Lampiran SPI 202 :
Pedoman Penilaian dan Laporan Perkembangan Pembangunan Properti terkait LTV 1. Latar Belakang •
Surat Edaran
Bank Indonesia
Nomor 15/40/DKMP tanggal 24
September 2013 perihal Penerapan Manajemen Risiko pada Bank yang Melakukan Pemberian Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, Kredit atau Pembiayaan Konsumsi Beragun Properti, dan Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor. •
Sejalan dengan tingginya pertumbuhan kredit atau pembiayaan pemilikan properti, kredit atau pembiayaan konsumsi beragun properti, dan kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor yang berpotensi
menimbulkan
meningkatkan
berbagai
kehati-hatian
Risiko
dalam
maka
penyaluran
Bank
perlu
kredit
atau
pembiayaan pemilikan properti, kredit atau pembiayaan konsumsi beragun properti, dan kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor. •
Sejalan dengan ketentuan dan peraturan yang diatur oleh Bank Indonesia maupun Regulasi terkait lainnya, maka perlu disusun pedoman penilaian yang dapat digunakan oleh Penilai dalam pemenuhan penentuan nilai
properti
sebagai
agunan
terkait
penentuan besaran nilai kredit berdasarkan ketentuan rasio Loan to Value (LTV) oleh Bank Indonesia dan Laporan Perkembangan Pembangunan Properti (LP3).
2. Ruang Lingkup Secara khusus pedoman ini disusun dikaitkan kepada Penilaian Pemilikan
Properti
untuk
kepentingan
Kredit
atau
Pembiayaan
Pemilikan Properti sesuai ketentuan LTV (P2L) berdasarkan ketentuan
1
dan peraturan yang berlaku. Pedoman ini juga dilengkapi dengan pedoman Laporan Perkembangan Pembangunan Properti (LP3). Dalam pemahaman lebih luas, secara bersamaan pedoman ini harus dipahami bersamaan `dengan KPUP serta Standar Penilaian lainnya, antara lain : •
Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
•
Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP)
•
SPI 101 - Nilai Pasar Sebagai Dasar Penilaian
•
SPI 103 - Lingkup Penugasan
•
SPI 105 – Pelaporan Penilaian
•
SPI 202 - Penilaian Untuk Tujuan Penjaminan Utang
•
SPI 300 - Penilaian Real Properti
Istilah “kredit” dalam pedoman atau petunjuk teknis terkait LTV ini dapat diartikan juga sebagai “pembiayaan” dalam pemahaman bank syariah.
3. Definisi dan Pengertian 3.1. Definisi merujuk kepada Surat Edaran BI No. 15/40/DKMP, tanggal 24 September 2013 : •
Properti terdiri dari rumah tapak, rumah susun, rumah toko, dan rumah kantor.
•
Rasio Loan to Value atau Financing to Value, yang selanjutnya disebut LTV atau FTV, adalah angka rasio antara nilai kredit atau pembiayaan yang dapat diberikan oleh Bank terhadap nilai agunan berupa Properti pada saat pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan harga penilaian terakhir.
•
Rumah Tapak adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang merupakan kesatuan antara tanah dan bangunan dengan bukti kepemilikan berupa surat keterangan, sertifikat,
2
atau akta yang dikeluarkan oleh lembaga atau pejabat yang berwenang. •
Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagianbagian yang distrukturkan secara fungsional baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing- masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, antara lain griya tawang, kondominium, apartemen, dan flat.
•
Rumah Kantor atau Rumah Toko
adalah tanah berikut
bangunan yang izin pendiriannya sebagai rumah tinggal sekaligus untuk tujuan komersial antara lain perkantoran, pertokoan, atau gudang. •
Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, yang selanjutnya disebut KPP atau KPP iB adalah kredit atau pembiayaan yang diberikan bank untuk pembelian Rumah Tapak, Rumah Susun, Rumah Toko dan/atau Rumah Kantor.
•
Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Rumah, yang selanjutnya disebut KPR atau KPR iB, adalah kredit atau pembiayaan yang ditujukan untuk pembelian Rumah Tapak.
•
Kredit
atau
Pembiayaan
Pemilikan
Rumah
Susun,
yang
selanjutnya disebut KPRS atau KPRS iB, adalah kredit atau pembiayaan yang ditujukan untuk pembelian Rumah Susun. •
Kredit
atau
Pembiayaan
Pemilikan
Rumah
Kantor,
yang
selanjutnya disebut KPRukan atau KPRukan iB adalah kredit atau pembiayaan yang ditujukan untuk pembelian Rumah Kantor. •
Kredit
atau
Pembiayaan
Pemilikan
Rumah
Toko,
yang
selanjutnya disebut KPRuko atau KPRuko iB adalah kredit atau pembiayaan yang ditujukan untuk pembelian Rumah Toko. •
Kredit atau Pembiayaan Konsumsi Beragun Properti, yang selanjutnya disebut KKBP atau KKBP iB adalah kredit atau
3
pembiayaan konsumsi di luar KPP atau KPP iB dengan agunan berupa Properti. 3.2. Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101- 3.1). 4. Pedoman Teknis •
Berdasarkan 15/40/DKMP, tanggal 24 Sepetember 2013 tentang perihal Penerapan Manajemen Risiko pada Bank yang
melakukan
pemberian kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, Kredit atau Pembiayaan
Konsumsi
Beragun
Properti,
dan
Kredit
atau
Pembiayaan Kendaraan Bermotor; •
Terkait Penerapan Manajemen Risiko pada Bank tersebut, maka diperlukan jasa/kegiatan penilaian oleh Penilai meliputi : a. Penentuan ”nilai agunan” pada tahap awal pemberian kredit yang selanjutnya disebut Penilaian Properti Untuk Kepentingan LTV (P2L). b. Pemberian opini terhadap perkembangan pembangunan properti yang selanjutnya disebut Laporan Perkembangan Pembangunan Properti (LP3).
•
Pedoman sebagaimana yang dimaksud pada butir a dan b di atas diatur sebagai uraian berikut di bawah ini.
4.1. Penilaian Properti Untuk Kepentingan LTV (P2L) Nama
Penilaian Pemilikan Properti untuk kepentingan Kredit
Penugasan
atau
Pembiayaan
15/40/DKMP,
sesuai
tanggal
24
dengan
Surat
September
ketentuan dan peraturan terkait lainnya 4
Edaran 2013
BI
atau
Lingkup
Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti (KPP) atau
Kredit
KPP iB
Tujuan
Memberikan opini Nilai Pasar untuk tujuan pengikatan
Penilaian
perjanjian Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti antara
Bank
dengan
Debitur/Pembeli
sebagaimana
diatur dalam peraturan dan ketentuan yang berlaku. Dasar Nilai
Nilai Pasar (lihat SPI 101-3.1)
Objek
Penilaian
Pemilikan atas Properti yang tergolong sebagai real properti (dalam proses pengembangan) dan akan berfungsi menjadi Rumah Tapak, Rumah Susun, Rumah Toko dan/atau Rumah Kantor.
Pemilikan Properti dimaksud merupakan hak atas properti dalam penyelesaian pembangunan secara fisik untuk kepentingan kredit yang terikat kepada perjanjian dan kewajiban pengembang berdasarkan perjanjian pengikatan jual beli kepada calon debitur.
Bentuk
Penilai mengasumsikan bahwa Properti yang dinilai
Kepemilikan
akan dilengkapi dengan dokumen kepemilikan dan perijinan atas properti.
Tanggal
Merupakan tanggal yang ditetapkan sesuai dengan
Penilaian
penugasan penilaian.
Asumsi
a) Seluruh ”asumsi umum” yang dianggap signifikan
Penilaian
agar
dicantumkan
dalam
Lingkup
Penugasan
(kontrak) dan Laporan Penilaian. Lihat SPI 103, 104 dan 105 tahun 2013. b) Asumsi khusus adalah asumsi yang berbeda dari fakta yang sebenarnya pada tanggal penilaian (lihat SPI 103 - Lingkup Penugasan). Asumsi khusus yang signifikan dalam penilaian ini adalah kondisi suatu properti yang sedang/akan dibangun dinyatakan telah selesai pada tanggal penilaian namun pada kenyataannya properti secara fisik akan diterima 5
pada tanggal penyelesaian yang telah ditentukan. c) Pernyataan asumsi khusus dalam Pelaporan Penilaian setidak-tidaknya mencantumkan hal-hal sebagai berikut : 1. Properti sebagai objek penilaian dimaksud terikat kepada persyaratan teknis sebagaimana yang diuraikan dalam Laporan Penilaian (sebagai mana yang dilaporkan) dan adalah benar dan terikat kepada tanggung jawab pengembang dalam penyelesaiannya; 2. Seluruh hak, legalitas dan perizinan yang terikat dengan hasil penilaian adalah benar dan tersedia pada tanggal penilaian; 3. Seluruh kondisi, persyaratan dan fasilitas yang diinformasikan dalam Laporan Penilaian pada tanggal
penilaian
adalah
benar
dan
terikat
kepada tanggung jawab pengembang dalam penyelesaiannya; 4. Apabila asumsi
khusus sebagai
mana yang
dimaksud pada butir c) nomor1 s/d 3 di ataş tidak dapat terpenuhi, maka opini nilai yang disampaikan Penilai tidak dapat digunakan. d) Untuk pemenuhan penilaian LTV ini, sekurangkurangnya Penilai perlu mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut : 1. Persyaratan legal terkait dengan properti sudah dipenuhi oleh pengembang dan disetujui oleh pihak Bank, antara lain: - Kepemilikan tanah dalam status free and clear. - Master plan yang sudah disetujui. - IMB dan ketentuan pengembangan (KDB, KLB, ketinggian bangunan, GSB). 6
2. Adanya persetujuan bank mengenai kelayakan usaha pembangunan proyek. 3. Adaya
konfirmasi
dari
bank
dan/atau
pengembang hal-hal meliputi: - kesanggupan
oleh
pengembang
untuk
mendapatkan dana ekuitas. - jaminan bahwa bangunan akan selesai pada tanggal yang sudah diperjanjikan antara bank dan pengembang. - pengembang
bertanggung
jawab
untuk
menyerahkan sertifikat atau bukti kepemilikan tanah
kepada
kepada
yang
berhak
sebagaimana yang diperjanjikan. 4. Telah tersedianya tapak tanah yang direncanakan untuk dibangun. 5. Untuk butir d) nomor 1 s/d 4 di atas umumnya telah terikat dalam perjanjian kerjasama antara bank sebagai pemberi fasilitas kredit dengan pengembang. Sehingga penilaian yang dilakukan merupakan bagian dari perjanjian tersebut. Lingkup Penugasan
a) Penilai harus menggunakan SPI 103 tentang Lingkup Penugasan sebagai rujukan dalam melaksanakan penilaian yang dimaksud oleh pedoman ini; b) Dalam
hal
penugasan
dilakukan
secara
terus
menerus untuk suatu bank, maka perjanjian atau kontrak dalam pelaksanakan penilaian dilakukan secara individu dan/atau secara terpusat (perjanjian induk). Implementasi
Memenuhi SPI 104 tentang Implementasi.
Pelaporan
Minimal dapat menggunakan Laporan Penilaian Ringkas 7
Penilaian
(LPR) sebagaimana diatur oleh SPI 105 dan dengan merujuk ketentuan yang berlaku.
Lain-lain
Penilaian untuk kepentingan P2L ini berlaku dengan batasan : a) Pelaksanaan pekerjaan harus memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI); b) Pelaksanaan pekerjaan harus didasari perjanjian kerja/kontrak yang memuat Lingkup Penugasan sesuai SPI 103; c) Hasil
penilaian
tidak
memisahkan
tanah
dan
bangunan; d) Kondisi dan Syarat Pembatas yang relevan harus dicantumkan.
4.2. Laporan Perkembangan Pembangunan Properti (LP3) Nama
Laporan
Perkembangan
Pembangunan
Properti
(LP3)
Penugasan
untuk kepentingan Kredit atau Pembiayaan sesuai dengan Surat Edaran BI 15/40/DKMP, tanggal 24 Sepetember 2013
Objek
Realisasi perkembangan pembangunan fisik Properti
Lingkup Kredit
Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti (KPP) atau KPP iB
Lingkup Pekerjaan
a) Penyusunan LP3 yang dimaksud dalam pedoman ini merupakan pekerjaan dalam pemberian pendapat oleh Penilai
ataş progres realisasi
pembangunan fisik
properti sebagai mana dimaksud yang disebutkan pada Nama Penugasan di ataş;
8
b) Pengamatan
perkembangan
pembangunan
fisik
properti yang telah diikat perjanjian kredit antara Bank dengan Debitur/Pembeli; c) Dasar
penentuan
besaran
bobot
rencana
pembangunan dapat dilihat kepada : 1. Gambar kerja rencana pembangunan. d) Dasar
penentuan
besaran
bobot
realisasi
perkembangan pembangunan dapat dilihat kepada : 1. Laporan perkembangan pekerjaan lapangan secara berkala pada tanggal pengamatan. 2. Hasil verfikasi laporan perkembangan pekerjaan lapangan berdasarkan realisasi fisik yang terlihat di lapangan. e) Verifikasi realisasi pembangunan fisik properti di lapangan
selanjutnya
diklarifikasi
berdasarkan
kesesuaian spesifikasi bangunan atau properti yang menjadi objek pengamatan. f) Dasar
penentuan
besaran
acuan
perkembangan
tahapan pekerjaan dan kunjungan mengikuti pedoman yang disusun bank. Seperti tahapan pekerjaan pondasi (....%); pasangan dinding (...%) dan penutup atap (...%). g) Kesimpulan hasil realisasi pembangunan yang akan diberikan Penilai dapat dalam bentuk persentasi (%) dan/atau dalam satuan mata uang rupiah (Rp). Jadwal
Sesuai dengan rencana pembangunan oleh pengembang yang telah disepakati oleh bank.
Penanggung
Penilai
sebagai
mana
Jawab
perundangan yang ada
Kualifikasi
Penilai yang memahami Lingkup Penugasan dan memiliki
Pelaksana
kemampuan secara teori dan teknis terhadap karateristik fisik objek penugasan. 9
yang
diatur
dalam
peraturan
Bentuk
•
Laporan
Laporan LP3 disusun dan disampaikan secara tertulis sesuai format yang disesuaikan dengan kebutuhan;
•
Laporan ditujukan kepada pemberi tugas;
•
Jumlah
laporan
LP3
disusun
dengan
bahasa
Indonesia dalam jumlah sesuai kebutuhan. Ketentuan
•
Pekerjaan LP3 merupakan pekerjaan konsultansi
Lain dan
(jasa lainnya terkait penilaian) yang berdiri sendiri
batasan
dalam suatu penugasan tertentu; •
Pelaksanaan pekerjaan ini harus dilengkapi dengan Lingkup Penugasan/Perjanjian Kerja antara Penilai dan
Pengembang
serta
diketahui
oleh
Kreditur/Bank yang mendanai; •
Penilaian untuk kepentingan LP3 ini berlaku dengan batasan Pelaksanaan pekerjaan harus memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI);
5. Penutup Pedoman ini diperbaharui dan ditetapkan kembali oleh KPSPI pada tanggal
1 Mei 2015 dan mulai berlaku secara efektif sejak tanggal 1
November 2015.
10
