Vergroting bestaande recreatiewoningen in Zijpe

Vergroting bestaande recreatiewoningen in Zijpe Aanvullend advies

Notitie

28 oktober 2008 N9008 - NvdR/ap Van Gent Van der Reest Adviseurs in recreatiemanagement Jean Monnetpark 35 7336 BA Apeldoorn T: 055-5382460 E: [email protected] www.eenvakapart.nl

Notitieverzoek van:

Gemeente Zijpe

Opgesteld door:

Van Gent Van der Reest N.A. van der Reest

Inhoudsopgave 1 2 3 4 5 6

Inleiding........................................... 4 Onderzoeksvragen ............................ 5 Het huidige beleid............................. 6 De Markt ......................................... 8 Concretisering .................................11 Conclusies en aanbevelingen.............16 Bijlage 1 Moderne recreatiewoningen .............18 Bijlage 2 Grote recreatiewoningen ..................22

Inleiding

HOOFDSTUK

1

Inleiding De gemeente Zijpe wil haar concurrentiepositie op het gebied van recreatie & toerisme graag versterken. In dat verband is kwaliteitsverbetering van de verblijfsrecreatie een eerste vereiste. Gemeente en recreatieondernemers zijn het erover eens dat verruiming van de bebouwde oppervlakte1 van recreatiewoningen de kwaliteit van dit product ten goede komt. Op 22 april 2008 is de beleidsnotitie ten aanzien van de vergroting van bestaande recreatiewoningen in Zijpe behandeld in de gemeenteraad. In deze notitie is voorgesteld de bebouwde oppervlakte van recreatiewoningen te verruimen naar maximaal 100 m2, onder voorwaarde dat ten hoogste 1/3 deel van het kaveloppervlak bebouwd mag worden. De raad heeft conform het voorstel besloten, met daarbij de kanttekening dat bij de behandeling van het beleid voor de verblijfsrecreatie in oktober, een voorstel wordt verlangd, waarin een verruiming tot 120 m2, de toegestane nokhoogte en het verschijnsel groepswoningen zijn opgenomen. Aan ons bureau is verzocht dit onderwerp te betrekken bij de door ons te vervaardigen Beleidsnota Verblijfsrecreatie, in de vorm van een aanvullend advies, waarbij ook de mogelijkheden voor groepswoningen worden belicht. Dit advies is vastgesteld in de raadsvergadering van 28 oktober 2008.

1

Onder bebouwde oppervlakte wordt verstaan de oppervlakte van een gebouw, gemeten tussen de (buitenste verticale projecties van) de buitenzijde van de gevels (Bügel Hajema, maart 2008).

Vergroting bestaande recreatiewoningen in Zijpe

4

28 oktober 2008

Onderzoeksvragen

HOOFDSTUK

2

Onderzoeksvragen De hoofdvraag die in deze notitie beantwoord dient te worden luidt: ‘zijn er overwegende bezwaren of argumenten aan te voeren om een verdere verruiming van de bebouwde oppervlakte van recreatiewoningen in Zijpe naar 120 m2 niet toe te staan?’ Bij de beantwoording van deze vraag zullen de gevolgen van de verruiming in beeld worden gebracht. Hierbij moet worden gedacht aan zaken als goot- en nokhoogte, de perceelsgrootte, de relatie met reguliere woningen en andere relevante aspecten zoals het ruimtebeslag voor parkeren. Voorts zal aandacht worden besteed aan groepswoningen c.q. groepsaccommodaties. De vraag ten aanzien hiervan luidt: ‘passen groepswoningen binnen de vastgestelde normering voor recreatiewoningen of is hiervoor een grotere bebouwde oppervlakte noodzakelijk c.q. zijn hier andere maatregelen gewenst en zo ja, welke oplossingen worden in dat verband passend geacht?’ Deze notitie dient in samenhang te worden bezien met de Beleidsnota Verblijfsrecreatie van de gemeente Zijpe.


5

28 oktober 2008

Het huidige beleid

HOOFDSTUK

3

Het huidige beleid Raadsbesluit 22 april 2008 De gemeenteraad heeft op 22 april 2008 besloten om de bebouwde oppervlakte voor bestaande recreatiewoningen te verruimen van 70 m2 naar 100 m2, onder voorwaarde dat ten hoogste 1/3 deel van het kaveloppervlak bebouwd mag worden. Bijgebouwen mogen tot een maximum van 10 m2 worden opgericht. Dit oppervak is onderdeel van het maximale te bebouwen oppervlak. Dit besluit heeft betrekking op bestaande recreatiewoningen op reguliere verblijfsrecreatieterreinen en op losse recreatiewoningen in het buitengebied. Zomerwoningen op de bestemming ‘tuinen en erven’ bij reguliere woningen vallen buiten de reikwijdte van genoemd besluit, evenals volledige herstructurering van bestaande parken en nieuwvestiging van parken. Beleidsnotitie 6 maart 2008 Aan het raadsbesluit van 22 april 2008 ligt een beleidsnotitie van bureau Bügel Hajema ten grondslag. In deze notitie wordt de aandacht gevestigd op de grote diversiteit van de recreatiewoningen in Zijpe. Zowel naar kwaliteit, leeftijd, bouwstijl en bebouwingsdichtheid c.q. oppervlakte van de kavels zijn er grote verschillen, soms zelfs binnen hetzelfde park. Opvallend is dat meer dan de helft van de bestaande recreatiewoningen in Zijpe (beduidend) kleiner is dan 70 m2. Dit hangt veelal samen met de over het algemeen geringe omvang van de kavels. Bij 75% van de parken ligt de bebouwingsdichtheid boven de 20% en in 62,5% van de gevallen boven de 25% van het kaveloppervlak. De meeste recreatiewoningen in Zijpe zijn bouwwerken van één bouwlaag met een flauwe kap. Slechts een gering deel heeft een bouwhoogte van 6,5 meter (= de toegestane maximale nokhoogte). De beleidsruimte voor grotere recreatiewoningen wordt breed ondersteund. Reeds in 20012 werd al vastgesteld dat de ruimtebehoefte bij recreatiewoningen aan het verschuiven was. In de beleidsnotitie wordt een verband gelegd tussen het streven naar kwaliteitsverbetering van de recreatiewoningensector, de welstandseisen en de bebouwingsdichtheid. Geconstateerd wordt dat het welstandsbeleid verschillen binnen de parken niet uitsluit. Tevens wordt vastgesteld dat de kavels in Zijpe gemiddeld (veel) kleiner zijn dan elders. Om de kwaliteit te kunnen garanderen is daarom voorgesteld het bebouwde oppervlak van recreatiewoningen op maximaal 100 m2 te stellen, met inachtneming van de bestaande normen voor goot- en nokhoogte (3 respectievelijk 6,5 m) en een maximale bebouwing van 1/3 van het kaveloppervlak.

2

Een duurzaam verblijfsrecreatief product in Den Helder en Zijpe (ZKA, 2001).


6

28 oktober 2008

Het huidige beleid

Hoe is het elders geregeld? De provincie Noord-Holland hanteert geen strikte normen ten aanzien van de maatvoering van recreatiewoningen. Gevolg is dat er in Noord-Holland een ruime verscheidenheid in de omvang en verschijningsvorm van recreatiewoningen zichtbaar is. Per gemeente wordt beleid vastgesteld. Ook in de andere kustprovincies (Zuid-Holland en Zeeland) en op de Waddeneilanden is dat het geval. Van de omliggende gemeenten zijn de volgende gegevens bekend. Bergen: 75 m2 en 300 m3 (in voorbereiding). Den Helder: geen uniforme maatvoering. Per geval wordt maatwerk geleverd. Met vrijstelling zijn recreatiewoningen van 100 m2 toegestaan. Texel: 75 m2 (exclusief berging van 6 m2). Anna Paulowna: 75 m2. Harenkarspel: geen dwingend voorgeschreven maten. Schagen: geen dwingend voorgeschreven maten. N.B. Voor zover bekend zijn er in Anna Paulowna en Schagen (nog) geen recreatiewoningencomplexen. In het plan voor het nog te ontwikkelen Boskerpark is een bandbreedte aangehouden van 70 tot 120 m2, afhankelijk van de kaveloppervlakte. De maximale inhoud is gesteld op 600 m3 en de maximale goot- en nokhoogte bedraagt 6 respectievelijk 8,5 m. Het gaat hier als gesteld om een nieuwvestiging in samenhang met grootschalige landschaps- en natuurontwikkeling (in totaal 48 ha., waarvan de helft natuur). Hierdoor is dit park niet direct vergelijkbaar met het reeds bestaande aanbod aan recreatiewoningencomplexen binnen de gemeente Zijpe.


7

28 oktober 2008

De Markt

HOOFDSTUK

4

De Markt Recreatiewoning onverminderd populair Recreatiewoningen zijn de populairste verblijfsaccommodatie in Nederland, zowel gemeten in vakanties als in overnachtingen. Gemeten naar het aantal overnachtingen (exclusief zakelijk toerisme) heeft de recreatiewoning een marktaandeel van 36%, gevolgd door stacaravans (13%), toercaravans (12%) en hotels (11%)3. De gemiddelde bezettingsgraad bedraagt op dit moment ongeveer 22 weken en vertoont een licht dalende tendens (van 22,6 weken in 2003 naar 21,8 weken in 2006). Dit komt omdat het aanbod sterker is gestegen dan de vraag, maar doet niet af aan de populariteit van de recreatiewoning. Dat geldt zeker voor NoordHolland, waar het aantal overnachtingen in recreatiewoningen in de periode 2003 t/m 2006 juist is gestegen, van 2.849.000 naar 2.977.000 (+4,5%). Daarmee steeg het marktaandeel van Noord-Holland van 8,5 naar 9,3%4. Er is geen reden om te veronderstellen dat de belangstelling voor recreatiewoningen op de Nederlandse vakantiemarkt de komende jaren ingrijpend zal veranderen. Kwaliteitsverbetering en hogere belevingswaarde Er zijn in Nederland ongeveer 120.000 recreatiewoningen5. Hiervan is ongeveer de helft op recreatiebedrijven gelegen. De rest zijn losse tweede woningen of tweede woningen in complexen. Het aanbod van recreatiewoningen in Nederland vertoont al jaren een stabiele groei, maar vlakt de laatste jaren af. Het accent verschuift van kwantiteit naar kwaliteit en dat leidt ertoe dat er nieuw aanbod aan de bovenkant bij komt terwijl er aan de onderkant aanbod verdwijnt (‘nieuw voor oud’). Het traditionele zomerhuisje maakt meer en meer plaats voor hoogwaardige recreatiewoningen. Zeker voor de aanbieders van verhuurwoningen is dit noodzakelijk, anders komt men in deze ‘vechtmarkt’ snel op achterstand. In het keuzeproces van de recreant staat de locatie op de eerste plaats. Of het de Noord-Hollandse of pakweg de Zeeuwse kust wordt, hangt echter af van (de kwaliteit van) het aanbod. Daarbij speelt de roep om meer comfort en privacy een hoofdrol. Met minder dan wat men thuis gewend is, neemt men geen genoegen meer. Liefst treft men nog wat meer aan in de recreatiewoning, bijvoorbeeld wellnessvoorzieningen, een designkeuken, HD tv, thuisbioscoop enz., om aldus de beleving van het ware vakantiegevoel te versterken. Dit stelt in de eerste plaats eisen aan de omvang van de recreatiewoning zelf, maar ook de ruimte rondom de woning is bepalend voor de kwaliteit en de belevingswaarde. De stedeling uit Ruhrgebied of Randstad, moet niet het gevoel krijgen ook tijdens zijn vakantie of kort verblijf in een ‘recreatie-Vinexwijk’ te zijn beland.

3 4 5

Trendrapport Toerisme (NRIT, 2007) CBS (2007) RIGO rapport in opdracht van Centraal Planbureau (2003)


8

28 oktober 2008

De Markt

Toename groepsactiviteiten Wellicht als reactie op de voortschrijdende individualisering, is in de verblijfsrecreatie een tendens zichtbaar van meer groepsgericht op stap gaan, zowel in de familiesfeer (de bekende drie generaties, maar ook familiereünies) als in de vorm van informele groepen (vrienden en bekenden, sport- en hobbyclubs, personeelsverenigingen). Dit zorgt voor een toenemende belangstelling voor groepsbungalows: recreatiewoningen met diverse badkamers, een ruime keuken en één of meer grote ruimtes voor gezamenlijk verblijf. Recreatiebedrijven spelen hier op in door het aanbieden van grote recreatiewoningen, die geschikt zijn voor 10 personen en meer. Door handige schakelingen kan men in een aantal gevallen zelfs het dubbele aantal personen gelijktijdig onderbrengen. Uiteraard vergt dit een uitgekiende opzet en inrichting van de verblijfsaccommodaties. De bebouwde oppervlakte van dergelijke groepsbungalows is aanzienlijk groter dan van een gemiddelde 6-persoonsbungalow. Het is tekenend dat grote aanbieders als Center Parcs en Landal GreenParks juist in dit segment investeren. Hier zitten dus duidelijk de groeikansen voor de recreatiewoningenmarkt.

Bron: TouRPress.nl 17 januari 2007

Bron: ANP 12 december 2006


9

28 oktober 2008

De Markt

Groepswoningen en groepsaccommodaties De groepswoningen zijn niet te vergelijken met de traditionele groepsaccommodaties6, veelal ondergebracht in voormalige boerderijen, conferentieoorden, jeugdherbergen of pensions. Voor een deel zijn ze echter wel op dezelfde doelgroepen gericht, zij het dat de groepswoningen gericht zijn op groepen van 10-20 personen en de groepsaccommodaties meestal wat grotere groepen aantrekken. Traditionele groepsaccommodaties zijn in Zijpe slecht vertegenwoordigd en dat geldt eigenlijk voor heel Noord-Holland. Door het creëren van nieuw aanbod in de vorm van groepsbungalows, zou een deel van deze groeimarkt, die nu nog aan Zijpe voorbij gaat, in de toekomst kunnen worden bediend, bijvoorbeeld doordat bestaande, gebouwen (boerderijen, hotel/pensions, schoolgebouwen) een nieuwe functie krijgen als groepsaccommodatie (via een afzonderlijke bestemming ‘groepsaccommodatie’). Groepsaccommodaties vallen dus buiten het kader van deze notitie, omdat ze veelal een (veel) grotere bebouwde oppervlakte hebben dan 120 m2. Onderstaand een voorbeeld van een groepsaccommodatie voor 20 personen in een voormalige boerderij (vrijstaand, gelijkvloers, 458 m2).

6

Een groepsaccommodatie is (een deel van) een gebouw dat blijvend is bestemd voor tijdelijk recreatief nachtverblijf door groepen, waarbij wordt overnacht in slaapzalen en/of slaapkamers en waar een dagverblijf beschikbaar is waarin de gasten mede huishoudelijke werkzaamheden kunnen verrichten (Beleidsnota Verblijfsrecreatie Zijpe, 2008). Vergroting bestaande recreatiewoningen in Zijpe

10

28 oktober 2008

Concretisering

HOOFDSTUK

5

Concretisering Doelstellingen In lijn met de uitgangspunten voor het totale verblijfsrecreatiebeleid in Zijpe, dient de beleidsrichtlijn ten aanzien van recreatiewoningen bij te dragen aan het realiseren van de volgende doelstellingen: versterking van de concurrentiepositie van Zijpe op het gebied van recreatie & toerisme; verbetering van de kwaliteit van het aanbod; bevordering van de diversiteit van het aanbod. Naast deze algemene doelstellingen, komt daar voor recreatiewoningen nog bij het weren en tegengaan van permanente bewoning. Geen permanente bewoning Het weren en tegengaan van permanente bewoning is primair een zaak van handhaving en controle. Zowel langs publiekrechtelijke weg (bestemmingsplannen, APV, beleidnota) als in privaatrechtelijke overeenkomsten (verkoop- en verhuurcontracten) zal permanente bewoning van recreatiewoningen als ‘strijdig gebruik met de bestemming’ moeten worden betiteld en dus verboden moeten worden. Door de introductie van het begrip ‘bedrijfsmatige exploitatie’7 in bestemmingsplannen, ontstaat een extra instrument tegen ongewenst gebruik. Ofschoon niet kan worden ontkend, dat naarmate de recreatiewoning ruimer en luxer wordt opgezet, deze meer uitnodigt voor langer verblijf en mitsdien ook voor permanente bewoning, is van een causaal verband tussen enerzijds de omvang en het uitrustingsniveau van de recreatiewoning en anderzijds de toename van permanente bewoning, nimmer gebleken. Permanente bewoning komt evengoed voor in kleine en verouderde recreatiewoningen en in stacaravans als in grote en luxe recreatiewoningen. Het is niet zozeer de aard van de accommodatie als wel de aard van het park, die vatbaar is voor permanente bewoning8. Vergroting van recreatiewoningen draagt bij aan beleidsdoelstellingen Zoals reeds is vermeld in de ‘Beleidsnotitie ten aanzien van vergroting van bestaande recreatiewoningen in Zijpe’, zal het genomen raadsbesluit om vergroting toe te staan, naar verwachting een positieve uitwerking hebben op de in het voorgaande genoemde doelstellingen. De kwaliteit van het bestaande aanbod kan er door verbeterd worden, de concurrentiepositie wordt versterkt en de diversiteit neemt ook toe. Verruiming van 100 naar 120 m2 Het antwoord op de vraag of er overwegende bezwaren/argumenten zijn om de grens van 100 m2 te verruimen naar 120 m2 is daarmee echter nog niet gegeven.

7

8

Het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanig beheer/ exploitatie, dat in de recreatieverblijven daadwerkelijk recreatief verblijf plaatsvindt (ministerie VROM, 2005). Beleidsnotitie ‘permanente bewoning recreatieverblijven’ (gemeente Zijpe, 2004).


11

28 oktober 2008

Concretisering

Hierbij spelen de volgende aspecten een rol: concurrentiepositie De toegestane verruiming als gevolg van het raadsbesluit van 22 april 2008, zorgt ervoor dat er in Zijpe voortaan marktconform gebouwd kan worden. Een bebouwde oppervlakte van 100 m2 kan zonder meer leiden tot uitstekende recreatiewoningen. Onderstaand is dit aan de hand van enkele willekeurige voorbeelden zichtbaar gemaakt. In bijlage 1 is nog een aantal voorbeelden opgenomen, die deze stelling kracht bij zetten.

Nokhoogte: 6 meter Goothoogte: 1,50 – 2,70 meter

Bron: Tadema Leeuwarden (Tasta Bouw)


12

28 oktober 2008

Concretisering

Nokhoogte: 6 meter Goothoogte: 2,40 meter


Groepswoningen Op één punt zien wij echter wel aanleiding tot een verruiming naar 120 m2 en dat betreft de groepswoningen. In tegenstelling tot de groepsaccommodaties zijn dit gewone recreatiewoningen, maar wel gericht op een soortgelijke doelgroep (huisvesting van groepen). Voor groepswoningen gaat het daarbij met name om kleinere familie- en vriendengroepen (10-20 personen). Op de volgende pagina is een voorbeeld van een groepswoning (12 persoons) opgenomen. In bijlage 2 zijn meer voorbeelden opgenomen van dit soort woningen en daaruit blijkt dat voor dit segment een omvang groter dan 100 m2 gewenst is. Vergroting bestaande recreatiewoningen in Zijpe

13

28 oktober 2008

Concretisering

Nokhoogte 6,10 meter Goothoogte: 1,90-4,30 meter


Welstand De welstandsnota Zijpe bevat de bepaling dat bouwplannen binnen de karakteristiek van het betreffende park dienen te passen. Verruiming van 100 naar 120 m2, met inachtneming van de goot- en bouwhoogte maten (maximaal 3 respectievelijk 6,5 m) of een geringe verruiming daarvan, levert niet op voorhand strijdigheid met het welstandsbeleid op. Goot- en nokhoogte Het optrekken van de goot- en bouwhoogte bij verruiming van het bebouwde oppervlak is niet noodzakelijk om redenen van bouwkundige of constructieve aard. Dit zijn wel de meest beeldbepalende aspecten voor de karakteristiek van de recreatiewoning en het park. Als deze maten niet substantieel veranderen, is een verruiming van de bebouwde oppervlakte geen bezwaar vanuit het oogpunt van de karakteristiek van het park.


14

28 oktober 2008

Concretisering

Permanente bewoning Eerder is al gesteld dat er geen causaal verband is aangetoond tussen de omvang van de recreatiewoning en de omvang van het verschijnsel permanente bewoning. Als er in een recreatiewoning van 50 m2 permanent kan worden gewoond, dan kan dat ook in een woning van 70, 100 of 120 m2. Dit is primair een zaak van handhaving en controle. Ruimte voor parkeren De behoefte aan parkeerruimte op recreatieparken neemt toe, als gevolg van maatschappelijke veranderingen. Het autogebruik en het aantal auto’s per huishouden neemt toe. Dit is zichtbaar in woonwijken en dus ook op recreatieterreinen. Er zijn nog geen tekenen die erop wijzen, dat hierin een kentering komt. Daarom is in de Beleidsnota Verblijfsrecreatie een ruime parkeernorm opgenomen, uitgaande van het principe dat er niet buiten het park c.q. in de openbare ruimte geparkeerd mag worden (‘parkeren op eigen terrein’ is het uitgangspunt). Naarmate het aantal personen in een recreatiewoning zal toenemen, neemt naar verwachting ook het aantal auto’s toe. In welke mate dat het geval zal zijn, is niet op voorhand te berekenen, want dat hangt onder meer van de groepssamenstelling af. De opgenomen norm van 2 parkeerplaatsen per huisje is niet gerelateerd aan de omvang van het huisje, maar is onder normale omstandigheden ruimschoots voldoende. Daar komt bij, dat naarmate het aantal grote woningen toeneemt, het totale aantal woningen per ha. zal dalen. Per saldo zal de parkeerbehoefte dus niet noemenswaardig toenemen als de woning wat groter wordt. Kavelomvang Een verruiming van 100 naar 120 m2 heeft wel gevolgen voor de kavelomvang. In het besluit van 22 april 2008 is als norm aangehouden dat ten hoogste 1/3 van het kaveloppervlak mag worden bebouwd. Uitgaande van een woning van 100 m2 resulteert dat in kavels van minimaal 300 m2. Bij woningen van 120 m2 bedraagt de minimale kaveloppervlakte derhalve 360 m2. Door de koppeling van de bouwmassa aan de omvang van de kavel wordt voorkomen dat er een te grote mate van verstening plaatsvindt. In de Beleidsnota Verblijfsrecreatie wordt uit kwaliteitsoverwegingen een verhouding 1:5 aangehouden voor nieuwe gevallen (uitbreidingsplannen en/of nieuwvestigingen), waarbij tevens wordt uitgegaan van een minimale kavelomvang van 400 m2. Deze verhouding is gebaseerd op onze ervaringen elders in het land. Bij bestaande projecten die een vernieuwingsslag doormaken, is veelal sprake van minder ruime kavels, zeker in traditionele vakantiegebieden waar de ruimte schaars is, zoals aan de kust. Toch geldt ook hier dat de beschikbare ruimte rondom de woning mede bepalend is voor het kwaliteitscriterium. Met ruime woningen op (te) kleine kavels wordt uiteindelijk niet het kwaliteitsniveau bereikt wat gewenst c.q. noodzakelijk is.


15

28 oktober 2008

Conclusies en aanbevelingen

HOOFDSTUK

6

Conclusies en aanbevelingen Conclusies De markt vraagt om grotere woningen (kwaliteitsaspect). De markt vraagt ook om ruimte en privacy rondom de woning. Deze twee aspecten hangen nauw met elkaar samen. In het raadsbesluit van 22 april 2008 is dit ook onderkend. Met een bebouwde oppervlakte van 100 m2 (inclusief bijgebouw van maximaal 10 m2), een goothoogte van 3 m en een nokhoogte van 6,5 m, is een kwalitatief hoogwaardige en marktconforme recreatiewoning te realiseren voor 6 tot 8 personen. In toenemende mate is er belangstelling voor groepswoningen c.q. ‘meerfamiliebungalows’ voor 10 personen en meer. Voor deze doelgroep kan een maximum van 100 m2 aan bebouwde oppervlakte een belemmering vormen. Verruiming van 100 naar 120 m2 is goed voor de concurrentiepositie van de recreatiewoningensector in Zijpe. De welstandsbepalingen brengen met zich mee dat de vergroting van bestaande recreatiewoningen binnen de karakteristiek van het betreffende park dient te geschieden. Daarbij is het van belang de bestaande goot- en bouwhoogten niet substantieel te wijzigen. Ook de bepaling ten aanzien van bijgebouwen moet ongewijzigd in stand blijven. Eén bijgebouw tot een maximum van 10 m2 voorkomt wildgroei en zorgt ervoor dat er een duidelijk onderscheid blijft met reguliere woningen. Dit onderscheid is van wezenlijk belang, met het oog op het beleid ten aanzien van ongewenst gebruik van recreatiewoningen (permanente bewoning). Vergroting van de omvang van recreatiewoningen leidt in de gekozen plansystematiek (maximaal 1/3 bebouwing) automatisch tot verruiming van de kavel. Dit is geheel in lijn met wat de markt vraagt. Uit het oogpunt van kwaliteit is de norm van maximaal 1/3 bebouwing eigenlijk te krap. Gelet op de specifiek feiten en omstandigheden op de bestaande parken in Zijpe is dit evenwel een logische norm. Aanbevelingen Groepswoningen voor 10 personen en meer passen niet goed binnen de bestaande normering van 100 m2. Voor deze categorie woningen is een verruiming naar een bebouwde oppervlakte van 120 m2 gewenst, met een maximale goot- en bouwhoogte van 3 respectievelijk 7 m. en niet meer dan één bijgebouw van maximaal 10 m2 . Een grotere omvang dan 120 m2 voor bestaande recreatiewoningen t.b.v. de groepsmarkt is ongewenst. Dan worden het groepsaccommodaties en dat vergt een afzonderlijke bestemmingsregeling. Grotere woningen t.b.v. de groepsmarkt kunnen ook worden gerealiseerd door niet de bebouwde oppervlakte (buitenmaten) te vergroten van 100 naar 120 m2, maar door de hoogte in te gaan middels het verder aanpassen c.q. verhogen van de goot- en nokhoogten. Dit lijkt evenwel strijdigheid op te leveren met het welstandsbeleid.


16

28 oktober 2008

Conclusies en aanbevelingen

Bovendien ontstaat er dan nog meer bouwmassa op de relatief kleine kavels, hetgeen uit kwaliteitsoverwegingen niet wenselijk is. Daarom verdient het aanbeveling de verruiming van de bebouwingsmogelijkheden primair te richten op de bebouwde oppervlakte c.q. de buitenmaten van de recreatiewoning. Het verdient tevens aanbeveling om bij verruiming van 100 naar 120 m2 de bebouwingsnorm van 1/3 van de kavel aan te scherpen tot maximaal 27,5%. Bij grote woningen horen in beginsel ook grote kavels. Ook dat is kwaliteit. Omdat het hier om het beleid ten aanzien van de vergroting van bestaande recreatiewoningen gaat, dient daar in de normstelling rekening mee te worden gehouden. In de Beleidsnota Verblijfsrecreatie wordt uitgegaan van een verhouding 1:5, dus een maximale bebouwing van 20%. Dat geldt echter voor nieuwbouw (uitbreidingsplannen of nieuwvestiging). Daarom is de norm voor bestaande recreatiewoningen lager gelegd en mogen de kavels kleiner zijn. Beleidsvoorstel Het raadsbesluit van 22 april 2008 in stand te houden en aan te vullen met de mogelijkheid om bestaande recreatiewoningen te vergroten tot een maximale bebouwde oppervlakte van 120 m2, een goothoogte van 3 m1 en een nokhoogte van 7 m1 en ten hoogste 27,5% van het kaveloppervlak bebouwd. In deze beleidsregel is de bebouwde oppervlakte van de recreatiewoningen dus altijd gekoppeld aan de perceelsomvang. Het omslagpunt ligt bij een bebouwde oppervlakte van 100 m2. In het volgende schema wordt dit verduidelijkt.

Bebouwde opp. Woning 70 m2 100 m2 101 m2 120m2

Bebouwingspercentage 33% 33% 27,5% 27,5%

Minimale kavelomvang 210 m2 300 m2 367 m2 436 m2

Dit resulteert in een keuzemogelijkheid voor de recreatiebedrijven en eigenaren van bestaande recreatiewoningen: maximaal 100 m2 bebouwing en ten hoogste 1/3 van de kavel bebouwd of maximaal 120m2 bebouwing en ten hoogste 27,5% van de kavel bebouwd. Op deze wijze wordt binnen de bestaande omstandigheden zo optimaal mogelijk bijgedragen aan de doelstellingen ten aanzien van kwaliteitsverbetering en productdifferentiatie.

Apeldoorn, 28 oktober 2008 Van Gent Van der Reest V.O.F.


17

28 oktober 2008

Moderne recreatiewoningen

Bijlage 1 Moderne recreatiewoningen In deze collage zijn voorbeelden opgenomen van diverse moderne recreatiewoningen in het hoge kwaliteitssegment, gelegen op parken aan de Nederlandse kust (van Cadzand tot Den Helder). De bebouwde oppervlakte van deze recreatiewoningen varieert van 60 m2 tot 100 m2.

Napoleonhoeve – Breskens (6 persoons, geschakeld, 75 m2)

Buitenhof Domburg (6 persoons, 100 m2)

Duinpark Het Kustlicht – Zoutelande (6 persoons, 80 m2)

Roompot Beach Resort – Kamperland (4 persoons, 100 m2)


18

28 oktober 2008


Het Zwin – Cadzand (6 persoons, 92 m2)

Zeeland Village – Scharendijke (6 persoons, 95 m2)

Toppershoedje – Ouddorp (4 persoons, 60 m2)

Citta Romana – Hellevoetsluis (70 m2, 6 persoons)

Noordzeepark – Ouddorp (6 persoons, 90 m2)

Vlugtenburg – ’s Gravenzande (6 persoons, 75 m2)


19

28 oktober 2008


Heeren van ’s Gravenzande (6 persoons, 90 m2)

Tulp en zee – Noordwijk (4 persoons, 50 m2)

Duinpark De Witte Raaf – Noordwijk (6 persoons, 60 m2)

Parc Zandvoort (8 persoons, 100 m2)

Schoorlse Duinen – Schoorl (4 persoons, 70 m2)

Koningshof – Schoorl (4 persoons, 60 m2)


20

28 oktober 2008


Buiten Bergen – Schoorl (4 persoons, 60 m2)

Parc Scorleduyn – Schoorl (4 persoons, 60 m2)

Villaparc Duynopgangh – Julianadorp(8 persoons, 80 m2)

Resort Duynzicht – Julianadorp ( 6 persoons, 80 m2)


21

28 oktober 2008

Grote recreatiewoningen

Bijlage 2 Grote recreatiewoningen In deze bijlage is een aantal grote recreatiewoningen (voor 10 personen en meer) opgenomen, die door de verhuurorganisatie Landal GreenParks en Roompot (RP Holidays) worden verhuurd. Het betreft zowel particuliere parken als eigen parken van beide organisaties. De aangegeven oppervlakte is de bebouwde omvang van de recreatiewoning. Land van Bartje – Borger (10 persoons) 110 m2 Vrijstaand 5 slaapkamers 2 badkamers 2 x apart toilet Sauna

Coldenhove – Eerbeek (12persoons) 110 m2 vrijstaand 6 slaapkamers 2 badkamers Apart toilet 3 badkamers Sauna en zonnehemel

Klein Ruwinkel – Scherpenzeel (10 persoons) 150 m2 vrijstaand 5 slaapkamers 2 badkamers Apart toilet Grotendeels gelijkvloers


22

28 oktober 2008


Cape Helius – Hellevoetsluis (14 persoons) 116 m2 Vrijstaand 6 slaapkamers 3 badkamers 3 aparte toiletten Whirlpool Sauna Stoomcabine

Noordzee Résidence de Banjaard - Kamperland (16 persoons) 120 m2 Vrijstaand 8 slaapkamers 3 badkamers 3 aparte toiletten Whirlpool Sauna

Buitenhof Domburg - Domburg (10 persoons) 120 m2 Vrijstaand 8 slaapkamers 3 badkamers 2 aparte toiletten Whirlpool Sauna


23

28 oktober 2008


Duinpark ’t Hof van Haanstede – Burgh-Haamstede (13 persoons) 102 m2 Vrijstaand 7 slaapkamers 4 badkamers 4 aparte toiletten

Resort Haanstede – Burgh-Haamstede (12 persoons) 120 m2 Vrijstaand 6 slaapkamers 3 badkamers 2 aparte toiletten

Duc de Brabant – Diessen (10 persoons) 115 m2 Vrijstaand 5 slaapkamers 2 badkamers 2 x apart toilet

Domein de Schatberg – Sevenum (12 persoons) 113 m2 Vrijstaand 6 slaapkamers 3 badkamers


24

28 oktober 2008

Vergroting bestaande recreatiewoningen in Zijpe

Recommend Documents