ASRE Masterthesis Beleggen in Nederlandse recreatiewoningen

Beleggen in Nederlandse recreatiewoningen

ASRE Masterthesis Beleggen in Nederlandse recreatiewoningen

Gegevens student: Student: Studentnummer: Adres:

ir. Justin van Tienen 1717 Kemelstede 157 4817 SW Breda

Gegevens opleiding:

Opleiding: Begeleider ASRE Begeleider intern

Amsterdam School of Real Estate Jollemanshof 5 1019 GW Amsterdam MSRE Dhr. Drs. G.A. Vos (Universiteit van Amsterdam) Dhr. ir. H.A. Zwart (Grontmij Cluster Assetmanagement)


Voorwoord Voor u ligt de masterthesis ter afronding van de MSRE opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate. Het onderwerp heeft betrekking op de onroerend goed sector van recreatiewoningen. Een sector die naar mijn mening nog onvoldoende aandacht krijgt in vergelijking met de meer traditionele sectoren kantoren, winkels, woningen en bedrijfsruimten. Hopelijk draagt dit rapport bij aan een belangstellingtoename voor deze sector. Diverse mensen hebben bijgedragen aan de totstandkoming van dit onderzoek. Mijn dank gaat uit naar de geraadpleegde en geïnterviewde personen voor hun medewerking en uiteraard de begeleiders voor hun nuttige opmerkingen en tips. Prettige bijkomstigheid gedurende het schrijfproces was dat de verzamelde stapels documentatie, brochures en literatuur in ieder geval inhoudelijk toch nog een sfeer van vakantie en vrije tijd ademden. Bij mijn vriendin was de verbazing groot op het moment dat al deze stukken plots uit de woonkamer waren verdwenen en haar blijdschap opvallend toen we eindelijk weer ‘normaal’ aan de tafel konden eten…… Justin van Tienen Breda, augustus 2009

1


Samenvatting Blijkend uit de hoeveelheid belegd vermogen, zijn de sectoren retail, woningen, kantoren, en bedrijfsruimten de voornaamste beleggingssectoren van de huidige commerciële onroerendgoedmarkt in Nederland. Gelet op de schaarste (kwalitatief hoogwaardige objecten, gelegen op de juiste locaties en bij voorkeur langjarig verhuurd) en de wens om ook in de toekomst succesvol in vastgoed te blijven beleggen, zoeken institutionele partijen naar alternatieve sectoren. Mogelijk is de sector van Nederlandse recreatiewoningen een alternatieve sector waarbij juist aantrekkelijke rendementen kunnen worden behaald bij een acceptabel risico. Dit onderzoek is een verkennende studie welke tot doel heeft inzicht te verkrijgen in kritische aspecten binnen de Nederlandse beleggingsrecreatiewoningmarkt om daarmee institutionele beleggers te kunnen adviseren. Middels literatuuronderzoek is informatie verzameld die betrekking heeft op beleggen in onroerend goed, de (beleggings)recreatiewoningmarkt en relevante externe ontwikkelingen en invloeden. De uitkomsten van de literatuurstudie zijn aan de hand van interviews met experts empirisch getoetst. De in het onderzoek naar voren gekomen aspecten zijn geordend binnen een vijftal thema’s, te weten financieel-economische-, beleids-, trend-, management- en programmatische aspecten. Beknopt zijn deze in de kern samengevat: Financieel-economische aspecten Uit bestaande literatuur is gebleken dat in algemene zin grote verschillen bestaan in bezettingsgraden van recreatiewoningen, dat sprake is van seizoensinvloeden, lokatieafhankelijke waardeontwikkeling en een bruto-netto traject waarin grote afwijkingen voorkomen. Hierdoor wordt een beeld geschetst dat diverse invloedsfactoren bij kunnen dragen aan grote schommelingen rond het verwachte, toekomstige rendement. Volgens de beleggingsleer betekent dit een groot risico: ‘’een grote bandbreedte rond het toekomstige verwachte rendement welke bandbreedte wordt uitgedrukt in de standaarddeviatie van het rendement’’. Een terugkerend antwoord dat de geïnterviewden daarentegen gaven was dat de markt van recreatiewoningen vooral een heel stabiele markt is. Volgens hen is er nauwelijks sprake van grote schommelingen in direct-danwel indirect rendement. Een belegging in een recreatiewoning kenmerkt zich volgens de geïnterviewden ook door waardevastheid. Voor wat betreft de risico’s zijn de geïnterviewde personen allen erg positief gestemd in de zin dat men aangeeft dat de risico’s gering zijn. De geïnterviewden interpreteren ‘risico’ echter als de kans op een tegenvallend resultaat oftewel een lager rendement dan verwacht. Aangezien de geïnterviewden allen afkomstig zijn bij ervaren, professionele, in de recreatiewoningmarkt opererende partijen, zijn zij blijkbaar in staat dit rendement in positieve zin te beïnvloeden en de kans op een tegenvallend rendement te beperken. Het product ‘’beleggingsrecreatiewoning’’ is derhalve in zijn algemeenheid niet als ‘stabiel’ of ‘risicoloos’ te bestempelen, het risico op een tegenvallend rendement is echter wel degelijk beïnvloedbaar. Bovendien hebben recreatiewoningen een correlatie welke naar verwachting niet gelijk is met die van traditionele vastgoedbeleggingssectoren. Voor iedere belegger kan vastgoed een verschillende mate van geschiktheid hebben, afhankelijk van de eigen visie of bereidheid om risico te lopen. Gelet op het realiseerbaar acceptabel gemiddelde (totaal)rendement van recreatiewoningen 2


alsmede een correlatie welke naar verwachting niet gelijk is met die van traditionele vastgoedbeleggingssectoren, kunnen beleggingen in Nederlandse recreatiewoningen interessant zijn voor institutionele beleggers als portefeuillestabilisator en diversificator. Beleidsaspecten Het huidige overheidsbeleid ten aanzien van toeristisch-recreatieve voorzieningen impliceert dat vanuit overheidswege in ieder geval sprake is van een stimulerend beleid, hetgeen als positief kan worden beschouwd. Trendaspecten De stijging van het aantal huishoudens in combinatie met een daling van hun gemiddelde omvang alsook de vergrijzing geeft zowel de kwantitatieve als kwalitatieve vraag naar recreatiewoningen een positieve stimulans. Met de toenemende welvaart neemt de beschikbare vakantietijd toe en daarmee de vraag naar recreatieve voorzieningen. De huidige economische crisis lijkt gunstig uit te vallen voor de Nederlandse recreatiewoningsector. De recreatiewoning heeft in 2007 een flink stuk marktaandeel op de binnenlandse vakantiemarkt veroverd, waarbij sprake is van een toename welke betrekking heeft op zowel de korte als de lange vakanties, alsmede de daarbij behorende overnachtingen. Ook het aantal overnachtingen door buitenlandse bezoekers steeg, welke toename voornamelijk betrekking had op verhuurrecreatiecomplexen. Verschillende studies naar de gevolgen van klimaatverandering tonen aan dat de klimatologische omstandigheden in Zuid-Europa minder aantrekkelijk voor toerisme worden, terwijl het klimaat van Noord- en West-Europa juist aantrekkelijker wordt voor toerisme. Managementaspecten Met een op dit moment sterke toename van aanbod en concurrentie verandert de sector van een groeimarkt in een verdringingsmarkt. Een verdringingsmarkt, waarbij verouderde recreatiewoningen en parken uit de markt zullen vallen ten gunste van kwalitatief betere nieuwbouw. Het loyaliteitsconcept dient hiertegen remedie te bieden: zorg voor upgrading in combinatie met een herkenbare merkkwaliteit en service waardoor huurders terugkeren vanwege vertrouwdheid en goede ervaringen bij voorgaande bezoeken. Opvallend is dat als we de bezettingsgraadpercentages van ketenmanagementorganisaties vergelijken met de percentages van de gemiddelde bezettingsgraad van recreatiewoningen in Nederland, hier een aanzienlijk verschil in zit. Blijkbaar zijn de grotere professionele aanbieders in staat een aanmerkelijk hoger bezettingsgraadpercentage te realiseren. Programmatische aspecten De lokatie is zeer belangrijk, waarbij opvalt dat de aanwezigheid van het element water als een noodzaak wordt gezien. De lokatie dient onderscheidend vermogen te hebben en daarmee potentie om een groot aantal bezoekers te trekken. ‘Onderscheidend vermogen’ kan zich op diverse manieren uitten; te denken valt aan dichtbijgelegen authentieke dorpen, bijzondere natuur, de mogelijkheid om dagtripjes te maken (attractieparken en musea), de grens met het buitenland, een golfbaan etc. Tegenwoordig wordt getracht de identiteit van de omgeving in het park zelf door te trekken. Daar waar in het verleden bij veel parken sprake was van een gemeenschappelijk en tevens beeldbepalend gezicht is het hebben van een eigen identiteit heden ten dage een must. Hierbij is de ‘branding’ van de 3


ketenmanagementorganisatie slechts het terugkerende kenmerk, dat de vertrouwdheid en verwachting van bezoekers ten aanzien van de kwaliteit van het park en de serviceverlening moet borgen. Bij het ontwerp van de woningen is het van belang differentiatie (grootte, typen, inrichting) te bieden in gevarieerde stijl. Er is sprake van een toenemende vraag naar twee- tot vierpersoonsrecreatiewoningen en woningen juist geschikt voor twaalf personen en groter. De parken moeten ruim van opzet zijn. Privacy qua geluid en zicht zijn hierbij belangrijke waarden. Voor een succesvolle exploitatie dient een huisjesterrein een minimale omvang te hebben van 200, zo niet 250 recreatiewoningen. Er is sprake van een toenemende behoefte aan zorgvoorzieningen. De aanwezigheid van een receptievoorziening voor sleutelafgifte, verstrekking van parken omgevingsinformatie is een minimaal noodzakelijke voorziening. Verder worden een supermarkt en een restaurant geacht op een park aanwezig te zijn. De woning dient meer luxe te bezitten dan wat de consument thuis heeft. Een luxe keuken en badkamer is een vereiste waarbij een sauna een optie is. Dit geldt ook voor de inrichting, het afwerkingsniveau moet hoog zijn. Van bovengenoemde aspecten blijken de lokatie (onderscheidend vermogen en de vereiste aanwezigheid van het ‘element’ water) alsmede beheer door een ketenmanagementorganisatie de meest kritische aspecten. Het product ‘beleggingsrecreatiewoning’ verwerkt in een sterkte-zwakte analyse geeft het volgende beeld: SWOT ‘Beleggingsrecreatiewoning’ Strengths • Waardevastheid • Acceptabel realiseerbaar gemiddeld (totaal)rendement • Minder conjunctuurgevoelig dan bijvoorbeeld hotels, winkels, kantoren, en bedrijfsruimten • Verwachte afwijkende correlatie met overige onroerendgoedsectoren • Relatief stabiele groei van het aanbod (vergelijk kantoren: geen varkenscycli)

Opportunities • Toenemende welvaart en daarmee toenemende beschikbare vakantietijd: stimulans voor de vraag • Demografische ontwikkeling (vergrijzing): stimulans voor de vraag • Klimaatverandering: klimaat van Noord- en West-Europa wordt aantrekkelijker voor toerisme • Verzamelen essentiële datareeksen

Weaknesses • Afhankelijkheid van ketenmanagementorganisatie (‘het vermarkten’) • Diversiteit in bruto-netto traject • Schommelingen in bezettingsgraad • Seizoensschommelingen • Lokatieafhankelijkheid • Ontbreken essentiële datareeksen

Threats • Veroudering (‘thematisering’) • Veroudering (‘verdringingsmarkt’) • Intransparantie bruto-netto traject • Negatieve publiciteit veroorzaakt door ervaringen vanuit slechte concepten • Ingewikkelde wijze van waarderen

4


Inhoudsopgave Voorwoord Samenvatting 1 | Inleiding en onderzoeksdoelstelling ............................................................ 6 1 | 1 Aanleiding en relevantie van het onderzoek ........................................... 6 1 | 2 Doelstelling en onderzoeksvragen .......................................................... 7 1 | 3 Onderzoeksopzet en leeswijzer .............................................................. 8 2 | Begripsbepaling en theoretisch kader....................................................... 11 2 | 1 Definitie en doel van beleggen in onroerend goed ................................ 11 2 | 2 Particuliere en institutionele beleggers.................................................. 11 2 | 3 Samenstelling beleggingsportefeuille en risico-rendement modellen.... 13 2 | 4 Rendement, risico en rendement-risicoprofiel ....................................... 17 2 | 5 Beleggingsgedrag ................................................................................. 21 2 | 6 Samenvatting hoofdstuk 2..................................................................... 22 3 | De recreatiewoningsector........................................................................... 24 3 | 1 Situatie .................................................................................................. 24 3 | 2 Ontwikkelingen en trends ...................................................................... 27 3 | 3 Wet- en regelgeving .............................................................................. 32 3 | 4 De (beleggings)recreatiewoningmarkt................................................... 41 3 | 5 Ligging, voorzieningen en voorkeuren .................................................. 52 3 | 6 Samenvatting hoofdstuk 3..................................................................... 55 4 | Onderzoeksmethodologie........................................................................... 59 4 | 1 Kwalitatief onderzoek ............................................................................ 59 4 | 2 Interviews met experts (marktpartijen) .................................................. 60 4 | 3 Casussen .............................................................................................. 61 5 | Toetsing van de verwachtingen: interviews.............................................. 62 5 | 1 Financieel economische aspecten ........................................................ 62 5 | 2 Beleidsaspecten.................................................................................... 65 5 | 3 Trendaspecten ...................................................................................... 66 5 | 4 Managementaspecten........................................................................... 67 5 | 5 Programmatische aspecten................................................................... 70 5 | 6 Oordeel vanuit de marktpartijen ............................................................ 71 5 | 7 Praktijk versus theorie........................................................................... 72 6 | Toetsing van de verwachtingen: casussen............................................... 74 6 | 1 Casus 1: een minder renderend (beleggings)recreatiewoningpark ....... 74 6 | 2 Casus 2: een beter renderend (beleggings)recreatiewoningpark.......... 77 7 | Conclusies en aanbevelingen .................................................................... 79 7 | 1 Conclusies............................................................................................. 79 7 | 2 Aanbevelingen ...................................................................................... 90 7 | 3 Reflectie / kanttekeningen ..................................................................... 90 Bijlagen Rendementsberekeningen Inventarisatielijsten recreatiewoningen en huisjesterreinen Vragenlijst interviews

5


1 | Inleiding en onderzoeksdoelstelling In dit eerste hoofdstuk van de onderzoeksrapportage worden de aanleiding van het onderzoek, de onderzoeksdoelstelling en probleemstelling uiteengezet. Deze vormen de leidraad in het rapport. Ook wordt de onderzoeksmethodiek weergegeven en de opzet van de rapportage kort toegelicht. 1 | 1 Aanleiding en relevantie van het onderzoek Schaarste is de laatste jaren een kenmerk van de Nederlandse vastgoedmarkt. Een verklaring hiervoor is het grote aanbod van kapitaal op de vastgoedbeleggingsmarkt, waarbij haast iedereen op de institutionele markt op zoek lijkt te zijn naar hetzelfde soort vastgoed: kwalitatief hoogwaardige objecten, gelegen op de juiste locaties en bij voorkeur langjarig verhuurd. Deze objecten zijn echter schaars, met als gevolg dat beleggers zich actief zullen moeten opstellen om kansen te kunnen benutten. Het ligt namelijk niet in de lijn der verwachting, dat de institutionele allocatie naar vastgoed snel zal dalen, gelet op het nog altijd geringe percentage dat gemiddeld door institutionele beleggers in vastgoed wordt belegd. Bovendien rendeert vastgoed vooralsnog beter dan vastrentende waarden en zijn de lange termijn vooruitzichten van vastgoed gunstig in vergelijking met aandelen. Het toevoegen van andersoortige vastgoedbeleggingen aan de portefeuille biedt mogelijk uitkomst. Uitgangspunt bij de hiervoor beschreven situatie is wel, dat deze zich na de huidige kredietcrisis weer zal voortzetten. Onder invloed van de huidige kredietcrisis zijn nieuwe investeringen in onroerend goed in 2008 namelijk aanzienlijk gedaald. In de eerste maanden van 2009 heeft de daling zich versterkt voortgezet. Het aantal en volume van transacties zijn sinds de zomer van 2008 fors afgenomen. Op basis van ALM-studies1 streven beleggers een bepaalde beleggingsmix met een verdeling over vastrentende waarden, aandelen, vastgoed en andere zakelijke waarden na. Door de huidige waardedaling van andere beleggingscategorieën is automatisch het aandeel van vastgoed gestegen dat volgens de ALM weer ongewenst is waardoor niet in onroerend goed wordt uitgebreid of vastgoed zelfs wordt verkocht. Blijkend uit de hoeveelheid belegd vermogen, zijn de sectoren retail, woningen, kantoren, en bedrijfsruimten de voornaamste beleggingssectoren van de huidige commerciële onroerendgoedmarkt in Nederland (Jones Lang Lasalle, 2008). Gelet op de eerder genoemde schaarste en de wens om ook in de toekomst succesvol in vastgoed te blijven beleggen, zoeken institutionele partijen naar alternatieve sectoren om in te beleggen. Mogelijk is de sector van recreatiewoningen een alternatieve sector met een gunstig rendement-risico profiel. Volgens een in Vastgoedmarkt geplaatst artikel uit 1995, staat vast dat Nederlandse institutionele beleggers, afgezien van Aegon, de recreatiewoningenmarkt (blijven) mijden en belangen die verschillende andere Nederlandse institutionele beleggers in Nederland hebben gehad, zijn afgestoten. Dat geldt bijvoorbeeld voor de pensioenfondsen PGGM, ABP (deels), Hoogovens, 1

Asset Liability Management (ALM): het bepalen van de structuur van de beleggingen (de activa) binnen de totale balans, waarbij de mix is afgestemd op de verplichtingen (de passiva). 6


Metaalnijverheid, Shell, Vervoer & Haven, Grafische Bedrijven, Ahold en een verzekeraar als Centraal Beheer. Vele andere grote beleggers zijn er zelfs nooit aan begonnen om in deze sector te investeren (Enk, 1995). In de dagelijkse praktijk blijkt dat de informatie die voorhanden is over de sector van recreatiewoningen, weinig inzicht verschaft in deze sector als beleggingscategorie. Bij de zoektocht naar alternatieve beleggingssectoren is transparantie hierin juist wenselijk. Kennis en inzicht kunnen bijdragen tot weloverwogen en goed onderbouwde beslissingen. Misschien is het beleggen in Nederlandse recreatiewoningen een ‘niche’ markt waarbij juist aantrekkelijke rendementen kunnen worden behaald bij een acceptabel risico. 1 | 2 Doelstelling en onderzoeksvragen Gelet op de eerder genoemde schaarste en de wens om ook in de toekomst succesvol in vastgoed te blijven beleggen, biedt het toevoegen van andersoortige vastgoedbeleggingen mogelijk uitkomst. Mogelijk is de sector van recreatiewoningen een alternatieve sector met een gunstig rendement-risico profiel. Met inachtneming van het voorgaande is de doelstelling van dit onderzoek als volgt geformuleerd: Doel: Het verkrijgen van inzicht in kritische aspecten binnen de Nederlandse beleggingsrecreatiewoningmarkt teneinde institutionele beleggers te kunnen adviseren bij beleggingen in Nederlandse recreatiewoningen. Eerst is een descriptief onderzoek verricht om inzicht te verschaffen in het beleggen in onroerend goed en de huidige recreatiewoning(beleggings)markt. Vervolgens is een exploratief onderzoek verricht: aan de hand van interviews is een groep experts gevraagd naar hun beweegredenen om in de recreatiewoningmarkt te opereren, op welke wijze dit plaatsvindt, welke rendementen worden behaald en met welke risico’s men wordt geconfronteerd. De centrale vraag en subvragen die in dit onderzoek aan de orde zullen komen en waarop naar antwoorden wordt gezocht zijn de volgende: Centrale vraag: Wat zijn kritische aspecten binnen de Nederlandse beleggingsrecreatiewoningmarkt en hoe kan inzicht daarin gebruikt worden om institutionele beleggers te adviseren bij beleggingen in recreatiewoningen? Om tot beantwoording van de centrale vraag te komen, zullen eerst de volgende subvragen beantwoord moeten worden: Subvragen: Wat zijn de uitgangspunten en afwegingen van institutionele partijen bij beleggingen in onroerend goed?

7


Wat wordt in het kader van dit onderzoek verstaan onder een recreatiewoning en van welke situatie is sprake in Nederland? Van welke externe ontwikkelingen is momenteel sprake en wat is de verwachte invloed ervan op de vraag naar recreatiewoningen? Met welke weten regelgeving dient bij Nederlandse recreatiewoningen rekening te worden gehouden en hoe kan het overheidsbeleid worden getypeerd? Wat zijn de kenmerken van de Nederlandse (beleggings)recreatiewoningmarkt? Wat is het rendement-risicoprofiel van Nederlandse (beleggings)recreatiewoningen? 1 | 3 Onderzoeksopzet en leeswijzer Dit onderzoek is een verkennende studie welke tot doel heeft inzicht te verkrijgen in kritische aspecten binnen de Nederlandse beleggingsrecreatiewoningmarkt om daarmee institutionele beleggers te kunnen adviseren bij beleggingen in recreatiewoningen. Het onderzoek kan daardoor worden getypeerd als een exploratief2 onderzoek. Analyse vindt plaats door middel van een literatuuronderzoek, interviews met experts uit de praktijk (marktpartijen) en de beoordeling van een tweetal casussen. De uitkomsten van de literatuurstudie worden aan de hand van interviews met experts empirisch getoetst. De trits beschrijvend – verkennend – toetsend – is nauw gerelateerd aan de empirische cyclus zoals beschreven in de klassieker Methodologie (de Groot, 1961). Het onderzoek valt als zodanig te kwalificeren als een kwalitatief, empirisch onderzoek3. Bij het theoretische gedeelte van het onderzoek zal informatie worden verzameld en beschreven die betrekking heeft op beleggen in onroerend goed, de (beleggings)recreatiewoningmarkt en relevante externe ontwikkelingen en invloeden. Bij het praktijkgedeelte van het onderzoek zal informatie worden verzameld via interviews met experts, personen werkzaam bij marktpartijen die op professionele(commerciële) wijze betrokken zijn bij het onderhavige onderwerp. Gelet op het verkennende karakter van het onderzoek is het bovendien wenselijk dat deze personen in verschillende deelprocessen van de recreatiewoningmarkt opereren. Onder deze deelprocessen worden verstaan de ontwikkeling, realisatie, exploitatie, waardering, verkoop en het beleggen in recreatiewoningen. Bij het analyse gedeelte van het onderzoek zal worden getoetst of de praktijk aansluit bij de theorie, danwel of er sprake is van aanvullingen of afwijkingen. Eventuele verbanden en overeenkomsten worden inzichtelijk gemaakt, en of bepaalde 2

Exploratief onderzoek wordt door ’t Hart (2006) omschreven als een verkennende studie, die meer duidelijkheid moet verschaffen in een bepaald vraagstuk. Volgens van der Voordt en Lans (1999) start exploratief onderzoek zonder duidelijke ideeen vooraf of hooguit met vage vermoedens, zoekt naar verbanden en eindigt met een voorzichtige verklaring van de bevindingen. 3 Kwalitatief onderzoek is een vorm van onderzoek waarbij vooral gegevens van kwalitatieve aard worden gebruikt en door waarnemeing aan de werkelijkheid worden getoetst (Baarda en de Goede, 2006). 8


aspecten meer of minder kritisch worden geacht. Er wordt een voorzichtige verklaring van de bevindingen gegeven. Aan de hand van twee casussen wordt vervolgens gekeken of de uit theorie en praktijk naar voren gekomen kritsiche aspecten ook als zodanig herkenbaar zijn bij een slecht en goed renderend beleggingsrecreatiewoningpark. In figuur 1.1 is de aanpak van dit onderzoek schematisch weergegeven.

Figuur 1.1: ‘’Schematische weergave onderzoeksaanpak”.

In hoofdstuk 1 van dit rapport is de aanleiding voor het onderzoek en de onderzoeksdoelstelling verwoord. Hoofdstuk 2 behelst met name begripsbepaling en het theoretische kader. Ten aanzien van vastgoedbeleggingen worden definities en doelen beschreven. Kort wordt stilgestaan bij particuliere en institutionele beleggers in onroerend goed. Naast de samenstelling van een vastgoedportefeuille en risico-rendement modellen komen kernbegrippen als rendement, risico en rendementrisicoprofiel aan de orde. Tot slot volgt een beschrijving van beleggingsgedrag. In hoofdstuk 3 wordt ingezoomd op de recreatiewoningsector. Uiteengezet wordt wat onder een recreatiewoning wordt verstaan. Bovendien wordt een beeld geschetst van de situatie in Nederland qua aanbod en overheidsbeleid. Vervolgens worden naast weten regelgeving relevante ontwikkelingen en trends beschreven. De 9


(beleggings)recreatiewoningmarkt wordt besproken. Het hoofdstuk sluit af met een geordende, gethematiseerde opsomming van aspecten waarvan verwacht wordt dat zij in meer of mindere mate kritisch zijn bij beleggingen in Nederlandse recreatiewoningen. In hoofdstuk 4 wordt de toegepaste onderzoeksmethode en operationalisatie van het onderzoek nader toegelicht. Hoofdstuk 5 beschrijft de mening van de geïnterviewde experts werkzaam bij marktpartijen ten aanzien van de in hoofdstuk 3 naar voren gekomen geordende, gethematiseerde aspecten. Naar aanleiding van de gesprekken worden deze aspecten eventueel genuanceerd en bijgesteld. In hoofdstuk 6 wordt vervolgens aan de hand van twee casussen gekeken of de uit theorie en praktijk naar voren gekomen kritische aspecten ook als zodanig herkenbaar zijn bij een minder en beter renderend beleggingsrecreatiewoningpark. Tenslotte worden in hoofdstuk 7 de resultaten uit het onderzoek geïnterpreteerd, conclusies getrokken, wordt advies gegeven en worden aanbevelingen gedaan voor verder onderzoek. Ook zal reflectie plaatsvinden.

10


2 | Begripsbepaling en theoretisch kader In dit hoofdstuk wordt gedefinieerd wat onder het beleggen in onroerend goed wordt verstaan, wie en waarom er in wordt belegd en in welke vastgoedbeleggingssectoren dit gebeurd. Hierbij zullen onder andere kernbegrippen als rendement en risico worden toegelicht. 2 | 1 Definitie en doel van beleggen in onroerend goed Een definitie van het beleggen in onroerend goed, gegeven door Van Gool et al. (2007) is de volgende: ‘’Onder beleggen in onroerend goed verstaan we het vastleggen van vermogen in onroerend goed, direct danwel indirect, met het doel uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren’’. Volgens Keeris (2001) staan bij beleggen de volgende termen centraal: ‘’het genereren van inkomsten, renderende bestemming en vermogensgroei voor een bepaalde periode’’. De doelstellingen van een belegger in onroerend goed omschrijft Keeris (2004) als volgt: ‘’Het investeren in vastgoedobjecten voor een renderende belegging, het beperken van de te lopen risico’s in de portefeuille en het verbeteren van de financiële positie van de betrokken stake- en shareholders’’. Hoe dit doel te verwezenlijken omschrijft Van Driel (2003):”Het aan hem toevertrouwde vermogen zo goed mogelijk te beheren door het creëren van maximale inkomsten bij doelmatige uitgaven op basis van een lange termijn visie’’. Samengevat zijn de doelen van het beleggen in onroerend goed: - Het genereren van een renderende belegging met stabiele inkomsten; - Op basis van een langere termijn (visie); - Waarbij rekening wordt gehouden met risicoreductie (van de totale portefeuille); - Met als uiteindelijk doel het verbeteren van de financiële positie van de betrokkenen. 2 | 2 Particuliere en institutionele beleggers Doelstellingen kunnen per belegger verschillen. Dit uit zich in het beleggingsbeleid en de gewenste portefeuillesamenstelling. Hierbij dient een belangrijk onderscheid te worden gemaakt tussen particuliere beleggers en institutionele beleggers. Particuliere beleggers kunnen tot doel hebben het zeker stellen van een toekomstig inkomen, koopkrachthandhaving van een vermogen, het maximeren van de opbrengsten van een belegging danwel een combinatie van voornoemde doelstellingen (van Gool et al, 2007). Institutionele beleggers hebben tot doel het vermogen van deelnemers te beheren, om in de toekomst uitkeringen te kunnen verrichten. Een definitie van een institutionele belegger is ‘’Een financiële instelling welke als uitvloeisel van haar 11


hoofdfunctie – en rekening houdend met aangegane verplichtingen – met een zekere regelmaat de beschikking krijgt over gelden, waarvoor met name langlopende beleggingen worden gezocht, waarmee een afzonderlijk onderdeel van de organisatie belast wordt, alsmede in het met de daaruit voortvloeiende betrokkenheid” (Keeris, 2001). Tot institutionele beleggers behoren: • Pensioenfondsen; • Verzekeringsmaatschappijen; • Vastgoedondernemingen, beurs en niet- beursgenoteerd. Bij institutionele beleggers dient het beheer van het vermogen van beleggers plaats te vinden met beperking van risico, zodanig dat het toekomstige inkomen van de deelnemers wordt veilig gesteld. Belangrijk hierbij zijn stabiele beleggingsopbrengsten ter voorkoming van sterk wisselende premies of bijdragen vanuit het bedrijf of de bedrijfstak waarvoor het pensioenfonds haar diensten verleent. Voor pensioenfondsen is bescherming tegen inflatie eveneens belangrijk, vanwege het feit dat in Nederland de pensioenfondsen zich vaak verplichten tot een waarde- of welvaartsvast pensioen. Voor verzekeraars geldt dit doorgaans minder, aangezien zij een gegarandeerd nominaal eindkapitaal dienen te verschaffen. Organisatievormen. Qua juridische organisatievorm zijn bij institutionele beleggers twee hoofdtypen te onderscheiden, beleggingsfondsen en beleggingsmaatschappijen. Wanneer op basis van een overeenkomst verschillende deelnemers (participanten) vermogen ter beschikking stellen om te beleggen, is sprake van een beleggingsfonds. Het vermogen is bij een beleggingsfonds vaak verdeeld in participaties. Een beleggingsfonds is geen rechtspersoon. Aan een beleggingsfonds dient een beheerder en een bewaarder te zijn verbonden, waarbij de beheerder voor de dagelijkse gang van zaken zorgt en de bewaarder de activa in bewaring neemt. Beheerder en bewaarder dienen een rechtspersoon te zijn die onafhankelijk van elkaar zijn, dat wil zeggen dat onderlinge personele of financiële banden niet zijn toegestaan. Kenmerkend voor een beleggingsfonds is, dat de deelnemers rechtstreeks gerechtigd zijn tot de beleggingsopbrengsten. Beleggingsfondsen kunnen in principe buiten de vennootschapsbelasting blijven. De vermogensbestanddelen van een fonds zijn rechtstreeks en gemeenschappelijk eigendom van de deelnemers. De fiscale situatie is dezelfde als wanneer zij rechtstreeks zouden beleggen: gerealiseerde koerswinsten zijn vrij van belasting en overige beleggingsopbrengsten worden belast voor uitsluitend de inkomstenbelasting. Deze status wordt ook wel aangeduid als fiscaal transparant. Een beleggingsmaatschappij daarentegen is een rechtspersoon (doorgaans een N.V. of een B.V.) die van haar deelnemers (aandeelhouders) middelen heeft verkregen om collectief te beleggen. De deelnemers beschikken bij deze beleggingsvorm over een in aandelen verdeeld kapitaal, waarbij de aandelen in een N.V. vrij overdraagbaar zijn. Een B.V. is verplicht een register van aandeelhouders bij te

12


houden en aan de overdracht van de op naam gestelde aandelen zijn beperkingen verbonden. Bij een beleggingsmaatschappij komen de resultaten eerst voor rekening van de vennootschap en pas daarna vindt uitkering plaats aan de aandeelhouders. Vennootschappen en dus ook alle beleggingsmaatschappijen zijn zelfstandig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Na winstverdeling wordt bij de aandeelhouders vervolgens inkomstenbelasting geheven (Van Gool et al, 2001). 2 | 3 Samenstelling beleggingsportefeuille en risico-rendement modellen Asset Liability Matching Beleggers hebben de keuze om te beleggen in aandelen, obligaties, onroerend goed, commodoties of een combinatie hiervan. Hoeveel kapitaal per beleggingscategorie wordt toebedeeld, beslist een belegger aan de hand van een Asset Liability Modelling/Matching (ALM). ALM kan als volgt worden gedefinieerd: ‘’een begrip waarmee het systematisch structureren wordt aangeduid van de (aangenomen) te lopen financiële risico’s, welke verbonden (kunnen) zijn aan de activa en passiva binnen de beleggingsportefeuille van de betreffende financiële instelling, teneinde het risicoprofiel, dan wel het daaraan gerelateerde doelmatige rendement voor die onderneming als geheel te kunnen bepalen’’ (Keeris, 2001). Afhankelijk van het profiel van de belegger wordt bij ALM het vermogen (assets) afgestemd (matching) op de verplichtingen (liabilities) van de belegger. Op basis van de verwachte prestaties van de verschillende beleggingscategorieën wordt aldus een bepaalde mix van beleggingscategorieën geadviseerd, welke is afgestemd op de verplichtingen van de belegger. Zodoende bepaald men de verdeling van het kapitaal voor de verschillende beleggingscategorieën. Tabel 1.1: Correlatiematrix beleggingscategorieën Correlatiematrix Vastgoed Aandelen Obligaties Vastgoed 1,00 0,01 0,16Hoge correlatie 1.00 tot 0.70 Gematigde correlatie 0.69 tot 0.11 Geen correlatie 0.10 tot -0.10 Gematigde negatieve correlatie -0.11 tot -0.69 Hoge negatieve correlatie -0.70 tot -1.00

Bron: Morningstar, 2007; Verhoeven 2006; Vlasveld 2005

Uit bovenstaande tabel blijkt dat vastgoed zeer onafhankelijk beweegt van andere beleggingscategorieën. Er is bijna geen samenhang met aandelen, vastgoed beweegt gematigd negatief met obligaties. Met inachtneming van het voorgaande zorgt het toevoegen van vastgoed aan een beleggingsportefeuille voor risicospreiding. Beleggingscategorie onroerend goed en definitie vastgoedbeleggingssector. In het kader van dit onderzoek wordt van voornoemde mix enkel de beleggingscategorie onroerend goed in ogenschouw genomen. Gemiddeld wordt door institutionele beleggers ca. 12% belegd in vastgoed (Bol, 2005). Van het aan vastgoed toebedeelde kapitaal kan vervolgens nog een onderverdeling plaatsvinden 13


naar verschillende vastgoedbeleggingssectoren. Een definitie voor vastgoedbeleggingssector is: ‘’Een homogene groep vastgoed op basis van bestemming, functie en/of gebruik die nationaal gezien algemeen (h)erkend en/of belegbaar toegankelijk is’’ (Ho, 2006). Modellen en theorieën. Voor de bepaling hoeveel kapitaal er per beleggingscategorie wordt toebedeeld, dus de samenstelling van de beleggingsportefeuille, kan gebruik gemaakt worden van de Portefeuille theorie welke als volgt kan worden gedefinieerd: ‘’Een breed geaccepteerde en in de financiële markten geïmplementeerde theorie, gebaseerd op een totaal aan theorieën en inzichten op het terrein van de portfolioanalyse ten behoeve van het samenstellen van een optimale portefeuille per asset, waarbij uitgegaan wordt van de reductie van het te lopen beleggingsrisico, door middel van diversificatie binnen de betreffende beleggingsportefeuille’’ (Keeris, 2001). Portefeuille theorie. De basis voor de Portefeuille theorie legde Markowitz in 1952 in zijn paper ‘’Portfolio Selection’’. Hiervoor kreeg Markowitz in 1990 de Nobelprijs voor de economische wetenschap uitgereikt. Markowitz definieert risico als de variantie van het rendement. Volgens Markowitz kan deze variantie door het samenstellen van een zogenaamde optimale portefeuille, worden gereduceerd. Basis van de theorie is diversificatie, door te beleggen in meerdere beleggingsobjecten wordt het risico gespreid en daardoor gereduceerd. Voor Markowitz is een optimale portefeuille een portefeuille met een zo hoog mogelijk rendement gegeven een bepaald risico of een portefeuille met een zo laag mogelijk risico gegeven een bepaald rendement. Reductie van risico door spreiding kan worden gerealiseerd bij een portefeuille waarin verschillende beleggingsobjecten niet perfect correleren met elkaar. De grootste risico reductie wordt bereikt wanneer het rendement van de beleggingen in de loop van de tijd onderling weinig samenhang vertoont of zich zelfs tegengesteld beweegt. Bij Markowitz moet de covariantie4 worden bepaald van alle objecten onderling ten opzichte van elkaar hetgeen een zeer omvangrijke rekenpartij met zich meebrengt. Er zijn een aantal redenen waaruit blijkt dat de Portefeuille theorie niet geschikt is voor de bepaling van het risico en rendement van een vastgoedbelegging. Eerder is al het argument genoemd dat er sprake is van een lage correlatie (in plaats van perfect negatieve correlatie). Verder is de Portefeuille theorie van Markowitz gebaseerd op een aantal veronderstellingen, waarvan er hier enkele zullen worden vermeld, welke niet opgaan voor vastgoed: - alle activa zijn perfect deelbaar; - beleggers kiezen hun portefeuille op basis van het gemiddelde en de variantie van het rendement; - er is geen sprake van transactiekosten of belastingen. De veronderstelling dat activa perfect deelbaar zijn, gaat niet op voor vastgoed. Ten opzichte van investeringen in bijvoorbeeld aandelen en vastrentende waarden zijn investeringen in vastgoedobjecten groot en onderling verschillend. Critici zijn niet 4

Covariantie: het gemiddelde van de producten van deviaties voor elk paar gegevenspunten. De covariantie meet de samenhang van de afwijkingen in twee waarnemingspopulaties X en Y. 14


zeker van de veronderstelling dat beleggers risico zien als de variantie van het verwachte rendement. Bij aankoop van vastgoed zijn de transactiekosten relatief hoog in vergelijking met andere beleggingsobjecten. Er is bij aankoop van bestaand vastgoed sprake van overdrachtsbelasting, makelaars- en notariskosten. Een ander punt van kritiek is de veronderstelling dat beleggers rationeel genoeg zijn om hun investeringsbeslissing aan de hand van de optimale portefeuille theorie te maken, in plaats van op basis van hun eigen intuïtie. Als een belegging in recreatiewoningen wordt beoordeeld op basis van de Portefeuille theorie, stuit dit op een groot probleem. Voornoemde theorie heeft tot doel het samenstellen van een efficiënte portefeuille door een afweging van rendement, risico en correlatie van en tussen verschillende vastgoedbeleggingsobjecten. Hierbij wordt gebruik gemaakt van historische langjarige rendementreeksen, welke ontbreken bij recreatiewoningen. Gezien de beslotenheid van deze markt, is deze informatie bovendien moeilijk te verkrijgen. Geltner en Miller (2007) wijzen het gebruik van de Portefeuille theorie binnen de vastgoedsector in het algemeen af, om de reden dat de data van historische rendementen in de vastgoedmarkt niet goed genoeg zijn en de kennis van elementen die toekomstige vastgoedrendementen bepalen te beperkt is. Een ander argument dat zij opwerpen voor de onbruikbaarheid van de portefeuille theorie voor vastgoedbeleggingen is de frictie op de vastgoedmarkt: de illiquiditeit en de ondeelbaarheid van vastgoedobjecten in tegenstelling tot aandelen en obligaties. Capital Asset Pricing Model. Op het gedachtengoed van Markowitz voortbordurend, ontwikkelden Sharpe, Lintner en Mossin het Capital Asset Pricing Model. Dit model beschrijft hoe beleggingsobjecten in een evenwichtssituatie geprijsd moeten zijn rekening houdend met rendements- en risicoverwachtingen. Voor met name de waardering van beleggingsobjecten, de te stellen rendementseisen bij investeringsbeslissingen en het meten van de prestaties (in termen van rendement en risico) van een portefeuille, heeft de theorie invloed gehad op de financiële wereld. Door diversificatie van de portefeuille kan het risico van de portefeuille worden gereduceerd. Echter niet al het risico kan worden gereduceerd, er blijft altijd sprake van risico dat te maken heeft met de gevoeligheid van het rendement van beleggingen voor macro-economische ontwikkelingen. Dit risico wordt ook wel omschreven als marktrisico of systematisch risico en wordt uitgedrukt middels het symbool ß. De ß geeft aan hoe het rendement van een individueel object zich ontwikkelt ten opzichte van het rendement van de totale marktportefeuille, ofwel de macro-economische ontwikkelingen. Daarnaast is het verwachte rendement van beleggingen gevoelig voor factoren die specifiek betrekking hebben op de individuele beleggingsobjecten. Hierbij valt te denken aan de locatie, huurderprofiel, fysieke kwaliteiten van het gebouw. Dit risico wordt omschreven als het specifiek risico. Door een optimale spreiding van risico’s over meerdere objecten is het mogelijk om het specifieke risico weg te diversificeren.

15

Standaarddeviatie portefeuille


Specifiek risico Systematisch risico 0

Aantal beleggingen

Figuur 2.1: Specifiek – en systematisch risico

De rendementseis bestaat derhalve alleen uit een vergoeding voor het systematisch risico. Bij de bepaling van de prijs van een beleggingsobject wordt de kasstroom gedeeld door het rendement, zodat volgens de CAPM theorie in de prijzen van beleggingsobjecten enkel rekening wordt gehouden met het systematisch risico. De marktportefeuille wordt tot uiting gebracht in een index, de marktportefeuille is de enige verklarende variabele voor de gehanteerde risico-opslag. Ten opzichte van de benadering van Markowitz is het grote voordeel dat nu alleen de covariantie van een individueel beleggingsobject tot uitdrukking moet worden gebracht ten opzichte van de index. Voor een juiste werking van de markt is het prijsmechanisme essentieel: in het geval een beleggingsobject te laag is geprijsd ten opzichte van de rendements/risico -verhouding, zal dit tot gevolg hebben dat de vraag naar dit beleggingsobject toeneemt, waardoor de prijs stijgt en de rendementsverwachting afneemt. Alsdan is een nieuw evenwicht bereikt. Ook het CAPM is gebaseerd op veronderstellingen. Bij CAPM wordt uitgegaan van een efficiënte markt, dat wil zeggen dat: - alle informatie in de prijs is verwerkt; - informatie goedkoop en gemakkelijk te verkrijgen is; - prijsveranderingen van dag tot dag willekeurig zijn en geen patroon volgen; - prijzen van dag tot dag derhalve onvoorspelbaar zijn. De vastgoedmarkt is echter geen efficiënte markt, informatie is niet gemakkelijk en goedkoop te verkrijgen en niet alle informatie is in de prijs van het object verwerkt. Het aantal transacties is beperkt, waardoor geen sprake is van doorlopende prijsvorming, dat wel het geval is bij aandelen. Een andere veronderstelling van het CAPM is het tot stand komen van een optimale portefeuille door maximale spreiding. Ook hier geldt dat directe vastgoedbeleggingen vaak hoge eenheidsprijzen hebben, zodat de gewenste spreiding vaak niet realiseerbaar is. Geltner en Miller (2007) concluderen dat, evenals bij de Portefeuille theorie, CAPM niet toepasbaar is op vastgoedbeleggingen. Geltner en Miller hebben een test uitgevoerd om na te gaan of het model functioneert. Hiervoor zijn kwartaalrendementen in de periode 1981-1998 gehanteerd voor portefeuilles 16


bestaande uit vastgoed uit verschillende regio’s en uit verschillende categorieën. Geltner en Miller vonden geen enkele relatie tussen risico en rendement. Uit het voorgaande blijkt dat er modellen en theorieën ontwikkeld zijn die een relatie leggen tussen het risico en het rendement van een beleggingsproduct. Deze blijken echter niet geschikt om het risico en rendement van een onroerendgoedbelegging te beoordelen, waaronder dus ook een eventuele belegging in recreatiewoningen. Een belangrijke uitkomst van een onderzoek naar de wijze van meten en managen van risico’s in commerciële onroerendgoed portefeuilles in het Verenigd Koninkrijk is, dat ondervraagden het sentiment deelden dat het belangrijker is alle relevante risicofactoren in overweging te hebben genomen in hun oordeel dan het daadwerkelijk kwantificeren ervan (IPF, 2007). Bovenstaande impliceert dat ook voor beleggingen in Nederlandse recreatiewoningen, signalering van risicofactoren of kritische succesfactoren in deze sector belangrijker is dan een daadwerkelijke kwantificering ervan. 2 | 4 Rendement, risico en rendement-risicoprofiel Definitie rendement en risico. Terugkerende begrippen bij beleggen zijn de begrippen rendement en risico. Een definitie voor rendement is: ‘’Het geheel van baten en lasten, c.q. inkomsten of verliezen over de beschouwde periode, in verhouding tot het daarvoor geïnvesteerde kapitaal’’ (Keeris, 2001). Onder risico wordt in de beleggingsleer verstaan: ‘’De bandbreedte rond het toekomstige, verwachte rendement welke bandbreedte wordt uitgedrukt in de standaarddeviatie van het rendement’’ (van Gool et al, 2001). Begrippen specifiek en systematisch risico. Bij de bepaling van het risico wordt bovendien nog onderscheid gemaakt in een kwaliteits- of objectrisico en een prijsvormings- of marktrisico. Het kwaliteits- of objectrisico wordt ook wel specifiek risico genoemd. Het prijsvormings- of marktrisico noemt men ook wel systematisch risico. Voor een belegger in onroerend goed is het risico op het behalen van het totale rendement van belang, te weten het directe rendement alsmede het indirecte rendement (waardeontwikkeling in de tijd). Hierbij zijn twee soorten risico te herkennen: kasstroom risico en waarderisico. Kasstroom risico is een gevolg van veranderingen in de tijd in vraag en aanbod met tot gevolg veranderingen in huuropbrengsten. Kasstroom risico is bovendien een gevolg van veranderingen in de kosten van de exploitatie van onroerend goed. Waarderisico is een gevolg van veranderingen in de tijd in het door beleggers vereiste rendement op het vastgoed (Geltner en Miller, 2007). Risicofactoren op vastgoedniveau. In bestaande literatuur worden op vastgoedniveau diverse risicofactoren onderkend. Op initiatief van het Investment Property Forum (brancheorganisatie in het Verenigd koninkrijk) benoemen de auteurs Booth, Matysiak en Omerod de volgende risicofactoren (Booth et al, 2002):

17


- huurderrisico (een aan meerdere huurders verhuurd object wordt als minder risicovol gezien dan een object verhuurd aan een enkele huurder); - fysieke veroudering en het risico van waardedaling (van invloed op kapitaal uitgaven en huurinkomsten); - vraag en aanbod van het type vastgoed; - vraag en aanbod van vastgoed op verschillende lokaties ( de lokale marktomstandigheden); - economische en vastgoedmarktomstandigheden (leegstand, huurgroei, waardering); - onzekerheid omtrent waardering van vastgoed; - belastingen; - weten regelgeving; - illiquiditeit (de mogelijkheid om op korte termijn bepaalde typen vastgoed te verkopen, niet tegen prijzen onder de marktwaarde). In aanvulling op bovenstaande risicofactoren benoemd Kaiser nog de risicofactoren (Kaiser, 2005): - bezettingsgraad; - kwaliteit van het vastgoed; - Controle over het vastgoed; - Exit strategie; - Doel strategie; Rendement-risicoprofiel belegger. Een belegger streeft naar een zo hoog mogelijk rendement bij een bepaald risico of een minimaal risico bij een bepaald rendement, rekening houdend met de eigen verplichtingen en het vermogen. Voor iedere belegger kan vastgoed een verschillende mate van geschiktheid hebben, afhankelijk van de eigen visie op de mogelijkheid of bereidheid om risico te lopen. Deze visie wordt ook wel het rendement-risicoprofiel van de belegger genoemd. INREV5 verstrekt ten aanzien van het rendement-risicoprofiel drie stijldefinities (INREV, 2008): ‘’Core’’: Beleggingen waarbij de vastgoedobjecten welke stabiele inkomsten genereren die een belangrijk deel uitmaken van het totaalrendement. Het beoogde rendement bedraagt tot 11,5% per jaar of kent een doel dat maximaal 1% hoger ligt dan een vastgoedbenchmark. De leverage bedraagt maximaal 60%. ‘’Value-added’’: Beleggingen waarbij het rendement voornamelijk gedreven wordt door een combinatie van waardegroei en inkomsten. Het beoogde rendement ligt tussen de 11,5% en 18,5% of ligt 1-3% boven een vastgoedbenchmark. De leverage bedraagt tussen de 30% en 70%. ‘’Opportunistic’’: Beleggingen waarbij het rendement voornamelijk gedreven wordt door waardegroei. Het beoogde rendement bedraagt meer dan 18,5% per jaar of ligt meer dan 3% boven een vastgoedbenchmark. De leverage bedraagt meer dan 70%.

5

INREV: the European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles. 18


Beleid institutionele beleggers. Institutionele partijen hechten met name veel waarde aan diversificatie. Dit gebeurt middels spreiding over verschillende beleggingscategorieën en daarnaast nog door te spreiden binnen een beleggingscategorie. Ook hier zijn de twee belangrijkste drijfveren in het streven naar diversificatie risicospreiding en rendement. Enerzijds verwacht men door diversificatie tot een gunstige risicospreiding te komen, en daardoor een meer stabiele portefeuille te creëren. Anderzijds wordt diversificatie aangewend om nieuwe categorieën aan te boren waar een goed rendement te behalen valt. Naast risicospreiding en rendement vormen de ook de kosten een belangrijke overweging bij diversificatie. Kostenoverwegingen beperken de mate hoever men kan diversifiëren. Uiteindelijk gaat het om de risico-rendement verhouding gecorrigeerd voor kosten. Er is een constante wisselwerking tussen rendement, risico en kosten. Het samenspel tussen deze drie elementen bepaalt hoeveel diversificatie men zich kan veroorloven en tot welke grens diversificatie lonend is. Diversificatie is ook niet zaligmakend. In het geval de kosten uit het oog worden verloren bestaat het gevaar dat gekozen wordt voor een vorm of mate van diversifiëren welke per saldo niet loont. In het geval de diversificatie te ver wordt doorgedreven, ontstaat een nivellering, waarbij de portefeuille steeds meer overeenkomt met de index. Van enige outperformance is dan geen sprake meer. Nu veel institutionele partijen de portefeuille al in meer of mindere mate gespreid hebben over verschillende beleggingscategorieën, wordt in toenemende mate gezocht naar manieren om ook binnen de categorieën verder te diversifiëren. Bij diversificatie binnen een beleggingscategorie is de drijfveer vaak dat een institutionele partij de performance stabiel wil houden op het niveau van de asset klasse. Als men binnen een categorie aan het diversifiëren slaat neemt het nut van diversificatie wel af. Theoretisch gezien levert diversificatie altijd een positieve bijdrage maar er worden steeds kleinere stapjes gemaakt, waardoor het effect afneemt. Diversificatie loont als de risico-rendement verhouding wordt verbeterd, en dit vindt alleen plaats als de correlatie met de toegevoegde categorie kleiner is dan één, en als de extra kosten het voordeel van diversificatie niet teniet doen (NPN, 2006).

19


In onderstaande tabel zijn de rendementen, risico’s, rendement/risico verhouding en de onderlinge correlatie weergeven voor de sectoren kantoren, winkels en woningen. Tabel 2.2: Rendement en risico 1977-2002 Nederlands direct vastgoed per sector.

Rekenkundig gemiddelde Meetkundig gemiddelde6 Standaarddeviatie Rendement/risico verhouding Correlatie

Kantoren 8,3% 8,1% 6,8% 1.2 1.00

Winkels 9,2% 9,1% 5,4% 1.7 0.57 1.00

Woningen 10,1% 9,9% 6,5% 1.5 0.57 Kantoren 0.61 Winkels 1.00 Woningen

Bron: ROZ/IPD 2003.

Bij een vastgoedobject is sprake van direct rendement (huurinkomsten) en indirect rendement (als gevolg van mogelijke waardestijging van het vastgoed). Eerder is al omschreven dat het risico of volatiliteit van een vastgoedbelegging bestaat uit de afwijking ten opzichte van het gemiddelde rendement, welke wordt gemeten aan de hand van de standaarddeviatie. In onderstaande tabel zijn de directe rendementen en de indirecte rendementen (waardegroei) weergegeven voor de sectoren kantoren, woningen en winkels. Tabel 2.3: Direct rendement/netto huurinkomsten en waardegroei 2006-2008 in % naar type vastgoed.

Jaar 2006 2007 2008

Direct rendement/netto huurinkomsten in % Kantoren Woningen Winkels Alle sectoren 7.0 3.9 6.5 5.6 6.4 3.7 6.1 5.2 6.7 3.6 6.0 5.1

Jaar 2006 2007 2008

Waardegroei in % Kantoren Woningen Winkels 4.3 7.2 7.9 4.6 5.7 8.8 5.50.80.5-

Alle sectoren 6.6 5.8 1.7-

Bron: ROZ Performancemeting en Vastgoedmarkt (bewerkt) 2009.

Naast de rendement-risicoverhouding spreekt men ook over het risicorendementsprofiel. Een maatstaf voor het risico-rendementsprofiel, ook wel Sharperatio genoemd, wordt verkregen door de risicopremie (het extra rendement als vergoeding voor het (extra) risico) af te zetten tegen het extra risico. Hiermee wordt een beeld verkregen van de mate van aantrekkelijkheid van een belegging. Een 6

In de beleggingswereld wordt onderscheid gemaakt tussen rekenkundige rendementen en meetkundige (geometrische)rendementen. Ter illustratie: Stel er wordt EUR 100 geïnvesteerd in een project. Het eerste jaar wordt een positief rendement gemaakt van +100% en is de EUR 100 gegroeid tot EUR 200. Het tweede jaar wordt een negatief rendement gemaakt van -50%. De EUR 200 is dan gedaald tot EUR 100. Rekenkundig is het rendement dan 100% + -50% = 50% ofwel 25% gemiddeld per jaar. Meetkundig is het rendement EUR 100 gegroeid tot EUR 200, gedaald tot EUR 100 = 0% gemiddeld per jaar. 20


hoge, positieve Sharpe-ratio betekent dat de belegging een hoog rendement heeft gehaald tegen een laag risico. De Sharpe-ratio wordt als volgt berekend: Sharpe-ratio = rendement belegging – risicovrije rendement Risico De Sharpe ratio toont het extra rendement boven het risicovrije rendement per eenheid risico.In het kader van dit onderzoek is het dus interessant om na te gaan of met de toevoeging van Nederlandse recreatiewoningen aan de asset klasse onroerend goed de risico-rendement verhouding van een onroerend goed beleggingsportefeuille wordt verbeterd. 2 | 5 Beleggingsgedrag Bij beleggen is sprake van gerichtheid op de toekomst en daarmee samenhangend onzekerheid. Een redelijke schatting voor de toekomst kan worden berekend uit de in het verleden behaalde rendementen. Hierbij dient men echter scherp te zijn dat omstandigheden waaronder die resultaten tot stand zijn gekomen inmiddels kunnen zijn gewijzigd of dat in de toekomst kunnen doen. Hierbij valt te denken aan economische en politieke omstandigheden. In de vastgoedmarkt is bovendien kennis van de lokale markt belangrijk. Niet alle informatie is namelijk voor iedereen bekend of toegankelijk. Intransparantie is het gevolg. Bij het nemen van beslissingen of het doorlopen van een beslissingsproces is daarnaast sprake van beperkte rationaliteit. Dit heeft deels ook te maken met de sentimenten op de markt (Bogle, 2005). Andere, meer aan het proces gerelateerde redenen zijn het uit het oog verliezen van de lange termijn visie, overreactie op bepaalde informatie (veel waarde hechten aan informatie verschaft door bekende en betrouwbare netwerkpartijen), subjectiviteit van degene die de criteria beoordeelt, teveel vertrouwen in de toekomst en zichzelf, het niet gebruiken van complexe informatie (Gallimore et al, 2002). Beleggers zijn, afhankelijk van hun beleid, bereid bepaalde risico’s te aanvaarden. Dit leidt tot verschillende allocatiepercentages per belegger. Beleggers hebben in het algemeen met name oog voor de minst risicovolle vastgoedbeleggingssectoren. Dit zijn de sectoren waar veel informatie over beschikbaar is. In Nederland zijn dit de sectoren retail, woningen, kantoren, en bedrijfsruimten. Tegenvallende aandelenresultaten, schaarste van interessant vastgoedaanbod en toegenomen aan vastgoed toebedeeld kapitaal zijn ontwikkelingen om onderzoek te doen naar alternatieve vastgoedbeleggingssectoren. Een voorbeeld van een alternatieve beleggingssector is de hotelsector in Nederland. In dit onderzoek staat een andere alternatieve vastgoedbeleggingssector centraal: de recreatiewoningensector.

21


2 | 6 Samenvatting hoofdstuk 2 Onder beleggen in onroerend goed verstaan we het vastleggen van vermogen in onroerend goed, direct danwel indirect, met het doel uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren. De doelen van het beleggen in vastgoed kunnen als volgt worden omschreven: - Het genereren van een renderende belegging met stabiele inkomsten; - Op basis van een langere termijn (visie); - Waarbij rekening wordt gehouden met risicoreductie (van de totale portefeuille); - Met als uiteindelijk doel het verbeteren van de financiële positie van de betrokkenen. Doelstellingen kunnen per belegger verschillen. Dit uit zich in het beleggingsbeleid en de gewenste portefeuillesamenstelling. Hierbij dient een belangrijk onderscheid te worden gemaakt tussen particuliere beleggers en institutionele beleggers. Particuliere beleggers kunnen tot doel hebben het zeker stellen van een toekomstig inkomen, koopkrachthandhaving van een vermogen, het maximeren van de opbrengsten van een belegging danwel een combinatie van voornoemde doelstellingen. Institutionele beleggers hebben tot doel het vermogen van deelnemers te beheren, om in de toekomst uitkeringen te kunnen verrichten. Op basis van de verwachte prestaties van de verschillende beleggingscategorieën wordt een bepaalde mix van beleggingscategorieën geadviseerd, welke is afgestemd op de verplichtingen van de belegger. Vastgoed beweegt zeer onafhankelijk van andere beleggingscategorieën. Er is bijna geen samenhang met aandelen, vastgoed beweegt gematigd negatief met obligaties. Het toevoegen van vastgoed aan een beleggingsportefeuille zorgt voor risicospreiding. Voor iedere belegger kan vastgoed een verschillende mate van geschiktheid hebben, afhankelijk van de eigen visie op de mogelijkheid of bereidheid om risico te lopen. Deze visie wordt ook wel het rendement-risicoprofiel van de belegger genoemd. Beleggers hebben in het algemeen met name oog voor de minst risicovolle vastgoedbeleggingssectoren. Dit zijn in de regel de sectoren waar veel informatie over beschikbaar is. Tegenvallende aandelenresultaten, schaarste van interessant vastgoedaanbod en toegenomen aan vastgoed toebedeeld kapitaal zijn ontwikkelingen om onderzoek te doen naar alternatieve vastgoedbeleggingssectoren. Bij diversificatie binnen een beleggingscategorie is de drijfveer vaak dat een institutionele partij de performance stabiel wil houden op het niveau van de asset klasse. Als men binnen een categorie aan het diversifiëren slaat neemt het nut van diversificatie wel af. Theoretisch gezien levert diversificatie altijd een positieve bijdrage maar er worden steeds kleinere stapjes gemaakt, waardoor het effect afneemt. Diversificatie loont als de risico-rendementverhouding wordt verbeterd, en dit vindt alleen plaats als de correlatie met de toegevoegde categorie kleiner is dan één, en als de extra kosten het voordeel van diversificatie niet teniet doen. In het kader van dit onderzoek is het dus interessant om na te gaan of met de toevoeging

22


van Nederlandse recreatiewoningen aan de asset klasse onroerend goed de risicorendement verhouding wordt verbeterd. Er zijn diverse modellen en theorieën ontwikkeld die een relatie leggen tussen het risico en het rendement van een beleggingsproduct. Deze blijken echter niet geschikt om het risico en rendement van een onroerendgoedbelegging te beoordelen, waaronder dus ook een eventuele belegging in recreatiewoningen. Een belangrijke uitkomst van een onderzoek naar de wijze van meten en managen van risico’s in commerciële onroerend goed portefeuilles in het Verenigd Koninkrijk is, dat ondervraagden het sentiment deelden dat het belangrijker is alle relevante risicoaspecten in overweging te hebben genomen in hun oordeel dan het daadwerkelijk kwantificeren ervan. Voorgaande impliceert dat ook voor beleggingen in Nederlandse recreatiewoningen, signalering van risicoaspecten of kritische succesaspecten in deze sector belangrijker is dan een daadwerkelijke kwantificering ervan.

23


3 | De recreatiewoningsector In de vorige paragraaf is onder andere aan bod gekomen welke voornaamste beleggingssectoren in de huidige commerciële onroerendgoedmarkt binnen Nederland worden onderscheiden, te weten woningen, winkels, kantoren en in toenemende mate bedrijfsruimten. Al dié typen objecten welke niet onder één van voornoemde sectoren kunnen worden geschaard, vallen in de categorie ‘overig’, zoals bijvoorbeeld de sector van recreatiewoningen. In dit hoofdstuk wordt - in het kader van dit onderzoek - specifiek de vastgoedbeleggingssector van recreatiewoningen uitgelicht. Gedefinieerd wordt wat onder een recreatiewoning wordt verstaan, van welke situatie in Nederland sprake is en welke ontwikkelingen en trends te onderscheiden zijn. De voornaamste vigerende weten regelgeving wordt weergegeven alsmede een beeld van de huidige recreatiewoning(beleggings)markt. 3 | 1 Situatie Definitie recreatiewoning / huisjesterrein. Allereerst is van belang te definiëren wat onder een recreatiewoning wordt verstaan. Recreatiewoningen zijn namelijk in verschillende typen in Nederland aanwezig: als villa of bungalow, als in serie gebouwde (rijtjes) huizen, als stacaravan of bijvoorbeeld als appartement of flat. Deze kunnen vervolgens weer gelegen zijn in een natuurgebied, recreatiegebied of in de nabijheid van de kust. Recreatiewoningen worden ook wel tweede woning, zomerhuis, vakantiebungalow of buitenhuis genoemd. Om reden van eenduidigheid en om aansluiting te vinden danwel te kunnen putten uit reeds voorhanden zijnde statistische bronnen, is voor de bepaling van een te hanteren definitie van recreatiewoningen in dit onderzoek gebruik gemaakt van bestaande omschrijvingen. Volgens het bouwbesluit is een recreatiewoning een permanent aanwezig gebouw, geen woonkeet en geen caravan of ander bouwsel op wielen zijnde, bestemd om uitsluitend door een huishouden of een daarmee gelijk te stellen groep, dat een hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden bewoond. Volgens de Nederlandse gemeenten is een recreatiewoning een tot bewoning bestemd gebouw dat voldoet aan alle criteria die gelden voor woningen7, maar waarvoor daarnaast geldt dat de woning of voor vakantiedoeleinden is bestemd of gelegen is op een officieel voor recreatie aangewezen terrein. Een recreatiewoning wordt, anders dan een gewone woning, in principe niet permanent bewoond. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek is een recreatiewoning een tot bewoning bestemd gebouw dat gelegen is op een officieel voor recreatie aangewezen terrein en/of bestemd is voor bewoning gedurende de vakantieperiode. 7

Een woning is een tot bewoning bestemd gebouw dat, vanuit bouwtechnisch oogpunt gezien, blijvend is bestemd voor permanente bewoning door één particulier huishouden. Om als woning geclassificeerd te worden moet het aan 4 criteria voldoen. Deze criteria hebben betrekking op de geschiktheid voor particuliere bewoning, de toegang tot de woning vanaf de openbare weg, de grootte van de verblijfsruimte en de aanwezigheid van toilet en keukeninrichting. 24


Een recreatiewoning voldoet aan alle criteria die gelden voor woningen, maar een recreatiewoning hoeft niet geschikt te zijn voor bewoning gedurende het gehele jaar. Stacaravans en dergelijke worden niet tot de recreatiewoningen gerekend. Naast de definitie van recreatiewoningen hanteert het CBS bovendien nog een definitie voor ‘huisjesterreinen’: Een huisjesterrein bestaat uit een aantal zomerhuisjes, (vakantie-)bungalows of (vakantie-)appartementen, voor zover deze verblijfseenheden hoofdzakelijk voor verhuur door de exploitant of beheerder van het complex beschikbaar zijn. In het kader van dit onderzoek staat de sector van recreatiewoningen centraal vanuit het oogpunt van institutionele beleggers. Bij institutionele beleggers zal sprake zijn van een minimale schaalgrootte van te beleggen gelden, waarbij het bovendien wenselijk is bepaalde controle over het vastgoed te houden. Om deze reden worden solitaire recreatiewoningen verder buiten beschouwing gelaten en slechts die recreatiewoningen welke zich op een huisjesterrein bevinden en hoofdzakelijk voor verhuur door de exploitant of beheerder van het complex beschikbaar zijn, in ogenschouw genomen. Op basis van bovenstaande, bestaande definities en de invalshoek vanuit institutionele partijen worden in dit onderzoeksrapport recreatiewoningen gedefinieerd als: ‘’ een groep of aantal permanent aanwezige gebouwen gelegen op een huisjesterrein, die voldoen aan alle criteria die gelden voor woningen, bestemd om uitsluitend door een huishouden of een daarmee gelijk te stellen groep, dat een hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden bewoond, waarbij bovendien geldt dat de woningen gelegen zijn op een officieel voor recreatie aangewezen gebied waarbij deze hoofdzakelijk voor verhuur door de exploitant of beheerder van het complex beschikbaar zijn’’. Aanbod Nederland Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek telde ons land op 1 januari 2008 ongeveer 100.000 recreatiewoningen. Om een beeld te krijgen van deze omvang: op voornoemde datum bedroeg de voorraad woningen 7.030.000. Tienduizenden bungalows, appartementen en zomerhuisjes staan echter niet in gebieden met een recreatieve bestemming, of hebben zelf geen recreatieve bestemming (er wordt permanent gewoond). Ca. 34.000 van de 100.000 recreatiewoningen worden bedrijfsmatig geëxploiteerd (met een verhuurplicht). De overige ca. 66.000 worden hoofdzakelijk gebruikt als eerste – dus permanent bewoonde – of tweede woningen (Bronnen: NRIT, CBS, BVVW 2008). Het aantal huisjesterreinen in Nederland blijft toenemen. Ook het hieraan gerelateerde aantal slaapplaatsen stijgt. In 2007 bedroeg het aantal huisjesterreinen in Nederland 838 welke ruimte bood voor 220.872 slaapplaatsen. Ter vergelijking: de Nederlandse hotelsector beschikte in 2007 over 202.714 slaapplaatsen. In tabel 3.1 is het aanbod huisjesterreinen met bijbehorend aantal slaapplaatsen per provincie weergegeven.

25

Beleggen in Nederlandse recreatiewoningen Tabel 3.1: Aanbod huisjesterreinen, 2004-2007 Huisjesterreinen 2004 2005 2006

2007

2004

Slaapplaatsen 2005

2006

2007

14 84 66 77 11 144 21 114 38 70 59 108

14 88 62 84 10 146 24 113 46 77 64 110

3923 14893 21135 19259 5185 29785 2465 23298 13608 23367 19151 29203

4242 14745 21180 19317 5257 30223 2265 22355 13098 21945 25854 31585

2858 14752 23969 18080 5557 30382 2374 24694 13242 22700 22879 33094

3160 13541 26243 18504 5367 30506 2837 24487 13242 25219 23033 31829

Nederland 800 783 806 Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek 2008

838

205272

212066

214581

220872

Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg

13 86 62 76 10 143 20 108 40 70 60 112

13 82 61 77 10 143 18 109 36 68 61 105

In Gelderland en Noord-Holland bevinden zich de meeste huisjesterreinen, terwijl Groningen en Flevoland de minste huisjesterreinen hebben. Limburg, heeft de meeste slaapplaatsen, gevolgd door Gelderland en Drenthe. Utrecht biedt de minste slaapplaatsen, terwijl Flevoland de minste huisjesterreinen heeft. Recreatiewoningen komen voor in verschillende typen. Verschillen bestaan tussen eigen- en huurrecreatiewoningen, maar uiteraard zijn er ook afwijkingen te constateren tussen reguliere woningen en recreatiewoningen. Sinds 1992 zijn de bouweisen van recreatiewoningen gelijkgesteld aan die van reguliere woningen en geborgd in het Bouwbesluit, waar juist voor deze tijd nog onderscheid werd gemaakt en voor recreatiewoningen minder strenge eisen golden. Als uitzondering hierop geldt dat voor complexen van recreatiewoningen waar het recreatieve gebruik van deze recreatiewoningen door middel van een bedrijfsmatige exploitatie kan worden verzekerd, niet te hoeven voldoen aan de weten regelgeving voor reguliere woningbouw (Metzemakers, 2003). Gezien het aantal verleende vergunningen, zal de bouwproductie van recreatiewoningen de komende jaren lager zijn dan in de jaren negentig. Door de gelijkschakeling van reguliere woningen en recreatiewoningen zal op langere termijn de bouwproductie blijvend op een laag niveau blijven. Het is immers denkbaar dat gemeenten het belangrijk vinden om te bouwen voor de eigen bevolking of economisch gebonden huishoudens. Zij zullen dan minder geneigd zijn een vergunning te verstrekken voor een recreatiewoning als op die plek beter een reguliere woning had kunnen staan. Vooral particuliere opdrachtgevers en bouwers voor de markt die een recreatiewoning laten bouwen voor zichzelf of voor de verkoop zullen deze verandering voelen. Voor vakantiebungalowparken gelden de nieuwe regels niet zo strikt. Daardoor valt te verwachten dat recreatieondernemers een groter aandeel van de bouwopdrachten voor hun rekening zullen nemen. De gemiddelde bouwkosten van recreatiewoningen zijn lager evenals de inhoud en oppervlakte in vergelijking met reguliere woningen. Kijkend naar verschillen tussen

26


eigen- en huurrecreatiewoningen, is gemiddeld genomen de recreatiewoning in eigen bezit groter en duurder qua bouwkosten dan een huurrecreatiewoning. Gesteld kan worden dat de voorraad verhuurrecreatiewoningen relatief gezien klein is. Ongeveer 34.000 recreatiewoningen worden bedrijfsmatig geëxploiteerd. De voorraad van alle soorten recreatieve woningverblijven is vele malen groter, circa 100.000 stuks, aangezien ook recreatiewoningen in gebieden staan zonder recreatieve bestemming, of zelf geen recreatieve bestemming hebben. Overheidsbeleid In de Nota Ruimte geeft de overheid een omschrijving van haar beleid ten aanzien van toeristisch-recreatieve voorzieningen. Zij is van mening dat het huidige aanbod van toeristisch-recreatieve voorzieningen, zowel kwalitatief als kwantitatief, onvoldoende voldoet aan de recreatiewensen van onze samenleving. De samenstelling van de bevolking en het toenemende belang van vrijetijdsbesteding vragen om nieuwe vormen van openlucht- en verblijfsrecreatie en om aanpassing van het huidige toeristisch-recreatieve aanbod. De recreatiesector moet de ruimte krijgen om te kunnen anticiperen op de veranderende behoefte van de samenleving en om zich tot een economische drager van (delen) van het platteland te ontwikkelen. Daarmee is ook de vitaliteit van de meer landelijke gebieden van Nederland gebaat. Provincies dienen in hun streekplannen voldoende ruimte te scheppen om de veranderende behoefte aan toeristisch-recreatieve voorzieningen in de samenleving te faciliteren. Concreet betekent dit dat rekening moet worden gehouden met nieuwe vormen van recreatie en toerisme en met uitbreiding en aanpassing van bestaande toeristische en verblijfsrecreatieve voorzieningen. Het gaat daarbij ook om vergroting van de mogelijkheden voor recreatie als nevenactiviteit op agrarische bedrijven (VROM, 2006). Bovenstaande impliceert dat vanuit overheidswege in ieder geval sprake is van een stimulerend beleid, hetgeen als positief kan worden beschouwd. 3 | 2 Ontwikkelingen en trends In deze paragraaf volgt een beschrijving van algemene trends en ontwikkelingen die invloed uitoefenen op de sector van toerisme, recreatie en vrije tijd en daarmee indirect ook op de performance van een beleggingsrecreatiewoning. Socio-demografische ontwikkelingen: Het bevolkingsaantal bepaalt mede het volume van vakanties en recreatieve activiteiten. Daarbij is zowel het aantal inwoners in Nederland als daarbuiten van invloed. Elke dag neemt het aantal inwoners op aarde met ongeveer 200.000 mensen toe. Door de toename van de bevolking wordt wereldwijd nog een aanzienlijke groei van het grensoverschrijdend toerisme verwacht. Voor de Nederlandse bevolking geldt dat deze sneller groeit dan verwacht, voor de komende jaren wordt een groei van 50.000 personen verwacht, dalend tot 40.000 in 2013. In de periode tot en met 2030 neemt het aantal huishoudens naar verwachting sneller toe dan de bevolking. De oorzaak hiervan ligt in een blijvende daling van het aantal personen per huishouden. Een kleiner huishouden kan dikwijls meer geld uitgeven. 27


Naast het aantal, is ook de samenstelling aan verandering onderhevig. Een voor het toerisme van belang zijnde ontwikkeling daarbij is de doorzettende vergrijzing. De vergrijzing zal in 2038 zijn hoogtepunt bereiken, wanneer er 4,3 miljoen 65-plussers zijn. Een kwart van de 17 miljoen Nederlanders is dan 65 jaar of ouder. Door het 50+ expertisecentrum werd ten aanzien van de vakantiewensen van 50plussers o.a. geconstateerd dat de meest populaire accommodatie voor vakantie in Nederland een vakantiehuisje is. Een recreatiewoning is voor ouderen vaak aantrekkelijk, omdat deze vaak gelijkvloers zijn en in een rustige omgeving staan. Senioren hebben hoge eisen op het gebied van gezondheid, gemak, comfort, service, rust en kwaliteit. Senioren hebben relatief veel vrije tijd. Senioren zijn verantwoordelijk voor een derde van de totale vakantiebestedingen. Hiervan wordt 13% uitgegeven aan vakanties in Nederland. De reden dat senioren meer aan vakantie uitgeven, is de hogere frequentie (1,5 keer vaker dan niet-senioren) en de lange duur van de vakanties (gemiddeld 1,5 dag langer). Ook kiezen zij vaker voor duurder logies en vervoer. Behalve de hoge bestedingen van senioren is deze groep ook aantrekkelijk vanwege de flexibiliteit. Zij zitten niet vast aan vakantieperiodes en zijn dus voor ondernemers in de recreatie een prima middel om seizoensspreiding toe te passen (NRIT, 2008). Concluderend kan gesteld worden dat de stijging van het aantal huishoudens en de daling van hun gemiddelde omvang alsook de vergrijzing zowel de kwantitatieve als kwalitatieve vraag naar recreatiewoningen een positieve stimulans geven. Economische ontwikkelingen: Ook economische ontwikkelingen hebben hun invloed op de toeristische sector. Met de Nederlandse economie ging het de afgelopen jaren goed. Helaas werden recent ook de eerste signalen van problemen op de financiële markten zichtbaar. De kredietcrisis en afzwakkende wereldhandel, zullen hun gevolgen hebben. Naar verwachting is dit jaar een einde gekomen aan de periode van opgaande conjunctuur. Op verschillende punten is de huidige conjunctuurcyclus, 2001 tot 2009, vergelijkbaar met de vorige cyclus. Tussen 1993 en 1999 groeide de economie eveneens bovengemiddeld. De hoogconjunctuur hield toen aan tot 2000 waarna een aantal jaar van lage economische groei volgde. Daarom wordt voor Nederland lagere economische groei verwacht voor de komende jaren, afname van investeringen door toegenomen risicopremies en een afname van consumptie. Voor de algemene consumptie is het consumentenvertrouwen een belangrijke indicator. De index van het consumentenvertrouwen wordt bepaald door de beoordeling van het algemene economische klimaat en de eigen financiële situatie, ook wel koopbereidheid genoemd. Het consumentenvertrouwen is in Nederland sinds medio 2007 fors gedaald.

In Nederland werd in 2007 door Nederlandse toeristen 28,5 miljard euro uitgegeven en door buitenlandse toeristen 6,8 miljard euro. Deze totaal 35,3 miljard euro besteed aan toerisme, is 3% van het bruto binnenlands product. Nederland neemt, vergeleken met andere landen, een middenpositie in als het gaat om de bijdrage van toerisme aan het BBP (NRIT, 2008). Als gevolg van de uitbundige economische groei in de tweede helft van de jaren negentig van de vorige eeuw is het bruto binnenlands 28


product per hoofd van de bevolking sterk gestegen en hebben huishoudens gemiddeld meer te besteden. Ondanks periodieke recessies, is er geen reden om aan te nemen dat deze trend in de toekomst substantieel zal veranderen. De huidige economische crisis lijkt gunstig uit te vallen voor de Nederlandse recreatiewoningsector. In februari 2009 is sprake van 40% meer boekingen ten opzichte van dezelfde periode in 2008. Mensen kiezen voor een vakantie dichtbij huis waardoor de toeristische sector in Nederland hiervan kan profiteren. Naarmate de welvaart van de bevolking groeit, neemt over het algemeen de beschikbare vakantietijd en daarmee de vraag naar recreatievoorzieningen toe. Wel is het zo dat vakantiegangers welke meer te besteden hebben, kunnen kiezen voor hogere kwaliteit, zodat de vraag naar recreatievoorzieningen met een lage kwaliteit zou kunnen afnemen. Recreatieondernemingen spelen hierop in door de kwaliteit van onderkomens te verbeteren. Volgens de Toekomstvisie vakantiemarkt 2007-2015 van NTBC-NIPO Research blijkt onder andere dat Nederlanders de komende jaren vaker op vakantie willen. Ook is 28% van de vakantiegangers, indien ze meer te besteden zouden hebben, bereid meer geld uit te geven aan vakanties. Dit zou vakanties en reizen samen met uitgaven aan wonen en de woning de belangrijkste bestedingscategorie maken. Concluderend kan gesteld worden dat met de toenemende welvaart de beschikbare vakantietijd en daarmee de vraag naar recreatieve voorzieningen (van met name een hogere kwaliteit) toeneemt. Ook de huidige economische crisis lijkt gunstig uit te vallen voor de Nederlandse recreatiewoningsector. Ecologische ontwikkelingen: In het algemeen geldt dat de aandacht voor duurzaamheid toeneemt. Ecologisch verantwoord consumeren is ‘in’. Klimaatontwikkelingen zoals hogere temperaturen, stijgende zeespiegel, veranderingen in neerslag en extreem weer zullen doorzetten. De Nederlandse temperatuur is sneller gestegen dan de wereldgemiddelde temperatuur. Nederland denkt te kunnen profiteren van de klimaatverandering. Klimaatverandering heeft als gevolg dat de zomers in de mediterrane regio warmer en droger zullen worden. Ten aanzien van temperatuurstijging wordt op een gegeven moment een maximum bereikt, waarna een verdere temperatuurstijging juist als onaangenaam wordt beschouwd. Verschillende studies naar de gevolgen van klimaatverandering tonen aan dat de klimatologische omstandigheden in ZuidEuropa minder aantrekkelijk voor toerisme worden, terwijl het klimaat van Noord- en West-Europa juist aantrekkelijker wordt voor toerisme (Viner & Agnew, 1999, Maddison, 2001). Onder Nederlanders is naast zonvakanties ook wintersport populair. Wintersport is uitermate gevoelig voor de gevolgen van klimaatverandering. De kans op sneeuwval hangt samen met de luchttemperatuur. Omdat deze onder invloed van klimaatverandering is gaan stijgen, is de sneeuwzekerheid van veel populaire wintersportbestemmingen aan het verminderen (Amelung, 2005). Veel skigebieden hebben de afgelopen winters te maken gehad met een korter seizoen, doordat de sneeuw pas later in het jaar valt en eerder weer smelt (Viner & Agnew, 1999).

29


Indien de mediterrane regio de komende jaren minder aantrekkelijk wordt voor toerisme en de wintersport steeds meer te lijden krijgt van klimaatverandering, wordt ons eigen land een aantrekkelijker alternatief. Nederlandse zomers zullen warmer en droger worden en langer duren. Hierdoor wordt de aantrekkelijkheid van Nederland als vakantiebestemming groter en neemt de behoefte voor Nederlanders om naar het buitenland op vakantie te gaan af (Jonge, 2008). Concluderend kan gesteld worden dat recreatieve voorzieningen waarbij aandacht wordt geschonken aan het thema ‘duurzaamheid’ zich kunnen profileren. De klimaatverandering kan een positieve stimulans hebben voor recreëren in Nederland. Kwalitatieve ontwikkelingen: Bepaalde stemmingen in de maatschappij, kunnen ingeval van vertaling naar nieuwe ideeën en concepten leiden tot werkelijk waarneembare trends en ontwikkelingen. Voor de consument van 2008 zijn een aantal trends benoemd, waarvan er drie van invloed kunnen zijn op recreatiewoningen: Believe: spiritualiteit en zingeving blijven twee steeds belangrijker wordende waarden. Mensen zijn op zoek naar diepgang, inspiratie, passie en geluk. Dit kan door het aanhangen van een bepaalde religie, maar ook door een weekend of week rust zoeken in bijvoorbeeld een klooster of een spa. Deceive: Leeftijd, een objectief gegeven waarmee subjectief omgegaan kan worden. Volwassenen willen niets liever dan jong blijven, de jeugd wil allesbehalve kinderachtig gevonden worden. Zorg voor aantrekkelijkheid van de recreatiewoning voor alle leeftijdscategorieën. Preserve: De consument, en met name de toerist, is op zoek naar natuurlijke belevingen, rust en ruimte. Mensen hebben weer oog voor de natuur en zijn er ook naar op zoek. Mensen hebben behoefte om de hectische maatschappij te ontvluchten en dat is wat aanbieders van recreatiewoningen bieden (NRIT, 2009). Concluderend kan gesteld worden dat ingeval recreatieondernemers marketingtechnisch inspelen op trends als ‘believe’, ‘deceive’ en ‘preserve’ mogelijk hun aantrekkelijkheid vergroten en daarmee de kans op een hogere bezettingsgraad. Vakantiegedrag van Nederlanders: Kijkend naar het aantal vakanties en de daarbij behorende vakantieovernachtingen van Nederlanders in 2007, alsmede naar de ontwikkeling ten opzichte van 20068, is het aantal vakanties van Nederlanders van 12 jaar en ouder in lichte mate toegenomen (+1,4%), waarbij het aantal overnachtingen (-0,3%) is gestabiliseerd. De groei is alleen van toepassing op het korte vakantiesegment; het aantal lange vakanties is gedaald. De positieve ontwikkeling van de korte vakanties zien we terug bij zowel de binnen- als de buitenlandse vakanties, voor beide met name in de winterperiode. De daling van de lange vakanties kan uitsluitend worden toegeschreven aan het binnenland (in de zomer); het buitenland was heel licht positief (zowel zomer als winter). De ontwikkeling van het totaal aantal vakantieovernachtingen heeft geen gelijke tred kunnen houden met die van de vakanties. Het aantal overnachtingen lag in 2007 een fractie lager dan in 2006 (-0,3%). De vakanties zijn in 2007 dus gemiddeld korter van 8

Hierbij zijn uitsplitsingen gemaakt naar vakantieduur (kort/lang), bestemming (binnenland/buitenland) en seizoen (zomer/winter). Een korte vakantie telt maximaal 3 aaneengesloten overnachtingen en een lange vakantie 4 of meer aaneengesloten overnachtingen. 30


duur geweest dan in 2006. De middellange vakantie, een vakantie van 4 tot en 7 nachten, is in Nederland vooral populair. Het aandeel van deze categorie bedroeg in 2006 nog 61,4%, in 2007 lag dit aandeel met 67,0% beduidend hoger. De meest favoriete logiesvorm van de Nederlandse vakantieganger, is de recreatiewoning, welke in 2007 een flink stuk marktaandeel op de binnenlandse vakantiemarkt heeft veroverd. Dit marktaandeel, nam toe van 27% in 2006 naar 32% in 2007. Onderzoek van het CBS laat een soortgelijk beeld zien9. Dit betekent (voorlopig) een duidelijk herstel voor recreatiewoningen na een aantal jaren waarin geen sprake meer was van een onverdeeld positieve ontwikkeling. Deze toename heeft betrekking op zowel de korte als de lange vakanties, alsmede de daarbij behorende overnachtingen. Het totaal aantal overnachtingen in recreatiewoningen nam ten opzichte van 2006 toe met +13,8%. Naar verwachting zet deze positieve ontwikkeling zich door (NRIT, 2008). Kijkend naar de populariteit van de toeristengebieden in Nederland, dan verblijft de Nederlandse vakantieganger bij voorkeur aan de Nederlandse kust. In het bijzonder de Noordzeebadplaatsen en de Waddeneilanden. Als toeristengebied in Nederland neemt de Veluwe de tweede plaats in na de Noordzeebadplaatsen. De derde plaats kan worden toegeschreven aan de Groningse, Friese en Drentse zandgronden. Qua populariteit komen Oost-Brabant, Noord- en Midden-Limburg op een vierde plaats. De buitenlandse bezoeker aan ons land overnacht bij voorkeur in een hotel. De sinds 2004 ingezette groei van het aantal overnachtingen in hotels door buitenlandse bezoekers zette zich ook in 2007 door. (+2% ten opzichte van 2006). In de overige verblijfsrecreatieve accomodaties steeg het aantal overnachtingen veel forser, namelijk met (+7% ten opzichte van 2006). Deze toename had voor het grootste deel betrekking op de verhuurrecreatiecomplexen. De buitenlandse overnachtingen in Nederland worden sinds jaren al hoofdzakelijk gerealiseerd door gasten uit een beperkt aantal herkomstlanden, namelijk Duitsland, Groot-Brittannië, België, Frankrijk en Italië. In 2007 hadden deze landen (evenals in 2006) een gezamenlijk aandeel van 71% in het totaal aantal overnachtingen door buitenlandse bezoekers (NRIT, 2008). Concluderend kan gesteld worden dat de meest favoriete logiesvorm van de Nederlandse vakantieganger, de recreatiewoning is, welke in 2007 een flink stuk marktaandeel op de binnenlandse vakantiemarkt heeft veroverd. Er is sprake van een toename welke betrekking heeft op zowel de korte als de lange vakanties, alsmede de daarbij behorende overnachtingen. Ook het aantal overnachtingen door buitenlandse bezoekers steeg, welke toename voornamelijk betrekking had op verhuurrecreatiecomplexen. Als toeristengebied in Nederland neemt qua populariteit de Veluwe de tweede plaats in na de Noordzeebadplaatsen. De derde plaats kan worden toegeschreven aan de Groningse, Friese en Drentse zandgronden.

9

Verschillen in de aantallen overnachtingen wordt veroorzaakt door de wijze van categoriseren van de verblijfsaccomodaties. 31


3 | 3 Wet- en regelgeving De overheid speelt in de verblijfsrecreatie nog altijd een vrij bepalende rol. Dit uit zich in de vorm van regelgeving, vergunningprocedures op het gebied van ruimtelijke ordening en stimuleringsbeleid. Onderstaand komen enkele relevante thema’s aan de orde. Ruimtelijk kader In de Nota Ruimte is ten aanzien van het ruimtelijk kader voor recreatiewoningen het volgende verwoord: ‘’ Vanwege het karakter van het huidige gebruik van recreatiewoningen wordt het ruimtelijk beleidskader voor nieuwe recreatiewoningen gelijk getrokken met reguliere woningen. De ruimtelijke mogelijkheden voor nieuwbouw van recreatiewoningen zijn gelijk aan de mogelijkheden voor nieuwbouw van woningen in het buitengebied: een aanvraag tot de bouw van een recreatiewoning kan alleen door een gemeente worden toegestaan, indien op die plaats ook een reguliere woning kan worden toegelaten. Als uitzondering op deze hoofdregel geldt dat voor complexen van recreatiewoningen waar het recreatieve gebruik van deze recreatiewoningen door middel van een bedrijfsmatige exploitatie kan worden verzekerd, een positieve planologische beoordeling kan worden gegeven. Onder bedrijfsmatige exploitatie wordt in dit kader verstaan het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanig beheer/exploitatie, dat in de recreatieverblijven daadwerkelijk recreatief gebruik plaatsvindt. De woningen van dergelijke complexen hoeven niet te voldoen aan de weten regelgeving voor reguliere woningbouw. De exploitant en gemeente zijn ervoor verantwoordelijk dat permanente bewoning op het complex wordt tegengegaan’’. Vanaf 1 januari 2008 bestaat er met de intrekking van de Wet op de Openluchtrecreatie (WOR) voor de gehele sector verblijfsrecreatie geen landelijke wetgeving meer. Vanaf 2008 moeten gemeenten (of regio’s) zelf het beleid vormgeven door recreatiebeleid te ontwikkelen of door middel van bestemmingsplanwijzigingen. Hiermee wordt onnodige regelgeving teruggedrongen en wordt het mogelijk om meer regionaal maatwerk op het gebied van verblijfsrecreatie te bieden. In toenemende mate erkennen de provinciale overheden het belang van toerisme in hun regio. Vrijwel elke provincie heeft een beleidsplan recreatie en toerisme, met de daarbij behorende budgetten. Nationaal heeft de verblijfsrecreatie te maken met talloze nationale regels, welke consequenties hebben voor de bedrijfsvoering. Een voorbeeld zijn de uit het Bouwbesluit voortvloeiende strengere brandveiligheidseisen, welke resulteren in investeringsdruk en uitdunning van het aantal te verhuren eenheden. Ook ten aanzien van het vinden van een geschikte lokatie van een nieuw te bouwen recreatiewoningpark bestaan diverse drempels. In het bijzonder voor gebieden die liggen in of nabij de Ecologische Hoofdstructuur (EHS)10 of gebieden die te maken 10

De EHS is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Door de aanleg van nieuwe stukken natuur worden bestaande natuurgebieden aan elkaar gekoppeld tot een groot natuurnetwerk. 32


hebben met de Vogel- en Habitatrichtlijn11, de Natuurbeschermingswet12 en de eerder genoemde Nota Ruimte is het verkrijgen van een (ver)bouwvergunning moeilijk. Vanuit Europees perspectief bestaat de natuurbeschermende richtlijn Natura 2000. Als gevolg van deze richtlijn heeft Nederland een aantal zeldzame natuurgebieden aangewezen. Eigenaren van deze aangewezen gebieden moeten beheerplannen maken op basis van concrete doelstellingen voor het in stand houden van flora- en faunasoorten. Ook het gewijzigde landbouwsubsidiebeleid van de EU is een belangrijke externe ontwikkeling. Het aantal agrariërs in ons land zal hierdoor de komende jaren met circa 3% per jaar afnemen. Boeren ontvangen vergoedingen bij beëindiging van hun bedrijf, waarna hier vaak overgegaan wordt tot het opzetten van een recreatieverblijf.

Permanente bewoning: Blokvoort heeft in een artikel in Bouwrecht (2008) een vrij volledige beschrijving gegeven van de huidige situatie ten aanzien van permanente bewoning, waarvan de navolgende tekst een bewerkte samenvatting is. De brief geschreven aan de Tweede kamer op 11 november 2003 door toenmalig minister Dekker van VROM vormde de aanleiding voor diverse, hier nader omschreven ontwikkelingen ten aanzien van permanente bewoning. Doel van de brief was Gemeenten duidelijkheid te laten verschaffen over het beleid ten aanzien van permanente bewoning van recreatiewoningen. Voor die gevallen waarbij sprake was van permanente bewoning na 31 oktober 2003, dienen Gemeenten volgens de Minister direct over te gaan tot handhaving. De gevallen waarin de permanente bewoning al op 31 oktober 2003 bestond worden als problematisch beschouwd, vanwege het feit dat gemeenten vaak geen duidelijk beleid voeren voor deze gevallen. De toenmalige minister verlangde om die reden duidelijkheid van gemeenten, uiterlijk op 31 december 2004. Vanwege het gegeven dat gevallen waarin de permanente bewoning al vele jaren duurt eerder regel dan uitzondering zijn, kregen gemeenten van de minister verruimde mogelijkheden om de bewoning toe te staan. Ingeval aan bepaalde voorwaarden is voldaan, mogen gemeenten de permanente bewoning legaliseren (middels positief te bestemmen) dan wel een persoonsgebonden gedoogbeschikking afgeven. Als van deze mogelijkheden geen gebruik wordt gemaakt, dient handhavend opgetreden te worden. Gemeenten zouden op 31 december 2005 resultaten geboekt moeten hebben. Op deze datum zou het gebruik van alle recreatiewoningen geheel in lijn moeten zijn met de alsdan geldende bestemming, behoudens in gevallen van persoonsgebonden gedoogbeschikkingen. Eerstvolgende ontwikkeling is de wijziging van art. 20 Bro 198513. Deze wijziging, die in werking is getreden op 1 juni 2007, voorziet erin dat op grond van art. 19 lid 3 WRO vrijstelling kan worden verleend voor een wijziging in het 11

De Europese richtlijn Natura 2000 is gebaseerd op de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. De Vogelrichtlijn heeft tot doel alle in het wild levende vogelsoorten en de daarvoor aangewezen gebieden te beschermen. De Habitatrichtlijn heeft tot doel het waarborgen van de biologische diversiteit door de instandhouding van de natuurlijke habitat en de wilde flora en fauna. 12 De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van gebieden die zijn aangewezen als staats- of beschermd natuurmonument. 13 Besluit van 9 maart 2007 tot wijziging van het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985 (art. 20 Bro 1985), Stb. 2007, 107. 33


gebruik van een recreatiewoning ten behoeve van bewoning. Aan het verlenen van deze vrijstelling worden wel een aantal voorwaarden gesteld: - voor het verlenen van vrijstelling is vereist dat de recreatiewoning voldoet aan de eisen die bij of krachtens de woningwet worden gesteld aan een bestaande woning. - de bewoning mag verder niet in strijd zijn met de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, de Wet ammoniak en veehouderij en de Reconstructiewet woonconcentratiegebieden. - verder is vereist dat de permanente bewoning voor of op 31 oktober 2003 is begonnen en dat dit gebruik sindsdien onafgebroken is geweest. - de vrijstelling is persoonsgebonden en vervalt bij beëindiging van bewoning door de desbetreffende vrijstellinghouder. - geen vrijstelling mag worden verleend, indien dat in strijd zou zijn met het handhavingsbeleid dat door de betreffende gemeente op 31 oktober 2003 werd gevoerd ten aanzien van het gebruik van recreatiewoningen. Waarom deze wijziging van art. 20 Bro 1985 als gemeenten al de mogelijkheid is verstrekt om een persoonsgebonden gedoogbeschikking af te geven? Vanwege de beperkte rechtsbeschermingsmaatregelen in geval van een afwijzing van een verzoek om te gedogen. Tegen de weigering om te gedogen staat op grond van vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak inderdaad in beginsel geen bezwaar of beroep open. Dit wordt als onwenselijk gezien in situaties waarin gemeenten geen aantoonbaar helder en consequent handhavingsbeleid voeren en vervolgens een verzoek om te gedogen afwijzen. Nu kan de bewoner in plaats van om een gedoogbeschikking, om vrijstelling van het bestemmingsplan ex. art. 19 lid 3 WRO verzoeken. Indien dat verzoek niet wordt ingewilligd, staat daartegen wel bezwaar en beroep open. 27 december 2007 heeft minister Cramer van VROM een nieuwe brief over permanente bewoning aan de Tweede Kamer gestuurd14. Hierin geeft de minister aan dat er nog steeds veel probleemgevallen zijn. Daaronder verstaat zij de gevallen waarin de permanente bewoning voor 31 oktober 2003 is aangevangen en waarin nog geen duidelijkheid bestaat over de vraag of de bewoning mag worden voortgezet. Meestal gaat het dan om gevallen waarin gemeenten geen gebruik maken van de geboden mogelijkheden om te legaliseren of te gedogen, maar kiezen voor handhaving, terwijl er nog geen stappen zijn ondernomen om de permanente bewoning daadwerkelijk te beëindigen. Er is dan dus wel handhavingsbeleid vastgesteld, maar dit beleid wordt nog niet geëffectueerd. Landelijk zou het gaan om circa 8000 probleemgevallen. Reden is de prioriteit bij gemeenten om te legaliseren of te gedogen en doordat capaciteit ontbreekt om te handhaven. In de door VROMinspectie in samenwerking met de VNG uitgegeven handreiking voor gemeenten15 wordt aanbevolen minimaal tweewekelijks te controleren waarbij de registratie moet voldoen aan de Wet bescherming persoonsgegevens. De minister wil dat ook in de probleemgevallen snel duidelijkheid wordt gecreëerd. Zij wil daartoe ten eerste de mogelijkheden verruimen om vrijstelling op grond van art. 19 lid 3 WRO te verlenen en wel op twee manieren. De eerste manier is de verruiming van de mogelijkheid om een persoonsgebonden vijstelling te verlenen. Deze vrijstelling bestaat er in de eerste plaats in, dat deze vrijstellingsmogelijkheid (anders dan aanvankelijk de bedoeling was, zie hiervoor) 14 15

Kamerstukken II 2007/08, 31 200 XI, nr. 83. Onrechtmatige bewoning van recreatiewoningen, handreiking voor gemeenten (www.vrom.nl). 34


niet komt te vervallen met de inwerkingtreding van de nieuwe Wro en het nieuwe Bro. De vrijstellingsmogelijkheid keert dus ook onder de nieuwe wetgeving terug. De tweede manier is de verruiming door het niet laten terugkeren van het huidige art. 20 lid 5 Bro 1985 in de nieuwe regelgeving. Hiermee komt dus de verplichting te vervallen om de vrijstelling te weigeren indien de gemeente op 31 oktober 2003 beschikte over een ‘gevoerd handhavingsbeleid’. De doelstelling hiervan is dat een gemeente die niet binnen een redelijke termijn na aanvang van de permanente bewoning aantoonbaar uitvoering heeft gegeven aan het handhavingsbeleid, formeel gezien nog wel kan weigeren vrijstelling te verlenen, maar dit extra goed zal moeten motiveren. Een weigering kan aan de rechter worden voorgelegd, die het besluit volgens de minister kan vernietigen wegens strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De doelstelling is kortom dat bewoners waartegen niet actief wordt gehandhaafd, een vrijstelling zullen krijgen. Ten tweede kondigt de minister aan dat zij gemeenten waar uitvoering en handhaving een probleem is, schriftelijk zal verzoeken om tot uitvoering van het beleid over te gaan, waarbij tot op persoonsniveau duidelijkheid moet worden verschaft. Tot slot stelt de minister in het vooruitzicht dat in de nieuwe Wro zal worden geregeld dat bewoners op verzoek een persoonsgebonden ontheffing moeten krijgen indien niet voor een bepaalde datum, te weten 1 januari 2010, duidelijkheid door de gemeente is geboden. Hiervoor zal een regeling worden opgenomen in de nieuwe Wro. Inmiddels heeft ruim 90% van de gemeenten beleid vastgesteld over de wijze waarop tegen permanente bewoning wordt aangekeken. Illegale bewoners weten dus veruit in de meeste gevallen waar zij aan toe zijn en wat hen te doen staat. Bovenstaande is een overzicht van een aantal belangrijke ontwikkelingen rondom de aanpak van permanente bewoning. Het permanent wonen in een recreatiewoning is niet toegestaan. Het gemeentelijk bestemmingsplan geeft aan of ergens wel of niet permanent gewoond mag worden. De gemeente kan er voor kiezen illegale bewoning aan te pakken, het bestemmingsplan te wijzigen of bewoners een persoonsgebonden gedoogbeschikking of ontheffing te geven (legalisering). De recente brief van minister Cramer nodigt uit om de ontwikkelingen op de voet te blijven volgen (Blokvoort, 2008). Uit een in de Volkskrant gepubliceerd artikel van juli 2009 blijkt vervolgens dat mensen die al jaren illegaal een vakantiehuis bewonen, daar nu permanent mogen blijven. Dat heeft minister Cramer van VROM besloten. Hiermee wil ze een einde maken aan de onzekerheid waarin duizenden bewoners van recreatiewoningen al geruime tijd verkeren. De legalisering geldt voor iedereen die vóór 1 november 2003 onafgebroken in een recreatiewoning verbleef. Cramer wil gemeenten verplichten aan deze bewoners een ontheffing te verlenen. Haar voorstel wordt op 9 juli 2009 in de ministerraad besproken. De VROM-inspectie schatte in 2006 dat in Nederland ongeveer 100 duizend recreatiewoningen staan; 16 duizend worden permanent bewoond. Een groot aantal is gelegaliseerd, maar naar schatting meer dan vijfduizend woningen vallen onder het gedoogbeleid. Daar wil Cramer een einde aan maken. Bewoners die al vóór 1 november 2003 in hun vakantiehuis woonden, mogen daar definitief blijven. Ze moeten wel zelf ontheffing aanvragen, en bewijzen dat ze 35


permanent in het vakantiehuisje wonen. De permanente bewoning is bovendien persoonsgebonden. Als een woning wordt verkocht, kan de nieuwe eigenaar geen aanspraak maken op het recht van permanent verblijf. Ook mag de permanente bewoning niet in strijd zijn met de milieuwetgeving. De ‘legalisatie’, wordt door de minister niet gezien als ‘pardon’. Ze blijft op het standpunt dat permanente bewoning van een vakantiehuisje niet de bedoeling is. De aanvullende wet, die per 1 januari 2010 moet ingaan, is slechts bedoeld om mensen niet de dupe te laten worden van falend overheidsbeleid (de Volkskrant, 9 juli 2009). Betekenis voor de professionele verhuurmarkt. Als gevolg van het huidige beleid zal de toeristische verhuurmarkt mogelijk oneigenlijke concurrentie ondervinden. Recreatiewoningen welke nu nog permanent worden bewoond zullen na beëindiging daarvan voor een klein deel toeristisch worden verhuurd, waardoor ze mogelijk concurrentie vormen voor de grote verhuurbedrijven. Uit berekeningen van de BVVW (Belangen Vereniging Vrij Wonen, 2008) blijkt dat de schadelijke invloed hiervan neerkomt op een klandizievermindering van 12% bij voortzetting van het huidige beleid. Het marktaandeel zal verschuiven naar de verhuur op kleine schaal van de ca. 47.000 recreatiewoningen waarvan de permanente bewoning vroeg of laat zal worden beëindigd. De verwachting is dat door het toegenomen aanbod ook de verhuurprijzen dalen, zodat het totale omzetverlies nog groter zal uitpakken dan 12%. Volgens de BVVW staat de recreatiewoningverhuurmarkt de laatste jaren onder grote druk. De bezettingen daalden van ca. 42% in de jaren rond 2001 naar 33% in 2005 (De bezetting in 2006 is niet duidelijk dankzij een verandering in telmethode). Als gevolg van het negatieve effect van het recreatiewoningbeleid – andere invloeden buiten beschouwing gelaten – zal de bezettingsgraad nog afnemen met een achtste deel daarvan, van 33% naar 29%. De BVVW verwacht dat deze bezettingsgraad nog verder zal dalen, als gevolg van goedkope vliegvakanties en vanwege het strikte handhavingsbeleid waarbij overheden de verhuur van vrijkomende recreatiewoningen stimuleren of zelfs proberen af te dwingen. Een remedie zou zijn het legaliseren van de recreatiewoningen waarvoor geen toeristische verhuurpicht geldt. Fiscale aspecten Aan het beleggen in recreatiewoningen zijn diverse fiscale aspecten verbonden. Hierna volgen twee uiteenzettingen. Allereerst volgt een beschrijving van de fiscale aspecten bij directe recreatieonroerendgoedbeleggingen voor beleggingsinstellingen. Vervolgens volgt een beschrijving van de fiscale aspecten voor recreatiewoningen in de particuliere sfeer en bovendien in het geval deze recreatiewoning in het privévermogen is ondergebracht. Bij de beschrijving is uitgegaan van de huidige stand van zaken (op het gebied) van de fiscale wetgeving. Fiscale aspecten bij directe recreatieonroerendgoedbeleggingen voor beleggingsinstellingen.

36


Vastgoedlichamen16 (rechtspersonen als NV’s, B.V.’s, maar ook niet-rechtspersonen zoals niet fiscaal transparante entiteiten en dergelijke) worden belast met vennootschapsbelasting over de belastbare winst, zijnde de inkomsten na aftrek van kosten en afschrijvingen. Voor 2009 bedraagt het tarief 25,5% (20% wordt geheven over de eerste € 25.000,= belastbare winst, tussen € 25.000,= en € 60.000,= bedraagt het tarief 23,5%). Bij wetsfictie wordt een in Nederland gevestigd lichaam geacht een onderneming te drijven. De netto operationele inkomsten en vermogenswinsten en vermogensverliezen maken dan deel uit van de belastbare winst. In het buitenland gevestigde lichamen worden voor hun Nederlandse onroerendgoedbeleggingen op dezelfde wijze behandeld als een Nederlandse vennootschap. De met de verkoop van beleggingsonroerend goed behaalde winst wordt tot de ondernemingswinst gerekend, zowel in de inkomsten- als de vennootschapsbelasting. Uitstel van de belastingheffing over deze winst is mogelijk door een herinvesteringsreserve (HIR) te vormen, tenzij het onroerend goed betreft dat als voorraad (dus voor de verkoop bestemd, bijvoorbeeld bij projectontwikkeling) wordt gehouden. Onroerendgoedbeleggingen worden regelmatig aangeboden via zogenaamde personenvennootschappen, zoals maatschappen, commanditaire vennootschappen, buitenlandse partnerships en dergelijke. Voor de heffing van Nederlandse belastingen kunnen deze personenvennootschappen/samenwerkingsverbanden, als lichaam danwel als fiscaal transparant worden aangemerkt. In het eerste geval wordt het lichaam als zelfstandig belastingplichtige beschouwd en heeft de participant een ‘aandeel’ (de participant geniet dividend), terwijl bij fiscale transparantie de participanten worden belast als ware het een rechtstreekse - directe - belegging (genieten van huurinkomsten en vermogenswinsten en –verliezen). Fiscale aspecten van recreatiewoningen in de particuliere sfeer. Hierbij is onder andere van belang op welke wijze de recreatiewoning wordt gebruikt. Onderscheid valt te maken in uitsluitend voor eigen gebruik, uitsluitend voor verhuur, of voor verhuur én eigen gebruik. Iedere situatie heeft zijn eigen fiscale gevolgen. Omzetbelasting. De aankoop van een nieuwe, nog niet ingebruikgenomen of nog geen twee jaren in gebruik zijnde recreatiewoning, is belast met 19% omzetbelasting. Onder voorwaarden kan deze omzetbelasting teruggevorderd worden van de belastingdienst, afhankelijk van de wijze van gebruik van de recreatiewoning. Ingeval van uitsluitend eigen gebruik van de recreatiewoning, is er geen sprake van ondernemerschap voor de omzetbelasting, waardoor geen omzetbelasting over de koopprijs teruggevorderd kan worden.

16

Er is sprake van een vastgoedlichaam, indien: -dit beoogt onroerende goederen zaken of rechten op onroerende zaken te verkrijgen, te vervreemden ofwel te exploiteren; -de bezittingen hoofdzakelijk – dat wil zeggen: 70% of meer – bestaan uit vastgoed (of de rechten daarop) dat in Nederland gelegen is. Tot die bezittingen wordt ook de economische eigendom van vastgoed gerekend (Berkhout, T.M. en van der Paardt, R.N.G.: basisboek Vastgoed Fiscaal, 2007). 37


Ingeval van uitsluitend verhuur (bij beschikbaar stellen voor de verhuur van de recreatiewoning voor minimaal 140 dagen per jaar), vormt de exploitatie in ieder geval een onderneming voor de omzetbelasting. In dit geval kan alle in de koopprijs van de recreatiewoning en inbegrepen inventaris e.d. omzetbelasting worden teruggevorderd. Over de huuropbrengst dient 6% omzetbelasting te worden afgedragen. In rekening gebrachte omzetbelasting (met betrekking tot de recreatiewoning) zoals bijvoorbeeld over onderhoudskosten kan bij de fiscus via aangifte teruggevorderd worden. Ingeval van gemengd gebruik (verhuur en eigen gebruik) van de recreatiewoning is het mogelijk de in de koopprijs begrepen omzetbelasting terug te vorderen. Hiervoor is het wel van belang ondernemer voor de omzetbelasting te zijn. Hiervan is in ieder geval sprake wanneer de woning voor meer dan 140 dagen per jaar voor de verhuur beschikbaar wordt gesteld. Op basis van de wet omzetbelasting 1968 en de gevormde Europese jurisprudentie (zaak Renate Enkler) is er overigens reeds sprake van ondernemerschap bij de exploitatie van een vermogensbestanddeel die gericht is op het verkrijgen van duurzame opbrengsten. Met een beroep op deze jurisprudentie hoeft niet voldaan te worden aan het 140-dagen criterium. Door de tweede kamer is recent een wetsvoorstel aangenomen als gevolg van Europese jurisprudentie, waardoor het mogelijk is een volledige teruggaaf van omzetbelasting te realiseren. Hierbij dient wel gecorrigeerd te worden vanwege eigen gebruik. De omzetbelasting betaald bij de aanschaf van de recreatiewoning, bestemd voor zowel eigen als zakelijk gebruik, kan volledig in aftrek worden gebracht als: -sprake is van kwalificatie als ondernemer voor de omzetbelasting en -de recreatiewoning wordt aangemerkt als ondernemingsvermogen voor de omzetbelasting. Jaarlijks zal omzetbelasting betaald moeten worden voor het eigen gebruik. Het eigen gebruik kan beschouwd worden als een dienst, waarvoor omzet aan de gebruiker (zichzelf) moet worden berekend. De ‘correctie’ wordt bepaald aan de hand van de mate van eigen gebruik en de voor deze dienst gemaakte uitgaven: de aanschafkosten van de recreatiewoning. De ‘correctie’ voor het eigen gebruik van de recreatiewoning zal jaarlijks gedurende maximaal 10 jaren na aanschaf plaatsvinden. Ter illustratie: er wordt een recreatiewoning aangeschaft voor € 200.000,= (exclusief € 38.000,= omzetbelasting) waarbij de woning tot het ondernemingsvermogen wordt gerekend en de woning elk jaar voor 80% aan derden wordt verhuurd. Er is sprake van volledig recht op aftrek van de omzetbelasting in de aanschafprijs, voor de dienst ‘’eigen gebruik’’ wordt omzetbelasting in rekening gebracht. Deze heffing bestaat uit het eigen gebruik vermenigvuldigd met de aanschafprijs gedeeld door de 10 jaren (20% van € 200.000,=/10 = € 4.000). In het betreffende jaar zal € 760,= (19% van € 4.000,=) afgedragen moeten worden.

Kleine ondernemersregeling. Indien de af te dragen omzetbelasting op jaarbasis per saldo minder dan € 1.883,= bedraagt, kan de kleine ondernemersregeling (k.o.r.) toegepast worden. Bij een saldo tussen de € 1.345,= en € 1.883,= vindt een vermindering van af te dragen 38


omzetbelasting plaats. In het geval het saldo minder dan € 1.345,= bedraagt, is in het geheel geen omzetbelasting verschuldigd. Ter illustratie: In het geval geen omzetbelasting in aftrek gebracht kan worden (er zijn geen kosten met omzetbelasting aan de (privé)verhuurder gefactureerd) wordt niet snel uitgekomen op een te betalen bedrag van € 1.345,= aan omzetbelasting. Voordat op een te betalen bedrag van € 1.345,= aan omzetbelasting wordt uitgekomen dient een huuropbrengst van € 22.417,= in het jaar te worden gerealiseerd. Bij 140 verhuurdagen per jaar zou dit een huursom betekenen van € 160,= per dag. Indien er wel omzetbelasting in aftrek (er zijn wel kosten met omzetbelasting aan de (privé)verhuurder gefactureerd) gebracht kan worden is dit bedrag nog hoger. De kleine ondernemersregeling is zowel van toepassing op uitsluitend verhuur als gemengd gebruik. Herziening bij verkoop. Ingeval van verkoop van de recreatiewoning binnen twee jaar na ingebruikname, dient altijd omzetbelasting over de verkoopprijs te worden berekend. Verkoop na twee jaar na ingebruikname is vrijgesteld van omzetbelasting. De eerste tien jaar zal wel de herzieningsregeling van toepassing zijn, waarbij de eerder terugontvangen belasting tijdsevenredig terugbetaald (herzien) zal worden, omdat de woning niet langer voor belaste prestaties wordt gebruikt. Ingeval van verkoop van de woning aan een ondernemer voor de omzetbelasting is het mogelijk de woning met omzetbelasting te verkopen, waarbij geen herziening plaatsvindt. Inkomstenbelasting. De recreatiewoning valt onder de inkomsten uit sparen en beleggen (box 3). Deze inkomsten worden belast tegen een fictief rendement van 4% over het gemiddelde van de ‘rendementsgrondslag’ per 1 januari en 31 december van hetzelfde jaar, waarover 30% inkomstenbelasting verschuldigd is (per saldo 1,2% heffing over het belaste vermogen). Hierbij is de rendementsgrondslag te omschrijven als de gemiddelde waarde van bezittingen en schulden per begin en eind van het betreffende jaar, verminderd met een heffingvrij vermogen van € 20.661,= per persoon. (fiscale partners € 41.322,=) plus kindertoeslag van € 2.715 per minderjarig kind (cijfers 2009). De in privé gehouden recreatiewoning en de (hypothecaire) schuld(-en) op deze woning behoort tevens tot de rendementsgrondslag. Voor de recreatiewoning mag bij meer dan 1/3e deel van het jaar eigen gebruik uitgegaan worden van de WOZwaarde van de recreatiewoning. Bij meer dan 2/3e verhuur per jaar, of ingeval van uitsluitend verhuur, dient uit te worden gegaan van de waarde in het economische verkeer in plaats van de WOZ-waarde. Inkomsten uit verhuur blijven onbelast, maar eventuele kosten kunnen niet in aftrek gebracht worden. Omdat de huren niet belast zijn heeft een hogere huuropbrengst een direct gunstig effect op het rendement van de woning. Voor enkele rendementsberekeningen in de particuliere sfeer, zie de bijlagen. Toeristenbelasting/ingezetenenbelasting. Een exploitant van bijvoorbeeld een hotel, bungalowpark, camping of jachthaven is voor het verblijf van niet-inwoners van de gemeente toeristenbelasting verschuldigd. De exploitant kan de toeristenbelasting doorberekenen aan de bezoekers. Er zijn 39


twee soorten toeristenbelasting: landtoeristenbelasting (bij verblijf in hotels, pensions, vakantiewoningen, caravans, tenten en dergelijke) en watertoeristenbelasting (bij verblijf op vaartuigen). De kosten verschillen per gemeente. De landtoeristenbelasting wordt meestal berekend per overnachting, de watertoeristenbelasting per etmaal. Vaartuigen kleiner dan 4 meter zijn vaak vrijgesteld van watertoeristenbelasting. De door gemeentes geheven en door recreatieondernemers doorberekende toeristenbelasting is de Recron17 een doorn in het oog. De Recron wil graag af van deze belasting onder meer omdat de heffingsbedragen per gemeente kunnen verschillen, niet alle gemeenten de opbrengsten conform het oogmerk herinvesteren in het toerisme en omdat dagjesmensen niets of een veel lager bedrag betalen voor veelal dezelfde voorzieningen. Wat wel een positief signaal voor de sector is, is dat gemeenten in toenemende mate de toeristenbelasting afschaffen. Bepaalde gemeenten trachten in overleg met de exploitanten tot een meer redelijke belastingheffing te komen. Onderstaand enkele voorbeelden: De gemeente Alphen-Chaam is overgestapt op "Kur-tax". Dit model houdt in dat er een percentage van de verblijfsomzet als toeristenbelasting wordtgeheven. De gemeente Amsterdam hanteert een vast percentage van de overnachtingsprijs; recreatieondernemers in deze gemeente ervaren dit als redelijk. De gemeente Apeldoorn hanteert een gedifferentieerd tarief: zeer laag voor tenten en andere toeristische overnachtingen, het hoogst, maar nog redelijk, in een 5sterren hotel. De gemeente Eindhoven steekt de toeristenbelasting terug in de sector . De Brabantse gemeente heeft namelijk begin maart 2006 een meerjaren overeenkomst gesloten met de Stichting City Dynamiek Eindhoven. De gemeente Eindhoven stimuleert via deze stichting projecten en evenementen die bijdragen aan de versterking van de identiteit en de merknaam van de stad. In de periode 2006-2009 wordt de volledige opbrengst aan toeristenbelasting overgedragen aan de stichting. Ook de gemeente Roermond heeft een regeling met de ondernemers afgesproken waarbij de sector de geïnde toeristenbelasting terugkrijgt om aan te geven waar het aan besteed moet worden. De gemeente Soest en de recreatieondernemers uit die plaats hebben een convenant getekend. Volgens dit convenant brengen de gezamenlijke logiesverschaffers een vast bedrag op. Als tegenprestatie heeft de gemeente zich verplicht in deze raadsperiode in samenspraak met het Soester bedrijfsleven een beleidsplan toerisme te ontwikkelen.

17

Vereniging van Recreatie ondernemers Nederland. 40


3 | 4 De (beleggings)recreatiewoningmarkt In deze paragraaf zal worden beschreven wie momenteel de voornaamste spelers zijn op de Nederlandse recreatiewoningmarkt en via welke managementconcepten bemiddelingsdiensten kunnen worden afgenomen. Enkele recreatiewoning beleggingmogelijkheden worden weergegeven en de overeenkomsten met de hotelsector qua toegepaste managementovereenkomsten. Daarnaast wordt ingegaan op gangbare bezettingsgraden. De wijze van waardering komt aan de orde en er wordt aangegeven met welke exploitatiekosten rekening dient te worden gehouden. De op basis van bestaande literatuur gerealiseerde en verwachte rendementen alsook de genoemde risico’s worden beschreven.

Marktpartijen: Kijken we naar recreatiewoningen zoals deze in dit rapport worden gedefinieerd, dus waarbij de woningen hoofdzakelijk voor verhuur door de exploitant of beheerder van het complex beschikbaar zijn, voeren een aantal partijen duidelijk de boventoon. Landal Greenparks heeft in Nederland een aanbod van 45 parken verdeeld over tien provincies, waarmee zij de eerste plaats bezet van aanbieders van recreatiewoningen. Van de door Landal in de verhuur genomen woningen is 70% procent in particuliere handen. Landal GreenParks onderscheidt zich van andere aanbieders door het open karakter van de parken. Landal GreenParks is onderdeel van Group RCI, één van de bedrijfsonderdelen van Wyndham Worldwide. Wyndham Worldwide behoort tot de top 500 van Amerikaanse, beursgenoteerde ondernemingen, en is 's werelds grootste aanbieder van vakantieverblijven. Met 20 verschillende merken wordt aan 4 miljoen gezinnen jaarlijks een vakantie geboden. De nauwe samenwerking met de moederorganisatie en de zusterbedrijven, zoals Novasol, Dansommer en English Country Cottages geeft Landal GreenParks de mogelijkheid internationale marktontwikkelingen te volgen en kansen voor de Nederlandse parken te vinden. De begrippen rust, ruimte en natuur zijn de belangrijkste karakteristieken van de parken en tevens de belangrijkste beweegredenen waarom gasten voor Landal kiezen. Volgens Landal stijgt de vraag naar grotere recreatiewoningen voor tien personen of meer. Op verschillende parken worden dan ook grotere accomodaties weggezet, waarbij het gaat om 10-, 12-,18- of 24 persoons verblijven. In 2008 investeert Landal in productverbetering en in renovaties. RP Holidays is met 31 recreatiewoningparken in Nederland een van de de grootste aanbieders. RP Holidays is de overkoepelende organisatie van Roompot Parken, Zilverberk Parken, Touristshop Parken, Molecaten Parken, Sarcon Parken en Duinrell. De missie van Roompot is als volgt geformuleerd: “Het bieden van verblijfsaccommodaties van hoogstaande kwaliteit. Kwaliteit van zowel diensten als van het personeel is het uitgangspunt om gasten een perfecte vakantie te bezorgen. Door middel van constante innovatie bieden we een dienst, die voldoende aansluit bij de wensen van de gast” Center Parcs (eigenaar is Pierre & Vacances (P&V), tevens eigenaar van Sunparks) heeft in Nederland 8 recreatiewoningparken in exploitatie. Center Parcs bestaat in 2008 40 jaar. Bij Center Parcs is sprake van nieuwe ontwikkelingen en investeringen. 41


Samen met relatiebemiddelingsbedrijf Parship, heeft Center Parcs ingespeeld op het toenemende aantal alleenstaande ouders, door een speciaal ‘single parents’ weekeinde te organiseren. Daarnaast richt Center Parcs zich ook op de zakelijke markt. Center Parcs heeft binnen haar organisatie een businessunit ‘’Center Parcs Meetings & Events’’ ingericht waar alle zakelijke faciliteiten worden aangeboden, zoals vergaderen, borrelen, dineren, feesten, teambuildingactiviteiten en de overnachtingen. In samenwerking met Challenger World heeft Center Parcs in het verlengde hiervan een nieuw evenementenconcept voor de zakelijke markt ontwikkeld. In dit concept worden sportieve evenementen voor bedrijven en organisaties georganiseerd in de parken van Center Parcs. Men is bezig met upgrading van de bestaande parken. De voornoemde typen professionele organisaties zullen verder in dit rapport worden aangeduid als (keten)managementorganisaties. Management concepten De verenigde eigenaren van een huisjesterrein kunnen kiezen voor een bepaald management concept, dat de mogelijkheid biedt de verhuur, het beheer en de financiën volledig te laten verzorgen door een professionele managementorganisatie. Hierdoor wordt de totale bedrijfsvoering van het park ondersteund. De organisatie beschikt veelal over de expertise en specialisten die vereist zijn om in de huidige recreatiebranche- en business-to-business-markt goede prestaties te kunnen leveren. Voordelen hierbij welke ontstaan door de schaalgrootte komen het individuele park ten goede. In de mate van ondersteuning van de bedrijfsvoering hebben de verenigde eigenaren soms nog de keuze om dit volledig uit handen te geven, danwel een gedeelte ervan, waarbij de volgende onderdelen worden onderscheiden: • commercieel (o.a. verhuur, marketing, sales, brochures, internet, reserveringen, branding); • beheer (o.a. aansturing parkmanagement, communicatie eigenaren, kwaliteitsbewaking, exploitatie, P&O en salarisadministratie, uitstraling van het park); • financieel (o.a. huurafrekeningen, verenigingsfacturering, parkadministratie, debiteurenadministratie, financieel advies). Als voordelen voor het uitbesteden aan een professionele organisatie met doorgaans een sterk merk, noemen deze organisaties dat consumenten weten welk kwaliteitsniveau zij kunnen verwachten, hetgeen de aantrekkingskracht van een park vergroot. Door het park onder de naam van de professionele organisatie in de markt te zetten, komt het park binnen het bereik van een grote groep potentiële huurders, wat de kansen op een aantrekkelijk rendement van de investering aanzienlijk kan vergroten.

42


Recreatiewoningbeleggingsmogelijkheden De professionele managementorganisatie biedt doorgaans de volgende mogelijkheden om in een recreatiewoning te beleggen: Rendement op basis van verhuuropbrengst (variabel rendement). De mogelijkheid om te beleggen in een recreatiewoning waarbij het rendement wordt gerealiseerd op basis van verhuuropbrengsten. Hierbij wordt afgerekend op basis van de gerealiseerde bezetting. Deze variant biedt de eigenaar alle ruimte om ook zelf veel van de recreatiewoning gebruik te maken. Naast het eigendom van het perceel met woning, wordt de eigenaar in de meeste gevallen ook lid van een vereniging van eigenaren die de exploitatie van het park verzorgd. Deze exploitatie heeft op hoofdlijnen een kosten- en een inkomsten kant. De regels ten aanzien van het eigen gebruik van de recreatiewoning worden hierbij bepaald door de vereniging van eigenaren. Het eigen gebruik kan per park sterk uiteenlopen, van bijvoorbeeld maximaal 4 weken per jaar tot onbeperkt. De meeste parken hebben een rendement op basis van verhuuropbrengst. Jaarlijks wordt door het bestuur van de vereniging van eigenaren in samenspraak met de professionele managementorganisatie een begroting gemaakt van de jaarlijkse exploitatiekosten. Het betreft hier de exploitatiekosten welke door de eigenaren collectief worden gedragen. De samenstelling van deze kosten kunnen per park verschillen, waarbij met name de kosten op het gebied van onderhoud, vervanging inventaris en voorschot nutsbedrijven nogal uiteen kunnen lopen. De ledenbijdrage ligt hoger, naarmate de servicecomponenten uitgebreid worden. Op basis van de begroting wordt de hoogte van de ledenbijdrage bepaald die de eigenaren voldoen ten behoeve van de exploitatie van het park. Gemeentelijke heffingen en dergelijke worden doorgaans rechtstreeks door de betreffende instanties aan de eigenaar van de recreatiewoning in rekening gebracht. De huurinkomsten ontvangen de eigenaren door het beschikbaar stellen van de recreatiewoning via een verhuurbemiddelingsovereenkomst welke wordt afgesloten met de professionele managementorganisatie. Deze zorgt vervolgens dat de recreatiewoning via marketinginstrumenten als internet, radio, tv, gids etcetera wordt aangeboden, regelt de reservering, managementondersteuning op het park en de financiële administratie. Voor voornoemde dienstverlening ontvangt de professionele managementorganisatie doorgaans (afhankelijk van de samenstelling van het dienstenpakket) een managementfee van circa 20-25% van de huuropbrengst. Beleggen met een gegarandeerd rendement. De mogelijkheid om te beleggen in een recreatiewoning tegen een vast rendement. Op de recreatiewoning ontvangt de eigenaar gedurende een bepaalde periode een gegarandeerd rendement, ongeacht de gerealiseerde bezetting. In dit geval zijn bovendien alle kosten, zoals groot- en klein onderhoud, vervanging van inventaris en dergelijke voor rekening van de professionele managementorganisatie. Voor deze beleggingsvorm gelden tevens beperkingen ten aanzien van het eigen gebruik. De huurgarantie is hierbij doorgaans gebaseerd op een percentage van de initiële koopsom. De garantiegever neemt de exploitatiekosten (in de meeste gevallen alle kosten) voor haar rekening. Dit kan de professionele managementorganisatie zijn of een derde partij (projectontwikkelaar of een exploitatie BV). Als gevolg van de 43


huurgarantie worden er beperkingen opgenomen ten aanzien van het eigen gebruik en stemrecht in de vergadering van de vereniging van eigenaren. Veelal wordt na de looptijd van de huurgarantie de huurafrekening omgezet in een rendement op basis van variabele huurinkomsten. Looptijden en huurgaranties zijn altijd recreatiewoning en/of park specifiek. Daarnaast bestaat in Nederland ook de mogelijkheid om indirect in recreatiewoningen te beleggen. Indirect beleggen via een CV-constructie. Ook bestaat de mogelijkheid om indirect in Nederlandse recreatiewoningen te beleggen via een cv-constructie. Bij de recreatiewoning CV (of ook wel ‘’fonds’’ genoemd), worden participaties aangeboden aan in Nederland woonachtige particulieren alsmede aan in Nederland gevestigde rechtspersonen. Deelname in het fonds met een naar Nederlands fiscaal recht transparante entiteit, zoals een maatschap of commanditaire vennootschap is niet toegestaan. Deelnemers wordt hiermee een deelname in de financiering van vastgoed aangeboden waarbij een geprognosticeerd rendement van circa 9% op jaarbasis (voor belasting en enkelvoudig) wordt uitgekeerd. Hiervan wordt circa 7% jaarlijks uitgekeerd en circa 2% op jaarbasis (voor belasting en enkelvoudig) bij inkoop van participaties. Doel van het fonds is haar vermogen te beleggen teneinde de vennoten in de opbrengst te doen delen en zodanig dat de risico’s daarvan worden gespreid, door dit vermogen aan te wenden voor de aankoop van grond en de realisatie van recreatiewoningen, bijgebouwen, inventaris en installaties. Hierbij geschiedt de verhuur en de marketing van de recreatiewoningen doorgaans door een professionele exploitant (ketenmanagementorganisatie). Het eigen vermogen van de CV zal worden aangewend voor de verwerving van de grond, de betaling van de eerste bouwtermijnen en de betaling van de bijkomende kosten. Voor zover de vrije kasstroom het toelaat, zal het fonds periodiek het geprognosticeerde rendement (circa 7%, enkelvoudig en op jaarbasis) uitkeren aan de participanten. Vanaf een vooraf bepaalde datum zal het fonds jaarlijks participaties inkopen tegen de nominale waarde verhoogd met het geprognosticeerde enkelvoudig rendement (circa 2%, enkelvoudig en op jaarbasis). Participanten kunnen zich ieder jaar voor een vooraf bepaalde datum aanmelden bij het fonds om voor deze inkoopmogelijkheid in aanmerking te komen. Ingeval van teveel danwel te weinig aanmeldingen zal door notariële loting bepaald worden welke participaties voor deze inkoop in aanmerking komen. Een commanditaire vennoot deelt in de resultaten maar is voor de verliezen slechts aansprakelijk tot het bedrag van het door deze vennoot ingebrachte commanditaire kapitaal. De CV is doorgaans aangegaan voor onbepaalde tijd, echter na inkoop van de laatste participatie wordt het fonds beëindigd. De commanditaire vennoten zijn over hun uitstaande kapitaaldeelname gerechtigd tot het geprognosticeerde rendement. De beherend vennoot is gerechtigd tot de resultaten en de reserves van het fonds. Een fonds is fiscaal transparant als het een besloten karakter heeft. Het besloten karakter komt tot uitdrukking in het niet vrij verhandelbaar zijn van de participaties, dit 44


wil zeggen dat participaties – behoudens de inkoopfaciliteit – slechts vervreemdbaar zijn met toestemming van alle vennoten. Dit betekent dat het fonds niet zelfstandig belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting. Het aandeel in het fonds wordt daarentegen fiscaal direct toegekend aan de participanten. Het beleid van het fonds is er op gericht een zo hoog mogelijke opbrengst uit de verhuur te behalen en de (eventuele) verkoop van het vastgoed. Dit beleid kan slechts worden aangepast nadat de vergadering van vennoten hiertoe heeft besloten. Het fonds heeft alleen te maken met netto huuropbrengsten. Hierdoor zijn de exploitatierisico’s en –kosten zoals onderhoud en beheer voor rekening van de exploitant (ketenmanagementorganisatie) en niet van toepassing voor het fonds. De belangrijkste risico’s zijn bij een CV doorgaans dat het project niet tijdig wordt opgeleverd en het debiteurenrisico (de huurder kan niet aan zijn betalingsverplichting voldoen). Een nadeel is verder dat er geen risicospreiding is in locaties, objecten en huurders, hetgeen inherent is aan een investering in een beleggingsrecreatiewoningpark via een CV-constructie. Beleggen in de vorm van een obligatie met een hypothecaire zekerheid. In Nederland biedt een marktpartij de mogelijkheid om te beleggen in recreatiewoningen in de vorm van een obligatie met een hypothecaire zekerheid (Hypo Notes Securities). In deze constructie krijgt de belegger het recht van tweede hypotheek op nieuw te bouwen recreatiewoningen. Het recht van eerste hypotheek berust bij de bank. In geval het project tegenslagen ondervindt, krijgt de bank aldus voorrang. In ruil voor het risico wordt wel een jaarlijks minimum rendement (van circa. 8%) gegarandeerd. Afhankelijk van de uiteindelijke huuropbrengsten van de recreatiewoningen kan dit rendement volgens prognoses nog oplopen (tot circa 13,5% ). De aanbieder staat met haar gehele eigen vermogen garant. De hyponotes zijn vrij verhandelbaar, echter de ervaring leert dat verkoop van dergelijke beleggingen lastig is. Risico is dat de exploitatie van het park tegenvalt, ingeval dit zou uitdraaien op een faillissement, dan zal het recht van tweede hypotheek waarschijnlijk weinig opbrengen. Overeenkomsten met de hotelsector Ten aanzien van het management volgt hier een beknopte vergelijking met de hotelsector. Een scheiding van het eigendom en de operationele aspecten is binnen de hotelsector meer regel dan uitzondering. Middelgrote tot grote hotelketens brengen overwegend een scheiding aan in vastgoedbeheer en exploitatie, hotels stoten vastgoed af om kapitaal vrij te maken om in de toekomst de meeste en meest waardecreërende hotels te kunnen exploiteren en de expansiestrijd aan te gaan met andere ketens (ING, 2007). In de hotelbranche is het gebruikelijk dat (institutionele) beleggers een managementcontract aangaan met een hotelonderneming in de vorm van een huurovereenkomst of een managementovereenkomst.

45


Bij een vastgestelde huurovereenkomst huurt de hotelonderneming(operator) het hotel tegen een vastgesteld huurbedrag. Varianten hierop zijn de semi-variabele structuur (lage basishuur, aangevuld met een percentage van de omzet) en de variabele structuur (huur voor de belegger is gebaseerd op een gedeelte van de omzet). Bij een management-overeenkomst betaalt de belegger een management vergoeding aan de hotelonderneming(operator) voor geleverde diensten, deze bestaat normaal gesproken uit een basis- en prestatievergoeding gebaseerd op een percentage van de omzet. Hierbij draagt de hoteloperator volledige verantwoordelijkheid voor het management van het hotel, echter de financiële eindverantwoordelijkheid ligt bij de belegger. Hierdoor is de belegger volledig afhankelijk van de capaciteiten van de operator om het hotel efficiënt te managen, en voldoende opbrengsten te genereren om betalingen te verrichten en kosten van de belegger te kunnen dekken. Binnen de recreatiewoningsector worden bij de professionele (keten)managementorganisaties doorgaans het eigendom van de woningen en de operationele aspecten ook gescheiden. Slechts een zeer gering aantal recreatiewoningen is ook in eigendom bij de (keten)managementorganisaties. Kijken we naar de eerder genoemde directe recreatiewoningbeleggingsvarianten, dan is de vorm van beleggen met een rendement op basis van huuropbrengst (variabel rendement) of daar waar sprake is van een gegarandeerd rendement (verhuurgarantiecontract met gegarandeerde opbrengst) waarbij gebruik wordt gemaakt van een (keten)managementorganisatie het best te vergelijken met de vorm waarbij gewerkt wordt met een managementovereenkomst binnen de hotelsector. Huren bij huurovereenkomsten drukken de balans, waardoor deze ketens een voorkeur hebben voor managementovereenkomsten. Kijken we naar de eerder genoemde indirecte recreatiewoningbeleggingsvariant via een CV-constructie, dan is wel sprake van een vastgestelde huurovereenkomst tussen de CV (eigenaar van het vastgoed) en de (keten)managementorganisatie. Bovendien zijn hierbij de onderhouds- en vervangingskosten voor rekening en risico van de huurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Dit vindt plaats middels een zogenaamde Triple Net18 huurovereenkomst. Bezettingsgraden Het CBS publiceert de gemiddelde slaapplaatsbezettingsgraad in Nederlandse logiesaccomodaties. Voor de jaren 2003-2007 is deze bezettingsgraad weergegeven in tabel 3.2. Kijken we naar de gemiddelde bezettingsgraad van huisjescomplexen, dan bedraagt het percentage 38,6%.

18

Een huurovereenkomst waarbij de huurder aan de verhuurder naast de huur, ook alle belastingen, verzekeringskosten en de onderhoudskosten welke zich voordoen gedurende het gebruik van het onroerend goed, voldoet. 46


Tabel 3.2: Slaapplaatsbezettingsgraad in Nederlandse logiesaccomodaties, 2003-2007. 2003 2004 2005 2006 % Hotels en pensions 42,8 42,1 43,3 46,6 Jeugdaccomodaties Groepsaccomodaties 23,5 22,8 22,6 23,1 Huisjescomplexen 39,9 37,0 33,2 35,8 Kampeerterreinen 13,7 13,2 12,8 12,5 Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek 2008.

2007 47,8 22,6 38,6 11,9

Opvallend is dat als we dit cijfer vergelijken met de percentages welke Center Parcs en Landal Greenparks vermelden, respectievelijk 84% en tussen de 60 en 90%, hier een aanzienlijk verschil in zit. Blijkbaar zijn de grotere professionele aanbieders in staat een aanmerkelijk hoger bezettingsgraadpercentage te realiseren. Waardering Gelet op het bijzondere karakter van een recreatiewoning in vergelijking met reguliere woningen, kantoorgebouwen, winkels en bedrijfsruimten, heeft de wijze van waarderen ook een eigen karakteristiek. WOZ-waardering Vanaf 1 januari 2005 worden recreatieverblijven, in het kader van de wet WOZ niet langer als een zelfstandige onroerende zaak afgebakend, voor zover het recreatieverblijven betreft op grond die wordt gehuurd en/of voor zover deze recreatieverblijven onderdeel uitmaken van terreinen met meerdere recreatieverblijven. Hiermee wordt voorkomen dat gemeenten jaarlijks bij de exploitanten van de recreatieterreinen inzicht moeten vragen in de afzonderlijke gebruikers en de aanwezige opstallen moeten inventariseren. Bij de objectafbakening van recreatieterreinen spelen daarmee de eigendomssituatie (ook rekening houdend met erfpacht/opstalrechten) en de exploitatie een doorslaggevende rol. Het WOZ-object zal bestaan uit het geheel waarvan het eigendom in één hand is en dat als één geheel wordt geëxploiteerd. Ten aanzien van de fysieke begrenzing van een recreatieterrein kan daarmee sprake zijn van twee soorten verschillen: - de exploitatie van het gehele terrein is niet in één hand. Bijvoorbeeld een winkel wordt door een afzonderlijke winkelier geëxploiteerd of de horeca gelegenheid kent een eigen exploitant. Wanneer sprake is van een andere exploitant (andere gebruiker), maar de eigendom is wel in één hand, moet wel voldaan zijn aan de eisen voor voldoende zelfstandigheid om te komen tot het vormen van een afzonderlijk WOZ-object voor deze winkel of horecaobject. - de eigendom van het gehele terrein is niet in één hand. Bijvoorbeeld vakantiewoningen die bij individuele eigenaren in eigendom zijn, worden als afzonderlijke objecten afgebakend en behoren niet tot het WOZ-object recreatieterrein. Voor zover het recreatieterrein dezelfde eigenaar heeft en voor zover het als één geheel wordt geëxploiteerd, wordt het ook als één geheel gewaardeerd. Hierbij wordt de waardebepaling gebaseerd op de ‘exploitatiemogelijkheden’ van het betreffende terrein. In aansluiting op de systematiek van de ‘Uitvoeringsregeling instructie 47


waardebepaling Wet waardering onroerende zaken’ dient dit bovendien te geschieden middels een discounted cashflow berekening. Dit is eveneens van toepassing voor individuele recreatiewoningen. Uitgangspunt van het waarderen volgens de Wet WOZ is dat sprake is van een objectieve waardebepaling. Ingeval van waarderen aan de hand van exploitatiegegevens van een ondernemer zou dit ertoe kunnen leiden dat goede ondernemers worden gestraft met een hoge waarde en slechte ondernemers worden beloond met een lage waarde. Bij de systematiek van de Wet WOZ past dat wordt uitgegaan van een geobjectiveerde exploitatie (waarde in het economisch verkeer, voor een willekeurige gegadigde) en niet van de actuele exploitatie (waarde voor de huidige eigenaar/exploitant). Om de doelmatigheid en de uniformiteit van de waardering van recreatieterreinen verder te stimuleren heeft de Waarderingskamer besloten een landelijke taxatiewijzer op te laten stellen. In de taxatiewijzer is uitgegaan van de operationele cashflow methode. De methodiek houdt in dat de operationele cashflow als uitgangspunt van de waardering wordt genomen, welke vervolgens wordt gekapitaliseerd. De daadwerkelijke operationele cashflow kan via de ondernemer worden achterhaald. In de taxatiewijzer wordt echter primair uitgegaan van een geobjectiveerde (fictieve) ‘’winst en verliesrekening’’. De daadwerkelijke operationele cashflow kan daarbij eventueel als controle middel worden gebruikt (DTZ, 2004). Marktwaardering In het kader van marktwaardering berust de uiteindelijke waardebepaling van een recreatiewoning op een combinatie van een aantal elementen: - recente transacties van vergelijkbare recreatiewoningen op het bewuste recreatiepark (market evidence); - de financiële positie van de V.V.E. waar de woning toe behoort; - de ligging van de woning binnen het recreatiepark; - de uitstraling en faciliteiten op het recreatiepark; - de exploitatiemogelijkheden van de bewuste woning; - of sprake is van beheer door een managementorganisatie; - de staat van onderhoud; Exploitatiekosten Een eigenaar van een recreatiewoning heeft naast huuropbrengsten ook te maken met (exploitatie)kosten. Hierna worden de voornaamste kosten op hoofdonderdelen genoemd met daarbij behorende richtbedragen c.q. kengetallen. Fee (keten)managementorganisatie: (afh. van de gekozen combinatie commercieel, beheer, financieel)

20-25%

Beheersvergoeding: (sleutelafgifte, controle woning na verhuur, regelen bedlinnen, schoonmaak etc)

5%

48


Parklasten / bijdrage VVE: (ledenbijdrage voor afvalstoffenheffing, onderhoud en energielasten openbare verlichting, onderhoud speelvoorzieningen, onderhoud groenvoorzieningen en wegen, onderhoud centrumgebouw) (bijdrage (opstal)verzekering) (bijdrage calamiteitenfonds) (water en energie)

€ 1200-1700 € 120-200 € 100-150 € 900-1100

Kosten via derden: OZB Waterschapslasten en rioolrechten

€ 100-200 € 180-220

Rendementen en risico’s bij recreatiewoningen Hierna volgt een overzicht van de geprognosticeerde rendementen uit de diverse brochures en een omschrijving van de risico’s bij beleggingen in recreatief onroerend goed. Rendementen Parken waarop middels wervingsbrochures aandacht wordt gevestigd zijn veelal nog in ontwikkeling. In het algemeen wordt bij recreatiewoningen nauwelijks data verzameld voor wat betreft behaalde directe rendementen, noch in een opstartfase van een project, noch gedurende een fase van ‘’volwassenheid’’ van een project. In de diverse brochures worden daarentegen wel prognoses afgegeven. Hieruit blijkt dat het verwachte directe rendement doorgaans schommelt tussen de 4,4 en 6,1% op jaarbasis. Hierbij opgemerkt dat grote verschillen bestaan tussen de investeringsbedragen van de woningen. Aankoopbedragen van een recreatiewoning schommelen grotendeels tussen de € 160.000,= en € 250.000,= V.O.N. excl. BTW met uitschieters naar beneden van € 90.000,= en naar boven van € 390.000,= afhankelijk van lokatie, bouwaard en uitrustingsniveau. Ten aanzien van het indirecte rendement (waardeontwikkeling) worden verwachte percentages beschreven tussen de 2,3 en 4,8%. Op basis van de geringe beschikbare data is opmerkelijk dat er sprake is van behoorlijke verschillen tussen de waardeontwikkeling van woningen op ‘’kust’’-huisjesterreinen en ‘’bos’’huisjesterreinen. Daar waar bij ‘’kust’’-huisjesterreinen blijkt dat sprake is van een gemiddelde waardeontwikkeling van 7,4% op jaarbasis, blijkt voor woningen op een ‘’bos’’-huisjesterrein sprake van een waardeontwikkeling van 2,6% op jaarbasis. Hierbij opgemerkt dat de data waaruit deze percentages voortkomen zeer beperkt en selectief is (4 ‘’kust’’-huisjesterreinen en 1 ‘’bos’’-huisjesterrein) en derhalve niet representatief zijn. Deze verschillen nodigen daarentegen wel uit om bij de diverse marktpartijen hier navraag naar te doen. Bij een aanname dat deze rendementen gemiddeld tot de navolgende waarden zouden leiden (direct 5,3%, indirect 3,5%, totaal 8,8%) en bovendien als zodanig zouden zijn behaald over de periode 2006-2008, kunnen deze worden vergeleken

49


met de in deze periode behaalde rendementen in de sectoren kantoren, woningen en winkels. Dit geeft het volgende beeld: tabel 3.3: Vergelijking rendementen 2006-2008 in % naar type vastgoed Direct rendement/netto huurinkomsten in % Jaar Kantoren Woningen Winkels Recreatiewoningen* 2006-2008 6.7 3.7 6.2 5.3* Indirect rendement / waardegroei in % Jaar Kantoren Woningen Winkels Recreatiewoningen 2006-2008 1.1 4.0 5.4 3.5* Totaalrendement in % Jaar Kantoren Woningen Winkels Recreatiewoningen 2006-2008 7.8 7.7 11.6 8.8* Bron: ROZ Performancemeting en Vastgoedmarkt (bewerkt) 2009. *Bij een aanname dat de verwachte minimale en maximale percentages tot deze gemiddelde waarden leiden.

In het geval voornoemde recreatiewoningrendementen (direct 5,3%, indirect 3,5%, totaal 8,8%) ook als zodanig zouden zijn behaald over een periode 1977-2002 en dit wordt vergeleken met de in deze periode behaalde rendementen in de sectoren kantoren, woningen en winkels, geeft dit het volgende beeld: tabel 3.4: Vergelijking rendementen 1977-2002 in % naar type vastgoed Totaalrendement in % Jaar Kantoren Woningen Winkels Recreatiewoningen 1977-2002 8.3% 10.1 9.2 8.8* Bron: ROZ/IPD (bewerkt) 2003. *Bij een aanname dat de verwachte minimale en maximale percentages tot deze gemiddelde waarden leiden.

Bepaalde partijen bieden, afhankelijk van het betreffende recreatiewoningproject, nog de mogelijkheid om gedurende een vooraf vastgestelde periode een gegarandeerd rendement te ontvangen. Deze gegarandeerde rendementen varieren tussen de 5 en 7% netto gedurende 3 respectievelijk 5 jaar. Een enkele partij biedt een gegarandeerd rendement van 6% gedurende 10 jaar. Gelet op het realiseerbaar acceptabel gemiddelde rendement van recreatiewoningen alsmede een correlatie welke naar verwachting niet gelijk is met die van traditionele vastgoedbeleggingssectoren, kunnen beleggingen in Nederlandse recreatiewoningen interessant zijn voor institutionele beleggers als portefeuille stabilisator en diversificator. Risico’s. Beleggen in recreatiewoningonroerend goed is eveneens onderhavig aan risico’s. De belangrijkste risico’s bij beleggingsrecreatiewoningen worden hierna genoemd met daarbij een beknopte toelichting. Huurrisico: Onder het huurrisico wordt organisatie) zijn verplichtingen huurrelatie tussen huurder en bestaan en er (tijdelijk) geen

verstaan dat een huurder ((keten)managementuit de huurovereenkomst niet nakomt waardoor de verhuurder (eigenaar recreatiewoning) ophoudt te nieuwe huurder gevonden kan worden of dat de 50


bestaande huurder danwel nieuwe huurder slechts bereid is tegen een lagere huurprijs te gaan huren en dat dit door de verhuurder wordt geaccepteerd. Als gevolg hiervan kan de huuropbrengst lager uitvallen dan verwacht hetgeen van invloed is op het uiteindelijke rendement. Onderhouds- en vervangingsrisico: De staat van onderhoud is bij vastgoed van groot belang, enerzijds voor de functionaliteit van het object, anderzijds ook vanwege de esthetische invloed en daarmee de aantrekkelijkheid van het object. Doorgaans zijn de onderhouds- en vervangingskosten gedurende de periode van gegarandeerd rendement voor rekening van de huurder ((keten)management-organisatie), zodat dit risico gedurende deze periode beperkt is. Indien een huurder niet aan zijn verplichtingen voldoet, komt het onderhoud en de vervanging voor de verhuurder. Als hiervan kunnen de kosten hoger uitvallen dan begroot, hetgeen van invloed is op het uiteindelijke rendement. De onderhouds- en vervangingskosten na de periode van gegarandeerd rendement of ingeval van variabele huuropbrengsten zijn doorgaans goed te begroten, zodat dit risico beperkt is. Debiteurenrisico: Dit betreft het risico dat de huurder niet aan zijn betalingsverplichtingen voldoet of kan voldoen bijvoorbeeld door verslechterde solvabiliteit, faillissement, opzeggen van kredietfaciliteiten waardoor de huurovereenkomst wordt ontbonden. Renterisico: Ingeval van een geldlening met flexibele rente of voor een geldlening met tot een bepaalde periode gefixeerde rente loopt de verhuurder (eigenaar recreatiewoning) een renterisico als gevolg van schommelingen van het rentetarief en mogelijke herfinanciering tegen een hoger rentepercentage. Beleggen met geleend geld: Ten opzichte van beleggen met eigen geld wordt in het geval met geleend geld beleggen een groter risico gelopen. Er kunnen hogere rendementen worden behaald, maar ook een groter verlies worden geleden op het investeringsbedrag. Inflatierisico/exploitatierisico: Bij prognoses wordt uitgegaan dat de huur jaarlijks op basis van een bepaald percentage zal worden geïndexeerd. Ook voor de kosten wordt uitgegaan van inschattingen van de hoogte van deze kosten en de stijging daarvan, overeenkomstig een geschat inflatiecijfer voor de nabije jaren. Hoewel deze inschattingen zo realistisch mogelijk zijn gemaakt, kunnen er toch afwijkingen optreden in de cashflows gedurende de looptijd van de belegging. Als gevolg hiervan kunnen rendementen lager uitvallen dan verwacht. Informatierisico: Dit betreft het risico dat de door de verkoper/ontwikkelaar van de recreatiewoningen verstrekte informatie niet juist en/of onvolledig is. Als gevolg hiervan kunnen rendementen lager uitvallen dan verwacht. Ten alle tijden zal de verstrekte informatie aldus kritisch in ogenschouw moeten worden genomen.

51


Verkooprisico: Het risico dat de bewuste recreatiewoning niet op het gewenste moment of niet tegen de verwachte prijs kan worden verkocht, waardoor een lager indirect rendement en daarmee totaalrendement wordt behaald dan verwacht. Ontwikkelingsrisico: Bij de ontwikkeling, bouw en realisatie van een beleggingsrecreatiewoningpark kunnen zich onvoorziene situaties voordoen die niet of moeilijk kunnen worden ingeschat. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan meerkosten in verband met overheidsvergunningen, dat tot vertraging van de bouw en oplevering kan leiden. (Rest)waarderisico: Het (rest)waarderisico is het risico dat de waarde van de recreatiewoning bij vervreemding lager ligt dan het totaal van de gedane investeringen. Waardeschommelingen dien zich meestal voor bij wijzigende marktomstandigheden (vraag en aanbod). Verder zijn kunnen de volgende factoren ook invloed op de waarde hebben: inflatie, rentestand, onderhoud, planologische ontwikkelingen, courantheid etc. Als gevolg hiervan kan de waarde van de recreatiewoning dalen. Wetgevingsrisico: Een onzekere factor bij een belegging in recreatiewoningen, maar ook bij het investeren in vastgoed in het algemeen, is de politiek. Wijziging van bepalingen ten aanzien van bodemverontreiniging, bestemmingsplannen, huurbescherming, arbeidsomstandigheden en fiscaliteit hebben in het verleden bewezen de nodige gevolgen te hebben gehad. Hoewel momenteel geen ingrijpende wijzigingen worden verwacht, zijn toekomstige wijzigingen niet uit te sluiten. Dit kan juridische, fiscale en of financiele consequenties tot gevolg kunnen hebben. Nederlandse economie: Het blijft mogelijk dat, ten gevolge van gewijzigde economische vooruitzichten, een conjunctuurdaling en/of een overaanbod aan gelijksoortig vastgoed, de huurprijzen zullen dalen en daarmee de waarde van de recreatiewoning. 3 | 5 Ligging, voorzieningen en voorkeuren Deze paragraaf behandelt in hoofdlijn de aard van de recreatiewoningsector in Nederland. Op basis van bestaande literatuur (NRIT 2005, 2009) is een beeld gevormd van de eigenschappen die het merendeel van de huidige recreatiewoningen en huisjesterreinen in Nederland hebben welke voor verhuur beschikbaar zijn. Ingegaan wordt op capaciteitsgegevens en kwaliteitsaspecten van recreatiewoningen en de huisjesterreinen waarop zij zijn gelegen. Tot slot komen de wensen en voorkeuren van huurders aan bod. De onderverdeling van de huisjesterreinen in Nederland met woningen welke voor verhuur beschikbaar zijn geeft het volgende beeld: 58% van deze huisjesterreinen behoren tot de kleinere parken en hebben minder dan 250 slaapplaatsen (circa 255 parken), 31% van de huisjesterreinen behoren tot de middelgrote parken en hebben tussen de 250-1000 slaapplaatsen (circa 135 parken), de overige 11% zijn huisjesterreinen met meer dan 1000 slaapplaatsen (circa 60 parken). 52


Kijkend naar de ligging van de parken, is het merendeel gelegen in een landschapstype dat wordt gekenmerkt door bos en/of heide (57%). Op een gedeelde tweede plaats komen parken welke gelegen zijn in een omgeving van strand zee en duinen (13%) meren, plassen en rivieren (13%) en platteland of polder (13%). De overige parken zijn gelegen in een heuvellandschap (4%). Op dergelijke huisjesterreinen staan gemiddeld 78 recreatiewoningen, waarbij de gemiddelde grootte van de woning een 6-persoons woning is. Informatie met betrekking tot een gemiddelde aantallen verdeling van 2-4-6-8 of grotere persoonswoningen binnen een park is niet beschikbaar. Het gemiddelde aantal slaapkamers bedraagt 2,5 en het gemiddeld aantal bedden bedraagt 5,4 per recreatiewoning. Om de steeds veeleisender consument te kunnen blijven bedienen is al enige tijd sprake van een tendens om accomodaties te upgraden. Het gevaar is aanwezig dat huisjesterreinen die te lang wachten met modernisering achter het net vissen. Omdat bij het achterblijven van modernisering de inkomsten onder druk kunnen komen te staan, wordt financiering van de upgrading in een dergelijk geval namelijk steeds lastiger. Center Parcs heeft eind 2006 bekend gemaakt te gaan investeren in haar parken met het doel de kwaliteit te verhogen. Op recreatiewoningniveau moet hierbij bijvoorbeeld gedacht worden aan luxere badkamers, terrassen met barbecue en boxspring matrassen. Op parkniveau gaat men meer aandacht schenken aan vrijetijdsvoorzieningen als bijvoorbeeld skatebanen en klimmuren (adventure thema). Daarnaast hebben zij aangegeven dat er meer luxe health en beautycentra zullen komen. Bij Landal GreenParks is eenzelfde tendens zichtbaar, men richt zich meer en meer op het uitrusten en het thema gezondheid. Het Nederlands Research Instituut voor Recreatie en Toerisme (NRIT) heeft in 2005 een inventarisatie gemaakt van 24 veel voorkomende recreatiewoninggebonden voorzieningen. De volgende voorzieningen zijn in of bij de meeste recreatiewoningen aanwezig (in afnemende volgorde): - tuinmeubelset; - televisietoestel; - terras; - centrale verwarming; - televisieaansluiting; - badkamer met douche; - centrale antenne Zeer weinig recreatiewoningen beschikken nog over de volgende voorzieningen (in toenemende volgorde): - computer; - internetaansluiting; - sauna; - droogtrommel; - bubbelbad; - wasmachine; - badkamer met bad en douche.

53


Voor een overzicht van aanwezige recreatiewoningvoorzieningen, zie de bijlagen. Voor de huisjesterreinen is eveneens een inventarisatie gemaakt van 26 veel voorkomende voorzieningen. De volgende voorzieningen zijn in (of bij) de meeste huisjesterreinen aanwezig (in afnemende volgorde): - receptie; - apart gelegen speeltuin; - fietsverhuur; - restaurant; - recreatieprogramma; Zeer weinig huisjesterreinen hebben de volgende voorzieningen: - squashbaan; - internetruimte; - fitnessruimte; - sport-/evenementenhal; - subtropisch zwembad. Voor een overzicht van aanwezige huisjesterreinvoorzieningen, zie de bijlagen. Gfk Panel Services Benelux heeft in 2008 nog bij recreatiewoninghuurders geïnventariseerd hoe belangrijk zij bepaalde voorzieningen in de recreatiewoning, op het huisjesterrein en de directe omgeving achtten. In onderstaande tabel zijn deze wensen en voorkeuren beknopt weergegeven: Tabel 3.5: Gewenste voorzieningen door recreatiewoninghuurders In de recreatiewoning Belang Op het huisjesterrein Belang Magnetron 3.6 Supermarkt 3.8 Vaatwasser 3.4 Overdekt zwembad 3.8 Open haard 2.9 Restaurant(s) 3.7 Wasmachine 2.8 Informatie omgeving 3.7 TV/film kanaal abbonn. 2.8 P-plaats bij woning 3.6 Cd-speler 2.8 Subtropisch zwembad 3.6 Dvd-speler 2.8 Fietsverhuur 3.1 Internet-aansluiting 2.7 Café/bars(s) 3.1 Bubbelbad 2.6 Openluchtbad 3.0 Sauna 2.4 Sportfaciliteiten 2.9 Bron: Gfk (bewerkt) 2008

In de omgeving Belang Natuur/bos/heide 3.9 Eet/drink voorz. 3.8 Gezelligheid 3.7 Wandelmogelijkh. 3.7 Rustige omgeving 3.7 Fietsmogelijkheden 3.6 Strand/duinen 3.6 Historische steden/dorpen 3.4 Goedkope bestemming 3.4 Grote stad met winkels 3.2

Uit bovenstaande tabel blijkt in de woning aan keukenvoorzieningen, gevolgd door media en wellness het meeste waarde te worden gehecht. Ten aanzien van het huisjesterrein acht men de supermarkt, gevolgd door het overdekte zwembad en het restaurant het belangrijkst. Voor de omgeving beoordeelt men de natuur, gevolgd door eten en drinken het hoogst.

54


3 | 6 Samenvatting hoofdstuk 3 In dit onderzoeksrapport worden recreatiewoningen gedefinieerd als: ‘’ een groep of aantal permanent aanwezige gebouwen gelegen op een huisjesterrein, die voldoen aan alle criteria die gelden voor woningen, bestemd om uitsluitend door een huishouden of een daarmee gelijk te stellen groep, dat een hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden bewoond, waarbij bovendien geldt dat de woningen gelegen zijn op een officieel voor recreatie aangewezen gebied waarbij deze hoofdzakelijk voor verhuur door de exploitant of beheerder van het complex beschikbaar zijn’’. Gesteld kan worden dat de voorraad verhuurrecreatiewoningen relatief gezien klein is. Ongeveer 34.000 recreatiewoningen worden bedrijfsmatig geëxploiteerd. De voorraad van alle soorten recreatieve woningverblijven is vele malen groter, circa 100.000 stuks, aangezien ook recreatiewoningen in gebieden staan zonder recreatieve bestemming, of zelf geen recreatieve bestemming hebben. Het aantal huisjesterreinen in Nederland blijft toenemen. Ook het hieraan gerelateerde aantal slaapplaatsen stijgt. Het huidige overheidsbeleid ten aanzien van toeristisch-recreatieve voorzieningen impliceert dat vanuit overheidswege in ieder geval sprake is van een stimulerend beleid, hetgeen als positief kan worden beschouwd. Gesteld kan worden dat de stijging van het aantal huishoudens en de daling van hun gemiddelde omvang alsook de vergrijzing zowel de kwantitatieve als kwalitatieve vraag naar recreatiewoningen een positieve stimulans geven. Bovendien neemt met de toenemende welvaart de beschikbare vakantietijd toe en daarmee de vraag naar recreatieve voorzieningen (van met name een hogere kwaliteit). Ook de huidige economische crisis lijkt gunstig uit te vallen voor de Nederlandse recreatiewoningsector. Recreatieve voorzieningen waarbij aandacht wordt geschonken aan het thema ‘duurzaamheid’ kunnen zich profileren. De klimaatverandering kan een positieve stimulans hebben voor recreëren in Nederland. Ingeval recreatieondernemers marketingtechnisch inspelen op trends als ‘believe’, ‘deceive’ en ‘preserve’ vergroten zijn mogelijk hun aantrekkelijkheid en daarmee de kans op een hogere bezettingsgraad. Concluderend kan gesteld worden dat de meest favoriete logiesvorm van de Nederlandse vakantieganger, de recreatiewoning is, welke in 2007 een flink stuk marktaandeel op de binnenlandse vakantiemarkt heeft veroverd. Er is sprake van een toename welke betrekking heeft op zowel de korte als de lange vakanties, alsmede de daarbij behorende overnachtingen. Ook het aantal overnachtingen door buitenlandse bezoekers steeg, welke toename voornamelijk betrekking had op verhuurrecreatiecomplexen. Als toeristengebied in Nederland neemt qua populariteit de Veluwe de tweede plaats in na de Noordzeebadplaatsen. De derde plaats kan worden toegeschreven aan de Groningse, Friese en Drentse zandgronden. Vanwege het karakter van het huidige gebruik van recreatiewoningen wordt het ruimtelijk beleidskader voor nieuwe recreatiewoningen gelijk getrokken met reguliere 55


woningen. De ruimtelijke mogelijkheden voor nieuwbouw van recreatiewoningen zijn gelijk aan de mogelijkheden voor nieuwbouw van woningen in het buitengebied: een aanvraag tot de bouw van een recreatiewoning kan alleen door een gemeente worden toegestaan, indien op die plaats ook een reguliere woning kan worden toegelaten. Als uitzondering op deze hoofdregel geldt dat voor complexen van recreatiewoningen waar het recreatieve gebruik van deze recreatiewoningen door middel van een bedrijfsmatige exploitatie kan worden verzekerd, een positieve planologische beoordeling kan worden gegeven. De woningen van dergelijke complexen hoeven niet te voldoen aan de weten regelgeving voor reguliere woningbouw. In toenemende mate erkennen de provinciale overheden het belang van toerisme in hun regio. Het permanent wonen in een recreatiewoning is niet toegestaan. Het gemeentelijk bestemmingsplan geeft aan of ergens wel of niet permanent gewoond mag worden. De gemeente kan er voor kiezen illegale bewoning aan te pakken, het bestemmingsplan te wijzigen of bewoners een persoonsgebonden gedoogbeschikking of ontheffing te geven (legalisering). Als gevolg van het huidige beleid zal de toeristische verhuurmarkt mogelijk oneigenlijke concurrentie ondervinden. Volgens de literatuur zullen recreatiewoningen welke nu nog permanent worden bewoond na beëindiging daarvan voor een klein deel toeristisch worden verhuurd, waardoor ze concurrentie vormen voor de grote verhuurbedrijven. Aan het beleggen in recreatiewoningen zijn diverse fiscale aspecten verbonden. In dit rapport is een beschrijving gegeven van de fiscale aspecten bij directe recreatieonroerendgoedbeleggingen voor beleggingsinstellingen en een beschrijving van de fiscale aspecten voor recreatiewoningen in de particuliere sfeer. Voor institutionele partijen zijn deze aspecten niet minder gunstig in vergelijking met andere onroerend goed sectoren. Een exploitant van bijvoorbeeld een hotel, bungalowpark, camping of jachthaven is voor het verblijf van niet-inwoners van de gemeente toeristenbelasting verschuldigd. De exploitant kan de toeristenbelasting doorberekenen aan de bezoekers. De kosten verschillen per gemeente. De toeristenbelasting wordt meestal berekend per overnachting. Wat een positief signaal voor de sector is, is dat gemeenten in toenemende mate de toeristenbelasting afschaffen. Bepaalde gemeenten trachten in overleg met de exploitanten tot een meer redelijke belastingheffing te komen. Kijken we naar recreatiewoningen zoals deze in dit rapport worden gedefinieerd, dus waarbij de woningen hoofdzakelijk voor verhuur door de exploitant of beheerder van het complex beschikbaar zijn, voeren een aantal partijen in Nederland duidelijk de boventoon, te weten Landal Greenparks, RP Holidays en Center Parcs. De verenigde eigenaren van een huisjesterrein kunnen kiezen voor een bepaald management concept, dat de mogelijkheid biedt de verhuur, het beheer en de financiën volledig te laten verzorgen door een professionele managementorganisatie. Als voordelen voor het uitbesteden aan een professionele organisatie met doorgaans een sterk merk, noemen deze organisaties dat consumenten weten welk kwaliteitsniveau zij kunnen verwachten, hetgeen de aantrekkingskracht van een park vergroot. Door het park onder de naam van de professionele organisatie in de markt te zetten, komt het park binnen het bereik van een grote groep potentiële huurders, 56


wat de kansen op een aantrekkelijk rendement van de investering aanzienlijk kan vergroten. De professionele managementorganisatie biedt doorgaans de mogelijkheid om in een recreatiewoning te beleggen met een te behalen rendement op basis van verhuuropbrengst (variabel rendement) of op basis van een huurgarantie (gegarandeerd rendement). Kijken we naar de gemiddelde bezettingsgraad van huisjescomplexen, dan bedraagt het percentage 38,6%. Opvallend is dat als we dit cijfer vergelijken met de percentages welke professionele (keten)managementorganisaties vermelden, respectievelijk 84% en tussen de 60 en 90%, hier een aanzienlijk verschil in zit. Blijkbaar zijn de grotere professionele aanbieders in staat een aanmerkelijk hoger bezettingsgraadpercentage te realiseren. Gelet op het bijzondere karakter van een recreatiewoning in vergelijking met reguliere woningen, kantoorgebouwen, winkels en bedrijfsruimten, heeft de wijze van waarderen ook een eigen karakteristiek. Voor wat betreft de objectafbakening van recreatieterreinen spelen de eigendomssituatie (ook rekening houdend met erfpacht/opstalrechten) en de exploitatie een doorslaggevende rol. Het WOZ-object zal bestaan uit het geheel waarvan het eigendom in één hand is en dat als één geheel wordt geëxploiteerd. Voor recreatieterreinen wordt hierbij de waardebepaling gebaseerd op de ‘exploitatiemogelijkheden’ van het betreffende terrein. In aansluiting op de systematiek van de ‘Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken’ dient dit bovendien te geschieden middels een discounted cashflow berekening. Dit is eveneens van toepassing voor individuele recreatiewoningen. Bij de systematiek van de Wet WOZ past dat wordt uitgegaan van een geobjectiveerde exploitatie (waarde in het economisch verkeer, voor een willekeurige gegadigde) en niet van de actuele exploitatie (waarde voor de huidige eigenaar/exploitant). Uit de in de diverse brochures afgegeven prognoses blijkt dat het verwachte directe rendement bij recreatiewoningen doorgaans schommelt tussen de 4,4 en 6,1% op jaarbasis. Ten aanzien van het indirecte rendement (waardeontwikkeling) worden verwachte percentages beschreven tussen de 2,3 en 4,8%. Op basis van de geringe beschikbare data is opmerkelijk dat er sprake is van behoorlijke verschillen tussen de waardeontwikkeling van woningen op ‘’kust’’-huisjesterreinen en ‘’bos’’huisjesterreinen. Gelet op het realiseerbaar acceptabel gemiddelde (totaal)rendement van recreatiewoningen alsmede een correlatie welke naar verwachting niet gelijk is met die van traditionele vastgoedbeleggingssectoren, kunnen beleggingen in Nederlandse recreatiewoningen interessant zijn voor institutionele beleggers als portefeuille stabilisator en -diversificator. Beleggen in recreatiewoningonroerend goed is eveneens onderhavig aan risico’s. De risico’s bij beleggingsrecreatiewoningen (huur-/ debiteuren-, onderhouds-/ vervangings-, rente, inflatie- / exploitatie-, informatie-, verkoop- ontwikkelings-, restwaarde-, wetgevings- en economisch risico) zijn benoemd en kort toegelicht. 58% van de verhuurhuisjesterreinen behoren tot de kleinere parken en hebben minder dan 250 slaapplaatsen (circa 255 parken), 31% behoren tot de middelgrote 57


parken en hebben tussen de 250-1000 slaapplaatsen (circa 135 parken), de overige 11% hebben meer dan 1000 slaapplaatsen (circa 60 parken). Het merendeel is gelegen in een landschapstype dat wordt gekenmerkt door bos en/of heide (57%). Op een gedeelde tweede plaats komen parken welke gelegen zijn in een omgeving van strand zee en duinen (13%) meren, plassen en rivieren (13%) en platteland of polder (13%). De overige parken zijn gelegen in een heuvellandschap (4%). Een verhuurpark heeft gemiddeld 78 recreatiewoningen, waarbij de gemiddelde grootte van de woning een 6-persoons woning is. Informatie met betrekking tot een gemiddelde aantallen verdeling van 2-4-6-8 of grotere persoonswoningen binnen een park is niet beschikbaar. Het gemiddelde aantal slaapkamers bedraagt 2,5 en het gemiddeld aantal bedden bedraagt 5,4 per recreatiewoning. Om de steeds veeleisender consument te kunnen blijven bedienen is al enige tijd sprake van een tendens om accomodaties te upgraden. Het gevaar is aanwezig dat huisjesterreinen die te lang wachten met modernisering achter het net vissen. In paragraaf 3.5 is een overzicht van recente voorkeuren ten aanzien van recreatiewoningen en huisjesterreinen weergegeven. In de literatuur zijn diverse aanknopingspunten gevonden van aspecten die van invloed zijn op de performance van beleggingsrecreatiewoningen. Omdat een aantal van deze aspecten samenhang met elkaar vertonen zijn zij thematisch geordend: Financieel-economische aspecten: - te behalen rendementen - waardering - risico’s - vraag en aanbod - bezettingsgraden - exploitatiekosten

Beleidsaspecten: - weten regelgeving - belastingen - ruimtelijk kader

Trendaspecten: - socio-demografische ontwikkelingen - economische ontwikkelingen - ecologische ontwikkelingen - kwalitatieve ontwikkelingen - vakantiegedrag

Managementaspecten: - marktpartijen - managementconcepten - beleggingsvarianten

Programmatische aspecten: - ligging - aard - omvang - type accommodaties - voorzieningen

58


4 | Onderzoeksmethodologie Het onderzoek is in het eerste hoofdstuk omschreven als een onderzoek met een hoofdzakelijk verkennend karakter, het dient inzicht in kritische aspecten binnen de Nederlandse beleggingsrecreatiewoningmarkt te verschaffen om (institutionele) beleggers te adviseren bij beleggingen in Nederlandse recreatiewoningen. Op basis van literatuuronderzoek is in hoofdstuk 2 en 3 een verwachting gewekt. Op welke wijze deze verwachting aan de praktijk is getoetst, wordt in dit hoofdstuk beschreven. In paragraaf 4.1 wordt ingegaan op de gekozen onderzoeksmethode. In paragrafen 4.2 en 4.3 wordt vervolgens beschreven hoe het onderzoek is geoperationaliseerd en op welke wijze de verwachting empirisch is getoetst aan de praktijk. 4 | 1 Kwalitatief onderzoek Bij empirisch kwalitatief onderzoek wordt door waarneming vastgesteld wat zich in de werkelijkheid (empirie) afspeelt. Mogelijkheden hiervoor zijn het bestuderen van bestaande documenten, observeren en interviewen. Kenmerkend voor kwalitatief onderzoek is het gebruik van verschillende databronnen en de nadruk op het ‘begrijpen’ of doorgronden van situaties. Bij het onderzoek is de fenomenologische benadering toegepast, hierbij wordt bewust afgezien van een vooraf bedachte systematiek. Om tot het wezen der dingen door te dringen, wordt geprobeerd zoveel mogelijk de data zelf te laten spreken. Achteraf wordt op basis van de bevindingen een ordening aangebracht. De fenomenologische benadering is vooral geschikt voor verkennend onderzoek, wanneer het er om gaat ideeën en/of inzichten te ontwikkelen. In aanvang heeft het onderzoek een beschrijvend karakter, er is sprake van een feitelijke registratie van informatie uit bestaande literatuur. Naar mate het onderzoek vordert neemt het verkennende karakter toe, waarna vervolgens getoetst wordt of de theorie door waarnemingen in de werkelijkheid wordt ondersteund. De trits beschrijvend - verkennend - toetsend is nauw gerelateerd aan de empirische cyclus zoals beschreven in de klassieker Methodologie van A.D. de Groot19. Uit bestaande literatuur zijn diverse aspecten naar voren gekomen welke van invloed zijn op de performance van Nederlandse recreatiewoningen als beleggingsobject. Deze aspecten zijn in algemene zin ten aanzien van vastgoedbeleggingen beschreven in hoofdstuk 2 en meer specifiek ten aanzien van de recreatiewoningsector in hoofdstuk 3. Voornoemde aspecten zijn vervolgens in de samenvatting van hoofdstuk 3 thematisch geordend. In de komende hoofdstukken wordt onderzocht of deze uit de literatuur voortkomende aspecten in de praktijk terugkomen en of aan bepaalde aspecten meer danwel minder waarde wordt gehecht voor wat betreft de invloed op 19

Groot, A.D. (1961), Methodologie. Grondslagen van onderzoek en denken in de gedragswetenschappen. Mouton & Co, Den Haag. 59


de performance van een Nederlandse beleggingsrecreatiewoning. Vanaf hoofdstuk 5 wordt het onderzoek aldus meer toetsend van aard. De verwachtingen op basis van bestaande literatuur worden zodoende op kwalitatieve wijze getoetst aan de werkelijkheid. De toetsing vindt plaats middels interviews met experts. Onder experts worden verstaan personen werkzaam bij marktpartijen welke in de praktijk bij de (beleggings)recreatiewoningsector op professionele (commerciële) basis betrokken zijn. Tot slot wordt een tweetal beleggingsrecreatiewoningparken nader geanalyseerd. Vanwege de onderlinge samenhang van de diverse aspecten en het feit dat deze aspecten slecht te kwantificeren zijn, wordt het empirische gedeelte van het onderzoek kwalitatief uitgevoerd middels interviews met experts. De keuze voor interviews en de selectie van experts wordt in paragraaf 4.2 verantwoord. In paragraaf 4.3 wordt de keuze van de beide casestudies weergegeven en de reden om twee beleggingsrecreatiewoningparken nader te analyseren. 4 | 2 Interviews met experts (marktpartijen) De diverse aspecten die in hoofdstuk 2 en 3 naar voren zijn gekomen, zijn kwantitatief nauwelijks te onderzoeken. Om deze reden is het empirisch deel van het onderzoek kwalitatief (middels interviews) uitgevoerd. Op deze wijze wordt een indruk verkregen ‘wat er leeft’ binnen de (beleggings)recreatiewoningsector: sentimenten uit de praktijk worden geproefd… De mate van gestructureerdheid van de interviews is semi-of gedeeltelijk gestructureerd. Er is een topiclijst gehanteerd aan de hand van de reeds eerder beschreven thematisch geordende aspecten waarbinnen de onderwerpen aan bod komen welke besproken dienen te worden en waarbij bovendien een voorkeur van vraagvolgorde wordt aangegeven. Afhankelijk van het type bedrijf waarvan de respondent afkomstig is zal naar gelang het gesprek zich ontplooid, uiteraard nog worden doorgevraagd op informatie welke met name bij die expert (werkzaam bij bepaald type bedrijf) aanwezig kan zijn. Selectiecriteria experts (marktpartijen) Van belang bij de keuze van de te interviewen personen is, dat deze in de praktijk op professionele (commerciële) basis betrokken zijn bij het onderhavige onderwerp ‘’beleggen in Nederlandse recreatiewoningen’’ en bovendien, gelet op het verkennende karakter van het onderzoek, in verschillende deelprocessen van de recreatiewoningmarkt opereren. Onder deze deelprocessen worden verstaan de ontwikkeling , realisatie, exploitatie, waardering, verkoop, verhuur van-, en het beleggen in recreatiewoningen. De te interviewen personen dienen de vragen te beantwoorden vanuit het oogpunt van een (institutionele)belegger. Informatieverzameling uit de interviews De interviews dienen vooral om na te gaan in hoeverre de voor beleggingsrecreatiewoningen van belang geachte aspecten voortkomend uit de literatuur ook door de experts worden bevestigd danwel er nog bepaalde aspecten ontbreken of juist in een bepaalde context relevant zijn. Bovendien wordt de experts 60


gevraagd of naar hun mening bepaalde aspecten grotere invloed hebben op de performance van een beleggingsrecreatiewoning. Operationalisatie van de interviews Gelet op de hoeveelheid en de diversiteit van aspecten welke in meer of minder mate van invloed zijn op de performance van een beleggingsrecreatiewoning is reeds in hoofdstuk 3 een ordening gemaakt naar een vijftal thema’s. In de interviews wordt vervolgens per thema met betrekking tot een aantal van deze aspecten gevraagd naar de mening van de verschillende experts. Hieronder worden deze vijf thema’s nogmaals genoemd: • Financieel-economische aspecten • Beleidsaspecten • Trendaspecten • Management aspecten • Programmatische aspecten 4 | 3 Casussen De verwachtingen voortkomend uit de eerder bestudeerde literatuur worden, indien aan de orde, bijgesteld aan de hand van de uitkomsten van de interviews met experts op basis van ervaringen uit de praktijk. Vervolgens worden per thema de belangrijkste aspecten samengevat. Aan de hand van de vijf thema’s wordt nog een succesvol en een minder succesvol beleggingsrecreatiewoningpark geanalyseerd om na te gaan in hoeverre bij deze parken aandacht is geschonken aan de diverse aspecten. Selectiecriteria casussen De geïnterviewde personen wordt ook gevraagd een voorbeeld te noemen van een naar hun mening succesvol en minder succesvol beleggingsrecreatiewoningpark. Uit de door de respondenten genoemde parken is vervolgens een keuze gemaakt om twee parken nader te analyseren. Informatieverzameling uit de casussen Op retrospectieve wijze zijn aan de hand van beschikbare brochures en gesprekken met betrokkenen de casus-studies uitgevoerd. Doel van de casus-studies is na te gaan of en op welke wijze de binnen de vijf thema’s benoemde aspecten in de praktijk herkenbaar zijn. Operationalisatie casussen Van de eerder binnen de vijf thema’s genoemde aspecten wordt nagegaan welke positieve danwel negatieve invloed ze uitoefenen op de performance van het beleggingsrecreatiewoningpark.

61


5 | Toetsing van de verwachtingen: interviews In dit hoofdstuk worden de resultaten van de interviews met marktpartijen weergegeven en geïnterpreteerd. Van belang bij de keuze van de te interviewen personen was, dat deze in de praktijk op professionele (commerciële) basis betrokken zijn bij het onderhavige onderwerp ‘’beleggen in Nederlandse recreatiewoningen’’ en bovendien, gelet op het verkennende karakter van het onderzoek, in verschillende deelprocessen van de recreatiewoningmarkt opereren. Onder deze deelprocessen worden verstaan de ontwikkeling, realisatie, exploitatie, waardering, verkoop/ verhuur van-, en het beleggen in recreatiewoningen. De interviews dienen vooral om na te gaan in hoeverre de voor beleggingsrecreatiewoningen van belang geachte aspecten voortkomend uit de literatuur ook door marktpartijen worden bevestigd danwel ontkracht of dat er mogelijk nog bepaalde aspecten ontbreken of juist in een bepaalde context relevant zijn. Bovendien is de experts gevraagd of naar hun mening bepaalde aspecten grotere invloed hebben op de performance van een beleggingsrecreatiewoning. De geïnterviewde personen is verzocht de vragen te beantwoorden vanuit het oogpunt van een institutionele belegger. 5 | 1 Financieel economische aspecten De interviews zijn gestart met het voorleggen van enkele vragen welke betrekking hebben op financiële aspecten. In hoofdstuk 2 zijn de doelen van het beleggen in onroerend goed namelijk omschreven als het genereren van een renderende belegging met stabiele inkomsten op basis van een langere termijn (visie) waarbij rekening wordt gehouden met risicoreductie (van de totale portefeuille) met als uiteindelijk doel het verbeteren van de financiële positie van de betrokkenen. Ten aanzien van de te behalen rendementen in deze sector gaven de ondervraagden aan dat directe rendementen variërend tussen de 4 en 8% netto zeker realistisch zijn. Gelet op een toenemende kwaliteitsimpuls van nieuwe recreatiewoningen heeft dit echter gevolgen voor het aankoopbedrag. Indien de prijs als gevolg van een kwaliteitsimpuls meer dan evenredig stijgt met het volume van de woning, kan dit leiden tot een afname van het directe (verhuur)rendement. Doorgaans wordt deze afname namelijk niet voldoende gecompenseerd door een hogere huurprijs en betere bezettingsgraad van de woning. Uiteraard werkt een toenemende kwaliteitsimpuls wel positief op de waardeontwikkeling, ook hier zijn echter bepaalde grenzen aan verbonden. Het is daarom van belang een juiste balans te vinden tussen het kwaliteitsniveau en investeringsbedrag van de recreatiewoning, om een acceptabel direct- en indirect rendement te behalen. Ten aanzien van het indirecte rendement acht men rendementen variërend tussen de 2 en 5% netto realistisch. De verschillen in waardeontwikkeling van recreatiewoningen gelegen op een ‘’kust’’-huisjesterrein en een ‘’bos’’-huisjesterrein werden door diverse partijen bevestigd. De waardeontwikkeling blijkt hoger op een ‘’kust’’-huisjesterrein. De aanwezigheid van water blijkt de grootste ‘trekker’ en aldus ook een positieve invloed te hebben op de waardeontwikkeling. Daarnaast speelt volgens twee van de ondervraagden de ligging van de woning op het huisjesterrein 62


ook een niet te onderschatten rol. Recreatiewoningen gelegen aan de rand van een huisjesterrein vertonen doorgaans een betere waardeontwikkeling dan centraal gelegen woningen. Aan de geïnterviewde personen met een (ontwikkel)beleggingsachtergrond zijn de uit de literatuur naar voren gekomen rendementseisen van beleggers voorgelegd, welke door INREV middels stijldefinities zijn omschreven als ‘’core (tot 11,5%)’’, ‘’valueadded (tussen 11,5 en 18,5%)’’ en ‘’opportunistic (>18,5%). Duidelijk werd dat deze percentages nog van voor de recente economische crisis stamden en heden ten dage eerder gedacht moet worden aan de volgende waarden: ‘’core (tot 8%)’’, ‘’value-added (tussen 8 en 12%)’’ en ‘’opportunistic (>12%). Volgens de stijldefinities van INREV zouden recreatiewoningen dan als ‘’core’’ en/of ‘’value-added’’ beleggingen zijn te typeren. Voor de grotere institutionele partijen geldt een minimale investeringsomvang van 5 miljoen euro, waarbij bedragen in orde van grootte tussen de 20 en 40 miljoen euro doorgaans gebruikelijk zijn. Een terugkerend antwoord dat de geïnterviewden gaven was dat de markt van recreatiewoningen vooral een heel stabiele markt is. Er is nauwelijks sprake van grote schommelingen in direct-danwel indirect rendement. Een belegging in een recreatiewoning kenmerkt zich door waardevastheid. De marktomstandigheden gedurende de huidige economische crisis bevestigen dit ook, gelet op de recente afwaarderingen in bijvoorbeeld de sectoren kantoren, woningen en winkels, waarvan volgens de geïnterviewden bij recreatiewoningen geen sprake is. De hotelsector heeft momenteel last van een terugval, omdat deze sector ook voor een aanzienlijk deel afhankelijk is van zakelijke overnachtingen en zaalverhuur voor congressen en seminars. Bovendien bestaat geen afhankelijkheid van een beperkt aantal huurders, zoals bijvoorbeeld in de kantoren of winkelmarkt het geval is dat soms een aanzienlijke impact kan hebben op het (totaal)rendement. In het geval een kantoorof winkelhuurder vertrekt of failliet gaat, kost het in de regel de nodige moeite om een nieuwe huurder te vinden waarbij men bovendien nog een tussentijdse leegstandsperiode voor de kiezen krijgt. Dit kan grote kasstroomschommelingen tot gevolg hebben. Bij het doortrekken van deze vergelijking hebben recreatiewoningen nog het pluspunt dat het afzonderlijke eenheden zijn met een beperkt investeringsvolume. Uitponden middels een gefaseerd uitpondprogramma is hierdoor relatief eenvoudig in tegenstelling tot de meer illiquide investeringsvolumen bij kantoren en winkels. Het aanbod vakantiegangers (potentiële huurders) dat een verblijf in een recreatiewoning wil doorbrengen is daarentegen stijgende, breed en divers. De huurgroei op jaarbasis varieert volgens de geïnterviewden tussen de 2,5 en 3,5% of hoger en ligt in de regel ook hoger dan de CPI index voor consumenten bestedingen, waardoor sprake is van een inflatie beschermende werking. Ten aanzien van de waardering van recreatiewoningen wordt onderscheid gemaakt tussen de waardering van een recreatiewoningpark en een solitaire recreatiewoning. Hierbij wordt de waardebepaling van een recreatiewoningpark vooral gebaseerd op de ‘exploitatiemogelijkheden’ van het betreffende terrein. Afgevraagd wordt of een professioneel bedrijf het park kan exploiteren danwel of je een partij kan vinden die de parkexploitatie zou willen overnemen van een huidige exploitant. Voor solitaire recreatiewoningen bestaat de waardebepaling doorgaans uit een combinatie van een 63


aantal factoren, te weten recente transacties van vergelijkbare recreatiewoningen op het bewuste recreatiepark (market evidence), de financiële positie van de V.V.E. waar de woning toe behoort, de ligging van de woning binnen het recreatiepark, de uitstraling en faciliteiten op het recreatiepark, de exploitatiemogelijkheden van de bewuste woning, of sprake is van beheer door een managementorganisatie en de mate van professionaliteit van deze managementorganisatie en de staat van onderhoud. Een gehanteerde kapitalisatiefactor van 8-9 voor een recreatiewoning op een klein park in particuliere handen is niet ongebruikelijk. Een kapitalisatiefactor van 12-13 met een uitschieter van 14 voor een courante recreatiewoning gelegen op een park dat bovendien aan de huidige vraag voldoet is daarentegen voor het topsegment gangbaar. Voor wat betreft de risico’s zijn de geïnterviewde personen allen erg positief gestemd in de zin dat men aangeeft dat de risico’s gering zijn. Eerder is al omschreven dat men unaniem van mening is dat het een stabiele markt betreft waarbij waardevastheid een sleutelwoord is. Met name in het geval het management door een ketenmanagementorganisatie wordt gevoerd, voorspelt men de kans op tegenvallende resultaten als zeer gering. Punt van aandacht is wel dat verkooptechnisch gezien het echter meer regel dan uitzondering is dat alle nieuwbouwprojecten te maken hebben met opstartproblemen. Garantierendementen bij nieuwbouwprojecten zijn vaak afkomstig van de ontwikkelaar, om de reden dat verwacht wordt dat hierdoor de woningen vlotter worden verkocht. Doorgaans is binnen 2,5 tot 3 jaar een park geheel verkocht en worden na deze periode ook eerst de verwachte bezettingsgraden gehaald. Een bezettingsgraad na 1 jaar van circa 50% oplopend naar 60-70% met uitschieters naar 75% vanaf jaar 3 wordt realistisch geacht, uitgaande van beheer door een ketenmanagementorganisatie. Hierbij halen de woningen op een ‘’kust’’-huisjesterrein gemiddeld een iets lager huurrendement in vergelijking tot woningen op een ‘’bos’’-huisjesterrein. Als verklaring geeft men hiervoor dat bij ‘’bos’’-huisjesterrein doorgaans meer slechtweervoorzieningen aanwezig zijn en ze daardoor minder seizoensafhankelijk zijn. Als belangrijkste risicoaspect wordt door de geïnterviewden genoemd het wegvallen van de ketenmanagementorganisatie. De kans hierop is echter gering, ook vanwege het feit dat deze organisaties de nodige randvoorwaarden stellen alvorens hun naam aan een project te verbinden. Op basis van ruime ervaring weten zij inmiddels welke omvang en eigenschappen een project dient te hebben om een rendabele exploitatie te kunnen genereren hetgeen ook weer direct in het belang van de recreatiewoningbelegger is. Mocht een dergelijk geval zich toch voordoen, kan in ieder geval worden teruggevallen op de al eerder genoemde waardevastheid van het onderliggende onroerend goed. Eén van de geïnterviewden adviseerde ingeval bij een bestaand park en beheer door een ketenmanagementorganisatie de belegger de keuze wordt geboden tussen een gegarandeerd of variabel rendement, te kiezen voor het variabele rendement. Volgens hem ligt dit laatste rendement altijd nog hoger dan het gegarandeerde rendement hetgeen ook door andere ondervraagden werd bevestigd. Een enkele geïnterviewde persoon gaf aan dat potentiële beleggers alert moeten zijn bij het instappen in een markt waarin momenteel het aanbod harder groeit dan de vraag. Met een op dit moment sterke toename van aanbod en concurrentie verandert de sector naar zijn zeggen van een groeimarkt in een verdringingsmarkt. Een 64


verdringingsmarkt, waarbij verouderde recreatiewoningen en parken uit de markt zullen vallen ten gunste van kwalitatief betere nieuwbouw. Het loyaliteitsconcept dient hiertegen remedie te bieden: zorg voor upgrading in combinatie met een herkenbare merkkwaliteit en service waardoor huurders terugkeren vanwege vertrouwdheid en goede ervaringen bij voorgaande bezoeken. Gelet op de eerder in dit rapport omschreven verwachte positieve ontwikkelingen voor wat betreft zowel de kwantitatieve als kwalitatieve vraag (toenemende welvaart, vergrijzing, de klimaatverandering) dient in het kader van dit onderzoek ‘alert’ eerder te worden geïnterpreteerd als ‘selectief’. Eén van de ondervraagden noemde het risico van onderhoudskosten in de toekomst, maar gaf hierbij gelijk aan dat dit te ondervangen is met een goede onderhoudsplanning en keuze van onderhoudsvrije materialen. Ingeval besloten wordt een verhuurbemiddelingsovereenkomst aan te gaan met een gegarandeerd rendement, zijn bovendien alle kosten zoals groot- en klein onderhoud, vervanging van inventaris etcetera voor rekening van de ketenmanagement-organisatie. Gedurende de periode van een overeenkomst met een gegarandeerd rendement, komt het stemrecht in de V.V.E. echter dan wel toe aan de ketenmanagementorganisatie. Voor een recreatiewoning met een gemiddelde omvang (6 personen) bedraagt het bruto-netto-huuropbrengsttraject ongeveer 50% bij gebruikmaking van een ketenmanagementorganisatie. Buiten de fee voor de ketenmanagementorganisatie (20-25%) en de beheersvergoeding (5%) zijn parklasten/bijdrage V.V.E. in de regel de grootste kostenpost. Doorgaans wordt jaarlijks door het bestuur van de verenigde eigenaren in samenspraak met de (keten)managementorganisatie een begroting gemaakt van de jaarlijkse exploitatiekosten. Per park kan de samenstelling verschillen, met name op het gebied van onderhoud, vervanging inventaris en voorschot nutsbedrijven willen deze leden/parkbijdragen per park uiteenlopen. Naarmate de servicecomponenten uitgebreid worden, ligt de ledenbijdrage hoger. Op basis van deze begroting wordt de hoogte van de leden- of parkbijdrage bepaald die de eigenaren voldoen ten behoeve van de exploitatie van het park. Gemeentelijke heffingen worden rechtstreeks door de betreffende instanties aan de eigenaar van de recreatiewoning in rekening gebracht. 5 | 2 Beleidsaspecten Ten aanzien van het ruimtelijk kader deed de helft van de geïnterviewde personen met name haar beklag over de vele te doorlopen procedures en de hiermee gemoeide tijdsduur. Dit is vaak inherent aan het gegeven dat de recreatieprojecten gerealiseerd worden in natuurgebieden. Trajecten van vijf tot zes jaar zijn niet ongebruikelijk. Zeker in het geval bezwaar wordt aangetekend of in het geval onvoorzien een beschermde diersoort of vegetatie in het projectgebied wordt ontdekt. Partijen geven aan wel veel tijd en energie te kunnen besparen door de overheid in een vroeg stadium bij de plannen te betrekken en bij de betrokken ambtenaren bewustwording te creëren dat het uiteindelijke plan voor alle betrokkenen een meerwaarde oplevert. Aan de geïnterviewden is de stelling voorgelegd dat als gevolg van het huidige overheidsbeleid (verbod op permanente bewoning) de toeristische verhuurmarkt 65


oneigenlijke concurrentie zal ondervinden. Recreatiewoningen welke nu nog permanent worden bewoond zullen na beëindiging daarvan voor een deel toeristisch worden verhuurd, waardoor ze concurrentie vormen voor de grote verhuurbedrijven. Verwacht wordt zelfs dat door het toegenomen aanbod ook de verhuurprijzen zullen dalen. Op deze stelling reageerden alle ondervraagden eensluidend dat de markt voor permanente bewoning een geheel andere markt is en geen concurrentie vormt voor de markt van recreëren en beleggen. Aangezien dit een ander aanbod betreft wordt als gevolg hiervan ook geen daling van huurprijzen verwacht in de beleggingsrecreatiewoningsector. Enkel ten aanzien van de huidige heffingswijze van toeristenbelasting ontstond bij meerdere ondervraagden de nodige ophef. Deze personen uitten hun ongenoegen over het feit dat de heffingsbedragen per gemeente verschillen, en in bepaalde gemeenten geen onderscheid wordt gemaakt in wat voor type accommodatie de overnachting plaatsvindt (heeft bij bepaalde typen accomodaties dus een veel grotere impact op de totaalhuurprijs). Ook de doelen waaraan de geïncasseerde belasting vervolgens door de gemeente wordt uitgegeven, is volgens één van de ondervraagden vaak niet conform het oogmerk waar de belasting in essentie voor bedoeld is. Deze antwoorden sluiten aan bij het standpunt van de Recron, die graag af wil van deze belastingheffing. Het is positief te vernemen dat bepaalde gemeenten inmiddels in overleg met de exploitanten trachten tot een meer redelijke belastingheffing te komen. 5 | 3 Trendaspecten Op de stelling dat verwacht wordt dat de stijging van het aantal huishoudens en de daling van hun gemiddelde omvang alsook de vergrijzing zowel de kwantitatieve als kwalitatieve vraag naar recreatiewoningen een positieve stimulans geven, werd door de ondervraagden bevestigend geantwoord. In de praktijk wordt hier op ingespeeld door het aanbod van luxer uitgevoerde recreatiewoningen te vergroten. Eén ondervraagde persoon gaf aan dat bepaalde ketenmanagementorganisaties momenteel inspelen op het toenemende aantal alleenstaanden, door hier speciale weekeinden voor te organiseren. Ten aanzien van de stelling dat met de toenemende welvaart de beschikbare vakantietijd toeneemt en daarmee de vraag naar recreatieve voorzieningen werd eveneens bevestigend geantwoord. Steeds meer wordt hierop ingespeeld door gedurende het jaar ook arrangementen aan te bieden waarbij het verblijf in de recreatiewoning kan worden gecombineerd met golf-, welness, fiets- en wandelprogramma’s. Meer specifiek ten aanzien van een toenemende vraag naar recreatiewoningen werd met name bevestigend geantwoord door de ondervraagden met een ontwikkelachtergrond. Volgens hen werd deze vraag echter meer gezien als een ‘eigendoms’vraag dan als een ‘huur’-vraag: er heerst meer en meer een cultuur van ‘het in bezit willen hebben’ van een tweede woning onder de meer vermogende particulieren, met daaraan verbonden een zekere status. De uit de literatuur naar voren gekomen trend dat spiritualiteit en zingeving twee steeds belangrijker wordende waarden zijn, wordt niet bevestigd door de 66


geïnterviewden. Deze trend wordt niet als zodanig herkend door de geïnterviewden en ook marketingtechnisch wordt er niet door hen op ingespeeld. Waarden als natuurlijke beleving, rust en ruimte daarentegen wel. Eerder kwam al aan de orde dat speciale arrangementen worden samengesteld waarbij op een ontspannende wijze genoten kan worden van de kwaliteit van de natuur in de nabije omgeving. De waarden natuur, rust en ruimte keren ook terug in de parkopzet. Bij de nieuwe parken wordt veelal getracht de natuurkenmerken van de omgeving in het park door te trekken door gebruik te maken van beplanting die bestaat uit inheemse vegetatie. Ook een ruimere parkopzet is herkenbaar: recreatiewoningen op ruimere kavels en zodanig gesitueerd dat een maximale privacy is gegarandeerd. Verder wordt ook aandacht aan de beleving geschonken, door parken steeds meer te thematiseren, bijvoorbeeld door de recreatiewoningen te ontwerpen in de typerende stijl welke precies past in de omgeving. Het Marinapark Volendam en een naast een kasteel gelegen park in België met een ridderthema zijn hiervan voorbeelden. Tot slot bevestigen verschillende ondervraagden inderdaad dat meer en meer aandacht wordt geschonken aan het zorgdragen voor aantrekkelijkheid voor alle leeftijdscategorieën van de recreatiewoning en het park waarin de woning is gelegen. 5 | 4 Managementaspecten Landal Greenparks, RP Holidays en Center Parcs zijn de voornaamste ketenmanagementorganisaties in Nederland. Volgens enkele ondervraagden neemt hierna met enige afstand Hogenboom Vakantieparken een respectabele vierde plaats in. In de hotelbranche is het gebruikelijk dat (institutionele) beleggers een managementcontract aangaan met een hotelonderneming in de vorm van een huurovereenkomst of een managementovereenkomst. De geïnterviewde personen beaamden dat in vergelijking met de hotelbranche, in de sector van recreatiewoningen voornamelijk sprake is van een managementovereenkomst. Kijken we naar de eerder genoemde directe recreatiewoningbeleggingsvarianten, dan is de vorm van beleggen met een rendement op basis van huuropbrengst (variabel rendement) of daar waar sprake is van een gegarandeerd rendement (verhuurgarantiecontract met gegarandeerde opbrengst) waarbij gebruik wordt gemaakt van een (keten)managementorganisatie het best te vergelijken met de vorm waarbij gewerkt wordt met een managementovereenkomst binnen de hotelsector. Hierbij de opmerking dat, gelet op de al eerder beschreven opstartproblemen welke vrijwel alle nieuwbouwprojecten kennen, het garantierendement doorgaans afkomstig is van de ontwikkelaar van de recreatiewoningen (garantiesteller). De reden die hiervoor ten grondslag ligt is de bij deze ontwikkelaars verwachte versnelde verkoopsnelheid van de woningen door ze aan te bieden met een garantie rendement.

67


Huren bij huurovereenkomsten drukken de balans, waardoor de (keten)managementorganisaties een voorkeur hebben voor managementovereenkomsten. Bij de eerder genoemde indirecte recreatiewoningbeleggingsvariant via een CVconstructie, is wel sprake van een vastgestelde huurovereenkomst tussen de CV (eigenaar van het vastgoed) en de (keten)managementorganisatie. Eén van de ondervraagde personen benadrukte dat hierbij de onderhouds- en vervangingskosten alsmede belastingen en verzekeringen voor rekening en risico van de huurder (= ketenmanagement-organisatie) zijn gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Dit vindt plaats middels een zogenaamde Triple Net huurovereenkomst. Aangezien bij een dergelijke overeenkomst de huur doorgaans per half jaar vooruit dient te worden voldaan en daarnaast door de huurder nog een bankgarantie moet worden gesteld ten bedrage van een half jaar huur, is sprake van één jaar zekerheid ingeval van bijvoorbeeld faillissement van de huurder, hetgeen risico beperkend werkt. Daarbij worden dit type overeenkomsten doorgaans aangegaan voor een langdurige periode van vijftien, soms twintig jaar (ter vergelijking: woningen één jaar, kantoren/ winkels bedrijfsruimten vijf of tien jaar) met vaak een gefixeerde huurindexering (in de regel gunstiger dan de CPI-index), zodat nauwelijks risico wordt gelopen. Voor het niet nakomen van onderhoudsverplichtingen door de huurder hoeft eveneens geen angst te bestaan, aangezien de huurder (= ketenmanagementorganisatie) zich hiermee zelf in de vingers zou snijden. Ingeval van achterstallig onderhoud vergroot dit namelijk de kans op verminderde verhuurbaarheid van de recreatiewoningen. Met andere typen management-overeenkomsten waren de geïnterviewde personen niet bekend. Bij een verdere vergelijking met de hotelbranche blijkt dat ook binnen de recreatiewoningsector bij de professionele (keten)managementorganisaties doorgaans het eigendom van de recreatiewoningen en de operationele aspecten worden gescheiden. Slechts een zeer gering aantal recreatiewoningen is ook in eigendom bij de (keten)managementorganisaties. Per huisjesterrein kan de gekozen constructie verschillend zijn. Een niet ongebruikelijk voorkomende constructie is dat de diverse recreatiewoningeigenaren een (verplichte) overeenkomst sluiten met een speciaal in het leven geroepen stichting. De stichting sluit op haar beurt een beheerovereenkomst met een ketenmanagementorganisatie. De diverse recreatiewoningeigenaren sluiten een (verplichte) verhuurbemiddelingsovereenkomst met de stichting. De stichting heeft op haar beurt weer een verhuurbemiddelingsovereenkomst gesloten met de ketenmanagementorganisatie. Verhuur van de recreatiewoning dient verplicht te geschieden via de stichting, die het exclusieve verhuurrecht heeft verleend aan de ketenmanagementorganisatie. Aan het eigen (privé)gebruik van de recreatiewoning worden beperkingen opgelegd. Meerdere respondenten benadrukten het grote belang van een goede managementorganisatie. Bij een gecombineerd (voornamelijk eigen gebruik en bezit deels gericht op verhuur) kleinschalig huisjesterrein zou volgens de ondervraagden een kleinere managementorganisatie of lokaal beheerdersechtpaar nog de gewenste resultaten kunnen bieden. Er zijn namelijk enkele voorbeelden te noemen waar dit naar tevredenheid functioneert, echter dit zijn volgens de ondervraagde personen 68


uitzonderingen. Aangegeven werd dat het beter is een keuze te maken: of een eigenarenpark(eigen gebruik) of een verhuurpark. Vanuit het oogpunt van een (institutionele) belegger gezien antwoordde het meerendeel van de geïnterviewden dat voor een gewenste minimale bezettingsgraad en correcte administratieve en operationele afhandeling, een ketenmanagementorganisatie heden ten dage een vereiste is. Deze laatst genoemde organisaties beschikken over een uiterst modern reserveringssysteem en call-center, waarin dagelijks vele aanvragen en boekingen worden verwerkt. Op de internet-sites van deze organisaties bestaat ook de mogelijkheid om ‘’real-time online’’ te reserveren. Een potentiële gast/huurder kan middels een zoek en boek functie gericht en optimaal een vakantieverblijf naar wens uitzoeken en reserveren. Ruim 50% van alle omzet blijkt inmiddels via internet te worden gerealiseerd. Het overige deel van de gasten wordt via een magazine of direct sales-traject geworven. Door de ruime ervaring en omvang hebben deze organisaties hun personeelsbeleid kunnen optimaliseren waardoor het bij deze organisaties werkzame personeel ook zeer efficiënt kan worden ingezet. Als voorbeeld werd genoemd dat volgens de huidige wetgeving bij zwembaden minder diep dan 1.40 meter momenteel toezicht nog geen vereiste is. Deze wetgeving wordt mogelijk gewijzigd waardoor toezicht verplicht is. Dit heeft direct gevolgen voor de exploitatie(personeelskosten). Verder beschikken ketenmanagementorganisaties over centrale inkoop met schaalvoordelen en betere kostencontrole op diensten welke op een huisjesterrein worden ingezet of afgenomen. Volgens één van de ondervraagden zijn deze ketenmanagementorganisaties zo ver, dat meer en meer sprake is van ’yield-management20’. Hiermee wordt bedoeld dat dagelijks meerdere mensen binnen deze organisatie bezig zijn om de bezettingsgraad van de recreatiewoningen te optimaliseren en vooral zo evenredig mogelijk te laten verlopen waarbij ook gebruik gemaakt wordt van klantrelatiebestanden. Bij een neiging tot tijdelijke daling van de bezettingsgraad, start men bijvoorbeeld met tijdelijke kortingsacties om zo grote schommelingen in bezetting te voorkomen. Doelgroepgerichte marketing maakt hiervan deel uit, waarbij bijvoorbeeld te denken valt aan gratis toegang voor kinderen tijdens de voor-of najaarsvakantie. Ook het aanbieden van vroegboekkortingen behoort tot de mogelijkheden. De eigenaren van de recreatiewoningen wordt de mogelijkheid geboden om in een zogenaamd ‘poule’-systeem deel te nemen, hetgeen het risico op een lage huuropbrengst verminderd ingeval van aanhoudende leegstand van puur de ‘eigen’ woning. In dit geval deelt men, bij deelname in een poule, mee in de huuropbrengsten van de poule waardoor een stabieler huurrendement wordt behaald. Bij een dergelijk systeem kan de poule bestaan uit bijvoorbeeld een aantal typen vier-persoonsrecreatiewoningen en zes-persoonsrecreatiewoningen. Bovenstaande komt de transparantie voor wat betreft de huuropbrengst in relatie tot de bezetting van de woning voor een individuele woningeigenaar (belegger) niet ten 20

Yield management is het op een bepaald moment toewijzen van de juiste eenheid tegen de juiste prijs aan de juiste klant met als doel maximalisatie van omzet. 69


goede. Tenzij de eigenaar zelf de woning heeft geboekt voor privégebruik is de werkelijke verhuuropbrengst bij een dergelijk ‘poule’systeem en kortingsacties niet controleerbaar. Dit geldt ook voor bepaalde extra opbrengsten als gevolg van speciale wensen van gasten welke tegen een meerprijs kunnen worden geboekt, waarbij te denken valt aan voorkeur in aankomsttijden, gewenste linnenpakketten etc. Hoewel ze er van overtuigd zijn dat door managementorganisaties niet wordt gekort op werkelijk ontvangen verhuuropbrengsten wekt volgens enkele van de ondervraagde personen de ondoorzichtigheid in het traject van bezetting tot de uiteindelijk gerealiseerde verhuuropbrengst de nodige argwaan bij institutionele partijen op. Dit gebrek aan transparantie is volgens enkele van de ondervraagde personen in het verleden ook één van de redenen geweest voor de institutionele partijen om niet (meer) te beleggen in deze sector. 5 | 5 Programmatische aspecten In algemene zin is de geïnterviewde personen gevraagd hoe naar hun mening het ideale beleggingsrecreatiewoningpark er uit zou moeten zien. Door deze open vraagstelling zijn uitspraken gedaan over diverse programmatische aspecten. Alle ondervraagden hamerden op het belang van de lokatie, waarbij opviel dat de aanwezigheid van het element water als een noodzaak werd gezien. Water wordt in brede zin beschouwd als een ‘trekker’ met het oog op de diverse watersportmogelijkheden (zwemmen, zeilen, surfen, pleziervaart). Daarnaast dient de lokatie onderscheidend vermogen te hebben door bijvoorbeeld authentieke elementen in de directe omgeving te bieden (historische steden of dorpjes) of voorzieningen te bieden voor dagrecreatie (pretpark, golfbaan, horeca). De ondervraagden met een ontwikkelachtergrond gaven aan dat zij per locatie met name bekijken of de locatie voldoende potentie heeft om bezoekers te trekken. Een waarneembare actuele trend is, dat getracht wordt de identiteit van de omgeving in het park zelf door te trekken. Als voorbeelden werden al genoemd Marinapark Volendam met recreatiewoningen in dezelfde stijl als de wereldberoemde Volendamse dijkwoningen. Ook is een park in ontwikkeling met recreatiewoningen welke ontworpen zijn in de typerende Drents-Friese stijl. Daar waar in het verleden bij veel parken sprake was van een gemeenschappelijk en tevens beeldbepalend gezicht (alle parken leken op elkaar, voorbeeld Center Parcs) is het hebben van een eigen gezicht heden ten dage een must. Hierbij blijft wel aandacht bestaan voor de ‘branding’ (loyaliteitsconcept). Dit eigen gezicht uit zich ook in het ontwerp van de woningen, daar waar in het verleden vaak sprake was van in rijen geschakelde bungalows, vindt tegenwoordig gedifferentieerde (grootte, typen, inrichting) nieuwbouw plaats in gevarieerde stijl waarbij de woningen ook verdiepingen kennen. Volgens de geïnterviewden is sprake van een toenemende vraag naar twee- tot vierpersoonsrecreatiewoningen en woningen juist geschikt voor twaalf personen en groter, de zogenaamde groeps- of familiewoningen. Door goed geïsoleerd te bouwen zijn deze grotere woningen soms splitsbaar om ze bij grote vraag ook in eenzelfde periode aan twee kleinere groepen gasten te kunnen verhuren.

70


‘Beleving’ is een veelgehoord en terugkerend begrip bij de geïnterviewde personen. De huidige consument wil variatie en bij een ander parkbezoek ook een andere beleving ondervinden. Daar waar in het verleden veel parken allemaal op elkaar leken om in te spelen op het verwachtingspatroon van de bezoeker, dient tegenwoordig ieder park een eigen identiteit te hebben. Hierbij is de ‘branding’ van de ketenmanagementorganisatie slechts het terugkerende kenmerk, dat de vertrouwdheid en verwachting van bezoekers ten aanzien van de kwaliteit van het park en de serviceverlening moet borgen. Deze ‘branding’ uit zich in het park door middel van vlaggen, logo’s, verwijsborden, brochures, welkomstinformatie etcetera. De geïnterviewden gaven verder allen aan dat de parken ruim van opzet moeten zijn. Privacy qua geluid en zicht zijn hierbij belangrijke waarden. Vanwege ruimtegebrek worden sommige parken momenteel ‘ingebreid’ hetgeen de privacy juist niet ten goede komt. Eerder was al genoemd dat rust en ruimte bij de huidige consument hoog in het vaandel staan. Voor een succesvolle exploitatie gaven diverse ondervraagden aan dat een huisjesterrein een minimale omvang zou moeten hebben van 200, zo niet 250 recreatiewoningen. Volgens meerdere geïnterviewden is sprake van een toenemende behoefte aan zorgvoorzieningen. Hierbij valt te denken aan nierdialysefaciliteiten op het park, een verplegingsservice(thuiszorg) en specifiek op ouderen en/of gehandicapten gerichte accomodaties (gelijkvloers, rolstoelvriendelijk, handgreepvoorzieningen, aangepaste toiletten). Bepaalde ketenmanagementorganisaties zijn al samenwerkingsverbanden aangegaan met zorginstanties om zorgarrangementen aan te kunnen bieden. De aanwezigheid van een receptievoorziening voor sleutelafgifte, verstrekking van parken omgevingsinformatie is een minimaal noodzakelijke voorziening. Verder worden een supermarkt en een restaurant geacht op een park aanwezig te zijn. Volgens de ondervraagden moet de recreatiewoning vandaag de dag voldoen aan hoge kwaliteitsnormen, er moet meer in de woning zitten dan wat men thuis heeft. Er is ook steeds meer vraag naar luxe woningen. Een luxe keuken en badkamer is een vereiste waarbij een sauna een optie is. Dit geldt ook voor de inrichting, het afwerkingsniveau moet hoog zijn. 5 | 6 Oordeel vanuit de marktpartijen Ter afronding van de interviews zijn de diverse marktpartijen gevraagd of zij institutionele partijen zouden adviseren te beleggen in recreatiewoningen. De antwoorden hierop spraken voor zich. Eén van de ondervraagde personen begreep niet waarom de institutionele partijen nog zo ondervertegenwoordigd zijn met bezittingen in deze sector. Door ontwikkelaars is de voorselectie reeds gemaakt, waardoor de lokatie over bijzondere kwaliteiten moet beschikken. De pijlers voor waardeontwikkeling zijn volgens hem daardoor al gelegd. Ingeval een ketenmanagementorganisatie zich eveneens aan het project wil verbinden, bestaat bovendien een zeer geringe kans op een tegenvallend huurrendement.

71


Een andere geïnterviewde persoon gaf het advies hier enkel in te stappen, mits dit past bij de eigen rendementseisen en de eigen ondergrens voor investeringsvolumen. De orde van grootte van bedragen ligt in deze sector namelijk vele malen lager dan bijvoorbeeld bij kantoren, waardoor meerdere eenheden moeten worden aangekocht. Hierbij is spreiding dan geen optie, aangezien dit dan resulteert in ‘versnipperd bezit’. Onder de voorwaarde dat deze beleggers het management uitbesteden, voegt men volgens deze geïnterviewde een waardevaste en stabiele rendementsgenerator toe aan de onroerend goed portefeuille. Volgens een volgende ondervraagde persoon ligt de verklaring dat de grote institutionele partijen in het verleden zijn uitgestapt, in het feit dat zij op dat moment hadden gekozen voor een uitpondmodel dat op dat moment een gunstig exitscenario had in relatie tot de marktomstandigheden. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat deze keuze mede werd gedreven door exploitatieproblemen van met name de centrumvoorzieningen en dat men de exploitatie in het algemeen in eigen beheer uitvoerde. Dit kon men niet rendabel voortzetten vanwege gewijzigde marktomstandigheden. Men maakte de fout te denken recreatiewoning onroerend goed te verhuren, terwijl men in werkelijkheid een product verhuurt waarbij continu geanticipeerd moet worden op ontwikkelingen in de consumentenvraag . Ook werd door enkele ondervraagden genoemd dat kantoren prima met elkaar te vergelijken zijn. Van deze onroerendgoedsector is volop data beschikbaar in de vorm van langjarige rendementsreeksen, zodat op basis van behaalde resultaten in het verleden, redelijk betrouwbare voorspellingen te doen zijn over toekomstige prestaties en de prestaties ten opzichte van andere beleggingsassets. Het feit dat deze data voor recreatiewoningen nauwelijks beschikbaar is en bij de betrouwbaarheid van de data bovendien de nodige vraagtekens kan worden gezet, is voor institutionele partijen al een risico op zich. De mening welke nogmaals terugkeerde was, dat de ondoorzichtigheid in het traject van bezetting tot de uiteindelijk gerealiseerde verhuuropbrengst de nodige argwaan bij institutionele partijen oproept. Dit gebrek aan transparantie is volgens enkele van de ondervraagde personen in het verleden ook één van de redenen geweest voor de institutionele partijen om niet meer te beleggen in deze sector. Daarnaast is nog sprake van een psychologische factor: een managementfee van 25% bij recreatiewoningen ten opzichte van een gebruikelijke fee van 2 à 3% bij kantoren, winkels, woningen en bedrijfsruimten is gevoelsmatig lastig te accepteren. 5 | 7 Praktijk versus theorie Worden de uitkomsten vanuit de praktijk vergeleken met het theoretische gedeelte, dan zijn de navolgende drie verschillen naar voren gekomen: Volgens bestaande literatuur (BVVW 2008) zullen recreatiewoningen welke nu nog permanent worden bewoond na beëindiging daarvan als gevolg van het huidige overheidsbeleid (verbod op permanente bewoning), voor een deel toeristisch worden verhuurd, waardoor ze concurrentie vormen voor de grote verhuurbedrijven. Bovendien wordt zelfs verwacht dat door het toegenomen aanbod ook de verhuurprijzen zullen dalen. Op deze stelling reageerden alle ondervraagden eensluidend dat de markt voor permanente bewoning een geheel andere markt is en 72


geen concurrentie vormt voor de markt van recreëren en beleggen. Aangezien dit een ander aanbod betreft wordt als gevolg hiervan ook geen daling van huurprijzen verwacht in de beleggingsrecreatiewoningsector. De toeristische verhuurmarkt zal geen oneigenlijke concurrentie ondervinden van het verbod op permanente bewoning. De uit de literatuur (NRIT 2009) naar voren gekomen trend dat spiritualiteit en zingeving twee steeds belangrijker wordende waarden zijn, wordt niet bevestigd door de geïnterviewden. Deze trend wordt niet als zodanig herkend door de geïnterviewden en ook marketingtechnisch wordt er niet door hen op ingespeeld. Uit bestaande literatuur is gebleken dat in algemene zin grote verschillen bestaan in bezettingsgraden van recreatiewoningen, dat sprake is van seizoensinvloeden, lokatieafhankelijke waardeontwikkeling en een bruto-netto traject waarin grote afwijkingen voorkomen. Hierdoor wordt een beeld geschetst dat diverse invloedsfactoren bij kunnen dragen aan grote schommelingen rond het verwachte, toekomstige rendement. Volgens de beleggingsleer betekent dit een groot risico: ‘’een grote bandbreedte rond het toekomstige verwachte rendement welke bandbreedte wordt uitgedrukt in de standaarddeviatie van het rendement’’. Een terugkerend antwoord dat de geïnterviewden daarentegen gaven was dat de markt van recreatiewoningen vooral een heel stabiele markt is. Volgens hen is er nauwelijks sprake van grote schommelingen in direct-danwel indirect rendement. Een belegging in een recreatiewoning kenmerkt zich volgens de geïnterviewden ook door waardevastheid. Voor wat betreft de risico’s zijn de geïnterviewde personen allen erg positief gestemd in de zin dat men aangeeft dat de risico’s gering zijn. De geïnterviewden interpreteren ‘risico’ echter als de kans op een tegenvallend resultaat oftewel een lager rendement dan verwacht. Aangezien de geïnterviewden allen afkomstig zijn bij ervaren, professionele, in de recreatiewoningmarkt opererende partijen, zijn zij blijkbaar in staat dit rendement in positieve zin te beïnvloeden en de kans op een tegenvallend rendement te beperken. Het product ‘’beleggingsrecreatiewoning’’ is derhalve in zijn algemeenheid niet als ‘stabiel’ of ‘risicoloos’ te bestempelen, het risico op een tegenvallend rendement is echter wel degelijk beïnvloedbaar. In hoofdstuk 7 worden de (kritische) aspecten om dit rendement te beïnvloeden, benoemd.

73


6 | Toetsing van de verwachtingen: casussen In dit hoofdstuk wordt een minder succesvol en een succesvol beleggingsrecreatiewoningpark geanalyseerd om na te gaan in hoeverre bij deze parken aandacht is geschonken aan de diverse aspecten en/of aan welke aspecten juist geen of te weinig aandacht is geschonken. Uit de literatuur zijn diverse aspecten naar voren gekomen welke van invloed zijn op de performance van Nederlandse beleggingsrecreatiewoningen. In het kader van dit onderzoek staat de sector van recreatiewoningen centraal vanuit het oogpunt van institutionele beleggers. In de eerste paragraaf van dit hoofdstuk is reeds beschreven dat bij institutionele beleggers sprake zal zijn van een minimale schaalgrootte van te beleggen gelden, waarbij het bovendien wenselijk is bepaalde controle over het vastgoed te houden. Dat om deze reden solitaire recreatiewoningen verder buiten beschouwing worden gelaten en slechts die recreatiewoningen welke zich op een huisjesterrein bevinden en hoofdzakelijk voor verhuur door de exploitant of beheerder van het complex beschikbaar zijn, in ogenschouw worden genomen. Op retrospectieve wijze zijn aan de hand van beschikbare brochures en gesprekken met betrokkenen de casussen geanalyseerd. Doel van de casussen is na te gaan of en op welke wijze binnen de vijf thema’s benoemde aspecten in de praktijk herkenbaar zijn. Per casus worden eerst de situatie en eventuele bijzonderheden omschreven waarna middels een SWOT-analyse de Strengths, Weaknesses, Opportunities en Threats worden weergegeven. 6 | 1 Casus 1: een minder renderend (beleggings)recreatiewoningpark Situatie Teneinde een eerste beeld te vormen van aspecten welke zich in de praktijk voordoen bij de realisatie van een recreatiewoningpark, is een ‘open’ gesprek gehouden met een ontwikkelaar van een recreatiewoningpark dat momenteel in fasen wordt gerealiseerd. In dit geval lag voor de start van de planvorming de politiek ten grondslag. De betreffende gemeente had de nadrukkelijke wens een aantal toeristische dagactiviteiten welke op dat moment in het hart van het dorp lagen, buiten de kern te plaatsen. Bovendien stond het gebied bekend als een aantrekkelijk vakantieverblijfsgebied. Dit was de aanleiding om te kijken of op een alternatieve lokatie meerdere functies (dagen verblijfsrecreatie) gecombineerd gerealiseerd konden worden, welke bij voorkeur een al bestaande verblijfsrecreatieve functie (camping) zouden versterken. Hierbij diende met diverse restricties vanuit de overheid rekening te worden gehouden, aangezien het een ecologisch gebied betrof en bovendien deels als waterwingebied functioneerde. Het nieuw te realiseren plan heeft daarom zowel een ‘natuur’ als ‘water’-toets ondergaan met daarnaast nog speciale aandacht voor het beeldkwaliteitsplan.

74


De opzet van het recreatiepark is gericht op inpassing van het terrein in de omgeving, waarbij het park een gebiedseigen karakter heeft gekregen. Hierbij is de architectuur uit de omgeving gebruikt als inspiratiebron. Het park is ruim van opzet. Totaal worden circa 140 recreatiewoningen gerealiseerd, gesitueerd in het noorden van het land in de nabijheid van een golfparcours dat ook gelijk als ‘trekker’ functioneert naast de al bestaande natuurlijke gebiedskwaliteiten (bos en beekdalen). Op basis van marktonderzoek is ingestoken op een hoog kwaliteitsniveau van de woningen, welke ook een gebiedseigen karakter hebben meegekregen. Hierdoor heeft het park als geheel een eigen uitstraling. De woningen zijn allen geschikt voor zes personen en zes-persoons woningen verdeeld over vijf typen met allen een redelijk luxe afwerkingsniveau. De architectuur is kenmerkend voor de omgeving, bovendien redelijk uniek waardoor het park een eigen identiteit heeft. Voor het dagelijks beheer ( sleutelafgifte en aansturing schoonmaak, beddegoed) is een beheerdersechtpaar ingeschakeld welke ook de naastgelegen camping runt. Er is geen aparte receptie aanwezig, verder is een kleine managementorganisatie gecontracteerd welke de verhuur regelt en het boekingsysteem bewaakt. De diverse eigenaren hebben een vrije keuze gehad om zelf te verhuren of een verhuurbemiddelingsovereenkomst aan te gaan waarbij sprake is van een verhuurplicht. Opbrengst enkel op basis van variabel rendement. Achteraf gezien wordt dit als een minpunt gezien. Een keuze voor óf een eigenarenpark óf een verhuurpark had tot grotere tevredenheid geleid bij de eigenaren met bijbehorende insteek (eigen gebruik of bestemd voor verhuur). Hoewel het park voor de ontwikkelaar als redelijk succesvol (aanvankelijk verliep de verkoop zeer vlot, momenteel wordt de prognose niet gehaald) beschouwd, vallen de verhuurresultaten voor de individuele eigenaren vooralsnog tegen. De landelijk gemiddelde bezettingsgraad van circa 40% wordt vooralsnog bij lange na niet gehaald. Vanwege het al bestaande grote netwerk vanuit het beheerdersechtpaar van de naastgelegen camping, ging men ervan uit dat dit ook tot belangstelling zou leiden vanuit reeds bestaande bezoekers van de camping voor de recreatiewoningen. Er blijkt toch een groot verschil te blijven bestaan tussen mensen die kiezen voor een verblijf op een camping of in een (luxe) recreatiewoning. Inmiddels is gekeken naar mogelijkheden om de verhuurresultaten te verbeteren. In het geval een (keten)managementorganisatie het huidige management zou overnemen, worden door deze partij echter aanvullende eisen gesteld. Een minimale woningomvang van 200 tot 250 woningen geldt daarbij als ondergrens. Ook worden aanvullende eisen gesteld aan de centrale voorzieningen. Marketingtechnisch stelt men voorwaarden voor wat betreft de ‘branding’ van het park. Gelet op het hoogwaardige afwerkingsniveau van de woningen blijkt door zowel de bewoners als de bezoekers ervan ook behoefte te zijn aan voorzieningen op niveau (kwaliteitsrestaurants, luxe winkelvoorzieningen, wellnessmogelijkheden). Deze zijn in de directe omgeving niet voorhanden, wel op ongeveer een half uur rijden. Verder wordt het park als te steriel ervaren en weinig kindvriendelijk. Er is te weinig rekening gehouden met de gezinsdoelgroep. Activiteiten voor bijvoorbeeld kinderen zijn op de naastgelegen camping (waar de eigenaren en gasten van de recreatiewoningen 75


overigens ook gebruik van mogen maken) weliswaar voorhanden, doch weer niet op het recreatiewoningpark zelf. Daarnaast is aangegeven dat er een gemis is aan ‘slechtweer’-voorzieningen op het park zelf. Het golfclubhuis functioneert tegelijk als complex met centrale voorzieningen als receptie, bar en toilethuis. Wel ligt op loopafstand een openluchtzwembad, het is echter niet op het park zelf aanwezig. Onderhavig beleggingsrecreatiewoningpark verwerkt in een sterkte-zwakte analyse geeft het volgende beeld: SWOT Strengths • Lokatie heeft onderscheidend karakter • Aanwezigheid belangrijke trekkers als een golfbaan , het element ‘water’ en prachtige natuur • Unieke architectuur: eigen identiteit zodat van ‘beleving’ sprake is • Hoogwaardige afwerking van de woningen, zowel qua bouwmaterialen als interieur, luxe inrichting • Waarden ‘natuur’, ‘rust’ en ‘ruimte’ aanwezig

Opportunities • Aantal woningen kan nog worden uitgebreid tot vereiste minimum aantal • De verkoopsnelheid van nog niet verkochte woningen kan met een garantierendement worden bespoedigd mits hier financieel nog ruimte voor is • Interesse door ketenmanagementorganisatie om het management over te nemen onder bepaalde voorwaarden • Momenteel worden door de managementorganisatie nog geen combinatie-arrangementen aangeboden • Momenteel is nog geen aandacht geschonken aan zorgfaciliteiten of is sprake van aangepaste woningen

Weaknesses • Aantal woningen (140) is uit exploitatieoogpunt te gering • Geen aantrekkelijkheid gecreëerd voor alle leeftijdscategorieën • Minimale parkvoorzieningen als een aparte receptie, supermarkt en restauratieve voorziening ontbreken • Eigenaren is de keuze geboden zelf te verhuren of dit via de managementorganisatie te laten verlopen • Geen variatie in de grootte van de woningen • Geen ‘slecht weer voorzieningen’ aanwezig • Lage bezettingsgraad Threats • Vanaf aanvang is de eigenaren de

keuze geboden zelf te verhuren of dit via de managementorganisatie te laten verlopen. Dit is achteraf lastig terug te draaien vanwege financiëleen gebruiksconsequenties • Negatieve publiciteit als gevolg van lage bezettingsgraad hetgeen leidt tot onvrede onder huidige eigenaren, inmiddels alweer te koop staande woningen (reputatie)

76


6 | 2 Casus 2: een beter renderend (beleggings)recreatiewoningpark Situatie Het tweede park is gelegen in het zuiden van het land en is met ongeveer 500 recreatiewoningen aanmerkelijk groter. Ongeveer de helft van de woningen bestaat echter wel uit geschakelde woningen. Het betreft een al jaren bestaand park dat blijvend aan de slag is. Een park dat vooruit wil. Daarbij wordt flink geïnvesteerd in nieuwe huisjes. Dit heeft echter een gevolg, de oudere huisjes verouderen hierdoor in verhouding tot deze modernere huisjes. Daarnaast is de keuze voor vrijstaande nieuwbouw eentje met gevolgen. Als gevolg van inbreiding uit de hoge dichtheid zich hierdoor veel sneller en resulteert in gevallen waarbij concessies zijn gedaan aan de privacy. Van een unieke eigen identiteit van de woningen en het park is geen sprake, waardoor het park geen eigen, unieke uitstraling heeft. Bij de nieuwbouw woningen tracht men hier wel op woningniveau aandacht aan te schenken, door de woningen te thematiseren. Er is wel een aanzienlijke variatie in grootte, typen en inrichting van de diverse woningen, er is keuze uit maar liefst 12 ‘standaard’ typen en nog eens 6 typen welke beschikken over ‘extra comfort’. Ook is op dit park aandacht besteed aan de realisatie van zogenaamde (splitsbare)groepswoningen, geschikt voor 12 personen en meer. Als grote ‘trekkers’ fungeren de op het park aanwezige natuurplas, waar diverse watersportmogelijkheden uit te voeren zijn. Daarnaast is een subtropisch zwemparadijs met diverse wellnessmogelijkheden aanwezig. Het park ligt zelf in een bosrijke natuur. Het park is een echt ‘verhuurpark’: eigenaren van deze woningen dienen een verhuurbemiddelingsovereenkomst te sluiten met een ketenmanagementorganisatie waarin tevens beperkingen zijn opgenomen ten aanzien van het eigen gebruik. Voor een gedeelte van het park is sprake van een CV-constructie, waar beleggers participaties voor kunnen afnemen. Ten aanzien van deze CV-constructie is met dezelfde ketenmanagementorganisatie een langjarige huurovereenkomst gesloten. Het park is verder voorzien van nagenoeg alle denkbare slechtweervoorzieningen, inclusief een supermarkt en meerdere restauratieve voorzieningen. Bijzonder is dat op dit park ook zorgvoorzieningen en een vergaderfaciliteit aanwezig is. Met een bezettingsgraad van een kleine 80% , renderen de diverse woningen uitstekend. Door de ketenmanagementorganisatie wordt ook veel aandacht geschonken aan het aanbieden van arrangementen voor dagtochten en/of uitstapjes in de directe omgeving welke met korting kunnen worden afgenomen. Verder worden diverse extra af te nemen diensten aangeboden welke tegen korting kunnen worden verkregen ingeval van vroegboekingen. Hierbij valt te denken aan 77


dekbed-, textiel-, schoonmaak-, peuterpakketten, internetpakketten, voordelige fietsaanbiedingen, culinaire horecacheques, fondue- of barbecue service in de recreatiewoning, champagneontbijt en een boodschappenservice. Het park is aantrekkelijk gemaakt voor alle leeftijdscategorieën, waarbij nagenoeg alle denkbare activiteiten op het park zelf zijn uit te voeren. Van echte ruimte en rust is geen sprake en zal ook nog afnemen door de inbreiding. Onderhavig beleggingsrecreatiewoningpark verwerkt in een sterkte-zwakte analyse geeft het volgende beeld: SWOT Strengths • Lokatie heeft onderscheidend karakter als gevolg van ligging op grensgebied • Aanwezigheid belangrijke trekkers als het element ‘water’ in de vorm van een natuurplas, subtropisch zwemparadijs , wellnessfaciliteiten alles in een natuurrijke omgeving • Zeer hoog voorzieningen niveau • Meer dan vereist minimum aantal woningen aanwezig waardoor voldoende exploitatiemogelijkheden • Diversiteit in type en grootte van de woningen, waaronder ook groepswoningen • Momenteel worden door de managementorganisatie diverse combinatie-arrangementen aangeboden • Er is aandacht geschonken aan zorgfaciliteiten en aangepaste woningen • Verhuurpark met verplichte verhuur en management via ketenmanagementorganisatie • Hoge bezettingsgraad Opportunities • ‘Beleving’ creëren door naast de woningen ook het park te thematiseren • Goede reputatie: positieve publiciteit

Weaknesses • Unieke architectuur: eigen identiteit

zodat van ‘beleving’ sprake is ontbreekt • Waarden ‘natuur’ en ‘rust’ niet echt aanwezig op het park zelf • Groot verschil tussen oude en nieuwe woningen • Beperkte privacy

Threats • Door inbreiding neemt de kans op

‘massaliteit’ toe • Afnemende privacy • Afname bezoek van bepaalde

doelgroep welke zich niet meer ‘op hun gemak’ voelen

78


7 | Conclusies en aanbevelingen Op basis van de literatuurstudie, de interviews met experts en de beide bestudeerde casussen, worden in dit laatste hoofdstuk conclusies getrokken en wordt advies gegeven ten aanzien van beleggingen in Nederlandse recreatiewoningen. De beschrijving van deze conclusies en het advies vindt plaats middels beantwoording van de onderzoeksvragen die voorafgaand aan het onderzoek zijn geformuleerd. Verder worden enkele aanbevelingen voor vervolgonderzoek gedaan, waarna tot slot reflectie plaats vindt. 7 | 1 Conclusies In deze paragraaf worden de conclusies van het onderzoek weergegeven. Ook wordt advies gegeven ten aanzien van de bevindingen van dit onderzoek. De beschrijving van deze conclusies en het advies vindt plaats middels beantwoording van de onderzoeksvragen die voorafgaand aan het onderzoek zijn geformuleerd. In hoofdstuk 1 is opgemerkt, dat om tot beantwoording van de centrale vraag te komen, eerst de diverse subvragen beantwoord zullen worden. Deze subvragen zijn hierna nogmaals weergegeven, met daarbij de uit het onderzoek naar voren gekomen antwoorden:

Wat zijn de uitgangspunten en afwegingen van institutionele partijen bij beleggingen in onroerend goed? Doelstellingen kunnen per belegger verschillen. Dit uit zich in het beleggingsbeleid en de gewenste portefeuillesamenstelling. Hierbij dient een belangrijk onderscheid te worden gemaakt tussen particuliere beleggers en institutionele beleggers. Particuliere beleggers kunnen tot doel hebben het zeker stellen van een toekomstig inkomen, koopkrachthandhaving van een vermogen, het maximeren van de opbrengsten van een belegging danwel een combinatie van voornoemde doelstellingen. Institutionele beleggers hebben tot doel het vermogen van deelnemers te beheren, om in de toekomst uitkeringen te kunnen verrichten. Op basis van de verwachte prestaties van de verschillende beleggingscategorieën wordt een bepaalde mix van beleggingscategorieën geadviseerd, welke is afgestemd op de verplichtingen van de belegger. Vastgoed beweegt zeer onafhankelijk van andere beleggingscategorieën. Er is bijna geen samenhang met aandelen, vastgoed beweegt gematigd negatief met obligaties. Het toevoegen van vastgoed aan een beleggingsportefeuille zorgt voor risicospreiding. Voor iedere belegger kan vastgoed een verschillende mate van geschiktheid hebben, afhankelijk van de eigen visie op de mogelijkheid of bereidheid om risico te lopen. Deze visie wordt ook wel het rendement-risicoprofiel van de belegger genoemd. Beleggers hebben in het algemeen met name oog voor de minst risicovolle vastgoedbeleggingssectoren. Dit zijn in de regel de sectoren waar veel informatie over beschikbaar is. Tegenvallende aandelenresultaten, schaarste van interessant vastgoedaanbod en toegenomen aan vastgoed toebedeeld kapitaal zijn 79


ontwikkelingen om onderzoek te doen naar alternatieve vastgoedbeleggingssectoren. Bij diversificatie binnen een beleggingscategorie is de drijfveer vaak dat een institutionele partij de performance stabiel wil houden op het niveau van de asset klasse. Als men binnen een categorie aan het diversifiëren slaat neemt het nut van diversificatie wel af. Theoretisch gezien levert diversificatie altijd een positieve bijdrage maar er worden steeds kleinere stapjes gemaakt, waardoor het effect afneemt. Diversificatie loont als de risico-rendementverhouding wordt verbeterd, en dit vindt alleen plaats als de correlatie met de toegevoegde categorie kleiner is dan één, en als de extra kosten het voordeel van diversificatie niet teniet doen. In het kader van dit onderzoek is het dus interessant om na te gaan of met de toevoeging van Nederlandse recreatiewoningen aan de asset klasse onroerend goed de risicorendement verhouding wordt verbeterd. Er zijn diverse modellen en theorieën ontwikkeld die een relatie leggen tussen het risico en het rendement van een beleggingsproduct. Deze blijken echter niet geschikt om het risico en rendement van een onroerendgoedbelegging te beoordelen, waaronder dus ook een eventuele belegging in recreatiewoningen. Een belangrijke uitkomst van een onderzoek naar de wijze van meten en managen van risico’s in commerciële onroerend goed portefeuilles in het Verenigd Koninkrijk is, dat ondervraagden het sentiment deelden dat het belangrijker is alle relevante risicoaspecten in overweging te hebben genomen in hun oordeel dan het daadwerkelijk kwantificeren ervan. Voorgaande impliceert dat ook voor beleggingen in Nederlandse recreatiewoningen, signalering van risicoaspecten of kritische aspecten in deze sector belangrijker is dan een daadwerkelijke kwantificering ervan.

Wat wordt in het kader van dit onderzoek verstaan onder een recreatiewoning en van welke situatie is sprake in Nederland? In dit onderzoeksrapport worden recreatiewoningen gedefinieerd als: ‘’ een groep of aantal permanent aanwezige gebouwen gelegen op een huisjesterrein, die voldoen aan alle criteria die gelden voor woningen, bestemd om uitsluitend door een huishouden of een daarmee gelijk te stellen groep, dat een hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden bewoond, waarbij bovendien geldt dat de woningen gelegen zijn op een officieel voor recreatie aangewezen gebied waarbij deze hoofdzakelijk voor verhuur door de exploitant of beheerder van het complex beschikbaar zijn’’. Ca. 34.000 van de 100.000 recreatiewoningen worden bedrijfsmatig geëxploiteerd (met een verhuurplicht). De overige ca. 66.000 worden hoofdzakelijk gebruikt als eerste – dus permanent bewoonde – of tweede woningen . Het aantal huisjesterreinen in Nederland blijft toenemen. Ook het hieraan gerelateerde aantal slaapplaatsen stijgt. In 2007 bedroeg het aantal huisjesterreinen in Nederland 838 welke ruimte bood voor 220.872 slaapplaatsen.

80


58% van de huisjesterreinen met woningen bestemd voor de verhuur behoren tot de kleinere parken en hebben minder dan 250 slaapplaatsen (circa 255 parken), 31% van de huisjesterreinen behoren tot de middelgrote parken en hebben tussen de 250-1000 slaapplaatsen (circa 135 parken), de overige 11% zijn huisjesterreinen met meer dan 1000 slaapplaatsen (circa 60 parken). Het merendeel is gelegen in een landschapstype dat wordt gekenmerkt door bos en/of heide (57%). Op een gedeelde tweede plaats komen parken welke gelegen zijn in een omgeving van strand zee en duinen (13%) meren, plassen en rivieren (13%) en platteland of polder (13%). De overige parken zijn gelegen in een heuvellandschap (4%). Gemiddeld bevinden zich 78 recreatiewoningen op een verhuurpark, waarbij de gemiddelde grootte van de woning een 6-persoons woning is. Informatie met betrekking tot een gemiddelde aantallen verdeling van 2-4-6-8 of grotere persoonswoningen binnen een park is niet beschikbaar. Het gemiddelde aantal slaapkamers bedraagt 2,5 en het gemiddeld aantal bedden bedraagt 5,4 per recreatiewoning. Om de steeds veeleisender consument te kunnen blijven bedienen is al enige tijd sprake van een tendens om accomodaties te upgraden. Het gevaar is aanwezig dat huisjesterreinen die te lang wachten met modernisering achter het net vissen.

Van welke externe ontwikkelingen is momenteel sprake en wat is de verwachte invloed ervan op de vraag naar recreatiewoningen? Gesteld kan worden dat de stijging van het aantal huishoudens en de daling van hun gemiddelde omvang alsook de vergrijzing zowel de kwantitatieve als kwalitatieve vraag naar recreatiewoningen een positieve stimulans geven. Bovendien neemt met de toenemende welvaart de beschikbare vakantietijd toe en daarmee de vraag naar recreatieve voorzieningen (van met name een hogere kwaliteit). Ook de huidige economische crisis lijkt gunstig uit te vallen voor de Nederlandse recreatiewoningsector. Recreatieve voorzieningen waarbij aandacht wordt geschonken aan het thema ‘duurzaamheid’ kunnen zich profileren. De klimaatverandering kan een positieve stimulans hebben voor recreëren in Nederland. Waarden als natuurlijke beleving, rust en ruimte worden steeds belangrijker. Eerder kwam al aan de orde dat speciale arrangementen worden samengesteld waarbij op een ontspannende wijze genoten kan worden van de kwaliteit van de natuur in de nabije omgeving. De waarden natuur, rust en ruimte keren ook terug in de parkopzet. Bij de nieuwe parken wordt veelal getracht de natuurkenmerken van de omgeving in het park door te trekken door gebruik te maken van beplanting die bestaat uit inheemse vegetatie. Ook een ruimere parkopzet is herkenbaar: recreatiewoningen op ruimere kavels en zodanig gesitueerd dat een maximale privacy is gegarandeerd. Verder wordt ook aandacht aan de beleving geschonken, door parken steeds meer te thematiseren, bijvoorbeeld door de recreatiewoningen te ontwerpen in de typerende stijl welke precies past in de omgeving. Meer en meer wordt aandacht geschonken aan het zorgdragen voor aantrekkelijkheid voor alle leeftijdscategorieën van de recreatiewoning en het park waarin de woning is gelegen.

81


Concluderend kan gesteld worden dat de meest favoriete logiesvorm van de Nederlandse vakantieganger, de recreatiewoning is, welke in 2007 een flink stuk marktaandeel op de binnenlandse vakantiemarkt heeft veroverd. Er is sprake van een toename welke betrekking heeft op zowel de korte als de lange vakanties, alsmede de daarbij behorende overnachtingen. Ook het aantal overnachtingen door buitenlandse bezoekers steeg, welke toename voornamelijk betrekking had op verhuurrecreatiecomplexen. Als toeristengebied in Nederland neemt qua populariteit de Veluwe de tweede plaats in na de Noordzeebadplaatsen. De derde plaats kan worden toegeschreven aan de Groningse, Friese en Drentse zandgronden.

Met welke weten regelgeving dient bij Nederlandse recreatiewoningen rekening te worden gehouden en hoe kan het overheidsbeleid worden getypeerd? Vanwege het karakter van het huidige gebruik van recreatiewoningen wordt het ruimtelijk beleidskader voor nieuwe recreatiewoningen gelijk getrokken met reguliere woningen. De ruimtelijke mogelijkheden voor nieuwbouw van recreatiewoningen zijn gelijk aan de mogelijkheden voor nieuwbouw van woningen in het buitengebied: een aanvraag tot de bouw van een recreatiewoning kan alleen door een gemeente worden toegestaan, indien op die plaats ook een reguliere woning kan worden toegelaten. Als uitzondering op deze hoofdregel geldt dat voor complexen van recreatiewoningen waar het recreatieve gebruik van deze recreatiewoningen door middel van een bedrijfsmatige exploitatie kan worden verzekerd, een positieve planologische beoordeling kan worden gegeven. De woningen van dergelijke complexen hoeven niet te voldoen aan de weten regelgeving voor reguliere woningbouw. In toenemende mate erkennen de provinciale overheden het belang van toerisme in hun regio. Het permanent wonen in een recreatiewoning is niet toegestaan. Het gemeentelijk bestemmingsplan geeft aan of ergens wel of niet permanent gewoond mag worden. De gemeente kan er voor kiezen illegale bewoning aan te pakken, het bestemmingsplan te wijzigen of bewoners een persoonsgebonden gedoogbeschikking of ontheffing te geven (legalisering). Op basis van de bestudeerde literatuur is de verwachting gewekt dat als gevolg van dit huidige beleid de toeristische verhuurmarkt mogelijk oneigenlijke concurrentie ondervindt. Alle ondervraagden beweerden echter eensluidend dat de markt voor permanente bewoning een geheel andere markt is en geen concurrentie vormt voor de markt van recreëren en beleggen. Aangezien dit een ander aanbod betreft wordt als gevolg hiervan ook geen daling van huurprijzen verwacht in de beleggingsrecreatiewoningsector. Aan het beleggen in recreatiewoningen zijn diverse fiscale aspecten verbonden. In dit rapport is een beschrijving gegeven van de fiscale aspecten bij directe recreatieonroerendgoedbeleggingen voor beleggingsinstellingen en een beschrijving van de fiscale aspecten voor recreatiewoningen in de particuliere sfeer. Voor beleggingsinstellingen zijn deze aspecten niet minder gunstig in vergelijking met andere onroerend goed sectoren.

82


Een exploitant van een hotel, recreatiewoningpark, camping of jachthaven is voor het verblijf van niet-inwoners van de gemeente toeristenbelasting verschuldigd. De exploitant kan de toeristenbelasting doorberekenen aan de bezoekers. De kosten verschillen per gemeente. De toeristenbelasting wordt meestal berekend per overnachting. Wat een positief signaal voor de sector is, is dat gemeenten in toenemende mate de toeristenbelasting afschaffen. Bepaalde gemeenten trachten in overleg met de exploitanten tot een meer redelijke belastingheffing te komen. Het huidige overheidsbeleid ten aanzien van toeristisch-recreatieve voorzieningen impliceert dat vanuit overheidswege in ieder geval sprake is van een stimulerend beleid, hetgeen als positief kan worden beschouwd.

Wat zijn de kenmerken van de Nederlandse (beleggings)recreatiewoningmarkt? Kijken we naar recreatiewoningen zoals deze in dit rapport worden gedefinieerd, dus waarbij de woningen hoofdzakelijk voor verhuur door de exploitant of beheerder van het complex beschikbaar zijn, voeren een aantal partijen in Nederland duidelijk de boventoon, te weten Landal Greenparks, RP Holidays en Center Parcs. De verenigde eigenaren van een huisjesterrein kunnen kiezen voor een bepaald management concept, dat de mogelijkheid biedt de verhuur, het beheer en de financiën volledig te laten verzorgen door een professionele managementorganisatie. Als voordelen voor het uitbesteden aan een professionele organisatie met doorgaans een sterk merk, noemen deze organisaties dat consumenten weten welk kwaliteitsniveau zij kunnen verwachten, hetgeen de aantrekkingskracht van een park vergroot. Door het park onder de naam van de professionele organisatie in de markt te zetten, komt het park binnen het bereik van een grote groep potentiële huurders, wat de kansen op een aantrekkelijk rendement van de investering aanzienlijk kan vergroten. Met een op dit moment sterke toename van aanbod en concurrentie verandert de sector van een groeimarkt in een verdringingsmarkt. Een verdringingsmarkt, waarbij verouderde recreatiewoningen en parken uit de markt zullen vallen ten gunste van kwalitatief betere nieuwbouw. Het loyaliteitsconcept dient hiertegen remedie te bieden: zorg voor upgrading in combinatie met een herkenbare merkkwaliteit en service waardoor huurders terugkeren vanwege vertrouwdheid en goede ervaringen bij voorgaande bezoeken. De professionele managementorganisatie biedt doorgaans de mogelijkheid om in een recreatiewoning te beleggen met een te behalen rendement op basis van verhuuropbrengst (variabel rendement) of op basis van een huurgarantie (gegarandeerd rendement). Kijken we naar de gemiddelde bezettingsgraad van recreatiewoningen in Nederland, dan bedraagt het percentage 38,6%. Hoewel professionele (keten)managementorganisaties in promotionele brochures respectievelijk 84% en tussen de 60 en 90% vermelden, wordt volgens de geïnterviewden daarentegen een bezettingsgraad na 1 jaar van circa 50% oplopend naar 60-70% met uitschieters naar 75% vanaf jaar 3 realistisch geacht. Opvallend is dat als we deze cijfers 83


vergelijken met de percentages van de gemiddelde bezettingsgraad van recreatiewoningen in Nederland, hier een aanzienlijk verschil in zit. Blijkbaar zijn de grotere professionele aanbieders in staat een aanmerkelijk hoger bezettingsgraadpercentage te realiseren. Uit bestaande literatuur is gebleken dat in algemene zin grote verschillen bestaan in bezettingsgraden van recreatiewoningen, dat sprake is van seizoensinvloeden, lokatieafhankelijke waardeontwikkeling en een bruto-netto traject waarin grote afwijkingen voorkomen. Hierdoor wordt een beeld geschetst dat diverse invloedsfactoren bij kunnen dragen aan grote schommelingen rond het verwachte, toekomstige rendement. Volgens de beleggingsleer betekent dit een groot risico: ‘’een grote bandbreedte rond het toekomstige verwachte rendement welke bandbreedte wordt uitgedrukt in de standaarddeviatie van het rendement’’. Een terugkerend antwoord dat de geïnterviewden daarentegen gaven was dat de markt van recreatiewoningen vooral een heel stabiele markt is. Volgens hen is er nauwelijks sprake van grote schommelingen in direct-danwel indirect rendement. Een belegging in een recreatiewoning kenmerkt zich volgens de geïnterviewden ook door waardevastheid. Voor wat betreft de risico’s zijn de geïnterviewde personen allen erg positief gestemd in de zin dat men aangeeft dat de risico’s gering zijn. De geïnterviewden interpreteren ‘risico’ echter als de kans op een tegenvallend resultaat oftewel een lager rendement dan verwacht. Aangezien de geïnterviewden allen afkomstig zijn bij ervaren, professionele, in de recreatiewoningmarkt opererende partijen, zijn zij blijkbaar in staat dit rendement in positieve zin te beïnvloeden en de kans op een tegenvallend rendement te beperken. Het product ‘’beleggingsrecreatiewoning’’ is derhalve in zijn algemeenheid niet als ‘stabiel’ of ‘risicoloos’ te bestempelen, het risico op een tegenvallend rendement is echter wel degelijk beïnvloedbaar. Bovendien hebben recreatiewoningen een correlatie welke naar verwachting niet gelijk is met die van traditionele vastgoedbeleggingssectoren.

Wat is het rendement-risicoprofiel van Nederlandse recreatiewoningen? Uit de in de diverse brochures afgegeven prognoses blijkt dat het verwachte directe rendement bij recreatiewoningen doorgaans schommelt tussen de 4,4 en 6,1% op jaarbasis. Ten aanzien van het indirecte rendement (waardeontwikkeling) worden verwachte percentages beschreven tussen de 2,3 en 4,8%. Volgens de geïnterviewden is deze ‘range’ wat groter: respectievelijk tussen de 4 en de 8% (direct) en de 2 en de 5% (indirect). Op basis van de geringe beschikbare data is opmerkelijk dat er sprake is van behoorlijke verschillen tussen de waardeontwikkeling van recreatiewoningen op ‘’kust’’-huisjesterreinen en ‘’bos’’-huisjesterreinen. Deze verschillen werden beaamd door de ondervraagde personen. Gelet op het acceptabele gemiddelde rendement van recreatiewoningen alsmede een correlatie welke naar verwachting niet gelijk is met die van traditionele vastgoedbeleggingssectoren, kunnen beleggingen in Nederlandse recreatiewoningen interessant zijn voor institutionele beleggers als portefeuille stabilisator en diversificator. De risico’s bij beleggingsrecreatiewoningen (huur-/ debiteuren-, onderhouds-/ vervangings-, rente, inflatie- / exploitatie-, informatie-, verkoop- ontwikkelings-,

84


restwaarde-, wetgevings- en economisch risico) zijn benoemd en kort toegelicht in paragraaf 3.4. In de beleggingsleer wordt onder risico verstaan de bandbreedte rond het toekomstige, verwachte rendement welke bandbreedte wordt uitgedrukt in de standaarddeviatie van het rendement. Harde data in de vorm van meerjarige directeen indirecte rendementreeksen van beleggingsrecreatiewoningen zijn echter niet beschikbaar. Een gefundeerde bepaling van de rendement-risico verhouding en de Sharpe-ratio is aldus niet mogelijk. Of met de toevoeging van Nederlandse recreatiewoningen aan de asset klasse onroerend goed de risico-rendement verhouding wordt verbeterd is bij gebrek aan data derhalve ook geen kwantitatief gefundeerde uitspraak te doen. Volgens de geïnterviewden is echter sprake van een zeer stabiele markt waarbij de pijlers voor waardeontwikkeling reeds zijn gelegd (voorselectie: lokatie beschikt in de regel over bijzondere kwaliteiten). Ingeval een ketenmanagementorganisatie zich eveneens aan het project wil verbinden, bestaat bovendien een zeer geringe kans op een tegenvallend huurrendement. Zoals reeds eerder is omschreven, is het product ‘’beleggingsrecreatiewoning’’ in zijn algemeenheid niet als ‘stabiel’ of ‘risicoloos’ te bestempelen, het risico op een tegenvallend rendement is echter wel degelijk beïnvloedbaar. Gelet op het realiseerbaar acceptabele gemiddelde (totaal)rendement van recreatiewoningen alsmede een correlatie welke naar verwachting niet gelijk is met die van traditionele vastgoedbeleggingssectoren, kunnen beleggingen in Nederlandse recreatiewoningen interessant zijn voor institutionele beleggers als portefeuille stabilisator en -diversificator. De hiervoor beschreven antwoorden op de subvragen leiden hierna vervolgens tot beantwoording van de hoofdvraag:

Wat zijn kritische aspecten binnen de Nederlandse beleggingsrecreatiewoningmarkt en hoe kan inzicht daarin gebruikt worden om institutionele beleggers te adviseren bij beleggingen in recreatiewoningen? De in het onderzoek naar voren gekomen aspecten zijn geordend binnen een vijftal thema’s, te weten financieel-economische-, beleids-, trend-, management- en programmatische aspecten. Beknopt zijn deze in de kern eerst nogmaals samengevat: Financieel-economische aspecten Uit bestaande literatuur is gebleken dat in algemene zin grote verschillen bestaan in bezettingsgraden van recreatiewoningen, dat sprake is van seizoensinvloeden, lokatieafhankelijke waardeontwikkeling en een bruto-netto traject waarin grote afwijkingen voorkomen. Hierdoor wordt een beeld geschetst dat diverse invloedsfactoren bij kunnen dragen aan grote schommelingen rond het verwachte, toekomstige rendement. Volgens de beleggingsleer betekent dit een groot risico: ‘’een grote bandbreedte rond het toekomstige verwachte rendement welke bandbreedte wordt uitgedrukt in de standaarddeviatie van het rendement’’. Een terugkerend antwoord dat de geïnterviewden daarentegen gaven was dat de markt van recreatiewoningen vooral een heel stabiele markt is. Volgens hen is er nauwelijks sprake van grote schommelingen in direct-danwel indirect rendement. Een 85


belegging in een recreatiewoning kenmerkt zich volgens de geïnterviewden ook door waardevastheid. Voor wat betreft de risico’s zijn de geïnterviewde personen allen erg positief gestemd in de zin dat men aangeeft dat de risico’s gering zijn. De geïnterviewden interpreteren ‘risico’ echter als de kans op een tegenvallend resultaat oftewel een lager rendement dan verwacht. Aangezien de geïnterviewden allen afkomstig zijn bij ervaren, professionele, in de recreatiewoningmarkt opererende partijen, zijn zij blijkbaar in staat dit rendement in positieve zin te beïnvloeden en de kans op een tegenvallend rendement te beperken. Het product ‘’beleggingsrecreatiewoning’’ is derhalve in zijn algemeenheid niet als ‘stabiel’ of ‘risicoloos’ te bestempelen, het risico op een tegenvallend rendement is echter wel degelijk beïnvloedbaar. Bovendien hebben recreatiewoningen een correlatie welke naar verwachting niet gelijk is met die van traditionele vastgoedbeleggingssectoren. Voor iedere belegger kan vastgoed een verschillende mate van geschiktheid hebben, afhankelijk van de eigen visie of bereidheid om risico te lopen. Gelet op het realiseerbaar acceptabele gemiddelde (totaal)rendement van recreatiewoningen alsmede een correlatie welke naar verwachting niet gelijk is met die van traditionele vastgoedbeleggingssectoren, kunnen beleggingen in Nederlandse recreatiewoningen interessant zijn voor institutionele beleggers als portefeuillestabilisator en diversificator. Beleidsaspecten Het huidige overheidsbeleid ten aanzien van toeristisch-recreatieve voorzieningen impliceert dat vanuit overheidswege in ieder geval sprake is van een stimulerend beleid, hetgeen als positief kan worden beschouwd Trendaspecten De stijging van het aantal huishoudens in combinatie met een daling van hun gemiddelde omvang alsook de vergrijzing geeft zowel de kwantitatieve als kwalitatieve vraag naar recreatiewoningen een positieve stimulans. Met de toenemende welvaart neemt de beschikbare vakantietijd toe en daarmee de vraag naar recreatieve voorzieningen. De huidige economische crisis lijkt gunstig uit te vallen voor de Nederlandse recreatiewoningsector. De recreatiewoning heeft in 2007 een flink stuk marktaandeel op de binnenlandse vakantiemarkt veroverd, waarbij sprake is van een toename welke betrekking heeft op zowel de korte als de lange vakanties, alsmede de daarbij behorende overnachtingen. Ook het aantal overnachtingen door buitenlandse bezoekers steeg, welke toename voornamelijk betrekking had op verhuurrecreatiecomplexen. Verschillende studies naar de gevolgen van klimaatverandering tonen aan dat de klimatologische omstandigheden in Zuid-Europa minder aantrekkelijk voor toerisme worden, terwijl het klimaat van Noord- en West-Europa juist aantrekkelijker wordt voor toerisme. Managementaspecten Met een op dit moment sterke toename van aanbod en concurrentie verandert de sector van een groeimarkt in een verdringingsmarkt. Een verdringingsmarkt, waarbij verouderde recreatiewoningen en parken uit de markt zullen vallen ten gunste van kwalitatief betere nieuwbouw. Het loyaliteitsconcept dient hiertegen remedie te bieden: zorg voor upgrading in combinatie met een herkenbare merkkwaliteit en service waardoor huurders terugkeren vanwege vertrouwdheid en goede ervaringen bij voorgaande bezoeken. Opvallend is dat als we de bezettingsgraadpercentages 86


van ketenmanagementorganisaties vergelijken met de percentages van de gemiddelde bezettingsgraad van recreatiewoningen in Nederland, hier een aanzienlijk verschil in zit. Blijkbaar zijn de grotere professionele aanbieders in staat een aanmerkelijk hoger bezettingsgraadpercentage te realiseren. Programmatische aspecten De lokatie is zeer belangrijk, waarbij opvalt dat de aanwezigheid van het element water als een noodzaak wordt gezien. De lokatie dient onderscheidend vermogen te hebben en daarmee potentie om een groot aantal bezoekers te trekken. ‘Onderscheidend vermogen’ kan zich op diverse manieren uitten; te denken valt aan dichtbijgelegen authentieke dorpen, bijzondere natuur, de mogelijkheid om dagtripjes te maken (attractieparken en musea), de grens met het buitenland, een golfbaan etc. Tegenwoordig wordt getracht de identiteit van de omgeving in het park zelf door te trekken. Daar waar in het verleden bij veel parken sprake was van een gemeenschappelijk en tevens beeldbepalend gezicht is het hebben van een eigen identiteit heden ten dage een must. Hierbij is de ‘branding’ van de ketenmanagementorganisatie slechts het terugkerende kenmerk, dat de vertrouwdheid en verwachting van bezoekers ten aanzien van de kwaliteit van het park en de serviceverlening moet borgen. Bij het ontwerp van de woningen is het van belang differentiatie (grootte, typen, inrichting) te bieden in gevarieerde stijl. Er is sprake van een toenemende vraag naar twee- tot vierpersoonsrecreatiewoningen en woningen juist geschikt voor twaalf personen en groter. De parken moeten ruim van opzet zijn. Privacy qua geluid en zicht zijn hierbij belangrijke waarden. Voor een succesvolle exploitatie dient een huisjesterrein een minimale omvang te hebben van 200, zo niet 250 recreatiewoningen. Er is sprake van een toenemende behoefte aan zorgvoorzieningen. De aanwezigheid van een receptievoorziening voor sleutelafgifte, verstrekking van parken omgevingsinformatie is een minimaal noodzakelijke voorziening. Verder worden een supermarkt en een restaurant geacht op een park aanwezig te zijn. De woning dient meer luxe te bezitten dan wat de consument thuis heeft. Een luxe keuken en badkamer is een vereiste waarbij een sauna een optie is. Dit geldt ook voor de inrichting, het afwerkingsniveau moet hoog zijn. Van bovengenoemde aspecten blijken de lokatie (onderscheidend vermogen en de vereiste aanwezigheid van het ‘element’ water) alsmede beheer door een ketenmanagementorganisatie de meest kritische aspecten.

87


Het product ‘beleggingsrecreatiewoning’ verwerkt in een sterkte-zwakte analyse geeft het volgende beeld: SWOT ‘Beleggingsrecreatiewoning’ Strengths • Waardevastheid • Acceptabel realiseerbaar gemiddeld (totaal)rendement • Minder conjunctuurgevoelig dan bijvoorbeeld hotels, winkels, kantoren, en bedrijfsruimten • Verwachte afwijkende correlatie met overige onroerendgoedsectoren • Relatief stabiele groei van het aanbod (vergelijk kantoren: geen varkenscycli)

Opportunities • Toenemende welvaart en daarmee toenemende beschikbare vakantietijd: stimulans voor de vraag • Demografische ontwikkeling (vergrijzing): stimulans voor de vraag • Klimaatverandering: klimaat van Noord- en West-Europa wordt aantrekkelijker voor toerisme • Verzamelen essentiële datareeksen

Weaknesses • Afhankelijkheid van ketenmanagementorganisatie (‘het vermarkten’) • Diversiteit in bruto-netto traject • Schommelingen in bezettingsgraad • Seizoensschommelingen • Lokatieafhankelijkheid • Ontbreken essentiële datareeksen

Threats Veroudering (‘thematisering’) Veroudering (‘verdringingsmarkt’) Intransparantie bruto-netto traject Negatieve publiciteit veroorzaakt door ervaringen vanuit slechte concepten • Ingewikkelde wijze van waarderen • • • •

Advies Met inachtneming van het voorgaande is duidelijk geworden dat meerdere aspecten van invloed zijn bij beleggingen in Nederlandse recreatiewoningen. Op basis van de onderzoeksresultaten is momenteel sprake van een positief investeringsklimaat (met uitzondering van het verkrijgen van financieringskredieten red.), dat ook blijkt uit het groeiende aanbod in deze markt. Indien het beleggen in Nederlandse recreatiewoningen past binnen het beleggingsbeleid, is het vooral zaak om selectief te zijn. De lokatie waarop de recreatiewoningen staan dient onderscheidend vermogen te hebben en potentie om bezoekers te trekken, aanwezigheid van het element water is daarbij een vereiste. De omvang van het huisjesterrein waarop de woningen staan dient een minimale omvang te hebben van 200-250 stuks. De woningen dienen gedifferentieerd (grootte, typen, inrichting) te zijn in een gevarieerde stijl. Bij voorkeur liggen deze woningen aan de rand van een ‘’bos’’-huisjesterrein voor maximaal direct rendement en op een ‘’kust’’-huisjesterrein voor maximaal indirect rendement. De aanwezigheid van een receptievoorziening voor sleutelafgifte, verstrekking van parken omgevingsinformatie, een supermarkt en restaurant is een minimaal noodzakelijke voorziening. De woning dient meer luxe te bezitten dan wat de consument thuis heeft. Een luxe keuken en badkamer is een vereiste. Dit geldt ook 88


voor de inrichting, het afwerkingsniveau moet hoog zijn. Bij het ontwerp van de woningen en het park moet aandacht geschonken zijn aan ‘beleving’ door de huurder, bij voorkeur via een unieke identiteit. Het bieden van additionele arrangementen vergroot de aantrekkingskracht en kans op een wenselijke bezetting. Voor een maximale bezettingsgraad dient het management te worden uitbesteed aan een ketenmanagementorganisatie. Ingeval van nieuwbouw (t/m jaar 3) en voor zover er een mogelijkheid toe is, het advies gebruik te maken van een verhuurbemiddelingsovereenkomst op basis van een gegarandeerd rendement. Ingeval van bestaande bouw (> 4 jaar) de aanbeveling gebruik te maken van een verhuurbemiddelingsovereenkomst op basis van een variabel rendement. Hoewel de lokatie en de uitbesteding aan een ketenmanagementorganisatie als meest kritische aspecten kunnen worden beschouwd, dient immer naar de combinatie, het totale plaatje te worden gekeken! Het ‘concept’ moet kloppen, indien op basis van bijvoorbeeld programmatische aspecten alles in orde lijkt en uit wordt gegaan van een lokale managementorganisatie, kan het project alsnog uitlopen tot een belegging welke onvoldoende rendeert. Aangezien aan uitbesteding aan een ketenmanagementorganisatie haast geen ontkomen lijkt, is het zaak ook kritisch te zijn bij het afsluiten van een bemiddelingsovereenkomst. Institutionele partijen zullen zelf geen gebruik maken van de woningen, waardoor er kortingen te bedingen moeten zijn op de ‘standaardverhuurbemiddelingsovereenkomsten’. Ook zal afname van meerdere woningen moeten kunnen leiden tot kwantumkortingen. Hierdoor kan het beeld van het te behalen (totaal)rendement mogelijk nog naar boven worden bijgesteld. Algemeen Gelet op het realiseerbaar acceptabele gemiddelde (totaal)rendement van recreatiewoningen alsmede een correlatie welke naar verwachting niet gelijk is met die van traditionele vastgoedbeleggingssectoren, kunnen beleggingen in Nederlandse recreatiewoningen interessant zijn voor institutionele beleggers als portefeuillestabilisator en -diversificator. Nu veel institutionele partijen de portefeuille al in meer of mindere mate over verschillende beleggingscategorieën hebben gespreid, wordt in toenemende mate gezocht naar manieren om ook binnen de categorieën te spreiden. De twee belangrijkste drijfveren in het streven naar diversificatie zijn risicospreiding en rendement. Enerzijds hoopt men via diversificatie tot een gunstige risicospreiding te komen, en daardoor een meer schokbestendige portefeuille te creëren. Anderzijds wordt diversificatie aangewend om nieuwe categorieën aan te boren waar een goed rendement te behalen valt. In de institutionele wereld is men georiënteerd op verplichtingen waardoor risicobeheersing troef is en tegelijkertijd rendement een schaars goed. Tegen deze achtergrond zou ik op basis van de resultaten van dit onderzoek een lans willen breken om institutionele partijen te interesseren om de recreatiewoningensector een onderdeel van hun vastgoedportefeuille uit te laten maken. Recreatief onroerend goed is inmiddels een volwaardig beleggingsproduct geworden.

89


7 | 2 Aanbevelingen Wil deze sector zich verder in de belangstelling van institutionele partijen scharen, dan is het bij houden van essentiële data als waardeontwikkeling en behaalde rendementen noodzakelijk. Het ontbreken van dergelijke data wordt door institutionele partijen gezien als een risico op zich en werpt een drempel op om in te stappen. Voordat de categorie recreatiewoningen kan uitgroeien tot een serieus en substantieel onderdeel van een institutionele vastgoedportefeuille moet meer (kwantitatief) onderzoek worden gedaan, vooral door dataverzameling. Het zou de sector alleen maar ten goede komen, indien de resultaten ook met data, kwantitatief kunnen worden gestaafd. Hierlangs aldus gelijk een oproep aan deze sector, om hier een speerpunt van te maken! Voorts is het van belang begrippen helder en eenduidig te definiëren. Dit voorkomt interpretatieproblemen. Uit de literatuur is gebleken dat voor dezelfde begrippen verschillende benamingen worden gehanteerd en deze ook op meerdere wijzen kunnen worden geinterpreteerd. Dit komt eventuele kwantificering niet ten goede. Gelet op het hoge percentage aan managementfee dat de grote ketenmanagementorganisaties vragen heeft dit een aanzienlijke impact op het brutonetto traject van de huuropbrengst. Dit wordt klaarblijkelijk gecompenseerd door een aanzienlijk positief verschil in bezettingsgraadpercentage ten opzichte van projecten zonder beheer door een ketenmanagementorganisatie. Bij wenselijke onafhankelijkheid van een ketenmanagementorganisatie wordt aanbevolen dit omslagpunt te bepalen, om te bezien of met een gunstiger bruto-netto traject het vereiste minimum te realiseren bezettingsgraadpercentage realistisch wordt geacht. De ondoorzichtigheid in het traject van bezetting tot de uiteindelijk gerealiseerde verhuuropbrengst wekt de nodige argwaan bij institutionele partijen op. Dit gebrek aan transparantie kan een drempel voor institutionele partijen zijn om niet te beleggen in deze sector. Verbetering hierin kan de kans op participering door institutionele partijen vergroten. 7 | 3 Reflectie / kanttekeningen Voor een particulier is het hebben van een tweede woning een cultuur, waarbij de gedachte ‘’het maar uit de kosten zijn’’ in de regel belangrijker is dan het rendement op zich. Voor particulieren heeft de recreatiewoning naast een bepaalde status ook emotionele waarde, het een aantal weken per jaar doorbrengen in de natuur geeft rust en ontspanning hetgeen ook waarde vertegenwoordigt. Gedurende de interviews werd met enige regelmaat door de respondenten deze doelgroep aangehaald, waarna hen werd herinnerd dat voor het onderzoek vanuit het oogpunt van institutionele partijen wordt gekeken. Ook met uitschakeling van dit ‘’emotionele’’ aspect bleven de ondervraagde personen pleiten voor participatie door institutionele partijen in recreatief onroerend goed, met name vanwege het acceptabele gemiddelde rendementskarakter en de waardevastheid.

90


Bedreigingen voor de validiteit van dit kwalitatieve onderzoek zijn nog een methodologisch aandachtspunt. Interpretatiefouten kunnen worden gemaakt door bijvoorbeeld vooringenomenheid of te grote betrokkenheid. De ondervraagden kunnen een bron zijn van vertekening van gegevens, tengevolge van bijvoorbeeld weerstand of boycot van het onderzoek. De kans dat deze factoren daadwerkelijk de geldigheid van het onderzoek vertekenen is enigszins verkleind door gebruik te maken van verschillende databronnen en voortdurend gespitst te zijn op tegenvoorbeelden. Het bewustzijn is daar, dat vanwege het aantal geïnterviewden, van representativiteit geen sprake is. Het onderzoek is getypeerd als een verkennend onderzoek. Het merendeel van de geïnterviewden had er commerciële belangen bij om zich bijzonder positief uit te laten over de recreatiewoningsector, vanwege hun achtergrond in de diverse deelprocessen van deze markt. Gelet op de gedrevenheid waarmee werd geantwoord, hebben ze enige scepsis in deze overtuigend weggenomen. Het zou daarom de sector alleen maar ten goede komen, indien de positieve resultaten ook met data, kwantitatief kunnen worden gestaafd. In de recreatiewoningsector is sprake van (kwaliteits)beleving, een moeilijk meetbaar begrip. Dit is ook één van de redenen waarom veel tekst nodig is geweest om zaken toe te lichten. ‘’Het gaat niet om het onroerend goed, maar om het product en het concept er om heen’’ , het gaat om ‘’het vermarkten’’ in de recreatieve sector. Ondanks het feit dat in het onderzoeksadvies wordt gepleit gebruik te maken van een ketenmanagementorganisatie, is het geenzins de bedoeling geweest een verkapte reclamefolder te vormen. Bevindingen zijn waar mogelijk geanonimiseerd, uit commerciële overwegingen is dit ook bij de beide casussen gedaan. Gedurende het onderzoek is gebleken dat de wereld van marktpartijen die aktief zijn in de recreatiewoningsector, relatief gezien klein is. Dit uit zich in de vele samenwerkingsverbanden tussen partijen, maar ook dwarsverbanden in bedrijfsstructuren. Hierdoor is men in staat de nodige kostenreductie te realiseren in de gehele keten van ontwikkeling, bouw en management. Externen dienen hier alert op te zijn en waar mogelijk rekening mee te houden. In het geval zij ‘nieuw’ in deze markt willen gaan opereren, begint men qua concurrentie dan namelijk al met een efficiëntie- en kostenachterstand c.q. inhaalslag.

91


Literatuurlijst Amelung, B. (2005). Global (Environmental) Change and Tourism: Issues of scale and distribution. Maastricht: Universitaire Pers Maastricht. Baarda, D.B. en M.P.M. de Goede (2006). Basisboek methoden en technieken. Groningen / Houten: Wolters-Noordhoff (vierde druk). Baarda, D.B., M.P.M. de Goede en J, Teunissen (2005). Basisboek kwalitatief onderzoek. Groningen / Houten: Wolters-Noordhoff (tweede druk). Blokvoort, M. H. (2008). De bestrijding van Permanente bewoning van recreatiewoningen: stand van zaken anno 2008. Bouwrecht, (3) 151-157. Belangen Vereniging Vrij Wonen, Franken F en M. van Hartingsvelt (2008). Brief aan de Vaste Kamercommissie voor VROM. Permanente bewoning van recreatiewoningen. Bergentheim. Bogle, J. (2005). The best single rule of investing. Better Investing, 54,7,76. Bol, N.J.T. (2005) Bekend maakt bemind. Service Magazine 12.3, 12. Booth, P., G. Matysiak en P. Omerod (2002). Risk measurement and management for real estate investment portfolios: summary report. Investment Property Forum. Brink, H. van den (2007). Sectorstudie Verblijfsrecreatie. ING Bank, Amsterdam. Centraal Bureau voor de Statistiek (2008). Toerisme en recreatie in cijfers 2008. Driel, A. van (2003). Strategische inzet van vastgoed. Nieuwegein: Arko Uitgeverij B.V. DTZ Zadelhoff Taxaties (2004). Taxatiewijzer Recreatieterreinen (i.o.v. Waarderingskamer). Enk, W. van. (1995). Recreatiewoningen. Vastgoedmarkt, 22, (7) 40-42. Gallimore, P., Gray, A. (2002), The role of investor sentiment in property investment decisions. Journal of Property Research, 19, 2, 111-20. Geltner, D.M., N.G. Miller, J. Clayton en P. Eichholtz (2007). Commercial real estate. Analysis and investments. Mason: Thomson South-Western. Groot, A.D. (1961), Methodologie. Grondslagen van onderzoek en denken in de gedragswetenschappen. Mouton & Co, Den Haag. Gool, P. van e.a. (red.) (2001). Onroerend goed als belegging. Groningen: Stenfert Kroese. Gool, P. van, e.a. (red.) (2007). Onroerend goed als belegging. Groningen / Houten: WoltersNoordhoff (vierde druk). Hart, H. ‘t, Boeije, H.R. & Hox, J.J. (2006). ‘’Onderzoeksmethoden’’. Amsterdam: Uitgeverij Boom. Hentenaar, R. (2006). Geen verkoopzorgen voor beleggers in ZIB. PropertyNL, (6) 60-61. Ho, Ts. M. (2006). Bedrijfsruimten: een vastgoedbeleggingssector? Eindhoven. ING (2007). ‘’Hotelvastgoed. Themastudie. Vastgoed in eigendom, lust of last? ING Economisch bureau. INREV (2008). Investment Intentions survey 2008. Amsterdam.

92

Beleggen in Nederlandse recreatiewoningen Investment Property Forum (2007). Risk management in UK property portfolios: a survey of current practice. Jonge, Ch. De (2008), De gevolgen van klimaatverandering voor recreatie en toerisme. Stichting Recreatie, Kennis- en Innovatiecentrum in samenwerking met Alterra Wageningen. Jones Lang LaSalle (2008). Onderzoek naar vastgoedbeleggingsbeleid grote Nederlandse beleggers. Kaiser, R.W. (2005). Investment styles and style boxes in equity real estate: Can the emerging model succeed in classifying real estate alternatives? Journal of Real Estate Portfolio Management, 11, 1, 518. Keeris, W.G. (2001). Vastgoedbeheer Lexicon. Den Haag: Ten Hagen Stam Uitgevers. Keeris, W.G. (2004). Portfoliomanagement. Dictaat, Eindhoven: Technische Universiteit Eindhoven. Kuiper, I. (2008). De markt van recreatiewoningen is instabiel. Vastgoed, (5) 8-12. Maddison, D. (2001). In search of warmer climates? The impacts of climate change on flows of British Tourists. Climatic Change, no. 49, 193-208. Metzemakers, P.A.J.(2003), Recreatiewoningen onder de loep. Amsterdam: Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid. Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, (2003) Bouwbesluit 2003. Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Nota Ruimte “Ruimte voor ontwikkeling’’, (2006). NRIT Onderzoek (2008), Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd 2007-2008. Breda: NRIT Media bv. NRIT Onderzoek (2009), De Nederlandse bungalowsector 2008. Breda: NRIT Media bv. ROZ / IPD Nederlandse Vastgoedindex, resultaten diverse jaren. Den Haag: ROZ – Vastgoedindex. Verhoeven, B. (2006) ‘’Grondbeleggingen: een reëel beleggingsalternatief voor Nederlandse beleggers?’’. Eindhoven: Afstudeerscriptie Technische Universiteit Eindhoven. Viner, D. & M. Agnew (1999). Climate Change and Its Impacts on Tourism. Report prepared for WWFUK, Climatic Research Unit: Norwich, UK. Vlasveld, M. (2005) ‘’Investeren in Aziatisch vastgoed’’. Eindhoven: Afstudeerscriptie Technische Universiteit Eindhoven. Voordt Th. Van der en Lans W. (1999) Leren ontwerpen en onderzoeken. Reader Blok Huis, Publikatieburo Faculteit Bouwkunde, 433-447.

Internetbronnen www.droomparken.nl www.iex.nl www.ipd.com www.landal.nl www.morningstar.nl

93

Beleggen in Nederlandse recreatiewoningen www.npn-online.com www.orisantleisure.nl www.phanos.nl www.recron.nl www.rozindex.nl www.rpholidays.nl www.tkhabc.com www.vofp.nl www.zibcv.nl

Geïnterviewde personen Dhr. Drs. G.J. Broekhuijsen, algemeen directeur Parc Estate Recreatiemakelaars B.V. Interview gehouden op 3 juni 2009 van 10.00 tot 11.30 uur te Nijehaske. Dhr. T. Knevel, business manager, Optisport Exploitaties B.V. (voorheen rayonmanager Landal GreenParcs) Interview gehouden op 9 juni 2009 van 9.30 tot 11.00 uur te Bodegraven. Dhr.H.J. Knulst, aandeelhouder Zeeland Investments Beheer B.V. Interview gehouden op 10 juni 2009 van 9.30 tot 11.00 uur te Middelburg. Dhr. M. Vijn, kopersbegeleider Tadema Vastgoed B.V. Interview gehouden op 12 juni 2009 van 10.00 tot 11.30 uur te Terherne. Dhr. mr. S. Winkelman, (mede)eigenaar Vakantiepark De Bergen (Eldorado). Interview gehouden op 13 juni 2009 van 10.00 uur tot 12.00 uur te Wanroij. Dhr. A.D. Rijk RMT, beëdigd rentmeester Taxatie- & Advieskantoor Rijk. Interview gehouden op 25 juni 2009 van 9.00 uur tot 10.30 uur te Kruiningen. Dhr. ing. L. Jobse, manager planontwikkeling Arcus Projektontwikkeling B.V. Interview gehouden op 2 juli 2009 van 8.00 uur tot 9.00 uur (telefonisch). Dhr. Drs. M. Schram, Sr. Portfolio Manager Real Estate & Infrastructure, Doctors Pension Funds. Interview gehouden op 2 juli 2009 van 13.30 uur tot 15.00 uur te Utrecht.

Geraadpleegde personen Dhr. P.R. van Gemst, directeur financiën en beleggingen, Bedrijfstakpensioenfonds Zorgverzekeraars. Ing. Y. de Leeuw, regiomanager Noord, Grontmij Nederland. Drs. T. Tromp, senior adviseur, Grontmij Marktplan.

Bijlagen - Rendementsberekeningen; - Inventarisatielijsten recreatiewoningen en huisjesterreinen; - Vragenlijst interviews. 94


Bijlagen

95


Bijlage: Rendementsberekeningen in de particuliere sfeer

Aankoopbedrag recreatiewoning in euro's (excl. btw): Onroerende zaak bouwkavel Aanneemsom woning Inrichting

€ 95.000,00 € 145.000,00 € 20.000,00

Investeringsbedrag met 100% eigen middelen

€ 260.000,00

Externe financiering: 80% van de onroerende zaak en de aanneemsom woning

€ 208.000,00


€ 52.000,00

Exploitatieoverzicht bij 100% eigen middelen (excl. btw): Verwachte brutohuuropbrengst

€ 24.000,00

Kosten: Fee managementorganisatie (25%) Beheervergoeding (5%) Parklasten Bijdrage toegang centrale voorzieningen Tuinonderhoud OZB Rioolrechten Verzekering Water en elektra Inkomstenbelasting box III (zie tabel A)

€ € € € € € € € € €

Totaal kosten:

€ 13.394,00

Netto huuropbrengst

€ 10.606,00

Netto rendement***

€ 10.606,00

/ € 260.000,00

6.000,00 1.200,00 1.200,00 400,00 450,00 200,00 220,00 200,00 900,00 2.624,00

4,1%

96

Beleggen in Nederlandse recreatiewoningen Aankoopbedrag recreatiewoning in euro's (excl. btw): Onroerende zaak bouwkavel Aanneemsom woning Inrichting

€ 95.000,00 € 145.000,00 € 20.000,00


€ 260.000,00


€ 208.000,00


€ 52.000,00

Exploitatieoverzicht bij 100% eigen middelen (excl. btw) Zonder toepassing heffingvrij vermogen: Verwachte brutohuuropbrengst

€ 24.000,00

Kosten: Fee managementorganisatie (25%) Beheervergoeding (5%) Parklasten Bijdrage toegang centrale voorzieningen Tuinonderhoud OZB Rioolrechten Verzekering Water en elektra Inkomstenbelasting box III (zie tabel C)

€ € € € € € € € € €

Totaal kosten:

€ 13.890,00

Netto huuropbrengst

€ 10.110,00

Netto rendement***

€ 10.110,00

/ €

260.000,00

6.000,00 1.200,00 1.200,00 400,00 450,00 200,00 220,00 200,00 900,00 3.120,00

3,9%

97


€ 95.000,00 € 145.000,00 € 20.000,00


€ 260.000,00


€ 208.000,00


€ 52.000,00

Exploitatieoverzicht bij 20% eigen middelen en 80% externe financiering (excl.btw)

Verwachte brutohuuropbrengst

€ 24.000,00

Kosten: Fee managementorganisatie (25%) Beheervergoeding (5%) Parklasten Bijdrage toegang centrale voorzieningen Tuinonderhoud OZB Rioolrechten Verzekering Water en elektra Inkomstenbelasting box III (zie tabel B) 5% geldlening

€ 6.000,00 € 1.200,00 € 1.200,00 € 400,00 € 450,00 € 200,00 € 220,00 € 200,00 € 900,00 € 128,00 € 10.400,00

Totaal kosten:

€ 21.298,00

Netto huuropbrengst

€

Netto rendement

€ 2.702,00

/ € 52.000,00

2.702,00 5,2%

98


€ 95.000,00 € 145.000,00 € 20.000,00


€ 260.000,00


€ 208.000,00


€ 52.000,00

Exploitatieoverzicht bij 20% eigen middelen en 80% externe financiering (excl.btw) Zonder toepassing heffingvrij vermogen: Verwachte brutohuuropbrengst

€ 24.000,00

Kosten: Fee managementorganisatie (25%) Beheervergoeding (5%) Parklasten Bijdrage toegang centrale voorzieningen Tuinonderhoud OZB Rioolrechten Verzekering Water en elektra Inkomstenbelasting box III (zie tabel D) 5% geldlening

€ 6.000,00 € 1.200,00 € 1.200,00 € 400,00 € 450,00 € 200,00 € 220,00 € 200,00 € 900,00 € 624,00 € 10.400,00

Totaal kosten:

€ 21.794,00

Netto huuropbrengst

€

Netto rendement

€ 2.206,00

/ €

52.000,00

2.206,00 4,2%

Rendement zonder toepassing heffingvrij vermogen box III (zie tabel C&D) Bij financiering met 100% eigen middelen (excl.btw) bij volledige verhuur: € 10.110 / € 260.000 Netto rendement*** 3,9% Bij financiering met 20% eigen middelen en 80% externe financiering (excl.btw) bij volledige verhuur: € 2.206 / € 52.000 Netto rendement*** 4,2% ***Rendement is exclusief waardestijgingen van de recreatiewoning

99

Beleggen in Nederlandse recreatiewoningen Tabel A Inkomstenbelasting box III bij financiering met 100% eigen middelen Box III vermogen recreatiewoning* Af: heffingvrij vermogen**

€ €

260.000 41.322

Grondslag voor de inkomstenbelasting box III

€

218.678

Forfaitair rendement (4% van de grondslag)

€

8.747

Inkomstenbelasting box III (30% van forfaitair rendement)

€

2.624

Tabel B Inkomstenbelasting box III bij financiering met 20% eigen middelen en 80% externe financiering Box III vermogen recreatiewoning* Af: lening

€

260.000

€

208.000

Saldo bezittingen minus schulden Af: heffingvrij vermogen**

€ €

52.000 41.322


€

10.678


€

427


€

128

100

Beleggen in Nederlandse recreatiewoningen Tabel C Inkomstenbelasting box III bij financiering met 100% eigen middelen zonder toepassing heffingvrij vermogen Box III vermogen recreatiewoning*

€

260.000


€

260.000


€

10.400


€

3.120

Tabel D Inkomstenbelasting box III bij financiering met 20% eigen middelen en 80% externe financiering zonder toepassing heffingvrij vermogen Box III vermogen recreatiewoning* Af: externe financiering

€ €

260.000 208.000

Saldo bezittingen minus schulden

€

52.000


€

52.000


€

2.080


€

624

*In de berekening is ervan uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van de recreatiewoning gelijk is aan het totaal van investeringsbedragen, inclusief inrichting en inventaris. **In de berekening is van het heffingvrij vermogen voor gehuwden uitgegaan en dat men verder geen box III vermogen bezit. Het rendement zal negatief worden beinvloed in geval van overig box III vermogen (zie tabel C en D).

101


Bijlage: Inventarisatielijsten recreatiewoningen en huisjesterreinen

Flevoland

Gelderland

Zeeland

Noord Brabant

Limburg

Nederland

30 59 78 35

50 61 87 31

44 89 89 22

50 57 40 33 61 72 21 41 33 60 88 71 70 60 98 36 9 39 0 32

71 60 90 41

58 74 89 45

49 60 83 35

17 0 23 68 39 81 100 81 23 95 0 0 89 100 100 89 8 0 0 65

9 10 3 63 38 81 94 93 27 51 10 4 20 65 80 59 19 19 11 42

14 0 6 84 63 83 92 84 42 57 4 0 33 81 90 77 12 16 5 60

Zuid Holland

Overijssel

40 74 72 49

Noord Holland

Drenthe

65 39 87 48

Utrecht

Friesland

Aparte keuken Apart toilet badkamer met douche Badkamer met bad Badkamer met bad en aparte douche Bubbelbad/whirlpool/jacuzzi Sauna Aparte entreehal Aparte bergruimte-hok Terras/balkon Tuinmeubelset Centrale verwarming Open haard Eigen parkeerplaats Internetaansluiting Computer Centraal TV circuit/infokanaal Televisieaansluiting Televisietoestel Centrale antenne Vaatwasser Wasmachine Droogtrommel Magnetron Bron: NRIT (bewerkt)

Groningen

Voorzieningen

tabel x.x.: Aanwezigheid interne voorzieningen in de bungalows, naar provincie (%)

47 0 19 4 29 27 22 19 21 22 14 3 3 12 3 27 21 10 4 8 0 3 3 0 6 16 10 4 6 5 94 33 92 46 65 58 58 52 65 72 62 78 65 29 56 85 58 25 63 56 100 89 100 76 95 65 93 91 100 94 100 100 100 94 98 93 93 108 100 100 99 89 94 82 95 87 81 99 100 93 38 22 45 19 27 32 18 36 32 33 96 22 92 45 63 45 89 65 76 73 4 0 6 18 3 0 0 0 8 4 0 0 0 7 0 0 0 0 0 0 73 11 63 55 24 73 34 63 47 47 104 89 100 84 71 93 84 84 100 89 108 100 100 95 92 93 98 100 100 100 92 100 87 84 61 33 69 67 92 76 26 11 25 13 34 26 48 15 42 27 32 0 10 18 15 0 45 4 23 17 8 0 2 15 12 0 20 0 9 7 73 22 55 46 50 73 68 27 70 55

102


Noord Brabant

Limburg

Nederland 93 37 31 58 43 50 46 57 34 5 77 15 78 29 12 24 12 46 24 49 5 5 10 48 36 16

Zeeland

96 48 20 52 32 54 32 53 39 6 76 22 79 20 12 35 13 53 33 50 10 4 13 57 43 21

Zuid Holland

96 100 95 100 80 100 88 95 47 78 31 22 22 53 29 61 39 11 45 61 18 33 21 37 63 89 62 54 37 67 56 75 60 22 55 32 19 73 36 54 56 22 56 50 32 60 42 60 57 78 48 29 26 60 32 69 70 78 60 50 32 60 42 80 29 33 34 32 16 33 22 52 4 11 8 0 3 0 5 0 96 89 83 68 61 87 62 86 22 11 12 0 10 7 17 21 86 89 85 50 68 87 63 90 45 67 30 22 14 33 29 53 10 11 14 22 0 27 5 28 42 11 25 14 10 53 0 33 15 11 10 0 15 27 16 8 74 78 55 32 11 60 22 67 25 11 29 0 19 27 23 28 53 67 52 50 32 60 43 67 4 11 2 0 5 0 11 0 9 0 9 0 0 0 11 0 4 11 9 0 8 27 13 5 59 89 55 22 29 33 44 55 46 11 40 22 23 27 24 55 13 11 18 22 12 60 15 8

Noord Holland

96 36 35 57 43 53 59 63 45 2 85 22 88 25 17 23 8 53 17 53 7 10 11 64 45 21

Utrecht

Overijssel

90 21 13 53 34 41 44 53 41 10 63 3 64 18 4 16 4 24 18 28 3 0 11 17 20 9

Gelderland

Drenthe

100 17 33 84 100 100 84 100 58 0 100 17 84 0 0 50 33 84 84 84 17 17 17 84 67 0

Flevoland

Friesland

Receptie Supermarkt Kantine Restaurant Cafetaria Cafe/bar Recreatiezaal Recreatieprogramma Vergaderruimte Internetruimte Fietsverhuur Skeelerverhuur Apart gelegen speeltuin Verwarmd openluchtzwembad Niet verwarmd openluchtzwembad Overdekt zwembad Subtropisch zwembad Kleuterbad Sauna/solarium Tennisbaan Squashbaan Fitnessruimte Sport/evenementenhal Openluchtsportterrein midgetgolf Bowling/kegelbaan Bron: NRIT (bewerkt)

Groningen

Voorzieningen

tabel x.x.: Aanwezigheid van centrale voorzieningen op het park, naar provincie (%)

103


Bijlage: Vragenlijst bij interviews met experts werkzaam bij marktpartijen.

Vragenlijst bij interviews met experts werkzaam bij marktpartijen Naam geïnterviewde persoon: Bedrijf: Functie: Datum interview:

Dit interview wordt gehouden in het kader van het afstudeeronderzoek ter afronding van de MSRE-studie aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Met behulp van dit onderzoek tracht ik de volgende vraag te beantwoorden: Wat zijn kritische aspecten binnen de Nederlandse beleggingsrecreatiewoningmarkt en hoe kan inzicht daarin gebruikt worden om institutionele beleggers te adviseren bij beleggingen in recreatiewoningen in Nederland. Het onderzoek wordt uitgevoerd aan de hand van een literatuurstudie, interviews met experts en bestudering van enkele gerealiseerde beleggingsrecreatiewoningparken. Uit de bestudeerde literatuur zijn binnen een vijftal thema’s diverse aspecten naar voren gekomen welke van invloed zijn op de performance van een recreatiewoningbelegging. Per thema wordt met betrekking tot een aantal van deze aspecten gevraagd naar uw mening. Uw antwoorden zullen geanonimiseerd worden verwerkt in het onderzoeksrapport. Openingsvraag: Welke functie vervult u binnen uw bedrijf en op welke wijze bent u gerelateerd aan het onderhavige onderwerp ‘’beleggen in Nederlandse recreatiewoningen’’? Financieel-economische aspecten Vraag 1. Momenteel wordt door aanbieders een gegarandeerd rendement afgegeven variërend tussen de 5 en 7% netto gedurende 3 tot vijf jaar. Zijn deze rendementen in uw ogen realistisch en na de garantieperiode ook nog aannemelijk? (Na deze periode ontstaan in de regel exploitatiekosten voor onderhoud, met welke kosten dient rekening te worden gehouden en wat is de grootste kostenpost?). Vraag 2. Inclusief waardestijging zouden de voornoemde percentages tussen de 8 en 8,5% bedragen. Wat zijn uw ervaringen tot op heden met waardestijging van recreatiewoningen en welke verwachtingen heeft u ten aanzien van de nabije toekomst?

104


Vraag 3. Kunt u een beeld schetsen over het historische verloop van deze rendementen tot op heden? [Bereidheid tot beschikbaar stellen reeksen?, of wellicht een typering per 10 jaars periode?] Vraag 4. Renderen naar uw mening bepaalde typen recreatiewoningen in het bijzonder beter ten opzichte van het doorsnee aanbod? Wat is het vereiste rendement van institutionele beleggers en van particuliere beleggers? Vraag 5. Met welk percentage dient gerekend te worden voor jaarlijkse huurgroei? (literatuur 2,5 a 3,5 % per jaar). Vraag 6. Voor hotels en recreatiebedrijven vindt waardering doorgaans plaats op basis van de Winst methode of GOP-methode (Gross Operating Profit). Wat is de meest gangbare methode om recreatiebeleggingswoningen te waarderen en zijn hiervoor richtlijnen opgesteld? Vraag 7. Circa 30% van de beleggingsrecreatiewoningen is momenteel in eigendom bij een bedrijf en ongeveer 70% bij particulieren die de woning als tweede woning exploiteren. Heeft u hiervoor een verklaring en wat is volgens u de reden dat het eigendomaandeel van institutionele partijen in deze sector nog zo ondergewaardeerd is? Beleidsaspecten Vraag 8. De overheid verbiedt permanente bewoning van recreatiewoningen. Als gevolg van het huidige beleid zal de toeristische verhuurmarkt oneigenlijke concurrentie ondervinden. Recreatiewoningen welke nu nog permanent worden bewoond zullen na beëindiging daarvan voor een deel toeristisch worden verhuurd, waardoor ze concurrentie vormen voor de grote verhuurbedrijven. Verwacht wordt zelfs dat door het toegenomen aanbod ook de verhuurprijzen zullen dalen. Deelt u deze gedachte? Vindt u legalisering van permanent recreatief wonen een optie en zo ja/nee waarom wel/niet? (Gaat permanente bewoning en toeristische verhuur op één park samen?). Vraag 9. Ondervindt u hinder als gevolg van restricties vanuit de overheid en zo ja, op welke wijze? (Nota Ruimte, Ecologische Hoofdstructuur, Vogel- en Habitatrichtlijn, Natuurbeschermingswet). Trendaspecten Stelling 10. Verwacht wordt dat de stijging van het aantal huishoudens en de daling van hun gemiddelde omvang alsook de vergrijzing zowel de kwantitatieve als kwalitatieve vraag naar recreatiewoningen een positieve stimulans geven. (wordt hier in de praktijk opgereageerd) Stelling 11. Met de toenemende welvaart neemt de beschikbare vakantietijd en daarmee de vraag naar recreatieve voorzieningen( van met name een hogere kwaliteit) toe. (wordt hier in de praktijk op gereageerd?)

105


Vraag 12. Volgens bestudeerde literatuur zijn natuurlijke beleving, rust en ruimte, spiritualiteit, aantrekkelijkheid voor alle leeftijdscategorieen waargenomen actuele trends. Herkent u deze trends en wordt hier, of op andere trends (marketingtechnisch) ingespeeld? Managementaspecten Vraag 13. In de hotelbranche is het gebruikelijk dat (institutionele) beleggers een managementcontract aangaan met een hotelonderneming in de vorm van een huurovereenkomst of een managementovereenkomst. Bij een vastgestelde huurovereenkomst huurt de hotelonderneming het hotel tegen een vastgesteld huurbedrag. Varianten hierop zijn de semi-variabele structuur (lage basishuur, aangevuld met een percentage van de omzet) en de variabele structuur (huur voor de belegger is gebaseerd op een gedeelte van de omzet). Bij een management-overeenkomst betaalt de belegger een management vergoeding aan de hotelonderneming voor geleverde diensten, deze bestaat normaal gesproken uit een basis- en prestatievergoeding gebaseerd op een percentage van de omzet. In de recreatiewoningsector lijkt voornamelijk sprake te zijn van een managementovereenkomst, waarbij rendement wordt gerealiseerd op basis van de huuropbrengsten (variabel rendement afhankelijk van de gerealiseerde bezetting) of op basis van een gegarandeerd rendement (gedurende een bepaalde periode ontvangt de belegger een gegarandeerd rendement, ongeacht de bezetting). Bent u het hiermee eens of oneens? Bent u bekend met andere typen management-overeenkomsten bij recreatiewoningen en ziet u kansen voor een huurovereenkomst bij recreatiewoningen vergelijkbaar met die in de hotelbranche? Vraag 14. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek bedraagt de gemiddelde bezettingsgraad van recreatiewoningen ca. 39%. Daarentegen pretenderen de grote ketenbedrijven een bezettingsgraad te realiseren tussen de 60 en 90 % (Center Parcs 84%). Welk bezettingsgraadpercentage acht u realistisch en maakt u daarbij onderscheid in zelfstandige (niet bij een keten behorend beleggingspark) en ketenbeleggingsparken? Stelling 15. Voor een beleggingsrecreatiewoning is het inschakelen van een ketenmanagement-organisatie noodzakelijk om een minimale bezettingsgraad te realiseren.(marketing / internetaanbieders). Programmatische aspecten Vraag 16. Hoe ziet naar uw mening het ideale recreatiewoningbeleggingspark er uit? Wilt u zich in uw antwoord op deze vraag uitspreken over: - ligging (locatie); (onderscheidend vermogen) - aard (concept); - omvang (aantal verhuureenheden); 106


- soort verhuureenheden (type accomodaties); - voorzieningen (centraal (park), decentraal (woning), omgeving (ligging); Vraag 17. Wat ziet u als het belangrijkste risicoaspect van beleggingsrecreatiewoningen? Vraag 18. Zou u institutionele beleggers adviseren te beleggen in recreatiewoningen en zo ja/nee, waarom wel/niet? Vraag 19. Kunt u een voorbeeld noemen van een succesvol en een minder succesvol beleggingsrecreatiewoningpark? Einde interview. [Dankwoord, opmerkingen of vragen, mailadres voor aanvullingen, toelichting verwerking, beschikbaarheid eindverslag].

107

ASRE Masterthesis Beleggen in Nederlandse recreatiewoningen

Recommend Documents