PENGERTIAN NILAI & PENILAIAN PROPERTI
PENGERTIAN NILAI Nilai ditafsirkan sebagai makna atau arti (worth) barang/benda.
sesuatu
Nilai biasanya diwujudkan dalam satuan mata uang. Dalam bidang penilaian properti sering digunakan istilah Nilai Pasar (Market Value). Nilai Pasar menurut Webster : Suatu harga dimana baik pembeli maupun penjual berkehendak melakukan transaksi.
DEFINISI NILAI PASAR Nilai Pasar adalah harga dari suatu transaksi yang memenuhi unsurunsur sebagai berikut : 1. Pembeli dan penjual berkehendak melakukan transaksi 2. Dalam keadaan pasar terbuka 3. Penjual dan pembeli mempunyai, pengetahuan, pengalaman, dan informasi yang mencukupi mengenai objek yang ditransaksikan. 4. Jangka waktu penawaran mencukupi. 5. Pembelian/penjualan istimewa diabaikan.
CIRI - CIRI NILAI Demand Merupakan analisis orang/pembeli, apa yang mereka inginkan/butuhkan , kemampuan keuangan dan keinginan untuk membayar. Utility Merujuk pada keuntungan (benefit) dari sebuah properti, dan sejauh manakah sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan dari pembeli potensial. Scarcity (Analisis Kompetitor) Merujuk pada relativitas tingkat pemasokan properti yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli potensial. Transferability Merujuk pada proses transfer hak properti dari satu pihak ke pihak lain. Terdiri dari marketing, negotiating, and closing transaksi properti.
HARGA, BIAYA , DAN NILAI Harga dapat diartikan sebagai sejumlah uang yang dibayar dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan hak milik dari sesuatu benda
Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan untuk mendapatkan atau mengadakan sesuatu
Nilai adalah apa yang sepatutnya dibayar oleh seorang pembeli atau diterima oleh penjual dalam suatu transaksi
Nilai Modal Nilai Pasar Wajar
JENIS JENIS NILAI
Nilai Sewa Nilai Penjualan
Nilai Potensi Nilai Spekulasi
Nilai Penggunaan Nilai Pertukaran Nilai Sentimental Nilai Salvage Nilai Sisa Nilai Jual Paksa
Penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni dalam mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenis-jenis investasi yang ada di pasaran.
Penilai adalah orang perseorangan yang melakukan kegiatan penilaian sesuai dengan keahlian dan profesinalisme yang dimiliki dan menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang diakui oleh pemerintah serta mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI), Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan standard keahlian lainnya yang terkati dengan kegiatan penilaian.
REAL ESTATE, REAL PROPERTI, & PERSONAL PROPERTI Real Estate adalah semua benda yang termasuk di dalam dan di atas tanah yang merupakan bagian alam dari tanah, dan juga semua benda yang dibuat dan dibangun oleh manusia.
Real Properti adalah kumpulan atas berbagai macam hak dan interest yang ada dikarenakan kepemilikan atas satuan real estate.
Personal Properti adalah kepemilikan pada benda berwujud atau tidak berwujud yang bukan merupakan real estat. Benda-benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan.
TUJUAN PENILAIAN • Penentuan nilai pasaran terbuka
• Penilaian untuk tujuan penjualan • Penilaian untuk tujuan pembelian • Penilaian untuk tujuan penyewaan • Penilaian untuk jaminan mendapatkan pinjaman • Penilaian untuk tujuan asuransi • Penilaian untuk penggabungan perusahaan • Penilaian untuk tujuan Go Publik •Penilaian yang berkaitan dengan kebijaksanaan pemerintah dan undang-undang
INVESTASI DALAM PROPERTI Jaminan keselamatan modal
Dapat dipecah atau dibagi dalam unit unit kecil
Prinsip prinsip investasi
Mudah dibeli dan dijual
Jaminan pendapatan
INVESTASI DALAM PROPERTI Karakteristik investasi di bidang properti (tanah dan bangunan) •
Investasi bersifat jangka panjang
•
Biaya transaksi relatif tinggi
•
Waktu yang diperlukan untuk transaksi panjang
•
Bukti kepemilikan terkadang menjadi masalah
•
Jumlah modal yang diperlukan relatif tinggi dan tidak dapat dibeli sebagian
•
Kemungkinan adanya masalah dalam kepengurusan hak milik
•
Harga tanah yang terbuka pada pengaruh politik negara memungkinkan dampak negatif terhadap kepemilikan atas tanah
•
Terdapat unsur kemegahan bagi pemilik tanah
•
Nilai tanah senantiasa naik seiring dengan waktu dan merupakan satu kontrol inflasi
•
Hasil investasi di bidang properti lebih tinggi daripada hasil investasi di bidang lain
FAKTOR FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI PROPERTI
Faktor permintaan dan penawaran Faktor fisik properti tersebut Faktor perletakan dan lokasi Faktor kebangsaan atau politik
A. FAKTOR PERMINTAAN DAN PENAWARAN Faktor ini dianggap sebagai satu faktor yang sangat luas dan menyeluruh dampaknya. Jika penawaran properti di pasaran tetap, sedangkan permintaan bertambah, maka nilai properti akan naik, begitu pula sebaliknya.
Ada beberapa sebab yang mempengaruhi permintaan dan penawaran properti di pasaran: •
Faktor-faktor kependudukan
Bertambahnya jumlah penduduk, merupakan faktor utama yang menyebabkan bertambahnya permintaan properti •
Perubahan cita rasa
Jika cita rasa pembeli dan investor berubah, maka permintaan dan penawaran properti akan berubah •
Perubahan teknologi pembangunan
Munculnya teknologi baru dalam pembangunan mempengaruhi penawaran dan permintaan properti
B. FAKTOR FAKTOR FISIK PROPERTI •
Jenis dan kegunaan properti
Jenis dan kegunaan properti akan menentukan lingkup pasaran bagi properti yang berkenaan •
Ukuran dan bentuk
Tanah-tanah yang mempunyai luas yang sama mungkin akan mempunyai nilai yang berbeda jika bentuk tanahnya berlainan •
Desain dan konstruksi bangunan
Desain bangunan lebih ditentukan oleh jenis kegunaan bangunan dan selera dari masyarakat yang menggunakan. Sedangkan konstruksi bangunan ditentukan oleh pemilihan material yang baik, cara pemasangan, dan kesesuaiannya dengan lingkungan
C. FAKTOR PERLETAKAN DAN LOKASI •
Perletakan
Perletakan meliputi apakah properti itu terletak di tempat tinggi atau rendah, di lereng bukit atau di tepi sungai, di tengah atau di pojok blok perumahan dan sebagainya •
Lokasi
Faktor lokasi menentukan apakah sebuah properti tersebut mudah atau sulit dicapai.
D. FAKTOR POLITIK ATAU KENEGARAAN Faktor kenegaraan adalah faktor ekonomi, sosial, dan politik negara, dimana secara tidak langsung akan mempengaruhi nilai properti.
