Analýza konkurence na českém bankovním trhu v oblasti hypotečních úvěrů

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra bankovnictví a pojišťovnictví

Analýza konkurence na českém bankovním trhu v oblasti hypotečních úvěrů Bakalářská práce

Autor:

Pavlína Sorgeová Bankovní management, komerční bankovnictví

Vedoucí práce:

Praha

PhDr. František Jirásek, CSc.

Duben, 2011

Prohlášení Prohlašuji, že jsem předkládanou bakalářskou práci zpracovala samostatně, na základě studia uvedené literatury a pod vedením svého vedoucího práce. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, dne 26. 4. 2011

_____________________________ Pavlína Sorgeová

Poděkování Děkuji vedoucímu mé bakalářské práce PhDr. Františku Jiráskovi za ochotný přístup, cenné rady a podněty, které mi při zpracování této práce poskytl.

Anotace Bakalářská práce analyzuje konkurenci na bankovním trhu v České republice v oblasti hypotečních úvěrů. Teoretická část práce je věnována přehledu historického vývoje bankovních služeb na českém území se zaměřením na hypoteční bankovnictví, struktuře hypotečního trhu a jeho charakteristikám. Praktická část zahrnuje analýzu výsledků dotazníkového průzkumu na uvedené téma. Součástí této práce je rovněž představení aktuální produktové nabídky vybraných finančních institucí, které působí na tuzemském hypotečním trhu. Vzájemné porovnání a následné zhodnocení zvolených hypotečních produktů je provedeno s ohledem na požadavky žadatele o hypotéku. Závěrem je shrnut vývoj hypotečního trhu v České republice a nastíněna prognóza a předpoklady pro nadcházející období.

Klíčová slova: hypotéční úvěr, vývoj hypotečního trhu, hypoteční banka, úroková sazba, konkurence, konkurenceschopnost.

Annotation This thesis analyzes competition on the banking market in the Czech Republic, in the area of mortgage lending. The theoretical part gives an overview of historical development with the focus on mortgage banking in the Czech Republic, the mortgage market structure and its characteristics. The practical part includes an analysis of the results of a questionnaire survey on this subject. The thesis also provides an overview of mortgage loans currently offered by selected financial institutions operating in today’s market, its mutual comparison and subsequent evaluation from the aspect of mortgage applicant. Finally, it summarizes the development of the mortgage market in the Czech Republic and outlines possible forecasts and assumptions for the period ahead.

Keywords: mortgage loans, mortgage market trends, mortgage bank, interest rate, competition, competitive advantage.

OBSAH ÚVOD......................................................................................................................................... 6 1 VZNIK A VÝVOJ HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ................................................. 7 1.1 Počátky vývoje hypotečního bankovnictví v českých zemích..................................... 7 1.2 Novodobý vývoj (od roku 1989) ................................................................................. 8 2 STRUKTURA HYPOTEČNÍHO TRHU ......................................................................... 10 2.1 Subjekty poskytující hypoteční úvěry........................................................................ 10 2.2 Charakteristika hypotečního úvěru ............................................................................ 12 2.2.1 Podmínky pro poskytnutí hypotečního úvěru ..................................................... 12 2.2.2 Druhy hypotečních úvěrů ................................................................................... 13 2.2.3 Parametry hypotečního úvěru ............................................................................. 14 2.2.4 Klientský segment .............................................................................................. 16 2.3 Refinancování hypotéky ............................................................................................ 16 2.4 Státní podpora hypotečních úvěrů ............................................................................. 17 3 PŘEHLED VÝVOJE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V OBDOBÍ 2005 – 2010 .................. 18 4 ANALÝZA KONKURENCE NA ČESKÉM HYPOTEČNÍM TRHU ........................... 20 4.1 Konkurence ................................................................................................................ 20 4.2 Konkurenceschopnost ................................................................................................ 20 4.3 Znaky konkurence...................................................................................................... 21 4.4 Konkurenční výhoda .................................................................................................. 21 4.5 Marketingový výzkum ............................................................................................... 23 4.5.1 Cíle dotazníku ..................................................................................................... 23 4.5.2 Struktura dotazníku ............................................................................................ 23 4.5.3 Postup realizace .................................................................................................. 24 4.5.4 Analýza a vyhodnocení výsledků ....................................................................... 25 4.5.5 Shrnutí ................................................................................................................ 31 4.6 Představení a srovnání produktové nabídky vybraných bank ................................... 33 4.7 Zhodnocení nabídky hypotečních produktů .............................................................. 40 5 TRENDY A OČEKÁVANÝ VÝVOJ HYPOTEČNÍHO TRHU .................................... 42 5.1 Odhad produktových inovací v oblasti hypoték ........................................................ 42 5.2 Prognóza vývoje hypotečního trhu ............................................................................ 45 ZÁVĚR ..................................................................................................................................... 46 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ...................................................................................... 47 SEZNAM TABULEK A GRAFŮ............................................................................................ 50 SEZNAM PŘÍLOH .................................................................................................................. 51

ÚVOD Pro většinu z nás je pořízení vlastního bydlení jednou z největších a nejvýznamnějších finančních investic, které v našich životech činíme. Lidé přistupují ke koupi nemovitosti většinou v době, kdy již zpravidla mají našetřené nějaké finanční prostředky, případně pokud pociťují, že jsou schopni svým disponibilním příjmem pokrýt měsíční splátku hypotéky. Rozhodnutí je rovněž mnohem silnější v období, kdy se nájemné za bydlení pohybuje ve stejné výši jako měsíční splátky z hypotečního úvěru a mnozí tak přistupují k otázce, proč si nepořídit své vlastní bydlení a tzv. „splácet do své kapsy“. V tomto ohledu představuje hypoteční úvěr spolehlivé řešení v otázce financování bydlení. Trh s bydlením se v posledních deseti letech rozvíjí velmi dynamicky, což je patrné především z produktové nabídky finančních institucí působících na tuzemském trhu. Pro mnohé je však velmi obtížné se v záplavě všech nabídek snadno orientovat a najít mezi nimi tu pravou. Přitom je velmi důležité pečlivě vážit všechny dostupné informace a možnosti, které hypoteční trh nabízí. Cílem této bakalářské práce je analýza konkurence na českém bankovním trhu v oblasti hypotečních úvěrů. Úvodem je stručně zmíněn historický vývoj bankovních služeb v České republice zaměřený na hypoteční úvěry, struktura a charakteristické rysy tohoto trhu. Hlavní metodou prováděné analýzy je průzkum formou dotazníkového šetření. Dotazník je zaměřen na zjištění úrovně povědomí občanů o nabídce hypotečních úvěrů na domácím trhu s cílem určit skupinu pěti nejvýznamnějších bank, u nichž je následně provedeno vzájemné porovnání aktuální produktové nabídky a její zhodnocení z pohledu žadatele o hypotéku. Analýza je realizována především za pomocí dat poskytnutých jednotlivými respondenty a současně na základě informací, které jsem obdržela při osobní návštěvě vybraných bank. Závěrem shrnuji vývoj hypotečního trhu v České republice a nastiňuji možné předpoklady pro nadcházející období.

6

1

VZNIK A VÝVOJ HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ

Banky jsou považovány za motor hospodářského růstu a ekonomického rozvoje, nejen jednotlivých subjektů, ale celého státu. Lidé již od dob dávno minulých ukládají své disponibilní prostředky na účtech bank, které na oplátku v případě potřeby a za předpokladu, že s dostupnými peněžními prostředky majitel správně hospodaří, na požádání poskytnou půjčku, resp. úvěr. Vývoj hypotečního bankovnictví na území českého státu se z historického hlediska dá členit do několika časových etap. Stručný přehled významných historických událostí ve spojitosti s hypotečním bankovnictvím zahrnují následující oddíly.

1.1 Počátky vývoje hypotečního bankovnictví v českých zemích Hypoteční bankovnictví na našem území má poměrně krátkou historii. Jeho základy se v Čechách utvářely teprve v šedesátých letech 19. století. Za počátek je považován rok 1865, kdy baly založena Hypoteční banka království Českého za účelem získání úvěru na zástavu domovního a pozemkového majetku.1 Až do této doby měly v českých zemích rozhodující postavení ústavy rakouské, zejména vídeňské.2 Po dlouhou dobu byl hypoteční úvěr poskytování vlastníkům pozemkového a domovního majetku a jednalo se vlastně o klasické jištění úvěru nemovitostí. Teprve postupem času se hypoteční úvěr začal poskytovat také na výstavbu obytných domů, hospodářských budov, průmyslových objektů či na koupi jiných nemovitostí.3 České bankovnictví mělo možnost se plně rozvíjet pouze po dobu tří desítek let, pro jehož rozvoj panovalo příznivé společenské klima. České bankovnictví patřilo v období první republiky mezi jedno z nejvyspělejších, přerušeno bylo až okupací Československa hitlerovským Německem. Období německé okupace a druhé světové války (1939 – 1945) znamenaly úplné podřízení české ekonomiky a českých bank cizím a nepřátelským zájmům. Následující období let 1948 až 1989 znamenalo neblahou etapu totální likvidace obchodního 1

Za první republiky byl v českých zemích finanční systém velmi rozvinutý. Existovaly zde finanční instituce, které se svou kvalitou měřily s nejrenomovanějšími peněžními ústavy po celé Evropě. V těchto letech rovněž se začaly zakládat první bankovní domy na našem území.[12] 2 VENCOVSKÝ, František; JINDRA, Zdeněk; NOVOTNÝ, Jiří; PŮLPÁN, Karel; DVOŘÁK, Petr. Dějiny bankovnictví v českých zemích. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 1999. ISBN 80-7265-030-0. 3 POLOUČEK, Stanislav a kol. Bankovnictví. 1. vydání. Praha. C.H.Beck, 2006. ISBN 80-7179-462-7. str. 378.

7

bankovnictví, radikální přeměnu celého peněžního systému na model direktivního a centrálně řízeného hospodářství. Nastala dlouhá odmlka, která trvala až do počátku 90. let.

1.2 Novodobý vývoj (od roku 1989) V souvislosti s přechodem České republiky z centrálně plánovaného systému na tržní ekonomiku došlo k výrazným změnám v bankovním sektoru. Obnova českého hypotečního bankovnictví byla započata již počátkem devadesátých let, a to přijetím zákona č. 530/1990 Sb., o dluhopisech. Tímto zákonem byl vymezen nejen pojem a podstata hypotečních zástavních listů a jejich krytí, ale i pojem hypotečního úvěru.4 Ačkoliv již v této době došlo k obnovení prvních úvěrů poskytovaných se zástavou nemovitosti, „pravé“ hypotéky se však vzhledem k nedostatečné legislativní úpravě začaly nabízet až v roce 1995.5 Dne 1. července 1995 nabyl platnosti zákon č. 84/1995 Sb. z 18. dubna 1995. Tento zákon vstoupil do povědomí veřejnosti pod názvem „hypoteční zákon“ a je právem považován za významný krok k návratu a postupnému rozvoji hypotečního bankovnictví na českém bankovním trhu. Hypoteční zákon č. 84/1995 Sb. novelizoval pět dalších zákonů, kterými bylo hypoteční bankovnictví v České republice dosud legislativně upraveno.6 Na počátku novodobé éry hypotečního bankovnictví působily na českém trhu pouze čtyři instituce. První specializovanou bankou byla tehdejší Českomoravská banka, a.s. (dnešní Hypoteční banka, která je členem finanční skupiny ČSOB). Dalšími institucemi pak Česká spořitelna, Komerční banka a nynější UniCredit Bank (dříve Hypobank a Vereinsbank). V následujících letech postupně počet subjektů s „hypoteční licencí“ přibýval.7 Počáteční období hypotečního trhu nebylo nijak dramatické. Vzhledem k vysokým úrokovým sazbám, které v polovině 90. let dosahovaly až 15 %, a nedostatečné dosavadní zkušenosti v této oblasti, je nízký počet poskytnutých hypoték zcela opodstatněný. Teprve až v období mezi lety 1999 a 2002 lze spatřovat výrazný nárůst koncentrace finančních institucí na

4

POLÁKOVÁ, Olga a kol. Bydlení a bytová politika. 1. vyd. Praha: Ekopress, 2006. ISBN 80-86929-03-5. POLOUČEK, Stanislav a kol. Bankovnictví. 1. vydání. Praha. C.H.Beck, 2006. ISBN 80-7179-462-7. str. 381. 6 VENCOVSKÝ, František; JINDRA, Zdeněk; NOVOTNÝ, Jiří; PŮLPÁN, Karel; DVOŘÁK, Petr. Dějiny bankovnictví v českých zemích. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 1999. ISBN 80-7265-030-0. 7 ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví – dodatek. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006. ISBN 80-7265-091-2. str. 69. 5

8

českém bankovním trhu, a to zejména v souvislosti s privatizací tohoto sektoru.8 Důsledkem rostoucího počtu subjektů došlo k výraznému snížení úrokových sazeb a tím i uvolnění tohoto trhu. Lze říci, že počínaje touto dobou se české bankovnictví skutečně obnovilo a zotavilo natolik, že dohnalo vše, co zameškalo za desítky let nevlády peněz a degradace bank. Vývoj českého bankovnictví se opět po čtyřicetileté „přestávce“ vrací zpět ve snaze budovat v České republice silné, schopné a zodpovědné peněžní ústavy.9

8

Otevřenost tržního systému měla za následek příliv zahraničních institucí na tuzemský trh, jehož vlivem se bankovnictví stalo součástí globálního tržního prostředí. 9 VENCOVSKÝ, František; JINDRA, Zdeněk; NOVOTNÝ, Jiří; PŮLPÁN, Karel; DVOŘÁK, Petr. Dějiny bankovnictví v českých zemích. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 1999.

9

2

STRUKTURA HYPOTEČNÍHO TRHU

Hypoteční bankovnictví v České republice není odděleno institucionálně, nýbrž pouze do určité míry produktově. Základy hypotečního bankovnictví jsou položeny v zákoně o dluhopisech, a to z toho důvodu, že vychází primárně z úpravy hypotečních zástavních listů.10 V oblasti poskytování úvěrů na bydlení se na tuzemském trhu pohybuje několik typů finančních institucí. Hypoteční úvěry jsou poskytovány bankovními ústavy, počínaje bankami univerzálními (zahrnující pobočky zahraničních bank11), až po banky specializované. V předcházejících letech, která znamenaly výrazný rozkvět tohoto sektoru, vstoupila na tento trhu celé řada finančních zprostředkovatelů, nezávislých hypotečních poradců či makléřů zabývající se zprostředkováním hypoték pro občany. Bankovní činnosti ve smyslu poskytování hypotečních úvěrů mohou na území České republiky vykonávat prostřednictvím svých poboček také zahraniční banky, které k tomu mají licenci podle zákona o bankách č. 21/1992 Sb.: „Banky se sídlem v členských státech mohou vykonávat na území České republiky prostřednictvím svých poboček činnosti podle tohoto zákona bez licence, pokud oprávnění k jejich výkonu jim bylo uděleno v zemi jejich sídla, a pokud zahraniční banka dodržela postup stanovený právem Evropských společenství. Banky se sídlem v členských státech Evropské unie jsou dále za stejných podmínek oprávněny k provozování těchto činností i bez založení pobočky, pokud jejich provozování nemá charakter trvalé hospodářské činnosti.“12

2.1 Subjekty poskytující hypoteční úvěry Na českém bankovním trhu působí celá řada subjektů nabízející hypoteční úvěry. Nejčetnějšími z nich jsou především „univerzální banky“, které mimo oblast hypotečního bankovnictví, poskytují širokou škálu bankovních služeb. Jejich hlavním konkurentem jsou banky specializované, které naopak soustředí svoji činnost pouze na specifické druhy finančních obchodů, v tomto případě financování bytových záměrů občanů. 10

DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. Praha: Linde, 2005. ISNB 80-7201-515-X. Dle zákona o bankách působí pobočky zahraničních bank na bankovním trhu v ČR na základě udělení jednotné bankovní licence. 12 Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách. 11

10

Hypotečním úvěrům se v České republice věnují především specializované hypoteční banky. Za hypoteční banky lze považovat pouze banky, které mají udělenou speciální licenci na emisi hypotečních zástavních listů („HZL“). Zdroje získané emisí HZL, pak daná banka poskytuje ve formě hypotečních úvěrů. Specifikum těchto institucí tedy je, že získávají finanční zdroje na poskytování hypotečních úvěrů formou vydávání HZL.13 Aktuálně v této oblasti na českém bankovním trhu působí pouze dvě specializované hypoteční banky: Hypoteční banka a Wüstenrot hypoteční banka. Počet institucí působících na českém bankovním trhu se neustále mění. V současné době se mezi poskytovatele hypotečních úvěrů vedle výše jmenovaných řadí rovněž banky univerzální, které uvádím v následném výčtu: -

Česká spořitelna; Československá obchodní banka; GE Money Bank; ING Bank N.V.; Komerční banka; LBBW Bank CZ; mBank; Oberbank AG; Poštovní spořitelna; Raiffeisenbank; UniCredit Bank; Volksbank CZ; Waldviertler Sparkasse von 1842.

Z pohledu konkurence v oblasti úvěrů na bydlení, stojí za zmínku stavební spořitelny, které se rovněž řadí do kategorie specializovaných bank14. Rozdíl mezi těmito produkty, které bývají často srovnávány, je objem poskytnutých finančních prostředků. Hypoteční úvěry jsou díky svému specifickému zajištění zástavním právem poskytovány v objemech statisíců až milionů korun. Stavební spořitelny naopak jednoznačně dominují v počtu poskytnutých úvěrů. Z toho vyplývá, že mezi hypotečními bankami a stavebními spořitelnami není na českém trhu přímá konkurence. Oba druhy těchto finančních institucí sehrávají svoji velmi důležitou roli a na trhu se vzájemně doplňují. Na trhu úvěrů zaměřených na financování bytových potřeb lze rovněž pozorovat vstupy finančních institucí nabízející různé specializované produkty, které svým charakterem konkurují hypotečním produktům. Spektrum konkurenčních institucí tak čítá rovněž úvěrové

13

Vydávání HZL se řídí zákonem o dluhopisech č. 190/2004 Sb. Mezi instituce aktuálně působící na tomto trhu jsou Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Raiffeisen stavební spořitelna a.s., Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. a Wüstenrot stavební spořitelna a.s. 14

11

společnosti, pojišťovací společnosti (v oblasti životního pojištění), nezávislé hypoteční poradce či makléře v oblasti financování bydlení15.

2.2 Charakteristika hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je kategorizován jako dlouhodobý úvěr využívaný k investování do nemovitostí. Za hlavní charakteristický rys je považován způsob jeho zajištění. Ve znění zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech16 je hypoteční úvěr definován takto: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“17 Hypoteční úvěr je považován za homogenní (stejnorodý) produkt, který se nabízí v různých modifikacích podobné kvality a za různé ceny. Na druhé straně banky pracují se silně diferencovaným produktem, jehož parametry se odvíjí od dané nabídky a na základě údajů, které ovlivňují rozhodnutí žadatele. Porovnáním vybraných produktů se blíže věnuji v kapitole 4.6. 2.2.1 Podmínky pro poskytnutí hypotečního úvěru Hypotéka je nejdostupnějším finančním zdrojem k pořízení vlastního bydlení. Hypoteční úvěr lze poskytnout v případě, kdy je účelem k jeho využití některá z níže uvedených situací: -

koupě nemovitosti do vlastnictví (byt, rodinný dům, pozemek);

-

financování výstavby nemovitosti, případně i nástavby, vestavby, přístavby;

-

financování rekonstrukcí, modernizace nemovitostí a oprav;

-

koupě podílu nemovitostí za účelem vypořádání spoluvlastnických a dědických podílů;

-

splacení dříve poskytnutých úvěrů a půjček použitých k investicím do nemovitostí.

15

Nezávislí hypoteční poradci a makléři přináší svým klientům určitou výhodu v komplexním zpracování nabídek na základě posouzení jejich individuálních požadavků. Jedná se o pouhé zprostředkovatele, kteří zpracovávají doporučení, příp. mohou zařídit poskytnutí hypotéky u některého ze smluvních partnerů, resp. bank. 16 Pozn.: částka 63, v části o hypotečních zástavních listech (§28 - 32) 17 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech

12

Jedinou zákonem stanovenou podmínkou pro poskytnutí hypotéky je zajištění nemovitostí, přičemž zastavená nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor18. 2.2.2 Druhy hypotečních úvěrů Dle účelu využití rozlišujeme v zásadě dva typy úvěrů: účelové a neúčelové. Za účelové hypoteční úvěry se považují klasické hypotéky, které jsou účelově vázané na pořízení nemovitosti. Pokud je hypotéka poskytována za účelem koupě, výstavby, rekonstrukce či přestavby nemovitosti nebo refinancování jiného hypotečního úvěru na uvedený účel, nabízí banky zpravidla výhodnější úrokové sazby. Druhým typem jsou neúčelové hypotéky, např. tzv. „Americké hypotéky“, při nichž žadatel není povinen bance dokládat účel, na který budou čerpané finanční prostředky využity. I v tomto případě však musí být dodrženo zastavení hypotéky nemovitostí. Tento způsob financování bývá oproti klasické hypotéce zpravidla dražší. Další možnou variantou, srovnatelnou s Americkou hypotékou, je Hypotéka bez dokládání příjmů19. Vzhledem k tomu, že žadatel o hypotéku není v tomto případě povinen bance překládat potvrzení o příjmech, čímž bance neprokazuje dostatečné finanční zajištění pro splácení, bývá pro tyto účely stanovena, stejně jako v předchozím případě, vyšší hranice úrokové sazby. Banky navíc bývají v obou výše zmíněných případech obezřetnější a jsou ochotny půjčit finanční prostředky max. ve výši 50 % až 60 % ceny nemovitosti. Další dostupnou alternativou na hypotečním trhu jsou Kombinované hypotéky. V postatě se jedná o hypoteční úvěr uzavřený spolu s investičním životním pojištěním, při kterém klient bance platí pouze úroky a zbytek „splácí“ (investuje) do produktu IŽP. Tato forma bývá často využita při investici do nemovitostí za účelem pronájmu.20 Banky dále nabízí možnost spojení

18

Počínaje dnem 1. 5. 2004, kdy nabyla účinnosti novela zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, a současně dnem vstupu do Evropské unie, došlo k zásadní změně v charakteristice hypotečních úvěrů. Od tohoto data již není povinnost dodržení účelovosti hypotečního úvěru.[10, str. 64] 19 Na český trh uvedla „Hypotéku bez dokládání příjmů“ původně Raiffeisenbank. Ve svém produktovém portfoliu ji nabízí např. i Hypoteční banka. 20 Částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob, a to až do výše 300 000 Kč ročně. Podmínkou je, aby ten, kdo si úrok odečítá, měl trvalé bydliště v úrokované nemovitosti.

13

hypotečního úvěru s kapitálovým životním pojištěním, investičním pojištěním nebo v kombinaci s cennými papíry. Na trhu se ovšem vyskytují i další možné varianty hypotečních úvěrů, mezi které patří např.: -

Předhypoteční úvěry – slouží k financování nemovitostí, které obecně lze financovat hypotečním úvěrem, ale dočasně není možné vložit na nemovitost zástavní právo. Jedná se o tzv. „Hypotéku na družstevní bydlení“. Tento produkt řeší situaci při převodu členských práv a povinností (družstevní vlastnictví, podílové vlastnictví). Předmětem zajištění musí v tomto případě být vždy nemovitost odlišná od objektu úvěru.

-

Hypotéka 2 v 1 umožňuje navýšení částky například na pořízení nábytku. Klient tak má možnost utratit až pětinu čerpané částky neúčelově (nejen na zařízení bytu, ale také spotřební produkty do domácnosti za stejně výhodný úrok21).

-

Kombinace anuitní hypotéky a doplňku ze stavebního spoření, pravidelné investice do podílových fondů ad. hypoteční

2.2.3 Parametry hypotečního úvěru V dnešní době je nabídka hypotečních úvěrů na domácím trhu značně rozvinutá. Banky nabízí v rámci svých produktových portfolií širokou paletu volitelných parametrů, které se u jednotlivých produktových nabídek liší. Mezi nejvýznamnější parametry hypotečních úvěrů se zejména řadí výše úvěru (resp. poměr hodnoty zastavené nemovitosti k částce úvěru), úroková sazba, délka fixace či celková doba splácení. Výše úvěru Vzhledem k tomu, že jsou hypotéky poskytovány zpravidla na dobu 10 let a více, hrozí mnohem vyšší riziko cenového výkyvu nemovitostí. Proto bývá obvykle hypoteční úvěr poskytován pouze na část odhadní ceny nemovitosti, čímž se finanční instituce poskytující tento produkt snaží vyhnout potížím. Většinou banky poskytují částku do výše 70 %22,

21

Spotřebitelské úroky se pohybují ve vyšších částkách než úroky z hypotečních úvěrů. Pro lidi bez úspor proto tato varianta znamená levný zdroj získání peněžních prostředků. 22 V případě, že hypoteční úvěr je použit jako krytí emitovaných HZL, musí splňovat stanovené podmínky týkající se jeho zajištění. Jedná se především o to, že výše úvěru může činit maximálně 70 % ze zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Banky v současné době financují hypoteční úvěry i z jiných zdrojů a tudíž mohou nabízet úvěr ve výši až 100 % hodnoty nemovitosti.[12]

14

max. 85 % - 90 % obvyklé ceny zastavené nemovitosti stanovené příslušných odhadcem23. Zbylé finanční prostředky na pořízení nemovitosti musí žadatel hradit z vlastních zdrojů. Některé finanční instituce nabízejí možnost 100 % hypotéky, kterou lze rovněž získat na pořízení nového bytu nebo výstavbu nové nemovitosti, ovšem v tomto případě banky zpravidla stanovují vyšší úrokovou sazbu. Možnosti splácení Pro splácení hypotečního úvěru je charakteristické „anuitní splácení“. Jedná se o pravidelné měsíční splátky, u kterých se výše splácené hodnoty v čase při shodně vysoké úrokové míře nemění. V rámci doby splatnosti dochází pouze ke změně poměru mezi splátkou úroku a jistiny (složka úmorová). Mezi další formy patří rovněž splácení progresivní či degresivní, které se od anuitního liší konstrukcí splátek. Doba splatnosti Lhůta splatnosti bývá stanovena s ohledem na produktivní věk dlužníka a v závislosti na individuálních (ekonomických) možnostech splácejícího. Standardně se pohybuje v rozmezí od 5 do 30 let. I zde však existují výjimky, kdy hranice splatnosti může být v individuálních případech prodloužena až na dobu 40 let. Úroková sazba Výše úrokové sazby u hypotečních úvěrů bývá vzhledem k zástavě nemovitosti v porovnání s ostatními úvěrovými produkty nižší.24 Úroková sazba je závislá na podmínkách trhu a stanovuje se pevně na danou dobu, která se označuje jako „fixace“. Zpravidla platí: čím kratší doba fixace, tím nižší úroková sazba a zároveň dřívější možnost mimořádné splátky. Při delší fixaci je naopak větší jistota, že se sjednané podmínky nebudou měnit.25 Úrokovou sazbu je možné zafixovat v rozmezí od 1 do 15 let, přičemž délku fixačního období je důležité zvážit z pohledu konkrétní situace. S prodloužením délky fixace, se odkládá i možnost mimořádné splátky.

23

Poskytování úvěru pouze na část z odhadní ceny nemovitostí vyplývá i z případných potíží s jejich prodejem, kdy je banka nucena, v případě realizace zástavního práva, nemovitost okamžitě prodat.[8] 24 DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. Praha: Linde, 2005. ISNB 80-7201-515-X. 25 VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA group spol. s r.o., 2007. ISNB 978-80-7366-079-6.

15

Úrok bývá v různých případech odlišný, neboť je zpravidla stanoven na základě individuálních podmínek. Hodnotový rozdíl, třebaže jen v desetinách procenta, bývá ovlivněn různými faktory jako např. podíl vlastních zdrojů na financování nemovitosti, zvolené doby fixace, lhůty splatnosti, bonity klienta. V posledních letech se na trhu představila „Float“ neboli variabilní úroková sazba. Jedná se o velmi proměnlivou sazbu, kterou banky stanovují na bázi sazby PRIBOR26. 2.2.4 Klientský segment Hypoteční úvěry jsou již ze svého principu konstruovány tak, aby zajistily přístup k dlouhodobému financování pro nejširší skupinu možných klientů. Poskytovatelé hypoték se zaměřují především na klienty movitější, příp. skupinu osob, která svým příjmem přesahuje průměrnou výši platu. Zatímco na počátku devadesátých let bylo pro leckterého žadatele o hypoteční úvěr velmi obtížné splnit podmínky bankovních ústavů, dnes se mnoho bank snaží vyjít vstříc většímu okruhu klientů, čímž jsou postupně nuceni přecházet na mírnější úvěrové podmínky.

2.3 Refinancování hypotéky Úroková sazba je fixována na dopředu stanovenou dobu, po kterou se úrok nemění. Jedná se o tzv. „fixační období“. Po dobu trvání tohoto časového úseku má klient garantovanou výši úrokové sazby, která je součástí smluvního ujednání. Před jeho ukončením každá banka předkládá svým klientům návrh nové výše úrokové sazby. Klient má v tento moment na výběr několik alternativ: a) obdrženou nabídku akceptovat, a příp. částečně umořit dluh jednorázovou splátkou, b) neakceptovat nabídku a přejít ke konkurenci, nebo c) doplatit celou dlužnou částku (výhodnost tohoto kroku záleží na konkrétních smluvních podmínkách). Banky si zpravidla vyhrazují určitý čas na zpracování. Pokud tedy klient nepodá žádost o změnu bankovního ústavu včas, nemusí být jeho pozdní žádosti stávající bankou vyhověno. 26

PRIBOR - Prague InterBank Offered Rate - je pražská mezibankovní nabídková sazba, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu. Je tedy klíčová pro výši úroků u hypotečních úvěrů. Často se používá jako referenční, např. "ve výši 3% nad sazbou PRIBOR".

16

Proto je velmi důležité vše vyřídit v dostatečném předstihu. Pokud oslovená banka předloží nabídku nižší úrokové sazby, je již na rozhodnutí klienta, zda využije výhodnějších podmínek za cenu přechodu k jiné bance, a přistoupí na refinancování hypotéky. Tento systém výborně posiluje konkurenční soupeření mezi bankami a klientovi umožňuje nalézt co možná nejvýhodnější podmínky pro svoji hypotéku.

2.4 Státní podpora hypotečních úvěrů Státní podpora poskytovaná Ministerstvem pro místní rozvoj za účelem rozvoje bytové politiky v České republice je jednou z forem zvýhodnění hypotečních produktů. Způsob podpory státu bývá prováděn formou úrokových dotací, přičemž jejich výše se odvíjí od průměrné výše úrokových sazeb hypotečních úvěrů v předchozím roce. V posledních dvou letech, po která panovala na hypotečním trhu zvýšená úroková sazba, poskytoval stát podporu v podobě příspěvku ve výši 1 % jako kompenzaci vůči vysokým úrokům, a to pouze pro žadatele, kteří splnili veškeré předepsané podmínky výběru27. V souvislosti s poklesem průměrné úrokové sazby v roce 2010 pod 5 %, došlo k datu 1. 2. 2011 k jejímu pozastavení. V současné době tedy existuje státní podpora fyzickým osobám pouze v podobě možnosti odpočtu výše úroků od základu daně z příjmů. Částka, o kterou lze maximálně snížit základ daně, může činit za příslušné zdaňovací období max. 300 000 Kč.

27

Podpora hypoték byla poskytována především mladým občanům do 36 let, a to na nákup staršího bytu. Státní podpora se poskytuje jen po dobu fixace úrokové sazby (nejdéle však na dobu 5 let), a to pouze v případě, že průměrná sazba za rok předcházející fixaci převyšuje 5 %.

17

3

PŘEHLED VÝVOJE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V OBDOBÍ 2005 – 2010

V této kapitole ve stručnosti zmiňuji vývoj hypotečních úvěrů, konkrétně ve zvoleném období let 2005 až 2010. Vývoj na hypotečním trhu v České republice je dosud hodnocen velmi pozitivně. V období let 2005 až 2007 došlo k nárůstu objemů poskytnutých hypoték, a to zejména v reakci na pozitivní hospodářský růst a nízké úrokové sazby. Hypoteční úvěry byly převážně realizovány v souvislosti s výrazným rozvojem na trhu nemovitostí, zejména pak v oblasti bytové výstavby. Přehled, zobrazující výše čerpaných hypotečních úvěrů v Kč v jednotlivých letech, na kterém je tento vývoj zřetelný, je níže graficky zpracován. Důležité je však zmínit, že výrazný nárůst v roce 2007 byl vedle nadměrné poptávky na trhu s nemovitostmi, částečně podpořen i očekávaným zvýšením DPH u cen stavebních prací, což bylo hlavní příčinou navýšení poptávky po hypotečních úvěrech v tomto období.

Zdroj: údaje dostupné na www.mmr.cz; vlastní zpracování

18

V roce 2009 naproti tomu, v důsledku problémů na americkém hypotečním trhu, zaznamenal český trh s hypotékami ve svém vývoji výrazný pokles. Přesto lze říci, že v porovnání s ostatními státy nebyl český hypoteční trh světovou finanční krizí nijak výrazně zasažen. Především díky obezřetnému poskytování hypotečních úvěrů a vysoké likviditě trhu nedošlo k žádným velkým ztrátám. Ačkoliv v některých zahraničních zemích vládla hypoteční krize, na českém trhu se přesto hypoteční úvěry, byť v menší míře, poskytovaly. Banky přitom výrazně zpřísnily podmínky pro poskytnutí úvěru, přičemž se projevila i větší obezřetnost k zadlužování na straně občanů. Tento průběh je rovněž znatelný na výši poskytnutých úvěrů.

Zdroj: údaje www.mmr.cz; vlastní zpracování

V roce 2010 zaznamenal hypoteční trh opět výrazný nárůst. V závěru roku dokonce došlo k poklesu průměrné úrokové sazby na pětileté minimum (od roku 2005, kdy hypoteční trh dosáhl svého historického minima 3,62 % v červenci 2005).28 Rok 2010 se dá hodnotit jako velmi dynamický a celkově čtvrtý nejúspěšnější v celkovém objemu poskytnutých hypoték. Statistiky Ministerstva pro místní rozvoj uvádí, že celkový objem hypoték poskytnutých občanům v roce 2010 dosáhl částky 84,8 miliard korun.

28

SKOLEK, Tomáš: Hypotéky jsou stále levné. Víme, kde se vyplatí nakoupit. [online]. [cit. 2011-01-26]. Dostupné z WWW: .

19

4

ANALÝZA KONKURENCE NA ČESKÉM HYPOTEČNÍM TRHU

V následujících kapitolách se zabývám analýzou konkurence na hypotečním trhu. Úvodem vysvětluji nejen, jakým způsobem se konkurence v bankovním sektoru, konkrétně na trhu hypotečních úvěrů, projevuje, ale především způsoby a využití konkurenčních výhod na straně bank.

4.1 Konkurence Konkurence je žádoucím jevem na každém trhu, tedy i na poli hypotečních produktů. Pro každou z bank představuje jakousi vnější sílu, která ji nutí rozšiřovat a zdokonalovat produktovou nabídku, udržovat její kvalitu a neustále přicházet s novými produkty či jejich modifikacemi. „Marketingová koncepce tvrdí, že k dosažení úspěchu musí společnost poskytnout vyšší hodnotu a uspokojení pro zákazníka než konkurence.“29 Z této definice vyplývá, že banka, která chce uspět se svým produktem na trhu, musí vedle neustále měnících se potřeb zákazníků, taktéž sledovat záměry konkurence a snažit se být vždy o krok napřed. V opačném případě hrozí postupná ztráta klientů, čímž se postavení dané banky výrazně zhorší. Pouze ten, kdo je konkurenceschopný, má možnost dosáhnout úspěchu, svých cílů a udržet si výhradní postavení na trhu.

4.2 Konkurenceschopnost Obecně lze říci, že konkurenceschopnost představuje schopnost prosadit se mezi ostatními. Konkrétním projevem konkurenceschopnosti je dosáhnutí lepších výsledků a díky tomu většího zisku, ať už finančního či z hlediska tržního podílu. Na úrovni banky konkurenceschopnost spočívá v dovednosti vytvářet produkty a poskytovat služby, o které je na trhu ze strany spotřebitelů zájem. „Projevem konkurenceschopnosti je tedy firma, která se dokáže dlouhodobě přizpůsobovat požadavkům spotřebitelů lépe než její konkurenti.“30

29

KOTLER, Philip. Moderní Marketing. 4. vyd. Praha: Grada Publishing, 2007. ISNB 978-80-247-1545-2. STEINMETZOVÁ, Dana; STUCHLÍKOVÁ, Zuzana; HNÁT, Pavel. Jsme v EU, buďme v obraze. 2, Bariéry konkurenceschopnosti. 1. vyd. Praha: Oeconomica, 2006. ISBN 978-80-245-1443-7. 55 s. 30

20

4.3 Znaky konkurence Čím více je bank, které se dělí o určitou skupinu klientů, tím menších výnosů jednotlivé banky dosahují. Tento fakt vede banky k rozhodnutí upevňovat svoji konkurenceschopnost na trhu prostřednictvím konkurenčních výhod. Banky se v rámci dosažení větší konkurenceschopnosti snaží o snižování nákladů, čehož lze kupříkladu docílit zefektivněním interních procesů, zvyšování kvality poskytovaných služeb nebo specifickou schopností získávat klienty (za pomocí reklamy, značky, nápaditosti apod.). Paradoxně může přílišný růst konkurence vést ke zhoršení přístupu k úvěrovým produktům obecně, tedy nejen k hypotečním úvěrům. Z tohoto pohledu lze nepřiměřeně vysokou konkurenci spatřovat jako negativní faktor. Častější přechody klientů mezi bankami, neznalost klienta a potřeba větší obezřetnosti, přináší bankám větší náklady na monitoring, které tyto instituce přenáší na zákazníky v podobě dražších úvěrů, čímž omezují nákladovou efektivnost bank. Výsledkem snížení délky klientského vztahu mezi bankou a klienty tedy může působit na snížení nákladové efektivity.31

4.4 Konkurenční výhoda „Co znamená konkurenční výhoda?“ Konkurenční výhoda produktu znamená motiv v rozhodovacím procesu na straně zájemce, který z nabízeného spektra hypotečních produktů na trhu uspokojí svoji potřebu. Je třeba zmínit, že všechny finanční instituce mají z hlediska produktu na trhu stejné podmínky, které musejí respektovat. Jejich míra úspěchu přitom závisí na schopnosti využít a pružně reagovat v interaktivním procesu s klientem.32 Do oblasti konkurenčních výhod, ať už se jedná o cenovou nebo necenovou konkurenci, spadá nespočet faktorů ovlivňující postavení dané banky, přičemž každá banka má oproti své konkurenci nějakou výhodu.

31

PODPIERA, Anca. Konkurence a efektivnost v českém bankovním sektoru. ČNB [online]. 2007 [cit. 2010-1220]. Dostupný z WWW: 32 PEŠEK, Antonín. Konkurence v peněžnictví. In Agrární perspektivy VIII. Praha, ČZU, 1999. ISBN: 80-2130563-0.

21

Mezi nejdůležitější z nich se považují následující: -

úroková sazba,

-

zvýšení kvalifikace hypotečních poradců,

-

produktové inovace (vylepšení produktové nabídky),

-

individualizovaný přístup,

-

rozvětvenost pobočkové sítě, umístění pobočky, úřední hodiny,

-

snížení administrativních úkonů (požadované dokumentace),

-

interní schvalovací procesy, jejichž efektivita ovlivňuje nákladovost produktu.33

33

Různost lze spatřovat např. v době zpracování, která je potřebná k vyřízení žádosti (od předložení žádosti přes následné schválení produktu až po čerpání samotného úvěru).

22

4.5 Marketingový výzkum V rámci analýzy konkurence na českém bankovním trhu v oblasti hypotečních úvěrů jsem vyhotovila dotazník. Jeho cílem je zjistit úroveň povědomí respondentů o bankách působících na hypotečním trhu v České republice. Součásti šetření je rovněž získat pohled a názor dotazovaných na aktuální situaci na trhu, resp. jak vnímají konkurenci, zda je z jejich pohledu dostatečná, či naopak zastávají názor, že by hypotečnímu trhu prospěla větší konkurence. „Výzkum trhu je systematicky organizovaný sběr a vyhodnocování informací, jehož výstupem je uspořádaný soubor informací získaných na základě určité metodiky.“34 Jak napovídá uvedená definice, stěžejním bodem každé analýzy je definování daného problému, potažmo cílů, kterých má být dosaženo a způsobu, resp. metody celkového zpracování. Jako hlavní výzkumnou metodu jsem použila formu dotazníkového šetření. 4.5.1 Cíle dotazníku Cílem dotazníkového šetření je získat informace vystihující povědomí definované skupiny respondentů o konkurenci na českém bankovním trhu se zaměřením na úvěry poskytované za účelem financování bydlení a zjistit konkrétní zkušenosti účastníků průzkumu v této oblasti. Záměrem dotazování bylo rovněž identifikovat podněty a příčiny, které vedou k rozhodnutí o přechodu ke konkurenci. Ačkoliv výzkum nebyl přímo zaměřen na zjištění míry spokojenosti s příslušným bankovním ústavem, někteří respondenti přesto neváhali a obohatili odpovědi o svůj osobní názor, čehož si velmi cením. 4.5.2 Struktura dotazníku Sestavení dotazníku má na prováděný průzkum bezesporu nezanedbatelný vliv. Pro zjištění relevantních dat je velmi důležité si uvědomit, jaké informace je cílem získat a podle potřeby výzkumného záměru pak strukturovat otázky způsobem, aby bylo dosaženo vytyčeného cíle. Stručné odůvodnění a sdělení významu šetření by nemělo chybět v úvodu jakéhokoliv dotazníku.

34

MACHKOVÁ, H. Mezinárodní marketing: nové trendy a reflexe změn ve světě. Praha: Grada, 2009. 3. vyd. 196 s. ISBN 978-80-247-2986-2. Str. 44.

23

4.5.2.1 Struktura otázek Samotná struktura a formulace otázek je pro účely dotazníku velmi důležitá. Otázky musí být vždy konstruované jasně a srozumitelně. Jednotlivé otázky jsem rozčlenila do několika logicky navazujících celků. V první části jsem umístila dotazy, které považuji pro výzkum za klíčové a pro respondenta navíc nenáročné k zodpovězení. Sada těchto otázek měla za cíl zjistit, jak respondenti vnímají konkurenci a které instituce považují za největší hráče na trhu s úvěry na bydlení. Dále následují otázky zaměřené na konkrétní podmínky hypotečních úvěrů, jejichž účelem je zjistit názory a osobní zkušenosti respondentů. Dotazník uzavírají demografické otázky, které jsem strategicky umístila na závěr dotazníku, neboť jejich zodpovězení činí respondentům nejmenší potíže. Pro snadné zpracování a zároveň za účelem získání, co nepřesnějších informací, jsem dotazník postavila na otázkách nabízejících výběr ze tří a více variant odpovědí. Předem definovanými odpověďmi jsem se snažila identifikovat a pokrýt výčet různých variant nejčastěji očekávaných odpovědí. Otevřené otázky jsem naopak volila pouze v případech, kde je velmi podstatné zachytit osobní názor respondenta. U většiny otázek jsem se snažila ponechat prostor pro případné sdělení či vyjádření osobního názoru ze strany respondenta, což považuji za důležité. 4.5.3 Postup realizace Realizační fázi výzkumu jsem prováděla ve dvou etapách. První část spočívala ve sběru dat a jejich následné analýze. Zpracováním nashromážděných dat jsem získala mnoho zajímavých podkladů, včetně přehledu finančních institucí považovanými respondenty za nejvýznamnější na trhu s úvěry na bydlení. Ve druhé části svého výzkumu jsem se věnovala již konkrétní skupině vybraných bank, která vzešla ze zpracovaných výsledků dotazníku. U těchto institucí jsem se zaměřila zejména na analýzu a srovnání produktové nabídky, konkrétně parametrů jednotlivých hypotečních úvěrů a podmínek pro jejich poskytování. Za účelem získání a hodnocení těchto informací jsem především vycházela ze dvou hlavních zdrojů: a) propagační materiály a informace dostupné na webových stránkách příslušných bank; b) osobní návštěva vybraných bank s cílem přesvědčit se, jakou nabídku obdržím. 24

Detailně zpracované nabídky, včetně porovnání jednotlivých podmínek jsou uvedeny v následujících kapitolách. Oslovení respondentů Uvedený dotazník je primárně zaměřen na respondenty, kteří již disponují určitou zkušeností s úvěrem na bydlení, a to bez rozdílu, zda se jedná o stavební spoření, hypoteční úvěr či jinou bankami nabízenou kombinaci. Přesto oslovená část respondentů, kteří tuto zkušenost nemají, odpovídala ve smyslu toho, jaká by byla jejich reakce v dané situaci, či jakým způsobem by předložená nabídka ovlivnila jejich rozhodování. Dotazník jsem umístila na internetovém serveru a prostřednictvím elektronické pošty rozeslala na předem definovanou skupinu respondentů se žádostí o vyplnění a jeho další distribuci. Pro zajištění dostatečně reprezentativního vzorku jsem rovněž umístila odkaz na dotazník, zpracovaný v elektronické podobě, na jednu z internetových sociálních sítí. Výhodou tohoto způsobu je vysoká rychlost přenosu, široké pokrytí veřejnosti, možnost oslovení jinak neznámých osob, snadné zpracování informací a nižší náklady na uskutečnění výzkumu. Tento typ šetření rovněž zajišťuje anonymitu respondentů a pohodlnost při vyplňování dotazníku. 4.5.4 Analýza a vyhodnocení výsledků Úvodem následující části obsahu práce bych chtěla zmínit, že cílem zhodnocení není interpretace názorů jednotlivých respondentů, nýbrž zdůraznění souhrnného většinového názoru a pohledu na analyzovanou problematiku. Přehled výsledků je zpracován v grafické podobě, a spolu se zněním dotazníku, je uveden v sekci příloh. Vyjádření respondentů k jednotlivým otázkám jsem zapracovala a jejich souhrnný přehled jsem začlenila do následujících podkapitol. Struktura respondentů (demografické a socioekonomické hledisko) Dotazník celkem vyplnilo 124 respondentů, z tohoto počtu mělo největší zastoupení žen (62 %) a mužů (38 %) převážně ve věku 26 – 35 let (57 %). Druhou nejpočetnější skupinu tvoří občané ve věkové kategorii 36 – 45 let (20 %). Z pohledu vzdělanosti mají největší

25

zastoupení vysokoškolsky vzdělaní občané (46 %), následuje vzdělání středoškolské s maturitou (41 %), dále vyšší odborné (11 %) a střední odborné (2 %). Zkušenost s úvěrem na bydlení potvrdilo 80 % respondentů. Z celkového počtu se vyslovilo celkem 35 % pro financování ve formě hypotečního úvěru, 40 % zvolilo kombinaci hypotečního úvěru a vlastních prostředků, 15 % stavební spoření, 4% oslovených se přiklání ke kombinaci hypotéky a stavebního spoření a 2 % řešilo financování vlastnického bydlení půjčkou od rodičů. Výzkum se dále zaměřuje na hodnocení předem definovaných oblastí, které jsou pro prodej hypotečních úvěrů klíčové. Mezi jejich výčet patří: dostupnost a úplnost informací, komunikační dovednosti, odborné znalosti i prodejní schopnosti hypotečních poradců, klíčové parametry produktu a poskytované formy zvýhodnění. Rozhodující kritéria pro výběr banky Následující tabulka udává přehled nejčastějších, tedy rozhodujících faktorů při výběru banky pro financování potřeb vlastnického bydlení, které jsou seřazeny dle váhy důležitosti. Tabulka č. 1 : Přehled pěti nejčastějších faktorů ovlivňující rozhodnutí o výběru banky

Počet

Váha důležitosti

Nižší úroková sazba v porovnání s nabídkami ostatních bank

56

5

Jsem dlouholetým klientem této banky

49

4

Možnost předčasného splacení

29

3

Ochota a přístup úvěrového poradce

24

2

Sleva na poplatku za vyřízení žádosti

21

1

Varianty nejčastějších odpovědí

Výsledky jednoznačně ukazují na preference oslovených respondentů. Na prvních místech je pro klienty klíčová nízká úroková sazba a vztah k bance. Tento fakt jen potvrzuje, že pro žadatele o úvěr je v prvé řadě nejvhodnější a nejjistější volba oslovit banku, u které má veden účet. Výhodou je především to, že domácí banka klienta disponuje detailním přehledem o jeho finanční historii a platební morálce, včetně pravidelných příjmů, nesplacených úvěrů a dalších produktů, které mohou nějakým způsobem ovlivnit bonitu klienta. Pro domácí banku

26

je tudíž jednodušší předložit klientovi již konkrétní nabídku, a to včetně úrokového zvýhodnění. Pro klienta je v tomto případě výhoda to, že není nucen zakládat nový běžný účet, což by jej v případě přechodu k jiné finanční instituce neminulo. Kvalita hypotečních poradců a vztah k zákazníkovi Banky se snaží o udržení konkurenceschopnosti a výhradního postavení na trhu různými způsoby. Jedním z hlavních faktorů ovlivňující úspěšnost banky, potažmo konkurenci je odborná úroveň hypotečních poradců. S tou jdou ruku v ruce komunikační dovednosti a profesionalita. Základem je bezesporu pravidelné školení hypotečních poradců, doprovázené tzv. „koučinkem“35, příp. dalšími vzdělávacími programy. Je podstatné si uvědomit, že každý klient má specifické požadavky. Z tohoto důvodu by měl hypoteční poradce zvolit takový přístup, aby navrhnul zájemci řešení pro něj vyhovující a uspokojil tak jeho potřeby. Bankovní trh je specifický především vazbou na své zákazníky, jejich počet, bonitu, solventnost, stálost a hloubce vztahu s nimi. Vzhledem k dlouhodobému charakteru hypotečních úvěrů lze předpokládat spojení klienta s vybranou bankou i po dobu desítek let. Výsledky dotazníku poukazují na fakt, že pouze u 19 % měla svůj podíl na rozhodování rovněž kvalita klientského servisu. Vstřícnost a ochota poradců vůči klientům jsou velmi důležité avšak často opomíjené vlastnosti. Proto nejen hypoteční poradci, ale všichni pracovníci banky, kteří přicházejí do bezprostředního kontaktu s klientem, by si měli velmi dobře pamatovat, že zejména spokojení a solventní klienti dopomáhají dané instituci získat vhodnou pozici na trhu. Varianty zvýhodnění „Individualizace produktu je dána na základě interakce nabízejícího a prodávajícího. Pro konkurenceschopnost z toho vyplývá, že všechny bankovní podniky mají z hlediska produktu stejné podmínky na trhu.“36 Třebaže jsou ceny hypotečních produktů prezentovány za standardních podmínek, sjednané smluvní podmínky u konkrétních případů mohou být ve prospěch klienta výrazně upraveny.

35

Koučování neboli koučink (z angl. couching – „soustavně připravovat“). Jedná se o metodu vzdělávání na pracovišti, která je zaměřená na rozvoj zaměstnanců. 36 PEŠEK, Antonín. Konkurence v peněžnictví. In Agrární perspektivy VIII. Praha: ČZU, 1999. ISBN: 80-2130563-0.

27

Banky lákají stále více klientů za pomocí nízkých úrokových sazeb, mnohdy až nulovými poplatky za zpracování hypotečního úvěru či možností mimořádných splátek zdarma. Převažující formy zvýhodnění, které mají za cíl upoutat zájemce o hypoteční úvěr, se mezi jednotlivými poskytovateli hypotečních produktů liší. Předpoklad pro jejich uplatnění spočívá ve výši počátečního vkladu, zvolených parametrech úvěru (výše půjčeného obnosu, délka splácení, fixace) a kvalitě vztahu mezi bankou a klientem, příp. splnění dalších dodatečných podmínek. Úroková sazba Zvýhodnění zpravidla bývá ve formě snížení bankou stanovené úrokové sazby. Každá banka předkládá zájemci návrh úrokové sazby na základě vyhodnocení obdržených informací. Její výše je povinnou součástí úvěrové dokumentace. Výsledky dotazníku jasně prokazují, že výše úrokové sazby je obecně považována za jeden z klíčových faktorů při rozhodování o hypotečním úvěru. Bývá zvykem, že banky při ukončení fixačního období předkládají návrh na úrokovou sazbu, která je v porovnání s novou žádostí vyšší, což je také v mnoha případech příčinou refinancování37 a odchodu ke konkurenci. Většina zájemců o hypotéku již dnes ví, že i přes uplatnění různých slev je možné s bankou dojednat další desetiny procentního zvýhodnění. Nikde však není stoprocentně zaručeno, že klient dosáhne na veřejně inzerovanou výši úrokové sazby, což mnohé nepříjemně překvapuje. Mimořádné splátky V období ukončení fixace má právo klient provést mimořádnou splátku. Podmínky jednotlivých bank se i v této oblasti výrazně liší, a to v požadavku na maximální výši uhrazené částky, proto je vždy nezbytné se předem důkladně informovat. Při této příležitosti má klient možnost rovněž požádat o úpravu parametrů nově uzavíraného úvěru a přizpůsobit jej svým aktuálním potřebám (např. zkrátit či prodloužit dobu splatnosti38). To vše musí být

37

Pokud se žadatel rozhodne refinancovat hypotéku, musí počítat s tím, že nová banka bude vyžadovat otevření běžného účtu, případně konta, na které je klient povinen zasílat buď měsíční mzdu, nebo 1,6 násobek výše splátky. 38 Prodloužením plátce uleví rodinnému rozpočtu ve formě nižších splátek, ale celkově zaplatí bance více na úrocích.

28

provedeno před podpisem smluvní dokumentace. Jakékoliv změny po jejím podpisu bývají zpoplatněny dle sazebníků příslušných bank. S postupným rozvojem hypotečního trhu a nárůstem konkurence se některé banky rozhodly umožnit realizaci úhrady mimořádných splátek i mimo toto období, a to zpravidla za poplatek, ať už ve formě navýšené úrokové sazby či v podobě jednorázového poplatku. Ujednání o této možnosti je rovněž součástí úvěrové smlouvy. Dokumentace a dostupnost informací Spolu s vyplněnou žádostí o hypoteční úvěr je nutné bance předložit celou řadu dalších dokumentů. Jejich kompletní výčet by měl každý zájemce o hypotéku obdržet již na první schůzce. Jedná se o potvrzení prokazující ekonomickou situaci žadatele, smluvní dokumentaci dokládající koupi nemovitosti či plánovanou výstavbu, kvalifikované ocenění nemovitosti a dokumentaci k zastavované nemovitosti (výpis z katastru a snímky z katastrální mapy). Dále banka předkládá klientovi návrh propočtu spolu s přehledem příslušných poplatků, které navyšují cenu hypotečního úvěru (např. cena za odhadce, jednorázové i pravidelné poplatky spojené se zpracováním úvěrové dokumentace a vedením úvěrového účtu). Podstatná je rovněž informace o produktech, které jsou podmínkou při čerpání hypotečního úvěru a pro klienta znamenají další dodatečné výdaje (např. vedení běžného účtu, rizikové připojištění, pojištění nemovitosti), které mohou být příčinou výsledného nezájmu ze strany žadatele. Odhad ceny nemovitosti Odhadní ceny nemovitostí provádí banka buď svými specialisty, nebo sjednává ocenění u smluvně zajištěného nezávislého znalce. V dnešní době některé banky již umožňují tzv. „expresní ocenění“, které je vyhotoveno interně na základě tzv. cenové mapy39. Výhoda pro žadatele o hypotéku spočívá nejen v jeho nízké ceně, která je v porovnání se standardním oceněním o 50 % nižší (v některých případech je dokonce prováděno bezplatně), ale rovněž v rychlosti vyřízení a zkrácení administrativního procesu. Pro banku jsou dostačující informace o nemovitosti, lokalitě a několik snímků dané nemovitosti.

39

Expresní ocenění na základě cenových map se aktuálně provádí např. u nemovitostí nacházejících se v Praze, příp. Brně.

29

Využití on-line hypotečního kalkulátoru Výstupy dotazníku prokazují, že každý třetí respondent využil taktéž služeb hypotečního kalkulátoru. To dokazuje, že tento způsob získávání informací ohledně orientačních propočtů měsíčních splátek či úrokových sazeb se stává stále více využívaným. Už vzhledem k narůstající konkurenci je vhodné se zprvu zaměřit na porovnání internetových nabídek a teprve na základě jejich vyhodnocení postoupit k užšímu výběru předcházejícímu oslovení vybraných bank. V mnohých případech však údaje zveřejněné na internetu výrazně nekorespondují s údaji poskytnutými pobočkovými pracovníky, o čemž jsem se osobně při provádění analýzy přesvědčila. Toto tvrzení mimo jiné podporují i názory oslovených respondentů. Poplatky Při výběru hypotéky by se klient neměl zaměřit pouze na měsíční splátku, ale rovněž na další poplatky s hypotečním úvěrem spojené. K těmto částkám patří zejména poplatek za zpracování úvěru, vedení úvěrového účtu, poplatek za úvodní odhad nemovitosti, čerpání úvěru, změnu smlouvy apod. Výše poplatků se liší nejen mezi bankami, ale také v rámci jedné instituce v závislosti na volbě programu. -

Poplatek za zpracování úvěrové dokumentace

Zpracování úvěrové žádosti bývá zpravidla zpoplatněno. Tento poplatek klient platí až ve chvíli, kdy jsou vyřízeny všechny náležitosti a smlouva o hypotečním úvěru je předkládána k podpisu. Jeho výše může být stanovena fixní sazbou dle sazebníku odměn příslušné finanční instituce, příp. určen procentuálně z výše poskytnutého úvěru. Vždy je však bankou stanovena min. a max. výše poplatku.40 Vzhledem k tomu, že se v některých případech nejedná o zanedbatelnou částku, je důležité si nechat předem výši poplatku sdělit, příp. si vyžádat sazebník.41 Ačkoliv mnohé banky ve svých sazebnících tento poplatek evidují, ve skutečnosti jej velmi často používají k nabízení akčních slev s cílem zatraktivnění svých produktů.

40

VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA group spol. s r.o., 2007. ISNB 978-80-7366-079-6. 41 V případě zájmu žadatele o expresní zpracování úvěru či dodatečné změny ve smluvní dokumentaci, si banky vyhrazují tento poplatek navýšit, a to v závislosti na konkrétním požadavku.

30

-

Správa účtu a ostatní související poplatky

Vedle poplatku za vyřízení úvěru čeká klienta ještě pravidelný měsíční poplatek za vedení úvěrového účtu, který se pohybuje v rozmezí od 150 do 220 Kč. Mezi další povinné poplatky spojené s hypotékou patří rovněž rizikové připojištění42 a pojištění nemovitosti. Pro obezřetnější klienty je varianta rizikového připojištění samozřejmě uklidňující, nicméně se v závislosti na výběr konkrétní kombinace pojištění, může jednat o částky ve výši až 10 tisíc korun ročně. Další skryté poplatky, se kterými je vhodné počítat jsou poplatky za jakoukoliv změnu standardních smluvních podmínek úvěru (např. expresní čerpání, přechod z variabilní na fixní sazbu, garance snížené úrokové sazby apod.). Ostatní výhody Mnohé banky ve snaze o poskytnutí vyššího komfortu úzce spolupracují s developerskými společnostmi na základě uzavřených exklusivních dohod. Pro zájemce kupující nový byt přímo od developera to má bezesporu své výhody. Tuto zkušenost potvrzuje 9 % dotázaných. Vše potřebné, tedy dokumentaci k zajištění dané nemovitosti, smluvní podklady k uskutečnění prodeje, výběr vhodné varianty financování, pružné podmínky čerpání navázané na dokončení stavby, zařizuje prodejce přímo se smluvní bankou. Pro klienta tak odpadá mnoho administrativních úkonů. 4.5.5 Shrnutí Zhodnocení výsledků dotazníku na téma „Analýza konkurence na českém bankovním trhu v oblasti hypotečních úvěrů“ přineslo zajímavé poznatky, v některých případech potvrdilo očekávané. Přesto výstupy šetření odhalily také nedostatky, a to hlavně v komunikaci konkurenčních výhod a dalších produktů, které buď poradci nenabízeli, příp. nebyli s oslovením klienta úspěšní. Vyplývá to z výsledků dotazníku, které uvádějí, že pouze 43 % dotázaných obdrželo nabídku souvisejícího produktu. Přes 33 % respondentů naopak vyslovilo nezájem přijetí jakýchkoliv dalších bankou nabízených služeb či produktů.

42

Možnost pojištění proti nesplácení úvěru z důvodu ztráty zaměstnání, nemoci, úrazu, trvalé invalidity nebo smrti.

31

Hypotéky jsou specifické produkty. V rozhodovacím procesu jsou považovány za nejdůležitější tyto parametry: objem hypotéky, délka splatnosti úvěru, fixační období a vazba na nemovitost. Příčina přechodů mezi bankami poskytující hypotéky je stále častější, což do určité míry vypovídá o aktuální konkurenční situaci v tomto sektoru. Podle očekávání, téměř 84 % dotázaných zdůrazňuje obrovskou výhodu mít přehled o podmínkách a ostatních konkurenčních nabídkách na trhu. Kupříkladu při refinancování stávající hypotéky se rozhodně vyplatí s bankou o výši úrokové sazby vyjednávat. Banky na to zpravidla reagují přehodnocením původní nabídky a návrhem nové výše. V některých případech bývá konečná nabídka srovnatelná s konkurenční, případně i nižší. Z tohoto pohledu je proto důležité se vždy řádně informovat, což ostatně dokládají i názory respondentů. Konkurence na domácím hypotečním trhu je jednoznačně znát. Výsledky rovněž potvrzují dobré povědomí respondentů v této oblasti. Hodnocení uvádí, že téměř 77 % oslovených vnímá vysokou konkurenci v oblasti poskytování hypoték, přičemž 54 % z uvedeného počtu vyjadřuje názor, že by tomuto trhu bezpečně prospěla konkurence ještě vyšší. Za jasnou jedničku a vůdce na hypotečním trhu považuje 28 % respondentů Hypoteční banku. Dle procentuálního zhodnocení dále označili: Česká spořitelna (23 %), Komerční banka (9 %), UniCredit Bank (7 %) a Raiffesisenbank (6 %).

32

4.6 Představení a srovnání produktové nabídky vybraných bank V této části prováděné analýzy se zaměřuji na srovnání aktuálních nabídek vybraných finančních

institucí,

resp.

parametrů

a

podmínek

hypotečních

produktů

pětice

nejvýznamnějších poskytovatelů na tomto trhu. Výběr těchto institucí vzešel z výsledků dotazníkového šetření, ve kterém oslovení respondenti označili uvedené banky z jejich pohledu za rozhodující hráče na trhu hypoték. Mezi největších poskytovatele hypotečních úvěrů se dle průzkumu řadí následující banky43: Hypoteční banka44, Česká spořitelna, Komerční banka, Raiffeisenbank a UniCredit Bank. V následujícím grafu pro srovnání uvádím přehled tržních podílů jednotlivých bank dle objemů poskytnutých hypoték v roce 2010.

Graf č. 3: Tržní podíl bank dle objemů poskytnutých hypoték v roce 2010

Tržní podíl bank dle objemu poskytnutých hypoték (v %) 1,8 1,3 6,6 3,8 31,9

Hypoteční banka Komerční banka

14,4

Česká spořitelna Raiffeisenbank UniCredit Bank Wüstenrot GE Money Bank 17,1 23,2

Volksbank CZ

Zdroj: Výroční zpráva Hypoteční banky 2009; zpracování vlastní

43

Ačkoliv v dotazníku měli respondenti možnost vybírat ze všech institucí poskytující úvěry na financování bydlení, tedy včetně stavebních spořitelen, jejich porovnání není součástí této práce. 44 Hypoteční banka poskytla v roce 2010 více než 16 tisíc hypotečních úvěrů v celkové výši přesahující 27 mld. Kč a udržela si tak pozici jedničky na trhu.

33

Modelový příklad Prováděný průzkum jsem se pro názornost rozhodla podpořit modelovým příkladem. Vyhodnocení posuzuji objektivně, a to z pohledu nejvíce vyhovující nabídky vzhledem k potřebám a požadavkům stanoveného příkladu. Zadání jsem zvolila tak, aby byla žádost vyhodnocena pozitivně. Přitom jsem vycházela z aktuální poptávky na trhu nemovitostí. Vzájemné porovnání a hodnocení produktové nabídky zaměřuji na předem definované parametry a podmínky hypotečního úvěru. Výčet kritérií pro uvedený příklad je následující: výše úvěru, délka splácení, období fixace sazby, úroková sazba, rizikové pojištění, poplatek za zpracování úvěru, poplatek za správu úvěru, aktuálně nabízené zvýhodnění a cena za odhad nemovitosti. U všech variant uvádím úrokovou sazbu, kterou jsem obdržela v souvislosti se žádostí o hypotéku v příslušných bankách. Tuto sazbu pro zajímavost porovnávám se sazbou vypočtenou prostřednictvím hypotečního kalkulátoru, umístěném na internetových stránkách jednotlivých bank. Oblast hypoték je jednou z nejdynamičtějších v bankovním sektoru. Pro svoji analýzu jsem se rozhodla provést porovnání nabídky hypotečních úvěrů za období březen 2011. Údaje o žadateli

Čistý měsíční příjem: 32.000 Kč Vzdělání: Vysokoškolské Věk: 31 let Stav: Svobodná

Základní údaje o nemovitosti

Nemovitost: byt 2+kk v osobním vlastnictví, rozloha 55m2, katastrální území Prahy 9 Cena nemovitosti: 2.500.000 Kč Výše úvěru: 2.000.000 Kč Výše vlastních zdrojů: 500.000 Kč45 LTV: 80 % Fixace úrokové sazby: 5 let46 45

Výsledky potvrdily, že nejvíce využívaná forma financování je kombinace vlastních prostředků a hypotéky. V souvislosti s nižšími sazbami dávají klienti přednost spíše pětiletým fixacím. Druhou nejoblíbenější variantou je pak fixace tříletá. 46

34

Tabulka níže představuje přehled parametrů a podmínek srovnatelných typů účelových hypoték nabízených na českém bankovním trhu. Uvedené údaje jsem získala z několika zdrojů. V prvním kroku jsem nashromáždila všechny informace, které jsou běžně dostupné na webových stránkách těchto bank a internetovém serveru www.finance.cz. Takto získané údaje zpravidla bývají pouze informativní, zejména pak výše úrokové sazby, která je standardně bankami sdělována v minimální výši. Za účelem zjištění konkrétní, resp. „individualizované“ úrokové sazby s ohledem na modelové zadání, jsem se vydala na pobočky daných bank se žádostí o hypotéku. Jak jsem již uvedla, výše úroku je podmíněna posouzením bonity klienta a uzavřením doplňkových produktů (rizikové pojištění, životní pojištění, pojištění nemovitosti, otevření běžného účtu, žádosti o kreditní kartu ad.). Výsledky této části průzkumu jsem shrnula do následující tabulky. Tabulka č. 2: Přehled parametrů a poplatků za produkty vybraných bank Hypoteční banka

Česká spořitelna

Komerční banka

UniCredit Bank

Raiffeisenbank

10 880 Kč

10 275 Kč

11 106 Kč

10 992 Kč

12 270 Kč

Rizikové pojištění*

447 Kč

666 Kč

500 Kč

700 Kč

Neposkytnuto

Sleva za aktivaci účtu

0,15 %

0,50 %

Neposkytnuto

0,15 %

0,4 %

Úrokové zvýhodnění

0,30 %

0,30 %

Neposkytnuto

0,15 %

-

Sleva za pojištění

0,10 %

0,10 %

Neposkytnuto

0,15 %

0,2 %

47

4,29 %

3,74 %

4,49 %

4,39 %

5,49 %

Sazba na internetu

4,85 %

3,59 %

4,19 %

4,39 %

4,79 %

Poplatek za vyřízení

Nulový poplatek

Nulový poplatek

2 900 Kč

2 500 Kč

Nulový poplatek

150 Kč

200 Kč

150 Kč

150 Kč

150 Kč

Interní zdarma

Interní zdarma

1 800 Kč

4 500 Kč

4 500 Kč

Banka Výše splátky

Úroková sazba

Správa účtu Odhad

* Rizikové pojištění (pojištění úvěru) bývá obvykle uzavíráno spolu s hypotečním úvěrem. Banky se ve většině případů snaží klienty přimět k uzavření tohoto produktu formou zvýhodněné úrokové sazby.

47

Rozdíl mezi sazbami, za které banky nakupují peněžní prostředky na mezibankovním trhu a úrokovými sazbami, které požadují po svých klientech jako cenu za poskytnutí hypotečního úvěru, je docela vysoký. Proto není pro banky problém poskytnout klientovi na žádost snížení úrokové sazby, které uspokojí klienta a bance přinese konkurenční výhodu.

35

Hypoteční banka Hypoteční banka je největším specialistou v poskytování hypotečních úvěrů na českém trhu. Tato finanční instituce je spatřována jako silná a konkurenční značka se širokou paletou produktů a služeb v oblasti financování bydlení. Kromě sítě poboček nabízí Hypoteční banka své služby také prostřednictvím strategických partnerů – ČSOB, Poštovní spořitelny a Českomoravské stavební spořitelny. Vedle toho rovněž spolupracuje s řadou externích hypotečních poradců. • Hypoteční úvěr do 85 % LTV V rámci speciální akce „Jarní podpora nového bydlení“ nabízí Hypoteční banka úrokové zvýhodnění 0,3 %. Snížení poplatku lze ještě navýšit, konkrétně o 0,25 % za otevření a aktivní využívání běžného účtu u ČSOB a 0,10 % za uzavření jedné z nabízených kombinací úvěrového pojištění. Ačkoliv v sazebníku hypotečních úvěrů je standardně uveden poplatek za zpracování ve výši 0,6 % z celkové výše úvěru (při hodnotě 2 mil. Kč se jedná o částku 12 000 Kč), v rámci akční slevy s cílem zatraktivnění této nabídky umožňuje Hypoteční banka sjednání jakéhokoliv hypotečního úvěru do 85 % LTV bez poplatku za zpracování.

Česká spořitelna Česká spořitelna je jasnou jedničkou v oblasti retailového bankovnictví. Není proto překvapující, že si udržuje svojí stabilní pozici jako jeden ze tří největších lídrů na hypotečním trhu. Výsledky dotazníkového šetření navíc v tomto smyslu potvrzují, že téměř polovina respondentů upřednostňuje při výběru banku, s níž má dlouholetý vztah. • Ideální hypotéka od České spořitelny (do 100% LTV) Jako jediná z vybraných bank nabízí úrokovou sazbu pod 4 %. Výše úroku je i bez poskytnutých slev jednoznačně nejvýhodnější. Aktivací osobního účtu má žadatel možnost dosáhnout na sazbu o 0,5 % nižší. Další zvýhodnění pak přináší také uzavření pojištění schopnosti splácet, a to v podobě 0,1 %. Česká spořitelna navíc nabízí zajímavé úrokové zvýhodnění 0,3 % a jeho unikátní garanci po celou dobu splácení, ovšem za podmínky fixace

36

úrokové sazby na 5 let a minimální doby splácení 20 let. K tomu umožňuje umořit bez sankcí úvěr až o 20 % dlužné částky při každém výročí fixace, tedy vždy po pěti letech. Zajímavostí Ideální hypotéky je taktéž garance zvýhodněné sazby 0,5 % při dalších fixacích. Znamená to, že pokud se bude úroková sazba za 10 let pohybovat ve výši 6,5 %, klient má tímto zaručenou sazbu 6 %, tedy o půl procenta méně. Tato služba je dostupná za jednorázový poplatek 1 999 Kč. Jedinou na první pohled znatelnou nevýhodou je poplatek za správu úvěrového účtu, který je v porovnání s ostatními výrazně vyšší. Česká spořitelna nabízí zajištění odhadu formou tzv. online ocenění, které vypracovává interní specialista bezplatně na základě dodání několika fotografií a cenové mapy. Stejně je tomu i v případě Hypoteční banky.

Komerční banka Komerční banka postupně od roku 2008 výrazně posílila svůj tržní podíl v oblasti hypoték poskytovaných občanům. Tyto výsledky banka přičítá především vyšší flexibilitě parametrů podpořené novým komunikačním konceptem. • Hypotéka od Komerční banky (do 85 % LTV) Komerční banka nabízí výhodnou úrokovou sazbu pod 4 %, která je však dostupná především movitějším klientům, resp. pouze tomu, kdo požádá o hypotéku na částku vyšší než čtyři miliony korun. Další podmínkou pro získání nižšího úroku je výše úvěru do 70 % hodnoty zastavované nemovitosti a tříletá fixace. Rozdíl mezi orientační sazbou a návrhem na její výši, který jsem při své osobní návštěvě banky obdržela, je znatelný. K mému překvapení jsem žádné další úrokové zvýhodnění neobdržela, stejně tak informaci o případných slevách. Na moji žádost mi bylo sděleno, že tyto informace poskytuje pouze hypoteční poradce, a to na základě prověření v úvěrových registrech. Komerční banka standardně nabízí interní odhad za cenu 4 500 Kč, příp. expresní odhad, který je mnohem nižší (1 800 Kč), a k jehož vyřízení stačí doložit pouze údaje o bytu a pět fotografických snímků. Banka při oceňování nemovitostí používá on-line napojení na Katastr

37

nemovitostí pro ověřování a získávání potřebných údajů k zastaveným nemovitostem. Výrazně tak snižuje administrativní náročnost procesu poskytování hypotečních úvěrů.

UniCredit Bank UniCredit Bank jako jediná z oslovených aktivně nabízí zájemcům hypotéky s fixní i variabilní sazbou48. Vzhledem k porovnávaným produktům a definici zadání se zaměřuji pouze na nabídku standardně fixované hypotéky. • Hypotéka „Individual“ (do 85 % LTV) Příjemným překvapením v tomto případě je výsledná úroková sazba, která se přesně shoduje s výši uveřejněnou na srovnávacích serverech. UniCredit Bank ve své nabídce uvádí slevu 0,5 % v případě založení a aktivního využívání osobního účtu. Další sleva na úrokové sazbě ve výši 0,15 % je podmíněna založením kreditní karty a sjednáním úvěrového pojištění Cardif. Stejně jako je tomu u Hypoteční banky, aktuální nabídka UniCredit Bank rovněž zahrnuje akční slevu na poplatku za zpracování úvěru, a to ze standardních 0,6 % z výše poskytnutého úvěru na fixně stanovenou částku 2 500 Kč. Nevýhodou je v tomto případě cena odhadu nemovitosti (4 500 Kč) a nutnost doložit originál dokumentace z katastru nemovitostí, což pro žadatelku, která je časově vytížená, není ideální. Rovněž musí počítat s dodatečnými výdaji za kolky.

Raiffeisenbank Raiffeisenbank nabízí hypotéky ve spolupráci s finanční skupinou ING a Českou pojišťovnou, čímž se snaží vyrovnávat své konkurenční postavení na trhu. Tuto banku činí zajímavou především nabídka dostupných typů hypotečních produktů, která je jednoznačně ze všech uvedených bank nejširší.

48

Variabilní sazby mohou být velmi nebezpečné a to hlavně pro klienty, kteří mají výši měsíční splátky tzv. na hraně. Nebezpečí těchto sazeb spočívá v tom, že se mohou v průběhu roku několikrát měnit dle sazeb na finančních trzích. Důsledkem změny této sazby pak dochází k navýšení měsíční splátky, které může dosahovat rozdílu až tisíc korun oproti předchozí splátce. UniCredit Bank proto nabízí svým klientům možnost za poplatek přejít na sazbu fixní.

38

• Hypotéka Klasik (do 85 % LTV) Ze všech nabídek má hypoteční úvěr od Raiffesenbank nejvyšší finanční zatížení, a proto také vychází nejméně výhodně. Jediným pozitivem pro klienta je možnost mimořádných splátek zdarma, a to opakovaně každý rok. Ačkoliv jsem první schůzku absolvovala přímo s hypotečním poradcem, který mi odborně představil různé varianty hypotečních produktů, pro mě důležité informace typu cena odhadu nemovitosti či výše pravidelných plateb za pojištění úvěru jsem se však nedozvěděla. Ve srovnání s ostatními bankami je z mého pohledu produktová nabídka Raiffeisenbank velmi pestrá a zajímavá. Proto věřím, že i přes vyšší úrokovou sazbu se jistě najdou klienti, kterým budou produkty této instituce svým nastavením vyhovovat.

39

4.7 Zhodnocení nabídky hypotečních produktů Na první pohled je velmi složité se v celkové nabídce hypotečních úvěrů orientovat. Při bližším zkoumání je však patrné, že řada odlišností je spíše kosmetického charakteru. I přesto je pravdou, že ideální produkt, který by po všech stránkách splňoval požadavky klienta, je na trhu velmi obtížné nalézt. Hodnocení konkrétních nabídek vybraných produktů provádím s ohledem na zadání modelového příkladu. Na základě uvedených skutečností není vyhodnocení z pohledu žadatelky zcela jednoznačné. Na první pohled by se mohlo zdát, že nabídka Ideální hypotéky od České spořitelny je opravdu ideální. Přesto, že tento produkt splňuje všechny předpoklady, nemusí být z uvedené nabídky vyhodnocen jako nejvýhodnější. V porovnání s konkurenčními nabídkami, je velkou předností České spořitelny výrazně nižší úroková sazba, která je v tomto případě hlavním kritériem výběru. Druhou nejnižší sazbu pak nabízí Hypoteční banka. Ačkoliv je u varianty nabízející Hypoteční bankou ve srovnání s Ideální hypotékou měsíční splátka o několik set korun vyšší (konkrétně o 605 Kč, roční rozdíl tak činí 7 260 Kč), v České spořitelně by naopak žadatelka zaplatila více na měsíčních poplatcích a pojištění úvěru, které nelze opomíjet. Tímto se obě nabídky částečně vyrovnávají a celkový rozdíl obou nabídek je 4 032 Kč. Podstatnou informací při srovnání těchto dvou produktů je však zvýhodnění 0,3 % podmíněné minimální délkou splácení stanovenou na dobu 20 let a pětiletou fixací. Pokud žadatelka zvolí Českou spořitelnu a v budoucnu poruší podmínky tím, že bude chtít čerpaný úvěr dříve splatit, nebo refinancovat hypotéku za aktuálně výhodnějších podmínek, výše nesplacené jistiny se navýší právě o tuto sazbu, což v celkovém součtu tuto nabídku prodražuje. Pokud by tato situace skutečně nastala, měsíční splátka by fakticky v konečném výsledku činila 10 601 Kč. Peněžní rozdíl obou nabídek se tak v důsledku této změny smršťuje na 120 Kč/rok (10 Kč/měsíc) ve prospěch České spořitelny.

40

Vzhledem k těmto skutečnostem se tedy vybízejí dvě alternativní řešení. 1. Vezme-li žadatelka v potaz, že po dobu příštích dvaceti let zůstane klientkou České spořitelny a nebude zvažovat refinancování hypotéky, rozhodne se pro nabídku Ideální hypotéky. 2. Naopak ztotožňuje-li se žadatelka s názory respondentů, kteří jednoznačně preferují mimořádné splacení či neomezující volnost přechodu mezi bankami, zvolí nabídku Hypoteční banky. Podmínky, které mohou podstatně ovlivnit výběr dané varianty, nemusí být zájemci o hypotéku na první schůzce vůbec sděleny. Z tohoto důvodu je pro každého zájemce velmi důležité se aktivně vyptávat. V souvislosti s poskytnutím hypotéky banky požadují aktivaci osobního konta a jeho aktivní využívání. Ceny za poskytnutí tohoto produktu se opět ve všech uvedených bankách výrazně liší. Ve své práci se však jejich porovnáním nezabývám. Nicméně doporučuji se ještě před návštěvou vybraných finančních institucí vždy informovat o dostupných možnostech a podmínkách, se kterými se žadatel může setkat. Z uvedeného příkladu je zřejmé, že vedení běžného účtu či osobního konta může mít v konečném důsledku rozhodující vliv na výběr dané varianty. Za vhodné a přínosné rovněž považuji sjednání schůzky přímo s hypotečním poradcem49, který je v této oblasti kvalifikovaným specialistou. Získáním uceleného a detailního přehledu o všech podmínkách dané hypotéky je pro zájemce snadnější provést nezávislé porovnání a propočet. Nicméně i v této fázi je v některých případech výpočet orientační. Mnohé banky totiž mohou svými výhodami překvapit až těsně před uzavřením smlouvy.

49

U menších poboček bývá výhodné oslovit přímo ředitele pobočky, který zpravidla mívá vyšší kompetenci a má tudíž možnost ovlivnit snáze a bez dalšího čekání výši úrokového zvýhodnění.

41

5

TRENDY A OČEKÁVANÝ VÝVOJ HYPOTEČNÍHO TRHU

Nejen v oblasti bankovního trhu, ale v rámci všech obchodních aktivit, je znatelná dlouhodobá tendence k přebírání, resp. získávání informací a uplatňování změn, při inovaci produktů a služeb ze zemí západní Evropy. K tomuto trendu zejména přispívá postupná globalizace trhů a jejich propojování formou fúzí a akvizicí, ať už v evropském či celosvětovém měřítku. Hypoteční úvěry v České republice neustále nabývají na významu a plynule se rozvíjejí, k čemuž dochází díky ekonomickému rozvoji, růstu životního standardu a zvyšování reálných mezd. Tento trend do určité míry kopíruje vývoj v západních zemích Evropy. V porovnání s některými západními státy je české bankovnictví považováno za mnohem konzervativnější. Specifickým znakem, který naše hypoteční bankovnictví odlišuje od mnohých bank v zahraničí je požadavek na prokazatelnost příjmů, kterými žadatel dokazuje schopnost hypoteční úvěr splácet. Samozřejmě nelze ničím zaručit i ověřenou schopnost a především ochotu klienta splácet své závazky vůči bance. Nicméně, těmito prvky se banky snaží alespoň částečně eliminovat, resp. rozpoznat rizika předcházející potenciálním ztrátám. Rizikové hypotéky pro klienty, kteří mají nízké příjmy, či v minulosti měli problém se splácením úvěrů, se v České republice naštěstí neposkytují.

5.1 Odhad produktových inovací v oblasti hypoték „Inovace představují hlavně zdroj dlouhodobého zisku, podnikatelského úspěchu, konkurenční výhody.“50 V dnešním světě, kdy jsme téměř denně konfrontováni s novými trendy a situacemi, musí být banky schopné inovovat produkty a výrobní procesy. Mnohé banky proto soutěží v rychlosti poskytování hypotečních úvěrů snahou o zjednodušený a zkrácený schvalovací proces. Základem úspěchu je schopnost přizpůsobovat se novým podmínkám trhu a požadavkům spotřebitelů. Proto je důležité, aby banky nejen sledovaly potřeby svých stávajících či potencionálních zákazníků, ale taktéž prováděly pravidelné průzkumy či analýzy

50

KOŠTURIAK, J. CHAĽ, J. Inovace: vaše konkurenční výhoda!. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2008. ISBN 978-80-251-1929-7.

42

konkurenčních nabídek a nezbytně reagovaly rozšiřováním hypotečních produktů, což zajistí vyšší atraktivnost, potažmo jejich prodejnost a úspěšnost na trhu. Ať už je řeč o produktové inovaci či vývoji nových produktů, obě zmíněné aktivity jsou považovány za velmi účinné nástroje konkurenčního boje. Aby si finanční instituce udržely své postavení na trhu, je doslova nezbytnou činností být neustále ve střehu, zajímat o to, co chystá konkurence a být vždy o krok napřed. Vedle toho by neměly banky zapomínat na neustále se měnící požadavky a potřeby klientů. Z tohoto pohledu je opravdu důležité snažit se včas identifikovat a přinášet na trh nejrůznější novinky v podobě, které budou pro klienty nejen atraktivní, ale ušetří jim spoustu času a námahy. Snad i vzhledem k charakteristice hypoték, mají banky působící na domácím trhu tendenci v rámci produktových inovací spíše modifikovat parametry či podmínky pro poskytování, než aby se zaměřily na rozšíření produktového portfolia. Je patrné, že mnohé banky se svými produktovými nabídkami navzájem inspirují a ovlivňují. V této souvislosti lze zmínit např. snižování úrokových sazeb či zavádění nulových poplatků za vyřízení hypotéky. V posledních letech se však banky začaly soustřeďovat na zefektivnění interních procesů s cílem snížení nákladovosti a zkrácené interních procesů, ať už při zpracování potřebné dokumentace či samotné schválení hypotečního úvěru. Tímto způsobem se snaží posílit a udržet pozici v konkurenčním postavení na trhu. V současné době můžeme na hypotečním trhu pozorovat několik inovátorských počinů. Jedním z nich je bezesporu „variabilní úroková sazba“51, která se svou podstatou odlišuje od ostatních nabídek. Variabilní sazby jsou atraktivní pouze úzkému okruhu klientů, a to především těm, kteří mají krátkou dobu do splatnosti, případně očekávají splacení celé výše úvěru v příštích letech. Současným trendem bank na tuzemském trhu je zavedení možnosti zažádat o hypoteční úvěr prostřednictvím online formulářů. Banky tak začínají více využívat externí portály. V této souvislosti stojí rozhodně za zmínku „hypotéka po webu“ od Hypoteční banky, která spustila prodej prostřednictvím alternativního distribučního kanálu, kterým je internet. Jedním z důvodu je hlavně příležitost přímého prodeje, tzn. bez vyplácení provizí třetím stranám. Tato varianta nabízí úrokové zvýhodnění, čímž se státá pro zájemce atraktivnější. Nicméně i 51

Variabilní sazba se na českém trhu začala aktivně nabízet v posledním roce. Naproti tomu bylo např. ve Velké Británii již v roce 1999 více než 60 % všech hypotečních úvěrů úročeno touto sazbou.

43

v tomto případě nadále platí, že veškerá dokumentace a ostatní požadované doklady je nutné předložit osobně, stejně jako provedení identifikace klienta hypotečním poradcem. S rozmachem elektronické a mobilní komunikace je snadné si představit, že se v budoucnu dočkáme i takových změn, kdy žádost o hypoteční úvěr odešleme prostřednictvím mobilního přístroje. Mezi další inovátorské počiny v oblasti hypotečního bankovnictví je zajímavá „Off-set“ hypotéka od Raiffesisenbank. Tento typ hypotečního úvěru spočívá v kombinaci se spořicím účtem, na kterém se vyrovnávají platby ve výši hypotečního úvěru. Klient tak hradí pouze úroky z rozdílu. Aktuálně se na trhu rovněž objevuje hypoteční úvěr umožňující získat hypotéku dříve, než klient vybere nemovitost ke koupi, nebo naopak získat peníze na refundaci již vynaložených nákladů na bydlení. V tomto případě se jedná o hypotéku „Dopředu Dozadu“ od Komerční banky. Na hypotečním trhu se začínají objevovat trendy ve formě promíjení poplatků a dalších výhod (např. snížení podmínek pro dokládání příjmů, online ocenění nemovitosti ad.). Banky také začínají sázet na vyšší flexibilitu (možnost odkladu splátek, snížení či navýšení splátek, mimořádných splátek bez poplatku, odložení počátku splácení, splácení pouze úroků ad.). V současné době jsou jmenované výjimky buď zpoplatněny, nebo nabízeny jako součástí hypoték s vyšším úročením. V následujících letech bude míra vývoje produktových inovací záviset na tom, jak se bude hypoteční trh vyvíjet a jaký potenciál návratnosti budou možné inovace bankám přinášet. „Zvítězí ten, kdo získá představu o budoucnosti a vytvoří ji za méně výdajů dřív než konkurence.“52 Rytmus inovací a změn v dané společnosti by měl v každém případě reagovat na změny v jeho okolí, poptávku klientů. Na trhu dochází stále více k individualizaci produktů, zrychlují se inovační cykly v závislosti na konkurenci a poptávce občanů. Důležitým konkurenčním faktorem je pružnost, čas, hodnota pro zákazníka.

52

KOŠTURIAK, J. CHAĽ, J. Inovace: vaše konkurenční výhoda!. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2008. ISBN 978-80-251-1929-7.

44

5.2 Prognóza vývoje hypotečního trhu České bankovnictví je charakteristické pro svoji stabilní pozici, kterou si již řadu let udržuje. Přesto v reakci na hypoteční krizi, která sice české bankovnictví nijak výrazně nepostihla, některé banky dočasně zpřísnily podmínky pro poskytování hypoték. Výhodu českých bank i nadále přetrvává vysoká likvidita, důkladné prověření schopnosti dlužníka splácet a kvalitní ocenění zástavy. Prognózu vývoje hypotečního trhu v příštích letech není vůbec snadné určit. Předpoklady pro úspěšný vývoj tkví v mnoha faktorech. Jedním z hlavních důvodů, který bývá nejčastěji zmiňován, je úroková sazba, která vedle snižujících se cen nemovitostí výrazně nahrává pozitivnímu trendu hypotečního bankovnictví. Mnozí ekonomové a bankovní analytici už vzhledem k dosavadnímu vývoji očekávají její navýšení. Já osobně se domnívám, že vlivem konkurenčních tlaků mezi bankami se úrokové sazby pro tento rok udrží na nižší úrovni. Mírné navýšení lze určitě očekávat už s ohledem na výrazné snížení v uplynulých měsících, kdy, dá se říci, dosáhly svého historického dna. Pokud by však mělo dojít k jejich vzestupu, předpokládám, že banky budou usilovat o klienty například snížením poplatků či uplatněním jiné formy konkurenčních výhod. Výrazným předpokladem pro očekávaný růst hypotečních úvěrů je rovněž plánované navýšení sazeb DPH, které stejně jako tomu bylo v roce 2007, může výrazně ovlivnit a uspíšit rozhodování některých občanů o pořízení vlastního bydlení. Naopak nedávno diskutovaná možnost zrušení daňového zvýhodnění hypoték by mohla mít částečně negativní vliv především na motivaci občanů pořizovat si vlastní bydlení. Dle mého názoru by tato změna měla největší dopad na určité formy kombinované hypotéky, u nichž se splácí především výše úroků. Domnívám se, že by plánovaná změna mohla vést až k jejich zániku. Na druhou stranu hypotékám nahrává nedávné snížení státní podpory a úročení výnosů ze stavebního spoření, které se stává méně atraktivním produktem. Stejně tak postupná deregulace nájemného napomáhá rostoucímu trendu hypotečních produktů.

45

ZÁVĚR Cílem této bakalářské práce je provedení analýzy konkurence na českém bankovním trhu v oblasti hypotečních úvěrů. Za tímto účelem jsem provedla dotazníkové šetření s cílem zjistit úroveň povědomí veřejnosti o konkurenci na současném hypotečním trhu. Na základě vyhodnocení odpovědí oslovených respondentů jsem získala skupinu pěti nejvýznamnějších poskytovatelů hypoték, u kterých jsem dále provedla vzájemné porovnání a zhodnocení konkrétních produktů s ohledem na vybraný modelový příklad. Hypoteční trh prochází v několika posledních letech velmi dynamickým vývojem. V průběhu období od počátku poskytování hypotečních úvěrů doznaly podmínky pro žadatele výrazných změn, které bezesporu souvisí s postupným rozvojem produktů a rovněž jejich zkvalitňováním. Za hlavní příčinu neustále se měnících podmínek považuji zejména zvyšující se konkurenci. V současné době nahrává konkurence na českém hypotečním trhu jednoznačně klientům. Tento fakt spatřuji v rozmanitosti nabídek, kterými se prostřednictvím různě inzerovaných slev či akčních výhod banky snaží přitáhnout klienty a posílit tím svoji pozici na trhu. Patrné je rovněž zpřístupnění produktové nabídky stále většímu okruhu zájemců. Nejsilnějšími bankami na trhu hypotečních úvěrů v České republice jsou Hypoteční banka (28 %), Česká spořitelna (27 %) a Komerční banka (23 %), které dohromady zaujímají přes 78 % domácího trhu. Z mého pohledu hodnotím konkurenci v oblasti poskytování hypoték za zdravou, silnou a prosperující. Rok 2010 je s ohledem na objem poskytnutý hypoték ve výši 84,8 miliard korun hodnocen jako čtvrtý nejúspěšnější v naší historii a věřím, že v následujícím období bude trh v tomto směru pokračovat. Přestože se často mluví o očekávaném poklesu poptávky po hypotečních úvěrech, já osobně se domnívám, že v následujícím období budou banky čelit mnohem intenzivnějšímu boji o přízeň klientů, a to především v souvislosti s refinancováním hypoték, které byly poskytnuty v průběhu úspěšných let 2005 až 2007. Z toho vyvozuji, že i nadále budeme svědky pozitivního vývoje hypotečního bankovnictví v České republice.

46

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY Monografie

[1]

DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. Praha: Linde, 2005. 681 s. ISNB 80-7201-515-X.

[2]

KOŠTURIAK, Ján; CHAĽ, Ján. Inovace: vaše konkurenční výhoda!. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2008. 164 s. ISBN 978-80-251-1929-7.

[3]

KOTLER, Philip. Moderní Marketing. 4. vyd. Praha: Grada Publishing, 2007. 1041 s. ISNB 978-80-247-1545-2.

[4]

MACHKOVÁ, Hana. Mezinárodní marketing: nové trendy a reflexe změn ve světě. 3. vyd. Praha: Grada, 2009. 193 s. ISBN 978-80-247-2986-2.

[5]

PAVELKA, František. Hypoteční úvěry. Praha: PP Agency Česká republika. Hospodářská komora, 1995. 80 s.

[6]

PEŠEK, Antonín. Konkurence v peněžnictví. Praha: In Agrární perspektivy VIII, ČZU, 1999. ISBN: 80-213-0563-0.

[7]

POLÁKOVÁ, Olga a kol. Bydlení a bytová politika. 1. vyd. Praha: Ekopress, 2006. 294 s. ISBN 80-86929-03-5.

[8]

POLOUČEK, Stanislav a kol. Bankovnictví. 1. vyd. Praha: C.H.Beck, 2006. 716 s. ISBN 80-7179-462-7.

[9]

STEINMETZOVÁ, Dana; STUCHLÍKOVÁ, Zuzana; HNÁT, Pavel. Jsme v EU, buďme v obraze. 2, Bariéry konkurenceschopnosti. 1. vyd. Praha: Oeconomica, 2006. 55 s. ISBN 978-80-245-1443-7.

[10] ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví – dodatek. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006. 118 s. ISBN 80-7265-091-2. [11] ŠENKÝŘOVÁ, Bohuslava a kol. Bankovnictví. 1. vyd. Praha: Vysoká škola finanční a správní, o.p.s., 2010. 256 s. ISBN 978-80-7408-029-6. [12] VENCOVSKÝ, František; JINDRA, Zdeněk; NOVOTNÝ, Jiří; PŮLPÁN, Karel; DVOŘÁK, Petr. Dějiny bankovnictví v českých zemích. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 1999. 594 s. ISBN 80-7265-030-0. [13] VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA, 2007. 90 s. ISNB 978-80-7366-079-6.

47

Výroční zprávy

[14] SADIL, Jan: Hypotéky: hlavní cesta k novému bydlení. Top Finance, 2009. s. 15 [15] SADIL, Jan: Rok 2009 nebyl úplným zklamáním. Top Finance, 2010. s. 14 Legislativa

[16] Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, v platném znění [17] Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, v platném znění Odborné publikace

[18] Výroční zpráva České spořitelny 2009 [19] Výroční zpráva Hypoteční banky 2009 Internetové články a zdroje

[20] Česká národní banka: Zpráva o finanční stabilitě 2009/2010. ČNB [online]. [2011-0111]. Dostupný z WWW: . [21] HOVORKA, Jiří. Chcete hypotéku? Smlouvejte, vyplatí se to. [online]. [cit. 2010-1213]. Dostupný z WWW: . [22] Ministerstvo pro místní rozvoj: Rok 2010 přinesl značné oživení v počtu poskytnutých hypoték. [online]. [cit. 2011-01-27]. Dostupný z WWW: . [23] PODPIERA, Anca. Konkurence a efektivnost v českém bankovním sektoru. ČNB [online]. 2007 [cit. 2010-12-20]. Dostupný z WWW: . [24] SKOLEK, Tomáš. Hypotéky jsou stále levné. Víme, kde se vyplatí nakoupit. [online]. [2011-01-26]. Dostupný z WWW: . [25] VOJÁČEK, Lukáš. Pro hypotéky začala nová éra. EKONOM [online]. [cit. 2011-0217]. Dostupný z WWW: .

48

[26] www.ahmcr.cz – internetové stránky asociace hypotečních makléřů [27] www.csas.cz – internetové stránky České spořitelny, a.s. [28] www.hypoindex.cz – internetové stránky hypoindex [29] www.hypotecnibanka.cz – internetové stránky Hypoteční banky, a.s. [30] www.kb.cz – internetové stránky Komerční banky, a.s. [31] www.mmr.cz – internetové stránky Ministerstva pro místní rozvoj [32] www.rb.cz – internetové stránky Raiffeisenbank, a.s. [33] www.unicreditbank.cz – internetové stránky UniCredit Bank Czech Republic, a.s.

49

SEZNAM TABULEK A GRAFŮ Tabulky

Tabulka č. 1: Přehled nejčastějších faktorů ovlivňující rozhodnutí o výběru banky….….str. 27 Tabulka č. 2: Přehled parametrů a poplatků za produkty vybraných bank……………….str. 36

Grafy

Graf č. 1: Přehled poskytnutých objemů hypoték v letech 2001 – 2010………………....str. 18 Graf č. 2: Počet poskytnutých hypoték v letech 2001 – 2010……………………………str. 19 Graf č. 3: Tržní podíl bank dle objemů poskytnutých hypoték…………………………..str. 34

50

SEZNAM PŘÍLOH Příloha č. 1: Přehled parametrů a poplatků hypotečních úvěrů na českém trhu (za období březen 2011) Příloha č. 2: Tržní podíly jednotlivých bank podle objemu nově poskytnutých hypoték Příloha č. 3: Údaje o poskytnutých hypotečních produktech v ČR Příloha č. 4: Údaje o poskytnutých hypotečních úvěrech občanům v roce 2010 Příloha č. 5: Výše průměrné úrokové sazby v letech 1996 až 2010 Příloha č. 6: Přehled průměrné výše úrokových sazeb v letech 2003 až 2011 Příloha č. 7: Dotazník Příloha č. 8: Přehled výsledků dotazníku

51

Příloha č. 1

Přehled parametrů a poplatků hypotečních úvěrů na českém trhu (za období březen 2011)

Název finanční instituce Česká spořitelna

Min. výše úvěru (v Kč)

Max. výše úvěru (LTV)53

Max. doba splácení

Úroková sazba (p. a.)*

Doba vyřízení

Poplatek za vedení (v Kč)

Poplatek za sjednání

Nestanoveno

100 %54

30 let

3,59 %55

3 dní

200

0

56

57

ČSOB

200 000

85 %

40 let

4,85%

5 dní

GE Money Bank

300 000

85 %

40 let

4,19 %

3 dny

150

4,85 %

3 – 5 dní

150/220

Hypoteční banka

300 000

85 %

58

30 let

150/220

0,7 % 0,8 %

59

2 900 Kč60

Komerční banka

200 000

85 %

30 let

4,19 %

14 dní

LBBW Bank CZ

250 000

90 %

30 let

4,29 %61

7 dní

150

0,4 %

mBank

200 000

80 %

45 let

4,38 %

14 dní

0

0

62

100/150

0,7 %

Oberbank AG

100 000

80 %

25 let

4,20 %

10 dní

150

0,7 %

Poštovní spořitelna

200 000

70 %

40 let

4,65 %

5 dní

150

0,8 %

Raiffeisenbank

250 000

90 %

30 let

4,79 %

5 dní

150

0

UniCredit Bank

200 000

85 %

40 let

4,39 %

Neuvedeno

150

0,8 %

Volksbank CZ

300 000

85 %

30 let

4,54 %

5 dní

150

0,8 %

3 – 5 dní

150

0,8 %

Wüstenrot

300 000

85 %

63

30 let

64

3,86 %

* doba fixace 5 let Zdroj: vlastní zpracování; údaje dostupné na www.finance.cz

53

LTV, neboli „Loan to Value“ – výše hodnoty zastavěné nemovitosti. Pozn.: Maximální výše úvěru je omezena schopností klienta splácet. 55 Úroková sazba je tzv. Prime rate, tedy nejvýhodnější sazba, kterou klient může získat. Ve výši úrokové sazby je již zahrnuta sleva za splácení z aktivního Osobního účtu České spořitelny 0,5 %. 56 Úroková sazba je platná pro hypotéky nad 2 miliony korun. Úroková sazba je platná za předpokladu sjednání úrokových bonusů za zasílání platu na účet v ČSOB 0,15 % a při uzavření 2 ze 3 pojištění, z nichž alespoň jedno je pojištění úvěru, 0,10 %. K pojištění úvěru máte možnost sjednání pojištění domácnosti nebo pojištění nemovitosti. 57 Pozn.: 150 Kč měsíčně (se SP). 58 Pozn.: Maximálně do 65 let věku klienta. 59 Pozn.: 100 Kč měsíčně (bez SP). 60 Pozn.: Poplatek za zpracování ve výši 2 900 Kč je stanoven fixně. 61 Pozn.: minimální úroková sazba 62 Pozn.: minimální úroková sazba 63 Pozn.: Maximálně do 70 let věku klienta. 64 Pozn.: 3.86 % je minimální sazba, garantovaná sazba pro všechny klienty činí 4.16 %. 54

Příloha č. 2

Tržní podíly jednotlivých bank podle objemu nově poskytnutých hypoték (v %) Banka Hypoteční banka65 Komerční banka Česká spořitelna Raiffeisenbank UniCredit Bank Wüstenrot GE Money Bank Volksbank CZ

2010 31,9 23,2 17,1 14,4 6,6 3,8 1,8 1,3

2009 36,2 23,1 18,1 9,9 5,3 4,0 1,9 1,5

2008 32,7 22,7 16,5 16,8 3,5 2,8 5,0 -

2007 26,8 19,8 29,6 13,766 2,4 1,4 6,3 -

Zdroj: Hypoteční banka, Top Finance; vlastní zpracování

65 66

včetně partnerů (ČSOB, Česká pojišťovna, Českomoravská stavební spořitelna) a dalších zprostředkovatelů včetně eBanky

Příloha č. 3

Údaje o poskytnutých hypotečních produktech občanům v ČR

Zdroj: vlastní zpracování dle údajů Ministerstva pro místní rozvoj

Příloha č. 4

Údaje o poskytnutých hypotečních úvěrech občanům v roce 2010

Zdroj: vlastní zpracování dle údajů Ministerstva pro místní rozvoj

Příloha č. 5

Výše průměrné úrokové sazby v letech 1996 až 2010

Zdroj: vlastní zpracování dle údajů Ministerstva pro místní rozvoj, ČNB, www.hypoindex.cz

Příloha č. 6

Přehled průměrné výše úrokových sazeb v letech 2003 až 2011 Výše průměrné úrokové sazby v letech 01/2003 - 01/2011 6.20% 5.60% 5.00% 4.40% 3.80%

Zdroj: vlastní zpracování na základě dat dostupných na www.hypoindex.cz

0

0

0

9

9

9

8

8

1 01 .2 01

09 .2 01

05 .2 01

01 .2 01

09 .2 00

05 .2 00

01 .2 00

09 .2 00

8

7

7

7

6

Průměrná úroková sazba [%]

05 .2 00

01 .2 00

09 .2 00

05 .2 00

01 .2 00

6

5

5

5

4

4

4

3

3

6

09 .2 00

05 .2 00

01 .2 00

09 .2 00

05 .2 00

01 .2 00

09 .2 00

05 .2 00

01 .2 00

09 .2 00

05 .2 00

01 .2 00

3

3.20%

Konkurence na českém bankovním trhu - Hypoteční úvěry Cílem dotazníku je zjistit, nakolik čeští občané vnímají konkurenci na tuzemském bankovním trhu v oblasti poskytování hypotečních úvěrů. Dotazník je rovněž zaměřen na faktory ovlivňující přechod ke konkurenci a nabídku možných forem zvýhodnění ze strany banky.

Konkurence na trhu

1. Myslíte si, že je v současné době velká konkurence na hypotečním trhu v ČR?

j Ano, vnímám časté reklamy k l m n j Ano, ale myslím si, že trh snese více konkurence k l m n

j Ne, myslím si, že je konkurence na trhu nízká k l m n j Nijak to nevnímám k l m n j Nezajímám se k l m n j Jiné: k l m n

3. Které další banky považujete za významné hráče? Prosím uveďte min. 3 banky. 5

6

2. Která banka je podle Vás jedničkou na trhu úvěrů s bydlením? Vyberte ze seznamu

6

Informace k hypotečnímu úvěru

4. Máte, příp. jste již v minulosti využili úvěr na financování bydlení? j Ano k l m n

j Ne k l m n j Plánuji v tomto roce k l m n

5. U které banky? Pokud aktuálně žádáte nebo teprve zvažujete podat žádost o hypoteční úvěr, uveďte, prosím, kterou banku jste oslovili / plánujete oslovit.

6. Jakou formu financování jste zvolili, příp. zvažujete? Poz.: u kombinované formy - vlastní prostředky min. ve výši 25% z celkové částky nemovitosti.

j Hypoteční úvěr k l m n j Kombinace (vlastní prostředky / hypotéka) k l m n

j Stavební spoření k l m n j Půjčka od rodičů / příbuzných k l m n j Neúčelová půjčka k l m n

j Jiné: k l m n

7. Proč jste zvolil/a právě tuto banku? Co Vás oslovilo při jejím výběru?

c Nížší úroková sazba v porovnání s nabídkami ostatních bank d e f g c Možnost předčasného splacení d e f g

c Nabídka variabilního úročení d e f g c Jsem dlouholetým klientem této banky d e f g c Exkluzivní smlouva s developerem d e f g c Sleva na poplatku za vyřízení žádosti d e f g

c Bez povinnosti platit externího odhadce d e f g c Dárek / bonus při zřízení hypotečního úvěru d e f g c Výhodná nabídka poskytnutí dalšího produktu (např. kreditní karty) d e f g c Ochota a přístup úvěrového poradce d e f g c Jiné: d e f g

8. Bylo Vám ze strany hypotečního poradce nabídnuto více variant financování? Např. fixní či variabilní sazba, různé formy čerpání, flexi způsob splácení apod.

j Ano k l m n j Ne k l m n j Nevzpomínám si k l m n j V době, ve které jsem o hypotéku žádal/a, byla omezená nabídka možností. k l m n

9. Vysvětlil Vám hypoteční poradce rozdíl mezi jednotlivými možnostmi, včetně podmínek pro jejich poskytnutí?

j Ano k l m n j Ne k l m n

j Nevzpomínám si k l m n

10. Byla Vaše žádost vyřízena ve Vám vyhovujícím termínu? j Ano k l m n

j Ne k l m n

11. Sdělil Vám poradce hned v úvodu veškeré informace potřebné k vyřízení Vaší žádosti? Např. výpisy z katastru, odhad nemovitosti, poplatky spojené s poskytnutím hypotéky, vedení účtu atd. j Ano k l m n

j Ne k l m n j Nevzpomínám si k l m n

12. Měla některá z uvedených možností výrazný vliv na výběr banky, se kterou jste uzavřel/a hypoteční úvěr?

c Akční sleva na poplatku za vyřízení, příp. nulový poplatek d e f g c Porovnání internetových nabídek d e f g c Momentální potřeba rychlého vyřízení d e f g c Nabídka developera d e f g

c Reklama nabízející výhodné podmínky d e f g c Doporučení známého d e f g c Jiné: d e f g

13. Jste spokojen/a se službami poskytovanými bankou, jíž jste klientem?

j Ano k l m n j Ne k l m n

14. Která z uvedených možností by Vás ovlivnila při rozhodování o změně banky? Např. v rámci refixace. c Výše úrokové sazby d e f g

c Možnost předčasných splátek d e f g c Možnost variabilního úročení d e f g c Neměnil/a bych, jsem dlouhodobě spokojen/á se svou bankou d e f g

c Ztráta podpory v podobě odpočtu úroků ze základu daně z příjmu d e f g c Jiné: d e f g

15. Pokud jste využil/a služeb online kalkulátoru, lišila se bankou sdělená nabídka od informací uvedených na internetu? Prosím neberte v potaz výslednou sazbu upravenou na základě uzavření dodatečných produktů.

j Ano, výrazně se lišily k l m n

j Ano, ale nijak zvlášť k l m n j Informace na internetu se shodovaly s informacemi, které mi poskytl hypoteční bankéř k l m n j Tuto možnost jsem nevyužil/a k l m n j Jiné: k l m n

16. Co Vás nejvíce překvapilo (ať už příjemně či nepříjemně) při vyřizování žádosti o hypotéku?

c Snížení úrokové sazby podmíněné uzavřením dalších produktů d e f g c Výrazně vyšší úroková sazba v porovnání s inzerovanou nabídkou d e f g c Minimální počet předkládané dokumentace d e f g c Developer s bankou vše vyřídil d e f g c Poplatek za odhadce v ceně d e f g

c Další dodatečné poplatky (externí odhadce, výpisy z katastru apod.) d e f g c Sleva při doporučení nového klienta d e f g g Poradce nabídl možnost uplatnění státní podpory (včetně vysvětlení podmínek pro její c d e f poskytnutí) c Jiné: d e f g

17. Myslíte si, že je pro klienta výhodné mít přehled o aktuální nabídce na trhu a říci si o slevu na výši úrokové sazby? j Ano, rozhodně je to výhoda k l m n

j Ne, nemá to vůbec žádný smysl k l m n j Záleží pouze na ochotě klienta uzavřít s bankou další produkty k l m n j Jiné: k l m n

18. Obdrželi jste při zřízení hypotéky některou z níže uvedených forem zvýhodnění?

j Kreditní kartu s bezúročným obdobím k l m n j Úrokové zvýhodnění k l m n j Slevu na poplatcích k l m n

j Dárek k l m n j Žádnou jsem neobdržel/a k l m n j Jiné: k l m n

19. Nabídl Vám hypoteční poradce nějaké související produkty? V poli "Jiné" prosím uveďte, o jaký produkt se jednalo (např. pojištění schopnosti splácet, životní pojištění, pojištění domácnosti atd.).

j Ano k l m n j Ne k l m n j Nevzpomínám si k l m n

j Jiné: k l m n

20. Nabídl Vám hypoteční poradce současně i jiný produkt, který s úvěrem na bydlení účelově nesouvisí? Pokud ano, uveďte prosím do textového pole typ tohoto produktu (např. kreditní karta, spořicí účet, termínový vklad atd.)

j Ano k l m n j Ne k l m n j Neměl/a jsem zájem o další bankou nabízený produkt k l m n j Jiné: k l m n

Informace o respondentovi

21. Uveďte prosím Vaše pohlaví

j Žena k l m n j Muž k l m n

22. Věk

j 18 - 25 k l m n j 26 - 35 k l m n j 36 - 45 k l m n

j 46 - 55 k l m n j 55 a více k l m n

23. Vzdělání

j Vysokoškolské k l m n j Vyšší odborné k l m n j Středoškolské s maturitou k l m n j Střední odborné k l m n j Základní k l m n

Odeslat Používá technologii Dokumenty Google Ohlásit zneužití - Smluvní podmínky služby - Další smluvní podmínky

124

odpovědi

Souhrn Zobrazit úplné odpovědi Konkurence na trhu

1. Myslíte si, že je v současné době velká konkurence na hypotečním trhu v ČR? Ano, vnímám časté reklamy

58

47%

37

30%

9

7%

11

9%

Nezajímám se

7

6%

Other

2

2%

Ano, ale myslím si, že trh snese více konkurence Ne, myslím si, že je konkurence na trhu nízká Nijak to nevnímám

2. Která banka je podle Vás jedničkou na trhu úvěrů s bydlením? Česká spořitelna

28

23%

Českomoravská stavební spořitelna

8

6%

Československá obchodní banka

2

2%

GE Money Bank

2

2%

Hypo stavební spořitelna

3

2%

35

28%

Hypoteční banka ING Bank

3. Které další banky považujete za významné hráče? Hypoteční banka Wüstenrot, GE Money Bank, Česká spořitelna obchodní banka

0%

11

9%

LBBW Bank CZ

0

0%

mBank

4

3%

Modrá pyramida stavební spořitelna

2

2%

Oberbank

0

0%

Raiffeisenbank

7

6%

Stavební spořitelna České spořitelny

6

5%

UniCredit Bank Czech Republic

9

7%

Volksbank CZ

0

0%

Wüstenrot stavební spořitelna

0

0%

Wüstenrot hypoteční banka

3

2%

RaiffensenbankGE Money BankING Bank

UniCredit Bank Czech Republic, mBank, Česká spořitelna

banka, Raiffeisenbank

0

Komerční banka

Česká spořitelna, Komerční banka, Československá

Česká spořitelna, Československá obchodní banka

Komerční banka, Česká spořitelna, Československá obchodní banka

SS CŠ

Česká spořitelna, Komerční

UniCredit Bank Czech Republic, Komerční banka, Československá

obchodní banka, Hypoteční banka spořitelna

Hypotečn

Hypoteční bankaČeská spořitelna Raiffeisenbank

Českomoravská stavební spořitelna, mBank, Modrá pyramida stavební

...

Informace k hypotečnímu úvěru

4. Máte, příp. jste již v minulosti využili úvěr na financování bydlení? Ano Ne Plánuji v tomto roce

5. U které banky? Česká spořitelna Hypoteční banka spořitelna

Česká spořitelna

mBank

Komerční banka GE Money Bank

Českomoravská stavební spořitelna Česká spořitelna

Česká spoři

UniCredit Bank

Raiffeisenbank

99

80%

18

15%

7

6%

Hypoteční banka

Česká

...

6. Jakou formu financování jste zvolili, příp. zvažujete? Hypoteční úvěr

43

35%

Kombinace (vlastní prostředky / hypotéka)

50

40%

Stavební spoření

19

15%

Půjčka od rodičů / příbuzných

2

2%

Neúčelová půjčka

0

0%

10

8%

Other

7. Proč jste zvolil/a právě tuto banku? Co Vás oslovilo při jejím výběru? Nižší úroková sazba v porovnání s nabídkami ostatních bank Možnost předčasného splacení Nabídka variabilního úročení Jsem dlouholetým klientem této banky

66

53%

29

23%

4

3%

49

40%

Exkluzivní smlouva s developerem

10

8%

Sleva na poplatku za vyřízení žádosti

21

17%

Bez povinnosti platit externího odhadce

10

8%

Dárek / bonus při zřízení hypotečního úvěru

1

1%

Výhodná nabídka poskytnutí dalšího produktu (např. kreditní karty)

1

1%

Ochota a přístup úvěrového poradce

24

19%

Other

29

23%

Uživatelé mohli vybrat více než jedno zaškrtávací políčko, takže procento může vzrůst na více než 100 %.

8. Bylo Vám ze strany hypotečního poradce nabídnuto více variant financování? Ano

54

44%

Ne

24

19%

Nevzpomínám si

26

21%

V době, ve které jsem o hypotéku žádal/a, byla omezená nabídka možností.

13

10%

9. Vysvětlil Vám hypoteční poradce rozdíl mezi jednotlivými možnostmi, včetně podmínek pro jejich poskytnutí? Ano

70

56%

Ne

21

17%

Nevzpomínám si

27

22%

10. Byla Vaše žádost vyřízena ve Vám vyhovujícím termínu? Ano

97

78%

Ne

16

13%

11. Sdělil Vám poradce hned v úvodu veškeré informace potřebné k vyřízení Vaší žádosti? Ano Ne Nevzpomínám si

91

73%

20

16%

5

4%

12. Měla některá z uvedených možností výrazný vliv na výběr banky, se kterou jste uzavřel/a hypoteční úvěr? Akční sleva na poplatku za vyřízení, příp. nulový poplatek

32

26%

Porovnání internetových nabídek

16

13%

Momentální potřeba rychlého vyřízení

29

23%

Nabídka developera

11

9%

Reklama nabízející výhodné podmínky

12

10%

Doporučení známého

22

18%

Výhodné podmínky (nízká úroková sazba, poplatky)

18

15%

Other

20

16%

Uživatelé mohli vybrat více než jedno zaškrtávací políčko, takže procento může vzrůst na více než 100 %.

13. Jste spokojen/a se službami poskytovanými bankou, jíž jste klientem? Ano Ne

99

80%

24

19%

14. Která z uvedených možností by Vás ovlivnila při rozhodování o změně banky? Výše úrokové sazby

91

73%

Možnost předčasných splátek

51

41%

Možnost variabilního úročení

15

12%

Neměnil/a bych, jsem dlouhodobě spokojen/á se svou bankou

15

12%

Ztráta podpory v podobě odpočtu úroků ze základu daně z příjmu

13

10%

9

7%

Other

Uživatelé mohli vybrat více než jedno zaškrtávací políčko, takže procento může vzrůst na více než 100 %.

15. Pokud jste využil/a služeb online kalkulátoru, lišila se bankou sdělená nabídka od informací uvedených na internetu? Ano, výrazně se lišily Ano, ale nijak zvlášť Informace na internetu se shodovaly s informacemi, které mi poskytl hypoteční bankéř Tuto možnost jsem nevyužil/a Other

15

12%

22

18%

9

7%

72

58%

6

5%

16. Co Vás nejvíce překvapilo (ať už příjemně či nepříjemně) při vyřizování žádosti o hypotéku? Snížení úrokové sazby podmíněné uzavřením dalších produktů Výrazně vyšší úroková sazba v porovnání s inzerovanou nabídkou Minimální počet předkládané dokumentace Developer s bankou vše vyřídil Poplatek za odhadce v ceně Další dodatečné poplatky (externí odhadce, výpisy z katastru apod.) Sleva při doporučení nového klienta Poradce nabídl možnost uplatnění státní podpory (včetně vysvětlení podmínek pro její poskytnutí) Nic mě nepřekvapilo Nic mě nenapadá Other Uživatelé mohli vybrat více než jedno zaškrtávací políčko, takže procento může vzrůst na více než

17. Myslíte si, že je pro klienta výhodné mít přehled o aktuální nabídce na trhu a říci si o slevu na výši úrokové sazby?

Ano, rozhodně je to výhoda Ne, nemá to vůbec žádný smysl Záleží pouze na ochotě klienta uzavřít s bankou další produkty Other

18. Obdrželi jste při zřízení hypotéky některou z níže uvedených forem zvýhodnění? Kreditní kartu s bezúročným obdobím

104

84%

2

2%

11

9%

7

6%

10

8%

Úrokové zvýhodnění

15

12%

Slevu na poplatcích

16

13%

Dárek

6

5%

Žádnou jsem neobdržel/a

63

51%

Other

14

11%

19. Nabídl Vám hypoteční poradce nějaké související produkty? Ano

53

43%

Ne

35

28%

Nevzpomínám si

23

19%

Other

13

10%

20. Nabídl Vám hypoteční poradce současně i jiný produkt, který s úvěrem na bydlení účelově nesouvisí? Ano

19

15%

Ne

52

42%

Neměl/a jsem zájem o další bankou nabízený produkt

41

33%

Other

12

10%

Informace o respondentovi

21. Uveďte prosím Vaše pohlaví Žena

77

62%

Muž

47

38%

22. Věk 18 - 25

10

8%

26 - 35

71

57%

36 - 45

25

20%

46 - 55

8

6%

10

8%

55 a více

23. Vzdělání

Počet odpovědí za den

Vysokoškolské

57

46%

Vyšší odborné

14

11%

Středoškolské s maturitou

51

41%

Střední odborné

2

2%

Základní

0

0%