Analisis Pasar Properti Diklat Penilaian Properti Dasar 2011
PENDAHULUAN
Pengertian Market analysis merupakan suatu pandangan yang menyeluruh terhadap penawaran dan permintaan terhadap atribut-atribut properti (Kahr and Thomsett) Market analysis in real estate merupakan analisis terhadap atribut-atribut produktif dari suatu bentuk real estate yang ditentukan oleh permintaan terhadap real estate dan penawaran kompetitif dari real estate pada pasar (Fanning) Studi Pasar atau Analisis Pasar (Market adalah studi yang berpusat pada supply (penawaran) dan demand (permintaan) properti secara umum pada saat sekarang dan kemungkinannya di masa yang akan datang pada suatu wilayah tertentu.
Tujuan mengevaluasi jumlah permintaan dan penawaran dengan tujuan untuk mengidentifikasi kebutuhan konsumen yang belum terpenuhi dan memperkirakan besaran ruang yang dibutuhkan Untuk membantu pihak yang berkepentingan dalam mengambil keputusan terkait permasalahan properti, seperti: • Dimana lokasi sebuah kantor, rumah, apartemen dll? • Ukuran dan type bangunan yang akan dibangun diatas lahan tertentu? • Type penyewa yang bagaimana yang dicari sebagai bahan marketing bangunan tertentu ? • Tingkat sewa dan janka waktu sewa? • Kapan memulai sebuah projek pembangunan? • Berapa unit yang harus dibangun tahun ini? • Kota mana dan jenis properti apa untuk investasi sehingga alokasi modal dan tingkat sewa tumbuh dengan tepat? • Dimana menempatkan outlet ritel baru dan atau ritel yang harus ditutup.?
ANALISIS PASAR DAN PENILAIAN
Analisis pasar dapat menjadi bagian yang terpisah dari penilaian akan tetapi penilaian tidak akan terpisah dari analisis pasar
Fungsi analisis pasar dalam penilaian : 1. menyediakan data untuk mengidentifikasi highest and best use dari properti 2. menyediakan data dan mengidentifikasi faktor-faktor penentu dari nilai yang akan digunakan pada tiga pendekatan : data pasar, biaya, dan kapitalisasi pendapatan
Sumber : Stephen F. Fanning, 2005, “Market Analysis For Real Estate”, P 4-5, Appraisal Institute, USA
Analisa Pasar dalam 3 Pendekatan Penilaian Cost Approach • costs • Depreciation • land sale comps. Sales Comparison • locate sales • compare to subject. Income Approach • Vacancies • Rents • operating expenses • cap rates • IRR • growth rates, etc.
ANALISIS PASAR DAN PENILAIAN Permintaan (Demand) Up to date
Analisis Pasar
Data
Valid
Penawaran (Supply)
Reliable Relevan
Penggunaan Tiga Pendekatan
Nilai Properti
PROSES PENILAIAN Identifikasi Masalah
Analisis Pasar
Analisis Highest and Best Use
Penggunaan Tiga Pendekatan
Estimasi Nilai Lahan
Pengumpulan dan Pemilihan Data
Rekonsiliasi Nilai
Laporan Penilaian
Sumber : Stephen F. Fanning, 2005, “Market Analysis For Real Estate”, P 8, Appraisal Institute, USA
Pelaku Pasar yang Berkepentingan • • • • • • • •
pengembang, perencanaan fisik, penilai properti, pengelola properti, devisi pemasaran, penyantun dana, dinas tata kota, analis keuangan
PROPERTI DAN PASAR
KARAKTERISTIK PROPERTI Immobility
• tidak mudah untuk dipindahkan
Heterogenity
• masing-masing properti memiliki karakteristik yang unik dan berbeda satu dengan lainnya
Unliquid
• tidak mudah ditukar dalam bentuk uang dalam waktu cepat
Durability
• barang tahan lama dan jangka waktu penggunaannya lama
Legal complexity
• terkait dengan aspek legal atau hukum
Sumber : Wahyu Hidayati, 2006, “Handout Mata Kuliah Konsep Dasar Penilaian Properti” MEP, UGM
PASAR PROPERTI “Suatu aktivitas komersial yang dirancang untuk memudahkan pertukaran hak-hak atas tanah dan bangunan, menetapkan harga untuk pertukaranpertukaran yang sifatnya saling menguntungkan bagi kedua belah pihak, mengalokasikan ruang untuk berbagai alternatif penggunaan,menentukan pola penggunaan tanah dan ruang, serta menyesuaikan penawaran terhadap permintaan”
Sumber : Iwan Hindawan Dadi, Arik Hariyono, dan Darmawan Dwi Atmoko, 2006, “Fundamental of Valuation”, BPPK, Jakarta.
CIRI-CIRI PASAR PROPERTI Pasarnya tidak efisien Pembeli dan penjual terbatas Harga relatif tinggi Pasarnya tidak self regulating Permintaan dan penawaran jarang bertemu dalam titik keseimbangan (ekuilibrium) Sulit untuk masuk dan keluar dari pasar Sumber : Agus Prawoto, 2003, “Teori dan Praktek Penilaian Properti”, P 65-69, BPFE, Yogyakarta
Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pasar Properti Kependudukan
Kepemilikan Properti
Ketenagakerjaan
Basic Ekonomi
• • • •
Penyebaran Penduduk Profil Usia Penduduk Formasi Rata-Rata Keluarga Tingkat Kelahiran/Kematian dan Migrasi
• Tingkat Kepemilikan atau Sewa
• Tingkat Pendapatan dan Pengeluaran • Tingkat Penganguran
• Pertumbuhan Ekonomi • Inflasi • Tingkat Suku Bunga
Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pasar Properti Supply Karakteristik Fisik Fasilitas Lingkungan
• Eksisting Properti • Proyek Baru
• Ukuran dan Bentuk • Tofografi • Karakteristik Tanah dan Lapisan Tanah • Utilitas • Keamanan • Pencapaian
• Sosial • Politik
Kecenderungan Pasar
• Pasar Penjual – under supply • Pasar Pembeli – over supply • Market equilibrium • Market disequilibrium 16
ANALISIS PASAR
Gambaran Umum Analisis Pasar
Demand
ANALISIS PASAR
INFORMASI PROPERTI
Supply
Type / Jenis Analisis Pasar
• • • • •
Analisis Basis Ekonomi Kajian Kemampuan Pasar Analisis Investasi Kajian Kelayakan Kajian Kegunaan Tertinggi dan Terbaik 19
6 langkah Analisis Pasar Properti
Step 1
• Definisikan Properti (Property Productivity Analysis);
Step 2
• Definisikan pengguna properti (Market Delineation);
Step 3
• Forecast demand factors ;
Step 4
• Inventarisir dan Prediksi Permintaan (Inventory and forecast competitive supply) ;
Step 5
• Analisis interaksi Permintaan dan Penawaran ;
Step 6
• Forecast subject capture
METODE ANALISIS PASAR Inferred/Trend Analysis
Fundamental Analysis
1. Menggambarkan trend pasar properti
1. Memforecast permintaan untuk jenis properti tertentu pada pasar yang spesifik
2. Berdasarkan historical data
2. Berdasarkan data segmentasi demografi dan data ekonomi
3. Menggunakan data makro ekonomi
3. Menggunakan data mikro ekonomi
4. Bersifat umum
4. Bersifat lebih mendalam
Sumber : Stephen F. Fanning, 2005, “Market Analysis For Real Estate”, P 18-19, Appraisal Institute, 21 USA
TINGKATAN ANALISIS PASAR Tingkatan Analisis
Uraian
A
Analisis secara umum, menggunakan data historis, data diupdate setiap 1 tahun, menggunakan data sekunder dari pihak lain
B
Lebih spesifik dari tingkatan A, data historis diupdate setiap triwulan/kuartal/semester, data sekunder dari hasil survey
C
Menggunakan teknik forecast terutama demand dan absorption rate dengan menggunakan data pertumbuhan populasi, pendapatan, dan tenaga kerja
D
Analisis paling spesifik, data primer, dalam forecast demand dan supply digunakan pula data perencanaan kota, kebijakan penggunaan lahan, pajak, risiko, dan sebagainya. Estimasi detail tentang biaya pembangunan, strategi pemasaran, dan sebagainya.
Sumber : Stephen F. Fanning, 2005, “Market Analysis For Real Estate”, P 20-26, Appraisal22 Institute, USA
