti objektu. Ekonomická ţivotnost je doba od vzniku stavby aţ po okamţik ztráty její ekonomické uţitečnosti. Přitom je tento stav spojen s trvalou ztrátou výnosů, a to vzhledem k nákladům, které jsou nepřiměřeně vysoké. Je tedy lepší stavbu odstranit, nahradit novou stavbou a tím znovu zhodnotit pozemek. Nebo jde o jednoúčelovou stavbu, která ztratila ekonomickou uţitnost kvůli změně vnějších podmínek. V tomto případě by náklady na její udrţení či na nové a lepší vyuţití byly nepřiměřeně vysoké. 20

5.3 PRÁVNÍ ŽIVOTNOST Je vznik a zánik nemovitosti jako věci

6 PRVKY (KONSTRUKCE) DLOUHODOBÉ A KRÁTKODOBÉ ŽIVOTNOSTI Jde o nosné konstrukce stavby, které mají z hlediska technické ţivotnosti zásadní význam, protoţe při jejich poškození (kdy přestanou plnit svojí funkci) je stavba nefunkční, hrozí její zřícení a případné opravy jsou tak mimořádně náročné, ţe je kalkulováno zda není efektivnější stavbu odstranit a postavit stavbu novou. Prvky krátkodobé ţivotnosti jsou potom všechny ostatní, tedy nenosné konstrukce (podlahy, instalace, omítky, okna, dveře, apod.) Prvky dlouhodobé ţivotnosti mají ţivotnost zpravidla vyšší neţ 100 roků zatímco prvky krátkodobé ţivotnosti do 100 roků. Průměrná délka ţivotnosti konstrukcí je uvaţována za předpokladu správného technického provedení, správného uţívání a provádění průběţné údrţby. Prvků dlouhodobé ţivotnosti je pět.  Základy.  Svislé nosné konstrukce.  Vodorovné nosné konstrukce.  Střešní nosné konstrukce.  Schodišťové konstrukce. Poznámka: Komínové konstrukce jsou také nosné prvky dlouhodobé ţivotnosti, ale spadají mezi svislé nosné konstrukce.

6.1 FAKTORY OVLIVŇUJÍCÍ ŽIVOTNOST STAVBY Ze stavebně technického hlediska je zřejmé, které podmínky budou nejvíce ovlivňovat ţivotnost staveb. Půjde zejména o:  způsob zaloţení stavby ve vztahu k daným základovým podmínkám,  návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé ţivotnosti (PDŢ - prvků, které by se neměly měnit po celou dobu trvání stavby základy, svislé nosné konstrukce, stropy, krovy, ve. i schodiště), 21

 způsob a intenzita uţívání stavby,  provádění běţné (preventivní údrţby),  z technického, ale i z ekonomického hlediska zde nebude zanedbatelný vliv prováděných modernizací. Tyto obvykle bývají provedeny současně s velkými generálními opravami celé stavby. U technické ţivotnosti je kladen důraz na materiálové provedení, kde ţivotnost stavby je dána především provedením prvků dlouhodobé životnosti. Jsou to prvky resp. konstrukce, které se zpravidla během doby trvání stavby nemění vůbec, nebo pouze částečně při generální opravě. Patří sem základy, svislé nosné konstrukce, stropy, schodiště a krovy. Ostatní se nazývají prvky krátkodobé životnosti. To jsou stavebně technické prvky, u nichţ se alespoň z části předpokládá nejméně jedna výměna za dobu trvání stavby. Ţivotnost stavby je závislá nejenom na materiálovém a konstrukčním provedení, ale i na technickém stavu objektu. Při oceňování je tedy důleţité technický stav nemovitosti posoudit a zváţit jeho vliv na celkovou ţivotnost a tím i na míru znehodnocení. Proto jsem ještě vymezila pojmy týkající se bezpečnosti a spolehlivosti staveb. Pro pouţití ve vědě a technice byla vydána ČSN 01 0102 "Názvosloví spolehlivosti v technice". Norma nevylučuje pouţití odvětvových pojmů, pokud jsou doplňkem k pojmům, stanoveným touto normou a pokud vyjadřují specifické poţadavky na výrobky v příslušném odvětví. V normě jsou mj. obsaţeny pojmy: Porucha - stav spočívající v narušení provozuschopného stavu objektu. Poškození - jev spočívající v narušení bezvadného stavu objektu. Bezvadný stav - stav objektu, ve kterém objekt odpovídá všem poţadavkům stanoveným technickou dokumentací. Provozuschopný stav - stav objektu, ve kterém je objekt schopen plnit (nebo plní) stanovené funkce a dodrţuje hodnoty stanovených parametrů v mezích, stanovených technickou dokumentací. Poruchový stav - stav objektu, při kterém objekt není schopen plnit poţadovanou funkci v mezích, daných technickou dokumentací. 22

Mezní stav - stav objektu, ve kterém musí být další vyuţití objektu přerušeno pro: neodstranitelné porušení bezpečnostních poţadavků, nebo neodstranitelné překročení předepsaných mezí stanovených parametrů, neodstranitelné sníţení efektivnosti provozu pod přípustnou hodnotu, nutnost provést generální opravy. Údržba (obecná) - souhrn všech činností, konaných po dobu stanovenou technickými podmínkami za účelem udrţení objektu v provozuschopném stavu (preventivní údrţba) nebo navrácení objektu do bezporuchového stavu (nápravná údrţba). Oprava - soubor činností zaměřených na obnovování provozuschopného nebo bezvadného stavu objektu nebo jeho součástí. Do oprav je moţné zahrnout přípravu, hledání vady, kontrolu technického stavu, obnovu součástí, montáţ atd. Některé činnosti opravy se mohou prolínat s obsahem činností preventivní údrţby. Oprava objektů se můţe provádět výměnou nebo obnovou jednotlivých součástí a skupin prvků. Závada - drobná vada, která nemá vliv na schopnost objektu plnit poţadovanou funkci provozu. Úplná porucha - porucha v důsledku odchylek hodnot jednoho nebo několika parametrů objektu od úrovně stanovené technickými podmínkami, a to takových odchylek, které zabraňují pouţití objektu. Částečná porucha - porucha v důsledku odchylek hodnot jednoho nebo několika hlavních parametrů objektu od úrovně stanovené technickými podmínkami, nikoliv však takových odchylek, které by úplně zabránily pouţití objektu. Havarijní porucha - porucha, která je náhlá a úplná, degradační porucha je postupná a částečná.

7 VADY A PORUCHY PODLE DRUHŮ A PŘÍČIN Čím více budeme vědět o příčinách vad a poruch, tím více jim budeme předcházet. Získané poznatky můţeme pak uplatnit nejen při nové výstavbě, ale i při údrţbě, opravách, rekonstrukcích a modernizaci stávajících objektů. Všechny stavební konstrukce jsou během svého trvání vystaveny nejrůznějším účinkům namáhání. Ta jsou vyvolána různými způsoby vnějšího zatíţení a ovlivněna nedodrţením či postupnými změnami vlastností pouţitých stavebních materiálů nebo přeceněním 23

funkční způsobilosti navrţených konstrukcí či jejich částí. Vady a poruchy se mohou vyskytovat u všech druhů staveb, u objektů bez ohledu na velikost, účel a druh základního konstrukčního materiálu, na stáří a stupeň vyuţití stavby.

7.1 PORUCHA KONSTRUKCE Je změna konstrukce proti původnímu stavu, vyvolaná zatěţovacími účinky a vlivy, které zhoršují její spolehlivost.

7.2 VADA KONSTRUKCE Je nedostatek konstrukce způsobený chybným návrhem nebo provedením.

7.3 PŘÍČINY PORUCH, ZATĚŽOVACÍ ÚČINKY A VLIVY Statické poruchy zděných konstrukcí a budov jsou způsobené odezvou konstrukce budovy na statické zatíţení a na deformační účinek některých zatíţení. Tyto poruchy přímo souvisejí se statickým chováním nosné konstrukce a svým vznikem ovlivňují statické působení nosného systému. Při analýze příčin statických poruch vycházíme z průběhu a charakteru trhlin. Trhliny vznikají v místech největších namáhání, ale současně i v místech menší pevnosti. Lze rozlišit tři charakteristické typy porušení: - tahem, tahové trhliny charakteristické rozevřením trhliny a neporušeným obrysem trhliny - smykem, smykové trhliny charakteristické posunutím v trhlině a porušením obrysu trhliny tlakem, drcení materiálu, vrásnění a odlupování povrchových vrstev, větvení trhlin Nestatické poruchy zděných konstrukcí a budov jsou způsobené interakcí materiálů pouţitých na jednotlivé konstrukce a projevují se zejména zvýšenou vlhkostí, chemickými, mineralogickými a biologickými procesy, které způsobují postupné znehodnocování a rozpad konstrukcí. Zvláštní pozornost vyţadují stavební konstrukce a budovy vystavené dynamickým účinkům od dopravy, od technologických zařízení a strojů, nárazů zvukových vln apod. Dynamicky namáhaný materiál mění své mechanické vlastnosti při velmi vysokých frekvencích.

7.4 ROZDĚLENÍ VAD A PORUCH K poruše dochází při narušení rovnováhy mezi únosností a účinky vyvolanými zatíţením z nejrůznějších příčin. Prvním důvodem jsou tzv. „vnitřní příčiny“ poruch, 24

které konstrukce získává při výrobě (pouţitím méně kvalitního materiálu, nesprávným provedením, nedodrţením předepsaných rozměrů) nebo jiţ v předvýrobní přípravě (nedostatečný průzkum, chyby v projekci, chyby ve výpočtu, nedostatky v předpisech apod.). Můţe se však i zde jednat o působení „příčin vnějších“, zejména vlivu prostředí (koroze materiálu), vliv dynamických účinků nevyváţených strojů a zvýšené účinky vlivu prostředí, např. účinky teplot, provozu v okolí, staveb v okolí, změn v podloţí atd.

7.5

Členění poruch podle závažnosti  závady estetické, staticky nezávadné, jejichţ oprava není nezbytně nutná, ale zato je jednoduchá a nenáročná  poruchy závaţné z hlediska statického či provozního, které vyţadují včasný a odborný zásah  poruchy havarijní, u nichţ je okamţitý zásah bezpodmínečně nutný, neboť je základní podmínkou pro zachování konstrukce nebo celé stavby

7.6 ČLENĚNÍ PORUCH PODLE TOHO, JAK SE PROJEVUJÍ  deformace (průhyby, stlačení, boulení apod.)  vzájemné posuny částí nebo posun celého objektu  trhliny v konstrukcích (nosných i nenosných)  drcení stavebního materiálu  koroze postihující stavební materiály  hniloba a vlhnutí  rozpad materiálu konstrukce

7.7 PORUCHY VZNIKAJÍCÍ V PŘEDVÝROBNÍM OBDOBÍ Jsou to důsledky nedostatků v průzkumu staveniště, v projekci či předvýrobní přípravě. Patří sem:

25

Nedostatečný průzkum staveniště, který nepodává ucelený a přesný pohled na stav podloţí. Důsledkem můţe být nerovnoměrné nebo nadměrné sesedání, posun objektů atd. Nesprávné konstrukční pojetí, neodpovídající podmínkám zakládání nebo provozu např. zaloţení na jednotlivých patkách při proměnných vlastnostech podloţí Nedostatečné podklady a údaje o provozním zajištění a všech jeho účincích Chyby ve statickém výpočtu (chyby v údajích o zatíţení apod.) Chyby a nepřesnosti ve výkresové dokumentaci. Mohou vést k záměně prvků nebo ke změně koncepce stavby. Výběr nevhodných materiálů

7.8 PORUCHY ZAVINĚNÉ VÝROBOU Patří sem důsledky všech druhů technologické a výrobní nekázně: Nedodrţení technologických postupů při výrobě nebo při přípravě stavebních hmot. Důsledkem je nerovnoměrná kvalita stavebních materiálů (nejdůleţitější bývá sníţení pevnosti, můţe ale rozhodovat i hmotnost, pórovitost, objemová nestálost apod.). Chybné skladování materiálu (např. skladování cementu v průvanu nebo ve vlhku), případně konstrukčních dílců (malá péče při přepravě a skládání prvků), Malá pečlivost nebo neodborná práce při výrobě jednotlivých stavebních prvků (špatná vazba cihel, silné spáry nedokonalé spojování prvků atd.) Změny v postupu prací vzhledem k projektu, jako např. opoţděné vyzdívání ztuţujících příček, vynechání provizorního ztuţení, předčasné a neodborné odbedňování betonových akcí

7.9 PORUCHY VYVOLANÉ PROVOZNÍMI ÚČINKY Mohou být způsobeny: Předčasným uvedením konstrukce do funkce Překročením stálého nebo častěji uţitného zatíţení. Můţe nastat i při stavbě nahromaděním materiálu či připravených prvků a při nahromaděním vybouraného materiálu. Důsledkem přetíţení stropních konstrukcí jsou nadměrné deformace a trhliny v jednotlivých jejich prvcích. Základové konstrukce lze přetíţit neuváţenou nadstavbou nebo i adaptací půdního prostoru. 26

Dynamickými účinky strojů (zvětšení výkonu apod.) Účinky chemikálií, mazacích olejů nebo i vody prosakující střechou na stropy. Důsledkem je koroze materiálu, tvorba výkvětů a sníţení pevnosti nosných konstrukcí. Změnami ve statickém působení. Bývají vyvolány poruchami v jiných částech stavby (např. pokles podpor vyvolá přetíţení některých polí stropních trámů).

7.10 PORUCHY ZPŮSOBENÉ ÚČINKY PROSTŘEDÍ Poruchy vyvolané prostředím nebo nějakou činností v okolí stavby. Některé z těchto vlivů jsou uvaţovány v předpisech pro výpočet nebo v technologických předpisech, jiné jsou zahrnuty do výpočtových koeficientů. Avšak některé z nich jsou v současných výpočtech nepostiţitelné a zkušený statik i projektant omezují jejich účinky vhodnými opatřeními a dodrţováním konstruktivních zásad Zahrnují vlivy: Prostředí (např. trvalá změna vlhkosti okolního vzduchu, účinek chemických zplodin z vlastního provozu nebo z provozu okolních objektů apod.) Povětrnosti, zejména nepříznivě se projevuje účinek deště (zatékání ve spárách, v místech porušených omítek, střešních ploch apod.), mrazu (zejména u nasákavých stavebních materiálů a u sprašových a jílovitých zemin) a přímého slunečního osvitu. Nepříznivě se můţe projevit i silný vítr Vegetace (rostliny v těsné blízkosti domů nebo kanalizace mohou rozrušovat zdivo, zvedat a bortit podlahy dvorků a tím měnit jejich spád nebo i zcela ucpat kanalizační potrubí apod.) Provozu v okolí, zejména těţká nákladní auta, tramvaje či vlaky vyvozují chvění nebo rány, které se přenáší na sousední objekty a setřásají půdu v podzákladí. Také se sem řadí tlakové účinky letadel, překonávajících zvukovou barieru Nestejnorodosti a změn základových poměrů (např. dodatečné odvodnění, vysušení jílu v oblasti kotelny, podmokání atd.) Porušení kanalizačního či vodovodního potrubí, způsobuje podmáčení základů, případně i korozi základového zdiva, vyvolává provlhávání nosných konstrukcí a umoţňuje účinek mrazu Porušení plísněmi a houbami (nejvíce dřevěné kce, pro svůj vznik potřebuje vlhkost) Působení ţivočichů (např. červotoči, mravenci)

27

Poddolování nebo tunelování pro různé účely (stavba podzemní dráhy, podchodů apod.). Narušení rovnováţného stavu zeminy se projevuje sedáním, nakláněním, posunem objektů atd. Přírodních katastrof (např. zemětřesení, záplavy, poţáry apod.) Provádění zemních či stavebních pracích v nejbliţším okolí.

8 VYBRANÉ VADY A PORUCHY 8.1 PŘEVISLÉ KONSTRUKCE Převislé konstrukce (balkóny, terasy, pavlače a-lodţie) patří mezi konstrukce vystavené vnějším povětrnostním podmínkám a působení střídání teplot. Tyto vlivy vyvolávají řadu vad a poruch. Většina balkónů a teras je v současné době v nevyhovujícím technickém stavu v důsledku konce ţivotnosti materiálů a dlouholeté absence údrţby. S postupem technologických poznatků byly vyvinuty nové konstrukční prvky pro stavbu balkónů a teras a k nim zároveň speciální hmoty stavební chemie pro jejich opravy a renovace.

Poruchy způsobená vadným oplechováním

Podle míry imperfekcí a míry prováděné údrţby lze rozlišit tři základní typy vad: Porušení aţ na základní nosnou konstrukci – jednotlivé povrchové vrstvy jsou narušeny a neplní svou funkci. Dlaţba je uvolněná nebo popraskaná, spádový betonový potěr je nesoudrţný a izolační vrstva jiţ neplní svou funkci; Vady v přední části u zábradlí – oplechování je zkorodované, spádový potěr v prvních dvou řadách dlaţby je zvětralý, izolace je funkční; 28

Vada hydroizolace – nefunkční hydroizolace, ostatní části podlahy jsou funkční. V důsledku zatékání trhlinami nebo mezi spárami dlaţby do vrstev podkladního betonového potěru dochází nejen k narušení těchto vrstev, ale často také vznikají problémy s hydroizolační vrstvou. V důsledku koroze je ovlivněna také statika celého balkónu nebo terasy.

8.2 NORMATIVNÍ POŽADAVKY Kritickými detaily převislých konstrukcí jsou klempířské výrobky. Musí umoţňovat volný a plynulý odtok dešťové vody. Nesmí vytvářet místa, ve kterých by mohla trvale stát voda. Klempířské výrobky, po kterých přímo odtéká sráţková voda, je moţné upevnit přímo ke konstrukci (k podkladu) drobnými připevňovacími prostředky pouze v případech, kdy se vytvoří vodotěsné překrytí místa připevnění. Způsob připojení a připevnění klempířských výrobků ke konstrukci musí odolávat zatíţení větru podle ČSN 73 0035.

Poruchy způsobené vadným oplechováním

Oplechování balkónů musí splňovat vodonepropustné spojení jednotlivých dílů klempířských výrobků, připojení a připevnění klempířských výrobků k podkladním konstrukcím, správnou návaznost na související stavební konstrukce, 29

poţadovaný volný dilatační pohyb (vlastních klempířských konstrukcí a podkladních konstrukcí) při zajištění vodonepropustnosti, ochranu proti korozi. Plochy podkladních konstrukcí musí být čisté a rovné (nerovnost měřená dvoumetrovou latí nesmí být větší neţ 5 mm, pokud příslušná norma neurčí jinak) a podklad zároveň nesmí působit agresivně na klempířské prvky. Minimální sklon podkladu ve směru odtoku je 3°. Na vnitřním povrchu plechu nesmí docházet ke kondenzaci vodních par, popř. vlhkost musí být odvedena co nejrychleji pryč. Z estetických důvodů je doporučeno vyuţití plechů co největších rozměrů s ohledem na dilataci. Plechy a všechny spojovací, připojovací a připevňovací prvky klempířských výrobků musí být z materiálů stejného druhu (se stejným elektrickým potenciálem) jako základní materiál, aby za přítomnosti vody a vlhkosti nedošlo k elektrolytické korozi (např. voda nesmí téct z plechu měděného na plech pozinkovaný nebo zinkový). Pokud se pouţijí takovéto různé druhy, které se spolu elektrolyticky ovlivňují, musí být ve styku trvale účinně odizolované vhodnou úpravou (povlakem, fólií, podloţkou apod.). Okapnice oplechování mohou být k podkladu připevněny drátěnou příponkou, připojovací lištou, příponkou z-ploché ocele, na ohybu ţlabu apod.

Oplechování okapů převislých konstrukcí s povlakovou krytinou a nášlapnou vrstvou se zhotoví s plechovou zaráţkou. Zaráţka má dole otvory pro odtok vody a k oplechování se přinýtuje. Výška zaráţky závisí na tloušťce nášlapné vrstvy a musí být předepsaná v projektové dokumentaci. Při volbě druhu základního materiálu klempířských prací a jeho povrchové ochrany musí být přihlédnuto ke kvalitě (agresivitě) prostředí, ve kterém bude prvek pouţit. Povrchovou ochranu je třeba zvolit v závislosti na klimatické oblasti a stupni znečištění atmosféry korozními zplodinami.

8.3 NEJČASTĚJŠÍ VADY A PORUCHY Balkóny, terasy, pavlače a lodţie jsou konstrukce s maximálním klimatickým zatíţením a s nejčastějším výskytem vad a poruch na budovách. Kromě typických vad a poruch 30

pro vnitřní konstrukce se u nich projevují vady a poruchy specifické pro umístění prvků v exteriéru (např. koroze oplechování, porušení povrchových vrstev atd.).

Povrchové vrstvy Nevhodný návrh skladby a špatná volba pouţitých materiálů zapříčinily vznik trhlin ve spáře, dlaţbě a dilatacích vlivem rozdílných tepelných roztaţností podkladu a keramické dlaţby. Vniklá vlhkost se za teplých dní odpařuje a dochází k transportu vodních par a částic volného vápna z potěru na povrch spár a k tvorbě výkvětů. Při vysokém tlaku vodních par dochází k odtrţení dlaţdic od lepidla. Stejné následky vyvolá vlhkost, která zaplní póry podkladního potěru. Působením mrazu dojde ke zvětšení objemu vsáklé vody a narušení povrchových vrstev. Aby nedocházelo k hromadění sráţkové vody, je třeba, aby spád hydroizolační vrstvy byl min. 2 % k odpadu (vtoku, okapu apod.). Vloţením drenáţní vrstvy na podkladní beton s hydroizolační vrstvou se zajistí odvod sráţkové vody z konstrukce, a omezí se tak její zadrţování v povrchových vrstvách a následný vznik poruch. Pouţitím menšího formátu dlaţdic (200x200 mm, max. 300x300 mm) se zajistí dokonalejší celoplošné spojení s podkladem. Světlá barva dlaţdic sníţí absorpci tepla a tím sníţí objemové změny.

Oplechování Nejčastější a také vizuálně snadno kontrolovatelná je koroze oplechování vlivem zanedbané nebo nedostatečné údrţby. Vliv údrţby na ţivotnost oplechování lze v dnešní době omezit jiţ při návrhu a zejména při volbě materiálů (vyuţitím mědi, titanzinku atd.). Při návrhu je důleţité umoţnit volnou dilataci prvků a také zvolit vhodné kotvení (např. příponkou, připojovací lištou apod.). Pro správnou funkčnost oplechování je také důleţité správné napojení oplechování na hydroizolační vrstvu, která umoţní bezpečný odvod sráţkové vody (obr. 1, 2). K porušení vodotěsnosti hydroizolační vrstvy můţe dojít působením rozdílných dilatačních vlastností jednotlivých materiálů (např. napojení titanzinkových klempířských prvků na asfaltové hydroizolační povlaky).

31

Okapový nos bránící zatékání sráţkové vody do nosné konstrukce

Koroze kotvení zábradlí Kotvení zábradlí přes hydroizolační vrstvu je problematické a při provádění se mu musí věnovat velká pozornost. Dochází zde ke styku několika materiálů s rozdílnými teplotními roztaţnostmi. Vlivem objemových změn zde dochází k velkému pnutí a postupně ke vzniku trhlin a vniknutí sráţkové vody. Vzhledem k těmto problémům je doporučeno kotvit zábradlí z boční nebo spodní strany a vyhnout se tak porušení hydroizolačního souvrství. Při bočním kotvení zábradlí je třeba vytvořit tzv. okapové nosy, které brání zatékání sráţkové vody do nosné konstrukce (obr. 3).

8.4 NOVÁ ŘEŠENÍ A MATERIÁLY V poslední době byly vyvinuty nové systémy, které lze vyuţít u nových konstrukcí, a také na opravu stávajících porušených balkónů a lodţií (obr. 4–6). Na nosné konstrukci se vytvoří spádový potěr, tak aby minimální spád hydroizolační vrstvy byl 2 %. Připravená okapnice se osadí do tmelu na okapovou hranu a následně se vytvoří hydroizolační vrstva. Na hydroizolační vrstvu se uloţí drenáţní vrstva s nakašírovanou geotextilií, která umoţní nanesení roznášecího potěru. Následně se celoplošně do flexibilního lepidla nalepí mrazuvzdorná dlaţba. Vyspárování se provede flexibilní spárovací hmotou. Při opravě porušené konstrukce se nejdříve odstraní povrchové vrstvy aţ na nosnou konstrukci. Vytvoří se adhezní můstek, který zajistí spojení nových vrstev se stávající konstrukcí. Další postup je stejný jako při provádění nové konstrukce.

32

obr. 5 Příklad provedení balkonové konstrukce fy Schönox

Vloţením drenáţní vrstvy do skladby dojde k oddilatování povrchových vrstev od podkladu, čímţ se ochrání hydroizolace před poškozením a voda, která prosákne netěsností dlaţby, je odvedena ven ze souvrství. Také se zabrání vzniku trhlin a nadzvedávání potěrů dlaţeb a je umoţněno vyrovnání přetlaku vodních par. Drenáţní vrstva vytvoří kluznou vloţku mezi podkladním potěrem a izolační vrstvou a zabrání pnutí mezi podkladem a dlaţbou vlivem různých objemových roztaţností. U sanací poškozených balkónových konstrukcí, kde stávající dlaţba je uvolněná nebo popraskaná, spádový betonový potěr nesoudrţný a izolační vrstva jiţ neplní svou funkci, je zapotřebí provést posouzení stavu únosnosti základové desky, popř. její sanaci pouţitím sanačních hmot na opravu ţelezobetonových konstrukcí. Po odstranění všech vrstev včetně staré izolace se nosná konstrukce opatří přechodovým můstkem, který tvoří penetrace, vyrovnávací hmota a voda. Následně se do čerstvé kontaktní vrstvy provede v tenké vrstvě spádový potěr, který je zapotřebí nanést nejlépe v jednom pracovním kroku. Moţnost nanesení další vrstvy závisí na pokynech výrobce hmoty. Poté se nanese jednosloţková či dvousloţková izolace nebo se poloţí hydroizolační separační fólie, u níţ se vkládá do všech koutů rohová pruţná izolační páska. Po vyzrání izolační vrstvy či nalepení speciální folie se nalepí flexibilním mrazuvzdorným lepidlem dlaţba. Při lepení dlaţby se vloţí do lepicí hmoty na okraj balkónu balkónový okapový profil. Po vyzrání lepidla se dlaţba vyspáruje flexibilní a mrazuvzdornou spárovací hmotou. V rozích ve styku dlaţba – sokl se spára vyplní těsnicím provazcem a pruţným tmelem. Výhodnější řešení je pouţití ve zmíněném styku koutové dilatační lišty.

33

obr. 6 Provedení vodotěsné úpravy dilatační spáry balkonové konstrukce fy Mapei

Další moţností při řešení sanace hydroizolací teras a balkónů je pouţití dvousloţkového cementového flexibilního tmelu Mapelastic, který má díky vysokému obsahu syntetických pryskyřic dobrou přilnavost k povrchu z betonu i k dlaţbám z kamene a keramiky. Po vytvrzení následně vytváří flexibilní a nepropustnou vrstvu odolnou vůči agresivním chemickým látkám jako jsou posypové soli, sulfáty, chloridy a oxid uhličitý (obr. 6).

8.5 ZÁVĚR Nedostatky kvality staveb a jejich částí se projevují různým způsobem. Některé vady a poruchy znehodnocují stavbu po stránce estetické, některé omezují její pouţitelnost, sniţují trvanlivost a ohroţují její bezpečnost. Je potřeba, aby projekt, materiály a správná technologie zabezpečily poţadovanou trvanlivost, a tím i potřebnou ţivotnost stavby. Nekvalitní provedení nemá za následek jen ohroţení bezpečnosti, ale také s sebou nese zvýšené náklady na provoz a údrţbu dané stavby. Při opravách závad je nutné nejen odstranění či oprava poškozené části, ale je důleţité zjištění příčiny, která tento stav vyvolala, a její odstranění. Předsazené konstrukce jsou zatěţovány vnějšími klimatickými podmínkami, a tak je potřeba, aby vhodnou volbou materiálů uvedené konstrukce těmto vlivům odolaly a zajistily bezpečné uţívání. Pouţití materiálů a volba typu povrchové ochrany jsou také dány funkcí a významem objektu a závisí na poţadavcích na jeho ţivotnost.

9 METODA PRO ZJIŠŤOVÁNÍ PORUCH A VAD STAVEB 9.1 INFRAČERVENÁ TERMOGRAFIE JAKO METODA MODERNÍ STAVEBNÍ DIAGNOSTIKY

Nekontaktní infračervená termografie, někdy nesprávně nazývaná termovize, je metoda pouţívaná v mnoha oborech lidských činností. Dosavadní aplikace této metody ve 34

stavební diagnostice ovšem dostatečně nevyuţívají jejího potenciálu a omezují se převáţně na detekci tepelných mostů v obvodových konstrukcích. Principu vyhledávání a rozlišování teplejších a chladnějších míst na povrchu zájmového objektu, na kterém je nekontaktní termografie zaloţena, lze ovšem vyuţít i pro další aplikace, a vytvořit z ní tak významnou součást moderních stavebních nedestruktivních diagnostických metod.

9.2 PRINCIPY INFRAČERVENÉ TERMOGRAFIE Jak vlastně funguje základní nástroj infračervené termografie, infra- neboli termokamera? Infrakamera nekontaktním způsobem snímá infračervené záření vyzařované z povrchu zájmového objektu a v závislosti na jeho intenzitě transformuje lidským okem neviditelný reliéf povrchového teplotního pole na viditelný obraz. Nejdůleţitějšími prvky moderních termokamer z hlediska zpracování infračerveného signálu emitovaného z povrchu snímaného objektu jsou objektiv a detektor. Objektiv je soustava čoček ze vhodného, pro danou spektrální oblast transparentního materiálu, která zobrazuje snímaný objekt (příp. s jeho pozadím) do obrazové roviny. Prostřednictvím objektivu se rozbíhavé paprsky signálové radiace z kaţdého „bodu“ předmětu soustředí do odpovídajícího „bodu“ v obrazové rovině. Moderní detektory infračerveného záření jsou sloţeny z mozaikové plošné matrice měřicích elementárních detektorů – mikrobolometrů. Detektor, resp. kaţdý pixel detektoru, snímá radiační tok ze scény v zorném poli objektivu, jehoţ intenzita je úměrná mj. průmětu detektoru do předmětové roviny a transparenci optické soustavy a atmosféry. Tuto zářivou energii převádějí pixely na analogový signál, který je pro kaţdý řádek detektoru digitalizován. Kamery vyšších kategorií vedle zpracování snímaného signálu umoţňují i provedení jeho dílčího vyhodnocení (včetně nezbytné kompenzace některých vnějších faktorů); signál je následně ve formě termogramu (případně doplněného i reálnými obrazy – fotografiemi měřeného objektu) uloţen na záznamové médium pro další zpracování. To probíhá za pomoci softwaru, který většinou umoţňuje podrobný rozbor sejmutých a zaznamenaných termogramů, včetně kompenzace vnějších vlivů a vyhodnocení a tvorbu výsledných protokolů. Výše uvedené řádky kromě základních informací o principech metody mají ještě jeden důleţitý význam – zdůraznit skutečnost, ţe termokamery teplotu povrchu snímaného objektu neměří, ale vypočítávají na základě nekontaktně snímané intenzity infračerveného záření, vyzařovaného ze snímaného povrchu, a zadaných hodnot, vyjadřujících vliv vnějších faktorů, vstupujících do nekontaktního procesu snímání teploty, na kterých závisí velikost infračerveného signálového radiačního toku, emitovaného z povrchu konstrukce a detekovaného infrakamerou. Je třeba poznamenat, ţe získání odpovídajících (slovo „přesných“ nevystihuje reálné moţnosti této metody) hodnot teplotního pole na povrchu snímané konstrukce vyţaduje značnou erudici diagnostika provádějícího měření, ať uţ ve fázi uspořádání samotného měření, při analýze naměřených hodnot a eliminaci parazitních faktorů, nebo ve fázi jejich 35

vyhodnocení. Jenom vnějších faktorů ovlivňujících přesnost dosahovaných výsledků je deset, vedle nich se na šíření tepelné energie (a tedy na tvorbě povrchového teplotního profilu) ve snímaném objektu podílí řada faktorů vnitřních, vyjadřujících vlastnosti snímané konstrukce. Částečnou, nikoliv vyčerpávající, základní informaci o některých významných vnějších faktorech poskytuje obr. 1.

Obr. 1: Schéma uspořádání termografického měření a vliv některých vnějších faktorů na přesnost měření nekontaktní termografie s vyznačeným vyzařováním zúčastněných zdrojů IR záření

9.3 VYUŽITÍ INFRAKAMER VE STAVEBNÍ TERMODIAGNOSTICE Přestoţe infrakamery nejsou schopné „vidět“ dovnitř konstrukce, ale snímají teplotní reliéf pouze na jejím povrchu, lze pouţitého principu při vhodném uspořádání měření vyuţít i pro nepřímé „nahlíţení“ do konstrukce, aniţ by bylo třeba odstraňovat povrchové vrstvy (omítky, obklady, ochranné krycí desky apod.). Toto „vhodné uspořádání měření“ ovšem často vyuţívá měřicích a vyhodnocovacích postupů, které se účelově odklánějí od korektních postupů termografie, protoţe na rozdíl od kvantifikace tepelných mostů není třeba pro dané účely provádět pečlivé zohlednění a eliminaci všech vnějších faktorů termografie. Zpravidla postačí zaloţit tento typ měření na vlivu reflexního chování snímaných povrchů a parazitního záření okolních zdrojů na zdánlivou teplotu povrchu snímaného tělesa a schopnosti vhodně je vyuţít pro daný účel. Popsaný princip lze aplikovat jak ve fázi přípravy stávajícího objektu před rekonstrukcí, tj. při průzkumu objektu v rámci jeho celkové diagnostiky, tak ve fázi kontroly kvality dokončené stavby nebo její části. Infračervenou termodiagnostiku je velmi efektivní pouţít i jako předběţnou přípravu pro destruktivní diagnostické metody, kdy lze jednoznačným určením vhodných míst pro odběr vzorků výrazně omezit rozsah destruktivních zásahů do konstrukce, kdy není třeba rozkrývat omítku nebo opláštění konstrukce pro vyhledání zájmových míst metodou pokus – omyl. Jak je zřejmé z termogramů v tomto příspěvku, mnohé z nich byly pořízeny v letním období, protoţe 36

obecné pouţití infračervené termografie není závislé na zimních teplotách (na rozdíl od kvantifikace tepelných mostů, při které jsou přesně vymezené teplotní podmínky). V oblasti nedestruktivní stavební diagnostiky je moţné metodu infračervené termografie, kromě kvantifikace povrchového teplotního profilu pro účely hodnocení tepelných mostů, pouţít například v následujících oblastech:  vyhledání nebo ověření poloh nosných prvků konstrukce, zakrytých opláštěním nebo jinými konstrukcemi, v případech, kdy se nedochovala dokumentace objektu nebo není dostatečně průkazná – viz obr. 2;

Obr. 2a: Detekce poloh dřevěných trámů stropní konstrukce (resp. kapes pro jejich uloţení) bez potřeby zásahu do stropního podhledu nebo podlahy

Obr. 2b: Lokalizování prvků nosné kostry oboustranně opláštěných obvodových stěn dřevostavby pro účely kotvení nového předsazeného vnějšího pláště

Obr. 4a: Detekce konstrukčního řešení obvodového panelového dílce soustavy T-08 B objektu bez dochované dokumentace (vnější moniérka sendvičového prvku je s nosnou deskou spojena nosnými ţelezobetonovými ţebry), zjištěné informace byly pouţity pro statické posouzení pláště přitíţením od navrţeného zateplení, několik z detekovaných ţeber bylo obnaţeno pro zjištění jejich skutečného technického stavu

 pod omítkou (v případě dostatečně velkého rozdílu mezi tepelnou vodivostí malty a kusových staviv) např. pro účely odběrů vzorků malty a kusových staviv 37

 k laboratorním zkouškám bez nutnosti zásahu do omítky v rozsahu ne větším, neţ je nezbytně nutné (viz obr. 3);

Obr. 3: Nedestruktivní určení materiálu zdiva omítnutých stěn objektu bez dochované dokumentace (levá část přízemí původní z plných cihel, přístavba a nástavba z pórobetonových tvárnic), včetně prokreslení spárořezu tvárnicového zdiva na povrchu omítky

 vyhledání různých zakrytých kotev, spojovacích prvků, příp. stanovení poloh zakrytých styků jednotlivých prvků v konstrukci (viz obr. 4);

Obr. 4b: Ověření počtu a rozmístění kotev kontaktního zateplovacího systému pod tenkovrstvou omítkou

 vyhledání materiálových anomálií v konstrukci zakrytých povrchovými úpravami, tj. např. dodatečně zazdívané otvory, pouţité nestejné tepelné izolanty, lokální pouţití odlišného stavebního materiálu v konstrukci a rozhraní různých materiálů, dutiny, kaverny apod. (viz obr. 5);  vyhledání míst v konstrukci se zvýšenou povrchovou (a zřejmě i hloubkovou) vlhkostí – viz obr. 6;

38

 vyhledání míst v konstrukci, kterými proudí vzduch mezi interiérem a exteriérem (netěsnosti a nespojitosti, neznámé průduchy, ale i trhliny v konstrukcích apod. – viz obr. 7a);  analýza průběhu a následků poţárů v budovách ještě před vychladnutím konstrukcí (viz obr. 7b);  vědecká a výzkumná činnost, kdykoliv je účelné sledovat rozloţení povrchového teplotního profilu (viz obr. 7).

Obr. 5a: Vyhledání rozhraní mezi zateplením polystyrenovými deskami (spodní část) a deskami z minerálních vláken (horní část) kontaktního zateplovacího systému pod tenkovrstvou omítkou

Obr. 5b: Potvrzení přítomnosti zazděného okna pod historicky cennou mozaikou ve stěně z kamenného zdiva, předpokládaného na základě historických pramenů (záběry pouţity se svolením společnosti TMV SS, s. r. o.)

Obr. 6a: Vyhledání a ověření vlhkých míst v konstrukci tělesa kamenného mostu, kterým lokálně prosakuje voda z vozovky; rozloţení zdánlivé teploty na povrchu konstrukce je ovlivněno rozdílnou velikostí skutečné teploty suchého a vlhkého povrchu a rozdílnou hodnotou emisivity vlhkých míst, resp. jejich reflexivity, která je příčinou odrazu tepelného záření emitovaného z hladiny řeky pod mostem na detektor kamery

39

Obr. 6b: I v případě, ţe povrchová vlhkost není okem pozorovatelná, lze ji detekovat infrakamerou – studené odstíny (modrá) vykreslují vlhkou oblast (záběry pouţity se svolením společnosti TMV SS, s. r. o.)

Obr. 7a: Experimentální zkouška vzduchotěsnosti obalových konstrukcí metodou Blower-door v kombinaci s infračervenou termografií (při vytvoření podtlaku v interiéru objektu je na vybraných místech konstrukce sledováno její prochlazování vlivem vzduchu pronikajícího z exteriéru v zimním období, zobrazené termogramy byly pořízeny s odstupem 2.40 h, je patrné rozšiřování chladnějších ploch ve styku podlaha – stěna)

Postupy, které lze k dosaţení výše uvedených moţností pouţít, jsou tedy zaloţeny buď přímo na rozdílu skutečných teplot na povrchu zkoumané konstrukce, anebo na rozdílných teplotách zdánlivých, detekovaných infrakamerou. Obecně lze poţadovaného stavu dosáhnout následujícími moţnostmi:  dostatečně velkým rozdílem teplot na obou stranách dotčené konstrukce (je vyuţito nestejného součinitele prostupu tepla zabudovaných konstrukcí nebo materiálů, nebo jejich tlouštěk)  náhlou změnou teploty na zájmovém povrchu prudkým ohřátím nebo ochlazením (je vyuţito nestejné tepelné, resp. teplotní, setrvačnosti různých zabudovaných konstrukcí nebo materiálů);

40

 pouţitím účelově nekorektních hodnot emisivity, resp. reflexivity, povrchu při analýze a zpracování dosaţených termogramů;  detekováním tzv. latentního tepla, vznikajícího při odpařování vlhkosti z povrchu konstrukce;  účelovým uspořádáním měření tak, aby bylo dosaţeno odrazu parazitního záření okolních zdrojů do objektivu (na detektor) termokamery.

Obr. 7b: Stanovení rozloţení teplot na povrchu nosných konstrukcí v průběhu experimentálního poţáru v interiéru experimentálního ocelobetonového objektu

Specifickým případem aplikace stavební termodiagnostiky je detekce různě vlhkých povrchů. Toho lze dosáhnout buď tím, ţe vlhkost je natolik vysoká, ţe se její přítomnost projevuje odlišnou skutečnou teplotou vlhkého povrchu ve srovnání s povrchem suchým – viz obr. 6a (přítomná voda povrch konstrukce trvale buď ohřívá, nebo ochlazuje, případně mění tepelnou, resp. teplotní, setrvačnost materiálu natolik, ţe při proudění větru podél konstrukce a jejím ochlazování lze detekovat jinou rychlost změny teploty vlhkého povrchu neţ povrchu suchého), nebo má vlhký povrch výrazně jinou hodnotu emisivity (i reflexivity) neţ povrch suchý, coţ lze vyuţít i v kombinaci s odrazem parazitního záření okolních zdrojů na detektor termokamery, anebo je detekováno latentní teplo vznikající při odpařování vlhkosti z povrchu konstrukce (viz obr. 6b). V rámci níţe uvedeného grantového úkolu probíhá na Stavební fakultě ČVUT experimentální ověřování moţnosti vyuţít nekontaktní termografii pro alespoň orientační stanovení vlhkosti povrchových vrstev materiálů stavebních konstrukcí, ovšem vzhledem k výše uvedeným sloţitým vlivům se jedná o značně dlouhodobý proces optimalizace. V případě pozitivního výsledku takového experimentu by se ale jednalo o otevření dalšího velmi významného pole působnosti této metody v nedestruktivní stavební diagnostice.

9.4 ZÁVĚR Termogramy uvedené v tomto příspěvku ukazují příklady teplotních „průhledů“ pod povrchové úpravy stavebních konstrukcí, pomocí kterých lze vyhledávat zabudované prvky nebo materiálové či vlhkostní anomálie v konstrukcích. Jak bylo uvedeno výše, 41

k tomuto účelu je třeba v některých případech pro uspořádání měření in situ nebo vyhodnocení získaných údajů pouţít nestandardních postupů, které nejsou v souladu se zásadami pro vyuţití infračervené termografie při kvantifikaci tepelných mostů např. na fasádách budov. Jedná se zejména o účelové pouţití nesprávné hodnoty koeficientů emisivity snímaných povrchů, uspořádání měření s vyuţitím odrazů parazitního záření okolních zdrojů na detektor infrakamery, u některých termogramů je pouţito nereálné rozmezí na připojené teplotní stupnici, kdy zvolené meze teploty byly pouţity účelově pro dosaţení výraznějších teplotních kontur. Je třeba zdůraznit, ţe vyuţití nekontaktní termodiagnostiky i pro výše uvedené aplikace zpravidla vyţaduje velmi dobré znalosti teoretických podkladů a erudici při obsluze termokamery, ve srovnání s jejím vyuţitím pro účely vyţadující kvantifikaci povrchového teplotního profilu ale nejsou kladeny tak vysoké nároky na preciznost při uspořádání měření a při analýze a vyhodnocení dosaţených výsledků. Nelze ovšem očekávat, ţe takto získané výsledky bude moţné dále vyuţít pro přesné určení rozloţení povrchového teplotního profilu snímaného objektu. Velmi efektivní je pouţití metody infračervené termografie v kombinaci s dalšími postupy stavební diagnostiky.

10 ZÁVĚR – VLIV OPOTŘEBENÍ NA CENU NEMOVITOSTI Nemovitost, které je předmětem ocenění je důleţité zhodnotit všechny faktory, které ovlivňují cenu nemovitosti. Ocenění nemovitosti musí kromě podkladů vycházet také z dalších charakteristik nemovitosti, mezi které patři např. ţivotnost, umístění stavby apod. Ţivotnosti se rozumí doba, jeţ uplyne od vzniku stavby do jejího zchátraní, za předpokladu, ţe po celou dobu byla na stavbě prováděna běţná údrţba. Další determinantou hodnoty nemovitosti je opotřebeni, které je relevantní pouze pro stavby. Pro jeho vypočet se pouţívá řada metod. K nejvýznamnějším patři metoda lineární, kvadratická a semikvadraticka. Pro samotné oceňování nemovitosti můţe byt pouţita řada metod. Některé z nich máji v některých případech vypovídající schopnost samotné, v některých dalších případech je vhodně, pro vyšší stupeň objektivity resp. vypovídající schopnosti, je pouţit ve vzájemně kombinaci. Mezi nejvíce pouţívané metody pro oblast oceňování nemovitosti patři metoda ocenění staveb nákladovým způsobem, oceněni nemovitosti výnosovým způsobem, porovnávacím způsobem či na bázi ceny obvyklé. Oceněni staveb nákladovým 42

způsobem vychází z nákladů, které jsou resp. byly potřebně na postavení dané stavby. Pokud tyto náklady stanovujeme k datu postaveni stavby, pak se jedná o cenu pořizovací; pokud k datu oceněni, pak je výsledkem reprodukčně pořizovací cena. Po sníţení o opotřebení dostavíme potom tzv. věcnou hodnotu. Z výše uvedeného vyplývá, ţe nejdůleţitějším článkem při ocenění není zvolená metoda, ale přístup, zkušenosti a znalosti z pozemního stavitelství znalce, který ocenění provádí. Je zřejmé, ţe jedním z nejdůleţitějších kritérií, při ocenění je technický stav nemovitosti, coţ úzce souvisí s tím zda-li nemovitost má nějaké vady a poruchy. Toto kritérium by mělo jednoznačně uvedeno v posudku Závěrem bych chtěla zmínit, ţe pokud má mít ocenění nemovitosti vypovídající hodnotu je důleţité, aby v něm bylo zohledněno a posouzeno:  ţivotnost staveb (např. u bytových staveb 100 let), stanovenou s ohledem na dimenzi, druh materiálu a způsob provedení stavebních prvků dlouhodobé ţivotnosti,  jednotný přístup při výpočtu doby dalšího trvání stavby,  povinně pouţívá lineární metodu výpočtu opotřebení staveb jako jednou přípustnou metodu,

 objektivně posoudil vady a poruchy stavby. Teorie a praxe oceňování nemovitostí jsou aktuální nejen z dnešního pohledu rychlých změn v české ekonomice, ale i v dlouhodobém pohledu. Tak, aby ocenění nemovitosti mělo skutečně vypovídající hodnotu je nutné, aby byla v posudku zohledněna hodnota nemovitosti a také zohledněna nabídka a poptávka trhu.

43

II. ČÁST

PRAKTICKÁ ČÁST

OCENĚNÍ Rodinný dům č. p. 104 a Provozní budovy č. p. 1384

PLZEŇSKÝ KRAJ

Marcela Černá 2009 44

OBSAH II. část ...................................................................................................................................................................... 44 1

OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU ............................................................................................................. 46 1.1

Popisné informace .......................................................................................................................... 48

1.1.1

Popis lokality ........................................................................................................................... 48

1.2

Oceňovaný majetek......................................................................................................................... 48

1.3

Historie ................................................................................................................................................ 48

1.4

Pozemek .............................................................................................................................................. 49

2

Rodinný dům ............................................................................................................................................... 49

3

Provozní budova č. p. 1384 na st. p. č. 197/2 ................................................................................ 50 3.1

4

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ ................................................................ 51

OCENĚNÍ ....................................................................................................................................................... 52 4.1

POROVNÁVACÍ METODA ............................................................................................................. 52

4.1.1 4.2

Rodinný dům ..................................................................................................................................... 54

4.2.1 4.3

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku ....................................................... 54

Provozní budova .............................................................................................................................. 56

4.3.1

5

Stanovení obvyklé ceny pozemku ................................................................................... 52

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku ....................................................... 56

4.4

PŘÍJMOVÁ METODA ....................................................................................................................... 58

4.5

NÁKLADOVÁ METODA .................................................................................................................. 60

4.5.1

Technické opotřebení .......................................................................................................... 60

4.5.2

Funkční nedostatky............................................................................................................... 60

4.5.3

Ekonomické nedostatky ...................................................................................................... 60

ZÁVĚR ............................................................................................................................................................ 63 5.1

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY ............................................................................ 65

45

1 OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU RODINNÝ DŮM - Kostelní č. p. 104, 349 01 Stříbro Uvedený na listu vlastnictví č. 1154, pro katastrální území Stříbro, obec Stříbro, okres Tachov Nacházejícího se na adrese Kostelní 104, 349 01 Stříbro, Česká republika Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. dubnu 2009 – ke dni místního šetření. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Tachově, na listu vlastnictví č. 1154 pro katastrální území Stříbro, obec Stříbro, okres Tachov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 1. 4. 2009 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

46

Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni oceněn uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovalo vlastnictví objektu. Na majetku je zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu a.s.. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory:  Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku  Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav  Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku  Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu  Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení.  Opotřebení

představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými,

ekonomickými,

morálními, právními nebo jinými vlivy.

 Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě  Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

47

Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

1.1 POPISNÉ INFORMACE 1.1.1 POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č. p. 104 se nachází ve Stříbře. Město Stříbro je druhým největším městem okresu Tachov. Stříbro má podle údajů MLO 7605 obyvatel. Stříbro leţí cca 30km od Plzně, na historické obchodní cestě Praha – Norinberk. Je křiţovatkou dvou silnic I. třídy Praha Rozvadov a Cheb – České Budějovice. Stříbrem prochází hlavní ţelezniční trať Praha – Cheb – Shirding. Nájezd y na dálnici D5 vedoucí mimo Stříbro jsou ve vzdálenosti 4 a 6km od města. Město je sídlem několika okresních orgánů např. Okresní správa silnic, Finanční úřad, Úřad práce. Ve městě sídlí pobočky České spořitelny, a.s., GE money bank, a.s., Komerční banky, a.s. Ve městě je poliklinika zabezpečující lékařské sluţby pro široké okolí. Kromě mateřských a 8 základních škol (v celém obvodu) jsou ve Stříbře 3 Střední školy – Gymnázium, Obchodní akademie a Střední zemědělská škola. Kromě tuzemských firem sídlí ve městě i několik firem ze SRN (z hlavních KERMI, ALF a další). Pracovní moţnosti jsou velmi dobré. Město Stříbro má vybudované inţenýrské sítě včetně vlastní ČOV. Bezprostředně od města je rozsáhlá rekreační oblast Hracholusky. Na obou březích přehradní nádrţe jsou hojně vyuţívaná rekreační zařízení Butov (část města) a Vranov.

1.2 OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

1.3 HISTORIE Oceňovaný rodinný dům pochází z období kolem roku 1936. V roce 1976-1977 byly provedeny stavební úpravy spočívající ve zřízení bytové jednotky v přízemí a modernizace bytové jednotky v patře. Byly zřízeny nové příčky, podlahy, veškeré instalace – rozvod vody, elektroinstalace, kanalizace, ústřední vytápění. 48

1.4 POZEMEK Předmětem ocenění jsou pozemky zapsané na LV č. st. p. č. 202 o celkové výměře 191 m², st. p. č. 197/2 o celkové výměře 248 m² a p. p. č. 3207/2 o výměře 6 m². Pozemky jsou v katastru nemovitostí vedeny jako zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plocha – jiná plocha. Pozemek st. p. č. 202 je zastavěn provozní budovou č. p. 1384, částečně tento pozemek tvoří rovněţ dvůr. Ostatní plocha – jiná plocha tvoří jednotný funkční celek se stavbou provozní budovy č. p. 1384. Pozemky jsou situovány na území obce s počtem obyvatel nad 5 000 do 15 000. V místě nejsou ţádné negativní vlivy. Moţnost napojení na veškeré inţenýrské sítě jako je elektrorozvod, vodovod, kanalizace, plynovod a telefon.

2 RODINNÝ DŮM Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu uliční zástavby, se dvěma nadzemními podlaţími částečně podsklepenými, se sedlovou střechou, bez vyuţití podkroví. Dispozičně objekt obsahuje: Suterénu sklep se schodištěm Přízemí bytovou jednotku 1+1, která se skládá z kuchyně, 1 pokuje, koupelny s WC a předsíně, dále je v přízemí kotelna, sklad paliva a společná chodba se schodištěm do patra. 1. Patro bytová jednotka 4+1, která se skládá kuchyně, 4 pokojů, koupelny s WC, balkonu a chodby se schodištěm Podkroví půdní skladovací prostor 49

Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, pasové bez hydroizolace. Nosné zdivo je klasické, cihelné, z plných pálených cihel o tloušťce 450 mm aţ 900 mm., zdivo štítové tloušťka 150 mm vyztuţené sloupky. Stropy nad suterénem klenuté z cihelné klenby, ostatní dřevěné s rovným podhledem. Krov dřevěný vaznicový, krytina pálená z tašek bobrovek, klempířská konstrukce z pozinkovaného plechu ţlaby a svody. Vnitřní omítky vápenné a v části vápenné štukové. Fasádní omítky vápenná omítka. Dveře v části náplňové do dřevěných zárubní a ve zbývající části hladké plné a ze 2/3 prosklené. Okna dřevěná špaletová. Vnitřní obklady koupelny, vany a kuchyně standardní. Vnější obklady se nevyskytují. Povrchy podlah betonové s povrchem z PVC. Podlahy ostatních místností z teracové a keramické dlaţby. V suterénu z betonové dlaţby. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva. Rozvod studené a teplé vody. Schody do patra betonové teracovým povrchem, do suterénu cihelné a co půdního prostoru ocelové s podstupnicemi. Zdroj teplé vody elektrický bojler společný pro oba byty. Vnitřní vybavení bytu v přízemí i v patře. Odkanalizování od všech zařizovacích předmětů kuchyně. Vybavení kuchyně v patře plynový sporák v přízemí se nevyskytuje. Bleskosvod se nevyskytuje. Technický stav průměrný a údrţba domu není v současné době prováděna. Byt v patře je uţívaný, v přízemí je nevyuţívaný.

3 PROVOZNÍ BUDOVA Č. P. 1384 NA ST. P. Č. 197/2 Dispozičně objekt obsahuje Suterén Sklad Přízemí Prodejní plocha Konstrukční řešení a vybavenost Jedná se spolu s rodinným domem o samostatně stojící objekt uliční zástavy, s jedním nadzemním podloţím, převáţně podsklepený, s pultovou střechou, bez moţnosti vyuţití podkroví. Základy s izolací proti zemní vlhkosti. Zdivo zděné z armaporitových tvárnic tloušťka 400 mm. Stropy nad suterénem z prefabrikovaných ţelezobetonových panelů 50

s rovným podhledem. Krov ze sbíjených dřevěných vazníků, krytina z pozinkovaného plechu a v části do ulice z bonského šindele, klempířské konstrukce rovněţ z pozinkovaného plechu ţlaby a svody. Vnitřní omítky vápenné štukové. Fasádní omítky vápenná štuková omítka. Dveře dřevěné prosklené do dřevěných zárubní a ve zbývající části ocelové plechové do ocelových zárubní. Okna dřevěná zdvojená včetně výkladců a v části ze sklobetonových tvárnic. Vnitřní ani vnější obklady se nevyskytují. Povrchy podlah betonové z teracové dlaţby. V suterénu betonové. Vytápění elektrickými panely umístěnými na stropě. Rozvod vody, zdroje teplé vody se nevyskytují. Schody, vnitřní vybavení, záchod ani bleskosvod se nevyskytují. Technický stav je dobrý. Stáří objektu dle dostupných dokladů zjištěných na příslušném odboru výstavby ve Stříbře stanovují na cca 10 roků. Rok výstavby stanovuji na rok 1994.

3.1 ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce (s výše uvedenou výjimkou). Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné 51

právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

4 OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění.

4.1 POROVNÁVACÍ METODA 4.1.1 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY POZEMKU Při stanovení obvyklé ceny jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční 52

pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsm tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Oceňovaný pozemek

Příloha č. 1 - TABULKA I – POZEMEK Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 pozemku Název pozemku Kostelní 104 Kruhová Parcelní číslo 202 N/A Adresa pozemku Katastrální území Stříbro Stříbro Obec Stříbro Stříbro Okres Tachov Tachov B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 125 000 Rozloha pozemku m2 191 186 X 672.0430108 Cena za 1 m2 Datum transakce 1. 2. 2009 Korekce 1 Upravená hodnota 672.0430108 C. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce 1 Upravená hodnota 672.0430108 Vlastnická práva Záznam Absolutní vlastnict Korekce 0.8 Upravená hodnota 537.6344086 Existence věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen Korekce 1 Upravená hodnota 537.6344086 Využití podle Rodinný dům Rodinný dům územního plánu Korekce 1.3 Upravená hodnota 698.9247312 Územní rozhodnutí Ano Ano Korekce 1 Upravená hodnota 698.9247312 Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 Upravená hodnota 698.9247312 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobré Korekce 1.05 Upravená hodnota 733.8709677 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Korekce 1 Upravená hodnota 733.8709677 Svažitost Rovinný Rovinný Korekce 1 Upravená hodnota 733.8709677 Dostupnost Kompletní Kompletní inženýrských sítí Korekce 1 Upravená hodnota 733.8709677 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 Upravená hodnota 733.8709677 Dopravní obslužnost Kompletní Kompletní Korekce 1.01 Upravená hodnota 741.2096774 Dopravní dostupnost a Omezené Výborné parkování

Porovnávaný pozemek

2

Porovnávaný pozemek

3

4

Plzeňská N/A

Milíkov N/A

Husova N/A

Stříbro Stříbro Tachov

Stříbro Stříbro Tachov

Stříbro Stříbro Tachov

185 000 240 770.8333333 11.1.2009 1.05 809.375

231 500 579 399.8272884 1.3.2009 1 399.8272884

225 000 200 1125 1.3.2009 1 1125

Prodej

Nabídka

Nabídka

1 809.375 Absolutní vlastnictv 0.8 647.5 Bez věcných břemen 1 647.5 Rodiný dům

0.9 359.8445596 Absolutní vlastnictv 0.8 287.8756477 Bez věcných břemen 1 287.8756477 Rodinný dům

0.9 1012.5 Absolutní vlastnict 0.8 810 Bez věcných břemen 1 810 Rodinný dům

1.3 841.75

1.3 374.238342

1.3 1053

Ano

Ano 1 841.75

Nejsou

Ano 1 374.238342

Nejsou 1 841.75

Dobrá

1 1053 Nejsou

1 374.238342

1 1053

Lepší 1.2 1010.1

Pravidelný 1 1010.1 Mírně svažitý 1.05 1060.605 Kompletní

Horší 1.3 1.1 486.5098446 1158.3 Pravidelný Pravidelný 1 1 486.5098446 1158.3 Rovinný Rovinný 1.05 1 510.8353368 1158.3 Kompletní Kompletní

1 1 1 1060.605 510.8353368 1158.3 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna 1 1 1 1060.605 510.8353368 1158.3 Kompletní Kompletní Kompletní 1.01 1.02 1.02 1071.21105 521.0520435 1181.466 Výborné Průměrné Průměrné

53

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice Ne stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnotm2 776.5832233 Rozloha pozemku 191 Celková porovnávací 148327.3957 hodnota Výpis oceňovaných parcel poř. číslo 1

číslo parcely 202

0.95 704.1491935 Ne

0.95 1017.650498 Ne

0.97 505.4204822 Ne

0.97 1146.02202 Ne

1 1 1 1 704.1491935 1017.650498 505.4204822 1146.02202 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 1 1 1 704.1491935 1017.650498 505.4204822 1146.02202 Obdobný

Větší Větší Větší 1 0.9 0.9 0.9 704.1491935 915.8854478 454.878434 1031.419818 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 1 1 1 704.1491935 915.8854478 454.878434 1031.419818 704.1491935 186 130971.75

výměra v m2

Celkem

915.8854478 240 219812.5075

454.878434 596 271107.5467

1031.419818 200 206283.9636

jednotková hodnota v Kč/m2 tržní hodnota zaokrouhleno 191 776.58 148 327 0 0 0 148 327 191 148326.78

Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:

1 549 493 Kč a je kalkulována následně: Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.

4.2 RODINNÝ DŮM 4.2.1 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI JAKO CELKU Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Bytový dům

1 Bytový dům

2 Bytový dům

3 Bytový dům Milíkov

4 Bytový dům

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

54

Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

Kostelní 104 202 Kostelní 104 Stříbro Stříbro Tachov

Kruhová

Plzeňská

Stříbro Stříbro Tachov

Stříbro Stříbro Tachov

Husova

Stříbro Stříbro Tachov

Stříbro Stříbro Tachov

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

191

186

240

597

Hodnota za 1 m2 pozemku

777

777

777

777

200 777

Hodnota pozemku celkem

148407

144522

186480

463869

155400

345

226

350

250

1 850 000

1 050 000

1 900 000

1 500 000

1705478

863520

1436131

1344600

4943.414493

3820.884956

4103.231429

5378.4

1. 2. 2009 1 4943.414493

11. 1. 2009 1 3820.884956

1. 3. 2009 1 4103.231429

1. 3. 2009 1 5378.4

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

240 X

X

Prodej Nabídka Nabídka 1 1 0.9 0.9 4943.414493 3820.884956 3692.908286 4840.56 Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Prodej

záznam

Korekce

0.8

Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce

3954.731594

3056.707965

2954.326629

Bytový dům

Upravená hodnota

Ne

1

1

1

1

3954.731594

3056.707965

2954.326629

3872.448

Ano

Ano

1 3954.731594 Ne

Ne

3872.448

1 1 1 1 3954.731594 3056.707965 2954.326629 3872.448 Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům

Ano

Ne

0.8

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

0.8

Ano

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

0.8

Ne

Ano 1 3056.707965

Ne

Ano 1 2954.326629

Ne

1 3872.448 Ne

1

1

1

1

3954.731594

3056.707965

2954.326629

3872.448

E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Technický stav objektu

podprůměrný

Dobrá

Dobrá

1 3954.731594 Výborný

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota

podprůměrný

Funkční vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Dobrá

1 3056.707965 Výborný

Dobrá 1 2954.326629

Dobrý

1 3872.448 Dobrý

0.8

0.8

0.9

0.9

3163.785275

2445.366372

2658.893966

3485.2032

Výborná 0.9 2847.406748 Dobrá 1 2847.406748

Výborná

Výborná

0.9 2200.829735 Dobrá 1 2200.829735

Výborná

0.9 2393.004569 Dobrá

0.9 3136.68288 Dobrá

1 2393.004569

1 3136.68288

55

Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Omezený

Průměrný

Průměrný

Dopravní obsluţnost

Kompletní

Kompletní

Omezená

1 1 1 1 2562.666073 1980.746761 2153.704112 2823.014592 Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá

Dobrá

0.95 0.95 0.95 0.95 2434.532769 1881.709423 2046.018907 2681.863862 Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá

0.9 2562.666073

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

0.9 1980.746761 Kompletní

Průměrný

0.9 2153.704112 Kompletní

0.9 2823.014592 Kompletní

1

1

1

1

2434.532769

1881.709423

2046.018907

2681.863862

N/A

Korekce Upravená hodnota

Průměrný

N/A

1 2434.532769

N/A 1 1881.709423

N/A 1 2046.018907

1 2681.863862

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

Větší

Větší

Upravená hodnota Jiná korekce

2312.806131 1975.794894 N/A N/A N/A

0.95

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

Větší

Větší

1.05

0.95

1.05

1943.717961

2815.957056 N/A

1

1

1

1

2312.806131

1975.794894

1943.717961

2815.957056

Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku

2262.06901

2312.806131

1975.794894

1943.717961

2815.957056

542896.5625

797918.1152

446529.6461

680301.2865

703989.2639

148407

144522

186480

463869

155400

Celková porovnávací hodnota

691303.5625

942440.1152

633009.6461

1144170.286

859389.2639

4.3 PROVOZNÍ BUDOVA 4.3.1 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI JAKO CELKU

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

1 Provozní budova

Provozní budova 202 Kostelní 1314 Stříbro Stříbro Tachov

Stříbro Stříbro Tachov

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

191

1250

Hodnota za 1 m2 pozemku

777

777

Hodnota pozemku celkem

148407

971250

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží

56

Počet srovnávacích jednotek

240

Prodejní cena celkem

114

X

1 850 000

Prodejní cena bez ceny pozemku

878750

Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

X

7708.333333 1.3.2007 1 7708.333333 Prodej 1 7708.333333

záznam

Absolutní

Korekce

0.8

Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

6166.666667 Ano

Ne 1 6166.666667

Bytový dům

Bytový dům

Korekce

1

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

6166.666667 Ano

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

1 6166.666667 Ne

Ne

Korekce

1

Upravená hodnota

6166.666667

E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Technický stav objektu

podprůměrný

Dobrá 0.9 5550 Výborný

Korekce

0.9

Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

4995 podprůměrný

Výborná

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

0.8 3996 Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

1 3996 Omezený

Průměrný

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

0.9 3596.4 Kompletní

Kompletní 1 3596.4

Omezená

Dobrá 0.95 3416.58

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce

3416.58 N/A

N/A 1

57

Upravená hodnota

3416.58

F. Ostatní parametry Větší

Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

0.8

Upravená hodnota Jiná korekce

2733.264 N/A

Korekce

1

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

2733.264 2733.264

2733.264

655983.36

311592.096

148407

971250

804390.36

1282842.096

Při naší analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Tachov v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

4.4 PŘÍJMOVÁ METODA 58

Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních

kapitalizačních

postupů

–

přímé

kapitalizace

nebo

analýzy

diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 1 442 300 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

Příjem z pronájmu - trţní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu

199 058,42 Kč 29 858,76 Kč 169 199,66 Kč 35 375,58 Kč

59

Pojistné Daň z nemovitosti

3 537,56 Kč 800 Kč

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

1 000 Kč

Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace

128 486,52 Kč 41 947 Kč

Čistý provozní příjem

86 539,56 Kč

Míra kapitalizace Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

6% 1 442 325 Kč 1 442 300 Kč

4.5 NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně:

4.5.1 TECHNICKÉ OPOTŘEBENÍ Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

4.5.2 FUNKČNÍ NEDOSTATKY Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

4.5.3 EKONOMICKÉ NEDOSTATKY 60

Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

3 889 703,12 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně. Zastavěné plochy a výšky podlaží – Rodinný dům č. p. 104 na St. p. č. 202 Zastavěná plocha 61

1. PP 1. NP 2. NP Celkem

1. PP 1. NP 2. NP Zastřešení Celkem

24,24 m² 150,12 m² 150,12 m² 324,48 m²

4,51*3,63+2,06*2,05+2,32*1,55 17,3*9-(3,6*3,1)/2 17,3*9-(3,6*3,1)/2

Obestavěný prostor (4,51*3,63+2,06*2,05+2,32*1,55)*2,25 (17,3*9-(3,6*3,1)/2)*2,95 (17,3*9-(3,6*3,1)/2)*3,14 (17,3*9*4,54/2)-(4,9*4,54*2,4/2)

54,53 m³ 442,85 m³ 471,38 m³ 326,74 m³ 1295,50 m³

Zastavěné plochy a výšky podlaží – Provozní budova č.p. 1314 na St. p. č. 197/2

1. PP 1. NP Celkem

1. PP 1. NP Zastřešení Celkem

Zastavěná plocha 10,30*9,80 20*9,80+3*1,45

Obestavěný prostor (10,30*9,80)*2,77 (20*9,80)*(3,12)+(3*1,45)*(3,20) 20*9,80*050/2

100,94 m² 200,35 m² 301,29 m²

279,60 m³ 625,44 m³ 49 m³ 954,04 m³

NÁKLADOVÁ METODA

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí

Kostelní 104, Klasická, zděná 73 let 32 let 60 let 324,48 m2 1 podzemní, 1přízemí, 1 nadzemní,

62

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

-68,71% 0% 0%

324,48 m2 0,90 324,48m2 1 295,50 m3 1 975 Kč/m3 4 093 741,14 1 280 587,73 1 280 587,73 1 280 587,73

Provozní budova Pozemek

2 608 703,12 127 890,00

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

3 889 290,-

5 ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na obvyklou cenu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 28. srpnu 2007. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace:

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

1 549 493

70

1 084 645

Příjmová metoda

1 442 300

20

288 460

Nákladová metoda

3 889 290

10

388 929

Výsledná cena

1 762 034

Zaokrouhleno

1 762 000

63

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace obvyklé ceny porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Tento typ majetku – rodinný dům je v uvaţované lokaci (prakticky předměstí Prahy) velmi často pronajímán. Přesto se nejedná o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouţí k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 20 %. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 28. srpna 2007 reprezentována částkou : =1 762 000 Kč (slovy:Jedenmilionsedmsedšedesátdvatisíckorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván.

64

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

5.1 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 65

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

66

III. ČÁST

ANALÝZA TRHU

OKRES Tachov

PLZEŇSKÝ KRAJ

67

Marcela Černá 2009

OBSAH III. část .................................................................................................................................................................... 67 1.

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU .......................................................................................... 69 1.1.

POPIS OKRESU ............................................................................................................................... 69

1.2.

POZEMKY.......................................................................................................................................... 73

1.2.1. 1.3.

BUDOVY ............................................................................................................................................ 73

1.3.1.

Byty .............................................................................................................................................. 73

1.3.2.

Rodinné domy ........................................................................................................................... 74

1.3.3.

Objekty pro individuální rekreaci ....................................................................................... 74

1.3.4.

Bytové domy ............................................................................................................................. 74

1.3.5.

Administrativní budovy ......................................................................................................... 74

1.3.6.

Průmyslové objekty................................................................................................................. 75

1.4.

NÁJMY ................................................................................................................................................ 75

1.4.1.

Byty .............................................................................................................................................. 75

1.4.2.

Prodejní prostory...................................................................................................................... 75

1.4.3.

Kanceláře .................................................................................................................................... 75

1.4.4.

Průmyslové objekty................................................................................................................. 76

1.5. 1.

Stavební pozemky ................................................................................................................... 73

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED ............................................................................ 76

Literatura........................................................................................................................................................ 77 68

1 OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU 1.1 POPIS OKRESU Okres Tachov se nachází v západní části Plzeňského kraje a patří k příhraničním okresům. Na východě hraničí s okresem Plzeň - sever, na jihovýchodě s okresem Plzeň - jih, na jihu s okresem Domaţlice a na severozápadě okres sousedí s Karlovarským krajem. Rozloha okresu Tachov je 1 379 km2, coţ představuje 18,2% z celkové rozlohy Plzeňského kraje (7 561 km²) a řadí se tak na druhé místo v kraji za okres Klatovy (1 939 km2). Průměrná hustota obyvatelstva 37 obyvatel na 1 km2 je nejniţší v Plzeňském kraji. Počtem obyvatel (51 439 – stav k 1. 3. 2001) náleţí okres na předposlední místo v kraji. Tachovský okres se vyznačuje výraznou členitostí a rozmanitostí území s vyšším průměrem nadmořské výšky přesahující 550 m n. m. Západní část okresu tvoří zalesněná vrchovina Českého lesa, na severu a ze severozápadu zasahuje do okresu výběţek Tepelské a Ţlutické vrchoviny a z jihu pak vrchovina Stráţská a Poběţovická. Nejvyšším bodem je vrch Havran v Českém lese s výškou 894 m n. m., nejniţším místem je ústí Mţe u Butova (363 m n. m.). Vodopisně náleţí část okresu k povodí Labe s hlavní řekou Mţí, protékající od severozápadu k jihovýchodu. Do ní se vlévá ze severu Hamerský potok, Kosový potok a Úterský potok, z jiţní části řeka Úhlavka. Jihozápadní část okresu odvodňuje Kateřinský potok a Hraniční potok do povodí Dunaje. Na nepropustných vrstvách půdy, zejména v Tachovské brázdě se ustálily četné rybníky (vodní nádrţe), které převáţně slouţí k chovu ryb, ale i k rekreaci (koupání, 69

vodní sporty) a případně jako poţární nádrţe. V okrese je přibliţně 1 100 těchto vodních nádrţí. Největším vodním dílem je přehrada v Lučině, slouţící jako zásobárna pitné vody pro oblast Tachovska, Borska a Plánska. V souvislosti se zákonem č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny bylo na území okresu vyhlášeno 6 přírodních parků a 30 zvláště chráněných území (1 národní přírodní památka, 11 přírodních památek a 18 přírodních rezervací). Většina okresu leţí v mírně teplé, mírně vlhké vrchovinové oblasti. Průměrná roční teplota vzduchu dosahuje výše 6,8°C. Minimální roční teploty (5,2°C) se vyskytují na nejzápadnějším výběţku okresu v blízkosti Celního potoka. Maximální teploty (7,9°C) se vyskytují východně od obce Stříbra, v údolí řeky Mţe. Průměrné roční sráţkové úhrny dosahují výše 653 mm. Minimální úhrny sráţek, 496,2 mm, se vyskytují na východě okresu v okolí obce Stříbro. Maximální úhrny sráţek, 1034,7 mm, se vyskytují na západě regionu, západně od obce Lesná na hranicích naší republiky. Pořízenými investicemi na ochranu ţivotního prostředí za rok 2000 (95 766 tis. Kč) náleţel okres na 4. místo v kraji. Měrné emise uhlovodíků v roce 2001 měl okres Tachov spolu s Plzní-severem a Klatovami nejniţší v kraji (0,4t/km2) a měrné emise oxidu uhelnatého (1,3t/km2) rovněţ nejmenší. Z hlediska surovinových zdrojů zaujímala významnou pozici těţba uranové rudy, která byla od počátku 90. let utlumována. Jsou zde kamenolomy, cihelna v Chodové Plané, menší výskyt štěrkopísků a maltařských písků. V okrese se vyskytují uhličité prameny, z nichţ k léčebným účelům jsou vyuţívány prameny v Konstantinových Lázních, kde se léčí nemoci srdce a krevního oběhu. Silniční síť okresu měří 829,9 km, v tom délka silnic: dálnic 44,7 km, I. třídy 21,6 km, II. třídy 285 km, III. třídy 478,6 km. Ţelezniční síť není příliš hustá, okresem prochází trať celostátního charakteru Plzeň-Cheb. K významným podnikům okresu patří: Alcoa Fujikura Czech s. r. o. (výroba elektrických zařízení pro motory a vozidla j.n.) - Stříbro, ELEKTROMETALL s. r. o. (výroba dílů a příslušenství dvoustopých motorových vozidel vč. dílů jejich motorů) - Chodová Planá, Stora Ense Timber Planá s. r. o. (výroba pilařská a impregnace dřeva) - Planá, Peguform Composites s. r. o. (výroba zboţí z plastů) - Chodová Planá, Kermi s. r. o. (výroba topných těles a kotlů pro ústřední topení) - Stříbro, ROTAREX PRAHA, spol. s r. o. (výroba a opravy potrubních armatur) - Bor, IDEAL AUTOMOTIVE Bor, s. r. o. (výroba dílů a příslušenství dvoustopých motorových vozidel vč. dílů jejich motorů) – Bor, ZIBORA, spol. s r. o. (výroba dílů a příslušenství dvoustopých motorových vozidel vč. dílů jejich motorů) – Bor, Jednota, spotřební druţstvo v Tachově (maloobchod se 70

smíšeným zboţím) – Tachov, Nemocnice Planá – Planá, Lesní Společnost Stříbro a. s. (těţba dřeva) – Stříbro, Strojplast, a. s. (výroba obalů z plastů) – Tachov, KENDRION Systems Bohemia spol. s r. o. (výroba zboţí z platů) – Tachov a INOTECH ČR, spol. s r. o. (výroba ostatních plastových výrobků) – Tachov.

71

Mapa Plzeňského kraje

72

2 POZEMKY 2.1 STAVEBNÍ POZEMKY Vzhledem k rozvoji sluţeb, práci části obyvatel v sousedním Bavorsku a zejména díky větší dostupnosti hypoték se výrazně zvýšila poptávka po stavebních pozemcích. V investičně

připravených

lokalitách

s vybudovanými

inţenýrskými

sítěmi

a

obsluţnými komunikacemi, např. lokalita „V dojezdné vzdálenosti od Plzně a v okrajových částech města se ceny stavebních pozemků pohybují (v závislosti na kvalitě inţenýrských sítí) v rozmezí 300 – 600 Kč za metr čtvereční. Poptávka po pozemcích pro průmyslovou výstavbu je v současné ekonomické situaci sníţená a v okrese jiţ existuje velké mnoţství průmyslových zón nebo jiného podobného území určeného pro tento druh výstavby. Realizované prodeje se pohybují v intervalu 500 – 800 Kč za čtvereční metr. V budoucnosti lze předpokládat další nárůst cen pozemků, zejména těch, které budou vybaveny inţenýrskými sítěmi a budou určeny pro zástavbu rodinnými nebo bytovými domy.

3 BUDOVY 3.1 BYTY Lze doloţit vzrůstající poptávku po bytech všech velikostí, stáří a lokace. Převáţně se nabízejí byty v bytových domech postavených panelovou technologií v 70. a 80. letech minulého století. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

(ve1mi malá nabídka)

600 000 – 900 000Kč 1 000 000 – 1 200 000Kč 1 250 000 – 1 400 000Kč 1 500 000 – 1 700 000Kč

V budoucnu lze předpokládat další nárůst cen bytů jak v rekonstruovaných historických objektech, tak v nové výstavbě na okraji města a v prolukách. Ceny bytů v panelových 73

domech budou spíše stagnovat i přes prováděné dílčí revitalizace (výměna oken a zateplení fasády).

3.2 RODINNÉ DOMY Poptávka po starších rodinných domech je výrazně vyšší neţ nabídka. Realizované ceny se pohybují u řadových domů kolem 2 000 000 Kč, u volně stojících objektů nebo u domů postavených před rokem 1940 kolem 2 500 000 Kč aţ 3 000 000 Kč. S předpokládanou vzrůstající ţivotní úrovní lze rovněţ paralelně předpokládat větší poptávku po rodinných domech.

3.3 OBJEKTY PRO INDIVIDUÁLNÍ REKREACI I v tomto segmentu trhu převyšuje poptávka nabídku. Je zájem jak o zahrádkářské chatky na okraji města, které se obchodují v rozmezí 90 – 200 tisíc Kč, tak i o zděné vícepodlaţní chaty charakteru spíše rekreačního domku, které se cenově pohybují mezi 800 000 – 1 200 000 Kč. V následujících letech lze očekávat pokles poptávky u chatek v zahrádkářských koloniích vzhledem ke změně ţivotního stylu a nástupu nové generace, která jiţ nemá o drobné zahrádkaření takový zájem a naopak vzestup cen u chat v zajímavých lokalitách. Novým segmentem trhu u objektů pro individuální rekreaci jsou zahraniční zájemci – hlavně z Nizozemí, kteří kupují rekreační objekty s většími přilehlými pozemky a provozují pro své spoluobčany jakési mini campingové tábory.

3.4 BYTOVÉ DOMY Vzhledem k velikosti trhu jsou prodeje bytových domů spíše ojedinělé – obchoduje se jen několik nemovitostí tohoto typu ročně. Většinou se jedná o historické objekty ve středu města ve stavu před nebo po rekonstrukci. Ceny menších bytových domů před rekonstrukcí se pohybují kolem 2 milionů korun, větší objekty po rekonstrukci se vůbec neprodávají. Vzhledem k tomu, ţe nové bytové domy se zásadně neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, nelze předpokládat nárůst nabídky. Z výše uvedených skutečností tedy vyplývá spíše vzrůst cen taţený poptávkou.

3.5 ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY 74

Objekty tohoto typu se v nabídce prakticky neobjevují, jedině jako administrativní budovy

nebo

jejich

části

v rámci

rozprodávaných

výrobních

areálů.

Trh

s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor.

3.6 PRŮMYSLOVÉ OBJEKTY V nabídce se objevují výrobní a skladové haly i celé průmyslové areály. Vzhledem k celkovému útlumu průmyslu ve městě je výrazný přebytek nabídky nad poptávkou.

4 NÁJMY 4.1 BYTY Vzhledem k existenci velkého mnoţství průmyslových zón je zde velká poptávka po pronájmu bytů. Vzhledem k tomu, ţe poptávka je vyšší neţ nabídka. Vzhledem k tomu, ţe je zde nedostatek ubytoven, pronajímají se větší byty k ubytování dělníků v okolních průmyslových zónách. Tato situace se v současné době mění, protoţe ubývá pracovních míst. Pomalu se začíná vracet nabídka a poptávka do rovnováhy. Objevuje se především zájem mladých lidí o menší byty v centru města. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech: Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

5 000 – 7 000Kč 6 000 – 7 000Kč 8 000 – 9 000Kč 9000 -10 000Kč

4.2 PRODEJNÍ PROSTORY Na rozdíl od bytů je na trhu vysoká poptávka po nájmu všech typů prodejních prostor ať jiţ v centru města nebo v prodejních buticích u supermarketů. Velkou část nájemců tvoří asijští obchodníci, kteří se přesunují z trţišť do kamenných obchodů. Měsíční pronájem za 1 m²

1 000 – 2 000 Kč

4.3 KANCELÁŘE V posledních letech je zřejmý značný pokles poptávky po nájmech kanceláří, nabídka je vyšší neţ poptávka. V budoucnu, vzhledem k rozvoji elektronického obchodování a internetu obecně, lze očekávat podobný vývoj. Výjimkou z tohoto trendu jsou např. 75

lékařské ordinace nebo advokátní kanceláře, které potřebují pro svůj image „dobrou adresu“. Centrum města – měsíční nájem/m² Širší okolí – měsíční nájem/m²

1 200 – 2 200 Kč 500 – 800 Kč

4.4 PRŮMYSLOVÉ OBJEKTY Vzhledem k výše uvedenému útlumu průmyslu ve městě je nabídka pronájmu průmyslových objektů velmi vysoká. V mnoha případech jsou bývalé průmyslové objekty vyuţívány jako sklady. Výrobní a provozní prostory – měsíc/m² Sklady - nájemné měsíc/m²

800 – 1 500 Kč 500 – 800 Kč

5 CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Celkově lze v krátkodobém i střednědobém horizontu očekávat růst cen prakticky všech typů nemovitostí mimo výrobních a zemědělských objektů. Největší míru zhodnocení investice lze předpokládat v rekreační oblasti. Hladina nájmů bude spíše stagnovat a sektor nájmů (mimo sezónních nájmů rekreačních objektů) se nebude výrazně rozšiřovat. Vzhledem k tomu, ţe většina průmyslu v okrese se jiţ nějakým způsobem restrukturalizovala, neměl by pokles průmyslu pokračovat nějak výrazněji. Některé průmyslové podniky se dostávají do špatné ekonomické situace. Trh s byty bude ovlivněn deregulací nájmů v části bytů a z toho plynoucí zvýšenou nabídkou. Tento trend by měl být ale do velké míry absorbován vysokou poptávkou po bytech a prodeji bytů stávajícím nájemníkům. Velký rozvoj čeká sektor sluţeb a sektor ekologického zemědělství a cestovního ruchu.

76

6 LITERATURA Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A.: Úřední oceňování majetku - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, vyhl. ministerstva financí č. 279/1997 Sb., ve znění vyhl. č. 127/1999 Sb., CERM akademické nakladatelství, s.r.o. Brno, 1999 Bradáč A., Ošlejšek J.: Znalecká činnost ve stavebnictví, Akademické nakladatelství CERM Brno, 1994

Bradáč A.: Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení vč. úvěrů hypotéčních v České spořitelně, a.s., Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 1998 Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí III., Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 1995 ČSN 733610. Klampiarenske práce stavebné. Praha: Český normalizační institut, 1998. Drda, M.: Poruchy staveb a jejich příčiny. 1. vyd., Praha: Svépomoc, 1987. 243 s. Ošlejšek, J. – Bradáč, A.: Znalecká činnost ve stavebnictví. Brno: Cerm, 1994, 187 s., ISBN 80-8586706-0. Kupilík, V.: Závady a ţivotnost staveb. 1. vydání, Grada, Praha 1999, 288 s., ISBN 80-7169-581-5. Šinfeld, I., Systémy Schlüter pro sanaci balkónů ateras. Materiály pro stavbu č. 3, duben 2004. Profila (online), c2004 (cit. 2004-12-12), dostupné z< http://www.profila.cz>. Pašek, J. – Svoboda, J.: Fyzikální aspekty pouţití nekontaktní termografie při analýze obvodových plášťů budov. Stavební obzor, 2004, roč. 13, č. 3. Pašek, J.: Nekontaktní termografie ve stavebnictví. Sborník konference Sanace a rekonstrukce staveb, Praha, ČVTVS, 2004. Pokorný P. a kol.: Stavební zákon - zákon o územním plánování a stavebním řádu č. 50/1976 Sb. ve znění zákona č. 83/1998 Sb., Ţirafa s.r.o. Praha, 1998 Pearce, D. W. a kol.: MacMillanův slovnik moderni ekonomie, Victoria Publishing, Praha 1995 Schönox (online), c2005 (cit. 2005-12-18), dostupné z< http://www.schoenox.cz>. Vlček – Moudrý – Novotný – Beneš – Maceková: Poruchy a rekonstrukce staveb. 1. vyd., Brno: Era, 2001, 324 s., ISBN 80-86119-21-1. Witzany, J.: Poruchy a rekonstrukce zděných budov. 1. vyd., Praha: Šel, s. r. o., 1999, 196 s., ISBN 80200-0791-1. Zazvonil Z.: Oceňování nemovitostí na trţních principech, CEDUK Praha, 1999 zakon č.151/1997 Sb. o oceňovani majetku

77

SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí st. č. 202 (číslo 1) Výpis z katastru nemovitostí st. č. 197/2 (číslo 2) Fotodokumentace oceňované nemovitosti (číslo 3) Zobrazení v mapě (číslo 4)

78