ANALISIS PROPERTI RUMAH TINGGAL SEBAGAI AGUNAN DENGAN METODE PENILAIAN APPRAISAL oleh : Andika Pranatama Putra¹, Budiono², Ike Pontiawaty³ Abstrak Bank dan Lembaga Keuangan (LK) memegang peranan penting dalam penyediaan dana untuk proyek dalam bentuk pinjaman. Agunan merupakan hal yang paling diutamakan untuk mendapatkan keyakinan bagi bank atas dana yang disalurkan dalam bentuk kredit. Appraisal merupakan sektor jasa yang dapat berperan penting dalam menentukan nilai ekonomis aset dan potensi harta kekayaan. Tujuan penulisan ini adalah untuk meneliti metode appraisal dalam penilaian properti sebagai agunanyang digunakan untuk mendapatkan nilai pasar maksimum dan minimum dari agunan berupa properti rumah tinggal. Obyek penelitian adalah rumah tinggal di Perumahan Budi Agung Jl. Pinus Blok U No.11-12 Kel.Sukadamai, Kec.Tanah Sareal, Kota Bogor, Jawa Barat. Penilaian dilakukan dengan memakai dua metode yaitu Metode Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach Method) dan Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach Method). Penilaian tersebut dapat menghasilkan taksiran tentang Nilai Satuan Baru Tanah dan Bangunan/m², Nilai Produksi Baru, Proyeksi Nilai Pasar Wajar, Nilai Safety Margin dan Nilai Likuidasi dari agunan tersebut. Dari dari nilai-nilai tersebut akan diperoleh besarnya nilai obyek agunan. Dari hasil perhitungan metode pendekatan data pasar didapatkan nilai jual tanah agunan maksimal sebesar Rp.1.623.000,-/m². Sedangkan dari hasil perhitungan dengan metode pendekatan biaya didapat nilai pasar wajar (maksimal)bangunan Rp.3.037.253,-/m². Didapatkan nilai taksir pasar wajar (maksimal) tanah dan bangunan sebesar Rp.1.784.754.000,- dan nilai setelah safety margin(minimum) Rp.1.338.600.000,-. Kata kunci: penilaian, agunan, rumah, kredit 1. PENDAHULUAN Bank dan Lembaga Keuangan (LK) memegang peranan penting dalam penyediaan dana untuk proyek dalam bentuk pinjaman. Agunan merupakan hal yang paling diutamakan untuk mendapatkan keyakinan bagi bank atas dana yang disalurkan dalam bentuk kredit. Salah satu barang yang dapat dijadikan agunan adalah real property atau properti yang berupa tanah dengan segala sesuatu yang melekat padanya. dengan tujuan apabila terjadi kemacetan maka jaminan atau agunan tersebut dapat dijadikan penyelamatan untuk kelancaran usaha bank.
Appraisal merupakan salah satu sektor jasa yang dapat berperan penting dalam menentukan nilai ekonomis aset dan potensi harta kekayaan. Pelaksanaan appraisal merupakan syarat mutlak dalam peminjaman kredit melalui Bank ataupun Lembaga Keuangan (LK) yang menggunakan tanah dan bangunan (rumah tinggal) sebagai jaminan (agunan) kredit. Karena jumlah dana yang akan dikucurkan kepada nasabah (calon debitur) oleh pihak kreditur (Bank atau LK) tergantung kepada nilai agunan (rumah tinggal) itu sendiri yang dinilai oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) rekanan bank atau LK tersebut.
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik - Unpak
1
Mengingat hal tersebut perlu meneliti mengenai appraisal untuk menjabarkan permasalahan dan mencari solusi pada penulisan tugas akhir yang akan disusun dengan judul “Analisis Properti Rumah Tinggal Sebagai Agunan dengan Metode Penilaian Appraisal(Studi Kasus: Perumahan Budi Agung Jl.Pinus Blok U No. 11-12 Bogor)
Harga Jual Properti Pembanding ± Penyesuaian = Indikasi Nilai Properti. Penilaian terhadap properti dilakukan dengan membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan data properti pembanding.
Pelaksanaan Appraisal dalam penilaian properti sebagai agunan, yang digunakan untuk mendapatkan nilai pasar maksimum dan minimum dari agunan properti rumah tinggal yang dijadikan jaminan penerimaan kredit keuangan dari pihak Bank atau Lembaga Keuangan (LK) dengan menggunakan 2 metode yaitu: metode pendekatan data pasar (market data approach) dan metode pendekatan biaya(cost approach)
Melakukan penyesuaian data properti pembanding, dengan bentuk penyesuaian sebagai berikut :
Metode pendekatan data pasar ini akan menghasilkan penilaian yang akurat apabila properti yang dinilai dengan properti pembanding mempunyai perbedaan yang relatif kecil atau masih dalam toleransi yang wajar.
a. Penyesuaian bentuk persentase b. Penyesuaian bentuk satuan uang c. Metode Indeks 2. Metode Pendekatan Approach)
2. TINJAUAN PUSTAKA Penilaian barang agunan oleh bank dimaksudkan untuk memperoleh perkiraan dalam menentukan besar pinjaman yang dapat diberikan pada nasabah. Penilaian agunan kredit harus dilakukan secara obyektif, jujur, bertanggung jawab dan menyajikan suatu nilai yang wajar. Dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI)tahun 2009 dan peraturan Departemen Keuangan tahun 2009 metode penilaian properti 3 (tiga) pendekatan, yaitu : 1. Metode Pendekatan Data (Market Data Approach)
Biaya
(Cost
Rumus umum yang dipakai adalah : Indikasi Nilai Properti = Nilai Tanah + (Biaya Reproduksi Baru – Penyusutan)
Nilai properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong untuk dinilai menggunakan Metode Pendekatan Data Pasar. Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan menghitung biaya reproduksi baru bangunan pada saat penilaian dikurangi penyusutan. Untuk menghitung biaya pengganti baru digunakan beberapa metode yaitu :
Pasar
1. Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey Method)
Metode pendekatan data pasar atau sering disebut juga sebagai metode perbandingan harga jual (sales comparation method) atau metode perbandingan data langsung (directmarket comparation method). Pendekatan data pasar diperlukan suatu penyesuaian dari data pembanding. (Hening A, Erwin. 2012) Rumus umum yang dipakai adalah :
Metode Survei Kuantitas (Quantity Survey Method) wajib mencerminkan kualitas dan kuantitas seluruh bahan yang digunakan dalam konstruksi dan seluruh kategori tenaga kerja.
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik - Unpak
(Departemen Keuangan. 2009)
2. Unit Terpasang (Unit In Place Method)
2
Dalam menggunakan Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method), Penilai Properti wajib menghitung estimasi biaya bangunan atau konstruksi berdasarkan harga satuan unit terpasang. (Departemen
Umur efektif adalah umur bangunan berdasarkan kondisi bangunan saat dilakukan penilaian. Sedangkan umur manfaat adalah umur dimana bangunan tetap dapat difungsikan, nilai manfaat bangunan disesuaikan dengan peraturan bangunan yang berlaku yaitu 50 tahun.
Keuangan. 2009)
Nilai tiap-tiap unitnya disesuaikan dengan “Daftar Harga Satuan Pekerjaan Upah dan Bahan Kota Bogor untuk Tahun Anggaran 2012/2013”.
B. Perhitungan penyusutan akibat dari keusangan fungsional (functional obsolescence) dilakukan dengan cara menghitung estimasi besarnya biaya yang diperlukan untuk membuat obyek penilaian berfungsi dengan optimal, atau memperkirakan inefisiensi operasional.
3. Metode Meter Persegi (Square Meter Method) Metode ini membandingkan nilai bangunan yang dinilai dengan nilai bangunan lain yang sejenis. Nilai bangunan didapat dari luas bangunan yang dinilai dikalikan dengan biaya permeter persegi bangunan pembanding.
(Departemen Keuangan. 2009)
C. Penyusutan Ekonomis atau penyusutan akibat keusangan ekonomis(economic obsolescence) yang disebabkan beberapa faktor luar seperti peraturan pemerintah, faktor sosial (mitos) dan lain-lain.
4. Metode Indeks Biaya Perhitungan dilakukan dengan mencari kenaikan beda harga bahan bangunan, upah tenaga kerja dan lain-lain. Selain memperhitungkan biaya reproduksi baru diperlukan perkiraan dari besarnya nilai penyusutan/depresiasi yang terjadi pada bangunan. Dalam metode pendekatan biaya terdapat tiga macam penyusutan/depresiasi, yaitu: A. Kemunduran Fisik (physical deterioration) atau penyusutan nilai yang dikarenakan adanya kerusakan secara fisik. Yang disebabkan oleh faktor-faktor antara lain: a) b) c) d)
Umur Intensitas penggunaan Cara pemeliharaan atau Kondisi terlihat. (Departemen Keuangan. 2009)
Penyusutan Ekonomis dapat dirumuskan : Kemunduran Fungsi/Ekonomis = %Kemunduran Ekonomis x (100% - %Penyusutan Fisik) 3. METODE PENELITIAN Metode penelitian yang dilakukan adalah dengan menggunakan metode studi kasus yang data primernya dari pengamatan langsung ke lokasi dan wawancara dengan para narasumber, serta data sekundernyadari dokumen dan peraturan yang terkait appraisal. A. Tahap Persiapan
Penyusutan fisik bangunan dihitung dengan cara : Penyusutan fisik = (umur efektif/umur manfaat) x 100%
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik - Unpak
Tahap persiapanmerupakanrangkaiankegiatan sebelummemulai pengumpulandata danpengolahannya.Dalamtahap awalinidisusunhal-hal penting untuk
3
mengefektifkan waktu dan kegiatan yang dilakukan.
Blok U No.11-12 Kel.Sukadamai, Kec.Tanah Sareal, Kota Bogor, Jawa Barat. Rumah tinggal ini mempunyai luas tanah 300m² dengan luas bangunan 417.5m².
Adapun tahapan tersebut antara lain : 1 . Studipustakamengenaimasalahyan gberhubungandenganmetode appraisal 2. Menentukan kebutuhan data. 3. Mencari instansi yang akan dijadikan narasumber. B. Tahap Perolehan Data Gambar 1. Foto Tampak Luar Agunan Rumah Tinggal yang Dinilai
Dalam prosesperencanaan,diperlukananalisisy angteliti.Semakinrumit permasalahanyang dihadapimakamakinkomplekspulaanali sisyang akan dilakukan.Untukdapatmelakukan analisisyangbaik,diperlukandata/infor masi, teorikonsepdasardanalatbantuyangme madai,sehingga kebutuhanakandata sangat mutlakdiperlukan.Data primerdiperolehdengan pengukurandilapangan.
Gambar 2. Layout Tanah dan Bangunan
Data-datasekunderyangdigunakan dalamperencanaaninidiperolehdariinsta nsi yang tersebut diatas adalah sebagai berikut: 1. Surat Perintah Kerja (SPK) dari pihak Bank Mandiri Cabang Bogor No.BBC.BGR/SK.469/2013, mengenai penilaian agunan properti rumah tinggal. 2. Sertifikat surat Tanah, sertifikat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan bukti setoran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dari agunan (rumah tinggal).
Gambar 3. Tabel Luas Bangunan/Ruang Fungsional dari Tinjauan Fisik Langsung
D. Proses dan Tahap Penelitian
C. Obyek dan Lokasi Penelitian Salah satu contoh agunan yang menjadi obyek penelitian adalah properti berupa rumah tinggal di Perumahan Budi Agung Jl. Pinus
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik - Unpak
1. Definisi dan permasalahan yaitu: memahami suatu permasalahan agar didapatkan cara atau metode dalam menyelesaikan permasalahan tersebut. 2. Pengumpulan data beberapa jenis data yang digunakan dalam penelitian ini yaitu: a. Data Primer adalah data yang didapat dari sumber pengamatan 4
di lapangan atau data hasil dari wawancara untuk mendapatkan informasi data transaksi dan data penawaran dari properti yang sebanding dan sejenis. b. Data Sekunder adalah data berupa naskah atau dokumen yang telah diolah oleh pihakpihak tertentu.
B. Melakukan penyesuaian pada properti pembanding dengan metode indeks. Karena kondisi lokasi banguan yang dinilai dengan data pembanding sama maka tidak ada menurunan ataupun penambahan nilai indeks pada harga tanah/m²dari nilai data pembanding.
3. Analisa data dengan metode Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) A. Harga jual dari properti pembanding didapat saat pengumpulan data. Penyesuaian pada Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) dilakukan paling kurang terhadap faktor:
C. Menyimpulkan indikasi nilai properti. Penilai Properti wajib membuat rekonsiliasi atau pembobotan terhadap berbagai indikasi Nilai yang telah dihasilkan setelah dilakukan penyesuaian Tabel 3.1 Hasil dan Pembobotan Indikasi Nilai Tanah/m² PEMBEBANAN Data Pembanding
Bobot
Data #1
X1%
Rp. T 1
Data #2
X2%
Rp. T 2
Data #3
X3%
Rp. T 3
Nilai Indikasi
(X1+X2+X3)%
Dibulatkan
Market Value
Rp.
(T1 x X1) (T2 x X2) (T3 x X3)
Rp. Ttotal
D. Analisa data Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach) a. Mendapatkan nilai pasar tanah dari metode Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach). b. Menganalisa biaya reproduksi baru menggunakan metode unit terpasang sesuai dengan peraturan perundang-undangan. c. Menghitung jumlah penyusutan yang terjadi. d. Menyimpulkan indikasi nilai properti. E. Nilai Pasar Properti didapatkan dengan merenkonsiliasi nilai pasar yang diperoleh dari dua metode penilaian.
Gambar 4. Tabel Pengumpulan Data Pembanding dari Tinjauan Lapangan dan Data Internet
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik - Unpak
F. Nilai pasar tanah dan Nilai pasar bangunan. a. Nilai pasar tanah didapatkan dari metode pendekatan data pasar.
5
b. Nilai pasar bangunan didapat dari nilai pasar properti dikurangi dengan nilai pasar tanah.(Departemen Keuangan. 2009) G. Nilai Agunan Penentuan agunan didasarkan pada :
properti pembanding kemudian memberikan nilai penyesuaian pada masing- masing faktor tersebut. Penyesuaian menggunakan metode indeks yaitu menggunakan presentase dalam memberi nilai postif atau negatif pada setiap faktor yang mempengaruhi nilai.
nilai
1. Nilai pasar wajar 2. Nilai likuiditas 3. Proyeksi nilai pasar wajar 4. Proyeksi likuiditas
D A DT AA T1 A 2
Nilai Agunan Dari nilai pasar wajar, nilai likuidasi, proyeksi nilai pasar wajar, proyeksi likuiditas akan didapat batas maksimal dan minimal penentuan nilai agunan.
L O K A D SI A T A 3
4. HASIL DAN PEMBAHASAN 4.1. Gambaran Umum dan Spesifikasi Obyek Penelitian
Gambar 5. Lokasi Agunan dan Obyek Data Pembanding
Obyek penelitian adalah properti berupa rumah tinggal di Perumahan Budi Agung Jl. Pinus Blok U No.1112 Kel.Sukadamai, Kec.Tanah Sareal, Kota Bogor, Jawa Barat. Rumah tinggal ini mempunyai luas tanah 300m² dengan luas bangunan 417.5m², dibangun pada tahun 2004 dan direnovasi pada tahun 2011, berlantai 2 (dua), pondasi batu kali, dinding pasangan bata merah diplester dan dicat, lantai granito, keramik dan parquito, plafond gypsum, atap genteng keramik, rangka kayu, jendela kayu dan kaca,panel pintu kayu, fasilitas listrik PLN 4400watt, air PDAM. 4.2. Metoda Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) Analisa nilai pasar rumah tinggal Perumahan Budi Agung Jl. Pinus Blok U No.11-12 Kel.Sukadamai, Kec.Tanah Sareal, Kota Bogor, Jawa Barat menggunakan metode pendekatan data pasar yaitu perbandingan harga jual properti pembanding terdapat faktor-faktor yang mempengaruhi harga jual Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik - Unpak
Gambar 6. Tabel Pengumpulan Data Pembanding
6
pada setiap ruangan yang terdapat pada banguan objek penilaian.
Tabel 4.1. Hasil dan Pembobotan Indikasi Nilai Tanah/m²
Tabel 4.2. Nilai Rencana Anggaran Biaya Ruang Kamar Tidur 2 Lantai 2
PEMBEBANAN Data Pembanding
URAIAN
Bobot
Komponen
Market Value
Persiapan
Data #1
35%
Rp. 542,213.11
Data #2
35%
Rp. 568,615.38
Data #3
30%
Rp. 512,010.00
Struktur
Nilai Indikasi
100%
Rp. 1,622,838.50
Lantai
Dibulatkan
Persiapan
Pondasi
Rp. 1,623,000.00
Dinding Kusen
(Hasil perhitungan dan analisa) Rangka Plafon + Plafon
Dari analisa dengan metode pendekatan data pasar, nilai rata-rata tanah padalingkungan sekitar rumah agunan (perum Budi Agung) adalah Rp.1.623.000/m²dengan luas tanahagunan 300m². Maka nilai maksimal tanah = Rp.1.623.000/m² x 300m² = Rp.486.900.000,4.3. Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach) Pendekatan penilaian untuk mendapatkan indikasi nilai obyek penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru (reproduction cost new) atau biaya pengganti baru (replacement cost new), pada tanggal penilaian (cut off date) setelah dikurangi dengan penyusutan.(Departemen Keuangan. 2009)
Rangka Atap Rangka Usuk reng Penutup Atap Sanitary Finishing
Kamar Tidur Utama Spesifikasi
Nilai Rp. 274,429/m²
Beton setempat kw 1 + run way Beton bertulang menengah kw 1 Keramik 30 x 30 cm Dinding + kusen jendela + pintu kayu kamper kw 1 Rangka kayu banjar plafon gypsum Rangka kayu borneo Usuk kamper reng meranti Genteng beton kw 1 Total dari "Sanitary" Finishing
Rp. 593,000/m³ Rp. 962,000/m³ Rp.
98.540/m²
Rp. 602,000/m²
Rp. 167,000/m² Rp. 145,000/m³ Rp.
54,000/m¹
Rp.
74,000/m²
Rp.
48,750/m²
Rp. 548,858/m²
Jumlah
Rp.
3,567,577
(Hasil analisa dan perhitungan) Tabel
4.3.
Analisa Nilai Sarana Bangunan Agunan
SARANA PELENGKA B2 P Jumlah Pagar tembok dan 1 besi teralis (m') 29.00 Listrik rumah 4,400 2 tangga (VA) Atap policarbonat 3 ( m2 ) 13.75 Pemasangan 4 PAM (unit) 1.00 Pemasangan 5 telepon (unit) 2.00 Jumlah Nilai Sarana Pelengkap
Unit m watt
Pelengkap NRB /unit (Rp)
NRB (RP)
939,340
27,200,000
900
4,000,000
m
297,000
4,100,000
ls
1,597,200
1,600,000
line
1,000,000
2,000,000 38,900,000
(Hasil analisa dan perhitungan)
Unit terpasang pada obyek penilaian dianalisa langsung pada saat pengamatan langsung dan wawancara sesuaidengan Daftar Harga Satuan Pekerjaan Upah dan Bahan ota Bogor tahun anggaran 2012/2013. A. Analisa Nilai Unit Terpasang Setiap Ruangan Penilaian diambil secara garis besar pekerjaan struktur dan finishing pada objek penelitian
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik - Unpak
B. Analisa Reproduksi Baru Unit Terpasang Bangunan Dari hasil analisa dan perhitungan pada table 4.2didapatkan nilai reproduksi baru dari sarana pelengkap bangunan agunan adalah sebesar Rp.38.900.000,Dari analisa dengan metode pendekatan biaya, nilai reproduksi baru rumah agunan sebagai objek penelitian ini didapatkan nilai bangunan rata-
7
rata adalah Rp.3.412.644/m²(Lampiran 2) dengan luas total bangunan 417.50 m².
Nilai pasar wajar dari tanah agunan adalah sebesar Rp. Rp.486.900.000,- dengan Safety Margin sebesar 25% maka nilai likuidasinya adalah Nilai Likuidasi = Rp.486.900.000 x [1– (0.05 + 25%)] = Rp.486.900.000 x[1 – 30% ] = Rp.340.830.000,Dibulatkan = Rp.340.800.000,-
Biaya reproduksi baru rumah agunan =Biaya reproduksi baru/m² x Luas bangunan =Rp.3.412.644/m² x 417.50 m² =Rp.1.424.778.739,4.4. Nilai Pasar Wajar Rumah Agunan
2. Bangunan Nilai pasar wajar dari bangunan agunan adalah sebesar Rp.1.228.871.662,- dengan Safety Margin sebesar 25% maka nilai likuidasinya adalah : Nilai Likuidasi = Rp.1.268.053.077 x [1– 30% ] = Rp.887.637.154,Dibulatkan = Rp.887.600.000,-
Rumah perumahan Budi Agung Jl. Pinus Blok U No.11-12 Bogor ini dibangun tahun 2004 dan direnovasi pada tahun 2011 dengan umur properti 50 tahun. (SNI Gempa 1726-2002) Rumah ini dirawat dengan baik sehingga didapat penyusutannya sebagai berikut :
3. Sarana Pelengkap Nilai pasar wajar dari sarana pelengkap agunan adalah sebesar Rp.29.800.000,- dengan Safety Margin sebesar 25% maka nilai likuidasinya adalah : Nilai Likuidasi = Rp.29.800.000 x [ 1 – 30% ] = Rp.20.860.000,Dibulatkan = Rp.20.900.000,-
Rumah dibangun tahun = 2004 Rumah direnovasi tahun= 2011 Rumah dinilai tahun = 2013 Penyusutan fisik = 2013 −
2004 +2011 2
100
/50
𝑥 100% = 11%
Dari hasil analisa dan perhitungan pada table 4.6 (Lampiran 2) didapatkan nilai pasar wajar dari rumah agunan yang dinilai adalah Rp.1.268.053.077,- maka nilai pasar wajar bangunan /m² adalah sebagai berikut :
5. KESIMPULAN
Nilai pasar /m² = (Nilai Pasar / Luas Bangunan ) = ( Rp.1.268.053.077 / 417.50 m² ) = Rp.3.037.253,- /m² 4.5. Nilai Likuidasi (Jual Cepat) Agunan Nilai likuidasi didapat dengan pengurangan nilai sebesar [ 0.05 + Safety Margin (%)] dari Nilai Pasar Wajar tanah, bangunan dan sarana pelengkap. (Wawancara Nara Sumber Bapak Yusni Rusnawan SE)
Dari uraian-uraian, hasil analisis dan perhitungan dalam bab-bab terdahulu pada bab ini penulis memberikan beberapa kesimpulan dalam butir-butir berikut : 1. Nilai tanah dan bangunan yang didapat dari analisis dan perhitungan adalah nilai maksimal tanahsebesar Rp.1.623.000,-/m² dan nilai maksimal bangunan Rp.3.412.644,-/m² 2. Nilai produksi baru dari rumah agunan adalah : a. Nilai maksimal tanah agunan Rp.486.900.000,-
1. Tanah
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik - Unpak
8
b. Nilai produksi baru bangunan Rp.1.424.778.739,c. Nilai pruduksi baru tanah + bangunan Rp.1.950.579.000,3. Nilai pasar wajar (maksimal) dari agunan adalah : a. Nilai pasar wajar tanah Rp.486.900.000,b. Nilai pasar wajar bangunan Rp.1.268.053.077,c. Nilai pasar wajar tanah + bangunan Rp.1.784.754.000,4. Nilai setelah safety margin (minimum) dari agunan adalah a. Nilai minimum tanah Rp.365.200.000,b. Nilai minimum bangunan Rp.951.000.000,c. Nilai minimum tanah + bangunan Rp.1.338.600.000,5. Nilai jual cepat/likuidasi dari rumah agunan adalah : a. Nilai likuidasi tanah Rp.340.800.000,b. Nilai likuidasi bangunan Rp.887.600.000,c. Nilai likuidasi tanah + bangunan Rp.1.249.300.000,-
ANDI, Yogyakarta, 2005. 5. Hening A, Erwin., Analisa Nilai Agunan Rumah Tinggal Jl.Rangkah VI Tambaksari Surabaya, [Tugas Akhir], Institut Teknologi Sepuluh November, Surabaya, 2012. 6. http://bankmandiri.co.id/article/umkm _bb_mb.asp# 7. Kuswadi, Analisis Keekonomian Proyek, ANDI, Yogyakarta, 2007. 8. Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), Standar Penilaian Indonesia (SPI), Jakarta, 2009. 9. Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI), Draft_Standar Penilaian Indonesia (SPI), Jakarta, 2012. 10. Samsuriadi, Ahmad., Analisis Metode Penilaian Rumah Tinggal Untuk Agunan Kredit Bank dengan Metode Pendekatan Biaya, [Tesis], Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta, 2003. 11. Soeharto, Iman., Menajemen Proyek Edisi II,Erlangga, Jakarta, 1998. 12. Weking, G Bie., Rencana Anggaran dan Borongan Bangunan, ARS Group, Bandung, 1984.
DAFTAR PUSTAKA RIWAYAT PENULIS 1. Ardi, Aryanto., Cara Mudah Menghitung Biaya Pembangunan Rumah, Cemerlang Publishing, Jakarta, 2011. 2. Departemen Keuangan, Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Properti di Pasar Modal, KEP428/BL/2009, Jakarta, 2009. 3. Dinas Pengawasan Bangunan dan Pemungkiman, Daftar Harga Satuan Pekerjaan Upah dan Bahan Tahun Anggaran 2012, Kota Bogor, 2011.
1) Andika Pranatama Putra, ST. Alumni (2013) Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik Universitas Pakuan Bogor. 2) Ir. Budiono, MT. Staf Dosen Program Studi Teknik Sipil,Fakultas Teknik Universitas Pakuan Bogor. 3) Ir. Ike Pontiawaty, MT. Staf Dosen Program Studi Teknik Sipil,Fakultas Teknik Universitas Pakuan Bogor.
4. Ervianto, Wulfram I., Menajemen Proyek Konstruksi Edisi Revisi,
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik - Unpak
9
(Lampiran 1) Tabel 4.5. Analisa Biaya Reproduksi Bangunan Baru Metode Unit Terpasang JENIS PROPERTI
No.
A SHM No. 296 dan 341 B1 BANGUNAN Lantai 1
unit
Nilai Reproduksi Baru (NRB) /m2 (Rp)
300.00
m2
1,623,000
Luas
Nilai Reproduksi Baru (NRB) (Rp)
1
Teras
75.50
m²
2,777,177
209,676,864
2
Ruang Tamu
32.00
m2
3,682,575
117,842,400
3 4 5
Ruang Keluarga Kamar Tidur Utama Kamar Tidur 2
70.00 13.00 9.00
m2 m2 m2
3,682,575 3,967,275 3,682,575
257,780,250 51,574,575 33,143,175
6 7
Kamar Tidur 3 Ruang Makan
12.00 12.00
m2 m2
3,967,275 3,682,575
47,607,300 44,190,900
8 9
Mushollah & Kmr Pembantu Lain – lain
9.00 47.50
m2 m2
3,682,575 3,682,575
33,143,175 174,922,313
280.00
m²
3,463,861
969,880,951
Luas Lt 1 Lantai 2 1
Teras
40.50
m2
2,687,458
108,842,819
2 3
Ruang Tamu Ruang Keluarga
20.00
m2 m2
3,567,577 3,567,577
71,351,540
4 5 6 7 8
Kamar Tidur Utama Kamar Tidur 2 Kamar Tidur 3 Ruang Makan Mushollah & Kmr Pembantu
18.00 12.00 10.50 7.50
m2 m2 m2 m2 m2
3,567,577 3,567,577 3,567,577 3,567,577 3,567,577
64,216,386 42,810,924 37,459,559 26,756,828
9
Lain – lain Luas Lt 2
29.00
m2 m²
3,567,577 3,382,140
103,459,733 454,897,788
B1
Jumlah Bangunan
417.40
m2
3,412,644
1,424,778,739
(Hasil analisa dan perhitungan) (Lampiran 2) Tabel 4.6. Analisa Nilai Pasar Rumah Agunan No.
A B1 Lantai 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Lantai 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 B1
JENIS PROPERTI
Luas
Nilai Pasar (Rp)
unit 300.00
m2
1,623,000
Teras Ruang Tamu Ruang Keluarga Kamar Tidur Utama Kamar Tidur 2 Kamar Tidur 3 Ruang Makan Mushollah & Kmr Pembantu Lain – lain Luas Lt 1
75.50 32.00 70.00 13.00 9.0 0 12.00 12.00 9.00 47.50 280.00
m² m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m²
2,777,177 3,682,575 3,682,575 3,967,275 3,682,575 3,967,275 3,682,575 3,682,575 3,682,575 3,463,861
11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00%
2,471,688 3,277,492 3,277,492 3,530,875 3,277,492 3,530,875 3,277,492 3,277,492 3,277,492 3,463,861
186,612,409 104,879,736 222,424,423 45,901,372 29,497,426 42,370,497 39,329,901 29,497,426 155,680,858 863,194,046
Teras Ruang Tamu Ruang Keluarga Kamar Tidur Utama Kamar Tidur 2 Kamar Tidur 3 Ruang Makan Mushollah & Kmr Pembantu Lain – lain Luas Lt 2 Jumlah Bangunan
40.50 20.00 18.00 12.00 10.50 7.50 29.00
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m² m2
2,687,458 3,567,577 3,567,577 3,567,577 3,567,577 3,567,577 3,967,275 3,567,577 3,567,577 3,382,140 3,412,644
11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00%
2,391,855 3,175,144 3,175,144 3,175,144 3,175,144 3,175,144 3,530,875 3,175,144 3,175,144 3,308,348 3,037,253
96,870,108 63,502,871 57,152,584 38,101,722 33,339,007 23,813,576 92,079,162 404,859,031 1,268,053,077
SHM No. 296 dan 341
Penyusutan Fisik
Nilai Pasar /m² (Rp)
Nilai Reproduksi Baru (NRB) /m2 (Rp)
486,900,000
BANGUNAN
(Hasil analisa dan perhitungan)
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik - Unpak
10
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik - Unpak
11
