Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie
Analýza konkurence na českém bankovním trhu v oblasti hypoték v roce 2013 Bakalářská práce
Autor:
Jana Weigertová Bankovní management
Vedoucí práce:
Praha
PhDr. František Jirásek, CSc.
Červen, 2014
Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Sedlčanech 22.6.2014
Jana Weigertová
Poděkování Mé poděkování patří PhDr. Františku Jiráskovi, CSc. za odborné vedení, trpělivost a ochotu, kterou mi v průběhu zpracování bakalářské práce věnoval.
Anotace Bakalářská práce analyzuje konkurenci na bankovním trhu v České republice v oblasti hypotečních úvěrů v roce 2013. Teoretická část práce je zaměřena na základní pojmy hypotečních úvěrů, historii hypotečních úvěrů na území České republiky a dalších doplňkových služeb poskytovaných k hypotečním úvěrům. Praktická část zahrnuje analýzu produktové nabídky a jejich vzájemné porovnání u vybraných finančních institucí v oblasti hypotečního úvěrování v roce 2013. Závěrem analyzuji poplatky banky nutné k poskytnutí hypotečního úvěru oproti poskytnuté úrokové sazbě.
Klíčová slova: analýza, hypoteční úvěr, úroková sazba, konkurence, hypoteční zástavní listy
Annotation The thesis analyses competition within the area of mortgage lending in the Czech Republic banking market during 2013. The theoretical part is focused on the basic terminology used in mortgages, the history of mortgages in the Czech Republic, and other services provided within mortgages. The practical part consists of an analysis and comparison of the products offered by selected financial institutions in the area of mortgage lending in 2013. Finally, there is an analysis of the cost of mortgages, comparing the arrangement fees for providing a mortgage, in relation to the relevant interest rates.
Key words: analysis, mortgage loan, interest rate, competition, bonds
OBSAH ÚVOD ....................................................................................................................................................... 6 1.
2.
ZÁKLADNÍ POJMY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ........................................................................................ 7 1.1
Právní úprava hypotečního úvěru ........................................................................................... 7
1.2
Hypoteční zástavní listy ........................................................................................................... 8
1.3
Účel hypotečního úvěru .......................................................................................................... 9
1.4
Kdo může žádat o hypoteční úvěr ......................................................................................... 10
1.5
Výše hypotečního úvěru........................................................................................................ 10
1.6
Doba splatnosti hypotečního úvěru ...................................................................................... 11
1.7
Úroková sazba ....................................................................................................................... 12
1.8
Druhy splácení hypotečního úvěru ....................................................................................... 12
1.9
Subjekty, které poskytují hypoteční úvěry ............................................................................ 14
1.10
Druhy hypotečních úvěrů ...................................................................................................... 14
1.11
Proces poskytnutí hypotečního úvěru .................................................................................. 16
1.12
Refinancování hypotéky ........................................................................................................ 18
1.13
Státní finanční podpora hypotečního úvěrování................................................................... 19
1.14
Historie hypotečních úvěrů ................................................................................................... 21
DOPLŇKOVÉ SLUŽBY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ................................................................................. 27 2.1
3.
Pojištění schopnosti splácet .................................................................................................. 27
ANALÝZA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ROCE 2013 ............................................................................. 30 3.1
Akční nabídky bank v roce 2013 ............................................................................................ 33
3.2
Shrnutí vybraných hypotečních úvěrů v 4.qvartále roku 2013 ............................................. 35
3.3
Poplatky na hypotečních úvěrech v roce 2013 ..................................................................... 36
3.4
Porovnání nákladů na poskytnutí hypoteční úvěru .............................................................. 38
3.5
Prognóza vývoje hypotečního trhu ....................................................................................... 41
ZÁVĚR .................................................................................................................................................... 42 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY,TABULEK A GRAFŮ .............................................................................. 43
ÚVOD Ve své bakalářské práci se zabývám analýzou trhu s hypotečních úvěrů u vybraných bankovních ústavů, jejich historií, vývojem, aktuálním stavem. Toto téma jsem si vybrala, protože každý z nás minimálně jednou za život řešil otázku bydlení. Mít vlastní dům nebo byt patří k velkým prioritám současného životního stylu stejně tak jako bylo v 70. letech mít chatu u vody. Vzhledem k tomu, že dnes málo kdo disponuje dostatečným množstvím naspořených peněz na koupi nemovitosti je nucen řešit danou situaci hypotečním úvěrem. Možností u kterého bankovního ústavu nejlépe financovat bydlení je na současném trhu několik, co je velmi zásadní, nabídky bank se velmi rychle mění a pro laika není právě jednoduché najít to nejlepší řešení. Cílem mé bakalářské práce je analýza konkurence na českém bankovním trhu v roce 2013 u vybraných bankovních ústavů. Na základě dostupných informací vyhodnocuji, proč banky při dnešních nízkých úrokových sazbách tolik usilují o největší podíl na trhu v oblasti poskytnutých hypotečních úvěrů. V teoretické části své bakalářské práce definuji základní pojmy hypotečních úvěrů, historický vývoj hypotečního úvěrování v České republice a doplňkové služby, které banky poskytují k hypotečním úvěrům. V praktické části analyzuji nabídky hypotečních úvěrů od tří největších vybraných peněžních ústavů, které mají největší podíl na trhu v poskytnutých hypotečních úvěrech. Porovnávám úrokové sazby a poplatky vybraných bank, které souvisejí s poskytnutím hypotečního úvěru. Při zpracování mé bakalářské práce jsem použila metodu deskripce, když jsem popisovala vývoj našeho hypotečního trhu. Následně také analýzu a syntézu, kdy na základě zjištěných a nastudovaných informací jsem provedla celkovou analýzu situace na hypotečním trhu v České republice a následnou syntézu. Využila jsem různé zdroje informací. Teoretické informace jsem čerpala zejména z dostupné odborné ekonomické literatury. Aktuální informace o současných nabídkách hypotečních úvěrů jsme získávala na internetových stránkách nebo i osobní návštěvou vybraného bankovního ústavu.
6
1. ZÁKLADNÍ POJMY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Hypoteční úvěr je chápán jako úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. V užším pohledu je chápán jako úvěr poskytnutý na investice do nemovitosti, který je zajištěný zástavním právem k této nebo i jiné nemovitosti. Obě pojetí se od sebe liší především z hlediska vymezení účelu, na který je hypoteční úvěr poskytován. V současné době je nejvíce rozšířeným typem hypoteční úvěr poskytnutý na investici do nemovitosti. V některých zemích jsou hypoteční úvěry z historického hlediska pojmenovány též jako úvěry kryté hypotékou. Hypotékou se přitom rozumí zástavní právo k jakékoli věci, která má investiční charakter – třeba i námořní loď, dobytek apod.1 Hypoteční úvěr má své charakteristické rysy. Základním rysem je převažující účel úvěru, výše úvěru a hlavně doba splatnosti. S tím jsou spojené dlouhodobé úvěrové zdroje a to zejména dluhopis – hypoteční zástavní list.
1.1 Právní úprava hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je určený pro fyzické i právnické osoby. Podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je zástavní právo k nemovitosti. Jako zástava se většinou využívá financovaná nemovitost. V zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb., §28, odstavec 3. Je přesně definována definice hypotečního úvěru. „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné.“2 Hypoteční úvěr y, banky poskytují na koupi nebo výstavbu nemovitostí, opravu, modernizaci, rekonstrukci, koupi podílu nemovitosti, vypořádání dědických nároků nebo za účelem splacení dříve poskytnutých úvěrů, které byly použity k investici do nemovitosti.
1
SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut a.s., 1997. ISBN 80-902243-2-6
2
Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech
7
V roce 2012 byl tento zákon změněn zákonem č. 172/2012 Sb. o dluhopisech a zákon z roku 2004 byl tímto zákonem nahrazen, v souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie. Dle zákona č. 254/ 2012 Sb. o bankách má právo banka poskytovat hypoteční úvěry.
1.2 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy představují zvláštní druh dluhopisů krytý pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo zajištěný zástavním právem k nemovitostem. Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy vydané hypoteční bankou s cílem získat finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů. Jmenovitá hodnota a hodnota poměrného výnosu hypotečního zástavního listu je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů mohou být použity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70 % ceny zastavených nemovitostí.3 Druhou variantou řádného krytí je krytí náhradní, což mohou být jen vysoce likvidní a bonitní prostředky (například hotovost, státní dluhopisy nebo vklady u ČNB). Na základě těchto parametrům, které jsou dané zákonem, je hypoteční zástavní list jeden z nejbezpečnějších cenných papírů. Hypoteční zástavní listy jsou vhodné pro konzervativní investory, kteří nemají příliš velké zkušenosti s investováním na kapitálových trzích a nechtějí podstupovat riziko.4 Výnosnost hypotečního zástavního listu je úrok, který je obvykle fixní, ale může být i variabilní. Hypoteční zástavní listy patří mezi veřejně obchodovatelné cenné papíry, což umožňuje jejich majiteli, aby je kdykoli prodal. Hypoteční zástavní listy jsou bez výpovědní lhůty a jsou prezentované jako vysoce likvidní. Hypoteční zástavní listy se řídí zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech a zákonem č. 591/1992 Sb., o cenných papírech.
3
SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut a.s., 1997. ISBN 80-902243-2-6
4
SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut a.s., 1997. ISBN 80-902243-2-6
8
1.3 Účel hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je možné poskytnou pouze účelově a v současné době je jednou z nejlevnějších variant financování bydlení. Jedinou výjimkou je bezúčelový hypoteční úvěr neboli americká hypotéka. Tato varianta hypotečního úvěru je možná na základě novely zákona č. 190/2004 o dluhopisech z roku 2004. Poskytnutí americké hypotéky stejně tak i klasické hypotéky je vázáno podmínkou a to zajištěním úvěru zástavou nemovitosti v odpovídající hodnotě, ale na rozdíl od standardní hypotéky se již nepožaduje doložení účelu čerpání. Bance je jedno na co klient použije vyčerpané prostředky. V porovnání s účelovými hypotékami mají americké hypotéky jednu nevýhodu, vyšší úrokovou sazbu, která v některých případech dosahuje téměř úrokové sazby na spotřebitelských úvěrech. Rozdíl v úrokových sazbách účelových a bezúčelových hypoték je dán tím, jakým způsobem banky vnímají riziko nesplácení daného úvěru. Klienta, který investuje do pořízení či zlepšení svého bydlení banka považuje za méně rizikového. Navíc podmínkou je i doložení účelu a na základě těchto parametrů poskytne banka hypoteční úvěr s nižší úrokovou sazbou.
ÚČELOVÉ HYPOTÉKY V případě účelových hypoték klientovi banka nedovolí peníze načerpat, pokud prokazatelně nedoloží účel čerpání, který musí bezpodmínečně souviset s bydlením. Přitom se zdaleka nejedná pouze o pořízení nového bydlení či zlepšení úrovně stávajícího. Hlavními účely jsou: koupě nemovitosti (bytu, domu, chalupy) + součástí zařízení výstavba vypořádání dědictví vypořádání společného jmění manželů (SJM) 9
rekonstrukce, modernizace refinancování, konsolidace refundace - zpětné proplacení vlastních prostředků investovaných do pořízení bydlení koupě pozemku – stavební parcely
Některé banky v minulosti poskytovaly hypoteční úvěry pouze na nákup nemovitosti sloužící k trvalému bydlení, aktuálně většina bank již poskytuje hypoteční úvěry i na rekreační nemovitosti jako jsou chaty a chalupy. Dále lze použít hypoteční úvěr i na pořízení družstevního bytu, ale v tomto případě je nutné úvěr zajistit jinou vhodnou nemovitostí v osobním vlastnictví.
1.4 Kdo může žádat o hypoteční úvěr Fyzická osoba starší 18 let občan České republiky s trvalým pobytem na území ČR občan České republiky s trvalým pobytem mimo ČR občan státu EU, Norska, Islandu, Lichtenštejnska nebo Švýcarska s povolením nebo průkazem k přechodnému nebo trvalému pobytu v ČR vydaným ČR cizí státní příslušník
1.5 Výše hypotečního úvěru Zde se maximálně používá pravidlo bankovní obezřetnosti. Maximum je dáno hodnotou nemovitosti stanovenou odborným odhadcem, která je dána jako zástava. Pokud by byla poskytnuta vyšší částka, než je stanovená hodnota nemovitosti, byla by ohrožena návratnost 10
hypotečního úvěru v případě, že by se klient dostal do platební neschopnosti na počátku splácení hypotečního úvěru. Základní pravidlo bankovní obezřetnosti tedy zní: HU
Kde HU je výše hotovostního úvěru a ta musí být menší než CZN, což je cena zastavené nemovitosti. Za bezpečnou výši krytí hypotečních úvěrů se ve světě považuje hranice mezi 60 až 80 procenty obvyklé tržní ceny zastavené nemovitosti.
1.6 Doba splatnosti hypotečního úvěru V bankovnictví platí pravidlo, že doba, na kterou je úvěr poskytnut, by neměla přesahovat dobu životnosti zastavované nemovitosti nebo nemovitosti, na kterou je úvěr zřizován. Dle tohoto se většinou hypoteční úvěr chová jako úvěr s dlouhou dobou splatnosti. Na druhé straně je nutné dodržet a respektovat hranici, po kterou je klient schopen splácet hypoteční úvěr.5 Delší doba splatnosti snižuje jednotlivé splátky hypotečního úvěru, a tím i zvyšuje jeho dostupnost pro klienty Delší doba splatnosti na druhé straně zvyšuje celkové náklady spojené s jeho splácením Splácení probíhá pravidelnými splátkami, tzv. anuitou. Minimální splatnost hypotečního úvěru je 5 let, maximální 30 let. Je možná i delší varianta splatnosti, až 40 let, ta je poskytována za přísnějších podmínek pro klienta. Žadatel musí být po celou dobu splácení hypotečního úvěru v produktivním věku, je potřeba zajistit k hypotečnímu úvěru spolužadatele. Dále klient musí splatit hypoteční úvěr do 70 let jeho věku. Optimální doba na splácení hypotečního úvěru je 15 – 20 let.6
5
SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut a.s., 1997. ISBN 80-902243-2-6
6
KAŠPAROVÁ, Vlasta. Banky a bankovní obchody. Brno. Mendelova les. a zem. univerzita. 2005. ISBN 80-7157-652-2
11
1.7 Úroková sazba Úroková sazba u hypotečního úvěru bývá zpravidla nižší než u standardních typů úvěrů. Hypoteční úvěry mají pevně danou úrokovou sazbu na předem domluvené fixní období. Fixní období může být 1 rok, 3 roky, 5, 10,15,20 nebo i 30 let. V rámci fixního období nemůže banka sjednaný úrok změnit. Na konci fixního období má klient možnost změnit dobu fixace, dát mimořádnou splátku bez sankce, doplatit celý hypoteční úvěr anebo i refinancovat hypoteční úvěr k jiné bance z důvodu nabídnuté nižší úrokové sazby.
1.8 Druhy splácení hypotečního úvěru Nejrozšířenějším způsobem splácení hypotečních úvěrů je konstantní postupné splácení v pravidelných splátkách. Dále je ještě možná metoda nepravidelných splátek, ale té se banky spíše vyhýbají. Pravidelné splácení hypotečních úvěrů může být realizováno: Konstantní splácení (anuitní) – Klient platí vždy stejnou částku v dohodnutých termínech. Tento způsob využíván nejčastěji. Mění se pouze poměr mezi úrokem a jistinou. Graf 1: Anuitní splácení úvěru
Zdroj: www.penize.cz
12
Graf číslo 1 názorně popisuje anuitní splácení hypotečního úvěru úvěr ve výši 2 000 000 Kč s úrokovou sazbou 2,86 % a fixní splátkou 8 282 Kč, která je stejná po celou dobu splácení. Z tohoto grafu je velmi dobře čitelné, že při stejné výši celkové splátky, křivka splátky jistiny má tendenci rostoucí a křivka splátky úroku má tendenci klesající v rámci celé doby splácení úvěru. Progresivní splácení – platí dlužník v pravidelných intervalech rostoucí úmor a částky úroku klesají úměrně ke klesající jistině. Progresivní formy splácení hypotečních úvěrů se prakticky nepoužívají. Tento způsob splácení je velmi výhodný pro splácení podnikatelských projektů financovaných hypotečním úvěrem za účelem postupného nárůstu zisku. Degresivní – klient platí z počátku pravidelně konstantní, neměnnou částku jistiny a úměrně poklesu doposud nesplacené jistiny snižující se částkou úroku. Splátky se tímto způsobem trvale snižují. 7 Graf 2: Degresivní splácení úvěru
Zdroj: www.penize.cz Graf číslo 2 názorně popisuje splácení degresivní splácení hypotečního úvěru degresivní splátkou úvěr ve výši 2 000 000 Kč s úrokovou sazbou 2,86 % a počáteční splátka 10 322 Kč, v čase klesá. Z tohoto grafu je velmi dobře čitelné, že velkou nevýhodou může být pro klienta 7
SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut a.s., 1997. ISBN 80-902243-2-6
13
počáteční výše splátky. Splátka jistiny je po celou dobu konstantní a výše celkové splátky a splátka úroku mají křivku klesající v rámci celé doby splácení úvěru. Nejvyšší celkové náklady jsou jednoznačně spojeny s progresivním splácením a nejnižší s degresivním splácením kde, ale musíme vzít v úvahu počáteční vysokou splátku.
1.9
Subjekty, které poskytují hypoteční úvěry
Poskytování hypotečních úvěrů v České republice je odděleno pouze produktově. Na českém trhu se vyskytuje několik tipů institucí, které poskytují hypoteční úvěry. Specializované hypoteční banky – tyto banky se výhradně orientují na poskytování hypotečních úvěrů Hypoteční banky smíšeného typu – tyto banky kromě hypotečních úvěrů poskytují svým klientům i další služby navazující na hypoteční obchody Univerzální banky - tyto banky poskytují hypoteční úvěry, ale i všechny ostatní bankovní služby a to bez ohledu na to jestli souvisí s hypotečním úvěrováním nebo ne.8
1.10 Druhy hypotečních úvěrů Dalším členěním hypotečních úvěrů na hypoteční úvěry určené na investice do nemovitostí související: S bydlením fyzických osob S podnikatelskými záměry Tyto dva druhy hypotečních úvěrů se od sebe liší obvykle podmínkami, za nichž jsou poskytovány.
8
SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. Praha:Bankovní institut a.s., 1997. ISBN 80-902243-2-6
14
Další specifické druhy hypotečních úvěrů:
Hypotéka bez dokládání příjmů Hlavním parametrem těchto hypoték je, klient nemusí dokládat výši příjmu. Tyto hypoteční úvěry jsou v praxi dražší než ostatní a poskytují se maximálně do 60 procent odhadní ceny nemovitosti. Australská hypotéka Hypoteční úvěr s degresivním výpočtem úrokové sazby. Jedná se o typ účelový pro fyzickou osobu. Kombinovaná hypotéka Hypoteční úvěr je kombinovaný s investičním životním pojištěním. Klient splácí hypoteční bance jen úroky a zbytek investuje do investičního životního pojištění. Hypotéka na pronájem Hypoteční úvěr určený na koupi nemovitosti, která bude využívána k pronájmu další osobě. V případě, že má klient nedostačující výši příjmu je možné započítat i budoucí příjem z pronájmu kupované nemovitosti. Předhypoteční úvěr Účelový úvěr, který je určen pro financování nemovitosti. Poskytuje se v kombinaci s následným hypotečním úvěrem. Využívá se pro překlenutí období např. před převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví, většinou má splatnost jeden rok. Vlastník družstevního bytu ještě nevlastní kupovanou nemovitost, tudíž s ní nemůže ručit. Má pouze právo k užívání družstevního bytu.9
9
DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. Praha:Linde, 2005.ISNB 80-7201-515-X
15
Hypotéka s neúčelovou částí Hypoteční úvěr, který má dvě části. Jednu účelovou určenou na investice do nemovitosti a současně i druhou část neúčelovou. I tato neúčelová část by měla být zainvestována s nemovitostí, např. investicí do vnitřního nebo venkovního vybavení.10
1.11 Proces poskytnutí hypotečního úvěru Klient, který řeší financování bydlení hypotečním úvěrem v počáteční fázi netuší nic ze základních pravidel poskytnutí hypotečního úvěru. A co všechno bude muset podstoupit v případě, že se rozhodne pro jakoukoliv z bank. Rozhodně je dobré minimálně vědět, co chci financovat, jestli mám nějaké vlastní prostředky a mám na to dostatečný měsíční příjem?
Krok číslo jedna – zmapuji trh Jelikož na trhu působí několik hypotečních bank poskytujících hypoteční úvěry s různými podmínkami (výše úroku, možnost dlouhodobé fixace, apod.), bude prvním krokem vybrání vhodného peněžního ústavu. Nejlépe je navštívit několik bank a zjistit si všechny požadavky, nutné doklady a podmínky (například bonitu a s ní související orientační propočet možné výše hypotéky), a pak vybrat nejvýhodnější variantu. Požadované dokumenty se mohou v jednotlivých bankách měnit. Některé jsou náročnější, jiné se spokojí s menším počtem dokumentů.
Krok číslo dvě – potřebné dokumenty Doklady o příjmech a majetkových poměrech:
10
DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. Praha:Linde, 2005.ISNB 80-7201-515-X
16
potvrzení o příjmu od zaměstnavatele, výplatní pásky, daňové přiznání a potvrzení FÚ o zaplacení daní, výpis z účtu, doklad o investování vlastních prostředků (úspory, úvěr ze stavebního spoření apod.), pokud je výše úvěru nižší než celková výše investice. Doklady o závazcích a pohledávkách: nájemní smlouvy, potvrzení o sociálních dávkách, smlouvy o stavebním spoření, smlouvy o životní a jiných pojistkách, smlouvy o úvěrech, půjčkách, leasingu, ručitelská prohlášení. Doklady k nemovitosti: originál výpisu z katastru nemovitostí, originál snímku katastrální mapy, fotografie nemovitosti, nabývací titul k nemovitosti kde je uveden současný vlastník (kupní smlouva apod.), ocenění nemovitosti odhadcem, který spolupracuje s bankou, pojistná smlouva k nemovitosti, souhlas spoluvlastníků se vkladem zástavního práva, Dokumenty při koupi nemovitosti: kupní smlouva, resp. její návrh, nebo smlouva o smlouvě budoucí. Dokumenty při stavbě, nebo rekonstrukci nemovitosti: stavební povolení, projektová dokumentace, smlouva o dílo, smlouva o výstavbě, seznam potřebného materiálu a prací, časový harmonogram. Dokumenty při splácení jiného úvěru: původní úvěrová, nebo zástavní smlouva, souhlas původní banky s refinancováním.
Krok číslo tři – zpracování žádosti bankou Po předložení všech dokladů bude banka vaši žádost o úvěr zpracovávat, což může trvat i několik dnů. Zpravidla termín vyřízení žádosti se pohybuje od 5 až 15 dnů.
17
Krok číslo čtyři – podpis dokumentů Pokud vše proběhne bez komplikací (všechny dokumenty jsou v pořádku), podepíšete v bance smlouvu o hypotečním úvěru, zástavní smlouvu ve prospěch banky a smlouvu o vedení účtu. S kupní a zástavní smlouvou je potřebné zajít na katastr nemovitostí. Dalším krokem je vinkulace pojistné smlouvy na nemovitost v prospěch banky (pokud není nemovitost pojištěna, je nutné nemovitost pojistit, někdy to jde i přímo v bance). Krok číslo pět – čerpání úvěru Když banka dostane potvrzení z katastru se zápisem nového vlastníka a zástavy nemovitosti (někdy stačí pouze návrh na vklad zástavního práva do katastru) nastane proces čerpání peněz. Po vyčerpání hypotečního úvěru dostane klient oznámení o ukončení čerpání.
1.12 Refinancování hypotéky Refinancování hypotečního úvěru je splacení existujícího hypotečního úvěru u jedné banky a poskytnutí nového úvěru od jiné banky. Nejvýhodnější období pro refinancování hypotečního úvěru je v době změny fixace úrokové sazby a splatit tak celou dlužnou částku bez původního úvěru bez zbytečných sankcí. Důvodem refinancování hypotéky je většinou vysoká úroková sazba, potřeba navýšení hypotečního úvěru nebo nevyhovující podmínky smlouvy. Je nutné jednat s dostatečným předstihem. Klient, který požaduje refinancování hypotečního úvěru je pro banku atraktivnější než ten, který o hypotéku teprve žádá. Podíl refinancování v roce 2012 dosáhl zhruba 36 % celkového objemu nově sjednaných hypoték, což v korunovém vyjádření znamená, že v celkovém objemu 156 miliard Kč, zhruba 50 miliard tvoří refinancované hypotéky. Po odečtení této sumy je jasné, že objem nově sjednaných hypoték zdaleka nedosahuje výsledků roku 2007 a dokonce ani roku 2008. 11
11
www.hypoindex.cz
18
Graf 3: Struktura produkce vykazovaných hypotečních úvěrů od 2006 - 2013
Zdroj: www.golemfinance.cz Tento graf porovnává jednotlivé roky produkce vykazovaných hypoték a jejich strukturu od roku 2006, kde objem refinancovaných hypotečních úvěrů byl 1 mld. Kč. Je zde markantní rozdíl v porovnání s rokem 2013, kdy odhadovaný objem refinancovaných hypotečních úvěrů je 57,2 mld. Kč. Domnívám se, že tento nárůst je zapříčiněný snahou bank získat co největší podíl trhu v oblasti hypotečního úvěrování a současně proces refinancování hypotečních úvěrů.
1.13 Státní finanční podpora hypotečního úvěrování Systém státní finanční podpory hypotečního úvěrování byl schválen vládním nařízením č. 244/1995 Sb. Tato finanční podpora je poskytována Ministerstvem pro místní rozvoj za účelem rozvoje bytové politiky v České republice. Podpora hypoték je určena mladým lidem, jimž v době podání žádosti o podporu nesmí být více než 36 let. Úroková dotace je při splnění podmínky výše průměrných úrokových sazeb poskytována po celou dobu splácení hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let. Dotace je poskytována ke standardnímu hypotečnímu úvěru do výše 800 tisíc Kč v případě
19
koupě bytu anebo do 1,5 milionu korun a rodinného domku s jedním bytem. Nemovitost musí být starší jak 2 roky. Výše podpory se odvíjí od průměrné úrokové sazby hypoték za předešlý rok. Podpora je poskytována ve výši jednoho procenta v případě, že průměrná sazba podporovaných hypoték za rok předcházející fixaci je v intervalu 5 až 6 %, dvou procent v případě intervalu 6 až 7 % atd. V roce 2010 však klesly průměrné úrokové sazby podpořených úvěrů pod 5% a v takovém případě se příspěvek pro nově čerpané úvěry neposkytuje. 12
Graf 4: Státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům od roku 1996 - 2013
Zdroj: www.mmr.cz Sloupcový graf znázorňuje objem státní podpory vyplacené k hypotečním úvěrům od roku 1996 (v mil. Kč) až do roku 2013.
12
http://www.hypoindex.cz/sazby-jsou-nizko-statni-podpora-hypotek-konci/
20
1.14 Historie hypotečních úvěrů Historie hypotečního úvěru má na našem trhu dlouhou historii. V Evropě první hypoteční banky vznikaly již koncem 17. Století a na území České republiky již v 18. století. Jako první v Čechách byla založena v roce 1865 v Praze Hypoteční banka Království českého a poskytovala dlouhodobé úvěry na domovní a pozemkový majetek. Tyto hypoteční úvěry byly zajištěny nemovitostí se zapsanou zástavou v pozemkových knihách. Nebylo výjimkou, že v té době ručil dlužník za splacení hypotečního úvěru nejen zastavenou nemovitostí, ale i celým svým majetkem. V čase první republiky patřilo české bankovnictví mezi nejvyspělejší v Evropě.13 V období mezi první a druhou světovou válkou hypoteční bankovnictví bylo vedeno dle vzoru rakouských a německých zemských bank podléhající dozoru zemských správních orgánů. Tyto banky již vydávaly oproti poskytnutým úvěrům zástavní listy a prodávaly je tomu, kdo měl o takovéto uložení peněz zájem. Hypoteční úvěry byly využívány za účelem financování koupě nemovitosti, vypořádání dědických podílů, výstavby nemovitosti, investice do zemědělských pozemků zaměřených na zvýšení jejich úrodnosti a tím i jejich výnosů. Hypoteční banky také poskytovaly komunální úvěry refinancované emisemi komunálních dluhopisů. Tyto úvěry byly poskytovány také obcím, městům a okresům. Následný vývoj byl velmi ovlivněn německou okupací. S nástupem protektorátu byl nejen sektor hypotečního bankovnictví, ale i hospodářský vývoj v českých zemích zlikvidován. Vývoj v této oblasti byl následně zcela přerušen na více jak padesát let. Až roku 1990 banky opět začaly být aktivní v oblastech hypotečního úvěrování. Banky se musely znovu naučit hypotéky konstruovat, distribuovat, zpracovávat a analyzovat primární rizika. V tomto období začaly fungovat státní podpory, které pomohly k pozvolnému rozjezdu hypoték.
13
SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut a.s., 1997. ISBN 80-902243-6
21
Součástí této obnovy v oblasti hypotečního bankovnictví v ČSFR bylo přijetí zákona č.530/1990 Sb., o dluhopisech. Tímto zákonem byl vymezen pojem a podstata hypotečních zástavních listů a jejich krytí, ale i pojem hypotečního úvěru.14 Československá obchodní banka, a.s. dokonce získala licenci na vydávání hypotečních zástavních listů. Současně však ještě nebyly připraveny nezbytné právní podmínky, které byl podstatou realizace hypotečního úvěru. Chyběl zcela kapitálový trh a pravidla pro zástavní právo.15 Hypoteční bankovnictví bylo tímto krokem formálně obnoveno, ale první hypoteční úvěry byly poskytnuty až v roce 1995. Od 1. července 1995 vstupuje v platnost zákon č. 84/1995 Sb. zvaný též „ zákon hypoteční“, který je hlavním mezníkem v poskytování hypotečních úvěrů na trhu v České republice a pomyslnou startovací čarou v rozvoji hypotečního bankovnictví. Tento zákon novelizoval dalších pět zákonů. Zákon o dluhopisech č. 530/190 Sb., zákon č,513/191 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb. o konkurzu a vyrovnání, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách. Zvláštností je, že poskytování hypotečních úvěrů v této době není výslovně vázáné na získání příslušné licence. Omezení je upraveno nepřímo, ustanovením novelizovaného zákona č. 21/1992 Sb., o bankách v paragrafu 1. na základě tohoto zákona je oprávněna vydávat hypoteční zástavní listy podle zvláštního zákona jen banka. Od této doby hypoteční úvěrování jako zdroj dlouhodobého financování nemovitostí určených k bydlení opět začíná stoupat. Toto počáteční období od roku 1995 je charakteristické velmi malým objemem poskytnutých hypotečních úvěrů, z důvodu vysokých úroků, minimální sazby u jednotlivých bank se pohybovaly v rozmezí mezi 11 a 12 %.
14
POLÁKOVÁ, Olga a kol. Bydlení a bytová politika. Praha: Ekopress,2006. ISBN 80-86929-03-5
15
SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut a.s., 1997. ISBN 80-902243-2-
22
Tabulka 1: Charakteristika hypoték na českém trhu od 1997 - 1999 Objemy hypoték
Nízké
Od roku 1997 do roku 1999 hypoteční trh čelil silné hospodářské recesi
Úrokové sazby
Vysoké
Extrémně vysoké úrokové sazby byly velkou překážkou
Realitní trh
Nevyzrálý
Trh nemovitostí byl „syrový“, teprve se rodil, nabídka nemovitostí byla silně omezená
Produktová nabídka
Omezená
Nabídka hypoték byla velmi omezená (minimum produktů, LTV do 70%, striktně účelová definice hypotéky, pouze pětiletá fixace, atd.)
Podmínky poskytnutí úvěru
Přísné
Minimální zkušenosti s řízením rizika vedly ke značné konzervativnosti na straně bank – registr dlužníků neexistoval!
Distribuční kanály
Pobočky
Na trhu bylo 7 bank, distribuce byla doménou kamenných poboček, zárodek externí distribuce teprve vznikal
Státní podpora
Aktivní
Státní podpora se rozeběhla – úroková dotace na nové nemovitosti a odpočet od základu daně
Zdroj: www.golemfinance.cz
Od roku 2000 dochází v oblasti hypotečních úvěrů k nárůstu objemu a současně i vzniku nových hypotečních produktů. V tomto roce již začínají mít klienti větším zájmem o hypoteční úvěry, protože nastává trend snižování úrokových sazeb. Úrokové sazby klesají na hodnotu celoročního průměru 8,8%. Konkurence začíná posilovat a na trh vstupují další hypoteční banky.
Graf 5: Vývoj průměrné výše hypotečního úvěru od roku 1995 -2013
Zdroj:www.mmr.cz 23
Z grafu, který porovnává jednotlivé roky od roku 1995 je patrný pozvolný vzestup průměrné výše hypotéky od 1,05 mil. Kč z roku 1995, až k maximální hranici 1,77 mil. Kč. v roce 2008 a pozvolný pokles na hranici 1,66 mil. Kč v roce 2009, která dle mého názoru je spojena s poklesem cen nemovitostí. Další meziroční porovnání vykazuje spíše stagnaci rok 2013 1,63 mil. Kč. Banky, které měly jako první oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů: Českomoravská hypoteční banka, a.s. Česká spořitelna, a.s. Komerční banka, a.s. Vereinsbank (CZ), a.s. Hypo-bank CZ, a.s. (dnes UniCredit bank, a.s ) Creditanstalt, a.s.
Českomoravská banka, a.s. (dnes Hypoteční banka) jediná fungovala jako specializovaná banka a ostatní banky měly univerzální charakter. V následujících letech počet bank rostl. Důležitým faktorem pro vývoj hypotečního úvěrování bylo i to, že vláda vydala nařízení č. 244/1995 Sb., na základě kterého začal fungovat systém státní finanční podpory. Pro fyzické osoby, které mají trvalý pobyt na území České republiky a splňují podmínky vládního nařízení, je státní finanční podpora nároková. Tyto příspěvky jsou určeny k podpoře výstavby a pořízení bytových domů, rodinných domů nebo bytů financovaných zcela nebo z části hypotečním úvěrem. Od roku 2002 podpora státu u hypotečních úvěrů na bytovou výstavbu klesá z 4% na 2 %, ale neustále se snižují úrokové sazby, proto je čím dále více zajímavější financovat bydlení formou hypotečního úvěru. Z pohledu počtu i objemu poskytnutých hypotečních úvěrů je rok 2002 mimořádně úspěšný. Hypoteční úvěry získaly novou pozici na trhu úvěrových produktů a stávají se běžným nástrojem k financování nového bydlení.
24
V roce 2002 jsou na trh uvedeny nové produkty v oblasti hypotečního úvěrování, nejvýznamnějším z nich, je hypoteční úvěr poskytnutý do plné výše ceny zástavy. Následující rok průměrná výše úvěru vzrostla o 7% na 1,15 mil. Kč. Hlavními důvody zájmu v tomto roce o hypoteční úvěry je očekávaná změna DPH, s tím související očekávané zdražení nemovitostí a samozřejmě i obava z plánovaného vstupu České republiky do Evropské unie. Důležitým faktorem je zvyšování reálných mezd a tím rozšíření okruhu osob schopných pořídit si vlastní nemovitost a zadlužit se. Následně s tímto dochází i k rychlému rozvoji developerských projektů na bydlení, zejména v rámci velkých měst.16 I v roce 2004 činil meziroční narůst nově poskytnutých hypoték 30 % v počtu a 43 % v objemu. Průměrná hypotéka pro fyzické osoby dosáhla částky 1, 268 mil. Kč. Za tímto příznivým vývojem o hypoteční úvěry stojí především další pokles úrokových sazeb, za které banky hypotéky poskytovaly. V prvním pololetí roku 2004 průměrná úroková sazba hypoték klesla až pod 4,5 %.
Jako další faktory bych uvedla zvyšující se nabídku kvalitních
nemovitostí, a to především developerských projektů, ale i stagnující ceny nemovitostí, konkurenční boj především v úrokové politice bank, inovace hypotečních úvěrů (např. možnost fixace úrokových sazeb pro klienta v rozmezí 1 až 30 let), nový produkt tzv. bezúčelové (americké) hypotéky. V souvislosti s dalším poklesem úrokových sazeb, přestala být poskytována státní finanční podpora hypotečních úvěrů na nové bydlení a podpora hypotečních úvěrů na pořízení staršího bydlení pro mladé žadatele do 36 let se snížila z 2% na 1%. Jak jsem již zmínila, rok 2004 na český hypoteční trh vnesl několik zásadních novinek. Nový zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. umožnil bankám použít pohledávky i z neúčelově poskytnutých hypoték do krycího bloku hypotečních zástavních listů a klientům tak nabídnout neúčelové hypotéky a hypotéky na družstevní bydlení. Zároveň tato novela umožnila poskytovat hypotéky v zahraničí a také možnost zajištění úvěru nemovitostí, která se nachází na území členského státu EU nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. Některé banky zavedly garantované sazby a pokračovaly ve zjednodušování vyřízení úvěru.
16
www.hypoindex.cz
25
Graf 6: Vývoj úrokové sazby u hypotečních úvěrů od roku 1995 - 2010
Zdroj: www.hypoindex.cz
V grafu číslo 6 je vidět markantní rozdíl v úrokových sazbách, kdy v roce 1995 se úroky pohybovaly na poskytnutých hypotečních úvěrech těsně pod hranicí 14 % a v roce 2005 poklesly úrokové sazby až pod hranici 4,5 %.
Období hypotečního boomu a recese, kdy byl růst v řádu desítek procent vystřídán na podzim 2008 recesí a následným propadem trhu, který trval až do září 2010. Dostali jsme se do nové situace ve financování bydlení. Začátek roku 2008 počet i objem hypotečních úvěrů stoupá, ovšem postupem roku i na český hypoteční trh doléhá americká hypoteční krize. Koncem roku nastává již útlum. Většina bank pozastavuje financování 100% LTV hypotečních úvěrů a hypoték bez dokladování příjmů. Téměř se pozastavují developerské projekty a nová výstavba obecně. V roce 2011 v lednu vešel v platnost zákon č.145/2010 Sb. o spotřebitelských úvěrech, který pozastavil či omezil poskytování některých typů hypotečních úvěrů. Nakonec to však nezastavilo naplnit velkou poptávku po hypotékách. Úrokové sazby klesají na historické minimum hluboko pod 4%. Uvolňují se metodické parametry. Většina těch, kteří financování bydlení odkládali v nejistých letech 2008-2010, vidí rok 2011 jako příznivou dobu pro hypoteční úvěr. Kvůli navýšení DPH od roku 2012 se snaží plno klientů profinancovat své
26
bydlení ještě v roce 2011. Rok 2011 byl nad všechna očekávání ve znamení enormního nárůstu objemu hypotečních úvěrů.17
2. DOPLŇKOVÉ SLUŽBY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Jsou většinou nedílnou součástí smlouvy o hypotečním úvěru, klient má vždy možnost přistoupit na podmínky, ale také se může rozhodnout neakceptovat nabídku. Není zvláštností, že banky využívají doplňkové služby v marketingu. Dle objemu sjednaných hypoték jsem analyzovala pojištění schopnosti splácet u tří bank, které mají dle objemu jeden z největších podílů na trhu.
2.1 Pojištění schopnosti splácet Pojištění schopnosti splácet je hlavní doplňkovou službou v rámci poskytnutí hypotečního úvěru. Banky ho nabízejí při sjednávání úvěru. V rámci splácení hypotečního úvěru je možné ho kdykoliv zrušit nebo změnit parametr pojištění. Tento produkt je na dobrovolné bázi, avšak pro klienta to většinou znamená i slevu na úrokové sazbě a pro banku zmenšení úvěrového rizika. Klient je pojištěn proti nenadálým situacím, na základě kterých by se mohl dostat do situace, že nebude moci splácet své závazky vůči bance. Klient si může zvolit: Zajištění dlouhodobé pracovní nemoci Zajištění v případě smrti Zajištění v případě invalidity Zajištění v případě ztráty zaměstnání 17
www.hypoindex.cz
27
Tento typ pojištění není vinkulován, v případě, že klient nárokuje pojistnou událost bude mu pojistné plnění vyplaceno přímo na jeho účet. Pojištění u České spořitelny Česká spořitelna má dvě varianty pojištění schopnosti splácet: Soubor pojištění A, který obsahuje pojištění a rizika – Dlouhodobou pracovní neschopnost, invaliditu, úmrtí Soubor pojištění B, který obsahuje pojištění a rizika – Ztrátu zaměstnání, dlouhodobou pracovní neschopnost, invaliditu, úmrtí Toto pojištění může využít každý klient, který je mladší 60 let a bude hypoteční úvěr splácet. Klient je dle svého svědomí zdráv a není poživatelem invalidního důchodu. Na pracovním zařazení nezáleží, ale musí být v zaměstnaneckém poměru nebo podnikat. Pojištění u Hypoteční banky Hypoteční banka má tři varianty pojištění schopnosti splácet: Pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity Pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity a pracovní neschopnosti Pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání Toto pojištění může využít každý klient, který je starší 18 let a není starší než 54 let, má trvalý pobyt na území České republiky a zároveň musí splnit podmínky zdravotního dotazníku. Pojištění u Komerční banky Komerční banka má tři varianty pojištění schopnosti splácet: Varianta A - pojištění smrti a plné invalidity Varianta B - pojištění smrti, plné invalidity a pracovní neschopnosti Varianta C - pojištění smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání
28
Pojištění se sjednává na dobu trvání smlouvy o úvěru, maximálně však do 75 let věku pojištěného. Klient musí být zdráv, nesmí pobírat invalidní ani starobní důchod, zároveň nesmí být v pravidelné lékařské péči ani pod pravidelným lékařským dohledem. Porovnání pojištění schopnosti splácet u vybraných bank Všechny vybrané banky, dle mého názoru, nabízejí velmi podobné pojištění schopnosti splácet jako doplňkovou službu k hypotečnímu úvěru. Co se týká plateb pojištění Česká spořitelna a Hypoteční banka má měsíční pojistné spolu se splátkou hypotečního úvěru, Komerční banka má toto pojištění placeno nezávisle na splátce hypotečního úvěru. Pracovní neschopnost u České spořitelny a Komerční banky musí trvat alespoň 60 dnů u Hypoteční banky je to 40 dnů. Pokud klient požaduje plnění z pojištění ze ztráty zaměstnání, musí být veden na úřadu práce u České spořitelny a Komerční banky alespoň 60 dnů u Hypoteční banky 40 dnů. V případě úmrtí klienta pojišťovny hradí celý nesplacený zůstatek úvěru ke dni smrti klienta.
Další doplňkové služby nabízené bankami Mimořádné splátky Na základě této služby banka umožní klientovy skládat mimořádné splátky na hypoteční úvěr bez poplatku i v průběhu období platnosti fixované úrokové sazby. Variabilita splátek Na základě této doplňkové služby umožní banka odklad splátek (přerušení splácení) u hypotečního úvěru kdykoli za dobu splácení hypotečního úvěru.18
18
www.hypotecnibanka.cz, www.kb.cz, www.csas.cz
29
3. ANALÝZA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ROCE 2013 V roce 2013 se bankám velice dařilo v oblasti hypotečních úvěrů. Byl překonán i historicky nejsilnější rok 2007, kdy celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů byl 146 mld. Kč. Z toho nově poskytnuté hypoteční úvěry byly v objemu 138,8 mld. Kč a refinancované hypoteční úvěry pouze 7,3 mld. Kč. V roce 2013 byl celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů 159 mld. Kč, z toho nové hypoteční úvěry v objemu 101,8 mld. Kč a 57,2 mld. Kč byly refinancované hypoteční úvěry.
Graf 7: Vývoj financování bydlení v ČR od roku 2000 - 2014
Zdroj: www.hypoindex.cz Z grafu, který porovnává jednotlivé roky od roku 2000 je pratrný pozvolný vzestup objemu poskytnutých hypotečních úvěrů od roku 2000, kdy byl celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů 15 mld. Kč. až k roku 2007, kdy se rychle zvedl na hranici 146,1 mld. Kč potom následoval pokles ovlivněný krizí v roce 2008 a pokles na hranici 77,2 mld. Kč v roce 30
2009.. Další meziroční porovnání vykazuje opětovný návrat klientů k financování bydlení až k roku 2013 a hodnotě 159 mld. Kč. Kde jistě velkou motivací jsou klesající úroky na hypotečních úvěrech. V roce 2013 se projevil velký zájem o refinancování hypotečních úvěrů ze strany klientů i bank, protože na poskytnutých hypotečních úvěrech z předchozích let 2008, 20010 končily nastavené fixace. Klienti poptávaly nejnižší úrokovou sazbu a nejvýhodnější podmínky z důvodu úspor. Banky se snažily získat co největší počty a objemy, protože refinancování hypotečního úvěru je velkým přínosem s nižším rizikem než u nového hypotečního úvěru. Klient již má historii ve splácení, a proto je pro banku méně rizikový než klient, který je bez historie splácení. V rámci úrokových sazeb u hypotečních úvěrů byl rok 2013 také naprosto rekordní, že sazby klesnou až na 2,95 procenta, nikdo nepředpokládal. Nejnižší úroková sazba 2,95 procenta byla sjednávána na hypotečních úvěrech v měsíci červnu 2013, současně byl poskytnut nejvyšší počet 10613 kusů hypotečních úvěrů.
Tabulka 2:Měsíční objemy a kusy poskytnutých hypotečních úvěrů v roce 2013 Měsíc
Objemy (v mld. Kč)
Počty (Ks)
leden
8,367
5146
únor
8,367
5102
březen
12,064
7134
duben
11,906
7514
květen
16,081
10034
červen
17,266
10613
červenec
14,078
8770
srpen
12,424
7661
září
14,221
8730
říjen
14,093
8688
listopad
13,428
8267
prosinec
13,501
8175
Součet
155,796
95834
Zdroj: www.hypoindex.cz, vlastní úprava
31
Tabulka 3: Měsíční úrokové sazby v roce 2013 Měsíc
Průměrná úroková sazba
leden
3,21%
únor
3,21%
březen
3,17%
duben
3,08%
květen
2,96%
červen
2,95%
červenec
3,00%
srpen
3,01%
září
3,00%
říjen
3,06%
listopad
3,09%
prosinec
3,06%
Zdroj: www.hypoindex.cz, vlastní úprava Klient pokud se rozhodoval, kde bude o hypoteční úvěr žádat, musel nejdříve zmapovat trh zjistit poskytované úrokové sazby na hypotečních úvěrech, kde právě probíhají akce, protože prakticky na čtvrtletní bázi se banky předháněly, kdo poskytne klientovy tu nejlepší nabídku. Nebylo ani výjimkou, že banka, aby získala klienta, poskytovala i PRIME RATE sazbu. Klient tímto jednáním mohl ušetřit až několik tisíc korun ročně.
Graf 8: Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů od 1/09 – 10/13
Zdroj: www.hypoindex.cz 32
3.1 Akční nabídky bank v roce 2013 Každý rok se na pražském Žofíně udělují ceny Fincentra - Banka roku. Absolutní vítězem roku 2013 a Bankou roku se stala Česká spořitelna. V kategorii Hypotéka se již delší dobu ti nejlepší nemění, pouze umístění bývá různé. V roce 2013
1.místo Hypoteční banka 2.místo Česká spořitelna 3. místo Komerční banka
Další zajímavostí z této oblasti je i to, že toto pořadí odpovídá i podílu hypotečních úvěrů na českém trhu. V roce 2013 z celkového tržního podílu bank, které poskytnuly hypoteční úvěry, disponovala právě Hypoteční banka 30 procenty, Česká spořitelna 27 procenty, Komerční banka 20 procenty.19 Hypoteční banka získala 1. místo za Hypotéku roku 2013, rozhodně nebyla bankou s nejnižší úrokovou sazbou. Ve 4. Q roku 2013 poskytovala hypoteční úvěry s pětiletou fixací s úrokovou sazbou 3,29 %, což byla nejvyšší poskytnutá úroková sazba v daném období.
Tabulka 4: Porovnání úrokových sazeb ve 4.Q roku 2013 4. Q úrokové sazby Banka
1 rok fixace
3 roky fixace
5 let fixace
LTV*
Česká spořitelna
3,89
3,19
2,99 do 100 %
ČSOB
4,44
3,19
3,29 do 70 %
Equa Bank
4,09
2,69
2,69 do 100 %
GE Money Bank
3,7
2,99
2,99 do 85 %
Hypoteční banka
4,44
3,19
3,29 do 70 %
Komerční banka
3,99
3,19
3,19 do 85 %
Raiffeisenbank
3,99
2,99
3,09 do 100 %
UniCredit Bank
4,01
2,8
3,17 do 85 %
Zdroj: www.hypoindex.cz , vlastní úprava, * úrokové sazby platí pro uvedené LTV 19
www.hypoindex.cz
33
Červenou barvou jsem vyznačila nejvyšší poskytované úrokové sazby a zelenou barvou nejnižší poskytované úrokové sazby. Z listopadového srovnání vychází nejvýhodněji pětileté fixace u Equa bank a nejvyšší sazbu poskytovala ČSOB a Hypoteční banka. V tabulce jsou informace, které jsem čerpala z internetových stránek vybraných bank, což je jeden úhel pohledu, ale reálná žádost o hypoteční úvěr je věc druhá.
Hypoteční banka Hypoteční banka ve 4.qvartále nabízela hypotéku s garantovanou sazbou 3,29 procenta při 5 leté fixaci. Hypotéka se mohla využít jak na rekonstrukci, koupi nového bytu či domu, ale i na refinancování stávajícího hypotečního úvěru v jiné bance. Dále poskytovala i speciální hypoteční úvěry například kombinovaný hypoteční úvěr, hypoteční úvěr pro studenty nebo hypoteční úvěr pro manažery. Klient mohl získat půjčku až do 100 procent odhadní ceny nemovitosti. Při roční fixaci byla úroková sazba 4,44 procent při 3 leté 3,19 procent a při pětileté 3,29 procent do 70 procent odhadní nemovitosti.
Česká spořitelna Česká spořitelna ve 4.gvartále nabízela hypotéku s garantovanou sazbou 2,99 procenta v případě, že bylo sjednáno i pojištění schopnosti splácet při 5 leté fixaci. Hypotéka se mohla využít jak na rekonstrukci, koupi nového bytu či domu, ale i na refinancování stávajícího hypotečního úvěru v jiné bance. Klient mohl získat půjčku až do 100 procent odhadní ceny nemovitosti. Kdy při roční fixaci byla úroková sazba 3,89 procent při 3 leté 3,19 procent a při pětileté 2,99 procent. Další výhodou pro klienta může být nulový poplatek za vedení a správu úvěrového účtu a zdarma je i sjednání hypotečního úvěru, který banka nabízela na základě poplatkových prázdnin.
34
Komerční banka Komerční banka nabízela hypoteční úvěr s úrokovou sazbou 3,19 procenta. Nabídka byla platná pro hypoteční účet Klasik s fixací na tři roky. V tomto období nabízela Komerční banka hypoteční úvěr bez poplatků za zpracování hypotečního úvěru, za správu a vedení úvěrového účtu a bez poplatku za ocenění nemovitosti. Klient mohl žádat o hypoteční úvěr až do 85 procent odhadní ceny nemovitosti. Kdy při roční fixaci byla úroková sazba 3,99 procent při 3 leté fixaci 3,19 procent a při pětileté fixaci 3,19 procent.20
3.2 Shrnutí vybraných hypotečních úvěrů v 4.qvartále roku 2013 Ze získaných informací jsem dospěla k tomu, že klient v roce 2013 měl širokou možnost výběru, aby si podle svých potřeb a finančních možností zvolil nejvýhodnější banku pro řešení hypotečního úvěru. Ze srovnání vybraných bank je velmi zřejmé, že nejnižší úrokovou sazbu poskytovala banka Equa Bank při pětileté fixaci a to 2,69 procent až do 100 procent odhadní ceny nemovitosti. Další nejnižší úrokovou sazbu 2,99 procent do 100 procent odhadní nemovitosti při pětileté fixaci poskytovala Česká spořitelna a stejnou úrokovou sazbu 2,99 procent poskytovala také GE Money Bank, ale jen do 85 procent odhadní ceny nemovitosti. V rámci konkurenčního prostředí se sice banky snažily odlišit, aby zaujmuly budoucího klienta například pojmenováním hypotečního úvěru v rámci markentingové kampaně. Česká spořitelna například používala v roce 2013 názvy Letní hypotéka, Rychlá hypotéka. Hypoteční banka používala název Australská hypotéka, Hypotéka s bonusem a Komerční banka Hypotéka od Komerční banky, Hypotéka KLASIK. Lze tedy konstatovat, že nabídka vybraných bank je velmi podobná. A pokud jsou zde odlišnosti tak jsou pouze na základě rozdílných parametrů poskytnutí hypotečního úvěru.
20
www.hypoindex.cz
35
3.3 Poplatky na hypotečních úvěrech v roce 2013 Součástí každého hypotečního úvěru jsou jednorázové poplatky při sjednání hypotečního úvěru, jako je například poplatek za zpracování hypotečního úvěru, poplatek za odhad nemovitosti a další pravidelné poplatky jako poplatek za vedení a správu hypotečního úvěru, poplatek za výpis z hypotečního úvěru a další poplatky. Rok 2013 zaznamenal v této oblasti změnu, kdy banky začaly využívat rušení právě těchto poplatků i marketingově. Banky doslova prezentovaly ve svých reklamních spotech, že ten či onen poplatek je zrušen a naopak jiná banka ho účtuje.
Tabulka 5: Přehled základních poplatků vybraný bank v roce 2013
Banka
Délka fixace (let)
Poplatek za posouzení, zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr
Česká spořitelna
5
0
0
GE Money Bank
5
0
0
Hypoteční banka
5
3 900
150
Komerční banka
5
2 900
0
UniCredit Bank
5
2500
200
Equa Bank
5
2800
0
FIO banka
5
0
0
Poplatek za správu a vedení úvěrového účtu
Zdroj: www.csas.cz ,vlastní úprava V tabulce jsou zeleně vyznačeny banky, které v roce 2013 neúčtovaly klientům poplatky, které jsou nevíce diskutovány v rámci veřejných diskusí jak na internetu, tak i v tisku. V rámci zvolených parametrů nejlépe hodnocené jsou banky, které neúčtují základní poplatky jako je Česká spořitelna, GE Money Bank, FIO banka. 36
Při vyřízení hypotečního úvěru existuje ještě celá řada dalších poplatků spojených se správou a vedení hypotečního úvěru nebo předplacení dalších služeb. Poplatek za 2 a další čerpání Poplatek za ocenění nemovitosti Poplatek za službu mimořádné splátky Poplatek za nedočerpání více jak x procent úvěru Poplatek za změnu smluvních podmínek Tabulka 6: Přehled ostatních poplatků v roce 2013
Ocenění nemovitosti
Poplatek za službu mimořádné splátky
Poplatek za nedočerpání více jak X procent úvěru
Změny ve smluvních podmínkách
500
podle typu nemovitosti
200
5
500 - 5 000
GE Money Bank
0
XXX
0
0
3000
Hypoteční banka
500
od 0 do 6 000
1,00%
5
3 000 - 5 000
Komerční banka
0
4 500 CZK rodinný dům, individuálně ostatní typy nemovitostí
0
5
4000
UniCredit Bank
XXX
3 700 - 4 900
XXX
min. 1
2 000 - 5 000
Equa Bank
500 (od 5. čerpání)
3 800 - 4 900
XXX
5
3000
FIO banka
0
hradí klient odhadci
0
0
4000
Banka
Poplatek za 2. a další čerpání
Česká spořitelna
Zdroj: www.csas.cz ,vlastní úprava
37
3.4 Porovnání nákladů na poskytnutí hypoteční úvěru Hypoteční úvěr je pro banky strategicky velice silný produkt, který dlouhodobě váže zákazníka k bance a často je doprovázen i pojistnými produkty. Díky systému zajištění (nemovitostí, pojištění nemovitosti) se dlouhodobě jedná o velmi bezpečný produkt. Náklady na zpracování hypoteční ho úvěru: Banky uvádějí, že v poplatcích jsou zohledněny skutečně vynaložené náklady na zpracování hypotéky. Do těchto nákladů zahrnují především následující: Posouzení a vyhodnocení bonity klienta Vyhodnocení vhodnosti zástavní nemovitosti Ohodnocení obchodního a finančního rizika Administrativní náklady Vyhotovení smluvní dokumentace Interní náklady spojené s čerpáním úvěru a jeho nastavením do interních systémů banky Archivace dokumentace Budoucí náklady, které vzniknou v průběhu trvání úvěrového vztahu – tj. například posouzení a změna výše úrokové sazby na konci doby fixace, případně doplnění smluvní dokumentace
Finanční náročnost uvedených zpracovatelských nákladů samozřejmě znají pouze samy banky. Je ale zřejmé, že většina z těchto nákladů bude u milionové hypotéky v podstatě stejná jako u hypotéky třikrát vyšší. Kalkuluje se zde samozřejmě s možným vyšším rizikem, které je s větším úvěrem spojené, a jeho posouzení může být proto důkladnější a tedy i nákladnější. Z poplatků za sjednání úvěru se kromě uvedených nákladů hradí také provize 38
obchodníkům, kteří získali nového klienta a poskytli mu své poradenské služby. Tyto odměny za obstarání obchodu bývají vyšší než samotné zpracovatelské náklady. Výše provize se často odvozují od výše úvěru, takže čím vyšší je úvěr, tím vyšší je odměna pro zprostředkovatele.21
Kalkulace nákladů metodou ABC (activity-based costing) Tato metoda se nejvíce používá ve finančním sektoru, kde se neustále zvětšuje tlak na efektivní řízení nákladů.
Managementu se zde dává možnost analyzovat náklady dle
jednotlivých činností a určovat tak faktory ovlivňující jejich velikost. „Při metodě ABC se všechny náklady, které nelze přiřadit přímo produktu, přiřazují činnostem, které tyto náklady vyvolají. Je také schopna poskytovat informace o nákladech na produkt či dokonce na klienta. Základní myšlenkou metody ABC je tedy přiřazování nákladů jednotlivým aktivitám a následně pak jednotlivým nákladovým položkám. Produktové náklady (ABC) – náklady spojené se zřízením, správou či zrušením produktu. Jednotková cena obsahuje kromě nákladů pobočkové sítě i alokované náklady neobchodních útvarů (jako např. marketing, IT, risk, operation,…).
Simulační výpočet hypotečního úvěru Příklad simulačního výpočtu nákladu na vyřízení jednoho hypotečního úvěru dle metody ABC v průběhu jejího životního cyklu obsahuje. Vývoj produktu Marketing Zřízení hypotečního úvěru Správa hypotečního úvěru Vymáhání hypotečního úvěru 21
www.idnes.cz
39
Příklad simulačního výpočtu při sjednání hypotečního úvěru:
Tento simulační výpočet je postaven na základě zjištěných interních informací z mého zaměstnání. Jednorázový náklad při založení hypotečního úvěru v roce 2013 byl na základě interních informací je 30.000 Kč na jednotku a měsíční náklad na správu hypotečního úvěru cca 400 Kč. Parametry částka 1.000.000 Kč Splatnost 20 let = 240 měsíců Úroková sazba 2,99 % Poplatek za vedení úvěrového účtu 0 Kč Poplatek za sjednání hypotečního úvěru 0 Kč Splátka 5563 Kč Celková suma ke splacení hypotečního úvěru dle simulace 1.334.918,- Kč. Náklady banky - jednorázový náklad při založení hypotečního úvěru 30.000 Kč Pravidelný měsíční náklad na správu hypotečního úvěru 400 Kč x 240 měsíců = 96.000 Kč Celkem náklady banky 30.000 + 96.000 = 126.000 Kč
Na základě tohoto jednoduchého simulačního výpočtu a aktuálního vývoje úrokových sazeb jsem dospěla k závěru, že aktuální poskytované úrokové sazby na hypotečních úvěrech jsou pro banky ekonomicky výhodné. Při zhodnocení rentability poskytování hypotečních úvěrů je třeba vzít v úvahu ještě i cenotvornou úlohu hypotečních zástavních listů. Výnosy z hypotečních zástavních listů mají charakter úrokových výnosů. Výše úroku z hypotečních zástavních listů zásadně ovlivňuje cenu neboli úrok, za který se poskytují hypoteční úvěry a cenu, za kterou se prodávají hypoteční zástavní listy. Úrok z HZL + bankovní marže = úrok z hypotečního úvěru 40
3.5 Prognóza vývoje hypotečního trhu Prognózu vývoje hypotečního trhu v příštích letech není jednoduché určit. Úrokové sazby dále klesají i v současném období roku 2014. Podle Fincetrum Hypoindex průměrná úroková sazba v květnu 2014 klesla na znovu rekordních 2,8 procenta. Banky s největším podílem na trhu jako Česká spořitelna, Hypoteční banka, Komerční banka se snaží oslovit klienta s nabídkou nejnižší úrokové sazby a díky tomu si udržet svou pozici na bankovním trhu. Aktuálně Česká spořitelna poskytuje hypoteční úvěr s úrokem 2,69 procenta, Hypoteční banka 3,04 procenta a Komerční banka 2,79 procenta. Řeším zde otázku, kam klesnou úrokové sazby, kde se vlastně nachází nejnižší úroková sazba, která je pro banky ještě akceptovatelná pro poskytnutí hypotečního úvěru klientům. Do jaké úrokové sazby banka ještě vytváří zisk z poskytnutí hypotečního úvěru. Bohužel tyto informace si banky velmi pečlivě střeží a údaje se zjišťují velice obtížně. Mohu tedy pouze spekulovat na základě zjištěných informací aktuálních úrokových sazeb a historického vývoje úrokových sazeb. Počet a objemy poskytnutých nebo refinancovaných hypotečních úvěrů stále rostou, a proto se ještě stále vyplatí bankám na základě nízkých úrokových sazeb poskytovat hypoteční úvěry. Osobně se domnívám, že na základě konkurenčního boje mezi bankami se úrokové sazby budou držet kolem průměrné úrokové sazby z května 2014, která je 2,8 procenta.
41
ZÁVĚR Cílem této bakalářské práce je provedení analýzy konkurence na českém bankovním trhu v oblasti hypotečních úvěrů v roce 2013. Za tímto účelem jsem shromažďovala informace z dostupné literatury a ostatních zdrojů s cílem analyzovat úrokové sazby a poplatky související s vyřízením hypotečního úvěru u vybraných třech bankovních ústavů. Následným porovnáním jsme vyhodnotila nejvýhodnější hypoteční úvěr pro klienta na základě úrokových sazeb a poplatků. Dále jsem porovnávala náklady banky za poskytnutí hypotečního úvěru oproti poskytnuté úrokové sazbě. V této části práce jsme bohužel narazila na poměrně velmi omezené zdroje informací. Bohužel ani v rámci mého zaměstnání jsme neměla možnost získat potřebné informace k zpracování daného tématu. Tento fakt mi velice ztížil reálné porovnání poskytnutých úrokových sazeb oproti úrokové sazbě a musela jsem uvažovat velmi teoreticky. V současné době je velmi příznivé období pro řešení financování hypotečních úvěrů z důvodu rozmanitosti nabídek a akčních nabídek, kterými se banky snaží nalákat klienty a získat tím větší podíl na trhu hypotečních úvěrů. Konkurenci na českém bankovním trhu analyzuji jako velmi silnou, zdravou. Největšími lídry trhu v oblasti hypotečních úvěrů v České republice jsou Hypoteční banka s 30 procenty, Česká spořitelna 27 procent a Komerční banka 20 procenty. Rok 2013 byl zatím nejsilnější rokem v objemu a poskytnutých hypotečních úvěrů v porovnání s historií. Celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů byl 159 mld. Kč z toho nové hypoteční úvěry v objemu 101,8 mld. Kč a 57,2 mld. Kč byly refinancované hypoteční úvěry. Já osobně předpoklám, že rok 2014 bude také velmi úspěšný v poskytování hypotečních úvěrů. Banky bojují o každého klienta dnes nejen úrokovou sazbou, ale i budováním vztahu, který je důležitý pro dlouhodobou spolupráci.
42
SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY, TABULEK A GRAFŮ Monografie 1. DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. Praha: Linde, 2005. ISNB 807201-515-X. 2. KAŠPAROVÁ, Vlasta. Banky a bankovní obchody. Brno. Mendělova lesnická a zemědělská univerzita. 2005. ISBN 80-7157-652-2 3. PAVELKA, František. Hypoteční úvěry. Praha: PP Agency Česká republika. Hospodářská komora, 1995. 4. POLÁKOVÁ, Olga a kol. Bydlení a bytová politika. Praha: Ekopress,2006. ISBN 8086929-03-5 5. SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut a.s.,1997. ISBN 80-902243-2-6 6. ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví – dodatek. Praha: Bankovní institut vysoká škola,2006.ISBN 80-7265-091-2 Legislativa 7. Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 8. Zákon č. 172/2012 Sb. o dluhopisech 9. Zákon č. 254/ 2012 Sb. o bankách 10. Zákon č. 591/1992 Sb. o cenných papírech
43
Internetové články a zdroje 11. www.csas.cz – internetové stránky České spořitelny 12. www.golemfinance.cz – internetové stránky Golem finance 13. www.hypoindex.cz – internetové stránky Hypoindex 14. www.hypotecnibanka.cz – internetové stránky Hypoteční banky, a.s. 15. www.idnes.cz – internetové stránky IDnes 16. www.kb.cz – internetové stránky Komerční banky, a.s. 17. www.mmr.cz – internetové stránky Ministerstva pro místní rozvoj 18. www.penize.cz – internetové stránky Peníze.cz
44
Tabulka 1: Charakteristika hypoték na českém trhu od 1997 - 1999 .................................................... 23 Tabulka 2: objemy a počty poskytnutých hypotečních úvěrů v roce 2013 ........................................... 31 Tabulka 3: Měsíční úrokové sazby v roce 2013 .................................................................................... 31 Tabulka 4: Porovnání úrokových sazeb v 4.Q roku 2013 .................................................................... 33 Tabulka 5: Přehled základních poplatků vybraný bank v roce 2013..................................................... 36 Tabulka 6: Přehled ostatních poplatků v roce 2013 .............................................................................. 37
Graf 1: Anuitní splácení úvěru .......................................................................................................... 12 Graf 2: Degresivní splácení úvěru ..................................................................................................... 13 Graf 3: Struktura produkce vykazovaných hypotečních úvěrů od 2006 - 2013 ............................ 19 Graf 4: Státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům od roku 1996 - 2013 ............................ 20 Graf 5: Vývoj průměrné výše hypotečního úvěru od roku 1995 -2013 .......................................... 23 Graf 6: Vývoj úrokové sazby u hypotečních úvěrů od roku 1995 - 2010 ....................................... 26 Graf 7: Vývoj financování bydlení v ČR od roku 2000 - 2014 ........................................................ 30 Graf 8: Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů od 1/09 – 10/13 ............................................... 32
45
