BAB IV RENCANA IMPLEMENTASI
4.1 Rencana Akuisisi hotel Horison Setelah melihat hasil feasibility studies dari akuisisi hotel Horison ini, kita dapat mengetahui bahwa dari kedua alternative A dan B yang paling menguntungkan ialah alternative B yaitu hotel horison yang telah direnovasi. Dimana Harga sebenarnya perusahaan itu setelah dikurangi hutang jangka panjang ialah Rp 453,774,028,200.76. Lalu sesuai dengan rencana bisnis awal dari Bumi Asih Jaya ialah menjual hotel ini ke pihak lain dan hasilnya Bumi Asih Jaya memperoleh keuntungan bersih setelah dipotong pajak ialah sebesar Rp 279,141,819,740.53. Lalu setelah itu langkah selanjutnya atau rencana bisnis C ialah pembangunan Office Building dan apartement dengan tinggi 18 lantai. Setelah dianalisis untuk rencana
proyek
ini
akan
membutuhkan
investasi
sebesar
RP
597,000,000,000 dan akan mengalami Pay Back Period pada tahun ke 8.18 – 8.47. Range hasil untuk Pay Back Period itu diperoleh dengan cara melakukan sensitivity analisis dengan untuk struktur permodalan dan jumlah unit apartement yang terjual. Pada gambar berikut ini akan terlihat langkah-langkah dari rencana implementasi yang akan dilakukan oleh Bumi Asih Jaya, mulai dari akuisisi hotel Horison Bandung sampai launching office Building dan apartement.
75
Gambar 4.1 proses implementasi dari rencana bisnis Bumi Asih Jaya
4.1.1 Renovasi Hotel Horison Langkah selanjutnya setelah akuisisi hotel Horison ialah renovasi hotel. Kenapa hal ini dilakukan, karena jika tidak direnovasi akuisisi ini tidak menguntungkan bagi Bumi Asih Jaya. Proses renovasi ini tidak ada penambahan tinggi gedung dan penambahan kamar, hanya renovasi interior dan exterior dari gedung dan fasilitasnya. Karena tambahan investasi hanya Rp 25 Milyar. Dimana pada tahap
renovasi ini akan
dilakukan mulai dari persiapan sumber daya, perizinan sampai penunjukan kontraktor yang akan melakukan proyek ini. Perizinan ini meliputi izin kelurahan sampai dengan IMB yang membutuhkan waktu yang cukup lama. Berikut ini hal-hal yang akan terjadi dan harus dipertimbangkan sewaktu hotel ini direnovasi :
76
•
Pada waktu renovasi hotel Horison ini, kemungkinan besar terjadi penurunan tingkat hunian kamar.
•
Selama
proses
konstruksi
tingkat
kebisingan
harus
dijaga
semaksimal mungkin, begitu juga dengan debu. •
Renovasi ini harus bisa selesai sebelum tahun 2009. Karena rencananya hotel ini akan dilaunching kembali sebelum tahun 2009 atau akhir tahun 2008. Berikut ini langkah-langkah pengerjaan dari renovasi hotel Horison Bandung. o Melihat Blueprint dari hotel Horison yang lama, kemudian membuat Blueprint yang baru sesuai dengan bentuk renovasi yang diinginkan. o Melihat volume dari pekerjaan renovasi ini, sehingga kita bisa memastikan berapa jumlah SDM yang harus digunakan dan target selesainya renovasi ini. o Eksterior dari hotel Horison yaitu gedung, kita hancurkan konstruksinya dahulu. o Setelah proses penghancuran konstruksi selesai, Tambahkan struktur baru sesuai dengan desain dari eksterior gedung yang baru lalu aluskan desain dari gedung tadi. o Pemasangan M/E (Mechanical and Electrical) o Lalu setelah itu, Mulai masuk ke pengerjaan eksterior dan interior secara global yaitu seperti gedung, kamar, dan lobby. o Setelah itu semua beres, pada tahap akhir ialah pemasangan aksesoris dari hotel dan fasilitas lalu pengecetan o Asumsi untuk pengerjaan hotel Horison dengan waktu 5 bulan memerlukan SDM sejumlah 50 orang.
77
•
Berikut ini denah dari setiap lantai dari hotel Horison:
4 3 1 2 5
6
8
9
7
1. 2. 3. 4. 5.
First Floor Coridor Malabar Burangrang Swimming Pool Putri Lounge
6. 7. 8. 9.
Lobby Area Front Krakatau Front Krakatau Ballroom
Gambar 4.2 Denah lantai 1 hotel Horison Bandung
78
1. 2. 3. 4. 5.
Linggar Jati Galunggung Pangrango koridor Tangkuban
6. 7. 8. 9.
Halimun papandayan ceremai Second Floor stair
Gambar 4.3 Denah lantai 2 hotel Horison Bandung
1. 2. 3. 4.
Executive class Koridor1 Koridor2 Executive class
5. Deluxe class 6. Lift 7. Standard class
Gambar 4.4 Denah lantai 3-8 hotel Horison Bandung
79
1. presiden room area 1 2. presiden room area 2 3. presiden room entrance
4. presiden room area 3 5. presiden room area 4 6. koridor lift
Gambar 4.5 Denah lantai 9 hotel Horison Bandung
4.1.2 Relaunching Hotel Horison Tahap ini merupakan rencanan pemasaran untuk memperkenalkan hotel Horison yang telah di direnovasi serta kemungkinan besar akan adannya perubahan golongan bintang hotel. Tujuaannya dari renovasi ini untuk menarik para tamu untuk datang ke Horison dan meningkatkan tingkat hunian hotel. Seperti contohnya setiabudi one di Jakarta setelah direnovasi Occupancy rate meningkat dari 53.9% menjadi 85.17%. Serta otomatis pendapatan dari hotelnya pun akan meningkat.
80
4.1.3 Hotel Horison Dijual ke Pihak lain Sesuai dengan target dari Bumi Asih Jaya yaitu ingin menjual hotel ini kepihak lain lebih menguntungkan. Daripada harus dikelola sendiri karena pasti butuh refinancing yang otomatis akan diperoleh dari Bank. Dimana untuk investasi ini saja hampir 75% berasal dari pinjaman atau sekitar Rp 175 M, sehingga akan rentang resikonya jika kita harus pinjam lagi dari bank. Opsi yang terbaik ialah menjualnya, dimana Bumi Asih Jaya memperoleh keuntungan bersih setelah dipotong pajak ialah sebesar Rp 432,253,743,640.61.
4.1.4 Pembangunan Office Building + Apartement Untuk biaya investasi awal pembangunan apartemen + office building ini, meliputi 3 bagian investasi yaitu : 1. Konstruksi dan perijinan -
Pembebasan lahan + rumah untuk jalan masuk
-
Administrasi dan perijinan
-
Perencanaan desain + pengawasan
-
Konstruksi
Bangunan,
arsitektur
bangunan
dan
interior
apartement. -
Konstruksi Bangunan, arsitektur bangunan dan interior Office Building.
-
Konstruksi Bangunan, arsitektur bangunan dan interior 2 lantai Basement.
2. Jalan dan Landscape -
Pembangunan sarana olah raga dan fasilitas lainnya.
-
Pembuatan jalan dan lapangan parker.
3. Interior dan operasional -
Utilitas kamar 81
-
Mobil operasional,genset dll.
Dimana untuk merealisasikan proyek ini membutuhkan sejumlah Investasi sebesar RP 597,000,000,000. Kemungkinana besar pada tahap pembangunan ini akan menghabiskan waktu selama 2-3 tahun. Dimana dilakukan pertama kali mulai dari persiapan sumber daya, perizinan sampai penunjukan kontraktor yang akan melakukan proyek ini. Perizinan ini meliputi izin kelurahan sampai dengan IMB yang membutuhkan waktu yang cukup lama.
4.1.5 Launching Office Building + Apartement Tahap ini merupakan rencanan pemasaran untuk memperkenalkan Office Building + Apartement. Dimana rata-rata pada tahun pertama untuk unit apartement jual akan terjual sebanyak 50% dan apartement huni akan disewa sebanyak 60%. Selain itu untuk office building prospeknya sangat cerah, karena kota Bandung masih kurang office building dibanding Jakarta. Berikut ini rincian detail dari masing-masing lantai ini: -
lantai pertama akan dijadikan supermarket, restaurant kantor dan front office.
-
Lantai 2 akan dijadikan Convention Hall.
-
6 lantai lantai 3 – lantai 8 untuk office bulding.
-
10 lantai lantai 9 – lantai 18 digunakan untuk apartement. Dimana total kamarnya sebanyak 330 kamar dengan 4 jenis tipe kamar.
Pada gambar 4.6 dibawah ini,akan diperlihatkan timeline implementasi dari rencana bisnis Bumi Asih Jaya, mulai dari akuisisi sampai launching Office Building dan Apartment.
82
4.1.6 Kebutuhan Sumber Daya Manusia Dalam implementasi proyek ini baik renovasi hotel atau pembangunan Apartment + Office building, diperlukan beberapa sumber daya manusia sebagai berikut ini:
Project Manager
Project Engineer
Site Manager
Chief Engineer
Supervisor
Surveyor
Quality Control
Quality Surveyor
Drafter
Site Engineer
Mandor
Gambar 4.6 Struktur organisasi pada proses implementasi hotel & apartement
83
Gambar 4.7 Timeline akuisisi sampai launching office building dan apartement
84
75
