Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance
Datum 27 september 2011
Bericht FD vandaag “Hypothekenmarkt in nog dieper dal” “Het effect van de tijdelijk verlaagde overdrachtsbelasting is na een maand al uitgewerkt”
Overzicht • Analyse functioneren woningmarkt
• Kloof tussen koop en huur • Hervormingsvoorstellen • Plannen Regeerakkoord
Disfunctionerende woningmarkt • Stroom van publicaties (OECD, IMF, SEO, REA, VROM, CPB) • Uitingen van het disfunctioneren: - woningtekort, c.q. slechte toegankelijkheid voor starters - kwalitatieve problemen: verloederende wijken - onevenwichtige prijs/kwaliteitsverhouding in de huursector - stagnerende doorstroming, met name tussen huur en koop • Oorzaken van het disfunctioneren?
Excessieve subsidiëring • Omvangrijke subsidiëring in koop- en huursector. - berekeningen van het CPB voor koopen huursector • Effect op het functioneren van de woningmarkt • Rechtvaardiging van de subsidiëring?
Koopsector: instabiliteit • In internationaal opzicht sterk afwijkend beeld: - Sterke prijsstijging over een lange periode (IMF) - Grote mate van volatiliteit (OECD) - Extreem hoge hypothecaire schuld (IMF) - Hoge ‘loan-to-value’ bij starters (OECD)
• Aanwijzingen voor speculatieve component in prijsniveau? Ja (IMF); neen (CPB) • Risico voor instabiliteit?
Oorzaken afwijkend beeld • Drie oorzaken: - De fiscale aftrekbaarheid hypotheekrente - De geringe prijselasticiteit van het aanbod - De ruimhartige hypotheekverstrekking
Fiscaal stelsel eigen woning • Huidige fiscaal stelsel - aftrekbaarheid hypotheekrente eigen woning - belastbaarheid toegerekende netto huurwaarde - overdrachtsbelasting • De logica van het stelsel: - woning als investeringsgoed • Het gebrek aan logica - regulier opbrengst vermogen belasten via box 3
Omvang fiscale bevoordeling
Vergelijking fiscaal voordeel
Starre aanbod op de koopwoningmarkt • Aanbod op de koopwoningmarkt via nieuwbouw en omzetting huur naar koop - nieuwbouw: zeer lage prijselasticiteit van het aanbod (DNB) - omzetting: relatief weinig omzetting door marktcontraire gedrag corporaties • Gevolg: fiscale bevoordeling is gekapitaliseerd in de koopprijzen
Invloed op de grondmarkt • Fiscale voordeel slaat neer bij de grondeigenaar (‘Ricardiaanse rent’): hoge grondprijzen • Uitwerking in residuele grondwaarde benadering • Mede door rol gemeenten geen extra aanbod voor woningbouwlokaties
Huursector • Huurprijsregulering • Huurtoeslagregeling • Woningcorporaties
Samenstelling huursector, in mln woningen Corporatie
Particulier
Totaal
Gereguleerd
2,3 (79%)
0,4 (14%)
2,7 (93%)
Geliberaliseerd
O,1 (3%)
0,1 (4%)
0,2 (7%)
Totaal
2,4 (82%)
0,5 (18%)
2,9 (100%)
Huurprijsregulering • Ruime vrijheid bij vaststelling aanvangshuren (maxima op basis van wws) • Beperkte marges bij jaarlijkse huuraanpassing • Liberalisatiebeleid sinds 1989 - na bewonersmutatie - kwaliteitsgrens aantal wws-punten - in potentie circa 2/5 huurwoningvoorraad
Markthuur: de grote onbekende (1) • Twee benaderingen: - gewenst rendement verhuurder, op basis van alternatieve opbrengsten leegwaarde: 5,7% van de leegwaarde - gezichtspunt van huurder met het alternatief van kopen: circa 4,5% van de leegwaarde
Impliciete subsidiering, gereguleerde sector, euro’s per maand en totaal per jaar Markthuur
Kale huur
Impl. subsidie
Totaal subsidie
Corporatie
608
398
209
5,7 mrd
Particulier
745
415
330
1,4 mrd
Totaal
625
400
225
7,1 mrd
Huurtoeslag • Hoogte huurtoeslag afhankelijk van: - hoogte inkomen - hoogte huurprijs • Bereik: 1/3 van alle huurders • Omvang circa 2 mrd • Problematische kanten: - bijdrage aan marginale druk: armoedeval - stimuleert woonconsumptie
De corporatiesector • Circa 410 corporaties; 2,4 mln woningen • In internationaal opzicht zeer omvangrijke sociale huursector • Robuust eigen vermogen, 30 a 40 % balanstotaal • Latent vermogen aanzienlijk
Het corporatiedossier • Kernprobleem: onduidelijkheid over de publieke taken • Mogelijke onbalans tussen financiële mogelijkheden en kosten maatschappelijke taken • Onvoldoende prikkels voor efficiënte bedrijfsvoering
Gescheiden woningmarkten • Koop- en huurwoningen slechts ten dele overlappende markten - Subsidiering principieel anders (fiscale bevoordeling en huursubsidie) - Kwaliteitsniveau verschillend - Bewoners verschillend qua inkomen en vermogen
Kloof tussen koop en huur • Kernpunt: - waarde identieke woning in de koopsector aanmerkelijk hoger dan in de huursector • Oorzaken - marktwerking verschillend - overheidsbeleid verschillend • Gevolgen - slecht functionerende markt - arbitrage door verhuurders
‘Value gap’ bij corporatiewoningen
Hervormingsvoorstellen Werkgroep Wonen onderdeel Heroverwegingen CSED van de SER
Verkiezingsprogramma’s Regeerakkoord
Heroverwegingswerkgroep Bezuiniging 20% van 12,7 mrd
Verschillende varianten Politieke sturing beperkt tot inbreng variant (WWI, resp MinFin) Speciek: betere werking van de woningmarkt
Publiek belang bij de woningmarkt Borgen beschikbaarheid, minimale kwaliteit en betaalbaarheid woningen Beschermen huurder tegen markmacht verhuurder Kwaliteit woonomgeving (leefbaarheid)
Behouden open en groene ruimte
Ondoelmatigheden huursector Verhuur onder de marktprijs aan nietdoelgroep Huurprijsregulering houdt onvoldoende rekening met gewildheid woning/lokatie Huurtoeslag stimuleert woonconsumptie (kwaliteitskorting < 100%)
Ondoelmatigheden corporaties In belangrijke mate ‘verantwoordelijk’ voor ondoelmatigheden via huurprijsbeleid Geen rendementeis over eigen vermogen (rendementsverlies 2,5%) Geen adequate sturing op allokatie van beschikbare middelen
Ondoelmatigheden koopsector Geen welvaartheoretisch (externe effecten) argument voor subsidiering eigenaarbewoner Geen directe relatie met inkomensbeleid Belastingarbitrage tussen box 1 en box 3 (maximering schuld in box 1) Overdrachtsbelasting belemmert de verhuizingen
Huurvariant A Aanpassingen binnen het bestaande systeem:
- Huurverhoging 1% plus inflatie - In schaarstegebieden verhoging wws-punten met 25 punten - Niet-doelgroep (> 33.000) 5% extra huurverhoging - Investeringsbudget - Bezitsbelasting
Cie. Soc.-Econ. Deskundigen (SCED, SER) Een integrale hervorming van de woningmarkt
Koopsector: verschillende varianten mbt afschaffing / vermindering fiscale bevoordeling Huursector: marktconforme huren; wel huurdersbescherming Eigendomsneutrale woontoeslag (alleen afhankelijk van inkomen)
Hervormingseffecten verkiezingsprogramma’s (analyse CPB)
Regeerakkoord, incl. EU • Inflatievolgend huurbeleid • In schaarstegebieden 25 punten extra • Bij inkomen > 43.000 maximale huurstijging 5% plus inflatie • Toewijzing gereguleerde deel corporatiesector 90% inkomen < 33.000 • Recht op koop voorbewoner tegen redelijke prijs • Heffing voor huurtoeslag vanaf 2014: €760 mln • Koopsector: geen maatregelen
Recente maatregelen koopsector • Enerzijds: verlaging overdrachtbelasting van 6 naar 2% • Anderzijds: aanscherping Gedragscode hypothecaire financiering: het dubbele slot: - Afgrenzing op basis van inkomen - Afgrenzing op basis van waarde woning
Tot slot • Verbetering functioneren woningmarkt alleen mogelijk bij hervorming beide sectoren, gericht op: - Afbouw subsidiering - Wegnemen belemmeringen doorstroming - Opbouw middensegment in de huursector
