MAKALAH TUGAS AKHIR
ANALISA NILAI AGUNAN RUMAH TINGGAL JL. RANGKAH VI TAMBAKSARI SURABAYA
ERWIN ASMORO HENING NRP 3109 106 009 Dosen Pembimbing : Yusroniya Eka Putri., ST., MT. Christiono Utomo., ST., MT., PhD.
PROGRAM LINTAS JALUR S1 TEKNIK SIPIL JURUSAN TEKNIK SIPIL Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya 2012
ANALISA NILAI AGUNAN RUMAH TINGGAL JL. RANGKAH VI TAMBAKSARI SURABAYA
Nama Mahasiswa
: Erwin Asmoro Hening
NRP
: 3109.106.009
Dosen Pembimbing
: Yusroniya Eka Putri., ST., MT. Christiono Utomo., ST., MT., PhD.
ABSTRAK
Agunan merupakan hal yang paling diutamakan untuk mendapatkan keyakinan bagi bank atas dana yang disalurkan dalam bentuk kredit. Salah satu barang yang dapat dijadikan agunan adalah real property atau properti yang berupa tanah dengan segala sesuatu yang melekat padanya. Dalam perkreditan perlu dilakukan penilaian terhadap properti yang dijadikan agunan. Tugas akhir ini bertujuan untuk melakukan analisa nilai agunan pada properti berupa rumah tinggal. Rumah tinggal yang menjadi objek penelitian adalah rumah tinggal di jalan Rangkah VI Tambaksari Surabaya. Penilaian dilakukan dengan memakai dua metode yaitu metode pendekatan data pasar dan metode pendekatan biaya. Penilaian tersebut dapat menghasilkan taksiran dan opini tentang Nilai Pasar Wajar, sehingga selanjutnya akan diperoleh Nilai Likuidasi, Proyeksi Nilai Pasar Wajar dan Proyeksi Nilai Likuidasi dari agunan tersebut. Dari empat nilai tersebut akan diperoleh besarnya nilai agunan. Perhitungan nilai pasar rumah tinggal dengan menggunakan metode pendekatan biaya didapat sebesar Rp.1.319.192.180 sedangakan menggunakan metode pendekatan data pasar didapat sebesar Rp. 1.292.281.500. Rekonsiliasi menggunakan pembobotan 40% untuk metode pendekatan biaya dan 60% untuk metode pendekatan data pasar. Sehingga diperoleh nilai pasar rumah tinggal tersebut sebesar Rp.1.303.045.772. Dari analisa nilai agunan didapatkan batas tertinggi (maksimal) nilai agunan rumah tinggal sebesar Rp.1.303.045.772 dan terendah (minimal) Rp. 1.098.137.757. Kata Kunci : Penilaian, Nilai, Properti, Agunan.
BAB I PENDAHULUAN 1.1.
Latar Belakang
Penilaian atau appraisal merupakan salah satu sektor jasa yang dapat berperan penting dalam menentukan nilai ekonomis aset dan potensi harta kekayaan. Di Indonesia, penilaian atau appraisal atau penilaian belum dikenal secara umum. Hal ini karena appraisal masih dalam tahap pertumbuhan (JDIH BPK RI, 2009). Umumnya jasa appraisal atau penilaian digunakan institusi keuangan dalam
menilai suatu properti. Salah satu institusi keuangan tersebut adalah Bank. Menurut Undang-undang Negara Republik Indonesia No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan, Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Dengan adanya bank, himpunan dana tersebut dapat digunakan masyarakat yang memerlukan dana dan memberi manfaat pada masyarakat maupun bank.
Masyarakat yang memerlukan tambahan dana dapat menggunakan produk bank berupa kredit. Sesuai Undang-undang RI No.10 Tahun 1998 tentang Perbankan, kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain, yang mewajibkan pihak pinjam meminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan sejumlah pemberian bunga. Bantuan kredit yang diberikan oleh bank diharapkan dapat mengatasi permasalahan pelaku usaha dibidang permodalan. Sehubungan dengan hal tersebut pemerintah berupaya meningkatkan pertumbuhan usaha dengan cara menunjuk bank sebagai lembaga keuangan untuk memberikan modal usaha dalam bentuk pinjaman. Dalam perkreditan, agunan merupakan hal yang paling diutamakan untuk mendapatkan keyakinan bagi bank atas dana yang disalurkan dalam bentuk kredit dengan tujuan apabila terjadi kemacetan maka jaminan atau agunan tersebut dapat dijadikan penyelamatan untuk kelancaran usaha bank. Dalam Undang-undang No. 23 Tahun 1999 tentang Bank Indonesia pasal 11 ayat 2 yang dimaksud dengan agunan berkualitas dan mudah dicairkan meliputi surat berharga atau tagihan yang diterbitkan oleh pemerintah atau badan hukum lain yang mempunyai peringkat tinggi berdasarkan hasil penilaian lembaga pemeringkat yang kompeten dan sewaktu-waktu dengan mudah dapat dijual ke pasar untuk dijadikan uang tunai. Secara umum barang yang dijadikan agunan adalah real property atau properti yang berupa tanah dengan segala sesuatu yang melekat padanya. Salah satu contoh agunan yang menjadi obyek penelitian pada tugas akhir ini adalah properti berupa rumah tinggal di Jl. Rangkah VI Tambaksari Surabaya. Rumah tinggal tersebut milik seorang nasabah yang mengajukan permohonan kredit pada suatu bank. Nasabah tersebut memerlukan tambahan dana untuk meningkatkan bisnis yang dimilikinya. Ketika nasabah suatu bank membutuhkan tambahan dana (kredit) dan hartanya menjadi agunan bank maka perlu dilakukan penilaian terhadap agunan tersebut. Sesuai dengan SE BRI S. 8 DIR/ADK/05/2004 tentang Agunan Kredit bahwa penilaian tersebut harus lebih dititikberatkan kepada penerapan metode – metode pendekatan yang dapat menghasilkan taksiran dan opini yang paling mendekati kebenaran tentang Nilai Pasar Wajar, sehingga selanjutnya akan diperoleh Nilai Likuidasi, Proyeksi Nilai Pasar Wajar dan Proyeksi Nilai Likuidasi dari barang yang bersangkutan.
Tugas akhir ini mengangkat topik Manajemen Konstruksi yaitu cabang ilmu teknik sipil yang mempelajari masalah dalam proyek konstruksi yang berkaitan dengan aspek ekonomi. Bentuk permasalahan ekonomi yang melatarbelakangi tugas akhir ini adalah penentuan nilai agunan rumah tinggal milik nasabah tersebut. Pada dasarnya dalam proses penilaian digunakan beberapa metode antara lain metode perbandingan data pasar, metode kalkulasi biaya dan metode pendekatan pendapatan. Namun penilaian agunan rumah tinggal dalam tugas akhir tidak menggunakan metode pendekatan pendapatan karena properti ini bukan tempat usaha dan tidak menghasilkan pendapatan. 1.2.
Rumusan Masalah
Dari latar belakang diatas didapatkan rumusan masalah yaitu berapa nilai agunan rumah tinggal tersebut dengan menerapkan metode perbandingan data pasar dan metode kalkulasi biaya. 1.3.
Tujuan Masalah
Tujuan yang ingin dicapai dalam tugas akhir adalah sebagai berikut : 1. 2. 3. 1.4.
Mengetahui indikasi nilai pasar rumah tinggal dengan metode kalkulasi biaya. Mengetahui indikasi nilai pasar rumah tinggal dengan metode perbandingan data pasar. Mengetahui nilai agunan dari rumah tinggal tersebut. Batasan Masalah
Batasan masalah pada tugas akhir ini adalah : 1. Membahas analisa nilai agunan berupa rumah tinggal. 2. Analisa nilai pasar menggunakan 2 metode yaitu metode perbandingan data pasar dan metode kalkulasi biaya. 1.5.
Objek Penelitian
Rumah tinggal yang menjadi objek penelitian beralamat di Jl. Rangkah VI Tambaksari Surabaya dengan luas tanah 660 m2 dan luas bangunan 592 m2. Berikut ini beberapa data mengenai rumah tinggal yang dijadikan agunan kredit :
a.
Lokasi Objek Jl. Rangkah VI Tambaksari Surabaya
Gambar 1.1. Lokasi Objek b. Uraian Objek Berlantai 1 (satu), Pondasi pasangan batu kali dan tapak, Dinding pasangan batu bata diplester, Atap Genteng keramik, Rangka kayu, Lantai keramik, Langit-langit Gypsum, Partisi pasangan batu bata diplester, sebagian dilapisi wallpaper, Jendela kayu - kaca, Pintu panel kayu Fasilitas listrik PLN 10.500 VA – 220 Volt, Air PDAM. 1.6. Sistematika Penulisan Tugas akhir ini disusun dalam lima bab dengan sistematika sebagai berikut : Bab I Pendahuluan Pada bab ini akan dibahas mengenai latar belakang masalah yang berisi pokok pikiran yang melatar belakangi penulisan tugas akhir ini. Bab II – Tinjauan Pustaka Pada bab ini diuraikan landasan teori yang akan digunakan dalam penelitian ini. Bab III – Metodologi Penelitian Dalam bab ini akan menjelaskan urutan pelaksanaan penyelesaian tugas akhir secara rinci. Mulai dari pengumpulan data sampai dengan kesimpulan akhir dari analisa nilai agunan rumah tinggal. Bab IV – Analisa Nilai Pasar Pada bab ini berisi gambaran dari properti yang akan dinilai serta properti pembanding lainnya. Selain itu akan dijelaskan penerapan metode yang digunakan dalam melakukan analisa nilai agunan. Bab V – Kesimpulan dan Saran Bab ini berisi tentang kesimpulan dari hasil analisa nilai agunan dan saran untuk penelitian selanjutnya.
BAB II KAJIAN PUSTAKA 2.1.
Definisi dan Terminologi
Penilaian atau appraisal yang didefinisikan sebagai proses mengestimasi nilai merupakan hal yang relatif baru, karena itu perlu dipahami beberapa istilah yang dipakai dalam tugas akhir ini. Beberapa definisi yang dipakai dalam tugas akhir ini adalah : 1. Penilai adalah seorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan dan pengalaman yang sehari-hari melakukan kegiatan praktek penilaian sesuai dengan bidang dan keahlian yang dimiliki baik penilai internal maupun penilai eksternal. a. Penilai Internal adalah penilai yang berkerja di salah satu entitas yang memiliki asset. b. Penilai Eksternal adalah penilai yang tidak mempunyai hubungan secara material dengan entitas pemberi tugas atau obyek yang dinilai, dan sebaliknya pemberi tugas tidak memiliki kepentingan finansial ataupun terhadap penilai, baik langsung maupun tidak langsung. 2. Analisa adalah pemecahan persoalan yg dimulai dengan dugaan akan kebenarannya. (Kamus Besar Bahasa Indonesia, Edisi III). 3. Nilai adalah sesuatu yang “sepatutnya dibayar” oleh seorang pembeli atau diterima oleh penjual dalam sebuah transaksi dan harga adalah apa yang akhirnya disetujui. (Hidayati dan Harjanto, 2003) 4. Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga (SPI 2007, Konsep & Prinsip Umum Penilaian). 5. Nilai Pasar adalah representasi nilai tukar atau sejumlah uang yang dapat diperoleh, atas suatu properti jika properti tersebut ditawarkan untuk dijual di pasar (terbuka) pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar (SPI1-1.2, 2007). Menurut KPUP SPI 2007, Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI dan Nilai Wajar yang biasa digunakan dalam standar akuntansi secara umum adalah sama (compatible) atau memiliki konsep yang sama. Apabila Nilai Pasar dari suatu properti dapat diberikan, nilai ini sama dengan Nilai Wajar. 6. Nilai Wajar menurut PSAK (Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan) adalah suatu jumlah yang dapat digunakan sebagai dasar pertukaran aktiva atau penyelesaian kewajiban antara pihak yang paham (knowledgeable) dan berkeinginan untuk melakukan transaksi wajar
(arm's length transaction). Nilai Wajar pada umumnya digunakan untuk pelaporan baik Nilai Pasar maupun selain Nilai Pasar dalam laporan keuangan. 7. Properti (real property) adalah tanah hak dan atau bangunan permanent yang menjadi objek pemilik dan pembangunan (Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 05/KPTS/BK4PN/1995 tanggal 23 Juni 1995). 8. Agunan adalah jaminan tambahan yang diserahkan nasabah kepada bank dalam rangka pemberian fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah. (UU Republik Indonesia No.10 tahun 1998 tentang Perbankan pasal 1 ayat 23). 9. Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga (UU RI No.10 Tahun 1998 tentang Perbankan pasal 1 ayat 11). 10. Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banya (Undang-undang Negara Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan pasal 1 ayat 3). 2.2.
Konsep dan Dasar Teori
Penilaian adalah suatu cara dalam menentukan nilai suatu objek melalui beberapa metode tertentu untuk suatu kepentingan atau tujuan tertentu. Penilaian pada dasarnya merupakan estimasi atau opini walaupun didukung oleh alasan atau anilisis yang rasional. Sekalipun appraisal didasarkan pada data lapangan, penilaian tetap merupakan opini. Kelayakan suatu penilaian dipengaruhi oleh ketersediaan data serta obyektifitas dalam penilaian. Salah satu indikator ketepatan hasil penelitian adalah seberapa jauh hasil penilaian berbeda dengan data pasar. (Firdaus, Bayu. 2008) Penilaian tidak lepas dari prinsip ekonomi dimana penawaran dan permintaan perlu ditentukan titik tengah agar diperoleh kesepakatan nilai. Besarnya pinjaman kredit merupakan bentuk penawaran yang diberikan bank dalam pemenuhan kebutuhan nasabah. Sedangkan pengajuan kredit oleh nasabah menunjukkan adanya permintaan
dalam proses kredit. Penilaian akan memberikan titik tengah atau kesesuaian antara permintaan nasabah dan penawaran bank sehingga tidak akan merugikan nasabah maupun bank sebagai pemberi pinjaman. 2.2.1.
Penilaian Agunan Kredit
Penilaian barang agunan oleh bank dimaksudkan untuk memperoleh perkiraan dalam menentukan besar pinjaman yang dapat diberikan pada nasabah. Menurut SPI 2007, pada umumnya pihak pemberi pinjaman menggunakan nilai pasar dalam penilaian properti sebagai agunan. Bank sebagai pihak pemberi pinjaman menentukan nilai agunan dengan memperhatikan beberapa hal sebagai berikut : 1. Penetapan nilai agunan kredit harus didasarkan pertimbangan atas 5(lima) unsur, yaitu unsur penilaian, pengikatan, penguasaan, pengamanan dan pemanfaatan dengan penjelasan sebagai berikut : a. Penilaian Agunan kredit tersebut dapat dinilai atau tidak dengan cara dan metode yang ada, untuk menghasilkan nilai yang wajar dan dapat dipertanggungjawabkan. b. Pengikatan Agunan kredit tersebut mempunyai bukti kepemilikan yang sah menurut hukum dan dapat tidaknya dilakukan pengikatan agunan c. Penguasaan Agunan kredit tersebut dapat dikuasai atau tidak atas nama pemohon, perselisihan atau sengketa sehingga apabila terjadi likuidasi tidak menimbulkan proses yang lebih panjang dan membutuhkan biaya yang lebih besar. d. Pengamanan Agunan kredit tersebut dapat ditutup asuransi atau tidak, tata letak agunan dan tingkat penjagaan/pemeliharaan atas agunan tersebut. e. Pemanfaatan Agunan kredit tersebut dapat dijadikan sumber pembayaran kembali kredit atau tidak jika kredit bermasalah dan besar penilaiannya wajar serta dapat dipertanggungjawabkan. 2. Penilaian agunan kredit harus dilakukan secara obyektif, jujur, bertanggung jawab dan menyajikan suatu nilai yang wajar. Kewajaran nilai tersebut dapat diketahui dengan mempergunakan empat ukuran/nilai, yaitu :
a. Nilai Pasar Wajar adalah nilai atau harga suatu barang agunan yang berlaku di pasar pada saat penilaian dilakukan (SE BRI S. 8 DIR/ADK/05/2004 tentang Agunan Kredit). b. Nilai Likuiditas seringkali digunakan dan memiliki arti sama dengan Nilai Jual paksa (SPI2-3.7, 2007). Nilai Likuiditas adalah nilai atau harga jual barang agunan pada saat penilaian dilakukan, dengan asumsi penjualan dilakukan dengan mudah, baik secara damai maupun melalui lelang. c. Proyeksi Nilai Pasar Wajar adalah proyeksi nilai atau harga pasar wajar suatu barang agunan di masa datang, yang berlaku di pasar, pada periode waktu tertentu dan atau sampai periode review kreditnya. d. Proyeksi Nilai Likuiditas adalah PNPW barang agunan pada saat dilakukan penjualan secara damai maupun lelang. Dalam Standar Penilaian Indonesia 2007 membagi metode penilaian properti menjadi tiga pendekatan, yaitu :
Ada beberapa metode untuk melakukan penyesuain yaitu : a.
Metode Penyesuaian ini membandingkan secara langsung semua faktor yang mempengaruhi nilai secara keseluruhan baik kelebihan dan kekurangan dari properti pembanding maupun properti yang dinilai. b.
Metode perbandingan data pasar atau sering disebut juga sebagai metode perbandingan harga jual (seles comparation method) atau metode perbandingan data langsung (direct market comparation method). Perbandingan Data Pasar diperlukan suatu penyesuaian dari data pembanding. Rumus umum yang dipakai adalah Harga Jual Properti Pembanding ± Penyesuaian = Indikasi Nilai Properti Penilaian atas properti dilakukan dengan membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan data properti pembanding. Dengan menggunakan metode pendekatan perbandingan data pasar perlu dilakukan sejumlah penyesuaian antara properti yang dinilai dengan properti pembanding, sebagai berikut : a. Waktu transaksi b. Luas tanah c. Luas bangunan d. Umur Bangunan e. Lebar jalan f. Perkerasan jalan Pendekatan ini akan menghasilkan penilaian yang akurat apabila properti yang dinilai dengan properti pembanding mempunyai perbedaan yang relatif kecil atau masih dalam toleransi yang wajar.
Metode Jumlah Rupiah
Metode Penyesuaian ini dilakukan dengan cara menganalisa faktor-faktor yang mempengaruhi nilai kemudian menentukan nilai positif atau negatif untuk setiap faktor. Penyesuaian ini menggunakan besaran rupiah atau mata uang lainnya. c.
Metode Indeks
Metode ini hampir sama dengan metode jumlah rupiah. Metode indeks menggunakan prosentase dalam memberi nilai postif atau negatif pada setiap faktor yang mempengaruhi nilai. B.
A. Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)
Metode Tambah Kurang
Metode Pendekatan Biaya
Penilaian dengan metode pendekatan biaya adalah menentukan besarnya biaya reproduksi baru serta besarnya biaya penyusutan yang telah terjadi pada properti tersebut. Rumus umum yang dipakai adalah : Indikasi Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru - Penyusutan) Nilai properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong untuk dinilai menggunakan Metode Pendekatan Data Pasar. Sedangkan nilai bangunan dihitung( 1dengan ) menghitung biaya reproduksi baru bangunan pada saat penilaian dikurangi penyusutan. Untuk menghitung biaya pengganti baru digunakan beberapa metode, yaitu : a.
Metode Survey Kuantitas
Perhitungan metode ini adalah menjumlahkan biaya semua komponen bangunan baik biaya tak langsung (survey tanah, biaya overhead dan keuntungan kontraktor/pemborong) maupun biaya langsung (persiapan lahan dan semua tahap pembangunan dan perlengkapannya). b.
Metode Unit Terpasang
Metode ini dilakukan dengan cara membagi bangunan yang dihitung biayanya menjadi beberapa
unit besar seperti rangka bangunan, lantai, atap, dinding dll. c.
Metode Meter Persegi
Metode ini membandingkan bangunan yang dinilai dengan bangunan lain yang sejenis. Nilai bangunan didapat dari luas bangunan yang dinilai dikalikan dengan biaya permeter persegi bangunan pembanding. d.
Metode Indeks Biaya
Perhitungan dilakukan dengan mencari kenaikan beda harga bahan bangunan, upah tenaga kerja dan lain-lain. Selain memperhitungkan biaya reproduksi baru diperlukan perkiraan besarnya penyusutan / depresiasi yang terjadi pada bangunan. Dalam metode pendekatan biaya terdapat tiga macam penyusutan / depresiasi, yaitu :
Keterangan : V = Nilai Pasar Properti (Rp) I = Pendapatan Bersih Tahunan (Rp) R = Tingkat Kapitalisasi (%) 2.2.2.
Rumah tinggal merupakan properti yang menjadi kebutuhan primer dalam kehidupan. Dalam SPI 2007 rumah tinggal sebagai salah satu real property dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Real property merupakan penguasaan terhadap tanah yang mencakup semua hak atas tanah, semua kepentingan dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real property. Bukti kepemilikan real property biasanya dibuktikan dengan sertifikat atau suratsurat lain.
BAB III METODOLOGI
1. Penyusutan Fisik atau penyusutan yang dikarenakan adanya kerusakan secara fisik. Penyusutan fisik = (umur efektif / umur manfaat) x 100% Umur efektif adalah umur bangunan berdasarkan kondisi bangunan saat dilakukan penilaian. Sedangkan umur manfaat adalah umur dimana bangunan tetap dapat difungsikan. 2. Penyusutan Fungsi atau penyusutan yang dikarenakan perencanaan yang kurang baik dilihat dari segi ukuran, model, bentuk dll. 3. Penyusutan Ekonomis atau penyusutan yang disebabkan beberapa faktor luar, seperti peraturan pemerintah, faktor sosial (mitos) dll Kemunduran Fungsi /Ekonomis = %Kemunduran Fungsi /Ekonomis x (100% %Penyusutan Fisik) C. Metode Pendekatan Pendapatan Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach) berdasarkan pada pola pikir hubungan antara pendapatan dari properti dan nilai dari properti itu sendiri. Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk menghasilkan keuntungan. Metode ini dikenal juga sebagai metode kapitalisasi karena pendapatan bersih yang dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasi menjadi nilai kini melalui perhitungan matematis yang disebut dengan kapitalisasi. Rumus umum yang dipakai adalah : V=I/R
Rumah Tinggal
3.1.
Konsep Penelitian
(3) Tugas akhir ini membahas penentuan nilai agunan rumah tinggal Jl. Rangkah VI Tambaksari Surabaya. Nilai agunan didasarkan pada nilai pasar wajar, nilai likuiditas, proyeksi nilai pasar wajar dan proyeksi nilai likuiditas. Dalam proses penilaian digunakan metode perbandingan data pasar dan metode pendekatan biaya. a.
Metode Perbandingan Data Pasar
Metode penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis yaitu dengan cara mendapat tiga atau lebih data banding yang telah terjual atau sedang ditawarkan untuk dijual yang sejenis terhadap properti yang akan dinilai kemudian dibuat penyesuaiannya terhadap properti yang dinilai. b.
Metode Pendekatan Biaya
Prinsip dasar penilaian dengan pendekatan kalkulasi biaya adalah menentukan besarnya biaya reproduksi baru serta biaya besarnya penyusutan. Nilai tanah dihitung dengan menggunakan metode perbandingan data pasar (market data approach). Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan metode kalkulasi biaya. Nilai pasar bangunan dihitung dengan menghitung biaya reproduksi baru bangunan pada saat penilaian dikurangi penyusutan. (5)
3.2. Variabel Penelitian Beberapa Variabel yang ada dalam tugas akhir dapat dilihat dari Tabel 3.1. Tabel 3.1. Variabel Penelitian Variabel Nilai Tanah Biaya Reproduksi baru
Indikator Tanah Kosong
Perhitungan Perbandingan Data Pasar
Bangunan
Metode Survey Kuantitas
Penyusutan Nilai Tanah Nilai Bangunan
Tanah Kosong Bangunan Serupa
Penyusutan Fisik, Fungsi dan Ekonomi Nilai Property = Harga Jual Property serupa ± penyesuaian
3.3. Proses dan Tahap Penelitian 1. Definisi dan Permasalahan Memahami suatu permasalahan agar didapatkan cara atau metode dalam menyelesaiakan permasalahan tersebut. 2. Pengumpulan Data Beberapa jenis data yang digunakan dalam tugas akhir yaitu: e. Data Primer adalah data yang didapat dari sumber pertama atau data hasil dari wawancara. f. Data Sekunder adalah data berupa naskah atau dokumen yang telah diolah oleh pihak-pihak tertentu. 3. Analisa data metode perbandingan data pasar a. Harga jual properti pembanding didapat saat pengumpulan data b. Melakukan penyesuaian pada properti pembanding dengan metode indeks c. Menyimpulkan indikasi nilai properti 4.
Analisa data metode pendekatan biaya a. Menentukan nilai pasar tanah dengan metode perbandingan data pasar b. Menghitung biaya reproduksi baru dengan metode unit terpasang c. Menghitung jumlah penyusutan yang terjadi d. Menyimpulkan indikasi nilai properti
5.
Nilai Pasar Properti Didapatkan dengan merenkonsiliasi nilai pasar yang diperoleh dari dua metode penilaian.
6.
Nilai pasar tanah dan Nilai pasar bangunan a. Nilai pasar tanah didapat dari metode perbandingan data pasar b. Nilai pasar bangunan didapat dari nilai pasar properti dikurangi dengan nilai pasar tanah (Handoko, 1998).
7. Nilai Agunan Penentuan nilai agunan didasarkan pada : a. Nilai pasar wajar Nilai pasar wajar tanah dan bangunan didapat dari nilai pasar tanah dan bangunan. b. Nilai likuiditas Nilai likuiditas tanah maksimum 90% dari nilai pasar wajar tanah dan nilai likuiditas bangunan maksimum 80% dari nilai pasar wajar bangunan. c. Proyeksi nilai pasar wajar Proyeksi nilai pasar wajar tanah maksimum 110% dari nilai pasar wajar tanah dan proyeksi nilai pasar bangunan maks 80% dari nilai pasar wajar bangunan. d. Proyeksi likuiditas Proyeksi likuiditas tanah maksimum 90% dari proyeksi nilai pasar wajar tanah dan proyeksi likuiditas bangunan maksimum 80% dari proyeksi nilai pasar wajar bangunan. 8. Nilai Agunan Dari nilai pasar wajar, nilai likuidasi, proyeksi nilai pasar wajar, proyeksi likuiditas akan didapat batas maksimal dan minimal penentuan nilai agunan. Bagan alur penelitian dapat dilihat pada Gambar 3.1.
Latar Belakang
- Penilaian digunakan institusi keuangan untuk menilai suatu properti - Agunan untuk mendapat keyakinan bagi bank atas dana yang disalurkan - Penentuan nilai agunan
4.1.
Perumusan Masalah
Berapa nilai agunan rumah tinggal dengan menerapkan metode perbandingan data pasar dan metode pendekatan biaya
Studi Pustaka
SPI 2007, Surat Edaran BRI
Pengumpulan Data
Data Pembanding, HSPK 2011, Standarisasi Harga Bangunan
Metode Perbandingan Data Pasar
Metode Pendekatan Biaya
- Data Pembanding - Penyesuaian - Pembobotan
BAB IV ANALISA NILAI PASAR DAN NILAI AGUNAN
- Nilai Tanah - Biaya Reproduksi - Penyusutan
Gambaran Umum Objek Penelitian
Properti yang dinilai merupakan rumah tinggal yang memiliki luas tanah 660 m2 dan luas bangunan 592 m2. Rumah tinggal ini dibangun pada tahun 2000 berlokasi di jalan Rangkah VI Kecamatan Tambaksari. Lokasi rumah tinggal berdekatan dengan pusat pendidikan, pusat perbelanjaan, dan usaha dagang lainnya. Rumah tinggal ini merupakan bangunan berlantai 1 (satu), dengan pondasi pasangan batu kali, dinding pasangan batu bata diplester sebagian dilapisi wallpaper, atap genteng dengan rangka kayu, lantai keramik, jendela kayu - kaca, pintu panel kayu serta memiliki fasilitas listrik dan air PDAM.
Nilai Pasar Properti
Nilai Likuidasi
Nilai Pasar Wajar
Proyeksi Nilai Pasar Wajar
Proyeksi Nilai Likuidasi
Nilai Agunan
- Maksimal - Minimal
Kesimpulan
Gambar 4.1. Objek Penelitian 4.1.1. Gambaran Umum Properti Pembanding Properti pembanding dalam tugas akhir ini digunakan untuk mengestimasi nilai tanah, sebagai bagian dari estimasi nilai pasar berdasarkan metode pendekatan biaya.
1
3
2
Gambar 4.2. Lokasi Properti Pembanding
1. Properti Pembanding I
3. Properti Pembanding III Sebuah rumah tinggal di Jl.Ploso Timur IV memilik luas tanah 224m2 dengan panjang 16m dan lebar 12m. Bangunan rumah tinggal ini dibangun pada tahun 2005 dengan luas 216m2. Rumah tinggal yang memiliki lebar jalan 6m dengan perkerasan paving ini terjual dengan harga sebesar Rp.525.500.000 pada tahun 2011.
Gambar 4.3. Properti Pembanding I Sebuah rumah tinggal dengan luas tanah 720m² dibangun pada tahun 1994 terletak di Jl.Rangkah V Surabaya, tidak jauh dari objek penelitian. Rumah tinggal satu lantai ini memiliki luasan tanah berbentuk persegi panjang dengan panjang 30m dan lebar 24m dan luas bangunan 448 m2. Lebar jalan di depan rumah tinggal ini selebar 6m dengan perkerasan paving. Waktu transaksi jual beli pada tahun 2011 dengan harga jual Rp.970.500.000. 2.
Properti Pembanding II
Sebuah rumah tinggal yang terletak di Jl.Ploso Timur I memiliki luas tanah 252m2 dengan panjang 21m dan lebar 12m. Diatas tanah tersebut berdiri bangunan seluas 200m2 dibangun pada tahun 2003. Rumah tinggal ini memiliki lebar jalan 7m dengan perkerasan paving. Waktu transaksi jual beli pada tahun 2011 dengan harga jual Rp.614.000.000.
Gambar 4.5. Properti Pembanding III 4.2. Analisa Nilai Pasar Metode Pendekatan Biaya Analisa nilai pasar rumah tinggal Jl. Rangkah VI Surabaya ini menggunakan metode pendekatan biaya yaitu dengan menjumlahkan nilai pasar tanah dengan nilai pasar bangunan. Nilai pasar tanah dihitung dengan menganggap tanah tempat rumah tinggal ini berdiri sebagai tanah kosong kemudian membandingkan harga tanah masingmasing data pembanding. Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan cara mengurangi biaya reproduksi atau membangun baru bangunan dengan penyusutan bangunan pada saat rumah tinggal dinilai. Biaya membangun baru yang akan dhitunng adalah biaya membangun baru rumah tinggal Jl.Rangkah VI Surabaya dan biaya membangun baru properti pembanding. Biaya membangun baru properti pembanding digunakan untuk mengestimasi nilai tanah properti pembanding yang akan digunakan untuk mengestimasi nilai tanah hotel. 4.2.1. Biaya Reproduksi Baru
Gambar 4.4. Properti Pembanding II
Biaya reproduksi baru bangunan adalah perkiraan jumlah uang yang dikeluarkan untuk membangun atau mengganti properti baru yang meliputi biaya atau harga bahan, upah buruh, biaya tenaga ahli dan semua yang berkaitan seperti biaya angkutan, biaya pemasangan, PPn tetapi tidak termasuk upah lembur maupun bonus.
4.2.1.1. Biaya Reproduksi Baru Objek Penelitian Perhitungan biaya reproduksi baru bangunan ini digunakan metode survey kuantitas, yaitu melakukan perhitungan terhadap kebutuhan seluruh komponen bangunan dan perhitungan dilakukan dengan cara menghitung rencana anggaran biaya jika bangunan tersebut dibangun seperti semula. Dalam tugas akhir ini, rencana anggaran biaya rumah tinggal Jl.Rangkah VI Surabaya dianaisa menggunakan daftar harga satuan yang berlaku di Surabaya tahun 2011. Rincian analisa harga satuan dan daftar harga satuan dapat dilihat pada lampiran. Dengan perhitungan survey kuantitas, menghasilkan biaya reproduksi baru bangunan sebesar Rp. 1.007.800.000 (Satu Milyar Tujuh Juta Delapan Ratus Ribu Rupiah). Rekapitulasi perhitungan rencana anggaran biaya pembangunan rumah tinggal Jl.Rangkah VI Surabaya dapat dilihat pada tabel 4.1. Tabel 4.1. Rekapitulasi Perhitungan Biaya Reproduksi Baru Rumah Tinggal No
Uraian Pekerjaan
Biaya
A
Pekerjaan Persiapan, Tanah dan Pondasi
124.423.922,00
B
Pekerjaan Struktur
166.576.968,95
C
Pekerjaan Dinding
242.440.045,91
D
Pekerjaan Lantai
76.895.359,91
E
Pekerjaan Atap
272.029.179,33
F
Pekerjaan Finishing
101.181.421,07
Jumlah
916.196.816,89
PPn 10%
91.619.681,69
Total
1.007.816.498,58
Pembulatan
1.007.800.000,00
Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
4.2.1.2. Biaya Reproduksi Baru Properti Pembanding Menghitung biaya reproduksi baru bangunan ini menggunakan perhitungan per m2 dari luas bangunan dikalikan dengan biaya membangun rumah baru sesuai standarisasi yang dikeluarkan AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia) tahun 2011 yaitu sebesar Rp. 2.000.000 per m2. 1. Biaya Reproduksi Baru Properti Pembanding I Luas Bangunan = 448 m² Biaya Reproduksi Baru per m2 = Rp.2.000.000 Biaya Reproduksi Baru = Biaya Reproduksi Baru per m2 x Luas Bangunan = Rp.2.000.000/m2 x 448 m² = Rp.896.000.000
2. Biaya Reproduksi Baru Properti Pembanding II Luas Bangunan = 200m2 Biaya Reproduksi Baru per m2 = Rp.2.000.000 Biaya Reproduksi Baru = Biaya Reproduksi Baru per m2 x Luas Bangunan = Rp.2.000.000/m2 x 200 m² = Rp.400.000.000 3. Biaya Reproduksi Baru Properti Pembanding III Luas Bangunan = 216 m² Biaya Reproduksi Baru per m2 = Rp.2.000.000 Biaya Reproduksi Baru = Biaya Reproduksi Baru per m2 x Luas Bangunan = Rp.2.000.000/m2 x 216 m² = Rp.432.000.000 4.2.2. Penyusutan Penyusutan adalah penurunan nilai suatu properti atau aset karena waktu atau pemakaian. Penyusutan pada suatu properti biasanya disebabkan karena kerusakan fisik akibat pemakaian dari properti tersebut. Perhitungan penyusutan disini ditujukan untuk mencari berapa besar penyusutan yang terjadi pada objek penelitian rumah tinggal Jl.Rangkah VI Surabaya dan properti pembanding. 4.2.2.1. Objek Penelitian Rumah tinggal Jl.Rangkah VI Surabaya dibangun pada tahun 2000 dan umur manfaat bangunan ini adalah 25 tahun. Bangunan ini dirawat dengan baik sehingga penyusutan fisiknya sesuai dengan umur bangunan. Umur efektif = 2011 – 2000 = 11 tahun Penyusutan Fisik = 11/25 x 100% = 44% Penyusutan sebesar 44% digunakan sebagai pengurangan nilai pada biaya reproduksi baru bangunan. Untuk penyusutan yang diakibatkan karena kemunduran fungsional maupun ekonomis dianggap 0% karena secara keseluruhan bangunan masih dapat difungsikan dan keadaan sosial cenderung meningkat dilihat dari banyaknya aktivitas ekonomi di lingkungan sekitar. Besar nilai penyusutan bangunan = Biaya reproduksi baru x prosentase penyusuta = Rp.1.007.800.000 x 44% = Rp. 443.432.000
4.2.2.2. Properti Pembanding I
Nilai Bangunan
Properti pembanding I merupakan sebuah rumah satu lantai yang dibangun pada tahun 1994. Umur manfaat bangunan ini adalah 25 tahun sedangkan umur efektif bangunan adalah 17 tahun. Besarnya penyusutan adalah 17/25 x 100% = 68%.
= Rp.896.000.000 - Rp.609.280.000 = Rp.286.720.000
Besar nilai penyusutan bangunan = Rp.896.000.000 x 68% = Rp.609.280.000 4.2.2.3. Properti Pembanding II Properti pembanding II merupakan sebuah rumah satu lantai yang dibangun pada tahun 2003. Umur manfaat bangunan ini adalah 25 tahun sedangkan umur efektif bangunan adalah 8 tahun. Besarnya penyusutan adalah 8/25 x 100% = 32%. Besar nilai penyusutan bangunan = Rp.400.000.000 x 32% = Rp.128.000.000 4.2.2.4. Properti Pembanding III Properti pembanding II merupakan sebuah rumah satu lantai yang dibangun pada tahun 2003. Umur manfaat bangunan ini adalah 25 tahun sedangkan umur efektif bangunan adalah 10 tahun. Besarnya penyusutan adalah 10/25 x 100% = 40%. Besar nilai penyusutan bangunan = Rp. 432.000.000 x 40% = Rp.172.800.000 4.2.3. Nilai Bangunan Nilai bangunan properti merupakan biaya reproduksi baru bangunan dikurangi dengan penyusutan bangunan. 4.2.3.1. Nilai Bangunan Objek Penelitian Nilai bangunan rumah tinggal Jl.Rangkah VI Surabaya diperoleh dari biaya reproduksi baru bangunan (hasil perhitungan biaya menggunakan harga satuan pekerjaan kegiatan tahun 2011) yang telah dikurangi dengan penyusutan bangunan. Nilai Bangunan = Rp.1.007.800.000 - Rp. 443.432.000 = Rp. 564.368.000 4.2.3.2. Nilai Bangunan Properti Pembanding I Nilai bangunan properti pembanding diperoleh dari biaya reproduksi baru dikurangi penyusutan bangunan.
4.2.3.3. Nilai Bangunan Properti Pembanding II Nilai bangunan properti pembanding diperoleh dari biaya reproduksi baru dikurangi penyusutan bangunan. Nilai Bangunan = Rp.400.000.000 - Rp.128.000.000 = Rp.272.000.000 4.2.3.4. Nilai Bangunan Properti Pembanding III Nilai bangunan properti pembanding diperoleh dari biaya reproduksi baru dikurangi penyusutan bangunan. Nilai Bangunan = Rp.432.000.000 - Rp.172.800.000 = Rp.259.200.000 4.2.4. Nilai Tanah Nilai tanah objek penelitian didapat dari mambandingkan nilai tanah masing-masing properti pembanding. Nilai tanah properti pembanding dihitung dari harga transaksi yang dikurangi dengan nilai bangunan properti pembanding. 4.2.4.1. Nilai Tanah Properti Pembanding I Properti pembanding I memiliki tanah seluas 720m² dan luas bangunan 448 m². Perhitungan nilai tanah properti pembanding adalah Luas tanah = 720m2 Harga transaksi = Rp.970.500.000 Nilai bangunan = Rp.286.794.000 Nilai tanah pembanding = Rp.970.500.000 - Rp.286.720.000 = Rp.683.780.000 / 720m2 = Rp.949.694 / m2 4.2.4.2. Nilai Tanah Properti Pembanding II Properti pembanding II memiliki tanah seluas 252m2 dan luas bangunan 200m². Perhitungan nilai tanah properti pembanding adalah Luas tanah = 252m2 Harga transaksi = Rp.614.000.000 Nilai bangunan = Rp.272.000.000 Nilai tanah pembanding = Rp.614.000.000 - Rp.272.000.000 = Rp.342.000.000 / 252m2 = Rp.1.357.143 / m2
4.2.4.3. Nilai Tanah Properti Pembanding III Properti pembanding III memiliki tanah seluas 224m2 dan luas bangunan 216m2. Perhitungan nilai tanah properti pembanding adalah Luas tanah = 224m2 Harga transaksi = Rp.525.500.000 Nilai bangunan = Rp.259.200.000 Nilai tanah pembanding = Rp.525.500.000 - Rp.259.200.000 = Rp.266.300.000 / 224m2 = Rp.1.188.839 / m2 4.2.4.4. Estimasi Nilai Tanah Setelah mendapatkan nilai tanah per m2 dari masing-masing data properti pembanding maka data dapat diberikan penyesuain dan pembobotan agar didapatkan nilai tanah objek penelitian. Penyesuaian tidak diberikan karena objek penelitian dan data pembanding memiliki karakteristik yang relatif sama. Sedangkan pembobotan sebesar 40% diberikan pada nilai tanah properti pembanding I karena jaraknya yang lebih dekat dari pada properti pembanding lainnya. Melihat lokasinya yang berdekatan, untuk properti pembanding II dan properti pembanding III diberikan bobot yang sama 30%. Perhitungan nilai tanah objek penelitian dapat dilihat pada tabel 4.2. Tabel 4.2. Perhitungan Nilai Tanah Pembanding I Pembanding II Pembanding III Nilai Tanah Rp.949.694 / m2 Rp.1.357.143 / m2 Rp.1.188.839 / m2 Pembobotan 40% 30% 30% Hasil Rp.379.878/ m2 Rp.407.143/ m2 Rp.356.652/ m2 Nilai Tanah Rp.1.143.673/ m2 Objek
Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
Dari hasil perhitungan diatas didapatkan nilai pasar tanah per m2 rumah tinggal Jl.Rangkah VI Surabaya sebesar Rp.1.143.673/ m2. Sehingga dapat dicari estimasi nilai pasar tanah rumah tinggal ini dengan cara mengalikan nilai pasar tanah per m2 dengan luas tanah yang dinilai. Estimasi nilai pasar tanah untuk rumah tinggal ini adalah Nilai pasar tanah per m2 = Rp.1.143.673/ m2 Luas tanah = 660 m2 Nilai pasar tanah rumah tinggal = Rp.1.143.673/ m2 x 660 m2 = Rp. 754.824.180
4.2.5. Nilai Pasar Properti Metode Pendekatan Biaya Setelah menghitung nilai pasar tanah dan nilai pasar bangunan dari rumah tinggal ini, dapat dilakukan estimasi nilai pasar rumah tinggal Jl.Rangkah VI Surabaya. Estimasi dihitung dengan menjumlahkan nilai pasar tanah dengan nilai pasar bangunan yang dikurangi penyusutan dari rumah tinggal tersebut. Indikasi nilai pasar rumah tinggal dengan metode pendekatan biaya adalah sebesar Rp.1.319.192.180 (satu milyar tiga ratus sembilan belas juta seratus sembilan puluh dua ribu seratus delapan puluh rupiah). Perhitungan dapat dilihat pada tabel 4.3. Tabel 4.3. Perhitungan Nilai Pasar Metode Pendekatan Biaya
(1)
Nilai Pasar Bangunan (Rp) (2)
Rp.754.824.180
Rp.564.368.000
Nilai Pasar Tanah (Rp)
Nilai Pasar Properti (Rp) (1+2) Rp.1.319.192.180
Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
4.3. Analisa Nilai Pasar Metode Pendekatan Data Pasar Analisa nilai pasar rumah tinggal Jl.Rangkah VI Surabaya menggunakan metode pendekatan data pasar yaitu dengan menentukan faktor-faktor yang mempengaruhi harga jual properti pembanding kemudian memberikan penyesuaian pada masingmasing faktor tersebut. Penyesuaian menggunakan metode indeks yaitu menggunakan prosentase dalam memberi nilai postif atau negatif pada setiap faktor yang mempengaruhi nilai. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai pasar adalah 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Waktu transaksi Luas tanah Luas bangunan Umur bangunan Lebar jalan Jumlah lantai Perkerasan jalan
4.3.1.
Penyesuaian
Penyesuaian yang standar di Indonesia sampai saat ini belum ada dan belum dinyatakan dalam Standar Penilaian Indonesia tahun 2007 (SPI 2007). Penyesuain dilakukan dengan menggunakan prosentase dalam memberi nilai postif atau negatif
pada setiap faktor yang mempengaruhi nilai sesuai dengan kondisi dan data properti pembanding. 1. Data Propeti Pembanding I a. Waktu transaksi, tidak terjadi penyesuain dikarenakan harga transaksi properti pembanding I terjadi pada tahun 2011 b. Luas tanah, diberikan penyesuaian -9% karena terdapat selisih luas bangunan pada properti pembanding I yang memiliki luas bangunan lebih besar dari objek penelitian c. Luas bangunan, diberikan penyesuaian 25% karena terdapat selisih luas bangunan pada properti pembanding I yang memiliki luas bangunan lebih kecil dari objek penelitian. d. Umur bangunan, diberikan penyesuaian 24% karena penyusutan pada properti pembanding I lebih besar dari pada objek penelitian. e. Lebar jalan, diberikan penyesuain -0,5% karena lebar jalan pada properti pembanding lebih besar daripada objek penelitian. f. Lantai, tidak terjadi penyesuaian dikarenakan jumlah lantai properti pembanding sama dengan objek penelitian. g. Perkerasan jalan, tidak terjadi penyesuaian dikarenakan perkerasan jalan properti pembanding sama dengan objek penelitian. 2. Data Propeti Pembanding II a. Waktu transaksi, tidak terjadi penyesuain dikarenakan harga transaksi properti pembanding II terjadi pada tahun 2011 b. Luas tanah, diberikan penyesuaian 62% karena terdapat selisih luas bangunan pada properti pembanding II yang memiliki luas bangunan lebih kecil dari objek penelitian c. Luas bangunan, diberikan penyesuaian 66% karena terdapat selisih luas bangunan pada properti pembanding II yang memiliki luas bangunan lebih kecil dari objek penelitian. d. Umur bangunan, diberikan penyesuaian 12% karena penyusutan pada properti pembanding II lebih kecil dari pada objek penelitian. e. Lebar jalan, diberikan penyesuain -1% karena lebar jalan pada properti pembanding lebih besar daripada objek penelitian dan properti pembanding lainnya. f. Lantai, tidak terjadi penyesuaian dikarenakan jumlah lantai properti pembanding sama dengan objek penelitian.
g. Perkerasan jalan, tidak terjadi penyesuaian dikarenakan perkerasan jalan properti pembanding sama dengan objek penelitian. 3. Data Propeti Pembanding III a. Waktu transaksi, tidak terjadi penyesuain dikarenakan harga transaksi properti pembanding III terjadi pada tahun 2011 b. Luas tanah, diberikan penyesuaian 66% karena terdapat selisih luas bangunan pada properti pembanding III yang memiliki luas bangunan lebih kecil dari objek penelitian c. Luas bangunan, diberikan penyesuaian 63,5% karena terdapat selisih luas bangunan pada properti pembanding III yang memiliki luas bangunan lebih kecil dari objek penelitian. d. Umur bangunan, diberikan penyesuaian -4% karena penyusutan pada properti pembanding III lebih kecil dari pada objek penelitian. e. Lebar jalan, diberikan penyesuain -0,5% karena lebar jalan pada properti pembanding lebih besar daripada objek penelitian. f. Lantai, tidak terjadi penyesuaian dikarenakan jumlah lantai properti pembanding sama dengan objek penelitian. g. Perkerasan jalan, tidak terjadi penyesuaian dikarenakan perkerasan jalan properti pembanding sama dengan objek penelitian. 4.3.2. Pembobotan Setelah diberikan penyesuaian terhadap faktor-faktor yang mempengaruhi nilai pasar rumah tinggal, dapat dilakukan pembobotan dengan memperhatikan data transaksi, data informasi mengenai lokasi maupun lingkungan serta data penawaran. Hasil dari pembobotan akan menghasilkan nilai pasar rumah tinggal. Data properti pembanding I diberi pembobotan lebih besar daripada properti pembanding II dan properti pembanding III karena data properti pembanding I memiliki karakteristik yang mendekati properti yang dinilai dan lokasinya berdekatan, untuk itu diberikan bobot sebesar 40%. Sedangkan properti pembanding II dan properti pembanding III diberi pembobotan lebih kecil sebesar 30% karena kedua pembanding berada lebih jauh dari properti yang dinilai. 4.3.3. Nilai Pasar Properti Metode Pendekatan Data Pasar Dari hasil perhitungan penyesuaian dan pembobotan dalam metode pendekatan data pasar
didapatkan indikasi nilai pasar rumah tinggal yang dinilai sebesar Rp. 1.292.281.500 (satu milyar dua ratus sembilan puluh dua juta dua ratus delapan puluh satu ribu lima ratus rupiah). Perhitungan estimasi nilai pasar rumah tinggal dapat dilihat pada tabel 4.4. Tabel 4.4. Perhitungan Nilai Pasar Metode Pendekatan Data Pasar Data Properti Waktu Transaksi
Pembanding I
Pembanding II
Pembanding III
2011
2011
2011
Luas tanah
720m2
252m2
224m2
Luas bangunan Umur bangunan Lebar jalan
448m2
200m2
216m2
17 th
8 th
10 th
6m
7m
6m
Lantai 1 1 1 Perkerasan paving paving paving jalan Harga Rp.970.500.000 Rp.614.000.000 Rp.525.500.000 Transaksi Penyesuaian Waktu Transaksi Luas tanah -9% 62% 66% Luas 25% 66% 63.5% bangunan Umur 24% -12% -4% bangunan Lebar jalan -0,5% -1% -0,5% Lantai Perkerasan jalan Total 39,5% 115% 125% Penyesuaian Harga Rp.1.353.847.500 Rp.1.320.100.000 Rp.1.182.375.000 Pembobotan 40% 30% 30% Total Rp.541.539.000 Rp.396.030.000 Rp.354.712.500 Nilai Pasar Rp.1.292.281.500
Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
4.4. Rekonsiliasi dan Estimasi Nilai Pasar Properti Properti yang dinilai berupa rumah tinggal maka digunakan dua metode pendekatan yaitu metode pendekatan biaya dan metode pendekatan data pasar. Dari analisa dengan dua metode tersebut didapat nilai pasar rumah tinggal yang dapat dilihat pada tabel 4.5. Tabel 4.5. Indikasi Nilai Pasar Metode Pendekatan Biaya Rp.1.319.192.180
Metode Pendekatan Data Pasar Rp.1.292.281.500
Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
Dari tabel 4.5. dapat dilihat hasil atau indikasi nilai pasar dari masing-masing metode
memiliki perbedaan nilai. Perbedaan hasil yang diperoleh dari analisa kedua metode tersebut sebesar 2% yang masih dapat diterima karena kurang dari 10% sesuai dengan ketentuan yang berlaku dalam konsep penilaian. Selanjutnya kedua nilai tersebut dapat diberikan pembobotan untuk didapat kan nilai pasar properti yang dinilai. Pembobotan diberikan dengan memperhatikan indikasi nilai pasar yang paling sesuai dengan keadaan lapangan saat ini. Untuk standarisasi pembobotan saat ini belum diatur dalam Standar Penilaian Indonesia 2007, untuk itu pembobotan didasarkan pada kerasionalan dan tidak terpaku pada hitungan matematik. Hal yang perlu diperhatikan dalam memberi pembobotan adalah besarnya bobot atas hasil perhitungan nilai indikasi diharapkan seimbang, mengingat data yang digunakan adalah data pembanding yang dianalisa dan sesuai dengan properti yang dinilai. Pembobotan yang diberikan harus berjumlah 100%. Dalam melakukan pembobotan untuk metode pendekatan biaya diberikan bobot sebesar 40% sedangkan metode pendekatan data pasar diberikan bobot sebesar 60%. Pada metode pendekatan data pasar diberikan bobot yang lebih besar daripada metode pendekatan biaya dikarenakan dalam metode pendekatan data pasar terdapat analisa nilai pasar dimana nilai tersebut berasal dari harga transaksi yang sesuai terjadi di pasar saat ini. Sedangkan untuk metode pendekatan biaya didasarkan pada estimasi perubahan harga satuan pekerjaan dalam mereproduksi baru rumah tinggal yang dinilai. Perhitungan rekonsiliasi nilai pasar dapat dilihat pada tabel 4.6 yang menunjukkan nilai pasar rumah tinggal Jl.Rangkah VI Surabaya sebesar Rp. 1.303.045.772 (satu milyar tiga ratus tiga juta empat puluh lima ribu tujuh ratus tujuh puluh dua rupiah). Tabel 4.6. Rekonsiliasi Nilai Pasar
Indikasi Nilai Pasar Pembobotan Nilai Nilai Pasar Properti
Metode Metode Pendekatan Metode Pendekatan Biaya Data Pasar Rp.1.319.192.180
Rp.1.292.281.500
40% Rp.527.676.872
60% Rp.775.368.900
Rp.1.303.045.772
Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
4.5.
Analisa Nilai Agunan
Setelah didapatkan nilai pasar rumah tinggal perlu dipisahkan kembali antara nilai pasar tanah dan nilai pasar bangunan. Nilai pasar tanah dan nilai pasar bangunan diberikan prosentase yang
PNPW
3 = 1 x 110% 3 = 1 x 80%
NL
2 = 1 x 90% 2 = 1 x 80% 1
NPW
Tabel 4.7. Penentuan Nilai Agunan
PNL
4 = 3 x 90% 4 = 3 x 80%
Tanah Rp. 754.824.180,00 Rp. 679.341.762,00 Rp. 830.306.598,00 Rp. 747.275.938,20 Bangunan Rp. 548.221.592,00 Rp. 451.494.400,00 Rp. 438.577.273,60 Rp. 350.861.818,90 Total Rp.1.303.045.772,00 Rp.1.130.836.162,00 Rp.1.268.883.871,60 Rp. 1.098.137.757,10
menunjukkan kenaikan atau penurunan nilai pasar sesuai dengan tabel penentuan nilai agunan yang digunakan bank. Tabel penentuan nilai agunan memberikan informasi nilai pasar wajar, nilai likuidasi, proyeksi nilai pasar wajar dan proyeksi nilai likuidasi. Dari empat nilai tersebut dapat ditentukan batas tertinggi dan terendah nilai agunan properti yang dinilai. Tabel penentuan nilai agunan yang digunakan dalam tugas akhir ini diambil dari ketentuan PT. Bank Rakyat Indonesia, Tbk (persero). Dari hasil diskusi dengan appraiser (konsultan penilai bank), BRI sebagai lembaga keuangan yang memberikan pinjaman dapat memberikan pembobotan maksimal pada penilaian agunan rumah tinggal tersebut. Hal ini dipengaruhi oleh lingkungan rumah tinggal yang memiliki potensi bisnis.
4.5.1. Nilai Pasar Wajar (NPW) Nilai pasar wajar untuk tanah diambil dari nilai pasar tanah metode pendekatan biaya, sedangkan nilai pasar wajar bangunan didapat dari nilai pasar rumah tinggal (setelah rekonsiliasi) dikurangi dengan nilai pasar tanah. Nilai Pasar Wajar Tanah = Rp. 754.824.180 Nilai Pasar Wajar Bangunan = Rp. 1.303.045.772 - Rp. 754.824.180 = Rp. 548.221.592,00
4.5.2. Nilai Likuiditas (NL) Sesuai ketentuan PT.Bank Rakyat Indonesia, Tbk (persero) pembobotan maksimal untuk nilai likuiditas tanah sebesar 90% dari nilai pasar wajar tanah, sedangkan nilai likuiditas bangunan sebesar 80% dari nilai pasar wajar bangunan. Nilai Likuiditas Tanah = Rp. 754.824.180 x 90% = Rp. 679.341.762 Nilai Likuiditas Bangunan = Rp. 548.221.592 x 80% = Rp. 451.494.400 4.5.3.
Proyeksi Nilai Pasar Wajar (PNPW)
Nilai ini menunjukkan perubahan nilai pasar dalam asumsi waktu selama 1 tahun ke depan. Proyeksi nilai pasar wajar tanah diberikan bobot 110% dari nilai pasar wajar tanah, sedangkan proyeksi nilai pasar bangunan diberikan bobot 80% dari nilai pasar wajar bangunan. Proyeksi Nilai Pasar Wajar Tanah = Rp. 754.824.180 x 110% = Rp. 830.306.598 Proyeksi Nilai Pasar Wajar Bangunan = Rp. 548.221.592 x 80% = Rp. 438.577.273,60 4.5.4. Proyeksi Nilai Likuiditas (PNL) Nilai ini menunjukkan asumsi penjualan 1 tahun ke depan dilakukan dengan mudah, baik secara damai maupun melalui lelang. Proyeksi nilai likuiditas tanah diberikan bobot 90% dari proyeksi nilai pasar tanah, sedangkan proyeksi nilai likuiditas bangunan diberikan bobot 80% dari proyeksi nilai pasar bangunan. Proyeksi Nilai Likuiditas Tanah = Rp. 830.306.598,00 x 90% = Rp. 747.275.938,20 Proyeksi Nilai Likuiditas Bangunan = Rp. 438.577.273,60 x 80% = Rp. 350.861.818,90 Dari perhitungan diatas dapat diketahui batas terendah dan tertinggi nilai agunan properti dengan menjumlahkan masing-masing nilai. Penentuan nilai agunan berdasarkan nilai pasar wajar, nilai likuidasi, proyeksi nilai pasar wajar dan proyeksi nilai likuidasi dapat dilihat pada tabel 4.7. Pada tabel penentuan nilai agunan 4.7. menunjukkan bahwa nilai pasar wajar menjadi batas tertinggi
penentuan nilai agunan sedangkan proyeksi nilai likuiditas menjadi batas terendah nilai agunan. Maksimal Nilai Agunan Minimal Nilai Agunan
= Rp. 1.303.045.772, 00 = Rp. 1.098.137.757, 10
Minimal Nilai Agunan
(satu milyar sembilan puluh delapan juta seratus tiga puluh tujuh ribu tujuh ratus lima puluh tujuh rupiah) 5.2.
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN 5.1.
Kesimpulan
Dalam melakukan penilaian properti untuk mengetahui nilai pasar rumah tinggal Jl.Rangkah VI Surabaya dipakai dua metode penilaian yaitu metode pendekatan biaya dan metode pendekatan data pasar. Hasil analisa nilai pasar kedua metode tersebut adalah : 1. Metode Pendekatan Biaya Perhitungan nilai pasar rumah tinggal dengan menggunakan metode pendekatan biaya didapat sebesar Rp.1.319.192.180 (satu milyar tiga ratus sembilan belas juta seratus sembilan puluh dua ribu seratus delapan puluh rupiah). 2. Metode Pendekatan Data Pasar Perhitungan nilai pasar rumah tinggal dengan menggunakan metode pendekatan data pasar didapat sebesar Rp. 1.292.281.500 (satu milyar dua ratus sembilan puluh dua juta dua ratus delapan puluh satu ribu lima ratus rupiah). 3. Hasil Rekonsiliasi Setelah diketahui nilai pasar rumah tinggal Jl.Rangkah VI Surabaya dari kedua metode tersebut maka dilakukan pembobotan 40% untuk metode pendekatan biaya dan 60% untuk metode pendekatan data pasar. Sehingga diperoleh nilai pasar rumah tinggal tersebut sebesar Rp.1.303.045.772 (satu milyar tiga ratus tiga juta empat puluh lima ribu tujuh ratus tujuh puluh dua rupiah). Setelah didapatkan nilai pasar rumah tinggal dipisahkan antara nilai pasar tanah sebesar Rp. 754.824.180 dan nilai pasar bangunan sebesar Rp.548.221.592 untuk penentuan nilai agunan berdasarkan ketentuan PT. Bank Rakyat Indonesia. Dari analisa nilai agunan didapatkan batas tertinggi (maksimal) dan terendah (minimal) nilai agunan rumah tinggal yaitu Maksimal Nilai Agunan = Rp. 1.303.045.772 (satu milyar tiga ratus tiga juta empat puluh lima ribu tujuh ratus tujuh puluh dua rupiah)
= Rp. 1.098.137.757
Saran
Dalam penulisan tugas akhir ini banyak kendala yang dihadapi dalam melakukan proses penilaian sehingga banyak mendapat kesulitan dalam pengerjaannya. Saran yang perlu dilakukan untuk penelitian selanjutnya adalah perlu adanya penelitian lebih lanjut tentang faktor-faktor yang mempengaruhi nilai dan besarnya penyusutan.
